Đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam dưới ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới

Lời mở đầu Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Thị trường bất động sảnViệt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếu tố manh mún, không theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên thế giới. Tuy vậy, trong những năm gần đây chính sách về đất đai của Nhà nước ta đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường bất động sản ngày càng phát triển hơn. Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâu rộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng có ảnh hưởng và tình hình tài chính trong nước đang được đặt trong tình trạng kiểm soát chặt chẽ. Thị trường bất động sản là một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì vậy, dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam không tránh khỏi lung lay. Nghiên cứu, đánh giá, phân tích tác động của cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đến thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản Việt Nam để biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa ra được các định hướng phát triển cho loại thị trường vốn nhạy cảm này là một vấn đề cần thiết. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Đề tài không đi sâu vào phân tích tác động của khủng hoảng tài chính thế giới đến toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam mà ở đề tài này chỉ tập trung giải quyết các vấn đề liên quan đến tình hình và hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ở góc độ các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan. Từ đó thấy được những ảnh hưởng từ bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam, để đề ra các hướng phát triển cho thị trường này. Chương I/ Khái quát chung về tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay. Lý luận chung về khủng hoảng tài chính và tình hình thế giới hiện nay. Khái niệm và nguyên nhân khủng hoảng tài chính. Khái niệm khủng hoảng tài chính: Tài chính được hiểu theo nghĩa rộng là tập hợp các quỹ tiền tệ cùng với các mối quan hệ giữa chúng. Trong nền kinh tế thị trường luôn có sự luân chuyển các luồng vốn tiền tệ và trong quá trình đó hình thành các quỹ tiền của tất cả các chủ thể trong xã hội mà giữa chúng có mối quan hệ chặt chẽ, ảnh hưởng lẫn nhau tạo nên một hệ thống tài chính. Khủng hoảng tài chính là tình trạng tài chính (quỹ) mất cân đối nghiêm trọng có thể dẫn đến sụp đổ quỹ. Đặc trưng của mỗi quỹ – cấu thành hệ thống tài chính là các dòng tiền vào/ra; nhận/thanh toán;… hình thành tài sản có, tài sản nợ. Khủng hoảng tài chính tiền tệ xảy ra khi có hiện tượng mất cân đối nghiêm trọng giữa tài sản có và nghĩa vụ thanh toán về số lượng, thời hạn, chủng loại tiền. Đó là hiện tượng Một nhóm lớn các tổ chức tài chính có giá trị nguồn vốn vượt quá giá trị thị trường của các tài sản, dẫn đến hiện tượng đổ xô đến ngân hàng và sự dịch chuyển cơ cấu đầu tư, sự sụp đổ của một số doanh nghiệp tài chính và cần thiết phải có sự can thiệp của nhà nước. Khủng hoảng tài chính (ngân hàng) là tình huống trong đó một bộ phận lớn các ngân hàng (NH) của một quốc gia đột ngột mất khả năng thanh toán cũng như khả năng trả nợ. Cầu về tiền dự trữ quá lớn khiến cho NH không thể cùng một lúc đáp ứng tất cả mọi người. Có hiện tượng khan hiếm tín dụng. Giá trị tài sản của ngân hàng giảm mạnh và gây ra hiện tượng mất khả năng trả nợ, một số NH sụp đổ và xuất hiện tình trạng đổ xô đến các NH. Các “bong bóng” giá tài sản nổ tung: sự sụt giá ban đầu trong giá trị các tài sản buộc các NH phải bán tiếp tài sản và làm giá tài sản tiếp tục giảm mạnh hơn nữa. Các khoản tín dụng hình thành trong thời điểm bùng nổ được mang ra bán tháo. Nguyên nhân khủng hoảng tài chính hiện nay: Trong bối cảnh toàn cầu hóa hiện nay, sự phát triển cũng như các biến động từ nền kinh tế của các quốc gia phát triển cũng đã, đang, và sẽ tác động đến nền kinh tế của nhiều nước trên thế giới. Gần đây khủng hoảng tài chính và sự trì trệ của nền kinh tế Mỹ cũng đã ảnh hưởng đến nhiều nước trên thế giới, trong đó có Việt Nam (VN). Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính lần này là sự suy sụp của thị trường bất động sản. Ở Mỹ, gần như hầu hết người dân khi mua nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài sau đó. Do đó, có một sự liên hệ rất chặt chẽ giữa tình hình lãi suất và tình trạng của thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượn thì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi suất cao thì thị trường giậm chân, người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp. Những món nợ từ việc vay tiền từ ngân hàng để mua nhà, tham gia vào thị trường bất động sản là nguyên nhân dẫn đến tình hình tài chính suy thoái hiện nay của Mỹ. Có ba yếu tố chính đã tạo nên hiện tượng tăng giảm trong thị trường bất động sản ở Mỹ. Thứ nhất, bắt đầu từ năm 2001, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay tiền mua bất động sản (mặc dù những loại lãi suất cho vay tiền mua nhà do các ngân hàng thương mại ấn định bao giờ cũng cao hơn nhiều so với lãi suất cơ bản của Fed, nhưng mức độ cao hay thấp của chúng bao giờ cũng phụ thuộc vào lãi suất cơ bản). Vào giữa năm 2000 thì lãi suất cơ bản của Fed là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ còn 1%. Thứ hai, về phương diện sở hữu nhà cửa, chính sách chung của chính phủ lúc bấy giờ là khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo và các nhóm dân da màu được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Việc này phần lớn được thực hiện thông qua hai công ty được bảo trợ bởi chính phủ là Fannie Mae và Freddie Mac. Hai công ty này giúp đổ vốn vào thị trường bất động sản bằng cách mua lại các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại, biến chúng thành các loại chứng từ được bảo đảm bằng các khoản vay thế chấp (mortgage-backed securities – MBS – chứng khoán bất động sản), rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố Wall, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch. Thứ ba, như đã trình bày ở trên, bởi vì có sự biến đổi các khoản cho vay thành các công cụ đầu tư cho nên thị trường tín dụng để phục vụ cho thị trường bất động sản không còn là sân chơi duy nhất của các ngân hàng thương mại hoặc các công ty chuyên cho vay thế chấp bất động sản nữa. Nó đã trở nên một sân chơi mới cho các nhà đầu tư, có khả năng huy động dòng vốn từ khắp nơi đổ vào, kể cả dòng vốn ngoại quốc. Điểm đặc biệt ở đây là bởi vì việc hình thành, mua bán, và bảo hiểm MBS là vô cùng phức tạp cho nên nó diễn ra gần như là ngoài tầm kiểm soát thông thường của chính phủ. Bởi vì thiếu sự kiểm soát cần thiết cho nên lòng tham và tính mạo hiểm đã trở nên phổ biến ở các nhà đầu tư.  