Luận văn Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

1 Luận văn Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội 2 LỜI MỞ ĐẦU Nhằm phát triển Thủ đô Hà Nội theo hướng hiện đại, văn minh, giàu đẹp góp phần đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa thủ đô để Thủ đô Hà Nội xứng đáng là thủ đô của một nước 100 triệu dân, trong những năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển mạnh mẽ trên nhiều lĩnh vực văn hóa, kinh tế, giáo dục…Hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, các công trình phục vụ trong lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, khoa học và kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu đô thị mới…đã và đang được xây dựng và phát triển. Nhu cầu đất đai cho các dự án này ngày càng lớn đã tạo ra sức ép rất lớn cho công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt thì tiến độ dự án mới nhanh . Nhưng trên thực tế vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ thi công các công trình xây dựng, mà còn tác động rất nhiều đến chất lượng và giá thành công trình. Tuy nhiên công tác giải phóng mặt bằng nhanh hay chậm lại phụ thuộc phần lớn vào chính sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước đối với đối tượng trong diện bị giải toả. Các phương án bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất là bồi thường bằng tiền, bồi thường bằng đất ở hay bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư…Với truyền thống trồng lúa nước, tâm lý an cư lạc nghiệp, người dân luôn muốn được đền bù bằng nhà, đất hơn là đền bù bằng tiền vì có ổn định chỗ ở thì mới có thể yên tâm sản xuất, làm ăn. Vì vậy, bên cạnh việc đền bù bằng tiền, Nhà nước đã chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư nhằm bố trí các hộ dân bị giải toả vào các khu tái định cư tập trung đảm bảo cho các hộ dân có chỗ ở ổn định, đảm bảo tái định cư theo quy hoạch, đảm bảo các cơ hội duy trì thu nhập sau khi bị di chuyển chỗ ở, và ổn định cuộc sống của người dân. 3 Nhận thấy tầm quan trọng của quỹ nhà đất tái định cư đối với tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng, được tiếp xúc với những tài liệu liên quan đến vấn đề này em xin chọn đề tài : ”Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội” cho chuyên đề thực tập của mình với mục tiêu: Đánh giá thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà, đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội, đồng thời đưa ra những kiến nghị và giải pháp thúc đẩy đầu tư, phát triển quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng bao gồm: -Phương pháp duy vật biện chứng: nghiên cứu tính tất yếu của quá trình đô thị hoá và giải phóng mặt bằng nhằm đáp ứng sự phát triển của các đô thị. - Phương pháp thống kê, thu thập, xử lý số liệu, so sánh: thu thập và xử lý số liệu cụ thể về kết quả của công tác giải phóng mặt bằng, công tác chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. So sánh các kết quả và đưa ra kết luận cụ thể giữa khả năng đáp ứng và nhu cầu. -Phương pháp dự báo: dựa trên những số liệu cụ thể về nhu cầu và thực trạng chuẩn bị quỹ nh à, đất tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội để đưa ra những dự báo cho những năm tiếp theo Chuyên đề bao gồm các phần chính sau đây: Chương I: Sự cần thiết và vai trò của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng. Chương II: Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng tại Hà Nội. Chương III: Giải pháp thúc đẩy phát triển công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội. 4 CHƯƠNG 1 SỰ CẦN THIẾT VÀ VAI TRÒ CỦA CÔNG TÁC CHUẨN BI QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GPMB I. SƠ LƯỢC VỀ VẤN ĐỀ GPMB 1. GPMB là vấn đề tất yếu của quá trình phát triển Trong lịch sử phát triển của mọi quốc gia, mọi giai đoạn việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công trình là không thể tránh khỏi, nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu GPMB càng cao và trở thành một thách thức ngày càng nghiêm trọng đối với sự thành công không chỉ trong lĩnh vực kinh tế mà cả ở trong các lĩnh vực xã hội, chính trị trên phạm vi quốc gia. Trong quá trình phát triển của đất nước, sự xuất hiện và hình thành các đô thị là một điều tất yếu, khách quan, đó là quá trình tập trung dân số vào các đô thị, hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị được xem là điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao đọng phi nông nghiệp, có cơ sở hạ tầng thích hợp, là trung tâm tổng hợp hay chuyên nghành, có vai trò thúc đẩy sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của một miền lãnh thổ, của một tỉnh, của một huyện hoặc một vùng trong tỉnh, huyện. Đ ể hình thành và phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị, điều này được xem là một phần của sự phát triển, thì luôn diễn ra quá trình phân bổ lại quỹ đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh. Khi các nghành sản xuất công nghiệp, giao thông, du lịch, dịch vụ, thương mại… tăng dần tỷ trọng trong tổng sản phẩm thu nhập quốc dân (GDP) thì việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang đất chuyên dùng sử dụng vào các mục đích công nghiệp, giao thông, du lịch, thương mại…là đièu tất yếu và diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Một quốc gia cành phát triển, thì tỷ lệ đất chuyên dùng (đặc biệt là đất sử dụng vào các mục đích công nghiệp®, du lịch, dịch vụ) càng cao và tỷ lệ đất nông nghiệp càng thấp. Vấn đề đặt ra là nhà nước cần có quy 5 hoạch, kế hoạch để sử dụng đất một cách khoa học, phù hợp nhằm đảm bảo cho đô thị phát triển bền vững, hài hoà, cân đối. Hiện nay đất nước ta đang trong quá trình CNH -HĐH, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu đặc điểm để xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế, kỹ thuật cũng như cỏ sở hạ tầng xã hội, cãc khu vui chơi giải trí ….là rất lớn. Để có đất đai phuc vụ nhu cầu này nhà nước cần phải tiến hành công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong và ngoài thành phố. Trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có sự thay đổi mục đích sử dụng của một số loại đất, chủ yếu là từ đất nông nghiệp chuyển sang các mục đích sử dụng khác và có những diện tích đất đang được sử dụng trên đia bàn thành phố nhưng nằm trong quy hoạch và chưa phù hợp thì cũng phải thay đổi lại. Công tác thu hồi đát để xây dựng các dự án theo quy hoach này được gọi là Giải phóng mặt bằng. Công tác này có ý nghĩa quyết định đối với tiến độ thi công các dự án thì lại là công tác khó khăn nhất vì nó ảnh hưởng tới lợi ích của nhiều người sử dụng đất và cả lợi ích của nhà nước. Giả phóng mặt bằng làm thay đổi, di dời toàn bộ cuộc sống của người dân từ công việc sản xuất, kinh doanh đến các sinh hoạt hàng ngày. Vì vậy người dân chỉ sẵn sàng chuyển sang nơi ở mới hoặc nơi sản xuất mới khi mà họ thấy được lợi ích của mình không bị thiệt hại nhiều. Điều này phụ thuộc vào chính sách đền bù thiêt hại của nhà nước đối với người dân trong diện giải phóng mặt bằng. Đây là công việc khó khăn nhất trong GPMB vì để chấp nhận di chuyển đôi khi người dân không chấp nhận các phương án bòi thường của nhà nước và đưa ra các đòi hỏi vượt quá phạm vi cho phép của nhà nước. Vì vậy để có thể tiến hành GPMB nhanh chóng, đảm bảo tiến độ thực hiện cho dự án. Nhà nước cần đưa ra các chính sách, giả pháp quy định cụ thể vấn đề đền bù thiệt hại cho người dân. GPMB trở thành một trong những điều kiện tiên quyết của phát triển, nếu không được xử lý tốt thì sẽ thành một lực cản thực tế đầu tiên mà các nhà phát triển phải vượt qua. Bài học từ các nước phát triển dạy rằng nếu xem nhẹ vấn đề này trong tính toán đầu tư phát triển thì không chỉ làm tăng giá thành 6 mà cồn để lại nhiều hậu quả nặng nề không thể xử lý được bằng tiền. Có thể khẳng định rằng đền bù và giải phóng mặt bằng là vấn đề của phát triển, là nội dung không thể né tránh của phát triển, và chính nó là một yếu tố quyết định của tiến bộ xã hội và sự thành công của phát triển, bất kỳ một giải pháp nào mà thiếu đồng bộ, không chặt chẽ đều để lại hậu quả tiêu cực. 2. Công tác đền bù Giải phóng mặt bằng 2.1. Thực chất của đền bù giải phóng mặt bằng. Luật đất đai năm 2003 quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Vì vậy nhà nước nắm trong tay quyền chiếm hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đối với toàn bộ đất đai trên phạm vi lãnh thổ đất nước. Nắm trong tay quyền định đoạt, nhà nước có quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai đồng thời có quyền lợi dụng tính năng của đất để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền SDĐ c), cho thuê đất, công nhận quyền sdđ đối với người đang sử dụng đất ổn định. Người sdđ có quyền lợi dụng tính năng của đất phục vụ lợi ích cho mình, đồng thời phải sử dụng đất theo đúng mục đích và thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, trong đó người sử dụng đất có nghĩa vụ “ Giao lại đất trong khi nhà nứoc có quyết địnhthu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất”. Khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì vô tình nhà nước đã vi phạm vào quyền sử dụng đất của người sử dụng, làm ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người sdđ nên phải đền bù cho họ khi tiến hành thu hồi đất. Đền bù GPMB được hiểu là việc chi trả lại đầy đủ tương xứng những thiệt hại về đất đai, nhà ở, vật kiến trúc, công trình hạ tầng kỹ thuật, cây cối, hoa màu và các chi phí khác để ổn định đời sống, sản xuất, chuyển đổi nghề nghiệp cho người bị thu hồi đất đai, tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất 7 để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Chính sách đền bù giải phóng mặt bằng bao gồm những quy định về việc đền bù thiệt hại về đất, về tài sản gắn liền với đất thu hồi, các biện pháp hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống cho người có đất bị thu hồi. Trong điều kiện hiện nay, nước ta đang trong thời kỳ phát triển nền kinh tế hàng hoá đổi mới về mọi mặt kinh tế, văn hoá, xã hội. Bên cạnh đó, mục tiêu củng cố quốc phòng, an ninh để bảo vệ đất nước trước những âm mưu mới của kẻ thù cũng đặt ra những yêu cầu mới. Nhu cầu đất đai để xây dựng các công trình về y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao, các công trình du lịch, dịch vụ, thương mại, phát triển đô thị…công trình an ninh quốc phòng là rất lớn. Nếu nhà nước không có những chính sách và những quy định phù hợp thì dễ dẫn đến tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào múc đích quuốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, sẽ có nhiều hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không có chỗ ở, không có việc làm, công việc sản xuất kinh doanh bị ngừng trệ, đời sống của họ sẽ lâm vào khó khăn.Thực tế cho thấy, công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế –xã hội nhân văn của nhiều người, của cả cộng đồng dân cư. Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của ngừơi có đất bị thu hồi và người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, làm cho tình hình trở nên phức tạp, từ đó gây nên sự mất ổn định về kinh tế chính trị xã hội nói chung.Từ đó, quá trình thực hiện đền bù GPMB để thực hiện các dự án xây dựng luôn phải giải quyết, dung hoà mâu thuẫn về lợi ích của hai nhóm đối tượng là người được giao đất và người bị thu hồi đất. Người được giao đất (Trong đó có cả các cơ quan nhà nướcT) luôn tìm cách giảm chi phí bồi thường GPMB nhằm hạ giá thành xây dựng, tiết kiệm chi phí sản xuất. Trong khi đó người bị thu hồi đất luôn đòi hỏi phải được trả một khoản bồi thường “ càng nhiều càng tốt” mà trước hết phải là thoả đáng; mặt 8 khác trong nội bộ những người được đền bù có người chấp hành tốt chíng sách đất đai của nhà nước, có người chấp hành chưa tốt, do đó đòi hỏi xử lý sao công bằn cũng là một viếc hết sức khó khăn. Nghiên cứu tìm hiểu tận gốc rễ của vấn đề đền bù thiệt hại, GPMB đề ra một chính sách hợp lý, đủ chi tiết và dự kiến trước mọi tình huống để giả quyết hài hoà, thoả đáng quyền lợi của người được giao đất và người bị thu hồi đất là rất cần thiết, góp phần tạo động lực phát triển. Kể từ thời kỳ xây dựng và phát triển kinh tế ở miền Bắc cho đến trước khi có luật đất đai năm 1993, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các công trình của nhà nước, các chính sách về đền bù thiệt hại đã được ban hành, cụ thể là: Nghị định số 151/TTg ngày 14/01/1959 của hội đồng chính phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Thông tư số 1792/Ttg ngày 11/01/1970 của phủ thủ tướng quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, các hoa màu cho nhâ dân ở những vùng xây dựng kinh tế mở rộng thành phố. Do ở thời kỳ này đất đai chưa được thừa nhận là có giá cho nên các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng còn nhiều hạn chế, thể hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương án thực hiện. Đến khi nhà nước xác lập quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối về đất đai tại hiến pháp 1980, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Quyết địnhvề đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có rừng sang sử dụng vào mục đích khác hơn là chính sáhc GPMB hiện nay. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thường, GPMB qua những điều khoản quy định cụ thể sau: Điều 17: “ Đất đai… thuộc sở hữu toàn dân”. Điều 18: “ nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn địnhlâu dài… Tổ chức, cá nhân…được chuyển quyền sử dụng đất được nhà nước giao theo quyết định của pháp luật”. 9 Điều 23: “… trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản cho cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường.” Điều 58: “ Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành nhà ở, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được NN giao sử dụngthì theo quyết định tại Đ17 và Đ18” Đồng thời luật đất đai năm 1993 đã quy định nhànước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức, NN còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Trong trường hợp thật cần thiết, nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại. Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn về việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất. Luật quy định cụ thể các trường hợp bồi thườngvà tái định cư đảm bảo chỗ ở ổn định cho người dân sau khi bị thu hồi đất. Hiến pháp năm 1992, luật đất đai 1993đã đặt cơ sở pháp lý cho việc đền bù thiệt hại GPMB và cụ thể tại nghị định 90/cp ngày 17/08/1994 của chính phủ quy định về việc đền bù .thiệt hại về đấ khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Quy định khi nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại bằng đất hoặc được đền bù thiệt hại bằng tiền. Tuy nhiên sau 3 năm triển khai, khả năng thực hiện của nghị định này là rất hạn chế do: sau khi ban hành luật đất đai, về cơ bản đất đai đã có chúử dụng, đền bù thiệt hại bầng đất không thể thực thi; đền bù bằng tiền thì căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá của chính phủ, nhưng giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá chuyển quyền sử dụng đất đai tại hầu hết các địa phương. 10 Nhân thấy những bất cập trên, chính phủ đã ra NĐ số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 thay thế nghị định số 90/1994/NĐ-CP; về cơ bản có kế thừa một số quy định của nghị định số 90 và có một số quy định như tiền đền bù thiệt hại về đất vẫn theo quy định của chính phủ, nhưng được nhân với hệ số k, để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương; Quy định rõ hơn về vấn đề tái định cư; chính sách hỗ trợ có lợi nhiều hơn cho người bị thu hồi đất. Tuy vậy, sau một thời gian thực hiện, nghị định 22/CP cũng đã có những hạn chế sau: Mặc dù giá dất tính đền bù được nhân theo hệ số K nhưng vẫn còn quá thấp so với thời giá thị trường, chưa có sự thống nhất về cách xác định giáất giữa các địa phương, chưa làm rõ trách nhiệm của UBND các cấp, các nghành, chủ dự án trong công tác GPMB, chưa quy định việc bồi thường, hỗ trợ cho người bị ảnh hưởng… Vì vậy luật đất đai năm 2003 ra đời, chính sách về đèn bù thiệt hại GPMB & tái định cư đã được quy đinh rõ trong nghị định 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004. Nghị định 197 ra đời thay thế cho nghị định 22? CP quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. 2.2. Phạm vi áp dụng và đối tượng được đền bù trong chính sách: Phạmvi áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại NĐ197/2004/NĐ-CP : Được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhaf nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc phòng, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế. Khái niệm này bao gồm cả đất sử dụng cho các dự án sản xuất kinh doanh, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu vui chơi giải trí, khu du lịch, khu đô thị mới, khu dân cư tập trung và các dự án đầu tưhoặc phát triểnkhác đã được cơ quan nhà nứoccó thẩm quyền quyết định và đất sử dụng xây dựng các công trình phục vụ công ích và công cộng khác khong nhằm mục đích kinh doanh của địa phương do UBND tỉnh, thành phố trrực thuộc Trung ương quyết định. 11 Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB: - Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiênj bồi thường, hỗ trợ, tái đinh cư được tính vào vốn đầu tư cua dự án. - Tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của NĐ197/CP và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. - Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài đầu tư vào VN thì không phải trả tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nếu đẫ chi trả thì được trừ số tiền đã trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp. Phạm vi bồi thường hỗ trợ cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất là: Bồi thường hoặc hỗ trợ đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi; bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền vói đất và các chi phí đầu tư vào đất bị nhà nước thu hồi; Hỗ trợ di chuyển; hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghềvà hỗ trợ khác cho người bị thu hồi đất; hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư. Khi người sử dung đất bị nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau: Bồi thường bằng nha ở; bồi thừong bằng giao đất ở mới; bồi thường bằng tiền tiền để tự lo chỗ ở mới.. Đối tượng được bồi thường bằng đất được quy định cụ thể tại NĐ 197/2004/NĐ-CP người bị nhà nước thu hồi đất, nêuc ó một trong những điều kiện ssau thì được bồi thừong. Chứng tỏ có: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định được xác nhận là không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ theo quy định của nhà nước… Về hạn mức bồi thường đất ở: Diện tích đất ở bồi thường cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đátt ở do UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, nhưng không vượt qua diện tích đất bị thu hồi. Trong trường 12 hơp đất ở bị thu hồi đất ở có thể được đền bù thêm một phần diện tích đất ở tuỳ theo quyết định của địa phương, phần còn lại thì được đền bù bằng tiền. NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy đinh nguyên tắc bồi thường tài sản gồm bồi thường nhà, công trình xây dựng trên đất; bồi thường cho người thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bồi thường về di chuyển mồ mả; bồi thươngđối vơiứ công trình văn hoá, di tích lịch sử., nhà thờ, đình chùa, am , miếu; bồi thườngđối ới cây trồng vật nuôi; bồi thường cho người lao động do ngừng việc. Tài sản trên đất hợp pháp và có khái niệm hợp pháp hoá được bồi thường 100% giá trị tài sản; tài sản trên đất bất hợp pháp sẽ được hỗ trợ 80%mức bồi thường hoặc không được hỗ trợ bồi thường tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của tài sản. Về mức tiền bồi thườngnhà và các công trình xây dựng trên đất bằng giá trị hiẹn tại cộng với một khoản tiền bằng tỷ lệ tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Ngoài bồi thường về đất và bồi thường về tài sản, NĐ 197/2004/NĐ-CP cũng quy định các chính sách hỗ trợ như: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định cuộc sốngvà ổn đinh ssản xuất; hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm; hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước; hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của dxã, phường, thị trấn và hỗ trợ khác để đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất. II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI XÂY DỰNG NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 1. Khái niệm tái định cư: Việc thực hiện các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới đòi hỏi phải thu hồi đất đai đã làm cho người dân tại vùng quy hoạch dự ánphát triển buộc phải di chuyểnchỗ ở. Điều này đã làm ảnh hưởng sâu sắc, làm đảo lộn cuộc sống của người dân. Vì vậy 13 nhà nướcphải giải quyết các vấn đề bồi thường thiệt hại, di chuyển và tái địh cư cho những người bị ảnh hưởng. Tái định cư được hiểu là quá trình từ bồi thường cho các tài sản bị thiệt hại, di dân đến nơi ở mới cùng các biện pháp hỗ trợ việc tái tạo lạicác tài sản bị mất hoặc hỗ trợ di chuyển trong trường hợp hộ phải di chuyểnvà cuối cùng là toàn bộ các chương trình biện phápnhằm giúp những người bị ảnh hưởng khôi phục lại cuộc sống và nguồn thu nhập của họ và ổn định đời sống người dân. Tái định cư, như vậy, gồm hai quá trình riêng biệt nhưng có quan hệ chặt chẽ với nhau: Di dân và xây dựng lại cuọoc sống của người dân bị di dời. Tính phức tạp của tái định cư và sự phong phú, đa dạng của dự án khiến cho mục tiêu thực hiện tốt công tác này như một nhiệm vụ đầy khó khăn và ngày càng trở thành nhân tố trọng yếu trong thực hiện các dự án phát triển. 2. Công tác tái định cư: 2.1.Vai trò của công tác tái định cư: Trong những năm gần đây, việc triển khai các dự án xây dựng lớn ở nước ta diễn ra ngày càng mạnh mẽ và gặp không ít những khó khăn, trong đó khó khăn lớn nhất là việc đền bù giả phóng mặt bằng, nhất là ở những nơi phải di dời nhiều dân cư. Tiến độ thi công kéo dài gây lãng phí lớn, không ít đơn từ kiện cáo kéo dài ….gây khó khăn cho ban quản lý dự án và gây bất an cho người dân. Trong đó công tác tái định cư cho người có đất bị thu hồi là vấn đề mà người dân quan tâm nhiều nhất. Vì không ít người khi bị di chuyển chỗ ở đã ảnh hưởng đáng kể tới đời sống và thu nhập của họ, làm cho cuộc sống người dân càng khó khăn thêm. Nguyên nhân chủ yếu là: Đối với đặc thù là một nước nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp vì vậy diện tích đất thu hồi phục vụ cho mục đích xây dựng chủ yếu lấy từ đất nông nghiệp, đất làm nhà ở tại khu vực nông thôn và ven đô thị, và một phần đất đô thị nằm trong quy hoạch. Nếu nhà nước không có chính sách và uy định phù hợp thì dễ dẫn đến 14 tình trạng là sau mỗi lần nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phồng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích kinh tế, sẽ có thêm nhièu hộ gia đình, cá nhân lâm vào tình trạng không còn ruộng đất -tư liệu sản xuất chính -để nuôi sống gia đình và bản thân gia đình họ. Trong khi đó nghành nghề trong nông thôn chưa phát triển, trình độ, khả năng của người nông dân kông thể đáp ứng được với yêu cầu cao của nền sản xuất tiên tién trong đô thị, công nghiệp, du lịch, tình trạngmột số hộ dân không có nhà ở trong một thời gian dài, sự chênh lệch giá cả giữa nơi ở cũ và nơi ở mới; cơ sở hạ tầng kém hơn, sự phân tán về mặt xã hội… vì vậy nhà nước không thể để tình trạng thực hiện dự án mang lại lợi ích ccho một số người thì lại buộc một số cá nhân khác lâm vào tình trạng khó khăn, nghèo túng.Trong khi mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và nhà nước ta là dân giầu nước mạnh, xã hội công bằng văn minh. Trong chiến lược phát triển đất nướccó chiến lược phát triển nhà ở, nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của dất nước. Để thực hiện được điều này nhà nước cần phải có các chính sách và biện pháp thoả đáng giúp cho người bị ảnh hưởng bởi dự án lập lại cuộc sống của mình như khi không có dự án, ổn định đời sóng và thu nhập. Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng ta không chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trìng công cộng khang trang mà còn kèm theo đó là chỗ ở của người dân cần phải được nâng cấp, tiện nghi hơn, rộng rãi hơn… chính vì vậy phải tính toán một cách toàn diện, không thể có hiện tượng một công trình mới ra đời là kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn chỗ ở cũ. Nếu không nhìn nhận rõ bản chất của công tcs tái định cư, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án kéo theomột gia đình không có chỗ ở thì đã hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ, như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được, 15 vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng vấn đề ở mà còn kéo theo hàng loạt tệ nạn, tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước. Trong thực hiện tái định cư, ngoài việc đền bù thiệt hai về đất, nhà và tài sản, cây trồng, vật nuôi có trên đất, còn có những thiệt hại vô hình (có thậtc) nhưng rất khó lường hoá chính xác được. Ví dụ như: do mất vị tríkinh doanh, mất đất canh tác, hộ gia đình, cá nhân sau khi tái định cư phải tìm kiếm những công việc mới; tạm nhừng chờ việc để thực hiện đền bù, di chuyển, xây dựng lại chỗ ở mới; các ảnh hưởng do thay đổi điều kiện vì khí hậu đến sức khoẻ, tập quán sinh hoạt…Tuỳ thuộc đặc điểm và mức độ tác động của dự án đầu tư đến người bị ảnh hưởng, những thiệt hại vô hình này cần phải được xem xét, giả quyết thông qua các chính sáchhỗ trợ thích hợp. Các hỗ trợ, trợ cấp cần thiết còn có tác dụng điều chỉnh những khác biệt, chênh lệch về lợi ích giữa những người bị ảnh hưởng nhằm đảm bảo tính công bằng khi thực hiện chính sách tái định cư. 2.2. Mục tiêu chuẩn bị quỹ nhà, quỹ đất tái định cư: Mọi mục tiêu của quốc gia cũng là để người dân có ăn, có mặc, có chỗ ở ổn định và được học hành nâng cao dân trí để xây dựng đất nước. Chính vì vậy trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước sẽ có nhiều khu đô thị, nhiều điểm dân cư, nhiều khu sản xuất, văn hoá mọc lên thì việc di chuyển, giả toả dân cư là không thể tránh khỏi. Để ổn định đời sống và bù đắp một phần thiệt hại mà những người dân bị thu hòi đã phải chịu, Nhà nước phải luôn có chính sách tái định cưphù hợp, nhằm đảm bảo cho người dân phải di chuyển có được chhỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ, nhưng chắc chắn phải tố hơn nơi ở cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dâ sóng ổn định và phát triển. Các phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư hiện nay là bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tạp trung thì phương án bố trí các hộ dân vào các khu tái định cư tập trung được xem là phương án khả thi hơn cả. 16 Phương án bồi thường bằng đất là phương án khó thực hiện hơn cả vì đa số các địa phương đất công ích còn lại không đáng kể nên không đáp ứng được yêu cầu đền bù bằng đất. Mặt khác, với một số lượng lớn các hộ phải di dờiđể giải phóng mặt bằng, các hộ có diện tích đất thu hồi lớn (đất do cha ông để lại ở khu vực nông thôn®) thì việc đền bù cho họ một diện tích đất với giá trị tương đương là rất khó. Trong các phương án bồi thường thiệt hại GPMB hiện nay hầu hết việc bbồi thường cho dân đều được trả bằng tiền, trong số tiền bồi thường đó có người dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, song cũng có những người dân do nhu cầu cuộc sóng còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ đã không đủ tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống rất thấp, có thể làm cho người dân gặp khó khăn, nghèo túng hơn sau khi phải di chuyển. Như vậy mục tiêu lớn của quốc gia về nhà ở cho người dân phần nào hông thực hiện được. Do vậy, phương án bồi thường cách bố trí các hộ dân trong diện giả toả vào các khu tái định cư được xem là phương án khả thi hết sức cần thiết. Thực hiện phương án này không những tiết kiệm đất đai trong điều kiện quỹ đất công ích không còn nhiều mà nhà nước còn có thể gúp người dân ổn định đời sống tại nơi có các điều kiện về nơi ăn chốn ở bằng hợc tốt hơn trước bằng việc xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho các khu tái định cư tập trung. Mục tiêu của việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là: - Đảm bảo nhu cầu và tiến độ cho việc giả phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội. Giúp cho người dân có chỗ ở ổn định, không còn tình trạng người dân phải thuê nhà ở tạm trong thời gian thực hiện dự án, phân bổ lại dân cư trong vùng thực hiện dự án theo quy hoạch, nhằm ổn định trật tự, an ninh xã hội… - Đi đôi với việc xây dựng, chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là việc xây dựng đồng bộ cơ sở hạ tầng của khu tái định cư, tạo điều kiện thiết lập lại 17 cuộc sống ban đầu cho người phải di chuyển như là xây dựng: Trường học, bệnh viện, chợ, hệthống thoát nước, các khu thương mại, dịch vụ. Phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, giúp người dân có việc làm, duy trì thu nhập sau khi bị thu hồi đất. 2.3. Cơ sở pháp lý xây dựng các chính sách tái đầu tư: Quá trình cải tạo nâng cấp và phát triển đô thị là nguyên nhân thúc đẩy quá trình dịch chuyển dân số, sắp xếp lại không gian đô thị. Quá trình xắp xếp hoặc chuyển dịch dân cư gọi chung là tái định cư. Để có thể làm cho tái định cư được tiến hành thuận lợi và bồi thường, hỗ trợ cho người dân phải di chuyển những gì họ đáng được hưởng, nhà nước còn phải có chính sách quốc gia tái định cư phù hợp. Khung chính sách tái định cư bao gồm tất cả những biện pháp được thực hiện bởi phần dự án để giảm nhẹ bất cứ hay ttất cả ảnh hưởng xã hội xấu của dự án đối với người bị di dời, bao gồm bồi thườngcho tái sản thu nhập và những điều khoản về dền bù khác, hỗ trợ khôi phục thu nhập và chỗ ở khi cần thiết. Để xây dựng nên một chính sách tái định cư đúng đắn, phù hợp, nhà nước cần xây trên cơ sở và có sự tham khảo nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác như: Luật đất đai, luật môi trường, pháp luật về quy hoạch xây dựng, luật đầu tư xây dựng, bộ luật dân sự và nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Cơ sở để xây dựng lên chính sách quốc gia về tái định cư đã được hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định như sau: “ Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quôc hữu hoá. Trong rrường hợp thật cần thiết vì lý do qưuốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhan hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức mua, trưng dụng theo luật định.” (Điều 23) Còn ở bộ luật dân sự tại Điều 175 bảo vệ quyền sở hữu đã xác định: 1-Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ. 18 2-Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình. Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, nhăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật. 3-Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợ ích quốc gia, nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân, pháp nhân hoặc của các chủ thể khác theo quy định của pháp luật.” Dựa trên những cơ sở pháp lý trên, nhà nước đã có những quy định cụ thể về tái định cư . Theo luật đất đai 2003: “ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở choi người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền vá được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước với đối với khu vực đô thị; Bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hơp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.” (Khoản3. Điều 42K) Việc xây dựng và phát triển chính sách về tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ánh hưởng bởi các dự án phát triển tại nước ta là một quá trình lâu dài, phụ thuộc vào nhận thức, khuôn khổ pháp lý và thực tiễn kinh tế xã hội và văn hoá. Chính sách này ngày càng được quan tâm và hoàn thiện để đâps ứng được các mục tiêu đề ra trong công tác GPMB để thực hiện dự án trong từng giai đoạn để phát triển đất nước và đã được đề cập cụ thể trong Nghị định số 90/NĐ-CP/1994. Sau 3 năm thực hiện Nghị định này đã bộc lộ những bất cập và vấn đề tái định cư mới chỉ đề cậo sơ qua. Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, thể hiện chính sách đền bù và tái định cư của nhà nước khi thu hồi đất. Tuy nhiên nghị định này chỉ mới chỉ yếu tập trung giải 19 quyết đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Trong khi đó, vấn đề tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người bị ảnh hưởng là một vấn đề rất quan trọng, ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ GPMB, làm chậm tiến độ thực hiện dự áncũng như ảnh hưởng dến cuộc sống của những người bị thu hồi đất sau khi phải di chuyển chỗ ở lại chưa được đề cập chi tiết va đúng mức. Và Nghị định 197/2004/NĐ-CP ra đời thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của nhà nước và là văn bản giá trị nhất của nhà nước quy định về vấn đề này trong thời điểm hiện tại. 3. Những quy định chung về tái định cư: 3.1. Đối tượng và phạm vi tái định cư: *Đối tượng được hưởng chính sách tái định cư là người có đất bị thu hồi hoặc thiệt hại về đất đai, tài sản do việc thực hiện các dự án gây nên: + Hộ bị ảnh hưởng, bị giải toả tạo mặt bằng để xây dựng công trình công cộng phục vu các lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các mục đích phát triển kinh tế. +Hộ bị ảnh hưởng, bị giả toả nhằm thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầncho các khu tái định cư, hoặc bị ảnh hưởng khi di chuyển các công trình kinh tế, hạ tầng kỹ thuật để giải phóng mặt bằng xây dựng các công trình giao thông, công trình lớn mang tính quốc gia. *Phạm vi tái định cư: - Người bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở, di chuyển cơ sở sản xuất kinh doanh và các cơ sở tài sản khác gắn liền với đất bị thu hồi đến nơi ở mới mà không nhận bồi thường bằng tiền thì được bố trí tái định cư. - Các hộ trong diện giải toả được hưởng bồi thường theo các quy địh của nhà nước. Hình thức đền bù thông qua bố trí tái định cư sẽ được các hộ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền . các hộ đã dăng ký kiểm kê 20 cam kết vào tái định cư thì buộc phải vào các khu tái định cư, không được chuyển sang phương án đền bù khác. 3.2. Lập và thực hiện dự án tái định cư: Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế –xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt, uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở. Việc lập dự án và xây dựng khu TĐC thực hiện theo quy định hiện hành về quản lý đầu tư và xây dựng. 3.3. Bố trí tái định cư: Cơ quan (tổ chức t) được UBND cấp tỉnh giao trách nhiệm bố trí tái định cư phải thông báo cho từng hộ gia đình bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở về dự kiến phương án bố trí tái định cư và niêm yết công khai phương án này tại trụ sở của đơn vị, tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi và tại nơi tái định cư trong thời gian 20 ngày trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bố trí tái định cư; nội dung thông báo gồm: - Địa điểm, quy mô quỹ đất, quỹ nhà tái định cư, thiết kế, diện tích từng lô đất, căn hộ, giá đất, giá bán nhà chung cư. - Dự kiến bố trí các hộ vào tái định cư. Ưu tiên TĐC tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi ở nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách. Tạo điều kiện cho các hộ vào khu tái định cư được xem cụ thể khu tái định cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí tái định cư . Đối với dự án đầu tư do chính phủ, Quốc hội quyết định mà phải chuyển dời cả một cộng đồng dân cư, làm ảnh hưởng đến toàn bộ đời sống, kinh tế, xã hội, truyền thống văn hoá của cộng đồng thì tuỳ từng tình hình cụ thể, thủ tướng chính phủ quyết định hoặc trình chính phủ xem xét quyết định 21 chính sách tái định cư đăc biệt với mức hỗ trợ cao nhất được áp dụng là hỗ trợ toàn bộ chi phí lập khu tái định cư mới, xây dựng nhà ở, cải tạo đồng ruộng, xây dựng cơ sở hạ tầng kinh tế – xã hội, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và hỗ trợ khác. 3.4. Điều kiện bắt buộc đối với khu tá định cư. Khu TĐC phải được xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đát, quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng. Khu TĐC phải được sử dụng chung cho nhiều dự án. Trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ. 