Thuyết minh Báo cáo đầu tư xây dựng dự án Khu nghỉ dưỡng spa - tắm bùn khoáng

CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ----------- — µ – ---------- THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU NGHỈ DƯỠNG SPA- TẮM BÙN KHOÁNG CHỦ ĐẦU TƯ : ĐỊA ĐIỂM : Buôn Ma Thuột– Tháng 4 năm 2016 CỘNG HÒA Xà HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ----------- — µ – ---------- THUYẾT MINH BÁO CÁO ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN KHU NGHỈ DƯỠNG SPA- TẮM BÙN KHOÁNG CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH (Tổng Giám đốc) ÔNG. NGUYỄN VĂN MAI Buôn Ma Thuột – Tháng 3 năm 2016 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1. Giới thiệu về chủ đầu tư I.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án Tên dự án : Khu du lịch spa-tắm bùn khoáng. Địa điểm xây dựng : Khu sinh thái đầu nguồn Buôn Akô Dhông, Phường Tân Lợi, TP.Buôn Ma Thuột,Đắk Lắk. Mục tiêu dự án : Xây dựng khu du lịch spa-tắm bùn khoáng thiên nhiên. Mục đích đầu tư : + Phục vụ nhu cầu thư giản, giải trí, nghỉ ngơi cũng của nhân dân tỉnh Đắk Lắk và du khách thập phương; + Tạo việc làm và nâng cao mức sống cho lao động địa; + Góp phần phát triển kinh tế xã hội địa phương; + Đóng góp cho thu ngân sách một khoản từ lợi nhuận kinh doanh; Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng mới Tổng mức đầu tư : 3,217,578 ,000 đồng Thời gian hoạt động : 15 năm, dự tính từ năm 2016 dự án sẽ đi vào hoạt động; I.3. Căn cứ pháp lý xây dựng dự án Văn bản pháp lý Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật đầu tư số 67/2014/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo Vệ Môi Trường Số: 55/2014/QH130020 ngày 23 tháng 06 năm 2014 Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 và Luật số 21/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế; Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23/12/2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính; Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 có hiệu lực từ ngày 10 tháng 5 năm 2015 và thay thế Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng  Nghị định số 19/2015/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường Nghị định 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 có hiệu lực từ ngày 10 tháng 5 năm 2015 và thay thế Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng  Nghị định số 79/2014/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy Nghị định số 46/2015/NĐ-CP của Chính phủ : Về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng Thông tư 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về đất đai của chính phủ; Thông tư 66/2011/TT-BNNPTNT ngày 10/10/2011 quy định chi tiết một số điều Nghị định 08/2010/NĐ-CP ngày 5/2/2010 của Chính phủ về quản lý thức ăn chăn nuôi Thông tư số 17/2013/TT-BXD ngày 30/10/2013 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí khảo sát xây dựng. Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng; Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình; Các tiêu chuẩn: Dự án “Khu du lịch spa-tắm bùn khoáng” được xây dựng dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính như sau: Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD); Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD); TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế; TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình; TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong; 11TCN 19-84 : Đường dây điện; EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam). CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ II.1. Phân tích môi trường vĩ mô Giai đoạn 2010-2015, tình hình kinh tế – xã hội của cả nước nói chung và Đắk Lắk nói riêng đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức khó lường. Đó là tình trạng suy thoái kinh tế của nhiều nước và khu vực trên thế giới; những vấn đề mới phát sinh do các tranh chấp trên Biển Đông; doanh nghiệp hoạt động đình trệ, thua lỗ, giải thể; khô hạn diễn ra khốc liệt Tất cả các yếu tố trên đan xen tác động đến quá trình phát triển của tỉnh. Song với quyết tâm chính trị cao, toàn Đảng bộ đã nỗ lực khắc phục khó khăn, tích cực thực hiện các mục tiêu, nhiệm vụ mà Nghị quyết Đại hội lần thứ XV của Đảng bộ tỉnh đề ra và đạt nhiều kết quả quan trọng. Quy mô, chất lượng nền kinh tế tiếp tục được nâng lên: Trong bối cảnh có nhiều yếu tố không thuận lợi, giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn (theo giá so sánh năm 1994) vẫn đạt mức tăng khá, bình quân 8%/năm. So với năm 2010, quy mô nền kinh tế năm 2015 gấp gần 1,5 lần; thu nhập bình quân đầu người đạt 34,9 triệu đồng, gấp 2,2 lần. Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch tiến bộ, giảm dần tỷ trọng khu vực nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng khu vực phi nông nghiệp. Năm 2015, ước tỷ trọng nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 47%, giảm 2,4%; công nghiệp – xây dựng chiếm 16,2%, tăng 0,5%; dịch vụ chiếm 36,7%, tăng 2,7% so với năm 2010. Từng bước cải thiện cơ sở hạ tầng: Hệ thống các đô thị, điểm dân cư nông thôn tiếp tục được quy hoạch và phát triển. Đô thị trung tâm của tỉnh – thành phố Buôn Ma Thuột đã được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh và đang xây dựng, phát triển thành đô thị trung tâm vùng Tây Nguyên. Các tuyến giao thông đối ngoại như: Cảng hàng không Buôn Ma Thuột và các tuyến quốc lộ đã và đang được cải tạo mở rộng, nâng cấp, xây dựng mới. Giao thông đối nội đã kết nối thông suốt đến 100% trung tâm các xã trên toàn tỉnh, trong đó nhựa hoá và bê tông hoá 95,5% đường tỉnh, 81% đường huyện và 42% đường xã. Thương mại – dịch vụ phát triển cả về quy mô và chất lượng: Khu vực dịch vụ đạt tốc độ tăng trưởng bình quân 11,6%/năm. