Một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HCM Thị trường bất động sản chịu tác động tổng hợp của nhiều yếu tố kinh tế, luật pháp, chính trị, xã hội... Chính vì vậy, để thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, đòi hỏi phải có một hệ thống giải pháp đồng bộ. Một số giải pháp đối với thị trường sơ cấp: Trên thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, chủ yếu diễn ra những giao dịch giữa Nhà nước và các chủ thể sử dụng đất, trong đó Nhà nước là bên giao và cho thuê đất. Để thị trường này hoạt động có hiệu quả, bảo đảm những điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất và bất động sản, cần thực hiện một số giải pháp sau đây: 1. Cung và cầu về bất động sản bộc lộ sự bất cân đối lớn, trong khi nhân dân và doanh nghiệp có nhu cầu rất lớn về bất động sản chưa được đáp ứng thì nhiều doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang đã kéo dài tình trạng sử dụng không hiệu quả đất đai, nhà xưởng. Vì vậy, Nhà nước cần có các biện pháp toàn diện về vấn đề này, theo đó: Đối với những diện tích đang được sử dụng đúng mục đích thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức này. Đối với những diện tích đất đã giao hoặc cho thuê nhưng được sử dụng không có hiệu quả, lãng phí, Nhà nước phải có các biện pháp kiên quyết và thích hợp để thu hồi lại nhằm tạo quỹ đất, phân bổ lại cho những mục đích sử dụng có hiệu quả. Những biện pháp này cũng phải được thực hiện nghiêm khắc đối với các hộ gia đình và cá nhân lấn chiếm đất công trái phép. Đối với những diện tích để hoang hoá đã vượt quá giới hạn cho phép về thời gian thì Nhà nước cần phải nhanh chóng thu hồi lại mà không cần phải có sự đồng ý của tổ chức có đất và cơ quan cấp trên của tổ chức này. Đối với những diện tích đã và đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc cho thuê, chuyển nhượng... sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện pháp thỏa đáng để giải quyết hậu quả. 2. Về việc Nhà nước giao và cho thuê đất, đồng thời với việc giao đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cần đẩy mạnh việc giao đất theo hình thức đầu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu công trình gắn với đất đối với những vị trí có khả năng sinh lợi cao, có điều kiện về kết cấu hạ tầng tốt, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ quỹ đất để phát triển đô thị. Tuy nhiên, Nhà nước phải xem xét kỹ lưỡng hình thức đấu giá lấy giá cao quyền sử dụng đất đối với từng khu đất và từng mục đích sử dụng. Nhà nước cũng phải dành những khu đất xây dựng nhà ở bán cho dân để thực hiện đấu giá theo mức giá thấp, tức là mức giá trúng thầu phải là mức giá thấp nhất, đảm bảo cho những người có thu nhập trung bình và thấp có thể mua được nhà ở. Bên cạnh đó, Nhà nước cần cho phép thành lập các trung tâm định giá bất động sản của Nhà nước hoặc tư nhân, hoạt động dưới dạng các công ty tư vấn về định giá đất và các công trình gắn liền với đất nhằm đáp ứng nhu cầu định giá bất động sản và định giá đất đai, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, từng bước hình thành mặt bằng giá cả bất động sản phù hợp... Tổ chức này có nhiệm vụ định giá đất phục vụ cho việc ban hành giá đất của Nhà nước, phục vụ cho việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp bất động sản, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp bất động sản. Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ, bởi vì, định giá bất động sản là công việc vừa đòi hỏi có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp về nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ về đào tạo các chuyên gia tư vấn, định giá bất động sản, tạo nguồn nhân lực cho hoạt động của thị trường bất động sản. 3. Đổi mới việc Nhà nước giao và cho thuê đất không thể tách rời việc xác định rõ ràng chủ thể đại diện Nhà nước đứng ra giao và cho thuê đất. Ở đây, giải pháp căn bản là Nhà nước nên cho phép thành lập một số doanh nghiệp Nhà nước (có thể gọi là các công ty đất đai) có chức năng đại diện Nhà nước thực hiện giao và cho thuê đất thay cho các cơ quan hành chính Nhà nước trên cơ sở đầu tư, kinh doanh. