Luận văn Tình hình phát triển và một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất tại Hà Nội

Luận văn Tình hình phát triển và một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất tại Hà Nội 1 MỞ ĐẦU I. Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung của nước ta trước đây thị trường này chưa phát triển. Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý của Nhà nước những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp. Nền kinh tế nước ta trong những năm qua đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao. Từ năm 1986 nền kinh tế nước ta chuyển từ nền kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội có sự điều chỉnh của Nhà nước, nền kinh tế nhiều thành phần đang được hình thành rõ nét. Nền kinh tế nước ta được chuyển đổi một bước theo hướng khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư. Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều điều kiện ưu việt thu hút vốn đầu tư của cả nước và quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy và lôi kéo các vùng khác phát triển. Để tăng cường đầu tư tại các vùng đô thị trên và các khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng chính sách ưu tiên và luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp và lợi ích chính đáng của chủ đầu tư hình thành đồng bộ các loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ trong đó nổi bật lên là thị trường BĐS. 2 Thực tế cho thấy nếu đầu tư và phát triển đúng mức thì thị trường BĐS sẽ rạo ra những kết quả to lớn:  Kinh doanh BĐS tạo ra lợi nhuận lớn vì vậy dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư và BĐS nhất là vốn nước ngoài và vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư  Nhà nước sẽ tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất  Thị trường BĐS dưới sự quản lý và điều chỉnh của Nhà nước sẽ phát triển lành mạnh, hiện tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ  Nhà ở và đất ở là lĩnh vực quan trọng chứa đựng các yếu tố kinh tế – xã hội – chính trị, do vậy quản lý và phát triển đúng mức thị trường BĐS sẽ kéo theo nhiều yếu tố khác như: sử dụng đất đúng mục đích tránh lãng phí đất, tạo được chỗ ở cho nhân dân, đảm bảo chính sách quy hoạch của Nhà nước… Tuy nhiên hiện nay do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngoài tầm quản lý. Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước và ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân. Những tiêu cực trong quá trình hoạt động thể hiện rõ ở những điểm sau:  Tỷ lệ giao dịch phi chính thức cao. Thị trường “ngầm” phát triển mạnh nạn đầu cơ đất đai gây hỗn loạn thị trường.  Mất cân bằng cung cầu do nhu cầu của người dân tăng nhanh.  Thị trường nóng lạnh bất thường, gía cả dễ biến động.  Thông tin về thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận nên xuất hiện nhiều “cò mồi” đất đai nhà ở.  Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.  Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ 3 chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Trong những năm qua mặc dù Nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc cần khắc phục và giải quýêt. Điều này luôn thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. II. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS là thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất và thị trường nhà đất. Trong phạm vi của đề tài tốt nghiệp chỉ đi vào phân tích một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất. Trong thị trường nhà đất cũng phân thành nhiều loại theo từng phạm vi như. Theo yếu tố sử dụng phân ra thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp. Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất ở các đô thị, thị trường nhà đất ở nông thôn, thị trường nhà đất ở các đô thị lớn…Ngoài ra còn nhiều cách phân loại khác sẽ được đề cập kỹ trong phần sau. Do thời gian có hạn cũng như trình độ còn hạn chế đồ án tốt nghiệp chỉ đi sâu vào thị trường nhà đất tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và có ảnh hưởng sâu sắc tới nền kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của khoa học thị trường nhà đất là nghiên cứu các yếu tố cơ bản của thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá cả nhà đất và mối quan hệ giữa chúng đồng thời nghiên cứu các nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất cũng như sự tác động của Nhà nước đối với loại thị trường này nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu quả cao. 4 Để nắm được nội dung của khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức của nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng… Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề về lý luận. III Nội dung của đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề về thị trường BĐS I. Khái niệm BĐS II. Khái niệm thị trường BĐS 1. Khái niệm 2. Tính tất yếu của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS 3. Phân loại thị trường BĐS III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm thị trường nhà đất. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất. 3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Chương II. Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội I. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất II. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu quả III. Nguyên nhân của những yếu kém trên Chương III. Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại một số nước. 5 II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà đất tại Hà Nội I. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính II. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước. III. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà đất V. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính VI. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà đất VII. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất 6 Chương I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN. I.Khái niệm về bất động sản (BĐS) Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa 7 màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất”. Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không di dời được được quy định bởi pháp luật”. Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như sau: Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nào thì được coi là BĐS. Khái niệm 2: BĐS là 1, Đất 2, Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là BĐS, có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà. Khái niệm này tách nhà khỏi đất. Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác do pháp luật quy định Khái niệm thứ 3 có ưu điểm: - Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu tố số 1. 8 - Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trong BĐS thì có tài sản cố định. Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên không phải là BĐS. BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi. Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó. II. Khái niệm về thị trường bất động sản 1. Khái niệm Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triển đồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường. Đến nay về cơ bản chúng Các khái niệm về BĐS Khái niệm 1 BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất Khái niệm 2 BĐS là: - Đất, - Nhà và các công trình khác xây trên đất Khái niệm 3 BĐS là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác do pháp luật quy 9 ta đã hình thành đầy đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá như thị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục vụ. Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối với việc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thị trường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển. Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ý kiến như sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất. Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập. Tuy rằng tính khách quan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù của thị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồ nhất định. 10 Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: 11 Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quan niệm khác nhau về thị trường BĐS.  Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS.  Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên thị trường. Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đất chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường. Vì vậy quan niệm này là không đầy đủ. Quản lý nhà nước - Quy luật cung cầu - Khan hiếm - Cạnh tranh - Độc quyền - Lợi nhuận - ……… Quy luật đặc thù BĐS Quy luật giá trị Lợi ích Ngườ i sở hữu Ngườ i sử dụng Người mua Người bán Giá đất Quan hệ quốc tế hội nhập Giá đất 12  Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước. Các khái niệm về thị trường BĐS Khái niệm 1 Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước Khái niệm 2 Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định. Khái niệm 3 Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể. Các quyền này độc lập với các đặc tính vật chất mà thường được gọi là đất 13 2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá. Cơ sở kinh tế – xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định. Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhu cầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống. Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con người cần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con người ngày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đất đai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tất yếu phải diễn ra. Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũng ảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Ngày nay khi cuộc sống ở các đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sống riêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhu cầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên. Điều này là một trong những nguyên nhân dẫn tới nhu cầu về BĐS tăng lên. Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cách đáp ứng cung. Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thành thị trường. Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá, không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự 14 khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hành của nền kinh tế. Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường. Nói như thế có nghĩa là thị trường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưng cũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hội khác. Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng. Việt Nam phát triển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phải hiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới điều kiện hội nhập quốc tế. Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc ta còn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS. Với lý do như trên có thể khẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải là trước mắt mà còn là lâu dài. 3. Phân loại thị trường BĐS * Theo các cấp của thị trường Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác. Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải là người sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất. Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê BĐS nằm trên đất đai. * Theo đối tượng của thị trường - Thị trường nhà ở - Thị trường khách sạn - Thị trường nhà cho thuê - Thị trường văn phòng 15 * Theo mục đích sử dụng - Thị trường mua và bán - Thị trường cho thuê - Thị trường thế chấp, bảo hiểm * Theo khu vực - Thị trường BĐS ở đô thị - Thị trường BĐS ở nông thôn - Thị trường BĐS ở các đô thị lớn III. Khái quát về thị trường nhà đất 1. Khái niệm Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành và phát triển. Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị Phân loại thị trường BĐS Theo các cấp của thị trường  Thị trường cấp I  Thị trường cấp II  Trị trường cấp III Theo đối tượng của thị trường  Thị trường nhà ở  Thị trường khách sạn  Thị trường nhà cho thuê  Thị trường VP Theo mục đích sử dụng  Thị trường mua bán  Thị trường cho thuê  Thị trường thế chấp, bảo hiểm Theo khu vực  Thị trường BĐS ở đô thị  Thị trường BĐS ở nông thôn  Thị trường BĐS ở các đô thị lớn 16 trường BĐS và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Trên thực tế hiện nay ở nước ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi – mua và bán nhà đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quy định của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá. 2. Đặc điểm của thị trường nhà đất Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS. Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với qúa trình phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có các đặc điểm sau: 17 2.1.Thị trường nhà đất mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc Nhà đất là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được, tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Thị trường nhà đất thường bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trừơng mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá xã hội khác nhau quy định. 2.2. Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo Do nhà đất có tính dị biệt (xuất phát từ đặc trưng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của diều kiện tự nhiên cũng như truyền thống, tập quán sử dụng), tin tức thị trường bị hạn chế, thị trường nhà đất mang tính chất độc quyền hơn thị trường hàng hoá nên thị trường nhà đất là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất cứ Nhà nước nào đều có sự can thiệp vào thị trường nhà đất ở các mức độ khác nhau trong đó chủ yếu là đất ở để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Nhà nước lập quy hoạch kinh tế – xã hội và quy hoạch sử dụng đất, tạo cơ sở cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo quỹ đất mới, đầu tư để tăng giá trị đất, quy định khung pháp luật để quản lý việc sử dụng đất. Nhà nước còn can thiệp trực tiếp thị trường nhà đất bằng biện pháp đấu giá quyền sử dụng đất, sử dụng quỹ đất công để điều hoà thị trường…Do đó không thể bỏ qua vai trò của Nhà nước khai thác đất đai như một nguồn tài nguyên to lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên đối với thị trường các sản phẩm nhà đất hoàn chỉnh như nhà ở tại khu đô thị đã ổn định về quy hoạch (thị trường thứ cấp), Nhà nước cần tôn trọng tính thị trường và tạo điều kiện để thị trường này phát triển. 18 2.3. Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương đối. Mọi hàng hoá được đưa ra thị trường khi được thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung nhanh chóng. Tuy nhiên khi cầu về nhà đất tăng lên thì cung nhà đất trên thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hoá thông thường khác bởi vì việc tăng cung nhà đất với một loại mục đích cụ thể nào đó cần có thời gian dành cho tạo nguồn cung thị trường như xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công… “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tê, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng” – (Luật đất đai năm 1993). Đất đai bao gồm các loại sau: - Đất nông nghiệp; - Đất lâm nghiệp; - Đất khu dân cư nông thôn; - Đất đô thị; - Đất chuyên dùng; - Đất chưa sử dụng Nhà ở chỉ được xây dựng trên các khu đất đã được Nhà nước cho phép phù hợp với quy định của pháp luật và quy hoạch của Nhà nước. Ngày nay khi nhu cầu về nhà đất tăng nhanh đã dẫn đến tình trạng người dân tự động chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở. Trên thực tế cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể đó. 19 2.4. Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính – tiền tệ Hàng hoá nhà đất là loại hàng hoá có gía trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, đầu tư, kinh doanh trên thị trường nhà đất đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà đất được huy động trên thị trường đồng thời một lượng vốn đựơc huy động trên thị trường tài chính được đầu tư trên thị trường nhà đất – một thị trường đầu tư được ưa chuộng do lợi nhuận thu được cao. Hàng hoá nhà đất có giá trị lớn có một số đặc điểm như không thể di dời, lâu bền … nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn trên thị trường vốn. Chính vì vậy, thị trường nhà đất của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Muốn có thị trường BĐS lành mạnh thì phải có thị trường tiền tệ hùng mạnh làm hậu thẫu. Nhưng huy động vốn trong thị trường tiền tệ nhà kinh doanh nhà đất phải luôn nắm vững một đặc tính kinh tế của nhà đất là khó chuyển đổi nó ngay thành tiền, chẳng hạn để kịp trả nợ kịp thời hay để góp vốn kinh doanh những người mua nhà đất cũng cần vay tiền trong thị trường tiền tệ. Nếu không có cơ chế cho vay để mua nhà này thì thị trường khó mà phát triển mạnh mẽ. Giữa hai thị trường này có mối liên hệ khăng khít, biến động của thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia. 2.5. Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu:  Khâu sản xuất bắt đầu bằng việc tìm kiếm và khai thác đất đai để xây dựng công trình. Khai thác đất đai có ý nghĩa là chuyển đất thuộc loại khác đất đai xây dựng bằng cách tạo lập mặt bằng xây dựng hạ tầng kỹ thuật, do đó người kinh doanh BĐS – nhà đất có khi được gọi là “người khai thác”. Thị trường quyền sử dụng đất chủ yếu hoạt động vào giai đoạn này, bao gồm thị trường cấp I – trong đó Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên có nhu cầu và thị trường cấp II – trong đó người sử dụng đất có ba phương thức: thoả thuận, đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất 20  Khâu lưu thông là thực hiện giá trị và giá trị sử dụng của nhà đất thông qua hình thực mua bán, cho thuê và thế chấp. Do nhà đất là tài sản cố định lại có giá trị lớn nên phương thức lưu thông có đặc điểm riêng xoay quanh vấn đề sở hữu và quyền sử dụng. Các vấn đề nổi lên trong khâu này là thông tin, mẫu mã, chất lượng, giá cả, pháp lý đều khá phức tạp nên hai bên mua và bán đều cần đến trung tâm như người môi giới, chuyên viên giá và luật sư cố vấn.  Khâu tiêu thụ bắt đầu khi kết thúc quá trình giao dịch và nhà đất được chuyển cho người tiêu dùng. Do nhà đất có đặc tính cố định, lâu bền và tăng trị nên vấn đề quản lý nhà đất có ý nghĩa quan trọng, bao gồm quản lý quyền và sản tịch, quản lý sửa chữa và quản lý dịch vụ như cấp nước, cấp điện, thu gom rác, giữ xe, an ninh và nhiều dịch vụ khác trong và ngoài nhà… Các chung cư dù là chung cư cho thuê hay chung cư cộng đồng sở hữu càng cần đến công tác quản lý BĐS được chuyên nghiệp hoá, xã hội hoá và thị trường hoá. Các đặc điểm của thị trường BĐS - nhà đất Thị trường nhà đất mang tính vùng tính khu vực sâu sắc Thị trừơng nhà đất là thị trường không hoàn hảo Cung trong thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn so với cầu và là nguồn cung có giới hạn tương Thị trường nhà đất có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường tài chính- tiền tệ Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường nhà đất chia làm ba khâu: sản xuất, lưu thông, tiêu thụ 21 3. Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng và phát triển đất nước. 3.1.Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội. Thị trường nhà đất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trường nhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp, xã hội ổn định. Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trường này đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong sơ đồ sau: GDP SỬ DỤNG Tổng tiêu dùng cuối cùng Tổng tích luỹ Tích luỹ BĐS Tích luỹ TSLĐ 22 Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng, giảm tích luỹ của nền kinh tế góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho họ an cư lập nghiệp, đồng thời tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trường trên thế giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức thấp, tổng tích luỹ thường chiếm tỷ trọng 10 – 20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm 30 – 40% GDP. Trong tổng tích luỹ thì tài sản cố định luôn cao gấp nhiều lần so với tài sản lưu động. Tuỳ theo đặc điểm của mỗi nền kinh tế, mức cao này có khi lên đến 7 – 9 lần. Có thể nói, tích luỹ tài sản cố định là tích luỹ chủ yếu đối với tất cả các nền kinh tế. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài sản bất động sản thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích luỹ tài sản cố định. Tài sản BĐS với tư cách là những hàng hoá lưu thông trên thị trường đã trực tiếp trở thành một Tích luỹ TSCĐ khác Thiết bị với tài sản trên đất Vật kiến trúc Tài sản khác Thị trường hàng hoá dịch vụ Thị trường máy móc thiết bị Thị trường vật liệu xây dựng Thị trường sức lao động Thị trườn g BĐS Thị trường nguyên vật liệu, bán thành 23 trong những thành tố quan trọng của GDP. Quy mô của thành tố này đối với những nền kinh tế có tổng tích lũy thấp cũng chiếm 5 – 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể tới 15 – 20% GDP. Do quy mô đó, thị trường BĐS khi nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi không bình thường, có khi còn tăng trưởng âm (đối với những nền kinh tế “bong bóng”, thuật ngữ dùng cho những quốc gia phát triển khu vực quá nóng về thị trường BĐS). Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học, kỹ thuật và công nghệ, nâng cao chất lượng nhà ở cũng như các công trình phục vụ cho các hoạt động trực tiếp của con người, cho nhu cầu văn hoá, xã hội, thể thao, giao tiếp của cộng đồng. Sự vận động và phát triển của thị trường nhà đất cũng đồng thời là kết quả của sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung và cầu, đó cũng là sự tác động tương hỗ giữa các yếu tố sản xuất và tiêu dùng, sản xuất thoả mãn nhu cầu tiêu dùng ngày càng cao của con người về nơi ăn chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con người thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Đồng thời thị trường nhà đất phát triển ảnh hưởng tới sự phát trỉên của thị trường hàng hoá, thị trường vốn… góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của thị trường đáp ứng nhu cầu nhiều mặt đời sống con người. 3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quỳên sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn kiệt cung cấp cho thị trường, làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. 24 3.3. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Do các quan hệ liên đới, nhân quả, thị trường nhà đất ngoài sự vận hành của chính mình thì thị trường này còn tác động vào nhiều lọai thị trường khác. Dễ nhận thấy nhất là thị trường máy móc thiết bị, vật liệu xây dựng, các ngành công nghiệp năng lượng, cấp nước viễn thông và sản xuất đồ nội thất, đồ điện và điện tử gia dụng đắt tiền…Ở các nước phát triển, ngành BĐS tăng sản lượng 1 USD thì các ngành có liên quan tăng 1,5 – 2 USD. Ngành BĐS cũng là đối tượng phục vụ của thị trường tiền tệ, chẳng hạn chiếm 1/3 khoản cho vay của hệ thống ngân hàng Hồng Kông. Tác động của thị trường nhà đất còn lan toả sâu đậm vào thị trường tài chính – tiền tệ. Trên thực tế, khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đựơc từ kinh doanh nhà đất, từ đầu cơ nhà đất thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng đàm phán để được ngân hàng cho vay thêm để đầu tư vào nhà đất. Tình trạng này tác động mạnh vào thị trường tín dụng cả ở phía cung tín dụng, cả ở phía cầu tín dụng. Để xảy ra không ít đổ vỡ, làm phá hoại hàng loạt nhà đầu cơ nhà đất và các tổ chức tín dụng tham gia vào quá trình đầu cơ này. Mặt khác ở nước ta hiện nay giá đất thường được giao bán bằng vàng vì vậy khi giá vàng thay đổi cũng ảnh hưởng tới giá đất. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường trong thời gian qua đó khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳng được bao”. Người mua thỡ sợ đắt, người bán thỡ sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thỡ thị trường nhà đất nhỡn chung vẫn hoạt động bỡnh thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua 25 bán. Chẳng hạn chiều hôm trước, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thỡ sỏng hôm sau, giá vàng đó tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai đoán được, chiều hôm tới, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hỡnh thức này). Tuy nhiờn, trong 2 thỏng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đó giảm tới 50% so với cựng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dịch bị ngừng trệ. Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua và người bán cũn khụng thống nhất nổi giữa giỏ vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vỡ nú chờnh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí cũn hủy bỏ việc mua bỏn do khụng thống nhất về giỏ cả", ụng Luận núi. ễng nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thỡ cú khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng sẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không cũn ai dỏm mua bán nhà đất theo hỡnh thức này nữa. Ở trạng thái bình thường, thị trường nhà đất và thị trường tài chính tiền tệ nương tựa vào nhau để cùng phát triển. Những giao dịch nhà đất luôn luôn kéo theo những giao dịch tài chính, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài chính- tiền tệ đứng giữa người mua và người bán nhà đất để giúp họ an toàn hiệu quả. Ở mức độ phức tạp, tổ chức tài chính tiền tệ có thể cho bên mua nhà đất vay một khoản tài chính tiền tệ để thanh toán cho bên bán nhà đất. Hoặc bên bán nhà đất vay một khoản tài chính để nâng cấp tài sản trước khi đem bán. Ở tầm cao hơn, tổ chức tài chính tiền tệ trực tiếp đầu tư cùng với tổ chức kinh doanh nhà đất để cùng sở hữu tài sản nhà đất hàng hoá bán trên thị trrường. Từ 26 mối quan hệ này, không ít ngân hàng địa ốc, quỹ xây dựng nhà ở…đã được hình thành và phát triển tại nhiều quốc gia trên thế giới. 3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai. Thời bao cấp sử dụng đất đai không mất tiền dẫn đến lãng phí đất. Huy động được nguồn vốn to lớn thông qua sử dụng đất để phát triển, tăng thu nhập ngân sách trung ương và địa phương. Từ năm 1999 đến 2000 diện tích đất nông nghiệp tăng liên tục (chủ yếu do khai hoang mở rộng diện tích từ đất chưa sử dụng (chiếm 50,5%) và do đất rừng bị chặt phá để chuyển sang sản xuất nông nghiệp (chiếm 16,98% diện tích tăng đất sản xuất nông nghiệp). Trong giai đoạn 1995 – 2000 tuy đã chuyển gần 400.000 ha đất sản xuất nông nghiệp (bằng khoảng 4,3% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) sang sử dụng vào mục đích khác nhưng diện tích đất sản xuất nông nghiệp thực sự sử dụng vẫn tăng 1.351.598 ha (bằng khoảng 14,46% diện tích đất sản xuất nông nghiệp năm 2000) (nguồn: theo kết quả kiểm kê đất năm 2000 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 1/3/2001) 27 Bảng 1.1: Tổng diện tích đất đã giao và cho thuê trong cả nước (Tính đến 31-12-2000) Đơn vị: ha Loại đất Tổng diện tích tự nhiên Tổng diện tích đã giao, cho thuê So sánh 3/2 (%) 1 2 3 4 Tổng số 32.924.060 1. Đất chưa sử dụng 10.021.939 2.739.188 1. Đất sử dụng - Đất nông nghiệp - Đất lâm nghiệp - Đất ở đô thị - Đất ở nông thôn - Đất chuyên dùng 9.345.345 11.580.755 72.139 371.039 1.532843 21.132.450 9.345.345 9.811.084 72.139 371.039 1.532.843 100,0 84,7 100,0 100,0 100,0 Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính Do tác động nói trên nên ngành BĐS có vị trí quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, được đánh giá là một ngành kinh tế cơ sở với ý nghĩa là tạo cơ sở vật chất cho ngành khác phát triển, là ngành kinh tế đầu đàn với ý nghĩa là nó thúc đẩy các ngành khác phát triển, là ngành kinh tế trụ cột vì có tỷ trọng lớn trong nền kinh tế. 28 Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường trong nền KTQD đặc biệt là thị trường tài chính – tiền tệ. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất đai. Vị trí của thị trường BĐS- nhà đất trong nền KTQD 29 ChươngII THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI TRONG THỜI GIAN QUA 1. Ưu điểm của việc phát triển thị trường nhà đất ở Hà Nội. Thị trường nhà đất là một vấn đề khách quan trong nền kinh tế thị trường. Nó là một phạm trù kinh tế và lịch sử, hơn nữa thị trường nhà đất lại tồn tại lâu dài cùng nền kinh tế thị trường. Việc phát triển thị trường BĐS trong thời gian qua đã đem lại một số kết quả như sau: 1.1 Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ với chất lượng cao hơn. Trong thời kỳ 1996 – 2000 Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trang trại và trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (bằng 17% tổng diện tích quỹ đất này) nhằm đáp ứng nhu cầu khác nhau của nền kinh tế, đã giao và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% quỹ đất này). Những diện tích đất đựơc Nhà nước giao và cho thuê đã góp phần quan trọng tạo ra những thành tựu cho phát triển nông nghiệp, xây dựng công nghiệp, cải tạo và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, kinh tế, xã hội. 30 Bảng 1.1: Tình hình sử dụng đất tại Hà Nội giai đoạn 1997 – 2000 Đơn vị: 1000 ha Chỉ tiêu Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Dự kiến năm 2000 Đất nông nghiệp 43,6 43 43,2 43,6 Đất lâm nghiệp 6,7 6,8 6,5 6,1 Đất chuyên dùng 19,3 20,2 20,3 20,5 Đất ở 11,5 11,5 11,6 11,7 Đất chưa sử dụng 11 10,6 10,5 10,2 Tổng 92,1 91,1 92,1 92,1 (Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính) T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 Dù kiÕn n¨m 2000 N¨m DiÖn tÝch (1000 ha) §Êt n«ng nghiÖp §Êt l©m nghiÖp §Êt chuyªn dïng §Êt ë §Êt ch­a sö dông 31 Tính đến cuối năm 2000 phần lớn đất ở các đô thị đã được giao đến tận tay người dân đáp ứng được nhu cầu về đất cho các hộ gia đình ở đây. Theo điều tra của viện Nghiên cứu quản lý trung ương tháng 2/2002 cho thấy hơn 97% tổng diện tích nhà đất ở đô thị hiện nay là do cá nhân, hộ gia đình sử dụng. Cơ cấu sở hữu nhà ở tại Hà Nội - Nhà tư 76,3% - Nhà thuê của tư nhân 1,0% - Nhà thuê của Nhà nước 17,1% - Nhà đa sở hữu 1,5% - Chưa rõ chủ sở hữu 4,1% C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi 76% 1% 17% 2% 4% Nhµ t­ Nhµ thuª cña t­ nh©n Nhµ thuª cña Nhµ n­íc Nhµ ®a së h÷u Ch­a râ chñ së h÷u 32 Bảng 2.2: Cơ cấu các chủ sở hữu đất ở đô thị (Tính đến 31-12-2000) Năm 2000 Diện tích đất năm 1995 Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đất ở đô thị 57.504 72.139 100,0 Trong đó Cá nhân, hộ gia đình Tổ chức kinh tế 70.084 1.444 97,1 2,0 Nước ngoài UBND xã Các tổ chức khác 1 192 418 - 0,3 0,6 Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 200 – Tổng cục địa chính 1.2 Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột phá. Việc mua bán, chuyển đổi, cho thuê lại… quyền sử dụng đất mở ra những cơ hội để người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất hiệu quả hơn. Quyền sử dụng đất đã mở ra hàng chục triệu m2 đất đã được trao đổi từ chủ sử dụng cũ sang chủ sử dụng mới để đáp ứng các nhu cầu thiết thực cho đầu tư phát triển. Tại thành phố Hồ Chí Minh chỉ tính từ năm 1995 đến năm 2002 đã giải quyết mua bán chuyển dịch nhà ở được 101.201 hồ sơ, 6.077 giấy phép cho người nước ngoài thuê, giao đất cho 11.415 hộ gia đình và tổ chức với diện tích gần 28 triệu m2 (Nguồn: Sở địa chính - nhà đất thành phố Hồ Chí Minh) 1.3 Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động. Trên 75% tổng số hộ gia đình đã được giao hoặc nhận quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà hoặc mua nhà đất ở. Tuyệt đại bộ phận số hộ còn lại đã có nhà ở 33 theo phương thức thuê nhà. Nhìn chung, hơn 