Luận văn Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội

1 Luận văn Quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội 2 Lời nói đầu Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối với công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế -xã hội, trong đó quản lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng nghiên cứu các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng nóng bỏng phức tạp liên quan trực tiếp tới lợi ích của từng đối tượng sử dụng đất. Các quan hệ đất đai chuyển từ chỗ là quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên chuyển thành các quan hệ kinh tế xã hội về sở hữu và sử dụng một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng. Để phù hợp với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và nhà nước luôn quan tâm đến vấn đề đất đai và đã ban hành nhiều văn bản pháp luật để quản lý đất đai, điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Bên cạnh đó Đảng và nhà nước luôn khuyến khích động viên các đối tượng sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm đạt hiệu quả cao theo pháp luật. Tuy vậy đất đai là sản phẩm của tự nhiên và nó tham gia vào tất cả các hoạt động kinh tế xã hội do đó các quan hệ đất đai luôn chứa đựng trong nó mhững vấn đề phức tạp, đòi hỏi phải có sự giải quyết kịp thời đảm bảo đươc các lợi ích của người sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 và bộ luật dân sự năm 1995 cũng đã có những quy định đối với công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Nhưng sau khi luật đất đai năm 1993 ban hành cùng với luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 đặc biệt là do tác động của cơ chế thị trường, công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn bị buông lỏng chưa được quan tâm đúng mức. Thêm vào đó, ý thức pháp và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng còn hạn chế dẫn đến những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế xã hội. Nhất là đối với thủ đô Hà Nội, với vai trò là trung tâm kinh tế – chính trị – văn hoá xã hội của cả nước, yêu cầu đặt ra đối với công tác quản lý và sử dụng một cách hiệu quả đầy đủ, hợp lý đất đai là mục tiêu quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội. Mục tiêu đó đã và đang được Đảng bộ và nhân dân thành phố Hà Nội quyết tâm thực hiện và đã đạt được những kết quả không nhỏ, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội của Hà Nội. Để có thể đạt được mục tiêu mà thành phố Hà Nội đề racần phải có sự phối hợp chặt chẽ của các cấp chính quyền, các bộ ngành có liên quan. Vì những lý do trên, em đã chọn đề tài:”Quản lý Nhà 3 nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp. Mục đích của việc nghiên cứu đề tài này là: - Tổng kết khái quát cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai. - Phân tích thực trạng của công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp kiến nghị để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, làm cho đất đai được sử dụng một cách hợp lý hơn. Phương pháp nghiên cứu đề tài này dựa trên cơ sở lý luận Mác –Lênin về nhà nước và pháp luật, các quan điểm đổi mới của Đảng trong cơ chế thị trường nhất là trong lĩnh vực quản lý đất đai, quan điểm xây dựng và phát ttiển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Phương pháp chủ yếu để nghiên cứu đề tài này là phương pháp duy vật biện chứng, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp thông kê, phương pháp kết hợp lý luận và thực tiễn để làm rõ những vấn đề nghiên cứu. Ngoài lời nói đầu và kết luận, đề tài gồm 3 chương: - ChươngI: Cơ sở lý luận về quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội. - ChươngII: Thực trạng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố. - ChươngIII: Giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trên địa bàn thành phố. CHƯƠNGI: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. I. Vai trò của đất đai trong sản xuất, đời sống và phân loại đất. 1. Vai trò của đất đai trong sản xuất và đời sống. 4 Đất đai do tự nhiên tạo ra, có trước con người và là cơ sở để tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người cho thấy đất đai là một tài nguyên vô giá và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất. Chính vì vậy,đất đai có vai trò ngày càng quan trọng. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào hoạt động của đời sống Kinh tế xã hội, có vị trí có định, không di chyển được cũng không thể tạo ra thêm tuy nhiên đất đai lại có khả năng tái tạo thông qua độ phì của đất. Con người không thể tạo ra đất đai nhưng bằng lao động của mình con người tác động vào đất, cải tạo đất để tạo ra các sản phẩm cần thiết phục vụ cho cuộc sống của con người. Vì thế đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là sản phẩm của lao động. Luật đất đai năm 1993 đã khẳng định vai trò to lớn của đất đai như sau: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phàn quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội, an ninh quốc phòng…” Đối với mỗi lĩnh vực, đất đai lại có vai trò quan trọng khác nhau. Trong ngành nông nghiệp, đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động. Con người khai phá đất hoang để chăn nuôi trồng trọt, cũng nhờ có đất mà cây trồng mới có thể sinh trưởng và phát triển được, cung cấp lương thực thực phẩm để nuôi sống con người. Cho nên nếu không có đất, các hoạt động sản xuất nông nghiệp sẽ không thể tiến hành được. Trong công nghiệp và các ngành khai khoáng, đất được khai thác để làm gạch ngói, đồ gốm phục vụ cho ngành xây dựng. Đất còn làm nền móng, là địa điểm để tiến hành các hoạt động thao tác, là chỗ đứng cho công nhân trong sản xuất công nghiệp. Trong cuộc sống, đất đai còn là địa bàn phân bố khu dân cư, là nơi để con người xây dựng nhà ở, hệ thống đường sá giao thông, các toà nhà cao tầng, các công trình văn hoá kiến trúc tạo nên bộ mặt tổng thể của một quốc gia. Ngoài ra, đất đai còn là nơi để xây dựng các tụ điểm vui chơi giải trí, thể dục thể thao, xây dựng các di tích lịch sử, các danh lam thắng cảnh để thoả mãn nhu cầu cuộc sống hàng ngày của con người. Mặt khác, đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia. Nói đến chủ quyền của một quốc gia là phải nói đến sự toàn vẹn lãnh thổ của quốc gia đó. Để bảo vệ toàn vẹn lãnh thổ, nhà nước phải sử dụng quyền lực của mình để bảo vệ đất đai, ngăn chặn sự xâm lấn của các thế lực bên ngoài. Trải qua các cuộc đấu tranh dựng nước và 5 giữ nước, đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của bao thế hệ đã hi sinh xương máu, dày công vun đắp mới có được. Từ đó đất đai trở thành giá trị thieng liêng và vô cùng quý giá, đòi hỏi chúng ta phải giữ gìn, sử dụng hợp lý đất đai. Vai trò to lớn của đất đai chỉ có thể phát huy một cách đầy đủ khi mà có sự tác động tích cực của con người một cách thường xuyên. Nếu như con người sử dụng, khai tháckiệt quệ độ phì nhiêu của đất mà không bồi dưỡng cải tạo đất thì vai trò to lớn của đất đai sẽ không thể được phát huy. Sự hạn chế về mặt diện tích đất cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm năng đất do tiến bộ khoa học kỹ thuật đòi hỏi con người phải biết tính toán đánh giá đầy đủ về đất đai để có thể khai thác hiệu quả nhất. 2. Phân loại đất: Phân loại đất để phục vụ cho mục tiêu quản lý, khai thác sử dụng cho từng mục đích cụ thể. Mục đích của phân loại là nắm vững tính chất đặc điểm của từng loại đấ, thực trạng khai thác quản lý sử dụng đất để tìm ra những biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng từng loại đất. Đất đai ở nước ta bao gồm nhiều loại. Điều 11 luật đất đai năm 1993 quy định: Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, đất được phân thành các loại sau đây: - Đất nông nghiệp. - Đất lâm nghiệp. - Đất khu dân cư nông thôn. - Đất đô thị. - Đất chuyên dùng. - Đất chưa sử dụng. Mỗi loại phải được bảo vệ, bồi dưỡng để không ngừng nâng cao giá trị của đất và nhà nước đều phải quản lý theo từng loại để tránh việc chuyển đổi mục đích sử dụng một cách tuỳ tiện. a. Đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất nông nghiệp vừa là đối tượng lao động vừa là tư liệu lao động cho nên nó có vai trò hết sức quan trọng để tạo ra lương thực thực phẩm nuôi sống 6 con người. Trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp chủ yếu tập trung ở năm huyện ngoại thành là Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Sóc Sơn, Từ liêm. Đất nông nghiệp cũng hình thành một loại quỹ đất và có sự biến động theo hướng sau: - Do quá trình đô thị hoá, do sự phát triển cả hệ thống kết cấu hạ tầng nông thôn, sự hình thành các trung tâm công nghiệp mới làm cho quỹ đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp lại. Đây là xu hướng diễn ra phổ biến hiện nay, không chỉ ở trên địa bàn thàmh phố Hà Nội mà còn diễn ra trên phạm vi toàn quốc. Nhưng vấn đề đặt ra là cần phải bố trí sắp xếp địa điểm xây dựng đô thị và các khu công nghiệp như thế nào để không ảnh hưởng đến việc sản xuất nông nghiệp. Mặt khác, do sức ép về lao động và việc làm, do dân số ngày càng tăng nên phải cung cấp một lượng nông sản đủ lớn trong khi đó quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm. Chính vì vậy việc khai khẩn đất hoang, đất chưa sử dụng là mọt việc làm tích cực để mở rộng diện tích đất nông nghiệp. Quỹ đất nông nghiệp được cấu thành từ các loại đất khác nhau tuỳ theo mục đích sử dụng. Khi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thay đổi làm cho số lượng loại đất này tăng lên, loại đất kia giảm đi. Vì vậy quỹ đất nông nghiệp cũng có sự biến dộng trong nội bộ của nó theo hướng: Giảm dần diện tích trồng cây lương thực để chuyển sang trồng các loại cây trồng khác. Diện tích đất nông nghiệp sẽ được tăng cường cho ngành sản xuất nào đem lại hiệu quả kinh tế cao hơn. Sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật đã tác động đến vấn đề này. Trước đây do trình độ sản xuất thấp cho nên người ta đã phải trồng cây lương thực trên trên hầu hết quỹ đất nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu luơng thực cho mọi tầng lớp nhân dân. Nhưng khi áp dụng khoa học kĩ thuật, người ta có thể tạo ra những cây trồng vật nuôi có giá trị kinh tế cao, thay thế cho những cây trồng có giá trị thấp. Đất nông nghiệp được phân thành các loại sau: - Theo thời hạn canh tác của từng loại cây trồng: + Đất trồng cây hàng năm. + Đất trồng cây lâu năm. - Theo công dụng của đất: + Đất trồng cây lương thực. + Đất trồng cây thực phẩm. 7 + Đất trồng cây công nghiệp. + Đất trồng cây dược liệu,cây cảnh. + Đất đồng cỏ. + Đất trồng cây ăn quả. + Đất chăn nuôi. - Theo tiêu chuẩn phân hạng đất: + Đất trồng cây hàng năm được phân ra làm 6 hạng. + Đất trồng cây lâu năm được phân ra làm 5 hạng. + Căn cứ phân hạng đất theo nghị định 73CP là: Chất đất. Vị trí. Địa hình. Điều kiện tưới tiêu. Nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế quan trọng tronng nền kinh tế quốc dân. Chính vì thế quản lý đất nông nghiệp phải được chú trọng và quan tâm chặt chẽ để nhằm phát triển một nền nông nghiệp bền vững. Thực hiện đa canh, đa dạng hó a sản phẩm, kết hợp nông nghiệp, lâm nghiệp và công nghiệp chế biến để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trong nước và xuất khẩu đạt hiệu quả cao. b. Đất lâm nghiệp: Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm nghiệp, gồm đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi bảo vệ rừng để phuc hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp. Rừng không những tạo môi trường sinh thái cân bằng, điều hoà khí hậu dòng chảy mà còn cung cấp cho con nguời những loại gỗ quý, những cây dược liệu có giá trị cao, các loài động vật quý hiếm và hệ thực vật đa dạng phong phú. Ở thành phố Hà Nội, đất lâm nghiệp còn chiếm một tỉ lệ nhỏ trong diện tích đất tự nhiên của toàn thành phố và chủ yếu phân bố ở huyện Sóc Sơn. Ở khu vực nội thành còn có hệ thốngcông viên cây xanh, cây xanh sinh thái ở các đường phốcó tác dụng làm giảm bớt sự ô nhiễm của thành phố. 8 Trong những năm gần đây, việc khai thác sử dụng đất lâm nghiệp trên toàn địa bàn thành phố đã có nhiều tiến bộ theo trào lưu chung của công cuộc đổi mới. Sự tiến bộ của khoa học kĩ thuật đã có tác dụng tích cực đến việc khai thác đất lâm nghiệp, việc nhân giống cây trồng, lựa chọn cây trồng phù hợp với từng vùng đã đem lại nhứng hiệu quả to lớn trong việc trồng rừng. Nhưng diện tích rừng vẫn có xu hướng giảm xuống nhất là ở khu vực có đất lâm nghiệp điển huyện là ở huyện Sóc Sơn. Xu hướng biến đổi tích cực như chuyển một bộ phận đất lâm nghiệp sang trồng rừng, cây công nghiệp lâu năm và cây ăn quả, thúc đẩy việc hình thành những vùng nông thôn mới, hình thành quan hệ chặt chẽ giữa nông nghiệp với lâm nghiệp. Sự biến đổi tiêu cực của đất lâm nghiệp như diện tích đất trống đồi trọc ngày càng tăng, khai thác rừng bừa bãi làm trữ lượng các cây gỗ quý và các loài động vật quý hiếm ngày càng giảm, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường sinh thái. Quỹ đất lâm nghiệp có đặc điểm: - Phân bố ở vùng trung du miền núi, dân cư thưa thớt, cơ sở hạ tầng kém phát triển gây khó khăn cho việc khai thác đất lâm nghiệp. - Địa hình phức tạp, độ dốc lớn, chất đất không đồng đều. - Nhiều vùng vẫn còn đất trống đồi trọc trơ sỏi đá chưa được phủ xanh. - Bình quân diện tích đất lâm nghiệp / đầu người thấp. Đất lâm nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội chủ yếu do ban Quản lý rừng phòng hộ, rừng đăc dụng và UBND huyện Sóc Sơn quản lý. c. Đất khu dân cư nông thôn: Đất khu dân cư nông thôn là đất thuộc vùng nông thôn được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho sinh hoạt ơ nông thôn. Ngoài ra một bộ phận đáng kể đất khu dân cư nông thôn dùng cho chăn nuôi như gà, lợn, trâu bò… Đất ở của hộ gia đình nông dân là đất để làm nhà ở, chuồng trại chăn nuôi, kho tàng nhà xưởng. - Đất khu dân cư nông thôn có vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống của người dân. + Đối với sản xuất: Đất khu dân cư nông thôn là địa điểm để chăn nuôi và trồng trọt trong phạm vi diện tích của mỗi gia đình nông thôn. Đất khu dân cư nông thôn còn là nơi để xây dựng nhà ở đảm bảo các yêu cầu cuộc sống của người 9 nông dân, để có thể tái sản xuất sức lao động phục vụ cho các quá trình sản xuất tiếp theo. + Đối với đời sống: Đất khu dân cư nông thôn là địa điểm để xây dựng các công trình văn hoá vui chơi giải trí, thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt của người dân. Quá trình đô thị hoá cùng với những tác động của cơ chế thị trường cũng làm cho đất khu dân cư nông thôn có nhiều biến động. Một bộ phận diện tích đất khu dân cư nông thôn chuyển sang đất đô thị để xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng như đường sá giao thông, các khu công nghiệp, khu chế xuất, các khu nhà cao tầng. Điều đó làm cho bộ mặt khu dân cư nông thôn có nhiều thay đổi tích cực, làm rút ngắn khoảng cách giữa nông thôn và thành thị. Nhưng nó cũng mang lại những tác động tiêu cực của cơ chế thị trường. Đó là do quá trình đô thị hoá làm cho giá đất ngày càng tăng dẫn đến người dân ở khu vực nông thôn bán nhà bán đất, làm xáo trộn cuộc sống của họ, làm nảy sinh các cuôc tranh chấp đất đai ở nông thôn. Đất khu dân cư nông thôn phải được quy hoạch để sử dụng một cách hợp lý, sắp xếp địa điểm không gian cho phù hợp với từng mục đích sử dụng. Hệ thống đường sá, trường học, bệnh viện … phải được bố trí gần nơi ở của người dân. Để sử dụng một cách hợp lý đất khu dân cư nông thôn, công tác quản lý nhà nước về đất khu dân cư nông thôn phải được tăng cường từ cấp xã để ổn định đời sống xã hội nông thôn. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng những khu dân cư sẵn có. Mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng khônng quá 400m2 theo quy định của chính phủ tuỳ theo từng vùng. d. Đất đô thị: Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng và các mục đích khác. Ngoài ra theo quy định tại nghị định 88CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được tính vào đất đô thị. 10 Quá trình đô thị hoá làm tăng thêm các đô thị, sự phát triển của các đô thị là do yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của từng vùng để phù hợp với sự phát triển chung của cả nước. Sự phát triển tất yếu nay làm cho đất đô thị tăng lên và đất nông lâm nghiệp giảm đi. Đất đô thị có những đặc điểm sau: - Nguồn gốc đất đô thị là từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có dự án quy hoạch và dự án đầu tư, phải được xây dựng cơ sở hạ tầng trước khi sử dụng. - Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cho phép. - Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất cứ một vị trí nào. - Đất đô thị là tài sản đặc biệt có giá trị cao, giá trị từng lô đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng của chúng. - Đất đô thị đan xen nhiều hình thức sử dụng. Giá trị sử dụng và mục đích sử dụng từng lô đất có ý nghĩa quan trọng trong việc đánh giá đất đô thị. Theo mục đích sử dụng, đất đô thị được phân thành các loại sau: Đất sử dụng vào mục đích công cộng:như đường giao thông, bến xe, công viên, các công trình giao thông tĩnh, cấp thoát nước, đương dây tải điện. - Đất sử dụngcho quốc phòng an ninh, các cơ quan ngoại giao và các khu hành chính đặc biệt. - Đất ở dân cư. - Đất chuyên dùng. - Đất nông, lâm ngư nghiệp đô thị. - Đất chưa sử dụng đến. Trong đô thị, đất đai được sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, chuyên dùng, đất ở chiếm một tỉ lệ cao. Vì đây chính là đất để xây dựng các công trình tạo nên bộ mặt của đô thị. Ngoài ra còn có một số diện tích đất được sử dụng vào sản xuất nông, lâm nghiệp. Việc sử dụng đất nông, lâm nghiệp trong khu vực đô thị phải tuân theo các quy định về bảo vệ mỹ quan đô thị và các quy định về quản lý – quy hoạch sử dụng đất đô thị. 11 Đất đô thị được phân thành các loại sau: - Căn cứ vào quy hoạch xây dựng dô thị, đất đô thị gồm: + Đất dân dụng: bao gồm đất để xây dựng các khu ở, các trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật đô thị. + Đất ngoài khu dân dụng: bao gồm đất xây dựng công nghiệp, kho tàng bến bãi, các trung tâm đối ngoại, an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoài đô thị và các loại đất khác. - Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất: + Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh dịch vụ và giao đất sử dụng có thời hạn. + Đất giao có thu tiền sử dụng đất. + Đất giao không thu tiền sử dụng. Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, các đô thị ngày càng mở rộng về quy mô dân số và diện tích. Hà Nội là thủ đô của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là một trung tâm kinh tế – chính trị- văn hoá xã hội của cả nước, Hà Nội là một đô thị lớn. Thành phố đang mở rông theo hướng phát triển không gian hợp lý, các chùm đô thị vệ tinh đang hình thành xung quanh Hà Nội. e. Đất chuyên dùng: Đất chuyên dùng là đất được xác định sử dụng vào mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở bao gồm: Đất xây dựng các công trình công nghiệp khoa học kĩ thuật, hệ thống giao thông, hệ thống thuỷ lợi, đê điều, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, y tế, thể dục thể thao, đất dùng cho thmă dò khai thác khoáng sản, đá cát, đất làm muối, gạch ngói, vật liệu xây dựng khác, đất di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh, đất nghĩa trang, nghĩa địa, đất có mặt nước sử dụng vào các mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp. Đất chuyên dùng có thể phân thành các loại sau: - Đất tham gia trực tiếp của các ngành ngoài nông – lâm nghiệp: Đất xây dựng công trình, viện nghiên cứu khoa học, trạm trại thí nghiệm, đất xây dựng các cơ sở dịch vụ như nhà hàng, khách sạn, cửa hàng, siêu thị … Đất đai hoạt động trong lĩnh vực này đóng vai trò nền móng địa điểm để xây dựng nên 12 những công trình đó nhằm tạo ra các sản phẩm vật chất phục vụ cho các nhu cầu của toàn xã hội. - Đất xây dựng cơ sở hạ tầng: Xây dựng các công trình thuỷ lợi giao thông đê điều… - Đất cho các hoạt động văn hoá xã hội: Xây dựng các công trình văn hoá như nhà hát, viện bảo tàng, trường học các cấp, thư viện. Cac cơ sở y tế như phòng khám, bệnh viện, các cơ sở thể thao như sân vận động, nhà thi đấu, bể bơi… - Đất khai thác nguyên liệu: Làm gạch ngói đồ gốm đá cát, phục vụ cho xây dựng. Việc khai thác đất cho mục đích này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến đất cũng như môi trường sinh thái, bởi vậy cần gắn việc khai thác đất với bảo vệ môi trường. - Đất sử dụng cho quốc phòng an ninh: bao gồm đất xây dựng các trụ sở công an, cảnh sát, đất sử dụng làm căn cứ an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các tuyến phòng thủ đặc biệt, đất sử dụng làm ga, cảng quân sự, đất sử dụng làm các công trình công nghiệp, khoa học kĩ thuật phục vụ an ninh quốc phòng, đất sử dụng làm trường bắn thao trường thử vũ khí. - Các loại đất chuyên dùng khác: gồm đất làm nghĩa địa nghĩa trang, đất có mật nước không sử dụng vào các mục đích sản xuất nông- lâm nghiệp. Đất sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa là nơi chôn cất những người đã mất, nhu cầu sử dụng các loại đất này ngày càng cao. Việc sử dụng đất nghĩa trang nghĩa địa phải theo quy hoạch, bảo vệ môi trường sinh thái để không ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. f. Đất chưa sử dụng : Đất chưa sử dụng là đất chưa được sử dụng vào mục đích nào cả. Nó đồng nghĩa với đất hoang theo nghĩa chưa có chủ cụ thể và chưa được đưa vào khai thác sử dụng, nó bao hàm đất có khả năng nông nghiệp – lâm nghiệp thuỷ sản hoặc đất có thể đưa hoặc đã đưa vào hoạt động nhưng còn đang trong quá trình chuyển giao hoặc xác lập quyền sử dụng hợp pháp tạm thời còn chưa sử dụng. 13 Đất chưa sử dụng dùng để bổ sung cho các loại đất khác, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Tuy vậy hiện nay đất chưa sử dụng vẫn còn nhiều. Chính sách giao đất cho các nông – lâm trường trước đây không cân đối giữa điều kiện khai thác với đất đai làm cho đất đai bị bỏ hoang hoá. Ngay tại các trung tâm công nghiệp, các thành phố cũng để đất đai không sử dụng do chính sách cho không đất cho các xí nghiệp, do chưa có sự đầu tư một cách hợp lý. Ở thành phố Hà Nội, đất chưa sử dụng chủ yếu phân bố ở các huyện ngoại thành, những vùng khó khăn dân cư thưa thớt. Việc khai thác đất chưa sử dụng đòi hỏi phải tập trung nhân lực vật lực một cách đầy đủ và hợp lý đảm bảo các mục tiêu đề ra, tiến hành điều tra khảo sát, đánh gía đúng thực trạng của đất chưa sử dụng để có phương hướng khai thác đất một cách hợp lý. II. SỰ CẦN THIẾT PHẢI QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI: 1- Khái niệm: Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước đại diện cho nhân dân để quản lý toàn bộ quỹ đất đai trong phạm vi lãnh thổ của nhà nước. Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt số phận của đất đai thông qua việc nhà nước giao đất, cho thuê, thu hồi đất khi cần thiết. Các đối tượng sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Quản lý đất đai là một biện pháp cách thức quan trọng mà nhà nước sử dụng quản lý đất đai nhằm hạn chế hoặc ngăn chặn những hành vi xâm phạm chế độ công hữu đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất, ổn định phương thức sử dụng đất đai xã hội chủ nghĩa. Nói tóm lại đó là toàn bộ các quy phạm pháp luật mà nhà nước sử dụng để điều chỉnh các quan hệ xã hôi phát sinh trong quá trình quản lý nhà nước đối với đất đai. Các quan hệ xã hội đối với đất đai bao gồm quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm tạo ra do sử dụng đất. Trên cơ sở sở hữu toàn dân đối với đất đai thì quyền năng thống nhất quản lý dối với đất đai được thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các quy phạm pháp luật về quản lý đất đai của các cơ quan quyền lực, được thực hiện thông qua hệ thống các cơ quan nhà nước do nhà nước lập ra. Các quy phạm pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất theo những quy định giám sát của cơ quan nhà nước. 14 Nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước, Đảng và nhà nước ta đã xây dựng chế độ sở hữu cho phù hợp với cơ chế mới. Theo đó đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, ruộng đất được giao cho người dân để sử dụng ổn định lâu dài. Rừng biển, hầm mỏ, nguồn nước, nguồn tài nguyên trong lòng đất đều thuộc sở hữu toàn dân. Vấn đề sử dụng đất đai được thực hiện thông qua hình thức Nhà nước giao đất cho thuê đất cho các đối tượng sử dụng đất. Nhà nước luôn có chính sách đảm bảo cho mọi đối tượng đều có đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản… Vấn đề tổ chức hợp lý việc sử dụng đất đai là cốt lõi của công tác quản lý và được xác định theo cơ cấu, vị trí không gian của diện tích đất sử dụng. Nó đòi hỏi phải nghiên cứu các yêu cầu khách quan của sản xuất xã hội đối với việc sử dụng đất đai, nghiên cứu vai trò chi phối của phương thức sản xuất xã hội đói với đất đai mà còn nghiên cứu các đặc trưng tính chất cả đất. Chỉ có nhận thức đúng đắn, nắm vững các quy luật khách quan của tự nhiên và kinh tế mới có thể đạt mục đích sử dụng triệt để và hợp lý đất đai. Việc bố trí sử dụng đất đai còn liên quan tới quy hoạch hợp lý các công trình kiến trúc, cụm dân cư, hệ thống giao thông, kênh rạch thuỷ lợi nhằm đem lại hiệu quả cao nhất. Vì vậy mục tiêu cơ bản của công tác quản lý đất đai là sự kết hợp hữu cơ giữa hiệu quả kinh tế và hiệu quả xã hội trong việc sử dụng đất một cách triệt để nhất. Việc phân phối các sản phẩm làm ra từ đất liên quan đến nghĩa vụ tài chính cả người sử dụng đất. Trong sản xuất nông nghiệp, sản phẩm làm ra được phân phối đén tay người tiêu dùng.Trong sản xuất công nghiệp, kinh doanh… thì người sử dụng đất sẽ cung cấp các sản phẩ vật chất được tạo ra từ đất dến người tiêu dùng và phải nộp thuế sử dụng đất. Người nào sử dụng nhiều đất đai, ở vi trí thuận lợi thì phải nộp thuế nhiều hơn và ngược lại. 2. Sự cần thiết phải quản lý nhà nước về đai: Trong nền kinh tế nói chung, nhu cầu bản thân các doanh nghiệp đòi hỏi phải có sự quản lý của nhà nước. Quá trình sản xuất kinh doanh làm nảy sinh mối quan hệ giữa các doanh nghiệp với nhau. Các doanh nghiệp đều có lợi ích riêng của mình 15 và họ luôn tìm mọi cách để tối đa hoá lợi ích đó. Họ có thể thấy rõ hoặc không thấy rõ để đạt được mục đích của mình thì họ đã vi phạm đến lợi ích của người khác. Từ đó tất yếu nảy sinh ra hiện tượng: lợi ích của cá nhân hay bộ phận này tăng lên làm thiệt hại đến lợi ích của cá nhân khác xét trên phạm vi tổng thể nền kinh tế quốc dân. Biểu hiện về mặt xã hội của xu hướng này là các hoạt động kinh tế chồng chéo cản trở nhau, sự phân bố nguồn lực không hợp lý, các vấn đề chính trị xã hội phát sinh. Bởi vậy phải có một người đứng ra làm trung gian giải quyết, cân bằng mối quan hệ giữa các doanh nghiệp với nhau. Trong nền kinh tế thị trường, các doanh ngiệp đóng vai trò quyết định nền kinh tế, góp phần tạo ra tích luỹ, sự phát triển của doanh nghiệp thể hiện sự phát triển của quan hệ sản xuất. Doanh nghiệp đầu tư nguồn vốn, lao động, áp dụng công nghệ khoa học để tạo ra năng suất chất lượng sản phẩm ngày càng cao, giá thành hạ đáp ứng cho nhu cầu của xã hội. Các doanh nghiệp trong quá trình sản xuất kinh doanh tham gia vào môi trường cạnh tranh, cạnh tranh là động lực thúc đẩy sản xuất, thúc đẩy tăng năng xuất lao động và tăng hiệu quả sản xuất. Nền kinh tế hàng hoá vận động theo cơ chế thị trường khônng thể tách rời môi trường Chính trị- xã hội. Nếu môi trường không ổn định thường xuyên có các xung đột chính trị giữa các tầng lớp, giai cấp trong xã hội, các quan hệ buôn bán trên thị trường không lành mạnh mang tính chất lừa đảo thì cơ chế thị trường sẽ không phát huy tác dụng. Từ đó dẫn đến các sai lệnh và những khuyết tật của cơ chế thị trường khó có thể khắc phục được làm cho xã hội rối ren trở nên khủng khoảng. Bởi vậy đòi hỏi phải có vai trò quản lý của nhà nước, một tổ chức, một doanh ngiệp dù có lớn đến đâu cũng không thể thay thế được vai trò đó. Trong hoạt động thực tế của doanh nghiệp có rất nhiều vấn đề nảy sinh như cơ sở hạ tầng, môi trường… mà bản thân doanh nghiệp cũng không thể giải quyết được. Mặt khác, các doanh nghiệp luôn tối đa hoá lợi nhuận làm cạn kiệt tài nguyên môi trường bởi vậy cũng cần phải có sự quản lý của nhà nước. Đối với nước ta, xuất phát từ mục tiêu của cách mạng Việt Nam là xây dựng Việt Nam thành một nước Xã hội chủ nghĩa theo cơ chế thị trường. Với mục tiêu như vậy, trong những cuộc đại hội Đảng đã xác định nước ta đi theo con đường Công nghiệp hoá- hiện đại hoá nhưng xuất phát điểm của nước ta là từ một nước nền kinh tế nghèo nàn lạc hậu. Chúng ta phải xây dựng nhà nước pháp quyền để quản lý mọi lĩnh vực đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai. Nhà nước giao đất cho các 16 hộ gia đình sử dụng lâu dài ổn định, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Khi tham gia vào nền kinh tế thị trường, đất đai có sự thay đổi căn bản về bản chất kinh tế xã hội: Từ là tư liệu sản xuất, điều kiện sống chuyển sang là tư liệu sản xuất chứa đựng yếu tố sản xuất hàng hoá, phương diện kinh tế của đất trở thành yếu tố chủ đạo quy định sự vận động của đất đai theo hướng ngày càng nâng cao hiệu quả. Đặc biệt ttrong tình hình hiện nay, giá đất cũng như lợi nhuận khi đầu tư vào đất tăng cao vùn vụt đã khiến cho tình trạng tranh chấp lấn chiếm đất đai xảy ra, làm ảnh hưởng đến mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Trong sản xuất nông nghiệp, khi tham gia vào cơ chế thị trường đất đai cũng chứa đựng nguy cơ quay về sản xuất tự cấp tự túc nếu người sử dụng đất không đủ năng lực, nếu thị trường bất lợi kéo dài. Hơn nữa, đất đai cũng là một nguồn vốn tham gia vào sản xuất hàng hoá, việc sử dụng đất lại rất cần có vốn cho nên hình thành thị trường đất đai là một là một động lực quan trọng để góp phần hoàn thiện hệ thống thị trường quốc gia. Chính vì vậy việc quản lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết nhằm phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật của thị trường khi sử dụng đất đai, ngoài ra còn làm tăng tính pháp lý của đất đai. Tóm lại việc khai thác những các ưu điểm và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường đặc biệt là các quan hệ đất đai vận động theo cơ ché thị trường thì không thể thiếu được sự quản lý của nhà nước với tư cách là chủ thể của nền kinh tế quốc dân. Như vậy nhà nước thực hiện chức năng quản lý là một đòi hỏi khách quan, là nhu cầu tất yếu trong việc sử dụng đất đai. Nhà nước không chỉ quản lý bằng công cụ pháp luật, các công cụ tài chính mà nhà nước còn kích thích khuyến khích đối tượng sử dụng đất hiệu quả bằng biện pháp kinh tế. Biện pháp kinh tế tác động trực tiếp đến lợi ích của người sử dụng đất và đây là một biện pháp hữu hiệu trong cơ chế thị trường, nó làm cho các đối tượng sử dụng đất có hiệu quả hơn, làm tốt công việc của mình, vừa bảo đảm được lợi ích cá nhân cũng như lợi ích của toàn xã hội. 3. Vai trò quản lý nhà nước về đất đai : Cơ chế quản lý kinh tế mới hiện nay ở nước ta là cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước bằng các công cụ kế hoạch, pháp luật, chính sách…Nhà nước đóng 17 vai trò điều tiết vĩ mô nhằm phát huy những mặt tích cực hạn chế những mặt tiêu cực của cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường không làm giảm nhẹ vai trò quản lý của nhà nước mà đòi hỏi tăng cường quản lý. Hơn nữa chúng ta đang thực hiện quá trình đổi mới, mở rộng quan hệ quốc tế trong xu thế gia nhập AFTA và hướng tới trở thành thành viên của WTO thì càng đòi hỏi tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai vì những vai trò to lớn và quan trọng của đất đai như đã nói. Vấn đề đăt ra là nhà nước phải có phương thức quản lý đẻ phù hợp với sự vận dộng của lực săn xuất và quan hệ sản xuất, phương thức quản lý như thế nào để có thể vận dụng đầy đủ các quy luật khách quan của nền kinh tế như quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu. Trong điều kiện kinh tế bao cấp, các mối quan hệ về sử dụng đất thật sự chưa gắn bó với kết quả sản xuất, hiệu quả sử dụng đất. Giá trị to lớn của đất đai chưa được phát huy đầy đủ, sản phẩm làm ra là tự cấp tự túc, chưa có sự trao đổi hàng hoá. Sau khi chuyển đổi cơ chế kinh tế, do chú trọng gắn lợi ích với trách nhiệm của người sử dụng đất cho nên đất đai được sử dụng ngày càng hiệu quả hơn. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là phương tiện để phát triển sản xuất liên quan mật thiết đến các hoạt động kinh tế xã hội và liên quan đến quy hoạch tổng thể chung của cả nền kinh tế. Vai trò của nhà nước trong quản lý đất đai là một yêu cầu cần thiết để điều hoà các mối quan hệ giữa chủ thể quản lý là nhà nước và người sử dụng đất. Vai trò quản lý của nhà nước về đất đai như sau: - Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế xã hội của đất nước. Bằng các côn cụ đó, nhà nước sẽ đảm bảo cho việc sử dụng đất đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, giúp cho nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có biện pháp hữu hiệu để khai thác đất. Nhờ có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từng miếng đất, lô đất sẽ được giao cho các đối tượng cụ thể để thực hiện các mục tiêu qaun trọng của nhà nước ví dụ như quy hoạch khu xóm Liều Thanh Nhàn để xây dựng vông viên Tuổi Trẻ. Đó là mục đích được hoạch định từ trước, thông qua quy hoạch, đất đai sẽ không bị bỏ hoang, xoá bỏ được các tụ điểm tệ nạn xã hội để xây dựng thành khu vui chơi gải trí. 18 - Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, nhà nước nắm chắc toàn bộ quỹ đất đai cả về số lượng và chất lượng làm căn cứ cho các bịên pháp kinh tế xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lý. - Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, nhà nước tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, cá nhân trong quan hệ về đất đai. Bằng hệ thóng pháp luật và các văn bản pháp quy, nhà nước xác định địa vị pháp lý cho các đối tượng sử dụng. Trên cơ sở đó nhà nước điều chỉnh hành vi của các đối tượng sử dụng đất, hành vi nào là hợp pháp, hành vi nào là không hợp pháp. - Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất đai như chính sách giá cả, chính sách thuế, đầu tư, chính sách tiền tệ, tín dụng… nhà nước kích thích các chủ thể kinh tế, các cá nhân sử dụng đầy đủ hợp lý đất đai, tiết kiệm đất nhằm nâng cao khả năng sinh lời cuả đất, để góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế xã họi của cả nước và để bảo vệ môi trường. Các chính sách đất đai là những công cụ để nhà nước thực hiện vai trò quản lý trong từng giai đoạn nhất định. Nhà nước tạo môi trường thông thoáng, cải cách các thủ tục đầu tư, điều chỉnh các công cụ quản lý đó để tăng đầu tư vào đất. - Thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất, nhà nước nắm chắc tình hình diễn biến về sử dụng đất đai, phát hiện những vi phạm và giải quyết nhũng vi phạm đó. Với vai trò này, nhà nước đảm bảo cho các quan hệ sử dụng đất đai được vân hành theo đúng quy định của nhà nước. Với việc kiểm tra giám sát, nhà nước có nhiệm vụ phát hiên kịp thời các sai sót ách tắc, các vi phạm trong sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Vai trò này được nhà nước tiến hành với nhiều nội dung khác nhau: + Kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch của các ngành các cấp. + Kiểm tra giám sát việc chấp hành thực hiện các văn bản pháp lý, chủ trương chính sách của nhà nước. + Kiểm tra kiểm soát việc sử dụng đất của cả nước cũng như của từng hộ gia đình cá nhân. + Kiểm tra các công cụ và chính sách quản lý. 19 + Kiểm tra việc thực hiện các vai trò, chức năng quản lý của các cơ quan nhà nước trong lĩnh vực quản lý đất đai. III- NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI. 1- Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất lập bản đồ địa chính. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất là côn việc đàu tiên của công tác quản lý đất đai. Thông qua công tác này nhà nước mới nắm chắc được toàn bộ vốn đất đai cả về số lượng lẫn chất lượng trong lãnh thổ quốc gia. Mặt khác nhà nước mới có thể đánh giá được khả năng đất đai ở từng vùng, từng địa phương để có mục đích sử dụng đất phù hợp. Đối với đất có tiềm năng lớn cho sản xuất nông nghiệp, thông qua công tác này nhà nước sẽ quy hoạch đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp. Cũng nhờ công tác này mà nhà nước mới có biện pháp và phương hướng sử dụng các loại đất có khoa học và hệ thống. Để nắm được diện tích đất đai, nhà nước phải tiến hành khảo sát đo đạc. Công tác này thuộc về Cục đo đạc trong bộ máy quản lý. Việc đo đạc được tiến hành trên phạm vi cả nước cũng như từng vùng, địa phương. Từ đó cho phép đánh giá về mặt kinh tế của đất đai. Yếu tố kinh tế cả đất được thể hiện thông qua độ phì của đất. Độ phì làm cho cây trồng sinh trưởng và phát triển đem lại hiệu quả cao. Chính vì vậy, trong quá trình sử dụng đất đai đòi hỏi con người phải cải tạo nâng cao chất lượng đất đai. Điều 14 luật đất đai quy định : Chính phủ chỉ đạo UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung điều tra, khảo sát đo đạc đánh giá và phân hạng đất. UBND chỉ đạo cơ quan quản lý theo dõi sự biến động về diện tích, loại đất, người sử dụng đất, kịp thời chỉnh lý các tài liệu về đất đai cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất ở địa phương mình. Việc đánh giá và phân hạng đất là một công việc rất phức tạp. Định giá đất đòi hỏi phải phân hạng đất. Đối với phân hạng đất, nhà nước phải căn cứ vào 5 yếu tố đó là: Điều kiện địa hình, khí hậu, chất đất, điều kiện tưới tiêu, vị trí của khu đất so với đường giao thông hoặc nơi tiêu thụ sản phẩm. Điều 12 luật quy định : Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá đối với từng vùng và theo từng thời gian. 20 Để quy định giá đất, Chính phủ đã ban hành nghị định 87CP. Giá đất được xác định cho từng hạng đất, tính thuế sử dụng đất nông nghiệp chia theo ba loại xã: đồng bằng, trung du, miền núi. Giá đất khu dân cư nông thôn được xác định cho từng hạng đất và chia theo ba loại xã. Đối với đất đô thị, giá đất được xác định căn cứ vào từng loại đô thị, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 3 đến 4 loại đường phố, trong từng loại đô thị lại chia ra từ 4 đến 5 loại vị trí đất khác nhau. Vị trí này được căn cứ vào điều kiện sinh lời, mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng và giá đất của từng vùng trong đô thị. Việc định giá đất còn chịu ảnh hưởng của các yếu tố không gian, thời gian, môi trường, tính pháp lý và yếu tố tâm lý xã hội, quan hệ cung cầu đất. Luật đất đai năm 1993 khẳng định : đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý. Bởi vậy việc định giá đất ở nước ta là xác định gía trị của quyền sử dụng đất, còn quyền chiếm hữu và quyền định đoạt không được xác định gá trị. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải xây dựng giá cả quyền sử dụng đất một cách hợp lý phù hợp với giá thị trường và được cả hai bên chấp nhận đó là một yêu cầu cơ bản của công tác định giá đất. Từ đó làm cho giá đất là cầu nối của quan hệ đất đai trên thị trường với sự quản lý của nhà nước. NHà nước có thể điều tiết đất đai thông qua giá cảvà khi đó giá đất mới thật sự phản ánh được tiềm năng kinh tế to lớn của đất đai. Trong cơ chế thị trường, tiềm năng đó phải được tiền tệ hoá. Hơn nữa việc hình thành giá đất còn góp phần hình thành thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh trong quan hệ sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước là người có đủ điều kiện huy động các nguồn lực của xã hội để khai thác đất đai và đất đai lại trở thành phương tiện để nhà nước tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Đánh giá tiềm năng đất đai bằng việc định giá đất rất thuận lợi trong điều kiện nền kinh tế thị trường, đòi hỏi người định giá phải có đủ kiến thức về thị trường cũng như về lĩnh vực đất đai mới có thể thực hiện tốt công tác này. Công tác lập bản đồ địa chính được quy định trong điều 15 của luật đất đai. Chính phủ chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính thống nhất trên phạm vi cả nước. Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương ban hành quy trình kĩ thuật quy phạm xây dựng bản đồ địa chính. UBND tỉnh thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc lập bản đồ địa chính ở địa phương mình. Bản đồ địa chính đươc lập theo 21 đơn vị hành chính xã phường, thj ttrấn và là căn cứ để có thể hạn chế, ngăn chặn các hiện tượng tranh chấp đất đai hiện nay. 2- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kĩ thuật và pháp lý của nhà nước về tổ chức sử dụng quản lý đất đai một cách đầy đủ hợp lý khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc tính toán phân bổ quỹ đất cho các ngành, các mục đích sử dụng, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội và tạo điều kiện bảo vệ đất đai môi trường sinh thái. Thông qua quy hoạch, căn cứ vào những thuộc tính tự nhiên của đất như vị trí, diện tích mà các loại đất được sử dụng theo từng mục đích nhất định và hợp lý. Các thành tựu khoa học công nghệ không ngừng được áp dụng để nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Hiệu quả sử dụng đất được thể hiện ở hiệu quả kinh tế xã hội và môi trường mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để đạt được hiệu quả đó. Chính vì vậy cho nên quy hoạch sử dụng đất có vai trò rất quan trọng và được thể hiện như sau: +Quy hoạch sử dụng đất đảm bảo sự quản lý thống nhất của nhà nước, nó không chỉ có ý nghĩa trước mắt mà còn lâu dài. Nhờ có quy hoạch, tính chủ động sáng tạo trong sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân được nâng cao khi họ giao quyền sử dụng đất. + Quy hoạch sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất để đầu tư phát triển kinh tế xã hội, góp phần chyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương thực, thực hiện công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước.Thông qua quy hoach, đất đai từng bước được hoạch định chiến lược để sử dụng cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, phát triển công nghiệp, đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội pphù hợp với quỹ đất của một quốc gia, một vùng hay một địa phương nào đó. + Quy hoạch sử dụng đất là công cụ hữu hiệu giúp cho nhà nước nắm chắc được quỹ đất mà xây dựng chính sách sử dụng đất một cách đồng bộ, hạn chế sự chồng chéo trong quản lý đất đai, ngăn chặn các hiện tượng chuyển mục đích sử dụng tuỳ tiện. 22 Kết quả của công tác quy hoạch phải đảm bảo 3 điều kiện : Kỹ thuật, kinh tế và pháp lý. Điều kiện về mặt kinh tế được thể hiện ở hiệu quả của việc sử dụng đất, điều kiện về mặt kỹ thuật thể hiện ở các công việc chuyên môn như điều tra, khảo sát đo đạc, xây dựng bản đồ dịa chính, điều kiện về mặt pháp lý là quy hoạch phải tuân theo các quy định của pháp luật, theo sự phân công phân cấp của nhà nước đối với công tác quy hoạch. Công tác quy hoạch sử dụng đất đã được khẳng định trong Hiến pháp 1992, theo đó nhà nước thông nhất quản lý đất đai theo quy hoạch. Luật đất đai năm 1993 cũng quy định : Căn cứ để nhà nước giao đất cho thuê đất là quy hoạch sử dụng đất. Về thẩm quyền lập quy hoạch : Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong cả nước trình quốc hội quyết định. UBND các cấp lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất trong địa phương mình. Bộ quốc phòng, bộ Công an căn cứ vào nhiệm vụ quyền hạn của mình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do bộ mình phụ trách và trình chính phủ xét duyệt. Quy hoạch sử dụng đất bao gồm quy hoạch tổng thể sử dụng đất trên phạm vi cả nước, quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và quy hoạch sử dụng đất cấp xã. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên là căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất của cấp đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp. Nội dung của công tác quy hoạch là: Khoanh định các loại đất trong từng địa phương và trong phạm vi cả nước, điều chỉnh việc khoanh định nói trên cho phù hợp với giai doạn phát triển kinh tế xã hội. Vấn đề chú ý khi lập quy hoạch là quy hoạch phải đảm bảo tính thống khoa học và dự báo, quy hoạch phải được công bố rộng rãi cho công chúng biết. Kế hoạch sử dụng đất là chỉ tiêu cụ thể hoá quy hoạch. Công tác kế hoạch tập trung những nguồn lực hạn hẹp vào giải quyết có hiệu những vấn đề trọng tâm của kế hoạch trong từng thời kì. Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là : Khoanh định việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kì kế hoạch và điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất cho phù hợp với quy hoạch. Vấn đề cần chú ý khi lập kế hoạch sử dụng đất là: +Đẩy mạnh thực hiện kế hoạch theo chương trình của dự án. 23 +Giải quyết tốt mối quan hệ giữa kế hoạch và thị trường. +Coi trọng công tác kế hoạch, nâng cao trách nhiệm của người làm công tác kế hoạch. +Tăng cường chất lượng công tác kế hoạch. 3- Ban hành văn bản pháp luật và hướng dẫn thực hiện văn bản đó: Văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là những văn bản không chỉ cung cấp thông tin mà còn thể hiện ý chí mệnh lệnh của các cơ quan quản lý đối với người sử dụng đất nhằm thực hiện các quy định luật lệ của nhà nước. Công tác xây dựng văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất là một nội dung quan trọng không thể thiếu trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Dựa trên việc ban hành các văn bản pháp luật này, nhà nước buộc các đối tượng sử dụng đất phải thực hiện các quy định về sử dụng theo một khuôn khổ do nhà nước đặt ra. Văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất biểu hiện quyền lực của các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, nhằm lập lại một trật tự pháp lý theo mục tiêu của các cơ quan quản lý. Văn bản pháp luật nói chung và văn bản pháp luật quản lý sử dụng đất nói riêng mang tính chất nhà nước. Nhà nước ta là nhà nước của dân, do dân và vì dân. Vì vậy văn bản pháp luật đất đai vừa thể hiện được ý chí của nhà nước vừa thể hiện được nguyện vọng của đối tượng sử dụng đất đai Thông tin quản lý có thể được truyền tải dưới dạng vô tuyến, fax… nhưng văn bản vẫn giữ một vị trí quan trọng. Nó là phương tiện truyền đạt thông tin chính xác và bảo đảm các yêu cầu về mặt pháp lý chặt chẽ nhất. Ngoài ra, văn bản pháp luật đất đai còn là cơ sở để giúp cho các cơ quan quản lý tiến hành kiểm tra, thanh tra giám sát hoạt động của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Kiểm tra là một khâu tất yếu để đảm bảo cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả. Nếu không có kiểm tra thì các Nghị quyết, nghị định, chỉ thị được ban hành chỉ là hình thức. Văn bản quản lý nhà nước về đất đai có hai loại hình: - Văn bản quy phạm pháp luật. - Văn bản quy phạm pháp quy. Văn bản quy phạm pháp luật bao gồm các văn bản luật và dưới luật. Các văn bản Luật bao gồm Luật, Hiến pháp, pháp luật. Các quy định của Hiến pháp là căn cứ 24 cho tất cả các ngành luật. Còn luật là các văn bản có giá trị sau Hiến pháp nhằm cụ thể hoá các quy định của Hiến pháp. Văn bản pháp quy là các văn bản dưới luật, chứa đựng các quy tắc sử sự chung được áp dụng nhiều lần do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành theo một trình tự thủ tục nhất định nhằm cụ thể hoá luật, pháp lệnh. Văn bản pháp quy được ban hành nhằm đưa ra các quy phạm pháp luật thể hiện quyền lực của nhà nước được áp dụng vào thực tiễn. Đó là phương tiện để quản lý nhà nước, để thể chế hoá và thực hiện sự lãnh đạo của Đảng, quyền làm chủ của nhân dân. Mặt khác nó còn cung cấp các thông tin quy phạm pháp luật mà thiếu nó thì không thể quản lý được. Văn bản pháp quy bao gồm: Nghị định, quy định, chỉ thị, thông tư… nhằm hướng dẫn thực hiện các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, giải thích các chủ trương chính sách và đề ra các biện pháp thi hành các chủ trương đó. 4- Giao đất, cho thuê, thu hồi đất. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai phát triển đa dạng hơn, phức tạp hơn. Mối quan hệ đó được xây dựng trên cơ sở sự phát triển cả lực lượng sản xuất phù hợp với tính chất và trình độ của lực lượng sản xuất. Thực hiện chủ trương chính sáchcủa Đảng, nhà nước đã giao đất đén từng hộ gia đình cá nhân sử dụng lâu dài và ổn định để sản xuất nông nghiệp theo nghị đinh số 85/1999/NĐ-CP, sản xuất lâm nghiệp theo nghị định số 163/1999/NĐ-CP( thay thế cho nghị định 64CP và nghị định 02CP). Hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đỏi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. *Chính sách giao đất của nhà nước thể hiện như sau: - Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất : + Các tổ chức trồng rừng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng. + Các cơ quan nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kĩ thuật, ngoại giao. 25 + Hộ gia đình cá nhân trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản, làm muối mà nguồn sống chủ yếu là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó. + Tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng. - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất: + Hộ gia đình cá nhân có nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở. + Tổ chức kinh tế sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán và cho thuê. +Tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng đó. +Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án. - Nhà nước cho thuê đất: +Tổ chức kinh tế sử dụng đất để sản xuất kinh doanh theo dự án đã được phê duyệt trừ các doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản làm muối. + Các tổ chức và cá nhân người nước ngoài. Thẩm quyền giao đất, cho thue đất được quy định theo điều 23,24 của luật đất đai. Thẩm quyền gao đất cho thuê đất không phải sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau: Chính phủ: Giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án Giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất cho thuê đất cho các tổ chức sử dụng đất, hộ gia đình cá nhân tại nội thành, nội thị. UBND quận huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối thì thẩm quyền giao quy định như sau: +UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất, UBND quận huyện, thị xã,thành phố thuộc tỉnh giao đất cho thuê đất cho hộ gia đình cá nhân. 26 Hạn mức giao đất do Chính phủ quy định đối với từng vùng và từng loại đất. *Thu hồi đất: Nhà nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau: - Tổ chức sử dụng đất bị giải thể phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất, cá nhân người sử dụng đất đã chết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó. - Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất dược giao. - Đất không sử dụng trtong 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép. - Người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước. - Đất giao không đúng thẩm quyền. Trong trường hợp thu hồi đất để phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, xây dựng các cơ sở hạ tầng nhằm mục đích phát triển kinh tế xã hội, nhà nước có chính sách đảm bảo cuộc sống cho những người có đất bị thu hồi, có các chính sách đền bù hỗ trợ theo các quy định của chính phủ. 5- Đăng ký đất, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý hợp đồng sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thống kê đất. Đăng ký đất là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Vì đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt, có giá trị cao bởi vậy việc sử dụng đất của bất kỳ đối tượng nào cũng phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký đất được thực hiện đối với mọi loại đất trên phạm vi cả nước trong những trường hợp sau: - Khi nhà nước giao quyền sử dụng đất. - Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. - Khi thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất. - Khi thực hiện các hợp đồng về sử dụng đất. Tóm lại, đăng ký đất có hai hình thức đó là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Thông qua đăng ký đất, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước với người sử dụng đất làm cơ sở để quản lý đất đai một cách chặt chẽ theo pháp kuật vầ cũng là để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng. Đăng ký đất thực chất là quá 27 trình thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có đủ điều kiện từ đó nó tạo ra cơ sở pháp lý để phat huy các quyền của người sử dụng đất. Đăng ký đất phải được thực hiện thương xuyên liên tục để có thể phản ánh kịp thời cập nhật những biến động đất đai. Đăng ký đất thường được tiến hành ở cấp xã, do xã là đơn vị cơ sở, là đầu mối tiếp xúc với người dân ngay tại địa phương mìmh quản lý. Mặt khác, cấp xã cũng là nơi truyền tải trực tiếp những quy định của nhà nước về sử dụng đất đến người dân và cấp xã cũng là đơn vị nắm rõ nhất được tình hình đất đai cũng như biến động đất đai dựa trên hệ thống hồ sơ địa chính do xã quản lý. Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất, là cơ sở để bảo vệ các quyền của người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp cũng như xác định nghĩa vụ tài chính mà họ phải tuân thủ theo pháp luật. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở trung ương phát hành. UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức và đối tượng được chính phủ quyết định giao đất. UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân. Quá trình đổi mới kinh tế đã làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế và đây chính là nguyên nhân làm cho đất đai bị biến động cả về diện tích cũng như đối tượng sử dụng đất. Vì vậy phải tổ chức công tác thống kê, kiểm kê đất đai để có thể nắm rõ được những biến động đó. Thống kê đất đai được tiến hành hàng năm và kiểm kê đất đai được tiến hành 5 năm một lần. Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là đơn vị lập sổ địa chính, đó là UBND xã phường, thị trấn. UBND các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai ở địa phương mình. 6- Thanh tra việc chấp hành các văn bản về quản lý sử dụng đất. Quản lý nhà nước về đất đai không thể thiếu được hoạt động này. Điều 37 luật đất đai quy định : Chính phủ tổ chức việc thanh tra đất đai trong cả nước, UBND các cấp tổ chức thanh tra đất đai trong địa phương mình. Nội dung thanh tra đất đai đươc quy định như sau: - Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của UBND các cấp. - Thanh tra việc chấp hành luật đất đai của người sử dụng đất. 28 - Giải quyết các khiếu nại tố cáo đối với hành vi vi phạm luật đất đai. Về xử lý các sai phạm trong việc quản lý sử dụng đất tùy theo tính chất nghiêm trọng, mức độ tác hại và hậu quả của các trường hợp sai phạm mà các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện phương sách cho phù hợp. 7- Giải quyết các tranh chấp về đất đai, giải quyết các khiếu nại tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất: Quá trình sử dụng đất không thể không xảy ra các tranh chấp, khiếu nại, kiện tụng giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau. Việc này xảy ra khi các đối tượng sử dụng đất bị xâm phạm đến lợi ích cuả mình. Chính vì vậy, vai trò của nhà nước là rất lớn trong việc giải quyết những vấn đề này. Nhà nước khuyến khích việc hòa giải các tranh chấp đất đai trong nhân dân, đảm bảo trật tự công bằng xã hội đôi bên cùng có lợi. Công tác giải quyết các tranh chấp được quy định theo chức năng thẩm quyền của cơ quan quản lý từ UBND quận, huyện đến UBND thành phố trực thuộc trung ương. III- NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI. 1- Nhân tố pháp luật: Thực tiễn và kết quả của công cuộcđổi mới mang lại ngày càng chứng minh không thể thiếu được pháp luật trong đời sống xã hội. Bởi vì đường lối của Đảng không thể thực hiện được nếu đường lối đó không được nhà nước thể chế thành pháp luật. Nhà nước không thể tổ chức thực hiện đường lối của Đảng và quản lý xã hội một cách có hiệu quả nếu không thực hiên quản lý bằng pháp luật, các quyền tự do dân chủ của công dân không thể thưc hiện nếu không có pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Đảng ta xác định nhà nước quản lý xã hội bằng pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa, xây dựng nhà nước pháp quyền của dân, do dân và vì dân. Chính vì thế cho nên pháp luật sẽ có tác động mạnh mẽ đến công tác quản lý. Một hệ thống pháp luật đồng bộ, rõ ràng, cụ thể làm cho công tác quản lý được hiệu quả và thuân lợi. Vì các cơ quan quản lý theo đúng pháp luật quy định mà thực hiện, không gặp những vướng mắc trở ngại nào nếu như văn bản pháp luật đó mang tính khoa học và cụ thể. Pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với mọi lĩnh vực của đời sống xã hội. Cơ cấu kinh tế hàng hoá nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất kinh doanh đa dạng cùng với các mối quan hệ sử dụng đất đai phức tạp 29 đòi hỏi pháp luật nói chung và luật đất đai nói riêng phải tạo nên một môi trường pháp lý thuận lợi cho hoạt động tự do kinh doanh phát triển, tạo cơ hội cho mọi người làm ăn sinh sống theo pháp luật. Bên cạnh đó, pháp luật còn tạo điều kiện để nhà nước thực hiện được vai trò người điều hành nền kinh tế thị trường, pháp luật còn là công cụ để nhà nước kiểm tra các hoạt động kinh doanh, trừng trị các hành vi vi phạm pháp luật. Ngoài ra, pháp luật còn xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quan quản lý. Để đạt được điều đó, pháp luật phải xác định rõ các nguyên tắc tổ chức và hoạt động cũng như thẩm quyền của cơ quan Nhà nước. Pháp luật của nhà nước ta hiện nay phải là cơ sở để hoàn thiện bộ máy nhà nước phù hợp với cơ chế mới mà trước hết phải cải cách một bước nền hành chính quốc gia. Nhưng thực tế luật đất đai hiện nay cho thấy vẫn còn có một số hạn chế làm giảm hiệu lực của cơ quan nhà nước. Đó là do luật đất đai được xây dựng trong điều kiện kinh tế đang từng bước hoàn thiện, chưa lường trước được sự chuyển biến tình hình vì vậy luật còn quy định chung chung, mặt khác việc hướng dẫn thực hiện luật còn chậm, thiếu đồng bộ và cụ thể làm cho các cấp lúng túng trong việc thi hành bởi vậy hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn thấp. Từ đó ta có thể thấy nhân tố pháp luật có tác động mạnh đến công tác quản lý đất đai. Nó có thể làm nâng cao hiệu quả hoặc làm giảm hiệu lực quản lý. Chính vì thế kiện toàn hệ thống pháp luật là vấn đề cấp bách hiện nay. 2- Nhân tố xã hội: Nhân tố xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng trong tổ chức điều hành quản lý xã hội và tăng cường chức năng quản lý của nhà nước về mọi lĩnh vực nói chung cũng như về lĩnh vực đất đai nói riêng. Một chính sách quản lý đất đai đúng đắn phải đề cập đến các yếu tố xã hội, từ đó nó không những làm ổn định xã hội mà còn tăng cường vai trò quản lý của nhà nước và cơ quan quản lý. Các yếu tố xã hội như việc làm, xoá đói giảm nghèo, chăm sóc bảo vệ cho nhân dân, ưu đãi người có công với cách mạng, văn hoá, y tế, dân tộc … cũng ảnh hưởng đến công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng. Giải quyết được việc làm sẽ góp phần đảm bảo trật tự an ninh trong xã hội, giảm bớt các tệ nạn xã hội do thiếu việc làm gây ra, điều đó sẽ thể hiện rõ bản chất của một chế độ do con người vì con người và tạo 30 mọi điều kiện để con người tự do sáng tạo nuôi sống mình, đóng góp cho sự tiến bộ của xã hội. Yếu tố này làm cho công tác quản lý đất đai được nhẹ nhàng hơn và hiệu lực quản lý từng bước được nâng cao. Bởi vì các tệ nạn xã hội đã bị giảm bớt, công bằng xã hội được thiết lập và đảm bảo cho cơ quan quản lý thực hiện trách nhiệm quản lý dễ dàng hơn. Việc thực hiện chính sách người có công với cách mạng như tặng nhà tình nghĩa, không phải nộp tiền thuê đất … là công việc quản lý thể hiện truyền thống uống nước nhớ nguồn của dân tộc ta. Tập trung đầu tư cho giáo dục, văn hoá để nâng cao nhận thức về pháp luật cho mọi người là việc làm quan trọng, để cho mọi người thấy rõ được chủ trương, đường lối chính ssách của Đảng trong công tác quản lý. Sự ổn định về mặt xã hội là yếu tố để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Một yếu tố quan trọng khác cũng có ảnh hưởng đến quản lý đất đai đó là phong tục tập quán của người dân cũng như tâm lý của họ trong đời sống xã hội. Tập quán sinh sống làng xã, cộng đồng, nhiều thế hệ cùng chung sống trong một gia đình, đất đai do ông bà tổ tiên để lại không có giấy tờ hợp pháp cũng chẳng kàm cho họ bận tâm vì họ nghĩ chẳng ai có thể đuổi họ đi chỉ vì không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sở hữu nhà ở. Mặt khác đất sử dụng lại không có chủ cụ thể do chuyển đổi từ nhiều đời không có giấy tờ chứng minh vì vậy gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai nhất là ở khu vực nông thôn hiện nay. 3- Nhân tố kinh tế : Công tác quản lý nói chung và quản lý đất đai nói riêng phải có cơ sơ vật chất kỹ thuật, máy móc hiện đại để đáp ứng cho yêu cầu quản lý hiện nay. Đào tạo nhân lực là cốt lõi để thực hiện quản lý. Thực hiện công việc này phải có một nguồn kinh phí lớn. Sự phát triển của nền kinh tế với nhịp độ cao và ổn định tạo ra được giá trị sản phẩm to lớn từ đó có thể tập trung nguồn lực để đầu tư cho viẹc đào tạo nhân lực. Măt