Luận văn Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

LUẬN VĂN: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Mở Đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Từ khi nền kinh tế của nước ta bước vào công cuộc đổi mới, nhiều loại thị trường đã hình thành và phát triển, chúng đã góp phần thúc đẩy kinh tế - xã hội có những tiến bộ rõ rệt cả về mặt chất và lượng. Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một trong những loại thị trường đó. Tuy mới hình thành nhưng TTBĐS đã từng bước góp phần tăng cường hiệu quả đầu tư kinh doanh và sử dụng đất đai, nhà xưởng và cải thiện điều kiện sống của nhân dân,... Chính thị trường này đã bước đầu biến bất động sản (BĐS) trở thành nguồn lực quan trọng trong quá trình đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, cho đến nay TTBĐS ở nước ta vẫn trong giai đoạn đầu, sơ khai nên còn tồn tại nhiều hạn chế và khiếm khuyết cả về hoạt động của thị trường lẫn công tác quản lý của Nhà nước. Thực tế hiện nay cho thấy, bên cạnh thị trường chính quy, hoạt động của thị trường phi chính quy đã và đang "nổi lên" như một thách thức đối với công tác quản lý nhà nước (QLNN) về lĩnh vực này và đối với toàn xã hội; chính thị trường phi chính thức này là một trong những nguyên nhân làm phân hóa giàu nghèo mạnh mẽ và mất công bằng xã hội, cùng một loạt các hiện tượng tiêu cực như tham nhũng, rửa tiền… Hơn nữa, nền kinh tế nước ta đang hướng tới tăng trưởng, xóa đói, giảm nghèo và công bằng xã hội. Do đó, việc tăng cường QLNN để hạn chế các tiêu cực, đưa TTBĐS phát triển đúng hướng đã xuất hiện như là một đòi hỏi bức thiết. Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là một thành phố có quy mô lớn nhất cả nước với tổng diện tích 2095,01 km2, có 24 quận, huyện và dân số trung bình là 5.630.192 người [13, tr. 24-27]. TP.HCM luôn giữ vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế của khu vực Nam Bộ cũng như cả nước và được xem là "hạt nhân" kinh tế của vùng kinh tế động lực, trọng điểm Đông Nam Bộ, lớn nhất cả nước. Hiện nay, tại TP.HCM, trước những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn TP.HCM còn ít và yếu. Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có bàn tay "hữu hình" của Nhà nước để "nâng cao hiệu lực quản lý kinh tế", "Hình thành và phát triển thị trư- ờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật" như Văn kiện Đại hội Đảng IX đã chỉ rõ [20, tr. 32; 101], từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế thị trường TP.HCM phát triển bền vững. Với lý do đó, tác giả chọn đề tài: "Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh" để làm luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Từ khi kinh tế thị trường được hình thành và phát triển ở nước ta, Đảng và Nhà nước đã có nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề đất đai, BĐS, đồng thời cũng có nhiều nhà khoa học và các cơ QLNN nghiên cứu về TTBĐS. Trong đó, một số công trình tiêu biểu liên quan tới đề tài như: - Sách chuyên khảo: "Thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam" của PGS.TS Thái Bá Cẩn, ThS. Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính, Hà Nội, năm 2003. - Đề án: "Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam" của Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, năm 2001. - Đề tài cấp bộ: "Cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam", Cục Công sản, Bộ Tài chính, năm 2000. Nhìn chung, các công trình trên đã tập trung giải quyết các vấn đề chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về lĩnh vực BĐS trên phạm vi toàn quốc. Thêm vào đó, những công trình này chủ yếu nghiên cứu về TTBĐS, chứ chưa đi sâu nghiên cứu một cách hệ thống về QLNN đối với loại thị trường quan trọng này. Đối với TP.HCM, hiện chưa có công trình nào trực tiếp nghiên cứu về sự tác động của QLNN đối với sự hình thành, hoạt động và phát triển của TTBĐS một cách đầy đủ, có hệ thống từ lý luận đến thực tiễn. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với TTBĐS để từ đó tìm ra một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trường này, nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định và góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế xã hội ở TP.HCM. Ngoài ra, luận văn cũng góp phần làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của TTBĐS và mối quan hệ giữa công tác QLNN với sự hình thành, phát triển TTBĐS trong nền kinh tế thị tr- ường. Để thực hiện mục đích nêu trên, nhiệm vụ chủ yếu của luận văn là: - Luận giải, làm rõ cơ sở lý luận về TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trong nền kinh tế thị trường. Phân tích vai trò, chức năng và các nội dung QLNN đối với TTBĐS. - Đánh giá đúng thực trạng QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM. - Đề xuất một số phương hướng, giải pháp phù hợp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là QLNN đối với TTBĐS, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phương thức tác động của Nhà nước đối với TTBĐS. Đề tài của luận văn là vấn đề mới, rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên luận văn chỉ tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về TTBĐS đô thị, QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM và một số phương hướng, giải pháp nhằm đổi mới, hoàn thiện công tác này. Trong đó, luận văn chủ yếu nghiên cứu một số yếu tố BĐS đô thị gồm: nhà ở, đất ở, chuyển quyền sử dụng đất,... trong hai thị trường nhánh là thị trường nhà ở và thị trường đất ở của TP.HCM. Việc phân tích, đánh giá TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS tại TP.HCM chủ yếu tập trung vào giai đoạn sau khi thực hiện Luật Đất đai sửa đổi năm 1993 đến nay; từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới trong lĩnh vực này tới năm 2010 ở TP.HCM. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước về vấn đề đất đai, BĐS, TTBĐS. Trên cơ sở đó, tác giả sử dụng các phương pháp nghiên cứu như tổng hợp, phân tích; so sánh; kết hợp nghiên cứu lý luận với khảo sát thực tiễn; phương pháp lấy ý kiến chuyên gia... 6. Đóng góp mới của luận văn - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa bất động sản (HHBĐS), TTBĐS và QLNN đối với thị trường này. - Đánh giá đúng thực trạng TTBĐS và QLNN đối với TTBĐS trên địa bàn TP.HCM. - Trên cơ sở đó chỉ ra những kết quả, hạn chế và nguyên nhân, để từ đó đề xuất một số phương hướng và giải pháp phù hợp nhằm tiếp tục đổi mới công tác QLNN đối với TTBĐS TP.HCM những năm tới. - Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể làm tài liệu tham khảo cho các nhà hoạch định, quản lý và điều hành chính sách của thành phố, các nhà nghiên cứu và những người quan tâm tới TTBĐS cũng như công tác QLNN đối với thị trường này. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 8 tiết. Môc lôc Trang Më ®Çu 1 Chương 1: cơ sở lý luận của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trong cơ chế thị trường ở việt nam 6 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 6 1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 17 1.3. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước và bài học rút ra 27 Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh 36 2.1. Quá trình phát triển và hiện trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 36 2.2. Thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 53 2.3. Đánh giá chung về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 74 Chương 3: Định hướng và giải pháp tiếp tục đổi mới quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hồ chí minh 78 3.1. Quan điểm, định hướng chung về đổi mới quản lý thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh 78 3.2. Các giải pháp chủ yếu để đổi mới, tăng cường quản lý nhà nước đối 86 với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Kết luận 104 Danh môc tµi liÖu tham kh¶o 106 Chương 1 CƠ Sở Lý Luận Của Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRONG CƠ Chế Thị Trường ở Việt NAM 1.1. Bất Động Sản Và Thị Trường Bất Động Sản 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa bất động sản - đặc trưng cơ bản a) Khái niệm bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản đều bao gồm các tài sản do thiên nhiên "ban tặng" và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản xuất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tài sản này người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng chưa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng "động" của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: TTBĐS. b) Hàng hóa bất động sản và những đặc trưng cơ bản Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trường và không bị pháp luật cấm. ở nước ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở và hai loại thị trường mà chúng tạo ra là thị trường quyền sử dụng đất và thị trường nhà ở đô thị. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau: Một là, HHBĐS không thể di dời được hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thường rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hưởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trước hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trường còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình như nhau nhưng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả người mua, người bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. Ngoài ra, HHBĐS do không di dời được nên khi giao dịch trên thị trường nó thường được thể hiện qua các bộ hồ sơ hiện trạng. Bộ hồ sơ này mô tả vị trí, diện tích, biểu hiện sự thay đổi chủ sử dụng, sự biến động về diện tích, biểu hiện nghĩa vụ đóng thuế, lệ phí..., đây có thể nói là đối tượng giao dịch của TTBĐS, "thay mặt" cho HHBĐS. Tuy nhiên, không phải HHBĐS nào cũng có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nhưng do nhu cầu người ta vẫn mua bán nên dễ tạo thành TTBĐS phi chính quy đầy phức tạp và bất trắc. Hai là, HHBĐS thường có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nước ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi người thường có xu hướng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thường tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. Ba là, HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nước. HHBĐS được hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nước, mà Nhà nước lại can thiệp rất nhiều vào các khâu như: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cư, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… Những tác động này làm cho TTBĐS là một trong những thị trường "không hoàn hảo" khá điển hình. Bốn là, HHBĐS chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thường ảnh hưởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trường thông thường khác. Thật vậy, nhu cầu và các quan hệ mua bán BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố thị hiếu, tập quán sinh sống (nếu người dân kiếm sống bằng buôn bán nhỏ thì đất đai, nhà cửa mặt đường sẽ có giá, nếu họ sống theo lối sống công nghiệp thì các căn hộ hiện đại, các biệt thự, ngôi nhà tiện nghi sẽ có ưu thế…), các yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo cũng chi phối mạnh mẽ lĩnh vực này. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nước hoặc các nhà đầu tư khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó. Năm là, đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS được coi như hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" được. