Đề tài Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Do vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước. Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới xuất phát từ chính sách cho vay thế chấp bất động sản tại Hoa Kỳ là tác nhân cơ bản gây nên sự suy thoái kinh tế của hầu hết các nước trên thế giới chứng tỏ những ảnh hưởng rất lớn từ thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Vì vậy, việc điều hành thị trường bất động sản nhằm phát huy những mặt tích cực và hạn chế các ảnh hưởng tiêu cực là vấn đề cần quan tâm nghiên cứu. Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế, chính trị lớn nhất của khu vực miền Trung Việt Nam, là điểm đến của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Do vậy, thị trường bất động sản của thành phố Đà Nẵng phát triển rất mạnh mẽ trong những năm gần đây. Quận Hải Châu là một quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng. Cùng với sự phát triển của thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong những năm qua thị trường bất động sản của quận cũng phát triển khá mạnh do tác động của quá trình phát triển đô thị và sự hình thành các khu tái định cư mới. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt đạt được thì hoạt động của thị trường bất động sản của quận Hải Châu trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội; tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí, thất thoát lớn cho xã hội; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá đất vẫn còn diễn ra.... Tất cả những điều đó đã gây tác động xấu đến thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến tâm lý và đời sống của người dân, nhất là đối tượng có thu nhập thấp vì họ hầu như không có điều kiện để tiếp cận được thị trường bất động sản. Xuất phát từ các lý do, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng". 1.2. Mục đích và yêu cầu của đề tài * Mục đích của đề tài Nghiên cứu thực trạng về thị trường bất động sản từ đó đưa ra các giải pháp nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở quận Hải Châu trong thời gian tới. * Yêu cầu - Trên cơ sở các số liệu thu thập do các đơn vị cung cấp phải đánh giá khách quan, chính xác và khoa học. - Tìm hiểu, nắm bắt được tình hình phát triển thị trường bất động sản ở quận Hải Châu để đưa ra các giải pháp phát triển thị trường bất động sản. - Nắm vững các chính sách về thị trường bất động sản. PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 2.1.1. Bất động sản và đặc điểm của hàng hoá bất động sản 2.1.1.1. Khái niệm về bất động sản Theo khoản 1, điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005: Bất động sản là các loại tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 2.1.1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản - Có vị trí cố định, không di chuyển được Đặc điểm này có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem bất động sản đi nơi khác để giao dịch. - Tính bền lâu : đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng chục năm đến hàng trăm năm. - Tính thích ứng Lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử dụng. Tính thích ứng của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan trọng để thu hút khác hàng và các nhà đầu tư. - Tính dị biệt Trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau. - Tính chịu ảnh hưởng của chính sách. Bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp luật, quan hệ lợi ích kinh tế trong việc sử dụng đất, giao dịch và sử dụng bất động sản. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Nhiều loại đầu tư không đòi hỏi phải tốn công quản lý lắm như đầu tư vào chứng khoán, đồ cổ hay kim loại quý nhưng đầu tư trực tiếp vào bất động sản thì phải có năng lực quản lý thích hợp, đòi hỏi nhiều kiến thức tổng hợp. - Tính ảnh hưởng lẫn nhau. Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng có thể nâng cao giá trị bất động sản trong khu vực phụ cận lên khá nhiều. 2.1.2. Thị trường bất động sản 2.