Phân tích hiệu quả tài chính và phân tích rủi ro của dự án

CHƯƠNG 5 : PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH RỦI RO CỦA DỰ ÁN Để đánh giá hiệu quả của một dự án đầu tư, người ta sẽ xem xét dự án dưới hai khía cạnh : hiệu quả kinh tế – xã hội và hiệu quả tài chính. Khi phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội, chúng ta sẽ đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia, lợi ích vùng để xem xét. Trong khi đó, khi phân tích hiệu quả về tài chính, chúng ta sẽ đứng trên quan điểm của Nhà đầu tư bỏ vốn ra thực hiện dự án. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH : Phần tính toán tài chính mới thấy rõ được dự án có khả thi về tài chính hay không? Từ đó chúng ta mới quyết định đầu tư dự án ; Mặt khác, dự án có khả thi về tài chính thì các tổ chức tài chính mới thẩm định và cho vay vốn. Vốn và nguồn vốn đầu tư : Dự toán kinh phí đầu tư cho dự án : Nhu cầu vốn đầu tư thực hiện dự án là: 185.527.204.234 đồng. Trong đó: + Chi phí xây lắp sau thuế: 112.339.326.162 đồng + Chi phí thiết bị sau thuế: 43.962.974.832 đồng + Chi phí kiến thiết cơ bản khác: 12.358.793.764 đồng + Dự phòng phí: 16.866.109.476 đồng Nguồn vốn của dự án : - Vốn Công ty + Vốn ứng trước của khách hàng. - Vốn vay ngân hàng. Phương án A: vay 50% tổng mức đầu tư = 92.763.602.117,00 đồng Lãi vay = 0,97%/tháng; 11,64%/năm Thời gian ân hạn: ân hạn theo thời gian thi công, Cty sẽ vay vốn sau khi khởi công 01 năm, vì vậy tính lãi vay từ khi bắt đầu vay đến khi công trình hòan thành là 12 tháng ( ân hạn 12 tháng chỉ trả lãi, chưa trả vốn vay ). Phưong án B: vay 55% tổng mức đầu tư Các điều kiện khác như trên Phưong án C: vay 60% tổng mức đầu tư Các điều kiện khác như trên. Xác định doanh thu của dự án : Các thôngsố tính toán Diện tích kinh doanh Diện tích chính Diện tích phụ Cho thuê văn phòng 7.655,51m2 2.065,50m2 Hội trường 626,54m2 300,37m2 Chỗ để xe 50 chỗ Công suất cho thuê: -Văn phòng: năm bắt đầu kinh doanh: 90%; từ năm thứ 2 trở đi: 93% -Phòng hội nghị: năm bắt đầu kinh doanh:15 ngày/tháng; năm thứ nhì 16ngày/tháng; năm thứ ba trở đi: 17 ngày/ tháng -Chỗ để xe: năm đầu:43 chỗ; năm thứ nhì 45 chỗ; từ năm thứ 3: 48 chỗ Giá cho thuê: Chọn mức giá hợp lý là 25USD/m2/tháng. Diện tích chính ( chưa VAT): 25 USD/m2/tháng Diện tích phụ ( chưa VAT): 12,5 USD/m2/tháng Chỗ để xe ( chưa VAT ): 100USD/chỗ/tháng Đơn giá cho thuê, hiệu quả, tỷ trọng (diện tích cho thuê) do bộ phận nghiên cứu thị trường nghiên cứu và xác định được đơn giá phù hợp (tại thời điểm đưa dự án vào sử dụng). Cách thức xác định các khoản mục của doanh thu (chưa VAT) Doanh thu chính cho thuê VP = đơn giá cho thuê (diện tích chính = 25 USD) * công suất cho thuê (90%,93%) * diện tích chính cho thuê VP (7.655,51m2) * 12 Doanh thu phụ cho thuê VP = đơn giá cho thuê (diện tích phụ = 12,5 USD) * công suất cho thuê (90%,93%) * diện tích phụ cho thuê VP (2.065,50m2) * 12 Doanh thu chính cho thuê HT = đơn giá cho thuê (diện tích chính = 25 USD) * công suất cho thuê (15 ngày/tháng; 16ngày/tháng; 17 ngày/ tháng) * diện tích chính cho thuê HT (626,54m2) Doanh thu phụ cho thuê HT = đơn giá cho thuê (diện tích phụ = 12,5 USD) * công suất cho thuê (15 ngày/tháng; 16ngày/tháng; 17 ngày/ tháng) * diện tích phụ cho thuê HT (300,37m2) Doanh thu