Luận văn Thị trường bất động sản nhà và đất ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay: thực trạng và một số giải pháp

1  Luận Văn “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp” 2 MỞ ĐẦU Thị trường nhà và đất ở (BĐSNĐ) là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Phát triển và quản lí hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng vơí sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lí kinh tế, xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 15 năm đổi mới thị trường BĐSNĐ nước ta còn sơ khai, kém hoàn thiện, do đó không phát huy được nguồn lực to lớn của BĐSNĐ, đặc biệt không thực hiện được chức năng kênh chuyển hoá chuyển hoá BĐSNĐ thành tài sản chính để huy động các nguồn lực tài chính để phục vụ cho sự nghiệp kinh tế. Là sinh viên chuyên ngành kinhh tế và quản lí đô thị, sau một thời gian thực tập tại phòng Quản lí địa chính – Nhà đất Hà nội tôi lựa chọn đề tài: “Thị trường BĐSNĐ Hà Nội trong giai đoạn hiện nay – thực trạng và một số giải pháp” làm nội dung chuyên đề thực tập tốt nghiệp bởi các lí do sau: - Thứ nhất : Quản lí hoạt động thị trường BĐSNĐ bao gồm quản lí đất đai và nhà ở là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lí đô thị trong giai đoạn hiện nay cũng như lâu dài. - Thứ hai : Từ đề tài này tôi có thể áp dụng các kiến thức đã học và từ các nguồn thông tin thực tế cuộc sống phục vụ cho quá trình nghiên cứu. - Thứ ba : Đây là vấn đề có được tiếp xúc nhiều tại cơ quan thực tập và là đề tài có tính thời sự cao nhưng hiện nay hiểu biết của chúng ta vẫn còn hạn chế. Tuy được sự quan tâm của nhiều cơ quan ban ngành nhưng trên thực tế hiện nay hoạt động của thị trường BĐSNĐ vẫn còn nhiều bất cập nhìn từ nhiều phương diện : Quản lí nhà nước, hình thức sở hữu, các giao dịch dân sự, cung cầu giá cả…đây là vấn đề phức tạp mang nhiều khía cạnh quản lí, kinh tế, phúc lợi và công bằng xã hội. Do đó để giải quyết vấn đề này đòi hỏi phải có cách nhìn nhận toàn diện, có cơ sở khoa học, để đưa ra tập hợp các giải pháp, chính sách đồng bộ nhất quán và có tính lâu dài. 3 Mục đích của tôi khi lực chọn đề tài này là thông qua cách đánh giá khái quát tình hình tìm ra ưu nhược điểm nổi bật, đánh giá lại chính sách cơ chế hiện hành, tìm nguyên nhân ảnh hưởng của vấn đề, đóng góp vào quá trình nghiên cứu lí luận và các hoạt động thực tiễn trong giai đoạn hiện nay. Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin, đường lối chính sách của Đảng về thị trường BĐSNĐ làm cơ sở lí luận để phân tích trong quá trình nghiên cứu. Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung đề tài gồm ba chương như sau: Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản nhà đất và thị trường bất động sản nhà đất. Chương II : Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Chương III : Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn. 4 Mục lục CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT 2 I ) Tổng quan thị trường bất động sản 2 1.1) Các khái niệm 2 1.2) Vai trò thị trường bất động sản 4 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 5 1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay 6 1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản 7 II) Sự vận động thị trường bất động sản 8 2.1) Cung về bất động sản 8 2.2) Cầu về bất động sản 11 2.3) Giá cả bất động sản 15 III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước 15 3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường 15 3.2) Vai trò của nhà nước 17 Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 19 I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội 19 1)Về điều kiện tự nhiên 19 2) Về điều kiện xã hội 20 3)Về điều kiện kinh tế 21 II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 22 5 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 22 2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở Hà Nội 23 3) Một số vấn đề về bất động sản 30 II ) Tình hình Cầu bất động sản tại Hà Nội 36 1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà Nội 36 2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội 39 IV) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42 1) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42 2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm 50 V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 51 1) Giá đất đất ở nhà nước qui định 52 2) Diễn biến giá cả trên thị trường giai đoạn 1994-2002 54 3) Giá đất năm 2000 57 4) Giá đất năm 2002 59 VI) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội 61 1) thị trường bất động sản Hà nội còn mang nhiều tính chất của bất động sản không chính thức 61 1) thị trường bất động sản Hà nội còn chưa đồng bộ 63 2) tổ chức hoạt đọng dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát 64 3) kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 64 4) chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản 65 5) quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 66 6 VII) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà nội 67 1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 67 2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68 3) Cải cách thủ tục hành chính 69 4) vấn đề cung nhà ở 70 CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT I. KHÁI NIỆM ĐẶC ĐIỂM. 1. Khái niệm 1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất. Bất động sản nhà đất là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và đời sống của moị thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện nhiều mối quan hệ với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà đầu tư kinh doanh và người sử dụng. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất rộng lớn và phức tạp. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường gắn với đầu vào và đầu ra của quá trình sản xuất kinh doanh. Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai loại: bất động sản (BĐS) và động sản trong đó BĐSNĐ là một bộ phận quan trọng nhất cấu thành BĐS, ta sẽ tìm hiểu các khái niệm về BĐSNĐ thông qua các khái niệm chung về BĐS. Thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang được sử dụng một cách rộng rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn. Ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái lan, Malaixia... Chế định BĐS được cụ thể hoá trong trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định tài sản cấu thành BĐS còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định. 7 Ở nước ta, trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cũng như trong quản lí hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và thuật ngữ động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định và tài sản lưu động để xác định nội hàm của chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế thành BĐS và động sản trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có di rời được bằng cơ học hay không. Bộ luật dân đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản. Điều 181 Luật dân sự đã xác định khái niệm về BĐS và động sản. BĐS là những tài sản không di dời được bao gồm : Đất đai, nhà ở, các loại công trình xây dựng và các loại tài sản gắn liền với nhà đất, các loại tài sản khác do pháp luật qui định. Động sản là những tài sản không phải là BĐS. Cách phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lí và hoạt động sản xuất kinh doanh, đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai chủ yếu là BĐSNĐ. Theo qui định của pháp luật các loại tài sản đó phải được đăng kí nhằm bảo đảm kiểm tra kiểm kiểm soát của các cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền. Nhiều luật gia và nhà kinh tế trên thế giới đã chia BĐS thành năm loại chủ yếu : - Nhà ở là loại BĐS làm nơi cư trú cho các gia đình, cá nhân trên phạm vi cả nước -BĐS công nghiệp gồm nhà làm việc của các doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, các nhà máy điện nước... - BĐS nông nghiệp gồm các đồn điền, nông trại, khu trồng trọt, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, vườn cây ăn quả, đất canh tác rau quả, các trại chăn nuôi thuỷ sản. - BĐS thương mại bao gồm các văn phòng, các trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng như bãi đỗ xe. - BĐS sử dụng cho mục đích chuyên biệt gồm giảng đường, trường học, nghĩa trang, BĐS do nhà nước quản lí nhằm mục đích chính trị quân sự. Trong phạm vi chuyên đề này tôi chỉ tập trung vào thị trường BĐS nhà và đất ở. 1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất. 8 Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường BĐSNĐ ngày càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường BĐSNĐ là loại hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trường BĐSNĐ là nơi tiến hành các giao dịch về BĐSNĐ, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường BĐSNĐ là tổng hoà các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lí nhất định trong thời gian nhất định. Thị trường BĐSNĐ bao gồm ba thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê BĐSNĐ, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐSNĐ. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường người ta chia thị trường này làm ba cấp: - Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai) - Thị trường cấp II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. - Thị trường cấp III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc cho thuê (còn gọi là thị trường nhà ở, thị trường công trình thương nghiệp hay công nghiệp đặc biệt). Ngày nay, thị trường BĐSNĐ đã trở thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân và nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định và phát triển kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua. 2. Đặc điểm 2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất. - BĐSNĐ là tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí có vai trò quan trọng đối với BĐS, vì vậy người ta thường nhắc tới vị trí “Tức là cần quan tâm tới địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tê, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm BĐS. - Tính lâu bền : Đất đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp, còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ địa lí của BĐSNĐ. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái 9 vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐSNĐ ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐSNĐ. Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ “ vật lí” để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế các nước đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của các công trình có liên quan đến tính chất sử dụng công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của các nhà ở chung cư, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, các nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm. Các công trình Ngân hàng là trên 50 năm, của kho tàng công nghiệp là trên 60 năm, của các công trình nông thôn lại rất ngắn chỉ khoảng 25 năm. Niên hạn khấu hao do ngành tài chính qui định thường chỉ phụ thuộc vào chính sách thuế của chính phủ không nhất thiết là tuổi thọ kinh tế hoặc là tuổi thọ vật lí của công trình. - Tính thích ứng : Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể lại giữ lại đặc trưng của công trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kì quan trọng để thu hút khách hàng, nên nhà đầu tư luôn quan tâm đến vấn đề thích ứng của BĐSNĐ. - Tính dị biệt : Trên thị trường BĐSNĐ không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc thoả mãn nhu cầu cá nhân...Do vậy trên thị trường BĐS, địa vị và giá trị của BĐS là không hoàn toàn giống như các BĐS khác. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường BĐS thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sản xuất, giao 10 dịch và sử dụng BĐS. Vì không thể di chuyển được nên BĐS khó mà tránh được ảnh hưởng của các chính sách điều chỉnh như các chính sách về đất đai, nhà ở tiền tệ, thuế... - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lí : Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi phải tốn công nhiều quản lí chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán haykim loại quí. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đất thì phải có năng lực quản lí thích hợp. Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức, nhưng ngay cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét bao nhiêu khách thuê, hợp đồng thuê nhà, duy trì sửa chữa, phòng cháy chữa cháy và các biện pháp an toàn khác... Nói chung chi phí quản lí nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê nhà, nếu quản lí không tốt chi phí tăng cao hoặc người thuê nhà không bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ rất lớn. Đây chưa kể các chi phí chuyên gia kế toán thuế và luật sư, môi giới, marketting... - Tính ảnh hưởng lẫn nhau : Đó là việc giá trị của BĐS được nâng cao lên nhờ sự thay đổi các công trình công cộng như trường học, chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kĩ thuật như công trình giao thông, qui hoạch phát triển đô thị...Kinh nghiệm cho thấy nếu được dự đoán chính xác đầu tư của chính phủ về cơ sở hạ tầng, kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển BĐS trước một bứơc thì thành công rất lớn. 2.2. Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ. Thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển cùng với sự hình thành và phát triển hàng hoá trong nền kinh tế thị trường. Do vậy BĐSNĐ có một số đặc điểm sau : - Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐSNĐ chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình. Thông thường thì các quyền lợi đó bị hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng..vv tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. - Thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố định, không di chuyển được của BĐSNĐ. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐSNĐ có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu, mức giá cả rất khác nhau. BĐSNĐ mang tính không tập trung trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước. BĐSNĐ thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm nhiều thị trường nhỏ, mỗi thị trường nằm ở một địa phương 11 mang tính chất khác nhau, với qui mô và trình độ phát triển giữa các vùng, các miền do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau qui định. Rõ ràng trình độ BĐSNĐ ở các đô thị có qui mô và trình độ phát triển cao hơn trình độ BĐSNĐ ở nông thôn, miền núi... - Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. BĐSNĐ thường có gía trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình dùng, mà một đời người chẳng có mấy lần thay đổi mua sắm như vậy, do đó khi mua sắm rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên viên định giá...Tuy giá cả do các chuyên viên ước tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhưng những người này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm chuyên môn, nắm bắt được tình hình mới nhất của thị trường, thu thập được nhiều thông tin có thể giúp hoặc thay mặt người mua mà tìm, đàm phán, thu xếp tài chính và bảo hiểm...để mua hoặc thuê BĐSNĐ đáp ứng yêu cầu đề ra. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của của thị trường BĐSNĐ kém hiệu qủa, chi phí về giao dịch BĐSNĐ nhiều hơn. Bởi vì, thứ nhất thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất thông tin và các yếu tố cấu thành nên thị trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐSNĐ. Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán nhà và đất thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. - Dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Muốn biết thị trường vận hành hiệu quả thì phải xét đến mức độ tự do cạnh tranh tức là bên bán và bên mua được tự do đi vào thị trường hay không, có đủ số lượng bên bán bên mua không ? Vì thị trường BĐSNĐ mang tính khu vực nên sự cạnh tranh là không hoàn toàn, mặt khác nếu thị trường vẫn không hoàn chỉnh thì những dự án phát triển BĐSNĐ lớn sẽ gặp trở ngại, do đó dễ nảy sinh tình trạng đầu cơ, đẩy giá lên xa với giá trị thực của BĐSNĐ - Cung của thị trường BĐSNĐ không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Bởi sự tăng cung của một loại nhà đất với một mục đích sử dụng cụ thể nào đó đòi hỏi phải có thời gia. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung 12 của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. - Tổng cung đất đai cho tất các mục đích và mục tiêu là cố định. Do đất đai bị giới hạn bởi lãnh thổ địa lí của quốc gia hay của một vùng nhât định cụ thể về mặt không gian. 3. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất Việt Nam Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ ở Việt nam cũng chứa đựng những đặc điểm chung như đã nêu ở trên, nó cũng bị điều phối bởi các yếu tố cung, cầu, giá cả và chính sách pháp luật của nhà nước. Nhưng nó cũng có những đặc thù riêng bởi sự qui định của pháp luật nhà nước. Về mặt pháp lí, luật đất đai của Việt Nam qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí, như vậy ở Việt Nam chỉ có quyền sử đụng đất đai chứ không có quyền sở hữu, điều này xuất phát từ những đặc thù chính trị của nhà nước ta. Về hoạt động của thị trường BĐSNĐ ngoài sự điều tiết thông thường theo qui luật kinh tế thông thường thì thị trường này còn bị lũng đoạn, thao túng bởi một số ít người độc quyền về thông tin, và chuyên buôn bán trong lĩnh vực lĩnh vực này, gây ra những xáo động hỗn loạn trên thị trường này. Hiện nay trên thị trường BĐSNĐ tồn tại hai bộ phận là thị trường chính thức và thị trường không chính thức còn gọi là thị trường “ngầm”. Việc giá cả trên thị trường BĐSNĐ bị chi phối bởi những yếu tố phi kinh tế “như yếu tố tâm lí” đã làm cho thị trường phát triển một cách tự phát, giao dịch trên thị trường lệch về mua bán mà nhẹ về cho thuê và quản lí. Những tình trạng này sẽ là điều dễ hiểu đối với thị trường mới trong buổi sơ khai, mới chuyển đổi, nhưng điều đáng nói là vấn đề này diễn ra đã quá lâu, đến hàng chục năm. Điều đáng chú ý trong thời gian vừa qua trên thị trường BĐSNĐ xuất hiện những cơn sốt nhà đất bất thường, liệu có phải là nó xuất phát từ những nhu cầu thực tế của nền kinh tế, xin khẳng định ngay rằng là không, không thể giá đất ở Hà Nội lại đắt bằng hoặc thậm chí hơn giá đất ở Tokyo được thế mà điều đó vẫn xảy ra, ví dụ một căn nhà ở phố Hàng Gai được giao dịch qua ACB Hà Nội với giá 45 cây vàng/m2, tức khoảng 300 triệu/m2. Điều này quả là không phù hợp với thực tế của nền kinh tế nước ta. Từ năm 1990 đến nay, thị trường BĐSNĐ có nhiều diễn biến phức tạp, thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra hai cơn sốt lớn vào năm 1993, cuối năm 2000 và đóng băng 13 vào thời kì 1997-1999. Đến nay, “ cơn sốt” về bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu chững lại. Điều đáng lưu ý là các đợt sốt nhà đất này không trùng với các thời kì tăng trưởng kinh tế nhanh nhất của Việt Nam, và sau mỗi một lần sốt gía thì lại tạo ra một mặt bằng giá mới và giá này hầu như không giảm. Một vấn đề nữa là như đã nêu ở trên là thị trường BĐSNĐ cần các hoạt động dịch vụ tư vấn các hoạt động dịch vụ chưa chuyên nghiệp và trình độ cao nhưng hiện nay trên thị trường này các hoạt động tư vấn và môi giới vẫn hết sức nghiệp dư và manh mún. Các trung tâm nhà đất mọc lên như “nấm sau mưa”, nhưng chất lượng, hiệu quả hoạt động của nó thì không ai quản lí được, và hậu quả tất yếu là các thông tin không trung thực được tung ra làm hoang mang người bán cũng như người mua gây náo loạn thị trường. Lí giải vấn đề này ta có thể nhìn thấy nguyên nhân từ nhiều vấn đề từ công tác quản lí nhà nước cho đến đặc điểm tiêu dùng của người Việt, do xuất phát điểm của nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang thị trường còn thấp kém. Những vấn đề này sẽ được làm rõ trong chương II. II. VAI TRÒ VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG 1. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất. Thị trường BĐSNĐ là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn cả về qui mô, tính chất cũng như giá trị và chúng tác động đến nền kinh tế quốc dân. BĐSNĐ là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải của xã hội ở các nước tuy mức độ có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐSNĐ chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ ba là rất lớn lên đến hàng ngàn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Thị trường BĐSNĐ phát triển thì một nguồn vốn tại chỗ sẽ được huy động. Đây là một nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà ngiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến đến kết luận: nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐSNĐ có đủ điều kiện trở thành hàng hoá 14 và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế quôc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế – xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Thị trường BĐSNĐ có quan hệ mật thiết với thị trường vốn. Đầu tư vào BĐSNĐ thường sử dụng vốn lớn với thời gian dài vì vậy thị trường BĐSNĐ là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐSNĐ hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng BĐSNĐ chiếm tới trên 80% trong tổng số lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư kinh doanh BĐSNĐ đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế. Quản lí và phát triển tốt thị trường BĐSNĐ sẽ tăng thu cho ngân sách nhà nước góp phần kích thích phát triển sản xuất. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn 1996 –2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách pháp luật để các giao dịch BĐSNĐ chính thức ( có đăng kí và thực hiện nghĩa vụ thuế ) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. Thị trường BĐSNĐ là thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh BĐSNĐ thực hiện việc mua bán của mình. Là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và sử dụng từ ông chủ này sang ông chủ khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giời cạn cho thị trường và luôn luôn phong phú cho các nhà kinh doanh BĐSNĐ Là cầu nối giữa xây dựng, mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Qua thị trường BĐSNĐ, các nhà kinh doanh đất đai cung cấp đất đai cho xây dung và tiêu thụ sản phẩm của xây dung bằng cách mua bán các ngôi nhà do xây dung tạo nên. Thúc đẩy áp dụng khoa học kĩ thuật, cải tiến công nghệ, nâng 15 cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thông qua cung cầu, giá cả, cạnh tranh…,thị trường BĐSNĐ thúc đẩy việc áp dụng các tiến bộ khoa học kĩ thuật trong các ngành xây dựng. Hoạt động của thị trường BĐSNĐ góp phần thúc đẩy qúa trình biến đổi quản lí đất đai và nhà ở, thị trường BĐSNĐ được hình thành và phát triển góp phần từng bước xây dung đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của thị trường BĐSNĐ, nhà nước tiếp tục bổ sung hoàn thiện hệ thống pháp luật và các chính sách cũng như tổ choc quản lí tạo điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác. Ngoài ra phát triển ngành kinh doanh BĐSNĐ còn kích thích các ngành công ngiệp vật liệu xây dung, thị trường vốn, thị trường lao động vv…phát triển. BĐSNĐ có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội hàng hoá thiết yếu đặc biệt, phục vụ trực tiếp cho các nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư cũng như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật. Cuối cùng việc phát triển thị trường BĐSNĐ còn ảnh hưởng lớn đến quyết định ngành qui hoạch và quản lí đô thị. Thị trường BĐSNĐ là cánh tay vô hình bù đắp phát triển những thiếu hụt trong quản lí đô thị một khi chỉ dùng biện pháp hành chính. Ngay từ năm 1924, bộ môn Nguyên lí và kinh tế đất đai của Mỹ đã cho rằng, chỗ dựa của sử dụng đất đai chỉ có thể là qui hoạch xây dựng đô thị (QHXDĐT). Điều này khẳng định ngành BĐSNĐ không thể tách rời khỏi QHXDĐT. Thực tế những năm qua cho thấy, từ khi Nhà