Luận văn Nghiên cứu nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay

LUẬN VĂN: Nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp. Khi đất nước ta trong thời kỳ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai mới chỉ được coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn lực tài chính từ đất đai chưa được quan tâm nhiều, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả, kết quả thu được cho Nhà nước, xã hội từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, với sự hình thành và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), đất đai đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng của đất nước. Từ đó, vai trò đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước không những thể hiện qua sự quản lý, khai thác, sử dụng đất đai với tư cách là tư liệu sản xuất mà còn thể hiện qua việc khai thác, sử dụng các nguồn lực tài chính quan trọng từ đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế của đất nước. Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách về đất đai nhằm thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, điển hình như Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 cùng hệ thống các văn bản dưới Luật. Những chính sách đó đã góp phần tạo thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của đất nước ta hơn một thập kỷ qua. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội những năm gần đây, với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, pháp luật đất đai theo Luật 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây ra khó khăn cho việc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; việc quản lý, sử dụng đất đai vẫn còn mang nặng tính bao cấp; sự thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất;... dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí, không hiệu quả; sự yếu kém trong quản lý thị trường bất động sản; cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư. Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước". Ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý mới để giải quyết các quan hệ về đất đai; vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong Luật đã được đề cập rõ hơn. Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư cách là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời đóng vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ, đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu bổ sung. Vì vậy, "Nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta hiện nay" được chọn làm đề tài nghiên cứu của luận văn này. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Các vấn đề liên quan đến tài chính đất đai như đền bù, hỗ trợ và tái định cư, thuế và các khoản thu liên quan đến đất là một vấn đề lớn có quan hệ tới hầu hết mọi người trong xã hội nên luôn được toàn xã hội quan tâm. Tuy nhiên, việc khai thác tài chính từ đất đai là vấn đề liên quan đến việc xây dựng cơ chế chính sách của các cơ quan, ban ngành có liên quan nên các công trình đã nghiên cứu chưa được công bố nhiều. Qua tham khảo, chúng tôi thấy rằng trước đây đã có một số tác giả nghiên cứu các vấn đề liên quan, nhưng phạm vi nghiên cứu hẹp (thường là một địa phương), hoặc có những tác giả nghiên cứu sâu vào một nội dung cụ thể của vấn đề như: công tác đền bù giải phóng mặt bằng, giá đất, thị trường bất động sản,... nhằm tìm ra những giải pháp giải quyết những bức xúc về kinh tế trước mắt; trên góc độ của chuyên ngành Kinh tế chính trị thì đến nay chưa có đề tài nghiên cứu về vấn đề này, đặc biệt là trên góc độ lý luận; ngoài ra, đề tài có tính thời sự, vì Luật Đất đai năm 2003 mới có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004, các văn bản hướng dẫn thi hành đã ban hành nhưng chưa đầy đủ, nhất là vấn đề tài chính đất đai. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn - Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm làm rõ được cơ sở lý luận và thực tiễn của vấn đề nguồn lực tài chính từ đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu; từ đó đề xuất những giải pháp để việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có hiệu quả hơn. - Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn: + Làm rõ được cơ sở lý luận, những vấn đề liên quan đến nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian qua, trong đó chú trọng đến các quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn dưới Luật đã ban hành. + Phân tích, đánh giá thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta trong thời gian qua, đặc biệt từ đổi mới đến nay; đưa ra những đánh giá ưu, nhược điểm trong việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai thời gian qua. + Đề xuất các giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách, trong đó chủ yếu là các chính sách tài chính liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong điều kiện nước ta hiện nay. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu của luận văn Đối tượng nghiên cứu về mặt không gian là quan hệ tài chính về đất đai giữa một bên là Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam - đại diện chủ sở hữu về đất đai - với một bên là các đối tượng sử dụng đất bao gồm: các tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; được bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; đối tượng phải nộp các loại thuế liên quan đến sử dụng, giao dịch đất đai; biểu hiện ra bên ngoài của mối quan hệ này là việc Nhà nước được hưởng lợi bằng tiền, bằng sự ổn định, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Về mặt thời gian, đề tài sẽ nghiên cứu các cơ sở lý luận và thực tiễn của những vấn đề liên quan đến tài chính đất đai từ năm 1986 đến nay. Phạm vi nghiên cứu của đề tài sẽ nêu ra thực tiễn việc sử dụng đất đai của nước ta trong thời gian qua; trình bày các quy định về tài chính của Nhà nước đối với đất đai, phân tích mặt được và chưa được đối với thực tiễn của các quy định này để tìm ra, kiến nghị sửa đổi bổ sung những vấn đề chưa phù hợp gây thiệt thòi, ảnh hưởng đối với cả hai bên: Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. 5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn Cơ sở phương pháp luận của luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử; các quan điểm chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đất đai; đồng thời, trong luận văn có sử dụng các phương pháp hệ thống, tổng hợp, phân tích, thống kê cùng với phương pháp khảo sát thực tế để đánh giá làm sáng tỏ vấn đề. 6. Một số kết quả nghiên cứu của luận văn Nêu ra và bước đầu làm rõ khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai, phân tích so sánh khái niệm này với khái niệm nguồn lực, nguồn lực tài chính. Hệ thống hóa các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường (KTTT) định hướng XHCN. Khái quát những đổi mới về cơ chế chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai kể từ khi đổi mới, nêu ra những vướng mắc và vấn đề đặt ra trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Đề xuất hệ thống quan điểm và giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phục lục và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương, 9 tiết. Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1.1. Bản chất và đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai "Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng" [18, tr. 1]. Trong nền KTTT, vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai không những thể hiện với tư cách là nguồn lực về hiện vật, mà còn trở thành nguồn lực tài chính to lớn có thể khai thác để nâng cao hiệu quả hoạt động kinh tế của từng chủ thể SXKD có sử dụng đất đai và của toàn xã hội. 1.1.1.1. Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai * Nguồn lực là hệ thống những yếu tố tự nhiên, xã hội có ích đối với sự phát triển của xã hội loài người, thông qua việc khai thác, sử dụng chúng mà con người có thể tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình. Tùy theo trình độ xã hội hóa của lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau. Do đó, vị trí, vai trò của các nguồn lực là rất khác nhau. Thậm chí, đối với các quốc gia có trình độ phát triển khác nhau, các nguồn lực cũng phát huy tác dụng không giống nhau. Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,... Theo nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ,... hay cách hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức,... Trong hệ thống các nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội kể trên, nguồn lực đất đai luôn có vị trí rất quan trọng. Vai trò đó còn càng quan trọng hơn đối với các quốc gia có trình độ phát triển thấp, đặc biệt đối với nền kinh tế còn mang nặng đặc trưng nông nghiệp. * Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế - xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội. Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật. Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài chính là sự vận động của tiền tệ. Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai. Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó. Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể trong xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa. Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT. Vì KTTT mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các hàng hóa đó trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không phải do lao động làm ra. Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được hình thành và phát triển trong nền KTTT, khi mà các quan hệ đất đai được thị trường hóa. Tức là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường. 1.1.1.2. Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị. Tuy nhiên, chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu chúng. Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì chúng có vai trò trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế chúng góp phần hình thành các nguồn lực tài chính. Đất đai là một trong những yếu tố có đặc trưng như vậy. Bản thân đất đai không là sản phẩm của lao động, vì thế theo cách hiểu thông thường chúng không có giá trị; tuy nhiên, đất đai lại là nguồn lực mang tư cách là điều kiện quan trọng tham gia vào các quá trình tạo ra của cải cho xã hội. Đất đai không là nguồn gốc tạo ra giá trị nhưng đất đai là điều kiện tạo ra của cải; khi khoác áo là điều kiện cho quá trình tạo ra của cải thì người ta có thể thực hiện được lợi ích từ chúng miễn là phải làm thế nào để sở hữu chúng mà thôi. Từ việc sở hữu đất đai, các chủ thể có thể đem đất đai ra để trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng như những yếu tố sản xuất khác; thông qua sự trao đổi và chuyển quyền sử dụng đó, chủ thể thực hiện được lợi ích của họ. Hay đất đai là điều kiện để các chủ thể sở hữu thực hiện được nguồn thu nhập dưới dạng hình thái tiền, các nguồn tiền tệ để hình thành các quỹ tiền tệ đó là những nguồn lực tài chính từ đất đai. Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai. Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất như Mác đã phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô, nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch. Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu đặc trưng của xã hội đó. Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định cách thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại, nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận trong xã hội. Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta. Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó. Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả các thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu trên. Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân. 1.1.1.3. Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ đất đai có những đặc điểm riêng. Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu đất đai. Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai. Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa tô. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó. Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện trong cơ chế kinh tế thị trường. Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là giá trị. Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế KTTT đáp ứng được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể trong xã hội. 1.1.2. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Về mặt lý thuyết, có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, trong đó phổ biến nhất là thông qua khai thác địa tô. Từ mức địa tô, người ta có thể xác định được giá cả ruộng đất. Từ địa tô và giá cả ruộng đất các chủ thể sẽ thực hiện được những quỹ tiền tệ hay các nguồn lực tài chính phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của mình. Trong lý luận của Mác, có các hình thức địa tô cơ bản như: địa tô chênh lệch (biểu hiện bao gồm chênh lệch I và chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, các hình thức địa tô khác như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng,.. Cơ sở để các chủ thể thực hiện được địa tô là quyền sở hữu về đất đai. Trong chủ nghĩa tư bản, độc quyền sở hữu tư nhân về đất đai là điều kiện để chủ thể sở hữu thu được địa tô tuyệt đối. Xác định giá cả ruộng đất thông thường được căn cứ vào mức địa tô và tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng, mối quan hệ đó được thể hiện qua công thức sau đây: Giá cả ruộng đất = Mức địa tô Tỷ suất lợi tức nhận gửi của ngân hàng Trong đó, giá cả ruộng đất được xem như là giá bán đất (trong các nước tư bản), còn mức địa tô tương đương với giá thuê đất. Tùy theo đặc điểm chế độ sở hữu khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau mà có các hình thức khai thác các nguồn lực tài chính khác nhau. Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện, cho nên việc thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thực tế là quan hệ giữa một bên là Nhà nước còn lại là các chủ thể khác trong xã hội. Cơ sở lý luận của việc thực hiện các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là chủ sở hữu phải thực hiện được lợi ích của mình từ đất đai; thông qua quan hệ đất đai mà củng cố địa vị thống trị của giai cấp nắm chính quyền. Ở nước ta, từ Hiến pháp năm 1980 (Điều 19, Điều 20) và đặc biệt là đến Hiến pháp năm 1992, tại Điều 17 đã khẳng định rõ về sở hữu đất đai ở nước ta: "Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi vùng biển thềm lục địa và vùng trời... đều thuộc sở hữu toàn dân" [11, tr. 5]. Từ đó, Nhà nước thống nhất việc quản lý quy hoạch và sử dụng đất đai trên phạm vi cả nước để thực hiện định hướng phát triển kinh tế đất nước. Thế giới đang đứng trước xu thế toàn cầu hóa, tự do hóa thương mại diễn ra một cách mạnh mẽ; hội nhập để phát triển, chính là mục tiêu, chiến lược phát triển kinh tế mà Đảng và Nhà nước ta đã lựa chọn: "... phát huy cao độ nội lực, đồng thời tranh thủ nguồn lực bên ngoài và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế để phát triển nhanh, có hiệu quả và bền vững..." [6, tr. 12]. Nguồn nội lực ở đây được hiểu một cách toàn diện bao gồm: con người, đất đai, tài nguyên, trí tuệ, truyền thống dân tộc. Các quốc gia muốn tồn tại và phát triển trước hết phải dựa vào các nguồn nội lực của mình là tài sản quốc gia; trong đó đất đai là tài sản quốc gia quan trọng nhất. Từ xa xưa "đinh, điền" vẫn là "quốc sách", ngày nay trong cơ chế thị trường thì "tấc đất" thực sự là "tấc vàng". Khai thác sử dụng đất đai có hiệu quả là một nguồn lực quan trọng phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước. Nước ta có tổng diện tích tự nhiên 32.924,061 ngàn ha, hiện nay cơ cấu các loại đất như sau: đất nông, lâm nghiệp 20.920,775 ngàn ha chiếm 63,5% tổng diện tích; đất ở 443,178 ngàn ha chiếm 1,35%; đất phi nông nghiệp 1.532,843 ngàn ha chiếm 4,65%; nhóm đất chưa sử dụng 10.027,265 ngàn ha chiếm 30,5% [4, tr. 1]. Trong đó, quĩ đất nông, lâm nghiệp là tư liệu sản xuất không thể thay thế của sản xuất nông nghiệp, đảm bảo nguồn nông sản để cung cấp cho nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, xuất khẩu và nguyên liệu cho các ngành công nghiệp chế biến. Nhóm đất phi nông nghiệp và đất ở tuy chiếm tỷ trọng không cao trong tổng quỹ đất nhưng đảm bảo phần lớn cho sự hoạt động và phát triển của nền kinh tế quốc dân (không kể nông lâm nghiệp), có ý nghĩa nhiều mặt, trong đó vai trò là tư liệu sản xuất đặc biệt để phát triển nền kinh tế trong giai đoạn hội nhập quốc tế là quan trọng nhất. Bên cạnh đó, với quĩ đất chưa sử dụng là nguồn tiềm năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; đất chưa sử dụng không chỉ có ở vùng núi, vùng cao, biên giới, hải đảo, vùng sâu vùng xa,... mà còn nằm ngay ở các đô thị, vùng đồng bằng là những nơi có thể khai thác với hiệu quả cao - nguồn tiềm năng này sẵn sàng biến thành hiện thực. Trong lý luận của các nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác - Lênin, Mác và Ăngghen thấy rằng, cần phải bỏ hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, biến nó thành sở hữu toàn dân bằng cách thực hiện quốc hữu hóa đất đai. Mác nhận xét đại ý như sau: sự phát triển kinh tế - xã hội, mức độ phát triển và tập trung dân cư, sự xuất hiện máy móc nông nghiệp và phát minh sáng chế khác làm cho việc quốc hữu hóa đất đai trở thành quy luật khách quan tất yếu. Tất cả mọi lý luận về sở hữu đều bất lực trước biện pháp tất yếu này. Phát triển học thuyết của Mác và Ăngghen về quốc hữu hóa đất đai, V.I. Lênin đã xây dựng học thuyết "về vô sản quốc hữu hóa đất đai". Người viết: "Quốc hữu hóa đất đai là chuyển tất cả đất đai vào sở hữu nhà nước. Quyền sở hữu đất đai của Nhà nước được thể hiện bằng quyền thu địa tô, quyền quy định các luật lệ về việc chiếm hữu, phân phối, quản lý và sử dụng đất đai" [27, tr. 57]. Mục đích lý luận của các nhà kinh điển nhằm giúp cho giai cấp vô sản thực hiện được nguồn lực tài chính từ đất đai nhờ vào cơ sở chuyển hóa việc thực hiện lợi ích từ đất bởi số ít thành của toàn thể nhân dân lao động. Từ đó mà làm tăng tính hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai thực chất là sử dụng quyền sở hữu đất đai một cách hiệu quả. Việc thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là cơ sở hình thành các hình thức chủ yếu để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại nước ta hiện nay. Các hình thức đó bao gồm: 1.1.2.1. Thu từ giao quyền sử dụng đất - Thu từ giao đất Nhà nước thực hiện việc giao đất theo hai hình thức: giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất tùy mục đích sử dụng đất và đối tượng được giao đất. Thông thường các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng là những đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất. Khi giao đất theo hình thức có thu tiền sử dụng đất thì có nhiều hình thức thu tiền với các mức động viên nguồn lực tài chính khác nhau đối với người được giao. Căn cứ của việc giao đất mà không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu đất - Nhà nước. Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân, có nghĩa nhân dân là chủ thể cơ bản thực hiện lợi ích kinh tế từ đất đai, bởi vậy, những công trình kết cấu hạ tầng, phục vụ cho quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất chủ đại diện quyền sở hữu đất là Nhà nước sẽ không thu tiền từ việc giao đất theo các mục đích sử dụng này. Khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, người được giao đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được sử dụng đất lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối với đất được giao; tiền sử dụng đất nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao. Việc giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm mục đích một mặt thực hiện khai thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất; vì vậy mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá cả ruộng đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước (với tư cách là chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai) với các chủ thể kinh tế khác. Khi các chủ thể được giao đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước thì trách nhiệm và hiệu quả sử dụng đất có thể sẽ được nâng cao hơn. - Thu từ cho thuê đất Nhà nước có thể cho các tổ chức, cá nhân thuê đất để sử dụng; đồng thời các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) có quyền cho các tổ chức, cá nhân khác thuê, thuê lại QSDĐ. Người đi thuê đất chỉ được sử dụng đất trong thời gian thuê đất và chỉ có một số quyền hạn nhất định đối với đất thuê; người đi thuê đất phải trả tiền thuê đất cho chủ sở hữu đất (Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân) theo đơn giá thuê và diện tích đất thuê. Nhà nước thu được tiền thuê đất đối với đất của nhà nước cho tổ chức, cá nhân thuê sử dụng; thu được thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân đối với tổ chức và cá nhân cho thuê đất. Căn cứ chủ yếu của thu từ cho thuê đất là địa tô chênh lệch I. Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm và có xu hướng dần tăng lên theo sự phát triển của nền kinh tế. 1.1.2.2. Thu từ góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân có QSDĐ được dùng giá trị QSDĐ để góp vốn liên doanh với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước. Đây là một chính sách tài chính đối với đất đai hết sức quan trọng, cần thiết trong quá trình hội nhập, nhất là trong giai đoạn hiện nay năng lực tài chính của các doanh nghiệp Việt Nam còn thấp; Nhà nước sẽ thu được lợi nhuận khi cho doanh nghiệp sử dụng đất của Nhà nước để góp vốn liên doanh và điều tiết qua thuế, phí, phúc lợi chung cho xã hội đối với trường hợp các tổ chức, cá nhân sử dụng đất của mình góp vốn liên doanh; căn cứ để tính giá trị QSDĐ là giá cả ruộng đất. Hiện tại, Nhà nước đã tạo hành lang pháp lý để khuyến khích các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên doanh đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh, cụ thể như sau: - Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước: tùy từng trường hợp, giá trị vốn góp liên doanh được xác định tối thiểu bằng giá đất (đối với trường hợp được Nhà nước giao đất) hoặc bằng tiền thuê đất tính trong thời hạn liên doanh (trường hợp được Nhà nước cho thuê đất); - Trường hợp liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp QSDĐ mà tiền đó không có nguồn gốc ngân sách nhà nước (NSNN) thì chỉ nộp thuế sử dụng đất, không phải xác định thành vốn ngân sách để nộp tiền sử dụng vốn NSNN. Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất, thì số tiền thuê đất góp vốn liên doanh là phần vốn của Nhà nước đầu tư cho doanh nghiệp bên Việt Nam và doanh nghiệp phải nộp tiền thu về sử dụng vốn NSNN trong thời gian liên doanh. 1.1.2.3. Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia. Căn cứ để tính thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước về đất đai và yêu cầu bù đắp những chi phí quản lý của Nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định mức địa tô không phải là điều đơn giản, bởi vì còn phải căn cứ vào tỷ suất lợi nhuận thực tế; mà tỷ suất lợi nhuận thực tế đó lại luôn vận động thay đổi theo sự vận động của nền kinh tế. Do đó, thực tiễn các mức thuế suất thường áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế. Một số vai trò chủ yếu của thuế đối với đất đai là: - Thuế đối với đất đai là công cụ huy động nguồn thu ổn định và bền vững cho NSNN, nhất là ngân sách địa phương; - Thuế đối với đất đai là công cụ quản lý, thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần ổn định giá cả đất đai và thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu và phát triển kinh tế; thông qua thuế đối với đất đai sẽ góp phần khuyến khích đầu tư, khai hoang, mở rộng diện tích đất, thúc đẩy sản xuất phát triển, tạo nguồn thu cho NSNN; - Thuế đối với đất đai góp phần đảm bảo sự công bằng, hợp lý giữa các đối tượng hoạt động SXKD, giữa các đối tượng sử dụng tài sản quốc gia nói chung và tài sản đất đai nói riêng; - Thuế đối với đất đai góp phần điều hòa thu nhập, ngăn ngừa sự đầu cơ lũng đoạn đất đai, đảm bảo công bằng xã hội. Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai thể hiện ở nhiều sắc thuế khác nhau; đồng thời Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ. Ở nước ta hiện tại có ba khoản thuế đối với đất đai và lệ phí trước bạ nhà đất; cụ thể là: - Thuế nhà đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất. Cơ sở khoa học của xác định việc phải thu thuế đối với nhà đất là xuất phát từ bản chất của thuế là công cụ để điều tiết thu nhập của các chủ thể trong xã hội. Việc đó một mặt tạo ra sự bình đẳng hơn trong xã hội, mặt khác nguồn lực thu được từ thuế sẽ góp phần trang trải cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ cho quá trình xác định QSDĐ cho nhân dân hoặc các dịch vụ liên quan đến quan hệ đất đai,... Người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có trách nhiệm nộp thuế đất như một loại thuế đánh vào tài sản. Mục đích thu thuế giá trị đất là nhằm tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, trong trường hợp không sử dụng và bỏ hoang hóa thì cũng cần thu thuế để thúc đẩy việc sử dụng đất tiết kiệm, chống lãng phí; mục đích tiếp theo là ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai. Thuế nhà đất thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng số thuế phải nộp càng cao, nếu thuế suất lũy tiến thì thuế phải nộp càng lớn. Chủ đất sử dụng đất không hiệu quả, thì phải chuyển nhượng cho người khác, qua đó thúc đẩy việc sử dụng đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai vào các chủ lớn, đồng thời điều tiết cung về đất đai. Nhưng thực tế hiện nay ở nước ta thuế này chưa có tác dụng nhiều trong việc sử dụng đất đai có hiệu quả do mức thu rất thấp. - Thuế sử dụng đất nông nghiệp: Thuế này sử dụng để thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau: Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. + Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. + Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất. Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác. Căn cứ vào các tiêu chuẩn của các hạng đất tính thuế, Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn tổ chức phân hạng đất theo phương pháp bình nghị công khai trình UBND huyện, UBND tỉnh duyệt cho từng huyện và tổng hợp kết quả phân hạng đất của địa phương báo cáo Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ phê chuẩn làm căn cứ tính và thu thuế. Thuế tính bằng thóc thu bằng tiền theo vụ thu hoạch chính của cây trồng chủ yếu ở địa phương. Giá thóc thu thuế do Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định không được thấp hơn 10% so với giá thóc ở thị trường địa phương trong vụ thu thuế. - Thuế chuyển QSDĐ: là khoản thu đánh một lần khi phát sinh việc chuyển QSDĐ; mục tiêu là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ. Luật thuế chuyển QSDĐ đã được Quốc hội thông qua ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi vào năm 1999. Thi hành Luật, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 qui định chi tiết thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành, nội dung cơ bản là: + Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. + Giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất của Chính phủ phù hợp với thực tế ở địa phương. + Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%. - Lệ phí trước bạ nhà đất: lệ phí trước bạ nhà đất phát sinh khi có chuyển nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác. Thực chất việc thu lệ phí trước bạ nhà đất là nhằm thực hiện việc quản lý nhà nước về quá trình sử dụng đất đai hay thực hiện lợi ích kinh tế - chính trị hơn là phân phối thu nhập. Tuy nhiên, cách hiểu bản chất của việc thu lệ phí trước bạ nhà đất của nước ta hiện nay như là việc điều tiết thu nhập là không đúng bản chất của vấn đề lệ phí trước bạ. Trước đây, khoản thu này bị thất thu nhiều do Nhà nước không quản lý được các giao dịch về đất đai; đến nay, cùng với chủ trương của nhà nước là cấp quyền sử dụng đất để quản lý thì các giao dịch về đất đai sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, từ đó khoản thu này cũng sẽ ổn định và hạn chế được thất thu. Những nhân tố ảnh hưởng đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai: Để có thể khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, ngoài những nỗ lực chủ quan của chủ thể sở hữu và các chủ thể sử dụng ra còn có ảnh hưởng rất quan trọng của các nhân tố khách quan. Những nhân tố khách quan đó là: - Quy mô đất đai; - Đặc điểm và cấu tạo tự nhiên, thổ nhưỡng, môi trường đất đai; - Vị trí không gian địa lý lãnh thổ; - Trình độ phát triển của nền kinh tế. 1.2. VAI TRÒ CỦA NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA Vai trò của đất đai có thể được xem xét dưới nhiều góc độ: kinh tế, văn hóa, xã hội, giáo dục, tinh thần. Luận văn này nghiên cứu đất đai dưới góc độ là nguồn lực tài chính, do vậy mục tiêu chủ yếu và cơ bản là sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp phát triển kinh tế đất nước. Một là, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả của việc thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền sở hữu về đất đai. Với vị trí đó, Nhà nước nhất thiết phải thực hiện được lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đó. Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thông qua quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội thực chất là Nhà nước thực hiện lợi ích của mình. Quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh tế thực cho chủ sở hữu. Lợi ích kinh tế thực được biểu hiện thành những nguồn tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao cho các chủ thể trong nền kinh tế sử dụng đất. Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền KTTT định hướng XHCN có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau, mặc dù vậy, đối với một nước có trình độ phát triển thấp như Việt Nam thì nguồn lực tài chính từ đất là một bộ phận rất đáng kể. Lợi ích kinh tế mà chủ thể đại diện nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước. Nguồn lực đó sẽ được tập trung và phục vụ lợi ích của số đông. Điều đó khác hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai trong các nước tư bản. Trong các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở hữu tư nhân về đất đai. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh thêm rằng, trên thực tế lợi ích đó được sử dụng như thế nào lại là một chủ đề khác. Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của nước ta là không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác được phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân. Hai là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần làm tăng quy mô NSNN từ đó tham gia tích cực vào việc đảm bảo nguồn tài chính cho việc Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế trong nền KTTT định hướng XHCN Trong nền KTTT định hướng XHCN, vai trò kinh tế của Nhà nước có những điểm đặc thù, song bên cạnh đó cũng có những điểm chung giống như vai trò kinh tế của các nhà nước khác. Điểm chung đó là Nhà nước phải tích cực thực hiện chức năng kinh tế của mình, chẳng hạn đầu tư phát triển, đầu tư kết cấu hạ tầng,... Để có thể thực hiện tốt được vai trò kinh tế của mình trong nền KTTT định hướng XHCN, Nhà nước trước hết cần phải có nguồn thu hay nguồn lực tài chính để có thể tài trợ cho các khoản chi tiêu đó. Muốn vậy, cần phải huy động trong nội bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, không phải cứ gia tăng tỷ lệ huy động nguồn thu cho ngân sách là tốt, trái lại, nhiều khi gia tăng sự nỗ lực tận dụng nguồn thu lại có thể gây ra hiện tượng bóp nghẹt hay hạn chế sự năng động của các chủ thể trong nền kinh tế. Một sự kiện mang tính quy luật đối với mọi nền kinh tế, nhất là đối với các nền kinh tế đang phát triển là thâm hụt ngân sách, các chính phủ luôn gặp phải một mâu thuẫn kinh tế là nguồn thu thì có hạn, trong khi nhu cầu chi tiêu luôn không ngừng gia tăng; Việt Nam cũng không nằm ngoài đặc điểm vừa nêu. Mặt khác, công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa của nước ta đang đòi hỏi những nguồn lực tài chính