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã được chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dường như lâu dài qua "bàn tay" của người sử dụng như C.Mác đã từng nói: "Tuy có những thuộc tính tự nhiên như nhau, nhưng một đám đất được canh tác có giá trị lớn hơn một đám đất bỏ hoang" [33, tr. 248-249]. Theo xu hướng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tư, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hướng tăng giá trị và đương nhiên giá cả sẽ được kéo lên. Như vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hướng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. 1.1.2. Khái quát về thị trường bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường bất động sản Trước hết, ta thấy thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu, quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến thị trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người trung gian và người bán, giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị trường có thể khái quát chung nhất về TTBĐS như sau: Thị trường bất động sản được hiểu là thị trường của các giao dịch dân sự về nhà ở, đất ở, các tài sản gắn liền với chúng và các dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể tham gia trên một địa bàn nào đó, trong khoảng thời gian xác định. TTBĐS có một số điểm đặc thù, xuất phát từ những đặc trưng của HHBĐS như sau: Một là, TTBĐS có tính địa phương, vùng miền rõ nét. Đặc trưng này xuất phát từ tính cố định trong không gian của HHBĐS. Đất đai thường không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Do vậy, hoạt động của TTBĐS cũng mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, TTBĐS còn bị chi phối bởi trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, mật độ dân số và "sức cầu" về BĐS của từng địa bàn mà nó tồn tại. Thực tế cho thấy, TTBĐS ở thủ đô, đô thị trung tâm về kinh tế, văn hóa - xã hội thường có quy mô và mức độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn hay đô thị bình thường khác. Hai là, cung - cầu của TTBĐS rất nhạy cảm và dễ biến động. Do HHBĐS thường có giá trị lớn, ít mất giá nên con người có xu hướng tích trữ và đầu cơ nó. Như vậy, cầu về BĐS thường khá lớn, nhưng cung về HHBĐS lại có hạn và thay đổi chậm hơn, đường cung này lại có độ dốc lớn. Kinh tế học cho thấy rằng, chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung hay cầu về BĐS thì đều làm cho giá cả trên thị trường biến đổi rất lớn. Khi TTBĐS mất ổn định sẽ làm nền kinh tế mất ổn định theo và có thể gây khủng hoảng kinh tế. Ba là, TTBĐS bị chi phối rất lớn bởi pháp luật, cơ chế, chính sách của nhà nước từ quy hoạch đất đai, quyền sử dụng, sở hữu đến các quy định về đăng ký, mua bán, thế chấp, cầm cố,… những điều này làm cho TTBĐS kém hoàn hảo. Ngoài ra, TTBĐS còn rất nhạy cảm và dễ bị tác động bởi các yếu tố xung quanh liên quan tới cung, cầu như tình trạng khan hiếm đất đai, sự bất cập trong phân bố nguồn đất đai hạn chế, tình hình kinh tế - xã hội biến động, lãi suất lên xuống… Bốn là, TTBĐS dễ rơi vào tình trạng phân khúc cục bộ, bất hợp lý. Các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có nhu cầu tham gia vào TTBĐS làm cho cơ cấu cung - cầu rất đa dạng. Đồng thời, cùng với nhiều chính sách, chế độ của Nhà nước áp dụng cho nhiều đối tượng khác nhau nên TTBĐS rất dễ bị phân khúc. Thực tế cho thấy, nhiều thị trường nhà, đất "cá biệt" thuận lợi cho sinh sống, kinh doanh có giá cả rất cao đã kéo theo sự "leo thang" giá cả ở TTBĐS xung quanh và một số nơi khác. Do đó, nếu thiếu biện pháp điều chỉnh và phối hợp đồng bộ sẽ tạo ra sự khác biệt bất hợp lý làm tốn chi phí và giảm hiệu quả đầu tư xã hội cũng như hiệu quả của TTBĐS. TTBĐS được phân loại theo một số tiêu chí như sau: a) Theo loại hình BĐS, có các loại thị trường sau: - Thị trường quyền sử dụng đất: nơi mua bán quyền sử dụng đất. - Thị trường nhà ở: gồm thị trường mua bán nhà và cho thuê nhà. - Thị trường các công trình, vật kiến trúc phục vụ cho các ngành sản xuất như công nghiệp, thương mại, công cộng (sân bay, cảng, đường sá…). b) Theo tính chất kinh doanh BĐS thì có: - Thị trường mua bán BĐS: là nơi chuyển nhượng quyền sở hữu của các HHBĐS. - Thị trường cho thuê BĐS: là nơi cho phép chuyển quyền sử dụng BĐS có thời hạn. - Thị trường thế chấp BĐS: là nơi dùng quyền sử dụng hoặc sở hữu BĐS để thế chấp đổi lấy một nguồn lực nào đó trong một thời gian nhất định. c) Theo thứ tự thời gian mà BĐS gia nhập thị trường có: - Thị trường sơ cấp (hay cấp 1) với các quan hệ về giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng…, (hay còn gọi là thị trường về đất đai). - Thị trường đầu tư tạo lập BĐS (hay thị trường cấp 2) với các quan hệ xung quanh việc xây dựng công trình, vật kiến trúc. - Thị trường thứ cấp (hay cấp 3) với các giao dịch chính là mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng BĐS (đây có thể coi là thị trường nhà ở, hay công trình cho công nghiệp, thương nghiệp…). d) Theo tính chất giao dịch của thị trường có: - TTBĐS theo nghĩa hẹp: chỉ gồm các giao dịch trực tiếp liên quan đến HHBĐS. - TTBĐS theo nghĩa rộng: gồm các dịch vụ như cho vay, hỗ trợ đầu tư tạo lập BĐS, tài chính BĐS… e) Theo tính chất pháp lý trong hoạt động của thị trường có: - TTBĐS chính quy: các giao dịch và quan hệ liên quan mua bán BĐS đều thực hiện theo pháp luật và các văn bản luật định khác. - TTBĐS phi chính quy (ngầm): các giao dịch thường là tự phát, "ngầm", không theo quy định của pháp luật, trốn tránh các nghĩa vụ theo luật định, không tuân theo đầy đủ các quy định của pháp luật. 1.1.2.2. Cơ chế vận động của thị trường bất động sản TTBĐS là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về BĐS (gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp BĐS và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể có liên quan như người tạo lập BĐS, nhà nước, người bán BĐS, người có nhu cầu về BĐS, người môi giới, tư vấn…), nên nguyên tắc vận động cơ bản của thị trường này gắn liền với sự vận động của thị trường quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, hoạt động TTBĐS diễn ra theo các cơ chế thị trường khách quan của nó gồm cơ chế cung - cầu, cơ chế giá cả. a) Cơ chế cung - cầu hàng hóa bất động sản Cơ chế vận động của cung - cầu hàng hóa ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS. Cầu HHBĐS được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng BĐS, nó có độ co giãn theo thu nhập rất cao. HHBĐS có giá trị lớn và hiện nay ở nước ta được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,… nên người dân thường có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào BĐS. Mặt khác, ở nước ta nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn. Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người tạo lập và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến nguồn cung BĐS bị giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai, BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường cong có độ dốc lớn. Và từ đồ thị ta thấy, do đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi một lượng nhỏ cung, cầu thì giá cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn. Sơ đồ 1.1: Sự biến động của cung cầu trên thị trường BĐS Khi cầu > cung thì khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung quyết định. Khi cầu < cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định. Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS. Thứ đến, để đảm bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS. b) Cơ chế giá cả trong thị trường bất động sản Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác - tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như giá trị, giá trị sử dụng của HHBĐS. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả BĐS thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên TTBĐS có xu hướng giảm xuống. Thật vậy, cơ chế giá cả hàng hóa trên TTBĐS phụ thuộc nhiều vào giá trị và giá trị sử dụng của BĐS. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày càng có Giá Số lượng Q1 Q2 P1 P2 S1 S2 S D2 D1 Mở rộng quy hoạch Khống chế cấp giấy phép giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, BĐS. Do đó, giá cả trên TTBĐS sẽ biến động theo xu hướng này. Những khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày càng tăng lên do giá trị gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng. Như vậy, TTBĐS dưới tác động của cơ chế giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng các nguồn lực BĐS một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi TTBĐS vận động theo cơ chế giá cả đã phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai, BĐS. Từ những phân tích trên, có thể thấy cơ chế giá cả HHBĐS đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư BĐS và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Ngoài ra, trong giai đoạn hiện nay, trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ dàng giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý - BĐS, do vậy các thị trường này vận động đều có liên hệ mật thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của TTBĐS sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... 1.1.2.3. Vai trò của thị trường bất động sản đối với việc phát triển kinh tế - xã hội TTBĐS trong quá trình hoạt động đã tạo các tác động tích cực và tiêu cực đến các nội dung phát triển kinh tế xã hội. Trước hết, TTBĐS đã cùng với các thị trường khác như: vốn, sức lao động, khoa học công nghệ, hàng hóa, dịch vụ… tạo thành một hệ thống các thị trường đồng bộ, thống nhất. Đồng thời, TTBĐS cũng như các thị trường khác là một yếu tố cơ bản của môi trường kinh doanh, là môi trường hoạt động của các chủ thể kinh doanh và cá nhân, tổ chức trong xã hội. Do đó, sự phát triển TTBĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự mở rộng, phát triển các thị trường khác. Như vậy, hệ thống thị trường đồng bộ này sẽ tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển năng động, hiệu quả. Thứ hai, sự vận động của TTBĐS sẽ góp phần thúc đẩy phát triển các HHBĐS và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai, nhà ở vốn hữu hạn, khan hiếm hiện nay hiệu quả hơn. Trong khi vận động theo cơ chế thị trường, giá cả sẽ hướng dẫn hành vi của người mua và người bán. Cùng với các qui luật của thị trường, TTBĐS lành mạnh có thể kích thích phát triển các loại HHBĐS và tự động điều tiết các chức năng sử dụng nhà đất có giá trị kinh tế - xã hội thấp ra chỗ khác, dể dành chỗ cho chức năng sử dụng có giá trị kinh tế, văn hóa - xã hội cao. TTBĐS tự động điều tiết, phân bổ vật tư, lao động, khoa học kỹ thuật, vốn vào các khu vực cần thiết để phục vụ sự phát triển hàng hóa và thị trường. Thứ ba, cũng như các thị trường khác, TTBĐS có vai trò định hướng, dẫn dắt, điều tiết hoạt động sản xuất xã hội. Thật vậy, TTBĐS trong khi vận động để thõa mãn cung, cầu về BĐS hàng hóa cũng đồng thời là đòn bẩy kích thích sự phát triển khoa học, công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn hóa trong cơ chế thị trường vì các doanh nghiệp chủ yếu lấy lợi nhuận làm động lực để hành động. Điều này kéo theo việc đòi hỏi các doanh nghiệp phải thường xuyên cải tiến công nghệ quản lý, công nghệ sản xuất, hạ thấp chi phí, tăng khối lượng và chất lượng cho BĐS hàng hóa phục vụ nhu cầu của dân cư, các tổ chức kinh tế cho xã hội. Thứ tư, sự vận động của TTBĐS tác động mạnh đến sự ổn định xã hội. TTBĐS nói chung, nhất là thị trường đất đai luôn gắn chặt với chế độ, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước. Khi TTBĐS phát triển lành mạnh, ổn định tức là chính sách đất đai phù hợp, kinh tế vĩ mô ổn định. Khi TTBĐS "đóng băng" hoặc hoạt động lộn xộn, phi chính quy, giá cả biến động thất thường, nhiều người đầu cơ "bóp méo" giá cả, lũng đoạn thị trường,… sẽ ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ vào các