Đề tài Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội

MỤC LỤC CHƯƠNG I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 1. Tình hình phát triển quỹ nhà cho thuê ở Hà Nội Ở Hà Nội, nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn là giấc mơ xa vời! Thực tế, có rất nhiều dự án khu đô thị mới mọc lên, nhiều nhà chung tư cao tang xuất hiện ở nhiều đô thị lớn nhưng đó là nhà ở cho người có thu nhập cao vì giá của mỗi căn hộ thấp nhất cũng gần bạc tỷ, chính vì vậy mà nhiều đối tượng hiện đang gặp rất nhiều khó khăn về nhà ở. Qua khảo sát cho thấy: đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt trên 11%. Tỷ lệ này rất thấp so với tiền nhà ở thực tế hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động lại còn khó hơn nữa, họ phải chi từ 12 – 15% trong số thu nhập ít ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà thì cơ hội để mua nhà càng vô vọng hơn. Nếu không có sách nhà ở phù hợp của nhà nước, tình trạng này không thể được giải quyết mà còn trầm trọng hơn. Theo cục quản lý nhà (bộ xây dưng), tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vực đô thị có diện tích nhà ở dưới 36m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ. Mặc dù đã dạt được một số kết quả nhất định trong thực hiện chính sách nhà ở. Tuy nhiên nhu cầu nhà ở tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các địa phương khác vẫn đang là một bức xúc hiện nay đặc biệt là nguồn cung về nhà ở cho thuê. Các số liệu điều tra đã cho thấy với mức thu nhập trung bình và khả năng tích lũy hiện nay, đại bộ phận những người lao động bao gồm cả đối tượng hưởng lương từ ngân sách và những đối tượng làm việc trong các thành phần kinh tế khác rất khó có điều kiện để sở hữu về nhà ở. 2. Mục tiêu đầu tư Đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê để tạo quỹ nhà ở cho thuê, đáp ứng nhu cầu về nhà ở của các đối tương đang làm việc ở Hà Nội, tăng cường quỹ nhà của thành phố với 165 căn hộ. Giải quyết vấn đề về kiến trúc và cảnh quan đô thị để hòa nhập và hoàn chỉnh kiến trúc hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân theo quy hoach đã được phê duyệt. Đối với các mục tiêu kinh doanh chung cư căn hộ cho thuê là một hình thức là mới ở Việt Nam. Hiện nay, Việt Nam chưa quen với loại hình thuê nhà dài hạn, tuy nhiên đây là một hình thức văn minh và sẽ rất phổ biến trong tương lai. Do vậy đây là một trong những dự án đi đầu trong hoạt đông kinh doanh nhà ở cho thuê, dự án này sẽ thu hút được số lượng khách hàng lớn và đạt được hiệu quả kinh tế. 3. Sự cần thiết phải đầu tư Ngày 06/08/2002, UBND Thành phố Hà Nội đã có quyết định số 112/2002/QĐ-UB về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân , thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân và phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy. Tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân được nghiên cứu trên tổng diện tích hơn 94ha với quy mô dự kiến khoảng 27.000 người. Tuyến đường này là đường khu vực với mặt cắt ngang rộng từ 40 – 53m, đã và đang tập trung xây dựng đồng bộ gồm đường, hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc 2 bên đường tạo thành tuyến phố văn minh và hiện đại. Theo quy hoạch 2 bên đường sẽ được xây dựng công trình nhà ở và công trình công cộng cao tầng, công trình hỗn hợp…cao từ 10 tầng trở lên. Các công trình trên đã được giao cho các tổng công ty để lập dự án đầu tư. Ngày 21/05/2006, UBTP Hà Nội đã có văn bản số 3153/QĐ-UB về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án thí điểm xây dựng nhà ở cao tầng cho thuê tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân bằng nguồn vốn tự huy động của các chủ đầu tư. Việc đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ tuyến đường Láng Hạ - Thanh Xuân là một việc làm rất đúng đắn và cấp bách trong giai đoạn hiện nay. Dự án sẽ bổ sung vào quỹ nhà ở với 165 căn hộ ( có diện tích khoảng từ 60-100m2), đáp ứng được nhu cầu về nhà ở cho thuê của thành phố,góp phần hoàn chỉnh các dãy nhà cao tầng 2 bên tuyến phố theo quy hoạch. CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU MÔI TRƯỜNG KINH TẾ VĨ MÔ: 1. Môi trường kinh tế vĩ mô: 1.1 Tình hình phát triển kinh tế xã hội chung của đất nước: Từ năm 2000 đến nay,nên kinh tế Việt Nam đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh mẽ. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực,đặc biệt tỷ trọng công nghiệp-xây dựng tăng mạnh trong những năm gần đây.Cùng với quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa,rất cần thiết nâng cao cơ sở vật chất hạ tầng.Đó là những dấu hiệu tích cực tạo môi trường thuận lợi cho việc thực hiện dự án. Với tốc độ tăng trưởng đạt 8%/năm,cao và khá ổn định trong thời gian dài tạo tiền đề cho việc thực hiện thuần lợi,giảm rủi ro cho những dự án ,mang tính chất dài hạn. Lãi suất là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó là hiệu quả đầu tư.Dự án này nguồn vốn huy động dựa chủ yếu vào vốn vay.Nên yếu tố lãi suất có tác động rất lớn đến chi phí và hiệu quả của dự án.Hiện nay lãi suất đang ở mức cao nhưng đó chỉ là giá trị trong ngắn hạn,lãi suất đang dần đi vào ổn định.Hứa hẹn cho dự án nhiều khả năng thành công. Lạm phát đang là mối lo ngại của các nhà đầu tư.Khi tỷ lệ làm phát tăng càng ngày càng nhanh và càng cao trong quá trình thực hiện dự án thì sẽ ảnh ảnh hưởng đến việc thu hồi vốn cho các chủ đầu tư và đội chi phí của dự án lên cao quá mức dự kiến. 1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội của thành phố Hà Nội: Kinh tế xã hội của Hà Nội tiếp tục phát triển và tăng trưởng so cùng kỳ năm trước: Tổng sản phẩm nội địa (GDP) tăng 10,7%, giá trị sản xuất công nghiệp tăng 15,2%, vốn đầu tư xã hội tăng 15,2%, tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng 27,5%, kim ngạch xuất khẩu tăng 24,9%… tình hình an ninh chính trị và trật tự an toàn xã hội được ổn định, đời sống của nhân dân được đảm bảo. Tổng sản phẩm nội địa (GDP): Tổng sản phẩm nội địa (GDP) trên địa bàn thành phố Hà Nội quý I năm 2008 tăng 10,7% so cùng kỳ năm trước (là mức tăng khá nhất trong 5 năm gần đây). Ngành công nghiệp - xây dựng vẫn duy trì mức tăng khá với giá trị tăng thêm tăng 11,9% (đóng góp 5,7% vào mức tăng chung), các ngành dịch vụ có giá trị tăng thêm tăng 9,9% (đóng góp 5,0% vào mức tăng chung), ngành nông-lâm-thuỷ sản có giá trị tăng thêm tăng 0,4% (đóng góp 0,01% vào mức tăng chung). Về lĩnh vực đầu tư xây dựng cơ bản: Thực hiện vốn đầu tư xây dựng cơ bản ngân sách Nhà nước địa phương: 3 tháng đầu năm đạt 1480,3 tỷ đồng đạt 22,8% kế hoạch năm. Đầu tư trực tiếp nước ngoài: Dự kiến quý I năm 2008, Hà Nội thu hút được 72 dự án (cả cấp mới và tăng vốn) với tổng số vốn đăng ký là 584,8 triệu đô la Mỹ, trong đó cấp mới là 67 dự án với vốn đầu tư đăng ký 542 triệu đô la Mỹ. So với cùng kỳ năm trước, số dự án thu hút bằng nhau, số vốn đầu tư tăng 162%. Tổng vốn đầu tư xã hội trên địa bàn Hà Nội quý I năm 2008 dự kiến đạt 8.340 tỷ đồng tăng 15,2% so cùng kỳ năm trước, trong đó vốn trong nước đạt 6.440 tỷ đồng tăng 12,2%, chiếm 77,2% tổng vốn đầu tư. Trong tổng số vốn trong nước vốn đầu tư của Nhà nước tăng 22,2%, doanh nghiệp Nhà nước tự đầu tư tăng 5,6%, các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước đầu tư tăng 14%, vốn của dân tự đầu tư tăng 7,9%. Vốn nước ngoài là 1.900 tỷ đồng tăng 26,7%, chiếm 22,8% tổng vốn đầu tư. 2. Môi trường pháp lý : Sự ổn định về chính trị cũng như đảm bảo về mặt pháp lý liên quan đến quyền sở hữu và tài sản có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư. Hiện nay nhà nước ta đã cải cách , cải thiện hệ thống luật pháp tạo điều kiện cho việc thực hiện và hoàn thiện về mằt pháp lý của dự án . Tuy nhiên do đây là 1 dự án vốn lớn , có thời gian đầu tư dài nên các thủ tục pháp lý rườm rà , phức tạp . Hiện nay với chính sách tiền tệ thắt chặt , giảm cung tiền , tăng lãi xuất gây ra 1 số khó khăn ban đầu cho dự án . Tuy nhiên nhà nước có chính sách khuyến khích đầu tư đối với lĩnh vực nhà cho thuê bởi nhà ở đang là vấn đề nan giải của TPHN nói riêng và cả nước nói chung . Điều này tạo điều khoản ưu đãi thuận lợi cho dự án . 3. Môi trường văn hóa xã hội : Việt Nam là 1 quốc gia có tình hình chính trị ổn định tạo sự an toàn về nhân lực và thực hiện dự án . Mặt khác sự ổn định về chính trị cũng góp phần làm cho dự án được thực hiện và khai thác 1 cách liền mạch , không đứt quãng tạo hiệu quả cho dự án . Việt Nam là quốc gia có dân số đông , tình hình đô thị hóa khiến cho dân cư tập trung ở các đô thị lớn ngày càng nhiều , mặt khác tập quán muốn có nhà ở cố định tạo điều kiện cho sinh sống và làm việc tốt hơn . Nhưng hiện tại vấn đề nhà ở đang thực sự bức xúc và tình hình nhà ở ổn định cho người co thu nhập thấp đang thực sự khó khăn. Khi thực hiện cơ cấu hạ tầng cho dự án,thông qua đấu thầu công ty xây dựng thì vấn đề nhân công được đảm bảo với trình độ lao động và năng suất lao động cao(nhà đầu tư có thể xác định được thông qua đấu thầu). 4. Môi trường tự nhiên-tài nguyên thiên nhiên: Khí hậu tại địa điểm dự kiến xây dựng thuộc khí hậu Hà Nội nói riêng và Đồng bằng Bắc Bộ nói chung: -Nhiệt độ: + Nhiệt độ trung bình năm: 23độC – 25độC + Nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất (tháng 1) 14độC – 16độC + Nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất (tháng 6,7) 29độC -34độC -Mưa: Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10,nhiều nhất từ tháng 7 đến tháng 9,lượng mưa trung bình hàng năm là 1.670mm -Gió :mùa hè gió Đông Nam là chủ đạo,mùa đông gió Đông Bắc là chủ đạo. -Độ ẩm:cao nhất tháng 1 với chỉ số 98% -Nắng: số giờ nắng trung bình là 1640h/năm. -Bão: xuất hiện nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8,cấp gió từ cấp 6 đến cấp 8. -Điều kiện địa hình địa chất: + Địa hình:đây là khu đất của một trong những dự án nằm ở hai bên đường Láng Hạ-Thanh Xuân.Theo khảo sát hiện trạng,khu đất đầu tư xây dựng có địa hình tương đối bằng phẳng,rất thuận lợi cho việc thi công sau này. + Địa chất:căn cứ vào kết quả khảo sát địa chất do trung tâm nghiên cứu địa kĩ thuật_trường đại học mỏ địa chất lập tại lô đất 4.5 NƠ,địa tầng khu đất là bình thường. -Điều kiện thủy văn: Khu vực khảo sát tồn tại cả hai loại nước mặt và nước dưới đất. + Nước mặt:có trong hệ thống rãnh thoát nước trong khu vực khảo sát.Nguồn nước chính là nước mưa và sinh hoạt của con người. + Nước dưới đất: Nền công trình có một tầng nước ngầm,nước dưới đất tàng trữ trong lớp cát nhỏ đến trung lớp 7 nhưng chủ yếu là cuội sỏi cát lớp 9.Nguồn bổ cấp là nước mưa ngấm thẳng xuống và có thể liên quan đến nước từ sông Hồng.Mực nước ổn định trong khu vực khảo sát khoảng 21m. Qua thí nghiệm các mẫu nước,nước ngầm ở đây không ăn mòm đối với bê tông. 5. Nghiên cứu các quy hoạch,các kế hoạch phát triển kinh tế xã hội,ngành vùng có liên quan đến dự án: Mối liên hệ của dự án với các dự án liên quan: Khu đất để đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đât 4.5-NƠ đường Láng Hạ -Thanh Xuân là một trong những dự án nằm hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân nên việc đấu nối hạ tầng kĩ thuật là thuận lợi.Mặt khác,dự án nằm trên lô đất riêng biệt nên không ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án khác.Dự án sẽ đóng góp một cụm công trình kiến trúc mới trên tại ven đường Láng Hạ Thanh Xuân 6. Tổng hợp đánh giá: Qua phân tích tình hình hiện trạng với những yếu tố về đặc điểm cụ thể của hiện trạng cho phép thấy điều kiện thực hiện dự án tốt.Các điều kiện về cấp điện,cấp nước,thoát nước,địa chất,thông tin,xã hội hết sức thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng dự án tổ hợp dịch vu thương msị và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5 NƠ Láng Hạ - Thanh Xuân. CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH THỊ TRƯỜNG VỀ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN 1. Phân tích, đánh giá kết quả cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của dự án: 1.1. Phân tích đánh giá cung cầu: + Về nguồn cung : Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung : chung cư cho thuê rất ít, là 1 hình thức mới, triển vọng, văn minh, là 1 xu hướng phát triển hiện đại và sẽ còn phát triển trong tương lai. Hiện nay có : chỉ có 1 số ít khu chung cư cho thuê, hầu hết là đi thuê nhà ngắn hạn, các nhà trọ, .. Một số khu chung cư xây lên cho thuê thì giá khá cao ( chủ yếu là người nước ngoài định cư dài hạn trung hạn thuê), à nguồn cung hạn chế. + Về cầu: nhu cầu nhà ở tại Hà nội còn rất cao, với giá đất hiện nay: trung bình 12 triệu đồng / m2 thì để có thể sở hữu đc 1 căn nhà có diện tích tương đối là khó đối với những người thu nhập trung bình. * Khảo sát cho thấy : đối với cán bộ công chức nhà nước, khả năng chi cho nhà ở từ lương tối đa đạt khoảng trên 11% . Tỷ lệ này là rất thấp so với chi phí tiền nhà ở hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động còn khó khăn hơn ( chiếm 12- 15%) . Nên cơ hội mua nhà với đối tượng này là ít. * Theo cục Quản lý nhà , tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập trung bình đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu: Trên 30%các hộ gia đình có diện tích nhà ở < 36% 19% là sống trong căn hộ tạm bợ Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố Điều tra về nhà ở tại Hà Nội: Đối với cán bộ công nhân viên chức: - 25% hộ có nhà ở kiên cố - 19% hộ sống trong nhà tạm - 31% hộ ( hộ gia đình trẻ ) chưa có nhà ở phải ở ghép hộ, nhà tạm hoặc ở nhờ - 32% hộ có nhu cầu cải thiện điều kiện nhà ở. Theo điều tra của Tổng liên đoàn lao động: nhu cầu nhà ở với các đối tượng chính sách: trong năm 2010 : S T T Địa Phương Nhóm đối tượng Ghi chú Cán bộ, công chức hưởng lương CNVC các thành phần kinh tế CNVC các KCN tập trung Số căn Diện tích Số căn Diện tích Diện tích Hà Nội 43.250 1.946.250 66.900 3.010.500 53.750 CBCNVC:45m2/căn Nhận xét : ở Hà Nội trong giai đoạn 2006-1010 : cần thêm 110.000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp và trung bình. Bên cạnh đó các doanh nghiệp e ngại trong việc đầu tư vào lĩnh vực này vì lãi suất thấp và rủi ro cao, thời gian hoàn vốn khá dài . - Quyết định đầu tư vì đây là 1 khoảng trống lớn trên thị trường. Xác định thị phần của dự án : sẽ bổ sung vào quỹ nhà của Thành phố với 165 căn hộ, tức đáp ứng khoảng gần 0,2 % nhu cầu. Do đặc điểm của sản phẩm là : căn hộ cho thuê: thời gian thu hồi vốn khá lâu ( theo dự tính là 15 năm) nên quy mô đầu tư là cung cấp 0,2%. 