Nagecco với dự án trung tâm giao dịch thương mại quốc tế fosco

CHƯƠNG 3 : Nagecco với Dự án TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO Là một đơn vị tư vấn thiết kế, Công ty Cổ Phần Tư Vấn Xây Dựng Tổng Hợp (NAGECCO) được thường chủ đầu tư thuê và ký kết hợp đồng để thực hiện dự án theo hình thức chủ nhiệm điều hành dự án. Công ty chuyên thực hiện dự án ở các giai đoạn sau : Lập dự án đầu tư xây dựng công trình. Khảo sát địa chất công trình. Đo đạc địa hình. Thiết kế quy hoạch và hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Thiết kế kiến trúc, kết cấu, hệ thống điện, cấp thoát nước, lập dự toán công trình. Xin các loại giấy phép xây dựng và thỏa thuận với cơ quan nhà nước. Thẩm tra thiết kế và dự toán công trình. Tư vấn đấu thầu. Giám sát thi công công trình. Chứng nhận sự phù hợp chất lượng công trình. Kiểm định chất lượng công trình. Trong giới hạn bài báo cáo chỉ xin tập trung nghiên cứu đến vấn đề phân tích nghiên cứu thị trường của dự án, phân tích hiệu quả tài chính và phân tích rủi ro của dự án trong phần lập dự án đầu tư xây dựng công trình “Trung tâm giao dịch thương mại Quốc tế Fosco”. GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN : 1. Công trình: Cao ốc Trung Tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO. 2. Chủ đầu tư : Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngòai ( FOSCO). 3. Địa điểm xây dựng : 64 Phó Đức Chính, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Tp Hồ Chí Minh. 4. Hình thức đầu tư : xây dựng mới. 5. Phương án : Phương án được chọn theo kết quả đã được công bố ngày 30/6/2005 tại cuộc thi thiết kế đã được tổ chức ngày 28/4/2005. Về mặt kinh tế -Tận dụng hết thế mạnh của cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện đại được đầu tư tập trung một lần, đồng nghĩa với việc tiết kiệm chi phí so với đầu tư nhiều lần. -Tận dụng phần diện tích còn dư để cho thuê văn phòng đem lại hiệu quả kinh tế rất lớn (sẽ được phân tích kỹ trong phần tính toán hiệu quả đầu tư ). Về mặt kiến trúc Quy mô xây dựng toà nhà cao tầng, uy nghi, hoành tráng tương xứng với tầm vóc của Công ty dịch vụ cơ quan nước ngoài Fosco tại Tp. Hồ Chí Minh góp phần làm đẹp cho cảnh quan khu vực dự án nói riêng và thành phố nói chung, đồng thời giới thiệu, quảng bá và phát triển thương hiệu “FOSCO”. Về mặt quản lý Thuận lợi trong quan hệ công tác phối hợp giữa các phòng ban và đơn vị. Tận dụng được các thế mạnh của mô hình quản lý tập trung như: tiết kiệm nguồn nhân lực, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiện đại, … Tuy nhiên, phương án này tốn khá nhiều thời gian để xây dựng tòa nhà, khoảng 2 năm (Dự kiến sẽ hoàn thành công trình vào quý III năm 2009). 5. Qui mô công trình: Dự án “Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO” có quy mô 17 tầng (tầng trệt và 16 tầng lầu), 02 tầng hầm, 01 tầng lững, 01 tầng kỹ thuật áp mái, sân thượng và bãi đổ trực thăng. + Cao ốc văn phòng, quy mô phục vụ cho 1.042 người sinh họat và làm việc. Tổng diện tích đất : 1292,30 m2 Diện tích xây dựng : 673,51 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng : 16.190,20 m2 Chiều cao đến đỉnh mái : 74,5 m Mật độ xây dựng : 54,24% Hệ số sử dụng đất : 9,4 Cao độ xây dựng quy về cao độ chuẩn quốc gia ( hệ Hòn dấu ). 6. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn dự kiến: Tổng vốn đầu tư cho dự án là: 185.527.204.234,00 đồng. (Một trăm tám mươi năm tỷ, năm trăm hai mươi bảy triệu, hai trăm lẻ bốn ngàn, hai trăm ba mươi bốn đồng). Nguồn vốn dự kiến: - Vốn tự có của Công ty FOSCO + Vốn ứng trước của khách hàng ( tỷ trọng 50%). - Vay ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh ( tỷ trọng 50%). Các chỉ tiêu phân tích, đánh giá kinh tế-tài chính của dự án: Theo phương án vay 50% được HĐQT chọn ngày 19/4/2007 Lãi vay = 0,97%/tháng; 11,64%/năm. Thời gian ân hạn: ân hạn theo thời gian thi công, Cty sẽ vay vốn sau khi khởi công 01 năm, vì vậy tính lãi vay từ khi bắt đầu vay đến khi công trình hòan thành là 12 tháng ( ân hạn 12 tháng chỉ trả lãi, chưa trả vốn vay ). - Tỷ suất chiết khấu r = 11,82% (Lãi suất mong muốn nhà đầu tư 12%/năm). - Tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) = 17,99% > r - Hiện giá thu nhập thuần (NPV) = 72,510,348,746 đồng > 0 - Thời gian hòan vốn : 8 năm 10 tháng. - Tỷ số lợi ích / chi phí (B/C) = 1,26 Dự án đem lại hiệu quả kinh tế cao. Về thuế : Công ty thực hiện việc khai nộp thuế, miễn giảm thuế theo quy định hiện hành. Tiến độ thực hiện đầu tư: Quý III/2007 đến Quý III/2009. Khai thác dự án: Ưu tiên đảm bảo diện tích làm việc phục vụ Ngoại giao đoàn, các Tổ chức Quốc tế, các Tổ chức phi chính phủ, các Văn phòng đại diện, các Công ty nước ngoài tại Tp.Hồ Chí Minh. Ngoài ra khai thác diện tích chưa sử dụng hết để cho các Công ty Việt Nam và các Công ty trong nuớc có nhu cầu thuê văn phòng làm việc nhằm tăng hiệu quả đầu tư. D o tính chất của dự án là xây dựng công trình dân dụng có quy mô lớn với nhiều giải pháp kiến trúc và xây dựng tiên tiến, linh hoạt; trang thiết bị lắp đặt hiện đại. Việc quản lý thực hiện dự án cần thiết phải có tính chuyên nghiệp cao để đảm bảo cho dự án thực hiện đúng tiến độ và đúng yêu cầu chất lượng công trình… Do đó chủ đầu tư lựa chọn hình thức quản lý dự án : Thuê tư vấn quản lý dự án. MỐI LIÊN HỆ VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN TỚI DỰ ÁN : Chủ đầu tư : Công Ty Dịch Vụ Cơ Quan Nước Ngoài Quốc Tế (FOSCO). 3 CHỦ ĐẦU TƯ Lập DA SAA INDO-CHINA LTD NAGECCO Lập hồ sơ mời thầu và giám sát thi công (Đơn vị tư vấn trong nước hoặc nước ngoài có đủ năng lực và kinh nghiệm thông qua đấu thầu hạn chế) Lập hồ sơ thiết kế KTTC – TDT (SAA INDO-CHINA LTD) Tư vấn quản lý dự án và giám sát thi công (đơn vị Tư vấn trong nước hoặc nước ngoài có đủ năng lực và kinh nghiệm thông qua đấu thầu hạn chế) Thực hiện xây lắp (các đơn vị thi công xây lắp và cung cấp vật tư thiết bị thông qua đấu thầu rộng rãi) 1 2 4 5 6 7 8 Chủ đầu tư giao cho đơn vị Đơn vị giao lại cho chủ đầu tư để thẩm định, xét duyệt. Nếu đạt yêu cầu thì chuyển sang bước tiếp theo Chú thích : Không đạt Lập dự án đầu tư XDCT (FOSCO) Thiết kế cơ sở Đơn vị lập : SAA INDO-CHINA LTD Nội dung : Khảo sát Kiến trúc Kết cấu Kỹ thuật Thuyết minh dự án Đơn vị lập : NAGECCO Nội dung : Kỹ thuật: Khảo sát Kiến trúc Kết cấu Kỹ thuật Kinh tế : Tính tổng mức đầu tư Phân tích tài chính P.tích n.cứu thị trường P.án khai thác DA&sử dụng lao động P.tích hiệu quả kinh tế xã hội Thẩm định Đơn vị duyệt : Sở xây dựng đạt Thẩm định Đơn vị duyệt : chủ đầu tư Lấy từ hồ sơ thiết kế cơ sở đã được thẩm định Quá trình lập dự án : Theo như sơ đồ trên, Công ty dịch vụ cơ quan nước ngoài quốc tế (FOSCO) đã ký kết với Công ty cổ phần tư vấn xây dựng tổng hợp (NAGECCO) về việc lập dự án đầu tư xây dựng (phần thuyết minh dự án) công trình “Trung tâm giao dịch thương mại quốc tế Fosco” theo hợp đồng số 870/HĐKT/KHĐT-2003. Triển khai và thực hiện dự án tại NAGECCO : Chủ nhiệm điều hành dự án Nhóm nghiên cứu kỹ thuật Nhóm nghiên cứu kinh tế P.t tài chính N.cứu p.t thị trường + hiệu quả KT-XH N.c p.án khai thác và sử dụng lao động Tồng mức đầu tư Để có thể thực hiện tốt hợp đồng đã ký kết, phòng dự án của NAGECCO đã cử ra một chủ nhiệm điều hành dự án để chịu trách nhiệm chính về chất lượng của dự án, tiến độ lập dự án và là người điều hành toàn bộ quá trình lập dự án. Chủ nhiệm dự án kiến nghị một danh sách các chuyên gia tham gia lập dự án và thành lập nhóm soạn thảo dự án. Do tính chất tổng hợp của dự án bao gồm nhiều ngành nghề nên các chuyên gia cũng thuộc nhiều ngành nghề kinh tế, kỹ thuật, pháp lý khác nhau. Trong nhóm lập dự án cử ra các chủ nhiệm bộ môn về kinh tế, kỹ thuật để nghiên cứu phân tích dự án. Tuy nhiên, do phần kỹ thuật của dự án đã được nghiên cứu trong hồ sơ thiết kế cơ sở do SAA INDO-CHINA LTD lập và đã được thẩm định nên NAGECCO chỉ tập trung nghiên cứu về kinh tế và hoàn chỉnh về kỹ thuật. Nội dung : Các mảng cần nghiên cứu phân tích trong hồ sơ thuyết minh bao gồm : Phân tích nghiên cứu thị trường (xem chương 4). Đã có sẵn trong hồ sơ thiết kế cơ sở Lựa chọn hình thức đầu tư. Địa điểm xây dựng, phương án đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường. Phương án kiến trúc. Phân tích giải pháp kết cấu công trình. Phân tích công nghệ và các hệ thống kỹ thuật công trình. Tổng mức đầu tư và nguồn vốn. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án (xem chương 5). P.án khai thác DA&sử dụng lao động. P.tích hiệu quả kinh tế xã hội. Kế hoạch tiến độ thực hiện. hùg