hoạt động xã hội, gây bất an trong tư tưởng xã hội, làm tăng sự hoài nghi của nhân dân vào đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước. Mặt khác, do đất đai, BĐS luôn gắn bó chặt chẽ với các hoạt động sản xuất và sinh sống của con người nên tình trạng trên làm phát sinh nhiều tiêu cực, giảm hiệu quả của TTBĐS, làm xã hội thiếu ổn định và có thể gây khủng hoảng kinh tế. Mặt khác, trong quá trình vận động của mình, TTBĐS cũng để lại một số tác động tiêu cực như sau: Một là, TTBĐS thường có những biến động lớn gây hậu quả tiêu cực về mặt xã hội. Từ đặc điểm của cung cầu BĐS là rất dễ biến động nên chỉ cần thay đổi một lượng cung cầu vừa đủ là giá cả thị trường có thể tăng vọt hoặc giảm xuống nhanh chóng. Điều này có thể gây ra "cơn sốt" hoặc "đóng băng" cho TTBĐS và từ đó sẽ tác động liên đới đến thị trường tài chính, lao động,… thậm chí có thể gây xáo trộn lớn cho nền kinh tế. Thật vậy, khi TTBĐS "đóng băng" là dấu hiệu cho một nền kinh tế đang bị ứ đọng vốn lớn, đình trệ và cần "hâm nóng". Mặt khác, khi TTBĐS phát triển quá "nóng", sẽ là tín hiệu của một nền kinh tế "bong bóng" không bền vững có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. TTBĐS ở Nhật Bản và Hàn Quốc thời gian gần đây có thể minh chứng cho điều này. Hai là, TTBĐS chứa đựng yếu tố "đầu cơ" rất lớn gây bất công trong xã hội. Đất đai, BĐS thường có giá trị lớn và giữ giá lâu nên khi công tác QLNN đối với TTBĐS còn nhiều yếu kém, bất cập sẽ tạo nhiều điều kiện cho một số người đầu cơ, găm giữ BĐS nhằm "bóp méo" giá cả và lũng đoạn thị trường. Đi cùng tình trạng này là hiện tượng tiêu cực, tham nhũng, rửa tiền của một bộ phận cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS và một số kẻ làm ăn phi pháp. Hậu quả của tình trạng này là một số cá nhân, tổ chức giàu lên nhanh chóng, còn đa số người dân do thiếu thông tin sẽ bị lừa đảo, bần cùng hóa và gặp khó khăn về nhà ở. Tình trạng trên chỉ có lợi cho "kẻ đầu cơ" và cán bộ quản lý thoái hóa, biến chất (họ có thể kiếm được bạc tỷ rất nhanh và dễ dàng), còn Nhà nước và đa số nhân dân bị mất mát rất nhiều khi thị trường bị đầu cơ, bóp méo và lũng đoạn. Có thể nói, đây chính là thị trường đang làm phân hóa giàu nghèo và bất bình đẳng xã hội mạnh nhất, rõ nhất và có thể gây bất ổn cho xã hội. 1.2. Sự Cần Thiết Và chức năng, nhiệm vụ Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản 1.2.1. Sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam TTBĐS ở nước ta mới hình thành hơn 10 năm nay, đã bước đầu phát huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể như sau: Thứ nhất, hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chưa được nhà nước kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trường chính quy còn rườm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường chưa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lượng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không được đưa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hưởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút. Thứ hai, do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp như: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép nước không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lường làm cho một số người đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm được các khoản lợi "bất minh". Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thường với đồng lương ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở. Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội. Các hiện tượng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu như giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, hoành hành làm mất uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy nhà nước cũng như đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng sản Việt Nam. Thứ ba, quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vượt tầm kiểm soát của Nhà nước đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trường. Hiện tại, lượng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ước tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần. Lượng giao dịch này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà nước, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế. Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lường và luôn ở mức rất cao. Giá này không được hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó được "nhào nặn" qua thị trường phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tưởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế. Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tượng chính sách, đối tượng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đất nước; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu và nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trường HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tư xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế. Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trường đầu vào quan trọng của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hưởng xấu đến các thị trường khác như thị trường vốn (hay còn gọi là thị trường chứng khoán), thị trường khoa học công nghệ, thị trường lao động, thị trường hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát được sẽ gây hậu quả khôn lường cho nền kinh tế, cho sự tăng trưởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trường quốc tế. Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần được sửa chữa, điều chỉnh để giảm các hậu quả tiêu cực của thị trường gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của nó trong quá trình phát triển. Song, TTBĐS với cơ chế hoạt động của nó không thể chủ động giải quyết được những vấn đề thuộc bản chất vốn có của nó như: tính tự phát trong phát triển quy mô cung, cầu HHBĐS, mục đích tối đa hóa lợi nhuận và các thủ đoạn cạnh tranh không hợp pháp tạo nên trạng thái "ảo" cho các quan hệ thị trường v.v... Chính điều này đã dẫn đến một yêu cầu tất yếu: quá trình hoạt động của TTBĐS cần có sự can thiệp của Nhà nước như bao thị trường khác vào các nội dung, quan hệ cơ bản của thị trường như cung cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh… Như vậy, trong quá trình vận động của thị trường HHBĐS, nhà nước không đứng ngoài mà ngược lại, hoạt động quản lý của nhà nước trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nước cần được cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này được thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nước đối với quá trình hoạt động của TTBĐS. 1.2.2. Chức năng và nhiệm vụ quản lý nhà nước đối với TTBĐS Các nội dung này của quản lý được cụ thể hóa từ các chức năng quản lý của nhà nước đối với TTBĐS. Xuất phát từ hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển và chức năng phát triển, thì QLNN đối với TTBĐS được hiểu là những công việc định hướng, điều tiết, kiểm soát cơ bản của nhà nước trong việc thực hiện sự can thiệp của mình vào quá trình vận động của TTBĐS. TTBĐS gồm có hàng hóa, các chủ thể tham gia và phương thức giao dịch BĐS. Do đó, QLNN đối với TTBĐS cần đảm bảo các chức năng và nhiệm vụ sau: Một là, Nhà nước tạo lập môi trường thuận lợi, định hướng và hỗ trợ phát triển cho TTBĐS. Để thực hiện được nội dung này, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường phát huy được vai trò trong việc phân bổ hiệu quả, hợp lý nguồn lực đất đai và đáp ứng các nhu cầu về HHBĐS với giá cả phù hợp, chi phí giao dịch thấp. Do đó, Nhà nước cần tạo lập môi trường pháp lý, môi trường xã hội, môi trường tài chính - tín dụng, đầu tư cho nhà cung cấp HHBĐS, người mua hàng hóa và các nhà môi giới, cung cấp dịch vụ trung gian tham gia hoạt động trên thị trường. Việc tạo lập môi trường này vừa có tác dụng định hướng, dẫn dắt vừa đảm bảo hoạt động quản lý của các cơ quan QLNN có liên quan đến quá trình giao dịch HHBĐS trên thị trường. Trong nội dung này, quan trọng nhất là việc xây dựng khung khổ pháp lý cho TTBĐS hoạt động ổn định và lành mạnh. Các văn bản pháp quy và hệ thống pháp luật nói chung đều giữ vai trò quan trọng trong việc điều chỉnh các quan hệ nảy sinh trong TTBĐS. Các văn bản pháp quy về đất đai, BĐS có đặc thù là điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất, BĐS - một loại hàng hóa đặc biệt - nên có thêm những đặc điểm riêng khác nữa. Điều này thể hiện qua việc pháp luật về đất đai, BĐS có ảnh hưởng rất lớn đến TTBĐS, ảnh hưởng tới điều tiết và quản lý thị trường thông qua việc tác động vào các nguồn cung và cầu trên thị trường. Nhà nước cũng cần phải xây dựng hệ thống thông tin BĐS công khai, minh bạch và quy chế tổ chức, hoạt động của các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh, hỗ trợ giao dịch HHBĐS. Mặt khác, Nhà nước cần làm cho các tác động định hướng, hỗ trợ của mình phù hợp với các quy luật thị trường, tạo điều kiện cho cạnh tranh tự do, lành mạnh và bình đẳng. Hai là, Nhà nước thực hiện việc điều tiết, điều chỉnh đối với TTBĐS. Nhà nước ngoài việc tạo môi trường và hỗ trợ phát triển TTBĐS còn cần phải có các chính sách, công cụ, biện pháp điều tiết, can thiệp hợp lý nhằm làm giảm các tiêu cực, khuyết tật của thị trường; sử dụng thị trường để phục vụ các chính sách xã hội của mình. Sự điều tiết trước hết để TTBĐS hoạt động ổn định, lành mạnh và tránh hiện tượng "sốt giá" cũng như "đóng băng" thị trường. Thứ hai, sự điều chỉnh này nhằm đảm bảo việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ giao dịch BĐS, ví dụ như: việc đóng thuế, phí, lệ phí, thực hiện quy hoạch, kế hoạch về đất đai, BĐS… Thứ ba, thực hiện sự điều chỉnh nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ hợp lý cho các đối tượng chính sách, người có công, người nghèo, người thu nhập thấp… Như vậy, việc điều tiết, điều chỉnh của Nhà nước phải hướng vào các khâu: tạo lập HHBĐS, phương thức giao dịch trên thị trường cũng như các chủ thể tham gia TTBĐS. Việc can thiệp, điều tiết kịp thời của Nhà nước sẽ làm giảm thiểu sự xuất hiện các "quan hệ ảo" gây méo mó và bất ổn cho thị trường như: cung, cầu giả tạo, giá cả "bong bóng",… Ngoài các biện pháp can thiệp trực tiếp như trên, Nhà nước còn dùng các công cụ tài chính để tác động vào TTBĐS. Nhà nước có thể dùng công cụ lãi suất, hoặc chính sách hỗ trợ đầu tư để làm giảm cơn "sốt nóng" hoặc sự "đóng băng" của TTBĐS. Cuối cùng, trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước còn sử dụng cả các biện pháp hành chính để ổn định thị trường này. Tuy nhiên, Nhà nước cũng cần thận trọng trong tất cả các biện pháp can thiệp đó, tránh can thiệp quá "thô bạo" vào TTBĐS. Ba là, Nhà nước thực hiện công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động của TTBĐS. Trước hết, Nhà nước phải luôn kiểm tra việc thực hiện và triển khai các chính sách, pháp luật về đất đai và BĐS trong cả ba thành tố của thị trường: hàng hóa, chủ thể và phương thức giao dịch. Chức năng, nhiệm vụ này giúp Nhà nước luôn có thể kiểm soát và "dẫn dắt" TTBĐS hoạt động và phát triển đúng hướng. Các phương thức giao dịch trên TTBĐS luôn diễn ra đa dạng, phong phú nên việc kiểm tra thường xuyên hoạt động này thì Nhà nước mới nắm bắt được và "uốn nắn" chúng kịp thời theo quỹ đạo hợp pháp. Cuối cùng, Nhà nước phải kiểm soát điều kiện và hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS. Phải kiểm tra được "tư cách" tham gia thị trường, ví dụ như điều kiện đăng ký hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh, tư vấn, môi giới BĐS,… Cần kiểm tra hoạt động của các doanh nghiệp, đơn vị, tổ chức, cá nhân tham gia thị trường với vai trò là nhà cung cấp, nhà trung gian trong giao dịch HHBĐS; kiểm tra mục đích, cách thức sử dụng của chủ sử dụng HHBĐS xem có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch mà Nhà nước đã phê duyệt. Ngoài ra, cần kiểm tra hoạt động của các cơ quan quản lý theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền đã quy định. Bốn là, Nhà nước phải thành lập hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách các cấp đối với TTBĐS và xây dựng cơ chế vận hành của chúng. Nhà nước thực hiện các tác động định hướng, điều chỉnh và giám sát của mình thông qua hệ thống cơ quan QLNN về các lĩnh vực. Trong lĩnh vực quản lý TTBĐS cũng cần có những cơ quan chuyên trách. Tuy vậy, cho tới nay chúng ta vẫn chưa có một cơ quan chịu trách nhiệm về QLNN đối với TTBĐS, chứ chưa nói đến một hệ thống cơ quan quản lý chuyên trách về TTBĐS thống nhất từ Trung ương xuống địa phương. Hiện nay, ở TP.HCM mới đang thí điểm thành lập Ban Chỉ đạo quản lý và phát triển TTBĐS, đây có thể là hình mẫu để chúng ta xây dựng cơ quan chuyên trách quản lý TTBĐS phù hợp và hiệu quả hơn. Thực ra hiện nay, trong lĩnh vực BĐS, Nhà nước điều chỉnh, quản lý chủ yếu thông qua ba cơ quan là Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng. ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì có Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chính - Vật giá, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch kiến trúc (hoặc Văn phòng kiến trúc sư trưởng). Dưới các huyện, quận thì có phòng quản lý nhà, phòng địa chính, tài nguyên môi trường, xây dựng và cấp phường xã là các cán bộ địa chính, xây dựng và quản lý đô thị phụ trách công tác QLNN đối với lĩnh vực đất đai, BĐS. Theo phân cấp, lĩnh vực Tài nguyên - Môi trường chuyên quản lý, cấp giấy chứng nhận sử dụng và xử lý tranh chấp về đất đai; lĩnh vực xây dựng sẽ quản lý về nhà cửa, cấp phép và xử lý vi phạm về xây dựng, cấp giấy chứng nhận cho nhà đất và nhà cửa có yếu tố nước ngoài; lĩnh vực tài chính chuyên quản lý khung giá nhà đất và công sản; lĩnh vực quy hoạch - kiến trúc sẽ chịu trách nhiệm về quy hoạch không gian, quy hoạch kiến trúc. Do đó, hiện nay cơ chế quản lý TTBĐS còn dàn trải, kém hiệu quả, hiệu lực. Điều này cho thấy một nhu cầu cấp bách: xây dựng và hoàn thiện cơ quan quản lý và phát triển TTBĐS ở nước ta. 1.2.3. Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 1.2.3.1. Công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị và khu dân cư Đây là công cụ thuộc nhóm hành chính - pháp lý, nó có ảnh hưởng lớn đến hoạt động của TTBĐS cũng như xu hướng phát triển của thị trường này. Quy hoạch, kế hoạch phát triển đô thị là công cụ quản lý quan trọng và là nội dung không thể thiếu được trong công tác quản lý TTBĐS. Quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị và nhà ở đảm bảo cho sự lãnh đạo quản lý tập trung, thống nhất của Nhà nước đối với TTBĐS. Thông qua việc bố trí, sắp xếp sử dụng các loại đất đai và nhà ở đã được phê duyệt và được thể hiện trên các bản quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, nhà nước sẽ kiểm soát được diễn biến về tình hình đất đai và nhà ở. Từ đó, ngăn chặn được tình trạng sử dụng đất, nhà ở lãng phí, bừa bãi, sử dụng không đúng mục đích và quy hoạch. Thông qua quy hoạch, bắt buộc các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở chỉ được phép sử dụng trong phạm vi ranh giới của mình. Điều này cho phép nhà nước có cơ sở để quản lý đất đai, nhà ở chắc chắn và trật tự hơn; các vướng mắc, tranh chấp đất đai, nhà ở có cơ sở pháp lý để giải quyết tốt hơn, triệt để hơn. Quy hoạch phát triển đô thị là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai và xây dựng nhà ở. Với mọi loại quy hoạch từ giao thông, nhà ở, cây xanh,… thì các mục tiêu, quan điểm và các chỉ tiêu tổng quát của nó đều phải được thể hiện qua kế hoạch sử dụng đất đai, và chỉ qua kế hoạch sử dụng đất đai nó mới được xây dựng trong thực tiễn. Như vậy, việc xây dựng kế hoạch phải dựa vào qui hoạch, qui hoạch là căn cứ không thể thiếu của kế hoạch. Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác cụ thể bao nhiêu thì kế hoạch càng có điều kiện để thực hiện bấy nhiêu. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và nhà ở tạo điều kiện cho việc tính thuế, xác định giá cả các loại đất đai và nhà ở hợp lý hơn, chính xác hơn. Việc tính thuế, định giá cả các loại đất đai, BĐS phải dựa vào việc đánh giá, phân hàng các loại đất đai nhà ở và qui mô, phạm vi của chúng cho các đối tượng sử dụng. Những vấn đề, và thông tin này đều được thể hiện trong các văn bản quy hoạch tổng thể và qui hoạch chi tiết. Như vậy, việc quy hoạch đất đai, BĐS càng có cơ sở khoa học, thì việc tính thuế, định giá đất đai, BĐS sẽ càng hợp lý và chính xác hơn. Để thực hiện tốt được vai trò, công cụ quy hoạch phải bảo đảm cho các loại quy hoạch có tính thống nhất, tính đồng bộ, tính khoa học và tính dự báo. 1.2.3.2. Công cụ kinh tế - tài chính a) Định giá và khung giá nhà đất Đây là công cụ quan trọng để quản lý và điều tiết TTBĐS trong giai đoạn đầu như ở nước ta hiện nay. Giá cả trong TTBĐS không chỉ phụ thuộc vào quy luật cung cầu, giá trị mà còn phụ thuộc vào cả xu hướng phát triển (định hướng đầu tư của nhà nước). Chính vì vậy, chỉ có Nhà nước mới có khả năng định giá đất đai, nhà ở và đưa ra khung giá làm cơ sở chung cho toàn xã hội. Cần phải khai thác triệt để khả năng này để quản lý và điều tiết sâu sát, mạnh mẽ và có hiệu quả TTBĐS. Định giá nhà đất là việc xác định giá trị nhà đất bằng tiền theo từng khoảng thời gian, nhằm phục vụ cho việc tính thuế, xác định giá trị khi giao, cho thuê đất, là căn cứ để đấu giá, đấu thầu nhà đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Kết quả công tác định giá nhà đất của nhà nước thể hiện qua việc ban hành các khung giá để điều chỉnh TTBĐS cho từng khu vực và thời gian nhất định. Việc xác định đúng đắn khung giá nhà, đất có ý nghĩa hết sức quan trọng để nhà nước điều tiết lợi ích hợp lý giữa các tầng lớp nhân dân, bình ổn giá cả BĐS, đảm bảo công bằng xã hội, tránh phân hóa giàu nghèo và khuyến khích sử dụng BĐS mang lại hiệu quả kinh tế cao. Hiện nay, khung giá được coi là điểm mấu chốt của TTBĐS, nó sẽ là cơ sở để ổn định và phát triển lành mạnh thị trường này. Khi có khung giá sát hợp với thực tế thì nó sẽ là cơ sở cho các chủ thể thị trường tham gia giao dịch, tính thuế, chi phí, lệ phí…, đồng thời góp phần giảm thiểu các rủi ro thị trường, đưa kinh tế - xã hội phát triển bền vững. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý các hạn chế của công cụ này; đây là công cụ mang tính hành chính khá cứng nhắc, vì vậy nếu nó không theo kịp được sự vận động của thị trường thì nó sẽ trở nên rất hình thức, khó tuân thủ, có thể dẫn tới thị trường phi chính quy làm cản trở sự phát triển thị trường và nền kinh tế. b) Công cụ thuế và lãi suất ở nước ta hiện nay, trong giao dịch HHBĐS đã có nhiều văn bản quy định về thuế, phí, lệ phí điều chỉnh. Đây là các biện pháp của Nhà nước đưa ra, một mặt, nhằm bảo đảm nguồn thu từ đất đai, BĐS cho ngân sách, mặt khác, cũng nhằm vào việc mở rộng thị trường. Việc vừa khuyến khích TTBĐS phát triển, vừa đảm bảo nguồn đông viên từ thuế đòi hỏi phải có hệ thống thuế khóa phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, chúng ta thực hiện chủ trương này còn nhiều bất cập. Hiện nay, các loại thuế còn khá cao, như thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, lệ phí trước bạ là 1%, tổng cộng là 5% trên tổng giá trị là khá cao dẫn tới việc không khuyến khích người mua và người bán đăng ký chuyển nhượng hợp pháp theo quy định của nhà nước (họ thường mua bán trao tay, làm cho thị trường phi chính quy phát triển mạnh). Đây chính là nguyên nhân làm thất thu cho ngân sách và góp phần gây khó khăn cho QLNN đối với TTBĐS. Do đó, cần đổi mới hệ thống thuế, phí, lệ phí theo hướng tinh giảm và đơn giản các khoản thu trên cơ sở xác định rõ ý nghĩa và mục đích kinh tế của chúng; xây dựng hệ thống thuế phù hợp nhằm điều tiết các khoản thu gia tăng do Nhà nước đầu tư mang lại, mặt khác, vừa phải khuyến khích được việc kinh doanh và sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực BĐS phục vụ phát triển đất nước theo tinh thần Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 7 khóa IX và Nghị quyết 06/2004/NQ-TTg ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ về phát triển TTBĐS. Ngoài ra, Nhà nước có thể sử dụng công cụ lãi suất hoặc tín dụng ưu đãi để điều tiết TTBĐS. Khi thị trường quá trầm lắng, Nhà nước có thể giảm lãi suất và cho vay ưu đãi để kích thích cung, cầu BĐS. Ngược lại, khi TTBĐS phát triển quá "nóng" thì Nhà nước có thể "giảm nhiệt" bằng cách tăng lãi suất để giảm nguồn vốn đầu tư vào BĐS và đánh thuế "đầu cơ" nhà đất. 1.3. KINH Nghiệm Về Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản ở một số Nước Và Bài Học Rút RA 1.3.1. Kinh nghiệm về quản lý thị trường bất động sản ở một số nước 1.3.1.1. Kinh nghiệm ở Cộng hòa Liên bang Đức Cộng hòa Liên bang Đức sau khi hợp nhất với Cộng hòa dân chủ Đức thành nước Cộng hòa Liên bang Đức thống nhất, vận hành theo nền kinh tế thị trường xã hội. Tuy vậy, ở lĩnh vực BĐS nước này cũng phải thực hiện một số công việc chuyển đổi tại khu vực Đông Đức cho phù hợp với nền kinh tế thị trường vốn có tại Tây Đức. Đây sẽ là những kinh nghiệm đáng quý cho chúng ta nghiên cứu và ứng dụng sáng tạo vào việc phát triển TTBĐS cũng như quản lý có hiệu quả thị trường này. Khung khổ pháp luật về TTBĐS luôn là vấn đề quan tâm đầu tiên ở Cộng hòa Liên bang Đức. Nó được xây dựng theo hai quan điểm: Một là, việc tạo lập khung khổ pháp lý phải bảo đảm cho chuyển đổi sang kinh tế thị trường, và hai là, xây dựng hệ thống pháp luật theo nguyên tắc thị trường. Với nước Đức thống nhất thì vấn đề này có nhiều thuận lợi vì họ đã có khung khổ pháp lý theo nguyên tắc thị trường ở Tây Đức cũ, vấn đề là triển khai rộng rãi sang phía Đông Đức mà thôi. Nhìn chung, xét về lâu dài thì hệ thống pháp luật của Đức đều hướng tới việc tạo dựng một TTBĐS bền vững, thông suốt và những can thiệp "quá sâu" của nhà nước sẽ được giảm dần, để cho cơ chế thị trường điều chỉnh phần lớn các hoạt động của TTBĐS. ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Hiến pháp Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời và tư nhân được quyền sở hữu nhà đất, được mua bán, giao định theo nguyên tắc thị trường, các bên tham gia TTBĐS đều có quyền bình đẳng như nhau, trong đó, các tổ chức kinh doanh của nhà nước cũng là một bên tham gia bình đẳng trong mua bán BĐS. TTBĐS ở Cộng hòa Liên bang Đức được điều chỉnh bởi các luật cụ thể của mô hình nền kinh tế thị trường xã hội, được hình thành sau chiến tranh thế giới thứ hai. Tuy nhiên, do việc thống nhất hai miền Đông, Tây với hai chế độ, hai nền kinh tế khác nhau nên khi vận hành TTBĐS cũng gặp phải nhiều khó khăn. Nhưng, Hiệp ước thống nhất nước Đức đã xác định: áp dụng thể chế kinh tế thị trường xã hội của Tây Đức cho cả nước nên việc chuyển đổi và tìm ra những bước đi thích hợp cho Đông Đức là tất yếu. Do vậy họ xác định rằng, không thể bỏ ngay hệ thống quản lý TTBĐS của Đông Đức cũ mà cần phải có các đạo luật riêng mang tính chất quá độ dần dần. Một mặt, các quy định pháp luật đó phải đảm bảo quá trình chuyển TTBĐS từ mô hình kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường một cách suôn sẻ, có hiệu quả, mặt khác, không để gây ra những xáo trộn lớn về mặt kinh tế xã hội và phải tính đến các điều kiện cụ thể của Đông Đức, đặc biệt là phải tôn trọng quyền có nhà ở của công dân đã ghi trong Hiến pháp chung. Từ quan điểm chỉ đạo như vậy, Cộng hòa Liên bang Đức đã xây dựng một hệ thống pháp lý khá phù hợp cho việc chuyển đổi TTBĐS của Đông Đức, nhằm thống nhất vận hành theo các đạo luật chung và giá cả thống nhất hai miền. Hệ thống này gồm các đạo luật và quy định như sau: [2, tr. 15] - Đạo luật về quy đổi sở hữu thuộc sở hữu toàn dân trước đây. - Đạo luật về thuê nhà. - Các quy định về xác định giá trị BĐS cho thuê. - Các quy định hướng dẫn việc tính giá theo nguyên tắc thị trường. - Các quy định về khung giá, nâng giá phù hợp với tiêu chí cụ thể. - Nghị định về giá nhà, Nghị định về phân bổ chi phí vận hành. - Chế độ trợ cấp nhà ở và tiêu chuẩn nhà ở. - Thống kê về giá nhà. - Nhà ở cho công chức. - Các quy định có liên quan đến xác định lại vai trò của quy hoạch, sự tham gia của cộng đồng vào quy hoạch. Quá trình thực hiện các Luật này nhằm chuyển TTBĐS Đông Đức kiểu cũ sang TTBĐS vận hành theo cơ chế thị trường xã hội của Tây Đức là khá phức tạp, đầy khó khăn. Tuy nhiên, với sự giúp đỡ và viện trợ từ phía Tây Đức thì quá trình chuyển đổi về cơ bản đã hoàn thành vào năm 1995. Hiện quá trình quản lý của nhà nước đối với TTBĐS đã đi vào khuôn khổ, nhịp nhàng và TTBĐS nước Đức hoạt động rất hiệu quả; ở Đức các công ty thác quản (khai thác và quản lý) thực hiện việc tư nhân hóa BĐS thuộc sở hữu nhà nước, quản lý các phần đất, BĐS không còn cần cho sản xuất của các doanh nghiệp và chuyển đổi sở hữu theo đúng quy trình và thủ tục đã được quy định. Hiện nay, các công ty thác quản này sau khi hoàn thành việc tư nhân hóa đã chuyển sang công ty TNHH, hoạt động kinh doanh theo nguyên tắc thị trường; công ty có hội đồng giám sát gồm 18 thành viên (6 đại diện cho Liên bang, 6 đại diện cho các bang, 6 đại diện cho người lao động). Tại Đức, các giao dịch: mua, bán, cho thuê đều thực hiện qua hình thức hợp đồng thỏa thuận và được công chứng, hợp đồng kết thúc khi chủ sở hữu mới được đăng kí vào sổ địa bạ tại tòa án. Để tránh đầu cơ BĐS, nước Đức quy định: chủ thể mua BĐS nếu sau đó bán lại BĐS trong vòng 10 năm kể từ khi trở thành chủ sở hữu, thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ. ở Đức, việc giao bán đất công do chính quyền các bang quyết định thông qua Sở Kinh tế và doanh nghiệp, Sở Tài chính và cơ quan liên quan ở cấp quận. TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, chúng ta không thể để cho cơ chế thị trường điều chỉnh tất cả các khâu (như vấn đề nhà ở cho nhân dân) mà ở đây nhà nước phải can thiệp vào nó nhằm tạo công bằng xã hội, ổn định về an ninh chính trị. ở Đức, có rất nhiều chương trình hỗ trợ nhà ở: hỗ trợ sở hữu, hỗ trợ theo thu nhập, hỗ trợ xây dựng căn hộ cho thuê, hỗ trợ tân trang, sửa chữa nhà hiện có,… các chương trình hỗ trợ được thực hiện thông qua các hình thức như cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lại và tư vấn miễn phí. Ngoài ra, các ngân hàng nhà ở phục vụ, tạo điều kiện về tài chính nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu. 1.3.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Cũng giống như nước ta, ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Cơ chế quản lý đất đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTBĐS và công tác QLNN đối với lĩnh vực này. Lịch sử phát triển của TTBĐS ở Trung Quốc mới chỉ xuất hiện khoảng hơn 10 năm trở lại đây, từ khi Trung Quốc chấp nhận chính sách mở cửa đối với việc cải cách kinh tế. Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa truyền thống (cũng như ở nước ta), ở Trung Quốc, đất và nhà không được coi là hàng hóa nên khi chuyển đổi chúng thì không phải trả tiền, hoặc chúng không được tham gia vào các kênh lưu thông trên thị trường chính thức. Trong hệ thống nền kinh tế quốc dân không có lĩnh vực kinh tế BĐS, sau một vài năm cải cách nền kinh tế Trung Quốc mới có sự xuất hiện khái niệm BĐS và TTBĐS. Từ việc xác định vai trò, vị trí, tầm quan trọng của thị trường này, Trung Quốc đã xây dựng và phát triển TTBĐS khá thành công. Đơn cử như ở Thâm Quyến (năm 1998), đã quyết định thành lập Trung tâm giao dịch BĐS. Ngay trong năm đầu tiên, 178 thửa đất với diện tích 5,175 triệu m2 đã được chuyển nhượng với số tiền thu được lên tới 12,88 triệu USD (trong đó 163.000 m2 đã thực hiện đấu giá thu được 9,28 triệu USD) số tiền này được chính quyền thành phố Thâm Quyến sử dụng để lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển hạ tầng cơ sở. Từ đó người ta đã đánh giá: Bất động sản đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của đặc khu kinh tế Thâm Quyến. Thị trường bất động sản đang phát triển mạnh cùng với việc cải cách toàn diện hệ thống quản lý của nó. Tất cả những cố gắng này đã tạo ra một con đường dẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản và hình thành thị trường bất động sản đô thị ở Trung Quốc [45, tr. 35]. Tuy nhiên, TTBĐS của Trung Quốc cũng có những thăng trầm riêng của nó. Khi nền kinh tế rơi vào tình trạng "kinh tế bọt" các năm 1988, 1989 (sốt giá), cuối 1993, 1994, 1996, 1997 thì TTBĐS Trung Quốc cũng gần như đi vào ngõ cụt. Từ 6/1992 cho đến 6/1993, trước sự hấp dẫn của "siêu lợi nhuận", cơn sốt nhà đất bùng nổ, các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất mọc lên như nấm trên toàn nước Trung Hoa, các công trình nhà ở được xây dựng ồ ạt, các dự án khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản. Song, đó chỉ là tình trạng bùng lên rồi xẹp xuống ngay, gây khủng hoảng thừa cho nền kinh tế cũng như TTBĐS. Trung Quốc đã dùng các công cụ QLNN để thanh lý "hậu quả" đó. Tháng 7/1993 Trung Quốc xử lý vấn đề này ở Quảng Đông, nơi có cơn sốt nhà đất dữ dội và lớn nhất (vì đây là cửa ngõ của nền "kinh tế mở" Trung Quốc); tỉnh Quảng Đông đã bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà mới với quy mô lớn (do không có vốn, thiếu quy hoạch, và nằm ngoài doanh mục đầu tư) trả lại 21.800 hợp đồng nhà đất. Tỉnh Hồ Nam đã rút bỏ giấy phép hơn 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao vì không đủ điều kiện. Theo thống kê, TTBĐS Trung Quốc lúc ấy có số hàng hóa tồn đọng lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ (NDT). Số hàng hóa này ứ đọng là gánh nặng cho nền kinh tế Trung Quốc cũng như QLNN đối với TTBĐS. Trung Quốc xác định muốn hâm nóng và khởi động lại thị trường này thì khâu mấu chốt phải là giá cả, cũng như lãi suất là mấu chốt của thị trường tài chính tiền tệ vậy! Giá nhà đất ở Trung Quốc quá cao, lúc đó gấp khoảng 20 lần thu nhập trung bình của công nhân trong 1 năm. Trong khi đó, ở các nước phát triển thì chỉ gấp khoảng 3 đến 5 lần. Giá nhà ở Mỹ khoảng 100.000 đến 120.000 USD/ 1 căn tức là bằng khoảng 2 năm thu nhập của một người Mỹ; trong khi đó giá ở Trung Quốc là khoảng 120.000NDT/ 1 căn bằng khoảng 20 năm thu nhập của một người. Tức là, một cặp vợ chồng người Mỹ cần một năm để mua một căn nhà, một cặp vợ chồng ở Trung Quốc cần 10 đến 12 năm mới mua được một căn nhà. So sánh như vậy cho thấy nhà ở Mỹ rẻ hơn Trung Quốc rất nhiều, thậm chí, dường như khó có thể so sánh được! Giá nhà ở Trung Quốc được tính ra giá thành trung bình khoảng 2000NDT/1m2 gồm các chi phí sau: [45, tr. 139]. - Phí chuyển quyền sử dụng đất (30%). - Thuế + chi phí phụ (20%). - Lợi nhuận công ty phát triển nhà (15%). - Vật liệu, nhân công (30%). - Chi khác (5%). Như vậy, giá nhà có thể giảm được vì vật liệu, nhân công - hai yếu tố chính chỉ chiếm khoảng 1/3 giá thành. Phải giảm các loại thuế và chi phí đồng thời giảm lợi nhuận doanh nghiệp (lợi nhuận của các công ty phát triển nhà thế giới trung bình khoảng 5%). Với giá cả như vậy, "cơn sốt nhà đất" đã lan tràn khắp Trung Quốc, từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, tuy nhiên điều kiện thực tế cư trú của nhân dân lại không được cải thiện bao nhiêu, tính bình quân chỉ đạt 7 m2/người. Cuối năm 1993, cả nước có 50 triệu m2 nhà đang ế, chờ mua, song lại có 4,4 triệu hộ ở các Thành phố Trung Quốc gặp khó khăn về nhà ở, trung bình chỉ có 2 m2/người với 290.000 hộ [45, tr. 144]. Thực tế đó làm cho Nhà nước và các ngân hàng Trung Quốc phải áp dụng chính sách "cây gậy và củ cà rốt" đối với các công ty kinh doanh nhà đất. Một mặt, họ áp dụng một số ưu đãi như miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm định, hoãn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các đối tượng mua nhà được đăng kí hộ khẩu, được quỹ BĐS hỗ trợ. Mặt khác, nếu những lô nhà đã ế từ ba năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải quyết tồn đọng, tránh sự khủng hoảng, phá sản cho cả doanh nghiệp kinh doanh BĐS và ngân hàng, cũng như nền "kinh tế bong bóng". Với những biện pháp như vậy cùng với hệ thống cơ quan QLNN khá đồng bộ và các công cụ quản lý tích cực đã giúp cho TTBĐS của Trung Quốc khắc phục được khó khăn và hiện nay phát triển khá tốt. Đây là một bài học và cũng là những bức tranh sống động cho chúng ta trong việc phát triển TTBĐS, kế thừa và vận dụng hợp lý các biện pháp QLNN đối với TTBĐS của Trung Quốc. Cần học tập và quán triệt quan điểm của Trung Quốc là: "Kiên trì lấy xây dựng kinh tế làm trung tâm, dùng biện pháp phát triển để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quá trình đi lên…" 1.3.2. Bài học rút ra cho Việt Nam và TP.HCM về một số nội dung quản lý đối với thị trường bất động sản Từ thực tiễn phát triển của TTBĐS của các nước phát triển cũng như đang chuyển đổi cho thấy, TTBĐS là một thị trường không hoàn hảo, hay thị trường có tính hoàn hảo không triệt để. Nguyên nhân xuất hiện, một mặt do các đặc trưng của HHBĐS chi phối: như tính địa điểm sâu sắc đã quy định BĐS khu vực này khác khu vực kia… Mặt khác, nguyên nhân không hoàn hảo còn do TTBĐS bị các chính sách, pháp luật của nhà nước tác động rất lớn, ví dụ như các quy định về khuyến khích hay hạn chế có thể làm bùng nổ, sốt hoặc đóng băng đối với TTBĐS. Do đó, thị trường này thường vừa bị chi phối bởi môi trường pháp luật, vừa của cơ chế thị trường, vừa chịu sự can thiệp của nhà nước. Như vậy, việc xây dựng, củng cố công tác QLNN đối với TTBĐS ở nước ta nói chung và ở TP.HCM nói riêng để cho thị trường này phát triển lành mạnh phải tiến hành theo các bước như sau. Thứ nhất, phải tạo dựng một khung khổ pháp lý toàn diện nhằm tạo điều kiện cho TTBĐS hình thành, vận động trôi chảy và phát triển. TTBĐS hình thành phụ thuộc vào điều kiện và "thể trạng" nhất định của nền kinh tế. Khi nền kinh tế thị trường phát triển tới "độ" cần thiết nó đòi hỏi phải có một TTBĐS chính qui lành mạnh. Để có được điều này, vấn đề đầu tiên là phải có hệ thống pháp luật nhằm tạo "đường đi" và môi trường vận động cho các lực lượng thị trường của TTBĐS. Pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề như: sở hữu toàn dân về đất đai, sở hữu tài sản BĐS và đăng ký quyền sở hữu BĐS, phạm vi giao dịch BĐS, HHBĐS gồm những gì, quyền thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh BĐS, qui định rõ về thuế và các loại phí, ban hành Luật Kinh doanh BĐS… Thứ hai, phải xây dựng các cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ cho TTBĐS phát triển như việc thành lập, ban hành quy chế hoạt động cho các tổ chức định giá BĐS, thẩm định giá BĐS; các trung tâm thông tin BĐS, trung tâm đăng ký biến động BĐS… Thêm nữa, phải tạo lập được đội ngũ tư vấn môi giới, các chuyên gia BĐS và doanh nhân kinh doanh BĐS. Tất cả các tổ chức hỗ trợ sẽ tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển lành mạnh ổn định, tạo điều kiện cho công tác QLNN đối với lĩnh vực này có hiệu lực và hiệu quả hơn. Thứ ba, phải có các cơ chế, chính sách tài chính và xã hội hỗ trợ các lực lượng thị trường. TTBĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, vì vậy các định chế tài chính như ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quĩ phát triển cần hỗ trợ về vốn, lãi suất cho các chủ thể tham gia thị trường. Phải xã hội hóa việc đầu tư, kinh doanh BĐS tới mọi tổ chức như ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân,… nhằm huy động tối đa nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trường. Thị trường có đi vào khuôn khổ và xu hướng phát triển ổn định thì cũng sẽ tạo điều kiện cho công tác QLNN tốt hơn và tác động mạnh mẽ vào việc đổi mới toàn diện, triệt để công cụ cũng như bộ máy QLNN đối với TTBĐS. Thứ tư, cần có sự can thiệp hợp lý và đúng lúc của nhà nước vào cơ chế điều tiết quản lý TTBĐS, tránh những can thiệp sâu, có tính chất "thô bạo" với thị trường, làm méo mó thị trường. Nhà nước vừa tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hội, vừa can thiệp một cách khoa học như là một "bà đỡ mát tay" cho TTBĐS hình thành, phát triển ổn định, lành mạnh, có hiệu quả, góp phần hoàn thiện đồng bộ các thể chế thị trường trong mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta. Chương 2 Thực Trạng Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRÊN Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí MINH 2.1. Quá Trình Phát Triển Và Hiện Trạng Thị Trường Bất Động Sản ở Thành Phố Hồ Chí MINH 2.1.1. Tổng quan về quá trình phát triển thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh 2.1.