Tài liệu Luận văn Phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản: BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
------------
PHAN THỊ NHÂN
PHÁT TRIIỂN HIIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG
TÍÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS . TS. NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG
Thành phố Hồ Chí Minh – 2008
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài
liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008
Phan Thị Nhân
Học viên cao học khóa 15
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
Phần 1:...
88 trang |
Chia sẻ: hunglv | Lượt xem: 932 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem trước 20 trang mẫu tài liệu Luận văn Phân tích để nhận diện các tồn tại và các vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản, để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
------------
PHAN THỊ NHÂN
PHÁT TRIIỂN HIIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG
TÍÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG
MÃ SỐ : 60.31.12
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS . TS. NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG
Thành phố Hồ Chí Minh – 2008
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện. Các
thông tin và số liệu được sử dụng trong luận văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài
liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn toàn trung thực.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008
Phan Thị Nhân
Học viên cao học khóa 15
Chuyên ngành: Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng
Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh
MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU..............................................................................................................1
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất
động sản. ......................................................................................................................4
1.1 Tổng quan thị trường bất động sản. .....................................................................4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản .....................................4
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ...............................4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản .......................................................4
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ...........................................................5
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản ..........................................................6
1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.....................................7
1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản..........................................................10
1.2 Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản............................................11
1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản.....................11
1.2.1.1 Khái niệm ..............................................................................................11
1.2.1.2 Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản ......................................11
1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản ................12
1.2.3 Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất động sản......13
1.3 Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm..............16
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ ....................................................................17
1.3.1.1 Một số khái niệm ...................................................................................17
1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả của khủng
hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ......................................................................18
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore ..........................................................23
1.3.3 Các bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ..........25
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.......................27
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam................................27
2.1.1 Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam.................27
2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 ....................................................27
2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay..............................................................30
2.1.2 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam. ...............................40
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam ........................42
2.2.1 Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở Việt Nam....42
2.2.2 Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam...................43
2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống .....................................................43
2.2.2.2 Các sản phẩm mới..................................................................................50
2.2.3 Tín dụng bất động sản tại Việt Nam, những tồn tại và nguyên nhân...........52
2.2.4 Tác động của bùng nổ tín dụng đến môi trường tài chính tiền tệ ................56
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................59
3.1 Nhu cầu bất động sản .....................................................................................59
3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản..............................................63
3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản ....................................................64
3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ........................................64
3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ...........................67
3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản .................................................................69
3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố ...........................70
3.3.3.2 Trái phiếu công trình..............................................................................72
3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản..........................................................................73
3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ
người mua và nhà đầu tư..........................................................................................75
3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước .................................................................76
3.3.6 Các giải pháp khác.....................................................................................77
Kết Luận ....................................................................................................................80
Tài liệu Tham khảo
Phụ lục
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình
BĐS : Bất động sản
Eximbank : Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam
Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ
bất
FDI : Đầu tư trực tiếp nước ngoài
FHA : Federral Housing Administration
Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài
trợ địa ốc)
Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà
HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM
HOLC : Home Owners’s Law Corporation
OCB : Ngân hàng Phương Đông
Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
động sản)
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
TP : Trái phiếu
WTO : Tổ chức thương mại thế giới
TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh
TTCK : Thị trường chứng khoán.
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Mỹ......................................19
Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore ..............................................24
Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM...................................................33
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ
Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua.......................................29
Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm.................29
Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm..............................................................30
Hình 2.4: FDI qua các năm.......................................................................................31
Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua....................................................32
Hình 2.6: Giá bán căn hộ sắp giao ............................................................................32
Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam......................................................35
Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng................................35
Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành ...................35
Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ dự kiến bán 2008 - 2010 ....................................60
Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ...................................................................62
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Thị trường bất động sản đóng một vai trò rất lớn trong quá trình phát triển
của nền kinh tế Việt Nam, nhất là sau khi gia nhập WTO. Phát triển hiệu quả thị
trường này sẽ góp phần quan trong trong việc thúc đẩy sự phát triển của nền kinh
tế xã hội, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn ngày
càng văn minh hơn theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để phát triển tốt thị trường
bất động sản, một yêu cầu rất quan trọng cần phải đáp ứng được đó là vốn, và
phải cần rất nhiều vốn. Thị trường tín dụng bất động sản là một thị trường quan
trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, trong các năm qua đã đáp
ứng được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm
phát cao, vật giá tăng chóng mặt. Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp
chống lạm phát, trong đó chính sách thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng.
Khi Nhà Nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ờ
ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang
tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị
trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng truyền
thống bị nghẽn mạch. Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó
cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng. Vậy làm thế
nào để khơi thông các nguồn tín dụng đang bị tắc nghẽn, làm thế nào để thị
trường tín dụng vẫn là một kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản?
Vì vậy việc nghiên cứu “Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động
sản của Việt Nam” là một yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thông và phát triển
hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu vốn của thị
trường bất động sản. Và đây cũng là mục tiêu của đề tài đề ra.
2
2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về bất động sản, thị trường tín dụng bất
động sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm
gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản trong những năm gần
đây. Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và
tồn tại của thị trường tín dụng bất động sản.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm khơi thông và nâng cao hiệu quả
hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích để nhận diện các tồn tại và các
vướng mắc của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa ra các giải pháp, kiến
nghị các biện pháp khắc phục các yếu điểm hiện có và phát triển hơn nữa thị
trường tín dụng bất động sản trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả
hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản trong nền kinh tế trong thời kỳ
hội nhập.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Các động thái trên thị trường bất động sản và thị trường tín dụng bất động
sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và thị
trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ
đạo trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
3
6. Kết cấu của luận văn
Phần mở đầu
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng
bất động sản.
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản tại Việt Nam.
Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp
ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản.
Kết luận
4
Phần 1: Khung lý thuyết về thị trường bất động
sản và thị trường tín dụng bất động sản.
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
a. Bất động sản
Theo Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản là các tài
sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai
và các tài sản khác do pháp luật quy định”
b. Hàng hóa bất động sản
Hàng hóa bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị
trường.
1.1.1.2. Đặc trưng của hàng hóa bất động sản
- Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian
nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của bất
động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản nằm
càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai
không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa.
- Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
- Khả năng co giãn của cung bất động sản rất kém so với những thay đổi
của giá cả do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các
khía cạnh sau:
+ Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác quỹ
đất luôn luôn không thay đổi;
5
+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn;
+ Các hạn chế về mặt qui hoạch, đây là mặt hạn chế nổi bật nhất vì: việc
phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử
dụng đất trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục
đích sử dụng đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây
dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của
chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài
hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt
khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới
(có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên..
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền
nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì bất động sản có tầm
quan trọng rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà
nước luôn có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng
và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của
Nhà Nước.
1.1.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao
đổi về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế
giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không
chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,
thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh
6
không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một
cách khái quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất
động sản dựa trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian
nhất định.
1.1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp
nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch được
thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh doanh
động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới.
Do không có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu
thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần
đây tại Việt Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất
động sản đã hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch
trên thị trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ
Xây Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm
2008, theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy hơn
sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự
thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường
bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản
cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác
nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
7
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất động
sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước nên
mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do
không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc
quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất
đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh
tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh
tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào
các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm
người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược
lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn
về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể
phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh
và ổn định.
1.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Cũng như các thị trường khác, sự hình thành và phát triển của thị trường
bất động sản cũng chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội, dân
cư… Tuy nhiên, do bất động sản là những hàng hóa đặc biệt nên sự ảnh hưởng
của các yếu tố này đến thị trường bất động sản lại có những đặc điểm, biểu hiện
riêng, cụ thể:
-Sự phát triển kinh tế:
Phát triển kinh tế của một nước tất yếu làm gia tăng các nhu cầu sử dụng
đất trong các lĩnh vực sản xuất, nhất là lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp, vấn đề
này đòi hỏi phải có quá trình chuyển dịch đất sử dụng trong hoạt động sản xuất
nông - lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp - thương mại - dịch
vụ, động thái này đã làm gia tăng các giao dịch về bất động sản và tạo sự phát
8
triển cho thị trường bất động sản. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời
là quá trình phát triển của khoa học, kỹ thuật và công nghệ tác động trực tiếp vào
việc tạo lập, thay thế, cải tạo... hàng hoá bất động sản phù hợp với yêu cầu mới
của nền kinh tế và xã hội.
-Dân số:
Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng hoá
trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển
về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai
giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng
vào các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn
đòi hỏi thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của
thị trường, và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ
đó đẩy thị trường bất động sản phát triển hơn.
Thêm vào đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử
dụng nhà ở, đất ở, đồng thời cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch
vụ, thương mại, nhu cầu khám chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải
trí, thể dục thể thao…, những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu
về bất động sản, nhất là các bất động sản tại các khu vực dân cư, trung tâm
thương mại, dịch vụ.
-Pháp luật
Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình
thành và phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định
pháp luật về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất
động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa
bỏ sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời kỳ
(trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.
-Chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước:
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
9
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu vực,
vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất nông
nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy hoạch xây
dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ đồng thời làm
gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó làm tăng nhu cầu
về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và giao dịch bất động sản
trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không được Chính phủ Trung
ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát triển kinh tế do yếu tố
vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì nhìn chung cầu bất động
sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư
không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ
trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị trường bất động sản tại khu
vực, vùng tương ứng.
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp
dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như chững
lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua bán bất
động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng thì theo
đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động sản tăng lên
rõ rệt.
-Tập quán, truyền thống và thị hiếu:
Tập quán, truyền thống là những yếu tố mang tính nhân văn của thị trường
bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh hưởng trực tiếp vào cách tiến hành
thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp… trên thị trường bất động
sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ
tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cũng có tác dụng làm đẩy
nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với nhau.
Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai
10
khía cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng,
phương hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người
có nhu cầu; thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng
là những nhân tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị
trường bất động sản.
1.1.4. Rủi ro thuộc thị trường bất động sản
Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho hị trường bất
động sản là một thị trường đầy rủi ro:
- Sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS: thông tin về các dự án bất
động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên nghiệp
cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên quan
đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được
chấp thuận về chủ trương đầu tư, v/v. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của
thị trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất
động sản có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.
- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả BĐS đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá ảo.
Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt
nóng lạnh trên thị trường.
- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các
thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rỏ ràng làm cho các
đối tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này
làm cho tính minh bạch cả thi trường này thấp hơn các thi trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường
này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết
tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống
đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý
công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn
11
trong bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan
quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng
pháp luật mới về đất đai...
- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường bất động sản vẫn
rất hấp dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh
nghiệp không chuyên cũng tham gia kinh doanh bất động sản, hoạt động với tính
chuyên nghiệp không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu
của thị trường cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều
doanh nghiệp không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra
tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản, và tác động xấu đến hiệu quả đầu
tư.
- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã gây
ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển
khai các dự án bất động sản, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.
1.2. Tổng quan về thị trường tín dụng bất động sản
1.2.1. Khái niệm và đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Có rất nhiều khái niệm về tín dụng, nhưng khái niệm phổ biến nhất là:
Tín dụng là phạm trù kinh tế, phản ánh quan hệ sử dụng vốn lẫn nhau giữa
các tác nhân và thể nhân trong nền kinh tế hàng hóa.1
Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm
và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công
nghiệp, thương mại và dịch vụ.
1.2.1.2. Đặc trưng của thị trường tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng
bất động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản
mang lại, như sau:
1 Lý thuyết tiền tệ - Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội do PGS.PTS Vũ Văn
Hóa chủ biên, 1998
12
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn:
do bất động sản là những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của
các chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ
5 năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho
dự án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn:
đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Thế
nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần
theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm
áp lực về lãi suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng
ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn
không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối
cung cầu … Một khi, thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như không xãy ra làm cho các nhà đâu tư gặp rất nhiều khó khăn về
tài chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của
các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả
năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải,
nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.2. Quản trị rủi ro thuộc các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản
Để giảm thiểu rủi ro trong cho vay bất động sản, các tổ chức tín dụng
thường cấp cho phòng tín dụng các chức năng:
- Chức năng quản lý khách hàng và kênh bán hàng;
- Chức năng marketting thị trường;
- Chức năng hành chính;
13
- Chức năng quản lý rủi ro.
Trong khuôn khổ bài viết này, người viết xin đề cấp đến chức năng quản
lý rủi ro. Để quản lý tốt rủi ro, các tổ chức tín dụng phải tuân thủ các nguyên tắc
sau:
Nguyên tắc lãnh đạo: chính sách và chiến lược quản lý rủi ro cũng như tất
cả các hạn định và mức rủi ro đều do Ban Giám đốc đảm nhiệm.
Nguyên tắc phân quyền: phân quyền phải rỏ ràng giữa người áp dụng
chính sách và người kiểm tra.
Nguyên tắc “bốn mắt”: mọi hồ sơ tín dụng BĐS phải có ít nhất sự phân
tích và báo cáo của 2 bộ phận hoặc 2 người độc lập.
Và khi xét các tiêu chuẩn cho vay thì luôn luôn xét hai yếu tố sau:
Không cho vay hết, người đi vay phải bỏ vốn riêng (10-30%);
Tiền cho vay (lãi suất + khấu hao) không quá 1/3 thu nhập của người cho
vay, do vậy phải xác minh được nguồn thu của người đi vay.
Bên cạnh đó, khi thẩm định cho vay, công việc định giá bất động sản là
một khâu không kém phần quan trọng. tổ chức tín dụng cần lưu ý:
Tách rời bộ phận định giá với những bộ phận quản lý tín dụng và nhân
viên bán hàng;
Chuyên gia định giá phải biết về kiến thức và thông thạo thị trường bất
động sản trong vùng;
Bộ phận này có thể đảm nhiệm tư vấn cho khách hàng và giá cả nói chung
và về những dự án mua bán hàng nói riêng.
Ngoài ra, khâu tổ chức công việc và quản lý hồ sơ cũng phải phù hợp với
từng bộ phận, đảm bảo đúng nguyên tắc khâu nào thì việc đấy.
1.2.3. Sản phẩm và xu hướng phát triển của thị trường tín dụng bất
động sản
Đã có rất nhiều sản phẩm tín dụng bất động sản đã được tung ra trên thi
trường từ hình thức cho vay theo kênh truyền thống là qua ngân hàng cho đến các
hình thức như phát hành trái phiếu dự án và một số hình thức cao hơn. Tuy
14
nhiên, trong giới hạn bài viết này chỉ thống kê một số hình thức phổ biến và nổi
bật.
Trước hết là chúng ta xét các sản phẩm tín dụng thông qua kênh truyền
thống là ngân hàng:
- Tín dụng xây dựng: là các khoản cho vay để xây dựng các công trình như
nhà ở, chung cư, cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cơ sở sản
xuất, các công trình xây dựng khác. Các khoản tín dụng này được thanh toán cho
bên xây dựng (thi công) khi đã hoàn thành bộ công trình hoặc từng hạn mức công
trình theo thỏa thuận hợp đồng nhận thầu. Ngân hàng cấp cho khách hàng một
khoản tín dụng tương ứng một số phần trăm nào đó giá trị dự án xây dựng.
Khoản tín dụng này chỉ được giải ngân khi có đủ chứng từ chứng minh là công
việc xây dựng đã diễn ra. Loại tín dụng này được đảm bảo hoặc bằng quyền sử
dụng đất, hoặc bằng tài sản hình thành từ vốn vay, hoặc khoản phải thu từ bên
chủ đầu tư theo hợp đồng nhận thầu, hoặc bằng tài sản đảm bảo khác. Đây là sản
phẩm tín dụng dễ quản lý nhưng phải theo dõi, lãi suất cho vay tương đối cao và
chỉ tính trên số tiền đã giải ngân. Và khoản tín dụng này phải dự chuyển thành
một khoản tín dụng bất động sản trong tương lai. Tín dụng xây dựng có thể là
khoản tín dụng ngắn hạn hoặc dài hạn tùy thuộc vào đối tượng đi vay, kế hoạch
của dự án. Thông thường, nếu người đi vay là các chủ đầu tư thì đây thường là
các khoản tín dụng dài hạn, nếu người đi vay là các nhà thầu xây dựng thì đây
thường là các khoản tín dụng ngắn hạn, và nguồn để trả nợ là các khoản thanh
toán của chủ đầu tư.
- Tín dụng bất động sản thế chấp: với hình thức này khách hàng phải có tài
sản khác để thế chấp đảm bảo cho khoản tín dụng này hoặc phải đảm bảm bằng
tài sản hình thành từ vốn vay. Để được cấp tín dụng, người đi vay phải có vốn tối
thiểu là bao nhiêu phần trăm của tài sản hình thành tùy theo quy định của từng
nước, ở Việt Nam thông thường thì người đi vay phải có vốn tự có tối thiểu là
30% giá trị tài sản hình thành. Tín dụng bất động sản thế chấp này thường là các
khoản tín dụng dài hạn, và được giải ngân trong một thời gian ngắn. Sự kết hợp
giữa ngân hàng và chủ đầu tư để cấp các khoản tín dụng trả góp cho người mua
15
các sản phẩm của chủ đầu từ theo hình thức trả góp là một sản phẩm điển hình.
- Tín thác đầu tư bất động sản: là nghiệp vụ mà ở đó giao dịch ủy thác được
thực hiện giữa người ủy thác và người nhận ủy thác. Người ủy thác được hiểu là
chủ dự án hay chủ đất đai trong khi người nhận ủy thác là ngân hàng. Bằng một
hợp đồng ủy thác, ngân hàng sẽ được chủ đất chuyển quyền sử dụng đất đai và
chịu trách nhiệm quản lý chúng khi việc xây dựng dự án và chuyển giao bất động
sản hoàn tất. Người nhận ủy thác sẽ được nhận thù lao tín thác và khi đáo hạn có
trách nhiệm chuyển trả quyền sở hữu tài sản tín thác về cho người ủy thác hoặc
người được chỉ định thụ hưởng. Sau khi một khế ước tín thác được ký kết, ngân
hàng nhận ủy thác sẽ tiến hành cho vay thực hiện dự án bất động sản dựa trên tài
sản tín thác được xem như tài sản thế chấp cho ngân hàng (lúc này được xem là
chủ sở hữu tạm thời của tài sản tín thác). Nghiệp vụ tín thác bất động sản huy
động được bốn nguồn vốn bao gồm vốn tự có của chủ dự án, của đơn vị xây
dựng, vốn vay của ngân hàng và vốn đóng góp của khách hàng. Nhờ hình thức
huy động theo hình thức tứ trụ này mà việc thực hiện dự án sẽ được đảm bảo kể
cả đầu ra và đầu vào của dự án bất động sản.
Các sản phẩm tín dụng huy động trực tiếp thông qua người mua bất động
sản: đây là kênh mà các chủ đầu tư các dự án xây dựng chung cư, căn hô thường
sử dụng để huy động vốn với giá rẻ (không phải trả lãi), và có thể huy động vốn
theo từng giai đoạn nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Huy động vốn của
khách hàng thì có hai cách:
- Thứ nhất là huy động vốn theo hợp đồng mua bán nhà trong tương lai,
theo đó khách hàng sẽ ứng trước cho chủ đầu tư các khoản tiền nhất định theo
từng giai đoan quy định trong hợp đồng.
- Thứ hai là huy động vốn theo kiểu góp vốn để xây dựng sau này được chia
lợi nhuận hoặc được quyền mua nhà.
Cho thuê tài chính bất động sản: là một hoạt động tín dụng trung dài hạn,
theo đó ngân hàng hoặc công ty tài chính mua lại cơ sở rồi sau đó cho doanh
nghiệp thuê lại. Sản phẩm này chỉ áp dụng được cho cơ sở thương mại hay công
nghệ đang được xây cất hoặc mua và cho thuê lại. Với hình thức này thì người đi
16
vay không cần bỏ vốn, ngân hàng hoặc công ty cho thuê bỏ toàn bộ vốn để đầu tư
hoặc mua bất động sản sau đó cho thuê lại. Đây là một hình thức tín dụng dài
hạn, có lãi suất cao.
