Luận văn Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2

------ Luận văn Thực trạng và một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A LỜI MỞ ĐẦU Thực tế cho thấy, công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, tới mỗi người dân và cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền của người có đất thu hồi (hoặc ảnh hưởng khi thu hồi) dễ dàng nổ ra những khiếu kiện, đặc biệt những khiếu kiện tập thể, gây mất ổn định, xã hội…Điều đó cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng. Nhiều công trình phải “treo” dăm bảy năm thậm chí hàng chục năm vì không giải phóng được mặt bằng. Cũng từ các tiêu cực xã hội nảy sinh, chất lượng công trình giảm sút, giá thành đội lên, các khoản tiền đền bù đến người dân không còn nguyên vẹn…Cuối cùng, chịu thiệt hại nhiều nhất là Nhà nước. Vậy nguyên nhân do đâu? các biện pháp khắc phục như thế nào? Xuất phát từ thực tế đó, trong quá trình thực tập tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2, với sự giúp đỡ của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp và các cán bộ Phòng Quản lý dự án của Công ty. Em chọn đề tài “Những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng ở một số dự án trên địa bàn Hà Nội tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2” làm chuyên đề thực tập. Kết cấu của chuyên đề gồm ba chương: Chương I: Tổng quan về Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 Chương 2: Thực trạng Công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 Chương III: Một số Biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Với lượng kiến thức còn nhiều hạn chế, mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng bài viết này không thể tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong có sự chỉ bảo, góp ý của các Thầy, Cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn tận tình của Cô giáo: Nguyễn Ngọc Điệp cùng các anh trong Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2, cũng như sự đóng góp ý kiến của bạn bè để hoàn thành bài viết này. Hà Nội, Ngày 23 tháng 5 năm 2004 Sinh viên: Mai Đức Thịnh Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2 1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty: - Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 được thành lập theo quyết định số 821- Bộ Xây dựng ngày 19 tháng 6 năm 2000, trên cơ sở sắp xếp tổ chức lại Xí nghiệp kinh doanh phát triển nhà của Công ty phát triển nhà và đô thị, trụ sở chính đặt tại số nhà 168 đường Giải Phóng - Phương Liệt - quận Thanh Xuân - Hà Nội. Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 có tên giao dịch quốc tế: Housing development and investment company no2 Viết tắt: HUDI-2 - Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nước, thành viên hạch toán độc lập của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, có tư cách pháp nhân, có các quyền và nghĩa vụ dân sự theo quy định, có con dấu, có tài sản, có tài khoản mở tại các ngân hàng theo quy định của Nhà nước, được tổ chức và hoạt động theo Điều lệ tổ chức hoạt động của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị do Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê chuẩn và Điều lệ riêng của Công ty do Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị phê chuẩn. C ông ty Đầu tư phát triển nhà số 2 có vốn kinh doanh tại thời điểm thành lập là: Tổng số : 14.719.347.246 Trong đó : - Vốn Ngân sách : 2.500.000.000 đồng - Vốn tự bổ sung : 3.039.627.837 đồng Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Từ những ngày đầu thành lập hoạt động kinh doanh, do cơ sở vật chất ban đầu còn thiếu thốn điều kiện sản xuất khó khăn nên phạm vi hoạt động của công ty có phần bị hạn chế. Cho đến nay, công ty chỉ mới tập trung nghiên cứu dự án tại một số địa bàn trọng điểm như Thủ đô Hà Nội, Thành phố HCM, Thành phố Hải Phòng, Bắc Ninh và Thái Bình. Điều này chưa xứng tầm với vị thế mà doanh nghiệp đang có. Dưới sự dẫn dắt của ban lãnh đạo cùng với thơi gian hoạt động quy mô về vốn và nhân lực công ty ngày càng lớn mạnh. Trong quá trình hoạt động Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 không ngừng phát huy tính tự chủ trong kinh doanh tranh thủ sự ủng hộ giúp đỡ của lãnh đạo, Thủ trưởng các đơn vị cấp trên để luôn hoàn thành nhiệm vụ và kế hoạch do Bộ Xây dựng, Tổng công ty và công ty đề ra. 1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh. Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 thực hiện nhiệm vụ kinh doanh theo sự phân công của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, cụ thể là: + Lập và quản lý các dự án đầu tư xây dựng phát triển các khu đô thị, khu công nghiệp. + Đầu tư kinh doanh phát triển nhà, công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp. + Thực hiện các nhiệm vụ khác do Tổng công ty giao. Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 vừa là doanh nghiệp hoạt động công ích vừa là doanh nghiệp hoạt động vì mục tiêu kinh doanh: Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp nhà nước chịu sự quản lý của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị và của Bộ Xây dựng. Bên cạnh nhiệm vụ hoạt động kinh doanh để mang lại lợi nhuận duy trì hoạt động của công ty thì công ty còn phải tham gia vào các hoạt động công ích: xây dựng các công trình phúc lợi xã hội. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Như vậy Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 hoạt động dưới sự tác động của 2 cơ chế quản lý đó là cơ chế hoạt động theo quy luật kinh tế thị trường tức là hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận (đây là mục tiêu chủ yếu) và cơ chế “bao cấp”, hoạt động theo sự phân công nhiệm vụ từ trên giao cho theo kế hoạch (hầu hết các hoạt động này là hoạt động công ích). 1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp 1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty Căn cứ quyết định thành lập Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2, số 821/QĐ - BXD ngày 19 tháng 6 năm 2000 của Bộ Xây dựng: Tổ chức bộ máy của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 gồm có: - Giám đốc; - Các Phó giám đốc Công ty; - Kế toán trưởng Công ty; - Các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ; - Các đơn vị sản xuất trực thuộc. Như vậy, tổ chức bộ máy quản lý của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 theo mô hình trực tuyến chức năng, quản lý theo chế độ một thủ trưởng. Giám đốc Công ty lãnh đạo và chỉ đạo toàn diện hoạt động của Công ty đến từng phòng ban chức năng theo sơ đồ sau: SƠ ĐỒ 1: CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN TRỊ DOANH NGHIỆP Phòng Tổ chức Cán ộ GIÁM PGĐ Kinh Doanh Phòng Kinh doanh - Tiếp thị Phòng Tài chính - Kế toán PGĐ Kỹ Thuật Phòng Nghiên cứu Phát triển DA Phòng Quản lý DA Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Nhìn vào sơ đồ, cơ cấu các đơn vị trong doanh nghiệp được chia thành: * Ban Giám đốc Giám đốc: là người đứng đầu doanh nghiệp, chịu trách nhiệm chung về mọi mặt hoạt động và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp. Phó giám đốc: là những người giúp việc cho Giám đốc, chịu trách nhiệm trước Giám đốc về các công việc được giao cũng như những công việc được Giám đốc uỷ quyền khi vắng mặt. * Nhiệm vụ của các phòng ban Các phòng ban chức năng có nhiệm vụ giúp Giám đốc soạn thảo tổ chức thực hiện các quyết định của Giám đốc theo dõi và báo cáo tổng kết toàn bộ hoạt động của công ty. Phòng Quản lý dự án: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về mọi nhiệm vụ liên quan đến công tác tiếp xúc, giám sát, điều hành, thực hiện các dự án đầu tư, xây dựng phát triển nhà và hạ tầng kỹ thuật đảm bảo tính hiệu quả khách quan của toàn bộ dự án. Nhiệm vụ cụ thể của Phòng Quản lý dự án là: - Làm thủ tục xin giao đất, cắm mốc giới, đăng ký địa chính. Lên phương án đền bù và tổ chức triển khai khi phương án được phê duyệt. - Phối hợp với các phòng ban triển khai các thủ tục lập phương án đền bù, phương án hỗ trợ kinh tế trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A - Lập và triển khai thực hiện hợp đồng khảo sát, thiết kế thi công công trình kỹ thuật hạ tầng, thẩm định hồ sơ đấu thầu - giao thầu thi công công trình kỹ thuật hạ tầng. - Hạch toán lên phiếu giá và đề xuất giá kinh doanh mặt bằng hạ tầng theo lô, công trình. Phòng Tổ chức - Hành chính: có nhiệm vụ thực hiện công tác hành chính, văn thư, thanh tra, thi đua khen thưởng, tiền lương, quản lý, đào tạo, tổ chức sắp xếp cán bộ theo ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Công ty và các nhiệm vụ liên quan đến đời sống tinh thần và xã hội của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty. Phòng Tài chính - Kế toán: chịu trách nhiệm trước Giám đốc công ty về mọi hoạt động liên quan đến công tác tài chính, thu chi, thanh quyết toán, kế toán, chứng từ sổ sách phù hợp với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty và đúng nghiệp vụ theo quy định hiện hành khác của pháp luật Phòng Kinh doanh - Tiếp thị: có nhiệm vụ xây dựng và triển khai kế hoạch kinh doanh, tiếp thị, nghiên cứu thị trường nhà đất, khu hâ đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố và các địa phương nhằm đảm bảo hoàn thành mục đích sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả của công ty. Phòng Nghiên cứu phát triển dự án: có nhiệm vụ thực hiện mọi công việc liên quan đến công tác tìm kiếm, khai thác, phát triển các dự án đầu tư, xây dựng phát triển nhà, khu dân cư, khu đô thị mới, khu công nghiệp trên địa bàn thành phố và các địa phương khác. 1.3.2 Đặc điểm sản phẩm Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 chuyên thực hiện các dự án trong đó có các nhà cao tầng, thấp tầng để bán cho nhân dân, các công trình giao thông, thuỷ lợi, hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công nghiệp. Vì vậy sản phẩm của công ty có những đặc điểm chủ yếu sau: Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A * Sản phẩm của công ty mang đầy đủ đặc điểm sản phẩm xây dựng. Sản phẩm xây dựng là các công trình (hay liên hiệp các công trình, hạng mục công trình) được tổ hợp từ sản phẩm của nhiều ngành sản xuất tạo ra và thường được gọi là các công trình xây dựng Công trình xây dựng được phân theo lĩnh vực hoạt động gồm: công trình kinh tế, công trình VH - XH, giáo dục, công trình an ninh quốc phòng. So với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm ngành xây dựng có những đặc điểm kinh tế chủ yếu sau đây: •Sản phẩm xây dựng thường mang tính đơn chiếc, thường được sản xuất theo đơn đặt hàng của chủ đầu tư •Sản phẩm xây dựng rất đa dạng, có kết cấu phức tạp, khó chế