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường bất động sản TP.HCM hiện có quy mô lớn nhất nước cả về diện tích và dân số. Diện tích tự nhiên của TP.HCM là 2.095,01 km2 (209.501 ha). Dân số trung bình là 5.630.192 người [13, tr. 17]. Thành phố còn là một trong những trung tâm lớn về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội; là trung tâm khoa học kỹ thuật, là đầu mối giao thông liên lạc chính của cả nước cũng như của khu vực Đông Nam á. Với điều kiện tự nhiên thuận lợi như vậy nên dân cư, lao động, trí thức dồn về thành phố rất nhiều. Mặt thuận lợi, sẽ tạo ra một lực lượng lao động đông đảo cho thành phố và thúc đẩy TTBĐS phát triển sôi động. Mặt khác, điều này cũng góp phần gia tăng sức ép về dân số, nhà ở, môi trường, tệ nạn xã hội cho "siêu đô thị" này. TP.HCM hiện nay được xác định là "hạt nhân" kinh tế của miền Nam và là "đầu tầu" của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cũng như cả nước. Thực tế, những năm qua cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố rất cao. Thống kê cho thấy, riêng năm 1999 do khủng hoảng tài chính chung nên GDP Thành phố tăng trưởng 6,0%, còn năm 2000 (9,0%), năm 2001 (9,5%), năm 2002 (10,2%), năm 2003 (ước đạt 11,2%) [13, tr. 27]. Cùng với sự tăng trưởng là việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế không ngừng theo hướng công nghiệp hóa: Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của TP.HCM Năm Tốc độ tăng trưởng GDP (%) GDP Giá thực tế (tỷ đồng) Cơ cấu (%) Nông, lâm, thủy sản Công nghiệp và xây dựng Dịch vụ 1990 17,3 6.770 5,5 42,3 52,2 1995 15,3 36.975 3,3 38,9 57,8 1999 6,0 68.752 2,1 44,0 53,9 2000 9,0 75.862 2,0 45,4 52,6 2001 9,5 84.852 1,9 46,2 51,9 2002 10,2 96.403 1,7 46,7 51,6 2003 11,2 111.344 1,6 47,9 50,5 Nguồn: [13, tr. 27-30]. Như vậy, TP.HCM có tốc độ tăng trưởng cao và xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế cũng khá rõ nét; tỷ trọng nông, lâm, thủy sản đã giảm xuống nhanh, tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, dịch vụ tăng mạnh; chứng tỏ tốc độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang chuyển biến mạnh mẽ. Song song với việc đó là tốc độ đô thị hóa, thị dân hóa và di dân cơ học mạnh; điều này vừa tạo thời cơ, vừa tạo những thách thức cho TTBĐS. Như chúng ta đã biết, đô thị hóa là xu hướng chung của các quốc gia đang phát triển, đó là quá trình tập trung dân số cho một xã hội công nghiệp. Quá trình đô thị hóa ở nước ta đang diễn ra nhanh chóng, TP.HCM cũng không là ngoại lệ. Hiện nay, dân cư thành phố đã hơn 5,6 triệu dân với tổng diện tích nhà ở đến 2003 là 61,258 triệu m2 [40, tr. 1], trung bình mỗi người dân hiện nay được ở 10,88 m2. Tuy nhiên, cùng với việc tăng dân số, tăng thu nhập của người dân hiện nay và mục tiêu đạt 14m2/người (năm 2010) thì TP.HCM phải xây dựng rất nhiều nhà ở [40, tr. 4]. Chính các đòi hỏi trên đây đã tạo tiền đề thuận lợi cho TTBĐS phát triển cả về quy mô và sự lành mạnh. Thu nhập trung bình của thành phố thuộc nhóm cao nhất cả nước, hơn 1450 USD/ người/ năm [14, tr. 34] và với xu hướng tích lũy và đầu tư ngày càng tăng, thêm vào đó TTBĐS đang được coi là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận cao nhất so với thị trường tài chính, chứng khoán, vàng bạc đá quý, nên dẫn tới làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt vào BĐS. Điều này tạo nhiều thời cơ cho thị trường này phát triển nhưng cũng chứa đựng đầy bất ổn. Theo nghiên cứu của các nhà kinh tế, khi thu nhập vượt qua mức đói nghèo, thì tỷ lệ tích lũy chi cho nhà đất chiếm 25 - 40% trong tổng thu nhập của hộ gia đình. Hiện nay, thu nhập từ mức trung bình trở lên chiếm trên 65% số dân toàn thành phố đã thể hiện tiềm năng và quy mô phát triển của TTBĐS ở đây. 2.1.1.2. Quá trình phát triển của TTBĐS TP.HCM trong thời kỳ đổi mới Dưới góc độ cơ chế quản lý và thể chế trong từng thời kỳ, quá trình phát triển TTBĐS TP.HCM phân làm hai giai đoạn: giai đoạn từ 1986 đến 1993 và giai đoạn từ 1993 đến nay. a) Giai đoạn từ 1986 đến 1993 Đây là thời kỳ TP.HCM cùng cả nước bước vào quá trình đổi mới, phát triển kinh tế với nội dung cơ bản: chuyển sang mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước. Lúc này, sự phát triển kinh tế - xã hội thành phố cũng như hệ thống TTBĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách, cơ chế quản lý có liên quan đến các nội dung phát triển chung. Đây là giai đoạn mở đầu cho quá trình đổi mới cơ chế quản lý, phù hợp với yêu cầu chuyển dịch cơ cấu kinh tế để xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần. Những chính sách, chủ trương lớn để hình thành các chủ đầu tư, sở hữu mới trong phát triển các thành phần kinh tế đã ra đời và phát huy tác dụng như Nghị quyết 10, Luật Đầu tư nước ngoài, Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993. Kinh tế TP.HCM, vốn rất nhạy cảm với các chính sách, chủ trương có liên quan đến nền kinh tế hàng hóa và do vậy trong giai đoạn này, mức độ đầu tư các ngành tăng lên, đặc biệt trong lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, đầu tư nước ngoài. Việc tăng mức độ đầu tư và sự xuất hiện các hình thức tổ chức đầu tư mới đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất làm nhà xưởng, văn phòng giao dịch. Nhu cầu này không chỉ thể hiện ở mặt bằng diện tích theo yêu cầu sản xuất kinh doanh của các chủ đầu tư mà còn phải gắn với những điều kiện về vị trí địa lý kinh tế nhất định. Những điều đó đã tạo nên cầu HHBĐS là đất đai để xây dựng nhà xưởng, văn phòng có qui mô, chất lượng, tiêu chuẩn cao hơn thời kỳ trước đó. Cùng với sự hồi phục nhịp độ tăng trưởng kinh tế, TTBĐS TP.HCM trong giai đoạn này đã có sự biến đổi trước hết về "cầu" BĐS: bên cạnh cầu về nhà ở đã xuất hiện cầu về đất đai để xây dựng nhà xưởng, văn phòng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và nhu cầu này có xu hướng tăng dần cùng với mức độ phát triển kinh tế thành phố. Để đáp ứng nhu cầu trên, thị trường "cung" hàng hóa BĐS là nhà ở, đất ở cũng có sự biến đổi, phát triển theo yêu cầu. Trước hết, hoạt động liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư của nhà nước theo hình thức góp vốn là đất đai, đã hình thành một bộ phận cơ bản của thị trường "cung" từ quỹ đất của nhà nước để thực hiện các dự án đầu tư phát triển. Đồng thời, sự phát triển mô hình kinh tế thị trường với cơ cấu kinh tế đa thành phần trên địa bàn thành phố đã tạo nên "cơn sốt" về nhà ở, đất ở tại những điểm mà vị trí địa lý kinh tế của nó phù hợp với yêu cầu phát triển các ngành nghề kinh doanh; từ đó, hình thức sử dụng nhà ở, đất ở của các chủ sử dụng đã có sự thay đổi: từ sử dụng với mục đích ở chuyển sang sử dụng với mục đích kinh doanh. Các hoạt động chuyển nhượng để thay đổi mục đích sử dụng BĐS là nhà ở, đất ở cho các hoạt động đầu tư trong và ngoài nước trên địa bàn thành phố bắt đầu phát triển, dần trả lại giá trị thực của BĐS với tính cách là hàng hóa. Từ đó, giá đất, nhà ở TP.HCM cũng tăng dần. Tuy nhiên, các hoạt động giao dịch đất đai trên địa bàn thành phố thời kỳ này vẫn chưa có một cơ sở pháp lý đầy đủ, do vậy, mọi chủ thể, tổ chức giao dịch trên TTBĐS chưa có được pháp nhân rõ ràng để hoạt động. b) Giai đoạn từ 1993 đến nay Luật Đất đai 1993 (có hiệu lực từ 15/10/1993) với quy định người sử dụng đất được quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" đã tạo nên sự phát triển đột biến của TTBĐS trên địa bàn TP.HCM. Quy định trên không chỉ hợp lý hóa, công khai hoạt động của các chủ thể tham gia TTBĐS trước đây mà hơn thế nữa, hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung - cầu hàng hóa BĐS với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Hơn nữa, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của thành phố và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTBĐS phát triển, thay đổi rất mạnh trên mọi địa bàn từ nội ô cho đến ngoại ô. Nhu cầu đầu tư phát triển, đô thị hóa đã chuyển mạnh, một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Nhu cầu nhà ở không chỉ bó hẹp trong nhu cầu của đội ngũ công chức mà phát triển thêm nhu cầu nhà ở của lao động tại các khu công nghiệp, đặc biệt là nhu cầu của lao động nhập cư đổ về thành phố với quy mô bình quân gần 100.000 lao động mỗi năm. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trường cung phát triển. Hàng loạt các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế ra đời, thực hiện mọi hoạt động từ xây cất, mua bán, môi giới hàng hóa BĐS và tạo nên cơn "sốt" đất từ 1993 đến 1997. Thời gian tiếp sau, do khủng hoảng tài chính Châu á, TTBĐS đi vào "trầm lắng", "đóng băng" cho tới cuối năm 2000 lại sốt lần thứ hai. Đỉnh điểm của lần sốt này là khoảng thời gian từ tháng (4/2001 đến 3/2002) với giá cả BĐS cao gấp 6 - 7 giá bình thường, đặc biệt có những nơi đất quy hoạch đẹp như quận 2, quận Gò Vấp, Tân Bình, BĐS tăng lên tới 11 lần. Đây có thể coi là cơn sốt thứ ba của TTBĐS thành phố cũng như cả nước. Do đó, ngày 22/4/2002 UBND TP.HCM đã ra Chỉ thị 08/2002/CT-UB để chấn chỉnh và tăng cường QLNN về nhà đất trên địa bàn TP.HCM. Sau chỉ thị này TTBĐS "chững" lại tới cuối năm 2003. Đến đầu năm 2004, do sắp triển khai Luật Đất đai 2003 (ngày 1/7/2004 có hiệu lực) và việc UBND TP.HCM điều chỉnh khung giá đất mới của một số quận nên TTBĐS thành phố lại có dấu hiệu "ấm nóng" trở lại. Đánh giá chung, kể từ khi hình thành, TTBĐS đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với người dân thành phố. Nó đã góp phần tạo điều kiện tốt hơn về nhà ở, đất ở cho người dân Thành phố. Cụ thể nhà ở đã tăng cả về số lượng và chất lượng, bình quân mỗi năm số nhà ở tăng hơn 2 triệu m2, từ đó tổng diện tích nhà ở năm 1990 là 31 triệu m2, đã nâng lên thành 52 triệu m2 năm 2000 và ước đến hết năm 2003 tăng lên 61,258 triệu m2 [40, tr. 1]. Bảng 2.2: Diện tích nhà xây mới ở TP.HCM Năm Đến 1990 2001 2002 2003 Tổng số Diện tích (nghìn m2) 31.000 3.229 3.017 3.012 61.258 Nguồn: [40, tr. 1]. Tuy nhiên, thời gian qua TTBĐS thành phố còn nhược điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh, nguyên nhân là do sự mất cân bằng giữa cung - cầu "giả tạo" hiện hữu. Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tư và kinh doanh BĐS là một quá trình ngược gây nhiều hậu quả xấu cho bộ mặt đô thị và cho TTBĐS. Đôi lúc, TTBĐS thành phố còn quá nặng về phân lô, bán nền cho người có thu nhập "khá" và "cao". QLNN với thị trường này còn chưa đồng bộ, yếu kém; biện pháp, công cụ quản lý mang tính tình thế. Đó là những vấn đề tồn tại cần giải quyết để phát triển thị trường. 