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các doanh nghiệp này như giao vốn cho các doanh nghiệp, và các chủ thể sử dụng đất phải thông qua các doanh nghiệp này để thuê đất hoặc nhận giao đất qua hợp đồng. Các doanh nghiệp này được quyền thu hồi đất và thực hiện đền bù theo quyết định của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền, sau đó giao lại cho các dự án... Ngoài ra, các doanh nghiệp này còn được Nhà nước giao đất hoặc cho khai thác và phát triển các vùng đất mới, nhằm tạo hàng hóa bất động sản cung cấp cho thị trường, trong một số trường hợp nhằm bình ổn thị trường và thực hiện các chính sách xã hội. Để hình thành loại hình doanh nghiệp này, cần thực hiện một số biện pháp như đầu tư (hỗ trợ) vốn ban đầu từ ngân sách Nhà nước cho các doanh nghiệp, cho phép họ sử dụng các vùng đất chưa khai phá làm vốn ban đầu, và đặc biệt là đầu tư phát triển nguồn nhân lực cho các doanh nghiệp này. Một số giải pháp đối với thị trường thứ cấp Thị trường này là hết sức phức tạp, những vấn đề nảy sinh ở tất cả các khâu và các yếu tố giao dịch, vì vậy, các giải pháp phải có tính bao trùm, toàn diện và đồng bộ. Tuy nhiên, cơ bản nhất, có thể tập trung vào một số nội dung sau đây: 1. Chính thức hóa thị trường phi chính quy. Nền tảng quan trọng hàng đầu để có thể chính thức hóa được thị trường phi chính quy là phải hợp thức hóa được các tài sản bất động sản của các chủ thể tham gia thị trường. Muốn vậy Nhà nước phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Đây là cơ sở quan trọng để quản lý đất đai và cũng được xem là biện pháp lâu dài để có thể làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan quản lý Nhà nước các cấp. Tiến tới, chỉ cần UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất đã sử dụng và không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, quy định rõ thời hạn xem xét, xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn. Các trường hợp đã có đủ giấy tờ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phải qua sự xem xét của cơ quan Nhà nước trung gian. Nếu bộ máy công bị quá tải trong việc cấp giấy chứng nhận này thì một số công việc có thể giao cho các tổ chức tư thực hiện. Tiếp đó, cần hoàn thiện các tổ chức dịch vụ thị trường bất động sản với các hoạt động liên quan đến định giá, thông tin, lưu trữ, giám sát giao dịch..., kết hợp với các cơ quan chức năng của Nhà nước để tăng cường hoạt động quản lý sau giao đất, công khai hóa quy hoạch sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục giao dịch, giải quyết vấn đề đền bù thiệt hại khi giải phóng mặt bằng, nắm chắc thông tin về bất động sản... Cần hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường một cách dễ dàng, thông suốt theo quy định của pháp luật. 2. Hiện nay, thị trường bất động sản TP.HCM đang hoạt động nhưng có nhiều khiếm khuyết. Một trong những khiếm khuyết đó là thiếu vắng các tổ chức dịch vụ hỗ trợ. Vì vậy, cần hoàn thiện cơ cấu tổ chức của thị trường, bao gồm việc hoàn thiện các tổ chức sẵn có và thành lập mới các tổ chức còn thiếu như các công ty điền địa của Nhà nước, các tổ chức trung gian, môi giơi, định giá, tư vấn, bảo hiểm, thông tin, tài chính... về bất động sản. Gắn liền với việc hình thành các tổ chức, Nhà nước phải tạo khung khổ pháp lý, ban hành các quy định hướng dẫn hoạt động, tạo cơ chế vận hành nhịp nhàng và thông suốt của tất cả các chủ thể thuộc bên cung, bên cầu, và các tổ chức trung gian cũng như các chủ thể quản lý Nhà nước. Đặc biệt, cần hoàn thiện