tạo, khó sửa chữa, yêu cầu chất lượng cao •Sản phẩm thường có kích thước quy mô lớn, chi phí nhiều, thời gian tạo ra sản phẩm dài và thời gian khai thác cũng kéo dài. Vì vậy công tác lập dự án đầu tư cần phải tiến hành một cách cẩn thận, tỷ mỉ, các kết quả nghiên cứu trong quá trình xây dựng dự án phải chính xác, đảm bảo cho dự khi đưa vào thực tế là hợp lý và mang lại hiệu quả cao •Sản phẩm xây dựng là công trình cố định tại nơi xây dựng, phụ thuộc nhiều vào điều kiện tự nhiên, điều kiện địa phương và thường đặt ở ngoài trời, các thiết bị thi công xây dựng và lực lượng lao động phải di chuyển theo công trình. •Sản phẩm là sự tổng hợp liên ngành, mang ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá quốc phòng cao. Vì vậy đối với từng công trình tuỳ thuộc vào tính chất tác động của chúng đối với nền kinh tế mà khi lập dự án phải xem xét tới sự tác động của từng dự án để lựa chọn phương thức xây dựng, đánh giá cho phù hợp Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Nét đặc thù của sản phẩm xây dựng và sản xuất kinh doanh xây dựng đặt ra nhiều yêu cầu trong đó có yêu cầu về công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Để mang lại hiệu quả rút ngắn thời gian thực hiện dự án, Phòng Quản lý dự án phải phát huy thế mạnh trong công tác này. * Sản phẩm của công ty chủ yếu là sản phẩm nhà ở Nhà ở là một loại công trình chuyên dùng có những đặc điểm chủ yếu sau: Trên thị trường cầu về nhà ở thường lớn hơn cung. Khác với các loại hàng hoá khác, nhà ở đối với người dân bao giờ cũng trong tình trạng thiếu thốn • Giá đất và giá nhà ở rất cao so với thu nhập của người dân, nhất là các khu đô thị Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu thị hiếu của người sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng nhà ở còn tăng nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà. Ở nước ta đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở sang mua bán và kinh doanh nhà. Điều đó làm cho thị trường nhà đất ngày càng sôi động trong những năm gần đây và kinh doanh nhà đất trở thành một loại hình kinh doanh phổ biến. Xu hướng tiêu dùng nhà chung cư tăng. 1.3.3 Đặc điểm về lao động Lao động là một trong nhân tố rất quan trọng, vì nó là nhân tố quyết định, tác động trực tiếp đến hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty. Cùng với sự phát triển của Công ty, lực lượng lao động trong Công ty cũng không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ sản xuất kinh doanh. Lực lượng lao động của Công ty không ngừng tăng lên thể hiện qua các năm: Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A BẢNG 1: CƠ CẤU LAO ĐỘNG TRONG DOANH NGHIỆP Năm 2001 Năm 2002 Năm 2003 Chỉ tiêu Số lượng (người) Tỷ trọng (%) Số lượng (người) Tỷ trọng (%) Số lượng (người) Tỷ trọng (%) 1. Tổng số CBNV 23 100 35 100 40 100 - Cán bộ lãnh đạo 5 21,7 7 20 8 20 - Cán bộ làm KHKT 11 47,8 17 48,6 21 52,5 - Cán bộ làm nghiệp vụ 4 17,4 6 17,1 6 15 - Nhân viên 3 13,1 5 14,3 5 12,5 2. Trình độ 23 100 35 100 40 100 - Đại học 19 82,6 29 82,8 34 85 - Cao đẳng - Trung cấp 1 4,3 1 2,8 1 2,5 3. Độ tuổi 23 100 35 100 40 100 - < 30 13 56,5 22 62,8 26 65 - 31- 40 7 30,4 9 25,7 10 25 - 41 - 50 3 13,1 4 11,5 4 10 Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Qua bảng ta thấy, lực lượng lao động của Công ty ngày càng tăng. Đặc biệt là cán bộ làm khoa học kỹ thuật, tỷ trọng cán bộ làm khoa học kỹ thuật tăng từ 48,6% năm 2002 lên 52,5% năm 2003. Số lượng lao động có trình độ đại chiếm tỷ trọng rất cao: 82,6% năm 2001; 82,8% năm 2002 và 85% năm 2003. Như vậy, với đội ngũ cán bộ hầu hết là những người có trình độ cao Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A nên khả năng thực hiện tốt chức năng quản lý từ Công ty trong công tác giám sát, chỉ đạo và điều hành tới các phòng ban trong Công ty để hoạt động có hiệu quả. Về độ tuổi của người lao động trong Công ty, số lao động dưới 30 tuổi chiếm tỷ trọng cao: đã tăng từ 56,5% trong tổng số lao động năm 2001 lên 62,8 % năm 2002 và đến cuối năm 2003 con số này đã đạt 65%. Đây là những lực lượng lao động trẻ với sự năng động, nhiệt tình, sáng tạo sẽ là nguồn lực quan trọng của Công ty trong tương lai. Năm 2002 Công ty đã được Tổng công ty điều chuyển và bổ nhiệm 01 Phó giám đốc phụ trách công tác thi công, đã giúp cho sự điều hành của Ban lãnh đạo Công ty được bao quát hơn, sâu sát và toàn diện hơn. Công tác tổ chức cán bộ đã đáp ứng được yêu cầu duy trì, phát triển của Công ty và đã góp phần đắc lực vào việc thực hiện hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Công ty trong năm 2003. 1.3.4 Về thiết bị công nghệ Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là doanh nghiệp Nhà nước, được thừa hưởng một số tài sản trước đó, đất đai, nhà cửa được cấp và do bản chất của Công ty là một chủ đầu tư chuyên thực hiện quản lý vốn nên Công ty hầu như không có tài sản cỡ lớn mà chủ yếu là các thiết bị quản lý, văn phòng do Công ty tự mua sắm bằng nguồn vốn tự bổ sung và thực hiện khấu hao theo quy định của Nhà nước. Tính đến thời điểm 0 giờ ngày 01 tháng 01 năm 2003 giá trị máy móc thiết bị trong toàn bộ Công ty cụ thể như sau: Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Bảng 2 : Bảng kê máy móc thiết bị thuộc TSCĐ Đơn vị tính: đồng Giá trị TSCĐ N.Vốn hình thành TSCĐ TSCĐ & Kí hiệu Số lượng (cái) N.G GTCL Vốn tự b. sung Ô tô 4 1.056.734.000 765.668.000 1.056.734.000 Máy VT+ máy in 1 15.087.500 0,0 15.087.500 Máy in 1 5.784.400 5.411.700 5.784.400 Máy VT+ inlaser 1100 3 56.530.500 20.607.500 56.530.500 Điều hoà 10 140.267.600 77.228.300 140.267.600 Máy VT x.tay 2 53.472.800 47.472.800 53.472.800 Máy VT compaq 4 56.281.500 46.708.600 56.281.500 Máy VT (CD ROM) 3 27.562.400 15.381.500 27.562.400 Máy in màu 1 8.814.900 7.051.900 8.814.900 Máy Photocopy 1 27.826.300 15.768.300 27.826.300 Máy Thu hình sony 1 11.857.000 6.917.000 11.857.000 Tủ lạnh 2 10.667.000 7.646.800 10.667.000 Đầu VCD 22.310.000 22.310.000 22.310.000 Máy inlaser 1 5.566.400 5.566.400 5.566.400 Tổng 1.498.762.300 1.043.738.800 1.498.762.300 Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Nhìn chung hệ thống máy móc của Công ty đang còn hiện đại, chỉ có một thiết bị đã hết khấu hao (Máy VT+máyin), số còn lại đều mới được Công ty mua sắm, lắp đặt thay thế cho hệ thống trước đó. Điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nhân viên trong Công ty và phục vụ tốt cho công Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A tác quản lý, đáp ứng yêu cầu kịp thời nhiệm vụ sản xuất kinh doanh của Công ty. 1.3.5 Đặc điểm về tài chính Để tiến hành sản xuất kinh doanh, đòi hỏi các doanh nghiệp phải có một lượng vốn nhất định bao gồm: vốn cố định, vốn lưu động và vốn chuyên dùng khác (quỹ xí nghiệp, vốn xây dựng cơ bản…). Doanh nghiệp có nhiệm vụ tổ chức huy động các loại vốn cần thiết cho nhu cầu kinh doanh, đồng thời tiến hành phân phối, quản lý và sử dụng vốn hiện có một cách có hiệu quả cao nhất trên cơ sở chấp hành các chế độ chính sách quản lý kinh tế tài chính và kỷ luật thanh toán của Nhà nước. Nhu cầu về vốn xét trên góc độ mỗi doanh nghiệp là điều kiện để duy trì sản xuất, đổi mới công nghệ, mở rộng sản xuất, nâng cao chất lượng sản phẩm, tăng việc làm, tăng thu nhập cho người lao động. Từ đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường, nâng cao hiệu quả kinh doanh. Đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 tình hình được khái quát cụ thể như sau: Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A BẢNG 3: TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY NHỮNG NĂM QUA Đơn vị tính: đồng TT Các chỉ tiêu Năm 2002 Năm 2003 TÀI SẢN 50.299.282.474 65.351.985.993 A TSLĐ và Đầu tư ngắn hạn 47.792.068.600 62.384.365.687 1 Tiền 3.935.241.741 6.516.434.529 2 Các khoản phải thu 43.725.264.912 55.474.632.000 3 Hàng tồn kho 104.027.319 328.257.316 4 TSLĐ khác 27.534.628 65.041.842 B TSCĐ và Đầu tư dài hạn 2.507.213.874 3.095.656.279 NGUỒN VỐN 50.299.282.474 65.351.985.993 A Nợ phải trả 33.657.394.045 45.398.906.678 1 Nợ ngắn hạn 14.468.727.779 18.562.055.142 1- Phải trả người bán 43.056.512 77.103.256 2- Thuế và các khoản phải nộp cho Nhà nước 3.436.411.244 4.635.216.653 3- Trả công nhân viên 1.985.074.635 2.562.307.853 4- Trả các đơn vị nội bộ 8.971.544.032 11.236.945.164 5- Phải trả phải nộp khác 32.641.356 50.482.504 2 Nợ dài hạn 0 0 3 Nợ khác 19.188.666.266 28.424.850.379 B Vốn chủ sở hữu 16.641.888.429 19.953.074.315 CÁC CHỈ TIÊU 1 Khả năng thanh toán hiện hành 1,42 1,37 2 Khả năng thanh toán nhanh 3,29 3,34 3 Khả năng thanh toán tức thời 0,27 0,35 4 Hệ số nợ 0,29 0,28 5 Hệ số nợ trên vốn chủ sở hữu 0,87 0,92 Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Qua bảng 3 ta thấy, tổng nguồn vốn mà Công ty đang quản lý và sử dụng được hình thành từ 2 nguồn: Vốn chủ sở hữu 19.953.074.315 (đồng) - chiếm 30,5% và nợ phải trả 45.398.906.678 (đồng) - chiếm 69,5%. Trong tổng số tài sản của Công ty chủ yếu là tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn chiếm 95,4%; tài sản cố định và đầu tư dài hạn chiếm 4,6%. Tuy nhiên trong tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn thì các khoản phải thu chiếm tỷ trọng rất lớn: 91,5 % năm 2002; năm 2003 là 88,9%. Tình hình tài chính được đánh giá là lành mạnh trước hết được biểu hiện ở khả năng chi trả. Từ số liệu trên ta thấy hệ số khả năng thanh toán hiện hành năm 2002 là 1,42 lần (hệ số này mà ≥ 2 là tốt) tức là vào năm này nếu doanh nghiệp phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi %4,70 42,1 1  số tài sản lưu động. Hệ số này ở năm 2003 là 1,37 lần, tức là vào năm 2003 nếu doanh nghiệp phải thanh toán hết các khoản nợ ngắn hạn thì doanh nghiệp chỉ cần bán đi %73 37,1 1  số tài sản lưu động. Tốc độ tăng nợ phải trả năm 2003 so với năm 2002 là 134,88%, trong khi vốn chủ sở hữu tăng 119,98%. Tuy nhiên với 30,5% vốn chủ sở hữu trong nguồn vốn Công ty có đủ khả năng ứng vốn cho các đơn vị thi công khi cần thiết. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2 Trong những năm qua, giải phóng mặt bằng (GPMB) luôn là bài toán khó giải và là vấn đề xã hội bức xúc tại nhiều dự án, công tác GPMB bao giờ cũng được công ty đặt lên hàng đầu. Vì nó mang lại hiệu quả và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công các công trình. Giải phóng mặt bằng của 1 dự án liên quan đến rất nhiều các ban ngành khác nhau từ Uỷ ban nhân dân Phường (xã, thị trấn), Quận (huyện) đến Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh); Sở Địa chính vật giá, Sở Quy hoạch kiến trúc, Phòng Tài chính vật giá, chủ đầu tư … và được thực hiện theo một quy trình thống nhất do Uỷ ban nhân dân Thành phố (tỉnh) quy định. 2.1. Quy trình công tác giải phóng mặt bằng (ví dụ công tác GPMB Khu nhà ở - Văn phòn vườn chuôi) Bước 1: Thủ tục tổ chức Hội đồng Bồi thường thiệt hại, tái định cư cấp quận (huyện) (sau đây gọi là Hội đồng Giải phóng mặt bằng): Khi có Quyền định thu hồi thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất thu hồi cần giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án, đồng thời báo cáo chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố để được chỉ đạo và tổng hợp. Sau khi nhận hồ sơ giải phóng mặt bằng của chủ dự án, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) kiểm tra các điều kiện và thủ tục hồ sơ (nếu không đủ thì yêu cầu chủ đầu tư bổ sung), quyết định thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian không quá 07 ngày. Hồ sơ để thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng gồm: - Quyết định giao đất, cho thuê đất của cấp có thẩm quyền (bản sao), Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A - Văn bản đề nghị thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, - Giải trình về phương án tái định cư các hộ dân (trường hợp dự án có di dân, tái định cư): dự kiến số hộ dân phải di chuyển, chuẩn bị nơi tái định cư, diện tích nhà, đất sử dụng, - Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/500, Bản vẽ Quy hoạch mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận và Sở Địa chính Nhà đất xác nhận về diện tích và ranh giới khu đất thu hồi để thực hiện dự án. Đối với dự án đầu tư trong nước không sử dụng vốn ngân sách, nếu hai bên tự thoả thuận về phương án bồi thường thiệt hại theo khuôn khổ chính sách Nhà nước quy định thì không nhất thiết phải thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng. Khi đó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) xác nhận và có văn bản chấp thuận việc bồi thường thiệt hại và việc bàn giao đất giữa 2 bên. Trường hợp đặc biệt cần phải sớm giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án thì Uỷ ban nhân dân thành phố có văn bản chỉ đạo riêng về việc thành lập Hội đồng Giải phóng mặt bằng trước khi có quyết định thu hồi đất. 1/- Thành phần Hội đồng Giải phóng mặt bằng: - Phó chủ tịch UBND quận (huyện): Chủ tịch Hội đồng; - Trưởng phòng Tài chính vật giá - Phó chủ tịch Hội đồng; - Đại diện Chủ dự án - Uỷ viên thường trực; - Trưởng phòng Địa chính Nhà đất - Uỷ viên; - Đại diện Mặt trận Tổ quốc quận (huyện) - Uỷ viên; - Lãnh đạo UBND phường (xã, thị trấn) nơi có đất bị thu hồi - Uỷ viên; - Đại diện các phòng ban chuyên môn, cơ quan, đoàn thể cần thiết khác do UBND quận (huyện) quyết định tham gia là Uỷ viên; - Mời 1 đến 2 người là đại diện những người được bồi thường thiệt hại tham gia Hội đồng. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Hội đồng Giải phóng mặt bằng hoạt động đến khi kết thúc công tác bồi thường thiệt hại và tái định cư. Khi đó, Chủ tịch UBND quận (huyện) ra quyết định giải tán Hội đồng. 2/- Nguyên tắc hoạt động của Hội đồng giải phóng mặt bằng. - Hội đồng Giải phóng mặt bằng làm việc theo nguyên tắc tập thể. Các quyết định của Hội đồng phải được quá nửa số thành viên Hội đồng biểu quyết tán thành. Trong trường hợp biểu quyết ngang nhau, thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch Hội đồng. Chủ dự án và người đại diện cho những người được bồi thường thiệt hại không tham gia biểu quyết. - Chủ tịch Hội đồng Giải phóng mặt bằng quyết định thành lập Tổ công tác để giúp việc cho Hội đồng. Thành phần Tổ công tác gồm: đại diện chủ đầu tư (hoặc đơn vị tư vấn thay mặt chủ đầu tư), đại diện của Hội đồng và Uỷ ban nhân phường (xã, thị trấn). 3/- Nhiệm vụ của Hội đồng Giải phóng mặt bằng: - Tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra các thủ tục, điều kiện thực hiện giải phóng mặt bằng. - Hướng dẫn chủ dự án (hoặc đơn vị tư vấn) về các chế độ chính sách và các đặc điểm của việc giải phóng mặt bằng của địa phương, trách nhiệm của chủ dự án khi nhận đất thực hiện dự án. - Hướng dẫn các chế độ chính sách, quyền lợi và trách nhiệm của người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi, giới thiệu chủ dự án với người đang sử dụng đất. - Lập kế hoạch thực hiện trước, trong và sau khi bồi thường thiệt hại, tái định cư. - Hướng dẫn người đang sử dụng đất kê khai diện tích đât, nguồn gốc, ranh giới, tài sản hiện có trong khu đất và để đạt nguyện vọng khi Nhà nước thu hồi đất. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A - Hướng dẫn, kiểm tra chủ dự án đo đạc, xác nhận những tài sản trên đất do người đang sử dụng đất đã kê khai; tổ chức đưa dân vào khu tái định cư. - Xác nhận về mặt hành chính đất, nhà, tài sản mà 2 bên đã kê khai và xác nhận để áp dụng bồi thường. - Hướng dẫn khung giá đất do Nhà nước quy định và cách tính các loại tài sản khác; yêu cầu để cơ quan Thuế xác nhận hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp; - Chỉ đạo chính quyền phường (xã, thị trấn) thông báo cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân biết để kê khai, thực hiện theo quy định; chỉ đạo chính quyền phường (xã, thị trấn) căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được các cơ quan Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp và hồ sơ, tài liệu lưu trữ quản lý tại địa phương để thẩm định, xác nhận bản kê khai của người đang sử dụng đất kê khai và lập hồ sơ báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng. Ví dụ: Quy trình GPMB ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Dự án khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối là một dự án được sự quan tâm đặc biệt của Bộ Xây dựng và lãnh đạo Tổng công ty, do đó Công ty cũng xác định đây là một dự án trọng điểm, nên từ năm 2002 Công ty đã chủ động phối hợp với Văn phòng Bộ Xây dựng tổ chức nhiều cuộc họp với 37 hộ dân để giải thích, thuyết phục vác hộ dân chấp nhận phương án đền bù và phương án tái định cư. Được sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng công ty trong quý 4/2002 Công ty đã phối hợp với các ngành chức năng của Thành phố lập hồ sơ trình UBND Thành phố ra quyết định qiao đất và thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có Quyết định số 8063/QĐ - UB “Về việc thu hồi 3.869 m2 đất tại phố Hoa Lư, Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng; trong đó giao cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 (thuộc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây dựng) 1.498 m2 để xây dựng khu nhà ở tái định cư kết hợp kinh doanh thực hiện chỉnh trang quy hoạch nhà ở và tạm giao 1.371 m2 để tổ chức điều tra lập phương án giải phóng mặt bằng, lập dự án đầu tư xây dựng văn phòng làm việc của các cơ quan của Bộ Xây dựng”. Sau khi Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội ban hành quyết định trên. Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã liên hệ với quận Hai Bà Trưng để thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất. Ngày 10 tháng 01 năm 2003 UBND quận Hai Bà Trưng đã có Quyết định số 20/QB - UB “về việc thành lập Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng. Thực hiện quyết định số 8063/QĐ - UB ngày 25/11/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu hồi 3.869 m2 đất tại phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng. Hội đồng gôm có: 1- Phó Chủ tịch UBND Quận HBT - Chủ tịch Hội đồng 2- Phó GĐ Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 - Phó Chủ tịch Hội đồng 3- Phó Văn phòng Bộ Xây dựng - Uỷ viên thường trực 4- Phó Trưởng phòng Tài chính - Vật giá Quận HBT - Uỷ viên thường trực 5- Trưởng phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị Quận HBT - Uỷ viên. 6- Trưởng phòng Kế hoạch - Kinh tế Quận HBT - Uỷ viên 7- Chánh Thanh tra Xây dựng Quận HBT - Uỷ viên 8- Chủ tịch MTTQ Quận HBT - Uỷ viên 9- Chủ tịch UBND Phường Lê Đại Hành - Uỷ viên 10- Trưởng Công an Phường Lê Đại Hành - Uỷ viên Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A 11- Chủ tịch MTTQ Phường Lê Đại Hành - Uỷ viên * Đại diện các hộ dân: 1- Tổ trưởng tổ dân phố số 21 2- Tổ phó tổ dân phố số 21 Ngày 04/03/2003 Chủ tịch Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng đã có Quyết định số 150/QĐ - UB về việc thành lập Tổ công tác điều tra, khảo sát, đền bù GPMB thực hiện dự án. Đến đây thì Bước 1 trong quy trình đền bù GPMB cơ bản hoàn thành Bước 2: Xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư 1/- Tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận. - Phát tờ khai cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất và tài sản bị thu hồi. - Hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi kê khai và tiếp nhận tờ khai. Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi có đất thực hiện dự án có trách nhiệm thông báo, tổ chức tuyên truyền, hướng dẫn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất kê khai nguồn gốc, diện tích đất, tài sản trên đất và thu tờ khai, cụ thể: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện kê khai nguồn gốc, diện tích, loại đất, vị trí thửa đất, tài sản hiện có trên đất (theo mẫu kê khai). Sau 3 ngày nhận được tờ khai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, tài sản thuộc phạm vi đất thu hồi; nhân khẩu hộ khẩu đang sinh sống trên khu đất, đề xuất những kiến nghị (nếu có), ký xác nhận và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của nội dung kê khai. + Tổ công tác có trách nhiệm tới từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để tiếp nhận tờ khai; tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A sử dụng đất kê khai, lập biên bản xác nhận và chuyển Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) xác nhận và báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng. - Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) thẩm định, xác nhận tính pháp lý về mặt tài sản cho người đang sử dụng đất kê khai (nguồn gốc, thời gian sử dụng, tình trạng sử dụng đất, nhà), báo cáo Hội đồng Giải phóng mặt bằng trong thời gian 7 ngày. - Tổ công tác trình bày nội dung về tài sản, đất đai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất, ý kiến của chủ dự án. 2/- Định giá tài sản để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, tái định cư: - Sau khi xem xét ý kiến đề nghị của Tổ công tác, trong 10 ngày, Hội đồng Giải phóng mặt bằng trình Uỷ ban nhân dân quận (huyện) phương án giá đất làm căn cứ bồi thường thiệt hại; giá đất, giá bán nhà ở khi tái định cư trên cơ sở khung giá đất, giá bán nhà ở do Nhà nước và Uỷ ban nhân dân thành phố quy định. - Sau 7 ngày nhận được phương án giá đất bồi thường của Uỷ ban nhân dân quận (huyện), Giám