Tài liệu Luận văn Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh: i
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN
ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ (MBSs)................................................. vii
1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA
THỊ TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG
KHOÁN NỢ DÀI HẠN:............................................................................. vii
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản ..........................................................................vii
1.1.2. Vị trí của thị trường MBSs:.................................................................... viii
1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ:.................ix
1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp: ............................................................ix
1.2.2. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: ...........................................................x
1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs........................................... xiii
1.3.1. MBSs là gì?: ........................
92 trang |
Chia sẻ: hunglv | Lượt xem: 908 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem trước 20 trang mẫu tài liệu Luận văn Nghiên cứu khả năng tạo lập thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí Minh, để tải tài liệu gốc về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
i
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC CHỨNG KHOÁN
ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ (MBSs)................................................. vii
1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA
THỊ TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG
KHOÁN NỢ DÀI HẠN:............................................................................. vii
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản ..........................................................................vii
1.1.2. Vị trí của thị trường MBSs:.................................................................... viii
1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ:.................ix
1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp: ............................................................ix
1.2.2. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp: ...........................................................x
1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs........................................... xiii
1.3.1. MBSs là gì?: ............................................................................................. xiii
1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs? ........................................ xiii
1.3.3. Đặc điểm cơ bản của MBSs: ...................................................................xiv
1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs:................................................................xvi
1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA......xix
1.4.1. Mỹ: .............................................................................................................xix
1.4.2. Malaysia: ...................................................................................................xxi
1.4.3. Hồng Kông ...............................................................................................xxii
1.4.4. Hàn Quốc................................................................................................ xxiii
1.4.5. Thái Lan...................................................................................................xxiv
1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển thị
trường MBSs ở các quốc gia:.................................................................xxv
1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................xxvi
CHƯƠNG 2. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG
TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒ CHÍ MINH.......................................................... xxviii
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở TẠI TPHCMxxviii
2.1.1. Tình hình dân số và nhu cầu sử dụng đất tại Tp Hồ Chí Minh...... xxviii
2.1.2. Dự báo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở Thành phố đến năm 2010xxix
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh.......xxix
ii
2.1.4. Thực trạng tài trợ cho vay phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh ....xxxi
2.2. THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU DÀI HẠN ............................................... xliii
2.2.1. Thị trường trái phiếu sơ cấp:................................................................. xliii
2.2.2. Thị trường trái phiếu thứ cấp: ................................................................xlvi
2.2.3. Những nhà đầu tư mua trái phiếu dài hạn: ........................................ xlviii
2.2.4. Cơ sở hạ tầng của thị trường trái phiếu: ...................................................li
2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ............................................................................... lii
2.3.1. Thuận lợi: ................................................................................................... lii
2.3.2. Khó khăn: ................................................................................................... lii
CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG
MBSs Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.............................................................. liv
3.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .................................................................. liv
3.1.1. Nhu cầu tạo lập thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp ở Thành Phố Hồ
Chí Minh:....................................................................................................liv
3.1.2. Lợi ích của việc tạo lập thị trường MBSs: ..............................................lv
3.2. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TIỀN ĐỀ TẠO LẬP THỊ
TRƯỜNG MBS Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH:.............................. lviii
3.2.1. Khả năng ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô:............................... lviii
3.2.2. Xây dựng một khuôn khổ pháp lý rõ ràng: ............................................lix
3.2.3. Có nhu cầu thực sự cho các khoản vay nợ cầm cố:...............................lxi
3.2.4. Khả năng hình thành các tổ chức trung gian:....................................... lxii
3.2.5. Cơ chế tăng cường tín dụng cho các khoản nợ vay cầm cố: ............. lxiii
3.2.6. Điều kiện về chi phí giao dịch và thuế: ................................................lxiv
3.2.7. Vai trò quan trọng của các nhà đầu tư tiềm năng:................................lxv
3.2.8. Khả năng tạo tính thanh khoản cho các chứng khoán trên thị trườnglxv
3.2.9. Vai trò của các tổ chức định mức tín nhiệm .........................................lxv
3.2.10. Không có những cản trở làm bóp méo giá cả trong thị trường cho
vay cầm cố và thị trường trái phiếu:......................................................lxvi
3.2.11. Năng lực hoạch định chính sách, quản lý và giám sát thị trường: ....lxvi
3.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG ........................................................................... lxvii
PHẦN KẾT LUẬN
iii
PHẦN MỞ ĐẦU
i) Lời mở đầu
Thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng trong những năm qua đã có những bước phát triển khá rõ rệt, góp
phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được nhu cầu về nhà ở, và góp phần
không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác. Cùng với tình
hình dân số và tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng nhanh, nhu cầu về nhà ở ngày
càng trở nên cấp bách và cần thiết. Điều này đặt ra nhiệm vụ cho Thành phố là
phải vừa phải gia tăng cung khối lượng hàng hóa cho thị trường bất động sản sơ
cấp, vừa phải tạo điều kiện để người dân có nhu cầu về nhà ở tiếp cận dễ dàng với
nguồn vốn để mua hoặc thuê nhà.
ii) Vấn đề đặt ra
Trong bối cảnh nêu trên, tình trạng thiếu vốn cho đầu tư xây dựng, thiếu vốn
cho tài trợ nhà ở và việc tìm kiếm công cụ huy động vốn hữu hiệu vẫn đang là bài
toán khó đặt ra cho Thành phố Hồ Chí Minh.
Những năm qua, để tài trợ vốn cho việc phát triển thị trường bất động sản sơ
cấp, các nhà đầu tư chủ yếu dựa vào vốn vay ngân hàng và nguồn vốn ứng trước
của người mua nhà, còn người có nhu cầu mua nhà lại chủ yếu dựa vào nguồn vốn
tín dụng thế chấp từ các ngân hàng thương mại. Áp lực tài trợ đè nặng lên các
ngân hàng vì ngân hàng đang phải cho vay trung dài hạn trong khi nguồn vốn huy
động đầu vào lại từ nguồn tiết kiệm ngắn hạn trong dân cư. Các ngân hàng vừa bị
hạn chế về khả năng nguồn vốn, vừa bị hạn chế về thời hạn cho vay. Nghịch lý
này đang tiềm ẩn nguy cơ rủi ro đối với hệ thống tín dụng, khi xảy ra những biến
động đối với thị trường bất động sản. Có thể nói rằng, bên cạnh những trở ngại có
liên quan đến hệ thống các quy định pháp luật, chính sách cho thị trường bất động
sản, vấn đề thiếu vốn cho lĩnh vực tài chính nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đã
ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản và kéo theo
iv
những tác động không tốt cho quá trình phát triển kinh tế, xã hội của thành phố.
Trong khi đó, vai trò của thị trường vốn đối với sự phát triển của thị trường
bất động sản lại thể hiện khá mờ nhạt. Nguồn vốn tài trợ của ngân hàng chưa có cơ
chế nào để liên thông với thị trường vốn trung dài hạn (bao gồm thị trường chứng
khoán), vốn dĩ được đánh giá là có tiềm năng huy động vốn nhàn rỗi rất lớn từ các
tổ chức và cá nhân trong và ngoài nước.
Vì vậy, chúng tôi cho rằng, một trong những giải pháp tích cực giải quyết
bài toán vốn trong lĩnh vực tài chính nhà ở là phải tìm ra những cơ chế, công cụ
huy động vốn hữu hiệu có thể kết nối thị trường bất động sản với các kênh dẫn vốn
từ thị trường tài chính mà cụ thể là từ thị trường vốn. Vì lý do đó, chúng tôi muốn
đề cập đến việc xem xét khả năng tạo lập một thị trường thứ cấp cho các khoản
vay nợ thế chấp bất động sản của ngân hàng và chứng khoán hóa chúng trên thị
trường vốn. Chúng tôi mong muốn thông qua đề tài “Nghiên cứu khả năng tạo lập
thị trường các chứng khoán đảm bảo bằng nợ vay cầm cố tại Thành phố Hồ Chí
Minh” sẽ gợi mở những nghiên cứu sâu hơn để tìm kiếm giải pháp mới huy động
nguồn vốn tài trợ cho thị trường bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh.
iii) Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài này sẽ tập trung trả lời 02 câu hỏi lớn sau:
1. Vì sao cần phải tạo lập thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản
vay cầm cố tại Thành Phố Hồ Chí Minh?
2. Xác định những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường chứng khoán
đảm bảo bằng các khoản nợ vay cầm cố và đánh giá khả năng tạo lập thị
trường này tại Thành phố Hồ Chí Minh?
iv) Phạm vi nghiên cứu:
Do loại hình chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay nợ cầm cố thế chấp
bất động sản còn mới lạ với Việt Nam, nhưng thật ra đã được ứng dụng tại nhiều
quốc gia trên thế giới tiêu biểu như Mỹ, Hồng Kông, Malaysia, và một số quốc gia
v
châu Á khác, đề tài nghiên cứu này sẽ chỉ tập trung vào việc đề xuất thành phố Hồ
Chí Minh nên tạo lập thị trường chứng khoán này như một trong những giải pháp
huy động vốn mới tài trợ cho lĩnh vực tài chính nhà ở, bên cạnh việc xem xét một
số điều kiện ban đầu để Thành phố có thể tạo lập thị trường MBSs. Như vậy, phạm
vi nghiên cứu của đề tài này sẽ không bao gồm việc đề xuất các giải pháp cụ thể
cho mô hình cũng như việc vận hành thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh.
v) Phương pháp nghiên cứu:
Đây là một nghiên cứu định tính các lý thuyết đã có cơ sở vững chắc trước
đó. Các lý thuyết này được tìm kiếm và khai thác trên cơ sở các dữ liệu đã được
tập hợp và phân tích một cách có hệ thống. Dựa trên việc thiết lập các mục tiêu
nghiên cứu cụ thể, chúng tôi sử dụng nhiều phương pháp khác nhau. Trong đó,
phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích nhằm mục đích
phân tích các yếu tố tác động có thể ảnh hưởng đến việc tạo lập thị trường MBSs ở
Thành Phố Hồ Chí Minh chẳng hạn như phân tích khuôn khổ pháp lý, nhu cầu về
vốn và nhu cầu đầu tư trên các thị trường sơ cấp và thứ cấp. Ngoài ra, đề tài
nghiên cứu này sử dụng phương pháp so sánh nhằm so sánh mô hình thị trường
MBSs tại các quốc gia trên thế giới để có thể rút ra những bài học thực tiễn khi áp
dụng vào Việt Nam. Các phương pháp hỗ trợ khác như khảo sát kinh nghiệm,
phỏng vấn chuyên sâu cũng được sử dụng nhằm làm sáng tỏ hơn các vấn đề về
thực tiễn nghiên cứu.
Trong nghiên cứu này, chúng tôi phần lớn sử dụng các nguồn dữ liệu thứ cấp
– tức là những dữ liệu đã có được trong quá khứ. Những dữ liệu này sẽ được sử
dụng chủ yếu trong chương 1 và chương 2 của luận văn này, bao gồm các tài liệu
lý thuyết từ các tác giả nước ngoài và các dữ liệu trong nước từ các tư liệu chuyên
môn, báo chí, v.v…
vi) Kết cấu luận văn
vi
Luận văn này được kết cấu thành 03 chương (không kể phần mở đầu và phần
kết luận) như sau:
Chương 1 “Tổng quan về thị trường chứng khoán đảm bảo bằng các khoản
vay cầm cố thế chấp bất động sản (MBSs)” sẽ phác họa được vị trí của thị
trường chứng khoán MBSs trong tổng thể thị trường tài chính nhà ở; mang đến
những hiểu biết cơ bản về MBSs cho người đọc; và đúc kết những điểm tương
đồng và khác biệt từ mô hình thị trường MBSs của các quốc gia trên thế giới; rút
ra những bài học kinh nghiệm cần được xem xét khi đánh giá khả năng tạo lập 01
thị trường MBSs.
Chương 2 “Thị trường Tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu tại Thành
phố Hồ Chí Minh”. Trong chương này, chúng tôi sẽ phân tích thực trạng các thị
trường này tài chính nhà ở và thị trường trái phiếu dài hạn ở Thành phố Hồ Chí
Minh - xem xét trong mối quan hệ với các nhân tố có liên quan đến việc tạo lập thị
trường MBSs.
Chương 3: “Những điều kiện tiền đề cho việc tạo lập thị trường MBSs và khả
năng tạo lập thị trường MBSs ở Thành phố Hồ Chí Minh”. Qua kết quả phân
tích ở chương 02, chúng tôi sẽ đánh giá về khả năng cho việc tạo lập một thị
trường MBSs tại Thành Phố Hồ Chí Minh cùng với một số khuyến nghị tiền đề
cần thiết cho việc tạo lập thị trường này.
vii
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CÁC
CHỨNG KHOÁN ĐẢM BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ
1.1. VỊ TRÍ CỦA THỊ TRƯỜNG MBSs TRONG MỐI LIÊN HỆ GIỮA THỊ
TRƯỜNG VAY NỢ CẦM CỐ VÀ THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN
NỢ DÀI HẠN:
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
• Thị trường bất động sản: bất động sản (BĐS) được hiểu là các tài sản
không di dời được, bao gồm đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
và các tài sản khác gắn liền với đất. Thị trường BĐS là nơi mua bán và
diễn ra các giao dịch khác về BĐS
• Tài chính nhà ở: Đối với nhiều nước trên thế giới thì khái niệm tài chính
nhà ở là một khái niệm quen thuộc và đã được áp dụng từ lâu bao gồm
các hoạt động có liên quan đến cho vay, thế chấp, cấp vốn, trợ cấp, thuế,
giá cả, phát hành chứng khoán, bảo hiểm... có liên quan đến nhà ở.
Trong tài chính nhà ở, một nội dung đặc biệt quan trọng chính là tín
dụng nhà ở - thể hiện qua các hoạt động cho vay cầm cố thế chấp bằng
bất động sản.
• Nợ vay cầm cố được hiểu trong luận văn này như là khoản nợ vay cầm
cố thế chấp bằng bất động sản. Nói cách khác, đây là một hợp đồng thỏa
thuận giữa bên cho vay và bên đi vay mua nhà – trong đó, bên đi vay
cam kết dùng tài sản của mình cầm cố/thế chấp cho bên kia để đảm bảo
nợ vay. Hợp đồng này cũng cho phép bên cho vay được quyền phát mãi
tài sản này nếu người đi vay không trả được nợ.
• Thị trường sơ cấp các khoản vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi tắt
là thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp) là nơi cung cấp nợ vay cầm cố trực
tiếp từ người cho vay đến người đi vay.
viii
• Thị trường thứ cấp các khoản nợ vay cầm cố thế chấp bất động sản (gọi
tắt là thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp) là thị trường mà các khoản nợ
vay cầm cố được mua, bán lại nhằm mục đích chính là tăng cường tính
thanh khoản cho tổ chức cho vay và đáp ứng nhu cầu lưu thông về vốn
giữa khu vực thị trường vốn và thị trường tiền tệ.
• Thị trường chứng khoán nợ dài hạn: là một bộ phận của thị trường vốn,
hay nói cụ thể hơn là một bộ phận của thị trường chứng khoán, trong đó
các chứng khoán nợ có kỳ hạn từ 10 năm trở lên được giao dịch. Sở dĩ
khái niệm về thị trường chứng khoán nợ dài hạn được đề cập trong
chương này là vì chứng khoán MBSs cũng là một loại công cụ huy động
vốn trong thị trường nợ dài hạn.
