Đề tài Thực trạng công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng tại khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính

LỜI NÓI ĐẦU Nhân dân ta ngày xưa có câu “tấc đất tấc vàng”, đến bây giờ chúng ta vẫn thấy giá trị mà đất đai mang lại cho con người là không thể kể hết được. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Do đất có vai trò quan trọng đối với xã hội loài người nói chung và đất nước Việt Nam nói riêng thì vấn đề sử dụng đất hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm là vấn đề phải quan tâm hàng đầu. Quản lý và sử dụng một cách đầy đủ và hợp lý đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đất nước ta là một nước có nền nông nghiệp lúa nước, số dân sống bằng nghề nông chiếm tới 75% nhưng trong quá trình đổi mới nền kinh tế, công nghiệp hoá, hiện đại hoá cần phải có những thay đổi trong việc phát triển các ngành sản xuất như nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ... Để đáp ứng được các yêu cầu trên thì việc đầu tiên phải xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu phục vụ cho mục đích phát triển đất nước như: Xây dựng các tuyến đường giao thông, xây dựng các công trình thuỷ lợi, các nhà máy, các xí nghiệp khu chế xuất... và nền tảng đầu tiên chúng ta cần là “đất” để xây dựng các công trình đó. Vấn đề định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình triển khai các dự án. Đây là một vấn đề rất khó khăn, phức tạp, nó đòi hỏi sự cố gắng rất cao của mọi cấp, mọi ngành và của Nhà nước thông qua chính sách hợp lý về đền bù thiệt hại đất, nhà ở cho người dân khi bị thu hồi đất. -Lý do chọn đề tài. Đề tài “ Thực trạng công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng tại khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính” là một trong những đề tài hay, cần được nghiên cứu. Việc định giá đất là một vấn đề hết sức quan trọng trong giai đoạn hiện nay. Giá đất không chỉ là công cụ để Nhà nước thực hiện quản lý và người sử dụng tiếp cận với thị trường, mà còn là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy định và pháp luật. Định giá đất nhằm xác định cơ sở khoa học, xác định các mức giá cho các quan hệ đất đai như xác định giá cho thuê, cầm cố, thế chấp... trong đó xác định giá đền bù đất giải phóng mặt bằng là một nội dung quan trọng. Do việc đánh giá còn thụ động vì việc xác định giá chưa xuất phát từ nghiên cứu các yếu tố chi phối tới giá đất nên các mức giá sau khi các địa phương ban hành thường không phản ánh đúng giá trị thị trường đất tại thời điểm áp dụng nên công tác đền bù còn nhiều tranh cãi. Đền bù, giải phóng mặt bằng là công việc đầu tiên và cũng là khâu khó nhất của chủ dự án trong quá trình thực hiện đầu tư. -Mục đích nghiên cứu. Nghiên cứu cơ sở lý luận của định giá đền bù đất GPMB (đặc điểm quan hệ sở hữu, quan hệ sử dụng đất; đền bù đất là một tất yếu khách quan; kinh nghiệm của một số nước trong việc đền bù đất; các quan điểm của Đảng ta trong vấn đề này), phân tích đánh giá thực trạng định giá đền bù đất GPMB ở quận Đống Đa, trên cơ sở đó đề xuất phương hướng, giải pháp để hoàn thiện định giá đất đền bù GPMB. -Nội dung nghiên cứu. +Chương I:Cơ sở lý luận về định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng. +Chương II:Nội dung công tác định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng tại khu nhà N3D nằm trong khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính. + Chương III:Đề xuất kiến nghị cho công tác định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng tại các công trình khác. Để hoàn thành được đề tài này em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ, hướng dẫn của thầy giáo tiến sĩ.Hoàng Văn Cường cùng một số cán bộ tại ban quản lý dự án công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này. CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐẤT KHI TIẾN HÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG I- KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ Có rất nhiều cách khác nhau để hiểu về định giá đất và tài sản trên đất.Thông thường người ta hay sử dụng hai khái niệm sau: -Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định -Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho mét muc đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét đến tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường ,bao gồm cả các loại đầu tư lựa chọn Như vậy định giá bất động sản là công việc phức tạp nó không chỉ mang tính khoa học , mà còn là nghệ thuật đòi hỏi người làm công tác định giá phải có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng và sự nhạy cảm tốt với thị trường.Quá trình định giá là quá trình áp dụng các phương pháp khoa học để tính giá trị của tài sản đó .Quá trình này không thể tách rời mục đích định giá Ở việt nam, tuy hoạt động định giá đã có từ lâu nhưng bị chi phối bởi ý trí của nhà nước thông qua các công tác kế hoạch hóa về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất nền kinh tế.Vì vậy hoạt động định giá chủ yếu là thụ động.Các năm gần đây,khi nền kinh tế chuyển sang vận hành theo nền kinh tế thị trường và theo định hướng cơ chế XHCN thì hoạt động định giá bước đầu được sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của nó. Ở nước ta,đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân,nhà nước giao đất cho tổ chưc,hộ gia đình,cá nhân sử dụng ổn định,lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.Vì vậy định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho mục đích sử dụng đất đã được xác định. II-SỰ CẦN THIẾT VÀ VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI TIẾN HÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Để xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải tỏa muốn thực hiện quy hoạch tốt phải đảm bảo lợi Ých của người dân thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thưc hiện bằng phương pháp định giá đất,giá đất đuợc định giá phải sát với giá thực tế.Đối với đất tại những vị trí có khả năng sinh lợi cao phai thực hiện đấu giá đất có chú ý tới việc xem xet đầy đủ các yếu tố tác động đến việc lập giá đền bù. Để xác định và đưa ra các loai giá đền bù thiệt hại về đất,chúng ta phải xem xét khoa học hàm giá trị sử dụng phụ thuộc vào những biến nào.Hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến số sau: -khả năng hình thành các công trình dịch vụ -khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng -khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác -khả năng phân loại đất theo quy mô và vị trí địa lý hành chính -khả năng phát triển ngành nghề truyền thống Có thể khẳng định đươc rằng :Định giá có vai trò rất quan trọng khi tiến hành giải phóng mặt bằng.Nếu như công việc định giá không sát với giá cả đát đai tại thời điểm tiến hành giải phóng mặt bằng thì công việc giải tỏa có thể chậm lại và nhiều khi không thực hiện được.Vì vậy khi tiến hành thực hiện giải tỏa mặt bằng thì công việc đầu tiên của hội đồng giải tỏa là xác định giá đất và giá các tài sản trên đất sao cho phù hợp nhất để công việc giải phóng được nhanh chóng hơn.Khi tiến hành định giá chúng ta phải xác định được các nhân tố trực tiếp tác động đến giá đất,có như vậy thì công tác giải tỏa mới diễn ra được nhanh chóng.Bởi vì nó đáp ứng được lợi Ých hai bên là người dân và chủ đầu tư.Chúng ta hãy xem xét từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự biến động của giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng . - Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Việc đầu tư cơ sở hạ tầng bao gồm : Hệ thống đường giao thông được hoàn chỉnh tới mức nào, hệ thống cấp thoát nước được xây dựng ra sao . Hệ thống điện dịch vô sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì . Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào .. . Sẽ là nhân tố trực tiếp tác động đến rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu vực đó . - Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ : Nhiều chức năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất như trung tâm thương mại và văn phòng cạnh tranh ở trung tâm thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất tại khu vực này . Sự ảnh hưởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tương lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do : Một chức năng có thể hỗ trợ bổ sung cho các chức năng khác như : một trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho môi trường sinh sống cá nhiều điều kiện tập trung dân cư đến làm cho đất ở tăng giá trị thực tế . Một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác như : nhà máy sẽ làm giảm phát triển nhà ở xung quanh, dân cư không muốn đến sống ở khu vực này, dẫn tới giá trị thực tế của đất sẽ giảm đi . Đất có thể sử dụng vào cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau : đất giữ trữ và giải trí sẽ là giảm tỷ lệ dành cho đất ở từ đó gây ra sự thiếu hụt hoặc đất ở làm ảnh hưởng không nhỏ tới đất ở . - Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác : Các mảnh đất riêng rẻ hay mảnh đất và nhà ở thường chia ra làm nhiều quyền lợi khác nhau . Các cá nhân khác nhau có thể có các quyền lợi khác nhau trên cùng một mảnh đất . Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh hưởng đến giá trị thực tế của đất . Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuất khác như : đất không di chuyển được, đất không thuần nhất, đất không bị phá huỷ . Vì vậy nó có đặc thù riêng về mặt giá trị như sau : Cố định về mặt số lượng cung cấp .. một yếu tố quan trọng cần biết là trong khi đất cố định về mặt số lượng cung cấp, thì đất cho chức năng sử dụng xác định như nhà ở lại biến thiên … có nghĩa là sự cung cấp hoàn toàn bất biến thiên . Giá trị của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường . Cung cấp đất ở có thể coi là ổn định, khi tổng đất là không đổi . Việc sử dụng đất ở được định hướng bởi nhu cầu của thị trường . Nhu cầu của loại sử dụng đất ở nào mà lên cao thì thị trường sẽ đáp ứng loại đất ở tại đó . Nhu cầu thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó mang lại . Do đó một số laọi hình sử dụng đã đẩy các loại hình khác ra khỏi vị trí nhất định trong đô thị như thương mại đẩy nhà ở ra khái trung tâm, nhà ở đẩy nông nghiệp ở ven đô bởi và các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện trả giá trị cao hơn cho vị trí đó . Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở cũng làm thay đổi giá trị thực tế của đất ở . - Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý : Trong mỗi loại đô thị được chia làm 4 loại đường phố, bao gồm : Đường phố loại 1 . Đường phố loại 2 . Đường phố loại 3 . Đường phố loại 4 . Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch .. Tại mỗi loại đô thị, giá trị của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố trong mỗi loại đô thị đó . Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định một cách cụ thể mức giá đền bù thiệt hại về đất cho từng khu vực trong đô thị . Trong quá trình thựchiện các dự án phát triển đô thị, việc giải phóng mặt bằng trong đó đất ở và nhà ở của người dân bị thu hồi là lẽ tất nhiên . Điều hết sức quan trọng đó là làm sao Nhà nước và nhân dân cùng có lợi Ých . Muốn thực hiện được điều này, Trước tiên Nhà nước phải đưa ra được bảng giá chuẩn về đất trên cơ sở phải tính đến nhân tố giá trị thực tế của đất được thể hiện trong các tiêu thức đã được đề cập ở trên . Từ đó các địa phương trong cả nước lấy đó làm cơ sở pháp lý để đưa ra được các quy định về giá đền bù thiệt hại đất tronh khi giải toả để thực hiện quy hoạch . Trong quá trình lập giá đền bù thiệt hại về đất, các địa phương phải dựa vào sự tác động trực tiếp có tính quyết định của nhân tố giá trị thục tế của đất ở để thiết lập bảng giá chuẩn . Công việc này hết sức khó khăn, gian khổ đòi hỏi các ngành, các cấp có liên quan và từng cán bộ phụ trách cụ thể phải nâng cao tinh thần trách nhiệm trước quyền lợi của Nhà nước và quyền lợi của người dân khi Nhà nước giải toả và bị thu hồi đất và nhà ở . Có như vậy mới đảm bảo được tính công bằng, lòng dân mới thuận . - Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống : Sù di chuyển của người dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hưởng đến việc duy trì và phát triển ngành nghề truyền thống . Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển ngành nghề truyền thống thì gía đất ở đây cao hơn rất nhiều so với nơi cũng có những điều kiện tương tự nhưng không có khả năng phát triển ngành nghề truyền thống . Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở . Chỉ khi nào trong giá đất thể hiện được các nhân tố trên thì việc lập giá đền bù thiệt hại về đất, nhà ở mới thục tế và hợp lý . Có nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở phải được thực hiện bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá thực tế tại thời điểm đền bù thiệt hại . Trường hợp đặc biệt phải được đấu giá để định giá đất để đền bù thiệt hại . III.CƠ SỞ VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT. 1.Cơ sở khoa học hình thành giá đất. a.Cơ sở lý luận về giá trị giá cả. * Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh - đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricado W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu ra cây nói nổi tiếng: "Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của cải" A.Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã cho rằng "Lao động là thước đo thực tế của giá trị" D. Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan điểm của ông. Ông định nghĩa "Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một hàng hoá nào khác mà hàng hoá đó trao đổi là do số lượng lao động tương đối, cần thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thưởng lớn hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời gian lao động quyết định giá trị". Cũng như A. Smith, W. Petty, D. Ricardo, C. Mac lấy lao động làm thước đo giá trị của hàng hoá. Theo C. Mac giá trị ucả hàng hoá là lao động của người sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh thì không có giá trị . Khi vận dụng lý luận về thước đo lao động của giá trị C.Mác cho rằng "Nếu chúng ta phân biệt được kinh doanh sáng tạo hay lao động sản xuất ra giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dưới khả năng của đất đai tự nhiên thành công dụng hiện thực hay công dụng có thể sử dụng được của đất đai thành đất đai kinh tế thì lao động chuyển hoá nói trên được coi là giá trị của đất đai những không phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế. Và theo đó không phải đất đai tự nhiên là hàng hoá mà đất đai kinh tế mới là hàng hoá và mới có giá trị". Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mác, giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả thị trường xét trên phạm vi xã hội. Vì trong một không gian và thời gian xác định, tổng lượng lao động là một đại lượng xác định. Chỉ có từng mặt hàng thì giữa giá trị và giá cả thị trường có sự khác nhau . Sự khác nhau này do các nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng... Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã được bàn cãi nhiều trong lịch sử, có 3 trường phái tiêu biểu: - Trường phái cổ điển và tân cổ cho rằng:giá đất nông nghiệp phụ thuộc vào 2 yếu tố chính, đó là: + Độ mầu mở của đất. + Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoản cách từ lô đất đến các trung tâm tiêu thụ sản phẩm). C.Mác đã kế thừa trường phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm về giá trị đất nông nghiệp, địn ra các loại địa tô. Trên cơ sở định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà kinh tế tân cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị. Đối với đất đô thị độ phì nhiên của đất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không gian, thời gian và các điều kiện hạn tầng kỹ thuật xã hội. -Trường phái lý thuyết cho rằng:Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu nhập xã hội, mạng lưới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị. - Trường phái kinh nghiệm: theo trường phái này giá trị và giá cả đất đô thị là do thị trường xác định. giá đất lệ thuộc rất nhiều vào quan hệ cung cầu. Mặc dù người mua và người bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận giá trị và giá cả đất đai song thông qua thị trường họ tự định giá. Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nước chính thức ghi nhận tại Điều 12-luật đất đai 1993. Tuy nhiên, khi đề cấp tới các vẫn đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai chỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó. b. Địa tô - Một trong những căn cứ hình thành giá đất. Lý luận địa tô - Một bộ phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hoá tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá cả của đất đai trên bình diện rộng lớn. Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà kinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô tư bản hoá" của C.Mác để đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết . Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được C.Mác nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù đại tô. C.Mác chi địa tô ra thành 2 loại: Địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. *Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Trong đó: + địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được sử dụng 2 lượng tư bản lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu mạng lại. Ngoài ra, địa tô chênh lệch I còn chịu tác động bởi vị trí đất đai như: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác và thị trường tiêu thụ sản phẩm. + Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu được do khả năng thâm canh đưa lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sự khác nhau. Địa tô này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng các nâng địa tô lên. Do đó , địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. Bất kỳ ở đầu có địa tô thì địa tô chênh cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật như địa tô trong nông nghiệp . địa tô này có những đặc trưng. - Vị trí có ảnh hưởng rất lớn, loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trưng của loại địa tô này là ưu thế của giá độc quyền trong nhiều trường hợp và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất đem lại. - Địa tô xây dựng tăng lên không phải chỉ là tình hình nhân khẩu tăng lên mà là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất hoặc dựa trên mặt đất, như trường hợp tất cả những vật trong công nghiệp như: đường sắt, kho tàng, bến tàu... có thể coi địa tô đất xây dựng là địa tô đặc trưng của đất đô thị. * địa tô tuyệt đối: Hình thành khi xét về địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận doi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở nước ta hiện nay không có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, Nhà nước đứng ra điều tiết để định hướng cơ cấu đầu tư vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối hầu như không tồn tại. Khi nghiên cứu về địa tô , C.Mác đã chỉ ra rằng các biện pháp sử dụng đất không có giá trị và giá cả của nó, chỉ là sự phản ánh đơn thuần của địa tô được tính toán theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa. Do đó, không chỉ các thử đất đang sử dụng mới có giá trị mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng có giá trị, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô nếu đưa vào sử dụng. Giá đất không trực tiếp gia nhập cho người sử dụng đất mang lại , vì vậy để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình "tư bản hoá địa tô" chính là giá đất (giá đất là bội số của địa tô) Bên cạnh đó , lãi suất ngân hàng cũng là căn cứ hình thành giá đất. Trong kinh doanh người ra phải tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại so cho số tiền bỏ ra mua đất chỉ hơn hay bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Hay nói các khác, giá đất phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng, nếu lãi suất ngân hàng cao nhà tư bản muốn sử dụng đất thì giá đất phải giảm. Qua nghiên cứu thị trường đất đai và sự hình thành giá đất, các nhà nghiên cứu và các nhà kinh tế đã đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết dựa trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng . Giá đất được tính theo công thức. 2.Các phương pháp định giá đất. Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng sử dụng vào các mục đích khác nhau . Vì vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để có được kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng với người định giá . Trên thực tế có ba phương pháp được sử dụng phổ biến tại các nước trên thế giới đó là : Phương pháp thặng dư . Phương pháp đầu tư . Phương pháp giá thành . Phương pháp so sánh . * Phương pháp so sánh : Sử dụng các thông tin thị trường thu thập được từ những vụ mua bán đã diễn ra. Qua sử lý , tổng hợp phân nhóm tiến hành so sánh các kết quả thu được nhằm tìm ra giá trị thị trường của từng loại BĐS. Phương pháp này dựa vào quy luật kinh tế về sự thay thế, không một người mua hàng thận trọng nào trả hơn cái mà họ sẽ trả để có một hàng hoá thay thế một hàng hoá tương tự . Trong phương pháp này cần thiết phải tiến hành so sánh tất cả mọi khía cạnh , các giao dịch mua, bán phải nằm trong thời hạn hợp lý, phù hợp với pháp luật, rõ ràng và trung thực. * Phương pháp giá thành: Trong nhiều trường hợp, các BĐS được xác lập và sử dụng không nhằm mục đích sinh lời như việc xác lập và đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc, công trình phcụ vụ công cộng, nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở... Do vậy, trên thực tế không có thị trường mua bán các loại BĐS nêu trên và không thể thu thập số liệu thị trường về giá trị của BĐS đó được. Việc xác định giá trị của chúng có thể được tiến hành theo phương pháp thay thế. Giá trị BĐS cần tính toán được tiến hành như sau: Tính giá trị lô đất thay thế nói trên cộng với giá trị nhà sau khi đã khấy hao. Đối với các công trình văn hoá, lịch sử không thể thực hiện bằng phát triển này. * Phương pháp đầu tư : Các thông tin thị trường về chi phí đầu tư tỷ lệ vốn hoá, lợi nhuận thu được, tiến hành đánh giá, xử lý thông tin để tính toán giá trị của từng loại BĐS. Phương pháp này xác định giá trị BĐS dựa vào lợi nhuận do đầu tư, sử dụng đất mang lại. Công thức xác định giá BĐS: Giá BĐS = Lợi nhuận x Số năm thuế. Số năm thuê là số năm mà doanh thu bù đắp đủ vốn đầu tư, được tính theo công thức sau: Số năm thuê = 100%tỷ lệ lãi thu được % trong 1 năm . Công thức áp dụng trong phương pháp này có 2 phương pháp : Phương pháp vốn hoá trực tiếp : kn = k0(1+r)n . Phương pháp vốn hoá sinh lời : k0 = kn /(1+r)n . Trong đó n : Là số năm phát sinh dòng tiền thu nhập . kn: Giá trị tương lai . k0: Giá trị hiện tại . r : Lãi suất bình quân . * Phương pháp thặng dư : giá trị thặng dư là phần giá trị mới dôi ra ngoài giá trị sức lao động do công nhân tạo ra hay còn được coi là lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân. ở đây giá đất được xác định theo công thức: Các phương pháp định giá truyền thống này đáng được áp dụng rộng rãi trên thế giới. Còn ở Việt nam chủ yếu sử dụng hai phương pháp sau: Xác định khung giá các loại đất – phương pháp định khung . - Quy định rõ phạm vi, ranh giới đất đô thị gỗm ba loại đất đất trong nội thành đô thị, đất đô thị hoá ven đô và đất sẽ đô thị hoá. - Làm chính xác lại các giá trị khung ghi trong bảng giá, trên cơ sở tổng kết giá các nhóm đô thị trên địa bàn cả nước. - Xácđịnh hệ số đièu chỉnh khung giá đối với từng nhóm, loại đô thị trên cơ sổ hoàn chỉnh lại phương pháp phân loại đô thị, coi trọng vị trí đô thị trong việc điều chỉnh khung giá đất. - Hướng dẫn bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến và phân điểm để áp dụng thống nhất trong cả nước. Đối với phương pháp phân vùng chỉ áp dụng cho các đô thị có tính đồng nhất về mặt không gian, còn các đô thị khác thì chỉ áp dụng phương pháp phân tuyến và phân điểm . - Trên cơ sở khung giá đất, nên bổ sung luôn khung giá thuê đất để tiện áp dụng. - Về mục đích sử dụng đất, cũng phải hướng dẫn kỹ hơn giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng khi chuyển sang mục đích xây dựng đô thị, chủ yếu là xác định giá đất đô thị, có tính thêm cả chi phí đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác. b. Phương pháp xây dựng bản chi tiết. Mục đích của phương pháp này chính là nhằm đảm bảo cho tính khách quan của giá đất tại các địa phuương trong cả nước, do thực tế tình hình quản lý đất đai cũng như sự biến động về đất đai tại các địa phương trong cả nước khác nhau, do vậy không nên áp đặt Nghị định 87/ CP ban hành ngày 17/8/1994 của Chính phủ về khung giá các loại đất, chỉ nên quy định giá trần và giá sàn cùng với những quy định cụ thể để các địa phương tự điều chỉnh giá đất cho phù hợp với địa phương mình dựa trên những căn cứ sau : - Khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ . - Giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất . - Hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí thửa đất đã được xác định trong từng đường phố . 