Thành phố Hồ Chí Minh: con đường xử lý hài hòa lợi ích các nhóm xã hội trên lĩnh vực nhà ở đô thị

Xã hội học số 3 - 1993 47 Thành phố Hồ Chí Minh: con đường xử lý hài hòa lợi ích các nhóm xã hội trên lĩnh vực nhà ở đô thị NGUYỄN QUANG VINH Tính chất nhậy cảm của vấn đề nhà ở đô thị đã hiện lên đặc biệt rõ nét trong bức tranh biến đổi xã hội của thành phố Hồ Chí Minh được tác động của chính sách đổi mới kinh tế. Nhiều hiện tượng mới (và thách thức mới) đã xuất hiện trên lĩnh vực giải quyết vấn đề nhà ở đô thị như là những chủ đề do chính cuộc sống đặt ra cho "chương trình nghị sự" của tiến trình quản lý phát triển. Có thể nói, trong vòng 4-5 năm trở lại đây, có một nhịp gia tốc trong việc phát triển nhà, và đáng chú ý là được xuất phát từ nhiều nguồn lực đa dạng hơn hẳn giai đoạn trước. Một môi trường mới đã bước đầu được hình thành, mang ý nghĩa giải phóng to lớn. Nó đánh thức dậy những tiềm năng từ lâu đã ngủ yên. Nó cho phép mở ra nhiều ngả đường mới để giải tỏa những căng thẳng về cung-cầu trong lĩnh vực nhà ở xử lý một cách hợp lý quan hệ lợi ích của các nhóm khác nhau trong cơ cấu xã hội, góp phần nâng cao chất lượng sống của nhân dân đô thị, bao gồm cả các nhóm dân cư có thu nhập thấp hoặc rất thấp. Thế nhưng phải thấy rằng những ngả đường đó chỉ mới vừa ló dạng, chúng còn chứa đựng nhiều mâu thuẫn và bất cập. Chúng chỉ trở nên thực sự hữu ích một khi những mâu thuẫn và bất cập đó được xử lý một cách thích đáng ở nhiều chiều kích, tạo ra một độ an toàn cao, nhờ có các bảo đảm về pháp luật và các quy định dưới luật, bao gồm cả các quyết định có tính pháp lý của quy hoạch đô thị, đặc biệt là đồ án Tổng mặt bằng. Sau một thời gian sơ bộ khảo sát thực địa và tiếp xúc với các giới chức có liên quan, chúng tôi muốn thử nêu lên dưới đây sáu câu hỏi đang nổi lên trong đời sống xã hội của thành phố Hồ Chí Minh như là những bài toán lớn cần phải được giải cho vấn đề nhà ở tại đây. Đứng ở góc độ xã hội học mà xét, thì trên tiến trình quản lý và phát triển nhà ở đô thị theo quan điểm đổi mới, vấn đề đang đặt ra là các tác nhân xã hội chủ yếu (hiển danh hay ẩn danh) sẽ nắm giữ vai trò gì trong mối tương tác xã hội ổn định và hợp pháp để phát triển nhà ở. Vào thời điểm này, sáu câu hỏi là sáu "Vùng vấn đề" đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu thấu đáo. Các lời đáp vẫn còn ở phía trước. 1. Câu hỏi thứ nhất: "Nhà nước đóng vai trò gì trong sự sinh thành của một thị trường nhà ở, đồng thời bảo đảm công bằng xã hội trên phương diện này của lĩnh vực dân sinh?" Phải thấy rằng chế độ quản lý kiểu cũ đã làm cho vấn đề nhà ở đô thị lâm vào những khó khăn không nhỏ. Quy nhà ở khá phong phú của thành phố này do lịch sử để lại đã chưa được sử dụng thật hợp lý. Một bộ phận đáng kể đã bị xuống cấp nghiêm trọng, mà không có các nguồn kinh phí (ngoài khoản kinh phí bao cấp luôn luôn thiếu hụt) để sửa chữa hoặc nâng cấp. Nhịp độ xây dựng mới diễn ra chậm chạp, và thuộc loại chậm nhất trong số các đô thị lớn của đất nước, nếu dựa trên một nguồn dữ liệu kiểm tra mẫu về nhà ở năm 1989. Theo các số liệu này thì từ 1976 đến 1986 số hộ (được điều tra) tại TP. Hồ Chí Minh đang cư trú trong các căn nhà vừa được xây dựng trong 10 năm đó, chỉ chiếm 14,57% tổng số hộ, trong khi tỷ lệ này tại Hà Nội, Hải Phòng và Đà Nẵng theo thứ tự là 37,1%, 43,3% và 31,8%. Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn Xã hội học số 3 - 1993 48 Thành phố Hồ Chí Minh ... Với chính sách đổi mới, chỉ trong 2 năm 1991-1992, tại thành phố Hồ Chí Minh diện tích sàn được xây dựng mới đã gần ngang bằng tổng diện tích sàn được xây dựng trong suốt 10 năm trước đó. Hơn 80% diện tích mới xây dựng trong 2 năm gần đây là do nhân dân bỏ tiền ra tự tổ chức cây dựng lấy. Các chỉ báo nói trên thoạt tiên có thể gây ra cảm giác rằng trong điều kiện dân chúng có thể tự thu xếp "ổn thỏa" đến như thế, thì vai trò Nhà nước trong lĩnh vực phát triển nhà ở đô thị sẽ chẳng còn là bao nữa. Nhưng nghĩ như vậy là một sự ngộ nhận. Trong các cuộc phân tích tình hình chuyển tiếp chế độ phát triển nhà ở đô thị tại các cơ quan lãnh đạo, quản lý ở thành phố, tại các hội nghị trong nước và quốc tế về chuyên đề nhà ở được tổ chức ở Việt Nam, cũng như trên các phương tiện truyền thông đại chúng, luôn luôn có một nhu cầu khách quan được nêu bật lên: đó là vai trò cực kỳ quan trọng của nhà nước trong sự nghiệp đổi mới lĩnh vực nhà ở. Tính chủ động của quần chúng và trách nhiệm quản lý phát triển của Nhà nước không hề là hai nhân tố loại trừ lẫn nhau. Trên tinh thần đó, người ta đang ngày càng hướng mạnh hơn vào việc xác lập một quan niệm mới về vai trò của Nhà nước trong sự nghiệp quản lý phát triển quần cư và nhà ở đô thị. Nhiều người có khuynh hướng chia sẻ một "công thức", theo đó, trên lĩnh vực vừa nói, nhà nước sẽ thực hiện 3 cụm chức năng; (a) Hướng dẫn (định hướng) / (b) Tạo điều kiện và hỗ trợ / (c) Tiến hành quản lý bằng cơ chế điều kiện hóa thông qua các hành lang" pháp luật, hành chính và quy hoạch1 . Các quan sát cho thấy một trong những vai trò quan trọng của định chế Nhà nước mà thành phố Hồ Chí Minh đã bước đầu thực hiện là thiết kế và công bố đồ án mặt bằng thành phố và đồ án quy hoạch của các quận huyện. Về mặt phương pháp luận, đây chẳng những là sự dự phòng có tính chất vật thể-vật lý, mà còn là và trước hết là một dự phòng về mặt phát triền xã hội. Về mặt thực tiễn, tuy cần phải được tiếp tục hoàn thiện song đồ án đã có thể là căn cứ pháp lý và quản lý rất quan trọng để nhằm: - Định hướng cho đầu tư xây dựng công trình hạ tầng đô thị, mà trong đó chính Nhà nước sẽ đóng một vai trò then chốt; - Tạo những điều kiện an toàn pháp lý và sự đã định về tâm lý để nhân dân xây dựng sửa chữa, nâng cấp nhà ở; - Xác lập tiền đề cho các chương trình kêu gọi đầu tư trong và ngoài nước; - Tạo cơ sở xã hội cho việc ngăn ngừa và xoá bỏ các hiện tượng xây dựng tự phát, vô tổ chức. Đứng về mặt bảo đảm hài hòa lợi ích của các nhóm xã hội khác nhau mà xét thì đồ án này phản ánh-theo đặc trưng riêng của nó-quan điểm của Nhà nước về sự kết hợp giữa lợi ích toàn cục của sự phát triển đô thị với lợi ích từng thành phần và khu vực dân cư; giữa lợi ích trước mắt và lợi ích lâu dài; giữa lợi ích của sự tăng trưởng kinh tế và lợi ích phát triển xã hội. Trong khi xử lý các mối quan hệ lợi ích đó, một khó khăn cho đến nay vẫn còn chưa có được lời giải đáp thỏa đáng là trong những điều kiện mới của một nền kinh tế thị