sàn giao dịch bất động sản có dung lượng giao dịch cao, nhằm tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch và có độ tin cậy cao. Sàn giao dịch bất động sản cần tập trung vào những chức năng cơ bản sau đây: thông tin về các nguồn cung bất động sản của tất cả các nguồn; thẩm định các đặc trưng, tính pháp lý, giá cả của bất động sản cũng như thực hiện dịch vụ pháp lý cho các bất động sản tham gia giao dịch; là cầu nối thực hiện thanh toán giữa các bên tham gia thị trường bất động sản cũng như giới thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho các chủ thể có nhu cầu vay vốn, thế chấp bằng các bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường... Nhà nước cần sớm thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại trên phạm vi toàn quốc, bao gồm một mạng kết nối, trao đổi thông tin cập nhật giữa các cơ quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng thương mại, kho bạc Nhà nước các cấp, nhằm giúp Nhà nước kiểm soát được những biến động về diện tích, hiện trạng sử dụng đất và chủ sử dụng đất, để có biện pháp xử lý kịp thời trước những biến động của thị trường bất động sản. Mặt khác, hệ thống bất động sản lại là một công cụ thông tin để hỗ trợ thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch bất động sản. 4. Để đáp ứng nhu cầu về cải thiện điều kiện ở, nhà chung cư cao tầng là giải pháp tất yếu không những ở thành phố mà ở các thị xã, thị trấn và cả ở nông thôn, bởi chỉ trong vòng 60 năm mà dân số nước ta đã tăng hơn 3 lần (từ 25 triệu dân lên đến 80 triệu dân) dù đã trải qua 30 năm chiến tranh, trở thành nước có mật độ dân số cao hơn cả Trung Quốc. Việc xây dựng và kinh doanh nhà chung cư đòi hỏi một mặt phải có những doanh nghiệp đủ mạnh (vốn, kỹ thuật, nhân lực, quản lý...), mặt khác phải có chính sách tạo điều kiện của Nhà nước, theo đó: Cần mở rộng hơn nữa để các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tham gia và mạnh dạn đầu tư vào xây dựng, kinh doanh nhà chung cư. Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được bình đẳng trong việc dự thầu các gói thầu xây dựng và kinh doanh nhà chung cư. Các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà chung cư thuộc các thành phần kinh tế đều cần được hưởng một số chính sách riêng, bao gồm: Không phải trả các chi phí về đất đối với các diện tích dành ra trong khuôn viên các khu chung cư để trồng cây xanh, thảm cỏ, làm đường đi và các công trình công cộng khác cho nhân dân trong khu chung cư. Không phải trả các chi phí xây dựng hệ thống cung cấp điện, nước ngoài hàng rào khu chung cư. Được dành tầng một và tầng dưới mặt đất để sử dụng vào các hoạt động kinh doanh dịch vụ, các căn hộ chỉ làm từ tầng hai trở lên để bán hoặc cho thuê. Được vay vốn dài hạn từ các tổ chức tín dụng hoặc quỹ phát triển đô thị hoặc quỹ phát triển đô thị; được huy động vốn từ những người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà tại chung cư; được huy động vốn từ sự tham gia kinh doanh của các tổ chức, cá nhân trong xã hội. Kinh doanh nhà chung cư được giảm hoặc miễn một số loại thuế so với kinh doanh nhà biệt thự, văn phòng, khách sạn. 6. Về nhà ở cho người có thu nhập thấp: Nhu cầu nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp là rất lớn. Nhưng hiện nay thành phố chưa có chính sách ưu đãi nên chưa khuyến khích được các thành phần kinh tế tham gia cùng Nhà nước trong việc đầu tư xây dựng, vì vậy: Cần ban hành ngay các chính sách ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp như: Nhà nước có sẵn quỹ đất giao cho nhà đầu tư theo phương thức thuê đất; Miễn tiền sử dụng đất đối với các khu đất do nhà đầu tư bỏ tiền ra bồi thường; Hỗ trợ toàn bộ hạ tầng kỹ thuật cho dự án; Miễn thuế kinh doanh nhà trong 5 năm; Cho vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà hoặc các nguồn