Đề tài Xây dựng siêu thị nội thất

Môc lôc Ch­¬ng I Kh¸i qu¸t vÒ dù ¸n 4 Ch­¬ng II C¸c c¨n cø, c¬ së x©y dùng dù ¸n 5 I. C¸c c¨n cø ph¸p lý 5 II. Xem xét điều kiện vĩ mô của dự án 5 III. H×nh thøc ®Çu t­ x©y dùng 9 IV. §Þa ®iÓm x©y dùng 9 Ch­¬ng III Phân tích khía cạnh thị trường của dự án I. Gi ới thi ệu s ản ph ẩm 11 II. Ph ân t ích đ ánh gi á cung c ầu t ổng th ể c ủa d ự án 13 III. Ph ân đo ạn v à x ác đ ịnh th ị tr ư ờng m ục ti êu IV. Lao đ ộng v à tr ợ gi úp c ủa c ác chuy ên gia n ư ớc ngo ài 22 Ch­¬ng IV C¸c gi¶i ph¸p thùc hiÖn 28 I. HiÖn tr¹ng khu ®Êt vµ ph­¬ng ¸n gi¶i phãng mÆt b»ng 28 II. Gi¶i ph¸p kiÕn tróc 28 III. Ph­¬ng ¸n khai th¸c vµ sö dông lao ®éng 29 IV. KÕ ho¹ch thùc hiÖn dù ¸n 30 V. H×nh thøc qu¶n lý dù ¸n 30 VI. §¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr­êng 31 Ch­¬ng V Tµi chÝnh cña dù ¸n 34 I. Tæng møc ®Çu t­ 34 II. X¸c ®Þnh nguån vèn ®Çu t­ 35 III. Kh¸i to¸n 35 IV. Ph©n tÝch c¸c hiÖu qu¶ tµi chÝnh cña Dù ¸n 35 V. HiÖu qu¶ x· héi cña dù ¸n 38 Ch­¬ng VI KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ 38 Ch­¬ng I Kh¸i qu¸t vÒ dù ¸n 1. Tªn dù ¸n. Xây dựng siêu thị nội thất. 2. §Þa ®iÓm x©y dùng. §­êng X­¬ng Giang – Thµnh phè B¾c Giang – TØnh B¾c Giang. 3. Chñ ®Çu t­. Tªn doanh nghiÖp: C«ng ty Cæ phÇn s¶n xuÊt vµ c«ng nghiÖp ViÖt Nam. Tªn giao dÞch: VIÖt Nam Production and Industry Joint stock Company Tªn viÕt t¾t: Vinaprod., jsc. Trô së chÝnh: Sè 75/26, ngâ Th¸i ThÞnh II, phè Th¸i ThÞnh, ph­êng ThÞnh Quang, quËn §èng §a, thµnh phè Hµ Néi. §iÖn tho¹i: 04.734.4832 Fax: 04. 734.4833 V¨n phßng giao dÞch: Sè 10/49 ngâ 178 phè Th¸i Hµ, QuËn §èng §a, Thµnh phè Hµ Néi. 4. §¬n vÞ trùc tiÕp qu¶n lý vµ khai th¸c dù ¸n. C«ng ty Cæ phÇn s¶n xuÊt vµ c«ng nghiÖp ViÖt Nam. 5. H×nh thøc qu¶n lý dù ¸n. Chñ ®Çu t­ trùc tiÕp qu¶n lý thùc hiÖn dù ¸n. 6. §¬n vÞ t­ vÊn lËp Dù ¸n ®Çu t­ vµ thiÕt kÕ c¬ së. C«ng ty CP ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn V­¬ng Long – Chi nh¸nh Hµ Néi. §Þa chØ: P401 nhµ D5, l« C, ®­êng NguyÔn Phong S¾c kÐo dµi, ph­êng DÞch Väng – CÇu GiÊy – Hµ Néi. Tel: 04.269.0443 Fax: 04.269.0438 Ch­¬ng II C¸c c¨n cø, c¬ së x©y dùng dù ¸n I. c¸c c¨n cø ph¸p lý - C¨n cø NghÞ ®Þnh sè 16/2005/N§-CP ngµy 07/2/2005 cña ChÝnh phñ vÒ qu¶n lý dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh. - C¨n cø Th«ng t­ sè 04/2005/TT- BXD ngµy 01/04/2005 cña Bé x©y dùng vÒ viÖc h­íng dÉn lËp vµ qu¶n lý chi phÝ dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng c«ng tr×nh. - C¨n cø c«ng v¨n sè 2410/UBND – TN&TKQ ngµy 27/10/2006 cña UBND tØnh B¾c Giang vÒ viÖc cho phÐp C«ng ty Cæ phÇn s¶n xuÊt vµ c«ng nghiÖp ViÖt Nam kh¶o s¸t ®Þa ®iÓm ®Ó lËp dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng siêu thị míi t¹i ®­êng X­¬ng Giang – thµnh phè B¾c Giang – tØnh B¾c Giang. - C¨n cø QuyÕt ®Þnh sè 01/Q§ - CPVN ngµy 20/32007 cña Gi¸m ®èc C«ng ty Cæ phÇn s¶n xuÊt vµ c«ng nghiÖp ViÖt Nam vÒ viÖc chØ ®Þnh thÇu t­ vÊn lËp dù ¸n ®Çu t­ vµ thiÕt kÕ kü thuËt thi c«ng c«ng tr×nh Siêu thị nội thất. - C¨n cø hîp ®ång kinh tÕ sè 01/2007/TV - XD ngµy 21/3/2007 ®· ký gi÷a C«ng ty Cæ phÇn s¶n xuÊt vµ c«ng nghiÖp ViÖt Nam vµ C«ng ty Cæ phÇn ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn V­¬ng Long – Chi nh¸nh Hµ Néi vÒ viÖc T­ vÊn thiÕt kÕ x©y dùng c«ng tr×nh: Siêu thị nội thất t¹i thµnh phè B¾c Giang. II. XEM XÉT ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ CỦA DỰ ÁN 1. HiÖn tr¹ng c¬ së vËt chÊt. 1.1. VÞ trÝ vµ hiÖn tr¹ng c«ng tr×nh kiÕn tróc khu vùc dù ¸n. - C¨n cø vµo b¶n ®¹c ®Þa h×nh tû lÖ 1/2000 do C«ng ty cæ phÇn ®Çu t­ vµ ph¸t triÓn V­¬ng Long lËp: + Tæng diÖn tÝch khu ®Êt kho¶ng 500m2. + PhÝa Nam gi¸p nhµ d©n. + PhÝa B¾c gi¸p ®­êng X­¬ng Giang. + PhÝa §«ng gi¸p nhµ d©n. + PhÝa T©y gi¸p quèc lé 1A cò. 1.2. §Æc ®iÓm d©n c­ tØnh B¾c Giang. Theo sè liÖu ®iÒu tra, d©n sè trung b×nh cña tØnh B¾c Giang ®Õn ngµy 14/1999 cã 1.492.191 ng­êi, gåm 17 d©n téc kh¸c nhau trong ®ã cã ng­êi Kinh ®«ng nhÊt chiÕm 87,9%, ng­êi Tµy chiÕm 1,9%, ng­êi Hoa chiÕm 1,1%, Nïng chiÕm 3,5%, S¸n Ch¸y chiÕm 1,2%, S¸n D×u chiÕm 1,1%; sè cßn l¹i lµ c¸c d©n téc kh¸c nh­ M­êng, Dao, Cao Lan, S¸n ChØ. §Õn n¨m 2005 d©n sè trung b×nh cña tØnh kho¶ng 1,583 triÖu ng­êi, t¨ng 73 ngh×n ng­êi so víi d©n sè trung b×nh n¨m 1999, mËt ®é d©n sè n¨m 2005 b×nh qu©n lµ 414ng/km2. D©n sè n«ng th«n chiÕm tû lÖ cao 90,79%, chñ yÕu lµm nghÒ n«ng. §©y võa lµ tiÒm n¨ng vÒ nguån lùc cho ph¸t triÓn, võa lµ søc Ðp vÒ viÖc lµm vµ gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò x· héi, ®ång thêi còng lµ th¸ch thøc ®èi víi tØnh trong viÖc chuyÓn ®æi c¬ cÊu lao ®éng. Trong ®ã, riªng thµnh phè B¾c Giang cã diÖn tÝch tù nhiªn kho¶ng 32,21 km2 víi d©n sè trªn 126.000 ng­êi. 2. HiÖn tr¹ng kinh tÕ x· héi tØnh B¾c Giang. Tõ n¨m 2001 ®Õn nay, kinh tÕ B¾c Giang cã nhiÒu khëi s¾c ë thÕ ph¸t triÓn t¨ng tr­ëng. Cô thÓ lµ tèc ®é ph¸t triÓn kinh tÕ tõ n¨m 2000 ®Õn nay liªn tôc t¨ng, n¨m 2000 lµ 7,3%, n¨m 2001 lµ 7,1%, n¨m 2002 lµ 7,5%, n¨m 2003 lµ 8,8%, n¨m 2004 lµ 9,0%, n¨m 2005 lµ 9,3%, năm 2008 là 9,4%. NhÞp ®é t¨ng tr­ëng thêi kú 2001 - 2004 lµ 8,35%. (b¶ng 2.1). VÒ c¬ cÊu kinh tÕ ®· cã b­íc chuyÓn dÞch theo h­íng gi¶m tû träng ngµnh n«ng nghiÖp, t¨ng tû träng ngµnh dÞch vô; ®Æc biÖt lµ ®ãng gãp cña ngµnh c«ng nghiÖp vµ x©y dùng c¬ b¶n ®· t¨ng nhanh. Cô thÓ, tû träng n«ng nghiÖp thñy s¶n gi¶m tõ 45% n¨m 2004 xuèng cßn 43,5% n¨m 2005; tû träng c«ng nghiÖp t¨ng tõ 20,5% n¨m 2004 lªn 22% n¨m 2005; n¨m 2005 tû träng dÞch vô chiÕm 34,5%. Mét ®iÓm næi bËt trong thµnh tùu ®æi míi lµ c¸c thµnh phÇn kinh tÕ ®Òu ®­îc khuyÕn khÝch ph¸t triÓn. Kinh tÕ ngoµi quèc doanh ph¸t triÓn nhanh trªn nhiÒu lÜnh vùc. Kinh tÕ hé gia ®×nh, trang tr¹i, kinh tÕ t­ nh©n ®­îc khuyÕn khÝch më réng, ®ãng vai trß quan träng trong c¸c lÜnh vùc t¹o viÖc lµm vµ n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n. 3. HiÖn tr¹ng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt. VÒ giao th«ng: Khu vùc dù ¸n gi¸p víi ®­êng quèc lé 1A cò vµ ®­êng X­¬ng Giang nªn hÖ thèng giao th«ng thuËn tiÖn. San nÒn vµ tho¸t n­íc m­a: HiÖn tr¹ng nÒn: + HiÖn tr¹ng khu ®Êt cã cao ®é trung b×nh thÊp h¬n cao ®é mÆt ®­êng X­¬ng Giang. + Khu vùc ao th¶ bÌo cã chiÒu s©u trung b×nh H = 1,2m chiÕm 40% diÖn tÝch khu ®Êt dù ¸n. HiÖn tr¹ng tho¸t n­íc m­a: + Ch­a cã m¹ng tho¸t n­íc m­a. N­íc m­a tù ch¶y theo ®Þa h×nh, tõ cao xuèng c¸c chç tròng, ao trong khu vùc. + HiÖn cã tuyÕn ®­êng chÝnh ®­êng X­¬ng Giang cã hÖ thèng tho¸t n­íc ch¹y song song víi khu vùc dù ¸n ®¶m nhËn tho¸t n­íc chung c¶ dù ¸n. HiÖn tr¹ng cÊp n­íc : + Trong khu vùc th­êng sö dông n­íc giÕng ®µo, chÊt l­îng n­íc tèt nh­ng vÒ mïa kh« cã n¨m kh«ng cã n­íc. PhÇn lín c¸c hé gia ®×nh cã bÓ chøa n­íc m­a, dung tÝch chøa kho¶ng 5,0 m3/bÓ ®Ó ¨n uèng, sinh ho¹t. + HiÖn t¹i tØnh B¾c Giang ®· cã hÖ thèng cÊp n­íc sinh ho¹t cho nh©n d©n. VÖ sinh vµ m«i tr­êng: Khãi bôi vµ tiÕng ån chñ yÕu ¶nh h­ëng trùc tiÕp ®Õn dù ¸n. CÊp ®iÖn: §· cã ®iÖn l­íi cung cÊp tíi tõng khu vùc. §· cã hÖ thèng ®iÖn tho¹i, internet vµ Angten Parabon. §¸nh gi¸ tæng hîp hiÖn tr¹ng: §Êt x©y dùng n»m trªn vÞ trÝ hiÖn t¹i rÊt thuËn tiÖn vÒ giao th«ng. Song khi thi c«ng cÇn l­u ý nhµ thÇu cã biÖn ph¸p che ch¾n ®Ó kh«ng lµm « nhiÔm m«i tr­êng trong khu vùc trong thêi gian x©y dùng c«ng tr×nh. Nguån cung cÊp nguyªn vËt liÖu, nhiªn liÖu vµ nh©n c«ng cña B¾c Giang rÊt dåi dµo, thuËn lîi, phong phó vµ ®a d¹ng. 4. Sù cÇn thiÕt ph¶i ®Çu t­. Cïng víi sù ph¸t triÓn cña nÒn c«ng nghiÖp B¾c Giang trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, đồng thời tốc độ đô thị hoá ngày càng nhanh. C¬ cÊu c«ng nghiÖp trong GDP tõ 22% (n¨m 2005) lªn 25,1% (n¨m 2006), trong ®ã khu vùc DNNN ­íc ®¹t 675,4 tû ®ång; khu vùc doanh nghiÖp ngoµi quèc doanh ­íc ®¹t 990 tû ®ång; khu vùc ®Çu t­ cã vèn n­íc ngoµi ®¹t 73,1 tû ®ång (kÕ ho¹ch ®Ò ra lµ 118 tû ®ång). Mét sè huyÖn, thµnh phè cã tèc ®é t¨ng tr­ëng SXCN t¨ng so víi n¨m 2005 lµ: huyÖn ViÖt Yªn (t¨ng 57%), huyÖn S¬n §éng (t¨ng 43,4%), thµnh phè B¾c Giang (t¨ng 19,3%), huyÖn L¹ng Giang (t¨ng 18,5%)… Trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, hoµ nhËp víi c«ng cuéc c«ng nghiÖp ho¸ vµ hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc, tØnh B¾c Giang ®· vµ ®ang bè trÝ l¹i c¬ cÊu nÒn kinh tÕ mét c¸ch hîp lý, cã hiÖu qu¶, theo h­íng “C«ng – N«ng – L©m nghiÖp vµ DÞch vô”, tæ chøc khai th¸c mäi tiÒm n¨ng s½n cã, khuyÕn khÝch c¸c lo¹i h×nh kinh tÕ, bao gåm nhiÒu lo¹i h×nh së h÷u, ho¹t ®éng theo c¬ chÕ thÞ tr­êng d­íi sù qu¶n lý cña Nhµ n­íc. Víi vÞ trÝ c¸ch thñ ®« Hµ Néi 50 km vÒ phÝa B¾c, c¸ch cöa khÈu H÷u NghÞ 110 km vÒ phÝa Nam, c¸ch c¶ng H¶i Phßng 100 km vÒ phÝa §«ng. PhÝa B¾c vµ phÝa §«ng gi¸p tØnh L¹ng S¬n, phÝa T©y vµ T©y B¾c gi¸p Hµ Néi, Th¸i Nguyªn, phÝa Nam vµ §«ng Nam gi¸p tØnh B¾c Ninh, H¶i D­¬ng vµ Qu¶ng Ninh. Trªn ®Þa bµn cã 3 con s«ng lín ch¶y qua lµ s«ng Th­¬ng, s«ng CÇu, s«ng Lôc Nam víi tæng chiÒu dµi 347 km (hiÖn ®ang khai th¸c 187 km) t¹o nªn m¹ng l­íi giao th«ng ®­êng thñy thuËn tiÖn. HÖ thèng s«ng nµy còng lµ nguån cung cÊp n­íc mÆt phong phó víi tr÷ l­îng hµng tr¨m triÖu m3 cho ho¹t ®éng sinh ho¹t vµ s¶n xuÊt. Trªn c¸c tuyÕn s«ng cã 3 hÖ thèng c¶ng: c¶ng trung ­¬ng, c¶ng chuyªn dông vµ c¶ng ®Þa ph­¬ng víi tæng n¨ng lùc bèc xÕp kho¶ng 200 – 300 ngh×n tÊn. B¾c Giang cã 3 tuyÕn ®­êng s¾t ®i qua víi tæng chiÒu dµi 87 km gåm c¸c tuyÕn Hµ Néi - §ång §¨ng (L¹ng S¬n); Hµ Néi – KÐp (B¾c Giang) – H¹ Long (Qu¶ng Ninh); Hµ Néi – KÐp – L­u X¸. III. H×nh thøc ®Çu t­ x©y dùng §Çu t­ x©y dùng míi ®ång bé Siêu thị nội thất Nguån vèn ®Çu t­: Vèn tù cã, vèn vay vµ c¸c nguån vèn kh¸c. C«ng tr×nh ph¶i ®­îc thiÕt kÕ x©y dùng hoµn chØnh ®ång bé ®¶m b¶o mü quan vµ kü thuËt cao ®Ó sau khi hoµn thµnh sÏ ®ãng gãp cho Thµnh phè mét c«ng tr×nh kÕn tróc ®Ñp, khang trang, xøng ®¸ng tÇm vãc cña mét ®« thÞ ph¸t triÓn theo h­íng ®« thÞ sinh th¸i mµ §¶ng bé vµ nh©n d©n B¾c Giang ®· ®Ò ra. IV. §Þa ®iÓm x©y dùng 1. VÞ trÝ vµ ®Æc ®iÓm khu ®Êt x©y dùng. C«ng tr×nh Siêu thị nội thất đ­îc x©y dùng trªn khu ®Êt ®· ®­îc quy ho¹ch víi tæng diÖn tÝch Kho¶ng 500 m2, n»m trªn trôc ®­êng X­¬ng Giang. PhÝa B¾c: gi¸p §­êng X­¬ng Giang. PhÝa Nam: gi¸p nhµ d©n. PhÝa §«ng: gi¸p Quèc lé 1A cò. PhÝa T©y: gi¸p C«ng ty L©m s¶n B¾c Giang. 