1.2 Mức tiêu thụ sản phẩm của dự án : Mức tiêu thị sản phẩm của dự án phản ánh chính xác cầu của thị trường. Như đã phân tích ở trên , với cầu đang thiếu hụt trầm trọng như hiện nay thì mức tiêu thụ sản phẩm của dự án là rất lớn. Có thể đạt đến 90%. 1.3 phân tích nguồn cung cấp các sản phẩm trên thị trường: Đây là sản phẩm dịch vụ nhà cho thuê tại Hà Nội nên đối thủ chủ yếu là các công ty xây dựng nhà tại Hà Nội. Các dịch vụ cung cấp của dự án: chủ yếu là căn hộ cho thuê ( diện tích: 12.639m2) , bên cạnh đó có khu Văn Phòng và siêu thị cho thuê. * Về nguồn cung căn hộ cho thuê: + Hiện nay có rất ít các căn hộ cho thuê đang xây dựng tại Hà Nội nên có thể đảm bảo quá trình huy động vốn ban đầu và sau khi dự án hoàn thành sẽ hầu như không có đối thủ cạnh tranh cùng loại. Tuy nhiên trong thời gian huy động vốn góp trước sẽ phải có những hình thức tiếp thị, ưu đãi, .. để thu hút nhà đầu tư cũng như khách hàng. + Còn các dự án xây chung cư để bán thì hiện nay rất nhiều, nhất là khi được mở rộng về phía Hà Tây. Đầu tiên, các dự án đó thường là đc xây dựng ở phía ngoài Hà Nội, ở các phần được mở rộng: Mỹ Đình, Văn khuê, Dịch Vọng, Mễ Trì … Thứ hai nữa : đây là các chung cư để bán, nên khách hàng cần có 1 khoản tiền rất lớn, có thể lên đến hàng tỷ đồng .Dự án tận dụng những điểm mạnh của mình: nằm khá trung tâm thành phố : ở Đường Láng, và số tiền trả trước cũng ít hơn rất nhiều. ٭ Về nguồn cung Văn Phòng cho thuê và siêu thị: Tại Hà Nội hiện nay thì nguồn cung này khá nhiều, đã đáp ứng được 1 lượng lớn, nhưng cung vẫn chưa đủ cầu. Chủ yếu tập trung ở: Mỹ Đình, Dịch Vọng, Hà Đông, các phố như Khuất Duy Tiến,Trần Duy Hưng, và các trung tâm Thương Mại lớn,… Dự án chỉ cung cấp 1 số lượng ít về khu Văn phòng ( diện tích : 4.415m2 ) và với lợi thế địa điểm trung tâm thành phố, Dự án sẽ có mức tiêu thụ cao nhất. 1.4 Đánh giá khái quát mức độ thỏa mãn cung cầu trên thị trường về sản phẩm của dự án Như đã phân tích ở phần cung cầu, với khoảng trống lớn trên thị trường như vậy thì khả năng thâm nhập thị trường của dự án là rất lớn, mức tiêu thụ sản phẩm cao. Mặc dầu là dự án đã cung cấp 1 số lượng lớn căn hộ, nhưng cũng chỉ chiếm 0,2% lượng cầu . -Thông qua phỏng vấn 1 số chuyên gia,người tiêu dùng : + ý kiến của Ông Richard Leed - Giám đốc chi nhánh Hà Nội Công ty bất động sản CBRE nhận xét, ở các nước phát triển, người dân càng nhiều tiền càng thích ở chung cư cao tầng ,triển vọng thị trường căn hộ cho thuê của Hà Nội vẫn rất khả quan vì số lượng người nước ngoài làm việc tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trong giai đoạn trung hạn và dài hạn. + Anh Mai Văn Viết - Học Viện Chính trị quốc gia cho biết: chung cư cho thuê là 1 hình thức mới, đáp ứng tốt được nhu cầu về nhà ở của nhiều người chưa có khả năng mưa nhà. + Chị Lê Hải Minh - Công ty Đại Bắc (Hà Nội) nhìn nhận: Chung cư được xây dựng ở vị trí đẹp thuận tiện giao thông; có giá thuê nhà từ 1,5 đến 4 triệu đồng/tháng của Hacinco là mức độ tôi có thể lựa chọn được. Thu nhập của tôi và chồng tôi (làm việc ở một công ty TNHH) ở mức khá, hàng tháng còn phải đóng thuế thu nhập, song để bỏ ra một khoản tiền lớn hơn tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư là điều chúng tôi phải suy tính. Hiện nay giá căn hộ chung cư loại khá, có diện tích đáp ứng được sinh hoạt, giá cũng khá cao và chất lượng nhà cũng làm điều tôi chưa cảm thấy yên tâm. Chúng tôi tính đến chuyện đi thuê nhà ở tạm, dành tiền vốn cho việc đầu tư kinh doanh của hai vợ chồng. Một năm tiền thuê nhà cỡ 20 triệu đồng, những bù lại chúng tôi có vốn để kinh doanh sinh lãi. Nên tìm thuê nhà sẽ là giải pháp tình thế của tôi… 2. Phân đoạn thị trường, xác định thị trường mục tiêu 2.1 Phân loại thị trường Phân tích ban đầu: những dự án chung cư chủ yếu là xây để bán, hình thức xây cho thuê còn khá mới lạ, ít chủ đầu tư mạnh dạn bỏ vốn vì rủi ro khá cao. Cho nên tính cạnh tranh của dự án là khá thấp. Căn cứ vào sản phẩm của dự án là căn hộ cho thuê, liên quan mật thiết đến tổng thu nhập của gia đình nên dự án phân loại sản phẩm theo thu nhập: + hộ gia đình có thu nhập cao ( > 1000USD/ 1 tháng) + hộ gia đình có thu nhập trung bình (400USD – 1000USD) + hộ gđ có thu nhập thấp ( < 400USD ) 2.2 Xác định thị trường mục tiêu: Các căn hộ cho thuê có Diện tích sử dung từ 60m2 -> 120m2 cho nên tiền thuê nhà hàng tháng sẽ từ 150 $- 300$ nên dự án xác định thị trường mục tiêu là “ hộ gia đình có thu nhập trung bình” Như ta nhận thấy rằng nhu cầu nhà ở cao , tâm lý người dân: an cư lạc nghiệp. Với nhiều đoạn thị trường thì dự án ko thể đáp ứng hết tất cả đoạn thị trường, cộng thêm đặc tính của sản phẩm nên dự án chọn ra nhóm khách hàng khá dễ tính và đang có nhu cầu cao nhất về nhà ở với lối sống văn minh, ổn định lâu dài. Nhóm khách hàng này có nguồn thu nhập ổn định, đồng thời có thể đáp ứng được số tiền đặt cọc ban đầu. 2.3 Xác địnhh thị trường mục tiêu dựa trên các tiêu chuẩn 2.3.1 Quy mô và mức tăng trưởng của đoạn thị trường: Dân số: Dân số trung bình Hà Nội năm 2007: 3.289.300. người Tỷ suất sinh năm 2007 tăng 0,8% so với năm 2006. GDP ở Hà Nội trong những năm gần đây đạt gần 10%, năm 2007 đạt 11,5 % : Bên cạnh đó, Hà Nội đang mở rộng về phía Tây Nam, các chính sách thu hút các các nhà đầu tư trong và ngoài nước , các khu công nghiệp nên dân số của Hà nội sẽ còn tăng. 2.3.2 Mức độ hấp dẫn về cơ cấu thị trường: Đoạn thị trường mục tiêu của dự án chiếm khá lớn trên tổng thị trường, bên cạnh đó thì các đối thủ cạnh tranh cùng loại sản phẩm thì không nhiều. Còn sản phẩm được đánh giá là “ rẻ “ hơn so với căn hộ đc bán. 2.3.3Căn cứ vào nguồn lực của dự án: +Về nguồn nhân lực : dự án tổ chức bộ phận nhân lực hết sức chặt chẽ,các bộ phận với các nhiệm vụ riêng biệt nhằm đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng dự án.Gồm các bộ phận: tài chính, thiết kế kỹ thuật, thi công, mua sắm máy móc thiết bị, đào tạo. +Về công nghệ: Dự án đưa vào ứng dụng các công nghệ tiên tiến trong xây dựng (trong giai đoạn thi công xây dựng công trình) và lắp đặt các thiết bị an toàn, hiện đại cao như hệ thống thang máy, hệ thống cung cấp nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy,… +Về tài chính: Tuy với số vốn đầu tư ban đầu chỉ là 4% so với tổng mức đầu tư, nhưng dự án thu hút được khá nhiều khách hàng góp vốn và sự ủng hộ của Nhà nước cũng như các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước. 2.3 Xác định sản phẩm của dự án: -Tên sản phẩm : Tổ hợp dịch vụ, thương mại, nhà ở cao tầng cho thuê. Sản phẩm chủ yếu là căn hộ cho thuê, vì thế sản phẩm đc thể hiện chính thông qua phần tiếp thị và quảng cáo về sản phẩm.Nó phải nói lên đc những đặc điểm chính của sản phẩm, làm nổi bật những ưu thế sản phẩm có được, từ đó thu hút đc nhà đầu tư cũng như khách hàng Là 1 sản phẩm khá mới lạ, và với đặc điểm là 1 sản phẩm của thị trường bất động sản nên cần đc chú trọng phần marketing, tiếp thị. Công trình là 3 tòa nhà cao tầng(kể cả tầng thượng), mỗi tòa nhà gồm 15 tâng (kể cả tầng thượng). Cơ cấu mỗi tòa nhà gồm: + tầng 1, tầng 2 , tầng 3 ( tổng diện tích : 2.790 m2 ) bao gồm sảnh và các văn phòng ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê của từng đối tượng. + tầng 4-14: bố trí các căn hộ cho thuê độc lập khép kín.Các căn hộ liên hệ với nhau và với thang giao thông bằng cụm giao thông sảnh,liên hệ với các tầng bằng hệ thống thang trục đứng( 2 thang máy+1 thang bộ+1 thang thoát hiểm). Tổng diện tích sàn Xây Dựng các tầng căn hộ 445 m2 x 11 tầng = 4895 m2. Mỗi khối có 5 loại căn hộ với cơ cấu: - Loại căn hộ A1: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 92 m2. - Loại căn hộ A2: gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 95m2. - Căn hộ loại B gồm 11 căn hộ có diện tích sàn 64m2 - Căn hộ loại C ( C1,C2) : gồm 22 căn hộ có diện tích sàn : 66m2 2.4 Dự báo cung cầu về sản phẩm của dự án 2.4.1 . Dự báo cầu thị trường về sản phẩm của dự án Dự án sử dụng phương pháp ngoại suy thống kê: Với dãy số là cầu về nhà ở trong những năm gần đây: Năm 2003 : 10.226 Năm 2004 : 17.134 Năm 2005 : 14.023 Năm 2006 : 15.560 Năm 2007 : 16.772 Qua dãy số thời gian thì ta có hàm xu thế dạng : yt = b0 + b1t Với yt là cầu về nhà ở,t là thời gian. Ta có phương trình : 5*b0+15*b1=73665 Và : 15*b0 + 55*b1= 232413 => bo = 11.307 => b1 = 1141,8 Vậy ta có phương trình: yt =11.307 + 1141,8 *t Dự đoán cầu về nhà ở những năm tiếp theo: Năm 2008 : 18.157,8 Năm 2009 : 19.299,6 Năm 2010 : 20.441,4 Năm 2011 : 21.583,2 2.4.2. Dự báo cung thị trường về sản phẩm của dự án: Với đặc điểm sản phẩm là căn hộ cho thuê nên sau khi xây xong, số lượng sản phẩm có hạn, việc mở rộng, phát triển là hầu như không có , nên dự án rất coi trọng việc tiêu thụ sản phẩm một cách nhanh chóng, từ đó mới có thể thu hồi vốn nhanh. Nên việc dự báo cũng sản phẩm được dự án nghiên cứu, phân tích một cách kỹ lưỡng. Sau đây là biểu đồ về nguồn cung dự kiến của căn hộ cho thuê tại Hà Nội trong một số năm gần đây: 2.5 Nghiên cứu lựa chọn các phản ánh, tổ chức hệ thống phân phối sản phẩm - Dự án là sản phẩm về nhà cho thuê nên việc giới thiệu, quảng cáo, tiếp thị để người tiêu dùng có nhu cầu sẽ nhanh chóng tìm được và nhận biết về dịch vụ. - Dự án lựa chọn việc giới thiệu về sản phẩm chủ yếu thông qua trang web của công ty. Đồng thời có trụ sở chính để tiện việc phân phối,giao dịch với khách hàng. 2.5.1 Lựa chọn phương thức thanh toán: Nhằm đẩy mạnh sức mua thì việc linh hoạt trong phương thức thanh toán là rất cần thiết. + Huy động vốn từ khách hàng: Sau khi hoàn thành về mặt dự án đầu tư xây dựng và quyết định đầu tư, chủ đầu tư sẽ thông báo về việc cho thuê căn hộ. Khách hàng đăng ký sẽ nộp 5% giá thành căn hộ. Sau khi thi công xong phần móng Chủ đầu tư sẽ bắt đầu ký hợp đồng với khách hàng và thu trước 30% giá thành căn hộ. Thời gian thuê nhà và phương thức thanh toán tiền thuê nhà sẽ do chủ đầu tư thỏa thuận với khách hàng ( nhằm linh hoạt cho từng đối tượng: trả tiền 1 năm/1 lần hoặc 5 năm/ 1 lần hau 10 năm / 1 lần. + Phần văn phòng và siêu thị sẽ cho thuê hoặc sử dụng đảm bảo thu hồi vốn đầu tư và phù hợp với giá cả thị trường.Chủ đầu tư sẽ huy động vốn từ Khách hàng muốn đăng ký thuê văn phòng , siêu thị . Ký hợp đồng 05 năm/ 1 lần và trả trước 5 năm đầu tiên. 2.5.2 Bên cạnh đó thì những hình thức khuyến mãi về phương thức thanh toán và loại căn hộ cho thuê sẽ được áp dụng với những khách hàng với thời gian thuê lâu dài, hay những khách hàng có góp vốn đầu tư ban đầu lớn cho dự án. Hiện nay mặc dù là cung chưa đáp ứng đủ cầu khá lớn nhưng để tăng tính cạnh tranh và khả năng chiếm lĩnh thị trường cao nhất, dự án phân tích các chiến lược tiếp thị, marketing. Dự án sẽ vẫn sử dụng những hình thức tiếp thị cổ truyền như phát tờ rơi quảng cáo,báo chí , phim quảng cáo hay trên Internet,… bởi nó vẫn mang lại những hiệu quả rõ rệt, nhưng để tăng thêm sẽ có thêm những điểm nhấn : như hình thức khá mới nhưng thu đc nhiều hiệu quả mà gần đây 1 số dự án đã thực hiện đó là : in ấn những nội dung chính, nêu nổi bật những ưu điểm của sản phẩm trên bưu thiếp và gửi đến những khách hàng tiềm năng. Công việc này vừa không tốn kém vừa đưa đến tận tay với những đối tượng là khách hàng mục tiêu. 3. Nghiên cứu khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm của dự án Dự án dự định bổ sung vào quỹ nhà Hà Nội 165 căn hộ, đáp ứng 0,2% nhu cầu.Với tiềm lực tài chính, hoạt động thu hút vốn đầu tư,các hình thức sử dụng để quảng cáo, … dự án sẽ chứng tỏ được khả năng chiếm lĩnh thị trường. 