đốc Sở Tài chính – Vật giá có trách nhiệm chủ trì cùng Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng thành phố và các ngành liên quan tổ chức thẩm định, trình Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định phê duyệt và các nội dung: + Giá bồi thường thiệt hại về đất theo thời điểm thu hồi đất tại khu vực thu hồi đất. + Giá nhà ở, đất ở tại nơi tái định cư phù hợp với giá bồi thường thiệt hại. Ví dụ: dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Tổ công tác phối hợp với UBND phường Lê Đại Hành tiến hành xác định số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Tổ công tác đã tới 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phường Lê Đại Hành để tiếp nhận tờ khai, tổ chức kiểm tra, đo đạc, xác nhận những tài sản do người sử dụng kê khai, lập biên bản xác nhận và đã chuyển tới Uỷ ban nhân dân Phường Lê Đại Hành xác nhận. Công việc vẫn được tiếp tục theo trình tự trong quy trình. Đến ngày 17 tháng 10 năm 2003, liên ngành: Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính Nhà Đất, UBND quận HBT và Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã có tờ trình số 3190/TTr - STCVG trình lên UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt giá bồi thường thiệt hại về đất tại dự án của Công ty. Bước 3: Lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư Căn cứ biên bản xác nhận tài sản, phương án giá bồi thường thiệt hại, tái định cư được duyệt và chính sách quy định, chủ dự án có trách nhiệm xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư; chủ dự án có thể tự làm hoặc thuê tư vấn lập kế hoạch và phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư báo cáo với Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét. Phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được chủ dự án và đại diện Hội đồng Giải phóng mặt bằng xác nhận, được chuyển tới người sử dụng đất để rà soát và thống nhất. Kết quả rà soát và thống nhất của hai bên được xử lý cụ thể theo 2 trường hợp quy định tại Bước 4. Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Ngày 23 tháng 10 năm 2003 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 6328/QĐ - UB phê duyệt chính sách làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại phố Hoa Lư, phương Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng giao cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 để xây dựng khu nhà ở và văn phòng, cụ thể như sau: * Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A - Giá đất làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ đối với các trường hợp sử dụng đất đai hợp pháp, hợp lệ (áp dụng chung cho các thửa đất ở các vị trí khác nhau) là 9.000.000 đồng/m2 - Giá thu tiền sử dụng đất tại khu Đầm Sòi thuộc dự án khu đô thị mới Định Công, huyện Thanh Trì (một số hộ dân thuộc diện di chuyển được tái định cư tại khu Đầm Sòi) + Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng > 3.5 m, mức giá là: 4.000.000 đồng/m2 + Thửa đất ở vị trí tiếp giáp với ngõ có chiều rộng ≤ 3.5 m, mức giá là: 3.000.000 đồng/m2 - Giá bán nhà tái định cư: áp dụng theo quyết định số 15/2003/QĐ - UB ngày 17/1/2003 của UBND Thành phố. * Chính sách hỗ trợ khác - Trường hợp do yêu cầu của dự án, chủ sử dụng đất bàn giao mặt bằng trước khi nhận nhà, đất tái định cư thì chủ sử dụng đất bị thu hồi đất được hỗ trợ tiền thuê nhà ở tạm: 250.000 đồng/nhân khẩu/tháng, thường trú tại nơi thu hồi đất nhưng mức tối thiểu 500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng, mức giá tối đa 1.500.000 đồng/chủ sử dụng đất/tháng. - Thời gian hỗ trợ đối với trường hợp được giao đất tái định cư, tính từ khi bàn giao mặt bằng đến ngày ra quyết định giao đất ở cộng thêm 6 tháng xây dựng nhà trên đất tái định cư. * Hỗ trợ tự lo chỗ ở tái định cư: - Đối với các trường hợp có đủ điều kiện được bố trí nơi ở tái định cư, có hỗ khẩu thường trú tại Hà Nội nhưng có đơn cam kết tự lo chỗ ở tái định cư thì được hỗ trợ 50.000.000 đồng/chủ sử dụng đất Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A - Đối với các trường hợp không có hỗ khẩu thường trú tại Hà Nội thì không được xem xét tái định cư, nếu ăn ở thường xuyên tại khu vực bị thu hồi đất được hỗ trợ 30.000.000 đồng/chủ sử dụng đất Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư 1/- Trường hợp hai bên đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư: - Căn cứ những tài liệu, hồ sơ kê khai và nguyện vọng của người đang sử dụng đất; biên bản kiểm kê thực tế của Tổ công tác, những tài liệu lưu trữ và văn bản hành chính đă được Hội đồng Giải phóng mặt bằng xem xét từng nội dung, tính pháp lý và thống nhất số liệu có xác nhận của Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn); phương án giá đất đã được phê duyệt, Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức xét duyệt từng trường hợp cụ thể. Trường hợp nào không thống nhất thì báo cáo Thường trực Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để xin ý kiến chỉ đạo. Thời gian xem xét của Hội đồng Giải phóng mặt bằng không quá 20 ngày. Trước khi trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt, phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) để người bị thu hồi đất rà soát và có ý kiến lần cuối cùng trong thời gian 03 ngày. - Căn cứ nguồn vốn và cơ quan quyết định đầu tư, phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư được phê duyệt như sau: + Chủ tịch Uỷ ban nhân quận (huyện) trực tiếp quyết định phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại đối với các dự án thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách được phân cấp quản lý; các dự án do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) quyết định phê duyệt; các dự án của tổ chức kinh tế không sử dụng vốn ngân sách mà diện tích đất thu hồi không phải là đất ở, các dự án được thực hiện bằng nguồn đóng góp, huy động của nhân dân. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A + Uỷ ban nhân thành phố uỷ quyền cho Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận (huyện) quyết định phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và định cư sau khi có văn bản thoả thuận của Hội đồng thẩm định thành phố (do Sở Tài chính - Vật giá thay mặt) đối với các trường hợp: Dự án được thực hiện bằng vốn ngân sách Trung ương và Thành phố, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn vay tín dụng dự án phát triển của Nhà nước do Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng các Bộ, ngành Trung ương, Uỷ ban nhân dân thành phố, dự án đầu tư nước ngoài. Nếu có sự không thống nhất giữa Hội đồng Giải phóng mặt bằng và Hội đồng Thẩm định thành phố thì Thường trực Ban chỉ đạo Giải phóng mặt bằng tổng hợp, báo cáo Uỷ ban nhân dân thành phố quyết định. - Sau khi phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, Uỷ ban nhân dân quận (huyện) chỉ đạo Hội đồng Giải phóng mặt bằng phối hợp với Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) và các tổ chức đoàn thể vận động, giải thích để các chủ đang sử dụng đất thực hiện. 2/- Trường hợp hai bên không đạt được sự thống nhất về phương án bồi thường thiệt hại, tái định cư: - Về công tác kê khai: Sau khi đã vận động, thuyết phục nhưng chủ đang sử đất không tự giác chấp hành kê khai; không cho Tổ công tác điều tra đất đai, tài sản trong phạm vi giải phóng mặt bằng, để đảm bảo tính pháp lý và khách quan, chủ dự án và UBND phường (xã, thị trấn) báo cáo UBND quận (huyện) để chỉ định một Tổ chức tư vấn bao gồm đại diện các cơ quan chuyên môn và bảo vệ pháp luật của cấp quận (huyện), Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) và đại diện chủ dự án tiến hành một trong 2 biện pháp sau: + Sử dụng tài liệu hồ sơ quản lý tại phường (xã, thị trấn) về địa chính nhà đất, hộ khẩu để lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A + Thực hiện biện pháp cưỡng chế để tổ chức đo đạc, lập biên bản kiểm kê đất đai, toàn bộ tài sản với sự giám sát và xác nhận của chính quyền phường (xã, thị trấn) về tính xác thực của đất đai, tài sản được kiểm kê. Các tài liệu này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. - Về thủ tục xét duyệt: Hội đồng Giải phóng mặt bằng xét duyệt phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư do chủ dự án đề xuất, chuyền đến Hội đồng Thẩm định thành phố để thẩm định về tính pháp lý của hồ sơ bồi thường thiệt hại, giá bồi thường thiệt hại về đất đai và tài sản trên đất. Sau khi giá trị tài sản được xác định theo luật một cách khách quan. Hội đồng Giải phóng mặt bằng tổ chức công bố công khai cho các biên liên quan và trình Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt theo quy định. - Trong vòng 15 ngày sau khi có quyết định của Chủ tịch UBND quận (huyện) phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, mỗi bên có thể trình bày kiến nghị của mình nếu cho rằng quyết định chưa hợp lý, chưa công bằng. Chủ tịch UBND quận (huyện) kiểm tra lân cuối cùng về quyết định của mình, nếu quyết định đó là đúng mà mỗi bên còn khiếu nại thì quyết định giải quyết theo hướng giữ nguyên phương án bồi thường thiệt hại đã được phê duyệt. Trường hợp các bên liên quan phát hiện những nội dung sai sót về số liệu hoặc áp dụng chính sách chưa hợp lý, chưa công bằng, Hội đông Giải phóng mặt bằng yêu cầu các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn hoặc cá nhân báo cáo trung thực về trách nhiệm có liên quan đến những khiếu nại trên. Trên cơ sở đó Hội đồng Giải phóng mặt bằng thống nhất trình Chủ tịch UBND quận (huyện) quyết định phê duyệt bổ sung hoặc điều chỉnh; Đồng thời xử lý tập thể một cách công khai đối với đơn vị, cá nhân vi phạm và yêu cầu các bên có nghĩa vụ thực hiện. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A - Khi việc giải thích và kết luận, giải quyết đã hoàn toàn đúng đắn mà một bên nào đó cố tình không thực hiện thì Hội đồng Giải phóng mặt bằng báo cáo Chủ tịch UBND quận (huyện) và Ban Chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố để thông nhất chỉ đạo thực hiện theo quy định tại mục giải quyết khiếu nại, tố cáo. Ví dụ: Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Ngày 16 tháng 3 năm 2004 UBND quận Hai Bà Trưng đã có quyết định số 365/QĐ - UB về việc phê duyệt phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ GPMB và tái định cư (giai đoạn I) của 37 hộ dân thuộc diện GPMB tại tổ 21, cụm 5, phường Lê Đại Hành với tổng số tiền đền bù, hỗ trợ là: 17.876.767.595 đồng Trong đó : - Tiền đền bù, hỗ trợ thiệt hại về đất là : 15.468.927.010 đồng - Tiền đền bù, hỗ trợ giá trị nhà : 1.178.972.295 đồng - Tiền đền bù, tài sản khác : 151.663.130 đông - Tiền đền bù Văn phòng Bộ xây dựng : 266.310.960 đồng - Tiền hỗ trợ tháo dỡ di chuyển : 91.688.200 đồng - Tiền trợ cấp thuê nhà ở tạm : 334.500.000 đồng - Tiền trợ cấp ổn định cuộc sống : 182.706.000 đồng - Tiền đền bù gia đình chính sách : 12.000.000 đồng - Thưởng di chuyển đúng tiến độ : 190.000.000 đồng Bước 5: Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại và tái định cư, tổ chức bàn giao đất cho chủ dự án 1/- Trong thời gian 03 ngày sau khi phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm niêm yết công khai (trong suốt thời gian thực hiện) tại trụ sở Uỷ ban nhân dân phương (xã, thị Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A trấn) và gửi đến các tổ chức, đoàn thể ở địa phương, đồng thời thông báo thời gian nhận tiền, thời gian giao nhà, đất tái định cư. 2/- Chủ dự án phối hợp với Hội đồng Giải phóng mặt bằng và UBND phương (xã, thị trấn) tổ chức chi trả tiền bồi thường thiệt hại, hỗ trợ đến từng đối tượng. Người đang sử dụng đất có trách nhiệm ký biên bản xác định thời gian bàn giao mặt bằng cho chủ dự án. Sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại, người sử dụng đất có trách nhiệm bàn giao mặt bằng đúng thời gian quy định cho chủ dự án để thực hiện dự án. 3/- Uỷ ban nhân dân phường (xã, thị trấn) nơi tái định cư có trách nhiệm giải quyết các thủ tục về hành chính để các đối tượng tái định cư ổn định đời sống và sinh hoạt. • Thực hiện chi trả tiền bồi thường thiệt hại ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối Căn cứ vào nội dung của quyết định trên, hiện này Công ty đang phối hợp với Chủ tịch UBND phường Lê Đại Hành thực hiện chi trả đầy đủ và công khai đền bù, hỗ trợ cho các hộ dân thuộc diện phải di chuyển GPMB. Theo kế hoạch của Công ty, vào thời gian cuối tháng 7/2004 Công ty sẽ chi trả, hỗ trợ đầy đủ cho các hộ dân để thu hồi lô đất trên, để tiến hành san lấp GPMB. Sau đó thi công phần thô dự án Khu nhà ở – văn phòng vườn chuối thuộc Phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm qua Được sự quan tâm chỉ đạo của Đảng uỷ, Hội đồng quản trị, Ban giám đốc Tổng công ty, sự giúp đỡ của các Phòng, Ban nghiệp vụ Tổng công ty và các đơn vị thành viên của Tổng công ty, cùng với sự nổi lực, cố gắng Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A vượt bậc của tập thể cán bộ CNV và sự điều hành linh hoạt của Ban giám đốc, trong những năm qua Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 đã hoàn thành vượt mức, toàn diện các chỉ tiêu kinh tế, kế hoạch các năm với các số cụ thể: BẢNG 4 : GIÁ TRỊ TỔNG SẢN LƯỢNG QUA CÁC NĂM Đơn vị tính: triệu đồng Năm Giá trị sản lượng % so với năm trước đó Tăng trưởng 1999 6000 - - 2000 9100 152 % 52 % 2001 17435 192 % 92 % 2002 46230 265 % 165 % 2003 129870 281 % 181 % Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Qua bảng ta thấy, Giá trị sản lượng (tổng vốn đầu tư) tăng với tốc độ rất cao. Nguyên nhân của việc tăng đó là: - Năm 2000 công ty chỉ đưa vào khai thác 1 dự án: dự án khu nhà ở số 2 đường Giảng Võ, nhưng công tác đền bù GPMB, xây dựng hạ tầng và xây thô diễn ra còn chậm. Đến tháng 5 công ty có thêm 2 dự án: dự án Khu nhà Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A ở Tiền An - Bắc Ninh và dự án khu Vườn Chuối - Vân Hồ, Hà Nội, nhưng chưa đưa vào khai thác. - Từ năm 2001 đến 2003, ngoài dự án khu nhà ở số 2 đường Giảng Võ công ty còn đưa vào khai thác 2 dự án: dự án Bắc Linh Đàm mở rộng và dự án khu Nhà ở - Văn phòng Vườn Chuối, Vân Hồ. Trong thời gian này công tác đền bù GPMB, giá trị xây lắp và đặc biệt công tác kinh doanh nhà và hạ tầng đã tăng nhanh, nên tốc độ tăng giá trị sản lượng là rất cao. Giá trị kinh doanh nhà và hạ tầng cụ thể như sau: BẢNG 5 : GIÁ TRỊ KINH DOANH NHÀ VÀ HẠ TẦNG Đơn vị tính: triệu đồng Năm 2000 2001 2002 2003 Giá trị sản lượng KD nhà và hạ tầng 7454 38 000 42 000 350 099 Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Do nhu cầu về nhà ở trong nhân dân là rất lớn, nên giá trị sản xuất kinh doanh nhà và hạ tầnh của công ty tăng rất nhanh. Đặc biệt vào năm 2003 khi mà dự án Băc Linh Đàm mở rộng đưa vào kinh doanh thì giá trị đạt được là 350 099 (triệu đồng) trong đó : Kinh doanh nhà ở cao tầng 97136 (tr.đ) Kinh doanh nhà ở thấp tầng 252963 (tr.đ) và sẽ còn tiếp tục tăng trong thời gian tới. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Kết luận: Qua phân tích cho ta thấy việc tiềm kiếm dự án mới và khai thác các dự án cũ đóng vai trò quyết định đến tình hình sản xuất kinh doanh của Công ty. Do đó công tác phát triển dự án mới là nhiệm vụ quan trọng nhất, quyết định nhất, nhằm tạo ra một thế ổn định của Công ty, để làm tốt công tác này, thiết nghĩ Ban lãnh đạo Công ty đầu tư nhiều thời gian cho công tác nghiên cứu các dự án mới; bổ sung thêm nhân lực cho phòng Nghiên cứu phát triển dự án để thực hiện chức năng chủ yếu của Phòng là tìm kiếm phát triển dự án mới. Đào tạo nhiều cán bộ chuyên sâu vào lĩnh vực này 2.2.2 Mối quan hệ giữa công ty với cơ quan chủ quản và các công ty khác Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 là đơn vị cấp 3 của Bộ Xây dựng, chịu sự chỉ đạo trực tiếp của các đơn vị cấp trên mà cơ quan chủ quản của nó là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị. Các mối quan hệ này là theo chiều dọc, được thể hiện ở sơ đồ sau: SƠ ĐỒ 2: MỐI QUAN HỆ GIỮA C.TY VỚI CƠ QUAN CHỦ QUẢN VÀ CÁC C.TY KHÁC Bộ Xây ự Tổng C.ty Đầu tư phát triển nhà và Các ban quản lý D.A khu vực C.ty Đầu tư phát triển nhà số 2 Các công ty xây lắp Công ty tư vấn thiết kế Công ty dịch vụ giải trí Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Luồng thông tin được sử dụng trong công tác đầu tư và sản xuất kinh doanh: - Xuất phát từ chủ trương chính sách của Nhà nước và các dự án của các UBND Thành phố, các tỉnh về xây dựng cơ bản, đó là các dự án di chuyển các cơ sở vật sản xuất ở trong nội thành ra ngoại thành, các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp ở các tỉnh - Qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo, đài, truyền hình… - Những thông tin trên mạng Internet Các bước tiến hành khi thực hiện một dự án 1. Làm việc với địa phương, nơi có dự án cần thực hiện để thoả thuận tìm địa điểm dự án 2. Làm việc với sở Kế hoạch - Kiến trúc thành phố (tỉnh) để xin giấy giới thiệu địa điểm 3. Tiến hành đo, vẽ hiện trạng của dự án 4. Lập kế hoạch tổng thể của dự án, sau đó trình lên cấp có thẩm quyền phê duyệt 5. Trình sở Địa chính và UBND Thành phố (tỉnh) ra quyết định giao đất 6. Làm việc với chính quyền địa phương để thành lập Hội đồng đền bù GPMB 7. Điều tra và lên phương án đền bù GPMB 8. Trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án đền bù GPMB 9. Đền bù cho tất cả các hộ dân, các cơ quan có đất trong phạm vi thuộc dự án 10. Nhận và bàn giao đất cho chủ đầu tư để thực hiện dự án Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A 2.2.3 Nguồn nhân lực phục vụ công tác GPMB Bộ máy thực hiện công tác GPMB của Công ty do Phòng Quản lý dự án của Công ty điều hành trực tiếp giúp việc cho Giám đốc trong công tác đền bù GPMB, bộ máy bao gồm: - Trưởng ban chỉ đạo công tác đền bù GPMB: Giám đốc công ty - Phó ban thường trực: Do một Phó giám đốc Công ty trực tiếp điều hành - Cán bộ Phòng Quản lý dự án và một số Phòng ban liên quan (Phòng Kế toán, Phòng Nghiên cứu phát triển dự án) - Bộ phận hành chính của ban Lực lượng cán bộ thực hiện công tác đền bù giải phóng mặt bằng đã có nhiều kinh nghiệm, lặn lội với công việc, có ý thức trách nhiệm cao với Giám đốc trưởng ban chỉ đạo công tác GPMB Phó giám đốc phó ban thường trực Ban thực hiện công tác đền bù GPMB: Kế toán + Hành chính + Kỹ thuật Các dự án cần đên bù GPMB Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A trọng trách được giao, chịu khó, bám sát dân, nắm bắt kịp thời mọi biến động trong dân để có đối sách giải quyết phù hợp. Trong quá trình GPMB dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối tại phố Hoa Lư, phường Lê Đại Hành, quận Hai Bà Trưng. Bước đầu Tổ công tác gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù đã có quyết định thu hồi đất của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội, nhưng những hộ dân thuộc phạm vi phải di chuyển không chịu hợp tác với Tổ công tác để làm các thủ tục kê khai, xác nhận đất đai, tài sản của họ. Đứng trước khó khăn đó, Ban Lãnh đạo Công ty đã chỉ đạo cho một số cán bộ có kinh nghiệm xuống gặp gỡ, tiếp xúc, động viên, thuyết phục các hộ gi đình có đất thuộc phạm vi giải phóng mặt bằng chấp nhận phương án đền bù. Cho đến đầu tháng 10/2003 tất cả 37 hộ phải di chuyển đã chấp nhận phương án đền bù của Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng, không có trường hợp nào phải dùng biện pháp cưỡng chế. Tuy tiến độ GPMB ở dự án này chưa phải là nhanh nhưng đó là một thành công của Hội đồng giải phóng mặt bằng nói chung và cán bộ Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 nói riêng. Những bài học kinh nghiệm mà một số cán bộ của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 rút ra trong công tác GPMB như sau:  Lựa chọn đúng vấn đề trọng tâm, trọng điểm, bức xúc để có quyết định phù hợp làm căn cứ cho lãnh đạo điều hành. Vận dụng đúng chính sách phù hợp với địa phương. Làm tốt công tác tư tưởng, thống nhất nhận thức trong các cấp, các ngành kết hợp với công tác tuyên truyền vận động.  Phối hợp chặt chẽ đồng bộ giữa chủ đầu tư với các ngành và chính quyền địa phương, phải nhất quán trong phương án xử lý, nhất là các tình huống phức tạp có tính chất nhạy cảm, với phương châm chính xác, công khai và công bằng, thận trọng nhưng dứt khoát, dân chủ nhưng kiên quyết.  Công tác quy hoạch phải đi trước một bước, tổ chức cắm mốc công Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A khai để dân biết, chuẩn bị trước các phương án về sản xuất kinh doanh, đời sống, nhà ở, đồng thời có biện pháp quản lý chặt chẽ, tránh tình trạng lãng phí khi GPMB do xây dựng trái quy hoạch.  Xây dựng trước các khu tái định cư, bảo đảm điều kiện sinh hoạt, ổn định đời sống, xây dựng và quyết định chính sách đơn giá tính đền bù, lập phương án bố trí vốn.  