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tăng bình quân 15,2%/năm; giá trị năm 2015 ước đạt 47.686 tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với năm 2010. Nhiều siêu thị, trung tâm thương mại được đầu tư xây dựng và hoạt động khá tốt, góp phần cung ứng hàng hóa tiêu dùng đảm bảo chất lượng, giữ bình ổn giá và từng bước hình thành thói quen giao dịch văn minh, hiện đại trong dân cư. Doanh nghiệp từng bước phục hồi sản xuất kinh doanh: Các doanh nghiệp Nhà nước được sắp xếp theo kế hoạch và hoạt động có hiệu quả hơn. Kinh tế tập thể được quan tâm hỗ trợ phát triển, các tổ hợp tác và hợp tác xã kiểu mới ngày càng tăng về số lượng và chất lượng hoạt động; vai trò của thành phần kinh tế này được phát huy rõ nét hơn trong cơ chế thị trường và xây dựng nông thôn mới. Hoạt động của doanh nghiệp ngoài quốc doanh từng bước phục hồi, đóng góp ngày càng lớn vào quá trình phát triển kinh tế, giải quyết việc làm cho lao động trên địa bàn. Đến cuối năm 2014, trên địa bàn tỉnh có 5.813 doanh nghiệp hoạt động, tổng vốn đăng ký gần 19.200 tỷ đồng. II.2. Môi trường thực hiện dự án Vị trí địa lý: Tỉnh Đắk Lắk nằm ở trung tâm vùng Tây Nguyên, đầu nguồn của hệ thống sông Sêrêpôk và một phần của sông Ba, nằm trong khoảng tọa độ địa lý từ 107o28'57"- 108o59'37" độ kinh Đông và từ 12o9'45" - 13o25'06" độ vĩ Bắc. Độ cao trung bình 400 – 800 mét so với mặt nước biển. Phía Đông của Đắk Lắk giáp Phú Yên và Khánh Hoà, phía Nam giáp Lâm Đồng và Đắk Nông, phía Tây giáp Campuchia với đường biên giới dài 193 km, tỉnh Gia Lai nằm ở phía Bắc. Hình: Vị trí của tỉnh Đắk Lắk Đơn vị hành chính: Tỉnh Đắk Lắk có 15 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 13 huyện. Trong đó có 184 đơn vị hành chính cấp xã, gồm có 152 xã, 20 phường và 12 thị trấn. Điều kiện tự nhiên Đắk Lắk có địa hình có hướng thấp dần từ đông nam sang tây bắc. Khí hậu toàn tỉnh được chia thành hai tiểu vùng. Vùng phía tây bắc có khí hậu nắng nóng, khô hanh về mùa khô, vùng phía đông và phía nam có khí hậu mát mẻ, ôn hoà. thời tiết chia làm 2 mùa khá rõ rệt là mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10 kèm theo gió tây nam thịnh hành, các tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 7,8,9, lượng mưa chiếm 80-90% lượng mưa năm. Riêng vùng phía đông do chịu ảnh hưởng của đông Trường Sơn nên mùa mưa kéo dài hơn tới tháng 11. Mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, trong mùa này độ ẩm giảm, gió đông bắc thổi mạnh, bốc hơi lớn, gây khô hạn nghiêm trọng. Lượng mưa trung bình nhiều năm toàn tỉnh đạt từ 1600–1800 mm. Rừng Đắk Lắk có diện tích và trữ lượng lớn nhất nước với nhiều chủng loại gỗ quý hiếm, nhiều loại cây đặc sản vừa có giá trị kinh tế vừa có giá trị khoa học, phân bố trong điều kiện thuận lợi nên tái sinh rừng có mật độ khá lớn. Khoáng sản với trữ lượng khác nhau, trong đó một số loại khoáng sản đã được xác định là sét cao lanh, sét gạch ngói, ngoài ra, trên địa bàn tỉnh còn có nhiều loại khoáng sản khác như Vàng, phốt pho, than bùn, đá quý có trữ lượng không lớn phân bố ở nhiều nơi trong tỉnh. Hệ thống sông suối trên địa bàn tỉnh khá phong phú, phân bố tương đối đồng đều, tuy nhiên do địa hình dốc nên khả năng trữ nước kém, những khe suối nhỏ hầu như không có nước trong mùa khô. Bên cạnh hệ thống sông suối khá phong phú, trên địa bàn tỉnh hiện nay còn có rất nhiều hồ tự nhiên và hồ nhân tạo như hồ Lắk, Ea Kao, Buôn Triết, Ea sô Dân cư Tính đến năm 2011, dân số toàn tỉnh Đắk Lắk đạt gần 1.771.800 người, mật độ dân số đạt 135 người/km².Trong đó dân số sống tại thành thị đạt gần 426.000 người, dân số sống tại nông thôn đạt 1.345.800 người. Dân số nam đạt 894.200 người, trong khi đó nữ đạt 877.600 người. Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa phương tăng 12,9 ‰ Theo thống kê của tổng cục thống kê Việt Nam, tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2009, toàn tỉnh Đắk Lắk có 13 Tôn giáo khác nhau chiếm 450.728 người. Trong đó, nhiều nhất là Công Giáo với 171.661 người, thứ hai là Đạo Tin Lành với 149.526 người, thứ ba là Phật Giáo với 125.698, thứ tư là Đạo Cao Đài có 3.572 người, cùng với các tôn giáo khác như Phật giáo Hòa Hảo có 162 người, Hồi giáocó 65 người, Bửu sơn kỳ hương có 23 người, Tịnh độ cư sĩ Phật hội Việt Nam có 3 người, Bahá'í có 2 người, ít nhất là Minh Sư Đạo, Minh Lý Đạo và Đạo Tứ Ân Hiếu Nghĩa mỗi đạo có 1 người... Theo thống kê của tổng cục thống kê Việt Nam, tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2009, toàn tỉnh Đắk Lắk có 47 dân tộc cùng người nước ngoài sinh sống. Trong đó dân tộckinh chiếm đông nhất với 1.161.533 người, thứ hai là Người Ê Đê có 298.534 người, thứ ba là Người Nùng có 71.461 người, thứ tư là Người Tày có 51.285 người. Cùng các dân tộc ít người khác như M'nông có 40.344 người, Người Mông có 22.760 người, Người Thái có 17.135 người, Người Mường có 15.510 người... Du lịch – Dịch vụ Du lịch Đắk Lắk đang có lợi thế với nhiều địa danh cho phép khai thác theo hướng kết hợp cảnh quan, sinh thái, môi trường và truyền thống văn hoá của nhiều dân tộc trong tỉnh như hồ Lắk, Thác Gia Long, cụm du lịch Buôn Đôn, Thác Krông Kmar,  bên cạnh các vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên Chư Yang Sin, Easo. II.3. Kết luận về sự cần thiết đầu tư Trong những năm qua, với điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng hệ thống giao thông thuận tiện hoạt động thương mại-dịch vụ của tỉnh Đắk Lắk liên tục phát triển, tiếp cận với nền kinh tế thị trường và thu hút nhiều thành phần kinh tế tham gia. Và khi xã hội phát triển, nhu cầu vui chơi- giải trí –nghỉ dưỡng của người ngày càng cao. Tuy nhiên, một điều đáng bận tâm và thực sự suy nghĩ đó là hiện nay trên toàn tỉnh Đắk Lắk các dịch vụ nghỉ ngơi- vui chơi - giải trí chưa được đầu tư thỏa đáng. Vì vậy, xuất phát từ nhu cầu thiết thực của người dân và của du khách thập phương, cũng như căn cứ vào định hướng phát triển kinh tế-xã hội, đô thị của tỉnh, chủ đầu tư chúng tôi quyết định đầu tư xây dựng dự án “Khu du lịch spa-tắm bùn khoáng”. Cuối cùng, với niềm tự hào sẽ góp phần nâng cao chất lượng sống, giải quyết việc làm và thu nhập ổn định cho lao động của địa phương, chúng tôi tin rằng dự án “Khu du lịch spa-tắm bùn khoáng”sẽ là một sự đầu tư cần thiết trong giai đoạn hiện nay. CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG IV.1. Vị trí xây dựng Dự án “Khu du lịch spa-tắm bùn khoáng” được xây dựng tại Khu sinh thái đầu nguồn Buôn Akô Dhông, Phường Tân Lợi, TP.Buôn Ma Thuột,Đắk Lắk. IV.2. Điều kiện tự nhiên IV.2.1. Vị trí địa lý Buôn Ma Thuột ở giữa vùng đông dân nhất Tây Nguyên, độ cao 536 m (1.608 ft). Buôn Ma Thuột cách Hà Nội khoảng 1300 km, cách Thành phố Hồ Chí Minh 350 km. Là một thành phố có vị trí chiến lược, đặc biệt quan trọng về an ninh quốc phòng cấp quốc gia. IV.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội Buôn Ma Thuột năm 1975 còn là một thị xã miền núi bé nhỏ, nghèo nàn với vài con đường nhựa quanh Ngã 6 trung tâm, công nghiệp hầu như không có gì. Nay, Buôn Ma Thuột đã trở thành thành phố năng động và phát triển nhanh nhất Tây Nguyên, năm 2010 trở thành đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh là một điểm mốc lịch sử quan trọng để thành phố tiếp tục phấn đấu, phát triển thành đô thị loại 1 trực thuộc Trung ương vào năm 2020 theo tinh thần kết luận 60 của Bộ Chính trị. Hiện nay, Buôn Ma Thuột được chính phủ công nhận là thành phố có quy hoạch tốt nhất Việt Nam. IV.4 Lợi ích bùn khoáng Bùn khoáng được hình thành do biến đổi của địa chất, có nguồn gốc từ thực vật, hoặc đất đai, sinh ra do biến đổi sinh học của các chất hữu cơ, vô cơ. Bùn thường được khai thác ở mỏ, ở suối, ở biển hoặc cửa sông. Bùn khoáng sử dụng trong điều trị được chia ra làm 2 nhóm chính: - Nhóm sinh ra từ quá trình trầm tích (cặn lắng chữa bệnh) từ những chất hữu cơ, vô cơ hay do sự phát triển của những vi thể có các chất: estrogen, progesteron, carbonat, sulfat... Thường là những chất có liên quan đến nguồn nước. Đây là nhóm thường gặp và được sử dụng nhiều nhất. - Nhóm sinh ra từ quá trình tan rã của đá (đất chữa bệnh). Nhóm này gồm chủ yếu là các nguyên tố vô cơ có nguồn gốc khoáng chất. Tính chất lý, hóa của bùn là do các thành phần cấu tạo nên bùn như các muối, ion, acid... và làm nên khả nǎng chữa bệnh của bùn. Chẳng hạn, tỷ trọng của bùn lớn do bùn được tạo thành từ các chất khoáng, được sinh ra từ các hồ nước mặn. Do tỷ trọng của bùn cao, nên da được chèn ép. Độ khuếch tán, độ dẻo của bùn phụ thuộc vào các hạt do chất khoáng tạo thành. Độ khuếch tán càng lớn thì độ dẻo dính càng nhiều và bùn càng bám chặt vào da, chui vào các lỗ lồi lõm không đều, các rãnh của da và làm tǎng tác dụng trên da. Các loại bùn nói chung đều có tính chất giữ nhiệt trong thời gian dài hơn so với lượng nước có cùng nhiệt độ. Bùn còn có khả nǎng giữ nước, nhất là các loại bùng có chất hữu cơ từ nguồn gốc thực vật. Liệu pháp bùn khoáng được chỉ định để điều trị một số bệnh viêm khớp dạng thấp, đặc biệt bộ máy vận động, bệnh của hệ thần kinh ngoại biên, tình trạng viêm mạn tính hệ sinh dục và một số bệnh ngoài da (vẩy nến...). Tắm bùn khoáng nóng hiện nay được nhiều người biết đến là liệu pháp làm đẹp từ thiên nhiên giúp bạn có làn da tươi trẻ, mịn màng. Tắm bùn khoáng còn có tác dụng hỗ trợ loại bỏ các độc tố ra khỏi cơ thể, giúp bạn thư giãn thật sự hiệu quả và phục hồi sức khỏe sau những chuyến nghỉ dưỡng. Đây là nguyên nhân công ty chúng tôi đầu tư khu du lịch Spa- tắm bùn khoáng. IV.5. Các loại sản phẩm IV.5.1. Hồ tắm bùn Loại hồ Hồ 2 người Hồ 5 người Hồ 8 người Hồ 10 người Hồ 14 người IV.6 Kết luận Dự án “Khu du lịch spa-tắm bùn khoáng” được xây dựng tại Khu sinh thái đầu nguồn Buôn Akô Dhông, Phường Tân Lợi, TP.Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk. Khu vực dự án đã được quy hoạch đúng với chức năng của một hợp phần của khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng, đúng với quy hoạch xây dựng và phát triển của tỉnh, đảm bảo tiêu chuẩn hoạt động cũng như vấn đề môi trường. Vị trí dự án thuận lợi về nhiều mặt có giao thông thông suốt, đảm bảo quá trình hoạt động của một trung tâm du lịch sinh thái nghĩ dưỡng. CHƯƠNG V: CÁC GIẢI PHÁP THỰC HIỆN V.1 Giải pháp thiết kế mặt bằng + Phù hợp với quy hoạch được duyệt. + Thuận tiện về giao thông. + Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nước tốt. + Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh môi trường. + Không gần các nguồn chất thải độc hại. + Đảm bảo có nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, cấp nước từ mạng lưới cung cấp chung. V.2. Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật V.2.1. Hệ thống cấp thoát nước Hệ thống cấp nước phải đảm bảo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4513: 1988 và đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng nước ăn uống theo quy định của Bộ Y tế. Mạng lưới phân phối của đường ống cấp nước bên trong được đặt ngầm trong hộp kỹ thuật. Các van đặt trong rãnh ngầm hoặc hộp kỹ thuật có cửa kiểm tra để thuận tiện cho việc quản lý và sửa chữa. Chiều cao lắp đặt thiết bị vệ sinh phải phù hợp nhu cầu sử dụng. Thiết kế hệ thống thoát nước, cống thu gom kết hợp rãnh có nắp đậy đảm bảo quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4474 : 1987. Hệ thống xử lý nước thải phải được thiết kế đảm bảo chất lượng nước thải theo quy định của tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 trước khi chảy vào hệ thống thoát nước của khu vực. Việc thu gom và xử lí các chất thải được đảm bảo đúng quy định. Mỗi khu vực được bố trí đủ các phương tiện, dụng cụ có nắp đậy để phân loại, chứa đựng rác tạm thời. Khu vực sân vườn cũng có thùng chứa rác. Vị trí thu gom, xử lý, vận chuyển rác chung của toàn khu vực dự án được bố trí cách biệt với các khu vực khác và có lối ra vào riêng và nằm ở cuối hướng gió. V.2.