Luận văn Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010

Trang 1 MUÏC LUÏC LÔØI CAM ÑOAN MUÏC LUÏC DANH MUÏC CAÙC TÖØ VIEÁT TAÉT DANH MUÏC CAÙC BAÛNG PHAÀN MÔÛ ÑAÀU PHAÀN NOÄI DUNG CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ VAØ CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ 1.1 Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ................................................................... 1 1.1.1 Khaùi nieäm Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ....................................... 1 1.1.2 Phaân loaïi Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ......................................... 3 1.1.3 Chuû ñaàu tö ............................................................................................... 4 1.1.4 Caùc ñaëc ñieåm cuûa Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ........................... 4 1.1.5 Caùc giai ñoaïn cuûa Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö............................ 6 1.1.6 Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ..................................................................................... 6 1.2 Khaùi nieäm huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï ............................................................. 8 1.3 Caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï .......................................................... 9 1.3.1 Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng ......................................................... 9 1.3.2 Nguoàn voán töø quyõ ñaàu tö taøi chính.......................................................... 12 1.3.3 Hôïp taùc ñaàu tö ......................................................................................... 14 1.3.4 Thueâ taøi chính.......................................................................................... 16 1.3.5 Phaùt haønh traùi phieáu ................................................................................ 18 1.3.6 Phaùt haønh coå phieáu.................................................................................. 20 1.3.7 Caùc hình thöùc huy ñoäng khaùc .................................................................. 21 Keát luaän chöông 1 ....................................................................................................... 22 CHÖÔNG 2: THÖÏC TRAÏNG HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN CUÛA CAÙC DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ TRONG THÔØI GIAN QUA TAÏI TP HCM 2.1 Khaùi quaùt veà tình hình kinh teá xaõ hoäi ôû Tp HCM ............................................... 22 2.1.1 Vò trí ñòa lyù ......................................................................................................... 22 Trang 2 2.1.2 Toác ñoä taêng tröôûng kinh teá cuûa thaønh phoá trong thôøi gian qua.......................... 23 2.1.3 Nhöõng quan ñieåm cô baûn veà phaùt trieån caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng ................. 24 2.2 Thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö trong thôøi gian qua taïi Tp HCM..................................................... 25 2.2.1 Hieän traïng cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Tp HCM ................. 25 2.2.2 Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng .................................................................. 29 2.2.3 Nguoàn voán töø quyõ ñaàu tö taøi chính .................................................................... 30 2.2.4 Hôïp taùc ñaàu tö .................................................................................................... 31 2.2.5 Thueâ taøi chính ................................................................................................... 32 2.2.6 Phaùt haønh traùi phieáu........................................................................................... 32 2.2.7 Phaùt haønh coå phieáu............................................................................................. 33 2.2.8 Caùc hình thöùc khaùc............................................................................................. 33 2.3 Nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc trong quaù trình huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ÑTXD KDC trong thôøi gian qua taïi Tp HCM.......................... 34 2.4 Nhöõng toàn taïi trong quaù trình huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ÑTXD KDC trong thôøi gian qua taïi Tp HCM .................................................. 35 2.5 Caùc nguyeân nhaân toàn taïi ....................................................................................... 37 Keát luaän chöông 2 ....................................................................................................... 43 CHÖÔNG 3 :GIAÛI PHAÙP HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN TAØI TRÔÏ CHO CAÙC DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ TAÏI TP HCM ÑEÁN NAÊM 2010 3.1. Nhöõng quan ñieåm xaây döïng giaûi phaùp ........................................................... 44 3.1.1. Ñaûm baûo tính hieäu quaû cuûa döï aùn ........................................................... 44 3.1.2. Mang tính ñoàng boä ................................................................................. 44 3.1.3. Mang tính khaû thi coù theå thöïc hieän ñöôïc................................................. 45 3.1.4. Ñuùng phaùp luaät ........................................................................................ 45 3.2. Ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû vaø döï baùo nhaø ôû cuûa Tp HCM ñeán naêm 2010 .............................................................................................................. 45 3.2.1. Ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp HCM ñeán naêm 2010...................... 45 3.2.2. Tình hình daân soá vaø nhu caàu nhaø ôû taïi Tp HCM ñeán naêm 2010............. 46 3.2.3. Döï baùo nhu caàu vaø toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñeán naêm 2010..................... 48 3.3. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Tp HCM ñeán naêm 2010............................................. 48 Trang 3 3.3.1. Caùc giaûi phaùp xaây döïng hình aûnh coâng ty............................................... 48 3.3.2. Caùc giaûi phaùp vay voán ñeå thöïc hieän döï aùn ............................................. 51 3.3.3. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng voán töø khaùch haøng............................................ 55 3.3.4. Caùc giaûi phaùp lieân doanh, lieân keát thöïc hieän döï aùn ................................ 62 3.3.5. Caùc giaûi phaùp phaùt haønh giaáy tôø coù giaù .................................................. 66 3.3.6. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng töø caùc nguoàn voán khaùc ................................... 68 3.4. Kieán nghò ......................................................................................................... 70 3.4.1. Kieán nghò vôùi Chính phuû ......................................................................... 70 3.4.2. Kieán nghò vôùi UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh ................... 73 Keát luaän chöông 3 ....................................................................................................... 75 PHAÀN KEÁT LUAÄN TAØI LIEÄU THAM KHAÛO PHUÏ LUÏC Phuï luïc 1 : Baûng thoáng keâ nguoàn voán 50 döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö Phuï luïc 2 : Baûng thoáng keâ caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh naêm 2005 Phuï luïc 3 : Baûng thoáng keâ soá löôïng doanh nghieäp kinh doanh vaø ñaàu tö xaây döïng baát ñoäng saûn ñaêng kyù môùi taïi Tp Hoà Chí Minh töø 2000-thaùng 08/2006 Trang 4 PHAÀN MÔÛ ÑAÀU 1. TÍNH CAÁP THIEÁT CUÛA ÑEÀ TAØI Muoán thaønh coâng trong kinh doanh, tröôùc heát doanh nghieäp phaûi daùm ñöông ñaàu vaø vöôït qua “cöûa aûi” voán. Taïo voán vaø quay voøng voán luoân laø nhöõng baøi toaùn theo ñuoåi suoát cuoäc ñôøi kinh doanh cuûa doanh nghieäp vaø vieäc tìm ra lôøi giaûi cho baøi toaùn ñoù seõ taïo neân moät baûn saéc rieâng, ñoàng thôøi khaúng ñònh vò theá cuûa doanh nghieäp ñoù treân thöông tröôøng. Cuõng nhö baát kyø lónh vöïc naøo, ñoái vôùi baát ñoäng saûn, vaán ñeà voán luoân laø moái baän taâm haøng ñaàu. Thöù nhaát, vôùi moät döï aùn baát ñoäng saûn baát kyø naøo cuõng caàn coù moät khoái löôïng voán raát lôùn so vôùi caùc lónh vöïc khaùc, coù theå ñeán haøng traêm tyû ñoàng. Do ñoù, doanh nghieäp phaûi “tröôøng voán” laém môùi coù theå hoaøn thieän ñöôïc ñeán haï taàng döï aùn, coøn ñeå hoaøn thieän moät khu daân cö môùi phaûi huy ñoäng voán cuûa toaøn xaõ hoäi. Thöù hai, vôùi nguyeân taéc thaän troïng trong kinh doanh, khoâng moät doanh nghieäp naøo daùm maïo hieåm boû heát caû voán cuûa mình ñeå ñaàu tö vaøo moät döï aùn baát ñoäng saûn. Do ñoù, nhu caàu huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc laø ñieàu taát yeáu. Thöù ba, haønh lang phaùp lyù ñeå quaûn lyù vieäc thöïc hieän döïa aùn baát ñoäng saûn coøn nhieàu baát caäp, buoâng loûng trong quaûn lyù ñaõ daãn ñeán nhöõng tình traïng baát oån veà kinh teá vaø xaõ hoäi trong thôøi gian gaàn ñaây, nhö: tình traïng baùn nhaø treân giaáy; doanh nghieäp bò thieáu voán khi thöïc hieän döï aùn; giaù vaøng theá giôùi cuõng aûnh höôûng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn vì ña soá giao dòch baát ñoäng saûn coøn coù thoùi quen söû duïng vaøng,… Vaäy tìm ñaâu ra nguoàn voán vaø laøm theá naøo ñeå giaûi baøi toaùn veà voán moät caùch hieäu quaû nhaát? Caâu hoûi ñoù luoân laøm ñau ñaàu caùc doanh nhaân. Vaø ñoù cuõng laø lyù do toâi choïn ñeà taøi : “Giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010”, nhaèm tìm hieåu vaø khaùi quaùt laïi thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö hieän nay treân ñòa baøn Thaønh phoá. Töø ñoù, ñöa ra nhöõng Trang 5 giaûi phaùp ñeå coâng taùc huy ñoäng voán cuûa doanh nghieäp ñuôïc ñaåy nhanh hôn vaø hieäu quaû hôn. 2. MUÏC TIEÂU NGHIEÂN CÖÙU Luaän vaên ñi saâu phaân tích tình hình huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong thôøi gian qua, nhaèm neâu leân nhöõng toàn taïi, nguyeân nhaân vaø töø ñoù ñöa ra caùc giaûi phaùp, kieán nghò ñeå giaûi quyeát nhu caàu veà voán, laø moät yeáu toá tieân quyeát ñaåy nhanh tieán ñoä thöïc hieän caùc döï aùn khu daân cö. Vôùi nhieäm vuï nghieân cöùu nhö sau: − Nghieân cöùu veà caùc lyù thuyeát thöïc hieän döï aùn ñaàu tö xaây döïng caùc khu daân cö taïi Thaønh phoá. − Caên cöù vaøo thöïc traïng cuûa tình hình huy ñoäng voán thöïc hieän döï aùn khu daân cö cuûa caùc doanh nghieäp treân ñòa baøn Thaønh phoá trong thôøi gian qua ñeå phaân tích, ñaùnh giaù nhöõng maët ñaït ñöôïc, nhöõng maët coøn haïn cheá vaø tìm roõ nguyeân nhaân cuûa nhöõng haïn cheá. − Ñöa ra nhöõng giaûi phaùp vaø kieán nghò thích hôïp ñeå nhaèm quaûn lyù vaø ñaåy nhanh hoaït ñoäng huy ñoäng voán cuûa caùc doanh nghieäp noùi chung vaø caùc doanh nghieäp xaây döïng khu daân cö noùi rieâng ñaït ñöôïc hieäu quaû cao. 3. ÑOÁI TÖÔÏNG NGHIEÂN CÖÙU Ñoái töôïng nghieân cöùu cuûa ñeà taøi laø tình hình söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán nhö: phaùt haønh chöùng khoaùn nôï, chöùng khoaùn voán, vay nôï töø caùc toå chöùc tín duïng, quyõ taøi chính,… vaø vieäc vaän duïng, thöïc hieän caùc chính saùch phaùp luaät coù lieân quan trong vieäc ñaàu tö xaây döïng döï aùn khu daân cö treân ñòa baøn thaønh phoá Hoà Chí Minh trong thôøi gian qua. 4. PHAÏM VI NGHIEÂN CÖÙU Ñeå thöïc hieän moät döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö, bao goàm coù nhieàu giai ñoaïn: tìm hieåu döï aùn, chuaån bò thöïc hieän döï aùn, thöïc hieän döï aùn,… Tuy nhieân, noäi dung nghieân cöùu cuûa luaän vaên chæ giôùi haïn trong vieäc huy ñoäng nguoàn voán, laø moät phaàn quan troïng trong giai ñoaïn chuaån bò thöïc hieän döï aùn. Khoâng gian nghieân cöùu cuûa luaän vaên laø caùc döï aùn khu daân cö treân ñòa baøn Tp Trang 6 HCM. Thôøi gian nghieân cöùu trong luaän vaên laø tình hình huy ñoäng nguoàn voán ñeå thöïc hieän döï aùn khu daân cö taïi Tp HCM trong nhöõng naêm vöøa qua, giai ñoaïn töø 1986 ñeán nay. Ñònh höôùng phaùt trieån caùc khu daân cö gaén vôùi phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi ôû TP HCM ñeán naêm 2010. Ngoaøi ra, trong nghieân cöùu, luaän vaên khoâng ñeà caäp ñeán nguoàn voán töø ngaân saùch ngaân saùch nhaø nöôùc, ñeå caùc vaán ñeà ñöôïc neâu thaät söï mang tính thöïc tieãn vaø khaùch quan. 5. PHÖÔNG PHAÙP NGHIEÂN CÖÙU Luaän vaên söû duïng phöông phaùp duy vaät bieän chöùng, döïa treân cô sôû heä thoáng lyù luaän cuûa hoïc thuyeát Maùc-Leânin, lyù thuyeát veà khoa hoïc taøi chính vaø caùc moân khoa hoïc khaùc, treân tinh thaàn thoáng nhaát vôùi caùc quan ñieåm, chuû tröông vaø chính saùch cuûa Ñaûng, Nhaø nöôùc ñoái vôùi söï phaùt trieån khu daân cö treân ñòa baøn Thaønh phoá Hoà Chí Minh. Qua ñoù, neâu leân nhöõng vaán ñeà coøn toàn taïi, phaân tích caùc nguyeân nhaân vaø hình thaønh nhöõng giaûi phaùp hôïp lyù nhaèm thuùc ñaåy vieäc xaây döïng döï aùn khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010 ñöôïc hieäu quaû hôn. 6. NHÖÕNG ÑIEÅM CHÍNH CUÛA LUAÄN VAÊN Heä thoáng nhöõng lyù luaän cô baûn veà caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán ñeå thöïc hieän caùc döï aùn xaây döïng khu daân cö noùi chung vaø taïi Tp HCM noùi rieâng trong quaù trình phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi cuûa moät neàn kinh teá chuyeån ñoåi. Phaân tích hieän töôïng vaø baûn chaát cuûa tình hình huy ñoäng nguoàn voán ñaàu tö döï aùn khu daân treân ñòa baøn TP HCM döôùi goùc ñoä kinh teá hoïc, qua ñoù ruùt ra ñöôïc toàn taïi vaø nguyeân nhaân toàn taïi. Treân cô sôû nhöõng luaän cöù khoa hoïc vaø thöïc tieãn, Luaän vaên döï baùo ñònh höôùng phaùt trieån cuûa thò tröôøng nhaø ôû ñoâ thò ôû TP HCM ñeán naêm 2010, ñaët bieät gaén vôùi caùc chöông trình phaùt trieån cuûa TP trong giai ñoaïn 2006-2010 Ñöa ra caùc nhoùm giaûi phaùp khaû thi, trong ñoù chuù troïng ñeán caùc giaûi phaùp cuï theå ñeå naâng cao hieäu quaû söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng voán, gaén vôùi quaù trình phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi TP HCM ñeán naêm 2010. Nghieân cöùu trong thôøi ñieåm coù nhieàu caûi caùch veà quaûn lyù nhaø ñaát, coù nhieàu caùi môùi maø nhöõng nghieân cöùu tröôùc ñaây chöa ñeà caäp tôùi, hay ñeán nay khoâng coøn phuø Trang 7 hôïp nöõa. 7. KEÁT CAÁU CUÛA LUAÄN VAÊN Luaän vaên bao goàm 73 trang, ngoaøi phaàn môû ñaàu vaø keát luaän, luaän vaên bao goàm ba chöông: − Chöông 1: Cô sôû lyù luaän veà döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán ñaàu tö xaây döïng khu daân cö. Goàm 21 trang − Chöông 2: Thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö trong thôøi gian qua taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, chöông naøy cuõng goàm 22 trang − Chöông 3: Giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010. Chöông naøy goàm 30 trang. Trang 8 CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KDC VAØ CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ XD KDC Chöông naøy giôùi thieäu veà döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán ñeå thöïc hieän döï aùn xaây döïng khu daân cö. Phaàn cô sôû lyù luaän cuûa döï aùn xaây döïng khu daân cö bao goàm: Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö XD KDC; Caùc loaïi döï aùn ñaàu tö XD KDC; Chuû ñaàu tö; Caùc ñaëc ñieåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC; Caùc giai ñoaïn cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC; Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC. Vaø ngoaøi ra coøn coù phaàn cô sôû lyù luaän veà huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï, bao goàm khaùi nieäm veà huy ñoäng nguoàn voán vaø chi tieát caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán hieän nay ôû Vieät Nam. 1.1. DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ . 1.1.1. Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö Döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình laø moät taäp hôïp nhöõng ñeà xuaát coù lieân quan ñeán vieäc boû voán ñeå taïo môùi, môû roäng hoaëc caûi taïo nhöõng cô sôû vaät chaát nhaát ñònh nhaèm ñaït ñöôïc söï taêng tröôûng veà soá löôïng hoaëc duy trì, caûi tieán, naâng cao chaát löôïng cuûa saûn phaåm hoaëc dòch vuï trong khoaûng thôøi haïn nhaát ñònh (Khoaûn 17, Ñieàu 3, Chöông 1 cuûa Luaät xaây döïng soá 16/2003/QH11 ngaøy 26/11/2003). Döï aùn ñaàu tö laø taäp hôïp caùc ñeà xuaát boû voán trung vaø daøi haïn ñeå tieán haønh caùc hoaït ñoäng ñaàu tö treân ñòa baøn cuï theå, trong khoaûng thôøi gian xaùc ñònh. Coâng trình xaây döïng laø saûn phaåm ñöôïc taïo thaønh bôûi söùc lao ñoäng cuûa con ngöôøi, vaät lieäu xaây döïng, thieát bò laép ñaët vaøo coâng trình, ñöôïc lieân keát ñònh vò vôùi ñaát, coù theå bao goàm phaàn döôùi maët ñaát, phaàn treân maët ñaát, phaàn döôùi maët nöôùc vaø phaàn treân maët nöôùc, ñöôïc xaây döïng theo thieát keá. Coâng trình xaây döïng bao goàm coâng trình xaây döïng coâng coäng, nhaø ôû, coâng trình coâng nghieäp, giao thoâng, thuyû lôïi, naêng löôïng vaø caùc coâng trình khaùc Hieän nay, khaùi nieäm khu daân cö, khu nhaø ôû coøn raát chung chung, chöa ñöôïc xaùc ñònh roõ raøng trong caùc boä luaät, maø chæ môùi coù quy cheá Khu ñoâ thò môùi theo Nghò ñònh 02/2006/NÑ-CP ngaøy 25/12/2001 quy ñònh: Döï aùn Khu ñoâ thò môùi laø döï aùn ñaàu tö xaây döïng moät khu ñoâ thò ñoàng boä coù heä thoáng caùc coâng trình haï taàng kyõ thuaät, haï Trang 9 taàng xaõ hoäi, khu daân cö vaø caùc coâng trình dòch vuï khaùc, ñöôïc phaùt trieån noái tieáp ñoâ thò hieän coù hoaëc hình thaønh khu ñoâ thò taùch bieät, coù ranh giôùi vaø chöùc naêng ñöôïc xaùc ñònh phuø hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn pheâ duyeät; Khu ñoâ thò môùi coù ñòa giôùi haønh chính thuoäc moät tænh (khoaûn 1, ñieàu 2, chöông 1, Quy cheá Khu ñoâ thò môùi); Döï aùn khu ñoâ thò môùi ñöôïc laäp phaûi coù dieän tích ñaát töø 50 ha trôû leân, tröôøng hôïp dieän tích ñaát ñeå daønh cho döï aùn ñöôïc naèm trong quy hoaïch ñaát ñoâ thò nhöng bò haïn cheá bôûi caùc döï aùn khaùc hoaëc bôûi khu ñoâ thò ñang toàn taïi thì cho pheùp laäp döï aùn khu ñoâ thò môùi coù dieän tích töø 20 ñeán 50 ha (Ñieàu 4, chöông 1, Quy cheá khu ñoâ thò môùi). Heä thoáng coâng trình haï taàng kyõ thuaät bao goàm heä thoáng giao thoâng (ñöôøng giao thoâng, caàu,…), thoâng tin lieân laïc, cung caáp naêng löôïng (ñieän), chieáu saùng coâng coäng, caáp nöôùc, thoaùt nöôùc, xöû lyù caùc chaát thaûi,... Heä thoáng coâng trình haï taàng xaõ hoäi bao goàm caùc coâng trình y teá, vaên hoaù, giaùo duïc, theå thao, thöông maïi, dòch vuï coâng coäng, caây xanh, coâng vieân, maët nöôùc,... Tuy nhieân, treân thöïc teá coù raát nhieàu khu vöïc (maø ña soá ñeàu nhoû hôn 20 ha) trong moät cuøng moät ñoâ thò hieän höõu nhö Tp HCM chöa ñöôïc phaùt trieån moät caùch ñoàng boä vôùi nhau, neân nhu caàu quy hoaïch vaø xaây döïng laïi caùc cuïm daân cö, cuïm nhaø ôû khoâng ñaït tieâu chuaån ñoâ thò laø raát nhieàu. Do ñoù, khaùi nieäm ñoâ thò môùi coù yeâu caàu quaù cao so vôùi nhu caàu thöïc teá: coù ranh giôùi taùch bieät vôùi ñoâ thò cuõ, caùc cô sôû haï taàng nhö kyõ thuaät-xaõ hoäi-dòch vuï-khu daân cö phaûi ñoàng boä vôùi nhau, dieän tích phaûi töø 50 ha trôû leân,… Do ñoù, toâi söû duïng khaùi nieäm “khu daân cö” laø moät danh töø chung cuûa nhöõng danh töø nhö: khu nhaø ôû, cuïm nhaø ôû, khu nhaø ôû ñoâ thò, khu ñoâ thò môùi,... vì ñoù ñeàu laø döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình cung caáp heä thoáng cô sôû haï taàng kyõ thuaät, heä thoáng cô sôû haï taàng xaõ hoäi, ñaát ôû vaø nhaø ôû,... trong moät vò trí ñòa lyù nhaát ñònh, phuø hôïp vôùi quy hoaïch phaùt trieån chung cuûa caû khu vöïc. Noùi moät caùch toång quaùt : Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö (XD KDC) laø döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình. Trong ñoù, döï aùn ñaàu xaây döïng khu daân cö laø döï aùn xaây döïng moät khu daân cö coù heä thoáng caùc coâng trình haï taàng kyõ thuaät, haï taàng xaõ Trang 10 hoäi vaø caùc coâng trình dòch vuï khaùc, ñöôïc phaùt trieån noái tieáp khu daân cö hieän coù hoaëc hình thaønh khu daân cö môùi taùch bieät, coù ranh giôùi vaø chöùc naêng ñöôïc xaùc ñònh phuø hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. Vaø ngoaøi ra, döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö coøn laø moät loaïi hình cuûa döï aùn kinh doanh baát ñoäng saûn, coù saûn phaåm laø nhaø ôû, ñaát ôû hoaëc ñaát ñaõ coù cô sôû haï taàng. 1.1.2. Phaân loaïi döï aùn ñaàu tö XD KDC a) Caên cöù theo quy moâ vaø tính chaát Neáu phaân theo quy moâ vaø tính chaát, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc phaân thaønh ba caáp A, B, C (theo Phuï luïc 1 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005). Ngoaøi ra, coøn coù caùc döï aùn do quoác hoäi thoâng qua chuû tröông vaø cho pheùp ñaàu tö, ñoù laø loaïi döï aùn quan troïng mang tính quoác gia. b) Caên cöù theo nguoàn voán Khi phaân theo nguoàn voán ñaàu tö, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc chia thaønh boán (4) loaïi: - Döï aùn söû duïng voán ngaân saùch nhaø nöôùc. - Döï aùn söû duïng voán tín duïng do nhaø nöôùc baûo laõnh, voán tín duïng ñaàu tö phaùt trieån cuûa nhaø nöôùc. - Döï aùn söû duïng voán ñaàu tö phaùt trieån cuûa doanh nghieäp nhaø nöôùc. - Döï aùn söû duïng voán khaùc bao goàm caû voán tö nhaân hoaëc söû duïng hoãn hôïp nhieàu nguoàn voán. c) Caên cöù theo muïc ñích Khi caên cöù theo muïc ñích thöïc hieän, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc phaân thaønh 2 loaïi: - Döï aùn coù muïc ñích kinh doanh: döï aùn ñöôïc thöïc hieän ñeå ñaït ñeán muïc tieâu laø lôïi nhuaän. - Döï aùn khoâng coù muïc ñích kinh doanh: daønh cho taùi ñònh cö, phuïc vuï xaõ hoäi,… Trang 11 Trong ñeà taøi nghieân cöùu naøy chæ ñeà caäp ñeán döï aùn ñaàu tö coù muïc ñích kinh doanh, coù muïc tieâu cuoái cuøng laø ñaït ñöôïc lôïi nhuaän. Vì ñaây laø loaïi döï aùn coù theå thöïc hieän ñöôïc bôûi caùc thaønh phaàn kinh teá hieän nay ôû Vieät Nam. Coøn ñoái vôùi döï aùn khoâng vì muïc ñích kinh doanh, chuû yeáu chæ do caùc ñôn vò, toå chöùc thuoäc nhaø nöôùc thöïc hieän theo caùc chính saùch phaùt trieån xaõ hoäi. 1.1.3. Chuû ñaàu tö Toå chöùc, caù nhaân quaûn lyù vaø thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc goïi laø chuû ñaàu tö (Theo ñieàu 3, chöông 1, Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005) Chuû ñaàu tö xaây döïng coâng trình laø ngöôøi sôû höõu voán hoaëc laø ngöôøi ñöôïc giao quaûn lyù vaø söû duïng voán ñeå ñaàu tö xaây döïng coâng trình bao goàm: - Ñoái vôùi caùc döï aùn coù söû duïng ngaân saùch nhaø nöôùc, chuû ñaàu tö do ngöôøi quyeát ñònh ñaàu tö quyeát ñònh tröôùc khi laäp döï aùn ñaàu tö, phuø hôïp vôùi quy ñònh cuûa Luaät ngaân saùch nhaø nöôùc. - Caùc döï aùn söû duïng voán tín duïng, ngöôøi vay voán laø chuû ñaàu tö. - Caùc döï aùn söû duïng voán khaùc, chuû ñaàu tö laø ngöôøi chuû sôû höõu voán hoaëc laø ngöôøi ñaïi dieän theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. - Ñoái vôùi caùc döï aùn söû duïng voán hoãn hôïp, chuû ñaàu tö do caùc thaønh vieân goùp voán thoûa thuaän cöû ra hoaëc laø ngöôøi coù tyû leä goùp voán cao nhaát. 1.1.4. Caùc ñaëc ñieåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC Döï aùn ñaàu tö XD KDC coù nhöõng ñaëc ñieåm gioáng vaø khaùc nhau vôùi caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khaùc nhö sau: a) Ñieåm gioáng nhau - Coù muïc tieâu vaø muïc ñích hoãn hôïp: Khi thöïc hieän döï aùn, thöôøng toàn taïi hai loaïi muïc tieâu: coâng khai vaø bí maät (che daáu). Muïc tieâu coâng khai coù theå laø caùc muïc tieâu veà nhaân söï, kyõ thuaät,... Muïc tieâu bí maät coù theå laø caùc muïc tieâu veà chi phí, thò phaàn,.. - Tính duy nhaát: Moãi döï aùn ñeàu coù ñaëc tröng rieâng bieät, ñöôïc thöïc hieän trong nhöõng ñieàu kieän khaùc bieät nhau caû veà thôøi gian, ñòa ñieåm, khoâng gian, vaø moâi tröôøng luoân thay ñoåi. Trang 12 - Haïn cheá veà thôøi gian vaø quy moâ: Moãi döï aùn ñeàu coù ñieåm khôûi ñaàu vaø ñieåm keát thuùc roõ raøng vaø thöôøng coù moät soá kyø haïn coù lieân quan. - Lieân quan ñeán nhieàu nguoàn nhaân löïc khaùc nhau: Khi thöïc hieän döï aùn ñaàu tö thöôøng phaûi huy ñoäng nhaân löïc töø nhieàu lónh vöïc khaùc nhau (kieán truùc, xaây döïng, taøi chính, toå chöùc, kinh doanh, tieáp thò,…) vaø töø nhieàu nguoàn khaùc nhau nhö: ñieàu chuyeån nhaân vieân töø nhöõng phoøng ban khaùc nhau trong toå chöùc, tuyeån duïng theâm ôû beân ngoaøi toå chöùc, hoaëc thueâ khoaùn coâng vieäc cho toå chöùc khaùc coù chuyeân moân, … b) Ñieåm khaùc nhau Döï aùn ñaàu tö XD KDC laø moät hình thöùc ñaàu tö baát ñoäng saûn, ñoù chính laø ñaát ôû vaø nhaø ôû. Ñaây laø moät loaïi haøng hoùa ñaëc bieät, coù caùc ñaëc ñieåm chính nhö sau: − Ñaát ôû vaø nhaø ôû laø caùc loaïi haøng hoùa coù tính laâu beàn. Trong ñoù, ñaát ôû laø saûn phaåm cuûa töï nhieân, khoâng thay ñoåi theo thôøi gian (neáu khoâng bò taùc ñoäng cuûa thieân nhieân vaø con ngöôøi: söï thay ñoåi cuûa lôùp voû traùi ñaát, ñoäng ñaát, chieán tranh,…). Nhaø ôû cuõng coù theå toàn taïi ñöôïc raát laâu, thaäm chí caû haøng theá kyû neáu ñöôïc giöõ gìn vaø duy tu thöôøng xuyeân. − Ñaát laø moät loaïi haøng hoùa khan hieám, vì quyõ ñaát töï nhieân raát giôùi haïn, khoâng theå saûn xuaát theâm nhö caùc loaïi haøng hoùa khaùc. − Ñaát ôû, nhaø ôû cuõng laø loaïi haøng hoùa mang naëng yeáu toá taäp quaùn, thò hieáu vaø taâm lyù xaõ hoäi. Chính söï coá ñònh veà vò trí ñòa lyù, moãi vuøng, moãi ñòa phöông coù moät phong tuïc taäp quaùn khaùc nhau, tín ngöôõng, taâm linh khaùc nhau, ñöa ñeán nhöõng quan nieäm löïa choïn nôi ñònh cö khaùc nhau. Saûn phaåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC coù theå laø moät trong nhöõng loaïi sau: - Laø heä thoáng haï taàng kyõ thuaät, heä thoáng haï taàng xaõ hoäi cuûa khu daân cö. - Laø neàn nhaø ôû theo quy hoaïch 1/500 ñöôïc caùc cô quan coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. - Nhaø ôû xaây döïng theo quy hoaïch, ñöôïc caùc cô quan coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. 