Luận văn Quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Tĩnh: Thực trạng và giải pháp

LUẬN VĂN: Quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Tĩnh - thực trạng và giải pháp Mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một trong những nguồn lực quan trọng nhất của mọi chế độ xã hội. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với nông nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là yếu tố không thể thay thế, còn đối với công nghiệp, dịch vụ là yếu tố quan trọng hàng đầu. Đất đai còn là địa bàn cư trú của dân cư, tạo môi trường không gian sinh tồn cho xã hội loài người. Đất đai có đặc điểm là bị giới hạn về mặt số lượng (diện tích). Việc sử dụng đất đai cần phải có sự quản lý chung của nhà nước. Vì vậy, các quốc gia đều quan tâm đến vấn đề quản lý nhà nước về đất đai, nhằm đảm bảo hiệu quả đối với việc sử dụng đất và duy trì các mục tiêu chung của xã hội. Quản lý nhà nước về đất đai tốt hay xấu có tác động rất lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều mặt của kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn phát triển nền kinh tế thị trường, như: việc thu hút đầu tư (phụ thuộc vào các quy định của nhà nước quyền và nghĩa vụ của các nhà đầu tư, giá đất, tiến độ giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính…); sự ổn định chính trị - xã hội (liên quan đến thu nhập, việc làm của người nông dân, tình hình khiếu kiện, tranh chấp đất đai…). Vì vậy, làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng. Trong thời kỳ đổi mới vừa qua, Việt Nam đã có nhiều thay đổi trong quản lý nhà nước về đất đai. Luật Đất đai ban hành lần đầu tiên năm 1987, đến nay đã qua 2 lần sửa đổi (1998, 2001) và 2 lần ban hành luật mới (1993, 2003). Tuy nhiên, đến nay, tình hình diễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp, về lý luận cũng như thực tiễn của công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu đổi mới của cơ chế thị trường. Vì vậy, việc nghiên cứu thực tiễn quá trình thi hành luật để từ đó có những đề xuất sửa đổi bổ sung theo hướng phù hợp hơn với những yêu cầu mới là hết sức cần thiết. Công tác quản lý nhà nước về đất đai ở Việt Nam nói chung và tại Hà Tĩnh nói riêng vẫn bộc lộ nhiều hạn chế, yếu kém. Tình hình vi phạm trong quản lý, sử dụng đất còn khá phổ biến, thị trường bất động sản còn yếu và hỗn loạn, tình trạng sử dụng lãng phí đất đai diễn ra ở nhiều nơi, việc khiếu kiện tập thể về đất đai luôn là vấn đề nóng bỏng của xã hội… Bản thân học viên là người công tác trong ngành Tài nguyên và Môi trường (trước đây là ngành Địa chính), có mong muốn nghiên cứu, tìm hiểu về thực trạng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, đánh giá những mặt tốt cũng như chỉ ra được những vấn đề còn yếu kém, bất cập và nguyên nhân để từ đó đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn công tác quản lý đất đai tại địa phương. Vì vậy, việc chọn đề tài “Quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Tĩnh - thực trạng và giải pháp” có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn, đáp ứng yêu cầu hiện nay trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. 2. Tình hình nghiên cứu Đã có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề đất đai. Tuy nhiên, trong thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá, các công trình nghiên cứu trong nước chủ yếu liên quan đến đất nông nghiệp và nhằm mục đích phát triển nông nghiệp. Chuyển sang thời kỳ đổi mới, cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, tình hình nghiên cứu về đất đai nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng cũng phát triển khá mạnh. Ngoài các vấn đề liên quan đến quản lý đất nông nghiệp thì các vấn đề quản lý nhà nước về đất đai gắn với mục tiêu chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giảm phân hoá giàu nghèo, thực hiện công bằng xã hội hay các vấn đề quản lý mang tính kỹ thuật như quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, định giá đất… được đề cập khá nhiều. Trong những lần chuẩn bị để bổ sung sửa đổi và ban hành mới Luật Đất đai (1993, 1998, 2001, 2003), đã có nhiều nghiên cứu về chính sách đất đai của các nước và kinh nghiệm đối với Việt Nam. Gần đây thì các vấn đề về quản lý đất đai và thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản, các vấn đề về giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng hay các chính sách đối với những vùng bị mất nhiều đất sản xuất là đề tài được nghiên cứu, trao đổi rất nhiều trên báo chí cũng như các loại tạp chí chuyên ngành. Đối với các nghiên cứu sinh và học viên cao học, cũng có khá nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến đất đai và quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là đối với chuyên ngành Quản lý đất đai tại các trường đại học. Tại học viện Chính trị - Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh có một số đề tài nghiên cứu, luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ như: Luận án tiến sĩ kinh tế của nghiên cứu sinh Đào Xuân Mùi (năm 2002) với đề tài: “Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở ngoại thành Hà Nội”; Luận văn thạc sĩ của học viên Bùi Thị Tuyết Mai (năm 2004) với đề tài: "Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt nam hiện nay”; Luận văn thạc sĩ của học viên Nguyễn Ngọc Lưu (năm 2006) với đề tài: ‘‘Hoàn thiện quản lý nhà nước về quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Khánh Hoà” … Tại địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, trong những năm qua chỉ mới có 1 Luận văn Thạc sĩ quản lý đất đai, chuyên đề về công tác giải phóng mặt bằng (Học viên Nguyễn Văn Trị - Đại học Nông lâm Huế - 2007), ngoài ra, chưa có một công trình nghiên cứu khoa học nào về công tác quản lý nhà nước về đất đai. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích: Trên cơ sở phân tích các vấn đề lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, đánh giá thực tiễn công tác quản lý đất đai tại địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp chủ yếu đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai tại Hà Tĩnh. 3.2. Nhiệm vụ: - Phân tích cơ sở lý luận về quản lý nhà nước về đất đai, nội dung và các công cụ quản lý đối với đất đai. - Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý nhà nước về đất đai và tình hình sử dụng một số loại đất tại Hà Tĩnh, những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém và nguyên nhân. - Đề xuất các giải pháp chủ yếu mang tính khả thi để làm tốt quản lý nhà nước về đất đất đai tại Hà Tĩnh và đề xuất một số vấn đề đối với chính sách đất đai của nhà nước. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng: Luận văn chủ yếu nghiên cứu các nội dung và công cụ sử dụng trong quản lý nhà nước về đất đai (theo quy định của Luật Đất đai năm 2003), ngoài ra có đánh giá tình hình sử dụng một số loại đất để làm rõ hơn về nhiệm vụ quản lý và một số nội dung khác ảnh hưởng đến công tác quản lý. 4.2. Phạm vi: Chỉ nghiên cứu trong địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, thời gian kể từ khi thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi) năm 1993 đến nay, trong đó tập trung vào thời kỳ 2003 - 2007; một số số liệu minh hoạ, đánh giá, so sánh có thể lấy ở phạm vi vùng hoặc toàn quốc, trong hoặc ngoài các mốc thời gian trên. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận: - Căn cứ vào lý thuyết, những luận điểm, quan điểm về quản lý nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng. - Căn cứ vào những nội dung quản lý nhà nước về đất đai, các chức năng của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai được hệ thống pháp luật và chính sách đất đai của Việt Nam quy định. 5.2. Phương pháp nghiên cứu: - Ngoài việc sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác - Lênin, quá trình nghiên cứu còn sử dụng các phương pháp điều tra thực tế, thống kê, so sánh, phân tích, đánh giá… - Có nhiều cách tiếp cận khi nghiên cứu về quản lý đất đai, tuy nhiên, ở đây, học viên chủ yếu tiếp cận vấn đề thiên về giác độ kinh tế và trong nền kinh tế thị trường. 6. ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài - Đề tài đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận gắn với thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đai. - Đề xuất các giải pháp mang tính khả thi, là tài liệu tham khảo quan trọng cho cơ quan quản lý đất đai các cấp trong tỉnh, ngoài ra đề tài cũng góp phần tổng kết thực tiễn thi hành Luật và các chính sách đất đai tại cơ sở. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu gồm 3 chương, 10 tiết. Chương 1: cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước về đất đai 1.1 Sự cần thiết quản lý nhà nước về đất đai trong nền kinh tế thị trường 1.1.1 Vai trò và đặc điểm của đất đai với tư cách là đối tượng quản lý của nhà nước a. Vai trò của đất đai Mác đã khái quát vai trò của đất đai: ‘‘Đất đai là đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất’’. Cùng với lao động và vốn, đất đai là một trong 3 nguồn lực chính của mọi nền sản xuất ở bất kỳ chế độ xã hội nào. Đất đai là điều kiện vật chất cần thiết để thực hiện mọi quá trình sản xuất, vừa là chỗ đứng, vừa là địa bàn hoạt động cho tất cả các ngành sản xuất và mọi hoạt động trong đời sống xã hội. Đối với các ngành nông - lâm - thuỷ sản thì đất đai (bao gồm cả diện tích mặt nước) là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, nó vừa là tư liệu lao động, vừa là đối tượng lao động. Đất đai là chỗ đứng cho các ngành khác như công nghiệp, dịch vụ, giao thông… và là một trong các yếu tố đầu vào hết sức quan trọng của các ngành này. Đối với đời sống con người nói riêng và của thế giới sinh vật nói chung, đất đai có vai trò hết sức đặc biệt, là địa bàn cư ngụ, là nơi duy trì sự sống của con người và sinh vật. Đất đai cùng với các yếu tố tự nhiên gắn liền với nó như nước, không khí và ánh sáng là cơ sở để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống. Hội nghị Bộ trưởng Môi trường các nước Châu Âu năm 1973 tại Luân Đôn đã đánh giá: ‘‘Đất đai là một trong những của cải quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên trái đất’’. Như vậy, việc quản lý nhà nước đối với đất đai là hết sức cần thiết, vừa đảm bảo khai thác tốt tiềm năng đất đai với vai trò là một nguồn lực, lại vừa đảm bảo mục tiêu giữ gìn môi trường sống cho toàn xã hội. Quản lý nhà nước đối với đất đai trong nền kinh tế thị trường góp phần hạn chế các ảnh hưởng ngoại sinh tiêu cực (ảnh hưởng xấu tới môi trường). Đất đai là yếu tố cấu thành nên lãnh thổ của mỗi quốc gia và gắn với nó là lịch sử của từng dân tộc. Hầu hết các cuộc chiến tranh trên thế giới đều từ lý do tranh giành đất đai và tài nguyên. Vì vậy, quản lý và nắm chắc đất đai đi đôi với việc xây dựng và bảo vệ chủ quyền là mục tiêu của mọi quốc gia trên thế giới. Đối với Việt Nam, đất nước vẫn còn gần 70% dân số sống bằng nông nghiệp, đời sống đang phụ thuộc vào đất đai. Vì vậy sự quản lý và điều tiết của nhà nước để đảm bảo ổn định đời sống tối thiểu cho bộ phận dân cư này có ý nghĩa sống còn với con đường CNXH của nước ta. b. Đặc điểm của đất đai - Đất đai bị giới hạn về mặt diện tích, hay nói cách khác nó bị cố định về số lượng. Theo kinh tế học, đất đai là loại hàng hoá cố định về cung (có đường cung thẳng đứng). Đây là đặc điểm quan trọng nhất của đất đai, đòi hỏi trong quá trình sử dụng, quản lý phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả, phải xem xét kỹ lưỡng khi bố trí sử dụng các loại đất nhưng đồng thời cũng phải đảm bảo tính cân bằng tương đối về cung cho các loại đất. - Đất đai có vị trí cố định, không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác. Tính cố định của đất đai gắn liền với môi trường mà đất đai chịu chi phối (nguồn gốc hình thành, khí hậu sinh thái và những tác động khác của thiên nhiên). Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế trong quá trình khai thác sử dụng. Đất đất đai ở gần các đô thị, các đường giao thông, các khu dân cư được khai thác sử dụng triệt để hơn ở các vùng xa xôi hẻo lánh và do đó giá trị sử dụng và giá trị lớn hơn. Đặc điểm này cần được hết sức lưu ý trong định giá đất đai. - Đất đai là sản phẩm của tự nhiên nhưng lại là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Trong quá trình hoạt động sản xuất, đất đai trở thành tư liệu không thể thiếu được. Tác động của con người vào đất đai thông qua hoạt động sản xuất rất đa dạng phong phú với nhiều vẻ khác nhau, trực tiếp hay gián tiếp nhằm khai thác triệt để nguồn tài nguyên thiên nhiên này vì lợi ích của mình. Những tác động đó có thể làm thay đổi tính chất của đất đai, từ đất hoang sơ thành đất canh tác được hoặc từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác. Tất cả những tác động ấy của con người làm cho đất đai, từ vốn dĩ là một sản phẩm của tự nhiên, đã trở thành một sản phẩm của lao động. Con người không tạo ra được đất đai, nhưng bằng lao động của mình mà cải thiện đất đai, làm cho đất đai từ xấu trở thành tốt hơn. Đây cũng chính là đặc điểm có khả năng tái tạo của đất đai. Độ phì nhiêu của đất đai có khả năng phục hồi và tái tạo thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Độ phì là một đặc trưng về chất của đất đai, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Nó có ý nghĩa quyết định đối với sản xuất nông nghiệp, vì vậy việc sử dụng đất nông nghiệp phải đảm bảo nguyên tắc là không ngừng cải tạo nâng cao độ phì của đất. - Tính đa dạng và phong phú của đất đai: trước hết, do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác, nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau. Một loại đất có thể sử dụng theo nhiều mục đích khác nhau. Đặc điểm này của đất đai đòi hỏi quá trình quản lý, sử dụng phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả nhất trên mỗi vùng lãnh thổ. Để làm được điều đó phải xây dựng một quy hoạch tổng thể và chi tiết trên cả nước và từng vùng lãnh thổ. - Các quan hệ đất đai vừa mang tính kinh tế vừa mang tính xã hội sâu sắc: Đất đai là một tài sản có giá trị kinh tế lớn, điều đó đã rõ. Xét về góc độ xã hội, quan hệ đất đai mang nhiều ý nghĩa. Luật Đất đai 1993 đã ghi: ‘‘Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay’’. Đối với dân tộc ta, nhất là ở vùng nông thôn và vùng đồng bào dân tộc thiểu số, ngoài ý nghĩa về mặt kinh tế và môi trường, một thực tế không thể chối cãi là đất đai còn mang một một nghĩa to lớn về mặt tinh thần. Những tranh chấp đất đai ở nông thôn nhiều khi hoàn toàn không phải vì lý do kinh tế. Thực tế mấy năm gần đây cho thấy tình hình sử dụng đất cho những mục đích như đất tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang nghĩa địa đang có những diễn biến phức tạp (như việc đòi lại đất tôn giáo, mua đất xây nghĩa địa ở Đường Lâm (Sơn Tây - Hà Nội), hay việc xây mộ rộng hàng trăm mét vuông như ở Thừa Thiên - Huế và nhiều địa phương khác). Tính cộng đồng làng xã cũng ảnh hưởng đến quan hệ đất đai. Khi tái định cư, người dân thường yêu cầu phải di dời cả làng, đến chỗ tái định cư phải ở cùng nhau… Những đặc điểm trên không mang tính chính thống nhưng đó là một thực tế mà trong quản lý cần xem xét một cách nghiêm túc, để từ đó có những chính sách phù hợp nhằm hạn chế tiêu cực, phát huy mặt tích cực. 1.1.2. Nguyên tắc sử dụng và quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường. Nguyên tắc quản lý Nhà nước về đất đai là các quy tắc xử sự, những tiêu chuẩn về hành vi mà các cơ quan quản lý Nhà nước và các chủ sử dụng đất phải tuân thủ trong quá trình quản lý, sử dụng. Quản lý Nhà nước về đất đai có các nguyên tắc sau: a. Bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước: Từ vai trò của đất đai đối với cả nền kinh tế, xã hội cho thấy, việc nhà nước thống nhất quản lý về đất đai là cần thiết. Điều đó sẽ đảm bảo cho việc duy trì các mục tiêu chung của cả xã hội. Từ xưa tới nay, ở tất cả các quốc gia trên thế giới, Nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai. Luật Đất đai năm 2003 của nước CHXHCN Việt Nam (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai 2003) ghi: "Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai" Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo luật pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: Đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ, quyền giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức hộ gia đình, cá nhân, trong và ngoài nước, quyền định giá đất, điều tiết thu nhập từ đất đai, quyền kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất và xử lý vi phạm Pháp luật đất đai… Để đảm bảo quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai thì Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cũng như các phương pháp quản lý thích hợp. Nếu sử dụng tốt công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thống nhất của nhà nước