khác với lãi suất 3 - 4%/năm. Cần xác định người có thu nhập thấp trên cơ sở bình chọn của cộng đồng, sau đó phát “Phiếu mua nhà”; Phải quy định từ 3 - 5 năm sau người được mua nhà với giá ưu đãi này mới được bán nhà nếu cần thiết. Cần ban hành chính sách nhà ở cho thuê. Đối với người mua là người thu nhập thấp, chắc chắn cần chính sách được vay vốn và một sản phẩm đảo bảo chất lượng. Vì vậy, cần đẩy mạnh việc tuyên truyền để người thu nhập thấp gửi tiền tiết kiệm. Tiền tiết kiệm gửi vào Quỹ phát triển nhà 30 - 40% giá trị căn nhà thì được mua trả góp, 60 - 70% còn lại trả góp với lãi suất ưu đãi. Nhà nước có thể hỗ trợ một phần lãi suất cho người mua nhà khi vay tiền để mua nhà trả góp. Phần trả góp nên chuyển về ngân hàng thu, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sẽ được ngân hàng tạm giữ (như là hình thức thế chấp) và giao lại khi chủ nhà đã trả đủ tiền. Để giải quyết tình trạng người dân không đủ điều kiện mua nhà nhưng vẫn phải có nhà ở, ngoài giải pháp hỗ trợ bán trả góp dài hạn, thì công việc trọng tâm là cần tạo ra quỹ nhà cho thuê. Người không đủ tiền mua thì thuê, sau một thời gian tích luỹ được thì chuyển từ thuê sang mua. 7. Chống đầu cơ, tích trữ nhà - đất bằng chính sách thuế. Tình trạng lợi dụng quen biết, chức quyền để mua nhà ngay từ khi dự án còn trên giấy, sau đó mua đi bán lại cũng trên giấy với khoản chênh lệch lên đến con số trăm triệu đang làm cho thị trường nhà đất trở nên phức tạp, người có nhiều tiền lại càng có cơ hội thu lợi trong khi phần lớn nhân dân lao động, cán bộ, công chức có nhu cầu thực sự nhưng ít tiền khó mà có điều kiện để cải thiện chỗ ở dù phải lao động cật lực. Vì vậy, cần phải có sự can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước trong lĩnh vực này: Phải công khai quỹ nhà chung cư. Nhà nước cần ban hành một quy chế công khai về giá trị xây dựng, giá bán, tiêu chuẩn được mua và đặc biệt danh sách các vị khách mua được giá gốc, kèm theo nơi công tác của họ. Dùng chính sách thuế làm công cụ chống đầu cơ nhà đất. Hiện nay, luật không cấm một người có nhiều nhà nhưng Nhà nước nên dùng thuế để điều tiết. Chẳng hạn, Nhà nước sẽ ấn định tiêu chuẩn diện tích đất của từng cá nhân (ví dụ 100m2). Nếu sử dụng một bất động sản có diện tích vượt quá tiêu chuẩn cho phép thì phải chịu thuế luỹ tiến, càng có nhiều đất càng chịu thuế cao giống như đánh thuế thu nhập. Hay người có 3 - 4 nhà cho thuê đều phải nộp thuế chứ không để lộn xộn như hiện nay. Áp thuế như vậy sẽ giúp cơ quan Nhà nước vừa quản lý được định mức nhà ở vừa tăng thu ngân sách. Dự thảo Luật Nhà ở có quy định không hạn chế số lượng nhà được mua đối với Việt kiều. Tuy nhiên, người Việt Nam ở nước ngoài nếu muốn mua nhà trong nước phải có điều kiện. Tránh tình trạng có một số người đứng tên họ hàng mua nhà đất ở vị trí tốt, sau đó kinh doanh trong khi vẫn chưa về nước. Tình trạng đó cần hạn chế. Hoàn thiện môi trường pháp lý về thị trường bất động sản Mục tiêu quan trọng hàng đầu của việc xây dựng và hoàn thiện môi trường pháp lý về thị trường bất động sản là phải tạo dễ dàng cho sự vận hành lành mạnh của thị trường, đồng thời góp phần nâng cao hiệu quả và hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Muốn vậy, cần thực hiện những giải pháp quan trọng sau: 1. Tiến hành rà soát lại một cách căn bản hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai và bất động sản để phát hiện, sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ những văn bản không hợp lý, không hợp lệ, nhất là những văn bản ban hành không đúng hình thức như công văn, thông báo... của nhiều cấp khác nhau nhưng vẫn đặt ra các chế độ, chính sách, thể lệ quy định liên quan đến đất đai và bất động sản. Ban hành danh mục quy định rõ các loại bất động sản và loại hàng hóa bất động sản. Trên cơ sở quy định rõ ràng về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản, việc ban hành các văn bản pháp luật phải đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán và minh bạch. Muốn vậy, công tác tổ chức thực hiện các đạo luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Xây dựng phải được tăng cường mạnh mẽ, việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện phải có sự tham gia và phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng, đặc biệt là cần phải tham khảo ý kiến của các doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, cần phải xử lý nghiêm minh đối với những chủ thể làm sai, không đúng với chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình. Nghị định 71 và thông tư 16 ra đời - với một số chính sách mới được ban hành, chắc chắn sẽ giúp thị trường trở nên minh bạch hơn, quyền lợi của người mua được bảo vệ, loại bỏ dần những chủ đầu tư thiếu khả năng tài chính, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng... Tuy nhiên, trong một số trường hợp cũng cần có quy định linh hoạt phù hợp với tình hình thực tế, việc giao dịch các hợp đồng góp vốn là một ví dụ. Trước thời điểm nghị định 71 và thông tư 16 ra đời, các hợp đồng góp vốn vẫn được giao dịch bình thường, người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cũng nộp thuế thu nhập cá nhân... Do đó, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng góp vốn chỉ nên áp dụng với các dự án triển khai sau khi các văn bản này có hiệu lực, còn các hợp đồng góp vốn trước đó phải có thời gian với giải pháp tình thế phù hợp 2. Đẩy nhanh công tác nghiên cứu, hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản nhằm điều tiết sự vận hành của thị trường bất động sản. Tư tưởng chính của đạo luật này là phải nhìn rõ bản chất kinh tế của đất đai; nó không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất, mà còn là nguồn vốn, là nguồn lực; quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt, là tài sản của người sử dụng đất; phân định rành mạch giữa quản lý kinh doanh và quản lý hành chính đối với đất đai; thừa nhận nguyên tắc cơ bản của thị trường bất động sản là không tách rời quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất để khuyến khích đầu tư có hiệu quả và chống đầu cơ. Luật cần tạo môi trường pháp lý thuận lợi để giải quyết các quan hệ liên quan đến bất động sản như vấn đề sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai; quan hệ trên thị trường bất động sản; vấn đề quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản... Bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản, các cơ quan chức năng cũng cần tập trung vào việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế Tài sản, Luật Thuế sử dụng Đất... 3. Thị trường bất động sản có ảnh hưởng liên thông đến các loại thị trường khác và có liên hệ chặt chẽ đến nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế - xã hội, vì vậy, để tạo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật kinh tế thị trường nói chung, các quy định pháp luật của những lĩnh vực có liên quan cũng cần được nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Cụ thể, ngoài việc tập trung vào các đạo luật trực tiếp liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai và Luật Xây dựng, cần xem xét các văn bản khác như Bộ luật Dân sự, các đạo luật về doanh nghiệp, đầu tư, thuế, ngân hàng, chứng khoán... 