Luận văn Tình hình bất động sản

Luận Văn Đề Tài: Bất động sản më ®Çu I. Môc ®Ých nghiªn cøu BÊt ®éng s¶n (B§S) g¾n liÒn víi cuéc sèng cña mäi thµnh viªn trong x· héi. Cïng víi thÞ tr êng vèn, thÞ trêng lao ®éng thÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ trêng ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ThÞ trêng B§S lµ mét trong nh÷ng thÞ trêng quan träng cña nÒn kinh tÕ. Víi m« h×nh kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung cña níc ta tríc ®©y thÞ trêng nµy cha ph¸t triÓn. Trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng nhiÒu thµnh phÇn theo ®Þnh híng XHCN cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc nh÷ng n¨m võa qua, thÞ trêng B§S níc ta ®· ®ang h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn víi tèc ®é nhanh vµ hÕt søc phøc t¹p. NÒn kinh tÕ níc ta trong nh÷ng n¨m qua ®· chÊm døt ®îc t×nh tr¹ng suy tho¸i, ph¸t triÓn t• ¬ng ®èi toµn diÖn vµ liªn tôc t¨ng trëng víi nhÞp ®é cao. Tõ n¨m 1986 nÒn kinh tÕ níc ta chuyÓn tõ nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng theo ®Þnh híng x· héi cã sù ®iÒu chØnh cña Nhµ níc, nÒn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn ®ang ®îc h×nh thµnh râ nÐt. NÒn kinh tÕ níc ta ®îc chuyÓn ®æi mét bíc theo híng khai th¸c kh¶ n¨ng ®Çu t vµ ph¸t triÓn toµn diÖn x· héi, lÊy hiÖu qu¶ kinh tÕ x· héi lµm tiªu chuÈn chän ph¬ng híng hiÖu qu¶ quy m« ®Çu t. Thñ ®« Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh lµ n¬i tËp trung nhiÒu ®iÒu kiÖn u viÖt thu hót vèn ®Çu t cña c¶ níc vµ quèc tÕ nh»m ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß trung t©m kinh tÕ v¨n ho¸ khoa häc kü thuËt ®Çu mèi ph¸t triÓn kinh tÕ ®èi ngo¹i, liªn kÕt thóc ®Èy vµ l«i kÐo c¸c vïng kh¸c ph¸t triÓn. §Ó t¨ng cêng ®Çu t t¹i c¸c vïng ®« thÞ trªn vµ c¸c khu c«ng nghiÖp Nhµ níc cÇn quan t©m ®Õn viÖc x©y dùng chÝnh s¸ch u tiªn vµ luËt ph¸p nh»m b¶o hé quyÒn lîi hîp ph¸p vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña chñ ®Çu t h×nh thµnh ®ång bé c¸c lo¹i thÞ trêng hµng ho¸, dÞch vô, søc lao ®éng, vèn, kü thuËt c«ng nghÖ trong ®ã næi bËt lªn lµ thÞ trêng B§S. Thùc tÕ cho thÊy nÕu ®Çu t vµ ph¸t triÓn ®óng møc th× thÞ trêng B§S sÏ r¹o ra nh÷ng kÕt qu¶ to lín: 1 Kinh doanh B§S t¹o ra lîi nhuËn lín v× vËy dÔ dµng hÊp dÉn vèn ®Çu t vµ B§S nhÊt lµ vèn níc ngoµi vµ vèn tÝch luü cña c¸c tÇng líp d©n c 2 Nhµ níc sÏ t¨ng nguån thu, ®ång thêi qu¶n lý tèt tµi nguyªn ®Êt 3 ThÞ trêng B§S díi sù qu¶n lý vµ ®iÒu chØnh cña Nhµ níc sÏ ph¸t triÓn lµnh m¹nh, hiÖn t îng kinh doanh ngÇm ®ù¬c xo¸ bá 4 Nhµ ë vµ ®Êt ë lµ lÜnh vùc quan träng chøa ®ùng c¸c yÕu tè kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, do vËy qu¶n lý vµ ph¸t triÓn ®óng møc thÞ trêng B§S sÏ kÐo theo nhiÒu yÕu tè kh¸c nh: sö dông ®Êt ®óng môc ®Ých tr¸nh l·ng phÝ ®Êt, t¹o ®îc chç ë cho nh©n d©n, ®¶m b¶o chÝnh s¸ch quy ho¹ch cña Nhµ níc… Tuy nhiªn hiÖn nay do t¸c ®éng cña c¬ chÕ thÞ trêng, do biÖn ph¸p qu¶n lý cßn yÕu kÐm thiÕu ®ång bé nªn thÞ trêng B§S ë níc ta h×nh thµnh tù ph¸t thiÕu tæ chøc ngoµi tÇm qu¶n lý. T×nh h×nh ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S cha lµnh m¹nh ¶nh hëng lín tíi sù ph¸t triÓn n«ng th«n vµ ®« thÞ theo quy ho¹ch g©y thÊt thu cho ng©n s¸ch nhµ níc vµ ¶nh hëng kh«ng nhá tíi t©m lý ngêi d©n. Nh÷ng tiªu cùc trong qu¸ tr×nh ho¹t ®éng thÓ hiÖn râ ë nh÷ng ®iÓm sau: 1 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao. ThÞ trêng “ngÇm” ph¸t triÓn m¹nh n¹n ®Çu c¬ ®Êt ®ai g©y hçn lo¹n thÞ trêng. 2 MÊt c©n b»ng cung cÇu do nhu cÇu cña ngêi d©n t¨ng nhanh. 3 ThÞ trêng nãng l¹nh bÊt thêng, gÝa c¶ dÔ biÕn ®éng. 4 Th«ng tin vÒ thÞ trêng kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn nªn xuÊt hiÖn nhiÒu “cß måi” ®Êt ®ai nhµ ë. 5 Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao. 6 Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ níc vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. Trong nh÷ng n¨m qua mÆc dï Nhµ níc ®· tËp trung nhiÒu søc lùc vµ tiÒn cña nh»m gi¶i quyÕt vÊn ®Ò trªn nhng thùc tÕ ®©y vÉn lµ vÊn ®Ò cßn nhiÒu bÕ t¾c cÇn kh¾c phôc vµ gi¶i quýªt. §iÒu nµy lu«n thóc ®Èy c¸c nhµ qu¶n lý ph¶i nhanh chãng t×m ra c¸c biÖn ph¸p hç trî nh»m qu¶n lý vµ thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S. II. §èi tîng, ph¹m vi nghiªn cøu ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng réng lín bao gåm thÞ trêng ®Êt vµ thÞ trêng nhµ ®Êt. Trong ph¹m vi cña ®Ò tµi tèt nghiÖp chØ ®i vµo ph©n tÝch mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S nhµ ®Êt. Trong thÞ trêng nhµ ®Êt còng ph©n thµnh nhiÒu lo¹i theo tõng ph¹m vi nh. Theo yÕu tè sö dông ph©n ra thµnh: thÞ trêng nhµ ë, thÞ trêng kh¸ch s¹n, thÞ trêng v¨n phßng, thÞ trêng c«ng nghiÖp. Theo khu vùc ®Þa lý cã thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ, thÞ trêng nhµ ®Êt ë n«ng th«n, thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c ®« thÞ lín…Ngoµi ra cßn nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c sÏ ®îc ®Ò cËp kü trong phÇn sau. Do thêi gian cã h¹n còng nh tr×nh ®é cßn h¹n chÕ ®å ¸n tèt nghiÖp chØ ®i s©u vµo thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi, n¬i mµ thÞ trêng B§S ph¸t triÓn t¬ng ®èi sím vµ còng t¬ng ®èi phøc t¹p thu hót sù quan t©m cña c¸c nhµ qu¶n lý vµ cã ¶nh hëng s©u s¾c tíi nÒn kinh tÕ. §èi tîng nghiªn cøu cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt lµ nghiªn cøu c¸c yÕu tè c¬ b¶n cña thÞ 2 trêng nhµ ®Êt nh: cung, cÇu, gi¸ c¶ nhµ ®Êt vµ mèi quan hÖ gi÷a chóng ®ång thêi nghiªn cøu c¸c nguyªn t¾c, ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nhµ ®Êt còng nh sù t¸c ®éng cña Nhµ níc ®èi víi lo¹i thÞ trêng nµy nh»m gãp phÇn ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt ®¹t hiÖu qu¶ cao. §Ó n¾m ®îc néi dung cña khoa häc thÞ trêng nhµ ®Êt cÇn ph¶i trang bÞ kiÕn thøc cña nhiÒu khoa häc kh¸c cã liªn quan nh: qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, kinh tÕ tµi nguyªn ®Êt, kinh tÕ ®« thÞ, kinh tÕ n«ng th«n, quy ho¹ch ®Êt ®ai, kinh tÕ x©y dùng… C¸c ph¬ng ph¸p dïng ®Ó nghiªn cøu lµ: ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, tæng hîp, ph¬ng ph¸p hÖ thèng, ph¬ng ph¸p thèng kª, ph¬ng ph¸p to¸n häc, ph¬ng ph¸p tæng kÕt thùc tiÔn ®Ó lµm s¸ng tá phong phó thªm nh÷ng vÊn ®Ò vÒ lý luËn. III Néi dung cña ®å ¸n tèt nghiÖp Ch¬ng I: Mét sè vÊn ®Ò vÒ thÞ trêng B§S I. Kh¸i niÖm B§S II. Kh¸i niÖm thÞ trêng B§S III.Kh¸i niÖm IV.TÝnh tÊt yÕu cña viÖc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S V. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S VI.Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt VII.Kh¸i niÖm thÞ trêng nhµ ®Êt. VIII.§Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt. IX.VÞ trÝ cña thÞ trêng nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Ch¬ng II. Thùc tr¹ng t×nh h×nh ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nh÷ng mÆt ®îc cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt II. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt vµ hËu qu¶ III.Nguyªn nh©n cña nh÷ng yÕu kÐm trªn Ch¬ng III. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng nhµ ®Êt A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc trªn thÕ giíi vµ bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam. I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt t¹i mét sè níc. II. C¸c bµi häc kinh nghiÖm ®èi víi ViÖt Nam B. Mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng Nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi I. Nhãm c¸c ph¬ng ph¸p chung vÒ ph¸p lý, tµi chÝnh II. BiÖn ph¸p ®æi míi c«ng t¸c quy ho¹ch, x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch tæng thÓ vÒ 3 ph¸t triÓn c¸c vïng vµ sö dông ®Êt ®ai cã hiÖu qu¶ ®¸p øng c¸c môc tiªu ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi ®Êt níc. III.BiÖn ph¸p t¹o lËp vµ ph¸t triÓn thÞ trêng hµng ho¸ cho thÞ trêng nhµ ®Êt IV.BiÖn ph¸p x©y dùng n¨ng lùc thÓ chÕ vµ tæ chøc tham gia thÞ trêng nhµ ®Êt V. Thóc ®Èy sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng b»ng viÖc sö dông c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh VI.BiÖn ph¸p t¨ng cêng hiÖu qu¶ vµ n¨ng lùc qu¶n lý nhµ níc ®èi víi thÞ trêng nhµ ®Êt VII.BiÖn ph¸p tæ chøc cung cÊp th«ng tin cho thÞ trêng nhµ ®Êt VIII.øng dông c¸c biÖn ph¸p tin häc ®Ó gãp phÇn qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt Ch¬ng I Mét sè vÊn ®Ò vÒ bÊt ®éng s¶n vµ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n. I.Kh¸i niÖm vÒ bÊt ®éng s¶n (B§S) Trong qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña nh©n lo¹i, tµi s¶n ®· ®îc chia thµnh “ bÊt ®éng s¶n” vµ “ ®éng s¶n”. Sù ph©n lo¹i nµy cã nguån gèc tõ luËt cæ La M·, theo ®ã B§S kh«ng chØ lµ ®Êt ®ai, cña c¶i 4 trong lßng ®Êt mµ cßn lµ nh÷ng g× ®îc t¹o ra do søc lao ®éng cña con ngêi trªn m¶nh ®Êt. Ph¸p luËt cña nhiÒu níc trªn thÕ giíi ®Òu tiÕp nhËn c¸ch ph©n lo¹i tµi s¶n nh trªn, ®Òu thèng nhÊt ë chç coi B§S gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®ai. Tuy nhiªn, hÖ thèng ph¸p luËt cña mçi níc còng cã nh÷ng nÐt ®Æc thï riªng thÓ hiÖn ë quan ®iÓm ph©n lo¹i vµ tiªu chÝ ph©n lo¹i, t¹o ra c¸i gäi lµ “khu vùc gi¸p ranh gi÷a hai kh¸i niÖm B§S vµ ®éng s¶n”. HÇu hÕt c¸c níc ®Òu coi B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n cã liªn quan ®Õn ®Êt ®ai, kh«ng t¸ch rêi víi ®Êt ®ai, ®îc x¸c ®Þnh bëi vÞ trÝ ®Þa lý cña ®Êt (Ph¸p, NhËt, §øc…), nhng cã níc (Nga) quy ®Þnh cô thÓ B§S lµ “m¶nh ®Êt” chø kh«ng ph¶i lµ ®Êt ®ai nãi chung. Tuy nhiªn cã níc l¹i cã quan niÖm kh¸c vÒ nh÷ng tµi s¶n “ g¾n liÒn” víi nh÷ng ®Êt ®ai ®îc coi lµ B§S. §iÒu 520 LuËt d©n sù Ph¸p quy ®Þnh nh÷ng “mïa mµng cha gÆt, tr¸i c©y cha bøt khái c©y lµ B§S, nÕu bøt khái c©y ®îc coi lµ ®éng s¶n. T¬ng tù, quy ®Þnh nµy còng ®îc thÓ hiÖn ë LuËt d©n sù NhËt B¶n, LuËt d©n sù B¾c Kú vµ Sµi Gßn cò. Trong khi ®ã ®iÒu 100 LuËt d©n sù Th¸i Lan quy ®Þnh: “B§S lµ ®Êt ®ai vµ nh÷ng vËt g¾n liÒn víi ®Êt ®ai hoÆc hîp thµnh mét hÖ thèng nhÊt víi ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n víi viÖc së h÷u ®Êt”. LuËt d©n sù §øc ®a ra kh¸i niÖm B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ c¸c tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: “B§S bao gåm ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc ®îc quy ®Þnh bëi ph¸p luËt”. HiÖn nay cã nhiÒu quan niÖm kh¸c nhau vÒ B§S, cã thÓ cã ba kh¸i niÖm nh sau: Kh¸i niÖm 1: B§S lµ ®Êt, cïng víi nhµ vµ c¸c ph¬ng tiÖn kh¸c trªn ®Êt §©y lµ kh¸i niÖm cha ®ñ bëi kh«ng quy ®Þnh râ c¸c ph¬ng tiÖn trªn ®Êt nh thÕ nµo th× ®îc coi lµ B§S. Kh¸i niÖm 2: B§S lµ 1, §Êt 2, Nhµ vµ c¸c c«ng tr×nh kh¸c x©y trªn ®Êt Kh¸i niÖm nµy kh¸c c¸c kh¸i niÖm trªn ë chç: coi nh÷ng vËt kh«ng di dêi ®îc lµ B§S, cã hai thø kh«ng di dêi ®îc ®ã lµ ®Êt vµ nhµ. Kh¸i niÖm nµy t¸ch nhµ khái ®Êt. Kh¸i niÖm 3: Theo ®iÒu 181 Bé luËt d©n sù (n¨m 1995) B§S lµ tµi s¶n kh«ng di dêi ®îc bao gåm: - §Êt - Nhµ ë, c«ng tr×nh x©y dùng g¾n liÒn víi ®Êt kÓ c¶ tµi s¶n x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ë - C¸c tµi s¶n kh¸c g¾n liÒn víi ®Êt - C¸c tµi s¶n kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh 5 Kh¸i niÖm thø 3 cã u ®iÓm: - Mét lµ: B§S lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc, yÕu tè kh«ng thÓ di dêi ®îc nh lµ yÕu tè sè 1. - Hai lµ: KÓ thø tù c¸c yÕu tè kh«ng di dêi ®îc nh: nhµ x©y trªn ®Êt, vËt x©y dùng g¾n liÒn víi nhµ ngoµi ra cßn cã c¸c tµi s¶n cè ®Þnh kh¸c do ph¸p luËt quy ®Þnh bëi v×: trong B§S th× cã tµi s¶n cè ®Þnh. ë ®©y kh«ng kÓ tµi s¶n cè ®Þnh nãi chung theo nghÜa trong kÕ to¸n (tµu thuû, m¸y bay, m¸y mãc thiÕt bÞ…) lµ vËt cã thÓ di dêi ®ù¬c tuy nhiªn kh«ng ph¶i lµ B§S. B§S chØ bao gåm nh÷ng tµi s¶n cè ®Þnh g¾n liÒn víi nhµ mµ th«i. Nãi chung B§S lµ ®Êt vµ c¸c c«ng tr×nh vËt kiÕn tróc ®· x©y dùng trªn ®ã. II. Kh¸i niÖm vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n 1. Kh¸i niÖm Tõ khi thùc hiÖn chuyÓn ®æi nÒn kinh tÕ kÕ ho¹ch ho¸ tËp trung sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa (1986), ViÖt Nam ®· nç lùc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®ång bé c¸c yÕu tè cña kinh tÕ thÞ trêng. §Õn nay vÒ c¬ b¶n chóng ta ®· h×nh thµnh ®Çy ®ñ c¸c bé phËn cña kinh tÕ thÞ trêng, trong ®ã mét sè thÞ trêng ®· ph¸t triÓn kh¸ nh thÞ trêng c¸c s¶n phÈm ®Çu ra, nhÊt lµ thÞ trêng hµng ho¸ vµ mét sè s¶n phÈm phôc vô. Tuy nhiªn, ®èi víi c¸c thÞ trêng s¶n phÈm ®Çu vµo cã ý nghÜa quan träng ®èi víi viÖc ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh nh thÞ trêng vèn thÞ trêng lao ®éng ®Æc biÖt lµ thÞ trêng B§S l¹i míi chØ trong giai ®o¹n ban ®Çu h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. 