Bên cạnh đó, bởi vì có thể bán lại phần lớn các khoản vay để các công ty khác biến chúng thành MBS, các ngân hàng thương mại đã trở nên mạo hiểm hơn trong việc cho vay, bất chấp khả năng trả nợ của người vay. Qua phân tích các lý do trên, cho thấy thị trường bất động sản trở nên rất nhộn nhịp, nhiều người có thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt vẫn đổ xô đi mua nhà, và khoản tiền cho vay của các ngân hàng dành cho khoản này ngày càng tăng. Các công ty tài chính mạnh tay hơn trong việc mua lại các khoản cho vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từ các công ty khác. Trong khi đó, nhu cầu mua lại MBS của các nhà đầu tư vẫn cao bởi vì cho tới trước năm 2006 thì thị trường bất động sản vẫn chữa có dấu hiệu nổ bong bóng. Hơn nữa họ được trấn an từ các hợp đồng bảo hiểm từ các công ty bảo hiểm và đầu tư khác. Việc này khiến cho các công ty bán bảo hiểm ngày càng mạnh tay hơn trong việc bán bảo hiểm ra thị trường, bất chấp khả năng đảm bảo của mình. Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động sản liên tục. Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% chỉ trong vòng bốn năm từ 2001 (năm bắt đầu cắt mạnh lãi suất) đến 2005. Việc này cũng dẫn đến vấn đề đầu cơ và ỷ lại là giá nhà sẽ tiếp tục lên. Hệ quả là người ta sẵn sàng mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì họ nghĩ nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một bong bóng đã thành hình trong thị trường bất động sản. Cơn địa chấn tài chính ở Mỹ xuất phát từ khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản. Thực tế cho thấy, nguyên nhân sâu xa của khủng hoảng tài chính ở Mỹ là do việc các ngân hàng cho vay quá lớn để đầu tư vào bất động sản, đến lúc người đi vay không trả được nợ, các ngân hàng đầu tư tuyên bố vỡ nợ, một số lượng lớn nhà cửa bị siết nợ, tình trạng ấy kéo theo phản ứng dây chuyền của hệ thống ngân hàng, và tiếp tục ảnh hưởng đến các thị trường vốn khác như thị trường chứng khoán, thị trường tài chính khác… dẫn đến tình trạng khủng hoảng tài chính hiện nay. Nguyên nhân trực tiếp của khủng hoảng là bắt nguồn từ sự phát triển tín dụng quá nóng, với sự hỗ trợ của nghiệp vụ chứng khoán hóa, dẫn đến nhu cầu giả tạo, giá nhà đất leo thang và các khoản tín dụng rủi ro cao. Khi rủi ro phát sinh, giá nhà đất và chứng khoán sụt giảm dẫn đến khủng hoảng tín dụng. Tình hình khủng hoảng tài chính hiện nay (thế giới và VN). Tình hình thế giới: Mỹ đươc coi là trung tâm của cuộc khủng hoảng tài chính lần này và chịu nhiều tổn thất nhất. Bắt đầu từ khủng hoảng các hợp đồng cho vay bất động sản thế chấp, tổng số khoảng 12 ngàn tỷ USD, trong đó 3 đến 4 ngàn tỷ USD là dưới chuẩn, khó đòi. Những người không có khả năng trả nợ cũng được cho vay. Những hợp đồng đó được chuyên gia tài chính Phố Wall gom lại và phát hành chứng khoán phái sinh, được bảo đảm bởi những hợp đồng cho vay thế chấp này để bán ra trên khắp các thị trường quốc tế. Khi các chứng khoán này mất giá thảm hại, thị trường không có người mua, nên các ngân hàng, công ty bảo hiểm, các tổ chức tài chính nắm hàng ngàn tỷ USD chứng khoán đó không bán được, mất khả năng thanh khoản, và mất khả năng thanh toán, đi đến gục ngã hoặc phá sản. Chính phủ Mỹ đã đưa ra các gói giải pháp để mua những tài sản nhiễm độc đó, nay đổi hướng một phần 250 tỷ USD (trong gói 700 tỷ USD) mua cổ phần của các ngân hàng... Tại Úc, đặc điểm của nền kinh tế Úc là phụ thuộc vào ngành tài nguyên khoáng sản (than đá, quặng, vàng, dầu, vv) và ngành dịch vụ tài chính (ngân hàng, bảo hiểm, đầu tư). Những năm qua khi nền kinh tế toàn cầu bùng nổ và giá hàng hóa cơ bản tăng cao, Úc đã được hưởng lợi lớn từ xuất khẩu. Chính điều đó làm cho nền kinh tế Úc tăng trưởng tốt và đồng AUD tăng mạnh lên đến đỉnh gần bằng USD vào tháng 8 qua. Khi cuộc khủng hoảng diễn ra với nhu cầu tiêu thụ toàn cầu sụt giảm làm cho giá dầu và hàng hóa cơ bản giảm nhanh chóng. Đồng AUD đã mất giá 30% trong 2 tháng gần đây so với USD. Một nguyên nhân nữa làm AUD giảm mạnh có sự đóng góp của các giao dịch đầu cơ chênh lệch lãi suất (carry trade). Úc thu hút lượng tiền thông minh lớn từ Nhật và một số quốc gia khác để đầu tư vào AUD với lãi suất cao. Khi nền kinh tế suy thoái dẫn đến AUD giảm giá thì các dòng tiền này quay ngược ra rất nhanh chóng, khiến AUD giảm sâu hơn. Giá chứng khoán trên thị trường ASX cũng giảm mạnh khoảng 35% trong 4 tháng gần đây. Do tỷ lệ dân Úc đầu tư chứng khoán cao nên nhiều người dân bị thua lỗ nặng. Giá bất động sản hiện cũng đang trong chu kỳ giảm. Mặc dù hệ thống tài chính Úc không bị đe dọa trực tiếp song Chính phủ Úc cũng đã có những hành động mạnh và kịp thời như cắt giảm lãi suất cơ bản 100 bps (1%) xuống 6% và cam kết bơm hàng tỷ đô vào hệ thống tài chính cũng như cam kết bảo đảm thanh toán cho các ngân hàng. Và như vậy tình hình tài chính nước Úc cũng đang lâm vào suy thoái. Tại Anh Quốc, hàng loạt ngân hàng cho vay thế chấp như Northern Rock, Bradford & Bingley đều rơi vào tình trạng khó khăn và phải được can thiệp. Đối với các quốc gia châu Âu khác, khủng hoảng mang tính chất gián tiếp hơn, chủ yếu do sự liên thông chặt chẽ giữa các thị trường tài chính lớn. Do sự phát tán rủi ro tín dụng thông qua các gói chứng khoán có gốc bất động sản của Mỹ và Anh Quốc nên các ngân hàng và quỹ đầu tư của châu Âu cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Phản ứng domino xảy ra khi thị trường tín dụng liên ngân hàng bị khủng hoảng và làn sóng bán tháo chứng khoán toàn cầu. Ngân hàng Fortis của Bỉ bị quốc hữu hóa không phải do cho vay dưới chuẩn mà do bị thương nặng sau khi bỏ ra số tiền quá lớn cùng mua ABN AMRO Bank. Khi không thể huy động vốn trên thị trường và cũng không thể bán tài sản thì ngân hàng này bị tê liệt. Tình hình VN: Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ là tác động mang tính hai chiều, song chủ yếu là tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của Việt Nam. Do sự hội nhập ngày càng sâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam vào thế giới nên Việt Nam chịu những tác động nhất định, tuy không trực tiếp. Ảnh hưởng lớn nhất đối với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các thị trường như Mỹ và châu Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất khẩu). Khủng hoảng kinh tế hiện đang lan sang châu Á. Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) dự báo tăng trưởng GDP toàn cầu sụt từ 5% năm 2007 xuống 3,9% năm 2008 và 3% năm 2009. Suy thoái kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu tiêu thụ sụt giảm trên phạm vi toàn cầu. Về phía Việt Nam, ảnh hưởng trực tiếp thì cũng có giới hạn vì Việt Nam chưa tham gia nhiều vào thị trường tài chính thế giới và không tham gia mua bán chứng khoán phái sinh này. Nhưng khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến lãi suất tín dụng cho vay giữa các ngân hàng (Libor và Sibor, tức London Inter Bank offer rate, Singapore Inter Bank Offer rate, thường được dùng làm lãi suất cơ sở để cho các xí nghiệp và ngân hàng Việt Nam vay). Ngoài ra đầu tư trực tiếp (FDI) của Việt Nam cũng bị ảnh hưởng vì FDI vào Việt Nam phần lớn là vốn vay chứ không phải vốn tự có, nên nếu các nhà đầu tư không dàn xếp được khoản vay sẽ khó giải ngân được. Đối với thị trường chứng khoán, có khả năng nhà đầu tư nước ngoài phải thu hồi nguồn vốn và bán chứng khoán. Điều này tác động đến dự trữ ngoại hối và giá cả trên thị trường chứng khoán. Nhà đầu tư nước ngoài bán ra nhiều hơn mua vào sẽ làm giảm giá chứng khoán của Việt Nam. Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh hưởng đến xuất khẩu của Việt Nam. Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì vậy chắc chắn sẽ ảnh hưởng. Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản nhiều tháng qua có dấu hiệu đình trệ khá lâu, và dấu hiệu này cũng đã xuất hiện tại Mỹ trước khi sự sụp đổ liên tục của nhiều ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới xảy ra. Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu hiu, người bán là đa số, trong khi người mua thì còn đang chờ đợi tình hình sắp tới thế nào. Thị trường hiện không có những yếu tố thuận lợi. Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng. Đa số các ngân hàng do thiếu tiền đồng đã giảm hẳn việc cho vay đầu tư chứng khoán, trong khi tỷ lệ cho vay chứng khoán cũng đã quá cao. Các chính sách của nhà nước chưa ra nhưng bài học của chính sách lên thị trường chứng khoán và thị trường tín dụng vừa rồi đã nhãn tiền, sẽ không thể không ảnh hưởng tới thị trường nhà đất. Khi thị trường không còn tăng tốc, thì sức hấp dẫn đối với giới đầu cơ không còn nữa. Giới đầu cơ mới là lực lượng chính làm giá đất tăng đến mức không tưởng như năm trước. Khi họ không còn hứng thú trong việc đổ tiền vào thị trường có nghĩa là thị trường đã đến lúc thoái trào, ít nhất là trong ngắn hạn. Nhà đầu tư trước hết đã đầu tư lượng vốn lớn, giờ không bán được, coi như là chôn vốn tại đó, chờ đến khi nào thị trường hồi phục lại để bán. Các công ty nhà đất vay tiền ngân hàng kinh doanh dự án, giờ không bán được đất, nợ đáo hạn lại cận kề, chắc chắn sẽ phải bán tài sản với giá rẻ, có khi phải phá sản. Khi thị trường bùng nổ, tiền đầu tư lúc nào cũng thiếu, vì vậy tiền đổ vào bất động sản một phần không nhỏ là tiền vay. Rõ ràng, bài học kinh nghiệm về suy thoái nhà đất tại các quốc gia như Singapore hay Thái lan, hoặc đợt suy thoái tín dụng nhà đất dẫn đến khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã cho thấy hậu quả thế nào của khủng hoảng nhà đất. Như vậy, thị trường tài chính và trong lĩnh vực bất động sản VN cũng có những dấu hiệu của sự sụt giảm. Khó khăn trong thị trường nhà đất sẽ kéo theo khó khăn trong hệ thống ngân hàng. Tỷ lệ nợ xấu sẽ tăng lên, tất nhiên sẽ ảnh hưởng tới rủi ro tín dụng của toàn hệ thống. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản sẽ cũng giảm sút. Nhưng thị trường bất động sản giảm sút là kết quả tất yếu của quy luật thị trường, có tăng có giảm. Giảm sút có khi là tín hiệu tích cực để thị trường quy về giá trị thực của nó. Những người có thu nhập thấp muốn mua nhà giờ có thể mua được.  Tình hình tài chính và thị trường bất động sản VN hiện nay dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới. Dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới hiện nay, nền kinh tế của VN ít nhiều cũng có ảnh hưởng. Tuy nhiên, về mặt tài chính, theo báo cáo của tất cả các ngân hàng đều cho thấy tình hình tài chính của VN hiện nay không bị ảnh hưởng. Thống đốc ngân hàng nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Giàu khẳng định : “Tính thanh khoản và dự trữ ngoại tệ đều an toàn”. Thống đốc nêu rõ, trước những diễn biến của cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ, NHNN đã theo dõi, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại (NHTM) và tiếp tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để bảo đảm an toàn thanh khoản cho toàn hệ thống ngân hàng cũng như nền kinh tế. Thống đốc cho biết dự trữ ngoại hối của Việt Nam vẫn tiếp tục tăng và hiện nay đã tăng 1,6 tỉ USD so với đầu năm 2007. Khoản dự trữ này cũng đang rất an toàn bởi các ngân hàng thuộc các quốc gia mà chúng ta đang gửi ngoại hối đều ở mức an toàn. Hiện nay, 82% số tiền dự trữ ngoại hối của VN đang gửi tập trung vào các ngân hàng trung ương của các quốc gia như Mỹ, Anh, Pháp, Đức và các tổ chức tài chính quốc tế; 18% còn lại gửi đầu tư các ngân hàng thương mại nước ngoài cũng là các tổ chức có mức độ tín nhiệm cao, xếp hạng 3A và 2A. Thống đốc nhấn mạnh: Chúng ta không có quan hệ với những ngân hàng đầu tư, tập đoàn đổ vỡ vừa qua tại Mỹ,. Tới thời điểm này cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ không tác động đến hệ thống ngân hàng Việt Nam. Nhìn chung tình hình tài chính của các ngân hàng VN hiện nay vẫn đang nằm trong tầm kiểm soát và không có dấu hiệu ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới. Tuy nhiên, tình trạng bội chi ngân sách ngày càng tăng. Tỷ lệ tăng bội chi ngân sách từ 2001 tới 2007 được nói là 4,95%, thuộc loại đáng báo động. Một trong các yếu tố khiến tình trạng thâm hụt ngân sách có thể tiếp tục tăng trong năm 2008-2009 là do giá dầu thô, mặt hàng xuất khẩu chính của VN, đang có xu hướng giảm trên thị trường quốc tế. Nền kinh tế đang phải đối mặt với các vấn đề về lạm phát, giá cả tăng cao, tăng trưởng kinh tế bị giảm sút. Về thị trường bất động sản, ở VN tình trạng lên xuống của giá bất động sản đã xảy ra nhiều rồi, và việc tín dụng cho vay bất động sản cũng có gây khó khăn cho hệ thống tài chính. Không phải chỉ tác động từ Mỹ mà vì giá bất động sản ở VN đã bắt đầu giảm mạnh từ năm ngoái rồi và mức độ giảm cũng mạnh hơn ở Mỹ, nhưng tác động của nó đối với hệ thống tài chính thì nhẹ hơn ở Mỹ ở chỗ là ở Mỹ thông thường giá trị trường bao nhiêu thì người ta cho vay hoặc là cho thế chấp bấy nhiêu. Còn ở Việt Nam thì các ngân hàng có quy định tức là giá thị trường là 100 thì ngân hàng định giá còn 50% của giá đó mà thôi. Và với 50% của giá đó thì ngân hàng chỉ cho vay có 70%, có nghĩa là giá thị trường của bất động sản đó là 100 đồng chẳng hạn thì ngân hàng chỉ cho vay có 35 đồng thôi. Và như vậy thì khi giá thị trường bất động sản giảm xuống 40% chẳng hạn thì vẫn chưa tới mức 35 