Luận văn Đổi mới chính sách thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện công nghiệp hóa, đô thị hóa ở Việt Nam thời kỳ 2006-2010 (qua tình hình của thành phố Hà Nội)

PHẦN MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài Thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá. Trong bộ Tư bản khi nghiên cứu quá trình tích luỹ nguyên thuỷ và sự ra đời của chủ nghĩa tư bản C.Mác đã nghiên cứu rất sâu về tính tất yếu khách quan (bí mật của sự tích luỹ gọi là tích luỹ nguyên thuỷ); các thủ đoạn thu hồi, tước đoạt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai của giai cấp bóc lột từ cuối thế kỷ XV, đến cuối thế kỷ XIX. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt; làm một yếu tố đầu vào quan trọng của bất kỳ một ngành sản xuất, dịch vụ nào. Trong quá trình công nghiệp hoá, nước ta từ một nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu chuyển thành một nước có công nghiệp hiện đại, nông nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh. Cơ cấu các ngành sản xuất, dịch vụ thay đổi rất cơ bản; trong bản thân ngành nông nghiệp cũng có những thay đổi quan trọng: Cơ cấu các chuyên ngành cũng chuyển hướng gắn bó chặt chẽ với hướng phát triển của công nghiệp hiện đại, dịch vụ văn minh; của sự phát triển của các trung tâm đô thị lớn. Do đó, cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi: đất đai, trước đây, dùng để trồng trọt cây lương thực, hoa màu, thì nay, phải chuyển sang thành đất chuyên dùng xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp tập trung, xây dựng các đô thị… hình thành các vùng nguyên liệu cho công nghiệp, các bãi chăn thả gia súc có quy mô vừa và lớn. Trước đòi hỏi của CNH, ĐTH việc thu hồi đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng theo hướng có hiệu quả ngày càng cao là một tất yếu ở nước ta. Trong thời gian qua việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai có quy mô ngày càng lớn. Tốc độ thu hồi và chuyển đổi chậm chạp ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng; việc thu hồi và giải quyết đền bù, cũng như bảo đảm chất lượng tái định cư của nhân dân bị thu hồi đất còn nhiều vấn đề nảy sinh ảnh hưởng tới an sinh xã hội. Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều chính sách tháo gỡ các vướng mắc kể trên. Tuy nhiên, các chính sách còn chưa đầy đủ, cơ sở lý luận chưa vững vàng; thực thi còn chưa đồng bộ, tổ chức triển khai còn nhiều bất cập, thậm chí tồn tại không ít tiêu cực. Vì vậy, tác giả chọn vấn đề: Đổi mới chính sách thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam thời kỳ 2006-2010 (qua tình hình của thành phố Hà Nội) làm đề tài của luận văn thạc sĩ kinh tế nhằm góp phần của mình trên hướng nghiên cứu này. 2. Tổng quan về vấn đề đang nghiên cứu: Nghiên cứu vấn đề: "Chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong điều kiện CNH, ĐTH" sẽ gặp phải nhiều vấn đề lý luận; những vấn đề pháp lý rất cơ bản; cũng như các công tác tổ chức chỉ đạo thực hiện cụ thể, phức tạp và rất nhạy cảm. Về lý luận sẽ phải đề cập đến vấn đề hàng hoá đất đai; thị trường hàng hoá đất đai, liên quan đến các quan niệm về sở hữu; thị trường quyền sử dụng đất đai, giá cả, phạm vi đền bù, nội dung của tái định cư, an sinh xã hội… Về pháp lý, liên quan đến hàng loạt văn bản luật đất đai, các nghị định, văn bản hướng dẫn… của Chính phủ, các Bộ và Thành phố. Về chỉ đạo thực tiễn, các vấn đề tổ chức bộ máy, quy chế chỉ đạo v.v.. Đây là một vấn đề có nội dung rộng, chưa có một tác phẩm nào nghiên cứu trực diện và đầy đủ. Có nhiều bài báo, nhiều luận văn, luận án đề cập đến vấn đề "giải phóng mặt bằng" (một cách nói dân dã, thường dùng của việc thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai) như một nhân tố ảnh hưởng đến việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, các tuyến đường; hoặc là một vấn đề bức xúc của công tác quản lý XDCB, đặc biệt là quản lý tài chính XDCB. Về mặt lý luận đáng quan tâm có cuốn: "Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của TS. Lê Xuân Bá chủ biên. Do NXB khoa học - kỹ thuật xuất bản năm 2003, Kỷ yếu hội thảo nhà đất của Hà Nội - Viện Phát triển kinh tế - xã hội chủ trì và Kỷ yếu hội thảo phát triển thị trường bất động sản do Viện nghiên cứu QLKTTW chủ trì. Tuy nhiên, sau khi luật đất đai 2003 được ban hành, nhiều câu hỏi đặt ra về tình trạng đóng băng của thị trường đất đai, nhưng chưa có tác phẩm nào đề cập đến tình hình này. 3. Mục đích nghiên cứu của Luận văn: Đây là luận văn thuộc chuyên ngành Kinh tế chính trị học nên: Mục đích của luận văn là nghiên cứu các cơ sở lí luận và thực tiễn để kiến nghị hướng hoàn thiện chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng. Luận văn có nghiên cứu và kiến nghị một số vấn đề thực tiễn; nhưng đó không phải là trọng tâm của luận văn. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là các vấn đề chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong điều kiện CNH và ĐTH. Giác độ nghiên cứu của chuyên ngành kinh tế chính trị. Phạm vi nghiên cứu là các chính sách và cơ sở khoa học thực tiễn làm căn cứ cho việc xây dựng và đổi mới các chính sách đó từ 1988 đến nay và cho thời kỳ 2006-2010. Các thí dụ về tình hình chủ yếu là ở thành phố Hà Nội, có bổ xung thêm thí dụ điển hình ở các địa phương khác để chứng minh tính phổ biến của tình hình và tính khái quát của các nhận xét. 5. Phương pháp nghiên cứu của luận văn: Luận văn sẽ sử dụng tổng hợp các phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, khảo sát thực tế, phân tích, so sánh, khái quát hoá… 6. Các đóng góp khoa học của đề tài: Luận văn có các đóng góp sau: - Hệ thống hoá, chuẩn xác hoá các quan niệm về hàng hoá đất đai, thị trường đất đai, thị trường quyền sử dụng đất; sự cần thiết khách quan phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai…, một số biện pháp để thi hành có hiệu quả các kiến nghị đã nêu. - Nêu lên những bài học về phát triển thị trường đất đai và cơ sở xây dựng chính sách trên cơ sở quan điểm thị trường thông qua việc khảo sát pháp luật và tình hình mua bán đất đai ở một số nước. - Kiến nghị một số quan điểm tiếp cận và hướng đổi mới chính sách thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. 7. Nội dung và kết cấu của luận văn Luận văn, ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, được bố trí thành 2 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về thực tiễn của việc đổi mới chính sách thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 3: Phương hướng và các giải pháp đổi mới chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam. Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VIỆC ĐỔI MỚI CHÍNH SÁCH THU HỒI VÀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRONG ĐIỀU KIỆN CNH, ĐTH Ở VIỆT NAM 1.1. Thực chất, và sự cần thiết khách quan phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam 1.1.1. Thực chất của chuyển đổi mục đích sử dụng đất Chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là một tất yếu khách quan trong quá trình thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá. Khi nghiên cứu quy luật chung tích luỹ tư bản chủ nghĩa, đặc biệt nghiên cứu về bí mật của tích luỹ nguyên thuỷ; về sự tước đoạt nông dân; đạo quân trù bị công nghiệp ngày càng sản sinh nhiều hơn; giai cấp vô sản nông nghiệp Anh… C. Mác đã chỉ ra tính tất yếu phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong quá trình công nghiệp hoá, và hình thành các đô thị, khai sinh ra chủ nghĩa tư bản (CNTB). Ở Việt Nam trong vài chục năm lại đây (cuối thế kỷ 20, đầu thế kỷ 21) việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai diễn ra và có quy mô ngày càng rộng lớn. Trong các văn bản, sách báo thường sử dụng một cụm từ "dân dã" để mô tả quá trình này, đó là cụm từ: "Giải phóng mặt bằng". Cụm từ này nhằm mô tả quá trình tạo mặt bằng để xây dựng các công trình kinh tế, xã hội, quân sự… Nó chưa thể hiện đúng thực chất của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nếu tiếp cận từ nội dung công việc thì chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm các bước công việc: Thu hồi đất đai phục vụ các dự án đã được duyệt (theo quy hoạch); Bồi thường cho các đối tượng bị thu hồi đất; giải toả các công trình đã có trên mặt đất; di chuyển dân cư bị thu hồi đất, tái tạo chỗ ở, việc làm, thu nhập, ổn định cuộc sống; giao đất cho các chủ dự án để họ sử dụng cho các nhiệm vụ theo mục đích đã được duyệt. Nếu tiếp cận từ tiêu chí mục đích thì quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai nhằm tạo những điều kiện cần thiết cho phát triển. Ở buổi khai sinh của CNTB quá trình thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đã tạo nên những vùng nguyên liệu những đồng cỏ chăn cừu rộng lớn, cơ sở để phát triển ngành công nghiệp dệt, những công trường thủ công quy mô lớn và các đô thị ở nước Anh; đặc biệt nó là cơ sở để hình thành lực lượng lao động tự do, và bị tước đoạt hết tư liệu sản xuất, sẵn sàng bán sức lao động của mình: Chính nhờ có đội ngũ này tiền tệ mới thành tư bản . Ở nước ta hiện nay việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là nhằm phát triển công nghiệp, chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng hiệu quả hơn. Xây dựng hệ thống đô thị là xây dựng những trung tâm kinh tế của một địa phương, một vùng, hay cả nước; chuyển lao động nông nghiệp năng suất, hiệu quả thấp sang những ngành nghề mới có năng suất và hiệu quả kinh tế cao. Mục đích của quá trình này có tầm kinh tế quốc dân như vậy, trong lúc khái niệm giải phóng mặt bằng chỉ bao hàm một ý nghĩa nhỏ hẹp là tạo mặt bằng cho việc thi công một công trình nào đó. Nếu tiếp cận từ tiêu chí "tính chất" thì quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai không chỉ đơn thuần là quá trình có tính chất kỹ thuật: tạo mặt bằng cho việc triển khai xây dựng một công trình… mà đây là một quá trình có tính chất kinh tế xã hội thậm chí cả chính trị rộng lớn. Có thể nói quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng ruộng đất là tổng hoà của các quá trình sau: Một là, quá trình vận động quần chúng kiên trì, gắn liền với thực thi pháp luật công minh. Hai là, quá trình giải quyết hài hoà quan hệ lợi ích giữa người bị thu hồi; người được giao đất, giữa dân cư quanh vùng với những người mới đến, giữa dân cư với chính quyền…. Ba là, quá trình tái định cư, chăm lo việc làm thu nhập, ổn định đời sống dân cư bị chuyển cư (bao gồm đời sống vật chất và tinh thần; kinh tế xã hội, cho người lớn và cho trẻ em…. cho hiện tại và tương lai). Bốn là, quá trình thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai phải được tiến hành đồng bộ với quá trình xoá đói giảm nghèo; xoá bỏ tệ nạn về việc xây dựng, chỉnh trang hay xây dựng mới trong các đô thị. Năm là, quá trình thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất gắn liền với quá trình đổi mới cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động theo hướng hiệu quả kinh tế cao và văn minh xã hội. Vậy, nhìn tổng quát chuyển đổi mục đích sử dụng đất là quá trình từ việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao, đến việc giao đất cho các chủ dự án để sử dụng theo các mục đích mới và giải quyết có hiệu quả các vấn đề phát sinh trong quá trình đó, bằng các hình thức, phương pháp thích hợp (bao gồm việc bồi thường đất, bồi thường và giải toả các tài sản hiện diện trên đất, tái định cư, hỗ trợ đào tạo, giải quyết việc làm mới, hỗ trợ ổn định thu nhập, đời