cho thuê chỗ để xe = đơn giá cho thuê (100USD) * công suất cho thuê (43 chỗ; 45 chỗ; 48 chỗ) *12 (XEM PHỤ LỤC BẢNG TÍNH DOANH THU) Xác định chi phí của dự án : Các thông số tính toán Diện tích khu đất: 1.292,30 m2 Diện tích sàn xây dựng: 16.190,20 m2 Thời gian thi công: 02 năm Chi phí: Nhu cầu vốn đầu tư thực hiện dự án là: 185.527.204.234 đồng. Trong đó: + Chi phí xây lắp sau thuế: 112.339.326.162 đồng + Chi phí thiết bị sau thuế: 43.962.974.832 đồng + Chi phí kiến thiết cơ bản khác: 12.358.793.764 đồng + Dự phòng phí: 16.866.109.476 đồng Cách thức xác định các khoản mục của doanh thu (chưa VAT) - Quỹ tiền lương Tiền lương: ổn định đối với CBCNV VN. Thuê 1 Công ty nước ngoài hoặc 1 quản lý là người nước ngòai quản lý kinh doanh trong 2 năm khi bắt đầu kinh doanh. Nhân sự nước ngoài (thuê 2 năm): 1 người Lương 7.000 USD/tháng Tổng lương chuyên gia nước ngoài: 7.000*16.039*12 = 1.347.276.000 VND Nhân sự Việt Nam: 40 người Lương thực tế bình quân 7triệu/người/tháng Tổng lương nhân sự Việt Nam: 40*7.000.000*12 = 3.360.000.000 VND Tổng quỹ lương/năm của 2 năm đầu khai thác: 1.347.276.000+3.360.000.000 = 4.707.276.000 VND Tổng quỹ lương/năm của các năm sau (từ năm thứ 3 khai thác trở đi): 3.360.000.000 VND - BHXH, BHYT: 19% quỹ tiền lương Với quỹ tiền lương = mức lương cơ bản (450.000đồng/ng/tháng) * tổng hệ số lương của 40 nhân viên VN (155) * 12 - Chi phí điện, nước, điện thoại, fax: 1,5USD/m2 sàn, riêng năm khai thác đầu tiên tạm tính là 3.400 triệu đồng. - Chi phí quảng cáo, tiếp thị: tính bằng 0,5% doanh thu - Chi phí bảo hiểm tài sản cố định: tính bằng 0,1015% giá trị tài sản cố định bảo hiểm. - Chi phí công cụ lao động: tính bằng 1% doanh thu - Lệ phí giao thông, xăng dầu: tính bằng 0,2% doanh thu - Chi phí văn phòng phẩm, in ấn, báo chí: tính bằng 0,5% doanh thu - Công tác phí: 150.000 đồng/người/tháng -Chi phí ăn giữa ca: 450.000 đồng/người/tháng - Chi phí trang phục : 500.000đồng/ng/năm - Chi phí sửa chữa thường xuyên: tính bằng 0,5% giá trị tài sản đầu tư - Tiền thuê đất: tính bằng giá trị đất*2%*50% - Chi phí khai thác: tính bằng 0,8% doanh thu - Lãi vay ngân hàng : được xác định chi tiết ở phần tính lãi vay - Thuế thu nhập doanh nghiệp : miễn thuế TNDN năm đầu, giảm 50% thuế TNDN 2 năm tiếp theo (Theo Nghị Định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ). Kế hoạch khấu hao : Khấu hao máy móc thiết bị ( thời gian KH 5 năm). Khấu hao nhà +KTCB ( Thời gian KH 15 năm). (XEM PHỤ LỤC BẢNG TÍNH CHI PHÍ) Các chỉ tiêu phân tích tài chính : a. Thời gian tính toán: Thời gian tính toán là năm bắt đầu đưa vào khai thác sử dụng. b. Tỷ suất chiết khấu: Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án là chi phí cơ hội (hay còn gọi là chi phí sử dụng vốn) bình quân, phụ thuộc vào cơ cấu vốn đầu tư (mỗi nguồn vốn chiếm tỷ trọng bao nhiêu %). Tỷ suất chiết khấu được xác định theo công thức: r = (r1 . k1 ) + (r2 .k2) Trong đó: r: tỷ suất chiết khấu (%) k1: tỷ lệ vốn tự có trong tổng vốn đầu tư (%) k2: tỷ lệ vốn vay dài hạn trong tổng vốn đầu tư (%) r1: lợi tức mong muốn của nhà đầu tư (%) r2: lãi vay dài hạn (%) Với lợi tức mong muốn của Nhà đầu tư là 12%/năm, lãi vay dài hạn là 11,64%/năm STT Nguồn vốn Tỷ lệ vốn P.án A P.án B P.án C 1 Vốn tự có 50% 45% 40% 2 Vốn vay dài hạn 50% 55% 60% 3 Cộng 100% 100% 100% Tỷ suất chiết khấu: Phương án A: r = 11,82% Phương án B: r = 11,80% Phương án A: r = 11,78% c. Hiện giá thu nhập thuần (NPV): NPV = Giá trị hiện tại của lưu lượng tiền tệ dự kiến thu được trong tương lai - Giá trị hiện tại của vốn đầu tư, chi phí dự kiến sẽ chi trong tương lai Toàn bộ thu nhập và chi phí của dự án trong suốt thời kỳ đầu tư và khai thác sử dụng được quy đổi thành một giá trị tương đương ở hiện tại. Công thức xác định NPV: NPV = Trong đó: Bi: doanh thu của năm thứ i Ci: chi phí bỏ ra của năm thứ i T: số năm dự kiến tính toán k: tỷ suất chiết khấu Khi một dự án đầu tư độc lập về mặt kinh tế với các dự án khác, việc chấp nhận hay từ bỏ dự án phụ thuộc vào NPV âm hay dương. NPV > 0: chấp nhận dự án NPV = 0: tuỳ quan điểm của nhà đầu tư NPV <0 : loại bỏ dự án d. Suất thu hồi nội bộ: Suất thu hồi nội bộ (IRR) là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cân bằng với giá trị hiện tại của chi phí, nghĩa là lãi suất ứng với NPV = 0 NPV = IRR > MARR Trong đó: MARR: là suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được. Để tìm IRR, ta dùng phương pháp nội suy gần đúng. Đầu tiên, ta cần phải xác định một trị số NPV1 dương (càng nhỏ càng tốt) tương ứng với giá trị là IRR1. Sau đó, ta lại xác định một trị số NPV2 < 0 (càng gần 0 càng tốt) tương ứng với IRR2. Trị số IRR cần tìm được xác định theo công thức: IRR = IRR1 + (IRR2 - IRR1) e. Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C) Tỷ số lợi ích/chi phí là tỷ số giữa giá trị tương đương của lợi ích được quy đổi về giá trị hiện tại với giá trị tương đương của chi phí được quy đổi về giá trị hiện tại. Công thức xác định tỷ số B/C: Với các dự án có tỷ số B/C 1 thì dự án đó được coi là đáng giá về mặt kinh tế. f. Thời gian hoàn vốn của dự án: Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết để có thể hoàn trả lại đủ vốn đầu tư đã bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để cho tổng giá trị thu hồi vừa bằng tổng hiện giá vốn đầu tư. Công thức tính thời gian hoàn vốn: T: thời gian hoàn vốn Kết quả đánh giá về mặt tài chính: thể hiện qua các bảng tính như sau: STT Chỉ tiêu Đơn vị P.án A P.án B P.án C 1 Tỷ suất chiết khấu % 11,82 11,80 11,78 2 Thời gian hoàn vốn năm 8 năm 10 tháng 9 năm 1 tháng 9 năm 4 tháng 3 Hiện giá thu nhập thuần (NPV) đồng 72,510,348,746 69,624,457,844 66,668,832,580 4 Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) % 17,99 17,74 17,49 5 Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C) 1,26 1,24 1,23 Từ kết quả phân tích trên ta thấy phương án A (vay 50%) là khả thi nhất (XEM PHỤ LỤC BẢNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH VÀ BẢNG TÍNH IRR) PHÂN TÍCH RỦI RO CỦA DỰ ÁN : Đầu tư dài hạn thực hiện trong tương lai dài và thường phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Các yếu tố này thường mang tính ngẫu nhiên, không thể lường trước được. Do đó chấp nhận đầu tư cũng có nghĩa là chấp nhận rủi ro. Rủi ro trong đầu tư thường được hiểu là sự biến đổi dòng tiền thu nhập có thể là do sự thay đổi của cơ chế, sự biến động bất lợi của thị trường, của giá cả sản phẩm ... Đánh giá độ an toàn của dự án : (Đánh giá theo phương án A) Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính : Nếu tỷ lệ này ≥ 1/1 thì được xem là an toàn. Với dự