Đề tài Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp

LỜI NÓI ĐẦU Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong toàn bộ nền kinh tế quóc dân của mỗi đất nước. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội . Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội . Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và nhà nước. Từ hơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đối với chủ trương và chính sách của Đảng và nhà nước tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người có thể xây dựng nhà ở, đã được triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nước. Tuy nhiên, việc chăm lo, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có được nhà ở vẫn là bài toán hết sức khó khăn đã đặt ra mà chưa có lời giải đáp đúng đắn. Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho một đô thị đang đặt ra cho các nhà quản lý đô thị phải đứng trước những thử thách, những khó khăn phức tạp . Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: Việc làm, thu nhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những hiện tượng đó gây không ít khó khăn trong vấn đề quản lý đô thị. Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ở cho những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời. ở nước ta, trong những năm qua đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo, tạo điều kiện từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhiều chương trình, dự án đều đề cập đến phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp và được xác định là vấn đề ưu tiên. Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nên trong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết. Để giải quyết được các vấn đề này và trước hết là giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp , tôi đã đi vào nghiên cứu “Vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp”. Trên cơ sở đó tôi đưa ra một vài giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trình hoàn thiện thêm chính sách về nhà ở của nhà nước và giải quyết được phần nào nhu cầu về nhà ở cho nhân dân- từng lớp có thu nhập thấp tại đô thị. Tuy nhiên với thời gian, trình độ và lượng kiến thức có hạn, cho nên trong khi nghiên cứu cũng không thể thiếu những yếu kém vướng mắc. Vì vậy em rất mong có được những ý kiến đóng góp cũng như phê bình của thầy cô, các bạn và tất cả những ai có tâm huyết tham gia nghiên cứu ở lĩnh vực này để tiếp tuục bổ sung ddể hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến thiết kế ,đầu tư xây dựng và quản lý về nhà ở. Trong suốt quá trình nghiên cứu, từ khâu thu thập sử lý số liệu cũng như lý luận em có sử dụng các phương pháp :Duy vật biện chứng , duy vật lịch sử , phân tích thống kêvà một vài phương pháp kkhác nhằm bổ trợ cho 3 phương pháp này . Em xin chân thành cám ơn Nội dung đề tài: Chương I : Nhà ở đô thị và giải quyết vấn đề nhà ở đô thị Chương II: Thực trạng vấn đề nhà ở và chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Việt Nam Chương III: Phương hướng biện pháp giải quyết vấn đề nhà ở đô thị cho người có thu nhập thấp CHƯƠNG I NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ I. ĐÔ THỊ HOÁ VÀ SỰ GIA TĂNG DÂN SỐ 1. Qúa trình đô thị hóa 1.1. Khái niệm Các thành phố đầu tiên trong lịch sử phát triển của xã hội loài người xuất hiện vào khoảng năm 3000 trước công nguyên. Các thành phố ra đời đầu tiên là ở những thung lũng rộng phì nhiêu ở cận đông rồi lan toả dần ra các thàng phố Hy Lạp, các thành phố La Mã, các thành phố phong kiến. Tuy vậy, vào những năm 1800 sau công nguyên, thế giới chủ yếu vẫn là vùng nông thôn. Do năng suất nông nghiệp thấp và chi phí vận chuyển hàng hoá cao, quá trình đô thị hoá ( ĐTH) đã diễn ra nhưng còn chậm chạp. Cho đến đầu thế kỷ 19 dân số thế giới sống ở các thành phố mới chiếm khoảng 3%. Nhờ cuộc cách mạng công nghiệp từ đầu thế kỷ 19, quá trình ĐTH ở hai thế kỷ gầy đây đã diễn ra nhanh chóng. Cách mạng công nghiệp đã làm cho giao thông, sản xuất, xây dựng… có nhiều thay đổi. Nhiều nhà máy lớn tại các thành phố ra đời. Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm thúc đẩy nông nghiệp, công nghiệp, vận tải, xây dựng phát triển. Đô thị hoá cũng gắn chặt với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hoá đất nước, đồng thờì quá trình ĐTH cũng đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết. Tuy nhiên khi bàn về vấn đề ĐTH thì có rất nhiều quan điểm đánh giá khác nhau. Nhưng nhìn chung nó được bắt nguồn từ khái niệm đầu tiên do nhà quy hoạch đô thị người Tây Ban Nha đưa ra: “ ĐTH là tổng thể những hành động nhằm nhóm hợp các công trình xây dựng và nhằm điều khiển sự vận hành của chúng với tư cách là những nguyên lý, lý luận và những quy tắc áp dụng sao cho những công trình ấy và sự tập hợp của chúng không ngăn cản hay làm yếu đi, làm đứt đoạn những năng lực vật chất, tinh thần và trí tuệ của con người và xã hội, góp phần cổ vũ sự phát triển cũng như làm tăng thêm sự thích thú của con người ’’. Vì thế ĐTH gắn liền với quy hoạch phát triển nhà ở thực tế. Tuy nhiên chỉ ở đời sống đô thị thì người ta mới thấy rõ tính tất yếu và sức ép của nhu cầu nhà ỏ đối với quá trình ĐTH Khái niệm về đô thị hoá rất đa dạng bởi vì ĐTH chứa nhiều hiện tượng và biểu hiện khác nhau trong quá trình phát triển. Vì vậy các nhà nghiên cứu xem xét quan sát hiện tượng ĐTH từ nhiều góc độ khác nhau hình thành nhanh chóng các điểm dân cư đô thị trên cơ sở phát triển sản xuất và đời sống. Đô thị hoá cũng là quá trình hình thành, phát triển và mở rộng các thành phố gắn liền với quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nói ĐTH cũng là một sự quá độ từ hình thức sống nông thôn lên hình thức sống đô thị, biến các vùng sở dĩ vốn nghèo nàn lạc hậu thành các vùng có mật độ dân cư đông đúc có các hoạt động kinh tế xã hội phong phú, dồi dào; có lối sống vật chất và tinh thần cao và phong phú hơn so với vùng lân cận. Đó là qua trình xây dựng và phát triển các đô thị hoặc khu công nghiệp mới. Quá trình ĐTH cũng là quá trình cải biến cơ cấu kinh tế của từng khu vực theo hướng tăng dần tỷ trọng công nghiệp, dịch vụ và giảm dần tỷ trọng của ngành nông nghiệp trong cơ cấu kinh tế khu vực. Ngày nay, vấn đề ĐTH còn gắn liền với chủ trương phát triển kinh tế của quốc gia. Thông thường vấn đề ĐTH được đề cập gắn liền với quá trình công nghiệp hoá ,hiện đại hoá đất nước, nó là một quá trình biến đổi sâu sấc vì cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, cơ cấu tổ chức sinh hoạt xã hội, cơ cấu tổ chức không gian kiến trúc xây dựng từ nông thôn lên thành thị. Mức độ ĐTH được hình thành bằng tỷ lệ phần trăm dân số đô thị so với tổng dân số toàn quốc hay vùng. Tỷ lệ dân số đô thị được coi như là thước đo về ĐTH để so sánh mức độ ĐTH giữa các nước với nhau, hoặc giữa các vùng khác nhau trong cả nước. Tuy nhiên trong điều kiện ngày nay, tỷ lệ phần trăm dân số đô thị chưa phản ánh đầy đủ mức độ đô thị hoá của một nước hay một vùng cụ thể. Ngày nay do nền kinh tế phát triển cao ccũng như qua nhiều thế kỷ phát triển, đô thị và công nghiệp dã được ổn định ở một số vùng. Do đó chất lượng ĐTH được đề cập và phát triển theo các nhân tố chiều sâu. Đó là việc nâng cao chất lượng cuộc sống, tận dụng tối đa những lợi ích và hạn chế tối thiểu những ảnh hưởng xấu của quá trình đô thị hoá đến sự phát triển của con người nhằm hiện đại hoá cuộc sống và nâng cao chất lượng môi trường đô thị. Tuy nhiên ở các nước kém phát triển như nước ta đặc trưng của quá trình đô thị hoá là sự tăng dân số đô thị không hoàn toàn dựa trên sự phát triển công nghiệp. Hiện tượng bùng nổ dân số bên cạnh sự phát triển yếu kém của công nghiệp làm cho cho quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá mất cân đối, sự mâu thuẫn giữa đô thị và nông thôn ngày càng sâu sắc. Sự chênh lệch về đời sống, về thu nhập đã thúc đẩy sự dịch chuyển dân số từ nông thôn lên thành thị một cách ồ ạt, làm cho đô thị phát triển nhanh chóng đặc biệt là ở các đô thị lớn, đô thị trung tâm, tạo nên những tụ điểm dân cư cực lớn làm mất cân đối trong hệ thống dân cư gây khó khăn phức tạp trong vấn đề quản lý đô thị. 1.2. Đặc điểm của quá trình đô thị hóa a. Sự gia tăng dân số: Quá trình đô thị hoáluôn diễn ra và gắn liền với quá trình phát triển của lực lượng sản xuất, phân công lao động xã hội. Bên cạnh đó là quá trình ĐTH nó cũng là một nhân tố cơ bản thu hút lao động từ những vùng khác nhau đến, sự tăng nhanh dân số nhờ quá trình ĐTH nổi bật là hiện tượng tập trung dân cư vào các đô thị. Hiện tượng này còn gọi là hiện tượng bùng nổ dân số. Năm 1800, chỉ có 1,7% dân số thế giới sống trong các đô thị lớn. Năm 1900 có 5,6%. Con số này là 16,9% năm 1950 và 23,5% năm 1970 đến năm 2000 theo dự đoán là 51% dân số thế giới sẽ sống trong các đô thị ( Nguồn A, Gvimm, Thống kê LHQ năm 1977) ở Việt Nam năm 1931 tỷ lệ dân đô thị 7,5%, năm 1936 là 7,9%, năm 1955 là 11%, năm 1981 là 18,6% năm 1982 là 19,2%, năm 1989 là 19,7%. Nhìn chung với tốc độ ĐTH của chúng ta diễn ra còn chậm, mặt khác do nước ta các ngành công nghiệp trong thời gian này chưa phát triển cho nên nhu cầu về lao động cũng chưa nhiều. Tuy nhiên với tình hình phát triển của các đô thị trong những năm gần đây vấn đề không chỉ gia tăng về lương theo bề rộng mà chủ yếu là những biến đổi về chất trong đời sống xã hội đô thị cùng với quá trình ĐTH. Xung động của công cuộc đổi mới với chính sách mở cửa nền kinh tế, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần đã có tác động trực tiếp đến quá trình đô thị hoá làm cho quá trình ĐTH diễn ra nhanh chóng và qúa trình gia tăng dân số cũng được tập trung và với mức độ nhanh chóng cùng với mức độ tăng lên của thu nhập. b. Sự thay đổi cơ cấu lao động trong quá trình ĐTH. Một trong những hệ quả tất yếu của quá trình ĐTH là sự thay đổi cơ cấu thành phần kinh tế xã hội toàn bộ nền kinh tế quốc dân, sự thay đổi đó đòi hỏi phải có sự thay đổi và điều chỉnh lại cơ cấu lao động trong hệ thống phân công lao động xã hội của lực lượng sản xuất. Sự thay đổi đó được thể hiện qua sự biến đổi và chuyển giao lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác. Sự thay đổi đó được thể hiện cụ thể qua các giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của quá trình ĐTH. Lao động khu vực I : Thành phần lao động sản xuất nông lâm ngư nghiệp. Thành phần này chiếm tỷ lệ cao ở các thời kỳ tiền công nghiệp ( trước thế kỷ 18) và giảm dần ở các giai đoạn sau. Lao động khu vực II : Bao gồm lực lượng sản xuất công nghiệp. Thành phần này phát triển rất nhanh trong giai đoạn CNH, chiếm tỷ lệ cao nhất trong giai đoạn hậu công nghiệp và sau đó giảm dần do sự thay đổi trong lao động công nghiệp bằng lao đông tự động hoá. Lao động trong khu vực III : Bao gồm các thành phần lao động khoa học dịch vụ. Thành phần này từ chỗ chiếm tỷ lệ thấp nhất trong thời kỳ tiền công nghiệp đã tăng dần và cuối cùng chiếm tỷ lệ cao trong giai đoạn văn minh khoa học kỹ thuật. c. Sự hình thành và phát triển các loại hình phân bổ dân cư đô thị mới . Tiến bộ khoa học kỹ thuật ảnh hưởng trực tiếp tới quá trình ĐTH. Nhiều đô thị mới hình thành và các hình thức phân bổ dân cư đô thị cũng hình thành nhiều tư tưởng và quan niệm tổ chức quy hoạch mới đã xuất hiện. Xuất phát từ thực tế sản xuất và mong muốn có cải thiện môi trường sống của dân cư ở đô thị nhiều mô hình quy hoạch đô thị mới có giá trị đã hình thành và đi vào cuộc sống, không gian kiến trúc đô thị được phát triển hợp lý hơn phục vụ tốt cho đời sống dân cư đô thị. d. Sự hình thành và phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng. ĐTH phải gắn liền với các điều kiện vật chất của một vùng, một quốc gia. Trong đó hệ thống cơ sở hạ tầng là yếu tố không thể thiếu được. Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng của các vùng đô thị thúc đẩy quá trình ĐTH diễn ra thuận lợi. Đến lượt nó đòi hỏi của quá trình sản xuất trong quá trình ĐTH cũng như nhu cầu thực tế phục vụ cho cư dân đô thị đòi hỏi phải phát triển cơ sở hạ tầng. Các khu công nghiệp, các nhà máy, hệ thống trường học, bệnh viện, giao thông,… được xây dựng và ngày càng hoàn thiện. Các dịch vụ an ninh được bảo đảm và hệ thống cư sở hạ tầng là thước đo đánh giá mức độ ĐTH của các đô thị. 1.3 .Xu thế phát triển Quá trình ĐTH diễn ra song song với động thái phát triển không gian kinh tế xã hội. Trình độ ĐTH phản ánh trình độ phát triển của lực lượng sản xuất của nền văn hoá và phương thức tổ chức cuộc sống xã hội. Quá trình ĐTH cũng là một quá trình phát triển kinh tế xã hội, văn hoá và không gian kiến trúc. Nó gắn liền với tiến bộ của khoa học kỹ thuất và sự phát triển của các ngành nghề mới. Quá trình đó được phát triển theo các xu thế sau: Thời kỳ tiền công nghiệp: ĐTH phát triển mang đặc trưng của nền văn minh nông nghiệp. Các ĐT phân tán, quy mô nhỏ, phát triển theo dạng tập trung, cư cấu đơn giản. Tính chất ĐT lúc bấy giờ chủ yếu là hành chính, thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Thời kỳ công nghiệp: Các ĐT phát triển mạnh song song với quá trình CNH-HĐH. Cuộc cách mạng công nghiệp đã làm cho nền văn minh ĐT phát triển nhanh chóng sự tập trung sản xuất và dân cư đã tạo nên những đô thị lớn và cực lớn. Cơ cấu ĐT phức tạp hơn, đặc biệt là các thành phố mang nhiều chức năng khác nhau ( Nửa sau thế kỷ 20) như thủ đô, thành phố cảng. Đặc trưng của thời kỳ này là sự phát triển thiếu kiểm soát của các thành phố. Thời kỳ hậu công nghiệp: Sự phát triển của công nghiệp thông tin đã làm thay đổi cơ cấu sản xuất phức tạp, quy mô lớn. Hệ thống tổ chức cư dân ĐT được phát triển theo kiểu cụm, chùm và chuỗi. 2. Sự gia tăng dân số đô thị 2.1. Gia tăng dân số Đô thị hoá là quá trình tập trung dân số vào các ĐT. Vì vậy quá trình hoá cũng là quá trình gia tăng dân số đô thị làm cho dân số đô thị ngày càng đông. Nhịp độ tăng dân số đô thị nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ phát triển của đô thị và các động lực phát triển đô thị mạnh hay yếu. Nhìn chung dân số đô thị tăng là do sự gia tăng tự nhiên và tăng cơ học. a. Gia tăng tự nhiên: Nhìn chung sự gia tăng này tuỳ thuộc vào đặc điểm sinh lý học của các nhóm dân số. Tỷ lệ tăng mang tính quy luật và phát triển theo quán tính. Mức tăng giảm đều rút ra trên cơ sở phân tích chuỗi số liệu đIều tra trong quá trình và được tính theo công thức: Pt = P0( 1+ a )t Pt : dân số năm dự báo a : Hệ số tăng trưởng (%) t : Năm dự báo Po : Dân số năm đIều tra. b. Tăng cơ học Bao gồm các quy luật tăng giảm bình thường cùng với các luồng di cư và tỷ lệ di cư có thể rút ra được. ở nước ta tỷ lệ này chiếm 6-9% một năm nhưng cũng có một số đo thị có tỷ lệ tăng cơ học đột biến do sự phát triển đột biến cuả các cơ sở kinh tế. Sự gia tăng này được xác định thông qua công tác thống kê: Pt : Quy mô dân số năm t A : Lao động cơ bản ( người ) B : Lao động dịch vụ(%) C : Dân số phụ thuộc (%) Nhìn chung sức ép dân số đối với các đô thị là sự gia tăng cơ học đó là luôn nhập cư dân số từ những nơI khác đến làm cho dân cư đô thị tăng lên. 2.2. Sức gia tăng dân số đô thị Dân số đô thị là động lực thúc đẩy sự phát triển KTXH . Đô thị là cơ sở để phân loạI và quản lý đô thị, xác định quy mô, nhu cầu nhà ở , khối lượng xây lắp, công trình công cộng như mạng lưới công trình kỹ thuật khác. Sức ép của sự gia tăng dân số đô thị có tác động rất lớn đến quá trình phát triển kinh tế đô thị . Cơ cấu của dân cư đô thị: - Cơ cấu dân cư theo giới tính và tuổi: Nhìn chung cơ cấu dân cư theo tuổi chiếm ở Việt Nam ở các đô thị, là dân số trẻ sức sản xuất cao tỷ lệ nam dưới 60 tuổi chiếm khoảng 78,6% dân số nam trong các đô thị trong khi đó nữ dưới 55 tuổi chiếm khoảng 70,01% dân số nữ trong các đô thị - Cơ cấu dân cư theo lao động XHĐT : Dân cư thành phố bao gồm 2 loạI nhân khẩu lao động và nhân khẩu lệ thuộc. Nhân khẩu lao động phân làm 2 loạI: Thứ nhất: Nhân khẩu cơ bản: Bao gồm những người lao động ở các cơ sở sản xuất mang tính chất cấu tạo nên TP như cán bộ, công nhân viên của các cơ sở sản xuất công nghiệp, kho tàng, các cơ quan hành chính, kinh tế, văn hoá xã hội và các viện nghiên cứu, đào tạo…. Thứ hai: Nhân khẩu phục vụ: Là lao động phụ thuộc các cơ quan xí nghiệp và các cơ sở mang tính chất phục vụ riêng cho TP. Cả hai loại nhân khẩu này đều phụ thuộc lực lượng lao động chính của TP. Nhân khẩu lệ thuộc: Là loạI người không tham gia lao động, ngoìa tuổi lao động. Tỷ lệ nhân khẩu lệ thuộc tương đối ổn định, không phụ thuộc vào quy mô tính chất đô thị.ở nước ta tỷ lệ này chiếm tỷ lệ khá cao dao động trong khoảng từ (45-53%). Việc phân loạI này dùng để xác định quy mô dân số đô thị để phân tích sự biến động của các thành phần lao động sự biến động đó có tác động đến mức sống và thu nhập của từng nhóm mà tỳ đó có chính sách phát triển hợp lý. b. Những nhân tố làm gia tăng dân số đô thị: Sức hút kinh tế của vùng đô thị : Vùng đô thị thường là những vùng có sức hút kinh tế lớn hơn so với những vùng nông thôn, đặc biệt là những vùng đô thị lớn với sức tập trung của hệ thống thương mại dịch vụ, các cơ sở sản xuất các trung tâm giao dịch, trao đổi mua bán…. Cùng với mức độ hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng là điều kiện tốt để thu hút hầu hết các nguồn vốn đầu tư từ nguồn đầu tư cả trong nưóc và ngoài nước, mặt khác là trung tâm thu hút hầu hết các làn sóng nhập cư từ nônh thôn muốn nhập cư vào tìm kiếm việc làm. Rời khỏi quê hương để đi lên những vùng đô thị mới là sức ép gánh nặng đối với một đô thị trong quá trình phát triển. Trình độ văn hoá và các chính sách của nhà nước: Trình độ văn hoá có liên quan chặt chẽ đến các chính sách của nhà nước đưa ra. Thực tế cho thấy rằng những người có trình độ cao thường có nhu cầu làm việc ở những vùng có điêù kiện phát triển hơn những vùng không có điều kiện phát triển. Tuy nhiên những vùng có điều kiện kinh tế phát triển lại thu hút nhân công từ những vùng khác đến bên cạnh đó những chính sách kinh tế xã hội của nhà nước đưa ra nó có thể tác động làm cho dân số đô thị gia tăng như: chính sách khuyến khích phát triển kinh tế và những chính sách tương hợp với nó, cũng có những chính sách mà nhà nước đưa ra nhằm hạn chế sự gia tăng dân số đô thị như chính sách kế hoạch hoá gia đình. Nhưng nhìn chung những chính sách của nhà nước thường tác động có chiều hướng tích cực đến quá trình phát triển kinh tế đô thị thu hút lao động. Sự khác biệt và điều kiện làm thu nhập giữa vùng nông thôn và đô thị: Sự khác biệt về điều kiện sống, điều kiện làm việc giữa vùng nông thôn và thành thị, sự chênh lệch phát triển không đồng đều giữa các vùng. Đây là nguyên nhân cơ bản của làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị. Hiện tượng làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị cùng với quá trình đô thị hoá là một điều không thể tránh khỏi. Sự tập trung dân số quá cao dân số ở các thành phố và đô thị lớn đang là một trong những vấn đề khó khăn cho các đô thị mà trước tiên là tình trạng khan hiếm nhà ở. Tình trạng này đòi hỏi các nhà quản lý phải giải quyết một cách đúng đắn về nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp khác nhau trong xã hội đặc biệt là cho tầng lớp có thu nhập thấp . 2.3. Dân cư đô thị có thu nhập thấp a. Khái niệm và phân loại dân cư đô thị có thu nhập thấp: Khái niệm dân cư đô thị có thu nhập thấp: Theo cách hiểu thông thường người có thu nhập thấp là người có mức thu nhập trung bình của người dân đô thị, bao gồm cả những người nghèo đói và những người có mức thu nhập tiếp cận với mức thu nhập trung bình. Theo quyết định của bộ lao động thương binh xã hội năm 2001, ngưỡng nghèo ở đô thị là 150.000đ/ người- tháng. Đối với những tỉnh thành phố có thu nhập có GDP coa hơn và tỷ lệ người nghèo thấp hơn múc trung bình của toàn quốc thì có thể quy định ngưỡng nghèo cao hơn tiêu chuẩn trên. Thành phố Hồ Chí Minh quy định ngưỡng nghèo năm 2000 của khu vực đô thị là 250.000đ/ ngưòi-tháng , ở khu vực ngoại thành là 208.000 đ/người- tháng. Theo kết quả điều tra mức sống hộ gia đình năm 1999 của tổng cục thống kê tại các đô thị thu nhập của 20% số hộ thấp nhất là 200. 