1.1.2. Vị trí của thị trường MBSs:
Có thể hình dung thị trường MBSs được tạo lập nhằm kết nối nhu cầu “cung”
và “cầu” vốn của hai thị trường: thị trường chứng khoán nợ dài hạn (bên cung
vốn), và thị trường tín dụng nhà ở (bên cầu vốn). Theo đó, vị trí của thị trường
chứng khoán MBSs có thể được mô tả khái quát ở hình dưới đây:
Hình 1: Thị trường MBSs trong mối liên hệ với thị trường nợ vay cầm cố và thị trường chứng
khoán nợ dài hạn
ix
Dễ dàng thấy rằng sự xuất hiện thị trường chứng khoán MBSs đóng vai trò
quan trọng trong việc đưa vốn từ thị trường vốn vào thị trường tiền tệ, trong đó,
điểm mấu chốt là sự xuất hiện của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, và vai trò của
tổ chức trung gian – người mua lại các khoản nợ và phát hành chứng khoán MBSs
đến cho nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán nợ. Việc nghiên cứu sâu hơn về
quá trình vận hành và khuynh hướng phát triển của thị trường nợ vay cầm cố sẽ
giúp lý giải sự cần thiết cũng như ích lợi của việc tạo lập thị trường MBSs.
1.2. SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG NỢ VAY CẦM CỐ:
1.2.1. Thị trường nợ vay cầm cố sơ cấp:
Ở các quốc gia, hầu như mô hình cho vay cầm cố thế chấp bất động sản đều
khởi đầu từ một kiểu truyền thống, đó là mô hình mà 1 tổ chức tín dụng thực
hiện tất cả các chức năng chủ yếu như: tìm kiếm người cho vay để tạo lập các
khoản cho vay nhà, tự thực hiện các dịch vụ đối với khoản vay (tổ chức thu tiền
thanh toán từ người đi vay và ghi chép sổ sách) quản lý toàn bộ các rủi ro và
thực hiện tài trợ. Các tổ chức này cũng có thể sử dụng dịch vụ của các tổ chức
thứ 3 như những tổ chức bảo hiểm nợ vay, thẩm định và các cơ quan xếp hạng
tín dụng... Tuy nhiên, những chức năng chính sẽ do tổ chức cho vay thực hiện.
Hình 1: Mô hình kiểu cho vay truyền thống
Người đi vay
Người cho vay
Tạo ra khoản vay
(Originante)
Thực hiện dịch vụ
(service)
Quản lý rủi ro
(Manage Risk)
Tài trợ
(Fund)
x
Các tổ chức cho vay bao gồm: các ngân hàng thương mại; các tổ chức tiết
kiệm hợp đồng của nhà nước hoặc của các hiệp hội tư nhân lập ra chủ yếu nhằm
mục đích cho vay tạo lập nhà ở, trong đó đối tượng gửi tiết kiệm cũng đồng thời
là đối tượng đi vay.
Điểm thuận lợi của mô hình cho vay truyền thống này là tính đơn giản của nó
(một tổ chức thực hiện tất cả các chức năng) và khả năng cung cấp nhiều dịch vụ
cho khách hàng. Tuy nhiên, điểm bất lợi của mô hình truyền thống là tổ chức
cho vay phải đối mặt với rủi ro bất tương xứng giữa nguồn vốn huy động đầu
vào và nguồn vốn cho vay, làm gia tăng rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất. Rủi
ro thanh khoản có thể gia tăng vì các khoản cho vay cầm cố là dài hạn còn nguồn
tiền gửi vào lại là ngắn hạn. Rủi ro lãi suất gia tăng là do có sự bất cân xứng
trong kỳ hạn và đặc trưng lãi suất giữa tài sản và nợ của ngân hàng. Vì những rủi
ro này mà nhiều ngân hàng thương mại hạn chế cho vay cầm cố.
1.2.2. Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp:
1.2.2.1. Những nhu cầu cơ bản ảnh hưởng đến sự ra đời của thị trường nợ vay
cầm cố thứ cấp
Thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp phát triển là kết quả của các nhân tố ảnh
hưởng sau:
• Một là, nhu cầu tồn tại một thị trường đặc biệt dành cho các tổ chức cho
vay với mục đích có thể bán lại các khoản cho vay này để bổ sung thêm
nguồn tài chính tài trợ cho các khoản vay mới;
• Hai là, nhu cầu tồn tại một cơ chế thị trường để làm cho dòng tiền tài trợ
giữa các khu vực lưu thông dễ dàng hơn. Một thị trường như thế cho phép
những người cho vay ở các khu vực – nơi phát sinh nhu cầu về nhà ở và
nhu cầu vay nợ cầm cố vượt quá khả năng cung vốn (khả năng huy động
tiền gửi) có thể bán những khoản nợ này cho một tổ chức trung gian ở khu
vực khác nơi có nguồn tiền gửi thặng dư;
xi
• Ba là, do nhu cầu đầu tư ngày càng tăng cao của những khu vực thặng dư
vốn. Người gửi tiết kiệm không còn bị giới hạn sử dụng các phương thức
gửi tiền truyền thống như mở tài khoản tiền gửi, chứng chỉ tiền gửi ngắn
hạn. Họ bắt đầu hướng đến những hình thức tiết kiệm mới, dài hạn hơn –
thông qua các quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí. Nhận thấy được đặc điểm về kỳ
hạn của nguồn vốn huy động tiết kiệm dài hạn này khá tương đồng với kỳ
hạn nguồn vốn cho vay nhà ở, các tổ chức cho vay có nhu cầu liên kết với
một số tổ chức trung gian để cùng tìm ra những cách khác nhau tạo nên
một kênh dẫn vốn mới cho hoạt động tài trợ tín dụng nhà ở.
Tất cả các nhân tố ảnh hưởng trên đã góp phần thúc đẩy thị trường nợ vay
cầm cố phát triển lên một mức độ cao hơn: đó là hoạt động của thị trường nợ vay
cầm cố thứ cấp.
1.2.2.2. Hoạt động của thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp:
Thị trường thứ cấp có thể tồn tại vừa dưới 2 dạng: Dạng thứ 1 là các giao
dịch mua bán nợ vay cầm cố giữa các ngân hàng với nhau. Đây mô hình thị
trường lâu đời và đơn giản nhất. Mặc dù những giao dịch dạng này đã hình thành
ở nhiều quốc gia nhưng nó không phổ biến rộng rãi vì chi phí đánh giá rủi ro tín
dụng cao và tính chất không tương đồng giữa các khoản nợ gây ảnh hưởng đến
khả năng thanh khoản của chúng khi giao dịch trên thị trường. Dạng thứ hai
chính là các hoạt động bán nợ thông qua phát hành chứng khoán MBSs.
Hình 2: Mô hình thị trường nợ vay cầm cố sau khi đã xuất hiện thị trường thứ cấp
Người đi
vay
(Borrower)
Người cho
vay ban đầu
(Originator)
Nhà đầu tư
(Investor)
Các tổ chức trung
gian/ dịch vụ
(Conduit/Servicer)
Tăng cường tín dụng
(bảo hiểm, bảo lãnh)
xii
Trong thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp, các chức năng: tạo lập khoản vay,
dịch vụ, quản lý rủi ro và tài trợ vốn được tách rời và được quản lý bởi nhiều tổ
chức chuyên môn hóa khác nhau.
Tổ chức cho vay ban đầu phần lớn là các ngân hàng thương mại, các ngân
hàng chuyên cho vay cầm cố thế chấp, các tổ chức tiết kiệm hợp đồng,…Lợi
nhuận của các tổ chức này có được từ phí cho vay ban đầu hoặc từ lợi nhuận do
bán các khoản cho vay trên thị trường thứ cấp. Những tổ chức này có thể, hoặc
không cần thiết phải thực hiện các dịch vụ đối với khoản cho vay của họ mà giao
cho các tổ chức khác thực hiện thay như việc thu tiền thanh toán hàng tháng từ
người đi vay và chuyển chúng cho tổ chức cho vay ban đầu, gửi thông báo đề
nghị thanh toán, theo dõi sổ sách đối với các khoản vay, và thực hiện các thủ tục
phát mãi khi cần thiết.
Chúng ta đã biết, chức năng chủ yếu của thị trường thứ cấp là cung cấp cơ
chế để bổ sung vốn cho các tổ chức cho vay ban đầu, cho phép họ duy trì dòng
tiền để tạo ra các khoản cho vay mới trong suốt quá trình tăng lên hoặc giảm
xuống của lãi suất. Khi các tổ chức cho vay ban đầu muốn bán nợ, họ sẽ thỏa
thuận với một số tổ chức trung gian (conduits) trên thị trường. Các tổ chức trung
gian có nhiệm vụ tập hợp danh mục các khoản nợ vay cầm cố, phân loại, cấu
trúc lại dòng tiền, phát hành chứng khoán (gọi là chứng khoán MBSs) đến các
nhà đầu tư trên thị trường vốn và sử dụng các khoản nợ vay trong danh mục này
như vật đảm bảo cho chứng khoán này. Ngoài việc bán nợ vay cầm cố từ các tổ
chức cho vay ban đầu cho các tổ chức trung gian, nhiều tổ chức cho vay nhận
thấy họ có thể tự tập hợp các khoản vay cầm cố lại và phát hành nhiều loại
chứng khoán khác nhau.
Khoản tiền thu được từ việc bán chứng khoán (sau khi đã trừ các chi phí có
liên quan đến việc phát hành chứng khoán) sẽ được chuyển trả cho tổ chức cho
vay ban đầu để tổ chức này tái bổ sung nguồn vốn cho hoạt động tài trợ tín dụng
nhà ở.
xiii
1.3. TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN MBSs
1.3.1. Chứng khoán MBSs là gì?
Trong phần trên, chúng tôi đã đề cập đến việc sử dụng một danh mục các
khoản nợ vay cầm cố thế chấp để đảm bảo cho mục đích phát hành 1 loại chứng
khoán trên thị trường thứ cấp. Những chứng khoán này được gọi chung với tên
gọi là chứng khoán được đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố thế chấp (MBSs –
Mortgage backed securities). Bởi vì các khoản vay được đảm bảo bằng tài sản
cầm cố được thanh toán bởi những người đi vay mua nhà nên các nhà đầu tư sẽ
được nhận lại phần thanh toán lãi và nợ gốc.
Nhà đầu tư có thể mua chứng khoán MBSs khi chúng được phát hành (trên
thị trường sơ cấp) hoặc mua sau đó trên thị trường thứ cấp. Nhà đầu tư là tổ chức
lớn thường đầu tư vào chứng khoán loại này khi chúng được phát hành. Đại đa
số, chứng khoán này sẽ được phân phối lại trên thị trường thứ cấp MBSs thông
qua hệ thống môi giới.
1.3.2. Ai là người phát hành chứng khoán MBSs?
Đối với phương thức bán trực tiếp, tổ chức phát hành chứng khoán MBSs
thường là các tổ chức cho vay. Phương thức này thường đòi hỏi thêm 1 cơ chế
tăng cường tín dụng cho các khoản vay nợ cầm cố từ các tổ chức tài chính có uy
tín cao.
Đối với phương thức bán qua trung gian, các tổ chức trung gian sẽ là tổ chức
phát hành. Những tổ chức này thường là các tổ chức tài chính lớn của Chính
Phủ; hoặc những công ty có vốn Nhà nước có uy tín; Họ mua các khoản nợ vay
cầm cố, chứng khoán hóa các khoản vay này và phân phối chứng khoán ra thị
trường thông qua các nhóm môi giới. Bản thân họ cũng có thể cung cấp các mức
độ bảo lãnh khác nhau đến cho nhà đầu tư. Ngoài ra, có một số tổ chức tư nhân,
như là các công ty trực thuộc ngân hàng đầu tư, các tổ chức tài chính, công ty
xây dựng,…cũng có thể tập hợp nhiều khoản cho vay cầm cố thế chấp khác nhau
xiv
và phát hành chứng khoán MBSs. Chứng khoán mà họ phát hành được gọi là
chứng khoán đảm bảo bằng khoản vay cầm cố thế chấp do tư nhân phát hành.
Trong thị trường này, nhà đầu tư dựa vào thông tin cung cấp của các tổ chức
định mức tín nhiệm và các biện pháp tăng cường tín dụng khác như tăng mức độ
đảm bảo của danh mục các khoản nợ vay (ví dụ: giá trị danh mục nợ vay đảm
bảo cao hơn giá trị chứng khoán MBSs phát hành), hoặc các sự bảo hiểm của 1
tổ chức thứ 3 để bảo vệ nhà đầu tư khỏi các rủi ro tín dụng
Mức độ tín nhiệm của chứng khoán MBSs phụ thuộc rất lớn vào uy tín của
các nhà phát hành cũng như mức độ bảo hiểm, bảo lãnh cho các khoản vay nằm
trong danh mục chứng khoán hóa.
1.3.3. Đặc điểm cơ bản của MBSs:
Xét về tính chất, MBSs xác định một nghĩa vụ nợ đối với nhà đầu tư sở hữu
chứng khoán, do vậy MBSs được xếp vào nhóm chứng khoán nợ. Tuy nhiên,
chứng khoán MBSs có nhiều đặc điểm khá khác biệt so với các loại chứng khoán
nợ khác:
• Thu nhập của chứng khoán:
Đối với các chứng khoán nợ như trái phiếu doanh nghiệp hay trái phiếu
Chính phủ, thu nhập của nhà đầu tư trái phiếu được xác định trước dựa vào
lãi suất trong suốt kỳ hạn của trái phiếu. Nhà đầu tư nhận được khoản thanh
toán gốc bằng mệnh giá tại thời điểm đáo hạn. Nhà đầu tư chứng khoán
MBSs cũng nhận được 1 tỷ lệ lãi suất coupon nhưng họ còn nhận thêm
những khoản thanh toán nợ gốc trong suốt thời hạn của chứng khoán – khi
các khoản nợ vay cầm cố được thanh toán định kỳ. Do thời điểm và tốc độ
thanh toán nợ gốc có thể rất khác nhau, dòng tiền của chứng khoán MBSs
cũng không tuân theo một quy luật nào.
Chứng khoán MBSs thường có lãi suất coupon cao hơn lãi suất của trái
phiếu Chính phủ một phần là do tỷ lệ lãi suất tính cho các khoản vay cầm cố
cao hơn tỷ lệ lãi suất quy định của Chính phủ. Tuy nhiên phần chênh lệch
xv
tăng lãi suất của chứng khoán MBSs cũng phản ánh mức độ rủi ro đầu tư
được tạo ra do tính không chắc chắn của các khoản thanh toán trước. Nhà đầu
tư chứng khoán MBSs có khả năng nhận lại phần vốn gốc sớm hoặc muộn
hơn mong đợi của họ. Mặc dù vậy, do tính không chắc chắn này mà chứng
khoán MBSs thường có thu nhập vượt cao hơn so với hầu hết các chứng
khoán có thu nhập cố định khác.
• Kỳ hạn: Chứng khoán MBSs được bán và giao dịch dựa trên giả định “kỳ
hạn bình quân” hơn là dựa trên ngày đáo hạn của chứng khoán. Kỳ hạn bình
quân là khoản thời gian trung bình kể từ khi mua chứng khoán MBSs cho đến
khi nợ gốc được thanh toán dựa trên dự báo tỷ lệ thanh toán trước giả định.
Tuy nhiên, một số khoản nợ vay cầm cố có thể duy trì được dư nợ cho đến
hết chu kỳ vay gốc – thường là 30 năm.
• Giá của chứng khoán MBSs: Cũng giống như bất kỳ chứng khoán có thu
nhập cố định, lợi tức của khoản đầu tư chứng khoán MBSs phụ thuộc vào giá
mua trong mối quan hệ với lãi suất coupon và độ dài thời gian dư nợ. Với
MBSs, việc dự đoán tỷ lệ thanh toán trước càng chính xác thì lợi tức càng
được ước tính sát thực.
• Kỳ thanh toán lãi: trong khi hầu hết trái phiếu thanh toán lãi mỗi 6
tháng/lần, chứng khoán MBSs có thể thanh toán lãi và gốc hàng tháng, hàng
quý hoặc hàng 6 tháng, tùy vào cấu trúc và kỳ hạn của chứng khoán phát
hành.
• Rủi ro của chứng khoán:
Chứng khoán MBSs thường được định giá với mức tỷ suất sinh lời cao
hơn so với trái phiếu Chính phủ và trái phiếu công ty cùng kỳ hạn nhưng cơ
hội cho lợi nhuận (hoặc tổn thất) cũng cao hơn.