Tín dụng bất động sản “Gác lửng” (Mezzanine): theo đó chủ đầu tư của
một số dự án lớn phát hành một số trái phiếu dài hạn, ngân hàng sẽ ghi mua với
điều kiện chủ đầu tư hứa sẽ mua lại sau một thời gian hạn định. Với hình thức
này thì lãi suất được cố định trước và có thể có một phần tùy thuộc vào lợi nhuận
của chủ đầu tư. Hình thức này chỉ áp dụng cho những dự án lớn – có thể nói là đồ
sộ với sự hợp tác của nhiều nhà đầu tư chiến lược và nó phụ thuộc vào việc xác
định của nhóm đầu tư này sẽ bỏ thêm vốn vào dự án.
Trái phiếu công trình: phát hành trái phiếu là một giải pháp hiệu quả cho
các công ty bất động sản để huy động vốn khi phải đối mặt với tình trạng hạn chế
cho vay của Ngân hàng. Phát hành trái phiếu cho phép công ty bất động sản tích
cực quản lý tỉ lệ lãi suất, đồng thời có khả năng kiểm soát tốt hơn khung thời gian
cho dự án. Tuy nhiên, huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu là huy động
một lượng vốn nhiều trong một lần, nhưng việc sử dụng vốn thì sẽ dàn trải theo
từng giai đoạn của dự án nên việc sử dụng vốn của chủ đầu tư sẽ kém hiệu quả,
phải trả lãi cho những đồng vốn chưa sử dụng đến.
Chứng chỉ bất động sản: đây là sản phẩm gắn kết thị trường bất động sản
và thị trường tài chính. Thông qua thị trường chứng khoán, nhà đầu tư sẽ có cơ
hội quảng bá hình ảnh, còn hoạt động thị trường được minh bạch và ổn định hơn.
Sản phẩm này trước hết sẽ nhắm đến đối tượng các khách hàng chuyên nghiệp là
ngân hàng, công ty bảo hiểm, chứng khoán... sau đó sẽ mở rộng đối tượng khách
hàng là những người thực sự có nhu cầu về nhà ở. Nếu mua trái phiếu công trình,
nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái
phiếu. Nhưng đối với chứng chỉ bất động sản, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn, vì đã
có ngân hàng kiểm soát, giải ngân theo tiến độ triển khai dự án.
1.3. Tín dụng bất động sản tại Mỹ, Singapore và bài học kinh nghiệm
Hiện nay, thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản bị chi phối bởi
17
nền kinh tế toàn cầu, nhất là của các nền kinh tế lớn, trong đó nền kinh tế Mỹ có
tầm ảnh hưởng rất lớn nó tác động đến nền kinh tế toàn thế giới. Điều này thể
hiện rõ qua cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản tại Mỹ mà bắt nguồn là từ
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản trên thị trường thứ cấp năm 2007. Cuộc
khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng và tác động xấu đến thị trường bất động sản và
thị trường chứng khoán quốc tế. Cạnh đó thì thị trường BĐS Singapore cũng là
một thị trường phát triển mạnh mẽ, có nhiều thành quả và là một nước thuộc khối
ASEAN nên tham khảo khi định hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam.
1.3.1. Tín dụng bất động sản tại Mỹ
Thị trường tín dụng bất động sản ở Mỹ đã phát triển ở một trình độ cao,
bằng nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp trên thị
trường cầm cố thế chấp thứ cấp, cụ thể là phát hành trái phiếu bất động sản, đã
huy động được nhiều ngân hàng và nhà đầu tư trên thế giới tham gia vào việc tài
trợ vốn cho thị trường bất động sản Mỹ. Tuy nhiên các trái phiếu này lại được
đảm bảo bằng các khoản nợ xấu, khả năng trả nợ của người đi vay là thấp.
1.3.1.1. Một số khái niệm
- Thi trường cầm cố thế chấp thứ cấp: là thị trường nơi diễn ra việc mua bán
các khoản cho vay có thế chấp bằng tài sản giữa nhà cho vay trực tiếp trên thị
trường cầm cố thế chấp sơ cấp (là chủ yếu) với các tổ chức mua bán nợ. Các nhà
cho vay trực tiếp tập hợp các khoản cho vay thế chấp cầm cố của mình lại thành
một danh mục và bán chúng lại cho các các tổ chức mua bán nợ.
- Thi trường cho vay thứ cấp: là nơi mua bán các trái phiếu, cổ phiếu được
đảm bảo bằng giá trị của các khoản cho vay thế chấp cầm cố.
- Lãi suất cho vay thả nổi (Option ARM): là phương thức cho vay theo đó
người đi vay có quyền chọn một trong bốn phương thức trả nợ sau:
Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 30 năm, hoặc;
Trả theo tiêu chuẩn chiết khấu là 15 năm, hoặc;
Trả tiền lãi,hoặc;
Trả một mức tối thiểu nhỏ hơn tiền lãi hàng tháng.
18
Khi chọn Option ARM, người đi vay sẽ chọn phương án chi trả mức tối
thiểu. Theo phương án này thì những năm đầu tiên người đi vay sẽ trả số tiền
thấp hơn tiền lãi hàng tháng, và mỗi năm sẽ tăng mức tối thiểu này lên theo tốc
độ bằng với lãi suất thấp. Người đi vay có thể trả mức tối thiểu này trong vòng
năm năm, sau năm năm sẽ tính lại mức chi trả. Và sự thiếu hụt này sẽ đưa vào số
dư nợ gốc và số dư nợ gốc cứ thế mà tăng lên. Tuy nói là năm năm sẽ tính lại,
nhưng khi số tiền vay vượt quá một mức hạn định so với nợ gốc ban đầu thì ngân
hàng sẽ tính lại ngay lập tức. Và gánh nặng chi trả bắt đầu xuất hiện, người đi
vay phải chịu một cú sóc lớn khi số tiền chi trả nhảy vọt lên một cách không ngờ.
- Nợ dưới chuẩn: là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm
thấp. Những đối tượng này thường là những người nghèo, có thu nhập thấp, công
việc không ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh toán tín dụng không
tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro không có khả năng thanh
toán nợ đến hạn do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.
1.3.1.2. Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng và hậu quả
của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Quá trình phát triển tín dụng bất động sản tại Mỹ
Trước năm 1930, gần giống với tình trạng thị trường tín dụng tại Việt
Nam hiện nay, tín dụng bất động sản Mỹ có các tính chất như: lãi suất linh hoạt,
tỷ lệ thanh toán lần đầu cao, khoản tín dụng có thời hạn ngắn.
Cuộc khủng hoảng 1929 - 1933 dẫn tới giai đoạn giá trị bất động sản giảm
mạnh, chỉ còn khoảng 50% của thời kỳ đỉnh cao trước khủng hoảng. Người mua
nhà thấy tình trạng bất trắc đã chấp nhận tuyên bố mất khả năng thanh toán với
các ngân hàng, chấm dứt nghĩa vụ tài chính cá nhân. Làn sóng phát mại tài sản
điển hình lên tới 250.000 vụ mỗi năm trong giai đoạn 1931 - 1935. Vào lúc xấu
nhất, 10% số bất động sản bị siết nợ. Các tổ chức đặc biệt quan trọng đã được
thành lập, gồm:
- HOLC: Huy động vốn từ trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh, dùng vốn
mua các bất động sản vỡ nợ, phục hồi trạng thái, đổi kỳ hạn khoản nợ. Đổi từ lãi
19
suất biến động, ngắn hạn và không khấu trừ dần sang loại tài chính lãi suất cố
định, dài hạn (20 năm trở lên) và khấu trừ dần tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài
chính. HOLC trong vụ này đã mua lại và xử lý khoảng 1 triệu hợp đồng vay.
- FHA: Được thành lập để bảo hiểm cho các hợp đồng vay tài trợ bất động
sản. Các hợp đồng bảo hiểm để đảm bảo cho những khế ước của HOLC có thể
được giao dịch. HOLC không phải cơ quan kinh doanh bất động sản nên cần tính
thanh khoản để thu hồi tài chính. HOLC và FHA hợp sức thành một cơ cấu kỹ
thuật tài chính cho phép các tổ chức tài chính không còn thanh khoản trở nên
thanh khoản, giúp phục hồi thị trường tài chính. Tới năm 1936, HOLC hoàn
thành sứ mệnh và dừng hoạt động.
- Fannie Mae: Ra đời 1938. Nó hà hơi tiếp sức cho FHA qua thị trường
thứ cấp giao dịch các khế ước FHA. Fannie Mae phát hành trái phiếu mua các
hợp đồng tín dụng ở mệnh giá. Những thay đổi này dẫn tới năm 1948, kỳ hạn vay
dài nhất tăng lên 30 năm (so với 20 năm trước đó). Năm 1956, FHA tăng tỷ lệ
vay trên giá trị bất động sản lên tối đa 95% (so với 80% trước đó) với xây dựng
mới và 90% với nhà đang có.
Tới năm 1980 thì chứng khoán hóa đã trở thành nguồn tài chính chủ yếu
tài trợ cho hoạt động vay bất động sản nhà ở. Sự liên thông này khá toàn diện.
Điều này làm thay đổi cơ cấu tiêu dùng của người dân Mỹ rất rỏ rệt:
Bảng 1.1: Động thái về tiền vay khế ước bất động sản Hoa Kỳ
Năm 1949 1979 2001
Nợ mua BĐS/Tổng thu
nhập hộ gia đình 20% 46% 73%
Nợ mua BĐS/Tổng tài
sản hộ gia đình 15% 28% 41%
Nguồn: Green & Watcher (2005)
Và nó giúp đẩy toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ lên mức giá trị 8.370
20
tỷ USD năm 2003.2 Tuy nhiên đến cuối năm 2007, thị trường tín dụng BĐS tại
Mỹ lâm vào một cuộc khủng hoảng mới với quy mô rất lớn làm rúng động nền
kinh tế thế giới.
Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản:
Bùng nổ cho vay nợ dưới chuẩn: Một phần nguyên nhân đáng kể dẫn
đến khủng hoảng tín dụng bất động sản là vụ khủng hoảng tín dụng nhà ở dưới
chuẩn trong những tháng cuối năm 2007. Đó chính là sự bùng nổ về cho vay
dưới chuẩn trong các năm gần đây.