1.1.5. Caùc giai ñoaïn thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC Trang 13 Theo quy cheá quaûn lyù ñaàu tö vaø xaây döïng ban haønh keøm theo Nghò ñònh soá 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005 cuûa Chính phuû thì trình töï ñaàu tö vaø xaây döïng ñöôïc phaân thaønh ba (3) giai ñoaïn chính : (1) Chuaån bò ñaàu tö döï aùn ñaàu tö XD KDC (Chöông 2 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005): Bao goàm caùc coâng vieäc cuï theå nhö: khaûo saùt thöïc ñòa, quy hoaïch chi tieát, laäp döï aùn, thaåm ñònh vaø pheâ duyeät döï aùn,... (2) Thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC (Chöông 3 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005): laäp phöông aùn ñeàn buø vaø thöïc hieän ñeàn buø giaûi phoøng maët baèng (neáu coù). Thöïc hieän thi coâng xaây döïng caùc coâng trình haï taàng, xaây döïng nhaø ôû theo quy hoaïch (neáu coù),... (3) Keát thuùc vaø ñöa döï aùn ñaàu tö XD KDC vaøo thöïc teá khai thaùc, söû duïng: quyeát toaùn döï aùn, tieán haønh giao neàn nhaø ôû, chuyeån nhöôïng neàn nhaø ôû, nhaø ôû hay tieán haønh cho thueâ ñaát ôû, nhaø ôû,… 1.1.6. Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC Neàn taûng phaùp lyù Vieät Nam hieän coù cho vaán ñeà thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC goàm moät soá vaên baûn luaät chuû yeáu sau: Vaên baûn Phaùp luaät Ngaøy ban haønh Phaïm vi ñieàu chænh 1 Luaät ñaát ñai (Luaät soá 13/2003/QH11 veà ñaát ñai) 26/11/2003 Quy ñònh veà quyeàn haïn vaø traùch nhieäm cuûa nhaø nöôùc ñaïi dieän chuû sôû höõu toaøn daân veà ñaát ñai, cheá ñoäï quaûn lyù vaø söû duïng ñaát ñai, quyeàn vaø nghóa vuï cuûa ngöôøi söû duïng ñaát. 2 Luaät xaây döïng (Luaät soá 16/2003/QH11 veà xaây döïng) 26/11/2003 Quy ñònh veà hoaït ñoäng xaây döïng, quyeàn vaø nghóa vuï cuûa toå chöùc, caù nhaân ñaàu tö xaây döïng coâng trình vaø hoaït doäng xaây döïng. 3 Luaät nhaø ôû (Luaät soá 56/2005/QH11 veà nhaø ôû) 29/11/2005 Quy ñònh sôû höõu veà nhaø ôû, phaùt trieån, quaûn lyù vieäc söû duïng, giao dòch veà nhaø ôû vaø quaûn lyù nhaø nöôùc veà nhaø ôû. 4 Luaät ñaàu tö (Luaät soá 59/2005/QH11 veà hoaït ñoäng ñaàu tö) 12/12/2005 Hoaït ñoäng ñaàu tö nhaèm muïc ñích kinh doanh; Quyeàn vaø nghóa vuï cuûa nhaø ñaàu tö; Ñaûm baûo quyeàn lôïi vaø lôïi ích hôïp phaùp cuûa nhaø ñaàu tö; Khuyeán Trang 14 Vaên baûn Phaùp luaät Ngaøy ban haønh Phaïm vi ñieàu chænh khích vaø öu ñaõi ñaàu tö; Quaûn lyù nhaø nöôùc veà ñaàu tö taïi Vieät Nam vaø ñaàu tö töø Vieät Nam ra nöôùc ngoaøi. 5 Nghò ñònh 209/2004/NÑ-CP veà quaûn lyù chaát löôïng coâng trình xaây döïng 16/12/2004 Höôùng daãn thi haønh luaät xaây döïng veà quaûn lyù chaát löôïng coâng trình xaây döïng. 6 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP veà quaûn lyù döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình 07/02/2005 Höôùng daãn laäp vaø thöïc hieän döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình; Hôïp ñoàng trong hoaït ñoäng xaây döïng; Ñieàu kieän, naêng löïc cuûa toå chöùc, caù nhaân laäp döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình, khaûo saùt, thieát keá, thi coâng xaây döïng vaø giaùm saùt xaây döïng coâng trình. 7 Luaät kinh doanh baát ñoäng saûn (Luaät soá 63/2006/ QH11 veà hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn) 29/06/2006 Quy ñònh veà hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn; Quyeàn vaø nghóa vuï cuûa toå chöùc, caù nhaân hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn vaø giao dòch baát ñoäng saûn coù lieân quan ñeán kinh doanh baát ñoäng saûn. 8 Nghò ñònh 02/2005/NÑ-CP veà vieäc ban haønh quy cheá khu ñoâ thò môùi 05/01/2006 Thöïc hieän döï aùn khu ñoâ thò môùi bao goàm: Quaù trình hình thaønh döï aùn, thöïc hieän ñaàu tö xaây döïng, khai thaùc vaø chuyeån giao 9 Nghò ñònh 17/2006/NÑ-CP söûa ñoåi, boå sung caùc nghò ñònh höôùng daãn thi haønh Luaät ñaát ñai 27/01/2006 Höôùng daãn thi haønh Luaät Ñaát Ñai 1.2. KHAÙI NIEÄM HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN TAØI TRÔÏ Huy ñoäng nguoàn voán laø vieäc taäp trung caùc nguoàn löïc cuûa caùc caù nhaân, toå chöùc trong neàn kinh teá ñeå thöïc hieän moät muïc tieâu hoaëc moät döï aùn saûn xuaát kinh doanh nhaát ñònh. Trang 15 Nguoàn löïc goàm coù: nhaân löïc (con ngöôøi) vaø vaät löïc (tieàn, maùy moùc thieát bò, coâng ngheä, nhaø xöôûng, ñaát ñai,…). Tuy nhieân, giôùi haïn phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi naøy chæ xem xeùt ñeán nguoàn löïc laø vaät löïc. Huy ñoäng nguoàn voán ñeå taøi trôï cho döï aùn ñaàu tö XD KDC laø vieäc taäp trung caùc nguoàn vaät löïc ñeå thöïc hieän xaây döïng heä thoáng cô sôû haï taàng kyõ thuaät vaø heä thoáng cô sôû haï taàng xaõ hoäi nhaèm cung caáp ñaát ôû hoaëc nhaø ôû cho moät soá löôïng ngöôøi nhaát ñònh, trong moät quy moâ dieän tích ñaát nhaát ñònh, ñieàu kieän kinh teá nhaát ñònh vaø phuø hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng vaø keá hoaïch phaùt trieån chung cuûa khu vöïc. Theo Ñieàu 38, Muïc 2, Chöông 3 cuûa Luaät nhaø ôû, nguoàn voán ñeå phaùt trieån nhaø ôû thöông maïi bao goàm: − Voán lieân doanh, lieân keát vôùi toå chöùc, caù nhaân khaùc. − Voán vay cuûa toå chöùc tín duïng. − Voán töø tieàn öùng tröôùc cuûa beân coù nhu caàu mua, hoaëc thueâ nhaø ôû. − Voán huy ñoäng töø caùc nguoàn khaùc theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. Treân thöïc teá, caùc nguoàn voán ñöôïc huy ñoäng raát phong phuù vaø ña daïng. Tuøy theo töøng loaïi hình phaùp nhaân maø chuû ñaàu tö coù theå söû duïng caùc coâng cuï khaùc nhau ñeå huy ñoäng nguoàn voán. Nhöng nhìn chung, caùc coâng cuï huy ñoäng voán ñöôïc söû duïng phoå bieán goàm nhöõng loaïi sau: − Voán vay cuûa toå chöùc tín duïng. − Voán vay cuûa quyõ ñaàu tö taøi chính. − Hôïp taùc ñaàu tö. − Thueâ taøi chính. − Phaùt haønh traùi phieáu. − Phaùt haønh coå phieáu. − Caùc hình thöùc khaùc. Do döï aùn ÑT XD KDC laø döï aùn ñaàu tö ñaëc thuø veà ngaønh xaây döïng chuyeân veà cung caáp nhaø ôû, ñaát ôû neân nguoàn voán huy ñoäng ñeå taøi trôï cho döï aùn ñaàu tö XD KDC phaûi laø nguoàn voán taøi trôï daøi haïn, vì döï aùn ñaàu tö XD KDC ñoøi hoûi phaûi coù voán ñaàu tö cao, thôøi gian thöïc hieän döï aùn daøi vaø coù toác ñoä thu hoài voán chaäm. Trang 16 1.3. CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN TAØI TRÔÏ CHO DÖÏ AÙN ÑT XD KDC 1.3.1. Voán vay cuûa toå chöùc tín duïng a) Khaùi nieäm voán vay cuûa toå chöùc tín duïng Tín duïng laø moät hoaït ñoäng cho vay giöõa beân cho vay laø caùc toå chöùc tín duïng vaø beân ñi vay laø caùc caù nhaân, toå chöùc coù nhu caàu veà voán thoâng qua hôïp ñoàng tín duïng. Theo ñoù toå chöùc tín duïng giao cho khaùch haøng söû duïng moät khoaûn tieàn ñeå söû duïng vaøo muïc ñích vaø thôøi gian nhaát ñònh theo thoaû thuaän vôùi nguyeân taéc coù hoaøn traû caû voán goác vaø laõi. Hôïp ñoàng tín duïng phaûi coù noäi dung veà ñieàu kieän vay, muïc ñích söû duïng voán vay, phöông thöùc cho vay, soá voán vay, laõi suaát, thôøi haïn cho vay, hình thöùc baûo ñaûm, giaù trò taøi saûn baûo ñaûm, phöông thöùc traû nôï vaø nhöõng cam keát khaùc ñöôïc caùc beân thoaû thuaän. Theo khoaûn 2 Ñieàu 2 Quyeát ñònh 127/2005/QÑ-NHNHVN quy ñònh: Khaùch haøng vay taïi toå chöùc tín duïng laø caùc toå chöùc, caù nhaân Vieät Nam vaø nöôùc ngoaøi coù nhu caàu vay voán, coù khaû naêng traû nôï ñeå thöïc hieän caùc döï aùn ñaàu tö, phöông aùn saûn xuaát, kinh doanh, dòch vuï hoaëc döï aùn ñaàu tö, phöông aùn phuïc vuï ñôøi soáng ôû trong nöôùc vaø nöôùc ngoaøi. Vaø theo Ñieàu 7 Quyeát ñònh 1627/2001/ QÑ-NHNNVN thì ñieàu kieän vay voán ñoái vôùi beân coù nhu caàu vay laø: − Coù naêng löïc phaùp luaät daân söï, naêng löïc haønh vi daân söï vaø chòu traùch nhieäm daân söï theo quy ñònh cuûa phaùp luaät: − Muïc ñích söû duïng voán vay hôïp phaùp. − Coù khaû naêng taøi chính ñaûm baûo traû nôï trong thôøi haïn cam keát. − Coù döï aùn ñaàu tö, phöông aùn saûn xuaát, kinh doanh, dòch vuï khaû thi vaø coù hieäu quaû; hoaëc coù döï aùn ñaàu tö, phöông aùn phuïc vuï ñôøi soáng khaû thi vaø phuø hôïp vôùi quy ñònh cuûa phaùp luaät. − Thöïc hieän caùc quy ñònh veà baûo ñaûm tieàn vay theo quy ñònh cuûa Chính phuû vaø höôùng daãn cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam. Trang 17 Do ñoù, hoà sô döï aùn ñaàu tö XD KDC maø chuû ñaàu tö göûi ñeán toå chöùc tín duïng laø moät taäp hôïp nhöõng ñeà xuaát. Trong ñoù ghi roõ nhu caàu voán, vay voán, caùch thöùc söû duïng voán vaø phöông aùn traû nôï vay trong moät khoaûng thôøi gian xaùc ñònh. Toå chöùc tín duïng xeùt duyeät cho vay theo nguyeân taéc baûo ñaûm tính ñoäc laäp, ñaùnh giaù tính khaû thi, hieäu quaû cuûa döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø khaû naêng hoaøn traû nôï vay cuûa chuû ñaàu tö ñeå quyeát ñònh cho vay. b) Caùc phöông thöùc cho vay Coù nhieàu phöông thöùc cho vay khaùc nhau, tuøy theo töøng ñaëc ñieåm, yeâu caàu cuûa toå chöùc tín duïng vaø nhu caàu vay voán cuûa chuû ñaàu tö maø hai beân thoaû thuaän vôùi nhau ñeå ñaït ñöôïc moät phöông thöùc vay phuø hôïp. Caùc phöông thöùc vay bao goàm caùc loaïi phoå bieán sau: − Cho vay töøng laàn: Moãi laàn vay voán chuû ñaàu tö vaø toå chöùc tín duïng thöïc hieän laïi thuû tuïc vay voán vaø kyù keát hôïp ñoàng tín duïng. − Cho vay theo haïn möùc tín duïng: Toå chöùc tín duïng vaø chuû ñaàu tö xaùc ñònh vaø thoûa thuaän moät haïn möùc tín duïng duy trì trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh. − Cho vay theo döï aùn ñaàu tö: Toå chöùc tín duïng cho chuû ñaàu tö vay voán ñeå thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC. − Cho vay hôïp voán: Moät nhoùm toå chöùc tín duïng cuøng cho vay ñoái vôùi moät döï aùn vay voán. Trong ñoù, moät toå chöùc tín duïng laøm ñaàu moái daøn xeáp, phoái hôïp vôùi caùc toå chöùc tín duïng khaùc. − Cho vay traû goùp: Khi vay voán, toå chöùc tín duïng vaø chuû ñaàu tö xaùc ñònh vaø thoûa thuaän soá laõi voán vay phaûi traû coäng vôùi soá nôï goác ñöôïc chia ra ñeå traû nôï theo nhieàu kyø haïn trong thôøi haïn cho vay. − Cho vay theo haïn möùc tín duïng döï phoøng: Toå chöùc tín duïng cam keát ñaûm baûo saün saøng cho chuû ñaàu tö vay voán trong phaïm vi haïn möùc tín duïng nhaát ñònh. Toå chöùc tín duïng vaø chuû ñaàu tö thoaû thuaän thôøi haïn hieäu löïc cuûa haïn möùc tín duïng döï phoøng, möùc phí traû cho haïn möùc tín duïng döï phoøng. − Cho vay theo haïn möùc thaáu chi: Laø vieäc cho vay maø toå chöùc tín duïng thoaû Trang 18 thuaän baèng vaên baûn chaáp thuaän cho chuû ñaàu tö chi vöôït soá tieàn coù treân taøi khoaûn thanh toaùn cuûa chuû ñaàu tö. Ngoaøi ra, phöông thöùc taøi trôï baèng voán vay ngaân haøng cuõng coù nhieàu daïng: vay tín chaáp, vay theá chaáp taøi saûn, vay coù baûo laõnh,… Tuy nhieân, phöông thöùc taøi trôï yeâu caàu coù taøi saûn ñaûm baûo laø phöông thöùc chính trong hoaït ñoäng cuûa caùc toå chöùc tín duïng. Phöông thöùc naøy yeâu caàu doanh nghieäp phaûi coù taøi saûn ñaûm baûo ñeå theá chaáp hoaëc caàm coá cho soá tieàn vay. Nghóa laø doanh nghieäp phaûi coù khaû naêng thanh toaùn cho ngaân haøng ñuùng haïn. Vì vaäy soá tieàn cho vay khoâng phaûi laø voâ haïn. Ngoaøi ra, quy moâ voán vay coøn phuï thuoäc vaøo ñoä tín nhieäm cuûa ngöôøi ñi vay. c) Thôøi haïn vay Theo thôøi gian ñaùo haïn, nguoàn voán ñöôïc taøi