Luận văn Nghiên cứu về đầu cơ đất đai

Luận văn Đề Tài: Nghiên cứu về đầu cơ đất đai Đề án môn học 2 A. LỜI NÓI ĐẦU Từ khi thực hiện đổi mới, quan hệ đất đai ở nước ta đã có những biến đổi nhanh chóng. Cùng với những tiến bộ về kinh tế và sự tăng lên về thu nhập là sự tăng lên của nhu cầu về nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị. Từ trước khi có luật đất đai (1993) các quan hệ về đất đai như chuyển nhượng, chuyển đổi đất đai...đã xuất hiện nhưng bị nhà nước cấm. Các giao dịch thời kỳ này đều là các giao dịch ngầm và diễn ra một cách tự phát, không có sự điều tiết của nhà nước. Từ khi có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất... trở nên sôi động và thị trường đất đai ngày càng được định hình rõ nét hơn. Mặc dù vậy, thị trường đất đai ở nước ta vẫn không thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm bởi luật và các văn bản pháp lý khác chưa đủ sức mạnh để điều tiết thị trường đất đai vận động theo quy luật của cơ chế thị thường vừa theo định hướng của nhà nước. Những bất cập trong quản lý đất đai đã tạo ra miếng mồi béo bở cho những kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai. Hiện nay hoạt động đầu cơ đất đai ở nước ta đến ngưỡng báo động, nhất là ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh. Đây là một vấn đề nóng bỏng hiện nay bởi Nhà nước đang cần vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thực hiện đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đưa nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp thì một phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm ở lĩnh vực đất đai chủ yếu gây ra do đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) và các tiêu cực trong lĩnh vực này gây ra. Hơn nữa những tín hiệu thất thường của thị trường nhà đất ở nước ta trong thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. Chúng ta đã có rất nhiều văn bản hướng dẫn thị trường, văn bản pháp lý nhằm khắc phục đầu cơ đất đai nhưng hoạt động này không những không giảm mà còn gia tăng một cách đáng lo ngại. Chính vì vậy, chúng ta cần nhận thức rõ hơn những vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức đúng tầm quan trọng của thị trường bất động sản (BĐS) và những hậu quả ghê gớm của hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đối với thị trường BĐS để tìm ra những biện pháp nhằm loại bỏ hoặc hạn đến mức thấp nhất thiệt hại do hoạt động này gây ra. Đồng thời nhìn lại những gì chúng ta đã thực hiện để chống ĐCĐĐ nhưng tại sao lại chưa thực hiện triệt để. Dường như chưa có văn bản pháp quy nào là liều thuốc đặc trị đối với hoạt động này. ĐCĐĐ cũng là một nguyên nhân thôi thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ này nhằm chấn chỉnh hoạt động của thị trường nhà đất ở Việt nam đồng thời loại bỏ những tiêu cực đất đai và làm lành mạnh hoá thị trường BĐS, đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế xã hội đến năm 2020. Chính vì vậy, lĩnh vực đất đai hiện nay đang thu hút sự chú ý của đông đảo các tầng lớp dân cư và bộ Luật Đất đai sắp ra đời đang được các ý kiến đóng góp quý báu của nhiều tầng lớp dân cư. Là một sinh viên đã từ lâu quan tâm về vấn nạn đầu cơ em muốn nghiên cứu về vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận chính xác về hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp những ý kiến của mình trong việc đối phó với hiện tượng này. Đề án môn học 3 Vì những lý do trên em chọn đề tài “Hoạt động đầu cơ đất đai tại Việt Nam và các giải các giải pháp cần thiết” - Mục đích nghiên cứu Là một sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không chỉ là cơ hội tốt, là quyền lợi của một sinh viên được nghiên cứu, được ôn lại và vận dụng những kiến thức tổng hợp đã được nghiên cứu từ những năm trước mà còn là nghĩa vụ của một sinh viên. Đây là nghĩa vụ phải hoàn thành trong chương trình đào tạo ở bậc đại học. Đề tài của em không chỉ nhằm mục đích thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của bản thân mà em muốn thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này em sẽ nâng cao kiến thức của mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau khi ra trường không gặp nhiều bỡ ngỡ. Hơn thế nữa, lĩnh vực đất đai ở nước ta là lĩnh vực còn bị thờ ơ, chưa được quan tâm đúng mức và thực tế đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp còn đang tranh cãi. Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô cùng to lớn mà ta sẽ nghiên cứu trong chương I của đề tài đã gây nhức nhối cho các nhà nghiên cứu và các nhà quản lý. Là một sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trường Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC là những hoạt động như thế nào? có tác hại đối với nền kinh tế và đời sống xã hội như thế nào? thực trạng ĐCĐĐ tại Việt Nam ra sao? Cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước có liên quan và những biện pháp chống đầu cơ cần thiết. Cuối cùng là một số kiến nghị của bản thân về giải pháp hạn chế ĐCĐĐ. - Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu của đề tài là hoạt động ĐCĐĐ trên phạm vi cả nước trong mối quan hệ với thị trường nhà đất. Nhưng ở nước ta thị trường BĐS ở Hà Nội và Tp. Hồ Chí Minh diễn ra sôi động và trở thành tâm điểm của sự ảnh hưởng tới các lĩnh vực khác. Do vậy, HĐĐC đất đai cũng theo gót mạnh mẽ ở hai địa bàn này, ngoài ra ta cũng xem xét hoạt động ĐCĐĐ ở một số địa phương khác. Đề tài này cũng nghiên cứu các biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết của nước ta và nước ngoài. - Phương pháp nghiên cứu. Nghiên cứu bất kể một vấn đề gì, hiện tượng tự nhiên, kinh tế xã hội nào cũng cần phải có phương pháp. Phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử là hai phương pháp nòng cốt trong nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ tại Việt nam. Các phương pháp chỉ ra mối quan hệ tác động qua lại giữa hoạt động ĐCĐĐ với các hiện tượng kinh tế xã hội khác. Ngoài ra phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp toán, phương pháp tổng kết thực tiễn cũng được sử dụng. - Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chương với các vấn đề sau: Chương I: Một số vấn đề chung về thị trường nhà đất và hoạt động đầu cơ đất đai. Đề án môn học 4 Chương II: Thực trạng đầu cơ đất đai tại Việt Nam. Chương III: Quan điểm, phương hướng và giải pháp chủ yếu. Tuy nhiên, đây là một vấn đề phức tạp mặt khác do thời gian và trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế còn hạn chế nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót; em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô là giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS – Trường Đại học Kinh tế quốc dân HN và các bạn đọc để đề tài này được hoàn thiện hơn. Đề tài này được hoàn thành với sự giúp đỡ tận tình của GS,TSKH. Lê Đình Thắng – Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính và Kinh Doanh BĐS cùng một số tài liệu tham khảo. B. PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT VÀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI I- MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT I.1. VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI a. Vai trò của đất đai. Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội. Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!” Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, Đề án môn học 5 quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ... b. Đặc điểm của đất đai. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn. Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia. Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, cho buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi cuả các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác. Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người. Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân... Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư. Đề án môn học 6 I.2. Khái niệm thị trường bất động sản. Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện. Trong đó, BĐS được xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) là các tài sản không di dời được bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác do pháp luật quy định. Tuy nhiên, không phải tất cả các BĐS trên đều được tham gia giao dịch trên thị trường, hàng hoá BĐS muốn được giao dịch trên thị trường phải có đủ các điều kiện tham gia giao dịch theo quy định của Nhà nước. Chẳng hạn như, đất đai mà người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có tranh chấp... Ở nước ta hiện nay, quan niệm thị trường BĐS theo nghĩa hẹp chính là thị trường Nhà đất vì nhà, đất là BĐS được nhiều tầng lớp dân cư đang rất quan tâm. Mặt khác, trong thị trường BĐS thì thị trường nhà đất đang hình thành rõ nét và hoạt động rất sôi nổi. Thị trường nhà đất được hiểu là tập hợp các sắp xếp để hành vi mua và bán hàng hoá nhà đất (thực chất là hàng hoá quyền sử dụng đất) cũng như các dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó của người mua và người bán được thực hiện. Luật đất đai hiện hành quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” và gắn liền với quyền sử dụng đúng mục đích, người sử dụng có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá nhà, đất mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất của các quyền đối với tài sản đó. I.3. Vai trò của thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Vai trò của nó thể hiện như sau: Đề án môn học 7 + Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanh BĐS. Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển sang bên mua. Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới. + Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sang hình thái giá trị. Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố như: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán... Sự tồn tại của các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn và tài năng của nhà kinh doanh. Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán, muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp này phải bán được nhà để trang trải các khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát, xi măng, sắt thép)...Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực dự đoán xu hướng biến động của thị trường, tính toán thời điểm nào thì đầu tư, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu?... Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thể hoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân... + Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng. + Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS và mua bán BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất ra sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán. Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐS của nhà kinh doanh. Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính là thị trường BĐS. Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán. Nhà kinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu một chu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình thường và điểm hẹn luôn là thị trường BĐS. + Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá. Do trên thị trường có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại sự cạnh tranh giữa những người bán. Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐS tức là cũng có cạnh tranh mua. Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại nhiều lợi nhuận hơn. Đề án môn học 8 + Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý của Nhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Hoạt động của thị trường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác nào cho thị trường. Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu cơ đất, trốn thuế... Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bản pháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Thị trường được điều chỉnh được hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thị trường. Nhưng thị trường BĐS phát triển lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soát của Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại phải đổi mới công tác quản lý. + BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát được thị trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiều ngân sách từ BĐS. + Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng, ngân hàng, môi trường... nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành. Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác. Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn... + Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớp dân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội. + Thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước. I.4. Những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS Thị trường BĐS gắn liền với đặc điểm của BĐS – là những tài sản không thể di dời được, do vậy mà thị trường này mang tính chất không tập trung mà trải rộng trên khắp các vùng của đất nước. Ở mỗi địa phương, mỗi vùng địa lý BĐS lại có những đặc điểm riêng. Bởi vậy, trong thị trường BĐS lớn có hàng loạt thị trường nhỏ, mỗi thị trường lại mang một bản sắc riêng với quy mô và trình độ không Đề án môn học 9 giống nhau, do đặc điểm các vùng địa lý là khác nhau và có sự phát triển không đồng đều giữa các vùng, các miền (điều này do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội quy định cho mỗi vùng, mỗi địa phương)... Ở những vùng thuận lợi hơn về cơ sở hạ tầng, mức thu nhập... thì thị trường BĐS ở đó có điều kiện phát triển hơn hẳn ở nông thôn và miền núi về quy mô và trình độ. Các tài sản BĐS mang đặc điểm của mỗi vùng, chịu sự chi phối bởi các điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất và sinh hoạt của mỗi vùng, nên thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo do không có sự đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành của thị trường. Có những BĐS đã có lịch sử tồn tại rất dài nhưng nay mới tham gia vào thị trường, có những BĐS đã mua đi bán lại nhiều lần, có những bất động sản được giao dịch trong trị trường không chính thức, có BĐS chưa được đăng ký, có BĐS đã được đăng ký nhưng thông tin không chính xác... dẫn đến nguồn gốc của BĐS là khó xác định và việc định ra giá trị chính xác của BĐS là rất khó khăn. Ngay trong một vùng, một địa phương, người bán và người mua BĐS đều thiếu những thông tin về các cuộc giao dịch trước đó. Vì thông thường chỉ khi người ta cần thực hiện giao dịch người ta mới quan tâm tới những thông tin liên quan đến BĐS đó. Khác với các hàng hoá khác, các BĐS có giá trị khác nhau ngay trong cùng một loại BĐS và không phải ai cũng nắm được giá cả, do thiếu thông tin nên người mua BĐS không biết mình mua với giá có hợp lý hay không? Ngay cả đối với những BĐS tương đồng trên phạm vi cả nước thì không phải ai cũng nắm được đầy đủ thông tin để thực hiện giao dịch. Cũng do thiếu thông tin nên thị trường bị cản trở sự thông suốt, bởi vì người mua BĐS muốn mua rẻ, người bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị rất lớn, để mua được BĐS người mua bao giờ cũng rất thận trọng, kỹ lưỡng trong việc xem xét tính phù hợp của BĐS với mục đích sử dụng của mình và khả năng tài chính của anh ta nữa rồi mới quyết định. Muốn thị trường thông suốt thì thông tin cần phải rõ ràng, các lực cản phải được loại bỏ để giao dịch có thể diễn ra nhanh chóng và khả năng thành công mới cao. Trong thị trường BĐS, cung BĐS không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu, cung ít co giãn còn cầu thì co giãn mạnh. Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối bởi nhiều nhân tố như: việc mua đất, thời gian xin cấp phép xây dựng, sự thành công của chu kỳ kinh doanh trước.. các yếu tố này sẽ quyết định tốc độ phản ứng của cung đối với cầu BĐS . Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mãn cầu nên cung – cầu không bao giờ cân bằng mà luôn luôn có xu hướng tiến tới cân bằng. Ngay cả trong tương lai thì cầu lại xuất hiện những đòi hỏi mới. Cũng chính vì lý do này mà thị trường BĐS chỉ hấp dẫn những người có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng. Đề án môn học 10 Tuy nhiên, trong ngắn hạn cung BĐS cũng có thể tăng lên nhờ chuyển mục đích sử dụng BĐS. Ví dụ thế này: Ở nước ta sắp diễn ra Seagames 22, khi đó nhu cầu nhà cho thuê sẽ tăng lên rất lớn. Số lượng phòng cho thuê hiện có không thể đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên đột ngột, do đó người ta có thể chuyển nhà ở sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập và đáp ứng nhu cầu thuê nhà, khi Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS đó lại chỉ dùng để ở, không phải là cho thuê nữa. Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này chỉ được thực hiện khi các điều kiện để thực hiện được cho phép. Chẳng hạn như: BĐS dùng cho người nước ngoài thuê phải là BĐS thế nào? quyền và nghĩa vụ của mỗi bên ra sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không?... Thị trường BĐS là một thị trường chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nước còn các loại hình sở hữu khác chỉ là sở hữu bán phần, không đầy đủ. Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải làm các thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế...Kinh doanh BĐS phải tuân theo những quy định riêng vì các bất động sản có thể là đất đai hoặc các tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai là tài nguyên của quốc gia và do Nhà nước thống nhất quản lý, đất đai có liên quan đến chính trị, kinh tế, xã hội. Đất đai và các BĐS khác muốn được tham gia vào thị trường BĐS phải là những BĐS có đủ các điều kiện được quy định trong luật. Trong thị trường BĐS, tổng cung đất đai dành cho các mục đích là cố định, ngay cả khi việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên trong tổng cung. Đối với từng mục đích sử dụng cụ thể thì không nhất thiết cố định nhưng tổng cung đất đai là cố định. Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất cả các mục đích của một địa phương là: 10.000 ha Trong đó: - Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 ha - Đất dành cho lâm nghiệp là : 1.000 ha - Đất chuyên dùng là : 3.000 ha - Đất khu dân cư nông thôn là : 2.000 ha - Đất chưa sử dụng là : 1.000 ha Nhưng do vùng này có nhu cầu mở rộng đường giao thông nên lấy từ đất nông nghiệp 1.000 ha, do đó đất nông nghiệp chỉ còn 2.000 ha và đất chuyên dùng tăng lên 4.000 ha. Nhưng tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích vẫn là 10.000 ha. Trong thị trường nhà đất, hàng hoá được trao đổi, mua bán trên thị trường thực chất là mua bán, chuyển nhượng các quyền (quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở). Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS là trong thị trường này, tài sản BĐS chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng nó vẫn giữ được hình dáng tự nhiên như: nhà cửa, xưởng máy... và có khấu hao (ngoại trừ đất đai). Đề án môn học 11 I.5. Phân loại thị trường bất động sản Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trường: Phân loại dựa trên dấu hiệu “sở hữu” và “sử dụng” chia thị trường BĐS làm 3 loại: + Thị trường mua bán BĐS: Quyền sở hữu được chuyển cho bên mua. + Thị trường cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu và quyền sử dụng được chuyển cho bên đi thuê. + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu, sử dụng thuộc chủ sở hữu. Riêng BĐS là đất đai thì quyền định đoạt tối cao thuộc về Nhà nước - Phân loại theo thứ tự thời gian người ta chia thị trường BĐS ra làm 3 loại: + Thị trường cấp I (thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao quyền sử dụng đất. Thị trường sơ cấp là thị trường của Nhà nước với các tầng lớp dân cư. Thị trường này mang tính công khai và không có giao dịch ngầm. Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê về cơ bản là không còn. Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu tư vào đất (nhất là huy động những loại đất chưa sử dụng). + Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê. + Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc cho thuê Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả Nhà nước và tư nhân. Nhà nước và tư nhân cùng có thể xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc là cho thuê. Thị trường cấp III là thị trường của các tầng lớp dân cư với nhau. Đối với đất đai quy định việc chuyển nhượng đất đai thực chất là mua bán quyền sử dụng đất. - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trường BĐS ra làm 5 loại: + BĐS nhà ở dân cư. + BĐS thương mại dịch vụ. + BĐS văn phòng. + BĐS công nghiệp. + BĐS nông nghiệp. I.6. Một số đặc điểm của thị trường đất đai của Việt nam Thị trường đất đai nước ta ngoài những đặc điểm chung của thị trường BĐS như đã nêu còn có những đặc trưng riêng như sau: 1. Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Đề án môn học 12 Thị trường đất đai ở nước ta còn non trẻ nên tồn tại nhiều mặt yếu kém và còn mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị trường thể hiện chủ yếu ở chỗ quan hệ cung – cầu về đất đai, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán và kinh doanh đất đai diễn ra tự do hoặc thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ, có hiệu quả của các cơ quan quản lý. Nguyên nhân của hiện tượng này là nhu cầu chuyển nhượng đất đai, nhu cầu mua nhà là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và ngày càng tăng lên. Nhưng trong suốt một thời gian dài chúng ta chưa nhận thức đúng và đủ tầm quan trọng của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế – xã hội nói chung, đối với phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói riêng. Vì chưa nhận thức đúng và đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có các chủ trương, chính sách, biện pháp cụ thể và phù hợp với các quan hệ trên thị trường để chúng vận hành theo các quy luật của cơ chế thị trường. Từ đó, các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động trong dòng chảy của một thị trường không chính thức. 2. Thị trường đất đai những năm qua biến động thất thường gây ra những thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Từ sau khi Luật đất đai năm (1993) được ban hành với quy định về giao đất ổn định lâu dài cho người sử dụng và người sử dụng được mở rộng về các quyền gần với quyền sở hữu hơn. Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định khi được giao, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất. Sau khi Luật trên có hiệu lực thi hành, Nhà nước đã cụ thể hoá các điều luật bằng việc ra các văn bản pháp quy, trong đó có việc thừa nhận đất đai có giá và việc quy định khung giá đất có một vai trò vô cùng quan trọng trong việc khơi thông các quan hệ chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt là chuyển nhượng, mua bán đất đai)...các quan hệ này ngày càng sôi động và phổ biến; lĩnh vực đất đai trở thành một lĩnh vực kinh doanh, thị trường đất đai ngày càng hình thành rõ nét. Tuy vậy, sự bùng phát của thị trường đất đai ở Việt nam chính là tín hiệu bất thường gây thiệt hại đáng kể cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Trong 10 năm qua có lúc thị trường sôi sục, có lúc như đóng băng lại. Hai cơn sốt đất vào các năm 1993 – 1995 và 2000 – 2002 đã đẩy giá đất lên cao. Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên sẽ khó khăn cho việc mua bán nên nhiều người mua không cần mặc cả, không cần quan tâm đến tính hợp lệ của giấy tờ. Mặt khác, các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS đã huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu tư vào kinh doanh BĐS nhằm thu lợi nhuận, các lĩnh vực đầu tư khác bị lấn át do vốn bị thu hút vào lĩnh vực BĐS. Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lãi suất và đây chính là nguyên nhân làm thoái lui đầu tư, nền kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn. Khi cơn sốt BĐS dịu đi là lúc nền kinh tế phải gánh chịu một hậu quả ghê gớm, những người thế chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trường BĐS chịu các khoản nợ chồng chất cùng với nhiều lĩnh vực bị què quặt. Đề án môn học 13 Các cơn sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu do hoạt động đầu cơ đất đai gây nên. Người ta mua đất không vì mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ tăng giá tăng lên cao thì bán kiếm lời hoặc là do tâm lý sợ tiền mất giá trị mà người ta mua đất để giữ tiền và coi đó là cách giữ tiền tốt nhất, chắc chắn nhất. Những người có tiền USD khi thấy tiền này xuống giá thì đồng vội vã đến các ngân hàng thương mại để đổi tiền VND và tập trung vào mua đất. Mặt khác, trong thị trường nhà đất Việt nam tồn tại đầy rẫy những thông tin ảo do giới đầu cơ và một số môi giới nhà, đất tung ra để đẩy giá đất lên cao hoặc nhằm mục đích thăm dò thị trường điều này cũng tác động rất lớn đến giá đất đai trong thời gian qua. 3. Thị trường đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu ở các đô thị. Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất thì các trung tâm văn phòng này mọc lên như nấm sau mưa. Hầu hết những hoạt động này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Riêng ở Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ở Tp. HCM có hơn 1.300 Doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và cũng có rất nhiều văn phòng và trung tâm hoạt động bất hợp pháp. Theo ước tính có trên 70% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng ngầm. Khi các giao dịch được thực hiện trong thị trường ngầm thì đương nhiên Nhà nước chẳng thu được thuế chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất... Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên như trên là do sự buông lỏng quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng. I.7. Quan hệ cung – cầu – giá cả trong thị trường bất động sản 1. Khái niệm chung. 1.1. Cung BĐS. a. Khái niệm. Cung hàng hoá BĐS là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS được sẵn sàng đưa ra thị trường BĐS trong một thời gian nhất định với một mức giá giới hạn nhất định. - Trong thị trường BĐS, đất đai có số lượng bị giới hạn, con người không thể tăng cung theo ý muốn của mình vì đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, nó gắn với các điều kiện vốn có về địa điểm, điều kiện tự nhiên. Do vậy, nguồn cung về loại đất đai này thay đổi dẫn đến ảnh hưởng đến nguồn cung về loại đất đai khác. Giá cả Số lượng cung Đường cung Đề án môn học 14 Hình 1: đường tổng cung đất đai. Như vậy, tổng cung đất đai là một dạng cung hoàn toàn không co giãn. - Cung BĐS không phải là tất cả các BĐS hiện có mà là lượng BĐS có thể và sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán trên thị trường. Cung đất đai với tư cách hàng hoá không phải là tất cả quỹ đất đai hiện có mà chỉ là những loại đất được quy định trong Luật đất đai hoặc Luật Bất động sản và được sẵn sàng đưa ra thị trường giao dịch. Cung này có thể tăng giảm nhưng nói chung là có độ co giãn tương đối nhỏ. Khi giá cả trao đổi đất đai tăng lên thì người ta sẵn sàng đầu tư khai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, khi giá đất xây dựng tăng người ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng mặc dù rủi ro là rất cao và điều đó làm cho cung tăng. Để các nguồn BĐS trở thành nguồn cung trên thị trường BĐS cần có đủ các điều kiện sau:  Lượng BĐS hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện tại, có nghĩa là nó có thể có giá trị sử dụng vào mục đích nào đó mà thị trường chấp nhận.  Người chủ sở hữu BĐS không có mục đích sử dụng cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu cầu bán, tức là sẵn sàng chuyển giao BĐS đó cho người khác.  Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp nhận của thị trường. Số lượng Đường cung Giá Hình 2: Đường cung đất đai với tư cách hàng hoá Đề án môn học 15  Phải có thị trường BĐS xuất hiện và lượng BĐS tham gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận. b. Các khu vực cung BĐS. - Khu vực Nhà nước. Khu vực này do Nhà nước hoặc các cơ quan, Doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng BĐS bằng nguồn vốn ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở của Nhà nước, vốn vay và tài trợ của nước ngoài. Khu vực này có vai trò can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường thông qua điều tiết lượng cung, sự tồn tại của khu vực này là hết sức cần thiết và cần được mở rộng ở các đô thị vì nó có liên quan đến mục tiêu chính trị liên quan đến đời sống xã hội của dân cư. Nhưng hoạt động của khu vực Nhà nước là kém hiệu quả cả về mặt kinh tế và giá trị sử dụng tài sản BĐS, còn mang nặng tính bao cấp và tính cấp phát trong xây dựng. - Khu vực tư nhân. Hoạt động phát triển BĐS của khu vực này nói chung không phải bằng vốn ngân sách mà bằng vốn do các tổ chức, các công ty hoặc các cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển BĐS. Khu vực này hoạt động năng động, có hiệu quả cao, có vai trò bù đắp sự thiếu hụt nguồn cung mà khu vực Nhà nước không đáp ứng được. Ở nước ta, hiện nay khu vực Nhà nước đang thiếu hụt nguồn cung vì thế việc khuyến khích sự phát triển của khu vực tư nhân là rất cần thiết. Mặc dù Nhà nước không trực tiếp kiểm soát được sự phát triển BĐS của khu vực tư nhân nhưng Nhà nước vẫn điều tiết được hoạt động của khu vực này thông qua các quy tắc, quy định và tiêu chuẩn trong xây dựng... Khu vực này hoạt động dựa trên mục đích chính là tối đa hoá lợi nhuận nên thông thường khu vực này phát triển BĐS chủ yếu để hướng vào các đối tượng có thu nhập cao. Do vậy, cần phải có chính sách nhằm hạn chế việc phát triển các khu nhà có diện tích lớn và chất lượng cao, đồng thời khuyến khích phát triển các khu nhà có diện tích nhỏ, giá thành phù hợp với những người có thu nhập thấp thông qua việc quy định về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mặt bằng xây dựng... Chính phủ cũng cần tạo điều kiện để tầng lớp thu nhập thấp có thể tiếp cận với các khu vực nhà ở do tư nhân xây dựng nhằm hạn chế các khu nhà ổ chuột và giải quyết nhiều vấn đề xã hội khác. Hoạt động của khu vực này rất dễ dẫn đến độc quyền vì thế Nhà nước điều tiết khu vực này cần chú ý tới việc tạo ra tính cạnh tranh đa cực bằng cách khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia cung một loại BĐS nào đó như nhà ở, nhằm chống độc quyền. - Khu vực không chính thức. Đây là khu vực mà các hoạt động xây dựng BĐS (thường là nhà ở) hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Hoạt động của khu vực này mang tính tự phát không theo quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước cả về số lượng và Đề án môn học 16 chất lượng đều bị hạn chế. Điển hình là các khu vực xóm liều, các khu nhà ổ chuột của dân nghèo và những người lang thang không có nơi ở ổn định. Xu hướng là khu vực này phải giảm và tiến tới xoá bỏ. 1.2. Cầu về hàng hoá BĐS. a. Khái niệm. Cầu về hàng hoá BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá và dịch vụ BĐS trong một thời kỳ nhất định. - Nhu cầu tiêu dùng hàng hoá BĐS là vô cùng lớn, nhưng cầu về hàng hoá BĐS thì có sự cách biệt lớn với nhu cầu cả về quy mô và đối tượng xuất hiện. Cầu phải là nhu cầu có khả năng thanh toán tức là người mua BĐS phải là người có khả năng mua và sẵn sàng mua. Có những đối tượng có nhu cầu sử dụng nhưng không trở thành cầu trên thị trường lại có những đối tượng không có nhu cầu nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lợi thì vẫn xuất hiện cầu do có nhu cầu và nhu cầu đó có khả năng thanh toán. - Để xuất hiện cầu hàng hoá BĐS phải có đủ các điều kiện sau: + Có sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một loại BĐS nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn sẵn có của mỗi người dân. + Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới chuyển thành cầu trên thị trường. Trình độ phát triển kinh tế xã hội, trình độ thu nhập ngày càng tăng thì nhu cầu đối với hàng hoá BĐS ngày càng tăng cao. + Phải có thị trường BĐS để cung, cầu gặp nhau và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. b. Các loại cầu về BĐS. - Cầu thực tế về hàng hoá BĐS: Là nhu cầu thực cần mua hàng hoá BĐS để sử dụng hoặc kinh doanh. - Cầu tiềm năng: Là số lượng người tiêu dùng hàng hoá BĐS tương ứng với số lượng hàng hoá BĐS có được sau khi đã tính đến các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của BĐS trong tương lai như: vốn, đất đai, tư liệu sản xuất, thu nhập bình quân, chính trị... - Cầu giả tạo: Là cầu sinh ra do hiện tượng đầu cơ BĐS chờ thời cơ bán ra thu lời. Các nhà đầu tư BĐS mua nhà, đất không phải để ở hay để sản xuất kinh doanh mà để đầu cơ bán lại trên thị trường. Cầu giả tạo tăng lên sẽ lấn át thị trường chính thức và là tác nhân làm cho quan hệ cung – cầu trở lên căng thẳng đẩy giá nhà đất tăng lên trong một thời gian nhất định. - Cầu về đất đai cho sản xuất: Cầu này chiếm đại bộ phận, nó là tổng nhu cầu mở rộng các hoạt động sản xuất dựa vào mở rộng diện tích đất đai sử dụng. Loại cầu này thường là cầu về đất Đề án môn học 17 đai cho các hoạt động sản xuất thuộc khu vực I của xã hội bao gồm: Cầu của các hoạt động sản xuất dựa vào đất đai như nông, lâm, ngư nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ. Cùng với sự phát triển của xã hội, cầu về đất đai dành cho khu vực này giảm xuống. - Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng: Là cầu được xã hội hoá và đáp ứng bằng các chương trình của chính phủ, ít xuất hiện trên thị trường. - Cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình BĐS khác: Cầu về nhà ở và đất ở có liên quan đến nhau. Cầu về nhà ở xuất hiện sẽ kéo theo cầu về đất xây dựng nhà ở. Hai cầu này gọi chung là cầu về nhà đất và đây là cầu sôi động nhất trên thị trường BĐS. Cầu về đất xây dựng các công trình BĐS khác tăng lên do khu vực dịch vụ (Khu vực III) ngày càng tăng về tỷ trọng so với khu vực I và II (Khu vực công nghiệp) cùng với sự phát triển của xã hội. Khu vực này cần đất để xây dựng các trung tâm thương mại, các trung tâm vui chơi giải trí, thể dục thể thao... 1.3. Giá cả bất động sản. a. Khái niệm giá cả BĐS. Giá cả BĐS là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hoá BĐS được thừa nhận trên thị trường. Trong nền kinh tế thị trường giá cả tài sản BĐS là giá thị trường của BĐS đó, nó được xác định là số tiền có thể nhận được từ một hoặc nhiều người sẵn sàng và có thể mua một BĐS nào đó khi tài sản này được đưa ra bán. Giá cả thị trường gắn người kinh doanh và người tiêu dùng BĐS lại với nhau, giá này vừa phản ánh giá trị vừa phù hợp với sức mua của đồng tiền và