đồng mà các ngân hàng cho vay. Thành thử rủi ro của nó không lớn như là ở Mỹ. Hai nữa tức là ở Việt Nam người ta không có cái chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế để có thể đánh giá lại giá tài sản hàng quý, bởi vì vậy cho nên là có thể nó có những rủi ro tiềm ẩn nhưng mà không tác động mạnh tới tâm lý. Bên cạnh đó, việc cho vay thế chấp bất động sản ở VN có mức đọ phòng ngừa rủi ro mạnh hơn nhiều so với các nước, tức là ngân hàng chỉ cho vay với mức 35%giá thị trường của bất động sản mà thôi. Kèm theo đó là kinh nghiệm đánh giá bất động sản, phòng ngừa rủi ro cũng được chú trọng hơn. Như vậy, tình hình sụt giảm của thị trường bất động sản ở VN không phải là do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính thế giới, mà đây là quy luật tất yếu của thị trường, có tăng có giảm. Sự tác động từ bên ngoài là yếu tố ảnh hưởng đến tâm lý của nhà đầu tư mà chưa có tác động trực tiếp nào. Chương II/ Thị trường bất động sản VN dưới ảnh hưởng khủng hoảng tài chính hiện nay – tác động và hướng phát triển. Mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và sự sụt giảm của thị trường bất động sản. Như đã phân tích ở trên, khủng hoảng tài chính ở Mỹ xuất phát từ qua trình sụt giảm của thị trường bất động sản, gây ảnh hưởng xấu và kéo theo sự sụp đổ của các thị trường vốn khác. Ở VN, kể từ sau sự sụt giảm của thị trường chứng khoán hồi tháng 4 năm 2007, các nguồn đầu tư bắt đầu có sự thay đổi, vốn đổ vào thị trường bất động sản tăng lên. Giá nhà đất tăng một cách chóng mặt, tác động thể hiện rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu một bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi gái leo thang. Một số người có khả năng tài chính nhanh chân thực hiện giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên để kiếm lời. Và như thế cho thấy, sự tác động qua lại giữa các thị trường với nhau tạo nên vòng xoáy sụt giảm của thị trường này và gia tăng của thị trường kia. Quan hệ tương quan giữa bất động sản và chứng khoán rất rõ ràng. Các tác động có khi cùng chiều, có khi ngược chiều do chịu nhiều tác động của yếu tố tâm lý. Khi thi trường chứng khoán rơi vào trạng thái giảm sâu như thời gian qua, cả lượng giao dịch và mức giá trên thị trường bất động sản đều suy giảm mạnh. Hiện tượng này phần nào phản ánh tính bầy đàn của công chúng đầu tư VN. Các giao dịch bất động sản có quy mô và chiếm tỷ trọng tương đối lớn so với nguồn thu nhập và năng lực đầu tư. Vì thế mà các ngân hàng thương mại rõ ràng không thể bỏ qua thị trường quá tiềm năng này. Ngay trong năm 2007, nhiều chương trình tín dụng bất động sản hấp dẫn được giới thiệu tại Eximbank, ABBank, Techcombank, Habubank… Bất động sản hình thành từ nguồn tín dụng đi vay được sử dụng làm tài sản thế chấp. Quy trình thực hiện tín dụng bất động sản tại hệ thống ngân hàng thương mại hiện tại đảm bảo an toàn. Khả năng vỡ nợ hầu như không thể xảy ra. Trên thực tế, hạn mức tín dụng được các ngân hàng cung cấp thường không quá 50% của 70% giá trị thị trường bất động sản thế chấp. Nghĩa là tỷ lệ tài trợ của ngân hàng với một khoản đầu tư bất động sản của cá nhân thông thường dừng ở mức 35% giá trị tài sản. Điều này là động lực thúc đẩy người sử dụng tín dụng thanh toán đầy đủ phần lãi thường xuyên do thiệt hại của họ có thể lên tới 65% giá trị tài sản. Trường hợp hi hữu phải phát mãi tài sản thì tính thanh khoản cũng được bảo đảm chắc chắn nhờ mức định giá tài sản thế chấp thấp. Trong lịch sử ở Mỹ, bất động sản từng là nguyên nhân gây ra sự phá sản của hệ thống ngân hàng giai đoạn 1931-1933. Các ngân hàng lâm vào phá sản với hàng đống tài sản đóng băng do đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản. Chính vì thế, mối tương quan tác động của thị trường bất động sản đến khủng hoảng tài chính chỉ là trong gang tấc. Mức độ tác động đó như thế nào là phụ thuộc vào chính sách và các công cụ điều hành của nhà nước đó mà thôi. Ở VN, nhờ chính sách thắt chặt thị trường, quy định hạn mức tín dụng của các ngân hàng thương mại nên dù việc cho vay bất động sản thu được những món hời lớn nhưng các ngân hàng thương mại đều phải tuân thủ chặt chẽ quy định của ngân hàng nhà nước. Mối quan hệ qua lại giữa các thị trường ở VN chỉ mới ở trạng thái một chiều, tức là tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản. Nói cách khác, quá trình chứng khoán hóa để tái tạo lại tính thanh khoản cho hệ thống tài chính chưa có. Quá trình phân bổ rủi ro rất hẹp, trong phạm vi giữa số ít đối tượng tham gia giao dịch. Vì thế, thanh khoản ở VN chỉ bảo đảm được, khi giá bất động sản tăng. Ngược lại khi giảm thì hoàn toàn không có tính thanh khoản cao, do đó cũng không có mức cân bằng giá mới. Nên hiện tượng dễ thấy là giá thì vẫn đứng ở mức cao, nhưng không có giao dịch. Sau các chu kỳ trầm lắng, mức cao “kẹt giao dịch” đó tiếp tục là mặt bằng để đẩy tiếp giá thị trường sang điểm mất cân bằng trong một cơn sốt mới. Đó là lý do mà bất động sản VN có khi còn cao hơn những đô thị rất đắt đỏ của thế giới. Đây là “bong bóng” tự tồn tại do không “xì” được. Hệ thống chính sách và định chế tốt sẽ cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: Cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; Cung cấp cơ hội, khả năng cho người vay tái cấp tài chính để mua tài sản khi lãi suất giảm. Trong quan hệ giữa thị trường bất động sản với các thị trường vốn, tiền tệ thì vai trò của ngân hàng là trung tâm, trong đó Ngân hàng Nhà nước thực hiện nhiệm vụ điều tiết các dòng vốn của nền kinh tế, có chính sách phù hợp để theo dõi chặt chẽ diễn biến trên thị trường tài chính tiền tệ thế giới, giám sát chặt chẽ hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại, tiếp tục can thiệp trên thị trường ngoại hối để đảm bảo an toàn thanh khoản cho hệ thống ngân hàng và cho nền kinh tế. Các quy định của pháp luật đất đai VN về thị trường bất động sản. Cơ sở pháp lý. Pháp luật về bất động sản bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trực tiếp trong việc quản lý, tạo lập, sở hữu và giao dịch bất động sản. Pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản hiện được quy định ở nhiều văn bản khác nhau bao gồm: Bộ Luật Dân Sự 2005, Luật đất đai năm 2003, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật đầu tư, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, Luật xây dựng, Luật nhà ở … và các văn bản hướng dẫn thi hành khác. Ngoài ra khi xem xét tác động của tình hình khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động sản VN còn cần phải tham khảo, áp dụng các quy định của pháp luật về thuế, ngân hàng, tiền tệ, ngoại hối, chứng khoán… Như vậy mới thấy hết được mối liên quan và tác động