3.1 Nghiên cứu các nhà cạnh tranh chính với sản phẩm của dự án - Như phần phân tích về nguồn cung của sản phẩm thì chúng ta thấy được các dự án về căn hộ nhà cho thuê trong thành phố hiện đang rất ít, khả năng cạnh tranh là không đáng kể. Mặt khác, các hình thức sử dụng như thu hút vốn từ khách hàng, xây dựng thì các dự án đều áp dụng như nhau. - Còn các dự án xây dựng chung cư thì khá nhiều, đặc biệt là ở các khu mở rộng của Hà Nội về phía Tây Nam và các dự án phía Tây .Các dự án này có đặc điểm chung là các căn hộ để bán. Chính vì thế mà có rất nhiều điểm khác so với dự án. - Các dự án xây dựng chung cư để bán thì thời gian thu hồi vốn nhanh, khả năng thu hút vốn lúc đang thi công xây dựng công trình lớn. Tuy nhiên đối tượng khách hàng của các dự án này hướng đến là khách hàng có thu nhập cao: Nguồn vốn góp ban đầu của khách hàng cũng rất lớn. Khách hàng có thể góp vốn bất kỳ thời gian nào ( nếu còn căn hộ).Và giá cả cũng khác trong từng khoảng thời gian. Thông thường các khách hàng có nhu cầu sẽ góp vốn ngay từ ban đầu, với một khoản tiền lớn. Với những đặc điểm trên thì điểm mạnh của những dự án này là về tiềm lực tài chính. Nguồn vốn huy động từ khách hàng lớn nên không phải chịu lãi vay, khả năng vay ngân hàng lớn ( do thời gian thu hồi vốn nhanh),từ đó tăng khả năng đáp ứng đúng tiến độ về vốn, ít gây phát sinh thêm chi phí,… Tuy nhiên, đối tượng khách hàng của dự án là những người có thu nhập cao, khá khó tính, mà đoạn khách hàng này trong xã hội là không nhiều,mà các dự án chung cư xây bán là khá nhiều. 3.2 Xác định chiến lược cạnh tranh: *Cạnh tranh về giá: Với đoạn khách hàng có thu nhập trung bình nên lượng vốn góp ban đầu là 30% giá thành của căn hộ. Đây là 1 lượng vốn góp ban đầu ít so với những dự án khác. Đồng thời, giá thuê căn hộ cũng khá rẻ: bình quân là 27.000 Đồng/ 1m2 ( tùy vào số tầng mà hệ số nhân khác nhau) . tức là 1 căn hộ loại A2 ( 95m2) là 2.565.000 Đồng. Đây là giá quá rẻ so với giá thị trường cho thuê hiện hay. Với giá này, những người thu nhập trung bình có thể dễ dàng chấp nhận được. *Cạnh tranh về sản phẩm: Dự án cung cấp căn hộ cho thuê với đầy đủ các loại phòng( A1,A2,B1,B2,C1,C2) khách hàng có thể tùy theo nhu cầu sử dụng để lựa chọn. CHƯƠNG IV. NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH KỸ THUẬT CỦA DỰ ÁN 1. Mô tả sản phẩm của dự án Dự án đầu tư xây dựng Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân, quận Thanh Xuân, Hà Nội sau khi xây dựng xong sẽ cung cấp 65 căn hộ gồm 3 nhà cao 15 tầng (kể cả tầng thượng) Góp phần tạo quỹ nhà ở cho thuê thành phố, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các CBCNV có thu nhập trung bình hoặc các đối tượng gia đình trẻ chưa có đủ tiền để mua và xây nhà, có hộ khẩu tại Hà Nội. Từ đó thực hiện chương trình phát triển nhà ở của Thành Phố, là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay của Thành phố Hà Nội. Cụ thể: +Có khu siêu thị và văn phòng cho thuê, phòng đa năng tại sảnh tầng 1 của tòa nhà. Toàn bộ không gian văn phòng được bố trí ở toàn bộ tầng 2 và 3 được ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê nhà của từng đối tượng. + Tầng 4-14: Bố trí các căn hộ ở cho thuê độc lập khép kín. Các căn hộ liên hệ với nhau và với thang giao thông bằng cụm giao thông sảnh, liên hệ với các tầng bằng hệ thống thang trục đứng ( 02 thang máy + 1 thang bộ + 1 thang thoát hiểm). Mỗi tầng của khối tháp có 5 loại căn hộ: loại A1: 33 phòng ; lọai A2: 33 phòng; loại B 33 phòng, loại C1 và C2 66 phòng với cơ cấu khác nhau, mỗi phòng đều được bố trí ngăn phòng hợp lí, khoa học đảm bảo thuận tiện sinh hoạt đáp ứng nhu cầu đa dạng của người thuê. 2. Lựa chọn hình thức đầu tư Đầu tư xây dựng mới Tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân có tổng diện tích đất xây dựng là 5.744m2. Bao gồm * Xây dựng mới hoàn chỉnh đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà: đường – hè nội bộ, sân vườn cảnh quan, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin, hệ thống PCCC hiện đại … và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật khu vực. * Xây dựng mới công trình Nhà ở cho thuê kết hợp không gian kinh doanh thương mại và phục vụ chung cư với tổng diện tích sàn XD khoảng 23.055m2. 3. Qui mô đầu tư Dự án đầu tư xây mới Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân gồm 3 khối nhà cao 15 tầng với 165 căn hộ, tổng diện tích sàn là 23.055 m2 . Trong đó bao gồm tổ hợp khối đế 3 tầng dịch vụ phục vụ chung cư kết hợp dịch vụ kinh doanh thương mại, 11 tầng căn hộ cho thuê, 1 tầng kỹ thuật trên mái. Với tổng mức vốn đầu tư dự tính cho dự án là 211.820 triệu đồng. Các chỉ tiêu Lô 4.5-NƠ Tổng diện tích khu đất xây dựng 5.744 m2 Tổng diện tích xây dựng 2.790 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng 23.055 m2 Tổng số căn hộ 165 căn Mật độ xây dựng 48,5 căn Hệ số sử dụng đất 4,01 lần Cấp công trình Cấp 2 Bậc chịu lửa Bậc 1 Tầng cao trung bình 8,2 tầng 4. Lựa chọn loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh 4.1 - Chủ quản đầu tư: Tổng công ty xây dựng Miền Trung 4.2 - Chủ đầu tư: Công ty cổ phần phát triển Đầu tư Hà Nội theo giấy ủy quyền số 323 UQ/TCT – HĐQT ngày 03/8/2008 của Tổng Công ty Xây dựng Miền Trung. Lựa chọn hình thức công ty cổ phần nhằm lơi dụng được lợi thế về huy động nguồn vốn, công nghệ và quản lí. 4.3 – Phương thức kinh doanh Tùy theo từng hạng mục mà có hình thức kinh doanh phù hợp. Cụ thể: 1/ Phần căn hộ: + Theo quyết định 173/2008/QĐ – UB ngày 16/8/2008, phần căn hộ chủ đầu tư cho thuê với giá cho thuê do chủ đầu tư tự cân đối để đảm bảo thu hồi vốn của dự án. Thời gian cho thuê trong 50 năm. Sau thời gian khai thác, chủ đầu tư bàn giao công trình lại cho Thành phố Hà Nội quản lí. + Sau khi hoàn thành dự án đầu tư xây dựng và quyết định đầu tư( dự kiến quí III 2010) chủ đầu tư sẽ thông báo rộng rãi việc cho thuê căn hộ chung cư cao tầng. Khách hang có thể đăng kí thuê căn hộ. Đồng thời khi khách hang đồng ý thuê căn hộ sẽ phái nộp 5% giá thành căn hộ. Giá thành căn hộ khác nhau tương ứng với chất lượng và diện tích của căn hộ cho thuê. + Khi gia công xong phần móng Chủ đầu tư bắt đầu kí hợp đồng với khách hàng và thu trước 30% giá thành căn hộ + Thời gian thuê nhà và phương thức thanh toán tiền thuê nhà do chủ đầu tư thoả thuận với khách hàng. (Có thể trả tiền 01 năm/lần hoặc trả tiền 05 năm/lần, hoặc 10 năm/lần). 2/ Phần văn phòng cho thuê và siêu thị: + Phần diện tích kinh doanh khu siêu thị chủ đầu tư sẽ cho thuê hoặc sử dụng đảm bảo thu hồi vốn đầu tư. Giá cả cho thuê phù hợp với giá thị trường. + Phần diện tích văn phòng chủ đầu tư sẽ cho thuê theo giá thị trường đảm bảo thu hồi vốn dự án và có lãi. + Thời gian khấu hao của khu kinh doanhh dịch vụ siêu thị và văn phòng là 50 năm. + Chủ đầu tư sẽ huy động vốn từ khách hàng muốn đăng ký thuê văn phòng và siêu thị ký hợp đồng 5 năm/lần và nộp tiền trước 05 năm đầu tiên. 3/ Phần để xe tầng hầm: + đối với khu vực để xe ô tô và xe máy sẽ do ban quản lý chung cư quản lý và khai thác, chỉ mang tính chất phục vụ và bù đắp đủ các chi phí. 5. Xác định công suất của dự án Đây là công trình mà sản phẩm là các căn hộ cho thuê để ở và kinh doanh siêu thị, văn phòng với năng lực phục vụ sau khi đưa vào hoạt động khai thác và sử dụng là 165 phòng từ tầng 4 đến tầng 14, tầng 1-3 dùng để cho thuê văn phòng và siêu thị. Do vậy công suất lý thuyết của dự án là 100%. Tuy nhiên trên thực tế công suất khả thi của dự án vào những năm đầu khi dự án mới đi vào hoạt động do ảnh hưởng của các yếu tố như: do mới hòan thành nên số hộ đến thuê chưa thể đạt tối đa khả năng phục vụ. Cần sau một thời gian để mọi người biết đến và liên hệ thuê cũng như có sự biến động khi mà các hộ kết thúc hợp đồng và thay thế bằng những hộ mới. Mặt khác, do sự chưa ổn định về hình thức quản lí cũng như vận hành khai thác trong những năm đầu là không thể tránh khỏi mà công suất thực tế chỉ đạt: + Kinh doanh văn phòng cho thuê T2+3: công suất thực tế từ 60- 95% trong 13 năm đầu đi vào khai thác. Sau đó đi vào hoạt động ổn định thì công suất luôn đạt ở mức hiệu suất tối đa đến cuối đời dự án . + Kinh doanh siêu thị tầng 1 năm đầu tiên hiệu suất ước tính chỉ đạt 60%. Nhưng ngay năm kế tiếp sẽ đạt hiệu suất tối đa. + Kinh doanh trông xe trong nhà tầng hầm: năm thứ 1 đạt 50%, năm thứ 2 -3 khoảng 85-95%. Năm thứ 4 sẽ đạt mức khai thác tối đa. + Phần căn hộ cho thuê: năm 1 đạt 60%, năm 2 đạt 90%, năm 3 trở đi đạt công suất 100%. 6. Lựa chọn công nghệ kỹ thuật cho dự án Công trình Tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ sử dụng các thiết bị kỹ thuật trong và ngoài nước. Đối với những thiết bị công nghệ mà thị trường trong nước có thể đáp ứng yêu cầu chất lượng và số lượng cũng như cạnh tranh về giá cả chúng ta sẽ tận dụng nhằm tiết kiệm tối đa các chi phí. Tuy nhiên đối với với những trang thiết bị hiện đại mà trong nước chưa thể sản xuất được như thang máy sẽ tiến hành nhập từ nước ngoài. Cụ thể như sau: - Hệ thống thang máy bao gồm: Thang máy bộ tải trọng 1000kg(3 bộ), tốc độ 90m/phút, thang máy bộ tải trọng 1600kg, tốc độ 90m/phút(3 bộ): đây là công trình được sử dụng làm nhà chung cư đòi hỏi thang máy sử dụng trong tòa nhà phải tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao vì trong tòa nhà thì thang máy là một trong những thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, độ ổn định của thang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà. Hơn nữa thang máy là thiết bị vĩnh cửu với tòa nhà, chất lượng và tuổi thọ của nó gắn với tuổi thọ của tòa nhà, khác với những thiết bị khác nếu hỏng hóc có thể thay mới, nhưng với thang máy thì không thể xảy ra điều này. Do đó quyết định lựa chọn thiết bị cần phải nghiên cứu và xem xét kỹ lưỡng từ đầu để tránh trường hợp khấu hao sử dụng thang máy quá nhanh trong khi tuổi thọ của tòa nhà còn rất dài - Bơm Grundfos CR20 – 1; Q =24.2m3/h, H=104m, P=9,58KW (Bơm nước SH), Bơm Grundfos CH4-30; Q = 5m3/h, H=17m, P=820W(bơm tăng áp T13,14), Bơm Grundfos KP250A1; Q=3.03m3/h, H=6.65, P=480W, E=13,9%(Bơm nước thải SH), Bơm Grundfos AP12.40.08.A3; Q=8m3/h, H=11.6m, P=1,2KW, E=13,9%(Bơm tiêu nước tầng hầm). Bơm dự trữ Diezen để cứu hỏa: RITZ 4505/8; Q=18m3/h, H=96,6. Bơm Grundfos CR15-9; Q=18m3/h; H=96,6m, P= 6,58KW, E = 72,1%(bơm cứu hỏa chạy điện) Bơm Grundfos CR3-21; Q=3,2m3/h; H=96,8,4m; p=1,48KW, E=58,1%(bơm bù áp để dùng cứu hỏa) - Thiết bị hố đổ rác - Thiết bị điều hòa bán trung tâm - Thiết bị phòng cháy chữa cháy: hệ thống chữa cháy lắp đặt cho công trình phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu, tiêu chuẩn của Nhà nước đối với công tác PCCC…Các thiết bị trong hệ thống phải có độ bền vững cao, phù hợp với điều kiện khí hậu và môi trường Việt Nam, Mặt khác cần bảo đảm dễ dàng sử dụng và bảo quản cũng như sửa chữa thay thế khi cần thiết. Bao gồm: Thiết kế lắp đặt hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động cho các khu vực nguy hiểm dễ cháy nổ tại không gian hành lang các tầng và không gian văn phòng tầng 2,3, không gian kinh doanh, dịch vụ công cộng tầng 1và lắp đặt các họng chữa cháy ngoài nhà, kết hợp với các bình chữa cháy xách tay cho toàn bộ công trình đặt tại các vị trí các họng cứu hỏa tại các tầng. - Thiết bị hệ thống điện thoại, truyền hình: * Hệ thống điện thoại: trong tòa nhà sẽ lắp đặt một mạng điện thoại nội bộ với hệ thống mạng cáp nội bộ bao gồm các cáp 15x2x0,4 đi trong ống nhựa PVC ø34, mạng cáp dẫn từ hộp cáp đến các thuê bao: sử dụng dây thuê bao 2x2x0,5 nối từ hộp cáp đến ổ cắm(Socket). Toàn bộ ổ cắm socket đều sử dụng jắc RJ45. * Hệ thống truyền hình: Với qui mô lắp đặt trong tòa nhà một hệ thống truyền hình sử dụng cáp đồng trục bao gồm: hệ thống anten thu tín hiệu truyền hình Việt Nam và các chương trình