cũng chịu tác động của quy luật cung – cầu. Giá thị trường của BĐS cũng là giá mua và giá bán BĐS đó và giá này chỉ có khi mà giao dịch được hoàn tất và đó cũng là giá tốt nhất được đưa ra trên thị trường. Các bên giao dịch đều tự nguyện và có thông tin hoàn hảo về BĐS mà mình sẽ tham gia mua hoặc bán. b. Vai trò của giá cả. - Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, giá cả là yếu tố trung tâm, nó là tín hiệu của thị trường, giá cả phản ánh tình hình thị trường nó cho biết mức độ khan hiếm của hàng hoá và thông qua đó nhà đầu tư kinh doanh thay đổi chiến lược của mình và người tiêu dùng ra quyết định mua hay không. Cũng thông qua cơ chế giá cả người bán và người mua gặp gỡ tác động qua lại lẫn nhau đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh và tiêu dùng. - Giá cả thực hiện hai chức năng sau: + Điều tiết, phân phối lại thu nhập + Giá cả là thước đo chi phí, hiệu quả kinh tế, điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh. Nhà nước sử dụng giá cả như một công cụ điều tiết thị trường. Đề án môn học 18 2. Mối quan hệ cung – cầu – giá cả. Bất động sản cũng là một hàng hoá nên nó cũng có những thuộc tính là giá trị và giá trị sử dụng. Để thấy được giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS thì cũng như các loại hàng hoá khác là phải thông qua thị trường của nó mà nhân tố cấu thành là cung, cầu và giá cả. Khi cung – cầu cân bằng tại một thời điểm nào đó ta có giá cân bằng Theo lý thuyết: + Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường vượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên thị trường và xu hướng là giá cả phải giảm xuống. + Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung. + Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi. Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là, trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm xuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống. Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng. Sự thay đổi của giá nhiều hay ít còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá. Đối với cung hàng hoá BĐS do ít co giãn nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu cũng làm cho giá cả tăng cao và cân bằng khó xảy ra do sự thay đổi của cung là rất chậm chạp, không theo kịp sự thay đổi của cầu. Ngược lại, cầu hàng hoá BĐS co giãn mạnh nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung cũng làm cho lượng cầu thay đổi mạnh. Đây là mối quan hệ mang tính quy luật đối với mọi hàng hoá, dịch vụ. Nhưng thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt nên ta cần xem xét khía cạnh như sau: Trong thị trường cạnh tranh, quan hệ cung cầu BĐS làm hình thành giá cả của nó, đồng thời giá cả cũng quay trở lại điều tiết lượng cung, cầu trên thị trường. Do đất đai là một tài nguyên có hạn nên trên thực tế tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định. Nhưng cung từng loại đất đai thì có thể thay đổi. Trong khi nhu cầu về BĐS nói chung và đất đai nói riêng tăng không ngừng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan dẫn tới xu thế là giá cả không ngừng tăng lên. P1 P2 E2 E1 D2 S Giá Đề án môn học 19 Khi lượng cầu BĐS tăng đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, cân bằng chuyển dịch từ Q1 đến Q2, do cung BĐS ít co giãn nên giá cả tăng mạnh từ P1 đến P2. Mối quan hệ cung – cầu BĐS phụ thuộc vào thời gian. Trong ngắn hạn, cung một loại BĐS nào đó có thể hoàn toàn không co giãn, nói chung cung BĐS trong ngắn hạn ít co giãn, với thời hạn dài hơn cung BĐS co giãn mạnh hơn dẫn đến giá cả tăng ít hơn trong ngắn hạn. Trong đó: SSR và SLR lần lượt là đường cung trong ngắn hạn và trong dài hạn. Độ co giãn của cầu BĐS trong dài hạn ít hơn trong ngắn hạn. Do trong ngắn hạn, giá BĐS tăng lên nhiều người sẽ tạm gác lại việc mua bất động sản, nên cầu giảm mạnh. Nhưng trong dài hạn, do nhu cầu thay thế, nâng cấp BĐS tăng lên mà cầu hàng năm về BĐS lại tăng lên. Đây là điều trái ngược hẳn với hàng hoá thông thường. Hình vẽ minh hoạ như sau: Hình 4: Cung trong ngắn hạn I. HÌNH 5: CUNG À Số lượng Q1 Q2 P1 P2 E2 E1 D2 D1 SSR P1 P2 Số lượng Q1 Q2 E2 E1 D2 D1 SLR Giá Giá DSR DLR Giá cả Trong đó: DSR: Đường cầu trong ngắn hạn. DLR: Đường cầu trong dài hạn. Đề án môn học 20 Giá cân bằng trong thị trường BĐS không chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của lượng cung và cầu mà còn phụ thuộc nhiều vào độ co giãn của chúng. Trong dài hạn, độ co giãn của cả cung và cầu đều lớn, nên một sự thay đổi nhỏ trong lượng cung sẽ làm thay đổi mạnh trong lượng cầu và do đó giá cả cân bằng sẽ ít thay đổi so với trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng BĐS cũ nát, hao mòn có nhu cầu thay thế và nâng cấp lớn nên cầu BĐS trong dài hạn vẫn lớn hơn trong ngắn hạn. I.8. Quan hệ giữa thị trường BĐS với các thị trường khác. Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường, thị trường này có mối liên hệ với nhiều thị trường khác như: thị trường hàng hoá và dịch vụ, thị trường tài chính, thị trường sức lao động... Mối quan hệ với hàng hoá dịch vụ thể hiện ở chỗ thị trường BĐS cung cấp BĐS (là một đầu vào) cho các Doanh nghiệp sản xuất hàng hoá. Thị trường hàng hoá lại cung cấp trở lại các nguyên vật liệu cho thị trường BĐS để đầu tư phát triển BĐS, mối quan hệ giữa hai thị trường này còn biểu hiện ở chỗ khi thị trường sôi sục các nhà đầu tư bị thu hút nhiều vào đây nên vốn dành cho thị trường hàng hoá bị giảm đi. Thị trường tài chính bao gồm: thị trường vốn, thị trường tiền tệ, thị trường chứng khoán; thị trường này thoả mãn nhu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh BĐS và những người có nhu cầu vốn để mua BĐS. Sự phát triển của thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường BĐS phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính. Thị trường chứng khoán có tác dụng cân bằng lại thị trường và trong một chừng mực nhất định thị trường chứng khoán có tác dụng ghìm sự bùng nổ của thị trường BĐS. Nếu như thị trường BĐS đang trong cơn sốt mà thị trường chứng khoán cũng rất hấp dẫn thì người ta hướng sự chú ý sang cả thị trường chứng khoán. Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường BĐS, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và Đề án môn học 21 giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai kiếm lời. Thị trường BĐS phát triển mạnh sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển. II- KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM, PHÂN LOẠI HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ (HĐĐC) ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA. II.1. Khái niệm. Hoạt động đầu cơ (HĐĐC) đất đai là hoạt động trao đổi đất đai nhằm mục đích kiếm lời bằng cách khai thác chênh lệch giá đất đai theo thời gian hoặc theo đối tượng mua. Giá chênh lệch ở đây là mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá trị sử dụng thực tế mà đất đai mang lại. Như vậy, đất đai tham gia HĐĐC là đất đai không được dùng vào mục đích thoả mãn nhu cầu xây dựng nhà ở hoặc phục vụ sản xuất kinh doanh của chính người mua mà nó bị nằm chờ khi lên giá thì bán để thu lời và đất đai bị mua đi bán lại nhiều lần. Những đất đai được mua nhưng chưa sử dụng ngay mà chờ một thời gian mới được đưa vào sử dụng và ngay cả khi giá tăng lên người ta cũng không có nhu cầu bán thì đất đó không coi là đối tượng của HĐĐC đất đai. Ví dụ như sau: Một gia đình có con thi đỗ vào một trường đại học ở Tp. HCM và gia đình đó đã mua sẵn một căn hộ ở gần trường cho con cái của họ khi bắt đầu nhập học sẽ sử dụng để ở, trong thời gian chờ nhập học giá cả đã tăng lên nhiều nhưng mà họ không bán thì BĐS của họ không coi là tài sản bị sử dụng vào đầu cơ và đất có căn hộ đó không coi là đất đai của HĐĐC. II.2. Đặc điểm của hoạt động đầu cơ. 1. Hoạt động đầu cơ đất đai là hoạt động trái pháp luật. Đây là một hoạt động gây ra nhiều tác hại cho nền kinh tế và đời sống xã hội nên các nước trên thế giới luôn luôn tìm các biện pháp nhằm hạn chế tình trạng này (các tác hại ta sẽ xét ở phần sau này). Các biện pháp hạn chế tình trạng này đều được thể chế hoá bằng các văn bản luật và dưới luật. HĐĐC là hoạt động bị nghiêm cấm. Tính chất trái pháp luật thể hiện ở chỗ sử dụng đất đai không đúng với mục đích sử dụng đất khi được giao, hoặc khi đăng ký mà chờ đất đai lên giá và bán. Việc mua bán chuyển nhượng đất đai diễn ra dưới hình thức trao tay không qua sự tham gia của Nhà nước và Nhà nước chẳng thu được gì từ đất đai do mình là chủ sở hữu, hoặc là đất công biến thành đất riêng để chờ thời cơ bán thu lời. Hơn nữa những người đầu cơ vì muốn thu lời cao nên luôn tìm cách tăng giá, phổ biến là việc đưa ra các thông tin ảo. Đề án môn học 22 2. Hoạt động đầu cơ đất đai (ĐCĐĐ) phụ thuộc rất lớn vào chính sách, pháp luật và công tác quản lý đất đai của Nhà nước. Do ĐCĐĐ là một hoạt động phi pháp nên những người đầu cơ đất luôn luôn rất nhạy bén với những thông tin thay đổi trong chính sách pháp luật và những thông tin quản lý đất đai của Nhà nước. Sở dĩ như vậy là vì người đầu cơ đất lo sợ đất đai mà mình đang nắm giữ sẽ bị thu hồi hoặc chịu những rủi ro khác. Khi chính sách pháp luật của Nhà nước còn nhiều kẽ hở, công tác quản lý đất đai còn nhiều bất cập thì hiện tượng này phát sinh mạnh mẽ và nhanh chóng lan rộng và ngược lại. Nếu Nhà nước thực hiện tốt chính sách pháp luật đã có hiệu lực thì không có lý do gì hoạt động đầu cơ không bị đẩy lùi, bởi lẽ nhiều khi luật đã đúng và luôn được sửa đổi, bổ sung nhưng hiện tượng này không giảm vì thực hiện pháp luật không đến độ cần thiết, việc quản lý đất đai cũng được quy định trong luật và các văn bản hướng dẫn nếu làm tốt thì hiện tượng đầu cơ không thể có cơ hội phát sinh và phát triển. 3. Hoạt động đầu cơ đất đai thường sôi động khi có “sốt đất”. Khi sốt đất (sốt nóng) là lúc cầu vượt quá cung rất nhiều, người có nhu cầu mua đất đai nhưng thông tin thị trường rất thiếu hụt, họ không nắm được giá cả thị trường trong khi đó khi có sốt đất giá cả biến động thất thường, họ không hề biết giá nào là giá ảo, giá nào là giá thực. Lợi dụng vào đó giới đầu cơ thu lời lớn, siêu lợi nhuận thì càng kích thích cho hoạt động này gia tăng mạnh mặc dù biết rằng việc làm này là trái pháp luật cũng giống như buôn ma tuý vậy mặc dù biết rằng là vi phạm pháp luật nhưng người ta vẫn làm vì lợi nhuận thu được là quá lớn. 4. Hoạt động đầu cơ đất đai rất khó bị phát hiện. Do hoạt động đầu cơ là hoạt động trái pháp luật nên những người đầu cơ luôn luôn tìm cách che giấu, việc phát hiện ra hiện tượng này không phải là dễ nếu không quản lý chặt chẽ đất đai. Người trùm đất không mấy khi lộ diện nên nhiều khi phát hiện được đất đai có hiện tượng đầu cơ thì cũng khó mà tìm thấy chủ của mảnh đất đó. Hơn thế, nhiều khi biết rõ đất có HĐĐC mà không thể chứng minh chủ đất đó đang tích trữ chờ lên giá bởi vì do những người ĐCĐĐ luôn nhạy bén với thông tin thay đổi, mà các chính sách pháp luật ban hành không phải lúc nào cũng thực hiện được ngay nên người đầu cơ đất có thể tạm thời sử dụng đất đúng mục đích theo kiểu chống đối và vẫn đảm bảo được mục đích riêng của mình; Khi có sốt đất có nhiều mảnh đất được mua đi bán lại nhiều lần và sau mỗi lần giá đất lại tăng lên, khuyến khích hiện tượng đầu cơ mở rộng và nhà đầu cơ đất đai tìm ra nhiều thủ đoạn tinh vi khiến việc phát hiện là vô cùng khó khăn. Nói như thế không có nghĩa là HĐĐC không thể bị xoá bỏ mà các biện pháp để đối phó với HĐĐC ta sẽ xét sau. 5. Hoạt động đầu cơ đất đai kéo theo sự hình