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện và thiết bị điện nhẹ. Tất cả các khu vực của dự án được ưu tiên chiếu sáng tự nhiên trực tiếp. Trường hợp cần chiếu sáng nhân tạo thì được thiết kế theo phương thức chiếu sáng chung đều, tiến tới ưu tiên sử dụng đèn huỳnh quang có thành phần quang phổ màu trắng làm nguồn sáng. Chỉ tiêu độ rọi tối thiểu và chất lượng chiếu sáng trong các khu vực dự án phù hợp với TCVN 7114. Sử dụng các loại bóng đèn có chất lượng, hiệu suất cao, tiết kiệm điện và bảo vệ môi trường. Lựa chọn nguồn sáng có nhiệt độ màu phù hợp với khí hậu Việt Nam. Các bóng đèn nung sáng có chao đèn và các đèn huỳnh quang có máng đèn đề không gây loá và phân bố đều ánh sáng. Hệ thống chiếu sáng bên ngoài cho cổng, lối đi chính, sân, bãi tập và các kho được bố trí riêng biệt. Phòng bảng điện được bố trí thuận tiện cho việc sử dụng và sửa chữa khi có sự cố. Hệ thống được tiếp đất và có hệ thống thiết bị an toàn điện cao. Ngoài công tắc, cầu chì, có thêm 1 hoặc 2 ổ cắm điện để sử dụng khi cần thiết. Các ổ cắm điện và công tắc điện được bố trí ở độ cao không nhỏ hơn 1.5 m tính từ sàn và có hộp hay lưới bảo vệ. Thiết kế hệ thống điện thoại, mạng Internet, hệ thống chuông điện và đồng hồ điện cũng như hệ thống tiếp nhận vô tuyến truyền hình. Khi thiết kế lắp đặt đường dây dẫn điện và thiết bị điện phải đảm bảo quy định trong các tiêu chuẩn TCXD 25 : 1991, TCXD 27 : 1991 và TCXDVN 394 :2007. Khi lắp đặt bóng đèn và quạt trần không được làm ảnh hưởng tới độ rọi. Hệ thống chống sét được tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCXDVN 46 : 2007. V.2.3. Hệ thống thông gió điều hòa không khí. Hệ thống thông gió, điều hòa không khí triệt để tận dụng thông gió tự nhiên và tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 5687 : 2010. Các khu chức năng được bố trí hệ thống thông gió nhân tạo như quạt trần, quạt thông gió... Khu vệ sinh, nhà tắm, nhà massage lắp đặt hệ thống thông gió, hút mùi riêng biệt, để không gây ảnh hưởng đến các khu chức năng khác. V.2.4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy. Hệ thống phòng chống cháy được thiết kế tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 2622 : 1995. Có bể nước dự trữ và có bơm để đảm bảo áp lực nước chữa cháy tại những điểm xa nhất trong trường hợp không có nguồn nước cung cấp hoặc nguồn nước cung cấp không bảo đảm lưu lượng và áp suất. Lượng nước cần thiết để tính toán căn cứ vào lượng nước chữa cháy lớn nhất trong 3 h. Chiều rộng tối thiểu của lối đi, hành lang, cửa đi, trên đường thoát nạn được thiết kế theo quy định. V.2.5. Yêu cầu công tác hoàn thiện Công tác hoàn thiện được chú trọng cả trong và ngoài công trình cũng như sân vườn, tường rào và cổng. Các chi tiết kiến trúc, mép tường, cạnh cột... không làm cạnh vuông, góc sắc nhọn. Các cửa đi, cửa sổ có móc gió giữ các cánh cửa gấp vào tường. Cửa sổ có cửa chớp, cửa kính để che ánh sáng và cản mưa, gió lạnh thổi vào. Mặt tường trong và ngoài nhà dùng vật liệu nhẵn phẳng, dễ làm sạch. Trần và sàn nhà phải được làm nhẵn, ít gờ chỉ, giật cấp. Sàn, nền phòng vệ sinh đươc đảm bảo: + Có độ dốc từ 1% đến 2% về phía hố thu hoặc lỗ thoát nước ở chân tường, sát mặt sàn. + Lát bằng vật liệu không trơn trượt, không thấm nước, dễ cọ rửa. Vật liệu hoàn thiện được đảm bảo yêu cầu về độ bền, không gây nguy hiểm, độc hại, dễ làm sạch, hạn chế sự mài mòn, không bị biến dạng, đảm bảo yêu cầu mỹ thuật và phù hợp với điều kiện khí hậu. Có biện pháp phòng chống mối mọt cho công trình. Giải pháp thiết kế phần mái đảm bảo yêu cầu chống nóng, chống ồn, chống thấm, chống ăn mòn, chống mưa hắt và chịu được gió bão Khi hoàn thiện, sân vườn đảm bảo: + Vườn cây bãi cỏ đúng vị trí, đáp ứng yêu cầu sử dụng của khách. + Đúng loại cây cỏ đã được quy định và có chất lượng tốt; Đường giao thông nội bộ đảm bảo: + Đúng vị trí, kích thước theo quy định. + Đúng yêu cầu và chức năng sử dụng. + Thuận tiện liên hệ và phù hợp kiến trúc cảnh quan của công trình. Chăm sóc vườn hoa, cây xanh để duy trì môi trường giáo dục xanh, sạch, đẹp. V.3. Chiến lược marketing + Quảng cáo trên báo - Báo giấy: Đăng tin trong mục quảng cáo tờ báo có lượng phát hành cao (Tuổi Trẻ, Thanh Niên, Mua và Bán). - Báo điện tử: Thuê viết bài PR trên . + Marketing online - Lập website công ty: mục đích giới thiệu, chia sẻ ý kiến, đặt vé trực tiếp. Đây cũng là một kênh thông tin khách hàng tiềm năng để công ty có thêm nhiều thông tin về khách hàng, nhu cầu khách hàng, kiểm tra được sự tín nhiệm, quan tâm của khách hàng về các sản phẩm của công ty và từ đó đặt hàng những sản phẩm thích hợp. - SEO từ khóa: “tắm bùn ...”, - Marketing trên mạng xã hội: Facebook, Google+, Twitter, Delicious, Foursquare, YouTube. - Marketing trên các diễn đàn du lịch. + Khuyến mãi, giảm giá: - Phát hành deal, voucher: - Tăng giá 30-35% vào các dịp lễ, kỷ niệm: 31/12-1/1, 9/1, 31/1, 14/2; 8/3; 10/3 AL, 1/5, 1/6, 2/9, 1/10, 20/10, 20/11, 24-24/12. + Quảng cáo ngoài trời - Pano, áp phích - Đèn LED + Những loại hình quảng cáo khác - Quảng cáo qua ấn phẩm danh bạ doanh nghiệp (trang vàng, thông tin doanh nghiệp..) - Mời những người nổi tiếng tham gia trong chương trình quảng bá khu du lịch của công ty để tăng thêm giá trị và lòng tin về khu du lịch. CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VI.1. Đánh giá tác động môi trường VI.1.1. Giới thiệu chung Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong khu vực dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường. VI.