Sự thay đổi của lãi suất ảnh hưởng đến chứng khoán MBSs vì chúng tác
động đến tỷ lệ thanh toán trước, từ đó, ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lợi. Khi tỷ
lệ lãi suất giảm, tốc độ trả trước thường tăng lên do người đi vay có thể đảo
xvi
nợ các khoản vay cầm cố với mức lãi suất thấp hơn và vì vậy giảm nghĩa vụ
thanh toán hàng tháng của họ. Sự tăng lên của lãi suất có thể làm giảm tốc độ
trả trước dự kiến. Sự ảnh hưởng đối với tỷ suất lợi tức sẽ phụ thuộc vào việc
chứng khoán được mua với giá cao hay thấp hơn mệnh giá. Những nhà đầu
tư nào muốn bán chứng khoán MBSs của họ trước ngày đáo hạn nên quan
tâm đến chiều hướng thay đổi lãi suất có ảnh hưởng đến giá trị đầu tư mà họ
nắm giữ.
Chứng khoán MBSs còn kèm theo nó là rủi ro thanh toán trước và rủi ro
thanh toán chậm. Rủi ro thanh toán trước có nghĩa là nhà đầu tư sẽ nhận được
khoản thanh toán nợ sớm hơn mong đợi vì tốc độ thanh toán trước sẽ tăng
lên. Trong trường hợp này, nhà đầu tư bị buộc phải tái đầu tư số tiền vào một
khoản khác có lãi suất thấp hơn. Mặt khác kỳ hạn của chứng khoán có thể
kéo dài hơn dự kiến bởi vì tỷ lệ trả trước thấp hơn kéo theo rủi ro thanh toán
chậm. Trong tình huống này, nhà đầu tư có thể bỏ mất cơ hội đạt được một
lãi suất hiện hành cao hơn cho khoản đầu tư của họ.
1.3.4. Các dạng chứng khoán MBSs:
Nhằm thu hút có hiệu quả các nguồn vốn nhàn rỗi từ nhà đầu tư trên thị
trường vốn, các tổ chức cho vay ban đầu luôn không ngừng đổi mới phương thức
phát hành chứng khoán MBSs. Cho đến nay, chủng loại các chứng khoán MBSs
khá đa dạng, và được trình bày trong nhiều nguồn tài liệu khác nhau. Trong
phạm vi luận văn này, chúng tôi giới thiệu 04 loại MBSs phổ biến, gồm có: (1)
Chứng khoán MBSs dạng trái phiếu (MBBs – Mortgage Backed Bonds); (2)
Chứng khoán MBSs dạng chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán (MPTs –
Mortgage Pass-through Securities); (3) Chứng khoán MBSs dạng có phân chia
hạng (CMOs Collateralized Mortgage Obligations); và (4) Chứng khoán MBSs
dạng chia tách (SMSs – Stripped Mortgage Securities):
1.3.4.1. Chứng khoán MBSs dạng trái phiếu (MBBs)
xvii
MBBs do các nhà cho vay cầm cố tư nhân (công ty cầm cố, ngân hàng
thương mại, các tổ chức tiết kiệm và cho vay) phát hành nhằm bổ sung vốn tài
trợ cho các khoản cho vay cầm cố mới. Khi phát hành, tổ chức phát hành thiết
lập 1 danh mục các khoản vay nợ cầm cố (thông thường là các khoản cho vay
nhà ở) và phát hành trái phiếu đến nhà đầu tư. Tổ chức phát hành giữ lại quyền
sở hữu của mình đối với các khoản cho vay cầm cố nhưng chúng phải được thế
chấp và được tín thác cho 1 tổ chức thứ 03. Tổ chức nhận ủy thác, với tư cách là
đại diện của những người sở hữu trái phiếu, đảm bảo chắc chắn rằng các điều
khoán phát hành trái phiếu được chấp hành triệt để. Cũng như trái phiếu công ty,
MBBs thường được phát hành với lãi suất cố định và kỳ hạn cụ thể.
Để đảm bảo với nhà đầu tư rằng thu nhập từ khoản vay nợ cầm cố sẽ đủ khả
năng thanh toán lãi trái phiếu và nợ gốc khi đáo hạn, nhà phát hành thường chế
chấp cao hơn giá trị trái phiếu phát hành. Điều này được thực hiện bằng việc tập
hợp các khoản vay nợ cầm cố có dư nợ vượt cao hơn tổng giá trị chứng khoán
phát hành, và được duy trì trong suốt kỳ hạn của trái phiếu (thường từ 125% -
240% tổng giá trị theo mệnh giá của chứng khoán phát hành) Việc thế chấp vượt
quá giá trị chứng khoán phát hành nhằm đảm bảo tiền lãi thanh toán cho chủ sở
hữu trái phiếu vẫn được thực hiện cho dù có một số khoản vay cầm cố bị vỡ nợ.
Trong trường hợp có những khoản vay cầm cố thanh toán trước hạn, những
khoản vay mới sẽ được đưa thêm vào nhóm các khoản vay cầm cố dùng để thế
chấp này.
1.3.4.2. Chứng khoán MBSs dạng chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán:
Dạng cơ bản nhất của MBSs thường được biết đến với tên gọi là MPTs.
Chứng khoán này thể hiện mối quan hệ sở hữu trực tiếp của nhà đầu tư đối với
lợi tức thu được từ danh mục các khoản nợ vay cầm cố. Theo như ý nghĩa tên gọi
của nó, các nhà phát hành chứng khoán này sẽ thu các khoản thanh toán hàng
tháng của người đi vay và chuyển dòng tiền sang cho nhà đầu tư thành những
khoản thanh toán hàng tháng dưới dạng tiền lãi và nợ gốc của chứng khoán. Mỗi
xviii
nhà đầu tư sẽ nhận được 1 phần thu nhập của mình trong tổng dòng tiền thu về
theo 1 tỷ lệ tương ứng với số chứng khoán mà nhà đầu tư đó sở hữu. Như vậy,
với hình thức “pass-through” người cho vay ban đầu có thể bán hoàn toàn một
nhóm các khoản nợ vay cầm cố cùng với việc chuyển quyền sở hữu các khoản
vay này cho tất cả những nhà đầu tư có tham gia mua chứng khoán MPTs. Phần
lớn chứng khoán MPTs có lãi suất cố định.
1.3.4.3. Chứng khoán MBS dạng có phân hạng – CMOs
Các chứng khoán MBSs chuyển quyền sở hữu và nghĩa vụ thanh toán
(MPTs) có thể được tập hợp lại một lần nữa để tạo ra một loại chứng khoán
MBSs khác phức tạp hơn gọi là chứng khoán MBSs có phân hạng (CMOs). Loại
chứng khoán này cấu trúc lại dòng tiền của danh mục nợ vay cầm cố để hình
thành nhiều hạng chứng khoán khác nhau với nhiều kỳ hạn và mức lãi suất khác
nhau.
Trong cấu trúc của chứng khoán CMOs, nhà phát hành phân phối dòng tiền
trên cơ sở thứ tự ưu tiên theo một dãy hạng của chứng khoán. Mỗi CMO là một
bộ gồm 2 hoặc nhiều hạng, mỗi hạng chứng khoán lại có 1 kỳ hạn bình quân và
dòng tiền khác nhau để phù hợp với từng mục tiêu đầu tư cụ thể. Chu kỳ bình
quân của các hạng khác nhau thường có 4 hạng: 2, 5, 7 và 20 năm. Có một số
chứng khoán CMOs được phát hành với hơn 50 hạng khác nhau.
Khi khoản thanh toán từ khoản vay cầm cố được thu về, nhà phát hành chứng
khoán CMOs trước tiên sẽ trả lãi suất coupon cho các nhà đầu tư ở mỗi hạng.
Còn tất cả các khoản thanh toán nợ gốc theo hoặc không theo đúng lịch trình
trước hết sẽ dành cho nhà đầu tư ở hạng thứ nhất. Nhà đầu tư ở các hạng tiếp sau
sẽ chưa thể nhận được khoản thanh toán gốc cho đến khi các hạng ưu tiên hơn
được thanh toán xong. Mục đích của việc phân chia hạng chứng khoán là nhằm
chuyển hóa rủi ro thanh toán trước giữa các hạng chứng khoán thuộc cùng một
danh mục nợ vay cầm cố, đáp ứng được cho nhiều mục tiêu đầu tư khác nhau. Ví
dụ, nhà đầu tư ưa thích mạo hiểm sẽ chọn hạng chứng khoán có độ rủi ro thanh
xix
toán trước cao, bù đắp lại, họ nhận được mức lãi suất chứng khoán cao hơn.
Những nhà đầu tư không thích mạo hiểm sẽ hành xử ngược lại.
1.3.4.4. Chứng khoán đảm bảo bằng các khoản vay cầm cố đã được chia tách
(stripped mortgage securities - SMSs)
Chứng khoán SMSs được tạo ra với mục đích giúp nhà đầu tư đa dạng hóa
danh mục đầu tư của mình và có thêm công cụ mới để giảm rủi ro cho danh mục
đầu tư. Để làm được điều này, người ta chia dòng tiền của danh mục nợ vay cầm
cố ra làm 2 phần: phần lãi và phần vốn gốc. Ứng với dòng tiền lãi sẽ phát hành
chứng khoán SMSs chỉ nhận lãi, hay còn gọi là chứng khoán IO (Interest Only).
Ứng với dòng tiền nợ gốc, sẽ phát hành chứng khoán SMSs chỉ nhận nợ gốc, hay
còn gọi là PO (Principal Only).
Giá trị thị trường của chứng khoán IO và PO rất nhạy cảm trước sự biến động
của tỷ lệ thanh toán trước và tỷ lệ lãi suất. Cũng như với phần lớn các chứng
khoán có thu nhập cố định, giá chứng khoán PO tăng (hoặc giảm đi) khi lãi suất
thị trường giảm (hoặc tăng). Trái lại, giá của chứng khoán IO tăng (hoặc giảm)
cùng chiều với lãi suất thị trường. Vì tỷ lệ thanh toán trước thường giảm khi lãi
suất tăng lên, nhà đầu tư vào chứng khoán IO nhận được lãi trong thời gian dài
hơn, do vậy giá trị khoản đầu tư của họ tăng lên. Các chứng khoán IO có thể
được sử dụng như một công cụ giảm rủi ro trong 1 danh mục đầu tư, các khoản
thanh toán trước làm cho giá của chứng khoán IO dịch chuyển ngược hướng so
với nhiều chứng khoán MBS và chứng khoán có thu nhập cố định khác.
1.4. KINH NGHIỆM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN ĐẢM
BẢO BẰNG NỢ VAY CẦM CỐ TẠI MỘT SỐ QUỐC GIA
1.4.1. Mỹ:
Trên thế giới, Mỹ là quốc gia có thị trường chứng khoán MBSs phát triển từ
rất sớm. Việc mua lại các khoản nợ vay cầm cố đã được các công ty bảo hiểm
nhân thọ lớn, các tổ chức tiết kiệm ở Miền Tây thực hiện từ giữa thập niên 50,
xx
nhằm giúp bổ sung nguồn vốn phục vụ cho nhu cầu bùng nổ về nhà ở tại các khu
vực sau chiến tranh. Khoảng cuối thập niên 60, việc Chính phủ Mỹ cho phép giải
quyết một mức thuế có lợi cho các tài khoản hưu trí cá nhân và khuynh hướng
dân số Mỹ có tuổi trung bình ngày càng tăng kéo theo sự gia tăng dòng tiền dài
hạn của các tài khoản hưu trí, thị trường cho các nguồn ngân quỹ nhàn rỗi được
sử dụng để đầu tư mở rộng hơn.
Chứng khoán MBSs ở Mỹ được đánh giá là loại chứng khoán khá an toàn.
Những tổ chức phát hành chứng khoán MBS thường rất cẩn trọng trong việc
chọn khoản vay cầm cố nào vào tổ hợp cho việc hình thành chứng khoán của họ.
Thường thì các khoản vay này đã được Cục quản lý nhà ở (FHA) bảo hiễm vỡ
nợ hoặc được Hội cựu chiến binh (VA) đứng ra bảo lãnh. Ngoài ra, chứng
khoán MBSs còn được phát hành và/ hoặc bảo lãnh ở nhiều mức độ khác nhau
của các tổ chức lớn có uy tín của Chính phủ (như Ginnie Mae, Fannie Mae,
Freddie Mac).
Fannie Mae trước đây là 1 tổ chức do Chính phủ lập vào năm 1954 dưới
hình thức công ty cổ phần có một phần vốn của nhà nước. Fannie Mae tham
gia vào các chương trình phát hành chứng khoán MBSs bằng việc mua lại
nợ vay cầm cố từ các chương trình của FHA và VA, và cung cấp bảo lãnh
thanh toán đúng hạn lãi và nợ gốc của chứng khoán.
Ginnie Mae (Hiệp hội cho vay cầm cố Chính Phủ) được thành lập năm
1968 bởi Chính phủ và trực thuộc Cục quản lý nhà ở. Ginnie Mae không
trực tiếp phát hành chứng khoán MBSs mà chỉ cung cấp bão lãnh thanh
toán đúng hạn nợ gốc và lãi chứng khoán MBSs do chính các tổ chức cho
vay phát hành, phía sau sự bảo lãnh này là cam kết hoàn toàn và uy tín của
Chính phủ Mỹ. Các công ty cầm cố ở Mỹ thực hiện việc tập hợp các khoản
cho vay đã được bảo hiểm/bảo lãnh của VA và FHA và trình Ginnie Mae
duyệt xét cấp chứng nhận bảo đảm của Ginnie mae để sau đó bán ra thị
trường như là những chứng khoán của Ginnie Mae
xxi
Freddie Mac là một công ty do Chính phủ lập năm 1970 dưới hình thức
công ty cổ phần có vốn của nhà nước. Freddie Mac cũng có chức năng
tương tự như Fannie Mae nhưng có thể mua lại các khoản vay do các tổ
chức cho vay nhỏ lẻ khác ngoài các chương trình cho vay của VA và FHA.
Nhờ sự quan tâm của nhà đầu tư đối với loại hình chứng khoán này, thị
trường chứng khoán nợ vay cầm cố Mỹ đã trở thành một trong những thị trường
lớn nhất trên thế giới với nhiều chủng loại MBSs nhất. Năm 2003, Mỹ đã phát
hành trên 3.000 tỷ USD1 chứng khoán MBSs, trong đó, chứng khoán do các tổ
chức của Chính phủ phát hành chiếm đa số (khoảng 69% tổng khối lượng phát
hành).
Mạng lưới quốc gia của các nhà môi giới chứng khoán sẽ bán, giao dịch và
tạo nên thị trường cho MBSs. Các nghiệp vụ của chứng khoán MBSs được thực
hiện trên thị trường OTC giữa các nhà môi giới hơn là trên sàn giao dịch tập
trung.
1.4.2. Malaysia:
Trong các quốc gia ở khu vực Đông Nam Á, Malaysia là quốc gia có thị
trường MBSs xuất hiện sớm nhất vào năm 1986 với sự thành lập Perbadanan
Cagaran Malaysia (Cagamas), Công ty cho vay cầm cố quốc gia – hoạt động
theo luật công ty (1965). Quy trình chứng khoán hóa của Cagamas khá đơn giản.