Xuất phát từ việc mất cân đối cung cầu nguồn vốn, các nguồn vốn thừa
trên thị trường không được sử dụng hiệu quả. Các tổ chức cho vay nhận thấy cho
vay dưới chuẩn là giải pháp để tối đa hóa lợi nhuận vì cho vay dưới chuẩn
thường có mức lãi suất cao hơn các hình thức cho vay khác nên nhiều ngân hàng
đã tiến hành cho vay dưới chuẩn. Mặt khác, Cục dự trử liên bang Mỹ liên tục hạ
lãi suất. Nhiều người đã đổ tiền bạc vào thị trường bất động sản vì họ cho rằng
đầu tư vào lĩnh vực này sẽ mang lại những khoản lợi nhuận cao hơn các lĩnh vực
khác. Số người mua ngày một gia tăng, cầu vượt cung đã đẩy giá đã tăng lại còn
tăng cao hơn. Trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20%
mỗi năm và có nơi thì tăng gấp ba.
Và với giá BĐS tăng liên tục, lãi suất cho vay thấp cùng với sự cạnh tranh
khốc liệt trên thị trường, nhiều công ty tài trợ địa ốc đã săn sàng cho vay không
cần tiền đặt cọc, cũng không cần người đi vay phải chứng tỏ rỏ ràng về khả năng
trả nợ. Với cách cho vay quá dễ dàng, thì những người trước đây bị xếp hạng
không đạt chuẩn có thể tiếp cận một cách dễ dàng với các nguồn tín dụng, được
vay trả góp một cách thoải mái. Từ đấy có rất nhiều khách hàng trước đây chưa
hề có lý lịch vay mượn, hoặc có lý lịch yếu vì từng chậm trả nợ, hoặc không đủ
khả năng trả góp hàng tháng cho đến những người từng bị phá sản … cũng có thể
2 Nguồn: Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ): Mối liên thông giữa thị
trường bất động sản, vốn và tiền tệ.
21
tiếp cận nguồn vay và trở thành chủ nhân của những ngôi nhà lớn với những
khoản vay lớn. Và rất nhiều người đi vay đã chọn Option ARM và các công ty
cho vay cũng cho vay vì họ đều nghỉ rằng giá bất động sản sẽ lên và khi phải tính
lại món nợ ấy thì có thể tái tài trợ dễ dàng. Khi giá bất động sản sụt giảm thì
người cho vay không thể tái tài trợ được, và người cho vay sẽ tịch biên BĐS
mang ra bán đấu giá để đòi lại khoản nợ. Người đi vay không trả được thì đành
phải phá sản và người cho vay đành mất tiền. Vấn đề nằm ở chỗ người mua bất
động sản bằng tín dụng dưới chuẩn phần đông có thu nhập thấp, khả năng chi trả
là không cao.
Nguồn tài trợ bất động sản gia tăng: Trước đây nguồn tín dụng bất
động sản chủ yếu là từ các ngân hàng với các ràng buộc gắt gao về luật lệ hoạt
động ngân hàng. Lượng tiền cho vay có hạn do các nguồn cung tiền cho vay của
các ngân hàng phụ thuộc rất nhiều vào lượng tiền ký gởi của khách hàng, và chỉ
một phần trong số tiền này được dùng cho vay bất động sản do yêu cầu quản lý
rủi ro tín dụng.
Với sự ra đời và phát triển mạnh mẽ của thị trường thế chấp cầm cố thứ
cấp và cao hơn nữa là nghiệp vụ chứng khoán hóa các khoản vay cầm cố thế
chấp trên đã có thêm rất nhiều đối tượng tham gia tài trợ cho bất động sản như
các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các quỹ hưu trí, các nhà đầu tư nhỏ lẽ ….
Theo đó lượng vốn đổ vào cho vay bất động sản tăng lên rất nhiều và tính thanh
khoản của các khoản cho vay này cũng tăng lên. Thị trường tín dụng bất động
sản đã được liên thông với thị trường tiền tệ.
Hậu quả của khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ đã để lại cho nên kinh tế
Mỹ và nền kinh tế toàn cầu những hậu quả rất lớn. Thị trường bất động sản và thị
trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề. Thị trường trái phiếu hình thành từ
chứng khoán hóa bất động sản bị mất khả năng thanh toán. Ngành xây dựng Mỹ
góp 15% GDP có thể bị cắt giảm xuống còn một nửa sản lương và cắt giảm 1-2
triệu công việc. Hàng loạt các ngân hàng và các quỹ đầu tư, không chỉ ở Mỹ mà
các nước khác trên thế giới, rơi vào tình trạng thua lỗ nặng và phá sản. Tình trạng
22
mua bán và sát nhập các ngân hàng các công ty diễn ra liên tục. Nhiều ngân hàng
lớn trên thế giới đã bị quốc hữu hóa.
Tháng 9.2007, theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Mỹ (NAR), số vụ
giao dịch nhà đất thành công trong tháng này đã giảm 8% so với 5,04 triệu vụ
giao dịch tháng trước, tỷ lệ các hợp đồng giao dịch bị hủy là 50%. Đây là con số
kỷ lục kể từ năm 1999 đến nay, thấp hơn nhiều so với dự báo của Phố Wall.
Đồng thời, giá nhà đất cũng "rớt" khoảng 4,2% kể từ năm 2006 (từ 234.000 USD
xuống còn 211.000 USD) và tụt khoảng 5,7% kể từ tháng 8 vừa qua.
Theo Moody’s Economy.com, từ tháng 8 năm 2007 tới tháng 8 năm nay
nay, các định chế tài chính toàn cầu đã thua lỗ tổng số tiền khoảng 925 tỷ USD vì
khủng hoảng tín dụng, tương đương 3% tổng tài sản của họ. Trong số này, trầm
trọng nhất là khoản thua lỗ có thể lên tới 525 tỷ USD liên quan đến các khoản
cho vay địa ốc.
Những công ty tài chính từng một thời hùng mạnh của Mỹ như Bear
Stearns, Countrywide Financial và IndyMac đã vỡ nợ hoặc vị mua lại. Hàng loạt
tập đoàn khác như Fannie Mae, Freddie Mac, Washington Mutual, Citigroup và
Wachovia hiện đang trong cảnh ngàn rất khó khăn. Tập đoàn cung cấp tín dụng
mua nhà Fannie Mae lớn nhất của Mỹ cho biết trong quý I/2008 bị thua lỗ tới
2,51 tỷ USD, thấp hơn khoản lỗ 3,6 tỷ USD trong quý IV/2007 nhưng là một sự
trái ngược so với khoản lãi 826 triệu USD trong quý I/2007.3
Từ đầu năm tới nay, đã có tới 10 ngân hàng ở Mỹ bị phá sản, riêng trong
khoảng thời gian từ ngày 11/7/2008 tới nay đã có 5 ngân hàng phá sản.
Không chỉ dừng lại bên trong biên giới nước Mỹ, cuộc khủng hoảng còn
lan khắp thế giới. Nó đã khiến các ngân hàng lớn ở châu Âu tiếp tục thua lỗ hàng
tỷ euro.
Các định chế tài chính nước ngoài đang có mức độ liên quan rất cao tới
các tổ chức cho vay khổng lồ ở Mỹ. Ước tính, khoảng 50% các loại chứng khoán
được phát hành từ các khoản nợ cho vay cầm cố ở Mỹ hiện nằm trong tay các
3 Nguồn: Vietnamnet.vn
23
nhà đầu tư nước ngoài. Cùng lúc các ngân hàng đầu tư Mỹ như Merrill Lynch và
Citigroup phải gánh những khoản thâm hụt tài sản “vĩ đại” do nợ xấu ở thị
trường Mỹ, ngân hàng khổng lồ mang “quốc tịch” Thụy Sỹ UBS và Ngân hàng
IKB Deutsche Industriebank của Đức cũng ở trong tình trạng tương tự. Deutsche
Bank vừa cho biết có thể thua lỗ tổng cộng 2,5 tỷ euro trong quý I/08.
Tại Norway, 8 thành phố đã công bố thua lỗ ít nhất 125 triệu USD vì đầu
tư vào các loại chứng khoán bất động sản của Mỹ. Vì khủng hoảng thanh khoản,
một ngân hàng lớn của Anh là Northern Rock đã bị Chính phủ nước này quốc
hữu hóa vào tháng 2 vừa qua. (Nguồn: VnEconomy)
Mặt khác, khi khủng hoảng xảy ra, người vay đã bị cú giáng nặng nề.
Khoảng 2 triệu tài sản dưới chuẩn đã bị tái xác định lãi suất thanh toán từ khoảng
7%/năm cho hợp đồng dài hạn, lên mức cao hơn nhiều trong những năm tiếp theo
tới đây. Nhiều người phải ra đường, từ giã tài sản của mình vì không thể trả nổi
mức lãi hàng tháng. Theo Hiệp hội các nhà kinh doanh ngân hàng bất động sản
thì trong số 3 triệu khoản vay lãi suất biến động có tới gần 19% đã rơi vào nợ quá
hạn. Một kỷ lục mới nữa là 4,72 tổng số các khoản vay đã rơi vào chu trình phát
mại tài sản trong thời kỳ vừa rồi.
1.3.2. Tín dụng bất động sản tại Singapore
Singapore từng bùng nổ thị trường bất động sản vào cuối thập niên 1970,
suy thoái giữa thập niên 1980. Lần bùng nổ thứ hai là vào đầu đến giữa thập niên
1990, suy thoái từ năm 1997 đến 2006. Từ năm 2007, đất nước này bắt đầu lần
bùng nổ thứ 3. Năm 2007, thị trường nhà đất Singapore phát triển “nóng” nhất
thế giới, khi giá bất động sản tăng 31%. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước
này cũng không tránh khỏi những nghi ngại dây chuyền bắt nguồn từ sự đi xuống
của kinh tế Mỹ, cũng như những áp lực lạm phát đang diễn ra ở nhiều nền kinh
tế. Chính phủ Singapore cho biết, giá nhà dân chỉ tăng 0,4% quý 2/2008, mức
tăng thấp nhất 4 năm qua. Mặc dù mức tăng chung của thị trường nhà đất quý
2/2008 vẫn đạt 3,7% so với quý 1/2008, song những triển vọng mua bán vẫn ở
mức đáng thất vọng.
24
Các cơn sốt nóng lạnh của Singapore cũng bắt nguồn từ việccho vay dễ
dàng của các ngân hàng và tâm lý ai cũng cho ràng giá nhà chỉ lên cao mà thôi.