trong khu vực, lắp đặt hệ thống khuếch đại tín hiệu cao tần và các thiết bị phân phối tín hiệu truyền hình cộng với hệ thống mạng cáp dẫn từ trung tâm truyền hình cáp qua khuếch đại và các bộ chia tới các ổ cắm ti vi trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. Ăng ten truyền hình VHF/UHF là vật liệu không rỉ, được mạ đồng để nâng cao độ tăng ích. Tòan bộ hệ thống được lắp đặt trên mái bê tông cốt thép, được gia cố chắc chắn đảm bảo chịu được bão cấp 12 và có hệ thống chống sét nối với hệ thống chống sét toàn tòa nhà. - Máy phát điện dự phòng ngoài nguồn điện lưới. máy có công suất 300KWA/ máy cấp điện cho hệ thống đèn + ổ cắm khu siêu thị, hệ thống đèn chiếu sang chung, quạt thông gió, cho tram bơm nước và thang máy hoạt động đề phòng khi điện lưới có sự cố thông qua bộ đổi nguồn ATS. - Máy biến áp ki-ốt: 3 máy biến áp kiot hoạt động độc lập cho 2 trạm biến áp No.1 và No.2 - Chống thấm công trình: sử dụng công nghệ: + Radcon # 7 của Australia, ứng dụng cho sàn mái, ban công và khu vực WC (các hạng mục bê tong nổi của công trình) + Waterstop RX 101 của USA ứng dụng cho mạch dừng cấu trúc bê tông(ống xuyên sàn khu WC, ống thoát nước mưa..) + Penetron của USA cho tường - sàn tầng hầm 7. Lựa chọn cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sản xuất ra sản phẩm. 7.1 Lựa chọn nguồn năng lượng cho việc thực hiện dự án. Nguồn năng lượng chủ yếu của dự án là điện năng. Hiện tại cụm dân cư tại khu đất đang sử dụng nguồn điện của khu vực. Dự kiến trạm biến áp sẽ bố trí tại khu vực sân của công trình. Nhu cầu điện của dự án: Khu thương mại dịch vụ: khoảng Khu căn hộ cho thuê ở: 7.2 Nguồn nước Nguồn nước sẽ đáp ứng nhu cầu lúc thi công XD và quá trình vận hành công trình của dự án. Hiện tại khu đất chưa có mạng cấp nước của Công ty KDNS Hà Nội. Dự kiến hướng cấp nước cho dự án sẽ được lấy từ mạng cấp nước phân phối mới dọc theo đường Láng Hạ - Thanh Xuân thuộc dự án Xây dựng hạ tầng tuyến đường và hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân do Tổng công ty Đầu tủ và Phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư. Nhu cầu cung cấp nước là khá lớn.Nhu cầu cần đáp ứng: - Lượng nước dùng cho sinh hoạt: + Khu căn hộ cho thuê: tiêu chuẩn 165m3 /người/ngày + Khu văn phòng và dịch vụ: 45m3/người/ngày - Lượng nước dùng cho mục đích chữa cháy: 54m3. 7.3 Hệ thống giao thông Có hệ thống đường giao thông từ ngoài xuống tầng hầm và đường thông nhau giữa 2 tầng hầm. Có 3 lối vào sảnh chung cư tại 3 trục giao thông đứng của khối tháp đường nội bộ và sảnh vào khu dịch vụ công cộng 7.4 Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống được bố trí cho mọi hoạt động của dãy nhà. Mỗi tầng của dãy nhà sẽ có 1 hệ thống phòng cháy chữa cháy riêng. Có khối báo động cho các khu vực nguy hiểm, hệ thống chữa chay tự động trong nhà. 7.5 Hệ thống chống sét Sử dụng hệ thống chống sét tia tiên đạo công nghệ mới GUARDIAN CAT II-G. 7.6 Hệ thống thông tin liên lạc Hệ thống điện thoại thì được lắp đăt mạng cáp dẫn từ hộp kỹ thuật của tầng tới các ổ cắm điện thoại trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. Hệ thống truyền hình: + Lắp đặt hệ thống anten thu tín hiệu truyền hình Việt Nam và các chương trình trong khu vưc. + Lắp đặt hệ thống khuếch đại tín hiệu cao tần và các thiết bị phân phối tín hiệu truyền hình. 7.7 Hệ thống thang máy Đây là công trình được sử dụng làm nhà ở chung cư, đòi hỏi thang máy sử dugnj trong tòa nhà phải rất tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao, nhưng giá thành đầu tư cho thang máy phải hợp lý. Đây là một trong các thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, độ ổn định của thang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà, nó sẽ gắn liền với tuổi thọ của tòa nhà. Vì vậy quyết định lựa chọn thiết bị thang máy nào thì cần phải nghiên cứu và xem xét kỹ để không ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án. 8. Lựa chọn địa điểm dự án Tuyến phố Láng Hạ - Thanh Xuân được nghiên cứu trên tổng diện tích đất hơn 94 ha với quy mô dân số dự kiến khoảng 32.000 người. Phía Đông Nam tuyến phố giáp khu vực dân cư phường Nhân Chính và phường Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân, phía Tây Nam giáp đường Vành đai 3, phía Tây Bắc giáp khu dân cư phường Trung Hòa và khu đất ruộng, quận Cầu Giấy, phía Đông Bắc giáp sông Tô Lịch và đường Vành đai 2. Tuyến đường này với mặt cắt ngang rộng, đang được tập trung xây dựng đồng bộ gồm đường, hạ tầng kỹ thuật và công trình kiến trúc 2 bên đường tạo thành tuyến phố văn minh, hiện đại. Theo quy hoạch, hai bên đường sẽ xây dựng công trình nhà ở và công cộng cao tầng, công trình hỗn hợp, tầng dưới kết hợp dịch vụ thương mại còn lại các tầng trên bố trí văn phòng hoặc căn hộ cho thuê. Khu dân cư xóm làng 2 bên tuyến đường phía ngoài sẽ giảu tỏa mặt bằngdi dân tại chỗ để xây dựng nhà cao tầng tạo bộ mặt kiến trúc hiện đại, khu làng xóm phía trong sẽ chỉnh trang theo quy hoạch, đồng thời mở rộng đường làng, ngõ xóm với mặt cắt ngang rộng 5,5cm để đảm bảo giao thông đô thị. Các tuyến đường nhánh của đường Láng Hạ - Thanh Xuân sẽ có mặt cắt ngang rộng 13.5 – 17.5m, các tuyến đường nội bộ, ngõ có mặt cắt ngang rộng 5,5 – 11,5m. Đây là một khu vực nằm ở vị trí trung tâm của thành phố Hà Nội, rất thuận cho người dân đi lại ở mọi phương diện. Và chính trị ở đây cũng tương đối ổn định, an ninh trật tự tốt. Việc thực hiện dự án này tại đây là hoàn toàn phù hợp với quy hoach và chủ trương phát triển nhà ở của Thành Phố. 8.1 Điều kiện địa hình địa chất 8.1.1 Địa hình: Đây là khu đất của một trong những dự án nằm ở hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân. Theo khảo sát hiện trạng, khu đất đầu tư xây dựng có địa hình tương đối bằng phẳng, rất thuận lợi cho việc thi công sau này. 8.1.2 Địa chất: Địa chất của khu vực này là rất ổn định,rất ít khi xảy ra động đất nên độ an toàn của dãy nhà là rất cao. Đó là điều kiện rất tốt cho thi công dự án và bảo đảm tuổi thọ của dự án. Căn cứ vào kết quẩ khảo sát địa chất thì địa tầng khu đất gồm các lớp sau: - Lớp 1: Lớp đất lấp có bề dày thay đổi từ 0,9 – 2,8m, hình thành do quá trình san lấp mặt bằng, có thành phần và trạng thái không đồng nhất. - Lớp 2: Lớp sét pha, xám nâu, dẻo cứng. Đất có màu xám nâu, xám vàng. Đặc trưng của lớp là trong thành phần còn có các kết vón ô xit, nhỏ, dễ vỡ. Đáy lớp kết thúc ở độ sâu khoảng từ 2,5m – 4,1m; có bề dày trung bình 2,2m. - Lớp 3: Lớp sét pha dẻo mềm, dẻo chảy xen kẹp cát pha. Đất có màu xám nâu đến xám ghi. Đất có trạng thái dẻo mềm, dẻo chảy. Đặc trưng của lớp này là sét pha hay xen kẹp cát pha. Mái lớp từ 2,5m – 4,1m và kết thúc ở độ sâu từ 7,8m – 17,5m; Lớp có bề dày thay đổi từ 5,3 – 14,2m. - Lớp 4: Lớp có màu xám nâu, xám ghi. Theo chỉ tiêu thành phần hạt, cát thuộc cát hạt bụi đến hạt nhỏ, thành phần chọn lọc kém, hay lẫn hữu cơ dạng đã bị phân hủy gần hết, có vảy mi ca và thỉnh thoảng kẹp vỉa mỏng sét pha hoặc cát pha. Bề dày lớp thay đổi từ 1,1m – 3,8m. - Lớp 5: lớp sét pha nặng xám nâu,loang lổ đốm xám xanh, dẻo cứng. Đất có màu xám nâu, xám hồng loang lổ xám xanh. Theo chỉ tiêu độ sệt, đất có trạng thái dẻo cứng. Diện phân bố không đồng đều. Phía Bắc có nơi dày 7,3m nhưng càng dịch chuyển về phía Nam bề dày mất dần. - Lớp 6: Lớp cát pha xen kẹp sét pha. Về cơ bản từ lốp này trở đi, chỉ gặp tại các hố khoan sâu vì mái lớp thường xuất hiện ở độ sâu từ 20, - 21m trở xuống, Đặc trưng của lớp là cát pha hay xen kẹp các vỉa mỏng sét pha không có quy luật chung, Đất có màu xám nâu, xám vàng nhạt. Theo chỉ tiêu độ dẻo và độ sệt, đất thuộc loại cát pha dẻo. Mái lớp xuất hiện từ độ sâu 19m đến 21,3m và đấy lớp kết thúc ở độ sâu 26,7m – 28m. Bề dày trung bình 7,0m. - Lớp 7: Lớp cát nhỏ đến cát trung lẫn sạn, chặt vừa đến rất chặt. Diện phân bố rất phổ biến, cát có mầu xám ghi, xám nâu. Theo chỉ tiêu thành phần hạt, cát thuộc loại cát nhỏ đến cát trung, ngoài ra, trong thành phần còn có chứa một hàm lượng sạn sỏi thạch anh đáng kể màu xám trắng, đáy lợp kết thúc ở độ sâu từ 36,7m – 37,8m. Bề dày trung bình 9,5m. - Lớp 8: Lớp sét pha xám nâu, dẻo cứng. Nằm kẹp giữa lớp cát rất chặt và cuội sỏi là lớp sét pha năng màu xám nâu dẻo cứng, thỉnh thoảng kẹp các ổ cát, có khi vỉa cát pha. Bề dày lớp 4,0m. Đáy lớp kêt thúc ở độ sâu 40,9m – 42,5m. - Lớp 9: Lớp cuội sỏi lân cát, rất chặt. Nằm dưới cùng của mặt cắt địa chất công trình. Đến độ sâu 54m chưa kết thúc lợp này. Mái lớp là san sỏi lẫn cuội cát khoảng 1,0m – 2,0m kể từ mái lớp. Sau đó chuyển sang cuội sỏi lẫn cát. Thành phần chủ yếu là cuội sỏi lẫn ít sạn cát. Đây là tầng chứa nước và cấp nước ngầm cho các giếng khoan của Hà Nội, đồng thời cũng là tầng chịu lực của móng cọc khoan nhồi cho các nhà cao tầng ở Hà Nội hiện nay. 8.2 Điều kiện thủy văn Khu vực khảo sát tồn tại cả hai loại nước mặt và nước dưới đất - Nước mặt: có trong hệ thống rãnh thoát nước trong khu vực khảo sát. Nguồn nước chính là nước mưa và sinh hoạt của con người. - Nước dưới đất: Nền công trình có một tầng nước ngầm, nước dưới đát tang trữ trong lớp cát nhỏ đến trung lớp 7 nhưng chủ yêu là cuội sỏi cát lớp 9. Nguồn bổ cấp là nước mưa ngấm thẳng xuống và có thể liên quan đến nước từ sông Hồng. Mực nước ổn định trong khu vực khảo sát khoảng 21m. Qua thí nghiệm các mẫu nước, nước ngầm ở đây không ăn mòn đối với bê tông nên sẽ bảo đảm được mức an toàn của tuổi thọ của dự án. 8.3 Điều kiện môi trường – Khí hậu Khí hậu tại địa điểm dự kiến xây dựng thuộc khí hậu Hà Nội nói riêng và Đồng Bằng Bắc Bộ nói chung,khí hậu có 4 mùa rõ rệt,nhưng nhiệt độ giữa các mùa không chênh nhau nhiều, ít khi có sự biến động về khí hậu sẽ thuận tiện cho việc thi công. Thành Phố Hà Nội là một trong những khu vực Lượng mưa k lớn nên sẽ ít ảnh hưởng đến tiến độ thi công xây dựng công trình dự án. - Nhiệt độ: + Nhiệt độ trung bình năm: 230 – 250 + Nhiệt độ trung bình tháng lạnh nhất (tháng 1) 140 – 160C + Nhiệt độ trung bình tháng nóng nhất (tháng 6,7) 290 – 340 - Mưa: mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10, nhiều nhất từ tháng 7 đến tháng 9, lượng mưa trung bình hàng năm là 1670mm. - Gió: Mùa hè gió Đông Nam là chủ đạo, mùa đông gió Đông Bắc là chủ đạo. - Độ ẩm: Cao nhất tháng 1 với chỉ số 98% - Nắng: Số giờ nắng trung gian là 1640 h/năm - Bão: Xuất hiện nhiều nhất vào tháng 7 và tháng 8, cấp gió từ cấp 6- 8. 8.4 Điều kiện xã hội Xung quanh khu đất là khu vực dân cư thuộc phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, vì vậy điều kiện xã hội tương đối ổn đính. Khu đất để đầu tư dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5- NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân là một trong những dự án nằm hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân nên việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật là thuận lợi, Mặt khác, dự án nằm trên lô đất riêng biệt nên không ảnh hưởng tới tiến độ của các dự án khác. Dự án sẽ góp một cụm công trình kiến trúc mới trên tại hai bên đường Láng Hạ - Thanh Xuân. 8.5 Đánh giá Qua phân tích tình hình hiện trạng với những yếu tố về đặc điểm cụ thể của hiện trạng cho phép thấy điều kiện thực hiện dự án tốt. Các điều kiện về cấp điện, nước, thoát nước, địa chất, thông tin, xã hội hết sức thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng dự án xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân. 9. Giải pháp xây dựng công trình dự án. 9.1 Giải pháp quy hoạch công trình Khu đất để đầu tư xây dựng tổ hợp dịch vụ và thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân có diện tích 5744m2. Bảng tổng hợp các chỉ tiêu kỹ thuật Các chỉ tiêu Lô 4.5-NƠ Tổng diện tích khu vực xây dựng 5744m2 Tổng diện tích xây dựng 2790m2 Tổng diện tích sàn xây dựng 23055m2 Tổng số căn hộ 165 căn hộ Mật độ xây dựng 48,5 % Hệ số sử dụng đất 4,01 lần Cấp công trình Cấp 2 Bậc chịu lửa Bậc 1 Tầng cao trung bình 8,2 tầng 9.2 Giải pháp kiến trúc công trình 9.2.1 Giải pháp mặt bằng: Công trình tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ gồm 3 nhà cao tầng 15 tầng (kể cả tầng thượng) và được nối với nhau bằng một khối đế 3 tầng, cùng 2 tầng hầm thong nhau tạo thành một tổ hợp công trình lớn với một khối đế dài và 3 tháp cao bao gồm các tầng chức năng sau: - Tầng hầm 2: (cốt -6.600) có đường dốc cho xe xuống tầng hầm tại trục A-B. Diện tích sàn xây dựng tầng 2 khoảng 3200m2. Chủ yếu là nơi để ô-tô kết hợp để xe máy. Ngoài ra, còn có các phòng kỹ thuật chung và cụm thang giao thong đứng (2 thang máy) - Tầng hầm 1: (cốt -3.300) có đường dốc cho xe xuống tầng hầm tại trục C-D. Diện tích sàn