3.Phương pháp xác định hệ số k để định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng. a. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. - Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập - Bước 2: Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi. Giá đất Thu nhập khả năng sinh lợi = -------------------------------------- Lãi suất tiền gửi Ngân hàng NN (%/năm) không kỳ hạn - Bước 3: Xác định hệ số K để định giá đất đền bù thi Giá đất theo khả năng sinh lợi Hệ sè K = ----------------------------------------------- Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do chính phủ quy định. b. Hệ số K được xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. - Bước 1: Thu nhập và sử lý thông tin, số liệu: + Thu nhập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương. + Lập biểu tổng hợp phản ánh giá đất chuyển nhượng thực tế, sắp xếp theo thời gian và địa bàn. - Bước 2: Xác định giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của đất bị thu hồi. - Bước 3: Xác định hệ số K theo công thức sau: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế Hệ sè K = ------------------------------------------------------- Giá bán do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do chính phủ quy định . Hệ sè K, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại công thức trên được tính cho từng vị trí của từng loại đường phố theo từng loại đô thị hoặc theo từng hạng đất đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối và đất khu dân cư nông thôn. c. Xác định hệ số K và giá đất đền bù cho 1 số trường hợp đặc biệt: - Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối nuôi trồng thuỷ sản ở nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến thì có thể xác định hệ số K bằng 1 trong 2 phương pháp trên, giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm 1 khoản tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó. - Đất ở những nơi mới đô thị hoá (từ trước 1993 còn là nông thôn) hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng: trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì được bồi thường theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở. Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông, lâm nghiệp và được cộng thêm 1 khoản tiến tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khuôn viên đó với giá đất đền bù nông nghiệp. - Đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm 1 khoản tiền đối đa 30% chênh lệch giữa giá đề bù cho đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp. IV.CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ ĐẤT Trong quá trình áp dụng các phương pháp trên để định giá tài sản nhà đất người ta thường tiến hành theo các bước cơ bản sau: Thu nhập thông tin: khi định giá bất cứ tài sản bất động sản nào cũng cần thu nhập thông tin cần thiết liên quan đến tài sản đó.Các thông tin cần thu thập bao gồm: -Thông tin về vị trí địa lý của tài sản được định giá trên bản đồ và ngoàI thưc địa như địa chí đường phố,mô tả các đặc điểm pháp lý,tên tờ bản đồ và tên số tài sản nhà đất -Thông tin xác định những quyền về tài sản đất được định giá như quyền chiếm giữ ,quyền định đoạt hay quyền sử dụng -Mục đích,chức năng,nhiệm vụ của việc định giá: mỗi tài sản khi định giá đều có mục đích riêng,song trong hầu hết các trường hợp việc định giá thường nhằm mục đích xác định giá thị trường của tàI sản nhà đất,chức năng nhiệm vụ của việc định giá là cung cấp thông tin về giá thị trường của tài sản nhà đất phục vụ cho các mục đích khác nhau như tính tiền sử dụng đất,thuế,lệ phí áp dụng cho tài sản nhà đất(thuế chuyển quyền sử dụng,lệ phí trước bạ,tiền đền bù thiệt hại khi đất đai bị nhà nước thu hồi,tính giá trị tài sản cho thừa kế ,thế chấp…) -Ngày định giá:Giá trị của một tàI sản đất chỉ có hiệu lực pháp lý khi nó đươc định giá vào một ngày xác định theo quy định của pháp luật. -Giá tàI sản đất đã được định giá trước đây,giá trị này phụ thuộc vào mục đích định giá như giá trị sử dụng,giá trị tiềm năng,giá trị đầu tư,giá trị bảo hiểm và giá trị thế chấp 2.Lập kế hoạch định giá ,xác định các yếu tố nhận biết về tàI sản nhà đất cần điều tra ,các nguồn thông tin và xây dựng các mẫu biểu 3.Phân tích thông tin ; các thông tin cần thu nhập và phân tích là các thông tin về điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội và các thông tin để so sánh. 4.Lựa chọn phương pháp định giá :tàI sản đất có nhiều loại và đặc biệt chúng có giá trị sử dụng rất đa dạng ,vì vậy việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp cho mỗi loại là yếu tố quyết định để có được yếu tố quyết định để có được kết quả tối ưu.Trên cơ sở mục đích định giá mà lựa chọn phương pháp phù hợp với tàI sản nhà đất cần định giá . So sánh tương quan giữa các phương pháp định giá; Mỗi tàI sản khi định giá đều có thể sử dụng các phương pháp định giá khác nhau.Mỗi phương pháp tiếp cân sẽ tìm ra một chỉ số giá trị nhất định.Để ước tính giá trị thực của tàI sân nhà đất,chúng ta cần thực hiện so sánh tương quan giữa các phương pháp để xem xét,phân tích và đánh giá lại một lần nữa quá trình thực hiện phương pháp định giá đã chọn và các thông tin đã sử dụng trong khi đánh giá V.CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC VẾ GIÁ ĐỀN BÙ KHI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. 1.Quy định chung của Thành Phố. Quyết định số 20/1998/QĐ-UB của UBND Thành phố ban hành văn bản qui định 22/1998/NĐ-CP ngày 24-4-1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng. a. Những quy định chung: Việc đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng phải tuân theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ. Bản quy định này cụ thể hoá một số nội dung về chính sách đền bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành Phố Hà Nội theo uỷ quyền của Chính phủ tại Nghị định 22/1998/NĐ-CP đồng thời quy định rõ một số nội dung cho phù hợp với đặc điểm cụ thể về quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. Theo điều 55 của Luật Đất đai năm 1993: đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở của các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi Ých công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác. Đất đô thị là đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nong nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thuỷ sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp. Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất lâm nghiệp gồm đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng và đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp. Đất ở của mỗi gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống gia đình. b. đền bù thiệt hại về đất: đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp (thực hiện Điều 9 Nghị định 22/1998/NĐ- CP) khi thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất đền bù thì người bị thu hồi đất được đền bù bằng tiền theo gía đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đối với đất đô thị của hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất trong đó có đất đang ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đang sử dụng ổn định không tranh chấp mà không có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở khi thu hồi đất GPMB được đền bù như sau: + Trường hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120 m2 đối với nội thành, 180 m2 đối với nội thị xã, thị trấn diện tích đất thực tế bị thu hồi được đền bù bằng tiền theo giá đất ở tại đô thị. + Trường hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120 m2 đối với nội thành, 180 m2 đối với nội thị xã, thị trấn diện tích đất tối đa được đền bù theo giá đất ở tại đô thị là 120 m2 đối với nội thành, 180 m2 đối với nội thị xã, thị trấn. Phần diện tích còn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp nhân hệ số điều chỉnh K theo quy định của UB Thành phố Hà Nội. Việc giải quyết chỗ ở cho người sử dụng nhà, đất ở bị thu hồi theo nguyên tắc: + Người sử dụng nhà, đất ở tại khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn khi bị thu hồi thì chủ yếu được đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền được quy định: Nhà ở bị thu hồi GPMB thuộc sở hữu Nhà nước (nhà đang thuê Nhà nước hoặc tổ chức tự quản ) người bị thu hồi được tiếp tục thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo giá quy định tại Quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tướng Chính phủ hoặc được mua nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích bị thu hồi. Khi chưa có quỹ nhà thì người có đất ở bị thu hồi được xét giao đất: Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ bằng hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dưới đây thì được giao bằng 100% diện tích bị thu hồi: - 60 m2 đối với khu vực nội thành. - 80 m2 đối với khu vực nội thị xã, thị trấn, các phường mới được thành lập từ sau năm 1993. - 120 m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng. - 160 m2 đối với khu vực nông thôn trung du. - 200 m2 đối với khu vực nông thôn miền núi. Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại trên thì được giao và bổ sung bằng 50% phần diện tích chênh lệch, nhưng tổng diện tích đất được giao không lớn hơn 1,5 lần đối với đất ở đô thị và không lớn hơn 2 lần đối với đất ở nông thôn. Khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở của người đang sử dụng mà diện tích nhở hơn 40 m2 đối với đất ở tại đô thị, 100 m2 đối với đất ở thuộc nông thôn thì người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền, có thể được xét mua nhà hoặc xét giao đất bổ sung cho đủ mức giao đất tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều 30 Nghị định 22/1998/NĐ- CP, nhưng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND Thành phố quy định nhân hệ số điều chỉnh như sau: + K = 1,5 đối với trường hợp được giao đất ở tái định cư tại đô thị. + K = 1,0 đối với trường hợp được giao đất ở tái định cư tại vùng nông thôn. c. Đền bù thiệt hại về tài sản. Chủ sở hữu tài sản theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Nghị định 22/1998/NĐ- CP khi Nhà nước thu hồi đất mà bị thiệt hại về tài sản thì được đền bù theo mức quy định tại Điều 17 của Nghị định 22/NĐ- CP. Đền bù thiệt hại về nhà và vật kiến trúc: biệt thự và nhà cấp I, II, III đền bù theo giá trị còn lại và ngoài phần được đền bù theo giá trị còn lại chủ sở hữu tài sản còn được trợ cấp thêm 50% giá trị khấu hao được xác định tại phương án đền bù nhưng tổng mức đền bù không thấp hơn 60% so với giá xây dựng mới. Nhà cấp IV, nhà tạm dưới câp IV, các công trình phụ đền bù theo đơn giá xây dựng mới. Vật kiến trúc và các công trình xây dựng khác được đền bù theo đơn giá dự toán do các cơ quan chuyên ngành quy định. Mức đền bù cho chủ sử dụng nhà đất phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi Thành phố tính theo diện tích sàn xây dựng bị thu hồi: - Nhà cấp III trở lên: 35.000đ/m2 - Nhà cấp IV: 25.000đ/m2 - Nhà tạm dưới cấp IV dùng làm nhà ở: 15.000đ/m2 Nhưng tổng mức đền bù di chuyển cho một chủ sử dụng nhà đất tối đa không vượt quá 3.000.000 đ và tối thiểu không thấp hơn 1.000.000đồng. Trường hợp chủ sử dụng nhà đất bị thu hồi phải di chuyển chỗ ở nếu không nhận nhà hoặc đất ở tái định cư trong phạm vi Hà Nội mà di chuyển chỗ ở về tỉnh khác thì được hưởng mức đền bù di chuyển 5.000.000 đồng /01 chủ sử dụng nhà đất. Trường hợp Thành phố có quỹ đất để bố trí di chuyển mồ mả thì chủ mộ được đền bù phần chi phí đào bới, di chuyển, xây dựng lại: - Mộ đất: 600.000đ/mộ. - Mộ xây: 900.000đ/mộ. - Mộ không có chủ: 