Luận văn Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh

z  LUẬN VĂN Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản tại TPHCM LỜI MỞ ðẦU Tính cấp thiết của đề tài : Mặc dù mới được hình thành trong một khoảng thời gian chưa lâu nhưng đến nay, thị trường Bất động sản Việt Nam nĩi chung và ở TP.HCM nĩi riêng đã được nhiều nước trên thế giới đánh giá cao. Chính thị trường Bất động sản đã gĩp phần thúc đẩy quá trình hiện đại hĩa và đơ thị hĩa, mang lại nhiều giải pháp nhà ở cho các tầng lớp dân cư, thu hút mạnh mẽ nhiều nguồn vốn đầu tư cho nền kinh tế. Cĩ thể nĩi, thị trường Bất động sản ngày càng đĩng vị trí quan trọng trong nền kinh tế xã hội ở nước ta. Cùng với khả năng phát triển mạnh mẽ, thị trường Bất động sản cũng khơng thể tránh khỏi những tác động từ nhiều hướng như: tâm lý dân cư, sự chu chuyển luồng vốn đầu tư qua lại giữa các thị trường, các chính sách tín dụng, các quy định về đất đai, nhà của nhà nước. Chính vì lẽ đĩ, thị trường Bất động sản đã trải qua nhiều giai đoạn thăng hoa nhưng cũng cĩ những thời kỳ trầm lắng. Với nhiều nỗ lực trong hoạt động quản lý, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách để điều tiết thị trường Bất động sản nhằm đảm bảo thị trường luơn đi theo một quỹ đạo lành mạnh và là động lực phát triển nền kinh tế. Tuy nhiên, những tác động tích cực đến thị trường từ những chính sách luơn địi hỏi một khoảng thời gian cần thiết để phát huy hiệu quả, và hơn thế nữa, rất nhiều chính sách được ban hành, ở bất kỳ quốc gia nào, cũng phải đánh đổi những lợi ích kinh tế trước mắt để đạt được hiệu quả lâu dài và bền vững. Do đĩ, những thay đổi về chính sách tài chính, chính sách tiền tệ, tín dụng, sự thay đổi các sắc thuế liên quan đến Bất động sản, cùng những tác động lớn từ sự mất cân đối cung-cầu trên thị trường Bất động sản, kèm theo đĩ là tình hình lạm phát, sự bất ổn của kinh tế tồn cầu, hiện tượng suy thối thị trường Bất động sản ở nhiều nuớc trên thế giới đã khiến thị trường Bất động sản tại TP.HCM từ đầu năm 2008 đến nay đã gặp nhiều trở ngại trong luồng giĩ phát triển mạnh mẽ. ðứng trước thực trạng trên, việc nghiên cứu tìm ra các giải pháp giúp thị trường Bất động sản tại TP.HCM phát triển và hoạt động ổn định là việc hết sức cấp thiết trong thời điểm này Mục đích nghiên cứu: ðề tài " Phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay thơng qua các giải pháp tài chính" được tác giả thực hiện với mong muốn phân tích những hạn chế trên thị trường Bất động sản tại TP.HCM , tìm hiểu những phương thức hiệu quả trong việc phát triển thị trường Bất động sản của nhiều nước trên thế giới qua các giải pháp tài chính, từ đĩ đề ra những giải pháp tài chính phù hợp với tình hình trong nước nĩi chung và TP.HCM nĩi riêng để giúp thị trường Bất động sản tại TP.HCM vượt qua những khĩ khăn, đứng vững và phát triển trong hồn cảnh hiện nay. ðối tượng, phạm vi và phương pháp nghiên cứu: ðối tượng nghiên cứu của đề tài là thị trường Bất động sản tại TP.HCM. Phạm vi thời gian nghiên cứu là giai đoạn từ đầu năm 2008 đến hết Quý II năm 2008. ðây là giai đoạn cĩ nhiều biến động mạnh trên thị trường Bất động sản tạp TP.HCM trong vịng 2 năm trở lại đây. Trên cơ sở lý thuyết Tài Chính Cơng, Quản Trị Rủi Ro Tài Chính, Phân Tích Chính Sách Thuế, Tài Chính Tiền Tệ, đề tài được thực hiện dựa trên các phương pháp:
Phương pháp so sánh: được tác giả sử dụng để so sánh sự biến động trên thị trường Bất động sản giữa giai đoạn nghiên cứu với các giai đoạn trong quá khứ
Phương pháp diễn dịch và tổng hợp: được tác giả sử dụng để làm cơ sở cho việc làm rõ các thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM
Bên cạnh đĩ, tác giả cịn tìm hiểu, tĩm lược những kết quả nghiên cứu trước đĩ để bổ sung cho việc nghiên cứu ở đề tài này. Bố cục của đề tài: Về cơ bản, đề tài được sắp xếp gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường Bất động sản
Chương 2: Thực trạng tình hình phát triển của thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua
Chương 3: Giải pháp tài chính nhằm phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM trong giai đoạn hiện nay Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường Bất động sản: 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của Bất động sản và thị truờng Bất động sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Việc phân loại tài sản thành “Bất động sản” và “ðộng sản” cĩ nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đĩ bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lịng đất mà cịn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi Bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng cĩ những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Hầu hết các nước đều coi Bất động sản là đất đai và những tài sản cĩ liên quan đến đất đai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (ðiều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hồ Pháp, ðiều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, ðiều 130 Luật Dân sự Cộng hồ Liên bang Nga, ðiều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hồ Liên bang ðức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng phải là đất đai nĩi chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nĩi chung là bộ phận của lãnh thổ, khơng thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại cĩ quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là Bất động sản. ðiều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là Bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ. Trong khi đĩ, ðiều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự ðức đưa ra khái niệm Bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, cĩ hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là Bất động sản; thứ hai, khơng giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về Bất động sản đã cĩ những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. ðiều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về Bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đĩ, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các Bất động sản. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hồ Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, tại ðiều 174 cĩ quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: ðất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đĩ; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm Bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và cĩ những tài sản cĩ quốc gia cho là Bất động sản, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục Bất động sản. Hơn nữa, các quy định về Bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa cĩ các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.1.2 ðặc điểm của Bất động sản : Bất động sản cĩ những đặc điểm sau:  Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia khơng thể thay đổi diện tích, nếu đất đai đĩ khơng phải là hàng hố thì bất động sản gắn trên đĩ cũng khĩ khăn trong vận động với tư cách là hàng hố. Bất động sản là tài sản khơng thể di dời nên hồ sơ mơ tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai khơng bị hao mịn.  Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đĩ tổng cung đất đai thì khơng thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai cĩ xu hướng ngày càng gia tăng.  Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Khơng cĩ bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp cĩ những thay đổi lớn xung quanh bất động sản nào đĩ sẽ cĩ những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của bất động sản đĩ.  Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hố- xã hội : Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực cĩ được từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đĩ, do bất động sản nằm trong một khơng gian nhất định nên nĩ chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, mơi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nĩ cịn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, mơi trường,… 1.1.1.3 Hàng hĩa bất động sản: Hàng hĩa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuơn khổ pháp luật cho phép. Hàng hố bất động sản cĩ thể xác định gồm hai loại chủ yếu : đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Cĩ những bất động sản khơng phải là hàng hĩa như các cơng trình hạ tầng cơng cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hố khác, hàng hĩa bất động sản cũng cĩ hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do đặc điểm riêng cĩ mà bất động sản được xem là hàng hố đặc biệt. Hàng hĩa bất động sản cĩ những đặc trưng sau: • Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đĩ giá cả bất động sản luơn cĩ xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hĩa bất động sản kém co giãn so với giá. • Thời gian giao dịch hàng hố bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng hố thơng thường, bởi vì giao dịch bất động sản khơng chỉ giao dịch bản thân bất động sản mà cịn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đĩ nữa. Do đĩ chi phí giao dịch thường khá cao. • Tính thanh khoản kém do hàng hố bất động sản thường cĩ giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hố thành tiền mặt chậm. • Hàng hố bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng. 1.1.1.4 Khái niệm thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản là thị trường mà các nghiệp vụ giao dịch, mua bán và trao đổi về bất động sản được diễn ra. Tất cả các quan hệ giao dịch về bất động sản thơng qua quan hệ hàng hĩa, tiền tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hĩa khác ở chỗ chúng khơng chỉ được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đĩ, thị trường bất động sản hịan chỉnh khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà cịn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản cĩ thể hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hĩa, tiền tệ diễn ra trong một khơng gian và thời gian nhất định. Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta cĩ thể phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau • Căn cứ theo loại hàng hĩa bất động sản, người ta cĩ thể chia thị trường bất động sản thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường bất động sản cơng nghiệp • Căn cứ theo loại tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta cĩ thể chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm. • Căn cứ theo trình tự tham gia, người ta cĩ thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay cịn gọi là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các cơng trình để bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (thị trường thứ cấp) • Căn cứ theo mức độ kiểm sĩat, người ta cĩ thể phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chính thức là thị trường cĩ kiểm sĩat của nhà nước, hay thị trường phi chính thức là thị trường khơng được kiểm sĩat của Nhà nước. 1.1.1.5 ðặc điểm thị trường bất động sản:  Thị trường Bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và khơng tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. Bất động sản là một loại hàng hố cố định và khơng thể di dời về mặt vị trí và nĩ chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đĩ, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường Bất động sản mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường Bất động sản mang tính khơng tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hố Bất động sản cĩ “dư thừa” ở vùng này cũng khơng thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đĩ, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mơ và trình độ khác nhau do cĩ sự phát triển khơng đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hố-xã hội khác nhau dẫn đến quy mơ và trình độ phát triển của thị trường Bất động sảnkhác nhau. Thị trường Bất động sản ở các đơ thị cĩ quy mơ và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sơi động hơn thị trường Bất động sản ở nơng thơn, miền núi v.v..  