sống của người bị thu hồi đất) nhằm mục tiêu thực hiện tốt quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội (đã được duyệt), ổn định và nâng cao đời sống nhân dân, bảo đảm công bằng, và an toàn xã hội*. * Những cụm từ cụ thể dùng trong khái niệm này được hiểu theo cách hiểu của Luật đất đai năm 2003 như sau: · Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này. · Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. · Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. · Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó. · Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới · Giá quyền sử dụng đất (sau này gọi là giá đất) là số tiền tính trên 1 đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. · Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. · Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định. · Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. · Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới; bố trí việc làm mới; cấp kinh phí để dời đến địa điểm mới. · Sở hữu đất đai: ·· Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. ·· Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: ··· Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ··· Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất. ··· Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. ··· Định giá đất ·· Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách, tài chính về đất đai như sau: ··· Thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất. ··· Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. ··· Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. ·· Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 1.1.2. Sự cần thiết khách quan phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện Việt Nam 1.1.2.1. Nghiên cứu của C.Mác về chuyển đổi mục đích và các thủ đoạn thu hồi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai trong thời kỳ tích lũy nguyên thủy tư bản chủ nghĩa Trước khi trình bày sự cần thiết phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai phục vụ nhiệm vụ CNH, ĐTH ở Việt Nam hiện nay, luận văn hệ thống lại những nghiên cứu của C.Mác về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở nước Anh, và Aisơlen trong thời kỳ CNH - TBCN. Phục vụ cho quá trình tích lũy nguyên thủy tư bản chủ nghĩa và sau đó là sự phát triển của các công trường thủ công, hình thành các đô thị công nghiệp nhiều diện tích đất trồng trọt cây lương thực như: tiểu mạch, yến mạch, khoai tây….được chuyển đổi mục đích sử dụng. C.Mác trong Tư bản quyển 1 tập 3 đã có các số liệu sau: Năm Diện tích ngũ cốc (giảm) Diện tích hoa màu (giảm) Diện tích đồng cỏ (tăng) Diện tích trồng lanh (tăng) 1861 15.701 arc 36.974 arc - 14.271 arc 1862 72.734 arc 74.785 arc 6623 arc 2.055 arc 1863 144.714 arc 19.358 arc 7724 arc 63.922 arc 1864 122.437 arc 2.317 arc 47486 arc 87.761 arc 1865 72.450 arc - 68970 arc - 1861 428.041 arc 108.193 arc 82.834 arc 122.850 arc 1865 Ở thí dụ này Mác chỉ ra diện tích trồng ngũ cốc qua 4 năm giảm 428.041arc; diện tích hoa màu giảm 108.193arc trong khi đó diện tích đồng cỏ tăng 82.834arc diện tích trồng cây nguyên liệu cho dệt (lanh) tăng 122.850arc diện tích còn lại phục vụ cho các mục đích khác gắn liền và đô thị hóa, và công nghiệp hóa. Sự chuyển đổi mục đích trên theo Mác có nguyên nhân khách quan, tất yếu: - Trước hết, C.Mác cho rằng: "bản chất của chế độ tư bản chủ nghĩa có sự tách rời căn bản giữa người sản xuất với những tư liệu sản xuất… Nếu không có sự tách rời đó thì chế độ tư bản chủ nghĩa cũng không thể xác lập được. Vậy muốn cho chế độ TBCN xuất hiện hệ thì phải bị thẳng tay tước đoạt tư liệu sản xuất của những người sản xuất, là những người đã dùng những tư liệu ấy để thực hiện lao động của bản thân mình… sự chuyển biến lịch sử làm cho lao động tách rời các điều kiện bên ngoài của lao động, đó là cái bí mật của sự tích lũy gọi là tích lũy nguyên thủy… Còn về phần người lao động, tức là người trực tiếp sản xuất muốn có thể làm chủ được bản thân mình thì trước hết phải không bị trói buộc vào ruộng đất nữa… trở thành người tự do bán lao động của mình". Như vậy, việc biến nông dân thành những người tự do đòi hỏi thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng của đất đai, chuyển hóa nó thành tư bản. Tiếp theo, cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất cơ cấu ngành kinh tế thay đổi. Tỷ trọng ngành công nghiệp tăng lên, tỷ trọng ngành nông nghiệp giảm xuống. Nhiều công trường thủ công sản xuất công nghiệp quy mô lớn ra đời. Trong lúc đó nhờ những tiến bộ trong kỹ thuật canh tác, năng suất cây trồng tăng lên. Để cung cấp một số lượng ngũ cốc, hoa màu như cũ chỉ cần một diện tích ruộng đất gieo trồng ít hơn. Cuối cùng, là vấn đề hiệu quả sử dụng đất. Đất đai trồng trọt ngũ cốc hoa màu hiệu quả thấp hơn là chuyển sang trồng cây nguyên liệu, trồng cỏ và thành bãi chăn thả phát triển các đàn cừu lấy lông cừu phát triển ngành dệt và len. Việc chuyển đổi mục đích trên cùng đòi hỏi phải khắc phục tình trạng mỗi gia đình sở hữu một miếng đất rộng ít nhất là 4 acôrơ (với những căn nhà nhỏ) để hình thành những trang trại quy mô lớn. Mác dẫn ra bài viết của Mục sư Átlingtơn phản ánh:"Trong nhiều giáo khu ở Hécphoócse 24 ấp, mỗi cái trung bình từ 50 - 150 arc đã bị hợp lại thành 3 ấp lớn". Về các thủ đoạn tước đoạt đất ruộng của nông dân chuyển thành đồng cỏ phát triển đàn cừu nhằm cung cấp lông cừu cho các công trường thủ công nghề dệt C.Mác đã nêu lên các hình thức chủ yếu sau: Một là, "Chiếm đoạt những đất đai công cộng của nông dân, và đuổi họ ra khỏi mảnh đất mà họ cũng có quyền sở hữu phong kiến ngang với người chủ của họ. Những hành động bạo lực đó ở Anh phát sinh do các công trường thủ công sản xuất lên ở Fơ lan đơ rơ phát đạt lên và do sự tăng giá len mà sự phát đạt kia đưa tới. Cuộc chiến tranh hai đóa hoa hồng lâu dài đã tiêu diệt lớp quý tộc cũ, nên lớp quý tộc mới, con đẻ của thời đại của nó, coi tiền bạc là quyền lực mạnh hơn tất cả các quyền lực khác. Biến đồng ruộng thành đồng cỏ đó là khẩu hiệu chiến đấu của lũ quý tộc mới…. Từ năm 1801 đến 1831 nhân dân nông thôn đã bị tước đoạt 3.511.770 acôrơ…. thử hỏi có bao giờ dân cư nông thôn lĩnh được một đồng tiền bồi thường nào chăng" (Tư bản, quyển 1, tập 3 trang 225). Hai là, cải cách chế độ sở hữu của giáo hội "chế độ sở hữu của giáo hội là cái thành lũy thiêng liêng đối với chế độ sở hữu ruộng đất. Cái trước kia bị hạ rồi thì cái sau cũng không thể đứng vững được nữa" (trang 231). Ở thế kỷ XVI, giáo hội Thiên chúa giáo là kẻ chiếm hữu phong kiến của phần lớn đất đai nước Anh. Việc phế bỏ những nhà tu kín… làm cho những người ở trong đó rơi vào đội ngũ vô sản. Ngay cả tài sản của tăng lữ cũng rơi vào tay những sủng thần, hoặc bị bán với giá rẻ mạt cho những người dân thành thị, những Fermier đầu cơ, bọn này bắt đầu đuổi hàng loạt những tá điền cũ, cha truyền con nối. Quyền người nghèo được hưởng một phần trong thuế thập phân của Giáo hội bị xóa bỏ một cách lặng lẽ. Thứ ba, chiếm đoạt đất công (Luật Rào đất công) dưới triều Sta- át cho phép các địa chủ được dùng những thủ đoạn hợp pháp để tước đoạt… Họ xóa bỏ chế độ ruộng đất phong kiến…. đòi hỏi những tài sản có danh nghĩa phong kiến, nay được xác định là thuộc quyền sở hữu tư nhân. Đất đai của Nhà nước mà, trước kia, người ta chỉ dám cướp bóc một cách dè dặt trong vòng hợp thức, thì bây giờ, người ta dùng bạo lực… bất chấp thủ tục đem sát nhập thẳng vào những tài sản tư mà không phải bồi thường cho ai cả. Thứ tư, gạt bỏ nông dân lẫn nhà cửa của họ ra khỏi các vùng đất được "quy hoạch" chuyển sang "chế độ trồng trọt đại quy mô" hay "thành đồng cỏ chăn nuôi". Ở Airơlen người ta "sàn phẳng luôn một lúc nhiều làng mạc… ở Ecôsơ thì san phẳng những diện tích rộng bằng hơn một hầu quốc trong nước Đức. Làng mạc của họ bị thiêu hủy, đồng ruộng của họ biến thành đồng cỏ chăn nuôi đó là thủ đoạn mà người lúc đó gọi là "Làm cho rừng cây thưa ra". 1.2.2. Sự cần thiết phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa đô thị hóa ở Việt Nam hiện nay Ở nước ta, sau Hiến pháp năm 1980 đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước đã giao quyền sử dụng từng lô đất cho các đối tượng cụ thể để khai thác. Việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai ở từng lô đất cụ thể có những lí do khách quan chung xuất phát từ: cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi; do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn; do sự đổi mới phân công lao động xã hội và tốc độ đô thị hóa nhanh trong quá trình công nghiệp hóa… - Đất đai là yếu tố cầu cho nhiều loại nhu cầu: xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển các ngành sản xuất, dịch vụ nhu cầu đời sống xã hội… phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội ở từng thời kỳ nhu cầu sử dụng đất có cơ cấu khác nhau. Trong điều kiện đất đai có hạn, khi cơ cấu nhu cầu đất đai thay đổi, muốn thỏa mãn các nhu cầu mới thì việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai là tất yếu, không thể khác được. Với chủ trương đẩy mạnh công nghiệp hóa nhu cầu đất xây dựng giao thông, thủy lợi, đất xây dựng nhà ở, trường học, các công trình văn hóa đặc biệt đất xây dựng các Nhà máy cửa hàng, công sở,… tăng nhanh. Do phải chuyển đất trồng trọt phục vụ cho yêu cầu mới. - Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai còn do yêu cầu phải sử dụng đất có hiệu quả hơn thúc bách. Trong phạm vi đất nông nghiệp đang có phong trào xây dựng cánh đồng có thu nhập 50 triệu VNĐ một ha, muốn vậy phải đổi mới cơ cấu cây trồng, mùa vụ để hiệu quả trên một đơn vị diện tích tăng lên. Việc chuyển đất nông nghiệp thành đất đô thị làm cho giá trị một đơn vị diện tích đất tăng lên rõ rệt thí dụ đất nông nghiệp có giá 50.00đ/1m2 nhưng đất đô thị giá có thể là 5.000.000đ/1m2, tăng 100 lần (có nhiều ví dụ giá đất cao hơn mức kể trên). - Trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phân công lao động xã hội có những chuyển biến theo hướng lao động nông nghiệp giảm dần, lao động công nghiệp, dịch vụ tăng lên nhanh, lao động và dân cư nông thôn giảm, lao động và dân cư đô thị tăng lên nhanh chóng. Sự phát triển của khoa học, kỹ thuật canh tác làm cho năng suất lao động trong nông nghiệp tăng nhanh, tạo điều kiện cho phép giảm số lao động nông nghiệp. Số lao động dôi ra này sẽ bổ xung vào đội quân phục vụ cho phát triển công nghiệp, dịch vụ. Họ ra thành thị và có nghề nghiệp, và vị trí công việc mới. Không có lực lượng lao động này không thể nói đến công nghiệp hóa. Đội quân công nghiệp, dịch vụ tăng đòi hỏi phải có nhà ở, đường xá, trường học, các công trình phúc lợi khác… đi theo yêu cầu mở rộng diện tích, các đô thị là cấp bách, tất yếu (tốc độ đô thị nhanh, trog khi khả năng quy hoạch, xây dựng có hạn, dẫn tới tình trạng nhiều làng xóm cũ ở ngoại thành nay chuyển vào nội thành mà vẫn mang dáng vẻ nông thôn, chen lấn, đan xen với phố xá) ở nông thôn do năng suất cây trồng tăng lên, nên có khả năng giảm diện tích nông nghiệp xuống, để chuyển sang phục vụ công nghiệp, dịch vụ và đô thị hóa. 1.2. Cơ sở lý luận của chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong điều kiện CNH, ĐTH ở Việt Nam 1.2.1. Lý luận chung về chính sách Trong nền kinh tế thị trường Nhà nước thực hiện các nhiệm vụ quản lý các hoạt động kinh tế xã hội nhằm phát huy những ưu thế và khắc phục các khuyết tật của kinh tế thị trường. Nhà nước với tư cách