khác một nền kinh tế phát triển sẽ kích thích sự phát triển của khoa học công nghệ, kích thích sự phát triễn sản xuất, tăng năng suất lao động, thúc đẩy chuyên môn hoá sản xuất và phân công lao động xã hội… giúp cho công tác quản lý được thuận lợi hơn, giảm bớt được những khó khăn phức tạp trong quản lý. Việc chuyển đổi từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước tác động rất lớn đến quản lý và sử dụng 31 đất. Trên phạm vi cả nước cũng như ở Hà Nội, từ khi chưa tiến hành đổi mới thì hầu hết đều sống dựa vào nông nghiệp là chính với việc trồng lúa, hoa màu… còn công nghiệp- dịch vụ – thương mại vẫn còn nhỏ bé chưa phát triển. Diện tích đất được tập trung để phục vụ cho sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Nhưng từ khi thực hiện cơ chế mở cửa, đổi mới đối với nền kinh tế, cơ cấu kinh tế của Hà Nội cũng đã chuyển đổi theo hướng dịch vụ – công nghiệp- thương mại- nông nghiệp. Đó là điều đáng mừng vì kết quả của sự chuyển dịch đã đóng góp không nhỏ trong quá trình phát triển kinh tế. Vấn đề đặt ra là sự chuyển dịch cơ cấu như vậy đã tác động không nhỏ tới quỹ đất của Hà Nội. Một phần lớn diện tích đất nông nghiệp đã được lấy đi để sử dụng cho sản xuất công nghiệp như xây dựng các nhà máy, khu công nghiệp, sản xuất gạch ngói đồ gốm, vật liệu xây dựng… làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm đi và nó tác động tới nguồn cung cấp lương thực cho người dân. Giá cả các mặt hàng nông sản tăng lên vì nguồn cung bị ảnh hưởng do đó, song song với việc thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế thì cũng cần phải chú ý đến an toàn lương thực cho người dân. Để phục vụ cho phát triển kinh tế, nhu cầu sử dụng đất cho tất cả các ngành kinh tế là rất lớn và có thể thấy rõ sự bù trừ lẫn nhau giữa các loại đất. Khi loại đất này tăng lên làm cho loại đất kia giảm đi đồng thời sẽ có một loại đất khác được khai thác để bù vào sự giảm đi của loại đất đó. Mọi loại đất được khai thác tiềm năng mạnh mẽ để phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất mở rộng sản xuất, làm văn phòng, nhà xưởng, cửa hàng dịch vụ. Sự luân chuyển đất thuận lợi sẽ là xúc tác tích cực cho các hoạt động kinh tế, là cơ sở để tạo ra các sản phẩm xã hội. Công tác quản lý đất đai cũng phải đổi mới để cho phù hợp với cơ chế kinh tế mới đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trước tình hình thực tế. Quá trình đổi mới kinh tế làm cho vấn đề sử dụng đất đai có nhiều biến động vì vậy không thể áp dụng mô hình quản lý cũ được. Việc đầu tư cơ sở hạ tầng mở mang đô thị đã kàm cho gía đất tăng lên một cách đáng kể. Một con đường mới mở do nhà nước đầu tư sẽ mang lại sự gia tăng giá trị cho các lô đất hai bên đường. Đất nông nghiệp trước khi chưa được lấy để phục vụ cho phát triển đô thị thì giá đất đó chỉ tính theo giá đất nông nghiệp trong khung giá do nhà nước ban hành, nhưng khi đã chuyển sang để phục vụ cho phát triển đô thị thì giá đất đã tăng gấp nhiều lần so với trước. Nhất là ở các khu phố có hoạt động kinh tế buôn bán sầm uất, là những trung tâm kinh tế lớn của Hà 32 Nội thì già đất đã tăng lên gấp nhiều lần so với trước kia. Tại các vùng ven đô trước kia là khu nông thôn nhưng hiện nay quá trình đô thị hoá đã đẩy giá đất tăng cao vùn vụt và đó cũng là nguyên nhân của nhũng cơn sốt đất trên địa bàn thành phố thời gian qua. Từ sự phân tích trên có thể thấy yếu tố kinh tế có tác động mạnh đến quản lý sử dụng đất, đến giá trị của đất nhất là trong sự phát triển kinh tế với nhịp độ cao như hiện nay. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội ảnh hưởng đến công tác quản lý nhà nước về đất đai. 1. Điều kiện tự nhiên:  Vị trí địa lý: Hà Nội nằm ở trung tâm đồng bằng Bắc bộ, trong khoảng toạ độ địa lý từ 20độ 54' đến 21độ 22' vĩ độ Bắc, từ 105 độ 4' đến 106 độ kinh đông. Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang, phía đông giáp tỉnh Bắc Ninh, Hưng Yên, phía Tây giáp tỉnh Hà Tây, 33 Vĩnh Phúc. Vị trí này rất thuận lợi do ở giữa đồng bằng đông dân trù phú, có các đầu mối giao thông quan trọng, là nơi qui tụ và toả rộng của mạng luới giao thông Khí hậu nhiệt đới gió mùa với hai mùa chủ yếu là mùa nóng và mùa lạnh, nhiệt độ trung bình hàng năm là 23,90 Hà Nội có hệ thống sông ngòi khá dày đặc với các con sông lớn như sông Hồng, sông Kim Ngưu, Tô Lịch...,có nhiều đầm hồ tự nhiên với tổng diện tích hiên nay là 3620ha với các hồ đầm lớn như hồ Tây, hồ Bảy Mẫu, Hoàn Kiếm, Linh Đàm..  Các nguồn tài nguyên : Hà Nội có nguồn tài nguyên đất phong phú với 8 loại đất chính. Trong đó đất phù sa là 36769ha phân bố tập trung ở nhiều huyện Thanh Trì, Từ Liêm, Gia Lâm. Đất bạc màu là 16819ha tập trung ở hai huyện Sóc Sơn và Đông Anh. Về tài nguyên rừng: Có 6128ha đất lâm nghiệp chủ yếu phân bố ở huyện Sóc Sơn. Về tài nguyên khoáng sản: Nhóm nhiên liệu than bùn ở Đông Anh, Sóc Sơn với trữ luợng 65,661tấn, có vàng sa khoáng ở Minh Trí huyện Sóc Sơn phân bố kéo dài 500m, bề rộng từ 30 đến 50m. Về môi trường: Hà Nôi chưa phải là thành phố ô nhiễm nhưng đang tồn tại những thực tế đáng lo ngại. Mật độ dân số cao 2919 người/km2 và 16995 người/km2 ở khu vực nội thành. Nồng độ bụi ở các nhà máy thường cao hơn từ 4 đến 14 lần tiêu chuẩn cho phép, ô nhiễm đất và nguồn nước trong lòng đất đang ở mức báo động. 2. Điều kiện kinh tế: Hà Nội là trung tâm Kinh tế- Chính trị- Văn hoá của cả nước. Kinh tế của Hà Nội đã có mức tăng trưởng khá kể từ khi thực hiện quá trình đổi mới. GDP không ngừng tăng lên qua các năm. Từ năm 1993 đến nay tốc độ tăng trưởng kinh tế của Hà Nội diễn ra như sau: Năm 1993 là 12,6%, năm 1994 là 13,4%, năm 1995 là 15%, năm 1996 là 13%, năm 1997 là 12,5%, năm 1999 là 6,5%, năm 2000 là 7,1%, năm 2001 là 8,4%. Cơ cấu kinh tế chung của Hà Nội là Thương mại - dịch vụ - công nghiệp - xây dựng - nông lâm nghiệp. Cơ cấu kinh tế của Hà Nội được thể hiện ở bảng sau: BIỂU SỐ 1: CƠ CẤU KINH TẾ CỦA HÀ NỘI 34 Ngành 1991-1995 1996-2000 2001 Tổng GDP (%) 100 100 100 - CNXD 32.8 43.2 43.57 - NLN 2.9 1.5 1.41 - DV 64.3 55.3 55.06 Tổng GDP( tỉ) 5356.3 7936.6 1998.05 - CNXD 1757.4 3430 870.6 - NLN 153.8 117.6 28.2 - DV 3445.1 4389 1200.25 Nguồn: Niên giám thống kê năm 2000, 2001  Thực trạng phát triển các ngành gây áp lực đối với đất đai: +Ngành nông lâm thuỷ sản: BIỂU 2: GIÁ TRỊ XUẤT KHẨU CỦA NGÀNH NN- LN-TS Đơn vị : nghìn Ngành 1996 1999 2001 1.Nông nghiệp 1.020.823 1.181.379 1.294.163 - Trồng trọt 641.387 728.194 790.294 - Chăn nuôi 379.436 423.969 473.556 - Dịch vụ NN - 29.216 30.313 2.Thuỷ sản 51.298 58.068 59.343 3.Lâm nghiệp 12171 11828 10752 Nguồn : Niên giám thống kê 2000-2001 Nhìn chung sản xuất nông ngiệp phát triển tốc độ chậm, chuyển dịch cơ cấu chưa mạnh thêm vào đó diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm do quá trình đô thị hoá, nhân khẩu ngày càng tăng. Dự kiến đến năm 2010 diện tích đất nông nghiệp sẽ giảm 2,3% một năm + Ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: Năm 2001, Hà Nội có 290 doanh nghiệp nhà nước, 180 doanh nghiệp công nghiệp trung ương và 120 doanh nghiệp địa phương, 15030 doanh nghiệp ngoài quốc doanh, 250 đơn vị hợp tác xã, 580 công ty trách nhiệm hữu hạn cổ phần, 70 doanh ngiệp tư nhân và 14230 đơn vị kinh tế hộ gia đình, cá thể... nên nhu cầu sử dụng đất đai của các tổ chức đơn vị này là rất lớn để thực hiện phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp của thành phố. 35 3. Điều kiện xã hội: Quá trình đô thị hoá với việc gia tăng dân số cơ học đang gây áp lực lớn về nhu cầu sử dụng đất ở cho số dân phát sinh. Dân số thành phố Hà Nội năm 1995 là 2431 nghìn người, trong đó dân số nông thôn là 1156,1 nghìn người, đô thị là 1274,9 nghìn người. Năm 1998 là 2621 nghìn người, trong đó khu vực nông thôn là 1125,1 nghìn người, khu vực đô thị là 1496,4 nghìn người. Năm 2000 là 2739,2 nghìn người, trong đó khu vực nông thôn là 1152,7 nghìn người, khu vực đô thị là 1586,5 nghìn người. Năm 2001 là 2841,7 nghìn người, trong đó khu vực nông thôn là 1198,1 nghìn người, khu vực đô thị là 1643,6 nghìn người. Có sự phân bố chênh lệch rất lớn giữa các khu dân cư, giữa các quận nội thành với các huyện ngoại thành. Mật độ dân số cao nhất là ở quận Đống Đa 33404 người/km2 và thấp nhất là ở huyện Sóc Sơn 794 người/km2. Dân số Hà Nội tăng cơ học là chủ yếu và ngày càng cao đang là vấn đề đáng lo ngại, vấn đề này gây áp lực to lớn tới mọi mặt của đời sống kinh tế xã hội. Tỉ lệ tăng tự nhiên giảm dần do Hà Nội thực hiện biện pháp kế hoạch hoá gia đình. Từ đó có thể thấy Hà Nội là nơi hội tụ dòng di cư tự do từ khắp các vùng trên cả nước kèm theo các hoạt động kinh tế xã hội của dòng di cư đó, khiến cho tốc độ đô thị hóa nhất là ở các vùng nông thôn bị thúc ép tăng nhanh hơn tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng và trình độ quản lý. Việc nâng cấp cải tạo xây dựng mới cơ sở hạ tầng kĩ thuật và xã hội phục vụ cho mục tiêu công nghiệp hoá - hiện đại hoá cũng chiếm một phần diện tích đất đai không nhỏ và phải giải quyết hàng loạt các vấn đề về kinh tế xã hội như giải phóng mặt bằng, bồi thường thiệt hại thu hồi đất, tái định cư... 4. Ảnh hưởng của các điều kiện trên đến công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố: Hà Nội là một trong những thành phố lớn và đông dân của cả nước. Sự phát triển của nền kinh tế làm tăng số lượng các đối tượng sử dụng đất, các mối quan hệ sử dụng đất ngày càng phức tạp và đan xen lẫn nhau. Mặt khác, quỹ đất lại được phân chia ra làm 6 loại: đất nông nghiệp, lâm nghiệp đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Mỗi loại đất được quy định chế độ sử dụng, hạn mức riêng. Đối với loại đất sử dụng vào mục đích gì thì được nhà nước giao có thu tiền sử dụng và không thu tiền sử dụng, loại đất nào thì không được giao cho hộ gia đình, cá nhân, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cũng được quy 36 định đối với từng loại đất. Ví dụ như trên địa bàn thành phố Hà Nội, rừng đặc dụng chỉ được giao cho Ban quản lý rừng hoặc UBND xã quản lý mà không giao cho hộ gia đình hay cá nhân… Sự phức tạp của nhiều loại đất đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà đất phải nắm rõ những quy định cụ thể đối với từng loại đất đảm bảo cho quản lý được thực hiện tốt. Hà Nội là thành phố có vị trí thuận lợi và vai trò đặc biệt là Thủ đô của cả nước nên sự phức tạp đó cũng làm ảnh hưởng tới nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội. Để xứng đáng với vai trò là Thủ đô và trở thành một thành phố hiện đại, là trung tâm chính trị- văn hoá- kinh tế xã hội của cả nước, Hà Nội đã tiến hành mở rộng và xây dựng mới nhiều công trình, cơ sở hạ tầng như hệ thống thông tin liên lạc, đường sá giao thông, bệnh viện trường học và đặc biệt là những công trình trọng điểm của quốc gia như xây dựng sân vận động, nhà thi đấu để phục vụ cho SEAGAMES 22 tới đây hay việc mở rộng sân bay Nội Bài, xây dựng làng quốc tế Thăng Long... Việc dành đất cho các nhu cầu này là tất yếu, tuy vậy sự phát triển này không tránh khỏi việc mất đi một diện tích đất nông nghiệp màu mỡ. Trong những năm gần đây Hà Nội đã đạt được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao. Tốc độ đô thị hoá nhanh kéo theo sự gia tăng dân số kèm theo các nhu cầu của đời sống và sản xuất gây sức ép mạnh mẽ lên hệ thống kết cấu hạ tầng của thành phố đặc biệt là giao thông, điện, nước, nhà ở và địa điểm sản xuất cho người dân. Diện tích chỗ ở bình quân đầu người rất thấp chưa được 10 m2/người, nhất là ở các khu phố cổ của Hà Nội, con số này chỉ đạt từ 5-6 m2/người. Điều kiện chỗ ở không đảm bảo cho người dân bởi vậy tình trạng lấn chiếm, tranh chấp đất đai xẩy ra. Họ cũng tìm mua những mảnh đất ở vùng ven đô, làm gây ra những cơn sốt đất. Dân số tăng chủ yếu là do các luồng di cư từ nông thôn ra thành thị nhất là trong những vụ nông nhàn. Người nông dân đổ xô ra thành phố để làm thêm, ngoài ra một số lượng lớn sinh viên từ các tỉnh đổ về Hà Nội học. Phần lớn dòng người di cư này đều cố gắng bám trụ ở lại Hà Nội bởi vậy làm cho dân số Hà Nội ngày càng đông trong điều kiện diện tích đất đai chật hẹp. Vì vậy nhu cầu lương thực, thực phẩm hàng ngày để đáp ứng cho cuộc sống của người dân là rất bức xúc và cần có nhiều cơ sở xí nghiệp, địa điểm sản xuất kinh doanh để đáp ứng cho việc cung cấp lương thực cho người dân. Hiện nay cơ cấu kinh tế của Hà Nội là dịch vụ- thương mại- công nghiệp- nông nghiệp trong đó dịch vụ thương mại được ưu tiên phát triển hàng đầu 37 và cùng với quá trình đô thị hoá, loại hình cơ cấu kinh tế này ngày càng được phát triển và mở rộng về các vùng nông thôn. Điều này buộc phải chuyển đổi diện tích đất nông nghiệp để phục vụ cho mục đích đó và nó đặt ra nhiều vấn đề cần phải giải quyết để nhằm tạo sự trật tự, ổn định ở nông thôn. Điều này có ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý đất đai, đòi hỏi chính quyền thành phố phải kịp thời giải quyết để nâng cao hiệu quả quản lý hiện nay. II. Quỹ đất của Hà Nội và biến động đất đai thời gian qua: 1.Quỹ đất của Hà Nội: Quỹ đất của Hà Nội được thể hiện ở bảng sau: BIỂU SỐ 3: THỐNG KÊ DIỆN TÍCH ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Loại đất Năm 1995 Năm 2000 Diện tích (ha) %so với tổng số Diện tích (ha) % so với tổng số Tổng diện tích 918067.5 100 92097 100 1. Đất nông nghiệp 43865.25 47.78 43612.43 47.35 2. Lâm nghiệp 6717.02 7.31 6127.6 6.65 3. Chuyên dùng 19305.72 21.03 20534.39 22.29 4. Đất ở đô thị và nông thôn 11508.33 12.53 11688.65 12.69 5. Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá 10410.25 11.34 10134.39 11 Nguồn: Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai- Phòng QL-ĐC nhà đất Trên địa bàn thành phố Hà Nội, đất nông nghiệp vẫn chiếm diện tích nhiều nhất so với các loại đất khác trong tổng quỹ đất với 47,36% diện tích đất tự nhiên của thành phố. Từ đó cho thấy ngoài các ngành kinh tế chính như công nghiệp, dịch vụ, thương mại thì nông nghiệp vẫn là ngành kinh tế mũi nhọn đóng góp một phần không nhỏ vào giá trị sản xuất của thành phố. Tuy nhiên do quá trình đô thị hoá với tốc độ nhanh chóng cho nên diện tích đất nông nghiệp ngày càng giảm, một phần diện tích đất nông nghiệp được lấy đi để chuyển sang phục vụ cho các mục đích khác của thành phố. Tiếp đến là đất chuyên dùng cũng chiếm một tỉ lệ cao sau đất nông nghiệp với 22,3% trong tổng quỹ đất. Diện tích đất chuyên dùng ngày càng tăng do nhu cầu phát triển kinh tế xã hội đòi hỏi phải xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng như đường sá giao thông, bệnh viện trường học, khu công nghiệp, khu chế 38 xuất… Đất lâm nghiệp chiếm diện tích nhỏ nhất so với các loại đất khác. Đất chưa sử dụng ngày càng giảm do được khai thác để bù vào phần diện tích đất nông nghiệp, lâm nghiệp và các loại đất khác bị mất đi và để phục vụ cho mục đích chuyên dùng của thành phố. BIỂU SỐ 4: QUỸ ĐẤT PHÂN THEO ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH. Đơn vị: ha Quận huyện Tổng diện tích Loại đất Nông nghiệp Lâm nghiệp có rừng Chuyên dùng Đất ở Đất chưa sử dụng Hoàn Kiếm 529 15 256 163 95 Ba Đình 925 20 537 323 45 Đống Đa 996 38 511 445 2 Hai BàTrưng 1465 107 683 565 110 Tây Hồ 2401 118 381 293 609 Cầu Giấy 1204 395 3 458 315 33 Thanh Xuân 910 123 437 338 12 Gia Lâm 17432 9145 59 4172 1738 2273 Đông Anh 18230 10015 5 3741 2050 2419 Sóc Sơn 30651 13156 6045 5483 3169 2793 Thanh Trì 9822 5190 2377 1265 990 Từ Liêm 7532 4290 16 1497 980 749 Tổng 92097 42612 6128 20533 11644 10130 % 100 46.27 6.65 22.29 12.64 10.99 Nguồn: Báo cáo tổng kiểm kê đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2000- phòng ĐKTK- Sở địa chính nhà đất Từ biểu trên có thể thấy, trên địa bàn thành phố, Sóc Sơn là huyện có diện tích lớn nhất so với các quận huyện khác, cũng là huyện có diện tích đất nông nghiệp lớn nhất với 13156ha. Từ đó có thể thấy đây là huyện có tiềm năng nông nghiệp rất lớn mặc dù quỹ đất chưa sử dụng vẫn chưa được khai thác một cách đầy đủ. Quận Hoàn Kiếm là qụân có diện tích đất nông nghiệp ít nhất chỉ có 15 ha do đây là một quận tập trung nhiều khu phố cổ của Hà Nội, đây cũng là trung tâm kinh tế lớn với các công trình công nghiệp, dịch vụ, thương mại lớn nhất của Hà Nội. Có thể thấy 39 diện tích đất ở các huyện ngoại thành thường cao hơn các quận nội thành, đó là một thuận lợi lớn để giúp cho thủ đô Hà Nội có điều kiện để mở rộng phát triển đô thị, xây dựng Hà Nội thành một thành phố lớn và hiện đại nhất trong cả nước. 2. Biến động đất đai và sử dụng đất của Hà Nội trong thời gian qua: BIỂU SỐ5 : SO SÁNH DIỆN TÍCH CÁC LOẠI ĐẤT Đơn vị: ha Loại đất Diện tích Tăng (+) giảm (-) so với năm trước 90 95 2000 00/90 00/95 Tổng diện tích 92056.65 91806.57 920197 +40.38 290.43 I- Đất nông nghiệp 44412.53 43865.25 43612.43 -800.1 -252.82 II- Đất lâm nghiệp 6782.34 6717.02 6127.6 -654.74 -589.42 III- Đất chuyên dùng 20271.78 19305.72 20534.39 +262.61 +1228.67 IV- Đất ở đô thị và nông thôn 9305.05 11508.33 11688.65 +2383.6 +180.32 V- Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá 11284.94 10410.25 10134.39 -1150.56 -275.87 Nguồn: Báo cáo tổng kiểm kê đất đai – Phòng QLĐC-NĐ, SĐCNĐ Nguyên nhân tăng giảm diện tích đất: - Diện tích đất tự nhiên năm 2000 của toàn thành phố là: 92097, 45 ha năm 1995 toàn thành phố là : 91806,57ha - Diện tích đất tự nhiên năm 2000 so với năm 1995 tăng 290,88ha. Nguyên nhân tăng diện tích đất tự nhiên năm 2000 là do phương pháp kiểm kê năm 1995 các phường xã thống kê thiếu diện tích, một số thửa đất bị bỏ sót, tài liệu phục vụ kiểm kê hai kì khác nhau, năm 1995 dùng bản đồ theo chỉ thị 299/TTg, năm 2000 dùng bản đồ địa chính đã qua giao đất nông nghiệp nên có chỉnh lý. 1. Phân tích nguyên nhân tăng giảm diện tích đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp Năm 2000 toàn thành phố là : 43612,43ha Năm 1995 toàn thành phố là : 43865,25ha Diện tích đất nông nghiệp năm 2000 so với năm 1995 là giảm 252, 82 ha Cụ thể như sau: *Biến động tăng của đất nông nghiệp: Tổng số tăng 1155,6304ha 40 Bao gồm: - Do chuyển từ đất chuyên dùng sang:135,6484ha - Do chuyển từ đất ở sang120,6554ha. - Do chuyển từ đất chưa sử dụng sang 542,3192ha. - Do thay đổi địa giới hành chính 1,5313ha. - Do các nguyên nhân khác 214,7261ha. * Biến động giảm của đất nông nghiệp: Tổng giảm là1408,4504ha. Bao gồm: - Do chuyển ssang đất lâm nghiệp 14,1498ha. - Do chuyển sang đất chuyên dùng 954,4862 ha. - Do chuyển sang đất ở 245,519 ha. - Do chuyển sang đất chưa sử dụng 132,0584 ha. - Do các nguyên nhân khác 128,6405 ha. Do tổng giảm > tổng tăng cho nên diện tích đất nông nghiệp đã giảm 252,82ha. 2. Phân tích nguyên nhân tăng giảm đất lâm nghiệp: - Diện tích đất lâm nghiệp : Năm 2000 toàn thành phố là 6127,6 ha. Năm 1995 toàn Thành phố là: 6 717,02 ha. Diện tích đất lâm nghiệp năm 2000 so với năm 1995 giảm 589,42 ha. Cụ thể: * Biến động tăng đất lâm nghiệp: - Tăng do đất nông nghiệp chuyển sang đất trồng cay nông nghiệp: 14,1498 ha. - Tăng do đất xây dựng chuyển sang ươm cây thuộc huyện Từ Liêm Công ty Công viên: 0,9 ha Tổng tăng: 15,00498 ha * Biến động giảm đất lâm nghiệp: - Đất lâm nghiệp chuyển sang đất chuyên dùng: 19,3197 ha - Đất lâm nghiệp chuyển sang đất ở nông thôn: 0,15 ha - Chuyển sang đất đồi chưa sử dụng: 585 ha. Tổng giảm: 604,4697ha Tổng giảm > tổng tăng do vậy đất lâm nghiệp giảm 589,42ha. 3. Phân tích nguyên nhân tăng giảm đất chuyên dùng: Diện tích đất chuyên dùng Năm 2000 toàn thành phố là : 20534,39ha. Năm 1995 toàn thành phố là: 19305,68ha. 41 Diện tích đất chuyên dùng năm 2000 so với năm 1995 tăng 1228,68ha. Cụ thể như sau: * Biến động tăng đất chuyên dùng: Tổng tăng là 1796,1072ha. Trong đó: - Do chuyển từ đất nông nghiệp sang 954,8862ha. - Do chuyển từ đất lâm nghiệp sang 19,3197ha. - Do chuyển từ đất ở sang 258,8863ha. - Do chuyển từ đất chưa sử dụng sang 338,2648ha. - Do thay đổi địa giới hành chính9,2815ha. - Do cac nguyên nhân khác 215,4687ha. * Biến động giảm của đất chuyên dùng: Tổng giảm là 657,3879ha. Trong đó: - Do chuyển sang đất nông nghiệp135,6484ha. - Do chuyển sang đất lâm nghiệp 0,9ha. - Do chuyển sang đất ở284,9865ha. - Do chuyển sang đất chưa sử dụng 70,9973ha. - Do các nguyên nhân khác 78,8557ha. Tổng tăng > tổng giảm nên diện tích đất chuyên dùng tăng 1228,68ha. 4. Đất ở: Diện tích đất ở toàn thành phố năm 2000 là 11688,65ha năm 1995 là 11508,3343ha. Diện tích đất ở toàn thành phố năm 2000 so với năm 1995 tăng 180,3187ha, bao gồm: + Đất ở đô thị: Diện tích đất ở đô thị toàn thành phố Năm 2000 là 2870,19ha Năm 1995 là 2427,84ha Diện tích đất ở đô thị toàn thành phố năm 2000 so với năm 1995 tăng 442,35ha. + Đất ở nông thôn: Diện tích đất ở nông thôn năm 2000là 8818,46ha. Năm 1995 là 9080,49ha Diện tích đất ở nông thôn năm 2000 so với năm 1995 giảm 262,03ha. *Biến động tăng của đất ở: Tổng tăng là 666,0588ha. Trong đó: - Do chuyển từ đất nông nghiệp sang 245, 519ha. - Do chuyển từ đất lâm nghiệp sang 0,15ha. 42 - Do chuyển từ đất chuyên dùng sang 284,9865ha. - Do chuyển từ đất chưa sử dụng sang 25,87008ha. - Do các nguyên nhân khác 109,5325ha. * Biến động giảm của đất ở : Tổng giảm là 485,7388ha. Trong đó: - Do chuyển sang đất nông nghiệp 120,6554ha. - Do chuyển sang đất chuyên dùng 258,8663ha. - Do chyển sang đất chưa sử dụng 28,4863ha. - Do các nguyên nhân khác 77,7278ha. Do tổng tăng > tổng giảm cho nên diện tích đất ở tăng 180,32ha. 5. Đất chưa sử dụng và sông suối núi đá: Diện tích đất chưa sử dụng và sông suối núi đá toàn thành phố Năm 2000 là 10134,39ha. Năm 1995 là 10410,2589ha. Diện tích đất chưa sử dụng và sông suối núi đá thành phố năm 2000 so với năm 1995 là giảm 275,87ha, bao gồm: * Biến động tăng của đất chưa sử dụng và sông suối núi đá: Tổng tăng là 861,848ha. Trong đó: - Do chuyển từ đất nông nghiệp sang 132,0584ha. - Do chuyển từ đất chuyên dùng sang 70,9973ha. - Do chuyển từ đất ở sang 28,4863ha. - Do thay đổi địa giới hành chính 7,0254ha. - Do chuyển từ đất lâm nghiệp sang 585ha. - Do các nguyên nhân khác38,2802ha. * Biến động giảm của đất chưa sử dụng và sông suối núi đá: Tổng giảm là 1137,7175ha. Trong đó: - Do chuyển sang đất nông nghiệp 542,3192ha. - Do chuyển sang đất chuyên dùng 538,2648ha. - Do chuyển sang đất ở25,8708ha. - Do các nguyên nhân khác 231,2627ha. Tổng giảm > tổng tăng do vậy diện tích đất chưa sử dụng giảm 275,87ha. 43 Đất đai của thành phố Hà Nội trong năm qua có nhiều biến động lớn nhưng công tác theo dõi chỉnh lý biến động không kịp thời, thường xuyên, nhiều phường xã không chỉnh lý cập nhật bổ sung cho nên gây khó khăn cho công tác quản lý. Tình trạng lấn chiếm đất công, làm nhà trên đất nông nghiệp vẫn còn xảy ra ở một số nơi cả ở nội thành và ngoại thành, đất hoang hoá vẫn còn nhiều chưa được khai thác sử dụng triệt để gây lãng phí. Các tổ chức chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép, không qua cơ quan quản lý nhà nước, cấp đất sai thẩm quyền vẫn xảy ra. Việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân rất phức tạp, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê dưới hình thức trao tay là chủ yếu mà không đăng kí với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Diện tích đất chuyên dùng vẫn còn thấp so với dân số quá đông như ở Hà Nội trong khi đó diện tích đất nông nghiệp bị lấn chiếm nhiều, diện tích đất chưa sử dụng vẫn còn chiếm một tỉ lệ lớn. Do đó cần phải tăng cường áp dụng các biện pháp khoa học kỹ thuật để khai thác đất chưa sử dụng, nâng cao năng suất nông sản để tạo ra khối lượng sản phẩm cao hơn trên cùng một đơn vị diện tích đất nông nghiệp, nhằm đảm bảo cung cấp lương thực thực phẩm cho người dân thủ đô trong điều kiện diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị giảm sút. Thực tế thời gian qua ở các huyện ngoại thành cho thấy nhờ có khoa học kỹ thuật, giá trị sản lượng/ha đất canh tác đã tăng từ 23,2 đến 40 triệu đồng. Nhưng diện tích cây trồng có giá trị cao chiếm một tỉ trọng thấp, các hộ nông dân vẫn trồng lúa và hoa màu là chủ yếu bởi vậy chưa hình thành các vùng nông nghiệp phát triển bền vững với công nghệ cao. Mặt khác xu hướng chuyển dịch cơ cấu đất đất nông nghiệp đang diễn ra một cách tự phát, không theo qui hoạch kế hoạch cụ thể nên có thể ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của các loại quĩ đất khác. Quá trình đô thị hoá đã ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất đai do phải lấy đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp và dịch vụ, làm mất đi một khối lượng đất nông nghiệp ảnh hưởng đến lao động và việc làm của nông dân Hà Nội. Một bộ phận nông