2.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 2.1.2.1. Hiện trạng cung - cầu hàng hóa bất động sản a) Cung hàng hóa bất động sản TTBĐS thành phố đang sôi động với các giao dịch về quyền sử dụng đất và nhà ở đã xây dựng xong. Như vậy, "cung" HHBĐS sẽ bắt nguồn từ việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể được phép tham gia TTBĐS - đây là nguồn cung thứ nhất. Các chủ thể - người sử dụng đất, từ đây được phép chuyển quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh,… tạo ra thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất hay còn gọi là thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp về đất đai chính là quá trình Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất. Nguồn cung thứ hai được tạo ra khi người sử dụng đất xây dựng nhà ở, công trình kiến trúc ra rồi bán cho các chủ thể khác có nhu cầu. Khi các công trình đã hoàn thiện thì nó là các tài sản BĐS có chủ sở hữu và được giao dịch trên thị trường. Các tài sản BĐS này khác với nhóm hàng hóa "cung" thứ nhất ở trên vì các tài sản thường bị điều chỉnh theo Bộ luật Dân sự là chủ yếu, còn nhóm hàng hóa cung trên là đất đai nên chúng thường tuân thủ các điều trong Luật Đất đai là chính. Như vậy, có thể thấy cung của thị trường HHBĐS là khá đa dạng. Cho đến nay, về cơ bản, toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích phát triển kinh tế - xã hội đều đã được nhà nước cũng như thành phố giao và cho thuê, trong đó gồm: [2, tr. 37] - 100% diện tích đất nông nghiệp. - Hơn 84% diện tích lâm nghiệp. - 100% diện tích đất ở. - 100% diện tích đất chuyên dùng. Tuy nhiên, TTBĐS thành phố trong khâu giao dịch đất đai (hay giao dịch quyền sử dụng đất) vẫn khó khăn là do các cơ quan QLNN "chậm chạp" trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (một "chứng thư" rất quan trọng để đất đai tham gia giao dịch trên TTBĐS). Chính điều này đã làm hạn chế một phần nguồn "cung" cho TTBĐS và tạo ra "bước ngoặt" cho các giao dịch đất đai hướng sang TTBĐS phi chính quy. Khi nói đến các loại đất, thì chúng ta có thể một yếu tố ảnh hưởng nữa là: sự điều chỉnh cơ cấu các loại đất. Thực tế ở TP.HCM cho thấy, TTBĐS đang bị tác động nhiều bởi xu hướng chuyển đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp để xây dựng nhà ở. Dù cho xu hướng này là tự phát hay là theo quy hoạch sử dụng đất của thành phố thì nó cũng đều ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung đất đai cho TTBĐS. Một đặc điểm hết sức quan trọng là đất đai có vị trí cố định, gắn liền với các điều kiện vốn có về tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nơi mà nó "tọa lạc". Do đó, cung về đất đai không thể điều chỉnh theo không gian cũng như chủng loại đất đai. Điều này, làm cho có những khi mất cân bằng cung cầu về đất đai một cách cục bộ và làm cho giá cả đất đai biến động bất thường. Đối với TTBĐS thành phố, chủ thể "cung" hàng hóa nhà, đất gồm: - Các cơ quan QLNN của thành phố giao đất, cho thuê đất đối với các chủ thể sử dụng đất. Hoạt động này thường được UBND thành phố và UBND các quận, huyện chiểu theo Luật Đất đai hiện hành mà làm. Đây có thể coi là chủ thể tạo điều kiện để tăng "cung" đất đai lớn nhất cho TTBĐS hoạt động. - ở góc độ thứ cấp, xuất hiện thêm các doanh nghiệp nhà nước kinh doanh và phát triển nhà đất. Các doanh nghiệp này thường "cung" nhà đất cho thị trường trong khuôn khổ các dự án. Các doanh nghiệp nhà nước trong nhóm này thường được Nhà nước hỗ trợ về vốn, tài chính và một số ưu đãi khác nên có năng lực cạnh tranh khá mạnh. - Các công ty tư nhân kinh doanh BĐS (trách nhiệm hữu hạn, cổ phần,…) cũng được phép kinh doanh nhà đất nên họ phát triển các dự án nhà đất và đóng góp vào nguồn cung của TTBĐS. Loại hình này đang phát triển khá mạnh ở TP.HCM, các doanh nghiệp này chủ yếu làm các dự án nhỏ hơn 10 ha, nhưng hiện nay thành phố hạn chế diện tích nhỏ mà chú trọng các dự án trên 20 ha. - Các công ty phát triển hạ tầng: thường kinh doanh, phát triển hạ tầng cho các khu công nghiệp. Tuy nhiên, sau khi san lấp, giải phóng mặt bằng họ đã xin kinh doanh bổ sung lĩnh vực nhà đất nhưng chủ yếu phục vụ nhu cầu cho công nhân, các chuyên gia và văn phòng cho thuê. Có thể lấy Công ty quản lý và phát triển khu công nghiệp Tân Tạo làm minh chứng; họ đã xây thêm các cư xá, văn phòng cho công nhân và cơ quan thuê, mua; do vậy đã góp thêm vào nguồn cung cho TTBĐS. - Các công ty, văn phòng kinh doanh môi giới nhà đất: loại hình này phát triển nhanh như "nấm" tại các đô thị lớn. Hoạt động của các công ty này khá đa dạng, tuy nhiên, chủ yếu vẫn là hoạt động môi giới, dịch vụ ký gửi mua bán, thông tin nhà đất. Nhóm này tác động vào nguồn cung gián tiếp vì thực tế họ được người có HHBĐS ủy nhiệm; họ nhận ký gửi để ăn hoa hồng. - Nhóm "cung" cuối cùng là người dân có nhà muốn bán để thay đổi nơi cư trú hoặc chuyển đổi nhà cho phù hợp hơn. Nhóm đối tượng này tham gia vào nguồn "cung" nhà đất rất lớn và rất đa dạng về thủ tục giấy tờ nên dễ phát sinh giao dịch phi chính quy. Trong đây phải kể thêm nhóm người dân "ven" đô thị, có nhà đất rộng, khi tốc độ đô thị hóa nhanh, giá đất tăng, họ thấy lời muốn bán một phần đất hoặc nhà để có tiền làm ăn, kinh doanh. Đây là nguồn cung đáng kể cho TTBĐS thành phố vì nhóm này ở thành phố là khá đông đảo. b) Cầu về hàng hóa bất động sản Đã nói đến cung thì phải nói đến cầu của thị trường. Cầu về nhà đất BĐS có thể chia thành nhiều nhóm đối tượng. TP.HCM là trung tâm kinh tế - chính trị - văn hóa - xã hội của vùng và của cả nước, hiện nay GDP bình quân đầu người của thành phố cao nhất cả nước với hơn 1.450 USD/người/năm. Thành phố đang được coi là "miền đất hứa" đối với lao động cả nước. Do vậy, thành phố thu hút được rất nhiều lao động tập trung về đây làm ăn và sinh sống. Những tiền đề cơ sở này đã tạo ra nhu cầu về nhà ở, đất ở khá lớn cho TTBĐS của thành phố. Nhóm dân cư có nhu cầu về nhà ở, đất ở có thể chia làm 4 nhóm nhỏ như sau: Thứ nhất, nhóm những người có thu nhập cao và rất cao (gồm người nước ngoài đến làm ăn sinh sống, Việt kiều hồi hương hoặc thân nhân của họ, thương nhân, doanh nhân thành đạt từ khắp nơi đổ về môi trường làm ăn thuận lợi của thành phố…), họ có nhu cầu đối với nhà ở, đất ở rất cao. Thường giá trị BĐS thỏa mãn nhu cầu của họ, và họ có khả năng chi trả từ 100 cây vàng đến 1.300 cây vàng (nguồn: theo thống kê của Trung tâm địa ốc ACB). Nhóm này tạo ra cầu về BĐS cao cấp và hiện đại. Họ thúc đẩy TTBĐS cũng như việc ứng dụng khoa học công nghệ vào lĩnh vực BĐS ngày càng phát triển. Thứ hai, nhóm người có thu nhập khá và trung bình thường là nhóm công nhân viên chức sự nghiệp, hành chính. Họ có công việc ổn định, đồng lương tăng ổn định theo ngạch bậc nhưng nói chung là thấp. Họ thường nảy sinh nhu cầu thay đổi nhà ở khi con cái lớn dần và muốn mua BĐS mới phục vụ cho việc "tách hộ" của con cái khi trưởng thành. Cầu của nhóm này cũng khá lớn. Một bộ phận khác di cư vào làm ăn sinh sống tại thành phố cũng có thu nhập tương đương với nhóm này và việc ở họ xuất hiện nhu cầu về nhà ở, đất ở là đương nhiên. Hiện nay, tốc độ di dân cơ học vào thành phố là khá lớn nên cầu nhà ở cũng tăng khá. Một bộ phận của nhu cầu này xuất phát từ nhóm học sinh, sinh viên (và gia đình họ) khi họ học tập, làm việc và muốn sinh sống lâu dài tại thành phố. Nhu cầu về giá trị BĐS của nhóm này cũng thuộc diện bình thường nhưng về số lượng lại cần khá lớn. Thứ ba, nhóm người có thu nhập thấp: thường tập trung vào buôn bán nhỏ, viên chức hành chính, sự nghiệp nhỏ bé, người làm thuê, công nhân công nghiệp, bộ đội chuyên nghiệp. Nhóm này có cơ cấu khá cao trong dân số và nhu cầu BĐS của họ thì rất lớn. Đây hiện đang là diện đối tượng chính sách chủ yếu trong tầng lớp thị dân nghèo. Thành phố và Nhà nước ta đã và đang có chủ trương xây dựng các chung cư, các dự án nhà ở cho đối tượng này. Thứ tư, nhóm người nghèo gồm chủ yếu là thị dân nghèo, dân di cư buôn bán nhỏ (bán vé số, lượm ve chai, bán báo…), dân cư nông thôn ven đô, các đối tượng chính sách xã hội. Nhóm này là bộ phận tất yếu của đô thị và của cơ chế thị trường. Nhu cầu về nhà ở, đất ở của nhóm này là khá bức xúc, để tránh việc họ lập những xóm nghèo, xóm liều trên kênh, rạch,… Thành phố cũng đang tích cực phát động và triển khai xây dựng nhà tình thương, "nhà đoàn kết" cho các đối tượng này. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng có cầu về nhà đất, góp phần tạo nên tổng cầu của TTBĐS thành phố. - Đầu tiên là các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc và các công trình kiến trúc, bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân. Họ cần chủ yếu là đất đai và một phần là văn phòng. Nhu cầu về đất đai của các doanh nghiệp này là rất lớn vì họ cần mặt bằng để xây dựng BĐS phục vụ cho các dự án kinh doanh và các dự án hỗ trợ nhà ở thuộc diện chính sách xã hội. - Nhóm thứ hai là các doanh nghiệp trong diện di dời khỏi nội thành, nội thị để tránh ô nhiễm và các doanh nghiệp mới thành lập cũng cần có đất để làm mặt bằng sản xuất - kinh doanh và mở văn phòng. Các doanh nghiệp này có thể vào các khu công nghiệp hay cụm công nghiệp tập trung hoặc thỏa thuận với Nhà nước để giao đất, cho thuê đất. Đặc biệt hiện nay, thành phố có chủ trương cho doanh nghiệp nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ nông dân để phục vụ sản xuất - kinh doanh. Như vậy nhóm doanh nghiệp này cũng góp phần vào tổng cầu cho TTBĐS. Có thể tổng hợp về mức cầu chi trả của dân cư TP.HCM như sau. Bảng 2.3: Mức cầu chi trả về nhà ở của dân cư TP.HCM Mức cầu (cây vàng) 1996 (%) 2002 (%) Dự đoán 2005 (%) Dưới 50 45 18 10 Từ 50 - 100 43 41,3 30 Trên 100 12 40,7 60 Nguồn: Điều tra của ACB tháng 10/2002. 2.1.2.2. Đối tượng giao dịch của thị trường bất động sản TP.HCM a) Đối tượng giao dịch là quyền sử dụng đất ở Sự phát triển về kinh tế - xã hội và quy mô dân số của thành phố những năm qua là rất lớn. Điều này khiến cho nhu cầu đất ở tăng lên và khi Luật Đất đai cho phép chuyển quyền sử dụng đất, Nghị định 17/CP/1999 quy định rõ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã tạo ra bước ngoặt cho TTBĐS. Quyền sử dụng đất sở được mang ra giao dịch đã khiến cho nhu cầu làm ăn của các thành phần kinh tế trở nên sôi động. Từ đó làm cho thị trường nhộn nhịp, "nóng" hẳn lên. Qua đây, các diện tích đất trống trong đô thị, đất nông nghiệp trong lòng đô thị và đất nông nghiệp thuộc các quận, huyện ven ngoại ô đã được sử dụng hiệu quả hơn, chủ yếu được biến thành đất ở. Nhiều công ty có chức năng kinh doanh địa ốc đã xin phép giao đất để làm các dự án nhà ở dân cư (phân lô hoặc xây dựng nhà lên rồi bán), tổ chức chuyển nhượng rộng rãi tại khu vực các quận ven, quận mới; hoạt động này mang lại những khoản siêu lợi nhuận, và càng có lời hơn nữa nếu biết đầu tư khôn khéo và "chớp" được thời cơ. Hình thức đầu tư này đã làm tăng thêm quỹ đất ở, bổ sung cho nguồn "cung" của TTBĐS. b) Đối tượng giao dịch là nhà ở Thành phố hiện nay có diện tích 2.095,01 km2, dân số trung bình là 5.630.192 người, có 1.007.021 căn nhà đã kê khai với tổng diện tích là 61,258 triệu m2 [13], [40]. Trong đó nhà thuộc sở hữu nhà nước là 83.167 căn và nhà thuộc sở hữu tư nhân là 854.181 căn, số còn lại là nhà thuộc sở hữu khác như tập thể, tổ chức,… Chất lượng nhà theo khảo sát có: 203.448 căn nhà kiên cố, 643.990 căn bán kiên cố, 159.583 căn loại khác. Diện tích bình quân là 10,88 m2/người. Ngoài ra, thành phố còn 25.044 căn nhà lụp sụp xen lẫn trong các khu dân cư. Chiều cao trung bình nhà ở trong thành phố là 1,3 tầng [13], [40]. Trong số nhà thuộc sở hữu tư nhân thì có 44.408 