Luận văn Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính ở nước ta

1 Luận văn Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính ở nước ta 2 A. Lời nói đầu Đất đai là nguồn lực tự nhiên có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia. Từ xa xưa loài người đã biết tới nguồn lực này để chinh phục khai thác dần dần chuyển sang quan hệ kinh tế – xã hội đó là sở hữu và sử dụng đất đai như một tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, là một trong 4 yếu tố sản xuất (lao động, vốn, đất đai, công nghệ) – nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ đất đai nó còn ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Do đó, mối quan hệ đất đai được quan tâm. ở nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì vai trò, vị trí đất đai càng được nâng lên. Có những mối quan hệ đất đai mới nảy sinh phức tạp. Vì vậy, cần có sự quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên này để phát huy nguồn lực đất đai, khai thác và sử dụng có hiệu quả bảo vệ lợi ích quốc gia, cộng đồng và cá nhân. Và một trong các công cụ để Nhà nước và các cấp chính quyền thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đó là công tác hồ sơ địa chính. Thật vậy, hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách ghi nhận thông tin về đất đai để phục vụ công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết được mọi thông tin về đất đai. Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng như vậy nên từ xa xưa Nhà nước ta đã tiến hành công tác lập hồ sơ địa chính bằng hình thức đi từ đo đạc thủ công đến sử dụng các phương tiện hiện đại là máy móc để đo đạc lập bản đồ địa chính để thiết lập lên hồ sơ địa chính. Song trong tình hình hiện nay đất đai tham gia tích cực vào hoạt động kinh tế xã hội, thị trường bất động sản hình thành, Do đó, đất đai cũng như các mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi. Vì vậy để phản ánh đúng hiện trạng đất đai, những biến đổi đất đai cần làm tốt công tác đăng kí thống kê đất đai, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính. Việc làm tốt công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính cho phép Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả. Do vai trò quan trọng của công tác này do vậy những năm qua Nhà nước chú trọng vào thực hiện công tác này, nhưng đến nay trên cả nước chưa có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh nào đó là yêu cầu bức xúc trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Vì vậy em chọn đề tài 3 “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính ở nước ta”. Mục đích nghiên cứu: tìm hiểu vai trò, mục đích ý nghĩa của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai đồng thời tìm hiểu thực hiện công tác này từ đó tìm ra giải pháp để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác hồ sơ địa chính nói riêng. Để đáp ứng mục đích nghiên cứu trên thì đối tượng nghiên cứu: các quan hệ đất đai, đặc điểm, nội dung hồ sơ địa chính, yếu tố ảnh hưởng đến công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính để biết được các đặc điểm, yếu tố này ảnh hưởng như thế nào tới việc lập và quản lý hồ sơ địa chính đồng thời nghiên cứu quá trình lập và quản lý hồ sơ địa chính để tìm ra biện pháp nhằm thúc đẩy nhanh tiến trình. Thông qua nghiên cứu nhữnh thuận lợi, khó khăn trong công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính của thành phố Hà Nội về việc thực hiện thí điểm tại 12 phường, xã, thị trấn tại Hà Nội từ đó rút ra kinh nghiệm để triển khai công tác này trên toàn thành phố tiếp đến thực hiện trên cả nước Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử – tức là đặt việc xây dựng hồ sơ địa chính trong mối quan hệ của đất đai cũng như nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai và các mối quan hệ giữa các nội dung của hồ sơ địa chính. Ngoài ra sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ lý luận. Nội dung gồm 3 phần: + Phần I: Cơ sở lý luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính + Phần II : Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta + Phần III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính. 4 B. Nội dung Phần I: Cơ sở lí luận của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính I. Khái quát về công tác quản lý Nhà nước về đất đai Đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người thông qua lao động và trí tuệ của chính bản thân mình mà con người tác động vào đất làm ra sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là tài nguyên, tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và là một trong những điều kiện không thể thiếu được trong tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội. Do đó quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý, có hiệu quả đòi hỏi cần thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai Để thấy được rõ sự cần thiết của công tác này ta đi tìm hiểu vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nước. 1. Vai trò đất đai trong phát triển kinh tế – xã hội 1.1. Vai trò đất đai trong sản xuất, đời sống. Con người sinh ra đã gắn liền với đất, tồn tại được là nhờ vào sản phẩm từ đất và đế khi nhắm mắt xuôi tay con người lại trở về với đất. Đất gắn bó với sự tồn tại và phát triển của con người. Không chỉ có vậy mà trên phương diện kinh tế xã hội thì đất đai là tài nguyên, tài sản của mỗi quốc gia tạo nên của cải vật chất cho xã hội. Thật vậy, đất đai là tặng vật của thiên nhiên cho không loài người, không phải do con người làm ra. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn bó với nhau. Con người khai thác nguồn của cải vô tận này để tạo lên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai là sản phẩm cuả tự nhiên, con người khai phá chiếm hữu nó do vậy đất đai chứa đựng yếu tố lao động. Như vậy, đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành tài sản của xã hội. Không chỉ có vậy xét trong đời sống và sản xuất thì đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là tư liệu sản xuất đặc biệt đối với nông, lâm, ngư nghiệp. Luật đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, 5 xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”. 1.2. Vai trò đất đai trong sự nghiệp phát triển đất nước Trong xã hội phong kiến thì đinh (lao động) và điền (đất đai) là hai yếu tố được nhà vua quản lý chặt chẽ bởi đó là hai yếu tố cơ bản đầu vào của nền sản xuất xã hội. Khi chuyển sang hình thái kinh tế tư bản, thì nền sản xuất xã hội chuyển trọng tâm từ khu vực sản xuất nông nghiệp sang khu vực công nghiệp lúc đó đòi hỏi một yếu tố đầu vào mới đó là tư bản (vốn). Và khi công nghiệp phát triển nên trình độ cao hơn, con người đã sử dụng công nghệ thông tin vào trong sản xuất, lúc đó công nghệ trở thành yếu tố đầu vào mới cho nên sản xuất xã hội. Như vậy bốn yếu tố : con người, đất đai, vốn, công nghệ là bốn nguồn lực đầu vào cơ bản cho mọi nền sản xuất xã hội, tuỳ theo trình độ lực lượng sản xuất mà tầm quan trọng của các yếu tố này có mức độ khác nhau. Trong hoàn cảnh nước ta hiện nay, từ một nền sản xuất nông nghiệp lạc hậu chúng ta đang xây dựng một xã hội công nghiệp hiện đại. Đây chính là nội dung của công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Tỉ trọng kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp nước ta năm 1995 là chiếm 29%, hơn nữa nông dân nước ta chiếm tới hơn 80% dân số. Vì thế nông nghiệp nước ta vẫn đóng vai trò quan trọng. Do đó công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là mục tiêu hàng đầu. Mà ta biết đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng đối với sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp. Nó không chỉ là tư liệu lao động mà còn là đối tượng lao động. Thông qua phương tiện đất đai con người đã khai thác sản phẩm từ đất và còn hơn thế nữa khi con người biết khai thác hợp lý biết bảo vệ đất sản xuất. Thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá nông nghiệp là làm sao để tăng sản xuất nông nghiệp trong quỹ đất hạn hẹp do quá trình đô thị hoá. Muốn vậy cần phải có chính sách đất đai hợp lý để tác động trực tiếp vào lực lượng sản xuất nông nghiệp. Để có chính sách đất đai hợp lý cần nhanh chóng thực hiện tốt công tác điều tra khảo sát, đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính. Trong vấn đề bảo vệ môi trường của cả nước và khu vực thì việc bảo đảm diện tích rừng có vai trò quan trọng đặc biệt. Do vậy bên cạnh chính sách khai thác rừng cần thực hiện quy hoạch, phủ xanh đất trống đồi núi trọc. Có như vậy 6 mới phát triển bền vững được như vậy đất đai có vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường. Trong giai đoạn hiện nay đô thị hoá đang là xu thế tất yếu do đó các khu công nghiệp tập trung được hình thành. Vấn đề đặt ra là cần quy hoạch các khu công nghiệp ở đâu và với quy mô như thế nào cho có lợi nhất trên mặt bằng phân tích tổng hợp kinh tế – xã hội của tỉnh, vùng, cả nước. Điều này bắt nguồn tù việc cân đối kinh tế trong quy hoạch sử dụng đất. Để thực hiện quy hoạch sử dụng đất cần điều tra, khảo sát đo đạc bản đồ, tìm hiểu hiện trạng sử dụng đất như vậy cần làm tốt công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính bởi nó là căn cứ pháp lý và khoa học thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Trong mọi thời đại thì vấn đề nhà ở và đất ở luôn được quan tâm, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay dân số tăng lên đất chặt người đông, đất ở trở thành nhu cầu bức xúc. Nhà ở không chỉ là tài sản quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình mà còn là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế –xã hội của mỗi nước và đánh giá mức độ công bằng và trình độ văn minh của xã hội. Do vậy cần có chính sách đất đai hợp lý cho việc xây dựng nhà ở, nhanh chóng thực hiện công tác đăng kí đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở để bảo vệ cho người dân. Ơ nước ta, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường thì một hệ thống các loại thị trương được hình thành và phát triển, trong đó có thị trường bất động sản – một lĩnh vực nhạy cảm và phức tạ. Thị trường tuy mới được hình thành nhưnh đã thu hút lượng vốn không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cung cấp hành hoá thiết yếu cho nhân dân, đáp ứng nhu cầu kinh doanh bất động sản của các thành phần kinh tế... Nó được coi như lĩnh vực kinh tế quan trọng do đó cần phát triển thị trường này. Muốn vậy cần có chính sách đất đai hợp lý, cần nhanh chóng hoàn thiện công tác hồ sơ địa chính để cung cấp thông tin xác thực về hàng hoá bất động sản để lành mạnh hoá thị trường bất động sản và Nhà nước có thể kiểm soát được thị trường này. Việc phát triển thị trường này góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường là điều kiện để thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Nếu xét trên bình diện kinh tế xã hội, mặt bằng tổng thể của toàn bộ nền kinh tế, để phát triển một xã hội công nghiệp trên cơ sở một xã hội nông nghiệp thì chúng ta phải thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động. Và 7 công cụ để chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động đó chính là quy hoạch sử dụng đất, các chính sách đất đai và các chính sách xã hội. Như vậy, quản lý đất đai lúc này có thể phát huy tác dụng là động lực thúc đẩy nhanh quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Trong kinh tế, thì đất đai là nguồn vốn to lớn của đất nước. Nhà nước có thể tạo nguồn thu đáng kể từ hoạt động kinh tế trên đất vì đó là đầu vào không thể thiếu được của mọi hoạt động kinh tế. Nó là nguồn vốn không bao giờ cạn mà trong quá trình khai thác sử dụng có thể làm cho giá trị tăng lên. Trong tình thế cơ sở hạ tầng không ngừng được cải thiện và dân số tăng lên thì giá trị bằng tiền của đất tăng lên không ngừng. Điều này minh chứng cho sự to lớn của nguồn vốn đất đai. Như vậy, đất đai có ý nghĩa tạo nguồn thu cho ngân sách. Để có thể tạo nguồn thu hơn nữa cần có hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ, hồ sơ quản lý đầy đủ và chính sách đất đai từng bước ổn định. Tóm lại, đất đai có vai trò hết sức quan trọng trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế –xã hội của đất nước. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như tư liệu sản xuất đặc biệt. Thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai sẽ cho phép ta giải quyết vấn đề: Tăng sản lượng kinh tế nông nghiệp, đổi mới bộ mặt nông thôn,cải thiện đời sống nhân dân; đảm bảo an toàn lương thực quốc gia; bảo vệ tài nguyên đất và môi trường sinh thái; quy hoạch hợp lý các khu công nghiệp và kiểm soát quá trình đô thị hoá; chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động trên cơ sở quy hoạch đất hợp lý; xây dựng xã hội công bằng trên cơ sở thực hiện chính sách nhà ở và đất ở; phát triển thị trường bất động sản; tăng cường nguồn thu cho ngân sách quốc gia. Do đất đai có vai trò quan trọng như trên vì thế mà công tác quản lý Nhà nướcvề đất đai ở nước ta đã được chú ý từ lâu nhưng do điều kiện hoàn cảnh ở mỗi thời kỳ khác nhau mà công tác quản lý Nhà nước có nhiệm vụ cụ thể khác nhau. Vì vậy ta cần tìm hiểu quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam để thấy được công tác quản lý Nhà nước về đất đai qua các thời kỳ. Từ đó nhận thức quan hệ đất đai trong thời đại ngày nay. 2. Quan hệ đất đai trong lịch sử Việt Nam Bất kỳ một quốc gia nào, Nhà nước nào cũng có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi biên giớ quốc gia mà thiên nhiên ban tặng. 8 Đất đai là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia vì vậy Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải quản lý chặt, nắm chắc tài nguyên đất đai. Mỗi thời kỳ với chế độ chính trị khác nhau đều có chính sách quản lý đất đai đặc trưng của thời kỳ đó. 2.1) Thời kỳ đầu lập nước Trong thời kỳ này đất đai là của chung và đó chính là khởi thuỷ của ruộng đất công. Khi nhà nước Văn Lang ra đời thì toàn bộ ruộng đất trong đó là của chung và cũng là của nhà vua. Sau khi đất đai bị xâm chiếm thì các vua Hùng tổ chức chống cự dần dần hình thành khái niệm sơ khai đất đai là sở hữu của nhà vua. 2.2) Thời kỳ phong kiến Trong hơn 1000 năm Bắc thuộc, hình thức sở hữu tối cao phong kiến về ruộng đất chi phối xã hội Việt Nam. Nhà Đường đã áp dụng nhiều chính sách về đất đai để tạo nguồn thu cho nhà nước đô hộ. Khi giành được độc lập tự chủ, Đinh Bộ Lĩnh làm vua xây dựng nhà nước Đại Cồ Việt – quyền sở hữu tối cao về nhà vua được xác lập. Dưới thời Lý – Trần, nhà vua chấp nhận ba hình thức sở hữu: sở hữu nhà vua, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Nhưng tất cả người sử dụng đất đều phải nộp công quỹ cho nhà vua. Đến thời nhà Hồ, Hồ Quý Ly đã ban hành chính sách cải cách ruộng đất (1397) thực hiện chế độ hạn điền (mỗi người không quá 10 mẫu ruộng) để thu hồi đất đai cho nhà nước. Vào năm 1428 Lê Lợi lên ngôi đã phong đất cho các quần thần và thực hiện kiểm kê đất đai để lập sổ sách (địa bạ) từ đó có chính sách phân phối lại ruộng công bỏ hoang cho binh lính và nông dân. Trong giai đoạn này bộ luật đầu tiên ở nước ta được ban hành gọi là Luật Hồng Đức trong đó có 60 điều nói về đất đai. Các điều luật nói về đất đai thể hiện tính nhân đạo và triệt để để bảo vệ đất công. Tuy nhiên, công việc đo đạc từ khi Lê Lợi lên ngôi đến hết đời hậu Lê vẫn chưa được hoàn thành. Sau khi Nguyễn ánh lên ngôi, từ năm 1805 đến năm 1836 suốt 31 năm nhà Nguyễn hoàn tất bộ địa bạ của 18 nghìn xã từ Mục Quan Nam đến Múi Cà 9 Mau gồm 10044 tập. Trong địa bạ ghi rõ thửa đất của ai, sử dụng làm gì, kích thức bao nhiêu trên cơ sở đo đạc thực địa, đo đạc cụ thể có sự nhất trí chủ sở hữu và quan đạc điền. Trong thời kỳ này nhà Nguyễn đã ban hành bộ luật thứ hai của nước ta mang tên Hoàng Việt Luật Lệ (gọi là Luật Gia Long). Trong bộ luật này có 14 điều nhằm điều chỉnh quan hệ về nhà đất và thuế lúa. Tinh thần là xác định quyền tối thượng của nhà vua đối với ruộng đất cả nước, trong đó chia ra đất công quản và tư quản. Trên cơ sở này thuế lúa được thu rất triệt để cho ngân khố quốc gia. Và cũng trong thời kỳ này chế độ hạn điền được thực hiện lần thứ hai và nhà Nguyễn đã thực hiện thành công việc khai khẩn đất hoang. Như vậy, tuỳ theo chế độ chính trị và hoàn cảnh lịch sử ở mỗi thời kỳ mà quan hệ đất đai có sự khác nhau và ta thấy rằng đất đai ngày càng được quan tâm hơn, các mối quan hệ đất đai, công tác quản lý đất đai ngày một rõ ràng cụ thể hơn, chi tiết hơn. 2.3) Chế độ thực dân phong kiến (thời Pháp thuộc 1883-1945) Thực dân Pháp vừa bình định xong đã lo ngay đến vấn đề ruộng đất. Họ cấp đất cho bọn tay sai và bán đất với giá rẻ mặt (10frăng/1 ha) vì thế đã tạo lên chế độ đại địa chủ ở nước ta. Thực hiện chính sách chia để trị, Pháp chia nước ta thành 3 kỳ, lập Sở địa chính ở các kỳ, Ty địa chính ở các tỉnh và trưởng bạ ở các xã để phụ trách điền địa. Pháp đã tiến hành thành lập bản đồ địa chính với tỷ lệ 1/1000-1/4000 đối với ruộng đất và dùng tỉ lệ 1/200-1/1000 ở đô thị. Pháp đã thực hiện chế độ cai trị về đất đai khác nhau ở mỗi kỳ. - Nam kỳ: Thành lập Sở địa chính, tiền hành làm bao đạc và lập biểu tính thuế. Đến năm1930 đã đo đạc xong bản đồ giải thửa. Thực hiện tu chỉnh địa bộ thời Minh Mạng và thực hiện lưu trữ ở phong quản lý địa bộ. - Trung kỳ: Tiến hành đo đạc giản đơn để có căn cứ tính thuế. Ngày 26/4/1930 Khâm sứ Trung kỳ ban hành Nghị định số 1385 lập sổ bảo tồn điền trạch sau đổi thành Sở quản thủ địa chính. - Bắc kỳ: Tiến hành lập bản đồ bao đạc và thành lập bản đồ địa chính chính quy. Đồng thời lập lược đồ giản đơn nhanh chóng nắm bắt được diện tích đất đai. Mở lớp đào tạo trên 6000 thư ký đạc điền đồng thời quy định chuyển dịch ruộng đất phải nộp lệ phí theo quy định. 10 Như vậy, có thể nói dưới chế độ thực dân phong kiến, các mối quan hệ đất đai ở nước ta được xác lập chỉ nhằm mục đích khai thác nguồn tài nguyên này của thực dân Pháp. Việc lập bản đồ, thành lập Sở địa chính, Ty địa chính là phục vụ cho việc thu thếu đất và nắm bắt nguồn tài nguyên này. 2.4) Chính sách đất đai ở miền Nam thời kỳ Mỹ Nguỵ (1954-1975) Trong thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất đó là chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và chính sách ruộng đất của Mỹ- Ngụy. Chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng mà nội dung xuyên suốt trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân tộc là: Ruộng đất về tay người cày song điều này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng. Còn chính sách ruộng đất ruộng đất của Mỹ –Ngụy nằm trong chính sách xâm lược vì vậy thực hiện chính sách “cải cách điền địa ” của chính quyền Ngô Đình Diệm và luật “người cày có ruộng ”của chính quyền Nguyễn Văn Thiệu nhằm lôi kéo, giành giật nông dân. Luật người cày có ruộng bao gồm 6 chương 22 điều trong đó việc cấp “chứng khoán ” ruộng đất cho nông dân khẳng định quyền sở hữu ruộng đất của nông dân nhưng chính quyền Thiệu lại ép nông dân nhận “chứng khoán ”. 2.5) Quan hệ đất đai ở nước ta từ sau cách mạng tháng 8/ 1945. Đất đai là một trong hai mục tiêu quan trọng của cách mạng Việt Nam “làm tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng”. Vì vậy ngay sau khi cách mạng tháng 8 thành công Nhà nước ta đã ban hành thông tư, chỉ thị nhằm tăng cường hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp. Quốc hội thông qua luật cải cách ruộng đất, ruộng đất được chia đều cho dân cày, người cày được canh tác trên thửa đất của mình. Trong giai đoạn từ năm 1955- 1959, cơ quan quản lý đất đai được thành lập đó là Sở địa chính nằm trong Bộ tài chính với chức năng là quản lý ruộng đất và thu thuế nông nghiệp . Hiến pháp năm 1960 đã xác định quyền sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Từ năm 1980- 1991: Thực hiện quyết định 201/ CP (01/17/1980); Chỉ thị 299/TTG(10/11/1980); Chỉ thị 100/CT_TW (13/01/1981); Nghị quyết 10/NQ- TW (05/04/1988) về khoán ruộng đất lâu dài. 11 Hiến pháp 1992 xác định “đất đai sở hữu toàn dân”( điều 17). Như vậy, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quản lý đất đai được ghi nhận trong hiến pháp 1992. Tiếp đó luật đất đai ban hành 9/1993 đã quy định rõ hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Chính sách đất đai nước ta hiện nay thể hiện nội dung chủ chủ yếu sau: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý bằng pháp luật và quy hoạch, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Nhà nước có chính sách ưu tiên đối với sử dụng đất nông, lâm, ngư nghiệp nhằm bảo đảm an toàn lương thực và bảo vệ môi trường - Nhà nước có chính sách hợp lý để bảo đảm nhà ở cho mọi người. - Hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất nông, lâm nghiệp để sử dụng ổn định lâu dài thì được hưởng các quyền quy định ở Luật đất đai. - Nhà nước quản đất đai bằng bản đồ địa chính có toạ độ và hồ sơ đăng kí đất đai, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện khi có quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét quyệt. - Nhà nước định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá tài sản khi giao đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. - Tuỳ theo mục đích sử dụng, loại đất, đối tượng sử dụng đất mà Nhà nước quy định hạn mức, thời hạn sử dụng. - Nhà nước khuyến khích khai hoang vỡ hoá mở rộng diện tích sử dụng đất, sử dụng bãi bồi đất trống đồi núi trọc và sử dụng đất phải đi đôi với cải tạo bồi bổ đất. Như vậy, chính sách đất đai hiện nay ở nước ta thể hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện cho việc sử dụng đất hợp lý có hiệu quả, phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế-xã hội. Trên đây ta đi nghiên cứu quan hệ đất đai qua các thời kỳ, ta thấy rằng đất đai ở mọi thời kỳ đều được quan tâm, tất cả các chế độ khác nhau đều muốn nắm giữ nguồn tài nguyên này, quản lý và sử dụng triệt để nguồn tài nguyên này để phục vụ mục tiêu của các thời kỳ. 12 Việc đi sâu nghiên cứu vai trò của đất đai cũng như những quan hệ đất đai qua các thời kỳ để ta nhận thức rằng luôn luôn và cần thiết phải có quản lý Nhà nước về đất đai và tuỳ theo từng thời kỳ, từng điều kiện hoàn cảnh khác nhau mà ta thực hiện quản lý sao cho có lợi nhất phục vụ được mục tiêu của từng thời kỳ. Trong tình hình hiện nay để thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước thì nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau. 3)Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình quản lý Nhà nước đối với đất đai. Chế độ quản lý Nhà nước về đất đai bắt nguồn từ nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm các hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để thực hiện quyền sở hữu Nhà nước và bảo đảm quyền sở hữu đó về đất đai. Nó bao gồm các hoạt động của Nhà nước trong việc nắm chắc tình hình sử dụng đất đai, hoạt động của Nhà nước về phân phối lại quỹ đất trên cơ sở quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất các hoạt động của Nhà nước về kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai. Điều 13 Luật đất đai năm 1993 nêu 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai như sau: 3.1) Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất. Điều tra, khảo sát, đo đạc đánh giá và phân hạng đất là những công việc hết sức quan trọng bởi qua đó Nhà nước mới nắm được toàn bộ quỹ đất đai cả về số lượng và chất lượng, mới có khả năng phát hiện năng lực đất đai ở mỗi vùng, từng địa phương. Qua đó, Nhà nước có những chính sách và biện pháp sử dụng đất có hệ thống, có căn cứ khoa học trên phạm vi cả nước, từng vùng, từng địa phương. Như vậy, qua tài liệu này ta biết được đất đai đang sử dụng làm gì và sử dụng vào việc gì là tốt nhất để phát huy tiềm năng ở mỗi vùng. Để nắm được số lượng, chất lượng đất đai Nhà nước phải tiến hành điều tra, khảo sát đo đạc và nghiên cứu, điều tra thực địa nắm được tổng diện tích tự nhiên, diện tích từng loại đất như đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất dân cư nông 13 thôn, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng… Từ đó mà thực hiện quy hoạch đất đai. Việc đánh giá phân hạng đất là công tác khoa học và rất phức tạp nhằm xác định tác dụng sử dụng đất cụ thể cho từng vùng, từng diện tích đất. Đây là việc làm hết sức cần thiết trong điều kiện nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước nhằm góp phần đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, sản xuất phát triển và ổn định đời sống của nhân dân. Việc xác định giá các loại đất phải xem xét cụ thể vị trí, địa hình, mục đích sử dụng cũng như xem xét quan hệ cung cầu được hình thành trên thị trường bất động sản và xu hướng biến động của chúng. Đó là cơ sở để tính thuế chuyền quyền sử dụng đất, tính tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi góp vốn liên doanh. Bản đồ địa chính là cơ sở để thể hiện số liệu về điều tra khảo sát, đo đạc. Mặt khác, bản đồ địa chính còn là một thành phần của hệ thống hồ sơ địa chính để phục vụ quản lý từng thửa đất. Vì vậy, Luật đất đai quy định việc tổ chức chỉ đạo lập bản đồ địa chính như sau: + Chính phủ chỉ đạo việc tổ chức lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương ban hành quy trình kỹ thuật, quy phạm xây dựng bản đồ địa chính. + ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. + Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn. + Bản đồ địa chính gốc được lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện, quận, thị xã và UBND phường, thị trấn. 3.2) Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất. Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế, xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử dụng đất đai thông qua việc khoanh định mục tiêu sử dụng từng vùng đất cho từng thời kỳ nhỏ trong thời gian quy hoạch. Kế hoạch còn điều chỉnh mục đích sử dụng đất cho phù hợp với phương án quy hoạch và điều kiện thực tế của đất đai. 14 Công tác quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch có ý nghĩa to lớn. Nó giúp việc sử dụng đất đai đúng mục đích đạt hiệu quả cao và tiết kiệm, giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai. Chính vì vai trò quan trọng vậy Luật đất đai năm 1993 đã có những điều khoản quy định về nội dung quy hoạch đất đai (điều 17); quy định về nội dung lập và xét duyệt quy hoạch đất đai (điều 16); quy định về thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 3.3) Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Các văn bản quản lý Nhà nước nói riêng và các tài liệu khác nói chung luôn luôn được sản sinh do nhu cầu cầu của xã hội nhất định. Từ các hiện tượng kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai, các cơ quan địa chính cần tổng hợp lại thành quy luật trong các địa phương mình đề nghị xây dựng các văn bản pháp luật nhằm điều chỉnh pháp luật đất đai và các chính sách đất đai. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó là trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, các cơ quan quản lý đất đai ở các cấp. Trách nhiệm của cơ quan quản lý đất đai ở trung ương là soạn thảo các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất để trình chính phủ quyết định chính sách đất đai. Các cơ quan chuyên môn ở địa phương căn cứ vào quyền hạn và chức năng nhiệm vụ của mình giúp UBND các cấp ban hành văn bản hướng dẫn và tổ chức thực hiện đầy đủ chính sách ruộng đất của Đảng và Nhà nước. Để có chính sách đất đai phù hợp cần phải nhận thức đầy đủ các quy luật tự nhiên đồng thời căn cứ vào số liệu điều tra đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có như vậy việc quản lý, sử dụng đất mới thực hiện tốt. 3.4) Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá. Quỹ đất đai có hạn trong khi nhu cầu đất đai để phát triển sản xuất, phục vụ nhu cầu xây dựng và đời sống hàng ngày tăng. Do đó, việc phân phối đất phải đảm bảo công bằng và hợp lý, tạo điều kiện khai thác tốt đúng quỹ đất “chọn mặt gửi vàng”. Đây cũng là việc thực hiện quyền năng về đất đai mà Nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân tuỳ theo mức độ giao quyền năng này mà nảy sinh hình thức giao, cho thuê, thu hồi *Nguyên tắc khi giao đất, cho thuê đất. 15 - Việc giao đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan Nhà nước xét duyệt. - Việc giao đất phải đúng đối tượng và phải có nhu cầu sử dụng đất - Yêu cầu sử dụng đất đai phải được ghi trong luận chứng kinh tế kỹ thuật và trong thiết kế đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt - Phải có đơn xin giao đất hoặc cho thuê đất * Thẩm quyền giao đất Điều 23 và 24 Luật đất đai có quy định thẩm quyền giao đất của các cấp: Chính Phủ, UBND tỉnh và thành phố trực thuộc TW và UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. - Chính Phủ là cơ quan có thẩm quyền cao nhất quyết định những vấn đề quan trọng, quyết định giao đất và sử dụng đất vào mọi mục đích trong trường hợp cần thiết. Cụ thể: +Chính Phủ xét duyệt kế hoạch hằng năm của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW về việc giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác. +Chính Phủ quyết định cho các tổ chức quốc tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất +Chính Phủ giao đất trên diện tích quy định cho UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW theo quy định ở khoản 3 điều 23. - UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW được giao thẩm quyền quyết định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông, lâm nghiệp. Cụ thể: + Từ 1ha trở xuống đối với đất nông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi trọc cho mỗi công trình không theo tuyến. + Từ 3 ha trở xuống đối với đất ông nghhiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 5 ha trở xuống đối với đất trống đồi núi trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước - Giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở, đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm nhà ở, đất ở đô thị theo định mức do Chính Phủ quy định. 16 + Giao đất khu dân cư nông thôn để UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở + Giao đất để sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp cho các tổ chức + Quyết định mức đất giao cho mỗi hộ gia đình sử dụng để làm nhà ở theo quyết định của Chính Phủ đối với từng vùng + Quyết định giao đất cho các nhà thờ, nhà chùa, thành thất đang sử dụng - UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có các thẩm quyền sau: + Giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp + Giao đất khu dân cư nông thôn cho hộ gia đình và cá nhân làm nhà ở trên cơ sở quy hoạch đã được xét duyệt của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW + Giao đất chưa sử dụng cho cá tổ chức và cá nhân có thời hạn hoặc tạm chia * Những quy định về việc cho thuê đất - Điều 29 Luất đất đai quy định:”Chính Phủ, UBND các cấp thực hiện việc cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh ” theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật. - Điều 80-84 của Luật đất đai quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế thuê đất Việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tuân thủ theo pháp lệnh ngày 14/10/1994 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội và Nghị định số 11/CP ngày 24/01/1994 của Chính Phủ * Những quy định về thu hồi đất Điều 26 Luật đất đai 1993 quy định: Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau: -Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản chuyển đi nơi khác giảm nhu cầu sử dụng đất - Cá nhân sử dụng đất bị chết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao - Đất không được sử dụng trong 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thẩm quyền giao đất cho phép - Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước 17 - Đất sử dụng không đúng mục đích được giao - Đất được giao không đúng thẩm quyền Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bị thu hồi được đền bù thiệt hại. Cơ quan Nhà nước nào có thẩm quyền giao loại đất nào thì có thẩm quyền thu hồi loại đất đó 2.5) Đăng kí đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đăng kí đất đai là việc cung cấp thông tin về quan hệ đối với đất đai để thiết lập lên hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước và Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất. Lí do để thực hiện đăng kí đó là thông tin đất đai luôn thay đổi dẫn đến quan hệ đất đai thay đổi vậy cần thực hiện nghĩa vụ đăng kí để xác lập quan hệ thường xuyên tương ứng loại thông tin đó. Đăng kí lần đầu là việc đăng kí lần đầu tiên thực hiện một cách thống nhất trên toàn q uốc kết quả tạo hồ sơ ban đầu. Khi thông tin thay đổi thì tiến hành đăng kí biến động đất đai. Khi phát sinh thay đổi thông tin về đất đai thì chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đăng kí những thay đổi này với cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai kết quả hình thành hồ sơ cập nhật về các biến động của đất đai. Đăng kí đất đai là nghĩa vụ và trách nhiệm của các chủ sử dụng đất và của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai. Điều 33 Luật đất đai quy định. “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép thay đổi mục đích sử dụng đất phải đăng kí tại UBND xã, phường, thị trấn”. Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng kí tại xã, phường, thị trấn đó UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng kí vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về sử dụng đất  Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 18 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất Điều 36 Luật đất đai quy định - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở TW phát hành - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp Chính Phủ giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  Thống kê đất đai: Thống kê đất đai là công việc hết sức quan trọng nhằm nắm chính xác, kịp thời những biến động về đất đa, cung cấp thông tin cần thiết cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Điều 35 Luật đất đai quy định : UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức việc thống kê, kiểm kê đất đai tại địa phương mình. Cơ quan quản lý đất đai có trách nhiệm báo cáo kết quả thống kê đất đai lên cơ quan quản lý đất đai cấp trên trực tiếp. Việc thống kê đất đai thực hiện mỗi năm một lần, việc kiểm kê đất đai được tiến hành năm năm một lần. Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là đơn vị lập sổ địa chính: UBND xã, phường, thị trấn. Như vậy, nội dung quản lý Nhà nước về đất đai này gồm ba phần công việc: Kết hợp với bản đồ địa chính, tổ chức đăng kí và thành lập các hồ sơ đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hình thành hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu; Quản lí hồ sơ địa chính, thực hiện các thủ tục pháp lý trong biến động đất đai(giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…), cập nhật hồ sơ địa chính; Thực hiện thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai năm năm một lần để nắm lại quỹ đất và phát hiện quy luật kinh tế – xã hội có liên quan tới quan hệ đất đai 2.6) Thanh tra việc chấp hành các chế độ thể lệ về quản lý sử dụng đất. Mục tiều của công tác này nhằm đảm bảo cho các quy định về chế độ quản lý sử dụng đất được thực hiện một cách nghiêm túc và đầy đủ đồng thời phát hiện và đề xuất những bất hợp lý, những phương hướng xử lý sai phạm 19 trong thay đổi quan hệ sử dụng đất. Có như vậy đất đai mới sử dụng tốt và có hiệu quả. Nội dung của công việc này thanh tra người sử dụng đất xem việc sử dụng đất có đúng mục đích, chế độ không và thanh tra trong hoạt động quản lý đất đai: thanh tra bộ phận thực hiện chức năng, nghiệp vụ quản lý đất đai như xác định có đúng nghĩa vụ không? đúng chế độ quản lý không? Như vậy có thể nói thanh tra kiểm tra việc quản lý và sử dụng đất đai là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Điều 37 Luật đất đai quy định: Chính Phủ tổ chức thanh tra đất đai trong cả nước, UBND các cấp tổ chức thanh tra đất đai trong địa phương mình Cơ quan quản lý đất đai ở TW giúp Chính Phủ, cơ quan quản lý đất đai ở địa phương giúp UBND cùng cấp trong việc thực hiện thanh tra đất đai. Thanh tra đất đai phải được thực hiện thường xuyên, đều khắp, phải lưu ý cả điểm và diện, phải lưu ý cả lý và tình bởi quan hệ đất đai thường rất nhạy cảm và phức tạp. 2.7) Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai là một công việc khó khăn bởi tranh chấp đất đai thường tranh chấp về quyền sử dụng và quyền chiếm giữ đất đai giữa các bên sử dụng đất đòi hỏi khi giải quyết phải nắm được hồ sơ ban đầu và hồ sơ biến động đất đai để từ đó đi đến kết luận đúng đắn trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Còn kiếu nại là việc các đương sự sử dụng và quản lý đất đai nhận thấy bị sai phạm về quyền lợi của mình do cơ quan Nhà nước gây ra và đề nghị giải quyết các quyền lợi vi phạm. Còn tố cáo là hành vi của cá nhân hoặc tổ chức phát hiện ra những sai trái trong việc quản lý và sử dụng đất đai và những sai phạm này gây ra hậu quả bất lợi. Nhà nước khuyến khích việc hoà giải tranh chấp đất đai trong nhân dân. Trong trường hợp tranh chấp về quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chính quyền UBND và cơ quan địa chính có trách nhiệm giải quyết. Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan 20 có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật đất đai thì do hệ thống toàn án giải quyết. Hiện nay ở nước ta tranh chấp và khiếu tố về đất đai đều do ngành điạ chính và các cấp chính quyền xử lý. Hơn nữa khi lập hồ sơ địa chính ban đầu chúng ta đã phải giải quyết hàng loạt những vấn đề do lịch sử để lại, những vấn đề này liên quan tới tranh chấp và khiếu tố về đất đai. Do đó để giải quyết tốt công việc này đòi hỏi cần nắm vững pháp luật đồng thời tuỳ điều kiện hoàn cảnh cụ thể mà xử lý các tình huống cho thấu tình đạt lý. Trên đây là những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nó phản ánh được vai trò đất đai trong bức tranh hoạt động vĩ mô của nền kinh tế- xã hội. Thật vậy, khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp con người đã ý thức rõ hơn ý nghĩa quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô từ đó xuất hiện khái niệm “ quản lý đất đai hiện đại”. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm những nội dung trên. Tuy nhiên, tuỳ từng hoàn cảnh, điều kiện cụ thể và mục tiêu của các thời kỳ thì mối quan hệ đất đai có nhiều thay đổi phù hợp với thay đổi khách quan của nền kinh tế- xã hộ. Do đó nội dung quản lý Nhà nước đã nảy sinh nhiều vấn đề mới bảo đảm nhận thực đây đủ hơn, khoa học hơn vai trò đất đai đối với phát triển kinh tế- xã hội. Chính vì vậy Luật đất đai sẽ ban hành 01/07/2004 đã có nội dung quản lý Nhà nước về đất đai mới như sau: Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; quản lý tài chính về đất đai; quản lý hoạt động dịch vụ công về đất đai; quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Những nội dung quản lý Nhà nước trên đây có mối quan hệ khăng khít với nhau. Để thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước vê đất đai cần làm tốt tất cả các nội dung trên. Trong các nội dung trên thì công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính hết sức quan trọng không thể thiếu được trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai bởi nó là hồ sơ pháp lý cao nhất và nếu thực hiện tốt nhiệm vụ này sẽ là cơ sở điều kiện để thực hiện các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Hơn nữa hồ sơ địa chính giúp các cấp chính quyền sử dụng tài liệu quản lý cập nhật thông tin đất đai. Trong tình hình hiện nay công tác này đang là yêu cầu bức xúc và là một nhiệm vụ chiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thiện hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cơ sở triển khai thi hành luật, đưa hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp thành nề nếp thường xuyên. Để từng bước hoàn thiện công tác này thì ta cần tìm hiểu hồ sơ địa chính là gì? 21 đặc điểm ra sao? Tại sao lại thực hiện công tác này?nội dung của nó gồm những gì? II. Sự cần thiết phải xây dựng hồ sơ địa chính trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Cho đến nay trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: hệ thống địa bạ (deed system) và hệ thống bằng khoán(title system). Hệ thống địa bạ thì áp dụng từ tất lâu đời bao gồm: các sổ sách địa chính mô tả thửa đất theo kiểu sơ đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ pháp lý trên các khế ước, văn tự được pháp luật thừa nhận. Khi mà các mối quan hệ đất đai trở lên phức tạp thì một bộ hồ sơ hiện đại hơn đó là hệ thống bằng khoán. Hệ thống này bao gồm: bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng kí đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, so với hệ thống địa bạ thì hệ thống bằng khoán cho phép chính quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn, thống nhất hơn. Tuy nhiên tuỳ từng hoàn cảnh, điều kiện mà sử dụng hệ thống quản lý nào tốt hơn . Trên đây đã nói về hệ thống hồ sơ quản lý đất đai. Nó phản ánh rằng việc quản lý đất đai chỉ quan tâm tới việc điều chỉnh các quan hệ đất đai trong phạm vi dân sự và hành chính, không chú ý tới vai trò đất đai trong bức trang hoạt động vĩ mô của nền kinh tế- xã hội. Trong bối cảnh hiện nay, đất đai đang tham gia tích cực vào hoạt động kinh tế- xã hội do đó đòi hỏi phải xây dựng cho được hệ thống hồ sơ quản lý đất đai hiện đại. Muốn vậy ta cần tìm hiểu khái niệm hồ sơ địa chính cũng như đặc điểm và các loại hồ sơ địa chính ở nước ta. 1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm hồ sơ địa chính *Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv… phản ánh yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai tính cho từng đơn vị đất. Rõ ràng hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai bởi nó chứa đựng thông tin về đất đai. Tất cả các thông tin về tự nhiên của đất đai được lấy thông qua đo đạc khảo sát; còn các yếu tố kinh tế của đất đai lấy thông tin từ việc phân loại, đánh giá, phân hạng đất đai là điều kiệu để xác định giá đất và thu thuế. Yếu tố xã hội về đất đai lấy từ hoạt động của Nhà nước về quy định quyền sở hữu, quyền sử dụng, các quan hệ về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp…Còn yếu tố pháp luật của đất đai thì căn cứ vào quyết định 22 của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ví dụ như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy định pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất vv… Như vậy, để có tất cẩ thông tin đất đai ở trong hồ sơ địa chính như trên thì cần thực hiện được tất cả nội dung của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hồ sơ địa chính nói chung bao gồm các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách … chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai. Nó là sản phẩm do người quản lý lập lên và mỗi bộ máy địa chính lập các loại hồ sơ địa chính khác nhau. Vì thế phân loại hồ sơ địa chính theo cách này ta có các loại hồ sơ địa chính như sau: - Hệ thống địa bạ: hệ thống này dùng để ghi chép thông tin yếu tố về đất đai, là hệ thống các loại sổ sách dùng trong đăng kí và quản lý đất đai. Nó chứa đựng đầy đủ các thông tin về vị trí, hình thể, kích thức, loại, hạng đất, cũng như chủ sở hữu và chủ sử dụng đất. Nội dung của sổ địa bạ bao gồm: Sổ đăng ký đất (sổ địa bạ) do cơ quan quản lý đất đai cấp xã (cấp cơ sở) cấp và quản lý; thứ hai là các loại giấy tờ khác, nó xác định quan hệ sở hữu và pháp lý về đất đai. Việc sử dụng hệ thống địa bạ có ưu điểm đơn giản, dễ dàng thực hiện, dễ làm và dễ sử dụng. Tuy nhiên, bên cạnh ưu điểm nó có nhược điểm đó là việc quản lý đất đai không an toàn, không chặt chẽ bởi việc quản lý chỉ sử dụng ở đơn vị hành chính nhỏ và quản lý trên từng lô đất, mảnh đất, không thể thể hiện đầy đủ thông tin của cả một vùng. Do vậy, nếu vượt khỏi vùng thì nó không còn giá trị. Hệ thống hồ sơ địa chính tiếp theo là hệ thống bằng khoán (bằng khoán điền thổ): là hệ thống giấy tờ trong hồ sơ quản lý đất đai nó được xác định một cách thống nhất, trên cơ sở đó hệ thống bản đồ địa chính cùng với hệ thống quản lý hoàn chỉnh và đồng bộ Hệ thống này ra đời sau khi hệ thống địa bạ ra đời. Sự ra đời của hệ thống này là khách quan bởi cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội các quan hệ đất đai phát triển đặc biệt là quan hệ hàng hoá tiền tệ (mua – bán) cho thuê, chuyển nhượng…Do đó mà hệ thống thông tin về quản lý đất đai phát triển đó là việc xác lập bản đồ địa chính. Nội dung của hệ thống bằng khoán bao gồm: Hệ thống bản đồ địa chính quy định thống nhất trong cả nước; Thứ hai là hồ sơ, sổ sách để quản lý thông tin về mảnh đất đó vì một bản đồ không thể ghi đầy đủ thông tin về đất đai. Do vậy, dựa trên bản đồ mà thực hiện việc đăng ký lần đầu như đăng ký về diện 23 tích, tính chất, mục đích sử dụng, chủ sử dụng đất…và khi có thông tin thay đổi thì thực hiện đăng ký lại trong hồ sơ gọi là đăng ký biến động; thứ ba là hệ thống Giấy chứng nhận quyền sử dụng (do người sở hữu quản lý). Với nội dung trên thì hệ thống bằng khoán giúp người quản lý đất đai một cách chặt chẽ, thống nhất, việc quản lý này không những chỉ ở địa phương, vùng mà quản lý liên vùng, cả nước. Việc sử dụng hệ thống này tạo điều kiện cơ bản để phát triển quan hệ hàng hoá tiền tệ về đất đai một cách đầy đủ và chính xác sẽ ngăn chặn tình trạng thông tin ngầm tạo điều kiện co thông tin bất động sản phát triển lành mạnh. Không chỉ có vậy nếu tạo được hệ thống bằng khoán đầy đủ sẽ cho phép ta quản lý mục đích sử dụng được thực hiện một cách thống nhất và cho phép điều chỉnh quy hoạch, thay đổi mục đích sử dụng đất đai một cách linh hoạt và phù hợp. Tuy nhiên, để tạo được hệ thống bằng khoán đầy đủ chính xác đòi hỏi vốn đầu tư lớn, đòi hỏi công nghệ cao, đòi hỏi phải có cán bộ có trình chuyên môn nghiệp vụ cao. Bên cạnh việc sử dụng hệ thống địa bạ, hệ thống bằng khoán thì hệ thống hỗn hợp tức là sử dụng đồng thời cả hai loại hồ sơ địa chính trên cũng được sử dụng. Việc kết hợp sử dụng 2 loại hồ sơ địa bạ và bằng khoán không có nghĩa là sử dụng 2 thông tin hệ thống trên một mảnh đất mà có loại đất thì sử dụng thông tin địa bạ sẽ tốt, đơn giản, dễ làm, dễ thực hiện, tiết kiệm. Còn có loại đất thì phải sử dụng thông tin đất đai. Thật vậy, bởi khi đất đai ít biến động thì nên sử dụng hệ thống địa bạ vì giản đơn, dễ làm mà vẫn đảm bảo quản lý thông tin một cách đầy đủ. Còn với đất đô thị, công nghiệp, sử dụng như một yếu tố để kinh doanh cộng với nhiều biến đổi do quá trình đô hoá đòi hỏi các thông tin phải chính xác do vậy cần sử dụng hệ thống bằng khoán vì đất đai ở khu vực này mang nhiều yếu tố kinh tế nó chứa đựng yếu tố tạo vốn và sử dụng vốn do đó tất cả các thông tin về đất đai cần phải được cập nhật đầy đủ, chính xác có như vậy mới tạo ra công bằng trong trong sử dụng, kinh doanh bất động sản giữa các thành phần kinh tế đồng thời thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc quản lý tài nguyên đất đai. Là cơ sở để đất đai tham gia tất cả các hoạt động kinh tế- xã hội như một nguồn lực thực sự, đóng góp vào sự phát triển kinh tế – xã hội theo đúng vai trò của nó và hơn thế nữa. 24 Như vậy, qua đây ta có thể thấy rằng việc lập và quản lý hồ sơ địa chính có vai trò và ý nghĩa rất to lớn trong việc quản lý đất đai nói chung. Trên đây ta đi tìm hiểu các loại hồ sơ địa chính, và vấn đề đặt ra là ta nên sử dụng hồ sơ địa chính nào cho mục đích nào là tốt nhất và cần thiết phải hoàn thiện các loại hồ sơ địa chính như thế nào? để phục vụ tốt cho các công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách vv… chứa đựng đầy đủ các thông tin về đất đai do đó các loại giấy tờ này luôn được sử dụng và tuỳ vào mục đích sử dụng của các loại giấy tờ này mà ta có cách phân loại hồ sơ địa chính như sau: - Các tài liệu sử dụng thường xuyên. Các tài liệu này bao gồm: + Bản đồ địa chính: Tuỳ theo điều kiện hiện nay ở từng địa