Hoạt động của Cagamas chủ yếu là mua các khoản vay nhà ở từ các ngân hàng
và các công ty tài chính. Danh mục khoản vay nợ cầm cố đầu tiên được tập hợp
vào năm 1987 lên đến khoản 38,5 triệu USD. Tiền mua các khoản vay này được
tài trợ bằng cách phát hành chứng khoán nợ của Cagamas. Qua đó, Cagamas
cũng giúp bổ sung tính thanh khoản cho các tổ chức tài chính thông qua quy
trình chứng khoán hóa, đồng thời, giúp giảm bớt chi phí tài trợ nhà ở và tạo điều
kiện cho người đi vay. Cuối năm 2001, Cagamas đã chứng khoán hóa 18,9%
tổng dư nợ cho vay nhà ở của các tổ chức tài chính, với tổng số 171.593 khoản
1 Nguồn: www.ifsl.org.uk
xxii
vay nợ và tổng giá trị là 1.927 triệu USD. Thông qua hệ thống giao dịch, chứng
khoán nợ của Cagamas góp phần mở rộng thị trường chứng khoán nợ tư nhân ở
Malaysia. Cuối năm 2002, dự nợ chứng khoán của Cagamas đã đạt đến 6,6 tỷ
USD
1.4.3. Hồng Kông
Hồng Kông là 1 trong những thị trường vay nợ cầm cố phát triển nhất ở Châu
Á. Nghiệp vụ chứng khoán hóa bắt đầu vào năm 1994 với danh mục nợ vay cầm
cố đầu tiên được chứng khoán hóa bởi Ngân hàng của Mỹ. Đề nghị thành lập
một tổ chức vay nợ cầm cố được thảo luận vào năm 1994. Vào lúc đó, Hồng
Kông có 1 nền kinh tế hoạt động khá lành mạnh và có 1 thị trường cầm cố sơ cấp
vận hành tốt. Động lực cho việc tạo lập 1 thị trường MBSs khởi đầu từ 1 dự báo
khả năng cung về tài trợ nhà ở sẽ không đáp ứng được nhu cầu trong tương lai
Công ty vay nợ cầm cố Hồng Kông (HKMC) được thành lập vào tháng 03
năm 1997 với vốn ban đầu 129 triệu USD là một cam kết mạnh mẽ từ HKMA
cho việc đẩy mạnh thị trường thứ cấp vay nợ cầm cố. Hoạt động đầu tiên của
HKMC là mua 526 khoản nợ vay trị giá 84.1 triệu USD từ 4 ngân hàng được xét
duyệt vào tháng 11/1997. Đến cuối năm 2001, tổng giá trị ròng danh mục các
khoản vay cầm cố của HKMC đạt khoảng 2.54 tỷ USD, chiếm 3.74% tổng dư nợ
các khoản vay nợ cầm cố trong năm. Dư nợ các chứng khoán nợ của HKMC vào
khoảng 2.57 tỷ USD vào cuối năm 2001.
So với chương trình chứng khoán MBS của Cagamas, vốn chỉ dừng lại ở việc
chuyển quyền sở hữu nợ vay cầm cố sang cho nhà đầu tư, chương trình MBS của
HKMC còn tiến xa hơn việc dàn xếp pass-through này. HKMC tập hợp các
khoản nợ vay cầm cố với sự bảo lãnh thanh toán và chuyển chúng cho một pháp
nhân đặc biệt (Bankruptcy remote special purpose company - SPC). Tổ chức này
sẽ bán MBSs trở lại cho ngân hàng bán nợ ban đầu – gọi là dàn xếp “back-to-
back pass through” Hai hạng của chứng khoán này được bán cho ngân hàng Dao
xxiii
Heng (0.13 tỷ USD) và ngân hàng Amercan Express (81.38 triệu USD) vào năm
1998.
Với sự mở rộng phạm vi các chương trình MBSs và việc thiết lập hệ thống
khuôn khổ pháp lý đầy đủ và tinh vi, Hồng Kông Kông đang được đánh giá là
một trong những thị trường chứng khoán hóa tốt nhất Châu Á.
1.4.4. Hàn Quốc
Cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á đã thúc đẩy công cuộc cải cách tài
chính ở Hàn Quốc, và sự phát triển của thị trường chứng khoán hóa ở Hàn Quốc
cũng phát triển từ đó. Luật chứng khoán hóa ban hành năm 1998 cho phép các tổ
chức tài chính chứng khoán hóa nhiều loại tài sản, bao gồm cả các khoản vay nợ
cầm cố. Đạo luật về chứng khoán hóa các khoản vay nợ cầm cố được ban hành
vào tháng 01/1999, tiếp sau đó là sự hợp nhất Công ty vay nợ cầm cố Hàn Quốc
(KoMoKo) vào tháng 09/1999
Quy trình chứng khoán hóa của KoMoCo được thực hiện dưới hình thức trái
phiếu MBBs và chứng khoán pass-through MPTs. Với cấu trúc của chứng khoán
MPT, KoMoCo sẽ mua các khoản nợ vay cầm cố từ các tổ chức tài chính, bão
lãnh thanh toán và chuyển chúng cho một tổ chức tín thác (công ty tín thác
KoMoKo). Tổ chức nhận ủy thác này sau đó sẽ biến đổi danh mục khoản vay nợ
cầm cố trở thành các chứng khoán MBSs có thể giao dịch được và bán chúng
cho những nhà đầu tư tiềm năng. Theo luật doanh nghiệp, KoMoKo không được
nắm giữ các khoản vay nợ cầm cố này và những tổ chức bán nợ vay cầm cố sẽ
tiếp tục thực hiện vai trò của 1 nhà dịch vụ trong quy trình phát hành chứng
khoán MBSs
Sau 3 năm hoạt động, KoMoCo đã phát hành và giới thiệu 7 loại chứng
khoán MBSs với tổng giá trị phát hành là 1,97 tỷ USD (2,549.77 tỷ KRW) dựa
trên 350,139 khoản nợ vay cầm cố. Sự gia tăng giữa biên độ lãi suất vay nợ cầm
cố và lãi suất trái phiếu Chính phủ sau thời kỳ khủng hoảng 1997 đã tạo ra 1 môi
xxiv
trường thị trường thuận lợi cho sự phát triển mạnh mẽ hơn của chứng khoán
MBSs ở Hàn Quốc. Tuy nhiên, sự tập trung dư nợ vay cầm cố vào hai tổ chức có
mối quan hệ với Chính Phủ là Quỹ Nhà Ở quốc gia ( NHF) và ngân hàng
Kookmin – chiếm 90,7% thị trường vay nợ cầm cố tại Hàn Quốc, đã hạn chế sự
tham gia của các tổ chức tài chính khác vào thị trường MBSs. Ngoài ra, việc gia
tăng các khoản vay nợ cầm cố có kỳ hạn ngắn - 3 năm đã làm kìm hãm sự phát
triển của thị trường MBSs làm cho các khoản vay nợ dạng này không hấp dẫn
đối với các nhà đầu tư MBSs.
1.4.5. Thái Lan
Khủng hoảng kinh tế quốc gia đã cho Thái Lan một cơ hội xem xét kỹ lưỡng
toàn bộ cơ chế tổ chức để điều chỉnh thị trường tài chính của mình. Một tổ chức
vay nợ cầm cố thứ cấp đã được thiết lập dưới sự hỗ trợ của Fannie Mae và
Merrill Lynch. Sự chuyển động này đã đẩy mạnh khả năng chứng khoán hóa ở
Thái Lan, bởi vì luật pháp chỉ ra chính xác các khái niệm về doanh thu thực và
các phương thức chuyển nhượng. Nghị định về pháp nhân đặc biệt đã ra đời. Tuy
nhiên, cũng còn một số nhân tố cản trở khả năng tạo lập thị trường MBSs ở Thái
Lan. Đó là, thủ tục phát mãi tài sản còn tốn thời gian và chi phí; việc chuyển
nhượng tài sản còn phụ thuộc vào thuế giao dịch; Sự yếu kém của thị trường
trái phiếu nội địa, thiếu tính thanh khoản trong thị trường sơ cấp và thứ cấp; thuế
giao dịch và chuyển nhượng cao; thiếu các trái phiếu chính phủ để đưa ra các
chuẩn về tỷ suất lợi nhuận; nhu cầu thấp của các nhà đầu tư tiềm năng; chi phí
trung gian cao có liên quan đến vốn và tiền gửi của ngân hàng; tính ổn định của
nền kinh tế do ảnh hưởng của khủng hoảng. Về phía thị trường vay nợ cầm cố,
trở ngại lớn ở chỗ hoạt động bảo lãnh vay nợ cầm cố chưa phát triển, việc hạch
toán kế toán về chuyển nhượng vay nợ cầm cố chưa rõ ràng. Thị trường trái
phiếu của Thái Lan có nhiều hạn chế giống các quốc gia khác ở Châu Á khác,
chưa ở tư thế sẵn sàng đảm bảo cho việc thiết lập thị trường vay nợ cầm cố thứ
cấp. Tuy nhiên Trung tâm giao dịch trái phiếu Thái Lan, với các phương tiện
xxv
thanh toán hiện đại, phục vụ như là 1 nền tảng cho các giao dịch sơ cấp và thứ
cấp của chứng khoán MBSs. Thêm vào đó, có 1 tổ chức xếp hạng tín dụng có
khả năng xuất hiện, giúp tăng cường công tác đánh giá rủi ro cho MBSs. Vì thế,
có thể nhận định rằng nếu có sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ một thị trường
MBSs tốt sẽ phát triển trong tương lai.
1.4.6. Những bài học kinh nghiệm từ quá trình xây dựng và phát triển thị
trường MBSs ở các quốc gia:
Sau thời kỳ khủng hoảng tài chính ở Châu Á, phần lớn các quốc gia cho rằng
nhu cầu cho vay cầm cố ở thị trường sơ cấp chỉ giảm sút trong ngắn hạn, và sẽ
gia tăng trở lại bởi nhu cầu liên tục cho phát triển nhà ở. Vì vậy, những trở ngại
ảnh hưởng đến khả năng thiết lập thị trường MBSs ở các quốc gia này gần như
từ các vấn đề sau: thị trường cho vay cầm cố thứ cấp và thị trường sơ cấp và thứ
cấp cho MBSs và trái phiếu nói chung. Để thị trường MBSs và các tổ chức cho
vay cầm cố thứ cấp (SMIs) có thể hoạt động được, cần phải bắt đầu bằng việc cải
cách và cải thiện thị trường sơ cấp và thứ cấp cho vay cầm cố, sau đó đến thị
trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp. Các quốc gia khác nhau có những chế độ tài
chính khác nhau nhưng đều chia sẽ với nhau những điểm tương đồng gây khó
khăn cho việc phát triển thị trường MBSs. Trong những nhân tố gây khó khăn
cho thị trường thứ cấp cho vay cầm cố thì sự chưa tương xứng trong luật pháp
và các hướng dẫn hạch toán nhằm bảo vệ và triển khai việc chuyển nhượng
quyền sở hữu dựa trên các điều kiện mua bán thực sự. Sự bất tương xứng trong
luật pháp và hướng dẫn hạch toán gây trở ngại cho việc thiết lập các pháp nhân
đặc biệt và gia tăng chi phí giao dịch trong quá trình đưa các khoản cho vay cầm
cố đến cho các tổ chức này. Thêm vào đó, quy định tại một số quốc gia, đặc biệt
là Trung quốc, Nhật Bản và Hàn Quốc, nhằm đạt được sự chấp thuận của người
thế chấp cầm cố tài sản trước khi các khoản vay cầm cố được chuyển nhượng
đến cho các pháp nhân đặc biệt đã làm chậm trễ quá trình chứng khoán hóa. Một
nhân tố khác ảnh hưởng đến khả năng thành lập thị trường thứ cấp các khoản
xxvi
vay cầm cố là chất lượng của những khoản vay cầm cố ban đầu trên thị trường
thứ cấp. Ở một số quốc gia đang phát triển khác, hiệu quả tập hợp khoản cho vay
cầm cố thấp đòi hỏi phải có nhiều nổ lực cải tiến vấn đề bảo lãnh, tập hợp thông
tin, thẩm định và khả năng phục vụ của các người cho vay ban đầu và cho việc
giảm rủi ro về đạo đức trong cho vay thông qua việc tổ chức giám sát, kiểm tra
tốt hơn.
Sự cải thiện toàn diện thị trường trái phiếu sơ cấp và thứ cấp cũng sẽ tăng
cường sức mạnh cho thị trường sơ cấp và thứ cấp cho chứng khoán MBSs. Thị
trường trái phiếu ở các quốc gia khảo sát có những thiếu sót tương tự nhau: đó là
việc thiếu mức chuẩn cho lãi suất dài hạn, nhu cầu thấp đối với các công cụ tài
chính dài hạn, lĩnh vực tiết kiệm dựa trên hợp đồng, và chi phí giao dịch cao.
1.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG
Qua nghiên cứu hoạt động của các thị trường vay nợ cầm cố sơ cấp, thứ cấp,
đặc trưng cơ bản của MBSs và mô hình thị trường ở 1 số quốc gia trên thế giới,
chúng tôi nhận thấy rằng để xác định tính khả thi của việc thiết lập thị trường
MBSs, những biến số quan trọng nhất là nhu cầu thị trường và khả năng cung
ứng trong thị trường cho vay cầm cố và thị trường chứng khoán MBSs.
Sự phát triển của thị trường MBSs dựa trên sự hợp lực của 4 thị trường phụ
thuộc lẫn nhau: thị trường sơ cấp và thứ cấp cho các khoản vay nợ cầm cố và thị
trường thứ cấp và sơ cấp chứng khoán MBSs. Vì vậy, để thị trường MBSs hoạt
động tốt thì phải chú ý đến sự cân bằng nhạy cảm giữa 4 thị trường, và điều này
đưa đến việc củng cố các tài sản bất động sản trong thị trường cho vay cầm cố và
các tài sản tài chính trong thị trường tài chính. Nghĩa là, trong thị trường nhà ở
và thị trường cho vay cầm cố, tài sản hoặc các khoản cho vay cầm cố ban đầu
của ngân hàng và các tổ chức tài chính khác phải có chất lượng tốt. Mặt khác,
trong thị trường chứng khoán MBSs, chất lượng của bản thân chứng khoán cũng
phải được đảm bảo. Vì thế, chất lượng của cả tài sản đảm bảo và các công cụ dẫn
xuất của chúng phải đủ mạnh để việc thiết lập thị trường MBSs có tính khả thi.
xxvii
xxviii
CHƯƠNG 2. THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở VÀ
THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU TẠI TP. HỒ CHÍ MINH
2.1. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG TÀI CHÍNH NHÀ Ở TẠI THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH
Trong thời gian qua, cơ chế thị trường phát triển mạnh trong lĩnh vực nhà ở
cùng với sự gia tăng nhanh chóng dân số và tình trạng di cư từ nông thôn ra thành
thị đã tạo áp lực lớn về nhà ở, làm cho giá nhà ở, đất ở đô thị tăng lên đáng kể, đặc
biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài vấn đề cung - cầu thị trường xây dựng
nhà ở và giá thị trường bất động sản quá cao, một tác động trực tiếp đến nhà ở đô
thị là việc thiếu khả năng tiếp cận các hình thức tài trợ dài hạn, với các điều kiện
có khả năng chấp nhận được, để tài trợ cho việc mua mới, xây nhà hoặc nâng cấp
nhà.