2. §Æc ®iÓm ®Þa chÊt c«ng tr×nh. Theo sè liÖu kh¶o s¸t ®Þa chÊt c«ng tr×nh l©n cËn, ®Æc ®iÓm c¸c líp ®Êt t¹i khu vùc c«ng tr×nh hÇu hÕt lµ ®Êt thæ c­, æn ®Þnh, cã thÓ x©y dùng nhµ cao tÇng. 3. §iÒu kiÖn tù nhiªn. TØnh B¾c Giang cã khÝ hËu nhiÖt ®íi giã mïa Èm, cã mïa ®«ng l¹nh. §Æc ®iÓm chung cña khÝ hËu lµ ph©n ho¸ theo mïa vµ l·nh thæ phô thuéc vµo chÕ ®é hoµn l­u giã mïa vµ ®iÒu kiÖn ®Þa h×nh ®Þa ph­¬ng. Sù biÕn ®æi theo mïa cña khÝ hËu kÐo theo sù biÕn thiªn nhÞp ®iÖu mïa cña tù nhiªn. TØnh B¾c Giang giã thæi theo mïa: Mïa ®«ng (tõ th¸ng IX n¨m tr­íc ®Õn th¸ng II n¨m sau) c¸c h­íng giã thÞnh hµnh lµ §«ng B¾c vµ B¾c; Mïa hÌ (tõ th¸ng III ®Õn th¸ng VIII) lµ §«ng Nam víi tÇn suÊt giao ®éng trong kho¶ng 20 - 40%. Trong mïa ®«ng, giã mïa ®«ng b¾c th­êng trµn vÒ ®©y tõ 30 - 40 ®ît, nhiÖt ®é thÊp nhÊt cã thÓ xuèng d­íi 100C, thËm chÝ d­íi 00C vµo c¸c th¸ng XII vµ th¸ng I trong c¸c thung lòng vïng cao. Th¸ng l¹nh nhÊt lµ th¸ng I cã nhiÖt ®é trung b×nh: tõ 15 - 160C. Mïa nãng dµi 5 th¸ng, th¸ng VII nãng nhÊt (tõ 28 - 290C). Biªn ®é nhiÖt n¨m lín (tõ 12 - 130C) phï hîp víi quy luËt ph©n ho¸ cña khÝ hËu cã mïa ®«ng l¹nh. Biªn ®é nhiÖt ®é ngµy ®ªm trung b×nh n¨m dao ®éng trong kho¶ng tõ 6 - 80C, ®Æc tr­ng cña khÝ hËu miÒn nói trung du cña B¾c Giang. L­îng m­a n¨m trªn phÇn lín l·nh thæ lµ 1400 ®Õn 1600mm; khu vùc vïng nói phÝa t©y vµ ®«ng nam cã l­îng m­a lín h¬n: tõ 1600-1900mm; Vïng thÊp phÝa ®«ng Ýt m­a h¬n do bÞ che khuÊt bëi giã ®ång nam, ®Æc biÖt vïng Kim S¬n - BiÓn §éng cã l­îng m­a (tõ 1000 - 1200mm) vµo lo¹i m­a Ýt nhÊt n­íc ta. CHƯƠNG III : PHÂN TÍCH KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG CỦA DỰ ÁN I.Giới thiệu sản phẩm: Đúng như tên gọi của dự án “Siêu thị nôi thất”, sản phẩm của chúng tôi bao gồm tất cả các sản phẩm nội thất tập trung phục vụ nhu cầu của các khu đô thị mới, các khu văn phòng và nhà ở. Nhằm đáp ứng mọi nhu cầu của khách hàng vì vậy các sản phẩm sẽ rất đa dạng về chủng loại, phong phú về kiểu dáng phù hợp với các hoàn cảnh và mục đích sử dụng khác nhau tạo nên sự thoải mái cao nhất cho người sử dụng. Như đã biết, các khu đô thị mới hay các khu văn phòng được xây dựng khá giống nhau về kết cấu, để có một ngôi nhà thể hiện được cá tính của chủ nhân thì phụ thuộc rất nhiều vào đồ nội thất, nắm bắt được yếu tố này, siêu thị chúng tôi sẽ có bộ phận tư vấn cho khách hàng, sẽ tìm hiểu tính cách, sở thích cũng như nhu cầu sử dụng để có thể cung cấp cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất, thiết thực nhất để đem lại sự hài lòng cao nhất cho khách hàng. Qua quá trình nghiên cứu thị trường chúng tôi đã rút ra chiến lược cạnh tranh như sau: Thứ nhất, cạnh tranh về giá, với phương châm mang đến cho khách hàng những sản phẩm tốt nhất cả về chất lượng và giá cả, vì vậy chúng tôi sẽ phân ra các loại sản phẩm với các mức giá khác nhau nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu sử dụng của mọi người dân. Thứ hai, cũng là tập trung vào phục vụ khách hàng, chúng tôi sẽ thiết kế, sửa chữa sản phẩm theo nhu cầu của khách hàng để phù hợp với ngôi nhà cũng như mục đích sử dụng. II.Ph©n tÝch ®¸nh gi¸ kh¸i qu¸t cung- cÇu thÞ tr­êng tæng thÓ s¶n phÈm cña dù ¸n - Tèc ®é t¨ng tr­ëng kinh tÕ cña ViÖt Nam mét sè n¨m gÇn ®©y cã sù t¨ng tr­ëng kh¸ cao vµ cã sù æn ®Þnh. §­îc thÓ hiÖn bëi møc t¨ng GDP,GDP/ng­êi... VÝ dô: Bảng 1: Tăng trưởng GDP, 2003-07 (%) 2003 2004 2005 2006 2007 Tốc độ tăng (%) GDP 7,34 7,79 8,44 8,17 8,48 Nông-lâm-thủy sản 3,62 4,36 4,02 3,40 3,40 Công nghiệp-xây dựng 10,48 10,22 10,69 10,37 10,60 Dịch vụ 6,45 7,26 8,48 8,29 8,68 Nguồn: Tổng cục Thống kê (TCTK) và tính toán của Viện NCQLKTTƯ. GDP/ng­êi nh÷ng n¨m gÇn ®©y:2003 lµ 491,9USD 2004 lµ 552,9USD 2005 lµ 639,1USD 2006 lµ 725,1USD 2007 lµ 835,9USD - Theo sè liÖu cña tæng côc thèng kª th× møc chi tiªu cho tiªu dïng ®å néi thÊt cña c¸c hé gia ®×nh vµo kho¶ng 15%-20% thu nhËp .Do nÒn kinh tÕ cã sù ph¸t triÓn nhanh dÉn ®Õn thu nhËp ng­êi d©n ngµy cµng t¨ng , ®êi sèng ngõ¬i d©n ®­îc c¶i thiÖn mét c¸ch ®¸ng kÓ,hä cã nhu cÇu tiªu dïng nhiÒu h¬n tr­íc. - Khi Bắc Giang më réng th× diÖn tÝch ®· t¨ng lªn ,hµng lo¹t khu ®« thÞ.toµ nhµ trung c­,v¨n phßng ,tr­êng häc ...®ang ®­îc x©y dùng ë nhiÒu n¬i , ®Æc biÖt lµ c¹nh khu vùc thực hiện dự án đầu tư. Xa h¬n lµ khu ®« thÞ ở tỉnh lân cận như Bắc Ninh,Thái Nguyên...víi møc t¨ng tr­ëng kh¸ cao vµo kho¶ng 35%-40%. Nhu cÇu trªn thÞ tr­êng lµ rÊt lín ®èi víi s¶n phÈm cña dù ¸n. - Trªn thÞ tr­êng chØ cã mét sè nhµ cung cÊp lín cã quy m« t­ong tù nh­ dù ¸n chóng t«i ®ang thùc hiÖn nh­ lµ :Mª Linh Plaza,Thuú D­¬ng Plaza,An D­¬ng Home Centrer...chiÕm kho¶ng 35% l­îng cung hµng ho¸ cña thÞ tr­êng s¶n phÈm vµ mét sè nhµ cung cÊp nhá lÎ kh¸c trªn thÞ tr­êng nh­ng nh÷ng nhµ cung cÊp nhá lÎ chØ cung cÊp cho nh÷ng hé d©n trªn ®Þa bµn xung quanh ®ã. - Nhu cÇu trªn thÞ tr­êng lµ rÊt lín nh­ng cung ch­a ®¸p øng ®­îc cÇu cña thÞ tr­êng .Do vËy, tiÒm n¨ng thùc hiÖn dù ¸n lµ rÊt lín,dù ¸n lµ kh¶ thi. - Nguån cung cÊp s¶n phÈm chÝnh trªn thÞ tr­êng gåm 2 nguån chÝnh: Trong n­íc : +) S¶n l­îng lµ t­¬ng ®èi dåi dµo víi l­îng cung cÊp t­ong ®èi lín tõ mét sè lµng nghÒ nh­ lµ :®å gç §«ng Kþ (Tõ S¬n-B¾c Ninh)...mÉu m· chñng lo¹i ®a d¹ng vµ cßn lÊy tõ nh÷ng c«ng ty chuyªn s¶n xuÊt ®å néi thÊt nh­ lµ :c«ng ty TNHH ®å gç Long §×nh... +) Møc tiªu thô s¶n phÈm lµ t­¬ng ®èi cao . N­íc ngoµi chñ yÕu nhËp khÈu t­ mét sè thÞ tr­êng cã uy tÝn trªn thÕ giíi nh­ lµ :®å gç néi thÊt Mü ,NhËt,Italia,Trung Quèc... - §¸nh gi¸ møc ®é tho¶ m·n cña s¶n phÈm cña dù ¸n :theo kÕt qu¶ ®iÒu tra gÇn ®©y th× chóng t«i nhËn thÊy nhu cÇu ®å néi thÊt trong gia ®×nh lµ rÊt lín ,chóng t«i pháng vÊn trªn 500 hé gia ®×nh ®ang sèng ë c¸c tr­ng c­ trªn ®Þa bµn thµnh phè Bắc Giang thÊy hä rÊt muèn cã ®å ®¹c ®Ñp trong phßng cña hä ®Æc biÖt lµ ®å néi thÊt . Chóng t«i còng giíi thiÖu cho hä vÒ s¶n phÈm dù ¸n cña chóng t«i th× hä rÊt hµi lßng vÒ mÉu m· còng nh­ chÊt l­îng cña s¶n phÈm. III. Ph©n ®o¹n thÞ tr­êng vµ x¸c ®Þnh thÞ tr­êng môc tiªu cña s¶n phÈm 1)Ph©n lo¹i thÞ tr­êng. S¶n phÈm cña chóng t«i chó träng ®Õn c¸c khu ®« thÞ lín ,c¸c khu trung c­ cao cÊp,trung c­ dµnh cho ng­êi lao ®«ng cã thu nh©p kh¸, c¸c c¬ quan hµnh chÝnh,c¸c toµ nhµ v¨n phßng,tr­êng häc... Khi Bắc Giang ®­îc më réng ,theo ®Ò ¸n ph¸t triÓn kinh tÕ ®Õn n¨m 2020 cña thµnh phè,th× hµng lo¹t khu ®« thÞ míi ,khu hµnh chÝnh míi ,toµ nhµ v¨n phßng míi sÏ ®­îc ph¸t triÓn më réng vÒ phÝa t©y cña thµnh phè.Víi quy m« t¨ng tr­ëng cao . 2) X¸c ®Þnh thÞ tr­êng môc tiªu. S¶n phÈm chóng t«i sÏ ®¨c biÖt chó träng ®Õn c¸c khu c¨n hé cao cÊp ,c¸c khu trung c­ cao cÊp .Do tèc ®é t¨ng tr­ëng thÞ tr­êng nµy lµ rÊt lín ,nÒn kinh tÕ ®ang ph¸t triÓn nhanh ,xuÊt hiÖn nhiÒu ng­êi giµu cã ,hä muèn x©y dùng nh÷ng c¨n hé cao cÊp ®ßi hái ph¶i cã ®å néi thÊt cao cÊp trong ¨n hé cña hä. IV. Lao ®éng vµ sù trî gióp kü thuËt cña c¸c chuyªn gia n­íc ngoµi a)Lao ®éng - Dù ¸n cña chóng t«i ®i s©u vµo lÜnh vùc kinh doanh th­¬ng m¹i dÞch vô vµ kinh doanh hµng hãa . Nªn lao ®éng cña chóng t«i chñ yÕu trong lÜnh vùc qu¶n lý c¸c mÆt hµng cña trung t©m th­¬ng m¹i ,lao ®éng ®­îc ph©n bè trong c¸c bé phËn ,c¸c phßng ban nh­: phßng tæ chøc,kÕ ho¹ch,kinh doanh,tµi chÝnh ,kü thuËt vµ cã c¸c ®éi ngò c¸c nh©n viªn cÊp d­íi nh­ nh©n viªn b¸n hµng ,b¶o vÖ,vÖ sinh... - Tuú theo møc ®é quan träng cña tõng bé phËn mµ chóng t«i tuyÓn dông lao ®éng kh¸c nhau nh­ c¸c phßng ban th× chóng t«i ®ßi hái ph¶i cã tr×nh ®é chuyªn m«n trong tõng lÜnh vùc . +)§èi víi lao ®«ng kh¸c chóng t«i tuyÓn dông tõ ®Þa ph­¬ng n¬i ®Æt dù ¸n v× nh÷ng lao ®éng nµy kh«ng ®ßi hái tr×nh ®é chuyªn m«n cao. +)§èi víi nh©n viªn b¸n hµng th× ®ßi hái ph¶i cã chuyªn m«n vÒ s¶n phÈm cña dù ¸n kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i cã chuyªn m«n cao. -Do ®Æc tÝnh cña t­ng lo¹i mÆt hµng nªn chóng t«i cÇn ph¶i ®µo t¹o l¹i vÒ kiªn thøc b¸n hµng ,c¸ch ¨n mÆc,c©ch giao tiÕp... - Tuy theo møc ®é më réng cña dù ¸n mµ chung ta cã chiÕn l­îc ®µo t¹o thªm. b)Trî gióp kü thuËt cña c¸c chuyªn gia n­íc ngoµi - Do ®©y lµ lÜnh vùc kinh doanh th­¬ng m¹i - dÞch vô nªn chóng ta kh«ng nhÊt thiÕt ph¶i thuª chuyªn gia n­íc ngoµi ,chóng ta cã thª t×m nh÷ng chuyªn gia trong n­íc cã kinh nghiÖm qu¶n lý ,gióp cho nhµ ®Çu t­ gi¶m l­îng chi phÝ trong vËn hµnh dù ¸n. §Ó tæ chøc qu¶n lý khai th¸c c«ng tr×nh cã thÓ dù kiÕn ph­¬ng ¸n vµ s¬ ®å tæ chøc nh­ sau: V.Dự báo tiêu thụ sản phẩm của dự án: Cho số liệu về thu nhập bình quân đầu ngừơi và tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Bắc Giang Năm Thu nhập bình quân đầu người (USD) Tốc độ tăng trưởng kinh tế (%) 2000 350 7,3 2001 385 7,1 2002 420 7,5 2003 491,9 8,8 2004 552,9 9,0 2005 639,1 9,3 2006 725,1 9,1 2007 835,9 8,7 2008 870 9,4 3.1. Dự báo thu nhập bình quân đầu người năm 2009, 2010, 2011: T ( năm) Thu nhập bình quân đầu người ( xt) T2 t * xt 1 350 1 350 2 385 4 770 3 420 9 1260 4 491,1 16 1967,6 5 552,9 25 2764,5 6 639,1 36 3834,6 7 725,1 49 5075,7 8 835,9 64 6687,2 9 870 81 7830 Tổng 5269,9 285 30539,6 Hàm dự báo có dạng : xt = a + b*t Từ các số liệu bảng trên ta có a = 236,37; b = 69,835 => Hàm dự báo: xt = 236,37 + 69,835 * t Vậy thu nhập bình quân đầu người dự báo năm 2009 l à 934,72 USD N ăm 2010 l à 1004,5535 USD N ăm 2011 l à 1074,39 USD 3.2. Dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế của tỉnh Bắc Giang năm 2009 đến 2011: T ( n ăm ) Tốc độ tăng trưởng kinh tế (yt) T2 T *yt 1 7,3 1 7,3 2 7,1 4 14,2 3 7,5 9 22,5 4 8,8 16 35,2 5 9,0 25 45 6 9,3 36 55,8 7 9,1 49 63,7 8 8,7 64 69,6 9 9,4 81 84,6 Tổng 76,2 285 397,9 Hàm dự báo có dạng: yt = a + b*t Theo số liệu bảng trên ta có: a = 7,0583; b = 0,28167 Hàm dự báo yt = 7,0583 + 0.28167*t Vậy giá trị dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế tỉnh Bắc Giang Năm 2009 là 9,875% Năm 2010 là 10,156% Năm 2011 là 10,438% Ch­¬ng IV quy m« ®Çu t­, lùa chän ph­¬ng ¸n kü thuËt c«ng nghÖ I. Quy m« vµ diÖn tÝch x©y dùng - C¨n cø nhu cÇu thÞ tr­êng về đồ nội thất phục vụ cho văn phòng, nhà ở, trường học, bệnh viện, đặc biệt là các khu đô thị mới mở... Dùa vµo c¸c c¨n cø trªn ®Ó x¸c ®Þnh nhu cÇu diÖn tÝch nh­ sau: - DiÖn tÝch khu ®Êt: 500 m2. - Tæng diÖn tÝch sµn: 1.050 m2. - TÇng cao: 03 tÇng trªn + 01 tÇng hÇm (Tæng chiÒu cao tÝnh tõ cèt 0.00 lµ 17,5m). C¸c phßng chøc n¨ng ®­îc bè trÝ t¹i c¸c tÇng nh­ sau: * TÇng hÇm: + Khu vùc ®Ó « t«, xe m¸y. + Khu s¶nh, cÇu thang. + Phßng kü thuËt. + Phßng vÖ sinh chung. + Khu vùc thay ®å cña nh©n viªn. + Phòng bảo vệ * TÇng 1,2: + Phòng trưng bày sản phẩm. + CÇu thang bé, thang m¸y. + Phßng vÖ sinh chung. + Bộ phận chăm sóc khách hàng. + Phòng kế toán. * TÇng 3: + Phòng giám đốc. + Phòng họp + Thang bé, thang tho¸t hiÓm, thang m¸y. + Phßng kü thuËt. + Phßng vÖ sinh chung. + Thang bé, thang m¸y, kho. II. Ph­¬ng ¸n kü thuËt c«ng nghÖ 1. Ph­¬ng ¸n kÕt cÊu. * C¬ së thiÕt kÕ: - TCXD 198-1997 Nhµ cao tÇng - ThiÕt kÕ vµ cÊu t¹o BTCT toµn khèi. - TCVN 356-2005 KÕt cÊu bª t«ng cèt thÐp. Tiªu chuÈn thiÕt kÕ. - TCVN 2737-1995 T¶i träng vµ t¸c ®éng. - TCXD 40-1987 kÕt cÊu x©y dùng vµ nÒn. Nguyªn t¾c c¬ b¶n vÒ tÝnh to¸n. * Gi¶i ph¸p kÕt cÊu mãng: Gi¶i ph¸p kÕt cÊu mãng dïng cäc BTCT m¸c M300. * Gi¶i ph¸t kÕt cÊu phÇn th©n: HÖ kÕt cÊu chÞu lùc cña c«ng tr×nh lµ khung bª t«ng cèt thÐp toµn khèi kÕt hîp v¸ch bª t«ng cèt thÐp. TÇng hÇm cèt cao ®é -3.0 m, kÕt cÊu v¸ch xung quanh tÇng hÇm BTCT dµy 22cm, sµn tÇng hÇm kÕt cÊu BTCT toµn khèi dµy 20cm. Sµn bª t«ng cèt thÐp toµn khèi dµy 15cm. * VËt liÖu sö dông ®Ó chÕ t¹o c¸c cÊu kiÖn chÞu lùc chÝnh: Bª t«ng m¸c 250 - 300. C¸c thÐp ®ai, thÐp cÊu t¹o (®­êng kÝnh < Æ 10) sö dông thÐp AI. C¸c thÐp dÇm, sµn (®­êng kÝnh > = Æ 10) sö dông thÐp AII. 2. Ph­¬ng ¸n cÊp ®iÖn. a, C¸c tiªu chuÈn thiÕt kÕ: §Ó phï hîp víi c«ng n¨ng cña c«ng tr×nh, c¸c thiÕt bÞ ®iÖn trang bÞ cho c«ng tr×nh ph¶i lµ c¸c thiÕt bÞ hiÖn ®¹i, tiªn tiÕn cã ®é an toµn, ®é tin cËy cao, ®­îc nhiÖt ®íi ho¸, phï hîp víi nhu cÇu sö dông cña ng­êi ViÖt nam vµ ph¶i ®¸p øng ®­îc c¸c tiªu chuÈn qui ph¹m míi nhÊt vÒ kü thuËt ®iÖn cña n­íc ViÖt nam vµ c¸c tiªu chuÈn qui ph¹m tiªn tiÕn trªn thÕ giíi. C¸c tiªu chuÈn vµ qui ph¹m ®­îc ¸p dông: - Quy ph¹m trang bÞ ®iÖn 11TCN 21-84 ¸11 TCN 2184 - Quy ph¹m nèi ®Êt TCVN 4756 ¸87 - Chèng sÐt cho c«ng tr×nh x©y dung 20 TCN 46 – 84 - Tiªu chuÈn thiÕt kÕ ®­êng d©y 20 TCN 25 – 91 - Tiªu chuÈn thiÕt kÕ thiÕt bÞ 20TCN 27 – 91 - HÖ thèng b¸o ch¸y - Yªu cÇu kü thuËt TCVN 5738 – 93 - Phßng ch÷a ch¸y cho nhµ vµ c«ng tr×nh TCVN 2622-1995 - Tiªu chuÈn chiÕu s¸ng nh©n t¹o trong c«ng tr×nh d©n dông 20TCN 16 – 86 - ChiÕu s¸ng tù nhiªn trong c«ng tr×nh d©n dông, tiªu chuÈn thiÕt kÕ 20TCN 029-91 - Tiªu chuÈn Quèc tÕ (Uû ban quèc tÕ vÒ kÜ thuËt ®iÖn) IEC - Tæ chøc quèc tÕ vÒ tiªu chuÈn ISO - Qui ph¹m trang bÞ ®iÖn: do Bé §iÖn lùc ban hµnh n¨m 1984. 