xây dựng tầng 1 khoảng 3200m2. Chủ yếu là nơi để xe máy kết hợp để ô-tô tại một số vị trí. Ngoài ra, còn có các phòng kỹ thuật chung như phòng máy phát điện, phòng máy bơm, bể phốt, bể nước ngầm SH + PCCC và cụm thang giao thong đứng (2 thang máy + các thang bộ) - Tầng 1: Là liên kết của 3 khối tháp là một tổng thể với kích thước tổng thể là 13.94m x 20m. Bố trí 3 lối vào sảnh chung cư tại ba trục giao thông đứng của 3 khối tháp phía đường nội bộ và sảnh khối văn phòng cho thuê tại mặt đường Láng Hạ - Thanh Xuân. Không gian dịch vụ công cộng phía dưới các khối tháp có diện tích 90m2, có diện tích 550m2 tại vị trí các khối nối. Không gian sảnh chung cư lớn, có bố trí phòng đa năng 41m2, phòng quản lý chung cư kết hợp bảo vệ 19m2 và khu WC. Diện tích sàn XD tầng 1:2,790m2 - Tầng 2,3: Bố trí toàn bộ không gian văn phòng ngăn chia linh hoạt tùy theo nhu cầu thuê của từng đối tượng. Tổng diện tích sử dụng không gian văn phòng khoảng: m2: ngoài ra, có bố trí 3 cụm cầu thang giao thông trục đứng và hộp kỹ thuật điện + nước. Tổng diện tích sàn XD tầng 2, 3: 2790 x 2 = 5.580m2 - Tầng kỹ thuật: Bố trí toàn bộ không gian để tổ chức các đường ống kỹ thuật ở các tầng trên tập hợp vào hai hộp kỹ thuật tổng dẫn xuống hệ thống thoát nước chung của tòa nhà. Tổng diện tích sàn XD tầng kyc thuật: 1.335 m2. - Tầng 4-14: Bố trí các căn hộ ở cho thê độc lập khép kín. Các căn hộ liên hệ với nhau và với thang giao thông bằng hệ thống thang truc đứng (2 thang máy + 1 thang bộ + 1 thang thoát hiểm). Tổng diện tích sàn XD các tầng căn hộ: 445 m2 x 3 khối x 11 tầng = 14.685 m2. Mỗi tầng của khối tháp có 5 loại căn hộ vố cơ cấu như sau: + Loại căn hộ A1 (11 căn hộ x 3 khối = 33 căn) có diện tích sàn 92 m2. Loại căn hộ A1 bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở: 22,4 m2; 01 bếp + ăn: 14,3 m2; 02 phòng ngủ: 11,4 m2; và 14,1 m2; 02 khu vực WC chung: 4m2 x 2; không gian logia để phơi quần áo: 4.9 m2. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. + Loại căn hộ A2 (11 căn hộ x 3 khối = 33 căn) có diên tích sàn 95 m2. Loại căn hộ A2 bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở: 22,4 m2; 01 bếp + ăn: 14,3 m2; 02 phòng ngủ: 11,4 m2; và 14,7 m2; 02 khu vực WC chung: 4m2 x 2; không gian logia để phơi quần áo: 4.9 m2. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. + Loại căn hộ B (11 căn hộ x 3 khối = 33 căn) có diên tích sàn 64 m2. Loại căn hộ B bao gồm các căn phòng như 01 phòng khách không gian mở: 16.5 m2; 01 bếp: 5.7 m2; 02 phòng ngủ: 10.8 m2; và 12.7 m2; 02 khu vực WC chung: 4m2 x 2; không gian logia để phơi quần áo: 4 m2. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. + Loại căn hộ C1 và C2 (22 căn hộ x 3 khối = 66 căn) có diên tích sàn 66 m2. Loại căn hộ C1 và C2 bao gồm các căn phòng như 01 phòng SHC + 01 bếp: 22,3 m2; 02 phòng ngủ: 12.2 m2; và 11.8 m2; 01 khu vực WC chung: 4m2; không gian logia để phơi quần áo: 4 m2. Các phòng đều có thể mở cửa sổ trực tiêp với thiên nhiên. - Tầng mái: Là không gian kỹ thuật thang máy, bể nước mái, các ống thông hơi kỹ thuật và có 02 thang bộ đều có thể lên mái để thoát hiểm. 9.2.2- Giải pháp mặt đứng Tổng chiểu cao của công trình là 57,6 m tính đển đỉnh mái; chiều cao các tầng hầm là 3,3 m ( nổi trên mặt đát là 0.9m); chiểu cao tầng 1,2,3 là 4,5 m; chiều cao các căn hộ 3,3 m. Mặt đứng công trình có kiến trúc hài hòa, hiên đại, đặc trưng của kiến trúc nhà ở. Sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước có hiệu quả trong kiến trúc. 9.3- Giải pháp kết cấu công trình: 9.3.1- Phần nền mống: 9.3.1.1- Các tiêu chuẩn, quy phạm áp dụng: -TCVN 2737 – 1995: Tiêu chuẩn thiết kế - tải trọng và tác động. - TCVN 5574 – 1991: Tiêu chuẩn thiết kế - Kết cấu bê tong cốt thép. - TCVN 557i5-1991: Tiêu chuẩn thiết kế kết cấu thép. - TCXD 45-78: Tiêu chuẩn thiết kế nèn nhà và công trình. - TCXD 198-1997: Nhà cao tầng – hướng dẫn thiết kế kết cấu bê tong cốt thép toàn khối. - TCXD 205-1998: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế. - TCXD 206 – 1998: Cọc khoan nhồi – Yêu cầu về chất lượng thi công. - TCXD 196 – 1997: Nhà cao tầng Công tác thử tĩnh và kiểm tra chất lượng cọc khoan nhồi Móng được thiết kế theo tài liệu địa chất do kết quả khảo sát địa chất do Trung tâm nghiên cứu địa kỹ thuật – Trường đại học mỏ địa chất lập tháng 9/2005 tại lô đất 4,5-NƠ. 9.3.1.2- Biện pháp và xử lý nền móng: Móng được thi công bằng phương pháp cọc khoan nhồi cho các vị trí khối cao tầng và cọc ép tĩnh cho vị trí khối thấp tầng. Cọc nhồi được thi công khoan tạo lỗ trong đất, giữ thành hố khoan bằng dung dịch BENTONIT. Số lượng loại cọc chủ yếu như sau; - Cọc đường kính D=800 với chiều dài 45md, số lượng cọc: 60 cọc. - Cọc đường kính D=1000 với chiều dài 45md, số lượng cọc:05 cọc. - Cọc đường kính D=1200 với chiều dài 45md, số lượng cọc :83 cọc. - Cọc ép tĩnh, tiết diện mỗi cọc là 300x300, số lượng cọc: 226 cọc. Chiều dài cọc dự kiến là 20,4 m gồm 4 đoạn, áp dụng cho khối tháp tầng, ép âm 6,1m; - Cọc thép 1350 chống sàn, chiều dài 10m, số lượng cọc 119 cọc. Việc quyết định chiều dài cũng như sức chịu tải tính toán của cọc được xem xét sau khi có báo cáo kết quả nén thử tĩnh cọc tại hiện trường do thiết kế quy định trên bản thiết kế móng. 9.3.1.3- Vật liệu xây dựng: - Bê tong cọc M300 cho cọc ép tĩnh 300x300 và M350 cho cọc nhồi, bê tông đài, giằng móng M300, tường móng được xây bằng gạch đặc mác 75, bê tông lót móng mác 100. - Thép: Thép AI (d<10): Ra-2300 kg/cm2. Thép AII (10<=d<18): Ra-2800kg/cm2. Thép AIII (d>18): Ra=3600kg/cm2. 9.3.2. Phương án kết cấu thân: Căn cứ vào tính chất sử dụng, quy mô và tải trọng công trình, phương án kết cấu phân thân là kết cấu khung gồm cột và sàn…, lõi cứng tại vị trí thang máy và thang bộ. Trong hệ kết cấu này, kết cấu vách cứng và cột BTCT đóng vai trò cùng chịu tải trọng ngang, hẹ cột chủ yếu chịu tải trọng đứng. - Giải pháp kết cấu chịu lực chính công trình dung hệ kết cấu BTCT toàn khối. - Hệ kết cấu cột, dầm sàn kết hợp lõi thang và vách cứng. Sàn tầng dày 120cm. Lồng thang máy dùng giải pháp lõi BTCT dầy 300cm. - Vật liệu: hệ vách, lõi, cột, dầm, sàn các tầng dùng bê tông mác 300, cốt thép dùng AI, AII, AIII. Kết cấu tầng hầm: - Bê tông nên tầng hầm mác 300. - Giấy cao su dầy 5cm. - 2 lóp sơn chống thấm - Lớp vữa lót bằng xi măng cát vàng mác 50 dày 30. - Bê tông đá mác 100 dày 100 - Cát tôn nền đầm chặt k=0,9 Tất cả các kích thước cấu kiên sẽ được điều chỉnh lại hco hợp lý và đảm bảo kỹ thuật sau khi có tính toán cụ thể khi lập Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công. 9.4 Giải pháp hệ thống cơ sở hạ tầng 9.4.1 Giải pháp về điện năng 9.4.1.1- Giải pháp cấp diện ngoài nhà: Nguồn điện cấp cho công trình được lầy từ trạm biến áp của khu vực theo đường cấp ngầm dẫn về trạm biến áp của dự án đặt ở hai đàu hồi công trình. 9.4.1.2- Giải pháp cấp điện trong nhà: a) Cơ sở thiết kế: - TCVN 185: 1986- Hẹ thống tài liệu thiết kế. Kí hiệu bằng hình vẽ trên sơ đồ điện, thiết bị điện và dây dẫn trên mặt bằng. - TCVN 5681: 1992- Hệ thống tiết kế xây dựng, chiếu sang điện công trình phần ngoài nhà. Hồ sơ bản vẽ thi công. - Quy phạm trang bị điện 11 TCN 18 -21: 1984 do Bộ Điện lực ban hành năm 1984. - Tiêu chuẩn TCXD 16: 1986 Chiếu sang nhân tạo trong công trình dân dụng. - Tiêu chuẩn TCXD 29: 1991 Chiếu sang tự nhiên trong công trình dân dụng - Tiêu chuẩn TCXD 25: 1991 Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng. - TCVN 4756: 1989 - Quy phạm nối đát và nối không thiết bị điện. - Tiêu chuẩn TCXD 46: 1984 Chống sét cho các công trình xây dựng dân dụng. b) Nguồn điện: - Công trình gồm 3 đơn nguyên, mỗi đơn nguyên được cấp điện bằng một nguồn điện hạ thế độc lập từ trạm biến áp của công trình đến bằng lộ cáp: 2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300+1x150], đi ngầm trong đất. - Trong mỗi một đơn nguyên ngoài nguồn điện lưới còn có them 1 máy phát điện dự phòng. Công suất 1 máy là 300KVA cấp điện cho hệ thống đèn + ổ cắm khu siêu thị, hệ thống đèn chiếu sáng chung, quạt thông gió, cho trạm bơm nước và thang máy hoạt động khi điện lưới có sự cố thông bộ chuyển đổi nguồn tự động ATS. + Trạm biến áp No.01: 2x630KVA-22/0,4KV, trạm có 2 biến áp kiốt vận hành độc lập, cấp điện cho đơn nguyên A và B, bằng 02 lộ cáp độc lập, một lộ cáp 2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300] + 1xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x150]) đi trên thang cáp Ư400, đi trên trần tầng hầm 1, từ trạm biến áp No.01 đến tủT.01 và một lộ cáp 2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300] + 1xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x150]) đi ngầm đất, từ trạm biến áp No.01 đến tủ T.02. + Trạm biến áp No.02: 1x630KVA-22/0,4KV, trạm có 1 máy biến áp kiốt vận hành độc lập, cấp điện cho đơn nguyên C, bằng 01 lộ cáp: 2x(3xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x300] + 1xCu/XLPE/DSTA/PVC[1x150]) đi trên thang cáp W400, đi trên trần tầng hầm 1, từ trạm biến áp No.02 đến tủ T.03. c) Xác định phụ tải tính toán Tổng công suất tác dụng dự kiến tiêu thụ của một đơn nguyên là: ∑Ptt= 542,58 (KW). Tổng công suất biểu kiến dự kiến tiêu thụ: ∑Stt= 638.33 (KVA). d) Chọn và kiểm tra dây dẫn: Dây dẫn được chọn theo tiêu chuẩn: Uđm ≤ [U] Ilv ≤ [I] Trong đó: Uđm, Ilv là điện áp định mức, dòng điện làm việc lâu dài của dây dẫn. [U], [I] là điện áp, dòng điện cho phép của dây dẫn. Dây dẫn được kiểm tra theo điều kiện phát nóng và điều kiện tổn thất điện áp cho phép. e) Lắp đặt thiết bị: - Cáp điện cấp cho các tầng được đặt trong máng cáp đi trong lố kỹ thuật điện - Tất cả dây điện dùng trong công trình được luồn trong ống nhựa đặt chìm tường hoặc trần. - Dây dẫn cấp điện cho các bóng đèn, quạt là dây Cu/PVC/PVC [2x1,5mm2],dây dẫn cấp điện cho điều hòa cục bộ, ổ cắm là dây Cu/PVC/PVC[2x2,5mm2], dây dẫn cho các phân mạch khác được ghi trên sơ đồ nguyên lý cấp điện và mặt bằng cấp điện. - Các ổ cắm đặt cách mặt sàn hoàn thiện 0,4m. Các công tắc đặt cách mặt sàn 1,4m. Các tủ điện tầng, tủ điện tổng, đặt cách bề mặt sàn hoàn thiện 1,5m. - Các tủ điện tầng, tủ điện tổng, đặt cách bề mặt sàn hoàn thiện 1,5m. - Tất cả các tủ điện kim loại, ổ cắm đều được nối đất an toàn. Điện trở của hệ thống nối đất an toàn phải đảm bảo điều kiện RTĐAT ≤ 4Ώ. 9.4.2 Nguồn nước 9.4.2.1- Giải pháp cấp nước ngoài nhà Nước cấp cho công trình được lấy từ đường ống D150 đã có nằm dọc đường nhánh ở hai đầu hồi công trình giáp lô đất 4.1 và 4.6, theo ống D80 cấp vào các bể nước ngầm của công trình được đặt tại tầng hầm 1 (cốt -3.300) 9.4.2.2- Giải pháp cấp nước trong nhà a) Cơ sỏ thiết kế: - Quy chuẩn xây dựng Việt Nam, 1996. - Tuyển tập tiêu chuẩn xây dựng của Việt Nam tập VI. - TCVN 3989: 1985 Hệ thống thiết kế cấp thoát nước. - TCXD 51: 1984 thoát nước, mạng lưới bên ngoài và công trình. - Theo tiêu chuẩn TCVN 5945-1995 về thoát nước. - Tiêu chuẩn thiết kế PCCC cho nhà và công trình 2622-1995. - Căn cứ tiêu chuẩn TCVN 4449-87, 20 TCn 33-85. b) Nguyên tắc chung thiết kế: - Công trình đảm bảo an toàn khi sử dụng - Đáp ứng yêu cầu công nghệ - Dễ vận hành công trình - Quản lý và bảo dưỡng dễ dàng - Phương án kinh tế phù hợp nhất - Bảo đảm tính mỹ quan và yêu cầu bảo vệ môi trường của khu vực - Thuận tiện cho việc bố trí các mạng hạ tầng kỹ thuật giao thông, điện, cấp thoát nước, thông tin liên lạc. c) Giải pháp thiết kế hệ thống cấp nước * Mạng lưới cấp nước bên ngoài: Cấp nước cho công trình thiết kế D75 cấp nước vào bể chứa nước ngầm đặt ngoài nhà. * Tính toán dung tích bể chứa nước sinh hoạt và PCCC: + Lượng nước dung cho sinh hoạt: - Tiêu chuẩn dùng nước: q =200l/người.ngày. Tất cả có 3 khối nhà: mỗi khối nhà có 11 tầng dùng để ở (tầng từ 4-14), mổi tầng có 5 căn hộ. Mỗi căn hộ tính 5 người. Lượng nước dùng cho một ngày đêm là: Q1 = 11 tầng x 5 căn hộ/tầng x 5 người/căn hộ x 200ml/người x 3 khối nhà = 165m3/ngày đêm. - Tầng 1, 2, 3 là khối văn phòng và dịch vụ. Mỗi tầng dùng 15m3/ngày đêm; lượng nước dùng sẽ là: Q2 = 15m3 x3 = 45m3/ngày đêm. Tổng lượng nước dùng cho sinh hoạt cho cả 3 khối nhà là: Qsh = 165m3 + 45m3 = 210m3/ngày đêm + Lượng nước dùng cho mục đích chữa cháy là: Qcc = 54m3 (xem phần tính toán ở phần chữa cháy) Dung tích bể ngầm cấp nước sinh hoạt và chữa cháy là: W(Bể ngầm) =210m3 +54m3 =264m3 Có 05 bể cấp nước sinh hoạt và chữa cháy, 03 bể dung tích W = 65m3, 01 bể có dung tích W = 25m3, 01 bể có dung tích W = 38m3. Vị trí các ống hút của máy bơm sinh hoạt và chữa cháy sao cho đảm bảo luôn luôn dự trữ đủ một lượng đúng 54m3 dành cho chữa cháy. * Bể nước trên mái: Nước được bơm lên bể nước trên mái tầng 14 và bể trên mái tầng thượng, bể nước làm bằng bê tông cốt thép thể tích khoản 50m3, trên bể mái và dưới bể ngầm, được đặt quả phao điện để bơm sinh hoạt bơm nước theo chế độ tự động tự cắt điện khi bể trên mái đầy nước và cạn nước ở bể chứa. * Hệ thống cấp nước phân phối cho các khu vệ sinh - Phân vùng hệ thống cấp nước thành các hệ thống cấp nước nhằm cân bằng áp lực khi cấp nước cho các khu wc - Tầng 13, 14 cấp 01 trục đường ống cấp nước (dùng bơm tăng áp) - Tầng 10, 11,12 cấp 01 trục đường ống cấp nước - Tầng 7, 8, 9 cấp 01 trục đường ống cấp nước - Tầng 4, 5, 6 cấp 01 trục đường ống cấp nước - Tâng 1, 2, 3 cấp 01 trục đường ống cấp nước Van giảm áp đặt ở tầng 3, 6, 9, 10 dùng van giảm áp D40 và D50. 