2.1.1. Tình hình dân số và nhu cầu sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Theo thống kê của Cục thống kê và số liệu kê khai đất đai, năm 2000, Thành
phố có dân số khoảng 5,1 triệu dân với 1.007.021 căn nhà, tổng diện tích nhà ở
là 52,7 triệu m2. Trong đó gồm 203.448 nhà kiên cố, 643.990 nhà bán kiên cố và
159.583 nhà loại khác. Diện tích ở bình quân 1 người là 10,27 m2. Bên cạnh đó
có 25.044 căn nhà lụp sụp xen lẫn trong các khu dân cư. Trong giai đoạn 2001-
2003, mỗi năm dân số tăng thêm bình quân khoảng 3,7% và diện tích nhà ở tăng
thêm khoảng hơn 3 triệu m2/năm2
Dự báo đến năm 2010 dân số Thành phố sẽ lên đến khoảng 7,2 triệu người
với diện tích ở bình quân 1 người vào khoảng 14m2. Nhiều cụm dân cư đô thị
mới sẽ hình thành. Đất nông nghiệp sẽ chuyển dần thành đất đô thị là điều không
thể tránh khỏi. Bảng 1 cho thấy tình hình xây dựng và sửa chữa lớn nhà ở trong
2 Nguồn: Niên giám thống kê 2004 của Cục thống kê TP.HCM và Báo cáo Tóm tắt Chương trình
Nhà ở tại TpHCM đến năm 2010 - Sở xây dựng, tháng 04/2004
xxix
khu vực dân cư thời gian qua cũng gia tăng nhanh chóng theo tốc độ đô thị hóa
ngày càng gia tăng tại Thành phố Hồ Chí Minh:
Bảng 1: Tình hình cấp phép cho xây dựng và sửa chữa lớn nhà ở 2001-2004:
2001 2002 2003 2004
Tổng số giấy phép 10.085 11.967 15.094 19.597
Trong đó xây dựng mới 8.587 10.807 13.414 18.353
Diện tích sàn (m2) 1.738.932 1.889.861 2.923.791 3.345.543
(Nguồn: Niên giám thống kê 2004 của Cục thống kê TP.HCM)
2.1.2. Dự báo nhu cầu vốn cho phát triển nhà ở Thành phố đến năm 2010:
Từ nay đến năm 2010, Thành phố Hồ Chí Minh cần nguồn vốn cho toàn bộ
chương trình nhà ở khoảng 53.000 tỷ đồng. Trong đó vốn ngân sách khoảng
13.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 25%, phần này chưa bao gồm tiền đền bù giải tỏa
và chi phí đầu tư hạ tầng được sử dụng từ nguồn vốn ngân sách tập trung của
thành phố, phần còn lại là vốn huy động từ doanh nghiệp, nhân dân và vốn vay
ngân hàng3. Các chương trình nhà ở gồm: di dời tái định cư dân sống trên kênh
rạch; Nâng cấp các khu nhà lụp xụp trong nội thành; phá dỡ, cải tạo hoặc xây
dựng các chung cư hư hỏng nặng; và xây dựng, cải tạo và sửa chữa nhà ở.
2.1.3. Tình hình thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh
So với các địa phương khác trong cả nước, thành phố Hồ Chí Minh, cùng với
Hà Nội là những khu vực có thị trường bất động sản phát triển khá sôi động
trong những năm vừa qua. Sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS đã
góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị, cải thiện được một bước nhu cầu về nhà
ở, và góp phần không nhỏ vào sự phát triển của các ngành kinh tế, kỹ thuật khác.
Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường này vẫn còn đang trong giai đoạn hình thành
3 Báo cáo Tóm tắt Chương trình Nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010 của Ủy ban
Nhân dân Tp.HCM - Sở xây dựng, tháng 04/2004
xxx
- Hệ thống qui định pháp luật và chính sách liên quan đến thị trường BĐS
tuy đã được ban hành nhiều nhưng chưa hoàn thiện và thiếu đồng bộ;
- Vấn đề thực hiện qui hoạch thiếu nhất quán, chưa thật sự khoa học; thông
tin về qui hoạch cũng như các thông tin khác về thị trường bất động sản
khó tiếp cận và thiếu minh bạch;
- Tình trạng đầu cơ đất đai và tính tự phát trong hoạt động kinh doanh Bất
động sản làm cho thị trường bất động sản ở trong trạng thái mất cân đối,
thiếu ổn định, cũng như dẫn đến tình trạng ảo trong nhu cầu và giá cả.
Từ trước đến nay, chưa một cơ quan nào có thể thống kê được toàn bộ các
giao dịch mua bán nhà, đất thành công trên địa bàn thành phố. Nhiều trường hợp
mua bán, sang nhượng nhà đất được thực hiện bằng hợp đồng góp vốn, hoặc
giấy viết tay... Ngoài ra cũng chưa có quy định cụ thể nào yêu cầu các chủ đầu
tư, các công ty môi giới, các sàn giao dịch báo cáo về tình hình mua bán nhà, đất,
căn hộ trong các dự án. Do đó, Thành phố chưa thể thống kê được số lượng giao
dịch thành công, giá bán chính thức giữa người mua và người bán.
Từ khi có chỉ thị 08/2002/CT-UB ngày 22/04/2002 của Ủy Ban nhân dân
thành phố và đặc biệt là Nghị Định 181/NĐ-CP của Chính Phủ ngày 29/10/2004
với các quy định liên quan đến việc cấm phân lô bán nền, thị trường bất động sản
tại Thành phố Hồ Chí Minh cũng như nhiều địa phương khác có dấu hiệu chững
lại, giá đất giảm, đặc biệt là giá đất nông nghiệp, trường hợp chuyển nhượng bất
hợp pháp giảm hẳn. Trong 6 tháng đầu năm 2005, số lượng hồ sơ mua bán
chuyển nhượng trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh chỉ đạt 4.518 hồ sơ, giảm
68% so với cùng kỳ năm 20044. Tình hình mua bán nhà đất bằng giấy tay, xây
4 Nguồn: Trung tâm Thông tin Tài nguyên - Môi trường và Đăng ký Nhà đất
xxxi
Tuy nhiên, tác động của Nghị Định 181/NĐ-CP cũng đã ảnh hưởng không
nhỏ đến tình hình huy động vốn cho lĩnh vực nhà ở. Thực lực các nhà đầu tư vào
thị trường bất động sản hiện nay đa số không đủ năng lực tài chính để tự mình
thực hiện những dự án nhằm tạo ra những sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường
sơ cấp. Phần lớn các chủ đầu tư chỉ thực hiện những dự án có quy mô nhỏ,
nhưng cũng chỉ có khả năng thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoặc đền bù đất
nông nghiệp. Còn nguồn vốn để xây dựng hạ tầng kỹ thuật xã hội, xây dựng nhà
để bán phải dựa vào nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng của
ngân hàng thương mại. Tình trạng đầu cơ đất đai trước đây đã đẩy giá đất lên
cao, cộng với cơ chế mua nhà trả góp trong thời gian ngắn đã làm cho những
người thực sự có nhu cầu mua nhà để ở không đủ khả năng tài chính để tham gia.
Cả bên cung và bên cầu nhà ở đều trông cậy vào nguồn vốn tín dụng từ các ngân
hàng thương mại. Nhu cầu vốn này đang vượt quá khả năng đáp ứng của các
ngân hàng. Vấn đề đặt ra của thị trường bất động sản hiện nay là vừa tạo hành
lang pháp lý thông thoáng cho thị trường phát triển vừa phải giải quyết bài toán
vốn để thị trường BĐS sơ cấp tăng nhanh được lượng thành phẩm (nhà ở) sao
cho phù hợp với khả năng thanh toán của từng đối tượng tiêu dùng.
2.1.4. Thực trạng tài trợ cho vay phát triển nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hệ thống tín dụng phát triển nhà ở tài trợ cho cả
bên cung lẫn bên cầu nhà ở. Bên cung nhà ở gồm các công ty xây dựng và kinh
doanh bất động sản. Bên cầu nhà ở gồm các hộ gia đình vay vốn để mua hoặc cải
xxxii
thiện nhà ở hiện hữu, hoặc cho các mục đích kinh doanh. Các tổ chức tham gia
vào quá trình cho vay nhà ở gồm:
Hỗ trợ tín dụng cho bên cung Hỗ trợ tín dụng cho bên cầu
- Các ngân hàng Thương mại đóng trên
địa bàn TPHCM
- Các ngân hàng Thương mại đóng
trên địa bàn TPHCM
- Quỹ Đầu Tư Phát triển Đô thị TPHCM - Quỹ Hỗ Trợ Vốn CEP (thuộc liên
đoàn lao động thành phố)
- Quỹ Phát Triển Nhà ở TPHCM - Quỹ Phát triển Nhà ở TPHCM
Giữ vai trò chủ lực trong cho vay phát triển nhà ở trên địa bàn TPHCM vẫn
là nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Theo thống kê của Ngân
hàng Nhà nước – Chi nhánh TPHCM, có 65 tổ chức tín dụng có tham gia cho
vay vào lĩnh vực đầu tư, xây dựng và phát triển nhà ở.
Quỹ Hỗ trợ vốn CEP là 1 dạng quỹ quay vòng vốn để nâng cấp nhà ở và cải
thiện thu nhập cho hộ gia đình có thu nhập thấp. Mục tiêu của quỹ này là hỗ trợ
tín dụng nhỏ cho các hộ gia đình nghèo vay để cải tạo, nâng cấp nhà ở và tăng
thu nhập nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người nghèo đô thị;
thiết lập và củng cố hệ thống tín dụng nhà ở vi mô thông qua quá trình vay vốn
đến người nghèo đang có nhu cầu với lãi suất phù hợp và thời gian cần thiết mà
người dân chấp nhận được đồng thời đảm bảo thu hồi vốn; tạo tâm lý và thói
quen tiết kiệm để có tích lũy đối với bộ phận dân cư nghèo đô thị. Quỹ CEP có
tổng số vốn hoạt động khá khiêm tốn: 157 tỷ đồng.
Quỹ Đầu Tư phát triển Đô Thị Thành phố được thành lập từ năm 1997 với
chức năng tài trợ tín dụng trung và dài hạn cho các dự án phát triển hạ tầng kinh
tế xã hội của Thành phố, trong đó có tham gia tài trợ cho vay các dự án đầu tư
xây dựng các khu dân cư, khu đô thị mới. Tuy nhiên, mức độ tài trợ cho lĩnh vực
này còn hạn chế và không phải là hoạt động chủ yếu của Quỹ Đầu Tư.
xxxiii
Quỹ Phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh, với số vốn điều lệ là 1.000 tỷ
đồng, có chức năng đầu tư trực tiếp tạo lập quỹ nhà ở để bán trả góp và cho thuê;
cho vay ưu đãi đối với các đối tượng thu nhập thấp để mua nhà trả góp, các chủ
đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Quỹ này hiện đang trong giai đoạn khởi động ban
đầu, chưa có các khoản tài trợ thực tế phát sinh.
Trong khuôn khổ luận văn này, chúng tôi sẽ tập trung đánh giá hoạt động cho
vay của 65 tổ chức tín dụng có tham gia tài trợ phát triển nhà ở trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh.
2.1.4.1. Mức độ tài trợ cho vay các tổ chức tín dụng:
Theo số liệu của Ngân hàng nhà nước – Chi nhánh TPHCM, tình hình cho
vay bất động sản đến cuối tháng 6/2005, dư nợ đạt 28.654 tỷ đồng, chiếm
khoảng 17% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế trên địa bàn, trong đó xây nhà
để bán: 4.091 tỷ đồng; văn phòng cho thuê: 2.897 tỷ đồng; cho vay sửa chữa,
mua nhà ở: 8.882 tỷ đồng; và xây dựng hạ tầng: 6.594 tỷ đồng
Bảng 2: Tình hình dư nợ cho vay bất động sản so với tổng dư nợ tín dụng toàn Thành
Đơn vị tính: tỷ đồng
2003 2004 6/2005
Tổng dư nợ tín dụng toàn thành phố 100.886 136.473 168.553
Dư nợ tín dụng cho vay BĐS của 65 TCTD 15.038 24.807 28.654
Tỷ trọng trong tổng dư nợ toàn thành 14,9% 18,2% 17%
Tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho
vay trung dài hạn của 65 TCTD
27,52% 35,27% 37,11%
Nguồn: Ngân hàng nhà nước Việt nam – chi nhánh TPHCM
Những số liệu trên cho thấy nhu cầu về nhà cửa, đất đai trong dân cư rất
cao, dư nợ cho vào lĩnh vực bất động sản liên tục tăng qua các năm, các tổ
chức tín dụng cũng tăng cường tỷ trọng cho vay BĐS trong tổng dư nợ cho vay
trung dài lên đến mức 35%-37% nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu về vốn
cho lĩnh vực này. Sự đóng góp của các TCTD trong lĩnh vực BĐS vào sự phát
xxxiv
triển chung của nền kinh tế Thành phố là khá quan trọng. Năm 2003, doanh số
cho vay bất động sản của các TCTD đóng góp khoảng 9,8% GDP toàn Thành
phố. Tỷ lệ này trong năm 2004 giảm sút còn là 7,8%. Sự sụt giảm này là do
yếu tố rủi ro của thị trường bất động sản trong những năm gần đây, các NHTM
ngần ngại cho vay khi tình trạng đầu cơ đất đai đã đẩy giá đất lên quá cao so
với giá trị thực của chúng.
2.1.4.2. Thị phần trong thị trường cho vay bất động sản
Do hạn chế về thời gian và nguồn thông tin thu thập, chúng tôi đã chọn và
khảo sát tình hình cho vay bất động sản tại 9/65 tổ chức tín dụng trên địa bàn
thành phố. Những tổ chức này đóng góp khoảng 41% tổng dư nợ cho vay bất
động sản trên toàn Thành Phố, bao gồm các tổ chức dưới đây, xếp theo thứ tự
dư nợ cho vay bất động sản giảm dần:
Bảng 3: Tình hình dư nợ cho vay BĐS ở 09 ngân hàng được khảo sát
Dư nợ cho vay BĐS Tỷ trọng cho vay sửa chữa, mua nhà ở Stt Tên ngân hàng
2003 2004 6/2005 2003 2004 6/2005
1 Ngân hàng Ngoại Thương Việt Nam - TPHCM 1.560 3.678 3.858 9,7% 13,7% 23,8%
2 Ngân hàng NN&PTNT - TPHCM 1.045 1.727 1.968 12,6% 14,2% 15,5%
3 Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín 899 1.141 1.515 76,9% 33,3% 31,6%
4 Ngân hàng TMCP Á Châu 1.259 1.351 1.393 93,1% 91,0% 91,1%
5 Ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà 622 855 1.090 76,6% 62,2% 43,0%
6 Ngân hàng Công Thương - SGDII 321 761 733 17,7% 1,8% 21,7%
7 Ngân hàng TMCP Kỹ Thương 24 387 529 100,0% 75,1% 85,7%
8 Ngân hàng TMCP Việt Á 282 379 413 50,2% 78,9% 75,9%
xxxv
Dư nợ cho vay BĐS Tỷ trọng cho vay sửa chữa, mua nhà ở Stt Tên ngân hàng
2003 2004 6/2005 2003 2004 6/2005
9 Ngân hàng Đầu Tư & Phát Triển Việt Nam - TPCHM 159 191 237 3,7% 0,6% 29,1%
Cộng của 9 TCTD 6.171 10.470 11.736 47,3% 34,2% 42,0%
Nguồn: Số liệu qua khảo sát tại các ngân hàng
Tính đến 30/6/2005, kết quả khảo sát tại 9 tổ chức tín dụng này cho thấy
phần lớn các ngân hàng có dư nợ đầu tư bất động sản lớn thường chủ yếu tài
trợ tín dụng cho chủ đầu tư các dự án xây nhà ở để bán, hoặc cho vay xây dựng
các khu đô thị hoặc cho vay đồng tài trợ đầu tư vào bất động sản, sửa chữa, xây
dựng rồi cho thuê…, tỷ trọng cho vay các hộ gia đình để mua, xây hoặc sửa
chửa nhà không cao.
Những kết quả trên cho thấy chính sách tài chính nhà ở tại Thành phố Hồ
Chí Minh từ trước đến nay vẫn ưu tiên về tài trợ bên cung hơn bên cầu nhà ở.
Điều dễ hiểu rằng do hạn chế về nguồn vốn trung dài hạn nên với việc tài trợ
bên cung, các ngân hàng thu hồi vốn về nhanh hơn là tài trợ cho bên cầu. Hơn
nữa, các ngân hàng cũng tiết kiệm được thời gian và chi phí cho việc thẩm định
khả năng trả nợ và theo dõi thu hồi vốn vay khi cho vay “sĩ” các tổ chức xây
dựng và kinh doanh bất động sản. Trong một thị trường BĐS có tính đầu cơ
cao, nguồn vốn này của ngân hàng không hỗ trợ được cho nhu cầu tạo lập nhà
ở của các hộ gia đình, và tình trạng thừa cung nhà ở xảy ra là điều khó tránh
khỏi.