400.000đ/mộ. Trường hợp không có quỹ đất hoặc gia đình tự lo đất di chuyển mộ thì ngoài phần đền bù chi phí trên chủ mộ còn được hỗ trợ chi phí đất đai là 1000.000đ/mộ. Đền bù thiệt hại về hoa màu, vật nuôi (thực hiện Điều 23 Nghị định 22/1998/NĐ- CP) 2. Phân tích những nội dung cơ bản của nghị định 87/CP của chính phủ +. Đối tượng và phạm vi áp dụng - Đối tượng Nghị định 87/CP của Chính phủ ra ngày 17/8/1994 về khung giá các loại đất nhằm mục đích để làm cơ sở : tính thuế sử dụng đất, tính lệ phí trước bạ, thu tiền sử dụng đất khi nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân . Cho nên đối tượng nghiên cứu của Nghị định 87/CP là : Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp giá đất được xác định cho từng hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp chia theo 3 loại xã : đồng bằng, trung du, miền núi . Đối với đất khu dân cư nông thôn, giá đất được xác định cho từng hạng đất và chia theo 3 loại xã : đồng bằng, trung du, miền núi . Đối với đất khu dân cư ở vùng ven đô thị, ven đầu mối giao thông và trục đường chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp . Đối với đất đô thị giá đất được xác định cho 5 loại đô thị theo quy định hiện hành . Trong mỗi loại đô thị giá đất được chia theo từ 3 đến 4 laọi đường phố và trong mỗi loại đường phố lại chia ra 4 hoặc 5 loại vị trí khác nhau để xác định giá đất . Loại đường phố trong đô thị để xác định giá đất được xác định dựa chủ yếu vào vị trí, khả năng sinh lời, mức độ thuận tiện trong sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, sinh hoạt và tham khảo giá thực tế . Trong trường hợp đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp xen kẽ trong đô thị đã được quy hoạch hoặc xen kẽ trong khu dân cư nông thôn, gí đất được xác định theo bảng giá đất của mục đích sử dụng hiện tại là giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, nếu thay đổi mục đích sử dụng thì tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng tại vùng đó, vị trí tại thời điểm sử dụng . - Phạm vi áp dụng Nghị định 87/CP - Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất . - Thu tiền sử dụng đất khi giao cho các cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước theo quy định tại Nghị định 89/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ, thu tiền cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân trong nước . - Tính giá trị tài sản khi Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy định của nhà nước . - Đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng theo quy định tại Nghị định số 90/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ . + Các khung giá đất đối với loại đất quy định tại Nghị định 87/CP - Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp * . Đất trồng cây lâu năm và đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính:1000đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Hạng 1 1.100 19.300 - - - - Hạng 2 920 16.100 690 12.100 560 9.800 Hạng 3 740 13.000 555 9.700 370 6.500 Hạng 4 560 9.800 420 7.400 280 4.900 Hạng 5 360 6.300 270 4.700 180 3.150 Hạng 6 100 1.750 75 1.300 50 870 *. Đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Hạng đất Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Hạng 1 800 14.000 600 10.500 400 7.000 Hạng 2 680 11.900 510 8.920 340 5.950 Hạng 3 490 8.550 370 6.450 245 4.280 Hạng 4 250 4.350 190 3.300 125 2.180 Hạng 5 70 1.250 55 920 35 610 Đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường chính giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Hạng đất Loại I Loại II Loại III Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Tối thiểu Tối đa Hạng 1 600 1.500 420 1.050 250 625 Hạng 2 380 950 266 665 150 375 Hạng 3 230 570 160 400 72 180 Hạng 4 140 350 98 245 55 138 Hạng 5 85 210 60 150 32 80 Hạng 6 42 100 30 75 12 30 - Đất đô thị Đơn vị tính: 1000đ/m2 Loại đô Thị Loại đường phố Mức giá chuẩn theo vị trí đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Giá Tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá Tối đa Giá tối thiểu Giá Tối đa Loại I 1 4.600 11.500 2.700 6.900 1.380 3.450 460 1.500 2 2.700 6.750 1.620 4.050 810 2.025 270 675 3 1.800 4.500 1.080 2.700 540 1.350 180 450 4 900 2.250 540 1.350 270 675 90 225 Loại II 1 2.500 6.500 1.560 3.900 780 1.950 260 650 2 1.950 4.875 1.170 2.925 580 1.450 190 475 3 1.800 4.500 780 1.950 390 975 130 325 4 900 1.775 420 1.050 210 525 70 175 Loại III 1 1.600 4.000 960 2.400 400 1.000 130 325 2 1.200 3.000 720 1.800 300 750 100 250 3 800 2.000 480 1.300 200 500 70 175 4 400 1.000 240 600 100 250 30 75 Loại IV 1 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 2 600 1.500 360 900 150 375 50 125 3 400 1.000 240 600 100 250 30 75 4 200 500 120 300 50 128 16 40 Loại V 1 600 1.500 330 825 150 375 50 125 2 400 1.000 220 550 100 250 30 75 3 200 500 110 275 50 120 16 40 3.Phân tích nội dung cơ bản của khung giá đất ban hành theo quyết định 3519/QĐ-UB ra ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội Thực hiện Nghị định 87/CP ra ngày 17/8/1994 của Chính phủ, Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã có quyết định 2951/QĐ-UB ngày 8/11/1994 về việc ban hành giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội . Nhưng sau 3 năm thực hiện thì gặp phải một số vấn đề không phù hợp với thực tế nên để phù hợp với thực tế quản lý đất đai trên điạ bàn Thành Phố, Uỷ ban nhân dân Thành phố đã có quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 thay thế quyết định 2951/QĐ-UB . + Đối tượng và phạm vi áp dụng của quyết định 3519/QĐ - UB - Đối tượng Mục đích của quyết định 3519/QĐ-UB của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà Nội nhằm quy định khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, do vậy đối tượng của quyết định này giá các loại đất sau : Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp . Đất khu dân cư nông thôn . Đất khu dân cư nông thôn ở các vùng ven đô thị đầu mối giao thông chính, khu phát triển đô thị , khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp . Đất rại các thị trấn . Đất khu vực nội thành . - Phạm vi áp dụng Phạm vi áp dụng của bảng giá đất của quyết định 3519/QĐ - UB theo Nghị định số 87/CP . Tuy nhiên phạm vi này còn được mở rộng sang việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng theo hướng dẫn cửa Thông tư liên Bộ 94/TT-LB ngày 14/11/1994 . + Các bảng khung giá quy định cho các loại đất trong quyết định 3519/QĐ-UB - Giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp * Đất trồng cây lâu năm và đất có nuôi trồng thuỷ sản Đơn vị tính : đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xã ven đô thị Các xã khác 1 19.300 15.400 2 16.100 12.100 3 13.000 9.700 4 9.800 7.400 5 - 4.700 6 - 1.300 * Đất trồng cây lâu năm Đơn vị tính : đồng/m2 Hạng đất Nội thành và xã ven đô thị Các xã khác 1 14.000 11.200 2 11.900 9.500 3 8.500 6.600 4 7.300 3.900 5 6.200 1.100 Giá đất khu dân cư nông thôn Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng 1 38 28 24 17 14 10 2 32 21 19 12 - - 3 26 18 - - - - - Giá đất khu dân cư ở vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường chính, khu phát triển đô thị, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp Vị trí đất Xã ven nội thành, khu du lịch, khu quy hoạch phát triển đô thị, khu thương mại, khu công nghiệp Đất tại các đầu mối giao thông ven các trục đường giao thông chính thuộc các huyện ngoại thành Đất loại I Đất loại II Đất loại III Đất loại I Đất loại II Đất loại III Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Vị trí 1 11III 1500 1350 1200 1080 960 870 880 790 520 470 310 280 Vị trí 2 2 900 810 720 650 570 520 525 470 310 280 190 170 Vị trí 3 540 485 430 390 340 310 290 260 170 155 105 90 Vị trí 4 320 290 260 235 200 190 140 125 85 75 50 45 Ngoài 200 m 220 210 200 190 180 170 Theo giá đất vùng nông thôn - Giá đất tại các thị trấn Đơn vị tính : 1000 ngàn đồng/m2 Loại thị trấn Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Đường loại 1.500 900 540 320 Đường loại 1.250 750 450 270 Loại II Đường loại 1.100 660 400 240 Đường loại 850 510 306 185 - Giá đất khu vực nội thành Đơn vị tính : 1000 đồng/m2 Loại đường phố Mức giá theo vị trí Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại I Mức A 9.800 3.920 2.350 1.410 Mức B 7.800 3.120 1.780 1.150 Loại II Mức A 6.300 2.520 1.510 910 Mức B 5.050 2.020 1.210 730 Loại III Mức A 4.040 1.620 970 580 Mức B 3.230 1.300 780 470 Loại VI Mức A 2.200 880 530 320 Mức B 1.540 620 370 225 VI. KINH NGHIỆM TRONG ĐỊNH GIÁ. Ngoài việc áp dụng các chính sách của nhà nước về giá đền bù muốn công tác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện tốt phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây - Phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của đất: Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một bất động sản chỉ trên cơ sở một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ bất động sản. Trong thực tế một bất động sản có thể sử dụng vào đa mục đích, bản thân chúng cùng một lúc có nhiều giá trị sử dụng. Sự nhất quán thể hiện giữa mục đích đầu tư vào đất với mục đích sử dụng đất, trong đó mục đích sử dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ một vai trò quyết định chi phối mục đích định giá. Vì vậy khi định giá đất phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của nó để định giá. - Đảm bảo sự phù hợp : Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đối với một loại bất động sản cụ thể đạt được khi mà tính đồng đều về kinh tế và xã hội được dự kiến trong tương lai đạt tới mức có thể chấp nhận được, tức là không có sự chênh lệch quá lớn trong bất cứ một yếu tố tác động nào.Phù hợp với điều kiện xung quanh. - Phải có sự nhận thức thay đổi kịp thời đối với biến động tự nhiên: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một bất động sản không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi tài sản, thay đổi môi trường của tài sản và thay đổi xu thế của thị trường đối với tài sản đó. Ngoài ra, các nhu cầu về thị hiếu đất của con người cũng thay đổi không ngừng. Vì vậy người định giá phải bám sát thị trường, nắm chắc các yếu tố quyết định giá trị của đất. Yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của đất. - Đảm bảo sự thống nhất với điều kiên tự nhiên xung quanh: Toàn quốc được chia ra thành nhiều vùng giá trị phù hợp với đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng lại phân chia thành nhiều vùng nhỏ để các điều kiện tác động tới giá trị được tính toán với nguyên tắc thống nhất. - Phải định giá được giá trị thực tế của đất cần định giá: Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhưng sử dụng này không được phép trái với quy hoạch. Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị sử dụng cao nhất. - Phải đảm bảo trình tự khi tiến hành công tác định giá: Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trước khi định giá trị cơ sở cho vùng. Không được phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố. Việc định giá phải được tiến hành theo trình tự các bước, không chồng chéo, không bỏ CHƯƠNG II NỘI DUNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐỀN BÙ THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI KHU NHÀ N3D NẰM TRONG KHU ĐÔ THỊ TRUNG HÒA NHÂN CHÍNH I.THỰC TRẠNG TRẠNG TIẾN HÀNH CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG ĐỀN BÙ THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI KHU NHÀ N3D NẰM TRONG KHU ĐÔ THỊ TRUNG HÒA NHÂN CHÍNH. 1.Điều kiện tự nhiên của khu đô thị trung hòa nhân chính A.Điều kiện tự nhiên a.vị trí địa lý Phường trung hòa thuộc quận Cầu Giấy.Quận Cầu Giấy được thành lập ngày 1/9/1997 trên cơ sở một số xã và thị trấn của huyện Từ Liêm.Bao gồm phường :Nghĩa Đô,Mai Dịch,Nghĩa Tân,Quan Hoa,Yên Hòa và Trung Hòa. Diện tích tự nhiên của phường Trung Hòa là:244,6048ha với số dân vào khoảng 22000 người .Cách trung tâm thành phố Hà Nội khoảng 6km,là một trong những khu phát triển đợt đầu của quận và thành phố Khu đất xây dựng đô thị N3D thuộc phường Trung Hòa -Cầu Giấy có vị trí địa lý như sau: + phía bắc giáp với quận Tây Hồ + phía nam giáp thị trấn Cầu Diễn(Từ Liêm) b.