nước chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lí của Nhà nước, thị trường BĐSNĐ được xác định là hàng hoá đặc biệt. Từ năm 1993, với luật đất đai ra đời, nhà nước cũng xác lập cơ chế mới về sử dụng đất đai phải trả tiền nhờ vậy tạo tiền đề cho ngành kinh doanh đất phát triển. Như vậy hoạt động của thị trường BĐSNĐ liên quan đến khối lượng tài sản rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trường BĐSNĐ đúng hướng sẽ tác động quan trọng đến tăng trưởng kinh tế và đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân. Việc tạo lập BĐSNĐ liên quan mật thiết đến đất đai, qui hoạch và ảnh hưởng của bản thân BĐSNĐ tạo nên hình ảnh của đất nước. Ngược lại, quản lí điều hành không tốt thị trường BĐSNĐ sẽ ảnh 16 hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống của nhân dân. Những tác động của thị trường quá nóng hoặc quá lạnh( “đóng băng”) sẽ ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển kinh tế – xã hội. Hoặc nếu phát triển thị trường BĐSNĐ trong điều kiện không kiểm soát được việc thực hiện qui hoạch tất yếu sẽ dẫn đến hậu quả mà xã hội phải trả giá quá lớn để khắc phục trong tương lai… 2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và mối quan hệ với các thị trường khác. 2.1. Các nhân tố ảnh hưởng 2.1.1. Các nhân tố khách quan - Thứ nhất là vị tríđịa lí của thị trương BĐSNĐ. Từ vị trớ của thị trường BĐSNĐ nó quyết định tới các vấn đề quan trọng khác của đô thị tác động tới giá trị, điều kiện phát triển của khu vực đó hiện tại cũng như trong tương lai. Vị trí địa lí sẽ ảnh hưởng quan trọng tới giao thông của đô thị đặc biệt là giao thông đối ngoại cũng như các cảng biển, cảng hàng không đường sắt, đường bộ, những vấn đề này là tiền đề cho việc thông thương giao lưu phát triển kinh tế, cho việclựa chọn các vị trí của các doanh nghiệp cũng như dân cư. Vị trí địa lí cũng sẽ quyết định điều kiện tự nhiên, thời tiết khí hậu cảnh quan, các tài nguyên thiên nhiên, điều này sẽ là một phần quan trọng trong việc xác định chức năng của đô thị trong vai trũ của nền kinh tế quốc dõn là chuyờn ngành hay tổng hợp. Thuận lợi cho phỏt triển du lịch dịch vụ hay cụng nghiệp, qui mụ đô thị lớn hay nhỏ . và tất nhiên giá trị của một đô thị được phản ánh thông qua giá trị nhà đất tại khu vựcđó đó. - Thứ hai giá cả nhà đất tại một khu vực bị ảnh hưởng bởi mức sống của dân cư tại đô thị đó. Điều này được thể hiện bằng các chỉ số về thu nhập và tiêu dùng, tuổi thọ, giỏo dục. Một khu vực được coi phát triển khi chỉ số phản ánh chỉ tiêu trên là cao . Điều đó luôn hấp dẫn các nhà đầu tư, sản xuất về một thị trường tiềm năng, thu hút lao động và dân cư từ các vùng khác bởi một mức sống và mức lương cao. Khi đó tất nhiên giá trị của nhà đất tại thị trường khu vực đó sẽ chuyển biến theo hướng tăng lên. 2.1.2. Các nhân tố chủ quan. - Các chính sách pháp luật của nhà nước đặc biệt là khung pháp lí về nhà đất sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến sự biến động của thị trường BĐSNĐ. 17 Một thị trường BĐSNĐ ổn định thỡ điều kiện tiên quyết khung pháp lí về bất động sản cũng như cơ chế điều hành phải ổn định. Các chính sách kinh tế về đầu tư, phát triển như các chính sách về lói suất, thuế. Cỏc chớnh sỏch xó hội cũng sẽ thu hút hoặc làm giảm cung cầu về nhà đất dẫn đến sự biến động về giá cả. Tỡnh hỡnh an ninh chớnh trị cũng là một nhõn tố làm tăng hoặc làm giảm giá trị của nhà đất ở đô thị . Một đô thị hay một lô đất trong một đô thị có tỡnh hỡnh an ninh ổn định, văn hoá tốt thì cũng dẫn đến làm tăng giá trị của nhà đất. - Vai trũ của đô thị trong nền kinh tế quốc dân là lớn hay bé, chức năng của đô thị là chuyên ngành hay tổng hợp rõ ràng tác động rất lớn tới giá cả trên thị trường nhà đất . Một đô thị lớn sẽ có giá bất động sản cao hơn hẳn so với giá nhà của một đô thị vừa và nhỏ, một đô thị chuyên ngành về dịch vụ và du lịch sẽ có giá nhà đất cao hơn hẳn so với một thành phố công nghiệp. Cuối cựng giỏ trị của nhà đất đô thị phụ thuộc vào chính giá trị của bản thân nó tức là cơ sở hạ tầng của lô đất, vị trí hỡnh dỏng kớch thước lô đất cũng như giá trị căn nhà phụ thuộc vào kiến trúc, chất liệu, độ bền, giá trị sử dụng nó,… 2.2. Mối quan hệ với các thị trường khác Như đã nêu trên thị trường BĐSNĐ có tầm ảnh hưởng rất lớn đối với nền kinh tế quốc dân do đó mỗi một thay đổi trong bản thân nó cũng sẽ tác động dây chuyền tới tất cả các thị trường khác như thị trường lao động, vốn, khoa học kĩ thuật… Hầu hết các ngành sản xuất, dịch vụ đều khởi đầu bằng đầu tư cơ sở vật chất nhà xưởng chiếm tỉ trọng lớn trong đầu tư, chi phí này được khấu hao dần vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nếu chi phí đầu tư vào BĐSNĐ cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến đầu tư trong nước, thu hút các nguồn đầu tư nước ngoài và giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngược lại, như chúng ta đã biết có tới 80% lượng vốn vay từ ngân hàng được thế chấp bằng BĐSNĐ. Khi thị trường này bị đóng băng làm ứ một lượng vốn lớn. Việc rút khỏi thị trường BĐSNĐ khi hiện tượng thị trường đóng băng cũng không phải dễ dàng. Ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế không chỉ một nước mà có thể ảnh hưởng cả các nước trong khu vực và thậm chí trên thế giới. Bài học về cuộc khủng hoảng tài chính của Thái Lan năm 1997 là một ví dụ sinh động mà nguồn vốn 18 chủ yếu của nó đầu tư quá nhiều vào lĩnh vực BĐSNĐ. Như vậy ảnh hưởng đối của thị trường BĐSNĐ đối với thị trường vốn là rất lớn nó được ví như một hàn thử biểu để đo nhiệt độ hoạt động của thị trường vốn. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành khác tăng hai công nhân viên chức, một sự thay đổi của một nhân tố đều ảnh hưởng rất lớn đến cả hệ thống điều đó là dễ hiểu nhưng mỗi sự thay đổi nhỏ của thị trường BĐSNĐ lại ảnh hưởng rất lớn đến các thị trường khác điều đó là cần thiết phải lưu ý đối với các nhà hoạch định chính sách trong vấn đề quản lí kinh tế và xã hội. III. VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI VIỆC HÌNH THÀNH, ĐIỀU TIẾT VÀ ĐỊNH HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT. 1. Quan điểm của Đảng Ở nước ta, trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ trương xây dựng thị trường BĐSNĐ đã được thể hiện trong Nghị quyết Đại hội đại biểu lần thứ IX Đảng cộng sản Việt Nam là “ Hình thành và phát triển thị trường BĐSNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐSNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Nền kinh tế thị trường ở Việt Nam là nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa do đó quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản đó được dưa ra ở đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX. là xây dựng thị trường bất động sản trùng hợp với chế độ quốc hữu hoá ruộng đất và mục tiêu xó hội chủ nghĩa ở Việt Nam. Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX cũng đó đề ra như sau: "Đổi mới chính sách pháp luật về đất đai phù hợp với đổi mới phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xó hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường bất động sản cú sự quản lý và sự điều tiết của Nhà nước với sự quản lý của nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữa vai trũ chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất đai và các tài sản gắn liền với đất; không đầu cơ đất đai”. Cho đến nay quan điểm nhất quán của Đảng và Nhà nước trong lĩnh 19 vực nhà ở, là chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh trao đổi hàng hoá, Nhà nước, xoá chế độ bao cấp đối với nhà ở. Tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn với đất ở và quan điểm xử lý vấn đề đất đai là khỏ rừ ràng đó là: + Các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẽ được giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn. + Việc chuyển giao quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ở do Nhà nước tiến hành phải có sự đền bù. Chớnh vỡ thế thị trường BĐSNĐ là bộ phận phỏt triển nhất hiện nay. Việc thị trường nhà ở trong giai đoạn hiện nay phát triển nhanh và mạnh là nhờ lợi ích nó mang lại cho các chủ tham gia, nhưng để cho động lực đó không phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ thất bại thỡ phải cú ý chớ điều phối nó. Mục tiêu của Đảng cộng sản Việt Nam là "Dân giàu nước mạnh xó hội cụng bằng , dõn chủ , văn minh", do đó phát triển đi đôi với kiểm soát, không để cho thị trường bị lũng đoạn, không làm cho xó hội bị phõn hoỏ, tạo lập được chỗ ở cho những người giàu cũng như người nghèo bảo đảm từng bước quyền có nhà ở cho người dân, là quan điểm xuyên suốt Đảng và Nhà nước Việt Nam. Nghị quyết ban chấp hành trung ương Đảng khoá (IX) chỉ rừ "xây dựng chương trỡnh nhà ở, tăng nhanh quỹ nhà ở để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng khác nhau trong xó hội đồng thời đối với phát triển quỹ nhà kinh doanh chú trọng việc phát triển nhà cho các đối tượng chính sách và người nghèo thông qua các chính sách ưu đói về giỏ thuế vay lói xuất thấp mua nhà ở trả gúp”. Không để cho cơ chế cạnh tranh trong thị trường BĐSNĐ tạo nờn sự phõn cực xó hội, phõn hoỏ giàu nghốo, làm tăng thêm bất bỡnh đẳng trong xó hội, một bộ phận trở nờn khá giả, những người nghèo không có hoặc ít có điều kiện để tự mua sắm nhà ở là nhiệm vụ quan trọng và cấp thiết đó được đề ra. Do đó quan điểm chỉ đạo của Đảng là song song với việc xây dựng các khu nhà cao tầng, hiện đại tiện nghi bán cho những người có thu nhập cao, đồng thời xây dựng các khu chung cư với chất lượng và tiện nghi trung bỡnh, được sự hỗ trợ về tài chính của Nhà nước phù hợp với mức sống của người dân. Chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở của Nhà nước, là phải đáp ứng mọi yêu cầu của xó hội: Để đảm bảo cho thuê, hoặc dân tự xây dựng theo quy 20 hoạch giải quyết thông thoáng thị trường năng động về nhà ở, đất ở làm cho mọi người đều có cơ hội tạo lập nơi ở hợp pháp. Xây dựng và phát triển thị trường BĐSNĐ là công việc đũi hỏi một nguồn nhõn tài,vật lực lớn cho nờn quan điểm của Đảng là "Nhà nước và nhân dân cùng làm, huy động mọi nguồn lực của mọi thành phần kinh tế tất cả dưới sự hướng dẫn quản lý của Nhà nước". 2. Nhà nước xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản nhà đất Trong nhiều học thuyết kinh tế cũng như thực tiễn đã chứng minh rằng vai trò của nhà nước đối với sự thành công của các nền kinh tế là không thể phủ nhận, tuy vậy tầm quan trọng của nó còn tuỳ thuộc vào định hướng phát triển của nhà nước đó cũng như sự hoàn thiện của thị trường. Thị trường BĐSNĐ Việt nam hiện đang trong thời kì sơ khai do đó vai trò của nhà nước lại hết sức quan trọng. Có thể thấy rằng động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của chủ thể tham gia nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ nguyên tắc, chuẩn mực được luật hoá. Ở nước ta, Nghị quyết hội nghị lần thứ 7 ban chấp hành Trung ương khoá IX chỉ rõ: “Đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị trường BĐS (trọng tâm là tại các đô thị) có sự quản lí và điều tiết của nhà nước, với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó có kinh tế nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với các tài sản gắn liền với đất; chống đầu cơ đất đai. Như vậy môi trường pháp lí liên quan đến thị trường BĐSNĐ bao hàm nhiều nội dung như qui định về hàng hoá đem ra giao dịch, qui định về phương thức giao dịch, qui định về tổ chức quản lí thị trường BĐSNĐ … Ta có thể đánh giá ở những nội dung chính sau: - Qui định pháp lí về hàng hoá BĐSNĐ : BĐSNĐ có nhiều loại, nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặt với đất đai hoặc là bản thân đất đai. Việc các BĐSNĐ có trở thành hàng hóa được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nước coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. Phổ biến trên thế giới có hai loại qui định. Loại thứ nhất, là những nước qui định đất đai thuộc sở hữu tư nhân là hàng hoá và do đó được phép mua bán trao 21 