99% tổng số hộ gia đình đã có nhà ở. Quyền có nhà ở của người dân về cơ bản đã được thực hiện mặc dù chất lượng cao còn chiếm tỷ trọng rất nhỏ (khoảng 13% tổng diện tích nhà ở). Nhiều địa phương đã nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người từ 3 – 4 m2 trước đây lên 6 – 8 m2 hiện nay. Tại thành phố Hồ Chí Minh tốc độ phát triển nhà đã có chuyển biến tích cực, quỹ nhà tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng, đạt yêu cầu đã đề ra, trong 5 năm 1996 – 2000 diện tích nhà tăng bình quân 2,5 triệu m2/năm, năm 5 trước đó 1991 – 1995 là 2 triệu m2, diện tích ở bình quân từ 7,5 m2/người năm 1991 đã nâng dần lên 10,27m2/người (năm 2000), tổng diện tích quỹ nhà ở của thành phố từ 31 triệu m2 (năm 1990) lên 52 triệu m2 (năm 2000) (nguồn Sở địa chính – nhà đất thành phố Hồ Chí Minh). Một số nhân tố mới trong thị trường nhà ở như Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê nhà, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xây nhà để bán hoặc cho thuê. Nhà nước bắt đầu thực hiện thí điểm việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước ở một số địa phương nhằm tạo ra những ảnh hưởng tích cực tới sự phát triển kinh tế, xã hội của đất nước. Trong 10 năm qua 1991 – 2000, diện tích nhà ở cả nước tăng từ 629 triệu lên trên 700 triệu m2, trong đó khu vực đô thị tăng trên 50 triệu m2. Nhà do dân tự xây chiếm khoảng 75% tổng diện tích nhà được xây dựng. Từ năm 1991 – 2000, tại các đô thị trên cả nước đã có gần 600 dự án nhà ở và khu đô thị mới. (Nguồn: Dự thảo báo cáo tình hình phát triển nhà ở 10 năm 1991 – 2000 và các giải pháp lớn giai đoạn 2001 - 2010). 34 DiÖn tÝch nhµ do d©n tù x©y 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1998 1999 2000 N¨m DiÖn tÝch (m2) KÕ ho¹ch hµng n¨m Thùc hiÖn Tại thành phố Hà Nội, trong 5 năm 1991 –1995 đã thực hiện xây dựng trên 800.000 m2 nhà ở. Giai đoạn 1996 – 2000 đã triển khai gần 200 dự án nhà ở (phần lớn dự án nhỏ lẻ, có quy mô không lớn). Bình quân mỗi năm Hà Nội xây dựng trên 200.000 m2 nhà ở. 35 Bảng 2.3: Tình hình phát triển nhà ở đô thị Việt Nam giai đoạn 1991 – 2000 Đơn vị tính: 1000m2 Năm Toàn quốc Hà Nội Tp. Hồ Chí Minh 1991 – 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1996 – 1999 1996 1997 1998 1999 26.000 1.488 2.292 5.373 6.021 10.866 25.000 5.122 5.921 6.252 7.705 2.347 327 395 514 523 587 2.438 522 509 719 688 8.800 450 560 2.791 2.380 2.698,5 8.378 1.720 2.279 2.383 1.996 (Nguồn: Dự thảo chương trình phát triển nhà ở đô thị 2001 – 2005 – Bộ xây dựng) Bảng 2.4: Tình hình phát triển nhà ở giai đoạn 2000 – 2004 Đơn vị:m 2 T T Địa phương Năm 2000 Năm 2001 Năm 2002 Năm 2004 Dự kiến năm 2004 1 Cả nước 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918 2 4 TP lớn 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045 3 Hà Nội 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000 4 Hải Phòng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900 5 Đà Nẵng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 36 6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720 (Nguồn: Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng) 0 200 400 600 800 1000 1200 DiÖn tÝch 1000m2 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 N¨m T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ t¹i Hµ Néi Hà Nội là thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ 2 trong cả nước với khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ), chiếm gần 15% quỹ nhà toàn quốc. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà toàn thành phố bao gồm: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước do ngành Địa chính – Nhà đất quản lý cho thuê khoảng 2 triệu m2 với 65.000 hợp đồng cho thuê nhà ở. Nhà do cơ quan tự quản khoảng 3 triệu m2 với 85.000 căn hộ. Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 tóm tắt trong bảng sau cho thấy số lượng nhà thực tế xây dựng mới mỗi năm vượt mục tiêu kế hoạch. 37 38 Bảng 2.5: Kết quả thực hiện phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội giai đoạn 1998 – 2000 Số liệu phát triển nhà ở hàng năm Kế hoạch hàng năm (M2) Thực hiện (M2) Tỷ lệ (%) 1998 – 2000 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 1.150.000 340.000 810.000 1.352.212 402.858 950.354 117,7 118,5 117,3 Năm 1998 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 300.000 70.000 230.000 339.191 85.591 253.600 113,0 112,0 110,0 Năm 1999 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 400.000 120.000 280.000 416.511 130.162 286.349 104,1 108,5 102,3 Năm 2000 Phát triển nhà ở theo dự án Nhà ở do dân tự xây dựng 450.000 150.000 300.000 597.510 187.105 410.405 132,8 124,7 136,8 (Nguồn: Dự thảo báo cáo triển khai kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2001-2005) Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu khác có khoảng 7 triệu m2 chiếm gần 60% quỹ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng gần 30% các nhà tư nhân có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở hoặc sử dụng đất hợp pháp. Trong toàn bộ quỹ nhà ở Hà Nội có khoảng 80% là nhà thấp tầng (1 –3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 –5 tầng). Những năm vừa qua, nhà cao tầng do nhân dân tự đầu tư xây dựng chiếm khoảng 20% quỹ nhà tư nhân. 39 Phần lớn các khu nhà ở Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹ thuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trừơng bị ô nhiễm, mật độ dân cư phân bố không đồng đều, gây quá tải ở khu trung tâm. Từ năm 1998 đến nay, vịệc phát triển nhà ở đã được thực hiện theo các dự án và hình thành các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch phát triển đô thị đồng bộ cả nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Trong năm 2000 thành phố Hà Nội xây dựng mới được 597.510 m2 nhà ở, trong đó diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn Trung ương là 82.128 m2, từ nguồn vốn địa phương là 515.382 m2. Trong số diện tích nhà ở được xây dựng từ nguồn vốn địa phương, người dân tự xây dựng được 410.405 m2, diện tích nhà ở được xây dựng từ các nguồn vốn huy động, vốn xây nhà để bán lầ 104.977 m2 (Nguồn: Niên giám thống kê Hà Nội năm 2000) 1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có những khởi sắc Nhiều khoản đầu tư rất lớn của nhiều thành phần kinh tế đã được đầu tư vào lĩnh vực này (tính đến cuối năm 2001, chỉ riêng đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh khách sạn, văn phòng đã lên đến gần 7 tỷ USD). Theo thống kê của uỷ ban Nhà nước về hợp tác đầu tư (SCCI) trước đây, tính đến cuối năm 1994 trong số 1174 dự án liên doanh với hơn 11,3 tỷ USD đầu tư vào Việt Nam có 132 dự án (chiếm 11,24%) với tổng số vốn khoảng 2 tỷ USD (chiếm 17,85%) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn, du lịch. Riêng trong 9 tháng đầu năm 1995 đã có khoảng 600 triệu USD (chiếm 12% trong tổng số) đầu tư vào lĩnh vực khách sạn. Đây là thị trường được phát triển mạnh trong những năm đầu của thời kỳ đổi mới. Các lực lượng tham gia thị trường này gồm nhiều loại như các pháp nhân quốc doanh, các pháp nhân công quyền, tư nhân, dân tự xây, liên doanh với nước 40 ngoài, liên doanh trong nước. Một phần lớn quỹ nhà được chuyển thành các văn phòng cho thuê, diện tích thương mại và khách sạn mini. Thị trường này đáp ứng được nhiều loại đối tượng theo thứ tự ưu tiên được chi phối bởi mức sinh lời trong kinh doanh, trước hết là đáp ứng nhu cầu của người nước ngoài (khách du lịch, người nước ngoài thuê làm văn phòng hoặc mở cơ sở kinh doanh), tiếp đến là các nhà kinh doanh trong nước cho thuê làm văn phòng đại diện, mở cửa hàng kinh doanh thương mại và khách du lịch nội địa. Theo Cụng ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giỏ thuờ văn phũng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng số 15 địa điểm có giá thuê văn phũng cao nhất chõu Á. Cụ thể, giá văn phũng loại A (những tũa nhà trung tõm thành phố) cú giỏ thuờ 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22 USD/m2 và văn phũng loại C cú giỏ cho thuờ 10-15 USD/m2. Thị trường cho thuê văn phũng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phũng loại A cú giỏ cho thuờ 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tũa nhà văn phũng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo... Nhiều tũa nhà loại C đó được đặt kín chỗ trong thời gian dài. 41 "Thị trường cho thuê văn phũng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định. Bảng 2.6: Đầu tư nước ngoài vào thị trường kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn tại Việt Nam. (Tính theo vốn đăng ký còn hiệu lực đến ngày 29-2-2000) Đơn vị: triệu USD Đến 7-7-2000 Đầu tư Tỷ lệ % Đến 31-12-2002 Tổng số 35.972 100,00 42.937 1. Các ngành công nghiệp 14.837 41,2 19.229,3 - Công nghiệp nặng 6.575 18,3 - Công nghiệp nhẹ 3.748 10,4 - Công nghiệp thực phẩm 2.356 6,5 - Dầu khí 2.155 6,0 4.229,3 2. Các ngành kinh doanh diện tích thương mại, văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp 11.786 32,6 - Khách sạn, du lịch 3.781 10,5 4.983,4 - Khu thương mại 548 1,5 - Xây dựng văn phòng, căn hộ 4.288 11,9 - Xây dựng khu đô thị mới 2.346 6,5 - Xây dựng hạ tầng khu CN, khu chế xuất 803 2,2 3. Các ngành nghề khác 9.349 26,1 42 Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư năm 2002 §Çu t­ n­íc ngoµi vµo thÞ tr­êng kinh doanh diÖn tÝch th­¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam 18% 10% 7% 6% 11%2%12% 7% 2% 25% C«ng nghiÖp nÆng C«ng nghiÖp nhÑ C«ng nghiÖp thùc phÈm DÇu khÝ Kh¸ch s¹n, du lÞch Khu th­¬ng m¹i X©y dùng v¨n phßng, c¨n hé X©y dùng khu ®« thÞ míi X©y dùng h¹ tÇng khu CN, khu chÕ xuÊt C¸c ngµnh nghÒ kh¸c 1.5 Qua thực tế vận hành của thị trường nhà đất, công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên. Về mặt quản lý, một mặt Nhà nước cần khẩn trương ban hành và bổ sung các văn bản pháp lý, đề ra các chính sách cụ thể liên quan đến việc điều chỉnh từng vấn đề cụ thể của thị trường BĐS như đất đai, nhà ở tạo lập mặt bằng cho sản xuất… nhằm tạo dần các điều kiện cho thị trường nhà đất đi vào hoạt động và phát triển. Mặt khác, Nhà nước cũng có những chính sách nhằm điều chỉnh những khiếm khuyết của thị trường nhà đất thông qua việc tạo dựng các quỹ phát triển hạ tầng và đô thị, chính sách hỗ trợ lãi suất, phát động phong trào xây nhà tình nghĩa, trợ cấp về nhà ở, đất ở cho những người có công với cách mạng…Những chính sách này đã góp phần không nhỏ vào việc ổn định và bước đầu phát triển thị trường BĐS. 43 Trong 10 năm qua Chính phủ đã chỉ đạo viêc biên soạn thảo và ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy công tác quản lý và phát triển nhà ở theo hướng chuyển từ cơ chế bao cấp về nhà ở sang chính sách tạo điều kiện để nhân dân chủ động tham gia cải thiện chỗ ở.  