6 Cã thÓ thÊy r»ng b¶n th©n thÞ trêng B§S kh«ng tù dng mµ cã, nã phô thuéc vµo yÕu tè khi nµo B§S ®îc coi lµ hµng ho¸, ®îc trao ®æi, mua, b¸n, cho thuª, chuyÓn nhîng v.v… Nãi chung lµ ho¹t ®éng kinh doanh B§S. HiÖn nay quan niÖm vÒ thÞ trêng B§S còng ®ang ®ù¬c tranh luËn vµ næi lªn mét sè ý kiÕn nh sau: Kh¸i niÖm 1: ThÞ trêng B§S lµ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn nhîng quyÓn sö dông B§S theo quy luËt cña thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc. Kh¸i niÖm 2: ThÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ tæng hoµ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ B§S t¹i mét ®Þa bµn nhÊt ®Þnh, trong thêi gian nhÊt ®Þnh. Kh¸i niÖm 3: ThÞ trêng B§S lµ tæ chøc c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt sao cho chóng cã thÓ trao ®æi gi¸ trÞ gi÷a c¸c c¸ nh©n hoÆc thùc thÓ. C¸c quyÒn nµy ®éc lËp víi c¸c ®Æc tÝnh vËt chÊt mµ thêng ®îc gäi lµ ®Êt. §Þnh nghÜa thø ba nµy nghiªng vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét m« h×nh, mét tæ chøc ®Ó c¸c quyÒn cã liªn quan ®Õn ®Êt ®îc thùc hiÖn mét c¸ch ®éc lËp. Tuy r»ng tÝnh kh¸ch quan cña thÞ trêng B§S lµ quan hÖ giao dÞch mua b¸n B§S theo quy luËt ®Æc thï cña thÞ trêng gi¸ trÞ nhng vÒ chñ quan lµ sù giao dÞch ®ã ph¶i ®îc tæ chøc theo mét ý ®å nhÊt ®Þnh. Cã thÓ m« t¶ thÞ trêng B§S theo m« h×nh sau: 7 Do quan niÖm kh¸c nhau vÒ hµng ho¸ B§S vµ ph¹m vi thÞ trêng nªn cã mét sè quan niÖm kh¸c nhau vÒ thÞ trêng B§S. 1 Cã ý kiÕn cho r»ng thÞ trêng B§S vµ thÞ trêng ®Êt ®ai lµ mét bëi v× tµi s¶n lµ nhµ, c«ng tr×nh x©y dùng ph¶i g¾n víi ®Êt ®ai míi trë thµnh B§S ®îc. Do ®ã ®Êt ®ai b¶n th©n nã lµ B§S ®ång thêi lµ yÕu tè ®Çu tiªn cña bÊt kú B§S nµo kh¸c. Tuy nhiªn, trªn thùc tÕ, thÞ tr• êng ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña thÞ trêng B§S vµ hµng ho¸ ®Êt ®ai chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S. 2 Trªn thùc tÕ, cã mét sè ngêi cho r»ng thÞ trêng BDS lµ thÞ trêng nhµ ®Êt (thÞ trêng ®Þa èc). Quan niÖm nµy kh¸ phæ biÕn ë nø¬c ta v× cho r»ng chØ cã nhµ ®Êt míi mang ra mua b¸n chuyÓn nhîng trªn thÞ trêng. Còng gièng nh quan niÖm trªn B§S nhµ ®Êt chØ lµ mét bé phËn cña hµng ho¸ B§S trªn thÞ trêng. V× vËy quan niÖm nµy lµ kh«ng ®Çy ®ñ. 3 Mét quan niÖm kh¸ phæ biÕn kh¸c cho r»ng thÞ trêng B§S lµ ho¹t ®éng mua b¸n, trao ®æi, cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ tr• êng. Kh¸i niÖm nµy ph¶n ¸nh trùc diÖn c¸c ho¹t ®éng cña thÞ trêng cô thÓ. Kh¸i niÖm nµy dÔ lµm ngêi ta nhËn biÕt ph¹m vi vµ néi dung cña thÞ trêng B§S h¬n lµ kh¸i niÖm cã tÝnh kh¸i qu¸t. Còng cã ý kiÕn bæ sung cho kh¸i niÖm nµy, cho r»ng thÞ trêng B§S lµ thÞ trêng cña ho¹t ®éng mua b¸n trao ®æi cho thuª, thÕ chÊp, chuyÓn dÞch quyÒn së h÷u (quyÒn sö dông) B§S theo quy luËt thÞ trêng cã sù qu¶n lý cña nhµ níc. ý kiÕn nµy xuÊt ph¸t tõ ®Æc ®iÓm lµ ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S ë hÇu hÕt c¸c níc ®Òu ®îc ®iÒu chØnh b»ng ph¸p luËt 8 d©n sù hoÆc ph¸p luËt ®Êt ®ai vµ chÞu sù can thiÖp vµ qu¶n lý chÆt chÏ cña nhµ níc. 2. TÝnh tÊt yÕu cña qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S Qu¸ tr×nh h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S lµ mét qu¸ tr×nh tÊt yÕu kh¸ch quan g¾n liÒn víi qu¸ tr×nh ph¸t triÓn cña s¶n xuÊt hµng ho¸. C¬ së kinh tÕ – x· héi cña sù ra ®êi vµ tån t¹i cña s¶n xuÊt hµng ho¸ lµ ph©n c«ng lao ®éng gi÷a ngêi s¶n xuÊt nµy vµ ngêi s¶n xuÊt kh¸c, do quan hÖ kh¸c nhau vÒ t liÖu s¶n xuÊt quy ®Þnh. Con ngêi ngoµi c¸c nhu cÇu vÒ ¨n mÆc, lµm viÖc, lao ®éng… th× nhµ ë còng lµ mét nhu cÇu kh«ng thÓ thiÕu ®ù¬c cña cuéc sèng. æn ®Þnh chç ë lµ c«ng viÖc ®Çu tiªn con ngêi cÇn lµm tríc khi b¾t tay vµo thùc hiÖn c¸c dù ®Þnh tiÕp theo. HiÖn nay trong khi d©n sè ®ang t¨ng nhanh, qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ diÔn ra nhanh chãng, møc sèng cña con ngêi ngµy cµng t¨ng lªn … nhu cÇu vÒ nhµ ë vµ ®Êt ®ai do vËy còng t¨ng lªn, trong khi ®ã ®Êt ®ai vµ nhµ ë l¹i cã h¹n viÖc mua b¸n, chuyÓn nhîng, cho thuª… lµ mét ho¹t ®éng tÊt yÕu ph¶i diÔn ra. Bªn c¹nh ®ã th× c¸c yÕu tè x· héi nh t©m lý, thãi quen tËp qu¸n còng ¶nh hëng ®¸ng kÓ tíi viÖc n¶y sinh nhu cÇu vÒ B§S. Ngµy nay khi cuéc sèng ë c¸c ®« thÞ ngµy cµng ph¸t triÓn th× sè thÕ hÖ trong mét gia ®×nh gi¶m ®i, nhu cÇu ®îc sèng riªng t¨ng lªn, con c¸i khi ®· lín ®Òu cã mong muèn ®îc cã phßng riªng 9 do vËy nhu cÇu x©y dùng më réng chç ë t¨ng nªn. §iÒu nµy lµ mét trong nh÷ng nguyªn nh©n dÉn tíi nhu cÇu vÒ B§S t¨ng lªn. Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng khi mµ ®· cã cÇu, lîi nhuËn mµ cÇu nµy mang l¹i l¹i rÊt lín, ph¸p luËt l¹i kh«ng cÊm th× tÊt yÕu ngêi ta sÏ t×m c¸ch ®¸p øng cung. Cung cÇu gÆp nhau trªn c¬ së ph¸p luËt cho phÐp th× tÊt yÕu h×nh thµnh thÞ trêng. NÒn kinh tÕ vËn hµnh theo c¬ chÕ thÞ trêng th× mäi yÕu tè ®Çu vµo s¶n xuÊt vµ ®Çu ra s¶n phÈm ®Òu trë thµnh hµng ho¸ vµ h×nh thµnh c¸c lo¹i thÞ trêng chuyªn biÖt ph¸t triÓn ë c¸c møc ®é kh¸c nhau. Trong ®iÒu kiÖn ®ã nÕu kh«ng thõa nhËn c¸c B§S lµ hµng ho¸, kh«ng thõa nhËn thÞ trêng B§S th× sÏ t¹o nªn sù khuýªt thiÕu, kÐm ®ång bé trong hÖ thèng thÞ trêng lµm suy yÕu ®éng lùc thóc ®Èy cña c¬ chÕ thÞ trêng tíi sù vËn hµnh cña nÒn kinh tÕ. ThÞ trêng B§S lµ mét bé phËn cña hÖ thèng thÞ trêng. Nãi nh thÕ cã nghÜa lµ thÞ trêng B§S lµ mét lo¹i thÞ trêng, nã tån t¹i vµ ph¸t triÓn theo quy luËt riªng nhng còng chÞu ¶nh hëng cña c¸c lo¹i thÞ trêng kh¸c vµ cña nhiÒu yÕu tè kinh tÕ, x· héi kh¸c. X· héi cµng ph¸t triÓn th× nhµ ®Êt, ®Êt cµng cã vai trß quan träng. ViÖt Nam ph¸t triÓn nÒn kinh tÕ theo ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa, trong bèi c¶nh nh vËy cµng ph¶i hiÓu râ thÞ trêng B§S nh mét bé phËn cÊu thµnh cña thÞ trêng níc nhµ cã tÝnh tíi ®iÒu kiÖn héi nhËp quèc tÕ. Ch¾c ch¾n viÖc x©y dùng nÒn kinh tÕ thÞ tr êng cña nø¬c ta cßn cÇn nhiÒu thêi gian cho viÖc hoµn thiÖn thÞ trêng B§S. Víi lý do nh trªn cã thÓ kh¼ng ®Þnh lµ sù h×nh thµnh vµ tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S kh«ng ph¶i lµ tríc m¾t mµ cßn lµ l©u dµi. 3. Ph©n lo¹i thÞ trêng B§S * Theo c¸c cÊp cña thÞ trêng ThÞ trêng cÊp I: ThÞ trêng cÊp I: lµ thÞ trêng ngêi së h÷u ®Êt chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt cho ngêi kh¸c. ThÞ trêng nµy hoµn toµn do Nhµ níc khèng chÕ ThÞ trêng cÊp II: lµ thÞ trêng ngêi ®îc cÊp quyÒn sö dông ®Êt t¸i chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. Trong thÞ trêng nµy c¶ ngêi b¸n vµ ngêi mua ®Òu kh«ng ph¶i lµ ngêi së h÷u ®Êt ®ai hä chØ tham gia mua b¸n quyÒn sö dông ®Êt. ThÞ trêng cÊp III: lµ thÞ trêng ngêi sö dông ®Êt cho thuª quyÒn sö dông ®Êt hoÆc cho thuª B§S n»m trªn ®Êt ®ai. * Theo ®èi tîng cña thÞ trêng 1 ThÞ trêng nhµ ë 2 ThÞ trêng kh¸ch s¹n 3 ThÞ trêng nhµ cho thuª 4 ThÞ trêng v¨n phßng * Theo môc ®Ých sö dông 10 4 ThÞ trêng mua vµ b¸n 5 ThÞ trêng cho thuª 6 ThÞ trêng thÕ chÊp, b¶o hiÓm * Theo khu vùc - ThÞ trêng B§S ë ®« thÞ - ThÞ trêng B§S ë n«ng th«n - ThÞ trêng B§S ë c¸c ®« thÞ lín III. Kh¸i qu¸t vÒ thÞ trêng nhµ ®Êt 1. Kh¸i niÖm Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ, thÞ trêng nhµ ®Êt ngµy cµng ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc coi lµ mét bé phËn cña thÞ trêng B§S vµ lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ vµ ®Êt còng nh c¸c dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt hîp thµnh. Theo nghÜa hÑp, thÞ trêng nhµ ®Êt gåm thÞ trêng c¸c yÕu tè nhµ vµ ®Êt ë, vên tîc, khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ. Theo nghÜa réng, thÞ trêng nhµ ®Êt bao gåm ®Êt ë, vên tîc vµ khu«n viªn g¾n liÒn víi nhµ vµ ®Êt ®Ó sö dông cho c¸c môc ®Ých kh¸c. Trªn thùc tÕ hiÖn nay ë níc ta mét sè ý kiÕn quan niÖm vÒ thÞ trêng B§S theo nghÜa hÑp ®ång nghÜa lµ thÞ trêng nhµ ®Êt. ThÞ trêng nhµ ®Êt tríc hÕt ®îc hiÓu lµ n¬i diÔn ra c¸c hµnh vi mua vµ b¸n hµng ho¸ nhµ ®Êt còng nh dÞch vô g¾n liÒn víi hµng ho¸ ®ã. Qu¸ tr×nh trao ®æi – mua vµ b¸n nhµ ®Êt lu«n vËn 11 ®éng vµ ph¸t triÓn lµm cho c¸c ph¬ng thøc giao dÞch, trao ®æi còng diÔn ra nhiÒu d¹ng kh¸c nhau. ë níc ta, trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nhµ níc quy ®Þnh ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n, do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý vµ Nhµ níc giao cho c¸c tæ chøc vµ c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi. C¸c tæ chøc c¸ nh©n ®îc Nhµ níc giao ®Êt sö dông ®Êt theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt: quyÒn chuyÓn ®æi, quyÒn chuyÓn nhîng, quyÒn thõa kÕ, quyÒn cho thuª, quyÒn thÕ chÊp vµ quyÒn kinh doanh gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt ®Ó hîp t¸c kinh doanh. Do vËy ë níc ta thùc chÊt hµng ho¸ trao ®æi trªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u nhµ ë. V× vËy thÞ trêng nhµ ®Êt cã thÓ h×nh dung mét c¸ch trõu tîng lµ n¬i mµ ngêi mua vµ ngêi b¸n tho¶ thuËn ®îc víi nhau vÒ sè lîng, chÊt lîng vµ gi¸ c¶ hµng ho¸. 2. §Æc ®iÓm cña thÞ trêng nhµ ®Êt ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ mét bé phËn chñ yÕu cña thÞ trêng B§S. ThÞ trêng nhµ ®Êt ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn cïng víi qóa tr×nh ph¸t triÓn hµng ho¸ trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng. ThÞ trêng nhµ ®Êt cã c¸c ®Æc ®iÓm sau: 2.1.ThÞ trêng nhµ ®Êt mang tÝnh vïng, tÝnh khu vùc s©u s¾c Nhµ ®Êt lµ mét lo¹i hµng hãa cè ®Þnh vµ kh«ng thÓ di dêi vÒ mÆt vÞ trÝ vµ nã chÞu ¶nh hëng cña yÕu tè tËp qu¸n, t©m lý, thÞ hiÕu. Trong khi ®ã t©m lý, tËp qu¸n, thÞ hiÕu cña mçi vïng, ®Þa ph¬ng kh¸c nhau. §ång thêi ®Êt ®ai kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®îc, t©m lý, thÞ hiÕu, tËp qu¸n còng kh«ng thÓ di chuyÓn tõ vïng nµy sang vïng kh¸c ®îc. ThÞ trêng nhµ ®Êt thêng bao gåm hµng lo¹t thÞ trêng nhá, mçi thÞ trõ¬ng mang b¶n chÊt ®Þa ph¬ng víi quy m« vµ tr×nh ®é kh¸c nhau do cã sù ph¸t triÓn kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c vïng miÒn do ®iÒu kiÖn tù nhiªn vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ, v¨n ho¸ x· héi kh¸c nhau quy ®Þnh. 2.2. ThÞ trõ¬ng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng kh«ng hoµn h¶o Do nhµ ®Êt cã tÝnh dÞ biÖt (xuÊt ph¸t tõ ®Æc trng cña mçi vïng, chÞu sù chi phèi cña diÒu kiÖn tù nhiªn còng nh truyÒn thèng, tËp qu¸n sö dông), tin tøc thÞ trêng bÞ h¹n chÕ, thÞ trêng nhµ ®Êt mang tÝnh chÊt ®éc quyÒn h¬n thÞ trêng hµng ho¸ nªn thÞ trêng nhµ ®Êt lµ thÞ trêng c¹nh tranh kh«ng ®Çy ®ñ. Sù t¸c ®éng cña Nhµ níc lµ mét trong c¸c yÕu tè t¹o nªn tÝnh kh«ng hoµn h¶o cña thÞ trêng B§S. BÊt cø Nhµ níc nµo ®Òu cã sù can thiÖp vµo thÞ trêng nhµ ®Êt ë c¸c møc ®é kh¸c nhau trong ®ã chñ yÕu lµ ®Êt ë ®Ó thùc hiÖn c¸c môc tiªu ph¸t triÓn chung. Nhµ níc lËp quy ho¹ch kinh tÕ – x· héi vµ quy ho¹ch sö dông ®Êt, t¹o c¬ së cho viÖc chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt, t¹o quü ®Êt míi, ®Çu t ®Ó t¨ng gi¸ trÞ ®Êt, quy ®Þnh khung ph¸p luËt ®Ó qu¶n lý viÖc sö dông ®Êt. Nhµ níc cßn can thiÖp trùc tiÕp thÞ trêng nhµ ®Êt b»ng biÖn ph¸p ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt, sö dông quü ®Êt c«ng ®Ó ®iÒu hoµ thÞ trêng…Do ®ã kh«ng thÓ bá qua vai trß cña Nhµ 12 níc khai th¸c ®Êt ®ai nh mét nguån tµi nguyªn to lín cho sù ph¸t triÓn. Tuy nhiªn ®èi víi thÞ tr êng c¸c s¶n phÈm nhµ ®Êt hoµn chØnh nh nhµ ë t¹i khu ®« thÞ ®· æn ®Þnh vÒ quy ho¹ch (thÞ trêng thø cÊp), Nhµ níc cÇn t«n träng tÝnh thÞ trêng vµ t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó thÞ trêng nµy ph¸t triÓn. 2.3. Cung trong thÞ trêng nhµ ®Êt ph¶n øng chËm h¬n so víi cÇu vµ lµ nguån cung cã giíi h¹n t¬ng ®èi. Mäi hµng ho¸ ®îc ®a ra thÞ trêng khi ®îc thõa nhËn vµ xuÊt hiÖn cÇu t¨ng lªn th× nhµ s¶n xuÊt cã thÓ ®Èy m¹nh s¶n xuÊt vµ t¨ng lîng cung nhanh chãng. Tuy nhiªn khi cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng lªn th× cung nhµ ®Êt trªn thÞ trêng nhµ ®Êt kh«ng thÓ ph¶n øng nhanh chãng nh c¸c hµng ho¸ th«ng thêng kh¸c bëi v× viÖc t¨ng cung nhµ ®Êt víi mét lo¹i môc ®Ých cô thÓ nµo ®ã cÇn cã thêi gian dµnh cho t¹o nguån cung thÞ trêng nh xin phÐp chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông, mua ®Êt, xin cÊp phÐp x©y dùng, thiÕt kÕ, thi c«ng… “§Êt ®ai lµ tµi nguyªn quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ t liÖu s¶n xuÊt ®Æc biÖt, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i trêng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bè c¸c khu d©n c, x©y dùng c¸c c¬ së kinh tª, v¨n ho¸, x· héi, an ninh, quèc phßng” – (LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993). §Êt ®ai bao gåm c¸c lo¹i sau: 7 §Êt n«ng nghiÖp; 8 §Êt l©m nghiÖp; 9 §Êt khu d©n c n«ng th«n; 10 §Êt ®« thÞ; 11 §Êt chuyªn dïng; 12 §Êt cha sö dông Nhµ ë chØ ®îc x©y dùng trªn c¸c khu ®Êt ®· ®îc Nhµ níc cho phÐp phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt vµ quy ho¹ch cña Nhµ níc. Ngµy nay khi nhu cÇu vÒ nhµ ®Êt t¨ng nhanh ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng ngêi d©n tù ®éng chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt sang x©y dùng nhµ ë. Trªn thùc tÕ cung kh«ng nhÊt thiÕt cè ®Þnh cho tõng môc ®Ých sö dông cô thÓ nhng tæng cung ®Êt lµ cè ®Þnh vµ h¹n chÕ b»ng kiÓm so¸t quy ho¹ch cã ¶nh hëng lín ®Õn giíi h¹n cung ®Êt bæ sung cho nh÷ng môc ®Ých cô thÓ ®ã. 2.4. ThÞ trêng nhµ ®Êt cã mèi liªn hÖ chÆt chÏ víi thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ Hµng ho¸ nhµ ®Êt lµ lo¹i hµng ho¸ cã gÝa trÞ lín do ®ã c¸c ho¹t ®éng giao dÞch, ®Çu t, kinh doanh trªn thÞ trêng nhµ ®Êt ®Òu cã nhu cÇu rÊt lín vÒ vèn. Mét phÇn nhu cÇu vÒ vèn cho ho¹t ®éng ®Çu t kinh doanh nhµ ®Êt ®îc huy ®éng trªn thÞ trêng ®ång thêi mét lîng vèn ®ù¬c huy ®éng trªn thÞ trêng tµi chÝnh ®îc ®Çu t trªn thÞ trêng nhµ ®Êt – mét thÞ trêng ®Çu t ®îc a chuéng 13 do lîi nhuËn thu ®îc cao. Hµng ho¸ nhµ ®Êt cã gi¸ trÞ lín cã mét sè ®Æc ®iÓm nh kh«ng thÓ di dêi, l©u bÒn … nªn thêng ®ãng vai trß lµ tµi s¶n thÕ chÊp trong ho¹t ®éng vay mîn trªn thÞ trêng vèn. ChÝnh v× vËy, thÞ trêng nhµ ®Êt cña mét quèc gia chØ cã thÓ ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh khi cã mét thÞ trêng vèn ph¸t triÓn lµnh m¹nh vµ æn ®Þnh. Muèn cã thÞ trêng B§S lµnh m¹nh th× ph¶i cã thÞ trêng tiÒn tÖ hïng m¹nh lµm hËu thÉu. Nhng huy ®éng vèn trong thÞ trêng tiÒn tÖ nhµ kinh doanh nhµ ®Êt ph¶i lu«n n¾m v÷ng mét ®Æc tÝnh kinh tÕ cña nhµ ®Êt lµ khã chuyÓn ®æi nã ngay thµnh tiÒn, ch¼ng h¹n ®Ó kÞp tr¶ nî kÞp thêi hay ®Ó gãp vèn kinh doanh nh÷ng ngêi mua nhµ ®Êt còng cÇn vay tiÒn trong thÞ trêng tiÒn tÖ. NÕu kh«ng cã c¬ chÕ cho vay ®Ó mua nhµ nµy th× thÞ trêng khã mµ ph¸t triÓn m¹nh mÏ. Gi÷a hai thÞ trêng nµy cã mèi liªn hÖ kh¨ng khÝt, biÕn ®éng cña thÞ trêng nµy sÏ dÉn ®Õn biÕn ®éng ë thÞ trêng kia. 2.5. Toµn bé qu¸ tr×nh ho¹t ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt chia lµm ba kh©u: 1 Kh©u s¶n xuÊt b¾t ®Çu b»ng viÖc t×m kiÕm vµ khai th¸c ®Êt ®ai ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh. Khai th¸c ®Êt ®ai cã ý nghÜa lµ chuyÓn ®Êt thuéc lo¹i kh¸c ®Êt ®ai x©y dùng b»ng c¸ch t¹o lËp mÆt b»ng x©y dùng h¹ tÇng kü thuËt, do ®ã ngêi kinh doanh B§S – nhµ ®Êt cã khi ® îc gäi lµ “ngêi khai th¸c”. ThÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt chñ yÕu ho¹t ®éng vµo giai ®o¹n nµy, bao gåm thÞ trêng cÊp I – trong ®ã Nhµ níc ®¹i diÖn cho chñ së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt cho bªn cã nhu cÇu vµ thÞ trêng cÊp II – trong ®ã ngêi sö dông ®Êt cã ba ph¬ng thøc: tho¶ thuËn, ®Êu thÇu dù ¸n sö dông ®Êt vµ ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt 2 Kh©u lu th«ng lµ thùc hiÖn gi¸ trÞ vµ gi¸ trÞ sö dông cña nhµ ®Êt th«ng qua h×nh thùc mua b¸n, cho thuª vµ thÕ chÊp. Do nhµ ®Êt lµ tµi s¶n cè ®Þnh l¹i cã gi¸ trÞ lín nªn ph¬ng thøc l u th«ng cã ®Æc ®iÓm riªng xoay quanh vÊn ®Ò së h÷u vµ quyÒn sö dông. C¸c vÊn ®Ò næi lªn trong kh©u nµy lµ th«ng tin, mÉu m·, chÊt lîng, gi¸ c¶, ph¸p lý ®Òu kh¸ phøc t¹p nªn hai bªn mua vµ b¸n ®Òu cÇn ®Õn trung t©m nh ngêi m«i giíi, chuyªn viªn gi¸ vµ luËt s cè vÊn. 3 Kh©u tiªu thô b¾t ®Çu khi kÕt thóc qu¸ tr×nh giao dÞch vµ nhµ ®Êt ®îc chuyÓn cho ngêi tiªu dïng. Do nhµ ®Êt cã ®Æc tÝnh cè ®Þnh, l©u bÒn vµ t¨ng trÞ nªn vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ ®Êt cã ý nghÜa quan träng, bao gåm qu¶n lý quyÒn vµ s¶n tÞch, qu¶n lý söa ch÷a vµ qu¶n lý dÞch vô nh cÊp níc, cÊp ®iÖn, thu gom r¸c, gi÷ xe, an ninh vµ nhiÒu dÞch vô kh¸c trong vµ ngoµi nhµ… C¸c chung c dï lµ chung c cho thuª hay chung c céng ®ång së h÷u cµng cÇn ®Õn c«ng t¸c qu¶n lý B§S ®îc chuyªn nghiÖp ho¸, x· héi ho¸ vµ thÞ trêng ho¸. 14 3. VÞ trÝ cña thÞ trêng B§S - nhµ ®Êt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n Cïng víi qu¸ tr×nh qu¶n lý vËn hµnh nÒn kinh tÕ thÞ trêng, nguån hµng ho¸ nhµ ®Êt ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng víi chÊt lîng ngµy cµng cao nh»m ®¸p øng nhu cÇu s¶n xuÊt kinh doanh, nhu cÇu sö dông cña d©n c gãp phÇn vµo viÖc x©y dùng vµ ph¸t triÓn ®Êt níc. 3.1.ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµ nh©n tè quan träng gãp phÇn ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi ®Êt níc vµ n©ng cao ®êi sèng cña c¸c tÇng líp d©n c. ThÞ trêng nhµ ®Êt gi÷ mét vÞ trÝ quan träng ®èi víi sù æn ®Þnh x· héi. ThÞ trêng nhµ ®Êt cña bÊt cø x· héi nµo còng g¾n víi chÝnh s¸ch cña mét quèc gia, mét khi thÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lµnh m¹nh còng tøc lµ c¸c chÝnh s¸ch vÒ nhµ ®Êt ph¸t triÓn phï hîp, x· héi æn ®Þnh. Vai trß cña thÞ trêng B§S ®îc x¸c ®Þnh trong mèi quan hÖ t¸c ®éng cña thÞ trêng nµy ®èi víi c¸c thÞ trêng kh¸c vµ ®èi víi tæng thÓ nÒn kinh tÕ quèc d©n thÓ hiÖn trong s¬ ®å sau: 15 ThÞ trêng B§S lµ yÕu tè hµng ®Çu t¸c ®éng quyÕt ®Þnh tíi t¨ng, gi¶m tÝch luü cña nÒn kinh tÕ gãp phÇn n©ng cao møc sèng cña nh©n d©n, t¹o ®iÒu kiÖn cho hä an c lËp nghiÖp, ®ång thêi t¹o c¬ së vËt chÊt cho sù nghiÖp c«ng nghiÖp ho¸ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt níc. Tuú theo quy m« vµ tr×nh ®é ph¸t triÓn, c¸c nÒn kinh tÕ thÞ trêng trªn thÕ giíi ®Òu quan t©m ®Õn tæng tÝch luü trong mèi quan hÖ gi÷a tÝch luü vµ tiªu dïng cña nÒn kinh tÕ. ë møc thÊp, tæng tÝch luü thêng chiÕm tû träng 10 – 20% GDP, ë møc cao tû träng nµy chiÕm 30 – 40% GDP. Trong tæng tÝch luü th× tµi s¶n cè ®Þnh lu«n cao gÊp nhiÒu lÇn so víi tµi s¶n lu ®éng. Tuú theo ®Æc ®iÓm cña mçi nÒn kinh tÕ, møc cao nµy cã khi lªn ®Õn 7 – 9 lÇn. Cã thÓ nãi, tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh lµ tÝch luü chñ yÕu ®èi víi tÊt c¶ c¸c nÒn kinh tÕ. Tµi s¶n cè ®Þnh bao gåm nhiÒu lo¹i, trong ®ã tµi s¶n bÊt ®éng s¶n thêng chiÕm ®a phÇn, thêng lµ trªn 60% tæng tÝch luü tµi s¶n cè ®Þnh. Tµi s¶n B§S víi t c¸ch lµ nh÷ng hµng ho¸ lu th«ng trªn thÞ trêng ®· trùc tiÕp trë thµnh mét trong nh÷ng thµnh tè quan träng cña GDP. Quy m« cña thµnh tè nµy ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch lòy thÊp còng chiÕm 5 – 10% GDP, ®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ cã tæng tÝch luü cao cã thÓ tíi 15 – 20% GDP. Do quy m« ®ã, thÞ trêng B§S khi nãng lªn sÏ lµm cho nÒn kinh tÕ cã tèc ®é t¨ng trëng cao h¬n so víi b×nh thêng vµ khi nguéi ®i sÏ lµm cho t¨ng trëng gi¶m ®i kh«ng b×nh thêng, cã khi cßn t¨ng trëng ©m (®èi víi nh÷ng nÒn kinh tÕ “bong bãng”, thuËt ng÷ dïng cho nh÷ng quèc gia ph¸t triÓn khu vùc qu¸ nãng vÒ thÞ trêng B§S). ThÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn thóc ®Èy ¸p dông khoa häc, kü thuËt vµ c«ng nghÖ, n©ng cao chÊt lîng nhµ ë còng nh c¸c c«ng tr×nh phôc vô cho c¸c ho¹t ®éng trùc tiÕp cña con ngêi, cho nhu 16 cÇu v¨n ho¸, x· héi, thÓ thao, giao tiÕp cña céng ®ång. Sù vËn ®éng vµ ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt còng ®ång thêi lµ kÕt qu¶ cña sù t¸c ®éng t¬ng hç lÉn nhau gi÷a c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµ cung vµ cÇu, ®ã còng lµ sù t¸c ®éng t¬ng hç gi÷a c¸c yÕu tè s¶n xuÊt vµ tiªu dïng, s¶n xuÊt tho¶ m·n nhu cÇu tiªu dïng ngµy cµng cao cña con ngêi vÒ n¬i ¨n chèn ë, ®i l¹i, sinh ho¹t, n¬i con ngêi thùc hiÖn s¶n xuÊt kinh doanh vµ c¸c ho¹t ®éng kh¸c. §ång thêi thÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn ¶nh hëng tíi sù ph¸t trتn cña thÞ trêng hµng ho¸, thÞ trêng vèn… gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn chung cña thÞ trêng ®¸p øng nhu cÇu nhiÒu mÆt ®êi sèng con ngêi. 3.2. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ n¬i thùc hiÖn t¸i s¶n xuÊt c¸c yÕu tè s¶n xuÊt cho c¸c nhµ kinh doanh nhµ ®Êt. Trªn thÞ trêng nhµ ®Êt, c¸c nhµ kinh doanh B§S vµ nh÷ng ngêi tiªu dïng thùc hiÖn viÖc mua b¸n cña m×nh. Víi vai trß lµ mét hµng ho¸ ®Æc biÖt, ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®îc chuyÓn quyÒn së h÷u vµ quúªn sö dông tõ ngêi nµy sang ngêi kh¸c. ViÖc mua ®i b¸n l¹i nh vËy t¹o ra mét khèi lîng hµng ho¸ kh«ng bao giê c¹n kiÖt cung cÊp cho thÞ trêng, lµm cho thÞ trêng hµng ho¸ nhµ ®Êt lu«n lu«n phong phó. ThÞ trêng lµ n¬i chuyÓn ho¸ vèn tõ h×nh th¸i hiÖn vËt sang gi¸ trÞ, lµ nh©n tè quyÕt ®Þnh tèc ®é chu chuyÓn vèn, sù t¨ng trëng cña kinh doanh vµ sù tån t¹i cña c¸c doanh nghiÖp kinh doanh B§S. 3.3. §éng th¸i ph¸t triÓn cña thÞ trêng nhµ ®Êt t¸c ®éng tíi nhiÒu lo¹i thÞ trêng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n ®Æc biÖt lµ thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Do c¸c quan hÖ liªn ®íi, nh©n qu¶, thÞ trêng nhµ ®Êt ngoµi sù vËn hµnh cña chÝnh m×nh th× thÞ trêng nµy cßn t¸c ®éng vµo nhiÒu läai thÞ trêng kh¸c. DÔ nhËn thÊy nhÊt lµ thÞ trêng m¸y mãc thiÕt bÞ, vËt liÖu x©y dùng, c¸c ngµnh c«ng nghiÖp n¨ng lîng, cÊp níc viÔn th«ng vµ s¶n xuÊt ®å néi thÊt, ®å ®iÖn vµ ®iÖn tö gia dông ®¾t tiÒn…ë c¸c níc ph¸t triÓn, ngµnh B§S t¨ng s¶n lîng 1 USD th× c¸c ngµnh cã liªn quan t¨ng 1,5 – 2 USD. Ngµnh B§S còng lµ ®èi tîng phôc vô cña thÞ trêng tiÒn tÖ, ch¼ng h¹n chiÕm 1/3 kho¶n cho vay cña hÖ thèng ng©n hµng Hång K«ng. T¸c ®éng cña thÞ trêng nhµ ®Êt cßn lan to¶ s©u ®Ëm vµo thÞ trêng tµi chÝnh – tiÒn tÖ. Trªn thùc tÕ, khi l·i suÊt tiÒn göi thÊp ®¸ng kÓ so víi lîi nhuËn cã thÓ thu ®ù¬c tõ kinh doanh nhµ ®Êt, tõ ®Çu c¬ nhµ ®Êt th× nhiÒu nhµ kinh doanh s½n sµng kh«ng göi tiÒn vµo ng©n hµng, thËm chÝ rót tiÒn göi ra khái ng©n hµng ®µm ph¸n ®Ó ®îc ng©n hµng cho vay thªm ®Ó ®Çu t vµo nhµ ®Êt. T×nh tr¹ng nµy t¸c ®éng m¹nh vµo thÞ trêng tÝn dông c¶ ë phÝa cung tÝn dông, c¶ ë phÝa cÇu tÝn dông. §Ó x¶y ra kh«ng Ýt ®æ vì, lµm ph¸ ho¹i hµng lo¹t nhµ ®Çu c¬ nhµ ®Êt vµ c¸c tæ chøc tÝn dông tham gia vµo qu¸ tr×nh ®Çu c¬ nµy. MÆt kh¸c ë níc ta hiÖn nay gi¸ ®Êt thêng ®îc giao b¸n b»ng vµng v× vËy khi gi¸ vµng thay ®æi còng ¶nh hëng tíi gi¸ ®Êt. Các chuyên gia địa ốc nhận định, giá vàng lên xuống thất thường 17 trong thời gian qua đã khiến thị trường nhà đất biến động mạnh theo kiểu “rao nhiều nhưng bán chẳ ng được bao”. Người mua thì sợ đắt, người bán thì sợ “hớ”, do vậy, khả năng thành công của các phiên giao dịch chỉ tính trên đầu ngón tay. Theo các trung tâm giao dịch nhà đất ở Hà Nội, việc giá vàng cao hay thấp thì thị trường nhà đất nhìn chung vẫn hoạt động bình thường. Tuy nhiên, việc lên xuống thất thường khó dự đoán theo kiểu “sáng nắng chiều mưa” như hiện nay tạo tâm lý bất an cho hầu hết những người mua bán. Chẳng hạn chiều h«m tríc, giá vàng bán ra tại Công ty vàng bạc SJC là 800.000 đồng/chỉ thì sáng h«m sau, giá vàng đã tăng lên mức 810.000 đồng/chỉ. "Không ai đoán được, chiều h«m tíi, giá vàng tiếp tục tăng hay giảm", ông Trịnh Văn Luận, Giám đốc Trung tâm Nhà đất Uy tín nói. Theo các trung tâm bất động sản, nhiều người bán nhà lại muốn quay về cách giao dịch cũ, niêm yết giá bán bằng vàng (hiện có tới 90% số căn hộ được rao bán theo hình thức này). Tuy nhiên, trong 2 tháng qua, lượng giao dịch thành công nhà đất bằng vàng của hầu hết các công ty bất động sản đã giảm tới 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguyên nhân chủ yếu là do giá vàng và USD liên tục biến động theo chiều hướng tăng cao, khiến cho hầu hết các phiên giao dị ch bị ngừng trệ. Mặc dù giá nhà từ thời điểm rao đến lúc bán hầu như không tăng nhưng khi hoàn tất một hợp đồ ng cũng mất khoảng 1-2 tháng. Do vậy, khi giá vàng tăng, người mua có khả năng phải trả thêm cho mỗi căn nhà khoảng vài chục triệu động. "Thậm chí, người mua và người bán còn không thống nhất nổi giữa giá vàng ở chợ đen và vàng tại các công ty vàng bạc, vì nó chênh nhau quá xa. Xót của, nhiều người mua thậm chí còn hủy bỏ việc mua bán do không thống nhất về giá cả", ông Luận nói. Ông nhận định, thời gian tới nếu giá vàng không ổn định thì có khả năng tỷ lệ giao dịch bằng vàng s ẽ giảm mạnh, thậm chí sẽ không còn ai dám mua bán nhà đất theo hình thức này nữa. ë tr¹ng th¸i b×nh thêng, thÞ trêng nhµ ®Êt vµ thÞ trêng tµi chÝnh tiÒn tÖ n¬ng tùa vµo nhau ®Ó cïng ph¸t triÓn. Nh÷ng giao dÞch nhµ ®Êt lu«n lu«n kÐo theo nh÷ng giao dÞch tµi chÝnh, tiÒn tÖ. §¬n gi¶n nhÊt trong mèi quan hÖ nµy lµ tæ chøc tµi chÝnh- tiÒn tÖ ®øng gi÷a ngêi mua vµ ngêi b¸n nhµ ®Êt ®Ó gióp hä an toµn hiÖu qu¶. ë møc ®é phøc t¹p, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ cã thÓ cho bªn mua nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh tiÒn tÖ ®Ó thanh to¸n cho bªn b¸n nhµ ®Êt. HoÆc bªn b¸n nhµ ®Êt vay mét kho¶n tµi chÝnh ®Ó n©ng cÊp tµi s¶n tríc khi ®em b¸n. ë tÇm cao h¬n, tæ chøc tµi chÝnh tiÒn tÖ trùc tiÕp ®Çu t cïng víi tæ chøc kinh doanh nhµ ®Êt ®Ó cïng së h÷u tµi s¶n nhµ ®Êt hµng ho¸ b¸n trªn thÞ trrêng. Tõ mèi quan hÖ nµy, kh«ng Ýt ng©n hµng ®Þa èc, quü x©y dùng nhµ ë…®· ®îc h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn t¹i nhiÒu quèc gia trªn thÕ giíi. 3.4. Ph©n bæ hîp lý tµi nguyªn ®Êt ®ai. Thêi bao cÊp sö dông ®Êt ®ai kh«ng mÊt tiÒn dÉn ®Õn l·ng phÝ ®Êt. Huy ®éng ®îc nguån vèn to lín th«ng qua sö dông ®Êt ®Ó ph¸t triÓn, t¨ng thu nhËp ng©n s¸ch trung ¬ng vµ ®Þa ph¬ng. Tõ 18 n¨m 1999 ®Õn 2000 diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp t¨ng liªn tôc (chñ yÕu do khai hoang më réng diÖn tÝch tõ ®Êt cha sö dông (chiÕm 50,5%) vµ do ®Êt rõng bÞ chÆt ph¸ ®Ó chuyÓn sang s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (chiÕm 16,98% diÖn tÝch t¨ng ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp). Trong giai ®o¹n 1995 – 2000 tuy ®· chuyÓn gÇn 400.000 ha ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp (b»ng kho¶ng 4,3% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) sang sö dông vµo môc ®Ých kh¸c nhng diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp thùc sù sö dông vÉn t¨ng 1.351.598 ha (b»ng kho¶ng 14,46% diÖn tÝch ®Êt s¶n xuÊt n«ng nghiÖp n¨m 2000) (nguån: theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt n¨m 2000 ®· ®îc Thñ tíng ChÝnh phñ phª duyÖt t¹i QuyÕt ®Þnh sè 24/2001/Q§-TTg ngµy 1/3/2001) 19 B¶ng 1.1: Tæng diÖn tÝch ®Êt ®· giao vµ cho thuª trong c¶ níc (TÝnh ®Õn 31-12-2000) §¬n vÞ: ha Lo¹i ®Êt Tæng diÖn tÝch tù nhiªn Tæng diÖn tÝch ®· giao, cho thuª So s¸nh 3/2 (%) 1 2 3 4 Tæng sè 32.924.060 1. §Êt cha sö dông 10.021.939 2.739.188 1. §Êt sö dông -13 §Êt n«ng nghiÖp -14 §Êt l©m nghiÖp -15 §Êt ë ®« thÞ -16 §Êt ë n«ng th«n -17 §Êt chuyªn dïng 9.345.345 11.580.755 72.139 371.039 1.532843 21.132.450 9.345.345 9.811.084 72.139 371.039 1.532.843 100,0 84,7 100,0 100,0 100,0 Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh Do t¸c ®éng nãi trªn nªn ngµnh B§S cã vÞ trÝ quan träng trong nÒn kinh tÕ quèc d©n, ®îc ®¸nh gi¸ lµ mét ngµnh kinh tÕ c¬ së víi ý nghÜa lµ t¹o c¬ së vËt chÊt cho ngµnh kh¸c ph¸t triÓn, lµ ngµnh kinh tÕ ®Çu ®µn víi ý nghÜa lµ nã thóc ®Èy c¸c ngµnh kh¸c ph¸t triÓn, lµ ngµnh kinh tÕ trô cét v× cã tû träng lín trong nÒn kinh tÕ. 20 21 Ch¬ngII Thùc tr¹ng thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi trong thêi gian qua 1. u ®iÓm cña viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt ë Hµ Néi. ThÞ trêng nhµ ®Êt lµ mét vÊn ®Ò kh¸ch quan trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng. Nã lµ mét ph¹m trï kinh tÕ vµ lÞch sö, h¬n n÷a thÞ trêng nhµ ®Êt l¹i tån t¹i l©u dµi cïng nÒn kinh tÕ thÞ trêng. ViÖc ph¸t triÓn thÞ trêng B§S trong thêi gian qua ®· ®em l¹i mét sè kÕt qu¶ nh sau: 1.1 C¸c nhu cÇu vÒ nhµ - ®Êt ®îc ®¸p øng ®Çy ®ñ víi chÊt lîng cao h¬n. Trong thêi kú 1996 – 2000 Nhµ níc ®· giao 9,3 triÖu ha ®Êt n«ng nghiÖp cho c¸c hé n«ng d©n, c¸c n«ng trêng, trang tr¹i vµ trªn 260 ngh×n ha ®Êt chuyªn dïng (b»ng 17% tæng diÖn tÝch quü ®Êt nµy) nh»m ®¸p øng nhu cÇu kh¸c nhau cña nÒn kinh tÕ, ®· giao vµ cho thuª 25 ngh×n ha ®Êt ë ®« thÞ (b»ng 34% quü ®Êt nµy). Nh÷ng diÖn tÝch ®Êt ®ù¬c Nhµ níc giao vµ cho thuª ®· gãp phÇn quan träng t¹o ra nh÷ng thµnh tùu cho ph¸t triÓn n«ng nghiÖp, x©y dùng c«ng nghiÖp, c¶i t¹o vµ ph¸t triÓn hÖ thèng c¬ së h¹ tÇng kü thuËt, kinh tÕ, x· héi. 22 B¶ng 1.1: T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi giai ®o¹n 1997 – 2000 §¬n vÞ: 1000 ha ChØ tiªu N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 Dù kiÕn n¨m 2000 §Êt n«ng nghiÖp 43,6 43 43,2 43,6 §Êt l©m nghiÖp 6,7 6,8 6,5 6,1 §Êt chuyªn dïng 19,3 20,2 20,3 20,5 §Êt ë 11,5 11,5 11,6 11,7 §Êt cha sö dông 11 10,6 10,5 10,2 Tæng 92,1 91,1 92,1 92,1 (Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh) T×nh h×nh sö dông ®Êt t¹i Hµ Néi 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 Dù kiÕn n¨m 2000 N¨m DiÖn tÝch (1000 ha) §Êt n«ng nghiÖp §Êt l©m nghiÖp §Êt chuyªn dïng §Êt ë §Êt ch•a sö dông TÝnh ®Õn cuèi n¨m 2000 phÇn lín ®Êt ë c¸c ®« thÞ ®· ®îc giao ®Õn tËn tay ngêi d©n ®¸p øng ®îc nhu cÇu vÒ ®Êt cho c¸c hé gia ®×nh ë ®©y. Theo ®iÒu tra cña viÖn Nghiªn cøu qu¶n lý trung ¬ng th¸ng 2/2002 cho thÊy h¬n 97% tæng diÖn tÝch nhµ ®Êt ë ®« thÞ hiÖn nay lµ do c¸ nh©n, hé gia ®×nh sö dông. 23 C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi - Nhµ t 76,3% - Nhµ thuª cña t nh©n 1,0% - Nhµ thuª cña Nhµ níc 17,1% - Nhµ ®a së h÷u 1,5% - Cha râ chñ së h÷u 4,1% C¬ cÊu së h÷u nhµ ë t¹i Hµ Néi 76% 1% 17% 2% 4% Nhµ t• Nhµ thuª cña t• nh©n Nhµ thuª cña Nhµ n•íc Nhµ ®a së h÷u Ch•a râ chñ së h÷u 24 B¶ng 2.2: C¬ cÊu c¸c chñ së h÷u ®Êt ë ®« thÞ (TÝnh ®Õn 31-12-2000) N¨m 2000 DiÖn tÝch (ha) C¬ cÊu (%) Tæng diÖn tÝch ®Êt ë ®« thÞ 57.504 72.139 100,0 Trong ®ã C¸ nh©n, hé gia ®×nh Tæ chøc kinh tÕ 70.084 1.444 97,1 2,0 Níc ngoµi UBND x· C¸c tæ chøc kh¸c 1 192 418 - 0,3 0,6 Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 200 – Tæng côc ®Þa chÝnh 1.2 C¸c ho¹t ®éng trong thÞ trêng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¹o ra nh÷ng chuyÓn biÕn ®ét ph¸. ViÖc mua b¸n, chuyÓn ®æi, cho thuª l¹i… quyÒn sö dông ®Êt më ra nh÷ng c¬ héi ®Ó ngêi sö dông ®Êt ®Çu t vµ sö dông ®Êt hiÖu qu¶ h¬n. QuyÒn sö dông ®Êt ®· më ra hµng chôc triÖu m2 ®Êt ®· ®îc trao ®æi tõ chñ sö dông cò sang chñ sö dông míi ®Ó ®¸p øng c¸c nhu cÇu thiÕt thùc cho ®Çu t ph¸t triÓn. T¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh chØ tÝnh tõ n¨m 1995 ®Õn n¨m 2002 ®· gi¶i quyÕt mua b¸n chuyÓn dÞch nhµ ë ®îc 101.201 hå s¬, 6.077 giÊy phÐp cho ngêi níc ngoµi thuª, giao ®Êt cho 11.415 hé gia ®×nh vµ tæ chøc víi diÖn tÝch gÇn 28 triÖu m2 (Nguån: Së ®Þa chÝnh - nhµ ®Êt thµnh phè Hå ChÝ Minh) 1.3 ThÞ trêng nhµ ë ph¸t triÓn rÊt s«i ®éng. Trªn 75% tæng sè hé gia ®×nh ®· ®îc giao hoÆc nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®Ó tù x©y dùng nhµ hoÆc mua nhµ ®Êt ë. TuyÖt ®¹i bé phËn sè hé cßn l¹i ®· cã nhµ ë theo ph¬ng thøc thuª nhµ. Nh×n chung, h¬n 99% tæng sè hé gia ®×nh ®· cã nhµ ë. QuyÒn cã nhµ ë cña ngêi d©n vÒ c¬ b¶n ®· ®îc thùc hiÖn mÆc dï chÊt lîng cao cßn chiÕm tû träng rÊt nhá (kho¶ng 13% tæng diÖn tÝch nhµ ë). NhiÒu ®Þa ph¬ng ®· n©ng cao diÖn tÝch nhµ ë b×nh qu©n ®Çu ngêi tõ 3 – 4 m2 tríc ®©y lªn 6 – 8 m2 hiÖn nay. T¹i thµnh phè Hå ChÝ Minh tèc ®é ph¸t triÓn nhµ ®· cã chuyÓn biÕn tÝch cùc, quü nhµ t¨ng nhanh c¶ vÒ sè lîng vµ chÊt lîng, ®¹t yªu cÇu ®· ®Ò ra, trong 5 n¨m 1996 – 2000 diÖn tÝch nhµ t¨ng b×nh qu©n 2,5 triÖu m2/n¨m, n¨m 5 tríc ®ã 1991 – 1995 lµ 2 triÖu m2, diÖn tÝch ë b×nh qu©n tõ 7,5 m2/ngêi n¨m 1991 ®· n©ng dÇn lªn 10,27m2/ngêi (n¨m 2000), tæng diÖn tÝch quü nhµ ë cña thµnh phè tõ 31 triÖu m2 (n¨m 1990) lªn 52 triÖu m2 (n¨m 2000) ( 25 nguån Së ®Þa chÝnh – nhµ ®Êt thµnh phè Hå ChÝ Minh). Mét sè nh©n tè míi trong thÞ trêng nhµ ë nh Nhµ níc thùc hiÖn viÖc b¸n nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc cho ngêi ®ang thuª nhµ, c¸c doanh nghiÖp thuéc mäi thµnh phÇn ®îc khuyÕn khÝch kinh doanh trong lÜnh vùc x©y nhµ ®Ó b¸n hoÆc cho thuª. Nhµ níc b¾t ®Çu thùc hiÖn thÝ ®iÓm viÖc b¸n nhµ thuéc së h÷u Nhµ níc ë mét sè ®Þa ph¬ng nh»m t¹o ra nh÷ng ¶nh hëng tÝch cùc tíi sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi cña ®Êt níc. Trong 10 n¨m qua 1991 – 2000, diÖn tÝch nhµ ë c¶ níc t¨ng tõ 629 triÖu lªn trªn 700 triÖu m2, trong ®ã khu vùc ®« thÞ t¨ng trªn 50 triÖu m2. Nhµ do d©n tù x©y chiÕm kho¶ng 75% tæng diÖn tÝch nhµ ®îc x©y dùng. Tõ n¨m 1991 – 2000, t¹i c¸c ®« thÞ trªn c¶ níc ®· cã gÇn 600 dù ¸n nhµ ë vµ khu ®« thÞ míi. (Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o t×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë 10 n¨m 1991 – 2000 vµ c¸c gi¶i ph¸p lín giai ®o¹n 2001 - 2010). DiÖn tÝch nhµ do d©n tù x©y 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 1998 1999 2000 N¨m DiÖn tÝch (m2) KÕ ho¹ch hµng n¨m Thùc hiÖn T¹i thµnh phè Hµ Néi, trong 5 n¨m 1991 –1995 ®· thùc hiÖn x©y dùng trªn 800.000 m2 nhµ ë. Giai ®o¹n 1996 – 2000 ®· triÓn khai gÇn 200 dù ¸n nhµ ë (phÇn lín dù ¸n nhá lÎ, cã quy m« kh«ng lín). B×nh qu©n mçi n¨m Hµ Néi x©y dùng trªn 200.000 m2 nhµ ë. 26 B¶ng 2.3: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ViÖt Nam giai ®o¹n 1991 – 2000 §¬n vÞ tÝnh: 1000m2 N¨m Toµn quèc Hµ Néi Tp. Hå ChÝ Minh 1991 – 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1996 – 1999 1996 1997 1998 1999 26.000 1.488 2.292 5.373 6.021 10.866 25.000 5.122 5.921 6.252 7.705 2.347 327 395 514 523 587 2.438 522 509 719 688 8.800 450 560 2.791 2.380 2.698,5 8.378 1.720 2.279 2.383 1.996 (Nguån: Dù th¶o ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ 2001 – 2005 – Bé x©y dùng) B¶ng 2.4: T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ ë giai ®o¹n 2000 – 2004 §¬n vÞ:m 2 T T §Þa ph¬ng N¨m 2000 N¨m 2001 N¨m 2002 N¨m 2004 Dù kiÕn n¨m 2004 1 C¶ níc 11.000.000 17.236.769 18.270.975 19.732.653 21.702.918 2 4 TP lín 3.620.133 5.174.653 5.776.789 4.948.500 5.226.045 3 Hµ Néi 597.510 620.887 943.000 1.000.000 1.050.000 4 H¶i Phßng 270.000 443.491 470.100 498.000 522.900 5 §µ N½ng 111.838 390.272 413.688 438.500 460.425 6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 3.012.000 3.192.720 (Nguån: Côc qu¶n lý nhµ - Bé x©y dùng) 27 0200 400 600 800 1000 1200 DiÖn tÝch 1000m2 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 N¨m T×nh h×nh ph¸t triÓn nhµ t¹i Hµ Néi Hµ Néi lµ thµnh phè cã quü nhµ ë lín thø 2 trong c¶ níc víi kho¶ng 12 triÖu m2 (450.000 c¨n hé), chiÕm gÇn 15% quü nhµ toµn quèc. Nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc cã kho¶ng 5 triÖu m2 chiÕm h¬n 40% quü nhµ toµn thµnh phè bao gåm: Nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc do ngµnh §Þa chÝnh – Nhµ ®Êt qu¶n lý cho thuª kho¶ng 2 triÖu m2 víi 65.000 hîp ®ång cho thuª nhµ ë. Nhµ do c¬ quan tù qu¶n kho¶ng 3 triÖu m2 víi 85.000 c¨n hé. KÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1998 – 2000 tãm t¾t trong b¶ng sau cho thÊy sè lîng nhµ thùc tÕ x©y dùng míi mçi n¨m vît môc tiªu kÕ ho¹ch. 28 B¶ng 2.5: KÕt qu¶ thùc hiÖn ph¸t triÓn nhµ ë Thµnh phè Hµ Néi giai ®o¹n 1998 – 2000 Sè liÖu ph¸t triÓn nhµ ë hµng n¨m KÕ ho¹ch hµng n¨m (M2) Thùc hiÖn (M2) Tû lÖ (%) 1998 – 2000 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 1.150.000 340.000 810.000 1.352.212 402.858 950.354 117,7 118,5 117,3 N¨m 1998 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 300.000 70.000 230.000 339.191 85.591 253.600 113,0 112,0 110,0 N¨m 1999 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 400.000 120.000 280.000 416.511 130.162 286.349 104,1 108,5 102,3 N¨m 2000 Ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n Nhµ ë do d©n tù x©y dùng 450.000 150.000 300.000 597.510 187.105 410.405 132,8 124,7 136,8 (Nguån: Dù th¶o b¸o c¸o triÓn khai kÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë Hµ Néi n¨m 2001-2005) Nhµ ë thuéc së h÷u t nh©n vµ së h÷u kh¸c cã kho¶ng 7 triÖu m2 chiÕm gÇn 60% quü nhµ. HiÖn nay míi chØ cã kho¶ng gÇn 30% c¸c nhµ t nh©n cã giÊy tê chøng nhËn quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt ë hoÆc sö dông ®Êt hîp ph¸p. Trong toµn bé quü nhµ ë Hµ Néi cã kho¶ng 80% lµ nhµ thÊp tÇng (1 –3 tÇng); 20% lµ nhµ chung c cao tÇng (4 –5 tÇng). Nh÷ng n¨m võa qua, nhµ cao tÇng do nh©n d©n tù ®Çu t x©y dùng chiÕm kho¶ng 20% quü nhµ t nh©n. PhÇn lín c¸c khu nhµ ë Hµ Néi kh«ng ®îc x©y dùng ®ång bé, h¹ tÇng kü thuËt ch¾p v¸, thiÕu tiÖn nghi, thiÕu c«ng tr×nh phóc lîi c«ng céng, m«i trõ¬ng bÞ « nhiÔm, mËt ®é d©n c ph©n bè kh«ng ®ång ®Òu, g©y qu¸ t¶i ë khu trung t©m. Tõ n¨m 1998 ®Õn nay, vÞÖc ph¸t triÓn nhµ ë ®· ®îc thùc hiÖn theo c¸c dù ¸n vµ h×nh thµnh c¸c khu ®« thÞ míi trªn c¬ së quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ ®ång bé c¶ nhµ ë vµ hÖ thèng h¹ tÇng kü thuËt, h¹ tÇng x· héi. Trong n¨m 2000 thµnh phè Hµ Néi x©y dùng míi ®îc 597.510 m2 nhµ ë, trong ®ã diÖn tÝch 29 nhµ ë ®îc x©y dùng tõ nguån vèn Trung ¬ng lµ 82.128 m2, tõ nguån vèn ®Þa ph¬ng lµ 515.382 m2. Trong sè diÖn tÝch nhµ ë ®îc x©y dùng tõ nguån vèn ®Þa ph¬ng, ngêi d©n tù x©y dùng ®îc 410.405 m2, diÖn tÝch nhµ ë ®îc x©y dùng tõ c¸c nguån vèn huy ®éng, vèn x©y nhµ ®Ó b¸n lÇ 104.977 m2 (Nguån: Niªn gi¸m thèng kª Hµ Néi n¨m 2000) 1.4 ThÞ trêng kinh doanh mÆt b»ng x©y dùng, kinh doanh diÖn tÝch v¨n phßng, kh¸ch s¹n, nhµ hµng, khu vui ch¬i gi¶i trÝ… ®· cã nh÷ng khëi s¾c NhiÒu kho¶n ®Çu t rÊt lín cña nhiÒu thµnh phÇn kinh tÕ ®· ®îc ®Çu t vµo lÜnh vùc nµy (tÝnh ®Õn cuèi n¨m 2001, chØ riªng ®Çu t níc ngoµi vµo lÜnh vùc kinh doanh kh¸ch s¹n, v¨n phßng ®· lªn ®Õn gÇn 7 tû USD). Theo thèng kª cña uû ban Nhµ níc vÒ hîp t¸c ®Çu t (SCCI) tríc ®©y, tÝnh ®Õn cuèi n¨m 1994 trong sè 1174 dù ¸n liªn doanh víi h¬n 11,3 tû USD ®Çu t vµo ViÖt Nam cã 132 dù ¸n (chiÕm 11,24%) víi tæng sè vèn kho¶ng 2 tû USD (chiÕm 17,85%) ®Çu t vµo lÜnh vùc kh¸ch s¹n, du lÞch. Riªng trong 9 th¸ng ®Çu n¨m 1995 ®· cã kho¶ng 600 triÖu USD (chiÕm 12% trong tæng sè) ®Çu t vµo lÜnh vùc kh¸ch s¹n. §©y lµ thÞ trêng ®îc ph¸t triÓn m¹nh trong nh÷ng n¨m ®Çu cña thêi kú ®æi míi. C¸c lùc lîng tham gia thÞ trêng nµy gåm nhiÒu lo¹i nh c¸c ph¸p nh©n quèc doanh, c¸c ph¸p nh©n c«ng quyÒn, t nh©n, d©n tù x©y, liªn doanh víi níc ngoµi, liªn doanh trong níc. Mét phÇn lín quü nhµ ®îc chuyÓn thµnh c¸c v¨n phßng cho thuª, diÖn tÝch th¬ng m¹i vµ kh¸ch s¹n mini. ThÞ trêng nµy ®¸p øng ®îc nhiÒu lo¹i ®èi tîng theo thø tù u tiªn ®îc chi phèi bëi møc sinh lêi trong kinh doanh, tríc hÕt lµ ®¸p øng nhu cÇu cña ngêi níc ngoµi (kh¸ch du lÞch, ngêi níc ngoµi thuª lµm v¨n phßng hoÆc më c¬ së kinh doanh), tiÕp ®Õn lµ c¸c nhµ kinh doanh trong níc cho thuª lµm v¨n phßng ®¹i diÖn, më cöa hµng kinh doanh th¬ng m¹i vµ kh¸ch du lÞch néi ®Þa. Theo Công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản CB Richard Ellis, giá thuê văn phòng tại TP HCM hiện tăng 5-10% so với năm 2003. Thành phố này tiếp tục đứng ở vị trí thứ năm trong tổng s ố 15 địa điểm có giá thuê văn phòng cao nhất châu Á. Cụ thể, giá văn phòng loại A (những tòa nhà trung tâm thành phố) có giá thuê 25-30 USD/m2, loại B (những khu hơi xa trung tâm thành phố) giá 17-22 USD/m2 và văn phòng loại C có giá cho thuê 10-15 USD/m2. Thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội cũng có mức tăng tương tự. Công ty bất động sản Chesterton cho biết, văn phòng loại A có giá cho thuê 23-25 USD/m2, loại B 16-19 USD/m2, loại C 9-15 USD/m2. Khoảng 17/20 tòa nhà văn phòng loại A và B đạt tỷ lệ thuê trên 90% như Hanoi Tower, Melia, Daewoo... Nhiều tòa nhà loại C đã được đặt kín chỗ trong thời gian dài. 30 "Thị trường cho thuê văn phòng năm nay sẽ tiếp tục "nóng", đặc biệt là Hà Nội bởi nguồn vốn FDI đổ vào VN nhiều hơn. Ngoài ra, rất nhiều công ty có vốn đầu tư nước ngoài tại TP HCM có kế hoạch mở rộng kinh doanh ra Hà Nội", đại diện Chesterton nhận định. B¶ng 2.6: §Çu t níc ngoµi vµo thÞ trêng kinh doanh diÖn tÝch th¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam. (TÝnh theo vèn ®¨ng ký cßn hiÖu lùc ®Õn ngµy 29-2-2000) §¬n vÞ: triÖu USD §Õn 7-7-2000 §Çu t Tû lÖ % Tæng sè 35.972 100,00 42.937 1. C¸c ngµnh c«ng nghiÖp 14.837 41,2 19.229,3 - C«ng nghiÖp nÆng 6.575 18,3 - C«ng nghiÖp nhÑ 3.748 10,4 - C«ng nghiÖp thùc phÈm 2.356 6,5 - DÇu khÝ 2.155 6,0 4.229,3 2. C¸c ngµnh kinh doanh diÖn tÝch th¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n, khu c«ng nghiÖp 11.786 32,6 - Kh¸ch s¹n, du lÞch 3.781 10,5 4.983,4 - Khu th¬ng m¹i 548 1,5 - X©y dùng v¨n phßng, c¨n hé 4.288 11,9 - X©y dùng khu ®« thÞ míi 2.346 6,5 - X©y dùng h¹ tÇng khu CN, khu chÕ xuÊt 803 2,2 3. C¸c ngµnh nghÒ kh¸c 9.349 26,1 Nguån: Bé kÕ ho¹ch vµ §Çu t n¨m 2002 31 §Çu t• n•íc ngoµi vµo thÞ tr•êng kinh doanh diÖn tÝch th•¬ng m¹i, v¨n phßng, kh¸ch s¹n t¹i ViÖt Nam 18% 10% 7% 6% 11%2%12% 7% 2% 25% C«ng nghiÖp nÆng C«ng nghiÖp nhÑ C«ng nghiÖp thùc phÈm DÇu khÝ Kh¸ch s¹n, du lÞch Khu th•¬ng m¹i X©y dùng v¨n phßng, c¨n hé X©y dùng khu ®« thÞ míi X©y dùng h¹ tÇng khu CN, khu chÕ xuÊt C¸c ngµnh nghÒ kh¸c 1.5 Qua thùc tÕ vËn hµnh cña thÞ trêng nhµ ®Êt, c«ng t¸c qu¶n lý cña Nhµ níc ®èi víi thÞ tr êng nµy cã ®iÒu kiÖn hoµn thiÖn, thu ng©n s¸ch nhµ níc tõ lÜnh vùc nµy kh«ng ngõng t¨ng lªn. VÒ mÆt qu¶n lý, mét mÆt Nhµ níc cÇn khÈn tr¬ng ban hµnh vµ bæ sung c¸c v¨n b¶n ph¸p lý, ®Ò ra c¸c chÝnh s¸ch cô thÓ liªn quan ®Õn viÖc ®iÒu chØnh tõng vÊn ®Ò cô thÓ cña thÞ trêng B§S nh ®Êt ®ai, nhµ ë t¹o lËp mÆt b»ng cho s¶n xuÊt… nh»m t¹o dÇn c¸c ®iÒu kiÖn cho thÞ trêng nhµ ®Êt ®i vµo ho¹t ®éng vµ ph¸t triÓn. MÆt kh¸c, Nhµ níc còng cã nh÷ng chÝnh s¸ch nh»m ®iÒu chØnh nh÷ng khiÕm khuyÕt cña thÞ trêng nhµ ®Êt th«ng qua viÖc t¹o dùng c¸c quü ph¸t triÓn h¹ tÇng vµ ®« thÞ, chÝnh s¸ch hç trî l·i suÊt, ph¸t ®éng phong trµo x©y nhµ t×nh nghÜa, trî cÊp vÒ nhµ ë, ®Êt ë cho nh÷ng ngêi cã c«ng víi c¸ch m¹ng…Nh÷ng chÝnh s¸ch nµy ®· gãp phÇn kh«ng nhá vµo viÖc æn ®Þnh vµ bíc ®Çu ph¸t triÓn thÞ trêng B§S. Trong 10 n¨m qua ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o viªc biªn so¹n th¶o vµ ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch nh»m thóc ®Èy c«ng t¸c qu¶n lý vµ ph¸t triÓn nhµ ë theo híng chuyÓn tõ c¬ chÕ bao cÊp vÒ nhµ ë sang chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n chñ ®éng tham gia c¶i thiÖn chç ë. 1 N¨m 1991 Nhµ níc ban hµnh ph¸p lÖnh nhµ ë 2 N¨m 1992 ban hµnh chÝnh s¸ch xo¸ bao cÊp, ®Êt tiÒn nhµ vµo tiÒn l¬ng 3 N¨m 1993 ban hµnh luËt ®Êt ®ai vµ c¸c chÝnh s¸ch chuyÓn ho¹t ®éng cho thuª nhµ sang ph¬ng thøc kinh doanh. 