qua lại giữa các thị trường với nhau. Tác động của pháp luật đất đai đến thị trường bất động sản. Cũng như các thị trường khác, thị trường bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật, cũng chịu ảnh hưởng và tác động của pháp luật về chính sách thuế bất động sản. Những chính sách pháp luật mới sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh nếu như phù hợp với thực tế khách quan của thị trường, ngược lại thị trường bất động sản sẽ phát triển không bình thường. Một khi thị trường bất động sản phát triển không bình thường, ngưng trệ kéo dài sẽ dẫn đến hậu quả dây chuyền không những chi phối với thị trường bất động sản mà còn kéo theo cả thị trường vốn, chứng khoán.... cuối cùng là ảnh hưởng chung đến sự phát triển của nền kinh tế đất nước. Luật Đất đai 2003 và nghị định 181 đã mở rộng hơn nguồn "cung" cho thị trường bất động sản thông qua: Quyền của người sử dụng đất được quy định rõ ràng, minh bạch hơn và có sự mở rộng. Những dự án sản xuất kinh doanh các nhà đầu tư được quyền lựa chọn hình thức giao đất hoặc thuê đất. Riêng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quy định rộng hơn thông qua việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2003 quy định một số trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất không cần xin phép, công nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ổn định. Mặt khác, để tạo sự chủ động cho nhà đầu tư cũng như tôn trọng các quyền của người sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế trong trường hợp sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để đầu tư sản xuất kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A, sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư có nguồn vốn ODA, dự án 100% vốn đầu tư nước ngoài. Còn lại đối với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch thì nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không thực hiện thủ tục thu hồi... Đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, pháp Luật Đất đai quy định rõ việc không cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. Điều này góp phần cho sản phẩm ''cung'' của thị trường được hoàn chỉnh hơn. Chính sách tài chính đối với đất đai đã tác động mạnh mẽ đến yếu tố "cầu" trong quan hệ cung-cầu của thị trường bất động sản. Nghị định về khung giá các loại đất (giá đánh thuế), về thu tiền sử dụng đất, về bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và các Nghị định về tiền thuê đất, thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các văn bản trên đã tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản. Yếu tố ''cầu'' trong quan hệ cung - cầu chịu ảnh hưởng nhiều bởi chính sách tài chính trong đó đặc biệt là giá đất được ban hành ngày 01 tháng 01 hàng năm. Khi giá đất áp dụng tính thuế hợp lý, các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như tiền sử dụng đất, các khoản thuế, tiền thuê đất sẽ phù hợp theo đó phù hợp với khả năng thanh toán của ''cầu''. Đối với các nhu cầu về đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh cũng ảnh hưởng như trên, chi phí đầu tư sản xuất kinh doanh sẽ hợp lý, theo đó giá thành sản phẩm làm ra phù hợp và sản phẩm đủ sức cạnh tranh trên thị trường, sản xuất phát triển. Có thể nói thị trường bất động sản hiện nay dưới tác động của pháp Luật Đất đai và các chính sách tài chính có những biểu hiện tích cực, giá đất đã giảm nhiều. Bên cạnh những tác động tích cực từ các quy định của pháp luật đến thị trường bất động sản thì còn có những mặt trái gây ảnh hưởng không tốt đến sự phát triển của thị trường. Chính sách đất đai của nước ta đang hướng tới chủ trương giá đất theo giá thị trường và khuyến khích đấu giá đất để đất có giá cao đã làm giá đất tăng lên nhanh chóng. Nghị định 123/2007/NĐ-CP cho phép UBND cấp tỉnh được quyết định giá các lọai đất dao động trên dưới 20% khung giá đất do chính phủ quy định. Nghị định xác định giá đất tối đa ở các đô thị đặc biệt là 67,5 triệu đồng, như vậy giá đất cao nhất ở Hà Nội và TP.HCM là 81 triệu đồng/m2. Giá cả BĐS ở nước ta đã tăng lên giả tạo gấp hàng chục lần chỉ trong thời gian ngắn. Giá bán của căn hộ cao cấp đầu năm 2008 đã tăng gấp 3 lần so với đầu năm 2007, từ 1.200 USD lên 4.500 USD/m2, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng lên từ 30-50% so với đầu năm 2007. TP.HCM, Hà nội nằm trong Top 10 thành phố trên thế giới có mức giá nhà đất tăng. Việc tăng giá BĐS đã mang lại lợi nhuận lớn cho các công ty kinh doanh trong lĩnh vực BĐS như Phú Mỹ Hưng, Hoàng Anh-Gia lai, Bitexco…. Theo tính toán tỷ suất lợi nhuận kinh doanh trong lĩnh vực đất đai địa ốc ở VN luôn cao hơn Thái Lan trên 10-15%. Các nhà đầu tư dựa vào lợi nhuận thấy các thị trường khác không hấp dẫn bằng thị trường bất động sản, đã lao vào kinh doanh bất động sản. Có khá nhiều doanh nghiệp nước ngoài như Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan và đến nay cả Nhật …cùng với các doanh nghiệp trong nước tăng cường đầu tư vào BĐS. Riêng thị trường BĐS TP.HCM thực sự sôi động đã thu hút nguồn vốn đầu tư lên đến hàng ngàn chục tỷ đồng của các doanh nghiệp, công ty kinh doanh địa ốc. Ngoài ra năm 2007 thị trường nhà đất TP cũng đã thu hút 85% trong tổng số 2,5 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài của TP. Tình trạng này cũng tương tự như Thái Lan trước đây, giá đất đã đạt mức chưa từng có đưa đến đầu tư vào các chứng khoán bất động sản đứng thứ 3 trong số các loại cổ phiếu và tài khoản, một phần đầu tư trong hai loại cổ phiếu đứng thứ nhất và thứ hai cũng dựa trên đất, đưa đến khủng hoảng kinh tế tài chính của Thái Lan trước đây, rồi lan ra các nước khác. Gây nên giá cả tăng và lạm phát phi mã, chỉ số giá tiêu dùng cả năm 2007 tăng 12,63%, trong khi chỉ số giá cả của nhiều nước lân cận chỉ tăng 4,5-6%, trong khi VN cao hơn nhiều. Một trong những nguyên nhân là do các ngân hàng thương mại nước ta đẩy mạnh cho vay tiền kinh doanh bất động sản, riêng thị trường BĐS ở TP.HCM thu hút khoảng 10% tổng số tiền cho vay, khoảng 35000 tỷ đồng của hệ thống ngân hàng trên địa bàn. Mới chỉ có 9 tháng 2007 lợi nhuận của nhiều ngân hàng cổ phần nước ta đã tăng gần gấp rưỡi tổng lợi nhuận của cả năm 2006. Theo các chuyên gia quốc tế tỷ lệ tăng tín dụng đạt 40% so với tốc độ tăng GDP khoảng 8% là quá nhiều. Ngân hàng thương mại VN đổ xô vào các dự án kinh doanh BĐS, nhất là các dự án cao ốc, căn hộ thì nguy cơ mất an toàn vốn vay đầu tư bất động sản là điều rõ ràng. Các ngân hàng lớn ở châu Âu, Nhật , Hàn quốc, Hồng Kông, Thái Lan … cũng đã từng lâm vào tình trạng hết sức khó khăn khi cho vay vốn quá lớn đầu tư vào bất động sản và hiện nay ở Mỹ cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đã gây tác động xấu đến thị trường tài chính tiền tệ không những của Mỹ mà cả toàn cầu. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp, cho người sử dụng đất. Đó là tình trạng quy định nhiều loại giấy tờ, thủ tục về đất đai, nhà ở và các bất động sản khác. Một trong những vấn đề được quan tâm lớn hiện nay là làm sao để đơn giản hóa trình tự, thủ tục về bất động sản cho người dân. Chỉ riêng các loại sổ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đã có tới sự tham gia của nhiều Bộ, ngành. Điều này gây khó khăn trong việc thực hiện quyền của doanh nghiệp, của người dân. Bên cạnh đó là tình trạng dự án được bàn giao nhưng chậm đưa vào sử dụng, sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả, tiêu cực nhũng nhiễu trong công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu cơ đất đai...Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm ở phần lớn các địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Nguyên nhân là do chính sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng chưa sát với thị trường, có sự chênh lệch quá lớn giữa đô thị và nông thôn. Chênh lệch địa tô đang quá lớn sau khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị là một trong những nguyên nhân chính gây cản trở việc giải phóng mặt bằng. Giá trị lợi nhuận gia tăng là do Nhà nước bỏ tiền làm cơ sở hạ tầng lại rơi vào tay doanh nghiệp và người đầu cơ nên người có đất bị thu hồi mới khiếu nại. Và việc giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai cũng còn nhiều bất cập ảnh hưởng đến phát triển của thị trường. Một thực tế gây cản trở cho nhà đầu tư và người sử dụng đất ở Việt Nam là tình trạng không rõ ràng trong việc ra quyết định liên quan đến giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng và đăng ký đất đai. Rất nhiều trường hợp, các quyết định do Chủ tịch và Phó Chủ tịch cấp tỉnh, huyện, xã ban hành trái với các quy hoạch phát triển hoặc giao đất thiếu minh bạch. Việc quy định giữa "sổ hồng", "sổ đỏ", việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khó khăn do thiếu cơ sở pháp lý để thực hiện thoả thuận giữa chủ đầu tư với người sử dụng đất... Theo các quy định áp dụng ở VN tất cả các yếu tố liên quan đến dự án đầu tư và mục đích sử dụng đất đều cần phải được xem xét, phê duyệt đối với cả việc giao đất cũng như việc giao dịch đất trên thị trường thứ cấp. Điều này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất trong xã hội như sau: khoảng 70% các doanh nghiệp nhỏ và vừa có được đất để sử dụng là thông qua các giao dịch trên thị trường thứ cấp. Chỉ có một phần nhỏ là có đất trong khu công nghiệp. Cũng có một số lượng lớn doanh nghiệp nhỏ và vừa có đất trực tiếp từ chính quyền địa phương. Ngoài ra còn tình trạng xem xét, phê duyệt dự án thông qua mối quan hệ quen biết, doanh nghiệp là “sân sau” của người ra quyết định. Tất cả những thủ tục đó làm cho thị trường bất động sản VN không đảm bảo tính minh bạch, thiếu lành mạnh. Việc không thực hiện được quyền của mình để cho bất động sản có đủ điều kiện tham gia thị trường là một ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản VN. Tác động của khủng hoảng tài chính đến thị trường bất động sản VN. (đánh giá tình hình thị trường bất động sản VN trước khủng hoảng tài chính hiện nay). Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang lan mạnh sang các nước châu Á, thì sự tác động của bên ngoài đến thị trường VN là điều không thể tránh khỏi. Trong mối quan hệ giữa khủng hoảng tài chính và thị trường bất động sản thì tác động từ thị trường bất động sản đến hệ thống ngân hàng là một mắc xích quan trọng. Điều này càng được đặc biệt quan tâm hơn khi liên hệ với sự sụp đổ của thị trường tài chính Mỹ. Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản với ngân hàng ở Việt Nam vẫn chưa rõ ràng và minh bạch, đây chính là một trong những rủi ro khiến nợ xấu của hệ thống ngân hàng trở nên nghiêm trọng hơn.Thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho biết hiện có khoảng 115 ngàn tỷ đồng cho vay trực tiếp từ hệ thống ngân hàng vào bất động sản, chiếm khoảng 9,15% tổng dư nợ cộng với gần 500.000 tỷ đồng tài sản cho vay thế chấp bằng bất động sản ở Việt Nam.Vì vậy, chỉ cần 2/3 số đó biến thành nợ xấu cũng là cả chục ngàn tỷ đồng. Đây là con số rất lớn đối với ngân sách của Việt Nam cũng như là khả năng can thiệp của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, chính sách tín dụng cũng như quy trình cấp tín dụng khá chặt chẽ đối với cho vay bất động sản. Khi cho vay, các ngân hàng đều thẩm định ở mức an toàn tối đa. Thông thường, với một miếng đất có giá thị trường 100, các ngân hàng chỉ  định giá 50 và cho vay 70% của 50% đó nên mức độ rủi ro rất thấp. Theo thông lệ quốc tế, cho vay thế chấp bất động sản chiếm tới 70% tổng dư nợ nhưng tại Việt Nam chỉ chiếm khoảng 55% do khách hàng lớn là các doanh nghiệp Nhà nước chủ yếu vay tín chấp. Rủi ro sẽ trở nên lớn trong trường hợp các ngân hàng cổ phần lấy tiền để cho vay các dự án “sân sau” của các thành viên hội đồng quản trị hoặc cho vay nội bộ. Nhưng cho đến nay nguy cơ này chưa biến thành hiện thực vì bất động sản mất giá không đều, chủ yếu xuống ở các dự án thuộc phạm vi ngoại thành và dự án lớn. Song cũng có một nguyên nhân khác là Việt Nam không chứng khoán hoá nợ bất động sản nên tác động của thị trường bất động sản vào khu vực đầu tư và từ khu vực đầu tư tác động ngược trở lại ngân hàng thương mại, là không có. Mặc dù nhìn con số tổng dư nợ cho vay vẫn “ổn”, nhưng việc các ngân hàng đồng loạt ngừng cho vay bất động sản khiến cho thị trường này không “tan băng” được và kéo theo những hệ lụy sau đó. Đó là những dự án đã hoàn thành 80%-90% nhưng không triển khai tiếp hoặc không bán được vì thiếu vốn. Các doanh nghiệp bất động sản muốn ngân hàng tái cấu trúc lại khoản nợ để họ có thể vay thêm để hoàn thành đúng quy định. Lúc đó mới có thể chuyển cho nhà đầu tư thứ cấp. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản sẽ thu được tiền và ngân hàng thì thu được nợ. Và thị trường bất động sản mới có thể sôi động trở lại được. Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang rất muốn tranh thủ thời điểm giá bất động sản Việt Nam đang xuống thấp như hiện nay để đầu tư tại Việt Nam nhưng không làm được. Bởi vì quan điểm của họ là chỉ đầu tư khi ngân hàng tài trợ 70% giá trị dự án nhưng hiện tại ngân hàng chỉ bảo lãnh 30%. Trước đây, các chủ đầu tư dự án bất động sản thường tập trung vốn chủ sở hữu làm chi phí đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án nhằm mục đích thế chấp, vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp. Giờ đây, thị trường biến động mạnh, nguồn tín dụng bị siết chặt nhằm chống lạm phát nên một số chủ đầu tư đang đứng bên bờ vực phá sản. Nếu lạm phát tiếp tục tăng cao thì nguy cơ phá sản nhiều dự án sẽ xảy ra. Tất cả sự thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân hàng hẳn nhiên là do tâm lý bị tác động từ cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra. Và hành động của các ngân hàng hiện nay là có lý do chính đáng, để bảo vệ họ, bảo vệ nền kinh tế. Tác động đến thị trường bất động sản này cũng xuất phát từ các quy định của pháp luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản hiện còn gây nhiều trở ngại cho nhà đầu tư. Một trong những trở ngại gây ra tình hình trên đó là Luật đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định “ nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án. Vì thế mà khi dự án đang dở dang mà thiếu vốn đầu tư, trong khi ngân hàng thắt chặt cho vay làm cho các công trình, dự án bị ngưng trệ một cách đáng tiếc. Một tác động tích cực từ khủng hoảng là vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) sẽ không được giải ngân toàn bộ như đã cấp phép. Xét riêng về lĩnh vực xây dựng văn phòng, căn hộ và khu đô thị mới, tính sơ bộ trong 8 tháng đầu năm 2008, số vốn đầu tư vào lĩnh vực này chiếm gần 30% tổng số vốn FDI. Việc chậm giải ngân để triển khai các dự án sẽ tạm thời không làm gia tăng mức cung về nhà ở và văn phòng. Trong tình hình thị trường đóng băng, việc tạm ngưng cung có thể được coi là tích cực trong ngắn hạn. Nhất là trong trường hợp lượng cung có thể tăng vọt do người đi vay bán hoặc ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp để thu nợ khi các khoản cho vay bất động sản đáo hạn trong thời gian sắp tới, giả định rằng lãi suất cho vay vẫn không hạ nhiệt và nguồn tín dụng vẫn bị kiềm chế do lạm phát chưa trở về mức mong đợi. Về mặt số lượng, mức cung (tăng vọt) này sẽ được giải quyết thông qua kích cầu từ quy định mới cho Việt kiều và người nước ngoài mua nhà. Về mặt giá cả, thị trường bất động sản sẽ được tiếp tục điều chỉnh khi nhiều sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động từ tháng 1 năm 2009. Hai yếu tố trên có thể góp phần làm ổn định thị trường bất động sản trước khi tiếp nhận một làn sóng đầu tư mới. Thêm vào đó, việc chưa triển khai các dự án FDI có thể cũng sẽ góp phần làm giảm nhập siêu vì kim ngạch nhập khẩu vật liệu xây dựng (như thép) và hàng tiêu dùng (như xe hơi) cũng sẽ giảm. Điều này ít nhiều giúp cải thiện cán cân thanh toán và duy trì nguồn dự trữ ngoại tệ. Đồng thời việc đáo hạn các khoản cho vay bất động sản là dịp để ngân hàng thanh lọc danh mục cho vay, điều chỉnh cơ cấu tài chính nhằm đứng vững và cạnh tranh. Thị trường bất động sản VN được đánh giá là năng động và tiềm ẩn nhiều cơ hội. Trong tình hình khủng hoảng tài chính thế giới như hiện nay, việc tìm kiếm nơi đầu tư an toàn và hiệu quả là vấn đề đang được các nhà đầu tư quan tâm và suy tính thiệt hơn. Ngay cả khi nền kinh tế đang gặp khó khăn vì lạm phát và một số nguyên nhân khác thì làn sóng đầu tư vào thị trường BĐS vẫn tấp nập, nhũng khó khăn hiện tại chỉ là nhất thời. Trong xu hướng hội nhập thị trường BĐS VN sẽ còn phát triển hơn, nguồn cung mới chỉ ở giai đoạn đầu. Những nguy cơ với thị trường BĐS nói chung và mảng đầu tư cao ốc, khách sạn cao cấp tại VN sẽ khó xảy ra… Mặc dù thị trường BĐS VN ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhưng hiện nay Nhà nước chưa kiểm soát được những diễn biến của thị trường, nên nó luôn tiềm ẩn những yếu tố bất ổn. Do đó, để có thể đứng vững trên thị trường BĐS Việt Nam, ngay từ bây giờ, các nhà đầu tư cần có một cách làm thực sự bài bản, bền vững và chuyên nghiệp. Hướng phát triển thị trường bất động sản VN, giải pháp để thị trường VN đứng vững trước khủng hoảng từ bên ngoài. Hoàn thiện hệ thống chính sách,pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản. Các chính sách và các quy định về thị trường BĐS phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, đầy đủ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường bởi thị trường này liên quan đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại thị trường, ảnh hưởng đến nhiều chủ thể khác nhau. Phát triển thị trường BĐS phải gắn liền với sự phát triển các loại thị trường lao động, thị trường chứng khoán… Pháp luật về đất đai và bất động sản chưa quy định rõ điều kiện và thủ tục để các chính quyền địa phương (chủ yếu là chính quyền cấp tỉnh) lựa chọn nhà đầu tư để cấp đất (thường với giá thấp hơn giá thị trường). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, nhưng việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai (việc giao đất thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được quy định trong Luật Đất đai năm 2003, nhưng đến nay hầu như chưa có dự án nào được lựa chọn chủ đầu tư theo phương thức này). Tiếp theo là đối với hệ thống ngân hàng, tín dụng liên quan đến BĐS, cần xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường BĐS trên tổng dư nợ của hệ thống. Đặc biệt, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn, cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Cho vay BĐS với kỳ hạn dài và tỷ trọng lớn ở một số ngân hàng cổ phần thương mại dễ gặp rủi ro về thanh khoản, vì 80%-90% nguồn vốn huy động của các ngân hàng Việt Nam chỉ có kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh BĐS, trên tổng dư nợ cho thị trường BĐS. Nếu có hiện tượng đầu tư tay trong, cần có biện pháp loại bỏ để tránh những vấn đề có tính hệ thống. Bên cạnh đó, nhanh chóng hình thành và phát triển hệ thống thế chấp thứ cấp, để tăng cường nguồn tiền cho thị trường BĐS. Nếu hệ thống này được vận hành, nguồn tiền từ các tài sản thế chấp sẽ được nhân lên, hệ thống ngân hàng sẽ thuận lợi hơn trong các hoạt động cho vay, thế chấp… Áp dụng mô hình tín dụng BĐS, góp phần huy động được vốn và giải quyết phần nào khó khăn cho hệ thống ngân hàng hiện nay. Chính phủ cũng có thể phải chuẩn bị các gói biện pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản và hỗ trợ việc xử lý nợ xấu của các ngân hàng thương mại trong thời gian tới nếu nó xảy ra một cách nghiêm trọng. Trước tình hình vốn nước ngoài đổ vào thị trường BĐS đang tăng cao, cần xem xét nguồn vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS (thông qua hệ thống ngân hàng thương mại) là bao nhiêu, trên tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng. Việc cân đối nguồn vốn trong và ngoài nước đầu tư vào thị trường là một việc hết sức quan trọng và cần thiết. Nếu nguồn vốn nước ngoài trong thời điểm này lấn át nguồn vốn trong nước, thì hệ quả trong 5-10 năm tới là rất khó lường.Về chính sách thuế và tài