9.4.2.3- Giải pháp thoát nước thải trong nhà: - Lưu lượng nước tính toán các đoạn ống thoát nước trong nhà là: Qth= 3,6l/s - Chọn đường kính ống đứng D = 125 vận tốc trong ống đứng v = 1,22 m/s < 4 m/s đạt yêu cầu tính toán. - Được chia làm 2 hệ thống: + Hệ thống thoát phân, tiểu được thải xuống bể tự hoại đặt ngoài nhà + Hệ thống thoát nước rửa, tắm giặt được thu vào ống đứng D160 xả vào ga cống D300 + Trên ống đứng tại các tầng đều đặt ống kiểm tra cách mặt sàn 1,0 m và đặt tê trong bể tự hoại có tâm miệng tê cao hơn mực nước bể tự hoại 15cm để thoát khí + Ống thông hơi vươn lên mái theo ống đứng D=110mm + Do công trình cao tầng do đó toàn bộ ống đứng thoát nước phải dùng ống thông hơi phụ, cách 2 tầng đấu 1 điểm thông hơi. Dung tích bể xí cho 1 đơn nguyên: W bể = 60m3. Chọn bể xí cho 1 khối nhà là 65m3: Qth = 11m3. 9.4.2.4- Giải pháp thoát nước mưa Lưu lượng nước mưa: Q = 30l/s. Chọn đường kính ống đứng theo bảng 9 TCVN 4474-1987, thì dương kính ống nhỏ nhất là D=100 chọn 4 ống đứng đường kính D125 mm thoát nước mưa cho công trình. Để bảo đảm mỹ quan theo quan điểm của kiến trúc tất cả các đường ống đứng phải đặt tại các hộp kỹ thuật, ống nhánh phải đi ngầm tường, sàn. Đường kính các quả cầu thu nước mưa phải có diện tích gấp 2 lần đường kính ống đứng, tất cả độ dốc mái phải dốc vào cầu thu nước mưa. 9.4.3- Các cơ sở hạ tầng khác 9.4.3.1- Phòng cháy chữa cháy Phương án thiết kế hệ thống PCCC cho công trình phải đảm bỏa tính khoa học, kỹ thuật , mỹ thuật, phù hợp với các tiêu chuẩn, quy định của Nhà nước trong lĩnh vực PCCC, đòng thời mang tính khả thi cao, phù hợp với dự án. Phương án thiết kế hệ thống báo cháy, chữa cháy tại chỗ phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau: a) Tiêu chuẩn thiết kế: - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2622 – 1995 phòng cháy chữa cháy. - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 6160 – 1996 phòng cháy chữa cháy nhà cao tầng – Yêu cầu thiết kế. - Tiêu chuẩn Biệt Nam TCVN 5738 – 1993 hệ thống báo cháy – Yêu cầu kỹ thuật. - Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5760 – 1993 hệ thống chữa cháy- Yêu cầu chung về thiết kế. b) Hệ thống báo cháy tự động: - Phát hiên và thông báo kịp thời sự cố xẩy ra theo chức năng. - Các tín hiệu phát ra bằng đèn, còi, chuông phải rõ rang để mọi người xung quanh dễ nhận biết để có thể thực hiện ngay các giải pháp thích hợp. - Có khả năng chống nhiễu tốt (không bào giả) - Không gây ảnh hưởng và bị ảnh hưởng của các thiết bị khác trong công trình. - Các thiết bị được đưa vào phương án lắp đặt là các loại thiết bị tiên tiến, phù hợp với điều kiện khí hậu Việt Nam và có tính khả thi cao, mặt khác đảm bảo đọ bền vững cao, phù hợp với các tiêu chuẩn của Nhà nước đã ban hành trong lĩnh vực PCCC, đồng thời dễ dàng bảo quản, thay thế, sửa chữa khi cần thiết. c) Hệ thống chữa cháy (Hệ thống chữa cháy vách tường) và bình chữa cháy: - Hệ thống chữa cháy lắp đặt cho công trình phải phù hợp với yêu cầu, tiêu chuẩn của Nhà nước ban hành trong công tác PCCC… - Hoạt động có hiệu quả trong mọi trường hợp. - Các trang thiết bị trong hệ thống phải có đọ bền vững cao phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường Việt Nam. - Dễ dàng bảo quản, thao tác, sử dụng và sửa chữa thay thế khi cần thiết. d) Phương án PCCC: * Tính chất nguy hiểm của cháy: Qua xem xét thực tế hồ sơ thiết kế và quy hoạch sử dụng các phòng bố trí trên các tầng của các tòa nhà của tổ hợp công trình, thì ta thấy mặc dù đây là tòa nhà được xây kiểu khung chịu lực, soang do đặc điểm yêu cầu sử dụng đặc biệt, trong từng trường hợp, từng tầng có nhiều hcaats hcays như xe cộ, hang hóa, máy móc thiết bị… và đặc biệt đây là khu chung cư sinh sống của các căn hộ dân, vì vậy trng quá trình sử dụng nếu không chấp hành triệt để các nội quy an toàn PCCC hoặc bất cẩn khi dùng lửa trần hoặc do hệ thống điện bị quá tải, trong tòa nhà sẽ phát sinh ra nguonf nhệt và gây cháy, khi đám cháy phát triển nhanh (theo sổ tay công tác PCCC của Cục cảnh sát PCCC của Bộ công an, vận tốc cháy của tòa nhà náy có thể đạt 1-1,5 m/phút), đám cháy có thể phát triển ra khu vực xung quanh và lan truyền đến các tầng liền kề. Cho nên nếu không phát hiện và có biện pháp chữa cháy kịp thời đặc biệt đám cháy xẩy ra ở tầng cao thì việc tổ chức dập tắt sẽ rất khó khăn, phức tạp và hậu quả do đám cháy gây ra sẽ khó có thể lường hết, vì vậy việc thiết kế lắp đặt hệ thống PCCC cho công trình trên là hết sức cần thiết và hợp lý. * Phương án thiết kế hệ thống PCCC: Xác định phương án thiết kế hệ thống PCCC cho các tầng trong công trình căn cứ vào đặc điểm kiến trúc, tính chat nguy hiểm cháy nổ của cơ sở và dựa trên các tiêu chuẩn của Nhà nước trong lĩnh vực PCCC. Để phương án thiết kế có tính khả thi cao, đảm bảo được yêu cầu phát hiên và chữa cháy kịp thời không để xảy ra cháy lớn, hạn chế thiệt hại tới mức thấp nhất về người và tài sản khi có cháy xẩy ra, hệ thống PCCC tại chỗ của tổ hợp công trình công cộng và nhà ở được thiết kế các hệ thống cụ thể như sau: - Thiết kế, lắp đặt hệ thống báo cháy tự động cho các khu vực nguy hiểm cháy tại không gian hành lang các tầng và không gian văn phòng tầng 2,3; không gian kinh doanh, dịch vụ công cộng tầng 1. - Thiết kế, lắp đặt hệ thống chữa cháy từ động trong nhà tại không gian văn phòng tầng 2,3; không gian kinh doanh, dịch vụ công cộng tầng 1 và lắp đặt các họng chữa cháy ngoài nhà. Kết hợp voái bình chữa cháy xách tay cho toàn bộ công trình được đặt tại vị trí các hòng cứu hỏa tại các tầng. 9.4.3.2- Giải pháp chống thấm công trình: Bê tông tại các khu sàn mái, sê nô, sàn khu vệ sinh là luôn tiếp xúc với nước và lien tục phải chịu đựng, thời tiết khắc nghiệt (biên độ giao động nhiệt độ cao trong ngày, mưa axit khu vực, ảnh hưởng của tia cực tím…), cùng với bản chất thường xuyên bị rạn nứt của bề mặt bê tông gây thấm cho bê tông, công trình nhanh xuống cấp. Vì vậy, nếu sử dụng những vật liệu dạng màng phủ để chống thấm cho những khu vực này hoàn toàn không phù hợp. Chỉ vì đơn giản là một màng phủ (có thể là gốc bitum, hay nhưng dạng khác, nhưng nói chung lf không cùng gốc với bê tông) nên sau một thời gian ngắn các lớp này sẽ bị bong rộp – lão hóa, gây thấm lại cho công trình, gây ô nhiễm môi trường. Và đặc biệt khi công trình đã đi vào hoạt động kinh doanh phải dừng lại để sữa chữa … Tương tự, đối với các hạng mục bê tông ngầm – tầng hầm, các vật liệu chống thấm truyền thống thường là những loại vật liệu bao phủ phía ngoài có nguồn gốc hữu cơ, hay bị lão hóa bởi thời gian. Vì vậy nguy cơ thấm lại, công trình nhanh chóng xuống cấp sẽ xấy ra rất cao. a) Thi công chống thấm sàn mái, sê nô, sàn vệ sinh * Chuẩn bị bề mặt: - Đục gỡ các hần gỗ cốt pha còn sót trên bề mặt bê tông. - Băm sạch hết các hóa chất, sơn, tạp chất… thấm sâu hay bám dính trên bề mặt bê tông. - Đánh xờm toàn bộ bề mặt bê tông cần xử lý chống thấm bằng máy mài có gắn chổi sắt để làm bong tróc hết tạp chất, bụi bẩn còn sót. - Dọn vệ sinh sạch sẽ toàn bộ bề mặt bê tống cần xử lý chống thấm bằng chổi quét, máy thổi. - Đối với các lỗ rỗng, hốc bọng… sẽ dùng máy hút bụi để làm sạch bụi đất. - Làm khô các khu vực còn ẩm ướt trên bề mặt bê tông cần chống thấm. * Xử lý chống thấm: Tại các khu vực khuyết tật, điểm yếu bê tông như lỗ rỗng, hốc bọng, đường nứt mạch ngừng đổ bê tông. - Phun chất chống thấm Radcon # 7 - Phun nhẹ nước bảo dưỡng. - Trám kín bằng vữa không co ngót. Phun chất chống thấm Radcon # 7 lên toàn bộ bè mặt. Tại các khu vực khuyết tật, điểm yếu bê tông như lỗ rỗng, hốc bọng, đường nứt, mạch ngừng đổ bê tông. Cần xử lý chất chống thấm (cả các khu vực khuyết tậ, điểm yếu bê tông đã được tiền xử lý chất chống thấm và trám kín). Sau 1-2 giở (tùy theo điều kiện thời tiết: nhiệt độ, gió…) Radcon # 7 khô (sờ tay không dính), phun nhẹ nước bão dưỡng để giúp Radcon #7 hoạt động và thấm sâu hơn vào thân bê tông. Việc phun nước bảo dưỡng toàn bộ diện tích đã phun chất chống thấm Radcon # 7 được thực hiện liên tục trong hai ngày tiếp theo với định kỳ 2 lần trong 1 ngày. b) Thi công chống thấm sàn tầng hầm (penetron): Việc thi công thấm sàn tầng hầm bằng sản phẩm penetron hết sức dễ dàng và thuận tiện, được thực hiện theo các bước sau: - Sau khi đổ bê tông sàn tầng hẩm khỏng 30 phút (bê tông đang còn ẩm), tiến hành rây hoặc rắc lớp bột Pene tron lên bề mặt bê tông với định mức 1,6kg/M2. - Dùng bàn xoa thép, gỗ hay bay thép oa lên mbeef mặt bê tông để giúp lớp bột Penetron chím sâu vào mặt bê tông. c) Thi công chống thấm tường tấng hầm (penetron). * Chuẩn bị bề mặt. - Trên bề mặt bê tông chuẩn, đục mở rộng các đường nứt rộng 1-2 cm sâu 2 cm (nếu có). - Đục, băm gỡ các phần gỗ cốt pha còn sót trên bề mặt bê tông. - Các khuyết tật của bê tông như bọng rỗng, túi đá, lỗ rỗ tổ ong sẽ được đục rớt bỏ các phần bám dính hờ. Đục rộng và sâu cho đến phần be tông chắc đặc. - Băm sạch lớp dầu bôi khuôn, tạp chất bám dính trên bề mặt be tông. - Đánh xờm toàn bộ bề mặt cần xử lý chống thấm bằng máy mài có gắn chổi sắt làm bong tróc hết các tạp chất còn sót trên bề mặt be tông. - Vệ sinh sạch sẽ bề mặt bê tông cần xử lý chống thấm bằng chổi quét máy thổi. Đối với các lỗ rỗng … sẽ dùng máy hút bụi để làm sạch bụi đất. - Tưới đẫm nước sạch lên bề mặt bê tông cần chống thấm. Việc tới tại nước vừa có mục đích về sinh, đồng thời giúp bề mặt cần xử lý chống thấm được bão hòa, thuận lợi cho sự phát triển tinh thể chống thấm của Penetron hơn. * Xử lý chống thấm: (Bề mặt bê tông trước khi chống hấm luôn luôn phải được ẩm ướt) - Đóng kín, đầy vào các đường nứt đã được đục ra (nếu có bằng hỗn hợp khô Penetron. - Bả một lớp hỗn hợp sệt sản phẩm penetron lên toàn bộ bề mặt bê tông cần chống thấm với định mức 1,3kg/M2. - Sau khi lớp bã khô, kphun nhẹ nước bảo dưỡng. - Quét tiếp một lớp hỗn hợp sệt sản phẩm Penetron được pha theo tỷ lệ 5 phần nước sạch với định mức 0.3kg/M2. - Sau khi lớp quét khô, phun nước bảo dưỡng. Việc bảo dưỡng nước phải thực hiện đủ 3 ngày. d) Thi công xử lý mạch dừng cấu trúc bê tông: Trước lúc ghép cốt pha phần tường, tại vị trí tiếp giáp giữa bê tông phân cũ và phần mới, cần được lắp đặt sản phẩm Waterstop RX 101. Công việc lắp đặt sản phẩm Waterstop RX được tiến hành theo các bước sau: - Vệ sinh bề mặt bằng chỏi cọ cứng hay máy thổi. - Quét lớp keo dính WB (có thể không cần sử dụng lớp keo WB mà chỉ cần định vị sản phẩm bằng đinh bê tông). Đặt sản phẩm Waterstop RX 101 vào vị trí sát với hàng thép cấu kiện bên ngoài. Đối với ống kỹ thuật xuyên sàn ta lắp đặt Waterstop RX 101 quang miệng ống kỹ thuật xuyên sàn. 9.4.3.3- Hệ thống thang máy: Đây là công trình được sử dụng làm nhà ở chung cư, đòi hỏi thang máy sử dugnj trong tòa nhà phải rất tiện lợi và dễ sử dụng, độ bền phải cao, nhưng giá thành đầu tư cho thang máy phải hợp lý. Đối tượng sử dụng thang máy là khách thập phương, có người đã từng sử dugnj thang máy nhưng có những ngời chưa từng tiếp xúc tiếp xúc với thiết bị này. Chính vì điều kiện này đòi hỏi thang máy sử dụng trong dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và Nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5- NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân: + Phải rất thuận tiện khi sử dụng, người sử dụng chỉ việc thực hiện các thao tác đơn giản nhất khi vận hành thang. + Phải có tính ổn định cao, gần như không bao giờ hỏng vặt với các thao tác thông thường của người sử dụng đặc biệt là hệ điều khiển và hệ thống truyền động cửa của thang máy phải hoạt động rất đáng tin cậy, chắc chắn, không xảy ra kẹt cửa hoặc loạn mạch với hệ điều khiển. Trong tòa nhà thi thang máy là một trong các thiết bị đắt tiền nhất, nên độ bền, hơn nữa độ ổn định của thang máy sẽ góp phần rất nhiều vào chất lượng của tòa nhà. Hơn nữa, thang máy là thiết bị vĩnh cửu của tòa nhà, chất lượng và tuổi