được duy trì ở mức độ cao. Ngược lại, nếu có những thời điểm nào đó, việc sử dụng các công cụ quản lý không đồng bộ, các phương pháp quản lý không thích ứng thì thì hiệu lực và hiệu quả quản lý về đất đai sẽ giảm đi, tình trạng tự phát trong sử dụng tăng lên. Điều đó sẽ gây ra nhiều hậu quả không tốt đối với xã hội và làm suy giảm quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai của nhà nước. b. Đảm bảo kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai: Điều 5 Luật Đất đai 2003 ghi: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu’’ và ‘‘Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hỡnh thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất". Như vậy, ở nước ta, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân. Đất đai là tài sản chung của tất cả mọi người, Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai. Muốn đảm bảo kết hợp tốt quyền sở hữu toàn dân và quyền sử dụng của từng người sử dụng phải có cơ chế kết hợp, trong đó, quyền và trách nhiệm của các bên (nhà nước và người sử dụng) phải được công nhận và được thể chế hoá bằng các văn bản pháp luật. Thực tế cho chúng ta thấy vấn đề sở hữu và sử dụng đất là những vấn đề rất phức tạp và có nhiều quan điểm khác nhau. Chuyển sang nền kinh tế thị trường, Đảng và Nhà nước đã đề ra và thực hiện khá thành công cơ chế kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai vẫn không thay đổi nhưng quyền sử dụng đất đã được trao cho mọi đối tượng sử dụng đất, gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong và ngoài nước theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn kinh doanh…) và hướng tới sự bình đẳng đối với mọi đối tượng thuộc các thành phần kinh tế. c. Đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích: Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích giữa cá nhân, tập thể và cộng đồng xã hội. Đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của sản xuất, vì vậy, trước hết phải đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia vì vậy nó phải đảm bảo lợi ích chung của xã hội. Kết hợp hài hoà ba loại ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác. Việc đảm bảo hài hoà ba lợi ích được thực hiện thông qua công tác quy hoạch, chính sách tài chính về đất và các quy định về quyền và nghĩa vụ của nhà nước và người sử dụng đất . d. Tiết kiệm và hiệu quả: Đây là một trong những nguyên tắc cơ bản của quản lý kinh tế bởi vì bất cứ một hoạt động nào dù là kinh tế hay phi kinh tế đều cần phải được thực hiện trên cơ sở tiết kiệm và hiệu quả. Đất đai là nguồn lực quan trọng, là điều kiện tồn tại cơ bản của cả xã hội, mặt khác chúng ta đều biết đất đai có giới hạn về mặt diện tích, trong khi đó nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích ngày càng tăng lên cho nên đất đai ngày càng trở nên khó khăn và hạn hẹp. Điều này càng cho chúng ta thấy ý nghĩa của việc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Nguyên tắc này đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước về đất đai phải làm tốt công tác quy hoạch phân bổ đất đai phù hợp với yêu cầu của từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội, bên cạnh đó, phải quy định cụ thể về chế độ sử dụng các loại đất, đồng thời tổ chức quản lý, giám sát tốt việc sử dụng đất để đảm bảo tính hiệu quả. 1.2 Nội dung và công cụ của quản lý nhà nước về đất đai Nội dung quản lý nhà nước về ngành, lĩnh vực thường được quy định rõ trong các văn bản luật. Đối với lĩnh vực đất đai, ngoài các văn bản luật chuyên ngành còn được quy định tại một số văn bản luật khác. ở đây, chúng ta chỉ tiếp cận và phân tích những nội dung được quy định trong các văn bản pháp luật đất đai hiện hành. Luật Đất đai 2003 quy định rõ 13 nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai, có thể phân thành các nhóm sau: 1.2.1 Ban hành văn bản pháp quy và tổ chức thực hiện Đây chính là quá trình nhà nước sử dụng công cụ pháp luật trong quản lý. Nhà nước dùng pháp luật để thực hiện quyền cai trị của mình, bằng cách tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của họ. Luật pháp là công cụ cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. Như đã nêu ở trên, đất đai là một vấn đề hết sức phức tạp, vừa mang tính kinh tế lại vừa mang tính xã hội, trong quan hệ đất đai thường dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp, để gải quyết các mối quan hệ đó, nhà nước phải ban hành một hệ thống văn bản đầy đủ, chặt chẽ. Đất nước ta đang từng bước chuyển sang nền kinh tế thị trường, diễn biến quan hệ về đất đai xuất hiện những vấn đề mới và phức tạp đòi hỏi cả về lý luận cũng như thực tiễn phải tiếp tục được bổ sung, hoàn thiện. Vì vậy, công tác ban hành văn bản pháp quy luôn được quan tâm hàng đầu. Tuy nhiên, để pháp luật đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả, cần tổ chức tốt công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đến mọi đối tượng trong xã hội, bên cạnh đó việc thực thi pháp luật cũng cần được quan tâm, phải kiên quyết xử lý những đối tượng vi phạm cả trong quản lý và sử dụng đất. Nội dung này bao gồm việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất, tuyên truyền phổ biến đến mọi đối tượng quản lý, sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Thẩm quyền ban hành văn bản pháp quy trong quản lý nhà nước về đất đai của cấp dưới thường được quy định trong văn bản pháp quy của cấp trên. Đồng thời cũng nghiêm cấm việc các cơ quản quản lý cấp dưới ban hành trái hoặc có thêm các quy định khác so với các văn bản của cấp trên. Những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ được quy định rõ trong Luật và những nội dung thuộc thẩm quyền ban hành của cấp tỉnh được quy định trong Nghị định của Chính phủ. Theo các văn bản thi hành Luật Đất đai 2003, cấp tỉnh quy định về một số nội dung trên địa bàn tỉnh như: giá đất hàng năm trên cơ sở khung giá của Chính phủ; hạn mức giao đất ở mới và hạn mức công nhận đất ở; suất đầu tư đối với các dự án; quy định quản lý một số loại đất như nghĩa địa, đất tôn giao, tín ngưỡng;… 1.2.2 Thực hiện các nghiệp vụ quản lý về đất đai a. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Các nội dung cụ thể bao gồm công tác hoạch định và phân định đường địa giới hành chính các cấp (quốc gia, tỉnh, huyện, xã), cắm mốc địa giới, lập bản đồ địa giới hành chính các cấp và lập bản đồ hành chính các cấp. Công tác phân định biên giới quốc gia không chỉ thực hiện trên đất liền mà phải chú ý trên các vùng biển và hải đảo, vì đây là bộ phận hết sức quan trọng của lãnh thổ mỗi nước. Công tác hoạch định và phân định địa giới hành chính các cấp tỉnh, huyện, xã cũng hết sức quan trọng, việc phân định không đảm bảo rất dễ nảy sinh tranh chấp về địa giới, việc chia tách, sáp nhập các đơn vị hành chính các cấp nếu không mang tính chiến lược sẽ gây ra những lãng phí rất lớn cho xã hội và ảnh hưởng đến sự phát triển của chính đơn vị đó. Các quy định về lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, mốc địa giới hành chính được quy định cụ thể tại điều 17 Luật Đất đai 2003. b. Đo đạc, lập bản đồ địa chính; thống kê kiểm kê đất đai; đánh giá phân hạng đất; xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai: - Để nắm được số lượng, chất lượng đất đai, Nhà nước phải tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc để nắm được quỹ đất theo từng loại đất và từng loại đối tượng sử dụng đất. Bản đồ địa chính là bản đồ chi tiết phản ánh hiện trạng sử dụng đất, trên đó vừa thể hiện các yếu tố kỹ thuật về thửa đất như hình thể, vị trí (toạ độ) diện tích, kích thước các cạnh lại vừa thể hiện các yếu tố xã hội như chủ sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đối với thửa đất, tình trạng quy hoạch… Đây có thể coi là nguồn tài liệu gốc quan trọng nhất để từ đó thực hiện các nhiệm vụ khác của công tác quản lý đất đai như thống kê đất đai, cấp GCN QSD đất, thu hồi đất, bồi thường GPMB, xây dựng hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai… Điều 19 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về bản đồ địa chính. - Thống kê, kiểm kê đất đai cung cấp số liệu về thực trạng sử dụng đất tại một thời điểm nhất định trong năm, qua đó cho biết cơ cấu đất đai về loại đất cũng như đối tượng sử dụng đất, đây là nguồn số liệu giúp cho công tác đánh giá tình tình quản lý sử dụng, mức độ thực hiện quy hoạch để từ đó có biện pháp bổ sung chấn chỉnh kịp thời những những lệch lạc so với định hướng sử dụng đất ở tầm vĩ mô và dài hạn. Điều 53 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về công tác thống kê, kiểm kê đất đai. - Đánh giá phân hạng đất là đánh giá về mặt chất lượng đất thông qua việc phân tích tính chất lý hoá đất, đánh giá các điều kiện tự nhiên xã hội ảnh hưởng đến việc sử dụng đất (chủ yếu khả năng sử dụng trong nông nghiệp). Tài liệu phân hạng đất là căn cứ để đánh giá tiềm năng và khả năng thích nghi đất đai, là cơ sở khoa học trong định hướng sử dụng đất hợp lý. - Xây dựng hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai là việc thiết lập ban đầu và cập nhật biến động hệ thống hồ sơ ở dạng giấy và dạng số về toàn bộ nguồn lực đất đai, tình hình phân bổ sử dụng, tình trạng pháp lý trong quản lý và sử dụng đất, thông tin về người sử dụng đất…, nhằm mục đích phục vụ công tác tra cứu, quản lý, hoạch định chính sách. c. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai một cách cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian trên cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho các mục đích kinh tế xã hội. Kế hoạch hoá đất đai là sự xác định các chỉ tiêu về sử dụng đất đai, các biện pháp và thời hạn thực hiện theo quy hoạch đất đai. Trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch, kế hoạch hoá là một công cụ hết sức hữu hiệu, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Nó giúp cho việc sử dụng đất đai và các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác một cách tiết kiệm, có hiệu quả, giữ gìn cảnh quan môi trường. Quy hoạch còn là công cụ để phân bổ nguồn lực (kể cả vốn, lao động và công nghệ) đồng đều ở các vùng miền trong cả nước. Quy hoạch dài hạn về đất đai được công bố sẽ giúp các nhà đầu tư chủ động hơn trong việc hoạch định chiến lược sản xuất kinh doanh của mình. Thông qua công cụ quy hoạch, nhà nước sẽ góp phần điều tiết cung, cầu một số loại đất trên thị trường, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp của thị trường bất động sản. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt là căn cứ và là điều kiện bắt buộc để thực hiện việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Quy hoạch là công cụ quản lý khoa học, vì trong công tác lập quy hoạch phải đảm bảo tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. Một quy hoạch tốt cần đảm bảo tính chiến lược và tính thực thi. Trong công tác thực thi cần tuân thủ theo các nội dung đã quy hoạch, hạn chế tối đa việc điều chỉnh bổ sung. Quy hoạch, kế hoạch là công cụ quan trọng của quản lý, tuy nhiên, không được lạm dụng quy hoạch, kế hoạch hoá nếu không sẽ rơi vào tình trạng hành chính hoá các quan hệ về đất đai, điều này trái với sự vận động của nền kinh tế thị trường. Luật Đất đai 2003 từ điều 21 đến điều 30 đã quy định đầy đủ về nguyên tắc, căn cứ, nội dung, trách nhiệm lập và thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ngoài ra còn quy định việc công bố, thực hiện và điều chính quy hoạch. Ngoài quy hoạch sử dụng đất, còn có các quy hoạch khác hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai như quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, hoạch xây dựng đô thị và khu dân cư nông thôn … d. Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất: Giao đất và cho thuê đất là những hình thức nhà nước giao quyền sử dụng cho người sử dụng đất. Chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất là việc nhà nước thực hiện quyền định đoạt của mình đối với đất đai, nhà nước cho phép chủ sử dụng đất chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích khác hoặc thu hồi của chủ sử dụng này để giao cho chủ sử dụng khác hay sử dụng vào mục đích công cộng. Việc giao quyền sử dụng đất được đi kèm với một số công cụ quản lý khác, đó là hạn mức đất và thời hạn sử dụng đối với từng loại đất và từng nhóm chủ thể sử dụng đất. Về bản chất, giao đất và cho thuê đất không có gì khác biệt. Hiện nay nhà nước ta đang áp dụng hình thức giao đất có thu tiền và không thu tiền, giao đất có thời hạn và giao lâu dài (vô thời hạn). Trong giao đất có thu tiền lại có thể thông qua hình thức thu theo giá nhà nước quy định hoặc thông qua đấu giá đất (giá sàn không được thấp hơn giá nhà nước quy định). Đối với hình thức thuê đất thì có thể trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê, trong đó hình thức trả tiền một lần chỉ áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc thu hồi đất của nhà nước chỉ thực hiện trong một số trường hợp nhất định như thu hồi để sử dụng vào mục đích công cộng, khu dân cư nông thôn, quỹ đất phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất hoặc các dự án phát triển kinh tế thuộc nhóm A, hoặc trường hợp vi phạm trong quá trình sử dụng đất… Các trường hợp còn lại áp dụng hình thức tự thoả thuận giữa các đối tượng sử dụng đất (về bản chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Trong một số trường hợp đặc biệt, khẩn cấp nhà nước có thể áp dụng hình thức trưng dụng đất. Từ điều 31 đến điều 45 Luật Đất đai 2003 quy định chi tiết về việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất và trưng dụng đất. đ. Đăng ký đất đai, cấp GCN QSD đất: Đăng ký đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Sau khi phát sinh quyền sử dụng đất (được giao đất, thuê đất, nhận chuyển quyền QSD đất…), hoặc có những thay đổi trong sử dụng đất thì người sử dụng phải đăng ký với cơ quan nhà nước để được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp và làm thủ tục cấp GCN QSD đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Được cấp GCN là quyền đầu tiên của người sử dụng đất, là cơ sở để thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất, là căn cứ để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận QSD đất cũng là điều kiện để giao dịch trên thị trường. Từ điều 46 đến điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định chi tiết về đăng ký đất đai và cấp GCN QSD đất. 1.2.3 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Đây là nội dung hết sức quan trọng, nó diễn ra thường xuyên, liên tục, phản ánh các vận động chủ yếu của các quan hệ về đất đai trong thị trường. Để thực hiện nội dung này, trước hết phải ban hành hệ thống văn bản pháp quy về quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy định các thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất và các chế tài xử lý vi phạm. Trong nền kinh tế thị trường, khi nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, có quyền định đoạt đối với đất đai, vừa là chủ thể sử dụng đất lớn nhất vừa là người quản lý giám sát việc sử dụng, nếu quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên không rõ ràng và không được luật hoá thì rất dễ nảy sinh bất bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng đất. Lúc này quan hệ đất đai sa vào cơ chế xin cho, mang nặng tính hành chính, không theo quy luật thị trường. Quá trình đảm bảo thực thi các quyền của người sử dụng đất, nhà nước nên giảm dần các biện pháp hành chính, thực hiện phân quyền gắn với phân cấp và uỷ quyền cho các cơ quan chuyên môn về một số nghiệp vụ cụ thể. Cần có sự tham gia của các thành phần khác ngoài nhà nước trong một số công đoạn (xã hội hoá một số hoạt động quản lý). Về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất không chỉ được quy định trong Luật Đất đai mà còn được quy định trong các văn bản luật khác như Bộ Luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Luật Đất đai 2003 đã có 17 điều, từ điều 105 đến điều 121 quy định về quyền và nghĩa vụ chung cũng như quy định chi tiết quyền và nghĩa vụ của các nhóm đối tượng sử dụng đất. Về các thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng đất được quy định từ điều 122 đến điều 131. Theo luật hiện hành, tuy giữa các nhóm đối tượng sử dụng đất khác nhau thì có quyền và nghĩa vụ khác nhau, nhưng nhìn chung, người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cơ bản sau: Người sử dụng đất có các quyền chung như: được cấp GCN QSD đất; được hưởng kết quả đầu tư trên đất; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất của mỡnh; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Ngoài ra, người sử dụng đất cũn cú cỏc quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Về nghĩa vụ, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy định về chế độ sử dụng đất và các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi thực hiện các quyền của