11-TCN-19(21)-84 C¸c qui ®Þnh cña C«ng ty §iÖn lùc B¾c Giang trong c«ng t¸c qu¶n lý vËn hµnh vµ kinh doanh b¸n ®iÖn. b, Nguån ®iÖn vµ nhu cÇu sö dông: Do tÝnh chÊt cña c«ng tr×nh lµ siêu thị nội thất cã phô t¶i lo¹i 1. Do tÝnh chÊt cña c«ng tr×nh mang tÝnh dÞch vô cao cÊp vµ viÖc cÊp ®iÖn ph¶i ®¶m b¶o liªn tôc cho nhiÒu h¹ng môc nªn nguån ®iÖn cÊp cho c«ng tr×nh ®­îc lÊy tõ tñ h¹ thÕ tr¹m biÕn ¸p khu vùc hoÆc m¸y ph¸t ®iÖn dù phßng của siêu thị khi cã sù cè mÊt ®iÖn l­íi khu vùc. Cung cÊp ®iÖn theo m¹ch vßng ®¶m b¶o tÝnh liªn tôc vµ cã sù bï trõ ph©n t¶i, kh¾c phôc mét phÇn lín sôt ¸p cuèi nguån. Cung cÊp 2 m¹ch * M¹ch 1: §iÖn ¸p cÊp th¼ng tõ tr¹m biÕn ¸p ®iÖn h¹ thÕ. * M¹ch 2: §iÖn ¸p cÊp tõ tr¹m m¸y ph¸t (0,4kV). C«ng tr×nh bao gåm c¸c hÖ thèng sau: - HÖ thèng ®iÖn chiÕu s¸ng ngoµi c«ng tr×nh (gåm ®Ìn chiÕu h¾t trang trÝ mÆt ngoµi c«ng tr×nh). - HÖ thèng ®iÖn trong c«ng tr×nh (chiÕu s¸ng trong c«ng tr×nh, qu¹t hót, c¸c thiÕt bÞ ®iÖn sinh ho¹t lÊy ®iÖn tõ æ c¾m th«ng dông). - HÖ thèng ®iÖn chiÕu s¸ng sù cè, hÖ thèng chiÕu s¸ng ®Ó ph©n t¸n ng­êi, kh«ng ®­îc ®Ó mÊt trong bÊt k× t×nh huèng nµo. - HÖ thèng ®iÒu hoµ kh«ng khÝ. - HÖ thèng th«ng giã (cÊp khÝ t­¬i, hót khÝ th¶i). - HÖ thèng b¬m n­íc sinh ho¹t, b¬m n­íc th¶i, b¬m cøu ho¶. - C¸c thang m¸y vµ c¸c hÖ thèng ®iÖn tho¹i, b¸o ch¸y tù ®éng. HÇu hÕt phô t¶i ®iÖn ®Òu dïng ®iÖn ¸p ~380/220V-50Hz, trõ c¸c hÖ thèng ®iÖn tho¹i, b¸o ch¸y dïng ®iÖn ¸p thÊp AC hoÆc DC cho phï hîp qua thiÕt bÞ chuyÓn ®æi riªng víi c«ng suÊt nhá kh«ng ®¸ng kÓ. Gi¶i ph¸p l¾p ®Æt c¸p vµ d©y ®iÖn h¹ thÕ: Tõ tñ ®iÖn tæng ®Õn c¸c tñ ph©n phèi ®iÖn cña c¸c tÇng, c¸p ®iÖn dïng lo¹i 3 pha 600V-Cu-XLPE/PVC kÑp næi theo c¸c gi¸ ®Æt c¸p (cable ladder) cè ®Þnh trong c¸c hép kü thuËt däc theo c¸c tÇng. T¹i c¸c tÇng c¸p ®iÖn ®­îc cè ®Þnh theo t­êng vµ trÇn . Tõ c¸c tñ ph©n phèi ®iÖn tÇng, cÊp ®Õn c¸c hép ®iÖn phßng, c¸p ®iÖn vµ d©y dÉn ®­îc luån trong èng nhùa cøng ®i næi sau trÇn treo hoÆc ch«n ngÇm d­íi líp tr¸t. C¸c phô t¶i chiÕu s¸ng vµ ®iÒu hoµ ®­îc cÊp tõ c¸c tñ ®iÖn riªng ®Ó cã thÓ ph©n lo¹i ®­îc cÊp ®iÖn tõ m¸y ph¸t ®iÖn dù phßng. Trong c¸c phßng, ®iÖn chiÕu s¸ng vµ ®iÖn dïng tõ æ c¾m ®­îc b¶o vÖ b»ng c¸c ¸pt«m¸t riªng ®Ó t¨ng tiÖn nghi sö dông. C¸c tñ ®iÖn, c«ng t¾c sÏ ®­îc l¾p ë ®é cao c¸ch sµn 1.2m, c¸c æ c¾m c¸ch sµn 0.4m ®Ó tiÖn sö dông. T¹i c¸c vÞ trÝ ®Æc biÖt nh­ trong WC, bÕp…æ c¾m ®­îc l¾p ®Æt theo c¸c yªu cÇu bè trÝ trang thiÕt bÞ cô thÓ. c, Yªu cÇu ®èi víi trang thiÕt bÞ ®iÖn: C¸c thiÕt bÞ ®ãng, ng¾t h¹ ¸p ­u tiªn sö dông cña c¸c h·ng cung cÊp uy tÝn nh­ ABB, Schneider, Siemens ... - C¸c tñ ph©n phèi ®iÖn trong nhµ lµ lo¹i tñ ngÇm t­êng, vá tñ s¬n tÜnh ®iÖn, cã c¸c thö nghiÖm tiªu chuÈn IEC 439-1, IP 3X . C¸c tñ cã trang bÞ ®Ìn b¸o hiÖu pha. - C¸p vµ d©y dÉn ®iÖn ph¶i lµ ®¶m b¶o c¸c yªu cÇu kü thuËt theo tiªu chuÈn ViÖt nam vµ quèc tÕ. - §Ìn chiÕu s¸ng c¸c phßng lµm viÖc ph¶i lµ lo¹i dïng bãng huúnh quang ¸nh s¸ng ban ngµy vµ khëi ®éng b»ng chÊn l­u. - §Ìn chiÕu s¸ng c¸c WC, gara «t« ph¶i cã cÊp b¶o vÖ IP44. d, Ph­¬ng ¸n th«ng giã, ®iÒu hoµ kh«ng khÝ: §Ó ®¶m b¶o ho¹t ®éng cña mét c«ng tr×nh siêu thị, cÇn thiÕt ph¶i trang bÞ mét hÖ thèng ®iÒu hßa kh«ng khÝ vµ th«ng giã. HÖ thèng ®iÒu hßa kh«ng khÝ nµy nh»m ®¶m b¶o: - §¶m b¶o c¸c th«ng sè vÒ nhiÖt ®é, ®é Èm, ®é s¹ch cña kh«ng khÝ theo tiªu chuÈn kü thuËt vµ sù tho¶i m¸i dÔ chÞu cña con ng­êi, bảo đảm cho sự hoạt động của máy móc và bảo quản sản phẩm được tốt nhất - Tæ chøc th«ng tho¸ng, hót th¶i kh«ng khÝ bÈn tõ c¸c khu vÖ sinh. - HÖ thèng ®iÒu hoµ kh«ng khÝ ®¶m b¶o c¸c yªu cÇu vÒ nhiÖt Èm, tiªu chuÈn vµ quy ph¹m, ®¶m b¶o mü quan kiÕn tróc hiÖn cã cña c«ng tr×nh, ®Æc biÖt lµ kh«ng ph¸ vì kiÕn tróc cña c«ng tr×nh. - DÔ dµng ®iÒu khiÓn ®éc lËp cho tõng khu vùc riªng biÖt, ®é tin cËy cao, chi phÝ vËn hµnh vµ b¶o d­ìng thÊp. e, Ph­¬ng ¸n thiÕt kÕ hÖ thèng m¹ng c¸p ®iÖn tho¹i vµ tæng ®µi néi bé PABX, hÖ thèng truyÒn h×nh c¸p, hÖ thèng chèng sÐt. * HÖ thèng m¹ng c¸p ®iÖn tho¹i vµ tæng ®µi néi bé PABX. - Liªn l¹c th«ng tin hai chiÒu gi÷a c¸c m¸y ®iÖn tho¹i trong siêu thị ®iÒu hµnh cña toµ nhµ, gi÷a c¸c m¸y ®iÖn tho¹i trong toµ nhµ víi c¸c m¸y bªn ngoµi th«ng qua ®­êng d©y trung kÕ cña B­u ®iÖn cÊp. TÝn hiÖu th«ng tin tho¹i kh«ng bÞ xiªu nhiÔm c¸c lo¹i t¹p ©m, ®¶m b¶o th«ng tin 24/24h. HÖ thèng ®ång bé, hoµn toµn ®¶m b¶o viÖc kÕt nèi víi m¹ng quèc gia, tæng ®µi b­u ®iÖn trung t©m. §¶m b¶o an toµn trong viÖc sö dông hÖ thèng vµ ng­êi sö dông (chèng sÐt cho ®­êng trung kÕ, tiÕp ®Êt cho c¸c gi¸ phèi d©y…). Cã kh¶ n¨ng n©ng cÊp m¹ng c¸p vµ më réng cÊu h×nh. Hoµn toµn phï hîp víi ho¹t ®éng cña siêu thị, víi ®Çy ®ñ nh÷ng tÝnh n¨ng vµ tiÖn Ých phôc vô cho nhu cÇu th«ng tin liªn l¹c. + PhÇn m¹ng néi bé: M¹ng c¸p ®iÖn tho¹i ®­îc cÊp tÝn hiÖu tõ tæng ®µi néi bé PABX phôc vô cho c¸c khu vùc V¨n phßng cña siêu thị. C¸c m¸y ®iÖn tho¹i t¹i c¸c khu vùc trªn ®­îc sö dông liªn l¹c néi bé víi nhau, cã thÓ ®­îc phÐp gäi ra ngoµi (tuú theo yªu cÇu cô thÓ). HÖ thèng tæng ®µi cã thÓ ®­îc ®iÒu hµnh th«ng qua nh©n viªn lÔ t©n trùc t¹i tÇng 1 hoÆc cã thÓ trùc t¹i c¸c phßng ban kh¸c nhau hay truy nhËp trùc tiÕp vµo c¸c m¸y lÎ néi bé. C¸c m¸y t¹i phßng trùc tÇng vµ phßng kü thuËt thang m¸y ®­îc kÕt nèi víi tæng ®µi vµ chØ ®­îc phÐp gäi néi bé, viÖc kÕt nèi nµy ®em l¹i hiÖu qu¶ cho c«ng t¸c ®iÒu hµnh Toµ nhµ cña phßng qu¶n lý. Mçi m¸y lÎ trong hÖ thèng ®­îc ®¸nh mét sè riªng. * HÖ thèng truyÒn h×nh c¸p: - HÖ thèng truyÒn h×nh c¸p ®­îc ®Çu t­ ®ång bé, l¾p ®Æt hoµn chØnh ®Õn tõng phßng. * HÖ thèng chèng sÐt trùc tiÕp: Ph­¬ng thøc b¶o vÖ träng ®iÓm: bè trÝ c¸c kim thu t¹i nh÷ng vÞ trÝ nh« cao cña m¸i c«ng tr×nh, sau ®ã nèi víi bé phËn thu sÐt cña c«ng tr×nh. D©y xuèng cã kÝch th­íc D12 ®­îc bè trÝ trªn c¸c ch©n ®ì kh«ng dÉn ®iÖn vµ c¸ch m¸i tèi thiÓu 150mm vµ ®i b¸m theo t­êng hoÆc cét cña c«ng tr×nh. D©y xuèng nèi bé phËn thu sÐt víi bé phËn nèi ®Êt lµm b»ng thÐp trßn cã ®­êng kÝnh D12 ®­îc bè trÝ theo ®­êng ng¾n nhÊt vµ kh«ng t¹o nªn gãc nhän hoÆc uèn cong, tr­êng hîp ®Æc biÖt ph¶i uèn cong th× kho¶ng c¸ch gÇn nhÊt t¹i chç uèn cong kh«ng ®­îc nhá h¬n 1:10 chiÒu dµi ®o¹n d©y uèn cong ®ã. §Æt d©y dÉn vµ d©y nèi däc theo ®­êng ph¶i cã c¸c cäc ®ì, kho¶ng c¸ch gi÷a c¸c cäc ®ì kh«ng ®­îc lín h¬n 1.5m vµ kho¶ng c¸ch tõ d©y xuèng ®Õn mÆt t­êng kh«ng nhá h¬n 50mm. Trªn d©y xuèng cã bè trÝ kÑp tiÕp ®Þa, c¸ch mÆt ®Êt tõ 1-1.5m dÔ dµng th¸o rêi ®Ó tiÖn kiÓm tra trÞ sè ®iÖn trë cña bé phËn nèi ®Êt. Bé phËn nèi ®Êt chèng sÐt bao gåm c¸c thanh thÐp gãc cã kÝch th­íc 63x63x6mm – l=2500mm ®­îc nèi víi nhau b»ng thanh thÐp dÑt cã kÝch th­íc 40x4mm. C¸c cäc ®­îc ®ãng s©u d­íi mÆt ®Êt 0.7m, thÐp dÑt ®­îc hµn chÆt víi cäc ë ®é s©u 0.8m. Kho¶ng c¸ch gi÷a c¸c cäc lµ 2.0m . * HÖ thèng tiÕp ®Þa chèng tÜnh ®iÖn: §Ó ®¶m b¶o an toµn trong qu¸ tr×nh sö dông, c¸c thiÕt bÞ ®iÖn (nh­ vá c¸c thiÕt bÞ ®iÖn, m¸y mãc, tñ ®iÖn, ..c¸c æ c¾m 3 cùc vµ hÖ thèng ®iÖn liªn quan). HÖ thèng tiÕp ®Þa b¶o vÖ thiÕt bÞ ®iÖn ®­îc bè trÝ riªng rÏ víi hÖ thèng tiÕp ®Þa ch«ng sÐt. Bé phËn nèi ®Êt chèng tÜnh ®iÖn còng bao gåm c¸c thanh thÐp gãc cã kÝch th­íc 63x63x6mm – l=2500mm ®­îc nèi víi nhau b»ng thanh thÐp dÑt cã kÝch th­íc 40x4mm. C¸c cäc ®­îc ®ãng s©u d­íi mÆt ®Êt 0.7m, thÐp dÑt ®­îc hµn chÆt víi cäc ë ®é s©u 0.8m. Kho¶ng c¸ch gi÷a c¸c cäc lµ 2.0m . 3. Ph­¬ng ¸n phßng ch¸y ch÷a ch¸y. * C¸c tiªu chuÈn thiÕt kÕ ®­îc ¸p dông: - Tiªu chuÈn ViÖt Nam TCVN 5740-1990 ThiÕt bÞ ch÷a ch¸y, vßi ch÷a ch¸y, sîi tæng hîp tr¸ng cao su. - Tiªu chuÈn ViÖt Nam TCVN 4513-1988 CÊp n­íc bªn trong vµ tiªu chuÈn thiÕt kÕ. - Tiªu chuÈn ViÖt Nam TCVN 2622-1995 Phßng ch¸y, chèng ch¸y cho nhµ vµ c«ng tr×nh yªu cÇu thiÕt kÕ. - Tiªu chuÈn ViÖt Nam TCVN 5738-1993 HÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng yªu cÇu thiÕt kÕ. * Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ hÖ thèng PCCC: - HÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng. - HÖ thèng ch÷a ch¸y v¸ch t­êng cho c¶ toµ nhµ. - HÖ thèng ch÷a ch¸y b»ng b×nh ch÷a ch¸y. - HÖ thèng ®Ìn chØ dÉn tho¸t n¹n, ®Ìn sù cè. 3.1. HÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng. + Yªu cÇu cña hÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng. Ph¸t hiÖn ch¸y nhanh chãng theo chøc n¨ng ®· ®­îc ®Ò ra. ChuyÓn tÝn hiÖu ph¸t hiÖn ch¸y thµnh tÝn hiÖu b¸o ®éng râ rµng ®Ó nh÷ng ng­êi xung quanh cã thÓ thùc hiÖn ngay c¸c biÖn ph¸p ch÷a ch¸y thÝch hîp. HÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng cã kh¶ n¨ng chèng nhiÔu tèt. B¸o hiÖu nhanh chãng vµ râ rµng mäi tr­êng hîp sù cè cña hÖ thèng. Kh«ng bÞ ¶nh h­ëng cña c¸c hÖ thèng kh¸c ®­îc l¾p ®Æt chung hoÆc riªng rÏ. HÖ thèng kh«ng tª liÖt mét phÇn hay toµn bé do ch¸y g©y ra tr­íc khi ph¸t hiÖn ra ch¸y. + HÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng bao gåm c¸c bé phËn sau: Trung t©m b¸o ch¸y. §Çu b¸o ch¸y tù ®éng. Hép nót b¸o ch¸y. Chu«ng b¸o ch¸y, c¸c bé phËn liªn kÕt vµ nguån ®iÖn. - §Çu b¸o ch¸y tù ®éng: C¸c ®Çu b¸o ch¸y khãi ®­îc bè trÝ t¹i hµnh lang, c¸c phßng lµm viÖc cña tÊt c¶ c¸c tÇng, ®Çu b¸o khãi sÏ ph¸t hiÖn chÝnh x¸c sù x¶y ra ch¸y ngay c¶ khi nã chØ lµ sù ch¸y ©m Ø. S¶n phÈm ban ®Çu cña sù ch¸y lµ khãi, chØ khi vô ch¸y x¶y ra lín míi ph¸t sinh nhiÖt ®é cao. Do vËy viÖc sö dông ®Çu b¸o ch¸y khãi sÏ ph¸t hiÖn sím nhÊt vô ch¸y x¶y ra. §Çu b¸o khãi ®­îc l¾p ®Æt s¸t trÇn nhµ. Th«ng sè kü thuËt + Thêi gian t¸c ®éng khi mËt ®é khãi cña m«i tr­êng tõ 15 ®Õn 20% trong kh«ng khÝ. + §iÖn ¸p lµm viÖc: DC 15V-30V. + NhiÖt ®é lµm viÖc: -10ĢC ®Õn +550ĢC. + §é Èm kh«ng khÝ kh«ng lín h¬n 98%. + DiÖn tÝch b¶o vÖ tèt nhÊt kh«ng qu¸ 45m2. - §Çu b¸o nhiÖt ®­îc l¾p ®Æt xen kÏ víi c¸c ®Çu b¸o khãi. C¸c ®Çu b¸o ch¸y nhiÖt tù ®éng ®­îc l¾p ®Æt trªn trÇn nhµ. Th«ng sè kü thuËt : + §iÖn ¸p lµm viÖc: DC 12V-30V + Tèc ®é giã cho phÐp t¹i chç ®Æt ®Çu b¸o kh«ng qu¸ 5m/s. + §é Èm kh«ng khÝ kh«ng lín h¬n 98%. + NhiÖt ®é lµm viÖc: -10ĢC ®Õn +55ĢC. + DiÖn tÝch b¶o vÖ tèt nhÊt tõ 18 ®Õn 20 m2. 3.2. Hép nót Ên b¸o ch¸y khÈn cÊp. Hép nót Ên b¸o ch¸y khÈn cÊp ®­îc l¾p ®Æt trªn c¸c s¶nh cÇu thang, däc hµnh lang, nèi tho¸t n¹n, ë nh÷ng vÞ trÝ thuËn tiÖn ®Ó khi míi b¾t ®Çu x¶y ra ch¸y mµ c¸c ®Çu b¸o ch¸y ch­a ®ñ kh¶ n¨ng ph¸t hiÖn (nh­ nhiÖt ®é cßn thÊp,...) con ng­êi ph¸t hiÖn ®­îc, cã thÓ t¸c ®éng ph¸t b¸o t×nh tr¹ng ho¶ ho¹n. Hép nót ®­îc ®Æt c¸ch sµn tõ 1,2m. Hép nót Ên b¸o ch¸y cã thÓ l¾p ®Æt chung víi kªnh c¸c ®Çu b¸o ch¸y hoÆc riªng mét kªnh ®éc lËp. Th«ng sè kü thuËt : + C¸ch l¾p : ch×m, næi + §iÖn ¸p vµ dßng ®iÖn lµm viÖc : 24VDC-30mA. + Kho¶ng nhiÖt ®é lµm viÖc : 10ĢC ¸ 50ĢC. + Khèi l­îng : 160gam 3.3. Chu«ng b¸o ch¸y. §­îc l¾p cïng víi nót Ên, ®Ìn vÞ trÝ t¹o thµnh mét tæ hîp b¸o ch¸y. Chu«ng b¸o ch¸y ®­îc ®Æt ë c¸c vÞ trÝ mµ sù céng h­ëng ©m häc lµ cao nhÊt vµ gÇn n¬i c¸c nh©n viªn lµm viÖc hoÆc sinh ho¹t, ®¶m b¶o khi ph¸t ra ©m thanh b¸o ®éng mµ mäi ng­êi trong c¬ quan cã thÓ nghe thÊy râ nhÊt. Th«ng sè kü thuËt: + §iÖn ¸p vµ dßng ®iÖn lµm viÖc : 24 VDC/ 8mA + NhiÖt ®é lµm viÖc : -20ĢC ®Õn 60ĢC + Khèi l­îng : 450 gam 3.4. Tñ trung t©m b¸o ch¸y. Hai Trung t©m ®iÒu khiÓn ®­îc ®Æt ë phßng th­êng trùc t¹i tÇng hầm ë hai bªn siêu thị. §Çu b¸o nhiÖt sÏ ph¸t hiÖn chÝnh x¸c sù x¶y ch¸y ngay, khi nhiÖt ®é t¨ng chóng sÏ nhËn tÝn hiÖu vµ truyÒn vÒ tñ trung t©m b¸o ch¸y, ®Çu b¸o nhiÖt ®­îc l¾p s¸t trÇn c¸ch t­êng 2,5m vµ kho¶ng c¸ch gi÷a c¸c ®Çu b¸o < 5m §Çu b¸o nhiÖt sÏ ph¸t hiÖn chÝnh x¸c sù x¶y ch¸y ngay, khi nhiÖt ®é t¨ng chóng sÏ nhËn tÝn hiÖu vµ truyÒn vÒ tñ trung t©m b¸o ch¸y, ®Çu b¸o nhiÖt ®­îc l¾p s¸t trÇn c¸ch t­êng 2,5m vµ kho¶ng c¸ch gi÷a c¸c ®Çu b¸o < 5m. Khi xuÊt hiÖn ch¸y, c¸c ®Çu b¸o ph¸t hiÖn ra s¶n phÈm ch¸y lµ khãi vµ nhiÖt, tÝn hiÖu ch¸y ®­îc trung t©m ®iÒu khiÓn thÈm ®Þnh. NÕu kÕt thóc qu¸ tr×nh thÈm ®Þnh mµ trung t©m vÉn nhËn ®­îc tÝn hiÖu th× hÖ thèng sÏ chuyÓn tõ tr¹ng th¸i gi¸m s¸t sang tr¹ng th¸i b¸o ®éng. Trung t©m hiÓn thÞ khu vùc x¶y ra ch¸y, tÝn hiÖu ©m thanh khi b¸o ch¸y vµ b¸o sù cè lµ kh¸c nhau. HÖ thèng cßn cã chøc n¨ng tù ®éng kiÓm tra c¸c tÝn hiÖu nhiÔu, lo¹i trõ c¸c b¸o ®éng nhÇm kh«ng mong muèn x¶y ra, b¸o ®éng c¸c lçi cña hÖ thèng nh­ mÊt nguån ®iÖn chÝnh, mÊt nguån ®iÖn dù phßng, ®øt d©y tÝn hiÖu. Ngoµi ra hÖ thèng cßn cã thÓ göi c¸c tÝn hiÖu ®iÒu khiÓn kh¸c theo yªu cÇu nh­ tÝn hiÖu ®iÒu khiÓn hÖ thèng ch÷a ch¸y tù ®éng, hÖ thèng chØ dÉn lèi tho¸t n¹n. Nguyªn lý lµm viÖc cña hÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng: Dïng hÖ thèng c¸c ®Çu b¸o khãi, nhiÖt hoÆc hép b¸o ch¸y khÈn cÊp ®Ó ph¸t hiÖn sím, chÝnh x¸c c¸c vô ch¸y chuyÓn thµnh c¸c tÝn hiÖu ®iÖn ®­a vÒ tñ trung t©m, th«ng b¸o ra loa, chu«ng, ®Ìn t×nh tr¹ng cã ch¸y vµ ®Þa chØ n¬i x¶y ch¸y, b¸o ®éng cho mäi ng­êi biÕt ®Ó cã biÖn ph¸p xö lý khi cÇn thiÕt. 