Thị trường Bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hố đặc biệt, các giao dịch về Bất động sản tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế- xã hội. Do đĩ, các vấn đề về Bất động sản đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về Bất động sản, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. ðặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến Bất động sản và thị trường Bất động sản, luơn điều chỉnh chính sách về Bất động sản và thị trường Bất động sản nhằm huy động các nguồn lực về Bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.  Thị trường Bất động sản là một dạng thị trường khơng hồn hảo (thơng tin khơng đầy đủ, thiếu một số tổ chức của thị trường). ðặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng Bất động sản.Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng khơng hồn hảo, người mua và người bán thường thiếu thơng tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính khơng hồn hảo của thị trường Bất động sản. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều cĩ sự can thiệp vào thị trường Bất động sản ở các mức độ khác nhau, trong đĩ chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Bất động sản cĩ tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường Bất động sản là thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo. Mặt khác, thị trường Bất động sản khơng hồn hảo cịn do tính chất khơng tái tạo được của đất, nên thị trường Bất động sản mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hố khác.  Thị trường Bất động sản cĩ mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. ðộng thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. Bất động sản là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập Bất động sản thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành Bất động sản cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi Bất động sản tham gia lưu thơng trên thị trường Bất động sản, các giá trị cũng như các quyền về Bất động sản được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thơng tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. ðiều này chứng tỏ thị trường Bất động sản là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Bất động sản hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thơng qua thế chấp và giải ngân Ngồi ra, thị trường Bất động sản cịn cĩ quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đĩ mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này cĩ ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.1.2 Các cấp độ phát triển của thị truờng bất động sản: • Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: ðĩ là giai đoạn của tất cả mọi người đều cĩ thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần cĩ một mảnh đất là cĩ thể hình thành nên một cái nhà và được coi là Bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đĩng vai trị quyết định. • Thứ hai, cấp độ tập trung hố: ðĩ là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, khơng phải ai cũng cĩ thể hình thành và phát triển một tồ nhà, một Bất động sản lớn, một dự án Bất động sản. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đĩng vai trị quyết định. • Thứ ba, cấp độ tiền tệ hố: ðĩ là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển Bất động sản , do hạn chế về các điều kiện bán Bất động sản, khơng phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển Bất động sản cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đĩng vai trị quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đĩng vai trị quyết định. • Thứ tư, cấp độ tài chính hố: Khi quy mơ của thị trường Bất động sản tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường Bất động sản , các ngân hàng hoặc khơng thể tiếp tục cho vay đối với Bất động sản hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hố các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hố các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể cĩ vai trị quyết định. Cĩ thể thấy rằng, khơng nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường Bất động sản đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng khơng nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải cĩ giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng khơng nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản Bất động sản đã được chứng khốn hố với tỷ lệ rất cao. Các nước cĩ nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “mạnh tay”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường Bất động sản cũng đã ở cấp độ tài chính hố. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hố thị trường Bất động sản . Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường Bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều cĩ chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường Bất động sản gồm cĩ 4 giai đoạn: phồn vinh (sơi động), suy thối (cĩ dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đĩng băng) và phục hồi . Chẳng hạn như thị trường Bất động sản nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870- 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường Bất động sản nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường Bất động sản Hồng Kơng từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã cĩ 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường Bất động sản Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã cĩ 4 chu kỳ dao động, trong đĩ đáng chú ý cĩ chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. 1.1.3 Vai trị của thị trường bất động sản trong nền kinh tế: 1.2.3.1 Thị trường Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mơ, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng Bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước cĩ khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến Bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong Bất động sản ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vịng 30 năm qua. Bên cạnh đĩ, Bất động sản cịn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường như ngỳa nay thì Bất động sản ngồi chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nĩ cịn được xem như là nguồn vốn để phát triển thơng qua các hoạt động thế chấp khác nhau. 1.2.3.2 Thị trường Bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: ðây là nội dung cĩ tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia cĩ giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các Bất động sản cĩ đủ điều kiện trở thành hàng hố và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đĩ một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đĩ phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh Bất động sản đĩng vai trị quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu yêu cầu đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ cho những địi hỏi thiết thực của một nền kinh tế. 1.2.3.3 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng cĩ hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu tồn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu: Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước cơng nghiệp hố thì tỷ lệ đơ thị hố thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường Bất động sản để đáp ứng yêu cầu đơ thị hố ở nước ta là vấn đề lớn và cĩ tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với cơng tác quy hoạch chưa được thực thi cĩ chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường Bất động sản ở đơ thị phải đi đơi với tăng cường cơng tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. 1.2.3.4 Phát triển và quản lý tốt thị trường Bất động sản sẽ gĩp phần kích thích nền sản xuất phát triển, giúp gia tăng nguồn thu Ngân sách nhà nước: Thị trường Bất động sản cĩ quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực Bất động sản tăng lên 1 USD thì sẽ cĩ khả năng thúc đẩy các ngành cĩ liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường Bất động sản sẽ cĩ tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thơng qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các cơng trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đĩ tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách cĩ liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, cịn trên 70% chưa kiểm sốt được và thực tế là các giao dịch khơng thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch Bất động sản chính thức (cĩ đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường Bất động sản sẽ cĩ thể tự mình đĩng gĩp cho nền kinh tế với mức xấp sỉ khoảng 20.000 tỷ đồng trong suốt thời gian một năm. 1.2.3.5 Phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường Bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ đơ thị-nơng thơn: Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường Bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sơi động nhất trong thị trường Bất động sản, những biến động trên thị trường Bất động sản thuờng xuất phát từ nhà ở và lan toả sang các thị trường Bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường Bất động sản nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trị quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường Bất động sản nhà ở. 1.1.4 Các yếu tố cấu thành thị trường Bất động sản:  Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản Cũng giống như tất cả hàng hố khác, bất động sản cũng vận động theo quy luật cung cầu. Do đĩ, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản.  Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và giá cả mà nhĩm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng hố bất động sản nên cung hàng hĩa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường. Các yếu tố tác động đến cung Bất động sản: + Tổng cung hàng hố bất động sản. + Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản. + Mức độ phát triển của thị trường vốn. + Các yếu tố của mơi trường vĩ mơ và sự phát triển cơ sở hạ tầng của đất nước. + Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động sản. + Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc.  Cầu bất động sản: là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và cĩ khả năng thanh tốn để nhận được bất động sản đĩ. Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản bao gồm: + Giá bán hàng hố bất động sản. + Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất động sản. + Tâm lý, thị hiếu. + Tốc độ tăng dân số. + Thu nhập của dân cư. + Tốc độ đơ thị hố.  Quan hệ cung - cầu bất động sản : Quan hệ cung - cầu bất động sản được thể hiện thơng qua một hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hố bất động sản trên thị trường trong từng giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khơng ổn định và khĩ xác định như: tính chất cố định của cung hàng hố, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nơng nghiệp, cơng nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khĩ khăn, cĩ thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn định hoặc cân bằng khơng ổn định trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Những trạng thái đĩ đều tác động đến giá cả hàng hố bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản.  Giá cả hàng hố bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hố bất động sản: Cũng như các loại hàng hố khác, giá cả hàng hố bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản là loại hàng hố đặc biệt nên giá cả hàng hố bất động sản cũng cĩ nhiều khác biệt so với hàng hố khác như: giá cả bất động sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả thay đổi nhanh chĩng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường. Thơng thường giá bất động sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy định, giá thực tế thị trường, giá hạch tốn trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả hàng hố bất động sản: + Chi phí tạo lập bất động sản . + Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản cĩ nhiều cơng dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn. + Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đối với giá cả bất động sản, và nĩ phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người. + Các yếu tố tác động đến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hố bất động sản. + Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mơ và pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước cĩ liên quan đến bất động sản. Nhìn chung, khi khơng bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản cĩ xu hướng tăng. Khi giá bất động sản tăng thì nên kinh tế cĩ dấu hiệu của sự tăng trưởng. 