Hầu hết mọi người cho rằng: cứ mua ngay đi rồi chịu khó vài năm sau đó hoặc
hy vọng tiền lương tăng lên để dễ trả nợ, bằng không thì cũng bán đi có lãi nhiều.
Bên cạnh đó, nghiệp vụ chứng khoán hóa bất động sản Singapore cũng đã phát
triển đến trình độ cao. Các chính sách cho phát triển thị trường bất động sản của
Singapore cũng đồng bộ hơn, cho phép nhiều hình thức huy động vốn với những
điều kiện dễ hơn nhưng vẫn đảm bảo quyền lợi cho những người tham gia vào thị
trường BĐS, ví dụ:
Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng.
Và để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua,
đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua.
Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận
quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán.
Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án tại Singapore
Nguồn: do bà Sim Loo Lee cung cấp
25
1.3.3. Các bài học kinh nghiệm
Các cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 bắt nguồn từ sự quản lý lỏng
lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lòng tham của thị trường. Lợi nhuận
cao kết hợp với lòng tham đã dẫn đến lạm dụng việc cho vay nợ dưới chuẩn. Các
thủ tục thẩm định thực hiện bởi các đại lý cho vay diễn ra hết sức lỏng lẻo và
việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ
hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội
mua nhà.
Chứng khoán hóa là một công cụ tài chính thông minh song đã bị lợi dụng
vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường. Thông qua các công cụ này các ngân
hàng đã chuyển rủi ro do cho vay dưới chuẩn sang cho các nhà đầu tư nhằm thu
lãi cao.
Bênh cạnh đó, với tâm lý cho rằng giá BĐS chỉ có tăng chứ không giảm
và cho rằng đầu tư vào BĐS luôn mang lại lợi nhuận cao làm nhiều người lao
vào đầu tư kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi lao vào đầu tư và mua nhà
không phải nhà đâu tư và người dân cũng hiểu hết các rủi ro trước khi mua các
sản phẩm tài chính phức tạp nên không tránh khỏi những tổn thất nặng nề. Các
nhà đầu tư và khách hàng cần tỉnh táo để nhận ra các hình thức cho vay trả góp
trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người.
Hơn nữa làn sóng đầu tư vào BĐS luôn ra hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt
đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi lý.
Ngoài ra cũng cần nói đến vai trò trò quá lố của giới truyền thông, các
chương trình quảng cáo, các bài viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai.
Đây là những bài học không thừa cho bất cứ quốc gia nào trong quá trình
hội nhập và phát triển.
Kết luận phần 1
Ở chương này, tác giả trình bày khung lý thuyết về bất động sản và tín
dụng bất động sản. Nói lên nhu cầu về tín dụng bất động sản cũng như các sản
phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản .
26
Nhu cầu về tín dụng vầ bất động sản là rất lớn, nhu cầu phát sinh từ các
chủ đầu tư, các doanh nghiệp, các nhà đầu tư…. Để đáp ứng những nhu cầu này,
thi trường tín dụng bất động sản đã ra đời rất nhiều sản phẩm từ cho vay trực tiếp
với quan hệ một – một đến hình thức tín dụng được tài trợ bởi rất nhiều nhà đầu
tư. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro bởi chính thị
trường bất động sản đã luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi các chu kỳ nóng lạnh của
nó. Do vậy phát triển một thị trường tín dụng bất động sản lành mạnh, minh bạch
đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho thị trường bất động sản là yêu cầu đặt ra cho Việt
Nam trong giai đoạn này.
27
Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động
sản của Việt Nam.
2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản của Việt Nam.
2.1.1. Thực trạng phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt
Nam
Để hiểu hơn sự phát triển của thị trường Bất động sản tại Việt Nam trong
năm năm qua, cần sơ lược về thị trường bất động sản các giai đoạn trước.
2.1.1.1. Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002
a) Thị trường bất động sản trước khi có luật đất đai: Sau khi thống
nhất đất nước, chúng ta tiến hành xây dựng nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung.
Trong quá trình đó là sự hình thành các hợp tác xã nông nghiệp, mọi người phải
góp chung ruộng đất vào hợp tác xã theo chế độ sở hữu tập thể. Trong suốt thời
kỳ này, ở các vùng nông thôn hiện tượng mua bán đất hầu như không xảy ra mà
chủ yếu được thực hiện qua cơ chế “xin-cho” trong các Hợp tác xã. Trong khi đó
tại thành thị hiện tượng mua bán bất động sản vẫn cứ xảy ra (thường là dưới hình
thức nhượng bán nhà) nhưng thông qua việc mua bán trao tay cùng với các nhân
chứng. Cùng với điều đó tại các thành phố lớn việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu
Nhà nước phân cho cán bộ viên chức cũng thường xuyên xảy ra nhưng chủ yếu
vẫn nằm ngòai sự chi phối của Nhà nước. Sau khi đất nước thực hiện cuộc cải
cách năm 1986 thì thị trường bất động sản có phát triển hơn tuy nhiên vẫn ở mức
độ tự phát các giao dịch vẫn chưa được Nhà nước công nhận, chưa xuất hiện các
tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ bất động sản.
b) Giai đoạn từ sau khi có luật đất đai
Luật đất đai năm 1993 khẳng định lại hiến pháp năm 1992: “ Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Và: “Nhà nước giao đất
cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức
chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất; Nhà nước
28
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất”. Bên cạnh đó luật đất đai năm 1993
còn ghi nhận: “Nhà nước bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất; hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Đây thực sự là một
bước tiến quan trọng, theo đó Nhà nước thừa nhận quyển sử dụng đất là một loại
hàng hóa. Những thay đổi quan trọng mang tính chất đột phá trong các chính
sách pháp luật của Nhà nước là cơ sở để hình thành và phát triển thị trường bất
động sản. Và với những thừa nhận trên làm cho hàng hóa của thị trường bất động
sản đa dạng hơn, được mở rộng hơn, và giao dịch ngày càng sôi động và giá cả
bất động sản ngày càng tăng.
Tuy nhiên, ở giai đoạn này, thị trường đất đai Việt nam vận hành theo
theo cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do Nhà nước quy định và giá đất do thị
trường quyết định. Trong đó giá đất do Nhà nước quy định thường chỉ bằng 20%
đến 40% giá thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng gần 100 lần trong giai đoạn
này. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản trong các khu vực tư nhân tăng
trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và giao dịch bất động sản bùng nổ theo kênh
phi chính thức không theo các quy định hiện hành của pháp luật. Cơ chế “xin –
cho” vẫn còn tồn tại, một hình thức biến tướng của cơ chế này là việc phân chia
đất đai hoặc cấp đất cho các quan chức cũng như các công chức của các cơ quan
Nhà nước diễn ra rất phổ biến. Trong giai đoạn này, hiện tượng tham nhũng quản
lý, đầu cơ trong sử dụng tiết kiệm dân cư được tích trữ chủ yếu váo bất động sản
là hiện tượng phổ biến và rộng khắp.
Khi nền kinh tế các nước Châu Á rơi vào cuộc khủng khoảng năm 1997-
1998, thì nền kinh tế Việt Nam ít bị ảnh hưởng do trong giai đoạn này Việt Nam
chưa hoàn toàn mở cửa nền kinh tế. Tuy nhiên thị trường bất động sản của Việt
Nam có dấu hiệu chậm lại, nhưng sau đó tiếp tục nóng lên. Thời kỳ những năm
cuối thế kỷ 20 và đầu thế kỷ 21, tại vùng ven các thành phố và trung tâm, hiện
tượng đất nông nghiệp chuyển thành đất ở và đất phi nông nghiệp diễn ra rất
mạnh mẽ.
Cũng trong những năm này, Nhà nước ban hành các chính sách khuyến
29
khích đầu tư, nhất là từ các nhà đầu tư nước ngoài, do vậy các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp phát triển rất nhanh. Theo đó diện tích đất lâm nghiệp, đất nông
nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp phục vụ các ngành sản xuất. Theo số
liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép đến tháng
8 năm 2007 là 150 khu.
Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp trong các năm qua
0
20
40
60
80
100
120
140
160
19
91
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
SỐ
K
H
U
C
Ô
N
G
N
G
H
IỆ
P
Số khu công nghiệp phát triển thêm mỗi năm
Tổng số khu công nghiệp
(Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư)
Các động thái này góp phần làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn rất
nhiều.
Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho các khu công nghiệp qua các năm
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
19
91
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
ha
Diện tích khu công nghiệp tăng thêm mỗi năm
Tổng diện tích khu công nghiệp
(Nguồn: Bộ kế hoạch và Đầu tư)
30
Trong thời gian này nhiều doanh nghiệp, trung tâm giao dịch bất động sản
ra đời. Thị trường bất động sản chính thức từng bước phát triển và chủ yếu dành
cho khối doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Còn thị trường phi chính thức
vẫn tồn tại với quy mô ngày càng lớn hơn. Trong giai đoạn này, thị trường địa ốc
có những chu kỳ nóng, lạnh nhưng giá của bất động sản không giảm xuống, cụ
thể: khi thị trường bất động sản đóng băng thì số lượng giao dịch ít lại nhưng giá
bất động sản đứng yên hoặc tăng nhẹ.
2.1.1.2. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
a) Giai đoạn từ năm 2003 đến trước thời điểm gia nhập WTO:
Cơn sốt giá đất 2001 -2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt
đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa chính
thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm
2005 giảm 78%. Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng kinh
doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất.
Giai đoạn này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước.
Theo thống kê của CBRE thi năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với
năm 2002 và tiếp tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm
2006. Thể hiện qua sự tăng trưởng về số lượng căn hộ chào bán và số dự án chào
bán như sau:
Hình 2.3: Số căn hộ chào bán qua các năm
0
5000
10000
15000
S
ố
că
n
h
ộ
Số căn 124 1234 3506 5488 9532 5842 12000 7836
Số dự án 1 3 15 23 41 23 25 12
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Nguồn CB Richard Ellis – Hội thảo thị trường nhà ở [3]
Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng
31
tăng. Năm 2005 co 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công.
Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng,
thể hiện:
Hình 2.4: FDI qua các năm
3,2 3,3 3,1
4,2
6,3
7,8
21,3
2,5 2,6 2,7 2,9 3,3
4,1
0
5
10
15
20
25
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
ĐVT: TỶ USD
Tổng vốn Giải Ngân
Nguồn: Tổng cục thống kê
Nên giai đoạn này các khu công nghiệp, cụm công nghiệp lại càng phát
triển hơn để phục vụ cho dòng vốn FDI vào Việt Nam cũng như nhu cầu đầu tư
phát triển sản xuất của các nhà đầu tư Việt Nam. Theo một báo cáo của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép tăng từ 77 khu lên 145
khu tính đến hết năm 2006, theo đó diện tích đất nông nghiệp và lâm nghiệp
chuyển thành đất phi nông nghiệp ở các khu công nghiệp tăng thêm 14.454,7 ha.
Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh đã làm cho thị trường bất động
sản Việt Nam nóng lên từng ngày. Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất
động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai các
dự án vốn hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội
để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành cũng bắt
đầu xuất hiện.
b) Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm
2008:
Năm 2007 thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu một cơn sốt mới, giá
bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động kinh doanh bất động sản
32
rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà
cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các
doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Số lượng căn hộ giao dịch thành công
tăng 115% so với năm 2006:
Hình 2.5: Số căn hộ đã bán trong 3 năm vừa qua
6366
9415
12849
2350
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
2005 2006 2007 6 tháng đầu năm 08
Số
c
ăn
h
ộ
Nguồn CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3]
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt
thự tăng vùn vụt. Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của
chủ đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho
các khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng
“tiền thành ý”. Trong đấy, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch
này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn quý III/2010. Khảo sát
biến động giá của một số dự án đã hoặc sắp hoàn thành và giao nhà qua các năm:
Hình 2.6: Giá bán căn hộ đã/sắp giao
0
2000
4000
6000
8000
The Lancaster 2050 2150 2950 4500 6000
Avalon 2089 2600 4300 5800
The Manor 1200 1400 1850 2600 3300
Saigon Pearl 1100 1400 2800 3600
2004 2005 2006 2007 Q1/08
Nguồn CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3]
33
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2,
TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50
triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An
Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị
trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu
đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006
khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40 triệu đồng/m2 tại thời
điểm tháng 01.2008.
Bảng 2.1: Bảng giá một số đất dự án tại TP.HCM
Tên dự án Quận Diện tích (m2) Gía (triệu/m2)
An Phú – An
Khánh 2 80 – 400 m2 35 – 45
Thạnh Mỹ Lợi 2 100 – 200 m2 35 – 40
Hưng Phú 9 90 - 200 13,5 – 15
Vạn Phát Hưng 7 126 40 – 45
ADC 7 100 35
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có
quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ
Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã
có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số
liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án
hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng
lớn các căn hộ chưa xác định đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức
giá từ 420-800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa
cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như
địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD một m2. Những căn hộ cao
cấp sẽ có giá từ 2.300-2.800 USD một m2. Các dự án cùng chất lượng nhưng dự
án nào ở gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn. Trên thị trường thứ cấp,
khoảng 3.000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific
34
Place .
Mặt khác, một loại sản phẩm khác của thị trường bất động sản là nhu cầu
và giá văn phòng, mặt bằng cho thuê cũng tăng lên một cách chóng mặt.Trong
năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê vì
lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn. Công suất cho thuê gần 100%. Thành
phố Hồ Chí Minh: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung còn hạn chế mà
nhu cầu gia tăng quá mạnh. Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc văn
phòng hạng A, B và C. Tổng diện tích văn phòng hạng A,B,C vào khoảng >
450.000 m2. Hiện Thành phố Hồ Chí Minh đang có hàng chục dự án chuẩn bị
khởi công hoặc đang hoàn tất. Hà Nội: trong năm 2007 có thêm 46.000 m2 văn
phòng gồm cả hạng A và B cho thuê. Và tính đến cuối năm 2007 thì có 33 cao ốc
văn phòng với tổng diện tích khoảng 300.000 m2. Giá cho thuê trung bình của
hạng A và hạng B tiếp tục tăng; giá văn phòng hạng A là 43 USD/m2/tháng (tăng
21% so với năm trước), giá văn phòng hạng B là 28 USD/m2/tháng (tăng 24% so
với năm trước). Đà Nẵng: Ước đến cuối năm 2007 này Đà Nẵng sẽ có thêm
khoảng 35.000 m2 văn phòng mới được đưa vào sử dụng nâng tổng số diện tích
văn phòng lên 55.000 m2, đạt mức tăng trưởng rất mạnh mẽ (>150%), xu hướng
đầu tư vào thị trường này tập trung ở 2 loại hạng là A và B. Theo thống kê khảo
sát thị trường của CBRE giá thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh tại hai trung
tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới các ngưỡng cao kỷ lục. Tới thời
điểm cuối 2007, giá thuê trọn gói các văn phòng cao cấp đã lên tới 90 - 100
USD/m2/tháng, thậm chí là 180 USD/ m2/tháng. Giá thuê mặt bằng kinh doanh
tại những vị trí đẹp hoặc tại khu trung tâm kinh doanh thương mại và tầng trệt
cũng đã quen thuộc với mức 200 USD/m2/tháng.
Năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự
tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Năm 2007 FDI vào
Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế hoạch
cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án. Năm 2007, tổng số
vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng 42% trên
tổng dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam.
35
Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam
29 43
189
291
365
484
717
814
1045
1144
1283
1544
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1800
T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12
Tổng dự án đầu từ vào VN
(Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Trong đó, các dự án đầu tư vào bất động sản là 192 dự án.
Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua các tháng
0 6
16 24
30
45
76
93
115
143
192
0
50
100
150
200
250
T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12
Tổng dự án đầu từ vào bất động sản
Và phân ra từng lĩnh vực cụ thể như sau:
Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành
400
427
1.058
2.013
4.776
Xây dựng khu đô
thị mới
Xây dựng hạ tầng
khu chê xuất - khu
công nghiệp
Xây dựng
Khách sạn du lịch
Xây dựng văn
phòng căn hộ
TRIỆU USD
(Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
36
Thị trường bất động sản du lịch hoạt động sôi nổi không kém gì thị trường
nhà đất và căn hộ. Theo thống kê của Công ty CB Richard Ellis, trong giai đoạn
này, tại Hà Nội có 5 dự án xây dựng khách sạn 5 sao, TP.HCM có 11 dự án
khách sạn 5 sao với khoảng 3.611 phòng nhưng tất cả các dự án này đều không
thể hoàn thành vào năm 2008. Nguyên nhân của việc thiếu nguồn cung khách sạn
trong khi cầu ngày càng tăng là do các chủ đầu tư khó khăn trong việc tìm địa
điểm để xây khách sạn lớn. Trong nội thành thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội
hiện nay, những khu đất lớn, đủ tiêu chuẩn xây dựng khách sạn lớn rất hiếm và
nếu có thì việc đền bù giải tỏa, thủ tục xây dựng cũng mất rất nhiều thời gian và
chi phí. Chính vì vậy, việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn trở thành
mảng hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Giai đoạn này hàng loạt
resort được triển khai và cấp phép mới, riêng Đà Nẳng theo một thống kê của
Công ty CB Richard Ellis thì năm 2007 có hơn 10 dự án resort, khách sạn, sân
golf và villa cao cấp mà trong đó phần lớn là co sự góp mặt của các nhà đầu tư
nước ngoài.
c) Giai đoạn từ cuối tháng 2 năm 2008 đến nay:
Đây là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam bị đóng băng và đang
có sự sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Vào đầu
Quý 2/2008 vừa qua lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua,
lượng giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so
với thời điểm Quý 4/2007 hay khoảng 50% so với Quý 1/2008. Tính đến thời
điểm hiện tại, giá của nhiều sản phẩm bất động sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ
xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự án, hình ảnh và uy tín chủ đầu
tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã giảm từ 20% - 50% so với
cuối năm 2007. Đặc biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất
nền ở những khu vực tăng giá quá cao so với thực tế trước đây, vào thời điểm
Quý 3 và Quý 4 năm 2007 (Nguồn VietRees).Các công ty môi giới bất động sản
thu hẹp hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít. Đơn cử:
Dự án khu căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam tại khu đô thị Nam
Sài Gòn, vào tháng 6.2007 giá bán ra của công ty là 12 triệu đồng/m2. Theo ông
37
Nguyễn Xuân Châu - Giám đốc Công ty Nova Homes: trong tháng 4.2008, Nova
Homes dù đã thực hiện một chiến dịch tiếp thị, quảng bá rất mạnh nhưng chỉ bán
lại cho khách hàng được 4 căn với giá 14 triệu đồng/m2, số còn lại vẫn đang bị
"treo". Trong khi đấy, tại thời điểm sốt thì giá của căn hộ Nam Khánh của Công
ty Him Lam dao động khoảng từ 20 triệu đến 22 triệu đồng/m2. Dự án Phú Xuân
- Nhà Bè (TP.HCM), mức giá rao bán trung bình tại thời điểm tháng 6 năm 2008
khoảng 9 triệu đồng/m2. So với mức giá 25 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 1 thì
đã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An Khánh (quận 2) cũng có mức giảm
mạnh, đang được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2 so với mức trên 50 triệu
đồng/m2 đã nằm tại dự án này trong một thời gian rất dài. Tại dự án khu phức
hợp Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận xả hàng ra bán
ở mức khoảng trên 30 triệu đồng/m2, giảm tới 70% so với mức giá lên tới gần
100 triệu đồng/m2 thời điểm trước đó không xa4. Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ
Lợi (quận 2, TP.HCM) có diện tích 174 ha, mật độ xây dựng là 60% thì có
khoảng gần 1 triệu m2 đất thương phẩm sau khi hoàn thành hạ tầng. Thời điểm
tháng 12.2007, mức giá bán đất nền ở dự án này là 35 - 40 triệu đồng/m2 nhưng
nay đã giảm chỉ còn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2.
Không những giá nhà đất giảm mà giá quyền mua căn hộ cũng giảm
nhanh chóng, đơn cử: vào thời điểm mở cửa bán căn hộ đợt ba của Dự án The
Vista (TP.HCM) vào đầu tháng 10/2007, giá nhượng lại quyền mua căn hộ lên
đến 10.000 - 15.000 USD. Thế nhưng, giá chuyển nhượng quyền mua đã giảm
mạnh đến thời điểm này gần như trở về không. Rất nhiều dự án bán giá gốc
nhưng vẫn chưa có người mua.
Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất
nhiều so với năm 2007. Theo ông Marc Townsend - Tổng Giám Đốc điều hành
CBRE, ngày 30-5, giá thuê văn phòng hạng A từ 35USD/m2/tháng nay đã tăng
lên 70 USD/m2/tháng.Tỉ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường
này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho
4 Nguồn báo Thanh niên – Mặt bằng giá mới – Nguyên Hằng
38
thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn
phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như:
Bắc Kinh (30USD), Bangkok (24USD), Seoul (22USD), Jakarta (9USD)... Còn ở
Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35,51USD/m2/tháng trong quý II năm
2007 tăng lên 50,98 USD/m2/tháng trong quý II năm 2008 tức tăng khoảng
43,58%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23,33USD/m2/tháng lên 35,17
USD/m2/tháng tỉ lệ tăng khoảng 50,75% so với quý II năm 2007. Mức giá trên
không làm các doanh nghiệp ngần ngại dù phải bỏ ra một lúc hàng trăm ngàn
USD để thuê ngay một chỗ làm việc bởi nếu chậm chân thì sẽ có ngay khách
hàng khác thế chỗ. Một yếu tố dẫn đến việc giá thuê văn phòng ở Việt Nam tăng
vọt là do nguồn cung vẫn còn khan hiếm. Theo khảo sát của CBRE hiện thành
phố Hồ Chí Minh có khoảng gần 60 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn hạng A và
B, một số ít nằm rải rác ở các quận 3, 10, Phú Nhuận còn hầu hết tập trung tại
khu trung tâm quận 1. Tính đến thời điểm tháng 5 năm 2008, nguồn cung (tính
theo diện tích sàn) tại TP.HCM có 99.618 m2 văn phòng hạng A, 297.146 m2 văn
phòng hạng B và có 355.654 m2 văn phòng hạng C. Hiện văn phòng hạng A tại
TP.HCM đã lấp kín chỗ, còn văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98%. Tại
Hà Nội đến thời điểm này có 11 cao ốc văn phòng hạng A với tổng diện tích cho
thuê 105.800 m2 và có 24 tòa nhà văn phòng hạng B với tổng diện tích cho thuê
xấp xỉ 210.000 m2. Cũng như ở thành phố Hồ Chí Minh, tại Hà Nội các văn
phòng hạng A đã cho thuê hết và văn phòng hạng B đã cho thuê hết khoảng 98%
Công ty CB Richard Ellis cho biết, trong năm 2008 thành phố Hồ Chí Minh sẽ có
191.000m2 mặt bằng văn phòng hạng A và B đưa vào sử dụng. Diện tích văn
phòng này vẫn chưa đủ để đáp ứng cho nhu cầu của các doanh nghiệp.
Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào
bất động sản, nhiều dự án (gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI) được triển
khai trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào
bất động sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước
ngoài, tính chung cả vốn cấp mới và tăng thêm trong 7 tháng đầu năm, cả nước
đã thu hút 45,28 tỉ USD vốn đầu tư đăng ký, tăng gấp đôi so với năm 2007. Tính
39
riêng tháng 7, có thêm 167 dự án mới, với 13,5 tỷ USD, đưa tổng vốn cấp mới
của 7 tháng đầu năm lên 44,49 tỷ USD. Ngoài ra, các dự án lớn có vốn đầu tư
trong nước của một số công ty có tài chính mạnh cũng tiến hành triển khai như
Công ty cổ phần đầu tư Tấn Hưng công bố sẽ đầu tư vào dự án "Cánh đồng lúa
vàng" với diện tích 22.000 ha tại Long An với tổng mức đầu tư lên đến 1 tỉ USD.
Trái ngược với thị trường nhà đất đang bị đóng băng thì trị trường bất
động sản du lịch vẫn tiếp tục sôi động. Việc mua bán, sang nhượng lại các khách
sạn lớn trong nước vừa qua diễn ra nhiều nhưng âm thầm. Và hàng loạt các dự án
bất động sản du lịch được cấp phép mới và triển khai bất chấp sự đóng băng của
thị trường nhà đất.
Xu hướng chuyển giao dự án bất động sản đang diễn ra giữa các công ty
trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Không ít chủ đầu tư trong nước phải
chia tay dự án tâm huyết của mình cũng chỉ vì thiếu vốn. Lại có trường hợp
doanh nghiệp đủ vốn để tiếp tục dự án nhưng do thị trường bất động sản ảm đạm
nên không muốn làm nữa cũng tìm đến con đường chuyển nhượng dự án cho nhẹ
gánh. Giám đốc một công ty bất động sản cho biết, trước thực trạng hàng loạt dự
án ế ẩm hiện nay, ông không tự tin khi tiếp tục bỏ vốn để xây dựng dự án chung
cư cao cấp đang dang dở. "Giữa năm nay sẽ có hàng loạt dự án căn hộ cao cấp
hoàn thành, đưa ra thị trường. Trong bối cảnh đó, chúng tôi phải tính lại có nên
tiếp tục bỏ tiền vào dự án. Đầu tư tiếp thì khả năng bị chôn vốn rất cao. Chúng
tôi quyết định tìm đối tác để sang nhượng dự án". . Với các công ty bất động sản
nước ngoài, con đường chuyển nhượng dự án rất khả thi vì khâu thủ tục pháp lý
là khâu mà họ "ngán" nhất, trong khi các dự án dự định chuyển nhượng hầu hết
đã hoàn tất công việc này. Họ chỉ việc bỏ vốn vào xây dựng dự án theo đúng kế
hoạch.
Tình trạng doanh nghiệp trong nước thiếu vốn, doanh nghiệp nước ngoài
mạnh tiềm lực tài chính đang dẫn đến việc hoán đổi dự án từ tay doanh nghiệp
trong nước sang doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất
động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nguồn vốn
rót vào đây vẫn ngày một tăng.
40
2.1.2. Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam
Thực trạng nóng lạnh của thị trường bất động sản như đã nói trên xuất
phát từ rất nhiều nguyên nhân. Nhưng việc ấm lên của thị BĐS vào cuối năm
2006 và nóng lên vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bắt nguồn từ một số
nguyên nhân chính sau:
Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước
ngoài vào Việt Nam tăng mạnh do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và
văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều.
Và thời gian vừa qua chúng ta cũng chứng kiến sự khởi sắc và phát triển
mạnh mẽ của thị trường chứng khoán. Sự khởi sắc của thị trường chứng khoán đã
tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khoán, đã góp
phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm tính thanh khoản cho thi
trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý
II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư
vào thị trường BĐS, theo đó một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường
BĐS làm thị trường này sôi động hẳn lên.
Thêm vào đó là tâm lý “ăn xổi ở thì” của người Việt Nam, nhiều nhà đầu
tư đã tiến hành mua đi bán lại nhằm kiếm chênh lệch. Do vậy tình trạng đầu cơ
trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho
những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong
tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư
bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên.
Một nguyên nhân không thể không đề cập đến, đó là chính sách tín dụng
của các ngân hàng, khi thị trường BĐS bắt đầu nóng lên, các ngân hàng không bỏ
qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ
dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã góp phần
rất lớn đẩy giá bất động sản tăng ảo lên rất nhiều….
Tuy nhiên đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS Việt
Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát tư các nguyên nhân chủ yếu sau:
Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một
41
cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân
hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút
lượng tiền rất lớn đang lưu thông ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến
thi trường BĐS, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất
động sản bị cắt đi, thi trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đó bắt đầu
giảm.
Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp
cận các nhà đầu cơ không đủ lực về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn
để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ
dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt
đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động
đã giảm nay còn giảm thêm.
Góp phần không nhỏ làm cho thị trường BĐS đóng băng là việc cho vay ồ
ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín
dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ.
Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ
đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp.
Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, không có nhiều khách hàng
đủ khả năng mua các căn hộ đấy để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các
tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát
triển…
Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam
chưa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường
còn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng
lạnh.
42
2.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam 5 năm gần
đây.
2.2.1. Hành lang pháp lý đối với thị trường tín dụng bất động sản ở
Việt Nam
Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản ngày 23 tháng 6 năm 2006 quy
định: “chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật
khu công nghiệp có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật”. Tuy
nhiên, để có thể huy động vốn thì các Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án
khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng được vốn đầu tư
thuộc sở hữu của mình theo quy định: đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ
tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự
án đã được phê duyệt; đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức
đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng
mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt
(điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP)
Tuy nhiên, hiện các quy định về tín dụng bất động sản chưa thật rỏ ràng
và chi tiết. Các chủ đầu tư dự án ở Việt Nam có thể huy động vốn dưới nhiều
hình thức nhưng một số hình thức mà hành lang pháp lý chưa có, hoặc chưa
hướng dẫn cụ thể. Xét theo từng hình thức huy động vốn:
Huy động vốn thông qua kênh ngân hàng: hiện nay vẫn chưa có một quy
định rõ ràng nào về đầu cơ hay cho vay kinh doanh bất động sản và cũng chưa có
quy định nào hạn chế việc cho vay bất động sản. Các ngân hàng đang thực hiện
cho vay theo các quy định của pháp luật chung cho tín dụng và theo các quy định
của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét, quyết
định cho vay các dự án đầu tư bất động sản nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính
và phương án huy động vốn khả thi, có khả năng hoàn trả nợ vay đúng hạn, có
biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản.
Huy động vốn thông qua kênh khách hàng truyền thống bằng cách ứng
tiền trước, thì lần đầu chỉ được thể thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ
tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê
43
duyệt. Điều 4 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy
định: “Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy
động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo
tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng
trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó; Đối với dự
án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực
hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;”. Luật nhà ở năm 2005 đã quy
định chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc
thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê
duyệt và đã được xây dựng xong phần móng; và tổng số tiền huy động trước khi
bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi
trong hợp đồng.
Tín dụng dưới hình thức phát hành trái phiếu đề huy động vốn không có
quy định riêng cho trái phiếu bất động sản, chỉ mới áp dụng theo Nghị định
52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006. Theo đó, doanh nghiệp chỉ được
phát hành trái phiếu khi có đủ các điều kiện chủ yếu sau: có thời gian hoạt động
tối thiểu là 01 năm kể từ ngày doanh nghiệp chính thức đi vào hoạt động; có báo
cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán; kết quả hoạt
động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành phải có lãi; có phương án
phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua. Những điều
kiện này sẽ rất khó cho những doanh nghiệp đang trong quá trình xây dựng và
chưa phát sinh doanh thu nhưng thực sự có nhu cầu về vốn.