trường, Nhà nước làm cách gì để có thể bảo đảm công bằng xã hội trên lĩnh vực phát triển nhà ở. Nếu cứ để các tầng lớp xã hội tùy nghi đua tranh trên thị trường nhà đất, thì hàng loạt mục tiêu cải thiện dân sinh trên lĩnh vực quần cư và nhà ở đối với người nghèo sẽ không bao giờ có thể thành đạt được, nếu không nói là độ cách biệt sẽ ngày càng mở rộng ra mãi. 1 Xem thêm tham luận của người viết bài này tại cuộc hội thảo quốc tế "Phát triển, Môi trường, Cộng đồng và vai trò của Nhà nước” tổ chức tại Vancoưver (Canađa) tháng 10-1992, : "Vai trò mới của Nhà nước và các cộng đồng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở đô thị-Trường hợp TP Hồ Chí Minh (Việt Nam)” Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn Xã hội học số 3 - 1993 Nguyễn Quang Vinh 49 Chế độ bao cấp phố biến đã bị cuộc sống gạt bỏ. Song hàng loạt câu hỏi gay gắt và không dễ trả lời vẫn đang tiếp tục xuất hiện. Phải chăng, yếu tố bao cấp cục bộ của Nhà nước vẫn còn có thể được sử dụng trong điều kiện của xã hội thị trường. Phải chăng trên lĩnh vực này, Nhà nước có thể vận dụng phương pháp điều tiết (theo luật định) đối với các thành phần kinh tế, để có điều kiện tiến hành hỗ trợ gián tiếp hoặc trực tiếp cho các chương trình nhà ở dành cho người nghèo, thông qua các cơ chế tín dụng, thuế, tiền thuê nhà, hoặc chế độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải tỏa địa bàn theo quy hoạch. Vấn đề còn đang được tranh luận là sự điều tiết nói trên có là chính đáng về mặt kinh tế và xã hội hay không, một khi nhà nước vẫn phải luôn luôn tôn trọng sự bình đẳng của các chủ thể kinh tế trong các mối quan hệ thị trường. Có thể đưa ra một số giả thuyết về vấn đề này. Sự điều tiết có thể mang tính chất trực tiếp như một khoản đóng góp đặc thù, song cũng có thể là một sự điều tiết xã hội gián tiếp, thông qua việc tạo ra một khoản chi mới về phát triển nhà cho dân nghèo lấy từ tổng nguồn thu của Nhà nước. Trường hợp điều tiết trực tiếp có thể gây ra nhiều tranh cãi hơn, tuy rằng nó có khả năng tạo ra một nguồn lực về tài chính đáng kể. Phải chăng có thể giả định tuyến điều tiết này sẽ tạo ra một thứ quỹ xã hội phát triển nhà ở, để Nhà nước dùng vào việc hỗ trợ cho bộ phận cư dân kém may mắn . Hay phải chăng đó là một sắc thuế phụ thu có tính chất phục vụ an sinh xã hội đô thị mà giới doanh nghiệp công và tư sẽ phải đóng góp theo luật định? Tất cả còn đang là những giả thuyết , song cuộc tranh luận về vấn đề này cũng đã âm thầm khởi diễn. 2. Câu hỏi thứ hai: "Có hợp lý hay chăng, việc huy động một số tổ chức xã hội (theo nơi lao động và các cộng đồng cơ sở (theo nơi cư trú) tham gia vào sự nghiệp dân chủ hóa các quá trình quần cư và cung ứng nhà ở đô thị?” Gần đây người ta đã thử giao cho Liên đoàn lao động thành phố Hồ Chí Minh nhiệm vụ lựa chọn (từ cơ sở) những cán bộ, công nhân không có nhà ở, để họ sẽ được giao cho đất mà xây dựng lấy nhà ở cho mình. Đây là một phương thức mới nhằm tiếp tục đáp ứng nhu cầu như ở cho lực lượng làm việc trong bộ máy Nhà nước và các doanh nghiệp công, trong điều kiện chế độ cấp phát nhà đã chấm dứt hạn từ đầu năm 1993. Một số vấn đề đặt ra cho sự thử nghiệm phương thức này, cần phải được tiếp tục xử lý: - Với