000đ/người –tháng, mức thu nhập trung bình là 232.000đ/ người- tháng, mức thu nhập của 20% số hộ cao nhất là 1.960.800đ/người- tháng. Khái niệm người thu nhập thấp trong chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp là: Thứ nhất: Người có thu nhập thấp là người có thu nhập tương đối ổn định. Thứ hai : Là người có khả năng tích luỹ vốn để tự caỉ thiện điều kiện ở nhưng cần có sự hỗ trợ, tạo điều kiện của nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( ngưòi vay vốn làm nhà có khả năng hoàn trả) Mức thu nhập thấp ở đây của người thu nhập thấp là trên ngưỡng nghèo và tiếp cận với mức trung bình. Như vậy theo khái niệm này thì chúng ta đã loại những người sống ở mức đói nghèo ra khỏi người có thu nhập thấp. Tại thời điểm năm 2000, người có thu nhập thấp taị các đô thị có mức thu nhập từ 200.000- 800.000đ/người- tháng, mức thu nhập của một hộ thu nhập thấp từ 1000.000- 4000.000 đ/tháng taị thành phố Hồ Chí Minh từ 250.000- 1000.000đ/ người- tháng,nghĩa là 1.250.000 tháng đến 5000.000 đ/tháng- hộ. Tại thành phố Hà Nội mức thu nhập thấp nhất là 220.000đ- 900.000đ người tháng tương đương với 1.100.000- 4500.000đ/ hộ –tháng. Các hộ trong ngưỡng nghèo, không có khả năng tích luỹ đầu tư cải thiện nhà ở, nhà nước sẽ có chính sách riêng giúp đỡ họ phát triển nhà ở. Theo tính toán, người có thu nhập thấp chiếm khoảng 50% số hộ trong đô thị. Đây là một đối tượng rất rộng lớn cần phải có chính sách quan tâm đúng đắn thích hợp để giúp họ có nhà ở. Bởi vì nhà ở là đối tượng rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình, mỗi con người, đồng thời là một ngành kinh tế quan trọng trong nền kinh tế quốc dâncủa mỗi nước. b. Cơ cấu dân cư có thu nhập thấp Theo ngành nghề: Họ làm việc ở tất cả các ngành nghề trong cả nước bao gồm các thành phần chính sau: - Công nhân viên chức nhà nước, cán bộ y tế, sỹ quan quân đội , ba thành phần này thuộc tầng lớp trung lưu trở xuống. - Giáo viên các trường phổ thông, một bộ phận ở các trường cao đẳng, đạI học, sinh viên các tỉnh lẻ, công nhân các nhà máy, các công ty xây dựng, dân lao động buôn bán nhỏ. Nhìn chung tuyệt đại bộ phận (đa số) vốn đã hoặc đang là các gia đình công nhân viên chức nhà nước có mức thu nhập thấp từ thời bao cấp và những sinh viên mới ra trường còn rất trẻ. Những người này thường làm việc trong khu vực quốc doanh. Trong số đó có một bộ phận lao động đáng kể hiện bị thôi việc hoặc thiếu việc làm. Hầu hết số này đều rơi vào gia đình công nhân trực tiếp sản xuất. Bộ phận còn lại là rơi vào có viên chức nhà nước là giáo viên, sỹ quan và giảng viên mới vào nghề. Ngoài ra còn có các hộ kinh doanh buôn bán nhỏ mà chủ yếu là các dịch vụ hè phố như bán vé số, đạp xích lô, chữa xe đạp, buôn bán vặt…. Có thể nói cách phân chia này giúp chúng ta có cáI nhìn toàn cảnh xã hội đô thị. Theo trình độ : Hầu hết những người này có trình độ từ trung cấp trở xuống đó là những công nhân trực tiếp sản xuất và những người làm buôn bán nhỏ, làm dịch vụ hè phố, những người này thường làm lao động chân tay và lao động nặng nhọc. Bên cạnh đó cũng có những người có trình độ cao đẳng, đại học và trên đại học. Tuy họ không phải lao động bằng chân tay nhưng do mới ra trường, mới làm việc chưa có kinh nghiệm và do quy định mức lương tối thiểu chung của nhà nước nên những người này ngoài đồng lương ít ỏi họ không có thêm thu nhập nào khác. Thu nhập của những người này cũng sẽ biến đổi theo thời gian tác nghiệp và khả năng làm việc. Vì vậy khi đưa ra chính sách về nhà ở cho những người thu nhập cần đặc biệt chú ý đến sự thay đổi trong thu nhập của tầng lớp này. Theo lứa tuổi: Nhìn chung những người này còn khá trẻ nằm trong khoảng từ 21-45 tuổi. Trong đó có đến 72,12% ở độ tuổi từ 21-36 tuổi đây là lứa tuổi rất nhạy bén với sự thay đổi của các đô thị và là lứa tuổi có khả năng biến động lớn nhất về cuộc sống do còn sức trẻ. II. NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1. Nhu cầu nhà ở và những nhân tố ảnh hưởng 1.1. Nhu cầu nhà ở Nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với đời sống của mỗi gia đình mỗi con người. Ngay từ khi con người xuất hiện trên trái đất nhu cầu nơi trú ngụ đã xuất hiện như một tất yếu bất kể nội dung hình thức ra sao. Nơi trú ngụ ấy không chỉ có ý nghĩa vật chất nhằm che chở sinh hoạt của con người chống lại sự tấn công của thú dữ và sự hà khắc của thiên nhiên, nó còn có ý nghĩa tinh thần bởi con người sống trong xã hội của mình. Nhà ở bao giờ cũng tồn tại dưới dạng quần thể. Khi xây dưng, con người đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình, tạo ra nơi trú ngụ, nơi nghỉ ngơi yên tĩnh để phát triển tài năng trí tuệ của mình, tạo ra nơi giao tiếp để con người tham gia vào các quan hệ ổn định giúp nó đạt đến những trình độ cao của văn hoá và văn minh. Khi xã hội càng phát triển thì nhu cầu nhà ở cũng không ngừng tăng lên. Đối với người dân đô thị hiện thời thì nhà ở không phải là cái để che mưa che nắng, nó phải là một ngôi nhà có kết cấu bền đẹp, có những thuộc tính vật chất của nơi trú ngụ, có những điều để sử dụng tiện nghi sinh hoạt, ngoaì ra nó còn phải có tính chất phát lý thể hiện ý niệm của người sở hữu. Cùng với quá trình đô thị hoá công nghiệp hoá diễn ra ngày càng mạnh mẽ thì nhu cầu nhà ở ngày một gia tăng do sức ép của dân cư. Sự di dân ồ ạt từ nông thôn lên các vùng đô thị để tìm kiếm cơ hội về việc làm, sự mở rộng của quá trình sản xuất thu hút lao động, sự thay đổi trong cơ cấu đô thị đã mang lại những nguồn thu nhập cho các từng lớp dân cư khác nhau. Bên cạnh quá trình gia tăng về thu nhập thì nhu cầu về nhà ở đất ở , mở rộng diện tích nhà ở, cải thiện điều kiện sinh hoạt nói chung trong đó có điều kiện về chỗ ở tăng lên một cách chóng mặt và vấn đề nhà ở cho người có thu nhập đang sức ép lớn đối với các đô thị . 1.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. a. Sự tăng trưởng về dân số Dân số tăng lên là nhân tố làm tăng về mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về nhà ở. Dân số tăng lên, quy mô dân số được mở rộng, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng các hộ gia đình và làm nhu cầu nhà ở cũng tăng lên. Bên cạnh đó cùng với xu thế phát triển của nền kinh tế thì kết cấu trong gia đình cũng thay đổi, xu thế tacchs hộ, sỗng độc lập của những gia đình tư cũng tăng lên. Tính độc lập tăng là nhân tố tác động làm cho cầu về nhà ở tăng lên. b. Kết cấu độ tuổi của dân cư. Kết cấu độ tuổi của dân số là nhân tố tác động đến sự thay đổi về nhu cầu nhà ở . Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở cao. c. Sự thay đổi của thu nhập việc làm. Cùng với sự tăng lên của thu nhập thì khả năng chi trả cho những khoản chi phí lớn cũng gia tăng và nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập có được phải ưu tiên để chi trả cho những nhu cầu về vật phẩm thiết yếu để nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi các nhu cầu thiết yếu đó được bảo đảm thì phần thu nhập tăng thêm sẽ được dùng vào việc giải quyết nhu cầu về nhà ở. Bởi vì nhu cầu về nhà ở cũng là một nhu cầu thiết yếu. Do đó khi thu nhập tăng thì nhu cầu nhà ở cũng tăng. Cũng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến sự thay đổi về nhu cầu nhà ở. Trước hết việc làm và nghề nghiệp có sự liên hệ gắn bó hữu cơ với thu nhập- cái làm thay đổi đáng kể về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng có những yêu cầu về tính chất và đặc điểm của nhà ở cho phù hợp với yêu cầu và tính chất của công việc. d. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống hạ tầng. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầnglàm tăng về nhu cầu nhà ở đói với những vùng trước đây chưa có điều kiện phát triển hoặc đã phát triển nhưng do hệ thống kết cấu hạ tầng trước đây còn yếu kém. Việc hoàn thiện kết cấu hạ tầng tạo một môi trường thuận lợi cho khả năng tiếp cận cũng như khả năng khai thác những vùng đó có hiệu quả làm tăng khả năng đầu tư thu hút các nguồn lực đầu tư và trên cơ sở đó nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên. e. Những chính sách của chính phủ. Những chính sách của chính phủ cũng như những chính sách của chính quyền địa phương là nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến nhu cầu nhà ở. Trước hết là thái độ của chính phủ về vấn đề sở hữu nhà ở cũng như những chính sách về khuyến khích đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở cũng như những chính sách hỗ trợ những người có mức thu nhập thấp xây dựng phát triển nhà ở là những nhân tố quan trọng tác động đến sự gia tăng về nhu cầu nhà ở. Tiếp theo là phản ứng của chính quyền địa phương về kết cấu không gian về thẩm mỹ đô thị cũng là nhân tố ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở. f. Đô thị hoá và quá trình phát triển đô thị. Đô thị hoá là quá trình phát triển tất yếu của quốc gia trong quá trình chuyển đổi cơ cấu cuả nền kinh tế. Quá trình đô thị hoá dẫn đến sự tăng lên về quy mô dân số và sự mở rộng không gian đô thị ra những vùng lân cận. Chính vì vậy quá trình đô thị hóa dẫn đến kết quả tất yếu là nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên trong các tầng lớp dân cư. 2. Giải quyết vấn đề nhà ở đô thị Vấn đề nhà ở đô thị là một vấn đề lớn đòi hỏi một lúc không thể giải quyết được ngay. Để giải quyết được vấn đề này đòi hỏi phải có sự can thiệp của chính phủ, sự kết hợp của nhiều ngành trong quản lý đô thị. Đa số các quốc gia đều phải đối đầu với vấn đề này và thường gặp vướng mắc khi giải quyết vấn đề này. Bởi vì mối liên hệ có tính mật thiết của nhà ở với các quan hệ phức tạp khác nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở vì vậy yêu cầu đặt ra khi giải quyết vấn đề này là chính phủ cần phải có các quyết định thận trọng. Chính phủ chiếm giữ trong lĩnh vực này là khía cạnh chủ đạo của chính sách nhà ở quốc gia. Chính phủ có thể đóng một vai trò tích cực- can thiệp trực tiếp hoặc là vai trò tiêu cực- chạy theo các lực lượng thị trường tư nhân và nhu cầu khách hàng cá nhân để xác lập mức độ sản xuất và giá cả. Có vô số các chính sách mà chính phủ có thể áp duụng, chúng phản ánh cách thức mà chính phủ có nên can thiệp hoặc không nên can thiệp vào lĩnh vực nhà ở này. Nhưng nhìn chung ở trong lính vực nhà ở này sự can thiệp của chính phủ mà những phương pháp đó đã được thể hiện rất khác nhau: Chính phủ chỉ đạo việc lập quy hoạch kế hoạch phát triển nhà ở Chính phủ giải quýêt sự khan hiếm nhà ở. Chính phủ trợ giúp nhà ở cho những người có thu nhập thấp Chính phủ cải thiện điều kiện nhà ở nói chung Chính phủ giảm bớt gánh nặng chi phí về nhà ở. Ổn định sản xuất. 3. Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp Giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp đang là một vấn đề lớn vô cùng bức xúc đặt ra đối với mọi xã hội. Vấn đề này nó đòi hỏi không phải một sớm một chiều là giải quyết được ngay, mà nó cần phải có thời gian, cách thức và phương thức để giải quyết. Nhà ở nó không những liên quan đến vấn đề tài chính, kinh tế của mỗi gia đình, mỗi tổ chức, mỗi quốc gia mà nó là sự biểu hiện nhiều mặt khác nhau của đời sống xã hội. Về kinh tế, đó là cách thức lựa chọn các phương thức khác nhau về đầu tư, huy động vốn đầu tư, cách thức cung ứng nhà ở sao cho có hiệu quả. Đặc biệt là cách thức giải quyết nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Những người có thu nhập thấp thường là những người không có hoặc rất ít khả năng chi trả cho một ngôi nhà. Nhà ở là một khoản chi rất lớn của một gia đình và chính phủ cũng phải chi một khoản chi rất lớn về giá trị đó cả trực tiếp lẫn gián tiếp, thì trách nhiệm tài chính đó trở thành khổng lồ. Mặc dù có sự miễn cưỡng của chính phủ mở rộng sự dính líu trực tiếp trong lính vực này. Tuy vậy sự đóng góp của chính phủ trong lĩnh vực này vẫn tăng lên sự đóng góp đó bằng nhiều biện pháp khác nhau như: Cho các cá nhân và sản xuất vay tiền để xây dựng nhà ở; bao cấp một phần hoặc toàn bộ cho người có thu nhập thấp, các loại bảo đảm về sản xuất cho chủ đất, người mua; các chính sách ưu đãi về thuế tín dụng, tiền thuê nhà hoặc chế độ đền bù, trợ cấp di trú và kiến tạo cộng đồng mới trong quá trình giải toả mặt bằng. KINH NGHIỆM GIẢI QUYẾT NHÀ Ở ĐÔ THỊ CỦA MỘT SỐ NƯỚC: Đa số các quốc gia lúc này hoặc lúc khác đều gặp phải vấn đề nhà ở. Thông thường nó thể hiện sự thiếu hụt số các căn hộ gia đình. ĐTH đã tạo ra sự căng thẳng nặng nề cho toàn bộ xã hội công nghiệp muốn cung cấp đủ nhà ở. Tính chất dai dẳng của nhà ở phạm vi vấn đề nhà ở bị trầm trọng thêm bởi chiến tranh và các thiên tai. Sau chiến tranh thế giới thứ hai, Châu Âu gặp phải sự khan hiếm nhà ở trầm trọng. Khoảng 22% quỹ nhà ở các nước trước chiến tranh bị tàn phá hoặc không thể ở được. Nhưng mức độ tàn phá này không giống nhau ở các nước. Thuỵ Sỹ, nước không tham chiến chỉ có 4,5% nhà ở bị phá huỷ. Hy Lạp, nước tham gia nhiều trong chién tranh bị phá huỷ tới 50% nhà ở. Ở Liên Xô, Đức, Anh, Pháp, Nhật Bản…..Quỹ nhà ở bị tàn phá nặng nề. Sau chiến tranh, ưu tiên cao nhất của các nước này là khôi phục lại nền kinh tế trong đó có hệ thống kết cấu hạ tầng đặc biệt là lĩnh vực nhà ở hết sức được chú trọng. Tình hình khan hiếm nhà ở diễn ra ở Châu Âu và tất cả các nước diễn ra ngày càng trầm trọng cùng với sự gia tăng nhanh chóng của dân số và tốc độ ĐTH của các nước. Sau những năm 1950 các nước này đã hết sức nỗ lực trong việc xây dựng lại nhà ở. ở Châu Âu, Nhật Bản, chính phủ đã can thiệp để bảo đảm mức độ cao trong xây dựng nhà ở nhằm khắc phục sự khan hiếm nhà ở. Chính phủ đã sử dụng các phương pháp khác nhau như trực tiếp xây dựng lại các khu vực bị chiến tranh tàn phá ở Pháp hay dựa vào các khu vực tư nhân ở Đức- tất cả các nước đã thành công trong việc thu hẹp quy mô trong sự khan hiếm về nhà ở. ở Nhật Bản, nước bị chiến tranh tàn phá nặng nề, năm 1968, số nhà ở đã tương ứng với số hộ gia đình. Như vậy, về mặt số lượng thì nhà ở Nhật bản đã chấm dứt được nạn khan hiếm nhà ở. Từ năm 1970 không chỉ có nạn khan hiếm nhà ở mà ở tại nhiều nước Châu Âu, một số lớn nhà ở lại bỏ trống không đã trở thành một vấn đề. Có thể thấy hiện tượng này diễn ra cả ở Hà Lan, Thuỵ Điển, Đan mạch và ở Đức, nơi có số lớn các khu nhà chung cư cho thuê bị bỏ trống. Do khan hiếm nhà ở, người ta đã xây dựng quá nhiều nhà ở để khắc phục nó. Yếu tố khác nhau là do nhiều người có thói quen thích sống những ngôi nhà tốt hơn những ngôi nhà được xây dựng để khắc phục được nạn khan hiếm nhà ở khi mà thu nhập của hộ tăng lên. Lúc này người dân lại muốn có một ngôi nhà, một nơi ở tiện nghi hơn so với căn hộ được xây dựng để giải quyết nạn khan hiếm nhà ở. Như vậy nhu cầu về chất lượng nhà ở trong những năm này lại gia tăng và lại kéo theo tình trạng thiếu hụt về nhà ở ở các nước này. Ở Mỹ cũng có tình trạng thiếu hụt nhà ở sau chiến tranh thế giới thứ hai mặc dù không có chiến tranh thế giới trên đất Mỹ. Do sự suy thoái kinh tế thực sự nên không có việc xây dựng nhà ở, ở Mỹ trong những năm 1930. Nếu như ở những năm 1920 với độ xây nhà ở Mỹ là 1 triệu đơn vị một năm, thì trong những năm 1930 tốc độ này chỉ còn có một nửa. Trong những năm chiến tranh rất ít nhà ở được xây dựng. Vì vậy sau năm 1945 đã xảy ra sự khan hiếm nhà ở. Trong thời kỳ sau chiến tranh các số lượng nhà ở rất lớn được xây dựng ở Mỹ nhằm khắc phục sự khan hiếm nhà ở. Thêm vào đó, đã có sự nâng cấp quỹ nhà ở qua việc cải tạo sữa chữa những ngôi nhà hiện có. Nên vào năm 1960 không còn hiện tượng khan hiếm nhà ở về số lượng. Mặc dù về số lượng nhà ở đã được cung ứng đầy đủ ở các nước này nhưng vấn đề về chất lượng nhà ở đã nảy sinh nhu cầu mới về nhà ở buộc các nước phải bắt tay vào giải quyết. Bên cạnh đó nhu cầu về nhà ở của từng lớp có thu nhập thấp cũng ngày một tăng lên. Sự trợ giúp của chính phủ các nước phần nào làm giảm bớt gánh nặng khan hiếm nhà ở. Ở Châu Âu thì nhà ở được coi là quỳên cơ bản của con người, nó phải được phân phối cho tất cả . Chức năng của chính phủ không chỉ phải là cung cấp nhà ở cho người có mức thu nhập thấp và những người nghèo khó mà cần phải trợ giúp cho đa số mọi người. Vì vậy, số người nhận được một số dạng trợ giúp nhà ở ở Châu Âu là cao hơn đáng kể so với ở nước Mỹ. Ở nước Mỹ , nhà ở xã hội được coi là nhà ở cho những người rất nghèo, chứ không phải cho tầng lớp trung lưu. Người Mỹ sẽ coi nhiều người trong số những người được cấp nhà ở ở Châu Âu là quá khứ giả và không đáng được nhận được sự trợ giúp của chính phủ. Trong một số nước vấn đề phân biệt chủng tộc như ở Mỹ và Anh, đều có những đạo luật chống lạI sự phân biệt chủng tộc trong những lĩnh vực nhà ở. Những luật lệ này tạo ra những mục đích nhằm cung ứng sâu rộng về nhà ở cho mọi người không phân biệt chủng tộc tôn giáo hoặc nguồn gốc dân tộc. Ngoài yếu tố chủng tộc ở một số quốc gia Châu Âu thường có một số lớn công dân quốc tịch khác nhau đã tạo ra những vấn đề tương ứng đã tạo ra sự phân biệt giữa người bản địa và người nước ngoài và điều kiện sống cũng như nhà ở của họ đã có sự khác biệt. Trong một số nước để tránh phân biệt về giai cấp và việc làm thu nhập thường chính sách nhà ở của chính phủ được biểu hiện ngầm trong khu vực công cộng. Chẳng hạn Ở Phần Lan người ta kỳ vọng nhà ở cần phải cho cả ngưòi có thu nhập thấp và người nghèo không có sự phân biệt xã hội đi kèm. Ở Thuỵ Điển quan tâm đến sự bình đẳng nhiều các loại hình nhà ở. Đây là nhiệm vụ cấp bách đòi hỏi chính phủ phải đảm bảo bằng nhiều các loại hình nhà ở khác nhau về mặt quy mô và hình thức sở hữu được cung cấp tại một hoặc khu vực. Các biện pháp như thế cần kết hợp với các biện pháp nhằm khắc phục sự khác biệt về khả năng của các hộ gia đình muốn trả tiền nhà ở trọ. Trong các nước XHCN, kế hoạch hoá tập trung, chi tiêu cho nhà ở, đặc biệt tiền thuê nhà là rất thấp và được xem là quyền lợi. Giá thuê nhà ở từ 4-6% thu nhập của gia đình và khoản này được gọi là tỷ lệ thích hợp dùng cho nhà ở. Nó cực thấp so với tỷ lệ này cũng có sự khác biệt tương ứng là 15-25%. Tuy nhiên, trong các nước Tây Âu tỷ lệ này cũng có sự khác nhau. ở Thuỵ ĐIển là 10% tỷ lệ thấp thu nhập gành cho chi tiêu nhà ở một mặt nó đã khuyến khích giảI quyết được nạn khan hiếm nhà ở ở các nước này mặt khác nó hạn chế quỹ giành cho xây dựng phát triển nhà ở nên khi cầu nhà ở về chất lượng tăng lên các nước này thường gặp phảI vưóng mắc. Ở một số quốc gia để giải quyết vấn đề nhà ở là họ đi vào xem xét mối quan hệ giữa nhu cầu và cần hiệu quả. Nhu cầu về nhà ở thường được quy về một vài phép đo là nó phải thế nào, theo nghĩa là giá nhà, tiền thuê, hoặc mức độ sản xuất. Mặt khác, cầu hiệu quả là nhu cầu tức thời có khả năng thanh toán. Trong nền kinh tế thị trường để giải quyết vấn đề nhà ở không những chỉ có chính phủ tham gia mà cần có sự phối hợp của các chính quyền địa phương, các tổ chức doanh nghiệp kinh doanh nhà ở để ổn định sản xuất nhà ở. Ở Anh để giải quyết nạn khan hiếm nhà ở chính phủ đã thực hiện cùng với sự kết hợp của các địa phương. Ở Thuỵ Điển, Thuỵ Sỹ cũng vậy, các làng xã có quyền lực rất lớn về phát triển xây dựng nhà ở công cộng. Ở Mỹ việc cung cấp nhà ở công cộng được xem là một nỗ lực giữa các bang và chính quyền trung ương. Ở các nước Tây Âu, thậm chí cả các nước xã hội chủ nghĩa ở Tây Âu thhì chính phủ là người cung cấp tài chính và các đơn vị địa phương thực hiện các chương trình đặc biệt. Ở Liên Xô cũ chẳng hạn mặc dù các quyết định được đưa ra từ chính quyền trung ương nhưng việc thực hiện thực tế về nhà ở lại do các chính quyền địa phương thực thi và theo hướng phi tập trung hoá. Ở một số nước như Tiệp Khắc, Ba Lan, Rumani, Nam Tư chính phủ cho phép cá nhân tham gia trực tiếp vào thị trường nhà ở. Nhà ở mà họ xây dựng cho bản thân họ có chất lượng cao hơn và tiện nghi hơn nhà ở mà chính phủ cung cấp. CHƯƠNG II THỰC TRẠNG VẤN ĐỀ NHÀ Ở VÀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM I. NHỮNG QUAN ĐIỂM VÀ CHỦ TRƯƠNG CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC TA VỀ VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ VÀ NHÀ Ở CHO NGƯƠÌ CÓ THU NHẬP THẤP Nhà ở là tai sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống của con người. Nhà ở là phương tiện quan trọng để bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên như nắng, mưa, gió, bão, giá rét…. Con người muốn tồn tại và phát triển trước hết phải đảm bảo các điều kiện như ăn, mặc,ở,và những tư liệu sinh hoạt khác. PH. Angghen đã nhấn mạnh: “ Con người trước hết phải ăn, uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thể làm các hoạt động khác như hoạt động khoa học, sản xuất nghệ thuật….” Như vậy nhu cầu về nhà ở là một nhu cầu thiết yếu sau nhu cầu ăn và uống. Sự hình thành và phát triển của cộng đồng làng, xã, thôn ,xóm, sự hình thành và phát triển của các khu dân cư gắn liền với phát triển nhà ở. Nhà ở không những là tài sản có phần quan trọng đặc biệt đối với mỗi gia đình, mà còn là một trong những tiêu chuẩn thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế xã hội của mỗi nước, mức sống, phong tục tập quán của mỗi dân tộc. Thực tế cho thất, nhìn vào mỗi ngôi nhà có thể nhận biết được phong tục, tập quán, đời sống vật chất và tinh thần của những người đang sống trong ngôi nhà đó và cộng đồng đó. Bởi vì khi xây dựng nhà ở cho con người đồng thời thực hiện những nhu cầu đa dạng của mình, toạ nơi trú ngụ nơi nghỉ ngơi yên tĩnh đồng thời nó lại chi phối bởi môi trường xung quanh, phong tục tập quán, lối sống của cộng đồng. Với tầm quan trọng của nhà ở như vậy thì nhà ở là mối quan tâm đặc biệt của Đảng và nhà nước ta nhằm thực hiện mục tiêu “ dân giầu, nước mạnh, xã hội công bằng và văn minh” nhà nước rất quan tâm lo lắng, chú ý và khuyến khích mọi người dân phát huy nội lực để xây dựng nhà ở riêng cho mình, đồng thời nhà nước bảo đảm quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở và quyền sử dụng về đất ở cho mọi người. Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định việc bảo đảm quyền có nhà của công nhân, bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở động viên và khuyến khích các tổ chức, cá nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực quản lý nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3.1991 đã khẳng định quyền có nhà ở của cong dân và nhận quyền sở hữu nhà ở. Pháp lệnh quy định: Công dân thực hiện quyền có nhà bằng việc tao lập hơp pháp nhà ở cho mình hoậc thuê nhà hoặc nhà ở của chủ sở hữu khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu về nhà ở cho các cá nhân và các chủ sở hữu khác. Thực hiện chính sách xoá bỏ chế độ nhà nước bao cấp, đưa tiền nhà vàolương và chuyển hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh, là bước đi quan trọng để huy động khả năng của công dân vào chăm lo nhà ở, khắc phục lại tình trạng ỷ lại; trông chờ vào sự phân phối nhà ở- vốn đã kéo dài nhiều tại các đô thị. Cũng từ phương châm đúng đắn này nhằm huy động mọi tiềm lực về vốn, vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị và lực lượng lao động vào phát triển nhà ở. Chính sách khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án để thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, chính sách hỗ trợ vốn, chính sách trợ giúp cho những người có thu nhập thấp để họ có đIều kiện mua sắm, sửa chữa nhà ở ngày càng được quan tâm đúng đắn. Với tình hình trên từ năm 1994 chính phủ đã chỉ đạo Bộ xây dựng tập trung vào lĩnh vực nhà đất, đặt trọng tâm vào việc soạn thoả văn bản, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật. Quyết định 33/TTG ngày 5/2/ 93 về chuyển quyền quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhànước sang phương thức kinh doanh. Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở các đô thị. Nghị định 61/CP nagỳ 5/7/94 về mua bán và kinh doanh nhà ở; Quyết định 118/TTG ngày 27/2/96 về chính sách hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện nhà ở; Nghị định 58/UBTVQH ngày 20/8/98 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập từ trước ngày 1/7/91; Nghị định 25/CP ngày 19/4/99 về phương thức trả góp nhà ở và thủ tục xác lập quyền sở hữu nhà ở khi chưa trả lại nhà và thủ tục sở hữu nhà được quy định tại nghị định 58/UBTVQH; Các văn bản quản lý do Bộ ban hành và quản lý nhà ở chung cư, chi phí quản lý, các khoản thu chi tài chính…. Như vậy với việc ban hành hàng loạt các chính sách về nhà ở của nhà nước, nhà nước dần dần đưa nhà ở vào tiếp cận với thị trường nhà ở thuộc quyền sở hữu của nhà nước được bán cho người đang thuê để họ có điều kiện cho họ chăm lo, cải tạo quản lý nhà ở, khu ở của mình được tốt hơn, thông qua đó tạo nguồn tài chính để tiếp tục phát triển nhà ở nhằm nâng cao quỹ nhà ở. Đồng thời nhà nước cũng khuyến khích mọi người tự bỏ vốn xây dựng nhà ở, phát triển nhà ở theo dự án. Toàn bộ nhà ở, đất ở đang được triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho nhân dân tại các đô thị làm cơ sở để giải quyết tốt mối quan hệ giữa nhà ở đưa công tác quản lý nhà ở, đất ở đi vào nề nếp. Quản lý và hướng dẫn người nước ngoài thuê nhà; Xác lập các cơ sở pháp lý để giải quyết tồn đọng về nhà ở cho các chính sách ưu đãi, hỗ trợ nhà ở, đất ở cho các đối tượng người có công với cách mạng, cán bộ công chức, lực lượng vữ trang và những người có mức thu nhập thấp. II. TÌNH HÌNH NHÀ Ở ĐÔ THỊ ĐỐI VỚI NHỮNG NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở VIỆT NAM 1. Qúa trình đô thị hóa và đặc điểm của quá trình đô thị hóa ở nước ta Là một trong những nước được xếp vào hạng nghèo nhất ( tính theo thu nhập quốc dân trên đầu người) trong số các nước đang phát triển. Việt Nam không thể thoát khỏi những đặc trưng có tính quy luật của quá trình ĐTH quá tải. Hơn nữa, còn có những “đặc thù Việt Nam”. Có thể điểm qua dù rất sơ lược những đặc đIểm của qúa trình ĐTH ở Việt Nam trong vòng mấy thế kỷ gần đây. 1.1. Thời kỳ phong kiến trở về trước ( 1858 trở về trước). Các thành thị Việt Nam thời kỳ này chủ yếu là các trung tâm hành chính và thương mạI được hình thành trên cơ sở những thành luỹ lâu dài của vua chúa phong kiến trên những khu vực có điều kiện tự nhiên kinh tế thuận lợi, giao thông , giao lưu buôn bán. Trng khuôn khổ nền kinh tế tự nhiên, tự cung , tự cấp và đóng kín với nền kinh tế tiểu nông. Các thành thị không có được vai trò và địa vị kinh tế quan trọng đối với các vùng nông thôn, các cá nhân tố cần thiết của sự phát triển công nhiệp, buôn bán và sản xuất hàng hoá nói chung rất yếu ớt. Những điều này có ảnh hưởng đến quyết định sự phát triển của các đô thị. 1.2. Thời kỳ thuộc địa ( 1858-1954). Sau khi thiết lập được chính quyền đô hộ khá vững vàng thực dân Pháp đầu tư từng vùng khai thác các tiềm năng ở Việt Nam. Hệ thống đường giao thông quan trọng được xây dựng, các thành phố cũ được mở rộng. Các thành phố mới mọc lên. Các thương cảng Hải Phòng, Sài Gòn, Đà Nẵng được mở rộng. Dân số ở các đô thị gia tăng: Sài gòn- Chợ Lớn năm 1943 có khoảng 198 nghìn người thì đến năm 1953 có tới 1.614.200 người. Hà Nội năm 1943 có khoảng 119.700 người đến năm 1953 có khoảng 297.900 người. Tuy vậy tốc độ tăng dân số các đô thị Việt Nam còn thấp. Năm 1931 tỷ lệ dân số đô thị là 7,5% đến năm 1955 đạt 11%. Về thực chất các thành phố ở Việt Nam trong thời kỳ này chủ yếu giữ vai trò là các trung tâm hành chính, nơi đồn trú của chính quyền thực dân trung tâm thương mại và là trạm cuối cùng thu vét tài nguyên của Việt Nam đưa về chính quốc. Sự phát triển yếu ớt của công nghiệp trong thời gian này không thể thay đổi được tính chất thuần nông của Việt Nam. Địa vị kinh tế của các đô thị còn quá yếu để có thể thu hút lao dộng từ nông thôn ra thành thị. Tuy nhiên đó là nhân tố mở đầu cho quá trình ĐTH. 1.3 Thời kỳ 1955- 1975. Đây là giai đoạn đặc biệt trong quá trình ĐTH ở Việt Nam. Đất nước bị chia làm hai miền với hai chế độ xã hội, chính trị khác nhau, hai quá trình đó tác động trái ngược đến quá trình phát triển của các đô thị . Miền Bắc 1954-1964 là thời kỳ của các ĐTH được tăng cường mạng lưới các thành phố dần dần được hình thành, phát triển và đã có ảnh hưởng nhất định đến sự phát triển của các vùng nông thôn và Xã hội nói chung. Những năm 65-75 là thời kỳ chiến tranh ở cả hai miền đất nước. Cuộc chiến tranh đã làm thay đổi các quy luật của quá trình ĐTH. Ở Miền Bắc để hạn chế tối thiểu thiệt hại do chiến tranh, các công trình công nhiệp quan trọng và một phần dân cư ở thành phố được chuyển về nông thôn tạo ra một quá trình “ giải ĐTH ” tạm thời. Ở Miền Nam do hoạt động chiến tranh, chính sách khủng bố và đàn áp và đặc biệt là chiến dịch bình định nông thôn dẫn đến hàng triệu nông dân phải bỏ lên thành phố. Do kết quả ĐTH cưỡng bức này dân số đô thị miền nam từ 15% năm 1960 tăng lên 60% vào đầu những năm 1970. Sau chiến tranh ( 2/1975) mới có dòng người di cư ngược lại. Song hậu quả của quá trình ĐTH cưỡng bức có tác động rất lớn đến nền kinh tế của các thành phố ở phía nam. 1.4. Thời kỳ 1975 đến nay Quá trình ĐTH dần dần lấy lại nhịp độ bình thường trong đIều kiện hoà bình, sau một số năm khôi phục những gì bị chiến tranh tàn phá. Nhiều thành phố mới ra đời,, nhiều đim dân cư trước đây, các thị trấn đã trở thành đô thị. Mạng lưới đô thị của cả nước được hình thành bô gồm 500 thành phố, thị xã, thị trấn đủ các cỡ trong đó có 2 thành phố lớn đó là Hà Nội và thành phó Hồ Chí Minh. Đáng lưu ý là trong năm 1975-1981 luồng di dân ngược từ đô thị về nông thôn dân số đô thị từ 21,5% (1975) –18,6% (1981). Từ năm 1982 tỷ lệ này lại có chiều hướng gia tăng song vẫn còn khá chậm: 1982 có 19,2%; 1985 có 19,3% năm 1987 có 10,7$ nhìn chung đó là một tỷ lệ tăng khá chậm. Đặc biệt là tình hình phát triển của các đô thị ở những năm gần đây. Vấn đề là không những có sự gia tăng về lượng theo bề rộng mà chủ yếu là những biến đổi về chất trong xã hội đô thị và quá trình ĐTH.Sự thay đổi về lối sống, định hướng giá trị và hành vi ứng xử của con người. Xung động của cuộc sống mới, chính sách kinh tế mở cửa, phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần đã có tác động trực tiếp trước hết đến mọi mặt của đời sống xã hội đô thị nó đang diễn ra những biêns đổi quan trọng trong cơ cấu xã hội, cơ cáu lao động nghề nghiệp cũng như những hành mẫu của lối sống đô thị trong điều kiện mới. Những tác động mạnh mẽ đến sự thay đổi của bộ mặt kiến trúc, quy hoạch, giao thông, nhịp sống đô thị cũng đang được bộc lộ. Sự phát triển độc cực của các đô thị lớn như Hà Nội, Hải Phòng, TP Hồ Chí Minh đã làm cho sự chênh lệch về dân số, các đô thị này là trung tâm thu hút làn sóng di cư từ nông thôn lên thành thị làm cho nhu cầu về nhà ở ở các đô thị này tăng lên nhanh chóng và trở thành nnhững vấn đề bức xúc đòi hỏi phải được giải quýêt đúng đắn kịp thời. 2. Tình hình và tình trạng về nhà ở của những người có thu nhập thấp tại các đô thị ở Việt Nam Nhà ở của những người có thu nhập thấp diện tích chật hẹp, chất lượng công trình kém, chủ yếu là nhà bán kiên cố, nhà tạm, nhà ở ổ chuột. ĐIều kiẹn vệ sinh môi trường yếu kém, đường xá chật hẹp mùa mưa thường bị ngập lụt, các điều kiện sinh hoạt thiêu thốn. Một bộ phận dân cư sống kênh rạch bị ô nhiễm. Đặc biệt là ở TP Hồ Chí Minh số hộ sống ven kênh rạch lên tới trên 25.00 hộ. Một số kết quả điều tra cho thấy như sau: Kết quả đIều tra dân số và nhà ở Hà Nội năm 1999. Hộ có diên tích dưới 36m2 chiếm 34,6% trong đó có diện tích dưới 15m2 chiếm khoảng 3,4%. ở khu vực trung tâm có 33,1% gia đình sống trong đIều kiện nhà ở chật hẹp, dưới 4m2 / người. Số các gia đình chỉ có một phòng là 49,7% phần lớn các gia đình phải dùng chung nhà xí, nhà tắm, nguồn nước. Và 77,2% dùng chung nhà tắm , 83,4% gia