Có cơ quan chuyên trách đủ mạnh, tổ chức kiểm tra, đôn đốc thường xuyên, xử lý kịp thời tại chỗ vướng mắc, bảo đảm đúng quy định của nhà nước và thành phố. Khen thưởng kịp thời, xử lý nghiêm minh. 2.3 Thực trạng tình hình giải phóng mặt bằng của Công ty. 2.3.1 Tình hình GPMB trong những năm qua của Thành phố Hà Nội Hiện nay và trong thời gian tới, thủ đô Hà Nội có quy mô và tốc độ đầu tư - đô thị hoá cao, với hàng loạt dự án mở rộng không gian thành thành phố, cải tạo các nút giao thông, xây dựng các tuyến đường, di chuyển các xí nghiệp cũ, các dự án xây dựng khu đô thị mới, phát triển nhà… Thực hiên tốt giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để tiến hành dự án, góp phần đảm bảo nhip độ phát triển đô thị, nâng cao năng lực quản lý đô thi trong tình hình mới. Công tác đền bù, GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tính kinh tế xã hội phức tạp. Thời gian qua, Hà nội vừa tiến hành GPMB vừa từng bước đề xuất với Chính phủ và chủ động ban hành các quyết định (như Quyết định 3455/QĐ - UB, 3528/QĐ - UB). Đặc biệt Nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ là bước tiến lớn trong chính sách đền bù, GPMB cho Hà Nội. Theo số liệu thống kê: Năm 2000 có 130 dự án đủ điều kiện, hoàn thành được 64 dự án, diện tích đất thu hồi là 349 ha, đã chi trả 438 tỷ đồng, liên quan đến 11450 hộ dân. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Năm 2001, có 257 dự án, bàn giao 159 dự án với diện tích 733 ha, chi trả 768 tỷ đồng cho 22662 hộ dân, bố trí tái định cư cho 1062 hộ. Năm 2002, có 309 dự án, thực hiện bàn giao 194 dự án với diện tích 1003ha, chi trả 930 tỷ đồng liên quan đến 27.767 hộ dân, bố trí tái định cư cho 969 hộ. So với năm 2001, số dự án hoàn thành GPMB tăng 22%, diện tích tăng 37%. Sáu tháng đầu năm 2003, có 353 dự án có liên quan đến công tác GPMB với diện tích đất bị thu hồi là 2.123 ha, trong đó có 294 dự án có đủ điều kiện với diện tích bàn giao là 302 ha, số tiền phải chi trả là 357,8 tỷ đồng, liên quan đến 7780 hộ dân, bố trí tái định cư cho 693 hộ. Thời gian tới, trên địa bàn Thành phố hàng năm thường xuyên có khoảng 400 dự án được triển khai với diện tích khoảng 1000 ha, nhu cầu bố trí tái định cư khoảng 5000 - 7000 hộ, đây là nhiệm vụ hết sức nặng nề. Do đó cần rà soát điều chỉnh, xây dựng các chính sách có liên quan đến đất đai, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Chủ động chuẩn bị quỹ nhà, đất phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án. Thành phố Hà Nội đang phấn đấu thực hiện 3 đúng trong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng đó là đúng chính sách, đúng trình tự thủ tục, đúng tiến độ và thực hiện 3 giảm là giảm sai sót, giảm khiếu nại và giảm số vụ cưỡng chế. 2.3.2 Tình hình GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2. Qua gần 4 năm thực hiện nhiệm vụ làm chủ đầu tư các dự án đầu tư xây dựng, Công ty đã và đang thực hiện công tác GPMB ở các dự án sau: BÀNG 6 : TỔNG HỢP CÁC DỰ ÁN TT Tên dự án Dự toán đền bù GPMB (tỷ đồng) Địa điểm xây dựng Gian đoạn tiến hành đền bù GPMB Hình thức đầu tư Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A 1 Dự án khu nhà ở Số 2 Giảng võ 12 TP Hà Nội Từ 1/2000 đến 11/2003 Xây dựng mới 2 Dự án Bắc Linh Đàm mở rộng 25 TP Hà Nội X1: 4/2001- 12/2002 X2: 12/2001-12/2002 Xây dựng mới 3 Dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối 18 TP Hà Nội Từ 11/ 2002 - 4/2004 Xây dựng mới 4 Dự án Thái Bình - Khu đô thị mới Thị xã Thái Bình Được tiến hành từ đầu năm 2004 Xây dựng mới 5 Dự án Cầu Rào - Hải Phòng Hải Phòng Được tiến hành từ đầu năm 2004 Xây dựng mới Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Qua bảng ta thấy, tiến độ thực hiện đền bù GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 còn chậm, chưa đảm bảo tiến độ đề ra. Ví dụ ở dự án Khu nhà ở - Văn phòng vườn chuối. Mặc dù Công ty xác định đã xác định đây là một dự án trọng điểm nhưng quá trình đền bù GPMB mất gần năm rưỡi. Nguyên nhân là do: Thứ nhất, về mặt thủ tục. Ngày 25 tháng 11 năm 2002 Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án. Sau gần 2 tháng vào ngày 10/01/2003 Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng mới có quyết định thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng. Nếu như sau khi có quyết định thu hồi đất ở trên, Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 nộp hồ sơ cho Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng thì sau 7 ngày Hội đồng giải phóng mặt bằng đã được thành lập. Thứ hai, về quá trình xác lập số liệu, cơ sở pháp lý về đất đai, tài sản làm căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư. Quá trình tổ chức kê khai, điều tra, xác nhận đất đai, tài sản của các cá nhân, tổ chức, hộ gia Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A đình có đất bị thu hồi, quyết định đến tiến độ đền bù GPMB. Ngày 04/03/2003 Tổ công tác điều tra, khảo sát đền bù GPMB thực hiện dự án được thành lập nhưng đến tháng 10/2003 Tổ công tác vẫn chưa thực hiện xong nhiệm vụ của mình, đơn cử: đến ngày 10/10/2003 chủ hộ số 10 Đội cung, tổ 21, cụm 5, phường Lê Đại Hành mới được Uỷ ban nhân phường Lê Đại Hành xác nhận có 55,26 m2 đất ở đô thị bị thu hồi. 2.4 Đánh giá chung về công tác GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 2.4.1 Kết quả công tác GPMB của công ty trong thời gian qua Công tác đền bù, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề mang tính kinh tế xã hội phức tạp. Trong những năm vừa qua mặc dù còn gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù, GPMB nhưng với tinh tần quyết tâm vượt mọi khó khăn, chủ động trong công việc, biết tranh thủ sự ủng hộ của các cấp Uỷ Đảng và chính quyền địa phương, vận động các hộ dân tích cực, gương mẫu tham gia vào quá trình thuyết phục những hộ dân có đất đai bị thu hồi tiến hành kê khai, nhận tiền đền bù và bàn giao mặt bằng. Vì thế, năm nào công ty cũng vượt mức kế hoạch đặt ra với số liệu cụ thể sau: BẢNG 6 : GIÁ TRỊ ĐỀN BÙ GPMB QUA CÁC NĂM Đơn vị tính: triệu đồng Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Nguồn: Báo cáo của Công ty đầu tư phát triển nhá số 2 Trong năm 2002 Công ty đă trả được tiền đền bù cho 507 hộ đân ( 133 hộ dân tại thôn Đại Từ xã Đại Kim và 374 hộ dân tại thôn Bằng A xã Hoàng Liệt) và thu hồi được toàn bộ 16 ha đất của dự án Khu nhà o Bắc Linh đàm mở rộng. Có thể nói năm 2002 la năm thành công của Công ty trong công tác giải phóng mặt bằng, từ việc triển khai tốt công tác giải phóng mặt bằng, thu hồi TT NỘI DUNG Năm 2002 Năm 2003 K.H 2004 KH TH % KH TH % GIÁ TRỊ ĐỀN BÙ GPMB 18100 19280 106,5 11000 12600 145,5 30500 1 Dự án Khu nhà số 2 - Giảng Võ 2100 2100 8000 9600 2 Dự án Bắc Linh Đàm mở rộng: - Khu X1 - Khu X2 5000 11000 6180 11000 3000 3000 3 Dự án Khu nhà ở - Văn phòng Vườn chuối 15000 4 Dự án Thái Bình - khu đô thị mới Trần Hưng Đạo 2500 5 Dự án Cầu Rào - Hải Phòng 4000 6 Dự án khu Bắc Linh Đàm mở rộng X3 9000 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A đất của dự án Khu nhà ở Bắc Linh Đàm mở rộng đả tạo tiền đề vững chắc cho sự phát triển của công ty trong nhưng năm tới. 2.4.2 Một số tồn tại Nghiên cứu kỹ nội dung các văn bản pháp quy liên quan đến giải phóng mặt bằng thấy rõ chính sách đền bù giải phóng mặt bằng là xuất phát tù nhu cầu thuc tiễn và được điều chỉnh tích cực để phù hợp với các biến động của tình hình; trên thực tế đã có tác dụng tích cực trong việc giữ cân đối và ổn định tương đối công bằng.tuy vậy so với yêu cầu vẩn có một số vấn đề bất cập,đó là: - Ban đầu, viêc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất có tính chất huy động thời chiến phải đặt lợi ích xã hội, lợi ích cộng đồng lên trên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân, nên việc đền bù tuỳ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể, chưa có tiêu chuẩn, định mức rõ ràng. Ngày nay, trong nền kinh tế thi trường yêu cầu cụ thể về công bằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân phải được tôn trọng, phát huy đồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng, con người vừa là động lực vừa là mục tiêu của phát triển,nên nhũng quy định đã có là vẩn chưa đầy đủ, xét về mặt xã hội thì chưa đảm bảo được sự cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước,xã hội, cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, gia đình, tổ chức). Nhiều trường hợp, mục tiêu giải phóng mặt bằng nhanh gọn, ít tốn kém được quan tâm nhiều hơn so với mục tiêu đền bù sao cho người chịu ảnh hưởng khôi phục được mức sống ban đầu.nghị định 22/CP đã có nhiều quy định nhằm khắc phục nhược điểm này nhung vẫn chưa đồng bộ và mới triển khai trong mấy năm gần đây nên trên thực tế chưa giải quyết triệt để. - Vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng cần được nhận thưc lại cho đầy đủ. Nó là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển. Các hoạt động nhằm khôi phục mức sống của những người bị ảnh hưởng cũng có ý nghĩa Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A quan trọng như việc xây đựng các công trình trên đất được giải phóng, đồng thời còn phải đảm bảo hiệu quả kinh tế –xã hội hơn hẳn so với trước khi giải phóng mặt bằng, không thể chấp nhận tình trạng, khi công trình xây dựng mang lại lợi ích cho số đông thì lại đẩy một số người vốn đang sử dụng đất đó vào tình trạng khó khăn hơn trước. Trong bối cảnh mới và nhận thức trên đây, các chính sách của nhà nước cần thể hiện đồng bộ và minh bạch trong việc đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của nhà đầu tư và người chịu ảnh hưởng vì lợi ích của phát triển. - Do chưa hoàn toàn thoát khỏi cơ chế bao cấp nên kinh phí dùng để đền bù giải phóng mặt bằng suy cho cung cũng rút từ ngân sách trong khi lơi ích do phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ôn định và hợp pháp của nhà đầu tư. Thông thường, các công trình hạ tầng kỹ thuật, xã hội được xây dựng mới đều làm cho giá đất vùng lân cận tăng lên, người đang sử dụng đất đó đương nhiên được hưởng mà không phải làm bất kỳ nghĩa vụ nào! chính điều này không chỉ hạn chế năng lực giải quyết nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng mà còn làm phát sinh quan hệ bất bình đẳng về kinh tế –xã hội lâu dài. Về lý thuyết, giá tri tăng tự nhiên của đất đai là thuộc về sở hữu, người sử dụng đất chỉ được hưởng phần giá trị gia tăng do chính sự đầu tư của mình vào đất. Theo đó, Nhà nước phải là người tiếp nhận mọi giá trị gia tăng của đất sau khi đẵ trừ đi phần mà nhà đầu tư được hưởng, để phân phối lại lợi ích cho toàn xã hội, còn nhà đầu tư (tổ chức, cá nhân) chỉ chiếm một tỷ trọng nhất định và có tính cục bộ. Dựa trên nguyên tắc này, nhiều nước đã chủ trương điều tiết triệt để thông qua một hệ thống chính sách về giá đất(giá công bố, giá khai báo, trưng mua theo giá) thuế đất (thuế giá đất,thuế giá trị gia tăng, thuế đơn), phụ phí phát triển (tiền sử dụng cơ sở hạ tầng có cải thiện)…. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Trong hoàn cảnh nước ta, giải quyết vấn đề này không dễ dàng, nhất là chỉ trong khuôn khổ của nhiệm vụ đền bù giải phóng mặt bằng mà thôi ! tuy nhiên, không thể không nghĩ đến nhũng chuyển biến cần thiết để đi đến giải quyết vấn đề này một cách triệt để bắt đầu từ nhũng dự án đền bù giải phóng mặt bằng Trong bối cảnh hệ thống pháp luật chưa đồng bộ,đang trong quá trình hoàn thiện, thậm chí có trường hợp còn gây xung đột pháp lý thì việc chỉ dựa vào các chứng cứ pháp lý để giải quyết đền bù là chưa đầy đủ. Trong rất nhiều trường hợp phải coi trọng hien trạng và tôn trọng những vấn đề có tính lịch sử và tập quán xã hội được cộng đồng chấp nhận. Hơn nữa, những trường hợp được xem là không hợp pháp, không được đề bù chỉ thực sự rõ ràng và đầy đủ tính thuyết phục nếu là phát sinh sau khi công khai các phương án đền bù, còn nếu xảy ra trước đó thì thuộc trách nhiệm của người quản lý. Do đó việc thiếu chứng chỉ pháp lý về quyền sử dụng đất không nên trở thành yếu tố trở ngại cho việc đền bù mà phải căn cứ vào hiện trạng và lịch sử sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho người có đất bị thu hồi. 2.4.3 Nguyên nhân của các tồn tại trên Việc giải phóng mặt bằng của nhiều dự án của công ty đang bị ách tắc, kéo dài, gây thiệt hại không nhỏ về kinh tế và làm nản lòng Lãnh đạo Công ty, cũng như gây căng thẳng về xã hội …Tình trạng đó là hậu quả của một loạt nguyên nhân, mà nóng bỏng nhất là: Thứ nhất, các chính sách đền bù và GPMB, các văn bản, điều khoản hướng dẫn còn chưa đầy đủ, và đồng bộ gây khó khăn trong xác định và phân loại mức đền bù, giá đền bù đất có những khu vực còn chưa hợp lý. Đối với đất nông nghiệp, việc xác định rõ các loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn kề) thiếu quy định cụ thể, chưa thực sự khoa học. Trong cùng một khu vực, theo quy định khung giá các loại đất, giá đất nông nghiệp Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A cao nhất chỉ là 19.300đ/m2, chênh lệch quá lớn so với giá đất ở, gây khó khăn cho việc thu hồi đất. Giá đất ở khu dân cư nông thôn quá thấp(cao nhất 83.000đ/m2,thấp nhất 10.000đ/m2). Khi đền bù, người nông dân không đủ khả năng tái tạo chỗ ở mới, hoặc nộp tiền sử dụng đất tại khu tái định cư. Việc áp dụng hệ số khi tính toán GPMB vận dụng thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ. Đối với các khu vực mới đô thi hoá, đất trở nên có giá, một số trường hợp lấn chiếm để xây nhà, hoặc mua bán trái phép, nhưng lại được nhà nước cấp giấy chúng nhận sử dụng đất(nghị định 45/CP,ngày 3/8/1996 của chính phủ), do đó khi đền bù tạo tâm lý so bì, khiếu kiện. Các quy định về cưỡng chế chưa được hướng dẫn cụ thể để tạo nên sự thống nhất trong quá trình tổ chức thực hiện. Thứ hai, các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất rất phức tạp. Việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản phụ thuộc nhiều vào tính hợp pháp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó, phần lớn đất đai và tài sản chưa có đủ giấy tờ hợp lệ, Do không đủ các hồ sơ quản lý, cập nhật các biến động nhà đất thường xuyên cho nên việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù thiệt hại trong các trường hợp cụ thể là kho khăn đối với chính quyền các cấp. Thư ba, công tác quy hoạch còn chua quan tâm đúng mức đến tính phức tạp của GPMB. Việc lập quy hoạch tổng thể hoặc chi tiết, thường không nghiên cứu kỹ hiên trạng và tính hết khó khăn thực tế GPMB, dẫn đến chi phí đền bù lớn, hiệu quả kinh tế của dự án thấp. Một số dự án có ảnh hưởng đến môi trường bên ngoài hàng rào của dự án, nhưng do quy hoạch chưa xác định được Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A phạm vi và mức độ ảnh hưởng, bị nhân dân xung quanh khu vực phản ứng nên cũng gây khó khăn cho công tác triển khai. Thứ tư, công tác tuyên truyền vận động phát huy đúng khả năng. Các ngành, các cấp hiểu về chính sách đền bù và GPMB khác nhau, cho nên có những quan điểm chưa thống nhất, tạo kẻ hở cho một số người khiếu kiện hoặc lợi dụng cản trở công tác GPMB. Việc tuyên truyền chính sách đền bù thiệt hại chưa được thực sự coi trọng và chưa đạt hiệu quả cao. Thứ năm, công tác cưỡng chế chưa được triển khai đúng mức và hiệu lực. Do sự hạn chế về kinh phí, lực lượng, cơ sở pháp lý và cả yếu tố tâm lý nên việc cưỡng chế trên thực tế còn thiếu kiên quyết, chưa đủ hiệu lực và hiệu quả khiến công tác GPMB kéo dài. Bên cạnh đó việc tự nguyện chấp hành của một số người còn thấp, có hiện tượnh chây ỳ để trục lợi cá nhân. Thứ sáu, chưa quan tâm đúng mức đến công tác xây dựng khu tái định cư phục vụ cho các hộ phải di dời. Trong hoàn cảnh các tư liệu sản xuất bị mất, công việc mới chưa được định hình, những người dân bị thu hôi đất và chưa co khả năng đầu tư xây dựng nhà ở ưng ý, thì việc xây dựng các khu nhà ở dùng cho thuê(chỉ áp dụng đối với các hộ chính sách, hoàn cảnh đặc biệt khó khăn và trong trường hợp khẩn) trong 1-2 năm là cần thiết. Song cho đến nay công tác này chưa được quan tâm đầy đủ. Thứ bảy, chưa có các hướng dẫn cụ thể thực hiện chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm. Việc chuyển đổi chỗ ở đối với một số hộ thực tế đã mất đi các nguồn thu chủ yếu nhu các hộ nông dân mất đất, không tìm ra nguồn thu mới, hay các hộ ở đô thị trước đây nhờ có vị trí thuận lợi khinh doanh nay bị chuyển đổi chỗ Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A khác, cũng khó xác định công việc mới vấn đề đào tạo nghề nghiệp…cho các đối tượng thuộc vực GPMB ngày càng trở thành vấn đề bức xúc. Về mặt bản chất, việc đền bù, di đân và giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế - vốn đã rất phức tạp và nan giải - mà còn liên quan đến một vấn đề pháp lý và chính sách xã hội như : quyền sở hữu cá nhân, công ăn việc làm, môi trường sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhón lợi ích… vì vậy, công tác GPMB vừa có sự thận trọng, vừa đòi hỏi các giải pháp phải toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp jý lẫn thực tiễn để có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GPMB TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2 3.1 Nhiệm vụ SXKD và chương trình hành động trong thời gian tới. Những kết quả quan trọng mà Công ty đã đạt được trong năm 2003 là do có sự chỉ đạo sát sao của Tổng công ty, sự giúp đỡ của Bộ Xây dựng, các Ban, ngành của Thành phố, sự phối hợp chặt chẽ của chính quyền địa phương cấp cơ sở và các đơn vị thi công trong và ngoài Tổng công ty, sự chỉ đạo linh hoạt của Ban lãnh đạo công ty, Chi bộ, sự ủng hộ nhất trí của các đoàn thể công đoàn, đoàn thanh niên và của toàn thể cán bộ công nhân viên Công ty. Tập thể cán bộ công nhân viên Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 nhận thức được đầy đủ rằng chặng đường phát triển sắp tới là rất khả quan, nhưng cũng còn rất nhiều khó khăn, thử thách nhất là trong lĩnh vực phát triển nhà ở và đô thị, đòi hỏi cán bộ công nhân viên phải tư rèn luyện phẩm chất đạo đức nâng cao trình độ chuyên môn, sáng tạo, chủ động trong công tác để đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao đối với nhiệm vụ được giao.  Chỉ tiêu kế hoạch năm 2004. Phát huy những thành quả đã được trong sản xuất kinh doanh và các mặt hoat động, công tác năm 2003, thực hiện kế hoạch 5 năm 2001- 2005, tập thể cán bộ công nhân viên Công ty đã đề ra kê hoạch năm 2003 với các chỉ tiêu cụ thể sau: Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A BẢNG 7: CHỈ TIÊU KẾ HOẠCH NĂM 2004 STT Các chỉ tiêu Đơn vị tính Kế hoạch năm 2004 Ghi chú Tăng so với năm 2003 1 2 3 4 5 1 Giá trị sản lượng Tr đồng 160700 136,32% 2 Doanh thu Tr đồng 140000 180% 3 Lợi nhuận Tr đồng 20100 183% 4 Nôp. Ngân sách Tr đồng 18000 253% 5 Thu nhập bình quân của người lao động Tr đ/ng/th 1,75 3% Nguồn: Báo cáo Công ty đầu tư phát triển nhà số 2 3.2 Những biện pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 Bàn giao mặt bằng đúng thời hạn cho các chủ đầu tư để thi công các công trình luôn là mong muốn và mục tiêu của Công ty. Làm được điều này không chỉ giúp cho Công ty tiết kiệm được thời gian, chi phí mà còn làm cho các dự án mà công ty là chủ đầu tư được khởi công đúng kỳ hạn, thi công đúng tiến độ. Mặc dù thời gian thực tập tại Công ty có hạn và đây là lần đầu tiên em được tiếp xúc với thực tế hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty, cùng với sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ Phòng Quản lý dự án, em đã đi sâu tìm hiểu công tác GPMB do phòng phụ trách. Qua quá trình tìm hiểu, tiếp xúc với thực tế tình hình GPMB tại Công ty, một lĩnh vực đang còn hết sức mới mẽ đối với một sinh viên như chúng em cộng với lý luận mà em đã được học Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A ở trường. Em mạnh dạn đưa ra các biện pháp nhằm đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng tại các dự án mà công ty là chủ đầu tư. 3.3.1 Những giải pháp đối với công ty.  Công ty nên có chính sách riêng để hỗ trợ người bị thu hồi đất Khi mà đất bị thu hồi để thực các dự án khu đô thị mới là đất nông nghiệp, thì sẽ làm cho một số người không còn đất để canh tác. Vậy họ phải làm gì khi mà nông nghiệp là một nghề thuần nông của họ. Thiết nghĩ Công ty nên mạnh dạn nhận họ vào làm một số công việc phụ ở các khu đô thị như Bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên chăm sóc cây xanh cho khu đô thị…Như thế, một mặt tạo động lực tốt cho họ để họ tích cực hợp tác với công ty trong quá trình giải phóng mặt băng. Mặt khác còn tạo cho họ có được một cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất.  Với những dự án thực hiện trong nhiều năm, nằm trên nhiều địa phương thì phương án đền bù có thể chia thành nhiều giai đoạn khác nhau để đáp ứng tiến độ xây dựng công trình Chính sách đền bù, giải toả phải được thể hiện cụ thể trên bảng giá nhà, giá đất của từng khu vực toàn thành phố, thể hiện quyền lợi chính đáng của người dân khi phải di dời. Người dân rất quan tâm về chính sách GPMB. Nếu việc xác định giá đất không đồng bộ, thống nhất sẽ gây khó khăn cho chính quyền và Công ty khi thu hồi đất. Muốn đền bù, GPMB hiệu quả, Công ty phải phát động công tác tuyền truyền, làm cho dân thấy được lợi ích của các dự án được xây dựng. Thêm vào đó, trong quá trình thực hiện đền bù, GPMB Công ty phải biết kết hợp sức mạnh của các tổ chức, đoàn thể xã hội như Mặt trận Tổ quốc, Chi bộ Đảng, Hội Phụ nữ, Hội Nông dân, Tổ dân phố. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A 3.3.2 Những đề xuất từ nhà nước * Hoàn thiện các chinh sách GPMB, đền bù. đột phá trong khâu quản lý, nâng cao năng lực thể chế. Kiến nghi với chính phủ, đề xuất sửa đổi, bổ sung…nhằm hoàn thiện các chính sách đền bù và GPMB, phù hợp hơn nữa với đặc điển Hà Nội. Kiến nghị chính phủ về điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trường và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dụng cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường nhưng được hưởng một tỷ lệ ưu đãi(quy đinh rõ ràng) về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là đối tượng ưu tiên về đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi giải quyết việc làm… * Công tác GPMB có tác động quan trọng đến công tác đầu công tác đầu tư xây dựng của thành phố, đang là vấn đề nổi cộm cần giải quyết đồng bộ, vì vậy cần có biện pháp chỉ đạo tích cực. Thành phố nên lập cơ quan chuyên trách gồm các tổ chức công tác, có đại diện biệt phái của các ngành liên quan, thường xuyên chỉ đạo triển khai GPMB trên toàn địa bàn. cơ quan này có trach nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hướng dẫn triển khai các dự án GPMB, từ khâu khảo sát thâm định giá trị đất, xây dựng khu tái định cư cho đến khi hoàn tất yêu cầu…GPMB của dự án. * Các cơ quan chức năng, các cán bộ thực hiện phải thống nhất chính sách, quan điểm và biện pháp tiến hành để tránh gây thắc mắc, so sánh, khiếu kiện của dân trong diện GPMB. Gắn kết nhiệm vụ GPMB với nhiệm vụ chung của các quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Xúc tiến nhanh các công tác quy hoạch chi tiết các quận, huyện, phường, xã. Chủ động và kiên quyết xử lý việc lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhâm và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiêm của pháp luật. * Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập phương án tiền khả thi các dự án có GPMB. Các phương pháp thẩm định, các mức đánh giá, khảo sát địa bàn nhằm xây dựng phương án đền bù và GPMB, các phương án xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm… phải được xem xét một cách kỹ lưỡng, thông qua các Hội đồng chuyên gia, nếu dự án của Nhà nước thì nên đầu tư một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này. Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định cư. Chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tượng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả GPMB. Các phương án GPMB, đề bù, xây dựng khu định cư mới cho dân phai được coi là một phần bắt buộc của một dự án và phải được xây dựng kỹ lưỡng, cụ thể. Tạo điều kiện thuận lợi cho chủ dự án – nhất là các chủ dự án nước ngoài- có vai trò tích cực chủ động lập phương án giải phóng và đền bù, nếu Hội đồng thẩm định thấy các phương án phù hợp với luật pháp và chủ dự án có khả năng chi trả đền bù, thì khuyến khích chủ động giải quyết theo phương án đã được duyệt. * Coi trọng các phương thức hỗ trợ tài chính và quá trình giải quyết giấy tờ nhà đất, cấp sổ đỏ. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển – hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ, có giá đất cao- tổ chức đấu thầu, thương lượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các đối tượng khác, nhằm tạo nguồn kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển. Cho phép các cơ sở phai di chuyển vay vốn với mức lãi suất ư đãi, tạo điều kiên thuận lợi cho việc đầu tư công nghệ, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật mới. Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di chuyển (có thể từ 3-5 năm). Đối với các hộ làm nông nghiệp cần được thông báo sớm kế hoạch GPMB để họ chuyển hướng canh tác và làm quen vơi công việc khác. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi đậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tượng này trong cac chương trình việc làm của thành phố, hoặc nhận họ vào làm việc trong các dự án có nhu cầu GPMB. Đối với công nhân của các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính phù hợp với thời gian chuyển đổi. Quan tâm hỗ trợ kinh tế cho các công ty xây dựng nhà ở và hạ tầng để hỗ trợ cho các đối tượng di chuyển bằng các hình thức ưu đãi vốn, thuế… khuyến khích các đối tác nước ngoài đầu tư phái triển lĩnh vực này. Cho vay tín dụng ưu đãi để các hộ di chuyển xây nhà mới và thế chấp bằng chính ngôi nhà mới này. * Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng khuyến khích cộng đồng tham gia vào dự án GPMB. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Cần quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phương án đề bù GPMB, để mọi đối tượng liên quan đến đều biết, thống nhất, tránh so bì thắc mắc và tiêu cực. Tiến hành điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẻ tiến hành GPMB, đồng thời tổ chức tốt các bước gặp gỡ giữa chủ dự án, các cấp các ngành với nhân dân để diều chỉnh nội dung phương án GPMB thiết thực hợp lý hơn. Phát huy vai trò của các hội trong công tácvận động quần chúng như Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh… trong công tác GPMB. Tạo niềm tin của quần chúng đối với chủ trương và chính sách của Nhà nước thông qua giải quyết dứt điểm những khiếu nại của nhân dân, kiên quyết xử lý nghiêm minh các trường hợp lợi dụng chính sách của Nhà nước để chây ỳ trục lợi. Thông tin rộng rãi chủ trương chính sách, các vấn đề và cá nhân, các địa chỉ, diện thoại liên quan đến công tác và qúa trình GPMB trên các kênh phương tiện thông tin đại chúng ,các thành phố và quân, huyện, phường xã. Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A KẾT LUẬN Với tốc độ phát triển, xây dựng ngày càng cao, đáp ứng yêu cầu CNH - HĐH đắt nước, vấn đề đền bù GPMB ngày càng trở nên phức tạp, đặc biệt khi thị trường nhà đất có những biến động và khó kiểm soát. Đây cũng là vấn đề mà các nước đang phát triển gặp phải. Qua sự phân tích trên ta thấy vai trò của công tác đền bù GPMB trong quá trình thực hiện một dự án, làm tốt công tác này sẽ tạo tiền đề vững chắc cho sự phát triển của công ty trong những năm tới Trong quá trình thực tập ở Công ty, được tiếp xúc tìm hiểu các thực tế hoạt động của Công ty, cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo Nguyễn Ngọc Điệp, sự giúp đỡ của các cô chú trong Công ty đã giúp em hoàn thành chuyên đề này. Với sự kết hợp những kiến thức đã được học trong nhà trường và nhận thức của bản thân về tình hình thực tế, em đã mạnh dạn đưa ra một số giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ đền bù GPMB cho Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến từ các thầy cô giáo, cùng các bạn để chuyên đề này được hoàn thiện hơn và có ý nghĩa thực tiễn hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn các bác Lãnh đạo, các anh chị trong các phòng ban của Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 và đặc biệt là Cô giáo hướng dẫn Nguyễn Ngọc Điệp đã giúp em rất nhiều để em hoàn thành chuyên đề này. Sinh viên thực hiện Mai Đức Thịnh Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ 2. Quyết đính số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội 3. Quyết đính số 72/2001/QĐ-UB ngày 17/9/2001 của UBND Thành phố Hà Nội 4. Giáo trình Kinh tế và Kinh doanh Xây dựng NXB Giáo dục - 2002 - Khoa QTKD QTKD Công nghiệp & Xây dựng. 5. Giáo trình Quản trị Doanh nghiệp - NXB Thống Kê - 2000 - Khoa QTKD QTKD Công nghiệp & Xây dựng. 6. Một số tạp chí: - Tạp chí Xây dựng số 4/2002, số 10/2002 - Tạp chí Thời báo Kinh tế Việt Nam số 2/2001, số 35/2001, số 8/2003,số 61/2003, số 88/3003 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................1 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2 .....3 1.1 Sự ra đời và phát triển của Công ty: ............................................... 3 1.2 Chức năng, nhiệm vụ kinh doanh. .................................................. 4 1.3 Đặc điểm sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp ........................... 5 1.3.1 Đặc điểm tổ chức bộ máy quản lý và sản xuất của Công ty ..... 5 1.3.2 Đặc điểm sản phẩm ................................................................. 7 1.3.3 Đặc điểm về lao động .............................................................. 9 1.3.4 Về thiết bị công nghệ..............................................................12 1.3.5 Đặc điểm về tài chính .............................................................14 BẢNG 3: TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH CỦA CÔNG TY NHỮNG NĂM QUA ........... 15 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2 ..................................................................... 17 2.1. Quy trình công tác giải phóng mặt bằng (ví dụ công tác GPMB Khu nhà ở - Văn phòn vườn chuôi) .....................................................17 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 ...................................................................30 2.2.1 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty trong những năm qua ................................................................................30 2.2.2 Mối quan hệ giữa công ty với cơ quan chủ quản và các công ty khác.................................................................................................33 2.2.3 Nguồn nhân lực phục vụ công tác GPMB...............................35 2.3 Thực trạng tình hình giải phóng mặt bằng của Công ty. ................37 2.3.1 Tình hình GPMB trong những năm qua của Thành phố Hà Nội ........................................................................................................37 2.3.2 Tình hình GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2. .......38 Chuyªn ®Ò tèt nghiÖp SV: Mai §øc ThÞnh - C«ng nghiÖp 42A 2.4 Đánh giá chung về công tác GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2...............................................................................................40 2.4.1 Kết quả công tác GPMB của công ty trong thời gian qua .......40 2.4.2 Một số tồn tại .........................................................................42 2.4.3 Nguyên nhân của các tồn tại trên............................................44 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ BIỆN PHÁP NHẰM ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ GPMB TẠI CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ SỐ 2......................................................... 48 3.1 Nhiệm vụ SXKD và chương trình hành động trong thời gian tới. ..48 3.2 Những biện pháp nhằm khắc phục khó khăn trong công tác GPMB tại Công ty Đầu tư phát triển nhà số 2 .................................................49 3.2.1 Những giải pháp đối với công ty.............................................50 3.2.2 Những đề xuất từ nhà nước....................................................51 KẾT LUẬN.................................................................................................................. 56 TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................... 58