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo: Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 23/06/2014 và có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2015. Nghị định số 179/2013/NĐ – CP ngày 14 tháng 11 năm 2013 về việc xử lý vi phạm pháp luật trong lĩnh vực bảo vệ môi trường; Thông tư số 26/2015/TT-BTNMT ngày 28/5/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về việc Lập đề án bảo vệ môi trường chi tiết và lập đề án bảo vệ môi trường đơn giản; Thông tư số 02/2005/TT-BTNMT ngày 24/06/2005 của Bộ TN&MT về “Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/07/2004 của Chính phủ về quy định việc cấp phép thăm dò, khai thác, sử dụng tài nguyên nước, xả thải vào nguồn nước”; VI.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án + Hiện trạng môi trường nước Cấp nước – Thoát nước: đã xây dựng đầy đủ hệ thống cấp thoát nước. + Hiện trạng môi trường không khí Khí thải và tiếng ồn do lưu lượng xe lưu thông trên đường ít nhiều có ảnh hưởng đến môi trường khu vực dự án. + Hiện trạng môi trường chất thải rắn Khu đất dự án là khu đất trống, chưa có người ở. VI.2.Tác động của dự án tới môi trường Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu vực thực hiện dự án. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường có khả năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau. VI.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án + Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn: Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (xi măng, đất, cát) từ công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị cũng như các phương tiện vận tại và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng ồn. + Tác động của nước thải: Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công nhân xây dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải được kiểm soát chặt chẽ để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm. + Tác động của chất thải rắn: Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quá trình xây dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây dựng (xà bần, cát, sỏi) sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh đô thị xử lý ngay. VI.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng + Ô nhiễm không khí: Khí thải của các phương tiện: Khí thải của các phương tiện chứa bụi SO2, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tải lượng các chất ô nhiễm trong không khí. Khí thải từ quá trình đun nấu bếp nhà hàng, nhà ăn, phòng karaoke, spa: Nồng độ các chất ô nhiễm trong khí thải của lò nấu bếp gia đình được tính trên cơ sở tải lượng các chất ô nhiễm và lưu lượng khí thải. Khi đốt LPG sẽ sinh ra bụi. NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng góp phần gây ô nhiễm môi trường không khí. + Ô nhiễm nước thải: Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu cơ, các chất dinh dưỡng và vi sinh. Nồng độ các chất ô nhiễm trong nước thải sinh hoạt như sau: Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi có thể cuốn theo đất cát, lá cây rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước, làm tăng mức độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận. + Ô nhiễm do chất thải rắn: Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần đơn giản, chủ yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy như rau quả phế thải, thực phẩm dư thừa và khoảng 40% là các loại bao bì (giấy bìa, chất dẻo, thủy tinh). VI.3. Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm VI.3.1. Giai đoạn xây dựng dự án Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng toàn khu vực. Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên. Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang, quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết. Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng. Các máy khoan, đào, gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h. Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau: Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công. Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân. Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập trung trong khu vực. Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung. Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh môi trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân. VI.3.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng + Giảm thiểu ô nhiễm không khí: Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho khu phức hợp, chúng tôi sẽ dành diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ. Cây cỏ được trồng trong những vườn chung và dọc các đường phố nội bộ, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi trường. Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phương tiện vận chuyển: biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm năng lượng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đối lưu tự nhiên có hỗ trợ của đối lưu cưỡng bức. Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hướng gió chủ đạo trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và cửa thoát theo hướng xuôi gió. Quá trình thông thoáng cưỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao. Tuy nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai mặt cắt cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên. + Giảm thiểu ô nhiễm nước thải: Nước thải của khu vực xây dựng dự án sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể tự hoại. Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I, trước khi thải ra môi trường. + Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý sẽ thực hiện chu đáo chương trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn. Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất thải rắn sinh hoạt. Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất) sẽ được tái sử dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon) hoặc có thể tận dụng sẽ được hợp đồng các đơn vị khác để xử lý. Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp đồng với Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung. Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, được quản lý và xử lý theo đúng quy định của Nhà nước, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo Quyết định số 155 của Thủ tướng Chính phủ. VI.4. Kết luận Việc hình thành dự án “Khu du lịch Spa- tắm bùn khoáng” từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án vào sử dụng ít nhiều cũng làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực. Nhưng chúng tôi đã cho phân tích nguồn gốc gây ô nhiễm và đưa ra các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực, đảm bảo được chất lượng môi trường tại khu vực dự án và môi trường xung quanh trong vùng dự án được lành mạnh, thông thoáng và khẳng định dự án mang tính khả thi về môi trường. CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư đầu tư xây dựng cho dự án “Khu du lịch spa- tắm bùn khoáng” được lập dựa trên các phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây : Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Luật đầu tư số 67/2014/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Bảo Vệ Môi Trường Số: 55/2014/QH130020 ngày 23 tháng 06 năm 2014 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 và Luật số 21/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế; Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 và Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng; Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và dự toán công trình. VII.2. Nội dung tổng mức đầu tư Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án “Khu du lịch spa-tắm bùn khoáng”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án. Tổng mức đầu tư của dự án là 3,217,578,000 đồng bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí máy móc thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí lập dự án, dự phòng phí, các khoản chi phí khác (chi phí bảo hiểm xây dựng, chi phí kiểm toán, chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán). Chi phí xây dựng và thiết bị Dự án được xây dựng đáp ứng được những yêu cầu chung thiết kế và phối hợp các bộ phận thành một hệ thống hoàn chỉnh. Dự án được xây dựng trong vòng 2 tháng và sẽ đi vào hoạt động vào năm 2016. Chi phí đầu tư xây dựng: ĐVT: 1000 VNĐ STT Hạng mục Diện tích Đơn vị Đơn giá Thành tiền 1 Hạ tầng Dọn dẹp mặt bằng thi công 1000 m2 100 100,000 Đào xúc đất để đắp 500 m3 100 50,000 Đắp đất nền móng công trình, độ chặt yêu cầu K=0,90 500 120 60,000 2 Khu hồ tắm bùn - Hồ tắm bùn 100 m2 2100 210,000 Nhà tắm 20 m2 750 15,000 Nhà vệ sinh 25 m2 100 2,500 3 Khu hồ spa - Nhà xông hơi 20 m2 3500 70,000 Phòng spa 500 m2 2100 1,050,000 Nhà tắm nhà vệ sinh 165 m2 150 24,750 4 Đường nội bộ 800 m 200 160,000 5 Khu cây xanh 1000 m2 50 50,000 6 Bãi giữ xe 500 m2 165 82,500 Tổng cộng 1,874,750 Chi phí máy móc thiết bị ĐVT: 1000 VNĐ STT Hạng mục Diện tích Đơn vị Đơn giá Thành tiền 1 Khu hồ tắm bùn - Smart tank system 1 bộ 100000 100,000 Drainage system 1 bộ 180000 180,000 Temperater controller system 1 bộ 160000 160,000 Gearmotor&Mixer 1 bộ 210000 210,000 Water pump 3 bộ 45000 135,000 2 Khu hồ spa Hệ thống phòng xông hơi 1 bộ 50000 50,000 Thiết bị spa 1 bộ 30000 30,000 Tổng cộng 865,000 Chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm: Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư. Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình. Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng công trình; Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình; Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình; Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình; Chi phí khởi công, khánh thành; => Chi phí quản lý dự án = 69,151,000 đồng => Chi phí lập dự án = 224,518 000 đồng Chi phí khác Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên: Chi phí bảo hiểm xây dựng. Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư; =>Chi phí khác = 30,941,000 VNĐ Chi phí dự phòng Dự phòng phí bằng 5-10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn lập dự án và chi phí khác phù hợp với Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”. => Chi phí dự phòng (GXl+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk)*5%= 153,218,000 đồng VII.2.2. Kết quả tổng mức đầu tư Bảng Tổng mức đầu tư ĐVT: 1,000 VNĐ STT HẠNG MỤC GT TRƯỚC THUẾ VAT GT SAU THUẾ 1 Chi phí xây dựng 1,704,318 170,432 1,874,750 2 Chi phí thiết bị 786,364 78,636 865,000 3 Chi phí quản lý dự án 62,865 6,286 69,151 4 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 204,107 20,411 224,518 5 Chi phí khác 28,128 2,813 30,941 6 Chi phí dự phòng 153,218 153,218 TỔNG VỐN ĐẦU TƯ 2,939,000 278,578 3,217,578 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN VIII.1. Kế hoạch sử dụng vốn ĐVT : 1,000 VNĐ Các thành phần tổng mức đầu tư Giá trị trước thuế VAT Giá trị sau thuế Chi phí xây dựng 1,704,318 170,432 1,874,750 Chi phí máy móc thiết bị 786,364 78,636 865,000 Chi phí quản lý dự án 62,865 6,286 69,151 Chi phí lập dự án 204,107 20,411 224,518 Chi phí khác 28,128 2,813 30,941 Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 153,218 - 153,218 Tổng mức đầu tư 2,939,000 278,578 3,217,578 VIII.2. Tiến độ sử dụng vốn Dự kiến dự án được triển khai theo kế hoạch như sau: ĐVT: 1,000 VNĐ Nội dung Tổng cộng Quý II/2016 Quý III/2016 Quý IV/2016 Chi phí xây dựng 100% 30% 40% 30% Chi phí máy móc thiết bị 100% 10% 40% 50% Chi phí quản lý dự án 100% 30% 35% 35% Chi phí lập dự án 100% 50% 50% 0% Chi phí khác 100% 30% 35% 35% Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 100% 30% 35% 35% Phân chia tiến độ sử