căn có giấy chứng nhận quyền sở hữu, có 222.346 căn có giấy tờ hợp lệ (14 loại giấy tờ theo quy định), 557.837 căn chưa có hoặc thiếu giấy tờ hợp lệ chiếm 65% [2]. Từ những số liệu này cho thấy, thị trường giao dịch nhà ở cũng khá nhộn nhịp, tuy nhiên giao dịch phi chính thức chiếm tỷ lệ cao vì có tới 65% nhà ở hiện chưa có giấy tờ hợp lệ. Các quận ven ô vẫn là địa bàn "nóng bỏng" của các giao dịch "giấy tay" phi chính quy vì tỷ lệ nhà tư nhân chưa có giấy tờ hợp lệ chiếm tỷ trọng cao. Bảng 2.4: Số lượng nhà chưa có hoặc thiếu giấy tờ hợp lệ Quận, huyện Số lượng nhà chưa hợp lệ (căn) Tổng số (căn) Tỷ lệ (%) Tân Bình 78.880 126.010 63 Gò Vấp 53.415 72.023 74 Bình Chánh 50.736 55.543 91 Bình Thạnh 44.254 72.967 61 Thủ Đức 38.334 43.231 89 Quận 2 17.112 22.892 75 Quận 7 29.304 32.229 91 Quận 8 47.456 63.109 79 Quận 9 23.377 30.001 78 Quận 12 36.415 38.362 95 Nguồn: Sở Địa chính - Nhà đất điều tra cuối năm 1999. Nhà ở được giao dịch với nhiều mục đích, một phần các giao dịch là mua nhà nhằm mục đích mua quyền sử dụng mảnh đất nơi có nhà. Nhà lụp xụp và cũ nát chiếm một phần không nhỏ nên người ta mua nhà ấy vì miếng đất nhiều hơn (do đất đô thị có giá hơn căn nhà rất nhiều). Đối tượng nhà ở được giao dịch tăng dần trong những năm qua do dân số thành phố đông dần cũng như thu nhập của dân cư ngày càng tăng. Giao dịch nhà ở đã góp phần cho TTBĐS thêm sôi động những năm qua. 2.1.2.3. Khối lượng giao dịch và giá cả hàng hóa trên TTBĐS TP.HCM a) Lượng giao dịch hàng hóa BĐS Giao dịch về BĐS nhà đất đã diễn ra sôi động từ lâu trên địa bàn TP.HCM. Theo điều tra của Tổng cục Thống kê, hơn 97% tổng diện tích đất ở đô thị hiện nay thuộc cá nhân hay hộ gia đình quản lý sử dụng. Ngoài ra, phần đất ở còn lại do các tổ chức kinh doanh địa ốc và các chủ thể khác quản lý. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch về đất đai, nhà ở. Thực tế cho thấy nhà thuộc sở hữu tư nhân được mua bán khá rộng rãi trên thị trường tại các đô thị. Tuy nhiên, do nhà ở gắn liền với đất đai nên thị trường giao dịch nhà ở cũng đồng thời là một phần của thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những điều này đã tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch BĐS nhà đất và làm tăng lượng mua bán nhà đất tại TP.HCM. *) Với lượng giao dịch tại thị trường chính quy Theo thống kê của Sở Tài chính thành phố cho thấy, số vụ mua bán nhà có đăng ký tại cơ quan thuế. Bảng 2.5: Lượng giao dịch nhà ở có đăng ký tại TP.HCM Năm 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Số vụ 21.043 41.660 37.480 34.271 35.294 48.772 50.000 Nguồn: [52, tr. 79-82]. Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia và cơ quan chuyên môn, số lượng nhà đăng ký trên chỉ chiếm khoảng 30% tổng số vụ mua bán nhà thực tế của thành phố. Nếu đánh giá là đáng tin cậy thì: tổng số vụ giao dịch nhà ở bình quân (từ 1996 đến nay) trên dưới 100.000 vụ mỗi năm. Hiện nay, thành phố có khoảng 956.000 căn nhà, như vậy lượng giao dịch này chiếm 11,5% tổng lượng nhà ở. Nếu lấy bình quân mỗi căn nhà nằm trên diện tích là 50m2 đất thì ta thấy mỗi năm lượng giao dịch lên tới 5 triệu m2 đất được giao dịch, tuy nhiên chỉ có 1/3 số đó khoảng 1,6 triệu m2 là hợp lệ và theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các đô thị của nước ta nói chung đều gần các vùng nông nghiệp, đôi khi trong lòng thành phố cũng có đất nông nghiệp. TP.HCM cũng vậy, do đó việc mở rộng đô thị đã tác động đến lượng giao dịch BĐS và thu hẹp diện tích đất nông nghiệp này. Thời gian gần đây, lượng giao dịch đất ở cũng đã tăng nhanh từ khi có Nghị định 17/CP/1999 của Thủ tướng Chính phủ (23/9/1999) về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Nghị định 19/CP/2000 (8/6/2000) về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể, theo Báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường năm 2003: Năm 1999: có 725 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng. Năm 2000: có 1.141 vụ. Năm 2001: có 2.408 vụ. Năm 2002: có 45 vụ. Năm 2003: nhận 78 hồ sơ xin chuyển nhượng. Ngoài ra, năm 2003 thành phố giao đất cho 478 hồ sơ của các tổ chức (với diện tích là 33.377.742 m2), giao đất cho 458 hồ sơ của cá nhân (248.793 m2). Thành phố còn tiến hành cho thuê đất để đầu tư với 152 hồ sơ trong nước (1.578.625 m2) và 15 hồ sơ nước ngoài (132.692 m2). Tổ chức ký hợp đồng thuê đất cho 175 trường hợp. Các chủ thể sử dụng đất còn tiến hành lập hồ sơ để thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tuy nhiên lượng giao dịch loại này vẫn còn ít, năm 2002 là 396 trường hợp (28 trường hợp là tổ chức, 368 trường hợp là hộ gia đình, cá nhân). Năm 2003 nhận 330 hồ sơ, đã giải quyết 150 trường hợp, đang giải quyết 180 trường hợp còn lại (Nguồn: Báo cáo 2003 của Sở Tài nguyên - Môi trường TP.HCM). Như vậy, lượng giao dịch BĐS chính quy khá đa dạng nhưng số lượng còn thấp so với thực tế. Nguyên nhân là do giao dịch chính thức rất khó thực hiện vì nhiều thủ tục rườm rà, tốn kém, mất thời gian nên phần lớn các nhu cầu giao dịch đã tự phát chuyển sang giao dịch "ngầm" thuộc thị trường phi chính quy. *) Lượng mua bán trên thị trường phi chính quy Đây là loại thị trường hoạt động tự phát, không tuân theo các quy trình, thủ tục pháp lý và rất khó kiểm soát; làm ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý đất đai, BĐS và quản lý giao dịch trên TTBĐS. Hiện nay, theo ước tính của các chuyên gia và giới chức năng thì có tới 60 - 70% các giao dịch BĐS được thực hiện trên thị trường phi chính quy. Nhìn chung, mức giao dịch BĐS trên cả hai thị trường chính quy và phi chính quy tại thành phố hàng năm đều tăng về số lượng nhưng mua bán bằng giấy tay vẫn diễn ra phổ biến; nên thị trường nhà đất vẫn chưa minh bạch, ẩn chứa nhiều bất ổn và khủng hoảng. Theo nhìn nhận của các nhà chuyên môn thì với cơ chế như hiện nay khó có thể kiểm soát được thị trường phi chính quy này. Hiện nay, khu vực ven đô, các huyện ngoại thành của thành phố đang là nơi được xác định để phát triển đô thị; diện tích đất nông nghiệp ở đây rất lớn nên quá trình chuyển đổi, chuyển nhượng ở đây rất phức tạp, đa số các chuyển nhượng là trao tay, vi phạm các quy định và điều luật về quản lý, sử dụng đất đai. Theo các nhà quản lý đất đai, BĐS của thành phố thì có khoảng 30 đến 35% người dân ngoại thành không muốn sản xuất nông nghiệp nữa, mà chờ đợi "thời cơ" để sang nhượng đất nông nghiệp cũng như đất vườn của mình. Từ đây, tạo điều kiện cho giao dịch phi chính thức phát triển và làm cho việc quản lý thị trường phi chính quy lại càng thêm khó khăn. b) Mức biến động giá cả bất động sản những năm qua Theo kết quả điều tra chọn mẫu so sánh và thu thập thông tin của Sở Địa chính và Nhà đất các năm qua từ 1996 - 2003 cho thấy: Sơ đồ 2.1: Mức biến động giá trên thị trường bất động sản TP.HCM Hệ số biến động giá các năm 1996 - 1997 là tăng từ 1,04 - 1,08 lần, biến động giai đoạn (1997 - 1998) là 1,03 - 1,06 lần; riêng giai đoạn 2000 - 2001 do có những đợt sốt giá nên hệ số giá đã biến động trung bình từ 1,4 - 1,6 lần, cá biệt có những nơi giá cả biến động vài trăm %, mọi người đổ dồn vào "đầu cơ" đất đai với hy vọng "sinh lời ngay cả khi ngủ". Sau khi có Chỉ thị 08/CT, 18/CT của thành phố tình hình giá cả BĐS đang sốt đã giảm xuống, tuy nhiên, nhìn chung giá này vẫn có "lời" hơn với lãi suất tiền gửi nên người dân vẫn "lúc khoan, lúc nhặt" đầu tư và đầu cơ vào đất đai. Năm 2003, các chuyên gia ước tính hệ số biến động giá trung bình trên TTBĐS là khoảng 1,3. Tuy nhiên, có thể nhận định giá cả những năm qua tăng lên một phần là do hiệu ứng "tâm lý đàn cừu" của những người dân có nhu cầu cộng với việc "thổi phồng" của các "cò đất" và của người đầu cơ đất đã làm mất cân đối cung cầu một cách giả tạo, đồng thời đẩy giá BĐS lên cao chóng mặt. Chính giá cả TTBĐS đã tạo ra ba cơn sốt nêu trên. Như vậy, giá cả của TTBĐS thời gian qua đã biến động lên xuống liên tục với biên độ lớn, chưa tạo được niềm tin cho nhân dân và nhà đầu tư làm cho TTBĐS kém lành mạnh, khó kiểm soát và làm thất thu hàng ngàn tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước. Tóm lại, TTBĐS trên địa bàn thành phố những năm qua đã hình thành và có những chuyển biến tích cực khá rõ, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội thành phố phát triển với tốc độ cao. Nhiều dự án trong lĩnh vực BĐS đã phát huy được nguồn vốn Hệ số 2 1 1996 - Năm 1997 - 98 1998 - 2001 2002 - 2003 1996 - 97 1,0 4 1,0 8 1,0 3 1,0 6 1,4 1,6 1,4 1,3 trong nhân dân, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, cải thiện mức sống và điều kiện sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị của thành phố, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Đồng thời, qua thực tiễn hoạt động của TTBĐS, môi trường đầu tư cũng như các cơ sở pháp lý được hình thành và phát triển theo nguyên tắc nền kinh tế thị trường định hướng XHCN. TTBĐS thành phố hình thành và phát triển đã chứng minh đây là thị trường đầu vào cần thiết, quan trọng cho mọi nền kinh tế cũng như các địa phương, vùng, miền. Tính từ năm 1985 đến nay thành phố đã có 3.445 dự án, khu đô thị mới, diện tích xây dựng tăng đều khoảng 2,5 triệu m2/năm, riêng giai đoạn 2001 - 2003 đều trên 3 triệu m2/năm. Ước tính đến hết 2003 tổng diện tích nhà của thành phố là 61,258 triệu m2, đã cải thiện đáng kể điều kiện sinh sống của nhân dân, diện tích nhà bình quân đạt 10,88 m2/người [40, tr. 1]. Bên cạnh những kết quả đó, hiện tượng biến động giá cả nhà đất liên tục, mất cân bằng giả tạo về cung cầu, quy hoạch đi sau đầu tư, "quy hoạch treo", sử dụng đất kém hiệu quả thời gian qua cho thấy QLNN đối với lĩnh vực này còn nhiều yếu kém và nhiều bất cập. 2.2. Thực Trạng Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản TRÊN Địa Bàn Thành Phố Hồ Chí MINH 2.2.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trường bất động sản ở TP.HCM 2.2.1.1. Hệ thống cơ quan quản lý - cấu trúc, chức năng và nhiệm vụ TTBĐS thành phố với các giao dịch về nhà, đất hiện nay được quản lý bởi một nhóm các sở ngành chứ chưa có cơ quan quản lý chuyên biệt. Các giao dịch liên quan đến nhà ở hiện do Sở Xây dựng quản lý. Các vấn đề liên quan đến đất đai thì do Sở Tài nguyên - Môi trường đảm trách. Riêng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước lại do Sở Tài chính vật giá quản lý và khai thác. Cục thuế thành phố phụ trách việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí tước bạ, thuế nhà đất, tiền thuê đất, tiền giao đất (mà có thu tiền sử dụng đất). Sở Quy hoạch kiến trúc quản lý về quy hoạch xây dựng tổng thể cũng như chi tiết về nhà đất của toàn thành phố. Sở Giao thông công chính quản lý hệ thống cơ sở hạ tầng đường sá, kỹ thuật. Sở Kế hoạch và Đầu tư quản lý một số dự án địa ốc có vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước và thành phố. ở cấp thấp hơn thì có UBND cấp quận và các phòng liên quan. Hiện nay, cấp cơ sở (phường, xã) chỉ quản lý và xác nhận hiện trạng BĐS. Riêng đối với các giao dịch nhà ở có yếu tố nước ngoài thì do Sở Xây dựng quản lý. Nhìn chung, bộ máy QLNN của chúng ta về TTBĐS còn dàn trải, bất cập, chồng chéo; lực lượng cán bộ quản lý thì trình độ chuyên môn còn hạn chế, chưa ứng dụng và cập nhật được các phương pháp cũng như công nghệ tiên tiến phục vụ cho công tác quản lý. Các văn bản luật và dưới luật triển khai xuống cơ sở còn chậm nên gây khó khăn cho công tác quản lý TTBĐS - một thị trường luôn sôi động, vận động không ngừng. Ngoài ra, nhiều khi văn bản quy phạm pháp luật đề ra đã có hiệu lực pháp lý nhưng cán bộ thụ lý, giải quyết các vấn đề liên quan đến BĐS lại chưa được tập huấn hướng dẫn thi hành đã gây nhiều cản ngại cho công tác QLNN cũng như h