Luận văn Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư và thương mại Thủ Đô

1 Luận văn Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô 2 LỜI MỞ ĐẦU Đầu tư là một trong những yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đất nước, tăng năng lực sản xuất quốc gia. Đa dạng hóa các lĩnh vực đầu tư đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau thúc đẩy nền kinh tế ngày một phát triển đa dạng. Nhất là đầu tư trong lĩnh lực xây dựng cơ bản, là tiền đề để các lĩnh vực khác có điều kiện phát triển nhanh chóng. Sự góp phần của các công ty xây dựng vào đầu tư xây dựng cơ bản, xâydựng các công trình cần thiết của quốc gia hiện nay là rất đáng kể. Một trong những Công ty có đóng góp không nhỏ vào đầu tư xây dựng cơ bản đất nước đó là “Công ty Cổ phần Đầu tư và xây dựng HUD3”, đây là một trong những công ty hàng đầu trong những lĩnh vực xây dựng, tình hình đầu tư của công ty ngày càng được mở rộng đáp ứng nhu cầu phát triển, mục tiêu mở rộng sản xuất của Công ty. Hiện nay, tại Công ty công tác lập dự án đang được coi là một trong những hoạt động quan trọng và điển hình. Công tác lập dự án của Công ty trong thời gian qua đã đạt được những thành tích đáng kể, các dự án được lập ngày càng tăng cả về số lượng, chất lượng và quy mô đầu tư. Để đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng và đáp ứng nhu cầu phát triển Công ty cần nâng cao năng lực hoạt động, hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư. Qua thời gian thực tập tại Công ty cổ phần đầu tư và Thương mại Thủ Đô, dưới sự hướng dẫn của Ths. Hoàng Thị Thu Hà và với sự giúp đỡ của tập thể phòng Phát triển dự án, tôi đã trực tiếp tìm hiểu tình hình thực tế công tác lập dự án đầu tư tại Công ty và đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp với đề tài: “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô”. Chuyên đề thực tập gồm có 2 phần: Chương I: Thực trạng công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô Chương II: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô Mặc dù đã cố gắng nhưng chuyên đề của tôi cũng không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong sự chỉ bảo của cô giáo cũng như ban lãnh đạo của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của các thày cô Khoa Đầu tư và Ban lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô đã giúp đỡ tôi hoàn thành chuyên đề thực tập này! 3 Chương I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ 1 Khái quát chung về công ty 1.1, Quá trình hình thành và phát triển. Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ THƯƠNG MẠI THỦ ĐÔ Tên giao dịch: THU DO INVESTMENT AND TRANDING JOINT STOCK COMPANY Tên viết tắt: TDT.,JSC Địa chỉ trụ sở chính: số 07 Hoàng Quốc Việt, phường Nghĩa Đô, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Công ty được thành lập ngày 23 tháng 12 năm 2004 Mã số đăng kí kinh doanh: 0103006289 Đăng kí thay đổi 5 lần: ngày 02 tháng 02 năm 2010 Mã số doanh nghiệp: 0101530595 Năm 2004 Công ty chưa đi vào hoạt động tháng 5 năm 2005 công ty chính thức hoạt động Người đại diện theo pháp luật của công ty: Ông Đỗ Đức Đạt – Giám Đốc công ty. Hình thức góp vốn: công ty được hình thành từ cổ phần của các cổ công sáng lập. Vốn điều lệ ban đầu 30 tỷ đồng. Số tài khoản: 421101001269 tại Ngân Hàng Công Thương, chi nhánh quận Cầu Giấy 1.2, Tổng quan về hoạt động của công ty công ty. 1.2.1, Khái quát về hoạt động kinh doanh và đầu tư của công ty  Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty được thể hiện qua bảng doanh thu qua các năm như sau: Bảng 1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 4 đ v: triệu đồng STT Năm Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 1 Doanh thu 0 0 0 4.332,25 4.899,26 2 Chi phí 712,06 602,60 39,34 3.059,13 3.279,88 3 = 1- 2 LN trước thuế - 712,06 - 602,60 - 39,34 1.273,12 1619,38 4 LN từ hoạt động tài chính 0 0 0 0 0 5 LN bất thường 0 0 0 0 0 6 Thuế phải nộp 0 0 0 356,47 453,43 7 LN sau thuế -712,06 - 602,60 - 39.34 916,65 1.165,95 8 LN bình quân/lao động 5,19 1,67 4,92 22,9 23,32 Nguồn: Báo cáo tài chính các năm Công ty từ lúc mới thành lập gặp rất nhiều khó khăn song trong giai đoạn này đã đi vào ổn định và tăng trưởng mạnh mẽ. Ngành nghề kinh doanh được bổ sung thêm nhiều lĩnh v ực. 1.2.2, Tình hình thực hiện vốn đầu tư Nguồn vốn của công ty là do các cổ đông của công ty đóng góp. Việc huy động vốn của công ty dựa trên hai nguồn là vốn cổ đông và vay vốn ngân hang, nhưng chủ yếu là huy động nguồn vốn từ cổ đông. Bảng2 : Nguồn vốn của công ty 5 Đơn vị: triệu đồng STT Năm Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 1 Tổng vốn đầu tư thực hiện 442.3 163.5 205 379.3 498 2 Vốn tự có 256.2 98.1 105 113.7 144.7 3 Vốn vay 177.1 65.4 100 283.6 353.3 nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm Cơ cấu về vốn đầu tư của công ty quan các năm được thể hiện qua bảng sau: Bảng 3:Cơ cấu vốn đầu tư của công ty CP Đầu Tư & Thương Mại Thủ Đô Đơn vị: % STT Năm Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 1 Vốn tự có 60 60 51.2 30 29.05 2 Vốn vay 40 40 48.78 70 70.95 nguồn: Báo cáo tài chính qua các năm 6 Biểu đồ 1: Cơ cầu nguồn vốn đầu tư của công ty TDT 2005 – 2009 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2005 2006 2007 2008 2009 vốn vay vèn tù cã Qua các năm công ty đầu tư bằng vốn tự có có xu hướng giảm xuống cả về số lượng lẫn tỷ trọng vốn. Công ty không liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nào mà chỉ kinh doanh bằng vốn tự có và vốn vay. Các hoạt động đầu tư chủ yếu của công ty là về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đầu tư phát triển, do đó công ty đã được hưởng chế độ vay ưu đãi của nhà nước. Vì vậy tỉ trọng vốn vay năm 2008 và 2009 tăng đáng kể. Bảng 4: Quy mô và tốc độ tăng vốn đầu tư thực hiện(Đơn vị: triệu đồng) STT Chỉ tiêu ĐVT 2005 2006 2007 2008 2009 1 Tổng vốn Đầu tư thực hiện triệu đồng 442.3 163.5 205 397.3 498 2 Lượng tăng tuyệt đối liên hoàn triệu đồng -278.8 41.5 192.3 100.7 3 Tốc độ tăng liên hoàn % -63.03 25.38 93.8 25.34 4 Tốc độ tăng định gốc % -63.03 9.38 43.47 22.76 7 Biểu đồ2: Quy mô vốn đầu tư thực hiện giai đoạn 2005– 2009 (triệu đồng) 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2005 2006 2007 2008 2009 Qua đây ta thấy do đa số hoạt động của công ty là hoạt động tư vấn và các dự án đều mới trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nên vốn đầu tư không nhiều. Sau 5 năm hoạt động thì tổng vốn đầu tư thực hiện của công ty vào năm 2005 đạt cao nhất với 442.3 triệu đồng, do năm nay là năm mà công ty ra đời do đó phải đầu tư nhiều máy móc thiết bị cũng như là cơ sở hạ tầng. Năm 2006 khi đã đi và hoạt động ổn định hơn thì công ty lại gặp khó khăn khi một số cổ đông sang lập rời bỏ công ty, điều này gây ra khó khăn lớn cho công ty. Từ năm 2007 đến nay, vốn đầu tư thực hiện đều tăng, năm 2008 lượng tăng liên hoàn cao nhất đạt 93.8% và tốc độ tăng định gốc đạt 43.47% 2. Thực trạng công tác lập dự án tại công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô. Các hoạt động kinh doanh của Công ty chủ yếu là tỏng lĩnh vực tư vấn lập dự án, tư vấn thiết kế và tư vấn pháp lý. Để tiến hành thực hiện những công việc chính này, công ty đã áp dụng một số văn bản pháp luật chủ yếu sau: Nghị định 16/CP/2005, Nghhị định 07/CP/2003… Đây là một số nghị dịnh quy định và hướng dẫn việc lập dự án và quản lý dự án được công ty áp dụng trong quá trình thực hiện công việc 2.1, Đặc điểm các dự án của công ty có ảnh hưởng đến công tác lập dự án Sứ mệnh của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô là: 8 "MANG ĐẾN ĐỘNG LỰC CHO SỰ PHÁT TRIỂN" Tầm nhìn “… Hoài bão của chúng tôi là trở thành một tập đoàn đầu tư lớn mạnh, phát triển mũi nhọn trong các lĩnh vực: Đầu tư các dự án bất động sản, Giáo dục đào tạo, Thương mại, bằng những nỗ lực không ngừng nghỉ để thực thi sứ mệnh đặt ra, nhằm góp phần mang đến động lực cho sự phát triển của các khách hàng, đối tác, cho con người trong tổ chức cũng như cho toàn xã hội…” Do đó, các dự án của công ty phần lớn là đầu tư bất động sản: xây dựng các văn phòng, cao ốc, các trung tâm văn hoá, thể thao, bãi đỗ xe.. Và các dự án liên quan đến giáo dục đào tạo : xây dựng hệ thống trường học uy tín chất lượng, tiêu chuẩn quốc tế… 2.2, Quy trình lập dự án tại công ty Quy trình lập dự án tại công ty là các bước thưc hiện nhằm có thể hoàn tất một dự án từ khâu tiếp nhận một dự án đến khi kết thúc dựa án  Quy trình lập dự án tại công ty được thể hiện qua sơ đồ sau: BAN GIÁM ĐỐC NGHIÊN CỨU CƠ HỘI ĐẦU TƯ Phòng kế hoạch đầu tư Nhận nhiệm vụ và kế hoạch dự án Phòng phát triển dự án Lập đề cương Phòng phát triển dự án Phê duyệt đề cương CHỦ ĐẦU TƯ Thực hiện lập dự án Phòng phát triển dự án Kiểm tra việc lập dự án Tổ trợ lý giám đôc 9 In, đóng quyển, kí đóng dấu Phòng dự án Thẩm định dự án được lập Chủ đầu tư Bàn giao tài liệu Phòng phát triển dự án Lưu hồ sơ Bộ phận lưu trữ Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu tư hoặc phòng kế hoạch đầu tư đưa ra chiến lược đầu tư trình ban giám đốc xem xét. Ban giám đốc đưa ra ý tưởng đầu tư, phòng quản lý đầu tư nghiên cứu cơ hội đầu tư rồi giao cho trưởng phòng phát triển dự án thực hiện công tác lập dự án. Sauk hi nhận nhiệm vụ, trưởng phòng phát triển dự án giao nhiệm vụ cho các nhân viên phụ trách tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu thông tin, tài liệu có liên quan đến dự án. Dựa trên các thông tin thu thập được, nhân viên phòng phát triển dự án bắt đầu viết đề cương phát thảo cho dự án, tiếp sau đó là đề cương chi tiết. Bộ đề cương đưa ra những phương án đầu tư, thiết kế sơ bộ trình trưởng bộ phận, giám đốc và chủ đầu tư xem xét (đối với các dự án công ty thực hiên tư vấn). Đề cương này là cơ sở cho việc chuẩn bị các nguồn lực cho công tác lập dự án. Sau khi đề cương được thông qua, khinh phí cho công tác lập dự án được phê duyệt và phân bổ thì việc lập dự án đựơc tiến hành. Trong quá trình lập dự án sẽ có bộ phận kiểm tra hoạt dộng lập dự án. Sau khi dự án được lập xong sẽ có bước thẩm định dự án. Hiện tại phòng thẩm định dự án của công ty chưa được thành lập, do đó công việc này tạm thời do tổ trợ lý giám đốc đảm nhiệm. Thực chất đây là bước thẩm dịnh nội bộ, một khâu không thể thiểu trong quá trình lập dự án. Quy trình lập dự án này được công ty xây dựng trên cơ sở xác định các nội dung tư vấn cần phải làm và phân chí công việc thành các bước nhỏ để giao cho các bộ phận chuyên môn thực hiện. Điều này giúp cho việc lập dự án được chuyên môn hoá theo tiêu chuẩn và quy định chung. Thực tế có một số dự án cũng không thực hiện đầy đủ các bước này nhưng nói chung quy trình này được áp dụng một cách khá đầy đủ. 10 Bảng phân công cụ thể về công tác lập dự án đầu tư: Công việc Nội dung thực hiện Người thực hiện 1. Ý tưởng đầu tư. - Ý tưởng đầu tư ban đầu của một dự án kinh doanh - Nghiên cứu cơ hội đầu tư - Phác hoạ quy mô kinh doanh - Chứng minh ban đầu về tính cần thiết của việc đầu tư và nhu cầu của thị trường. Chủ đầu tư, phòng quản lý đầu tư. 2. Phương án đầu tư kỹ thuật. - Xác định về lựa chọn côngnghệ, quy trình sản xuấ - Xác định nhu cầu về cơ sở hạ tầng, phương án thực hiện - Xác định nhu cầu trang thiết bị, công nghệ - Xác định nhu cầu về nguồn nhân lực. - Chuyên viên tư vấn kỹ thuật. - Chuyên viên kỹ thuật của chủ đầu tư. 3. Các thông tin về yếu tố đầu vào, chi phí sản xuất kinh doanh. - Xác định nhà cung cấp - Xác định mức tiêu hao, nhu cầu về nguyên vật liệu. - Chuyên viên tư vấn kinh doanh, kỹ thuật và kinh tế. - Chuyên viên của chủ đầu tư. 4. Thông tin về thị truờng. - Xác định thị phần và khả năng tiêu thụ. - Xác định đơn giá tiêu thụ. - Chuyên viên tư vấn kinh doanh. - Chuyên viên của chủ đầu tư. 5. Phương án tài chính - Xác định tổng vốn đầu tư và cơ cấu vốn đầu tư - Xác định doanh thu, chi phí, lợi nhuận, khẳ năng trả nợ theo vòng đời dự án - Xác định chỉ tiêu hiệu quả của dự án: NPV, IRR - Xác định khả năng hoàn vốn. trả nợ vay, hiệu quả của dự án theo biến động của các thông số quan trọng. - Chuyên viên tư vấn về tài chính - Chuyên viên tài chính của chủ đầu tư 11 2.3, Phương pháp lập dự án tại công ty Quá trình lập dự án luôn luôn phải sử dụng các phương pháp lập dự án để hoàn thành các mục đích đã đề ra của dự án. Tuy nhiên mỗi dự án lại mang lại một đặc tính tiêng, chính vì vậy cần có một hệ thống phương pháp lập dự án phù hợp với từng dự án, bước đầu tiên của dự án như thu thập dữ liệu cho đế xử lý dữ liệu, ra quyết định đầu tư. Các phương pháp đều nhằm mục đích cung cấp những thông tin có độ chính xác cao nhất phục vụ cho dự án. Từ đó nâng cao chất lượng lập dự án, tạo hiệu quả cao nhất cho dự án. Những phương pháp cơ bản thường được sử dụng như: phương pháp thu thập cơ sở dữ liệu, phương pháp dự báo, phương pháp phân tích đánh giá, 2.3.1, Phương pháp phân tích đánh giá. Phương pháp phân tích đánh giá được áp dụng hầu hết trong nội dung cũng như quy trình lập dự án tại công ty. Từ các thông tin mà đối tác cung cấp và số liệu do công ty nghiên cứu có được, qua đó phân tích, đánh giá phục vụ dự án. Một số phương pháp phân tích đánh giá được công ty sử dụng như: 2.3.1.1 Phân tích theo chỉ tiêu. Theo phương pháp này dự án được căn cứ và các chỉ tiêu nhất định qua đó các thành viên trong ban dự án chọn lọc các thông tin cần thiết và đưa ra phương án tốt nhất cho dự án. Trong nội dung phân tích tài chính thì bắt buộc trong các chỉ tiêu xác định hiệu quả phải đạt được những chỉ tiêu nhất định thì dự án mới khả thi. Trong phân tích chỉ tiêu tài chính các chỉ tiêu thường được sử dụng đó là: Giá trị hiện tại thuần NPV, chỉ số hoàn vốn nội bộ IRR, chỉ tiêu lợi ích trên chi phí B/C, Thời gian thu hồi vốn T. Trong phân tích hiệu quả kinh tế xã hội thì các chỉ tiêu mà công ty sử dụng trong quá trình lập dự án đó là: Số lao động thu hút được, Mức đóng góp và ngân sách địa phương, Mức đóng góp thuế, và một số chỉ tiêu về bảo vệ môi trường. 