3.4. Nâng cao hiệu quả và hiệu lực của công tác quản lý nhà nước đối với đất đai và bất động sản Song song với việc cải thiện môi trường pháp lý, công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai và bất động sản ở nước ta phải được đổi mới căn bản. Sự đổi mới thể hiện ở một số nội dung sau đây: 1. Đổi mới công tác quy hoạch. Giải pháp quan trọng hàng đầu là phải đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất và hiệu lực pháp lý của các loại văn bản quy hoạch liên quan đến đất đai. Muốn vậy, Nhà nước phải có quy định rõ ràng về tính pháp lý của các loại quy hoạch và định rõ một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống các văn bản quy hoạch. Nội dung quy hoạch phải được cải tiến theo hướng vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cường quản lý đầu tư và phát triển các đô thị vừa đáp ứng được nhu cầu về đầu tư kinh doanh bất động sản ngày càng tăng ở các đô thị. Cần nâng cao sự tham gia của người dân và các chủ thể có liên quan vào việc xây dựng, thẩm định và điều chỉnh quy hoạch, đồng thời cần công khai hóa những thông tin cần thiết về quy hoạch cho các chủ thể có liên quan cũng như cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường. 2. Đổi mới thủ tục hành chính trong quản lý đất đai và bất động sản. Thủ tục hành chính phải xuất phát từ lợi ích của nhân dân và phải thuận tiện cho dân, vì vậy, nó cần phải đơn giản, hợp lý và dễ thực hiện. Để được như vậy, cần rà soát lại các nội dung quản lý, những điểm nào không cần thiết thì loại bỏ. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai và bất động sản có liên quan chặt chẽ đến thủ tục đầu tư, xây dựng cơ bản, cấp phép xây dựng... do vậy cần phải cải tiến đồng bộ thủ tục hành chính trong các lĩnh vực này. 3. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém, thể hiện ở chỗ quyền lực và trách nhiệm của các cấp quản lý chưa rõ, hiệu lực và hiệu quả chưa cao, do đó không thể phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai và bất động sản. Vì vậy, cần sớm đổi mới tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản, có phân công, phân cấp rõ ràng; bộ máy tinh gọn, hoạt động thực sự có hiệu quả và hiệu lực. Các cán bộ làm việc phải đảm bảo chất chính trị, đạo đức và có năng lực, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cao, đáp ứng tình hình, nhiệm vụ mới. Với mục đích trên, việc tổ chức bộ máy cần điều chỉnh theo ba hướng: Phân định lại thẩm quyền giữa Trung ương và địa phương (Chính phủ và UBND cấp tỉnh, trong đó chính phủ nên làm những việc mang tính vĩ mô, định hướng như quy hoạch, kế hoạch, ban hành các nội dung quản lý Nhà nước... còn những việc cụ thể nên giao cho địa phương thực hiện). Phân định lại thẩm quyền giữa các ngành liên quan đến quản lý sử dụng đất đai và bất động sản (ngành địa chính, xây dựng, nhà đất, kiến trúc sư trưởng, giao thông vận tải, nông nghiệp và phát triển nông thôn, v.v...) Cải cách trong bộ máy từng cơ quan để nâng cao năng lực điều hành, hiệu quả hoạt động và trách nhiệm của từng cá nhân, từng bộ phận. Một số giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản Để biến bất động sản thành vốn phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội, cần phải có các giải pháp tài chính thích hợp và có hiệu quả. Đặc biệt, trong điều kiện nước ta hiện nay, bất động sản được đánh giá là một nguồn vốn tiềm năng lớn có thể được huy động, vì vậy, các giải pháp tài chính càng có vai trò quan trọng. Để góp phần phát triển thị trường bất động sản, các giải pháp tài chính cần tập trung vào những nội dung sau đây: 1. Đổi mới hệ thống thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai và bất động sản. Cần xác định rõ ý nghĩa kinh tế của từng khoản thu, từ đó xây dựng hệ thống thuế, phí, lệ phí phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu nhập bất hợp lý, khuyến khích sử dụng và kinh doanh bất động sản có hiệu quả. Theo đó, cần phải thống nhất các loại phí và lệ phí trên cơ sở quy định rõ từng loại phí, lệ phí do từng cấp có thẩm quyền ban hành, tránh tình trạng trùng lắp, chồng chéo trong thu phí. Về đổi mới thuế, cần xác định các bước đi từ thuế sử dụng đất, thuế bất động sản (nhà, công trình) đến thuế bất động sản nhà đất. Riêng thuế điều tiết các giao