Luận văn Kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- 1 - LÔØI CAM ðOAN  Toâi xin cam ñoan ñaây laø coâng trình nghieân cöùu cuûa rieâng toâi. Caùc keát quaû nghieân cöùu trong luaän vaên laø trung thöïc vaø chöa töøng ñöôïc ai coâng boá trong baát kyø coâng trình naøo khaùc. Toâi hoaøn toaøn chòu traùch nhieäm tröôùc nhaø tröôøng veà söï cam ñoan naøy. TP HCM, ngaøy 28 thaùng 10 naêm 2008. Taùc giaû luaän vaên Nguyeãn Chí Linh - 2 - MUÏC LUÏC Lôøi cam ñoan Muïc luïc Danh muïc caùc kyù hieäu, chöõ vieát taét Danh muïc caùc baûng, bieåu Danh muïc caùc hình veõ, ñoà thò MÔÛ ÑAÀU..........................................................................................................07 CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN CHUNG VEÀ RUÛI RO, RUÛI RO TÍN DUÏNG VAØ RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1.1. Ruûi ro trong neàn kinh teá ....................................................................... 10 1.2. Ruûi ro tín duïng ........................................................................................ 10 1.3. Thò tröôøng BÑS vaø ruûi ro trong cho vay BÑS cuûa caùc NHTM .......... 11 1.3.1. Thò tröôøng baát ñoäng saûn ....................................................................... 11 1.3.1.1. Khaùi nieäm thò tröôøng baát ñoäng saûn .................................................... 11 1.3.1.2. Ñaëc tröng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ............................................. 12 1.3.1.3 Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá ....................... 18 1.3.2. Ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM .............................. 19 1.3.2.1 Khaùi nieäm ........................................................................................... 19 1.3.2.2 Nguyeân nhaân gaây ra ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn ..................... 19 1.3.2.3 Haäu quaû khi buøng noå ruûi ro cho vay baát ñoäng saûn ............................. 20 1.4. Kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn ........................................... 23 1.4.1. Noäi dung................................................................................................. 23 1.4.2 YÙ nghóa cuûa vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM ............................................................................................................. 24 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 1 ................................................................................25 CHÖÔNG 2: THÖÏC TRAÏNG VEÀ KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM 2.1. Söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng BÑS taïi TP HCM trong thôøi gian qua… 27 2.1.1. Nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc veà phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn... ..... 33 2.1.2. Nhöõng maët haïn cheá ............................................................................... 33 2.2. Nghieäp vuï cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn TP HCM ..........................................................................................................................35 2.2.1. Toå chöùc cho vay ñaàu tö baát ñoäng saûn .................................................... 35 2.2.2. Thaønh töïu vaø nhöõng haïn cheá ................................................................. 36 2.2.2.1. Nhöõng keát quaû ñaït ñöôïc .................................................................... 38 - 3 - 2.2.2.2. Nhöõng maët haïn cheá vaø ruûi ro tieàm aån ............................................... 39 2.3. Thöïc traïng veà kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn TP HCM ...................................................................... 45 2.3.1. Nhöõng maët kieåm soaùt ñaõ thöïc hieän ñöôïc .............................................. 45 2.3.1.1. Veà phía ngaân haøng nhaø nöôùc............................................................. 45 2.3.1.2. Veà phía caùc NHTM............................................................................ 46 2.3.2 Nhöõng vaán ñeà toàn taïi trong kieåm soaùt cho vay baát ñoäng saûn hieän nay 47 2.3.2.1. Veà phía ngaân haøng nhaø nöôùc..............................................................47 2.3.2.2. Veà phía caùc NHTM............................................................................ 48 2.4 Baøi hoïc kinh nghieäm cuûa moät soá nöôùc treân theá giôùi veà ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn ............................................................................................49 2.4.1 Ruûi ro tín duïng baát ñoäng saûn- moät trong nhöõng nguyeân nhaân gaây ra cuoäc khuûng hoaûng taøi chính tieàn teä taïi caùc nöôùc Ñoâng aù naêm 1997 .............. 49 2.4.2 Cuoäc khuûng hoaûng cho vay theá chaáp baát ñoäng saûn döôùi chuaån (Subprime mortgage crisis) ôû Myõ .................................................................. 54 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 2 ................................................................................58 CHÖÔNG 3: MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM 3.1. Ñònh höôùng phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn trong neàn kinh teá noùi chung vaø TP HCM noùi rieâng töø nay ñeán naêm 2020 .....................................59 3.2. Caùc giaûi phaùp kieåm soaùt ruûi ro cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM ..........................................................................................................................60 3.2.1. Giaûi phaùp ôû goùc ñoä vóõ moâ ..................................................................... 60 3.2.1.1 Ñoái vôùi caùc cô quan quaûn lyù nhaø nöôùc ................................................60 3.2.1.2. Ñoái vôùi caùc doanh nghieäp ñaàu tö xaây döïng caùc döï aùn BÑS ................63 3.2.1.3 Ñoái vôùi Ngaân haøng Nhaø nöôùc ...............................................................64 3.2.2. Giaûi phaùp ôû goùc ñoä vi moâ (ñoái vôùi caùc NHTM) .................................... 65 3.2.2.1. Xaây döïng chieán löôïc cho vay phuø hôïp vôùi ñaëc thuø thò tröôøng baát ñoäng saûn ....................................................................................................................65 3.2.2.2. Taêng cöôøng coâng taùc kieåm tra tröôùc, trong vaø sau khi cho vay...........67 3.2.2.3. Thaønh laäp boä phaän chuyeân moân ñònh giaù taøi saûn ñaûm baûo .................69 3.2.2.4. Toå chöùc caùc caùn boä thaåm ñònh vaø quaûn lyù tín duïng theo ngaønh..........69 3.2.2.5. Veà ñaøo taïo ñoäi nguõ caùn boä ngaân haøng ................................................70 3.2.3. Giaûi phaùp hoã trôï khaùc cuûa caùc ñôn vò coù lieân quan ................................ 71 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 3 ................................................................................72 KEÁT LUAÄN CHUNG......................................................................................73 - 4 - DANH MUÏC CAÙC KYÙ HIEÄU VAØ CHÖÕ VIEÁT TAÉT NHNN Ngaân haøng nhaø nöôùc NHTM Ngaân haøng thöông maïi. TCTD Toå chöùc tín duïng. TP.HCM Thaønh phoá Hoà Chí Minh. TSÑB Taøi saûn ñaûm baûo TTCK Thò tröôøng chöùng khoaùn UBCKNN Uyû ban chöùng khoaùn Nhaø nöôùc NHTG Ngaân haøng theá giôùi BQ Bình quaân GDÑB Giao dòch ñaûm baûo - 5 - DANH MUÏC CAÙC BAÛNG, BIEÅU Baûng 1.1: Quan heä töông taùc giöõa thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø TTCK Baûng 2.1: Giaù caên hoä taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 08/2007- 01/2008 Baûng 2.2: Giaù ñaát neàn döï aùn taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 08/2007 - 01/2008 Baûng 2.3: Giaù caên hoä taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 01/2008- 06/2008 Baûng 2.4: Giaù ñaát neàn döï aùn taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 01/2008 ñeán 06/2008 Baûng 2.5: Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn khu vöïc TP HCM qua caùc naêm Baûng 2.6: Tyû troïng dö nôï cho vay baát ñoäng saûn qua caùc naêm Baûng 2.7: Thu laõi töø cho vay baát ñoäng saûn qua caùc naêm Baûng 2.8: Tyû leä cho vay baát ñoäng saûn cuûa moät soá NHTMCP tính ñeán 31/12/2007 Baûng 2.9: Saûn phaåm cho vay mua nhaø döï aùn cuûa moät soá NHTM Baûng 2.10: Tyû leä nôï xaáu qua caùc naêm Baûng 2.11: Voán tö nhaân nöôùc ngoaøi chaûy vaøo 5 nöôùc Ñoâng AÙ (Haøn Quoác, Thaùi Lan, Malaysia, Indonesia vaø Philippines), 1991-1996 - Tyû USD. - 6 - DANH MUÏC CAÙC HÌNH VEÕ, ÑOÀ THÒ Hình 1.1: Söï bieán ñoäng cuûa TTCK trong thôøi gian qua töø ngaøy 12/03/2007 ñeán 26/08/2008 Hình 2.1: Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn trong toång dö nôï qua caùc naêm Hình 2.2: Toác ñoä taêng nôï xaáu qua caùc naêm Hình 2.3: Voán tö nhaân nöôùc ngoaøi chaûy vaøo 5 nöôùc Ñoâng AÙ, 1990-96 Hình 2.4: Tyû leä % giaù trò cho vay baát ñoäng saûn vaø coâng nghieäp cheá bieán cuûa caùc coâng ty taøi chính Thaùi Lan trong toång dö nôï (%) Hình 2.5: Chæ soá giaù cao oác vaên phoøng taïi Thaùi Lan vaø Indonesia - 7 - MÔÛ ÑAÀU 1.TÍNH CAÁP THIEÁT CUÛA ÑEÀ TAØI Tín duïng ngaân haøng laø hoaït ñoäng mang laïi lôïi nhuaän chuû yeáu cho caùc NHTM ñaëc bieät laø caùc NHTM cuûa nöôùc ta töø tröôùc ñeán nay. Tuy nhieân, hoaït ñoäng tín duïng luoân gaén lieàn vôùi ruûi ro. Ruûi ro tín duïng khoâng chæ aûnh höôûng xaáu ñeán keát quaû kinh doanh cuûa moät ngaân haøng maø coøn coù theå mang tính heä thoáng vaø aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán thò tröôøng tieàn teä ngaân haøng cuõng nhö toaøn boä neàn kinh teá. Chính vì vaäy vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong hoaït ñoäng tín duïng laø moät nhieäm vuï heát söùc quan troïng trong hoaït ñoäng cuûa caùc NHTM. Thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû nöôùc ta laø moät thò tröôøng coù tieàm naêng raát lôùn, vì vaäy nhu caàu voán ñeå phaùt trieån thò tröôøng laø heát söùc caàn thieát. Töø tröôùc ñeán nay, keânh cung öùng voán chuû yeáu cho thò tröôøng baát ñoäng saûn laø voán tín duïng ngaân haøng, maëc duø nguoàn voán naøy goùp phaàn ñaùng keå vaøo vieäc phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian qua nhöng cuõng tieàm aån nhieàu ruûi ro. Laø moät boä phaän cuûa ruûi ro tín duïng, ruûi ro trong cho vay thò tröôøng baát ñoäng saûn aûnh höôûng raát lôùn ñeán hoaït ñoäng cuûa caùc NHTM, coù theå gaây toån thaát vaø “ñoùng baêng” thò tröôøng baát ñoäng saûn, ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn coøn mang tính daây chuyeàn vaø gaây thieät haïi naêng neà cho heä thoáng caùc NHTM vaø cho caû neàn kinh teá. Nhö vaäy, vieäc kieåm soaùt ruûi ro voán tín duïng baát ñoäng saûn coù vai troø raát quan troïng, vöøa goùp phaàn cung öùng voán kòp thôøi cho thò tröôøng baát ñoäng saûn, - 8 - vöøa ñaûm baûo an toaøn trong hoaït ñoäng tín duïng cuûa caùc NHTM vaø giaûm thieåu ruûi ro mang tính heä thoáng. Ñaây cuõng chính laø lyù do toâi choïn ñeà taøi nghieân cöùu: “Kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc Ngaân haøng thöông maïi treân ñòa baøn TP.Hoà Chí Minh” 2. NOÄI DUNG NGHIEÂN CÖÙU Luaän vaên coù khoái löôïng 70 trang, ñöôïc trình baøy vôùi keát caáu nhö sau: - Phaàn môû ñaàu - Phaàn noäi dung Chöông 1: Cô sôû lyù luaän chung veà ruûi ro, tuûi ro tín duïng vaø ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn Chöông 2: Thöïc traïng veà kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn TP HCM. Chöông 3: Moät soá giaûi phaùp kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn TP HCM. - Phaàn keát luaän. 