12 Sơ đồ phân tích hiệu quả tài chính Phân tích hiệu quả tài chính Phân tích hiệu quả kinh tế Phân tích tài chính Phương pháp đơn giản (ROI, T) Phương pháp chiết khấu dòng tiền (NPV,IRR) Phân tích khả năng thanh toán Phân tích cơ cấu vốn 2.3.1.2Phân tích rủi ro. Công tác lập dự án tại công ty luôn phải xác định được những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án và đề ra được những phương án tốt nhất cho dự án để hạn chế tối đa mà dự án gặp phải. Công việc phân tích rủi ro trong quá trình lập dự án ban dự án của công ty luôn phải phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư để cùng bàn bạc, trao đổi sau đó cùng nhau đưa ra các rủi ro mà dự án có thể gặp phải và các biện pháp đối phó. Có thể nói dự án nào cũng chứa đựng những yếu tố rủi ro nhất định, các rủi ra thường được nêu ra như: Sự biến động của thời tiết, biến động của thị trường , biến động nhân sự trong cơ cấu làm việc, biến động chính sách và môi trường đầu tư… Khi phân tích rủi ro bao giờ ban dự án cũng như chủ đầu tư đều cần phải áp dụng phối hợp với phương pháp dự báo. Mô hình chung để lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích rủi ro được tiến hành như sau: Trước hết chúng ta cần xác định các nhân tố ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án (phương án cơ sở). Xây dựng bài toán trong mối quan hệ giữa các nhânn tố trên đến tính khả thi của dự án (phương án cơ sở). 13 Tiến hành việc đưa ra các gỉ định khác nhau bằng cách cho mỗi nhân tố được xác định ở trên được thay đổi từ mức 5% - 10% từ đó xác định được mức ảnh hưởng của từng nhân tố đến phương án cơ sở 2.3.1.3 Phân tích độ nhạy cảm Mục đích của phân tích độ nhạy cảm là xác định mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến tính khả thi của dự án, từ đó xác định được nhân tố nào là quan trọng nhất và tập trung phân tích những nhân tố đó. Việc phân tích theo tình huống sẽ được tiến hành theo các bước như phân tích độ nhạy, tuy nhiên do các nhân tố có ảnh hưởng đến nhau nên xây dựng mối quan hệ giữa các nhân tố bằng các phương trình cụ thể. Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo từg kịch bản có thể xảy ra. Việc phâ tích rủi ro được tiến hang tương tự như phan tích độ nhạy và phân tích theo kịch bản, tuy nhiên tính ngẫu nhiên được đề cập nhiều hơn để nâng cao sự khách quan của dự án được lập. Có thể thấy được một số bước cơ bản sau: Xác định các nhân tố có tác động mạnh nhất đến tính khả thi cỷa dự án và tiến hành nghiên cứu các nhân tố này về hai tiêu thức chính: phân bố và giá trị tương ứng với phân bố. Đối với các nhân tố liê quan đến dự án thông thường người ta xác định bốn dạng phân bố cơ bản: rời rác, đều, tam giác và phân bố chuẩn, trong đó phân bố rời rác và phân bố chuẩn được coi là phổ biến hơn cả. Tiến hành chọn ngầu nhiên cho từng nhân tố, mỗi nhân tố chọn hai tiêu thức: xác suất và giá trị kèm theo. Sau đó xác định tính khả thi của dự án theo bài toán được lập theo dữ liệu đã chọn. Số lần lựa chọn tuỳ thuộc vào mong muốn của người lập dự án. Lượng chọn càng nhiều thì độ tin cậy của các kết quả phân tích sẽ càng cao. - Tiến hành xác định các tiêu thức của phân tích độ nhạy camt như: giá trị kỳ vọng, độ lệch chuẩn, giá trị lớn nhất có thể đạt được(xác suất kèm theo), giá trị thấp nhất có thể gặp (xác suất kèm theo). Bảng phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro chính là cơ sở quan trọng cho việc ra quyết định đầu tư. Thông thường đối với nhiều dự án, người ta thường xác định mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố đến kết quả cuối cùng của dự án một cách đơn giản bằng cách xác định giá trị cơ sở, giá trị lớn nhất và giá trị nhỏ nhất của từng nhân tố và từ đó xác định các tiêu thức hiệu quả (hoặc các tiêu thức xác định mức độ khả thi của dự án khác) kèm theo. Một trong nhưng tiêu thức quan trọng khi 14 lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích độ nhạy hoặc phân tích rủi ro là chỉ tiêu xác định mức độ an toàn của dự án. Chỉ tiêu này được gọi là biên an toàn. Biên an toàn của dự aáncàng cao thì dự án cang chắc chắn. Biên an toàn xác định phần trăm an toàn từ điểm an toàn. Điểm an toàn được xác định là điểm mà tại đó dự án bằng với công suất nhà máy…  Ngoài các phương pháp phân tích trên chúng ta còn có thể sử dụng các phương pháp khác để lập dự án, ví dụ: - Phương pháp phân tích mang tính chất tĩnh: được sử dụng trong trường hợp coi mọi yếu tố liên quan đến dự án không đổi. Trên cơ sở những yếu tố không đổi đó xác định tính khả thi của dự án. - Phương pháp phân tích mang tính chất động: xác định tính khả thi của dự án trên cơ sở coi các yếu tố liên quan đến dự án đều thay đổi một cách toàn diện khách quan. Phương pháp mang tính chất tĩnh thường đơn giản, ít tốn kém, tuy nhiên mức độ xác định chính xác không cao, thường phù hợp với nghiên cứu tiền khả thi. Phương pháp phân tích động đòi hỏi chi phí cao hơn nhưng kèm theo đó là mức độ chính xác tăng lên, phù hợp với nghiên cứu khả thi. - Phương pháp phân tích trước – sau: Xác định mức độ ảnh hưởng của dự án trên cơ sở so sánh thực trạng trước khi và sau khi (dự toán) có dự án. Trên cơ sở đó xác định hiệu quả của dự án bằng cách so sánh giữa kết quả sau khih có dự án và chi phí chho dự án. - Phương pháp phân tích có – không: Xác định tính khả thi trên cơ sở có hoặc không có dự án. Đây cũng được coi là phương án phân tích theo kịch bản không có dự án. Trường hợp nào có lợi hơn thì chúng ta chọn 2.3.2, Phương pháp dự báo Dự án tại công ty bao giờ cũng có thời gian từ 15 năm trở lên, do vậy phương pháp dự báo là rất quan trọng và nó cũng đã được các thành viên trong quá trình lập dự án áp dụng linh hoạt và triệt để. Phương pháp dự báo đòi hỏi phải căn cứ vào những cơ sở thực tiễn và sự nhạy bén với những biến động của thị trường. Dự báo chính xác sẽ giúp cho việc huy động các nguồn vốn một cách hợp lý, đưa ra quyết định đầu tư hữu hiệu. Các phương pháp dự báo được sử dụng trong dự án đầu 15 tư thường dung để xác định giá cả, số lương (cung, cầu). Một số phương pháp sau đay thường được công ty sử dụng: Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu nhu cầu thị trường, xác định cung cầu sản phẩm. 2.3.2.1, Phương pháp dự báo bình quân di động Theo phương pháp này, giá trị dự báo thời kỳ t (tức là Ŷt) được xác định theo công thức: Ŷt =  121 ...1   nttt yyy n Trong đó: yt: giá trị kỳ t n: số điểm dữ liệu quá khứ 2.3.2.2, Phương pháp hệ số co giãn Hệ số co giãn của cầu sản phẩm X khi nhận nhân tố Z nào đó thay đổi được xác định theo công thức: ez = (% thay đổi của Qx) / (% thay đổi của Z) ez = 2 )(: 2 )( 1212 ZZ Z QQ Q XX X     hay ez = 12 12 XX X X QQ ZZ Z Q     Qx: Cầu sản phẩm X Qxi: Cầu sản phầm X tại thời điểm i ΔQx = Qx1 – Qx2 là sự thay đổi của Qx Z: Nhân tố ảnh hưởng Z 2.3.2.3. Phương pháp hàm hồi quy Phương pháp này nhằm xác định mối quan hệ giữa biến phụ thuộc với các biến độc lập, ví dụ nhu cầu hàng hoá (biến phụ thuộc) sẽ phụ thuộc vào giá cả, thu nhập, quảng cáo, … (các biến độc lập) bằng một phương trình nào đó: Ŷt = f(Pt, It, At, …) 16 Trong đó: - Pt là giá cả tại thời điểm t - It là thu nhập tại thời điểm t - At là quảng cáo tại thời điểm t Đây có thê là mô hình hồi quy phi tuyến hoặc hồi quy tuyến tính, hồi quy đơn hoặc hồi quy bội. Những phương pháp trên thường được sử dụng đồng thời cho công tác dự báo, sau đó phương pháp nào có kết quả chính xác nhất sẽ được lựa chọn. Phương pháp nào có giá trị sai số nhỏ nhất sẽ được coi là phương pháp chính xác nhất. Các giá trị sai số là cơ sở cho việc lựa chọn có thể là: - Độ lệch tuyệt đối bình quân nt E MAD t    - Độ lệch bình phương bình quân   nt E MSE t    2 - Tỷ lệ % sai số tuyệt đối bình quân nt y E MAPE t t    Trong đó Et = yt – Ŷt Phương pháp nào có giá trị MAD, MSE hoặc MAPE nhỏ nhất sẽ được coi là đáng tin cậy nhất và số liệu phân tích từ phương pháp này sẽ được sử dụng cho công tác lập dự án đầu tư. 2.3.3 phương pháp so sánh 2.3.3.1 Phương pháp so sánh đối chiếu Phương pháp này sử dụng đối với các lĩnh vực đầu tư cũ đơn gian.. đã có các dự án đi trước. Cán bộ lập dựa án dựa vào các dựa án đã triển khai, so sánh đối chiếu với dự án cần lập, rút ra các điểm tương đồng, áp dụng vào dự án. Phương pháp này thường sử dụng trong nghiên cứu căn cứ pháp lý, nghiên cứu về kết cấu xây dựng.. Phương pháp so sánh lựa chọn phương pháp tối ưu: Trong một số dự án, cán bộ lập dự án đã dùng phương pháp so sánh nhằm chỉ ra đặc tính ưu việt, ưu điểm của sản phẩm dự án so với các sản phẩm cùng loại để kết luận sự cần thiết phải đầu tư. Ví dụ như trong dự án: “xây dựng nhà máy sản xuất ống gân HDPE” hay dự án “ Xây dựng công trình nhà máy sản xuất bình chứa gas bằng 17 Composite” cán bộ lập dự án đều sử dụng phương pháp so sánh để kết luận sự cần thiết phải đầu tư. Phương pháp này thường áp dụng để nghiên cứu quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư… 2.4. Nội dung công tác lập dự án tại công ty. 2.4.1. Sự cần thiết phải đầu tư. Nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư tại Công ty chính là nội dung nghiên cứu các căn cứ hình thành dự án đầu tư gồm nhiều nghiên cứu tình hình kinh tế xã hội tổng quát và nghiên cứu thị trường dự án. Nội dung sự cần thiết đầu tư bao gồm những vấn đề quan trọng sau: 2.4.1.1. Căn cứ pháp lý. Chính là những căn cứ để tiến hành hoạt động đầu tư của dự án như: văn bản luật, công văn, nghị định, thông tư, chính sách, quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật,…Thông thường ở Công ty dựa vào những căn cứ sau : - Các căn cứ pháp lý Nhà nước liên quan đến dự án. Các quyết định của nhà nước về việc giao đất cho Chủ đầu tư tiến hành thực hiện dự án; các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh (thành phố) về việc quy hoạch chi tiết khu đất; chỉ thị của Bộ xây dựng về tăng cường công tác quản lý xây dựng đối với các công trình xây dựng nhà cao tầng; Nghị định của chính phủ quy định việc thi hành pháp luật về quyền hạn và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được nhà nước giao đất, cho thuê đất,… - Các văn bản áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: luật xây dựng số 16/2003/QH11; Nghị định số 209/2004/NĐ – CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định 16/2005/NĐ – CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định số 52/1999/NĐ – CP ngày 8/7/1998 của Chính phủ về việc ban hành quy chế quản lý đầu tư xây dựng; nghị định 99/2007/NĐ – CP của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình; Thông tư của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn lập và quản lý chi phí xây dựng công trình,… 18 - Các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành ở Việt Nam , tiêu chuẩn xây dựng áp dụng với từng dự án: các tiêu chuẩn về thiết kế nhà ở cao tầng các phần: kiến trúc, kết cấu điện, nước, phòng cháy chữa cháy, truyền hình,… 2.4.1.2. Xác định mục tiêu. Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của Công ty là trình bày các căn cứ để định hướng đầu tư đó là quy hoạch hạ tầng phát triển vùng, địa phương nơi xây dựng dự án trong mối tương quan với các lĩnh vực khác để đưa ra định hướng đầu tư. Các dự án đưa ra được lợi thế của mình, đối với nhu cầu xã hội đáp ứng được ra sao, phù hợp với chiến lược phát triển của quốc gia ra sao,…từ đó thấy được sự cần thiết của dự án ra sao. Từ đó có những căn cứ để thấy mục tiêu đề ra của dự án là phù hợp với quy hoạch chiến lược, và nhất là nhu cầu hiện tại trên thị trường. 2.4.1.3. Phân tích thị trường (cung cầu) đối với sản phẩm của dự án. Các dự án của Công ty chủ yếu là các công trình xây dựng, chính vì vậy khi phân tích thị trường của dự án thì xem xét kỹ về nhu cầu thực tại về các sản phẩm xây dựng như nhu cầu văn phòng cho thuê, nhà ở, dân số vùng dự án, tình hình thực tế vùng dự án,…. Từ việc xác định được nhu cầu xã hội như thế, các cấp quản lý của Công ty (giám đốc và phòng kế hoạch,…) có nhiệm vụ lên kế hoạch đầu tư đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai thông qua công tác dự báo để có được những cơ hội đầu tư phù hợp và hiệu quả. 2.4.2. Nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật. Đặc điểm của các Dự án được lập tại Công ty là các dự án đầu tư xây dựng các công trình dân dụng và các công trình hạ tầng kỹ thuật cho nên nội dung nghiên cứu khía cạnh kỹ thuật rất được quan tâm ở Công ty, và là một trong những nội dung được nghiên cứu kỹ nhất ở Công ty Thủ Đô Cụ thể : 2.4.2.1. Quy mô dự án, năng lực (công suất), lựa chọn hình thức đầu tư. Thông thường nội dung này cán bộ lập dự án sẽ trình bày về quy mô của dự án như: tổng diện tích khu đất, hình dáng công trình, thể loại công trình: dân dụng, công nghiệp hay hạ tầng kỹ thuật,…Dự án có thuộc dự án quan trọng quốc gia hay không, dự án nhóm A, B, C,… 19 Tuy nhiên không phải bất kỳ dự án nào cũng sử dụng tất cả các nội dung, mà tùy từng dự án có những nét được trình bày khác nhau Việc lựa chọn hình thức đầu tư tùy thuộc vào từng dự án. Nhưng các dự án của Công ty chủ yếu là thuộc lĩnh vực xây dựng cho nên các phương án lựa chọn chủ yếu là xây dựng mới, đồng bộ hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã được các ban ngành có liên quan phê duyệt. 2.4.2.2. Quy hoạch lãnh thổ và địa điểm xây dựng công trình. Đối với mỗi dự án, các cán bộ lập dự án sẽ đưa ra các phương án quy hoạch lãnh thổ khác nhau đối với mỗi địa điểm có dự án. 2.4.2.3. Các giải pháp về kiến trúc, quy hoạch và kỹ thuật. Đối với các dự án lớn, báo cáo nghiên cứu khả thi (công ty gọi là báo cáo đầu tư) sẽ tách riêng giải pháp về kỹ thuật với hai giải pháp còn lại. Còn đối với dự án có quy mô nhỏ thì cả 3 phần gộp lại với nhau. 2.4.2.3.1.Giải pháp về quy hoạch. Về nội dung này thi được trình bày theo phương án quy hoạch đã được duyệt. Tùy theo từng dự án mà có sự phân chia khác nhau trong quy hoạch đất. Đối với những dự án lớn thì được chia ra bao gồm: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch về giao thông,…nhưng chủ yếu vẫn tập trung vào quy hoạch đất. Quy hoạch sử dụng đất trong các dự án xây dựng của Công ty thường là chia theo lô, theo loại đất rồi sau đó lập bảng biểu thống kê từng loại dựa trên thực tế. 2.4.2.3.2.Giải pháp về kiến trúc. Phần này do cán bộ phòng quản lý phát triển dự án đảm nhận, các cán bộ nghiên cứu về khu đất xây dựng, rồi dựa trên những quy hoạch tổng thể của khu đất từ đó đưa ra giải pháp về kiến trúc sao cho phù hợp 2.4.2.3.3. Giải pháp về kỹ thuật. Trong báo cáo đầu tư của bất kỳ một dự án xây dựng nào, giải pháp xây dựng cũng là rất quan trọng. Các cán bộ trong phòng quản lý phát triển dự án nghiên cứu 20 rất kỹ càng. Các giải pháp kỹ thuật chủ yếu là các giải pháp về: san nền, giao thông, hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước,cấp điện Các giải pháp về kỹ thuật trong các dự án ở Công ty luôn được các cán bộ lập dự án nghiên cứu rất chặt chẽ, và được trình bày kỹ trong dự án. Tuy nhiên không phải bất kể dự án nào cũng được trình bày tất cả các giải pháp kỹ thuật, mà tùy vào từng quy mô của dự án mà các giải pháp có được trình bày đầy đủ hay không, tùy từng tính chất loại công trình mà các giải pháp nào được quan tâm hơn 2.4.2.4. Tác động đối với môi trường của dự án. Trong quá trình nghiên cứu về dự án, cán bộ nghiên cứu lập dự án sẽ nghiên cứu kỹ tác động của dự án đối với môi trường ra sao, từ đó có những điều chỉnh thích hợp để đảm bảo sự hài hòa giữa lợi ích của chủ đầu tư và những người được hưởng lợi ích của dự án. Giảm thiểu những tác động không đáng có của dự án đối với môi trường. Các dự án của Công ty chủ yếu là các dự án xây dựng nhà ở, khu đô thị, hạ tầng kỹ thuật nên ảnh hưởng tới môi trường của dự án chủ yếu do quá trình thực hiện dự án gây nên, và sản phẩm của dự án khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường dự án. Cụ thể như: trong quá trình thực hiện dự án có giải phóng mặt bằng có thể gây tiếng ồn, bụi,…khi dự án hoàn thành có tác động đến môi trường nước do nước thải sinh hoạt,… Dự án đưa ra được thông số về tải lượng các chất ô nhiễm khi có và không có hệ thống xử lý, cho thấy một điều rằng sự quan tâm đúng mức đến vấn đề ảnh hưởng tới môi trường, xác định được chính xác tải lượng chất thải ô nhiễm, từ đó có được những giải pháp khắc phục điều đó, các giải pháp được nói rõ trong dự án, ở đây chỉ đề cập đến sự đánh giá, quan tâm của các cán bộ lập dự án đến ô nhiễm môi trường, để chứng tỏ một điều rằng chất lượng lập dự án ngày càng hiệu quả hơn ở Công ty. Tác động tới môi trường đất: Tác động tới môi trường đất do xây dựng cơ sở hạ tầng : Trong khi thi công xây dựng các công trình kỹ thuật như khu chung cư, khu biệt thự, khu dịch vụ,..sẽ gây ra tác động tiêu cực đến môi trường đất trong khu vực. Hoạt động san lấp mặt bằng chuẩn bị thi công làm tăng nguy cơ xói mòn, bạc màu khu đất, tăng nguy cơ sụt lở đất, bờ kênh, mương trong khu vực dự án,…Các chất thải rắn từ sinh hoạt từ các khu chung cư,.. Ngoài ra còn ảnh hưởng tới môi trường không khí xảy ra trong giai đoạn thi công: Tác động do bụi, bụi sinh ra trong quá trình thi công, san lấp mặt bằng và xây lắp các hạng mục dự án do sử dụng nhiều loại phương tiện giao thông siêu trường, 21 siêu trọng và quá trình san ủi mặt bằng,..Tác động do khí thải: Trong quá trình thi công sẽ huy động rất nhiều các loại máy móc, xe tải sử dụng các loại nhiên liệu như đốt xăng, dầu diezen, dầu FO,…Các loại nhiên liệu này sau khi cháy sẽ sinh ra một lượng khí độc như SO2, Nox, CO, CO2, VOC,… làm ô nhiễm môi trường không khí và tác động xấu tới sức khỏe con người và các loài động thực vật. Các tác động khi dự án đi vào hoạt động : Ô nhiễm không khí trong khu vực quy hoạch chủ yếu do hoạt động giao thông và quá trình sinh hoạt (đun nấu, sưởi) từ các khu dân cư biệt thự gây ra… Từ việc đánh giá được tác động do dự án được tiến hành xây dựng tác động tới môi trường như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ thảo luận nghiên cứu đưa ra được những giải pháp hạn chế tác động tới môi trường thích hợp nhất, không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường. Tùy từng dự án, và tùy vào mức độ của tác động mà có những giải pháp phù hợp nhất, thích hợp nhất, mang lại hiệu quả cao nhất. 2.4.2.5. Phương án đền bù, giải phóng mặt bằng. Căn cứ vào những quy định của nhà nước về giải phóng mặt bằng, mà mỗi dự án áp dụng các phương án đền bù cho phù hợp. Về căn cứ pháp lý thì có Nghị định 197/2004/NĐ – CP, thông tư 116/2004/TT – BTC , và đặc biệt là các quyết định của Tỉnh ( Địa phương) nơi mà có dự án. Trên cơ sở những căn cứ pháp lý như vậy, chủ đầu tư kết hợp với hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng thảo luận và đi đến quyết định đưa ra phương án đền bù nào cho phù hợp nhất và hiệu quả nhất. Tùy từng dự án mà việc tính chi phí giải phóng mặt bằng là khác nhau, giá theo giá nhà nước hiện hành, hoặc có đôi khi có kết hợp áp dụng giá thị trường để đảm bảo tính hợp lý. Thường những dự án xây dựng khu đô thị theo quy hoạch của địa phương thì sẽ có phương án tái định cư cho người dân,… Tuy nhiên, các phương án đền bù giải phóng mặt bằng các dự án đưa ra, ví dụ như dự án trên còn sơ sài, áp dụng theo các quy định nhưng thực tế có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến giá cả,…ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng, vì thế cần có những biện pháp chặt chẽ và cứng rắn hơn. 2.4.2.6. Cách thức quản lý dự án của công ty và tiến độ thực hiện dự án. Thông thường ở Công ty HUD3 áp dụng hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và tự thực hiện các dự án. Còn một số dự án thứ cấp thì Công ty là chủ đầu tư cấp 2, các dự án này do Tổng Công ty đầu tư và phát triển nhà và đô thị Hà Nội (HUD) 22 là chủ đầu tư. Những dự án do Tổng Công ty là chủ đầu tư thì Công ty HUD3 sẽ là áp dụng hình thức chủ nhiệm điều hành dự án để quản lý các dự án, đảm bảo các tiến độ thực hiện hợp lý. Về tiến độ thực hiện dự án thì tùy vào các dự án khác nhau mà có các kế hoạch khác nhau, đảm bảo sự hợp lý về thời gian và chất lượng công trình. 2.4.3. Phân tích tài chính. Việc xác định tài chính của dự án do phòng quản lý phát triển dự án đảm nhiệm. Các cán bộ soạn thảo dự án nghiên cứu các vấn đề của dự án và dự toán cả tài chính của dự án. Nội dung của dự toán tài chính dự án là các vấn đề về tổng mức vốn đầu tư, nguồn tài trợ vốn của dự án, dự kiến doanh thu chi phí hàng năm, các chỉ tiêu phân tích tài chính của dự án. Cụ thể : 2.4.3.1. Xác định tổng mức vốn đầu tư. Nội dung này sẽ được chi tiết hóa trong từng dự án, bằng những bảng biểu thể hiện rõ tổng mức đầu tư của dự án là bao nhiêu, khoản mục chi tiết của từng thành phần trong tổng mức đầu tư ấy. Tổng vốn đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí quản lý dự án và các chi phí khác, dự phòng phí. Nhu cầu vốn được cụ thể hóa qua các năm tùy vào từng dự án mà mỗi năm có nhứng nhu cầu vốn là khác nhau 2.4.3.2. Nguồn tài trợ vốn của dự án. Các dự án chỉ khả thi khi đảm bảo được nguồn vốn, và xuất xứ của nguồn vốn đó là chính xác, để đảm bảo đến khi huy động nó cho dự án không gặp bất kể vấn đề gây cản trở nào. Các dự án của Công ty Thủ Đô chủ yếu sử dụng vốn của các cổ đông trong Công ty và Vốn vay,vốn huy động hợp pháp khác (vốn vay từ các ngân hàng thương mại, các tổ chức tín dụng, vốn góp từ các Công ty liên kết thực hiện dự án 2.4.3.3. Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính chủ yếu. Để xác định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án, các cán bộ soạn thảo dự án của Công ty sẽ tiến hành các công việc theo trình tự: xác định các khoản doanh thu, chi phí trong từng năm hoặc theo từng thời kỳ của dự án; kế tiếp là xác định 23 dòng tiền hàng năm để từ đó tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính như: NPV, IRR, T, tỉ suất lợi nhuận r … 2.4.3.3.1. Xác định các khoản mục doanh thu và chi phí. Các cán bộ lập dự án dung phần mềm Exel để tính toán. - Doanh thu: Bảng doanh thu hàng năm được xác định dựa theo sản phẩm của dự án. Thường thì sản phẩm của Công ty là các công trình hạ tầng kỹ thuật, các khu đô thị, các văn phòng cho thuê,…nên việc tổng hợp doanh thu là từ việc bán các khu căn hộ cao tầng, nhà ở, hay tiền cho thuê các khu văn phòng,..doanh thu từ chuyển nhượng các diện tích đất kinh doanh,… - Chi phí: chi phí hàng năm của dự án bao gồm các khoản mục chi phí: Chi phí để hoạt động: chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng, chi phí trả lương, chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị…và tiền thuê đất hàng năm, khấu hao, lãi vay. Trên cơ sở những tính toán như vậy, các cán bộ lập dự án sẽ tính toán lợi nhuận của Công ty trước và sau thuế. Cụ thể: Lợi nhuận trước thuế = Doanh thu – Chi phí (bao gồm cả khấu hao và lãi vay). Thuế TN DN = LNTT * 25 % (áp dụng từ năm 2009). Lợi nhuận sau thuế = LNTT – Thuế TN DN 2.4.3.3.2. Xác định dòng tiền. Các cán bộ lập dự án dựa vào lợi nhuận sau thuế đã tính được để xác định dòng tiền theo công thức sau: Dòng tiền = LNST + Lãi vay + Khấu khao LNST: Lợi nhuận sau thuế. HSCK(i) = HSCK(i-1) / (1+r) Trong đó : HSCK(i) là hệ số chiết khấu năm i HSCK(i-1) là hệ số chiết khấu năm (i-1) i là số năm ( i ≥ 1) r là tỷ suất chiết khấu. Người lập dự án sẽ xác định các chỉ tiêu về mặt hiệu quả tài chính của dự án dựa trên cơ sở dòng tiền và hệ số chiết khấu đã được xác định. 24 2.4.3.3.3. Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Trong phân tích hiệu quả tài chính hiện nay, thường dùng các chỉ tiêu NPV, IRR, T. Nội dung phân tích hiệu quả tài chính ở Công ty được thể hiện ở bảng sau: Bảng 1.10: Bảng phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư. STT Nội dung Tổng cộng Năm hoạt động Năm 1 Năm 2 Năm 3 …… Năm n I Doanh thu 1 Hoạt động cho thuê 2 Bán lại các căn hộ 3 Chuyển nhượng diện tích đất kinh doanh 4 Khai thác khu đất không thuộc đất kinh doanh 5 Giá trị thu hồi tài sản …. II Chi phí 1 Chi phí hoạt động Chi phí điện, điện thoại cho bộ phận quản lý, khu vực công cộng 2 Chi phí trả lương cho bộ phận quản lý 3 Chi phí sữa chữa, bảo dưỡng, thay thế máy móc thiết bị 4 Tiền thuê đất hàng năm 5 Khấu hao 6 Lãi vay III Lợi nhuận gộp 1 Lợi nhuận trước thuế 2 Thuế TNDN (28%) IV Lợi nhuận sau thuế V Phân tích tài chính theo thời gian Năm 0 1 Vốn đầu tư ban đầu 2 Dòng tiền 3 Hệ số chiết khấu 4 Dòng tiền chiết khấu 5 Cộng dồn 25 Sau khi tính được bảng tính trên, cán bộ lập dự án sẽ tính các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án: Tỷ suất chiết khấu (r), Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), Giá trị hiện tại thuần (NPV), Thời gian thu hồi vốn (T). Trong từng dự án của Công ty, các chỉ tiêu tài chính được tính toán đầy đủ và kiểm tra kỹ càng tránh sai sót, nhằm đảm bảo hiệu quả kinh tế đem lại của dự án là cao nhất có thể. Khi phân tích về các chỉ tiêu hiệu quả tài chính ở Công ty chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu IRR, NPV, T ở thời điểm hiện tại. Khấu hao trong dự toán các dự án là khấu hao đều hàng năm. Phương án trả nợ là trả nợ đều qua các năm, trả lãi hàng năm. 2.4.4. Nghiên cứu khía cạnh kinh tế xã hội của dự án. Căn cứ vào chính sách, chủ trương quốc gia, đường lối và quy hoạch phát triển của đất nước. Căn cứ vào địa điểm thực hiện dự án các cán bộ lập dự án nghiên cứu để nghiên cứu khía cạnh này. Nghiên cứu tác động của dự án đối với chủ đầu tư, đất nước và cho nền kinh tế. Hầu hết các dự án ở Công ty đều nghiên cứu kỹ các tác động này, một số chỉ tiêu được đưa ra để đánh giá như: tạo việc làm cho người lao động, tăng thu ngân sách cho nhà nước, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng,… Tuy nhiên tác động mà Công ty đánh giá tác động đối với nền kinh tế xã hội đang dừng lại ở các vấn đề chung chung, không có tính toán rõ ràng các chỉ tiêu như theo quy trình xem xét khía cạnh kinh tế xã hội như xem xét về giá trị gia tăng thuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), tỷ số lợi ích chi phí B/C…Chính vì thế đôi khi sự đánh giá về khía cạnh kinh tế xã hội là không rõ ràng, đó là một điểm cần được khắc phục ở Công ty mà ở phần giải pháp sẽ có những giải pháp phù hợp. 2.4.5. Phân tích độ nhạy của dự án. Các dự án ở Công ty là các dự án đầu tư xây dựng, nên sự thay đổi chủ yếu là giá cả trên thị trường của nguyên vật liệu đầu vào, nên khi phân tích độ nhạy của dự án chỉ đơn giản là ước tính giá chênh lệch khoảng 5 – 10 % so với thực tế, để phòng trừ có sự rủi ro trong vấn đề giá cả. Công ty không xây dựng một quy trình nhất định trong việc phân tích độ nhạy của dự án, tùy theo từng dự án mà có chỉ ra những thay đổi khác nhau và có biện pháp phòng ngừa cần thiết. Tuy nhiên, việc phân tích này ít được chú trọng ở Công ty. 26 2.5, Nghiên cứu tình huống cụ thể lập dự án tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô: Dự án đầu tư xây dựng trường Trung Học cơ sở tại xã Mễ trì, huyện Từ Liêm Hà Nội 2.5.1 Sự cần thiết phải đầu tư: Phần này các cán bộ lập dự án của Công ty nghiên sửu dụng phương pháp phân tích đánh giá và phương pháp so sánh đối chiếu Căn cứ pháp lý của dự án: Dựa vào các văn bản pháp luật có liên quan đến dự án, các tiêu chuẩn của nhà nước, Bộ xây dựng,…để áp dụng cho dự án: Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ; Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng; Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính Phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của BXD về việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình Căn cứ văn số 440/UBND-ĐC ngày 10 tháng 04 năm 2008 của UBND xã Mễ Trì về việc xin thỏa thuận địa điểm xây dựng Trường THPT dân lập Marie Curi tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Căn cứ văn bản số 1220 /QHKT-P1 ngày 24 tháng 06 năm 2008 của sở quy hoạch kiến trúc về việc thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất thuộc xã Mễ Trì, Trung Văn - huyện Từ Liêm - Hà Nội. Căn cứ văn bản số 4154 /UBND-KH&ĐT ngày 17 tháng 12 năm 2008 của UBND Thành Phố Hà Nội về việc chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập và triển khai thực hiện dự án xây dựng Trường Trung học cơ sở Căn cứ văn bản số 2386 /QHKT-P1 ngày 04 tháng 09 năm 2009 của sở quy hoạch kiến trúc về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Căn cứ văn bản số 2703 / VP-VHKG ngày 23 tháng 09 năm 2009 của văn phòng UBND Thành Phố Hà Nội về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc sơ bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội. 27 Căn cứ văn bản số 1020/ UBND-ĐC ngày 06 tháng 10 năm 2009 của UBND xã Mễ Trì về việc xác nhận diện tích, loại đất, chủ sử dụng đất dự án xây dựng Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội . Căn cứ văn bản số 2835 /QHKT-P1 ngày 15 tháng 10 năm 2009 của sở quy hoạch kiến trúc về việc quy hoạch tổng mặt bằng, phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ công trình Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Các công văn thoả thuận chuyên ngành của điện lực huyện Từ Liêm về việc trả lời công văn xin thỏa thuận cấp điện cho dự án xây dựng Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm;văn bản của công ty TNHH NN MTV Thoát Nước Hà Nội về việc phúc đáp công văn thỏa thuận thoát nước phục vụ lập dự án; công văn số của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và kinh doanh nước sạch về việc thỏa thuận cấp nước cho dự án đầu tư xây dựng Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội; bản của Sở Giáo dục và đào tạo về việc thỏa thuận quy mô Trường THCS tại xã Mễ Trì, huyện Từ Liêm, Hà Nội. Đánh giá thực trạng phát triển Trường học Thành Phố - Những thành tựu đạt đươc: Trường học đã đáp ứng được nhu cầu giáo dục đòi hỏi chất lượng ngày càng cao về chất lượng đào tạo để đáp ứng nhu cầu xã hội. Thành phố Hà Nội là nơi tập trung đông dân và đô thị hóa nhanh vì vậy hệ thống trường học là hết sức cần thiết nhằm phục vụ tốt hơn cho chất lượng giáo dục. Hoạt động trường học của bộ Giáo dục đã được phát triển và đổi mới nhiều trong phương thức giảng dạy và học tập. Nhiều trường dân lập được đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng và đội ngũ giáo viên dạy rất tốt mang lại hiệu quả cho xã hội nói chung và ngành giáo dục nói riêng. Cơ sở vật chất đã được đổi mới và phát triển, trình độ quản lý dạy học được đổi mới nâng cao. Đến nay thành phố có nhiều cơ sở trường học đạt chuẩn quốc gia với cơ sỏ hạ tầng máy móc trang thiết bị dạy học hiện đại. Vị trí và vai trò của trường học thành phố Hà Nội là hết sức quan trọng trong lúc nền kinh tế nước ta dang hội nhập với nền kinh tế thế giới. - Những mặt hạn chế: Bên cạnh những thành tựu đóng góp to lớn của ngành giáo dục, sự phát triển của trường học ở Hà Nội vẫn còn những mặt hạn chế. Do Hà Nội là thủ đô, là trung tâm văn hóa giáo dục của cả nước, nên đô thị hóa diễn ra ở đây rất nhanh. Vì vậy, cần phải đầu tư trường học nhiều hơn nữa để hạn chế con em phải đi học trái tuyến, học nhiều ca. 28 Hoạt động trường học là ngành giáo dục thuộc nhà nước quản lý cho nên việc mở rộng phát triển đầu tư xây dựng chủ yếu là sử dụng nguồn vốn ngân sách vì vậy việc đầu tư xây mới gặp nhiều khó khăn trong vấn đề huy động vốn. Tóm lại có thể nói, trong những năm qua, đặc biệt là trong thời kì đổi mới, hệ thống Trường học ở Hà Nội đã phát triển mạnh mẽ, đóng góp xứng đáng vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô, nhưng đến nay trường học Hà Nội về cơ bản vẫn chưa đáp ứng được quy mô và số lượng phòng học, đang ở trình độ phát triển thấp, năng lực cạnh tranh yếu, khẳ năng hội nhập với nền giáo dục khu vực và thế giới còn gặp nhiều khó khăn. Quá trình phát triển Thủ đô theo yêu cầu công nghiệp hoác, hiện đại hoác, hội nhập khu vực và thế giới, yêu cầu xây dựng một hệ thống trường học tiên tiến, trang thiết bị máy móc hiện đại, vừa là cơ hội vừa là thách thức lớn đối với nền giáo dục Việt Nam Định hướng phát triển Trường học Thành phố đến năm 2010 Phát triển trường học Hà nội, đặc biệt là trường học đạt chuẩn quốc gia để mở rộng hệ thống trường học đáp ứng nề kinh tế phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đát nước là mục tiêu chiến lược lâu dài của Hà Nội. Trường học không những phát triển mở rộng số lượng mà còn chú trọng chất lượng trang thiết bị ,máy móc hiện đại nhằm nâng cao chất lượng dào tạo. Phải coi trường học là mũi nhọn, là đòn bẩy phát triển cảu ngành giáo dục Hà Nội, làm cho Hà Nội trở thành trung tâm đào tạo dạy và học lớn nhất của miền Bắc và cả nước từng bước hội nhập nền giáo dục khu vực và thế giới. Đổi mới quy mô trường học, trang thiết bị công nghệ hiện đại nhằm phục vụ cho ngành giáo dục thủ đô phát triển khả năng cạnh tranh với các nước trong khu vực và thế giới. Tổ chức sắp xếp lại, hoàn thiện và phát triển mạng lưới trường học trên địa bàn Hà Nội một cách hợp lý theo hướng đa dạng với nhiều hình thức quy mô khác nhau nhằm giảm bớt học sinh phải đi học trái tuyến. Hình thành các trường dân lập đáp ứng nền giáo dục phát triển. Tiếp tục đổi mới và hoàn thiện hệ thống dạy và học nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nền giáo dục kiện toàn tổ chức nâng cao trình độ quản lý chuyên môn. Chủ động đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ cán bộ giáo viên giảng day. Kết luận: Cơ hội đầu tư xây dựng các trường học trên địa bàn thành phố Hà Nội còn rất nhiều. Dự án đầu tư xây dựng trường học trên thành phố Hà Nội phù 29 hợp với nhu cầu của người dân, và đây cũng là một trong những nội dung nhà nước kêu gọi các doanh nghiệp tư nhân cùng tiến hành đầu tư. Mục tiêu của dự án đầu tư Đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô trường học đạt chuẩn quốc gia của ngành giáo dục Thành phố Đáp ứng nhu cầu học sinh trong khu vực đi học thuận lợi, đứng tuyến Phục vụ cho nhu cầu giảng day, trang thiết bị hiện đại nâng cao chất lượng giáo dục Xây dựng tổ hợp công trình kiến trúc cảnh quan mới đóng góp hình ảnh mới hiện đại, năng động cho khu vực và tổng quan Quy hoạch - Kiến trúc thành phố Góp phần phát triển hệ thống giáo dục trên địa bàn thành phố Hà Nội, thực hiện chủ trương phát triển ngành giáo dục của Thành phố 2.5.2. Quá trình thực hiện. Để thực hiện tốt Dự án, trước hết Chủ đầu tư cần lựa chọn một hình thức quản lý thực hiện dự án phù hợp, đồng thời với việc lựa chọn tập trung tạo vốn cho Dự án, cần thiết phải chủ động tiến hành ngay các công việc chuẩn bị đầu tư, thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, lập tiến độ xây dựng công trình và quản lý việc thực hiện đầu tư xây dựng công trình. Mặt khác, sau khi công trình hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng cần phải có kế hoạch cho công tác quản lý vận hành sau dự án. “Theo Nghị định số 16/2005/NĐ-CP, tuỳ theo quy mô tính chất của dự án và năng lực của mình, Chủ đầu tư sẽ lựa chọn một trong những hình thức quản lý thực hiện dự án sau:Trực tiếp quản lý thực hiện dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án. Hoặc thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực. Hình thức quản lý dự án trường THCS Marie Curie: -Giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư xây dựng : Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô ứng vốn 100% nên làm chủ đầu tư và trực tiếp quản lý - Giai đoạn đưa công trình vào khai thác sử dụng: Trường Dân lập Marie Curie trả 100% vốn đầu tư và một phần lãi đầu tu cho công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại thủ Đô để được chuyển giao cho trường Dân lập Marie Curie trực tiếp quản Tiến độ thực hiện dự án Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Lập thiết kế cơ sở, dự án đầu tư: từ tháng 4/2008 đến tháng 9/2008 30 - Thẩm định và phê duyệt thiết kế cơ sở: trong tháng 10/2008 - Thiết kế kỹ thuật thi công: từ tháng 10/2008/ đến tháng 12/2008 - Thẩm định và cấp giấy phép các hạng mục: Theo từng tiến độ hạng mục Giai đoạn đầu tư: - Việc gải phóng mặt bằng, kiểm tra địa chất công trình và thiết kế chi tiết toàn nhà mới sẽ được hoàn thành vào tháng 3/2009 - Việc lựa chọn qua đấu thầu hoặc đàm phám các nhà thầu xây dựng, các nhà thầu phụ hoàn thành vào cuối tháng 3/209 - Việc xây dựng và lắp đặt toàn bộ thiết bị hoàn chỉnh công trình: từ tháng 4/2009 đến 4/2011. - Chuẩn bị cho công tác tuyển sinh và hoàn thiện bộ máy hoạt động cảu trường từ tháng 5/2010 đến hết tháng 8/2011 - Từ tháng 8/2011 bắt đầu khai trương đưa công trình vào sử dụng Việc xác định chính xác thời gian thực hiện dự án đảm bảo cho dự án mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất, có lợi không chỉ cho cả chủ đầu tư mà cả các đối tượng người tiêu dùng mà dự án hướng tới, ngoài ra còn hiện thực hóa quy hoạch của địa phương, vùng, ngành. 