trôï töø toå chöùc tín duïng thöôøng ñöôïc chia thaønh 2 loaïi : - Nguoàn voán taøi trôï ngaén haïn: coù thôøi haïn vay döôùi 1 naêm - Nguoàn voán taøi trôï trung vaø daøi haïn: coù thôøi haïn vay treân 1 naêm Ngoaøi phöông thöùc vay thì soá tieàn vay, möùc laõi suaát cho vay, thôøi haïn cho vay cuõng do toå chöùc tín duïng vaø khaùch haøng thoaû thuaän. Trong ñoù, laõi suaát ñi vay ñöôïc haïch toaùn vaøo chi phí kinh doanh, neân coù söï chia seû veà lôïi ích cho caùc nhaø ñaàu tö. Vaø caùc ngaân haøng cuõng khoâng chi phoái tröïc tieáp ñeán vieäc quaûn lyù vaø ñieàu haønh kinh doanh cuûa chuû ñaàu tö. Toùm laïi, do ñaëc ñieåm voán thöïc hieän döï aùn XD KDC raát lôùn neân khi caân ñoái giöõa nhu caàu voán vaø khaû naêng töï taøi trôï cuûa chuû ñaàu tö ñaõ daãn ñeán nhu caàu voán vöôït quaù khaû naêng töï taøi trôï, laøm cho tình traïng thieáu huït voán xaûy ra. Phaàn thieáu huït voán naøy coù theå ñöôïc giaûi quyeát baèng caùch vay töø toå chöùc tín duïng. Toå chöùc tín duïng coù theå cung caáp voán töông öùng vôùi thôøi gian vaø quy moâ maø chuû ñaàu tö coù nhu caàu. Do ñoù, voán vay töø caùc toå chöùc tín duïng laø moät keânh huy ñoäng voán phoå bieán nhaát ñuôïc caùc chuû ñaàu tö söû duïng ñeå taøi trôï cho döï aùn ñaàu tö XD KDC cuûa mình. 1.3.2. Voán vay töø Quyõ ñaàu tö taøi chính a) Khaùi nieäm quyõ ñaàu tö taøi chính Trang 19 Quyõ ñaàu tö taøi chính laø moät ñònh cheá taøi chính trung gian phi ngaân haøng thu huùt tieàn nhaøn roãi töø caùc nguoàn khaùc nhau ñeå ñaàu tö vaøo caùc coå phieáu, traùi phieáu, tieàn teä, hay caùc loaïi taøi saûn khaùc. Taát caû caùc khoaûn ñaàu tö naøy ñeàu ñöôïc quaûn lyù chuyeân nghieäp, chaët cheõ bôûi coâng ty quaûn lyù quyõ, ngaân haøng giaùm saùt vaø cô quan thaåm quyeàn laø UÛy ban Chöùng khoaùn Nhaø nöôùc (UBCKNN), Boä Taøi Chính vaø Ngaân haøng Nhaø Nöôùc Vieät Nam, [27]. b) Caùc loaïi hình quyõ ñaàu tö taøi chính Hieän nay, treân theá giôùi coù raát nhieàu loaïi hình quyõ ñaàu tö taøi chính caên cöù theo caùc tieâu chí phaân loaïi khaùc nhau. − Caên cöù vaøo nguoàn voán huy ñoäng: Quyõ ñaàu tö taäp theå (quyõ coâng chuùng) vaø Quyõ ñaàu tö caù nhaân (Quyõ thaønh vieân). − Caên cöù vaøo caáu truùc vaän ñoäng voán: Quyõ ñoùng vaø quyõ môû. − Caên cöù vaøo cô caáu toå chöùc vaø hoaït ñoäng cuûa quyõ: Quyõ ñaàu tö daïng coâng ty vaø quyõ ñaàu tö daïng hôïp ñoàng. Quyõ coâng chuùng: laø quyõ coù chöùng chæ quyõ phaùt haønh ra coâng chuùng (khoaûn 4- ñieàu 2- chöông 1 QÑ 73/2004/QÑ-BTC - 03/09/2004). Quyõ thaønh vieân: laø quyõ ñöôïc laäp bôûi toái ña laø 49 thaønh vieân vaø khoâng phaùt haønh chöùng chæ quyõ ra coâng chuùng (khoaûn 5, ñieàu 2, chöông 1 QÑ 73/2004/ QÑ-BTC - 03/09/2004) c) Phöông thöùc taøi trôï Quyõ ñaàu tö thöïc hieän hoaït ñoäng taøi trôï döôùi hai hình thöùc: Moät laø hoã trôï, tö vaán kyõ thuaät cho chuû ñaàu tö treân caùc maët quaûn lyù nhö hoaït ñoäng taøi chính, quaûn lyù ruûi ro, taêng cöôøng voán. Cuï theå laø giuùp caùc chuû ñaàu tö xaùc ñònh vaø khaéc phuïc nhöõng ñieåm yeáu, hoaøn thieän caùc quy trình quaûn lyù döïa treân caùc thoâng leä quoác teá toát nhaát, nhöng thöïc hieän theo höôùng thích hôïp vôùi hoaøn caûnh cuï theå cuûa töøng coâng ty. Ñoàng thôøi cuûng coá naêng löïc quaûn lyù rieâng cuûa moãi coâng ty,… Hai laø taøi trôï voán cho caùc döï aùn ñang coù nhu caàu huy ñoäng theâm voán. Voán coù theå ñöôïc taøi trôï giaùn tieáp vaøo döï aùn XD KDC thoâng qua vieäc mua coå phieáu hoaëc taøi Trang 20 trôï tröïc tieáp baèng caùch traû tröôùc tieàn ñeå mua moät taøi saûn trong töông lai (nhö ñaát ôû hoaëc nhaø ôû). d) Ñaëc ñieåm cuûa voán vay töø quyõ ñaàu tö taøi chính Nguoàn voán huy ñoäng töø Quyõ ñaàu tö laø nguoàn voán daøi haïn. Quyõ ñaàu tö khoâng taïo ra caùc döï aùn môùi, maø chæ ñaàu tö taøi chính hoaëc hoã trôï, tö vaán cho caùc chuû ñaàu tö thöïc hieän döï aùn cuûa hoï. Ñoái vôùi quyõ ñaàu tö, yù töôûng vaø tieàm naêng cuûa döï aùn môùi chính laø nhöõng ñieàu quan troïng nhaát ñeå ra quyeát ñònh ñaàu tö. Ñieåm naøy khaùc vôùi ngaân haøng ôû choã ngaân haøng khoâng theå taøi trôï cho moät yù töôûng. Ngoaøi ra, ñaây laø moät keânh cung caáp voán raát keùn choïn döï aùn, chuû ñaàu tö ñeå thöïc hieän vieäc ñaàu tö. Chuû ñaàu tö phaûi ñaùp öùng caùc yeâu caàu ñaët ra raát khaéc khe nhö: döï aùn phaûi thaät söï coù tieàm naêng, coù toå chöùc toát, chieán löôïc kinh doanh hieäu quaû,… Coù theå phaân caùc quyõ ñaàu tö ôû Vieät Nam laøm hai maûng: nöôùc ngoaøi vaø trong nöôùc. - Nöôùc ngoaøi: VOF (Vieät Nam Oportunities Fund), VGF, VIEL, VDF, PXP, MEF, VEF, Kamm Investment, Indochina Capital,... - Trong nöôùc: VF1, Thaønh Vieät, Vietcombank1, Vietcombank 2 vaø caùc quyõ cuûa caùc coâng ty baûo hieåm nhö Prudential, Manullife, Baûo Vieät, AIA, Baûo Minh - CMG,... Hieän nay, ñaõ coù loaïi hình quyõ ñaëc thuø cho lónh vöïc baát ñoäng saûn laø Quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn. Khoâng nhö caùc quyõ ñaàu tö khaùc, chæ ñöôïc ñaàu tö tröïc tieáp toái ña laø 40% toång giaù trò taøi saûn (ñoái vôùi quyõ thaønh vieân-ñieàu 28, chöông 3, Quyeát ñònh 73/2004/QÑ-BTC) vaø 10% toång giaù trò taøi saûn quyõ vaøo baát ñoäng saûn (ñoái vôùi quyõ coâng chuùng – ñieàu 13, chöông 2, Quyeát ñònh 73/2004/QÑ-BTC). Quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn laäp ra chæ ñeå ñaàu tö tröïc tieáp vaøo baát ñoäng saûn.Thaùng 05/2005, quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn ñaàu tieân ñöôïc laäp laø Indochina Land Holding, sau ñoù laø caùc quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn khaùc nhö: Vinaland (Coâng ty taøi chính Vina Capital), Quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn Saøi Goøn (SGPF –Cty coå phaàn quaûn lyù quyõ Thaønh Vieät),… Caùc quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn ra ñôøi laø moät tín hieäu ñaùng möøng cho caùc chuû ñaàu tö, vì nguoàn voán coù theå huy ñoäng töø loaïi quyõ naøy raát lôùn vaø coù theå ñöôïc taøi trôï trong daøi haïn. Trang 21 1.3.3. Hôïp taùc ñaàu tö a) Khaùi nieäm hôïp taùc ñaàu tö Hôïp taùc ñaàu tö laø moät hình thöùc goùp chung caùc nguoàn löïc rieâng coù cuûa caùc beân tham gia ñeå cuøng hoaøn thaønh moät muïc tieâu kinh doanh chung vaø cuøng chia seû lôïi ích ñaït ñöôïc theo thoûa thuaän cuûa caùc beân. b) Phaân loaïi hình thöùc hôïp taùc ñaàu tö Caên cöù vaøo phaùp nhaân cuûa chuû ñaàu tö, hôïp taùc ñaàu tö ñöôïc phaân thaønh 2 loaïi: - Hình thaønh moät phaùp nhaân môùi: Goàm nhieàu caù nhaân, toå chöùc khaùc nhau lieân keát, lieân doanh laïi ñeå cuøng thöïc hieän döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö. - Khoâng hình thaønh phaùp nhaân môùi: Chuû döï aùn tieán haønh huy ñoäng töø caùc nguoàn khaùc nhau nhöng vaãn giöõ nguyeân phaùp nhaân cuûa mình. Hình thöùc hôïp taùc naøy ñöôïc thöïc hieän thoâng qua hôïp ñoàng hôïp taùc kinh doanh. Hôïp ñoàng hôïp taùc kinh doanh laø hôïp ñoàng ñöôïc kyù giöõa caùc nhaø ñaàu tö nhaèm hôïp taùc kinh doanh phaân chia lôïi nhuaän, phaân chia saûn phaåm maø khoâng thaønh laäp phaùp nhaân (Khoaûn 16, ñieàu 3, chöông 1, Luaät ñaàu tö) Caên cöù vaøo noäi dung hôïp taùc thì hôïp taùc ñaàu tö ñöôïc phaân thaønh 2 loaïi: - Hôïp taùc ñaàu tö ñeå ñoåi neàn ñaát, nhaø ôû: Ñaây laø hình thöùc hôïp taùc maø trong ñoù chuû ñaàu tö huy ñoäng voán goùp chuû yeáu laø cuûa caùc caù nhaân coù nhu caàu veà nhaø ôû. Vieäc huy ñoäng voán thöôøng ñöôïc tieán haønh trong nhieàu ñôït tuøy theo thoûa thuaän cuûa caùc beân, vaø thöôøng goùp voán theo tieán ñoä thöïc hieän cuûa döï aùn - Hôïp taùc ñaàu tö ñeå phaân chia lôïi nhuaän : Ñaây laø hình thöùc hôïp taùc giöõa chuû ñaàu tö döï aùn vôùi caùc caù nhaân, toå chöùc kinh doanh coù nhu caàu ña daïng hoùa ñaàu tö, phaân chia lôïi nhuaän theo keát quaû kinh doanh. c) Ñaëc ñieåm cuûa hình thöùc hôïp taùc ñaàu tö Hôïp taùc ñaàu tö laø moät keânh huy ñoäng nguoàn voán giuùp chuû ñaàu tö thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC coù theå taêng cöôøng voán cho nhu caàu hoaït ñoäng cuûa döï aùn moät caùch deã daøng hôn so vôùi caùc keânh khaùc vì thuû tuïc phaùp lyù lieân quan töông ñoái ñôn Trang 22 giaûn, do hình thöùc naøy mang tính chaát thoûa thuaän phuïc vuï lôïi ích giöõa caùc beân laø chuû yeáu. Nguoàn voán raát doài daøo vì löôïng tieàn coøn trong daân laø raát lôùn neân deã huy ñoäng hôn laø voán cuûa caùc toå chöùc tín duïng, quyõ ñaàu tö,... thöôøng bò raøng buoäc bôûi caùc quy ñònh, cô cheá taøi chính. 1.3.4. Thueâ taøi chính a) Khaùi nieäm Thueâ taøi chính Thueâ taøi chính laø moät hoaït ñoäng tín duïng trung vaø daøi haïn thoâng qua vieäc cho thueâ maùy moùc, thieát bò, phöông tieän vaän chuyeån vaø caùc ñoäng saûn khaùc treân cô sôû hôïp ñoàng giöõa beân thueâ vaø beân cho thueâ. Beân cho thueâ cam keát mua maùy moùc thieát bò, phöông tieän vaän chuyeån vaø caùc ñoäng saûn khaùc theo yeâu caàu cuûa beân thueâ vaø naém giöõ quyeàn sôû höõu ñoái vôùi taøi saûn cho thueâ. Beân thueâ söû duïng taøi saûn thueâ vaø thanh toaùn tieàn thueâ trong suoát thôøi haïn thueâ ñaõ thoaû thuaän. Khi keát thuùc thôøi haïn thueâ beân thueâ ñöôïc quyeàn löïa choïn mua laïi taøi saûn hoaëc tieáp tuïc thueâ. b) Ñaëc ñieåm cuûa Thueâ taøi chính Cho thueâ taøi chính ra ñôøi vaøo cuoái thaäp nieân 60 cuûa theá kyû XX, noù bao goàm nhöõng ñaëc ñieåm chính sau: - Vieäc caáp tín duïng döôùi hình thöùc cho thueâ taøi chính khoâng ñoøi hoûi söï baûo ñaûm taøi saûn coù tröôùc, taïo ñieàu kieän cho caùc chuû ñaàu tö tieáp caän hình thöùc caáp tín duïng môùi, vöøa giaûi toûa ñöôïc aùp löïc veà taøi saûn ñaûm baûo neáu phaûi vay ôû ngaân haøng. - Khoaûn phí phaûi traû tröôùc töông ñoái thaáp so vôùi giaù trò cuûa taøi saûn theá chaáp can phaûi coù ñeå vay ñöôïc khoaûn voán ñaàu tö töø ngaân haøng. Ngoaøi ra, khoaûn chi phí cho thueâ taøi chính bao giôø cuõng ít hôn hoaëc chæ baèng chi phí voán vay ngaân haøng. - Caùc coâng ty cho thueâ taøi chính thöôøng khoâng coù söï phaân bieät ñoái xöû vôùi caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc nhau. Do ñoù, chuû ñaàu tö thuoäc baát kyø thaønh phaàn kinh teá naøo ñeàu cuõng coù theå tham gia huy ñoäng nguoàn voán töø loaïi hình naøy. - Caùc doanh nghieäp ñi thueâ höôûng lôïi ích töø caùc thaønh töïu khoa hoïc kyõ thuaät Trang 23 tieân tieán, caùc dòch vuï tö vaán mieãn phí vaø nhöõng thoâng tin caàn thieát khaùc töø nhöõng nhaø cung caáp dòch vuï. Vaø quan troïng hôn laø khi ñi thueâ taøi chính, chuû ñaàu tö coøn ñaåy ñöôïc moät soá ruûi ro veà coâng ngheä, kyõ thuaät veà beân cho thueâ. ÔÛ Vieät Nam, hoaït ñoäng cho thueâ taøi chính ra ñôøi trong thôøi gian gaàn ñaây treân cô sôû Nghò ñònh 64/CP cuûa Chính phuû ban haønh ngaøy 9.10.1995. Hieän nay, treân caû nöôùc coù 10 coâng ty cho thueâ taøi chính (CTTC) vôùi toång voán phaùp ñònh laø 857 tyû ñoàng vaø 23 trieäu USD, hoaït ñoäng döôùi 3 loaïi hình goàm : - 7 coâng ty CTTC tröïc thuoäc caùc ngaân haøng thöông maïi: Coâng ty CTTC cuûa Ngaân haøng Coâng Thöông; Coâng ty CTTC cuûa Ngaân haøng Ngoaïi Thöông; 2 Coâng ty CTTC cuûa Ngaân haøng Ñaàu Tö vaø Phaùt Trieån; 2 Coâng ty CTTC cuûa Ngaân haøng Noâng Nghieäp vaø 1 coâng ty CTTC NH Saøi Goøn Thöông Tín. - 2 coâng ty CTTC 100% voán nöôùc ngoaøi laø: Coâng ty CTTC Kexim (100% voán cuûa Haøn Quoác), coâng ty CTTC ANZ-VTRAC (100% voán cuûa Ngaân haøng ANZ (UÙc) vaø taäp ñoaøn V-Trac (Myõ). - 1 coâng ty CTTC lieân doanh giöõa Ngaân haøng Coâng Thöông Vieät Nam vaø ñoái taùc nöôùc ngoaøi laø coâng ty VILC, thaønh laäp naêm 1996. Caùc coâng ty cho thueâ taøi chính ñoùng vai troø laø moät moät keânh taøi trôï môùi höõu hieäu cho neàn kinh teá vaø goùp phaàn phaùt trieån caùc dòch vuï taøi chính- tín duïng beân caïnh hoaït ñoäng truyeàn thoáng cuûa caùc ngaân haøng. Ñoái vôùi neàn kinh teá, phöông thöùc taøi trôï naøy ñaõ ña daïng hoùa hoaït ñoäng tín duïng, laïi coù nhöõng öu ñieåm nhö: ñoái vôùi beân ñi thueâ nhaän taøi saûn (100% voán vay) maø khoâng phaûi theá chaáp hoaëc chæ caàn kyù quyõ moät soá tieàn nhoû töông ñöông 5-10% giaù trò taøi saûn. Ñoái vôùi beân cho thueâ thì phöông thöùc naøy haïn cheá ñöôïc ruûi ro, ñaûm baûo voán vay ñöôïc söû duïng ñuùng muïc ñích, an toaøn. Do ñoù, vôùi nhöõng öu ñieåm vöôït troäi rieâng coù, loaïi hình tín duïng naøy ñaõ laøm cho nguoàn cung öùng voán cho neàn kinh teá theâm ña daïng vaø phong phuù hôn. 1.3.5. Phaùt haønh traùi phieáu a) Khaùi nieäm traùi phieáu Trang 24 Traùi phieáu laø moät loaïi chöùng khoaùn quy ñònh nghóa vuï cuûa ngöôøi phaùt haønh (ngöôøi vay tieàn) phaûi traû cho ngöôøi naém giöõ chöùng khoaùn (ngöôøi