3. MUÏC TIEÂU NGHIEÂN CÖÙU Phaân tích, ñaùnh giaù veà vai troø cuûa voán tín duïng ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn, taàm quan troïng cuûa vieäc kieåm soaùt ruûi ro ñoái vôùi nguoàn voán tín duïng naøy. Töø ñoù ñeà xuaát moät soá giaûi phaùp nhaèm haïn cheá ruûi ro tín duïng trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM goùp phaàn naâng cao hieäu quaû voán tín duïng ngaân haøng vaø goùp phaàn phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng laønh maïnh, beàn vöõng. - 9 - 4. PHÖÔNG PHAÙP NGHIEÂN CÖÙU Trong quaù trình nghieân cöùu toâi söû duïng caùc phöông phaùp sau: - Phöông phaùp luaän theo chuû nghóa duy vaät bieän chöùng, chuû nghóa duy vaät lòch söû ñeå nhìn nhaän söï vieäc theo söï vaän ñoäng vaø phaùt trieån cuûa noù. - Phöông phaùp toång hôïp soá lieäu döïa treân: caùc baùo caùo cuûa caùc cô quan chöùc naêng, taøi lieäu treân caùc phöông tieän thoâng tin ñaïi chuùng: treân baùo, taïp chí chuyeân ngaønh, Internet… - Phöông phaùp thoáng keâ choïn maãu, so saùnh: theo thôøi gian, theo chæ tieâu… 5. PHAÏM VI NGHIEÂN CÖÙU: Ñeà taøi chæ giôùi haïn ôû vieäc ñeà xuaát nhöõng giaûi phaùp ñeå kieåm soaùt ruûi ro chöù khoâng ñi saâu vaøo nghieân cöùu caùc coâng cuï, kyõ thuaät phoøng choáng ruûi ro. Ñeà taøi chæ giôùi haïn trong phaïm vi caùc NHTM vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn treân ñòa baøn TP.HCM. Do haïn cheá veà thôøi gian vaø taøi lieäu nghieân cöùu, coù theå luaän vaên coøn raát nhieàu thieáu soùt, raát mong nhaän ñöôïc söï goùp yù cuûa quùy thaày coâ vaø caùc baïn ñoïc quan taâm. ************ - 10 - CHÖÔNG I CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN CHUNG VEÀ RUÛI RO, RUÛI RO TÍN DUÏNG VAØ RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1.1. RUÛI RO TRONG NEÀN KINH TEÁ Ruûi ro trong neàn kinh teá laø khaû naêng xaûy ra toån thaát trong caùc hoaït ñoäng cuûa neàn kinh teá gaây thieät haïi veà taøi saûn, con ngöôøi hoaëc laøm giaûm suùt veà lôïi nhuaän mong muoán. Coù raát nhieàu nguyeân nhaân gaây ra ruûi ro trong neàn kinh teá bao goàm caû nhöõng nguyeân nhaân khaùch quan: thieân tai, dòch beänh, chính saùch cuûa quoác gia, haønh lang phaùp lyù, tình hình chính trò…vaø caû nguyeân nhaân chuû quan: quaûn trò ruûi ro keùm: nhöõng sai laàm, sô hôû trong vieäc thöïc hieän keá hoaïch kinh doanh. Trong neàn kinh teá, ruûi ro vaø lôïi nhuaän coù moái quan heä ñoàng bieán vôùi nhau: ruûi ro caøng cao thì lôïi nhuaän caøng lôùn. Vieäc kieåm soaùt vaø xaây döïng moät heä thoáng quaûn trò ruûi ro phuø hôïp seõ taïo cô sôû ñeåû coù theå ñaït ñöôïc lôïi nhuaän toái ña nhöng vaãn coù theå kieåm soaùt toát nhöõng ruûi ro coù theå xaûy ra. 1.2. RUÛI RO TÍN DUÏNG Laø nhöõng khaû naêng xaûy ra toån thaát cho ngaân haøng trong hoaït ñoäng caáp tín duïng khi khaùch haøng khoâng coù khaû naêng chi traû caùc khoaûn tín duïng ñaõ ñöôïc caáp. Cuï theå, theo khoaûn 1, ñieàu 2 quy ñònh veà phaân loaïi nôï, trích laäp vaø söû duïng döï phoøng ñeå xöû lyù ruûi ro tín duïng trong hoaït ñoäng ngaân haøng cuûa toå chöùc tín duïng (Ban haønh theo Quyeát ñònh soá 493 /2005/QÑ-NHNN ngaøy 22/4/2005 cuûa Thoáng ñoác Ngaân haøng Nhaø nöôùc) ñònh nghóa: “Ruûi ro tín duïng trong hoaït ñoäng ngaân haøng cuûa toå chöùc tín duïng laø khaû naêng xaûy ra toån thaát trong hoaït ñoäng - 11 - ngaân haøng cuûa toå chöùc tín duïng do khaùch haøng khoâng thöïc hieän hoaëc khoâng coù khaû naêng thöïc hieän nghóa vuï cuûa mình theo cam keát”. Coù nhieàu nguyeân nhaân daãn ñeán ruûi ro tín duïng cuûa caùc NHTM, bao goàm caùc nguyeân nhaân khaùch quan nhö thieân tai, dòch beänh, söï baát oån ñònh veà ñöôøng loái chính saùch kinh teá, chính trò quoác gia, moâi tröôøng phaùp lyù coøn nhieàu baát caäp, thieáu ñoàng boä, nhöõng bieán ñoäng kinh teá chính trò xaõ hoäi treân theá giôùi...ñeán nhöõng nguyeân nhaân chuû quan nhö : do söï yeáu keùm trong quaûn lyù cuûa caùc NHTM : quy trình, quy ñònh coøn nhieàu sô hôû, vai troø quaûn lyù cuûa NHNN coøn haïn cheá : vieäc giaùm saùt, thanh tra, xöû lyù coøn chaäm vaø chöa thaät söï hieäu quaû. Ruûi ro tín duïng cuõng coù theå xuaát phaùt töø baûn thaân nhöõng ngöôøi laøm coâng taùc tín duïng : yeâáu keùm veà naêng löïc chuyeân moân hay thieáu ñaïo ñöùc ngheà nghieäp...hoaëc xuaát phaùt töø phía khaùch haøng : löøa ñaûo, söû duïng voán sai muïc ñích, söû duïng voán thieáu hieäu quaû...Taát caû nhöõng nguyeân nhaân treân ñeàu coù theå daãn ñeán vieäc maát khaû naêng hoaøn traû ñaày ñuû, ñuùng haïn caùc khoaûn tín duïng cuûa khaùch haøng. 1.3. THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN VAØ RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM 1.3.1 THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1.3.1.1. KHAÙI NIEÄM THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN Coù raát nhieàu quan ñieåm khaùc nhau veà thò tröôøng baát ñoäng saûn. Tuy nhieân, coù theå hieåu khaùi nieäm veà thò tröôøng baát ñoäng saûn moät caùch toång quaùt nhö sau: Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø heä thoáng caùc quan heä kinh teá trong caùc ngaønh taïo laäp baát ñoäng saûn, caùc theå cheá hoã trôï thò tröôøng vaø toaøn boä caùc hoaït ñoäng lieân quan ñeán vieäc giao dòch baát ñoäng saûn - 12 - 1.3.1.2. ÑAËC TRÖNG CUÛA THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN Thöù nhaát, tính caùch bieät giöõa haøng hoùa vôùi ñòa ñieåm giao dòch Ñoái vôùi haøng hoùa thoâng thöôøng, ñòa ñieåm giao dòch thöôøng laø ôû nôi hieän dieän cuûa haøng hoùa giao dòch, coøn ñoái vôùi haøng hoùa baát ñoäng saûn, do ñaëc ñieåm cuûa haøng hoùa baát ñoäng saûn coù vò trí coá ñònh, khoâng theå di dôøi ñöôïc neân ñòa ñieåm giao dòch laïi caùch bieät vôùi baát ñoäng saûn caàn giao dòch. Caùc ñòa ñieåm naøy raát ña daïng, coù theå laø caùc trung taâm giao dòch lôùn, cuõng coù theå laø moät ñòa ñieåm nhoû heïp vôùi caùc vaät duïng ñôn sô toái thieåu, cuõng coù theå taïi nhaø rieâng, taïi nhaø haøng, quaùn nöôùc, qua maïng internet... ñeàu taïo neân ñòa ñieåm giao dòch baát ñoäng saûn. Töø ñaëc ñieåm naøy cho thaáy kieåm soaùt thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng theå nhö vôùi thò tröôøng caùc haøng hoùa khaùc baøy baùn treân saïp haøng: tem nhaõn, xuaát xöù nguoàn goác, chaát löôïng... maø phaûi thoâng qua quan heä ñaêng kyù phaùp lyù baét buoäc. Quan heä giao dòch baát ñoäng saûn khoâng theå tieán haønh trong moät thôøi gian ngaén, do ñoù deã gaëp caùc bieán coá cuûa thöïc tieãn nhö bieán ñoäng cuûa giaù caû, thay ñoåi cuûa phaùp luaät hay söï thay ñoåi cuûa caùc ñieàu kieän moâi tröôøng...Ñieàu ñoù buoäc caùc beân phaûi aán ñònh quan heä giao dòch trong moät thôøi ñieåm nhaát ñònh; thôøi gian dieãn ra caùc khaâu cuûa quaù trình giao dòch caøng keùo daøi, tính ruûi ro caøng cao, do vaäy muoán naâng cao tyû leä thaønh coâng cuûa caùc giao dòch baát ñoäng saûn thì ñieàu quan troïng laø tìm caùc giaûi phaùp ruùt ngaén khoaûng thôøi gian dieãn ra caùc khaâu cuûa quaù trình giao dòch. Moïi ñoái töôïng tham gia vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeàu phaûi traûi qua ñaày ñuû caùc khaâu giao dòch treân. Ñoù laø ñieàu coù tính chaát baét buoäc ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn chính thöùc, coù kieåm soaùt cuûa Nhaø nöôùc. - 13 - Thöù hai, Thò tröôøng baát ñoäng saûn thöïc chaát laø thò tröôøng giao dòch caùc quyeàn vaø lôïi ích chöùa ñöïng trong baát ñoäng saûn. Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng giao dòch caùc quyeàn vaø lôïi ích coù ñöôïc töø vieäc sôû höõu ñaát ñai (quyeàn söû duïng ñaát ñai). Bôûi vì, ñaát ñai khoâng bao giôø hao moøn vaø maát ñi (tröø tröôøng hôïp do thieân nhieân taùc ñoäng), ngöôøi coù quyeàn sôû höõu ñaát (quyeàn söû duïng ñaát) khoâng söû duïng ñaát nhö caùc taøi saûn thoâng thöôøng khaùc, caùi maø hoï coù theå söû duïng ñoù laø caùc quyeàn vaø lôïi ích do ñaát ñai mang laïi. Tính chaát naøy cuûa ñaát ñai laø yeáu toá cô baûn quyeát ñònh tính ñaëc thuø cuûa giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Chính vì vaäy, giaù ñaát – moät boä phaän cuûa giaù baát ñoäng saûn (tröôøng hôïp giaù ñaát laø giaù cuûa baát ñoäng saûn) khoâng phaûn aùnh giaù trò cuûa haøng hoùa ñaát ñai, maø giaù ñaát chæ laø chæ soá phaûn aùnh khaû naêng thu lôïi töø ñaát hoaëc hieäu quaû voán ñaàu tö vaøo ñaát. Thöù ba, Thò tröôøng baát ñoäng saûn mang tính vuøng, tính khu vöïc saâu saéc. Baát ñoäng saûn laø moät loaïi haøng hoùa coá ñònh vaø khoâng theå di dôøi veà maët vò trí vaø noù chòu aûnh höôûng cuûa yeáu toá taäp quaùn, taâm lyù, thò hieáu. Trong khi ñoù, taâm lyù, taäp quaùn, thò hieáu cuûa moãi vuøng, ñòa phöông laïi khaùc nhau. Ñoàng thôøi, ñaát ñai khoâng theå di chuyeån töø vuøng naøy sang vuøng khaùc ñöôïc vaø taâm lyù, thò hieáu, taäp quaùn cuõng khoâng theå di chuyeån töø vuøng naøy sang vuøng khaùc ñöôïc. Chính vì vaäy, hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng mang tính ñòa phöông. Maët khaùc, thò tröôøng baát ñoäng saûn mang tính khoâng taäp trung maø traûi roäng ôû moïi vuøng treân ñaát nöôùc, maø ôû moãi vuøng ñoù trình ñoä phaùt trieån kinh teá, vaên hoùa, xaõ hoäi khaùc nhau, maät ñoä daân soá laïi khoâng ñoàng ñeàu. Do ñoù, nhu - 14 - caàu veà baát ñoäng saûn raát khaùc nhau veà soá löôïng, kieåu caùch, maãu maõ, chaát löôïng, daãn ñeán söï khaùc nhau veà quy moâ vaø trình ñoä phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Thöïc teá cho thaáy, thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû caùc ñoâ thò thöôøng coù quy moâ vaø trình ñoä phaùt trieån cao hôn ôû khu vöïc noâng thoân. Ngay caû giöõa caùc ñoâ thò vôùi nhau thì ñoâ thò laø trung taâm kinh teá, chính trò, vaên hoùa, cuûa moät vuøng hay caû nöôùc thì cuõng coù thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån, hoaït ñoäng soâi ñoäng hôn caùc ñoâ thò khaùc. Thöù tö, Thò tröôøng baát ñoäng saûn chòu söï chi phoái cuûa yeáu toá phaùp luaät. Baát ñoäng saûn muoán trôû thaønh haøng hoùa vaø thöïc hieän giao dòch treân thò tröôøng phaûi chòu söï chi phoái vaø ñieàu haønh cuûa heä thoáng phaùp luaät veà ñaát ñai vaø baát ñoäng saûn. Phaùp luaät chi phoái, ñieàu chænh caùc quyeàn veà baát ñoäng saûn nhö: mua, baùn, theá chaáp, goùp voán...Ñoàng thôøi phaùp luaät coøn quy ñònh hôïp ñoàng giao dòch daân söï veà baát ñoäng saûn. Vieäc cung caáp thoâng tin veà baát ñoäng saûn (yeáu toá quan troïng ñoái vôùi hoaït ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn) cuõng phaûi tuaân thuû quy ñònh cuûa Nhaø nöôùc vaø phaùp luaät. Thöù naêm, Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø thò tröôøng khoâng hoaøn haûo. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù noäi dung phong phuù bao goàm caùc giao dòch daân söï chuyeån quyeàn sôû höõu (quyeàn söû duïng) baát ñoäng saûn, caùc giao dòch chuyeån ñoåi baát ñoäng saûn, caùc giao dòch cho thueâ, theá chaáp baát ñoäng saûn, caùc giao dòch duøng baát ñoäng saûn goùp voán lieân doanh...Caùc giao dòch naøy ñöôïc thöïc hieän thoâng qua caùc hôïp ñoàng do phaùp luaät quy ñònh hoaëc theo taäp quaùn ñöôïc coäng ñoàng vaø giöõa hai beân giao dòch chaáp nhaän. - 15 - Tuy laø thò tröôøng coù noäi dung phong phuù, nhöng treân thöïc teá, thò tröôøng baát ñoäng saûn laø daïng thò tröôøng khoâng hoaøn haûo, thò tröôøng baát ñoäng saûn phuï thuoäc vaøo ñieàu kieän ñaëc tröng cuûa töøng vuøng, ñòa phöông, noù chòu söï chi phoái cuûa ñieàu kieän töï nhieân, kinh teá, xaõ hoäi, truyeàn thoáng vaø taäp quaùn cuûa moãi vuøng, moãi ñòa phöông, moãi coäng ñoàng khaùc nhau. Chính vì ñaëc ñieåm mang tính ñòa phöông nhö vaäy, söï hieåu bieát veà giao dòch vaø thöïc hieän giao dòch thöôøng khoâng hoaøn haûo. Coù giao dòch ôû ñòa phöông naøy ñaõ xuaát hieän nhöng taïi ñòa phöông khaùc laïi chöa xuaát hieän, caù bieät hôn coù giao dòch cuøng loaïi nhöng ôû ñòa phöông khaùc nhau seõ coù caùch tieán haønh khaùc nhau. Thoâng tin vaø caùc yeáu toá caáu thaønh thò tröôøng laø khoâng hoaøn haûo. Nguyeân nhaân laø do baûn thaân hieän vaät cuûa töøng baát ñoäng saûn chæ phaûn aùnh tình traïng vaät chaát cuûa baát ñoäng saûn ñoù. Baûn thaân vaät chaát cuûa baát ñoäng saûn khoâng phaûn aùnh ñöôïc tính phaùp lyù veà quyeàn sôû höõu (quyeàn söû duïng) baát ñoäng saûn cuûa ngöôøi ñang coù baát ñoäng saûn, ñoù laø nhöõng thoâng tin, yeáu toá maø ngöôøi mua, thueâ, nhaän theá chaáp, nhaän goùp voán lieân doanh...caàn naém baét, am hieåu. Thöù saùu, Cung veà baát ñoäng saûn phaûn öùng chaäm hôn so vôùi caàu baát ñoäng saûn Moïi haøng hoùa ñöôïc ñöa ra thò tröôøng, khi ñöôïc thöøa nhaän vaø xuaát hieän caàu taêng leân thì nhaø saûn xuaát coù theå ñaåy maïnh saûn xuaát vaø taêng löôïng cung nhanh choùng. Tuy nhieân, khi caàu veà baát ñoäng saûn taêng thì cung veà baát ñoäng saûn treân thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng theå phaûn öùng taêng nhanh choùng nhö caùc haøng hoùa thoâng thöôøng khaùc. Bôûi vì, vieäc taêng cung haøng hoùa baát ñoäng saûn caàn coù thôøi gian vaø khoù khaên hôn caùc haøng hoùa thoâng thöôøng. Vieäc taïo ra haøng hoùa baát ñoäng saûn, caùc coâng trình xaây döïng...