án này thì tỷ lệ vốn riêng trên vốn vay là 1/1. Do đó, dự án đảm bảo an toàn về mặt tài chính. Đánh giá khả năng trả nợ vay : Đối với vốn vay trung và dài hạn thường là vay theo chế độ vay kép (vay có ghép lãi). Đây là một hàm mũ tăng rất nhanh nên việc đánh giá theo các chỉ tiêu trên là chưa đủ vì chưa xem xét đến sự thay đổi giá trị của đồng tiền theo thời gian dưới tác động của lãi suất nguồn vốn. Do đó để cho cẩn thận hơn ta cần lập bảng kế hoạch vay và trả nợ vay. Một dự án được xem là có khả năng trả nợ vay khi tỉ số khả năng trả nợ hàng năm≥1. (XEM PHỤ LỤC BẢNG TÍNH LÃI VAY VÀ PHƯƠNG ÁN TRẢ NỢ VAY) Phân tích độ nhạy : Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự thay đổi theo chiều hướng xấu của một hoặc cùng lúc nhiều yếu tố đầu vào tác động đến r, Ct, Rt. Từ đó làm ảnh hưởng xấu đến hiệu quả của dự án thể hiện cụ thể qua chỉ tiêu NPV, IRR giảm. Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy của dự án là : Để khảo sát tốc độ biến thiên (%giảm) của NPV, IRR so với tốc độ biến thiên theo chiều hướng xấu của các yếu tố đầu vào. Để tìm ra giá trị thực tiễn hoặc cực đại của một yếu tố để dự án vẫn nằm trong mức an toàn có hiệu quả. Trên cơ sở phân tích độ nhạy thì nhà đầu tư sẽ chủ động quan tâm đến các yếu tố mà có nhiều khả năng diễn biến theo chiều hướng xấu làm giảm hiệu quả dự án để đưa ra giải pháp thích hợp trong quá trình quản trị thực hiện dự án. % NPV -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% r ` Lãi vay dài hạn (%) 0.00% -6.15% -12.13% -17.93% -23.58% -29.07% Δ -6.15% -5.98% -5.81% -5.65% -5.49% Lợi tức mong muốn của nhà đầu tư (%) 0.00% -6.34% -12.49% -18.46% -24.27% -29.90% Δ -6.34% -6.15% -5.97% -5.80% -5.64% Ct Điện, nước, ĐT, Fax (1,5USD/m2 sàn) 0.00% -0.12% -0.24% -0.35% -0.47% -0.59% Δ -0.12% -0.12% -0.12% -0.12% -0.12% Quảng cáo, tiếp thị (0,5% DThu) 0.00% -0.08% -0.15% -0.23% -0.31% -0.39% Δ -0.08% -0.08% -0.08% -0.08% -0.08% Công cụ lao động (1%Dthu) 0.00% -0.15% -0.31% -0.46% -0.62% -0.77% Δ -0.15% -0.15% -0.15% -0.15% -0.15% Lệ phí GT, xăng dầu (0,2% Dthu) 0.00% -0.03% -0.06% -0.09% -0.12% -0.15% Δ -0.03% -0.03% -0.03% -0.03% -0.03% VPP, in ấn, báo chí (0,5% Dthu) 0.00% -0.08% -0.15% -0.23% -0.31% -0.39% Δ -0.08% -0.08% -0.08% -0.08% -0.08% Chi phí khác (0,8% Dthu) 0.00% -0.12% -0.25% -0.37% -0.49% -0.62% Δ -0.12% -0.12% -0.12% -0.12% -0.12% Rt Gía cho thuê diện tích chính (USD) -64.34% -51.47% -38.60% -25.74% -12.87% 0.00% Δ -12.87% -12.87% -12.87% -12.87% -12.87% Giá cho thuê diện tích phụ (USD) -8.99% -7.19% -5.40% -3.60% -1.80% 0.00% Δ -1.80% -1.80% -1.80% -1.80% -1.80% Giá cho thuê chỗ để xe (USD) -1.62% -1.29% -0.97% -0.65% -0.32% 0.00% Δ -0.32% -0.32% -0.32% -0.32% -0.32% Từ bảng phân tích trên ta có bảng nhận xét như sau : Yếu tố biến đổi So sánh giữa %biến đổi và %NPV Mức độ nhạy r Lãi vay dài hạn (%) Lớn hơn 3 Lợi tức mong muốn của nhà đầu tư (%) Lớn hơn 2 Ct Điện, nước, ĐT, Fax (1,5USD/m2 sàn)  Nhỏ hơn 7 Quảng cáo, tiếp thị (0,5% DThu)  Nhỏ hơn 9 Công cụ lao động (1%Dthu)  Nhỏ hơn 6 Lệ phí GT, xăng dầu (0,2% Dthu)  Nhỏ hơn 11 VPP, in ấn, báo chí (0,5% Dthu)  Nhỏ hơn 9 Chi phí khác (0,8% Dthu)  Nhỏ hơn 7 Rt Gía cho thuê diện tích chính (USD) Lớn hơn 1 Giá cho thuê diện tích phụ (USD) Nhỏ hơn 4 Giá cho thuê chỗ để xe (USD) Nhỏ hơn 5