đổi theo nguyên tắc thoả thuận. Loại thứ hai, là những nước qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân ( quôc hữu hoá ruộng đất), do đó việc mua bán đất đai là trái phép. Tuy nhiên các nước này đều cho phép bán quyền sử dụng đất. Như vậy tuỳ thuộc vào chế độ của từng quốc gia mà chủng loại hàng hoá được phép trao đổi trên thị trường BĐSNĐ là khác nhau. Ngoài ra, luật pháp cũng phân quỹ đất của từng quốc gia thành đất công và đất tư. Nhìn chung đất tư được giao dịch tự do, đất công không được phép giao dịch, hoặc được giao dịch nhưng phải theo các qui chế đặc biệt. Việc tạo ra các BĐSNĐ cũng phải tuân theo những qui định của nhà nước về qui hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường, cảnh quan, các mục tiêu chuẩn khác. Ở nước ta, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban chấp hành trung ương Đảng khoá IX khẳng định “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí báu, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt” - Những qui định pháp lí về phương thức giao dịch và các chủ thể tham gia : Luật pháp ở các nước đều qui định chặt chẽ việc đăng kí BĐSNĐ cũng như đăng kí lại BĐSNĐ sau khi có chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch BĐSNĐ thuộc lại dễ kiểm soát nên các chế định pháp luật về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lí chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lí BĐSNĐ, nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đánh thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng. - Những qui định về hệ thống về cơ quan quản lí BĐSNĐ của Nhà nước : Trên thực tế không cơ quan nhà nước chuyên trách quản lí thị trưòng BĐSNĐ. Thị trường BĐSNĐ được quản lí bằng cơ quan quản lí thương mại nói chung và được sự hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐSNĐ. Tuy nhiên thị trường BĐSNĐ có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan quản lí ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường này. Các tổ chức quản lí của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lí BĐSNĐ của một nước và chủ yếu là quản lí đất đai nhằm quản lí đất đai theo đúng chính sách của nhà nước. Cơ quan quản lí đất đai có một số chức năng sau: 22 - Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đất đăng kí đất đai. - Theo dõi sự biến động của đăng kí đất đai và cập nhật các thay đổi. - Làm thủ tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất - Giám sát kiểm tra việc sử dụng đất theo qui định của pháp luật. Ngoài cơ quan quản lí đất đai nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lí đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng qui hoạch … Ngoài ra nhà nước còn xây dựng các chính cơ chế chính sách đối với các loại đất đai một cách phù hợp với cơ cấu sản xuất và cơ cấu dân cư như chính sách đối với đất nông nghiệp, những chính sách này có ảnh hưởng rất lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp, làm cho loại đất này kém lưu động nhất trên thị trường. Các chính sách về quản lí đô thị nhăm sử dụng có hiệu quả quĩ đất hạn hẹp của đô thị, hoạt động quản lí đô thị của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐSNĐ trên nhiều mặt làm thay đổi giá cả đất đai ở các khu vực có đường giao thông mới hoặc ở các khu trung tâm kinh tế, tài chính, cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng mua đất đai cũng ảnh hưởng đến giá cả và động thái thị trường BĐSNĐ. Chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung cầu về nhà ở…Nhà nước còn tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận lợi với chi phí thấp cho thị trường BĐSNĐ. Các cơ sở quản lí đăng kí BĐSNĐ của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu cầu. Những thông tin này một mặt làm cho thị trường BĐSNĐ có thể vận hành trên cơ sở công bằng và minh bạch đối với tất cả các chủ thể tham gia vì họ có quyền tiếp cận thông tin như nhau. Mặt khác những thông tin do nhà nước cung cấp còn mang tính bảo hộ cho các gio dịch hợp pháp, tạo điều kiện hạn chế giao dịch ngầm, lũng đoạn thị trường của giới đầu cơ. Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của thị trường BĐSNĐ. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch BĐSNĐ. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc công khai hoá các giao dịch BĐSNĐ hoặc thu hẹp qui mô giao dịch. Nhằm làm cho BĐSNĐ được lưu thông hợp lí tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐSNĐ hiện có, chính sách thuế phải có lợi cho 23 người sử dụng chứ không phải chỉ điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước. Ngược lại nếu không đánh thuế BĐSNĐ hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ. Nhìn chung các qui định của pháp luật càng ổn định minh bạch thì thị trường càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. Mặc dù sự điều chỉnh pháp luật là cần thiết khi các điều kiện cơ sở thay đổi nhưng để thị trường BĐSNĐ nói riêng và các loại thị trường nói chung có thể phát triển ổn định và thuận lợi ngay từ đầu thì các qui định của pháp luật phải thể chế hoá được các qui luật khách quan của thị trường, coi đó là cơ sở nền tảng để kiến thiết luật. Nếu không đạt đến trình độ như thế pháp luật sẽ mâu thuẫn với thị trường thu hẹp thị trường công khai, thúc đẩy thị trường ngầm phát triển. 3. Nhà nước định hướng điều tiết thị trường bất động sản nhà đất găn liền với công bằng xã hội. Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt các thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi cho các thành phần kinh tế của nhà nước. Thông qua các công ty kinh doanh BĐSNĐ thuộc sở hữu của mình, Nhà nước có thể thực hiện các chiến lược, chính sách xã hội khắc phục các khuyết tật của thị trường. Trong đó các công ty kinh doanh BĐSNĐ sẽ được hỗ trợ ưu tiên về vốn hoạt động về giá đất, hỗ trợ về kĩ thuật…gắn liền với đó là sản phẩm của các công ti này được nhà nước kiểm soát về giá và bán cho các đối tượng được nhà nước ưu tiên và chỉ định. 4. Nhà nước tham gia thị trường bất động sản nhà đất với tư cách là người sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất. Ở bất cứ nước nào cũng tồn tại một quĩ đất công khá lớn bên cạnh đất tư. Một mặt giữa hai quĩ đất này luôn có sự giao hoán lẫn nhau. Ở một số thời kì vơí một số loại BĐSNĐ nhất định nhà nước có thể đẩy mạnh việc quốc hữu hoá do đó giá đất mà nhà nước trung mua có ảnh hưởng nhất định đến giá cả, cung cầu trên thị trường BĐSNĐ. Về nguyên tắc tốt nhất nhà nước nên thông qua các tổ chức kinh doanh BĐSNĐ chuẩn tắc để thực hiện sự trưng mua này. Có như vậy, thị trường BĐSNĐ mới không phải chịu của các quyết sách hành chính làm méo mó thị trường. Tuy nhiên không phải bao giờ nhà nước cũng ủng hộ cách làm này, nhất là đối với các nhà nước có quyền lực lớn đối với đất đai. 24 Mặt khác, trong quĩ đất mà nhà nước thực hiện là chủ sở hữu nhiều khi cần thiết chuyển sang cho tư nhân sử dụng hiệu quả hơn như các loại đất chưa được đưa vào sử dụng (ao, hồ, đầm lầy,bãi hoang, đất trống đồi trọc …) Vấn đề chuyển giao tốt nhất cũng phải theo nguyên tắc thị trường nhằm ngay từ đầu đưa quĩ đất này vào giao dịch trên thị trường BĐSNĐ. Như vậy, quan điểm và cách điều hành của từng chính phủ mà phạm vi của thị trường BĐSNĐ có thể mở rộng hoặc thu hẹp, có thể bao gồm cả đất công, có thể loại trừ khu vực này. Hơn nữa luật pháp của cơ quan Nhà nước cũng như hệ thống chính sách hỗ trợ có thể tạo ra những điều kiện hết sức thuận lợi cũng như hạn chế các yếu tố của thị trường BĐSNĐ làm cho nó phát triển trong những phạm vi hết sức èo uột, nhỏ hẹp. CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG MÔI TRƯỜNG, HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY I. MÔI TRƯỜNG HOẠT ĐỘNG 1. Vị trí địa lí và không gian phát triển. Thủ đô Hà nội là trung tâm đầu não hành chính quốc gia. Trung tâm lớn về văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế, và giao dịch quốc tế của cả nước. Là nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội, các cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế, là nơi diễn ra các hoạt động đối nội đối ngoại quan trọng nhất của cả nước. Là thành phố lớn thứ hai sau thành phố Hồ Chí Minh. Hà nội có vị trí và vị thế rất đẹp thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị xã hội nằm ở vùng đồng bằng châu thổ sông hồng với các đầu mối giao thông toả đi các tỉnh. - Phía bắc giáp Bắc Ninh, Thái Nguyên 25 - Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên - Phía nam giáp tỉnh Hà Tây - Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc Về mặt hành chính, Hà Nội là thành phố thuộc trung ương với chín quận nội thành ( Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên ) và bốn huyện ngoại thành là ( Gia Lâm, Sóc Sơn, Đông Anh, Thanh Trì ). Với diện tích chưa phải là lớn nhưng ở đây quá trình đô thị hoá diễn ra rất nhanh chóng. Diện tích đất đai bằng phẳng ít phức tạp có nhiều thuận lợi cho nông nghiệp và xây dựng. Về tổng thể không gian kiến trúc của Hà Nội bao gồm ba vùng chủ yếu: Vùng trung tâm, vùng phụ cận và vùng đối trọng. Vùng trung tâm được giới hạn chủ yếu trong vành đai bởi tuyến đường : La Thành – Láng – Trường Chinh - Đại La – Minh Khai và dọc Hữu ngạn sông hồng. Là vùng đô thị có nhiều chức năng như : Khu phố cổ “ 36 phố phường. Khu trung tâm và thương nghiệp Hoàn Kiếm. Trung tâm chính trị – Lịch sử – Văn hoá Ba Đình. Đây là nơi có nhiều trường Đại Học, viện nghiên cứu, trung tâm dịch vụ lớn về Bưu điện, Ngân hàng, nhiều tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội. Là khu vực lí tưởng để đặt các cơ quan giao dịch thương mại, chính trị rất thuận tiện nên nhu cầu về chuyển dịch về BĐSNĐ là rất lớn. Vùng phụ cận nằm dọc theo hữu ngạn và tả ngạn sông Hồng trong phạm vi ranh giới phát triển đô thị, bao gồm đất đai rộng lớn bao quanh vùng trung tâm từ vành đai trở ra, mở rộng về phía tây bắc và phía bắc tới sân bay Nội Bài, bao gồm khu vực Thăng Long – Vân Trì, Đông Anh – Cổ Loa, Gia Lâm – Sài Đồng, Yên Viên – Sóc Sơn phía tây và phía nam tới Cầu Diễn, cầu Bươu, Pháp Vân. Vùng phụ cận sẽ là khu vực phát triển nhiều khu đô thị mới mở rộng nội thành kèm theo đó là các công trình phục vụ sản xuất dân sinh kinh tế. Như các khu vực công nghiệp mới, khu công nghiệp trung tâm, khu trung tâm thương mại, khu ngoại giao đoàn, khu thể dục thể thao, trung tâm nghiên cứu khoa học và xã hội khác. Đây là khu vực và các doanh nghiệp và kinh doanh BĐSNĐ luôn hướng vào để đầu tư kinh doanh như phát triển hạ tầng, xây dựng phát triển đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp theo qui hoạch định hướng và phát triển của thành phố khi mở rộng khu vực nội thành. Vùng đối trọng là hướng phát triển lâu dài của thành phố về phía tây 26 trên đất đai thuộc tỉnh Hà Tây hiện nay bao gồm chuỗi đô thị Miếu môn – Xuân Mai – Hoà Lạc – Sơn Tây. Về phía bắc thuộc tỉnh Vĩnh Phúc bao gồm vùng đất nối tiếp với huyện Sóc sơn, tới Phúc Yên, Đại Lại. Với chức năng đối trọng vùng này sẽ giảm tải cho khu vực đô thị hiện nay và là nơi phát triển khu xây dựng đòi hỏi nhiều diện tích và đất đai. Như khu vực Đại học Quốc Gia, các khu bảo tồn bảo vệ thiên nhiên và khu du lịch sinh thái. Đây là khu vực đất đai có chiến lược lâu dài của kinh doanh BĐSNĐ trong thời gian tới, khu vực BĐSNĐ thương mại và đất đai. 2. Dân số Với chín quận nội thành và năm huyện ngoại thành dân số Hà nội là 2875000 người ( số liệu năm 2002)trong đó dân số nội thành là chiếm . Hiện nay Hà nội chiếm 3% dân số của cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thỗ hành chính. Mật độ dân số Hà nội là 3122 người/km2 . Mật độ dân sô nội thành là 21.900 người/km2 . Mật độ này cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình của cả nước. Mật độ dân số Hà Nội tăng lên tương ứng với tỉ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, di dân cơ học ngày càng cao. Làm cho dân số đô thị tăng lên một cách nhanh chóng, ảnh hưởng rất lớn đến môi trường sinh thái. Ảnh hưởng của dân cư đến môi trường