2.5.3, Phân tích kỹ thuật. 2.5.3.1, Quy mô dự án, lựa chọn hình thức đầu tư. Sau bước nghiên cứu sự cần thiết phải đầu tư, các cán bộ lập dự án sẽ xác định quy mô của dự án và lựa chọn hình thức đầu tư. Quy mô dự án : “Dự án đ ầu t ư x ây d ưng trường THCS đạt tiêu chuẩn quốc gia gồm nhà hiệu bộ tại trung tâm ô đất kết hợp với 02 khối nhà học (4 tầng) tạo ra một khối hình chữ U với sân tập trung ở giữa, nhà thể thao, các công trình phụ trợ khác..” Hình thức đầu tư : “Đầu tư xây dựng mới”. Dựa trên quy hoạch của địa phương nơi có dự án mà xác định được quy mô thực hiện dự án hợp lý nhất, căn cứ vào quy hoạch của huyện Từ Liêm cho thấy các cán bộ lập dự án đã bám sát các quy hoạch ấy và đã đưa ra được con số diện tích thỏa đáng nhất. 31 2.5.3.2, Địa điểm xây dựng công trình và hiện trạng khu đất xây dựng. - Địa điểm xây dựng công trình: Tại xã Mễ Trì - huyện Từ Liêm – Thành phố Hà Nội -Các cán bộ lập dự án đã đi thực tế đo đạc và khảo sát địa hình để xác định địa điểm dự án chính xác. Vị trí này xung quanh giáp đường quy hoạch dự kiến, phía đông bắc giáp đài phát sóng phát thanh Mễ Trì; phía nam giáp phía tuyến mương xây hiện có.Hiện trạng khu đất là đất nông nghiệp, trên khu đất có một số cột ăng teng của đài phát sóng phát thanh Mễ Trì. - Điều kiện tự nhiên Qua khảo sát thực tế địa chất công trình, điều kiện tự nhiên vùng dự án được trình bày như sau : + Khu vực này có chế độ khí hậu của thành phố Hà nội, được chia làm hai mùa rõ rệt: + Mùa nóng: bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 10. Hướng gió chủ đạo là gió Đông Nam, nhiệt độ cao nhất trong mùa hè khoảng 38 độ C. Mùa nóng đồng thời cũng là mùa mưa bão tập trung từ tháng 7 đến tháng9. Lượng mưa trung bình hàng năm là 1670mm, số ngày mưa trung bình trong năm là 140 ngày. + Mùa lạnh: bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau. Hướng gió chủ đạo là gió Đông Bắc, trời lạnh và khô hanh, nhiệt độ trung bình 23 độ C, thấp nhất là 7-8 độ C. + Độ ẩm: về mùa mưa có khi đạt mức 100%, độ ẩm trung bình hàng năm là 84,5%. + Bão: Thường xuyên xuất hiện trong tháng 7 và 8, cấp gió từ cấp 8-10, đôi khi tới cấp 12. Địa hình Địa hình rộng, đất nông nghiệp bằng phẳng, đường giao thông thuận lợi cho việc vận chuyển và tập kết máy móc, vật liệu thi công công trình. Địa chất thuỷ văn + Quanh khu vực chủ yếu là đất nông nghiệp khảo sát chưa có hệ thống thoát nước hoàn chỉnh nối với hệ thống thoát nước chung của thành phố.Nước mưa, nước 32 mặt thoát nhanh ra ruộng không gây ngập trong khu khảo sát khi có mưa lớn dài ngày. + Trong quá trình khảo sát hiện trường , khu đất của dự án là đất ruộng, địa hình khá bằng phẳng với cao độ thay đổi trong khoảng 6,2m đến 6,7m. mực nước dưới đất ổn định được quan sát ghi chép lại và thể hiện tại hình trụ hố khoan. + Nước dưới đất xuất hiện nông, sát gần mặt đất, sâu từ 1.0 m đến1.2 m. đây là mực nước ngầm tầng nông, tồn tại trong lớp đất lấp. Nguồn cấp chủ yếu là nước mưa, nước thải sinh hoạt. + Nước ngầm có áp nhẹ, tồn tại trong lớp đất rời(cát, cuội, sỏi) dưới sâu. nguồn nước dồi dào, có thể sử dụng cho sinh hoạt và cung cấp thi công công trình. Dựa vào sự nghiên cứu kỹ lưỡng về địa chất mà sau đó các cán bộ lập dự án lựa chọn các giải pháp kỹ thuật hiệu quả nhất, tránh xảy ra những sai sót không đáng có của dự án. 2.5.4. Giải pháp thực hiện. 2.5.4.1. Giải pháp thiết kế quy hoạch. - Các khối công trình gồm khối nhà học và khối hiệu bộ được tổ chức hợp khối, các khối phụ trợ tách riêng nối với khối chính bằng nhà cầu. Hoạt động dạy và học theo dây chuyền khép kín liên tục. Nhà hiệu bộ bố trí tại trung tâm ô đất kết hợp với 02 khối nhà học tạo ra một khối hình chữ U với sân tập trung ở giữa. Giải pháp này đảm bảo cửa các phòng học mở cửa theo hướng bắc – Nam. Các phần đất còn lại được bố trí bao quanh khu đất, khối phụ trợ được nối với khối trường học bằng hệ thống hành lang cấu tạo tính lô gíc về hình khối và sự liên hệ chặt chẽ thuận lợi trong sử dụng. - Nhà thể thao đa năng bố trí tại phần đất phía Đông và Đông nam. Đây là phần đất còn lại rộng, bố trí được một nhà thể thao đa năng và một sân bóng đá. - Phần đất phía nam và tây nam bố trí căng tin nhà ăn kết hợp với bán trú phục vụ cho học sinh ăn uống giữa ca của CBGV.Vị trí này được đặt ngay cổng phụ thuận tiện cho việc đi lại và vị trí các phòng phục vụ cho các học sinh bán trú được tiếp cận với hướng gió chính. - Các phần đất xen kẹp còn lại với diện tích nhỏ đợc bố trí các vườn cây bể nước phục vụ và tạo được cảnh quan thoáng mát cho hoạt động ngoại khóa của học sinh. Tất cả phần đất giáp hàng rào có hình dạng phức tạp được quy hoạch tạo thành 33 các vườn cây có vai trò cải thiện môi trờng, ngăn cản ồn và bụi từ hệ thống giao thông. - Hai khối lớp học xây 4 tầng và nhà hiệu bộ 4 tầng có các khu vệ sinh phục vụ học sinh và giáo viên thuận tiện trong sử dụng. - Do có chu vi lớn và để phù hợp với hoạt động, trường có hai cổng. Xung quanh trường cạnh tường rào bố trí các dải cây xanh rộng từ 3,0m đến 5,0m tạo môi trường yên tĩnh trong sạch được ngăn cách bằng hệ thống cây xanh và đường nội bộ. Quy hoạch sử dụng đất như sau: + Đất xây dựng khu lớp học 4 tầng + hiệu bộ 1430 m2 + Đất xây dựng hành lang cầu 93.3 m2 + Đất xây dựng nhà thể thao đa năng 350.47 m2 + Đất xây dựng căng tin + bán trú 505.7 m2 + Đất xây dựng nhà để xe 200 m2 + Đất xây dựng nhà bảo vệ 16.8 m2 + Đất xây dựng sân tập trung 1134 m2 + Đất xây dựng sân chơi TDTT 106.4 m2 + Đất xây dựng cây xanh mặt nước 1769 m2 + Đất xây dựng đường nội bộ ô đất 3120 m2 *Các chỉ tiêu kỹ thuật sử dụng đất. STT Các chỉ tiêu Đơn vị Giải pháp thiết kế 1 Tổng diện tích khu đất m2 7176 2 Tổng diện tích xây dựng m2 2223 3 Tổng diện tích sàn xây dựng m2 7476 4 Diện tích cây xanh, thảm cỏ, mặt nước (25,14%) m2 1804 5 Diện tích đường giao thông, sân trường(43,89%) m2 3149 6 Mật độ xây dựng % 30,97 7 Hệ số sử dụng đất Lần 1,041 8 Tầng cao trung bình Tầng 3,36 9 Diện tích sân thể thao ngoài trời m2 106 10 Cấp công trình Cấp 2 2.6.4.2. Giải pháp về kiến trúc: Khối nhà học Khối nhà học 4 tầng phục vụ cho quy mô 32 phòng học chính và các phòng học bộ môn. Tổng diện tích xây dựng khoảng 875.6m2, tổng diện tích sàn khoảng 34 3502.4m2. Các phòng học kích thước 7.9x7.2m hành lang rộng 2.4m. Mỗi khối có 1 khu cầu thang và 1 khu vệ sinh phục vụ sinh hoạt. Khối nhà hiệu bộ. Nhà hiệu bộ 4 tầng diện tích xây dựng khoảng 554.4 m2, tổng diện tích sàn khoảng 2217.6m2. các bố trí các phòng làm việc của giáo viên. Khối này có 1 khu cầu thang và 1 khu vệ sinh phục vụ sinh hoạt. Có hành lang nối giữa khối hiệu bộ và các khối nhà lớp học tạo sự liên hệ thuận tiện. Nhà thể thao đa năng. Nhà thể chất 1 tầng diện tích xây dựng 350.47 m2. không gian tập kích thước 20x12m, với diện tích 240 m2. Diện tích còn lại bố trí chỗ thay quần áo, kho dụng cụ, khu vệ sinh và khu nghỉ khán đài. Các công trình phụ trợ khác Nhà bếp 1 tầng diện tích 138,2 m2 Nhà thường trực diện tích 16,8 m2 Nhà để xe diện tích 200 m2 Cổng chính rộng 10m, cổng phụ rộng 6m, hàng rào hoa sắt dài 424m trụ gạch 330x330 a = 3m. - Các phòng chức năng của các khối nhà học và hiệu bộ trên là: - Các phòng chức năng tầng 1: Gồm có 08 phòng học ; có 02 phòng kho đồ dùng giảng dạy ; 01 phòng y tế; 01 phòng cách ly; 01 phòng đoàn đội; 01 phòng truyền thông; 01 phòng khách; 01 phòng nghỉ giáo viên; 01 phòng kho đồ dùng học tập; 03 khu vệ sinh. - Các phòng chức năng tầng 2: Gồm có 08 phòng học; 02 phòng nghỉ giáo viên; 01 phòng hiệu trưởng; 01 phòng hiệu phó; 03 phòng hành chính; 01 phòng họp; 01 phòng hội đồng giáo viên; 03 khu vệ sinh. - Các phòng chức năng tầng 3: Gồm 08 phòng học; 04 phòng chuẩn bị; 01 phòng hiệu phó; 02 phòng hành chính; 01 phòng thư viện; 01 phòng kho sách; 03 khu vệ sinh. - Các phòng chức năng tầng 4: Gồm có 08 phòng học; 02 phòng chuẩn bị; 01 phòng hành chính; 01 phòng công đoàn; 01 phòng đọc thư viện; 01 phòng hội trường; 03 khu vệ sinh. Các phòng chức năng của các khối nhà ăn + căng tin, bán trú trên là: - Các phòng chức năng tầng 1: Gồm có 01 phòng ăn tập thể ; 01 phòng cafê giải khát; 01 khu vệ sinh; 01 phòng bếp và phụ trợ. 35 - Các phòng chức năng tầng 2: Gồm có 12 phòng bán trú; 02 khu vệ sinh; 01 phòng kho. - Các phòng chức năng tầng 3: Gồm có 13 phòng bán trú; 02 khu vệ sinh. 2.6.4.3 Giải pháp kết cấu xây dựng *Giải pháp mặt đứng Mặt đứng của công trình được thiết kế theo phong cách hiện đại, phù hợp với xu hướng kiến trúc chung của các khu đô thị hiện đại đang được triển khai tại Thành phố. Toàn bộ các mặt đứng nhà được thiết kế với các chi tiết sinh động, các mảng đặc rỗng được tuân thủ nghiêm ngặt về tỷ lệ. *Giải pháp mặt cắt Khối học tập: Tầng 1 và 2 cao 3,6m; tầng 3 và 4 cao 3,6m; đỉnh mái cao 18,06 m. Khối hiệu bộ: Tầng 1 và 2 cao 3,6m; tầng 3 và 4 cao 3,6m; đỉnh mái cao 8,06 m. Hành lang cầu tầng 1 cao 3,6m Khối thể chất: Phần tập luyện cao 6m; phần phụ trợ cao 3,6m; đỉnh mái cao 8,5 m. *Vật liệu hoàn thiện. - Tường bả hoàn thiện bằng sơn nước phù hợp khí hậu. - Sàn màu vàng sáng, sàn lát gạch cerame kích thước 400x400, sàn vệ sinh lát gạch chồng trơn. - Trần trát phẳng sơn màu trắng - Mái chính bằng mái bằng BTCT lát gạch lá nem chống nóng, mái các nhà phụ trợ lợp tôn. - Lan can bằng thép khung vỏ sơn theo màu chỉ định. - Hàng rào sắt kết hợp vách trụ xây gạch, sơn màu theo chỉ định. 2.6.4.4 Giải pháp kỹ thuật  Hệ thống thoát nước Nước sử dụng cho công trình gồm nước phục vụ cho các nhu cầu sinh hoạt của khối nhà học, nhà căng tin + bán trú, nhà thể thao đa năng… , cho cứu hoả (CH). * Nhu cầu nước sinh hoạt tối đa được tính theo bảng 6-4 của “Quy chuẩn cấp thoát nước trong nhà và công trình”. - Tổng nhu cầu cấp nước sinh hoạt trung bình trong ngày: 36 + Căn cứ vào quy mô số người và tiêu chuẩn nước cấp cho mỗi người. Tổng lượng nước cấp cần thiết cho công trình này là:  Nhu cầu cấp nước cho khối nhà học Q1 = 1000 x 20 = 20000 l/ngày = 20 m3/ ngd. Vậy lưu lượng nước cần tính cho nhà học Qngd1 = 32m3/ng Chọn Qng = 32m3/ng  Nhu cầu cấp nước cho khối căng tin Q2 = 500 x 100 = 50000 l/ngày = 50 m3/ ngd. Vậy lưu lượng nước cần tính cho căng tin + bán trú Qngd2 = 50m3/ng Tổng lượng nước sử dụng cho nhu cầu sinh hoạt của toàn công trình là QSH =20+50 = 70(m3/ngày đêm) Lượng nước dự trữ cho chữa cháy (hệ thống vách tường) trong 3 giờ Wcc = 27 m3 (tính cho 1 đám cháy xảy ra) Q = QSH + QCC = 70 + 27 = 97 (m3/ngày đêm) Chọn Qng = 100m3/ng  Giải pháp kỹ thuật cấp thoát nước. Cấp nước Nước cấp vào công trình là nguồn nước sạch được dự trữ ở bể chứa sau đó được bơm qua ống vận chuyển lên các két chứa trên mái và dẫn xuống các khu wc qua các trục ống đứng và ống nhánh tới các thiết bị dùng nước. Tại đầu mỗi ống nhánh cấp cho các khu wc phải lắp van khoá để thuận tiện cho việc theo dõi quản lý. Với mục đích đáp ứng đủ lưu lượng và đảm bảo áp lực đối với mọi thiết bị dụng cụ dùng nước trong toàn hệ thống (bổ sung thêm áp lực hoặc giảm áp) tiết kiệm được năng lượng điện dùng cho máy bơm, giảm dung tích bể chứa nước trên mái cũng như để thuận lợi trong việc lắp đặt, quản lý, vận hành hệ thống và đảm bảo sự hoạt động an toàn độc lập của các thiết bị liên kết nhất định về cấp thoát nước, thông gió toả nhiệt v.v…thì cần phải có sự phân vùng cấp nước thật hợp lý cho các tầng của công trình. Giải pháp thoát nước và thông hơi. -Thoát nước mưa trên mái -Thoát nước thải sinh hoạt 37 Tính toán công trình đơn vị.  