1.1.5 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: 1.1.5.1. Người mua: Người mua là người tiêu thụ trực tiếp hàng hố Bất động sản. Chính những người tiêu thụ này là người xác định sự thành cơng của dự án, sự chấp nhận hoặc khơng chấp nhận của họ với sản phẩm hồn chỉnh khi sản phẩm được đưa vào tiêu thụ trong thị trường Bất động sản. Người sử dụng thường ký hợp đồng trước khi sản phẩm xây dựng hồn chỉnh. Thơng qua các nhà tiếp thị Bất động sản, họ cĩ thể tiếp xúc trao đổi với các nhà cung cấp tài chính dự án và các nhà xây dựng để cĩ thể điều chỉnh kịp thời các thay đổi về thiết kế xây dựng, đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng. Sự tham gia của họ đĩng vai trị tích cực trong quá trình phát triển của Bất động sản. ðơi khi, Nhà nước cũng đĩng vai trị là người mua trên thị trường Bất động sản gián tiếp qua các doanh nghiệp nhà nước.Trong thực tế, cĩ 3 loại người mua cĩ nhu cầu về Bất động sản: nhu cầu tiêu dùng (nhà ở), nhu cầu sản xuất (nhà xưởng) và nhu cầu kinh doanh (văn phịng để bán, cho thuê ... nhằm mục đích mua đi bán lại kiếm lời. Nhu cầu thứ 3 này sau này phát triển lên sẽ làm nảy sinh cái gọi là thị trường đầu cơ Bất động sản . 1.1.5.2. Người bán: Trên thị trường Bất động sản, các chủ thể tham gia vào bên bán Bất động sản rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản: Cá nhân: Các cá nhân sở hữu Bất động sản (sở hữu đất đai, cĩ quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem Bất động sản là tài sản thế chấp để vay vốn, dùng Bất động sản để gĩp vốn liên doanh... Ngược lại, cĩ một số cá nhân cĩ nhu cầu sử dụng Bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đi thuê...Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường Bất động sản gồm đủ mọi thành phần, mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại Bất động sản để kiếm lời đến những người muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường. Trong 3 loại hình hoạt động trên, thì ở loại hình cung cấp dịch vụ hỗ trợ thì lực lượng các cá nhân tham gia là đơng đảo nhất, cĩ thể tĩm tắt như sau:- Về kỹ thuật cĩ kiến trúc sư, kỹ sư, nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc sư phong cảnh, nhà thầu xây dựng, nhà tư vấn mơi trường, nhà tư vấn giao thơng.- Về kinh tế và pháp lý cĩ nhà định giá Bất động sản nhà đất, luật sư và kế tốn viên, nhà mơi giới Bất động sản nhà đất, nhà cung cấp tài chính, nhà quản lý Bất động sản nhà đất, nhà nghiên cứu thị trường, nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại.  Doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản: Trong nền kinh tế kế hoạch hố tập trung, do khơng cĩ thị trường Bất động sản nên cũng khơng cĩ doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Trong nền kinh tế này xuất hiện khá nhiều các cơng ty xây dựng, tổng cơng ty xây dựng hoạt động theo kế hoạch nhà nước, sản phẩm Bất động sản được tạo lập phần lớn thuộc quyền sở hữu nhà nước. Nhà ở trong xã hội hoặc là do Nhà nước phân phối (chỉ trong phạm vi rất hẹp), hoặc do nhân dân tự xây dựng dưới các hình thức ngắn hạn (nhà tranh, tre, nứa, lá, nhà cấp 4...). Sự thiếu vắng các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản chẳng những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hố Bất động sản mà cịn làm cho hiệu quả sử dụng các loại tài sản Bất động sản (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt được ở mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao. Riêng các đơ thị, do khơng cĩ sự tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản nên bộ mặt kiến trúc bị chắp vá, manh mún, luơn luơn khơng thực hiện được mục tiêu đề ra trong các kế hoạch phát triển đơ thị.Như vậy, cĩ thể nĩi rằng, sẽ khơng cĩ thị trường Bất động sản nếu khơng cĩ doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Doanh nghiệp ở đây cĩ thể là hộ gia đình, hợp tác xã, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức cụ thể do luật pháp quy định. Tại khu vực nơng thơn, Doanh nghiệp nơng nghiệp sử dụng đất để trồng các loại cây kinh doanh; Tại khu vực đơ thị và khu vực đơ thị hĩa, doanh nghiệp kinh doanh địa ốc tiến hành việc tạo lập mặt bằng xây dựng để cung ứng cho nhu cầu xây dựng nhà ở, nhà văn phịng, nhà hàng, khách sạn, nhà máy, kho tàng...; hoặc trực tiếp xây dựng các cơng trình kiến trúc đĩ để bán hoặc cho thuê theo các nhu cầu đa dạng trong xã hội. Xuất phát từ những đặc điểm của mình, các hàng hố Bất động sản đều địi hỏi phải được tạo lập theo quy hoạch: xây dựng nhà ở cũng phải theo quy hoạch, xây dựng nhà máy cũng phải tuân thủ quy hoạch đã xác định... ðể đáp ứng địi hỏi tiên quyết này, chỉ những ai cĩ kỹ thuật, chuyên mơn, vốn liếng... mới đảm nhận được việc tạo lập hàng hố Bất động sản và tổ chức việc cung ứng các hàng hố này cho các nhu cầu trong xã hội. Những người này trước sau đều phải tổ chức hoạt động kinh doanh của mình dưới hình thức một doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản. Do đặc điểm Bất động sản và thị trường Bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản trong quá trình cạnh tranh trên thị trường sẽ cĩ một bộ phận bị thải loại, số cịn lại sẽ cĩ một bộ phận lớn mạnh lên thành những doanh nghiệp lớn. Những đại doanh nghiệp này khơng chỉ là lớn trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản mà cịn là lớn so với các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế. Các doanh nghiệp này được tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất... đây là loại doanh nghiệp tạo ra hàng hố Bất động sản cho thị trường. Bên cạnh đĩ, trên thị trường Bất động sản cịn cĩ các doanh nghiệp thực hiện chức năng san ủi tạo lập mặt bằng, xây dựng hệ thống cấp và thốt nước, làm đường và trạm điện, xây dựng nhà và các cơng trình kiến trúc khác. Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, kiến trúc cũng dần dần được tổ chức theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong những tình hình cụ thể cũng cĩ thể là người đĩng gĩp cổ phần vào các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản.Tĩm lại, trên thị trường Bất động sản cĩ 2 loại hình doanh nghiệp tham gia vào quá trình đầu tư tạo lập, phát triển và kinh doanh Bất động sản là doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp tư nhân.  Doanh nghiệp Bất động sản nhà nước: Các doanh nghiệp Nhà nước tham gia thị trường Bất động sản chủ yếu là nhà ở phục vụ cộng đồng dân cư, các dự án cĩ quy mơ lớn nhằm phục vụ các mục tiêu kinh tế cộng đồng dân cư. Các dự án do họ phát triển cĩ sự đầu tư một phần Ngân sách Nhà nước và Chính phủ cũng chia sẻ rủi ro trong đầu tư với các doanh nghiệp này. Ngày nay, ở các nước phát triển, hình thức liên doanh giữa doanh nghiệp Nhà nước và tư nhân ngày càng tỏ ra cĩ hiệu quả và được Chính phủ tạo nên một hành lang pháp lý riêng để vận hành hiệu quả đồng vốn, thời gian và sự sáng tạo. Các cơ quan trong lĩnh vực cơng của nền kinh tế thị trường chưa được thấu hiểu một cách đầy đủ cơ bản. Yếu tố tĩnh của hành chính cơng cần phải bổ sung các yếu tố động mới cĩ thể đáp ứng được sự biến động liên tục của nền kinh tế hàng hố Bất động sản. ðĩ chính là sự tiếp thu, nhận thức một cách năng động đối với thị trường và chủ động dự kiến các tình huống, cũng như giải pháp quản lý theo hướng tích cực và hiện đại hố. Các doanh nghiệp Bất động sản tư nhân: Là lực lượng năng động nhất trong hồn cảnh hiện nay, là những doanh nghiệp luơn tìm tịi các khả năng sinh lợi cao nhất trên cơ sở chi phí thấp nhất về thời gian và tiền bạc. Hình thức phổ biến nhất hiện nay của loại hình doanh nghiệp này là các cơng ty cổ phần kinh doanh Bất động sản, các cơng ty TNHH kinh doanh phát triển nhà và Bất động sản, các cơng ty mơi giới Bất động sản v.v..Trong loại hình doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản tư nhân phải kể đến các doanh nghiệp làm nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các cơng trình xây dựng: nhà ở, cơng trình cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ.. để tạo ra hàng hố Bất động sản cho thị trường. Người kinh doanh Bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi cơng xây dựng cơng trình. Doanh nghiệp làm chức năng nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực Bất động sản. 1.5.1.3. Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường Bất động sản: Hoạt động trong thị trường Bất động sản khơng chỉ cĩ người mua và người bán Bất động sản, mà giữa họ cịn cĩ những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối. Do Bất động sản là loại tài sản khơng di dời được, thường lại cĩ giá trị cao nên việc mua-bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua-bán các tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản, người mua và người bán cĩ thể trực tiếp giao dịch và thoả thuận với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, người bán Bất động sản cĩ khi cần phải được quảng cáo, người mua cĩ khi cần phải được giới thiệu... Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý Bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua, cĩ những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư vấn về thiết kế, thi cơng, lắp đặt...; chuyên gia kế tốn tư vấn việc hạch tốn tài chính, tư vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá Bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê...; chuyên gia mơi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này cịn được mời tham gia lập và thực hiện sách lược bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật sư) tư vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp. Các chuyên gia tư vấn, mơi giới Bất động sản thường hoạt động trong các tổ chức chuyên về mơi giới, tư vấn về Bất động sản. Thị trường Bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức tư vấn, mơi giới Bất động sản càng phát triển theo hướng chuyên mơn hố.Từ những yêu cầu đĩ, thị trường Bất động sản ngày càng xuất hiện thêm nhiều tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:  Tổ chức phát triển quỹ đất: Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp cĩ thu hoặc doanh nghiệp nhà nước thực hiện nhiệm vụ cơng ích do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định thành lập để thực hiện bồi thường, giải phĩng mặt bằng trong trường hợp thu hồi đất sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơng bố mà chưa cĩ dự án đầu tư; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực cĩ quy hoạch phải thu hồi đất mà người sử dụng đất cĩ nhu cầu chuyển đi nơi khác trước khi Nhà nước quyết định thu hồi đất; quản lý quỹ đất đã thu hồi và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền đối với diện tích đất được giao quản lý.  Các tổ chức thơng tin Bất động sản: Các đối tượng cung cấp thơng tin trên thị trường Bất động sản chính là các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường này. Với tư cách là cơ quan quản lí vĩ mơ, cơ quan cơng quyền cĩ trách nhiệm cung cấp thơng tin đầy đủ về luật pháp, cơ chế, chính sách, quy hoạch, kế hoạch v.v.. một cách cơng khai minh bạch và tạo điều kiện cho mọi chủ thể cĩ nhu cầu giao dịch về Bất động sản dễ dàng tiếp cận với các thơng tin đĩ thơng qua các phương tiện thơng tin đại chúng như sách, báo, tạp chí, truyền hình, truyền thanh, thương mại điện tử v.v... các dịch vụ tư vấn cơng về thơng tin cho các đối tượng cĩ nhu cầu.Ngồi ra phải đề cập tới một bộ phận đáng kể các tổ chức trung gian, mơi giới, tư vấn về Bất động sản là chủ thể cung cấp thơng tin quan trọng và phong phú nhất trên thị trường Bất động sản.  Các tổ chức mơi giới Bất động sản: Các tổ chức này khơng chỉ dừng lại ở chức năng tư vấn mà cịn tiến thêm trong việc trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên để thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để người mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng.  Các tổ chức tư vấn pháp lý về Bất động sản: Các tổ chức này cĩ chức năng giúp bên mua, bên bán Bất động sản hiểu biết các vấn đề pháp lý cĩ liên quan đến Bất động sản, thể thức giao dịch, cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua-bán Bất động sản v.v..  