thọ của nó cũng gắn liền với tuổi thọ của tòa nhà. Không giống như các thiết bị khác (như bàn ghế, quạt, nội thất…) sau thời gian sử dụng một vài năm, nếu có sự hư hỏng thì có thể thay thế bằng thiết bị mới, nhưng với thang máy thì điều này không thể xẩy ra. Do đó quyết định lựa chọn thiết bị thang máy cần phải được nghiên cứu và xem xét kỹ từ đầu để tránh trường hợp khấu hao sử dụng thang máy quá nhanh trong khi tuổi thọ của tòa nhà còn rất dài. Ngoài các yếu tố về chất lượng thang, giá thành đầu tư ban đầu hợp lý thì người sử dụng cũng rất quan tâm đến chế độ hậu mãi sau khi thời hạn bảo hành kết thúc. Vì một số hãng thang máy để vào được công trình thì hạ giá bán đầu vào hoặc kéo dài them một chút thời gian bảo hành miễn phí, sau khi hết thời hạn bảo hành lại tính phí bảo trì rất cao. Hoặc một số hãng thang tuy có giá đầu vào thấp nhưng do chất lượng độ bền không cao, nên sau khi hết thời hạn bảo hành thì việc thay thế vật tư lại xẩy ra liên tục, do đó giá thành tổng đội lên rất cao và gây nhiều nhiễu cho người sử dụng. Điều này càng không thể được đối với các công trình đầu tư lâu dài. 9.4.3.4- Giải pháp thiết kế hệ thống điện thoại: a) Phạm vi thiết kế: Với quy mô lắp đặt trong tòa nhà một mạng điện thoại nội bộ, toàn bộ công việc bao gồm: - Thiết kế lắp đặt mạng cáp dẫn từ hộp kỹ thuật của tầng tới các ổ cắm điện thoại trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. b) Yêu cầu kỹ thuât Toàn bộ mạng cáp đặt sẵn cho điện thoại nội bộ có tiêu chuẩn kỹ thuật: - Điện dung mất cân bằng: + Đôi – đôi: 2625pF/km + Đôi – đất: 574 pF/km - Điện trở dây dẫn: + Trung bình: 88,7 Ω/km + Cá biệt cực đại: 93,5 Ω/km - Điện trở mất cân bằng: + Trung bình cực đại: 1,5% + Cá biệt cực đại: 5% - Độ chịu điện áp cao: + Giữa 2 dây dẫn: 1,2KV/3s + Giữa dây và vỏ: 10KB/3s - Điện trở cách điện ở 200C: ≥ 10.000 MΩ.km - Suy hao truyền dẫn: + Ở tần số 1KHz: 1,4db/km + Ở tần số 150 KHz: 8,9 db/km + Ở tần số 772 KHz: 19,8 db/km c) Nội dung thiết kế: Hệ thống mạng cáp nội bộ bao gồm: * Mạng cáp dẫn từ hộp kỹ thuật đến các hộp cáp: Hệ thống cáp này bao gồm các cáp 15x2x0,4 đi trong ống nhựa PVC Ø34 ngầm tường từ hộp kỹ thuật tầng tới hộp cáp chính. Cáp trước khi đưa vào lắp đặt phải đo thử, kiểm tra chất lượng. Toàn bộ hệ thống cáp trên được đầu nối tại các hộp cáp thông qua các phiếm đấu dây (Phiến Krone), không đấu nối trực tiếp. Cáp đi và đến hộp cáp được đấu nối với nhau thông qua dây nhảy (jumper cable), như vậy sẽ dễ dàng kiểm tra, bảo dưỡng và chuyển đổi linh hoạt các tính năng sử dụng. Trong trường hợp ta thay đổi địa chỉ của một đôi dây nào đó (thay đổi tính năng hoạt động) ta chỉ việc thay đổi vị trí đấu của dây nhảy tại các phiến. * Mạng cáp dẫn từ hộp cáp đến các thuê bao: Mạng cáp dẫn từ các hộp cáp đến các vị trí máy điện thoại (chi tiết xem các bản vẽ thiết kế thi công kèm theo), khi thi công hệ thống này có các biện pháp sau: + Sử dụng dây thuê báo 2x2x0,5 nối từ cáp đến ổ cắm (Socket) đặt trong các phòng sinh hoạt chung, cáp được đi trong ống nhựa PVC Ø34, Ø21, Ø15 ngầm trong tường. + Toàn bộ các ổ cắm (Socket) đều sử dụng jắc RJ45, đặt cách sàn một khoảng đồng nhất với các ổ cắm điện, ổ cắm tivi. 9.4.3.5- Hệ thống truyền hình: a) Phạm vi thiết kế: Với quy mô lắp đặt trong tòa nhà một hệ thống mạng truyền hình sử dụng dây cáp đồng trục, toàn bộ công việc bao gồm: - Thiết kế lắp đặt hệ thống anten thu tín hiệu truyền hình Việt Nam và các chương trình truyền hình trong khu vực. - Thiết kế lắp đặt hệ thống khuêch đại tín hiệu cao tần và các thiết bị phân phối tín hiệu truyền hình. - Thiết kế lắp đặt hệ thống mạng cáp dẫn từ trung tâm truyền hình cáp qua khuêch đại và các bộ chia tới các ổ cắm ti vi trong các căn hộ và khu vực kinh doanh dịch vụ. b) Yêu cầu kỹ thuật: Toàn bộ hệ thống truyền hình cáp có tiêu chuẩn kỹ thuật sau: - Số chương trình truyền hình thu và truyền cùng một lúc tới tất cae các ti vi tối thiểu là 10 chương trình, trong đó: - Chương trình truyền hình Việt Nam gồm 03 chương trình cơ bản. - Chương trình truyền hình Hà Nội gồm 01 chương trình cơ bản. - Chương trình truyền hình Hà Tây gồm 01 chương trình cơ bản. - Cùng các chương trình truyền hình miễn phí phát phổ biến. Các kênh truyền hình của các tỉnh lân cận nếu thu được thì sẽ được bổ sung sau: + Thông số kỹ thuật cơ bản: - Đường kính ăng ten thu tín hiệu vệ tinh (10 ft -3m) parapol tối thiểu là: - Giải tần làm việc: Từ 950 đến 2200 MHz với băng tần C - Mức tín hiệu thu về: ≥ 65 db - Ăng ten truyền hình VHF/UHF là vật liệu Không rỉ, được mạ đồng để nâng cao độ tăng ích - Mức tín hiệu AV ra sau đầu thu: 1V pp - Bộ điều chế MODULTOR: Điều chế giải rộng kết hợp với bộ lọc đơn kênh. - Bộ trộn: Đa kênh, suy giảm ≤5bd - Bộ khuêch đại cao tần: Giải rộng công suất 115w - 118db có chiết áp điều chỉnh - Các bộ chia tín hiệu cao tần trung gian: Suy giảm ≤7bd - Các bộ chia tín hiệu cao trong từng căn hộ Suy giảm ≤ 17bd - Cáp tín hiệu cao tần: Loại đồng trục, trở kháng 75Ω suy giảm ≤17db/100m c) Nội dung thiết kế: Hệ thống truyền hình cáp bao gồm: * Hệ thống ăng ten: Hệ thống ăng ten bao gồm ăng ten thu tín hiệu truyền hình UHF/VHF và các cáp dẫn tín hiệu từ ăng ten về thiết bị trung tâm đặt tại phòng kỹ thuật ở tầng áp mái. Toàn bộ hệ thống trên được lắp đặt trên mái bê tông cốt thép, được gia cố chắc chắn đảm bảo chịu được bão cấp 12 và có hệ thống chống sét nối với hệ thống chống sét của tòa nhà. * Hệ thống thiết bị trung tâm: Hệ thống này bao gồm bộ chìa tín hiệu siêu cao tần, bộ điều chế tín hiệu cao tần, bộ trộn U/V và khuyêch đại trung tâm. Các thết bị này được bố trí trong một tủ thiết bị bằng thép sơn tĩnh điện, có hệ thống làm mát bằng quạt gió, mặt trước là MEKA trong có khóa. * Hệ thống mạng truyền dẫn và phân phối tín hiệu: Hệ thống này bao gồm các bộ khuêch đại trung gian, các bộ chia, cáp tín hiệu cao tần và ổ cắm ti vi (ti vi socket) - Các bộ khuech đại cao tần trung gian được đặt trong hộp thép sơn tĩnh điện ở hộp kỹ thuật và phải có nguồn cấp điện 220 VAC. Các hộp thép này có cửa khóa được. - Các bộ chia tín hiệu cao tần đặt trong hộp kỹ thuật 20x20x4 mm ngầm tường ở ngoài hành lang và trong các phòng khách. - Mạng cáp truyền dẫn tín hiệu là cáp đồng trục 75Ω được đi trong ống nhựa PVC Ø42, Ø21, Ø15 ngầm trong tường. - Toàn bộ các ổ cắm (socket) đều sử dụng jắc kim, đặt cách sàn một khoảng đồng nhất với các ổ cắm điện, ổ cắm điện thoại. 9.4.3.6- Chống mối công trình Dựa trên đặc tính sinh học cũng như cách thức xâm nhập của mối đến các công trình, chúng ta có thể đưa ra phương án phòng ngừa hiệu quả. Bản chất của phương pháp này là xử lý hệ thống móng, mặt nền và mặt tường của công trình để ngăn ngừa mối xâm nhập vào công trình bằng bất kỳ hình thức nào. a) Xử lý móng công trình: Sau khi toàn bộ đã được định hình, tiến hành lập hào ngăn mối bên ngoài và bên trong bằng cách đào hào bao quanh liên tục toàn bộ chân móng theo kích thước quy định: (TCXD 204/BXD): - Hào ngoài có quy định là: rộng x sâu = 0,5m x 0,8m - Hào trong có quy định là: rộng x sâu = 0,3m x 0,4m Xử lý nền móng công trình đã được đào và định hình, lót 1 lớp nilon xuống long và thành hào, rải thuốc chống mối PMS theo định mức 12 kg/m3 xuống long hào. Công việc này ngăn chặn sự xâm nhập của mối từ ngoài vào công trình. b) Xử lý mặt nền công trình: Tạo một lớp cách ly trên toàn bộ mặt nền công trình bằng cách rải một lớp thuốc chống mối PMS dạng bột trên toàn bộ mặt nền tầng 1 trong công trình, định mức là 1kg/m2. Công việc trên có tác dụng diệt hết các tổ mối đang có trong lớp đất nền công trình đồng thời ngăn chặn sự tấn công của mối từ dưới nền công trình lên. c) Xử lý phòng mối mặt tường công trình Dùng bơm nén áp phun thuốc chóng mối dạng dung dịch lentrek 40 EC(1%) lên mặt tường (xử lý tường bao quanh trong và ngoài, chiều cao 2m) Định mức dung dịch Lentrek 40 EC(1%) sử dụng: 2 lít/m2 (TCXD 204/BXD/1998) 9.4.3.7- Giải pháp chống sét - Trong công trình được sử dụng hệ thống chống sét tia tiên đạo công nghệ mới GUARDIAN CAT II-G bán kính bảo vệ R=128M. - Hệ thống tiếp địa dùng kết hợp dây – cọc tiếp địa.Dây tiếp địa được chon ngập dây 0,8m lấp bằng đất mịn đầm kỹ. Cọc tiếp địa đóng ngập cọc 0,8m bằng búa. Điện trở tiếp địa đảm bảo điều kiện RTĐCS ≤ 10Ω. - Tất cả các liên kết trong hệ thống chống sét phải được thực hiện bằng hàn điện. - Các bộ phận lộ ngoài trời được sơn dẫn điện 2 lớp. Các bộ phận ngầm trong đất tuyệt đối không được sơn. 9.4.3.8- Giải pháp về sân đường nội bộ: Dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng cho thuê tại lô đất 4.5-NƠ đường Láng Hạ - Thanh Xuân phía Tây Bắc mặt đường Láng Hạ - Thanh Xuân và xung quanh lô đất tiếp giáp với đường giao thông nội bộ nên rất an toàn. - Sân đường trong công trình lát gạch Block, kết cấu: + 6 cm gạch Block + 5 cm cát vàng tạo phẳng + Nền cát san nền đầm chặt K= 0.95 - Bó vỉa bồn cây dùng viên bó Block. 10. Phân tích đánh giá tác động môi trường 10.1. Mục đích đánh giá tác động môi trường Mục đích của việc đánh giá tác động môi trường là dự báo va đánh giá những tác động đến môi trường của việc thực hiện dự án, qua đó để xuất các giải pháp giảm thiểu tới tác động tiêu cực. 10.2. Các giải pháp giảm thiểu tác động tới môi trường 10.2.1 Giai đoạn chuẩn bị thi công Saukhi nhận bàn giao mặt bằng để chuaanr bị thi công, các đơn vị trúng thầu thi công xây lắp phải có các bieenj pháp thi công cụ thể để báo cáo trước chủ đầu tư và đơn vị thiết kế nhằm đưa ra các biện pháp thi công hiệu quả tránh ảnh hưởng lớn tới môi trường xã hội khu vực. Các biện pháp chuẩn bị thi công như: rào chắn quanh khu đất công trình lắp dựng biển hiệu thong báo, xây dựng nhà tạm. lán trại phục vụ thi công,… 10.2.2 Giai đoạn thi công Các tác động ảnh hưởng tới môi trường trong quá trình thi công chủ yếu là bụi, chấn động, tiếng ồn. Muốn giảm thiểu các tác động nói trên khi tổ chức thi công xây dựng, các đơn vị trúng thầu thi công xây lắp phải có các biện pháp thi công cụ thể như: - Thực hiện các biện pháp kỹ thuật nhằm giảm thiểu tiếng ồn, chấn động. - Tổ chức thi công thích hợp, đường vào đường ra ổn định, an toàn. - Không xâm hại đến các công trình lân cận, công trình dân sinh như đường xá, hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh khu đất xây dựng công trình. - Che chắn chống bụi trong khi vận chuyển vật liệu ra vào công trình. Rửa xe trước khi ra khỏi công trình. - Che chắn chống bụi và vật liệu có thể rơi xuống từ trên cao trong khu vực thi công cũng như các khu vực tiếp giáp với hang rào khu đất thi công. - Tuân thủ các quy định của Thành phố để đảm bảo an toàn trong suốt quá trình thi công 11. Lịch trình thực hiện dự án 1. Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: quý I/2008 và quý III/2008 Giai đoạn này thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng trình duyệt các cơ quan có thẩm quyền theo quy định và chuẩn bị các thủ tục pháp lý. 2. Giai đoạn thực hiện đầu tư: từ quý IV/2008 đến quý IV/2010 Chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tiến hành giao nhận đất, ký hợp đồng thiết kế công trình với cơ quan tư vấn, làm các thủ tục thẩm định hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công và tổng dự toán công trình, tổ chức đấu thầu xây lắp công trình và thực hiện các bước tiếp theo của dự án theo đúng trình tự của xây dựng cơ bản: - Xây dựng cơ sở hạ tầng: đường nội bộ, hệ thống điện, cấp nước thoát nước, xử lý chất thải, … - Xây dựng công trình hạ tầng và thi công dự án. - Mua sắm và lắp đặt thiết bị cho hệ thống. 3. Giai đoạn kết thúc đầu tư: quý I/2011 Hoàn thiện công trình và đưa dự án đi vào hoạt động. Khi công trình được hoàn thành thì thực hiện các cam kết với thành phố, thực hiện đúng các nguyên tắc về đầu tư xây dựng khai thác sử dụng công trình nhà ở cho thuê theo quyết. CHƯƠNG V: NGHIÊN CỨU KHÍA CẠNH TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ 1. Tổ chức quản lý dự án trong giai đoạn đầu tư: Dự án lựa chọn tổ chức quản lý căn cứ quản lý căn cứ vào: + Quy mô dự án : lượng vốn đầu tư 211.820 triệu đồng trên quy mô diện tích 5744m2. + Thời gian,tiến độ thực hiện dự án: thời gian thi công 2 năm và đời của dự án là 50 năm. + Căn cứ vào nguồn lực của chủ đầu tư: . Dự án được tổ chức quản lý theo mô hình : chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án. Đây là mô hình thích hợp, giản đơn, tiết kiệm chi phí và mang lại hiệu quả. Sơ đồ ban quản lý dự án: Chủ đầu tư – Chủ dự án Tổ chức thực hiện Bộ phận tài chính dự án Thiết kế kỹ thuật Bộ phận thi công Bộ phận mua sắm MMTB Bộ phận đào tạo - Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án, cử 1 người là trưởng ban quản lý dự án,3 người phụ trách quản lý dự án sau: + Bộ phận tài chính: Mở và theo dõi tài khoản cho dự án.