Bể chứa nước sạch - Dung tích bể tính theo công thức: WB = (K*WSH ); = (1,2*70) =84 (m3) K : hệ số không điều hoà WSH : Lượng nước cấp cho nhu cầu sinh hoạt WCH : Lượng nước cấp cho cứu hoả Thể tích bể cần thiết WB = 81 m3  Két nước mái - Dung tích bể mái tính theo công thức: WKM = (WĐH + WCv ) (m3) WĐH = 30% * Qng.đ  Hệ thống thoát nước mái Tính toán diện tích thu nước mái (theo chương 11 của “Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình”. Ống đứng PVC đường kính từ 90-110 thoát nước mưa từ tầng mái xuống hệ thống rãnh thoát nước mưa chung.  Hệ thống đường ống Hệ thống ống cấp nước: Tuyến ống cấp nước vào bể ngầm dùng ống nhựa nhiệt pilsa đường kính ống 32 chờ để đấu nước sạch vào bể Các tuyến ống cấp nước trong công trình dùng ống thép tráng kẽm và ống nhựa nhiệt từ 20 đến 100 Hệ thống ống thoát nước trong công trình dùng ống PVC Class 0,1, 2 và 3 từ 42 đến 1 50. Hệ thoát nước bênngoài công trình là hệ thống rãnh thoát nước Hệ thống ống thông hơi: Dùng ống nhựa PVC 42-76 Hệ thống ống thoát nước mái và các ban công: Dùng ống nhựa PVC từ 90 - 110  Áp lực cần thiết bơm sinh hoạt. * Áp lực bơm sinh hoạt. Chọn chiều cao hình học của ngôi nhà là: Hhh = 35.5 m, áp lực tự do của vòi phun vào bể chứa htd = 2 m, tổn thất áp lực qua đường ống dẫn nước (hd + hcb) = 6 m, qua trạm bơm htr = 2 m. Vậy áp lực của máy bơm là: Hb = Hhh + htd + (hd + hcb) + htr = 35.5 + 2 + 6 + 2 = 45.5 m. Hhh: Chiều cao hình học của ngôi nhà 38 Htd :áp lực tự do cần thiết ở các dụng cụ vệ sinh Hd :Tổn thất dọc đường của đường ống khi cung cấp nước đến các thiết bị vệ sinh Hcb :Tổn thất cục bộ của đường ống cấp nước Htr :Chiều cao bơm nước tính từ mức nước thấp nhất của bể chứa đến trạm bơm  Hệ thống cấp điện: Tính toán phụ tải yêu cầu Điện áp sử dụng cho công trình là điện áp 0,4KV để cấp điện cho các thiết bị bố trí trong công trình và chiếu sáng sinh hoạt. Nguồn điện cấp cho công trình lấy từ mạng điện 22KV đã quy hoạch gần công trình. Công trình cần xây dựng trạm biến áp để bảo đảm nhu cầu cấp điện và an toàn cấp điện. Phụ tải điện của công trình được xác định theo bảng sau: Xác định phụ tải tính toán - Công thức tính toán chiếu sáng: E = S  (Lux) Trong đó: E - Độ rọi của đèn (lux)  - Quang thông của đèn (lm) S – Diện tích sàn sử dụng (m2) Với độ rọi trung bình trên mặt phẳng làm việc từ 150-500 lux. - Công thức tính toán dòng điện tính toán: + Với dòng điện 1 pha: )( cos. A U P I tttt   + Với dòng điện 3 pha: )( cos..3 A U PI tb tt tt   Trong đó: Ptt – Công suất tác dụng tiêu thụ (KW). U – Hiệu điện thế (KV) Itt – Cường độ dòng điện (A). costb – hệ số công suất (costb = 0,8). - Công thức tính toán cho ổ cắm: )(.300. WnkP sdoc  Trong đó: ksd – Hệ số sử dụng đồng thời (ksd = 0,7). 39 n – Số lượng ổ cắm. - Công thức tính toán công suất tác dụng toàn công trình ))(..( KWPKKP dmdtctt  Trong đó: Kc – Hệ số cần dùng kể đến sự cần dùng của loại phụ tải Kdt – Hệ số đồng thời kể đến sự đồng thời làm việc của phụ tải. Pdm – Công suất định mức của phụ tải (KW). Công suất biểu kiến: )( cos KVA P S tb tt tt   Trong đó: Stt – Công suất biểu kiến tiêu thụ (KW). Ptt – Công suất tác dụng tiêu thụ (KW). costb – hệ số công suất (costb = 0,9). * Tổng công suất phụ tải: Phụ tải gồm hệ thống đèn + ổ cắm cấp điện thang máy và máy bơm, điện chiếu sáng ngoài nhà, điện trung tâm báo cháy, thông tin liên lạc. + Công suất đặt nhà học: Pđ = 108,6Kw + Công suất đặt nhà căng tin + bán trú: Pđ = 96,1Kw + Công suất đặt nhà thể thao: Pđ = 28,2Kw + Chiếu sáng sân gồm 12 đèn cao áp và 4 đèn cầu 4 bóng. - Công suất tính toán : Pttcs = 250 x 12 + 4*4*70 = 4120 (W) + Công suất đặt nhà bảo vệ (2 nhà): Pđ = 8Kw - Tổng công suất đặt: Pđ = 248Kw - Hệ số cần dùng: Kc = 0,8 cos = 0,9 - Tổng công suất tính toán Ptt = 198.4 Kw - Tính chọn máy phát điện: Stt = Ptt/0,9 = 198,4/0,9 = 220KVA Chọn công suất trạm biến áp cấp điện cho toàn công trình là: 250KVA- 22/0,4KV. Tủ phân phối hạ thế 0.4KV các tủ hạ thế sử dụng các loại tủ hợp bộ. Các nhóm thiết bị điện được bố trí hợp khối để tiện quản lý và vận hành.  Phương án cấp điện 40 Nguồn cung cấp điện Nguồn điện cấp tới công trình lấy từ trạm biến áp gần nhất đã quy hoạch của khu vực . Lưới điện phân phối - Hệ thống điện từ trạm biến áp tới tủ điện phân phối chính đặt tại nhà trạm biến áp. Từ tủ điện tổng phân phối này sẽ cấp tới các hạng mục của công trình. - Từ hệ thống cáp dùng đầu đấu nối có kèm MCCB cấp điện tới các tủ điện tầng. Tiết diện thanh dẫn và cáp được chọn theo điều kiện phát nóng và dòng điện cho phép. - Hệ thống cáp điện, dây điện từ tủ điện phân phối tầng tới các tủ điện phòng, tủ điện khu vực dùng cáp hoặc dây đi trên thang cáp cố định trên trần hoặc luồn trong ống nhựa SP chôn ngầm tường. - Mạng điện trong các công trình sử dụng hình tia, hệ thống bảo vệ được phân cấp có chọn lọc một pha và ba pha. Các áp tô mát bảo vệ được lắp đặt trong các tủ điện tầng, tủ điện phòng, tủ điện khu vực. Các tủ điện phân phối tổng, tủ điện tầng có bố trí các thiết bị đo đếm. - Đối với khu căn hộ tại các tủ điện tầng ngoài các thiết bị bảo còn bố trí thiết bị đo đếm điện năng để thuận tiện cho việc quản lý và thanh toán. Hệ thống chiếu sáng * Chiếu sáng trong nhà Hệ thống chiếu sáng được thiết kế dựa trên nguyên tắc dưới đây: - Hệ thống chiếu sáng bao gồm các đèn chiếu sáng chung, các ổ cắm phục vụ cho các phụ tải cần sử dụng điện. Hệ thống chiếu sáng bao gồm: chiếu sáng trong nhà, chiếu sáng ngoài nhà. - Hệ thống chiếu sáng thiết kế đảm bảo độ rọi tối thiểu Phòng học 200Lux Phòng thí nghiệm 200Lux Phòng thể dục thể thao 200Lux Văn phòng, phòng ban 100Lux Hội trường, sân khấu 200Lux Kho dụng cụ 150Lux Sảnh, hành lang, khu vệ sinh 30Lux 41 - Tại các phòng làm việc, các phòng chức năng v.v… đều bố trí các ổ cắm phục vụ cho các phụ tải điện không cố định. ổ cắm dùng loại ngầm tường 3 cực (có một cực nối đất) và được lắp đặt cách sàn 0.4m. * Chiếu sáng ngoài nhà - Chiếu sáng cho tổng thể sử dụng các đèn cao áp chôn liền cần cao 7m lắp bóng thuỷ ngân 250W và sử dụng các đèn cầu 4 bóng (đèn vườn) tại vị trí vườn thực nghiệm. - Chiếu sáng sân đường đảm bảo độ rọi tối thiểu cho các phương tiện và người đi lại. Sân chơi và tập thể dục 4 Lux Đường nội bộ 2 Lux  Hệ thống chống sét và nối đất - Phương án chống sét cho toà nhà sử dụng phương pháp cổ điển Plankin để giảm chi phí đầu tư mà vẫn thoả mãn được các yêu cầu bắt buộc trong Quy phạm Việt Nam. - Hệ thống chống sét sử dụng các kim thu sét thép 16 dài 1m mạ kẽm lắp đặt trên đỉnh mái kết hợp với lưới thu sét thép 12 cố định trên tường bo mái. - Hệ thống tiếp địa chống sét sử dụng các cọc thép góc kết hợp với các dây dẫn sét bằng thép dẹt liên kết với nhau thành mạch kín bảo đảm độ dẫn điện liên tục. Các mối hàn phải đảm bảo đúng yêu cầu kỹ thuật  6cm. Do hệ thống nối đất an toàn và hệ thống nối dất chống sét toà nhà được nối chung nên điện trở nối đất chung phải đảm bảo Rnđ 4 . - Hệ thống nối đất an toàn được thực hiện độc lập với hệ thống nối đất chống sét. Hệ thống nối đất an toàn gồm các cọc tiếp địa bằng thép bọc đồng D25 chiều dài 2.5m liên kết với dây tiếp địa bằng đồng thanh 25x3. Điện trở của hệ thống nối đất an toàn được thiết kế đảm bảo R= 4 . Toàn bộ vỏ tủ điện, vỏ thiết bị điện, cực nối đất của ổ cắm được thiết kế nối vào hệ thống nối đất này đảm bảo an toàn cho thiết bị và người vận hành  Hệ thống gom rác thải - Nước thải của các hạng mục công trình sẽ được thoát vào hệ thống cống chung của khu vực sau khi đã được làm sạch cục bộ. Tất cả các loại nước phân, nước tiểu được xử lý cơ học bằng bể xí tự hoại, sau đó thoát theo cống ngầm cho từng công trình hoặc nhóm công trình đến vị trí được xác định trong bản vẽ thiết kế quy hoạch thoát nước, chảy chung vào hệ thống thoát nước mưa. Các loại nước sinh 42 hoạt khác thoát thẳng trực tiếp. Theo tiến độ chung của dự án thoát nước Thành phố, nước thải sẽ được thu gom đưa về trạm xử lý của khu vực trước khi đổ vào mương, thoát nước lộ thiên. - Khử trùng là công đoạn cuối cùng trong dây truyền xử lý, sau khi khử trùng nước thải sẽ không còn mang vi trùng gây bệnh. Sau khi nước thải qua bể khử trùng, lượng Clo dư có thể còn từ 1- 2 mg/l. Do vậy để hạn chế các tác động của Clo dư đến hệ sinh thái xung quanh các điểm xả, các trạm xử lý đều bố trí các bể khử Clo dư trong nước. * Những nguyên tắc chung về quy trình thu gom, xử lý chất thải rắn: - Rau thải được thu gom từ các thùng rác và vận chuyển bằng xe chuyên dụng của Công ty Môi trường đô thị đến các địa điểm xử lý (nếu là rác hữu cơ) hoặc đến các bãi chôn lấp chung của Thành phố (nếu là rác vô cơ). Hiện tại Thành phố Hà Nội đang xây dựng các trạm xử lý rác. - Trong giai đoạn triển khai xây dựng các hạng mục công trình, các thiết bị thi công cơ giới trong quá trình vận hành sẽ có những tác động ảnh hưởng không tốt đến môi trường như sau: * Các biện pháp khống chế: - Hàng rào che chắn từ khi phá dỡ đến khi hoàn thành tương đối kiên cố công trình. Lán trại công nhân cần gọn gàng sạch sẽ. - Các chất thải rắn, các vật liệu phế bỏ phải được đưa ra kho công trường tập trung vào các khu xử lý chung của thành phố. - Trong khi vận chuyển vật liệu, các phương tiện phải có che đậy và tưới nước để không gây bụi trên đường. - Để giảm tiếng ồn, cần kiểm tra bảo dưỡng phương tiện thường xuyên và khống chế giờ vận chuyển qua các khu dân cư. - Các giải pháp thi công cần được lựa chọn, tránh ảnh hưởng tới môi trường khu vực.  Hệ thống phòng cháy chữa cháy  Mô tả cấu tạo hệ thống cấp nước chữa cháy Hệ thống chữa cháy được thiết kế lắp đặt tại công trình bao gồn hệ thống cấp nước chữa cháy kết hợp với hệ thống cấp nước sinh hoạt (hệ thống chữa cháy vách tường) và chữa cháy bình chữa cháy xách tay(bình bột và bình chứa CO2). Hệ thống chữa cháy vách tường gồm các thiết bị sau : Các van đóng mở (van chặn). Các van một chiều. 43 Các loại van khác. Hệ thống đường ống dẫn nước cứu hoả. Các hộp vòi chữa cháy vách tường. Các bình chữa cháy xách tay bao gồm các loại bình chữa cháy sau : Bình chữa cháy bột : chọn loại bình chữa cháy bột đa chức năng MFZL- 4 có thể chữa các đám cháy xăng dầu, cháy điện, cháy kim loại và các loại đám cháy khác, trừ chữa cháy các thiết bị kỹ thuật không thể vệ sinh được sau khi chữa cháy. Bình chữa cháy CO2 : chọn loại bình chữa cháy chứa 3kg CO2 MT-3. Bình chữa cháy CO2 được bố trí để chữa cháy các thiết bị kỹ thuật, thiết bị điện tử,... * Áp lực bơm chữa cháy. Chọn chiều cao hình học của vòi phun cao nhất ngôi nhà (tầnghoo‰) là: Hct = 35.5 m, áp lực tự do của vòi phun htd = 6 m, tổn thất áp lực qua đường ống dẫn nước (hd + hcb) = 6 m, qua trạm bơm htr = 2 m, qua ống dây vải gai 2m. Vậy áp lực của máy bơm là: Hcc = Hhh + htd + (hd + hcb) = 35.5 + 6 + 6 + 2 + 2 =51.5 m. Chọn: Hcc = 51.5 m - Qcc = 27 m3/h. P=7.5kw Các bình chữa cháy xách tay được sử dụng để chữa những đám cháy mới phát sinh, các đám cháy thiết bị điện và chữa cháy xăng, dầu. Đặc biệt, những khu vực lắp đặt thiết bị kỹ thuật được tăng cường các bình chữa cháy xách tay CO2. Chữa cháy bằng khí CO2 không gây ảnh hưởng và không làm hỏng máy móc thiết bị. Khi đám cháy đã lan rộng trong phạm vi lớn, các bình chữa cháy xách tay không phát huy được hiệu quả, sẽ sử dụng chữa cháy bằng nước vách tường  Giải pháp thiết kế hệ thống thông gió và điều hoà không khí  Thông gió: - Các phòng học phòng làm việc, thí nghiệm sử dụng thông gió tự nhiên qua hệ thống cửa thoáng, cửa sổ. - Các phòng vệ sinh, kỹ thuật kết hợp thông gió tự nhiên thông qua cửa kết hợp thông gió cưỡng bức bằng quạt.  Điều hoà không khí: - Sử dụng điều hoà không khí cho các không gian cục bộ theo nhu cầu sử dụng. Thiết bị điều hoà lắp trực tiếp tại không gian đó, thoát nước khí nóng ra ngoài.  