Các tổ chức định giá Bất động sản: Các tổ chức này được hình thành và hoạt động tại các vùng cĩ thị trường Bất động sản hoạt động mạnh. Các tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả Bất động sản (trong vùng), đưa ra những căn cứ khoa học để dự báo giá cả Bất động sản (trong vùng), cơng bố giá cả Bất động sản để làm cơ sở cho các giao dịch mua-bán Bất động sản trên địa bàn. Xác định giá Bất động sản và thẩm định giá Bất động sản cho các đối tượng cĩ nhu cầu. Ngồi các phương pháp xác định giá Bất động sản do Nhà nước quy định, cĩ thể đề xuất các phương pháp định giá Bất động sản khác cĩ tính khả thi phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Nội dung quan trọng nhất của của hoạt động tư vấn định giá Bất động sản của các tổ chức này bao gồm: + Cung cấp thơng tin về giá các loại Bất động sản và các thơng tin cĩ liên quan đến giá Bất động sản trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu Bất động sản và các thơng tin cĩ liên quan đến sự hình thành giá Bất động sản theo yêu cầu của các tổ chức, cá nhân. + Phân tích, dự báo giá cả Bất động sản (ngắn, trung và dài hạn): Giá cả do các tổ chức này cơng bố tuy khơng cĩ giá trị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằng những căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trước khi đi tới các quyết định thoả thuận cuối cùng. Với chức năng của mình, các tổ chức định giá Bất động sản đã phát hiện ra nhiều trường hợp “rửa tiền” qua việc mua, bán Bất động sản với giá quá rẻ hoặc quá đắt so với mức giá do các tổ chức này cơng bố.  Các định chế tài chính: Kinh doanh Bất động sản địi hỏi phải cĩ nguồn vốn lớn. Vì vậy, cần phải huy động vốn từ các định chế tài chính hoạt động trên thị trường vốn, chủ yếu là các ngân hàng. Do đặc tính khơng thể di dời và lâu bền, nên Bất động sản thường được dùng làm tài sản thế chấp. Vì vậy, ngân hàng phải dựa trên thị trường Bất động sản để định giá Bất động sản làm tài sản thế chấp. Khi khoản vay khơng cĩ khả năng hồn trả, ngân hàng sẽ phát mại Bất động sản là tài sản thế chấp, lúc này, ngân hàng tham gia trực tiếp vào thị trường Bất động sản. Mặt khác, ngân hàng cũng trực tiếp tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường Bất động sản, thậm chí tổ chức riêng một bộ phận (cơng ty thuộc ngân hàng) để chuyên doanh Bất động sản. Ngồi ngân hàng, các định chế tài chính khác như các cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, quỹ đầu tư... đều cĩ thể tham gia đầu tư, kinh doanh trên thị trường Bất động sản, đồng thời cịn đảm nhiệm việc thanh tốn giữa các bên, khi cần cĩ thể cho vay đối với bên này để thanh tốn cho bên kia. Những tổ chức này tuy khơng cần thiết đối với những giao dịch nhỏ, lẻ về Bất động sản, nhưng sẽ khơng thể thiếu đối với việc mua-bán những Bất động sản Bất động sản cĩ giá trị cao, đặc biệt là tại các quốc gia mà ở đấy người dân cĩ thĩi quen ít dùng tiền mặt trong mua bán hàng hố, dịch vụ. 1.1.5.4. Người quản lý thị trường Bất động sản (Nhà nước): Nhà nước tham gia thị trường Bất động sản với tư cách là người quản lý vĩ mơ đối với hoạt động của thị trường Bất động sản. Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuơn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường Bất động sản. ðồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường Bất động sản phát triển, thực hiện quản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thơng tin về Bất động sản. Bên cạnh đĩ, Nhà nước cịn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường Bất động sản. Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường Bất động sản được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thơng qua cơng cụ quy hoạch (cơng cụ cĩ vai trị quan trọng) và kế hoạch cùng các địn bẩy để điều tiết vĩ mơ thị trường, thơng qua việc quản lý thị trường để cĩ biện pháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả. Nhà nước cịn tham gia giao dịch trên thị trường Bất động sản như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về Bất động sản trong việc thực hiện các chức năng quản lý nhà nước.Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và cơng bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển cĩ chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định của Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải cĩ được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng mặt bằng quy hoạch và các giấy phép cần thiết trước khi khởi cơng xây dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, các cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định của Nhà nước về đầu tư xây dựng Bất động sản, đảm bảo an tồn xây dựng và an sinh xã hội, mơi trường. Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng nhưng vừa khơng tạo nên các rào cản đối với các dự án cĩ tính sáng tạo, cĩ thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội 1.1.6 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường Bất động sản và các cơng cụ phịng ngừa rủi ro trên thị trường Bất động sản: 1.1.6.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường bất động sản:  Các yếu tố liên quan đến hoạt động quản lý của nhà nước  Yếu tố pháp luật nĩi chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nĩi riêng: Hệ thống pháp luật của một số quốc gia thơng thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, gĩp vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản, quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai. ðiều đĩ cho thấy, pháp luật là một yếu tố cĩ tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với các quy định trong luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp Nhà nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đĩ làm cho thị trường bất động sản phát triển.  Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp: Chính sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của chính phủ và chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay,bến cảng,…Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước theo quy hoạch chung của chính phủ. Chính phủ cũng cĩ thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngồi nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê…ðiều đĩ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đền sự phát triển của thị trường bất động sản.  Các yếu tố đặc thù của một quốc gia:  Sự phát triển kinh tế của một quốc gia: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là một trong những yếu tố quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng như đường sá, bưu chính viễn thơng, các khu thương mại… Sự tăng trưởng này địi hỏi phải chuyển dịch một số diện tích đất đang sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch…ðiều đĩ đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các bất động sản khác trong nền kinh tế tức là thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn, làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đĩ cũng tạo ra những yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường cũng sẽ tăng theo.  Sự gia tăng dân số của một quốc gia: sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các nhu cầu về bất động sản. ðiều này cĩ thể nhận thấy trên những nét cơ bản sau: + Sự gia tăng dân số trước hết dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về nhà ở. + Khi dân số gia tăng dẫn đến lực lượng lao động trong xã hội cũng tăng lên. ðĩ là yêu cầu khách quan dẫn đến việc phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, từ đĩ nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nơng nghiệp cũng tăng lên. + Sự tăng dân số sẽ đồng thời kéo theo sự tăng thêm hàng loạt các nhu cầu khác của con người. Những nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản.  Tập quán, truyền thống và thị hiếu của một quốc gia: Tập quán, truyền thống và thị hiếu là yếu tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, thuê mướn, thế chấp,…trên thị trường bất động sản. Thơng thường yếu tố này làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các giao dịch trên các phương tiện như đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê,…mặt khác nĩ cũng tác động đến việc sử dụng các phương tiện, các hình thức thanh tốn. ðiều đĩ ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ và độ chính xác của quá trình thanh tốn. 1.1.6.2 Những rủi ro trên thị trường Bất động sản: Do bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bản thân thị trường Bất động sản ở các nước trên thế giới, nhất là ở các nước đang phát triển, hiện tại vẫn chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn . Thứ nhất, thị trường Bất động sản ở các nước đang phát triển thường là thị trường mới hình thành trong một thời gian gần đây nên các hoạt động của thị trường cịn thiếu tính chuyên nghiệp vì vậy mới xảy ra những vấn đề như giá cả tăng nhanh chĩng nhưng chỉ ở từng khu vực, thị trường nĩng lạnh thất thường. Nguyên nhân chủ yếu của vấn đề này là vì hệ thống chính sách, người tham gia thị trường cịn thiếu hẳn sự chuyên nghiệp. Thứ hai, hệ thống chính sách, thủ tục đầu tư vẫn chưa hồn thiện, cịn nhiều chỗ chưa phù hợp với thơng lệ quốc tế, khơng sát với tình hình thực tế. Bởi lý do đĩ, thị trường ở các nước đang phát triển thường thiếu tính minh bạch. Các hoạt động giao dịch ngầm vẫn diễn ra hàng ngày trên thị trường. Cơng tác quản lí lỏng lẻo nên giá bất động sản dễ dàng bị thao túng, tình trạng nâng giá ảo luơn diễn ra, thơng tin thị trường bị nhiễu, khơng đúng giá trị thực tế của bất động sản. ðây là nguyên nhân sâu xa dẫn đến rất nhiều rủi ro cho hoạt động đầu tư kinh doanh trong thị trường bất động sản, khiến nhiều nhà đầu tư lẫn các tầng lớp dân cư khơng dám mạo hiểm bỏ tiền vào thị trường này. 1.1.6.3 Các cơng cụ phịng ngừa rủi ro trên thị trường Bất động sản: ðể phịng ngừa những rủi ro trên thị trường Bất động sản, các nước trên thế giới đã phát triển các cơng cụ phái sinh dành cho thị trường Bất động sản. Về cơ bản, các cơng cụ phái sinh Bất động sản bao gồm các cơng cụ như sau:
Phái sinh Bất động sản dạng Futures: ðây là một dạng giao dịch mà ở đĩ giá và chỉ số giá của Bất động sản được thực hiện vào một thời điểm ở tương lai chứ khơng phải tại thời điểm giao dịch hiện tại. Ví dụ, một người nào đĩ đang sở hữu một Bất động sản, anh ta muốn phịng ngừa sự thay đổi giá trong tương lai, điều anh ta cần làm là bán đi Futures. Bằng cách này, ngay cả khi giá trị Bất động sản giảm xuống trong tương lai, thì khi đĩ giá trị sụt giảm của Bất động sản sẽ được bù đắp bằng lợi nhuận cĩ được từ Futures Bất động sản. Nĩi cách khác, người mua và người bán đều thừa nhận rằng cĩ những rủi ro về giá xảy ra đối với họ ở một thời điểm nào đĩ trong tương lai nếu họ mua hoặc bán, nhưng họ khơng thể chờ đến một thời điểm tương lai mới thực hiện việc mua hoặc bán. Tuy nhiên, cả người bán và người mua đều cĩ thể phịng nhừa những rủi ro này với Futures Bất động sản bằng cách xác định giá tại một thời điểm ở tương lai và thực hiện mua, bán ở một thời điểm trong hiện tại. Hiện tại Lợi nhuận Tương lai Lợi nhuận Tương lai Hiện tại Giá Futures BDS Mua Futures BDS: cho rằng giá BDS sẽ tăng lên Giá Futures BDS Bán Futures BDS: cho rằng giá BDS sẽ giảm xuống Phí quyền chọn Phịng ngừa rủi ro ( người mua) Lời và lỗ Giá xác định Tận dụng rủi ro ( người bán) Phí Quyền Chọn Lời và lỗ Giá xác định
Phái sinh Bất động sản dạng Options: ðây là một dạng giao dịch về Quyền bán hoặc mua liên quan đến Bất động sản trong suốt một khoảng thời gian tại mức giá được xác định ở hiện tại thay vì ở thời điểm mua hoặc bán. Ví dụ, nếu một người sở hữu Bất động sản muốn phịng ngừa rủi ro giảm giá trong tương lai, việc anh ta cần làm là mua một Quyền Chọn Bán bất động sản. Bằng cách này, ngay cả khi giá Bất động sản giảm trong tương lai, anh ta sẽ cĩ thể bù đắp được khoản sụt giá đĩ với lợi nhuận từ Quyền chọn Bất động sản. ðối với người mua thì anh ta cĩ thể kiếm lời trong trường hợp giá Bất động sản lên trong tương lai nếu anh ta mua một Quyền Chọn Mua bất động sản. Tuy nhiên, giao dịch về Quyền chọn Bất động sản địi hỏi phải cĩ một khoản hoa hồng, gọi là phí Quyền chọn ( Option Premiums), và đây là chi phí đối với giao dịch Quyền chọn Bất động sản.