cho vay) moät khoaûn tieàn xaùc ñònh, thöôøng laø trong nhöõng khoaûng thôøi gian cuï theå, vaø phaûi hoaøn traû khoaûn cho vay ban ñaàu khi noù ñaùo haïn. b) Phaân loaïi traùi phieáu - Caên cöù vaøo vieäc coù ghi danh hay khoâng thì ngöôøi ta coù theå chia traùi phieáu thaønh hai loaïi : Traùi phieáu voâ danh vaø traùi phieáu ghi danh. - Caên cöù vaøo ñoái töôïng phaùt haønh traùi phieáu: Traùi phieáu chính phuû, traùi phieáu coâng trình vaø traùi phieáu coâng ty. Traùi phieáu coâng ty : Traùi phieáu coâng ty laø caùc cam keát nôï taøi chính cuûa moät coâng ty, trong ñoù coâng ty phaùt haønh höùa seõ traû laõi ñònh kyø vaø hoaøn traû toaøn boä khoaûn nôï vaøo ngaøy ñaùo haïn. Traùi phieáu coâng ty bao goàm nhöõng loaïi sau: - Traùi phieáu coù ñaûm baûo: laø traùi phieáu ñöôïc ñaûm baûo baèng nhöõng taøi saûn theá chaáp cuï theå, thöôøng laø baát ñoäng saûn vaø caùc thieát bò. - Traùi phieáu khoâng baûo ñaûm laø traùi phieáu tín chaáp khoâng ñöôïc ñaûm baûo baèng taøi saûn. Ngoaøi nhöõng ñaëc ñieåm treân, moãi ñôït traùi phieáu ñöôïc phaùt haønh coù theå ñöôïc gaén keøm theo nhöõng ñaëc tính rieâng khaùc nöõa nhaèm ñaùp öùng nhu caàu cuï theå cuûa moät beân naøo ñoù. Cuï theå laø: - Traùi phieáu coù theå mua laïi: cho pheùp ngöôøi phaùt haønh mua laïi chöùng khoaùn tröôùc luùc ñaùo haïn khi thaáy caàn thieát. - Traùi phieáu coù theå baùn laïi: cho pheùp ngöôøi naém giöõ traùi phieáu ñöôïc quyeàn baùn laïi traùi phieáu cho beân phaùt haønh tröôùc khi traùi phieáu ñaùo haïn. - Traùi phieáu coù theå chuyeån ñoåi cho pheùp ngöôøi naém giöõ noù coù theå chuyeån ñoåi traùi phieáu thaønh coå phieáu thöôøng. c) Ñieàu kieän phaùt haønh traùi phieáu Trang 25 Theo Ñieàu 8 Nghò ñònh 144/2003/NÑ-CP ngaøy 28/11/2003, ñeå coù theå phaùt haønh traùi phieáu phaûi ñaùp öùng caùc ñieàu kieän sau: - Laø coâng ty coå phaàn, coâng ty traùch nhieäm höõu haïn, doanh nghieäp nhaø nöôùc coù möùc voán ñieàu leä ñaõ goùp taïi thôøi ñieåm ñaêng kyù phaùt haønh toái thieåu laø 10 tyû ñoàng Vieät Nam. - Hoaït ñoäng kinh doanh cuûa naêm lieàn tröôùc naêm ñaêng kyù phaùt haønh phaûi coù laõi. - Coù phöông aùn khaû thi veà vieäc söû duïng vaø traû nôï voán thu ñöôïc töø ñôït phaùt haønh traùi phieáu. - Phaûi coù toå chöùc baûo laõnh phaùt haønh. - Toå chöùc phaùt haønh traùi phieáu phaûi xaùc ñònh ñaïi dieän ngöôøi sôû höõu traùi phieáu. d) Ñaëc ñieåm hình thöùc huy ñoäng voán baèng traùi phieáu Traùi phieáu theå hieän quan heä chuû nôï – con nôï giöõa ngöôøi phaùt haønh vaø ngöôøi ñaàu tö. Phaùt haønh traùi phieáu laø ñi vay voán, mua traùi phieáu laø cho ngöôøi phaùt haønh vay voán vaø nhö vaäy, ngöôøi naém giöõ traùi phieáu (traùi chuû) laø chuû nôï cuûa ngöôøi phaùt haønh. Traùi chuû laø chuû nôï, coù quyeàn ñoøi caùc khoaûn thanh toaùn theo cam keát veà khoái löôïng vaø thôøi haïn, song khoâng coù quyeàn tham gia vaøo hoaït ñoäng cuûa beân phaùt haønh.Moät traùi phieáu thoâng thöôøng coù ba ñaëc tröng chính : Meänh giaù, laõi suaát vaø thôøi haïn. Laõi suaát cuûa caùc traùi phieáu raát khaùc nhau, ñöôïc quy ñònh bôûi caùc yeáu toá nhö: cung caàu voán treân thò tröôøng tín duïng, chu kyø kinh teá, ñoäng thaùi chính saùch cuûa ngaân haøng trung öông, … Caáu truùc ruûi ro cuûa laõi suaát seõ quy ñònh laõi suaát cuûa moãi traùi phieáu. Ruûi ro caøng lôùn, laõi suaát caøng cao; Neáu caùc traùi phieáu coù möùc ruûi ro nhö nhau, thì vôùi thôøi gian ñaùo haïn caøng daøi thì laõi suaát caøng cao. Hieän nay, traùi phieáu ñaõ khoâng coøn xa laï vôùi nhieàu doanh nghieäp, bôûi ñaây laø moät trong nhöõng phöông thöùc huy ñoäng nguoàn voán daøi haïn moät caùch höõu hieäu khi doanh nghieäp thieáu voán. Thoâng qua phaùt haønh traùi phieáu, doanh nghieäp coù theå vay ñöôïc töø thò tröôøng moät khoaûn voán khaù lôùn maø khoâng phaûi theá chaáp taøi saûn nhö khi vay voán cuûa toå chöùc tín duïng. Nhôø ñoù, tình hình hoaït ñoäng kinh doanh cuûa doanh Trang 26 nghieäp seõ ñöôïc caûi thieän moät caùch ñaùng keå, doanh nghieäp seõ coù theâm tieàn ñeå ñaàu tö, môû roäng hoaït ñoäng saûn xaát kinh doanh. 1.3.6. Phaùt haønh coå phieáu a) Khaùi nieäm coå phieáu Khi moät coâng ty goïi voán, soá voán caàn goïi ñoù ñöôïc chia thaønh nhieàu phaàn nhoû baèng nhau goïi laø coå phaàn. Ngöôøi mua coå phaàn goïi laø coå ñoâng. Coå ñoâng ñöôïc caáp moät giaáy chöùng nhaän sôû höõu coå phaàn goïi laø coå phieáu vaø chæ coù coâng ty coå phaàn môùi phaùt haønh coå phieáu. Nhö vaäy, coå phieáu chính laø moät chöùng thö chöùng minh quyeàn sôû höõu cuûa moät coå ñoâng ñoái vôùi moät coâng ty coå phaàn vaø coå ñoâng laø ngöôøi coù coå phaàn theå hieän baèng coå phieáu. b) Phaân loaïi coå phieáu Thoâng thöôøng hieän nay caùc coâng ty coå phaàn thöôøng phaùt haønh 02 daïng coå phieáu sau: - Coå phieáu thöôøng : Coå ñoâng ñöôïc chia coå töùc theo keát quaû kinh doanh, ñöôïc quyeàn baàu cöû, öùng cöû vaøo boä maùy quaûn trò vaø kieåm soaùt coâng ty vaø phaûi chòu traùch nhieäm veà söï thua loã hoaëc phaù saûn töông öùng vôùi phaàn voán goùp cuûa mình. - Coå phieáu öu ñaõi: Coå ñoâng coù quyeàn haïn vaø traùch nhieäm haïn cheá hôn coå phieáu thöôøng nhö : lôïi töùc coá ñònh, khoâng coù quyeàn baàu cöû, öùng cöû,... c) Ñieàu kieän phaùt haønh coå phieáu Theo Ñieàu 8 nghò ñònh 144/2003/NÑ-CP ngaøy 28/11/2003, ñeå coù theå phaùt haønh coå phieáu phaûi ñaùp öùng caùc ñieàu kieän sau: - Laø coâng ty coå phaàn coù möùc voán ñieàu leä ñaõ goùp taïi thôøi ñieåm ñaêng kyù phaùt haønh coå phieáu toái thieåu 5 tyû ñoàng Vieät Nam. - Hoaït ñoäng kinh doanh cuûa naêm lieàn tröôùc naêm ñaêng kyù phaùt haønh phaûi coù laõi. - Coù phöông aùn khaû thi veà vieäc söû duïng voán thu ñöôïc töø ñôït phaùt haønh coå phieáu. d) Ñaëc ñieåm coå phieáu Nguoàn voán huy ñoäng töø coå phieáu naøy khoâng caáu thaønh moät khoaûn nôï maø coâng ty phaûi coù traùch nhieäm hoaøn traû cuõng nhö aùp löïc veà khaû naêng caân ñoái thanh khoaûn Trang 27 cuûa coâng ty seõ giaûm raát nhieàu, trong khi söû duïng caùc phöông thöùc khaùc nhö phaùt haønh traùi phieáu coâng ty, vay nôï töø caùc toå chöùc tín duïng,… thì hoaøn toaøn ngöôïc laïi. Vieäc phaùt haønh coå phieáu seõ giuùp cho chuû ñaàu tö (laø coâng ty coå phaàn) coù theå huy ñoäng theâm voán hoaït ñoäng, bôûi ñaây laø moät trong nhöõng phöông thöùc huy ñoäng nguoàn voán daøi haïn moät caùch an toaøn vaø hieäu quaû nhaát. Nhôø ñoù, döï aùn ñaàu tö xaây döïng KDC ñöôïc thöïc hieän moät caùch thuaän lôïi vaø nhanh choùng hôn. 1.3.7. Caùc hình thöùc huy ñoäng khaùc Hieän nay, caùc chuû ñaàu tö xaây döïng khu daân cö coù söû duïng moät soá hình thöùc huy ñoäng nguoàn voán mang tính ñaëc thuø cuûa ngaønh, lónh vöïc xaây döïng khu daân cö khaùc, cuï theå nhö: - Caùc nhaø ñaàu tö cuøng lieân keát ñeå thöïc hieän moät döï aùn: Goàm 1 nhaø ñaàu tö chính vaø nhieàu nhaø ñaàu tö phuï. - Ñoåi ñaát noâng nghieäp, ñaát ôû ñeå laáy ñaát coù cô sôû haï taàng - Söû duïng voán cuûa caùc nhaø thaàu, nhaø cung caáp vaät lieäu ñeå giaûm bôùt voán huy ñoäng,... Trang 28 KEÁT LUAÄN CHÖÔNG 1 Chöông 1 khaùi quaùt nhöõng noäi dung cô baûn veà khaùi nieäm cuûa döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö (theo caùc vaên baûn phaùp luaät hieän haønh nhö: Luaät xaây döïng, Nghò ñònh 16/2005/NÑCP), khaùi nieäm veà huy ñoäng nguoàn voán vaø caùc coâng cuï duøng ñeå huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö theo lyù thuyeát taøi chính cô baûn vaø ñöôïc quy ñònh cuï theå ôû Luaät nhaø ôû. Trong ñoù, caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán phoå bieán bao goàm: - Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng - Nguoàn voán vay töø caùc quyõ ñaàu tö taøi chính - Hôïp taùc ñaàu tö - Thueâ taøi chính - Phaùt haønh traùi phieáu - Phaùt haønh coå phieáu - Caùc hình thöùc huy ñoäng khaùc nhö: lieân doanh, lieân keát giöõa caùc chuû ñaàu tö, öùng tröôùc voán thi coâng cuûa caùc nhaø thaàu,… Ngoaøi ra, chöông 1 cuõng neâu ñaëc ñieåm, phaân loaïi vaø caùc giai ñoaïn thöïc hieän döï aùn ÑTXD KDC. Beân caïnh ñoù, khaùi nieäm “chuû ñaàu tö” cuõng ñöôïc ñeà caäp caên cöù theo ñieàu 3,chöông 1, nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP nhaèm laøm roõ hôn veà chuû theå thöïc hieän caùc döï aùn ÑTXD KDC naøy. Toùm laïi, qua caùc khaùi nieäm vaø lyù luaän cô baûn ñöôïc trình baøy ôû chöông 1 seõ giuùp chuùng ta hieåu roõ hôn veà tình hình huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ÑTXD KDC taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong thôøi gian qua, ñöôïc trình baøy chi tieát ôû chöông 2 cuûa ñeà taøi. Trang 29 CHÖÔNG 2: THÖÏC TRAÏNG HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN CUÛA CAÙC DÖÏ AÙN ÑTXD KDC TRONG THÔØI GIAN QUA TAÏI TP HCM Chöông naøy, ñaàu tieân giôùi thieäu khaùi quaùt veà tình hình phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi ôû Tp HCM. Sau ñoù, laø thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ÑTXD KDC trong thôøi gian qua treân ñòa baøn. Phaàn cuoái chöông laø nhöõng thaønh töïu ñaõ ñaït ñöôïc vaø caû nhöõng toàn taïi coøn chöa ñöôïc giaûi quyeát trong quaù trình huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï ñeå thöïc hieän döï aùn. Ñoàng thôøi cuõng neâu leân nhöõng nguyeân nhaân chuû yeáu ñaõ daãn ñeán nhöõng toàn taïi ñaõ neâu. 2.1. KHAÙI QUAÙT VEÀ TÌNH HÌNH KINH TEÁ XAÕ HOÄI ÔÛ TP HCM 2.1.1. Vò trí ñòa lyù Hôn moät theá kyû tröôùc ñaây, Thaønh phoá Hoà Chí Minh - tröôùc ñaây laø Saøi Goøn - ñaõ raát noåi tieáng treân phaïm vi toaøn theá giôùi, ñöôïc meänh danh laø “Hoøn ngoïc Vieãn ñoâng”. Ngaøy nay, laø trung taâm cuûa ñòa baøn kinh teá troïng ñieåm phía Nam, Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñang ñoùng vai troø “moät cöïc phaùt trieån” cuûa neàn kinh teá Vieät Nam, thuùc ñaåy caû khu vöïc phía Nam cuøng phaùt trieån. Thaønh phoá Hoà Chí Minh coù moät vò trí ñòa lyù ñaëc bieät, naèm trong toïa ñoä khoaûng 10010’ – 10038’ vó ñoä Baéc vaø 106022’ – 106054’ kinh Ñoâng, trong khu vöïc caùc tænh mieàn Ñoâng Nam Boä, noái lieàn giöõa caùc tænh mieàn Taây Nam Boä, ñoàng baèng soâng Cöûu Long theo tuyeán Quoác Loä 22 ñi Taây Ninh sang Campuchia, Quoác loä 13 ñi Bình Döông vaø Quoác Loä 1 ñi Ñoàng Nai – Baø Ròa Vuõng Taøu cuøng caùc tænh phía Baéc laøm cho Tp HCM hoäi tuï ñöôïc raát nhieàu ñieàu kieän thuaän lôïi cho phaùt trieån kinh teá. Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñöôïc chia laøm 24 quaän huyeän, goàm coù 317 phöôøng xaõ vôùi toång dieän tích töï nhieân laø 2.095 km2. Daân soá Thaønh phoá Hoà Chí Minh naêm 2005 ñaõ leân tôùi hôn 6,24 trieäu ngöôøi, chieám 7% daân soá cuûa caû nöôùc trong khi dieän tích chæ chieám 0,6% dieän tích toaøn quoác (nguoàn: Cuïc Thoáng keâ Tp HCM). 2.1.2. Toác ñoä taêng tröôûng kinh teá cuûa thaønh phoá trong thôøi gian qua Trang 30 Baûng 2.1: Toång saûn phaåm trong nöôùc (GDP) taïi Tp HCM töø 2001-2005 ÑVT: tyû ñoàng Chæ tieâu Naêm 2001 Naêm 2002 Naêm 2003 Naêm 2004 Naêm 2005 Toång saûn phaåm trong nöôùc (GDP) 84,852 96,403 113,326 137,087 169,559 + Noâng laâm, thuûy saûn 1,595 1,632 1,821 1,923 2,090 + Coâng nghieäp vaø xaây döïng 39,190 45,060 55,668 67,011 81,647 + Dòch vuï 44,067 49,711 55,837 68,153 85,822 Nguoàn: Cuïc Thoáng keâ Tp HCM TP HCM laø trung taâm coâng nghieäp, tieåu thuû coâng nghieäp, thöông maïi dòch vuï, du lòch cuûa khu vöïc vaø caû nöôùc, toång dieän tích töï nhieân cuûa Thaønh phoá khaù lôùn, cô caáu söû duïng ñaát raát ña daïng ñaõ goùp phaàn ñaùng keå cho phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi cuûa Thaønh phoá. Baûng 2.2: Taêng tröôûng toång saûn phaåm trong nöôùc (GDP) taïi Tp HCM töø 2001-2005 Chæ tieâu Naêm 2001 Naêm 2002 Naêm 2003 Naêm 2004 Naêm 2005 Toång saûn phaåm trong nöôùc (GDP) 9.5% 10.2% 11.4% 11.7% 12.2% + Noâng laâm, thuûy saûn 5.5% 4.7% 9.5% 1.0% 1.8% + Coâng nghieäp vaø xaây döïng 12.4% 15.1% 15.1% 14.7% 14.5% + Dòch vuï 7.4% 9.3% 9.4% 11.3% 12.5% Nguoàn: Cuïc Thoáng keâ Tp HCM Kinh teá thaønh phoá Hoà Chí Minh baét ñaàu taêng toác vaøo naêm 1991, chæ vaøi naêm sau khi Vieät Nam thöïc hieän chöông trình caûi caùch kinh teá toaøn dieän. Toác ñoä taêng tröôûng toång saûn phaåm quoác noäi (GDP) bình quaân cuûa Tp HCM töø naêm 1986 ñeán naêm 1995 laø 8,32%/naêm, trong khi toác ñoä taêng tröôûng 10 naêm tröôùc ñoù chæ ñaït 5,13%. Ñaëc bieät, trong giai ñoaïn 1991-1997 toác ñoä taêng tröôûng GDP coù phaàn giaûm suùt (chæ ñaït 6,2%) nhöng ñeán naêm 2002 chæ soá naøy thöôøng xuyeân duy trì ôû möùc treân 2 con soá. Vôùi söï phaùt trieån nhö vaäy, thaønh phoá Hoà Chí Minh töø nhieàu naêm qua laø ñòa baøn kinh teá taïo ra gaàn 20% toång saûn phaåm quoác noäi (GDP), 30% saûn löôïng coâng nghieäp vaø ñoùng goùp gaàn 30% nguoàn thu cho ngaân saùch cuûa Vieät Nam (nguoàn: UBND Tp HCM). 