Đề tài Phương pháp phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư

PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHƯƠNG I HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1.1.Hoạt động đầu tư: 1.1.1.Khái niệm đầu tư: Đầu tư theo nghĩa rộng có nghĩa là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm đem lại cho nhà đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai mà kết quả này thường phải lớn hơn các chi phí về các nguồn lực đã bỏ ra. Nguồn lực bỏ ra có thể là tiền, là tài ngyên thiên nhiên, là tài sản vật chất khác hoặc sức lao động. Sự biểu hiện bằng tiền tất cả các nguồn lực đã bỏ ra trên đây gọi là vốn đầu tư . Trong các kết quả đạt được có thể là tài sản vật chất, tài sản trí tuệ, nguồn nhân lực tăng thêm,... Những kết quả của đầu tư đem lại là sự tăng thêm tài sản tài chính (tiền vốn), tài sản vật chất (nhà máy, đường xá, của cải vật chất khác), tài sản trí tuệ (trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật,... của người dân). Các kết quả đạt được của đầu tư đem lại góp phần tăng thêm năng lực sản xuất của xã hội. Theo nghĩa hẹp, đầu tư chỉ bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở hiện tại nhằm đem lại cho nhà đầu tư  hoặc xã hội kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được kết quả đó. Như vậy, nếu xem xét trên góc độ đầu tư thì đầu tư là những hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện có để làm tăng thêm các tài sản vật chất, nguồn nhân lực và trí tuệ để cải thiện mức sống của dân cư hoặc để duy trì khả năng hoạt động của các tài sản và nguồn lực sẵn có. 1.1.2.Khái niệm hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản: Hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản là hoạt động đầu tư được tiến hành bằng cách xây dựng các tài sản cố định. Qúa trình đầu tư xây dựng cơ bản là toàn bộ hoạt động của chủ đầu tư từ khi bỏ vốn đến khi thu đựơc kết quả từ việc tạo ra và đưa vào hoạt động các tài sản cố định. Như vậy quá trình đầu tư xây dựng cơ bản chính là toàn bộ quá trình hoạt động để chuyển vốn đầu tư từ dạng tiền sang dạng tài sản phục vụ mục đích đầu tư, tạo ra các tài sản cố định có năng lực sản xuất hoặc phục vụ phù hợp với mục đích đầu tư. Khác với kết quả của đầu tư nói chung, lợi ích thu đựơc dưới các hình thức đầu tư khác nhau, kết quả của hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản là các tài sản cố định được tạo ra dưới dạng vật chất. 1.1.3. Đặc điểm của hoạt động đầu tư: Trước hết phải có vốn. Vốn có thể bằng tiền, bằng các loại tài sản khác như máy móc, thiết bị, nhà xưởng, công trình xây dựng khác, giá trị quyền sở hữu công nghiệp, bí quyết kỹ thuật, quy trình công nghệ, dịch vụ kỹ thuật, giá trị quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, các nguồn tài nguyên khác. Vốn đầu tư có thể là vốn Nhà nước, vốn tư nhân, vốn góp, vốn cổ phần, vốn vay dài hạn, trung hạn, ngắn hạn. Hoạt động đầu tư (kể từ khi bắt đầu khởi sự đến khi dự án mang lại hiệu quả) thường diễn ra trong một thời gian tương đối dài, trong nhiều năm, thường từ 2 năm trở lên, có thể lên đến 50 năm, nhưng tối đa cũng không quá 70 năm. Những hoạt động ngắn hạn, thường trong vòng 1 năm tài chính không được gọi là đầu tư. Thời hạn đầu tư được ghi rõ trong Quyết định đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư, còn được gọi là đời sống của dự án. Lợi ích do dự án mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (biểu hiện qua các chỉ tiêu kinh tế xã hội). Lợi ích kinh tế xã hội thường được gọi tắt là lợi ích kinh tế. Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi ích kinh tế ảnh hưởng đến quyền lợi của cả cộng đồng. Dựa vào lợi ích tài chính, nhà đầu tư, kể cả trường hợp nhà đầu tư là Nhà nước, có thể ra được quyết định có đầu tư hay không. Dựa vào lợi ích kinh tế xã hội, Nhà nước sẽ ra được quyết định có cấp giấy phép đầu tư cho các nhà đầu tư không phải là Nhà nước hay không. 1.1.4. Mục đích của việc đầu tư: Mục đích của đầu tư thể hiện mục đích của chủ đầu tư là thông qua hoạt động đầu tư để thu được một số lợi ích nào đó. Xét về mặt lợi ích thì mục đích của việc đầu tư được thể hiện trên các khía cạnh sau: Lợi ích kinh tế -tài chính. Lợi ích kinh tế - chính trị. Lợi ích trực tiếp, lợi ích gián tiếp, lợi ích trong ngành, lợi ích ngoài ngành. Lợi ích trước mắt, lợi ích lâu dài. Nếu chủ đầu tư là tư nhân hoặc tổ chức sản xuất kinh doanh thì mục đích của đầu tư là mang lại lợi ích kinh tế. Nếu chủ đầu tư là Nhà nước thì lợi ích kinh tế - xã hội chính là mục đích của việc đầu tư; đôi khi mục đích đầu tư lấy lợi ích xã hội là mục đích chính. 1.1.5. Phân loại đầu tư: Căn cứ vào mục đích : đầu tư thành phi lợi nhuận và đầu tư kinh doanh Đầu tư phi lợi nhuận: Là việc sử dụng các nguồn lực để thực hiện các hoạt động không nhằm mục tiêu thu lợi nhuận. Đầu tư kinh doanh: Là hoạt động đầu tư sử dụng các nguồn lực để kinh doanh thu lợi nhuận. Căn cứ vào nguồn vốn đầu tư : đầu tư trong nước và đầu tư ngoài nước Đầu tư trong nước là việc nhà đầu tư trong nước bỏ vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư tại Việt Nam Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền và các tài sản hợp pháp khác để tiến hành hoạt động đầu tư Căn cứ vào tính chất quản lý của nhà đầu tư đối với vốn đầu tư, có thể chia đầu tư thành: Đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp: Là hoạt động đầu tư trong đó người bỏ vốn trực tiếp tham gia quản lý, điều hành, quá trình sử dụng các nguồn lực đầu tư. Trong hoạt động đầu tư trực tiếp không có sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền quản lý của nhà đầu tư đối với vốn đầu tư .Hoạt động đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư mà người chủ sở hữu vốn không trực tiếp quản lý điều hành sử dụng vốn của mình đầu tư (thông qua việc mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá trị khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các chế định tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia và quản lý hoạt động đầu tư ). Căn cứ vào lĩnh vực hoạt động: - Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, GTVT, thông tin liên lạc…). Đầu tư cơ sở hạ tầng tạo tiền đề phát triển sản xuất kinh doanh (tạo ra sự ra đời các xí nghiệp mới, quy mô sản xuất được mở rộng). - Đầu tư phát triển sản xuất - kinh doanh (đầu tư thêm dây chuyền công nghệ để tăng cường năng lực sản xuất, đầu tư bổ sung trang thiết bị hiện đại...). Đầu tư cho sản xuất kinh doanh sẽ tạo năng lực mới, sản xuất phát triển có thêm tiềm lực kinh tế để giúp phát triển trở lại cho cơ sở hạ tầng. - Đầu tư phát triển các hoạt động lĩnh vực văn hóa -xã hội - môi trường (đầu tư các dự án trùng tu các di sản văn hóa, lịch sử…) Đầu tư vào văn hóa xã hội sẽ nâng cao học vấn, dân trí, phát triển khoa học kỹ thuật giúp phát triển trở lại cho sản xuất. - Đầu tư cải tạo mở rộng: nhằm tạo dựng cơ sở vật chất kỹ thuật cao hơn trên cơ sở đầu tư cái đã có (như mở rộng thêm mặt bằng mua sắm bổ sung thêm máy móc thiết bị, cải tiến dây chuyền công nghệ…Kết quả của đầu tư này là nhằm nâng cao thêm năng lực và hiệu quả sản xuất. Trường hợp này còn gọi là đầu tư chiều sâu. - Đầu tư xây dựng mới: được tiến hành với quy mô lớn, toàn diện. Trong đó việc áp dụng các tiến bộ kỹ thuật và công nghệ mới được quan tâm và sử dụng tối đa. So sánh 2 dạng đầu tư này: đầu tư xây dựng mới lớn hơn về quy mô, dài hơn về thời gian thực hiện; kỹ thuật công nghệ mới được sử dụng triệt để và vốn đầu tư thường rất lớn. Trong khi đó: đầu tư cải tạo mở rộng thường tận dụng các nền tảng kỹ thuật cũ hiện có và vốn đầu tư không lớn. Căn cứ vào thời hạn hoạt động: - Đầu tư ngắn hạn: là những đầu tư nhằm vào các yếu tố và mục tiêu trước mắt, thời gian hoạt động và phát huy tác dụng thường ngắn, trong khoảng từ 2 đến 5 năm. Trong đầu tư ngắn hạn, huy động kỹ thuật và vật chất không lớn. Tuy nhiên, đòi hỏi của đầu tư ngắn hạn phải đảm bảo các yếu tố để thu hồi vốn nhanh, phải hoàn thành công trình sớm và sớm đưa vào khai thác, thị trường sẵn sàng và sản phẩm được tiêu thụ nhanh nhạy. - Đầu tư trung hạn và dài hạn: là những đầu tư đòi hỏi nhiều về vốn đầu tư và lâu dài về thời gian phát huy tác dụng, thường trên 5-10-15-20 năm hoặc có khi còn lâu hơn. 1.1.6.Mục tiêu đầu tư: Mục tiêu đầu tư thể hiện những mục đích lâu dài mà Chủ đầu tư cần đạt được. Mục tiêu đầu tư cần được xem xét theo hai giác độ: góc độ của Nhà nước và góc độ của doanh nghiệp 1.1.6.1 Mục tiêu đầu tư của Nhà nước: - Đảm bảo cho phúc lợi công cộng dài hạn, như đầu tư cho các cơ sở nghiên cứu khoa học - công nghệ, các công trình thuộc cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ phát triển kinh tế đất nước hoặc khu vực, đầu tư các công trình thuộc các lĩnh vực văn hóa, giáo dục và đào tạo, y tế, thể thao, nghệ thuật… - Đảm bảo sự phát triển kỹ thuật, kinh tế chung dài hạn của đất nước: đầu tư cho các công trình nghiên cứu khoa học và công nghệ có tính chất chiến lược, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và kinh tế quan trọng, các công trình công nghiệp trọng điểm có tác dụng đòn bẩy đối với nền kinh tế quốc dân... - Đảm bảo yêu cầu về quốc phòng và an ninh cho Tổ quốc. - Đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, bảo vệ tài nguyên cho đất nước. - Đảm bảo vị trí kinh tế của đất nước trên trường quốc tế. - Đầu tư vào các lĩnh vực mà các doanh nghiệp Nhà nước riêng lẻ, các doanh nghiệp tư nhân không thể đầu tư do nhiều nguyên nhân khác nhau: vốn lớn, độ rủi ro, mạo hiểm cao mà mà các lĩnh vực này có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển kinh tế đất nước và đời sống của nhân dân. Nhìn chung, theo góc độ quốc gia, đầu tư từ ngân sách nhằm vào hai mục tiêu chính là: - Thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đất nước nhằm tăng thu nhập quốc dân - Cải thiện việc phân phối thu nhập quốc dân nhằm đạt được mục tiêu công bằng xã hội. 1.1.6.2 Mục tiêu đầu tư của doanh nghiệp Mục tiêu đầu tư của doanh nghiệp phải xuất phát từ nhu cầu của thị trường, từ khả năng chủ quan và ý đồ chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp, từ đường lối phát triển chung của đất nước và các cơ sở pháp luật. Các dự án đầu tư của doanh nghiệp nhằm vào mục tiêu chính sau đây: Ÿ Cực đại lợi nhuận hoặc cực tiểu chi phí. Ÿ Cực đại khối lượng hàng hóa sản xuất và bán ra trên thị trường của doanh nghiệp. Ÿ Cực đại giá trị tài sản của các cổ đông tham gia vào dự án đầu tư được tính theo giá thị trường. Ÿ Đạt được mức thỏa mãnn nào đó về hiệu quả tài chính của dự án. Ÿ Duy trì sự tồn tại của doanh nghiệp trong tình hình cạnh tranh hay phục hồi doanh nghiệp để doanh nghiệp thoát ra khỏi nguy cơ suy thoái. Ÿ Đầu tư để nâng cao chất lượng sản phẩm và uy tín phục vụ đối với khách hàng và khả năng cạnh tranh để mở rộng thị trường tiêu thụ, chiếm lĩnh thị trường nhiều hơn, nhất là trong xu thế hội nhập kinh tế khu vực và thế giới. Ÿ Đầu tư chiều sâu đổi mới công nghệ nhằm nâng cao chất lượng sản phẩm hoặc mở rộng thị trường tiêu thụ, đón đầu nhu cầu mới sẽ xuất hiện trên thị trường, tăng thêm độc quyền doanh nghiệp. Ÿ Đầu tư để liên doanh với nước ngoài nhằm tranh thủ công nghệ mới và mở rộng thị trường xuất khẩu. Ÿ Đầu tư để cải thiện điều kiện lao động của doanh nghiệp, bảo đảm yêu cầu bảo vệ môi trường theo yêu cầu của pháp luật. 1.1.7.Các hình thức đầu tư: 1.1.7.1. Đầu tư trong nước. Đối với đầu tư trong nước có các hình thức sau: Doanh nghiệp nhà nước Công ty trách nhiệm hữu hạn Công ty cổ phần Công ty liên doanh Hợp tác xã Doanh nghiệp tư nhân 1.1.7.2. Đầu tư nước ngoài. Các hình thức đầu tư nước ngoài: Hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh Doanh nghiệp liên doanh Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài Hợp đồng xây dựng – kinh doanh - chuyển giao (BOT) Hợp đồng xây dựng - chuyển giao – kinh doanh (BTO) Hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) 1.1.8. Hiệu quả đầu tư: Hiệu quả đầu tư là tất cả những lợi ích do việc thực hiện đầu tư đem lại như lợi ích kinh tế xã hội, lợi ích của Chủ đầu tư và lợi ích cho người sử dụng. Hiệu quả vốn đầu tư là kết quả của việc so sánh giữa kết quả đầu ra và chi phí đầu vào của quá trình đầu tư. Hiệu quả vốn đầu tư được thể hiện ở nhiều mặt: về mặt chính trị, về mặt kinh tế, về mặt môi trường, về mặt xã hội... Trong các mặt này cái có thể đo lường được bằng số lượng cụ thể, nhưng cũng có những mặt không thể đo lường được. Vì vậy khi nói đến hiệu quả của vốn đầu tư phải xét đến mọi yếu tố của nền kinh tế quốc dân, đánh giá toàn diện mọi mặt phát triển của xã hội. 1.1.9.Vốn đầu tư: 1.1.9.1.Khái niệm vốn đầu tư: Vốn đầu tư là toàn bộ vốn dự kiến chi phí cho quá trình đầu tư nhằm đạt được mục đích đầu tư để đưa dự án vào khai thác sử dụng theo yêu cầu của dự án. Tương ứng với phạm vi đầu tư này có phạm trù tổng vốn đầu tư mà chúng ta gọi là Vốn đầu tư phát triển, có thời kỳ gọi là vốn đầu tư phát triển toàn xã hội. Vốn đầu tư phát triển toàn xã hội là chỉ tiêu biểu hiện bằng tiền toàn bộ chi phí đ chi ra để tạo ra năng lực sản xuất (tăng thêm vốn cố định và vốn lưu động) và các khoản đầu tư  phát triển khác. Vốn đầu tư phát triển gồm: Vốn đầu tư cơ bản; vốn lưu động bổ sung và vốn đầu tư phát triển khác. 1.1.9.2.Thành phần vốn đầu tư: Nội dung của 3 bộ phận cấu thành nên vốn đầu tư phát triển toàn xã hội: Vốn đầu tư cơ bản là số vốn đầu tư để tạo ra tài sản cố định. Nó bao gồm vốn đầu tư xây dựng cơ bản và chi phí cho sửa chữa lớn tài sản cố định.Vốn đầu tư xây dựng cơ bản là một thuật ngữ đã được sử dụng khá quen thuộc ở nước ta với nội dung bao hàm những chi phí bằng tiền để xây dựng mới, mở rộng, xây dựng lại hoặc khôi phục năng lực sản xuất của tài sản cố định trong nền kinh tế. Về thực chất vốn đầu tư xây dựng cơ bản chỉ bao gồm những chi phí làm tăng thêm giá trị tài sản cố định. Như vậy, vốn đầu tư  xây dựng cơ bản gồm 2 bộ phận hợp thành: vốn đầu tư  để mua sắm hoặc xây dựng mới tài sản cố định mà ta quen gọi là vốn đầu tư  xây dựng cơ bản và chi phí cho sửa chữa lớn tài sản cố định. Về nội dung chỉ tiêu: vốn đầu tư  xây dựng cơ bản và chi phí cho sửa chữa lớn tài sản cố định bao gồm: - Chi phí cho việc thăm dò, khảo sát và quy hoạch xây dựng chuẩn bị cho việc đầu tư;  - Chi phí thiết kế công trình; - Chi phí xây dựng; - Chi phí mua sắm, lắp đặt máy móc, thiết bị và những chi phí khác thuộc nguồn vốn đầu tư  xây dựng cơ bản; - Chi phí cho việc sửa chữa lớn nhà cửa, vật kiến trúc và máy móc thiết bị, sửa chữa lớn các tài sản cố định khác. Vốn đầu tư  xây dựng cơ bản là một bộ phận của vốn đầu tư  cơ bản được sử dụng để xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật như đã nêu trên. Vốn lưu động bổ sung bao gồm những khoản đầu tư làm tăng thêm tài sản lưu động trong kỳ nghiên cứu của toàn xã hội. Đây là một nội dung phức tạp rất khó khăn trong việc thu thập thông tin. Bởi lẽ, đối với khu vực kinh tế tư nhân người ta thường không ghi chép những khoản đầu tư bổ sung cho vốn lưu động. Vì thế việc đánh giá mức độ đầu tư phát triển hàng năm của từng địa phương và toàn quốc gặp rất nhiều khó khăn và tất nhiên không thể tránh khỏi sai sót. Ngành Thống kê đã tiến hành điều tra mẫu để suy rộng cho từng thành phần kinh tế. Song việc thu thập thông tin rất phức tạp, độ chính xác còn hạn chế, nhất là khu vực kinh tế tư nhân mà đặc biệt là kinh tế hộ gia đình. Vốn đầu tư phát triển khác bao gồm tất cả các khoản đầu tư của xã hội nhằm tăng năng lực phát triển của xã hội. Sự phát triển của xã hội ngoài yếu tố làm tăng tài sản cố định, tài sản lưu động cần phải làm tăng nguồn lực khác như: nâng cao dân trí; hoàn thiện môi trường xã hội; cải thiện môi trường sinh thái; hỗ trợ cho các chương trình phòng chống tệ nạn xã hội và các chương trình phát triển khác. Như vậy, nội dung của "vốn đầu tư phát triển khác" rất phong phú. Nó bao gồm tất cả các khoản đầu tư  tăng thêm cho: - Chi phí cho công việc thăm dò; khảo sát, thiết kế quy hoạch ngành, quy hoạch vùng, lãnh thổ; - Chi phí cho việc triển khai thực hiện các chương trình, mục tiêu quốc gia nhằm nâng cao sức khoẻ cộng đồng như: chương trình tiêm chủng mở rộng; chương trình nước sạch nông thôn; chương trình phòng chống và thanh toán bệnh phong, bệnh lao; chương trình sử dụng muối iốt,...; - Chi phí cho việc thực hiện chương trình bảo vệ môi trường: chương trình phủ xanh đất trống đồi núi trọc; chương trình trồng 5 triệu ha rừng; chương trình bảo vệ rừng đầu nguồn; chương trình bảo vệ động thực vật quý hiếm, Chi phí cho việc thực hiện các chương trình phòng chống tệ nạn xã hội. - Chi phí cho việc thực hiện các chương trình phổ cập giáo dục; - Chi phí cho việc thực hiện các chương trình nghiên cứu, triển khai, đào tạo và bồi dưỡng nguồn nhân lực; - Chi phí cho việc thực hiện các chương trình liên quan đến kế hoạch hoá gia đình; - Chi phí cho việc thực hiện các chương trình xóa đói giảm nghèo; chương trình 135,... 1.1.9.3.Các nguồn huy động vốn đầu tư:  Vốn trong nước Ÿ Định nghĩa: Vốn trong nước là vốn hình thành từ nguồn tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân. Ÿ Ý nghĩa: Nguồn vốn đầu tư trong nước có ý nghĩa quyết định trong công cuộc phát triển quốc gia. Ÿ Các thành phần vốn trong nước a/ Vốn ngân sách Nhà nước b/ Vốn tín dụng do Nhà nước bảo lnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước. c/ Vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước d/ Các nguồn vốn khác ‚ Vốn ngoài nước Ÿ Định nghĩa Vốn ngoài nước là vốn hình thành không bằng nguồn tích lũy nội bộ của nền kinh tế quốc dân. Ÿ Ý nghĩa - Nguồn vốn nước ngoài là rất quan trọng trong công cuộc xây dựng đất nước của một quốc gia đang phát triển, có nền kinh tế mở. - Dù dưới hình thức nào, việc sử dụng vốn nước ngoài đều đòi hỏi chi phí vốn trong nước kèm theo, do đó việc sử dụng có hiệu quản vốn nước ngoài là một đòi hỏi cấp thiết. - Trong đầu tư trực tiếp của nước ngoài, vốn của bên Việt Nam cần được huy động một cách tối đa, nhằm tạo ra cơ cấu vốn trong và ngoài nước một cách hợp lý nhất. - Việc sử dụng vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA) phải có hiệu quả rõ ràng, cần được quản trị chặt chẽ. Ÿ Các thành phần vốn ngoài nước a/ Vốn thuộc các khoản vay nước ngoài của Chính phủ và các nguồn viện trợ quốc tế dành cho đầu tư phát triển (kể cả vốn hỗ trợ phát triển chính thức ODA) b/ Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài FDI (Foreign Direct Investment) c/ Vốn đầu tư của cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế và cơ quan nước ngoài khác đầu tư xây dựng trên đất Việt Nam d/ Vốn vay nước ngoài do nhà Nhà nước bảo lnh đối với doanh nghiệp Nhà nước 1.2.Dự án đầu tư xây dựng công trình: 1.2.1.Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình: Dự án đầu tư xây dựng công trình là một tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Nội dung của Dự án đầu tư phải được tính toán, phân tích một cách chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị trường, kỹ thuật, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế – xã hội; và nó được dựa trên cơ sở những số liệu điều tra cơ bản, các bản đồ và các bản vẽ kỹ thuật có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư. Để một dự án đầu tư có sức thuyết phục, khách quan, có tính khả thi cao đòi hỏi phải đảm bảo các yêu cầu về : Tính pháp lý : Dự án không vi phạm an ninh, quốc phòng, môi trường, thuần phong mỹ tục cũng như luật pháp của Nhà nước Việt Nam. Đồng thời Dự án cũng cầm phải phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của vùng Dự án. Tính khoa học : Dự án cần phải hoàn toàn khách quan. Tính khả thi : Dự án phải phù hợp với điều kiện thực tế. Tính hiệu quả : thông qua các chỉ tiêu về kinh tế, chỉ tiêu thể hiện tính khả thi về mặt tài chính và các chỉ tiêu nói lên tính hiệu quả Kinh Tế – Xã Hội mà Dự án đem lại. 1.2.2. Đặc điểm của dự án đầu tư: - Dự án đầu tư có mục đích, kết quả xác định. Tất cả các dự án đều phải có kết quả được xác định rõ. Mỗi dự án lại bao gồm một tập hợp nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện. Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kết quả riêng, độc lập. Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hình thành nên kết quả chung của dư án. Nói cách khác, dự án là một hệ thống phức tạp, được phân chia thành nhiều bộ phận, phân hệ khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng đều phải thống nhất đảm bảo các mục tiêu chung về thời gian, chi phí và việc hoàn thành với chất lượng cao. - Dự án có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn. Dự án là một sự sáng tạo. Giống như các thực thể sống, dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc… Dự án không kéo dài mãi mãi. Khi dự án kết thúc, kết quả dự án được trao cho bộ phận quản lý vận hành. - Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo. Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất, hầu như không lặp lại. Tuy nhiên ở nhiều dự án tính duy nhất ít rõ ràng hơn và bị che đậy bởi tính tương tự giữa chúng - Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án. Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước. Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác nhau. Giữa các bộ phận quản lý chức năng và bộ phận quản lý dự án thường xuyên có quan hệ với nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận không giống nhau. Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận qnảu lý khác. - Môi trường hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của tổ chức. Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và với các hoạt động tổ chức sản xuất khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị… Trong quản lý, nhiều trường hợp, các thành viên ban quản lý dự án lại có “hai thủ trưởng” nên không biết phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực tiếp nào nếu hai mệnh lệnh mâu thuẫn nhau… Do đó, môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động. - Tính bất định và độ rủi ro cao. Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô tiền vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường cáo độ rủi ro cao. 1.2.3.Vai trò của dự án đầu tư: Là phương diện để tìm đối tác trong và ngoài nước liên doanh bỏ vốn đầu tư. Là phương tiện thuyết phục các tổ chức tài chính tiền tệ trong và ngoài nước tài trợ cho vay vốn. Là cơ sở để xây dựng kế hoạch thực hiện đầu tư, theo dõi đôn đốc quá trình thực hiện và kiểm tra quá trình thực hiện dư án. Là văn kiện cơ bản để các cơ quan quản lý Nhà nước xem xét, phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư. Là căn cứ quan trọng nhất để theo dõi, đánh giá và điều chỉnh kịp thời những tồn đọng và vướng mắc trong quá trình thực hiện và khai thác công trình. Dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) có tác dụng tích cực để giải quyết những vấn đề nảy sinh trong quan hệ giữa các bên có liên quan đến thực hiện dự án. Dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) là căn cứ quan trọng để xem xét, xử lý hài hoà mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ của các bên tham liên doanh, giữa liên doanh và Nhà nước Việt Nam. Và đây cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh. Dự án (báo cáo nghiên cứu khả thi) còn là căn cứ quan trọng để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều luật của doanh nghiệp liên doanh. Với những vai trò quan trọng như vậy không thể coi việc xây dựng một dự án đầu tư là việc chiếu lệ để đi tìm đối tác, xin cấp vốn, vay vốn, xin giấy phép mà phải coi đây là một công việc nghiên cứu bởi nó xác định rõ ràng quyền lợi, nghĩa vụ của chính bản thân đơn vị lập dự án trước Nhà nước và nhân dân. 1.2.4. Tính khả thi của một dự án đầu tư: Một dự án đầu tư khả thi cần đảm bảo những yêu cầu sau: Tính khoa học và hệ thống: Đòi hỏi những người soạn thảo dự án phải có một quá trình nghiên cứu thật tỉ mỉ và kỹ càng, tính toán chính xác cẩn thận từng nội dung cụ thể của dự án (phân tích tài chính, phân tích kỹ thuật). Đồng thời rất cần sự tư vấn của các cơ quan chuyên môn về dịch vụ đầu tư giúp đỡ. Tính pháp lý: Các dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc, tức là phải phù hợp với chính sách và pháp luật của Nhà nứơc. Do đó trong quá trình soạn thảo dự án phải nghiên cứu kỹ chủ trương đường lối chính sách của Nhà nước và các văn bản quy chế liên quan đến hoạt động đầu tư. Tính đồng nhất: Đảm bảo tính thống nhất của các dự án đầu tư thì các dự án phải tuân thủ các quy định chung của các cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư kể cả các quy định về thủ tục đầu tư. Đối với các dự án quốc tế cần phải tuân thủ những quy định chung mang tính quốc tế. Tính hiện thực: Để đảm bảo tính hiện thực các dự án phải được nghiên cứu và xác định trên cơ sở phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể có liên quan trực tiếp hay gián tiếp tới hoạt động đầu tư. Việc chuẩn bị kỹ càng có khoa học sẽ giúp thực hiện dự án có hiệu quả cao nhất và giảm tới mức tối thiểu các rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư. 1.2.5. Phân loại dự án đầu tư: Căn cứ theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ban hành ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình và nghị định số 112/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/09/2006 về sửa đổi một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình, các dự án đầu tư xây dựng công trình (sau đây gọi chung là dự án) được phân loại như sau : 1.2.5.1.Theo quy mô và tính chất : Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư; các dự án còn lại được phân chia thành 3 nhóm A,B,C theo quy định tại Phụ lục 1 được đính kèm.  