Những năm gần đây, một số ngân hàng TMCP như ngân hàng Á Châu,
Ngân hàng TMCP Phát Triển Nhà, Ngân hàng Kỹ thương, Ngân hàng Việt Á
đã bắt đầu mở rộng nhiều chương trình hỗ trợ cho vay nhà ở cho các hộ gia
đình, thông qua nhiều hình thức linh hoạt như vay thông thường, vay trả góp
tháng, trả góp ngày...nhưng chủ yếu là đảm bảo bằng lương của người lao động
nhằm khai thác thị trường phía cầu nhà ở đang còn bỏ ngõ.
2.1.4.3. Hoạt động cho vay mua nhà ở có thế chấp tại Thành Phố Hồ Chí Minh
xxxvi
Các hình thức cho vay mua nhà ở tại Thành phố Hồ Chí minh:
Hiện nay, việc tài trợ cho vay mua nhà ở của các TCTD được thực hiện
dưới 02 hình thức: trực tiếp và gián tiếp. Hình thức truyền thống thường áp
dụng trong trường hợp cho vay trực tiếp đến các cá nhân, hộ gia đình có nhu
cầu vay vốn mua nhà. Ngân hàng xem xét khả năng trả nợ của người đi vay và
quyết định cho vay dựa trên việc chứng minh thu nhập trả nợ và tài sản thế
chấp đã có đủ giấy tờ pháp lý.
Với những người có nhu cầu vay vốn ứng trước để đăng ký mua nhà đang
trong quá trình xây dựng từ các công ty kinh doanh bất động sản, việc cho vay
theo hình thức trực tiếp, thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay là không
thể thực hiện được vì tài sản tại thời điểm vay vốn chưa hình thành nên chưa có
cơ sở xác nhận chủ quyền cho bên đi vay. Để giải quyết vấn đề này, nhiều
TCTD đã thực hiện các dạng hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, các chủ đầu tư
(bên bán) và người đi vay (bên mua nhà). Theo đó, bên đi vay cam kết thế chấp
tài sản hình thành từ vốn vay và trả nợ vay cho ngân hàng, bên bán cam kết bán
nhà cho bên mua và giao giấy chứng nhận sở hữu nhà và đất ở cho ngân hàng
làm tài sản thế chấp ngay khi thủ tục hoàn tất, ngân hàng cam kết giải ngân cho
bên bán theo tiến độ thi công. Với phương thức này, nhà đầu tư có lợi vì có vốn
để đầu tư xây dựng, người mua nhà có lợi vì vẫn được ngân hàng cho vay thế
chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
Giá trị mỗi khoản vay và thời hạn cho vay:
Mức cho vay của ngân hàng phụ thuộc vào nhu cầu vay vốn, khả năng trả
nợ, biện pháp đảm bảo tiền vay (giá trị tài sản đảm bảo, phạm vi bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ đã được xác định v.v…). Thông thường các ngân hàng hỗ trợ
70%-80% tổng nhu cầu vốn vay. Điều khó khăn nhất của người đi vay là các
ngân hàng thường định giá tài sản đất đai thế chấp thấp, chỉ bằng khoảng 50%
giá thị trường và cho vay 70%-80% trị giá tài sản mà họ đã tự định giá.
xxxvii
21.587
7.529
5.871
1.325 1.196
28
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
Tỷ đồng
1-5 năm 5-10 năm >10 năm Thời hạn cho vay
Dư nợ chia theo thời hạn cho vay
(Tính đến 30/06/2005)
Dư nợ cho vay bất động sản Dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà ở
Hình 3: Biểu đồ dư nợ tín dụng cho vay BĐS của 65 TCTD trên địa bàn TPHCM
Đồ thị ở trên cho thấy thời gian cho vay mua nhà trả góp khá ngắn, bình
quân vào khoảng 7 năm. Mặc dù nhu cầu về nhà ở đối với những người có mức
thu nhập thấp, trung bình rất cao nhưng họ đều khó tiếp xúc với nguồn vốn vay
của ngân hàng. Muốn được các ngân hàng cho vay, lương là thu nhập chủ yếu
để ngân hàng đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, trong khi lương của
người đi vay lại thấp. Với thời gian ngắn như vậy, người mua nhà chịu một áp
lực trả nợ khá lớn, và hầu như chỉ có những hộ gia đình có thu nhập trung bình
khá trở lên mới đủ khả năng trang trải nợ vay.
Hệ quả sẽ dẫn đến là: rủi ro trong cho vay của ngân hàng sẽ gia tăng và
nhiều người có nhu cầu về vốn không thể tiếp cận với nguồn vốn vay của ngân
hàng. Hiện nay, để đáp ứng nhu cầu vốn phù hợp với khả năng trả nợ của
người đi vay, nhiều ngân hàng như Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín, Kỹ
Thương,… đã mạnh dạn kết hợp với các chủ đầu tư xây dựng cho các hộ gia
đình vay tiền mua nhà trả góp với thời hạn lên đến 15-20 năm. Tuy nhiên, đây
cũng là một bài toán lớn cho ngân hàng vì nguồn vốn cho vay trung dài hạn
của ngân hàng là có hạn (30%-40% tổng dư nợ5) trong khi nguồn vốn huy
5 Theo quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng nhà nước ngày 19/04/2005 quy định
các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng
xxxviii
động đầu vào của ngân hàng lại là nguồn vốn tiết kiệm ngắn hạn. Ngân hàng sẽ
phải đối mặt với rủi ro về tín dụng và lãi suất do việc mất tương xứng giữa kỳ
hạn các tài sản và kỳ hạn nợ.
Lãi suất cho vay:
Nhìn chung, các ngân hàng áp dụng chính sách cho vay khá linh hoạt, lãi
suất vay được thả nổi theo lãi suất thị trường, mỗi năm điều chỉnh một hoặc hai
lần. Lãi suất cho vay trung dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước,
tính đến thời điểm 19/4/2005 như sau:
Bảng 4: Lãi suất cho vay trung dài hạn tại 4 Ngân hàng TMQD trên địa bàn Thành phố
Ngân hàng LS cho vay trung hạn LS cho vay dài hạn
NH Nông nghiệp&phát triển
nông thôn: tối thiểu 1,18%/tháng tối thiểu 1,28%/tháng.
Sở Giao dịch 2 NH Công
thương VN tối thiểu 0,958%/tháng
NH Ngoại thương TP.HCM 0,92%/tháng 0,93%/tháng.
Ngân hàng Đầu tư phát triển
chi nhánh Sài Gòn
lãi suất vay năm đầu
được tính là 0,8-
0,9%/tháng
Nguồn: Báo Tuổi Trẻ - 19/04/2005
Nhìn chung, các ngân hàng cho vay với mức lãi suất thị trường. Cũng có
một số ngân hàng tham gia các chương trình cho vay với lãi suất ưu đãi, tuy
nhiên, chiếm tỷ trọng không đáng kể. Với kỳ hạn cho vay từ 7-10 năm, những
mức lãi suất cao như trên đã tạo một áp lực trả nợ rất lớn cho người đi vay mua
nhà. Rõ ràng, người mua nhà vẫn sẵn sàng chấp nhận một mức lãi suất cao để
có được khoản vay với kỳ hạn cho vay kéo dài đến 15-20 thậm chí 30 năm.
Tài sản thế chấp
Thực trạng cho vay thế chấp BĐS trên địa bàn TPHCM nói chung chủ yếu
là thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở... nhưng trên thực tế
các ngân hàng linh động cho vay thế chấp với nhiều tài sản khác như tài sản
hình thành từ vốn vay, tài sản khác gắn liền đất đai nhà xưởng, công trình xây
xxxix
dựng. Tài sản thế chấp phải đáp ứng đủ 3 điều kiện là thuộc quyền sở hữu,
được phép giao dịch và không có tranh chấp. Có thể thấy một số khó khăn đối
với việc thế chấp, cầm cố tài sản như sau:
Thủ tục công chứng hiện nay còn thiếu nhất quán. Đối với tài sản hình
thành trong tương lai, pháp luật cho phép ngân hàng nhận thế chấp cầm
cố tuy nhiên hiện nay vẫn thiếu những quy định hướng dẫn cụ thể và có
nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện công chứng,
đăng ký. Một số cơ quan công chứng chỉ thực hiện công chứng thế chấp
tài sản khi căn nhà đó đã đứng tên chủ sở hữu là người vay vốn. Như
vậy, chỉ có cách duy nhất là những khách hàng đó phải vay mượn vốn
trước để có đủ tiền mua nhà, xác lập sở hữu nhà, sau đó mới có thể đem
căn nhà đi thế chấp vay vốn ngân hàng để trả nợ vay mượn trước đó.
Thị trường BĐS biến động, rất khó dự đoán nên việc thẩm định giá trị
tài sản đảm bảo của TCTD gặp nhiều khó khăn.
Xử lý tài sản thế chấp:
Thủ tục xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-
CP ngày 29/12/1999 và Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính
phủ. Một trong những khó khăn đối với việc xử lý tài sản thế chấp là bất động
sản chính là:
Tình trạng phán quyết khác nhau giữa các cơ quan toà án khi xử lý
những tranh chấp về hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất, thủ tục tố
tụng phức tạp, kéo dài, tốn kém chi phí mà hiệu quả không cao. Việc thi
hành phán quyết của tòa cũng rất phức tạp khi con nợ chây ì, cố tình trì
hoãn thời gian xử lý tài sản để thanh toán nợ. Có trường hợp trong 3
năm, ngân hàng mới phát mãi được một căn nhà thế chấp để thu hồi
vốn. Trong khoảng thời gian đó, Ngân hàng không thu được đồng lãi
nào.
xl
Thông tin về quy hoạch đất đai không được công khai rõ ràng cũng ảnh
hưởng đến các TCTD khi phát mãi tài sản nằm trong khu vực bị quy
hoạch.
Việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất theo quy định của các ngân hàng là không được quyền tự bán mà
phải bán đấu giá thông qua trung tâm đấu giá, do đó mất nhiều thời
gian, ảnh hưởng tới việc thu hồi nợ cho ngân hàng, phát sinh nhiều chi
phí cho việc đấu giá.
Tình hình nợ quá hạn:
Nợ quá hạn phát sinh trong quá trình cho vay bất động sản chiếm 0,57%
trên tổng dư nợ, nợ quá hạn cho vay mua nhà cửa, đất đai chiếm khoảng 35%
tổng nợ quá hạn. Nợ quá hạn cho vay bất động sản chiếm tỷ trọng 2,64% tổng
nợ quá hạn chung của nền kinh tế, nhìn chung ở mức thấp6.
Tại 09 tổ chức tín dụng được khảo sát, tỷ lệ nợ quá hạn cao tập trung vào
các tổ chức cho vay xây dựng nhà ở để bán, đầu tư hạ tầng khu đô thị, khu
công nghiệp. Tại các tổ chức cho vay sửa chữa nhà ở khu vực dân cư tình hình
nợ quá hạn ở mức 0,3% dư nợ cho vay bất động sản của tổ chức đó.
Những vấn đề còn vướng mắc liên quan đến môi trường pháp lý:
Về cơ chế chính sách
Hệ thống quản lý hành chánh nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập,
việc ban hành và thực thi những cơ chế, chính sách, quy định về bất động
sản của các cơ quan chức năng chưa rõ ràng làm cho các nhà đầu tư, các
doanh nghiệp và người dân lúng túng trong hoạt động đầu tư vào BĐS, làm
cho thị trường BĐS bị chựng lại, ít biến động.
Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu tài sản chưa được ban hành. Trong
khi hệ thống đăng ký này là biện pháp cần thiết để xây dựng thị trường bất
động sản chính quy... Một trong những khiếm khuyết đó là thiếu vắng
6 Nguồn: Ngân hàng Nhà nước – Chi Nhánh Thành Phố Hồ Chí Minh
xli
những những cơ chế về hoạt động tư vấn, môi giới, định giá, công chứng,
giao dịch bất động sản, thông tin bất động sản... Theo đó, cần phải có các tổ
chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản.
Về thủ tục công chứng
Thủ tục công chứng về việc thế chấp BĐS đã có nhiều cải tiến, song
việc thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất không
thống nhất giữa các phòng công chứng. Nguyên nhân xuất phát từ nhiều
phía như: cơ chế chính sách về BĐS còn quy định nhiều thủ tục phức tạp,
chưa đồng bộ, việc triển khai các quy định pháp luật đến các đơn vị chức
năng chưa được thực hiện tốt. Thủ tục đăng ký thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải được đăng ký tại Sở nhà đất đối
với đất và thông qua công chứng đối với tài sản gắn liền trên đất; trong khi
BĐS là nhà ở chỉ thông qua công chứng.
Trong nhiều trường hợp ngân hàng đã làm đầy đủ thủ tục công chứng tài
sản nhưng sau này Tòa xử, ngân hàng mới biết tài sản còn liên quan đến dự
án đã có phán quyết trước khi ngân hàng đi công chứng thế chấp tài sản
này. Điều này cho thấy ngân hàng làm đủ thủ tục nhưng vẫn bị thiệt hại
nhưng trách nhiệm của các cơ quan công chứng chưa được quy định rõ ràng
khi đã công chứng thế chấp một tài sản có tranh chấp trước cơ quan pháp
luật.
Đăng ký giao dịch bảo đảm
Thông tư liên tịch 03/2003/TTLT/BTP/BTNMT ngày 04/0702003 đã có
hiệu lực nhưng việc triển khai thực hiện thông tư đến các phường xã chưa
được tiến hành đồng bộ nên khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm còn
gặp nhiều khó khăn.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Một số DNNN được nhà nước giao đất nhưng khi tiến hành làm thủ tục
xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ lại bị vướng thủ tục chậm trễ, kéo dài. Do
xlii
vậy khi cần giải quyết cho vay có tài sản đảm bảo thì DN không thực hiện
được. Hiện nay việc có được các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất
đối với các dự án xây dựng nhà ở, chung cư phải mất một thời gian rất lâu.
Do vậy, ngân hàng khó có thể hoàn tất sớm hồ sơ để thế chấp tài sản bảo
đảm.
Sau khi Luật đất đai và các Nghị định có liên quan có hiệu lực thì giấy
chứng nhận QSDĐ, tài sản gắn liền với đất chưa thống nhất chung về mẫu
giấy tờ, còn mang tính nhất thời nên gây khó khăn cho Ngân hàng trong
việc hoàn tất thủ tục đảm bảo khoản vay.
2.1.4.4. Hoạt động của công ty mua bán nợ vay cầm cố thế chấp:
Quay trở lại với bài toán về vốn cho thị trường bất động sản tại Thành Phố
Hồ Chí Minh, người mua nhà có nhu cầu vay vốn mua nhà khó có thể tiếp cận
được nguồn vốn dài hạn của ngân hàng. Dễ dàng thấy rằng các TCTD khó có
thể kéo dài kỳ hạn cho vay khi mà nguồn vốn huy động đầu vào chủ yếu dựa
vào vốn tiết kiệm ngắn hạn. Ở nước ngoài, các ngân hàng mạnh dạn cho vay
thời gian dài 20 - 30 năm bởi họ có thể bán các khoản nợ này cho các quỹ bảo
hiểm, quỹ phúc lợi... khi cần để thu hồi vốn.
Những điều kiện manh nha cho 1 tổ chức thứ cấp như vậy hoạt động ở cấp
độ quốc gia đã hình thành. Công ty mua bán nợ và tài sản tồn đọng (DATC)
thuộc Bộ Tài Chính đã được thành lập theo Quyết định số 109/2003/QĐ-TTg
ngày 5/6/2003 của Chính phủ và chính thức hoạt động từ ngày 1/1/2004. Công
ty này cũng đã thực hiện mua nợ tồn đọng của một số đơn vị như Ngân hàng
Công thương Việt Nam, Ngân hàng thương mại cổ phần Eximbank, Ngân hàng
Việt Hoa,…Thông qua hoạt động mua bán nợ, Công ty đã giúp các ngân hàng
này giải phóng được lượng vốn chết từ nhiều năm nay trở lại thành vốn hoạt
động, làm trong sạch tình hình tài chính. DATC cũng được phát hành trái phiếu
mua nợ để mua các khoản nợ lớn có tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, chức năng
mua bán nợ của công ty chỉ mới dừng lại ở mức độ các khoản nợ tồn đọng chứ
xliii
chưa xem xét đến các khoản nợ vay dài hạn đang còn hiệu lực như các khoản
nợ vay cầm cố thế chấp.