kinh doanh BĐSNĐ là rất lớn, đó là sự gia tăng về nhu cầu nhà ở, nhu cầu khu vui chơi giải trí các ngành kinh doanh liên quan đến BĐSNĐ thương mại đều tăng lên, các cơ hội kinh doanh cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐSNĐ rất cao. Để theo dõi số người sống trong một căn hộ ta xem bảng sau. Bảng 1 : Số người sống trong một căn hộ Số người Nội thành Ngoại thành <=3 người 19% 19% 4 – 5 người 51.4% 51.5% >=6 người 29.6% 29.5% Nguồn : Báo cáo của viện Xã hội học Qua hai bảng 1 và 2 cho ta thấy xu hướng phân tách hộ hoặc chuyển đổi từ căn hộ bé sang căn hộ rộng hơn là rất lớn, khi điều kiện thu nhập về 27 kinh tế khá lên. 3. Môi trường kinh tế Hà nội là trung tâm văn hoá chính trị, kinh tế của cả nước. Vấn đề tăng trưởng và phát triển kinh tế là rất mạnh, với cơ cấu kinh tế phức tạp. Điều này liên quan đến sự hội tụ của nhiều nguồn lực về tự nhiên, kinh tế xã hội, nhất là về vị trí của thủ đô. Trong cơ cấu kinh tế nổi lên các nghành kinh tế mũi nhọn, nghành công nghiệp, thương mại, dịch vụ và giao thông vận tải, đặc biệt trong các nghành kinh tế mới được mở ra đó là tin học và dịch vụ bưu chính viễn thông, thị trường chính khoán, kinh doanh BĐSNĐ với chất lượng cao. Xét về trung tâm kinh tế thì Hà Nội là trung tâm kinh tế lớn thứ hai của cả nước sau Thành phố Hồ Chí Minh và là một đỉnh quan trọng trong tam giác kinh tế phía bắc là Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh. Vì vậy ở đây tập trung nhiều khu công nghiệp, các trung tâm giao lưu kinh tế giữa các đơn vị kinh tế trong nước cũng như giao dịch kinh tế trên thế giới, khu vực, để tạo điều kiện phát triển kinh tế của thành phố. Diện tích đất có hạn mà nhu cầu thì nhiều cho nên diện tích sử dụng để qui hoạch nhà ở cho dân ít. Mặt khác do nền kinh tế Hà Nội phát triển với trình độ dân trí cao, mức thu nhập bình quân hàng năm cao nên nhu cầu về đất đai nhà ở có cơ cấu khá đặc biệt so với vùng khác. Chẳng hạn gia đình có đời sống cao thì họ lại muốn có ngôi nhà rộng rãi và đầy đủ tiện nghi, hoặc họ muốn có căn nhà ngoại ô để về nghỉ cuối tuần… Do đó vấn đề tăng trưởng về kinh tế sẽ đóng vai trò quyết định đối với sự phát triển của thị trường BĐSNĐ. Tổng sản phẩm xã hội của Hà Nội năm 2000 so với năm 1983 tăng 4 lần, trong đó tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 1986 – 1990 là 7,1% thời kì 1991- 1995 là 12,52%, thời kì 1996 – 2002 đạt 10,38%. Năm 2002, GDP của Hà Nội chiếm 7,22% so với cả nước, khoảng 41% so với toàn vùng đông bằng Sông Hồng và 65,47% so với vùng kinh tế trọng điểm phía bắc. GDP bình quân đầu người tăng từ 470USD (năm 1991) đến 915USD (năm 1999). Và 990USD (năm 2002), bằng khoảng 2,29 lần vùng đồng bằng sông Hồng , 2,07 lần bình quân cả nước. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH – HĐH từ Công nghiệp – Nông nghiệp – Dịch vụ chuyển sang Công nghiệp – Dịch vụ – Nông nghiệp. Ngành công nghiệp mở rộng tăng từ 28 29,1% (năm 1990) lên 38% (năm 2000). Ngành dịch vụ từ 61,9% giảm xuống 58,2%; Ngành Nông – Lâm – Thuỷ sản từ 9% giảm xuống chỉ còn 3,8%. Trong GDP thành phố nền kinh tế trung ương chiếm tỉ trọng 57,2%. Năm 2002 tốc độ tăng bình quân là 9,57% kinh tế nhà nước địa phương chiếm tỉ trọng 9,2% tăng trưởng bình quân hàng năm 6,5%. Khu vực kinh tế ngoài nhà nước chiếm tỉ trọng 19,9% tăng bình quân 7,9%năm. Khu vực đầu tư nước ngoài chiếm tỉ trọng 13,7% tăng bình quân 25,6% năm. Trong khi đó tốc độ tăng trưởng bình quân của cả nước hàng năm xem bảng 3 Bảng 2: tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân qua các năm Đơn vị % Năm Tăng trưởng kinh tế Tăng trưởng GDP 1996 8.2 9.34 1997 5.8 8.15 1998 4.8 5.8 2002 6.7 4.8 Nguồn : Niên giám thống kê So sánh sự gia tăng kinh tế của Hà nội với cả nước thì mức sống bình quân GDP của Hà nội cao hơn 2.5 lần mức độ bình quân của cả nước. Với mức thu nhập cao đòi hỏi nhu cầu lớn về sinh hoạt cho người dân phải được đáp ứng về điều kiện sinh hoạt nơi ăn chốn ở điều kiện giải trí nghỉ nghơi, nhu cầu về nhà đất cũng sẽ cao hơn những địa phương khác. 4. Môi trường chính trị pháp luật. 4.1. Môi trường chính trị Theo đánh giá của các nhà chuyên môn trong và ngoài nước, Việt Nam là nước có đường lối chính sách chính trị, kinh tế ổn định nhất quán tạo ra môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi. Đây là lợi thế của Việt Nam so với các nước ASEAN. Từ năm 1986, Việt Nam được đánh giá là nước thành công trong kiềm chế lạm phát . Năm 1986 lạm phát hơn 70% nhưng đến năm 1989 con số này chỉ còn 35%/năm, năm 1995 chỉ còn 12,7%. Từ năm 1997 đến nay chỉ còn trên dưới 10%. Lạm phát được đẩy lùi tạo điều kiện và khuyến khích các nhà 29 đầu tư bỏ vốn làm ăn lâu dài. Về thị trường BĐSNĐ, Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng CSVN đã xác định “Quản lí chặt chẽ đất đai và thị trường bât động sản” là một trong bốn hoạt động chủ yếu để “ Tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường” ( ba hoạt động còn lại là : Phát triển hàng hoá dịch vụ, xây dựng thị trường vốn, từng bước hình thành thị trường chứng khoán). Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kì 1996-2000 là “ Ban hành những qui định cụ thệ về sử dụng và sở hữu BĐSNĐ”, về quyền sử dụng đất, qui định việc tính gía trị quyền sử dụng đất, qui định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị BĐSNĐ. Tiền tệ hoá BĐSNĐ thuộc sở hữu nhà nước làm cơ sở cho vịêc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp nhà nước. Chính sách phát triển các khu công nghiệp các khu dân cư mới, chính sách về nhà ở. Đối với đất nông nghiệp, ban hành qui đinh cụ thể cho phép chuyển mục đích trên nguyên tắc tuân theo qui hoạch đảm bảo mục đích ổn định an ninh lương thực. Kiểm soát lại việc tích tụ ruộng đất canh tác vừa khuyến khích sản xuất hàng hoá vừa ngăn tình trạng người nông không có đất để sản xuất. Khuyến khích các thành phần khai hoang, phục hoá mở rộng diện tích đất nông nghiệp. Đây là một trong những quyết định quan trọng để hoàn thiện cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. 4.2 Cơ sở pháp lí để thị trường bất động sản nhà đất hoạt động. Hiến pháp nhà nước CHXHCNVN năm 1992 điều 62 qui định rõ “ Công dân có quyền xây dựng nhà ở, nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể công dân xây dựng nhà ở theo qui hoạch chung, nhằm thực hiện đó việc phân phối diện tích ở do nhà nước quản lí phải công bằng và hợp lí” Điều 27 qui định “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của công dân về nhà ở”. Theo điều 18 hiến pháp năm 1992, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất nhà nước giao theo qui định của pháp luật. Điều 58 qui định mọi công dân có quyền sở hữu nhà ở. Theo quyết định 118 năm 1992 xoá bỏ quyết định150 về phân phối nhà ở. Năm 1993 quyết định đưa hình thức chuyển quyền sử hữu nhà nước về nhà ở sang hình thức kinh doanh. Theo nghị định 60 CP ngày 5/7/1994 của chính phủ về việc đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đai tại các đô thị là cơ 30 sở chắc chắn cho nhà đất được chuyển dịch trên thị trường BĐSNĐ. Về vấn đề thuê nhà ở, theo pháp lệnh nhà ở năm 1991 thì việc thuê nhà ở dưối mọi hình thức sở hữu phải thông qua hợp đồng thuê nhà ở. Hợp đồng thuê nhà ở phải được kí kết bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê và phải được công chứng nhà nước chứng nhận. Đối với người nước ngoài cư trú tại Việt Nam, việc thuê nhà tuân theo qui chế cho người nươc ngoài thuê nhà . Theo Nghị định 56/CP ngày 18/9/1995. Luật đất đai 1993 đã đánh dấu một bước chuyển biến đáng kể trong cơ cấu quản lí đất đai. Một mặt luật khẳng định “ Đất đai được sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lí”. Mặt khác luật cũng khẳng định giao đất cho tổ chức kinh tế đơn vị vũ trang nhân dân, các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn, có một số quyền theo qui định của pháp luật. Ngoài ra nhà nước còn cho thuê đất. Như vậy với qui định nhà nước xác lập chủ sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân( kể cả tổ chức cá nhân người nước ngoài ) Cũng với việc qui định các quyền của người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, tức là nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi để đất đai tham gia vào nền sản xuất hàng hoá. Lần đầu tiên trong khi vẫn khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lí, luật đất đai năm 1993 ghi nhận “ đất có giá”. Đây là một nội dung quan trọng thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường. Tức là Việt Nam đã thể hiện sự có mặt của quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường. Tức là Nhà nước Việt Nam đã thể chế hoá một thực tiễn là đất có giá. Giá đất là công cụ kinh tế của người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với thị trường, đồng thời giá đất thể hiện nội dung kinh tế của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Việc định giá các loại đất xuất phát từ yêu cầu khách quan, trong đó có yêu cầu từ nay nhà nước cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà nước đánh thuế vào việc chuyển nhượng đó. II. TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT HÀ NỘI. 31 1. Hiện trạng về quĩ nhà đất và một số đặc thù riêng. 1.1. Về quĩ nhà đất và chất lượng nhà ở Cũng như tỡnh hỡnh chung của cỏc đô thị lớn trong nước tỡnh hỡnh nhà ở Thành Phố Hà Nội cũng có đầy đủ các đặc thù như phát triển lộn xộn, không theo qui hoạch, chất lượng xuống cấp, tỉ lệ diện tích sàn/ người cũn thấp,.. Hiện nay Hà Nội là thành phố cú quĩ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước vào khoảng 12 triệu m2 trong tổng số 81 triệu m2 nhà ở của cả nước chiếm gần 15 % quĩ nhà ở toàn quốc. Như đó nờu trờn Hà Nội vẫn thiếu nghiờm trọng nhà ở nhất là đối với người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân viên chức. Những năm gần đây hưởng ứng chủ trương nhà nước và nhân dân cùng làm, tư nhân đó tự bỏ vốn, xõy dựng cải tạo, cơi nới thêm 1 triệu m2 nhà ở mới . Nhưng do tỉ lệ tăng dân số thành phố cũn cao và khoảng 5m2/người năm 1996 . Theo thống kê năm 1994 có tới 30% dân số nội thành sống dưới 3m2/người. Về chất lượng nhà ở của Hà Nội đang bị xuống cấp nghiêm trọng do giữ nhà cũ xây dựng đó quỏ lõu, nay đó hết niờn hạn sử dụng, hiện nay số nhà hỏng phải sửa chữa chiếm 62% trong đó 5% hư hỏng cần phải sửa chữa dỡ bỏ. Về sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quĩ nhà ở toàn thành phố ( trong đó ngành nhà đất thành phố) mới chỉ quản lí được khoảng 18 triệu m2, số cũn lại do cỏc cơ quan tự quản . Nhà thuộc sởhữu tư nhân và các sở hữu khác chiếm gần 60% quĩ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng hơn 10% các nhà ở của tư nhân có giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà hoặc sử dụng đất hợp pháp. Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kĩ thuật chắp vỏ và rất thiếu tiện nghi, thiếu cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng, mụi trường bị ô nhiễm, mất vệ sinh, úng ngập, mật độ dân cư không đều, quá tải ở khu trung tâm Về mụ hỡnh phỏt triển nhà từ khi thực hiện xoỏ bỏ bao cấp về nhà ở nhà nước, nhà nước ít đầu tư xây dựng nhà; 80% diện tích nhà do dân cư hoặc cán bộ công nhân viên của các cơ quan tự xây dựng. Các mô hỡnh thực hiện riờng lẻ, tự phỏt, khụng theo dự ỏn ; dẫn đến tỡnh trạng lộn xộn trong xõy 32 dựng cải tạo nhà ở. Về quản lí trong thời gian dài, việc quản lí nhà đất rất phân tán và bị buụng lỏng, vi phạm trật tự xõy dựng và cải tạo nhà ở trở thành phổ biến. Tỡnh trạng xõy dựng cơi nới không phép và trái phép phổ biến . Quản lí quĩ nhà tự quản tuỳ tiện, không theo đúng qui định của nhà nước do phần lớn nhà ở Hà Nội chật chội, chung đụng nhiều hộ trong một ngôi nhà, lại đan xen sở hữu, nên việc tranh chấp sử dụng diện tích phụ mái bằng, sân thượng thường là rất phổ biến. 1.2. Một số đặc thù riêng Ngoài những đặc thù điểm chung đó nhà ở Hà Nội cũn cú những đặc thù riêng xuất phỏt từ những di chứng lịch sử, do đầu tư xây dựng từ quyền sở hữu Đó là: Nhà ở diện chớnh sỏch: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ (khoảng trờn 5000 m2 nhà) nhà người Hoa, nhà diện giao nhà nước quản lí, được nhà nước giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đây là mguồn gốc chủ yếu của các vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều năm, gây khó khăn trong công tác quản lí nhà đất . - Nhà ở khu phố cổ: thuộc 36 phố phường cũ là nhà ống, xây dựng đó quỏ lõu, hết niờn hạn sử dụng, thuộc diện xuống cấp phải sửa chữa, vệ sinh môi trường rất kém. - Nhà ở khu phố cũ hầu hết là ở quận Hoàn Kiếm, một phần quận Hai Bà Trưng, đa số là nhà biệt thự kiểu Pháp, kiến trúc đẹp, cần được giữ gỡn và tụn tạo: cú 784 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước trong đó 200 biệt thự chuyên dụng,497 biệt thự do ngành nhà đất quản lí cho thuê và 84 biệt thự do các cơ quan tự quản.Phần lớn đó xuống cấp. - Các khu nhà chung cư: Hầu hết được xây dưng đế áp dụng đáp ứng nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh nằm rải rác tại các quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đỡnh, cỏc khu Giảng Vừ, Thành Cụng, Kim Liờn, Trương Định,…, hầu hết các công trỡnh này đó hết niờn hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp, bị nún nứt nghiêm trọng. Nguyên nhân của thực trạng này là sau khi Đảng và Nhà Nước thực hiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đến nay chưa có cơ chế chính sách thay 33 thế để phát triển nhà ở, nhà ở chưa được coi là hạ tầng xó hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng núi chung. Đầu tư cho nhà ở chưa được quan tâm đúng mực chưa có định hướng thích hợp và những chính sách lớn cho sự phát triển nhà ở trong thời gian qua . Việc phát triển nhà ở chưa có một chiến lược chung trong dài hạn, chủ yếu mới đáp ứng nhu cầu của người có tiền mà chưa quan tâm thích đáng đến tầng lớp những người thu nhập thấp những người làm công ăn lương và các đối tượng khác trong xó hội. 2. Khảo sát về giá cả bất động sản nhà đất 2.1. Giá cả bất động sản nhà đất trên thị trường Từ số liệu thu thập được và sự đánh giá chủ quan của tôi thỡ thị trường giao dịch bất động sản hiện nay có thể chia thành bốn khu vực như sau: + Khu vực thứ nhất : là các phố cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng và một phần quận Đống Đa và quận Ba Đỡnh giỏ dao động từ 15- 30 lượng vàng/1m2 đối với đất mặt đường. + Khu vực thứ hai: là mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đỡnh và quận Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, giá từ 8-20 lượng vàng / 1m2. VD : giá đất mặt đường ở Thái Hà khoảng 6-8 lượng vàng/ 1m2. + Khu vực thứ ba : là các khu vực dân cư mới được qui hoạch(đặc điểm chung của khu vực này là đường ô tô đi lại thuận tiện, cơ sở hạ tầng khá tốt và diện tích dao động từ 40-80 m2 ) giá đất đai khu vực này thường dao động từ 2,5-7 lượng vàng /1m2 . VD: giá đất đai tại Nghĩa Tân khoảng 3,5-4,5 lượng/ m2, giá đất tại An Dương Tây Hồ khoảng 4-6 lượng /m2. + Khu vực thứ tư là đất trong các làng ven đô như Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Gia Lâm, giá đất từ 0,5 –4 lượng /m2, tuỳ theo vị trí từng khu đất(đất tại khu vực này thườngcó diện tích lớn). Qua khảo sát sơ bộ trên ta có thể thấy giá cả nhà đất thực sự quá cao so với mặt bằng chung của đời sống nhân dân trong giai đoạn hiện nay, do vậy để mua được một căn hộđối với cán bộ công nhân viên hay những người lao động bỡnh dõn là vụ cựng khụng muốn núi là khú khăn nếu không muốn nói là không thể. Hơn nữa tỡnh trạng giỏ cả lại bị đẩy cao cũn do trên thị trường xuất hiện cầu ảo tức là người mua nhà không xuất phát từ nhu cầu để ở mà chỉ để trống không sử dụng mà đợi tăng giá rồi bán đi kiếm lời. Tỡnh trạng này làm 34 cho thị trường giá cả về nhà đất ngày càng lộn xộn, không thể quản lí . Việc mua bán một căn nhà diễn ra nhiều lần, giá cả bị đẩy cao. Gía thị trường bị quyết định bởi những tác động tâm lí do “ các tác động giá” của các “ cũ đất” và của người mua. Do không có một thỡ trường chính thức cho nên các thông tin chỉ được truyền bằng miệng dẫn đến các cơn sốt đất bất thường, không xuất phát từ nhu cầu thực tế . Sở dĩ như vậy là do tỡnh trạng đầu cơ đất đai nhà ở bởi các tư nhân giàu có. Theo các nhà chuyên môn nhận định, hiện giá nhà đất tại các thành phố lớn chẳng dựa theo một tiêu chuẩn nào cả, hiện tượng đầu cơ vẫn ở mức trầm trọng . Nhiều khi mức giá ở khu vực nào đó có thể do chính những kẻ đầu cơ tự định ra với nhau hoặc lấy mức giá ở một khu vực khác áp vào. Sự mù mờ thông tin của số đông cũng như sự độc quyền thông tin về qui hoach củamột số cá nhân tại các cơ quan có trách nhiệm đó làm cho những người có nhu cầu mua nhà thực sự thiệt thũi và giữa ngươỡ mua và người bán không công bằng. Tại các dự án khu đô thị mới thỡ khi người dân biết đến thỡ cỏc căn hộ đó được bán hết từ lâu. Có khi chúng mới chỉ ở trên dự án nhưng cũng đó được mua đi bán lại nhiều lần. Theo các thống kê tại một vài khu đô thị mới như Linh Đàm, Thăng Long, 60-70% căn hộ chung cư thuộc về những kẻ đầu cơ trước khi chúng đến tay những người có nhu cầu nhà ở thật với khoản tiền chênh lệch từ 20-80 triệu đồng/1 căn. Như vậy mặt hàng đó khụng đến được tay của những người thực sự có nhu cầu, giữa cung và cầu không trực tiếp gặp được nhau mà phải thông qua tay nhiều người làm cho giá cả không phù hợp với giá trị nữa. Như vậy có một khoảng cách rất lớn giữa giá của Nhà nước ban hành và giá cả thị trường. 2.2. Giá bất động sản nhà đất theo khung giá nhà nước ban hành 2.2.1. Giá bất động sản nhà đất là nhà ở. Theo thông tư số 011 LB-TT ngày 19/03/1993 của Bộ xây dựng- Bộ tài chính về hướng dẫn định giá cho thuê thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở tư nhân cho thuê theo giá chỉ đạo của nhà nước. Nhà nước qui định giá chuẩn cho thuê của 8 loại nhà ở sau. Giá chuẩn qui định thống nhất của từng loại nhà ở. Đơn vị tính: đồng/m2/tháng. 35 Biệt Thự Nhà ở thông thường (cấp) I II III IV I II III IV 2500 3000 3500 5500 1500 1400 1350 900 Đối với nhà cho thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ: Nhà cấp I, II và nhà biệt thự các hạng : 50000đ/m2/tháng Nhà cấp III : 30000đ/m2/tháng Nhà cấp IV : 20000đ/m2/tháng Nhìn vào bảng giá chuẩn theo thông tư số 01 thì bảng giá chuẩn với thực tế chênh lệch quá xa. Vì vậy ngoài việc tính mức giá cho thuê theo giá chuẩn thì việc cho thuê nhà còn được điều chỉnh theo hệ số K, phụ thuộc vào cấp của đô thị-K1 (gồm 5 cấp); khu vực trong đô thị-K2( gồm 3 khu vực): Trung tâm, cận trung tâm, ven nội; hệ số tầng cao-K3 và hệ số điều kiện giao thông-K4. Trên thị trường BĐSNĐ hiện nay việc thuê nhà rất cao tuỳ theo từng mặt phố và vị trí của ngôi nhà. Nhu cầu thuê địa điểm kinh doanh là rất nhiều nên giá thuê nhà càng ngày càng cao nhưng khung giá cho thuê của nhà nước là thay đổi không kịp để đáp ứng quản lí thị trường và khuyến khích kinh doanh. 2.2.2. Khung giá đất. Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 đã thừa nhận đất có giá. Điều 12 ghi “ Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ qui định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.” Căn cứ vào điều 12 Luật đất đai, chính phủ đă ra nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 13/05/1996, chính phủ đã ra quyết định 302/TTg bổ sung hệ số K thực chất để mở rộng khung giá đã qui định tại nghị định 87/CP . 36 Bảng 3 :Khung giá đất hiện hành của chính phủ được qui định như sau Đô thị Đường loại 1 Đường loại 2 Đường loại 3 Đường loại 4 Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Loại I 115 31.05 0 67,5 18.225 45 12.15 0 22,5 6.075 Loại II 65 7.550 47,5 13.162, 5 32,5 12.15 0 17,5 4.792,5 Loại III 32,5 0.800 25 .100 17,5 5.400 7,5 2.700 Loại IV 17,5 .400 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350 Loại V 12,5 4.050 7,5 2.700 4 1.350 Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Về giá đất dựa theo các loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí và khung giá đất theo Nghị định 87/CP của chính phủ, Hà Nội đã xây dựng được một khung giá đất của mình tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lí đất một lĩnh vực quan trọng đối với sản xuất, đời sống xã hội. Dựa vào Nghị định 87/CP, UBND thành phố Hà nội ban hành Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997, thực hiện nghị định 87/CP về khung giá các loại đất trên địa bàn Hà nội. Bảng 4 : Giá đất khu vực Nội thành Đơn vị: 1000đ/m2 Mức giá theo vị trí Loại đường Phố Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A MứcB 9.800 7.800 3.920 3.120 2.350 1.870 1.410 1.150 37 Loại II Mức A MứcB 6.300 5.050 2.520 2.020 1.510 1.210 910 730 Loại III Mức A MứcB 4.040 3.230 1.620 1.300 970 870 580 470 Loại IV Mức A MứcB 2.200 1.540 880 620 530 370 320 225 Nguồn : Sở Tài nguyên-Môi trường và nhà đất. Như vậy ta thấy Bảng giá đất Hà nội vẫn chưa đồng bộ và khác xa với thực tế giá trên thị trường. Nhìn chung, giá đất thường có giá từ 30-70% giá trên thị trường tự do. Nguyên nhân của vấn đề trên là do bảng giá của Hà nội mang tính áp đặt, chủ quan, ít thực tế. Mặt khác, do chưa có cơ quan chuyên trách điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường. 3. Tình hình hoạt động của thị trường 3.1. Cung của thị trường bất động sản nhà đất BĐSNĐ là nhà ở thì tổng cung luôn tăng lên theo thời gian, về quĩ nhà ở của nhà nước theo báo cáo của sở nhà đất năm 2003 quĩ nhà do nhà nước đâù tư xây dựng đến nay, xem bảng: Bảng 5 : Quỹ nhà do nhà nước đầu tư xây dựng Nhà ở Nhà cơ quan Công ty quản lí thuê nhà Số hộ M2 Điểm M2 Công ty kd nhà số I 18802 499359 274 64612 Công ty kd nhà số 24238 554364 1032 193691 38 II Công ty kd nhà số III 4371 147846 73 5112 Tổng Cộng 47411 1201569 1379 263415 Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Với số lượng nhà là quá ít đáp ứng được nhu cầu cho người dân thủ đô về chỗ ở khi điều kiên kinh tế phát triển, dân số và đời sống người dân ngày được càng được nâng cao đòi hỏi diện tích bình quân cho một người nâng lên. Tuy có sự tăng lên về số lượng nhà ở nhưng sức ép gia tăng dân số làm cho nhu cầu nhà ở luôn luôn tăng lên, nhất là nhà cho người nghèo, người có thu nhập thấp, sinh viên. Là một trong những vấn đề cấp bách cần giải quyết của các cơ quan hữu quan thành phố Hà Nội. Các dự án về chương trình nhà ở đã và đang thực hiện. Xem bảng 9 Bảng 6 : Các dự án về nhà ở đã đang thực hiện Đơn vị tính: m2 STT Dự án Diện Diện 39 tích đất tích sàn 1 Biệt thự đơn, ghép làng quốc tế Thăng Long 102.000 18800 2 Khu nhà A1 Giáp Bát 2500 6570 3 Khu nhà 54 Nguyễn Văn Cừ Gia Lâm1B 2900 2210 4 Khu nhà Quyết Tiến huyện Thanh Trì 1038 1364 5 Khu căn hộ 1B Hàm tử quan 1070 0 8876 6 Khu nhà Dịch Vọng – Cầu Giấy 3006 5114 7 Chung cư năm tầng Nguyễn Phong Sắc 1348 7331 8 Khu nhà 28 Đường Trường Chinh 2400 3245 9 Khu nhà ở Đường La Thành 1629 3016 10 Khu nhà ở 242 Minh Khai 1684 2200 11 Chung cư Đền Lừ Quận Hai Bà Trưng 6237 6000 12 Tổng số 3354 4 64726 Mười khu đô thị mới được xây dựng trong chương trình phát triển nhà ở đã và đang được thị công. Xem bảng 7. 