Phái sinh Bất động sản dạng Swaps ðây là một dạng giao dịch để trao đổi lợi nhuận cĩ được từ Bất động sản liên qua đến dịng tiền của hai bên giao dịch. Ví dụ, nếu một người sở hữu một Bất động sản muốn phịng ngừa rủi ro liên quan đến Bất động sản ấy, điều anh ta cần làm là thực hiện một giao dịch Swap Bất động sản với một người khác. Nĩi cách khác, người này sẽ trả cho một người khác dịng tiền cĩ được từ Bất động sản của mình và nhận lại dịng tiền từ người kia. Trong nhiều trường hợp, dịng tiền sẽ được cố định tại tỉ giá LIBOR. Vì lý do đĩ, ngay cả khi dịng tiền từ Bất động sản bị giảm đi trong tương lai, người sở hữu Bất động sản cĩ thể nhận đựoc dịng tiền từ người khác. Hơn thế nữa, nhờ vào giao dịch Swap Bất động sản mà một người cĩ thể cĩ đựoc dịng tiền từ một Bất động sản mà anh ta khơng cần phải đầu tư vào Bất động sản đĩ. 1.2 Kinh nghiệm của các nước trong vấn đề phát triển thị trường Bất động sản: 1.2.1. Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất động sản ở Thụy ðiển: Trong mục tiêu phát triển thị trường Bất động sản, Thụy ðiển áp dụng 2 loại thuế như sau : Thuế bất động sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và đất do tư nhân sở hữu. Chủ sở hữu bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản theo định kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất động sản cĩ mã số lưu trữ riêng. Cơ quan quản lý nhà đất cĩ nhiệm vụ quản lý tình trạng đất, phân loại đất, giá đất,…sau đĩ cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất động sản được phân thành các loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, đất xây dựng, đất ở, đất bao quanh nhà, đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, các loại đất khác. Giá từng loại đất căn cứ vào giá đất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại đất mang lại, giá đất được điều chỉnh sáu năm một lần. Thuế tài sản: ðây là loại thuế đánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài sản mà một hộ gia đình nắm giữ vừa bất động sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy định mức tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy định theo cách lũy tiến từng phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK đến nhỏ hơn 1,3 BðS ( ở Tokio) Cơng ty A cho thuê Cơng ty B BðS ( ở New York) cho thuê Dịng tiền Dịng tiền Trao đổi trong một thời gian nhất định triệu SEK, 2,6% cho tổng giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK đến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên. 1.2.2 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất động sản tại Singapore: Singapore chú ý phát triển thị trường Bất động sản thơng qua việc thu hút nguồn vốn cho thị trường này dưới hình thức Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản (REIT). ðây là mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho cơng ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cĩ thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng cĩ thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khốn được đảm bảo bằng bất động sản. Ngày nay, trên thế giới, để đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường Bất động sản, nhiều nước đã phát triển mơ hình này và đạt được hiệu quả cao. Chúng ta sẽ tìm hiểu kinh nghiệm của một số nước điển hình trên thế giới để hiểu hơn về mơ hình này. Tại Singapore, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được quy định bởi Luật chứng khốn và giao dịch Future năm 1999 cùng với Hệ thống các quy định đầu tư tập thể và Hướng dẫn lập Quỹ Bất động sản được quy định bởi Cơ quan quản lý tiền tệ của Singapore. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT đầu tiên được niêm yết ở Sở giao dịch chứng khốn Singapore vào tháng 7 năm 2002. ðến nay, cĩ 16 Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được niêm yết với tổng số vốn hĩa thị trường là 17 tỷ USD. Một Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được niêm yết trên Sở giao dịch chứng khốn Singapore được hưởng ưu đãi về thuế. ðể được niêm yết thì một Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT phải tuân theo Luật Chứng khốn và giao dịch Future của Singapore, Hệ thống các quy định đầu tư tập thể và Hướng dẫn các Quỹ Bất động sản và Sổ tay niêm yết Sở Giao dịch chứng khốn Singapore. Ngồi ra, các trường hợp miễn giảm thuế khác phải được sự cho phép của Bộ Tài chính Singapore. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT ở Singapore cĩ thể được thành lập dưới dạng một Cơng ty hay một Quỹ tín thác (Quỹ mở) Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được niêm yết ở Singapore đều là các quỹ vì ở dạng quỹ cĩ một số thuận lợi nhất định hơn so với dạng cơng ty. Với cấu trúc là một quỹ, Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT tiến hành việc phân phối một cách linh động và sẽ khơng bị hạn chế bởi số lợi nhuận đem ra phân phối. Việc quản lý Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT cĩ thể là tự quản nhưng thực tế là thuê quản lý từ các Cơng ty chuyên ngành. ðể niêm yết trên Sở giao dịch thì Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT phải cĩ vốn tối thiểu là 20 triệu SGD và phải cĩ ít nhất 25% vốn Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT được nằm giữ bời ít nhất 500 nhà đầu tư cá nhân. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT khơng bắt buộc phải niêm yết nhưng để được giảm thuế thì phải niêm yết trên Sở Giao dịch chứng khốn Singapore. Một Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản REIT niêm yết trên thị trường nước ngồi thì sẽ khơng được giảm thuế. 1.2.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất động sản ở Mỹ: Thị trường Bất động sản ở Mỹ ngày nay rất phát triển nhờ vào những chính sách thúc đẩy thị trường. Trong đĩ, hai chính sách đĩng vai trị quan trọng nhằm kích thích thị trường phát triển là chính sách về thuế, chính sách tín dụng để đầu tư và phát triển thị trường Bất động sản, và chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp.  Với chính sách thuế, do thị trường bất động sản ở Mỹ phát triển mạnh và hồn thiện nên chính sách thuế cho thị trường này cũng rất thống và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên Bang. Về cơ bản, cĩ 2 sắc thuế quan trọng đối với thị trường Bất động sản, bao gồm:  Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khi mua bán bất động sản, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thơng thường người mua nào cũng yêu cầu như vậy). Cịn người mua nhà, từ đĩ trở đi, đĩng thuế bất động sản dựa theo giá mua cĩ thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ. Tại một số tiểu bang, hội đồng thành phố đã thơng qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm luật để cho phép chính quyền thành phố quyền quyết định mức thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong một số trường hợp, việc định mức thuế cao là để giúp cho những địa phương cĩ ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người nghèo, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo. Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng cao. Cơ bản mức thuế chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 cho những căn nhà trị giá dưới $600,000. Nhưng người dân phải đĩng thuế chuyển nhượng bất động sản lên tới 20 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên $600,000, và nĩ cịn tăng lên tới 30 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên 1 triệu đơ la.  Thuế Bất động sản: Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đĩng thuế bất động sản cho địa phương, đĩ cũng là khoản tiền địa phương dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hoả... Tuy nhiên, tỷ lệ đĩng thuế đối với từng địa phương khơng giống nhau. Ở California, thì thuế bất động sản là 1,25% trên trị giá của nhà đất và cung cấp đến 50% nguồn ngân sách tiểu bang. Ở tiểu bang Texas, thì tỷ lệ thuế bất động sản lên cao đến 2,5%, tùy từng vùng hay khu học chính. Tại nhiều khu vực, luật lệ địa phương cho phép chính quyền điều chỉnh mức thuế lên xuống tùy trị giá bất động sản vào năm đĩ. Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương khơng thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Nhiều gia đình cho biết, họ đang sống ở gần trung tâm thành phố, giá nhà lên hay khơng thì chưa biết nhưng thuế bất động sản hàng năm cứ tăng nên buộc họ phải bán để dọn ra ngoại ơ, nơi thuế cịn thấp. Thuế bất động sản tăng cao đến mức người dân nhiều tiểu bang địi thơng qua luật hạn chế mức tăng hằng năm. Tuy vậy, nhưng nhiều địa phương muốn thu hút đầu tư kinh doanh nên đã thành lập các khu đặc biệt và giảm thuế bất động sản cho các khu này. Thơng thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất động sản cao hơn dân cư, chính việc làm này làm nhiều người Mỹ phản đối hệ thống thu thuế bất động sản. Thuế bất động sản là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính tốn rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều định giá lại nhà đất để áp thuế cho đúng giá thị trường. Việc định giá bất động sản do một hội đồng tư vấn mà các thành viên của hội đồng này được các văn phịng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hàng năm hoặc do các cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị trường rồi cho ra giá. Khi đánh thuế, các địa phương tham khảo giá này để quyết định giá tính thuế. Thuế bất động sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân cĩ thể khiếu nại. Nếu thấy bị áp đặt sắc thuế này quá đáng hay bất cơng, người dân cĩ thể khiếu nại với chính quyền quận hạt địa phương. Nộp đơn xin chính phủ cho hỗn nộp thuế bất động sản nếu thấy số tiền phải đĩng thuế là một gánh nặng khơng kham nổi trong khi lợi tức cĩ giới hạn (nhất là những người đã nghỉ hưu và trơng cậy hồn tồn vào tiền an sinh xã hội để sống). Tại một số tiểu bang, cĩ luật cho phép người chủ nhà hỗn đĩng thuế bất động sản, một phần hay tồn bộ, cho tới khi chủ nhà qua đời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế bất động sản lại cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức. Tiểu bang California cĩ luật giảm bớt một số tiền thuế cho dân đối với một phần trị giá của căn nhà, mặc dù số tiền này khơng lớn lắm.  Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản: Quy định cơ bản như sau: Một cặp vợ chồng bán căn nhà cư ngụ chính cĩ lãi, thì được hưởng $500,000 tiền lãi khơng tính thuế thu nhập, trong khi người độc thân chỉ hưởng được một nửa, tức $250,000. ðĩ là mức ấn định. Tất cả số lãi từ việc bán nhà cao hơn mức quy định đều phải chịu thuế suất thơng thường là 15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp, thì chỉ đĩng thuế 5%. Tuy nhiên để được hưởng mức ưu đãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống trong ngơi nhà này ít nhất là hai năm ( hai năm này khơng bắt buộc là 24 tháng liên tục), trừ những trường họp bất khả kháng như bệnh tật, thay đổi nơi cư trú do thay đổi chỗ làm, … Ngồi thuế bất động sản, khi bán nhà cĩ lãi, mà nhà ở chưa quá 2 năm, chủ nhà cịn phải đĩng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%). Tiền hoa hồng cho giới địa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ít khi thực hiện trực tiếp) cũng khá cao, khoảng 6% trị giá căn nhà.  Chính sách tín dụng để đầu tư phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ: Việc vay tiền để mua bất động sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua cĩ thu nhập gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua cĩ đủ tiền trả trước 20% giá trị bất động sản. Bên cạnh đĩ, điểm số tín nhiệm tín dụng cao sẽ đựơc ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà khơng địi bất kỳ điều kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp bất động sản được tiến hành rất đơn giản tại văn phịng quận hạt mà khơng cần phải qua chính quyền thành phố. Bên cạnh đĩ, nhờ vào các cơng cụ tài chính rất đa dạng ở Mỹ mà khá nhiều bộ phận dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau cĩ thể tham gia vào thị trường bất động sản.  Chính sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp: ðược làm chủ một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính đối với người cĩ thu nhập thấp là nhu cầu cấp thiết, tuy nhiên, cĩ rất nhiều người mà nơi chốn đi về đối với họ vẫn chỉ là một chỗ tạm bợ. Khơng những thế, số lượng người cĩ hồn cảnh như thế lại chiếm một tỉ lệ khá lớn. Vì lẽ đĩ, trong các động thái phát triển thị trường Bất động sản, chính phủ Mỹ đã khơng quên đưa ra nhiều biện pháp phát triển thị trường nhà cho người cĩ thu nhập thấp. Một trong những nỗ lực trước tiên ở Mỹ phải kể đến là chính sách hỗ trợ thuế cho các cơng ty Bất động sản mỗi khi họ phát triển các dự án nhà cho người thu nhập thấp. Với phần thuế được giảm, các cơng ty Bất động sản ở Mỹ cĩ thể cung cấp những sản phẩm Bất động sản với giá thấp hơn giá thị truờng, giúp nhiều tầng lớp dân cư cĩ thể sở hữu nhà trong khả năng tài chính của họ. Chính sách hỗ trợ này đã phát huy được hiệu quả rất lớn trong việc khuyến khích các cơng ty Bất động sản đầu tư vào lĩnh vực nhà cho người thu nhập thấp. Chính sách này đã thu hút được 7 tỷ đơ la vốn đầu tư mỗi năm, tạo ra hơn 70.000 căn hộ cho người thu nhập thấp. Một số bang ở Mỹ như Connecticut, Maryland, Minnesota, New Jersey, North Carolina, Pennsylvania, and Virginia cịn sử dụng trợ cấp TANF để hỗ trợ các tầng lớp dân cư cĩ thu nhập thấp . Trợ cấp TANF cĩ thể sử dụng để hỗ trợ việc thuê hoặc mua nhà. Các bang cĩ thể xác định mực trợ cấp TANF theo nhiều cách khác nhau, cĩ thể dựa trên loại Bất động sản nào cĩ thể trợ cấp, đối tượng nào được nhận trợ cấp. Mỗi bang cĩ những hình thức tài trợ khác nhau, bang Connecticut sử dụng TANF để trợ cấp cho các gia đình lao động để mua hoặc thuê nhà trong thời gian 21 tháng, bang Virginia sử dụng TANF để hỗ trợ việc thuê nhà đối với những người chưa cĩ nhà. Dù hỗ trợ dưới nhiều hình thức khác nhau, nhưng tất cả đều cĩ điểm chung là tất cả hỗ trợ đều nâng cao khả năng sở hữu nhà của các tầng lớp dân cư. Nhờ đĩ, thị trường nhà cho người thu nhập thấp ở Mỹ sối động hơn, đồng thời kích thích nhiều hơn các dự án đầu tư xây nhà cho người thu nhập thấp 1.2.3 Kinh nghiệm phát triển thị trường Bất động sản tại Anh: Sự sơi động của thị trường Bất động sản ở Anh một phần lớn xuất phát từ chính sách phát triển các cơng cụ phái sinh Bất động sản của chính phủ. Nhà nước Anh khơng những cho phép thị trường phái sinh Bất động sản hoạt động mà cịn tạo điều kiện cho nĩ phát triển và trở nên phổ biến với mọi người. Ở Anh, người mua và người bán Bất động sản thường tìm đến thị trường phái sinh bất động sản mỗi khi cĩ nhu cầu liên quan đến loại hàng hố này. Bởi lẽ, bên cạnh nhiệm vụ cung cấp thơng tin về sự biến động giá trên thị trường Bất động sản, đây cịn là nơi kết nối giữa người mua và người bán trong việc phịng ngừa rủi ro cũng như tìm kiếm lợi nhuận. Tại Anh, phái sinh Bất động sản ngày nay đã đĩng vai trị rất quan trọng trong thị trường Bất động sản đối với việc phịng ngừa rủi ro. ðến nay, tổng giá trị các giao dịch phái sinh Bất động sản dự trên chỉ số Bất động sản Halifax đã lên đến con số 2 tỉ bảng. Cĩ khoảng 30 tổ chức giao dịch phái sinh Bất động sản ở Anh, một số lớn trong đĩ là các Ngân hàng bán lẻ, họ cung cấp các sản phẩm đầu tư cĩ liên quan đến chỉ số Bất động sản, nhằm giúp các khách hàng cĩ thể phịng ngừa rủi ro biến động giá trong đầu tư địa ốc. Thị trường Bất động sản ở Anh rất quan tâm đến phái sinh Bất động sản vì những thuận lợi do cơng cụ này mang lại, nĩ giúp nhà đầu tư cĩ thể đầu tư vào Bất động sản thơng qua một danh mục đầu tư mà khơng cần phải bỏ một số tiền lớn ra để sở hữu tài sản thực, nĩ đồng thời cũng giúp nhà đầu tư hạn chế được rủi ro biến động giá Bất động sản thơng qua một sự đảm bảo về giá trong một thời gian nhất định. Các giao dịch phái sinh Bất động sản ở Anh trong giai đoạn đầu thường là những giao dịch ngắn hạn, thường là 5 năm trở xuống. Khi thị trường đã phát triển, đồng thời chỉ số giá Bất động sản tăng lên, thì các giao dịch thường là 10 năm đến 15 năm. 1.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam: Qua tìm hiểu kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển thị trường Bất động sản ở những nước này, chúng ta cĩ thể rút ra những kết luận như sau: • Thứ nhất, để hạn chế sự đầu cơ, trên thế giới cĩ sử dụng thuế luỹ tiến để điều tiết. Tuy nhiên,chính phủ các nước này khơng giới hạn định mức nhà ở, và mức luỹ tiến khơng tăng theo diện tích sử dụng mà tăng theo giá trị Bất động sản. ðồng thời, giá tính thuế các loại Bất động sản được xác định sao cho phù hợp với thị trường, và cĩ sự thay đổi mỗi 6 tháng. • Thứ hai, để đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho thị trường Bất động sản, trên thế giới đã sử dụng cơng cụ Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản. ðây là loại hình khơng cĩ gì mới mẻ đối với rất nhiều nước, và mỗi nước đều cĩ những cách riêng của mình để phát triển và quản lý tốt quỹ này. Chúng ta cần học hỏi và áp dụng cơng cụ này để thu hút nhiều hơn nữa nguồn vốn cho sự phát triển cảu thị trường Bất động sản • Thứ ba, sự phát triển của thị trường Bất động sản địi hỏi phải cĩ đủ nguồn cung về các loại Bất động sản, trong đĩ khơng thể thiếu sản phẩm nhà cho người thu nhập thấp. Bên cạnh việc mang đến cơ hội cho các cư dân hạn chế trong thu nhập, sự sơi động của phân khúc thị trường nhà cho người thu nhập thấp cịn là động lực đĩng gĩp vào sự sơi động của thị trường Bất động sản nĩi chung. Muốn thúc đẩy phân khúc thị trường Bất động sản này, nhà nước cần quan tâm, khuyến khích các cơng ty đầu tư và kinh doanh Bất động sản chú trọng đến các dự án nhà giá thấp,giảm bớt thủ tục đầu tư, đồng thời tạo nhiều cơ hội cho các cư dân hạn chế nguồn tài chính cĩ thể dễ dàng hơn trong việc tiếp cận các sản phẩm Bất động sản. Phát triển thị trường phái sinh Bất động sản là hướng tốt để phát triển thị trường Bất động sản. Bởi lẽ, nĩ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh dựa trên việc mua bán Bất động sản, và quan trọng hơn thế, nĩ giúp người mua và nguời bán hạn chế các rủi ro trong giao dịch mua bán Bất động sản khi cĩ những biến động của thị trường. Kết luận chương 1: Chương 1 chủ yếu giới thiệu về thị trường Bất động thơng qua các khái niệm, đặc điểm, phân loại thị trường Bất động sản, bên cạnh đĩ, chương 1 cũng nghiên cứu về mặt lý luận về các cấp độ phát triển của thị trường Bất động sản nĩi chung, các chỉ tiêu phản ánh mức độ phát triển của thị trường Bất động sản cũng như các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường Bất động sản. Khơng những thế, chương 1 cũng đề cập đến kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong nỗ lực phát triển thị trường Bất động sản thơng qua các giải pháp tài chính để tạo nên nền tảng lý luận nhằm đưa ra những giải pháp phát triển thị trường Bất động sản tại TP.HCM ở Chương 3 sau khi phân tích những mặt hạn chế tồn tại trên thị trường trong giai đoạn hiện nay ở Chương 2. Chương 2: THỰC TRẠNG TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN TẠI TP.HCM TRONG THỜI GIAN QUA 2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản tại TP.HCM : 2.1.1 Quá trình phát triển của thị trường Bất động sản tại TP.HCM : Thị trường bất động sản của tại TP.HCM mang nhiều nét chung tương đồng với thị trường Bất động sản ở các tỉnh trên cả nước. Nhìn chung, tại TP.HCM, thị trường Bất động sản diễn biến khá phức tạp từ sau năm 1993 cho đến nay. Sau đây chúng ta sẽ xem xét cụ thể từng giai đoạn:  Giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ (2001- 2003): như chúng ta đã thấy, sau một thời gian dài bình lặng, từ năm 2000, giá nhà đất bắt đầu biến động, tiếp đĩ giá cả tăng nhanh liên tục và đạt đỉnh cao vào khoảng quý II năm 2001. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước cơng nghiệp phát triển. Cĩ một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bùng nổ” trên thị trường bất động sản như: thứ nhất, do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng; thứ hai,do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ; thứ ba, do chính sách của Nhà nước về đất đai; thứ tư, do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vơ tận của đất; và cuối cùng là do thiếu các thơng tin về giá nhà đất.  Giai đoạn thị trường bất động sản đĩng băng (2003 – 2005): Từ cuối năm 2003 đến 2005 thị trường bất động sản ở TP.HCM diễn ra trầm lắng. Thị trường bất động sản năm sau lạnh hơn năm trước. Năm 2003 giao dịch địa ốc thành cơng giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng TP.HCM lúc này cĩ biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến khơng đồng đều và khá phức tạp. Trong giai đoạn này cĩ thể đánh giá một số nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đĩng băng” trên thị trường bất động sản như sau:  Thứ nhất: nhu cầu của thị trường Bất động sản giảm mạnh xuất phát từ các nguyên nhân sau: Nhu cầu của thị trường Bất động sản giảm mạnh do giá bất động sản ở Việt Nam hiện đang được đánh giá ở mức quá cao so với thu nhập thực tế: Tại châu Âu, một ngơi nhà điển hình giá thường gấp 4-5 lần lương hàng năm, khi con số này lên đến hơn 6 lần họ đã coi đĩ là điều khơng bình thường. Cịn ở Việt Nam thu nhập bình quân của tầng lớp khá giả ở đơ thị lớn như TP. HCM vào khoảng 5.000 USD/năm trong khi giá phổ biến của một căn hộ hạng trung ở đây khoảng 50.000 USD tức là gấp 10 lần lương hàng năm. ðiều đĩ cĩ nghĩa là giá bất động sản ở TP.HCM đang ở mức khơng bình thường so với mặt bằng chung của thế giới” . Theo qui luật của thị trường tất yếu khi giá quá cao so với thu nhập thực tế thì đương nhiên sẽ làm cho cầu giảm mạnh, đây là nguyên nhân chính làm thị trường Bất động sản bị đĩng băng trong thời gian vừa qua. Tâm lý “chờ đợi” của người dân: Vì giá bất động sản được đánh giá đã là quá cao so với thế giới và so với thu nhập của người dân Việt Nam nên người dân kỳ vọng vào giá bất động sản sẽ xuống trong thời gian tới; ðồng thời do Nhà nước đã xiết chặt và quản lý hoạt động mua bán bất động sản và cơ chế chính sách về quản lý đất đai của Nhà nước đang trong quá trình chỉnh sửa và hồn thiện nên tâm lý của người dân cịn “chờ đợi” chưa mua ngay.  