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Theo khoản 1 điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007của Chính phủ thì doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là 6 (sáu) tỷ đồng Việt Nam. 2.1.2.2. Phân loại thị trường bất động sản Dựa vào những căn cứ khác nhau người ta đã chia thị trường bất động sản thành các loại như sau: * Căn cứ vào loại hình giao dịch trên thị trường: thị trường bất động sản được chia thành 5 loại gồm: - Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản. - Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê. - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để thế chấp vay vốn. - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để góp vốn liên doanh. - Thị trường giao dịch khác về bất động sản. * Căn cứ vào thời gian mà thị trường bất động sản tham gia vào thị trường: nếu dựa vào căn cứ này thị trường bất động sản được chia thành 3 loại, bao gồm: - Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán hay cho thuê. - Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại công trình đã được mua hoặc thuê. * Căn cứ vào mục đích sử dụng bất động sản - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng để ở: là thị trường giao dịch các căn hộ, ngôi nhà, công trình, lô đất được sử dụng vào mục đích ở. - Thị trường giao dịch các bất động sản dùng vào mục đích khác: như văn phòng làm việc, kinh doanh, xây dựng cơ sở hạ tầng. 2.1.2.3. Đặc điểm của thị trường bất động sản Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển trong nền kinh tế thị trường nên nó có những đặc điểm sau: - Thị trường bất động sản không giao dịch bản thân bất động sản mà giao dịch các quyền và lợi ích chứa trong bất động sản đó. - Thị trường bất động sản là thị trường không mang tính tập trung nhưng mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc. - Thị trường bất động sản là thị trường có nội dung phong phú nhưng là dạng thị trường không hoàn hảo. - Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. - Cung trong thị trường bất động sản không theo kịp sự thay đổi của cầu. - Giao dịch trên thị trường bất động sản cần có sự tư vấn của các chuyên gia với trình độ cao. - Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn. PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và định hướng phát triển kinh tế xã hội của quận Hải Châu giai đoạn 2010 – 2020. Thực trạng thị trường bất động sản ở quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được thực hiện tại địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng. 3.2. Nội dung nghiên cứu - Điều tra, nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ở quận Hải Châu. - Nghiên cứu thực trạng thị trường bất động sản tại quận Hải Châu về các vấn đề: giá cả bất động sản, các công ty kinh doanh bất động sản... - Đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại quận Hải Châu. 3.3. Phương pháp nghiên cứu 3.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các số liệu, dữ kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu. Đây là bước đầu tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, các số liệu về đất đai… 3.3.2 Phương pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã được công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung nghiên cứu của đề tài. 3.3.3 Phương pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra được nhận xét cũng như đánh giá được tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu nghiên cứu. 3.3.4 Phương pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích tương quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đưa ra giá trị có tính chính xác cao. PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội: 4.1.1. Vị trí địa lý Hải Châu là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, có tọa độ địa lý nằm ở 10802’ kinh độ Đông, 16003’ vĩ độ Bắc với tổng diện tích tự nhiên là 2135,42 ha. Ranh giới hành chính được xác định: Phía Bắc giáp Vịnh Đà Nẵng; Phía Tây giáp quận Thanh Khê và quận Cẩm Lệ; Phía Đông giáp quận Sơn Trà và quận Ngũ Hành Sơn; Phía Nam giáp quận Cẩm Lệ. Trên địa bàn quận Hải Châu có sân bay quốc tế, có quốc lộ 14B đi ngang qua, có các cảng sông, các trung tâm hành chính, văn hóa, thương mại, dịch vụ, du lịch của thành phố Đà Nẵng. Do vậy, Quận có nhiều ưu thế về địa lý, kinh tế so với các quận, huyện khác trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội cũng như thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. 