Năm 1991 Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở  Năm 1992 ban hành chính sách xoá bao cấp, đất tiền nhà vào tiền lương  Năm 1993 ban hành luật đất đai và các chính sách chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh.  Năm 1994 ban hành chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và chính sách mua bán và kinh doanh nhà ở. Triển khai chính sách bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.  Năm 1996 ban hành cơ chế hỗ trợ người có công cải thiện nhà ở.  Năm 1997 và 1998 ban hành cơ chế thí điểm một số ưu đãi và khuyến khích đầu tư xây dựng nhà ở.  Năm 1998 Chính phủ đã cho áp dụng cơ chế vay vốn cải thiện nhà ở đối với đồng bào bị bão lụt đồng bằng sông Cửu Long  Năm 1999 ban hành Nghị quyết của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở xác lập trước ngày 1/7/1991.  Năm 2000 Chính phủ ban hành chính sách hỗ trợ người hoạt động cách mạng trước Cách mạng thàng 8/1945 cải thiện nhà ở.  Năm 2001 Chính phủ đã trình Quốc hội thông qua Luật đất đai sửa đổi Luật đất đai năm 2003. Các văn bản pháp lý về quản lý đất đô thị đã được bổ sung và hoàn thiện dần bao gồm các văn bản chủ yếu sau:  Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý, sử dụng đất đô thị  Nghị định số 91/CP ngaỳ 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị. 44  Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 (phần quy định về chuyển quyền sử dung đất).  Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.  Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.  Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của tổng cục địa chính hướng dẫn thi hành nghị định 17/1999/NĐ-CP.  Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại đô thị.  Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất Hiện nay nhà nước đã ban hành gần 500 văn bản các loại liên quan đến đất và nhà đất. Các văn bản này phần nào đã góp phần tích cực vào việc quản lý thị trường nhà đất. Sự trao đổi giữa các đối tượng mua bán trên thị trường nhà đất một mặt góp phần làm thị trường nhà đất sôi động hơn, mặt khác giúp cho các khoản thu ngân sách trong lĩnh vực này cũng tăng lên đáng kể do các loại thuế và phí chuyển giao quyền sử dụng đất và nhà ở. Hiện nay thuế chuỷên quyền sở hữu đất đối với đất ở là 4%. Tổng mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về nhà đất từ 3-5% 45 Bảng 2.7: Thu ngân sách nhà nước liên quan đến BĐS giai đoạn 1995 – 2000 Đơn vị: tỷ đồng Chỉ tiêu Năm 1995 Năm 1996 Năm 1997 Năm 1998 Năm 1999 Năm 2000 Thuế cơ quan sử dụng đất 289 319 329 355 347 213 Thu cấp quyền xử dụng đất 890 1.173 969 800 913 1.009 Tiền thuê đất 0 0 455 382 408 390 Thu tiền bán nhà sở hữu nhà nước 200 347 802 822 771 836 Tổng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448 (Nguồn: Cục quản lý công sản – Bộ tài chính) 46 1379 1839 2555 2359 2439 2448 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 T û ®å ng 1995 1996 1997 1998 1999 2000 N ¨m Thu ng©n s¸ch Nhµ n­íc liªn quan ®Õn B§S Theo kết quả kiểm kê đất giai đoạn từ năm 1996 – 2000 các khoản thu từ đất được 4.645 tỷ đồng/năm. Những ưu điểm trong phát triển thị trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội những năm qua Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn với chất lượng cao hơn Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những chuyển biến đột Thị trường nhà ở phát triển rất sôi động Thị trường kinh doanh mặt bằng XD, diện tích VP khách sạn, nhà hàng, vui chơi giải trí có nhiều khởi Công tác của Nhà nước đối với thị trường này không ngừng hoàn thiện, thu ngân sách không 47 2. Những tồn tại yếu kém trong việc phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm quy định về nhà đất rất cao. Đây có thể coi là một vấn đề nổi cộm hiện nay. Cùng với tính chất manh nha của thị trường, các giao dịch mua bán phi chính quy tồn tại với tỷ lệ lớn (nhất là đối với quyền sử dụng đất), với nhiều hình thức phong phú đa dạng và chủ yếu ở các khu vực đô thị. Theo thống kê của sở tài chính thành phố Hồ Chí Minh số vụ mua bán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế một vài năm qua như sau: Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Số vụ mua bán nhà có đăng ký 21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775 Nguồn: Sở địa chính thành phố Hồ Chí Minh - 2001 48 Sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký víi c¬ quan thuÕ 21.043 41.6 37.48 34.271 35.294 48.775 0 10 20 30 40 50 60 1996 1997 1998 1999 2000 2001 N¨m Sè vô mua b¸n Theo ước tính con số này chỉ bằng khoảng 30% số vụ giao dịch trên thực tế. Chính việc không quản lý được giao dịch này đã dẫn đến nạn đầu cơ trong lĩnh vực nhà đất cũng như đẩy giá nhà đất lên cao bất thưòng thể hiện rõ qua 2 cơn sốt nhà đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1992 – 1993 và 2001 – 2002. Công tác thanh tra, kiểm tra thực hiện chính sách, pháp luật đất đai được tăng cường đã phát hiện nhiều vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai, để uốn nắn và có nhiều giải pháp xử lý. Kết quả thanh tra cho thấy vi phạm chính sách, pháp luật đất đai là phổ biến, có nơi, có lúc vi phạm rất nghiêm trọng. Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Thanh tra Nhà nước cùng với các tỉnh, thành phố trong cả nước tiến hành thanh tra các xã, phường nơi có khiếu kiện đối với việc cấp đất, bán đất, thu, chi ngân sách, các khoản đóng góp của nhân dân, về xây dựng cơ bản ở nông thôn. Trong 2 năm 1998 và 1999 đã tiến hành thanh tra 35,4% số xã phường trong toàn quốc. Qua thanh tra đã phát hiện nhiều sai phạm về đất đai: diện tích sai phạm là 25.014,82 ha và số tiền bán đất trái phép là 49 310.178,28 triệu đồng, tham ô chiếm đoạt tiền đất 4.532 triệu đồng, để thất thu tiền sử dụng đất 9.745 triệu đồng (trong đó năm 1999 sai phạm về đất là 4.507 ha, số tiền bán đất trái phép là 256.584 triệu đồng, thất thu tiền sử dụng đất là 7.865 triệu đồng) (Nguồn: Kết quả kiểm kê đất đai năm 1999 – Tổng cục điạ chính) Kết quả thanh tra của 25 tỉnh, thành phố đã kiểm tra 994 cơ quan, tổ chức, phát hiện có 458 đơn vị (chiếm 46% số đơn vị được thanh tra) vi phạm quản lý, sử dụng đất với diện tích 33.845,98 ha trong đó giao đất cho cán bộ làm nhà ở không đúng thẩm quyền 369,23 ha, cho thuê, cho mượn 49,82 ha, bị lấn chiếm 1.324,6 ha, sai phạm khác là 6.113,25 ha, các đơn vị chưa nộp tiền thuê đất và thuế chuyển quyền sử dụng đất cho Nhà nước là 203 tỷ 32 triệu đồng. Phát triển nhà lộn xộn. Vai trò kiểm soát và quản lý thiếu hiệu quả ở nhiều cấp chính quyền đã tạo nên sự hỗn loạn trong quy hoạch và kiến trúc không gian đô thị. Chẳng hạn trong năm 2000 ở 5 quận nội thành Hà Nội đã có 160.340 m2 xây dựng không xin phép hoặc trái phép chiếm 58% tổng diện tích nhà ở được xây dựng trong năm. Quận Đống Đa là nơi tình trạng này diễn ra phổ biến nhất, chiếm tới 85% 2.2 Mất cân đối về cung cầu: Nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu của khu vực doanh nghiệp về mặt kinh doanh rất lớn và nhìn chung chưa đáp ứng được đầy đủ. Trong khi đó cung về mặt bằng trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, mặt bằng cho doanh nghiệp và diện tích khách sạn, văn phòng lại vượt xa cầu. Dựa theo diện tích bình quân đầu người và số dân ta có thể tính toán ra được nhu cầu về diện tích ở của người dân Hà Nội như sau: Bảng 2.8: Nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội 50 Năm Dân số (người) Diện tích bình quân (m2/người) Nhu cầu về nhà ở (m2) Nhu cầu tìm nhà mới (m2) 1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4 1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8 1980 876.000 5,8 5.080.800 587.340,48 1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688 1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031 1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2 1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392 1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16 2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098 2010 3.500.000 10 35.000.000 Theo thống kê thì hiện nay ở Hà Nội có 11,56% các hộ có nhà muốn đổi nhà mới (đó là chưa kể các hộ gia đình hiện nay chưa có nhà) Thực tế cho thấy khả năng đáp ứng về chỗ ở của người dân như sau: 51 Chªnh lÖch gi÷a cung vµ cÇu nhµ ë 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 1992 1995 1996 1999 2000 N¨m DiÖn tÝch (m2) Nhu cÇu (m2) T×nh h×nh ph¸t triÓn (m2) Nhà nước đã phát huy nội lực của các thành phần kinh tế và giải quyết nhu cầu bức xúc về mặt bằng sản xuất cho các doanh nghiệp. Chính phủ đã cho phép thí điểm xây dựng các khu công nghiệp vừa và nhỏ. Tại Hà Nội đang tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng cụm công nghiệp tập trung vừa và nhỏ sau: 52 Bảng 2.9: Các dự án đầu tư xây dựng cụm công nghiệp vừa và nhỏ tại Hà Nội STT Tên dự án Diện tích Ghi chú 1 Cụm Công nghiệp tâp trung vừa và nhỏ Từ Liêm 21,13 ha 2 Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập trung quận Cầu Giấy 8,35 ha 3 Cụm sản xuất tiểu thủ công nghiệp tập trung quận Hai Bà Trưng 9,03 ha 4 Cụm công nghiệp dệt – may Nguyên Khê - Đông Anh 18,6 ha Giai đoạn 1 5 Khu công nghiệp Nam Thăng Long 30,3 ha Giai đoạn 1 6 Các khu tiểu thủ công nghiệp và làng nghề truyền thống ở Vân Hà-Liên Hà (Đông Anh), Bát Tràng–Kiêu Kỵ (Gia Lâm), làng nghề Thanh Trì Đang chỉ đạo lập dự án Nguồn: Tổng kiểm kê đất đai năm 2000 – Tổng cục địa chính 2.3 Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Trong khoảng 10 năm qua thị trường nhà đất đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Giá cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân ở Hà Nội đã thuộc loạic cao trong khu vực, tương đương với khu “lãnh thổ mới” (New Territories) ở Hồng Kông (xấp xỉ 3000 USD/m2) Còn tồn tại hệ thống hai giá: giá do Nhà nước 53 quy định, cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riêng một số khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố. Ta hãy so sánh tỷ lệ giữa giá trị BĐS và tổng thu nhập quốc nội (GDP), giữa Việt Nam và một số nước trên thế giới. Năm 1990, khi giá BĐS ở Nhật đạt mức kỷ lục, tổng giá trị đất của Nhật đứng hàng đầu thế giới (trên cả Mỹ) cung chỉ bằng 5,8 lần tổng sản phẩm quốc nội của Nhật. Ở Đài Loan vào năm 1997, tổng giá trị đất của tất cả mọi khu phố, mọi xóm làng … gấp 9,6 lần GDP của Đài Loan năm đó. Ở Việt Nam, ta chỉ lấy