Nhu cầu đối với Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ giảm do: (i) Nhà nước điều chỉnh giá đất: Ngày 1/1/2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao (bình quân chi phí đền bù giải phĩng mặt bằng theo nguyên tắc phải thoả thuận với dân hiện nay theo quy định của Luật ðất đai cao hơn 10 lần so với chi phí đền bù trước kia, đĩ là chưa kể đến các chi phí khơng nằm trong quy định như phải hỗ trợ cho địa phương để giải phĩng mặt bằng nhanh hơn), các dự án tiếp tục gặp khĩ khăn nên đầu tư các khu đơ thị giảm mạnh. (ii) Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh: Do số lượng vốn để kinh doanh bất động sản rất lớn, tính “lỏng” của bất động sản lại rất kém cùng với việc thị trường bất động sản “đĩng băng” và giảm nhiệt nhanh chĩng đã làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, trong khi các lĩnh vực đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương và lãi suất Ngân hàng lại cĩ mức lợi tức rất cao. Nếu chỉ tính trong năm 2005 chỉ số VN-Index tăng khoảng gần 40%, đồng thời trên thị trường OTC giá cổ phiếu của nhiều ngân hàng tăng mạnh lên tới khoảng 200-500% nên đây là những điểm thu hút mạnh mẽ vốn của các nhà đầu tư. Mặt khác, khi lãi suất tăng thì chi phí cho một đồng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào các dự án cũng tăng lên và lãi phải trả ngân hàng cũng tăng, làm cho nhà đầu tư gặp khĩ khăn và người dân khơng dám vay ngân hàng để mua nhà. ðây là nguyên nhân những nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang các lĩnh vực khác ngồi bất động sản. Giá vàng liên tục tăng cao từ 2004 trở lại đây: Trong khi giá bất động sản được đánh giá là quá cao nhưng khi giao dịch thường lại được tính bằng vàng nên việc giá vàng gia tăng mạnh mẽ trong năm 2005 càng gĩp phần làm cho Bất động sản “đĩng băng” hơn nữa. Khơng chỉ các căn nhà trị giá 200 - 300 cây vàng bị đĩng băng gần như hồn tồn mà đến cả các căn nhà cĩ giá dưới 100 cây. Thị trường mua bán đất dự án, căn hộ mặc dầu khơng bị ảnh hưởng nhiều khi giá vàng lên xuống do việc thanh tốn bằng tiền đồng, nhưng khi giá vàng lên cao cũng khiến cho nhiều chủ đầu tư gặp khĩ khăn trong việc giải ngân với ngân hàng.  Thứ hai: Do Nhà nước áp dụng các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản: Trước thực trạng về diễn biến thị trường bất động sản như trên, việc quản lý chặt chẽ và kiểm sốt thị trường nhà đất trở thành bức xúc. Các cơ quan quản lý nhà nước trong giai đoạn này đã phải vào cuộc nhằm kiềm chế “bong bĩng” bất động sản đưa giá đất trở về đúng với giá thực tế nhằm khuyến khích đầu tư và sản xuất kinh doanh, kích thích tăng trưởng kinh tế. ðĩ là: (i) Lập lại kỷ cương, trật tự ổn định thị trường nhà đất, hạn chế tình trạng mua bán đất khơng cĩ giấy tờ hợp pháp và đất khơng hợp pháp: Theo chỉ đạo của Chính phủ, tại thành phố Hồ Chí Minh, ngày 22/4/2002, UBND đã ban hành Chỉ thị 08 về chấn chỉnh và tăng cường quản lý Nhà nước về nhà, đất trên địa bàn thành phố. Các quận, huyện của TP.HCM đã đồng loạt triển khai thực hiện hai chỉ thị trên một cách đồng bộ và kiên quyết. ðồng thời trong năm 2004 Chính phủ ban hành Nghị định 182 về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; (ii) Ban hành các văn bản nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ: Trong đĩ, Nghị định 181 ngày 29-10-2004 của Chính phủ qui định “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” khơng cho phép bán đất nền đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường đất nền dự án coi như bị tê liệt, bởi nhiều nhà đầu tư khĩ cĩ đủ lực để thực hiện từ đầu đến cuối một dự án lớn, nhất là đối với các nhà đầu tư trong nước. Chỉ vài tháng sau đĩ, cơn sốt nhà đất tại thành phố HCM đã phần nào lắng dịu, giá nhà đất cĩ dấu hiệu giảm, tình trạng vi phạm pháp luật đất đai như chuyển nhượng, san lấp mặt bằng trái phép đã giảm nhiều, cơn lốc đầu cơ bất động sản đã lắng dần… Việc mua nhà, đất để đĩ, chờ giá lên để sang nhượng kiếm lời giảm mạnh. Giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố, địa phương khác cũng nguội dần.  Sang đến cuối năm 2006, thị trường bất động sản bắt đầu cĩ dấu hiệu phục hồi sau 2-3 năm trầm lắng. Giao dịch nhà đất dân sinh "nhúc nhích" với mảng biệt thự nhà vườn; kinh doanh căn hộ cho thuê với đầy đủ dịch vụ dọn phịng, giặt là... sơi động. ðặc biệt, văn phịng cho thuê và khách sạn 4-5 sao thường xuyên thiếu nguồn cung, đẩy giá lên cao. Thị trường bất động sản Việt Nam cĩ sự trở lại ngoạn mục vào năm 2007, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp. Sự lệch pha cung cầu và mơi trường đầu tư cải thiện rõ nét được coi là nguyên nhân sự sơi động này. Khởi đầu bằng đợt tăng giá vào khoảng tháng 3-4/2007 và lên đến đỉnh điểm với sự kiện tranh mua căn hộ The Vista và Sky Garden III ở TP HCM, khơng giống như đợt sốt đất năm 2001-2003, đợt sốt năm 2007 chỉ diễn ra cục bộ, tập trung chủ yếu ở TP HCM, chẳng hạn , khu The Vista quận 2, tăng giá từ gần 1.400 USD mỗi mét vuơng vào đầu năm lên đến 2.800-3.000 USD mỗi mét vuơng vào tháng 8/2007. Những căn hộ trong dự án Saigon Pearl cuối năm 2006 cĩ giá 1.500 USD mỗi mét vuơng nhưng hiện nay đã lên đến 2.900 - 3.000USD mỗi mét vuơng. Khi các dự án lớn mọc lên, thì giá đất nền ở các khu vực lân cận cũng tăng lên chĩng mặt. Cụ thể, ta thấy dự án khu dân cư trên đường Trần Não vào thời điểm 8/2007 đã tăng đến 32-33 triệu đồng mỗi mét vuơng trong khi 4 tháng trước đĩ 28 triệu đồng mỗi mét vuơng. Tương tự, dự án khu dân cư tại phường Phước Long B cĩ giá 4,5-5 triệu đồng mỗi mét vuơng, trong khi trước đĩ, vào tháng 4/2007, giá chỉ từ 3,5-3,6 triệu đồng mỗi mét vuơng. Lý giải cho sự bùng nổ của thị trường Bất động sản trong năm 2007, về cơ bản, cĩ 2 nguyên nhân chính:  Thứ nhất, trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều rất hạn chế thì lượng cầu tăng rất cao. Trên thị trường, nhiều nguồn vốn nhàn rỗi khổng lồ đang "rình rập" đổ vào bất động sản. ðầu tiên phải kể đến nguồn vốn từ thị trường chứng khốn. Thị trường này đã cĩ một năm khá trầm lắng, đầu tư tài chính khơng sinh lợi nhiều, khiến xu thế đổ vốn vào bất động sản ngày càng rõ nét. Kế đến là nguồn vốn của các nhà đầu tư nước ngồi, cùng với việc Việt Nam là thành viên chính thức của WTO, thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư nước ngồi. Một nguồn vốn khác là lượng lớn kiều hối (khoảng 8 tỷ USD) đổ về Việt Nam, mạnh nhất là thời điểm cuối năm. Ngồi ra, quyết định miễn thị thực cho người Việt Nam ở nước ngồi, và đề án cho phép Việt Kiều được sở hữu nhà ở Việt Nam đang được trình lên Chính phủ.  Nguyên nhân thứ hai chính là do Luật kinh doanh Bất động sản đi vào hiện thực. ðiều này đã giúp các nhà đầu tư nước ngồi được thuê đất để xây dựng dự án nhà ở để bán, đất sử dụng ổn định sử dụng lâu dài và sẽ được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng trong vịng 70 năm (so với 50 năm như trước đây). Nghị định cũng liệt kê các trường hợp mà Chính phủ cĩ trách nhiệm giải phĩng mặt bằng trước khi giao đất cho chủ đầu tư nhằm đẩy nhanh tốc độ của quá trình đầu tư. Các địa phương cũng khơng ngừng nỗ lực cải cách hành chính, theo chiều hướng rút ngắn thời gian và giảm bớt các thủ tục cấp giấy chứng nhận đầu tư, đặc biệt là việc TP HCM cơng khai 20 khu đất vàng để kêu gọi các nhà đầu tư.  ðến năm 2008, thị trường Bất động sản đã trầm lắng hơn nhiều so với năm 2007. Với mục tiều kiềm chế lạm phát, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách để thắt chặt chi tiêu. Vào ngày 19/5/2008 lãi suất cơ bản đã được nâng từ 8,75% lên 12% và từ ngày 11/6/2008, lãi suất cơ bản lại được điều chỉnh lên 14%. Với mức lãi suất cơ bản mới, trần lãi suất mà các ngân hàng thương mại cho các tổ chức kinh tế vay (theo quy định khơng quá 150% lãi suất cơ bản) được nới lên thành 21%. Cùng với sự mất giá của đồng Việt Nam so với USD gần đây thì thị trường bất động sản được dự báo sẽ cịn gặp nhiều khĩ khăn hơn nữa trong thời gian tới. Do đĩ, giao dịch nhà, đất trên thị trường TP.HCM hầu như tê liệt. Khách hàng bắt đầu cĩ dấu hiệu hoảng loạn bởi nhiều nhà đầu tư lớn bán ra ồ ạt. Tại các sàn giao dịch ở những chợ địa ốc đầu mối, lượng giao dịch nhà, đất thấp nhất từ trước đến nay. Nhiều dự án tại TP.HCM đang đi theo quỹ đạo tự điều chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30%, thậm chí cĩ nơi đến 50-60% so với cuối năm 2007. 2.1.2 Những đặc điểm chung của thị trường Bất động sản tại TP.HCM: Về cơ bản, thị trường Bất động sản ở TP.HCM cĩ những đặc điểm sau:  Thứ nhất, tồn bộ thị trường bất động sản ở TP.HCM đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đĩ giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nơng nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vịng 10 năm. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đĩ tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong bất động sản là một hiện tượng phổ biến. ðến năm 2004 khi Luật ðất đai năm 2003 cĩ hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về đất đã bị xố bỏ, giá đất trên thị trường chững lại và cĩ xu hướng giảm; từ đĩ hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiện trong bất động sản gần như khơng cịn. Thị trường bất động sản đã gần như đã thể hiện đúng bản chất, cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau. Thị trường bất động sản đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để cĩ hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất cịn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý cịn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; cịn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.  