chính, giải pháp cơ bản là xem xét kỹ lưỡng chính sách thuế BĐS. Trong bối cảnh hiện nay, việc đưa vào cuộc sống một sắc thuế mới, để tăng cường nguồn thu cho ngân sách quan trọng và cần thiết hơn là việc tìm kiếm một sắc thuế có tính điều tiết, tránh được hiện tượng đầu cơ nhà đất, khuyến khích cá nhân, hộ gia đình đưa đất đai vào sử dụng. Sắc thuế này đánh vào việc sở hữu bất động sản quá nhiều, hành vi mua đi bán lại trong vòng hai năm, đánh thuế cao đối với việc mua nhà ở mà không ở, hạn chế tình trạng một người có quá nhiều nhà trong khi người có nhu cầu về nhà ở lại không có để mua. Song hành với chính sách thuế, cần nghiên cứu và đưa vào vận hành mô hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS. Đây là hình thái tài chính quan trọng cho thị trường BĐS. Các quy định của pháp luật nhằm góp phần tăng cung cho thị trường, góp phần ổn định giá bất động sản: Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án. Thay vào đó chỉ cần quy định có sổ đỏ là được chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cơ cấu vốn vay bất động sản theo hướng đánh giá lại các dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt. Kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực hiện nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quản lý giá đất. Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê. Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp, về giải phóng mặt bằng để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư các dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: chính quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt bằng. Bỏ cơ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây mất bình đẳng và khiếu kiện và thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án. Tạo môi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin dữ liệu về đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho các nhà đầu tư bình đẳng và dễ dàng tiếp cận các dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường, đồng thời phát triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thông tin đầy đủ cho thị trường và tạo “sân chơi” lành mạnh và thu hút mọi thành phần kinh tế tham gia. Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai: Nhà nước là người đứng ra chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau đó tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước. Bên cạnh đó việc xác định giá bất động sản theo giá thị trường cũng cần quy định cụ thể và thẩm quyền định giá, chức năng thẩm định giá nên mở rộng cho các doanh nghiệp đang hoạt động theo Luật doanh nghiệp, nếu các doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về điều kiện theo Luật đất đai năm 2003. Xác định giá đất theo tiêu chí thống nhất cũng nhằm phục vụ sự phát triển của thị trường bất động sản. Về một số biện pháp quản lý thị trường BĐS, tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ các công trình đã được phê duyệt. Chuẩn bị mặt bằng, các thủ tục phê duyệt dự án cho các dự án đầu tư bất động sản. Thực hiện nghiêm quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án phải thông qua sàn giao dịch BĐS để mọi đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp các thông tin mua bán, tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu cơ. Hàng hoá của các tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS không bán công khai qua sàn giao dịch sẽ chế tài không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Đồng thời, giải quyết càng sớm càng tốt việc kéo quá dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho một bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất…). Để đề phòng và tránh những tác động tiêu cực có thể xuất hiện trong việc thực hiện các dự án này về đất đai, về tài chính… cần phải có một lộ trình tổng thể do một cơ quan Nhà nước chịu trách nhiệm trong việc định ra cơ chế, chính sách nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát và địa bàn mới đô thị hoá hoặc được phát triển cơ sở hạ tầng. Cần thử nghiệm trước khi đưa ra thực hiện đại trà việc mở rộng đối tượng được mua và sở hữu nhà cho người nước ngoài. Đưa việc xem xét, giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất (khoảng 1 triệu người) vào chương trình của Nhà nước để góp phần ổn định kinh tế - xã hội. KẾT LUẬN Nhìn chung, cuộc khủng hoảng tài chính thế giới đã ảnh hưởng sâu rộng đến nhiều quốc gia. Khủng hoảng nổ ra dữ dội hơn trong ba tuần qua, hệ thống ngân hàng của nhiều quốc gia lâm vào đõ vỡ. Khủng hoảng đang lan nhanh đến Châu Âu và Châu Á. Chắc chắn khủng hoảng tiêu cực sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam (cũng như nhiều nước khác) trên cả góc độ trực tiếp và gián tiếp, tuy mức độ chưa thể xác định. Song, khi mọi việc còn đang nằm trong tầm kiểm soát thì chính các biện pháp cũng như chính sách điều hành của nhà nước lúc này là đặc biệt quan trọng. Vì thế, khi Việt Nam là một quốc gia mới hội nhập vào nền kinh tế thế giới, chịu tác động chưa sâu, chúng ta còn có thể điều chỉnh và khống chế được tác động từ bên ngoài thì không có lý do gì mà chúng ta không tự bảo vệ mình trước khi quá muộn. Đó là các biện pháp, các chính sách tiền tệ, các công cụ tài chính dược sử dụng để điều tiết vĩ mô nền kinh tế lúc này được đặt lên hàng đầu. Thị trường bất động sản Việt Nam đang cần bàn tay của Chính Phủ. Bằng pháp luật, nhà nước tác động đến thị trường nhằm làm giảm những khiếm khuyết của thị trường, đưa thị trường phát triển theo một trật tự, ổn định theo sự điều tiết của nhà nước. Phát triển thị trường theo hướng đầu tư đa cực, từ nhiều nguồn sẽ khiến thị trường BĐS VN có tính cạnh tranh cao hơn, đưa đến một tương lai chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Bình ổn thị trường một cách độc lập chứ không hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng ở nước ta thời gian qua. Hoàn thiện hệ thống chính sách để phát triển thị trường BĐS là một quá trình phấn đấu của cả hệ thống chính trị, cần có sự thống nhất và phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan chức năng. Đây là điều khó khăn, tuy nhiên chúng ta sẽ tìm ra một giải pháp khả thi nhất có thể bao quát toàn bộ sự vận động và phát triển của thị trường BĐS, một thị trường đầy tiềm năng sẽ góp phần quan trọng trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước. Danh mục tài liệu tham khảo Văn bản pháp luật: Bộ luật dân sự 2005 Luật đất đai 2003 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật nhà ở, luật đầu tư, luật ngân hàng, … Và các văn bản pháp luật khác có liên quan Tài liệu tham khảo: Thời báo kinh tế sài gòn, Báo tuổi trẻ, Báo thanh niên, VietNam net, Các tạp chí khoa học, luật học…