3.5. Bé phËn liªn kÕt, nguån ®iÖn vµ tiÕp ®Êt b¶o vÖ. - D©y dÉn tÝn hiÖu b¸o ch¸y: lµ lo¹i d©y lâi ®ång cã ®­êng kÝnh tõ 0.75mm trë lªn, cã kh¶ n¨ng chèng ch¸y vµ chèng nhiÔu tèt, cã d©y dù phßng. Toµn bé d©y dÉn ®­îc luån trong èng nhùa cøng vµ ch«n ngÇm trong t­êng, trÇn nhµ. - Nguån ®iÖn vµ tiÕp ®Êt b¶o vÖ: HÖ thèng b¸o ch¸y sö dông m¹ng ®iÖn th«ng dông 220V/50-60Hz. Ngoµi ra cßn cã nguån ¾c quy dù phßng 24VDC ®Ó duy tr× ho¹t ®éng cña toµn bé hÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng trong thêi gian 24 giê khi ®iÖn l­íi bÞ sù cè hoÆc trong tr­êng hîp bÞ ng¾t hÖ thèng ®iÖn bÞ v« hiÖu ho¸, hÖ thèng b¸o ch¸y bÞ ng¾t. Trung t©m b¸o ch¸y ®­îc ®Êu nèi víi thiÕt bÞ tiÕp ®Êt phï hîp víi yªu cÇu cña khu vùc ®Æt thiÕt bÞ. 3.6. HÖ thèng ch÷a ch¸y b»ng b×nh ch÷a ch¸y. Ngoµi hÖ thèng b¸o ch¸y tù ®éng vµ ch÷a ch¸y b»ng n­íc ¸p lùc, Toµ nhµ cÇn ®­îc l¾p ®Æt c¸c b×nh ch÷a ch¸y s¸ch tay b»ng bét ABC, khÝ CO2, c¸c b×nh ch÷a ch¸y bè trÝ ph©n t¸n t¹i c¸c lèi tho¸t n¹n vµ nh÷ng n¬i cÇn thiÕt, ®¶m b¶o ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó dËp t¾t c¸c ®¸m ch¸y ë giai ®o¹n ®Çu míi ph¸t sinh, thÝch hîp víi tÊt c¶ c¸c nhãm ch¸y cña toµ nhµ. 3.7. HÖ thèng ®Ìn chØ dÉn tho¸t n¹n vµ ®Ìn sù cè. HÖ thèng ®Ìn chØ dÉn tho¸t n¹n vµ ®Ìn sù cè lµ bé phËn cña hÖ thèng PCCC, ph¶i ®¶m b¶o chØ dÉn cho mäi ng­êi trong toµ nhµ tho¸t ra ngoµi an toµn,nhanh nhÊt trong tr­êng hîp cã ch¸y ngay c¶ trong tr­êng hîp mÊt ®iÖn. §Ìn EXIT vµ ®Ìn sù cè sö dông ®iÖn 220V ®Çu vµo b»ng nguån ®iÖn ­u tiªn, cã ¾c qui dù phßng b¶o ®¶m khi mÊt ®iÖn l­íi tù ®éng chuyÓn tr¹ng th¸i xoay chiÒu sang chÕ ®é ¾c qui. §Ìn EXIT lo¹i mét mÆt l¾p ë cöa ra vµo, lo¹i hai mÆt cã mòi tªn chØ h­íng tho¸t, l¾p t¹i hµnh lang, cÇu thang lªn xuèng. III. h×nh thøc qu¶n lý dù ¸n Chñ ®Çu t­ trùc tiÕp qu¶n lý thùc hiÖn Dù ¸n. IV. ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr­êng 1. Môc tiªu. - X¸c ®Þnh râ t¸c ®éng tÝch cùc vµ tiªu cùc cña dù ¸n ®Õn m«i tr­êng. - LËp kÕ ho¹ch ®­a ra c¸c gi¶i ph¸p lµm gi¶m thiÓu t¸c ®éng tiªu cùc cña dù ¸n x©y dùng ®Õn m«i tr­êng khu vùc. - Cung cấp c¸c th«ng tin khoa häc lµm c¬ së cho c¸c c¬ quan qu¶n lý m«i tr­êng trong viÖc gi¸m s¸t vµ qu¶n lý m«i tr­êng cña siêu thị nội thất khi ®i vµo ho¹t ®éng. 2. C¸c c¨n cø ph¸p lý ®Ó ®¸nh gi¸. - LuËt B¶o vÖ m«i tr­êng ngµy 29 th¸ng 11 n¨m 2005; - Th«ng t­ sè 08/2006/TT-BTNMT ngµy 08 th¸ng 9 n¨m 2006 cña Bé Tµi nguyªn vµ M«i tr­êng vÒ viÖc H­íng dÉn vÒ ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr­êng chiÕn l­îc, ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr­êng vµ cam kÕt b¶o vÖ m«i tr­êng. - V¨n b¶n sè 2249/BXD-KHCN cña Bé X©y dùng ban hµnh ngµy 26/12/1998 vÒ viÖc h­íng dÉn thùc hiÖn ChØ thÞ 36-CT/TW cña Bé ChÝnh trÞ vÒ c«ng t¸c b¶o vÖ m«i tr­êng trong ngµnh x©y dùng. - Qui ®Þnh qu¶n lý chÊt th¶i y tÕ ban hµnh kÌm theo quyÕt ®Þnh sè 2575/1999/Q§ - BYT ngµy 27/8/1999 cña Bé Y tÕ. - NghÞ ®Þnh sè 175/CP ngµy 18/10/1994 cña ChÝnh phñ h­íng dÉn thùc hiÖn luËt b¶o vÖ m«i tr­êng - H­íng dÉn lËp b¸o c¸o ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr­êng ®èi víi c¸c ®å ¸n quy ho¹ch x©y dùng sè 10/2000/TT-BXD ngµy 08/08/2000 cña Bé x©y dùng 3. C¸c tiªu chuÈn m«i tr­êng ViÖt Nam ®­îc sö dông ®Ó so s¸nh, ®¸nh gi¸ chÊt l­îng m«i tr­êng: + TCVN 5938-1995 - Nång ®é tèi ®a cho phÐp cña mét sè chÊt ®éc h¹i trong kh«ng khÝ xung quanh. + TCVN 5939-1995 - Giíi h¹n tèi ®a cho phÐp cña bôi vµ c¸c chÊt v« c¬ trong khÝ th¶i c«ng nghiÖp. + TCVN 5949 -1998 - Giíi h¹n tèi ®a cho phÐp tiÕng ån trong khu vùc c«ng céng vµ d©n c­. 4. §¸nh gi¸ t¸c ®éng cña cña dù ¸n ®Õn m«i tr­êng 4.1. Trong giai ®o¹n x©y dùng dù ¸n Trong qu¸ tr×nh tiÕn hµnh x©y dùng dù ¸n, cã thÓ cã c¸c t¸c ®éng sau: T¸c ®éng tíi m«i tr­êng: - Bôi sinh ra trong qu¸ tr×nh san lÊp mÆt b»ng vµ vËn chuyÓn nguyªn vËt liÖu phôc vô c«ng t¸c x©y dùng - TiÕng ån rung do c¸c ph­¬ng tiÖn vËn t¶i vµ thi c«ng c¬ giíi g©y ra trong qu¸ tr×nh thi c«ng - PhÕ th¶i x©y dùng (g¹ch vì, bao b× xi m¨ng...) - R¸c th¶i cña c«ng nh©n x©y dùng T¸c ®éng tíi c«ng nh©n thi c«ng x©y dùng: - §iÒu kiÖn thêi tiÕt, c­êng ®é lao ®éng cã thÓ g©y mÖt mái ¶nh h­ëng tíi søc kháe cña c«ng nh©n - C¸c nguån cã kh¶ n¨ng ch¸y næ nh­ x¨ng dÇu, vËt liÖu.. cã thÓ g©y ra háa ho¹n - HÖ thèng ®iÖn t¹m thêi cung cÊp cho c¸c m¸y mãc thi c«ng cã thÓ xû ra sù cè 4.2. Trong giai ®o¹n dù ¸n ®i vµo ho¹t ®éng - T¸c ®éng vÒ kinh tÕ x· héi: mang tÝnh tÝch cùc, gãp phÇn t¹o nguån thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc th«ng qua c¸c kho¶n thuÕ - T¹o c«ng ¨n viÖc lµm cho ng­êi d©n ®Þa ph­¬ng 5. Ph­¬ng ph¸p ¸p dông trong qu¸ tr×nh ®Çu t­ míi. - Danh môc c¸c ph­¬ng ph¸p sö dông trong b¸o c¸o míi: + Ph­¬ng ph¸p thèng kª: Thu thËp c¸c sè liÖu khÝ t­îng, thuû v¨n, sè liÖu kinh tÕ - x· héi cña khu vùc thùc hiÖn dù ¸n. + Ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch kiÓm tra: LÊy mÉu ngoµi hiÖn tr­êng vµ ph©n tÝch trong phßng thÝ nghiÖm theo c¸c ph­¬ng ph¸p ph©n tÝch vµ thiÕt bÞ ®o kiÓm ®­îc quy ®Þnh trong c¸c Tiªu chuÈn vµ c¸c Quy ®Þnh cña ViÖt Nam vÒ ph©n tÝch m«i tr­êng + Ph­¬ng ph¸p danh môc ®iÒu kiÖn m«i tr­êng: LiÖt kª c¸c nh©n tè m«i tr­êng liªn quan ®Õn ho¹t ®éng cña dù ¸n. + Ph­¬ng ph¸p ma trËn m«i tr­êng: phèi hîp, liÖt kª c¸c ho¹t ®éng cña dù ¸n vµ liÖt kª c¸c nh©n tè m«i tr­êng cã thÓ bÞ t¸c ®éng bëi c¸c ho¹t ®éng trªn. + Ph­¬ng ph¸p so s¸nh: Dïng ®Ó ®¸nh gi¸ møc ®é « nhiÔm trªn c¬ së së s¸nh víi c¸c Tiªu chuÈn ViÖt Nam vÒ m«i tr­êng. 6. Néi dung c«ng viÖc ®¸nh gi¸ t¸c ®éng m«i tr­êng. - Kh¶o s¸t thu thËp tµi liÖu, sè liÖu vÒ t×nh h×nh kinh tÕ-x· héi khu vùc dù ¸n - §iÒu tra, thu thËp tµi liÖu vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn - Kh¶o s¸t, ®o ®¹c c¸c th«ng sè m«i tr­êng khu vùc dù ¸n + §o ®¹c hiÖn tr¹ng m«i tr­êng khÝ + HiÖn tr¹ng m«i tr­êng n­íc mÆt, n­íc ngÇm, n­íc th¶i. - §¸nh gi¸ c¸c t¸c ®éng m«i tr­êng + Nguån g©y t¸c ®éng + §èi t­îng, qui m« cña dù ¸n + §¸nh gi¸ t¸c ®éng trong giai ®o¹n thi c«ng x©y dùng dù ¸n vµ giai ®o¹n dù ¸n ®i vµo ho¹t ®éng - BiÖn ph¸p gi¶m thiÓu t¸c ®éng xÊu, phßng ngõa vµ øng phã víi sù cè m«i tr­êng - Cam kÕt thùc hiÖn biÖn ph¸p b¶o vÖ m«i tr­êng - C¸c c«ng tr×nh xö lý m«i tr­êng, ch­¬ng tr×nh qu¶n lý vµ gi¸m s¸t m«i tr­êng CH Ư ƠNG V:PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V ) Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình ( Ban hành kèm theo Thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng ) Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau : V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV (1.1) Trong đó : GXD : Chi phí xây dựng. GTB : Chi phí thiết bị. GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. GQLDA : Chi phí quản lý dự án. GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng. GK : Chi phí khác. GDP : Chi phí dự phòng. VLĐ:Vốn lưu động ban đầu LV:lãi vay 1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( GXD ) * Các căn cứ : Danh mục các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem bảng 1.1 ) Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục ( m2,md …) Suất đầu tư xây dựng công trình tính cho một đơn vị quy mô xây dựng. Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành. * Chi phí xây dựng của dự án được tính theo công thức sau : GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn (1.2) Trong đó : n là số công trình, hạng mục thuộc dự án. Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình ( GXDXT ) được xác định như sau : GXDCT = SXD* N + GCT-SXD ( 1.3) Trong đó : SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. GCT-SXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Xác định diện tích xây dựng cơ bản. Bảng 1.Diện tích sàn STT Tên hạng mục Đơn vị Quy mô xây dựng Diện tích sàn I TOÀ NHÀ TRUNG TÂM m2 600 I.1 Tầng 1va 2 m2 400 I.1.1 diện tích trưng bầy sản phẩm m2 120/1t I.1.2 Phòng khách hàng m2 30/1t I.1.3 Phòng nhân viên quản lý m2 20/1t I.1.4 Hành lang m2 12.5/1t I.1.5 Sảnh m2 7.5/1t I.1.6 Nhà vệ sinh m2 10/1t I.2 Tầng 2 m2 200 I.2.1 Phòng giám đốc m2 55 I.2.2 Phòng họp m2 70 I.2.3 Sảnh m2 50 I.2.4 Ban công m2 20 I.2.5 Cầu thang m2 5 Kho chứa hàng m2 300 II.1 Tầng 1 m2 150 II.1.2 Phòng xuất nhập kho m2 40 II.1.3 Phòng ăn m2 30 II.1.4 Bếp m2 15 II.1.5 Phòng bảo trì sản phẩm m2 60 II.1.6 Nhà vệ sinh m2 5 II.2 Tầng 2 m2 150 II.2.1 Phòng nghỉ của nhân viên m2 40 II.2.2 Nhà vệ sinh m2 12 II.2.3 Kho chứa hàng m2 80 II.2.4 Ban công m2 8 II.2.5 Cầu thang m2 5 II.2.6 Sàn xép m2 5 III tầng hầm m2 150 III.1 diện tích để xe m2 100 III.1.1 Phòng bảo vệ m2 30 III.1.2 Phòng chữa cháy m2 10 III.1.3 Nhà vệ sinh m2 5 III.1.4 cầu thang m2 5 Số lượng công trình : 1 toà nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng Diện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2 Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 500 m2. Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của toa nhà SXD = 4.5 (triệu đồng/ m2 sàn ) Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nhà kho SXD = 3 (triệu đồng/ m2 sàn ) Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy định hiện hành :10% * Chi phí san lấp mặt bằng : GSL = G*F*H G - Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ). F - Diện tích san lấp : F = 500 (m2 ). H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m GSL = 0,064*500*0,7= 22.4 (triệu đồng). *Chi phí xây dựng sân bãi đỗ xe, đường giao thông đơn giá tính toán cho 1m2 được ước tính theo kinh nghiệm các công trình khác đã thực hiện : 400.000 (đ/m2). * Chi phí xây dựng hàng rào xung quang khu vực tính trên 1m dài lấy 750.000 (đ/m dài). * Cổng lấy theo đơn giá tham khảo của các dự án tương đương : Cổng chính 200 triệu, cổng phụ 100 triệu. * Chi phí xây dựng vườn hoa,cây cảnh ước tình theo đơn giá quy định cho vườn cây xanh khoảng 80.000 (đ/m2). * Hệ thống cấp điện ngoài nhà 55.000(đ/m2). * Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà 25.000(đ/m2). Bảng 1.1 : Chi phí xây dựng các hạng mục Đơn vị : Triệu đồng STT Hạng mục công trình Đơn vị Quy mô xây dựng Đơn giá ( không có VAT) Thành tiền Chưa có VAT Có VAT 1 Xây dựng toà nhà trung tâm m2 2992.35 3.552 10628.83 11691.71 2 Xây dựng nhà kho m2 5111.1 3.552 18154.63 19970.09 3 Xây dựng tầng hầm m2 0 3 0.00 0.00 5 Sân bãi đỗ xe m2 439.62 0.4 175.85 193.43 6 Đường giao thông m2 3175.50 0.45 1428.98 1571.87 7 Hệ thống cấp điện ngoài nhà hệ thống 11991.20 0.055 659.52 725.47 8 Hệ thống cấp,thoát nước ngoài nhà hệ thống 11991.20 0.025 299.78 329.76 9 Hàng rào mét dài 500.00 0.8 400.00 440.00 10 Cổng ra vào (1 phụ+ 1 chính) 2 chiếc 300 300.00 330.00 11 Vườn hoa,cây cảnh m2 4500.00 0.08 360.00 396.00 12 Vỉa hè m2 4000.00 0.5 2000.00 2200.00 13 San lấp mặt bằng m3 17000.00 0.045 765.00 841.50 Tổng cộng : 39382.62 43320.89 Chi phí xây dựng : GXD = 43.320,89 ( triệu đồng ). 