Thang máy . - Thang máy sử dụng thay công nghệ hiện đại công của Nhật bản đạt tiêu chuẩn chở hàng - người. Thang đảm bảo công suất phục trong trường học, tính năng 44 điều khiển hiện đại, linh hoạt đảm bảo khản năng thông báo, thoát nạn cho người sử dụng khi có sự cố. Thang máy ưu tiên sử dụng cho người tàn tật và vận chuyển trang thiết bị khi cần thiết.  Giải pháp hệ thống tin liên lạc, truyền hình.  Hệ thống thông tin. - Tại các phòng làm việc, các phòng chức năng lắp đặt các ổ cắm điện thoại, ổ cắm điện thoại được lắp ngầm tường ở độ cao 0.3m so với sàn. Dây điện thoại dùng loại dây PVC (4x0.75) nối từ ổ cắm điện thoại tới các hộp nối điện thoại loại 20 đầu, hộp nối được lắp gần vị trí của tủ phân phối điện tầng. Từ hộp nối điện thoại dùng cáp điện thoại đưa về tổng đài điện thoại nội bộ đặt ở phòng kho tầng 1. Cáp từ bưu điện thành phố tới tổng đài nội bộ do bưu điện cung cấp.  Hệ thống thông tin truyền hình. Hệ thống ăng ten bao gồm ăng ten thu tín hiệu truyền hình mặt đất UHF/VHF ,tín hiệu qua bộ giả mã sẽ được đưa tới tủ đấu nối tổng đặt tại phòng kho cho HTTV. Hệ thống mạng truyền dẫn và phân phối tín hiệu: Hệ thống này bao gồm các bộ khuyếch đại trung gian, các bộ chia, cáp tín hiệu cao tần và các ổ cắm ti vi. Các bộ khuyếch đại trung gian và bộ chia được lắp đặt trong các hộp sơn tĩnh điện có khoá và có nguồn 220V AC cấp. Mạng cáp truyền dẫn là cáp đồng trục 75 luồn trong ống nhựa SP đi ngầm .2.6.4.5, Phân tích tài chính 2.6.4.5.1, Tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư chưa kể lãi vay :49.736.209.061 đồng Tổng mức đầu tư kể cả lãi vay (làm tròn):55.364.895.000 đồng Bằng chữ: Năm mươi lăm tỷ, sáu trăm ba mươi tư triệu, tám trăm chí mươi lăm ngàn đồng chẵn. Trong đó: 45 Đơn vị tính: VNĐ STT HẠNG MỤC CHI PHÍ TỔNG CỘNG 1 Chi phớ xây lắp 26.817.926.300 2 Chi phí thiết bị 4.081.000.000 3 Chi phí khác 4.220.214.243 4 Chi phí giải phóng mặt bằng 7.049.655.000 5 Chi phí dự phòng 4.037.242.215 Tổng mức đầu tư chưa kể lãi vay 46.206.037.758 6 Lãi vay trong thời gian xây dựng 5.524.546.803 Tổng mức đầu tư kể cả lãi vay 51.730.584.561 Tất cả các tính toán trên được các cán bộ lập dự án sử dụng Exel để tính, đảm bảo sự chính xác của các con số. Dựa vào những thông số chính xác để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án sau này, tránh tình trạng thiếu vốn hay thất thoát lãng phí vốn đầu tư. 2.6.4.5.2,Nguồn vốn đầu tư. Nguồn vốn sử dụng cho dự án bằng nguồn vốn tự có của Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô và vốn huy động hợp pháp: Nguồn vốn tự có: 9.240.000.000 đồng Vốn huy động, vay ngân hàng: 36.966.000.000 đồng Tổng cộng: 46.206.000.000 đồng Kế hoạch vay và trả nợ vốn vay: Lãi vay ngân hàng sẽ được trả hàng năm với mức lãi suất dự kiến là 10,5%/năm. Trong thời gian xây dựng, chi phí trả lãi ngân hàng được tính trong tổng mức đầu tư, trong thời gian hoạt động khoản chi này được tính vào chi phí kinh doanh. (Xem chi tiết trong phụ lục tính toán) 2.6.4.5.3. Phân tích hiệu quả dự án.  Mô hình tổ chức quản lý khai thác dự án 46 HIỆU PHÓ HIỆU PHÓ HIỆU TRƯỞNG HIỆU PHÓ PHÒNG QUẢN TRỊ PHÒNG TÀI VỤ NHÀ ĂN CÁC BỘ MÔN GIÁM THỊ VĂN PHÒNG TRƯỜNG PHÒNG GIÁO VỤ BẢO VỆ Y TẾ 47  Phương pháp sử dụng nguồn nhân lực Tổ chức bộ môn: Stt Bộ môn Trưởng Bộ môn Trình độ chuyên môn Số lượng giáo viên 1 Toán Phạm Thị Nguyệt Cử nhân 23 người 2 Văn Trần Thu Bích Cử nhân 17 người 3 Vật Lý Nguyễn Thị Liễu Cử nhân 10 người 4 Hoá học Nguyễn Như Phương Cử nhân 6 người 5 Sinh vật Lê thị Cương Cử nhân 5 người 6 Lịch Sử Lê Mai Khuyên Thạc sĩ 4 người 7 Địa Nguyễn Thu Anh Thạc sĩ 5 người 8 Tiếng Anh Nguyễn Bảo Yến Cử nhân 12 người 9 Tin học Nguyễn Hữu Hưng Cử nhân 5 người 10 Công nghệ Đỗ Thục Hiền Cử nhân 3 người 11 Thể dục Đỗ Anh Tuấn Cử nhân 3 người 12 Nhạc Đỗ Minh Thảo Cử nhân 2 người 13 Hoạ Đoàn Thị Tuyết Cử nhân 1 người Dự án đầu tư xây dựng trường được thực hiện nhằm mục tiêu phát triển giáo dục, đáp ứng nhu cầu dạy và học. Tuy nhiên, để đảm bảo cho trường hoạt động tốt và đạt mục tiêu đề ra, cần phải có những khoản thu để bù đắp các chi phí. Mặc dù, dự án được thực hiện không hoàn toàn nhằm mục đích kinh doanh, nhưng trong phần phân tích dự án vẫn đề cập đến khía cạnh thu nhập để xác định hiệu quả về tài chính của dự án và thời hạn thu hồi vốn đầu tư ban đầu.  Chế độ học phí Học phí: Mức học phí do Nhà trường quy định hàng năm phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội, cơ sở vật chất, trang thiết bị dạy học của Nhà trường. Học phí tính theo từng năm, dự kiến những năm đầu thu 1.200.000 đồng/tháng/học sinh. Lệ phí xây dựng trường: Như các trường trong khu vực, Trường sẽ thu một khoản gọi là lệ phí xây dựng trường. Khoản phí này sẽ không hoàn trả cho học sinh, được sử dụng như một 48 khoản tiền để phục vụ mua sắm trang thiết bị trường học. Dự kiến thu 1.000.000 đồng/học sinh/năm.  Doanh thu và chi phí: Doanh thu: Doanh thu của trường sẽ tùy thuộc vào số lượng học sinh theo học và từ các nguồn phí giảng dạy chính, phụ. Doanh thu của Trường sẽ được thu bằng đồng Việt Nam. Các khoản doanh thu bao gồm: - Tiền xây dựng trường - Tiền học phí - Nguồn thu phụ: Thu từ việc tổ chức các lớp học ngoại ngữ, lớp ngắn hạn, đưa đón học sinh… Tuy nhiên, nguồn thu phụ đủ bù cho những phát sinh liên quan nên doanh thu của dự án không đề cập đến nguồn thu này. - Doanh thu của dự án được tính từng năm cụ thể trong phụ lục tính toán. Chi phí: - Các khoản chi phí bao gồm: - Chi lương: Gồm tiền lương, các khoản phụ cấp, bảo hiểm, đi lại, điện thoại, nhà ở và các khoản chi khác cho các chuyên gia, giáo viên, trợ giảng…, nhân viên. - Chi phí hành chính: Gồm các chi phí điện nước, bảo trì, bảo dưỡng, vệ sinh, an ninh, quản lý văn phòng, vật tư nhiên liệu, thiết bị văn phòng, văn phòng phẩm, chi phí dịch vụ và các chi phí khác. - Chi phí hoạt động: Gồm các chi phí liên quan đến học tập của học sinh như: sách vở, đồ dùng học tập, dã ngoại, thăm quan, thể thao, các ngày lễ hội, biểu diễn… và các hoạt động khác - Chi phí khấu hao: Thời gian khấu hao tối đa 20 năm. - Chi phí ngân hàng: gồm chi phí lãi vay (tạm tính với lãi suất 10.5%/năm). - Chi phí dự phòng: Dự phòng khối lượng phát sinh, trượt giá, bất khả kháng, chi bất thường. - Chi phí khác: Chi phí tiếp khác, hội họp, quảng cáo, in ấn … và các chi phí không liên qua đến các chi phí kể trên. Thuế: Thuế thu nhập doanh nghiệp: thuế suất là 10%, Trường được hưởng miễn, trừ, giảm thuế TNDN theo luật hiện hành. Lợi nhuận phân phối: 49 Kết quả tài chính hàng năm của Trường được xác định trên cơ sở chênh lệc giữa Tổng số thu và Tổng số chi của Trường trong năm tài chính. Nếu có chênh lệch thu lớn hơn chi thì phần chênh lệch được phân bổ cho các nội dung sau: - Nộp ngân sách Nhà nước (nếu có). - Bổ sung nguồn hoạt động của Trường. - Thành lập các quỹ: Qũy phúc lợi, quỹ khen thưởng, quỹ hỗ trợ hoạt động khác của các đoàn thể, quỹ hỗ trợ các hoạt động của học sinh. - Chia lãi theo tỷ lệ góp vốn. Thời gian hoàn vốn đầu tư: Theo dự tính kể trên, tổng số vốn đầu tư có thể thu hồi trong vòng 8 năm 3 tháng. 2.6.4.5.4, Phân tích dự án theo các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính: Hiệu quả của dự án về mặt tài chính được phân tích theo các chỉ tiêu đánh giá sau: - Suất thu lợi nội tại (IRR), được so sánh với mức chiết khấu bằng với lãi suất vay ngân hàng là 10,5%/năm. Chỉ tiêu suất thu lợi nội tại được xác định trong phụ lục tính toán kèm theo là 11,09% lớn hơn mức chiết khấu (10,5%). Như vây dự án đầu tư có hiệu quả. - Chỉ tiêu hiện giá thu nhập thuần của dự án (NPV): Thời gian hoàn vốn đầu tư tính theo sự biến động của dòng tiền. Vốn đầu tư của dự án được thu hồi từ hai nguồn là khấu hao cơ bản hàng năm và khoản thu nhập còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí và nộp nghĩa vụ với Nhà nước. Căn cứ vào quy định mới về hỗ trợ đầu tư cho các trường thuộc hệ thống ngoài công lập thì hoạt động dạy học của cơ sở ngoài công lập không phải nộp thuế giá trị gia tăng, do việc tổ chức dạy học của Trường không nhằm mục đích kinh doanh nên được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu và giảm 50% thuế thu nhập trong với mức thuế là 10% trong 5 năm tiếp theo. Dòng tiền của dự án được xác định trong phụ lục tính toán hiệu quả kinh tế của dự án với mức chiết khấu r=10,5%, giá trị hiện tại dòng của dự án (có tính đến sự biến động của dòng tiền) NPV (19)= 1.392.015 đồng, NPV (20) = 2.225.159 đồng, như vậy dự án không những khả thi mà còn mang lại lợi nhuận trong các năm tiếp theo. Trong nội dung phân tích khía cạnh tài chính dự án đầu tư xây dựng trường THCS Merie Curie đã thực hiện đúng theo các bước của quy trình lập dự án mà Công ty đã xây dựng. Kết qủa phân tích cho thấy dự án có tính khả thi cao. Tuy 50 nhiên, dự án mới chỉ nghiên cứu các chỉ tiêu NPV, IRR, T còn các chỉ tiêu khác về hiệu quả tài chính như B/C, R/R,..còn chưa đề cập đến, nên một số mặt còn chưa có những đánh giá khách quan nhất. 2.6.4.6, Phân tích hiệu quả về mặt kinh tế xã hội của dự án: Với nội dung này, Công ty không nghiên cứu kỹ mà chỉ là đánh giá tổng quan về tác động của dự án. Các cán bộ ở Công ty đã đưa ra đối với dự án đang nghiên cứu: Việc đầu tư xây dựng trường Trung học cơ sở tại xã Mễ Trì một mặt tạo điều kiện cho các hoạt động dạy và học của Trường được ổn định nhằm nâng cao hơn nữa chất lượng giảng dạy và học tập của Trường, mặt khác đáp ứng được nhu cầu của đông đảo các bậc cha mẹ học sinh và của xã hội. Sau khi đưa vào sử dụng, Trường cùng với các công trình hạ tầng khác sẽ là yếu tố quan trọng tạo động lực để thu hút nhân dân đến định cư tại khu vực, góp phần nhanh chóng hoàn thành việc xây dựng các công trình nhà ở trong khu vực theo quy hoạch, góp phần làm đẹp bộ mặt của kiến trúc khu vực. Qua đánh giá tác động của cán bộ lập dự án, thấy rằng việc đánh giá tác động của dự án đến kinh tế xã hội là rất sơ sài, chưa đi kỹ vào từng tác động cụ thể rõ ràng. Các chỉ tiêu: Giá trị gia tăng thuần (NAV), giá trị hiện tại ròng kinh tế (NPV(E), chỉ tiêu tiết kiệm và tăng thu ngoại tệ, chỉ tiêu tác động đến khả năng cạnh tranh quốc tế (IC),…vẫn chưa được tính đến, mặc dù là nó rất cần. 3. Đánh giá công tác lập dự án tại Công ty cổ phần Đầu tư và Thuơng mại Thủ Đô 3.1, Đánh giá công tác lập dự án “xây dựng trường trung học cơ sở Mễ Trì” 3.1.1, Thành tựu Dự án đầu tư xây dựng trường trung học cơ sở là một công trình lớn, mang lại nhiều lợi ích cho thành phố Hà Nội nói chung và chủ đầu tư nói riêng. Công tác lập dự án này khá tốt bởi hầu hết các nội dung cần thiết đều được trình bày một cách cụ thể. Đây là dự án công ty cổ phần đầu tư và thương mại Thủ Đô trực tiếp đầu tư sau đó chuyển giao lại cho trường dân lập Marie Curie vận hành kết quả đầu tư. Do đó về khía cạnh quản lý hầu hết là các giáo viên có kinh nghiệm, trình độ sư phạm cao. Dự án có một hệ thống phân tích tài chính khá tốt với một hệ thống bảng biểu về phân tích kinh tế khá chi tiết. Các chỉ tiêu tài chính được nêu như NPV, IRR là những chỉ tiêu cơ bản, điều này góp phần không nhỏ giúp cho các cấp có thẩm quyền có thể xem xét phê duyệt. 51 Phần phân tích kỹ thuật do phòng quản lý kỹ thuật của công ty trực tiếp đảm nhiệm đã đảm bảo tôt các tiêu chuẩn của một trường trung học cơ sở. Các căn cứ pháp lý, thông số kỹ thuật được trình bày cụ thể, tỉ mỉ. 3.1.2, Hạn chế và nguyên nhân Tuy bên cạnh những thành tựu đạt được dự án này cũng có một số khuyết điểm. Dự án chưa thể hiện được các số liệu về mục tiêu lợi ích kinh tế xã hội. Phần phân tích thị trường chưa đi vào rõ ràng cụ thể, còn quá chung chung. 