thành của một thị trường ngầm. Ta đã biết rằng nhà ĐCĐĐ hoạt động nhằm mục đích khai thác giá đất do chênh lệch mà có và hoạt động của họ là hoạt động trái pháp luật. Do đó, người ĐCĐĐ Đề án môn học 23 đương nhiên sẽ không thể cho đất đai của mình tham gia vào thị trường chính thức nếu anh ta không hợp thức hoá được đất đai mình đang chiếm hữu. Khi giao dịch trên thị trường chính thức anh ta sẽ bị phát hiện và công lao bấy lâu của anh ta trở thành công dã tràng. Chính vì thế, mà người ta giao dịch dưới một thị trường ngầm không có sự kiểm soát của Nhà nước. Nhà đầu cơ sẽ dễ dàng thuyết phục người mua trong điều kiện thông tin thị trường là rất thiếu và tình trạng khan hiếm đất đai là phổ biến, lúc đó người mua không cần quan tâm đến tính hợp pháp của giấy tờ nhà, đất hoặc là bị những kẻ đầu cơ đất lừa gạt. Ở nước ta, thị trường ngầm còn hình thành do sự quản lý thiếu khoa học trong lĩnh vực đất đai và BĐS bởi lẽ trong một thời gian dài chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai trong khi các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai là một nhu cầu thực tế và ngày một tăng nên các quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai phải hoạt động dưới dòng chảy của một thị trường ngầm. Đó là nguyên nhân khiến cho người có nhu cầu sử dụng đất đai muốn mua đất phải thực hiện mua đất trong thị trường không chính thức này và đây là điều kiện cho giới đầu thực hiện việc trao đổi đất đai trong thị trường ngầm một cách dễ dàng. II.3. Phân loại đầu cơ đất đai. Căn cứ vào mục đích, đối tượng, phương thức và phạm vi hoạt động có thể chia HĐĐC ra làm 4 loại như sau: 1- Mua đất (nhà) dự trữ khi có lợi thì bán; 2- Lấn chiếm đất công đem bán trao tay để kiếm lời; 3- Mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất và chờ thời cơ để thu lợi. 4- Mua đất rồi đầu tư xây dựng nhà để đó chờ thời cơ bán ra. Trong 4 loại trên tính chất tinh khôn của hoạt động ở mức độ khác nhau. Loại 1 mang tính nghiệp dư, loại 2, 3 và loại 4 mang tính chuyên nghiệp cao, thể hiện ở chỗ: có mục đích duy nhất và rõ ràng là thu lợi có nguồn vốn lớn, có phương thức hoạt động đa dạng và tinh khôn, hoạt động liên tục ở quy mô lớn. Bai loại này gây hậu quả tai hại cho đời sống kinh tế – xã hội. III- NGUYÊN NHÂN CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI. III.1. Đất đai là lĩnh vực đầu tư siêu lợi nhuận. Trước hết, người đầu cơ đất đai hy vọng giá đất sẽ tăng cao trong một chu kỳ nhất định và sẽ đem lại cho họ một khoản lợi nhuận do chênh lệch giá tạo ra, và khoản lợi nhuận này sẽ thấp hơn nếu như đầu tư vào lĩnh vực khác. Ở nước ta do luật pháp còn chưa hoàn chỉnh và thị trường BĐS còn ở mức sơ khai chưa có bề dày lịch sử phát triển nên còn nhiều điểm còn hạn chế. Trong cảnh tranh tối, tranh sáng này người ta thấy rằng đầu tư vào BĐS ít rủi ro và cho thu lợi lớn. Mặt khác, với các nguyên nhân đã nêu ở những phần trước thì ta thấy rằng người ĐCĐĐ tìm cách thu lợi bằng việc găm giữ đất đai chờ tăng giá. Việc đầu tư Đề án môn học 24 vào lĩnh vực đất đai ngay cả trên thị trường chính thức cũng cho thu lợi rất lớn, trong khi đó đất đai sinh lợi do đầu cơ còn lớn hơn nhiều vì không có sự kiểm soát của Nhà nước và điều đó càng làm gia tăng HĐĐC đất đai. III.2. Nhà đầu cơ hy vọng đất đai được chuyển mục đích sử dụng từ loại đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao. Giá đất đai phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng đất, do vậy nếu được chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất có giá trị thấp sang loại đất có giá trị cao, trong khi nghĩa vụ tài chính thấp (Hiện nay đất đô thị tại các địa phương, giá tính tiền sử dụng đất đối với đất ở chỉ bằng khoảng 10 – 30% giá đất thực tế chuyển nhượng), và do vậy người sử dụng đất sẽ thu được một khoản chênh lệch khá lớn mà không phải mất nhiều chi phí đầu tư. Chính vì vậy, rất nhiều hộ gia đình được giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp mặc dù không có nhu cầu sử dụng nhưng vẫn nắm giữ đất, cho người khác thuê lại để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc là được đền bù. III.3. Chính sách, pháp luật đất đai còn chậm so với sự phát triển sinh động của thực tiễn. Mặc dù khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của đất đai (tính thanh khoản) thấp, do không phải ai cũng đủ khả năng tài chính để mua được tài sản có giá trị lớn như đất đai một cách dễ dàng. Khi mua đất đai lại phải chịu sự ràng buộc rất lớn về trình tự, thủ tục do Nhà nước ban hành. Song ở Việt nam, việc quản lý đất đai còn nhiều bất cập trong thời gian vừa qua thì việc mua đi, bán lại đất đai cũng rất dễ dàng vì chủ yếu là mua bán trao tay, không thông qua cơ quan đăng ký, không thực hiện các thủ tục theo quy định của luật pháp. Mặt khác, việc đầu tư vào đất đai vốn chứa đựng nhiều rủi ro bởi giá đất phụ thuộc rất nhiều vào tình hình phát triển kinh tế – xã hội, chính sách của Nhà nước về đất đai và quy hoạch của Nhà nước, nhưng do việc mua bán trong thị trường ngầm diễn ra trong một thời gian dài mà không bị ngăn chặn, xử lý kịp thời và nghiêm minh khiến người ta lầm tưởng rằng việc kinh doanh, nắm giữ đất đai có độ rủi ro thấp. Vì thế mà lĩnh vực đất đai càng trở nên hấp dẫn và đôi khi người ta quên đi vai trò của Nhà nước. III.4. Do buông lỏng quản lý đất đai. - Do chưa chú ý đúng mức tới thị trường BĐS và chưa chính thức thừa nhận về mặt pháp lý đối với thị trường BĐS nên Nhà nước chưa có khung pháp lý rõ ràng cho thị trường BĐS nói chung và thị trường đất đai nói riêng hoạt động và do đó, Nhà nước hầu như không quản lý được hoạt động của các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường đất đai và BĐS. Việc quản lý các loại đất công gần như bị bỏ ngỏ và đó là nguyên nhân của đầu cơ đất đai loại 2 phát sinh và phát triển. - Công tác quản lý, sử dụng đất đai chưa được coi trọng đúng mức, thực hiện chưa tốt, nhất là đối với đất ở cho dân cư tại các đô thị. Trong khi dân cư đô thị Đề án môn học 25 tăng nhanh, thu nhập và sức mua của dân cư được nâng cao làm cho cầu về đất ở vượt quá cung. Điều này làm cho kinh doanh đất đai có lợi nhuận cao và do đó khuyến khích hoạt động ĐCĐĐ. Hiện tượng ĐCĐĐ diễn ra rất phổ biến và đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa quan tâm và chưa có biện pháp kịp thời để ngăn chặn. - Thông tin về thị trường nói chung và thị trường đất đai nói riêng là thiếu nên những người sử dụng đất rất khó tiếp cận được với thông tin cần thiết và chính xác. Đây chính là điều kiện cho các thông tin sai lệch do người môi giới và người ĐCĐĐ phát huy tác dụng. - Việc quản lý thị trường tiền tệ, tín dụng còn nhiều bất cập, trong đó đáng chú ý là một số ngân hàng và tổ chức tín dụng chưa quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền cho các Doanh nghiệp kinh doanh BĐS vay, nên họ dùng vốn vay đầu tư để ĐCĐĐ thu lời. III.5. Các biện pháp xử phạt vi phạm hành chính thực hiện chưa kiên quyết và thường xuyên. Như đã nói, hoạt động ĐCĐĐ diễn ra phổ biến và đa dạng song các cơ quan quản lý Nhà nước lại hầu như chưa có biện pháp nào kịp thời và cần thiết để ngăn chặn kịp thời tình trạng này. Các biện pháp hành chính của Nhà nước trong việc xử lý các trường hợp sử dụng đất sai mục đích (tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất), chuyển nhượng trái pháp luật, sử dụng đất lãng phí chưa thực hiện nghiêm túc, thường xuyên dẫn đến hiệu lực quản lý Nhà nước còn kém hiệu quả. III.6. Các công cụ tài chính chưa hợp lý và linh hoạt. Điều này thể hiện ở chỗ, các công cụ tài chính chưa thực sự góp phần vào việc điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất, nắm giữ, chuyển nhượng đất đai một cách công bằng, linh hoạt và hợp lý. Một số cơ quan, đơn vị mặc dù không có ý định ĐCĐĐ để sinh lời do pháp luật không cho phép mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại, nhưng do không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc chi trả ở mức thấp, trong khi biện pháp xử lý hành chính là không kiên quyết, nên họ vẫn nắm giữ đất đai với một số lượng lớn mà nếu để không rất lãng phí hoặc sử dụng vào mục đích cho thuê kiếm lời mà Nhà nước không điều tiết được. Nếu như họ bị xử phạt thì tiền cho thuê cũng vẫn đem lại cho họ một khoản lợi sau khi đã nộp phạt. IV- ƯU ĐIỂM CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI. Hoạt động ĐCĐĐ hầu như chẳng có những tác dụng nào chỉ toàn gây tác hại cho nền kinh tế và đời sống xã hội. Hoạt động này xuất hiện có tác dụng làm cho hệ thống luật pháp và các cơ chế chính sách của Nhà nước phải thay đổi cho phù hợp với sự thay đổi của thực tiễn. Luật và văn bản dưới luật luôn luôn hướng vào việc quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai và hạn chế những tiêu cực trong lĩnh vực này trong đó có hoạt động ĐCĐĐ. Hoạt động này là nguồn thông tin phản hồi cho Đề án môn học 26 biết tác dụng của các cơ chế chính sách quản lý đất đai ra sao, dựa trên đó mà các nhà quản lý biết được những chính sách nào, những văn bản nào đã lỗi thời cần phải thay thế, bổ sung và cần tìm ra phương pháp nào để khắc phục HĐĐC đất đai nhằm quay lại điều chỉnh những khuyết tật hiện có. V- HẬU QUẢ CỦA TÌNH TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI. V.1. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua phân tích cung – cầu). Do hoạt động ĐCĐĐ thường nắm giữ đất đai chờ lên giá trong khi đất đai lại có hạn và nhu cầu về đất đai thì ngày càng tăng cho hầu hết các mục đích, dẫn đến tình trạng cung tăng không theo kịp sự tăng của cầu trong những điều kiện nhất định dẫn đến giá tăng cao. Giá đất càng tăng cao thì càng hấp dẫn đầu tư vào đất đai và HĐĐC phát triển từ đó đất đai vốn đã khan hiếm lại càng khan hiếm và trở lên có giá trị hơn, giá đất vì thế lại tăng cao. Sự khan hiếm này mang tính giả tạo đã đẩy giá đất lên cao và là nguyên nhân của các cơn sốt. Trên hình vẽ thể hiện, ban đầu tình hình cung cầu ở mức E1, do nhu cầu về đất đai tăng lên dẫn đến đường cầu dịch chuyển từ D1 đến D2, trong khi đó cung đất đai chỉ tăng từ S1 đến S2 và sự tăng này thấp hơn sự tăng của cầu có phần do cung đất đai do khu vực Nhà nước cung cấp là thiếu hụt cộng với hoạt động đầu cơ gây ra, giá tăng từ P1 đến P2, ngay cả khi giá đến P2 người đầu cơ cũng chưa có ý định trao đổi đất đai đó mà còn mong chờ mức giá cao hơn nữa. V.2. Hoạt động đầu cơ đất đai làm cho giá đất đai tăng lên (Qua những mánh lới của nhà đầu cơ). Số lượng P1 P2 Q1 Q2 D2 D1 S1 S2 E1 E2 Giá cả Hình 7: Minh hoạ giá đất tăng lên do hoạt động ĐCĐĐ Đề án môn học 27 Thông thường nhà đầu cơ có tâm lý muốn bán với giá cao để thu lời lớn nên họ thường dùng những thủ đoạn để tăng giá đất lên. Biện pháp hay dùng nhất là đưa ra thông tin giả nhằm che mắt những người mua thiếu thông tin, từ đó người mua tin rằng họ đã mua được mảnh đất với giá cả phải chăng và hợp pháp. Những thông tin ảo này vô tình đã làm cho giá cả bị đội lên do thị trường BĐS là một dạng của thị trường không hoàn hảo và giá cả thay đổi thường xuyên do phụ thuộc rất nhiều vào các thị trường khác và các điều kiện xung quanh nhất là cơ sở hạ tầng nơi có BĐS, đất đai; phụ thuộc vào chính sách pháp luật của Nhà nước như ta đã nghiên cứu, vì thế không phải ai cũng nắm được những thông tin thay đổi và việc giới ĐCĐĐ giở trò là chuyện không thể tránh khỏi. Chẳng hạn, giới đầu cơ tung tin đồn vùng một vùng đất nào đó sắp được quy hoạch thành khu đô thị, người mua đất không biết rằng đó là thông tin ảo và họ tin rằng điều đó là có thực vì những thông tin ảo đó rất