2.1.3. Nhöõng quan ñieåm cô baûn veà phaùt trieån caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng Trang 31 a) Goùp phaàn thuùc ñaåy phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi; ñaùp öùng nhu caàu caûi thieän choã ôû cuûa nhaân daân; taïo ñoäng löïc phaùt trieån ñoâ thò beàn vöõng theo höôùng coâng nghieäp hoùa, hieän ñaïi hoùa ñaát nöôùc b) Quyeàn coù choã ôû laø moät quyeàn cô baûn cuûa con ngöôøi ñöôïc Nhaø nöôùc coâng nhaän vaø chaêm lo thoâng qua caùc chính saùch taïo ñieàu kieän ñeå caùc thaønh phaàn kinh teá – chính trò – xaõ hoäi vaø nhaân daân taïo laäp choã ôû phuø hôïp vôùi nhu caàu vaø khaû naêng cuûa mình. c) Nhaø ôû laø moät trong nhöõng nhu caàu cô baûn cuûa ngöôøi daân, ñoái vôùi caùc ñoâ thò lôùn nhö Thaønh phoá Hoà Chí Minh, nhaø ôû coøn lieân quan ñeán moät loaït caùc vaán ñeà nhö chính trò - kinh teá - xaõ hoäi - moâi tröôøng vaø myõ quan ñoâ thò. d) Taêng cöôøng coâng taùc quaûn lyù nhaø ôû thoâng qua heä thoáng caùc quy ñònh cuûa phaùp luaät, ñôn giaûn hoaù caùc thuû tuïc haønh chính veà nhaø ñaát maø vaãn ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu quaûn lyù. Nhaø ôû khoâng taùch rôøi khoûi ñaát ñai, quaûn lyù nhaø ôû gaén lieàn vôùi quaûn lyù quy hoaïch vaø keá hoaïch söû duïng ñaát ñai. e) Taäp trung giaûi quyeát toát nhaø ôû treân vaø ven keânh raïch, nhaø ôû luïp xuïp taïi caùc khu xoùm lao ñoäng ngheøo trong noäi thaønh vaø nhöõng nhaø taïm ôû ngoaïi thaønh vöøa theå hieän quan ñieåm chaêm lo choã ôû cuûa Ñaûng boä Thaønh phoá vöøa taïo ra ñoäng löïc phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi, laø söï lieân keát khoái ñoaøn keát trong nhaân daân vôùi höôùng daãn cuûa chính quyeàn, ñoaøn theå. f) Giaûi quyeát choã ôû ñi ñoâi vôùi keá hoaïch hoaù gia ñình. Taïo choã ôû thích hôïp phaûi gaén vôùi söï phaùt trieån beàn vöõng cuûa thaønh phoá, khoâng laøm oâ nhieãm, moâi sinh, moâi tröôøng. g) Môû roäng khaû naêng huy ñoäng nguoàn voán ñaàu tö cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá vaø cuûa xaõ hoäi tham gia phaùt trieån nhaø ôû; Thuùc ñaåy hình thaønh vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn. h) Phaùt trieån nhaø ôû theo döï aùn phuø hôïp vôùi quy hoaïch ñöôïc cô quan coù thaåm quyeàn pheâ duyeät, ñaûm baûo coù heä thoáng coâng trình haï taàng kyõ thuaät vaø haï taàng xaõ hoäi ñoàng boä nhaèm goùp phaàn naâng cao chaát löôïng choã ôû vaø phaùt trieån ñoâ thò beàn vöõng. i) Phaùt trieån ña daïng caùc loaïi nhaø ôû coù dieän tích, möùc ñoä tieän nghi khaùc nhau ñeå Trang 32 ñaùp öùng nhu caàu cuûa thò tröôøng vaø ñieàu kieän thu nhaäp cuûa caùc taàng lôùp daân cö;haïn cheá,tieán tôùi chaám döùt vieäc giao ñaát leû cho caùc hoä gia ñình, caù nhaân töï xaây döïng nhaø ôû. 2.2. THÖÏC TRAÏNG HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN CUÛA CAÙC DÖÏ AÙN ÑTXD KDC TRONG THÔØI GIAN QUA TAÏI TP HCM 2.2.1. Hieän traïng cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Tp HCM BAÛNG 2.3: CÔ CAÁU SÖÛ DUÏNG ÑAÁT TREÂN ÑÒA BAØN TP HCM NAÊM 2005 Theo ñoái töôïng söû duïng, quaûn lyù ñaát Toång soá Hoä GÑ, caùnhaân Toå chöùc trong nöôùc Toå chöùc nöôùc ngoaøi Loaïi ñaát (Ha) (%) (Ha) (Ha) (Ha) 1 2 3 4 5 6 1. Nhoùm ñaát NN 123,517 58.94% 81,082 42,263 172 2. Ñaát Phi NN 83,773 39.98% 18,176 64,299 1,298 - Ñaát ôû 20,520 9.79% 17,128 2,995 397 3. Ñaát chöa söû duïng 2,264 1.08% 836 1,428 - Toaøn thaønh phoá 209,554 100,094 107,990 1,470 Cô caáu söû duïng 100% 47.77% 51.53% 0.70% Nguoàn: Sôû Taøi Nguyeân Moâi tröôøng Tp HCM Qua Baûng baùo caùo Cô caáu söû duïng ñaát treân ñòa baøn Tp HCM naêm 2005 cuûa Sôû Taøi nguyeân Moâi tröôøng, thaønh phoá coù toång dieän tích ñaát laø 209.554 ha, trong ñoù: - Theo ñoái töôïng söû duïng, dieän tích ñaát thuoäc caùc toå chöùc trong nöôùc quaûn lyù vaø söû duïng laø cao nhaát (chieám 51.2% töông öùng vôùi 107.279 ha), sau ñoù ñeán phaàn dieän tích thuoäc hoä gia ñình, caù nhaân quaûn lyù (chieán 48.1% töông öùng 100.814 ha), toå chöùc nöôùc ngoaøi quaûn lyù vaø söû duïng phaàn dieän tích coøn laïi khoâng ñaùng keå laø 0.7%, töông öùng vôùi 1.430 ha. - Theo muïc ñích söû duïng, nhoùm ñaát noâng nghieäp chieám dieän tích lôùn nhaát laø Trang 33 123.517 ha (töông öùng vôùi 58.94%), thöù ñeán laø ñaát phi noâng nghieäp 83.773 ha (töông öùng vôùi 39.98%) (trong ñoù coù 20.520 ha ñaát ôû, töông öùng 9.79%) vaø cuoái cuøng laø ñaát chöa söû duïng, chieám 2.264 ha töông öùng 1.08%. Baûng 2.4: SOÁ LÖÔÏNG DOANH NGHIEÄP KINH DOANH VAØ ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG BÑS ÑAÊNG KYÙ MÔÙI TAÏI TP HCM TÖØ 2000-THAÙNG 8 NAÊM 2006 Chæ tieâu 2000 2001 2002 2003 2004 2005 08/2006 Soá löôïng doanh nghieäp 7,880 7,882 7,881 7,883 7,887 7,881 7,885 Toång voán phaùp ñònh (tyû ñoàng) 76,492 76,527 76,532 76,564 76,681 77,006 76,669 Nguoàn: Sôû Keá hoaïch-Ñaàu tö Tp HCM Trung bình moät naêm coù khoaûng 7.000 doanh nghieäp lieân quan ñeán lónh vöïc nhaø ôû ra ñôøi. Theo soá lieäu cuûa Sôû Taøi nguyeân Moâi tröôøng, hieän nay coù khoaûng 275 doanh nghieäp tham gia vôùi 411 döï aùn khu daân cö cung caáp ñaát ôû vaø nhaø ôû treân ñòa baøn Thaønh phoá. Baûng 2.5: BAÛNG THOÁNG KEÂ SOÁ LÖÔÏNG DOANH NGHIEÄP ÑAÀU TÖ DÖÏ AÙN XD KDC TAÏI TP HCM NAÊM 2005 STT Loaïi hình DN Soá löôïng Tyû leä Ghi chuù 1 2 3 4 5 1 Sôû höõu nhaø nöôùc 91 38.56% - Coâng ty nhaø nöôùc 87 36.86% - Xí nghieäp 4 1.69% 2 Sôû höõu tö nhaân 149 63.14% - Coâng ty TNHH 101 42.80% - Coâng ty coå phaàn 33 13.98% - Doanh nghieäp tö nhaân 10 4.24% - Toång coâng ty 5 2.12% 3 Sôû höõu nöôùc ngoaøi 0 0% - Coâng ty nöôùc ngoaøi 0 0% 4 Khaùc 35 14.83% - Hôïp taùc xaõ 3 1.27% - Caù nhaân 1 0.42% - Khaùc 31 13.14% Trang 34 Toång 275 Nguoàn: Sôû Taøi nguyeân Moâi tröôøng Tp HCM Caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia vaøo lónh vöïc ñaàu tö XD KDC raát daïng, cao nhaát laø sôû höõu tö nhaân hôn 63% (goàm coâng ty traùch nhieäm höõu haïn, coâng ty coå phaàn, doanh nghieäp tö nhaân), thöù hai laø sôû höõu nhaø nöôùc gaàn 39%. Söï tham gia phong phuù naøy ñaõ laøm cho tình hình ñaàu tö theâm soâi ñoäng vaø caïnh tranh hôn. Baûng 2.6: BAÛNG THOÁNG KEÂ CHI TIEÁT DÖÏ AÙN TAÏI TP HCM NAÊM 2005 Ñôn vò tính: Ha Soá löôïng DA Dieän tích DA (ha) STT Chæ tieâu Toång Dieän tích (ha) Soá löôïng % Dieän tích % 1 2 3 4 5 6 7=(6/3)% A Quaän noäi thaønh 3,682.920 19 4.6% 126.317 3.43% 1 Quaän 1 772.150 6 6.871 8.66% 2 Quaän 3 491.970 0.00% 3 Quaän 4 418.090 0.00% 4 Quaän 5 427.410 7 22.068 5.16% 5 Quaän 10 572.150 2 1.989 0.35% 6 Quaän 11 513.590 4 35.389 6.89% 7 Phuù Nhuaän 487.560 0.00% B Quaän vuøng ven 8,919.710 96 23.4% 3,025.143 33.92% 1 Quaän 6 713.640 26 683.534 95.78% 2 Quaän 8 1,917.740 23 1,031.736 53.80% 3 Taân Bình 2,238.140 3 51.840 2.32% 4 Goø Vaáp 1,974.090 9 144.143 7.30% Trang 35 5 Bình Thaïnh 2,076.100 35 1,113.890 53.65% C Quaän môùi 33,793.420 241 58.6% 22,317.720 66.04% 1 Quaän 2 1,974.240 39 292.251 14.80% 2 Quaän 7 3,569.100 39 3,171.785 88.87% 3 Quaän 9 11,400.870 58 9,934.364 87.14% 4 Quaän 12 5,277.520 51 3,504.640 66.41% 5 Thuû Ñöùc 4,776.040 42 4,591.013 96.13% 6 Bình Taân 5,188.670 5 793.758 15.30% 7 Taân Phuù 1,606.980 7 29.909 1.86% C Khu vöïc ngoaïi thaønh 160,127.760 55 13.4% 5,960.898 3.72% 1 Hoùc Moân 10,926.100 10 1,170.883 10.72% 2 Bình Chaùnh 25,268.560 22 259.421 1.03% 3 Nhaø Beø 10,041.800 18 4,391.727 43.73% 4 Caàn Giôø 70,421.600 0 - 0.00% 5 Cuû chi 43,469.700 5 138.867 0.32% Toång 206,523.810 411 100% 31,430.078 Nguoàn: Sôû Taøi nguyeân Moâi tröôøng Tp HCM Qua baûng thoáng keâ caùc döï aùn XD KDC ñaõ ñöôïc trieån khai treân 24 quaän huyeän cuûa thaønh phoá, ta thaáy söï phaân boá khoâng ñoàng ñeàu nhau. ÔÛ khu vöïc caùc quaän môùi coù toác ñoä phaùt trieån caùc döï aùn KDC nhieàu nhaát, chieám hôn 58% toång döï aùn khu daân cö cuûa thaønh phoá vaø 66% dieän tích khu vöïc. Toác ñoä phaùt trieån döï aùn so vôùi thaønh phoá cuûa caùc quaän vuøng ven laø 23,4% (töông öùng vôùi 33.92% dieän tích ñaát cuûa khu vöïc), caùc huyeän ngoaïi thaønh laø 13,4% (töông öùng vôùi 3,72% dieän tích ñaát cuûa khu vöïc). Vaø Trang 36 thaáp nhaát laø khu vöïc caùc quaän noäi thaønh, chæ coù 19 döï aùn ñöôïc trieån khai so vôùi toång 411 döï aùn. Baûng 2.7: CÔ CAÀU NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ DÖ AÙN XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ A Cô caàu nguoàn voán ñaàu tö cuûa 50 döï aùn maãu 1 Soá döï aùn maãu döï aùn 50 2 Toång dieän tích döï aùn maãu ha 541.570 3 Toång voán ñaàu tö 50 döï aùn maãu trñ 4,997,916 4 Bình quaân voán ñaàu tö cho 1 ha trñ/ha (3/2) 9,229 5 Voán töï coù trñ/ha 1,140,767 6 Tyû leä voán töï coù bình quaân treân toång voán ñaàu tö (5/3)% 23% 7 Vay voán ngaân haøng trñ 1,325,827 8 Tyû leä voán vay ngaân haøng treânt oång voán ñaàu tö (7/3)% 27% 9 Hôïp taùc khaùch haøng trñ 2,071,751 10 Tyû leä voán vay khaùch haøng treân toång voán ñaàu tö (9/3)% 41% 11 Voán öùng tröôùc ñôn vò thi coâng trñ 459,571 12 Tyû leä voán öùng tröôùc cuûa ñôn vò thi coâng treân toång voán ñaàu tö (11/3)% 9% B Cô caàu nguoàn voán ñaàu tö cuûa caùc döï aùn treân ñòa baøn thaønh phoá 1 Toång döï aùn treân ñòa baøn thaønh phoá döï aùn 411 2 Toång dieän tích döï aùn treân ñòa baøn thaønh phoá ha 31,430 4 Bình quaân voán ñaàu tu cho 1 ha trñ/ha 9,229 3 Toång nguoàn voán caàn thieát ñaàu tö trñ 100% 290,054,637 5 Voán tö coù trñ 23% 66,204,546 6 Voán vay ngaân haøng trñ 27% 76,944,524 7 Voán vay khaùch haøng trñ 41% 120,234,310 8 Voán öùng tröôùc cuûa ñôn vò thi coâng trñ 9% 26,671,256 Nguoàn: UBND Tp HCM Qua baûng thoáng keâ cô caáu nguoàn voán cuûa 50 döï aùn treân ta thaáy, döïa theo phöông phaùp noäi suy ta coù theå tính ñöôïc trung bình 1ha döï aùn ñaát thì caàn ñaàu tö khoaûng 9,229 tyû ñoàng môùi coù theå hình thaønh ñaát ôû hoaëc nhaø ôû môùi phuø hôïp vôùi yeâu caàu veà phaùt trieån vaø ñieàu kieän ñoâ thò hieän ñaïi. Do ñoù, ñeå ñaàu tö xaây döïng 411 döï aùn vôùi toång dieän tích laø 31.430 ha hieän nay treân ñòa baøn thaønh phoá, caùc chuû ñaàu tö caàn phaûi coù khoaûng 290.054 tyû ñoàng (9,229 tyû ñoàng/ha x 31.430 ha). Ñaây laø soá voán quaù Trang 37 lôùn, caàn ñöôïc huy ñoäng töø caùc nguoàn löïc cuûa neàn kinh teá môùi coù theå thöïc hieän hoaøn taát caùc döï aùn ñöôïc giao. Vaäy, ngoaøi nguoàn voán töï coù, caùc chuû ñaàu tö thöôøng söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán khaùc ñeå boå sung voán cho caùc döï aùn ñaàu tö cuûa mình. Chuùng ta seõ xem xeùt cuï theå tình hình söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng nhö: Voán vay ngaân haøng, toå chöùc tín duïng, traùi phieáu, coå phieáu,... cuûa caùc chuû ñaàu tö döï aùn ÑT XD KDC hieän nay ôû Tp HCM nhö theá naøo trong caùc phaàn tieáp theo sau. 2.2.2. Thöïc traïng vay voán töø toå chöùc tín duïng Caùc toå chöùc tín duïng coù theå taøi trôï voán töông öùng vôùi thôøi gian vaø quy moâ maø chuû ñaàu tö coù nhu caàu. Neân do ñoù, trong thôøi gian qua, voán vay töø caùc toå chöùc tín duïng - maø ñaïi dieän ñieån hình laø caùc ngaân haøng thöông maïi - laø moät keânh huy ñoäng nguoàn voán phoå bieán nhaát ñuôïc caùc chuû ñaàu tö söû duïng ñeå taøi trôï cho döï aùn ñaàu tö XD KDC cuûa mình. Baûng 2.8: BAÛNG THOÁNG KEÂ TYÛ LEÄ VOÁN VAY NGAÂN HAØNG STT Chæ tieâu 0% 0- 25% 25- 50% >50% Toång 1 Soá löôïng Doanh nghieäp 15 12 23 0 50 2 Tyû leä 30% 24% 46% 0% 100% Nguoàn: UBND Tp HCM Hieän nay, trung bình voán vay ngaân haøng chieám 27% trong cô caáu huy ñoäng voán cuûa moät döï aùn ñaàu tö XD KDC vaø töông ñöông cho caû caùc döï aùn hieän nay ñang thöïc hieän treân ñòa baøn thaønh phoá laø 76.944 tyû ñoàng. Tuy nhieân, 27% môùi chæ laø tyû leä vay trung bình, coøn treân thöïc teá thì löôïng doanh nghieäp vay döôùi 25% chæ chieám coù 24% treân toång doanh nghieäp, coøn löôïng doanh nghieäp vay voán ngaân haøng ôû möùc töø 25- 50% thì chieám ñeán 46%. Soá naøy cho chuùng ta thaáy möùc ñoä phoå bieán cuûa nguoàn voán vay töø caùc toå chöùc tín duïng moãi khi doanh nghieäp coù nhu caàu veà voán. Tuy nhieân, töø cuoái naêm 2004 ñeán nay, caùc döï aùn xaây döïng nhaø ôû coù daáu hieäu ñoùng baêng, caùc ngaân haøng laäp töùc ñaõ taïm döøng hay haïn cheá cho vay voán lónh vöïc ñaàu tö baát ñoäng saûn, toác ñoä cho vay ñaõ giaûm töø 25% xuoáng chæ coøn 9%. Ngaân haøng Nhaø nöôùc Chi nhaùnh TP.HCM cho bieát, doanh soá cho vay baát ñoäng saûn cuûa caùc ngaân haøng Trang 38 treân ñòa baøn 6 