ñoøi hoûi phaûi toán nhieàu thôøi - 16 - gian, töø tìm hieåu thoâng tin veà ñaát ñai, chuyeån nhöôïng ñaát ñai, xin giaáy pheùp xaây döïng, thieát keá, thi coâng...Thuû tuïc phaùp lyù ñeå chuyeån nhöôïng ñaát ñai, baát ñoäng saûn thöôøng laø khaù phöùc taïp. Beân caïnh ñoù, baát ñoäng saûn laø haøng hoùa coù giaù trò lôùn, ñoøi hoûi voán ñaàu tö lôùn. Thöù baûy, Thò tröôøng baát ñoäng saûn coù moái lieân heä maät thieát vôùi thò tröôøng voán Ñaëc ñieåm naøy baét nguoàn töø ñaëc ñieåm cuûa baát ñoäng saûn laø coù giaù trò lôùn, do ñoù, moïi giao dòch ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn ñoøi hoûi moät löôïng voán lôùn. Löôïng voán naøy phaûi ñöôïc huy ñoäng töø thò tröôøng voán. Thöïc teá cho thaáy neáu khoâng coù moät thò tröôøng voán phaùt trieån laønh maïnh vaø oån ñònh thì thò tröôøng baát ñoäng saûn cuõng khoâng theå phaùt trieån laønh maïnh vaø oån ñònh ñöôïc. Nhöõng cuoäc khuûng hoaûng taøi chính treân theá giôùi ñeàu daãn ñeán söï khuûng hoaûng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Khi baát ñoäng saûn suït giaù nhanh seõ daãn ñeán söï gia taêng caùc khoaûn nôï khoù ñoøi, vì theá coù theå keùo theo caùc toå chöùc taøi chính tín duïng vaøo voøng xoaùy cuûa côn khuûng hoaûng. Ñaây laø moät ñaëc tröng raát quan troïng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn gaén lieàn vôùi söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng voán vaø ngöôïc laïi. Neáu khoâng kieåm soaùt ñöôïc voán ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn seõ laø tieàn ñeà taïo neân nhöõng ruûi ro cho thò tröôøng naøy. Moät minh chöùng raát roõ raøng cho moái quan heä naøy laø söï quan heä giöõa thò tröøông chöùng khoaùn vaø thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû nöôùc ta trong thôøi gian qua. Cuoái naêm 2006, TTCK ôû nöôùc ta taêng maïnh keùo daøi ñeán thôøi ñieåm ñaàu naêm 2007 vaø VN-Index ñaït 1.170,67 ñieåm vaøo ngaøy 12/3/2007, ñaây laø moác kyû luïc nhaát cho ñeán thôøi ñieåm naøy vaø sau ñoù rôi vaøo tình traïng lieân tuïc suït giaûm. - 17 - Ñaây cuõng laø giai ñoaïn thò tröôøng baát ñoäng saûn sau moät thôøi gian im aéng baét ñaàu soâi ñoäng trôû laïi, nhö vaäy ñaõ coù moät löôïng voán töø TTCK chuyeån sang thò tröôøng baát ñoäng saûn, ñieàu naøy xuaát phaùt moät phaàn töø taâm lyù cuûa caùc nhaø ñaàu tö khi ñaõ ñaït ñöôïc lôïi nhuaän cao töø TTCK vaø tieán haønh cô caáu laïi danh muïc ñaàu tö vì hoï nhaän thaáy cô hoäi kieám lôøi töø TTCK khoù khaên hôn tröôùc, moät soá tieán haønh tích tröõ taøi saûn döôùi daïng baát ñoäng saûn. Quyù I naêm 2007 laø thôøi ñieåm maø giao dòch baát ñoäng saûn soâi ñoäng trôû laïi. Sau khi ñaït moác kyû luïc vaøo ngaøy 12/03/2007, TTCK rôi vaøo tình traïng suït giaûm keùo daøi, ñieàu naøy caøng khuyeán khích doøng voán ñaàu tö treân TTCK chuyeån sang baát ñoäng saûn, giaù trò giao dòch, khoái löôïng giao dòch vaø giaù caû baát ñoäng saûn taêng maïnh trong giai ñoaïn naøy. Sang ñaàu quyù III, giaù caû baát ñoäng saûn ñi vaøo giai ñoaïn bình oån. Vaøo thôøi ñieåm Quyù IV naêm 2007 vaø ñaàu naêm 2008, söï suït giaûm maïnh cuûa TTCK ñaõ laøm cho nguoàn voán dòch chuyeån maïnh meõ vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn, cuøng vôùi söï tieáp söùc cuûa voán tín duïng caùc NHTM ñaõ taïo neân côn soát giaù baát ñoäng saûn vaøo thôøi ñieåm naøy. Hình 1.1: Söï bieán ñoäng cuûa TTCK trong thôøi gian qua: töø ngaøy 12/03/2007 ñeán 26/08/2008. (Nguoàn: UBCK NN) - 18 - Baûng 1.1: Quan heä töông taùc giöõa thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø TTCK Giaù baát ñoäng saûn Vn-Index Quí 1/2007 Taêng Taêng Quí 2/2007 Taêng Giaûm Quí 3/2007 OÅn ñònh Giaûm Quí 4/2007 Taêng maïnh Giaûm maïnh Nhìn treân baûng ta thaáy roõ raøng hôn veà moái quan heä töông taùc giöõa thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø TTCK. Söï bieán ñoåi coù khi cuøng chieàu, coù khi ngöôïc chieàu bôûi chòu söï chi phoái cuûa nhieàu yeáu toá trong ñoù coù yeáu toá taâm lyù nhaø ñaàu tö. Tuy nhieân khi thò tröôøng chöùng khoaùn giaûm maïnh vaø keùo daøi seõ daãn ñeán söï suït giaûm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn sau khi giaù ñöôïc ñaåy leân quaù cao nhö giai ñoaïn töø ñaàu naêm 2008 hieän nay. 1.3.1.3. VAI TROØ CUÛA THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TRONG NEÀN KINH TEÁ Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät boä phaän khoâng theå taùch rôøi cuûa neàn kinh teá haøng hoùa.  Thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp phaàn phaân boå vaø söû duïng coù hieäu quaû caùc taøi nguyeân ñaát vaø caùc baát ñoäng saûn treân ñaát.  Taïo ra nhöõng kích thích cho ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn nhö ñaát ñai, nhaø xöôûng, caùc vaät kieán truùc, cô sôû haï taàng..qua ñoù taùc ñoäng ñeán söï taêng tröôûng neàn kinh teá. - 19 -  Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø nôi thöïc hieän taùi saûn xuaát vaø tieâu duøng, giöõa xaây döïng mua baùn nhaø vaø mua baùn quyeàn söû duïng ñaát.  Söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán thò tröôøng taøi chính.  Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn thoâng thoaùng seõ goùp phaàn huy ñoäng moïi nguoàn löïc trong xaõ hoäi phaùt trieån nhaø ôû, taïo ñoäng cô phaán ñaáu vaø ñöa ñeán nhieàu cô hoäi coù nhaø ôû cho ñaïi ña soá daân chuùng lao ñoäng, cô hoäi phaùt trieån saûn xuaát caùc doanh nghieäp vöøa vaø nhoû vôùi giaù caû chaáp nhaän ñöôïc.  Söï taêng tröôûng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn seõ goùp phaàn laøm taêng GDP vaø qua ñoù cuõng taùc ñoäng maïnh ñeán caùc thò tröôøng coù lieân quan nhö thò tröôøng xaây döïng, vaät lieäu xaây döïng, trang trí noäi thaát... 1.3.2 RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM 1.3.2.1. KHAÙI NIEÄM Laø moät boä phaän cuûa ruûi ro tín duïng, ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn laø söï thieät haïi coù theå gaây ra cho caùc NHTM khi cho vay caùc ñoái töôïng ñeå söû duïng voán vaøo caùc muïc ñích lieân quan ñeán baát ñoäng saûn: cho vay mua nhaø ñeå ôû, cho vay ñaàu tö- kinh doanh baát ñoäng saûn, cho vay ñaàu tö xaây döïng döï aùn nhaø ôû, xaây döïng vaên phoøng cho thueâ… 1.3.2.2. NGUYEÂN NHAÂN GAÂY RA RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN Laø moät boä phaän cuûa ruûi ro tín duïng, vì vaäy ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuõng xuaát phaùt töø nhöõng nguyeân nhaân gaây ra ruûi ro tín duïng nhö ñaõ - 20 - neâu treân. Ngoaøi ra, do tính ñaëc thuø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn neân ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn coøn xuaát phaùt töø nhöõng nguyeân nhaân sau: - Tín duïng chæ ñònh hoaëc quaù taäp trung voán tín duïng vaøo cho vay baát ñoäng saûn. Hoaït ñoäng tín duïng ngaân haøng luoân gaén lieàn vôùi ruûi ro, vieäc ña daïng hoùa danh muïc cho vay seõ goùp phaàn vaøo vieäc phaân taùn ruûi ro tín duïng. Vì vaäy, vieäc taäp trung voán tín duïng quaù nhieàu vaøo cho vay baát ñoäng saûn do chaïy theo lôïi nhuaän hoaëc do chæ ñònh trong ñònh höôùng ñieàu haønh seõ taäp trung ruûi ro cho ngaân haøng vaø haäu quaû khoâng chæ cho baûn thaân ngaân haøng caáp tín duïng maø coøn cho caû neàn kinh teá, ñieàu naøy seõ ñöôïc laøm roõ trong muïc 1.3 cuûa ñeà taøi naøy. - Huy ñoäng vaø söû duïng voán baát hôïp lyù: Caùc NHTM luoân bò giôùi haïn veà vieäc söû duïng nguoàn voán huy ñoäng ñeå cho vay. ÔÛ nöôùc ta hieän nay, theo quyeát ñònh soá 457/2005/QÑ-NHNN ngaøy 19/04/2005 cuûa Thoáng ñoác Ngaân haøng nhaø nöôùc caùc NHTM chæ ñöôïc pheùp söû duïng toái ña 40% voán ngaén haïn ñeå cho vay trung vaø daøi haïn. Vì vaäy, ngoaøi phaàn voán ngaén haïn ñöôïc söû duïng cho vay daøi haïn, caùc NHTM seõ aùp ñaët thôøi haïn vay ngaén haïn vaøo tín duïng baát ñoäng saûn trong khi ña soá caùc khoaûn vay baát ñoäng saûn naøy coù thôøi haïn thu hoài voán daøi, seõ daãn ñeán ruûi ro thanh toaùn caùc khoaûn nôï ngaén haïn khi ñeán haïn. 1.3.2.3 HAÄU QUAÛ KHI BUØNG NOÅ RUÛI RO CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN: Nguyeân nhaân töø vieäc tín duïng taäp trung vaø baát hôïp lyù trong söû duïng nguoàn voán huy ñoäng ñeå cho vay seõ laøm gia taêng ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn, taùc ñoäng xaáu heä thoáng tieàn teä ngaân haøng, thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø neàn kinh teá. Ñieàu naøy seõ ñöôïc theå hieän thoâng qua cô cheá taùc ñoäng sau. “Ñoøn baåy” giaù baát ñoäng saûn töø voán tín duïng ngaân haøng: Caùc khaùch haøng khi ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn, vôùi nguoàn löïc taøi chính haïn cheá, hoï luoân - 21 - tìm caùch huy ñoäng voán toái ña ñeå môû roäng quy moâ ñaàu tö. Nguoàn huy ñoäng voán maø hoï thöôøng tieáp caän ñoù laø voán vay caùc ngaân haøng, tyû leä voán vay ñaàu tö baát ñoäng saûn chieám tyû troïng lôùn gaáp nhieàu laàn so vôùi voán töï coù cuûa nhaø ñaàu tö (hieän nay vôùi moät nhu caàu vay ñaàu tö baát ñoäng saûn khaùch haøng chæ caàn coù töø 10-15% voán töï coù, coøn laïi laø voán vay ngaân haøng). Ñaây chính laø moät “ñoøn baåy” ñöa giaù baát ñoäng saûn tieáp tuïc taêng voït. Nhöõng lyù do laøm cho caùc ngaân haøng maïnh tay trong cho vay ñaàu tö baát ñoäng saûn laø: - Cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn laø moät trong nhöõng lónh vöïc taïo dö nôï tín duïng raát lôùn vaø nhanh. Vôùi vieäc chaïy theo caùc chæ tieâu dö nôï tín duïng thì ñaây laø lónh vöïc haáp daãn ñeå coù doanh soá cho vay cao. - Caùc doanh nghieäp khi vay voán töø ngaân haøng ñeå ñaàu tö baát ñoäng saûn thöôøng duøng chính baát ñoäng saûn hình thaønh töø voán vay laøm taøi saûn ñaûm baûo, ñieàu naøy ñem laïi söï yeân taâm cho caùc ngaân haøng vì hoï cho raèng giaù baát ñoäng saûn ñang ngaøy moät taêng, vì vaäy trong tröôøng hôïp xaáu nhaát hoï vaãn coù theå phaùt maõi taøi saûn ñeå thu hoài nôï. Caùc yeáu toá treân ñaõ ñaåy giaù baát ñoäng saûn leân cao, laø tieàn ñeà cho nhöõng ruûi ro buøng noå mang tính daây chuyeàn. AÙp löïc traû nôï do söû duïng voán ngaén haïn cho vay daøi haïn hoaëc aùp ñaët thôøi gian vay ngaén ñoái vôùi caùc döï aùn baát ñoäng saûn: Caùc döï aùn ñaàu tö baát ñoäng saûn côõ lôùn thöôøng coù thôøi gian hoaøn voán ñaàu tö daøi, ít nhaát phaûi treân 10 naêm, trong khi ñoù nguoàn huy ñoäng voán töø caùc ngaân haøng thöôøng coù thôøi haïn ngaén hôn nhieàu, vì vaäy caùc ngaân haøng rôi vaøo tình traïng söû duïng voán ngaén haïn cho vay daøi haïn keå caû nhöõng khoaûn voán huy - 22 - ñoäng döôùi 12 thaùng. Ñieàu naøy seõ deã daãn ñeán tình traïng maát thanh khoaûn trong heä thoáng ngaân haøng khi khaùch haøng gôûi tieàn ñoàng loaït ruùt voán ñeán haïn. Ñaëc bieät, ñieàu naøy seõ trôû neân cöïc kyø ruûi ro hôn khi caùc NHTMVN do quy ñònh giôùi haïn veà tyû leä söû duïng voán ngaén haïn cho vay trung daøi haïn (toái ña 40%), neân aùp ñaët caùc khoaûn cho vay vôùi thôøi haïn ngaén (döôùi 12 thaùng) ñoái vôùi caùc döï aùn baát ñoäng saûn. Yeáu toá treân laøm taêng aùp löïc traû nôï cho caùc nhaø ñaàu tö laø khaùch haøng vay khi caùc khoaûn vay ñeán haïn trong khi döï aùn chöa coù nguoàn thu. Tieàm aån ruûi ro vôõ nôï: Khi caùc khoaûn nôï vay ngaén haïn ñeå ñaàu tö baát ñoäng saûn ñeán haïn hoaëc do aùp löïc thanh khoaûn caùc khoaûn ruùt voán tieàn gôûi, caùc ngaân haøng seõ tieán haønh thu hoài nôï. Döôùi aùp löïc traû nôï vay, caùc nhaø ñaàu tö buoäc phaûi baùn baát ñoäng saûn ñeå traû nôï, tuy nhieân luùc naøy moät phaàn laø döï aùn chöa hoaøn thaønh, coäng theâm nöõa vieäc giaù baát ñoäng saûn ñaõ bò ñaåy leân quaù cao so vôùi khaû naêng cuûa ngöôøi coù nhu caàu veà baát ñoäng saûn thaät söï, ñieàu naøy laøm seõ daãn ñeán tình traïng buoäc caùc nhaø ñaàu tö phaûi baùn baát ñoäng saûn vôùi giaù thaáp ñeå traû nôï laøm cho giaù baát ñoäng saûn giaûm maïnh. Khi giaù baát ñoäng saûn coù chieàu höôùng ñi xuoáng, ñeå haïn cheá ruûi ro, caùc ngaân haøng ñoàng loaït thu hoài voán ñaàu tö keå caû caùc khoaûn voán vay chöa ñeán haïn. Beân caïnh ñoù, vieäc giaù baát ñoäng saûn giaûm laøm giaûm tính thanh khoaûn cuõng nhö trò giaù cuûa taøi saûn duøng ñeå ñaûm baûo cho khoaûn vay. Ñieàu naøy caøng laøm cho caùc ngaân haøng taêng cöôøng vieäc thu hoài voán taøi trôï cho caùc döï aùn. Taùc ñoäng naøy laøm cho aùp löïc traû nôï ñeø naëng leân caùc nhaø ñaàu tö, hoï buoäc phaûi baùn vôùi giaù raát thaáp daãn tôùi loã naëng hoaëc khoâng coù khaû naêng traû nôï ngaân haøng daãn ñeán ruûi ro vôõ nôï. - 23 - Taùc ñoäng treân xaûy ra vaø laây lan trong toaøn boä thò tröôøng baát ñoäng saûn daãn ñeán haøng loaït nhöõng ruûi ro mang tính chaát heä thoáng: Thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoùng baêng, nhaø ñaàu tö thua loã, ngaân haøng ñöùng tröôùc nguy cô maát voán, aûnh höôûng xaáu ñeán thò tröôøng tieàn teä-ngaân haøng vaø caû neàn kinh teá. 1.4. KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN 1.4.1 NOÄI DUNG Kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn laø kieåm soaùt chaát löôïng tín duïng cuûa taát caû caùc khoaûn vay ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn. Nhö vaäy, ñeå kieåm soaùt ñöôïc nhöõng ruûi ro cho vay baát ñoäng saûn bao goàm caû nguyeân nhaân chuû quan vaø khaùch quan, caùc NHTM phaûi döïa treân caùc cô sôû sau: - Kieåm soaùt khaû naêng ruûi ro mang laïi töø phía khaùch haøng vay: Thoâng qua vieäc thaåm ñònh caùc ñieàu kieän ñeå cho vay ñoái vôùi khaùch haøng. Cuï theå caùc khaùch haøng phaûi ñaùp öùng caùc ñieàu kieän sau: + Coù ñaày ñuû naêng löïc phaùp luaät daân söï vaø naêng löïc haønh vi daân söï + Coù muïc ñích vay voán hôïp phaùp + Coù tình hình taøi chính laønh maïnh hoaëc coù khaû naêng traû nôï + Coù phöông aùn kinh doanh khaû thi + Thöïc hieän ñaày ñuû caùc bieän phaùp ñaûm baûo tieàn vay theo quy ñònh cuûa phaùp luaät vaø cuûa NHTM; + Ngoaøi ra ñoái vôùi khaùch haøng vay ñaàu tö baát ñoäng saûn caùc NHTM caàn phaûi coù söï phaân bieät roõ ñoái töôïng vay ñeå phuïc vuï cho nhu caàu nhaø ôû thöïc söï hay ñaàu cô ñeå töø ñoù ñeà xuaát caùc ñieàu kieän tín duïng thích hôïp; - Caùc NHTM phaûi döïa vaøo quy moâ vaø khaû naêng kieåm soaùt ruûi ro cuûa mình ñeå xaây döïng caùc chieán löôïc cho vay baát ñoäng saûn phuø hôïp: Treân cô sôû caân ñoái quy moâ, tyû troïng voán huy ñoäng ngaén haïn/daøi haïn cuûa mình , caùc - 24 - NHTM xaây döïng caùc saûn phaåm cho vay baát ñoäng saûn vôùi thôøi haïn phuø hôïp. Tyû troïng lôùn veà huy ñoäng tieàn göûi vôùi thôøi haïn daøi laø cô sôû ñeå caùc NHTM coù theå ñaåy maïnh cho vay baát ñoäng saûn, vöøa ñaûm baûo tính thanh khoaûn cho caùc NHTM vöøa ñaûm baûo khaû naêng traû nôï cuûa khaùch haøng; - Döï baùo bieán ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ñeå kieåm soaùt ruûi ro do taùc ñoäng töø thò tröôøng naøy. 1.4.2 YÙ NGHÓA CUÛA VIEÄC KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM Töø nhöõng phaân tích veà haäu quaû cuõng nhö taùc ñoäng cuûa ruûi ro khi taäp trung voán tín duïng cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn. Ta thaáy, ngoaøi nhöõng taùc ñoäng nhö caùc loaïi ruûi ro tín duïng khaùc nhö: laøm giaûm suùt lôïi nhuaän cuûa caùc ngaân haøng, taêng tyû leä nôï xaáu, aûnh höôûng ñeán tình hình taøi chính, keát quaû kinh doanh cuûa ngaân haøng thì ruûi ro tín duïng baát ñoäng saûn ôû dieän roäng coøn aûnh höôûng ñeán thò tröôøng tieàn teä ngaân haøng, thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø toaøn boä neàn kinh teá. Vì vaäy vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn coù nhöõng yù nghóa to lôùn sau: - Goùp phaàn haïn cheá toån thaát cho caùc NHTM khi cho vay baát ñoäng saûn: Chuùng ta thaáy raèng thò tröôøng baát ñoäng saûn ôû nöôùc ta vaãn coøn raát nhieàu tieàm naèng, nhu caàu veà nhaø ôû, vaên phoøng kinh doanh…raát lôùn. Vì vaäy neáu kieåm soaùt toát ñöôïc ruûi ro thì ñaây seõ laø moät lónh vöïc mang laïi nhieàu lôïi nhuaän cho caùc NHTM. - Goùp phaàn oån ñònh, laønh maïnh hoùa vaø giuùp thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån moät caùch beàn vöõng: vieäc kieåm soaùt toát ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn, chuù troïng taøi trôï caùc nhu caàu thieát thöïc nhö caàu tieâu duøng veà nhaø ôû, caùc döï aùn phuïc vuï nhu caàu nhaø ôû ngöôøi daân… seõ giuùp thò tröôøng baát ñoäng saûn - 25 - phaùt trieån beàn vöõng, cung baát ñoäng saûn seõ ñaùp öùng ñöôïc caàu tieâu duøng veà nhaø ôû, traùnh tình traïng “bong boùng” giaù baát ñoäng saûn, ñem laïi hieäu quaû thieát thöïc cho ngöôøi daân. - Goùp phaàn oån ñònh söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá: thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoùng moät vai troø quan troïng trong neàn kinh teá, kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn, giuùp cho doøng voán ngaân haøng chaûy vaøo thò tröôøng baát ñoäng saûn moät caùch hieäu quaû seõ goùp phaàn giaûi quyeát toát nhu caàu nhaø ôû ngöôøi daân, phaùt trieån moät lónh vöïc kinh teá tieàm naêng, ñaåy maïnh tieán ñoä hieän ñaïi hoùa ñaát nöôùc. KEÁT LUAÄN CHÖÔNG I Nhö vaäy, trong Chöông I chuùng ta ñaõ ñi tìm hieåu nhöõng khaùi nieäm veà ruûi ro trong neàn kinh teá, ruûi ro tín duïng, vaø ñaëc bieät cuõng ñaõ phaân tích nhöõng ruûi ro ñaëc thuø trong cho vay baát ñoäng saûn. Qua ñoù, chuùng ta coù theå thaáy, vieäc caùc NHTM taäp trung voán tín duïng lôùn vaøo lónh vöïc baát ñoäng saûn seõ gaây ra nhöõng ruûi ro khoâng chæ cho baûn thaân caùc NHTM maø coøn aûnh höôûng ñeán thò tröôøng tieàn teä – ngaân haøng vaø caû neàn kinh teá cuûa quoác gia. Chính vì vaäy, vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM coù vai troø raát quan troïng, vöøa ñaûm baûo söï an toaøn trong hoaït ñoäng cuûa caùc NHTM ñoái vôùi moät lónh vöïc cho vay ñaày tieàm naêng nhöng cuõng tieàm aån khoâng ít ruûi ro, vöøa ñaûm baûo thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån moät caùch beàn vöõng vaø ñoàng thôøi goùp phaàn vaøo söï phaùt trieån kinh teá cuûa ñaát nöôùc. - 26 - Töø nhöõng noäi dung ñöôïc trình baøy ôû Chöông I chuùng ta thaáy ñöôïc taàm quan troïng cuûa vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM. Vaäy trong thôøi gian qua, caùc NHTM ôû nöôùc ta ñaõ thöïc hieän vieäc kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay lónh vöïc treân ôû möùc ñoä naøo? Vieäc thò tröôøng baát ñoäng saûn lieân tuïc bieán ñoäng noùng - laïnh trong voøng 05 naêm trôû laïi ñaây moät phaàn nguyeân ngaân töø voán tín duïng baát ñoäng saûn hay khoâng? Vaø giaûi phaùp naøo goùp phaån kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn. Taát caû caùc vaán ñeà treân seõ ñöôïc trình baøy, phaân tích taïi Chöông 2 vaø 3. Ñoù laø thöïc traïng vaø giaûi phaùp kieåm soaùt ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM maø phaïm vi nghieân cöùu taïi caùc NHTM treân ñòa baøn TP HCM. ******************* - 27 - CHÖÔNG II THÖÏC TRAÏNG VEÀ KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM 2.1. SÖÏ PHAÙT TRIEÅN CUÛA THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TAÏI TP HCM TRONG THÔØI GIAN QUA Cuøng vôùi caû nöôùc, TPHCM ñang treân ñaø phaùt trieån maïnh meõ. Hôn nöõa, vôùi lôïi theá veà vò trì ñòa lyù cuûa mình, TP HCM laø ñoâ thò ñang daãn ñaàu caû nöôùc veà caùc lónh vöïc kinh teá, taøi chính, dòch vuï.... Chính nhöõng yeáu toá naøy ñaõ ñöa TPHCM trôû thaønh söï löïa choïn soá moät cuûa caùc nhaø ñaàu tö maø baát ñoäng saûn ñang laø lónh vöïc öu tieân haøng ñaàu. Coù theå noùi thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi ñòa baøn TPHCM laø moät trong nhöõng thò tröôøng baát ñoäng saûn lôùn nhaát caû nöôùc veà söï phaùt trieån, quy moâ cuõng nhö tieàm naêng. Tuy nhieân. trong vaøi naêm gaàn ñaây, thò tröôøng baát ñoäng saûn cuûa caû nöôùc noùi chung vaø treân ñòa baøn thaønh phoá HCM ñaõ traûi qua caùc ñôït bieán ñoäng lieân tuïc. Ta coù theå chia söï bieán ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi ñòa baøn TPHCM qua caùc naêm nhö sau.  Naêm 2005 - 2006: sau moät thôøi gian taêng maïnh veà giaù, thò tröôøng baát ñoäng saûn rôi vaøo tình traïng ñoùng baêng, löôïng giao dòch treân ñòa baøn thaønh phoá giaûm 60%. Treân ñòa baøn chæ coù 113 döï aùn vôùi toång dieän tích 175 ha ñöôïc trieån khai, chæ baèng 40% soá döï aùn vaø 18% dieän tích so vôùi naêm 2004. Taïi caùc trung taâm giao dòch baát ñoäng saûn, löôïng giao dòch giaûm maïnh … Tình traïng baát ñoäng saûn ñoùng baêng keùo theo tình traïng teâ lieät cuûa caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn. Treân ñòa baøn coù khoaûng 4200 doanh nghieäp thì chæ coøn 30% ñuû khaû naêng caàm cöï hoaëc chuyeån sang kinh doanh lónh vöïc khaùc. - 28 -  Naêm 2007: Cuøng vôùi söï kieän Vieät Nam gia nhaäp WTO, TTCK phaùt trieån noùng nöûa cuoái naêm 2006 vaø coù daáu hieäu chöïng laïi, thò tröôøng baát ñoäng saûn baét ñaàu soâi ñoäng trôû laïi töø ñaàu naêm 2007, vaø taêng maïnh nhaát vaøo thôøi ñieåm cuoái naêm. So vôùi thôøi ñieåm ñaàu thaùng 08/2007, giaù caên hoä chung cö moät soá khu vöïc taïi ñòa baøn TPHCM taêng 38% vaøo cuoái naêm 2007. Ñaëc bieät giaù ñaát neàn döï aùn taäp trung chuû yeáu ôû moät soá ñòa baøn ven thaønh phoá nhö Quaän2, Quaän 7, Quaän 9, Nhaø Beø vaøo cuoái naêm 2007, ñaàu naêm 2008 taêng ñoät bieán, bình quaân taêng 232%, so vôùi thôøi ñieåm ñaàu thaùng 08/2008. Coù theå noùi ñaây laø moät toác ñoä taêng kyû luïc cuûa giaù ñaát trong voøng 06 thaùng cuoái naêm 2007, bình quaân giaù ñaát neàn vaøo thôøi ñieåm ñaàu naêm 2008 taêng gaáp 03 laàn so vôùi 06 thaùng tröôùc ñoù nhöng vaãn thieáu haøng ñeåû baùn. Baûng 2.1: Giaù caên hoä taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 08/2007- 01/2008 Vò trí Caên hoä Dieän tích (m2) Giaù thaùng 08/2007 (trieäu ñoàng/m2) Giaù thaùng 01/2008 (trieäu ñoàng/m2) Cheânh leäch bình quaân (trieäu ñoàng) Tyû leä taêng/ giaûm (%) Quaän 1 SailingTower 104 – 168 54 72-88 26 48 Quaän 2 An Phuù 82 12.5 16-18 4.5 36 Phuù Myõ 20 -25 taàng 77 – 117 16 - 19 21.5 4 23 V-Star 85 -120 14.5 16 1.5 10 Quaän 7 New Saøi Goøn 98 – 123 16 20 4 25 - 29 - Bigemco 68 13.2 15-17 2.8 21 Quaän 10 Thuaän Vieät - 15 taàng 77 – 98 13.8 25 11.2 81 The Manor - 33 taàng 98 – 157 27 35-37 9 33 Quaän Bình Thaïnh Saøi Goøn Pearl 84 – 133 30 49 19 63 Bình quaân 38 (Nguoàn: Hieäp hoäi baát ñoäng saûn TPHCM) Baûng 2.2: Giaù ñaát neàn döï aùn taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 08/2007 - 01/2008 Vò trí Döï aùn Dieän tích (m2) Giaù thaùng 08/2007 (trieäu ñoàng/m2) Giaù thaùng 01/2008 (trieäu ñoàng/m2) Cheânh leäch bình quaân (trieäu ñoàng) Tyû leä taêng/ giaûm (%) An Phuù — An Khaùnh 80 - 200 9.7 24-26 15.3 158 Thaïnh Myõ Lôïi 100 - 300 7.7 26-20 15.3 199 Quaän 2 Bình Tröng Ñoâng 100 - 300 4.5 9.9-16 8.45 188 Phöôøng Phöôùc Long B 90 - 500 3.7 10-12 7.3 197 - 30 - Quaän 9 Phöôøng Phuù Höõu 100 - 500 2.7 10-12 8.3 307 KDC Phuù Myõ - VPH 126 - 300 10 31-48 29.5 295 Quaän 7 Him Lam - Keânh Teû 100 - 200 10.5 39-51 34.5 329 KDC Phuù Xuaân - VPH 120 - 400 2.9 13.5 10.6 366 Cotec 100 4.5 -5 11.2-17 9.35 197 Nhaø Beø Thanh Nhöït 120 -200 6.5 -8.6 13.5-14.8 6.6 87 Bình quaân 232 (Nguoàn: Hieäp hoäi baát ñoäng saûn TP HCM)  Ñaàu naêm 2008 ñeán nay: Sau ñôït soát keùo daøi töø nöûa naêm 2007 ñeán ñaàu naêm 2008, thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM laïi baét ñaàu rôi vaøo tình traïng ñoùng baêng, löôïng giao dòch vaøo thôøi ñieåm thaùng 06/2008 chæ coøn khoaûng 10% so vôùi ñaàu naêm, treân caùc saøn giao dòch chæ toaøn caùc khaùch haøng rao baùn baát ñoäng saûn maø raát ít ngöôøi mua, giaù trò cuûa baát ñoäng saûn giaûm maïnh. Vaøo thôøi ñieåm thaùng 06/2008, giaù caên hoä chung cö giaûm bình quaân 18% so vôùi ñaàu naêm. Caùc döï aùn ñaát neàn möùc ñoä coøn traàm troïng hôn, giaù giaûm khoaûng 44% so vôùi thôøi ñieåm thaùng 01/2008, trong ñoù moät soá khu vöïc Quaän 7, Quaän 9, Nhaø Beø giaûm khoaûng 50%. Nhö vaäy giaù baát ñoäng saûn ñang giaûm daàn veà giaù ban - 31 - ñaàu vaøo thôøi ñieåm chöa soát. Theo nhaän ñònh moät soá chuyeân gia tình traïng tröôït giaù naøy coøn keùo daøi cho ñeán khi coù söï oån ñònh veà vó moâ cuûa neàn kinh teá. Baûng 2.3: Giaù caên hoä taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 01/2008- 06/2008 Vò trí Caên hoä Dieän tích (m2) Giaù thaùng 01/2008 (trieäu ñoàng/m2) Giaù thaùng 06/2008 (trieäu ñoàng/m2) Cheânh leäch bình quaân (trieäu ñoàng) Tyû leä taêng/ giaûm (%) Quaän 2 An Phuù 82 16-18 13 -4 -24 Phuù Myõ 20 - 25 taàng 77 — 117 21.5 18 -3.5 -16 V-Star 85.56- 119.25 16 14-15 -1.5 -9 Quaän 7 New Saøi Goøn 98 - 123 20 17 -3 -15 The Manor - 33 taàng 98 - 157 35-37 30 -6 -17 Quaän Bình Thaïnh Saøi Goøn Pearl 84 - 133 49 35 -14 -29 Bình quaân -18 (Nguoàn: Hieäp hoäi baát ñoäng saûn TPHCM- Website: - 32 - Baûng 2.4: Giaù ñaát neàn döï aùn taïi moät soá khu vöïc treân ñòa baøn TP HCM töø thaùng 01/2008 ñeán 06/2008 Vò trí Döï aùn Dieän tích (m2) Giaù thaùng 01/2008 (trieäu ñoàng/m2) Giaù thaùng 06/2008 (trieäu ñoàng/m2) Cheânh leach bình quaân (trieäu ñoàng) Tyû leä taêng/ giaûm (%) An Phuù — An Khaùnh 80 - 200 24-26 18 -7 -30 Thaïnh Myõ Lôïi 100 - 300 26-20 17 -6 -26 Quaän 2 Bình Tröng Ñoâng 100 - 300 9.9-16 6-8 -5.95 -46 Phöôøng Phöôùc Long B 90 - 500 10-12 6 -5 -45 Quaän 9 Phöôøng Phuù Höõu 100 - 500 10-12 6 -5 -45 KDC Phuù Myõ - VPH 126 - 300 31-48 20 -19.5 -49 Quaän 7 Him Lam - Keânh Teû 100 - 200 39-51 22 -23 -51 KDC Phuù Xuaân - VPH 120 - 400 13.5 6.5 -7 -52 Cotec 100 11.2-17 6 -8.1 -57 Nhaø Beø Thanh Nhöït 120 -200 13.5-14.8 9 -5.15 -36 Bình quaân -44 (Nguoàn: Hieäp hoäi baát ñoäng saûn TPHCM-Website: - 33 - 2.1.1. NHÖÕNG THAØNH TÖÏU ÑAÏT ÑÖÔÏC VEÀ PHAÙT TRIEÅN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN Coù theå noùi söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi thaønh phoá trong thôøi gian qua ñaõ ñem laïi nhieàu lôïi ích cho söï phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi cuûa ñòa baøn. Giaûi quyeát ñöôïc phaàn naøo nhu caàu veà nhaø ôû cuûa ngöôøi daân thaønh phoá, nhu caàu veà truï sôû kinh doanh, vaên phoøng cho thueâ cuûa caùc toå chöùc kinh teá. Vieäc thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån coøn ñaåy nhanh tieán ñoä xaây döïng, goùp phaàn xuùc tieán tieán trình coâng nghieäp hoùa, hieän ñaïi hoùa treân ñòa baøn. Beân caïnh ñoù, coøn goùp phaàn phaùt trieån maûng dòch vuï kinh doanh baát ñoäng saûn, moät trong nhöõng lónh vöïc ñem laïi lôïi nhuaän cao. 2.1.2. NHÖÕNG MAËT HAÏN CHEÁ Beân caïnh nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc, thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi khu vöïc thaønh phoá trong thôøi gian qua cuõng boäc loä nhöõng maët haïn cheá. Thò tröôøng tuy phaùt trieån nhöng thöôøng xuyeân bieán ñoäng lieân tuïc, ñieàu naøy xuaát phaùt töø nhöõng nguyeân nhaân sau. Thöù nhaát, taâm lyù cuûa ngöôøi daân: taâm lyù ñaàu tö theo “phong traøo”, khi thò tröôøng baát ñoäng saûn baét ñaàu soâi ñoäng thì tình traïng “nhaø nhaø kinh doanh ñaát, ngöôøi ngöôøi kinh doanh ñaát” dieãn ra maïnh meõ trong khi moät boä phaän khoâng nhoû caùc nhaø ñaàu tö thieáu kieán thöùc cuõng nhö kinh nghieäm kinh doanh trong lónh vöïc naøy. Thöù hai, cung baát ñoäng saûn coøn raát nhoû so vôùi caàu: Nhu caàu ngöôøi daân veà nhaø ôû, vaên phoøng cho thueâ…laø raát lôùn. Tuy nhieân, möùc ñoä cung nhoû, tieán ñoä xaây döïng caùc döï aùn chaäm. Ñieàu naøy cuõng xuaát phaùt töø vöôùng maéc trong cô cheá, chính saùch laøm chaäm tieán ñoä xaây döïng caùc döï aùn baát ñoäng saûn. Theo keát - 34 - quaû nghieân cöùu môùi ñaây cuûa Boä Xaây döïng cho thaáy, moät döï aùn xaây döïng baát ñoäng saûn phaûi traûi qua 33 thuû tuïc vaø thôøi gian trung bình laø 03 naêm (nguoàn: Boä xaây döïng), hôn nöõa chæ caàn vöôùng moät khaâu nhoû trong soá caùc thuû tuïc treân thì döï aùn seõ bò ñình treä vaø keùo daøi theâm nhieàu. Chính ñieàu naøy ñaõ laøm cho vieäc “cung haøng hoùa” baát ñoäng saûn raát chaäm. Theo phaùt bieåu cuûa cuûa oâng Nguyeãn Höõu Tín -Phoù chuû tòch UBND TP.HCM taïi hoäi thaûo “Hoaøn thieän cô cheá chính saùch vaø caùc thuû tuïc haønh chính ñoái vôùi caùc döï aùn kinh doanh baát ñoäng saûn” taïi TPHCM do Boä Xaây döïng vaø Hieäp hoäi baát ñoäng saûn TP toå chöùc taïi TPHCM ngaøy 27-6-2008 thì trong hôn moät naêm qua TP.HCM môùi chæ pheâ duyeät ñöôïc 70% soá ñoà aùn quy hoaïch 1/2.000. Ñieàu naøy caøng cho thaáy möùc ñoä maát caân ñoái giöõa cung vaø caàu baát ñoäng saûn taïi ñòa baøn laø raát cao. Thöù ba, giaù baát ñoäng saûn bò ñaåy leân khaù cao: Ñaây cuõng laø moät hueä luïy cuûa vieäc cung khoâng ñaùp öùng ñöôïc caàu baát ñoäng saûn, ñieàu naøy ñaõ laøm cho giaù caû baát ñoäng saûn ñaåy leân cao vaø keát quaû laø ngöôøi coù thu nhaäp trung bình khoâng theå tieáp caän giaûi quyeát ñöôïc nhu caàu nhaø ôû, vì vaäy phaàn lôùn caàu baát ñoäng saûn trong thôøi gian qua laø “caàu ñaàu cô”. Bình quaân giaù moät caên hoä 60m2 haïng trung bình taïi khu vöïc Quaän 2, Quaän 7 khoaûng 1 tyû, giaû söû moät hoä gia ñình 03 ngöôøi vôùi möùc thu nhaäp trung bình taïi ñòa baøn TP khoaûng 15 trieäu ñoàng/thaùng (5 trieäu ñoàng/ngöôøi) thì raát khoù ñeå coù theå ñuû tieàn tích luõy mua moät caên hoä treân. Thöù tö, nguoàn voán ñaàu tö baát ñoäng saûn chuû yeáu laø voán tín duïng Ngaân haøng. Thoâng thöôøng tyû leä voán töï coùù-voán vay laø 30%-70%. Tuy nhieân coù nhöõng döï aùn tyû leä voán vay raát cao leân ñeán 80-90% giaù trò döï aùn ñaàu tö baát ñoäng saûn. Vieäc voán ñaàu tö baát ñoäng saûn taäp trung nhieàu vaøo nguoàn voán tín duïng ngaân haøng seõ daãn ñeán ruûi ro vì phuï thuoäc nhieàu vaøo chính saùch tín duïng - 35 - töøng thôøi kyø cuûa moãi ngaân haøng vaø caùc ruûi ro kyø haïn xuaát phaùt töø chính nguoàn voán naøy; Nhö vaäy thò tröôøng baát ñoäng saûn treân ñòa baøn TP HCM trong thôøi gian qua phaùt trieån khoâng beàn vöõng, luoân bieán ñoäng vaø tieàm aån nhieàu baát oån beân trong. 2.2. NGHIEÄP VUÏ CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM 2.2.1 TOÅ CHÖÙC CHO VAY ÑAÀU TÖ BAÁT ÑOÄNG SAÛN Cuøng vôùi söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn, trong nhöõng naêm gaàn ñaây, vieäc cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM cuõng soâi ñoäng khoâng keùm. Ñaây cuõng ñöôïc xem laø moät trong nhöõng maûng kinh doanh “beùo bôû” cuûa caùc NHTM. Coù raát nhieàu hình thöùc cho vay baát ñoäng saûn, tuy nhieân neáu caên cöù vaøo ñoái töôïng söû duïng voán coù theå phaân ra caùc hình thöùc cho vay trong lónh vöïc baát ñoäng saûn nhö sau:  Cho caùc doanh nghieäp vay ñeå ñaàu tö xaây döïng caùc döï aùn baát ñoäng saûn: ñaây laø hình thöùc cho vay ñeå phuïc vuï hoaït ñoäng ñaàu tö. Ñoái töôïng söû duïng voán laø caùc doanh nghieäp hoaït ñoäng trong lónh vöïc xaây döïng döï aùn baát ñoäng saûn: xaây döïng caên hoä chung cö, cao oác vaên phoøng, nhaø döï aùn… Hoï söû duïng voán vay ñeå phuïc vuï cho caùc chi phí ñaàu tö döï aùn. Thôøi gian vay thöôøng keùo daøi cho ñeán khi hoï huy ñoäng ñöôïc voán töø vieäc baùn saûn phaåm. Taøi saûn ñaûm baûo ña phaàn laø töø baát ñoäng saûn hình thaønh töø voán vay. Nguoàn traû nôï töø doøng tieàn döï aùn (tieàn thu ñöôïc töø saûn phaåm cuûa döï aùn).  Cho caùc caù nhaân vay baát ñoäng saûn phuïc vuï cho muïc ñích tieâu duøng: Vay mua nhaø ñaát, caên hoä ñeå ôû, vay ñeå söõa chöõa, xaây döïng nhaø ôû. Ñaây laø caùc ñoái töôïng khaùch haøng vay cho caùc muïc ñích tieâu duøng, nguoàn thu nhaäp traû nôï - 36 - töø thu nhaäp caù nhaân haøng thaùng. Taøi saûn ñaûm baûo thöôøng töø chính baát ñoäng saûn hình thaønh töø voán vay hoaëc nhaø ñaát khaùc.  Cho vay ñeåå mua baùn, kinh doanh baát ñoäng saûn: Ñaây laø caùc ñoái töôïng vay voán ñeå mua caùc baát ñoäng saûn phuïc vuï cho muïc ñích ñaàu cô, höôûng cheânh leäch töø giaù baát ñoäng saûn. Thôøi gian vay thöôøng ngaén. Nguoàn traû nôï töø nguoàn thu tieàn baùn saûn phaåm. Taøi saûn ñaûm baûo baèng chính baát ñoäng saûn hình thaønh töø voán vay. Vieäc phaân loaïi hình thöùc cho vay döïa vaøo ñoái töôïng vay vaø muïc ñích söû duïng voán cuõng mang tính chaát töông ñoái. Vì trong thöïc teá raát khoù ñeå phaân bieät khaùch haøng vay mua nhaø ñeå ôû hay ñeå baùn. Tuy nhieân vieäc phaân loaïi naøy laø caàn thieát vì trong caùc hình thöùc cho vay treân thì vieäc cho vay ñeå mua baùn kinh doanh baát ñoäng saûn laø ñoái töôïng goùp phaàn taïo neân nhöõng bieán ñoäng chính cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. 2.2.2 THAØNH TÖÏU VAØ NHÖÕNG HAÏN CHEÁ 2.2.2.1 NHÖÕNG KEÁT QUAÛ ÑAÏT ÑÖÔÏC:  Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn qua caùc naêm: Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn taïi khu vöïc TP HCM cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi treân ñòa baøn naêm 2005 laø 22.498 tyû ñoàng, naêm 2006 laø 20.335 tyû ñoàng, giaûm 9,6% so vôùi naêm tröôùc vaø naêm 2007 taêng ñoät bieán leân 34.693 tyû ñoàng, taêng 70,6% so vôùi naêm 2006. - 37 - Baûng 2.5: Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn khu vöïc TP HCM qua caùc naêm Naêm 2005 Naêm 2006 Naêm 2007 Dö nôï baát ñoäng saûn (tyû ñoàng) Dö nôï baát ñoäng saûn (tyû ñoàng ) Toác ñoä taêng/giaûm so vôùi name 2005 Dö nôï baát ñoäng saûn (tyû ñoàng ) Toác ñoä taêng/giaûm so vôùi naêm 2006 22.498 20.335 - 9,6% 34.693 70,6% (Nguoàn: NHNN TP HCM) Dieãn bieán dö nôï cho vay baát ñoäng saûn qua caùc naêm hoaøn toaøn phuø hôïp vôùi söï bieán ñoäng thaêng traàm cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian qua. Baét ñaàu töø ñôït soát baát ñoäng saûn giöõa naêm 2004 keùo daøi ñeán naêm 2005, vieäc naøy keùo theo vieäc caùc NHTM ñaåy maïnh cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn. Naêm 2005-2006 sau moät thôøi gian taêng maïnh, thò tröôøng baát ñoäng saûn laïi rôi vaøo tình traïng ñoùng baêng, ñieàu naøy ñaõ laøm dö nôï cho vay baát ñoäng saûn giaûm töø 28.600 tyû ñoàng töø giöõa naêm 2005 xuoáng coøn 22.498 tyû ñoàng thôøi ñieåm cuoái naêm 2005 vaø tieáp tuïc giaûm 9,6% xuoáng coøn 20.335 tyû ñoàng cuoái naêm 2006. Thôøi ñieåm ñaàu naêm 2007 , thò tröôøng baát ñoäng saûn baét ñaàu soâi ñoäng trôû laïi vaø taêng maïnh vaøo thôøi ñieåm cuoái naêm 2007. Vieäc naøy keùo theo dö nôï cho vay baát ñoäng saûn taêng maïnh trong naêm 2007, taêng 70,6% so vôùi naêm 2006 leân 34.693 tyû. Nhö vaäy, dö nôï cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM luoân taêng - giaûm theo söï bieán ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn.  Tyû troïng dö nôï cho vay so vôùi toång dö nôï qua caùc naêm: Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn khu vöïc TP HCM cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn chieám tyû troïng 13,7% toång dö nôï cho vay treân ñòa baøn naêm 2005, naêm 2006 giaûm chæ chieám khoaûng 8,5% toång dö nôï vaø tyû leä naøy duy trì ñeán naêm 2007 maëc duø veà soá tuyeät ñoái dö nôï naêm 2007 taêng ñoät bieán so vôùi naêm tröôùc. - 38 - Baûng 2.6: Tyû troïng dö nôï cho vay baát ñoäng saûn qua caùc naêm Naêm 2005 2006 2007 Toång Dö nôï (tyû ñoàng) 164.600 238.190 406.353 Dö nôï baát ñoäng saûn (tyû ñoàng) 22.498 20.335 34.693 Tyû troïng 13,7% 8,5% 8,5% (Nguoàn: NHNN TP HCM) - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 2005 2006 2007 Dư nợ BðS Tổng dư nợ Hình 2.1: Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn trong toång dö nôï qua caùc naêm - 39 -  Hieäu quaû tín duïng: Vieäc cho vay baát ñoäng saûn goùp phaàn ñem laïi nhieàu lôïi nhuaän cho caùc NHTM vì so vôùi vieäc cho vay caùc lónh vöïc khaùc thì cho vay baát ñoäng saûn thöôøng coù laõi suaát cao, dö nôï cho vay lôùn vaø deã daøng tieáp caän khaùch haøng vay. Bình quaân laõi suaát cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn laø 12%/naêm (1,0%/thaùng), ta coù theå tính töông ñoái thu nhaäp töø laõi vay cuûa caùc khoaûn tín duïng baát ñoäng saûn qua caùc naêm. Naêm 2005 thu nhaäp töø laõi cho vay baát ñoäng saûn laø 2.699,76 tyû ñoàng, trong naêm 2006 laø 2.569,98 tyû ñoàng, giaûm 129,78 tyû so vôùi naêm 2005. Ñeán naêm 2007 thu nhaäp töø laõi cho vay baát ñoäng saûn taêng maïnh 731,70 tyû ñoàng leân 3.301 tyû ñoàng. Baûng 2.7: Thu laõi töø cho vay baát ñoäng saûn qua caùc naêm Ñôn vò tính: Tyû ñoàng Naêm 2005 Naêm 2006 Naêm 2007 Dö nôï BQ Thu laõi vay Dö nôï BQ Thu laõi vay Taêng/giaûm so vôùi naêm tröôùc Dö nôï BQ Thu laõi vay Taêng/giaûm so vôùi naêm tröôùc 22.498 2.699,76 21.416,50 2.569,98 -129,78 27.514,00 3.301,68 731,70 2.2.2.2 NHÖÕNG MAËT HAÏN CHEÁ VAØ RUÛI RO TIEÀM AÅN Cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn TP HCM trong thôøi gian qua ñaõ ñem laïi cho ngaân haøng nhieàu lôïi nhuaän, taêng tröôûng tín duïng nhanh choùng vaø goùp phaàn vaøo vieäc phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, ñem laïi nhieàu hieäu quaûû kinh teá cho xaõ hoäi, giuùp ngöôøi daân coù theå tieáp caän giaûi quyeát nhu caàu veà nhaø ôû. Tuy nhieân, beân caïnh nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc vieäc - 40 - cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM trong thôøi gian qua cuõng boäc loä nhieàu ñieåm haïn cheá.  Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn thieáu tính oån ñònh: Dö nôï cho vay baát ñoäng saûn luoân chieám moät tyû troïng lôùn trong toång dö nôï cuûa caùc NHTM. Tuy nhieân, dö nôï cho vay naøy luoân bieán ñoäng vaø thieáu söï taêng tröôûng oån ñònh qua caùc naêm. Vieäc taêng hay giaûm dö nôï phuï thuoäc vaøo söï bieán ñoäng cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñieàu naøy laøm cho caùc NHTM thieáu tính chuû ñoäng trong maûng cho vay naøy vaø raát deã phaùt sinh ruûi ro khi thò tröôøng bieán ñoäng.  Taäp trung vaøo caùc ñoái töôïng ñaàu cô, kinh doanh baát ñoäng saûn: Moät thöïc teá deã thaáy raèng vaøo nhöõng thôøi ñieåm thò tröôøng baát ñoäng saûn soát cao. Ñoái töôïng tham gia soâi ñoäng vaø nhieàu nhaát treân thò tröôøng laø caùc ñôn vò kinh doanh baát ñoäng saûn, caùc caù nhaân ñaàu cô töø vieäc cheânh leäch giaù. Nhöõng ñoái töôïng naøy chieám tyû troïng cao trong caùc khaùch haøng vay voán tín duïng. Ñaây chính laø tieàn ñeà ñaåy giaù baát ñoäng saûn leân cao taïo neân nhöõng “côn soát aûo” giaù baát ñoäng saûn vaø tieàm aån nhieàu ruûi ro.  