Đề tài Thực trạng và hiệu quả đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng

Đề tài: Thực trạng và hiệu quả đầu t của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng thực trạng và hiệu quả đầu t của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng LỜI NÓI ĐẦU Trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc, việc thực hiện các dự án đầu t phát triển khu đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát triển kinh tế đất nớc. Thực hiện chủ trơng lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô thị bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu t đồng bộ, từng bớc hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đợc phê duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở ạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống của nhân dân thủ đô. Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng hiện đang đợc giao làm chủ đầu t một số dự án đầu t phát triển nhà ở và đô thi, có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu t cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu t xây dựng các công trình nhà ở và các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo quy hoạch đợc duyệt. Khi tiến hành một hoạt động đầu t phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra là sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía hiệu quả của hoạt động đầu t sẽ cho chúng ta biết đợc hoạt động đầu t có đem lại những giá trị gì, đạt đợc hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra đánh giá hiệu quả đầu t còn cho phép chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệm cho những giai đoạn sau của công cuộc đầu t khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao hơn cho toàn bộ nền kinh tế . Thấy đợc tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu t, trong quá trình thực tập tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng tôi đã chọn đề tài “ thực trạng và hiệu quả đầu t của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng” làm đối tợng nghiên cứu của chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem xét tình hình đầu t của Tổng công ty trong thời gian qua và đánh giá chi tiết hiệu quả một dự án của Tổng công ty đã thực hiện. Trên cơ sở đó và vận dụng những kiến thức lý luận đã nắm bắt trong thời gian học tập ở trờng để đề ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t tại Tổng công ty trong thời gian tới. Kết cấu của chuyên đề đợc chia làm 3 chơng: Chơng I: Những vấn đề lý luận chung. Chơng II: Thực trạng và hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng. Chơng III: Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị. Do đợc sự tận tình giúp đỡ của cô giáo Phạm Thị Thêu, giảng viên chính Bộ môn Kinh tế Đầu t trờng ĐHKTQD và các cô chú cán bộ phòng Nghiên cứu phát triển dự án của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị, cùng với sự nỗ lực nghiên cứu tài liệu, tìm hiểu thực tế... em đã hoàn thành chuyên đề này. Tuy nhiên do thời gian, trình độ và kinh nghiệm còn có hạn nên không tránh khỏi những sai sót và bất cập. Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo, các cô chú cán bộ Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và các bạn bè quan tâm đến vấn đề này. Cuối cùng em xin bầy tỏ lòng biết ơn chân thành tới toàn thể thầy cô giáo trong Bộ môn Kinh tế Đầu t và các cô chú cán bộ của Tổng công ty, đặc biệt là cô giáo Phạm Thị Thêu và chú Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thời gian giúp đỡ, đóng góp nhiều ý kến bổ ích giúp em hoàn chỉnh chuyên đề này. Hà Nội 5 - 2001 Sinh viên: Vi Văn Hng CHƠNG I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU T VÀ ĐẦU T PHÁT TRIỂN. 1. Khái niệm đầu t. Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về đầu t song đều toát lên đợc bản chất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tơng lai. Định nghĩa chung nhất về đầu t là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngời đầu t các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt đợc các kết qủa đó. Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí tụê. Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đờng xá, các của cải vật chất khác...), tài sản trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực có đủ điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội. 2. Đầu t phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc dân. 2.1. Khái niệm đầu t phát triển. Đầu t phát triển là hoạt động đầu t mà ngời có tiền bỏ tiền ra để tiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm tiềm lực sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu tạo việc làm, nâng cao đời sống của mọi ngời dân trong xã hội. Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế – xã hội. 2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển. Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu t phát triển với các loại hình đầu t khác, cần phải tìm hiểu những đặc trng cơ bản sau đây: - Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi một lợng vốn lớn và để nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t. Đây là cái giá phải trả khá lớn của đầu t phát triển. - Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu t cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thờng đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động sảy ra. - Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi đủ vốn đã bỏ ra đối với các cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ sản xuất kinh doanh thờng đòi hỏi nhiều năm tháng và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế... - Các thành quả của hoạt động đầu t phát triển có giá trị sử dụng lâu dài nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn nh các công trình kiến trúc nổi tiếng thế giới (Kim tự tháp cổ Ai Cập, Nhà thờ La Mã ở Rôma, Vạn Lý Trờng Thành ở Trung Quốc, Ăngcovát của Campuchia...). Điều này nói lên giá trị lớn lao của các thành quả đầu t phát triển. - Các thành quả của hoạt động đầu t là các công trình xây dựng sẽ hoạt động ở ngay nơi mà nó đợc tạo dựng nên. Do đó, các điều kiện về địa hình tại đó có ảnh hởng lớn đến quá trình thực hiện đầu t cũng nh các hoạt động sau này của các kết quả đầu t. Những đặc trng trên đây cần đợc các nhà đầu t, các nhà quản lý đầu t, các nhà lập dự án nghiên cứu nắm vững để đa ra những phơng án, nội dung lập dự án, tiến hành và quản lý đầu t nhằm đa ra quyết định đúng đắn, có căn cứ để đem lại hiệu quả cao nhất. 2.3. Vai trò của hoạt động đầu t phát triển Mục tiêu của mọi công cuộc đầu t là đạt đợc kết quả lớn hơn so với nguồn lực đã bỏ ra. Đối với nền kinh tế, đầu t quyết định sự tăng trởng và phát triển của nền sản xuất xã hội. Nó tạo ra, duy trì và phát triển các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế. Đối với các đơn vị, cá nhân kinh doanh đầu t là điều kiện quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ. Đầu t có vai trò vô cùng to lớn trong quá trình phát triển của mọi quốc gia trên toàn thế giới. 2.3.1. Đầu t vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế. Khi cần tiến hành một hoạt động đầu t, có một lợng tiền lớn đợc huy động để đa vào lu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu, vật liệu, máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công... làm cho tổng cầu tăng vọt. Nhng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do các kết quả của đầu t cha phát huy tác dụng. Nên tổng cung của nền kinh tế cha có sự thay đổi. Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cân bằng tăng lên và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu t đối với tổng cầu. Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đi vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác dụng trong dài hạn của đầu t. 2.3.2. Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế. Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với sự tăng cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia. Khi tăng đầu t sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng cao mức sống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội. Nhng đồng thời việc tăng đầu t dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các hàng hoá có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật t...) đến một mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lợt mình lạm phát làm sản xuất đình trệ, đời sống của ngời lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lơng thực tế ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại. Ngợc lại, khi giảm đầu t làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức sống của dân c đợc đảm bảo hơn, Nhng đồng thời giảm đầu t khi số lao động vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội. Vì vậy, khi đã nắm bắt đợc tác động hai mặt của đầu t đến sự ổn định nền kinh tế, thì vai trò điều tiết của Nhà nớc là rất quan trọng đối với mọi quốc gia, nhất là các quốc gia đang phát triển nh Việt Nam. Sự tăng giảm thích hợp đầu t trong từng thời kỳ sẽ có ý nghĩa rất quan trọng đến tăng trởng và phát triển kinh tế đất nớc. Việt Nam ta đang thực hiện mục tiêu chiến lợc tăng trởng nhanh và phát triển kinh tế bền vững thì càng phải cần có một cơ cấu đầu t thích hợp trong từng thời kỳ thực hiện chiến lợc. 2.3.3. Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển kinh tế. Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy tốc độ tăng trởng kinh tế của một quốc gia trong một thời kỳ phụ thuộc vào hệ số ICOR của một quốc gia đó. ( là hiệu quả vốn đầu t ). ICOR = Vốn đầu t Mức tăng GDP => Mức tăng GDP = Vốn đầu t ICOR Nếu ICOR không đổi thì mức tăng GDP phụ thuộc hoàn toàn vào vốn đầu t. Sự gia tăng vốn đầu t sẽ làm tăng GDP nhiều hơn. Vì vậy, đầu t tác động mạnh mẽ đến mức tăng trởng kinh tế. Ở mỗi nớc có hệ số ICOR khác nhau, tuỳ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế, trình độ quản lý và sử dụng vốn đầu t, trình độ công nghệ, lao động và các chính sách trong nớc. Ở các nớc phát triển ICOR thờng lớn hơn từ 5 á 7 lần do thừa vốn thiếu lao động, vốn đợc sử dụng nhiều qua việc sử dụng nhiều công nghệ hiện đại có giá cao. Còn ở những nớc chậm phát triển ICOR thờng thấp từ 2á3 lần do thiếu vốn thừa lao động, nên phải sử dụng nhiều công nghệ kém hiện đại với giá rẻ. Do đó, với bất cứ quốc gia nào muốn tăng trởng nền kinh tế điều kiện cần thiết phải có một lợng vốn đầu t lớn. Khi đã có tăng trởng rồi, việc tạo ra các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển nền kinh tế xã hội của đất nớc . 2.3.4. Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Kinh ngiệm các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với tốc độ mong muốn (từ 9á10%) của nền kinh tế là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra sự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những ngành này có thể đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô hạn về trí tuệ con ngời. Khu vực nông - lâm - ng nghiệp cho những hạn chế về đất đai, về khả năng sinh học, để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5 á 6% ở ngành này là rất khó khăn. Vì vậy, chính sách đầu t của một quốc gia tập trung chủ đạo cho ngành kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành nhằm đạt đợc tốc độ tăng trởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng trởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế. Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài nguyên, địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển. Ở nớc ta, vai trò của đầu t đợc thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc, trong định hớng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn trọng điểm. Tập trung đầu t những ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuất khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao. Công nghiệp năng lợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc nh xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt là giao thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng giao lu trong nớc và quốc tế đợc u tiên đầu t. Luôn coi trọng sự phát triển của nông nghiệp và kinh tế nông thôn trong suốt quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá. Phát huy tối đa lợi thế so sánh trong việc lựa chọn các địa bàn trọng điểm đầu t, nhằm tạo động lực thúc đẩy sự phát triển của các vùng khác nhau trong cả nớc. Đồng thời hỗ trợ phát triển các vùng xa xôi hẻo lánh, điều kiện sống trong vùng cực kỳ khó khăn. Ba vùng trọng điểm: Bắc Bộ, Nam Bộ, Trung Bộ và năm tuyến hành lang gắn với nó tốc độ tăng trởng vợt trớc gấp 1,5 á 1,7 lần tốc độ bình quân cả nớc, thu hút thêm một nửa số vốn đầu t cả thời kỳ, đóng góp khoảng 70% mức gia tăng tổng sản phẩm quốc nội. Điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ lại là hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau. Hệ thống đô thị các cấp theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ có quy mô khác nhau. Hệ thống đô thị vừa mang chức năng trung tâm tạo vùng vừa là các hạt nhân ''ngòi nổ” có sức đột phá lớn. 2.3.5. Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nớc. Công nghệ là trung tâm của công nghiệp hoá. Đầu t là điều kiện tiên quyết của sự phát triển và tăng cờng công nghệ. Bởi vì để tiến hành công nghiệp hoá đất nớc thì không thể thiếu công nghệ đó là các máy móc thiết bị, các bí quyết công nghệ nhằm nâng cao năng suất- năng lực sản xuất kinh doanh của mọi ngành. Muốn có đợc công nghệ thì phải tiến hành nghiên cứu hoặc ứng dụng các thành tựu khoa học trên thế giới qua con đờng chuyển giao công nghệ (mua công nghệ). Dù tự nghiên cứu hay nhận chuyển giao thì đều cần phải có tiền, đồng thời với việc “bỏ ra” tiền, của, trí tuệ - đó là phải đầu t. Nh vậy đầu t sẽ góp phần tăng cờng khả năng khoa học và công nghệ cho quốc gia. 2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở. Để tạo dựng đợc cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo ra. Để duy trì hoạt động bình thờng cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa lớn, thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền đề để thực hiện. Do vậy, nói rằng đầu t quyết định sự ra đời và phát triển của mỗi cơ sở sản xuất kinh doanh. 3. Vốn và nguồn vốn đầu t. Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiến hành hoạt động đầu t đều phải có vốn. Vậy vốn đầu t là gì? Theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau: - Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh là tiền tiết kiệm của dân và đợc huy động từ các nguồn khác đợc đa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội. Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nớc và nguồn nớc ngoài. 3.1. Nguồn vốn trong nớc bao gồm: * Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nớc. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết kiệm của Ngân sách Nhà nớc. Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nớc cao hay thấp. Đối với một quốc gia nguồn vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của các công trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý... Nguồn vốn này còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh. Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nớc nh vậy. Nớc ta do nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nớc ngoài cùng với chính sách tự cấp tự túc nhiều năm. Ngân sách Nhà nớc gánh chịu tất cả, do vậy việc đầu t dàn trải cho mọi lĩnh vực đã ảnh hởng tới hiệu quả đầu t không cao. Kể từ khi các chính sách mới đợc áp dụng, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc đợc phép cổ phần hoá. Vốn Ngân sách Nhà nớc đợc tập trung đầu t hơn vào các lĩnh vực mà ngoài Nhà nớc ra không ai có thể giám đầu t nh các công trình phúc lợi đã nói trên. * Nguồn vốn tích luỹ từ các doanh nghiệp trong nớc (bao gồm doanh nghiệp Nhà nớc và doanh nghiệp t nhân). Nguồn gốc của vốn này là từ lợi nhuận để lại không chia của mọi cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Nguồn vốn này có vai trò rất lớn đối với hoạt động đầu t sản xuất kinh doanh của mọi doanh nghiệp, nó tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện thêm các hoạt động đầu t mới khác tạo cho các doanh nghiệp vị thế vững chắc bằng chính khả năng của mình. Ở các nớc phát triển, sự lớn mạnh của nhiều Công ty, Tổng công ty, tập đoàn đã chứng tỏ khả năng tạo chỗ đứng vững chắc trên trờng quốc tế chính bằng tiềm lực tích luỹ của họ. Ở Việt Nam ta mới bớc sang thời kỳ mở cửa nền kinh tế, số lợng các doanh nghiệp tăng lên đáng kể. Song một thực tế là các doanh nghiệp đều có tiềm lực kém, nhất là các doanh nghiệp Nhà nớc. Điều đó đợc chứng minh là vốn đối ứng của bên Việt Nam khi tham gia liên doanh với nớc ngoài đều chiếm tỷ trọng thấp và chủ yếu là tiền sử dụng đất. Khi thực hiện một hoạt động đầu t mới đều phải vay mợn quá nhiều, dẫn tới khi gặp sự cố bất thờng đem tới thiệt hại. Nhận thức rõ đợc tầm quan trọng của nguồn vốn này, Nhà nớc ta đã ban hành nhiều chính sách nhằm tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong nớc tăng tiềm lực sản xuất, từ đó tăng tích luỹ. * Nguồn vốn huy động trong dân c: Đó là vốn nhàn rỗi của dân c dới dạng tiền tiết kiệm cất giữ cá nhân gia đình không đa vào lu thông. Đối với những cá nhân, gia đình có thu nhập cao, thu nhập đột xuất lớn thì lợng tiền vốn có thể là rất lớn nếu huy động đợc. Nguồn vốn từ dân c nếu Nhà nớc huy động đợc qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho Nhà nớc hỗ trợ đầu t tới các doanh nghiệp thông qua các kênh tín dụng. Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp qua tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đợc phép huy động từ dân c với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng... Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân. Hiện nay, ở nớc ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn, nên việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu có nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự “bỏ tiền ra”của dân c. 3.2. Vốn huy động từ nớc ngoài Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp. * Vốn đầu t gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi Chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay u đãi với thời hạn dài với lãi suất thấp kể cả vay theo hình thức thông thờng. Một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các nớc công nghiệp phát triển. Vốn đầu t gián tiếp thờng lớn, cho nên có tác dụng nhanh và mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp thờng gắn với sự trả giá về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay. * Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp và các cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài thì nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu theo con đờng ngoại thơng vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t, học tập đợc kinh nghiệm quản lý, tác phong làm việc theo lối công nghiệp nớc ngoài, gián tiếp có chỗ đứng trên thị trờng quốc tế. Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ. Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu t nớc ngoài sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc nhận đầu t. Tuỳ theo từng điều kiện cụ thể của mình, các nớc ASEAN và NICS Đông Á, có nớc dựa chủ yếu vào vốn đầu t gián tiếp (Hàn Quốc, Philippine, Thái Lan, Indonesia, Malaysia), có nhiều nớc lại chú trọng vốn đầu t trực tiếp (Singapore, Hồng Kông). Để thu hút nhanh các nguồn đầu t trực tiếp nớc ngoài, các nớc ASEAN và NICS Đông Á đã tạo môi trờng thuận lợi cho các nhà đầu t nh cung cấp cơ sở hạ tầng, dịch vụ, có luật đầu t u đãi, lập các khu chế xuất theo hớng thu hút vốn đầu t là kỹ thuật cao và phục vụ xuất khẩu. II. KẾT QUẢ VÀ HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG ĐẦU T. 1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t. 1.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t. Kết quả của hoạt động đầu t là những biểu hiện của mục tiêu đầu t dới dạng lợi ích cụ thể, có định lợng đạt đợc từ các hoạt động khác nhau của dự án. Đó là những gì có thể cân, đo, đong, đếm đợc nh số sản phẩm tiêu thụ, số tài sản cố định huy động đợc... Đó cũng có thể là những chỉ tiêu phản ánh chất lợng có tính chất định tính nh chất lợng sản phẩm, uy tín của doanh nghiệp... Kết quả cần đạt đợc bao giờ cũng là mục tiêu của việc thực hiện dự án. Việc phân tích đánh giá kết quả của hoạt động đầu t là việc định lợng, tính toán, đo đạc những gì đạt đợc khi thực hiện công việc đầu t. Có thể đợc biểu hiện bằng chỉ tiêu hiện vật hoặc giá trị. Trong quá trình đánh giá này không hề có sự so sánh, có thể một công cuộc đầu t đạt đợc kết quả rất lớn nhng không có nghĩa nó đạt đợc hiệu quả cao, nếu kết quả lớn đó cũng không đủ để bù đắp lại khoản chi phí đã bỏ ra để đạt đợc nó. Nghĩa là việc đánh giá kết quả đầu t chỉ đơn thuần cho biết dự án đạt đợc những gì mà không có ý nghĩa trong việc đánh giá lựa chọn dự án. 1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t 1.2.1. Bản chất Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trình độ lợi dụng các nguồn lực để đạt đợc các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả ngời ta sử dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so sánh giữa những gì đạt đợc và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu t. Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu, đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t. Đó là việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu đợc . 1.2.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t - Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt động đầu t nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t từ quan điểm của chủ đầu t hoặc những ngời hởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó đa ra quyết định đầu t và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra quyết định cho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn. - Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung cấp các thông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài dự án. - Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội. - Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tơng lai cho doanh nghiệp. 1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu t. 1.3.1. Bản chất Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã hội nhận đợc với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến hành công cuộc đầu t. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do đầu t mang lại cho toàn bộ nền kinh tế. Lợi ích mà xã hội thu đợc là sự đáp ứng của đầu t đối với việc thực hiện các mục tiêu chung của xã hội, của nền kinh tế. Những sự đáp ứng này có thể đợc xem xét mang tính chất định tính hay định lợng. Chi phí mà xã hội phải gánh chịu bao gồm toàn bộ các tài nguyên thiên nhiên, của cải vật chất, sức lao động mà xã hội dành cho đầu t thay vì sử dụng vào mục đích khác trong tơng lai không xa. Khác với phân tích tài chính, phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội đợc xem xét trên tầm vĩ mô và xuất phát từ quyền lợi của toàn bộ xã hội nhằm tối đa hoá phúc lợi xã hội. Mục tiêu của việc đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội hoạt động đầu t, đối với Nhà nớc là xác định vị trí của đầu t trong kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, tức là xem xét việc thực hiện đầu t đóng góp gì cho việc thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế quốc dân. Tuy nhiên khi đứng trên góc độ nhà đầu t thì việc phân tích kinh tế - xã hội của đầu t chỉ đơn thuần nhằm mục đích làm cho dự án đợc chấp nhận và đợc thực hiện thuận lợi. 1.3.