phương bản đồ này có mức độ khác nhau về chất lượng:bản đồ địa chính có tạo độ theo hệ toạ độ thống nhất; bản đồ giải thửa toàn xã đo vẽ bằng nhiều phương pháp khác nhau ; hồ sơ kỹ thuật thửa đất đối với đất đô thị hoặc sơ đồ trích thửa đối với thửa đất nông, lâm nghiệp nhiều chủ sử dụng nhưng ranh giới giữa các chủ chưa thể hiện bằng bờ cố định; bản đồ trích lục ô phố, xứ đồng, thôn ấp, bản hoặc từng thửa đất trong trường hợp chưa có bản đồ địa chính mà có nhu cầu cần đăng kí lập hồ sơ, cấp giấy chứng nhận đến từng nhóm hộ, cá nhân, từng tổ chức trên từng thửa đất. + Sổ địa chính bao gồm cả nông thôn và thành thị. Sổ địa chính và bản đồ địa chính là hai tài liệu chứa đựng thông tin mang tính pháp lý của đất đai. + Sổ mục kê: dùng cho khu vực nông thôn được dùng để thống kê, kiểm kê đất đai rất tiện lợi + Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở(đối với đất đô thị)- đây là tài liệu chứa đựng thông tin pháp lý về đất đai. + Sổ theo dõi biến động đất đai + Biểu số liệu thống kê diện tích: cho biết diện tích từng đơn vị… giúp cho nhà quản lý có được thông tin cụ thể. Tất cả các tài liệu trên phục vụ cho công tác trực tiềp quản lý đất đai, đây là hồ sơ thường trực, hồ sơ này thường được sử dụng thường xuyên. hiện đưới dạng như thế nào? ta còn phải tìm hiểu đặc điểm của nó để từ đó có thể phân tích tìm ra cách tác động đến sự vật, hiện tượng đó theo hướng tích cực và 25 Bên cạnh các tài liệu được sử dụng thường xuyên thì có tài liệu chỉ được sử dụng khi cần thiết đó là các tài liệu gốc lưu trữ. - Tài liệu gốc lưu trữ: Các tài liệu này dùng xác nhận thông tin đảm bảo hệ thống hồ sơ trên mang tính pháp lý và dùng để thẩm tra, kiểm tra. Các tài liệu này hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính gồm toàn bộ thành quả giao nộp theo luận chứng kinh tế kỹ thuật đã được duyệt của mỗi công trình đo vẽ, lập bản đồ địa chính và các thông tin, tư liệu hình thành trong quá trình đăng kí lần đầu và đăng kí biến động đất đai gồm: các giấy tờ do chủ sử dụng đất nộp khi kê khai đăng kí; đơn kê khai đăng kí, cấp giấy tờ pháp lý về nguồn gốc đất đai; hồ sơ, tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra, xét duyệt đơn của cấp xã, huyện; các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong việc thực hiện đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: quyết định thành lập hội đồng đăng kí đất, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai vv…; Hồ sơ về kiểm tra kỹ thuật, nghiệp thu sản phẩm đăng kí đất đai xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi xem xét bất kỳ một sự vật, hiện tượng nào ngoài việc hiểu nó là gì và được thể hồ sơ địa chính cũng không nằm ngoài quy luật đó. Trên đây ta cũng phần nào hiểu được thế nào là hồ sơ địa chính và các loại hồ sơ địa chính giờ ta tìm hiểu xem nó có đặc điểm gì? - Hồ sơ địa chính bao gồm nhiều tài liệu chứa đựng nhiều thông tin về đất đai. Thật vậy, không một tài liệu riêng lẻ nào chứa đựng được toàn bộ thông tin về đất đai, chỉ có hồ sơ địa chính mới có được toàn bộ thông tin về đất đai bởi nó là tập hợp của tất cả các tài liệu chứa đựng các thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai. Nhìn vào hồ sơ địa chính ta có thể biết được toàn bộ thông tin về đất đai.Các loại tài liệu trong hồ sơ địa chính chứa đựng các thông tin về đất đai một cách chính xác và thống nhất. Với đặc điểm này yêu cầu đặt ra cần biết phân loại và quản lý các tài liệu sao cho tiện lợi nhất. - Đặc điểm thứ hai là việc lập và quản lý hồ sơ địa chính là một nội dung mang tính đặc thù của cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác của quản lý Nhà nước vê đất đai. Đúng vậy, việc lập và quản lý hồ sơ địa chính không phải cấp nào, ngành nào cũng làm được mà phải có cơ quan chuyên trách thực hiện như phải thực hiện một số 26 nghĩa vụ đặc thù của ngành địa chính như đo đạc bản đồ, lưu trữ thông tin vv…. Đây là nhiệm vụ hoàn thành chức năng quản lý của Nhà nước, bắt buộc Nhà nước phải hoàn thành đăng kí đất đai lập hồ sơ địa chính do đó phải có những bộ phân, những người thực hiện nhiệm vụ này, đồng thời bảo đảm quyền lợi, nhu cầu của Nhà nước. Để hoàn thành công tác lập hồ sơ địa chính đòi hỏi phải thực hiện đồng thời các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Vấn đề đặt ra là cần đào tạo cán bộ có chuyên môn trong việc thực hiện công tác đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính đồng thời phối hợp với các cấp, các ngành để làm tốt nội dung quản lý Nhà nước về dất đai. - Đặc điểm thứ ba là các tài liệu, số liệu trong hồ sơ mang tính pháp lý cao. Các tài liệu này có ý nghĩa pháp lý chặt chẽ ở chỗ nó là căn cứ để hoạch định các chủ trương, kế hoạch phăt triển kinh tế- xã hội, làm cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ pháp lý của đối tượng sử dụn. Việc thực hiện tốt công tác đo đạc bản đồ, đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thì các tài liệu hồ sơ địa chính càng có giá trị pháp lý cao. Với các đặc điểm trên làm cho việc thực hiện công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính cần phải có một số lượng lao động, vật tư kỹ thuật, thời gian, kinh phí nhất định và người làm công tác lập hồ sơ địa chính phải được đào tạo có trình độ kỹ thuật chuyên môn đầy đủ mới có thể thực hiện được. Cũng do đặc điểm trên nên chỉ ngành địa chính mới thực hiện công tác này một cách chính xác và đầy đủ trở thành nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. 2. Yêu cầu, phân cấp lập và quản lý hồ sơ địa chính. Với mỗi một công tác quản lý Nhà nước về đất đai thì đều có yêu cầu riêng phù hợp với đặc điểm cũng như bản chất của từng nội dung. Và việc lập hồ sơ địa chính phải đảm bảo các yêu cầu sau: - Phải đầy đủ các loại tư liệu. Bởi nếu không đầy đủ thì những thông tin về đất đai sẽ không đầy đủ, tính chất pháp lý không đầy đủ dẫn đến khai thác và sử dụng các tài liệu khác bị hạn chế. - Bên cạnh việc lập đầy đủ các loại tư liệu thì mỗi loại tư liệu phải đảm bảo tính pháp lý. Tính pháp lý ở mỗi tư liệu làm cơ sở để có hồ sơ địa chính có tính pháp lý. Bởi cái hình thành nên hồ sơ địa chính mà không chính xác, không đảm bảo tính pháp lý dẫn đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có tính pháp lý và hồ sơ không có tính pháp lý. 27 - Song song với hai yêu cầu trên thì công tác lập hồ sơ địa chính đòi hỏi các nội dung thông tin phải thể hiện chính xác, thống nhất trên tất cả các tài liệu của hồ sơ địa chính. Với yêu cầu này đòi hỏi các thông tin đưa vào phải chính xác dựa vào thông tin do chính người đứng ra kê khai đăng kí và trên cơ sở đó phải thẩm tra đồng thời thực hiện một loạt biện pháp kỹ thuật cần thiết xem kê khai đúng chưa? chính xác chưa?. Và khi phê duyệt phải dựa trên kê khai và thẩm tra có như vậy thông tin đảm bảo tính chính xác. Sau mỗi một bước thực hiện cần tiến hành thẩm tra lại ngay. Các thông tin còn phải đảm bảo tính thống nhất tức là toàn bộ dữ liệu đưa vào trong hồ sơ phải nhất quán thống nhất với nhau. Thông tin mảnh đất nó không chỉ nằm một loại sổ mà nằm nhiều sổ nếu không thống nhất sẽ rất khó cho việc quản lý. - Một yêu cầu nữa của công tác lập hồ sơ địa chính đó là hình thức trình bày các tài liệu hồ sơ phải rõ ràng, không được cạo, tẩy hoặc dùng bút phủ nội dung đã viết, việc chỉnh lý biến động trên tài liệu hồ sơ phải theo đúng quy định đối với mỗi tài liệu. Như vậy, đáp ứng yêu cầu này là đảm bảo thông tin đưa vào rõ ràng, tiện tra cứu, quản lý, các ngôn từ sử dụng đúng tiêu chuẩn kỹ thuật, đúng các kí hiệu, đảm bảo đúng quy định về sử chữa. Để đảm bảo các yêu cầu trên được thực hiện thì cần thực hiện phân cấp trong việc lập và quản lý hồ sơ địa chính. Về lập hồ sơ - Cấp xã, phường thực hiện lập; sổ địa chính thông qua đăng kí đất ở cấp xã; lập sổ mục kê; biểu số liệu thống kê đất đai; sổ theo dõi biến động đất đai. - Cấp huyện: lập biểu số liệu thống kê đất đai; thực hiện kiểm tra, nghiệm thu, xác định công tác lập sổ của cấp xã, phường; tiến hành lập sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ: cá nhân, hộ gia đình. - Cấp tỉnh: tiến hành lập sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp tỉnh quản lý, thuộc thẩm quyền cấp tỉnh; đồng thời thành lập văn bản, hệ thống hồ sơ xác định, kiểm tra công tác đăng kí, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cấp huyện; lập biểu số liệu thống kê; bản đồ địa chính; thành lập tài liệu liên quan đến quyết định hành chính trong công tác thanh tra, phúc tra Như vậy, công tác đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính được tiến hành ngay từ cấp cơ sở đồng thời có sự chỉ đạo, kiểm tra, giám sát cũng như hướng 28 dẫn của cấp trên do đó muốn công tác lập hồ sơ địa chính được tiến hành nhanh cần có sự phối hợp chỉ đạo giữa các ngành và các cấp chính quyền. Về phân cấp quản lý hồ sơ địa chính: - Cấp xã: quản lý hồ sơ do mình lập ra và bản đồ địa chính - Cấp huyện: quản lý hồ sơ do mình lập ra; bản đồ địa chính và toàn bộ hồ sơ do cấp xã thành lập. - Cấp tỉnh: quản lý hồ sơ do mình lập và hồ sơ cấp huyện thành lập Về phân cấp lưu trữ: Cấp nào hình thành và phê duyệt loại tài liệu nào thì có quyền lưu trữ tài liệu đó. Như vậy, hồ sơ địa chính được lưu tại hai nơi, nơi hình thành và nơi tiến hành phê duyệt. Với phân cấp lưu trữ thế này cho phép tra cứu thông tin dễ dàng là tài liệu cho việc thanh tra, kiểm tra. Trên đây ta đi tìm hiểu về yêu cầu và phân cấp trong việc lập và quản lý hồ sơ địa chính và vấn đề đặt ra cho công tác quản lý đất đai nói chung và công tác lập hồ sơ địa chính nói riêng là cần làm tốt các yêu cầu đặt ra và trong việc phân cấp cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn nhiệm vụ của từng cấp tránh chồng chéo và tình trạng “cha chung không ai khóc”. 3. Vai trò của việc xác lập hồ sơ địa chính(xây dựng hồ sơ địa chính là yêu cầu khách quan). Như chúng ta đã biết đất đai có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế- xã hội và Nhà nước nào cũng muốn nắm giữ quyền lực này để phục vụ cho việc phát triển kinh tế- xã hội do đó cần có quản lý Nhà nước về đất đai. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Và công tác lập hồ sơ địa chính là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nó là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng một cách triệt để. Việc thực hiện tốt công tác này là điều kiện để thực hiện tốt các nhiệm vụ khác của công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Cụ thể như sau: - Thực hiện lập hồ sơ địa chính là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thật vậy, chế độ sở hữu bao gồm ba quyền: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai. Quyền chiếm hữu thể hiện Nhà nước 29 chiếm giữ toàn bộ đất đai muốn vậy Nhà nước phải nắm được toàn bộ thông tin về đất đai. Do vậy, Nhà nước phải thực hiện nhiệm vụ đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính. Bởi tất cả tài liệu hồ sơ địa chính nó chứa đựng toàn bộ thông tin về đất đai. Còn về phía người sử dụng quyền chiếm giữ đất đai chỉ giới hạn trong phạm vi Nhà nước giao nhưng người sử dụng phải có thông tin về đất đai thông qua đăng kí đất đaivà nhằm thiết lập lên hồ sơ địa chính. Hồ sơ địa chính là tài liệu khẳng định quyền chiếm giữ đất đai hợp pháp của người được Nhà nước giao quyền sử dụng. Còn quyền sử dụng thể hiện ở Nhà nước quyết định vê mục đích sử dụng, và người sử dụng khai thác công dụng lợi ích của đất đai phải phụ thuộc vào quy định của Nhà nước. Mà để có quyết định về mục đích sử dụng thì phải nắm được toàn bộ thông tin về đất đai phải dựa vào hồ sơ địa chính. Nếu không có hồ sơ địa chính thì dẫn đến không quản lý được mục đích sử dụng. Còn đối với người sử dụng đất nếu không thực hiện đăng kí đất đai để xác lập nên hồ sơ địa chính thì họ không yên tâm đầu tư khai thác bởi thành quả của việc sử dụng đất không được thừa nhận, không bảo vệ quyền năng trong việc khai thác. Nếu đăng kí xác lập hồ sơ địa chính đầy đủ thì tất cả các quan hệ đều được Nhà nước đứng ra bảo vệ. Xét về quyền định đoạt, đây là quyền tối cao của Nhà nước đó là Nhà nước thực hiện mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch đất đai và Nhà nước định đoạt quan hệ đất đai như giao, cho thuê, thu hôi, mua bán…Để có thể đưa ra quyết định này Nhà nước cần căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất mà tất cả điều này được phản ánh trong hồ sơ địa chính. Rõ ràng thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng kí đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa chính sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả… - Thực hiện lập hồ sơ địa chính là điều kiện tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Thực hiện lập hồ sơ địa chính là điều kiện để tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước, bởi Nhà nước quản lý thông qua hồ sơ. Hồ sơ ở đây 30 không hẳn để Nhà nước quản lý về mặt giấy tờ pháp lý mà hồ sơ luôn được cập nhật những biến động của đất đai. Từ đó, Nhà nước thực hiện chức năng chỉnh lý những thông tin ban đầu và thông qua đó để có biện pháp xử lý đối với từng biến động. Rõ ràng thông qua việc thực hiện lập hồ sơ địa chính các thông tin đất đai luôn được cập nhật là cơ sở để thực hiện chức năng quản lý và thực hiện biện pháp quản lý một cách thường xuyên. Hồ sơ địa chính cung cấp các thông tin cần thiết để phục vụ cho việc quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: + Đối với đất Nhà nước đã giao quyền sử dụng các thông tin cần thiết gồm: Tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. + Đối với đất chưa giao quyền sử dụng các thông tin cần thiết gồm: Vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về hình thể tự nhiên, kinh tế xã hội và pháp lý của đất đai theo yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. 