khổng lồ, trong đó có vai trò đặc biệt quan trọng của NSNN. Để có thể tháo gỡ được mâu thuẫn đó đồng thời vẫn thúc đẩy được các hoạt động của những chủ thể trong nền kinh tế, đòi hỏi Nhà nước phải đa dạng được các kênh huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách. Một trong những nguồn lực tài chính quan trọng hiện nay ở nước ta là nguồn lực tài chính từ đất đai. Với ý nghĩa đó, nguồn lực tài chính từ đất đai là một thành tố quan trọng trong hệ thống các nguồn lực tài chính có thể huy động vào ngân sách. Từ đó góp phần vào cung ứng kinh phí cho Nhà nước thực hiện vai trò kinh tế ngày càng quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN của mình. Dẫn chứng cho những nhận định về vai trò nói trên của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền kinh tế nước ta được thấy rất rõ trong những thập kỷ trước đây trong lịch sử Nhà nước ta cũng như hiện nay. Chẳng hạn, chỉ tính riêng 4 năm (1951-1954) tính từ khu 4 trở ra, số thuế nông nghiệp đã thu được 1.580 nghìn tấn lương thực quy thóc (nguồn: Tổng cục thuế - Bộ Tài chính), đảm bảo lương thực nuôi cán bộ và bộ đội kháng chiến chống Pháp, là nguồn thu chủ yếu của NSNN, vai trò ấy vẫn được duy trì ở những năm đầu khôi phục cải tạo và xây dựng XHCN ở miền Bắc. Trong những năm chống Mỹ cứu nước, lương thực động viên từ thuế nông nghiệp đóng vai trò rất quan trọng vừa để nuôi quân đánh giặc, vừa để xây dựng đất nước. Những năm gần đây, nền kinh tế ta chuyển sang cơ chế thị trường và từng bước hội nhập vào nền kinh tế thế giới, cơ cấu kinh tế được chuyển đổi theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, thương mại và dịch vụ,...kéo theo sự tăng trưởng không ngừng của nguồn thu NSNN. Tuy nhiên, nguồn tài chính thu được từ đất đai vẫn là nguồn thu ổn định, bền vững của NSNN, ngoài ra đất còn tạo nguồn thu từ quỹ đất công ích của xã. Đây là nguồn tài chính quan trọng đảm bảo cho việc xây mới và duy trì các công trình công ích của xã hội. Mặt khác, đất đai là tài sản có thể dùng làm vốn góp liên doanh. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, việc thu hút đầu tư nước ngoài (ĐTNN) là mục tiêu quan trọng của mỗi quốc gia; các nước chưa phát triển và đang phát triển nhu cầu về vốn là rất lớn, vì thế lượng giá trị từ giá cả đất đai trở thành nguồn quan trọng để góp vốn liên doanh. Góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai; càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Thực tế hơn 10 năm đổi mới, Nhà nước ta đã cho phép các doanh nghiệp được sử dụng giá trị QSDĐ vào góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Theo thống kê đến nay, không tính các dự án trong khu công nghiệp, khu chế xuất, trên địa bàn cả nước đã có 3.197 dự án đầu tư nước ngoài đăng ký, sử dụng hơn 20.000 ha đất các loại cho các doanh nghiệp có vốn ĐTNN, trong đó giá trị góp vốn bằng tiền thuê đất khoảng 2,5 tỷ USD và đã huy động nguồn vốn ĐTNN vào Việt Nam gần 40 tỷ USD để xây dựng dự án với nhiều ngành nghề khác nhau (Nguồn: Bộ Tài chính). Ba là, nguồn lực tài chính từ đất đai góp phần vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai Việc phát huy vai trò này của nguồn lực tài chính từ đất đai thể hiện ở khía cạnh khi các chủ thể sử dụng đất phải có trách nhiệm thực thi nghĩa vụ tài chính đối với chủ sở hữu. Khi đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ có tác dụng đòn bẩy lợi ích kinh tế thúc đẩy kích thích các chủ thể sử dụng đất hiệu quả hơn. Dù muốn hay không muốn, các chủ thể phải không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu là Nhà nước. Trong lý luận về địa tô, Mác đã phân tích rất sâu sắc ý nghĩa của việc sử dụng hiệu quả đất đai đi thuê của các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp. Khi đó, để có thể thu được lợi ích của mình từ hoạt động kinh doanh nông nghiệp nhà tư bản ít nhất cũng phải thu được lợi nhuận bình quân, phần giá trị thặng dư dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân là phần nộp cho địa chủ dưới dạng địa tô. Vận dụng phân tích trên đây của Mác vào trong điều kiện nền kinh tế nước ta có thể cho thấy, việc huy động nguồn lực tài chính từ các chủ thể sử dụng đất là cần thiết, phù hợp với tính quy luật trong nền KTTT, rằng các nguồn lực phục vụ cho sản xuất cần phải được thông qua thị trường. Không nên cấp không đất cho các chủ thể mà không có sự kiểm soát về mặt tài chính. Việc kiểm soát người được quyền sử dụng đất thông qua đòn bẩy tài chính là công cụ kiểm soát mang tính kinh tế và phù hợp với điều kiện KTTT hơn cả. Mọi mệnh lệnh hành chính bất chấp quy luật kinh tế tất yếu sẽ bị đào thải và thường không đem lại hiệu quả cả trong ngắn hạn và dài hạn. Với ý nghĩa đó, việc thực hiện nguồn lực tài chính từ đất đai không những có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất. Suy cho cùng, đất đai tự thân nó không nảy ra nguồn lực tài chính, thực chất nguồn lực đó là sự vận động và có được từ trong các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong nền kinh tế mà đất đai là điều kiện cho quá trình đó. Xét về ý nghĩa này thì đất đai cũng có vai trò giống như các nguồn lực khác. Tuy nhiên, nguồn lực tài chính từ đất đai có tác động tích cực hai mặt, đối với cả người sở hữu và người sử dụng. Thông qua quan hệ tài chính đất đai trở nên có chủ. Khi đã có chủ, đất đai sẽ được sử dụng hiệu quả hơn vì chủ sở hữu hay chủ sử dụng đều cần phải quan tâm đến lợi ích của mình. Bốn là, nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào việc điều tiết thị trường bất động sản (BĐS) Nguồn lực tài chính thu được từ đất đai, như đã chỉ ra, góp phần vào việc cung cấp nguồn lực tài chính cho các hoạt động của Nhà nước trong quá trình cung cấp các dịch vụ công cho xã hội, trong đó có hoạt động quản lý nhà nước về thị trường BĐS. Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính gián tiếp góp phần vào quá trình làm cho thị trường BĐS vận hành có trật tự hơn. Một trong những hình thái thị trường quan trọng trong nền KTTT định hướng XHCN cần được điều tiết một cách hiệu quả đồng thời phải tích cực hoàn thiện thể chế cho nó hoạt động là thị trường BĐS. Không giống với các hình thái thể chế thị trường khác, thị trường BĐS có vai trò quan trọng đối với cả nhu cầu sản xuất và nhu cầu sinh hoạt. Trong xã hội, hẳn mọi cá nhân đều muốn có một địa điểm thuận lợi cho hoạt động sinh tồn của mình, thông thường đó là các nơi để cư trú. Trong nền kinh tế bao cấp trước đây, nhà ở được phân phối trực tiếp đến người sử dụng nếu đó là cán bộ công chức nhà nước. Tuy nhiên, trong cơ chế KTTT, để có được nhà ở người ta cần phải thông qua thị trường. Đối với các chủ thể tiến hành hoạt động SXKD, đất đai gắn liền với nhu cầu về mặt bằng hoặc tư liệu cho hoạt động SXKD. Với ý nghĩa đó, đất đai nói riêng và BĐS nói chung là một trong những thành tố vẫn còn có vai trò đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, mặc dù ngày nay nhiều người cho rằng tri thức mới là nguồn lực quan trọng nhất. Điều đó đúng, song đối với một nước có trình độ nền kinh tế rất thấp như Việt Nam thì đất đai vẫn là một trong những nguồn lực quan trọng hàng đầu. Tuy vậy, trong điều kiện KTTT hiện nay, để thỏa mãn nhu cầu của mình, các chủ thể (ngoại trừ Nhà nước) đều phải thực hiện thông qua thị trường. Với tính chất đặc biệt của nó, thị trường BĐS luôn chứa đựng những thông tin không cân xứng vì xuất hiện nhiều hiện tượng đầu cơ đất đai. Để hạn chế được những hiện tượng đầu cơ hoặc các nhân tố gây méo mó quan hệ thị trường, giúp cho thị trường bất động sản vận hành lành mạnh thì giải pháp tốt nhất là công khai hóa thông tin về giá đất, thông tin về mức thuế, phí, mà các chủ thể tham gia thị trường phải có nghĩa vụ phải thực thi đối với người đại diện chủ sở hữu đất đai. Muốn công khai hóa được thông tin thì phải có chi phí cho hoạt động như vậy. Nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần vào cung cấp nguồn kinh phí cho các hoạt động đó. Thông qua đó, nguồn lực tài chính góp phần vào việc điều tiết thị trường BĐS trong nền kinh tế nước ta hiện nay. Năm là, quyền sử dụng đất có thể giúp các chủ thể, nhất là các doanh nghiệp nâng cao được khả năng huy động vốn cho hoạt động SXKD của mình QSDĐ là tài sản có giá trị sử dụng làm tài sản thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Với đặc điểm riêng của tài sản đất, khi là tài sản để thế chấp vay vốn, đất đai không bị cầm giữ như tài sản khác, mà trái lại người mang đất đai thế chấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được sử dụng đất vào mục đích SXKD của mình. Như vậy, vốn đầu tư vào SXKD đã được nhân đôi. Một mặt là hiện vật đất đai có giá trị sử dụng và được dùng vào mục đích nhất định; mặt khác, đất đai được tính giá trị đảm bảo việc huy động vốn nhà rỗi trong dân cư để đầu tư cho SXKD với những mục tiêu nhất định. Đó là giá trị đặc biệt của đất đai mà con người có thể tận dụng, khai thác trở thành nguồn tài chính cho đầu tư phát triển. Ở những nước phát triển, việc sử dụng đất đai là tài sản thế chấp để vay vốn là rất phổ biến và được coi là một trong những biện pháp quan trọng để huy động vốn. Với những gì đã trình bày ở trên, chúng ta đã thấy nguồn lực tài chính từ đất đai thực sự là nguồn nội lực quan trọng, nguồn tài chính tiềm năng để xây dựng và phát triển kinh tế đất nước. 1.3. KINH NGHIỆM CỦA MỘT SỐ NƯỚC 1.3.1. Thực tiễn việc quản lý, sử dụng để khai thác nguồn lực tài chính tại một số nước (chủ yếu là Trung Quốc, do Trung Quốc có nhiều đặc điểm về sở hữu đất đai gần tương tự Việt Nam) * Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu. Tuy chế độ sở hữu có khác nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất. Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai. Để khuyến khích, hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực khuyến khích đầu tư. Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm. Với các loại thuế điều tiết từ đất đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong tổng thu ngân sách của Đài Loan. Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng đất vào sản xuất, Nhà nước đã bỏ thuế đất. Nhật Bản hiện tại đang áp dụng thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất. Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của các mối quan hệ đối với đất đai. Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp. * Quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Trung Quốc: Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà nước. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở nông thôn thuộc quyền quản lý của tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân. Việc giao đất được chia làm hai loại: cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất. Đất thuộc sở hữu nhà nước: - Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công cộng; đất của nông lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành viên của nông lâm trường;... khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Các đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp. Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được. - Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính quyền nhân dân cấp tỉnh quy định. Các đối tượng được giao đất theo hình thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 - 60% phần thu nhập do bán QSDĐ. Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản l ý: - Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nông dân đã có đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể. Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khoán để canh tác cho hộ nông dân trong 30 năm. - Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp. Giá giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp khác nhau và do tập thể nông dân quyết định. Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể. Đất nhận khoán của hộ nông dân được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn được giao khoán. Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư. Để khai thác tốt nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước Trung Quốc đã thực hiện phân định rõ quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai, xây dựng khung pháp lý tương đối hoàn thiện trên cơ sở: xác định cụ thể một số mục đích sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng, các mục đích khác đều phải trả tiền sử dụng đất; quy định thời hạn giao đất cho các mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ như đất ở giao 70 năm, đất công nghiệp giao 60 năm, văn hóa, giáo dục, thể dục, thể thao giao dài nhất là 50 năm, sử dụng vào mục đích thương mại, du lịch là 40 năm; khi giao đất cho các mục đích trên phải thực hiện theo hình thức đấu giá QSDĐ và nộp tiền sử dụng đất một lần. Đối với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm,... Từ đó đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hoàn thiện, công khai, minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước với quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn định cho NSNN mà vẫn không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai. Các biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là: - Xây dựng chính sách để hình thành thị trường đất đai ổn định qua ba giai đoạn: + Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai của thời kỳ bao cấp là sử dụng không phải trả tiền, sử dụng không có thời hạn và không có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao dịch về đất đai. + Giai đoạn 2: Phát triển thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai trở thành một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khôi phục và phát triển kinh tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát triển mạnh một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất có hiệu quả). + Giai đoạn 3: xây dựng hệ thống KTTT XHCN, trong đó thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống KTTT XHCN. - Phân công, phân cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai nhà nước quản lý tại hai cấp Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Nội dung quản lý chủ yếu là xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xét duyệt dự án chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thu hồi đất, thanh tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai. Cấp huyện chủ yếu thực hiện việc đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai. Ngoài ra, chính quyền các cấp cũng tích cực tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai như thành lập và cấp phép thành lập các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn, giao dịch bất động sản (trong thị trường đất đai thì cũng quy định rõ là đất nông nghiệp không được tham gia vào thị trường). + Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng đối với các loại đất. Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai bằng cả hai biện pháp kinh tế và hành chính (trên thị trường Nhà nước có những đặc quyền riêng mà các thể nhân khác không có). + Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới sự giám sát chặt chẽ của chính quyền. + Thực hiện giao dịch công khai về QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ cho các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí,... phải thực hiện bằng hình thức đấu giá hoặc treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng; với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự thỏa thuận, thì Trung Quốc cũng yêu cầu người bán phải công khai với xã hội giá bán của mình; chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai công khai trên thị trường, do thị trường quyết định giá cả. Chính dựa vào những biện pháp này mà giá đất của chính quyền quy định luôn sát với thực tế trên thị trường, khó thất thoát, tham nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phân tích ở phần sau). + Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn. Trước khi định giá một khu đất, chính quyền địa phương ủy nhiệm một cơ quan trung gian môi giới tiến hành đánh giá, xác định giá trị, giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính quyền quyết định (Trung Quốc đã có Luật Đánh giá, xác định giá trị đất đai). Trên cơ sở pháp luật chung của nhà nước Trung ương, các địa phương tại Trung Quốc tự xây dựng cho mình cơ chế quản lý để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho có hiệu quả nhất, phù hợp với thực tiễn địa phương. * Kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại thành phố Thượng Hải: Thượng Hải đặt mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai theo hướng thúc đẩy phát triển ngành BĐS vận động theo cơ chế thị trường. Việc khai thác nguồn lực tài chính thông qua thị trường BĐS tại Thượng Hải có vai trò rất quan trọng, chiếm tỷ trọng trong GDP khá cao, đã trở thành một ngành trụ cột, nòng cốt của thành phố. Đồng thời, thị trường BĐS đóng vai trò rất to lớn trong việc cải thiện điều kiện nhà ở cho dân Thượng Hải, thay đổi bộ mặt của thành phố. Sự thay đổi cơ bản của Thượng Hải trong 10 năm qua được chính quyền đánh giá chính là sự thay đổi về thị trường BĐS. Nhìn chung, thị trường BĐS Thượng Hải phát triển lành mạnh, bình ổn, dần dần đi tới hoàn thiện từng bước. Khi thị trường đã ổn định, chính quyền Thượng Hải dần rút ra ngoài thị trường, thực hiện xã hội hóa thị trường BĐS, năm 2003 vốn đầu tư vào thị trường BĐS thành phố Thượng Hải đạt 90,1 tỷ NDT; trong đó, vốn nhà nước là 45,7 tỷ NDT, chiếm 50%; vốn của nhà nước mỗi năm giảm dần. Vốn của dân doanh, vốn của xã hội mỗi năm một tăng, trong đó có vốn nước ngoài (nhất là vốn của Hồng Kông, Ma Cao) tăng mạnh. Năm 2003, vốn của đầu tư nước ngoài, của Hồng Kông, Ma Cao là 15 tỷ NDT, tăng 40% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, kinh nghiệm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Thượng Hải cũng cho thấy mặt trái của việc thực hiện thông qua thị trường BĐS. Đó là vấn đề giá nhà đất cao và tăng quá nhanh; việc này có tác dụng tích cực đối với chính quyền về nguồn thu từ nhà đất, nhưng về mặt xã hội thì lại là gánh nặng cho nhiều gia đình có thu nhập thấp, trung bình. Để giải quyết vấn đề này, Thượng Hải đã tập trung giữ giá nhà được bình ổn, lành mạnh và giải quyết nhà ở cho những gia đình có thu nhập từ trung bình trở xuống; kết quả đến năm 2003, có 2 vạn hộ gia đình nông dân, với 6 vạn nhân khẩu được nhận nhà mới, bình quân diện tích nhà ở đạt 13,4m2/người và tăng đều liên tục trong những năm gần đây với tốc độ từ 1-1,5 người/m2/người/năm (hàng năm, Thượng Hải chuyển khoảng 10 vạn mẫu đất nông nghiệp thành đất xây dựng (1ha = 15mẫu)). Đánh giá chung: Để khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, việc xây dựng và phát triển thị trường đất đai ở Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển về kinh tế và xã hội, góp phần hoàn thiện xây dựng thể chế KTTT XHCN của Trung Quốc. Trong 10 năm vừa qua, kể cả khi bị tác động của khủng hoảng tài chính khu vực, Trung Quốc vẫn giữ được thị trường BĐS ổn định. Hiện nay, thị trường BĐS có ảnh hưởng rộng rãi trong xã hội. Giá trị sản lượng của ngành nhà đất tăng hàng năm, chiếm khoảng 7% nền kinh tế quốc dân. Ngành nhà đất hiện nay trở thành ngành trụ cột của nền kinh tế quốc dân. Riêng Thượng Hải, năm 2003 thu nhập từ đất đạt được trên 10 tỷ NDT, chiếm 20%-30% ngân sách của thành phố. Trung Quốc quy định các khoản tiền thu từ đất chủ yếu phục vụ xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng, không sử dụng cho các mục đích khác. 1.3.2. Bài học kinh nghiệm cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta hiện nay Qua nghiên cứu thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại một số nước mà chủ yếu là Trung Quốc, chúng ta cần rút ra bài học kinh nghiệm trong quản lý, khai thác tài chính đối với đất đai như sau: Một là, kiên trì sử dụng đất theo quy hoạch, sử dụng đất theo đúng mục đích. Việc sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, đúng mục đích sẽ góp phần vào việc giúp cho hoạt động thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai được thuận lợi và triệt để hơn. Bởi lẽ, khi giao QSDĐ thường phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất của các chủ thể trong xã hội, theo đó nhà nước có căn cứ để xác định mức thu, hình thức thu, hay thực chất là có cách thức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính hiệu quả nhất. Nếu không có quy hoạch về mục đích sử dụng đất đai cụ thể thì các biện pháp khai thác nguồn lực tài chính sẽ không bài bản, mang nặng tính chủ quan, nhất là gây khó khăn cho công tác thực thi việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Hai là, đối với mỗi thành phố phải thống nhất quản lý số lượng cung cấp đất đai và khống chế số lượng đất đai sử dụng vào mục đích xây dựng; đối với cả quốc gia cũng phải như vậy. Nếu như sử dụng đất đai không có khống chế sẽ dẫn đến tình trạng giá cả lên, xuống thất thường, gây mất ổn định thị trường đất đai. Tác dụng của việc điều tiết ổn định giá cả trên thị trường quyền sử dụng đất rất to lớn. Suy cho cùng, hầu hết hoạt động kinh tế xã hội đều liên quan đến việc sử dụng đất. Như thế có nghĩa là đất đai là một trong những yếu tố cơ bản cần thiết cho các hoạt động SXKD. Sự biến động về giá cả QSDĐ về lâu dài sẽ tác động sâu sắc đến chi phí hoạt động SXKD và do đó sẽ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế và sự ổn định xã hội. Hơn thế, sự ổn định về giá cả thị trường QSDĐ trong bối cảnh một quốc gia đang phát triển sẽ tạo ra lợi thế trong thu hút vốn ĐTNN. Cụ thể là, cùng với các nhân tố khác thì nước nào có giá cả thuê QSDĐ thấp sẽ là một trong các điều kiện quan trọng để hấp dẫn nhà đầu tư. Ba là, phải phát huy vai trò của thị trường trong việc phân bổ tài nguyên, đồng thời cũng lợi dụng việc cung cấp đất đai để điều chỉnh nền kinh tế. Tức là việc cung cấp đất đai phải dựa vào cung cầu thị trường, đồng thời cũng dựa vào việc cung cấp đất đai để điều hành sự vận động của thị trường. Bốn là, từ kinh nghiệm thực tiễn trong việc phát triển thị trường BĐS những năm qua, Trung Quốc nhận thấy rằng việc công khai, công bằng và minh bạch là hết sức quan trọng. Đó còn là một nguyên tắc để chống đầu cơ, tham nhũng trong quá trình xây dựng và phát triển thị trường BĐS. Người Trung Quốc có câu "Ánh sáng mặt trời là thuốc trừ sâu tốt nhất". Năm là, vấn đề giải quyết nhà ở cho dân: - Thực hiện cải cách, bãi bỏ chế độ phân phối nhà ở, thực hiện thương phẩm hóa nhà ở, người dân tự mua nhà ở trên thị trường. - Với người dân có thu nhập trung bình trở xuống và thu nhập thấp Trung Quốc thực hiện chính sách bán nhà ưu đãi; loại này được miễn thu giá đất, miến một phần thuế. Như vậy giá bán nhà cho dân có thể rẻ hơn. - Đối với người dân có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, Trung Quốc giải quyết nhà ở bằng cách cho thuê nhà với giá thấp; thực hiện theo hai hình thức: chính quyền có nhà cho dân thuê từ quỹ nhà sẵn có hoặc hộ gia đình tự đi thuê nhà và chính quyền hỗ trợ một phần tiền thuê nhà. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 - Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành trong nền KTTT, phát triển mạnh mẽ dưới tác động của sự phát triển lực lượng sản xuất và sự mở rộng không ngừng các quan hệ thị trường. - Với sự phát triển của các quan hệ thị trường, nguồn lực tài chính từ đất đai ngày càng có những biểu hiện đa dạng và do đó các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cũng đa dạng, phong phú. - Bản chất, đặc điểm của các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai do tính chất quan hệ sở hữu về đất đai quy định. Ở nước ta, các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chủ yếu bao gồm: Thu từ giao đất, thu từ cho thuê đất, các khoản thuế liên quan đến đất,... - Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là hoạt động tự giác có ý thức của xã hội nhằm vận dụng hoạt động của các quy luật kinh tế khách quan, đặc biệt là các quy luật của KTTT vào phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở phát huy các vai trò cơ bản của nguồn lực tài chính từ đất đai như: thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước; nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai; điều tiết thị trường bất động sản;... - Kinh nghiệm các nước trên thế giới, đặc biệt là Trung Quốc cho thấy để phát huy vai trò nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội cần có những chính sách thích hợp về đất đai phù hợp với trình độ, mục tiêu phát triển và những đặc điểm đặc thù của từng quốc gia, vùng lãnh thổ trong từng giai đoạn lịch sử cụ thể. Chương 2 THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM 2.1. NHỮNG CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI Ở NƯỚC TA TRONG QUÁ TRÌNH ĐỔI MỚI 2.1.1. Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 2003 Trước Luật Đất đai năm 1993, phương diện tài chính của đất đai hầu như không được thừa nhận do nhận thức không đầy đủ về KTTT và những nguồn lực tài chính được hình thành trong nền KTTT. Vì vậy, Nhà nước chỉ tập trung vào việc làm thế nào để xác lập sở hữu toàn dân đối với đất đai, cho nên chỉ xác định định mức sử dụng đất, đất đai không được tham gia vào quá trình lưu thông,... Các chính sách đối với đất đai như Quyết định 201/CP tháng 7/1980 của Chính phủ, Luật Đất đai năm 1987, Nghị định số 30/CP năm 1988 thể hiện rõ mục tiêu quản lý này. Mặc dù vậy theo nhu cầu của thị trường và quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, BĐS ngầm vẫn xuất hiện và Nhà nước gần như không quản lý và không khai thác được nguồn lực tài chính từ đất đai. Ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua Luật Đất đai và có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; tiếp đó ngày 02/12/1998 và ngày 01/10/2001 Luật Đất đai đã được sửa đổi, bổ sung; những nội dung chủ yếu của Luật Đất đai năm 1993 là cơ sở để hình thành các chính sách nhằm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, cụ thể như sau: + Giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với: các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp lao động nông, lâm, ngư, diêm nghiệp; tổ chức sử dụng đất để trồng và bảo vệ rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị... sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, mục đích an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội...; tổ chức sử dụng đất vào mục đích công cộng để xây dựng đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè,... + Giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó và giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. + Cho thuê đất đối với: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc quỹ đất công ích của xã và hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức. Cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài. - Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước (đối với doanh nghiệp nhà nước, đối với người được giao đất có thu tiền sử dụng đất, người thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hoặc đã trả tiền thuê đất cho thời gian còn lại ít nhất là 5 năm). Trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. - Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương để tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Căn cứ vào những nội dung cơ bản mang tính chỉ đạo trên đây của Luật, các chính sách liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đã được hình thành và áp dụng vào cuộc sống từ ngày 15/10/1993 đến ngày 01/7/2004; một số chính sách cơ bản như sau: 2.1.1.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất Thi hành Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 quy định về thu tiền sử dụng đất. Tiếp đó, Chính phủ tiếp tục ban hành các Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994, Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994, Nghị định số 44/CP ngày 3/8/1996 và Nghị định số 45/CP ngày 3/8/1996 để sửa đổi bổ sung chính sách cho phù hợp với thực tiễn từng giai đoạn và ban hành một số cơ chế chính sách riêng cho một số đối tượng về thu tiền sử dụng đất. Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998, Chính phủ ban hành Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 thay thế cho các quy định trước đó về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 11/12/2000 để hướng dẫn thi hành. Theo quy định tại các văn bản này thì tiền sử dụng đất được thu theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong trường hợp đấu giá đất thì tiền sử dụng đất thu theo giá trúng đấu giá. Ngày 11/02/2000, Chính phủ ban hành Nghị định số 04/2000/NĐ-CP về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, trong đó quy định việc giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án được duyệt. Trong trường hợp này, tiền sử dụng đất thu phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế và được thực hiện bằng phương pháp định giá đất hoặc đấu giá đất. 2.1.1.2. Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển Tiền thuê đất thu đối với đất cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước thuộc đối tượng phải thuê đất để sử dụng vào sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, hộ gia đình sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối vượt hạn mức. Tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất thì không phải nộp thuế sử dụng đất. - Đối với tổ chức, cá nhân trong nước được Nhà nước cho thuê đất với mức giá 0,5% và 0,7% tùy theo mục đích sử dụng tính trên giá đất do địa phương quy định. - Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài: Tiền thuê đất áp dụng đối với doanh nghiệp có vốn ĐTNN được ban hành từ năm 1990 và đã 4 lần sửa đổi, bổ sung; đến nay đơn giá thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài được tính bằng ngoại tệ (USD) và xác định theo 5 nhóm đô thị, 3 vùng nông thôn (đồng bằng, trung du, miền núi). Đơn giá thuê đất được xác định trên cơ sở khung giá cho thuê đất; trong đó coi mức tiền thuê tối thiểu trong khung là mức cơ bản và thực hiện điều chỉnh theo ba loại hệ số: hệ số vị trí, hệ số kết cấu hạ tầng, hệ số ngành nghề. 2.1.1.3. Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất * Thuế sử dụng đất nông nghiệp Thuế sử dụng đất nông nghiệp thực hiện điều tiết đối với đất dùng vào sản xuất nông nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng. Thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp chấp hành Trung ương khóa VII ngày 10/6/1993, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, thay thuế nông nghiệp bằng thuế sử dụng đất nông nghiệp, nội dung cơ bản như sau: Căn cứ tính thuế và thu thuế là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất. Hạng đất tính thuế được xác định dựa vào 5 yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu thời tiết, điều kiện tưới tiêu; đồng thời tham khảo năng suất bình quân đạt được trong điều kiện canh tác bình thường của 5 năm trước (1986-1990). Đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản được chia làm 6 hạng, đất trồng cây lâu năm chia làm 5 hạng. Định suất thuế (mức thuế) một năm tính bằng kg thóc/1 ha của từng hạng đất: Bảng 2.1: Biểu thuế sử dụng đất nông nghiệp Đơn vị: kg thóc/ 1ha Hạng đất Đối với đất trồng cây hàng năm Đối với đất trồng cây lâu năm 1 550 650 2 3 4 5 6 460 370 280 180 50 560 400 200 80 0 Nguồn: Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp, tr. 3. - Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần: mức thuế bằng 4% giá trị sản lượng khai thác. - Miễn giảm thuế sử dụng đất: + Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng. Miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm từ khi thu hoạch đối với đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng mới và đất trồng cây hàng năm chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả; đối với đất khai hoang không phải là đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất (trồng cây hàng năm, đất đai khai hoang ở miền núi, đầm lầy, lấn biển 7 năm; đất trồng cây lâu năm miễn trong thời gian xây dựng cơ bản cộng thêm 3 năm khi thu hoạch, cộng 6 năm đối với đất đầm lầy, lấn biển); + Miễn giảm do thiệt hại vì thiên tai địch họa: thiệt hại 10 - 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt hại, thiệt hại từ 20 - 30% giảm 60%; thiệt hại