một quỹ đất xây dựng hạn hẹp, phương thức này có thể phát huy tác dụng tới đâu trong việc giải quyết một khối lượng nhu cầu rất lớn mà ngay cả các chung cư to rộng trước đây cũng chi mới giải quyết được một phần? - Đối tượng để phân phối đất xây dựng được lựa chọn và quyết định theo nơi lao động có gây trở ngại gì không cho người được thụ hưởng. Chẳng hạn như có thể sẽ khách quan ràng buộc, hạn chế khả năng tự do di động nơi lao động của các công nhân, viên chức hữu quan chăng? (như có tác giả đã nói đến trong một thông báo về nhà ở tại Trung Quốc) Dẫu sao, việc tiếp tục phát huy tác dụng của các tổ chức xã hội theo địa bàn lao động, cũng là một phương thức có thể góp phần dân chủ hóa quá trình giải quyết vấn đề nhà ở đô thị. Bên cạnh đó, dạng hoạt động của các cộng đồng theo nơi cư trú cũng đang được bắt đầu gây dựng tại thành phố Hồ Chí Minh. Nổi bật gần đây là hoạt động của các cộng đồng cư dân cư trú trong những con hẻm, nâng cấp các điều kiện hạ tầng ở quy mô cộng đồng. Thực tế cho thấy các hoạt động đó có tác dụng cải thiện rõ nét điều kiện ở, phát triển cơ hội kinh doanh và làm trong sạch môi trường sinh sống. Nhiều con hẻm, sau khi được lát Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn Xã hội học số 3 - 1993 50 Thành phố Hồ Chí Minh ... xi măng đã trở thành địa bàn kinh doanh, buôn bán có khởi sắc. Tại một vài khu nhà lụp xụp, các hình thái hoạt động cộng đồng đã được gây dựng có kết quả khả quan, với việc tổ chức tín dụng nhỏ của dân chúng, cùng nhau cải thiện điều kiện cung ứng điện, nước sinh hoạt, quản lý trật tự trị an trong cộng đồng, giúp nhau hoàn thiện các điều kiện nhà ở (mà không phải phá hủy đi như trong chương trình giải tỏa tất cả các hoạt động trên đã làm xuất hiện một mạng lưới các nhân vật hoạt động cộng đồng tự nguyện, vốn là những người lao động bình thường nhất trong các hẻm phố, các cộng đồng. Tuy nhiên, dạng hoạt động cộng đồng ở địa bàn cơ sở này còn chưa được nhân rộng đúng mức do gặp khó khăn về thiếu sự hỗ trợ của đội ngũ các nhân viên Công tác xã hội được đào tạo có hệ thống. Dạng hoạt động này cũng đôi khi còn gặp những nghi ngại, do dự, thiếu nhiệt tình của một số nhân viên quản lý hành chính lãnh thổ, vì họ coi những định chế và phương thức hoạt động cộng đồng có phần xa lạ với nếp cai quản quen thuộc và, “thuận tiện" xưa nay của họ. Tuy mọi việc đã bắt đầu, nhưng lời đáp đầy đủ cho câu hỏi thứ hai này vẫn còn phải được tiếp tục tìm kiếm. 3. Câu hỏi thứ ba: "Phải làm gì để nhà trả góp và nhà cho thuê do Nhà nước xây dựng có thể thực sự đến tay những người có thu nhập thấp?"1 Từ năm 1990, các quận Tân Bình, 8, 10, 11, Phú Nhuận, Duyên Hải đã làm thí điểm xây nhà trả góp dưới nhiều dạng, dành cho những người có thu nhập thấp. Tính đến tháng 5 năm 1992, hơn 2000 căn hộ đã được ký kết hợp đồng giữa Nhà nước và các đối tượng mua nhà trả góp, với tổng số tiền đầu tư lên tới 19 tỷ đồng (Nhà nước góp 10 tỷ đồng cho vay với lãi suất thấp). 