gần với các điều kiện để xảy ra việc khu vực đó được quy hoạch thành khu đô thị mới. Do vậy họ không ngần ngại bỏ ra một khoản tiền lớn để mua một mảnh đất trong khu vực gần nơi “sắp được quy hoạch” và đương nhiên là bạn bè họ cũng sẽ dễ dàng tin rằng đó là khu đất có triển vọng... Một thủ đoạn khác của giới đầu cơ là đón trước thông tin về những văn bản chính sách của Nhà nước, của thành phố có liên quan đến đất đai. Hoặc là móc ngoặc với cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi !. V.3. Hoạt động đầu cơ đẩy quan hệ cung – cầu ngày càng căng thẳng, là nguyên nhân của khủng hoảng kinh tế. Như đã nói HĐĐC đất đai tạo ra sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, trong khi đó cầu vẫn tăng cao là một nguyên nhân đẩy giá đất lên cao hơn mức thông thường, tạo ra các cơn sốt nhà, đất. HĐĐC lấn chiếm đất gây khó khăn, làm chậm trễ và phức tạp quá trình phát triển quỹ nhà ở đô thị. Điều này sẽ làm cho quan hệ cung cầu về nhà ở của dân cư càng thêm căng thẳng. Sự căng thẳng này lại thúc đẩy HĐĐC gia tăng. Sự gia tăng trong HĐĐC đất đai lại làm trầm trọng thêm các vấn đề xã hội và đến nền kinh tế. Thị trường bị rối loạn, đến một giới hạn nào đó sự tăng giá của đất đai sẽ gây ra phản ứng mang tính chất dây chuyền làm tăng giá hầu hết các sản phẩm vì đất đai là yếu tố “đầu vào” của hầu hết các ngành sản xuất, thương mại và dịch vụ trong nền kinh tế quốc dân. Khi đó giá vàng, giá ngoại tệ mạnh sẽ tăng lên. Tuỳ theo mức độ tăng của giá đó mà phân phối giá trị tổng sản phẩm xã hội và các quan hệ về lợi ích kinh tế sẽ bị rối loạn. Nếu như không có sự can thiệp kịp thời của Nhà nước vào giá đất đai và BĐS khác, giá vàng, giá ngoại tệ mạnh và các sản phẩm quan trọng cho đời sống và cho sản xuất thì mặt bằng giá cả sẽ biến động mạnh. Sự hoạt động của các quy luật trong cơ chế thị trường như: quy luật giá trị, cung cầu, quy luật lưu thông tiền tệ...sẽ tự phát điều tiết các quan hệ vĩ mô trong nền kinh tế quốc dân như: quan hệ cung – cầu, giá cả với tiền lương, hàng hoá với tiền tệ... Khi xảy ra tình trạng này thì cho dù Nhà nước có can thiệp đi nữa thì cũng đã quá muộn, khủng hoảng kinh Đề án môn học 28 tế sẽ xảy ra. Thực tế đã chứng minh nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế, tiền tệ bắt nguồn từ cơn sốt BĐS. Ví dụ như cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á 05/1997-1999 bắt nguồn từ cơn sốt BĐS. V.4. Ngân sách Nhà nước thất thu và lòng tin của nhân dân vào chính sách pháp luật của Nhà nước giảm sút. Hoạt động ĐCĐĐ làm thất thoát loại BĐS quan trọng nhất, có hạn nhất và quý hiếm nhất đối với đời sống, kinh tế và xã hội. Hoạt động ĐCĐĐ làm cho đất đai được sang tay, chuyển nhượng qua nhiều đối tượng khác nhau, trong đó có những đối tượng được che chắn bởi những “vỏ bọc” khá vững chắc. Ngân sách Nhà nước phải chi ra những khoản tiền lớn khi cần thu hồi đất đai cho nhu cầu chung của xã hội. Quá trình giải phóng mặt bằng hiện đang là vấn đề gay cấn nhất vô cùng phức tạp, khó khăn và tốn kém thời gian và tiền của trong khi cơ sở hạ tầng còn thấp kém. Hoạt động ĐCĐĐ đã tách một bộ phận đất đai giao dịch phi chính thức và Nhà nước hoàn toàn không kiểm soát được do đó những giá trị gia tăng Nhà nước không thu được, những nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước không được thực hiện, trong khi ngân sách Nhà nước có nguồn thu chủ yếu là từ thuế và lệ phí. V.5. Hoạt động ĐCĐĐ đất đai lấn chiếm đất công làm giảm hiệu quả kinh tế, kĩ thuật, xã hội mất đi ưu thế của hệ thống giao thông vận tải hiện đại. Hoạt động ĐCĐĐ lấn chiếm đất lưu không của các quốc lộ để làm địa bàn cư trú phát triển thương mại, dịch vụ. Muốn mở rộng, nâng cấp, hiện đại hoá hệ thống giao thông Nhà nước phải đầu tư gấp nhiều lần so với bình thường. Ngay cả khi có thể nâng cấp, hiện đại hoá thì cũng không thể thực hiện được mục tiêu cơ bản. V.6. Hoạt động đầu cơ đất đai ảnh hưởng xấu đến sự đầu tư vốn vào các lĩnh vực khác. Tỷ suất sinh lời cao và sự an toàn trong HĐĐC đất đai đã thu hút nguồn vốn đáng lẽ ra được đầu tư vào các lĩnh vực kinh doanh khác nhau, vào việc thực hiện cổ phần hoá, cho thuê, vào thị trường chứng khoán... bị thu hẹp lại. Ta đã biết rằng, ĐCĐĐ thường sôi động khi có “sốt đất” và nó là nguyên nhân đẩy giá đất đã cao lại càng cao hơn. Bộ phận vốn sẽ tập trung vào BĐS ngày càng nhiều, thất thu ngân sách ngày càng lớn và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến việc Nhà nước đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng, thực hiện các chính sách xã hội... V.7. Hoạt động ĐCĐĐ làm lãng phí đất đai – một tài nguyên quý giá. Đất đai bị lãng phí thể hiện ở việc đất đai bị sử dụng không đúng mục đích. Trong khi Nhà nước phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để khai hoang đất trống, đất đồi... ở những vùng sâu, vùng xa, hoặc phải bỏ kinh phí để đền bù cao để xây Đề án môn học 29 dựng trụ sở cho các cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp thì ngay trong lòng đô thị hoặc ở đồng bằng lại tồn tại những khu đất bỏ hoang, không tạo ra sản phẩm cho xã hội và cũng không tạo ra nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Việc ĐCĐĐ để chờ thời cơ chuyển mục đích sử dụng đất đã vô hiệu hoá việc quản lý đất đai theo mục đích sử dụng, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất và làm nghèo đất. VI. NHỮNG RỦI RO MÀ NHÀ ĐẦU CƠ ĐẤT CÓ THỂ GẶP PHẢI. Nhà ĐCĐĐ có thể gặp phải những rủi ro do cơ chế chính sách, do pháp luật và công tác quản lý đất đai đưa lại. Rủi ro lớn nhất nằm trong quy hoạch và bị thu hồi đất. Có trường hợp tại phường Bình Thạnh quận 7 - Tp. HCM một chủ đầu tư có tới 1,2 ha đất nông nghiệp. Năm 2000, người đó quyết định đầu cơ và mua với giá 700.000đ/m2 (có sổ đỏ), với hy vọng là khi có quy hoạch khu vực này trở thành khu dân cư giá đất sẽ tăng cao khoảng 2 – 2,5 triệu đồng/m2 vì gần khu đô thị mới Nam Sài Gòn. Nhưng bất ngờ số đất đó bị thu hồi để xây dựng một số khu văn hoá thể thao... nếu được đền bù thì chỉ có 50.000đ/m2 thế là chủ đất mất 7,8 tỷ đồng. Một số người khi mua bán mới có giấy viết tay hay hồ sơ mới ở cấp phường xã, chưa có sổ đỏ, khi quận này công bố quy hoạch chi tiết khu vực này thì gần như mất trắng vì mua bất hợp pháp sẽ không được nhận tiền đền bù 50.000đ/m2. Ngoài ra các giải pháp hành chính, tài chính...trong lĩnh vực đất đai cũng là những liều thuốc đáng sợ với những người đầu cơ đất đai. Một rủi ro khác mà cũng thường xuyên xảy ra là mua phải đất có tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình người bán, nhưng người ĐCĐĐ cũng không biết. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐẦU CƠ ĐẤT ĐAI TẠI VIỆT NAM I- HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Ở NƯỚC TA CHỦ YẾU DIỄN RA SÔI ĐỘNG Ở CÁC ĐÔ THỊ LỚN. Do ở đô thị tập trung nhiều người dân có mức thu nhập cao nên sức mua cao, mật độ dân số lớn và quy mô dân số ngày càng tăng và nhu cầu đất đai dành cho các mục đích là rất lớn, đây cũng là nơi có cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn nông thôn, miền núi rất nhiều. Thêm vào đó người dân Việt nam có tâm lý thích sống ở đô thị nên người ta đổ về các đô thị để tìm chốn “an cư lạc nghiệp” bởi nhiều người cho rằng “sung sướng ở quê không bằng ngồi lê thành phố”; cầu đất đai đô thị ngày càng tăng cao và vượt xa cung dẫn đến giá đất đai và BĐS tăng cao. Vì thế HĐĐC đất đai tập trung chủ yếu ở các đô thị càng làm căng thẳng quan hệ cung – cầu tạo ra các cơn sốt nhà đất nhưng cũng mới chỉ giới hạn ở Hà Nội và Tp. HCM. I.1. Hoạt động đầu cơ đất đai tại Hà Nội. Đề án môn học 30 Hiện nay, ở Hà nội (HN) phần lớn người đi mua nhà, đất đều không thực sự có nhu cầu để ở mà mua đất để đầu tư kinh doanh trong khi lãi suất của hệ thống ngân hàng quá thấp, không thể thu hút được nguồn vốn nhàn rỗi của họ. Thị trường nhà đất HN cũng như cả nước vẫn còn sơ khai, nhu cầu về nhà ở, đất ở là rất lớn, nhưng những người thực sự có nhu cầu đất đai để sử dụng lại không đủ khả năng tài chính để mua nhà, đất, ngay cả trong những khu chung cư cao tầng. Tại các khu nhà cao tầng trong các khu đô thị mới, mỗi căn hộ đều rộng từ 80 m2 trở lên, với mức giá trung bình khu ở tầng 10 cũng lên tới khoảng 5.5 – 6 trđ/m2. Vậy tối thiểu giá một căn hộ cũng là 440 trđ đối với khu ở tầng 10 điều mà nhiều người không thể có. Nhiều người có được khoản tiền 440 trđ trở lên cũng chưa chắc đã mua được nhà chung cư bởi lẽ đại đa số dự án khi vừa được phê duyệt đều đã bán hết số nhà đất (trong khi vốn vẫn chỉ nằm trên giấy) và người mua thường phải nộp 40 – 50% tiền nhà chủ yếu là giới đầu cơ đã nhảy vào từ sớm. Khi khu Mỹ Đình II vẫn còn đang trong giai đoạn xây dựng, nhưng đã có hơn 800 người đăng ký mua trên tổng số 1.000 căn nhà. Còn khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính đang triển khai xây thô cũng đã bán hết. Trong một hai năm trở lại đây, thủ đô HN triển khai rất nhiều dự án xây dựng khu đô thị mới. Tuy nhiên, hình ảnh các lô đất được khoanh lại với đầy cỏ dại, những căn hộ chung cư vắng bóng người kèm theo mẩu tin nhắn “Ai có nhu cầu mua đất, nhà này xin liên hệ theo số máy... ngoài giờ hành chính” vẫn khá phổ biến buộc các chủ đầu tư phải mạnh tay ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ trong việc mua nhà, đất tại các dự án của mình. Điển hình là biện pháp của các chủ đầu tư thuộc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà và đô thị (HUD) và Vinaconex. + Theo ông Dương Xuân Chí, trưởng phòng kinh doanh tiếp thị của HUD cho biết, ngay từ đầu tháng 5/2002 HUD đã ra quy định: “Đối tượng mua nhà và hạ tầng của tổng công ty phải có hộ khẩu HN, có nhu cầu thực sự về nhà và chưa mua nhà (đất) trong dự án của tổng công ty; mỗi hộ khẩu ở HN chỉ được mua một căn hộ (một lô đất có hạ tầng) trong dự án của tổng công ty. Riêng đối với một hộ khẩu có nhiều cặp vợ chồng, nhiều thế hệ và có nhu cầu thực sự thì có thể xem xét thêm”. HUD cũng không nhận chuyển nhượng hợp đồng mua nhà cho bên thứ ba. Đối với khách mua đất HUD đã ra hạn cam kết là trong năm phải xây dựng. Còn đối với các căn hộ chung cư, trong hợp đồng mua bán cũng có điều khoản quy định rõ thời gian sau khi bàn giao 30 ngày, nhà đã bán phải có người đến ở. + Theo ông Đoàn Châu Phong, giám đốc ban quản lý dự án khu đô thị Trung Hoà - Nhân Chính (thuộc Vinaconex): “Để tránh hiện tượng đầu cơ, người mua nhà ở khu đô thị do ông quản lý phải có hộ khẩu HN. Đối tượng ưu tiên là những người hưu trí, giáo sư, bác sỹ, người làm khoa học, người thực sự có nhu cầu về nhà ở”. Tuy nhiên, để chống đầu cơ có hiệu quả, đem lại quyền lợi cho người thực sự có nhu cầu thì cần phải có sự can thiệp của chính quyền thành phố, hoặc chính Đề án môn học 31 quyền cấp cao hơn bởi vì ngay khi nhà chưa xây xong, nhờ mối quan hệ thân thiết, nhiều đối tượng đã ôm trước hàng lô nhà, còn những người có nhu cầu thực sự lại rất khó mua nhà. Thị trường nhà đất HN từ cuối năm 2002 càng thêm nóng bỏng khi có thông tin HN sắp xuất hiện 2 quận mới là Long Biên (có một phần huyện Gia Lâm) và Vạn Xuân (có một phần huyện Thanh Trì và quận Hai Bà Trưng). Nhiều người từ nội thành ra ngoại thành tìm mua đất, chủ đất cũng thi nhau đẩy giá lên cao. Không chỉ có ở hai khu vực này mà các khu vực ngoại thành khác giá đất cũng chẳng chịu đứng yên. Khu vực xã Phú Diễn, cách thị trấn cầu Diễn 3 km giá đất tăng vùn vụt sau khi HN tổ chức triển lãm quy hoạch thành phố đến 2020, giá bùng phát kéo theo sự xuất hiện của hàng loạt các trung tâm, văn phòng môi giới nhà đất. Hà nội đã thực