từ 30-40% giảm 80%; thiệt hại từ 40% trở lên miễn 100%. + Miễn giảm cho các hộ nông dân sản xuất vùng cao, miền núi, hải đảo, nông dân đồng bào dân tộc thiểu số, nông dân là người già tàn tật không nơi nương tựa mà đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế cho hộ có thương binh 1/4 và 2/4, bệnh binh 1/3 và 2/3, cho hộ gia đình liệt sĩ. * Thuế nhà, đất Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình (tạm thời chưa thu thuế và chưa quy định về thuế nhà) được quy định tại Pháp lệnh Thuế nhà, đất ban hành ngày 31/7/1992 và Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992 vào năm 1994, nội dung cơ bản như sau: - Căn cứ tính thuế đất là diện tích đất, hạng đất và mức thuế. - Mức thuế: + Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng và được qui định cho một đơn vị diện tích của từng vị trí của từng loại đường phố theo 5 loại đô thị. + Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị (loại I, II, III,...) mức thuế đất bằng từ 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng. + Đối với đất thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã. * Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng, chuyển đổi QSDĐ, do đó Luật thuế chuyển QSDĐ được Quốc hội ban hành ngày 22/6/1994 và được bổ sung, sửa đổi vào năm 1999. Thuế chuyển QSDĐ là khoản thu phát sinh khi có đất chuyển quyền sử dụng; mục đích là để điều chỉnh thu nhập từ chuyển QSDĐ. Thi hành các Luật thuế chuyển QSDĐ, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 qui định chi tiết thi hành các Luật Thuế chuyển QSDĐ và Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 104/2000/TT- BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành Nghị định này, nội dung cơ bản như sau: - Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. - Thuế suất thuế chuyển QSDĐ: đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, thuế suất là 2%; đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác, thuế suất là 4%. Chính sách thu thuế chuyển QSDĐ thu theo giá trị chuyển dịch, do đó làm hạn chế việc phát triển thị trường BĐS, không khuyến khích người giao dịch BĐS tự giác kê khai đúng giá mua bán BĐS khi nộp thuế. 2.1.1.4. Chính sách về đền bù, hỗ trợ và tái định cư Chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư có ý nghĩa quan trọng đối với khai khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong giai đoạn hiện nay. Vì hầu hết diện tích đất đều đang thuộc quyền sử dụng của các tổ chức hoặc cá nhân, nên khi Nhà nước muốn thực hiện các dự án có sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất,... để nâng cao hiệu quả sử dụng đất thì trước hết phải thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Công tác này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, ảnh hưởng đến đời sống vật chất tinh thần của người bị thu hồi đất; do vậy, sau khi có Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc giải phóng mặt bằng các dự án đầu tư trong giai đoạn từ 1994 đến 1998. Tuy nhiên, qua quá trình thực hiện, Nghị định này đã bộc lộ những tồn tại nhất định như chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất; chính sách đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản, cơ chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất,... chưa đáp ứng được yêu cầu do thực tiễn đặt ra. Do vậy, ngày 24/4/1998, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP để thay thế cho Nghị định số 90/CP; Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998; nội dung cơ bản của các chính sách này là: người bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, lợi ích phát triển kinh tế sẽ được Nhà nước đền bù thiệt hại về đất, về tài sản phù hợp với mức thiệt hại thực tế để đảm bảo có đủ khả năng tái tạo lại quỹ đất, tài sản tương đương với giá trị quỹ đất bị thu hồi, giá trị tài sản bị phá dỡ; được bố trí tái định cư, hưởng các chính sách hỗ trợ. Nếu phải di chuyển thì chỗ ở mới phải có điều kiện tương đương hoặc tốt hơn chỗ ở cũ. 2.1.1.5. Chính sách về giá đất Căn cứ Điều 12 Luật Đất đai năm 1993, ngày 6/11/1993 Chính phủ ban hành Nghị định số 80/CP quy định khung giá các loại đất; sau đó ngày 17/8/1994 Chính phủ ban hành Nghị định số 87/CP thay thế Nghị định số 80/CP; ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 302/TTg; ngày 21/3/1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP để mở rộng khung giá đất đã ban hành. Nghị định 87/CP quy định giá đất nông nghiệp theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi; quy định giá đất đô thị theo loại đô thị, theo loại đường phố trong từng đô thị; quy định khung giá đất (tối thiểu, tối đa) để địa phương làm căn cứ quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp với thực tế ở địa phương để tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. 2.1.1.6. Chính sách tài chính đối với thị trường BĐS Trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản được tham gia vào quá trình lưu thông. Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của quá trình hình thành và phát triển của thị trường, hành vi mua bán đất đai, bất động sản ngầm vẫn xuất hiện. Đến Luật Đất đai năm 1993, Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Mặt khác, Nhà nước còn cho phép kinh doanh mua bán nhà ở. Với Bộ luật Dân sự được ban hành năm 1995, các quy định về quyền sở hữu tài sản, xác lập quyền sở hữu tài sản, nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các bất động sản; quy định về hợp đồng dân sự mua bán tài sản, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, hợp đồng mua bán, thuê nhà,… quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, về chuyển đổi quyền sử dụng đất, về cho thuê quyền sử dụng đất,... đã tạo hành lang pháp lý cho việc phát triển thị trường BĐS. * Tựu trung lại, chính sách quản lý tài chính theo Luật Đất đai năm 1993 và các Luật sửa đổi bổ sung qua 10 năm thực hiện đã chứng tỏ nhận thức về sự hình thành, vận động của nguồn lực tài chính từ đất đai trong nền KTTT; các chính sách đã được bổ sung hoàn thiện không ngừng làm cơ sở cho các hoạt động thực tiễn về đất đai, do đó đã đem lại những kết quả to lớn. Nhưng với sự phát triển của nền kinh tế và xu hướng hội nhập, chính sách khai thác nguồn lực tài chính theo Luật Đất đai năm 1993 đã bộc lộ những hạn chế cơ bản cần được sửa đổi là: Thứ nhất, giá đất do Nhà nước quy định chưa gắn với thị trường, do vậy khi thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, các khoản thuế liên quan đến giá đất gây thất thu cho NSNN; khi bồi thường do giá thấp nên dân không đồng tình gây khiếu kiện kéo dài thời gian thực hiện các dự án, kém khuyến khích đầu tư. Thứ hai, việc người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất vừa phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, vừa phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi làm cho các tổ chức, cá nhân được giao đất, thuê đất khó khăn trong thực hiện, tăng chi phí về đất đai; không công bằng giữa các đối tượng được giao hoặc thuê đất vì chi phí bồi thường phụ thuộc vào loại đất và nguồn gốc đất được giao, được thuê. Thứ ba, chính sách phức tạp, khó khăn trong tổ chức thực hiện; phân biệt phạm vi chưa rõ ràng giữa đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thuê đất, giữa đất không thu tiền sử dụng đất với đất thuộc đối tượng thu tiền sử dụng đất; chưa bình đẳng về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước giữa các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế khác nhau. Thứ tư, bao cấp về đất đai còn lớn dẫn đến sử dụng đất lãng phí; tiêu cực trong quản lý, sử dụng đất đai nhiều nơi nhiều lúc khá trầm trọng. 2.1.2. Từ 2003 đến nay Căn cứ Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua vào ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 thay thế cho Luật 1993. Luật Đất đai năm 2003 gồm 7 chương với 146 điều trong đó đề cập đến hệ thống chính sách tài chính về đất đai với mục tiêu: tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư và khai thác tối đa nguồn lực từ đất đai cho đầu tư phát triển. Ba mục tiêu cụ thể là: Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quan điểm này phải được thể hiện trong cơ chế thu tiền sử dụng đất, nhà nước phải thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; trong cơ chế bồi thường, hỗ trợ Nhà nước phải giữ quyền xác định giá đất v.v… Thứ hai, giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất, với nhà đầu tư. Quan điểm này thể hiện chủ yếu trong chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư là phải đảm bảo nhà nước thu hồi được đất cùng với việc ổn định đời sống, sản xuất cho người bị thu hồi đất và nhà đầu tư chấp nhận được chi phí về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thể hiện trong chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ,… là phải đảm bảo sự động viên hợp lý cho NSNN. Thứ ba, từng bước thực hiện bình đẳng về nghĩa vụ tài chính với Nhà nước giữa những người sử dụng đất, cùng với việc xóa bỏ bao cấp qua đất đai; quan điểm này được thể hiện trong chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Nhà nước thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bằng chính sách thu tiền sử dụng đất khi giao, khi cho thuê đất (chủ yếu thông qua đấu giá QSDĐ); chính sách thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; chính sách xác định giá trị QSDĐ trong giá trị tài sản khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước. Từ những mục tiêu cơ bản trên, các chính sách liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cần được ban hành để hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai năm 2003 bao gồm: - Chính sách thu tiền sử dụng đất. - Chính sách thu tiền thuê đất. - Chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất trong tài sản của cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. - Chính sách xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị tài sản của doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa. - Chính sách thuế sử dụng đất. - Chính sách thuế thu nhập đối với thu nhập từ chuyển QSDĐ. - Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Chính sách về giá đất. Đến nay, Chính phủ đã ban hành một số chính sách hướng dẫn theo tinh thần Luật Đất đai năm 2003, bao gồm: 2.1.2.