là chủ thể quản lý sử dụng các công cụ quản lý truyền dẫn các tác động quản lý lên các đối tượng và khách thể quản lý. Các công cụ quản lý bao gồm: công cụ kế hoạch; pháp luật; các chính sách kinh tế, xã hội; bộ máy Nhà nước, cán bộ công chức; các tài sản nhà nước (như: ngân sách; đất đai; tài nguyên; công khố; kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội); các doanh nghiệp Nhà nước; hệ thống thông tin Nhà nước; văn hoá dân tộc. Trong đó, chính sách kinh tế xã hội là một công cụ hết sức quan trọng. Chính sách kinh tế xã hội là một tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các chủ thể kinh tế xã hội nhằm giải quyết các vấn đề (đặt ra cho chính sách) nhằm thực hiện các mục tiêu nhất định theo định hướng mục tiêu tổng thể của đất nước. Cấu trúc của một chính sách gồm có: Mục tiêu của chính sách; các nguyên tắc thực hiện mục tiêu của chính sách; các phân hệ của chính sách; các giải pháp và các công cụ của chính sách. Là một công cụ quan trọng nhất, các chính sách có các chức năng: chức năng định hướng; chức năng điều tiết; chức năng tạo tiền đề cho phát triển; chức năng khuyến khích sự phát triển. Để thực hiện các chức năng trên, các chính sách phải bảo đảm các yêu cầu sau đây: · Tính khách quan: nghĩa là phải tuân thủ các yêu cầu của quy luật khách quan; cũng có ý nghĩa nội dung chính sách phải dựa trên cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn vững vàng. Điều đó đòi hỏi phải khắc phục tính chủ quan, giản đơn, duy ý chí. Cán bộ hoạch định chính sách phải là những người có năng lực và hết lòng vì dân, vì nước. · Tính chính trị đòi hỏi chính sách phải quán triệt đường lối chủ trương của Đảng và Nhà nước, và thực hiện mục tiêu chính trị của Đảng. · Tính đồng bộ và hệ thống: Các vấn đề kinh tế xã hội không tồn tại độc lập mà luôn có sự liên hệ, tác động qua lại lẫn nhau. Cho nên các chính sách cần được xem xét tất cả các khía cạnh, giải quyết phải đồng bộ mới có hiệu lực. · Tính thực tiễn: Mọi chính sách kinh tế xã hội đều phải được hoạch định trên cơ sở quy luật khách quan và ý chí nguyện vọng của nhân dân. Chính sách chỉ có giá trị khi nó đi vào cuộc sống, được cuộc sống chấp nhận. Cán bộ hoạch định chính sách phải gần dân, lắng nghe ý kiến của dân, rung động trước nguyện vọng, khó khăn của dân để hoàn thiện đổi mới chính sách. · Tính hiệu quả kinh tế, xã hội: Yêu cầu này đòi hỏi phải xem xét, tiếp cận các vấn đề chính sách một cách toàn diện, tiếp cận các vấn đề chính sách một cách toàn diện, hệ thống, chú trọng các vấn đề kinh tế, các vấn đề xã hội trong một thể thống nhất. · Chính sách cần được liên tục, xem xét, phân tích để đổi mới hoặc hoàn thiện cho phù hợp với các điều kiện môi trường luôn luôn biến động Ở trên chúng ta đã nói đến tính thực tiễn của chính sách: Một khi thực tiễn đã biến đổi thì chính sách phải đổi mới. Vấn đề là cần liên tục nghiên cứu xem xét để từng bước hoàn thiện và chọn đúng thời điểm đổi mới chính sách. Chính sách bản thân nó cũng có đời sống của mình. Vòng đời của mỗi chính sách thường có 4 giai đoạn: giai đoạn 1: Đưa chính sách vào thực hiện; giai đoạn 2: Chính sách phát huy được với hiệu quả, hiệu lực cao. Đỉnh cao của giai đoạn này là điểm ngưỡng hiệu lực của chính sách. Qua điểm ngưỡng này chính sách bước vào giai đoạn 3: Với hiệu quả, hiệu lực của chính sách giảm dần cần có những điều chỉnh, bổ xung cho phù hợp với sự biến động của môi trường. Cuối cùng chính sách bước vào giai đoạn 4: Giai đoạn chính sách trở nên lạc hậu, cần đổi mới, nếu không nó sẽ thành trở lực của phát triển kinh tế, xã hội. 1.2.2. Lý luận về đất đai trong nền kinh tế thị trường và cơ sở để hình thành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay Phần này đề cập đến những vấn đề cơ bản nhất về cơ sở lý luận của chính sách đất đai trong đó có chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đó là các học thuyết về đất đai, hàng hoá đất đai, thị trường đất đai, các cơ sở hình thành chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay. 1.2.2.1. Vai trò của đất đai và các học thuyết liên quan đến đất đai Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt: ruộng đất là cơ sở phát triển trồng trọt; bãi chăn thả không thể thiếu với chăn nuôi (nhất là gia súc lớn); đất đai là bộ phận trung tâm của kết cấu hạ tầng giao thông, đô thị, của các bất động sản… Hơn thế nữa như thông báo của hội nghị Ban chấp hành Trung ương VII (lần 2) ngày 22/1/2003 còn khẳng định "Đất đai là hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc". Từ xưa, trong luật cổ La Mã, đất đai đã được coi là bộ phận quan trọng nhất, trung tâm của bất động sản. Pháp luật nhiều nước hiện nay cũng coi đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản. Đất đai ở đây được hiểu là từng mảnh đất (chứ không phải là đất đai nói chung). Chú ý: đất đai nói chung để chỉ các bộ phận của lãnh thổ quốc gia - Bề mặt trái đất không thể là đối tượng giao dịch dân sự. Dưới chế độ phong kiến, giai cấp địa chủ chiếm hữu đất đai. Số lượng đất đai của mỗi một địa chủ là thước đo sự giàu có của họ. Ngay từ khi chế độ tư bản mới nảy sinh và phát triển trong lòng chế độ phong kiến, các nhà kinh tế cổ điển quan tâm đến vấn đề đất đai, giá cả ruộng đất, địa tô, WPetty (1623 - 1687) Nhà kinh tế học cổ điển Anh đã xây dựng học thuyết về địa tô. Ông coi địa tô là giá trị nông sản sản phẩm sau khi đã trừ đi các chi phí sản xuất. Về thực chất địa tô là phần giá trị dôi ra ngoài tiền lương, tức là sản phẩm của lao động thặng dư. Ông nghiên cứu chi tiết địa tô chênh lệch và chỉ ra các mảnh đất xa gần khác nhau (vị trí địa lý khác nhau) mang lại thu nhập khác nhau. Gắn với địa tô là lợi tức, theo Petty người có tiền có hai cách để có thu nhập. Cách thứ nhất là dùng tiền mua đất đai để thu địa tô, cách thứ hai là đem gửi vào ngân hàng để thu lợi tức. Như vậy, căn cứ vào mức độ địa tô để xác định mức lợi tức, hay nói khác đi mức lợi tức phụ thuộc vào điều kiện sản xuất nông nghiệp Petty cho rằng bán ruộng đất chẳng qua là bán quyền nhận địa tô. Do đó, giá cả ruộng đất do địa tô quyết định. Tuy nhiên, Petty chưa nghiên cứu đến địa tô tuyệt đối. Sau này A.Smit và D.Ricácđô không công nhận địa tô tuyệt đối. Chỉ có đến C. Mác bản chất của địa tô mới được làm rõ. Trên cơ sở phê phán sai lầm của ASmit và D.Ricácđô, C.Mác đã xây dựng hai khái niệm độc quyền kinh doanh và độc quyền chiếm hữu ruộng đất, xây dựng học thuyết giá cả sản xuất và quy luật cấu tạo hữu cơ tăng lên (­) trong đó trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp. Từ đó, C.Mác tìm ra địa tô tuyệt đối, và hình thành một hệ thống địa tô hoàn chỉnh gồm địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch I và II C.Mác cũng đưa ra khái niệm giá cả ruộng đất là địa tô tư bản hoá. 1.2.2.2. Hàng hoá đất đai Các nhà kinh tế nhắc tới ở phần trên khi nghiên cứu đất đai đều coi đất đai từng mảnh đất cụ thể là hàng hoá có giá trị và giá trị sử dụng. Tuy nhiên, đất đai là hàng hoá đặc biệt nên ở các nước khác nhau việc mua bán đất đai được pháp luật quy định khác nhau. Ở các nước kinh tế thị trường phát triển đất đai được mua bán trao đổi nhưng có những đặc điểm riêng so với các loại hàng hoá khác. Ở Pháp, mua bán đất đai diễn ra công khai nhưng tại toà thị chính địa phương giữa người mua và người bán có sự tham gia của Hội quy hoạch đất đai (Hội này tham gia ý kiến nên để "ai" mua cho phù hợp với quy hoạch phát triển của địa phương, và không để cho đất tập trung quá một quy mô nào cấp trong tay một chủ). Ở Úc việc mua bán được thực hiện trên thị trường nhưng phải qua các thủ tục: người bán đăng ký tại cơ quan quản lý, cơ quan này công bố công khai các thông tin trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương. Người mua trực tiếp hay qua tổ chức tư vấn tiếp cận với cơ quan quản lý để xem xét thực địa, hồ sơ giá cả và các vấn đề khác nếu có. Bên bán, bên mua thoả thuận được thì ký hợp đồng cụ thể tại cơ quan quản lý và thanh toán tài chính với nhau (có thể trực tiếp hoặc qua ngân hàng) Ở các nước XHCN Đông Âu cũng đang trong quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường việc mua bán đất đai vẫn còn nhiều khó khăn chưa giải quyết ngay được. Ở Liên Bang Nga, trước đây cũng như ở các nước XHCN khác, đất đai bị cấm mua bán, mãi đến tháng 9/2001 Đu ma quốc gia Nga thông qua được Luật đất đai mới Luật này huỷ bỏ việc cấm mua bán đất đai, thừa nhận có nhiều hình thức sơ hữu đất đai, Người nước ngoài có quyền mua đất trong những vùng quy định. Tuy nhiên việc bán đất mới được tiến hành trong phạm vi 2% diện tích đất liên bang. Ở Ba Lan tình hình có cởi mở hơn. Từ đầu năm 1990 Ba Lan trao trả đất ở, đất ruộng cho chủ cũ (chủ cũ chạy ra nước ngoài sau chiến tranh thế giới lần thứ 2). Như vậy, qua hành động này Nhà nước Ba Lan thừa nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai và quyền tự do mua bán đất đai cũng được mở rộng dần. Ở Anbani, đất nông nghiệp được coi là sở hữu của các gia đình nông dân, nhưng cho đến nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào cho việc mua bán đất nông nghiệp. Ở Ukraina tư nhân sở hữu 10% đất nông nghiệp, nhưng quyền sở hữu ở đây chỉ là quyền hưởng hoa lợi chứ không phải là quyền mua bán. Ở nhiều nước khác nhau đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Tính chất đặc biệt của hàng hoá đất đai còn ở chỗ: - Đất đai là nguồn vốn để đầu tư - Đất đai là tài sản thế chấp tiện lợi - Giá cả đất đai không chỉ phản ánh hao phí lao động khai phá, đầu tư nâng cao độ phì nhiêu của đất đai…. mà còn phản ánh lợi thế về vị trí, địa hình, địa mạo, khả năng kinh doanh trên mảnh đất cụ thể: - Đất đai thuộc chủ quyền quốc gia, là điều kiện sống của dân cư… vấn đề đất đai rất nhạy cảm về mặt chính trị xã hội….. - Đất đai không sản sinh ra thêm mà ngày càng bị thu hẹp bởi các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội (hiểu theo nghĩa tương đối và nhiều trường hợp có ý tuyệt đối). 1.2.2.3. Thị trường đất đai Nghiên cứu thị trường đất đai là cần thiết. Ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, dù theo mô hình nào, cũng đều hình thành một hệ thống các thị trường hoàn chỉnh, trong đó, thị trường đất đai có vị trí rất quan trọng. Bởi lẽ thị trường đất đai, lưu thông một loại hàng hoá là đầu vào của bất kỳ ngành nghề kinh doanh nào. Thị trường đất đai tác động mạnh mẽ đến việc tăng, giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế quốc dân. Động thái phát triển mà thị trường đất đai tác động mạnh mẽ đến thị trường lao động, thị trường tài chính, các thị trường khác. Khi nghiên cứu thị trường đất đai phải quan tâm đến các vấn đề chủ yếu sau đây: - Cung đất đai: Lượng cung đất đai có giới hạn, do sự tổng cung đất đai không đổi, trong lúc lượng cầu về đất ngày càng tăng, đặc biệt yếu tố đầu cơ luôn phát sinh khi có cơ hội. Do đó, tình trạng khan hiếm đất đai là một đặc điểm của thị trường đất đai. Đường tổng cung thẳng đứng song song với trục tung (biểu thị giá thuê đất). Cung đất đai, do đó, là không co giãn. Giá thuê đất Số lượng đất đai R1 DD D'D' S - Cầu đất đai: Cầu đất đai được xác định từ hai hướng: Cầu sở hữu và cầu sử dụng đất đai trong xã hội. Cầu sở hữu có thể xuất phát từ nhu cầu sử dụng, cũng có thể xuất phát từ mục tiêu kinh doanh đất đai. Mua đất để xây dựng biệt thự cho gia đình ở, khác với mua đất để rồi khi được giá thì bán kiếm lời. Cầu sử dụng xuất phát từ mục đích sử dụng đất đai để trồng trọt, xây dựng các công trình công nghiệp, giao dịch… ở đây, người có nhu cầu sử dụng không nhất thiết đồng thời là chủ sở hữu. Trên thực tế, để đáp ứng nhu cầu sử dụng, người sử dụng (các nhà tư bản kinh doanh…) thực hiện việc thuê đất đai từ những người chủ sở hữu (các nhà chủ đất); cũng có trường hợp thuê lại của người đi thuê trước. Sự phân tích ở trên cho thấy việc xác định nhu cầu đất đai là rất phức tạp. Lại càng phức tạp hơn nếu phải xác định cụ thể nhu cầu đất đai theo từng mục đích sử dụng, sở hữu hay kinh doanh (bởi đất đai là một đối tượng kinh doanh rất đặc biệt…) Trên đồ thị đường cầu được hiển thị là đường DD dốc xuống (tỷ lệ nghịch với giá thuê đất). Đường DD có thể dịch chuyển lên xuống thí dụ: đến vị trí D'D'. - Quan hệ cung cầu đất đai có những vấn đề đáng quan tâm sau: · Cầu đất đai ngày càng tăng về số lượng, đa dạng về chủng loại, trong lúc cung có hạn và ngày càng khan hiếm. Do đó, quan hệ này ngày càng căng thẳng, đòi hỏi phải có sự lựa chọn khách quan, hướng vào những mục tiêu sử dụng có hiệu quả nhất. Đồng thời cần có sự quản lý của Nhà nước với các biện pháp, chính sách thích hợp để khắc phục các hiện tượng "Đầu cơ" không lành mạnh. · Điều tiết quan hệ cung cầu có điểm khác với cầu của các hàng hoá khác (hàng hoá tiêu dùng và cả các tư liệu sản xuất thông thường). Các hàng hoá khác có thể để thị trường điều tiết, nhưng đất đai không thể thiếu được sự can thiệp của Nhà nước thí dụ, trong các khâu quy hoạch, kế hoạch phát triển công nghiệp, nông nghiệp, đô thị… trong các thủ tục mua bán, xác lập quyền sở hữu… · Thủ tục giao dịch phức tạp hơn. · Quan hệ cung cầu đất đai có thể nóng lên, hoặc đóng băng theo nhịp phát triển hay suy giảm. Nói khác đi sự biến động về kinh tế, chính trị, xã hội ảnh hưởng đến tâm lí dân cư và qua đó, tác động đến quan hệ cung cầu đất đai… - Giá cả đất đai: Đất đai có thể được sử dụng vào các mục đích khác nhau: trồng trọt, chăn nuôi, làm nhà xưởng, đường xá… giá đất đai và tiền thuê đất đai sẽ chi phối việc phân bổ tổng mức cung cố định của đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau. Trên đó thị trường cầu DD dịch đến D'D' được lý giải như sau: giá cả sản phẩm nông nghiệp tăng lên (giả định đất đai đang được sử dụng để trồng trọt) làm cho việc gieo trồng có lợi. Nhiều nhà kinh doanh muốn có đất để trồng cấy, nhu cầu đất đai tăng làm cho giá phải trả cho việc sử dụng đất tăng lên (và ngược lại). Giá cả trả cho việc sử dụng đất đó được gọi là địa tô. Lượng cung đất đai trong dài hạn là không đổi. Đất đai có thể sử dụng vào các mục đích khác nhau chủ đất không muốn đất bỏ hoang (không được khoản thu nhập nào từ đất bỏ hoang) mà muốn bán quyền sử dụng theo giá thị trường. Lượng cung không đổi nên đường cung đất (S) đứng thẳng, không co dãn. Chỗ giao nhau giữa đường cung S và đường cầu D là E (N, R) xác định khối lượng cân bằng N và giá cân bằng tương ứng R. Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, do đó chi phí ban đầu coi như bằng không. Bởi vậy mà giá (địa tô) của mỗi đơn vị đất là thặng dư đối với chủ đất. Chủ đất cung ứng đất với giá tuỳ vị trí của điểm cân bằng E (N, R). E lên trên giá lên (do đường cầu D dịch lên trên); E xuống dưới thì giá xuống. Diện tích hình chữ nhật RENO chính là địa tô. Giá E S R 0 Số lượng đất đai Thặng dư trên chính là tô kinh tế. Thặng dư là khoản lợi mà người cung ứng đất nhận được với giá cao hơn giá mà mình sẵn sàng bán. Nói cách khác đó là khoản chênh lệch giữa giá cân bằng với chi phí tối thiểu cần thiết của mảnh đất đai đó. Giá trị của đất đai được bắt nguồn từ giá trị của sản phẩm được tạo ra trên mảnh đất đó. Giá thuê đất cao hay thấp là do mảnh đất đó được sử dụng vào mục đích gì và giá trị mang lại từ việc sử dụng đất tạo ra sản phẩm cao hay thấp. Như vậy, việc phân bổ đất đai cho các mục đích sử dụng khác nhau nhiều hay ít phụ thuộc vào giá thuê đất của mỗi loại mục đích sử dụng Thí dụ: đất nông nghiệp ngoại thành trồng cây lương thực, rau quả, khi chuyển thành đất đô thị sử dụng cho xây dựng công xưởng, nhà hàng, rạp hát… thì đường cầu đất đai dịch lên cao, tạo ra điểm cân bằng mới, với mức giá R cao hơn nhiều cũng có thể nói ngược lại chính mức giá R cao nên đất đai đã được phân bố lại, đất nông nghiệp sử dụng có hiệu quả thấp đã chuyển một phần quan trọng sang đất công nghiệp, đô thị… Cơ cấu phân bố đất đai giữa các ngành không cố định mà biến động do cơ cấu nhu cầu đất đai biến động, do đó, giá thuê đất biến động Ngoài quan hệ cung cầu, giá đất còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác như tình trạng đầu cơ tạo nên các nhu cầu giả tạo, tình trạng độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh, sự can thiệp của Nhà nước thông qua các chính sách, qua việc điều chỉnh các qui hoạch, kế hoạch. - Các doanh nghiệp kinh doanh gắn với đất đai: Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung do không có thị trường đất đai (cũng như thị trường bất động sản) nên không có doanh nghiệp kinh doanh đất đai (và bất động sản). Tất cả là do Nhà nước chi phối, hoặc do dân cư tự lo liệu nên hiệu quả sử dụng đất đai thấp. Trong nền kinh tế thị trường các doanh nghiệp kinh doanh đất đai và liên quan đến đất đai phát triển và có vai trò quan trọng nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế - xã hội trong sử dụng đất đai. Không phải chỉ là các doanh nghiệp san tạo mặt bằng mà các doanh nghiệp phát triển kết cấu hạ tầng cấp, thoát nước, điện, đường… làm tăng thêm giá trị và giá trị sử dụng của đất đai cũng được hình thành. Hơn thế nữa các cơ quan quy hoạch, các tổ chức ngân hàng, tài chính cũng tổ chức dưới dạng doanh nghiệp hướng về mặt hàng đất đai để kinh doanh. Các doanh nghiệp cạnh tranh và hợp tác với nhau phát triển trên cơ sở nâng cao chất lượng, hiệu quả kinh doanh và phục vụ xã hội. - Các tổ chức trung gian trong thị trường đất đai Hoạt động trong thị trường đất đai thường xuất hiện 3 nhân vật: người bán, người mua và các nhân vật trung gian làm cầu nối giữa người bán và người mua. Ở nhiều loại hàng hoá khác cũng có các nhân vật trung gian, nhưng do đặc điểm của hàng hoá đất đai và giao dịch bán - mua đất đai nên vai trò trung gian là rất quan trọng. Các nhân vật trung gian có thể chia thành các loại: · Các tổ chức cung cấp thông tin về hàng hoá và giá cả… · Các tổ chức tư vấn về pháp lý, giao dịch. · Các tổ chức môi giới, các tổ chức này trực tiếp giúp đỡ bên người bán, hoặc bên người mua thực hiện các nội dung giao dịch, chuẩn bị luận cứ cho người mua, người bán có cơ sở đi đến quyết định. · Các tổ chức định giá, thống kê, dự báo giá cả. Những thông tin này không có giá trị bắt buộc, nhưng là căn cứ quan trọng của các phi vụ giao dịch. - Quản lý Nhà nước thể hiện ở hai nhiệm vụ: Một là, tạo điều kiện cho thị trường thực hiện sự phân bố hợp lý và sử dụng có hiệu quả đất đai với giá cả phù hợp và chi phối giao dịch thấp. Hai là, bảo đảm công bằng xã hội, thông qua các chức năng cụ thể sau: · Tạo khung pháp lý thích ứng với nguyên tắc thị trường bao gồm: Việc tạo khung pháp lý như: cấu trúc sở hữu; quyền hạn nghĩa vụ của các bên tham gia thị trường; quy trình mua bán, thanh toán; cơ chế giải quyết tranh chấp… và việc làm cho khung pháp lý đó thích ứng với cơ chế thị trường, thí dụ; sự bình đẳng trong việc gia nhập hoặc rút lui khỏi thị trường, cơ chế cạnh tranh; cơ chế bảo đảm sự công khai minh bạch; cơ chế giải quyết và cơ quan giải quyết tranh chấp. · Xây dựng hệ thống quản lý có hiệu quả và đáng tin cậy. Trong đó, phải xác định rõ ai được hưởng quyền; những quyền được phép; Ranh giới của đất đai; có năng lực cung cấp những chứng cứ chính xác, có giá trị pháp lí, không tốn kém, dễ tiếp cận cho các chủ sở hữu; hình thành các cơ quan đăng ký lưu giữ hồ sơ của chủ sở hữu; cơ quan địa chính xây dựng một hệ thống thông tin đất đai nhiệm vụ của hệ thống quản lý là: Bảo đảm an toàn, và tăng cường nhịp độ giao dịch trên thị trường; tăng cường khả năng tiếp cận với thông tin; bảo đảm an toàn của việc thế chấp; bảo vệ quỹ đất; giảm tranh chấp; góp phần nâng cao chất lượng quy hoạch… Hình thành hệ thống thông tin minh bạch, công khai, dễ tiếp cận cho các đối tượng bao gồm: Thông tin quy hoạch, thông tin địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ; thông tin giá cả. · Tạo điều kiện để giá cả được hình thành trên cơ sở quan hệ cung cầu, chống độc quyền. · Nhà nước có trách nhiệm thúc đẩy sự hình thành thị trường đất đai, đồng bộ với toàn bộ hệ thống thị trường. · Hình thành đội ngũ chuyên gia về pháp lí, giao dịch chuyển nhượng, giá cả, các nhà môi giới… · Thực hiện sự điều tiết thị trường. 1.2.2.4. Cơ sở hình thành chính sách đất đai trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay Ở Việt Nam, từ Hiến pháp năm 1946 đến nay, do những biến động nhiều mặt, về quan điểm nhận thức, kinh tế, xã hội,... nên những vấn đề liên quan đến đất đai như: quyền sở hữu, quyền sử dụng, thị trường quyền sử dụng đất đai, vai trò của Nhà nước, các tổ chức trung gian, các tổ chức kinh doanh… cũng có biến động cần được nghiên cứu thấu đáo. a) Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay Ở các phần trên, chúng ta thấy trong nền kinh tế thị trường phát triển đất đai có nhiều loại chủ sở hữu, đất đai có thể mua, bán như một loại hàng hoá đặt biệt; thị trường đất đai là một thị trường quan trọng trong hệ thống thị trường hoàn chỉnh. Ở Việt Nam những quy định về quyền sở hữu có nhiều biến động. Bây giờ chúng ta thường nói "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" như một quy định của Nhà nước Việt Nam từ sau khi ra đời. Nhưng không phải vậy. Hiến pháp năm 1946 không quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Hiến pháp năm 1959 chỉ coi đất hoang hóa là thuộc sở hữu toàn dân, còn các đất đai khác ở nông thôn thuộc sở hữu của nông dân. Khi công cuộc hợp tác hóa hoàn thành (ở miền Bắc) thì sở hữu của nông dân chuyển thành sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã. Đất thổ cư, các loại đất khác ở đô thị và cả ở nông thôn thì quyền sở hữu được quy định rộng hơn: sở hữu người thừa kế, sở hữu Nhà nước. Ở miền Nam, từ năm 1975 đến 1980 đất đai có nhiều chủ sở hữu: Nhà nước sở hữu đất công, đất của các chủ cũ đã chạy đi nước ngoài; nông dân sở hữu đất cha ông để lại, đất được chia sau giải phóng; sở hữu tập thể phần đất đai của các hợp tác xã; Đối với đất ở, đất vườn chủ yếu là sở hữu tư nhân. Có thể nói cho đến năm 1979 ở Việt Nam đất đai có nhiều chủ sở hữu với quyền sở hữu; quyền quản lý; quyền phân phối, quyền sử dụng. Chỉ đến Hiến pháp năm 1980 thì mới có quy định toàn bộ quỹ đất trên lãnh thổ Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân. Điều đó có nghĩa là các loại sở hữu khác về đất đai mặc nhiên bị xóa bỏ. Năm 1981, ngày 13/11 Ban Bí thư Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam đã có chỉ thị 100 và sau đó là NQ 10/5/1988 của Bộ chính trị có thể nói khoán trong nông nghiệp được công nhận và gắn với nó là việc thực hiện giao đất cho hộ nông dân sử dụng lâu dài. Từ đó, vấn đề quyền sử dụng đất được hình thành. Tuy nhiên mãi đến năm 1998 trong luật sửa đổi, bổ xung luật đất đai năm 1993. "quyền sử dụng đất" mới được quy định cụ thể, rõ ràng. Cơ sở lý luận của chủ trương này là lý thuyết địa tô và giá cả của Mác: Trong nông nghiệp tư bản chủ nghĩa có các chủ đất và có các nhà kinh doanh nông nghiệp nhưng không có đất đai, họ phải thuê đất của địa chủ. Họ kinh doanh trên mảnh đất thuê đó họ phải có được lợi nhuận bình quân và