Tyû troïng cho vay baát ñoäng saûn lôùn: Tyû troïng cho vay baát ñoäng saûn taïi khu vöïc TP HCM bình quaân naêm 2007 cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn laø 8,5%. Tuy nhieân, neáu tính toång dö nôï cho vay baát ñoäng saûn treân toaøn quoác taïi moät soá ngaân haøng, ñaëc bieät laø khoái caùc NHTMCP thì tyû leä naøy laø khaù cao. Taïi ña soá caùc NHTMCP tyû leä naøy ñeàu treân 20%, ñaëc bieät moät soá Ngaân haøng tyû leä naøy töø 30-50%, thaäm chí coù Ngaân haøng cho vay baát ñoäng saûn chieám treân 50% toång dö nôï. - 41 - Baûng 2.8: Tyû leä cho vay baát ñoäng saûn cuûa moät soá NHTMCP tính ñeán 31/12/2007 STT Teân Ngaân haøng Tyû leä dö nôï cho vay baát ñoäng saûn treân toång dö nôï 1 Ngaân haøng TMCP Thaùi Bình Döông 67,96% 2 Ngaân haøng TMCP Nam Vieät 41,21% 3 Ngaân haøng TMCP Gia Ñònh 34,25% 4 Ngaân haøng TMCP An Bình 32,74% 5 Ngaân haøng TMCP AÙ Chaâu 31,12% 6 Ngaân haøng TMCP Phaùt trieån Nhaø TP HCM 30,25% 7 Ngaân haøng TMCP Phöông Ñoâng 27,25% 8 Ngaân haøng TMCP Vieät AÙ 25,19% 9 Ngaân haøng TMCP Saøi Goøn Coâng Thöông 22,85% 10 Ngaân haøng TMCP Saøi Goøn Thöông Tín 20,55% 11 Ngaân haøng TMCP Nam AÙ 18,60% 12 Ngaân haøng TMCP Xuaát Nhaäp Khaåu 18,20% (Nguoàn: NHNN CN TP HCM) Nhö vaäy, vieäc cho vay baát ñoäng saûn khoâng chæ rieâng taïi caùc döï aùn baát ñoäng saûn treân ñòa baøn TP HCM maø caùc khu vöïc khaùc trong caû nöôùc cuõng khaù maïnh. Tyû leä dö nôï cho vay baát ñoäng saûn treân toång dö nôï khaù cao seõ mang laïi nhieàu ruûi ro cho caùc NHTM veà tính thanh khoaûn, veà khaû naêng thu hoái voán ñaëc bieät trong boái caûnh thò tröôøng baát ñoäng saûn bieán ñoäng lieân tuïc nhö hieän nay.  Baát hôïp lyù trong vieäc huy ñoäng vaø söû duïng nguoàn: Hieän nay, taïi ña soá caùc ngaân haøng thöông maïi coå phaàn cuûa VN, coù hôn 80% laø huy ñoäng vôùi kyø haïn töø 12 thaùng trôû xuoáng trong khi caùc khoaûn vay - 42 - baát ñoäng saûn thöôøng coù thôøi gian thu hoài voán daøi vaø tyû leä cho vay lôùn vì vaäy seõ taïo neân ruûi ro khi caùc NHTM söû duïng voán ngaén haïn cho vay daøi haïn. Baûng 2.9 : Saûn phaåm cho vay mua nhaø döï aùn cuûa moät soá NHTM STT Teân Ngaân haøng Tyû leä cho vay/giaù trò caên hoä Thôøi gian cho vay (naêm) 1 Ngaân haøng TMCP Kyõ Thöông 80% 20 2 Ngaân haøng Phaùt trieån nhaø TPHCM 80% 30 3 Ngaân haøng TMCP Xuaát nhaäp khaåu 80% 20 4 Ngaân haøng TMCP An Bình 80% 30 5 Ngaân haøng TMCP Phöông Nam 80% 20 6 Ngaân haøng TMCP Nam Vieät 80% 20 7 Ngaân haøng TMCP Phöông Ñoâng 80% 20 8 Ngaân haøng TMCP Saøi Goøn Thöông tín 70% 20 9 Ngaân haøng TMCP AÙ Chaâu 70% 10 10 Ngaân haøng TMCP Quoác teá Vieät Nam 70% 15 11 Ngaân haøng TMCP Ngoaøi quoác doanh 70% 10 12 Ngaân haøng Ngoaïi thöông Vieät Nam 70% 20 13 Ngaân haøng Ñaàu tö phaùt trieån 70% 15 14 Ngaân haøng Phaùt trieån nhaø Ñoàng baèng soâng cöûu Long 70% 20 15 Ngaân haøng Hoàng Koâng Thöôïng Haûi 70% 25 16 Ngaân haøng ANZ 70% 20 17 Ngaân haøng Coâng thöông Vieät Nam 50% 20 (Nguoàn: Website caùc Ngaân haøng) - 43 - Trong naêm 2007, ñoái vôùi caùc döï aùn baát ñoäng saûn chaúng haïn nhö caên hoä chung cö, ñaát neàn döï aùn… ña soá caùc Ngaân haøng ñeàu cho vay vôùi tyû leä taøi trôï treân 70% giaù trò cuûa baát ñoäng saûn, vaø thôøi haïn cho vay treân 20 naêm. Ñieàu naøy laø nguyeân nhaân raát deã daãn ñeán vieäc maát thanh khoaûn cuûa caùc NHTM do vieäc söû duïng nguoàn voán huy ñoäng ngaén haïn cho vay daøi haïn.  Quy trình cho vay chöa chaët cheõ  Coâng taùc thaåm ñònh sô saøi: trong vaøi naêm trôû laïi ñaây vieäc thaønh laäp haøng loaït caùc NHTM ñaõ keùo theo moät thöïc traïng nhaân söï phuïc vuï vöøa thieáu, vöøa yeáu. Thöïc teá cho thaáy, caùn boä nhaân vieân laøm coâng taùc tín duïng hieän nay quaù chuù troïng vaøo taøi saûn ñaûm baûo ñeå ñöa ra quyeát ñònh cho vay maø khoâng coù hoaëc raát ít chuù troïng vaøo caùc tieâu chí quan troïng khaùc nhö: tình hình taøi chính, thu nhaäp traû nôï, möùc ñoä khaû thi cuûa döï aùn vay… Ñaây laø nguyeân nhaân daãn ñeán deã daõi trong vieäc caáp tín duïng ñoái vôùi caùc döï aùn vay noùi chung vaø caùc döï aùn baát ñoäng saûn noùi rieâng, ñaëc bieät ñieàu naøy caøng deã xaûy ra vaøo caùc thôøi ñieåm thò tröôøng baát ñoäng saûn ñang soâi ñoäng, giaù baát ñoäng saûn ñang ôû möùc cao. Vieäc naøy seõ laø tieàn ñeà cho vieäc phaùt sinh caùc khoaûn nôï xaáu sau naøy do khaùch haøng maát khaû naêng thanh toaùn trong khi baát ñoäng saûn ñaûm baûo laïi maát tính thanh khoaûn do thò tröôøng ñoùng baêng.  Ñònh giaù TSÑB cao: ñeå ñaùp öùng nhu caàu voán cho khaùch haøng vaø taêng khaû naêng caïnh tranh, caùc NHTM ñeàu ñònh giaù TSÑB gaàn saùt vôùi giaù thò tröôøng vaø cho vay ñeán treân 70% giaù trò TSÑB. Tuy nhieân, giaù trò baát ñoäng saûn vaøo thôøi ñieåm “soát” thöôøng ôû möùc cao do ñoù khi thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoùng baêng, giaù trò TSÑB suït giaûm maïnh, caùc khoaûn cho vay trôû neân ruûi ro do trò giaù TSÑB khoâng ñuû ñeå ñaûm baûo cho caùc khoaûn nôï vay naøy. - 44 -  Tyû leä nôï xaáu ñang coù xu höôùng gia taêng: Tyû leä nôï xaáu treân toång dö nôï cho vay baát ñoäng saûn coù xu höôùng gia taêng qua caùc naêm. Naêm 2003 tyû leä naøy laø 0,32%, naêm 2004 taêng 109% leân tyû leä 0,67%, naêm 2005 taêng 101% leân 1,35%, naêm 2006 tyû leä naøy laø 2,22%, taêng 64% so vôùi naêm tröôùc, vaø naêm 2007 tyû leä naøy taêng leân moät con soá ñaùng baùo ñoäng laø 4,80%, taêng 116% so vôùi naêm 2006. Nhö vaäy tyû leä nôï xaáu trong cho vay baát ñoäng saûn gia taêng maïnh qua caùc naêm, bình quaân laø 100%/naêm. Ñieàu naøy cho thaáy möùc ñoä ruûi ro cuûa caùc khoaûn cho vay baát ñoäng saûn ñang ngaøy caøng taêng. Baûng 2.10:Tyû leä nôï xaáu qua caùc naêm Naêm 2003 2004 2005 2006 2007 Tyû leä nôï xaáu (%) 0,32 0,67 1,35 2,22 4,80 Toác ñoä taêng 109% 101% 64% 116% (Nguoàn: NHNN TP HCM) 0.32% 0.67% 1.35% 2.22% 4.80% 109% 101% 64% 116% 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 4.00% 5.00% 6.00% 2003 2004 2005 2006 2007 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% Tỷ lệ nợ xấu Tốc ñộ tăng Hình 2.2: Toác ñoä taêng nôï xaáu qua caùc naêm - 45 - 2.3 THÖÏC TRAÏNG VEÀ KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM 2.3.1 NHÖÕNG MAËT KIEÅM SOAÙT ÑAÕ THÖÏC HIEÄN ÑÖÔÏC 2.3.1.1 VEÀ PHÍA NGAÂN HAØNG NHAØ NÖÔÙC Nhaèm giaùm saùt hoaït ñoäng cho vay ñaàu tö, kinh doanh baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM, Ngaân haøng nhaø nöôùc trong thôøi gian qua cuõng ñaõ coù söï chæ ñaïo ñoái vôùi caùc NHTM ñeå ñaûm baûo cho hoaït ñoäng caáp tín duïng trong lónh vöïc naøy ñöôïc an toaøn, hieåu quaû, traùnh nhöõng ruûi ro mang tính heä thoáng. Ngaøy 09/03/2006, Thoáng ñoác Ngaân haøng nhaø nöôùc ban haønh coâng vaên soá 1676/NHNN-CSTT veà cho vay ñoái vôùi lónh vöïc baát ñoäng saûn, trong ñoù ñaõ yeâu caàu caùc Ngaân haøng thöông maïi tieán haønh raø soaùt, ñaùnh giaù laïi chaát löôïng tín duïng caùc khoaûn cho vay baát ñoäng saûn ñeå coù bieän phaùp xöû lyù thích hôïp, ñaûm baûo tính hieäu quaû cuûa phöông aùn cho vay, cuõng nhö neâu ra caùc yeâu caàu khi caáp tín duïng ñaàu tö baát ñoäng saûn nhö thöïc hieän ñuùng caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät veà ñaát ñai, ñaàu tö vaø xaây döïng, tín duïng ngaân haøng; xem xeùt naêng löïc taøi chính vaø tính khaû thi cuûa phöông aùn, khaû naêng traû nôï, caùc bieän phaùp phoøng ngöøa ruûi ro do bieán ñoäng cuûa giaù caû baát ñoäng saûn; thaåm ñònh cho vay caùc döï aùn kinh doanh baát ñoäng saûn treân cô sôû chuû ñaàu tö ñaõ hoaøn taát caùc thuû tuïc ñaàu tö, xaây döïng theo quy ñònh cuûa phaùp luaät, coù phöông aùn vay voán vaø traû nôï phuø hôïp vôùi phöông aùn tieâu thuï saûn phaåm khaû thi; ban haønh quy ñònh veà nghieäp vuï cho vay baát ñoäng saûn, ñaûm baûo kieåm soaùt ruûi ro heä thoáng, khoáng cheá tyû troïng vaø toác ñoä taêng tröôûng dö nôï cho vay baát ñoäng saûn ôû möùc hôïp lyù so vôùi toång dö nôï vaø nguoàn voán cuûa ngaân haøng thöông maïi; toå chöùc thoáng keâ, theo doõi chaët cheõ caùc hoaït ñoäng cho vay baát ñoäng saûn, dieãn bieán cung - caàu vaø giaù caû treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Ñoàng thôøi phaûi coù baùo caùo - 46 - gôûi NHNN vaøo ngaøy 15 cuûa thaùng 01 vaø thaùng 07 haøng naêm. Ñaây laø moät söï can thieäp kòp thôøi ñeå caùc Ngaân haøng caån troïng hôn khi caáp tín duïng taøi trôï döï aùn baát ñoäng saûn. Xem xeùt, ñaùnh giaù laïi caùc khoaûn tín duïng ñaõ cho vay cuõng nhö caân nhaéc kyõ caøng hôn ñoái vôùi caùc döï aùn baát ñoäng saûn trong giai ñoaïn naøy. Ngaøy 10/06/2008 thöïc hieän theo yeâu caàu cuûa NHNN Vieät Nam, NHNN CN TP HCM ñaõ coù coâng vaên soá 941/NHNN-HCM.08 yeâu caàu caùc NHTM thöïc hieän vieäc baùo caùo cho vay ñaàu tö kinh doanh baát ñoäng saûn, cho vay tieâu duøng vaø cho vay chöùng khoaùn. Ñònh kyø haøng thaùng phaûi coù baùo caùo gôûi CN NHNN TP HCM. Nhö vaäy, trong thôøi gian qua, NHNN luoân coù nhöõng chæ ñaïo, ñònh höôùng cuõng nhö giaùm saùt hoaït ñoäng cuûa caùc NHTM trong lónh vöïc cho vay ñaàu tö baát ñoäng saûn. Caùc bieän phaùp naøy vöøa mang tính caûnh baùo, vöøa mang tính ñònh höôùng nhaèm giuùp caùc NHTM ñaûm baûo chaát löôïng tín duïng trong lónh vöïc cho vay baát ñoäng saûn vaø ñoàng thôøi traùnh cho heä thoáng NHTM khoûi nhöõng ruûi ro mang tính daây chuyeàn khi cho vay lónh vöïc naøy goùp phaàn cho söï phaùt trieån oån ñònh cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn. 2.3.1.2 VEÀ PHÍA CAÙC NHTM Ñoái vôùi vieäc cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn caùc NHTM cuõng ñaõ coù nhöõng bieän phaùp nhaèm kieåm soaùt, haïn cheá ruûi ro tín duïng trong lónh vöïc naøy. Caùc ngaân haøng ñeàu xaây döïng caùc saûn phaåm cho vay baát ñoäng saûn phuø hôïp vôùi ñaëc tröng cuûa thò tröôøng. Khi cho vay caùc döï aùn baát ñoäng saûn caùc NHTM ñeàu lieân keát vôùi caùc chuû ñaàu tö döï aùn ñeå cho vay caùc khaùch haøng mua baát ñoäng saûn thuoäc döï aùn naøy. Ñieàu naøy vöøa mang tính caïnh tranh, ñoàng thôøi nhaèm giuùp caùc NHTM kieåm soaùt ñöôïc muïc ñích söû duïng voán, giaù trò baát ñoäng - 47 - saûn, ñaûm baûo an toaøn veà maët phaùp lyù ñoái vôùi taøi saûn theá chaáp, ñoàng thôøi cuõng thuaän lôïi hôn cho ngaân haøng khi xöû lyù thu hoài nôï. Moät soá caùc Ngaân haøng döïa vaøo giaù khôûi ñieåm cuûa baát ñoäng saûn ñeå xaùc ñònh giaù trò cho vay, ñieàu naøy goùp phaàn haïn cheá ruûi ro trong tröôøng hôïp giaù trò baát ñoäng saûn giaûm. Moät soá Ngaân haøng coù boä phaän chuyeân moân ñoäc laäp ñeå ñònh giaù TSÑB nhaèm haïn cheá ruûi ro tín duïng; 2.3.2 NHÖÕNG VAÁN ÑEÀ TOÀN TAÏI TRONG KIEÅM SOAÙT CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN HIEÄN NAY 2.3.2.1 VEÀ PHÍA NGAÂN HAØNG NHAØ NÖÔÙC  Trong thôøi gian qua maëc duø NHNN ñaõ coù moät soá bieän phaùp nhaèm kieåm soaùt, ñònh höôùng cho caùc NHTM trong vieäc cho vay lónh vöïc baát ñoäng saûn. Tuy nhieân caùc bieän phaùp treân chöa thöïc söï hieäu quaû vaø chöa mang tính thieát thöïc vaø coøn nhieàu haïn cheá.  Coâng taùc ñònh höôùng, caûnh baùo ruûi ro chöa kòp thôøi vaø mang tính thôøi ñieåm: Maëc duø NHNN ñaõ coù nhöõng chæ ñaïo yeâu caàu caùc NHTM giaùm saùt vaø coù baùo caùo ñònh kyø veà dö nôï cho vay baát ñoäng saûn nhöng vieäc naøy chæ thaät söï “nghieâm tuùc” vaøo nhöõng thôøi ñieåm thò tröôøng baát ñoäng saûn ñang “soát” vaø dö nôï cho vay baát ñoäng saûn taêng maïnh, sau caùc ñôït bieán ñoäng thì coâng taùc chæ ñaïo, caûnh baùo haàu nhö khoâng coù hoaëc khoâng thöïc hieän moät caùch nghieâm tuùc. Hôn nöõa, NHNN chöa coù moät chæ ñaïo mang tính daøi haïn cho caùc NHTM khi cho vay ñaàu tö baát ñoäng saûn, vieäc caûnh baùo, ñònh höôùng chæ mang tính thôøi ñieåm.  Coâng taùc thanh tra, giaùm saùt thöïc hieän chöa chaët cheõ: Vieäc yeâu caàu caùc NHTM thöïc hieän caùc bieän phaùp nhaèm ñaûm baûo an toaøn voán tín duïng trong - 48 - cho vay baát ñoäng saûn nhöng NHNN chöa kieåm tra tính chính xaùc caùc baùo caùo cuûa NHTM veà cho vay baát ñoäng saûn, soá lieäu caùc baùo caùo ñeàu do caùc NHTM cung caáp vaø NHNN haàu nhö khoâng kieåm tra tính trung thöïc cuûa caùc baùo caùo naøy.  Chöa coù bieän phaùp kieåm soaùt chaët cheõ voán tín duïng ñaàu tö vaøo baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM: Cho ñeán nay NHNN vaãn chöa thöïc söï naém roõ cô caáu voán ñaàu tö baát ñoäng saûn trong ñoù voán vay baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï nhu caàu nhaø ôû thaät söï, voán vay ñeå kinh doanh, ñaàu cô laø bao nhieâu. Vì vaäy raát khoù ñeå coù bieän phaùp kieåm soaùt, ñieàu haønh hoaït ñoäng tín duïng trong lónh vöïc naøy moät caùch hieäu quaû; 2.3.2.2 VEÀ PHÍA CAÙC NHTM  Chưa coù chính saùch ñònh höôùng quaûn lyù ruûi ro cho vay: dö nôï cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM bieán ñoäng lieân tuïc vaø tyû leä nôï xaáu ñang coù xu höôùng ngaøy moät taêng. Ñieàu naøy cho thaáy, hieän nay caùc NHTM haàu nhö chöa coù moät chính saùch daøi haïn veà vieäc quaûn lyù ruûi ro trong lónh vöïc cho vay baát ñoäng saûn: tyû troïng cho vay trong toång voán huy ñoäng; tyû troïng cho vay trong toång dö nôï; tyû leä nôï xaáu... cuõng nhö chöa xaây döïng heä thoáng danh muïc ñaàu tö tín duïng hôïp lyù trong ñoù phaân ñònh roõ tyû troïng ñaàu tö vaøo töøng ngaønh cuï theå trong töøng thôøi kyø ñeå ñaûm baûo hieäu quaû vaø an toaøn voán tín duïng.  