thaùng ñaàu naêm ñaït gaàn 13.974 tyû ñoàng, giaûm 5,46% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc vaø chieám 53,46% toång dö nôï cho vay cuûa caû heä thoáng. Nôï xaáu trong caùc loaïi hình cho vay baát ñoäng saûn laø 587,8 tyû ñoàng, chieám 2,22% treân toång dö nôï cho vay baát ñoäng saûn cuûa toaøn heä thoáng. Tuy nhieân, so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc, dö nôï cho vay xaây nhaø ñeå baùn ñaõ giaûm 13,6%. Hieän nay, caùc ngaân haøng döôøng nhö ñeàu ñaõ khoaù "van" roùt voán ñoái vôùi caùc döï aùn BÑS. Tôùi ñaây seõ coù raát nhieàu khoaûn vay phaùt sinh nôï quaù haïn, vì chuû ñaàu tö khoâng coù ñaàu ra ñöôïc neân khoâng coù nguoàn traû nôï. 2.2.3. Thöïc traïng vay voán töø caùc quyõ ñaàu tö taøi chính Nguoàn voán huy ñoäng töø caùc quyõ ñaàu tö ñaàu tö taøi chính laø nguoàn voán daøi haïn. Caùc toå chöùc taøi chính thöôøng khoâng taïo ra caùc döï aùn môùi, maø chæ ñaàu tö taøi chính hoaëc hoã trôï, tö vaán cho caùc chuû ñaàu tö thöïc hieän döï aùn cuûa hoï. Ñaây laø moät keânh cung caáp voán raát keùn choïn döï aùn, chuû ñaàu tö ñeå thöïc hieän vieäc ñaàu tö. Chuû ñaàu tö phaûi ñaùp öùng caùc yeâu caàu ñaët ra raát khaét khe nhö: döï aùn phaûi thaät söï coù tieàm naêng, coù toå chöùc toát, chieán löôïc kinh doanh hieäu quaû,… Hieän nay, toång voán ñaàu tö cuûa caùc quyõ ñaàu tö taøi chính nhö VOF (Vieät Nam Oportunities Fund), Thaønh Vieät, Vietcombank1, Vietcombank 2… vaø quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn nhö: Indochina Land Holding1, Indochina Land Holding 2 (Taäp ñoaøn Indochina Capital cuûa Hoàng Koâng), Vinaland (Coâng ty taøi chính Vina Capital), Quyõ ñaàu tö baát ñoäng saûn Saøi Goøn (SGPF –Cty coå phaàn quaûn lyù quyõ Thaønh Vieät),… coù haøng tyû USD, ñaõ goùp phaàn laøm ña daïng nguoàn voán huy ñoäng cho neàn kinh teá noùi chung vaø ñaàu tö xaây döïng khu daân cö noùi rieâng. Tuy nhieân, nguoàn voán vay tieàm naêng töø caùc quyõ naøy chöa ñöôïc caùc chuû ñaàu tö XD KDC tranh thuû vaø chuù yù ñeán. Caùc quyõ ñaàu tö hieän nay phaûi tröïc tieáp tìm hieåu vaø ñaët vaán ñeà vôùi doanh nghieäp chöù doanh nghieäp chöa töï tìm ñeán vaø chöùng toû mình ñeå caùc quyõ ñaàu tö taøi trôï. 2.2.4. Thöïc traïng hôïp taùc ñaàu tö khaùch haøng Hôïp taùc ñaàu tö vôùi khaùch haøng ñeå cuøng thöï hieän DA XD KDC laø hình thöùc huy ñoäng voán chuû yeáu cuûa haàu heát caùc chuû ñaàu tö hieän nay. Vì thuû tuïc phaùp lyù lieân quan töông ñoái ñôn giaûn vaø do hình thöùc naøy mang tính chaát thoûa thuaän phuïc vuï lôïi ích giöõa caùc beân laø chuû yeáu. Ngoaøi ra, ñaây coøn laø moät keânh cung caáp voán raát doài daøo vì Trang 39 löôïng tieàn döï tröõ trong daân coøn raát lôùn neân deã huy ñoäng hôn laø voán cuûa caùc toå chöùc tín duïng, quyõ ñaàu tö... thöôøng bò raøng buoäc bôûi caùc quy ñònh, cô cheá taøi chính. Qua baûng thoáng keâ nguoàn voán, thì tyû leä voán huy ñoäng bình quaân töø khaùch haøng chieám ñeán 41% treân toång nguoàn voán ñaàu tö vaø töông ñöông cho taát caû caùc döï aùn hieän nay ñang thöïc hieän treân ñòa baøn thaønh phoá laø 120.234 tyû ñoàng. Ñaây laø moät tyû leä khaù lôùn, coù theå taùc ñoäng moät caùch tröïc tieáp vaø raát maïnh meõ vaøo tình hình thöïc hieän KDC hieän nay Baûng 2.9: BAÛNG THOÁNG KEÂ TYÛ LEÄ VOÁN HUY ÑOÄNG TÖØ KHAÙCH HAØNG STT Chæ tieâu 1-20% 20- 40% 40- 60% >60% Toång 1 Soá löôïng Doanh nghieäp 1 8 18 3 30 2 Tyû leä 3% 27% 60% 10% 100% Nguoàn: UBND Tp HCM Tyû leä vay trung bình laø 41%, trong ñoù coù treân 60% doanh nghieäp vay töø 40- 60%, 27% doanh nghieäp vay töø 20-40% vaø con soá khoâng caàn huy ñoäng voán töø khaùch haøng chæ laø 3%, raát khieân toán so vôùi caùc con soá coøn laïi ñaõ cho thaáy taàm quan troïng cuûa keânh huy ñoäng voán naøy. Haàu heát döï aùn baát ñoäng saûn taïi TP HCM ñang baùn caên hoä treân baûn veõ nhö moät hình thöùc huy ñoäng voán. Nhaèm ngaên chaën tình traïng moät soá doanh nghieäp chieám duïng voán cuûa khaùch haøng roài khoâng chòu ñaàu tö hoaëc thöïc hieän khoâng ñuùng hôïp ñoàng, haøng loaït caùc quy ñònh phaùp lyù ñieàu chænh hoaït ñoäng ñaàu tö XD KDC môùi ra ñôøi nhö NÑ 181, Luaät nhaø ôû, Quy cheá khu ñoâ thò môùi,… ñaõ quy ñònh khoâng ñöôïc baùn nhaø tröôùc khi trieån khai döï aùn (ñöôïc hieåu laø caám baùn nhaø treân giaáy) vaø sau khi ñaàu tö xong haï taàng doanh nghieäp môùi ñöôïc pheùp huy ñoäng voán cuûa khaùch haøng vôùi möùc toái ña laø 70% giaù trò hôïp ñoàng… Ñieàu naøy ñaõ laøm cho thò tröôøng nhaø ôû döï aùn gaàn nhö ñoùng baêng hoaøn toaøn vì phaàn lôùn caùc chuû ñaàu tö khoâng ñuû voán ñeå trieån khai döï aùn. Vieäc baùn nhaø treân baûn veõ ngoaøi yù nghóa goùp voán ñaàu tö coøn laø hình thöùc mua traû goùp neân coù lôïi cho ngöôøi tieâu duøng, neáu xaây döïng caên hoä hoaøn chænh, coù ñaày ñuû haï taàng, Trang 40 ñieän nöôùc, noäi thaát,... thì giaù thaønh seõ raát cao, ngöôøi tieâu duøng caøng khoù thanh toaùn ñöôïc. 2.2.5. Thöïc traïng thueâ taøi chính Nhö ñaõ ñeà caäp ôû phaàn lyù thuyeát, cho thueâ taøi chính ñoùng vai troø laø moät keânh môùi taøi trôï höõu hieäu cho neàn kinh teá vaø goùp phaàn phaùt trieån caùc dòch vuï taøi chính- tín duïng beân caïnh hoaït ñoäng truyeàn thoáng cuûa caùc ngaân haøng. Cho thueâ taøi chính ñöôïc xem laø giai ñoaïn phaùt trieån cao cuûa hoaït ñoäng tín duïng thueâ mua vaø ñöôïc ñaùnh giaù laø moät hình thöùc môùi ñeå ñaàu tö voán vaøo taùi saûn saûn xuaát. Vôùi nhöõng öu theá noåi baät nhö haïn cheá ruûi ro, tieát kieäm chi phí, thuû tuïc töông ñoái ñôn giaûn, khoâng phaûi theá chaáp ... Cho thueâ taøi chính ngaøy nay ñang laø moät loaïi hình kinh doanh dòch vuï ñöôïc öa chuoäng treân theá giôùi, nhaát laø ôû caùc nöôùc phaùt trieån. Nhöng do thò tröôøng cho thueâ taøi chính hieän nay chöa phaùt trieån maïnh meõ vaø keùm ña daïng vì chæ môùi coù 10 coâng ty cho thueâ taøi chính hieän coù ôû Vieät Nam neân chöa khuyeán khích ñöôïc caùc chuû ñaàu tö chuù yù huy ñoäng voán töø loaïi hình naøy. 2.2.6. Thöïc traïng huy ñoäng voán baèng phaùt haønh traùi phieáu Baét ñaàu töø 1.7.2006, Nghò ñònh 52 coù hieäu löïc thi haønh, taát caû caùc loaïi hình doanh nghieäp Vieät Nam ñeàu ñöôïc pheùp töï chuû huy ñoäng voán töø caùc nhaø ñaàu tö thoâng qua phaùt haønh traùi phieáu doanh nghieäp. Ñieàu naøy ñaõ giuùp cho caùc chuû ñaàu tö thöïc hieän döï aùn XD KDC coù moät moät coâng cuï huy ñoäng voán höõu hieäu vaø an toaøn. ÔÛ Thaønh phoá Hoà Chí Minh môùi chæ coù traùi phieáu ñoâ thò ñöôïc phaùt haønh, coøn traùi phieáu coâng ty thì chöa ñöôïc chuù troïng phaùt trieån. Cho ñeán nay, toång giaù trò traùi phieáu phaùt haønh ôû Vieät Nam hieän vaøo khoaûng 70 ñeán 80 ngaøn tyû ñoàng. Trong ñoù, traùi phieáu coâng ty vaø traùi phieáu ñoâ thò chæ chieám moät phaàn nhoû (khoaûng 20%) so vôùi traùi phieáu chính phuû vaø traùi phieáu cuûa caùc toå chöùc tín duïng (Nguoàn: www.mof.gov.vn ngaøy 26/04/2006 ). Chæ môùi moät vaøi doanh nghieäp phaùt haønh traùi phieáu coâng ty nhö: Vinashin, Toång coâng ty ñieän löïc Vieät Nam, Toång coâng ty Soâng Ñaø,… chöa coù moät coâng ty naøo hoaït ñoäng trong lónh vöïc ñaàu tö döï aùn XD KDC phaùt haønh traùi phieáu coâng ty. 2.2.7. Thöïc traïng huy ñoäng voán baèng phaùt haønh coå phieáu Trang 41 Vieäc phaùt haønh coå phieáu seõ giuùp cho chuû ñaàu tö (laø coâng ty coå phaàn) coù theå huy ñoäng theâm voán hoaït ñoäng, bôûi ñaây laø moät trong nhöõng phöông thöùc huy ñoäng voán daøi haïn moät caùch an toaøn vaø hieäu quaû nhaát. Nhôø ñoù, döï aùn ñaàu tö xaây döïng KDC ñöôïc thöïc hieän moät caùch thuaän lôïi vaø nhanh choùng hôn. Nhöng ôû Vieät Nam hieän nay, duy nhaát chæ coù coâng ty coå phaàn Haï taàng kyõ thuaät ñoâ thò Tp HCM (C.I.I) phaùt haønh coå phieáu ñeå huy ñoäng voán cho caùc döï aùn cô sôû haï taàng. Coâng ty naøy ñaõ nhaän laïi quyeàn khai thaùc hai con ñöôøng Haø Noäi-Ñieän Bieân Phuû vaø Huøng Vöông noái daøi vôùi giaù trò chuyeån nhöôïng laø 1.000 tyû ñoàng. Coâng ty C.I.I coù voán ñieàu leä laø 300 tyû ñoàng, trong ñoù caùc phaùp nhaân laø 149,5 tyû ñoàng, coøn laïi 150,5 tyû ñoàng phaùt haønh ra coâng chuùng. Ñôït phaùt haønh ñaàu tieân ñaõ baùn ñöôïc hôn 113 tyû ñoàng. trong ñoù soá ngöôøi mua töø 100-300 trieäu ñoàng chieám 46,3%, soá ngöôøi mua haïn möùc döôùi 50 trieäu ñoàng chieám 36,5%. Ñieàu naøy ñaõ phaûn aùnh moät phaàn tính coâng chuùng cuûa ñôït baùn coå phaàn naøy. Treân cô sôû naøy, coâng ty C.I.I ñaõ tieán haønh huy ñoäng theâm 700 tyû ñoàng ñeå hoaøn traû ñuû cho ngaân saùch thaønh phoá 1.000 tyû ñoàng. Söï kieän C.I.I cho thaáy, laàn ñaàu tieân nhaø ñaàu tö caù nhaân ñaõ tham gia maïnh meõ vaøo caùc döï aùn cô sôû haï taàng [21, tr 61]. 2.2.8. Caùc hình thöùc khaùc Ngoaøi vieäc söû duïng caùc hình thöùc huy ñoäng nguoàn voán nhö treân thì hieän nay, caùc chuû ñaàu tö xaây döïng khu daân cö coøn söû duïng song song moät soá hình thöùc huy ñoäng nguoàn voán mang tính ñaëc thuø cuûa ngaønh, lónh vöïc xaây döïng khu daân cö khaùc nhö: − Caùc nhaø ñaàu tö cuøng lieân keát ñeå thöïc hieän moät döï aùn: Goàm 1 nhaø ñaàu tö chính vaø nhieàu nhaø ñaàu tö phuï. Trong ñoù, thaønh phoá laø ñòa phöông ñi ñaàu trong vieäc thöïc hieän phöông thöùc naøy vaø ñaõ ñaït ñöôïc nhöõng hieäu quaû nhaát ñònh. Nhö khu daân cö Thaïnh Myõ Lôïi vôùi hôn 174 ha, thu huùt hôn 13 nhaø ñaàu tö thöù caáp ñeå kinh doanh cho töøng haïng muïc coâng trình nhö khu coâng vieân, tröôøng hoïc, chung cö... Vieäc hôïp taùc ñaàu tö kinh doanh raát hieäu quaû vaø moâ hình hôïp taùc töông töï hieän ñang ñöôïc nhaân roäng. − Ñoåi ñaát noâng nghieäp, ñaát ôû ñeå laáy ñaát coù cô sôû haï taàng ñöôïc thöïc hieän moat Trang 42 caùch roäng raõi. Tuy nhieân, hieän nay do hình thöùc naøy mang tính thoûa thuaän laø chuû yeáu neân thôøi gian thoûa thuaän coù theå keùo daøi laøm aûnh höôûng ñeán tieán ñoä thi coâng cuûa coâng trình. Maëc khaùc, coøn tình traïng eùp giaù vaø chaäm thi coâng cuûa chuû ñaàu tö cuõng laøm aûnh höôûng nghieâm troïng ñeán nhu caàu taùi ñònh cö cuûa khaùch haøng. Baûng 2.10: Baûng thoáng keâ tyû leä öùng voán cuûa nhaø thaàu STT Chæ tieâu 0% 0- 20% 20- 40% >40% Toång 1 Soá löôïng Doanh nghieäp 25 19 5 1 50 2 Tyû leä 50% 38% 10% 2% 100% Nguoàn: UBND Tp HCM − Söû duïng voán cuûa caùc nhaø thaàu, nhaø cung caáp vaät lieäu ñeå giaûm bôùt voán huy ñoäng,… hieän nay cuõng ñöôïc khaù nhieàu caùc chuû ñaàu tö söû duïng (50%). Ñaây cuõng laø moät hình thöùc hôïp taùc kinh doanh cuûa caùc chuû ñaàu tö vôùi nhau. Tuy nhieân, möùc huy ñoäng maø caùc chuû ñaàu tö söû duïng chöa cao, möùc voán öùng phoå bieán laø 0-20% vôùi 38% chuû ñaàu tö. Ngoaøi ra, chæ vôùi nhöõng chuû ñaàu tö ñaõ coù uy tín treân thò tröôøng môùi coù theå söû duïng hieäu quaû hình thöùc naøy. Coøn ñoái vôùi nhöõng chuû ñaàu tö môùi hoaëc coù quy moâ voán nhoû chöa coù uy tín vaø theá löïc treân thò tröôøng thì ñang coøn khoù khaên trong vieäc vaän duïng phöông thöùc naøy. 2.3. NHÖÕNG THAØNH TÖÏU ÑAÏT ÑÖÔÏC TRONG QUAÙ TRÌNH HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN CUÛA CAÙC DÖÏ AÙN ÑTXD KDC TRONG THÔØI GIAN QUA TAÏI THAØNH PHOÁ HOÀ CHÍ MINH Töø naêm 1996, dieän tích ñaát ôû cuûa thaønh phoá taêng bình quaân khoaûng 2,5tr m2/naêm. Vaán ñeà ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû taêng nhanh, chæ tính rieâng 5 naêm (1996-2000) toång ñaàu tö ñaït 22.021 tyû ñoàng (chöa keå nhaø xaây döïng khoâng giaáy pheùp chöa qua thoáng keâ) bình quaân 4.400 tyû ñoàng/naêm, chieám 17,2% toång thu ngaân saùch treân ñòa baøn, phaàn lôùn voán huy ñoäng töø daân. Neáu naêm 1991 voán trong daân chieám 65% thì naêm 2000 ñaït 80% (Nguoàn: Baùo caùo tieàn khaû thi döï aùn Taân Thuaän Riverside Compound). Theo soá lieäu cuûa Sôû xaây döïng, dieän tích nhaø ôû taêng theâm cuûa thaønh phoá trong giai ñoaïn 2001 – 2003 nhö sau: naêm 2001 laø 3,229 trieäu m2; naêm 2002 laø 3,017tr m2 vaø naêm 2003 laø 3,012tr m2 vaø naêm 2004 laø 4.5 trieäu m2. Trang 43 Theo keát quaû ñieàu tra naêm 2000 cuûa Sôû Taøi Nguyeân vaø Moâi tröôøng thaønh phoá Hoà Chí Minh, töø naêm 1985-2000 toaøn thaønh phoá ñaõ caáp giaáy giao ñaát cho 605 döï aùn nhaø ôû ñöôïc thaønh phoá Hoà Chí Minh giao ñaát ñeå trieàn khai döï aùn. Ñeán thôøi ñieåm hieän nay, treân ñòa baøn thaønh phoá coù khoaûng treân 400 döï aùn nhaø ôû ñang thöïc hieän. Ñaàu tö phaùt trieån nhaø ôû taïi caùc quaän môùi ñaõ thu huùt ñöôïc nhieàu döï aùn lôùn laøm thay ñoåi nhanh cô caáu söû duïng ñaát, taùc ñoäng maïnh ñeán tieán trình ñoâ thò hoaù. Tính töø naêm 1991 ñeán naêm 2002, dieän tích ñaát ñöôïc giao ñeå xaây döïng nhaø theo döï aùn taïi caùc huyeän vaø 5 quaän môùi ñaõ ñaït hôn 5 trieäu m2, bình quaân khoaûng 500.000m2/naêm. Trong nhöõng naêm gaàn ñaây (sau khi thaønh laäp 5 quaän môùi) bình quaân moãi naêm giao ñaát theo döï aùn laøm nhaø ôû ñaït gaàn 900.000m2. 