Địa hình đất đai -Độ cao trung bình so với mặt nước biển la 4,5-5,5 mét -Nhìn chung toàn bộ đất đai là đất phù sa sông Hồng không được bồi đắp hàng năm,có điều kiện thuận lợi cho thâm canh nông nghiệp .Nhưng vẫn còn có hạn chế như thành phần cơ giới nhẹ có dấu hiệu của sự bạc màu do đó khi trồng trọt cần bổ xung yếu tố dinh dưỡng cho đất c.Khí hậu thủy văn -Khí hậu:Điều kiện khí hậu của phường Trung Hòa nói riêng và quận Cầu Giấy nói chung đều thuộc vùng đồng bằng sông Hồng nên đều mang đặc điểm là khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng Èm.§©y là điều kiện để có thể phát triển đa dạng hóa cây trồng-tuy nhiên nó gây một số trở ngại cho việc phát triển cây trồng khi có sự đổi mùa -Lượng mưa;Qua thống kê cho thấy qua một số năm gần đây tổng lượng mưa giữa các năm có sự thay đổi lớn.Tính đến trung bình 10 năm trở lại đây tổng lượng mưa trung bình trên một năm đạt từ 1652mm .Vào các tháng như 6,7,8,9,10 lượng mưa trung bình trên các tháng đều vượt quá 200mm.Các tháng khác khỏang 20-100mm/tháng -Độ Èm:Qua thống kê theo dõi số liệu khỏang 10 năm trở lại đây độ Èm bình quân cả năm thường dao động từ 75-83%.Giữa các tháng độ Èm chênh lệch cũng không lớn tuy chỉ có tháng 3 là cao nhất khoảng 85-92% -Chế độ nhiệt :Qua các số liệu thống kê 10 năm trở lại đây cho thấy nhiệt độ trung bình các năm không có sự chênh lệch cao,dao động từ 24-25˚C.Nhưng chế độ nhiệt trong năm giữa các tháng có độ chênh lệch rõ rệt .Vào mùa hè nhiệt độ thường rất cao lên tới 30-32˚C.Trong khi đó vào mùa đông nhiệt độ vào 15-18˚C Do khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính có vị trí địa lý , địa hình đất đai và khí hậu tương đối thuận lợi để phát triển ngành nông nghiệp .Ngành nông nghiệp là ngành chủ đạo nền kinh tế của người dân nơi đây nó tạo ra thu nhập chính của người dân do đó khi bị thu hồi đất cuộc sống của người dân sẽ gặp phải những khó khăn trong cuộc sống vì vậy khi định giá người định giá phải nắm sát điều kiện đó mà đưa ra phương án đền bù sao cho đảm bảo lợi Ých của người dân và của cả chủ đầu tư dự án. B.Điều kiện kinh tế xã hội Vì khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính nằm trong phường Trung Hoà thuộc quận Cầu Giấy mà quận Cầu Giấy là một quận có điểm xuất phát về kinh tế thấp so với các quận khác trong thành phố. Trong thời kỳ đầu quận đã chịu tác động không thuận lợi của cuộc khủng hoảng tàI chính khu vực và khó khăn trong nước .Do đó khu đô thị N3D phường Trung Hòa thuộc quận Cầu Giấy cũng chịu ảnh hưởng có những khó khăn đó .Tuy nhiên được sự chỉ đạo của thành ủy và ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội và sự chỉ đạo trực tiếp của quận ủy và UBND quận Cầu Giấy đã đạt được thành tích quan trọng. Cơ cấu kinh tế đã dịch chuyển theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp (60.32%) và thương mại dịch vụ(33,35%) ngành nông nghiệp chiếm tỷ trọng 2.39% trong tổng giá trị các ngành kinh tế .Đây là sự chuyển hướng tích cực theo hướng CNH-HĐH phù hợp với đặc điểm kinh tế xã hội của một quận như quận Cầu Giấy Cơ cấu sản xuất trong nông nghiệp có sự dịch chuyển theo hướng từ trồng lúa sang trồng hoa,rau,chăn nuôI thủy sản đạt hiệu quả kinh tế cao hơn.Về thương mại dịch vụ phường đã đầu tư 8 tỷ đồng xây dựng ,cảI tạo mạng lưới chợ trong phường . Tổng giá trị hàng hóa luân chuyển do quận quản lý khoảng 60 tỷ đồng năm 1997,năm 2001 đạt 122 tỷ đồng .Vì là phường trong quận Cầu Giấy nên được hưởng lợi từ hệ thống giao thông của quận Tổng chiều dàI đường phố quận Cầu Giấy la 38,8km với tổng diện tích mặt bằng la 197440m2 .Các trục đường phố chính trong quận được phân loại như sau: Bảng phân loại đường phố Sè tt Tên đường phố đoạn đường Loại đường phố Mức Ghi Chó Từ đến 1 Đường 32 Cầu Giấy Đường cao tốc II B Sau mở rộng 2 Đường 32 Đường cao tốc Hết quận Cầu Giấy III B 3 Hoàng Quốc Việt Đường Bưởi Đường cao tốc III A 4 Nguyễn Phong Sắc Đường 32 Hoàng quốcViệt III B 5 Đường cao tốc Đường 32 Hết quận Cầu Giấy III B 6 Đường 69 Hoàng quốc Việt Đường cao tốc IV B 7 Đường vào TrungHòa Cầu Trung Kính Hết xã Yên Hòa IV B Tạm đặt tên 8 Láng Trung Hòa Lạc Trung Hòa Hết quận Cầu Giấy III B 9 Đường dịch vọng 2 Nguyễn Phong Sắc Chùa Hà III B 10 Đường dịch vọng 1 Đường 32 Đườngdịch vọng 2 III A Hệ thống cấp thoát nước trên địa bàn của phường đã và đang từng bước được cải tạo.Hệ thống thủy lợi kênh mương đã đáp ứng được về cơ bản cho sản xuất nông nghiệp. Hệ thống cấp điện đảm bảo được nhu cầu sản xuất sinh hoạt trên địa bàn phường.Hệ thống thông tin liên lạc đã đáp ứng được nhu cầu của người dân các công trình phúc lợi trong phường Hiện tại phường có hệ thống các công trình phúc lợi công cộng phục vụ đời sống dân sinh khá hoàn chỉnh như: -Hai nhà mẫu giáo:Diện tích 2542 m2 -Hai trường học:Diện tích 7535m2 -Một trạm y tế:Diện tích 1953m2 -Một bệnh viện:34427m2 -Nhà văn hóa: Diện tích 322m2 - UBND phường : Diện tích 3500m2 Tình hình sản xuất cho thấy một số ngành chính trong phường Ngành chăn nuôi Qua thăm dò cho thấy ngành chăn nuôI giữ vai trò quan trọng trong từng hộ gia đình trong phường.Nó cung cấp môt số lượng lớn phân bón cho cay trồng và thực phẩm cho người dân.Nó đã tận dụng những lao động dư thừa cũng như làm tăng nguồn lao động cho người dân.Bên cạnh đó các hộ gia đình còn tận dụng chăn nuôI gia cầm để tận dụng thức ăn dư thừa trong gia đình. Ngành trồng trọt: Theo thống kê sản xuất thì ngành trồng trọt là ngành sản xuất chính với các loại cây như lúa,khoai,ngô,rau…Do nhờ áp dụng khoa học kỹ thuật nên năng xuất đạt khá cao. Ngành nghề phụ : vì thuộc dịa pận thành phố Hà Nội nên có điều kiện phát triển ngành nghề phụ góp phần giảI quyết lao động dư thừa trong lúc nhàn rỗi,tăng thêm thu nhập lao động cho người dân,nâng cao đời sống gia đình. Tại phường có nhiều hộ buôn bán nhỏ như các cửa hàng tạp hóa,kinh doanh mua bán vật liệu xây dựng…. Trong giai đoạn tới phường cần có chủ trương khuyến khích đầu tư mở rộng quy mô sản xuất,đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,hàng loat các công trình xây dựng công cộng.Nhà trung cư mọc lên góp phần đổi mới bộ mặt cũng như tạo dựng tiềm năng và lợi thế mà phường có để phục vụ một số nhu cầu về sản xuất và đời sông của người dân. Nhờ có điều kiện kinh tế xã hội ngày càng phát triển cùng với sự mở rộng cơ sở hạ tầng , quy mô sản xuất kết hợp với hàng loạt các công trình công cộng , các công trình giao thông ngày càng phát triển mà điều kiện sống của người dân ngày càng tốt hơn do vậy mà giá đất sẽ thay đổi theo điều kiện phát triển đó vì thế công việc định giá sẽ trở nên phức tạp hơn.Người đình giá đòi hỏi phải nhạy cảm và nắm bắt mọi thông tin kết hợp với khung giá đất của thành phố mà đưa ra giá đền bù chính xác đảm bảo lợi Ých của người dân và chủ đầu tư. 2.Đặc điểm công tác giải phóng mặt bằng ở khu nhà N3D Sau khi thống nhất với các ngành chức năng của thành phố .Hội đồng đền bù giảI phóng mặt bằng đã họp bàn với các thành viên làm đại diện cho UBND Quận Cầu Giấy,phường Trung Hòa Nhân Chính,ban quản lý dự án,công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội và dại diện cho người dân có đất bị thu hồi đẻ nghe phổ biến các văn bản , chế độ,chính sách đền bù cũng như việc thống nhất kế hoạch đẻ thưc hiện công việc giảI phóng mặt bằng. Từ tháng 7/2000 đến tháng 4/2001 tổ công tác hội đồng đền bù GPMB đã thực hiện đo đạc diên tích đất ,kê khai tài sản trên đất…Khi đo đạc ,kê khai xong các gia đình ký nhận tại hiện trạng,sau đó ban quản lý dự án về vẽ lại sơ đồ và tiếp tục yêu cầu các hộ gia đình xác nhận lại,rồi mới lên phương án đền bù.viêc đền bù được thưc hiện theo nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 của chính phủ.Quyết định số 20/QD-UB ngày 30/6/1998 của UBND thành phố. a.Quy mô dự án. Ngày 13/7/2000 Thủ tướng chính phủ đã có quyết định số 2432/TTg về việc thu hồi 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. b. Cơ cấu loại đất , hạng đất. Trong 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D thì toàn bộ số đất trên chủ yếu là đất nông nghiệp dùng để trồng lúa và trồng hoa màu được định giá theo khung giá đất ở vùng đất quy hoạch phát triển đô thị ,đất xây dựng công trình sử dụng chung theo quy hoạch.Trong đó: +Đất loại 2 vị trí 4 là 2884 m2 + Đất loại 3 vị trí 3 là 5337 m2 c. Mục đích sử dụng . Nhà nước giao cho UBND Thành phố Hà Nội ,UBND quận Cầu Giấy ,UBND phương Trung Hoà kết hợp cùng công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội thu hồi 8221 m2 để xây dựng khu nhà chung cư N3D nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời thực hiện chính sách giãn dân của thủ tướng chính phủ từ khu trung tâm ra ven thành phố Hà Nội.Nhưng chủ yếu là để giải quyết vấn đề đất trật người đông ,nhằm hạn chế sự biến động của thị trường nhà ở của Hà Nội được coi là một trong những thành phố có giá đất cao so với các thành phố của châu á.Đất nước ta đang trong quá trình CNH, HĐH sử dụng quỹ đất có hạn vào việc phát triển cơ sở hạ tầng giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân là việc nên làm ,giúp cho những người có thu nhập vừa và thấp có được ngôi nhà để họ an cư ổn định cuộc sống khi đó họ mới tập chung vào công việc làm giàu cho mình và đất nước. d. Đặc điểm phân bố số lượng đất sử dụng. Trong 8221m2 đất thu hồi sử dụng vào xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính thì có : + 3750m2 đất được sử dụng vào xây dựng nhà chung cư N3D. + Còn lại 4471 m2 đất được sử dụng vào xây dựng các công trình công cộng ,khu vui chơi giải trí, các vườn hoa cây cối nhằm đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân trong khu đô thị trên. e. Đặc điểm pháp lý của đất thuộc khu vực đền bù. Trong 8221m2 đất được thu hồi của 56 hộ dân thị có tất cả +770 m2 đất không hợp lệ +7451 m2 đất có giấy tờ hoặc có đủ cơ sở pháp lý quyền sử dụng đất. Trong 770 m2 đất không hợp lệ thì: + 350 m2 đất thuộc đất loại 2 vị trí 4. + 420 m2 đất thuộc đất loại 3 vị trí 3. 3.Tổ chức thực hiện công tác định giá đất bồi thường GPMB. a. Hồ sơ pháp lý - Căn cứ quyết định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành bản quy định thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Nghị định số 20/1998/QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành bản quy định thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi Ých quốc gia, lợi Ých công cộng. - Căn cứ Quyết định số 33/1998/ QĐ-UB ngày 30/6/1998 của UBND Thành phố Hà Nội về việc sửa đổi giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp trên địa bàn Thành phố Hà Nội. - Căn cứ quyết định số 1432/QĐ-UB ngày 21/10/2000 của phường Trung Hoà- Nhân Chính về việc thành lập hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới Trung Hoà-Nhân Chính. -Căn cứ vào số liệu điều tra , thống kê sử dụng đất đai của các chủ sử dụng đất và các công trình xây dựng,cây cối ,hoa mầu hiện có trên khu vực nằm trong chỉ giới giải phóng mằt bằng tại khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính. b.Thành lập hội đồng đền bù Giải Phóng Mặt Bằng. Có đầy đủ các thành phần ban ngành gồm: Đại diện UBND quận Cầu Giấy,đại diện cho các phòng chức năng của Quận Cầu Giấy,đại diện UBND phường Trung Hoà Nhân Chính,đại diện cho Công ty cổ phần kinh doanh Nhà Hà Nôi ông Phạm Ngọc Sơn là giám đốc công ty,đại diện cho các bên bị thu hồi đất là ông Nguyễn Văn Toản nằm trong diện giải phóng mặt bằng mà thủ tướng có quyết định thu hồi. c.Trình chính sách về giá đất. Hội đồng đền bù giải phóng mặt bằng Quận Cầu Giấy trình hội đồng thành phố phê duyệt các nội dung sau:Xác định vị trí các lô đất tính đền bù cho các hộ dân được xác định theo QĐ số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của UBND thành phố Hà Nội. Trình hệ số K để tính giá đền bù cho từng lô ( hoặc những lô đất có tính chất khác nhau ). Đưa ra giá trình duyệt = giá đất đền bù thiệt hại về đất / m2 x hệ số K *Hội đồng thẩm định và UBND thành phố ra quyết định phê duyệt giá đất đền bù hỗ trợ nêu trên. d. Lập phí án đền bù cho các hộ dân. Chi phí cho việc thực hiện đền bù GPMB và chi phí khác có liên quan do Hội đồng đền bù GPMB lập dự toán báo cáo GĐ Sở tài chính vất giá kiểm tra, xem xét để đưa vào phương án đền bù. Bộ tài chính hướng dẫn nội dung chi, quản lý, sử dụng khoản kinh phí này. e. Thẩm định và phê duyệt phương án đền bù Hội đồng thẩm định Thành phố là cơ quan giúp việc của Nhà nước trong việc xem xét quyền lợi của người bị thu hồi đất và chủ dự án trước khi nhà nước ký các quyết định phê duyệt phương án đền bù để tổ chức thực hiện. Nếu các khâu ở cơ sở đã làm chuẩn mực thì việc thẩm định lại chỉ còn là thủ tục hành chính. f. Thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng sau khi có quyết định phê duyệt phương án đền bù của cấp có thẩm quyền, hội đồng đền bù phải tổ chức thông báo công khai đến từng hộ dân kế hoạch thực hiện. Các hộ dân xem xét kết quả tính toán, có quyền được kiêna nghị bổ sung sửa đổi nếu phát hiện sai sót. Khi đã chấp nhận phương án, các hộ phải đăng ký thời gian nhận tiền đền bù, thời gian di chuyển giao mặt bằng, nhận đất tái định cư, nhà mua hoặc thuê. Hội đồng GPMB bổ sung những sai sót khi lập phương án đền bù để trình phê duyệt phổ thông. 