Coâng taùc baùo caùo, thoáng keâ chöa chính xaùc, kòp thôøi: vieäc laäp caùc baùo caùo cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM thöôøng mang tính ñoái phoù, luoân tìm caùch “laøm ñeïp” soá lieäu ñeå traùnh bò NHNN kieåm soaùt. Ñieàu naøy raát ruûi ro vì laøm sai soá lieäu thoáng keâ daãn ñeán coâng taùc giaùm saùt ñònh höôùng sai vöøa laøm - 49 - cho caùc NHTM khoâng theå nhìn thaáy tình traïng tín duïng thöïc söï cuûa mình ñeå coù bieän phaùp ñieàu haønh hieäu quaû.  Thieáu chaët cheõ trong toå chöùc, xaây döïng quy trình cho vay: caùc NHTM vì chaïy theo aùp löïc dö nôï daãn ñeán vieäc deã daõi trong coâng taùc caáp tín duïng, cho vay quaù taäp trung vaøo TSÑB, sô saøi trong vieäc thaåm ñònh caùc noäi dung trong quy ñònh: Muïc ñích vay voán, hieäu quaû phöông aùn vay, nguoàn traû nôï. Ñieàu naøy laøm taêng ruûi ro cho caùc NHTM khi caùc khoaûn vay ñeán haïn. 2.4. BAØI HOÏC KINH NGHIEÄM CUÛA MOÄT SOÁ NÖÔÙC TREÂN THEÁ GIÔÙI VEÀ RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN 2.4.1. RUÛI RO TÍN DUÏNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN- MOÄT TRONG NHÖÕNG NGUYEÂN NHAÂN GAÂY RA CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG TAØI CHÍNH TIEÀN TEÄ TAÏI CAÙC NÖÔÙC ÑOÂNG AÙ 1997 Theo caùc nhaø kinh teá thì vieäc tín duïng chæ ñònh vaø taäp trung voán tín duïng quaù nhieàu vaøo baát ñoäng saûn cuøng vôùi cô cheá “bong boùng” giaù baát ñoäng saûn, coäng theâm vieäc söû duïng voán ngaén haïn cho vay baát ñoäng saûn laø moät trong nhöõng nguyeân nhaân gaây ra cuoäc khuûng hoaûng taøi chính tieàn teä taïi caùc nöôùc Ñoâng AÙ 1997. Töø naêm 1990-1997 , löôïng voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi (chuû yeáu laø Myõ, Nhaät baûn vaø caùc nöôùc Chaâu AÂu) oà aït chaûy vaøo caùc nöôùc Ñoâng AÙ döôùi hình thöùc caùc khoaûn tín duïng thöông maïi ngaén haïn. Töø naêm 1990 ñeán 1997, löôïng voán tö nhaân chaûy vaøo caùc nöôùc ñang phaùt trieån taêng 5 laàn töø 42 tyû USD leân 256 tyû USD. Ñoâng AÙ laø nôi thu huùt moät löôïng lôùn doøng voán naøy, chieám tôùi 60% trong nöûa ñaàu thaäp nieân 90 (theo NHTG 1998). - 50 - Baûng 2.11: Voán tö nhaân nöôùc ngoaøi chaûy vaøo 5 nöôùc Ñoâng AÙ (Haøn Quoác, Thaùi Lan, Malaysia, Indonesia vaø Philippines), 1991-1996 - Tyû USD 1991 1992 1993 1994 1995 1996 Voán tö nhaân roøng 24,8 29,0 31,8 36,1 74,2 65,8 Ñaàu tö tröïc tieáp roøng 6,2 7,3 7,6 8,8 7,5 8,4 Ñaàu tö chöùng khoaùn roøng 3,2 6,4 17,2 9,9 17,4 20,3 Vay thöông maïi vaø ñaàu tö khaùc 15,4 15,3 7,0 17,4 49,2 37,1 Vieän trôï chính thöùc roøng 4,4 2,0 0,6 0,3 0,7 -0,4 (Nguoàn: NHTG, “World Economic Outlook”, 5/1998 vaø 3/2000) Hình 2.3: Voán tö nhaân nöôùc ngoaøi chaûy vaøo 5 nöôùc Ñoâng AÙ, 1990-96 (Nguoàn: NHTG – World Development Indicators 2002) - 51 - Nguyeân nhaân xuaát phaùt töø söï taêng tröôûng thaàn kyø cuûa caùc nöôùc Ñoâng AÙ vôùi tyû suaát sinh lôøi cao, theâm nöõa vaøo thôøi ñieåm naøy Myõ theo ñuoåi chính saùch tieàn teä môû roäng, Nhaät bò hieäu öùng cuûa ñoàng Yeân yeáu do heä luïy neàn “kinh teá bong boùng” vaø duy trì laõi suaát noäi ñòa thaáp, nôùi loûng kieåm soaùt taøi chính ôû caùc nöôùc EU, caùc khoûan ñaàu tö vaøo caùc ngaønh coâng nghieäp then choát taïi caùc nöôùc Ñoâng AÙ haàu heát ñöôïc chính phuû baûo laõnh theo cô cheá tín duïng chæ ñònh ñaõ laø nhöõng nguyeân nhaân khuyeán khích cho caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoøai ñoå voán vaøo. Hôn nöõa, moät soá chính phuû Ñoâng AÙ ñaõ töï do hoùa taøi khoaûn voán theo höôùng khuyeán khích doøng voán nöôùc ngoaøi ngaén haïn. Chaúng haïn, chính saùch cuûa Haøn Quoác laø haïn cheá ñaàu tö nöôùc ngoaøi daøi haïn döôùi daïng FDI hay ñaàu tö chöùng khoaùn, chæ cho pheùp caùc ngaân haøng ñöôïc vay ngaén haïn nöôùc ngoaøi. Ñieàu naøy laøm cho nguoàn voán tín duïng ngaén haïn cuûa caùc toå chöùc taøi chính caùc nöôùc Ñoâng AÙ raát doài daøo. Ruûi ro baét ñaàu phaùt sinh khi caùc toå chöùc taøi chính (chuû yeáu laø caùc ngaân haøng thöông maïi thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc) söû duïng nhieàu nguoàn voán treân ñeå ñaàu tö vaøo lónh vöïc baát ñoäng saûn theo kieåu tín duïng chæ ñònh cuûa chính phuû maø ít quan taâm ñeán hieäu quaû kinh teá cuûa döï aùn, cuï theå laø chính phuû ñöùng ra baûo laõnh caùc khoûan tín duïng cho caùc coâng ty nhaø nöôùc. Ñieàu naøy xuaát phaùt töø moái quan heä tay ba: Chính phuû- caùc taäp ñoaøn sôû höõu nhaø nöôùc- caùc Nhaân haøng thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc. ÔÛ Indonesia, caùc khoaûn cho vay khu vöïc baát ñoäng saûn taêng 37%/naêm trong giai ñoaïn 1992-95 (trong khi toång tín duïng ngaân haøng chæ taêng 22%/naêm). ÔÛ Thaùi Lan, caùc khoaûn cho vay baát ñoäng saûn cuûa nhöõng coâng ty taøi chính taêng 41%/naêm trong giai ñoaïn 1990-95 (trong khi toång tín duïng chæ taêng 33%/naêm). ÔÛ Haøn Quoác, caùc khoaûn cho vay cuûa ngaân - 52 - haøng ñöôïc taäp trung chuû yeáu vaøo caùc taäp ñoaøn lôùn, tyû leä nôï/voán coå phaàn cuûa caùc doanh nghieäp coâng nghieäp cuûa Haøn Quoác leân tôùi 317% vaøo cuoái naêm 1996 (trong khi tyû leä naøy ôû Myõ vaøo khoaûng 100 . Hình 2.4 laø moät minh chöùng cho vieäc taäp trung voán tín duïng cho vay baát ñoäng saûn taïi Thaùi Lan trong giai ñoaïn naøy. Hình 2.4: Tyû leä % giaù trò cho vay baát ñoäng saûn vaø coâng nghieäp cheá bieán cuûa caùc coâng ty taøi chính Thaùi Lan trong toång dö nôï (%) (Nguoàn: Marcus Miller vaø Pongsak Luangaram-1998) Vieäc taäp trung voán tín duïng maø chuû yeáu ngaén haïn cho vay vaøo caùc lónh vöïc baát ñoäng saûn vôùi lôïi nhuaän cao nhöng ruûi ro cuõng lôùn ñaõ laøm cho giaù baát ñoäng saûn taïi caùc nöôùc Ñoâng AÙ taêng voït. Hình döôùi ñaây cho thaáy giaù cao oác taïi thuû ñoâ Bangkok vaø Jakarta taêng voït trong nhöõng naêm ñaàu cho ñeán giöõa thaäp kyû 90. - 53 - Hình 2.5: Chæ soá giaù cao oác vaên phoøng taïi Thaùi Lan vaø Indonesia (Nguoàn: Laáy töø Marcus Miller vaø Pongsak Luangaram-1998) Ruûi ro lieân quan ñeán quaû “bong boùng” baát ñoäng saûn xuaát hieän khi caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoøai nhaän ra nhöõng baát oån trong vieäc söû duïng voán ñaàu tö cuõng nhö quan heä noäi boä cuûa caùc quoác gia naøy neân thöïc hieän thu hoài caùc khoaûn nôï ngaén haïn ñeán haïn. Tröôùc aùp löïc traû nôï nöôùc ngoaøi, caùc ngaân haøng tieán haønh thu hoài voán vay. Ñieàu naøy buoäc caùc nhaø ñaàu tö baát ñoäng saûn trong nöôùc phaûi thöïc hieän vieäc rao baùn caùc coâng trình baát ñoäng saûn keå caû nhöõng döï aùn ñang coøn xaây döïng dôû dang . Vieäc rao baùn haøng loaït ñaõ laøm cho giaù baát ñoäng saûn chöïng laïi vaø ñi xuoáng, thò tröôøng baát ñoäng saûn rôi vaøo traïng thaùi ñoùng baêng. Ñieàu naøy caøng khieán cho caùc ngaân haøng raùo rieát thu hoài nôï vì giaù giaûm vaø thò tröôøng ñoùng baêng laøm giaûm trò giaù vaø tính thanh khoaûn taøi saûn ñaûm baûo cho caùc khoaûn vay Bangkok Jakarta 0 50 100 150 200 250 300 350 400 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 - 54 - tröôùc ñaây. Aùp löïc ñoøi nôï gia taêng töø phía ngaân haøng buoäc caùc nhaø ñaàu tö baát ñoäng saûn phaûi baùn ñoå baùn thaùo caùc coâng trình nhöng vaãn khoù ñeå thu hoài voán ñaàu tö do tính thanh khoaûn keùm. Trong khi luùc naøy, caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi cuõng ñang taêng cöôøng thu hoài caùc khoaûn nôï ñaõ cho caùc Ngaân haøng trong nöôùc vay tröôùc ñaây. Voøng xoaùy naøy tieáp tuïc xaûy ra vaø gaây neân moät cuoäc khuûng hoûang ngaân haøng do maát khaû naêng thanh toùan. Cuoái cuøng ñaõ daãn ñeán cuoäc khuûng hoûang taøi chính tieàn teä naêm 1997, xaûy ra ñaàu tieân taïi Thaùi Lan, sau ñoù lan ra caùc nöôùc khaùc. 2.4.2. CUOÄC KHUÛNG HOAÛNG CHO VAY THEÁ CHAÁP BAÁT ÑOÄNG SAÛN DÖÔÙI CHUAÅN (SUBPRIME MORTGAGE CRISIS) ÔÛ MYÕ Cuoäc khuûng hoaûng naøy xaûy ra ôû Myõ töø thaùng 7/2007 tieáp tuïc lan roäng cho ñeán nay treân toaøn caàu. Noù baét nguoàn töø vieäc taäp trung voán tín duïng lôùn vaø söï quaûn lyù loûng leûo trong cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån taïi Myõ. Cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån laø caùc khoaûn cho vay caùc ñoái töôïng coù möùc tín nhieäm thaáp ñeå mua nhaø ñaát. Nhöõng ñoái töôïng ñi vay naøy thöôøng laø nhöõng ngöôøi ngheøo, khoâng coù coâng aên vieäc laøm oån ñònh, vò theá xaõ hoäi thaáp hoaëc coù lòch söû thanh toaùn tín duïng khoâng toát trong quaù khöù. Nhöõng ñoái töôïng naøy tieàm aån ruûi ro khoâng coù khaû naêng thanh toaùn nôï ñeán haïn vaø do ñoù raát khoù khaên trong vieäc tieáp caän nguoàn voán tín duïng truyeàn thoáng voán chæ daønh cho nhöõng ñoái töôïng treân chuaån neân hoï buoäc vay nôï döôùi chuaån vôùi laõi suaát cao. Caùc toå chöùc taøi chính Myõ vì chaïy theo lôïi nhuaän ñaõ ñaåy maïnh cho vay nôï döôùi chuaån ñoái vôùi caùc ñoái töôïng naøy vaø söï quaûn lyù cuõng khoâng chaët cheõ: Caùc thuû tuïc thaåm ñònh cho vay sô saøi, ñieàu kieän vay deã daõi vaø vieäc tieáp caän - 55 - voán tín duïng mua nhaø trôû neân nhanh choùng, deã daøng hôn bao giôø heát. Nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp, ñaëc bieät laø daân ñònh cö ñaàu tieân coù cô hoäi mua nhaø. Cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån lan nhanh ra toaøn nöôùc Myõ. Maëc duø vieäc cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån môùi baét ñaàu hình thaønh töø nhöõng naêm ñaàu 90 vaø phaùt trieån raát chaäm trong nhöõng naêm ñaàu nhöng trong voøng 5 naêm gaàn ñaây con soá naøy gia taêng moät caùch kyû luïc. Naêm 2002, doanh soá cho vay döôùi chuaån laø 200 tyû USD, naêm 2003 laø 320 tyû, naêm 2004 laø 550 tyû, naêm 2005-2006 con soá naøy ñaït gaàn 700 tyû USD haøng naêm, chieám khoaûng 25% thò phaàn cho vay theá chaáp mua nhaø toaøn nöôùc Myõ. Vieäc taäp voán voán tín duïng lôùn vaøo thò tröôøng cho vay theá chaáp mua nhaø döôùi chuaån ñaõ goùp phaàn ñaùng keå ñaåy giaù baát ñoäng saûn taêng leân nhanh choùng. Khi neàn kinh teá hoaït ñoäng khoâng hieäu quaû, töø cuoái naêm 2005 “bong boùng” baát ñoäng saûn baét ñaàu xì hôi, giaù caû nhaø ñaát giaûm maïnh, trong khi laõi suaát vay quaù cao taïo neân gaùnh naëng traû nôï vôùi nhöõng ngöôøi thu nhaäp thaáp, kinh teá khoù khaên daãn ñeán thaát nghieäp gia taêng thì ruûi ro cho caùc khoaûn vay nôï döôùi chuaån caøng taêng maïnh meõ. Naêm 2007, tình hình thò tröôøng caøng chuyeån bieán theo chieàu höôùng tieâu cöïc so vôùi döï tính hoài cuoái naêm 2005 ñaàu 2006. Caùc caù nhaân gaëp khoù khaên trong vieäc traû nôï, nhieàu toå chöùc tín duïng cho vay mua nhaø gaëp khoù khaên vì khoâng thu hoài ñöôïc nôï. Haøng loaït ngöôøi mua nhaø bò xieát nôï vaø phaùt maïi taøi saûn do khoâng traû ñöôïc nôï vay ngaân haøng. Theo soá lieäu thoáng keâ, taïi Cleveland (Ohio), thaønh phoá ñaàu tieân baét ñaàu cho cuoäc khuûng hoaûng khoaûng, 1/10 soá nhaø bò thu hoài ñeå phaùt maïi. Giaù nhaø taïi Myõ giaûm thaûm haïi trong quùy 3 naêm 2007, möùc toài teä nhaát töø sau cuoäc khuûng hoaûng taøi chính naêm 1930. Moät soá toå chöùc tín duïng cuûa Myõ nhö New Century Financial Corporation phaûi - 56 - tuyeân boá phaù saûn. Moät soá khaùc thì rôi vaøo tình traïng coå phieáu cuûa mình maát giaù maïnh nhö Countrywide Financial Corporation. Nhieàu ngöôøi göûi tieàn do lo sôï ñaõ aøo aït ñeán ruùt tieàn khieán cho tình hình caøng theâm khoù khaên. Vieäc khuûng hoaûng tín duïng ôû thò tröôøng theá chaáp döôùi chuaån taïi Myõ coøn laây lan vaø aûnh höôûng naëng neà ñeán thò tröôøng chöùng khoaùn do vieäc chöùng khoaùn hoùa(securitisation) caùc khoaûn cho vay theá chaáp döôùi chuaån tröôùc ñaây. Vieäc khoâng coù khaû naêng thu hoài caùc khoaûn cho vay theá chaáp vaø giaù trò taøi saûn ñaûm baûo giaûm do giaù nhaø ñaát giaûm ñaõ laøm cho caùc loaïi traùi phieáu, ñaëc bieät laø traùi phieáu hình thaønh töø chöùng khoaùn hoùa nôï döôùi chuaån giaûm giaù khoâng phanh. Caùc nhaø ñaàu tö naém giöõ traùi phieáu hình thaønh töø chöùng khoaùn hoùa nôï döôùi chuaån laø ngöôøi chòu haäu quaû naëng neà. Döï baùo soá toån thaát do giaûm giaù trò traùi phieáu cho toaøn thò tröôøng leân tôùi khoaûng 220 tyû – 450 tyû USD. Haøng loaït ngaân haøng ñaàu tö naém giöõ caùc goùi traùi phieáu hình