40 Bảng 7 : Các khu đô thị mới Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất Qua các bảng số liệu cho thấy mức cung về nhà ở trong dài hạn là rất lớn, nhưng trong thị trường BĐSNĐ thì lượng cầu luôn vượt cung trong ngắn hạn. Đáp ứng nhu cầu này thì lượng cung chuyển nhượng giữa các hộ gia đình làm gia tăng trên thị trường, trên thực tế lượng cung trên thị trường gia tăng nhanh hơn vì xây dựng nhà ở do nhiều thành phần cung ứng. Theo các bảng trên thì nhà ở do các công ty xây dựng nhà của nhà nước hoặc các công ty đấu thầu xây dựng dưới sự quản lí của nhà nước hoặc theo đầu tư dưới dạng BOT. Ngoài ra lượng nhà ở do dân tự xây dựng là rất lớn, chiếm khoảng 70-80% diện tích nhà tăng thêm hàng năm. 3.2. Cầu thị trường bất động sản nhà đất. Trong điều kiện nền kinh tế nước ta hiện nay đất nước đang phát triển giao lưu kinh tế lớn giữa các khu vực và hội nhập nền kinh tế thế giới. Hà nội là trung tâm phát triển kinh tế phía bắc đòi hỏi xu thế chuyển dịch của dân cư về trung tâm là rất lớn, ngoài ra còn có các tổ chức kinh tế thế giới vào kinh doanh đầu tư tại Việt nam, nền kinh tế ngày càng tăng trưởng, đời sống kinh tế của người dân tăng lên nhu cầu thoả mãn về nơi ở và sinh hoạt sẽ tăng lên. STT Đô thị Diện tích Thực hiện 1 Linh Đàm 37 1997-2005 2 Đường Nguyễn Phong Sắc 123 2001-2008 3 Đường Trần Duy Hưng 41 2001-2005 4 Nhân Chính 33 2001-2004 5 Gia Lâm 400 2001-2008 6 Trung Yên 59 2001-2003 7 Tây Hồ 27,6 2001-2005 8 Nam Thăng Long 390 2001-2012 9 Bắc Thăng Long – Vân Trì 2640 1997-2007 10 Mỹ ĐìnhI, II, MĐ - Mễ Trì 89 2001-2006 41 Ảnh hưởng sức ép về dân số mức cầu tăng lên, trong những năm gần đây ở Hà Nội tăng lên rất mạnh. Do nhu cầu thì lớn mà lượng cung đáp ứng không kịp thời nên diện tích bình quân của người dân phân bố không đều. Một bộ phận dân số có diện tích bình quân 8-9 thậm chí 10-11m2/người. Những người co thu nhập thấp ở điều kiện nhà ở không những không được cải thiện mà còn xuống cấp diện tích không tăng do đó nhu cầu này tăng lên, khi mà diện tích bình quân trên một người là rất thấp. Xem bảng 8 : Bảng 8 : Diện tích nhà ở bình quân đầu người Hà Nội Năm Dân số DT bình quân m2/người 1995 2315.000 4.8 1996 2364.000 5.1 1997 2414.000 5.2 1998 2465.000 5.0 1999 2517.000 5.7 2000 2672.000 3.2 2010 3500.000 8(dự kiến) Nguồn : Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất. Ngoài ra, thị trường nhà cho thuê hiện nay là rất cấp thiết với lượng cầu của khách hàng là rất cao. Nhà cho thuê thực ra là nhu cầu cấp thiết của nhiều người như các công chức và quân nhân, khi thuyên chuyển công tác, các nhà kinh doanh khi rời địa điểm kinh doanh, những người lao động chân tay khi muốn chuyển tới nơi dễ kiếm việc làm thích hợp, các gia đình mới thành lập, học sinh sinh viên, người nước ngoài đến sinh sống học tập và làm việc tại Việt Nam. Nhìn chung về nhu cầu nhà ở hiện nay là rất lớn về cả mua nhà và thuê nhà trên thị trường BĐSNĐ và đa dạng về chủng loại. Đó là điều kiện thuận lợi cho các công ty kinh doanh BĐSNĐ kinh doanh trên thị trường nước ta. Hiện nay có một số ngân hàng thực hiện nhiệm vụ cho vay mua nhà trả góp như Ngân hàng phát triển nhà, Ngân hàng á châu ACB…ACB là ngân hàng thương mại đầu tiên áp dụng cho vay bằng thế chấp chính căn nhà khách hàng 42 mua, hiện nay nhiều ngân hàng áp dụng nghiệp vụ này đã làm tăng nhu cầu mua nhà ở trên thị trường. 4. Những tồn tại tiêu cực nảy sinh 4.1. Những vấn đề nổi cộm Hiện nay đang nổi lên vấn đề chính là thị trường ngầm nổi lên và phát triển mạnh mẽ hơn thị trường chính thức, gây ra nhiều vấn đề nhức nhối cho xã hội như tham nhũng, hối lộ, lấn chiếm đất công…Người ta nói đất đai ở Việt Nam hiện nay hiện nay có rất nhiều cái nhất ví dụ : tài sản lớn nhất : đất đai là tài sản có giá trị ước tính lớn hơn rất nhiều so với tài sản của tất cả doanh nghiệp nhà nước cộng lại; tham nhũng nặng nhất, chủ yếu là nguồn đất đai và đầu tư của nhà nước; khiếu kiện nhiều nhất, đại khiếu kiện chủ yếu khiếu kiện về nhà đất; rào cản cao nhất, thủ tục đất đai là rào cản khó vượt qua nhất đối với đầu tư trong nước và nước ngoài. Có một nghịch lí đất đai ở Việt Nam đều của nhà nước, nhưng nhà nước không những không huy động được được giá trị cực kì lớn của đất, mà lại phải chi rất nhiều tiền đền bù khi thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng và các công trình khác. Trong rất nhiều trường hợp, đất đai vô giá đã trở thành vô chủ, được các cơ quan hành chính ban phát theo cơ chế xin cho và một số người có chức có quyền sử dụng làm của trục lợi, bị những kẻ đầu cơ mua bán lại kiếm lời bất chính. Để tình trạng quản lí đất đai như hiện nay, không những nhà nước bỏ phí những nguồn lực rất lớn, mà còn làm cho bất công và bất bình xã hội tăng lên, đất đai trở thành đối tượng màu mỡ của tham nhũng và hối lộ. 4.2. Những tồn tại về quản lí nhà nước. Công tác lập và quản lí qui hoạch còn nhiều yếu kém. Công tác qui hoạch chưa đáp ứng yêu cầu của phát triển và quản lí đất đai, xây dựng cơ bản và phát triển đô thị – nông thôn bền vững. Ngiên cứu và phát triển thị trường BĐSNĐ đòi hỏi phải xem xét cụ thể đến qui hoạch phát triển kinh tế xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phương hướng và các giải pháp phát triển các ngành, lĩnh vực, còn đưa ra các phương án sử dụng quĩ đất cũng như danh mục các công trình và dự án đầu tư cụ thể cho từng ngành mà công trình dự án đầu tư này chính là những BĐSNĐ trong tương lai chính chúng là những đối tượng chính của thị trường BĐSNĐ. Thực tế cho thấy qui mô, chất lượng của các giao dịch BĐSNĐ phụ thuộc rất lớn vào việc các BĐSNĐ đã 43 được qui hoạch hay chưa. Chẳng hạn như qui hoạch chuyển mục đích sử đụng đất từ nông nghiệp sang cônng nghiệp đô thị đã làm tăng giá trị của đất lên rất nhiều. Nhưng hiện nay công tác lập và thực hiện qui hoạch của chúng ta vẫn còn những yếu kém sau đó là tính không phủ trùm của qui hoạch, tính không đồng bộ(hiện nay có ba cơ quan quản lí về qui hoạch tương ứng với ba loại qui hoạch : qui hoạch xây dựng, qui hoạch sử dụng đất, qui hoạch phát triển kinh tế xã hội mà chưa có sự phôí hợp đồng bộ giữa ba loại qui hoạch), tính không ổn định, tính không minh bạch, tính không tuân theo các chế tài qui hoạch. Công tác quản lí và điều hành quyền sử dụng đất yếu kém nhất là ở cấp cơ sở đã không phát huy được vai trò và vị trí của tư liệu sản xuất đặc biệt quí hiếm là đất đia. Tình trạng quản lí yếu kém đã dẫn đến việc nhà nước phải chi phí đáng kể cho việc khắc phục những hậu quả do sự yếu kém của qui hoạch cũng như quản lí đất đai tạo ra. Bất cập lớn nhất hiện nay là việc chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử đụng đất tại các đô thị. Việc chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là nguyên nhân trực tiếp làm cho thị trường BĐSNĐ hiện nay có tỉ lệ giao dịch phi chính qui rất cao và hậu quả là nhà nước thất thu. Bên cạnh đó, thủ tục hành chính rườm rà, bộ máy quản lí đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu đã là nguyên nhân góp phần làm cho thị trương BĐSNĐ dễ bị bóp méo, và tác động bất lợi đến các thị trường khác trong nền kinh tế. 4.3. Mối quan hệ cung cầu. Cùng với cơn sốt BĐSNĐ, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Giá cả BĐSNĐ gia tăng trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối về qui luật cung cầu. Quan hệ cung-cầu về BĐSNĐ bị mất cân đối ngiêm trọng. Cầu về BĐSNĐ mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh, trong khi cung về BĐSNĐ là có hạn và tăng chậm. Cung cầu không đáp ứng cộng với các biện pháp quản lí kém hiệu quả đã là nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu cơ BĐSNĐ gia tăng, đẩy giá cả BĐSNĐ lên cao một cách bất hợp lí. Tình trạng sốt nhà đất, đầu cơ BĐSNĐ khá phổ biến ở các địa phương đặc biệt là ở các đô thị lớn và các khu vực trọng điểm làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội phức tạp như 44 tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, sách nhiễu. Tình trạng đầu cơ làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào BĐSNĐ không trở thành tài sản chính thức và vì thế mà không có khả năng quay vòng vốn. Tức là một lượng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt các loại BĐSNĐ không được tạo lập hợp pháp. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh có tốc độ đô thị hoá ngày một tăng cao, tỷ lệ dân số tăng cơ học nhanh…dẫn đến nhu cầu về BĐSNĐ rất lớn. Theo tính toán, từ nay dến 2010 dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người chiếm tỉ lệ trên 33% tổng dân số toàn quốc. Dự báo diện tích nhà ở cần xây dựng từ nay đến 2010 khoảng gần 214 triệu m2. Quỹ nhà ở đã được xây dựng trước đây có chất lượng và tiện nghi chưa đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại đòi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở. Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng đường giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội… đòi hỏi lượng nhà ở dành cho công tác di dời giải phóng mặt bằng, tái định cư… cũng tạo áp lực tăng thêm nhu cầu cho thị trường BĐSNĐ. Nạn đầu cơ nhà đất hiện nay ngày càng trở nên trầm trọng. Chẳng hạn, về nhà chung cư, nhằm tận dụng chủ trương của nhà nước về ưu đãi xây dựng nhà chung cư, nên nhiều chủ đầu tư đã “lập lờ” để tạo cơn sốt giả tạo nhằm đẩy giá lên cao. Theo giá bán, mỗi căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội có giá trung bình từ 5-7,5 triệuđồng/m2 nhưng thực tế người mua phải trả chênh lệch từ 30-100 triệu đồng, thậm chí lên tới 200 triệu đồng/căn hộ. Do đó vấn đề mất cân đối cung cầu hiện đang là vấn đề bức thiết nhất hiện nay trên thị trường BĐSNĐ, hơn nữa khan hiếm hàng hoá BĐSNĐ do hiện tượng đầu cơ tạo nên cầu ảo gây nên những cơn sốt giả tạo là một trong những tác nhân nguy hiểm cho nền kinh tế của chúng ta. 4.4. Tương quan giữa giá cả bất động sản- nhà đất và thu nhập bình quân của người dân. Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu hàng đầu của nhân dân, nhưng vấn đề tạo lập một chỗ ở cho riêng mình trong tình hình hiện nay đối với những người có thu nhập thấp và trung bình, những người ăn lương nhà nước là vấn đề không đơn giản. Theo thống kê thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội năm 2003 là 14,3 triệu đồng /người mà mỗi một căn hộ có giá tới hàng trăm triệu đồng thì có đến hàng chục năm, một cán bộ công nhân viên chân chính cũng khó lòng xây dựng được nhà ở cho mình. Số liệu điều tra 45 khảo sát cho thấy nhu cầu nhà ở của đối tượng thu nhập thấp còn rất lớn. Có tới 96% cán bộ công nhân viên chức chưa có điều kiện ổn định về nhà ở, luôn ở trạng thái muốn chuyển đổi nhà ở cho phù hợp với điều kiện cuộc sống gia đình, 33,8% muốn mua quyền sử dụng đất và xây nhà trả góp theo qui hoạch của Nhà nước; 32% muốn được thuê nhà tập thể của nhà nước. Trong khi đó, kết quả điều tra cũng chỉ rõ khả năng tích luỹ cho nhà ỏ của CBCNVC chủ yếu từ đồng lương, tích luỹ từ nguồn khác là rất ít. Cụ thể là ở Hà Nội là 1.992.804 đồng/hộ/năm với số tiền tích luỹ như vậy, so với giá cả trên thị trường BĐSNĐ như hiện nay và giá bán thấp nhất một căn hộ khoảng 2,5 triệu với tiêu chuẩn sử dụng tối thiểu 50m2/hộ thì quả là những con số khổng lồ đó là chưa nói đến khó lòng mà mua được với giá đó. Như vậy đang có một sự chênh lệch rất lớn giữa giá cả và thu nhập của người dân, vấn đề này sẽ nảy sinh ra những hậu quả xã hội rất sâu sắc như phân hoá, mất công bằng xã hội. III. NGUYÊN NHÂN, ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT TĂNG CAO TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY. 1. Các nguyên nhân tích cực. 1.1. Sự ra đời các chính sách mới của đảng và Nhà nước. Nhà nước ban hành chính sách cho phép Việt kiều và người Việt Nam ở nước ngoài được phép sở hữu nhà đất. Mặc dù, số lượng Việt Kiều trực tiếp mua nhà đất rất ít nhưng lượng kiều hối chuyển về nước qua con đường chính thức cũng như không chính thức lên đến 2tỷ USD/năm, trong bối cảnh hiện nay, sẽ có một lượng kiều hối lớn đầu tư vào thị trường BĐSNĐ. Các chính sách và luật đầu tư nước ngoài, các thủ tục hành chính ngày càng được đơn giản hoá đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư lớn, làm cho nhu cầu về nhà đất, văn phòng cho thuê tăng lên. 1.2. Sự tăng trưởng của nền kinh tế. Trong thời gian qua kinh tếnước ta đó cú những chuyển biến tớch cực, ngày càng cú nhiều cỏc doanh nghiệp tư nhân làm ăn có hiệu quả, sản xuất phát triển, quan hệ kinh tế với nước ngoài, xuất khẩu tăng khá. Thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu của người dân không chỉ dừng lại ở ăn mặc mà cũn cú một chỗ ở tiện nghi hơn thoải mái hơn. Các đối tượng này làm gia tăng nhu cầu về nhà đất là lớn nhất. Hơn nữa thành phố đang trong quá trỡnh đô 46 thị hoá với tốc độ nhanh, tăng dân số cơ học do dân ở ngoại tỉnh về kiém việc làm,dẫn đến nhu cầu về nhà ở tăng cao. Qúa trỡnh xõy dựng và phỏt triển phải giải phúng một diện tớch mặt bằng lớn tại nhiều nơi, nhu cầu về nhà đất để bố trí tái định cư có nhân dânvỡ thế cũng tăng lên. Thu nhập của người dân tăng lên dẫn đến lượng tiền nhàn rỗi tăng trong khi đó lói suất ngõn hàng giảm, các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác và thị trường chứng khoán chưa phát triển, dẫn đến một số vốn lớn được đầu tư vào bất động sản nhằm tỡm kiếm lợi nhuận. 