4. Phương án đền bù Sau khi hội đồng giải phóng mặt bằng thỏa thuận cùng người đại diện công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội đưa ra phương án đền bù trên diện tích đất thu hồi khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính. Được xác định bởi các khoản chi phí như sau: a. Đền bù thiệt hại về đất b. Đền bù 1 năm sản lượng hoa màu c. Chính sách hỗ trợ, thưởng Tiền đền bù GPMB = Đền bù thiệt hại về đất + đền bù 1 năm sản lượng hoa màu + chính sách hỗ trợ 5. Công tác thực hiện định giá đất trong đền bù GPMB a. Bảng tổng hợp loại đất thu hồi được định giá đền bù ở khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. Loại đất Diện tích đất thu hồi Số hộ dân Đất loại 2 vị trí 4 2884 m2 26 Đất loại 3 vị trí 3 5337 m2 30 Tổng 8221 m2 56 b. Công tác định giá đất Theo thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của bộ Tài Chính đã quy định về phương pháp xác định hệ số K để định giá đền bù thiệt hại.Theo thông tư, hệ số K là hệ số quan hệ giữa tỷ lệ giá đất theo khả năng sinh lợi với giá quy định của thành phố. Với từng loại đất ta sẽ có hệ số K khác nhau. Khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính có vị trí đất từng loại khác nhau. Nên khi định giá Hội đồng giải phóng mặt bằng đã thống nhất cùng công ty cổ phần Kinh doanh nhà Hà Nội chia ra làm 2 loại đất kết hợp cùng khung giá đất thành phố Hà Nội để định giá Bảng khung giá đất ở vùng đất quy hoạch phát triển đô thị, đất xây dựng công trình sử dụng chung theo quy hoạch. Vị Trí Đất Đất quy hoạch phát triển đô thị,đất xây dựng công trình,sử dụng chung theo quy hoạch Đất loại I Đất loại II Đất loại III Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng Đất có cơ sở hạ tầng Đất chưa có cơ sở hạ tầng 880 790 520 470 310 280 525 470 310 280 190 170 290 260 170 155 105 90 140 125 85 75 50 45 Ngoài 200m + Đánh giá phân loại đất khu vực đền bù theo phân loại trong khung giá. Hội đồng GPMB phường Trung Hoà kính trình UBND quận Cầu Giấy xem xét phê duyệt phương án bồi thường và hỗ trợ GPMB dự án xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà - Nhân Chính. Xét đề nghị của UBND phường Trung Hoà về việc xác định năng suất rau muống chuyên canh trên diện tích thu hồi là 82521m2. Phòng KH-KT&PTNT phường Trung Hoà thống nhất năng suất sản lượng rau muống chuyên canh với giá 12.000 đồng/m2 như các dự án khác cùng với 100đ/m2 hỗ trợ tổng cộng là 12.100 đ/m2 làm cơ sở lập phương án bồi thường. Căn cứ Quyết định số 2012/QĐ- UB ngày 29/3/2001 của UBND Thành phố Hà Nội về việc phê duyệt chính sách bồi thường, hỗ trợ thiệt hại đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi thực hiện dự án như sau: Đất khu đô thị N3D Trung Hòa Nhân Chính được hội đồng giải phóng mặt bằng chia làm 2 loại đất sau: +Đất loại II vị trí 4 (Đất chưa cơ sở hạ tầng theo quyết định 3519/QĐ-UB Ngày 29/3/2001 UBND Thành phố Hà Nội ra quyết định số 2012/QĐ-UB phê duyệt đơn giá đền bù như sau: Đơn giá = Khung giá x hệ số K = 75000 x 1.2 = 90.000 đ/m2 ( Hệ số K = 1.2 được hội đồng giải phóng mặt bằng đưa ra cho ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội xem xét và xét duyệt ) + Đất loại III vị trí 3 ( Đất chưa có cơ sở hạ tầng) Ngày 29/3/2001 UBND thành phố Hà Nội đưa ra quyết định số 2012/QĐ-UB phê duyệt đơn giá đền bù Đơn giá = Khung giá x hệ số K = 90.000 x 1.2 = 108 000 đ/m2 + Ngày 7/5/2001 căn cứ vào biên bản họp của hội đồng them định liên ngành sở Tài Chính vật giá Sở xây dựng-Sở địa chính-Nhà đất-Cục thuế Hà Nội thống nhất đền bù về hoa màu : rau muống…. Như sau: Tính:12.100 đ/m2 +Căn cứ vào biên bản cuộc họp ngày 2/3/2002 của hội đồng thẩm định liên ngành sở Tài Chính vật giá-Sở xây dựng-Sở địa chính-Nhà đất-Cục thuế Hà Nội thống nhất về tiền hỗ trợ ,tiền thưởng khi các hộ thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng là : 3000 đ/m2 + Đất của các hộ thuộc đất loại 2 vị trí 4 (Đất chưa có cơ sở hạ tầng) Đơn giá = Khung giá x 1.2 = 75.00 x 1.2 = 90.000 đ/m2 + Đền bù hoa màu rau muống: Đơn giá = 12.100 đ/m2 +Tiền hỗ trợ, tiền thưởng khi các hộ thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng Đơn giá = 3000 đ/m2 Bảng phương án tính giá cho mỗi loại đất Loại đất Giá đền bù đất Giá đền bù hoa màu rau muống Tiền hỗ trợ thưởng Đất loại 2 vị trí 4 90.000đ/m2 12.100đ/m2 3000đ/m2 Đất loại 3 vị trí 3 108.000đ/m2 12.100đ/m2 3000đ/m2 Bảng tổng hợp chi phí định giá đền bù thiệt hại giảI phóng mặt bằng(Đất loại 2 vị trí 4)Đất chưa có cơ sở hạ tầng Loại đất Diện tích đất thu hồi Giá đền bù đất 90.000đ/m2 Đền bù hoa màu, rau muống 12.100đ/m2 Tiền hỗ trợ thưởng 3.000đ/m2 Tổng tiền đền bù Đất loại 2 vị trí 4 2884m2 259.560.000 34.896.000 8.652.000 303.108.000 Vậy đất của các hộ thuộc đất loại 2 vị trí 4 ( Đất chưa có cơ sở hạ tầng ) được định giá và đền bù như sau: Tổng diện tích đất thu hồi đối với loại đất trên là 2.884 m2 Tổng số tiền đền bù về đất là: 2884 x 90.0000 = 259.560.000 đ Tổng số tiền đền bù hoa màu, rau muống là: 2884 x 12.100 = 34.896.400 đ Tổng số tiền hỗ trợ và thưởng là: 2884 x 3.000 = 8.652.000 đ + Tổng số tiền đền bù đối với loại đất trên là: 303.108.400 đ Sau 15 ngày xem xét kể từ khi hội đồng giải phóng mặt bằng công khai các phương án định giá đền bù đến từng hộ,26 hộ trên đã nhận được các khan tiền hỗ trợ đền bù bao gồm:Tiền đền bù đất,tiền đền bù 1 năm hoa màu:rau muống,tiền hỗ trợ thưởng tiến độ di chuyển trước thời hạn quy định. Theo quy định thì phần diện tích hợp lệ được đền bù 100% , phần diện tích không hợp lệ thì được hỗ trợ 80% giá đất.Nhưng để khuyến khích người dân thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng,hội đồng giải phóng mặt bằng đã thống nhất cùng với công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội vẫn hỗ trợ 100% giá đất đối với phần diện tích không hợp lệ .Vừa để khuyến khích người dân,vừa để công tác định giá không trở lên phức tạp.Do công việc xác định các trường hợp đất không hợp lệ là rất khó,do sự hiểu biết và lý giải của người dân rất thiếu hiểu biết.Đây có thể là bước đột phá trong công tác định giá đất giảI phóng mặt bằng.Qua điều tra tinh toán cho thấy chỉ có khoảng 350m 2 đất không hợp lệ tức là số tiền hao phí vào khoảng 350 x 90.000 x 20% =6.300.000đ nhưng lợi Ých mang lại cho tiến trình giảI phóng mặt bằng là rất lớn. *Đất các hộ thuộc đất loại 3 vị trí 3 (Đất chưa có cơ sở hạ tầng ) Đơn giá = Khung giá x 1,2 = 90.000 x 1.2 =108.000đ/m2 Đền bù hoa màu rau muống : Đơn giá = 12.100đ/m2 Tiền hỗ trợ ,tiền thưởng khi các hộ thực hiện tốt công tác giảI phóng mặt bằng Đơn giá = 3000đ/m2 Bảng tổng hợp chi phí định giá đền bù giảI phóng mặt bằng (Đất loại 3 vị trí 3 [đất chưa có cơ sở hạ tầng]) Loại đất Diện tích đất thu hồi Giá đền bù đất 108.000đ/m2 Đền bù hoa màu rau muống 12.100đ/m2 Tiền hỗ trợ thưởng 3000đ/m2 Tổng tiền đền bù Đất loại 3 vị trí 3 5337m2 576.396.000 64.577.700 16.011.000 656.984.700 Vậy có tất cả có 30 hộ thuộc đất loại 3 vị trí 3 (Đất chưa có cơ sở hạ tầng) được định giá đền bù như sau : Tổng diện tích thu hồi đối với các loại đất trên là : 5.337m2 Tổng số tiền đền bù về đất là: 576.396.000đ Tổng số tiền đền bù hoa màu rau muống là: 64.577.700đ Tổng số tiền hỗ trợ và thưởng là : 16.011.000đ +Tổng số tiền đền bù đối với loại đất trên là:656.984.700đ Sau 15 ngày xem xét kể từ khi Hội đồng giảI phóng mặt bằng công khai các phương án định giá đền bù giảI phóng mặt bằng đến từng hộ,30 hộ đã nhận được tiền hỗ trợ bao gồm tất cả các khoản chi phí đền bù thiệt hại về đất và tàI sản trên đất bao gồm :Tiền đền bù về đất , tiền đền bù 1 năm hoa màu tiền hỗ trợ thưởng tiến độ di chuyển trước thời hạn của các hộ dân. Còng do hội đồng giảI phóng mặt bằng thống nhất cungg công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội vẫn hỗ trợ 100% giá với phần diện tích không hợp lệ nên công tác giảI phóng mặt bằng ban đầu gặp khó khăn nhờ vậy mà đã khắc phục tương đối êm đẹp. Đất không hợp pháp vào loại đất này khoảng 420m2 Số tiền hao phí vào khoảng 420 x 108.000 x 20%=9.072.000đ *Tổng hợp công tác đinh giá đền bù cả 2 loại đất trên như sau: Bảng tổng hợp chi phí định giá đất đền bù giải phóng mặt băng 2 loại đất (Đất loại 2 vị trí 4 và đất loại 3 vị trí 3) Loại đất Diện tích đất thu hồi Tổng tiền đền bù đất Tổng tiền đền bù hoa màu , rau muống Tổng tiền hỗ trợ thưởng Tổng tiền đền bù Đất loại 2 vị trí 4 2884m2 259.560.000 34.896.000 8.652.000 303.108.000 Đất loại 3 vị trí 3 5337m2 576.396.000 64.577.700 16.011.000 656.984.700 Tổng tiền 2 loại đất 8221m2 835.956.000 99.474.100 24.663.000 960.093.100 +Tổng kinh phí đền bù đất: 259.560.000 + 576.396.000=835.956.000đ +Tổng kinh phí đền bù 1 năm hoa màu: 34896400 + 64.577.700đ = 99.474.100đ +Tổng kinh phí tiền hỗ trợ ,thưởng: 8.652.000 đ + 16.011.000đ =24.663.000đ +Tổng diện tích đất thu hồi: 8.221m2 +Tổng kinh phí đền bù tổng thể là: 303.108.400 đ + 656.984.7000đ = 960.093.100đ Vậy tổng kinh phí đền bù là:960.093.100đ (Chín trăm sáu mươI triệu không trăm chín mươI ba nghìn một trăm đồng chẵn) -Hội đồng giảI phóng mặt bằng đã giảI quyết thỏa đãng một số kiến nghị của người dân như kiến nghị xin trợ cấp hoa mau,rau muống,tiền hỗ trợ tiền thưởng -Mốt sô hộ khi bị thu hồi đất còn lại một phần diện tích nhỏ không sử dụng được,được hội đồng đền bù giảI phóng mặt bằng xem xét và đền bù nốt. -Đối với những hô bị thu hồi toàn bộ diện tích sử dung đã được trợ cấp ổn đinh cuộc sống va tránh thiệt thòi. -Theo biên bản áp giá của UBND TP Hà Nội thị khu vực này đã được điều chỉnh theo hệ số K = 1.2 nhưng theo một số hộ thì đây là hệ số chưa được thỏa đáng tính ra giá đất so với thời điểm hiện tại là thấp hơn.trong đó có : +Ông Phạm Thanh Sơn + Bà Trương thị Nga +Ông Phạm Việt Anh +Ông Trương Văn Đạt +Bà Phạm Thị Yến +Ông Nguyễn Văn Kiên Có đơn khiếu nại.Nhưng nhờ nắm vững công tác chuyên môn nghiệp vụ các cán bộ trong Hội đồng giảI phóng mặt bằng đã giảI quyết và đưa ra được phương án định giá tối ưu. II. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ KHÓ KHĂN GẶP PHẢI. 1.