3.2 Đánh giá công tác lập dự án nói chung của Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô 3.2.1, Thành tựu Các dự án do công ty cổ phần đầu tư và thương mại Thủ Đô thực hiện là các dự án có quy mô về vốn đầu tư khá lớn, thường là từ vài chục tỷ đổng đến và trăm tỷ đồng. Các dự án thuộc nhiều lĩnh vực đầu tư khác nhau trong đó có một số lĩnh vực chủ yếu là: Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,các dự án đầu tư vào khu du lịch và các dự án liên quan đến giáo dục đào tạo 3.2.1.1, Về phương pháp lập dự án. Trước đây phương pháp lập dự án chỉ có một là lập dựa án theo phương pháp phân tích đánh giá đến nay phương pháp lập dự án của công ty đã đa dạng và phong phú hơn. Công ty nhận lập các dự án ngay tại trụ sở . Trước đây do nhân viên ban dự án có trình độ còn hạn chế nên chỉ đưa ra được một số chỉ tiêu NPV, thời gian hoàn vốn giản đơn, ngày nay các chỉ tiêu phân tích trong dự án đã có thêm IRR, T, khản năng trả nợ. Phương pháp phân tích rủi ro, dự báo và so sánh ngày càng được sử dụng nhiều hơn, có hiệu quả hơn và mang tính chuyên nghiệp hơn. 3.2.1.2, Về quy trình lập dự án tại công ty. Trước kia các khâu của quy trình lập dự án được làm một cách qua loa và không chi tiết đặc biệt là khâu nghiên cứu thị trường và khâu lập dự án. Đến nay thì trong các khâu của quy trình lập dự án đã được trú trọng hơn và chi tiết hơn, khâu nghiên cứu thị trường được liên hệ mật thiết với thực tế hơn, lập dự án hoàn chỉnh nhờ đó chất lượng được nâng cao hơn. * Đánh giá dựa án: Công tác đánh giá dự án đã được hoàn thiện hơn, qua các chuyên viên của công ty cùng với trưởng ban dựa án và ban giám đốc, công ty đã đánh giá được các dựa án tổng thể hơn trước . Trong định hướng phát triển của công ty thời gian tới sẽ thành lập phòng thẩm định dự án, khi đó công tác đánh giá dự án sẽ được thực hiện bài bản và quy mô hơn, đem lại hiệu quả cao hơn 52 * Tổ chức lập dự án: Công việc tổ chức lập dự án tại công ty đã trở nên linh động hơn sơ với trước kia.Phân công công việc không còn tuỳ thuộc quá nhiều và trưởng ban dứ án, công việc này có thể được giao cho trưởng nhóm lập dự án để phân công các nội dung của dựa án cho từng thành viên một cách hợp lý hơn. * Lập dự án: Chất lượng của công tác công tác lập dự án của công ty được cải thiện một cách đáng kể nhờ có đội ngũ các thành viên có trình độ, kinh nghiệm và nhiệt thành với công việc. Ngoài trưởng ban dự án ra thì các thành viên trong ban dựa án có 4 thành viên tốt nghiệp đại học chuyên ngành lập dự án từ các trường kinh tế. Thêm vào đó việc phối hợp giữa các thành viên luôn được duy trì ở mức tốt nhất làm cho dự án hoàn thiện một cách nhanh nhất với chất lượng cao nhất. * Kiểm tra đánh giá dự án: Công tác kiểm tra đánh giá dự án sau khi dự án được lập xong được tiến hành một cách cẩn thận và tỷ mỷ hơn so với trước đây 3.2.1.3. Về công tác tổ chức thực hiện Trong công tác tổ chức thực hiện lập dự án tại công ty được cải tổ một các đáng kể. Mối liên hệ giữa các phòng ban trở nên mật thiết hơn. Phòng kế toán đã chủ động hơn trong việc thực hiên thu chi, tạm ứng, với ban dự án. Việc thanh toán tiền lương cũng được phòng kế toán thanh toán đầy đủ cho nhân viên tạo điều kiện tốt nhất cho các thành viên hoàn thành công việc của mình. Đặc biệt là sau khi thực hiện quy trình ISO thì tốc độ làm việc của các phòng ban trong công ty nâng cao. Việc tổ chức thực hiện trong ban dự án do trưởng ban đứng ra chịu trách nhiệm trước ban giám đốc công ty. Nhờ có sự phân công công việc rõ ràng nên trưởng ban dự án không tốn quá nhiều thời gian vào việc tổ chức cho các thành viên trong ban dự án lập dự án, công việc này được giao lại cho trưởng nhóm. Như vây trong công tác tổ chức thực hịên dự án thì công ty đã có những thành tựu đáng kể trong cải tổ cơ cấu làm vịêc và phân công lao động. 3.2.1.4, Về các nội dung lập dự án Các nôị dung trong dự án ngày càng hoàn thiện và chất lượng được nâng một cách đáng kể. Các nội dung này ngày càng sát thực với thực tế hơn. Cộng vào đó là đội ngũ lập dự án có chuyên môn nên các nội dung trong một dự án hoàn thành có chất lượng cao. Các nội dung mang tính chuyên môn như: 53 Giải pháp quy hoạch kiến trúc, giải pháp kỹ thuật do phòng quản lý kỹ thuật đảm nhiệm_là những người có kinh nghiệm, khả năng chuyên môn. Trước kia, nội dung này, công ty thường thuê tư vấn nên tốn kém một khoản kinh phí và thời gian thực hiện cũng như tìm đối tác. Nhưng hiện nay, phòng quản lý kỹ thuật đã tự thực hiện được giai đoạn này. Nghiên cứu thị trường_công đoạn được xem là rất quan trọng và cũng là công đoạn tốn kém nhiều chi phí nhất trong quy trình lập dự án, ý thức được vấn đề này, lãnh đạo công ty nói chung và ban quản lý dự án nói riêng đã quan tâm trú trọng hơn đến công tác này. Và phương pháp, chiến lược kinh doanh do phòng kinh doanh thực hiện mang lại hiệu quả cao, chi phí thấp…Hệ thống kiến thức, cũng nhưng kết quả nghiên cứu thông kê về thị trường được tích luỹ dần, được bổ sung qua từng dự án và được sử dụng ngay trong các dự án nên nội dung này của dự án ngày càng được hoàn thiện. 3.2.2, Hạn chế Là một công trẻ hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và tư vấn đầu tư nên công tác lập dự án của công ty còn khá nhiều những tồn tại vướng mắc. Số lượng các dự án công ty tiếp nhận và lập qua các năm cũng khá nhiều song các dựa án được giải ngân và cấp phép đầu tư không phải là nhiều,nhiều điều này được thể hiện rõ qua bảng sau: Bảng 5: Dự án được lập tại công ty Năm Số dự án lập Số dự án được cấp phép đầu tư 2005 6 0 2006 9 1 2007 15 2 2008 12 4 2009 17 3 Nguồn: Biên bản cuộc họp cuối năm Các vướng mắc nêu trên của công tác lập dự án tại công ty thể hiện qua tất cả các mặt: cách thức, quy trình, tổ chức thực hiện, nội dung lập dự án trong công ty. 54 3.2.2.1, Phương pháp lập dự án. Mặc dù phương pháp lập dự án đã đa dạng hơn trước song việc thưc hiện lập dự án theo cách thức mới vận hành còn trì trệ và nói chung các thành viên chưa thích ứng được. Ví dụ như phương pháp so sánh khi được sử dụng để lập dự án như việc đối chiếu cơ cở pháp lý của dự án với các văn bản quy phạm pháp luật của nhà nước và địa phương các nhân viên tiến hành còn nhiều lung túng và hay mắc nhầm lẫn, việc kiểm tra đối chiếu đôi khi vẫn không chính xác. Việc tiến hành sử dụng phương pháp dự báo và phân tích rủi ro vẫn chưa vận hành trôi chảy bởi trong ban dự án chỉ có một vài người thành thạo công việc này. 3.2.2.2, Quy trình lập dự án tại công ty. Mặc dù đã đạt được một số thành tựu trong công tác cải tổ quy trình làm việc cho hiệu quả hơn, quy trình lập dự án trong công ty vẫn còn một số bất cập cần phải khắc phục: - Sự theo dõi giám sát thực hiện quy trình dự án của các lãnh đạo còn lỏng lẻo, một số bước trong một số dự án đã bị bỏ qua. Hiện nay do khối lượng công việc rất lớn nên các lãnh đạo công ty không có đủ thời gian kiểm soát hết các hoạt động của ban dự án nên có một số các dự án thì quy trình lập dự án đã bị các thành viên làm tắt và bỏ qua một số bước do căn cứ vào dự án gần giống. Việc này đôi khi được sự cho phép của trưởng ban dự án và một số các lãnh đạo. - Công tác nghiên cứu thị trường mặc dù được quan tâm hơn song vẫn chưa chi tiết đầy đủ và đặc biệt trong một số dự án công tác này lạ bị xem nhẹ và có nhiều yếu tố chủ quan. Mức kinh phí mà công ty duyệt cho công tác ngiên cứu thị trường đã tăng lên đáng kể song như vậy vẫn chưa đủ cho công tác này nếu như muốn dự án sát thực với thực tế hơn nữa. Vướng măc này xảy ra đôi lúc còn do các tành viên chi tiền không đúng với mục đích công việc gây thất thoát lãng phí. Do vậy nên các kết quả có được từ việc nghiên cứu thị trường còn có nhiều yếu tố chủ quan làm ẩnh hưởng đến chất lượng dự án sau này - Việc lập dựa án của các thành viên trong ban dựa án nhiều khi còn không sát thực và xa rời thực tiễn. Khi lập dự án đôi khi các thành viên bị thiếu thông tin song các thành viên không tìm hiểu thêm mà gán vào các nội dung đó các suy nghĩ chủ quan của mình đôi khi là không có căn cứ. - Công tác kiểm tra đánh giá dự án sau khi hoàn thành vẫn bị xem nhẹ. Đại đa số các dựa án khi hoàn thành sau khi kiểm tra đánh giá không phải sửa lại song không phải là không có sai sót nên việc xem nhẹ công đoạn này . 55 3.2.2.3, Trong công tác tổ chức thực hiện. Công việc tổ chức thực hiện lập dự án tại công ty còn rất nhiều các bất cập làm cho việc hoàn thành dự án bị ảnh hưởng nhiều, đôi khi là bị ngưng trệ, cụ thể có một số vướng mắc sau: - Số lượng và chất lượng của thành viên dự án vẫn chưa đủ đáp ứng. - Lập dự án là một quy trình cụ thể, việc ngưng trệ công đoạn này khiến các bước tiếp theo không được thực hiện. - Công việc phòng quản lý và giải phóng mặt bằng là quá tải, tốc độ lập, nghiên cứu chi phí giải phóng mặt bằng làm ảnh hưởng đến công tác tính hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. - Dự án đầu tư lập cần tuân thủ các quy định của Luật pháp hiện hành. Việc nắm luật, cập nhật thông tin văn bản pháp quy liên quan đên dự án thì trong công ty chưa có phòng ban hoặc cán bộ nào thực hiện được. 3.2.2.4, Trong các nội dung lập dự án. Các nội dung trong công tác lập dựa án tại công ty thường tuân theo một khuôn mẫu cố định do đó mỗi khi có sự thay đổi về một mặt nào đó đều làm cho các thành viên lúng túng. Ví dụ như khi đang lập dự án sản xuất kinh doanh nếu chuyển sang lập dự án phúc lợi xã hội các thành viên sẽ gặp lúng túng trong các chỉ tiêu phân tích, hay khi có sự thay đổi về cơ sở pháp lý sẽ dẫn đến thay đổi về cách thức lập dự án hay quy cách lập 1 dự án thì các thành viên rất chậm thích ứng với các thay đổi. Thêm vào đó trong khâu phân tích tài chính việc xác định hệ số chiết khấu chủ yếu là chủ quan và áp dụng từ các dự án tương tự. Một số chỉ tiêu về hiệu quả tài chính vẫn còn thiếu như: chỉ tiêu điểm hoà vốn, khả năng trả nợ, lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư,tỉ số lợi ích kinh tế… Các nội dung này không phải do trình độ của đội ngũ lập dự án mà thông thường là do yếu tố thời gian chi phối buộc phải rút ngắn một số nội dung. Trong nội dung phân tích tài chính đầu tư, khônh phân tích dự án trong trường hợp có sự tác động của yếu tố khách quan như trượt giá, lạm phát… Trong nội dung phân tích hiệu quả kinh tế xã hội hiện nay các dự án nêu ra thường rất chung chung, không cụ thể, mới nêu ra được số lao động, mức đóng góp ngân sách, còn các lợi ích khác nêu ra song chưa được tính toán cụ thể. 56 Chương II:MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN TẠI CÔNG TY 1. Định hướng phát triển tại công ty giai đoạn 2010-2015 1.1 Định hướng phát triển của công ty Về tổ chức: Ổn định cơ cấu tổ chức của Công ty gồm các phòng quản lý tại văn phòng Công ty (dự kiến hoàn chỉnh nhân sự của 8 phòng và tổ trợ lý), các ban điều hành tại các dự án khởi công trong năm 2010 (dự kiến thành lập 4 ban điều hành tại các dự án), xây dựng cơ cấu tổ chức bộ máy các trường học (dự kiến hoàn thiện ban giám hiệu của 2 trường học). Các phòng ban trong Công ty và các ban điều hành các dự án ổn định về tổ chức và tuyển dụng nhân sự đáp ứng nhiệm vụ được giao; các ban giám hiệu hình thành bộ khung là cơ sở để phát triển đội ngũ cán bộ quản lý và giáo viên trong năm 2011. Dự kiến năm 2010 tổng số cán bộ công nhân viên: - Khối văn phòng khoảng 35-40 người (Ban lãnh đạo Công ty 2-3 người; Phòng HCNS 3 người; Phòng TCKT 4-5 người; Phòng QLĐT 3-4 người; Phòng QLGD 3-4 người; Phòng PTDA 4 người; phòng GPMB 4 người; Phòng kinh doanh 4 người; Phòng Quản lý kỹ thuật 5-6 người; tổ trợ lý từ 2-3 người). - Các trường học ổn định khung tổ chức các trường (Mỗi trường có từ 2 đến 3 người). - Khối ban quản lý công trình khoảng 10-15 người: Dự án TT ngôn ngữ 5 - 6 người các dự án khác 2-3 người. - Mức lương bình quân 6,5 triệu VNĐ/người/tháng (không tính các phụ cấp, tiền thưởng). Công tác phát triển dự án: Triển khai tìm kiếm cơ hội đầu tư trình UBND Thành phố giao Chủ đầu tư. Công ty tập trung khai thác thế mạnh của mình là đầu tư vào lĩnh vực giáo dục và các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. Công tác quản lý phát triển giáo dục: - Xúc tiến và được cấp phép thành lập các trường học tại các dự án đã được giao Chủ đầu tư. - Hoàn thành xây dựng chiến lược phát triển hệ thống nhà trường do Công ty đầu tư. - Tìm kiếm và ký được hợp đồng liên doanh liên kết với các tổ chức nước ngoài trong lĩnh vực đào tạo. - Tìm kiếm huy động các nguồn hỗ trợ phát triển giáo dục. 57 - Hoàn thành công tác xây dựng qui trình quản lý các hoạt động giáo dục tại các dự án do Công ty đầu tư. Công tác kinh doanh: tập trung xây dựng cơ cấu tổ chức phòng kinh doanh trước mắt phục vụ chiến lược phát triển quảng bá và bán sản phẩm của Công ty, từng bước hình thành sàn bất động sản đẩy mạnh hoạt động kinh doanh trong những năm tiếp theo. Kế hoạch vốn và phương án huy động vốn: Tìm kiến nguồn vốn đáp ứng tiến độ triển khai các dự án chủ yếu thông qua quan hệ vay vốn từ các ngân hàng thương mại, từ doanh thu của các dự án và đóng góp của các cổ đông. 1.2. Định hướng trong công tác lập dự án tại công ty. Căn cứ vào định hướng phát triển chung của công ty ban giám đ