dịch bất động sản, cần quy định thuế suất ở mức hợp lý nhằm khuyến khích các chủ thể công khai hóa giao dịch. Bên cạnh đó, cần nghiêm trị các việc làm vi phạm pháp luật về đất đai và bất động sản, trong đó, phải có phạt bồi thường, nhằm chống đầu cơ và những sự vi phạm pháp luật khác. 2. Hiện nay, nguồn huy động vốn của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chủ yếu là vốn ứng trước, vốn vay ngân hàng, hoặc thông qua các hình thức liên doanh, liên kết... Tất cả các nguồn đó vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường này. Vì vậy, cần mở rộng và đa dạng hóa các kênh đầu tư vào bất động sản và huy động vốn từ bất động sản. Cụ thể: 2.1. Khuyến khích phát triển thị trường thế chấp. Đây là thị trường quan trọng để chuyển từ vốn “chết" bất động sản sang vốn “sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Để phát triển thị trường này, trước hết, Nhà nước cần rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi bất động sản (nếu người vay nợ có tài sản thế chấp không có khả năng thanh toán), mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã được chế định trong luật dân sự và luật đất đai, nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá đều rất phức tạp đối với cả người thế chấp lẫn người nhận thế chấp. Tiếp đến, Nhà nước chỉ đạo nghiên cứu để áp dụng một hình thức hối phiếu có bảo đảm bằng bất động sản nhằm tạo thanh khoản cho Ngân hàng khi nhận thế chấp bất động sản. Ví dụ, khi người chủ sở hữu bất động sản thế chấp bất động sản tại Ngân hàng, thì Ngân hàng sẽ phát hành một hối phiếu ghi rõ số nợ, thời gian trả nợ, trị giá bất động sản thế chấp và người thế chấp sẽ chuẩn nhận hối phiếu đó. Hối phiếu có giá trị để đòi nợ khi đáo hạn và Ngân hàng có thể chiết khấu và giao dịch trên thị trường tiền tệ. Đây là loại hối phiếu được bảo đảm bằng bất động sản, nên tính rủi ro thấp và sẽ trở thành một công cụ của thị trường tiền tệ. Nếu phát triển được thị trường thế chấp sẽ tạo ra một kênh huy động vốn rất quan trọng cho nền kinh tế, góp phần phát triển thị trường tài chính. Đây cũng là cách khai thông giữa thị trường bất động sản với thị trường vốn. 2.2. Thí điểm thực hiện mô hình “Chứng khoán hóa các dự án đầu tư bất động sản” nhằm giúp các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực hiện dự án nhà ở có được công cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư mới cho các tầng lớp dân cư. Chứng khoán bất động sản dựa trên nguyên lý chứng khoán hóa đã phát triển rộng rãi tại nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là tại Mỹ từ thập niên 80 và 90. Đây được xem như một trong các kỹ thuật thành công nhất trong việc hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành đồng thời mở rộng kênh đầu tư trực tiếp cho nhà đầu tư mà không cần thông qua các định chế trung gian. Chứng khoán bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản, được đảm bảo giá trị bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Tại thời điểm phát hành, Chứng chỉ bất động sản sẽ được phát hành cho mọi đối tượng quan tâm, không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Thông tin về chứng chỉ phát hành, về bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của người mua chứng chỉ v.v... sẽ được công bố trong cáo bạch. Trong giai đoạn thực hiện dự án, Chứng chỉ bất động sản được tự do chuyển nhượng để tăng tính thanh khoản. Ngân hàng sẽ giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình, đảm bảo tiền của nhà đầu tư được sử dụng đúng mục đích. Khi hoàn tất dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa ra bán đấu giá, tiền thu được sẽ chia đều cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ bất động sản. Lợi ích khi đầu tư vào chứng chỉ bất động sản: Trước tiên, với việc chia nhỏ bất động sản sẽ tạo cơ hội cho nhà đầu