2.2.2. Các sản phẩm tín dụng được tung ra trên thị trường Việt Nam.
2.2.2.1. Các sản phẩm qua kênh truyền thống
- Vay Ngân hàng
Tín dụng qua kênh ngân hàng các năm qua luôn chiếm tỷ trọng lớn trong
tín dụng bất động sản. Dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng
của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo
một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai
44
đoạn 2003 - 2005 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng
dư nợ cho vay bất động sản trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối
năm 2003 lên khoảng 10% cuối 2005. Con số này tương đương khoảng 50 ngàn
tỷ đồng. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn (chiếm khoảng 79%), dư nợ dài
hạn chiếm khoảng 21%. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ
cho vay trung và dài hạn đối với nền kinh tế tăng từ mức khoảng 18% cuối năm
2003 lên gần 25% cuối 2005. Trong các loại cho vay bất động sản, dư nợ cho vay
nhu cầu vốn sửa chữa và mua sắm nhà cửa chiếm tỷ trọng cao nhất, trên 40%,
nhưng có xu hướng giảm dần qua các năm, từ trên 47% cuối năm 2003 xuống
còn khoảng 40% cuối 2005. Trong khi đó, dư nợ cho vay xây nhà ở để bán có tỷ
trọng tăng dần trong tổng dư nợ cho vay bất động sản, từ mức gần 7% cuối năm
2003 lên trên 11% cuối tháng 6/2005. Ngoài ra, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ
tầng khu đô thị và khu công nghiệp cho thuê chiếm gần 20% cuối 2005. Cho vay
xây dựng văn phòng cho thuê có mức tăng trưởng mạnh trong năm 2004, bằng
189,5% so cuối năm 2003, nhưng gần như không tăng trong năm 2005. Tương tự
như vậy, dư nợ cho vay xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị, khu công nghiệp cho
thuê cũng có mức tăng mạnh trong năm 2004, bằng 174% so với cuối năm 2003,
nhưng chỉ tăng nhẹ trong năm 2005.5
Đến năm 2007, tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất
mạnh mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được
ký kết, bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động.
Sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là
khối cổ phần đã nhanh chóng "bơm" tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản
phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá
trị khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất
cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm khoảng 0,1 -
0,2%/tháng so với trước đây.
Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay tiền mua sản
5 Nguồn Việtnam net: Tiền vay xây nhà để bán chiếm 11% nợ BĐS ngày 11/04/2006 –
Đồng Hiếu
45
phẩm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở, trang thiết
bị gia đình, ôtô vào đầu tháng 11. Đối với các khách hàng mua sản phẩm Sky
Garden 3, Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có
10 năm như trước. Tỉ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi
sẽ được Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng
tăng lên theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng
chỉ thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu. 25%, 30% và 30% trong các
1/4 thời gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của
khách hàng. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người
vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng của HDBank
có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông cho vay mua
nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa thuận mua
bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp, không vượt
quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh, không quá
80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay, và nhỏ hơn
100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay.
Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có
nhu cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khẩu thường trú tại địa phương Habubank có
trụ sở giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới
của các công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của
nhà/đất là đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm. Chỉ trong vòng
1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp tại các dự
án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn Eximbank cho vay
mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản (nếu có thêm tài sản
đảm bảo khác) và 80% giá trị bất động sản (nếu thế chấp bằng bất động sản
mua). Khách hàng được trả góp trong vòng 20 năm thời gian ân hạn tương ứng
với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất Eximbank áp dụng cho loại hình
tín dụng này là dưới 15/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.
Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình
thức trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ
46
nhanh chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn.
Ngoài ra, để "hút" khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn
mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm
cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỉ đồng để
thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo
hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số
tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phẩm YOUhousePlus - cho vay trả
góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá
trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại
Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của
khách hàng cho ngân hàng. (Nguồn www.saga.vn)
Kết quả báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí
Minh cho thấy, tính đến 31.10.2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên
địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Và chỉ
trong tháng 10.2007 các ngân hàng đã cho vay thêm 29.000 tỉ đồng (tức tăng
9,2% so với một tháng trước đó và lượng tiền đồng chiếm đến 70%. (Nguồn
Người lao động). Ông Hồ Hữu Hạnh – giám đốc Ngân hàng Nhà Nước chi nhánh
thành phố Hồ Chí Minh cho biết, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng
trên địa bàn tính đến hết năm 2007 đạt 34.700 tỉ đồng, chiếm khoảng 10% tổng
dư nợ của toàn hệ thống.
Tính đến hết tháng 4/2008, dư nợ cho vay bất động sản của hệ thống ngân
hàng thương mại đạt 135.000 tỷ đồng. Trong đó có cho vay mua nhà ở, cho các
doanh nghiệp vay đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất - kinh doanh, cho vay
xây dựng nhà và văn phòng để bán và cho thuê… Về tốc độ tăng cho vay trong
lĩnh vực bất động sản 6 tháng đầu năm 2008 chỉ ở mức dưới 5%, trong khi tổng
dư nợ tín dụng chung tăng hơn 18%. Các khoản cho vay bất động sản chủ yếu tập
trung ở các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh 60%, Hà Nội 17%...
Với số tín dụng trực tiếp và có liên quan đến bất động sản tăng mạnh
trong năm 2007 và tháng đầu năm 2008 đã tạo ra mức độ rủi ro cho hệ thống
ngân hàng, đồng thời được xem là tác nhân cung tiền chủ yếu gây lạm phát.
47
Để hạn chế lạm phát, và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng
Nhà Nước tăng lãi suất cơ bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là
biện pháp phát hành tín phiếu hút 20.300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt
chặt tín dụng định hình rõ nét. Vơi việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở
ngoài thị trường về của Ngân hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của
các Ngân hàng thương mại gặp khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương
mại đã hạn chế cho vay, chi tiếp tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây,
thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải ngân và không cho vay mới vì ngân hàng
không còn tiền để cho vay. Trên thực tế, liên tục trong 4 tháng gần đây, dư nợ
cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ
Chí Minh, đến đầu tháng 7, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 3.700 tỷ
đồng so cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội
cũng giảm tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ
tháng 6/2008 đến nay, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản,
đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho
vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện
pháp đôn đốc thu hồi nợ. Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm
đến nay đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đấy
lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên cao 21%/năm. Đây thực sự là
một gánh nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư cũng như khách
hàng. Tuy nhiên, không hẳn chấp thuận lãi suất cao là đã được vay, hiện nhiều
ngân hàng đang gặp khó khăn về vấn đề cung tiền. Đến cuối tháng 2 năm 2008,
giá bất động sản đang có chiều hướng giảm, các ngân hàng càng siết tín dụng
hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay
mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Đến thời điểm này các ngân hàng
thương mại lý luận: “Thị trường bất động sản hiện đang bị đẩy giá lên quá cao,
tiềm ẩn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản
là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí
từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản ".
48
Tuy nhiên, một số ngân hàng cho biết cánh cửa tín dụng bất động sản vẫn đang
mở nhưng người vào là có chọn lọc và điều kiện để tiếp cận nguồn tín dụng này
khó khăn hơn rất nhiều. Ví dụ: tại dự án căn hộ Estella (Q.2, TP.HCM) do Công
ty BĐS Keppel Land (Singapore) và Công ty Tiến Phước đầu tư vẫn được ngân
hàng hỗ trợ cho vay từ 70 - 80% giá trị căn hộ. Khách hàng chỉ việc thanh toán
khoảng 20%/tổng giá trị căn hộ khi ký hợp đồng mua bán với công ty, phần còn
lại được vay ngân hàngTrên thực tế, giá tiền cao ngất ngưởng của căn hộ cao cấp
cộng với mức lãi suất cho vay 21%/năm hiện nay ở nhiều ngân hàng khiến giá trị
căn hộ bị đội lên rất cao.
Thời gian qua nguồn vốn vay ngân hàng là một trong những nguồn tín
dụng chủ yếu của thị trường bất động sản, nhưng từ tháng 2 trở đi kênh tín dụng
này thực sự gặp khó khăn. Cánh cửa tín dụng ngân hàng gần như đã đóng lại đối
với những đối tượng có nhu cầu vay.
- Huy động thông qua chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư
Trong các năm vừa qua các dự án chung cư và căn hộ cao cấp huy động
vốn thông quá kênh khách hàng và nhà đầu tư theo phương thức ứng trước tương
đối thành công. Hầu hết các dự án chung cư và căn hộ cao cấp hoàn thành và sắp
hoàn thành ở giai đoạn này đã huy động nguồn tín dụng qua kênh này là chủ yếu
trong các phương án huy động vốn của họ. Ví dụ: đến thời điểm này, dự án
Himlam Nam Khánh đã huy động được 60% giá trị các căn hộ đã được ký hợp
đồng, đến tháng 9 này sẽ huy động đến 80% giá trị căn hộ được bán, tuy hiện nay
dự án này đang xây dựng phần móng. Trong các giai đoạn trước đến cuối nửa
đầu năm 2007, các chủ đầu tư thường đưa ra các hợp đồng bán căn hộ với các
điều khoản thanh toán như sau:
Đặt cọc : 20.000.000 đồng
Đợt 1 : 30% ngay khi ký hợp đồng
Đợt 2 : 20% 4 tháng sau đợt 1
Đợt 3 : 20% 15 tháng sau đợt 1
Đợt 4 : 10% 20 tháng sau đợt 1
49
Đợt 5 : 15% 26 tháng sau đợt 1
Đợt 6 : 5% khi bàn giao nhà
Tuy nhiên đến các tháng cuối năm 2007 việc huy động vốn thông qua
kênh khách hàng của các dự án mới bị hạn chế, theo quy định của nhà nước chỉ
những dự án nào hoàn thành phần móng mới được nhận tiền ứng trước của khách
hàng và mức huy động tối đa không vượt quá 70% trước khi bàn giao nhà. Trên
thực tế, Nhà nước
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- LUAN VAN DA CHINH SUA THEO YEU CAU CUA HD CHAM LUAN VAN PHAN THI NHAN.PDF