4 N¨m 1994 ban hµnh chÝnh s¸ch cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë vµ chÝnh s¸ch mua b¸n vµ kinh doanh nhµ ë. TriÓn khai chÝnh s¸ch b¸n nhµ ë thuéc së h÷u nhµ níc cho ngêi ®ang thuª. 5 N¨m 1996 ban hµnh c¬ chÕ hç trî ngêi cã c«ng c¶i thiÖn nhµ ë. 32 6 N¨m 1997 vµ 1998 ban hµnh c¬ chÕ thÝ ®iÓm mét sè u ®·i vµ khuyÕn khÝch ®Çu t x©y dùng nhµ ë. 7 N¨m 1998 ChÝnh phñ ®· cho ¸p dông c¬ chÕ vay vèn c¶i thiÖn nhµ ë ®èi víi ®ång bµo bÞ b·o lôt ®ång b»ng s«ng Cöu Long 8 N¨m 1999 ban hµnh NghÞ quyÕt cña Uû ban thêng vô Quèc Héi vÒ giao dÞch d©n sù vÒ nhµ ë x¸c lËp tríc ngµy 1/7/1991. 9 N¨m 2000 ChÝnh phñ ban hµnh chÝnh s¸ch hç trî ngêi ho¹t ®éng c¸ch m¹ng tríc C¸ch m¹ng thµng 8/1945 c¶i thiÖn nhµ ë. 10 N¨m 2001 ChÝnh phñ ®· tr×nh Quèc héi th«ng qua LuËt ®Êt ®ai söa ®æi LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003. C¸c v¨n b¶n ph¸p lý vÒ qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ®· ®îc bæ sung vµ hoµn thiÖn dÇn bao gåm c¸c v¨n b¶n chñ yÕu sau: 1 NghÞ ®Þnh sè 88/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý, sö dông ®Êt ®« thÞ 2 NghÞ ®Þnh sè 91/CP ngaú 17/8/1994 cña ChÝnh phñ ban hµnh ®iÒu lÖ qu¶n lý quy ho¹ch ®« thÞ. 3 Bé luËt d©n sù cña níc Céng hoµ x· héi chñ nghÜa ViÖt Nam n¨m 1995 (phÇn quy ®Þnh vÒ chuyÓn quyÒn sö dung ®Êt). 4 NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt. 5 NghÞ ®Þnh sè 17/1999/N§-CP ngµy 29/3/1999 cña ChÝnh phñ vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt vµ thÕ chÊp, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt. 6 Th«ng t sè 1417/1999/TT-TC§C ngµy 18/9/1999 cña tæng côc ®Þa chÝnh híng dÉn thi hµnh nghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP. 7 NghÞ ®Þnh 60/CP ngµy 5/7/1994 cña ChÝnh phñ vÒ quyÒn së h÷u vµ quyÒn sö dông ®Êt t¹i ®« thÞ. 8 NghÞ ®Þnh 38/2000/N§-CP ngµy 23/8/2000 cña ChÝnh phñ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt HiÖn nay nhµ níc ®· ban hµnh gÇn 500 v¨n b¶n c¸c lo¹i liªn quan ®Õn ®Êt vµ nhµ ®Êt. C¸c v¨n b¶n nµy phÇn nµo ®· gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt. Sù trao ®æi gi÷a c¸c ®èi tîng mua b¸n trªn thÞ trêng nhµ ®Êt mét mÆt gãp phÇn lµm thÞ trêng nhµ ®Êt s«i ®éng h¬n, mÆt kh¸c gióp cho c¸c kho¶n thu ng©n s¸ch trong lÜnh vùc nµy còng t¨ng lªn ®¸ng kÓ do c¸c lo¹i thuÕ vµ phÝ chuyÓn giao quyÒn sö dông ®Êt vµ nhµ ë. HiÖn nay thuÕ chuûªn quyÒn së h÷u ®Êt ®èi víi ®Êt ë lµ 4%. Tæng møc thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn giao dÞch chuyÓn nhîng vÒ nhµ ®Êt tõ 3-5% 33 34 B¶ng 2.7: Thu ng©n s¸ch nhµ níc liªn quan ®Õn B§S giai ®o¹n 1995 – 2000 §¬n vÞ: tû ®ång ChØ tiªu N¨m 1995 N¨m 1996 N¨m 1997 N¨m 1998 N¨m 1999 N¨m 2000 ThuÕ c¬ quan sö dông ®Êt 289 319 329 355 347 213 Thu cÊp quyÒn xö dông ®Êt 890 1.173 969 800 913 1.009 TiÒn thuª ®Êt 0 0 455 382 408 390 Thu tiÒn b¸n nhµ së h÷u nhµ níc 200 347 802 822 771 836 Tæng 1.379 1.839 2.555 2.359 2.439 2.448 (Nguån: Côc qu¶n lý c«ng s¶n – Bé tµi chÝnh) 1379 1839 2555 2359 2439 2448 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 Tû ®ång 1995 1996 1997 1998 1999 2000 N¨m Thu ng©n s¸ch Nhµ n•íc liªn quan ®Õn B§S Theo kÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt giai ®o¹n tõ n¨m 1996 – 2000 c¸c kho¶n thu tõ ®Êt ®îc 4.645 tû ®ång/n¨m. 35 2. Nh÷ng tån t¹i yÕu kÐm trong viÖc ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi 2.1 Tû lÖ giao dÞch phi chÝnh quy cao, t×nh tr¹ng vi ph¹m quy ®Þnh vÒ nhµ ®Êt rÊt cao. §©y cã thÓ coi lµ mét vÊn ®Ò næi cém hiÖn nay. Cïng víi tÝnh chÊt manh nha cña thÞ trêng, c¸c giao dÞch mua b¸n phi chÝnh quy tån t¹i víi tû lÖ lín (nhÊt lµ ®èi víi quyÒn sö dông ®Êt), víi nhiÒu h×nh thøc phong phó ®a d¹ng vµ chñ yÕu ë c¸c khu vùc ®« thÞ. Theo thèng kª cña së tµi chÝnh thµnh phè Hå ChÝ Minh sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký t¹i c¬ quan thuÕ mét vµi n¨m qua nh sau: N¨m 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký 21.043 41.600 37.480 34.271 35.294 48.775 Nguån: Së ®Þa chÝnh thµnh phè Hå ChÝ Minh - 2001 36 Sè vô mua b¸n nhµ cã ®¨ng ký víi c¬ quan thuÕ 21.043 41.6 37.48 34.271 35.294 48.775 0 10 20 30 40 50 60 1996 1997 1998 1999 2000 2001 N¨m Sè vô mua b¸n Theo íc tÝnh con sè nµy chØ b»ng kho¶ng 30% sè vô giao dÞch trªn thùc tÕ. ChÝnh viÖc kh«ng qu¶n lý ®îc giao dÞch nµy ®· dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong lÜnh vùc nhµ ®Êt còng nh ®Èy gi¸ nhµ ®Êt lªn cao bÊt thßng thÓ hiÖn râ qua 2 c¬n sèt nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi vµ thµnh phè Hå ChÝ Minh giai ®o¹n 1992 – 1993 vµ 2001 – 2002. C«ng t¸c thanh tra, kiÓm tra thùc hiÖn chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai ®îc t¨ng cêng ®· ph¸t hiÖn nhiÒu vi ph¹m trong qu¶n lý sö dông ®Êt ®ai, ®Ó uèn n¾n vµ cã nhiÒu gi¶i ph¸p xö lý. KÕt qu¶ thanh tra cho thÊy vi ph¹m chÝnh s¸ch, ph¸p luËt ®Êt ®ai lµ phæ biÕn, cã n¬i, cã lóc vi ph¹m rÊt nghiªm träng. Thñ tíng ChÝnh phñ ®· chØ ®¹o Thanh tra Nhµ níc cïng víi c¸c tØnh, thµnh phè trong c¶ níc tiÕn hµnh thanh tra c¸c x·, phêng n¬i cã khiÕu kiÖn ®èi víi viÖc cÊp ®Êt, b¸n ®Êt, thu, chi ng©n s¸ch, c¸c kho¶n ®ãng gãp cña nh©n d©n, vÒ x©y dùng c¬ b¶n ë n«ng th«n. Trong 2 n¨m 1998 vµ 1999 ®· tiÕn hµnh thanh tra 35,4% sè x· phêng trong toµn quèc. Qua thanh tra ®· ph¸t hiÖn nhiÒu sai ph¹m vÒ ®Êt ®ai: diÖn tÝch sai ph¹m lµ 25.014,82 ha vµ sè tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lµ 310.178,28 triÖu ®ång, tham « chiÕm ®o¹t tiÒn ®Êt 4.532 triÖu ®ång, ®Ó thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt 9.745 triÖu ®ång (trong ®ã n¨m 1999 sai ph¹m vÒ ®Êt lµ 4.507 ha, sè tiÒn b¸n ®Êt tr¸i phÐp lµ 256.584 triÖu ®ång, thÊt thu tiÒn sö dông ®Êt lµ 7.865 triÖu ®ång) (Nguån: KÕt qu¶ kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 1999 – Tæng côc ®i¹ chÝnh) KÕt qu¶ thanh tra cña 25 tØnh, thµnh phè ®· kiÓm tra 994 c¬ quan, tæ chøc, ph¸t hiÖn cã 458 ®¬n vÞ (chiÕm 46% sè ®¬n vÞ ®îc thanh tra) vi ph¹m qu¶n lý, sö dông ®Êt víi diÖn tÝch 33.845,98 ha trong ®ã giao ®Êt cho c¸n bé lµm nhµ ë kh«ng ®óng thÈm quyÒn 369,23 ha, cho thuª, cho mîn 49,82 ha, bÞ lÊn chiÕm 1.324,6 ha, sai ph¹m kh¸c lµ 6.113,25 ha, c¸c ®¬n vÞ cha 37 nép tiÒn thuª ®Êt vµ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho Nhµ níc lµ 203 tû 32 triÖu ®ång. Ph¸t triÓn nhµ lén xén. Vai trß kiÓm so¸t vµ qu¶n lý thiÕu hiÖu qu¶ ë nhiÒu cÊp chÝnh quyÒn ®· t¹o nªn sù hçn lo¹n trong quy ho¹ch vµ kiÕn tróc kh«ng gian ®« thÞ. Ch¼ng h¹n trong n¨m 2000 ë 5 quËn néi thµnh Hµ Néi ®· cã 160.340 m2 x©y dùng kh«ng xin phÐp hoÆc tr¸i phÐp chiÕm 58% tæng diÖn tÝch nhµ ë ®îc x©y dùng trong n¨m. QuËn §èng §a lµ n¬i t×nh tr¹ng nµy diÔn ra phæ biÕn nhÊt, chiÕm tíi 85% 2.2 MÊt c©n ®èi vÒ cung cÇu: Nhu cÇu cña d©n c vÒ nhµ ë vµ nhu cÇu cña khu vùc doanh nghiÖp vÒ mÆt kinh doanh rÊt lín vµ nh×n chung cha ®¸p øng ®îc ®Çy ®ñ. Trong khi ®ã cung vÒ mÆt b»ng trong c¸c khu c«ng nghiÖp, khu chÕ xuÊt, mÆt b»ng cho doanh nghiÖp vµ diÖn tÝch kh¸ch s¹n, v¨n phßng l¹i vît xa cÇu. Dùa theo diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi vµ sè d©n ta cã thÓ tÝnh to¸n ra ®îc nhu cÇu vÒ diÖn tÝch ë cña ngêi d©n Hµ Néi nh sau: B¶ng 2.8: Nhu cÇu vÒ diÖn tÝch nhµ ë t¹i Hµ Néi N¨m D©n sè (ngêi) DiÖn tÝch b×nh qu©n (m2/ngêi) Nhu cÇu vÒ nhµ ë (m2) Nhu cÇu t×m nhµ míi (m2) 1954 370.000 6,7 2.479.000 286.572,4 1965 840.000 6,2 5.208.000 602.044,8 1980 876.000 5,8 5.080.800 587.340,48 1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688 1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031 1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2 1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392 1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16 2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098 2010 3.500.000 10 35.000.000 Theo thèng kª th× hiÖn nay ë Hµ Néi cã 11,56% c¸c hé cã nhµ muèn ®æi nhµ míi (®ã lµ ch 38 a kÓ c¸c hé gia ®×nh hiÖn nay cha cã nhµ) Thùc tÕ cho thÊy kh¶ n¨ng ®¸p øng vÒ chç ë cña ngêi d©n nh sau: Chªnh lÖch gi÷a cung vµ cÇu nhµ ë 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 1992 1995 1996 1999 2000 N¨m DiÖn tÝch (m2) Nhu cÇu (m2) T×nh h×nh ph¸t triÓn (m2) Nhµ níc ®· ph¸t huy néi lùc cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ gi¶i quyÕt nhu cÇu bøc xóc vÒ mÆt b»ng s¶n xuÊt cho c¸c doanh nghiÖp. ChÝnh phñ ®· cho phÐp thÝ ®iÓm x©y dùng c¸c khu c«ng nghiÖp võa vµ nhá. T¹i Hµ Néi ®ang tiÕp tôc triÓn khai ®Çu t x©y dùng côm c«ng nghiÖp tËp trung võa vµ nhá sau: B¶ng 2.9: C¸c dù ¸n ®Çu t x©y dùng côm c«ng nghiÖp võa vµ nhá t¹i Hµ Néi STT Tªn dù ¸n DiÖn tÝch Ghi chó 39 1 Côm C«ng nghiÖp t©p trung võa vµ nhá Tõ Liªm 21,13 ha 2 Côm s¶n xuÊt tiÓu thñ c«ng nghiÖp tËp trung quËn CÇu GiÊy 8,35 ha 3 Côm s¶n xuÊt tiÓu thñ c«ng nghiÖp tËp trung quËn Hai Bµ Trng 9,03 ha 4 Côm c«ng nghiÖp dÖt – may Nguyªn Khª - §«ng Anh 18,6 ha Giai ®o¹n 1 5 Khu c«ng nghiÖp Nam Th¨ng Long 30,3 ha Giai ®o¹n 1 6 C¸c khu tiÓu thñ c«ng nghiÖp vµ lµng nghÒ truyÒn thèng ë V©n Hµ-Liªn Hµ (§«ng Anh), B¸t Trµng–Kiªu Kþ (Gia L©m), lµng nghÒ Thanh Tr× §ang chØ ®¹o lËp dù ¸n Nguån: Tæng kiÓm kª ®Êt ®ai n¨m 2000 – Tæng côc ®Þa chÝnh 2.3 ThÞ trêng “nãng, l¹nh” bÊt thêng, gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng dÉn ®Õn n¹n ®Çu c¬ trong nhµ ®Êt. Trong kho¶ng 10 n¨m qua thÞ trêng nhµ ®Êt ®· tr¶i qua c¬n sèt n¨m 1993, ®ãng b¨ng trong nh÷ng n¨m 1997-1999 råi l¹i sèt l¹i vµo cuèi n¨m 2000. Gi¸ c¶ dÔ biÕn ®éng, cã n¬i, cã lóc theo híng nh¶y vät, trong khi tæng giao dÞch trªn thùc tÕ kh«ng t¨ng ®ét biÕn. Trªn thùc tÕ, gi¸ ®Êt b×nh qu©n ë Hµ Néi ®· thuéc lo¹ic cao trong khu vùc, t¬ng ®¬ng víi khu “l·nh thæ míi” (New Territories) ë Hång K«ng (xÊp xØ 3000 USD/m2) Cßn tån t¹i hÖ thèng hai gi¸: gi¸ do Nhµ níc quy ®Þnh, cao h¬n c¶ Thîng H¶i, B¾c Kinh. Riªng mét sè khu vùc trung t©m Hµ Néi, gi¸ ®Êt cßn cao h¬n gÊp chôc lÇn so víi gi¸ ®Êt trung b×nh trong thµnh phè. Ta h·y so s¸nh tû lÖ gi÷a gi¸ trÞ B§S vµ tæng thu nhËp quèc néi (GDP), gi÷a ViÖt Nam vµ mét sè níc trªn thÕ giíi. N¨m 1990, khi gi¸ B§S ë NhËt ®¹t møc kû lôc, tæng gi¸ trÞ ®Êt cña NhËt ®øng hµng ®Çu thÕ giíi (trªn c¶ Mü) cung chØ b»ng 5,8 lÇn tæng s¶n phÈm quèc néi cña NhËt. ë §µi Loan vµo n¨m 1997, tæng gi¸ trÞ ®Êt cña tÊt c¶ mäi khu phè, mäi xãm lµng … gÊp 9,6 lÇn GDP cña §µi Loan n¨m ®ã. ë ViÖt Nam, ta chØ lÊy mét khu vùc ë khu vùc Hµ Néi dµi 5 km, réng 5 km vµ gi¶ sö gi¸ trung b×nh cña 1 m2 ®Êt lµ 1500USD (kho¶ng 5 c©y vµng) th× tæng gi¸ trÞ cña 25 km2 (tøc 25 tiÖu m2) ®Êt néi thµnh Hµ Néi lµ 37,5 tû USD, nhiÒu gÊp 1,16 lÇn toµn bé GDP cña ViÖt Nam n¨m 2001. 