mỡnh; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất, bảo vệ môi trường; không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 1.2.4 Quản lý tài chính về đất đai và thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản a. Quản lý tài chính về đất đai: Quản lý tài chính về đất đai là việc sử dung hệ thống công cụ tài chính như giá đất, thuế, tiền thuê đất (địa tô)…, nhằm điều tiết các quan hệ về đất đai để đạt mục tiêu trong quản lý. Quản lý tài chính về đất đai là công cụ hết sức hữu hiệu trong nền kinh tế thị trường, có tác dụng kích thích việc sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Chính sách ưu đãi về thuế hay tiền thuê đất sẽ có tác dụng khuyến khích hay hạn chế trong đầu tư, qua đó sẽ có tác dụng phân phối nguồn lực của xã hội. Cũng qua công cụ tài chính, nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết thu nhập và đảm bảo đời sống cho đại bộ phận dân cư đang sống bằng nghề nông. Trong hệ thống tài chính về đất đai, yếu tố cơ bản là giá đất, theo lý luận của Mác, giá đất là giá trị của địa tô trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và nó quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế. Trong thực tế, giá đất còn bị ảnh hưởng bởi sự kỳ vọng vào khả năng sinh lợi trong tương lai (cũng tương tự như giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán). Đối với bất kỳ quốc gia nào cũng tồn tại hai hệ thống giá: một là giá do nhà nước quy định, dùng để điều chỉnh quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người có quyền đối với đất (sở hữu đất); hai là giá hình thành trên thị trường trong mối quan hệ về đất đai giữa những người có quyền về đất đai hoặc là giữa người có quyền về đất và người sử dụng đất, giá này phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Một nền kinh tế ổn định, hai hệ thống giá này sẽ tương đương nhau và phản ánh chân thực giá đất. Ngược lại, trong một nền kinh tế không ổn định, giá đất có xu hướng cao hơn giá trị thực của nó. Nếu hai hệ thống giá trên chênh lệch nhau quá lớn sẽ tạo môi trường cho những tiêu cực trong quản lý và đầu cơ trong sử dụng. Đối với nước ta, do đặc điểm sở hữu đất đai nên giá đất thực chất là giá quyền sử dụng đất. Hiện tại, hệ thống giá của chúng ta được xác định chủ yếu dựa trên mục đích sử dụng (khả năng sinh lợi hiện tại) chứ ít phụ thuộc vào vị trí cũng như khả năng sinh lợi tiềm năng. Điều 56 Luật đất đai 2003 và các Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định chi tiết về nguyên tắc, phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất. Thuế: Theo quan điểm kinh tế học hiện đại, thuế đất là khoản thuế của chính phủ đánh vào địa tô tức là đánh vào chủ sở hữu đất. Nước ta, nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất nên thuế chỉ đánh vào một số đối tượng được hưởng các quyền lợi như là chủ sở hữu đất, chủ yếu là cá nhân, hộ gia đình, tập thể không thuộc diện thuê đất (không phải nộp tiền sử dụng đất). Ngoài thuế sử dụng đất, hiện tại chúng ta đang thực hiện thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, tuy nhiên việc thu thuế này là không có cơ sở. Theo quy định, thuế đánh vào người chuyển quyền, nhưng trong thực tế giá cả trên thị trường là do thoả thuận nên về bản chất đây như là một loại thuế tiêu thụ đặc biệt đánh vào người mua. Tiền thuê đất: Đơn giá thuê đất (khoản tiền thuê trên 1 đơn vị diện tích, trong 1 năm) chính là địa tô mà người sử dụng phải trả cho nhà nước. Đơn giá thuê đất là yếu tố chi phí cấu thành nên giá thành sản phẩm hàng hoá, dịch vụ nên nó ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của sản phẩm trên thị trường. Vì vậy, việc xác định giá đất cũng như đơn giá thuê đất sát đúng với giá trị thực của nó có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với nền kinh tế, nhất là trong bối cảnh hội nhập và cạnh tranh toàn cầu. Theo quy định hiện hành, đang có sự khác nhau giữa hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài trong việc trả tiền thuê đất. Theo đó, nhà đầu tư trong nước phải trả tiền thuê hàng năm, trong khi nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài có thể lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê. Tuy nhiên, tổ chức, cá nhân nước ngoài lại không được nhà nước giao đất. Nghị định 142/2005/NĐ-CP quy định cụ thể việc cho thuê đất và đơn giá thuê đất đối với các đối tượng. b. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản: Khi quyền sử dụng đất trở thành hàng hoá thì việc tạo lập và quản lý thị trường là điều kiện bắt buộc. Thị trường phát triển sẽ đảm bảo cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, lúc đó đất đai thực sự trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội. Quản lý thị trường quyền sử dụng đất là việc nhà nước tạo lập khung pháp lý, sử dụng các công cụ vĩ mô như quy hoạch, tài chính đất để điều tiết thị trường và đảm bảo các điều kiện dịch vụ công như cung cấp thông tin, tư vấn… nhằm định hướng thị trường phát triển lành mạnh. Thị trường quyền sử dụng đất là bộ phận không thể thiếu trong thị trường bất động sản. Đất đai là yếu tố gắn liền với bất động sản, như vậy, về bản chất thị trường quyền sử dụng đất cũng chính là thị trường bất động sản. Phát triển thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có tầm quan trọng đặc biệt đối với hoạt động của các doanh nghiệp. Tiêu chuẩn xếp hạng cạnh tranh của các quốc gia do các tổ chức kinh tế trên thế giới thực hiện đều đề cao vai trò tính minh bạch của thị trường bất động sản. Luật Đất đai 2003 (từ điều 61 đến điều 63) và Nghị định 181/2004/NĐ-CP (từ điều 59 đến điều 67) quy định cụ thể về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản và quản lý thị trường quyền sử dụng đất. 1.2.5 Thanh tra đất đai; giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quản lý và sử dụng đất Đây là nội dung thể hiện chức năng kiểm tra, giám sát của nhà nước đối với quản lý sử dụng đất. Thanh tra đất đai nhằm đảm bảo cho việc quản lý, sử dụng đất được tuân thủ theo đúng pháp luật. Quá trình thanh tra, kiểm tra ngoài việc phát hiện các sai phạm để xử lý còn có tác dụng chấn chỉnh lệch lạc, ngăn ngừa những sai phạm có thể xảy ra. Ngoài ra, cũng có thể phát hiện những điều bất hợp lý trong chủ trương chính sách, pháp luật để có kiến nghị bổ sung chỉnh sửa kịp thời. Thanh tra, kiểm tra có thể thực hiện thường xuyên hoặc đột xuất, có thể khi có hoặc không có dấu hiệu vi phạm. Giải quyết khiếu nại, tố cáo là việc các cơ quan chức năng giải quyết các kiến nghị của cá nhân, tập thể hoặc tổ chức trong trường hợp không chấp thuận quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước hoặc tố cáo những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất. Xử lý vi phạm là biện pháp giải quyết của cơ quan nhà nước khi có hành vi vi phạm trong quản lý và sử dụng đất. Xử lý vi phạm có thể bằng biện pháp hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự. Từ điều 132 đến điều 144 Luật Đất đai 2003 quy định cụ thể về công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong quản lý và sử dụng đất. 1.3 Đổi mới quản lý, sử dụng đất đai ở Việt Nam trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường 1.3.1 Các mốc đổi mới quản lý nhà nước về đất đai Nước ta là một nước nông nghiệp nên vấn đề quản lý đất đai gắn với sự ra đời của nhà nước từ thời phong kiến đến thời kỳ nhà nước bảo hộ thuộc Pháp, chính quyền nguỵ tại miền nam Việt Nam cũng như Nhà nước Việt Nam từ sau Cách mạng Tháng Tám. Tuy nhiên, ở đây chúng ta chỉ tập trung phân tích các mốc đổi mới về quản lý sử dụng đất đai ở Việt Nam trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường. a. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1987. Sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, đặc biệt là sau thời kỳ cải cách ruộng đất 1953 - 1956, chính quyền cách mạng đã tịch thu ruộng đất của địa chủ để chia cho nhân dân. Đến năm 1959 - 1960, Đảng và Nhà nước vận động toàn dân hưởng ứng phong trào hợp tác hoá, đại bộ phận nhân dân đã đóng góp ruộng đất vào HTX. Công tác quản lý đất đai thời kỳ này chủ yếu là nắm quỹ đất để phục vụ xây dựng kế hoạch sản xuất của các HTX và tập đoàn sản xuất. Tại Miền Nam, sau khi thống nhất đất nước, nhà nước thực hiện chính sách xoá bỏ các hình thức tư hữu đất đai của tầng lớp địa chủ và tư sản, ruộng đất được tịch thu và giao cho các tập đoàn sản xuất, đưa nông dân vào làm ăn tập thể. Một số hộ chưa có hoặc không có điều kiện vào tập đoàn vẫn tiếp tục sử dụng đất theo hình thức cá thể. Năm 1980, có hai văn bản quan trọng đánh dấu cho những quan hệ mới về đất đai cũng như việc quản lý sử dụng đất. Văn bản thứ nhất là Hiến pháp năm 1980, đã khẳng định: ‘‘đất đai thuộc sở hữu toàn dân’’. Văn bản thứ hai là Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc “Thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước”, đây được coi là văn bản đầu tiên quy định chế độ thống nhất quản lý đất đai trong cả nước sau khi đất nước thống nhất. Quyết định 201 đã quy định khá đầy đủ về các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như trách nhiệm quản lý của các cấp chính quyền và cơ quan chuyên môn tham mưu về lĩnh vực đất đai. b. Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 (từ 1988 - 2003): Ngày 22/12/1987, Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được Quốc hội thông qua. Sự ra đời của Luật Đất đai đã đánh dấu mốc quan trọng trong công tác quản lý sử dụng đất, đó là các quan hệ về đất đai đã được luật hoá. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai 1987 là: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý; nhà nước giao đất cho tổ chức, tập thể, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn; người sử dụng đất hợp pháp tạm thời được cấp GCN QSD đất; quy định chế độ quản lý đất đai (trong đó có 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai) và chế độ sử dụng đất (gồm 5 loại đất); quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; ngoài ra Luật còn quy định nghiêm cấm việc mua bán (thực chất là chuyển nhượng), phát canh thu tô (thực chất là cho thuê đất). Điểm mới về chính sách đất đai của Luật Đất đai 1987 là bên cạnh việc giao đất cho tập thể thì nhà nước nhà nước còn giao đất nông nghiệp cho cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, chủ trương này cũng chưa thực hiện được. Đến năm 1988, Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế mới cho phép thực hiện giao khoán ruộng đất cho hộ gia đình xã viên HTX. Đây được coi là sự “cởi trói” cho người nông dân. Việc giao quyền chủ động cho người sử dụng, mặc dù chưa hoàn toàn, nhưng cũng đã giải phóng sức sản xuất, tạo ra sự phát triển kỳ diệu trong ngành nông nghiệp trong những năm sau đó và tạo tiền đề cho sự ra đời của Nghị định 64/NĐ-CP của Chính phủ về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Sau khi có Luật và các văn bản pháp quy dưới luật, công tác quản lý nhà nước về đất đai được chú trọng và dần đi vào nền nếp. Cơ quan quản lý chuyên ngành được tăng cường ở cả 4 cấp, ở cấp tỉnh thành lập Sở Địa chính, ở cấp huyện thành lập phòng Địa chính và cấp xã có cán bộ địa chính chuyên trách. Trong thời kỳ này, nền kinh tế từng bước chuyển sang cơ chế thị trường, sau 5 năm thực hiện, những quy định của Luật Đất đai 1987 không đáp ứng được những yêu cầu của quá trình đổi mới, vì thế, năm 1993, Luật Đất đai lần thứ 2 được ban hành. Điểm mới của Luật Đất đai 1993 là: Nhà nước cho doanh nghiệp trong nước và tổ chức, cá nhân người nước ngoài thuê đất; người sử dụng đất nông nghiệp và đất ở được nhà nước giao cho 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và cho thuê quyền sử dụng đất; nhà nước quy định giá đất; ngoài ra luật còn quy định hạn mức và thời hạn giao một số loại đất. Sau năm 1994, thực hiện chủ trương công nghiệp hoá, hiện đại hoá theo tinh thần Nghị quyết TW 7 khoá VII (tháng 7/1994), nhiều vấn đề về sử dụng đất phi nông nghiệp, nhất là đất sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp trong và ngoài nước được đặt ra nhưng chưa được điều chỉnh trong Luật Đất đai 1993. Để giải quyết những vấn đề đó, trong thời gian từ 1994 đến đầu năm 2003, nhà nước đã ban hành nhiều văn bản để kịp thời điều chỉnh các quan hệ về đất đai phát sinh trong thực tế. Tháng 10/2004, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đó ban hành hai Pháp lệnh là: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Chính phủ cũng đã ban hành nhiều Nghị định quy định về các vấn đề quan trọng như đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị; sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng; đấu giá QSD đất, đấu thầu công trình có gắn với QSD đất; đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất; quy định giá đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong thời gian này, Quốc hội cũng đã 2 lần thông qua Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai vào các năm 1998 và 2001. Có thể nói, trong giai đoạn này hàng trăm văn bản liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất đai đã được ban hành, phần nào đáp ứng những vấn đề thực tế đặt ra trong trong một giai đoạn khá dài. Pháp luật về đất đai đó trở thành một trong những động lực chủ yếu để đưa nước ta vào nhóm những nước hàng đầu thế giới về xuất khẩu nông sản và thủy sản. Kinh tế nông nghiệp đó thoỏt khỏi tỡnh trạng tự cấp, tự tỳc và chuyển sang sản xuất hàng hóa; bộ mặt kinh tế - xó hội nụng thụn được cải thiện. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng quá trỡnh chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị tăng nhanh, đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng đất ở giai đoạn đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước. Tuy nhiên, trước tỡnh hỡnh phỏt triển nhanh chúng về kinh tế - xó hội, Luật Đất đai 1993 dù đã qua 2 lần sửa đổi vẫn đó bộc lộ nhiều hạn chế. Hệ thống văn bản đồ sộ vừa chồng chéo vừa gây khó khăn trong quá trình thực thi. Việt Nam lại đang đứng trước yêu cầu phải hoàn thiện các thể chế, chính sách pháp luật để gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO. Trước tình hình đó, Hội nghị lần thứ 7 BCH TW khoá IX đã ra nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh CNH, HĐH đất nước. Đây là cơ sở để tháng 11/2003, Quốc hội lần thứ ba thông qua Luật Đất đai. Trong giai đoạn này, về cơ cấu tổ chức của cơ quan tham mưu thuộc lĩnh vực đất đai đã có một sự thay đổi lớn, đó là sự ra đời của ngành Tài nguyên và Môi trường, thực hiện các chức năng quản lý nhà nước về đất đai, khoáng sản, nước, môi trường, khí tượng thuỷ văn và đo đạc bản đồ. Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập theo Nghị quyết số 02/2002/QH11 ngày 05/8/2002 của Quốc hội, trên cơ sở hợp nhất Tổng cục Địa chính, Tổng cục Khí tượng Thuỷ văn và các tổ chức thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tài nguyên nước, khoáng sản và môi trường thuộc các bộ ngành khác. - Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai 2003 (từ tháng 7/2004 đến nay). Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004, là một văn bản luật khá độ sộ, gồm 7 chương với 146 điều, trong đó có nhiều điều khoản được quy định chi tiết có thể thực thi ngay. Luật mới đã quán triệt những quan điểm đổi mới của Đảng về đất đai theo tinh thần Nghị quyết 7 BCH TW khoá IX, thể hiện qua 4 điểm cơ bản sau: một là, nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền định đoạt và hưởng lợi từ đất đai; hai là, coi đất đai là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn của đất nước; ba là, khẳng định quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt, nhà nước đảm bảo các điều kiện để hàng hoá đó được trao đổi trên thị trường; bốn là, trong mối quan hệ về đất đai phải đảm bảo hài hoà lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng, đồng thời hướng tới sự bình đẳng giữa các chủ thể sử dụng thuộc mọi thành phần kinh tế. Về các quy định cụ thể, Luật Đất đai 2003 đã kế thừa những nội dung vẫn còn phù hợp của các văn bản pháp luật về đất đai hiện hành và bổ sung nhiều điểm mới về nội dung quản lý nhà nước về đất đai, chế độ quản lý sử dụng các loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và các thủ tục hành chính trong quản lý sử dụng đất. Những điểm đổi mới theo hướng: thực hiện cải cách thủ tục hành chính; bổ sung quyền và giảm các điều kiện khi thực thi quyền của người sử dụng đất; thực hiện phân cấp trong quản lý; nâng cao trách nhiệm của nhà nước trong việc lập và thực hiện quy hoạch để hạn chế quy hoạch treo; quy định chi tiết về quản lý tài chính đất đai và thị trường quyền sử dụng đất, giá đất phải sát với giá thị trường… Về mặt tổ chức, quy định thành lập mới 2 tổ chức sự nghiệp công thuộc lĩnh vực đất đai là Trung tâm Phát triển quỹ đất tại cấp tỉnh và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tại cấp tỉnh và cấp