4.1.2 Thực trạng phát triển các ngành và lĩnh vực của quận Hải Châu 4.1.2.1 Ngành Dịch vụ Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng có nhiều điều kiện phát triển thương mại dịch vụ nên hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch trên địa bàn quận đã phát triển nhanh và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu kinh tế của quận năm 2009 (66.68%). Tốc độ tăng giá trị sản xuất ngành dịch vụ bình quân thời kỳ 2000 - 2005 đạt 16,2%/năm; giai đoạn 2005 - 2009 là 18,22%/năm. 4.1.2.2 Ngành Công nghiệp - Xây dựng Với vị trí là quận trung tâm, dân cư đông đúc, mặt bằng sản xuất chật hẹp nên quận chỉ phát triển công nghiệp có công nghệ sạch và chứa hàm lượng khoa học kỹ thuật cao. Trong những năm gần đây, do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như giá cả nguyên vật liệu gia tăng, nền kinh tế thế giới bị khủng hoảng kéo theo sự khủng hoảng của kinh tế trong nước....đã làm cho sản xuất công nghiệp trên địa bàn quận có nhiều biến động. Tuy nhiên tỷ lệ đóng góp của ngành công nghiệp - xây dựng trong GDP của quận vẫn đạt trên 35% năm 2009 và tốc độ tăng trưởng bình quân hàng năm giai đoạn 2005 - 2009 là 10,6%. 4.1.2.3 Ngành nông nghiệp Do là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng, quỹ đất nông nghiệp hầu như không có do được trưng dụng sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp nên việc phát triển nghành này chủ yếu dựa vào việc khai thác thủy hải sản trên địa bàn quận. 4.1.3. Đặc điểm về dân số, lao động, việc làm và mức sống Dân số trung bình của quận Hải Châu năm 1997 là 174.115 người, đến năm 2009 là 189.090 người tăng thêm 14.975 người, mật độ dân số trung bình là 9.139 người/km2 phân bố không đều, tập trung ở các phường trung tâm quận. Mật độ dân số cao nhất ở phường Nam Dương (46.055 người/km2) và thấp nhất là phường Hòa Cường Nam (5.764 người/km2). Sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh tại thành phố Đà Nẵng nói chung và quận Hải Châu nói riêng đã làm cho nhu cầu về bất động sản ở quận Hải Châu trở nên hết sức bức thiết. Lực lượng lao động nhập cư lớn, lao động trẻ có tỷ lệ cao. Với loại đối tượng này, số người có việc làm, thu nhập ổn định nhưng chưa có nhà ở là khá lớn. Đây chính là những khách hàng tiềm năng cho thị trường bất động sản, tạo nên cầu bất động sản tăng mạnh. 4.1.4. Điều kiện cơ sở hạ tầng Kết cấu hạ tầng trên địa bàn quận Hải Châu khá phát triển và có các phương thức vận tải đường bộ, đường sông, đường hàng không, gần nhà ga đường sắt và cảng biển rất thuận lợi cho việc giao thương, giao lưu văn hóa và du lịch nên có vai trò quyết định cho sự phát triển của thành phố 4.2. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hải Châu 4.2.1. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hải Châu. - Công tác quản lý đất đã có những tác động tích cực, giải quyết kịp thời những vấn đề thiết thực trong quản lý sử dụng đất đai, góp phần đáng kể vào sự ổn định và phát triển kinh tế xã hội. Đã tác động trực tiếp đến lợi ích người dân, tạo nên một động lực mới, thúc đẩy sản xuất phát triển, làm cho tình hình sử dụng đất ngày càng được ổn định, hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại xung quanh việc giải quyết tranh chấp đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất chưa thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Điều đó dẫn đến các ngành, các cấp địa phương còn lúng túng trong việc quản lý sử dụng đất. - Nhìn chung, việc sử dụng đất trên địa bàn quận có hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều nơi, nhiều chỗ sử dụng đất chưa hợp lý, gây lãng phí đất, hiệu quả sử dụng đất không cao mà nguyên nhân chính là chưa có quy hoạch cụ thể, để ổn định và phát huy hiệu quả sử dụng đất. - Trên địa bàn quận vẫn còn những khu quy hoạch treo, những dự án dàn trải, chậm tiến độ hoặc không thực hiện dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai, hiệu quả sử dụng đất thấp. Điều này làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của thị trường bất động sản, tạo nên những khu vực không có giao dịch, hoặc tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp trong mua bán bất động sản (khu quy hoạch treo). Những dự án chậm tiến độ gây nên hiện tượng lãng phí rất lớn, giá thành bất động sản tăng cao, gây thiệt hai cho ngân sách nhà nước và lợi ích của nhà đầu tư. Cá biệt, có những dự án đã được cấp phép nhiều năm vẫn chưa có hoạt động gì (khu 88 Hùng Vương), hay hoạt động cầm chừng (khu vực bên cạnh nhà hát Trưng Vương do nhà thầu Vũ Châu Long thực hiện). 