Ở Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chưa có những tổ chức trung gian mua lại
những khoản nợ vay cầm cố có thời gian kéo dài như vậy và thực hiện việc
chứng khoán hóa các khoản nợ vay này trên thị trường vốn.
2.2. THỊ TRƯỜNG TRÁI PHIẾU DÀI HẠN
Cho đến nay, với nhiều nỗ lực từ trung ương tới địa phương, thị trường trái
phiếu ở nước ta đã hình thành ở cả 2 cấp độ: thị trường sơ cấp và thị trường thứ
cấp. Tuy còn nhiều vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ, song những năm gần đây, thị
trường này đã chứng tỏ tiềm năng khai thác vốn mạnh mẽ của mình trong hệ thống
tài chính và bắt đầu thực hiện tính thanh khoản của trái phiếu
2.2.1. Thị trường trái phiếu sơ cấp:
2.2.1.1. Các loại trái phiếu được phát hành:
Hiện nay, thị trường sơ cấp trái phiếu trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
gồm có 03 loại trái phiếu được phát hành, gồm trái phiếu chính phủ, trái phiếu
Chính quyền địa phương và trái phiếu doanh nghiệp/công ty:
• Trái phiếu Chính Phủ:
Trái phiếu Chính phủ là một loại chứng khoán nợ, do Chính phủ phát hành,
có thời hạn, có mệnh giá, có lãi, xác nhận nghĩa vụ trả nợ của chính phủ đối
với người sở hữu trái phiếu. Hiện nay, loại trái phiếu chính phủ thường được
phát hành thông qua 2 tổ chức là Kho bạc Nhà nước hoặc qua Quỹ Hỗ Trợ
Phát Triển. Trái phiếu chính phủ có thể được bán lẻ qua hệ thống Kho bạc Nhà
nước (KBNN), đấu thầu qua Trung tâm Giao dịch chứng khoán (TTGDCK),
bảo lãnh phát hành, đại lý phát hành. Những loại trái phiếu Chính phủ đã phát
hành bao gồm tín phiếu Kho bạc, trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, trái
phiếu đầu tư, trái phiếu ngoại tệ và công trái xây dựng tổ quốc. Nghị định
141/2003/NĐ-CP ngày 20/11/2003 hiện đang điều chỉnh các hoạt động phát
hành trái phiếu chính phủ
xliv
• Trái phiếu chính quyền địa phương (trái phiếu đô thị):
Trái phiếu đô thị là một dạng trái phiếu đầu tư có thời hạn 1 năm trở lên, do
Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh thành phố phát hành. Trái phiếu này được phát
hành nhằm huy động vốn cho các dự án và công trình được đầu tư bằng vốn
ngân sách địa phương, đã được đưa vào kế hoạch nhưng chưa thu xếp vốn ngân
sách trong năm. Năm 2003, Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương đầu tiên
trong cả nước phát hành trái phiếu đô thị thông qua Quỹ Đầu Tư Phát Triển Đô
Thị TP.Hồ Chí Minh (HIFU) nhằm huy động vốn bổ sung ngân sách cho đầu
tư của thành phố. Việc tổ chức phát hành trái phiếu Chính quyền địa phương
cũng được thực hiện theo các quy định của Nghị định 141/2003/NĐ-CP ngày
20/11/2003.
• Trái phiếu doanh nghiệp
Đây là loại trái phiếu do các tổ chức, doanh nghiệp phát hành bao gồm các
dạng trái phiếu có bảo đảm, không bảo đảm và trái phiếu chuyển đổi. Việc tổ
chức phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện nay được thực hiện theo hướng
dẫn của Thông tư 75/2004/TT-BTC.
2.2.1.2. Kỳ hạn của các loại trái phiếu được phát hành:
Hiện nay, chưa có 1 tiêu chuẩn nhất định nào cho việc phân chia các loại kỳ
hạn của trái phiếu. Để thuận tiện cho việc phân tích, chúng tôi chia trái phiếu
thành 3 loại kỳ hạn sau:
Bảng 5: Các loại trái phiếu phát hành:
Dài hạn
( ≥ 10 năm)
Trung hạn
(từ 5 đến <10 năm)
Ngắn hạn
dưới 5 năm
Trái phiếu
Chính phủ
Trái phiếu kho bạc
Trái phiếu đầu tư
Trái phiếu kho bạc
Trái phiếu đầu tư
Tín phiếu kho bạc
Trái phiếu kho bạc
Trái phiếu công trình
Công trái
Trái phiếu
chính quyền
địa phương
Trái phiếu đô thị Trái phiếu đô thị Trái phiếu đô thị
Trái phiếu Trái phiếu các NH
xlv
doanh
nghiệp
Trái phiếu các công ty TC
Trái phiếu chuyển đổi
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, chúng tôi sẽ phân tích sâu hơn
ở thị trường trái phiếu trung dài hạn, vì đây là thị trường tương đối phù hợp với
mục đích nghiên cứu xem xét khả năng tạo lập thị trường chứng khoán MBSs.
2.2.1.3. Quy mô của thị trường trái phiếu dài hạn:
• Trái phiếu Chính phủ (TPCP) bảo lãnh phát hành hoặc đấu thầu phát
hành qua Kho bạc Nhà nước (KBNN) và Trái phiếu đầu tư do Quỹ Hỗ
trợ Phát triển (QHT) phát hành.
Từ năm 2002, Chính phủ đã phát hành loại trái phiếu dài hạn ở 2 loại kỳ
hạn 10 năm và 15 năm. Tính đến thời điểm 30/07/2005, tổng giá trị trái phiếu
chính phủ loại này đã phát hành và được niêm yết trên thị trường chứng khoán
đạt khoảng 13.470 tỷ đồng, trong đó chủ yếu do Quỹ Hỗ trợ Phát triển phát
hành:
Đơn vị tính: Tỷ đồng
Kỳ hạn Giá trị phát hành được niêm yết
Kho Bạc nhà
nước
Quỹ Hỗ Trợ
Phát Triển
Lãi suất
bình quân
10 năm 1.941 50 1.891 8,76%
15 năm 11.529 295 11.234 9,23%
Cộng 13.470 345 13.125
Bảng 6: Tổng giá trị niêm yết TPCP dài hạn do KBNN và QHTPT tính đến 7/2005
Nguồn: TTGDCK Thành phố Hồ Chí Minh
Khối lượng trái phiếu Chính phủ phát hành những năm gần đây tăng lên
đáng kể. Tỷ trọng trái phiếu chính phủ kỳ hạn từ 10-15 năm tăng dần qua các
năm, và chiếm khoảng 50% tổng giá trị trái phiếu niêm yết trên toàn thị trường.
Điều này cho thấy, việc phát hành trái phiếu kỳ hạn dài vừa giúp các tổ chức
phát hành giảm bớt áp lực trả nợ đồng thời cũng khẳng định nhu cầu đầu tư vào
các loại trái phiếu kỳ hạn dài ngày càng tăng.
xlvi
• Trái phiếu Chính quyền địa phương
Từ năm 2003 đến cuối tháng 9/2005, Thành phố Hồ Chí Minh đã phát hành
được trên 4.960 tỷ đồng trái phiếu đô thị (ở cả 4 kỳ hạn 2, 5, 10, 15 năm), trong
đó, trái phiếu dài hạn 10-15 năm chiếm 21% trên tổng giá trị trái phiếu phát
hành. Về xu hướng lâu dài, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ đẩy mạnh việc phát
hành trái phiếu đô thị kỳ hạn từ 10 năm trở lên để giảm bớt áp lực trả nợ đáo
hạn của ngân sách và đáp ứng nhu cầu đang ngày một gia tăng của các công ty
bảo hiểm nhân thọ.
Lãi suất trái phiếu đô thị TP. Hồ Chí Minh sẽ được xác định cụ thể ở mỗi
đợt phát hành do Chủ Tịch Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố quyết định trên cơ sở
giới hạn biên độ do Bộ Trưởng Bộ Tài Chính quyết định và mặt bằng lãi suất
thực tế của trái phiếu Chính phủ có cùng kỳ hạn tại thời điểm phát hành. Thống
kê từ năm 2003 đến nay, biên độ lãi suất này dao động từ 0,2%-0,3%/năm.
2.2.2. Thị trường trái phiếu thứ cấp:
2.2.2.1. Trên sàn giao dịch chứng khoán
Trái phiếu phần lớn được giao dịch với phương thức thoả thuận. Nhà đầu tư
cá nhân rất ít đầu tư vào trái phiếu mà chủ yếu là nhà đầu tư có tổ chức với trên
96% giá trị giao dịch năm 2003 và trên 97% năm 2004. Các NHTM, các công
ty chứng khoán tham gia tích cực nhất vào hoạt động này.
Bảng 7: Khối lượng giao dịch trái phiếu ở TTGDCK TP. Hồ Chí Minh
Giao dịch khớp lệnh Giao dịch thoả thuận Tổng cộng
Năm Khối
lượng
Giá trị
(triệu đồng)
Khối lượng Giá trị (triệu đồng) Khối lượng
Giá trị
(triệu đồng)
2000 21.790 2.143 0 0 21.790 2.143
2001 81.730 7.804 612.000 62.898 693.730 70.702
2002 37.890 3.554 1.254.820 118.008 1.292.710 121.562
2003 48.920 4.575 25.032.920 2.401.724 25.081.840 2.496.299
2004 53.520 5.290 171.625.712 17.877.992 171.679.232 17.883.282
xlvii
Nguồn: TTGDCK TP.Hồ Chí Minh
2.2.2.2. Thị trường mua bán trái phiếu kỳ hạn (repo):
Mua - bán trái phiếu có kỳ hạn là việc một tổ chức tài chính bán trái phiếu
cho người đầu tư và cam kết sẽ mua lại sau đó trong một thời hạn được thỏa
thuận trước. Với hình thức này, những người có tiền nhàn rỗi sẽ có lợi thế là có
thể được hưởng lãi suất trái phiếu mà không cần phải nắm giữ đến thời gian
đáo hạn của trái phiếu. Người bán trái phiếu có thể thanh khoản trái phiếu để
sử dụng nguồn ngân quỹ cho 1 số hoạt động đầu tư ngắn hạn khác. Như vậy,
nghiệp vụ mua bán trái phiếu có kỳ hạn (repo) đã giúp tăng tính thanh khoản
cho thị trường trái phiếu và thực sự đem lại lợi ích cho các đối tượng tham gia
mua bán trái phiếu. Thực tế diễn ra trên thị trường tài chính thời gian qua cho
thấy, các tổ chức tài chính như NHTM, bảo hiểm, quỹ đầu tư... tham gia mua -
bán trái phiếu khá thường xuyên.
2.2.2.3. Giao dịch trên thị trường OTC:
Ở nước ta vẫn chưa có dạng thị trường này mà các nhà đầu tư, tự họ liên lạc
với nhau để thoả thuận và thực hiện các giao dịch.
2.2.2.4. Giao dịch trên thị trường mở:
Thông thường, giao dịch trái phiếu thường ở dưới dạng các nhà đầu tư vay
tiền của nhau và dùng trái phiếu để thế chấp. Hiện nay, chỉ mới có trái phiếu
Chính phủ, được các ngân hàng thương mại sử dụng như một công cụ chiết
khấu tại ngân hàng Nhà nước. Trái phiếu Chính quyền địa phương hiện vẫn
chưa được phép tham gia vào thị trường này. Đây là một yếu tố có ảnh hưởng
quan trọng đến tính thanh khoản của trái phiếu đô thị.
2.2.2.5. Việc xác định giá bán trái phiếu:
Bởi vì chưa có một công ty định mức tín nhiệm nào hoạt động ở Việt Nam
cho nên hoạt động định giá trái phiếu như ở một số thị trường tiên tiến khác là
chưa có. Những nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc định giá trái phiếu
xlviii
một phần là do chính sách ấn định lãi suất của Chính Phủ và chủ yếu là do
thiếu một công thức quy chuẩn. Dưới đây là một số tiêu chuẩn để định giá trái
phiếu mà các nhà đầu tư đang sử dụng hiện nay:
- Đối với lãi suất tiền gửi: thông thường lãi suất của trái phiếu phải cao hơn
lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng
- Đối với lãi suất tiền vay: lãi suất trái phiếu thông thường thấp hơn lãi suất
tiền vay trung và dài hạn
- Đối với lãi suất trái phiếu Chính phủ: lãi suất trái phiếu công ty và trái
phiếu đô thị thường cao hơn lãi suất trái phiếu chính phủ
2.2.2.6. Các chi phí giao dịch:
Hiện nay, đối với việc mua bán trái phiếu thông qua sàn giao dịch chứng
khoán, nhà đầu tư phải chịu một chi phí giao dịch tính bình quân bằng 0,015%
trên tổng giá trị trái phiếu giao dịch. Chi phí này sẽ thanh toán cho các công ty
chứng khoán – nơi mở tài khoản lưu ký cho nhà đầu tư.
2.2.3. Những nhà đầu tư mua trái phiếu dài hạn:
Trên thực tế, số lượng các nhà đầu tư cá nhân rất lớn, tuy nhiên không đóng
vai trò quyết định trong các đợt phát hành trái phiếu. Thị trường dành cho các
nhà đầu tư cá nhân là những trái phiếu có kỳ hạn ngắn, thông thường từ tối đa
là 5 năm. Những nhà đầu tư tổ chức chủ yếu gồm các TMCP, các công ty bảo
hiểm, quỹ bảo hiểm xã hội của nhà nước và các quỹ hỗ tương, các công ty
quản lý Quỹ. Riêng thị trường các loại trái phiếu dài hạn, dường như chỉ dành
riêng cho các công ty và quỹ bảo hiểm. Gần đây, các công ty bảo hiểm như
Bảo Việt, Manulife, AIA, Prudential, Bảo Minh CMG có khuynh hướng đầu tư
vào tài sản cố định dài hạn, đang tiến hành mở rộng phạm vi khách hàng và
phát triển thành các nhà đầu tư lớn ở Việt Nam.
• Các công ty bảo hiểm nhân thọ:
xlix
Tại một số nước trên thế giới, đầu tư vào trái phiếu chiếm vị trí quan trọng
nhất trong danh mục đầu tư của các công ty bảo hiểm nhân thọ, và các công ty
này cũng là những nhà đầu tư trái phiếu lớn nhất trên thị trường đầu tư tài
chính vì thời hạn đáo hạn của hợp đồng bảo hiểm thường gần với thời hạn
thanh toán của trái phiếu dài hạn (10-15 năm). Tại Pháp, các doanh nghiệp bảo
hiểm nhân thọ đã đầu tư đến trên 70% vốn nhàn rỗi vào trái phiếu (năm 1997).
Ở Việt Nam cơ cấu đầu tư của các công ty bảo hiểm đã được chuyển mạnh
từ đầu tư ngắn hạn sang đầu tư dài hạn dưới các hình thức: mua trái phiếu
Chính phủ, đầu tư trực tiếp vào các cơ sở hạ tầng, phát triển sản xuất kinh
doanh và phục vụ đời sống. Tỷ trọng đầu tư trái phiếu Chính phủ từ 34% năm
2003 đã tăng lên 49% tương đương trên 8.086 tỷ đồng, gửi tiền tại các tổ chức
tín dụng giảm từ 57% năm 2003 xuống còn 44% năm 2004. Tại các công ty
bảo hiểm nhân thọ như Bảo việt Nhân Thọ hoặc Prudential thì đầu tư trái phiếu
Chính phủ và công trái đứng thứ hai sau tiền gửi ngân hàng.