1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án ( không bao gồm các dụng cụ, đồ dùng không thuộc tài sản cố định ) 1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị. * Các căn cứ xác định : - Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án : Theo TTLB số 1192/TT- LB ngày 29/12/93 quy định tối thiểu về cơ sở vật chất và tiêu chuẩn phục vụ của khách sạn du lịch làm căn cứ để bố trí trang thiết bị. + Phòng khách hàng : Bàn ghế Salon : 1 bộ Telephone : 10 chiếc Tivi màu 37 inch : 1 chiếc Radiocasette : 1 chiếc Điều hòa : 2 chiếc + Phòng ăn : Điều hòa : 2 chiếc Bàn ăn : 5 bộ + Phòng bếp : Tủ lạnh 115 L : 3 chiếc Bếp ga : 5 chiếc + Phòng nghi: Giường đệm : 5 bộ Tủ áo : 10 bộ Điều hòa : 1 chiếc Tivi màu 29 inch : 1 chiếc Radiocasette : 1 chiếc Tủ lạnh 50L : 1 chiếc + Toilet : Bình nóng lạnh : 1 chiếc + Phòng giặt đồ : Máy giặt : 7 chiếc + Phòng phục vụ : Điều hòa : 1 chiếc Giường đệm : 1 bộ Tủ áo : 1 bộ + Phòng điều hành : Bàn ghế văn phòng : 1 bộ Điều hòa : 1 chiếc Computer : 1 bộ Tổng đài điện thoại : 1 bộ Điện thoại lẻ : 1 chiếc Fax : 1 bộ Salon nhỏ : 1 bộ Ngoài ra bố trí các trang thiết bị phục vụ chung : Máy hút bụi Hệ thống PCCC Lọc và bơm nước Ôtô con Vidio trung tâm và ăngten Parabol - Căn cứ vào kiến trúc của công trình và sự hợp lý trong bố trí trang thiết bị - Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển , kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường. - Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành * Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau : Trong đó : Qi – Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i. Mi – Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i. Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi mi -Giá gốc của thiết bị thứ I tại nơi mua hoặc tại cảng VN ni -Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i Ki -Chi phí lưu kho, bãi, container. Vi -Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường hi -Thuế và chi phí bảo hiểm - Thuế GTGT cho thiết bị thứ i. Bảng 1.2 Chi phí mua sắm thiết bị. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá ( Chưa có VAT) Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Điều hòa Panasonic Chiếc 175 9.76 1707.48 10% 1878.22 2 Bình nóng lạnh 30 L Chiếc 75 1.95 146.25 10% 160.88 3 Máy phát điện Kama KGE 12E Bộ 5 45.81 229.05 10% 251.95 4 Máy giặt lồng đứng Toshiba 8.0kg Chiếc 5 4.70 23.48 10% 25.82 5 Máy hút bụi Philips FC8396 Chiếc 24 1.96 47.09 10% 51.80 6 Hệ thống PCCC Bộ 1 320.00 320.00 10% 352.00 7 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 Bộ 5 12.32 61.58 10% 67.74 8 Fax CANON L120 Chiếc 5 6.49 32.45 10% 35.70 9 Điện thoại lẻ Chiếc 170 1.50 255.00 10% 280.50 10 Hệ thống lọc và bơm nước Bộ 24 4.30 103.20 10% 113.52 11 Computer Bộ 24 18.00 432.00 10% 475.20 12 Tivi Samsung 29Z40P,21 inch Chiếc 135 4.40 593.87 10% 653.25 13 Radiocassette Sanyo CD V68M Chiếc 135 1.25 168.75 10% 185.63 14 Vidio trung tâm và ăngten Parabol Bộ 5 64.00 320.00 10% 352.00 15 Tủ lạnh 50L Chiếc 72 2.64 190.08 10% 209.09 16 Tủ lạnh Toshiba M12VT, 115lít Chiếc 165 3.50 577.50 10% 635.25 17 Giường đệm Chiếc 100 9.00 900.00 10% 990.00 18 Salon nhỏ Bella Bộ 35 4.70 164.50 10% 180.95 19 Salon to Bộ 30 9.60 288.00 10% 316.80 20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 Bộ 35 7.80 273.00 10% 300.30 21 Bàn ghế văn phòng Bộ 5 20.90 104.50 10% 114.95 22 Tủ áo và trang điểm Amore Bộ 100 3.60 360.00 10% 396.00 23 Ôtô con 4 chỗ Chiếc 3 515.00 1545.00 0 1545.00 Tổng cộng : 8842.76 9572.53 Các tài sản không phải là tài sản cố định ( có giá trị nhỏ, thời gian sử dụng ngắn ) được gọi là công cụ, dụng cụ, chi phí để mua sắm chúng được coi là vốn lưu động ban đầu. Bảng 1.2a Chi phí thiết bị đồ dùng và công cụ nhỏ Đơn vị tính : 1000đ TT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Thành tiền Chưa VAT Có VAT 1 Bàn làm việc Chiếc 24 500 12000.00 13200.00 2 Ghế ngồi làm việc Chiếc 24 200 4800.00 5280.00 3 Bàn uống nước Chiếc 35 300 10500.00 11550.00 4 Ghế thấp ngồi uống nước Chiếc 112 100 11200.00 12320.00 5 Hộp màn Chiếc 100 25 2500.00 2750.00 6 Nệm trải giường Chiếc 100 1000 100000.00 110000.00 7 Ga trải giường Chiếc 100 100 10000.00 11000.00 8 Màn tuyn Chiếc 100 60 6000.00 6600.00 9 Vỏ gối Chiếc 200 50 10000.00 11000.00 10 Ruột gối Chiếc 200 300 60000.00 66000.00 11 Chăn len Chiếc 200 150 30000.00 33000.00 12 Riđô che cửa Bộ 200 50 10000.00 11000.00 13 Thảm chân giường Chiếc 200 8 1600.00 1760.00 14 Thảm chùi chân Chiếc 47 40 1880.00 2068.00 15 Ấm chén uống nước Chiếc 34 15 510.00 561.00 16 Cốc thủy tinh Chiếc 150 50 7500.00 8250.00 17 Bình thủy tinh Chiếc 150 10 1500.00 1650.00 18 Phích đựng nước sôi Chiếc 50 30 1500.00 1650.00 19 Đĩa kê cốc thủy tinh Chiếc 150 10 1500.00 1650.00 20 Gạt tàn thuốc lá Chiếc 135 25 3375.00 3712.50 21 Lọ hoa Bộ 150 10 1500.00 1650.00 22 Hộp đựng chè Chiếc 135 300 40500.00 44550.00 23 Bô nhựa đổ nước Chiếc 34 10 340.00 374.00 24 Sọt rác nhựa Chiếc 34 10 340.00 374.00 25 Mắc treo quần áo Chiếc 135 20 2700.00 2970.00 26 Dép đi trong nhà Chiếc 100 20 2000.00 2200.00 27 Tranh treo tường Chiếc 34 20 680.00 748.00 28 Bàn trải quần áo Chiếc 20 20 400.00 440.00 29 Bàn chải đánh giầy Chiếc 20 20 400.00 440.00 Tổng cộng : 335225.00 368747.50 1.2.1. Xác định chi phí lắp đặt thiết bị. * Các căn cứ xác định : - Giá trị thiết bị cần lắp đặt. - Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt. : Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i. : Tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i. Thuế VAT cho công tác xây lắp ( Theo luật thuế VAT thuế suất cho công tác xây lắp là 10%). Bảng 1.3 Chi phí lắp đặt thiết bị Đơn vị tính : triệu đồng STT Loại thiết bị Giá trị TB cần lắp đặt Tỷ lệ chi phí lắp đặt Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 2 3 4 5 6 7 1 Điều hòa Panasonic 1707.48 0.02 34.15 0.10 37.56 2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 0.02 2.93 0.10 3.22 3 Máy phát điện Kama KGE 12E 229.05 0.02 4.58 0.10 5.04 4 Hệ thống PCCC 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04 5 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 61.58 0.02 1.23 0.10 1.35 6 Fax CANON L120 32.45 0.02 0.65 0.10 0.71 7 Điện thoại lẻ 255.00 0.02 5.10 0.10 5.61 8 Hệ thống lọc và bơm nước 103.20 0.02 2.06 0.10 2.27 9 Vidio trung tâm và ăngten Parabol 320.00 0.02 6.40 0.10 7.04 Tổng cộng : 63.50 69.85 Bảng 1.3a Tổng hợp chi phí thiết bị Đơn vị tính :triệu đồng STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí mua sắm thiết bị 8842.76 0.10 9727.03 2 Chi phí lắp đặt thiết bị 63.50 0.10 69.85 Tổng cộng : 8906.26 9796.88 Chi phí thiết bị cho dự án : GTB = 6.750,135060 ( triệu đồng). 1.3. Xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm các khoản : Chi phí bồi thường nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất. Chi phí tái định cư. Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng. Chi phí sử dụng đất, thuê đất trong thới gian xây dựng. * Căn cứ xác định : Diện tích đất sử dụng cho dự án, khối lượng bồi thường giải phóng mặt bằng theo thực tế,chế độ chính sách của nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường, bản giá đất của địa phương… * Phương pháp xác định : - Đối với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí : CBT = Pi*SMB Lấy Pi = 30 ( nghìn đồng/1m2) không bao gồm thuế VAT. Diện tích thuê đất SMB= 500(m2) CBT = Pi*SMB = 0,03*500 = 15(triệu đồng) - Sử dụng đất nông nghiệp nên dự án không có chi phí tái định cư. - Chi phí thuê đất Di lấy bằng 0,7% giá đất theo bảng giá đất của TP Hà Nội ban hành trên địa phận Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội là 4.000.000 (đ/m2). Thời gian tính toán của dự án T= 15 (năm). CTĐ = SMB*Di*T = 500*(0,7%*4)*15 = 210(triệu đồng) - Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng lấy khoảng 5% chi phí bồi thường: CTC = 5%*CBT = 5%*15 =0,75(triệu đồng). Bảng 1.4. Tổng hợp chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng,tái định cư Đơn vị tính: triệu đồng STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí bồi thường 15.00 0 15.00 2 Chi phí thuê đất 210.00 0 210.00 3 Chi phí tổ chức bồi thường 0.7500 0 0.750 Tổng cộng : 225.75 225.75 GMB = 225.75 ( triệu đồng). 1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác ( chưa kể lãi vay trong thời gian xây dựng). * Căn cứ xác định : - Nội dung chi phí. - Các định mức chi phí hiện có. - Khối lượng và đơn giá. - Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm…theo quy định. * Phương pháp tính các loại chi phí : Theo Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/72007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. Công văn số :1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình. 1, Chi phí quản lý dự án: Tính theo công thức : GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt). Trong đó: GXDtt : chi phí xây dựng trước thuế ( GXDtt = 39.382,62 triệu đồng). GTBtt : chi phí thiết bị trước thuế ( GTBtt =8.906,26 triệu đồng ). TQLDA : định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án. Với (GXDtt+GTBtt) = 39.382,62+8.906,26 = 48.288,88 ( triệu đồng ) lấy TQLDA=1.68%. GQLDA = TQLDA*(GXDtt + GTBtt) = 1,68%*48.288,88 = 811,253 (triệu đồng). 2, Chi phí lập dự án khả thi. GLDA= TLDA*(GXDtt + GTBtt) = 0,375%*48.288,88 = 181,083 (triệu đồng). - TLDA= 0,375% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập dự án khả thi. 3, Chi phí thiết kế. Công trình dân dụng cấp II, GTK= TTK* GXDtt = 1,685%*39.382,62 = 663,597 (triệu đồng). - TTK= 1,685% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thiết kế. 4, Chi phí khảo sát thiết kế. Lấy khoảng 30% chi phí thiết kế : GKSTK = 30%* GTK = 30%*663,597 =199,079 (triệu đồng). 5,Chi phí thẩm tra thiết kế. GTTTK= TTTTK* GXDtt = 0,113%*39.382,62 =44,502 (triệu đồng). - TTTTK= 0,113% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra thiết kế. 6,Chi phí thẩm tra dự toán. GTTDT= TTTDT* GXDtt = 0,109%*39.382,62 =42,927 (triệu đồng). - TTTDT= 0,109% : định mức tỷ lệ đối với chi phí thẩm tra dự toán. 7,Chi phí tư vấn đấu thầu. - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD : GTVTC = TTVTC* GXDtt - Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị : GTVTB = TTVTB* GTBtt + TTVTC = 0,137% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD + GTVTB = 0,138% : định mức tỷ lệ đối với chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật tư thiết bị. GTVĐT = GTVTC+ GTVTB = (TTVTC* GXDtt )+( TTVTB* GTBtt) = (0,137%*39.382,62)+( 0,138%*8.906,26 ) = 66,875 ( triệu đồng). GTVĐT = 66,875 ( triệu đồng). 8, Chi phí giám sát thi công. GGSTC= TGSTC* GXDtt = 1,675%*39.382,62=659,659 (triệu đồng). - TGSTC= 1,675% : định mức tỷ lệ đối với chi phí giám sát thi công. 9,Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng. Theo yêu cầu của chủ đầu tư, ước tính : 30 (triệu đồng) 10, Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán. Theo Thông tư 33/2007/TT-BTC với công trình có tổng mức đầu tư ước tính 50 tỷ đồng. - Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán : KTTPD = 0,109%. GTTPD = KTTPD* V = 0,162%* 48.288,88 = 78,288 (triệu đồng). 11, Chi phí khởi công, khánh thành. Tạm tính 50 (triệu đồng). 