4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của quận Hải Châu năm 2009 Theo số liệu thống kê đất đai năm 2009, tổng diện tích tự nhiên của quận Hải Châu là 2135.42 ha. Trong đó, đất phi nông nghiệp là 2088,42 ha, chiếm 97,8%, đất nông nghiệp có 26,06 ha; chiếm 1,22% và đất chưa sử dụng có 20,94 ha chiếm 0,98% tổng diện tích tự nhiên toàn quận. Cơ cấu sử dụng đất của quận năm 2009 được thể hiện qua biểu đồ 1. (Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi Trường năm 2009) 4.3. Thực trạng thị trường bất Động sản ở quận Hải Châu. 4.3.1. Thực trạng mua, bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở. Bảng 2: Thực trạng mua bán nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 Đơn vị tính: Hồ sơ Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng 4.3.2. Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất Bảng 3: Thực trạng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp giai đoạn 2005 – 2009 Năm Diện tích (m2) Năm 2005 1870 Năm 2006 1230 Năm 2007 890 Năm 2008 550 Năm 2009 420 Tổng 4960 Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng Trong những năm qua, với sự phát triển của kinh tế - xã hội quận Hải Châu, đời sống của nhân dân đã có những bước chuyển biến đáng kể, thu nhập bình quân của các hộ dân tăng cao, các dịch vụ - thương mại phát triển đã ảnh hưởng đến việc chuyển mục đích sử dụng đất của các cá nhân, doanh nghiệp. Mục đích sử dụng đất chủ yếu được chuyển là từ mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nông nghiệp với mục đích kinh doanh đối với các doanh nghiệp; mục đích đất ở đối với các hộ gia đình cá nhân. Phần lớn diện tích đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng, diễn ra ở thời điểm trước năm 2004, theo các dự án quy hoạch của Thành phố. 4.3.3. Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà và thuê cơ sở sản xuất kinh doanh Một trong những đặc trưng phát triển của thị trường bất động sản ở quận Hải Châu là sự phát triển của loại hình thuê đất, thuê nhà, thuê cơ sở sản xuất kinh doanh. Nguyên nhân chính mang lại nét đặc trưng trên là do sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch, dịch vụ. Hàng ngày, có hàng trăm lượt khách đổ về thuê phòng tại các khách sạn, nhà nghỉ, đây là nguồn cung rất lớn cho những người có nhu cầu về nhà ở trong một thời gian nhất định và góp phần vào trong tổng thu ngân sách địa phương. Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 được thể hiện qua bảng 4. Bảng 4: Thực trạng cho thuê đất, thuê nhà ở, thuê cơ sở sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005 - 2009 Năm Diện tích (m2) Năm 2005 12992 Năm 2006 53988 Năm 2007 24795 Năm 2008 1585241 Năm 2009 483362 Tổng 2.160.378 Nguồn: Sở TNMT thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng là một thành phố lớn, là trung tâm kinh tế, văn hóa của khu vực miền Trung - Tây Nguyên. Do đó, cùng với sự phát triển về kinh tế là nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, văn phòng cho thuê v.v... Quá trình đô thị hóa tại Đà Nẵng nói chung, quận Hải Châu nói riêng phát triển với tốc độ chóng mặt, thành phố thay da đổi thịt hàng ngày. Để đạt được điều đó là nhờ tầm nhìn, những quyết sách hợp lý mang tính chiến lược của thành phố, cùng với sự đồng thuận của nhân dân, mang đến một môi trường thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước cũng như quốc tế. Cùng với sự phát triển của thành phố Đà Nẵng, quận Hải Châu cũng được phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nên đã tạo được sự thuận lợi trong sản xuất và đầu tư kinh doanh trong nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực kinh doanh về bất động sản. Do đó, từ năm 2005 đến năm 2009, quận Hải Châu trở thành một trong