thaønh töø chöùng khoaùn hoùa nôï döôùi chuaån ñaõ bò toån thaát naëng neà nhö Citi (21 tyû USD), Merrill Lynch (25 tyû USD), UBS (18 tyû USD), Morgan Stanley (10 tyû USD), JP Morgan (2,2 tyû USD), Bear Stearns (2 tyû USD), Lehman Brothers (1,5 tyû USD), Goldman Sachs (1,3 tyû USD). Toång thieät haïi taøi chính cuûa caùc ngaân haøng ñaàu tö trong naêm 2007 öôùc tính leân tôùi gaàn traêm tyû USD. Citi vaø Merrill Lynch phaûi caàu vieän taêng voán khaån caáp töø caùc quyõ ñaàu tö Chaâu AÙ. Haøng ngaøn nhaân vieân phoá Wall bò sa thaûi. Maûng chöùng khoaùn hoùa cuûa caùc ngaân haøng cuõng taïm ngöng hoaït ñoäng. Coå phieáu caùc ngaân haøng ñaàu tö rôùt thaûm haïi trong 6 thaùng cuoái naêm 2007. Haäu quaû laø haøng loaït caùc oâng chuû phoá Wall laàn löôït phaûi ra ñi, cuï theå laø caùc oâng chuû UBS, Citigroup, Merrill Lynch vaø Bear Stearns. Khoâng chæ döøng laïi trong phaïm vi nöôùc Myõ, cuoäc khuûng hoaûng naøy tieáp tuïc laây lan sang caùc nöôùc khaùc. ÔÛ Anh quoác, ngöôøi daân uøn uøn keùo ñeán ruùt tieàn - 57 - taïi ngaân haøng Northern Rock. Söï suïp ñoå cuûa thò tröôøng nhaø ñaát Myõ ñang lan ra vaø trôû thaønh moät hieän töôïng toaøn caàu. Taïi nhieàu nöôùc (Ireland, Taây Ban Nha, Anh…), giaù nhaø ñaát sau khi taêng cao trong thaäp kyû qua hieän ñang suït giaûm maïnh. Nhieàu chuyeân gia döï baùo moät soá nöôùc seõ phaûi traûi qua thôøi kyø giaù nhaø ñaát ñieàu chænh xuoáng coøn maïnh hôn taïi Myõ. Taát caû nhöõng hieän töôïng treân seõ taïo ra xu höôùng giaù nhaø ñaát suït giaûm treân toaøn caàu. Ngay khi cuoäc khuûng hoaûng buøng noå, Cuïc Döï tröõ Lieân bang Myõ (FED) ñaõ tieán haønh nhieàu bieän phaùp nhaèm giuùp quoác gia naøy thoaùt khoûi cuoäc khuûng hoaûng: - Thoâng qua nghieäp vuï thò tröôøng môû tieán haønh mua vaøo caùc loaïi coâng traùi Myõ, traùi phieáu cô quan chính phuû Myõ vaø traùi phieáu cô quan chính phuû Myõ ñaûm baûo theo tín duïng nhaø ôû nhaèm taêng möùc ñoä thanh khoaûn cuûa thò tröôøng tín duïng. - Töø ngaøy 18/09/2007, Cuïc Döï tröõ Lieân bang Myõ (FED) lieân tuïc caét giaûm laõi suaát chieát khaáu ñoàng USD töø 5,25%/naêm xuoáng möùc laõi suaát hieän nay laø 2,25% (toång möùc caét giaûm cho ñeán nay laø 3%). - Töø ngaøy 28/04/2008, chính phuû Myõ ñaõ thoâng qua moät keá hoaïch hoaøn thueá cho ngöôøi daân öôùc trò giaù khoaûng 152 tyû USD ñeå kích thích taêng tröôûng tieâu duøng bôûi vì thò tröôøng tieâu duøng ñoùng goùp tôùi 70% cho taêng tröôûng kinh teá Myõ. Cuï theå, soá tieàn hoaøn thueá ñôït naøy laø 50 tyû USD cho ñeán cuoái thaùng Naêm. Tuy nhieân theo nhieàu chuyeân gia kinh teá döï ñoaùn, keá hoaïch naøy döï kieán seõ khoâng mang laïi nhieàu hieäu quaû bôûi ngöôøi daân seõ ngay laäp töùc duøng khoaûn tieàn hoaøn thueá ñeå chi traû caùc hoùa ñôn ñieän, nöôùc hoaëc traû laõi ngaân haøng. Tình hình kinh teá khoù khaên nhö hieän nay khoâng cho pheùp ngöôøi daân nghó nhieàu ñeán tieâu duøng. - 58 - Maëc duø ñaõ coù nhieàu bieän phaùp nhaèm ngaên chaën cuoäc khuûng khuûng naøy, nhöng tính ñeán thôøi ñieåm naøy, cuoäc khuûng hoaûng cuûa thò tröôøng nhaø ñaát Myõ vaãn chöa qua ñi, theo nhaän ñònh cuûa nhieàu chuyeân gia kinh teá thì nhieàu khaû naêng thò tröôøng seõ chæ phuïc hoài trôû laïi vaøo ñaàu naêm 2009. KEÁT LUAÄN CHÖÔNG II Nhö vaäy, trong Chöông II chuùng ta ñaõ ñi xem xeùt toaøn caûnh veà böùc tranh thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi ñòa baøn TP HCM trong thôøi gian qua, maët tích cöïc cuõng nhö haïn cheá cuûa thò tröôøng. Chuùng ta cuõng ñaõ tìm hieàu veà nghieäp vuï cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc NHTM treân ñòa baøn vaø caùc ruûi ro tieàm aån khi caáp tín duïng trong lónh vöïc naøy, nhìn nhaän caùc maët öu ñieåm trong vieäc kieåm soaùt voán tín duïng taøi trôï baát ñoäng saûn vaø caùc maët chöa kieåm soaùt ñöôïc. Chuùng ta cuõng ñaõ nghieân cöùu moät soá baøi hoïc kinh nghieäm veà ruûi ro trong cho vay baát ñoäng saûn vaø taùc ñoäng cuûa noù ñoái vôùi cuoäc khuûng hoaûng taøi chính tieàn teä taïi caùc nöôùc Ñoâng aù naêm 1997 cuõng nhö cuoäc khuûng hoaûng cho vay theá chaáp baát ñoäng saûn döôùi chuaån taïi Myõ naêm 2007 vaø ñang keùo daøi cho ñeán hieän nay. Ñaây chính laø nhöõng cô sôû quan troïng ñeå ñöa ra caùc giaûi phaùp nhaèm giuùp oån ñònh thò tröôøng baát ñoäng saûn nöôùc ta noùi chung, taïi ñòa baøn TP HCM noùi rieâng cuõng nhö caùc bieän phaùp nhaèm ñaûm baûo hieäu quaû, an toaøn voán trong vieäc cho vay baát ñoäng saûn caùc NHTM.. trong Chöông III cuûa ñeà taøi naøy. *********** - 59 - CHÖÔNG III MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM 3.1 ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN THÒ TRÖÔØNG BAÁT ÑOÄNG SAÛN TRONG NEÀN KINH TEÁ NOÙI CHUNG VAØ TP HCM NOÙI RIEÂNG TÖØ NAY ÑEÁN 2020 Thò tröôøng baát ñoäng saûn nöôùc ta coøn nhieàu tieàm naêng treân cô sôû taøi nguyeân ñaát ñai coøn doài daøo. Nhu caàu veà baát ñoäng saûn seõ taêng nhanh trong thôøi gian tôùi, nhaát laø nhu caàu veà nhaø ôû. Vôùi daân soá 84 trieäu ngöôøi vaø dieän tích bình quaân nhaø ôû laø 10,4m2/ngöôøi ôû ñoâ thò hieän nay, vôùi muïc tieâu phaán ñaáu ñaït 20m2/ñaàu ngöôøi vaøo naêm 2020 thì bình quaân moãi naêm caàn phaùt trieån theâm trung bình 35 trieäu m2 nhaø ôû ñoâ thò. Ñieàu naøy cho thaáy nguoàn cung vaø caàu thò tröôøng baát ñoäng saûn vaãn coøn raát lôùn. Theo “Chieán löôïc phaùt trieån ñoâ thò cuûa Vieät Nam”, dieän tích ñaát ñoâ thò seõ taêng töø 105.000 ha hieän nay leân ñeán 460.000 ha vaøo naêm 2020, tyû leä ñoâ thò hoaù döï kieán seõ ñaït tôùi khoaûng 45% (töông ñöông vôùi 46 trieäu ngöôøi) vaøo naêm 2025. Tính ñeán cuoái naêm 2007, Vieät Nam coù khoaûng 150 khu coâng nghieäp ñöôïc thaønh laäp vôùi toång dieän tích ñaát töï nhieân treân 32.000 ha, thu huùt ñöôïc treân 2.500 döï aùn coù voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaø hôn 2.700 döï aùn ñaàu tö trong nöôùc vôùi toång soá voán ñaàu tö ñaõ ñaêng kyù leân tôùi 24 tyû USD vaø 135.000 tyû ñoàng. Chính phuû cuõng ñaõ quyeát ñònh thaønh laäp 8 khu kinh teá, trong ñoù coù nhöõng khu kinh teá ñöôïc khôûi ñoäng nhanh nhö khu kinh teá Chu Lai, khu kinh teá Dung Quaát, khu kinh teá Nhôn Hoäi, khu kinh teá Phuù Quoác. Theo qui hoaïch phaùt trieån caùc khu coâng nghieäp, töø nay tôùi naêm - 60 - 2015, caû nöôùc döï kieán thaønh laäp môùi treân 100 khu coâng nghieäp vôùi dieän tích ñaát döï kieán khoaûng 26.000 ha. Taïi TP HCM, ngaøy 27/11/2006 Thuû töôùng Chính phuû ñaõ ban haønh quyeát ñònh soá 1570/QÑ-TTg veà pheâ duyeät nhieäm vuï ñieàu chænh quy hoaïch chung xaây döïng thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2025. Theo ñoù, phaïm vi, ranh giôùi laäp ñoà aùn Ñieàu chænh quy hoaïch chung bao goàm toaøn boä ranh giôùi haønh chính thaønh phoá Hoà Chí Minh, vôùi dieän tích 2.095 km2 vaø caùc tænh xung quanh Bình Döông, Bình Phöôùc, Taây Ninh, Long An, Ñoàng Nai, Baø Ròa - Vuõng Taøu, Tieàn Giang; vôùi dieän tích khoaûng 30.404 km2. Quy moâ daân soá TP.HCM ñeán naêm 2025 khoaûng 10 trieäu ngöôøi ñöôïc phaân boá nhö sau: khu vöïc noäi thaønh cuõ töø 4,0 - 4,5 trieäu ngöôøi; khu noäi thaønh phaùt trieån (6 quaän môùi) töø 2,8 - 2,9 trieäu ngöôøi; khu ngoaïi thaønh khoaûng 2,6 trieäu ngöôøi (trong ñoù daân soá noâng thoân khoaûng 0,5 trieäu ngöôøi). Hieän nay, dieän tích ñaát töï nhieân toaøn vuøng TP.HCM laø 30.404 km2. Theo pheâ duyeät, toång dieän tích ñaát xaây döïng ñoâ thò TP.HCM ñeán naêm 2025 khoaûng 90.000 - 100.000 ha (khu noäi thaønh cuõ khoaûng 14.000 ha; khu noäi thaønh phaùt trieån khoaûng 35.000 ha vaø khu ngoaïi thaønh khoaûng 40.000 - 50.000 ha). 3.2. CAÙC GIAÛI PHAÙP KIEÅM SOAÙT RUÛI RO TRONG CHO VAY BAÁT ÑOÄNG SAÛN CUÛA CAÙC NHTM 3.2.1. GIAÛI PHAÙP ÔÛ GOÙC ÑOÄ VÓ MOÂ 3.2.1.1. ÑOÁI VÔÙI CAÙC CÔ QUAN QUAÛN LYÙ NHAØ NÖÔÙC  Caàn raø soaùt vaø hoaøn thieän caùc vaên baûn phaùp luaät lieân quan ñeán lónh vöïc ñaàu tö xaây döïng, kinh doanh baát ñoäng saûn. Taïo moät heä thoáng phaùp lyù ñoàng boä, traùnh choàng cheùo, goùp phaàn oån ñònh, laønh maïnh hoaù thò tröôøng baát ñoäng - 61 - saûn. Xuùc tieán caùc giaûi phaùp nhaèm taêng cung baát ñoäng saûn ñaùp öùng caàu thaät söï veà baát ñoäng saûn: Ruùt ngaén caùc thuû tuïc haønh chính trong ñaàu tö xaây döïng. Vöøa qua Boä Xaây döïng vaø Hieäp hoäi baát ñoäng saûn ñang trình Chính phuû ruùt ngaén thôøi gian pheâ duyeät döï aùn xaây döïng coøn toái ña 01 naêm. Quy trình maãu veà thuû tuïc thöïc hieän döï aùn xaây döïng do Boä Xaây döïng ñeà xuaát goàm 8 böôùc: - Cung caáp thoâng tin quy hoaïch. - Giao cho nhaø ñaàu tö laäp QHCT 1/2000. - Giao chuû ñaàu tö. - Laäp, thaåm ñònh pheâ duyeät QHCT 1/500 cuûa döï aùn. - Laäp, thaåm ñònh, pheâ duyeät döï aùn. - Giao ñaát, cho thueâ ñaát. - Boài thöôøng, giaûi phoùng maët baèng. - Thieát keá, khôûi coâng, ñoäng thoå. Neáu thöïc theo quy trình treân seõ ruùt ngaén raát nhieàu caùc thuû tuïc haønh chính phöùc taïp, maát thôøi gian tröôùc ñaây. Goùp phaàn ñaåy nhanh tieán ñoä xaây döïng caùc döï aùn baát ñoäng saûn. Xaây döïng quy ñònh cuï theå ñeå khuyeán khích xaây döïng vaø quaûn lyù thò tröôøng baát ñoäng saûn laønh maïnh, phaûn aùnh ñuùng thöïc traïng veà cung – caàu cuûa thò tröôøng. - 62 - Ñöa ra caùc chính saùch thueá phuø hôïp cho caùc ñoái töôïng tham gia treân thò tröôøng baát ñoäng saûn. Vieäc giaù baát ñoäng saûn bò ñaåy leân raát cao phaàn nhieàu do taùc ñoäng töø caùc ñoái töôïng ñaàu cô, kinh doanh baát ñoäng saûn. Vieäc ban haønh caùc chính saùch thueá phuø hôïp, ñeå haïn cheá tình traïng ñaàu cô seõ goùp phaàn ñaùng keå vaøo vieäc laønh maïnh hoùa thò tröôøng baát ñoäng saûn, giuùp thò tröôøng naøy phaùt trieån moät caùch beàn vöõng.  Thöïc hieän caùc giaûi phaùp ñeå hoã trôï caùc NHTM haïn cheá ruûi ro tín duïng baát ñoäng saûn: Cô quan quaûn lyù nhaø nöôùc veà thò tröôøng baát ñoäng saûn phaûi taêng cöôøng coâng taùc phoå bieán, caäp nhaät thoâng tin veà thò tröôøng baát ñoäng saûn, thöôøng xuyeân toå chöùc caùc hoäi nghò, hoäi thaûo veà lónh vöïc naøy cho caùc ñoái töôïng lieân quan, caùc TCTD ñeå naâng cao söï hieåu bieát veà thò tröôøng baát ñoäng saûn, tình hình bieán ñoäng cuûa thò tröôøng; ñoàng thôøi giuùp caùc TCTD caäp nhaät nhöõng thoâng tin veà chuû tröông, vaên baûn phaùp lyù coù lieân quan nhaèm taïo cô sôû cho vieäc thaåm ñònh caùc döï aùn kinh doanh vaø ñònh giaù baát ñoäng saûn saùt giaù thöïc teá hôn. UBND caùc tænh, thaønh phoá caàn thöôøng xuyeân caäp nhaät vaø ñieàu chænh khung giaù ñaát saùt vôùi giaù thò tröôøng, taïo ñieàu kieän thuaän lôïi vaø giaûm thieåu ruûi ro cho caùc NHTM trong vieäc ñònh giaù baát ñoäng saûn. Xaây döïng vaên baûn quy phaïm phaùp luaät höôùng daãn veà baûo ñaûm tieàn vay baèng QSD ñaát vaø taøi saûn gaén lieàn treân ñaát phuø hôïp quy ñònh cuûa Luaät Ñaát ñai vaø Boä Luaät daân söï môùi. Höôùng daãn quy ñònh veà thuû tuïc, trình töï coâng chöùng hoà sô ñaêng kyù theá chaáp, baèng taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát hình thaønh trong töông lai. - 63 - Ñieàu chænh quy ñònh veà thôøi haïn ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm laø QSD ñaát, taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát khoâng bò haïn cheá trong voøng 05 ngaøy keå töø ngaøy kyù hôïp ñoàng tín duïng maø coù theå keùo daøi hôn, taïo ñieàu kieän cho caùc NHTM hoaøn taát ñaày ñuû thuû tuïc phaùp lyù veà TSÑB. Thöôøng xuyeân toå chöùc caùc ñôït taäp huaán, höôùng daãn thuû tuïc ñaêng kyù GDBÑ cho caùc caùn boä ñòa chính caùc caáp ñeå thöïc hieän ñuùng quy ñònh veà ñaêng kyù GDBÑ. Cô quan ñaêng kyù GDBÑ caàn nghieân cöùu ruùt ngaén thôøi gian giaûi quyeát hoà sô ñaêng kyù GDBÑ, thöïc hieän noái maïng giöõa Phoøng Coâng chöùng, UBND quaän/huyeän vôùi caùc Phoøng ñaêng kyù hoà sô nhaø ñaát ñeå coù theå vöøa coâng chöùng theá chaáp vaø ñaêng kyù giao dòch baûo ñaûm ngay trong ngaøy hoaëc chuyeån laïi chöùc naêng naøy cho UBND caáp phöôøng xaõ. 3.2.1.2. ÑOÁI VÔÙI CAÙC DOANH NGHIEÄP ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG CAÙC DÖÏ AÙN BAÁT ÑOÄNG SAÛN Caùc doanh nghieäp ñaàu tö xaây döïng caùc döï aùn baát ñoäng saûn neân thöïc hieän vieäc chöùng khoaùn hoùa caùc khoaûn ñaàu tö baát ñoäng saûn. Ñaây laø moät giaûi phaùp quan troïng nhaèm taïo moät keânh huy ñoäng voán nhanh choùng vaø thuaän lôïi cho vieäc ñaàu tö caùc döï aùn baát ñoäng saûn. Töø tröôùc tôùi nay caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn chuû yeáu huy ñoäng voán töø voán chieám duïng cuûa khaùch haøng mua baát ñoäng saûn vaø voán vay ngaân haøng, ñieàu naøy ñaõ laøm giôùi haïn keânh huy ñoäng voán ñaàu tö vaø taïo ra nhieàu ruûi ro thanh khoaûn cho thò tröôøng baát ñoäng saûn. M