tư ít vốn có thể tham gia vào thị trường bất động sản. Tiếp theo, với sự giám sát việc sử dụng vốn của tổ chức trung gian là ngân hàng sẽ bảo đảm dự án sẽ được thực hiện đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết. Ngoài ra, việc tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản (có thể thế chấp, giao dịch trên thị trường thứ cấp...) sẽ giúp nhà đầu tư có thể chủ động lựa chọn nhiều phương án khác nhau (ví dụ mua chứng khoán của nhiều công trình để chia sẻ rủi ro...) hoặc họ có thể quyết định tăng hoặc giảm lượng vốn đầu tư vào dự án tại các thời điểm khác nhau, tuỳ theo tình hình thị trường đi lên hay đi xuống. 2.3. Nghiên cứu loại hình Quỹ đầu tư tín thác bất động sản để phát triển thị trường bất động sản và thu hút các nhà đầu tư riêng rẽ không chuyên. Hiện nay, khá nhiều quỹ đầu tư đang hoạt động ở nước ta đều có tham gia vào đầu tư thị trường bất động sản, nhất là văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp. Bên cạnh đó, dân chúng cũng có xu hướng đầu tư vào thị trường bất động sản như mua đất nông nghiệp, mua nền nhà dự án. Người nông dân có đất sau khi được đền bù và tái định cư có được một khoản tiền nhưng cũng khó kiếm cơ hội để sinh lời, nhiều trường hợp đã tiêu pha lãng phí, sau đó trở thành nghèo khổ. Quỹ đầu tư tín thác bất động sản là loại hình quỹ đầu tư chuyên nghiệp trong thị trường bất động sản. Theo đó, các nhà đầu tư riêng rẽ bao gồm người dân, các tổ chức kinh tế muốn tìm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản, nhưng tự bản thân họ không đủ năng lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện mà phải dựa vào tính chuyên nghiệp của loại quỹ này, uỷ thác cho quỹ sử dụng nguồn vốn của mình để đầu tư vào các dự án bất động sản. Quỹ được điều hành bởi những chuyên gia trong lĩnh vực tài chính và thị trường bất động sản, thừa uỷ quyền các nhà đầu tư riêng rẽ để đầu tư vào các dự án bất động sản có khả năng sinh lời. Loại hình Quỹ đầu tư này liên quan đến công chúng và chính sách phát triển thị trường bất động sản của Nhà nước, nên các nước thường chế định khung pháp lý riêng cho loại quỹ này, để vừa hạn chế rủi ro cho các nhà đầu tư, vừa phù hợp với chính sách phát triển bất động sản của Chính phủ hoặc của một chính quyền địa phương. Nếu mô hình này ra đời và được bảo đảm bởi chính sách và khung pháp lý chặt chẽ sẽ thu hút những người dân đang đầu tư vào đất đai, những nông dân có đất đang nhận được tiền đền bù, khi bị giải tỏa, có cơ hội để chuyển hướng đầu tư, góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. 2.4. Bên cạnh nguồn vốn trong nước, cũng cần thu hút nguồn vốn nước ngoài để khai thông thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản. Thành phố cần ban hành Quy chế thu hút đầu tư nước ngoài vào các dự án bất động sản, theo đó sẽ bảo đảm hoặc thanh toán chi phí xây dựng bên ngoài hàng rào, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, đảm bảo chính sách một giá với các dịch vụ... đồng thời, đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các tuyến đường vành đai, cầu... để đáp ứng các điều kiện cơ bản cho nhà đầu tư. Công bố danh mục dự án phát triển bất động sản kêu gọi đầu tư trực tiếp nước ngoài, thành lập công ty phát triển quỹ đất đảm trách việc chuẩn bị nguồn đất và làm dịch vụ công về bất động sản. Thống nhất được giữa nhà đầu tư với cơ quan quản lý về các điều khoản cụ thể trong giấy phép đối với các dự án về bất động sản như: tỷ lệ nhà được bán, mức giá, trách nhiệm của nhà đầu tư trong các dự án cũng như trách nhiệm xã hội... Giải quyết vướng mắc, hỗ trợ các nhà đầu tư trong khâu đền bù. Trở ngại lớn nhất với các nhà đầu tư nước ngoài khi đến Việt Nam là vấn đề bồi thường giải tỏa với mức tiền khó dự báo. Giá bồi thường giải tỏa luôn biến động, nên chưa thực sự hấp dẫn các nhà đầu tư.