dụng vốn theo dòng tiền: ĐVT: 1,000 VNĐ Phân chia theo dòng tiền Tổng cộng Tháng 2/2016 Tháng 3/2016 Tháng 4/2016 Chi phí xây dựng 1,874,750 562,425 749,900 562,425 Chi phí máy móc thiết bị 865,000 86,500 346,000 432,500 Chi phí quản lý dự án 69,151 20,745 24,203 24,203 Chi phí lập dự án 224,518 112,259 112,259 - Chi phí khác 30,941 9,282 10,829 10,829 Chi phí dự phòng=ΣGcp*10% 153,218 45,965 53,626 53,626 Tổng cộng 3,217,578 837,177 1,296,818 1,083,584 VIII.3. Tính toán chi phí của dự án VIII.3.1. Chi phí nhân công Đội ngũ quản lý và nhân sự dự kiến của dự án gồm 15 người. Số lượng và mức lương cụ thể như sau: ĐVT: 1,000 VNĐ Hạng mục Số lượng Mức lương Mức lương hằng năm Chi phí BHXH, BHYT, BHTT (21% /năm) Giám đốc 1 12,000 156,000 32,760 Kế toán 3 7,000 273,000 57,330 Thu ngân 1 4,500 58,500 12,285 Nhân Viên 10 3,500 455,000 95,550 Chi phí nhân công hằng năm bao gồm lương của cán bộ công nhân viên và các khoản chi phí BHXH, BHYT. Mỗi năm chi phí này ước tính trung bình khoảng 1,140,425,000 đồng. Lương nhân viên tăng khoảng 5%/năm. Chi lương cụ thể như bảng sau: ĐVT:1,000 VNĐ Năm 1 2 3 4 5 Hạng mục Chỉ số tăng tiền lương thực 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 Tổng lương hằng năm 989,625 1,039,106 1,091,062 1,145,615 1,202,895 Chi phí BHXH, BHYT (năm) 207,821 218,212 229,123 240,579 252,608 Năm 6 7 8 9 10 Hạng mục Chỉ số tăng tiền lương thực 1.34 1.41 1.48 1.55 1.63 Tổng lương hằng năm 1,263,040 1,326,192 1,392,502 1,462,127 1,535,233 Chi phí BHXH, BHYT (năm) 265,238 278,500 292,425 307,047 322,399 Năm 11 12 13 14 15 Hạng mục Chỉ số tăng tiền lương thực 1.71 1.80 1.89 1.98 2.08 Tổng lương hằng năm 1,611,995 1,692,595 1,777,224 1,866,086 1,959,390 Chi phí BHXH, BHYT (năm) 338,519 355,445 373,217 391,878 411,472 VIII.3.2. Chi phí hoạt động Chi phí hoạt động bao gồm: Chi phí lương nhân công, chi phí bảo hiểm phúc lợi cho nhân viên, chi phí điện nước, chi phí bảo trì nâng cấp thiết bị dụng cụ, Chi phí bùn khoáng. Các chi phí được ước tính như sau: Số ngày hoạt động trong năm 360 ngày Mức tăng lương 5% / năm Chi phí BHXH, BHYT, BHTN, KPCĐ 21% / năm + Chi phí BHXH 17% / năm + Chi phí BHYT 3% / năm + Chi phí BHTN 1% / năm Số tháng trong năm 13 tháng/ năm 2. Chi phí điện 120 kw/ngày 3. Chi phí nước 8 m3/ngày 4. Chi phí bảo trì , nâng cấp thiết bị dụng cụ 5.0% chi phí máy móc thiết bị 5Chi phí bùn khoáng 6 m3/tuần Bảng tổng hợp chi phí hoạt động của dự án ĐVT: 1,000 VNĐ Năm 1 2 3 4 5 Hạng mục Lương cán bộ công nhân viên 989,625 1,039,106 1,091,062 1,145,615 1,202,895 Chi phí bảo hiểm nhân viên 207,821 218,212 229,123 240,579 252,608 Chi phí điện 60,696 63,731 66,917 70,263 73,776 Chi phí nước 8,640 9,072 9,526 10,002 10,502 Chi phí bảo trì thiết bị dụng cụ 43,250 43,250 43,250 43,250 43,250 Chi phí bùn khoáng 68,640 72,072 75,676 79,459 83,432 TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 1,378,672 1,445,443 1,515,553 1,589,168 1,666,464 Năm 6 7 8 9 10 Hạng mục Lương cán bộ công nhân viên 1,263,040 1,326,192 1,392,502 1,462,127 1,535,233 Chi phí bảo hiểm nhân viên 265,238 278,500 292,425 307,047 322,399 Chi phí điện 77,465 81,338 85,405 89,676 94,159 Chi phí nước 11,027 11,578 12,157 12,765 13,403 Chi phí bảo trì thiết bị dụng cụ 43,250 43,250 43,250 43,250 43,250 Chi phí bùn khoáng 87,604 91,984 96,583 101,413 106,483 TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 1,747,625 1,832,844 1,922,323 2,016,277 2,114,928 Năm 11 12 13 14 15 Hạng mục Lương cán bộ công nhân viên 1,611,995 1,692,595 1,777,224 1,866,086 1,959,390 Chi phí bảo hiểm nhân viên 338,519 355,445 373,217 391,878 411,472 Chi phí điện 98,867 103,811 109,001 114,451 120,174 Chi phí nước 14,074 14,777 15,516 16,292 17,107 Chi phí bảo trì thiết bị dụng cụ 43,250 43,250 43,250 43,250 43,250 Chi phí bùn khoáng 111,807 117,398 123,268 129,431 135,903 TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 2,218,512 2,327,275 2,441,477 2,561,388 2,687,295 CHƯƠNG IX: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH IX.1. Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá cả dịch vụ, các tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể như sau: - Thời gian hoạt động của dự án là 15 năm và dự tính từ năm 2016 dự án sẽ đi vào hoạt động; - Các hệ thống máy móc thiết bị cần đầu tư để đảm bảo cho dự án hoạt động tốt; - Doanh thu của dự án có được từ: + Khu hồ tắm bùn khoáng + Khu spa + Khu karaoke - Chi phí khấu hao Tài sản cố định: Áp dụng phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Hạng mục Thời gian khấu hao Vòng đời dự án 15 năm Chi phí xây dựng 15 năm Chi phí máy móc thiết bị 10 năm Chi phí quản lý dự án 7 năm Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 7 năm Chi phí khác 7 năm Chi phí dự phòng=ΣGcp*5% 7 năm - Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án thuế suất áp dụng là 20%. IX.2. Doanh thu từ dự án Doanh thu của dự án được tính toán dựa trên doanh thu của hồ tắm bùn và khu spa: V. DOANH THU DỰ KIẾN Số ngày hoạt động/năm 360 ngày 1. Khu Hồ tắm bùn Số lượt khách / ngày 60 người Đơn giá/ khách 100 ngàn đồng/ người 2. Khu Spa Số lượt khách / ngày 20 người/ ngày Đơn giá/ khách 150 ngàn đồng/ ngày ĐVT: 1,000 đồng Năm 1 2 3 4 5 Hạng mục Mức tăng giá 1.05 1.10 1.16 1.22 1.28 Công suất 50% 60% 70% 80% 90% 1. Khu Hồ tắm bùn 1,134,000 1,428,840 1,750,329 2,100,395 2,481,091 2. Khu Spa 567,000 714,420 875,165 1,050,197 1,240,546 TỔNG DOANH THU 1,701,000 2,143,260 2,625,494 3,150,592 3,721,637 Năm 6 7 8 9 10 Hạng mục Mức tăng giá 1.34 1.41 1.48 1.55 1.63 Công suất 90% 90% 90% 90% 90% 1. Khu Hồ tắm bùn 2,605,146 2,735,403 2,872,173 3,015,782 3,166,571 2. Khu Spa 1,302,573 1,367,702 1,436,087 1,507,891 1,583,286 TỔNG DOANH THU 3,907,719 4,103,105 4,308,260 4,523,673 4,749,857 Năm 11 12 13 14 15 Hạng mục Mức