40 HiÖn nay khung gi¸ ®Êt do nhµ níc quy ®Þnh nh sau: Gi¸ ®Êt ®« thÞ hiÖn hµnh §¬n vÞ tÝnh: 1000®/m2 VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a I 1 2 3 4 4.600 2.700 1.800 900 11.500 6.750 4.500 2.250 2.760 1.620 1.080 540 6.900 4.050 2.700 1.350 1.380 810 540 270 3.450 2.025 1.350 675 460 270 180 90 1.150 675 450 225 II 1 2 3 4 2.600 1.950 1800 710 6.500 4.875 4.500 1.775 1.560 1.170 780 420 3.900 2.950 1.950 1.050 780 580 390 210 1.950 1.450 975 525 260 190 130 70 650 475 325 175 III 1 2 3 4 1.600 1.200 800 400 4.000 3.000 2.000 1.000 960 720 480 240 2.400 1.800 1.200 600 400 300 200 100 1.000 750 500 250 130 100 70 30 325 250 175 75 IV 1 2 3 4 800 600 400 200 2.000 1.500 1.000 500 480 360 240 129 1.200 900 600 300 200 150 100 50 500 375 250 125 70 50 30 16 175 125 75 40 V 1 2 3 600 400 200 1.500 1.000 500 330 220 110 825 550 275 150 100 50 375 250 125 50 30 16 125 75 40 Nguån: Ban hµnh kÌm theo NghÞ ®Þnh sè 87/CP ngµy 17/8/1994 cña ChÝnh phñ Gi¸ c¸c lo¹i ®Êt do chÝnh quyÒn tØnh thµnh phè trùc thuéc trung ¬ng quy ®Þnh dùa trªn khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt do ChÝnh phñ ban hµnh, ngoµi ra gi¸ ®Êt cßn ®îc nh©n thªm mét hÖ sè k tõ 0,5 ®Õ 1,8 lÇn møc gi¸ quy ®Þnh tuy nhiªn trªn thùc tÕ hÖ sè nµy cã n©ng lªn ®Õn 3 hoÆc 4 lÇn th× vÉn cã cã sù chªnh lÖch ®¸ng kÓ víi gi¸ thÞ trêng. Khung gi¸ ®Êt cßn réng vµ cha cã quy chÕ ®iÒu chØnh râ rµng trong trêng hîp gi¸ thùc tÕ vît xa khung gi¸ ChÝnh phñ quy ®Þnh. LuËt söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai ®· ®îc Quèc héi ViÖt nam th«ng qua vµ mét b¶ng dù kiÕn gi¸ ®Êt míi c¸c lo¹i ®Êt ®« thÞ còng võa ®îc ®Ö tr×nh trong kú häp Quèc héi ViÖt nam th¸ng 6/2001. Dù th¶o khung gi¸ míi nµy ®îc ®iÒu chØnh s¸t víi gi¸ thÞ trêng, t¹o sù c«ng b»ng trong gi¶i to¶ ®Òn bï, trong viÖc thu håi thuÕ ®Êt, tiÒn thuª ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt 41 Gi¸ ®Êt ®« thÞ s¾p ban hµnh §¬n vÞ tÝnh: 1000®/m2 VÞ trÝ 1 VÞ trÝ 2 VÞ trÝ 3 VÞ trÝ 4 VÞ trÝ 5 Gi¸ t«Ý thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ t«Ý thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ t«Ý thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ t«Ý thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ t«Ý thiÓu Gi¸ tèi ®a I 1 2 3 4 5 2.000 1.400 980 700 500 40.000 28.000 49.600 13.700 9.600 1.400 1.000 700 500 350 28.000 19.600 13.700 9.6000 6.700 1.000 7000 5000 350 250 19.600 13.700 9.600 6.700 4.700 700 500 350 250 150 13.700 9.600 6.700 4.700 3.300 500 350 250 150 100 9.600 6.700 4.700 3.300 2.300 II 1 2 3 4 5 1.400 1.000 700 500 350 28.000 19.600 13.700 9.600 6.700 1.000 7000 500 350 250 19.600 13.700 9.600 6.700 4.700 700 500 350 250 150 13.700 9.600 6.700 4.700 3.300 500 350 250 150 100 9.600 6.700 4.700 3.300 2.300 350 250 150 100 50 6.700 4.700 3.300 2.300 1.600 III 1 2 3 4 5 1.000 7000 500 350 250 20.000 14.000 9.800 6.850 4.800 700 500 350 250 150 14.000 9.800 6.850 4.800 3.350 500 350 250 150 100 9.800 6.850 4.800 3.350 2.350 350 250 150 100 50 6.850 4.800 2.350 2.350 1.650 250 150 100 80 50 4.800 3.320 2.350 1.650 1.150 IV 1 2 3 4 5 800 550 400 250 200 16.000 11.200 7.850 5.500 30850 550 400 250 200 150 11.200 7.850 5.500 3.850 2.700 400 250 200 150 100 7.850 5.500 3.850 2.700 1.900 250 200 150 100 50 5.500 3.850 2.700 1.900 1.300 200 150 100 70 50 3.850 2.700 1.900 1.300 900 V 1 2 3 4 5 200 150 100 70 50 4.000 2.800 1.950 1.350 950 150 100 70 50 30 2.800 1.950 1.350 950 650 100 70 50 30 20 1.950 1.350 950 650 450 70 50 30 20 10 1.350 950 650 450 300 50 30 20 15 10 950 650 450 300 250 Nguån: Dù th¶o nghÞ ®Þnh cña ChÝnh phñ vÒ khung gi¸ theo luËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt ®Êt ®ai Tõ gi¸ ®Êt söa ®æi trªn ta thÊy gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ®Òu t¨ng lªn tõ 3 ®Õn 4 lÇn. HiÖn nay gi¸ c¶ nhµ ®Êt trªn thÞ trêng kh«ng ph¶i x¸c ®Þnh trªn c¬ së gi¸ Nhµ níc mµ x¸c ®Þinh trªn c¬ së tho¶ thuËn gi÷a ngêi mua vµ b¸n: B¶ng 2.10: C¬ së ®Þnh gi¸ trong giao dÞch thùc tÕ t¹i Hµ Néi C¬ së ®Þnh gi¸ mua C¬ së ®Þnh gi¸ b¸n Sè ngêi Tû lÖ % Sè ngêi Tû lÖ % 42 - Qua t vÊn b¹n bÌ 37 22,02 27 18,24 - Qua khung gi¸ Nhµ níc 60 35,71 28 18,92 - Qua trung t©m giao dÞch 16 9,52 20 13,51 - Qua b¸o chÝ 13 7,74 10 6,76 - Qua tho¶ thuËn víi ngêi mua (b¸n) 73 43,45 61 41,22 - Qua cß 2 1,19 - - - Kh¸c 4 2.38 2 1,35 Tæng 168 100.00 148 100.00 Nguån: §iÒu tra cña ViÖn nghiªn cøu qu¶n lý kinh tÕ trung ¬ng th¸ng 2/2002 C¬ së ®Þnh gi¸ b¸n 20% 21% 4%8% 45% 2% Qua t• vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhµ n•íc. Qua trung t©m giao dÞch Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸c C¬ së ®Þnh gi¸ mua 20% 21% 4%8% 45% 2% Qua t• vÊn b¹n bÌ Qua khung gi¸ Nhµ n•íc. Qua trung t©m giao dÞch Qua b¸o chÝ Qua tho¶ thuËn Kh¸c HiÖn nay gi¸ mét m2 chung c thÊp nhÊt lµ 5,3 triÖu ®ång/m2 th«ng thêng tõ 6,5 - 9,5 triÖu 43 ®ång/m2. Trong khi ®ã theo Së x©y dùng Hµ Néi suÊt ®Çu t cho nhµ chung c tõ 9 dÕn 21 tÇng (bao gåm c¶ x©y l¾p vµ thiÕt bÞ) lµ 3,2 ®Õn 3,5 triÖu ®ång/m2. Nh vËy nh×n chung gi¸ nhµ chung c ®· bÞ ®éi lªn kho¶ng 20% so víi thùc tÕ. Theo trung t©m ®Þa èc ACB gi¸ mét sè c¨n nhµ giao b¸n ®Çu th¸ng 1/2004 nh sau: 1 Nhµ 2 tÇng mÆt ngâ V¨n Ch¬ng diÖn tÝch 25,3 m2 cã sæ ®á: gi¸ 1,13 tû ®ång. (I) 2 Nhµ 4 tÇng ngâ 1194 ®êng L¸ng mÆt ®êng vµo bÖnh viÖn GTVT diÖn tÝch 54 m2 mÆt tiÒn 5 m cã tÇng 1 dïng ®Ó kinh doanh, cã sæ ®á: gi¸ 2,9 tû ®ång. (II) 3 Nhµ 3,5 tÇng CÈm Héi diÖn tÝch 48m2 cã sæ ®á: gi¸ 1,7 tû ®ång. (III) 4 Nhµ 2,5 tÇng ngâ 253 Thuþ Khuª diÖn tÝch 20 m2 ngâ vµo réng 3 m: gi¸ 600 triÖu ®ång. (IV) NÕu tÝnh theo gi¸ quy ®Þnh cña nhµ níc. Gnhµ - ®Êt = Gnhµ + G®Êt 2.1 G®Êt = diÖn tÝch *gi¸ ®Êt do thµnh phè quy ®Þnh * hÖ sè ®iÒu chØnh Gi¸ ®Êt do thµnh phè quy ®Þnh c¨n cø vµo vÞ trÝ (t¹m lÊy hÖ sè k theo møc lín nhÊt cho phÐp lµ 1,8) Gnhµ lÊy theo suÊt ®Çu t cña së x©y dùng Hµ Néi (tÝnh theo gi¸ x©y míi hoµn toµn). B¶ng 2.11: So s¸nh gi¸ nhµ ®Êt t¹i Hµ Néi theo møc cao nhÊt theo quy ®Þnh vµ thùc tÕ Lo¹i Gi¸ ®Êt theo quy ®Þnh Tr®/m2 DiÖn tÝch ®Êt m2 Gi¸ nhµ theo quy ®Þnh Tr®/m2 DiÖn tÝch nhµ m2 Gi¸ nhµ ®Êt cao nhÊt theo quy ®Þnh Tr® Gi¸ nhµ ®Êt thùc tÕ Tr® Chªnh lÖch (8/7) 1 2 3 4 5 6 7 8 I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63 II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55 III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44 Trë l¹i vÊn ®Ò ®Çu c¬, cã ba lo¹i nhu cÇu ®èi víi nhµ ®Êt: 1 Nhu cÇu tiªu dïng (nhµ ®Ó ë). 2 Nhu cÇu yÕu tè s¶n xuÊt (nhµ xëng, v¨n phßng, kh¸ch s¹n). 3 Nhu cÇu kinh doanh (Nhu cÇu mua ®i b¸n l¹i nh»m môc ®Ých thu lîi). 44 Nhu cÇu sau cïng nµy lµm n¶y sinh c¸i gäi lµ thÞ trêng ®Çu c¬ nhµ ®Êt. Trong thÞ trêng nµy khi nhµ ®Êt ®ang lªn gi¸, nhiÒu ngêi dù b¸o r»ng gi¸ cßn t¨ng thªm nªn hé cã tiÒn vµ vay tiÒn ®Ó mua hßng sau nµy b¸n l¹i kiÕm lêi, cµng lµm t¨ng nhu cÇu vµ do ®ã ®Èy gi¸ nhµ ®Êt lªn cao n÷a. Ngîc l¹i khi gi¸ nhµ ®Êt xuèng gi¸ th× nhiÒu ngêi sî gi¸ cßn xuèng tiÕp nªn ®em nhµ ®Êt cã s½n ra b¸n lµm t¨ng thªm nguån cung vµ v× vËy cµng lµm h¹ gi¸ nhµ ®Êt xuèng n÷a. Ngoµi d¹ng ®Çu c¬ th«ng thêng, nhµ ®Êt cßn lµ ®èi tîng cña d¹ng ®Çu c¬ röa tiÒn ®Ó trèn tr¸nh ph¸p luËt vµ d¹ng ®Çu c¬ gi÷ tiÒn ®Ó ®èi phã víi l¹m ph¸t. Khi ®Çu c¬ nhµ ®Êt ph¸t triÓn qu¸ møc, thóc ®Èy thÞ trêng nhµ ®Êt ph×nh ra qu¸ nhanh, qu¸ lín, thu hót qu¸ nhiÒu vèn tõ thÞ tr êng tiÒn tÖ th× rÊt dÔ trë thµnh nguyªn nh©n gãp phÇn h×nh thµnh nÒn “kinh tÕ bong bãng” mµ hËu qu¶ gÇn ®©y lµ cuéc khñng ho¶ng tµi chÝnh Ch©u ¸ n¨m 1997. ë Th¸i Lan b¾t ®Çu tõ n¨m 1985 khi Th¸i Lan thùc thi chÝnh s¸ch níi láng vÒ tµi chÝnh vµ cho phÐp ngêi níc ngoµi tham gia vµo ®Çu t trong níc nÒn kinh tÕ Th¸i Lan cã nh÷ng bíc t¨ng tr ëng nh¶y vät. ChØ trong vßng 3 n¨m ®Õn n¨m 1995 Th¸i Lan ®· t¨ng ®îc gÊp ®«i vèn ®Çu t níc ngoµi, tuy nhiªn lîng vèn nµy l¹i tËp trung vµo lÜnh vùc B§S. Trong tæng c¬ cÊu vay nî cña c¸c ng©n hµng th¬ng m¹i Th¸i Lan, vèn vay cho ®Çu t vµo lÜnh vùc B§S chiÕm 10-35%. Bªn c¹nh ®ã h×nh thøc ®Çu t gi¸n tiÕp th«ng qua thÞ trêng chøng kho¸n cao. Khi khñng ho¶ng tµi chÝnh Ch©u ¸ x¶y ra vµ n¨m 1997 nÒn kinh tÕ Th¸i Lan r¬i vµo khñng ho¶ng, thu nhËp vµ tiªu dïng gi¶m m¹nh. VÒ phÝa thÞ trêng trong níc, thÞ trêng B§S mét mÆt thu hÑp vµ bÞ giíi h¹n bëi nhu cÇu néi ®Þa trong ®Çu t trµn lan g©y mÊt c©n b»ng cung cÇu. Theo thèng kª ®Õn n¨m 1997 tû lÖ kh«ng sö dông B§S ë Th¸i Lan t¨ng ë møc 15%. Gi¸ B§S rít xuèng lÜnh vùc ®Çu t nµy kh«ng cßn lµ lÜnh vùc sinh lêi cho c¸c chñ ®Çu t nh tríc ®©y n÷a. Kh«ng gi¶i quyÕt ®îc ®Çu ra cho B§S c¸c chñ ®Çu t kh«ng tr¶ ®îc nî vay ng©n hµng. HËu qu¶ theo ®ã kh«ng cã kh¶ n¨ng thanh to¸n c¸c kho¶n nî níc ngoµi. HÖ thèng tµi chÝnh khñng ho¶ng. 2.4 Quy tr×nh mua b¸n phøc t¹p, qua nhiÒu kh©u trung gian kh«ng cÇn thiÕt, tèn nhiÒu thêi gian, chi phÝ giao dÞch cao. Mäi lo¹i h×nh giao dÞch ®Òu cã sù tham gia c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn Nhµ níc, Ýt nhiÒu m¨ng tÝnh chÊt “xin-cho”. §Ó hoµn thµnh tÊt mét hîp ®ång giao dÞch d©n sù, c¸c bªn tham gia ph¶i qua nhiÒu bíc víi nhiÒu lo¹i thñ tôc ë c¸c ®i¹ ®iÓm kh¸c nhau, ®ßi hái ph¶i ®i l¹i nhiÒu lÇn rÊt tèn kÐm thêi gian vµ søc lùc. VÝ dô ®Ó thùc hiÖn thñ tôc chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt do c¬ quan ®Þa chÝnh vµ c¬ quan thuÕ lµm. Sau khi ®îc phÐp cña c¬ quan nhµ níc cã thÈm quyÒn (®Êt ®« thÞ lµ UBND tØnh, thµnh phè) ngêi cã B§S ph¶i ®Õn c¬ quan thuÕ xuÊt tr×nh toµn bé hå s¬ vµ nép thuÕ chuyÓn 45 quyÒn, ngêi nhËn chuyÓn nhîng nép lÖ phÝ tríc b¹. Lµm c¸c thñ tôc tµi chÝnh xong, ngêi cã B§S quay l¹i c¬ quan ®Þa chÝnh lµm thñ tôc x¸c nhËn diÖn tÝch, ®o vÏ lËp b¶n ®å vµ cÊp giÊy chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. NÕu viÖc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã g¾n víi viÖc b¸n nhµ vµ c«ng tr×nh th× l¹i ph¶i ®Õn c¬ quan cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u tµi s¶n lµm thñ tôc chuyÓn nhîng. Theo Viet-trade ngµy 8/1/2004 ®Ó mua ®îc c¨n hé trong khu ®« thÞ míi th× chi phÝ trung gian lªn tíi 30 triÖu ®ång/ c¨n hé. 2.5 Cßn tån t¹i c¬ chÕ bao cÊp, cßn cã sù ph©n biÖt kh«ng cÇn thiÕt gi÷a quèc doanh, ngoµi quèc doanh, gi÷a trong níc vµ ngoµi níc trong c¬ chÕ chÝnh s¸ch, trong qu¶n lý ®iÒu hµnh cña bé m¸y Nhµ níc vÒ lÜnh vùc B§S vµ thÞ trêng B§S. Tån t¹i nµy t¹o m«i trêng thuËn lîi cho tham nhòng, s¸ch nhiÔu cña phÇn tö tho¸i ho¸, biÕn chÊt trong c¸c c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ, ®Êt g©y nh÷ng bÊt b×nh ®¼ng vÒ c¬ héi kinh doanh vµ thu nhËp trong x· héi, lµm mÐo mã c¸c quan hÖ giao dÞch trong thÞ trêng B§S. §èi víi c¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t níc ngoµi do cha t¸ch ®îc quyÒn cho thuª ®Êt th« (cña Nhµ níc) víi quyÒn cho thuª h¹ tÇng ( cña c¸c doanh nghiÖp ph¸t triÓn h¹ tÇng h¹ tÇng), dÉn ®Õn nh÷ng u ®·i vÒ gi¸ thuª ®Êt, miÔn gi¶m tiÒn thuª ®Êt cña Nhµ níc ph¶i th«ng qua doanh nghiÖp ph¸t triÓn h¹ tÇng vµ nhiÒu khi c¸c doanh nghiÖp trùc tiÕp sö dông ®Êt lµm mÆt b»ng s¶n xuÊt, kinh doanh l¹i kh«ng ®îc hëng. ViÖc gãp vèn liªn doanh b»ng gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt lµ mét gi¶i ph¸p tèt trong thêi kú ®Çu (1987 - 1993), khi ta thiÕu vèn, gi¸ cho thuª ®Êt cao, ®Õn nay kh«ng cßn ý nghÜa ®¸ng kÓ. Theo quy ®Þnh hiÖn hµnh, c¸c nhµ ®Çu t níc ngoµi kh«ng ®îc quyÒn thuª ®Êt trùc tiÕp cña c¸ nh©n, hé gia ®×nh, tæ chøc. LuËt ®Êt ®ai quy ®Þnh râ cho c¸c tæ chøc trong níc thuª ®Êt cã nhiÒu quyÒn h¬n so víi tæ chøc níc ngoµi thuª ®Êt. C¸c doanh nghiÖp cã vèn ®Çu t níc ngoµi khi chuyÓn nhîng, cæ phÇn ho¸ còng gÆp ph¶i khã kh¨n do t×nh tr¹ng ph¸p lý vÒ quyÒn sö dông ®Êt kh«ng râ rµng. ViÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt gãp vèn khi doanh nghiÖp liªn doanh gi¶i thÓ hoÆc chÊm døt ho¹t ®éng tríc thêi h¹n ®îc quy ®Þnh kh¸c nhau trong LuËt ®Çu t níc ngoµi vµ LuËt ®Êt ®ai. NghÞ ®Þnh 17/1999/N§-CP vÒ thñ tôc chuyÓn ®æi, chuyÓn nhîng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, thÕ chÊp vµ gãp vèn b»ng gÝa trÞ quyÒn sö dông ®Êt, khi gi¶i thÓ doanh nghiÖp, quyÒn sö dông ®Êt ®· gãp vèn ®îc xö lý theo tho¶ thuËn cña c¸c bªn. Theo quy ®Þnh cña LuËt ®Çu t níc ngoµi vµ NghÞ ®Þnh sè 24/2000/N§-CP (§iÒu 43), khi gi¶i thÓ doanh nghiÖp hoÆc chÊm døt ho¹t ®éng tríc thêi h¹n, gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt trong thêi gian cßn l¹i thuéc tµi s¶n thanh lý cña doanh nghiÖp. Tuy nhiªn, quy ®Þnh trªn kh«ng ¸p dông ® îc trong trêng hîp doanh nghiÖp Nhµ níc thuéc ®èi tîng thuª ®Êt cña Nhµ níc tr¶ tiÒn hµng 46 n¨m. Ngoµi ra, theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai (§iÒu 23), ®èi víi trêng hîp ®îc bªn ViÖt Nam lµ tæ chøc ®îc Nhµ níc giao ®Êt, Nhµ níc sÏ thu håi l¹i ®Êt khi doanh nghiÖp gi¶i thÓ. 2.6 Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn. Tån t¹i nµy t¹o ra nhiÒu tiªu cùc trong viÖc mua b¸n B§S, gãp phÇn lµm gia t¨ng t×nh tr¹ng ®Çu c¬ rÊt nÆng nÒ vÒ nhµ ®Êt, g©y ra nh÷ng khiÕu kiÖn tranh chÊp nhµ ®Êt (hiÖn cã kho¶ng 60-70% khiÕu kiÖn trong x· héi khiÕu kiÖn vÒ nhµ ®Êt). Tuy nhiªn, c«ng t¸c gi¶i quyÕt khiÕu n¹i, tè cao, tranh chÊp nhµ cöa ®Êt ®ai ë c¸c ®Þa ph¬ng cha ®¸p øng ®îc yªu cÇu thùc tÕ, rÊt dÔ g©y ra t×nh tr¹ng mÊt æn ®Þnh chÝnh trÞ – x· héi. MÊy n¨m gÇn ®©y, t×nh h×nh khiÕu n¹i, tè c¸o gia t¨ng vµ gay g¾t phøc t¹p, néi dung vÒ khiÕu n¹i, tè c¸o cã liªn quan mËt thiÕt ®Õn c¸c vÊn ®Ò vÒ nµh ®Êt. XuÊt hiÖn kh¸ nhiÒu ®oµn khiÕu kiÖn vît cÊp ë nhiÒu tØnh, thµnh phè lªn trung ¬ng vµ hÇu hÕt cã néi dung khiÕu kiÖn vÒ ®Êt ®ai. Mét sè n¬i khiÕu kiÖn rÊt gay g¾t trë thµnh diÓm nãng gi¶i quyÕt kÐo dµi, ¶nh hëng ®Õn trËt tù, an ninh ®Þa ph¬ng. Theo thèng kª hµng n¨m cã trªn 10 v¹n vô viÖc khiÕu kiÖn liªn quan ®Õn nhµ ®Êt (chiÕm kháang 65% tæng sè vô viÖc khiÕu kiÖn cña c«ng d©n göi ®Õn c¬ quan Nhµ níc). Riªng thanh tra Nhµ níc hµng n¨m tiÕp nhËn tõ 5.000 – 7.000 ®¬n khiÕu kiÖn vît cÊp liªn quan ®Õn ®Êt ®ai (cha tÝnh nh÷ng ®¬n trïng lÆp). Qua thùc tiÔn thÊy r»ng khiÕu kiÖn, tranh chÊp ®Êt ®ai ®îc thÓ hiÖn chñ yÕu trong mèi quan hÖ c¸c c¬ quan, ®¬n vÞ nhµ níc víi c«ng d©n vµ gi÷a c«ng d©n víi c«ng d©n, bao gåm nh÷ng d¹ng sau: 1 §ßi l¹i ®Êt cã nhµ ë c¸c khu vùc ®« thÞ trong qu¸ tr×nh c¶i t¹o XHCN vµ c¶i t¹o c«ng th• ¬ng nghiÖp Nhµ níc ®· qu¶n lý nhng kh«ng lµm ®ñ thñ tôc, hå s¬ trng thu, mua, hoÆc ®Ó thÊt l¹c hå s¬, nay chñ ®Êt cò ®· dïng nhiÒu h×nh thøc xin hoÆc ®ßi l¹i ®Êt ë. 2 §ßi l¹i ®Êt Nhµ níc ®· giao cho c¸c ®¬n vÞ qu©n ®éi, c«ng an vµ c¸c tæ chøc lµm kinh tÕ (n«ng, l©m, ng trêng, tr¹i giam, khu kinh tÕ míi), nay mét sè ®¬n vÞ sö dông kh«ng ®óng môc ®Ých, kh«ng cã hiÖu qu¶, b¸n ®Êt, “ph¸t canh thu t«” hoÆc sö dông ®Êt c«ng lµm kinh tÕ gia ®Þnh, giao kho¸n cho nhiÒu ®èi tîng ë nhiÒu n¬i kh¸c (trong ®ã kh«ng Ýt c¸n bé, nh©n viªn Nhµ níc nhËn ®Êt víi h×nh thøc lµm trang tr¹i nhng thùc tÕ hä kh«ng lµm mµ thuª chÝnh ngêi d©n ë ®Þa ph¬ng ®ã lµm). 