2. Các nguyên nhân tiêu cực. 2.1. Việc phát triển chưa cân đối giữa các thị trường. Việc đổ một khối lượng vốn lớn vào thị trường BĐSNĐ dẫn đến bị ứ đọng được không quay vòng được sẽ tạo một hiệu ứng không tốt cho nền kinh tế, mà cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ Đông Nam á năm 1998 là một ví dụ điển hình. Sở dĩ hiện nay thị trường BĐSNĐ thu hút được một khối lượng vốn lớn là vì nó đem lại lợi nhuận lớn điều đó không phù hợp với một nền kinh tế đang trong giai đoạn đang phát triển như chúng ta hiện nay. Sở dĩ như vậy là do các thị trường khác vẫn chưa phát triển tương xứng sức hấp dẫn thu hút không cao, hơn nữa do sự chi phối xu hướng cắt giảm lãi suất trên toàn cầu nên lãi suất tiết kiệm ngoại tệ giảm xuống thấp. Bên cạnh đó giá vàng tăng cao nhưng biến động thất thường giá chứng khoán trên thị trường chứng khoán Việt Nam sau một thời gian tăng liên tục, chỉ số VN-INDEX, có lúc lên đến 500 điểm, đến cuối năm 2001 đến nay liên tục giảm mạnh, hiện nay chỉ số này ở dưới mực 150 điểm. Trong khi đó giá BĐSNĐ lại tăng liên tục, mang lại siêu lợi nhuận cho người đầu tư dẫn đến làn sóng đầu tư ồ ạt vào BĐSNĐ. 2.2. Hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ. Trước năm 1993, pháp luật về đất đai của Việt Nam chưa cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai nên thị trường BĐSNĐ chưa có môi trường pháp lí để hình thành và phát triển. Từ năm 1993, luật đất đai đã được ban hành đã thừa nhận đất đai có giá và là một loại hàng hoá đặc biệt. Do đó, đã tạo ra khuôn khổ pháp lí mang tính chất nền tảng cho hoạt động của thị trường BĐSNĐ. Bên cạnh đó, thời gian qua, Nhà nước đã ban hành hệ thống 47 các văn bản pháp lí liên quan đến BĐSNĐ như pháp lệnh về nhà ở ban hành ngày 26/3/1991, nghị định60/CP, Nghị định 61/CP về mua bán kinh doanh nhà ở và một số văn bản khác về đăng kí BĐSNĐ, định giá BĐSNĐ… đến nay đã có trên 500 văn bản pháp lí liên quan trực tiếp đến thị trường BĐSNĐ. Tuy nhiên việc ban hành văn bản qui phạm pháp luật liên quan đến giao dịch BĐSNĐ còn chậm và chồng chéo lên nhau, không phù hợp với thực tế cuộc sống, gây khó khăn cho việc tổ chức thực hiện. 2.3. Các yếu tố tâm lí, tập quán tiêu dùng. Yếu tố tâm lí, tập quán tiêu dùng cũng là nguyên nhân tác động không nhỏ đến các hoạt động phức tạp trên thị trường BĐSNĐ. Tâm lí phổ biến của Người Việt Nam là muốn được sở hữu nhà gắn liến với đất. Ngay cả đối với người có thu nhập trung bình cũng muốn được sở hữu một mảnh đất một căn nhà đơn giản hơn là một căn hộ hoàn chỉnh mà không gắn liền với đất đai. Trong điều đó, chủ trương về qui hoạch đô thị không cho phép qui hoạch nhà chia lô càng gây tác động tâm lí, tăng mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai. Chính vì vậy, giá đất luôn có xu hướng tăng nhanh hơn giá nhà. 2.4. Hệ thống thông tin không đầy đủ thiếu minh bạch khó tiếp cận. Trong điều kiện giao dịch không chính thức mà phổ biến, việc xuất hiện các cơn sốt về giá cả một phần là do những thông tin mập mờ về qui hoạch, thay đổi chính sách của nhà nước…hệ thống thông tin có vai trò đặc biệt quan trọng trong hoạt động của thị trương BĐSNĐ. Theo đánh gía, hệ thống thông tin trên thị trường BĐSNĐ ở nước ta có tính chất bất đối xứng cao, tồn tại sự không bình đẳng giữa các đối tượng có nhu cầu trong việc tiếp cận hệ thống thông tin. Việc tiếp cận hệ thống thông tin đầy đủ lại rất hạn chế trong khi đó, các cơ quan quản lí nhà nước lại không thực hiện tốt chức năng cung cấp thông tin về BĐSNĐ cho các tầng lớp nhân dân, thêm vào đó các tổ chức môi giới tư vấn về BĐSNĐ mọc lên như “nấm sau mưa” lại càng làm rối loạn thông tin trên thị trường, làm cho tâm lí người mua bị tác động dẫn đến rối loạn thị trường. 3. Ảnh hưởng giá bất động sản nhà đất tăng cao. Gía cả nhà đất luôn ở mức cao, các dao dịch không quản lí được dẫn đến hiện tượng luôn tồn tại một lượng tài chính lớn đổ vào thị trường bất động sản nói chung và nhà đất nói riêng . Tức là một nguồn vốn lớn bị đóng 48 băng, không phục vụ cho sản xuất và không được bảo đảm . Trong khi đó, nền kinh tế của đất nước đang bước trong giai đoạn tăng trưởng và phát triển nhanh cần nhiều vốn để phát triển sản xuất. Việc tập trung một nguồn vốn vào một thị trường không chính thức, các nhu cầu, giá của mặt hµng đều là con số ảo,là một sự mất an toàn cho hệ thống tài chính quốc gia bởi không có một căn cứ gỡ để đảm bảo an toàn cho nguồn vốn một khi cung cầu đó bóo hoà. Như vậy trong tỡnh trạng hiện nay với sự gia tăng của nhà đất, nhiều doanh nghiệp, công ti, tư nhân có nhiều tiền đều nhảy vào kinh doanh bất động sản. Điều đó làm cho tỡnh hỡnh càng thờm rối ren và lộn xộn, luật phỏp lại xem nhẹ, trật tự đô thị bị buông lỏng . Mà một ví dụ điển hỡnh nhất trong những ngày vừa qua tại thành phố Hồ Chớ Minh cú những kẻ cũn lập qui hoạch giả, xõy dựng một loạt cỏc căn cứ trái phép để lừa đảo những người dân lao động. Hậu quả là khi nhà nước phát hiện ra bị giải toả, chính những người lao động bị mất trắng . Gía nhà đất tăng cao dẫn đến chi phí sản xuất tăng là một cản trở lớn hàng hoỏ trong cụng việc cạnh tranh về giỏ cả. Công tác giải phóng mặt bằng bị đỡnh trệ, và là cụng việc khú khăn phức tạp nhất trong tất cả các dự án . Nguyên nhân là do giá đất trên thị trường tăng dẫn đến giá đền bù tăng . Chênh lệch quá lớn giữa đền bù giải phóng mặt bằng theo qui định của nhà nước và giá cả thị trường làm cho các nhà đầu tư lung túng . Hậu quả là các công trỡnh xõy dựng đô thị, khu công nghịêp, khu thương mại, dịch vụ,…sẽ bị đỡnh trệ làm chậm quỏ trỡnh đô thị hoávà công nghiệp hoá. Người có thu nhập thấp khó có thể lo chỗ ở, các chương trỡnh dự ỏn nhà ở cho người dân có thu nhập thấp gặp trở ngại. Cuộc sống của cán bộ công nhân viên, người lao động gặp nhiều khó khăn, khó đảm bảo do phải chi một số tiền khá lớn, quá khả năng để có một căn nhà. Xó hội bị phõn hoỏ cực nhanh, người giàu càng thêm giàu, người nghèo ngày càng nghèo đi, các điều kiện sống cơ bản khó được đảm bảo, dẫn đến chính sách của đảng và nhà nước khó được đảm bảo. Cơ cấu sử dụng đất đô thị bị mất cân đối nghiêm trọng, tỡnh trạng đô thị hoá đó làm cho nụng dõn thất nghiệp ngay trờn chớnh mảnh đất của mỡnh . Đất nông nghiệp được chuyển đổi thành đất ở hoặc đất bỏ hoangchờ bán. Người nông dân bị mất đất sản xuấtcủa mỡnh, ngoài số tiền thu được ra không có nghề nghiệp, không có kinh nghiệm kinh doanh nên phải thuê đất để 49 sản xuất hoặc trở thành lao động vóng lai trong thành phố là một vấn đề xó hội rất đáng được lưu tâm. IV. CÔNG TÁC QUẢN LÍ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ ĐẤT. 1. Hệ thống tổ chức bộ máy Hiện chưa có một cơ quan chuyên trách nào thực hiện công tác quản lí nhà nước về thị trường BĐSNĐ. Do đó công tác chuyên môn ở TP Hà nội vẫn được giao cho Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất.Do đó công tác của Sở Tài nguyên Môi trường và Nhà đất cũng mới chỉ dừng lại ở những công tác chuyên môn đặc thù, vì việc tổ chức thị trường BĐSNĐ là những công việc hoàn toàn mới, đòi hỏi phải có kinh nghiệm và được đào tạo. Cơ cấu tổ chức bộ máy của Sở được phân công các công tác về thực hiện các chức năng nhà nước về thực hiện, thanh kiểm tra các công tác về quản lí đất đai, nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Về quản lí nhà, công sở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước được giao cho các công ti kinh doanh nhà ở I, II, III, quản lí. Việc chưa tổ chức được một thị trường chính qui đầy đủ, với các cơ quan được giao nhiệm vụ cụ thể đã dẫn đến sự chồng chéo trong công việc thực hiện các công tác hành chính cũng như sự chồng chéo của các văn bản qui phạm pháp luật. Việc nhiều cơ quan tham gia quản lí về BĐSNĐ nhưng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm trước chính phủ về điều hành thị trường BĐSNĐ. Sự lúng túng về điều hành và buông lỏng quản lí đối với quá trình phát triển cũng như vận hành của thị trường cũng góp phần làm cho thị trường biến động, gây nhiều khó khăn cho đầu tư phát triển kinh tế xã hội. 2. Quản lí quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Đối với nhà ở cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thỡ được quản lí bởi các cơ quan được nhà nước giao trách nhiệm. Theo thống kê ngành địa chính – nhà đất thành phố, quĩ nhà cho thuê hiện nay là 4.236.018 m2 gồm 49.000 căn hộ . Qũi nhà mà 952 tổ chức thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, dịch vụ, làm trụ sở là 442.747 m2 . Hiện nay các công ti kinh doanh nhà I,II,III thực hiện chức năng quản lí nhà công cho thuê, phũng quản lớ địa chính đô thị thực hiện chức năng quản lí nhà nước. Các công ti kinh doanh nhà trực thuộc sở địa chính nhà đất. So với trước năm 1993 khi mà xí nghiệp quản lí thuộc quận thỡ bõy giờ đó cú sự 50 chuyển đổi về cơ cấu tập trung các cơ quan quản lí nhà từ quận về sở địa chính. Việc này đó khụi phục phần nào sự phõn tỏn trước đây giảm bớt việc chỉ đạo công tác quản lí nhà bị manh mún nhưng lại đẻ ra thêm một cấp quản lí trung gian từ sở chỉ đạo đến cơ sở làm cho bộ máy quản lí nhà tăng nhưng hiệu quả chưa cao. Trên thực tế chức năng nhiệm vụ của thành phố và Sở giao cho các công ti thỡ lớn nhưng về quyền hạn thỡ chưa có gỡ. Vớ dụ, cỏc hộ thuờ nhà từ chuyển đổi từ, chuyển nhượng diện tớch thuờ, tự ý phõn chia diện tớch phụ lưu thông trong cùng một số nhà . Các công ti chỉ cũn biết chấp nhận, chạy theo làm thủ tục hợp phỏp hoỏ cho người thuê. Nếu người thuê nhà tự ý cải tạo xõy dựng nhà ở thỡ cụng ti khụng cú quyền xử lớ chỉ được lập biên bản báo cáo UBND phường, UBND quận giải quyết. Thậm chí có người thuê nhà nhiều năm không trả tiền thuê, công ti đũi nợ mà người thuê không trả công ti cũng đành chịu vỡ chưa có qui định nào cứng rắn để xử lí. Trong khi đó các cơ quan chính quyền có thẩm quyền giải quyết vấn đề này là phũng quản lớ đô thị lại không chú trọng đến vấn đề này do cũn tập trung vào cụng tỏc giải phúng mặt bằng phục vụ cho cụng tác qui hoạch và xây dựng mới, một công việc có khối lượng rất lớn và phức tạp. Như vậy vấn đề bất cập là sự phối hợp không đồng bộ giữa chức năng, trách nhiệm và quyền hạn. Cơ quan có chức năng lại không có quyền hạn, cơ quan có quyền hạn lại không sát với thực tế. Như vậy việc cơ cấu tổ chức sắp xếp lại cơ chế hoạt động của bộ máy quản lí là cần thiết. 3. Công tác qui hoạch và giải phóng đền bù. Công tác qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất và giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình hạ tầng cũng như các công trình kinh tế có ảnh hưởng rất lớn tới giá cả, cung cầu trên thị trường BĐSNĐ. Nghị quyết số 22/98 ND-CP về đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi để sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng lợi ích an ninh quốc gia. Trong thời gian qua Hà Nội ban hành các quyết định 3445/QĐ-UB ; 3528QĐ-UB ; Quyết định số 72/2001/QĐ/UB. Trong công bố pháp pháp lệnh thủ đô Hà Nội : Chương III pháp lệnh điều 11, quản lí qui hoạch đô thị. UBND thành phố chỉ đạo thực hiện qui hoạch chi tiết, đảm bảo xây dựng đồng bộ theo qui hoạch ban hành các qui định quản lí xây dựng và trật tự đô thị (tháng 2/2001). 51 Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội từ năm 2000 đến năm 2003 Hà nội tổ chức giải phóng mặt bằng, thực hiện 1108 dự án với tổng diện tích 3.3899 ha. Tổng số tiền đền bù là 83676.4 tỉ đồng. Nhưng vẫn còn nhiều dự án chưa giải quyết được do giá đền bù thấp hơn giá thị trường. Vấn đề giải phóng mặt bằng là một trong những vấn đề rất lớn trong đầu tư. Kéo dài thời gian hoàn thành dự án đầu tư và