hiện được một số phiên đấu giá đất thành công, tuy còn ít ỏi và còn chậm chạp nhưng đã mở ra một bước tiến mới trong quản lý đất đai, góp phần làm giảm nạn ĐCĐĐ và đưa giá đất sát với giá thị trường. Trong thời gian qua, giao dịch nhà đất chững lại do Luật đất đai (sửa đổi) nên giới ĐCĐĐ đứng ngoài cuộc, giao dịch thành công ở các đối tượng có nhu cầu thực tế tăng lên. Hiện giao dịch ngầm về BĐS vẫn chiếm tới trên 70% các giao dịch. Số hộ gia đình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 80% số hộ trên toàn thành phố. Sở địa chính – nhà đất HN đã công bố danh sách các chủ đầu tư nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, và thực tế biện pháp này cũng đã làm giảm nạn ĐCĐĐ. I.2. Hoạt động đầu cơ đất đai tại Tp. Hồ Chí Minh. Giống như HN và cả nước, thị trường đất đai ở Tp. HCM cũng còn ở dạng sơ khai, đây cũng là một đô thị lớn của cả nước, vấn nạn đầu cơ cũng gây nhức nhối cho các nhà quản lý và các nhà nghiên cứu thị trường. Ngay cả với những công ty kinh doanh phát triển nhà (là công ty Nhà nước) cũng tham gia ĐCĐĐ, có công ty có dự án 100 nền nhà, tung ra bán 30 nền chỉ trong tích tắc là hết, những lô đất sau buộc phải điều chỉnh tăng giá. Các công ty Nhà nước buộc phải giữ lại không bán, hoặc là chấp nhận tăng giá tránh trường hợp cò đất hốt hết để bán lại. Phần lợi nhuận thu từ việc tăng giá này, dù sao Nhà nước cũng được hưởng để tái đầu tư phát triển. Những người tham gia đầu cơ không ra mặt mà họ đứng đằng sau các công ty trách nhiệm hữu hạn để công ty nhảy vào mua đất của nông dân, sau đó xin chia dự án hoặc cò kè giá cả đền bù với công ty, thế nào họ cũng có lời. Do vậy, rất khó có thể phát hiện ra người núp đằng sau các công ty trách nhiệm hữu hạn. Tại Tp. HCM cũng giống như HN các chủ đầu tư cũng phải “đối đầu” với lực lượng ĐCĐĐ trong các dự án. Người đầu cơ đất thường rất nhạy bén với tình hình, một số người đã mua đất đón đầu đầu tư khi mới lập quy hoạch tổng thể, từ năm 2000 tới nay hoạt động ĐCĐĐ căng thẳng hơn. Đề án môn học 32 Ngoài ra, khi dự án đưa ra phương thức đền bù “đất đổi đất”, ngay lập tức lực lượng đầu cơ tính toán chắc chắn có lãi trên giá đền bù, nên đã tung tiền mua đất nông nghiệp, để khi giải toả được đổi bằng đất ở, có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ. Mức đổi tại dự án An Phú – An Khánh là 7%, 9% và 11% tuỳ theo loại đất. Phức tạp hơn nữa là lực lượng đầu cơ trong một số dự án vẫn chờ một mức đền bù cao hơn. Hệ quả của vấn đề này là dự án đi vào bế tắc, khiếu nại tranh chấp thì ngày một tăng lên. Một hiện thực là ở Tp. HCM người ta thường “mua” đất nông nghiệp với diện tích lớn (từ 1.000 đến 10.000 m2) với giá 50.000 – 80.000đồng/m2 và sau đó “xin” biến đất khu đất này thành khu dân cư, san lấp cơ sở, phân lô, găm đất chờ lên giá...gấp 5-10 lần bán ra kiếm lời bạc tỷ. Đó là do cán bộ, viên chức Nhà nước thực hiện trong đó trước tiên phải kể đến số cán bộ trong ngành địa chính. Tuy nhiên, người đứng tên trong sổ đỏ lại thường là vợ, con, anh em hay người thân trong gia đình họ. Tại đây, thị trường ngầm cũng chiếm tỷ lệ cao (trên 70%). Nguyên nhân thì có nhiều nhưng có một nguyên nhân quan trọng đó là Tp. HCM còn 60% số hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo sở địa chính nhà đất Tp. HCM (nay là sở Tài Nguyên Môi Trường Tp. HCM) đa số những vụ chuyển nhượng đất từ đầu năm 2001 đến nay là không hợp pháp và nhiều thửa đất được mua đi bán lại nhiều lần. Năm 2001, trên địa bàn thành phố đã có khoảng 30.000 vụ chuyển nhượng đất, tăng 2,5 lần so với năm 2000. Gần đây do Luật đất đai đang trong giai đoạn thảo luận, sửa đổi bổ sung lấy ý kiến của nhân dân nên nạn ĐCĐĐ ở Tp. HCM cũng như ở HN có chiều hướng chững lại do giới đầu cơ không dám mạo hiểm manh động khi Luật chưa ban hành. I.3. Hoạt động đầu cơ đất đai tại một số địa phương khác. Khoảng hơn một năm nay, việc sang nhượng đất tại tỉnh Bình Dương bỗng trở lên sôi động rồi trở thành một thị trường diễn ra rất sôi động. Sau khi Tp. HCM có chỉ thị 08 về hạn chế sang nhượng đất nông nghiệp và tin sẽ có quy hoạch một phần lớn diện tích xã Phú Mỹ – một xã nông thôn của thị xã Thủ Dầu I thì dân ở Tp. HCM càng đổ xô về Bình Dương đất tư vào đất ngày càng nhiều. Tại thị xã Thủ Dầu I cách đây vài năm còn yên ả, việc sang nhượng đất diễn ra bình thường và người mua có nhu cầu thực sự, người bán cũng chỉ bán phần đất dư, không bán hàng loạt, nhưng từ cuối năm 2002 đến nay thì ngược lại. Nếu như giá đất cách đây 2 năm chỉ 30.000 – 40.000đ/m2 thì nay đã tăng lên gấp hơn 6 lần có nơi trên 400.000đ/m2, đa số những chủ đất mới ở đây đều mua đất vì mục đích kinh doanh tích trữ đất chờ lên giá bán kiếm lời. Tại xã An Điền, Lai Uyên... quanh thị trấn Mỹ Phước giá đất nông nghiệp tăng lên chóng mặt vì người mua tích trữ ngày càng nhiều. Tại Long An, cũng như ở Bình Dương sau khi Tp. HCM có chỉ thị 08 thì đất tại Long An cũng có giá cao vì dân ở Tp. HCM về đây tìm mua đất để đầu cơ thu lời, Đề án môn học 33 do mới có quốc lộ 50 vừa được mở rộng, tình hình sôi động đến nỗi người đi tìm mua đất đông vui như trẩy hội. Ở đây, những người đầu cơ đất đã làm cho giá tiền đền bù vượt dự toán. Nhưng Long An đã có biện pháp hạn chế ĐCĐĐ hiệu quả bằng cách cho phép hội đồng đền bù đơn phương áp giá đền bù theo phương án đã được duyệt nếu người chủ sử dụng đất ở Tp. HCM nhận thư mời nhiều lần nhưng không đến gặp hội đồng nhằm gây áp lực phải tăng giá đền bù để thu lợi. Nhờ vậy, tình hình đầu cơ đất ở đây có chiều hướng giảm. Thông thường hoạt động ĐCĐĐ luôn luôn đón trước quy hoạch, hoạt động này luôn luôn đi kèm với việc quy hoạch các khu đô thị, các khu dân cư bởi vậy cần có biện pháp ngăn chặn kịp thời ở những nơi mới phát sinh như Long An. II- NHỮNG THỦ ĐOẠN CỦA NHÀ ĐẦU CƠ NHẰM TRỤC LỢI. Những người đầu cơ đất có rất nhiều thủ đoạn và ngày càng tinh vi khó phát hiện, trong bài này không thể nêu hết được những mánh lới của họ mà chỉ nêu điển hình vài thủ đoạn: Ta đã xét các loại đầu cơ trong phần “phân loại hoạt động đầu cơ đất đai” nhưng nhà đầu cơ muốn thu lợi nhiều thì họ không chỉ mua nhà (đất) dự trữ khi có lợi thì bán hay lấn chiếm đất công đem bán trao tay... mà họ còn dùng nhiều chiêu thức khác, phổ biến nhất ở nước ta hiện nay là việc mua nhà, đất hàng loạt để tạo ra sự khan hiếm về nguồn cung. Vào đầu năm 2002 giá đất ở Tp. HCM được giới đầu cơ chuyển nhượng với mức cao do các công ty kinh doanh nhà đất đã tung hết số nền nhà thuộc các dự án bán ra trong năm 2001. Cụ thể giá đất nền mua đi bán lại tại các dự án được rao bán như sau: Khu d©n c− Ph−íc Long B (quËn 9) 1,7 - 2,5 triÖu ®ång/m2 Khu d©n c− B×nh Hoμ, ph−êng 13 (quËn B×nh Th¹nh) 4,3 - 4,5 triÖu ®ång/m2 Khu ®« thÞ An Phó - An Kh n¸h (quËn 2) 5,6 - 6 triÖu ®ång/m2 Khu ®« thÞ HiÖp B×nh Ph−íc (quËn Thñ §øc) 2,1 triÖu ®ång/m2 Khu quy ho¹ch §ång DiÒu (quËn 8) 5,3 triÖu ®ång/m2 Khu d©n c− B×nh H−ng 3,4 - 6 triÖu ®ång/m2 Nguồn: báo Thanh Niên Trước đó, giá đất đai rẻ hơn rất nhiều, việc mua bán hàng loạt diễn ra trong khi Tp. HCM chưa có biện pháp đối phó tốt đã để các nhà ĐCĐĐ thu lợi lớn. Không chỉ có mua bán hàng loạt, các nhà ĐCĐĐ còn tăng giá dựa vào việc thị trường thiếu thông tin để lừa gạt, nâng giá, ép giá...trước tiên kẻ lừa đảo cũng khảo sát, xác định vị trí của các công trình công cộng rồi gom hết đất nông nghiệp còn lại chung quanh, phân lô bán lẻ. Sau đó lừa bán cho những người từ xa đến mua Đề án môn học 34 không mà không hiểu rõ khu vực này. Hai câu chuyện sau đây sẽ nói nên phần nào thủ đoạn này: “Một lần đến mua đất ở xã Bình Hưng Hoà, huyện Bình Chánh, ông Toàn, nhà ở phường 5, quận Phú Nhuận, đang đứng nói chuyện với “chủ đất” thì bỗng thấy có một đoàn xe khoảng 7 – 8 người chạy ngang qua cười nói rôm rả, xin xem bản đồ phân lô khu vực. Chủ đất đưa ra tờ bản đồ đánh dấu xanh đỏ gần hết, chỉ còn một ít lô để trắng. Nhóm người này sau khi xem xong họ đề nghị dẫn đi xem đất. Họ nói với chủ đất: “Bọn này mua đất làm nhà ở chung với nhau, mỗi cặp một căn, bác bớt cho vài giá, một lúc những mấy nền lời chán còn gì! ”. Chủ đất ra vẻ suy nghĩ rồi quyết định bớt một chỉ vàng/nền. Đám người này đề nghị bớt 3 chỉ/nền, chủ đất không chịu, họ đề nghị chủ đất bớt thêm 1 chỉ gọi là mừng cưới cho cả bọn. Chủ đất lắc đầu, họ nói để đi ra ngoài bàn bạc với nhau chút nữa sẽ quay lại quyết định. Nhìn thấy cảnh này, sợ hết đất, ông Toàn quýnh quáng quyết định mua ngay miếng đất kia. Vài tháng sau, có dịp lân la tìm mua miếng đất ở khu vực lân cận cho người em họ, ông giật mình khi thấy hoạt cảnh cũ trong các khu đất phân lô gần đó” “Ông Bảo là cán bộ tỉnh đội Lâm Đồng đi mua đất ở khu phân lô phường 15, quận Tân Bình Tp. HCM. Khi đang xem xét đất, ông Bảo nhìn thấy cô Hà đi xe đời mới, tới lui năn nỉ ông chủ đất cho cô mua hết lô đất, vì đất của ông ở ngoài mà ông lại bán rẻ hơn bên trong nên đất của cô Hà bị “đóng băng”. Điều kiện cô Hà đưa ra cũng khá thoải mái: trả trước một nửa tiền, còn lại bán nền nào thanh toán nền đó. Việc mua bán để cô Hà lo. Dù cô ra sức nài nỉ, ông Đức không bán. Ông nói với khách (ông Bảo) là ông muốn bán giá thấp để thu hồi vốn nhanh, nếu bán hết cho cô Hà, lỡ mua xong rồi cô ngâm đất của ông, bán đất của cô trước thì biết chừng nào ông mới thu tiền được! ông Bảo nghe có lý nên quyết định mua một nền nhà 60 m2 của ông Đức với giá 1,7 triệu đồng/m2. Sau này ông Bảo mới biết rằng miếng đất đó ông Đức chào bán chỉ với giá 1,5 triệu đồng/m2 ” Qua hai câu chuyện chỉ nói được phần nào trò lừa bịp người mua đất khi họ không có đủ thông tin về thị trường, các thủ đoạn của các cò đất, những kẻ đầu cơ là vô cùng nhiều và tinh vi. Tại HN đã từng có chuyện giới đầu cơ phát ra liên tục thông tin: Thị trường HN sốt đất làm cho giá đất leo thang và thông tin này lan truyền rất nhanh theo mức độ quan tâm đặc biệt của mọi người. Và đây là nguyên nhân làm cho giá đất tăng 20 – 25% so với trước khi có thông tin “ảo” này. Năm 2001, ở Tp. HCM cũng đã có hiện tượng này đã có thông tin từ giới đầu cơ phát ra cho rằng: “Phường 22 sắp được quy hoạch thành một khu vực của quận I” làm giá đất tăng nhanh. Trên thực tế, ban Quản lý đô thị quận Bình Thạnh xác nhận, đây là tin đồn của giới đầu cơ. Đề án môn học 35 Cũng tại HN chủ đầu tư trong các dự án cũng tìm cho mình những cách hoạt động khác nhau. Thực tế các chủ đầu tư đã bán đất trong giai đoạn “tiền dự án” và chủ yếu mua trên giấy tờ. Với phương thức này dần dần hình thành mối liên kết giữa các nhà đầu cơ với cán bộ kinh doanh nhà đất ở các dự án. Khi đất đến tay người có nhu cầu thực sự thì giá đã tăng lên rất nhiều. Một hình thức khác được giới đầu cơ ở HN nhắm tới là mua đất thuộc diện được quy hoạch nhưng chưa triển khai để rồi ăn chênh lệch từ việc nhận tiền đền bù hoặc đổi đất theo quy hoạch của thành phố. Để đạt được việc này nhà đầu cơ cũng cần phải có sự quen biết với cán bộ dự án để đôi bên cùng có lợi. Các nhà đầu cơ cũng có thể lấn chiếm đất công rồi phân lô để bán, hoặc là mua đất đã bị lấn chiếm, chia lô, cắt thửa, thay đổi diện mạo của thửa đất rồi chờ thời thu lời. Hoặc họ cũng có thể mua đất rồi đầu tư phát triển BĐS nhưng không sử dụng mà chờ thời cơ đem bán kiếm lời. Một chiêu thức mà nhà đầu cơ nào cũng biết sử dụng đó là việc đón trước thông tin về những văn bản chính sách của Nhà nước, thành phố có liên quan tới nhà đất. III- ĐÁNH GIÁ VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU CƠ Ở NƯỚC TA. Hoạt động ĐCĐĐ ở nước ta chỉ tập trung chủ yếu ở hai địa bàn là HN và Tp. HCM vì đây là hai nơi có hoạt động giao