đình dùng chung nhà xí, 82,8% gia đình dùng chung nguồn nước. Kết quả điều tra xã hội ở hai phường Tân Mai và Bạch Đăng ở TP Hồ Chí Minh tháng 4 và 5/ 2001 diện tích sử dụng dưới 35m2 chiếm khoảng 45,5% diện tích sử dụng 35-49m2 chiếm khoảng 30,5%. Kết quả đIều tra khảo sát tại kênh Tân Hoa- Lò Gốm năm 2000. Diện tích sử dụng dưới 35m2 chiếm khoảng59,3%. Kết quả điều tra năm 1991 ở TP Hồ Chí Minh ( Hiệp Thành ) cho thấy số khu hộ sống trong nhà ổ chuột tăng từ 3025 ( 1977) lên 2046 (7/1991). Mức độ thu nhập và chi tiêu: Kết quả điều tra kinh tế hộ gia đình năm 1999 của tổng cục thống kê thì mức thu nhập và chi tiêu bình quân đầu người hàng tháng đều tăng trong các năm. Tỷ lệ chi tiêu đời sống và thu nhập trong đó có nhà ở ngày càng gia tăng. Người thu nhập thấp muốn cải thiện điều kiện nhà ở tuy nhiên đIều kiện tích luỹ đầu tư cho nhà ở của họ ba thu nhập còn thấp. Bảng đIều tra thu nhập và tích luỹ cho nhà ở Nhóm thu nhập Thu nhập mỗi hộ Tài sản nhà ở và tàI sản cố định Trong đó: nhà ở Số lượng % Thu nhập 1 5.820,00 620,02 523,76 9,0 2 10.884,00 975,41 796,70 7,0 3 14.630,40 1.475,22 1.209,88 8,0 4 19.137,84 2.704,78 2.052,68 11,0 5 45.582,24 6.059,12 4.650,86 10,2 Kết quả điều tra tại một số đô thị như sau: Điều tra 8 đô thị miền trung 4-5/2001. Đối với các hộ vay tiền làm nhà mới, bình quân số tiền vay là 38.133.500 đồng. bình quân khả năng trả góp hàng tháng là 516.000 đồng/ hộ. Đối với các hộ muốn sữa chữa nâng cấp nhà cũ là 29.992.000 đ/ hộ bình quân khả năng trả góp hàng tháng là 362.280 đ/hộ. Số hộ trên đều muốn vay ở các ngân hàng. Điều tra xã hội tại kênh Tân Hoà- Lò Gốm TP Hồ Chí Minh: 31,3% số hộ có khả năng chi trả bằng mức tiền đền bù , 57,9% số hộ có khả năng chi trả cao hơn mức được đền bù, 9,6% số hộ có khả năng chi trả lớn hơn không phụ thuộc vào mức được đền bù. Điều tra xã hội học tại hai phường Bạch Đằng và Tân Mai TP Hồ Chí Minh tháng 4-5/2001: Bình quân số tiền vay của mối hộ để xây nhà mới là 39,5-52,8 Triệu đồng; bình quân tiền trả góp mỗi hộ từ 285-1180 nghìn đồng/ hộ. Điều tra của sở địa chính TP Hồ Chí Minh năm 1998 số hộ thu nhập thấp muốn mua căn hộ giá trị 50 triệu, một bộ phận có thể mua căn hộ 50-70 triệu đồng trả góp trong 10-15 năm. Nguyện vọng cải thiện nhà ở của người thu nhập thấp: Kết quả điều tra tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy : Đại đa số hộ có thu nhập thấp muốn có diện tích căn hộ từ 30-50 m2: một bộ phận nhỏ muốn có căn hộ dưới 30m2, một số mong muốn có căn hộ trên 50m2. Khoảng 30% muốn sữa chữa nâng cấp nhà hiện có, 15% số hộ muốn mua lô đất xây nhà , 16% số hộ muốn mua nhà, 3,5% số hộ muốn thuê nhà ( Kết quả điều tra sở địa chính TP Hồ Chí Minh ). Người dân đô thị thích nhất là nhà liền kề ( Phường Bạch Đằng 78% số hộ, Phường Tân Mai 44% số hộ ). Nhà chung cư cao tầng hiện nay chưa được nhiều người ưa thích, tối đa là 15% số hộ. ở các thành phố nhỏ người dân ưa thích nhà riêng biệt. Kết quả điều tra 8 đô thị miền trung cho thấy 77% số hộ thích kiểu này. 3. Các biện pháp giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp Hộ có thu nhập thấp chiếm khoảng 50% số hộ các đô thị bao gồm nhiều nghề nghiệp khác nhau, mưac thu nhập khác nhau. Vì vậy nhu cầu về nhà ở rất đa dạng để tháo gỡ vướng mắc về nhà ở cho người có thu nnhập thấp dưới đây là một vài biện pháp: Thứ nhất: Cải tạo nâng cấp nhà hiện có : Đây là loại hình phổ biến nhất và có tính khả thi cao có nhiều ưu điểm như: Có sẵn đất, vốn đầu tư ít không gây xáo trộn nơi ở. Đối với những khu nhà ở ổ chuột trước hết nhà nước cần tạo ra môi trường sống để không đẻ ra nhà ổ chuột. Sau đó để giải quyết được nhà ổ chuột thì nhà nước cần phải chú ý đến những điểm dân cư vào có thể cải tạo tại chỗ được thì tiến hành cải tạo ngay. Bên cạnh đó nhà nước cần phải có những biện pháp đồng bộ như xây dựng hạ tầng cơ sở, nâng cao trình độ dân trí, giải quyết công ăn việc làm bằng cách tìm ra hướng đúng và tài chính nhằm phát huy các tiềm lực đô thị. Nhà nước cần có hệ thống chính sách khuyến khích tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế và nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà ở, sửa chữa nhà ở, kể cả thu hút và đầu tư nước ngoài các tổ chức từ thiện đầu tư vào lãnh vực phát triển nhà ở. Thứ hai: Nhà nước phải có các chính sách thích đáng phát triển các đô thị loại 2( đô thị vừa và nhỏ). Các đô thị phải có khả năng phát triển sản xuất, thu hút một phần lao động dư thừa trong nông thôn làm giảm làn sóng nhập cư từ nông thôn ra các đô thị lớn. Các đô thị này là nơi thích hợp để phát triển các loại hình tiểu thủ công nghiệp và các dịch vụ nông nghiệp. Thứ ba: Trong đô thị cần có các biện pháp nhằm thống chế nạn đầu cơ đất đai mở rộng các khu xây dựng mới có trang bị hiện đại đất tòn, mà phát triển các loại nhà ở rẻ tiền như nhà chung cư bán trả góp, nhà liền kề tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có khả năng tiếp cận đất đai làm nhà ở. Thứ tư: Phát triển kỹ thuật làm nhà đơn giản bằng các loại vật liệu địa phương dễ kiếm, giá thành hạ để bán và cho thuê với giá rẻ. Đương nhiên phải chấp nhận nhà ở với độ tiện nghi không cao, được sắp xếp vào những khu vực thích hợp của đô thị để khi những hộ này có điều kiện thì họ cải tạo đIều kiện nhà ở của mình. Thứ năm: Phát triển những biện pháp tài chính và tín dụng theo hướng có lợi cho những gia đình có thu nhập thấp, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể vay vốn phát triển nhà ở và trả dần với lãi suất thấp đồng thời phát triển các loại nhà mua trả góp. Thứ sáu: Có kế hoạch hữu hiệu hỗ trợ về tài chính và kỹ thuật cho việc chính , cải tạo, nâng cấp các khu nhà ở đã xuống cấp. Nhìn chung nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn. Dự kiến hiện nay nhà nước phải giải quyết cho khoảng 2 triệu hộ có thu nhập thấp. Do quá trình ĐTH đến năm 2010 có khoảng 3,15triệu hộ thu nhập thấp và đến 2020 là 4,2triệu hộ. Theo ước tính mỗi hộ cần có 40m2 năm 2000, 50m2 năm 2001, 60m2 năm 2020. Giả thiết 70% số hộ thu nhập thấp được cải tạo, nâng cấp nhà ở, 10% số hộ xây dựng lại và 10% số hộ xây dựng mới thì diện tích nhà ở phải cải tạo và nâng cấp là 56,9 triệu m2 , diện tích xây dựng lại và xây dựng mới là 16,2triệu m2. Kinh phí ước tính là 750.000 tỷ đồng. Kinh phí xây dựng mới hàng năm (2001-2010) là 11.219 tỷ đồng( 2011- 2020 ) là 13.023 tỷ đồng. Để giả quyết được nhu cầu trên phải có các chính sách và giải pháp đồng bộ, huy động toàn xã hội cùng tham gia. III. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP Ở NƯỚC TA TRONG THỜI GIAN QUA 1. Những kết quả đạt được Kể từ khi nhà nước ban hành pháp lệnh về nhà ở năm 1991. Thực hiện chính sách xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đó là hàng loạt chủ trương và biện pháp mới.Nhà ở sở hữu nhà nước đã được bán cho dân, đưa hoạt động cho thuê nhà sang phương thức kinh doanh. Nhà nước khuyến khích mọi người tự bỏ vốn xây dựng nhà ở phát triển nhà ở theo dự án. Đồng thời nhà nước khuyến khích các tổ chức doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở cơ sở hạ tầng đã từng bước khắc phục được tình trạng ỷ lại trông chờ vào việc phân phối nhà ở đã kéo dài nhiều năm tại các đô thị. Nhờ có chính sách phát triển nhà ở đúng đắn trong 10 năm qua (91-2000) diện tích nhà ở trong cả nước đã tăng từ 629 triệu m2 lên 700 triệu m2. Riêng khu vực đô thị tăng từ 50 triệu m2. Trong đó diện tích nhà ở do dân tự xây dựng và cải tạo chiếm khoảng 75%. Nhà ở các doanh nghiệp xây dựng mới chỉ chiếm khoảng 25%. Chúng ta đã nâng tổng số hộ gia đình có nhà từ 91% năm 1990 lên 99,93% năm 1991. Diện tích nhà ở được tăng lên rõ rệt. Kết quả điều tra xã hội năm 1999 cho thấy : Diện tích nhà ở của hộ gia đình có trên 60m 2 chiếm khoảng 24,2%; từ 49-59 m2; từ 37-48m2 chiếm khoảng24,6%; từ 25-36m2 chiếm khoảng 25,7%; từ 15-24m2 chiếm khoảng 10,1% ; dưới m2 chiếm khoảng 2,2%.Như vậy diện tích nhà ở từ 36m2 trở xuống của các hộ gia đình chiếm khoảng 38%. Trong năm qua diện tích nhà bình quân đầu người tại các khu vực đô thị từ 6,7m2 lên 7,5m2, khu vực nông thôn từ 7,5m2 –8,6m2. Bên cạnh những thành thị tự đạt được thì lính vực nhà ỏ trong 10 năm qua bộc lộ những khó khăn vướng mắc. 2. Những mặt còn hạn chế cần khắc phục Mặc dù quỹ nhà ở đã tăng lên đáng kể nhưng vẫn chưa đáp ứng kịp nhu cầu về nhà ở của toàn xã hội. Tốc độ qua tăng dân số và quá trình đô thị hóa nhanh khiến vấn đề giải quyết chỗ ở tại các đô thị vẫn hết sức bức xúc. Số nhà mới được xây dựng chủ yếu phục vụ cho các đối tượng có thu nhập cao. Nhà dành cho cán bộ công nhân viên người có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức, dẫn đến sự cách biệt ngày càng cao và rõ rệt giữa những hộ giàu và nghèo. Tình hình này tất yếu dẫn đến hiện tượng cải tạo , cơi nới trái phép, lấn chiếm không gian xây dựng, lấn chiếm đất trái phép. Đất đai là tài sản quốc gia bị nhiều người lợi dụng sơ hở trong chính sách chiếm đoạt trái phép, vượt quyền sử dụng, nạn đầu cơ tích trữ đất và xây dựng nhà kinh doanh đã đẩy cho giá nhà , đất tăng lên chóng mặt gây ra những biến động lớn ( cầu giả tạo) trong thị trường nhà đất. Trong khi đó phần đông số hộ có thu nhập thấp không có khả năng tài chính để chi trả cho những căn hộ mới xây nên họ vẫn phải sống trong những ngôi nhà ổ chuột trong khu ngõ hẻm, trên kênh rạch, không có được những tiện nghi sinh hoạt tối thiểu. Nhìn chung tổng quỹ nhà ở của quốc gia còn trong tình trạng chất lượng kém. Nhà ở kiên cố có chiếm 13,06 %; nhà ở bán kiên cố chiếm 49,87%; nhà ở khung gỗ tạm chiếm tỷ lệ lớn 37,05% ; Tây Nguyên 47,72%; Đông bắc 37,23%; Đông Nam Bộ 33,05% và duyên hải Nam Trung Bộ 30,61%. Trong những năm qua, nhiều địa phương đã tiến hành việc giao đất để nhân dân tự xây nhà ở. Đây là việc làm cần thiết phù hợp với điều kiện của nước ta trong giai đoạn đầu của công cuộc đổi mới. Song trước khi giao đất, các địa phương chưa có các biện pháp để huy động xây dựng hạ tầng kỹ thuật, chưa có quy hoạch cụ thể cho từng vùng, dẫn đến tình trạng xây dựng tự phát làm mất cảnh quan môi trường, lãng phí nguồn lực, đất đai làm ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị. Nhà ở của các khu công nghiệp, các vùng nông thôn, miền níu chưa được quan tâm đầy đủ, từ xây dựng chính sách đến giả pháp về kiến trúc, kỹ thuật để có những mẫu nhà