phần dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân để trả cho chủ cho thuê đất đó chính là địa tô tư bản chủ nghĩa (bao gồm địa tô chênh lệch 1, 2 và địa tô tuyệt đối). Như vậy, kinh doanh Tư bản chủ nghĩa trong nông nghiệp đã tách quyền sở hữu ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất. Trong điều kiện ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân - lý luận này được vận dụng: Nhà nước chủ sở hữu đất đai có quyền giao đất và thu hồi đất đai đã giao theo luật đất đai năm 1987. Người sử dụng đất có 2 quyền chủ yếu là: Một là, thực hiện quyền kinh doanh trên diện tích đất được giao và hưởng thụ các lợi ích có được từ các hoạt động đó; Hai là, được bán và chuyển nhượng tài sản trên mặt đất. Theo luật đất đai năm 2003, Nhà nước có quyền giao đất, thu hồi đất đã giao và có quyền cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất với người đang sử dụng ổn định, quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Người sử dụng đất không chỉ là những người được giao đất mà cả những người được thuê đất (bao gồm cả cá nhân lẫn các tổ chức) có điều cần lưu ý là các tổ chức cá nhân thuê đất chủ yếu là ở các đô thị. Luật năm 1993 quy định người sử dụng đất có thêm một quyền thứ 3 là: được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Cho đến nay Điều 105- chương IV, Luật Đất đai 2003, quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định như sau: * Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao; - Được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; - Hưởng các lợi ích do công trình công cộng và bảo vệ, cải tạo và bồi bổ đất; - Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất; - Được Nhà nước bảo vệ khi người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được bồi thường thiệt hại khi đất bị thu hồi; - Được quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích giao đất; - Được quyền khiếu nại, tố cáo về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. * Đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ sau: - Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới và các yêu cầu khác đã được quy định khi giao đất; - Thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi của đất. Tuân theo những quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh; - Nộp thuế sử dụng đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật; - Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật?. Đền bù cho người có đất bị thu hồi để giao cho mình; - Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất. Như vậy, theo các quy định hiện hành thì quan niệm về quyền sử dụng đất có các khía cạnh sau cần được quan tâm: - Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân mà đại diện là Nhà nước. Nhà nước có quyền giao đất, thu hồi đất và cho thuê đất. Người được giao đất, thuê đất được quyền sử dụng, kinh doanh trên mảnh đất đó và thực hiện có nghĩa vụ nhất định tùy theo loại đất, hình thức giao, thuê đất và người và tổ chức sử dụng đất. - Quyền lợi của người sử dụng đất Nông, Lâm, Ngư nghiệp khác với quyền lợi của nguồn sử dụng đất ở, đất chuyên dùng. - Người có hoàn cảnh neo đơn, khó khăn,… có sự ưu tiên. - Người được giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền lợi khác với người được giao đất không thu tiền. - Người trả tiền thuê đất một lần có quyền lợi khác với người thuê đất trả tiền dần theo định kỳ. b) Thị trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay Quan niệm về thị trường quyền sử dụng đất hiện nay Do những quy định của pháp luật Việt Nam, quyền sở hữu đất đai là thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện (từ đây trở đi thống nhất dùng cụm từ: Nhà nước là chủ sở hữu về đất đai). Do đó, không có thị trường đất đai nhưng lại hình thành thị trường quyền sử dụng đất đai. Từ khi Nhà nước có chủ trương giao đất có thu tiền và cho thuê đất thì những giao dịch về đất bắt đầu chuyển sang hình thức giá trị (thay cho hình thức hiện vật) mang tính chất thị trường. Thị trường quyền sử dụng đất đai có 2 cấp: Sơ cấp và thứ cấp. Ở thị trường sơ cấp bên có đất là Nhà nước, bên cần đất để kinh doanh (và các nhu cầu khác) là đông đảo các cá nhân và tổ chức cần đất đai để kinh doanh, xây dựng nhà xưởng, khách sạn, cơ quan và để ở… Các tổ chức, cá nhân này sau khi được thuê, giao đất họ có quyền sử dụng đất. Ở thị trường thứ cấp thị trường giao dịch chuyển nhượng giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (không còn có Nhà nước ở đây). Ở Việt Nam từ năm 1980 (Hiến pháp năm 1980 Nhà nước thực hiện chế độ giao đất) thị trường thứ cấp này và hình thành, nhưng là thị trường "ngầm". Từ năm 1992 (với Hiến pháp năm 1992) Nhà nước thực hiện cho thuê đất thì thị trường ngầm phát triển mạnh đặt ra hai câu hỏi: Cần hay không cần đưa các giao dịch ngầm ra công khai? Nếu đưa ra công khai thì phải sửa đổi luật đất đai năm 1987; Nếu không công nhận về mặt pháp lý thì có cách nào khắc phục hậu quả tiêu cực của thị trường giao dịch ngầm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm 1993 đã trả lời là: cho phép người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên mới là các quy định sơ bộ và chỉ trong phạm vi đất Nhà nước giao, đất nông lâm nghiệp và đất ở. Từ năm 1998 (luật đất đai 1998) cho đến Luật Đất đai năm 2003 nội dung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được xác định đầy đủ gồm: - Chuyển đổi quyền sử dụng đất. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Thừa kế quyền sử dụng đất. - Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. - Thế chấp bằng quyền sử dụng đất - Cho thuê lại quyền sử dụng đất - Quyền được bồi thường khi bị thu hồi đất. Như vậy, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được pháp luật công nhận, được hoạt động công khai. Được cụ thể hoá, pháp lý hoá trên các vấn đề: · Các loại đất được tham gia thị trường gồm: - Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. - Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. - Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. - Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. - Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. - Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng. - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất. - Người nhận tài sản gắn liền với đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết. - Khi hết thời gian sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất; người nhận tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước từ người khác nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì đều được xem xét gia hạn. · Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất được xác định gồm: - Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc theo giá do Nhà nước quy định. - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp; bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng. - Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài để thừa kế tài sản gắn liền với đất. - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật đất đai mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; được tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. - Tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thông tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp; bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khoán bất động sản. · Về các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử dụng đất qui định tại Điều 60 - khoản 2 Luật Đất đai 2003. Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất. Không đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của Luật Đất đai; - Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển quyền từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất; - Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành. · Về việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. - Việc sử dụng qũy đất để tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: + Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập; + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: + Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đấu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng; + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá; + Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. - Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu công trình có sử dụng đất được thực hiện theo quy chế do Thủ tướng Chính phủ ban hành. - Hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng qũy đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó. · Khi cổ phần hoá giá trị quyền sử dụng đất được tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp sát giá thị trường. · Các giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất được chấp nhận như: thế chấp, bảo lãnh… cơ quan thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm về quyền sử dụng đất là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. · Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất là nơi thực hiện các hoạt động: giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoặc có nhu cầu thuê đất; giới thiệu các địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin quy hoạch tình trạng pháp luật; tổ chức phiên giao dịch, đấu giá quyền sử dụng đất; các doanh nghiệp đang kinh doanh bất động sản, tư vấn giao dịch… · Về quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thông tin có giá trị pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất, thông tin đất đai bao gồm các thông tin về thửa đất, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất… được cung cấp công khai cho người có yêu cầu. 1.3. Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về hình thành và phát triển thị trường đất đai với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất Đất đai là nguồn lực có giới hạn và ngày càng khan hiếm. Ở thời điểm hiện tại đất đai Việt Nam thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, nhưng đã được phân giao cho các đối tượng cụ thể sử dụng theo những mục đích nhất định. Chuyển đổi mục đích sử dụng, không đơn giản, bởi lẽ nó gắn liền với quá trình thu hồi, phân giao lại cho các đối tượng cụ thể sử dụng với mục đích khác trước. Đảng Nhà nước ta nhận thức rằng: "Đất đai là hàng hoá đặc biệt…" (Thông báo của Hội nghị Ban chấp hành Trung Ương VII lần 2 ngày 22/1/2003 v/v quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai) và thấy rõ sự cần thiết phải tạo lập đồng bộ thị trường các yếu tố sản xuất, trong đó có thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất đai). Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc về nhận thức và tổ chức nên cho đến nay thị trường vẫn chưa hình thành đầy đủ theo đúng ý nghĩa của nó. Trong điều kiện như vậy, giải quyết vấn đề thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai như thế nào? giải quyết theo kiểu "hành chính, mệnh lệnh" rõ ràng là đã lỗi thời, nhưng giải quyết theo kiểu thị trường (như các nước đã có nền kinh tế thị trường phát triển) thì ở Việt Nam chưa có đầy đủ điều kiện gắn liền với vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Nghiên cứu quá trình phát triển thị trường đất đai ở các nước có nền kinh tế thị trường phát triển như ở Pháp, Úc. Đặc biệt, ở các nước đang trong quá trình chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường như Anbani, Rumani, Ukraina, Ba Lan, Liên bang Nga, Cộng hoà Séc và Cộng hoà Liên bang Đức, xin nêu lên một số nhận xét tổng quát sau: Một là, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai gắn liền với quá trình thu hồi đất đai của đối tượng này, để giao cho đối tượng khác sử dụng với mục đích mới. Quá trình này đang gây trở ngại cho quá trình xây dựng cơ bản ở Việt Nam. Vấn đề đặt ra là lựa chọn hình thức nào thuận lợi hơn? Quan sát tình hình ở nhiều nước thấy rằng: hình thức MUA - BÁN là hợp lý nhất. Tất nhiên mua bán đất đai không thể đơn giản như hàng hoá thông thường. Việc mua bán thường diễn ra công khai ở trụ sở chính quyền hoặc cơ quan quản lý địa chính địa phương, 2 bên ký kết hợp đồng và thông qua các tổ chức tín dụng để thanh toán tài chính. Trước đó, bên bán phải công khai ý định của mình với cơ quan quản lý địa chính và các phương tiện thông tin đại chúng; bên mua có thể tìn hiểu, thu thập thông tin ở các cơ quan địa chính có đầy đủ hồ sơ về từng mảnh đất; các tổ chức tư vấn và xem xét trên thực địa. Để thực hiện mua bán, cần phải thực hiện đa dạng hóa sở hữu đất đai. Trong đó, có thể sở hữu Nhà nước chiếm phần quan trọng. Việc trao đổi, mua bán giữa Nhà nước và các chủ sở hữu theo cả 2 chiều xuôi, ngược đều có thể thực hiện thuận lợi và bình đẳng giá cả hợp lý các điều kiện tái định cư được bảo đảm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai thể hiện thông qua quy hoạch đã được Nhà nước công bố công khai cũng được người dân tôn trọng. Việc bán, mua chỉ thuận lợi khi thị trường đất đai quyền sử dụng đất đai phát triển đầy đủ. Quá trình hình thành thị trường này thường trải qua hai bước. Trước hết, phải bãi bỏ những quan niệm, chính sách cải tổ việc hình thành thị trường, hoặc cải tổ thị trường phát huy tác dụng trên lĩnh vực hàng hoá đất đai và quyền sử dụng đất đai. Thứ đến, phải xây dựng một khung khổ pháp lý, thể chế hoàn chỉnh, cùng với việc hình thành một đội ngũ công chức có năng lực thể chế, kỹ thuật, pháp lí, phát triển các tổ chức trung gian thị trường thông tin địa chính, địa bạ, các tổ chức định giá, các tổ chức môi giới, tư vấn hoàn thiện các qui định giao dịch…. Hai là, cùng với việc xây dựng phát triển thị trường, Nhà nước phải tăng cường vai trò quản lý thông qua nhiều hình thức. Trước hết, phải nhấn mạnh chủ quyền quốc gia về đất đai. Ở các nước, cùng với chế độ đa dạng hóa sở hữu, pháp luật công nhận và bảo hộ sở hữu đất đai, nhưng pháp luật cũng giành quyền, chi phối nhằm bảo đảm chủ quyền của Nhà nước trong đó có những khuôn khổ pháp lí các chủ sở hữu phải tuân thủ về bảo vệ môi trường, về khai thác khoáng sản trong lòng đất, việc bảo đảm không phá hủy đất đai, phục vụ an ninh, quốc phòng bảo vệ rừng, cũng như bảo đảm sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cải cách thể chế và pháp luật về đất đai là việc ở nước nào cũng được quan tâm. Thường có một hệ thống thông tin minh bạch, chuẩn xác, có tính pháp lý và có thể được tìm hiểu dễ dàng thuận tiện. Có một cơ quan chuyên trách, đủ tư cách pháp lý để thu thập, lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin, có cơ chế và bộ máy với cán bộ có năng lực để giải quyết tranh chấp địa giới các vụ khiếu kiện; vấn đề đánh giá, định giá cũng cần có các tổ chức và quy định thích hợp. Thủ tục đăng ký sở hữu và giao dịch được quy định cụ thể, đơn giản. Đặc biệt là việc tăng cường vai trò, năng lực của chính quyền địa phương được coi trọng nhất là trong việc nâng cao chất lượng, tính ổn định của quy hoạch lãnh thổ, đây chính là cơ sở để bảo đảm sử dụng đất đai có hiệu quả kinh tế xã hội cao. Ba là, vấn đề đào tạo cán bộ địa chính nước nào cũng chú trọng. Trước hết, phải thấy vấn đề đất đai liên quan đến tất cả các ngành kinh tế quốc dân. Do đó, cơ cấu đội ngũ cán bộ, khối lượng kiến thức và kinh nghiệm công tác là rất đa dạng. Nước nào cũng có tổ chức đào tạo chuyên nghiệp với nhiều nghiệp vụ với hệ thống giáo trình có chất lượng cao. Chương hai THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1. TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT Ở THÀNH PHỐ HÀ NỘI 2.1.1. Thành phố Hà Nội và những đặc điểm liên quan đến việc cụ thể chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai 2.1.1.1. Hà Nội là thành phố có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thuận lợi cho phát triển. Hà Nội đã, đang phát triển và sẽ phát triển trong tương lai Thành Đại La đã hình thành từ thời Bắc Thuộc. Từ khi Lý Thái Tổ chọn là Thủ đô, đặt tên là Thăng Long, trải qua các thời kỳ Thăng long - Đông Đô - Hà Nội đã có lịch sử phát triển gần 1000 năm. Hà Nội ngày nay có địa giới hành chính giáp với 6 tỉnh: Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và Bắc Giang; phía Đông giáp tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên; Phía Nam giáp Tỉnh Hà Tây; phía Tây giáp tỉnh Vĩnh Phúc và Hà Tây. Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng Bắc bộ, đất đai chủ yếu hình thành từ phù sa sông Hồng và sông Thái Bình; độ cao trung bình từ 5m đến 20 m so với mực nước biển. Hà Nội có địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam; từ Tây sang Đông; có khí hậu nhiệt đới gió mùa (gió mùa Đông Nam và gió mùa Đông Bắc); có nhiệt độ trung bình/năm là 23,90C, trung bình một năm có 1640 giờ nắng; có lượng mưa trung bình/năm là 1600mm - 1700mm. Khí hậu nhiệt đới gió mùa, lại có mùa đông khá lạnh, có độ ẩm không khí cao ảnh hưởng đến việc khai thác sử dụng đất (trong nông nghiệp và trong các ngành khác). Hà Nội có hệ thống sông ngòi khá dày đặc (0,5km/km2). Có các sông ngòi lớn như sông Hồng, sông Đuống, Sông Cầu, sông Cà Lồ…; có nhiều hồ, đầm tự nhiên với tổng diện tích khoảng 3600 ha là nguồn cấp nước cho sản xuất; là hệ thống thoát nước quan trọng và góp phần điều hoà khí hậu và đặc biệt là tạo cảnh quan môi trường cho Hà Nội. Hệ thống sông, hồ của Hà Nội có vai trò quan trọng trong giao thông thuỷ và du lịch. Trong những năm qua tình hình chính trị xã hội của thủ đô luôn ổn định, kinh tế tăng trưởng liên tục với nhịp độ cao. Cơ cấu kinh tế có chuyển biến rõ rệt theo hướng dịch vụ, công nghiệp và nông nghiệp đô thị. Tổng sản phẩm xã hội tăng bình quân hàng năm 11,2%. Đời sống dân cư được nâng lên rõ rệt. Văn hoá giáo dục nhiều mặt kết quả tốt. Các điều kiện trên tác động đến nhu cầu về sử dụng đất đai theo 3 hướng sau: · Quy mô yêu cầu đất đaingày càng lớn do quy mô của từng công trình, số lượng các công trình tăng lên, do yêu cầu mở rộng thủ đô. · Cơ cấu nhu cầu đất đang thay đổi với tốc độ nhanh, do số lượng các nhu cầu mới tăng nhanh, cũng như sự gia tăng của các nhu cầu sử dụng đất có tốc độ rất khác nhau. · Tính chất các nhu cầu sử dụng đất cũng khác đi theo thời gian và nhịp độ phát triển kinh tế, xã hội của thủ đô. Thí dụ: quy mô đòi hỏi to lớn hơn, hiện đại hơn, văn minh hơn; cùng với sự phát triển, nhu cầu giảm dân cư, chuyển các cơ sở sản xuất trong nội thành ra ngoại thành….., cũng là nhu cầu đất chuyên dùng như tính chất khác trước do quy mô, tính chất thành phố hiện đại đòi hỏi (thí dụ hệ thống giao thông không chỉ là đường xá mà đất dùng cho giao thông tỉnh cần rất lớn…) 2.1.1.2. Đặc điểm dân cư Dân cư Hà Nội tính đến 31/12/2004 là 3.082.800 người (1/4/1999 là 2.655.439 người) Hà Nội là thành phố đông dân thứ 2 trong cả nước. Dân cư Hà Nội có một số đặc điểm ảnh hưởng đến việc thay đổi mục đích sử dụng đất đai. Phân bố dân cư không đều. Dân cư nội thành chiếm 53,07%, trong khi dân cư ngoại thành chiếm 46,93%. Do đó, mật độ dân cư nội thành quá cao: 16.995 người/km2; trong lúc mật độ dân cư ngoại thành chỉ có 1.502 người/km2. Trong phương hướng phát triển của mình Hà Nội phải phân bố lại dân cư, gắn liền với việc chỉnh trang phố xá nội thành, phát triển đô thị mới ở ngoại thành. Đổi mới cơ cấu kinh tế, xoá đói giảm nghèo… Theo phương hướng đó dân cư nội thành sẽ chuyển ra ngoại thành nhu cầu đất ở cho dân cư sẽ tăng lên, đất nông nghiệp ngoại thành sẽ giảm mạnh. Tỷ lệ tăng dân số của Hà Nội rất cao, chủ yếu do tăng cơ học (Tỷ lệ tăng tự nhiên khoảng 1%, tỷ lệ tăng cơ học » 4%). Tình trạng dân cư các địa phương chuyển về Hà Nội ngày càng đông, nhu cầu đất cho mục đích nhà ở tăng mạnh, tạo sức ép cho thị trường nhà đất của Hà Nội. Dân cư Hà Nội, có trình độ văn hoá và thu nhập cao, nhu cầu đất ở, nhà ở có những sắc thái khác biệt với chất lượng cao. 2.1.1.3. Đặc điểm đất đai và tổ chức quản lý đất đai Hà Nội có 7 quận, 5 huyện với 102 phường, 118 xã, 8 thị trấn. Theo số liệu tổng kiểm kê đất đai năm 2000 thì tổng diện tích đất đai tự nhiên của thành phố là: 92.047,45 ha, trong đó, đất nông nghiệp là: 43.612,43 ha, chiếm 47,14% tập trung ở 5 huyện ngoại thành; đất lâm nghiệp 6.712, 6 ha chiếm 7.6% (chủ yếu ở Sóc Sơn); đất ở 11.688,65 ha chiếm 12.7%; đất chuyên dùng 20.534,39 ha chiếm 22,3%; đất chưa sử dụng là 9.559,65 ha chiếm 10,3% (gồm cả diện tích sông, suối, đỉnh đồi cao). Về tổ chức quản lý đất đai, trước năm 1993 công tác quản lý đất đai phân tán ở huyện việc quản lý do phòng Nông nghiệp đảm trách. Ở nội thành Sở Xây dựng là cơ quan tham mưu giúp UBND thành phố quản lý Nhà nước về quy hoạch và sử dụng đất đô thị. Sở Nhà đất là cơ quan tham mưu giúp UBND thành phố quản lý Nhà nước quỹ đất liên quan đến quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, quỹ đất ở các khu nhà ở xây dựng tập trung. Việc triển khai thi hành luật đất đai năm 1988 còn chậm, còn nhiều vấn đề chưa quán triệt đầy đủ nhất là ở khu vực đô thị. Sau năm 1993, mặc dù có Luật Đất đai mới (thay thế luật đất đai 1988). Tuy nhiên công tác quản lý đất đai vẫn phân tán, qũy đất chưa được quản lý thống nhất, có nhiều sơ hở. Cộng với công tác quản lý phát triển nhà ở triển khai các chính sách mới như bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê nhà; phát triển nhà ở theo cơ chế kinh doanh. Do chuyển đổi cơ chế, chính sách, quy định quản lý chưa đồng bộ và kịp thời với yêu cầu thực tế, nên nổi lên "cao trào" xây nhà để bán. Các cơ quan, các thành phần kinh tế tư nhân đến xây nhà để bán kèm theo chuyển dịch đất đai, nhà xưởng, các hợp tác xã, cơ quan, công ty…. dưới hình thức mua bán công khai hoặc liên doanh, liên kết… Đỉnh cao của trào lưu này là năm 1994. Trong giai đoạn này thị trường chuyển nhượng nhà, thực chất là đất hình thành tự phát vượt khỏi tầm kiểm soát, dẫn tới kháng nghị số 7/2 KS - TTPL 15/5/1995 của Viện Kiểm soát Nhân dân tối cao. Từ yêu cầu thực tế của nhiệm vụ quản lý nhà đất thực hiện nghị định 34CP của Chính phủ về nhiệm vụ quyền hạn về tổ chức bộ may ngành địa chính, tập trung quyền quản lý đất đai vào một đầu mối UBND thành phố có QĐ số HQ3 QĐ-UB ngày 10/3/1995 thành lập tổ chức địa chính thành phố và đến 18/3/1999 sở địa chính nhà đất được thành lập bám sát 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất bán để tăng cường hiệu lực quản lý lĩnh vực quan trọng này. 2.1.2. Chính sách của Đảng, Nhà nước và việc vận dụng, cụ thể hoá các chính sách đó để hình thành các văn bản pháp quy về chuyển đổi mục đích sử dụng đất phù hợp với các điều kiện của Hà Nội. 2.1.2.1. Hệ thống văn bản chính sách của Đảng, Nhà nước và các văn bản pháp quy của thành phố Hà Nội để thực hiện các chính sách của Đảng, Nhà nước Hà Nội đã vận dụng sáng tạo, cụ thể hóa các chính sách của Nhà nước thành một hệ thống văn bản pháp quy là cơ sở chỉ đạo triển khai thực hiện. Khảo sát theo thời gian; Hà Nội có các văn bản chủ yếu sau: · Ở giai đoạn 1988 - 1993 Căn cứ Quyết định số 186 HĐBT ngày 31/5/1990 của chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng. UBND thành phố có