Dự án quan trọng quốc gia với mức đầu tư theo Nghị quyết của Quốc hội ‚ Dự án nhóm A - Các dự án thuộc phạm vi bảo vệ an ninh quốc phòng, có tính chất bảo mật quốc gia, có ý nghĩa chính trị - xã hội quan trọng, thành lập và xây dựng hạ tầng khu công nghiệp mới không phụ thuộc quy mô vốn đầu tư - Các dự án sản xuất chất độc hại, chất nổ khai thác chế biến khoáng sản quý hiếm; vàng, bạc, đá qúy, đất hiếm không phụ thuộc vào quy mô vốn đầu tư. - Với mức vốn trên 600 tỷ đồng đối với các dự án: Công nghiệp điện, khai thác dầu khí, chế biến dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản, các dự án giao thông: Xây dựng cầu, cảng sông, cảng biển, sân bay, đường sắt, quốc lộ… - Với mức vốn trên 400 tỷ đồng đối với các dự án: thủy lợi, giao thông (không thuộc diện kể trên), cấp thoát nước và công trình hạ tầng, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí thác, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông, BOT trong nước, xây dựng khu nhà ở, đường giao thông nội thị thuộc các khu đô thị có quy hoạch chi tiết được duyệt. - Các dự án hạ tầng kỹ thuật mới; các dự án công nghiệp nhẹ, sành, sứ, thủy tinh, in; vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, mua sắm thiết bị xây dựng, sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản với mức vốn trên 300 tỷ đồng. - Các dự án: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng, kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác, với mức vốn trên 200 tỷ đồng. ƒ Các dự án nhóm B - Các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, khai thác dầu khí, hóa chất, phân bón, chế tạo máy, xi măng, luyện kim, khai thác chế biến khoáng sản, các dự án giao thông (cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, đường quốc lộ), xây dựng khu nhà ở với mức vốn từ 30 đến 600 tỷ đồng. - Các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông (khác dự án nhóm A), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, sản xuất thiết bị thông tin, điện học, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí khác, sản xuất vật liệu, bưu chính, viễn thông với mức vốn từ 20 đến 400 tỷ đồng. - Các dự án đầu tư xây dựng công trình: hạ tầng kỹ thuật khu đô thị mới, công nghệ nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản với mức vốn từ 15 đến 300 tỷ đồng. - Các dự án đầu tư xây dựng công trình: y tế, văn hóa, giáo dục, phát thanh, truyền hình, xây dựng dân dụng khác (trừ xây dựng khu nhà ở), kho tàng, du lịch, thể dục thể thao, nghiên cứu khoa học và các dự án khác từ 7 đến 200 tỷ đồng. „ Các dự án nhóm C: - Dưới 30 tỷ đồng với các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp điện, hóa chất, phân bón, dầu khí, cơ khí, giao thông: cầu, cảng biển, cảng sông, sân bay, đường sắt, quốc lộ, sản xuất xi măng, luyện kim, khai thác, chế biến khoáng sản, các trường phổ thông nằm trong quy hoạch (không kể mức vốn). - Dưới 20 tỷ đồng đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình: thủy lợi, giao thông (không thuộc diện trên), cấp thoát nước và công trình hạ tầng kỹ thuật, kỹ thuật điện, điện tử, tin học, hóa dược, thiết bị y tế, công trình cơ khí, sản xuất vật liệu, bưu chính viễn thông, BOT trong nước, xây dựng khu nhà ở, trường phổ thông… - Dưới 15 tỷ đồng với các dự án đầu tư xây dựng công trình: công nghiệp nhẹ, sành sứ, thủy tinh, in, vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên, sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, chế biến nông, lâm sản. - Các dự án không thuộc diện trên với mức vốn dưới 7 tỷ đồng. 1.2.5.2.Theo nguồn vốn đầu tư : Dự án sử dụng vốn ngân sách Nhà nước. Dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước. Dự án sử dụng vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước. Dự án sử dụng vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân hoặc sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn. 1.2.5.3. Phân theo lĩnh vực hoạt động - Nhóm các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. - Nhóm các dự án đầu tư xây dựng cơ bản. - Nhóm các dự án đầu tư dịch vụ và kinh doanh. - Nhóm các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài. - Nhóm các dự án đầu tư hỗ trợ tài chính. - Nhóm các dự án đầu tư hỗ trợ kỹ thuật. -Các nhóm khác. 1.2.6.Sự cần thiết phải lập dự án đầu tư: Dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế đặc thù, trong đó lập dự án là khâu đầu tiên. Dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế đặc thù, trong đó lập dự án là khâu đầu tiên. Xét về mặt pháp lý: Việc lập dự án đầu tư là cơ sở để các cơ quan Nhà nước về đầu tư thẩm định để ra quyết định đầu tư, quyết định tài trợ cho các dự án đó. Đối với chủ đầu tư: Dự án đầu tư đựơc duyệt là tài liệu pháp lý để xin phép đầu tư và giấy phép hoạt động, xin phép nhập khẩu vật tư, máy móc, thiết bị, xin ảnh hưởng ưu đãi về đầu tư, xin vay vốn, kêu gọi góp vốn, hoặc phát hành cổ phiếu, trái phiếu… Về mặt nội dung của dự án: Việc lập dự án đầu tư là việc tính toán trước một cách toàn diện về các giải pháp kinh tế - kỹ thuật, về kế hoạch bỏ vốn và huy động vốn, kế hoạch kỹ thuật triển khai đầu tư, kế hoạch tổ chức khai thác…nhằm đạt được mục đích của chủ đầu tư. Việc nghiên cứu, tính toán trước khi đầu tư xây dựng cho phép chủ đầu tư có thể lường trước những khó khăn, thuận lợi, loại trừ được những rủi ro không đáng có. Mặt khác việc lập dự án đầu tư sẽ làm cơ sở để lập kế hoạch hành động và các biện pháp tổ chức thực hiện cho giai đoạn triển khai sau này. 1.2.7.Vòng đời của dự án xây dựng: Giai đoạn thực hiện dự án GIAI ĐOẠN TRƯỚC DỰ ÁN Nguyên nhân làm xuất hiện dự án. Các ý tưởng ban đầu GIAI ĐOẠN I Chuẩn bị đầu tư GIAI ĐOẠN II Thực hiện đầu tư GIAI ĐOẠN III Kết thúc đầu tư GIAI ĐOẠN SAU Lập báo cáo đầu tư Lập dự án đầu tư Chuẩn bị hồ sơ Thẩm định phê duyệt ĐẦU TƯ Khai thác, sử dụng Vận hành, bảo trì KẾT THÚC DỰ ÁN Hết thời hạn sử dụng Sự cố, hỏng không sử dụng được Thanh lý tài sản (phá dỡ…) 1.2.8.Quá trình thực hiện một dự án xây dựng: Trình tự đầu tư xây dựng được hiểu như là một cơ chế để tiến hành các hoạt động đầu tư và xây dựng. Trong đó định rõ thứ tự nội dung các công việc cũng như trách nhiệm và mối quan hệ giữa các bên hữu quan trong việc thực hiện các công việc đó 1.2.8.1.Giai đoạn chuẩn bị : Để đồng vốn đầu tư đạt được hiệu quả cao nhất thì Chủ đầu tư biết nên đầu tư vào lĩnh vực nào, với số vốn đầu tư là bao nhiêu, vào nơi nào, đầu tư vào thời gian nào là có lợi nhất trong mỗi giai đoạn đầu tư. Trong đó quan trọng nhất là giai đoạn chuẩn bị đầu tư và giai đoạn này là cơ sở của việc quyết định đầu tư một cách có căn cứ. Nghiên cứu thị trường, khả năng đầu tư và lựa chọn địa điểm xây dựng công trình. Lập báo cáo đầu tư xây dựng công trình để trình cấp có thẩm quyền cho chủ trương đầu tư. Đối với các dự án quan trọng quốc gia chủ đầu tư phải lập báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư. Đối với các dự án khác, chủ đầu tư không phải lập báo cáo đầu tư (Nghị định 112/2006/NĐ-CP). Lập dự án đầu tư nếu báo cáo đầu tư được phê duyệt. Đối với các dự án không phải lập báo cáo đầu tư thì chủ đầu tư lập luôn dự án đầu tư. 1.2.8.2.Giai đoạn thực hiện : Giai đoạn thực hiện đầu tư giữ vai trò quan trọng quyết định việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm vật chất hóa vốn đầu tư thành tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân, ở giai đoạn này trước hết phải làm tốt công tác chuẩn bị. Xin xây lắp và mua sắm thiết bị. Xin giao đất hoặc thuê đất để xây dựng công trình. Đền bù giải phóng mặt bằng. Thiết kế công trình và lập tổng dự toán. Xin giấy phép xây dựng. Đấu thầu – thực hiện thi công xây dựng công trình. 1.2.8.3.Giai đoạn hoàn thành : Giai đoạn này vận hành như thế nào là phụ thuộc rất nhiều vào các giai đoạn trước, đặc biệt phải làm rõ tính khả thi của dự án về mặt kinh tế lẫn kỹ thuật. Những thiếu sót ở khu lập dự án xây dựng sẽ gây nhiều khó khăn trong việc vận hành kết quả đầu tư và việc sai sót này rất tốn kém nhiều lúc vượt mức kha( năng của Chủ đầu tư làm cho dự án hoạt động kém hiệu quả. Do đó phải nghiên cứu kỹ ở khâu lập dự án xây dựng để dự án đưa vào vận hành khai thác vốn và tài sản được tốt trong suốt thời kỳ hoạt động của dự án để thu hồi vốn và thu hồi lợi nhuận. Nghiệm thu bàn giao công trình. Đưa công trình vào sử dụng. Bảo hành công trình. Quyết toán vốn đầu tư. Công trình chỉ được bàn giao toàn bộ cho người sử dụng khi đã được xây lắp xong hoàn chỉnh theo thiết kế được duyệt và nghiệm thu chất lượng. Hồ sơ bàn giao phải đầy đủ theo quy định và phải nộp lưu trữ theo pháp luật và theo Nhà nước. Nghĩa vụ thực hiện hợp đồng xây dựng chỉ được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hành công trình. Sau khi nhận bàn giao công trình Chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác sử dụng đầy đủ năng lực của công trình, hòan thiện tổ chức và phương pháp quản lý nhằm phát huy các chỉ tiêu kinh tế, kỹ thuật đã đề ra trong dự án Tuy nhiên việc chia làm ba giai đoạn như trên chỉ là sự tương đối về mặt thời gian và công việc, không nhất thiết phải theo tuần tự như vậy. Có những việc bắt buộc phải thực hiện theo trình tự, nhưng cũng có những việc của một số dự án có thể làm gối đầu hoặc làm song song, để rút ngắn thời gian thực hiện. 1.2.9. Tổ chức bộ máy quản lý dự án: Theo Luật xây dựng có 2 hình thức quản lý dự án : 1.2.9.1.Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án khi có đủ năng lực: Chủ đầu tư phải thành lập Ban quản lý dự án (PMU). PMU là đơn vị trực thuộc Chủ đầu tư, có tư cách pháp nhân (có con dấu và tài khoản riêng) hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của Chủ đầu tư để thực hiện quản lý dự án. Nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Quản lý Dự án do Chủ đầu tư giao. Cơ cấu của Ban Quản lý Dự án do Chủ đầu tư quyết định phù hợp với quy mô, tính chất, yêu cầu của dự án và nhiệm vụ quyền hạn được chủ đầu tư giao. Lập báo cáo đầu tư Dự án đầu tư Thu thiết kế Tổ chức đấu thầu Theo di hợp đồng Thanh quyết tốn Soạn thảo, lưu trữ tài liệu Tổ chức nhn sự Tiền lương Hội họp Thẩm định thiết kế Giám sát chất lượng Giám định Kiểm định Nghiệm thu Đăng ký chất lượng CHỦ ĐẦU TƯ BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN (GIÁM ĐỐC) PHÓ GIÁM ĐỐC Phụ trách văn phòng PHÓ GIÁM ĐỐC Phụ trách hợp đồng PHÓ GIÁM ĐỐC Phụ trách chất lượng TƯ VẤN GIÁM SÁT Sơ đồ tổ chức bộ máy Ban Quản lý Dự án của chủ đầu tư Cơ cấu của Ban Quản lý Dự án đều có Giám đốc, các Phó giám đốc, các đơn vị chuyên môn, nghiệp vụ. Những người tham gia Ban Quản lý Dự án có thể làm việc theo chế độ chuyên trách hoặc kiêm nhiệm. Giám đốc, các Phó giám đốc và những người phụ trách về kỹ thuật, kinh tế, tài chính phải có trình độ đại học thuộc chuyên ngành phù hợp với lĩnh vực phụ trách và có kinh nghiệm làm việc chuyên môn tối thiểu là 3 năm. 1.2.9.2.Chủ đầu tư thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi không có điều kiện năng lực: Nếu Chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực án thì phải thu một tổ chức tư vấn chuyên nghiệp thay mặt chủ đầu tư quản lý dự án. Dù không thành lập Ban quản lý, nhưng chủ đầu tư vẫn phải tổ chức một bộ phận giúp việc, tạm gọi là “nhóm Dự án” làm đầu nối, để theo dõi việc thực hiện dự án và là tiền thân của Ban quản trị công trình, khi dự án kết thúc đưa công trình vào sử dụng. Trường hợp này tổ chức tư vấn “Quản lý trọn gói dự án” kiểu tổng thầu chìa khóa trao tay. Tức là tổ chức tư vấn chuyên nghiệp sẽ thay mặt Chủ đầu tư làm tất cả các công việc từ lập báo cáo đầu tư, lập dự án đầu tư, thuê thiết kế, thẩm định, tổ chức đấu thầu, giám sát thi công xây dựng công trình, thanh quyết toán, nghiệm thu công trình,… Nếu tư vấn quản lý dự án không đủ nhân sự thì được phép thuê tổ chức hoặc cá nhân tư vấn, tham gia từng phần công việc quản lý nhưng phải được chủ đầu tư chấp thuận và phù hợp với hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Quản lý thiết kế, đấu thầu, thi công … Lập báo cáo đầu tư Lập dự án đầu tư Gíam sát thi công Nghiệm thu CHỦ ĐẦU TƯ BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN (PMU) PHÓ GIÁM ĐỐC QLDA Giai đoạn I của dự án TƯ VẤN A Giai đoạn II & III QLDA TƯ VẤN B Giai đoạn II & III GIÁM SÁT THI CÔNG Sơ đồ tổ chức bộ máy Ban QLDA. Hình thức chủ đầu tư cho phép BQLDA thuê 1 số tư vấn quản lý hoặc gíam sát từng phần dự án. Sơ đồ tổ chức bộ máy Ban QLDA. Hình thức chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý trọn gói Tổ chức thiết kế Kiểm tra hồ sơ Tổ chức đấu thầu Giám sát thi công Thanh toán khối lượng Lập báo cáo đầu tư Lập dự án đầu tư Chuẩn bị hồ sơ Thẩm định phê duyệt Kiểm định công trình Chạy thử Nghiệm thu Đăng ký chất lượng công trình Thanh quyết toán CHỦ ĐẦU TƯ TƯ VẤN QUẢN LÝ DỰ ÁN TRỌN GÓI (PMC) GIAI ĐOẠN I CHUẨN BỊ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN II THỰC HIỆN ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN III KẾT THÚC ĐẦU TƯ NHÓM DỰ ÁN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 1.2.10.Tổ chức tiến độ thực hiện dự án: Tiến độ để thực hiện dự án từ khi có chủ trương đầu tư đến khi hoàn thành dự án là một kế hoạch chiến lược của chủ đầu tư. Các mốc để thực hiện dự án không chỉ có ý nghĩa đơn thuần về mặt thời gian, mà nó còn có ý nghĩa thời cơ. Thời cơ có ý nghĩa rất quan trọng quyết định sự thành công hay thất bại của dự án. Thời cơ có ý nghĩa kỹ thuật, ví dụ phải khởi công xây dựng phần ngầm trong mùa khô, nếu vì lý do gì đó mà chậm lại vào mùa mưa rất khó cho thi công, thậm chí nhiều công trình không thi công được. Thời cơ có ý nghĩa kinh tế, ví dụ việc khai trương các khách sạn đúng vào mùa hè ở biển sẽ có lợi cho kinh doanh. Thời cơ có ý nghĩa chính trị xã hội, ví dụ phải hoàn thành Trung tâm Hội nghị Quốc gia cho hội nghị APEC. Vì vậy, chủ đầu tư sẽ phải lập một bản tiến độ (Master Plan) để thực hiện dự án. Bản tiến độ của chủ đầu tư là một bản tiến độ vĩ mô tập trung vào các mục tiêu theo các mốc thời gian, khi lập kế hoạch chiến lược để thực hiện dự án. Vì vậy, công việc trong bản tiến độ này thường là các công việc tổng hợp và đơn vị trong trục thời gian của tiến độ thường là tuần hoặc tháng. Có nhiều phương pháp để lập tiến độ như phương pháp dây chuyền, phương pháp sơ đồ mạng. Và cũng có rất nhiều hình thức để thể hiện tiến độ như sơ đồ ngang, sơ đồ xiên, sơ đồ mạng. Ở bản tiến độ tổng thể của chủ đầu tư tốt nhất là lập theo phương pháp sơ đồ mạng đường găng CPM và thể hiện tiến độ trên sơ đồ ngang (Gantt chart). Việc thể hiện bản tiến độ tổng hợp này có thể làm bằng tay vẽ trên sơ đồ ngang hoặc cũng có thể vẽ trên máy hoặc dùng phần mềm MP (Microsoft Project). Tuy nhiên một kế hoạch dù tốt đến mấy thì cũng có rất ít dự án được hoàn thành đúng như kế hoạch ban đầu, đơn giản vì tiến độ là một kế hoạch lập cho thì tương lai, mà trong tương lai con người chỉ có thể dự báo trên những cơ sở mặc dù là khoa học nhưng không thể có được các thông tin đầy đủ. Vì vậy, không thể dự báo một cách chính xác được tất cả các hoạt động vốn rất phức tạp, thậm chí sự thay đổi luôn xảy ra làm rối loạn các ý tưởng ban đầu. Tổ chức tiến độ luôn luôn được xem xét dưới góc độ của một chu trình kế hoạch hoá và kiểm tra. Thật khó để tách biệt công tác tổ chức và quản lý mỗi mặt công tác đó đều phụ thuộc lẫn nhau. Điều đặc biệt lưu ý là khi tổ chức tiến độ chủ đầu tư phải xác định được các mục tiêu chiến lược về thời gian, trên cơ sở đó lựa chọn được các nhà thầu triển khai tiến độ chiến lược đó thành các công việc cụ thể, để thực hiện dự án. Nó còn giúp chủ đầu tư ra các quyêt định có tính chất đường lối trong việc hợp đồng với các nhà thầu. Tổ chức bao giờ cũng phải đi trước quản lý một bước. 1.2.11.Lập dự án: Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư xây dựng công trình phải lập dự án để xem xét, đánh giá hiệu quả về kinh tế – xã hội của dự án. Việc soạn thảo dự án đầu tư đối với nhà đầu tư, đối với định chế tài chính cũng như đối với các cơ quan Nhà nước có ý nghĩa hết sức quan trọng, nó giúp họ lựa chọn các phương án, giải pháp tối ưu trong việc sử dụng nguồn nhân lực, như : vốn, tài nguyên, lao động, quy trình công nghệ, … nhằm mục đích thu hồi vốn và có lợi nhuận cho nhà đầu tư, đồng thời mang lại lợi ích cho xã hội và góp phần thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Đối với những công trình xây dựng thuộc các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc hội thì chủ đầu tư phải lập Báo cáo đầu tư trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép đầu tư. Sau đó chủ đầu tư mới được tiếp tục lập dự án đầu tư. Đối với các dự án khác, chủ đầu tư không phải lập Báo cáo đầu tư mà được phép trực tiếp lập dự án đầu tư. Các trường hợp công trình sử dụng cho mục đích tôn giáo; công trình xây dựng quy mô nhỏ và các công trình khác do Chính phủ quy định thì chỉ cần lập báo cáo kinh tế kỹ thuật; công trình nhà ở riêng lẻ thì chỉ cần lập hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng. Nội dung dự án bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở. 1.2.11.1.Nội dung phần thuyết minh của dự án : Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên vật liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lực chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. Các giải pháp thực hiện bao gồm : Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có. Các phương án khai thác dự án và sử dụng lao động. Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. Đánh giá tác động của môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. 1.2.11.1.Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án : Nội dung phần thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung : Đặc điểm tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; phương án và sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ. Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng, chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào. Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình. Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm : Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến. Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc. Sơ đồ công nghệ đối với công trình có yêu cầu công nghệ. Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình. CHƯƠNG II PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ Phân tích dự án đầu tư bao gồm: - Phân tích tổng quan kinh tế - xã hội liên quan đến việc hình thành dự án đầu tư - Phân tích các yếu tố về sản phẩm và thị trường sản phẩm của dự án; - Phân tích các yếu tố kỹ thuật - công nghệ liên quan dự án; - Phân tích tài chính và hiệu quả kinh tế - tài chính dự án đầu tư 2.1.Tổng quan về phân tích đánh giá dự án đầu tư, hiệu quả dự án đầu tư: 2.1.1.Phân tích đánh giá dự án đầu tư: Phân tích đánh giá dự án đầu tư là việc tổ chức xem xét một cách khách quan, có khoa học và toàn diện các nội dung cơ bản ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi của một dự án, đề ra các quyết định đầu tư và cho phép đầu tư. 2.1.2.Khái niệm và phân loại hiệu quả dự án đầu tư: Hiệu quả của một dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án được đặc trưng bằng các tiêu thức có tính chất định tính thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được và bằng các chỉ tiêu định lượng thể hiện ở giữa chi phí đã bỏ ra của dự án và các kết quả đạt được theo mục tiêu của dự án. Hiệu quả của dự án đầu tư là mục tiêu đạt được của dự án xét theo mặt định tính và mặt định lượng. Về mặt định tính, hiệu quả của một dự án đầu tư được phân loại như sau: Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội: Hiệu quả kinh tế,hiệu quả kỹ thuật, hiệu quả xã hội,hiệu quả quốc phòng. Theo quan điểm lợi ích: Hiệu quả của doanh nghiệp, hiệu quả của Nhà nước, hiệu quả của cộng đồng.Riêng đối với phân tích, đánh giá dự án đầu tư, người ta sẽ xem xét dự án dưới hai khía cạnh : hiệu quả kinh tế – xã hội và hiệu quả tài chính. Khi phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội, chúng ta sẽ đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia, lợi ích vùng để xem xét. Trong khi đó, khi phân tích hiệu quả về tài chính, chúng ta sẽ đứng trên quan điểm của Nhà đầu tư bỏ vốn ra thực hiện dự án. Theo phạm vi tác động: hiệu quả cục bộ, hiệu quả toàn cục, hiệu quả trực tiếp, hiệu quả gián tiếp. Về mặt định lượng có thể phân loại hiệu quả theo các tiêu thức: Theo cách tính toán: Hiệu quả tính theo só tuyệt đối, hiệu quả tính theo số tương đối Theo thời gian tính toán : hiệu quả có thể tính cho một đơn vị thời gian hoặc cho cả vòng đời của dự án. Theo độ lớn của chỉ tiêu: Hiệu quả có thể coi là đạt (có hiệu quả) so với trị số định mức quy định hay có thể coi là không đạt (không hiệu quả) so với trị số định mức qui định. 2.2. Phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư: 2.2.1.Khái niệm: Phân tích tài chính dự án đầu tư là nghiên cứu, đánh giá dự án về mặt tài chính. Tức là xem xét khả năng và hiệu quả sử dụng tài chính trong việc thực hiện dự án đầu tư Phân tích tài chính một dự án đầu tư là một tiến trình chọn lọc, tìm hiểu về tương quan của các chỉ tiêu tài chính và đánh giá tình hình tài chính về một dự án đầu tư nhằm giúp các nhà đầu tư đưa ra các quyết định đầu tư có hiệu quả. Phân tích tài chính được xem xét trên quan hệ vi mô, đứng trên góc độ lợi ích của công ty, của doanh nghiệp.Vì vậy, phân tích tài chính tập trung vào việc xem xét dự án với quan điểm của chủ đầu tư. Với họ,lợi ích kinh tế cá nhân là mục tiêu hàng đầu. Nhìn chung các doanh nghiệp hoạch toán kinh doanh đều cần các phân tích tài chính. Tron phân tích tái chính thường dùng các chỉ tiêu sau: Thời gian hoàn vốn (THV) Giá trị lợi nhuận ròng (NPV) Tỷ lệ nội hoàn (IRR) Tỷ lệ sinh lời (BCR) 2.2.2. Sơ đồ đánh giá dự án đầu tư phát triển giao thông vận tải theo quan điểm tài Đánh giá dự án đầu tư phát triển giao thông vận tải theo quan điểm tài chính Giá thị trường Chi phí tài chính của chủ đầu tư Lợi ích tài chính của chủ đầu tư Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Chi phí đầu tư trang thiết bị Chi phí duy tu sửa chữa cơ sở hạ tầng Chi phí vận hành khai thác Các loại thuế Các khoản thu từ hạng mục đầu tư Tiết kiệm chi phí khai thác vận hành Tiết kiệm các chi phí khác Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (FNPV, FIRR, FB/C, FThv) Đánh giá mức độ an toàn về tài chính của dự án (tính toán độ nhạy, mức độ rủi ro…) Kết luận tính khả thi về mặt tài chính Giá thị truờng đầu tư phát triển giao thông vận tải theo quan điểm tài chính Giá thị trường Chi phí tài chính của chủ đầu tư Lợi ích tài chính của chủ đầu tư Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Chi phí đầu tư trang thiết bị Chi phí duy tu sửa chữa cơ sở hạ tầng Chi phí vận hành khai thác Các loại thuế Các khoản thu từ hạng mục đầu tư Tiết kiệm chi phí khai thác vận hành Tiết kiệm các chi phí khác Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (FNPV, FIRR, FB/C, FThv) Đánh giá mức độ an toàn về tài chính của dự án (tính toán độ nhạy, mức độ rủi ro…) Kết luận tính khả thi về mặt tài chính Chi phí tài chính của chủ đầu tư Lợi ích tài chính của chủ đầu tư vận tải theo quan điểm tài chính Giá thị trường Chi phí tài chính của chủ đầu tư Lợi ích tài chính của chủ đầu tư Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Chi phí đầu tư trang thiết bị Chi phí duy tu sửa chữa cơ sở hạ tầng Chi phí vận hành khai thác Các loại thuế Các khoản thu từ hạng mục đầu tư Tiết kiệm chi phí khai thác vận hành Tiết kiệm các chi phí khác Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (FNPV, FIRR, FB/C, FThv) Đánh giá mức độ an toàn về tài chính của dự án (tính toán độ nhạy, mức độ rủi ro…) Kết luận tính khả thi về mặt tài chính Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng Chi phí đầu tư trang thiết bị Chi phí duy tu sửa chữa cơ sở hạ tầng Chi phí vận hành khai thác Các khoàn thu từ hạng mục đầu tư Tiết kiệm chi phí khai thác vận hành Tiết kiệm các chi phí khác Kết luận tính khả thi về mặt tài chính Đánh giá mức độ an toàn về tài chính của dự án (tính toán độ nhạy, mức độ rủi ro…) Chi phí ta#i chính cu#a chu# #aàu t# Lô#i ích ta#i chính cu#a chu# #aàu t# Chi phí #aàu t# xaây d##ng cô sô# ha# taàng Chi phí #aàu t# trang thieát bò Chi phí duy tu s##a ch#õa cô sô# ha# taàng Chi phí va#n ha#nh khai thaùc Caùc loa#i thueá Caùc khoa#n thu t## ha#ng mu#c #aàu t# Tieát kie#m chi phí khai thaùc va#n ha#nh Tieát kie#m caùc chi phí khaùc Tính toaùn caùc ch# tieâu hie#u qua# ta#i chính cu#a d## aùn (FNPV, FIRR, FB/C, FThv) #aùnh giaù m#ùc #o# an toa#n veà ta#i chính cu#a d## aùn (tính toaùn #o# nha#y, m#ùc #o# ru#i ro…) Keát lua#n tính kha# thi veà ma#t ta#i chính Tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án (FNPV, FIRR, FB/C, FThv) Các loại thuế chính: 2.2.3. Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư: Phân tích tài chính dự án đầu tư cũng tương tự như phân tích tài chính trong hoạt động sản xuất kinh doanh nói chung. Tức nó phải được đề cập tới tất cả các yếu tố liên quan đến đồng tiền và sự chi phí cho các hoạt động cũng như lợi nhuận thu được từ các hoạt động đó. Phân tích tài chính của dự án đầu tư phải giải quyết các yêu cầu nêu trên và xét cho hoạt động đầu tư của dự án nói riêng. Toàn bộ việc phân tích tài chính dự án đầu tư được quy tụ vào ba nội dung phân tích chủ yếu: - Phân tích hiệu quả kinh tế - tài chính của dự án đầu tư. - Phân tích khả năng về vốn và khả năng thanh toán của dự án. - Phân tích độ an toàn tài chính của dự án. 2.2.4. Chọn năm gốc tính toán: Trên quan điểm về giá trị tương đương thì ta có thể chọn thời điểm này ở một năm bất kỳ. Nhưng để thuận tiện cho việc tính toán, thông thường chọn năm gốc tính toán (thời điểm tính toán hay năm 0 của dòng tiền) ở các thời điểm sau: thời điểm bắt đầu bỏ vốn đầu tư (đối với dự án thông thường, thời gian xây dựng ngắn; hoặc đối với dự án lớn, thời gian xây dựng dài), chọn thời điểm kết thúc thi công công trình – đưa dự án vào khai thác (đối với dự án lớn, thời gian xây dựng dài) và khi đó các khoản đầu tư trong giai đoạn xây dựng được chuyển về năm gốc bằng cách tính gía trị tương lai còn các khoản thu nhập trong thời gian khai thác lại được chuyển về năm gốc bằng cách tính giá trị hiện tại ở năm gốc. 2.2.5.Giá trị của tiền tệ theo thời gian: Cơ sở của việc tính toán đến yếu tố thời gian là quan niệm cho rằng trong nền kinh tế thị trường đồng tiền luôn luôn phải được sử dụng có lời với một lãi suất nhất định . Nếu đồng tiền không được sử dụng thì phải coi đó là một thiệt hại do ứ đọng vốn và cũng phải tính đến khi phân tích phương án. Trong phân tích kinh tế, các kí hiệu sau đây thường được sử dụng: P – Giá trị hoặc tổng số tiền ở một mốc thời gian quy ước nào đó được gọi là hiện tại. F - Giá trị hoặc tổng số tiền ở một mốc thời gian quy ước nào đó được gọi là tương lai. A – Một chuỗi các giá trị tiền tệ có trị số bằng nhau và kéo dài trong một số thời đoạn. n – Số thời đoạn (năm,tháng). i – Lãi suất trong một thời đoạn tính lãi, thường biểu thị theo %. 2.2.6. Xác định thời hạn đầu tư và thời gian khai thác. Đối với các dự án trong lĩnh vực giao thông vận tải, tuổi thọ của dự án thường rất dài. Vì vậy, sau một thời gian khai thác nhất định cần phải được duy tu sửa chữa để đảm bảo chất lượng khai thác của công trình. đối với dự án cầu, đường bộ, do hiệu suất sử dụng lớn nên cần duy tu thường xuyên, sau thời gian khai thác khoảng 5 năm thì trùng tu và từ 15 đến 20 năm sẽ phải đại tu. Tuỳ vào từng dự án cụ thể, với những đặc điểm về nguồn vốn, kỹ thuật…để xác định 2 thông số này cho phù hợp. Thông thường thời hạn đầu tư của các dự án giao thông vận tải thường từ 2 đến 4 năm; còn thời gian khai thác thường lấy lớn hơn hoặc bằng khoảng thời gian mà công trình đó cần đại tu (khoảng từ 15 đến 30 năm). 2.2.7. Phân tích phương diện tài chính của dự án đầu tư: Phân tích tài chính nhằm xem xét nhu cầu và sự bảo đảm các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu quả dự án đầu tư; ước tính chi phí sản xuất và doanh thu. Phân tích tài chính tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế như lợi nhuận, doanh lợi đồng vốn, thời hạn thu hồi vốn, khả năng hoàn trả nợ. Phân tích tài chính chủ yếu là đứng trên góc độ lợi ích của doanh nghiệp. Vì vậy, trước khi quyết định bỏ vốn đầu tư các nhà doanh nghiệp thường sử dụng một vài phương pháp phân tích tài chính để thẩm định khả thi của dự án. ¶ Đánh giá dự án theo nhóm chỉ tiêu động: a. Hiện giá thu hồi thuần của dự án NPV (Net Present Value) Ÿ Khái niệm: - Thu nhập còn lại sau khi đã trừ đi các chi phí gọi là thu nhập ròng. Giá trị hiện tại của thu nhập ròng gọi là giá trị hiện tại ròng NPV. - NPV là hiệu số của tổng hiện giá thu hồi, tính cho cả thời hạn đầu tư, trừ đi tổng hiện giá vốn đầu tư, tức tổng hiện giá tiền lời sau khi đã hoàn đủ vốn. - NPV là tổng hiện giá dòng ngân lưu ròng của dự án với một suất chiết khấu thích hợp. Ÿ Ý nghĩa - Để xác định xem việc sử dụng các nguồn lực (vốn) theo dự án đó có mang lại lợi ích lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng không. Với ý nghĩa này NPV được xem là tiêu chuẩn quan trọng nhất để đánh giá dự án. Đây là phương pháp để hiểu và được sử dụng rộng rãi vì toàn bộ thu nhập và chi phí của phương án trong suốt thời kỳ phân tích được quy đổi về giá trị tương đương ở hiện tại. - Hiện giá thu nhập thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trị tuyệt đối giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí. Ÿ Phương pháp tính NPV = - -Trong đó: Bt : Doanh thu bán hàng ở năm t và giá thu hồi khi thanh lý tài sản. Ct : Tổng chi phí bỏ ra ở năm t n : Tuổi thọ quy định của phương án i : Lãi suất chiết khấu t : Thứ tự năm trong thời gian thực hiện dự án - Điều kiện thỏa mãn: NPV > 0 + Trường hợp NPV ³ 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. + Trường hợp NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính, cần được sửa đổi, bổ sung. Ÿ Ưu nhược điểm - Ưu điểm + Có tính đến thời giá tiền tệ. + Xem xét đến toàn bộ ngân lưu của dự án. + Có thể so sánh giữa các dự án có quy mô khác nhau. + Cho biết tổng hiện giá lời lỗ hay hòa vốn của dự án. - Nhược điểm + Phụ thuộc nhiều vào suất chiết khấu nên đòi hỏi phải xác định suất chiết khấu phù hợp rồi mới áp dụng tính toán. + Kết quả NPV là một hằng số chưa phải là một tỷ số nên chưa thể hiện tính quy luật và hiệu quả của dự án, chưa thấy mức sinh lời của bản thân dự án nên chưa thể ra quyết định đầu tư nếu chỉ xét NPV. Þ Có thể nói chỉ tiêu NPV là một chỉ tiêu cơ bản và NPV > 0 là điều kiện cần để đánh giá bất kỳ dự án có hiệu quả nào.Đây là chỉ tiêu cho thấy rõ quy mô số tiền lãi thu được từ dự án, đó là điều mà nhà đầu tư quan tâm đầu tiên. Tuy vậy, Chỉ tiêu NPV không gắn trực tiếp với tổng số vốn đã bỏ ra. Hai dự án có thể cùng một NPV song vốn đầu tư của 2 dự án có thể hơn kém nhiều rất nhiều. NPV phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu được lựa chọn. b. Tỷ suất sinh lời nội bộ của dự án IRR (Internal Rate of Return, %) Ÿ Khái niệm: Suất thu hồi nội bộ (IRR) được dùng để đánh giá các dự án đầu tư cũng tưong đương như chỉ tiêu “chi phí tương đương hàng năm” trong trường hợp tuổi thọ của các dự án đầu tư khác nhau. Suất thu hồi nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm hệ số chiết khấu để quy đổi dòng tiền tệ của phương án thì giá trị hiện tại của thu nhập sẽ cân bằng với giá trị hiện tại của chi phí, nghĩa là NPV = 0 Về thực chất chỉ số IRR là suất thu lời tính theo các kết số còn lại của vốn đầu tư ở đầu các thời gian và khi sử dụng chỉ tiêu IRR như là mức sinh lời nộ bộ của dự án sinh ra, người ta đã ngầm công nhận rằng hệ số thu chi dương thu được trong quá trình hoạt động của dự án đều đi đầu tư lại ngay lập tức cho dự án chính với suất thu hồi bằng chính IRR. Đối với dự án độc lập dự án có IRR lớn hơn hoặc bằng suất chiết khấu thì chấp nhận. IRR càng lớn càng tốt. Ÿ Phương pháp tính Để tìm IRR dùng phương pháp nội suy gần đúng. Đầu tiên là cần phải xác định 1 số trị số NPV1 dương (gần 0 càng tốt) tương ứng với trị số IRR1, sau đó xác định 1 trị số NPV âm (gần 0 càng tốt) tương ứng với giá trị IRR2, trị số IRR của phương án cần tìm nằm trong khoảng giữa IRR1 và IRR2 và được nội suy bằng công thức: IRR = r1 + (r2 - r1) * Trong đó: IRR : Tỷ suất sinh lời nội bộ (%) r1 : Tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1 r2 : Tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo ra giá trị âm cho NPV2 NPV1 > 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r1 NPV2 < 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án, được chiết khấu với r2 Ÿ Ưu nhược điểm - Ưu điểm + Có tính đến thời giá của tiền tệ. + Xem xét toàn bộ ngân lưu của dự án. + Có tác dụng lớn khi cần sử dụng để huy động vốn hoặc quảng cáo cho dự án. + Khách quan vì IRR suy ra từ bản thân của dự án không phụ thuộc vào suất chiết khấu. + Thường được dùng phổ biến trong kinh doanh. + Có thể tính đến nhân tố trượt giá và lạm phát bằng cách thay đổi các chỉ tiêu dòng tiền tệ thu chi qua các năm và suất chiết khấu. - Nhược điểm + Không thể sử dụng là chỉ tiêu duy nhất để ra quyết định đầu tư. + Khó ước lượng chính xác các chỉ tiêu cho cả đời dự án. + Chỉ cho kết quả chính xác với điều kiện thị trường vốn hoàn hảo, một điều kiện khó đảm bảo trong thực tế. + Việc tính toán tương đối phức tạp. Ÿ Ý nghĩa - Về khả năng sinh lời: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời (chi phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (Tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự án); phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phí trong toàn bộ thời gian thực hiện dự án. - Về khả năng thanh toán: Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR biểu thị mức lãi vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán. Ÿ Ứng dụng - Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời nội bộ IRR là chỉ tiêu hiệu quả tài chính quan trọng nhất của dự án. - Chỉ tiêu Tỷ suất sinh lời nội bộ IRR là chỉ tiêu bắt buộc trong thẩm định dự án. c. Thời gian hoàn vốn (F-Thv): Khái niệm: Là khoảng thời gian cần thiết để tổng lợi ích thu được bằng tổng chi phí bỏ ra. Đây cũng chính là khoảng thời gian cần thiết để F-NPV = 0. Cách xác định: F-tháng Trong đó: F-PVCt(n): tổng giá hiện tại của các khoản chi phí đầu tư tính đến năm thứ n. n: năm bắt đầu có F-NPV dương. F-PVRt(n-1): tổng giá trị hiện tại của các khoản thu ròng tính đến năm thứ n-1. F-PVRt(n): tổng giá trị hiện tại của các khoản thu ròng tính đến năm thứ n. Đánh giá dự án: Nếu F-Thv > thời gian quy định => dự án không chấp nhận. Nếu F-Thv = thời gian quy định => dự án có thể được xem xét chấp nhận hoặc không. Nếu F-Thv dự án được chấp nhận. Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng là ưu điểm của chỉ tiêu này nên mặc dù có rất nhiều yếu điểm nó vẫn được nhiều doanh nghiệp sử dụng như một công cụ để đánh giá dự án. Nhược điểm: Đây là phương pháp đánh giá dự án có tính khoa học thấp nhất trong số bốn phương pháp đã nêu. Chỉ nên dùng chỉ tiêu này với tính chất tham khảo vì nó không mang ý nghĩa thực tiễn và có rất nhiều ưu điểm như: Bỏ qua những khoản thu nhập ngoài thời gian hoàn vốn của dự án. Yếu tố rủi ro đối với dòng kim lưu của dự án không được xem xét. Không đo lường trực tiếp tác động của dự án đối với thu nhập của cổ đông. d.Tỷ số lợi ích trên chi phí (F-B/C). Khái niệm: Tỷ số lợi ích trên chi phí hay tỷ số thu chi là tỷ số giữa giá trị tương đương của lợi ích trên giá trị tương đương của chi phí. Giá trị tương đương ở đây có thể quy về hiện tại, tương lai hay giá trị san đều hàng năm. Cách xác định: Đánh giá dự án: Phương pháp này được sử dụng phổ biến đối với các dự án phục vụ công cộng, các dự án Nhà nước không đặt ra mục tiêu hàng đầu lợi nhuận. Nếu F-B/C > 1 => F-NPV > 0 và F-IRR > r, dự án khả thi. Nếu F-B/C = 1 => Dự án được chọn hay loại bỏ tuỳ thuộc vào mục đích của chủ đầu tư. Nếu F-B/C F-NPV Dự án không khả thi. Ưu điểm: Cho thấy được mối quan hệ giữa F-NPV và khoản đầu tư ban đầu. Nhựơc điểm: Chỉ tiêu này không đo lường trực tiếp được tác động của một dự án đối với lợi nhuận của các chủ sở hữu. Xếp hạng các dự án không dựa trên mục tiêu tối đa hoá thu nhập của cổ đông. 2.2.8. Phân tích độ nhạy của dự án đầu tư: 2.2.8.1.Khái niệm: Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự biến đổi của thu nhập (khấu hao và lợi nhuận ròng). Có rất nhiều yếu tố tác động tới thu nhập (giá cả, thuế suất, sản lượng tiêu thụ…). Phân tích độ nhạy của dự án chính là xem xét mức độ ảnh hưởng của sự biến động các yếu tố nêu trên đến sự thay đổi thu nhập và lợi ích dự án. Rủi ro trong đầu tư được biểu hiện bằng sự thay đổi theo chiều hướng xấu của một hoặc cùng lúc nhiều yếu tố đầu vào tác động đến r, Ct, Rt. Từ đó làm ảnh hưởng xấu đến hiệu quả của dự án thể hiện cụ thể qua chỉ tiêu NPV, IRR giảm. Hiệu quả của dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố được dự báo trong khi lập dự án. Trong thực tế thì dự kiến ban đầu và các chỉ tiêu thực tế thường khác nhau. Vì vậy cần phải đánh giá độ ổn định của các kết quả tính toán hiệu quả của dự án,tức là phân tích độ nhạy của dự án. Thông