12, Chi phí bảo hiểm công trình. Theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004 của Bộ tài chính về bảo hiểm công trình xây dựng. - TBH = 1,6% : định mức tỷ lệ cho chi phí bảo hiểm công trình. GBH = TBH*(GXDtt + GTBtt) = 1,6%*48.288,88 = 722,622 (triệu đồng). Bảng 1.5.Chi phí quản lý dự án,tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác Đơn vị tính: triệu đồng STT Loại chi phí Phương pháp tính Giá trị tính toán Định mức tỷ lệ (%) Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 2 3 4.000 5 6 7 8 1 Chi phí quản lý dự án Theo ĐMTL 48288.881 1.68 811.253 0.10 892.379 2 Chi phí lập dự án khả thi Theo ĐMTL 48288.881 0.375 181.083 0.05 190.137 3 Chi phí khảo sát thiết kế Theo ĐMTL 80.075 0.10 88.082 4 Chi phí thiết kế Theo ĐMTL 266.915 266.915 0.10 293.607 5 Chi phí thẩm tra thiết kế Theo ĐMTL 39382.623 0.113 44.502 0.10 48.953 6 Chi phí thẩm tra dự toán Theo ĐMTL 39382.623 0.109 42.927 0.10 47.220 7 Chi phí tư vấn đấu thầu Theo ĐMTL Tư vấn thi công 39382.623 0.137 53.954 0.10 59.350 Tư vấn cung cấp vật tư 8906.258 0.138 12.291 0.10 13.520 8 Chi phí giám sát thi công Theo ĐMTL 39382.623 1.675 659.659 0.10 725.625 9 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình xây dựng Tạm tính 30.000 0.10 33.000 10 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán Theo ĐMTL 48288.881 0.162 78.228 0.10 86.051 11 Chi phí khởi công,khánh thành Tạm tính 50.000 0.10 55.000 12 Chi phí bảo hiểm công trình Theo ĐMTL 48288.881 1.6 772.622 0.10 849.884 Tổng cộng : 3083.510 3382.806 * 1.5. Dự trù vốn lưu động cho dự án. Dự trù vốn lưu động cho dự án căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc có thể căn cứ vào chi phí hoạt động của từng năm và tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động...Trong dự án này sử dụng theo cách thứ hai. * Căn cứ xác định : - Chi phí hoạt động trong năm, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm. Bảng 1.6. Nhu cầu vốn lưu động theo chi phí hoạt động Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí hoạt động 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4510.10 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 508.66 514.47 519.12 523.77 526.10 531.91 534.24 541.21 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí hoạt động 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 2 Tỷ lệ vốn lưu động so với chi phí hoạt động 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 0.12 3 Nhu cầu vốn lưu động 531.91 542.37 540.05 540.05 543.54 545.86 531.91 * Ghi chú : Dự trù vốn lưu động ban đầu trong tổng mức đầu tư của dự án dự kiến lấy bằng nhu cầu vốn lưu động ở năm thứ nhất, nhưng không nhỏ hơn tổng lượng vốn lưu động dùng cho mua sắm các dụng cụ, trang bị cho dự án không thuộc tài sản cố định ( trang bị, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn tài sản cố định theo quy định tối thiểu cho khách sạn, nhà nghỉ, nhà khách…) 1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng. Bảng 1.7. Tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi trong xây dựng và dự phòng Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng 39382.62 0.10 43320.89 2 Chi phí thiết bị 8906.26 0.10 9796.88 3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 7675.50 0.00 7675.50 4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác 3083.51 0.10 3391.86 5 Vốn lưu động ban đầu 508.66 0.00 508.66 Tổng cộng : 59556.55 64693.79 1.7. Lập kế hoạch huy động vốn và tính lãi vay trong thời gian xây dựng. a. Nguồn vốn : - Vốn đầu tư ban đầu của dự án gồm hai nguồn vốn là vốn tự có chiếm : 40% và vốn vay chiếm 60% ; lãi suất huy động vốn là 9,6% ghép lãi theo năm. - Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều cả gốc và lãi trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. - Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của Ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm ,vay vào đầu năm, trả vào cuối năm. b. Kế hoạch huy động vốn của dự án. * Căn cứ xác định : - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án. - Nguồn vốn của dự án. * Lập kế hoạch huy động vốn Ghi chú : - Chuẩn bị đầu tư bao gồm các công việc : Lập dự án khả thi . - Chuẩn bị thực hiện đầu tư bao gồm các công việc : Khảo sát thiết kế, thiết kế, thẩm tra thiết kế, thẩm tra dự toán, tư vấn đấu thầu. - Các công việc khác : Khởi công, khánh thành. Trong kế hoạch huy động vốn chưa tính đến chi phí dự phòng. c. Dự trù lãi vay vốn trong thời kì xây dựng. Căn cứ xác định : Kế hoạch huy động vốn của dự án. Lãi suất vay vốn 9,6% năm, vay theo quý( trong thời kì xây dựng chưa trả nợ gốc và lãi ). Bảng tính lãi vay trong thời gian xây dựng ( lãi suất 9.6% năm) TT Nội dung Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 quý 2 1 Vốn vay huy động theo quý 114.082 330.438 4348.589 4332.089 4332.089 4332.089 7271.15 7575.58 2 Lãi suất (%) 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 2.318 3 Lãi vay sinh ra trong quý 0.000 2.645 10.366 108.707 203.750 205.571 205.613 273.746 4 Vốn vay tích lũy đến cuối quý 114.082 447.165 4689.393 8789.384 8867.927 8869.748 11808.856 15120.475 5 Lãi vay tích lũy đến cuối quý 0.000 2.645 13.011 121.717 325.467 531.038 736.652 1010.398 1.8. Tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án. Chi phí dự phòng tính bằng 10% theo hướng dẫn của Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng. Bảng 1.9. Tổng hợp mức đầu tư của dự án Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Chi phí trước thuế Thuế VAT (10%) Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng 39382.62 3938.26 43320.89 2 Chi phí thiết bị 8906.26 890.63 9796.88 3 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư 7675.50 767.55 8443.05 4 Chi phí quản lý dự án,chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác 3083.51 308.35 3391.86 5 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 531.04 53.10 584.14 6 Vốn lưu động ban đầu 508.66 50.87 559.52 7 Chi phí dự phòng 5904.79 590.48 6495.27 Tổng cộng: 65992.38 72591.61 Tổng mức đầu tư của dự án : 72.591,61 triệu đồng II. XÁC ĐỊNH CHI PHÍ SẢN XUẤT – KINH DOANH CỦA DỰ ÁN TRONG CÁC NĂM VẬN HÀNH. 2.1.Chi phí sử dụng điện, nước ( Không có thuế VAT ). * Căn cứ xác định : Chi phí sử dụng điện nước của dự án là chi phí tiêu hao điện nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sang ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê nhà chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện , nước tiêu hao, giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện nước tính theo % so với doanh thu (Lấy bằng 2,5% so với doanh thu của dự án ). Bảng 1.10. Chi phí sử dụng điện nước trong vận hành Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phí sử dụng điện nước (2,5%) 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phí sử dụng điện nước (2,5%) 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2.2. Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân quản lý dự án. * Căn cứ xác định : - Căn cứ vào số lượng Cán bộ, công nhân viên quản lý dự án Căn cứ vào mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại. Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo tháng ) 2.3. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản. Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản. Bảng 1.12.Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng trong các năm vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Tên tài sản Giá trị tài sản Tỷ lệ % chi phí sửa chữa Chi phí sửa chữa hàng năm từ năm 1 đến năm 15 1 Nhà cửa 39382.623 2 787.652 2 Thiết bị 8906.258 3 267.188 Tổng cộng : 1054.840 2.4. Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Lấy bằng 19% so với quỹ lương hàng năm của dự án. Bảng 1.13. Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 đến năm 15 1 Quỹ lương hàng năm của dự án 1918.80 2 Chi phí bảo hiểm xã hội,y tế, trích nộp kinh phí công đoàn (19%) 364.572 2.5. Chi phí quản lý khác. Bao gồm các khoản chi phí như : văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí vặt khác… Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm. Bảng 1.14. Dự trù chi phí quản lý khác. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Công suất hoạt động 65 70 74 78 80 85 87 93 4 Chi phí quản lý thay đổi 176.04 189.59 200.42 211.25 216.67 230.21 235.63 251.88 5 Tổng chi phí quản lý khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Chi phí quản lý cố định 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 270.84 3 Công suất hoạt động 85 94 92 92 95 97 85 4 Chi phí quản lý thay đổi 230.21 254.59 249.17 249.17 257.30 262.71 230.21 5 Tổng chi phí quản lý khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 2.6. Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án. * Căn cứ xác định : - Giá trị tài sản phải tính khấu hao. - Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao. * Lập bảng tính toán khấu hao : STT Tên tài sản Tổng giá trị tài sản Thời hạn khấu hao Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 11 Năm 14 Năm 15 I Nhà cửa, vật kiến trúc 39382.62 25 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 1575.30 II Thiết bị 1 Điều hòa Panasonic 1707.48 5 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 341.50 2 Bình nóng lạnh 30 L 146.25 5 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 29.25 3 Máy phát điện Kama KGE 12E 229.05 8 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 28.63 4 Máy giặt lồng đứng Toshiba 8.0kg 23.48 6 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 3.91 5 Máy hút bụi Philips FC8396 47.09 6 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 7.85 6 Hệ thống PCCC 320.00 10 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 32.00 7 Tổng đài Panasonic KX-TDA 200 61.58 8 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 7.70 8 Fax CANON L120 32.45 5 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 6.49 9 Điện thoại lẻ 255.00 5 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 51.00 10 Hệ thống lọc và bơm nước 103.20 6 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 17.20 11 Computer 432.00 5 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 86.40 12 Tivi Samsung 29Z40P,21 inch 593.87 6 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 98.98 13 Radiocassette Sanyo CD V68M 168.75 6 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 28.13 14 Vidio trung tâm và ăngten Parabol 320.00 8 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 40.00 15 Tủ lạnh 50L 190.08 6 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 31.68 16 Tủ lạnh Toshiba M12VT, 115lít 577.50 6 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 96.25 17 Giường đệm 900.00 6 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 150.00 18 Salon nhỏ Bella 164.50 5 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 32.90 19 Salon to 288.00 5 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 57.60 20 Bộ bàn ăn Oval - DHB017 273.00 5 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 54.60 21 Bàn ghế văn phòng 104.50 7 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 14.93 22 Tủ áo và trang điểm Amore 360.00 5 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 72.00 23 Ôtô con 4 chỗ 1545.00 10 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 154.50 III Giá trị quyền sử dụng đất 510.00 15 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 34.00 IV Các tài sản khác 450.00 5 90.00 90.00 90.00 90.00 90.00 TỔNG CỘNG : 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 * Khấu hao đều nên giá trị khấu hao ở các năm là như nhau. 2.7. Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh. * Căn cứ vào diện tích đất thuê hàng năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích trong năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo hiện hành. * Lập bảng chi phí thuê đất trong vận hành : Bảng 1.16 Chi phí thuê đất trong các năm vận hành ( từ năm 1 đến năm 15) Đơn vị tính : triệu đồng STT Nội dung Diện tích thuê (m2) Đơn giá thuê (triệu đồng/m2) Thành tiền 1 Đất dùng xây dựng 17000 0.028 476 2 Ao hồ 0 0 0 Tổng cộng : 476 2.8. Chi phí trả lãi tín dụng trong vận hành. * Căn cứ xác định : - Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng: + Vay đầu tư dài hạn trả nợ đều cả gốc lẫn lãi trong 6 năm. + Vay vốn lưu động : Vay đầu năm, trả cuối năm. A = P [ r(1+ r)n]/ [ (1+ r)n –1] A - Sè tiÒn tr¶ nî ®Òu trong 6 n¨m r - L·i suÊt trong thêi gian vËn hµnh. ( r = 9,6% n¨m ) P - Nî ®Çu n¨m. Bảng 1.17. Chi phí trả lãi vay trong vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 33663.77 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 2 Tổng số trả nợ trong năm 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 7639.07 3 Tiền lãi phải trả trong năm 3231.72 2808.62 2344.89 1836.65 1279.62 669.12 4 Tiền gốc phải trả trong năm 4407.34 4830.45 5294.17 5802.41 6359.44 6969.95 5 Nợ cuối năm 29256.43 24425.98 19131.81 13329.40 6969.95 0.00 II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 305.19 308.68 311.47 314.26 315.66 319.15 320.54 324.73 2 Tiền lãi phải trả trong năm 36.62 37.04 37.38 37.71 37.88 38.30 38.47 38.97 III Tổng tiền lãi phải trả 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 2 Tổng số trả nợ trong năm 3 Tiền lãi phải trả trong năm 4 Tiền gốc phải trả trong năm 5 Nợ cuối năm II Vay vốn lưu động 1 Vốn lưu động vay trong năm 319.15 325.42 324.03 324.03 326.12 327.52 319.15 2 Tiền lãi phải trả trong năm 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 III Tổng tiền lãi phải trả 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 2.9. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành. Bảng 1.18. Tổng hợp chi phí sản xuất kinh doanh trong các năm vận hành. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí điện, nước 453.72 488.62 516.55 544.47 558.43 593.33 607.29 649.17 2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 3268.35 2845.66 2382.27 1874.37 1317.50 707.41 38.47 38.97 8 Chi phí quản lý và chi phí khác 446.88 460.42 471.26 482.09 487.51 501.05 506.47 522.72 9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 10 Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê 2.119 1.901 1.727 1.564 1.442 1.262 1.141 1.075 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí điện, nước 593.33 656.15 642.19 642.19 663.13 677.09 593.33 2 Chi phí trả lương 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 1918.80 3 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 1054.84 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 364.57 5 Khấu hao tài sản cố định 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 6 Thuê đất trong vận hành 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 7 Trả lãi tín dụng trong vận hành 38.30 39.05 38.88 38.88 39.13 39.30 38.30 8 Chi phí quản lý và chi phí khác 501.05 525.42 520.01 520.01 528.13 533.55 501.05 9 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 10 Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1 m2 diện tích cho thuê 1.165 1.065 1.085 1.085 1.055 1.036 1.165 III. DỰ TRÙ DOANH THU CHO DỰ ÁN ( KHÔNG CÓ VAT ) * C¨n cø x¸c ®Þnh: - Doanh thu cña dù ¸n cho thuª biÖt thù ( thuª diÖn tÝch ) ®­îc x¸c ®Þnh c¨n cø vµo diÖn tÝch cho thuª, gi¸ thuª mét ®¬n vÞ diÖn tÝch tõng lo¹i. Trong dù ¸n nµy, c¸c dÞch vô kh¸c kh«ng tÝnh ®Õn bao gåm: dÞch vô ®­a ®ãn kh¸ch, dÞch vô ¨n uèng thÓ thao, gi¶i trÝ... Do chÕ ®é khÊu hao vµ qu¶n lý chi phÝ ë n­íc ta cã quy ®Þnh khi tµi s¶n cè ®Þnh hÕt niªn h¹n sö dông cã thanh lý b¸n thu håi tµi s¶n th× kho¶n gi¸ trÞ thu håi nµy ®­îc xem nh­ kho¶n doanh thu bÊt th­êng cho dù ¸n. Ghi chó: ( doanh thu tÝnh trong b¶ng kh«ng tÝnh ®Õn doanh thu bÊt th­êng do bµn thanh lý tµi s¶n hÕt thêi h¹n sö dông ). Bảng 1.19.Doanh thu của dự án trong các năm vận hành Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Công suất cho thuê 65 70 74 78 80 85 87 93 3 Diện tích cho thuê tính toán 5251.42 5655.37 5978.53 6301.70 6463.28 6867.24 7028.82 7513.56 4 Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 25966.87 6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 0.00 0.00 0.00 132.19 108.79 5.23 24.43 7 Tổng doanh thu 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Tổng diện tích cho thuê 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 8079.10 2 Công suất cho thuê 85 94 92 92 95 97 85 3 Diện tích cho thuê tính toán 6867.24 7594.35 7432.77 7432.77 7675.15 7836.73 6867.24 4 Đơn giá cho thuê (triệu đồng/tháng.m2) 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 0.288 5 Doanh thu cho thuê diện tích 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 6 Giá trị thu hồi thanh lý tài sản 0.00 225.44 0.00 108.79 0.00 5.23 2495.90 7 Tổng doanh thu 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 IV.DỰ TRÙ LÃI ( LỖ ) TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH. * C¨n cø x¸c ®Þnh: - Doanh thu hµng n¨m, chi phÝ s¶n xuÊt kinh doanh, thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp theo quy ®Þnh. TTNDN = ( DTkh«ng VAT - CFkh«ng VAT) ´ ThuÕ suÊt §èi víi thuÕ thu nhËp doanh nghiÖp, thiÕ suÊt lÊy theo quy ®Þnh hiÖn hµnh b»ng 28% LNrßng = LNtr­íc thuÕ - ThuÕ TNDN Bảng 1.20.Dự trù lãi ( lỗ ) Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu không có thuế VAT 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 25991.30 2 Chi phí SXKD không có VAT 11125.95 10751.71 10327.08 9857.92 9320.44 8668.79 8019.22 8077.86 3 Thu nhập chịu thuế 7022.94 8793.25 10334.74 11920.74 13148.85 15173.17 16277.59 17913.44 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 5015.76 5 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 5056.52 11387.66 18828.67 27411.60 36878.77 47803.45 59523.32 72421.00 7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu không có thuế VAT 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 26229.06 2 Chi phí SXKD không có VAT 7999.68 8087.63 8068.08 8068.08 8097.40 8116.95 7999.68 3 Thu nhập chịu thuế 15733.49 18383.90 17619.58 17728.37 18427.90 18972.01 18229.38 4 Thuế thu nhập doanh nghiệp 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 5 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 83749.11 96985.52 109671.61 122436.04 135704.13 149363.97 162489.13 7 Lợi nhuận ròng bình quân 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 10832.61 * Một số tỷ lệ tài chính : + Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi vèn ®Çu t­ (møc doanh lîi mét ®ång vèn ®Çu t­): ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång vèn dù ¸n bá ra trong mét n¨m thu ®­îc. + Lîi nhuËnb×nh qu©n so víi vèn cè ®Þnh (møc doanh lîi mét ®ång vèn cè ®Þnh). + Lîi nhuËn b×nh qu©n so víi doanh thu b×nh qu©n (tØ suÊt lîi nhuËn cña doanh thu).ChØ tiªu nµy ph¶n ¸nh cø mét ®ång doanh thu thu ®­îc 0,377 ®ång. V. PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 5.1. Đánh giá bằng chỉ tiêu giá trị hiện tại của hiệu số thu chi (NPV). * C¨n cø x¸c ®Þnh: - Dßng tiÒn hiÖu sè thu chi cña dù ¸n trong thêi gian ho¹t ®éng. - L·i suÊt tèi thiÓu chÊp nhËn ®­îc r ( r= 9,6 % n¨m ). - Thêi gian tÝnh to¸n( 15 n¨m ). - Trong dù ¸n nµy chän gèc tÝnh to¸n lµ thêi ®iÓm ®­a DA vµo ho¹t ®éng. + Theo chØ tiªu NPV: Bt : Kho¶n thu nhËp hµng n¨m t cña dù ¸n ë n¨m thø t. Bt cã thÓ thuÇn tuý chØ lµ DT ë n¨m t, ®ång thêi cã thÓ thªm gi¸ trÞ thu håi tµi s¶n, hoÆc lµ thu håi VL§ ë n¨m t ( nÕu cã ). Ct : Chi phÝ bá ra ë n¨m t, chi phÝ ban ®Çu cña dù ¸n bao gåm : §Çu t­ cho dù ¸n ë n¨m t,®Çu t­ thay thÕ tµi s¶n,chi phÝ kinh doanh t¹o ra s¶n phÈm hoÆc dÞch vô kh«ng cã khÊu hao tµi s¶n. * Gốc tính toán là thời điểm đưa dự án vào hoạt động. Bảng 1.21. Xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 0.000 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22469.286 23841.958 24296.817 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 65992.377 2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958 3 Chi phí vận hành dự án 4238.816 4287.260 4326.014 4364.769 4384.147 4432.590 4451.968 4 Chi phí thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.423 2462.110 2893.727 3337.808 3681.678 4248.486 4557.726 Tổng cộng : 65992.377 6681.239 7225.370 7695.741 8178.578 8541.824 12815.752 12089.652 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16 IV Hệ số chiết khấu (r = 9.6%) 1.000 0.912 0.832 0.760 0.693 0.632 0.577 0.526 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu -65992.38 10463.19 10255.93 9848.65 9425.40 8806.82 6361.55 6426.00 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu -65992.38 -55529.19 -45273.26 -35424.61 -25999.21 -17192.39 -10830.84 -4404.84 STT Nội dung Năm vận hành Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 25966.874 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911 Tổng cộng : 25991.299 23733.164 26471.528 25687.660 25796.454 26525.301 27088.954 30744.126 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500 3 Chi phí vận hành dự án 4510.100 4432.590 4519.789 4500.411 4500.411 4529.477 4548.855 4432.590 4 Chi phí thuê đất 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.764 4405.376 5147.492 4933.481 4963.944 5159.812 5312.162 5104.228 Tổng cộng : 10106.364 9924.592 10143.280 15433.567 9940.355 12769.247 10337.017 10117.318 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81 IV Hệ số chiết khấu (r = 9.6%) 0.480 0.438 0.400 0.365 0.333 0.304 0.277 0.253 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 7629.59 6051.37 6528.81 3740.94 5278.00 4177.89 4642.13 5215.23 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 3224.75 9276.12 15804.93 19545.87 24823.88 29001.76 33643.89 38859.12 * Ghi chú : Các khoản đầu tư , doanh thu, chi phí trong bảng không xét đến VAT. Kết luận : Dự án có NPV = 38859,12 triệu đồng , NPV > 0 dự án đáng giá. 5.2. Đánh giá bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại (IRR). * Căn cứ xác định : - Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong suốt thời gian vận hành. - Dựa vào giả định các suất thu lợi nội tại khác nhau để dùng khi nó chiết khấu dòng tiền hiệu số thu chi về gốc và cộng chúng lại thỏa mãn điều kiện bằng không. * Lập bảng suất thu lợi nội tại : Ghi chú : Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí trong bảng là không xét đến VAT. * Chọn IRR1 = 18,2% năm ; IRR2 = 18,3% năm. Kết luận : Dự án có suất thu lợi nội tại IRR = 18,24% năm > lãi suất r = 9,6% năm. → Dự án đáng giá ( Số liệu tính toán ở bảng 1.22 dưới đây ) Bảng 1.22. Xác định suất thu lợi nội tại IRR Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22337.10 23733.16 24291.59 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 132.190 108.794 5.225 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 0.00 18148.89 19544.96 20661.81 21778.67 22469.29 23841.96 24296.82 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 65992.38 2 Đầu tư thay thế tài sản 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 3658.675 2603.958 3 Chi phí vận hành dự án 4238.82 4287.26 4326.01 4364.77 4384.15 4432.59 4451.97 4 Chi phí thuê đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1966.42 2462.11 2893.73 3337.81 3681.68 4248.49 4557.73 Tổng cộng : 65992.38 6681.239 7225.37 7695.741 8178.578 8541.824 12815.75 12089.65 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) -65992.38 11467.65 12319.59 12966.07 13600.09 13927.46 11026.21 12207.16 IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.161 1.000 0.846 0.716 0.606 0.512 0.433 0.367 0.310 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -65992.38 9701.905 8817.821 7851.561 6967.418 6036.491 4043.163 3786.975 