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất Căn cứ Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất thay thế Nghị định số 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000; các nội dung chính của Nghị định và các thay đổi cơ bản so với quy định trước đó là: Thứ nhất, về đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; ngoài đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 1993 thì Luật Đất đai năm 2003 còn thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD; SXKD nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, bao gồm cả giao đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa); người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư; cho phép người đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được thuê đất chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; miễn tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch mà đất đó đã sử dụng trước ngày 15/10/1993; cho phép nhà đầu tư được tự lựa chọn hình thức để được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ. Nguyên do của việc cần phải bổ sung thêm các nội dung trên là vì nền kinh tế và cơ chế nền kinh tế đã phát triển theo cơ chế KTTT. Trong nền kinh tế như vậy, Nhà nước phải mở rộng các hình thức và xác định rõ các quyền của tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao, cho thuê đất để họ có nhiều cơ hội lựa chọn hình thức, chủ động trong việc sử dụng đất; đồng thời, trong nền KTTT, các chủ thể khi sử dụng đất cũng cần phải xác định các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện đối với Nhà nước, chủ thể đại diện sở hữu đất đai và chủ thể cung cấp các dịch vụ công cho xã hội liên quan đến việc xác định tính hợp pháp của việc sử dụng đất cho các chủ thể đó. Thứ hai, tiền sử dụng đất được thu theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ; đồng thời, sẽ thực hiện thu tiền sử dụng đất chủ yếu thông qua việc đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Thực hiện theo phương án này sẽ hạn chế được thất thoát nguồn tài chính thu từ đất đai cho NSNN; góp phần thực hiện sự bình đẳng về nghĩa vụ tài chính giữa các thành phần kinh tế được nhà nước giao đất, xóa bỏ bao cấp qua đất đai. Thứ ba, chính sách mới thực hiện thu tiền sử dụng đất đối với đất giao có thời hạn (đất phi nông nghiệp dùng vào mặt bằng sản xuất kinh doanh, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, làm muối,…) theo hướng lấy mức thu tiền sử dụng đất của thời hạn giao đất 70 năm bằng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (không gồm đất ở) làm chuẩn; trên cơ sở tính thu tiền sử dụng đất đối với dự án có thời hạn sử dụng đất trên và dưới 70 năm. Thứ tư, chính sách mới quy định việc Nhà nước thu tiền và cho phép người sử dụng đất được chuyển từ thuê đất của Nhà nước sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, sang đất ở nếu phù hợp với quy hoạch. Đây là điểm khác lớn so với chính sách trước đó, thể hiện sự cởi mở, thông thoáng hơn trong chính sách của Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân sử dụng đất có cơ hội chọn lựa. Bên cạnh chính sách thu tiền sử dụng đất cơ bản mang tính chung nhất mà hiện tại là các quy định tại Nghị định 198 thì trong quá trình điều hành, Nhà nước cũng ban hành một số chính sách để điều hành cho một nội dung cụ thể, một cơ chế thu tiền cho một địa phương hoặc các đối tượng cụ thể. Ví dụ, Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, trong đó chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, lực lượng vũ trang; Quyết định số 80/2001/QĐ-TTg ngày 24/5/2001 của Thủ tướng Chính phủ về xử lý, sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh,... 2.1.2.2. Chính sách về giá đất Thi hành Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thay thế các quy định trước đây. Một số nội dung chính của Nghị định 188/2004/NĐ-CP và những thay đổi cơ bản so với quy định trước đó là: Thứ nhất, khung giá đất, giá đất được xác định theo nhóm đất (loại đất): - Nhóm đất nông nghiệp gồm: khung giá đất trồng cây hàng năm, khung giá đất trồng cây lâu năm, khung giá đất trồng rừng sản xuất, khung giá đất nuôi trồng thủy sản, khung giá đất làm muối. - Nhóm đất phi nông nghiệp gồm: khung giá đất ở tại nông thôn, khung giá đất ở tại đô thị, khung giá đất SXKD phi nông nghiệp tại nông thôn, khung giá đất SXKD phi nông nghiệp tại đô thị. Theo quy định trước đây thì việc phân loại đất theo đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp (trong đó có đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm). Thứ hai, việc phân loại đường phố, phân loại vị trí để xác định giá đất không do chính phủ quy định như trước đây mà do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thực hiện căn cứ vào khả năng sinh lợi của đất, điều kiện kết cấu hạ tầng, vị trí cụ thể của đất, thực tế hình thành giá đất ở địa phương và các yếu tố liên quan khác. Thứ ba, Việc xác định giá của từng thửa đất cụ thể được thực hiện bằng hai phương pháp sau: - Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích mức giá đất thực tế đã mua bán, chuyển nhượng SXKD trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tính toán mức lợi nhuận thuần túy thu được hàng năm tính trên một đơn vị diện tích đất và lãi suất tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng trong thời gian tương ứng. Trước đây việc xác định giá đất thực hiện theo phương pháp thống kê. 2.1.2.3. Chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Căn cứ vào Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998. Những thay đổi cơ bản so với chính sách trước đó là: Thứ nhất, thu hẹp phạm vi thu hồi đất của Nhà nước: - Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phát triển và các dự án đầu tư lớn. - Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ của các tổ chức kinh tế, hộ giá đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất. Thứ hai, xây dựng khu tái định cư trước khi thu hồi đất và được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn, phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Thứ ba, giá đất để tính bồi thường phải phù hợp với giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh ban hành, sát với giá chuyển QSDĐ thực tế trong điều kiện bình thường và công bố vào ngày 01/01 hàng năm theo quy định của Chính phủ. Trường hợp bồi thường chậm do nguyên nhân từ phía Nhà nước, chủ dự án mà giá đất do UBND cấp tỉnh công bố có thay đổi thì Nhà nước, chủ dự án phải chịu thua thiệt (nếu có). Trường hợp việc bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, thì người bị thu hồi đất chịu thua thiệt (nếu có). Quy định này nhằm thúc đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng. Thứ tư, về tổ chức thực hiện. - Thành lập tổ chức phát triển quỹ đất chuyên trách thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời với việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các cấp. Bắt buộc công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để đảm bảo tính dân chủ, chính xác, tránh tiêu cực, nhầm lẫn có thể xảy ra. - Đối với những dự án đầu tư mà chủ dự án có thể thỏa thuận với người bị thu hồi đất về mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của chính sách mới thì được thực hiện theo mức thỏa thuận đó. 2.1.2.4. Chính sách đối với doanh nghiệp cổ phần hóa Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 vào giá trị của doanh nghiệp khi cổ phần được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định số 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần. Thay đổi lớn nhất của chính sách đất đai đối với doanh nghiệp nhà nước khi cổ phần hóa là giao quyền tự chủ, tự định đoạt cho doanh nghiệp. Trong trường hợp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn gốc từ NSNN hoặc được Nhà nước cho thuê đất thì doanh nghiệp được lựa chọn một trong ba hình thức sau đây: - Xác định giá trị QSDĐ là giá trị tài sản của Nhà nước tại doanh nghiệp và thực hiện bán cổ phần bình thường. - Giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, giá trị QSDĐ xác định vào giá trị tài sản của doanh nghiệp (nếu có). - Thuê đất của Nhà nước thì doanh nghiệp cổ phần hóa phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước. 2.1.2.5. Chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất Theo quy định hiện hành tại Nghị định 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 và Nghị định 152/2004/NĐ-CP ngày 06/8/2004 của Chính phủ về thuế thu nhập doanh nghiệp thì các hoạt động phải chịu thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất bao gồm: chuyển QSDĐ chưa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất; chuyển QSDĐ cùng với kết cấu hạ tầng trên đất; chuyển QSDĐ cùng với công trình kiến trúc trên đất; chuyển QSDĐ cùng với kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất. Chuyển quyền thuê đất chưa có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất; chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ tầng trên đất; chuyển quyền thuê đất cùng với công trình kiến trúc trên đất; chuyển quyền thuê đất cùng với kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất. Thay đổi lớn nhất của chính sách thuế đối với hoạt động chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất là nhà nước tách riêng hai trường hợp là tổ chức và cá nhân để tính thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Thuế chuyển QSDĐ, quyền thuê đất của tổ chức được điều chỉnh theo hướng tăng hơn nhiều so với trước đây; không áp dụng mức thuế suất ưu đãi; không miễn, giảm thuế đối với thu nhập từ hoạt động chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất; ngoài ra còn áp dụng thuế suất lũy tiến để điều tiết thu nhập từ chuyển QSDĐ, quyền thuê đất của tổ chức, cụ thể là: Bảng 2.2: Biểu thuế lũy tiến từng phần Bậc Tỷ suất thu nhập còn lại trên chi phí Thuế suất 1 Đến 15% 0% 2 Trên 15% đến 30% 10% 3 Trên 30% đến 45% 15% 4 Trên 45% đến 60% 20% 5 Trên 60% 25% Nguồn: Nghị định 164/2003/NĐ-CP, tr.15. 2.2. KẾT QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 2.2.1. Số thu ngân sách từ đất từ năm 1996 đến nay Trong thời gian từ 1996 đến nay, các khoản thu từ đất đai luôn là một nguồn thu ổn định và chiếm từ 5% đến 7% tổng số thu của NSNN (chưa kể thu lệ phí trước bạ khi chuyển QSDĐ và các khoản thu gián tiếp thông qua việc góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, cho phép các tổ chức của nhà nước được phép chuyển mục đích sử dụng đất để việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả hơn từ đó cũng làm tăng các khoản thu khác của NSNN). Số thu NSNN qua các năm từ đất tăng liên tục về số tuyệt đối với tốc độ năm sau tăng cao hơn năm trước. Số thu cụ thể qua các năm như sau: Bảng 2.3: Tổng hợp các khoản thu NSNN từ đất Đơn vị tính: tỷ đồng T T Chỉ tiêu năm 1996 năm 1997 năm 1998 năm 1999 năm 2000 năm 2001 năm 2002 năm 2003 năm 2004 4 tháng 2005 1 Tổng số thu 4.121 4.371 4.622 4.754 4.599 4.693 6.258 10.69 6 16.50 0 5.201 2 % tăng so với năm trước 6,07 5,74 2,86 3,26 2,04 33,35 70,92 54,26 Nguồn: Bộ Tài chính. Đánh giá chung về số thu NSNN qua các năm tăng lên vì một số nguyên nhân chủ yếu sau đây: - Ngày 15/10/1993 Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành và Nhà nước chính