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu t Mục đích chủ yếu của nhà đầu t chính là lợi nhuận. Lợi nhuận càng cao càng hấp dẫn các nhà đầu t. Tuy nhiên khi xem xét trên góc độ toàn xã hội thì không phải hoạt động đầu t nào đem lại lợi nhuận cao cho nhà đầu t đều mang lại lợi ích về mặt kinh tế - xã hội. Do đó phải xem xét tới lợi ích kinh tế - xã hội của dự án đầu t. Đối với nhà đầu t, phân tích kinh tế-xã hội là căn cứ chủ yếu để thuyết phục các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng, các tổ chức quốc tế cho vay vốn hoặc tài trợ vốn để thực hiện dự án. Đối với Nhà nớc, đây là căn cứ chủ yếu để ra quyết định cấp giấy phép đầu t. Đối với các ngân hàng hay các cơ quan viện trợ đây cũng là căn cứ để quyết định có cho vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh đợc hiệu quả xã hội thì họ sẽ không tài trợ. 2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) đợc huy động hay năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm. 2.1. Khối lợng vốn đầu t thực hiện * Xét về mặt giá trị Khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của các công cuộc đầu t, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt máy móc thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt. - Đối với các dự án đầu t xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà nớc tài trợ, để số vốn đã chi đợc tính vào khối lợng vốn đầu t thực hiện thì các kết quả của quá trình đầu t đợc tách theo phơng pháp đơn giá với công thức sau: Trong đó: Iv : Mức vốn đầu t thực hiện Qi: Khối lợng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn. Pi: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lợng công việc Cin: Phụ phí bao gồm những chi phí cha đợc tính trong đơn giá dự toán. Cin đợc quy định theo tỷ lệ % so với một loại chi phí nào đó và đợc phân biệt theo từng công trình và từng khu vực lãnh thổ đất nớc Việt Nam. W: Lãi định mức, đợc Nhà nớc quy định theo tỷ lêh % so với giá thành dự toán hoặc giá trị dự toán của khối lợng công việc hoàn thành. - Đối với công tác mua sắm trang thiết bị máy móc. + Đối với những trang thiết bị cần lắp: Iv = Giá mua + CP vận chuyển + CP bảo quản cho đến khi giao lắp + Đối với những trang thiết bị không cần lắp: Iv = Giá mua + Chi phí vận chuyển đến kho và nhập kho. * Xét về mặt hiện vật: Vốn đầu t xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp đợc chuyển hoá thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã lắp xong, các linh kiện cấu kiện đợc tạo ra ngay tại công trình. 2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm. Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động đợc ngay. Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất, phục vụ của các TSCĐ đã đợc huy động vào sử dụng chúng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t. Các TSCĐ đợc huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu t, chúng có thể đợc biểu hiện bằng tiền mặt hoặc bằng hiện vật. Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật nh số lợng các TSCĐ đợc huy động, công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ đợc huy động, mức tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian... Công thức tính giá trị TSCĐ huy động đợc của một dự án đầu t: F = Iv0 - C Trong đó: F: Giá trị TSCĐ đợc huy động. Iv0: Vốn đầu t đã đợc thực hiện của các đối tợng, hạng mục công trình đã đợc huy động. C: Các chi phí không làm tăng giá trị TSCĐ bao gồm: - Chi phí đào tạo cán bộ quản lý hoặc nhân viên kỹ thuật có thể đa vào hoạt động ngay khi công trình đợc xây xong. - Chi phí quản lý công trình xây dựng, chi phí cho chuẩn bị sản xuất, chuẩn bị xây dựng. - Chi phí di chuyển máy thi công, chi phí mua sắm công cụ, dụng cụ không đủ tiêu chuẩn là TSCĐ. 2.3. Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốn đầu t đã đợc thực hiện. Hệ số này càng lớn thì chứng tỏ dự án mang lại kết quả về giá trị TSCĐ huy động đợc lớn. Cũng đồng nghĩa với dự án là một dự án mang tính vững chắc cao. Hệ số huy động TSCĐ của dự án = Giá trị TSCĐ đã đợc huy động của dự án Tổng vốn đầu t đã đợc thực hiện của dự án 2.4. Chỉ tiêu phản ánh cờng độ thực hiện đầu t và kết quả cuối cùng của đầu t. iv = Iv0 F Trong đó: iv: Vốn đầu t thực hiện của một đơn vị TSCĐ huy động. Iv0: Vốn đầu t đã thực hiện F: Giá trị TSCĐ huy động. Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo cho hoạt động đầu t ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của đầu t thuận lợi. 3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t. Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu t dựa trên các báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty. Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu t đem lại rất đa dạng và trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian. 3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần. Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần đợc tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình quân năm của cả đời dự án. Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là Wi) đợc tính nh sau: Wi = Oi - Ci Trong đó: - Oi: Doanh thu thuần Doanh thu thuần = Doanh thu - Thuế. - Ci: Chi phí các loại gồm: Chi phí sản xuất, lãi trả ngân hàng. Tổng lợi nhuận thuần của cả đời dự án: Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh quy mô lãi giữa các dự án. Để tính tổng lợi nhuận các năm của cả đời dự án, trớc hết phải tính chuyển lợi nhuận thuần hàng năm về cùng một mặt bằng thời gian ở hiện tại hoặc tơng lai. Công thức tính chỉ tiêu này ở hiện tại nh sau: Cũng nh nhỉ tiêu lợi nhuận thuần, chỉ tiêu thu nhập thuần của dự án cũng thờng đợc tính chung về mặt bằng hiện tại, kí hiệu là NPV (Net Present Value). Chỉ tiêu này phản ánh quy mô lãi của sự án ở mặt bằng hiện tại. Nó đợc xác định theo công thức sau: Trong đó: NPV: Giá trị hiện tại thuần của cả đời dự án. Bi: Lợi ích trong năm i. Ci : Chi phí trong năm i r : Lãi suất chiết khấu. Lãi suất đợc lựa chọn căn cứ vào chi phí cơ hội của vốn, vào mức lãi suất vay bình quân khi vay ở nhiều nguồn hoặc nhiều thời điểm có các mức lãi suất khác nhau. n: Số năm hoạt động của đời dự án. Khi sử dụng chỉ tiêu thu nhập thuần để đánh giá dự án cần phải chú ý một vài điểm sau: - Giá trị thu nhập thuần (NPV) là tiêu chuẩn tốt nhất để lựa chọn các dự án loại trừ nhau. Song trong trờng hợp các dự án có quy mô và thời hạn hoạt động không bằng nhau thì chỉ tiêu này cho thấy rõ những nhợc điểm của nó. - Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh hởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo. 3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t: Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu t ban đầu từ lợi nhuận thuần thu đợc hàng năm.Đợc tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả đời dự án. - Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RRi) RRi = Wipv Iv0 Trong đó: + Wipv: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại + Iv0: vốn đầu t tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động RRi có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án - Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR) RR = Wpv Iv0 Trong đó: Wpv: Lợi nhuận thuần bình quân năm của đời dự án theo mặt bằng hiện tại. RR: Có tác dụng so sánh giữa các dự án. RR phải cao hơn mức lãi suất tiền gửi ngân hàng mới khuyến khích ngời có tiền đầu t vào sản suất kinh doanh. 3.3. Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t. Là thời gian mà các kết quả của quá trình đầu t cần hoạt động để có thể thu hồi vốn đã bỏ ra. 3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần. Là thời gian hoạt động để tổng số lợi nhuận thuần thu đợc hàng năm đủ để hoàn trả vốn đầu t ban đầu. - Thời hạn thu hồi vốn tính theo tình hình hoạt động bình quân của cả đời dự án: Chỉ tiêu này đợc dùng để so sánh hiệu quả sử dụng vốn đầu t giữa các dự án và chỉ tính trong nghiên cứu khả thi. - Thời hạn thu hồi vốn đầu t theo tổng lợi nhuận thuần cộng dồn: -----> ³ Ivo - Tính theo phơng pháp trừ dần: IvoT - WT -----> Ê 0. Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi nào thì thu hồi đủ vốn. 3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao. Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao đợc tính vào chi phí sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch. Tính thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy đợc đầy đủ hơn khả năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấu hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu t phải lựa chọn phơng pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trớc khi kết thúc đời kinh tế của dự án hoặc trớc khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật, lại vừa đạt mức giá thành sản phẩm không qúa cao. Chỉ tiêu này đợc tính tơng tự nh chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi nhuận phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tơng ứng. * Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phơng án đầu t an toàn. Tơng đối dễ tính toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán đợc quy mô của dự án. * Nhợc điểm: Không đánh giá đợc quy mô lợi ích mà dự án mang lại. 3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR). Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu đợc sử dụng để tính chuyển các khoản thu, chi của toàn bộ công cuộc đầu t về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu t đợc coi là có hiệu quả khi IRR ³ IRRđm. IRRđm có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định mức do Nhà nớc quy định nếu vốn đầu t do Ngân sách Nhà nớc cấp, có thể là chi phí cơ hội nếu sử dụng vốn tự có để đầu t vào dự án khác… Công thức sau đây thể hiện bản chất của IRR: Hay: Trong đó: Bi: Giá trị thu nhập năm i. Ci: Giá trị chi phí năm i. * Ưu điểm: - Cho biết tại mức lãi suất tối đa là bao nhiêu thì dự án có thể chấp nhận đợc và cho biết mức sinh lợi của dự án sau khi đã hoàn vốn (lãi suất mà tự bản thân dự án có thể đem lại cho nhà đầu t). - Không cần sử dụng hoặc xác định tỉ suất chiết khấu. - Cho phép lựa chọn phơng án có IRR cao nhất. * Nhợc điểm: - Không đánh giá đợc quy mô của dự án và quy mô lợi nhuận mà dự án mang lại. - Khi đồng tiền thay đổi nhiều, NPV có thể đổi dấu nhiều lần sẽ có nhiều giá trị IRR, gây khó khăn trong lựa chọn hệ số hoàn vốn nội bộ thích hợp để đánh giá, lựa chọn dự án. - Việc tính IRR chỉ thực hiện đợc khi có ít nhất một giá trị NPV > 0. Nh vậy đối với các dự án chắc chắn sinh lợi cho dù mức lãi suất có lớn. NPV luôn dơng thì không thể tính đợc IRR. 4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. Ngời ta sử dụng các chỉ tiêu sau đây để phản ánh hiệu quả kinh tế xã hội của dự án đầu t: 4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng). Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu đợc từ các dự án liên đới. Thông thờng rất khó tính toán định lợng đợc các giá trị gia tăng gián tiếp. Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán nh sau: GTGTTT = Lãi ròng + lơng + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá. 4.2. Việc làm và thu nhập của ngời lao động. - Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc gián tiếp cũng rất khó khăn. - Thu nhập của ngời lao động: Là tổng số lơng mà toàn bộ số lao động có việc làm từ dự án nhận đợc cùng các khoản trợ cấp khác. 4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc. Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một dự án bao gồm: Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng… Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một đồng vốn đầu t: T = Iv0 Wpv m = M x 100% Iv0 Trong đó: m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu t. M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách. Ivo : Tổng vốn đầu t. 4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án. Việc thực hiện dự án đầu t có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp phần phát triển địa phơng tăng thêm thu nhập, điều chỉnh thu nhập, điều chỉnh cơ cấu kinh tế góp phần thực hiện chủ trơng phát triển của Nhà nớc. Các chỉ tiêu này không thể định lợng đợc nhng không thể không tính tới chúng. Nói tóm lại việc phân tích và đánh giá kết quả hiệu quả hoạt động đầu t là quan trọng và rất cần thiết đối với công cuộc đầu t. III. KHU ĐÔ THỊ MỚI VÀ SỰ CẦN THIẾT PHÁT TRIỂN CÁC KHU ĐÔ THỊ MỚI. 1. Khái niệm và chức năng của đô thị. 1.1. Khái niệm. Trong thời đại ngày nay cùng với sự nghiệp Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá diễn ra mạnh mẽ ở tất cả các quốc gia trên thế giới là quá trình đô thị hoá. Đô thị hoá là quá trình mở rộng mạng lới các điểm dân c đô thị và phổ cập lối sống thành thị trên lãnh thổ. Quá trình đô thị hoá tiến triển phức tạp và lâu dài, chịu sự tác động tổng hợp của nhiều yếu tố, biến động không theo ý kiến chủ quan của con ngời, mà có quy luật khách quan riêng. Quá trình đô thị hoá là tất yếu, song để quá trình đô thị hoá có trật tự, có mục tiêu rõ ràng, không làm mất đi đặc điểm, chức năng, vai trò vốn có của đô thị cần phải có sự định hớng phát triển và chỉ đạo xây dựng thống nhất mang tính khoa học, đó là sự phát triển đô thị hoá theo quy hoạch. Trong đó có quy hoạch phát triển các đô thị và các khu đô thị mới. Đô thị mới là một điểm dân c đợc quy hoạch và đầu t xây dựng để từng bớc đạt đợc các tiêu chuẩn và yếu tố cấu thành một đô thị nh: Chức năng, quy mô dân số, tỉ lệ lao động phi nông nghiệp, mật độ dân c và trình độ phát triển kết cấu hạ tầng đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền thành lập theo quy định của pháp luật. Khu đô thị mới là khu xây dựng mới tập trung theo dự án đầu t phát triển hoàn chỉnh, đồng bộ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, nhà ở và các công trình khác để sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc không kinh doanh đợc bố trí gắn với một đô thị hiện có hoặc với một đô thị mới đang hình thành, có ranh giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt. Nh vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát triển khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy hoạch, đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lợc đặt ra trong định hớng phát triển kinh tế xã hội của một quốc gia. 1.2. Chức năng của đô thị. Nhìn chung đô thị có mấy chức năng sau: 1.2.1. Chức năng kinh tế. Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, chức năng kinh tế là chức năng chủ yếu của đô thị. Sự phát triển kinh tế thị trờng đã đa đến xu hớng tập trung sản xuất có lợi hơn phân tán. Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp thành các khu công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tơng ứng tạo ra thị trờng ngày càng mở rộng và đa dạng hoá. Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân c, trớc hết là thợ (công nhân) sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân c đô thị. Tập trung sản xuất và dân c lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trờng nh một đòi hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác. 1.2.2. Chức năng xã hội. Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với tăng quy mô dân c đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại,… là những vấn đề gắn liền với yêu cầu sinh sống của mọi ngời dân cần đợc đáp ứng nhất là nhu cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan. Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì những nhu cầu có sự thay đổi nh đã nói trên. Việc thực hiện chức năng xã hội đợc đảm bảo thì yếu tố tăng trởng kinh tế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị. Trên thế giới đã chứng kiến sự tăng trởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trởng đô thị kéo theo hàng loạt các dãy, khu nhà ổ chuột cùng sự ô nhiễm môi trờng, sự suy đồi về đạo đức… 1.2.3. Chức năng văn hoá. Nhu cầu đợc hiểu biết xuất phát từ ý thức của loài ngời. Để có sự hiểu biết, cần phải có giáo dục. Mỗi một tập hợp con ngời cùng với các nhu cầu kinh tế - xã hội ngày càng tăng thì nhu cầu về giáo dục tri thức và giải trí cũng vậy. Sự tăng lên của nhu cầu này khác nhau đối với từng tầng lớp dân c, từng khu vực dân c. Ở khu vực đô thị hoá thì nhu cầu này bao giờ cũng tăng lớn hơn cả. Việc đáp ứng nhu cầu giáo dục, vui chơi giải trí của dân c đô thị sao cho phù hợp và thúc đẩy các chức năng khác của đô thị là chức năng văn hoá của đô thị. Chức năng văn hoá của đô thị ngày càng phát triển hơn vào thời kỳ kinh tế phồn vinh: Đảm bảo có một hệ thống trờng học, du lịch, viện bảo tàng, các trung tâm nghiên cứu khoa học phục vụ nhu cầu học tập, nghiên cứu, vui chơi của dân c, mức sống đợc nâng cao, thời gian dành cho việc hởng thụ văn hoá của ngời dân cũng đợc tăng lên. 1.2.4. Chức năng quản lý. Sự phát triển của đô thị một mặt là tự phát qua tác động của cơ chế thị trờng tới nhu cầu, mặt khác chịu sự điều chỉnh do các hoạt động quản lý của chính quyền và hoạt động của các tổ chức đoàn thể xã hội. Chức năng quản lý đô thị đợc thể hiện bằng những tác động nhằm hớng tới nguồn lực của đô thị vào mục tiêu kinh tế- xã hội, sinh thái và kiến trúc, bảo vệ bản sắc văn hoá dân tộc, vừa nâng cao khả năng đáp ứng nhu cầu chính đáng của cá nhân, đó là chức năng quản lý đô thị. 1.3. Vai trò của đô thị. Với các chức năng trên đô thị có vai trò rất quan trọng đối với sự tăng trởng và phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc. Hệ thống đô thị gồm đô thị các cấp, theo từng cấp bậc trung tâm của các lãnh thổ quy mô khác nhau là những điểm tựa của bộ khung cơ cấu kinh tế lãnh thổ vừa có vị trí trung tâm tạo vùng, vừa là những “hạt nhân” tăng trởng có khả năng tác động lan toả ra các vùng lãnh thổ bao quanh. 2. Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới. - Khu đô thị mới có quy mô tơng đối lớn, phần lớn thờng đợc phát triển trên cơ sở đất nông nghiệp (đất ruộng canh tác, đất hồ ao, đất vờn,…), vì vậy, điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật bên trong khu đất và ngoài hàng rào hầu nh không có. Do là đất nông nghiệp nên đất đai trong khu vực dự án là một trong những phơng tiện lao động tạo ra thu nhập hàng năm cho ngời nông dân. Khi thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, nhiều hộ nông dân có đất nằm trong khu vực dự án bị thu hồi làm ảnh hởng một phần đến đời sống hàng ngày của họ, nhất là đối với những hộ gia đình chỉ có nguồn thu nhập từ sản xuất nông nghiệp mà không có nguồn nào khác. Vì vậy, việc thực hiện dự án phụ thuộc rất nhiều vào vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng. - Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc nhiều vào yếu tố khách quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào… - Vốn đầu t của dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của Chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. - Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở…nhng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện. - Một đặc điểm rất đặc trng của dự án phát triển khu đô thị mới là công tác kinh doanh phải kết hợp chặt chẽ với công tác quản lý. Chủ đầu t các dự án phát triển khu đô thị mới thờng là các doanh nghiệp nhng ngoài việc tổ chức triển khai dự án để mang lại hiệu quả về tài chính, cần phải quan tâm đến vấn đề quản lý trong phạm vi khu vực dự án, đặc biệt là về mặt kiến trúc quy hoạch… 3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới. Từ khái nhiệm đầu t nói chung, chúng ta hiểu đầu t vào xây dựng đô thị một cách cụ thể nh sau: - Đầu t vào xây dựng đô thị là chủ đầu t (Chính phủ hay các nhà đầu t t nhân) đem một khoản tiền của mình bỏ vào xây dựng các cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong các khu vực đô thị nhằm đạt đợc các mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của c dân đô thị ngày càng tốt hơn, đồng thời kết hợp với mục đích phát triển sản xuất và kinh doanh có lãi. Theo nghĩa rộng hơn, đầu t xây dựng đô thị còn bao gồm cả đầu t xây dựng các công trình sản xuất và dịch vụ khác. * Các đối tợng cần đầu t xây dựng trong đô thị: Trong quá trình hình thành đô thị có rất nhiều công trình đợc đầu t xây dựng. Các công trình trong đô thị phần lớn mang tính chất phục vụ lợi ích công cộng, một số công trình có thể kết hợp kinh doanh nh: Dịch vụ thơng mại, thể thao, văn hoá vui chơi giải trí. Các đối tợng chủ yếu cần thiết phải đầu t trong đô thị bên cạnh các cơ sở công nghiệp và dịch vụ có tính chất kinh doanh là hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. - Cơ sở hạ tầng kỹ thuật bao gồm: + Hệ thống đờng giao thông đô thị đối nội và đối ngoại. + Các phơng tiện giao thông vận tải hàng hoá và hành khách. + Hệ thống các công trình cấp nớc đô thị. + Hệ thống kinh doanh nớc sạch + Hệ thống thoát nớc thải. + Hệ thống các công trình bu chính, viễn thông. + Hệ thống các công trình kỹ thuật và bảo vệ môi trờng. + Hệ thống kho tàng, bến cảng, sân bay. + Các cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác Phần lớn các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật khi đợc đầu t xây dựng đều nhằm hai mục đích vừa kinh doanh vừa phục vụ cho nhu cầu phát triển sản xuất và nâng cao đời sống sinh hoạt cho cộng đồng. - Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm: + Các khu nhà ở. + Trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp. + Các cơ sở giáo dục đào tạo. + Các công trình phục vụ hoạt động văn hoá, nghệ thuật, bảo tàng. + Các cơ sở y tế và vệ sinh môi trờng. + Các khu công viên, vui chơi giải trí. + Cơ sở nghỉ ngơi, an dỡng. + Các công trình thể dục thể thao. + Các cơ sở kinh doanh, dịch vụ thơng mại. + Các công trình cơ sở hạ tầng xã hội khác. Các cơ sở hạ tầng ở nớc ta thờng do Nhà nớc đầu t là chủ yếu. Đây là những công trình phục vụ nhu cầu đời sống vật chất và văn hoá tinh thần của nhân dân nên sử dụng mục đích đầu t trớc tiên phải đạt đợc là nâng cao hiệu quả xã hội, sau mới kết hợp kinh doanh. CHƠNG II THỰC TRẠNG VÀ HIỆU QUẢ ĐẦU T PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊMỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU T PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ - BỘ XÂY DỰNG I. GIỚI THIỆU CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU T PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ – BỘ XÂY DỰNG. Tiền thân là Ban quản lý các công trình nhà ở đờng 1A (thành lập năm 1983) trực thuộc Bộ Xây Dựng với chức năng chính là quản lý nguồn vốn phát triển nhà. Đến tháng 10 năm 1989 Bộ Xây Dựng đã quyết định thành lập công ty với tên gọi là “Công ty phát triển nhà và đô thị (HUD)”. Quá trình hoạt động Công ty ngày càng trởng thành về mọi mặt và có uy tín lớn trên cả nớc. Cùng với nhu cầu về các khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đầy đủ và nhu cầu về nhà ở của Thành phố ngày càng tăng đòi hỏi phải có một cơ quan chuyên trách có đầy đủ năng lực cũng nh thẩm quyền để đáp ứng. Ngày 2/6/2000 Bộ Xây Dựng đã ra quyết định số 08/2000/QĐ-BXD thành lập Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị. 1. Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị. 1.1. Vai trò. Trong quá trình hoạt động, Tổng công ty đã có nhiều đóng góp to lớn cho xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở hiện nay là một nhu cầu rất bức xúc đối với nhân dân Thủ đô. Tổng công ty đã đóng góp một lợng lớn diện tích nhà ở vào quỹ nhà của Thành phố. Để đáp ứng đợc nhu cầu giãn dân ở các trung tâm, đồng thời để tiết kiệm đất và hạ giá bán cho phù hợp với nhu cầu của ngời lao động, Tổng công ty đã và sẽ triển khai xây dựng các khu trung c cao tầng trong các khu đô thị mới phục vụ đối tợng là cán bộ công nhân viên chức. Vấn đề nhà ở cho ngời có thu nhập thấp cũng đợc Tổng công ty rất quan tâm. Trong các dự án phát triển đô thị, một tỷ lệ nhất định nhà phục vụ cho đối tựng này đợc giành ra với mức giá bán đợc Thành phố quy định trên cơ sở đủ chi phí và lãi tối thiểu. Tổng công ty cũng đóng góp những khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ chất lợng cao, góp phần giúp Chính phủ và Thành phố một bớc thực hiện chính sách đô thị quốc gia làm giảm sức ép ở các khu trung tâm. Các khu đô thị mới ra đời đem lại vẻ đẹp kiến trúc đô thị đảm bảo đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Ngoài ra, các dự án của Tổng công ty còn tạo việc làm cho hàng ngàn lao động không chỉ trong thời gian thực hiện dự án mà còn cả khi đã đi vào hoạt động. Việc thực hiện và đa vào sử dụng các khu đô thị mới còn tạo ra một nguồn tiêu thụ lớn sản phẩm của ngành khác nh xây dựng, điện nớc, thông tin liên lạc và các ngành công nghiệp dịch vụ khác tạo điều kiện cho ngành này phát triển. Giúp Nhà nớc thu đợc tiền sử dụng đất, khắc phục tình trạng hiện nay là Nhà nớc bỏ tiền xây dựng cơ sở hạ tầng, còn các chủ sử dụng thu đợc lợi nhuận từ việc chuyển đổi đất đô thị mà không phải trả chi phí gì. Ngoài ra còn đóng góp đáng kể cho Ngân sách Nhà nớc từ các khoản thu nộp của chủ đầu t, các khoản lãi vay. 1.2. Vị trí. Bằng sự đầu t mạnh dạn và đúng hớng cộng với sự ủng hộ to lớn của các ngành, các cấp, Tổng công ty đã đạt đợc mức tăng trởng nhanh chóng và vững chắc sau hơn 10 năm hoạt động, một thời gian khá ngắn đối với ngành kinh doanh phát triển nhà. Từ ban đầu thành lập với cơ sở vật chất cũng nh vốn còn thiếu thốn, đến nay Tổng công ty đã vơn lên vị trí hàng đầu trong ngành với số vốn lên đến hơn 71 tỷ đồng, mức tăng trởng trung bình là 12%/năm 2. Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng Tổng công ty có những chức năng nhiệm vụ chính nh sau: - Lập và quản lý dự án đầu t xây dựng các công trình dân dụng, công trình kỹ thuật hạ tầng khu dân c, khu công nghiệp. - Khảo sát, đo đạc phục vụ lập dự án đầu t và thiết kế công trình. - Thiết kế, quy hoạch, lập tổng dự toán các công trình dân dụng, công nghiệp, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị, khu dân c tập trung của các dự án phát triển đô thị. - Kinh doanh văn phòng, nhà ở, kinh doanh hạ tầng đô thị và khu công nghiệp. - Tổng thầu và thi công xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, công trình kỹ thuật hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp, công trình thuỷ lợi, đờng dây và trạm biến thế. - Sản xuất và kinh doanh vật t, vật liệu xây dựng, phụ tùng, phụ kiện bằng kim loại. - Khai thác và kinh doanh các dịch vụ vui chơi giải trí, dịch vụ giải khát, trồng và kinh doanh cây cảnh, cây giống… Trong đó, chức năng nhiệm vụ chính là lập và thực hiện các dự án đầu t và xây dựng các công trình nhà ở văn phòng, hạ tầng khu đô thị và khu công nghiệp với t cách là chủ đầu t xây dựng. 3. Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty. Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng là đơn vị chuyên ngành về đầu t và xây dựng, phát triển nhà và các khu đô thị mới, khu công nghiệp tập trung. Cùng một thời điểm, Tổng công ty thực hiện nhiều dự án từ qui mô nhỏ đến qui mô lớn: diện tích hàng trăm ha, vốn đầu t hàng trăm tỉ đồng, thời gian thực hiện dự án từ vài năm đến hàng chục năm. Do đặc thù sản xuất kinh doanh từng thời kỳ khác nhau tuỳ theo sự biến đổi của nền kinh tế - xã hội cũng nh yêu cầu sản xuất kinh doanh (SXKD) của Tổng công ty, của chu kỳ hoạt động các dự án nên cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty cũng phải thay đổi thích ứng để đảm bảo hiệu quả quản lý. Hình I: CƠ CẤU TỔ CHỨC BỘMÁY QUẢN LÝ Với cơ cấu tổ chức nh hiện nay, nhiệm vụ cụ thể của các cấp lãnh đạo và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ đợc phân định nh sau: 3.1. Tổng giám đốc. Là ngời lãnh đạo cao nhất, chịu trách nhiệm trớc pháp luật, trớc Bộ trởng Bộ Xây Dựng, trớc Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội về toàn bộ hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty, chỉ đạo chung mọi hoạt động công tác của Tổng công ty, tổ chức thực hiện đờng lối, chủ trơng chính sách kinh tế xã hội của Đảng và Nhà nớc, xây dựng các đề án chiến lợc, cơ chế chính sách, định hớng kế hoạch phát triển sản xuất kinh doanh của Tổng công ty. Trực tiếp chỉ đạo lĩnh vực pháp luật, kinh tế tài chính, tổ chức nhân sự, lao động tiền lơng, hành chính sự nghiệp và đời sống. 3.2. Các Phó Tổng giám đốc. Giúp Tổng giám đốc Tổng công ty chỉ đạo từng lĩnh vực công tác và chịu trách nhiệm trớc Tổng giám đốc về lĩnh vực công tác đợc phân công phụ trách, chỉ đạo các trởng phòng, ban, Giám đốc các Công ty thành viên triển khai nhiệm vụ thuộc lĩnh vực phụ trách. Thay mặt Tổng giám đốc và đợc sử dụng quyền hạn của Tổng giám đốc để giải quyết công việc đợc giao, đợc uỷ quyền. Trong phạm vi quyền hạn đợc giao, các Phó Tổng giám đốc chủ động xử lý công việc, phối hợp để giải quyết những công việc có liên quan đến các Phó Tổng giám đốc khác, báo cáo Tổng giám đốc Tổng công ty những vấn đề cha thống nhất. 3.3. Các Công ty thành viên. Các Công ty thành viên của Tổng công ty là các đơn vị hạch toán độc lập hạn chế (hạch toán theo hình thức báo sổ, có tài khoản và con dấu riêng) hoạt động trong lĩnh vực đầu t xây dựng, kinh doanh nhà ở quy mô nhỏ, xây dựng các công trình, kinh doanh dịch vụ vui chơi giải trí… Tuỳ theo chức năng nhiệm vụ của mình các Giám đốc Công ty thành viên chịu trách nhiệm trớc Tổng giám đốc Tổng công ty và trớc pháp luật về hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty mình. 3.4. Các liên doanh với các đối tác nớc ngoài. Là các liên doanh giữa Tổng công ty với các đối tác Nhật Bản trong lĩnh vực đầu t xây dựng, kinh doanh, cho thuê nhà ở cao cấp và văn phòng làm việc, các liên doanh này hạch toán độc lập có tài khoản và con dấu riêng. 3.5. Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ. Là các phòng chức năng giúp Tổng giám đốc Tổng công ty trong lĩnh vực pháp chế; Tổ chức lao động; Tiền lơng; Tài chính, Kế toán; Lập kế hoạch sản xuất kinh doanh; Văn th lu trữ, hành chính sự nghiệp; Tìm kiếm phát triển các dự án mới; Lập các dự án thành phần và tiểu dự án trong các dự án lớn; Quản lý các dự án quy mô nhỏ; Quản lý tiến độ các dự án lớn; Quản lý kỹ thuật, an toàn lao động. Các phòng chức năng này phối hợp với nhau giúp cho các Ban quản lý dự án, các Công ty thành viên về lĩnh vực chuyên môn mà mình phụ trách, đồng thời quản lý và thực hiện các dự án đầu t xây dựng có quy mô nhỏ không có Ban quản lý dự án riêng biệt. Các trởng phòng chịu trách nhiệm trớc lãnh đạo Tổng công ty các lĩnh vực công tác đợc giao. 3.6. Các Ban quản lý dự án đầu t và xây dựng. Ban quản lý dự án Khu đô thị mới Định Công - Ban quản lý dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm là hai Ban quản lý dự án đầu t và xây dựng lớn của Tổng công ty. Mỗi ban quản lý dự án có một Giám đốc, một Phó giám đốc và các phòng ban. Ban quản lý dự án trực tiếp đảm nhận giải quyết công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục để triển khai dự án, quản lý các dự án theo quy hoạch đợc duyệt. Trong khi đó, Tổng công ty thực hiện việc chỉ đạo mang tính chiến lợc, tìm kiếm những dự án mới, điều phối những vấn đề có liên quan giữa các dự án với nhau, kiến nghị các ngành các cấp cho phép thực hiện cơ chế chính sách cha đợc quy định nhằm giải quyết tháo gỡ những khó khăn vớng mắc trong quá trình thực hiện dự án. 4. Tình hình quản lý nhân sự. Tổng số cán bộ công nhân viên của đơn vị hiện nay là 165 ngời. Số lao động có bằng đại học, trên đại học chiếm 84%, trong đó 56% có thâm niên công tác từ 5 năm trở lên. Do đó Tổng công ty không phải chi phí nhiều cho đào tạo mà vẫn có một đội ngũ cán bộ dày dặn kinh nghiệm trong lĩnh vực phát triển nhà và đô trị. Do tính đặc thù của công việc, Tổng công ty không có định mức lao động mà chủ yếu dựa theo yêu cầu về tiến độ công việc. Tuy nhiên dựa vào kinh nghiệm quản lý mà có kế hoạch sắp xếp cũng nh tuyển thêm lao động nhằm đáp ứng nhu cầu về thời gian và chất lợng công tác. II. THỰC TRẠNG ĐẦU T PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊMỚI TRONG THỜI GIAN QUA. 1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới. Cũng nh hầu hết các quốc gia trên thế giới, trong thời gian qua, quá trình đô thị hoá của Việt Nam diễn ra hết sức mạnh mẽ. Thập kỷ 60 và 70 là thời kỳ hình thành và phát triển khá mạnh mẽ các đô thị mới và khu đô thị mới. Ở miền Bắc thực hiện đờng lối Công nghiệp hoá xã hội chủ nghĩa, Nhà nớc đã chủ trơng phát triển công nghiệp nặng, do đó tại các thành phố lớn trên cơ sở các khu công nghiệp đã hình thành thêm nhiều khu đô thị mới nh ở Hà Nội là các khu nhà ở Kim Liên (xây dựng năm 1954), Trung Tự, Thành Công, Giảng Võ, Thanh Xuân…; tại Hải Phòng là khu Vạn Mỹ; tại Thành phố Vinh là khu Quang Trung (xây dựng năm 1960) và tại ngoại thành Hà Nội là khu đô thị mới Xuân Hoà, Xuân Mai, Vĩnh Yên.v.v. Cũng trong thời gian này, nhiều Thành phố mới đợc xây dựng nh Thành phố Thái Nguyên, Việt Trì, Uông Bí, Bỉm Sơn, Hoà Bình,Chí Linh – Phả Lại… Ở miền Nam, dới chế độ Mỹ – Nguỵ phần lớn các khu công nghiệp đều tập trung ở các khu đô thị lớn nh: Sài Gòn, Biên Hoà, Đà Nẵng, Cần Thơ, Nha Trang, Huế… Cùng với nguyên nhân tăng trởng nhanh dân số ở các đô thị này đã tạo tiền đề hình thành các khu đô thị mới, điển hình hơn cả là khu c xá Thanh Đa, Sài Gòn. Sau khi miền Nam đợc giải phóng, thời kỳ 1976 –1985 là thời kỳ trì trệ của đô thị hoá Việt Nam. Với số dân thành thị cả nớc là 11,36 triệu ngời, chiếm gần 19% dân số cả nớc. Tại các đô thị sự phát triển còn nặng nề về cục bộ do thiếu các nguồn vốn và thiếu động lực phát triển. Từ năm 1986, sau Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ VI dới sự tác động của nền kinh tế thị trờng và chính sách mở cửa, các chính sách mới về nhà đất và sự quan tâm của Nhà nớc đối với công tác đầu t và xây dựng cơ sở hạ tầng, nên đô thị nớc ta phát triển nhanh chóng cả về số lợng và chất lợng. Dân số đô thị từ 11,8 triệu ngời năm 1986 đã tăng lên 14,6 triệu ngời vào năm 1995, giữ vững tỷ lệ đô thị hoá 20%. Từ năm 1995 đến nay dân số thành thị liên tục đợc tăng lên. Nếu nh năm 1995 tỷ lệ tăng dân số của khu vực thành thị là 3,08% thì năm 1998 con số này là 4,58% và năm 2000 là 7,55%, số dân thành thị năm 1998 là 16,4 triệu ngời, chiếm 21,3% dân số cả nớc, năm 2000 là 18,8 triệu ngời, chiếm 23,52%. Theo định hớng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 của Thủ tớng Chính phủ, dân số thành thị của nớc ta năm 2010 sẽ là 30,4 triệu ngời, chiếm 33% dân số cả nớc và tơng ứng đến năm 2020 sẽ là 46 triệu ngời, chiếm 45%. (chi tiết xem bảng1) BẢNG 1: TÌNH HÌNH DÂN SỐ Ở THÀNH THỊ VÀ TOÀN QUỐC Năm Thành thị Toàn quốc Dân số (1000.ngời) Tỷ lệ tăng (%) Cơ cấu (%) Dân số (1000.ngời) Tỷ lệ tăng (%) 1992 13,285.0 19.43 68,360.0 1993 13,663.0 2.85 19.52 69,980.8 2.37 1994 14,139.3 3.49 19.78 71,464.8 2.12 1995 14,575.4 3.08 19.99 72,917.7 2.03 1996 15,085.5 3.50 20.30 74,314.4 1.92 1997 15,725.5 4.24 20.78 75,664.9 1.82 1998 16,445.2 4.58 21.34 77,046.4 1.83 1999 17,481.5 6.30 22.27 78,475.1 1.85 2000 18,801.2 7.55 23.52 79,913.6 1.83 Dự báo 2010 30,400.0 33.00 92,500.0 Dự báo 2020 46,000.0 45.00 102,000.0 Nguồn: Niên giám thống kê Nh vậy, dân số ở các đô thị không ngừng tăng trong thời gian qua và trong tơng lai chắc chắn sẽ tăng với rốc độ ngày càng cao. Điều này đòi hỏi phải có chính sách phát riển đô thị cho phù hợp với tốc độ gia tăng dân số. Thực tế trong 5 năm qua khối lợng xây dựng nhà ở tại các đô thị, nhất là đô thị lớn đã tăng lên vợt bậc. Tại thành phố Hà Nội, mỗi năm cấp giấy phép xây dựng đợc 1,0 – 1,2 triệu m2 nhà, nhiều khu đô thị mới, phố mới đã đợc xây dựng hoặc trong quá trình chuẩn bị đầu t. Tuy nhiên nét đặc trng nhất của tình hình phát triển đô thị của nớc ta trong thời gian qua chủ yếu vẫn là xây dựng tự phát cục bộ. Một số khu xây dựng mới tập trung đã hình thành nhng vẫn theo hình thức chia lô, giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân hoặc cơ quan tự xây dựng nhà ở. Tình trạng xây dựng xen cấy trong các khu phố cũ, phố cổ hiện có vốn đã quá tải về hạ tầng vẫn phổ biến. Chính vì vậy, yêu cầu phát triển các khu đô thị mới đã đợc Hội nghị đô thị toàn quốc lần thứ II họp tại thành phố Hồ Chí Minh từ ngày 25 – 27/7/1995 khẳng định là rất cần thiết và thực tế đã trở thành một chủ trơng của Chính phủ nhằm sử dụng giá trị to lớn của quỹ tạo vốn, cho phép thu hút tối đa các nguồn lực vào mục đích cải tạo và phát triển đô thị phù hợp với quy luật phát triển đô thị trong thời kỳ đẩy mạnh Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc. Nắm bắt đợc chủ trơng đó, trong thời gian qua Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng đã có định hớng phát triển đúng đắn. Đó là đầu t phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ, công nhân viên nhà nớc, cho ngơi lao động có thu nhập trung bình và thấp. Do đầu t đúng hớng, Tổng công ty đã nhanh chóng đạt đợc những thành qủa to lớn và có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị. Nhờ có kinh nghiệm trong lĩnh vực này và có uy tín lớn nên Tổng công ty đã là một trong những đơn vị đợc UBND Thành phố Hà Nội giao làm chủ đầu t các dự án phát triển khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố. Trong những năm gần đây Tổng công ty đã và đang triển khai thực hiện nhiều dự án lớn có hiệu quả nh: dự án khu nhà ở Giáp Bát, dự án khu nhà ở 20 Trơng Định, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, dự án khu đô thị mới Định Công…với tổng quy mô 227,5ha, tổng vốn đầu t riêng phần hạ tầng 670 tỷ đồng và tổng diện tích sàn nhà ở và dịch vụ 90 vạn m2. 