Đánh giá chung. Nói chung về công tác GPMB thông qua dự án xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính đã hoàn thành trong công tác điều tra, thu thập, xử lý số liệu và đã xây dựng được phương án đền bù về tài sản, hoa màu, đất đai cho những hộ dân nằm trong chỉ giới GPMB. Thành lập Tổ công tác giúp việc thực hiện điều tra, thống kê, kê khai tài sản cây cối, hoa màu,…của người bị thu hồi trong phạm vi thực hiện dự án, làm cơ sở cho việc lập phương án bồi thường, hỗ trợ cho người sử dụng đất bị thu hồi, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành. Đã đảm bảo đúng tiến độ việc thi công xây dựng dự án theo đúng kế hoạch, không làm ảnh hưởng tới một số dự án khác trên địa bàn phường. Bên cạnh đó còn một số vướng mắc cần được giải quyết: Theo ý kiến đóng góp của đại diện các hộ dân bị thu hồi đất canh tác khi Nhà nước thu hồi đất bồi thường bao nhiêu không thắc mắc. Nhưng riêng công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội thuê của Nhà nước giá cả đền bù cần thoả đáng hơn so với Nhà nước. Tạo công ăn việc làm cho con em các hộ bị thu hồi đất, tăng giá bồi thường hoa màu cho thích hợp, bồi thường theo giá đất loại 1. Có các chính sách tạo điều kiện cho các hộ dân bị thu hồi đất không còn đất canh tác được đào tạo nghề nghiệp, tạo điều kiện chuyển đổi kinh doanh sang các nghề khác. Các chính sách đền bù cần được giải thích công khai, niêm yết để mọi người dân nắm được các chính sách liên quan đến lợi Ých của hộ. Bồi thường theo giá đất loại 1. Bồi thường hoa màu theo rau muống và bồi thường trong một năm canh tác. Công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội phải đảm bảo vệ sinh môi trường an ninh trật tự, giá hỗ trợ thêm ngoài giá đền bù là bao nhiêu cần nêu cụ thể cho các hộ dân bị mất đất biết rõ thông tin. Công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội cần hỗ trợ thêm cho các hộ dân bị mất ruộng phải hỗ trợ cơ sở hạ tầng. Đơn giá đền bù của Nhà nước phải thu hồi đất cũng như của các doanh nghiệp phải như nhau không có gì thay đổi theo ý kiến của người dân hỗ trợ thêm ngoài giá đền bù theo giá quy định cho hợp lý với các hộ gia đình bị mất đất. Công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội có phương án đền bù thoả đáng, ngoài ra phải có hỗ trợ hạ tầng cơ sở cho các địa phương có đất bị thu hồi. 2.Kết quả đạt được - Dựa vào loại đô thị, loại đường phố, loại vị trí và khung giá đất theo Nghị định 87/CP của Chính phủ, UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định 3519/QĐ-UB qui định giá các loại đất cụ thể cho Hà Nội. Giá các loại đất này theo qui định được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như làm căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất..., trong đó có một mục đích rất quan trọng đó là làm căn cứ để xác định giá đất đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính nói riêng, Hà Nội nói chung. Nhìn chung, bảng giá đất của thành phố theo quyết định 3519/QĐ-UB làm cơ sở tính đền bù đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý giá đất - một lĩnh vực quan trọng đối với quản lý đất đai, sản xuất kinh doanh và đời sống xã hội. - Việc định giá đất đền bù đã tuân thủ theo đúng qui định của pháp luật. Khi định giá đất đền bù đã căn cứ vào các văn bản pháp luật như: Nghị định 87/CP, Quyết định 3519/QĐ-UB, Nghị định 22/CP, Quyết định 20/QĐ-UB, Quyết định 302/TTg, Nghị định 17/CP... - Công tác đền bù GPMB trong những năm qua đã được Chính phủ, các bộ, ngành, thành uỷ, UBND thành phố Hà Nội quan tâm lãnh đạo, chỉ đạo, tạo điều kiện thuận lợi về nhiều mặt thể hiện rõ qua công tác tổ chức điều hành. Từ thành phố đến quận đã hình thành bộ máy thực hiện việc định giá đất đền bù, xây dựng và thẩm định các phương án GPMB. Đó là Hội đồng thẩm định thành phố bao gồm: Sở tài chính - Vật giá là Chủ tịch Hôịi đồng; các đơn vị: Sở Địa chính - Nhà đất, Sở xây dựng, Cục thuế là thành viên. Hội đồng GPMB quận Cầu Giâý bao gồm lãnh đạo UBND quận Cầu Giâý là chủ tịch Hội đồng và các thành viên là đại diện các phòng, ban chức năng, chính quyền phường, chủ dự án, đại diện Mặt trận Tổ quốc, đại diễn những người được đền bù thiệt hại. Nhìn chung chính sách đền bù GPMB ngày càng hoàn thiện, bộ máy thực hiện việc định giá đất đền bù, xây dựng và thẩm định phương án đền bù GPMB ngày càng có hiệu quả, được đại đa số nhân dân tại nơi GPMB ủng hộ. Nhiều công trình đã được GPMB nhanh, hoàn thành đúng tiến độ để phục vụ thi công trong đó mặt trận, các thành viên thay nhau xuống hiện trường “đốc chiến”, đường dây nóng được thiết lập với lãnh đạo thành phố để xin ý kiến chỉ đạo bất cứ lúc nào cần kíp. - Đặc biệt, việc định giá đất đền bù theo Nghị định 22/1998 của Chính phủ, Quyết định 20/QĐ-UB của thành phố là bước tiến lớn trong chính sách đền bù và GPMB cho Hà Nội. -Hội đồng giải phóng mặt bằng cùng công ty cổ phần kinh doanh nhà Hà Nội đã kết hợp chặt chẽ và đạt được thanh quả sau: +Đã thu hồi được 8221m2 đất để xây dựng khu đô thị N3D Trung Hoà Nhân Chính. +Tổng kinh phí đền bù thiệt hại là:960.093.100đ 3.Khó khăn vướng mắc gặp phải. - Khung giá đất do chính phủ quy định chưa sát với thực tế nhất là giá đất tại đô thị. Vì thế, nhiều địa phương ban hành giá đất theo khung giá của Chính phủ 1 cách gượng Ðp. Giá đất do Hà Nội quy định vừa bị lệ thuộc vào khung giá đất, vừa chịu sự áp đặt của các yếu tố hành chính và kỹ thuật của hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và từng vị trí của đô thị. Nguyên nhân là do chưa tính đến đầy đủ quan hệ thị trường và tính chất phức tạp riêng có của giá đất, giá của 1 loại hàng hoá đặc biệt; do sự áp đặt của khung giá đất một cách chật hẹp,máy móc. - Bảng giá đất do thành phố Hà Nội quy định áp dụng tại Quận Cầu Giấy làm căn cứ tính đền bù còn có những điểm chưa hợp lý dẫn đến tác dụng tích cực của nó bị hạn chế, gây khó khăn cho việc triển khai và sử dụng ở địa phương. Bảng giá đất này còn chưa đồng bộ và vẫn còn khác xa so với thực tế. Nhìn chung giá đất thường có giá trị bằng 30 đến 60% giá thị trường. Do vậy, nên khi áp dụng để thu tiền sử dụng đất thì ngân sách Nhà nước thất thu quá lớn, khi áp dụng để định giá đất đền bù thiệt hại cho dân thì dân không chấp nhập, từ đó gây nên nhiều tiêu cực khiếu kiện trong dân, Nhà nước phải trợ giá để đảm bảo thi công công trình. Vấn đề này thể hiện rất rõ trong các khu vực thực hiện đần bù - GPMB. Mặc dù theo Nghị định 22/1998 của Chính phủ, giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác định dựa trên cơ sở giá đất do địa phương quy định nhân với hệ số K cho phù hợp nhưng giá đất tính đền bù vẫn khác xa so với giá thị trường. Nguyên nhân là do giá đất của thành phố thấp thường mang tính áp đặt, chủ quan, Ýt dựa trên cơ sở thực tế. Do chưa có cơ quan chuyên trách điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản, giá cả không cập nhật kịp thời đã dẫn đến giá đất địa phương khác xa so với giá thị trường. Hiện nay, thành phố quy định hệ số K để tính đền bù trong khoảng từ 0,5 đến 1,8 lần, với giá đất địa phương như trên thì khi áp dụng hệ số K để tính giá đất đền bù (thậm chí K tối đa là 1,8) thì giá đất đền bù vẫn khác xa so với giá thị trường. . Vấn đề định giá không thể tách rời quá trình đăng ký, theo dõi biến độn- Thành phố còn lúng túng trong việc ứng dụng khung giá đất và hệ số K của Nghị đính 87/CP để xác định giá đất làm cơ sở đền bù. Do không có thông tin thực tế hoặc thiếu thông tin nên thành phố đã Ðp giá đất của mình vào khung giá đất của chính phủ gây mâu thuẫn giữa giá đất và các loại đường, loại vị trí... Giá đất thành phố và giá thị trường ngày càng chênh lệch gây khó khăn nhiều cho việc quản lý đất đai cũng như khó khăn cho việc định giá đất đền bù, chi trả đền bù. - Hiện nay, UBND thành phố Hà Nội chỉ sử dụng một loại giá đất áp dụng chung cho tất cả các mục đích; tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, đền bù thiệt hại đất là chưa phù hợp với đặc điểm của từng quan hệ đất đai. Do đó, khi áp dụng một giá đất ổn định để tính đền bù thiệt hại về đất ở 1 thời điểm nào đó sẽ không còn phù hợp với thực tế. - Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính đã quy định về phương pháp xác định hệ số K để định giá đền bù thiệt hại. Theo Thông tư, hệ số K là hệ số quan hệ tỷ lệ giữa giá đất theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng thực tế với giá quy định của thành phố. Nhưng cho đến nay việc xác định hệ số K và giá đất đền bù thiệt hại theo Thông tư trên chưa được thực hiện trên địa bàn Hà Nội. Nguyên nhân là do Nghị định 22/CP qui định là có đại diện những người được đền bù thiệt hại là thành viên hội đồng GPMB quận nếu có áp dụng hệ số K theo thông tư 145/TT-BTC thì sẽ dẫn đến việc phải hiệp thương giá đất đền bù với dân, phá vỡ khung giá đất theo qui định của Chính phủ tại Nghị định 87/CP. - Giá đất là phạm trù mới mẻ ở nước ta, công việc chỉ đạo và hướng dẫn của Nhà nước còn nhiều hạn chế, dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, chưa phù hợp với thực tế, chưa có cơ quan chuyên môn làm tham mưu cho chính quyền về giá đất đã dẫn đến sự chỉ đạo thiếu thống nhất từ TW đến cơ sở. - Trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP có qui định về định giá đất để đền bù thiệt hại với trình tự thành lập Hội đồng đền bù GPMB, thành phần rõ ràng, có Hội đồng thẩm định để trình UBND thành phố phê duyệt phương án đền bù mà giá đất đền bù là quan trọng nhất. Song, đa số các thành viên của Hội đồng làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách. Đây cũng là những hạn chế, thể hiện việc định giá có tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản chất tài sản. Thực tế, giúp việc trực tiếp cho Hội đồng không ai khác là một số chuyên viên trực tiếp làm nghiệp vụ chuyên môn thực hiện, nhưng ngay cả các chuyên viên này cũng chưa đáp ứng yêu cầu, bởi số lượng công việc hàng ngày quá lớn so với thực tế cũng như đòi hỏi về nghiệp vụ, họ cũng không được đào tạo chuyên môn về định giá, chủ yếu sử dụng khả năng cá nhân và kinh nghiệm công việc. Qua kết quả 6 đoàn công tác đặc biệt của chính phủ cuối năm 2000 vừa qua cho thấy, giá đất đền bù không hợp lý là một nguyên nhân đáng kể dẫn đến tình trạng khiếu tố phức tạp hiện nay. Từ thực tế và tổ chức thực hiện xác định giá đất cho thấy sự thay đổi của khung giá, bảng giá đất không theo kịp và quá xa biến động của thị trường bất động sản, đã tạo ra nhiều mâu thuẫn, khiếu kiện g và quy hoạch của Nhà nước. CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT KIẾN NGHỊ CHO CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT KHI TIẾN HÀNH GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC CÔNG TRÌNH KHÁC. * Một số giải pháp cho công tác định giá đất trong quá trình đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng. - Kiến nghị với Chính phủ, đề xuất sửa đổi, bổ sung... nhằm hoàn thiện các chính sách đền bù và GPMB, phù hợp hơn nữa với đặc điểm Hà Nội. Kiến nghị Chính phủ về điều chỉnh giá đền bù phù hợp với giá thị trường và sớm xây dựng luật hoặc pháp lệnh GPMB. Nguyên tắc để xây dựng cơ chế chính sách kinh tế trong công tác GPMB là đền bù sát giá thị trường và bán lại nhà ở tái định cư cũng phù hợp với giá thị trường nhưng được hưởng một tỷ lệ ưu đãi (qui định rõ ràng) về chuyển quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình chính sách, thu nhập thấp có khung giá hỗ trợ cụ thể, vì đây là vấn đề xã hội cần được chính quyền quan tâm giải quyết. Các hộ trong diện GPMB cần xác định là đối tượng ưu tiên để đào tạo nghề, vay vốn ưu đãi, giải quyết việc làm... - Để tiến hành định giá đất được chính xác và kết quả dễ dàng sử dụng trong cuộc sống, trong việc đền bù thiệt hại đất, Nhà nước cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Cơ quan này có nhiệm vụ điều tra và theo dõi thực tế qua giá chuyển quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản. Có như vậy mới xây dựng được bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh được giá đất cho sát với thực tế theo cơ chế của kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. - Giá đất của tỉnh, thành phố và Nhà nước nên xây dựng trên cơ sở giá thị trường. Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ naò đấy của giá thị trường cho mục đích sử dụng nhất định. - Vấn đề quản lý giá đất và quản lý hành chính cần được đặt ra và giải quyết thích hợp. Nhà nước ở tầm vĩ mô nên tổ chức, thu thập, nghiên cứu, xây dựng giá đất từ thị trường bất động sản và việc chuyển đổi quyền sử dụng đất để định ra những vùng giá trị đất đai tương ứng với các mục đích sử dụng. Trong mỗi vùng cần xác định giá đất tối đa và tối thiểu cho từng mục đích sử dụng đất trong từng thời kỳ. Các đơn vị hành chính nằm trong từng vùng sẽ lấy đó làm cơ sở để định ra giá đất cụ thể cho từng loại đường loại vị trí của địa phương mình. Số lượng từng loại tuỳ thuộc vào diễn biến giá cả đất đai của từng đô thi nhưng giá đất phải nằm trong khung giá tối đa, tối thiểu của vùng. - Đề nghị xây dựng quy trình định giá đất, hướng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nước bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phương pháp tiến hành. Đồng thời cần xác định rõ áp dụng phương pháp nào để định giá là phù hợp nhất, đảm bảo được tính chính xác cao. Trong quá trình định giá cần phải tuân theo các nguyên tắc định giá. - Nhiều địa phương đề nghị Chính phủ không nên ban hành khung giá đất, mà chỉ nên đưa ra các nguyên tắc để các địa phương tự xác định giá đất. Giá đất tính thuế cần được ổn định trong thời gian dài có thể từ 3 đến 5 năm và thường là thấp hơn giá đất thị trường nhưng giá đất để tính tiền sử dụng đất và giá đất để tính tiền đền bù thiệt hại phải phù hợp thực tế tại thời điểm phát sinh vì về thực chất hai hành vi này là chuyển quyền sử dụng đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định theo Nghị định 87/CP có tính chất ổn định trong thời gian dài chỉ phù hợp để tính các loại thuế, chứ không phù hợp để tính đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi vì thị trường luôn biến động. Giá đất để tính đền bù thiệt hại nên được xác định bằng phương pháp định giá do cơ quan chuyên ngành thực hiện trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. - Cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Hiện nay, khi tiến hành đền bù thiệt hại đất thì việc xem xét các giấy tờ xác định quyền sử dụng đất là rất phức tạp. Việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản phụ thuộc nhiều vào tính hợp pháp về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản. Trong khi đó, phần lớn đất đai và tài sản chưa có đủ giấy tờ hợp lệ do không đủ các hồ sơ quản lý, cập nhật các biến động nhà đất thường xuyên, do hậu quả của một thời gian dài buông lỏng quản lý để dân mua đi bán lại đất không đủ giất tờ hợp lệ. Do đó, hậu quả trên làm cho việc xác định thời gian sử dụng đất để áp dụng các chính sách đền bù thiệt hạn, quyết định mức giá đất đền bù trong các trường hợp cụ thể và vất vả, khó khăn, mất thời gian đối với chính quyền các cấp. Do đó, các cấp các ngành ở TW và địa phương phải quan tâm chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất. Đó chính là cơ sở pháp lý của từng đơn vị bất động sản cho việc định giá đất đền bù được thuận lợi khi Nhà nước thu hồi đất, đảm bảo cho việc hoàn thành đúng tiến độ GPMB. Vì khi các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nằm trong khu vực thu hồi đất để phục vụ lợi Ých công cộng thì việc xác định diện tích đất, tính giá đất đền bù là dễ dàng vì giấy tờ xác định quyền sử dụng đất đã được đồng bộ, thống nhất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trên phạm vi cả nước, chứ không còn phức tạp nhiều loại giấy tờ nữa. - Về cán bộ định giá: Ta biết rằng đa số cán bộ hiện nay làm việc theo chế độ kiêm nhiệm, không chuyên trách, cũng không được đào tạo chuyên môn về định giá mà chủ yếu họ sử dụng khả năngh cá nhân và kinh nghiệm công việc cho nên việc định giá còn mang tính hành chính, chưa đi vào nội dung, bản chất tài sản. Do đó, xin kiến nghị với thành phố cần đào tạo chuyên môn một cách nghiêm túc về định giá cho các cán bộ làm công tác định giá. Hàng năm, thành phố cần lập kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn cho cán bộ làm công tác định giá GPMB ở quận, tổ chức hội thảo, tập huấn rút kinh nghiệm trên toàn thành phố. Hàng quý nên tổ chức giao ban thoả luận chuyên đề giữa Hội đồng thẩm định thành phố với các quận, chủ dự án nhằm kịp thời giải quyết những vướng mắc khó khăn trong việc áp dụng chính sách để lập phương án đền bù GPMB. - Xúc tiến nhanh công tác quy hoạch chi tiết các quận, phường, thành phố sớm công bố và niêm yết công khai quy hoạch, đặc biệt là các khu vực chuẩn bị GPMB để dân biết và thực hiện, tránh lãnh phí tiền đầu tư của nhân dân xây dựng công trình, sau đó lại phải GPMB. - UBND thành phố Hà Nội cần sớm hướng dẫn triển khai thực hiện thông từ 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998, nghiên cứu bổ sung chính sách đền bù thích đáng đối với hộ dân có diện tích còn lại ngoài chỉ giới mặt đường < 20m2 để tạo cảnh quan đô thị, đồng thời có kế hoạch sử dụng diện tích này cho phù hợp nhằm tránh lấn chiếm. - Thành phố xây dựng trước một bước các khu định cư mới có đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. Các dự án xây dựng khu định cư mới cần gắn với các khu đô thị mới và được sử dụng từ nhiều nguồn vốn, trong đó vốn ngân sách được bố trí để xây dùng cho trước các công trình phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng. - Thành lập Ban chỉ đạo công tác giải phóng mặt bằng thành phố có sự tham gia của Mặt trận Tổ Quốc, các đoàn thể quần chúng và cơ quan nội chính, có bộ phận chuyên trách giúp việc. - Kiện toàn các tổ chức làm công tác giải phóng mặt bằng các cấp, đặc biệt chú trọng cấp phường, xác tăng cường cán bộ chuyên trách và cải tiến các thủ tục thẩm định dự án giải phóng mặt bằng của thành phố. - UBND thành phố ban hành quy định cụ thể về công tác giải phóng mặt bằng, trước hết ban hành “Quy chế tổ chức thực hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội“. Đối với các điều kiện để người sử dụng đất được đền bù thiệt hại đã được quy định trong Điều 6 của Nghị định 22/ CP như sau: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật + Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. + Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. + Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu nhà nước cùng với nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật + Bản án có hiệu lực thi hành của Toà án nhân dân về việc giải quyết tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất không có tranh chấp. Ngoài ra cần quy định rõ hơn trong từng trường hợp trên và thêm một số điều kiện như sau: Hé gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở……. Hé gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền, chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp. a.Giải pháp hoàn thiện xác định giá bồi thường thiệt hại khu hồi đất. Thị trường bất động sản ở nước ta mới hình thành vẫn còn sơ khai bên cạnh hoạt động của thị trường chính thức thì những hoạt động của thị trường không chính thức cũng hoạt động mạnh mẽ, vấn đề “ mua bán” đất, nạn đầu cơ đất đai tạo ra các cơn sốt về giá đất đang là một trong những vấn đề mà cần được giải quyết vì nó ảnh hưởng đến lợi Ých người sử dụng đất, lợi Ých xã hội. Đối với nước ta trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá nhu cầu về đất đai là rất lớn để xây dựng các dự án, khu nhà đáp ứng cho nhu cầu của người dân do vậy Luật đất đai cần quy định rõ ràng hơn về hạn mức sử dụng đất, quy định rõ thời gian để các chủ sử dụng đất đưa các thửa đất vào sử dụng, tránh tình trạng có quá nhiều các thửa đất để chống không sử dụng. Nhà nước chưa ban hành ra một hành lang pháp lý, các văn bản dưới luật quá nhiều hơn 600 văn bản không đúng hình thức, các cấp còn tuỳ tiện trong vấn đề ban hành các chính sách. Một số quyết định về đất đai mới dừng ở nguyên tắc, quan điểm mà chưa có được một hệ thống thông tin đầy đủ về các loại thị trường trong nền kinh tế đặc biệt là các thông tin về thị trường bất động sản. Chưa có một tổ chức định giá của Nhà nước từ trung ương đến địa phương chưa có các mức chuẩn về việc xác định giá bồi thường khi thu hồi đất do vậy chúng ta cần đào tạo đội ngũ chuyên viên có kinh nghiệm, chuyên môn giỏi về công tác định giá đất. Để giá đất do UBND tỉnh ban hành để phù hợp với gía đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương thì cần quy định rõ trách nhiệm của Bộ tài chính cần hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, giá của UBND tỉnh, thành phố. Chủ trì phối hợp với các ngành liên quan hướng dẫn xử lý những vướng mắc về việc xác định giá đất, giá tài sản và chính sách bồi thường, hỗ trợ trong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đề nghị của UBND cấp tỉnh. Việc UBND cấp tỉnh ban hành giá đất cần phải nghiên cứu rõ điều kiện thị trường bất động sản ở địa phương, kinh tế-xã hội để giá đền bù sát với giá chuyển nhượng trên thị trường bất động sản do vậy cần xác định hệ số K là việc rất cần thiết. Mỗi mét UBND cấp tỉnh cần hình thành 1 tổ chức định giá tài sản và đất, cần quy định rõ trách nhiệm và quyền hạn của tổ chức định giá này là phải tuân theo các quyết định của UBND đồng thời luôn luôn truy cập thông tin trên thị trường bất động sản để điều chỉnh giá cả đền bù sao cho phù hợp với thực tế. Một số tỉnh thành phố trong cả nước đang thực hiện chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng để khuyến khích các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án đây cũng là một phương pháp rất tốt nhằm nâng cao đời sống tạo công ăn việc làm, nâng cao chất lượng hạ tầng cơ sở kỹ thuật, giao thông, khu đô thị mới thành lập một số địa phương trong cả nước. Do vậy chúng ta cần có các chính sách để khuyến khích người sử dụng đất tích cực tham gia phương thức này. c. hoàn thiện chính sách hỗ trợ và tái định cư. Hỗ trợ sản xuất và đời sống cho người dân di dời, hỗ trợ kinh phí đào tạo chuyển nghề cho những nơi phải chuyển nghề khác. Hỗ trợ di chuyển đối với cá nhân, hộ gia đình Nội tỉnh 1-3 triệu/ hộ Ngoại tỉnh 3-5 triệu/ hộ Hỗ trợ gia đình có hoàn cảnh khó khăn( già cả, yếu, tàn tật…) gia đình thuộc diện chính sách: thương binh, liệt sĩ….Mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Người bị thu hồi đất ở, không còn chỗ ở khác trong thời gian chờ tạo lập lại chỗ ở mới( bố trí tái định cư) được bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở. Thời gian và mức hỗ trợ cụ thể do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp thực tế tại địa phương. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi bị thu hồi trên 30% diện tích đất sản xuất nông nghiệp thì được hỗ trợ chuyển cho người trong độ tuổi lao động, mức hỗ trợ và số lao động cụ thể được hỗ trợ do UBND cấp tỉnh quy định cho phù hợp với thực tế ở địa phương. Việc hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp được thực hiện chủ yếu bằng hình thức cho đi học nghề tại các cơ sở dạy nghề. Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công Ých của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ, mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường, mức hỗ trợ cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định, tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn, tiền hỗ trợ chỉ được đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công Ých của xã, phường, thị trấn. Tái định cư: Người bị thu hồi đất ngoài đền bù về đất và tài sản trên đất còn được mua nhà mới, giao đất mới tại khu tái định cư. Xây dựng các khu tái định cư căn cứ vào Kế hoạch phát triển kinh tế, xã hội của mỗi địa phương, căn cứ vào quỹ đất dùng để đền bù và quy mô của đất bị thu hồi để giành đất xây dựng các khu tái định cư. Khu tái định cư phải có cơ sở hạ tầng thích hợp, đảm bảo tốt hơn hay bằng khu phải di dời. Bảo đảm hài hoà lợi Ých của các bên liên quan (Nhà nước, chủ đầu tư, người dân ) quy định rõ trách nhiệm của từng bên liên quan đến công tác GPMB. + Đối với Nhà nước: UBND các cấp giải quyết mối quan hệ thể hiện trong việc phân cấp trách nhiệm. + Đối với cấp tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương: xây dựng quy hoach tổng thể, chi tiết về phát triển cơ sở hạ tầng và kết cấu đô thị, xây dựng quy hoạch đất đai cho tái định cư, phê duyệt các phương án bồi thường thiệt hại và tái định cư, quy định các mức hỗ trợ. Chủ dự án phải tham gia Hội đồng GPMB để cung cấp tài liệu về đất đai phục vụ dự án của mình, chuẩn bị trước các khu tái định cư (kết cấu cơ sở hạ tầng, tổ chức di chuyển, kinh phí và đề bạt giải quyết thực hiện…). Căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định các biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư, bao gồm: Hỗ trợ giống cây trồng, giống vật nuôi cho vụ sản xuất nông nghiệp đầu tiên, các dịch vụ khuyến nông, khuyến lâm, dịch vụ bảo vệ thực vật, thú y, kỹ thuật trồng trọt, chăn nuôi. Hỗ trợ để tạo lập một số nghề tại khu tái định cư cho phù hợp với người lao động. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện GPMB, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách. d. Hoàn thiện quá trình tổ chức thực hiện. Chóng ta đã biết công tác tái định cư có khối lượng công việc khá lớn, thiếu sót trong quá trình thực hiện, nó liên quan đến nhiều lĩnh vực trong cuộc sống, liên quan đến nhiều ngành trong nền kinh tế quốc dân do vậy để thực hiện tốt công tác tái định cư thì không chỉ riêng có chủ đầu tư mà cần nhiều ngành quan tâm tới vấn đề này vì nó liên quan tới lợi Ých của cả cộng đồng, các ngành cần phải có trách nhiệm nhiều hơn trong vấn đề di chuyển địa điểm và tổ chức tái định cư… thêm vào đó công tác giải phóng mặt bằng đang gặp nhiều khó khăn gây ra tốn nhiều kinh phí hơn, đặc biệt gây ra tâm lý phân vân t