dịch về BĐS sôi động nhất cả nước. Ở các địa phương khác thì trầm lắng và có nơi chưa hề có hoạt động đầu cơ. HN và Tp. HCM là hai địa bàn mà hoạt động ĐCĐĐ có tính chất phức tạp nhất bởi những người đầu cơ hoạt động rất chuyên nghiệp, rất tinh khôn và khó phát hiện ra người chủ đích thực của phần đất, nhà có hiện tượng đầu cơ. Nói chung, hoạt động đầu cơ ở các địa phương khác diễn ra là do lan rộng ra từ HN và Tp. HCM. Chẳng hạn như, nạn đầu cơ ở Long An và Bình Dương do tác động của quy hoạch và do chính sách chống đầu cơ của Tp. HCM. III.1. Một số thành tựu trong việc hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai. 1. Luật đất đai (sửa đổi) sắp ban hành sẽ hạn chế tốt hơn tình trạng đầu cơ đất đai. Hiện nay, Luật đất đai đang trong giai đoạn sửa đổi và vào đầu năm tới chính thức ban hành. Do vậy, hiện nay giới đầu cơ đang thận trọng nghe ngóng những thông tin thay đổi. Công tác quản lý đất đai sẽ được thực hiện tốt hơn và nạn đầu cơ đất đai ở các đô thị lớn sẽ có thể không có cơ hội để phát triển? Theo Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực, thị trường BĐS đang hoạt động tự phát, tình trạng ĐCĐĐ đã gây nhiều tiêu cực có tác động xấu đến nền kinh tế và đây là một nguyên nhân thôi thúc việc sửa đổi Bộ luật Đất đai lần này. Trong Luật này vai trò của Nhà nước sẽ được thể hiện rõ hơn, quy định thu hồi đất đai đối với dự án đầu tư sau 12 tháng liền không sử dụng hoặc tiến độ sử dụng chậm hơn 24 tháng so với tiến độ của dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm Đề án môn học 36 quyền phê duyệt. Quy định này sẽ nâng cao hơn tính khả thi của việc thi hành luật và góp phần chống tình trạng đầu cơ. Đối với vấn đề thu hồi, bồi thường và tái định cư, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng đã bổ sung thêm các quy định nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, quy định những trường hợp được bồi thường và không được bồi thường khi thu hồi đất, điều kiện tái định cư... Đối với giá đất, định kỳ hàng năm UBND cấp tỉnh sẽ công bố công khai giá đất nhằm khắc phục tình trạng giá đất Nhà nước quy định lạc hậu so với thực tế. Đồng thời, sẽ có quy định cho phép Doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. Cùng với nó, sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 2. Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương trong cả nước mở ra một giải pháp khắc phục hoạt động đầu cơ. Đấu giá quyền sử dụng đất mở ra một phương pháp khắc phục đầu cơ, đồng thời đưa giá đất đai sát với giá thị trường và Nhà nước thu được nguồn thu tối đa một cách công khai để đầu tư vào phát triển cơ sở hạ tầng. Vừa qua, Nhà nước thu được 69 tỷ đồng từ đấu giá đất khu Đền Lừ II (thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hai Bà Trưng) – (theo Thời báo kinh tế Việt Nam). Đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm tính bình đẳng, cơ chế xin – cho bị xoá bỏ. Khung giá cứng trong nghị định 87 của chính phủ không còn được áp dụng nữa, tính cạnh tranh lành mạnh được phát huy và người thắng cuộc sẽ chuyên tâm hơn vào việc đầu tư để phát huy tối đa hiệu quả của đất đai. Đấu giá đất cũng đã được thực hiện ở Hải Phòng và cần mở rộng hình thức này ở các địa phương khác. 3. Tp. HCM công khai quy hoạch để chống đầu cơ đất. Tại quận 12 - Tp. HCM người dân có thể xem quy hoạch tại UBND quận và trụ sở UBND các phường. ở đây cũng cắm các pano giới thiệu các quy hoạch tại từng khu phố, tổ dân phố và phát hành tài liệu cho người dân có nhu cầu. Ngoài ra, chính quyền quận còn tiến hành kiểm tra, buộc tất cả những chủ đầu tư các khu phân lô “chui” phải hoàn chỉnh lại quy hoạch, đăng ký với kiến trúc sư trưởng thành phố để được phê duyệt, nếu không sẽ phải tháo dỡ. Đây là một biện pháp mà đã tạo ra sự rõ ràng về thông tin trong thị trường đất đai cho những người có nhu cầu thực sự, các chủ đất vì thế sẽ không còn sử dụng được chiêu thức tăng giá bằng cách lừa gạt những người thiếu thông tin thị trường. 4. Thành công của Chỉ thị 08/2002 CT-UB ngày 22/4/2002 của Uỷ ban Nhân dân Tp. HCM. Chỉ thị 08/2002 CT – UB ngày 22/04/2002 về hạn chế chuyển nhượng đất nông nghiệp đã đạt được những thành công ngoạn mục. Chỉ thị này có hiệu lực ngay từ Đề án môn học 37 trước khi ban hành khi mà báo chí đưa tin về việc UBND Tp. HCM sắp ban hành quy định “tạm ngưng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp...”, cơn sốt đất trước đó đột ngột chững lại. Ngay từ trước tết dương lịch năm 2002 một công đất (1.000m2) sình lầy ở Phước Kiểng (Nhà Bè) chỉ khoảng 7 – 8 chục triệu đồng thì đến cuối tháng 3 đã tăng gấp 3 lần – trên 200 triệu đồng/1.000m2. Đất nông nghiệp ở Xuân Tới Thượng (Hóc Môn), cùng thời điểm, đang từ 25 triệu đồng/công đã tăng lên 60 – 70 triệu đồng/công. Việc giá đất tăng nhanh đã làm cho nạn đầu cơ xuất hiện họ thu hàng trăm triệu đồng trên mỗi lần sang tay. Nhưng Chỉ thị này – một văn bản hành chính đã can thiệp kịp thời và điều tiết được ổn định các cơn sốt trên thị trường tự do. Trước đó việc thương lượng bồi thường quyền sử dụng đất là rất khó khăn trong các dự án nhà ở. Có nơi đền bù theo thương lượng ban đầu là 100.000 đ/m2 nhưng giai đoạn cuối phải đền bù 2 triệu đồng/m2 trong khi giá nền nhà theo phương thức góp vốn là 1,6 triệu đồng/m2. Những người đầu cơ đặt giá rất cao, trong tình hình đó chỉ thị 08 đã quy định: “Người nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chỉ được nhận tiền đền bù giải toả theo giá đất nông nghiệp khi triển khai dự án đầu tư theo quy hoạch”. Trong chỉ thị cũng nêu rõ “Đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan có thẩm quyền giao đất đó cho phép, Nhà nước sẽ thu hồi theo điều 26 Luật đất đai hiện hành”. Nhờ có như vậy mà tình trạng đất nông nghiệp bỏ hoang đã được “có nhu cầu sử dụng” tuy rằng còn có sự chống đối nhưng cũng làm cho các chủ đầu cơ không khỏi lo lắng vì nếu họ đầu tư vào đất thì không có nhu cầu sử dụng mà không đầu tư vào thì bị Nhà nước thu hồi. Như vậy, điểm tích cực trong chỉ thị 08 là đã kìm được cơn sốt của thị trường tự do, hạn chế được tình trạng đầu cơ trái pháp luật và tạo cho các nhà đầu tư chân chính một môi trường kinh doanh thuận lợi. 5. Tp. HCM đề xuất được 4 giải pháp ổn định thị trường nhà đất. Bốn giải pháp để ổn định thị trường nhà đất đó là:  Ban hành chính sách hành chính, kinh tế cho các khu đô thị mới, trong đó tăng cường phạt tiền luỹ tiến hoặc thu hồi đất nông nghiệp bỏ hoang trên 12 tháng để chống đầu cơ.  Chấm dứt phê duyệt các dự án phân lô bán nền nhà.  Điều tiết thu nhập kinh doanh địa ốc một cách hợp lý.  Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý, sử dụng đất đai và đầu tư dự án... Các biện pháp thứ nhất, thứ hai và thứ tư là các liều thuốc tốt cho thị trường nhà đất, đặc biệt là biện pháp thứ nhất và thứ hai sẽ hạn chế tốt hoạt động ĐCĐĐ và làm cho đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn. 6. Hà Nội quy định phải có hộ khẩu thường trú khi mua nhà, đất. Đề án môn học 38 Đây là giải pháp nhằm hạn chế tăng dân số và ĐCĐĐ vì ta biết rằng đa số những người có thu nhập cao ngoại tỉnh có nhu cầu mua đất tại các đô thị lớn để tìm nơi an cư lạc nghiệp và một bộ phận vì nhu cầu đầu cơ. 7. Một số thành tựu khác. Như ta đã thấy biện pháp mà Long An đã thực hiện đã đem lại hiệu quả rất lớn buộc các chủ đất phải chịu chấp nhận giá đền bù không theo tính toán của họ hoặc là phải chịu giữ đất mà không chuyển nhượng được. Đây là một biện pháp chống đầu cơ có hiệu quả và cần được nhân rộng. Như ta đã xét, các chủ đầu tư cũng đã tự tìm cách để chống đầu cơ đất đai trong dự án của mình bằng cách ra các quy định riêng và có chính sách ưu tiên cho những người có nhu cầu thực sự sử dụng nhà đất như cách làm của Vinaconex, quy định phải xây dựng trong năm, hoặc nếu là nhà thì trong thời hạn 30 ngày phải có người đến ở... như HUD. III.2. Những tồn tại và nguyên nhân. 1. Những tồn tại.  Tuy rằng cuộc chiến chống đầu cơ đã đạt được một số thành công nhưng nạn đầu cơ vẫn còn tồn tại, có nơi có lúc còn phát triển mạnh mẽ hơn.  Những biện pháp chống đầu cơ không có tính toàn diện vì mới chỉ đạt được mục tiêu trước mắt.  Việc các chủ đầu tư ra phải ra các quy định chống đầu cơ đất trong dự án của mình cho thấy năng lực quản lý của Nhà nước còn hạn chế.  Việc đấu giá đất tuy rằng là một biện pháp coi là tối ưu và đạt được nhiều mục đích nhưng không phải là không có những vấn đề tồn tại bởi lẽ đấu giá đất là lĩnh vực mới mà các quy định cũng như tính khoa học cho vấn đề này là chưa đầy đủ. Tiêu cực trong đấu thầu không thể khẳng định chắc chắn rằng không còn tồn tại trong đấu thầu đất vì đã có trường hợp nhờ người thân đứng tên và thầu được 5 – 7 miếng đất, sau đó bán trao tay ăn chênh lệch 1 – 2 triệu đồng/m2 (theo tìm hiểu của một số phóng viên của báo điện tử Vnexpress). Một vấn đề khác là xung quanh khu đất đấu thầu, giá đất cũng thay đổi và thường là tăng lên và đây là mầm mống cho nạn đầu cơ hoành hành tại những nơi sắp có đấu giá đất.  Tiếp nữa là tình trạng móc ngoặc giữa cán bộ dự án, cán bộ làm công tác quy hoạch với những người đầu cơ đất đai để cùng hưởng lời, các cán bộ trong ngành địa chính cũng tham gia vào đầu cơ dù không đứng tên mình mà lấy tên của người thân cũng là một tồn tại đáng lo ngại vì ngay trong lòng bộ máy quản lý đất đai mà còn như vậy thì đến bao giờ mới chống được ĐCĐĐ?  Một số doanh nghiệp Nhà nước tham gia đầu cơ cũng làm cho giá đất tăng lên, và đây cũng là vấn đề nổi cộm. Đề án môn học 39  Việc quy định phải có hộ khẩu HN mới được mua nhà, đất ở HN làm giảm tính sôi động của thị trường mặc dù góp phần hạn chế đầu cơ.  Tình trạng lấn chiếm đất công cũng không còn gì là lạ nữa nhưng tại sao vẫn tồn tại?  Khi hoạt động đầu cơ được ngăn chặn kịp thời ở những địa bàn nóng thì hoạt động này có nguy cơ lan rộng ra các khu vực khác, nên việc chống đầu cơ ngày càng gay go và phức tạp, thử hỏi nếu không có liều thuốc đặc trị nào cho hoạt động ĐCĐĐ mà hoạt động này ngày càng lan rộng thì sẽ phải làm thế nào để chống được đây? 2. Những nguyên nhân. Để nạn đầu cơ có đất dụng võ là do có các nguyên nhân sau đây:  Trước hết, do một thời gian dài chúng ta chưa chính thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS (thị trường nhà đất) vì chưa nhận thức được tầm quan trọng của nó đối với nền kinh tế quốc dân nên chưa có một hệ thống các văn bản pháp lý nhằm điều tiết thị trường. Mặt khác, nhu cầu của dân cư về nhà ở, đất ở... ngày một tăng cao dẫn tới sức ép từ phía cầu là quá lớn mà có cầu thì sẽ có cung thì thị trường ngầm hình thành là tất yếu và đây là môi trường lý tưởng cho hoạt động đầu cơ.  Hệ thống văn bản hướng dẫn thị trường nhà đất còn lộn xộn mặc dù có hơn 500 văn bản, do các văn bản hướng dẫn không thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật pháp và gây khó khăn cho việc thực thi. Số văn bản phát huy tác dụng chỉ đếm trên đầu ngón tay và không phải trường hợp nào cũng áp dụng được. Ngay những bộ luật lớn cũng có sự quy định không trùng khớp với nhau do đó cản trở những quan hệ giao dịch trên thị trường. Ví dụ như, Bộ luật Dân Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ được quy định cho cá nhân và hộ gia đình, chưa quy định cho pháp nhân, quyền sử dụng đất chỉ được quy định bởi Luật đất đai nên trên thực tế pháp nhân sử dụng đất thông qua các thủ tục mang tính hành chính của Nhà nước, chứ không thể chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dân sự. Điều này đã tạo ra rào cản hay bức tường pháp lý chia cắt giao dịch giữa cá nhân và ph