một khu vực ở khu vực Hà Nội dài 5 km, rộng 5 km và giả sử giá trung bình của 1 m2 đất là 1500USD (khoảng 5 cây vàng) thì tổng giá trị của 25 km2 (tức 25 tiệu m2) đất nội thành Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam năm 2001. Hiện nay khung giá đất do nhà nước quy định như sau: Giá đất đô thị hiện hành Đơn vị tính: 1000đ/m2 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đô thị Loại đường phố Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa I 1 2 3 4 4.600 2.700 1.800 900 11.500 6.750 4.500 2.250 2.760 1.620 1.080 540 6.900 4.050 2.700 1.350 1.380 810 540 270 3.450 2.025 1.350 675 460 270 180 90 1.150 675 450 225 II 1 2 3 4 2.600 1.950 1800 710 6.500 4.875 4.500 1.775 1.560 1.170 780 420 3.900 2.950 1.950 1.050 780 580 390 210 1.950 1.450 975 525 260 190 130 70 650 475 325 175 III 1 2 3 4 1.600 1.200 800 400 4.000 3.000 2.000 1.000 960 720 480 240 2.400 1.800 1.200 600 400 300 200 100 1.000 750 500 250 130 100 70 30 325 250 175 75 54 IV 1 2 3 4 800 600 400 200 2.000 1.500 1.000 500 480 360 240 129 1.200 900 600 300 200 150 100 50 500 375 250 125 70 50 30 16 175 125 75 40 V 1 2 3 600 400 200 1.500 1.000 500 330 220 110 825 550 275 150 100 50 375 250 125 50 30 16 125 75 40 Nguồn: Ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ Giá các loại đất do chính quyền tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định dựa trên khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành, ngoài ra giá đất còn được nhân thêm một hệ số k từ 0,5 đế 1,8 lần mức giá quy định tuy nhiên trên thực tế hệ số này có nâng lên đến 3 hoặc 4 lần thì vẫn có có sự chênh lệch đáng kể với giá thị trường. Khung giá đất còn rộng và chưa có quy chế điều chỉnh rõ ràng trong trường hợp giá thực tế vượt xa khung giá Chính phủ quy định. Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai đã được Quốc hội Việt nam thông qua và một bảng dự kiến giá đất mới các loại đất đô thị cũng vừa được đệ trình trong kỳ họp Quốc hội Việt nam tháng 6/2001. Dự thảo khung giá mới này được điều chỉnh sát với giá thị trường, tạo sự công bằng trong giải toả đền bù, trong việc thu hồi thuế đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất Giá đất đô thị sắp ban hành Đơn vị tính: 1000đ/m2 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Vị trí 5 Loại đô thị Loại đường phố Giá tôí thiểu Giá tối đa Giá tôí thiểu Giá tối đa Giá tôí thiểu Giá tối đa Giá tôí thiểu Giá tối đa Giá tôí thiểu Giá tối đa I 1 2 3 4 5 2.000 1.400 980 700 500 40.000 28.000 49.600 13.700 9.600 1.400 1.000 700 500 350 28.000 19.600 13.700 9.6000 6.700 1.000 7000 5000 350 250 19.600 13.700 9.600 6.700 4.700 700 500 350 250 150 13.700 9.600 6.700 4.700 3.300 500 350 250 150 100 9.600 6.700 4.700 3.300 2.300 II 1 2 3 1.400 1.000 700 28.000 19.600 13.700 1.000 7000 500 19.600 13.700 9.600 700 500 350 13.700 9.600 6.700 500 350 250 9.600 6.700 4.700 350 250 150 6.700 4.700 3.300 55 4 5 500 350 9.600 6.700 350 250 6.700 4.700 250 150 4.700 3.300 150 100 3.300 2.300 100 50 2.300 1.600 III 1 2 3 4 5 1.000 7000 500 350 250 20.000 14.000 9.800 6.850 4.800 700 500 350 250 150 14.000 9.800 6.850 4.800 3.350 500 350 250 150 100 9.800 6.850 4.800 3.350 2.350 350 250 150 100 50 6.850 4.800 2.350 2.350 1.650 250 150 100 80 50 4.800 3.320 2.350 1.650 1.150 IV 1 2 3 4 5 800 550 400 250 200 16.000 11.200 7.850 5.500 30850 550 400 250 200 150 11.200 7.850 5.500 3.850 2.700 400 250 200 150 100 7.850 5.500 3.850 2.700 1.900 250 200 150 100 50 5.500 3.850 2.700 1.900 1.300 200 150 100 70 50 3.850 2.700 1.900 1.300 900 V 1 2 3 4 5 200 150 100 70 50 4.000 2.800 1.950 1.350 950 150 100 70 50 30 2.800 1.950 1.350 950 650 100 70 50 30 20 1.950 1.350 950 650 450 70 50 30 20 10 1.350 950 650 450 300 50 30 20 15 10 950 650 450 300 250 Nguồn: Dự thảo nghị định của Chính phủ về khung giá theo luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai Từ giá đất sửa đổi trên ta thấy giá các loại đất đều tăng lên từ 3 đến 4 lần. Hiện nay giá cả nhà đất trên thị trường không phải xác định trên cơ sở giá Nhà nước mà xác địinh trên cơ sở thoả thuận giữa người mua và bán: Bảng 2.10: Cơ sở định giá trong giao dịch thực tế tại Hà Nội Cơ sở định giá mua Cơ sở định giá bán Cơ sở định giá mua (bán) Số người Tỷ lệ % Số người Tỷ lệ % - Qua tư vấn bạn bè 37 22,02 27 18,24 - Qua khung giá Nhà nước 60 35,71 28 18,92 - Qua trung tâm giao dịch 16 9,52 20 13,51 - Qua báo chí 13 7,74 10 6,76 - Qua thoả thuận với người mua (bán) 73 43,45 61 41,22 - Qua cò 2 1,19 - - - Khác 4 2.38 2 1,35 Tổng 168 100.00 148 100.00 56 Nguồn: Điều tra của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương tháng 2/2002 C¬ së ®Þnh gi¸ b¸n 20% 21% 4%8% 45% 2% Qua t­ vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhµ n­íc. Qua trung t©m giao dÞch Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸c C¬ së ®Þnh gi¸ mua 20% 21% 4%8% 45% 2% Qua t­ vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhµ n­íc. Qua trung t©m giao dÞch Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸c Hiện nay giá một m2 chung cư thấp nhất là 5,3 triệu đồng/m2 thông thường từ 6,5 - 9,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó theo Sở xây dựng Hà Nội suất đầu tư cho nhà chung cư từ 9 dến 21 tầng (bao gồm cả xây lắp và thiết bị) là 3,2 đến 3,5 triệu đồng/m2. Như vậy nhìn chung giá nhà chung cư đã bị đội lên khoảng 20% so với thực tế. 57 Theo trung tâm địa ốc ACB giá một số căn nhà giao bán đầu tháng 1/2004 như sau:  Nhà 2 tầng mặt ngõ Văn Chương diện tích 25,3 m2 có sổ đỏ: giá 1,13 tỷ đồng. (I)  Nhà 4 tầng ngõ 1194 đường Láng mặt đường vào bệnh viện GTVT diện tích 54 m2 mặt tiền 5 m có tầng 1 dùng để kinh doanh, có sổ đỏ: giá 2,9 tỷ đồng. (II)  Nhà 3,5 tầng Cẩm Hội diện tích 48m2 có sổ đỏ: giá 1,7 tỷ đồng. (III)  Nhà 2,5 tầng ngõ 253 Thuỵ Khuê diện tích 20 m2 ngõ vào rộng 3 m: giá 600 triệu đồng. (IV) Nếu tính theo giá quy định của nhà nước. Gnhà - đất = Gnhà + Gđất 2.1 Gđất = diện tích *giá đất do thành phố quy định * hệ số điều chỉnh Giá đất do thành phố quy định căn cứ vào vị trí (tạm lấy hệ số k theo mức lớn nhất cho phép là 1,8) Gnhà lấy theo suất đầu tư của sở xây dựng Hà Nội (tính theo giá xây mới hoàn toàn). Bảng 2.11: So sánh giá nhà đất tại Hà Nội theo mức cao nhất theo quy định và thực tế Loại Giá đất theo quy định Trđ/m2 Diện tích đất m2 Giá nhà theo quy định Trđ/m2 Diện tích nhà m2 Giá nhà đất cao nhất theo quy định Trđ Giá nhà đất thực tế Trđ Chênh lệch (8/7) 1 2 3 4 5 6 7 8 I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63 II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55 58 III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44 Trở lại vấn đề đầu cơ, có ba loại nhu cầu đối với nhà đất:  Nhu cầu tiêu dùng (nhà để ở).  Nhu cầu yếu tố sản xuất (nhà xưởng, văn phòng, khách sạn).  Nhu cầu kinh doanh (Nhu cầu mua đi bán lại nhằm mục đích thu lợi). Nhu cầu sau cùng này làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ nhà đất. Trong thị trường này khi nhà đất đang lên giá, nhiều người dự báo rằng giá còn tăng thêm nên hộ có tiền và vay tiền để mua hòng sau này bán lại kiếm lời, càng làm tăng nhu cầu và do đó đẩy giá nhà đất lên cao nữa. Ngược lại khi giá nhà đất xuống giá thì nhiều người sợ giá còn xuống tiếp nên đem nhà đất có sẵn ra bán làm tăng thêm nguồn cung và vì vậy càng làm hạ giá nhà đất xuống nữa. Ngoài dạng đầu cơ thông thường, nhà đất còn là đối tượng của dạng đầu cơ rửa tiền để trốn tránh pháp luật và dạng đầu cơ giữ tiền để đối phó với lạm phát. Khi đầu cơ nhà đất phát triển quá mức, thúc đẩy thị trường nhà đất phình ra quá nhanh, quá lớn, thu hút quá nhiều vốn từ thị trường tiền tệ thì rất dễ trở thành nguyên nhân góp phần hình thành nền “kinh tế bong bóng” mà hậu quả gần đây là cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á năm 1997. Ở Thái Lan bắt đầu từ năm 1985 khi Thái Lan thực thi chính sách nới lỏng về tài chính và cho phép người nước ngoài tham gia vào đầu tư trong nước nền kinh tế Thái Lan có những bước tăng trưởng nhảy vọt. Chỉ trong vòng 3 năm đến năm 1995 Thái Lan đã tăng được gấp đôi vốn đầu tư nước ngoài, tuy nhiên lượng vốn này lại tập trung vào lĩnh vực BĐS. Trong tổng cơ cấu vay nợ của các ngân hàng thương mại Thái Lan, vốn vay cho đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm 10-35%. Bên cạnh đó hình thức đầu tư gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán cao. Khi khủng hoảng tài chính Châu Á xảy ra và năm 1997 nền kinh tế Thái Lan rơi vào khủng hoảng, thu nhập và tiêu dùng giảm mạnh. Về phía thị trường trong 59 nước, thị trường BĐS một mặt thu hẹp và bị giới hạn bởi nhu cầu nội địa trong đầu tư tràn lan gây mất cân bằng cung cầu. Theo thống kê đến năm 1997 tỷ lệ không sử dụng BĐS ở Thái Lan tăng ở mức 15%. Giá BĐS rớt xuống lĩnh vực đầu tư này không còn là lĩnh vực sinh lời cho các chủ đầu tư như trước đây nữa. Không giải quyết được đầu ra cho BĐS các chủ đầu tư không trả được nợ vay ngân hàng. Hậu quả theo đó không có khả năng thanh toán các khoản nợ nước ngoài. Hệ thống tài chính khủng hoảng. 2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao. Mọi loại hình giao dịch đều có sự tham gia các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước, ít nhiều măng tính chất “xin-cho”. Để hoàn thành tất một hợp đồng giao dịch dân sự, các bên tham gia phải qua nhiều bước với nhiều loại thủ tục ở các điạ điểm khác nhau, đòi hỏi phải đi lại nhiều lần rất tốn kém thời gian và sức lực. Ví dụ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan địa chính và cơ quan thuế làm. Sau khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (đất đô thị là UBND tỉnh, thành phố) người có BĐS phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ. Làm các thủ tục tài chính xong, người có BĐS quay lại cơ quan địa chính làm thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ lập bản đồ và cấp giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản làm thủ tục chuyển nhượng. Theo Viet-trade ngày 8/1/2004 để mua được căn hộ trong khu đô thị mới thì chi phí trung gian lên tới 30 triệu đồng/ căn hộ. 2.5 Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chính 60 sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị trường BĐS. Tồn tại này tạo môi trường thuận lợi cho tham nhũng, sách nhiễu của phần tử thoái hoá, biến chất trong các cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gây những bất bình đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xã hội, làm méo mó các quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS. Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài do chưa tách được quyền cho thuê đất thô (của Nhà nước) với quyền cho thuê hạ tầng ( của các doanh nghiệp phát triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đãi về giá thuê đất, miễn giảm tiền thuê đất của Nhà nước phải thông qua doanh nghiệp phát triển hạ tầng và nhiều khi các doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại không được hưởng. Việc góp vốn liên doanh bằng gía trị quyền sử dụng đất là một giải pháp tốt trong thời kỳ đầu (1987 - 1993), khi ta thiếu vốn, giá cho thuê đất cao, đến nay không còn ý nghĩa đáng kể. Theo quy định hiện hành, các nhà đầu tư nước ngoài không được quyền thuê đất trực tiếp của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức. Luật đất đai quy định rõ cho các tổ chức trong nước thuê đất có nhiều quyền hơn so với tổ chức nước ngoài thuê đất. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài khi chuyển nhượng, cổ phần hoá cũng gặp phải khó khăn do tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất không rõ ràng. Việc xử lý quyền sử dụng đất góp vốn khi doanh nghiệp liên doanh giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn được quy định khác nhau trong Luật đầu tư nước ngoài và Luật đất đai. Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất, khi giải thể doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đã góp vốn được xử lý theo thoả thuận của các bên. 61 Theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (Điều 43), khi giải thể doanh nghiệp hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn, giá trị quyền sử dụng đất trong thời gian còn lại thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định trên không áp dụng được trong trường hợp doanh nghiệp Nhà nước thuộc đối tượng thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm. Ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai (Điều 23), đối với trường hợp được bên Việt Nam là tổ chức được Nhà nước giao đất, Nhà nước sẽ thu hồi lại đất khi doanh nghiệp giải thể. 2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Tồn tại này tạo ra nhiều tiêu cực trong việc mua bán BĐS, góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gây ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện có khoảng 60-70% khiếu kiện trong xã hội khiếu kiện về nhà đất). Tuy nhiên, công tác giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở các địa phương chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế, rất dễ gây ra tình trạng mất ổn định chính trị – xã hội. Mấy năm gần đây, tình hình khiếu nại, tố cáo gia tăng và gay gắt phức tạp, nội dung về khiếu nại, tố cáo có liên quan mật thiết đến các vấn đề về nàh đất. Xuất hiện khá nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lên trung ương và hầu hết có nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu kiện rất gay gắt trở thành diểm nóng giải quyết kéo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an ninh địa phương. Theo thống kê hàng năm có trên 10 vạn vụ việc khiếu kiện liên quan đến nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến cơ quan Nhà nước). Riêng thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 – 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liên quan đến đất đai (chưa tính những đơn trùng lặp). 62 Qua thực tiễn thấy rằng khiếu kiện, tranh chấp đất đai được thể hiện chủ yếu trong mối quan hệ các cơ quan, đơn vị nhà nước với công dân và giữa công dân với công dân, bao gồm những dạng sau:  Đòi lại đất có nhà ở các khu vực đô thị trong quá trình cải tạo XHCN và cải tạo công thương nghiệp Nhà nước đã quản lý nhưng không làm đủ thủ tục, hồ sơ trưng thu, mua, hoặc để thất lạc hồ sơ, nay chủ đất cũ đã dùng nhiều hình thức xin hoặc đòi lại đất ở.  Đòi lại đất Nhà nước đã giao cho các đơn vị quân đội, công an và các tổ chức làm kinh tế (nông, lâm, ngư trường, trại giam, khu kinh tế mới), nay một số đơn vị sử dụng không đúng mục đích, không có hiệu quả, bán đất, “phát canh thu tô” hoặc sử dụng đất công làm kinh tế gia định, giao khoán cho nhiều đối tượng ở nhiều nơi khác (trong đó không ít cán bộ, nhân viên Nhà nước nhận đất với hình thức làm trang trại nhưng thực tế họ không làm mà thuê chính người dân ở địa phương đó làm).  Đòi lại đất mà chính quyền cũ đã lấy để lập ấp chiến lược, lập khu quân sự, trại lính, kho tàng … trước năm 1975.  Tranh chấp đất đường đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn, đất sản xuất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình cũng diễn ra khá phổ biến.  Khiếu kiện đòi lại nhà, đất của các cơ sở tôn giáo diễn ra khá phổ biến, phức tạp.  Chủ cũ đòi lại đất nhờ người khác trông coi, người được nhờ trông coi qua thời gian đã coi như của mình.  Khiếu kiện lấy đất để xây dựng công trình công cộng, không chỉ về giá đền bù, mà còn về cách làm thiếu công khai, mất dân chủ, không nhất quán, không công bằng, bớt xén tiền đền bù.  Khiếu nại để đòi được hợp thức hoá, công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đô thị (để không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) mà khi mua không có xác nhận chính quyền địa phương có hơn 3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến nay chưa được giải quyết được. Có nhiều trường hợp cải tạo đúng chính sách, pháp luật nhưng nay hộ vẫn khiếu kiện đòi lại quyền 63 lợi. Một số trường hợp gia đình những người có công với cách mạng cũng bị cải tạo nhà, đất, hiện đang thực sự khó khăn về chỗ ở có đơn xin lại nhà cũ, gây khó khăn không nhỏ cho các cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết. Về tố cáo tập trung ở các nội dung sau:  Chính quyền địa phương giao đất trái thẩm quyền, đất giao không đúng danh sách được phê duyệt theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, giao sai vị trí, sai diện tích, không đúng quy hoạch, thu tiền đất vượt nhiều lần so với quy định của Nhà nước, sử dụng tiền đất không đúng chế độ tài chính.  Chính quyền địa phương quản lý sử dụng quỹ đất công và quỹ đất công ích 5% sai mục đích, sai pháp luật, cho thuê đất trái thẩm quyền. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thông tin để có được ngôi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thông qua bạn bè, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thông tin đại chúng 16,67%, qua các trung tâm môi giới nhà đất chỉ chiếm có 13,10% (nguồn: Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương). Th«ng tin gióp t×m kiÕm ng«i nhµ ë Hµ Néi 70% 13% 17% Qua b¹n bÌ, hä hµng Qua trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt Qua th«ng tin ®¹i chóng Theo VnExpress ngày 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyên ở Thanh Xuân, Hà Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Láng Hũa Lạc. Chỉ một thời gian sau, 64 mảnh đất ấy bị xét vào danh sách quy hoạch và chỉ được đền bù chưa đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra. Anh Chuyên cho biết, không chỉ có anh mà cả chị gái và hai người bạn thân cũng rơi vào trường hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vỡ khụng cú thụng tin nờn đành phải chấp nhận thụi", anh than thở. Anh Ân ở Định Công (Hà Nội) cũng là một nạn nhân của tỡnh trạng thiếu thụng tin. Năm ngoái, anh "ném" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu Giấy, sau đó mới ngó ngửa ra là nú nằm trong diện giải toả. Các chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tỡnh trạng thiếu thụng tin nghiờm trọng về cả người mua và người bán. Do vậy, những chuyện rủi ro xảy ra với người dân trong thời gian qua khá phổ biến. Ngay cả những người cẩn thận và có kinh nghiệm về lĩnh vực này đôi khi cũng mua phải một căn hộ đó qua tay nhiều chủ với mức chờnh lệch cú khi lờn đến vài trăm triệu đồng. Theo thống kê của một công ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà giao dịch chỉ có 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bán với giỏ hợp lý và người mua nắm rừ thụng tin về vị trớ căn nhà. Số cũn lại, đa số bị đẩy giá lên cao do đầu cơ. Các trung tâm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dân khi mua nhà thường nhờ người quen mối lái, hay cũ mụi giới mỏch nước. Do vậy, tỡnh trạng “người người môi giới, nhà nhà môi giới” bất động sản hiện đó diễn ra khỏ phổ biến và cứ đâu lập dự án xây nhà chung cư, quy hoạch đô thị mới... là ở nơi đấy mọc lên các trung tâm tư vấn. Chỉ tính riêng khu vực Mỹ Đỡnh cứ cỏch vài trăm mét lại thấy xuất hiện một trung tâm môi giới bất động sản, hay từ chân cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng có đến chục văn phũng tư vấn. Cơn "sốt" môi giới tràn về cả những vùng ven đô đang trong quá trỡnh đô thị hóa. Tại Đông Anh, đầu làng, cuối làng đều có văn phũng nhà đất. Thậm chí không vào văn phũng nhà đất, chỉ cần ngồi uống nước ở quán cóc ven đường, và 65 hỏi: ở đây có ai bán nhà, đất không, lập tức có người đến hướng dẫn một cách tận tỡnh với mức phớ khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành công. Hiện nay do nhu cầu của thị trường nhiều trung tâm môi giới nhà đất mọc lên nhưng chỉ mới có 19 trung tâm đăng ký hoạt động với Nhà nước. Do vậy Nhà nước vẫn chưa quản lý được các trung tâm này. 66 3. Nguyên nhân của các yếu kém trên. 3.1 . Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi Trong thời gian qua có quá nhiều cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản pháp luật về đất đai. Hệ thống pháp luật đất đai hiện hành rất phức tạp, chồng chéo, không đủ minh bạch, quá nhiều văn bản nhưng vẫn thiếu tạo ra sự rối ren ngay chính trong hệ thống văn bản pháp luật. Các quy định về đất đai thể hiện trong nhiều luật, nghị định, thông tư khác nhau, giải quyết một việc thường phải áp dụng nhiều luật nhưng lại có những quy định không khớp hoặc mâu thuẫn với nhau, thiếu an toàn pháp lý cho người sử dụng đất. Các văn bản dưới luật ban hành thường qúa chậm. Như luật đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 nhưng một số văn bản quy phạm pháp luật về tài chính đối với đất đai liên quan đến luật đất đai ban hành vào năm 1994 như Nghị định số 87/CP của Chính phủ quy định khung giá các loại đất ban hành ngày 17/8/1994, Quyết định số 13557/TC-QĐ-TCT của Bộ Tài chính quy định khung giá các loại đất cho thuê Những tồn tại yếu kém của thị trường BĐS – nhà đất tại Hà Nội Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phạm về nhà đất cao Mất cân đối cung cầu Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dẫn đến nạn đầu cơ Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, chi phí giao dịch cao Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, trong nước và ngoài nước Thông tin không đầ dủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận 67 đối với các tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất ban hành ngày 30/12/1995, Nghị định số 89/Cp của Chính phủ về việc thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính ban hành ngày 17/8/1994. Không ít văn bản ban hành không đúng hình thức, không mang tính quy phạm pháp luật không đúng thẩm quyền (như dùng công văn thông báo của bộ, ngành, địa phương để đặt ra chế độ chính sách về đất đai). Một số quy định của pháp luật mới dừng ở mức độ nguyên tắc, quan điểm mà chưa dự liệu đầy đủ các tình huống, chưa có quy định cụ thể hành vi được làm, không được làm, chưa có chế tài đủ nghiêm nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật còn khác nhau giữa các ngành, các cấp cũng như trong nhân dân dẫn đến hiệu quả áp dụng pháp luật còn nhiều hạn chế. 3.2. Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và bất hợp lý * Pháp luật dân sự. - Trong Bộ luật dân sự chưa làm rõ, chưa cụ thể hoá quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với một tài sản, chưa phân biệt rõ ràng sở hữu toàn dân và các quyền đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Nguyên tắc công khai đối với tài sản là BĐS được thể hiện qua việc đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Nhưng hệ thống đăng ký BĐS ở nước ta hiện nay chưa đáp ứng được yêu cầu minh bạch hoá. Theo quy định của bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì đăng ký là điều kiện làm phát sinh hiệu lực của sự dịch chuyển quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản và việc đăng ký này còn làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Do vậy việc bộ luật dân sự quy định khái quát về việc đăng ký quyền sở hữu đã gây ra không ít khó khăn và bất cập trong quá trình thực thi pháp luật, giảm hiệu quả của pháp luật nhất là ảnh hưởng đến tính công khai hoá các quyền của chủ thể đối với tài sản làm cho người thứ ba khó biết được sự tồn tại, sự chuyển dịch các quyền đó nhằm đảm bảo sự an toàn trong giao dịch. 68 - Các quy định của luật dân sự về chuyển quyền sử dụng đất: theo quy định hiện hành của bộ luật dân sự thì phần chuyển quyền sử dụng đất mang nhiều yếu tố quản lý Nhà nước và thường bất cập so với luật đất đai đã được nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Do đó các quy định của bộ luật dân sự về quyền sử dụng đất thường mâu thuẫn và không phù hợp với quy định ban hành sau này của luật đất đai, tính ổn định của pháp luật không cao. - Về bán đấu giá tài sản liên quan đến BĐS: hiện nay, trên thực tế việc bán đấu giá tài sản nói chung và tài sản là BĐS cũng như quyền sử dụng đất cùng một lúc được điều chỉnh và quy định trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, pháp lệnh thi hành án dân sự, Nghị định 69/CP, Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành quy chế trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Do vậy điều này sẽ không tránh khỏi những quy định trùng lặp thậm chí có quy định còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau, gây nhiều khó khăn, lúng túng cho cơ quan quản lý Nhà nước như người dân trong khi vận dụng pháp luật. * Pháp luật về đất đai Xử lý hành chính các vi phạm pháp luật đất đai, quản lý và sử dụng đất còn lỏng lẻo, thiếu chặt chẽ trong khi bộ máy quản lý đất đai, nhà ở, xây dựng ở các cấp đặc biệt là cấp xã, phường, thị trấn còn thiếu và yếu, chưa đủ sức nhanh nhạy, giải quyết kịp thời đã dẫn đến tình trạng có việc sử dụng đất tuỳ tiện. Cơ chế quản lý giá đất của Nhà nước có tác động mạnh đến hoạt động của thị trường BĐS, tuy nhiên trong thời gian qua cơ chế này còn nhiều bất cập. Những quy định pháp lý về giá cả trong thị trường BĐS còn bất cập, chưa nhất quán chưa hợp lý, gây khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, đặc biệt là khâu bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng. * Pháp luật về ngân hàng – tín dụng 69 Nghị định số 178/CP về đảm bảo tiền vay của các tổ chưc tín dụng, trong đó có quy định về thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản khác là BĐS tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn sản xuất kinh doanh, quy định về đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải đăng ký quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền trên đất đó. Nhìn chung các quy định về bảo đảm tiền vay còn nhiều bất cập và nặng về thủ tục hành chính giấy tờ vì theo quy định tại điều 732 bộ luật dân sự và Nghị định số 17/2000/NĐ-CP của Chính phủ quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thế chấp nhưng nhiều tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh, cung ứng dịch vụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó giao dịch thế chấp BĐS gặp nhiều khó khăn, hạn chế khả năng chuyển hoá BĐS thành tài sản tài chính, huy động vốn cho sản xuất kinh doanh, chưa đảm bảo tính tự chủ, tự quyết của các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản bảo đảm là BĐS cũng như hạn chế quyền của chủ nọ trong việc xử lý tài sản bảo đảm là BĐS. * Pháp luật về thuế, lệ phí liên quan đến BĐS Mặc dù Nhà nước ban hành nhiều văn bản pháp luật, quy định các biện pháp tài chính nhằm mục đích khuyến khích sự phát triển của thị trường BĐS tuy nhiên chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn về đất, chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường BĐS. Cụ thể như: - Mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ khá cao do đó không khuyến khích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì vậy việc mua bán, chuyển nhượng BĐS trao tay là phổ biến và thị trường BĐS không chính thức hoạt động mạnh. - Thời gian qua, chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ có điều chỉnh giảm như thuế chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thuỷ sản còn 2% các loại đất khác còn 4%. Lệ phí trước bạ từ 2% xuống còn 1%. Tuy nhiên, tổng mức mức thuế và phí phải nộp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng về BĐS vẫn còn khá cao, từ 3 – 5%. Do đó các bên tham gia giao dịch BĐS không muốn đăng ký chuyển nhượng với cơ quan quản 70 lý nhà nước. Người mua bán BĐS chỉ cần người bán trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng hợp đồng có chứng nhận của UBND phường, xã, thị trấn xác nhận. 3.3. Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ. Pháp luật quy định Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quuyền sử dụng đất cho người sử dụng và giấy chứng nhận chủ sở hữu nhà cho chủ sở hữu nhà. Tuy nhiên cho đến nay các cơ quan có thẩm quyền mới cấp một tỷ lệ rất nhỏ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhất là đất ở đô thị đạt thấp có nhiều nguyên nhân: do nguồn gốc đất rất phức tạp, các quy định về giấy tờ làm căn cứ không bao quát hết được, do nhiều năm buông lỏng quản lý đất đai, một bộ phận người sử dụng dất không có đủ giấy tờ hợp pháp, do quy định thủ tục còn rườm rà, phức tạp, do trước đây quy định phải đóng tiền một lần và lớn qúa dân không chịu nổi, đa số người dân không có nhu cầu chuyển nhượng nên ít quan tâm mặt khác việc chuyển nhượng “ngầm” đất đai diễn ra phổ biến. Pháp luật quy định phải đăng ký BĐS và những giao dịch, biến động về BĐS nhưng việc này cho tới nay hầu như không thực hiện được. Công tác quy họach, sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết, quy hoạch thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp thường xuyên phải điều chỉnh, việc công bố quy hoạch để dân và các doanh nghiệp biết, tham gia và thực hiện chưa có chuyển biến đáng kể, tính pháp lý của quy hoạch đang bị vi phạm trong thực thi cả từ phía cơ quan Nhà nước và một bộ phận dân cư. Chính điều này đã làm cho thị trường nhà đất phát triển lộn xộn các vi phạm xảy ra nhiều. Hiện nay hệ thống bộ máy quản lý nhà nước về đất đai thực hiện theo 4 cấp: Trung ương Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Bộ tài nguyên và Môi trường Sở điạ chính, sở địa chính – nhà đất 71 Bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhìn chung chưa được hoàn thiện và đồng bộ, còn nhiều bất hợp lý, chưa ngang tầm nhiệm vụ, cơ quan địa chính còn bị phụ thuộc nhiều vào chính quyền các cấp. Từ trung ương tới địa phương, ngành địa chính mới chỉ là cơ quan giúp việc cho chính quyền cùng cấp, nhất là ở địa phương ngành địa chính chỉ chủ yếu làm nhiệm vụ thẩm định hồ sơ về đất đai để UBND quyết định đã tạo nên cơ chế hành chính nhiều tầng nấc, giải quyết công việc chậm, kém hiệu quả. Chức năng nhiệm vụ của ngành địa chính đặc biệt là trong công tác kiểm tra xử lý vi phạm chưa rõ ràng còn nhiều chồng chéo với chức năng nhiệm vụ của các ngành khác. So với yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước hiện nay, đội ngũ cán bộ địa chính chưa đáp ứng được yêu cầu, nhất là ở các địa bàn lớn, cán bộ địa chính ở xã, phường còn chưa đủ về số lượng và còn yếu kém về trình độ chuyên môn, lại phải kiêm nhiệm nhiều việc và luôn thay đổi theo nhiệm kỳ của chính quyền cơ sở. Chương III Nguyên nhân của các yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất tại Hà Nội Khung pháp lý còn thiếu đồng bộ và hay thay đổi Chính sách đối với thị trừơng BĐS còn thiếu đồng bộ và hợp lý Năng lực tổ chức, quản lý bộ máy còn thiếu đồng bộ 72 MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI. Thị trường BĐS – nhà đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung có vị trí rất lớn, có tầm quan trọng đặc biệt trong nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển của thị trường này kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển theo. Có thể nói đó là “hàn thử biểu” của nền kinh tế, khi nó phát triển là cả nền kinh tế bừng phát triển sôi động – biểu hiện của nền kinh tế tăng trưởng, phát triển, đất nước phồn thịnh, khi nó suy thoái thì thị trừơng nói chung và cả nền kinh tế đất nước sẽ đóng băng, tiêu điều, đình đốn (trừ trường hợp nền kinh tế bong bóng). Thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung đã có từ lâu, có thể khẳng định nó có từ trước khi nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời. Thị trường BĐS - nhà đất Hà Nội đã phát triển qua các giai đoạn sau:  Trước năm 1960 chủ yếu là tư nhân mua bán với nhau bằng sự thoả thuận và bằng tiền mặt hoặc vàng và chủ yếu không thông qua Nhà nước.  Những năm 1974 – 1975 Hà Nội bán nhà cho dân trả dần thí điểm đầu tiên tại các khu Yên Lãng, Trương Định, Văn Chương… với khoảng 600-700 căn hộ. Có thể nói đây là dạng kinh