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -65992.38 -56290.47 -47472.65 -39621.09 -32653.67 -26617.18 -22574.02 -18787.04 VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.162 1.000 0.845 0.715 0.604 0.511 0.432 0.365 0.308 VIII Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -65992.38 9693.704 8802.92 7831.667 6943.89 6011.021 4022.7 3764.624 IX Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -65992.38 -56298.67 -47495.75 -39664.09 -32720.20 -26709.18 -22686.48 -18921.85 STT Nội dung Năm vận hành Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Dòng lợi ích (Bt) 1 Doanh thu cho thuê diện tích 25966.87 23733.16 26246.09 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 2 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190 3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861 4 Thu hồi vốn lưu động 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911 Tổng cộng : 25991.30 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 30744.13 II Dòng chi phí (Ct) 1 Đầu tư ban đầu 2 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500 3 Chi phí vận hành dự án 4510.10 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 4 Chi phí thuê đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 5 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.76 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 Tổng cộng : 10106.36 9924.592 10143.28 15433.57 9940.355 12769.25 10337.02 10117.32 III Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt-Ct) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81 IV Hệ số chiết khấu với IRR1=0.182 0.262 0.222 0.188 0.159 0.134 0.114 0.096 0.081 V Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 4169.132 3066.137 3067.36 1629.69 2131.997 1564.828 1612.205 1679.461 VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -14617.91 -11551.77 -8484.41 -6854.72 -4722.73 -3157.90 -1545.69 133.77 VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.183 0.261 0.220 0.186 0.157 0.133 0.113 0.095 0.080 VIII Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 4141.021 3042.889 3041.53 1614.6 2110.471 1547.719 1593.23 1658.291 IX Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -14780.83 -11737.94 -8696.41 -7081.81 -4971.34 -3423.62 -1830.39 -172.10 VI. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TOÀN TÀI CHÍNH. 6.1. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh. * Căn cứ xác định : Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành. * Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn : Bảng 1.23.Xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Vốn đầu tư ở đầu năm 65992.38 0.00 0.00 0.00 0.00 3658.68 2603.96 104.50 2 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 3 Khấu hao 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 4 Lợi nhuận và khấu hao 8199.31 9473.93 10583.80 11725.73 12609.96 13977.47 14772.66 15950.47 5 Vốn đầu tư còn ở cuối năm 57793.07 48319.14 37735.34 26009.61 13399.65 3080.86 -9087.84 -24933.81 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Vốn đầu tư ở đầu năm 610.63 0.00 5523.68 0.00 2603.96 0.00 104.50 2 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 3 Khấu hao 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 4 Lợi nhuận và khấu hao 14380.90 16289.20 15738.88 15817.22 16320.88 16712.63 16177.95 5 Vốn đầu tư còn ở cuối năm -38704.08 -54993.28 -65208.49 -81025.70 -94742.62 -111455.26 -127528.70 Từ bảng 1.23 sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hoàn vốn đầu tư của dự án là 6 năm 3 tháng ( < 10 năm ) → Dự án có độ an toàn cao về thời gian hoàn vốn. 6.2. Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động. * Tính thời gian thu hồi vốn theo phương pháp động là có tính đến hệ số triết khấu. * Căn cứ bảng 1.21 phần VI : cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi. - Năm thứ 7 là : - 4404,84 triệu đồng. - Năm thứ 8 là : 3224,75 triệu đồng. Dùng phương pháp nội suy : thời hạn thu hồi vốn Th = 7 năm 7 tháng. Kết luận : Dự án có thời gian thu hồi vốn nhanh. 6.3 Phân tích khả năng trả nợ của dự án. 6.3.1. Theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ. * Căn cứ xác định : - Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm : lợi nhuận, phần trích cho lãi vay trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm ký hiệu là B - Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả nợ gốc và trả lãi ký hiệu là A * Xác định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức : Lập thành bảng tính : Bảng 1.24.Bảng tính hệ số khả năng trả nợ. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm trả nợ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Lợi nhuận trong năm 5056.516 6331.140 7441.012 8582.936 9467.171 10924.679 2 Khấu hao trong năm 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3 Chi phí trả lãi vay trong năm 3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115 4 Nguồn trả nợ trong năm 11431.028 12282.547 12928.696 13562.379 13889.583 14646.584 5 Tổng số phải trả nợ trong năm 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 7639.067 6 Hệ số khả năng trả nợ 1.496 1.608 1.692 1.775 1.818 1.917 Kết luận: Khả năng trả nợ của dự án cao tương ứng dự án có độ an toàn cao. 6.3.2. Theo chỉ tiêu thời hạn có khả năng trả nợ. Quan điểm tính thời hạn có khả năng trả nợ theo quan điểm tĩnh: * Căn cứ xác định : - Dựa vào nguồn tài chính dùng trả nợ của tùng năm gồm lợi nhuận và khấu hao tài sản cố định. - Dựa vào tổng số vốn nợ ở thời điểm bắt đầu của thời kì trả nợ. * Lập bảng xác định thời hạn có khả năng trả nợ : Bảng 1.25.Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm trả nợ Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 1 Số nợ đầu năm 33663.775 29256.431 24425.981 19131.809 13329.396 6969.951 2 Khấu hao, lợi nhuận trong năm 8199.306 9473.930 10583.801 11725.725 12609.961 13977.469 3 Cân đối nợ cuối năm 25464.469 19782.501 13842.180 7406.083 719.435 -7007.518 Từ bảng 1.25 dùng phương pháp nội suy tìm được thời hạn có khả năng trả nợ của dự án là 5 năm 2 tháng.( < 6 năm là thời hạn phải trả nợ ) Kết luận : Dự án có khả năng trả nợ cao, tương ứng có độ an toàn cao. 6.4. Phân tích độ an toàn của tài chính theo phân tích hòa vốn. * C¨n cø x¸c ®Þnh®iÓm hoµ vèn: - Dùa vµo doanh thu hµng n¨m. - Chi phÝ cè ®Þnh hµng n¨m trong s¶n xuÊt kinh doanh (FC ) - Chi phÝ biÕn ®æi trong s¶n xuÊt kinh doanh ( VC ) Dh : Doanh thu hoµ vèn cña dù ¸n : Mh: Møc ho¹t ®éng hoµ vèn cña dù ¸n : VËy dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn lín nhÊt ë n¨m ®Çu tiªn dù ¸n ®i vµo vËn hµnh Mh =57,806% Dù ¸n cã møc ho¹t ®éng hoµ vèn nhá nhÊt ë n¨m thø 14 cña dù ¸n. Mh =21,323% Møc ho¹t ®éng trung b×nh lµ: Mh = 30,643%. KÕt luËn: Dù ¸n cã ®é an toµn cao. Bảng 1.26 Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 I Chi phí cố định 1 Chi phí bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí thuê đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 4 Chi phí quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 5 Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn 3231.722 2808.617 2344.894 1836.654 1279.622 669.115 0.000 0.000 Tổng cộng : 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467 II Chi phí biến đổi 1 Chi phí sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172 3 Chi phí trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 5 Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn 36.623 37.042 37.377 37.712 37.879 38.298 38.465 38.967 6 Chi phí quản lý thay đổi 176.044 189.586 200.420 211.253 216.670 230.212 235.628 251.879 Tổng cộng : 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Chi phí cố định 1 Chi phí bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí thuê đất trong vận hành 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 476.000 4 Chi phí quản lý cố định 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 270.837 5 Chi phí trả lãi vay vốn dài hạn 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 Tổng cộng : 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 II Chi phí biến đổi 1 Chi phí sửa chữa 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 2 Chi phí điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329 3 Chi phí trả lương 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 1918.800 4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 364.572 5 Chi phí trả lãi vay vốn ngắn hạn 38.298 39.051 38.884 38.884 39.135 39.302 38.298 6 Chi phí quản lý thay đổi 230.212 254.587 249.170 249.170 257.295 262.712 230.212 Tổng cộng : 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051 Bảng 1.27. Xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874 2 Chi phí cố định 8176.190 7753.084 7289.361 6781.121 6224.089 5523.582 4854.467 4854.467 3 Chi phí biến đổi 4004.602 4053.464 4092.554 4131.644 4151.188 4200.051 4219.595 4278.230 4 Doanh thu hòa vốn 10491.073 9781.736 9089.810 8368.764 7644.825 6711.275 5874.988 5812.043 5 Mức hoạt động hòa vốn (%) 57.806 50.047 43.993 38.426 34.225 28.278 24.185 22.383 Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Doanh thu 23733.164 26246.087 25687.660 25687.660 26525.301 27083.729 23733.164 2 Chi phí cố định 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 4854.467 3 Chi phí biến đổi 4200.051 4288.002 4268.458 4268.458 4297.775 4317.320 4200.051 4 Doanh thu hòa vốn 5898.285 5802.454 5821.874 5821.874 5793.096 5775.047 5898.285 5 Mức hoạt động hòa vốn (%) 24.853 22.108 22.664 22.664 21.840 21.323 24.853 CHƯƠNG VI PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - Xà HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Phân tích hiệu quả của dự án đầu tư có thể được thực hiện theo phương pháp phân tích một số chỉ tiêu đơn giản sau : I. GIÁ TRỊ SẢN PHẨM GIA TĂNG DO DỰ ÁN TẠO RA. Giá trị sản phẩm ra tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn. *Cơ sở xác định : Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phí đầu vào vật chất ( nguyên vật liệu, khấu hao… ) hàng năm. Lập bảng tính các chi phí đầu vào vật chất cho từng năm vận hành : Bảng 2.1. Lập bảng xác định sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra : Bảng 2.2. Kết luận : * Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra tính cho cả thời kì phân tích là : 69588.871 triệu đồng. * Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân là 9519,21 triệu đồng. * Đánh giá : Dự án có giá trị sản phẩm gia tăng cao. Bảng 2.1. Bảng xác định chi phí đầu vào vật chất. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Chi phí điện nước 453.722 488.624 516.545 544.467 558.427 593.329 607.290 649.172 2 Khấu hao tài sản cố định 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3142.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 Tổng cộng : 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802 STT Nội dung Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí điện nước 593.329 656.152 642.192 642.192 663.133 677.093 593.329 2 Khấu hao tài sản cố định 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3052.790 3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 1054.840 Tổng cộng : 4700.959 4763.782 4749.821 4749.821 4770.762 4784.723 4700.959 Bảng 2.2. Xác định giá trị sản phẩm ra tăng. Đơn vị tính : triệu đồng. STT Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 1 Doanh thu 18148.890 19544.959 20661.814 21778.668 22337.096 23733.164 24291.592 25966.874 2 Chi phí đầu vào vật chất. 4651.352 4686.254 4714.175 4742.097 4756.057 4700.959 4714.920 4756.802 3 Giá trị sản phẩm gia tăng 13497.538 14858.705 15947.638 17036.572 17581.038 19032.205 19