Đảm bảo huy động vốn đúng tiến độ cho dự án, lập dự án,phân bổ, giám sát việc sử dụng các chi phí. + Bộ phận thiết kế, kỹ thuật: Thiết kế các công trình hạ tầng dự án,thiết kế kỹ thuật, điện, nước, thiết kế các hạng mục xây dựng trong dự án. + Bộ phận tổ chức thi công: chủ đầu tư lựa chọn đơn vị thì công. Căn cứ vào thiết kế, kế hoạch thực hiện dựa án, tổ chức giám sát việc thi công công trình đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí hợp lý. + Bộ phận mua sắm máy móc thiết bị: đưa ra các phương án, kế hoạch mua sắm máy móc thiết bị cho dự án.Lựa chọn máy móc, thiết bị hiện đại, đồng bộ, chi phí hợp lý, đảm bảo tiến độ, các điều kiện thanh toán và các tiêu chuẩn khác,lựa chọn nhà cung cấp. + Bộ phận đào tạo: xây dựng kế hoạch nhân sự, kế hoạch và chương trình đào tạo về: quản lý điều hành, hành chính, nhân sự,kỹ thuật, bảo trì,bảo dưỡng nhân viên. 2. Tổ chức quản lý dự án trong quá trình vận hành khai thác Sau khi dự án hoàn thành Chủ đầu tư sẽ thành lập Ban quản lý nhà để thực hiện quản lý nhà và khai thác các dịch vụ trong suốt quá trình sử dụng. Toàn bộ chi phí, vận hành và quản lý trực tiếp: STT BỘ PHẬN VẬN HÀNH VÀ QUẢN LÝ THỜI GIAN (tháng/năm) TIỀN LƯƠNG (Đồng) SỐ NGƯỜI THÀNH TIỀN (Đồng) 1 Trưởng phó bộ phận dịch vụ văn phòng 12 2,500,000 2 60,000,000 2 Nhân viên văn phòng 12 1,800,000 2 43,200,000 3 Tổ bảo vệ 12 1,200,000 10 144,000,000 4 Tổ vận hành điện nước 12 1,200,000 5 72,000,000 5 Dịch vụ khác 12 1,000,000 10 120,000,000 6 Chi phí trang thiết bị lao động 12 50,000,000 Tổng cộng 29 489,200,000 CHƯƠNG VI: NGUỒN VỐN, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN, PHƯƠNG ÁN THU HỒI VỐN, HIỆU QUẢ DỰ ÁN 1. Nguồn vốn, kế hoạch sử dụng vốn 1.1 Tiến độ khai thác dự án + Hoàn thành dự án và đưa vào khai thác dự kiến vào quý II/20011 + Thời gian khai thác khu dịch vụ siêu thị và văn phòng dự kiến 50 năm, bắt đầu vào quí II/2011 đến sau 50 năm; + Thời gian đăng ký thuê căn hộ của khách hàng bắt đầu khi hoàn thành dự án đầu tư và có quyết định đầu tư dự án, dự kiến quý II/2009. + Thời gian đăng ký hợp đồng cho các hộ đã đăng ký bắt đầu từ quý III/2009. Tổng khối lượng kinh doanh: Hạng mục kinh doanh Đơn vị Diện tích 1. Tổng diện tích văn phòng M2 sử dụng 3.220 2. Diện tích siêu thị M2 sử dụng 1.195 3. Tổng diện tích căn hộ M2 căn hộ 12.693 4. Khu gửi xe ô tô, xe máy M2 sử dụng 4.690 Tổng cộng 21.744 1.2Xác định đơn giá của dự án - Đơn giá cho thuê được xác định trên cơ sở đơn giá thị trường tương ứng với vị trí khu đất, điều kiện hạ tầng cơ sở khu đất; mức đầu tư của dự án bao gồm: mức độ hoàn thiện, trang thiết bị nội thất, thông tin liên lạc, và các điều kiện khác. - Xác định giá thuê nhà dựa trên giá trị đã đầu tư, gía trị chịu lãi do trả chậm(tính đến thời điểm hiện tại). * Xác định giá thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn; + Giá đầu tư cho 1m2 căn hộ ( ký hiệu là p): 7.137.233 đ/m2 + Thời gian cho thuê trả tiền 01năm/lần(ký hiệu là n): 50năm + Số tháng trong năm: 12 tháng + Lãi suất trả chậm(ký hiệu là r): 0,08 + Công thức xác định giá thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn như sau: A=P x r x (1+r)n/{(1+r)n – 1} + Gía thuê căn hộ đảm bảo thu hồi vốn là: 48.418 đ/m2/tháng - Tuy nhiên do đối tượng thuê nhà ở đây là CBCNV có hộ khẩu Hà Nội, vì vậy để đảm bảo quyền và phù hợp với chủ trương của thành phố, dự kiến giá cho thuê cho 1m2 sàn nhà căn hộ là 27000đ/m2/tháng. Phần kinh phí phải bù lỗ sẽ lấy từ nguồn thu cho thuê không gian văn phòng, siêu thị. Đơn giá cho thuê khu siêu thị: 230.000 đ/m2/tháng Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tính theo m2 sàn kinh doanh dựa theo giá thị trường(bao gồm cả thuế VAT) Đơn gí cho thuê khu văn phòng: 230.000 đ/m2/tháng Dự kiến nguồn thu từ hoạt động dịch vụ này được tính theo m2 sàn kinh doanh dựa theo giá thị trường(bao gồm cả thuế VAT) Đơn gia cho thuê diện tích trông giữ xe: 50.000đ/m2/tháng Kinh doanh trông giữ xe chỉ mang tính chất phục vụ đảm bảo các chi phí quản lý và các chi phí khác trích quỹ duy tu sửa bào dưỡng các hạng mục phục vụ chung cho khu chung cư. 1.3Nguồn vốn đầu tư Dự án được thực hiện dựa trên các nguồn vốn sau: a/ Vốn huy động từ khách hàng thuê nhà, văn phòng đã đăng ký trước: (14%) Căn cứ vào nhu cầu thị trường kinh doanh nhà hiện nay chủ đầu tư đưa ra các thông số về tỷ lệ khách hàng đăng ký thuê nhà, văn phòng theo từng năm và tỷ lệ ứng trước vốn đầu tư. b/ Vốn tự có của chủ đầu tư: (4%) Căn cứ vào điều kiện về vốn của chủ đầu tư và kế hoạch huy động vốn từ khách hàng, Chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn tự có trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. c/ Vốn vay thương mại:(82%) Căn cứ vào kế hoạch huy động vốn từ khách hàng và nguồn vốn tự có, chủ đầu tư dự kiến sử dụng nguồn vốn vay trong giai đoạn thực hiện đầu tư. 1.4Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng a/ Kế hoạch huy động vốn từ văn phòng và siêu thị cho thuê Hạng mục Khối lượng Năm 2009 (1x2x3x4x5) Năm 2010 (1x2x3x4x5) Năm 2011 (1x2x3x4x5) 1. Diện tích khu VP và siêu thị cho thuê 4.415 2. Đơn gía khai thác 0,23 3. Thời gian đăng ký thuê văn phòng 5 4. Số tháng (tháng/năm) 12 5. Tỷ lệ khách hàng đăng ký theo thời gian% 5% 20% 50% 6. Tổng gía trị vốn huy động từ KH(tr.đồng) 3.046,4 12.185,4 30.463,5 7. Vốn huy động cộng dồn theo thời điểm 3.046,4 15.231,8 48.741,6 b/ Kế hoạch huy động vốn từ khách hàng thuê căn hộ Hạng mục Khối lượng Năm 2009 (1x2x3x4x) Năm 2010 (1x2x3x4x) Năm 2011 (1x2x3x4x5) 1. Tổng diện tích căn hộ cho thuê 12.639 2. Đơn giá cho thuê(tr.đồng/tháng) 0,027 3. Thời gian đăng ký thuê(năm) 50 4. Số tháng (tháng/năm) 12 5. Tỷ lệ Kh đăng ký thuê theo thời gian 5% 10% 30% 6. Giá trị trả trứơc khi đăng ký thuê nhà 30% 30% 30% 30% 7. Tổng giá trị huy động từ KH(tr.đ) 3.071,3 6142,6 18.427,7 8. Vốn huy động cộng dồn theo thời điểm 3.071,3 9.213,8 30.712,8 2. Phương án thu hồi vốn, phân tích hiệu quả dự án đầu tư 2.1 Chi phí vận hành khai thác dự án a. chi phí khấu hao tài sản cố định Khấu hao TSCĐ được thực hiện theo QĐ số 203/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của bộ Tài chính. + Thời gian khấu hao của công trình là 50 năm, tương đương với tỷ lệ khấu hao là 1%/năm. + Khấu hao phần thiết bị (thang máy, thiết bị phần HTKT) được tách riêng với thời hạn khấu hao là 7 năm tương đương với tỷ lệ trích là gần 14,3%/năm. Trong đó: + Khấu hao chỉ tính đối với phần tài sản thuộc chủ đầu tư quản lý và sở hữu - khu văn phòng làm việc - khu bán hàng, siêu thị - Phần căn hộ cho thuê Bảng tách giá trị tính khấu hao Hạng mục chi phí Đơn vị Giá trị Công trình Thiết bị Tổng giá trị tài sản KH Tr.đ 197.200.68 183.175,58 14.025,10 1.tài sản cố định là căn hộ Tr,đ 132.868,58 123.428,84 9.449,74 + Diện tích căn hộ Tr.đ/m2 12.639 +Giá thành 1 m2 căn hộ Tr.đ/m2 10.513 2. tài sản cố định là văn phòng siêu thị Tr.đ 64.332,10 59.756,74 4.575,36 + Diện tích văn phòng, siêu thì Tr.đ/m2 4.415 +Giá thành 1m2 khai thác Tr.đ/m2 14.57 b. trích quỹ sửa chữa ,nâng cấp TSCĐ: 1,00%/năm + Quỹ sửa chữa TSCĐ: dùng để chi vào việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa những hư hỏng phát sinh trong quá trình hoạt động nhắm khôi phục lại năng lực hoạt động bính thường của TSCĐ + Quỹ nâng cấp TSCĐ: dùng để chi cho việc kéo dài thời gian sử dụng, nâng cao năng suất,tính năng tác dụng của TSCĐ như cải tạo; xây lắp,trang bị bổ sung thêm cho TSCĐ c. Chi phí quản lý hành chính và vận hành khai thác công trình + Chi phí quản lý côngn ty tính bằng 0,5% doanh thu + Chi phí vận hành tòa nhà như thang máy,điện nước công cộng,chi phí kỹ thuật và điều hành trực tiếp tòa nhà d. Thuế thu nhập doanh nghiêp: 20% doanh thu chịu thuế + theo điều 20- khỏan 1 số 30/1998/NĐ-CP ngày 13/05/1998 của Chính Phủ quy định chi tiết luật Thuế TNDN tối tiểu là 20% + Thu nhập chịu thuế TNDN bằng doanh thu trừ đi các khỏan chi phí hợp lý có liên quan đến thu nhập chịu thuế như: giá thành xây dựng, thuế GTGT và các chi phí hợp lý và các chi phí hợp lý khác trong quá trình kinh doanh .. 2.2 Phân tích hiệu quả kinh tế dự án 2.2.1 Hiệu quả kinh té từ việc cho thuê căn hộ Phương pháp hạch tóan kinh tế phần nhà ở theo phương án chủ đầu tư đảm bảo thu hồi vốn được tính bằng chỉ tiêu lợi nhuân, lãi suất do trả chậm và các khoản thuế trích nộp nhà nước. 2.2.2 Hiệu quả kinh tế từ việc cho thuê văn phòng, siêu thị, để xe + Diện tích văn phòng chủ đầu tư sẽ cho thuê theo giá thị trường + Khu siêu thị và dịch vụ chủ đầu tư sẽ chi thuê theo giá trị thị trường + Khu trông giữ xe:chỉ mang tính phục vụ bù vào các khoản bảo vệ, hành chính + Với hạng mục văn phòng và siêu thị bán hàng: đầy là hạng mục phục vụ cho nhu cầu thiếu hụt văn phòng và nhu cầu mua bán giao dịch của các hộ dân khu chung cư,nên quan điểm tính hiệu quả kinh tế chỉ mang tính chất đảm bảo thu hồi vốn trong khoảng thời gian nhất định và các đảm bảo các mục tiêu kinh tế chung của xã hội. 3. Phân tích hiệu quả kinh tế tài chính dự án : Nhận xét hiệu quả kinh tế dự án + Ở đây các chỉ tiêu kinh tế như NPV ( i = 8%) ( Giá trị dòng tiên quy về thời điểm hiện tại với mức lợi nhuận là 8% ) , NPV > 0 như vậy dự án đạt hiệu quả đề ra với mức sinh lời là > 8%./ năm + Chỉ số sinh lời IRR = 8,39 % đây là lợi nhuận đảm bảo phương án kinh doanh đạt hiệu quả + Thời gian thu hồi vốn n = 15 năm,như vậy sau 15 năm sẽ thu hồi vốn đầu tư dự án. 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG TR.ĐỒNG Đơn vị tính Năm 2010 3.228 3.228 6.932 10.159 11.175 Năm 2011 3.210 3.210 6.949 10.159 11.175 Năm 2012 6.403 6.403 6.968 13.371 14.708 Năm 2013 7.886 1.972 9.858 6.969 16.827 18.509 Năm 2014 7.819 1.955 9.773 7.181 16.955 18.650 Năm 2015 10.531 2.633 13.164 7.181 20.346 22.380 Năm 2016 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG Đơn vị tính 10.351 2.633 13.164 7.181 20.346 22.380 Năm 2017 10.351 2.633 13.164 7.181 20.346 22.380 Năm 2018 10.351 2.633 13.164 7.181 20.346 22.380 Năm 2019 10.328 2.582 12.910 7.436 20.346 22.380 Năm 2020 13.583 3.396 16.979 7.436 24.415 26.856 Năm 2021 13.583 3.396 16.979 7.436 24.415 26.856 Năm 2022 13.583 3.396 16.979 7.436 24.415 26.856 Năm 2023 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG Đơn vị tính 13.583 3.396 16.979 7.436 24.415 26.856 Năm 2024 13.338 3.335 16.673 7.742 24.415 26.856 Năm 2025 17.219 4.305 21.524 7.774 29.298 32.227 Năm 2025 21.907 5.477 27.383 7.774 35.157 38.673 Năm 2026 21.907 5.477 27.383 7.774 35.157 38.673 Năm 2027 2.945 736 3.681 31.476 35.157 38.673 Năm 2028 21.608 5.402 27.010 8.147 35.157 38.673 Năm 2029 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG Đơn vị tính 27.233 6.808 34.041 8.147 42.189 46.407 Năm 2030 27.233 6.808 34.041 8.147 42.189 46.407 Năm 2031 27.233 6.808 34.041 8.147 42.189 46.407 Năm 2032 27.233 6.808 34.041 8.147 42.189 46.407 Năm 2033 26.875 6.719 33.593 8.595 42.189 46.407 Năm 2034 33.625 8.406 42.031 8.595 50.626 55.689 Năm 2035 33.625 8.406 42.031 8.595 50.626 55.689 Năm 2036 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG Đơn vị tính 33.625 8.406 42.031 8.595 50.626 55.689 Năm 2037 33.625 8.406 42.031 8.595 50.626 55.689 Năm 2038 33.195 8.299 41.494 9.133 50.626 55.689 Năm 2039 41.295 10.324 51.619 9.133 60.751 66.827 Năm 2040 41.295 10.324 51.619 9.133 60.751 66.827 Năm 2041 41.295 10.324 51.619 9.133 60.751 66.827 Năm 2042 41.295 10.324 51.619 9.133 60.751 66.827 Năm 2043 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG Đơn vị tính 40.779 10.195 50.974 9.778 60.751 66.827 Năm 2044 50.499 12.625 63.124 9.778 72.902 80.192 Năm 2045 50.499 12.625 12.625 9.778 72.902 80.192 Năm 2046 50.499 12.625 63.124 9.778 72.902 80.192 Năm 2047 50.499 12.625 63.124 9.778 72.902 80.192 Năm 2048 49.880 12.470 62.350 10.552 72.902 80.192 Năm 2049 61.544 15.386 76.930 10.552 87.482 96.230 Năm 2050 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG Đơn vị tính 61.544 15.386 76.930 10.552 87.482 96.230 Năm 2051 61.544 15.386 76.930 10.552 87.482 96.230 Năm 2052 61.544 15.386 76.930 10.552 87.482 96.230 Năm 2053 60.878 15.220 76.098 11.384 87.482 96.230 Năm 2054 60.878 15.220 76.098 11.384 87.482 96.230 Năm 2055 60.878 15.220 76.098 11.384 87.482 96.230 Năm 2056 60.878 15.220 76.098 11.384 87.482 96.230 Năm 2057 6.LỢI NHUẬN THUẦN(LNT) 5.THUẾ TNDN(20%*D) 4.LỢI NHUẬN TRƯỚC THUẾ(LNTT) 3.CHI PHÍ (C) 2.DOANH THU THUẦN ( D-VAT) 1.DOANH THU (D) Diễn giải TR.ĐỒNG Đơn vị tính