những địa bàn có diện tích thuê đất sản xuất kinh doanh, nhà ở, đất ở lớn nhất thành phố Đà Nẵng, cụ thể như: Bảng 5: Một số trường hợp thuê đất sản xuất kinh doanh trên địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2005-2009 STT Đơn vị thuê Diện tích (m2) 1 Công ty TNHH Indochina Riverside Tower 3.652 2 Công ty TNHH Việt Lý tại miền Trung 14.022 3 Công ty TNHH Deawon Canavil 43.314 4 Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc 10.773 Ngoài các dự án trên (chủ yếu là thuê đất mới), các hợp đồng cho thuê đất ở, đất sản xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cơ sở sản xuất kinh doanh, trụ sở các công ty, cơ quan, ban ngành trên địa bàn quận đã được ký những năm trước đây, nay được ký lại, hoặc gia hạn hợp đồng cũng chiếm số lượng rất lớn. Những số liệu trên cho thấy nguồn cung trên thị trường bất động sản trong lĩnh vực nhà - đất cho thuê là hết sức dồi dào. Điều đó lý giải cho việc thị trường bất động sản ở quận Hải Châu nói riêng và Đà Nẵng nói chung trong thời gian gần đây đang hết sức sôi động. Tuy nhiên, do có sự cân bằng tương đối về cung - cầu, nên giá bất động sản tăng mạnh, nhưng ít có những biến động đột biến như thị trường bất động sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. 4.3.4. Thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất Với thành quả của quá trình phổ biến pháp luật và trình độ dân trí ngày càng cao của người dân địa phương, đã phán ánh ngày càng sâu sắc nhận thức của người dân về quyền lợi của mình trong việc sở hữu các bất động sản. Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trở thành một trong những điều kiện tạo nguồn vốn cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đổi mới khoa học – công nghệ trong các dây chuyền sản xuất; mở rộng quy mô sản xuất hoặc chuyển đổi loại hình sản xuất kinh doanh nhằm thu lại lợi nhuận cao hơn. Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của quận Hải Châu giai đoạn 2005-2009 được thể hiện qua bảng 5. Bảng 6: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp tài sản gắn liền với đất giai đoạn 2005-2009 Năm Số hồ sơ thế chấp (hồ sơ) Năm 2005 4176 Năm 2006 6087 Năm 2007 7087 Năm 2008 7007 Năm 2009 9140 Tổng 26490 Nguồn: Sổ đăng ký biến động phòng TNMT Q. Hải Châu, TP. Đà Nẵng 4.3.5. Vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Thực trạng sự phát triển của thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng có thể chia thành 2 giai đoạn cụ thể sau: Giai đoạn thị trường bùng nổ phát triển bong bóng và giai đoạn thị trường đóng băng; hai giai đoạn này đan xen nhau. Tuy nhiên, ta có thể nhận định khoảng thời gian từ năm 2003 trở về trước là thời hoàng kim của thị trường bất động sản của quận Hải Châu. Trong giai đoạn này giá bất động sản Hải Châu Nam không thua kém bất kỳ quận nào thuộc thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội. Sau thời kỳ phát triển bóng bóng với mức giá tăng tới chóng mặt là sự sụt giảm vào giai đoạn 2003-2005 khi thị trường gần như đóng băng. Lý giải cho căn nguyên của sự giảm sút này của thị trường bất động sản tại Hải Châu là do: yếu tố đầu cơ; sản phẩm của sự quản lý yếu kém. Từ 2005 đến nay là sự hồi sinh “kỳ diệu” của thị trường bất động sản trong giai đoạn hưng thịnh của thị trường chứng khoán Việt Nam (giai đoạn 2005 - 2008); sự đầu tư của các doanh nghiệp nước nước ngoài, đặc biệt là sự phát triển của các văn bản pháp luật như: Luật đất đai 2003, Luật dân sự 2005, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản là động lực làm cho thị trường bất động sản nóng lên. Qua đó, đã khắc phục được những yếu kém trong việc quản lý thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển phù hợp với tiềm năng vốn có, hạn chế cơ chế đầu cơ bất động sản của những nhà đầu tư, tạo môi trường pháp lý thông thoáng trong cơ chế thị trường, góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương. Việc ban hành kịp thời các văn bản pháp quy của UBND thành phố Đà Nẵng, UBND quận Hải Châu, đã giúp hiện thực hóa những chủ trương, đường lối của Đảng, Chính phủ, giải quyết những ách tắc trong việc thực thi các văn bản Luật của Quốc hội, các Nghị định, Thông tư của Chính phủ do vậy đã tạo ra hành lang phpas lý cụ thể cho thị trường bất động sản của quận phát triển. Cùng với sự phát triển kinh tế, quận đã từng bước hoàn thiện, giảm bớt các thủ tục hành chính phiền hà, tạo điều kiện thuận lợi trong các giao dịch bất động sản, thu hút đầu tư. Vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn quận Hải Châu được thể hiện một cách nổi bật, là yếu tố rất quan trọng trong việc phát triển của thị trường, tạo đà cho sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Bảng 8: Các văn bản pháp lý có liên quan đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở quận Hải Châu Tên văn bản Nội dung chính Ngày ban hành 88/2006/QĐ-UBND Ban hành giá cho thuê đất và phí sử dụng hạ tầng tại các khu công nghiệp do thành phố Đà Nẵng đầu tư. 09/10/2006 96/2006/QĐ-UBND Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước ngoài khu công nghiệp đối với tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 23/10/2006 35/2009/QĐ-UBND Ban hành Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng 24/12/2009 Nguồn số liệu: Uỷ ban nhân dân quận Hải Châu 4.4. Một số giải pháp phát triển thị trường BĐS ở quận Hải Châu. Để nhằm khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân, góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng về phát triển thị trường bất động sản, trong thời gian tới, quận Hải Châu cần tập trung thực hiện một số giải pháp cơ bản sau: - Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu. Mở rộng các hình thức cung của thị trường bất động sản nhà ở bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với các đối tượng của thị trường. Phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Khuyến khích đầu tư để tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. - Xây dựng hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ "cung – cầu" về đất đai. Tạo cơ chế chính sách thuận lợi về tín dụng để phục vụ tốt hơn yêu cầu phát triển thị trường bất động sản. - Có chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch ngoài luồng theo hướng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu và tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả năng lưu thông của hàng hóa, góp phần định hướng thị trường bất động sản. Tăng cường tính công khai, minh bạch trong giao dịch trên thị trường bất động sản. Có cơ chế định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng bảo đảm bình đẳng, công khai phục vụ phát triển thị trường bất động sản và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Tích cực đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai và giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, giao dịch không theo quy định của pháp luật, nhất là tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế cũng như các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước. - Tạo cơ chế, chính sách đồng bộ để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh và hiệu quả. Chú trọng cơ chế, chính sách về giao đất và cho thuê đất, về dự án, bán đấu giá, về thuế, thế chấp, định giá… Đổi mới cơ chế giao dịch bất động sản trên nguyên tắc của giá cả thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Có chế tài kiểm tra chặt chẽ đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu cơ và tạo cơ hội cho người có nhu cầu có thể mua, thuê bất động sản. Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch để nâng cao chất lượng của quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Xúc tiến việc hoàn thiện thị trường chứng khoán, sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu quả. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản. - Hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý thị trường bất động sản. Điều quan trọng là phải đổi mới nhận thức về phát triển và quản lý thị trường bất động sản; nhận thức rõ thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học và công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động được nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế và tạo tác động lan tỏa tới sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nông thôn theo hướng bền vững. - Điều tiết chênh lệch địa tô do Nhà nước đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để cân bằng lợi ích trên thị trường bất động sản, đồng thời kết hợp phát triển hạ tầng với phát triển đô thị theo hướng "vừa có đường vừa có phố". - Cần có dự báo tình hình thị trường để có định hướng phát triển nhằm chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, tránh những biến động gây ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân. - Kiểm soát đầu tư nước ngoài vào khu vực bất động sản. PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận - Hải Châu là quận trung tâm của thành phố Đà Nẵng có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản. - Các giao dịch trên thị trường bất động sản đang được chính quy hóa do sự phát triển của các tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản. Tỷ lệ giao dịch bất động sản ‘ngầm’ đang có xu hướng giảm do thủ tục hành chính được đơn giản hóa và mức thuế chuyển quyền sử dụng đất và bất động sản được cắt giảm. - Giao dịch trên thị trường bất động sản trên thị trường diễn ra mạnh mẽ trong những năm gần đây, đặc biệt là các giao dịch về bất động sản sử dụng vào mục đích ở, sản xuất kinh doanh, giao dịch cho thuê bất động sản. - Trên thị trường bất động sản của quận Hải Châu năm 2009, giá giao dịch bất động sản luôn có xu hướng cao hơn giá quy định của nhà nước. Tuy nhiên mức giá này vẫn thấp hơn so với giá bất động sản ở một số thàn phố khác trên cả nước như thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. - Vai trò quản lý các giao dịch trên thị trường bất động sản của các cơ quan quản lý nhà nước đang được củng cố và phát triển. - Với những lợi thế riêng thị trường bất động sản của quận Hải Châu theo dự báo đến năm 2015 sẽ là vươn lên dẫn đầu với tỷ lệ 60% nguồn cung cho thị trường bất động sản Đà Nẵng được tạo lập ở đây. 5.2. Kiến nghị Để thúc đẩy thị trường bất động sản quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng phát triển lành mạnh, đề tài xin đề xuất một số kiến nghị sau: - Quận cần xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá thị trường bất động sản, trong đó quy định việc cung cấp thông tin có liên quan đến thị trường như: Số lượng dự án bất động sản, giá bất động sản, số lượng giao dịch, tăng trưởng tín dụng cho bất động sản để phục vụ công tác quản lý và ổn định thị trường. - Rà soát, sửa đổi, bổ sung cơ chế chính sách để đẩy nhanh thực hiện dự án, tăng cung hàng hoá cho thị trường, nhất là các hàng hoá thiết yếu như nhà ở đô thị, văn phòng, các công trình dịch vụ… Trong đó, đặc biệt quan tâm phát triển nhà ở xã hội cho thuê, mua, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số đối tượng làm công ăn lương. - Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản . - Cải tiến trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư, phê duyệt dự án để rút ngắn thời gian đầu tư. Quy định rõ trách nhiệm và chế tài trong việc gây chậm trễ khi thẩm định và phê duyệt dự án. - Điều chỉnh, bổ sung chính sách giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn, đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: hình thành các tổ chức giải phóng mặt bằng chuyên nghiệp và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án. - Nghiên cứu xây dựng chiến lược (hoặc định hướng) phát triển thị trường bất động sản nhằm cân đối hài hoá cung - cầu để thị trường phát triển bền vững. Tập trung xây dựng Đề án Phát triển thị trường bất động sản, tạo quỹ đất phục vụ các mục tiêu công ích, chính sách xã hội, điều tiết thị trường đất đai và hỗ trợ tái định cư. - Công khai quy hoạch phát triển đô thị và công khai các dự án kêu gọi đầu tư. Quy định rõ thời gian và địa điểm công khai quy hoạch, công khai dự án để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản. - Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản  phải thực hiện việc mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản, để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán. - Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản. - Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ, khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. - Củng cố và phát triển độ ngũ quản lý trong lĩnh vực thị trường bất động sản.