Thứ hai, đối với thị trường nhà ở cĩ thể thấy: khu vực buơn bán nền nhà khá sơi động trước đây giờ khơng cịn tồn tại (do quy định cấm chia lơ bán nền); khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ cĩ sức mua giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh tốn của cầu thật; khu vực thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường. Gần như khơng cịn người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người cĩ nhu cầu mua nhà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết. Quá nhiều nhà đầu tư và quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại ngắn hạn cũng được dùng vào đầu tư nhà ở, hàng hố nhà ở bị ứ đọng mà các tổ chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng cĩ thể phá sản do hụt vốn.  Thứ ba, đối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt động bình thường, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nơng nghiệp. Nhiều nơi cĩ biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh; cĩ sai phạm trong việc tự động chuyển dự án đầu tư cơng nghiệp sang đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.  Thứ tư, đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các cơng trình cơng cộng cĩ thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước đã cĩ chủ trương xã hội hố nhưng cịn nhiều khĩ khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. cịn quá ít, chưa động viên sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngồi Nhà nước. 2.1.3 Các loại hình Bất động sản chủ yếu tại TP.HCM: 2.1.3.1. Dự án đất nền Trước năm 2002, kinh doanh đất và giao dịch nhà cửa đã từng sinh ra lợi nhuận khổng lồ. Do đĩ, cĩ nhiều doanh nghiệp và cá nhân đổ xơ mua đất và nhà của các cơng ty xây dựng và kinh doanh nhà để đầu cơ. Tại thời điểm đĩ, hầu hết các cơng ty bất động sản tập trung mua đất, khoanh vùng và phân lơ đem bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) mà khơng cần xây dựng cơ sở hạ tầng cho khách hàng là những người muốn tự xây dựng nhà cho chính mình hoặc là đem bán lại. Những nhà đầu tư ở phân khúc thị trường này bao gồm các doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân và cá nhân. Trong đĩ, cĩ một số nhà đầu tư thậm chí cịn vay tiền để đầu tư vào những dự án như vậy để đầu cơ. Những năm 2002- 2003, thị trường nhà đất thành phố hầu như chỉ rao bán một sản phẩm duy nhất: nền đất phân lơ thuộc các dự án nhà ở. Gần đây, do cĩ một số quy định về giao dịch đất như Nghị định 181/2004 nên tình trạng đầu tư như trên cĩ giảm bớt. Năm 2007 đĩng vai trị bản lề, là buổi giao thời của mua bán đất nền phân lơ với căn hộ cao ốc. Giai đoạn chuyển tiếp này sẽ kéo dài thêm vài ba năm nữa trước khi đất phân lơ thối trào. 2.1.3.2. Căn hộ Thị trường căn hộ cho thuê và bán đang phát triển mạnh trong những năm qua. Một lượng lớn khách hàng cĩ nhu cầu đối với căn hộ cao cấp là những người mua với mục đích để ở chứ khơng phải vì đầu cơ hoặc đầu tư. Những căn hộ cho thuê ở thành phố thì vẫn cịn đang thiếu, với khoảng nhu cầu căn hộ cho thuê loại A tăng nhẹ trong vài năm nay. Gần đây, thị trường này thu được lợi nhuận từ sự phát triển nĩng của thị trường chứng khốn. Nhiều nhà đầu tư cĩ khoản lợi nhuận lớn từ thị trường chứng khốn đang tìm kiếm những căn hộ cao cấp để ở hoặc chỉ đơn giản là đa dạng hĩa danh mục đầu tư của mình. Nhiều cơng ty cũng sử dụng lợi nhuận đã kiếm được từ thị trường chứng khốn để đầu tư vào những dự án địa ốc. ðối với thị trường này, các doanh nghiệp trong nước thích đầu tư vào các căn hộ để bán hơn là cho thuê vì khả năng tài chính của các doanh nghiệp bị giới hạn nên khơng thể kéo dài thời gian thu hồi vốn. Bảng 1a : Thống kê thị trường căn hộ cho thuê (6/2007) Loại căn hộ Số cao ốc Số căn hộ Cơng suất Loại A 6 401 97% Loại B 13 1.213 99% Loại C 31 753 94% Tổng cộng/Trung bình 50 2.367 97% (Nguồn: Savills Research & Consultancy) Thị trường căn hộ cho thuê năm 2007 bị hạn chế về nguồn cung và trong năm 2008 khơng cĩ gì khác biệt, điều này gây ra sự thiếu hụt cho thị trường căn hộ chi phối thị trường mua để cho thuê (các nhà đầu tư tư nhân mua căn hộ với mục đích cho người nước ngồi thuê lại). Trong năm 2008 khơng cĩ dự án căn hộ cho thuê cao cấp nào hồn thành. Hiện cĩ 50 cao ốc cho thuê bao gồm 2.367 căn hộ loại A đến C. Theo dự đốn, nhu cầu căn hộ cho thuê vẫn tiếp tục tăng trong vài năm nữa. Tuy nhiên, nguồn cung đến năm 2010 khơng vượt quá con số 4.000 căn hộ. Bảng 1b : Thống kê thị trường căn hộ bán (6/2007) Loại căn hộ Số cao ốc Số căn hộ Giá trung bình (USD/m2) Cao cấp 16 7.506 1.407 Trung bình 27 9.500 620 Thấp 11 3.529 415 Tổng cộng 54 20.535 - (Nguồn: Savills Research & Consultancy) ðến tháng 6 năm 2007, chỉ cĩ vài cao ốc tiêu chuẩn quốc tế hồn thành ngồi khu vực Phú Mỹ Hưng bao gồm The Manor (giai đoạn 1), Lancaster, Cantavil An Phú, Avalon và Indochina Park Tower. ðĩ chỉ là một số trong 16 dự án đã và đang thực hiện, cĩ thể cung cấp cho thị trường 7.506 căn hộ tiêu chẩn cao cấp. ðến cuối năm 2007, cĩ 21 dự án hồn thành với 5.800 căn từ các dự án Cantavil, Garden Plaza, Hồng Anh Gia Lai 1, Botanic, Tanda Court… Theo dự đốn của CBRE (Cơng ty quản lý và tư vấn bất động sản CB Richard Ellis), trong năm 2008 sẽ cĩ 49 dự án sẽ được hồn thành như Saigon Pearl, Panorama, Phú Mỹ, Garden Plaza 2, Hồng Anh Gia Lai 2... Tính đến năm 2010, cĩ thêm 14 dự án dự kiến hồn thành (Vista, Estella, Sky Garden 3, Preche…) cĩ thể cung cấp khoảng 30.000 căn hộ cho thành phố. 2.2 Thực trạng thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian qua 2.2.1. Thực trạng về tình hình biến động giá cả trên thị trường bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua: Qua tìm hiểu các giai đoạn phát triển của thị trường Bất động sản tại TP.HCM ở phần trên, chúng ta nhận thấy thị trường đã trải qua nhiều thời kỳ với những biến động khác nhau, sau mỗi giai đoạn sơi động cực mạnh sẽ là khoảng thời gian yên ắng, biểu hiện như một sự điều chỉnh của thị trường cho thời kỳ tăng trưởng về sau. Và, giai đoạn từ đầu năm 2008 cho đến thời điểm tháng 7/2008 được xem như một phần trong suốt giai đoạn điều chỉnh của thị trường. Trên phương diện giá cả, khoảng thời gian này đánh dấu sự biến động theo chiều hướng giảm rõ rệt so với suốt 2007. Minh chứng cho điều này, chúng ta sẽ tìm hiều sự thay đổi giá cả của một số dự án ở các khu vực trọng điểm, những nơi cĩ các dự án Bất động sản với mức tăng giá trong năm 2007 được xem như một cơn sốt của thị trường. Thật vậy, so với cuối năm 2007, giá cả thị trường bất động sản tại TP.HCM đang dần dần đi xuống. Rất nhiều dự án đang đi theo quỹ đạo tự điều chỉnh mặt bằng giá chung, giảm trung bình 30-50% so với cuối năm 2007. Cụ thể, chúng ta cĩ thể thấy, căn hộ The Vista đã giảm giá từ 2.700 -2.800 USD xuống cịn 2.400-2.600 USD một mét vuơng sau nửa tháng đứng giá từ cuối tháng 2/2008 đến giữa tháng 3/2008. Tháng 11 năm ngối, The Vista là một trong những dự án căn hộ cao cấp cĩ tốc độ tăng giá chĩng mặt, từ 1.500 USD mỗi mét vuơng vọt lên thành 2.400 USD chỉ trong một ngày. ðối với dự án Thái Sơn 1 thì thời điểm trước Tết cĩ giá 25-28 triệu đồng mỗi mét vuơng đến tháng 5/2008 đã cĩ vài vị trí chỉ cịn 12-13 triệu đồng. Ngay khu Thạnh Mỹ Lợi, nhiều nền đất trước Tết Nguyên ðán 2008 cĩ giá thị trường là 5 tỷ đồng giờ hạ xuống cịn 3,2 tỷ. Thậm chí, cĩ nhà đầu tư đã rao bán căn hộ Phú Mỹ Hưng với giá 12 tỷ đồng, giảm 8 tỷ đồng so với tháng 11/2007. Khu dân cư An Phú, An Khánh, Thái Thịnh, Phước Long B, Bình Trưng ðơng cũng bị rớt giá thấp nhất 30% so với đầu năm. Tại dự án Phú Xuân - Nhà Bè, mức giá bán trung bình tại thời điểm tháng 5/2008 khoảng 9 triệu đồng/ mét vuơng. So với mức giá 25 triệu đồng một mét vuơng thời điểm cận Tết thì đã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An Khánh (Quận 2) cũng cĩ mức giảm mạnh, trong tháng 5/2008 cĩ giá khoảng 20 triệu đồng một mét vuơng so với mức trên 50 triệu đồng một mét vuơng đã nằm tại dự án này trong một thời gian rất dài. Nhà đất tụt dốc, quyền mua căn hộ cũng mất giá nhiều. ðơn cử quyền mua căn hộ Topaz trong dự án Saigon Pearl, trong thời kỳ thị trường địa ốc nĩng sốt đã lên đến 70.000 USD (chưa tính đến giá trị nhà đất), vào giai đoạn 5/2008 chỉ cịn 3.000- 4.000 USD. Quyền căn hộ dự án Saigon River View vào giai đoạn 5/2008 ở mức 2.000-3.000 USD, trước đây cĩ thời kỳ lên đến hàng chục nghìn USD. Khơng ít nhà đầu tư vì muốn bán bớt bất động sản đang nắm giữ để giải ngân, đã mạnh tay giảm quyền mua căn hộ từ 50 đến 70% so với trước đây. Giá đất của hầu hết các dự án khu vực Khu đơ thị mới Nam Sài Gịn và lân cận như Bình Chánh, Nhà Bè đã trở về giá của tháng 10/2007. Ngoại trừ một số nền cĩ vị trí đắc địa trong các dự án cĩ địa điểm tốt, tất cả cịn lại giá đã rớt xuống dưới ngưỡng 15 triệu đồng một mét vuơng. Ngay cả một số nền đất tọa lạc mặt tiền các trục đường 35 mét trước đây cĩ giá 80- 90 triệu đồng một mét vuơng nay cũng chỉ cịn xấp xỉ ngưỡng 40 triệu đồng một mét vuơng. Một loạt các dự án khác khơng cĩ được vị trí như các dự án kể trên mức giảm giá cịn nhiều hơn. Ví dụ dự án Khu dân cư Phú Xuân Nhà Bè vào thời điểm tháng 4/2008 giá đất chỉ cịn 7 triệu đồng một mét vuơng, mức giá này cịn thấp hơn nhiều so với giá ở thời điểm của tháng 10/2007, khi mà giá đất lên đến 10 triệu một mét vuơng. Thêm vào đĩ, các căn hộ cũng bị bán tống bán tháo với số lượng lớn. Tại các sàn giao dịch của các Cty mơi giới mua bán nhà đất chưa bao giờ số lượng căn hộ chào bán, ký gửi nhiều như hiện nay. Mặc dù giá căn hộ đã giảm gần 50% , nhưng số lượng người mua vẫn rất thưa thớt. 2.2.2. Thực trạng về tình hình giao dịch, mua bán bất động sản tại TP.HCM trong thời gian qua: Mức độ thay đổi giá cả Bất động sản theo chiều hướng suy giảm trong giai đoạn hiện nay so với năm 2007 được xem là khá mạnh. Tuy nhiên, mặc dù nhu cầu sở hữu Bất động sản tại TP.HCM là rất lớn nhưng khi giá càng đi xuống thì các giao dịch, mua bán Bất động sản lại càng ngưng trệ. Thật vậy, từ tháng 3 đến nay, lượng giao dịch thành cơng tại thị trường Bất động sản của các thành phố lớn giảm mạnh mặc dù các loại Bất động sản được đưa ra bán nhiều. Tại TP.HCM , khơng chỉ những trung tâm địa ốc tại các khu vực được xem là rât nĩng trước đây như quận 2, 7, 9, huyện Nhà Bè mà hầu hết các trung tâm địa ốc tại các quận khu vực trung tâm như quận 1, 3, 5 đều vắng khách. Nếu thời gian trước tết Âm lịch sàn giao dịch địa ốc ACB (ACBR) cĩ số lượng phiên giao dịch thành cơng khoảng 70 - 100 giao dịch/tháng thì đến 3/2008 chỉ cĩ khoảng 30 - 45 giao dịch/tháng. qua tháng 4, tổng số giao dịch thành cơng qua sàn là ACBR là 30, song nhà dự án chỉ chiếm 20%. Vào đầu tháng 5, sản phẩm dự án cĩ giao dịch khơng đáng kể. ðối với một số dự án chung cư cao cấp tại TP.HCM, lượng giao dịch giảm 15 - 20%. Trên thực tế, đối với nguồn cung, các loại căn hộ thuộc nhà chung cư mới bắt đầu khởi cơng thì phải vài ba năm nữa mới hồn tất