3.5. Các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định cư: Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn đinh sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm: - Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụk bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt chăn nuôi và kỹ thuật nghiệp vụ đối với sản xuất kinh doanh dịch vụ thương nghiệp. - Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư tập trung phù hợp cho những người lao động, đặc biệt là lao động nữ. 3.6. Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở: *Quyền của người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở: - Đăng ký đến nơi ở tái định cư bằng văn bản. - Được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình đáng độ tuổi đi học. - Được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai. 22 - Được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí. *Nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở: - Thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời gian theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. - Nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy điịnh của pháp luật. 3.7. Nguyên tắc lựa chọn địa điểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư: Quan điểm chung khi xây dựng khu tái định cư là nhằm đảm bảo sự ổn định của người dân trong giai đoạn trước mắt và lâu dài. Như vậy thực hiện lựa chọn địa diểm và quy hoạch xây dựng khu tái định cư cần thoả mãn các nguyên tắc sau: - Có thuận lợivề thủ tục thu hồi đất, giảm thiểu các chi phí đền bù thiệt hại; Vị trí địa điểm cho phép, kết hợp khai thác sử dụng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật hiệm có để có thể giảm được các chi phí về xây dựng. - Địa điểm xây dựng thích hợp còn phải phù hợp với tập tục sinh hoạt, các thói quen trong ăn ở, đi lại của cư dân đia phương, phù hợp với các định hướng quy hoạch xây dựng, góp phần tạo ra cảnh quan, môi trường sống tố hơn. Địa điểm xây dựng khu tái định cư tập trung cần được xây dựng theo hướng tạo ra cho người bị ảnh hưởng những cơ hội trong việc tìm kiếm việc làm mới, có nguồn thu nhập thuờng xuyên lớn hơn hoặc ổn định hơn, Khu tái định cư tập trung nên được bố trí cách khu vực có đất bị thu hồi từ 1-3 km đối với vùng nông thôn và từ 3-5 km đối với khu vưc đô thị. Tốt nhất, nê bố trí khu tái định cư tập trung gần các trục dường, đầu mối giao thông, gần các khu vực có nguồn nước, có điều kiện khí hậu tốt…hoặc thuận lợi về dịch vụ công cộng như chợ, trường học, bệnh viện…Trong khu tái định cư tập trung, ngoài việc xây dựng các khu chung cư, thì các khu đất cần phải được chia theo lô, khoảnh phù hợp với số lượng và cơ cấu các hộ gia đình, cá nhân bị 23 ảnh hưởng. Sự phân chia này một mặt cần phải đảm bảo các yêu ccầu về hạn mức giao đất, các quy phạm về xây dựng và khai thác sử sụng các công trình kỹ thuật hạ tàng, mặt khác việc phân chia đất trong khu vực tái định cư tập trung cũng cần tính đến các yếu tố khác như mức đọ thiệt hại khi đền bù, di chuyển, nghề nghiệp chuyên môn trước đây, chính sách ưu tiên, ưu đãi đối với các hộ gia đình chính sách. - Việc bố trí xây dựng khu tái định cư tập trung cần hạn chế tối đa những thay đổi về phạm vi địa giới hành chính có ảnh hương trực tiếp đến cư dân như: Sự thay đổi về hộ khẩu, các giấy tờ có liên quan kèm theo. - Ở những khu vực nhất định và trong những điều kiện nhất định viêc hình thành và xây dựng khu tái định cư tập trung cần kết hợp với các yếu tố tạo vụng, kích thích sự hình thành phát triển của đô thị, của các khu dân cư tập trung ở nông thôn. 24 CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ PHỤC VỤ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I. ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ – XÃ HỘI VÀ QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA HÀ NỘI. 1. Đặc điểm kinh tế – xã hội. Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội là đầu mối giao thông quan trọng hàng đầu trong cả nước. Hà Nội có địa giới hành chính giáp với 6 tỉnh: Phía Đông giáp tỉnh Hưng Yên và Bắc Ninh; Phía Tây giáp với Hà Tây và Vĩnh Phúc; Phía Nam giáp với tỉnh Hà Tây; Phía Bắc giáp với tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang. Hà Nội nằm trong vùng Đông bắc bộ, đất đai màu mỡ được hình thành chủ yếu từ phù sa hệ thống sông Hồng và sông Thái Bình. 1.1.Đặc điểm về đât đai và dân cư: Thành phố Hà Nội có 9 quận, 5 huyện với 125 phường, 9 xã và 5 thị trấn, với tổng diện tích đất tự nhiên là 92730 ha, với dân số là 2.672.125 người (tính đến thời điểm 01/4/1999 ). Bình quân diện tích đất tự nhiên tính theo đầu người là 347,03 m2/người, bình quân diện tích đất ở là 12,28m2/người, trong đó đất ở đô thị là 10,85m2/người, đất ở nông thôn là 31,2m2/người. Đất nông nghiệp là 41849,23 ha, chiếm 44,69%, tập trung chủ yếu ở 5 huyện ngoại thành; đất phi nông nghiệp là 42720,71 ha, chiếm 46,07%, đất chưa sử dụng (sông, suối, núi đá,…) là 8568,25 ha, chiếm 9,24%. Dấn số Hà Nội tính đến 01/4/1999 là 2.672.125 người, là thành phố đông dân cư lớn thứ hai của cả nước, mật độ dân số trung bình là 2881, 62 người/km2. Trong đó dân số nội thành là 1497102 người với mật độ dân số 25 trung bình 18012 người /km2, ở khu ngoại thành dân số là 1175023 người, với mật độ dân số trung bình là 1497 người /km2. Dân số thành phố phân bố không đồng đều, tập trung cao ở các quận nội thành, trung tâm thành phố. 1.2. Đặc điểm kinh tế – xã hội: Với vai trò, vị trí là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội của cả nước, trong những năm vừa qua được sự quan tâm đúng mức của Đảng và Nhà nước, thủ đô Hà Nội đã có những bước phát triển mạnh mẽ, đạt được những thành tựu quan trọng. Nhìn lại 4 năm từ 2001 – 2004, kinh tế thủ đô liên tục tăng trưởng cao, đều và tương đối ổn định trên tất cả các ngành, các lĩnh vực. Tổng sản phẩm quốc nội thủ đô tăng bình quân là 11,2% năm (đạt được mục tiêu đề ra). So với các địa phương khác trong cả nước thì Hà Nội có GDP bình quân đầu người xếp vào loại khá cao. Trong ngành công nghiệp: tỷ trọng công nghiệp tăng tương đối nhanh. Nếu như giá trị sản xuất công nghiệp bình quân hàng năm của giai đoạn 1991 – 2000 chỉ tăng 15 - 16% năm, thì giai đoạn 2001 – 2004 tăng bình quân là 19,1% năm (Kế hoạch là 14,5 – 15,5% năm). Sản phẩm công nghiệp ngày càng phong phú với chất lượng sản phẩm ngày càng tăng, chất lượng ngày càng được nâng cao. Ngoài 9 khu công nghiệp cũ, Hà Nội đang hình thành và phát triển 5 khu công nghiệp tập trung, hai khu công nghiệp vừa và nhỏ. Các ngành thương mại – dịch vụ và các loại hình dịch vụ khác đạt mức tăng trưởng khá với nhiều loại hình đa dạng và phong phú như: du lịch, tài chính, ngân hàng, thương mại, thông tin liên lạc, viễn thông, tư vấn và đào tạo, …Tổng giá trị ngành dịch vụ tăng trưởng bình quân trong giai đoạn 2001 – 2004 là 10,2%/năm (kế hoạch là 9- 10%/năm). Bước đầu hình thành một số loại hình dịch vụ chất lượng cao. Nông nghiệp – nông thôn ngoại thành có bước khởi sắc: có những bước chuyển dịch cơ cấu thích ứng. Tốc độ tăng trong ngành nông nghiệp trong giai đoạn 2001 – 2004 đạt trung bình là 6,3%/năm (kế hoạch đề ra là 6 – 26 7%/năm). Cơ cấu kinh tế ngoại thành có chuyển biến theo hướng tăng dần tỷ trọng tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ nông thôn. Trong thời gian qua và đặc biệt là mấy năm gần đây, nông nghiệp và nông thôn ngoại thành đã phát triển theo hướng nông nghiệp đô thị, sinh thái. Nhìn chung trong những năm qua kinh tế của thủ đô Hà Nội đã đạt được nhiều kết quả khả quan, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng theo định hướng. Cơ cấu kinh tế của thành phố cuối năm 2004 là: công nghiệp mở rộng 40,4%, dịch vụ 7,5%, nông – lâm – thủy sản 2,1%. Các thành phần kinh tế đều tăng, chất lượng, hiệu quả và sức cạnh tranh của nền kinh tế được tăng lên, thu hút được ngày càng nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào thành phố, tập trung vào các ngành công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, góp phần tạo diện mạo mới cho thủ đô. Về chính trị, trong những năm quan, thủ đô Hà Nội cũng có được những thành tựu quan trọng. Tình hình chính trị ổn định, bền vững, làm cho người dân càng tin tưởng vào Đảng và Nhà nước, yên tâm làm ăn sản xuất. Những thành tựu đạt được trong thời gian qua như đăng cai tổ chức thành công Seagames 22, Hội nghị cấp cao Asem 5, …đã làm quan hệ đối ngoại được mở rộng và có bước phát triển mới, tăng vị thế của thủ đô trên trường quốc tế, để lại một ấn tượng đẹp trong lòng bạn bè thế giới. Về văn hóa, xã hội có bước phát triển, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được nâng cao. Hà Nội đã hoàn thành phổ cập trung học cơ sở trên toàn thành phố, 100% các trạm y tế xã, phường có bác sỹ. Các chương trình dân số – kế hoạch hóa gia đình, giáo dục, bảo vệ chăm sóc trẻ em, hoạt động của người cao tuổi được triển khai tích cực. Việc giải quyết công ăn việc làm cho người lao động đã làm tỷ lệ thất nghiệp thành thị giảm từ 7,95% năm 2000 xuống còn 7,39% năm 2001. Công tác xây dựng nhà tình nghĩa, phụng dưỡng các bà mẹ Việt Nam anh hùng, giúp đỡ và xóa hộ nghèo, trợ cấp các đối tượng cứu trợ xã hội được đẩy mạnh, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế ngày càng mở rộng và phát huy tác dụng. 27 Thể dục thể thao quần chúng và thành tích cao phát triển phong trào thi đua “người tốt, việc tốt”, “xây dựng nếp sống văn minh, gia đình văn hóa”, …đạt hiệu quả tích cực. Unesco đã bình chọn Hà Nội là thành phố duy nhất của khu vực châu Á - Thái Bình Dương nhận danh hiệu “thành phố vì hòa bình”. Tuy nhiên, kinh tế – xã hội thủ đô còn một số hạn chế cần quan tâm khắc phục: chất lượng phát triển và sức cạnh tranh của nền kinh tế còn một số mặt chưa cao; chưa khai thác tốt tiềm năng phát triển (như đất đai, nhân lực, …), còn có cơ chế, chính sách chưa đủ mạnh để hỗ trợ kinh tế ngoài quốc doanh; công tác cải cách hành chính, chống tiêu cực, tham nhũng còn khó khăn… 2. Quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố Hà Nội: Hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra ở rất nhiều các địa phương trên lãnh thổ Việt Nam theo tốc độ phát triển kinh tế của đất nước và xu thế hội nhập nền kinh Việt Nam và nền kinh tế thế giới. Có nhiều vấn đề có thể bàn xung quanh vấn đề đô thị hóa và phát triển các đô thị Việt Nam, nhưng đô thị hóa nói chung là một hiện tượng tất yếu. Đặc biệt, thủ đô Hà Nội là một trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội của cả nước, nên quá trình đô thị hóa trong những năm qua diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết, đã làm thay đổi đáng kể bộ mặt đô thị của thành phố. Những khu nhà cao tầng khang trang, đẹp đẽ mang dáng vẻ hiện đại, những khu vui chơi giải trí, thương mại, du lịch, dịch vụ… đã dần làm cho Hà Nội có dáng vẻ của một thành phố hiện đại, phát triển, tương xứng với vị thế là thủ đô của một nước 100 triệu dân. Trong những năm qua, khối lượng các công trình, dự án được triển khai xây dựng trên địa bàn tăng rất nhanh. Các công trình được xây dựng nhằm hòan thiện hệ thống cơ sở hạ tầng của thành phố, các khu vui chơi, m giải trí, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, đường xá, hệ thống thông tin liên lạc được xây dựng ngày càng nhiều, với chất lượng cao hơn hẳn, tạo thuận lợi 28 cho người dân thủ đô nâng cao mức sống và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng: dịch vụ – công nghiệp – nông nghiệp. Các khu kinh tế, khu chế suất, khu công nghiệp được mở rộng theo hướng phát triển ra các huyện ngoại thành. Bên cạnh số lượng các công trình được xây dựng ngày càng nhiều, thì chất lượng công trình cũng được nâng cao. Nếu như trước đây, việc xây dựng các công trình, dự án nhỏ lẻ, phân tán thì nay đã dần đi vào việc phát triển đồng bộ các dự án theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của cấp trên, việc xây dựng có sự quản lý và kiểm soát của chính quyền và các Ban quản lý dự án. Nhằm nâng cao mức sống của nhân dân, tạo cho đô thị phát triển với kiến trúc đẹp và bền vững, trong giai đoạn từ năm 2000 – 2004 thành phố đã đầu tư xây dựng cơ bản khoảng 75000 tỷ đồng, bình quân mỗi năm khoảng 15000 tỷ đồng cho hàng ngàn các công trình thuộc các lĩnh vực phát triển đô thị, bao gồm: công tác thiết kế quy hoạch, chuẩn bị đầu tư và xây dựng các công trình trọng điểm… Cơ cấu kinh tế thủ đô chuyển dịch theo hướng dịch vụ – công nghiệp – nông nghiệp, giảm dần tỷ trọng trong các ngành công nghiệp và nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng ngành dịch vụ. Vì thế, nhu cầu về quỹ đất sử dụng cho việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…phục vụ cho các mục đích phát triển của thủ đô là hết sức lớn, cần phải điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể, chi tiết và thích hợp. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tại Hà Nội hiện đang gặp không ít khó khăn. Việc dân số gia tăng quá nhanh do tăng cơ học đã tạo ra sức ép rất lớn cho thành phố về việc làm, môi trường đô thị, cải thiện điều kiện sống cho người dân. Trong khi đó, cơ sở hạ tầng chưa kịp đáp ứng cho quá trình đô thị hóa nhanh chóng này, quy hoạch chi tiết về sử dụng đât triển khai còn chậm, tình trạng người dân xây dựng trái phép, không phép vẫn còn nhiều…Tất cả điều đó đã tạo cho thủ đô không ít khó khăn cần phải giải quyết trên con đường phát triển và hội nhập của mình. 29 3. Thực trạng giải phóng mặt bằng, nhu cầu tái định cư ở thành phố Hà Nội: 3.1. Thực trạng giải phóng mặt bằng: Thủ đô Hà Nội đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ về mọi mặt, hàng loạt các công trình, dự án được xây dựng trên địa bàn thành phố, tăng về quy mô, số lượng và chất lượng. Để các công trình, dự án hoàn thành đúng tiến độ thì phải thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng là một khâu quan trọng và có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu tư, không những ảnh hưởng trực tiếp và rất lớn đến tiến độ đầu tư mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế, chính trị, xã hội tại địa phương. Nên thực tế, đây là nguyên nhân chủ yếu và quan trọng nhất trong việc làm chậm tiến độ thi công các dự án, vì nó liên quan đến lợi ích và quyền lợi của nhiều bên, của nhiều người. Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm thúc đẩy nhanh hơn nữa công tác này. Nhờ vậy, công tác giải phóng mặt bằng đã có những kết quả khả quan. Biểu 1: Số liệu tổng hợp về thực hiện dự án có liên quan đến giải phóng mặt bằng năm 2000 – 2004: Nội dung Năm Số dự án Diện tích (ha) Số hộ nhận tiền Số hộ bố trí TĐC Tỉ lệ số hộ bố trí TĐC / số hộ nhận tiền Tổng số Số dự án bàn giao Tổng diện tích đất thu hồi Tổng diện tích đất đã bàn giao Tổng số hộ Tổng số tiền chi trả (triệu đồng) 2000 139 64 854 349 11450 438 21 0.18% 2001 351 159 1475 733 22662 768 1602 7.07% 2002 417 194 2770 836 23454 873 969 4.13% 2003 429 260 2656 1424 30037 2081 1945 6.48% 2004 417 161 2205 876 20889 1551 1212 5.8% Tổng 1753 838 9959 4218 108492 5711 6649 6.13% 30 (Nguồn: Báo cáo thực hiện dự án có liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng năm 2000 – 2004 của Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố) 3.1.1. Tạo được sự chuyển biến tích cực trong công tác GPMB, đảm bảo tiến độ thi công nhiều công trình trọng điểm trên địa bàn thành phố, góp phần quan trọng hoàn thành chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội hàng năm: Từ năm 2000 đến nay, đã hoàn thiện khối lượng và quy mô giải phóng mặt bằng phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn ngày càng tăng, số dự án hoàn thành cao hơn năm trước, đặc biệt là một số điểm khó khăn, vướng mắc, tồn đọng lâu đã được giải quyết, tạo động lực mới cho công tác giải phóng mặt bằng. Nếu năm 2000, số dự án liên quan là 139 dự án, hoàn thành 64 dự án thì năm 2001 số lượng dự án đã tăng lên đến 351 dự án, hoàn thành 159 dự án (tăng 148% ), thu hồi 733 ha (tăng 110% ); năm 2002, hoàn thành 194 dự án (tăng 22% ), thu hồi 836 ha (tăng 14% ); năm 2003 hoàn thành 260 dự án (tăng 34% ), thu hồi 1424 ha (tăng 70% ); năm 2004 là năm mà Luật Đất đai và luật Xây dựng có hiệu lực thi hành, cơ chế, chính sách hướng dẫn thực hiện chưa được ban hành đồng bộ, nhiều khó khăn mới nảy sinh, nhưng công tác giải phóng mặt bằng vẫn tiếp tục được đẩy mạnh. Đã hoàn thành 161 dự án phải giải phóng mặt bằng và ban giao 876 ha đất, thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho 20889 hộ dân, tái định cư cho 1212 hộ gia đình. Tính chung trong 5 năm 2000 – 2004, trên địa bàn thành phố đã hòan thành 838 dự án có giải phóng mặt bằng, với diện tích thu hồi 4038 ha, thực hiện bồi thường cho 108492 hộ dân (với tổng số tiền chi trả là 57111 tỷ đồng). Tái định cư cho 6646 hộ gia đình. Nhiều dự án có ý nghĩa quan trọng đối với kinh tế, xã hội của thủ đô trước đây thực hiện chậm trễ, để kéo dài đã được tập trung giải quyết như: nút Voi Phục – Cầu Giấy, tuyến tránh Hà Nội – Cầu rẽ; đường 1A Văn Điển; khu công nghiệp Sài Đồng B, khu Ao Thước Thợ; đường Viện Vật lý - Đê Bưởi; 31 đường Đội Cấn – Hoàng Hoa Thám; đường Vành đai 3 đoạn Mai Dịch – Trần Duy Hưng; nút ngã tư Vọng; nút ngã Tư Sở; đường vào di tích Cổ Loa. 3.1.2. Hoàn thành cơ bản công tác quy hoạch chi tiết các quận, huyện đẩy mạnh việc xây dựng các đề án quy hoạch các khu đô thị, công trình trọng điểm và thực hiện công khai quy hoạch vào nề nếp. UBND thành phố đã chỉ đạo hoàn thành và ban giao quy hoạch chi tiết về sử dụng đất và hệ thống giao thông cho 12 quận, huyện cũ (đang tiếp tục bổ sung quy hoạch chi tiết đối với 2 quận mới và điều chỉnh quy hoạch các quận, huyện có liên quan); đồng thời phê duyệt trên 300 đề án quy hoạch chi tiết các khu đô thị, các công trình trọng điểm, công trình quan trọng phục vụ yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội của thành phố. Tổ chức triển lãm, giới thiệu công khai quy hoạch chi tiết 12 quận, huyện và các dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố. Việc đăng tải nội dung các dự án quy hoạch được phê duyệt trên các phương tiện truyền hình và báo chí của thành phố đã tiến hành thường xuyên, đi vào nền nếp. Nhiều đề án quy hoạch đã phát huy hiệu quả, giúp cho việc tăng cường quản lý đất đai, giải phóng mặt bằng và thực hiện các dự án đầu tư. Tình trạng chậm triển khai quy hoạch chi tiết được duyệt bước đầu được khắc phục. Đã thực hiện có kết quả bước đầu chủ trương nâng cấp, cải tạo đường phố và xây dựng tuyến đường mới gắn đồng bộ với quy hoạch hai bên đường nhằm tạo điều kiện tái định cư tại chỗ, đảm bảo chỉnh trang mỹ quan đô thị phù hợp với yêu cầu phát triển Thủ đô trong những năm tới, đồng thời có sự điều tiết vào ngân sách phần giá trị đất đai tăng thêm do Nhà nước đầu tư. Cụ thể tại các dự án như: Dự án cải tạo nhà ở Kim Liên, Dự án đường Láng Hạ- Thanh Xuân, Dự án đường Nam Đại Cồ Việt… 3.1.3. Đã chú trọng điều chỉnh, bổ sung các chính sách bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, bán nhà tái định cư cho phù hợp với thực tiễn đặc thù về kinh tế -xã hội đặc thù ở Thủ đô và tinh thần của các Luật Đất đai, Luật Xây dựng mới. 32 Do cơ chế, chính sách của Nhà nước có liên quan đến công tác GPMB còn phát sinh những bất cập với thực tiễn đặc thù của Thủ đô; UBND thành phố và các ngành đã tập trung nghiên cứu, ban hành 15 văn bản pháp quy nhằm điều chỉnh chính sách về giá đất nông nghiệp, giá đất ở để xác định bồi thường thiệt hại, các chính sách hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ngừng sản xuất kinh doanh, hỗ trợ đặc biệt khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp, giá bán nhà tái định cư. Những điều chỉnh này đã giúp cho thành phố sớm chủ động tháo gỡ các vướng mắc và kịp thời ban hành chính sách chung tại Quyết định số 199/2005/QĐ-UB, Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/02/2005 theo tinh thần Luật Đất đai, Luật Xây dựng mới và các Nghị định hướng dẫn của Chính phủ. Thực hiện cải cách thủ tục hành chính, thành phố đã ban hành Quy định về trình tự, thủ tục thực hiện công tác GPMB trên địa bàn thành phố trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, dân chủ và chú trọng tái định cư hợp lý, ưu tiên tại chỗ. Đồng thời tăng cường hoạt động phối hợp liên ngành để giúp UBND thành phố giải quyết điều chỉnh, xử lý kịp thời những chế độ, chính sách phát sinh cụ thể, đặc thù ở từng dự án. Uỷ Ban nhân dân các quận, huyện đã tích cực thực hiện dân chủ, công khai ngay từ khâu điều tra, khảo sát, lập và phê duyệt phương án theo quy trình công khai 2 lần hoặc có địa phương đã công khai 3 lần như: Gia Lâm, Từ Liêm…đồng thời quan tâm tăng cường công tác tiếp dân đã góp phần giảm bớt khiếu nại đông người, gây căng thẳng trên địa bàn. Các ngành và các cơ quan thông tin, báo chí cũng đã có sự quan tâm phối hợp với các quận, huyện tạo điều kiện tổ chức thực hiện dứt điểm công tác GPMB, phù hợp với tình hình thực tế và nguyện vọng của đông đảo nhân dân, nhiều trường hợp đã không phải áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính. 3.1.4.Tổ chức huy động có hiệu quả các nguồn lực và bằng nhiều hình thức để nhanh chóng tạo quỹ nhà đất tái định cư; tập trung bố trí quỹ nhà cho các công trình trọng điểm. 33 Việc chủ động về quỹ nhà đất tái định cư là một yếu tố quan trọng trong việc đảm bảo tiến độ kế hoạch GPMB đã được quan tâm chú trọng. Thành phố và các quận, huyện đã tích cực bằng nhiều nguồn lực tạo nguồn quỹ nhà ở tái định cư thông qua hình thức như: đặt hàng mua nhà ở của các Dự án kinh doanh nhà ở; điều tiết 20% quỹ đất hoặc 30% quỹ nhà của các dự án nhà ở, khu đô thị vào quỹ nhà tái định cư của thành phố; đầu tư ngân sách thành phố và của quận, huyện xây dựng các khu tái định cư. Trong năm năm qua, bằng nhiều nguồn vốn huy động, trên địa bàn thành phố đã triển khai 171 dự án có xây dựng nhà ở tái định cư, với số lượng 194.500 căn hộ, lô đất. Đã quan tâm đầu tư và hình thành một số khu tái định cư tập trung như khu di dân Đền Lừ (25 ha), khu di dân Cống Vị (7,2 ha), khu di dân Dịch Vọng (5,3 ha), khu tái định cư Nam Trung Yên (56 ha), khu đô thị Trung Hoà-Nhân Chính (14,2 ha).. Thực hiện đến hết năm 2004 đã bố trí phục vụ tái định cư được cho 6.649 hộ dân và chuẩn bị được trên 1.000 căn hộ cho các yêu cầu cấp bách của dự án Cầu Vĩnh Tuy và Nút Ngã Tư Sở. Tình trạng khó khăn về quỹ nhà, đất tái định cư từ năm 2000 đến nay đã từng bước được tháo gỡ. Khả năng đáp ứng nhu cầu về nhà tái định cư trong các năm 2001- 2003 chỉ đảm bảo được khoảng 40- 50%; đến năm 2004 đã tăng lên khoảng 70% và năm 2005, với nguồn quỹ nhà, đất tái định cư được hoàn thành theo tiến độ dự kiến, thành phố sẽ có khả năng giải quyết chủ động hơn yêu cầu về nhà đất tái định cư đối với các công trình trọng điểm. 3.1.5. Bước đầu xây dựng được đội ngũ cán bộ chuyên trách làm công tác GPMB ở các cấp, quy trình, thủ tục thực hiện từng bước được hoàn thiện, phân định rõ trách nhiệm của tổ chức và cá nhân. Tăng cường phân cấp cho các quận, huyện để chủ động trong việc tổ chức thực hiện GPMB. Ban chỉ đạo GPMB thành phố được thành lập với sự tham gia của các ngành thành phố đã bước đầu được kiện toàn và ngày càng phát huy vai trò tham mưu, phối hợp liên ngành trong việc giải quyết các khó khăn, vướng 34 mắc cụ thể ở các dự án. Bộ máy làm công tác GPMB ở các quận, huyện, phường, xã được hình thành theo Quyết định số 147/2003/QĐ-UB ngày 4/11/2003 của UBND thành phố, đã từng bước hoạt động theo hướng tập trung, chuyên trách, giảm bớt các thủ tục thành lập Hội đồng và có sự phân công trách nhiệm rõ ràng hơn. Từ năm 2001, việc thực hiện chủ trương tăng cường phân cấp cho UBND các quận, huyện trong việc thẩm định và phê duyệt toàn bộ các phương án đền bù, hỗ trợ, tái định cư đã tạo điều kiện cho các quận, huyện chủ động hơn trong công tác GPMB và rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Việc