31 Yêu cầu thông tin đất đai trong quản lý Nhà nước về đất đai. Để có được các thông tin đất đai trên thì Nhà nước phải thực hiện một loạt các nhiệm vụ như đo đạc, lập bản đồ địa chính, đăng ký thống kê đất đai, đánh giá, phân hạng đất, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất…tất cả các hoạt động này được phản ánh trong hồ sơ địa chính. Như vậy, thông qua hồ sơ địa chính, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. - Lập và quản lý hồ sơ địa chính là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính chứa đựng đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng thửa đất. Mà hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác. 13- Thay i quyn s dng 1- V trí 2- Hình th 3- Kích thc 4- Din tích 5- Loi t 6- Hng t, giá t 7- Tên ch s dng 8- Mc ích s dng 9- Thi hn s dng 10- Các quyn s dng 11- Ràng buc quyn s dng 12- C s pháp lý Kinh t Tha t H s a chính 1- Bn 2- S mc kê 3- S a chính 4- Giy chng nhn quyn s dng t 5- H s ch s dng t 6- Quyt nh pháp lý 32 + Đối với hệ thống chính sách về quản lý và sử dụng đất: Đó là cơ sở pháp lý cao nhất cho việc thực hiện lập hồ sơ địa chính. Việc lập hồ sơ địa chính không chỉ tuân thủ các quy định về đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn phải chấp hành đúng chế độ về quản lý, sử dụng đất nhằm xác lập hồ sơ địa chính đầy đủ. Đồng thời, hồ sơ địa chính cung cấp thông tin về tình hình đất đai để phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất. + Đối với nhiệm vụ điều tra, đo đạc, thì kết quả công tác điều tra, đo đạc là tư liệu lập nên hồ sơ địa chính. Song cũng thông qua hồ sơ địa chính để góp phần nâng cao độ chính xác kết quả đo đạc, bổ sung giá trị pháp lý của tài liệu đo đạc. + Đối với công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch là căn cứ để giao đất, tạo điều kiện để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính, là cơ sở xét duyệt cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng. Đồng thời, thông qua các thông tin về đất đai phản ánh trong hồ sơ địa chính để kiểm tra, đánh giá, giám sát tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất. + Đối với công tác giao đất, cho thuê đất, quyết định giao đất hay cho thuê đất tạo cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất, nhưng chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký quyền sử dụng đất thì mới chính thức thực hiện hoàn chỉnh thủ tục pháp lý giữa người sử dụng đất với Nhà nước. Do đó, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở xác định quyền hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký, cũng chính vì vậy hồ sơ địa chính là cơ sở thực hiện kiểm tra, thanh tra tình hình giao đất ở các cấp. + Đối với công tác phân hạng và định giá đất. Kết quẩ phân hạng, định giá đất là cơ sở xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong việc bảo vệ và nâng cao chất lượng đất khi sử dụng, là cơ sở xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi được đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Đối với công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai thì tài liệu trong hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng trong việc xác định nguồn gốc sử dụng đất, nó là căn cứ pháp lý để giải quyết các tranh chấp. Ngay cả khi đất đai có biến động thì các tài liệu này vẫn phản ánh kịp thời do đó cung cấp các 33 thông tin cho việc giải quyết tranh chấp không bị lỗi thời. Đồng thời thông qua công tác thanh tra mà nâng cao chất lượng các tài trong hồ sơ địa chính. + Đối với công tác thống kê đất đai, thì kết quả của công tác thống kê đất đai được tổng hợp từ các tài liệu trong hồ sơ địa chính, vì thế các tài liệu này càng chính xác thì kết quả của công tác thống kê sẽ rất tốt, là cơ sở để đề ra chủ chương, biện pháp sử dụng đất có hiệu quả. Và qua con đường thống kê đất đai ta mới thấy được kết quả của công tác lập hồ sơ địa chính phát huy hết ý nghĩa trong quản lý đất đai, mới đánh giá được tình hình thực hiện chính sách đất đai và các nhiệm vụ quản lý đất đai khác. Trên đây ta đi phân tích vai trò của việc xác lập hồ sơ địa chính. Ta thấy rằng việc lập hồ sơ địa chính là rất cần thiết, nó là đòi hỏi khách quan không thể thiếu được trong hoạt động quản lý Nhà nước về đất đai. Yêu cầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai là phải xác lập cho được hồ sơ địa chính để quản lý đất đai một cách chặt chẽ. Việc xây dựng hồ sơ địa chính đầy đủ là cơ sở để bảo vệ chế độ sử hữu toàn dân về đất đai và là cơ sở để thực hiện các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý đất đai. Đưa đất đai vào phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Xây dựng hồ sơ địa chính là rất cần thiết vì thế cần sớm hoàn thiện công tác này. Để hoàn thiện công tác này ta cần tìm hiểu nội dung của hồ sơ địa chính . 4. Nội dung hồ sơ địa chính. Như chúng ta đã biết hồ sơ địa chính là tập hợp các tài liệu cơ bản thể hiện chi tiết từng thửa đất, từng chủ sử dụng và các nội dung khác theo yêu cầu quản lý Nhà nước đối với đất đai. Hồ sơ địa chính được thành lập theo đơn vị hành chính cấp xã. Các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính làm cơ sở khoa học và pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ, thường xuyên đối với đất đai. Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm: 1. Bản đồ địa chính 2. Sổ địa chính 3. Sổ mục kê 4. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5. Sổ theo dõi biến động đất đai 6. Những tài liệu được hình thành trong quá trình đăng kí đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 34 4.1) Bản đồ địa chính Để quản lý được đất đai chúng ta phải có được bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi tư liệu này phải ánh thửa đất với bốn yếu tố: - Yếu tố tự nhiên của thửa đất như vị trí, hình dạng, kích thức, chất lượng đất vv… - Yếu tố kinh tế của thửa đất như giá đất, thuế đất, giá trị các công trình trên đất vv… - Yếu tố xã hội của thửa đất như chủ sử dụng đất, chế độ sử dụng đất, quá trình biến động đất, vv … - Yếu tố pháp lý của thửa đất như các văn bản giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, xác nhận quy hoạch, vv … Trong các yếu tố trên thì một số yếu tố được ghi nhận trong hồ sơ địa chính còn một số yếu tố khác được thể hiện trên bản đồ địa chính. Do vậy bản đồ địa chính là một trong các công cụ để quản lý đất đai. Trên bản đồ địa chính ghi nhận những thông tin về yếu tố tự nhiên của thửa đất. Bản đồ địa chính liên hệ với hồ sơ địa chính người ta còn thể hiện tên chủ sử dụng đất, loại đất và một số yếu tố quy hoạch sử dụng đất. Trước kia, khi kỹ thuật đo đạc chưa phát triển người ta chưa có bản đồ địa chính cho cả khu vực mà chỉ mô tả thửa đất bằng việc sử dụng công cụ thô sơ như thước dây để đo chiều dài các cạnh để tích diện tích. Tiến thêm bước nữa người ta đo được sơ đồ đất (bản đồ giải thửa) kết nối với các hồ sơ pháp lý về thửa đất (hệ thống địa bạ) nhằm quản lý toàn bộ đất đai. Khi kỹ thuật đo đạc phát triển hơn, người ta có thể thành lập bản đồ địa chính cho cả khu vực rộng lớn. Lúc này trên hệ thống bản đồ địa chính từng khu vực đã thể hiện được mối quan hệ đất đai về mặt tự nhiên ở các cấp địa phương và việc quản lý đất đai bằng bản đồ bắt đầu được thực hiện. Từ đấy bản đồ địa chính đóng góp vai trò rất tích cực trong hệ thống quản lý đất đai song vẫn dưới tầm nhìn của mối quan hệ đất đai trong từng địa phương nhỏ. Trong thời gian gần đây, với sự phát triển của khoa học công nghệ, kỹ thuật đo đạc bản đồ đã được giải quyết, bản đồ địa chính theo hệ toạ độ thống nhất được thành lập. Lúc này, loại bản đồ địa chính này thể hiện được mối quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô của cả nước.Từ đó đưa ra quy hoạch sử dụng đất hợp lý, hoạch định các chính sách đất đai, điều chỉnh pháp luật đất đai đáp ứng cho sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. 35 Như vậy, bản đồ địa chính là một công cụ chủ yếu để quản lý đất đai. Từ đây, để quản lý đất đai tốt cần tìm hiểu bản đồ địa chính là gì? cũng như những vấn đề liên quan đến bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính là bộ phận không thể tách rời hồ sơ địa chính nó nhằm mục đích xác định vị trí, hình thể thửa đất và làm căn cứ khoa học cho việc tính toàn bộ diện tích các thửa, phục vụ nhu cầu: đăng kí đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…Ngoài ra, bản đồ địa chính còn là tài liệu thực hiện thống kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bảo vệ và cải tạo đất… Chính vì vai trò quan trọng vậy do đó bản đồ địa chính phải được chỉnh lý thường xuyên cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất. Việc quy định chỉnh lý bản đồ địa chính như sau: - Mọi việc chỉnh lý trên bản đồ địa chính chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đăng kí biến động đất đai và được cấp có thẩm quyền giao đất chấp thuận. - Việc chỉnh lý trên bản đồ địa chính phải căn cứ vào kết quả đo đạc ngoài thực địa, các yếu tố mới được chỉnh lý trên bản đồ bằng màu đỏ, gạch bỏ các yếu tố cũ cũng bằng màu đỏ. - Sau khi chỉnh lý số thứ tự thửa đất được đánh bằng số tiếp theo số hiệu thửa đất cuối cùng của tờ bản đồ và ghi vào bảng số thửa thêm bớt lập ở bên cạnh ở nơi diện tích trống trong khung bản đồ - Mỗi yêu cầu kỹ thuật về đo đạc chỉnh lý bản đồ phải tuân theo quy phạm đo vẽ do Tổng Cục địa chính ban hành theo Quyết định 720/1999/QĐ_ĐC ngày 30/12/1999. - Việc chỉnh lý bản đồ địa chính phải được chỉnh lý thường xuyên, cán bộ địa chính xã có trách nhiệm trích sao khu vực có chỉnh lý để báo cáo lên cơ quan quản lý đất đai huyện để tập hợp báo cáo lên cơ quan quản lý đất đai tỉnh, thành phố theo định kỳ 6 tháng một lần. - Khi số hiệu chỉnh lý chiếm 40% thì phải có kế hoạch đo mới lại. Như vậy, ta thấy rằng việc thành lập bản đồ địa chính là rất cần thiềt trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, để thiết lập được bản đồ địa chính một cách chính xác là công việc khó khăn nó không chỉ là vấn đề công nghệ thành lập bản đồ mà nó liên quan đến vốn, nhân lực, vật lực và liên 36 quan đến sự phối hợp chỉ đạo giữa các cấp, các ngành trong việc lập bản đồ cũng như chỉnh lý biến động thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai. 4.2) Sổ địa chính. Sổ địa chính là một trong những tài liệu quan trọng của hồ sơ địa chính. Sổ địa chính lập ra với mục đích nhằm tập hợp toàn bộ thông tin cần thiết về toàn bộ diện tích đất đai được Nhà nước giao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và diện tích các loại đất chưa giao, chưa cho thuê sử dụng; làm cơ sở để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đất đai theo đúng pháp luật. Như vậy, dựa vào sổ địa chính ta biết được diện tích đất Nhà nước đã giao, biết tên chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất… từ đó nắm bắt được chi tiết tình hình sử dụng đất. Sổ địa chính là căn cứ để quản lý đất đai một cách chặt chẽ từ cấp cơ sở. Khi thành lập sổ địa chính phải tuân thủ các nguyên tắc sau: - Sổ được lập theo đơn vị hành chính cấp xã, phường, thị trấn do cán bộ địa chính xã thành lập. Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý. - Thông tin cập nhật vào trong sổ địa chính phải dựa vào các thông tin pháp lý do người xin đăng kí cung cấp. - Khi lập sổ địa chính ở nông thôn khác với sổ địa chính ở đô thị Cũng như bản đồ địa chính, sổ địa chính cũng phải thực hiện chỉnh lý. Việc chỉnh lý chỉ được thực hiện khi đã làm đúng các thủ tục đăng ký biến động đất đai và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng nhận biến động trên giấy đã cấp. 4.3)Sổ mục kê Sổ mục kê được lập ra nhằm mục đích liệt kê từng thửa đất trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn về các nội dung: tên chủ sử dụng đất, diện tích, loại đất đáp ứng yêu cầu tổng hợp thống kê diện tích đất đai, lập và tra cứu sử dụng các tài liệu hồ sơ địa chính một cách đầy đủ, thuận tiện, chính xác … Như vậy, nhìn vào sổ mục kê ta biết được diện tích từng loại đất từ đó có biện pháp khuyến khích, điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội ở từng địa phương. Rõ ràng sổ mục kê nằm trong hệ thống hồ sơ địa chính sẽ cho phép ta tra cứu thông tin một cách dễ dàng đồng thời giúp cho hoạt động thống kê đất đai 37 được thực hiện một cách thuận lợi và từ số liệu thống kê này nó là cơ sở cần thiết cho việc phân bổ hợp lý các nguồn lực sản xuất, là cơ sở phân vùng và quy hoạch phân bổ sử dụng đất và xây dưng kế hoạch sử dụng đất. Đồng thời số liệu thống kê còn là căn cứ cho việc tính thuế sử dụng đất. Do đó, ta thấy rằng thiết lập sổ mục kê là cần thiết trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nguyên tắc chung trong việc lập sổ mục kê như sau: - Sổ được lập từ bản đồ địa chính và các tài liệu điều tra đo đạc đã được hoàn chỉnh sau khi xét duyệt cấp giấy chứng nhận và xử lý các trường hợp vi phạm chính sách đất đai. - Sổ được lập theo thứ tự từng tờ bản đồ địa chính, từng thửa đất của mỗi tờ bản đồ. - Sổ lập cho từng xã, phường theo địa giới đã xác định, do cán bộ địa chính xã chụi trách nhiệm lập. Sổ phải được UBND xã xác nhận và Sở địa chính duyệt mới có giá trị pháp lý. - Sổ được lập làm ba bộ, bộ gốc lưu tại Sở địa chính, một bộ lưu tại phòng địa chính cấp huyện, một bộ lưu tại trụ sở UBND xã do cán bộ địa chính xã trực tiếp quản lý . Còn về chỉnh lý sổ, sổ mục kê chỉ được chỉnh lý sau khi đã đã làm các thủ tục đăng ký biến động đất đai và chỉnh lý trên bản đồ địa chính. 4.4) Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là sổ ghi chép, liệt kê toàn bộ thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho đối tượng sử dụng . Mục đích của việc lập sổ nhằm quản lý việc phát hành và điều chỉnh thông tin trên giấy chứng nhận.Như vậy, khác với sổ địa chính, sổ mục kê là quản lý các thông tin đất đai điểm còn sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý giấy chứng nhận và điều chỉnh các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Do đó việc lập và quản lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thực hiện quản lý Nhà nước về đất đai. Nguyên tắc lập sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: - Cơ quan nào cấp giấy chứng nhận, thay đổi thông tin giấy chứng nhận thì cơ quan đó lập sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, Sở địa chính chụi trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 38 đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh, phòng địa chính cấp huyện chụi trách nhiệm lập và giữ sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền của cấp huyện. - Chỉ khi giấy chứng nhận được phát hành hoặc điều chỉnh mới đưa thông tin vào sổ. - Nếu đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình thì sổ địa chính lập theo cấp xã, phường; mỗi xã lập một hoặc một số quyển riêng. Còn nếu đối tượng là tổ chức, đất công cộng thì sổ địa chính lập theo đơn vị quận, huyện vì giấy chứng nhận cho các tổ chức này do Sở địa chính cấp. Chỉnh lý sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi: giấy chứng nhận không còn giá trị hoặc trường hợp được chứng nhận biến động ngay trên giấy chứng nhận hoặc giấy chứng nhận mới được cấp trong qúa trình đăng ký biến động. 4.5) Sổ theo dõi biến động đất đai Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ cập nhật toàn bộ thông tin về đất đai từ sau khi đăng ký lần đầu. Mục đích lập sổ là thông qua thông tin biến động được ghi nhận ở sổ này ta biết đất đai được thực trạng quỹ đất mỗi loại tại mỗi thời điểm. Đồng thời dựa vào sổ này giúp ta thống kê biến động một cách dễ dàng ta biết được tổng quỹ đât, cơ cấu quỹ đất từ đó có biện pháp, chính sách nhằm điều chỉnh cơ cấu quỹ đât hợp lý vào thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nước ta theo hướng công nghiệp- dịch vụ- nông nghiệp. Quá trình vận động, phát triển của đời sống kinh tế – xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau, do vậy cần cập nhật tất cả các thông tin này qua công tác đăng ký đất đai để lập cho sổ theo dõi biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo pháp luật. Như vậy, lập sổ theo dõi biến động đất đai là cần thiết, là đòi hỏi khách quan trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Để sổ này ngày càng có chất lượng thì công tác đăng ký đất đai cần phải làm thường xuyên, liên tục ở mọi lúc, mọi nơi. Nguyên tắc lập sổ như sau: 39 - Sổ phải lập ngay sau khi kết thúc công tác đăng ký ban đầu. - Những thông tin đưa vào sổ đăng ký biến động phải dựa trên thông tin mà đã cập nhật về đăng ký biến động. - Sổ đăng ký biến động này do đơn vị xã, phường thực hiện(nơi thực hiện đăng ký biến động) do cán bộ địa chính xã thực hiện. 4.6) Những giấy tờ được hình thành trong qúa trình đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là những loại giấy tờ mang ý nghĩa pháp lý cao, các tài liệu này là cơ sở để thực hiện đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính theo đúng trình tự, thủ tục, tuân theo quy định của pháp luật. Các loại giấy tờ này là: - Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất và các giấy tờ do người sử dụng đất nộp khi kê khai đăng ký đất ban đầu và đăng ký biến động đất đai - Các tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn của UBND cấp xã: biên bản phân loại và xét duyệt của hội đồng đăng ký đất đai; tờ trình của UBND cấp xã và phòng địa chính cấp huyện; tờ trình của Sở địa chính nhà đất; danh sách các trường hợp được đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Các quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: quyết định thành lập hội đồng đăng ký đất; quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyết định chuyển mục đích các loại đất; quyết định cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Biên bản kiểm tra, nghiệm thu hồ sơ địa chính Tất cả các loại giấy tờ trên đảm bảo hồ sơ địa chính có tính pháp lý cao, từ đó là cơ sở để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp đồng thời thể hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của các cấp chính quyền trong việc quản lý và sử dụng đất đai. Trên đây là tất cả các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa chính và mỗi một loại tài liệu chứa đựng các loại thông tin khác nhau về đất đai nhằm quản lý toàn bộ các mối quan hệ đất đai, điều chỉnh quan hệ đất đai phục vụ cho mục tiêu kinh tế – chính trị. Vì vậy, cần xây dựng hồ sơ địa chính với chất lượng cao, tức là các tài liệu này phản ánh chính xác hiện trạng sử dụng đất và phải thiết lập đầy đủ các loại tài liệu trên. Trên cơ sở tìm hiểu nội dung của hồ sơ địa chính thì 40 vấn đề đặt ra là: hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính thì cần đồng thời hoàn thiện từng nội dung của hồ sơ địa chính. Do hồ sơ địa chính có vai trò quan trọng là cơ sở pháp lý bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Nhờ vào hệ thống hồ sơ địa chính đã thiết lập mà Nhà nước nắm chắc quỹ đất, xác định rõ lịch sử, ranh giới từng thửa đất làm cơ sở để bảo vệ quyền sử dụng đất; giải quyết tranh chấp đất đai. Chính vì vậy Nhà nước xây dựng hệ thống văn bản về hồ sơ địa chính làm cơ sở pháp lý cho việc lập và quản lý hồ sơ địa chính. III. Cơ sở pháp lý của công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính . Như chúng ta đã biết, bất kỳ Nhà nước nào cũng coi đất đai là một trong những vấn đề quan trọng. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ vốn đất đai, tình hình sử dụng đất và hướng việc sử dụng đất đai phục vụ mục tiêu kinh tế – chính trị của mình. Vì thế để quản lý được đất đai Nhà nước sử dụng công cụ pháp luật, xây dựng hệ thống văn bản pháp quy về quản lý đất đai. Hệ thống các văn bản đất đai hiện nay trước tiên là Luật đất đai 1993 (14/07/1993), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai (02/12/1998), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai do Quốc Hội khóa IX thông qua ngày (29/06/2001) đã quy định đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết. Thực hiện nhiệm vụ này là cơ sở cho việc thi hành Luật đất đai là một trong những nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu trong các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống các văn bản quy định lập và quản lý hồ sơ địa chính như sau: - Điều 13, khoản 5 quy định “đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ”. - Công văn 434/CV_ĐC tháng 7/1993 của Tổng Cục địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định số 56/ ĐKTK năm 1881. - Quyết định 499/QĐ_ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai - Thông tư 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 41 - Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 42 Phần II : Thực trạng công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính ở nước ta Hơn 510 năm trước đây, Vua Lê Thánh Tông đã ban hành Luật Hồng Đức là bộ luật đầu tiên của nước ta nhằm điều chỉnh các quan hệ về đất đai, đồng thời cũng là lần đầu tiên ở nước ta cho thành lập hệ thống địa bạ để quản lý đất đai (địa bạ Hồng Đức) và cho đo đạc thành lập bản đồ quốc gia để quản lý địa giới hành chính (tập bản đồ Hồng Đức). Như vậy, cả lĩnh vực quản lý đất đai và đo đạc bản đồ ở nước ta đều có lịch sử hơn 500 năm, điều đó chứng tỏ công tác quản lý đất đai đã được chú trọng từ rất lâu đời. Hơn 100 năm trước đây, khi thực dân Pháp đặt chân tới Đông Dương đã đưa phương pháp luận và kỹ thuật mới vào lĩnh vực đất đai, tạo cơ sở cho xây dựng hệ thống địa chính hiện đại. Hệ thống pháp luật của Pháp đã thay thế Luật Gia Long, hệ thống bản đồ địa chính được đo lại và áp dụng giấy chứng nhận (bằng khoán) thay thế cho địa bạ ở đô thị. Xây dựng lưới toạ độ- độ cao quốc gia và hệ thống bản đồ địa hình tỉ lệ 1/100.000. Mục đích nhằm quản lý toàn bộ đất đai ở khu vực Đông Dương. Ngành địa chính cách mạng được xây dựng bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhất. Mục đích quản lý thống nhất các loại đất đai, quản lý và triển khai công tác đo đạc bản đồ. Thực hiện Luật đất đai 1993 với bẩy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Nhiệm vụ chính của ngành địa chính hiện nay là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính, nâng cao năng lực hệ thống tổ chức địa chính 4 cấp ở nước ta. Tập trung vào công tác đo đạc bản đồ để xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Điểm lại quá trình lịch sử trên có thể nói rằng, công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính đã được chú trọng từ lâu song ta thấy đến nay cả nước ta chưa có bộ hồ sơ địa chính hoàn chỉnh phục vụ công tác quản lý đất đai. Nguyên nhân là các hệ thống hồ sơ địa chính ở mỗi thời kỳ có đặc điểm khác nhau phục vụ công tác quản lý đất đai ở mỗi thời kỳ do đó để thành lập hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ phục vụ công tác quản lý đất đai trong thời kỳ mới cần tìm hiểu thực trạng công tác hồ sơ địa chính qua các thời kỳ để từ đó rút ra quy luật trong việc thực hiện công tác này đồng thời đề ra biện pháp nhằm hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp với 43 tình hình phát triển kinh tế –xã hội của đất nước và đi trước một bước trong thực hiện công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. I. Thực trạng công tác lập hồ sơ địa chính qua các thời kỳ. Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên ban tặng cho loài người, nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Dưới bất cứ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước. Nhà nước muốn tồn tại và phát triển được thì phải quản lý chặt chẽ quỹ đất, sử dụng đất có hiệu quả. 1. Công tác lập hồ sơ địa chính ỏ Việt Nam trước năm 1945 Nước ta công tác đạc điền và quản lý điền địa có từ thế kỷ thứ 6 trở lại đây. - Sổ “Địa Bạ” thời Gia Long: được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền, đất tư điền của mỗi xã, trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Sổ địa bạ lập làm 3 bản: bản “giáp” nộp ở Bộ Hộ; bản “bính” nộp dinh Bố Chánh; bản “đinh” để lại xã. Theo quy định hằng năm tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải đại tu sổ một lần. - Sổ “Địa Bộ” thời Minh Mạng: Hệ thống này được lập đến từng làng xã và có nhiều tiến bộ so với sổ “Địa Bạ” thời Gia Long. Sổ địa bộ lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến đầy đủ các chức việc trong làng. Chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa đất, ruộng kèm theo sổ địa bộ có ghi diện tích và loại đất, quan kinh phái và Viên Thơ Lại cùng kí tên vào sổ mô tả. Sổ địa bộ cũng lập thành 3 bộ: bản “giáp” nộp Bộ Hộ; bản “ất” nộp dinh Bố Chánh; bản “bính” để lại xã. Theo quy định, hệ thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng quy định chặt chẽ hơn. Quan phủ phải căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế cho bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh phê chuẩn rồi ghi vào sổ địa bộ. - Dưới thời Pháp thuộc: Do chính sách cai trị của thực dân Pháp trên lãnh thổ nước ta đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau: + Chế độ điền thổ tại Nam kỳ . 44 Từ năm 1925 Chính Phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo sắc lệnh năm 1925, thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây. Sắc lệnh này được triển khai áp dụng tại Nam Kỳ. Nét nổi bật của chế độ này là: bản đồ giải thửa được đo chính xác; sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ lạc, biến động tăng, giảm của lô đất, tên chủ sở hữu điều liên quan đến chủ sở hữu cầm cố và để đương. + Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ. Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của toà Khâm sứ Trung kỳ(gọi tắt là bảo tồn điền trạch). Năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh. Tài liệu theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ bộ và tài chủ bộ + Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ. Nhà cầm quyền có chủ trương đo đạc địa chính xác lập sổ địa bộ để thực hiênj quản thủ địa chính. Do đặc thù đất đai ở Bắc bộ manh mún nên bộ máy chính quyền lúc đó đã cho triển khai song song cùng một lúc hai hình thức: đo đạc chính xác, đo đạc lập bản đồ giản đơn 1/1000, lập sổ sách tạm thời để quản lý. Đối với đo lược đồ đơn giản hồ sơ gồm: bản lược đồ giải thửa, sổ địa chính lập theo thứ tự thửa ghi diện tích, loại đất, tên chủ; sổ điền chủ ghi tên chủ và số liệu các thửa của mỗi chủ; sổ khai báo ghi chuyển dịch đất đai . Đối với đo vẽ chi tiết bản đồ giải thửa, sổ địa chính, sổ điền chủ, mục lục các thửa và mục lục điền chủ, sổ khai báo để ghi các khai báo văn tự. 2. Công tác lập hồ sơ địa chính ở miền Nam Việt Nam từ năm 1954- 1975 Dưới thời này kế thừa và tồn tại 3 chế độ quản thủ điền địa trước đây. - Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 chế độ điền thổ được đánh giá là chắt chẽ và có hiệu quả nhất thời Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ giải thửa, sổ điền thổ ghi rõ diện tích, nơi toạ lạc, giáp ranh, biến động tăng, giảm, tên chủ sở hữu, sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số hiệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. 45 Toàn bộ tài liệu trên lập thành hai bộ lưu tại ty điền địa và xã sở tạ. Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ. - Chế độ quản thủ điền địa. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ lược đồ kết thúc hồ sơ gồm: sổ điền bộ lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 5 thửa; sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang; sổ mục lục tên chủ để tra cứu. Hồ sơ cũng lập thành hai bộ lưu tại Ty địa chính và xã sở tại. Đánh giá chung về các hệ thống hồ sơ địa chính của các chế độ trước. Qua việc thực hiện công tác lập hồ sơ địa chính của các chế độ trước ta có thể rút ra một số kết luận sau: + Bất kỳ một chế độ xã hội nào, công tác hồ sơ địa chính đều hết sức cần thiết và bức bách. Và công tác này trong thời kỳ trước mục đích chủ yếu là nắm chắc tình hình sử dụng đất phục vụ cho việc tính thuế và tạo cơ sở pháp lý bảo đảm quyền lợi cho chủ sở hữu. + Tuỳ từng điều kiện hoàn cảnh lịch sử mà áp dụng nhiều chế độ quản lý và sử dụng nhiều loại hồ sơ khác nhau để phục vụ mục tiêUBND từng thời kỳ đồng thời xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất. Qua các thời kỳ này ta thấy rằng công tác hồ sơ địa chính luôn được chú trọng xác định quyền sở hữu của yêu cầu pháp lý hồ sơ ngày càng chặt chẽ. +Trong chế độ cũ có nhiều chủng loại hồ sơ và xu hướng chung là hệ thống hồ sơ ngày càng nhiều tài liệu. Điều đó chứng tỏ lịch sử sử dụng đất phức tạp và tình trạng ngày càng sử dụng đất mang mún ở Việt Nam. 3. Công tác lập hồ sơ địa chính chế độ dân chủ cộng hoà. -Sau Cách mạng tháng 8/1945- 1979. Sau cải cách ruộng đất, chính quyền Cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo, tiếp đó là phong trào làm ăn tập thể ruộng đất tập trung vào các xã. Do điều kiện thiều thốn chiến tranh kéo dài hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sử dụng được. Trong thời gian này Nhà nước chưa có một văn bản pháp lý nào làm cơ sở cho công tác đăng ký đất đai lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống tài liệu đất đai chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạp cải tiến và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó thông tin về tên chủ sử dụng và tên người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện 46 trạng không truy cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất. Nhiệm vụ chủ yếu trong giai đoạn này là tổ chức cuộc thanh tra về đất để Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích đất đai phục vụ cho việc phát triển nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã. -Từ năm 1980 đến sau khi có Luật đất đai năm 1988. Sau khi Hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữUBND đất đai Nhà nước quan tâm tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 1/7/1980 Chính Phủ có quyết định 201/CP về công tác quản lý đất đai trong cả nước, Chỉ thị 299/TTG ngày 10/11/1980. Thực hiện yêUBND cầu này Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành văn bản đầu tiên quy định: thủ đăng ký thống kê ruộng đất theo quy định 56/ĐKTK ngày 5/11/1981,các tài liệu hệ thống hồ sơ theo QĐ56/ĐKTK gồm: + Biên bản xác định ranh giới hành chính + Sổ dã ngoại + Biên bản và kết quả chi tiết đo đạc ngoài đất, trong phòng. + Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất + Bản kê khai ruộng đất của tập thể + Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp lý + Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân +Sổ mục kê + Biểu tổng hợp diện tích + Bản thống kê diện tích ruộng đất + Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký. Việc ban hành các văn bản này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc đăng ký đất đai, lập hệ thống hồ sơ. Tuy nhiên, trong thực hiện công tác đăng ký đất đai còn tồn tại nhiều vướng mắc chưa giải quyết được: do chất lượng hệ thống hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTG còn nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai đang trong qúa trình đổi mới.Hơn nữa, trong thời kỳ này, tất cả các địa phương đều tích cực hưởng ứng thực hiện cải cách ruộng đất theo Chỉ thị 100-CT/TW đã tạo ra sự thay đổi lớn về hiện trạng đất đai. Vậy mà chủ trương này vẫn chưa thể chế hoá bằng pháp luật gây khó khăn cho việc triển khai đăng ký đất đai. Do vậy, công tác triển khai cấp giấy chứng nhận tại các địa phương thực hiện chậm. Đến hết năm 1993 cả nước mới cấp giấy chứng nhận cho khoảng 47 1600.000 hộ nông dân ở khoảng 1500 xã tập trung ở đồng bằng sông Cửu Long. Do chính sách đất đai chưa ổn định, nhiều địa phương(14 tỉnh) đã thực hiện cấp giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu quy định của tỉnh); cuối năm 1993 đã cấp khoảng 911000 giấy chứng nhận loại này và tính đến thời điểm ngừng cấp giấy chứng nhận tạm thời này tức là giữa năm 1995 thì tổng số giấy chứng nhận tạm là1050000 giấy. _- Sau khi có Luật đất đai năm 1993. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993 đã tạo ra những thay đổi lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất đai ví dụ như: ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; đất đai có giá trị; người sử dụng đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất…Với những thay đổi đó công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở lên bức bách. Do vậy các cấp chính quyền, các địa phương phải coi trọng, tập trung chỉ đạo công tác đo đạc bản đồ, lập hồ sơ địa chính. Để phù hợp với việc sửa đổi Luật đất đai Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính. - - Công văn 434/CV_ĐC tháng 7/1993 của Tổng Cục địa chính ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính thay thế cho mẫu quy định tại Quyết định số 56/ ĐKTK năm 1881. - Quyết định 499/QĐ_ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng Cục địa chính quy định các mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai - Thông tư 346/1998/TT- TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục địa chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Đây là văn bản mới nhất hướng dẫn công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính.Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính thực hiện theo văn bản này quy định rất cụ thể tại Mục II của Thông tư 1990 bao gồm: 1 Hồ sơ địa chính 2 Lập hồ sơđịa chính 48 3 Phân cấp quản lý hồ sơ địa chính 4 Chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính . Ngoài ra còn quy định rất cụ thể các mẫu sổ sách cũng các mẫu tài liệu liên quan, 4. Đánh giá tình hình hồ sơ địa chính hiện nay. Hệ thống đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hạt nhân của hệ thống quản lý đất đai, cần được thiết lập cho được hệ thống đăng ký ban đầu đối với từng thửa đất, sau đó tiếp tục đăng ký biến động khi có sự thay đổi về thửa đất, chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, giá đất và thuế đất. Hệ thống này được thiết lập đầy đủ thì người dân mới có đủ điều kiện thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất và Chính Phủ có đủ điều kiện để quản lý chặt chẽ đất đai. Từ năm 1989 đến năm 1994 ngành địa chính đã lựa chọn hệ thống phù hợp với hoàn cảnh riêng của nước ta. Đến năm 1995 hệ thống đã được