3 §ßi l¹i ®Êt mµ chÝnh quyÒn cò ®· lÊy ®Ó lËp Êp chiÕn lîc, lËp khu qu©n sù, tr¹i lÝnh, kho tµng … tríc n¨m 1975. 4 Tranh chÊp ®Êt ®êng ®i, ngâ xãm, ranh giíi ®Êt ë, ®Êt vên, ®Êt s¶n xuÊt thuéc quyÒn sö dông cña c¸c hé gia ®×nh còng diÔn ra kh¸ phæ biÕn. 47 5 KhiÕu kiÖn ®ßi l¹i nhµ, ®Êt cña c¸c c¬ së t«n gi¸o diÔn ra kh¸ phæ biÕn, phøc t¹p. 6 Chñ cò ®ßi l¹i ®Êt nhê ngêi kh¸c tr«ng coi, ngêi ®îc nhê tr«ng coi qua thêi gian ®· coi nh cña m×nh. 7 KhiÕu kiÖn lÊy ®Êt ®Ó x©y dùng c«ng tr×nh c«ng céng, kh«ng chØ vÒ gi¸ ®Òn bï, mµ cßn vÒ c¸ch lµm thiÕu c«ng khai, mÊt d©n chñ, kh«ng nhÊt qu¸n, kh«ng c«ng b»ng, bít xÐn tiÒn ®Òn bï. 8 KhiÕu n¹i ®Ó ®ßi ®îc hîp thøc ho¸, c«ng nhËn quyÒn së h÷u nhµ ë, quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ®« thÞ (®Ó kh«ng ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh) mµ khi mua kh«ng cã x¸c nhËn chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng cã h¬n 3.000 vô viÖc tån ®äng tõ tríc ®Õn nay cha ®îc gi¶i quyÕt ®îc. Cã nhiÒu trêng hîp c¶i t¹o ®óng chÝnh s¸ch, ph¸p luËt nhng nay hé vÉn khiÕu kiÖn ®ßi l¹i quyÒn lîi. Mét sè trêng hîp gia ®×nh nh÷ng ngêi cã c«ng víi c¸ch m¹ng còng bÞ c¶i t¹o nhµ, ®Êt, hiÖn ®ang thùc sù khã kh¨n vÒ chç ë cã ®¬n xin l¹i nhµ cò, g©y khã kh¨n kh«ng nhá cho c¸c c¬ quan nhµ níc trong qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt. VÒ tè c¸o tËp trung ë c¸c néi dung sau: 1 ChÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng giao ®Êt tr¸i thÈm quyÒn, ®Êt giao kh«ng ®óng danh s¸ch ®îc phª duyÖt theo quyÕt ®Þnh cña c¬ quan cã thÈm quyÒn, giao sai vÞ trÝ, sai diÖn tÝch, kh«ng ®óng quy ho¹ch, thu tiÒn ®Êt vît nhiÒu lÇn so víi quy ®Þnh cña Nhµ níc, sö dông tiÒn ®Êt kh«ng ®óng chÕ ®é tµi chÝnh. 2 ChÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng qu¶n lý sö dông quü ®Êt c«ng vµ quü ®Êt c«ng Ých 5% sai môc ®Ých, sai ph¸p luËt, cho thuª ®Êt tr¸i thÈm quyÒn. Th«ng tin kh«ng ®Çy ®ñ, thiÕu minh b¹ch vµ khã tiÕp cËn, t¹i Hµ Néi nguån th«ng tin ®Ó cã ®îc ng«i nhµ hiÖn t¹i cña ngêi pháng vÊn tËp trung chñ yÕu lµ th«ng qua b¹n bÌ, hä hµng (chiÕm 70,24%), qua th«ng tin ®¹i chóng 16,67%, qua c¸c trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt chØ chiÕm cã 13,10% (nguån: ViÖn nghiªn cøu qu¶n lý kinh tÕ trung ¬ng). Th«ng tin gióp t×m kiÕm ng«i nhµ ë Hµ Néi 70% 13% 17% Qua b¹n bÌ, hä hµng Qua trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt Qua th«ng tin ®¹i chóng Theo VnExpress ngµy 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyên ở Thanh Xuân, Hà Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Láng Hòa Lạc. Chỉ một thời gian sau, mảnh đất ấy bị xét vào danh sách quy hoạch và chỉ được đền bù chưa đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra. 48 Anh Chuyên cho biết, không chỉ có anh mà cả chị gái và hai người bạn thân cũng rơi vào trườ ng hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vì không có thông tin nên đành phải chấp nhận thôi", anh than thở. Anh Ân ở Định Công (Hà Nội) cũng là một nạn nhân của tình trạng thiếu thông tin. Năm ngoái, anh "ném" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu Giấy, sau đó mới ngã ngửa ra là nó nằm trong diện giải toả. Các chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng thiếu thông tin nghiêm trọng về cả người mua và người bán. Do vậy, những chuyện rủi ro xảy ra với người dân trong thời gian qua khá phổ biến. Ngay cả những người cẩn thận và có kinh nghiệm về lĩnh vực này đôi khi cũng mua phải một căn hộ đã qua tay nhiều chủ với mức chênh lệch có khi lên đến vài trăm triệu đồng. Theo thống kê của một công ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà giao dịch chỉ có 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bán với giá hợp lý và người mua nắm rõ thông tin về vị trí căn nhà. Số còn lại, đa số bị đẩy giá lên cao do đầu cơ. Các trung tâm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dân khi mua nhà thường nhờ người quen mối lái, hay cò môi giới mách nước. Do vậy, tình trạng “người người môi gi i, nhà nhà môi gi i” bất động sản hiện đã diễn ra khá phổ biến và cứ đâu lập dự án xây nhà chung cư, quy hoạch đô thị mới... là ở nơi đấy mọc lên các trung tâm tư vấn. Chỉ tính riêng khu vực Mỹ Đình cứ cách vài trăm mét lại thấy xuất hiện một trung tâm môi giới bất động sản, hay từ chân cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng có đến chục văn phòng t ư vấn. Cơn "sốt" môi giới tràn về cả những vùng ven đô đang trong quá trình đô thị hóa. Tại Đông Anh, đầu làng, cuối làng đều có văn phòng nhà đất. Thậm chí không vào văn phòng nhà đất, chỉ cầ n ngồi uống nước ở quán cóc ven đường, và hỏi: ở đây có ai bán nhà, đất không, lập tức có người đến hướng dẫn một cách tận tình với mức phí khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành công. HiÖn nay do nhu cÇu cña thÞ trêng nhiÒu trung t©m m«i giíi nhµ ®Êt mäc lªn nhng chØ míi cã 19 trung t©m ®¨ng ký ho¹t ®éng víi Nhµ níc. Do vËy Nhµ níc vÉn cha qu¶n lý ®îc c¸c trung t©m nµy. 49 50 3. Nguyªn nh©n cña c¸c yÕu kÐm trªn. 3.1 . Khung ph¸p lý cßn thiÕu ®ång bé vµ hay thay ®æi Trong thêi gian qua cã qu¸ nhiÒu c¬ quan cã thÈm quyÒn ban hµnh c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. HÖ thèng ph¸p luËt ®Êt ®ai hiÖn hµnh rÊt phøc t¹p, chång chÐo, kh«ng ®ñ minh b¹ch, qu¸ nhiÒu v¨n b¶n nhng vÉn thiÕu t¹o ra sù rèi ren ngay chÝnh trong hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt. C¸c quy ®Þnh vÒ ®Êt ®ai thÓ hiÖn trong nhiÒu luËt, nghÞ ®Þnh, th«ng t kh¸c nhau, gi¶i quyÕt mét viÖc thêng ph¶i ¸p dông nhiÒu luËt nhng l¹i cã nh÷ng quy ®Þnh kh«ng khíp hoÆc m©u thuÉn víi nhau, thiÕu an toµn ph¸p lý cho ngêi sö dông ®Êt. C¸c v¨n b¶n díi luËt ban hµnh thêng qóa chËm. Nh luËt ®Êt ®ai n¨m 1993 cã hiÖu lùc tõ ngµy 15/10/1993 nhng mét sè v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt vÒ tµi chÝnh ®èi víi ®Êt ®ai liªn quan ®Õn luËt ®Êt ®ai ban hµnh vµo n¨m 1994 nh NghÞ ®Þnh sè 87/CP cña ChÝnh phñ quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt ban hµnh ngµy 17/8/1994, QuyÕt ®Þnh sè 13557/TC-Q§-TCT cña Bé Tµi chÝnh quy ®Þnh khung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt cho thuª ®èi víi c¸c tæ chøc trong níc ®îc Nhµ níc cho thuª ®Êt ban hµnh ngµy 30/12/1995, NghÞ ®Þnh sè 89/Cp cña ChÝnh phñ vÒ viÖc thu tiÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ ®Þa chÝnh ban hµnh ngµy 17/8/1994. Kh«ng Ýt v¨n b¶n ban hµnh kh«ng ®óng h×nh thøc, kh«ng mang tÝnh quy ph¹m ph¸p luËt kh«ng ®óng thÈm quyÒn (nh dïng c«ng v¨n th«ng b¸o cña bé, ngµnh, ®Þa ph¬ng ®Ó ®Æt ra chÕ ®é chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai). Mét sè quy ®Þnh cña ph¸p luËt míi dõng ë møc ®é nguyªn t¾c, quan ®iÓm mµ cha dù liÖu ®Çy ®ñ c¸c t×nh huèng, cha cã quy ®Þnh cô thÓ hµnh vi ®îc lµm, kh«ng ®îc lµm, cha cã chÕ tµi ®ñ nghiªm nªn hiÓu ph¸p luËt vµ thùc thi ph¸p luËt cßn kh¸c nhau gi÷a c¸c 51 ngµnh, c¸c cÊp còng nh trong nh©n d©n dÉn ®Õn hiÖu qu¶ ¸p dông ph¸p luËt cßn nhiÒu h¹n chÕ. 3.2. ChÝnh s¸ch ®èi víi thÞ trõ¬ng B§S cßn thiÕu ®ång bé vµ bÊt hîp lý * Ph¸p luËt d©n sù. - Trong Bé luËt d©n sù cha lµm râ, cha cô thÓ ho¸ quyÒn cña ngêi kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u ®èi víi mét tµi s¶n, cha ph©n biÖt râ rµng së h÷u toµn d©n vµ c¸c quyÒn ®¹i diÖn cña chñ së h÷u toµn d©n. Nguyªn t¾c c«ng khai ®èi víi tµi s¶n lµ B§S ®îc thÓ hiÖn qua viÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông ®Êt. Nhng hÖ thèng ®¨ng ký B§S ë níc ta hiÖn nay cha ®¸p øng ®îc yªu cÇu minh b¹ch ho¸. Theo quy ®Þnh cña bé luËt d©n sù vµ c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c cã liªn quan th× ®¨ng ký lµ ®iÒu kiÖn lµm ph¸t sinh hiÖu lùc cña sù dÞch chuyÓn quyÒn së h÷u vµ c¸c quyÒn kh¸c ®èi víi tµi s¶n vµ viÖc ®¨ng ký nµy cßn lµm ph¸t sinh hiÖu lùc cña hîp ®ång. Do vËy viÖc bé luËt d©n sù quy ®Þnh kh¸i qu¸t vÒ viÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u ®· g©y ra kh«ng Ýt khã kh¨n vµ bÊt cËp trong qu¸ tr×nh thùc thi ph¸p luËt, gi¶m hiÖu qu¶ cña ph¸p luËt nhÊt lµ ¶nh hëng ®Õn tÝnh c«ng khai ho¸ c¸c quyÒn cña chñ thÓ ®èi víi tµi s¶n lµm cho ngêi thø ba khã biÕt ®îc sù tån t¹i, sù chuyÓn dÞch c¸c quyÒn ®ã nh»m ®¶m b¶o sù an toµn trong giao dÞch. - C¸c quy ®Þnh cña luËt d©n sù vÒ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt: theo quy ®Þnh hiÖn hµnh cña bé luËt d©n sù th× phÇn chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt mang nhiÒu yÕu tè qu¶n lý Nhµ níc vµ thêng bÊt cËp so víi luËt ®Êt ®ai ®· ®îc nhiÒu lÇn söa ®æi, bæ sung. Do ®ã c¸c quy ®Þnh cña bé luËt d©n sù vÒ quyÒn sö dông ®Êt thêng m©u thuÉn vµ kh«ng phï hîp víi quy ®Þnh ban hµnh sau nµy cña luËt ®Êt ®ai, tÝnh æn ®Þnh cña ph¸p luËt kh«ng cao. - VÒ b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n liªn quan ®Õn B§S: hiÖn nay, trªn thùc tÕ viÖc b¸n ®Êu gi¸ tµi s¶n nãi chung vµ tµi s¶n lµ B§S còng nh quyÒn sö dông ®Êt cïng mét lóc ®îc ®iÒu chØnh vµ quy ®Þnh trong nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c nhau nh: Bé luËt d©n sù, ph¸p lÖnh thi hµnh ¸n d©n sù, NghÞ ®Þnh 69/CP, NghÞ ®Þnh sè 86/CP ngµy 19/12/1996 cña ChÝnh phñ ban hµnh quy chÕ trong viÖc sö dông quü ®Êt t¹o vèn x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. Do vËy ®iÒu nµy sÏ kh«ng tr¸nh khái nh÷ng quy ®Þnh trïng lÆp thËm chÝ cã quy ®Þnh cßn m©u thuÉn, chång chÐo nhau, g©y nhiÒu khã kh¨n, lóng tóng cho c¬ quan qu¶n lý Nhµ níc nh ngêi d©n trong khi vËn dông ph¸p luËt. * Ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai Xö lý hµnh chÝnh c¸c vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai, qu¶n lý vµ sö dông ®Êt cßn láng lÎo, thiÕu chÆt chÏ trong khi bé m¸y qu¶n lý ®Êt ®ai, nhµ ë, x©y dùng ë c¸c cÊp ®Æc biÖt lµ cÊp x·, phêng, thÞ trÊn cßn thiÕu vµ yÕu, cha ®ñ søc nhanh nh¹y, gi¶i quyÕt kÞp thêi ®· dÉn ®Õn t×nh tr¹ng cã viÖc sö dông ®Êt tuú tiÖn. C¬ chÕ qu¶n lý gi¸ ®Êt cña Nhµ níc cã t¸c ®éng m¹nh ®Õn ho¹t ®éng cña thÞ trêng B§S, tuy 52 nhiªn trong thêi gian qua c¬ chÕ nµy cßn nhiÒu bÊt cËp. Nh÷ng quy ®Þnh ph¸p lý vÒ gi¸ c¶ trong thÞ trêng B§S cßn bÊt cËp, cha nhÊt qu¸n cha hîp lý, g©y khã kh¨n trong viÖc thùc hiÖn c¸c giao dÞch, ®Æc biÖt lµ kh©u båi thêng thiÖt h¹i gi¶i phãng mÆt b»ng. * Ph¸p luËt vÒ ng©n hµng – tÝn dông NghÞ ®Þnh sè 178/CP vÒ ®¶m b¶o tiÒn vay cña c¸c tæ chc tÝn dông, trong ®ã cã quy ®Þnh vÒ thÕ chÊp gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt vµ c¸c tµi s¶n kh¸c lµ B§S t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông trong níc ®Ó vay vèn s¶n xuÊt kinh doanh, quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký thÕ chÊp tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt b¾t buéc ph¶i ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tµi s¶n g¾n liÒn trªn ®Êt ®ã. Nh×n chung c¸c quy ®Þnh vÒ b¶o ®¶m tiÒn vay cßn nhiÒu bÊt cËp vµ nÆng vÒ thñ tôc hµnh chÝnh giÊy tê v× theo quy ®Þnh t¹i ®iÒu 732 bé luËt d©n sù vµ NghÞ ®Þnh sè 17/2000/N§-CP cña ChÝnh phñ quy ®Þnh ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt míi ®îc thÕ chÊp nhng nhiÒu tæ chøc, c¸ nh©n, hé gia ®×nh sö dông ®Êt dïng vµo môc ®Ých s¶n xuÊt kinh doanh, cung øng dÞch vô cha cã giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt do ®ã giao dÞch thÕ chÊp B§S gÆp nhiÒu khã kh¨n, h¹n chÕ kh¶ n¨ng chuyÓn ho¸ B§S thµnh tµi s¶n tµi chÝnh, huy ®éng vèn cho s¶n xuÊt kinh doanh, cha ®¶m b¶o tÝnh tù chñ, tù quyÕt cña c¸c tæ chøc tÝn dông trong viÖc nhËn tµi s¶n b¶o ®¶m lµ B§S còng nh h¹n chÕ quyÒn cña chñ nä trong viÖc xö lý tµi s¶n b¶o ®¶m lµ B§S. * Ph¸p luËt vÒ thuÕ, lÖ phÝ liªn quan ®Õn B§S MÆc dï Nhµ níc ban hµnh nhiÒu v¨n b¶n ph¸p luËt, quy ®Þnh c¸c biÖn ph¸p tµi chÝnh nh»m môc ®Ých khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S tuy nhiªn cha ®¸p øng ®îc nhu cÇu thùc tiÔn vÒ ®Êt, cha ®ñ m¹nh ®Ó thóc ®Èy nhanh h¬n sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn thÞ trêng B§S. Cô thÓ nh: - Møc thu thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tiÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ tríc b¹ kh¸ cao do ®ã kh«ng khuyÕn khÝch viÖc ®¨ng ký chuyÓn nhîng quyÒn sö dông ®Êt. ChÝnh v× vËy viÖc mua b¸n, chuyÓn nhîng B§S trao tay lµ phæ biÕn vµ thÞ trêng B§S kh«ng chÝnh thøc ho¹t ®éng m¹nh. - Thêi gian qua, chÝnh s¸ch thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ tríc b¹ cã ®iÒu chØnh gi¶m nh thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ®Êt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp nu«i trång thuû s¶n cßn 2% c¸c lo¹i ®Êt kh¸c cßn 4%. LÖ phÝ tríc b¹ tõ 2% xuèng cßn 1%. Tuy nhiªn, tæng møc møc thuÕ vµ phÝ ph¶i nép khi thùc hiÖn giao