chỉ đạo hoàn thiện quy trình, thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đã góp phần xác định rõ các bước triển khai công việc, phân định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, người bị thu hồi đất và các cơ quan quản lý nhà nước; tạo điều kiện thực hiện phân cấp triệt để, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý kiên quyết đối với các hành vi cố tình không chấp hành. Đồng thời cũng xác định rõ trách nhiệm của các Sở, Ngành trong việc chủ trì, tham gia phối hợp và kiểm tra, đôn đốc. Công tác kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân đã được các cấp chính quyền, các ngành quan tâm tiếp nhận, cố gắng giải quyết kịp thời theo đúng trình tự và thẩm quyền, góp phần hạn chế những tâm lý căng thẳng tại những điểm nóng và củng cố thêm long tin vào sự công tâm của chính quyền và sự phù hợp của các chính sách chung. Qua 5 năm, Ban chỉ đạo GPMB của thành phố đã kiểm tra trên 3 vạn phương án đền bù và nhiều trường hợp sai sót đã được UBND quận, huyện kịp thời xử lý. Đã có 570 trường hợp khiếu nại được Thanh tra Thành phố xem xét, kết luận và được giải quyết theo thẩm quyền. Tình trạng nhân dân đi tập trung khiếu kiện đông người đã giảm. 3.1.6. Công tác lãnh đạo của các cấp uỷ Đảng và sự phối hợp của Mặt trận tổ quốc, các tổ chức chính trị xã hội ngày càng được tăng cường theo 35 hướng tích cực, chủ động, kiên quyết và có hiệu quả. Đã phát huy sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị ở các cấp. Quán triệt tư tưởng “Lãnh đạo, chỉ đạo tập trung ráo riết bằng các giải pháp đồng bộ kiên quyết” các cấp uỷ Đảng, Chính quyền và tổ chức Đoàn thể nhân dân ở các quận, huyện và nhiều phường, xã đã tích cực lãnh đạo xây dựng kế hoạch, tổ chức phối hợp trong công tác GPMB. Đảng bộ các quận, huyện đã tăng cường các hình thức kiểm tra, đôn đốc và phân công các Đ/c trong Thường vụ phụ trách lãnh đạo chỉ đạo cụ thể ở từng địa bàn. Mặt trân tổ quốc, Hội cựu chiến binh, Hội phụ nữ, Hội nông dân từ thành phố đến quận, huyện, phường, xã đã có nhiều biện pháp tích cực trong việc tổ chức tuyên truyền, vận động về các chủ trương, chính sách GPMB, trực tiếp tham gia tổ chức công tác ở cơ sở, giúp Hội đồng GPMB ở nhiều quận, huyện kịp thời nắm được tình hình, xem xét bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng các chế độ chính sách của nhà nước và thành phố. Bên cạnh đó, công tác thông tin tuyên truyền bằng nhiều hình thức đã kịp thời biểu dương những cá nhân, tổ chức làm tốt, phê phán những hành vi vi phạm, cố tình không chấp hành, góp phần ổn định tư tưởng trong nhân dân khi thực hiện các chủ trương chính sách của thành phố. Với sự lãnh đạo, chỉ đạo chặt chẽ của các cấp uỷ Đảng, Chính quyền địa phương và sự tham gia tích cực của tổ chức chính trị xã hội, Đoàn thể, nhiều dự án, điểm nóng trên địa bàn thành phố đã được tháo gỡ những khó khăn, nhân dân đồng tình, chấp thuận, không phải áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính. Hàng năm, Thành phố và các cấp Chính quyền đều quan tâm chỉ đạo kiểm điểm đánh giá kết quả triển khai công tác GPMB theo tinh thần Nghị quyết 20 của Thành uỷ và Nghị quyết 09 của Hội đồng nhân dân thành phố. Qua đó, đã rút ra kinh nghiệm và chấn chỉnh các biện pháp tổ chức thực hiện ở các khâu điều tra, lập phương án, công khai phương án, tiếp dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo; đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, đôn đốc của các cấp uỷ. 36 II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. Thành phố Hà Nội thời gian qua đang trong quá trình phát triển mạnh mẽ. Hàng loạt các công trình, dự án xây dựng được triển khai, các tuyến đường đựơc cải tạo nâng cấp, các nút giao thông quan trọng trong thành phố được xây dựng…Các dự án, công trình được triển khai tăng cả về quy mô, số lượng và chất lượng, đã làm tăng sức ép cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất để thực hiện dự án. Công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội trong những năm qua đã đạt được một số kết quả nhất định, có nhiều tiến bộ và chuyển biến tích cực, trước mắt đã tập trung giải quyết đảm bảo yêu cầu cơ bản cho các dự án trọng điểm của thành phố. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện giải phóng mặt bằng của nhiều dự án vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu về tiến độ, một trong những nguyên nhân là chưa chuẩn bị đủ quỹ nhà ở, đất ở tái định cư. Là khâu quan trọng nhất trong công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư có tính chất quyết định đến tiến độ và hiệu quả về mặt kinh tế – xã hội của các dự án. Tâm lý người dân luôn mong muốn có một chỗ ở ổn định, mức sống và thu nhập không bị giảm đi sau khi bị thu hồi đất, phải di chuyển chỗ ở. Vì vậy, công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư cùng với việc xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại nơi tái định cư đảm bảo cho người dân ổn định chỗ ở, tái tạo thu nhập và phân bố lại dân cư trên địa bàn là công việc phải làm trước tiên và cấp bách đối với bất kỳ dự án xây dựng nào cần giải phóng mặt bằng. Nhận thức rõ vấn đề trên, UBND thành phố và các Sở, Ban, Ngành và chính quyền địa phương đã có sự chỉ đạo sát sao, tích cực nhằm đẩy nhanh công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư cùng với các phương án bồi thường hỗ trợ khác phục vụ giải phóng mặt bằng. 1. Cơ chế, chính sách: Căn cứ vào các văn bản pháp luật của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc 37 phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế - xã hội, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định về chính sách và biện pháp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với tình hình của thành phố. Trong đó các quy định về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng cũng được thể hiện khá cụ thể: - Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của UBND thành phố Hà Nội và Nghị quyết số 09/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về công tác giải phóng mặt bằng, xác định đây là nội dung quan trọng nhằm thực hiện chương trình phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, thực hiện quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội đến năm 2020, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng 5 năm của thành phố. - Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố. Các khu đô thị mới phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đồng bộ cơ sở hạ tầng đô thị, cũng như các cơ sở bảo đảm hoạt động hành chính, an toàn dân cư…đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện để tạo lập cuộc sống ổn định, sinh hoạt, làm việc và giao tiếp thuận tiện. Đồng thời quy định về những nguyên tắc sử dụng quỹ nhà ở, đất ở sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật: đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở, đất ở của thành phố phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. - Quyết định số 01/QĐ-UB ngày 06/07/2002 của UBND thành phố ban hành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng để phục vụ di dân giải phóng mặt bằng theo phương thức huy động các nguồn vốn ứng trước đầu tư xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế. - Quyết định số 15/QĐ-UB ngày 17/01/2003 về ban hành giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho các đối tượng tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 38 để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 63/2002/QĐ-UB và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xâydựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố, trong đó có nguồn bổ sung kinh phí để xây dựng nhà ở tái định cư. - Quyết định số 76/QĐ-UB ngày 19/5/2004 của UBND thành phố quy định về quản lý thực hiện đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quy đinh chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở, khu đô thị và các chủ dự án thành phần trong các dự án có nghĩa vụ bàn giao 20% diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, 50% diện tích sàn nhà cao tầng, 25% nhà vườn biệt thự để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố. - Quyết định số 26/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố quy định cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó quy định cụ thể các nguyên tắc bố trí tái định cư như sau: 1-Chỉ xét giao đất, bán hoặc cho thuê nhà tái định cư đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở, đất ở hợp pháp bị thu hồi có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-Chính phủ ngày 03/12/2004 của Chính phủ và có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội. 2-Căn cứ quỹ đất, nhà tái định cư hiện có (số lượng, diện tích, cơ cấu căn hộ), UBND quận, huyện có trách nhiệm ban hành quy chế bố trí, xắp xếp tái định cư cho dự án. Quy chế này phải đảm bảo công khai, công bằng, phù hợp với quy định của pháp luật. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi nhà ở, đất ở tại nơi có dự án tái định cư . 3-Người sử dụng nhà ở, đất ở tại khu vực nội thành, thị trấn khi bị thu hồi thì chủ yếu được bồi thường bằng tiền và bố trí tái định cư bằng nhà ở, căn hộ. Việc giải quyết nhà ở được quy định như sau: 39 a-Chủ sử dụng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nhà đang thuê nhà nước hoặc tổ chức tự quản) khi bị thu hồi được mua hoặc thuê nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi. b-Chủ sử dụng nhà ở thuộc sở hữu riêng (sở hữu tư nhân), có diện tích đất sử dụng riêng khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng được bố trí căn hộ theo những nguyên tắc sau: -Chủ sử dụng nhà ở, đất ở có 01 sổ hộ khẩu có từ 10 nhân khẩu trở lên hoặc có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên, đang ăn ở thường xuyên và đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng được xét mua hai căn hộ tái định cư; nhưng tổng diện tích các căn hộ được tái định cư không quá 03 lần diện tích đất bị thu hồi. -Chủ sử dụng nhà ở, đất ở không đăng ký hộ khẩu thường trú Hà Nội nhưng không đăng ký thường trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng (hộ khẩu KT2) chỉ được xét mua 01 căn hộ tái định cư. 4-Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở trong khu vực đường vành đai I (khu vực nội thành) khi di chuyển ra bên ngoài thì ngoài mức diện tích nhà tái định cư hoặc bố trí theo quy định tại mục 3 ở trên còn được tính hệ số chuyển vùng như sau: -Nhà ở nằm trong đường vành đai 1: hệ số là 1,0. -Nhà ở nằm từ đường vành đai 1 đến đường vành đai 2: hệ số là 1,1. -Nhà ở nằm từ đường vành đai 2 đến đường vành đai 3: hệ số là 1,2. -Nhà ở nằm ngoài đường vành đai 3: hệ số là 1,3. 5-Phần diện tích nhà ở được bố trí lớn hơn tiêu chuẩn quy định tại mục 3, 4 ở trên được bán theo giá quy định của UBND thành phố nhân với hệ số bằng 1,2. 6-Trường hợp ở các huyện ngoại thành, các quận mới thành lập sau năm 1997 mà người dân vẫn sinh sống chủ yếu bằng nông nghiệp, ngành nghề tiểu, thủ công nghiệp thì tùy theo quỹ đất thực tế tại địa phương có thể bố trí được tái định cư, người có đất ở hợp pháp bị thu hồi có thể được giao 40 đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu được xét giao đất ở thì theo hạn mức như sau: a-Nếu diện tích đất ở bị thu hồi toàn bộ hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dưới đây thì được giao bằng 100% diện tích đất bị thu hồi: -60 m2 đối với khu vực nội thành; -80 m2 đối với khu vực nội thị xã, thị trấn, các phường mới được thành lập sau năm 1997; -120 m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng; -160 m2 đối với khu vực nông thôn trung du. Việc phân loại xã nông thôn đồng bằng, trung du áp dụng theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội. b-Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại mục a trên thì được giao đủ theo mục a và giao bổ sung bằng 50% diện tích chênh lệch, nhưng tổng diện tích được giao không lớn hơn 1, 5 lần (đối với đất ở đô thị) và không lớn hơn 2 lần (đối với đất ở nông thôn) mức quy định tại mục a nêu trên. c-Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ở của người đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2 (đối với đất ở nông thôn) thì người có đất bị thu hồi có thể được xét giao đất bổ sung cho đủ mức giao đất tối thiểu 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2 (đối với đất ở nông thôn), nhưng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất ở do được UBND thành phố quy định nhân với hệ số điều chỉnh K = 1,2. 