huyện. Sau khi có Luật, Chính phủ đã ban hành khá đồng bộ các Nghị định hướng dẫn thi hành và nhiều văn bản chỉ đạo triển khai thực hiện Luật (gồm10 Nghị định, 1 Nghị quyết của Chính phủ và 1 chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ): Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành luật; Nghị định 182/2004/NĐ-CP về xử phạt vi phạm trong quản lý, sử dụng đất; Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất; Nghị định 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 142/2005/NĐ-CP về thu tiền thuê đất; Nghị định 13/2006/NĐ-CP về xác định giá trị quyền sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền; Nghị định 17/2006/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP bổ sung Nghị định 181/2004 NĐ-CP. Theo số liệu của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ tháng 11/2004 đến hết năm 2007, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương đó ban hành hơn 200 văn bản; trong đó có 58 văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và 142 văn bản liên quan đến pháp luật về đất đai [20, tr 4]. Luật Đất đai 2003 ra đời đã có tác động tích cực đối với nền kinh tế như: từng bước đơn giản hoá thủ tục hành chính, góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, thu hút đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước ngoài; kích thích thị trường bất động sản phát triển; giải quyết được một số vấn đề tồn tại trong thời gian trước đó như việc công nhận và cấp GCN QSD đất ở, tháo gỡ một số vướng mắc trong bồi thường GPMB… Bên cạnh những mặt được, sau hơn 3 năm thực hiện, hệ thống pháp luật đất đai hiện hành vẫn bộc lộ nhiều hạn chế, khiếm khuyết cần khắc phục như: quan hệ đất đai vẫn mang tính hành chính; có sự mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật (Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…); chưa đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ sử dụng đất thuộc các thành phần kinh tế; giá đất còn bất cập, giá đất sản xuất kinh doanh và đất ở đô thị quá cao so với thực tế đang làm hạn chế sức cạnh tranh của nền kinh tế; thị trường bất động sản không kiểm soát được; sự minh bạch về đất đai còn thấp, tiêu cực trong quản lý còn nhiều; tình trạng khiếu kiện ngày càng nhiều, nhất là trong bồi thường GPMB… Một số nguyên nhân khách quan cũng đòi hỏi Luật Đất đai phải được bổ sung sửa đổi như: Việt Nam đang trong giai đoạn hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường sau khi gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, trong đó hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật là yêu cầu số một; sự ra đời của các bộ luật khác liên quan chặt chẽ với luật đất đai như Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở…, đòi hỏi Luật Đất đai phải điều chỉnh để đảm bảo tính đồng bộ; quá trình vận động của các quan hệ đất đai là liên tục, các mâu thuẫn luôn phát sinh và đòi hỏi phải có những chuẩn mực để giải quyết. Quốc hội khoá XII đã có Nghị quyết về việc bổ sung sửa đổi Luật Đất đai 2003 (Nghị quyết số 11/2007/QH12 ngày 12/11/2007), hiện đang giao cho các cơ quan chức năng soạn thảo và tổ chức lấy ý kiến rộng rãi trong xã hội, dự kiến báo cáo QH và thông qua vào năm 2009. 1.3.2 Chế độ sử dụng một số loại đất hiện nay Chế độ sử dụng đất là các quy định của nhà nước về việc sử dụng đối với từng nhóm đất hoặc từng loại đất cụ thể, bao gồm các quy định về hạn mức đất, thời hạn sử dụng, hình thức nhận quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính, trách nhiệm của người sử dụng đất và các điều kiện trong quá trình sử dụng. Luật đất đai 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ quy định chế độ sử dụng đất như sau: a. Về thời hạn sử dụng đất: - Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp: đất rừng phũng hộ, đất rừng đặc dụng; đất ở; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đang sử dụng ổn định; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng cụng trỡnh sự nghiệp; đất quốc phũng, an ninh; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất công trỡnh công cộng như giao thông, thuỷ lợi, văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao…; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa. - Người sử dụng đất được sử dụng đất có thời hạn theo các quy định sau: (1) Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng là 20 năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng là 50 năm. Thời hạn cho thuê đối với các loại đất quy định tại điểm này là không được vượt quá thời hạn giao. Thời hạn được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất, trường hợp đất được giao, cho thuê trước ngày 15/10/1993 thỡ thời hạn được tính từ ngày 15/10/1993. Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao trước ngày 01/01/1999 bằng một phần hai thời hạn giao đất trong hạn mức, sau đó phải chuyển sang thuê đất; (2) Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. (3) Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp thuộc đất công ớch của xó, phường, thị trấn là không quá 5 năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01/01/1999 thỡ thời hạn thuờ đất được xác định theo hợp đồng thuê đất. (4) Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cũn lại là không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xó hội khú khăn thỡ thời hạn không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trỡnh sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đó được xét duyệt; - Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng: (1) Trường hợp chuyển nội bộ trong nhóm đất nông nghiệp thỡ thời hạn tính theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng nhưng phải nằm trong thời hạn đó được xác định giao đất trước đó, trừ trường hợp chuyển từ mục đích khác sang mục đích rừng phòng hộ, đặc dụng thì được sử dụng ổn định lâu dài. (2) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thỡ thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc ngược lại thỡ được sử dụng ổn định lâu dài. (4) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo thời hạn giao đất, cho thuê đất ở trên. - Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất: là thời gian sử dụng đất cũn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất. b. Chế độ sử dụng đối với nhóm đất nông nghiệp: - Hạn mức giao đất: (1) Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng quỏ 3 ha đối với mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác. (2) Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng quỏ 10 ha đối với các xó, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với các xó, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. (3) Hạn mức giao đất rừng phũng hộ, đất rừng sản xuất cho mỗi hộ gia đỡnh, cỏ nhõn khụng quỏ 30 ha đối với mỗi loại đất. (4) Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thỡ tổng hạn mức giao đất không quá 5 ha. Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao thêm đất trồng cây lâu năm thỡ hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá 5 ha đối với các xó, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 25 ha đối với các xó, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được giao thêm đất rừng sản xuất thỡ tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá 25 ha. (5) Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các điểm (1), (2) và (3) mục này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đỡnh, cỏ nhõn. Hạn mức cụ thể do UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương quy định. - Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp: Theo Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 của UBTVQH thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất (gồm chuyển nhượng, nhận tặng, cho, thừa kế, xử lý nợ…) đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định như sau: (1) Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản và đất làm muối: không quá sáu (06) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá bốn (04) ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũn lại. (2) Đất trồng cây lâu năm: không quá hai mươi (20) ha đối với các xó, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá năm mươi (50) ha đối với các xó, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. (3) Đất rừng sản xuất là rừng trồng: không quá năm mươi (50) ha đối với các xó, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá một trăm (100) ha đối