dân không có khả năng chuyển sang làm nghề phi nông nghiệp đã bị lâm vào hoàn cảnh khó khăn và đó là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng phân hoá giàu nghèo ở những nơi có tốc độ đô thị hoá cao. Ở khu vực đô thị, thành phố đã có hàng loạt các dự án cải tạo nâng cấp xây dựng mới nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng, đã phát triển nhiều khu đô thị mới và các công trình hạ tầng kỹ thuật làm cho bộ mặt của thủ đô ngày càng thay đổi theo hướng tích cực. Tuy nhiên chất lượng hạ tầng kỹ thuật vẫn 44 còn thấp chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế xã hội. Diện tích đất ở nhà ở, giao thông còn thiếu và ngày càng trở nên bức xúc trong cuộc sống của người dân. Nhiều khu đất để hoang chưa được sử dụng điển hình như Rạp Đại Nam đã hơn 5 năm mà vẫn chưa được các cấp các ngành giải quyết, tình trạng lấn chiếm đất công chưa được xử lý. Đất khu dân cư nông thôn chưa được đầu tư về cơ sở hạ tầng và chưa có sự chuyển biến mạnh theo hướng đô thị hoá. Từ đó có thể thấy rằng, trong việc sử dụng đất đai còn có những mặt không bắt kịp tình hình, chậm đổi mới và bổ sung do đó nảy sinh nhiều vấn đề cần nhanh chóng hoàn thiện để đáp ứng kịp nhiệm vụ quản lý đất đai đang đòi hỏi. III. THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI. A. Tổng quan về quá trình đổi mới bộ máy quản lý nhà nước về đất đai ở Hà Nội : Trước khi luật đất đai ban hành năm 1993, ở Hà Nội trong thời gian này công tác quản lý đất đai trên địa bàn lãnh thổ do bốn cơ quan đảm nhận đó là: Sở quản lý Ruộng đất, Sở xây dựng, Kiến trúc sư trưởng thành phố và sở Nhà đất. Trong suốt thời gian này cũng như tình hình chung của cả nước, quỹ đất của Hà Nội không được quản lý thống nhất, sử dụng lãng phí, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn gặp nhiều khó khăn, bộ máy quản lý cồng kềnh chồng chéo. Việc lấn chiếm đất công mượn đất liên doanh liên kết chưa theo nguyên tắc, đất hoang hoá còn nhiều. Sự biến động đất đai chưa được theo dõi và có hướng giải quyết kịp thời mà thường bị động chạy theo hậu quả. Vì vậy cũng trong thời gian này, một loạt các văn bản pháp lý ra đời góp phần chỉ đạo kịp thời công tác quản lý sử dụng đất theo từng nội dung khía cạnh giúp cho cơ quan chức năng và các cấp trong thành phố thực hiện ngày một nền nếp và có hiệu quả hơn để cố gắng đáp ứng được công tác quản lý sử dụng đất đai đặc biệt là yêu cầu cần thiết đối với thành phố Hà Nội. Sau khi luật đất đai ban hành năm 1993, các quận huyện của Hà Nội có những biến đổi do việc xác lập lại địa giới hành chính. Năm 1994, thành phố Hà Nội đã cho thực hiện chỉ thị 364- CT ngày 6/11/1991 của chủ tịch Hội đồng bộ trưởng về giải quyết những tranh chấp đất đai liên quan đến điạ giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã. Do bộ máy quản lý đất đai trên địa bàn thành phố là phân tán, không tập trung thống nhất cho nên tháng 4/1995, thành phố Hà Nội thành lập Sở 45 địa chính dựa trên cơ sở toàn bộ chức năng và nhiệm vụ của sở quản lý Ruộng đất và đo đạc và chức năng quản lý đất đô thị của Kiến trúc sư trưởng thành phố. Thực hiện Nghị định số 34CP của Chính phủ về nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức bộ máy ngành Địa chính, tập trung nhiệm vụ và thành lập phòng Địa chính các quận huyện, mỗi xã phường có một cán bộ địa chính chuyên trách giúp UBND các quận huyện thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và đo đặc bản đồ. Còn Sở Nhà đất được thành lập vào năm 1988, là cơ quan tham mưu giúp UBND thành phố quản lý quỹ đất liên quan đến quỹ nhà được giao quản lý, quỹ đất tại các khu nhà ở xây dựng tập trung. Đến tháng 1 năm 1999, UBND thành phố Hà Nội Thành lập Sở địa chính nhà đất trên cơ sở sáp nhập Sở Địa chính và sở Nhà đất thực hiện chức năng quản lý thống nhất toàn bộ đất đai và nhà trên địa bàn thành phố. Việc tổ chức bộ máy như vậy đã làm giảm bớt những khó khăn thủ tục rườm rà trước kia, tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai có hiệu quả hơn. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố từng bước được ổn định và thống nhất về một đầu mối quản lý là Sở địa chính nhà đất. Công tác quản lý đất đai được Sở địa chính nhà đất thực hiện theo bảy nội dung đã được qui định trong luật đất đai. B. Thực trạng của công tác quản lý đất đai. 1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá đất, phân hạng, lập bản đồ địa chính Đây là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Trong những năm qua, để tăng cường vai trò quản lý đất đai, để năm chắc toàn bộ quỹ đất cả về số luợng và chất lượng, công tác này đã được UBND thành phố Hà Nội chỉ đạo cho các ngành có liên quan đầu tư cả về tài chính cũng như về con người để công tác này đạt kết quả cao nhất. Cơ quan quản lý đất đai đã thực hiện quá trình khảo sát đo đạc để tổng hợp diện tích đất tự nhiên và từng loại đất theo mục đích sử dụng như đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng Kết quả của quá trình đó đã giúp cho cơ quan quản lý đánh giá chính xác số lượng cũng như chất lượng đất và lập bản đồ địa chính trên toàn thành phố, giúp cho công tác quản lý đất đai một cách chặt chẽ đến từng thửa đất, đến từng chủ sử dụng đất. Bước đầu ngành Địa chính của thành phố đã áp dụng công nghệ tin học vào nhiều lĩnh vực như công tác cập nhật bản đồ, bàn giao mốc giới, xây dựng hồ sơ địa chính và trích lục bản đồ, gắn việc quản lý đất đai với quản lý nhà nước và đã 46 tiến hành nhiều công trình thí điểm về đo đạc lập sổ địa chính theo phương pháp quản lý mới ở một số phường xã. Quá trình đo đạc bản đồ địa chính ở Hà Nội có sự khác nhau qua các giai đoạn. Giai đoạn trước năm 1954 thực dân Pháp đã tiến hành thành lập 1902 bản đồ địa chính tỉ lệ 1/200 và 1/500, 910 tờ bản đồ tỉ lệ 1/1000, 942 bản đồ tỉ lệ 1/2000 cho toàn bộ làng xã khu phố trên địa bàn Hà Nội. Trong giai đoạn 1955 đến 1975, thành phố Hà Nội không xây dựng bản đồ địa chính. Công tác quản lý đất đai dựa vào hồ sơ và bản đồ địa chính thời Pháp và được chỉnh lý vào cuối năm 1959-1960, công tác xây dựng bản đồ địa chính ít được quan tâm do đất nước vẫn còn chiến tranh. Giai đoạn 1975 đến 1991, Cục đo đạc bản đồ nhà nước đã giúp Hà Nội thành lập hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/5000 cho bốn quận cũ là Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm, 1/10000 cho bốn huyện cũ là Sóc Sơn, Từ Liêm, Đông Anh, Gia lâm và hệ thống bản đồ tỉ lệ 1/25000 cho toàn thành phố. Trong giai đoạn này, công tác đo đạc thành lập bản đồ vẫn chưa được quan tâm đầy đủ. Tuy nhiên do yêu cầu thống kê, kiểm kê đất đai theo chỉ thị 299/TTg năm 1991 của Thủ tướng chính phủ thì một số huyện, xã của Hà Nội đã thành lập bản đồ giải thửa nhưng hệ thống bản đồ này mang tính rời rạc chắp vá, độ chính xác thấp, nội dung của bản đồ không thể hiện được yêu cầu của công tác quản lý. Giai đoạn từ năm 1992 đến năm 2001, được sự chỉ đạo và giúp đỡ của Tổng cục Địa chính, thành phố Hà Nội đã quyết định đo đạc bản đồ và xây dựng hồ sơ địa chính cho toàn bộ các xã ngoại thành Hà Nội. Do được đầu tư kinh phí và ứng dụng tiến bộ khoa học kĩ thuật vào công tác đo đạc cho nên Hà Nội đã thành lập xong bản đồ gốc địa chính cho toàn bộ 118 xã, thị trấn của 5 huyện ngoại thành Hà Nội. Có 13859ha đất bản đồ tỉ lệ 1/500, 45727ha đất bản đồ tỉ lệ 1/1000, 21412ha đất bản đồ tỉ lệ 1/2000, 5179ha bản đồ tỉ lệ 1/5000. Toàn bộ khối lượng bản đồ địa chính các xã ngoại thành được vẽ thành 12 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/5000, 286 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/2000, 2442 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/1000, 2960 mảnh bản đồ tỉ lệ 1/500. Hệ thống bản đồ địa chính trên thể hiện một số thông tin địa chính và các yếu tố địa lý khác liên quan đến đất đai phục vụcho: - Kiểm kê thống kê đất. 47 - Giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các hộ gia đình cá nhân và tổ chức đăng kí đất đai, xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Đăng kí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. - Xác nhận hiện trạng và theo dõi biến động đất đai. Cụ thể tỉ lệ bản đồ được thành lập đến từng xã, phường, thị trấn như sau: Huyện Sóc Sơn: Đất thổ cư tỉ lệ bản đồ là : 1/1000 Đất thổ canh tỉ lệ bản đồ là : 1/500. Huyện Đông Anh: Đất thổ cư tỉ lệ bản đồ là : 1/500. Đất thổ canh tỉ lệ là :1/1000. Huyện Từ Liêm :Đất thổ cư :1/500. Đất thổ canh : 1/1000. Đối với các xã Yên Hoà, Trung Hoà, Xuân phương, Đại Mỗ tỉ lệ bản đồ cả thổ canh và thổ cư đều là 1/1000. Đối với phường Quan Hoa, tỉ lệ bản đồ cả thổ canh và thổ cư là 1/200. Huyện Thanh Trì: Đất thổ cư :1/500. Đất thổ canh : 1/1000. Thị trấn Văn Điển : 1/200. Huyện Gia Lâm: Đất thổ cư: 1/500. Đất thổ canh : 1/1000. Đối với các xã Gia Thụy, Hội Xá, Việt Hưng tỉ lệ bản đồ cả thổ canh và thổ cư là 1/1000. Các xã Ngọc Thụy, Thượng Thanh, Giang Biên có cùng tỉ lệ bản đồ thổ cư là 1/1000, thổ canh là 1/2000. Ở khu vực nội thành đã thành lập bản đồ ở tất cả bảy quận với tỉ lệ bản đồ được lập là 1/200. Hệ thống bản đồ được nêu trên được thành lập bằng phương pháp toàn đạc, một số xã huyện Thanh trì được thành lập bằng phương pháp ảnh máy bay cho khu vực đất nông nghiệp. Nội dung bản đồ là hiện trạng đất tại thời điểm đo vẽ. Khối lượng bản đồ này đã được giao cho các cấp quận huyện để thực hiện công tác kê khai đăng ký đất. * Định giá đất: Công tác này về cơ bản vẫn áp dụng NĐ87CP của chính phủ về khung giá ban hành. Mặt khác để phù hợp với thực tế, UBND thành phố đã ban 48 hành quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997 qui định về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố. Việc định giá đất xác định nghĩa vụ tài chính của các đối tượng sử dụng đất trong thời gian qua đã tăng cường nguồn thu cho ngân sách của nhà nước. Tuy vậy giá đất thực tế vẫn cao gấp 4 đến 6 lần so với khung giá do nhà nước qui định và giá đất trên thị trường là do sự thoả thuận giữa các cá nhân tham gia mua bán đất đai là chủ yếu. Chính điều này đã gây khó khăn cho nhà nước trong việc đền bù thiệt hại khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng do giá đền bù quá thấp so với giá thị trường và người dân không chấp nhận giá đền bù của nhà nước. Giá đất trong quan hệ mua bán đất đai trên địa bàn Hà Nội thời gian qua chủ yếu do cung cầu đất chi phối mặt khác khi bán đất thì người bán tự quyết định giá bán mà không theo khung giá do nhà nước qui định. Chính vì vậy có một số đối tượng đã tự ý đẩy giá lên cao nhằm mục đích thu được nguồn lợi nhuận to lớn. Cũng trong thời gian qua trên địa bàn đã xuất hiện những cơn sốt đất, giá đất tăng vọt theo thời gian làm ảnh hưởng đến thị trường hàng hoá và tiền tệ của Hà Nội. Việc định giá đất còn khó khăn do chưa có một tổ chức định giá khoa học. Công tác này rất phức tạp do phụ thuộc vào điều kiện kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, mỗi địa phương. Mà mục tiêu xác định giá đất là để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất, là cơ sở để tính tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất... Từ đó có thể thấy công tác định giá đất có ý nghĩa quan trọng và rất phức tạp bởi vậy cần phải tăng cường công tác này để làm cơ sở cho công tác quản lý đất đai trong giai đoạn hiện nay. * Phân hạng đất: Công tác này đã được UBND thành phố Hà Nội triển khai thực hiện kể từ khi chính phủ ban hành nghị định số 73CP ngày 25/10/1993 qui định chi tiết về phân hạng đất để tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Theo tinh thần của nghị định này, UBND 5 huyện ngoại thành Hà Nội là Gia Lâm, Đông Anh, Sóc Sơn, Thanh Trì, Từ Liêm đã chỉ đạo cho UBND xã phường thị trấn tiến hành phân hạng đất nông nghiệp vừa căn cứ vào tiêu chuẩn hạng đất thực tế, vừa căn cứ vào kết quả sản xuất nông nghiệp của địa phương. Kết quả của công tác này đã đem lại một nguồn thu lớn, tăng cường ngân sách của thành phố Hà Nội, từ đó có thể cung cấp thêm nguồn kinh phí để phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai 49 2. Thực trạng qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Sự phát triển của nền kinh tế với nhịp độ cao của mỗi quốc gia, mỗi vùng trước hết có quan hệ chặt chẽ với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất củ