7-Các trường hợp bị thu hồi một phần nhà ở, đất ở: a-Không xét bán căn hộ, giao đất tái định cư cho các chủ sử dụng nhà ở, đất ở sau đây: -Có diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 20 m2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2 (đối với đất ở nông thôn) cho một chủ sử dụng đất; 41 -Diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 10 m2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 20 m2. -Diện tích đất ở còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng trên 120 m2 tính cho 01 chủ sử dụng đất. b-Các trường hợp nêu tại mục a trên đây mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng (có diện tích nhỏ hơn 20 m2 hoặc lớn hơn 20 m2 nhưng kích thước thửa đất không hợp lý) không xây dựng nhà ở được theo quy hoạch, nếu UBND quận, huyện đã có quyết định thu hồi toàn bộ hoặc chủ sử dụng đất đã chuyển nhượng cho hộ liền kề để hợp khối xây dựng theo quy hoạch thì được xem xét bán nhà, giao đất tái định cư như trường hợp bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở theo mục 1, 2, 3, 4 nêu trên. 8-Các trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà, đất và tài sản trong phương án bồi thường, hỗ trợ không đủ để nộp tiền mua căn hộ tái định cư thì phần chênh lệch còn thiếu được phép trả dần trong 10 năm theo quy định (trừ trường hợp các hộ tự nguyện trả tiền một lần khi mua nhà). Việc cho phép bán trả dần được lập ngay trên phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. 2. Nhu cầu về quỹ nhà ở tái định cư: Trước năm 1994, công tác giải phóng mặt bằng, tái định cư bị ảnh hưởng bởi các chính sách và cơ chế quản lý cũ mang tính bao cấp và tập trung. Quá trình đổi mới bắt đầu được khởi xướng, kinh tế còn chậm phát triển, số dự án đầu tư trong nước và nước ngoài còn hạn chế về cả số lượng và quy mô. Trong suốt thời gian này, các chính sách về đất đai chưa được sửa đổi kịp với tiến trình đổi mới. Vấn đề di dân, tái định cư đã được đề cập đến trong chính sách giải phóng mặt bằng, nhưng còn chưa cụ thể, chưa được quan tâm đúng mức, vẫn đơn giản mang tính di chuyển cơ học về không gian. Người dân phải đặt lợi ích xã hội, lợi ích công cộng lên trên hết, sẵn sàng hy sinh lợi ích cá nhân, nên việc đền bù là tùy thuộc vào hòan cảnh cụ thể, chưa 42 có tiêu chuẩn định mức rõ ràng và người bị ảnh hưởng sẵn sàng chịu đựng, còn nhà quản lý cũng xem là chuyện đương nhiên và đơn giản. Ngày nay, trong nền kinh tế thị trường, có yêu cầu rất cụ thể về công bằng xã hội, lợi ích chính đáng của cá nhân được tôn trọng và khuyến khích phát huy đồng thời với lợi ích xã hội và lợi ích cộng đồng, con người cụ thể vừa là động lực vừa là mục tiêu của phát triển…cho nên thành phố đã có nhiều chủ trương, chính sách đền bù, tái định cư quan tâm đến lợi ích của người bị thu hồi đất hơn. Trong các phương án đền bù cho người bị thu hồi đất thì phương án đền bù bằng nhà ở được xem là phương án khả thi và hữu hiệu nhất. Đối với phương án bồi thường bằng đất là khó thực hiện, đặc biệt là trong các quận nội thành, vì quỹ đất công ích của địa phương không còn nhiều. Còn phương án bồi thường bằng tiền đối với những người bị thu hồi đất cũng phát sinh nhiều vấn đề. Mặc dù bắt đầu từ ngày 01/01/2005 UBND thành phố đã ban hành khung giá đất mới với giá trị cao hơn nhiều so với các giao dịch về đất đai trên thực tế. Vì thế, người dân rất khó có thể dùng số tiền được bồi thường đó để có thể mua được một mảnh đất hay một ngôi nhà nhằm ổn định chỗ ở cuả mình sau khi di chuyển. Cho nên phương án bồi thường bằng nhà ở tái định cư, bố trí xắp xếp tái định cư đối với các hộ gia đình bị di dời là phương án được áp dụng và mang tính khả thi. Hiện nay, phần lớn các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng bằng căn hộ chung cư cao tầng đối với các hộ trong khu vực nội thành, chỉ giao đất tái định cư theo định mức quy định các trường hợp là hộ sản xuất nông nghiệp ở khu vực ngoại thành. Trong những năm gầm đây, nhiều dự án, công trình xây dựng đã và đang được triển khai, như cầu về đất đai cho các dự án là rất lớn, điều này dẫn đến như cầu công tác giải phóng mặt bằng tăng cao làm cho di dân tái định cư, nhà ở tái định cư tăng lên. Trong khi đó giá đất và giá nhà ở tại đô thị đã được đẩy lên rất cao do quá trình đô thị hóa, do tình trạng đầu cơ đất và nhà, đã làm cho người dân với một số tiền bồi thường rất khó mua được đất, nhà. 43 Do vậy, người dân có xu hướng nhận nhà hoặc đất tại nơi đã quy hoạch dành cho tái định cư, dẫn đến như cầu về nhà ở tái định cư tăng lên đột biến trong thời gian qua. Theo số liệu tổng hợp từ các dự án liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng từ năm 2000 – 2004 cụ thể như sau: - Năm 2000 tổng số hộ di dân giải phóng mặt bằng là 12.371 hộ, trong đó 11.450 hộ nhận tiền bồi thường, bố trí tái định cư 921 hộ (chiếm 7,44%). - Năm 2001 tổng số hộ di dân giải phóng mặt bằng là 24.264 hộ, trong đó 22.662hộ nhận tiền bồi thường, bố trí tái định cư 1.602 hộ (chiếm 6,6%). - Năm 2002 tổng số hộ di dân giải phóng mặt bằng là 24.423 hộ, trong đó 23.454 hộ nhận tiền bồi thường, bố trí tái định cư 969 hộ (chiếm 3,97%). - Năm 2003 tổng số hộ di dân giải phóng mặt bằng là 31.982 hộ, trong đó 30.037 hộ nhận tiền bồi thường, bố trí tái định cư 1945 hộ (chiếm 6,08%). - Năm 2004 tổng số hộ di dân giải phóng mặt bằng là 22.101 hộ, trong đó 20.889 hộ nhận tiền bồi thường, bố trí tái định cư 1212 hộ (chiếm 5,48%). Tổng hợp 5 năm 2000 – 2004 thì: Số hộ di dân giải phóng mặt bằng là 115.141 hộ gia đình trong đó thì chỉ có 6.649 hộ được bố trí tái định cư (chiếm khoảng 5,77%). Cho thấy tỷ lệ hộ gia đình được bố trí tái định cư trong tổng số hộ di dân giải phóng mặt bằng là rất nhỏ. Trong khi đó về di dân tái định cư ngày càng lớn. Biểu 2: Tổng hợp như cầu và kế hoạch tái định cư đến năm 2005 trên địa bàn thành phố. Năm Chỉ tiêu Nhu cầu quỹ nhà đất tái định cư (căn hộ) Ước thực hiện theo tiến độ của các dự án đang triển khai xây dựng (căn hộ) Thiếu so với như cầu Kế hoạch xây dựng quỹ nhà đất để đáp ứng đủ như cầu di dân tái định cư (nội thành và ngoại thành). Số căn hộ (đối với nội thành) Số lo đất (ngoại thành) Diện tích đất xây dựng khu tái định cư (ha) Kinh phí đầu tư (tỷ đồng) 44 2003 8.000 4.900 3.100 9.000 2.000 80 2.340 2004 9.500 6.000 3.500 10.000 2.500 78 2.750 2005 10.000 8.000 2.000 12.000 4.500 88 3.270 Cộng 27.500 18.900 8.600 31.000 9.000 246 8.360 (Nguồn: đề án xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng năm 2003 – 2005 trên địa bàn thành phố Hà Nội). Như vậy, về cơ bản, quỹ nhà đất tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hiện nay đang thiếu, chưa đủ để cân đối. Một số quận, huyện có như cầu nhà ở tái định cư rất lớn, nhưng chưa chuẩn bị được quỹ nhà tái định cư như quận Đống Đa cần khoảng 1.500 căn hộ cho đến hiện nay không có căn hộ nào, quận Hoàn Kiếm cần khoảng 60 căn hộ, nhưng cũng chưa chuẩn bị dự án tái định cư nào, kể cả dự án tái định cư dãn dân phố cổ mà thành phố đã giao từ năm 2000 nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện được, hoặc một số quận như cầu tái định cư rất lớn như Thanh Xuân, Tây Hồ nhưng triển khai các dự án xây dựng nhà tái định cư rất chậm. Một số quận, huyện triển khai các khu nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng tương đối chủ động như quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Cầu Giấy, … Các dự án thực hiện ở các quận, huyện khác nhau, nên như cầu về căn hộ tái định cư ở các quận, huyện cũng khác nhau. Thành phố cũng đã chủ động, linh hoạt trong việc bố trí căn hộ tái định cư từ quỹ nhà của thành phố. Như cầu nhận nhà tái định cư ngày càng tăng lên trong khi đó quỹ nhà ở, đất ở của thành phố chưa đủ để đáp ứng như cầu di dân giải phóng mặt bằng. Nhận thức rõ khó khăn trên, UBND thành phố đã quan tâm chỉ đạo, tập trung chỉ đạo việc xây dựng các khu tái định cư đi trước một bước, nhằm nâng cao hiệu quả đáp ứng như cầu tái định cư bằng nhà của người dân, góp phần triển khai có kết quả các dự án phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn thành phố. 45 3. Thực trạng công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. 3.1. Về quy hoạch xây dựng các khu tái định cư. Từ năm 1994 đến nay, chính sách giải phóng mặt bằng đã có những thay đổi cơ bản, đặc biệt là những quy định về lập khu tái định cư và chính sách hỗ trợ người dân sau khi nhà nước thu hồi đất. Trước đây, điều kiện sống của người dân tại nới tái định cư ít được cải thiện, thậm trí nhiều nơi còn khó khăn hơn trước, khả năng phục hồi thu nhập của người dân ở mức thấp, thậm trí tham gia vào các tệ nạn xã hội. Nhưng hiện nay chính quyền các cấp, chủ đầu tư và nhân dân đã nhận thức được tầm quan trọng của công tác tái định cư, tao việc làm và ổn định cuộc sống cho người dân sau khi di dời. Tổ chức bộ máy chuyên trách thực hiện công tác giải phóng mặt bằng (ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố) được hình thành và trở thành đầu mối giúp UBND thành phố trong chỉ đạo, điều hành công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Xác định việc chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư là yếu tố quyết định thành công trong công tác giải phóng mặt bằng, thành phố đang chỉ đạo triển khai 34 dự án xây dựng nhà tái định cư, ước có khoảng 14.321 căn hộ, 15 dự án xây dựng khu tái định cư chia lô có hạ tầng ở các huyện ngoại thành ước có khoảng 1.790 lô đất, trong đó có các khu tái định cư tập trung lớn như khu di dân 5, 03 ha Dịch Vọng, có khoảng 1.381 căn hộ, khu Đền Cừ 2 có khoảng 639 căn hộ, khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân Chính (14 ha) có khoảng 2.091 căn hộ, khu đô thị Nam Trung Yên (56 ha) có khoảng3.846 căn hộ,v.v… Trên địa bàn thành phố từ năm 1996 đến nay đã và đang triển khai đầu tư 158 khu đô thị mới, khu nhà ở di dân tái định cư thuộc địa bàn các quận, huyện với tổng diện tích đất là 1.543 ha. 46 Biểu 3: Tổng hợp các dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư trên địa bàn thành phố Hà Nội. Địa điểm Số lượng dự án Quy mô dự án (ha) Diện tích sàn nhà ở (m2) Số căn hộ (căn hộ) Quận Hai Bà Trưng 10 87,23 549.890 7.857 Quận Thanh Xuân 9 62,58 468.046 6.579 Quận Ba Đình 5 17,85 224.158 3.567 Quận Cầu Giấy 11 154 889.480 11.148 Quận Đống Đa 6 39,6 390.460 5.840 Quận Hoàng Mai 15 128,9 574.200 6.778 Quận Long Biên 8 54 091.260 1.141 Quận Tây Hồ 8 45,7 268.450 3.784 Huyện Từ Liêm 16 136,84 112.246 1.304 Huyện Đông Anh 3 41,2 165.200 2.015 Huyện Sóc Sơn 6 42,8 126.240 1.680 Tổng 97 419 3859.630 51.693 (Nguồn: báo cáo tình hình xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ công tác giải phóng mặt bằng giai đoạn 2000 – 2004 của sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội). Các dự án xây dựng nhà ở tái định cư được tập trung chủ yếu ở các quận: Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Hoàng Mai và Huyện Từ Liêm với các dự án xây dựng có quy mô lớn như: Khu di dân Dịch Vọng, khu đô thị mới Trung Hòa, Nhân Chính, khu đô thị Nam Trung Yên thuộc quận Cầu Giấy, khu đô thị mới Định Công, khu đô thị Bắc Linh Đàm, khu nam thị trấn Văn Điển thuộc quận Hoàng Mai và các quận khác với số lượng dự án xây dựng nhà ở tái định cư ít hơn cũng đã được xây dựng nhằm đáp ứng như cầu di dân tái định cư của quận mình. Theo quy định củ UBND thành phố, các dự án phải chuẩn bị trước các khu tái định cư có đủ cơ sở hạ tầng để tổ chức di chuyển các hộ gia đình hoặc đề nghị được giải quyết tái định cư tại các khu tái định cư của thành phố. 47 Trong phương án tái định cư cần xác định rõ như cầu, phương án bố trí các hộ dân: thời gian di chuyển và các chính sách hỗ trợ, tái định cư. Các khu tái định cư phải được xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, hệ thống điện, Bưu chính – Viên thông, v.v…. đồng bộ. UBND thành phố đã chỉ đạo các ngành các cấp, các chủ đầu tư đẩy mạnh hơn về vấn đề tái định cư như đầu tư vồn ngân sách, đẩy nhanh hơn tiến độ xây dựng các khu tái định cư, cho phép mua nhà theo phương thức đặt hàng, chìa khóa trao tay, có biện pháp kiên quyết trong khâu duyệt thiết kế tổng mặt bằng để nâng cao hệ số tầng ở các khu đô thị mới, để cùng với việc đáp ứng như cầu tái định cư bằng nhà cho các hộ ở nội thành là tạo bộ mặt đô thị theo hướng hiện đại, văn minh, phù hợp với xu thế của khu vực. Ngoài việc xây dựng các khu tái định cư tập trung, UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất kiểm tra và tiếp nhận toàn bộ quỹ đất 20% và quỹ nhà 30% tại các dự án xây dựng nhà ở kinh doanh để bổ sung quỹ nhà ở phục vụ công tác giải phóng mặt bằng và các đối tượng chính sách. Hiện có 23 dự án xây dựng nhà ở bán cho quỹ đất 20% hoặc quỹ nhà 30% bàn giao số lượng các dự án xây dựng nhà ở phục vụ di dân tái định cư tại các quận, huyện, quỹ nhà di dân của thành phố còn được bổ sung thêm từ nguồn quỹ đất 20% và quỹ nhà 30%. Thực hiện văn bản số 676/BCĐ-QLN của ban chỉ đạo chính sách nhà ở, đất ở trung ương, các chủ đầu tư phải bàn giao quỹ nhà 30% hoặc quỹ đất 20% bổ sung vào quỹ nhà của thành phố kết quả thực hiện như sau: -Diện tích đất 20% ban giao cho thành phố là 588.189 m2, bao gồm: +Diện tích đất xây dựng nhà ở chung cư cao tầng là 525,109 m2. + Diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng là 63.080 m2. -Diện tích nhà ở 30% sàn nhà chung cư cao tầng ban giao cho thành phố 227.374 m2 sàn. 48 Từ số liệu trên ta thấy diện tích quỹ đất 20%, quỹ nhà 30% ban giao cho thành phố trong thời gian qua không phải là ít, nó đã đóng góp một phần không nhỏ vào quỹ nhà tái định cư của thành phố. Đến nay Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội đã tiếp nhận 53.700 m2 đất thuộc các dự án khu đô thị mới, giao cho ban quản lý các dự án các nguồn vốn ngân sách cấp đang triển khai xây dựng nhà ở tái định cư, ban quản lý đã bàn giao quỹ nhà tái định cư trong năm 2004 tại khu đô thị mới Định Công có 561 căn hộ, khu tập thể Kim Liên 256 căn hộ; dự kiến năm 2005 ban giao khu đô thị Nam Trung Yên có 192 căn hộ và tiếp tục thực hiện 5 dự án xây dựng nhà ở chung cư phục vụ giải phóng mặt bằng tại Hoàng Văn Thụ và khu Bắc Linh Đàm mở rộng gồm 837 căn hộ. Đồng thời UBND thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất đặt hàng mua nhà ở phục vụ giải phóng mặt bằng theo quyết định số 10/2002/QĐ-UB tại 18 dự án với 4.500 căn hộ (tương đương với 460.00 m2 sàn), với kinh phí ước tính là 1.495 tỷ đồng, tại các khu như nhà ở tại xã Trung Văn, huyện Từ Liêm do VINACONEX 2 là chủ đầu tư; khu đô thị mới Mỹ Đình 1 tại xã Mỹ Đình do công ty kinh doanh phát triển nhà ở Hà Nội là chủ đầu tư; khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp và khu đô thị mới Mỹ Đình II do tổng công ty đầu tư phát triển nhà ở và đô thị là chủ đầu tư và khu đô thị mới Mễ Trì do tổng công ty xây dựng Sông Đà là chủ đầu tư, khu Cầu Diễn, Sài Đồng, Yên Hòa, Cổ Nhuế do tổng công ty đầu tư và phát triển nhà ở Hà Nội là chủ đầu tư. Tuy nhiên, quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố hiện nay mới chỉ đáp ứng được khoảng 50% yêu cầu tiến độ triển khai các dự án phát triển kinh tế – xã hội của Thủ đô. Yêu cầu công tác xây dựng quỹ nhà ở, đất ở tái định cư để đi trước một bước, chủ động phục vụ công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần khắc phục. 49 3.2. Vấn đề tài chính, phân bổ nguồn vốn trong công tác tạo lập quỹ nhà ở, đất ở tái định cư. Quỹ nhà ở, đất ở tái định cư của thành phố được hình thành từ các nguồn sau: - Quỹ nhà 30% mà doanh nghiệp xây dựng trả lại cho thành phố. -Quỹ đất 20% mà doanh nghiệp trả lại cho thành phố: từ quỹ đất đã có này thành phố sẽ dùng vốn ngân sách để xây dựng các khu tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Theo Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của thành ủy Hà Nội và Nghị quyết số 09/2000/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã xác định: tập trung mọi nguồn vốn đầu tư trước hạ tầng kỹ thuật và các khu tái định cư đi trước một bước, bảo đảm những hộ trong diện giải phóng mặt bằng được bố trí tái định cư với diện tích và điều kiện hạ tầng kỹ thuật đô thị không thấp hơn nơi ở cũ; dành 100% tiền bán nhà theo Nghị định 61/CP của Chính phủ, một phần tiền đấu gía quyền sử dụng để xây dựng quỹ nhà ở tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. *Kết quả thực hiện kế hoạch năm 2003: - Dự án xây dựng nhà tái định cư: 18 dự án. - Dự án xây dựng khu đất tái định cư chia lô có hạ tầng ở các huyện ngoại thành: 20 dự án. - Số lượng đạt được: 15.638 căn hộ và 21.240 lô đất. *Kết quả thực hiện đến tháng 12/2004: thành phố hiện đang triển khai 27 dự án trong đó: - Dự án xây dựng nhà tái định cư: 12 dự án. - Dự án xây dựng khu đất tái định cư chia lô có hạ tầng kỹ thuật ở cấp huyện ngoại thành: 15 dự án. - Số lượng đạt được: 10.674 căn hộ và 1.790 lô đất. *Trong năm 2004 Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội đã tiếp nhận và bố trí tái định cư quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng có nguồn vốn từ ngân sách các dự án sau: 50 - Dự án nhà A - B Vĩnh Tuy: 45 căn hộ với diện tích sàn nhà 1.901 m2. - Dự án thuộc khu trung tâm Trung Hòa – Nhân Chính: 364 căn hộ với diện tích 23.660 m2. - Dự án xây dựng tại làng Quốc tế Thăng Long: 205 căn hộ với diện tích là 25.874 m2. Trong giai đoạn từ năm 2000 – 2004T, tổng số vốn ngân sách của thành phố đầu tư xây dựng quỹ nhà tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng ước tính khoảng 3.663 tỷ đồng được phân bổ qua các năm như sau: Biểu 4: Tình hình phân bổ vốn ngân sách qua các năm như sau: Năm Nội dung 2000 2001 2002 2003 2004 Vốn ngân sách phân bổ (tỷ đồng) 500 610 680 1123 750 Năm 2000N, thành phố đã bố trí 500 tỷ đồng thực hiện đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Năm 2001 là 610 tỷ đồng (tăng 22%); năm 2002 là 680 tỷ đồng (tăng 11,5%), đặc biệt trong năm 2003 là 1123 tỷ đồng (tăng 65,15%). Năm 2003 các dự án xây dựng được thực hiện công tác giải phóng mặt bằng diễn ra mạnh mẽ, như cầu di dân tăng lên. UBND thành phố đã tập trung chỉ đạo mạnh tiến độ xây dựng quỹ nhà ở và đất ở tái định cư, đáp ứng kịp thời với tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án. Bên cạnh việc đầu tư xây dựng các khu tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng, để tạo lập quỹ nhà ở, đất ở, thành phố còn đặt hàng mua nhà của các doanh nghiệp xây dựng. Ngày 04/01/2002 UBND thành phố ban hành Quyết định số 01/2002/QĐ-UB về việc ban hành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng phục vụ di dân giải phóng mặt bằng nhằm huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế. Trong thời gian qua thành phố đã chỉ đạo Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội đặt hàng mua nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng tại 51 18 dự án với 4.500 căn hộ (tương đương với 460.000 m2 sàn) với kinh phí ước tính là 1.495 tỷ đồng. Sở Tài nguyên, Môi trường và nhà đất Hà Nội giao cho ban quản lý dự án thuộc nguồn vốn ngân sách cấp mua nhà ở tái định cư theo hình thức đặt hàng gồm: 21 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã trung Văn (VINACOMEX 2 là chủ đầu tư), 25 căn hộ tại khu nhà ở 9 tầng xã Mỹ Đình (công ty kinh doanh phát triển nhà ở là chủ đầu tư), 590 căn hộ tại khu đô thị mới Pháp Vân – Tứ Hiêp (tổng công ty HUD là chủ đầu tư) và 500 căn hộ tai khu đô thị mới Mỹ Đình (tổng công ty xây dựng sông đà là chủ đầu tưt). Giá bán nhà chung cư cao tầng cho các đồi tượng tái định cư: UBND thành phố Hà Nội đã ra Quyết định số 15/2003/QĐ- UB ngày 17/01/2003 về việc ban hành giá bán căn hộ trung cư cho các đối tượng tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo đó giá bán căn hộ chung cư cao tầng sẽ được xác định như sau: 1-Quy định chung khi xác định giá bán căn hộ chung cư cao tầng: - Giá bán căn hộ cho các đối tượng đảm bảo bù đáp chi phí đầu tư xây dựng ngôi nhà, không tính tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà. Khi chi phí đầu tư xây dựng bình quân có biến động (do giá cả đầu vào tăng, giảm) Sở Tài chính – Vật giá báo cáo UBND thành phố điều chỉnh tăng hoặc giảm giá bán căn hộ phù hợp theo tỷ lệ phần % tương ứng. - Các chủ đầu tư được phân bố sử dụng quỹ nhà ở để phục vụ giải phóng mặt bằng phải nộp ngân sách thành phố chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà theo xác định của Sở Tài chính – Vật giá, được UBND thành phố quyết định. - Giá bán được tính theo đơn vị đồng trên một mét vuông sàn căn hộ. - Mét vuông sàn căn hộ là diện tích được cấp Giấy chứng nhận quyến sở hữu nhà ở gồm: Diện tích sàn sử dụng, diện tích tường sử dụng chung (tính từ tim tường), diện tích sử dụng tường riêng, diện tích ban công, lối ra. - Tầng 1 các nhà chung cư cao tầng do nhà nước quản lý, có phương án sử dụng vào mục đích phục vụ công công. 52 - Giá bán căn hộ được tính theo vị trí đất, được phân thành các khu vực 1, 2, 3 như sau: + Khu vực 1: là các vị trí nằm ở khu vực từ trung tâm thành phố đến đường vành đai 2. + Khu vực 2: là các vị trí nằm từ đường vành đai 2 đến đường vành đai 3 và khu vực thuộc địa giới các thị trấn: Gia Lâm, Sài Đồng. + Khu vực 3: là các vị trí ở các khu vực còn lại. 2-Giá bán các căn hộ chung cư cao tầng: *Đối với nhà có thang máy: giá bán chung cư cao tầng đối với nhà có thang máy được thể hiện ở biểu 4 sau: Biểu 5: Giá bán chung cư có thang máy. Đơn vị: đồng / m2. TẦNG KHU VỰC 1 KHU VỰC 2 KHU VỰC 3 Tầng 2 5.184.000 4.320.000 3.456.000 Tầng 3 5.011.000 4.176.000 3.341.000 Tầng 4 4.838.000 4.032.000 3.226.000 Tầng 5 4.665.000 3.888.000 3.110.000 Tầng 6 4.493.000 3.744.000 2.995.000 Tầng 7 4.320.000 3.600.000 2.880.000 Tầng 8 4.234.000 3.528.000 2.822.000 Tầng 9 4.147.000 3.456.000 2.765.000 Tầng 10 4.061.000 3.384.000 2.707.000 Tầng 11 3.974.000 3.312.000 2.650.000 Tầng 12 trở lên 3.388.000 3.240.000 2.592.000 (Theo mục 1 Điều 1 Quyết định số 15/2003/QĐ-UB) *Đối với nhà chỉ có cầu thang bộ, không có thang máy: 53 Biểu 6: Giá bán chung cư có cầu thang, không có thang máy. Đơn vị: đồng / m2. TẦNG KHU VỰC 1 KHU VỰC 2 KHU VỰC 3 Tầng 2 4.925.000 4.104.000 3.283.000 Tầng 3 4.760.000 3.967.000 3.174.000 Tầng 4 4.596.000 3.830.000 3.065.000 Tầng 5 4.432.000 3.694.000 2.954.000 Tầng 6 4.268.000 3.557.000 2.845.000 (Theo mục 2 Điều 1 Quyết định số 15/2003/QĐ-UB) 3.3. Về tình hình bố trí dân cư vào các khu tái định cư. Trong các phương án tái định cư, xu hướng người dân nhận nhà thay cho phương án bồi thường bằng tiền và đất tăng lên, làm tăng như cầu về quỹ nhà tái định cư của thành phố. UBND thành phố đã chủ động tập trung mọi nguồn vốn, đẩy mạnh công tác tập trung quỹ nhà ở, đất ở tái định cư dưới nhiều hình thức để đáp ứng như cầu này. Thành phố cũng đã ban hành chính sách quy định các hình thức tái định cư phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị hiện đại, chủ yếu thực hiện tái định cư bằng căn hộ chung cư, chỉ giao đất tái định cư theo hạn mức quy định cho các trường hợp là hộ sản xuất nông nghiệp ở khu vực nội thành. Đối với các khu tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng thì yêu cầu trước tiên và quan trọng nhất là phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đảm bảo cho người dân có nơi ở mới với điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ. Hiện nay, chủ yếu thành phố thực hiện tái định cư bằng các căn hộ chung cư trong các khu chung cư cao tầng. Các hộ gia đình được bố trí tái định cư vào các khu nhà ở chung cư dưới hình thức bốc thăm và được bố trí từ tầng hai trở lên. Tầng 1 sẽ được phân cho hộ gia đình mà sẽ do nhà nước quản lý và được sử dụng cho các hoạt dịch vụ như: nhà trông xe, của hành bách hóa, các dich vụ khác, … phục vụ cho các