1155 căn nhà đã được xây dựng xong, trong đó 41,0% là dành cho các gia đình thương binh, liệt sĩ, gia đình thuộc diện chính sách xã hội, 59% dành cho các gia đình công nhân viên chức hoặc nhân dân chưa có nhà ở. Ưu điểm của loại nhà này là chúng được xây dựng đúng theo quy hoạch, và có khả năng phát triển theo tầng cao (đỡ tốn đất). Tuy nhiên, khó khăn trở ngại còn lớn. Giá thành các căn nhà còn cao do Nhà nước chưa có khoản đầu tư riêng vào cơ sở hạ tầng hữu quan, mà các khoản cho phi cho đất, điện, nước đưa vào giá thành đã làm đội giá lên rất dữ. Trong lúc đó, Nhà nước chỉ có thể vay từ 30- 50% giá trị căn hộ, khiến cho nhiều gia đình có thu nhập thấp vẫn không thể mua nổi. Do là chưa kể còn có những trục trặc, thiếu thống nhất và cơ sở trong cơ chế bình chọn đối tượng, khiến sinh ra hiện tượng mua đi bán lại để thủ lợi v.v.. Ngoài ra, trong vấn đề lựa lọc đối tượng, còn có vấn đề những người có mức lương thấp, chưa chắc đã là người có thu nhập thấp. Cuối cùng, mối lo của những người quản lý là ở chỗ phải làm cách nào để tránh lâm vào nguy cơ nguồn cung ứng nhà có mục tiêu phục và người có mức thu nhập thấp lại lọt vào tay những người có mức thu nhập không thấp (!) Theo các quan sát thực tế, thì các nhân tố then chốt để tránh khói nguy cơ này có thể là: - Cần có một đơn vị chuyên trách lo cho loại hình hoạt động này (như một thứ tổng cục gia cư chẳng hạn); nó phải có đủ tư cách pháp nhân và năng lực quán xuyến một loạt các lĩnh vực hữu quan đan chéo vào nhau trong quá trình xây dựng, như: vấn đề giá đất, vấn đề đưa một phần chi phí cơ sở hạ tầng ra khỏi giá thành; vấn đề xây dựng một quỹ tín dụng (chuyên biệt cho vay dài hạn để mua nhà trả góp v.v.. Quan điểm về "lấy hiệu quả xã hội làm chủ yếu" trên lĩnh vực này phải được vận 1 Phần này đã được viết với sự tham khảo các tư liệu và ý kiến do chị Ngô Thị Kim Dung, cán bộ Xã hội học, Viện Khoa học Xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh sưu tập và sơ bộ hệ thống hóa. Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn Xã hội học số 3 - 1993 Nguyễn Quang Vinh 51 dụng nhất quán hơn nữa khi giải quyết những loại vấn đề như hỗ trợ qua lãi suất, vấn đề giao đất với giá chiếu cố, vấn để lọc lựa chặt chẽ đối tượng thụ hưởng v.v.. Xin lấy một thí dụ. Chi riêng cuộc tranh luận về vấn đề sẽ sử dụng chế độ lãi suất cho vay mà cũng đã làm xuất hiện 3 quan điểm khác nhau: cho vay không tính lãi suất / cho vay với mức lãi suất ngân hàng / cho vay lãi suất thấp hơn nhưng phải có bảo đảm (bằng giá vàng hoặc xi măng) để đề phòng trượt giá và lạm phát. Ở đây thấy nổi rõ lên một điều: mục tiêu nâng đỡ các thành phần nghèo trong xã hội có thể rất dễ được đồng tình chia sẻ, nhưng sự bế tắc thường xuất hiện ở những tổ chức, cơ chế và tác nghiệp ov thể (chứ không phải ở khâu kỹ thuật). Những khâu “có vấn đề" nói trên, xem ra, đều gắn rất chặt với việc quán triệt như thế nào về việc xử lý hài hòa các lợi ích xã hội. 4. Câu hỏi thứ tư: "Khu vực tư nhân trong nước và các doanh nhân nước ngoài có thể đóng vai trò gì trong việc góp phàn hình thành một nguồn tài chính đặc thù nhằm nâng đỡ tiến trình phát triển nhà ở đô thị?" Hiện nay ở thành phố Hồ Chí Minh có 4 phương thức đang được tính đến: Một là, các doanh nhân trong nước thực sự liên doanh với các công ty kinh doanh và phát triển nhà đô thị1 để làm phong phú thêm quy nhà các loại. Hai là, tạo điều kiện cho các công ty nước ngoài vào đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật lớn, đồng thời có được một số đất xây dựng nhà cao cấp, góp phần mở rộng quy nhà cho thành phố. Ba là, thông qua cơ chế hợp đồng đầu tư của nước ngoài vào các công trình “thu hồi vốn nhanh", "cấy" thêm yêu cầu các chủ thể đầu tư này phải có nghĩa vụ xây dựng một số nhà ở cho công nhân làm tại các xí nghiệp của họ, góp phần giảm nhẹ sức ép về nhu cầu nhà ở đô thị. Bốn là, kêu gọi đầu tư nước ngoài liên doanh với Nhà nước trong các dự án xây dựng các khu nhà có tiện nghi cao, trong đó một số dự án có thể áp dụng phương thức "xây dựng-khai thác-chuyển giao" (BOT). Tất cả các phương thức vừa nói trên đều có đặc điểm chung là lôi cuốn nguồn vốn đa dạng của các doanh nhân trong ngoài nước vào việc phát triển nhà. Song phần lớn các phương thức này chỉ mới là những ý tưởng được đề xuất, chưa có được cơ sở pháp lý chính thống. Vấn đề gây tranh cãi nhiều nhất ở đây là làm sao việc phát triển nhà theo các phương thức này không gây ra sự tổn thất không đáng có đối với lợi ích xã hội nằm trong nguồn đất xây dựng hiếm hoi của thành phố. Một vài thử nghiệm dè dặt đã bất đầu, nhưng cuộc tranh luận xung quanh vấn đề này vẫn còn tiếp diễn. 5. Câu hỏi thứ 5 trên quan đến vấn đề làm cách gì để phòng ngừa và khắc phục yếu tố đầu cơ trong cơ chế thị trường nhà đất. Thực tiễn của "cơn sốt" nhà đất đang diễn ra tại nhiều đô thị lớn trong cả nước cho thấy yếu tố đầu cơ đã thâm nhập vào thị trường này (với những chủ thể kinh doanh giàu kinh nghiệm và cả những tay ngang mới vào nghề) có khả năng gây ra những nhiễu loạn không nhỏ. Sự nhiễu loạn đó thể hiện trước hết ở chỗ bức tranh Cung-Cầu đã bị làm cho méo mó đi; giá cả nhà, đất bị đẩy lên cao một cách vô căn cứ. Ngay đến mức các đơn giá của nhà nước để đền bù cho nhân dân trong các chương trình giải tỏa-theo quy hoạch cũng bị đặt thành vấn đề một cách đột ngột. Theo chúng tôi, hiện tượng này không nên chỉ được xem xét và xử lý ở góc độ hành vi làm rối ren đời sống kinh tế của một số người nào đó. Điều quan trọng hơn có lẽ là phải chú ý đi tìm nguồn gốc của các hiện tượng kinh tế mang yêu tố đầu cơ đó ngay từ trong các khuyết tật của quá trình chuyển tiếp chế độ quản lý nhà đất đô thị. Thực sự thì bước chuyển tiếp này gần như không được chủ động chuẩn bị, từ lĩnh vực luật lệ, từ các quy định 1 Sở dĩ sử dụng chữ "thực sự liên doanh” là để phòng ngừa tình trạng một số doanh nhân mượn danh nghĩa liên doanh để thủ đắc một khối lượng đất xây dựng quan trọng, từ đó kiếm lợi nhuận siêu ngạch trong lĩnh vực nhà đất. Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn Xã hội học số 3 - 1993 52 Thành phố Hồ Chí Minh ... về đất xây dựng, và về việc chuyển từ đất nông nghiệp, đất chuyên dùng sang đất xây dựng nhà ở. Chúng ta cũng chưa kịp điều chỉnh một cách chủ động và có hệ thống các quy tắc về cấp đất cho thuê, sang nhượng, mua bán đất xây dựng, trước hết là đất trong quy đất của đô thị. Các khoảng trống về luật pháp và quản lý đó đang bị các yếu tố đầu cơ khai thác triệt để, tạo nên một lĩnh vực kinh doanh béo bở đối với cái mà dư luận xã hội gọi là "miếng bánh quốc gia công thổ". Nói tóm lại, phố quát hóa nhanh chóng và đột ngột các cơ chế của thị trường trên lĩnh vực nhà đất trong khi các