tăng giá 1.71 1.80 1.89 1.98 2.08 Công suất 90% 90% 90% 90% 90% 1. Khu Hồ tắm bùn 3,324,900 3,491,145 3,665,702 3,848,987 4,041,436 2. Khu Spa 1,662,450 1,745,572 1,832,851 1,924,494 2,020,718 TỔNG DOANH THU 4,987,350 5,236,717 5,498,553 5,773,481 6,062,155 IX.3. Các chỉ tiêu kinh tế của dự án IX.3.1. Báo cáo thu nhập của dự án Báo cáo thu nhập của dự án: ĐVT: 1,000 VNĐ Năm 1 2 3 4 5 Doanh thu 1,701,000 2,143,260 2,625,494 3,150,592 3,721,637 Chi phí 1,654,201 1,720,972 1,791,082 1,864,697 1,941,993 Chi phí hoạt động 1,378,672 1,445,443 1,515,553 1,589,168 1,666,464 Chi phí khấu hao 275,529 275,529 275,529 275,529 275,529 Lợi nhuận trước thuế 46,799 422,288 834,412 1,285,895 1,779,644 Thuế TNDN (20%) 9,360 84,458 166,882 257,179 355,929 Lợi nhuận sau thuế 37,439 337,830 667,529 1,028,716 1,423,715 Năm 6 7 8 9 10 Doanh thu 3,907,719 4,103,105 4,308,260 4,523,673 4,749,857 Chi phí 2,023,154 2,108,372 2,133,807 2,227,760 2,326,412 Chi phí hoạt động 1,747,625 1,832,844 1,922,323 2,016,277 2,114,928 Chi phí khấu hao 275,529 275,529 211,483 211,483 211,483 Lợi nhuận trước thuế 1,884,565 1,994,732 2,174,453 2,295,913 2,423,445 Thuế TNDN (20%) 376,913 398,946 434,891 459,183 484,689 Lợi nhuận sau thuế 1,507,652 1,595,786 1,739,563 1,836,730 1,938,756 Năm 11 12 13 14 15 Doanh thu 4,987,350 5,236,717 5,498,553 5,773,481 6,062,155 Chi phí 2,429,996 2,538,759 2,652,960 2,772,871 2,898,778 Chi phí hoạt động 2,218,512 2,327,275 2,441,477 2,561,388 2,687,295 Chi phí khấu hao 211,483 211,483 211,483 211,483 211,483 Lợi nhuận trước thuế 2,557,354 2,697,958 2,845,593 3,000,609 3,163,376 Thuế TNDN (20%) 511,471 539,592 569,119 600,122 632,675 Lợi nhuận sau thuế 2,045,883 2,158,367 2,276,474 2,400,487 2,530,701 Sau thời gian chủ đầu tư tiến hành đầu tư xây dựng dự án sẽ đưa vào hoạt động năm 2016 năm hoạt động đầu tiên chưa có lợi nhuận đáng kể. Dự án mới bắt đầu hoạt động chưa thu hút được nhiều khách hàng tham gia các dịch vụ của khu du lịch nghĩ dưỡng nên công suất hoạt động chưa cao. Những năm sau đó, kế hoạch kinh doanh khả thi, mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư khi dự án nâng cao công suất. Lợi nhuận của dự án tăng đồng đều qua các năm. Ngoài khoản thu nhập từ lợi nhuận trước thuế chủ đầu tư còn có một khoản thu nhập khác được tính vào chi phí đó là chi phí khấu hao tài sản. IX.3.2. Báo cáo ngân lưu dự án Bảng báo cáo ngân lưu: ĐVT: 1,000 VNĐ Năm 0 1 2 3 4 Hạng mục NGÂN LƯU VÀO - 1,701,000 2,143,260 2,625,494 3,150,592 Doanh thu 1,701,000 2,143,260 2,625,494 3,150,592 NGÂN LƯU RA 3,217,578 1,378,672 1,445,443 1,515,553 1,589,168 Chi phí đầu tư ban đầu 3,217,578 Chi phí hoạt động 1,378,672 1,445,443 1,515,553 1,589,168 Ngân lưu ròng trước thuế (3,217,578) 322,328 697,817 1,109,940 1,561,424 Thuế TNDN 9,360 84,458 166,882 257,179 Ngân lưu ròng sau thuế (3,217,578) 312,968 613,359 943,058 1,304,245 Ngân lưu tích lũy (3,217,578) (2,904,610) (2,291,251) (1,348,193) (43,948) Năm 5 6 7 8 9 Hạng mục NGÂN LƯU VÀO 3,721,637 3,907,719 4,103,105 4,308,260 4,523,673 Doanh thu 3,721,637 3,907,719 4,103,105 4,308,260 4,523,673 NGÂN LƯU RA 1,666,464 1,747,625 1,832,844 1,922,323 2,016,277 Chi phí đầu tư ban đầu Chi phí hoạt động 1,666,464 1,747,625 1,832,844 1,922,323 2,016,277 Ngân lưu ròng trước thuế 2,055,173 2,160,094 2,270,261 2,385,937 2,507,396 Thuế TNDN 355,929 376,913 398,946 434,891 459,183 Ngân lưu ròng sau thuế 1,699,244 1,783,181 1,871,315 1,951,046 2,048,214 Ngân lưu tích lũy 1,655,296 3,438,477 5,309,792 7,260,838 9,309,051 Năm 10 11 12 13 14 15 Hạng mục NGÂN LƯU VÀO 4,749,857 4,987,350 5,236,717 5,498,553 5,773,481 6,062,155 Doanh thu 4,749,857 4,987,350 5,236,717 5,498,553 5,773,481 6,062,155 NGÂN LƯU RA 2,114,928 2,218,512 2,327,275 2,441,477 2,561,388 2,687,295 Chi phí đầu tư Chi phí hoạt động 2,114,928 2,218,512 2,327,275 2,441,477 2,561,388 2,687,295 Ngân lưu trước thuế 2,634,928 2,768,837 2,909,442 3,057,076 3,212,093 3,374,860 Thuế TNDN 484,689 511,471 539,592 569,119 600,122 632,675 Ngân lưu sau thuế 2,150,239 2,257,367 2,369,850 2,487,958 2,611,971 2,742,185 Ngân lưu tích lũy 11,459,291 13,716,658 16,086,508 18,574,465 21,186,436 23,928,621 Vòng đời hoạt động của dự án là 15 năm bắt đầu từ năm 2016. Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm. Dòng tiền chi ra gồm: các khoản chi đầu tư ban đầu như xây dựng, mua sắm MMTB; và chi phí hoạt động hằng năm (không bao gồm chi phí khấu hao) Bảng chỉ tiêu đánh giá dự án: TT Chỉ tiêu 1 Tổng mức đầu tư 3,217,578 ,000 đồng 2 WACC 16 % 3 Giá trị hiện tại thuần NPV 4,481,365,000 đồng 4 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 33.1 % 5 Thời gian hoàn vốn 5 năm 1 tháng Đánh giá Hiệu quả Trên đây là kết quả phân tích hiệu quả sử dụng vốn với hiện giá thu nhập thuần của dự án là NPV = 4,481,365,000 đồng >0. Suất sinh lợi nội tại là: IRR = 33.1 % > WACC. Thời gian hoàn vốn tính là 5 năm è Dự án có suất sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tư khá cao. Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của nhà đầu tư, và khả năng thu hồi vốn nhanh. IX.4. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội Dự án “ Khu du lịch spa-hồ tắm bùn” có quy mô hiện đại, tiện nghi và thông thoáng, các loại hình dịch vụ đa dạng, góp phần nâng cao hệ thống dịch vụ thành phố Buôn Mê Thuộc nói riêng và tỉnh Đắk Lắk nói chung. Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế và nhu cầu hiện tại. - Thu hút và tạo công ăn việc làm, thu nhập cho một lượng lao động cho địa phương. - Đóng góp cho thu ngân sách một khoản lớn từ thuế GTGT và thuế Thu nhập doanh nghiệp góp phần tăng trưởng kinh tế xã hội của tỉnh Đắk Lắk nói riêng và cả nước nói chung. - Tạo nên một giải trí phức hợp hiện đại trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.