dÞch chuyÓn nhîng vÒ B§S vÉn cßn kh¸ cao, tõ 3 – 5%. Do ®ã c¸c bªn tham gia giao dÞch B§S kh«ng muèn ®¨ng ký chuyÓn nhîng víi c¬ quan qu¶n lý nhµ níc. Ngêi mua b¸n B§S chØ cÇn ngêi b¸n trao giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cïng hîp ®ång cã chøng nhËn cña UBND phêng, x·, thÞ trÊn x¸c nhËn. 3.3. N¨ng lùc tæ chøc, qu¶n lý bé m¸y cßn thiÕu ®ång bé. Ph¸p luËt quy ®Þnh Nhµ níc ph¶i cÊp giÊy chøng nhËn quuyÒn sö dông ®Êt cho ngêi sö dông 53 vµ giÊy chøng nhËn chñ së h÷u nhµ cho chñ së h÷u nhµ. Tuy nhiªn cho ®Õn nay c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn míi cÊp mét tû lÖ rÊt nhá. ViÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nhÊt lµ ®Êt ë ®« thÞ ®¹t thÊp cã nhiÒu nguyªn nh©n: do nguån gèc ®Êt rÊt phøc t¹p, c¸c quy ®Þnh vÒ giÊy tê lµm c¨n cø kh«ng bao qu¸t hÕt ®îc, do nhiÒu n¨m bu«ng láng qu¶n lý ®Êt ®ai, mét bé phËn ng êi sö dông dÊt kh«ng cã ®ñ giÊy tê hîp ph¸p, do quy ®Þnh thñ tôc cßn rêm rµ, phøc t¹p, do tríc ®©y quy ®Þnh ph¶i ®ãng tiÒn mét lÇn vµ lín qóa d©n kh«ng chÞu næi, ®a sè ngêi d©n kh«ng cã nhu cÇu chuyÓn nhîng nªn Ýt quan t©m mÆt kh¸c viÖc chuyÓn nhîng “ngÇm” ®Êt ®ai diÔn ra phæ biÕn. Ph¸p luËt quy ®Þnh ph¶i ®¨ng ký B§S vµ nh÷ng giao dÞch, biÕn ®éng vÒ B§S nhng viÖc nµy cho tíi nay hÇu nh kh«ng thùc hiÖn ®îc. C«ng t¸c quy häach, sö dông ®Êt, quy ho¹ch ph¸t triÓn ®« thÞ, quy ho¹ch ph¸t triÓn khu d©n c thùc hiÖn cßn dµn tr¶i, míi tËp trung lµm quy ho¹ch tæng thÓ, thiÕu quy ho¹ch chi tiÕt, quy ho¹ch thêng xuyªn ph¶i ®iÒu chØnh, viÖc c«ng bè quy ho¹ch ®Ó d©n vµ c¸c doanh nghiÖp thêng xuyªn ph¶i ®iÒu chØnh, viÖc c«ng bè quy ho¹ch ®Ó d©n vµ c¸c doanh nghiÖp biÕt, tham gia vµ thùc hiÖn cha cã chuyÓn biÕn ®¸ng kÓ, tÝnh ph¸p lý cña quy ho¹ch ®ang bÞ vi ph¹m trong thùc thi c¶ tõ phÝa c¬ quan Nhµ níc vµ mét bé phËn d©n c. ChÝnh ®iÒu nµy ®· lµm cho thÞ trêng nhµ ®Êt ph¸t triÓn lén xén c¸c vi ph¹m x¶y ra nhiÒu. HiÖn nay hÖ thèng bé m¸y qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai thùc hiÖn theo 4 cÊp: 54 Bé m¸y qu¶n lý nhµ níc vÒ ®Êt ®ai nh×n chung cha ®îc hoµn thiÖn vµ ®ång bé, cßn nhiÒu bÊt hîp lý, cha ngang tÇm nhiÖm vô, c¬ quan ®Þa chÝnh cßn bÞ phô thuéc nhiÒu vµo chÝnh quyÒn c¸c cÊp. Tõ trung ¬ng tíi ®Þa ph¬ng, ngµnh ®Þa chÝnh míi chØ lµ c¬ quan gióp viÖc cho chÝnh quyÒn cïng cÊp, nhÊt lµ ë ®Þa ph¬ng ngµnh ®Þa chÝnh chØ chñ yÕu lµm nhiÖm vô thÈm ®Þnh hå s¬ vÒ ®Êt ®ai ®Ó UBND quyÕt ®Þnh ®· t¹o nªn c¬ chÕ hµnh chÝnh nhiÒu tÇng nÊc, gi¶i quyÕt c«ng viÖc chËm, kÐm hiÖu qu¶. Chøc n¨ng nhiÖm vô cña ngµnh ®Þa chÝnh ®Æc biÖt lµ trong c«ng t¸c kiÓm tra xö lý vi ph¹m cha râ rµng cßn nhiÒu chång chÐo víi chøc n¨ng nhiÖm vô cña c¸c ngµnh kh¸c. So víi yªu cÇu cña c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc hiÖn nay, ®éi ngò c¸n bé ®Þa chÝnh cha ®¸p øng ®îc yªu cÇu, nhÊt lµ ë c¸c ®Þa bµn lín, c¸n bé ®Þa chÝnh ë x·, phêng cßn cha ®ñ vÒ sè lîng vµ cßn yÕu kÐm vÒ tr×nh ®é chuyªn m«n, l¹i ph¶i kiªm nhiÖm nhiÒu viÖc vµ lu«n thay ®æi theo nhiÖm kú cña chÝnh quyÒn c¬ së. Ch¬ng III mét sè biÖn ph¸p thóc ®Èy sù ph¸t triÓn thÞ trêng nhµ ®Êt ë Hµ néi. ThÞ trêng B§S – nhµ ®Êt nãi riªng vµ thÞ trêng B§S nãi chung cã vÞ trÝ rÊt lín, cã tÇm quan träng ®Æc biÖt trong nÒn kinh tÕ quèc d©n. Sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng nµy kÐo theo nhiÒu ngµnh kinh tÕ kh¸c ph¸t triÓn theo. Cã thÓ nãi ®ã lµ “hµn thö biÓu” cña nÒn kinh tÕ, khi nã ph¸t triÓn lµ 55 c¶ nÒn kinh tÕ bõng ph¸t triÓn s«i ®éng – biÓu hiÖn cña nÒn kinh tÕ t¨ng trëng, ph¸t triÓn, ®Êt n íc phån thÞnh, khi nã suy tho¸i th× thÞ trõ¬ng nãi chung vµ c¶ nÒn kinh tÕ ®Êt níc sÏ ®ãng b¨ng, tiªu ®iÒu, ®×nh ®èn (trõ trêng hîp nÒn kinh tÕ bong bãng). ThÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ë Hµ Néi nãi riªng vµ ViÖt Nam nãi chung ®· cã tõ l©u, cã thÓ kh¼ng ®Þnh nã cã tõ tríc khi níc ViÖt Nam d©n chñ céng hoµ ra ®êi. ThÞ trêng B§S - nhµ ®Êt Hµ Néi ®· ph¸t triÓn qua c¸c giai ®o¹n sau: 1 Tríc n¨m 1960 chñ yÕu lµ t nh©n mua b¸n víi nhau b»ng sù tho¶ thuËn vµ b»ng tiÒn mÆt hoÆc vµng vµ chñ yÕu kh«ng th«ng qua Nhµ níc. 2 Nh÷ng n¨m 1974 – 1975 Hµ Néi b¸n nhµ cho d©n tr¶ dÇn thÝ ®iÓm ®Çu tiªn t¹i c¸c khu Yªn L·ng, Tr¬ng §Þnh, V¨n Ch¬ng… víi kho¶ng 600-700 c¨n hé. Cã thÓ nãi ®©y lµ d¹ng kinh doanh nhµ ®Çu tiªn do nhµ níc thùc hiÖn, rÊt tiÕc sau ®ã v× chiÕn tranh ®· ph¶i dõng l¹i. 3 Nh÷ng n¨m 1986 – 1993 Hµ Néi ph¸t triÓn m¹nh thÞ trêng kinh doanh B§S nhµ ®Êt c¶ b»ng viÖc mua b¸n, chuyÓn nhîng, chuyÓn ®æi nhµ vµ ®Êt trong khu«n viªn mµ gi¸ trÞ chñ yÕu vÉn quan niÖm lµ gi¸ trÞ nhµ. Gi¸ trÞ ®Êt ®îc Èn trong ®ã vµ lóc nµy míi ®îc b¸n nhµ x©y th« hoÆc nhµ hoµn thiÖn, ®Êt phÇn lín do Nhµ níc cÊp, giao. ThÞ trêng nhµ ®Êt cha ®îc Nhµ níc c«ng nhËn vµ sù trao ®æi mua b¸n diÔn ra rÊt Ýt. Nã bÞ khèng chÕ bëi c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai vµ sù am hiÓu vÒ kinh tÕ thÞ trêng cßn h¹n chÕ. C¬ chÕ qu¶n lý ®Êt: “§Êt ®ai lµ thuéc quyÒn së h÷u Nhµ níc, do Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý theo kÕ ho¹ch chung”. N¨m 1991 NghÞ quýªt §¹i héi §¶ng lÇn thø 7 th«ng qua c¬ng lÜnh chÝnh trÞ tiÕp tôc kh¼ng ®Þnh ®êng lèi ph¸t triÓn kinh tÕ nhiÒu thµnh phÇn. Trong bèi c¶nh ®ã tÝnh n¨ng ®éng vµ b¾t kÞp chñ tr¬ng, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ trong thµnh phè ph¸t triÓn m¹nh dÉn ®Õn nhu cÇu vÒ ®Êt t¨ng. 4 Sau n¨m 1993 ®Õn nay, nhê cã nh÷ng luËt míi (®Æc biÖt lµ luËt ®Êt ®ai ban hµnh ngµy 14/7/1993) vµ nhiÒu chÝnh s¸ch c¬ chÕ míi trong ®ã ®· c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cña ngêi d©n ®· t¹o thuËn lîi, thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt ®· ®îc ®µ ph¸t triÓn m¹nh, h×nh thµnh mét thÞ trêng réng lín, rÊt ®a d¹ng víi nhiÒu lo¹i h×nh kinh doanh vµ nhiÒu läai h×nh s¶n phÈm. Tõ b¸n nÒn nhµ cã h¹ tÇng ®Õn b¸n mãng nhµ, b¸n nhµ x©y th« vµ b¸n nhµ hoµn thiÖn. Tµi chÝnh cho ph¸t triÓn kinh doanh nhµ ®îc huy ®éng tõ nhiÒu nguån c¸ nh©n, tæ chøc thuéc mäi thµnh phÇn kinh tÕ trong vµ ngoµi níc. V× vËy khèi lîng nhµ ®Êt ®a vµo thÞ trêng kinh doanh lªn ®Õn hµng chôc v¹n m2, thuÕ phÝ nhµ mµ thu ®îc tõ kinh doanh nµy lªn tíi hµng tr¨m tû ®ång/ n¨m. MÆt kh¸c, nÒn kinh tÕ níc ta ngµy cµng ph¸t triÓn ®· lµm cho nhu cÇu vÒ ®Êt t¨ng nhanh. Kh¶ n¨ng tµi chÝnh tù cã cña c¸c tÇng líp d©n c lµ rÊt lín. NhiÒu ngêi nhanh nh¹y vÒ chÝnh s¸ch ®Êt ®ai sÏ ®Çu t vµo lÜnh vùc nhµ ®Êt bëi v× lîi nhuËn thu ®îc tõ nã lµ “siªu lîi nhuËn”. 56 Tuy nhiªn bªn c¹nh nh÷ng tÝch cùc mµ sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng B§S - nhµ ®Êt mang l¹i cho thµnh phè vÉn cßn tån t¹i mét sè yÕu kÐm nh: tû lÖ giao dÞch phi chÝnh thøc cao, thÞ trêng ph¸t triÓn lén xén tù ph¸t, sù mÊt c©n ®èi qu¸ lín gi÷a cung vµ cÇu, th«ng tin thÞ trêng Ýt khã tiÕp cËn. Trong nh÷ng n¨m tíi môc tiªu ph¸t triÓn cña Hµ Néi ®ã lµ t¨ng diÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi lªn 10 m2/ngêi, mçi gia ®×nh cã nhµ ë ®éc lËp, quy m« mçi c¨n hé tèi thiÓu 2 phßng/ c¨n hé, ph¸t triÓn thªm 5,6 triÖu m2 trong ®ã x©y dùng c¸c dù ¸n nhµ ®Ó b¸n vµ cho thuª lµ 3,5 triÖu m2 diÖn tÝch nhµ ë dµnh cho c¸n bé c«ng nh©n viªn chøc kho¶ng 30% (1 triÖu m2), x©y dùng nhµ ë cho sinh viªn lµ 100.000 m2, x©y dùng nhµ ë cho c«ng nh©n t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung lµ 100.000 m2, di dêi gi¶i to¶ nhµ ë kªnh r¹ch, c¸c khu nhµ æ chuét lµ 2000 c¨n hé (Nguån: Ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ®« thÞ n¨m 2001 – 2005), do ®ã trong t¬ng lai thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt sÏ ph¸t triÓn m¹nh. ChÝnh v× vËy ®Ó thóc ®Èy vµ khuyÕn khÝch sù ph¸t triÓn cña thÞ trêng BDS – nhµ ®Êt viÖc, ®Ò ra mét hÖ thèng c¸c gi¶i ph¸p toµn diÖn vµ ®ång bé lµ vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bøc xóc. H×nh thµnh ®ång bé vµ tiÕp tôc ph¸t triÓn, hoµn thiÖn c¸c lo¹i h×nh thÞ trêng ®i ®«i víi x©y dùng khu«n khæ ph¸p lý vµ thÓ chÕ, ®Ó thÞ trêng n¨ng ®éng, cã hiÖu qu¶, cã trËt tù kû c¬ng trong m«i trêng c¹nh tranh lµnh m¹nh lµ néi dung quan träng cña chiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi 2001 – 2010. V¨n kiÖn §¹i héi §¶ng toµn quèc lÇn thø IX nªu râ: “Thóc ®Èy sù h×nh thµnh, ph¸t triÓn vµ tõng bíc hoµn thiÖn c¸c lo¹i thÞ trêng theo ®Þnh híng XHCN, ®Æc biÖt quan t©m tíi c¸c thÞ trêng quan träng hiÖn nay cha cã hoÆc cßn s¬ khai nh: thÞ trêng lao ®éng, thÞ tr êng chøng kho¸n, thÞ trêng B§S, thÞ trêng khoa häc c«ng nghÖ”. T¹i quyÕt ®Þnh cña Thñ tíng ChÝnh phñ sè 94/2002/Q§-TTg ngµy 17/7/2002 Thñ tíng ®· giao cho Bé x©y dùng chñ tr× cïng mét sè bé ngµnh liªn quan x©y dùng ®Ó ¸n: “Thóc ®Èy h×nh thµnh ph¸t triÓn thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt” §øng trªn gãc ®é nÒn kinh tÕ thÞ trêng, níc ta lµ mét nÒn kinh tÕ ®ang trong qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi sang nÒn kinh tÕ thÞ trêng vµ ®ang triÓn khai c«ng cuéc c¶i c¸ch hµnh chÝnh Nhµ n• íc, cã thÓ t×m biÖn ph¸p thóc ®Èy thÞ trêng B§S – nhµ ®Êt dùa trªn m« h×nh sau: 57 A. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i mét sè níc vµ bµi häc ®èi víi ViÖt Nam: I. Mét sè kinh nghiÖm qu¶n lý thÞ trêng nhµ ®Êt t¹i mét sè níc 1. Qu¶n lý thÞ trêng B§S t¹i BANGLADESH. Bangladesh ®îc thµnh lËp vµo n¨m 1971 lµ mét níc céng hoµ x· héi ®éc lËp non trÎ nhÊt T©y Nam ¸. Tæng diÖn tÝch quèc gia lµ 143.999 km2 víi d©n sè hiÖn nay trªn 120 triÖu. MËt ®é d©n sè kho¶ng 830 ngêi/km2, ®©y lµ mét trong nh÷ng níc cã mËt ®é d©n sè cao nhÊt thÕ giíi. XÐt vÒ mäi ph¬ng diÖn kinh tÕ, ®Êt lµ nguån lùc quý nhÊt t¹i Bangladesh. Tèc ®é ®« thÞ ho¸ nhanh cña Bangladesh lµ mét hiÖn tîng t¬ng ®èi míi. MÆc dï, chØ cã kho¶ng 20% tæng d©n sèng t¹i vïng ®« thÞ (kho¶ng 23 triÖu). §iÒu nµy ®· lµm cho vÊn ®Ò qu¶n lý nhµ ®Êt trë thµnh vÊn ®Ò ®îc quan t©m h¬n bao giê hÕt. ë ®©y cã thÓ nªu mét sè mÆt trong qu¸ tr×nh qu¶n lý ®Êt ®« thÞ t¹i Bangladesh. 58 a. Can thiÖp cña khu vùc nhµ níc vµo ph¸t triÓn ®« thÞ. T¹i Bangladesh, hÇu hÕt ®Êt ®« thÞ do t nh©n së h÷u vµ sö dông. Cho dï ®Êt t nh©n hoÆc Nhµ níc lµ chñ së h÷u, c¸c c¬ quan Nhµ níc cã thÈm quyÒn ®Òu cã liªn quan trùc tiÕp hay gi¸n tiÕp ®Õn viÖc qu¶n lý vµ ph¸t triÓn ®Êt ®« thÞ. C¸c c¬ quan vµ Nhµ níc x©y dùng vµ th«ng qua chÝnh s¸ch ®Êt ®Ó s¾p xÕp, chØ ®¹o vµ ®iÒu phèi c¸c ho¹t ®éng sau: 1 QuyÒn së h÷u, hëng dông vµ chuyÓn giao ®Êt. 2 §Þnh gi¸ vµ ®¸nh gi¸ B§S. 3 KiÓm so¸t sö dông ®Êt. 4 ChØnh ®èn chuyÓn nhîng vµ lu th«ng. 5 Quy ®Þnh thñ tôc hµnh chÝnh vµ dÞch vô vÒ ®Êt ®« thÞ. 6 Cung cÊp m¹ng líi c¬ së h¹ tÇng. 7 X©y dùng c¬ së h¹ tÇng x· héi. 8 Quy ®Þnh vÒ tµi chÝnh, tiªu dïng ®èi víi ph¸t triÓn vµ ®Çu t B§S. 9 X©y dùng nh÷ng dù ¸n ph¸t triÓn ®Êt cho nh÷ng môc ®Ých sö dông ®Æc thï. 10 Th«ng tin ®Êt ®ai. 11 §µo t¹o båi dìng nh©n lùc chuyªn nghiÖp vµ lµnh nghÒ. 12 Quy ®Þnh c¸c quyÒn sö dông ®Êt cña Nhµ níc. - Víi 12 néi dung trªn, cã thÓ ph©n thµnh nh÷ng nhãm ho¹t ®éng chÝnh sau ®©y: 1 Can thiÖp ®Þnh híng quy ho¹ch 2 Can thiÖp liªn quan ®Õn vÊn ®Ò ph¸t triÓn. 3 Can thiÖp ®iÒu chØnh. 4 Can thiÖp ng¨n chÆn h¹n chÕ tiªu cùc cña thÞ trêng B§S. b. ChÝnh s¸ch ®« thÞ - LÜnh vùc chÝnh s¸ch ®« thÞ lµ rÊt réng. LÜnh vùc nµy bao trïm tõ chÝnh s¸ch chung cña chÝnh quyÒn ®Þa ph¬ng vÒ quyÒn së h÷u ®Êt ®ai vµ sö dông dông ®Êt ®« thÞ v.v…Nãi chung, nh÷ng chÝnh s¸ch ®Êt ®« thÞ ®îc ¸p dông nh»m ®¹t ®îc mét sè môc tiªu chÝnh sau ®©y: + C¶i thiÖn ho¹t ®éng cña khu vùc chÝnh quyÒn vÒ ph¸t triÓn sö dông ®Êt ®« thÞ. + C¶i thiÖn ho¹t ®éng cña khu vùc t nh©n th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch thÝch hîp cña Nhµ níc theo híng cung cÊp ®Çy ®ñ vµ sö dông ®Êt ®« thÞ theo quy ho¹ch. - Cho ®Õn nay Bangladesh vÉn cha ®a ra ®îc chÝnh s¸ch ®Êt ®ai ®« thÞ mang tÝnh toµn diÖn vµ hÖ thèng nhng Nhµ níc ®· ¸p dông nhiÒu biÖn ph¸p, chÝnh s¸ch liªn quan ®Õn ph¸t triÓn ®Êt nh»m cung cÊp nhµ ë nh: 1 T¨ng cêng cung cÊp ®Êt x©y nhµ ë cã s½n dÞch vô cho nh÷ng nhãm ngêi cã thu nhËp kh¸c nhau, ®Æc biÖt ngêi nghÌo vµ cho nh÷ng c«ng tr×nh c«ng Ých cã tÝnh chÊt quyÕt ®Þnh. 59 2 T¨ng kh¶ n¨ng mua ®Êt dÞch vô vµ quyÒn hëng dông cña nh÷ng thµnh phÇn nghÌo. 3 Quan t©m dµnh h¹n ng¹ch tèi thiÓu cho nh÷ng dù ¸n ph¸t tiÓn ®Êt ®« thÞ. 4 KhuyÕn khÝch khu vùc t nh©n tham gia vµo ®Çu t, khai th¸c vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng. 5 Khëi xíng nh÷ng kÕ ho¹ch ph¸t triÓn vïng nh»m tèi ®a ho¸ tÝnh kh¶ dông cña nhµ ë trªn mét ®¬n vÞ ®Êt, sÏ ñng hé, khuyÕn khÝch x©y dùng nhµ m¸i b»ng vµ nhiÒu tÇng ®Ó tiÕt kiÖm ®Êt 6 Thµnh lËp ng©n hµng ®Êt ®« thÞ vµ ng©n hµng ®Êt n«ng th«n. 7 Ph¸t triÓn hÖ thèng thÞ trêng ®Êt ®ai vµ mét hÖ thèng ®¸p øng chuyÓn nhîng ®Êt ®ai vµ nh÷ng tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt nh»m qu¶n lý ®Êt tèt h¬n. c. Mét sè c«ng cô qu¶n lý vµ ®iÒu chØnh ®Êt ®« thÞ ë Bangladesh. - QuyÒn hëng dông ®Êt ®« thÞ QuyÒn hëng dông ®Êt ®« thÞ lµ mét c«ng cô quan träng nh»m qu¶n lý ®Êt ®« thÞ vµ cã t¸c dông ®Õn kÕt cÊu ®« thÞ. QuyÒn hëng dông dÇn dÇn ph¶i ®îc quy ®Þnh thµnh luËt nh»m ®em l¹i cho c¸ nh©n quyÒn hîp ph¸p ®Ó së h÷u vµ sö dông ®Êt ®« thÞ. Nh÷ng lo¹i h×nh hëng dông ®Êt ®« thÞ ë Bangladesh lµ quyÒn th¸i Êp, quyÒn thuª cã hîp ®ång, quyÒn së h÷u céng ®ång, quyÒn së h÷u tËp thÓ v.v…Th«ng qua c¸c lo¹i h×nh nµy, c¸ nh©n hay tæ chøc hëng c¸c quyÒn lîi vÒ ®Êt. Tuy nhiªn, Nhµ níc cã quyÒn tiªn m·i ®Êt ®Ó sö dông vµo môc ®Ých chung, sau khi cã ®Òn bï tho¶ ®¸ng. - Quy ho¹ch vµ q