với các xó, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. (4). Trường hợp nhận chuyển quyền bao gồm nhiều loại đất thỡ hạn mức được xác định theo từng loại đất. - Về hình thức giao quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính: nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư theo hạn mức; nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm đối với tổ chức kinh tế; nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần đối với các chủ thể có yếu tố nước ngoài. - Về quỹ đất công ích: mỗi xã, phường thị trấn được để lại không quá 5% tổng diện tích đất sản xuất nông nghiệp để sử dụng cho các mục dích công ích của địa phương như: dùng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình phúc lợi công cộng của địa phương. Ngoài các quy định trên, pháp luật cũng quy định chế độ sử dụng các loại đất cụ thể như: đất trồng lúa, các loại đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất cho phát triển trang trại, nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, bổ sung nguồn quỹ đất, cải tạo bồi bổ đất và bảo vệ môi sinh môi trường. Riêng đối với đất trồng lúa phải hạn chế việc chuyển sang các mục đích khác nhằm đảm bảo an ninh lương thực quốc gia. b. Chế độ sử dụng đối với đất phi nông nghiệp: Luật đất đai 2003 đã có 20 điều, từ điều 83 đến điều 102 quy định chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm: đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất xây dựng trú sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất quốc phòng, an ninh; đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD; đất khai thác khoáng sản, làm NVL xây dựng; đất sử dụng cho mục đích công cộng và các loại đất chuyên dùng khác. Các quy định chung trong sử dụng đất phi nông nghiệp là: việc quy hoạch phải đảm bảo tính tổng thể, đồng bộ; sử dụng đất đúng quy hoạch, đúng mục đích đã được giao; đảm bảo giữ gìn môi trường và không được làm ảnh hưởng đến người khác; nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế. Chế độ sử dụng một số loại đất chủ yếu như sau: - Đất ở tại nông thôn: là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống ở tại nông thôn; hạn mức giao đất ở tại nông thôn do UBND tỉnh quy định; nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người dân có chỗ ở; nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp và cấp GCN cho người dân trên cơ sở hiện trạng sử dụng có từ trước ngày 1/7/2004 và phù hợp với quy hoạch kể cả có hay không có giấy tờ, trong đó nếu sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất. - Đất ở tại đô thị: các quy định về công nhận quyền sử dụng hợp pháp tương tự như đất ở nông thôn; nhà nước khuyến khích các nhà đầu tư thuộc mọi thành phần kinh tế thực hiện các dự án phát triển nhà ở hiện đại, đồng bộ về cơ sở hạ tầng, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Trong đó: (1) Giao đất ở cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; (2) Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; (3) Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Ngoài ra nhà nước có thể giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tự làm nhà ở trong trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở. - Đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: (1) Khu công nghệ cao và khu kinh tế do Chính phủ quyết định thành lập, nhà nước thành lập các Ban quản lý và giao đất 1 lần cho BQL để thực hiện việc giao lại đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư. (2) Nhà nước (bao hàm cả BQL khu kinh tế, BQL khu công nghệ cao) thực hiện giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư trực tiếp sản xuất hoặc giao đất, cho thuê đất để nhà đầu tư đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng trong KCN, khu CN cao, khu kinh tế theo quy định: nhà đầu tư trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền hoặc thuê đất nộp tiền hàng năm; nhà đầu tư có yếu tố nước ngoài được thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả một lần cho cả thời hạn thuê; nhà đầu tư được giao đất thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với cơ sở hạ tầng trên đất, nhà đầu tư thuê đất để đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng thì được cho thuê lại đất. - Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD ngoài KCN, khu CN cao, khu kinh tế: Nhà đầu tư trong nước có thể lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền hàng năm, nhận chuyển quyền, nhận góp vốn bằng QSD đất, thuê lại đất của nhà đầu tư khác. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì ngoài các sự lựa chọn như trên còn có thể xin thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm hoặc một lần, thuê đất, thuê lại đất của nhà đầu tư khác. - Đất khai thác khoáng sản và khai thác làm nguyên vật liệu xây dựng: Nhà nước chỉ áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm đối với mọi đối tượng. - Hạn mức sử dụng đất phi nông nghiệp (trừ đất ở) được quy định dưới dạng suất đầu tư (giá trị vốn đầug tư tối thiểu trên một đơn vị diện tích) đối với từng lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh, cụ thể do UBND tỉnh quy định. 1.3.3 Phân cấp quản lý nhà nước về đất đai Phân cấp quản lý nhà nước là việc phân định trách nhiệm, chức năng nhiệm vụ, quyền hạn cho các cấp, các ngành thuộc hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về một lĩnh vực nào đó. - Quy định chung về trách nhiệm của các cấp trong việc quản lý nhà nước về đất đai là: Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai: (1) Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. (2). Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phũng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chớnh phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai. (3) Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương. (4) Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này. - Cơ quan tham mưu chủ yếu giúp UBND các cấp trong quản lý đất đai là ngành Tài nguyên và Môi trường. Ngoài ra có một số nội dung được giao cho cơ quan khác tham mưu hoặc phối hợp tham mưu như: Việc xác lập và quản lý địa giới hành chính do ngành Nội vụ tham mưu; việc quy hoạch và quản lý quy hoạch đô thị do ngành Xây dựng tham mưu; việc lập quy hoạch và quản lý, sử dụng đất quốc phòng và đất an ninh do Quân đội và ngành Công an thực hiện; việc tính thuế và đơn giá thuê đất do ngành tài chính tham mưu; việc thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo do cơ quan Thanh tra phối hợp với thanh tra chuyên ngành thực hiện. - Về việc ban hành văn pháp quy để cụ thể hoá các quy định của Luật chủ yếu do Chính phủ ban hành. Uỷ ban nhân cấp tỉnh được quy định một số nội dung áp dụng trong địa bàn tỉnh như sau: giá đất hàng năm; hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở; suất đầu tư đối với các dự án đầu tư; chính sách bồi thường, hỗi trợ GPMB và tái định cư; thời hạn trong giải quyết các thủ tục hành chính về đất; đền bù việc quản lý và sử dụng đất tôn giáo, đất tín ngưỡng; hạn mức và chế độ sử dụng đất nghĩa trang, nghĩa địa; - Về thẩm quyền của UBND các cấp trong quản lý đất đai: (1) Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: UBND cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện, phường, thị trấn; UBND cấp huyện xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xó. (2) Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài; UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh, cỏ nhõn; giao đất đối với cộng đồng dân cư; UBND cấp xó cho thuờ đất thuộc quỹ đất công ích. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không được ủy quyền. (3) Thẩm quyền thu hồi đất: Cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì có thẩm quyền thu hồi đối với loại đất đó, trừ trường hợp đất của người Việt nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì do UBND cấp huyện thu hồi. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không được uỷ quyền. (4) Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Cấp nào có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì có thẩm quyền cấp GCN QSD đất đối với đối tượng đó, trừ trường hợp đất của người Việt nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì do UBND cấp huyện cấp GCN QSD đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN QSD đất có thể uỷ quyền cho cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp theo quy định của Chính phủ.