hợp lý, phù hợp với điều kiện tự nhiên của từng vùng. việc áp dụng công nghệ xây dựng mới trong lĩnh vực nhà ở còn yếu kém, chất lượng công trình chưa cao và giá thành công trình lại khá cao. CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG, BIỆN PHÁP GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP I. NHỮNG QUAN ĐIỂM CƠ BẢN 1. Quan điểm kinh tế Cách phân tích này bắt nguồn từ sự nhận thức rằng: Nhà ở trước hết và quan trọng hơn hết là một hàng hoá trên thị trường. Vấn đề nảy sinh là sự bất cập ( không tương xứng) giữa cung và cầu. Trong đIều kiện ĐTH ngày càng gia tăng thì một đặc trưng cơ bản là nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Việc tìm các giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị thường được chú ý đến việc mở rộng khả năng cung ứng. Chính phủ được xem là người đóng vai trò đỡ đầu, tạo điều kiện can thiệp vào công việc thông qua chính sách, bên cạnh đó quá trình điều tiết của chính phủ cũng có thể xem là một yếu tố đầu vào. Vì vậy chính phủ muốn giảm giá các yếu tố đầu vào cho các doanh nghiệp sản xuất nhà ở đặc biệt là đất đai và các cơ sở hạ tầng. ở một mức độ đáng kể tài chính nhà ở cũng được xem là một lĩnh vực quan trọng cho sự can thiệp của chính phủ. Tuy nhiên, trên thực tế chính sách tài chính nhằm mở rộng sự cung ứng nhà ở thường chỉ đem lại lợi ích cho nhòm người khágiả trong xã hội. Sự can thiệp của chính phủ trong việc xây dựng phát triển hoặc sử dụng đất đai là sự quan tâm cuả các chính sách nhà ở bởi vì xây dựng các ngôi nhà và khu tiêu chuẩn cao có thể xen kẽ không cho người có thu nhập thấp ra khỏi thị trường nhà ở. Từ quan điểm kinh tế thì bước đi căn bản đầu tiên để tiến toí phát triển một chính sách hữu hiệu là phải thực hiện sự đánh giá định lượng về nhu cầu nhà ở trong trung hạn và dài hạn dựa trên mức tăng dân số đô thị, tỷ lệ các hộ gia đình,mức thu nhập của các hộ gia đình, giá thành xây dựng và tình trạng quỹ nhà hiện có và phải vạch những tiêu chuẩn tối thiểu như tiêu chuẩn kiến trúc, không gian, chất lượng xây dựng, giá cả… và đặc biệt phải chú trọng đến việc phân tích áp dụng các biện pháp hữu hiệu để giảm giá thành xây dựng nhằm tăng khả năng cungứng phù hợp với mức cầu để đạt hiệu quả kinh doanh cao nhất. 2. Quan điểm xã hội. Tương phản với cách định lượng của các nhà kinh tế thì quan điểm này lại nhấn mạnh vào tâm quan trọng vai trò của nhà ở trong đời sống của người có mức thu nhập thấp ở các đô thị. Nhà ở là thành tố chủ yếu cấu thành môi trường xã hội của con người, nhà ở chính là một quá trình của sản xuất và nó có liên quan đến rất nhiều mặt khác của xã hội. Đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp mới liên hệ giữa nhà ở và cuộc sống lại càng quan trọng vì vậy các chính sách thường được hướng vào việc giaỉ quyết nhà ở và di chuyển nhà ở cho những người có thu nhập thấp và nhấn mạnh tầm quan trọng vị trí nơi ở với nguồn sống và sự cố kết cộng đồng của những người có thu nhập thấp. Thay vì bắt đầu bằng việc tính toán về số lượng nhu cầu, đòi hỏi phải có sự cung cấp nhà ở. thì cách tiếp cận này nhấn mạnh các qúa trình, theo đó người dân thành phố, đặc biệt là tầng lớp có thu nhập thấp ở đô thị, có được nhà ở của họ. 3. Quan điểm chính trị Điểm qua tâm của quan điểm này là việc tầng lớp có thu nhập thấp vốn chiếm phần lớn chung cư dân đô thị, có được nhà ở chủ yếu thông qua quá trình chính trị, hơn là thông qua hoạt động thị trường. Mâu thuẫn giữa các tầng lớp chung cư trong quá trình ĐTH làm cho hố phân cách giữa các tầng lớp ngày càng cao và vấn đề quan hệ giữa cộng đồng và nhà nước được chú ý nhiều nhất khi nêu ra câu hỏi tại sao ngày nay vẫn còn tồn tại những khu định cư “bất quy tắc”. Bất quy tắc ở đây được hiểu theo nghĩa là bất hợp pháp được thừa nhận, ở đó có sự tồn tại của các khu định đặc biệt, bất hợp pháp, nhưng luật pháp không bị ép buộc thi hành. Tình trạng này cho phép ở mức độ lớn, sự kiểm soát xã hội, sự thao túng của nhà nước đối với những ngôi nhà bất hợp pháp được thừa nhận và nhà nước có thể giải toả khu định cư này vào bất kỳ lúc nào. Vì vậy để giải quyết vấn đề này nhà nước thường động viên bộ phận này bằng thu nhập của mình để xây dựng cải tạo điều kiện nhà ở của mình. ở mức độ rộng nhất, quan điểm chính trị luận giải cho sự cấu trúc lại toàn bộ xã hội và sự phân rã của thị trường như một hệ thống sơ cấp về phân phối nhà đất. ở góc độ hẹp nhất, cách tiếp cận này có thể sử dụng để hỗ trợ cho luận điểm nhằm phát triển các kỹ thuật làm giảm thiểu ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường tới cộng đồng người có thu nhập thấp. PHƯƠNG HƯỚNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ CHO NGƯỜ CÓ THU NHẬP THẤP. Để tạo ra hướng giải quyết đúng đắn và định hướng cho sự phát triển nhà ở đúng đắn thì nhà nước cần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. tập trung xây dựng và ban hành đồng bộ hệ thống pháp luật và chính sách phù hợp bảo đảm cho thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả. bởi vì nhà là tài sản và cơ sở vật chất to lớn của quốc gia, là sản phẩm hàng hoá của một ngành công nghiệp quan trọng. Thị trường nhà ở góp phần vào thực hiện mục tiêu tăng tổng sản phẩm trong nước và nâng cao mức sống, điều kiện ăn ở của nhân dân. Nhằm đạt được mục tiêu đến năm 2010, mọi gia đình công nhân viên và những người có thu nhập thấp có chỗ ở thích hợp, thông qua việc tạo lập ( xây dựng, mua) hoặc thuê nhà ở; phấn đấu đạt bình quân từ 9-12m2/ người; phấn đấu để mỗi gia đình đô thị có được nhà ở độc lập, theo cục quản lý nhà đất, nhất thiết phải có giải pháp chính sách đồng bộ, thống nhất trên nguyên tắc huy động tối đa mọi khả năng đóng góp của người có nhu cầu về nhà ở . Nhà nước tạo điều kiện tham gia tích cực của cộng đồng. Cụ thể , cần khuyến khích sử dụng tiết kiệm và hiệu quả nhà đất, đồng thời thu hút được tiềm năng của nhân dân tham gia xây dựng nhà ở. Đất dành cho xây dựng nhà ở phải được điều tiết phù hợp, với giá trị sử dụng và khả năng của từng vùng. Tại các đô thị , khuyến khích giảm dân ra các vùng ngoại thành đô thị, các địa phương cần có quy hoạch và triển khai đầu tư cơ sở hạ tầng. Nhà nước xây dựng hỗ trợ một phần kinh phí về đường xá, hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, thông tin, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án xây dựng nhà ở, khuyến khích các chủ dự án đầu tư xây dựng cải tạo đối các khu nhà xuỗng cấp, nhằm cải thiện sống và trong đô thị. Tại khu vực nông thôn, chính quyền địa phương cần tập trung xây dựng quy hoạch các khu dân cư đối với cơ cấu chuyển đổi kinh tế, tổ chức lại sản xuất theo hương CNH- HĐH nông nghiệp, từ đó có kế hoạch sử dụng đất hợp lý. Về quy hoạch- kiến trúc, cần có chính sách khuyến khích xây dựng nhà cao tầng theo phương châm thích hợp, hiện đại và tạo mỹ quan đô thị, tiết kiệm đất xây dựng. Căn cứ vào các đô thị để xác định cơ cấu các loại nhà ở, số tầng phù hợp các giải pháp kiến trúc nhà ở phải có tính thích nghi cao, các đồ án quy hoạch, các mẫu nhà phải đảm bảo phù hợp, bền vững, mỹ quan và phải tính khả năng cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng tương lai. Ngoài ra cần phải có các chính sách tài chính, tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp có thể vay vốn để xây dựng nhà ở. Nhà nước cần phải lập quỹ phát triển nhà ở để thực hiện hỗ trợ tài chính trong phát triển nhà ở. Quỹ này được hình thành từ các nguồn vốn: tiền gửi của công dân có nhu cầu tạo lập nhà ở: tiền thu phí giao đất tại các đô thị; tièn thu do bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê; nguồn vay vốn trong và ngoài nước … Quỹ này được dùng cho cacá chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở vay vốn để thực hiện các dự án hoặc cho người thu nhập thấp vay một phần khi họ mua nhà. Cuối cùng, để công tác phát triển nhà ở đạt hiệu quả cao, các bộ ngành cần tập trung nghiên cứu trình chính phủ, các cơ chế, chính sách, quy phạm pháp luật, bảo đảm khuyến khích và ưu đãi đối với hoạt động phát triển và kinh doanh nhà ở. Các tỉnh, thành phố tập trung thực hiện chỉ đạo tốt chính sách được ban hành, triẻn khai thực hiện các nghị định của chính phủ về tạo đièu kiện ưu đãI đầu tư xây dựng nhà ở, phục vụ yêu cầu của nhân dân. III. MỘT SỐ BIỆN PHÁP CHỦ YẾU 1. Nhà nước cần có các biện pháp khác nhau để hỗ trợ cho người có thu nhập thấp tạo điều kiện cho họ cải tạo, xây dựng nhà ở của mình Chính sách đất đai: Có chính sách miễn giảm thuế sử dụng đất cho những hộ gia đình có thu nhập thấp. Hiện nay, nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với khu chung cư cao tầng, nhưng cần nghiên cứu đồng bộ giảI quyết chứng nhận cho những hộ có thu nhập thấp trong các khu chung cư. Chính sách tài chính tín dụng: Hình thành thị trường tài chính nhà ở, huy động các nguồn tài chính của xã hội( của dân cư, của các tổ chức trong , ngoài nước,và vốn ODA của các nhà tài trợ đa phương hay song phương…) Nghiên cứu miễn giảm thuế VAT đối các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập thấp, hình thành các quỹ phát triển nhà ở của thành phố hõ trợ cho người có thu nhập thấp. Đặc biệt chính sách tài chính phải đảm bảo cho hoạt động của các ngân hàng, nhất là trong việc thế chấp, giải quyết thu nợ, đâú giá các tài sản thế chấp của người có thu nhập thấp khi họ không có khả năng thanh toán. Mặt khác nhà nước cần đơn giản hoá các thủ tục hành chính, tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý và tài chính để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở nhằm tạo đIều kiện pháp lý cho người có thu nhập thấp cải tạo, nâng cấp nhà ở và có thể thế chấp để có thể cải thiện nhà ở. 2. Huy động sự tham gia của các chủ sở hữu, chủ doanh nghiệp, các công đoàn, các ngành tham giavào các dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp bằng các biện pháp thích hợp Khuyến khích và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư xây dựng nhà để bán và cho thuê hoặc bán trả góp cho người lao động - người có thu nhập thấp cần có khu nhà công nhân cùng với quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất. 3. Tăng cường năng lực cho các cơ quan quản lý nhà ở, các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở theo nguyên tắc huy động nhiều thành phần kinh tế tham gia Nhà nước- các doanh nghiệp, các tổ chức – và nhân dân cùng tham gia xây dựng nhà ở. Đa dạng hoá các loại hình dịch vụ cung cấp nhà ở: Xây dựng để bán, cho thuê, nhà trả góp… Đặc biệt là loại hình nhà trả góp, tuy những năm gần đây loại hình này đang có xu hướng phát triển và chứng minh được sự đúng đắn của nó. Vì vậy nhà nước cần phải quan tâm đến loại hình dịch vụ để cung cấp đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân – những người có thu nhập thấp. Đối với khu vực nhà nước do chú trọng đến điều hoà lợi ích của các nhóm xã hộicho nên nhà nước thường phải ra chi phí rất lớn cho lĩnh vực này. Còn khu vực tư nhân do hoạt động kinh doanh chạy theo lợi nhuận nên xu hướng của họ là xây dựng những ngôi nhà cao cấp phục vụ tầng lớp khá giả hơn là phục vụ cho những người có thu nhập thấp. Nhân dân- người có thu nhập thấp có nhu cầu vè nhà ở nhưng họ lạI thiếu vốn trang bị kỹ thuật. Vì vậy cần phải có sự kết hợp giữa nhà nước và nhân dân cùng làm. 4. Tổ chức không gian ở phảI gắn liền với việc tạo vốn làm cho người có thu nhập thấp ở đô thị Nhà ở – việc làm của những người có thu nhập thấp là một mối quan hệ hữu cơ mang tính quy luật. Nhìn chung các dạng nhà ở của người thu nhập thấp hiện nay đang ở tình trạng xuống cấp, chắp vá. Vì vậy tổ chức không gian ở gắn liền với tạo việc làm trong những điều kiện thiết lập mới là phù hợp với thực tế , quy luật. Có như vậy mới khai thác được việc làm tại chỗ tăng thu nhập, cải thiện mức sống và điều kiện ở phù hợp với hoàn cảnh. Mặt khác, tổ chức không gian gắn liền với tạo việc làm cho người thu nhập thấp sẽ cho phép thực hiện biện pháp khả thi khai thác lao động tập trung và điều tiết được làn sóng nhập cư từ nông thôn lên thành thị. Theo tính quy luật dưới sự tác động của khoa học công nghệ và quá trình ĐTH thì lao động chung các ngành nông, lâm ,ngư nghiệp sẽ giảm dần trong giai đoạn đầu, lao động của các ngành công nghiệp sẽ tăng dẩnồi giảm xuống nhường chỗ cho lao động chung các ngành thương mại dịch vụ và khoa học kỹ thuật ở giai đoạn hậu công nghiệp. Dự báo trên hoàn toàn có cơ sở khoa học bởi vì cách mạng khoa học công nhệ sẽ giải phóng sức lao động của con người trong khi vẫn đảm bảo được sự phát triển của xã hội. Lúc này, quỹ thời gian của lao động giảm đi, cuộc sống văn hoá tinh thần được nâng cao. Đièu này cũng có nghĩa là lao động trong các ngành dịch vụ tăng lên. sự chuyển dịch lao động, việc di dân từ nông thôn vào thành thị là không tránh khỏi. Để giúp họ cần tạo điều kiện cho họ có việc làm phù hợp thu nhập ổn định. Như vậy mới giải quyết được bản chất của sự chênh lệch giữa các nhóm cư dân trong xã hội đô thị. có đà giả quyết cải tạo cuộc sống cũng như môi trường sống. Đặc biệt giải quyết nhà ở cho ngưòi có thu nhập thấp khoảng chỉ là để cho họ tồn tại mà điều quan trọng là giúp họ chuyển biến thay đổi thoát khỏi tình trạng thiếu việc làm. Đó là việc tạo các loại hình sản xuất nhỏ và tiểu thủ công nghiệp , các tổ hợp sản xuất. 5. Coi trọng công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để đình hướng phát triển nhà ở nhằm đẩy nhanh quá trình và cung ứng nhà ở Đấy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường cung cấp các dịch vụ phát triển phải đi trước một bước các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị là những điều kiện tiêu đề để đấy nhanh tốc đô và hiệu quả về cung ứng và phát triển nhà ở. Vì vậy cần coi trọng công tác đền bù giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng triển khai cho các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch đã được duyệt . Coi trọng việc công khai hoá các quy trình, định mức và phương thức đền bù giaỉ phóng mặt bằng. Các phương thức, các định mức phải phù hợp với tình hình và đIều kiện thực tế của thị trường. kết hợp đền bù theo cơ chế thị trường đối với phương thức hành chính mệnh lệnh. Chống các hiện tượng tiêu cực đáng tiếc xảy ra cả từ phía đối tượng phải di dời và cán bộ chuyên trách giải phóng mặt bằng. Đảm bảo việc đền bù di dời, việc làm cho các đỗi tượng cần di dời không để đối tượng này bị nghèo đi so với trước khi di dời cả thực tế lẫn tiềm năng. Coi trọng việc tạo công ăn việc làm mới, tạo thu nhập ổn định cho họ. 6. Đa dạng và linh hoạt các nguồn vốn, phương thức cung cấp vốn cho phát triển nhà ở đáp ứng yêu cầu nhà ở ngày càng cao của thị trường Các nguồn vốn có thể huy động được là nguồn vốn FDI,ODA,BOT, ngoài ra còn có thể huy động thông qua thị trường chứng khoán, vốn đóng góp, tích luỹ của dân cư ,của các doanh nghiệp. Sự đa dạng các nguồn vốn đáp ứng yêu cầu đầu tư phát triển nhà ở của các chủ dự án để xây dựng và phát triển nhà ở là hết sức cần thiết. áp dụng song song và đan xen linh hoạt tất cả các phương thức cấp vốn, tạo vốn phát triển nhà ở. Từ phương thức nhà nước cấp đát, đầu tư cơ sở hạ tầng duyệt quy hoachhj rồi các thủ tục đầu tư, cho phép dân tự đầu tư xây dựng; nhà nước đổi đất lấy nhà, lấy cơ sở hạ tầng khu có dự án phát triển nhà; nhà nước hoặc bán cho các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà mới bán đứt, bán trả góp, xây dựng chung cư cho thuê vay tín dụng với lãi suất ưu đãi đối với những người có thu nhập thấp… 7. Tiếp tục nghiên cứu cải cách, bổ sung, hoàn thiện hơn nữa cơ sở pháp lý liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở Cần tiếp tục nhiên cứu chỉnh sửa các điều khoản không còn thích hợp trước những thay đổi của thị trường. Đặc biệt là các quy định về thiết kế, sử dụng khoảng không xây dựng và không gian đô thị về quản lý nhà chung cư để sở hữu về thu hồi đất sau khi giao cho các dự án mà không sử dụng, về đấu thầu, quy chế đấu thầu trong xây dựng, về chuyển nhượng hợp động thuê nhà, về đăng ký sở hữu công trình, quản lý thu hồi đất chưa sử dụng đúng mục đích… Đồng thời càn phải thống nhất và tập trung hoá việc quản lý đất đai xây dựng nhà ở, đẩy nhanh tiến đội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho nhân dân. 8. Kết hợp giữa xây mới, tu bổ và sửa chữa lại Đối với những hộ gia đình có điều kiện nhà nước khuyến khích họ tự xây dựng nhà ở mới phù hợp vơí điều kiện kinh tế của hộ, nhà nước có các biện pháp khuyến khích hỗ trợ như giảm thuế sử dụng đất và các thủ tục hành chính liên quan đến xây dựng nhà ở. Bên cạnh đó những hộ không có đủ điều kiện để xây dựng lại, xây mới nhà ở nhà nước cần phải khuyến khích họ tự bỏ vốn tu sửa lại nơi ở của mình, một mặt nhằm nâng cao chất lượng nơi ở, mặt khác giúp họ cải tạo cuộc sống tạo ngành nghề mới. KẾT LUẬN Vấn đề nhà ở là một ván đề cuộc sống toàn diện. Nó vừa là của quá khứ, hiện tại và tương lai, nó liên quan đến nhiều mặt của cuộc sống và nó gắn liền với điều kiện sống của con người, của cộng đồng. Người ta không thể sống nếu không có nhà ở, nhưng nhà ở không phải được xây một cách tuỳ tiện, không phải là cái mà con người có thể tạo ra một cách dễ dàng được. vì vậy xây dựng nhà ở cần phải có quy hoạch và quy hoạch phải được coi là một công trình khoa học thực tiễn về cuộc sống con người về toàn xã hội. Xã hội muốn phát triển được, trước hết và hơn bao giờ hết phải giải quyết được các mâu thuẫn tồn tại cơ bản trong lòng xã hội. Những mâu thuẫn đó được giải quyết là một yêu cầu tất yếu và trong quá trình đô thị hoá yêu cầu tất yếu đó là cần phải giải quyết nhà ở cho các tầng lớp khác nhau, đặc biệt là tầng lớp những người có thu nhập thấp mà tầng lớp đó chiếm phần đông trong các đô thị. Một xã hội muốn phát triển bền vững thì cần phải điều hoà được lợi ích của những người khác nhau và phải đáp ứng được những nhu cầu tối thiểu cho họ, một trong những nhu cầu tối thiểu cơ bản đó là nhu cầu về nhà ở và nhà ở là vấn đề đặt lên ưu tiên hàng đầu đối với mọi xã hội. Để góp phần thúc đẩy xã hội phát triển thì vấn đề nhà ở thì vấn đề nhà ở và giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp là hết sức quan trọng. Vấn đề ấy nó không phải một sớm một chiều là giải quyết được ngay mà nó đòi hỏi phải có thời gian có những phương ans và chính sách phù hợp. Chính sách đó nó từng vào thời kỳ nào, từng giai đoạn cụ thể, mà mỗi nhà nước, mỗi xã hội có thể lựa chọn. Đặc biệt đối với nước ta, một nước đang trong gia đoạn đầu của quá trình CNH- HĐH đất nướcthì xu thế ĐTH cũng đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ. Dưới sức ép của dân số và sức ép về nhà ở tại các đô thị thì việc lựa chọn các phương án cũng như các chính sách để hành động hết sức khó khăn, công việc đó nó không chỉ đòi hỏi các nhà quản lý đô thị phải tham gia, mà nó đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa các cấp, các ngành, các thành phần kinh tế cùng tham gia để giải quyết. Mặc dù sự tham gia của các chủ thể này có vai trò là hoàn toàn khác nhau, công việc đó tuỳ thuộc vào mục đích và phương thức hành động của các chủ thể. Tuy nhiên việc tham gia cuả các chủ thể này phảihứng vào mục đích chung mục đích tối cao đó là giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở đô thị đặc biệt là nhà ở cho người có thu nhập thấp và nhà ở nó không phải chỉ là điều kiện cần mà nó còn là điều kiện đủ để thúc đấy xã hội phát triển( điều kiện cần: giải quyết kịp thời; điều kiện đủ: đủ số lượng, chất lượng nhà ở). Và như vậy để đảm bảo lợi ích cho các bên thì nhà nước phải có các biện pháp khác nhau nhằm tạo điều kiện cũng như khuyến khích họ cùng tham gi a vào thị trường. Chỉ có như vậy có những biện pháp đúng đắn thì nhà nước mới giải quyết được vấn đề nhà ở cho tầng lớp có thu nhập thấp. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình quản lý Nhà Nước về đất đai và nhà ở: GS_Tskh Lê đình Thắng Giáo trình quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị: Gs_Ts Lê Thế Bá Sách đất đai nhà ở những quy định mới nhất: Nhà xuất bản chính trị quốc gia Giáo trình chính sách kinh tế xã hội: Ts Đoàn Thị Hà Giáo trình kinh tế đô thị: Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất: Gs_Tskh Lê Đình Thắng Sách đô thị hoá và quản lí kinh tế ở Hà Nội: Gs_Ts Nguyễn Đình Hương Tài liệu nhà ở trong nền kinh tế thị trường Các tạp chí địa chính Những chiều cạnh của vấn đề nhà ở Nhà ở độ thị trong quá trình đô thị hoá Từ chính sách nhà ở tới chiến lược phát triển nhà Hiện trạng và giải pháp phát triển nhà ở giai đoạn 2001-2010 Tạp chí xây dựng số 9,12 năm 2000 và 2,3,5,7 năm 2001 Báo kinh tế độ thị Báo kinh tế đầu tư Các tạp chí kinh tế phát triển và thống kê MỤC LỤC