yếu tố tạo nên hành lang quản lý chưa được chuẩn bị ở một mức độ cần thiết, có lẽ là một trong những nguồn gốc chính yếu cho sự lộng hành của yếu tố đầu cơ. Việc loại trừ ,yếu tố đó-dù là xuất phát từ một thế bị động-cũng là một việc nên kiên quyết làm, mà nội dung cơ bản là bổ sung các khoảng trống của sự xây dựng và thực thi về luật pháp, về quy tắc quản lý và về hệ thống kiểm kê nhà-đất cập nhật hóa. Chỉ có trải qua một giai đoạn "cứu vãn" như thế thì thị trường nhà đất mới dần dần tìm lại được quy luật vận hành lành mạnh của nó, và bức tranh thật của lĩnh vực cung-cầu mới hiện lên một cách chân thực ngay trong từng động thái của thị trường. 6. Câu hỏi thứ 6: “Phải xử lý theo các trục chủ yếu nào (đối với) các xáo trộn khó tránh khỏi trong việc quy hoạch, dồn dân, dãn dân, đền bồi, tái tạo việc làm cho các cộng đồng di trú mới... trên bước đường thực hiện. Dự án tổng mặt bằng của thành phố?" Các quan sát bước đầu cho thấy nhiều chương trình giải tỏa đã sớm bị mắc kẹt ngay từ việc xác định tính tất yếu và quy mô của chương trình; bởi vì những điều này sẽ có ảnh hưởng rất lớn tới việc lựa chọn cách làm, bước đi và khả năng tranh thủ sự đồng tình cao của số dân chúng có liên hệ. Cho nên, theo ý kiến của chúng tôi, cần phải bảo đảm có sự cân nhắc thấu đáo-ở cấp độ thành phố-về những chương trình giải tỏa nhất thiết phải tiến hành, kèm theo những điều tra, nghiên cứu và luận chứng chu đáo nhằm bảo vệ và tái tạo lại được cuộc sống của những cộng đồng dân cư chịu lâm vào tình cảnh bị xáo trộn, vì lợi ích tống thể và lâu dài của thành phố. Cần nói rằng, những ám ảnh về các viễn cảnh bị giải tỏa treo lơ lửng trên đầu dân chúng ở những vùng còn lâu mới giải tỏa hoặc thậm chí sẽ không có giải tỏa, là điều tối kỵ vì nó đã từng gây nên những bất an tâm lý và xao động xã hội không đáng có. Và cả ở đây nữa, vấn đề bảo đảm hiệu quả xã hội của mỗi chương trình phát triển đô thị cũng cần phải được quán triệt đến việc xử lý số phận của từng gia đình, từng con người, thể hiện trong từng phương án di dời, đền bồi, tái tạo việc làm, và (hoặc) tái tạo cộng đồng ỡ nơi di trú mới. Trong cách làm, Nhà nước còn chưa tranh thủ được nhiều sự đồng tình và nhập cuộc của các cộng đồng có liên hệ. * * * Trên đây là 6 mảng vấn đề được chúng tôi hệ thống hóa lại sau khi sơ bộ khảo sát hiện trạng các vấn đề nhà ở đô thị, vốn có liên quan đến một loạt các lợi ích rất khác nhau của các thành phần trong cơ cấu dân cư của thành phố Hồ Chí Minh. Công cuộc nghiên cứu mới chỉ khởi đầu. Các nhận xét còn mang nhiều tính chất phiến diện và chủ quan. Chính vì thế mà tác giả mong muốn rằng trong các bước nghiên cứu sắp tới của đề tài "Nhà ở đô thị", nên có bao hàm việc tổng kết các kinh nghiệm và thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh, (Có thể là dựa vào sáu câu hỏi gợi ý nói trên). Việc giải đáp cho các câu hỏi đó trên thực tế, sẽ là cách góp phần chế định một "hành lang" pháp lý và quản lý thích hợp, đủ để cho các chủ thể xã hội có thể hành động án toàn, có hiệu quả, tạo nên một hợp lực đủ mạnh để xử lý hài hòa lợi ích các nhóm xã hội khác nhau trên lĩnh vực nhà ở đô thị đang thay đổi rất nhanh chóng. Bản quyền thuộc Viện Xã hội học www.ios.org.vn