quyết định 374 QĐ - UBND ngày 27/2/1992 quy định về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào các mục đích khác; chỉ thị 43 CT-UB ngày 19/10/1988 về lập quy hoạch sử dụng đất xây dựng khu dân cư ở các hợp tác xã nông nghiệp (nhằm triển khai lập quy hoạch phân bổ sử dụng đất đai taị các ngoại thành); Quyết định 6163 QĐ-UB ngày 29/1/1988 về việc giao đất, và giãn dân. Triển khai chỉ thị 77/ CT của Hội đồng Bộ trưởng về việc thực hiện một số biện pháp cấp bách ngăn chặn việc giao đất, mua bán đất, chuyển nhượng và sử dụng đất trái phép Hà Nội đã ban hành kế hoạch số 886 KH-UB ngày 11/5/1992; Quyết định 655 QĐ-UB ngày 11/2/1993 và chỉ thị số 27 CT-UB ngày 8/6/1994. · Ở giai đoạn từ 1993 đến nay Năm 1993 Nhà nước ban hành Luật Đất đai mới (Năm 2001 có bổ xung, sửa đổi). Luật đất đai mới có những quy định cụ thể về nội dung quản lý Nhà nước về đất đai đô thị; quy định về khung giá đất các loại về quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất… các Bộ, ngành có nhiều thông tư hướng dân thi hành luật. Trên cơ sở khung pháp lý của Nhà nước, Hà Nội đã ban hành một loạt các văn bản qui phạm hướng văn thi hành trong điều kiện cụ thể của địa phương. Liên quan đến việc thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai phải kể tới các văn bản sau: Thực hiện Nghị định 64CP của chính phủ, Hà Nội có các văn bản 55/CV-UB ngày 13/1/1994 và Quyết định 1615 QĐ-UB ngày 12/6/1995 hướng dẫn thực hiện 64 CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân. Thực hiện Nghị định 60CP, Hà Nội đã có các văn bản: Quyết định số 3564 QĐ-UB ngày 16/9/1997; Quyết định 69/1999/QĐ - UB ngày 18/8/1999 (thay thế quyết định 3564 QĐ - UB); Quyết định 65/2001/QĐ - UBND ngày 29/8/2001 hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đô thị; quyền sử dụng đất ao, vườn liền kề khu vực dân cư nông thôn trên địa bàn. Thực hiện Nghị định 87/CP của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất, Hà Nội có quyết định 2951/QĐ- UB ngày 8/11/1994 và sau đó lại có Quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/9/1997 (thay thế quyết định 2951 QĐ-UB) phân loại nhiều khung giá các loại đất. Thực hiện Nghị định 90 CP ngày 17/8/1994 về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng, Hà Nội có các văn bản cụ thể hóa sau: Quyết định 3455 QĐ-UB ngày 20/9/1995; Quyết định số 3528 QĐ- UB ngày 16/9/1997 (thay thế cho Quyết định 3455 QĐ-UB Quyết định 3528 QĐ-UB được xây dựng trên cơ sở rút kinh nghiệm thực tế thu hồi chuyển mục đích sử dụng đất đai ở các công trình trọng điểm của Hà Nội như đường Chùa Bộc- Thái Hà; Đường 32; Đường Trần Khát Chân… Trong đó tiêu thức giao diện tích tái định cư theo nhân khẩu được thay bằng diện tích đất bị thu hồi. Thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc: Đền bù thiệt hại, khi Nhà nước thu hôi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Nghị định 22CP thay thế cho Nghị định 90CP). Hà Nội lại ban hành Quyết định 20 QĐ-UB ngày 30/6/1998 để hướng dẫn thi hành (thay thế QĐ3528 QĐ-UB). Ngày 31/10/2000, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã có quyết định 88/2000/ QĐ-UB thành lập Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng thành phố, có bộ phận thường trực chuyên trách, nhằm chỉ đạo một cách tập trung công tác này của thành phố. Đồng thời Thành ủy có Nghị quyết 20/NQTU ngày 13/7/2000; Hội đồng nhân dân có nghị quyết số 09/NQ- HĐ, UBND thành phố ban hành quyết định 72/2001/QĐ - UB ngày 17/4/2001 quy định rõ trình tự tổ chức thực hiện công tác bồi thường thiệt hại, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; trách nhiệm của các bên liên quan; phân cấp cho chủ tịch UBND các quận, huyện được phê duyệt phương án bồi thường cho người bị thu hồi đất và trình tự các bước thực hiện giải phóng mặt bằng. Uỷ ban nhân dân thành phố còn có các Quyết định 68/1999/QĐ-UB ngày 18/8/1999 quy định về trình tự, thủ tục để được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố; quyết định 36/QĐ - UB ngày 17/9/1998 quy định về việc giao đất làm nhà ở giãn dân cho các hộ gia đình tại khu vực nông thôn, trong đó quy định UBND thành phố phê duyệt kế hoạch và phân cấp cho Uỷ ban nhân dân các huyện chỉ đạo thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, thu tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước và quyết định giao đất cho các hộ để xây dựng nhà ở giãn dân. Uỷ ban nhân dân thành phố còn ra các chỉ thị 15/2001/CT-UB ngày 24/4/2001 về việc tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai, kiên quyết xử lý thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm luật đất đai trên địa bàn thành phố, chỉ thị 16/2002/CT - UB ngày 8/4/2002 về việc tổ chức thực hiện kháng nghị 01/VKSTC ngày 14/1/2002 của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao về khắc phục và xử lý vi phạm đất đai trên địa bàn thành phố; chỉ thị số 17/2002/CT-UB ngày 9/4/2002 về việc: Một số biện pháp tăng cường quản lý đất đai, ngăn chặn, xử lý việc mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp trái pháp luật; Đồng thời ban hành quyết định 04/2002/QĐ- UB ngày 16/1/2002 về quy chế xử lý, thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vi phạm luật đất đai trên địa bàn thành phố. Uỷ ban nhân dân Hà Nội có Quyết định 123/2001/QĐ-UB ngày 6/12/2001 quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư xây dựng các khu đô thị mới; Quyết định 63/2002/QĐ-UB ngày 26/4/2002 ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Năm 2003, sau Hội nghị BCH TW lần thứ VII, Luật đất đai 2003 được quốc hội nước cộng hoà XHCN Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004. Chính phủ có các Nghị định 181/2004/NDCP ngày 29/10/2004; Nghị định 164/2004/NĐCP ngày 14/4/2004; Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; Nghị định 197/2004/NĐCP ngày 3/12/2004; Nghị định 182/2004/NĐCP ngày 29/10/2004; và các Chỉ thị 05/2004/CT-TTg ngày 9/2/2004 Chỉ thị 28/2004/CT- TTg ngày 15/7/2004 về các vấn đề triển khai thi hành luật đất đai 2004. Bộ Tài nguyên môi trường có các Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004; Thông tư 29/2004/TT-BTNMT, Thông tư 30/2004/TTBTNMT và các Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004; Quyết định 25/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 quyết định kế hoạch thi hành Luật, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hướng dẫn việc lập thẩm định quy hoạch sử dụng đất; lập, quản lý hồ sơ địa chính, kiểm kê, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân Hà Nội đã có Quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 về việc Ban hành giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội để thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. 2.1.2.2. Các nội dung chủ yếu của hệ thống chính sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai hiện hành ở Hà Nội Phần này trình bày nội dung chủ yếu của các chính sách về chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Nhà nước đã được vận dụng vào điều kiện cụ thể của Hà Nội. a. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Trước đây, tại Nghị định 22/1998/ND-CP chính sách này có tên là chính sách "Đền bù thiệt hại…". Từ sau Luật đất đai số 13/2003/QH 11 ngày 26/11/2003 chính sách đền bù thiệt hại có tên mới là chính sách "Bồi thường" (các Nghị định số 181/2004/ND-CP ngày 29/10/2004; 188/2004/NDCP ngày 16/11/2004; Nghị định 197/2004/NĐCP ngày 3/12/2004 đều dùng khái niệm "Bồi thường". Chính sách này áp dụng cho các đối tượng bị Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, mục đích phát triển kinh tế. Điều 36 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 ghi rõ mục đích phát triển kinh tế gồm: Đất sử dụng để xây dựng khu công nghiệp; Đất cho các dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A đã được cơ quan có đủ thẩm quyền xét duyệt đầu tư mà không thể nằm trong khu công nghiệp…; Đất cho các dự án đầu tư từ nguồn vốn ODA; Đất thực hiện dự án 100% vốn nước ngoài đã được cơ quan đủ thẩm quyền duyệt cho phép đầu tư mà không thể nằm trong khu công nghiệp. Tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có đủ thẩm quyền xét duyệt cho phép. Nội dung của chính sách bồi thường gồm có Bồi thường đất và Bồi thường tài sản. · Chính sách Bồi thường đất. Nguyên tắc bồi thường: Người bị thu hồi đất có đủ điều kiện qui định để được bồi thường thì được bồi thường (Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 qui định có 1 điều kiện trong 11 điều kiện quy định thì được Bồi thường thí dụ: 1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai). 6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định ở 1,2,3 điều này; nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận đất đó không có tranh chấp… Trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND tỉnh, thành phố xem xét để hỗ trợ. Người bị thu hồi đất đang sử dụng đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi, trường hợp bồi thường bằng giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền. Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Trong Luật Đất đai 2003 và các Nghị định của Chính phủ chính sách này được cụ thể hoá đến từng trường hợp và tình huống: Bồi thường đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; tổ chức. Bồi thường đất ở; bồi thường đối với đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng. · Chính sách bồi thường tài sản Nguyên tắc bồi thường tài sản: Chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại thì được bồi thường; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tuỳ trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ tài sản; nhà ở, công trình tài sản gắn liền với đất được xây dựng hay tạo lập sau khi quy hoạch được công bố, không được Nhà nước cho phép, xây dựng sau 1/7/2004 trái với mục đích sử dụng đất được xác định trong quy hoạch; sau khi có quyết định thu hồi đất… thì không được bồi thường. Về hạn mức được bồi thường: Đối với nhà ở công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Đối với nhà và các công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định tại khoản trên được bồi thường theo mức sau: = + Mức bồi thường tối đa không lớn hơn 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 Mức và phương thức bồi thường được cụ thể hoá cho từng loại tài sản như nhà ở, công trình xây dựng trên đất đổi người chủ sở hữu, với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; đình, chùa..., cây trồng, vật nuôi, di chuyển mồ mả, bồi thường cho người lao động phải ngừng việc. · Về giá đất Trước năm 1992 Nhà nước giải quyết các vấn đề về đất, thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng bằng phương pháp hành chính, kết hợp với động viên về tinh thần sau Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 được ban hành ngoài phương thức hành chính, động viên tinh thần thì phương thức kinh tế ngày càng được quan tâm, mở rộng. Một trong các biểu hiện của chủ trương trên là Nhà nước đã thể chế hoá khái niệm "giá đất" giá đất được tính toán khi Nhà nước đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi phục vụ các dự án phát triển. Nguyên tắc cơ bản trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là: Nhà nước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi bị Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. Để xác định giá đất và khung giá đất vấn đề đầu tiên cần quan tâm phân vùng: phân hạng; phân loại đường phố; và vị trí đất. Nghị định số 188/ 2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ quy định những nét cơ bản như sau: Về nguyên tắc phân vùng, phân hạng đất ở nông thôn Phân vùng đất: Đất được chia thành 3 vùng: đồng bằng, trung du và miền núi, mỗi vùng có những đặc điểm cơ bản sau: * Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển. Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá thuận lợi hơn trung du, miền núi. * Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải (thấp hơn miền núi, cao hơn đồng bằng), bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi. Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi , kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi. * Miền núi là vùng đất cao hơn vùng trung du, bao gồm đại bộ phận diện tích là núi cao, địa hình phức tạp. Mật độ dân số thấp; kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hoá kém thuận lợi hơn trung du. Các xã được công nhận là miền núi theo quy định của Uỷ ban Dân tộc và Miền núi (nay là Uỷ ban Dân tộc) Phân hạng đất: Về việc xác định vùng đất, hạng đất và vị trí của từng loại đất cụ thể ở nông thôn để định giá đất. Nhóm đất nông nghiệp * Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng,trung du, miền núi. * Đối với đất làm muối được chia theo vị trí. Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn. Nhóm đất phi nông nghiệp tại nông thôn Đối với đất ở nông thôn, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn và các loại đất phi công nghiệp khác ở nông thôn như: "đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp: đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ được xếp theo vị trí của từng loại đất, chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi để định giá. Vị trí của từng loại đất trong mỗi loại xã được chia theo 3 khu vực thuộc địa giới hành chính cấp xã: - Khu vực 1: đất có mặt tiền tiếp giáp với trục đường giao thông chính nằm tại trung tâm xã hoặc cụm xã (gần Uỷ ban nhân dân xã, trường học, chợ, trạm y tế); gần khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu công nghiệp, khu chế xuất; hoặc không nằm tại khu trung tâm xã nhưng gần đầu mối giao thông hoặc gần chợ nông thôn. - Khu vực 2: nằm ven các trục đường giao thông liên thôn, tiếp giáp với khu vực trung tâm xã, cụm xã, khu thương mại và dịch vụ, khu du lịch, khu chế xuất. - Khu vực 3: Là những vị trí còn lại trên địa bàn xã. Việc phân loại khu vực để xác định giá đất thực hiện theo nguyên tắc: khu vực 1 có khả năng sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; khu vực 2 và khu vực 3 có khả năng sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Vị trí của từng loại đất trong từng khu vực được xác định căn cứ và khả năng sinh lợi, khoảng cách tới mặt tiền của các trục đường giao thông và điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch vụ theo nguyên tắc vị trí số 1 có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất gần trục đường giao thông chính nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Về phân loại đô thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể định giá đất. Đối với đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác theo quy định của chính phủ được xếp theo loại đô thị, loại đường phố và vị trí đất để định giá. Đô thị bao gồm thành phố thị xã, thị trấn được cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập và xếp loại đô thị. Đô thị được phân thành 6 loại, gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước. Đối với thị xã, thị trấn chưa được xếp loại đô thị xếp vào đô thị loại V. Phân loại đường phố. Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch. Đường phố trong từng loại đô thị được phân thành các loại đường phố có số thứ tự từ 1 trở đi, đường phố loại 1 áp dụng đối với đất tại trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch, có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất; các loại đường phố tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch có mức sinh lợi và kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Trường hợp một đường phố gồm nhiều đoạn đường phố có khả năng sinh lợi khác nhau, có kết cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường phố đó được xếp vào loại đường phố tương ứng. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông. Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi. Vị trí số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn. Khu vực đất giáp ranh * Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. * Đối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét. * Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét. * Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giớ hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200 mét. * Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b, c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100mét thì không xếp loại đất giáp ranh. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc Trung ương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp. Cụ thể hoá việc phân vùng, phân hạng, phân loại đường phố và vị trí đất theo các quy định của Chính phủ và vị trí đất theo các quy định của chính phủ ở NĐ số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ, Hà Nội ban hành quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 quy định phân loại đất Hà Nội như sau: * Đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản có 4 hạng với xã, đồng bằng, 6 hạng với xã trung du. * Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm có 5 hạng với xã đồng bằng. 5 hạng với các xã trung du. * Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất có 5 hạng với các xã trung du. * Đất ở các quận nội thành có 4 loại từ VT 1 đến VT4 cụ thể cho từng đường phố. * Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có 4 loại từ VT1 - VT 4 cụ thể cho từng đường phố. Đất tại các thị trấn đất ở có 2 loại, cụ thể cho từng vị trí (3 loại vị trí) theo các trục đường loại 1, hay loại 2. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cũng gồm 2 loại, cụ thể cho từng vị trí (4 loại vị trí) theo các trục đường loại 1 hay loại 2. * Đất khu vực giáp ranh các quận nội thành được chia thành nhiều loại (25 loại) theo vị trí (5 vị trí) và đoạn loại (5 đoạn loại từ 1 đến 5) * Đất khu vực dân cư nông thôn được cụ thể hoá đến từng xã. Về phương pháp xác định giá. Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ. Phương pháp xác định giá đất (điều 4) quy định có 2 phương pháp: Một là, phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. Hai là, phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của các loại tiền gửi VND thời hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Hai phương pháp này có thể được áp dụng độc lập, hay kết hợp với nhau trong từng trường hợp cụ thể. Không phải đến 16/11/2004 Nhà nước mới quy định phương pháp xác định giá đất. Trong Nghị định 87 CP ngày 17/8/1994 (sau đó được bổ xung bằng Nghị định 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998 và Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996), Hà Nội vận dụng cụ thể hoá các văn bản trên ở Quyết định 3519/QĐ-UB quy định phương xác định giá đất, khi đó, là phương pháp xác định theo khung giá. Theo phương pháp này căn cứ vào khung giá của Nhà nước, UBND địa phương (tỉnh, thành phố) quy định khung giá đất cho loại, hạng, vị trí đất khung giá đó là cơ sở để tính giá từng thửa đất cụ thể Nghị định 87 CP (Điều 4) còn quy định việc sử dụng hệ số K để điều chỉnh khung giá đất. "Trong trường hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lời khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phương được phép vận dụng hệ số K điều chỉnh khung giá từ 0,8 đến 1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đường phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị. Giá các loại đất do các địa phương quy định không được thấp hơn giá tối thiểu và không được cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh". Hệ số K tiếp tục được điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 ở mức 0,5 - 1,8 lần; ở Nghị định số 87 CP ngày 17/8/1994 quy định như sau (khoản 2, điều 4) "giá các loại đất do địa phương quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu hoặc cao hơn giá tối đa của khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định số 87 CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và hệ số K đã được điều chỉnh tại Quyết định 302 TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng chính phủ, nhưng giảm hoặc tăng không quá 50%" Như vậy hệ số K được áp dụng trên thực tế khá rộng rãi, trong khoảng 0,25 - 2,7 lần. Phương pháp áp dụng khung giá dễ làm, có căn cứ pháp lý, tuy nhiên trường hợp không sát với giá thực tế ở địa phương, việc sử dụng hệ số K để điều chỉnh còn mang nặng tính chủ quan. Bởi căn cứ tính hệ số K chưa được xác định rõ. Nghị định 22/1998/NĐ - CP có quy định "giá đất để tính đền bù thiệt hại về đất được xác định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lời và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Thông tư 145/TT/BTC ngày 4/11/1998 đã quy định cụ thể phương pháp xác định hệ số K và tính giá đất. Cụ thể ở Hà Nội như sau: Hệ số K tính giá đất nông nghiệp được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi của giá đất do UBND thành phố quy định: K = Trong đó: Gs là giá đất theo khả năng sinh lợi; Gq là giá đất nông nghiệp do UBND thành phố ban hành Gq= Trong đó T: là thu nhập bình quân trong năm tính theo từng hạng đất i: là lãi suất tiền gửi ngân hàng Nhà nước không kỳ hạn thu nhập bình quân trong năm T được tính toán trên cơ sở điều tra thực tế. Như vậy, thực chất của việc tính giá đất làm cơ sở đền bù chính là giá đất theo khả năng sinh lợi. Với đất nông nghiệp nội thành ngoài phần đền bù theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ tối đa 30% chênh lệch giữa giá đất ở của khu vực đất liền kề với giá đền bù đất nông nghiệp. = + 30% Về giá đất ở, hệ số xác định giá đền bù K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do thành phố quy định. K = Trong đó: Gr: là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Gq là giá đất ở do thành phố quy định trong khung giá. Việc tìm hệ số K để xác lập giá đền bù, hay nói cách khác tính giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế được xác định trên cơ sở điều tra thu nhập các thông tin thị trường về giao dịch, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong những trường hợp tương đương và có tính đến khu vực, vị trí của đất sử dụng mua bán đất. Thực chất của phương pháp xác định giá đền bù theo cách này vẫn phải dựa trên cơ sở giá đất do UBND thành phố quy định có điều chỉnh theo hệ thống. Điểm khác, là hệ số này được tính toán trên cơ sở khả năng sinh lợi (đối với đất nông nghiệp) hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường (đối với đất ở chứ không quy định "cứng" như cách dựa vào khung giá. Ưu điểm của cách này là giá đền bù dễ được thừa nhận, đó là giá đất được xác định phù hợp với mức độ sinh lợi của đất và sát với giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế thị trường. Tuy nhiên, việc xác định giá phức tạp, tốn kém, khó chính xác vì phụ thuộc vào kết quả điều tra, thu thập thông tin có chuẩn xác hay không chuẩn xác. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 quy định 2 phương pháp xác định giá đất, đồng thời quy định điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất như sau: " Phương pháp so sánh