Mặc dù vậy, sự tác động của các công ty bảo hiểm nhân thọ vào thị trường
trái phiếu trong thời gian qua vẫn còn hạn chế, trong khi lẽ ra, họ phải là những
nhà đầu tư chủ lực trên thị trường trái phiếu dài hạn. Lý do cơ bản của tình
trạng này là vì lãi suất trái phiếu tại Việt Nam chưa đủ sức hấp dẫn các công ty
bảo hiểm, mặc dù so với môi trường đầu tư thì lãi suất của các loại trái phiếu
được cho là không thể cao hơn. Thứ hai là do tình hình lãi suất thị trường biến
động nhiều khiến cho rủi ro lãi suất của trái phiếu cao, nên nếu người đầu tư
bán ra các trái phiếu khi lãi suất tăng thì sẽ bị lỗ. Thứ ba là việc công bố thông
tin thiếu cụ thể cũng như chưa có văn hóa xếp hạng tín nhiệm đối với các tổ
chức phát hành cũng gây khó khăn cho nhà đầu tư khi mua trái phiếu
Trong khi đó, thị trường cho các công ty bảo hiểm nhân thọ lại được đánh
giá là còn rất lớn. Doanh thu phí bảo hiểm của các sản phẩm bảo hiểm nhân thọ
có thời hạn trên 10 năm tiếp tục chiếm tỷ trọng cao: 91%.
Bảng 8: Doanh thu phí bảo hiểm nhân thọ 1999-2004
l
Đvt: tỷ đồng
1999 2000 2001 2002 2003
Thu từ bảo hiểm nhân thọ 484 1.289 2.778 4.615 6.500
(Nguồn: Bộ tài chính, Kinh tế VN và thế giới 2003 - Thời báo kinh tế VN)
Theo dự báo của Bộ tài chính, mức thu từ phí bảo hiểm nhân thọ đến năm
2010 lên đến 30.900 tỷ đồng. Như vậy, trong điều kiện nền kinh tế có ít sự
chọn lựa thích hợp để đầu tư như hiện nay, các công ty bảo hiểm nhân thọ làm
gì với khoản phí bảo hiểm lớn đã thu được? Rõ ràng các công ty này đang
trông chờ ở thị trường những “hàng hóa” trái phiếu phù hợp với kỳ hạn nợ của
mình, vừa có khả năng giúp họ hạn chế các rủi ro và thu được lợi tức cao hơn.
• Quỹ Bảo hiểm xã hội Việt Nam
Tính đến năm 2003, toàn quốc có 5,4 triệu dân tham gia đóng bảo hiểm xã
hội và Bảo hiểm xã hội VN đang quản lý nguồn vốn khoảng 34.600 tỷ đồng.
Từ khi quỹ được thành lập và có nguồn thu thì lãi từ hoạt động đầu tư có thu
nhập cố định là 4.000 tỷ đồng (năm 1996-2002). Ước tính tổng thu nhập trên
tổng vốn đầu tư (4.000/26.700 tỷ đồng) đạt xấp xỉ 15% trong 6 năm (bình quân
2,5%/năm). Đây chưa phải là tỷ lệ thu nhập mong đợi của các nhà tạo lập chính
sách bảo hiểm xã hội để đảm bảo chi trả cho một đội ngũ lao động đông đảo ở
Việt Nam. Theo thông tư số 49/2003/TT-BTC ngày 16/5/2003 thì nguồn vốn
từ quỹ bảo hiểm xã hội được đầu tư vào trái phiếu, tín phiếu... Tính đến cuối
năm 2002, Quỹ này đã đầu tư theo kế hoạch Nhà nước 25.000 tỷ đồng bao gồm
mua trái phiếu, công trái, cho ngân sách Nhà nước vay, cho các ngân hàng
thương mại vay và tổng số lãi thu qua các năm đã bổ sung nguồn quỹ là gần
4000 tỷ đồng. Một vấn đề quan trọng trong việc bảo đảm cân đối thu chi của
quỹ bảo hiểm xã hội là bảo tồn và tăng trưởng quỹ, song hiện tại quỹ bảo hiểm
xã hội nhàn rỗi, năm 2002 là 25.507 tỷ đồng, năm 2003 là gần 35.000 tỷ đồng,
lại chưa được đầu tư vào những dự án mang lại hiệu quả cao, ít rủi ro, mà chủ
li
yếu cho ngân sách Nhà nước muốn vay hoặc mua công trái, trái phiếu nên lãi
thu được không nhiều.
2.2.4. Cơ sở hạ tầng của thị trường trái phiếu:
2.2.4.1. Công bố thông tin và sự minh bạch
Theo các quy định hiện hành, trước khi phát hành trái phiếu, tổ chức phát
hành phải thực hiện đầy đủ các thủ tục công bố thông tin về trái phiếu phát
hành – thông qua bản cáo bạch. Tuy nhiên, trên thực tế, tình hình công bố
thông tin chưa thực sự rõ ràng, cụ thể. Hơn nữa do không có hệ thống các tổ
chức xếp hạng tín nhiệm nên nhà đầu tư cũng không có nhiều cơ hội để tiếp
cận thông tin về nhà phát hành.
Đối với những trái phiếu niêm yết, trên thị trường chứng khoán, theo điều
51 Nghị định 144/2003/NĐ-CP, Trung tâm giao dịch chứng khoán, tổ chức
phát hành, tổ chức niêm yết sẽ phải thực hiện chế độ công bố thông tin và đồng
thời phải báo cho Ủy ban chứng khoán, trung tâm giao dịch chứng khoán. Các
thông tin sẽ được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng và qua bản
tin của thị trường chứng khoán
2.2.4.2. Thanh toán và bù trừ:
Hiện tại, Trung tâm giao dịch chứng khoán có các chức năng đăng ký, giao
dịch, thanh toán, bù trừ và quản lý. Hệ thống giao dịch chứng khoán đi vào
hoạt động dưới sự trợ giúp của Thái Lan. Nhằm từng bước hoàn thiện và phát
triển hệ thống thanh toán các giao dịch chứng khoán, đầu năm 2005, Trung tâm
giao dịch Chứng khoán Tp.Hồ Chí Minh đã triển khai thực hiện nghiệp vụ bù
trừ, thanh toán đa phương với chu kỳ thanh toán đa phương vào ngày T+1
(trước đây là T+3) cho các giao dịch trái phiếu. Việc rút ngắn thời gian thanh
toán bù trừ đã giúp giảm bớt chi phí giao dịch cho nhà đầu tư và giảm bớt rủi
ro thanh toán cho các bên tham gia thị trường.
2.2.4.3. Các ưu đãi về thuế:
lii
Đối với các loại trái phiếu, quy định hiện nay mới chỉ cho phép miễn thuế
thu nhập trên lợi nhuận thu được từ đầu tư trái phiếu đối với các nhà đầu tư cá
nhân, còn các nhà đầu tư tổ chức thì không được miễn thuế thu nhập.
2.3. KẾT LUẬN CHƯƠNG
2.3.1. Thuận lợi:
Trong thị trường tài chính nhà ở, nhu cầu về nhà ở của đô thị lớn như Thành
phố Hồ Chí Minh là rất cao. Cho đến nay, Thành phố đã có những cố gắng lớn
trong việc giải quyết nhà ở cho người dân. Thị trường bất động sản mặc dù đang
có xu hướng lắng dịu nhưng đã qua giai đoạn bất ổn do tình trạng đầu cơ và có
khuynh hướng hoạt động lành mạnh hơn. Các ngân hàng thương mại cũng đã nổ
lực tham gia khá tích cực, bơm vốn vào thị trường bất động sản với lượng vốn
ngày càng nhiều, tuy nhiên vẫn chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu rất cao này.
Việc phát triển thị trường trái phiếu trong những năm gần đây, mặc dù vẫn
chưa ổn định, nhưng đã bước đầu xây dựng được cơ sở hạ tầng (tuy chưa đầy đủ)
cho việc phát hành. Thị trường thứ cấp đang dần được cải thiện thông qua việc
cải tiến công nghệ, kỹ thuật giao dịch. Nguồn vốn của các nhà đầu tư tiềm năng
trên thị trường còn rất dồi dào nhưng chưa có công cụ huy động vốn phù hợp.
Đây là cơ hội để Thành phố nghiên cứu việc hình thành những loại chứng khoán
mới hấp dẫn nhà đầu tư. Kỹ thuật chứng khoán hóa tuy còn rất mới mẻ ở Việt
Nam nhưng có thể được vận dụng nhằm huy động nguồn vốn lâu nay chưa có cơ
hội được sinh lời này để góp phần đẩy nhanh tiến trình đô thị hóa, giảm áp lực về
nhà ở, đặc biệt là đối với những người có thu nhập trung bình và thấp. Hơn nữa,
do đi sau, nên Thành phố cũng có thuận lợi trong việc thừa hưởng những kinh
nghiệm quý giá của các nước đi trước.
2.3.2. Khó khăn:
Vấn đề khó khăn lớn nhất của thị trường tài chính nhà ở là sự thiếu hụt trầm
trọng về vốn. Sự nỗ lực tham gia của các ngân hàng trong thời gian qua một mặt
liii
cung ứng vốn cho thị trường mặt khác đẩy các ngân hàng vào thế khó khăn vì
phải đối mặt với rủi ro tín dụng và rủi ro về thanh khoản. Thêm vào đó, trong thị
trường nhà ở, những hạn chế về môi trường pháp lý, các quy định chính sách làm
nền tảng phát triển cho thị trường bất động sản và thị trường vay nợ cầm cố sơ
cấp còn nhiều bất cập (vấn đề chứng nhận quyền sở hữu của người mua nhà còn
nhiều khó khăn, thủ tục phát mãi tài sản rườm rà, chi phí giao dịch cao…) khiến
cho thủ tục thế chấp và xử lý bất động sản gặp nhiều khó khăn. Cơ chế cho việc
chuyển nhượng nợ vay chưa được xác lập rõ ràng, cụ thể là việc định hình hoạt
động của các tổ chức trung gian mua bán nợ, do vậy thị trường thứ cấp vay nợ
cầm cố chưa được tạo lập.
Trên thị trường chứng khoán, thực tiển cũng cho thấy thị trường trái phiếu
thể hiện một số yếu kém cần được khắc phục bằng việc chuẩn bị tốt hạ tầng cơ
sở và chuẩn bị các khuôn khổ pháp luật phù hợp hơn. Trong đó, nổi bật cơ sở
pháp lý cho việc chứng khoán hóa chưa được ban hành và chưa có các công cụ
định mức tín nhiệm cho các tổ chức phát hành chứng khoán trên thị trường.
liv
CHƯƠNG 3. XÂY DỰNG NHỮNG ĐIỀU KIỆN TẠO
LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở TP. HỒ CHÍ MINH
3.1. SỰ CẦN THIẾT CỦA VIỆC TẠO LẬP THỊ TRƯỜNG MBSs Ở
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
3.1.1. Nhu cầu tạo lập thị trường nợ vay cầm cố thứ cấp ở Thành Phố Hồ
Chí Minh:
Việc nghiên cứu lý luận và kinh nghiệm thực tiễn phát triển thị trường MBSs
ở các quốc gia trên thế giới trong chương một đã chỉ ra rằng MBSs là một công
cụ huy động vốn khá phù hợp cho thị trường vay nợ cầm cố thứ cấp, có khả năng
đáp ứng nhu cầu vốn cho các đối tượng có nhu cầu về nhà ở. Thật vậy, ở nhiều
quốc gia trên thế giới, để giải quyết sự ách tắc về nguồn vốn trung dài hạn cho
các TCTD khi tham gia cho vay lĩnh vực nhà ở, một trong những giải pháp của
họ là tạo lập thị trường MBSs.
Ngoài ra, qua những vấn đề nghiên cứu thực tiễn ở Thành Phố Hồ Chí Minh
trong chương 2, chúng tôi nhận thấy:
- Với sự phát triển về dân số, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng tại Thành phố
Hồ Chí Minh, và với chương trình phát triển nhà ở từ nay đến năm 2010
mà Ủy ban Nhân Dân thành phố đã đề ra thì nhu cầu cấp bách về vốn cho
phát triển nhà ở là rất lớn. Từ trước đến nay, nguồn vốn tài trợ từ các
TCTD phần lớn vẫn chỉ tập trung cho các chủ đầu tư xây dựng và kinh
doanh nhà. Trong khi đó, người dân có nhu cầu thực sự mua nhà để ở gặp
rất nhiều khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay của ngân hàng vì lãi suất
cao và thời gian cho vay quá ngắn. Vì thế, dẫu cho cung nhà ở có tăng
lên thì cầu nhà ở vẫn khó có thể được đáp ứng. Chúng tôi cho rằng việc
nghiên cứu những cơ chế chính sách hỗ trợ vốn cho bên cầu là việc làm
cần thiết hiện nay.
- Việc xem xét khả năng đáp ứng về vốn cho lĩnh vực nhà ở của các TCTD
lv
trong chương 2 cho thấy các tổ chức này gặp rất nhiều hạn chế. Sự bất
tương xứng giữa khả năng, kỳ hạn huy động vốn đầu vào của ngân hàng
và khả năng, kỳ hạn tài trợ tín dụng trung dài hạn đầu ra khiến cho các
ngân hàng khó có thể triển khai rộng rãi các chương trình tài trợ vốn cho
khu vực cầu nhà ở.
- Trong khi đó, thị trường vốn của Thành phố lại đang mở ra nhiều cơ hội
đầy hứa hẹn để huy động nguồn vốn lớn dài hạn – thông qua các công ty
bảo hiểm nhân thọ, quỹ bảo hiểm xã hội…Những nhà đầu tư lớn này đang
cố gắng tìm kiếm những cơ hội đầu tư vào thị trường nợ dài hạn mà hiện
nay, mới chỉ có trái phiếu chính phủ, trái phiếu đô thị kỳ hạn dài là những
hàng hóa phù hợp với họ trên thị trường. Những tổ chức này đang cần bổ
sung các chứng khoán dài hạn mới, hấp dẫn hơn trong danh mục đầu tư
của mình nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư..
Những vấn đề nêu trên đã đặt ra một nhu cầu hình thành một thị trường thứ
cấp vay nợ cầm cố cho các TCTD ở Thành phố Hồ Chí Minh để nhờ vào đó, các
TCTD có thể đẩy nhanh vòng quay vốn và có thể mở rộng khả năng cho vay bất
động sản đến cho nhiều đối tượng vay vốn hơn. Việc nghiên cứu ở chương 1 và
chương 2 đã đặt ra nhu cầu nghiên cứu cơ chế, và các công cụ hữu hiệu trên thị
trường thứ cấp này để dẫn vốn từ thị trường vốn dài hạn vào thị trường bất động
sản cho Thành Phố Hồ Chí Minh, và góp phần tháo gỡ tình trạng đóng băng thị
trường bất động sản như hiện nay.
3.1.2. Lợi ích của việc tạo lập thị trường MBSs:
3.1.2.1. Đóng góp đối với tài chính nhà ở:
• Gia tăng dòng tiền mới
Việc tạo ra thị trường thứ cấp nợ vay cầm cố thông qua phát hành chứng
khoán MBSs, sẽ giúp gia tăng dòng tiền từ thị trường vốn vào khu vực tài
chính nhà ở. Thông qua các tổ chức trung gian, việc chuyển các nguồn quỹ, tiết
kiệm dài hạn như là quỹ hưu trí, quỹ tiết kiệm, bảo hiểm nhân thọ… đến cho
lvi
hệ thống tài chính nhà ở được thực hiện một cách hiệu quả và an toàn, vì thế
tăng khả năng cho vay nhà ở lên.
• Gia tăng tính thanh khoản
Các tổ chức trung gian trên thị trường thứ cấp sẽ giúp làm tăng tính thanh
khoản cho các TCT
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- 43403.pdf