2.4. NHÖÕNG TOÀN TAÏI TRONG QUAÙ TRÌNH HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN CUÛA CAÙC DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ TRONG THÔØI GIAN QUA TAÏI TP HCM Caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö trong thôøi gian qua ñaõ phaùt trieån moät caùch nhanh choùng goùp phaàn ñaùp öùng moät caùch thieát thöïc cho nhu caàu nhaø ôû cuûa ngöôøi daân thaønh phoá. Nhöng theo thoáng keâ cho thaáy tình hình nhaø ñaát trong vaøi naêm gaàn ñaây, naêm sau “laïnh” hôn naêm tröôùc. Naêm 2003, thò tröôøng nhaø ñaát giaûm 28%, naêm 2004 giaûm 56%, vaø naêm 2005 giaûm tôùi 78% (nguoàn: www.mof.gov.vn ngaøy 12/03/2006). Coù theå noùi naêm vöøa qua, caùc döï aùn ÑT XD KDC haàu nhö bò teâ lieät hoaøn toaøn. Ñoù laø do vaãn coøn moät soá toàn taïi chung nhö sau: - Quaûn lyù cuûa nhaø nöôùc veà nhaø ñaát coøn nhieàu baát caäp vaø chöa thaät söï thoâng thoaùng nhaèm hoã trôï cho caùc chuû ñaàu tö thöïc hieän döï aùn. - Vieäc xaây döïng vaø phaùt trieån caùc DA KDC coøn mang tính töï phaùt hoaëc ñeå ñaùp öùng nhu caàu tröôùc maét maø chöa tính heát nhöõng yeáu toá myõ quan, moâi tröôøng, moâi sinh, tieát kieäm ñaát ñai. - Vieäc xaây döïng caùc khu nhaø ôû vaãn theo phöông phaùp, vaät lieäu truyeàn thoáng neân thôøi gian thi coâng daøi, chi phí cao. Do thaønh phoá thieáu chính saùch khuyeán khích ñaàu tö vaø taïo ñieàu kieän cuï theå neân moät soá coâng ngheä xaây döïng nhaø öu vieät hôn vôùi chi phí hôïp lyù, thôøi gian thi coâng nhanh hôn vaãn chöa ñöôïc söû duïng roäng raõi. Trang 44 - Tình traïng chieám giöõ quyõ ñaát khaù laâu khoâng ñaàu tö dieãn ra khaù phoå bieán. Tyû leä döï aùn thöïc söï ñöa vaøo khai thaùc chæ chieám tyû leä thaáp trong toång döï aùn ñöôïc giao. - Trong nhieàu naêm qua, kinh doanh ñaát taïo ra lôïi nhuaän sieâu ngaïch neân ñaõ thu huùt quaù nhieàu phaùp nhaân vaø theå nhaân ñaàu tö vaøo caùc döï aùn nhaø ôû taïi haàu heát caùc ñoâ thò. Söï buøng noå ñaát döï aùn baát chaáp nhu caàu thöïc teá cuûa thò tröôøng; thu huùt moät löôïng raát lôùn nguoàn voán ñaàu tö cuûa xaõ hoäi vaøo caùc döï aùn ñaát ñai, nhöng phaàn lôùn môùi taïo ra "baùn thaønh phaåm” maø ít taïo ra ñöôïc “thaønh phaåm”. - Coù theå nhaän thaáy raát roõ caùch quaûn lyù thò tröôøng baát ñoäng saûn trong thôøi gian qua daãn ñeán kinh doanh töï phaùt ñeå laïi haäu quaû tieâu cöïc raát roõ. Haäu quaû lôùn ñaàu tieân laø söï laõng phí nguoàn löïc. Caùc nhaø kinh doanh baát ñoäng saûn boû moät soá voán lôùn ñeå ñeàn buø giaûi toûa, xaây döïng cô sôû haï taàng "lem nhem". Ñòa phöông naøo cuõng laáy ñaát laøm döï aùn daãn ñeán maát ñaát noâng nghieäp nhöng nhöõng ñaát naøy laïi khoâng taïo ra quyõ nhaø, khoâng thu huùt phaùt trieån. Nhieàu ñòa phöông môû roäng khu coâng nghieäp, khu daân cö baèng caùch laán ñaát noâng nghieäp nhöng roài cuõng boû laõng phí, khoâng söû duïng bao nhieâu. Roõ raøng ñaây laø söï laõng phí nguoàn taøi nguyeân ñaát, nguoàn voán boû ra vaø laøm maát ñi nguoàn voán ñöa vaøo saûn xuaát, kinh doanh. - Neáu kieåm soaùt ñöôïc naêng löïc taøi chính cuûa caùc doanh nghieäp thöïc hieän döï aùn, thôøi gian thöïc hieän xong khu ñoâ thò, nhu caàu thò tröôøng thì seõ khoâng coù tình traïng chuùng ta laáp ñaát khaép nôi maø khoâng thaønh khu ñoâ thò môùi. Caùc khu ñoâ thò hieän nay ñang phaùt trieån theo "veát daàu loang" raát nguy hieåm. Cöù khu naøy laáp xong laø ñeán khu kia laáp tieáp, laáp tieáp... daãn ñeán phaù vôõ quy hoaïch vaø ñaåy giaù ñaát noâng nghieäp leân, keùo theo giaù ñaát ñoâ thò cuõng taêng theo. - Nguoàn voán cho ñaàu tö döï aùn khu daân cö coøn chöa ñöôïc ñaùp öùng, söï tham gia cuûa caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi coøn haïn cheá, chæ döøng laïi ôû thò tröôøng cho thueâ vaø thò tröôøng caàm coá, theá chaáp vaø chæ trong caáp ñoä cuûa thò tröôøng sô caáp. Vieäc haïn cheá caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi laøm giaûm moät löôïng raát lôùn nguoàn voán cung caáp taøi chính cho ñaàu tö khu daân cö. - Ngoaøi ra, tieàn thueâ ñaát cuõng laø moät trong nhöõng nguyeân nhaân gaây aùch taéc cho Trang 45 vieäc thöïc hieän DA ÑTXD KDC hieän nay. Theo khoaûn 5, ñieàu 5 cuûa Nghò ñònh 17/2006/NÑ-CP cho pheùp noäp tieàn söû duïng ñaát theo tieán ñoä giao ñaát. Nhöng treân thöïc teá, taát caû caùc döï aùn ñeàu ñöôïc giao ñaát moät laàn neân quy ñònh naøy vaãn chöa thaùo gôõ ñöôïc cho caùc chuû ñaàu tö. Maëc khaùc, khung giaù ñaát ñöôïc ñieàu chænh qua töøng naêm cuõng laø moät trôû ngaïi cho vieäc tính giaù thueâ ñaát khi thöïc hieän DA ÑTXD KDC hieän nay. 2.5. CAÙC NGUYEÂN NHAÂN TOÀN TAÏI Caùc vaán ñeà toàn taïi treân vaãn chöa ñöôïc khaéc phuïc trieät ñeå, laøm cho tình hình thöïc hieän caùc döï aùn ÑTXD KDC hieän nay coøn raát nhieàu baát caäp, vaø haäu quaû laø thò tröôøng ñòa oác, ñaëc bieät laø lónh vöïc ñaàu tö XD KDC ñang gaëp raát nhieàu khoù khaên, thaäm chí gaàn nhö bò ñoùng baêng töø naêm 2004 cho ñeán nay. Do 3 nguyeân nhaân chuû yeáu sau: - Caùc luaät, vaên baûn döôùi luaät ra ñôøi moät caùch lieân tieáp nhöng chöa phuø hôïp vôùi thöïc teá nhö NÑ 181-182, quy cheá khu ñoâ thò môùi, luaät kinh doanh baát ñoäng saûn, .. ñaõ laøm cho tình hình huy ñoäng voán cuûa caùc chuû ñaàu tö bò beá taéc. Ví duï nhö NÑ 181 ñaõ caám chuû ñaàu tö baùn nhaø treân giaáy, quy cheá khu ñoâ thò môùi buoäc chuû ñaàu tö phaûi xaây döïng xong CSHT môùi cho huy ñoäng voán cuûa khaùch haøng, Luaät ñaát ñai haïn cheá vieäc xaây döïng caùc khu daân cö chæ cung caáp ñaát ôû, taêng cöôøng phaùt trieån caùc khu daân cö cung caáp nhaø ôû,… ñaõ laøm cho caùc doanh nghieäp thaät söï luùng tuùng, khoù khaên veà voán vaø trôû tay khoâng kòp. - Tình traïng xaây döïng caùc khu daân cö moät caùch traøn lan khoâng theo moät quy hoaïch thoáng nhaát ñaõ laøm cho boä maët ñoâ thò maát daàn veû myõ quan. Ñieàu naøy laø do trình ñoä quaûn lyù cuûa caùc caáp chính quyeàn coù lieân quan coøn nhieàu haïn cheá, ñaõ khoâng quaûn lyù moät caùch chaët cheõ quaù trình thöïc hieän döï aùn cuûa caùc chuû ñaàu tö. - Do chính caùc chuû ñaàu tö vì chaïy theo lôïi nhuaän tröôùc maét maø khoâng chuù yù ñeán chaát löôïng cuûa coâng trình ñang thöïc hieän, tieán ñoä thi coâng coâng trình bò trì treä. Moät doanh nghieäp coù theå thöïc hieän cuøng moät luùc raát nhieàu döï aùn ñaàu tö XD KDC neân khoâng theå quaûn lyù noåi, voán töï coù khoâng ñuû ñeå thöïc hieän moät luùc nhieàu döï aùn, huy ñoäng voán khaùch haøng, vay ngaân haøng moät caùch thieáu khoa hoïc ñaõ ñaãn ñeán tình traïng Trang 46 teâ lieät khi thò tröôøng coù bieán ñoäng xaûy ra nhö: giaù vaät tö taêng, giaù xaêng daàu taêng, giaù vaøng treân theá giôùi taêng cuõng laøm löôïng caàu veà nhaø ôû trong nöôùc giaûm,… - Caùc luaät lieân quan ñeán thueá chuyeån muïc ñích söû duïng ñaát, thueá thu nhaäp doanh nghieäp, thueá chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng ñaát,… hieän haønh khoâng ñuû ñeå ñieàu tieát lôïi nhuaän sieâu ngaïch trong thôøi gian qua vaø caøng thieáu bieän phaùp taøi chính ñeå haïn cheá ñaàu cô ñaát. Ngoaøi ra, beân caïnh nhöõng nguyeân nhaân chung, tröïc tieáp laøm cho vieäc huy ñoäng nguoàn voán cuûa chuû ñaàu tö gaëp khoù khaên, coøn coù nhöõng nguyeân nhaân giaùn tieáp laø nhöõng toàn taïi trong caùc nguoàn voán taøi trôï. Cuï theå laø: a) Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng Tuy hieän nay caùc toå chöùc tín duïng, ñaëc bieät laø caùc ngaân haøng thöông maïi laø keânh huy ñoäng voán ñaàu tö ñaàu tieân maø nhaø ñaàu tö nghó ñeán khi caàn voán, nhöng xeùt veà huy ñoäng voán trung vaø daøi haïn ñeå phuïc vuï nhu caàu ñaàu tö thì vieäc vay voán töø caùc toå chöùc tín duïng coù moät soá nhöôïc ñieåm sau: - Voán vay thöông maïi do coù nguoàn goác töø caùc khoaûn tieát kieäm trong daân cö, neân thöôøng chæ laø voán vay coù thôøi gian ngaén. Do vaäy, vay daøi haïn ôû caùc ngaân haøng laø raát khoù khaên, trong khi thôøi gian hoaøn voán cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö thöôøng keùo daøi hôn naêm naêm. - Möùc vay ôû caùc ngaân haøng thöôøng coù giôùi haïn, nhö caùc ngaân haøng coå phaàn chæ coù theå cho vay khoâng quaù 15% voán ñieàu leä thöïc teá. Do ñoù, nguoàn voán vay naøy khoù ñaùp öùng heát nhu caàu söû duïng voán ñaàu tö XD KDC. - Theo tình hình hieän nay, caùc ngaân haøng ñang chaïy ñua laõi suaát baèng caùch tìm nhieàu phöông thöùc haáp daãn ñeå huy ñoäng tieàn nhaøn roãi trong daân chuùng. Trong khi ñoù, caùc döï aùn ñaàu tö XD KDC chæ chaáp nhaän möùc laõi suaát thaáp, neân khoâng vay ñöôïc nhieàu töø caùc ngaân haøng thöông maïi. - Nguoàn tieàn tieát kieäm trong daân chuùng coù taêng leân nhöng nhu caàu ñaàu tö döï aùn XD KDC laïi taêng nhanh hôn, neân tyû leä vay töø caùc ngaân haøng coøn haïn cheá. - Moät trong nhöõng nguyeân nhaân quan troïng nöõa khieán caùc ngaân haøng e ngaïi ñoái Trang 47 vôùi cho vay baát ñoäng saûn laø thò tröôøng nhaø ñaát cuûa Vieät Nam coøn thieáu minh baïch. Caùc chính saùch quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc veà lónh vöïc baát ñoäng saûn coøn nhieàu baát caäp. Vieäc thöïc thi coøn chaäm treã vaø chöa thoáng nhaát. - Beân caïnh ñoù, nhieàu chuû döï aùn ñaõ trì treä trong vieäc thi coâng vaø giao saûn phaåm cho khaùch haøng. Thaäm chí, coù nhieàu döï aùn do khoâng ñaûm baûo chaát löôïng hoaëc trieån khai khoâng ñuùng vôùi hôïp ñoàng thoûa thuaän, neân nhieàu khaùch haøng ñaõ töï yù ruùt lui. Töø ñoù, caùc ngaân haøng raát khoù khaên trong vieäc thu hoài nôï, neân raát e ngaïi cho vay, nhaát laø nhöõng khoaûn vay daøi haïn. Maët khaùc, ñoái vôùi caùc döï aùn xaây döïng khu daân cö, thöôøng caùc chuû ñaàu tö phaûi ñeàn buø, giaûi toûa treân 80% môùi coù quyeát ñònh giao ñaát. Trong quaù trình ñeàn buø, giaûi phoùng maët baèng, caùc doanh nghieäp coù nhu caàu vay, nhöng laïi thieáu ñieàu kieän phaùp lyù laøm cô sôû ñeå vay, neân ngaân haøng khoâng theå “roùt” voán, vì taøi saûn theá chaáp chöa ñaûm baûo, khieán vieäc thu hoài nôï chaäm. Ñoù laø chöa keå ñeán tröôøng hôïp cô quan chöùc naêng thu hoài döï aùn ñaõ giao cho doanh nghieäp. b) Nguoàn voán vay töø caùc quyõ ñaàu tö taøi chính Cung vaø caàu cuûa phöông thöùc huy ñoäng voán treân chöa theå tieáp xuùc ñöôïc vôùi nhau laø do nhieàu nguyeân nhaân. Trong ñoù coù moät soá nguyeân nhaân chuû yeáu sau: − Thöù nhaát laø vì caùc toå chöùc taøi chính chöa maën maø laém vôùi caùc döï aùn ñaàu tö KDC maø chæ quan taâm ñeán caùc loaïi döï aùn baát ñoäng saûn khaùc nhö: Trung taâm thöông maïi, cao oác vaên phoøng, caên hoä cao caáp ... vì nhieàu lyù do nhö: thôøi gian thu hoài voán chaäm do thôøi gian thi coâng daøi, coâng ñoaïn ñeàn buø vaø giaûi phoùng maët baèng raát khoù khaên, thuû tuïc phaùp lyù vaø caùc chính saùch keøm theo raát phöùc taïp vaø nhieàu baát caäp. − Thöù hai laø do phöông thöùc taøi trôï voán naøy chöa ñöôïc bieát ñeán moät caùch roäng raõi vaø phoå bieán nhö ngaân haøng neân caùc chuû ñaàu tö coøn chöa theå tieáp caän vaø tranh thuû ñöôïc nguoàn voán naøy. − Thöù ba laø do söï keùn choïn döï aùn vaø keùn choïn chuû ñaàu tö cuûa caùc quyõ taøi chính. Caùc ñieàu kieän taøi trôï keøm theo thöôøng cao vaø chaët cheõ cuõng laøm naûn loøng caùc chuû ñaàu tö. − Thöù tö laø do nhaän thöùc cuûa caùc chuû ñaàu tö ngaïi coâng khai taøi chính vaø söï can Trang 48 thieäp vaøo moïi hoaït ñoäng thöïc hieän dö aùn cuûa caùc toå chöùc taøi chính ñaõ laøm cho keânh huy ñoäng voán naøy chöa phaùt huy heát ñöôïc hieäu quaû voán coù. c) Hôïp taùc ñaàu tö vôùi khaùch haøng Coù nhieàu nguyeân nhaân ñeå cho tình traïng huy ñoäng voán cuûa khaùch haøng hieän nay gaëp nhieàu khoù khaên. Trong ñoù coù moät soá nguyeân nhaân chính nhö sau: − Trong thöïc teá ñaõ xaûy ra tình traïng khaù phoå bieán laø moät soá toå chöùc, caù nhaân kinh doanh baát ñoäng saûn ñaõ khoâng thöïc hieän ñuùng caùc cam keát trong hôïp ñoàng hôïp taùc gaây thieät haïi cho khaùch haøng, tình traïng eùp khaùch haøng ñeå chieám duïng voán,… ñaõ laøm maát loøng tin cuûa khaùch haøng. − Chuû ñaàu tö coá tình keùo daøi tình traïng baùn thaønh phaåm. Töùc laø döï aùn chieám giöõ ñaát, nhöng khoâng ñaàu tö haï taàng theo quy hoaïch hoaëc ñaàu tö dang dôû ñeå chieám duïng voán cuûa khaùch haøng. − Coù doanh nghieäp voán ñaàu tö chæ coù vaøi traêm trieäu ñoàng, nhôø quan heä môùi ñöôïc giao ñaát ñaõ quaûng caùo baùn nhaø, khaùch haøng noäp tieàn ñeán