thường người ta cho các chỉ tiêu sản lượng hoặc doanh thu biến đổi về giá bất lợi một số % nào đó (ví dụ 10% hay 20%) rồi từ đó tính lại các chỉ tiêu hiêu quả đó vẫn đảm bảo thì dự án được xem là ổn định và sẽ được chấp nhận. 2.2.8.2.Mục tiêu của việc phân tích độ nhạy của dự án là : Để khảo sát tốc độ biến thiên (%giảm) của NPV, IRR so với tốc độ biến thiên theo chiều hướng xấu của các yếu tố đầu vào. Để tìm ra giá trị thực tiễn hoặc cực đại của một yếu tố để dự án vẫn nằm trong mức an toàn có hiệu quả. Trên cơ sở phân tích độ nhạy thì nhà đầu tư sẽ chủ động quan tâm đến các yếu tố mà có nhiều khả năng diễn biến theo chiều hướng xấu làm giảm hiệu quả dự án để đưa ra giải pháp thích hợp trong quá trình quản trị thực hiện dự án. 2.2.8.3. Phương pháp phân tích: Phương pháp xác định dựa trên nguyên tắc: biến động của thu nhập (đầu ra) khi chi phí (đầu vào) thay đổi. Khi các đại lượng đầu vào được coi là an toàn (có một dao động với xác suất tương ứng), sẽ làm cho giá trị hiện tại ròng (hoặc tỷ suất doanh lợi nội bộ, chỉ số sinh lời…) biến đổi. Sự biến đổi này thường được biểu hiện bằng một tỷ lệ phần trăm so với dự kiến ban đầu. Trình tự như sau: Bước 1: Chọn các đại lượng đầu vào thấy an toàn. Bước 2: Chọn phương pháp tính toán và đánh giá dự án trong điều kiện an toàn. Bước 3: Ấn định mức thay đổi của các đại lượng đầu vào với giá trị so với giá trị gốc ở điều kiện an toàn. Bước 4: Tính sự biến đổi của các đại lượng đầu ra do sự thay đổi của một hay nhiều đại lượng đầu vào cùng một lúc. Quá trình vận hành của một dự án đầu tư phát triển giao thông vận tải thường diễn ra trong tương lai tương đối dài sau thời điểm tính toán… xét duyệt ra quyết định. Các cơ sở tính toán cho tương lai đều phải dự báo, các dự báo này đều mang tính bất định, nghĩa là nó chỉ có khả năng đúng với một xác xuất nhất định. Bởi vậy khi cơ sở dữ liệu thay đổi thì cách đánh giá cũng khác đi. Do đó, ta phải xem xét độ nhạy của dự án đối với từng nhân tố và từ đó nghiên cứu độ ổn định của dự án. 2.3. Phân tích kinh tế-xã hội dự án đầu tư: 2.3.1 Khái niệm và mục tiêu phân tích kinh tế - xã hội: Phân tích kinh tế - xã hội tập trung làm rõ hiệu quả kinh tế của dự án trên quan điểm lợi ích của tổng thể quốc gia. Mục tiêu của việc phân tích lợi ích kinh tế - xã hội là xác định vị trí, vai trò của dự án đối với việc phát triển kinh tế, các dự án đầu tư phải phù hợp với chiến lược phát triển của vùng và chiến lược phát triển kinh tế của cả nước. Ngoài ra mục tiêu của phân tích kinh tế - xã hội là xác định sự đóng góp của dự án vào lợi ích chung của toàn xã hội, như: nộp ngân sách cho Nhà nước của dự án thông qua các khoản thuế (thuế doanh lợi, thuế xuất nhập khẩu…), khoản đóng góp ngoại tệ của dự án, khả năng giải quyết công ăn việc làm của dự án, mức độ nâng cao cơ sở hạ tầng do dự án mang lại (như giao thông, điện nước, thông tin liên lạc…). 2.3.2 Sự cần thiết phân tích đánh giá mặt kinh tế - xã hội của các dự án đầu tư: Hoạt động đầu tư phải được xem xét từ hai góc độ : người đầu tư và nền kinh tế. Đối với người đầu tư – các doanh nghiệp mục tiêu chủ yếu là thu lợi nhuận nhưng không phải mọi dự án có khả năng sinh lời caođều tạo ra những ảnh hưởng tốt đến nền kinh tế và xã hội. Do đó,trên góc độ quản lý vĩ mô phải xem xét,đánh giá việc thực hiệ dự án đầu tư có những tác động gì đối với việc thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế, có nghĩa là phải xem xét mặt kinh tế xã hội của dự án, xem xét những lợi ích kinh tế xã hội do thực hiện dự án đem lại. Lợi ích kinh tế – xã hội chính là kết quả so sánh (có mục đích) giữa cái giá mà xã hội phải trả cho việc sử dụng các nguồn lực sẵn có của mình một cách tốt nhất và lợi ích do dự án tạo ra cho toàn bộ nền kinh tế (chứ không chỉ riêng cho một cơ sở sản xuất kinh doanh. 2.3.3. Tiêu chuẩn đánh giá: Tiêu chuẩn chung để đánh giá hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án là tối đa hoá phúc lợi. Tuỳ vào nội dung của từng dự án mà có những tiêu chuẩn cụ thể, các tiêu chuẩn đó có thể là một trong những iêu chuẩn sau: Nâng cao mức sống của dân cư thể hiện gián tiếp qua mức tăng sản phẩm quốc dân, mức gia tăng tích luỹ vốn, mức gia tăng đầu tư, tốc độ phát triển,tốc độ tăng lương………… Phân phối lại thu nhập thể hiện qua sự đóng góp của dự án vào việc phát triển các vùng kinh tế kém phát triển, nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nghèo. Gia tăng số lao động có việc làm. Tăng thu và tiết kiệm ngoại tệ. Một số chỉ tiêu khác như tận dụng khai thác tài nguyên, nâng cao năng suất lao động, phát triển các ngành kinh tế chủ đạo, phát triển các vùng xa, vùng nghèo……. 2.3.4. Phương pháp phân tích đánh giá: 2.3.4.1. Sự khác biệt giữa phân tích kinh tế – xã hội với phân tích kinh tế tài chính: Phân tích kinh tế – xã hội khác với phân tích tài chính ở chỗ phân tích tài chính chỉ đứng trên góc độ lợi ích của doanh nghiệp, còn phân tích kinh tế-xã hội thì đứng trên quan điểm lợi ích quốc gia và toàn xã hội. Xuất phát từ góc độ nhà đầu tư là các doanh nghiệp, lợi ích kinh tế – xã hội của dự án được xem xét biệt lập với những tác động của nền kinh tế đối với dự án (như trợ giá đầu vào, bù lỗ đầu ra của Nhà nước). Đối với các cấp quản lý vĩ mô của Nhà nước, của địa phương và của ngành, khi xem xét lợi ích kinh tế – xã hội của dự án phải tính đến mọi chi phí trực tiếp và gián tiếp có liên quan đến việc thực hiện dự án (chi phí đầy đủ), mọi lợi ích trực tiếp và gián tiếp (lợi ích đầy đủ) thu được do dự á đem lại. Chi phí ở đây bao gồm chi phí của nhà đầu tư, của địa phương, của ngành và của đất nước. Các lợi ích ở đây bao gồm lợi ích mà nhà đầu tư, người lao động, địa phương và cả nền kinh tế đuợc hưởng. Trong phân tích tài chính người ta dùng giá tài tính (giá thị trường), còn khi phân tích kinh tế – xã hội người ta dùng giá xã hội (giá ấn,giá tham khảo hoặc là giá kinh tế) để tính lại các gí đầu vào, đầu ra nhằm xác định đầy đủ các chi phí và lợi ích của dự án. Khi phân tích các chỉ tiêu kinh tế phải dùng giá tham khảo. Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả trực tiếp cho toàn xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải hiện cơ cấu kinh tế quốc dân, các lợi ích hay thiệt hại kinh tế gây cho các lĩnh vực có liên quan……. Các chỉ tiêu xã hội bao gồm các chỉ tiêu biểu hiện trực tiếp trong dự án khi sử dụng công trình như cải thiện điều kiện lao động cho người công nhân, tiện nghi sử dụng, vệ sinh cho lao động, tăng thu nhập cho công nhân, thẩm mỹ cho công nghiệp, giải quyết thất nghiệp……..Các chỉ tiêu biểu hiện ngoài dự án như : ảnh hưởng đến môi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá và giáo dục cho nhân dân,bảo vệ sức khoẻ, tăng giờ nghỉ cho người lao động…….. Các chỉ tiêu hiệu quả xã hội khác như tăng năng suất lao động do cải thiện điều kiện sống, phát triển kinh tế do phát triển giáo dục……. 2.3.4.2. Phương pháp phân tích lợi ích kinh tế – xã hội: Hiện nay có rất nhiêu quan điểm và phương pháp phân tích kinh tế – xã hội, chưa có sự thống nhất về quy định, về nội dung và các chỉ tiêu tính toán. Các phương pháp này vẫn còn đang trong quá trình hoàn thiện và mới chỉ tập trung vào các dự án phục vụ lợi ích công cộng là chính. Sau đây là một số phương pháp khái quát: Phương pháp phân tích và dẫn xuất đơn giản: Phương pháp này chỉ dựa trên sự phân tích các kết quả tính toán theo quan điểm vĩ mô, không tính đến giá trị tương đương của dòng tiền theo thời gian và chưa phân phối thu nhập cho các đối tượng được hưởng cụ thể. Phương pháp này có một số chỉ tiêu sau: Chỉ tiêu giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng. Chỉ tiêu mức đóng góp choNgân sách Nhà nước Chỉ tiêu thực thu ngoại hối Chỉ tiêu khả năng cạnh tranh quốc tế của sản phẩm của dự án Tăng cường khả năng xuât khẩu. Tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế khác. Góp phần phat riển kinh tế của địa phương nơ thực hiện dự án. Các lợi ích kinh tế do các hiệu quả xã hội đem lại. Các chỉ tiêu lợi ích kinh tế khác. Phương pháp dùng giá kinh tế để phân tích các dự án đầu tư của các doanh nghiệp sản xuất hàng hoá công nghiệp: Ở phương pháp này người ta thường dùng gí kinh tế (giá ẩn, gia mờ, giá tham khảo,hay giá quy chiếu) để tính toán các trị số NPV, IRR,B/C nhưng theo góc độ kinh tế – xã hội vĩ mô. Phương pháp phân tích lợi ích và chi phí kinh tế cho các dự án phục vụ lợi ích công cộng: Phương pháp này thường được dùng cho các phương án cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung nền kinh tế xã hội. Các dự án này phần lớn là do Nhà nước đầu tư ,nên lợi ích xã hội là các lợi ích mà những người sử dụng, khai thác dự án được hưởng trong đó kể cả Nhà nước và dân cư. Những lợi ích đối với dự án xây dựng công trình giao thông: Giảm chi phí vận chuyển, tăng khối lượng vận chuyển. Giảm thời gian đi đường của hành khách, giảm cước phí của háng hoá chở thuê. Giảm tai nạn giao thông, tăng cường an ninh xã hội, ổn định quốc phòng. Tăng thêm thu nhập cho Ngân sách thông qua thu lệ phí giao thông. Tạo điều kiện phát triển các mặt văn hoá, xã hội khác (y tế, giáo dục). PHẦN II PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO CHƯƠNG III GIỚI THIỆU DỰ ÁN TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO Chủ đầu tư : Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài ( FOSCO). Địa điểm xây dựng : 64 Phó Đức Chính, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. 3.1. Giới thiệu chung: 3..1.1.Đặt vấn đề: Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất Việt Nam, đầu mối của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, đang có những bước phát triển nhanh về các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ…, góp phần thúc đẩy phát triển nền kinh tế của khu vực nói riêng và cả nước nói chung. Trong sự phát triển chung đó, ngành dịch vụ cho thuê văn phòng đã có những đóng góp quan trọng. Công ty dịch vụ cơ quan nước ngoài (FOSCO) là đơn vị trực thuộc UBND thành phố HCM, được giao nhiệm vụ chủ yếu là kinh doanh dịch vụ Cơ quan nước ngoài. Trong những năm qua, Công ty FOSCO đã không ngừng phát triển và ngày càng khẳng định thế mạnh trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng này. Tuy nhiên toà nhà 64 Phó Đức Chính mà Công ty đang quản lý phục vụ đối ngoại và kinh doanh đã quá cũ kỹ, chật hẹp và xuống cấp, không đáp ứng yêu cầu thị trường và tốc độ phát triển của Công ty trong giai đoạn sắp tới. Do đó cần xây dựng một Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế hiện đại để khai thác hiệu quả thế mạnh của công ty và sẳn sàng đáp ứng nhu cầu của khách hàng trong tương lai. 3.1.2. Giới thiệu về chủ đầu tư: Chủ đầu tư : Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài ( FOSCO). Tên doanh nghiệp: Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài. Tên giao dịch tiếng Anh: Service Company to Foreign Missions. Tên viết tắt: FOSCO Địa chỉ trụ sở chính: 124 Nguyễn Đình Chiểu, Phường 6, Quận 3, Tp.HCM. Điện thọai: (84-8)8295794 – 8230438. Fax: (84-8)230439. E-mail: fosco@hcm.vnn.vn. Website: www.fosco-vn.com 3.1.3.Căn cứ lập dự án: Luật dân sự số 33/2005/QH11 của Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 7 ngày 14/6/2005 và các văn bản hướng dẫn dưới luật. Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003. Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 của Chính phủ về sữa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Nghị định số 209/2005/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng xây dựng công trình. Thông tư số 02/2005/TT-BXD ngày 25/02/2005 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn hợp đồng trong hoạt động xây dựng. Thông tư số 02/2007/TT-BXD ngày 14/02/2005 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn một số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng về việc ban hành chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/04/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình. Công văn chấp thuận của UBND TP số 1603/UB – TM ngày 26/3/2004 cho phép Công ty Dịch vụ Cơ Quan nước ngoài thực hiện dự án xây dựng Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO. Công văn chấp thuận của Sở QHKT số 2560/SQHK-QHKTT ngày 01/9/2006 về việc điều chỉnh số lượng tầng hầm trong dự án từ 3 xuống 2 tầng hầm. Công văn số 260/TCT-ĐTPT ngày 01/3/2005 của Tổng công ty Thương mại Sài Gòn về việc phê duyệt hạn mức chi phí thiết kế cho Dự án Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc Tế FOSCO. Công văn số: 1374/TCT – KHĐT ngày 23/8/2005 của TCT Thương Mại Sài Gòn V/v: Công nhận kết quả thi tuyển phương án thiết kế kiến trúc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO. Công văn số 7360/UBND – ĐT ngày 15/11/2005 của Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hồ Chí Minh về việc quy họach kiến trúc công trình Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO, tại số 64 Phó Đức Chính, Quận 1. Quyết định số: 648/QĐ – TCT – KHĐT ngày 05/12/2005 của Chủ tịch Hội Đồng quản trị TCT Thương mại Sài Gòn V/v Phê duyệt hệ số định mức chi phí thiết kế. Giấy chứng nhận đăng ký đạt TCMT số 5845/ĐK-TNMT-QLMT- 29/06/2006. Giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy số 1281/TD-PCCC(KT)- 22.09.2006 Công văn số 3176/QHKT – KT ngày 21/12/2005 của Sở Quy họach Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh gửi Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) về việc thỏa thuận kiến trúc quy họach công trình xây dựng Cao ốc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO tại số 64 Phó Đức Chính, quận 1. Công văn số 2560/SQHKT – QHKTT ngày 01/9/2006 của Sở Quy họach Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh gửi Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) về việc thỏa thuận kiến trúc quy họach công trình xây dựng Cao ốc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO tại số 64 Phó Đức Chính, quận 1. Công văn số 2560/SQHKT – QHKTT ngày 01/9/2006 của Sở Quy họach Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh gửi Công ty Dịch vụ Cơ quan Nước ngoài (FOSCO) về việc điều chỉnh chiều cao công trình Cao ốc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO tại 64 Phó Đức Chính, quận 1. Công văn số 444/SXD – QLSXKD ngày 19/01/2006 của Sở Xây Dựng Thành phố Hồ Chí Minh về việc ký hợp đồng giao nhận thầu với nhà thầu nước ngoài. Căn cứ Giấy chứng nhận thành lập của Công ty SAA INDO-CHINA Ltd. Lập ngày 21/12/1995 tại British Virgin Island. - Căn cứ Giấy phép đầu tư số 615/GP –HCM cấp ngày 12/4/2004 của UBND Tp Hồ Chí Minh cho phép Công ty SAA INDO-CHINA Ltd thành lập Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. 3.1.4. Hình thức đầu tư của dự án: xây dựng mới. 3.1.5. Hiện trạng chung khu vực nghiên cứu: 3.1.5.1. Thành phố Hồ Chí Minh: Thành phố Hồ Chí Minh là một trung tâm kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật và dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Với dân số gần 8 triệu người, diện tích rộng hơn 2.100 km2 và điều kiện địa lý thuận lợi, Thành phố có vị trí chiến lược trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Trong những năm gần đây, nhờ chính sách đổi mới kinh tế của nhà nước, các hoạt động kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố đang diễn ra sôi nổi và duy trì tốc độ phát triển cao nhất nước. Với những chuyển biến tích cực này, đã tạo nên động lực thu hút các cơ quan, văn phòng đại diện và công ty nước ngoài tìm đến đầu tư, kinh doanh tại TP.HCM. Sự có mặt tập trung của các lãnh sự quán, các tổ chức quốc tế, các hãng thông tấn báo chí, các công ty, cơ quan, văn phòng đại diện, ngân hàng, công ty luật… của nước ngoài đã làm môi trường kinh doanh tại Tp. HCM thêm nhộn nhịp và khởi sắc nhưng các dịch vụ cho thuê văn phòng đang được cung ứng vẫn không đủ đáp ứng nhu cầu. Theo ước tính của các chuyên gia địa ốc tại Tp. HCM thì nhu cầu văn phòng cho thuê sẽ có khoảng 6.000 –8.000 văn phòng các công ty và cơ quan nước ngoài tại Tp. HCM vào năm 2008 và lên đến 12.000 vào năm 2010. Trước những dự báo rất thuận lợi này, cùng với việc hiện nay toàn bộ diện tích văn phòng công ty Fosco luôn luôn được khai thác ở hiệu suất từ 95 – 100% nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, Công ty Fosco đã xác định tiếp tục đẩy mạnh đầu tư vào lĩnh vực đầy tiềm năng này là một trong những mục tiêu hàng đầu trong định hướng phát triển sản xuất kinh doanh Công ty trong giai đoạn 2005 - 2010. Như vậy, xây dựng mới cao ốc Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO (FBC) là một nhu cầu bức thiết, có thể nhìn thấy trước hiệu quả kinh tế và đáp ứng nhiệm vụ chính trị, đối ngoại của Tp. HCM -- một trong những trung tâm đối ngoại quan trọng nhất cả nước. 3.1.5.2. Hiện trạng và nhu cầu làm việc đến năm 2010 của khối Văn phòng Công ty và các đơn vị thành viên. Công ty Fosco được giao nhiệm vụ chủ yếu là dịch vụ Cơ quan nước ngoài; về văn phòng làm việc, nhà ở hiện có đang quản lý phục vụ chính trị đối ngoại và kinh doanh; tuy có bảo dưỡng, sửa chữa mới, song các tiện ích làm việc văn phòng không thể đạt được yêu cầu của khách hàng so với các cao ốc văn phòng chính quy, đạt tiêu chuẩn quốc tế. Bất động sản 64 Phó Đức Chính, trước đây do Công ty Bách Hoá Kim Khí Điện Máy Thành phố quản lý, đã được Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn chuyển cho Công ty Fosco theo quyết định số 264/TCT – QĐ ngày 28/02/2002. 3.2. Phương án đảm bảo an toàn vệ sinh môi trường: 3.2.1. Điều kiện tự nhiên –khí hậu: Khu vực quy họach thuộc phân vùng vi khí hậu VI của Việt Nam, có các đặc điểm sau: Nhiệt độ: bình quân 29,5oC Tháng có nhiệt độ cao nhất: tháng 05 (40oC) Tháng có nhiệt độ thấp nhất: tháng 12 (23oC) Khí hậu nhiệt đới, một năm chia 2 mùa rõ rệt – mưa và nắng. Mùa mưa từ tháng 05 đến tháng 11. Mùa nắng từ tháng 12 đến tháng 04. Độ ẩm: trung bình 75%. Tháng có độ ẩm cao nhất: tháng 9 (90%). Tháng có độ ẩm thấp nhất: tháng 3 (65%). Mưa: số ngày mưa trung bình trong năm là 154 ngày đạt 1959mm. Lượng mưa cao nhất: 2318mm/năm Lượng mưa thấp nhất: 1392mm/năm Bức xạ: tổng lượng bức xạ mặt trời trung bình đạt 11,7Kcal/tháng. Lượng bức xạ cao nhất: 14,2 Kcal/tháng Lượng bức xạ thấp nhất: 10,2 Kcal/tháng Lượng bốc hơi khá lớn, trung bình 37mm/ngày; 1350mm/năm. Gió: có hai hướng gió chính. - Thịnh hành trong mùa khô: gió Đông Nam chiếm 20%-40%; gió Đông chiếm 20%-30% - Thịnh hành trong mùa mưa: gió Tây Nam chiếm 66% 3.2.1.1. Điều kiện tự nhiên khu vực xây dựng công trình : Khu đất có hình đa giác không đều, nằm ngay tại mặt tiền đường Phó Đức Chính. 3.2.1.2. Qui mô công trình: Dự án “Trung tâm Giao dịch Thương mại Quốc tế FOSCO” có quy mô 17 tầng (tầng trệt và 16 tầng lầu), 02 tầng hầm, 01 tầng lững, 01 tầng kỹ thuật áp mái, sân thượng và bãi đổ trực thăng. + Cao ốc văn phòng, quy mô phục vụ cho 1.042 người sinh hoạt và làm việc. Tổng diện tích đất : 1292,30 m2 Diện tích xây dựng : 673,51 m2 Tổng diện tích sàn xây dựng : 16.190,20 m2 Chiều cao đến đỉnh mái : 74,5 m Mật độ xây dựng : 54,24% Hệ số sử dụng đất : 9,4 Cao độ xây dựng quy về cao độ chuẩn quốc gia ( hệ Hòn dấu ). 3.2.1.3. Tiến độ thực hiện đầu tư: Quý III/2007 đến Quý III/2009. 3.2.1.4. Khai thác dự án: Ưu tiên đảm bảo diện tích làm việc phục vụ Ngoại giao đoàn, các Tổ chức Quốc tế, các Tổ chức phi chính phủ, các Văn phòng đại diện, các Công ty nước ngoài tại Tp.Hồ Chí Minh. Ngoài ra khai thác diện tích chưa sử dụng hết để cho các Công ty Việt Nam và các Công ty trong nuớc có nhu cầu thuê văn phòng làm việc nhằm tăng hiệu quả đầu tư. 3.2.1.5.Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật: a..Hiện trạng giao thông: - Lộ giới đường Phó Đức Chính là 20m. Quy họach theo quyết định số 6982/QĐ – UB QLĐT ngày 30/09/1995 của UBND Thành phố. - Khỏang lùi công trình so với lộ giới đường Phó Đức Chính là 5m, khỏang cách từ công trình tới ranh giới các phía còn lại là 4m cho tầng trệt và lửng, 3.5m cho các tầng từ 1 trở lên. b.Hiện trạng thoát nước: - Hệ thống thoát nước khu vực đường Phó Đức Chính khá hoàn chỉnh với hệ thống cống hộp bầu dục kết nối với hệ thống thoát nước chung của Thành phố chạy ra bờ sông Sài Gòn. c. Hiện trạng cấp nước: Nguồn cấp nước cho nhu cầu sinh hoạt của công trình hiện hữu được cung cấp từ hệ thống cấp nước chính của thành phố chạy dọc trên đường Phó Đức Chính. Ống cấp nước chính là ống gang có đường kính D60. d..Hiện trạng cấp điện: Hiện tại đã có nguồn cấp điện cho công trình hiện hữu từ hệ thống điện hạ thế 160KVA – 6.6KV/0.4 – 0.2 KV hệ thống đèn chiếu sáng dọc trên đường Phó Đức Chính. e..Rác thải: Rác được thu hằng ngày bằng xe ba gác rồi chở đến nơi tập trung để vận chuyển tiếp bằng xe chuyên dùng đến bãi chôn rác thành phố. f..Hiện trạng hệ thống mạng lưới thông tin bưu điện: Hệ thống thông tin liên lạc như điện thoại, các Mạng ĐTDĐ, Internet,… đã được trang bị đầy đủ theo đường điện chiếu sáng dọc đường Phó Đức Chính. 3.2.1.6. Đánh giá chung hiện trạng: Địa điểm xây dựng cao ốc 64 Phó Đức Chính, Quận 1 nằm trong khu vực tập trung rất nhiều toà nhà lớn, những nhà hàng, khách sạn cũng như cao ốc văn phòng. Toàn bộ khu vực này mang đặc tính của một khu thương mại, dịch vụ năng động nhất Thành phố hiện nay. Có thể nói, vị trí của dự án rất thuận lợi để xây dựng một công trình cấp quốc tế về cao ốc văn phòng. 3.2.2. Giải pháp quy hoạch kiến trúc: Quy mô xây dựng toà nhà cao tầng, uy nghi, hoành tráng tương xứng với tầm vóc của Công ty dịch vụ cơ quan nước ngoài Fosco tại Tp. Hồ Chí Minh góp phần làm đẹp cho cảnh quan khu vực dự án nói riêng và thành phố nói chung, đồng thời giới thiệu, quảng bá và phát triển thương hiệu “FOSCO”. 3.3. Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn dự kiến: Tổng vốn đầu tư cho dự án là: 185.527.204.234,00 đồng. (Một trăm tám mươi năm tỷ, năm trăm hai mươi bảy triệu, hai trăm lẻ bốn ngàn, hai trăm ba mươi bốn đồng). Nguồn vốn dự kiến: - Vốn tự có của Công ty FOSCO + Vốn ứng trước của khách hàng ( tỷ trọng 50%). - Vay ngân hàng Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh ( tỷ trọng 50%). Các chỉ tiêu phân tích, đánh giá kinh tế-tài chính của dự án: Theo phương án vay 50% được HĐQT chọn ngày 19/4/2007 Lãi vay = 1.75%/tháng; 21%/năm. Thời gian ân hạn: ân hạn theo thời gian thi công, Cty sẽ vay vốn sau khi khởi công 01 năm, vì vậy tính lãi vay từ khi bắt đầu vay đến khi công trình hòan thành là 12 tháng ( ân hạn 12 tháng chỉ trả lãi, chưa trả vốn vay ). Về thuế : Công ty thực hiện việc khai nộp thuế, miễn giảm thuế theo quy định hiện hành. CHƯƠNG IV PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TRUNG TÂM GIAO DỊCH THƯƠNG MẠI QUỐC TẾ FOSCO 4.1.Phân tích thị trường: Phân tích nghiên cứu thị trường nhằm dự báo được những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và đe doạ khi lập dự án để dự báo trước về khả năng cạnh tranh và khả năng chiếm lĩnh thị trường của dự án. Qua phân tích môi trường, chúng ta cũng thấy rõ hơn các chủ trương chính sách liên quan đến ngành nghề, sản phẩm của dự án, nó cũng giúp chúng ta thấy được các đối thủ cạnh tranh hiện có và các đối thủ tiềm tàng, trên cơ sở đó đề ra những giải pháp, biện pháp thích hợp khi dự án đi vào hoạt động. Để nghiên cứu được thị trường, nhóm nghiên cứu phân tích thị trường của NAGECCO đã đi nghiên cứu, thu thập thông tin từ mọi khía cạnh của thị trường và đưa ra được một số điểm chính như sau : 4.1.1.Môi trường vĩ mô : Việc phân tích môi trường vĩ mô giúp Nhà đầu tư trả lời được cho câu hỏi : dự án đang trực diện với những gì? Qua đó nhóm phân tích thị trường đã chọn ra các yếu tố chủ yếu sau đây của môi trường vĩ mô để nghiên cứu : các yếu tố kinh tế, yếu tố Chính phủ và chính trị, yếu tố xã hội, yếu tố tự nhiên và yếu tố công nghệ kỹ thuật. Kết quả cho thấy : Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật và dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Kinh tế: Có vị trí chiến lược trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam Các chỉ số về GDP, FDI và ODA của Thành phố đều liên tục tăng trưởng trong mười năm trở lại đây. Thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ đạt trên 1,3 tỉ USD. Chủ trương toàn cầu hóa nền kinh tế. Hội nhập kinh tế khu vực ASEAN Gia nhập khu vực mậu dịch tự do AFTA Thực hiện chương trình ưu đãi thuế quan chung CEPT 2003-2007. Là thành viên tổ chức thương mại thế giới WTO. Chính trị và Chính phủ : Chính sách đổi mới kinh tế của nhà nước, các hoạt động kinh tế xã hội của Thành phố đảm bảo cho xu hướng phát triển đều đặn. Xã hội : Nhu cầu về văn phòng làm việc với các tiêu chuẩn quốc tế hiện nay của Tp. Hồ Chí Minh không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường Các doanh nghiệp Việt Nam giờ đây cũng đã có xu hướng chuyển trụ sở đến các cao ốc sang trọng thay vì thuê nhà bên ngoài ( giá cho thuê của các loại nhà này tại quận 1 trung bình 20 USD/m2/tháng ) nhằm nâng cao hình ảnh doanh nghiệp và cải tạo không gian làm việc cho chuyên nghiệp hơn trong bối cảnh cạnh tranh mới của nền kinh tế. Tự nhiên : Diện tích rộng hơn 2.100 km2 Điều kiện địa lý thuận lợi Gần cửa biển và có sân bay quốc tế, nhiều sông rạch Kỹ thuật công nghệ : Hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt nên rất thuận lợi cho việc giao thương trong nước, giữa các nước trong khu vực và trên thế giới. 4.1.2.Môi trường vi mô: Môi trường vi mô gồm các yếu tố trong ngành và là các yếu tố ngoại cảnh đối với dự án, quyết định tính chất và mức độ cạnh tranh trong ngành. Những công ty cạnh tranh sản xuất. Sự cạnh tranh giữa những dự án hiện có. Những nhà cung cấp Những người gia nhập tiềm tàng Những sản phẩm mới thay thế Những khách hàng Khả năng thương lượng của những nhà cung cấp Sự đe doạ của những người gia nhập mới Khả năng thương lượng của những khách hàng Sự đe doạ của những sản phẩm thay thế Sơ đồ tổng quát của môi trường vi mô Anh hưởng chung của các yếu tố này là một sự thực phải chấp nhận đối với dự án, để đề ra được các giải pháp này thì phải phân tích từng yếu tố chủ yếu đó. 4.1.2.1.Nghiên cứu, phân tích tổng quan thị trường cao ốc văn phòng tại TP.HCM: a. Nhu cầu cao ốc văn phòng tại thành phố HCM: Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật và dịch vụ lớn nhất Việt Nam. Với dân số hơn 8,5 triệu người, diện tích rộng hơn 2.100 km2 và điều kiện địa lý thuận lợi, Thành phố có vị trí chiến lược trong khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh có hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương đối tốt, nhiều sông rạch , gần cửa biển và có sân bay quốc tế nên rất thuận lợi cho việc giao thương trong nước, giữa các nước trong khu vực và trên thế giới. Trong những năm gần đây, nhờ chính sách đổi mới kinh tế của nhà nước, các hoạt động kinh tế xã hội của Thành phố đang diễn tiến rất tích cực ở mức tăng trưởng cao đảm bảo cho xu hướng phát triển đều đặn. Bên cạnh đó, Việt Nam với chủ trương toàn cầu hóa nền kinh tế đã thực hiện các tiến trình hội nhập kinh tế khu vực ASEAN (The Association of South-East Asians Nations) gia nhập khu vực mậu dịch tự do AFTA (ASEAN Free Trade Area), thực hiện chương trình ưu đãi thuế quan chung CEPT 2003-2007 (Common Effective Preferential Tariff) và là thành viên tổ chức thương mại thế giới WTO (World Trade Organizations) sẽ tạo động lực và mở đường cho các tập đoàn đa quốc gia, các công ty và văn phòng đại diện nước ngoài mạnh dạn đầu tư vào Việt Nam, và đặc biệt là Tp. Hồ Chí Minh – một trung tâm kinh tế lớn của cả nước. Kể từ sau khi hiệp định thương mại Việt – Mỹ được ký kết, các công ty Mỹ như IBM, General, Microsoft… mới thực sự bước vào cuộc kinh doanh chính thức tại Việt Nam, điển hình là dự án đã được phê duyệt của tập đoàn Intel ( 1tỷ USD )vào đầu năm 2006-khởi công đầu năm 2007. Đặc biệt, sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào ngày 7/11/2006 và Hoa Kỳ thông qua PNTR, môi trường đầu tư tại Việt Nam nói chung và Tp.Hồ Chí Minh nói riêng thực sự ổn định cũng như phát triển cực kỳ nhanh chóng. Để chuẩn bị cho cuộc làm ăn lâu dài tại Việt Nam của các tập đoàn này, một guồng máy các văn phòng luật sư, văn phòng tư vấn, kiểm toán và các dịch vụ khác đã bắt đầu hoạt động. Riêng một số thành phố lớn của Mỹ cũng nhanh chóng thiết lập mối quan hệ nhiều mặt với Tp. Hồ Chí Minh bằng các văn phòng đại diện như: California, Seatles, Washington D.C, San Francisco,… Trước tình hình phát triển tích cực đó của nền kinh tế Việt Nam nói chung và của Tp. Hồ Chí Minh nói riêng, nhu cầu về văn phòng làm việc với các tiêu chuẩn quốc tế hiện nay của Tp. Hồ Chí Minh không đủ đáp ứng nhu cầu thị trường. Chính vì các nguyên nhân trên nên bất chấp giá thuê cao ốc văn phòng ngày càng tăng, nhu cầu thuê văn phòng vẫn không ngừng tăng cao khiến thị trường cao ốc tại Việt Nam nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trở nên nóng hơn bao giờ hết. b. Thị trường cao ốc văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh: Sang năm 2008, thị trường bất động sản nói chung đã lắng xuống, nhiều dự án đã bị đóng băng. Tuy nhiên, riêng mảng văn phòng cho thuê sức cầu vẫn hết sức lớn. Theo một chuyên gia bất động sản, do nguồn cung chưa đáp ứng nổi nhu cầu ngày càng tăng trong lĩnh vực văn phòng, trung tâm thương mại cho thuê nên đầu tư vào lĩnh vực này vẫn hấp dẫn đối với nhiều công ty. Đặc biệt, ngày càng có nhiều tập đoàn, công ty đa quốc gia, các doanh nghiệp ở nước ngoài đến Việt Nam tìm kiếm cơ hội làm ăn. Chính vì vậy, nhu cầu văn phòng cho thuê vẫn sẽ tăng trong những năm tới. Trên thực tế, do nguồn cung về mặt bằng cho thuê hiện nay còn thiếu nên giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM đã bị đẩy lên khá cao, bình quân 80 USD/m2 trong những tháng vừa qua. Hầu hết các cao ốc hạng A, B, C đều tùy tiện tăng giá cho thuê đối với khách hàng sau khi hết hợp đồng. Thậm chí có nơi còn điều chỉnh giá khi chưa hết hợp đồng khiến cho khách hàng bất bình. Vì vậy, việc một số công ty đẩy mạnh việc xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê đang được kỳ vọng sẽ giải nhiệt thị trường này. Chỉ trong 1 năm, giá thuê văn phòng tại TP.HCM đã tăng gần gấp đôi, nhiều công ty đa quốc gia gặp khó khăn. Xu hướng mới trong việc xây dựng cao ốc đã hình thành. Tính đến tháng 5.2008, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM chưa tới 100.000m2, hạng B gần 300.000m2 và hạng C khoảng 360.000m2. Theo khảo sát của Công ty CBRE, từ năm 1999 đến nay, nghĩa là gần 10 năm, tại TP.HCM không có thêm một cao ốc văn phòng hạng A nào. Nguồn cung không bổ sung trong khi nhu cầu ngày càng cao dẫn tới sự tăng đột biến giá văn phòng cho thuê. Nếu tháng 5.2007, giá cho thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM chỉ 35 USD/m2/tháng thì sang năm 2008, con số này đã được nhân đôi, trung bình khoảng 70 USD/m2/tháng (chưa tính thuế và phí dịch vụ). Khảo sát giá thuê văn phòng tại nhiều thành phố trong khu vực của CBRE cho thấy, TP.HCM đang đứng thứ 4 về giá văn phòng cho thuê, chỉ thấp hơn Hồng Kông, Singapore và Tokyo. Sở dĩ giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM tăng mạnh là do nhu cầu ngày càng tăng từ các công ty đa quốc gia, các công ty này chiếm 63% tổng cầu, 37% còn lại thuộc về các công ty Việt Nam. Dự kiến tới năm 2009, nguồn cung văn phòng hạng A tại TP.HCM sẽ được bổ sung thêm một diện tích không lớn, đó là 2 tòa cao ốc Centec Tower và Asiana Plaza. Việc nguồn cung khan hiếm đang dẫn tới tình trạng các khách thuê không có nhiều sự lựa chọn, buộc phải chấp nhận mức giá mà chủ các cao ốc hạng A đưa ra. Nhiều khách hàng là các công ty nước ngoài của CBRE cho biết họ đang phải phân chia lại chức năng giữa bộ phận trực tiếp giao dịch với khách hàng và bộ phận hành chính văn phòng để cắt giảm chi phí. Không ít công ty phải điều chỉnh lại kế hoạch phát triển của mình, xem xét lại số lượng nhân viên, cân nhắc các mục tiêu ưu tiên của họ cũng nhằm cắt giảm chi phí. Còn các công ty Việt Nam chưa sẵn sàng cho mức giá thuê quá cao của cao ốc văn phòng hiện nay. Theo một số chuyên gia BĐS, giá thuê cao ốc văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh sẽ giảm trong năm 2009 do có nhiều cao ốc đi vào hoạt động. Ước tính có khoảng 100.000 m2 sàn xây dựng cung cấp cho thị trường vào đầu năm tới. Với xu hướng mới và việc tham gia mạnh mẽ của các tập đoàn nước ngoài vào lĩnh vực xây dựng cao ốc văn phòng, các công ty đa quốc gia và công ty trong nước đang kỳ vọng, trong năm tới, giá văn phòng cho thuê tại TP.HCM sẽ hạ nhiệt và họ cũng sẽ có nhiều sự lựa chọn cho phù hợp với khả năng tài chính của mình. Hy vọng với đà này, nguồn cung sẽ đáp ứng đủ nhu cầu với giá văn phòng cho thuê hợp lý. Dưới đây là các số liệu khảo sát về giá thuê, mức tương quan cung-cầu theo từng thời điểm: BIỂU ĐỒ GIÁ VÀ DIỆN TÍCH THUÊ GIAI ĐOẠN 1996 – 2005 SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ IV – 2005 (Nguồn: Chesterton Petty) Theo khảo sát, hiện tại có 59 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn trên địa bàn Thành phố, cung cấp tổng diện tích cho thuê khoảng 327,000 m2 được phân thành 3 hạng A,B,C Số lượng cao ốc Diện tích đáp ứng (m2) Diện tích trống (m2) Tỉ lệ (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành / A 5 74.307 113 99.8% 32.55 Nội thành/ B 11 103.110 3,528 97% 25.20 Nội thành/ C 36 90.485 3,263 96% 16.65 Ngoại thành 7 58.990 5,575 91% 15.13 Tổng cộng/ Trung bình 59 326,892 12,479 96% 22.69 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dịch vụ Dự đoán thị trường sẽ có thêm 550,000 m2 diện tích văn phòng trong vòng 5 năm tới, đóng góp thêm 170% vào diện tích hiện có. SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ III-2006 (Nguồn: Chesterton Petty) Theo khảo sát, tại thời điểm này có 67 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn trên địa bàn Thành phố, cung cấp tổng diện tích cho thuê khoảng 346,181 m2 được phân thành 3 hạng A,B,C. Số lượng cao ốc Diện tích đáp ứng (m2) Diện tích trống (m2) Tỉ lệ (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành/ A 5 74.307 0 100% 35.99 Nội thành/ B 12 107.510 1.573 99% 26.89 Nội thành/ C 43 105.374 3.139 97% 17.40 Ngoại thành 7 58.990 50 99.9% 15.13 Tổng cộng/ trung bình 67 346.181 4.762 99% 23.95 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dịch vụ SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ I-2007 (Nguồn: CBRE ) Theo khảo sát các cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn trên địa bàn Thành phố, giá cho thuê được phân thành 3 hạng A,B,Cnhư sau: Diện tích đáp ứng (m2) Tỉ lệ diện tích thuê (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành / Hạng A 100% 29.50 Nội thành / Hạng B 99% 26.50 Nội thành / Hạng C 95% 20.50 Tổng cộng / Trung bình 345.000-350.000 98% 25.50 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dich vụ SỐ LIỆU KHẢO SÁT QUÝ II-2008 (Nguồn: CBRE ) Công ty CBRE Marc Townsend, hôm 29/5, đã công bố kết quả khảo sát tổng quan thị trường văn phòng cho thuê tại hai thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và TP HCM. Theo đó, tính từ quý 1 đến nay, trong khi thị trường Hà Nội vẫn tương đối ổn định thì tại TP HCM lại chuyển biến theo hai chiều trái ngược nhau. Nguồn cung tại TP HCM vẫn khan hiếm và thị trường đã thay đổi rõ rệt so với năm 2007: Diện tích đáp ứng (m2) Tỉ lệ diện tích thuê (%) Giá thuê trung bình (*) (US$/m2/tháng) Nội thành/Hạng A 100% 65 - 70 Nội thành/Hạng B 99% 40 - 45 Nội thành/Hạng C 95% 27 - 30 Tổng cộng / Trung bình 345.000-350.000 98% 25.50 (*) Giá thuê trên chưa bao gồm thuế VAT và dich vụ DỰ BÁO DIỆN TÍCH VĂN PHÒNG CUNG CẤP CHO THỊ TRƯỜNG TP.HCM Giai đoạn 2007 - 2010 (Nguồn: CBRE) Năm hòan thành Cao ốc hạng A,B,C Diện tích dự kiến(m2) 2007 27 158.798 2008 18 191.000 2009 15 296.000 2010 12 273.000 4.1.2.2.Nghiên cứu phân tích thị trường trong khu vực của dự án : Vị trí: Khu vực 64 Phó Đức Chính, Quận 1, địa điểm dự trù xây dựng cao ốc nằm trong khu vực trung tâm thương mại, dịch vụ, tài chính ngân hàng lâu đời của thành phố. Đây là khu vực trung tâm thành phố rất sầm uất. Vị trí tòa nhà nằm trong khu vực có giao thông rất thuận tiện. Đường Phó Đức Chính chạy dài theo hướng Đông-Nam Tây-Bắc, từ rạch Bến Nghé ra đến đường Trần Hưng Đạo. Từ vị trí của dự án đến sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 10 phút đi xe, gắn liền với các trục đường chính của thành phố như: Hàm Nghi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Bến Chương Dương, Trần Hưng Đạo, Pasteur... Khu vực này tập trung rất nhiều công ty tài chánh, ngân hàng, trung tâm chứng khóan, khách sạn, trung tâm thương mại cũng như các công ty, cao ốc văn phòng cho thuê. Có thể nói tòan bộ khu vực này mang đặc tính của một khu thương mại, dịch vụ năng động nhất của thành phố hiện nay. Hiện nay, các cao ốc văn phòng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh được chia thành ba vành đai chính: Vành Đai 1: bao gồm các tuyến đường bao quanh như: Nguyễn Thị Minh Khai – Tôn Đức Thắng– Bến Chương Dương – Trần Đình Xu – Cống Quỳnh. Các tuyến đường chính có cao ốc văn phòng trong vành đai gồm: Lê Duẩn, Nguyễn Du, Đồng Khởi, Mạc Đĩnh Chi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Lê Thánh Tôn, Ngô Đức Kế, Pasteur, Hai Bà Trưng, Nguyễn Trãi... Vành Đai 2: bao gồm các tuyến đường bao quanh như: Đinh Tiên Hoàng – Nguyễn Đình Chiểu – Mạc Đĩnh Chi – Trần Cao Vân – Võ Văn Tần – Cao Thắng – Điện Biên Phủ. Các tuyến đường chính có cao ốc văn phòng trong vành đai gồm: Pasteur, Phạm Ngọc Thạch, Hai Bà Trưng, Phùng Khắc Khoan, Trương Định, Bà Huyện Thanh Quan... Vành Đai 3: bao gồm các tuyến đường bao quanh như: Võ Thị Sáu – Phan Đình Phùng – Hoàng Văn Thụ – Cách Mạng Tháng Tám. Các tuyến đường chính có cao ốc văn phòng trong vành đai gồm: Đinh Bộ Lĩnh, Phan