2. Nguồn vốn đầu t cho các dự án phát triển đô thịmới. Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu t còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà nớc, vốn vay tín dụng u đãi, vốn vay tín dụng thơng mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn đợc xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu t thờng chỉ có vốn tự có của chủ đầu t, trong một số trờng hợp đợc cấp vốn Ngân sách. Nguồn vốn này thờng có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu t của dự án nhng chính là khởi điểm để chủ đầu t triển khai những bớc đầu của dự án. Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay lợng vốn rất lớn. Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu t lại rất ít, vốn Ngân sách nhà nớc cũng không nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất thơng mại (1,25%/tháng) để đáp ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nhng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình. Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu t chỉ có 14 tỷ đồng, tơng đơng 9,8% so với tổng vốn đầu t (143,1 tỷ đồng). Mặc dù đợc Nhà nớc khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà nớc (chiếm khoảng 20%) nhng cũng cha thể đáp ứng đủ đợc nhu cầu của dự án. Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng thơng mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất 1,25%/tháng và phát hành trái phiếu công trình qua Kho bạc Nhà nớc với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%). Đây là dự án đầu tiên đợc Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình, nguồn vốn này có nhiều u điểm và mức lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đờng giao thông và thoát nớc. Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới Định Công, vốn tự có là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%), cha thể đảm bảo cho dự án đợc tiến hành. Tổng công ty tiếp tục đề xuất và đợc phép phát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2). Bảng 2 Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này thờng rất lớn, nếu huy động đợc tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu t cần có trong quá trình thực hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu t xây dựng nhà ở tại khu đô thị mới Định Công có thể thấy đợc tiền nằm trong túi ngời dân rất dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua bớc đầu huy động, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động đợc 50,464 tỷ đồng, tơng đơng 35,3% tổng vốn đầu t cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Công huy động đợc 58,216 tỷ đồng, tơng đơng 20,28%. Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới có quy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự án quy mô nhỏ (vài ha) nh: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Trng - Hà Nội, có tổng vốn đầu t 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Trơng Định quận Hai Bà Trng - Hà Nội, vốn đầu t 25,558 tỷ đồng.v.v. Các dự án này chủ yếu đợc thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà nớc cấp và một phần vốn vay. Trong đó vốn huy động từ khách hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40%. Để huy động đợc lợng vốn lớn nh vậy là do Tổng công ty đã thấy đợc tầm quan trọng của việc đầu t có trọng điểm, xác định đợc mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu t, tiếp thị và quản lý. Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án phát triển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu t. Đó là nguồn tiền sử dụng đất đợc chậm nộp cho Nhà nớc, mà đợc tạm thời giữ lại để tái đầu t. Khi lập dự án khả thi xây dựng các khu đô thị mới nh dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất đợc chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này nh là vốn Ngân sách để đầu t xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hội. Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị mới. Ngoài các nguồn vốn nêu trên, Tổng công ty còn kêu gọi các nguồn vốn từ các nhà đầu t khác dới hình thức liên doanh, liên kết, cho thuê mặt bằng xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị mới,… nh dự án xây dựng công trình căn hộ văn phòng V- Tower, Công trình căn hộ cao cấp JANA, (chi tiết trong bảng 3) BẢNG 3: CƠ CẤU NGUỒN VỐN CỦA CÁC DỰ ÁN LIÊN DOANH VỚI NỚC NGOÀI Tên dự án Tổng VĐT (Tr.USD) Vốn của Tổng công ty Vốn bên nớc ngoài Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) Công trình căn hộ văn phòng V- Tower 18 3.7 20.56 14.3 79.44 Công trình căn hộ cao cấp JANA 12 2.6 21.67 9.4 78.33 Vốn góp của Tổng công ty ngoài phần góp vốn tự có, Tổng công ty góp vốn liên doanh chủ yếu bằng vật t, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất… Nhờ tham gia liên doanh với nớc ngoài mà Tổng công ty có thêm đợc kinh nghiệm trong công tác đầu t, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý… 3. Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng Ra đời trong những năm Đảng và Nhà nớc bắt đầu thực hiện đờng lối đổi mới, chuyển từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trờng định hớng xã hội chủ nghĩa, lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở cũng đang từng bớc đợc xã hội hoá. Nhiều doanh nghiệp xây dựng còn đang phân vân cha mạnh dạn đầu t phát triển nhà ở. Có doanh nghiệp chỉ quan tâm đến kinh doanh hạ tầng và vừa xây dựng nhà ở thấp tầng để bán vì các hoạt động này mang lại rất nhiều hiệu quả cho doanh nghiệp nh thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận cao. Còn Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị đã kiên trì định hớng phát triển là đầu t phát triển kinh doanh nhà và hạ tầng đô thị theo các dự án đồng bộ, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở mà trọng tâm là nhà ở bán cho cán bộ công nhân viên nhà nớc, cho ngời lao động có thu nhập trung bình và thấp. Thực tế đã chứng minh định hớng đó của Tổng công ty là đúng đắn. Những công trình, dự án của Tổng công ty đã nối tiếp nhau hình thành nh: dự án khu nhà ở Đầm Trai-Phơng Liệt-Thanh Xuân quy mô 0,5 ha vốn đầu t thực hiện 25 tỷ đồng với 1.300m2 sàn nhà; dự án khu nhà ở số 2 Giảng Võ có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 16.000m2 (73 căn hộ); dự án khu nhà ở Giáp Bát, quận Hai Bà Trung - Hà Nội, có quy mô 6,6 ha, diện tích sàn nhà ở và công trình dịch vụ là 38.000m2, vốn đầu t 37 tỷ đồng (Chỉ tính phần hạ tầng); dự án khu nhà ở 20 Trơng Định có quy mô 0,9 ha, diện tích sàn nhà ở 13.000m2 (62 căn hộ), tổng vốn đầu t 25,6 tỷ đồng; dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm có quy mô 184ha với 540.000m2 sàn nhà ở và công trình dịch vụ. Dự án khu đô thị mới Định Công có quy mô 35 ha, tổng vốn đầu t 287 tỷ đồng với 300.000m2 sàn nhà ở các loại. Trong thời gian qua ngoài việc thực hiện những dự án trên, Tổng công ty còn tham gia thi công xây lắp các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, bu chính viễn thông, công trình hạ tầng, công trình đờng dây và trạm biến thế điện, điện nớc cho các công trình dân dụng, công nghiệp. 3.1. Vốn đầu t thực hiện. Do đặc điểm của từng dự án có quy mô, thời gian thực hiện khác nhau và thời điểm khởi công xây dựng cũng khác nhau nên lợng vốn đầu t phân bố cho các năm không đều. Nhng nhìn chung từ năm 1995 tới nay vốn đầu t thực hiện liên tục tăng qua các năm. Sự tăng trởng của vốn đầu t đã kích thích sự tăng trởng của kết quả sản xuất kinh doanh và sự chuyển dịch cơ cấu đầu t từ những dự án có quy mô nhỏ sang dự án có quy mô lớn của Tổng công ty. Vốn đầu t thực hiện trong giai đoạn này đợc chi tiết qua các dự án trong bảng 4. Bảng 4: Vốn đầu t thực hiện trong giai đoạn 1995-2000 Qua bảng 4 ta thấy vốn đầu t thực hiện của Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị tăng lên rất nhanh từ 58,524 tỷ đồng năm 1995 lên 304,084 tỷ đồng vào năm 2000. Tỷ lệ tăng trởng liên tục của vốn đầu t năm 1996 so với năm 1995 là 116.63%, năm 1997 so với năm 1996 là 218,75%, năm 1998 so với năm 1997 là 139,8%, năm 1999/1998 là 119,8% và năm 2000/1999 là121,58%. Riêng tỷ lệ tăng trởng của năm 1997 so với 1996 cao hơn các năm khác là do trong năm 1997 có dự án quy mô lớn đợc khởi công xây dựng (dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm). Mặc dù trong giai đoạn này (1995-2000) là giai đoạn mà sự khủng hoảng nền kinh tế của các nớc Châu Á mà nặng nề nhất là ở các nớc Đông Nam Á làm cho nền kinh tế của chúng ta cũng phải gánh chịu nhiều tiêu cực. Nhng Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị vẫn mạnh dạn đầu t, tiếp tục khẳng định chiến lợc đúng đắn mà Tổng công ty đã đề ra. Nhờ vậy mà các chỉ tiêu kinh tế quan trọng nh giá trị tổng sản lợng tổng doanh thu và nộp Ngân sách Nhà nớc, mức thu nhập của cán bộ công nhân viên đều tăng bình quân hàng năm 12% trở lên và năm nào cũng có lãi. 3.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu t. Để giúp cho quá trình phân tích thực trạng công tác đầu t ở Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị chúng ta cần xem xét cơ cấu nguồn vốn đầu t của Tổng công ty qua bảng 5. Bảng 5: Cơ cấu nguồn vốn đầu t Qua biểu cơ cấu nguồn vốn đầu t của Tổng công ty cho thấy lợng vốn của các nguồn đều tăng qua các năm. Trong đó nguồn vốn Ngân sách Nhà nớc cấp không nhiều ( Chỉ khoảng 25%) và nguồn vốn tự có của Tổng công ty cũng có hạn (khoảng 12%) nhng nó có vai trò quan trọng giúp cho chủ đầu t thực hiện những bớc đầu của dự án đợc thuận lợi. Để có đwợc đủ vốn cho các dự án Tổng công ty phải vay ngân hàng (vay tín dụng u đãi và vay vốn tín dụng thơng mại), ngoài ra Tổng công ty đã có đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình. hai dự án đầu tiên đợc phép phát hành trái phiếu là dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm và dự án khu đô thị mới Định Công với tổng mức vốn 80 tỷ đồng. Điều quan trọng là nhờ uy tín rộng rãi mà Tổng công ty đã huy động đợc lợng vốn lớn trong nhân dân (chiếm khoảng 38% tổng vốn đầu t). Nguồn vốn này có u điểm là lãi suất thấp (trung bình 10%) nên đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho Tổng công ty triển khai thực hiện các hạng mục công trình của dự án. 3.3. Thành phần vốn đầu t thực hiện. Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị là một doanh nghiệp thuộc ngành xây dựng luôn coi trọng uy tín và chất lợng công trình xây dựng. Chính vì vậy trong cơ cấu nội dung vốn đầu t thực hiện, có những đặc điểm nổi bật: lợng vốn đầu t đợc tập trung chủ yếu cho phần hạ tầng kỹ thuật và nhà ở, ngoài ra công tác đền bù giải phóng mặt bằng cũng đợc Tổng công ty rất coi trọng. Cho nên những dự án mà Tổng công ty đã thực hiện khâu đền bù giải phóng mặt bằng đợc thực hiện tơng đối thuận lợi, phần hạ tầng kỹ thuật và nhà ở xây dựng xong đợc tiêu thụ rất nhanh. Cơ cấu vốn đợc thể hiện cụ thể trong bảng 6. Bảng 6: Thành phần tính vốn đầu t thực hiện. Nh vậy trong cơ cấu thành phần vốn đầu t thì phần dành cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở chiếm tỷ trọng cao nhất, gần 44%. Sở dĩ nh vậy là vì việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là những hạng mục chủ yếu trong các dự án phát triển đô thị và đây cũng là lĩnh vực kinh doanh chính của Tổng công ty, hơn nữa Tổng công ty luôn coi việc đảm bảo chất lợng hàng đầu. Để tiến hành khởi công xây dựng đợc thuận lợi, Tổng công ty đã phải chi một lợng tiền lớn chiếm 23,46% tổng vốn đầu t cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Tổng công ty xác định rằng đây là công đoạn phức tạp nhất trong quá trình thực hiện đầu t nên phải có biện pháp thích hợp kết hợp đồng bộ giữa chính quyền địa phơng với Tổng công ty sao cho ngời dân đợc đền bù thoả đáng. Ở các dự án phát triển khu đô thị mới đồng bộ, phần hạ tầng xã hội cũng đợc Tổng công ty quan tâm đầu t nh trờng học, nhà trẻ, bệnh viện, khu công viên cây xanh… Phần này chỉ chiếm khoảng 13% vốn đầu t nhng nếu đợc đầu t xây dựng hoàn chỉnh thì nó sẽ giúp cho việc kinh doanh phần hạ tầng kỹ thuật và nhà ở đợc thuận lợi hơn. Tóm lại, trong thời gian qua tình hình thực hiện đầu t theo chiều hớng tích cực và thu đợc những thành quả rất khả quan. Để hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty liên tục gặt hái đợc những thành công hơn nữa thì cần phải đẩy mạnh việc đầu t có trọng tâm, trọng điểm và đúng hớng. 4. Hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị. Từ khi thành lập cho đến nay Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị là một trong những doanh nghiệp sản xuất kinh doanh đạt hiệu quả cao. Các chỉ tiêu kinh tế quan trọng nh giá trị tổng sản lợng, tổng doanh thu và nộp Ngân sách Nhà nớc, thu nhập của Cán bộ công nhân viên đều tăng hàng năm từ 12% trở lên và năm nào cũng có lãi. Trong năm 2000 vừa qua, Tổng công ty đạt 75,5% tỷ đồng giá trị sản xuất xây lắp và tổng doanh thu đạt 350,36 tỷ đồng, nộp Ngân sách Nhà nớc 12 tỷ đồng, hoàn thành và đa vào sử dụng 70.000m2 sàn nhà, là đơn vị dẫn đầu thành phố Hà Nội về lĩnh vực phát triển nhà ở. Việc đánh giá hiệu quả đầu t sẽ rút ra đợc những bài học bổ ích trong quá trình quản lý đầu t giúp cho hoạt động đầu t ngày càng đạt hiệu quả cao hơn. Đây là việc làm cần thiết đối với Chủ đầu t nói chung và đối với Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị nói riêng. Hiệu quả đầu t có liên quan chặt chẽ tới hiệu quả sản xuất xã hội bởi bất cứ hoạt động đầu t nào nẩy sinh thì trớc tiên phải xem xét lợi ích của nó cho cộng đồng và cho xã hội. Nâng cao hiệu qủa đầu t không chỉ phụ thuộc vào số lợng, chất lợng của sản phẩm xây dựng cơ bản mà còn phụ thuộc rất nhiều vào việc tổ chức quản lý khai thác và sử dụng các sản phẩm đó tốt thì chắc chắn hiệu quả đầu t đạt đợc sẽ là không nhỏ. Vấn đề nghiên cứu hiệu quả kinh tế đầu t có ý nghĩa quan trọng và thiết thực, mục tiêu chủ yếu của các hoạt động đầu t chính là hiệu quả kinh tế. Kết quả đầu t sẽ rất đa dạng nên phơng pháp đánh giá hiệu quả kinh tế trong những trờng hợp khác nhau tuỳ thuộc vào nội dung, mức độ và phạm vi của các kết quả đó. Muốn đánh giá hiệu quả đầu t một cách chính xác và hoàn chỉnh ta phải dùng một hệ thống các chỉ tiêu, hệ thống các chỉ tiêu này sẽ phản ánh một cách toàn diện và đầy đủ nhất tình hình hiệu quả đầu t. Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị là một doanh nghiệp Nhà nớc hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Sản phẩm của Tổng công ty là những dự án đợc đầu t xây dựng hoàn chỉnh. Vì vậy chỉ có thể đánh giá hiệu quả đầu t chung của Tổng công ty thông qua một số chỉ tiêu sau: Bảng 7: Hiệu quả đầu t chung. Nhìn chung các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của Tổng công ty đều có xu hớng tăng. Giá trị sản xuất không ngừng gia tăng hàng năm từ 34.065 triệu đồng năm 1995 tăng lên 75.510 triệu đồng vào năm 2000, và đặc biệt mức tăng của năm 1997 so với năm 1996 là cao nhất: 73.071/40.470 tơng đơng 180,6%. Trong khi đó tốc độ của các năm khác là tơng đối đều (khoảng 108%). Điều đó hoàn toàn hợp lý với quy mô hoạt động ngày càng mở rộng của Tổng công ty. Giá trị sản lợng gia tăng cho nên doanh thu hàng năm của Tổng công ty cũng tăng lên rất nhanh. Sản phẩm sản xuất ra đợc nhiều và tiêu thụ nhanh, nhất là từ năm 1999 và năm 2000, doanh thu tăng vọt so với giai đoạn trớc: Doanh thu 1999/1998 tăng 212,4%, năm 2000/1999 tăng 134,3% trong khi giai đoạn 1995-1998 chỉ tăng bình quân 136,3%. Sở dĩ đạt đợc kết quả nh vậy là do một bộ phận vốn đầu t giai đoạn trớc nhng đến thời kỳ 1999-2000 mới phát huy tác dụng. Do đặc điểm của việc đầu t phát triển đô thi mới liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau, thời gian thực hiện lâu nên lợng vốn đầu t bị nằm khê đọng là rất lớn và đầu t thời kỳ này thì phải thời gian lâu sau mới phát huy hiệu quả. Doanh thu tăng lên, tức là doanh nghiệp hoạt động ngày càng có hiệu quả thu nhập ngày càng tăng, gia tăng nguồn tích luỹ và lại tiếp tục đầu t mới. Từ đó hiệu quả kinh tế xã hội cũng đợc quan tâm hơn, thể hiện qua chỉ tiêu giá trị nộp Ngân sách Nhà nớc và thu nhập bình quân của Cán bộ công nhân viên liên tục tăng. Giá trị sản lợng nộp Ngân sách Nhà nớc tăng nhanh từ năm 1995 với 2.428 triệu đồng lên 12.319 triệu đồng vào năm 2000. Thu nhập bình quân của cán bộ công nhân viên năm 1995 chỉ có 700 ngàn đồng thì đến năm 2000 đã tăng lên 1,76 triệu đồng. Điều này càng không ngừng khuyến khích cán bộ công nhân viên nhiệt tình làm việc và nâng cao uy tín với các cơ quan quản lý Nhà nớc. Trong thời gian này đã đầu t xây dựng và bàn giao đợc hơn 30 vạn m2 sàn nhà ở và công trình dịch vụ, góp phần làm tăng quỹ nhà ở cho Thành phố Hà nội. Mặc dù xét về mặt tuyệt đối thì các chỉ tiêu trên đạt hiệu quả tơng đối cao. Nhng nếu so sánh về mặt tơng đối với vốn đầu t thực hiện thì lại có xu hớng giảm ngoại trừ chỉ tiêu doanh thu/vốn đầu t và lợi nhuận ròng/Vốn đầu t. Chỉ tiêu doanh thu/vốn đầu t (đặc biệt trong hai năm 1999 và 2000 bằng 74,52 và 82,33%) là do bộ phận lớn vốn đầu t thực hiện ở thờo kỳ trớc ngày càng nhiều mà cha thể phát huy tác dụng ngay phải chờ tới những năm sau. Nói chung, việc nghiên cứu hiệu quả kinh tế của hoạt động đầu t là việc quan trọng, là một nội dung của kế hoạch đầu t cho nên cần phải nghiên cứu, đánh giá đầy đủ. Nâng cao hiệu quả đầu t là tiền đề cho sự phát triển của Tổng công ty nói riêng và toàn bộ ngành kinh tế nói chung cũng nh sự phát triển của toàn xã hội. Ngoài ra để minh chứng cho hiệu quả của hoạt động đầu t, xin đợc đánh giá hiệu quả của một dự án cụ thể của Tổng công ty đã thực hiện. Đó là dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Đây là dự án thành phần (đợt I) đợc khởi công xây dựng vào tháng 1 năm 1997. Đến nay các hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành. Hiện nay đã chuyển giao đợc 100% hạ tầng cho khách hàng để xây dựng nhà ở (biệt thự, thấp tầng liền kề) trong đó có nhà chung c 9 tầng đã đợc xây dựng và đa vào sử dụng. III.HIỆU QUẢ ĐẦU T CỦA DỰ ÁN KHU NHÀ Ở BẮC LINH ĐÀM. 1. Khái quát tình hình thực hiện đầu t của dự án. 1.1. Mục tiêu và cơ sở pháp lý thực hiện dự án. 1.1.1. Mục tiêu của dự án. - Tiếp tục thực hiện những định hớng cải tạo và xây dựng Thủ đô theo các dự án phát triển đô thị Hà Nội theo điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt. - Triệt để khai thác và phát huy các u thế về vị trí, cảnh quan, đất đai, văn hoá truyền thống khu vực hồ Linh Đàm để hình thành tại đây một khu ở và dịch vụ tổng hợp về văn hoá, du lịch, nghỉ ngơi, dịch vụ thơng mại nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất, tinh thần ngày càng tăng của nhân dân Thủ đô, tạo thêm động lực phát triển và thực hiện quy hoạch xây dựng Thủ đô. - Huy động các nguồn vốn để đầu t xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trờng hấp dẫn đầu t, nhanh chóng xây dựng và khai thác các công trình để thu hồi vốn. - Tạo thêm việc làm cho ngời lao động, đặc biệt là cho nhân dân khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận. - Tạo lập mô hình đầu t xây dựng, thống nhất quản lý và khai thác mọi nguồn vốn đầu t, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch. 1.1.2. Cơ sở pháp lý. Việc thực hiện dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm đợc dựa trên các văn bản pháp lý sau: - Quyết định số 3519/QĐ - UB ngày 12/09/1997 của UBND TP Hà nội về khung giá các loại đất trên địa bàn TP Hà nội. - Quyết định của UBND TP Hà nội v/v ban hành Quy định thực hiện Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn TP Hà nội. - Quyết định số 1357/QĐ - TC của Bộ Tài chính về giá cho thuê đất trên địa bàn TP Hà nội. - Thông t số 09 BKH/VPTĐ ngày 21/09/1996 của Bộ Kế hoạch và Đầu t hớng dẫn lập, thẩm định dự án đầu t và quyết định đầu t. - Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà nội đến năm 2020 đã đợc Chính phủ phê duyệt. - Công văn số 1146/BXD/ĐT ngày 08/09/1993 của Bộ Xây Dựng về việc lập dự án xây dựng khu vực hồ Linh đàm. - Văn bản số 896/UB – BXD ngày 19/05/1994 của UBND TP Hà nội và Bộ Xây Dựng phê duyệt dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm và xin giao đất để thực hiện dự án. - Quyết định số 992/QĐ - UB ngày 18/05/1994 của Chủ tịch UBND TP Hà nội duyệt thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm. - Quyết định số 304/TTg ngày 08/06/1994 của Thủ tớng Chính phủ về việc giao đất cho Công ty Phát triển nhà và đô thị để thực hiện dự án khu hồ Linh đàm. - Công văn số 891/KT ngày 12/6/1995 của Công ty Kinh doanh nớc sạch Hà nội trả lời v/v cung cấp nớc cho dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm. - Công văn số 653/TĐ ngày 13/2/1996 của Tổng công ty Điện lực Việt nam v/v duyệt phơng án cấp điện cho Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm. - Các văn bản khác của Nhà nớc về quản lý đất đai, quản lý đô thị hiện hành. 1.2. Mô tả khái quát dự án. - Tên dự án: dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm là dự án thành phần đợt I của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm - Huyện Thanh Trì - Hà Nội. - Chủ đầu t: Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng. Địa chỉ trụ sở: Số 21 - Phố Kim Đồng - Giáp Bát - Hai Bà Trng - Hà Nội. - Phơng thức đầu t: dự án đợc thực hiện theo phơng thức dự án đồng bộ, việc cấp giấy phép xây dựng trong khu vực đợc thực hiện nh sau: + Các công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, thơng mại, các công trình công cộng, các công trình kỹ thuật đầu mối, các công trình đặt tại các vị trí quan trọng về quy hoạch có tính chất bộ mặt của khu vực thì phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. + Các công trình nhà ở thấp tầng (dới 3 tầng) đợc miễn giấy phép xây dựng + Các công trình khác đợc miễn giấy phép xây dựng nhng phải tuân thủ quy hoạch đã duyệt. - Tổng vốn đầu t: 143,1 tỷ đồng. Trong đó: + Vốn cho đền bù giải phóng mặt bằng : 33,3 tỷ đồng. + Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và nhà ở : 67,58 tỷ đồng. + Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội : 20,3 tỷ đồng. + Vốn cho phục vụ dự án và chi phí khác : 21,92 tỷ đồng. - Thời gian thực hiện từ tháng 1/1997 đến tháng 12/2000. - Vị trí giới hạn: Khu đất mà Công ty đo đạc địa chính đã cắm mốc (gọi tắt là khu đất đợt I) nằm trong bán đảo Linh Đàm, thuộc dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, là nửa phía Bắc của khu vực bán đảo, hoàn toàn là đất ruộng và hồ với diện tích là 24ha có giới hạn theo hớng sau: + Phía Bắc giáp với đất ruộng của xã Đại Kim. + Phía Đông giáp với phần mặt nớc hồ Linh Đàm, thuộc xã Hoàng Liệt. + Phía Nam giáp với nửa còn lại của bán đảo Linh Đàm - xã Hoàng Liệt. + Phía Tây giáp với phần mặt nớc hồ Linh Đàm thuộc xã Đại Kim. 1.3. Tình hình thực hiện đầu t của dự án. 1.3.1. Đầu t xây dựng các công trình. - Các công trình hạ tầng kỹ thuật: Do Chủ đầu t dự án tổ chức thực hiện bằng mọi nguồn vốn và đợc phép thu hồi vốn theo phơng thức kinh doanh mặt bằng hạ tầng. Chủ đầu t dự án bàn giao không bồi hoàn các công trình hạ tầng kỹ thuật cho thành phố sử dụng khai thác khi kết thúc dự án. - Các công trình công cộng: Chủ đầu t dự án tổ chức xây dựng bằng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà Chủ đầu t dự án đợc phép chậm nộp và bàn giao cho các ngành chức năng của thành phố quản lý khai thác khi hoàn thành. - Các công trình theo cơ chế kinh doanh đợc thực hiện theo hai hình thức: Chủ đầu t dự án bỏ vốn xây dựng và kinh doanh khai thác hoặc Chủ đầu t dự án chuyển giao mặt bằng hạ tầng để Chủ đầu t khác bỏ vốn thực hiện xây dựng công trình trên cơ sở tuân thủ quy hoạch, kiến trúc và các quy định hiện hành của Nhà nớc. 1.3.2. Tiến độ thực hiện dự án. Dự án đợc tiến hành khởi công xây dựng vào tháng 1/1997 và kết thúc vào cuối năm 2000. Tiến độ thực hiện các công việc chính thể hiện qua bảng 8. BẢNG 8 Ở đây tiến độ khởi công xây dựng các công việc đợc sắp xếp theo thứ tự thời gian tăng dần. Các công việc đều đợc tiến hành khởi công ngay sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng xong. Riêng việc thi công đờng các loại đợc xây dựng trớc để phục vụ việc vận chuyển nguyên vật liệu cho dự án. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng đợc tiến hành rất nhanh chóng là do Tổng công ty đã biết kết hợp với chính quyền địa phơng tổ chức đền bù cho nhân dân hợp lý và tạo điều kiện chuyển nghề cho ngời dân bị thu hồi đất vì thế đã không làm chậm tiến độ thi công của dự án và góp phần tạo điều kiện cho dự án hoàn thành đúng kế hoạch. Các công việc đợc sắp xếp theo một kế hoạch thời gian rất khoa học, đảm bảo cho các công việc đợc thực hiện đồng bộ mà vẫn không gây tình trạng khi thì nhàn rỗi, khi thì quá dồn dập. Góp phần cho việc quản lý dự án đợc thuận lợi và hiệu quả thực hiện đầu t sẽ cao hơn. 1.3.3. Nguồn vốn đầu t và kế hoạch phân bổ vốn cho từng năm. a) Nguồn vốn cho dự án Vốn đầu t của dự án đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau: - Nguồn vốn do Ngân sách Nhà nớc cấp: Đây là dự án thành phần đợt I của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đợc Nhà nớc giao cho Tổng công ty xây dựng. Hơn nữa là một doanh nghiệp Nhà nớc nên các dự án của Tổng công ty thực hiện đều đợc Nhà nớc cấp một phần vốn Ngân sách. Tuy nhiên do Ngân sách Nhà nớc có hạn và còn phải chi phí cho nhiều việc khác nên vốn cấp cho Chủ đầu t cũng không nhiều, mà Chủ đầu t phải tự huy động thêm để đảm bảo cho dự án. Ở đây vốn Ngân sách nhà nớc cấp chỉ đợc 28.636 triệu đồng bằng 20,21% tổng vốn đầu t. Tuy không nhiều nhng nó có vai trò rất quan trọng đối với dự án, giúp cho Chủ đầu t nhanh chóng giải quyết dứt điểm những công việc ban đầu của dự án trong khi các nguồn vốn khác cha kịp huy động đợc. - Vốn tự có của Chủ đầu t: Nếu so với tổng vốn đầu t của dự án thì vốn tự có là tơng đối thấp, nhng vì đây là một dự án lớn đòi hỏi lợng vốn rất lớn. Nếu bắt Chủ đầu t phải có vốn đối ứng lớn thì chắc chắn dự án sẽ không thể đợc thực hiện. Điều quan trọng là ở chỗ Chủ đầu t phải biết huy động thêm đợc vốn để đảm bảo cho dự án đợc thực hiện thành công. - Vốn huy động từ khách hàng: Tổng công ty đã huy động đợc phần lớn vốn góp trớc của mọi tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình chuyên dụng ngay từ khi triển khai dự án để thực hiện đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng. Do có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị và có biện pháp vận động thích hợp nên đã huy động đợc 50.464 triệu đồng chiếm tỉ trọng khoảng 35,26%. Nguồn vốn này có u điểm là lãi suất thấp (tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%) nên giảm bớt đợc một khoản chi phí trả lãi vay cho Tổng công ty. - Nguồn vốn vay: Tổng công ty đã phải vay Ngân hàng 20 tỷ đồng với lãi suất tín dụng thơng mại (1,25%/tháng) trong thời hạn 2,5 năm kể từ tháng 1/1997 đến tháng 6/1999. Ngoài ra Tổng công ty có tổ chức phát hành trái phiếu công trình qua kho bạc Nhà nớc 30 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2). b) Kế hoạch phân bổ vốn. Trong dự án có rất nhiều công việc phải làm nhng đợc phân ra thành những hạng mục chính sau: - Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Thực hiện công việc này rất phức tạp, liên quan đến nhiều tài sản trong khu đất nên khó tính toán chính xác lợng vốn cần thiết, nhng cũng cần lợng vốn rất lớn ngay từ ban đầu khoảng 33.300 triệu đồng bằng 23,27%. Trong đó bao gồm các công tác đền bù sau: + Đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp. + Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề. + Đền bù công tôn tạo và thiệt hại hoa màu. + Đền bù di chuyển mồ mả + Đền bù, phá dỡ di chuyển vật kiến trúc. + Đền bù cây cối . + Hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng cho địa phơng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế hộ gia đình. + Đền bù khác. - Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: Đây là phần việc chính của dự án và chiếm phần lớn lợng vốn đầu t (khoảng 40,23% tổng vốn đầu t tơng đơng 57.580 triệu đồng). Phần này bao gồm các hạng mục công trình cụ thể nh sau: + San nền. + Hệ thống thoát nớc ma. + Hệ thống thoát nớc bẩn. + Hệ thống cấp nớc. + Hệ thống cấp điện. + Xây dựng nhà chung c. + Cây xanh. - Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội: Ngoài các công trình thuộc về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình nhà ở, biệt thự…dự án còn có các công trình hạ tầng xã hội nh: Nh nhà trẻ, trờng học, trụ sở hành chính cấp phờng, công trình công cộng và văn hoá tổng hợp… Để thực hiện những hạng mục này cần phải có lợng vốn chiếm khoảng 14,19%, bằng 20,3 tỷ đồng. - Ngoài ra còn có phần vốn cho việc phục vụ dự án và một số chi phí khác chiếm khoảng 15,32% hay bằng 21,92 tỷ đồng. Các chi phí cho việc phục vụ dự án bao gồm: + Chi phí chuẩn bị đầu t, khảo sát thiết kế... + Chi phí quản lý, tiếp thị, quản cáo… + Chi phí duy tu bảo dỡng. + Chi phí dự phòng. + Chi phí khác. Việc phân bổ vốn đầu t cho từng năm dợc dựa trên cơ sở phân bổ chi phí theo đặc điểm và tiến độ thi công đối với từng hạng mục công trình. Riêng phần vốn cho phục vụ dự án dợc dựa trên tính toán và kinh nghiệm phân bổ cho từng năm với các hệ số nh sau: Chi tiết việc phân bổ vốn thể hiện qua bảng 9 Bảng9 2. Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. * Xét về mặt hiện vật. Dự án hoàn thành đã có đợc kết quả rất lớn, đóng góp cho thành phố một khu đô thị mới đồng bộ cả về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để thấy rõ hơn về kết quả hoạt động đầu t đạt đợc ta cần xem xét năng lực phục vụ tăng thêm trực tiếp của dự án thông qua bảng 10. * Xét về mặt giá trị đợc thể hiện qua một số chỉ tiêu sau: - Tài sản cố định huy động (F): ở đây chi phí phục vụ dự án không đợc tính vào giá trị tài sản cố định huy động vì phần chi phí này không làm tăng giá trị tài sản cố định. F = Ivo - C F = 143.100 - 21.920 = 121.180 triệu đồng - Hệ số huy độngTSCĐ của dự án (k). Nh vậy cứ 1 đồng vốn bỏ ra thì có 0,847 đồng giá trị TSCĐ đợc huy động vào nền kinh tế. - Vốn đầu t thực hiện của một đơn vị tài sản cố định huy động (iv): Năm 1997 1998 1999 2000 Hệ số 0,085 0,367 0,315 0,233 Cho biết để tạo ra 1 đồng giá trị TSCĐ thì phải đầu t 1,181 đồng vốn. Chỉ tiêu kết quả mới chỉ phản ánh đợc mặt lợng. Muốn nghiên cứu về mặt chất của quá trình đầu t ta cần phải xem xét đánh giá hiệu quả đầu t của dự án. Bảng10 2.1. Hiệu quả tài chính. Đánh giá hiệu quả tài chính sẽ cho biết những lợi ích trực tiếp của dự án đem lại cho Chủ đầu t. Các chỉ tiêu chính phản ánh hiểu quả tài chính của dự án bao gồm: Thu nhập thuần (NPV), hệ số hoàn vốn nội hệ (IRR), thời hạn thu hồi vốn đầu t (T), tỷ suất sinh lời vốn đầu t (RR)… Để tính toán các chỉ tiêu này ta dựa vào lãi suất trung bình của các nguồn vốn đầu t. Đối với vốn Ngân sách Nhà nớc, lãi suất đợc tính bằng tỷ suất thu trên vốn đợc Nhà nớc quy định là 6%/năm. Vốn tự có của Tổng công ty cũng đợc tính bằng 6%/năm, vì đây là doanh nghiệp Nhà nớc nên vốn tự có của doanh nghiệp cũng đợc coi nhlà vốn Ngân sách. Lãi suất vốn vay tín dụng thơng mại là 15%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu là 12%/năm. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng thì lãi suất đợc tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%/năm. Vậy lãi suất bình quân: r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3% - Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV) Tr.đ Dự án hoàn thành sẽ đem lại cho Tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trị năm 1997) là 13.975 triệu đồng, tức là dự án hoạt động có lãi. - Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) Theo kết quả tính toán trong bảng 11, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 30,61%, cao hơn tỷ suất chiết khấu hằng năm (10,3%), nếu cộng thêm vào suất chiết khấu với mức lạm phát 4-5% thì IRR vẫn lớn hơn. Nh vậy dự án có hiệu quả về mặt tài chính và đáng giá đầu t. - Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn (T): Đợc tính theo phơng pháp cộng dồn. Các khoản lợi nhuận thuần hàng năm đợc quy về cùng một mặt bằng hiện tại năm 1997. Theo bảng 11, dự án thực hiện đến năm thứ 4 thì thu hồi đủ vốn và có lãi 12.992 triệu đồng, hay sau 3 năm dự án còn phải hoạt động thêm 3 tháng nữa thì mới thu hồi đủ vốn. Vậy kết quả là: T = 3 năm 3 tháng nhỏ hơn thời gian thực hiện dự án. Tức là khi hoàn thành dự án đã thu hồi đủ vốn và có lãi. - Tỷ suất sinh lời vốn đầu t của cả đời dự án (RR). Nghĩa là, cứ 100 đồng vốn đầu t thì tạo ra đợc 11,36 đồng lãi. Kết quả nh vậy là thấp, nhng vì đây là dự án phát triển đô thị mang tính lợi ích xã hội cao nên mức sinh lời của vốn không cao. Bảng11 2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội. Dự án hoàn thành đã đem lại cho quốc gia nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng hiệu quả kinh tế - xã hội rất lớn, có ý nghĩa to lớn đối với chiến lợc quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020. Dự án đã đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc thêm 48.250 triệu đồng thông bằng việc thu thuế (thúe giá trị gia tăng: 9.969 triệu đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp: 12.370 triệu đồng) và tiền sử dụng đất, thuê đất: 25.911 triệu đồng. Cung cấp cho Thành phố một khu đô thị mới đồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ tầng là 65 tỷ đồng và đóng góp cho Thành phố 138.000 m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng đợc chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chơng trình phát triển nhà ở quốc gia và chơng trình giãn dân của Thủ đô Hà Nội. Tạo công ăn việc làm cho hơn 1000 công nhân, lao động phổ thông làm việc ttrực tiếp và gián tiếp trong dự án, với thu nhập trung bình khoảng 800 ngàn đồng. Tăng cờng đợc kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một khu vực dân c đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nâng cao điều kiện sống của nhân dân trong khu vực. Huy động vốn đầu t từ nhiều nguồn nhng đợc quản lý thống nhất tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn, góp phần đa việc phát triển đô thị của Hà Nội vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hoá thủ đô Hà Nội. Nâng cao năng lực thực hiện quản lý các dự án phát triển đô thị của đội ngũ cán bộ công nhân viên của Tổng công ty tạo cơ sở vững chắc để triển khai đầu t và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ khu vực hồ Linh Đàm. CHƠNG III NHỮNG ĐỊNH HỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU T PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU T PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ I. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC THỰC HIỆN ĐẦU T Trong những năm qua việc thực hiện đầu t phát triển các khu đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị đã gặp đợc rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một số thuận lợi và khó khăn nh sau: 1. Thuận lợi. Đợc sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các ngành, các cấp từ Trung ơng đến địa phơng có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty nh: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND Thành phố Hà Nội, Bộ Kế hoạch đầu t, Bộ Tài chính,… UBND các quận, huyện… để Tổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình. - Có đợc sự lãnh đạo sáng suốt, đúng đắn của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo Tổng công ty… - Có đội ngũ cán bộ đã kinh qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày càng đợc củng cố và nâng cao, có đợc sự đoàn kết thống nhất đồng lòng trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng Giám đốc xuống đến nhân viên, có tinh thần tự giác, năng động, sáng tạo, có trình độ năng lực có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trơng đờng lối của Đảng và Nhà nớc. - Trải qua việc thực hiện các dự án, Tổng công ty đã đúc rút đợc quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (