Đề tài Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội

Lời nói đầu Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Hà nội đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận Thủ đô. Các phương tiện báo chí , truyền hình luôn đề cập tới thị trường bất động sản, tới những vấn đề cập nhập của thị trường này; hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển kinh tế của cả nước nói chung và thủ đô nói riêng. Điều đó cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn. Thật vậy, bởi bất động sản nhu cầu thiết yếu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với mỗi ngươì. Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được đề cập đến như: vấn đề sốt đất, đầu cơ đất, mua bán trao tay.. cơn sốt đất ở Hà Nội khởi đầu từ hơn một năm qua đến nay vẫn chưa hạ nhịêt giá nhà đất tăng không chỉ vài chục phần trăm mà tới vài trăm phần trăm_ hịên tượng không bình thường cuả nền kinh tế ; giá đất , giá nhà hiẹn nay cao quá bất hợp lý so với thu nhập của đại đa số người lao động; thị trường bất động sản còn đang ở giai đoạn sơ khai, là thị trường không chính thức (nhà nước không kiểm soát được)…Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường bất động sản Hà nội là rất cần thiết và có ý nghĩa , nhằm tìm hiểu thị trường bất động sản qua đó có các giải pháp góp phần thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô . Mục đích nghiên cứu đề tài nhằm: Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội Đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rọng lớn, nên với trình độ còn hạn chế sẽ không thể tránh khỏi những thiếu sót. Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy cô, các cán bộ Cục Quản Lý Nhà- Bộ Xây Dựng, và các bạn để rút ra những kinh nghiệm trong nghiên cứu , làm việc sau này. Chương I: Cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản I) Tổng quan thị trường bất động sản 1.1) Các khái niệm 1) Bất động sản Điều 181 Bộ luật Dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau: + Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai. Nhà ở, công trình xây dựn gắn liền với đất đai, kể cả các rài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai. Các tài sanr khác đất ở pháp luật quy định. Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quỳên. + Nhà đất: - theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau - theo nghĩa hẹp là nhà và khuôn viên xung quanh nhà, cũng như đất cho mục đích sử dụng xây dựng nhà 2) Thị trường và các loại thị trường a) Thị trường Là hợp phần bắt buộc của kinh tế hàng hoá vì nó ra đời, phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá, trong đó thông qua sự trao đổi hàng hoá trên thị trường tạo ra sự gắn bó giữa thị trường và nền kinh tế hàng hoá. Vậy thị trường là một phạm trù của kinh tế hàng hoá, và nó là kết quả của sự phân công lao động cuả nền kinh tế hàng hoá, là một phạm trù khách quan tất yếu, là yếu tố nội tại của sản xuất hàng hoá. Vậy thị trường : ‘ là tổng thể các quan hệ thực hiện hàng hoá và dịch vụ, là nơi diễn ra quá trình trao đổi tác động qua lại lẫn nhau giữa người mua và người bán hàng hoá, dịch vụ để nhằm thống nhất xác định về số lượng, chất lượng , giá cả hàng hoá dịch vụ. Thị trường hết sức đa dạng, phức tạp chủ yếu đất ở qui luật thị trường chi phối như: qui luật cạnh tranh, cung cầu, giá trị, gía cả.. b) Phân loại thị trường Để nắm băt bản chất thị trường , nhận biết từng loại thị trường , xư hướng hình thành và vận động của từng loại thị trường . Vì vậy cần phải phân loại thị trường , tức là phân chia thị trường theo các giác độ khách quan, căn cứ khoa học. Theo phạm vi lãnh thổ: Có thị trường thế giới, khu vực, quốc gia , thành thị, nông thôn miền núi.. Theo đặc điểm tính chất của sản phẩm trong quá trinh tái sản xuất sản phẩm xã hội: Thị trường hàng hoá tiêu dùng và dịch vụ: thị trường hàng hoá tiêu dùng cho sản xuất, cho cá nhân Thị trường các yếu tố sản xuất: thị trường tài chính, sức lao động, thông tin khoa học công nghệ. theo mức độ cạnh tranh: được căn cứ vào số lượng người tham gia trên thị trường về sản phẩm cung cấp cho tiêu dùng. Nó gắn liền với phương thức hình thành giá cả, do đó hình thành các phương thức ứng xử của các bên tham gia trên thị trường. c) Các hình thái thị trường phân loại bổ ngang hoặc bổ dọc, tuỳ thuộc theo mức độ cạnh tranh và số người tham gia trên thị trường : Người mua Người bán Một Một số Nhiều Một độc quyền tay đôi độc quyền bán hạn chế độc quyền bán Một độc quyền mua hạn chế độc quyền song phương độc quyền cạnh tranh bán Nhiều độc quyền mua độc quyền cạnh tranh mua Cạnh tranh Thực tế người ta phân loại thị trường như sau: + thị trường cạnh tranh hoàn hảo – thị trường đa phương + thị trường không hoàn hảo -- thị trường đơn phương , thị trường cạnh tranh độc quyền. Thị trường cạnh tranh hoàn hảo: nhiều người cùng mua bán một loại hàng hoá. ở đây không một người mua và bán riêng lẻ nào tác động đến giá cả thị trường. điều kiện: - số người tham gia mua bán nhiều Không có sự hạn chế giả tạo tác động lên cung cầu Ra nhập hoặc rút lui rễ ràng Các doanh nghiệp đều có thông tin đầy đủ về thị trường Thị trường độc quyền đa phương: số người bán đủ ít để có thể gây ảnh hưởng đến giá. Thị trường cạnh tranh độc quyền : có nhiều người bán một sản phẩm nhất định, sản phẩm đó ít nhiều khác nhau ( khác biệt về mẫu mà , dịch vụ, địa điểm…) d ) Thị trường bất động sản . Là địa điểm, là nơi tại đó những người mua và bán bất động sản tác động qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thể hiện. Thị trường bất động sản bao gồm : thị trường mua bán bất động sản ; thị trường cho thuê; thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản . Theo trình tự thời gian chia thị trường bất động sản như sau: thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất . thị trường cấp II: là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc cho thuê. Thị trường bán lại hoặc cho thuê lại những cônng trình đã được mua hoặc đã cho thuê. 1.2 ) Vai trò của thị trường bất động sản Vai trò của thị trường bất động sản hết sức to lớn được thể hiện như sau: thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các nhà kinh doanh. Thị trường là nơi chuyển hoá từ hình thái hiện vật sang hình thái gía trị đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh, hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết địn h sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản . Quá trình kinh goanh bất động sản là quá trình tạo ra các bất động sản quá trình đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất đai vào tổng giá trị bất động sản . Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá và dung lượng thị trường. Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuât và tiêu dùng về bất động sản , giữa người xây dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất . Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các công trình gắn liền với đất. Góp phần nâng cao trình độ hơp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá sản xuất kinh doanh. 1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản . 1) Mang tính chất không tập trung Trải rộng khắp nơi, trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc điểm không thể di dời, tiêu huỷ đất ở vậy thị trường bất động sản mang tính địa phương Thị trường này bao ồm hang loạt thị trường nhỏ mang tính chất điạ phương, do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội…khác nhau, tạo nên thị trường khác nhau, qui mô khác nhau. ở đô thị sẽ có trình độ qui mô chất lượng cao hơn ở nông thôn. 2) Là thị trường không hoàn hảo vì đất đai không tái tạo được , vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn so với thị trường hàng hoá, biến động về giá đât mạnh hơn so với giá hàng hoá khác. do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất động sản góp phần tạo nên sự khong hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản. do cấu trúc của mỗi toà nhà, mõi thửa đất có đặc trưng , riêng bịêt, đa số các giao dịch bất động sản dều tiến hành riêng rẽ. 3) Cung trong thị trường bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu. Vì tính bền vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai mặt cung và cầu ở thị trường . Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó đòi hỏi mất nhiều thời gian như xin cấp giấy phép xây dựng.. và những biến động xảy ra chậm hơn so với phần lớn các thị trường. Vì không có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột tăng khi cầu tăng. Do vậy ‘ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế’ gắn với sự biến động cơ cấu dân cư, thu nhập dân cư… ở một thời điểm, từ đó dự đoán được sự vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường , sự thay đổi của dòng thu nhạp tạo nên cho một tài sản cho trước, ở một thời gian cho trước, trên cơ sở đó phục vụ xác định giá trị bất động sản . 4) Tổng cung đất đai cho tất cả các mục đích là cố định Mặc dù sự cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng đất là cố định và việc hạn chế bằng qui hoạch , kiểm soát sẽ ảnh hưởng lớn đến cung đất bổ sung cho những mục đích cụ thể nào đó, vì vậy phải. 1.4 ) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay. 1) Nhà nước và người sử dụng đất Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, người sử dụng đất được các quyền sử dụng như: chuyển đổi , chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn. Người kinh doanh bất động sản Là người thông qua các quá trình kinh doanh bất động sản để tìm lợi nhuận. Bao gồm các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân , Hà nội hiện có 4 loại chủ đầu tư tham gia kinh doanh phát triển nhà: doanh nghiệp trực thuộc thành phố, doanh nghiệp trung ương, các tổ chức đoàn thể, người dân. 3) Chính phủ và các cơ cấu chính phủ Chính phủ và các cơ cấu chính phủ quản lý, giám sát, ra các qui tắc.. đối với sự vận hành của thị trường bất động sản . Sự tham gia của chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: Thứ nhất, thông qua công cụ kế hoạch và các đòn bẩy, chính phủ điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản; thứ hai, thông qua cơ chế thị trường chính phủ điều tiết quan hệ cung – cầu và gía cả bất động sản . 4) Ngân hàng Thông qua nguyên tắc kinh doanh tiền , ngân hàng tổ chức kinh doanh bất động sản nhằm thúc đẩy mở rộng thị trường bất động sản (tạo vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ). 5) Nhà thầu xây dựng Nhà thầu xây dựng nhận thầu thi công xây dựng công trình từ các chủ đầu tư bất động sản . 6) Chuyên gia tư vấn các loại Các chuyên gia tư vấn như : kiến trúc sư, kỹ sư thiết kế, thi công , lắp đặt công trình ; kế toán lo hạch toán kinh tế , tài vụ, nột thúê; chuyên viên kinh tế và giá cả trong giao dịch mua bán, thuê nhà; luật sự; môi giới. 1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Thị trường là đối tượng quản lý cuả nhà nước, nhà nước quản lý thị trường nay nhằm : phát huy những ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phục những khuyết tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xúât kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường , kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế- xã hội. Thị trường bất động sản có nhiều thành phần kinh tế tham gia. Các thành phần kinh tế bình đẳng với nhau trước pháp luật, hoạt động sản xuất kinh doanh trong môi trường hợp tác và cạnh tranh. Các chủ thể kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ toàn quyền quyết định việc kinh doanh của mình. Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức độ nhất định. Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lựa chọn tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dịch trên thị trường phải tuân thủ theo các yêu cầu của thị trường , đmả bảo đầu đủ thông tin về thị trường bất động sản. Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất động sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quản lý. II) Sự vận động của thị trường bất động sản 2.1) Cung về bất động sản 1) Khái niệm Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó, với một mức giá giới hạn nhất định. Điều kịên hình thành cung : người chủ sở hữu bất động sản có nhu cầu bán bất động sản phải dáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh toán phải có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường là được thừa nhận 2) Các khu vực sản xuất và cung nhà ở + Khu vực công cộng khu vực công cộng hay còn gọi là khu vực nhà nước là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở do nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc coi như nguồn vốn ngân sách nhà nước và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Khu vực công cộng được xem là tiêu điểm của chính sách nhà ở vì nó là khu vực nhà nước có thể can thiẹp trực tiếp vào. + Khu vực tư nhân Khu vực phát triển nhà ở tư nhân là những hoạt động phát triển nhà ở không bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước , do các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân thực hiện và tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các qui tẵc qui định và tiêu chuẩn xây dựng. Chính phủ các nước thường điều tíêt thị trường nhà ở tư nhân theo hai hướng là : thứ nhất: thực thi các chính sách nhằm hạn chế việc phát triẻn các khu nhà có diện tích lớn, giá trị cao, khuyến khích phat triẻn các khu nhà có diện tích nhỏ gía thành phù hợp với tầng lớp bình dân thông qua các qui địng về tỷ lệ và mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và mặt bằng xây dựng, các chính sách về thuế đối với thu nhập xây dựng nhà ở cao cấp có thu nhập cao. Thứ hai: chính phủ tạo điều kiẹn để tàng lớp bình dân có thể tiếp cận được các khu vực nhà ở tư nhân qua chính sách cho vay vốn bằng việc thế chấp chính ngôi nhà mà họ mua. + Khu vực nhà ở không chính thức Khu vực nhà ở không chính thức hay còn gọi là khu vực bình dân, là các hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ quy tắc của chính phủ. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung + Quĩ nhà đất trong quy hoạch của chính phủ Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp. + Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị nhà đất hiện có. Đây là một công việc quan trọng do chính phủ hoặc chính quyền địa phương quyết định. + Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành nguyên vật liệu có vai trò quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng, đặc điểm, tính đa dạng , phong phú của bất động sản . + Chính sách và pháp luật của nhà nước Cung về nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà đất. Độ co giãn của cung và sự dịch chuyển đường cung a) Độ co giãn của cung Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định. Gía đường cung Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn toàn không co giãn, trong trường hợp này đường tổng cung về đất đai là một đương thẳng đứng vuông góc với trục hoành. Qui luật chung của cung là lượng cung hàng hoá tăng lên khi giá cả hàng hoá đó tăng lên. Quy luật này sẽ vận động như thế nào đối với cung hàng hoá la nhà đất? Tổng cung đất đai nói chung là một đường hoàn toàn không co giãn , song đó chưa phải là cung đất với tư cách là hàng hoá. Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn đối với giá cả. Tuy nhiên , độ co giãn của cung nhà đất đối với giá cả nói chung là tương đối nhỏ, do vậy hàm cung nhà đất trên thực tế là một đường tương đối dốc. Giá lượng cung b) Sự dịch chuyển đường cung Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua một bước qua trái hoặc phải. Trong những trường hợp đó , sự thay đổi vê cầu là không theo kịp và do vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá cả bất động sản . Trong những trường hợp các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì lượng cung thay đổi căn bản thông qua sự chuyển dịch đường cung. Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung nhiều nhất: các chinh sach của chính phủ về nhà đất: như cấp phép xây dựng, các tiêu chuẩn về xây dựng nhà ở và đất ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển về bên trái. Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm đường cung dịch chuyển sang bên phải. 2.2) Cầu về bất động sản Khái niệm Cầu về bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng bất động sản đó trên thị trường . Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá lớn về qui mô , phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một qui mô khá lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu trên thực tế lại không hoàn toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, có những nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kíêm lợi, nên có cầu xuất hiện trên thị trường. Điều kiện hình thành cầu: Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh toán nhu cầu đó Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu câù có khả năng thanh toán có điều kiện gặp cung Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản, có thể phân như sau: cầu về đất đai cho sản xuất cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các công trình công cộng cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và đất xây dựng các công trình bất động sản khác cầu giả tạo trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của người đầu tư bất động sản 2) Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu Sự tăng trưởng về dân số và nhu các phát triển Tăng tưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về đất đai nhà ở tăng lên. Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai và nhà ở. Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến qui mô diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng cũng kéo theo sự gia tăng của số lượng hộ gia đình độc lập. Kết cấu độ tuổi của dân số cũng là một yếu tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Sự tăng dân số không chỉ làm gía tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về nhà đất nhất là tại các trung tâm . Vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Sự tác động của việc làm và thu nhập Nếu như mức thu nhập càng tăng lên cho phép phần lớn nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì rõ ràng cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà đất, khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu cầu thiết yếu, khi chúng đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở, do vậy khi thu nhập tăng lên cầu về nhà ở, đất ở tăng lên khá rõ nét. Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Đặc trưng rõ nét của đô thị hoá qui mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển qui mô bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy, quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị. Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở. Vì vậy cầu nói riêng và thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong qúa trình phát triển của đô thị hoá. Mốt và thị hiếu. Những thay đổi về kiến trúc, kiẻu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng Sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu về bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng, không có khả năng tiếp cận. g) Những chính sách của Chính phủ Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản. Trong đó, thái độ của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở là một trong những tác nhân mạnh, và nhạy cảm đối với sự thay đổi về qui mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản. Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở Do lưọng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường bất động sản . 3) Độ co giãn của cầu Độ thay đổi cuả cầu bất động sản nhà ở so với độ thay đổi của các yếu tố xác định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản . Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số: qui mô gia đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là : qui mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này khong chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi của qui mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhạp được xác định là tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập. Khi thu nhạp còn thấp chưa vượt quá mức nhu cầu tối thiểu vê các vật phẩm cơ bản như lương thực, thực phẩm thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu nhập tăng lên vượt qua mức giới hạn đói nghèo, thì tỷ lệ thu nhập được để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm một tỷ lệ tương đối lớn. Độ co giãn của cầu so với giá cả là quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của cầu so với tốc độ biến thiên của giá cả nhà ở. Cầu về bất động sản có độ giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở bình quân còn thấp, và độ co giãn sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức nhu cầu cần thiết. 2.3) Giá cả bất động sản 1) Khái niệm giá cả Thế nào là giá cả bất động sản ? trong nền kinh tế thị trường , tức là muốn nói đến ‘giá thị trường’ của bất động sản . Giá cả thị trường là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất cuả một tài sản; là mức giá thịnh hành dưới các điều kiện thị trường xác định, trong đó các bên giao dịch mua và bán đều tự nguyện, được thông tin đầy đủ về thị trường và tài sản- đối tượng mua bán. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị của mọt tài sản, là số tiên thoả thuận giữa người mua và bán tại một thời điểm xác định. ở các thời điểm khác nhau giá cả có thể cao hoặc thấp; trong cơ chế thị trường mở, giá cả là một phạm trù trung tâm của kinh tế hàng hóa. 2 ) Các loại giá cả bất động sản Giá bất động sản được phân chia căn cứ vào mục đích dịnh giá. Với những mục đích định giá khác nhau sẽ có những giá khác nhau. có thể có các loại sau: Giá mua (bán) bất động sản Giá thuê bất động sản Giá cầm cố Giá hạch toán Giá bảo hiểm Gía bất động sản thương bao gồm : Giá BDS = giá nhà + giá đất Giá nhà phải căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và vật liệu xây dựng nhà để tính giá. Giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước. 3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường Kinh tế thị trường chính là hình thức phát triển cao của nền kinh tế sản xuất hàng hoá. Cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường chính là cơ chế thị trường. Cơ chế thị trường biểu hiện sự tác động của nó ở hai mặt: tác động tiêu cực và tích cực. a) Những tác động tích cực cùng với thị trường hàng hoá, thị trường dịch vụ, lao động ,vốn .. thị trường bất động sản được hình thành và phát triển góp phần tạo lập được một hệ thống các thị trường đầy đủ trong nền kinh tế. Cơ chế thị trường có khả năng phân bổ, điều tiết các nguồn lực tớicác khu vực của nền kinh tế dưới sự tác động của qui luật giá trị, cạnh tranh, cung cầu, giá cả. thị trường tự động điều chỉnh các chức năng sử dụng bất động sản có giá trị kinh tế cao, tự động phân bổ vật tư, lao động, vốn, vào các khu vực cần thiết. Cơ chế thị trường có vai trò là đon bẩy kích thích sự phát triển khoa học công nghệ, kích thích sản xuất kinh doanh, tăng năng suất lao động, tăng cường trình độ chuyên môn sản xúât kinh doanh trong lính vực kinh doanh bất động sản . Cơ chế thị trường có khả năng sàng lọc, đào tạo , luyện những ngườì kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Cơ chế thị trường kích thích tính năng động sáng tạo của các chủ thể kinh tế trong hoạt động kinh doanh bất động sản , nhờ đó động viên khai thác có hiệu quả các tiềm năng đất, lao động, vốn, của doanh nghiệp. b) Những tác động tiêu cực cơ chế thị trường chỉ có khả năng điều tiết cục bộ, trước mắt khôn có khả năng điều tiết toàn cục, lâu dài. Do vậy việc chuyển mục đích sử sụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà cũng như các công trình kiến trúc gắn liền với đất đai được thực hiện tự phát, không theo một mục đích sử dịng chung của xã hội, dẫn đến tình trạng mất cân đối nghiêm trọng giữa nhu cầu phát triển kinh tế –xã hội và sử dụng các nguồn lực trong sự phát triển bất động sản . trong cơ chế thị trường chỉ quan tâm đến lơi nhuận, coi lợi nhuận là mục tiêu hàng đầu. Cho nên sản xuất kinh doanh vì mục đích tự thân, bất chấp quyền lợi của cá nhân khác và của cộng đồng, chạy theo khuynh hướng ít quan tâm đến những hoạt động mang tính chất phat triển cơ sở ha tầng- vốn tình trạng huỷ hoại tai nguyên thiên nhiên, môi trường, vi phạm pháp luật. Bản chất của cơ chế thị trường là cạnh tranh , nên đã tạo ra sự phân cực xã hội. Phân hoá giàu nghèo , tăng thêm bất bình đẳng trong xã hội. Tình trạng này dẫn đến môt bộ phận kinh doanh bất động sản trở nên giàu có, còn đông đảo bộ phận khác thì ngược lại. Những mặt trái của nền cơ chế thị trường trên đay có thể dẫn tới hoạt động của thị trường bất động sản theo các kênh ngầm, manh mún , gây nên những hiện tượng đầu cơ, tích trữ và tạo nên những cơn sốt đất, làm thị trường không ổn định. Để hạn chế những mặt tiêu cực trên đây, vai trò quản lý của nhà nước rất cần thiết và ngày càng quan trọng. Tuy mặt trái của thị trường là hiện thực song mức độ diễn ra và hậu quả của nó có sự khác nhau do sự quản lý kinh tế xã hội ở từng nơi khác nhau. Việc hạn chế những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường lại tuỳ thuộc vào bản chất của chế độ xã hội. Đối với những nươc TBCN, mặc dù đã có bề dày kinh nghiệm trong quản lý thị trường nói chung, với kỹ thuật và công nghệ cao, song doa bản chất quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa nên những mâu thuẫn nảy sing trong quan hệ đất đai và các quan hệ phát triển nhà ở cho các khu dân cư đô thị và nông thôn, sự phân cực xã hội trở nên găy gắt. ở nứơc ta, với một thời gian ngắn thực hiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tuy những khuyết tật vốn có của cơ chế thị trường vẫn thường xuyên xuất hiện, nhưng do nỗ lực của nhà nước những khuyết tật đó được chủ động khắc phục, từng bước góp phần đảm bảo ổn dịnh xã hội, phát triển kinh tế đất nước. 3.2) Vai trò của nhà nước Quản lý nhà nước theo cơ chế thị trường coa sự quản lý của nhà nước là thực hiện mô hình hỗn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tế thị trường thông qua sự tác động của bàn tay vô hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy ưu thế và hạn chế những khuyết tật của cơ chế thị trường , đảm bảo cho nền kinh tế vận đông và phát triển lành mạnh. Việc thừa nhận sự quản lý nền kinh tế theo mô hình trên đây có nghĩa là nhà nước không đứng ngoài quá trình phát triển. Nhìn một cách tổng quát nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển, và chức năng phát triển. Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mô, trong đó có các giải pháp tác động trưc tiếp , gián tiếp, có tính định hướng lâu dài… ở nước ta, sự quản lý điều tiết của nhà nước khong chỉ nhằm khắc phục các khuyết tật của nền kinh tế thị trường mà cong đảm bảo yêu cầu và mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản được thể hiện trên hai phương diện : một là: tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế –xã hội- pháp luật để phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế tham gia thị trường bất động sản theo mục tiêu đã định. Về phưong diện này nhà nước cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gian tiếp đến các chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản như : chính sách đầu tư xây dựng kết cáu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà , thuế…Những chính sách này được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bất động sản . hai là: thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện nang cao năng lực của các doanh nghiệp. Về phương diện này nhà nước ban hành các chính sách và giải pháp về đất đai tín dụng,…đây là những công cụ tác động trực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng. Như vậy, sự tác đông của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị trường bất động sản nói chung, là sự tác động của hệ thống chủ trương , chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này và tạo môi trường kinh tế- xã hội thuận lợi để định hướng.Quan hệ giữa nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải được đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất định. Về phương diện quản lý được thể hiện: nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp đối tượng quản lý. Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cung phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực bất động sản với nhau cũng như các chủ thể sanhà xuất kinh doanh khác. Về quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản , ngoài một số lĩnh vực công cộng then chốt, nhà nước phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay rrả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi được quy định rõ ràng. Nội dung vai trò của nhà nước về quản lý, điều tiết thị trường bất động sản bao gồm: tạo lập môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thị trường bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế – xã hội để định hướng cho sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản tạo môi trường chính trị- xã hội ỏn định, bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động vào sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản Chương II: Thực Trạng Thị Trường Bất Động Sản Tại Hà Nội I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội 1) Về điều kiện tự nhiên Hà Nội là thủ đô của cả nước, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ, nằm bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tương đối bằng phẳng . ở đây khí hậu chịu ảnh hưởng của chế độ gió mùa nhiệt đới với hai mùa rõ rệt: mùa mưa nóng ẩm và mùa khô lạnh, lượng mưa trung bình hàng năm là1.676 mm. Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Nguyên . Phía đông giáp tỉnh Hưng Yên. Phía nam giáp tỉnh Hà Tây. Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc. Hà nội có diện tích 918, 42 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam thành phố dài trên 50 km và từ cực tây sang cực đông gần 30 km. Hà nội bao gồm 7 quận nội thành : Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh xuân , với diện tích 83,98 km2 ( chiếm 9,14% diện tích thành phố ) gồm 102 phường ; 5 huyện ngoại thành : Sóc Sơn, Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Từ Liêm, với diện tích 834,4 km2 (chiếm 90,86 % diện tích thnhà phố ) gồm 118 xã và 9 thị trấn . Từ Hà Nội có thể đi khắp mọi mièn đất nước bằng hệ thống giao thông thuận tiện , Hà nội là đầu mối giao thông quan trọng của cả nước. Trong suốt quá trình lịch sử phát triển của mình, Hà nội luôn giữ vai trò trung tâm chính trị của cả nước. Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà nội còn là trung tâm chính trị , kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của cả nước. Đại bộ phận diện tích Hà nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng với độ cao trung bình từ 5m- 20m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi ở phía bắc và tây bắc của huyện sóc sơn, còn lại đất đai bằng phẳng thuận lợi cho xây dựng và phát triên nhà. Mặt khác, do Hà nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thống kênh rạch. Với yêu cầu của đô thị hoá, nhiều hồ ao đã được san lấp để lấy đất xây dựng. Khí hậu của Hà nội nóng lạnh thất thường , độ ẩm cao tác động tới kết cấu, chất lượng công trình. 2) Điều kiện xã hội Một đặc điểm nổi bật của nền điều kiện xã hội là dân số . Tổng dân số Hà nội năm 1997 là 2.464.000, trong đó dân số 7 quận nộ thành là 1.298.000 người- 52,67% tổng số dân thành phố . Hiện nay, Hà nội chiếm 3% dân số cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số theo đơn vị lãnh thổ hành chính. Dân số Hà nội khá cao làm cho nhu cầu nhà ở ngày càng tăng nhanh. Phân bố dân cư không đồng đều. Khu vực nội thành mật độ dân số cao 15.381 người/km2, trong đó một số khu vực rất cao như khu phố cổ, quận hoàn kiếm. Khu vực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.386 người/km2, huyện từ liêm có mật độ dân số cao nhất 2.300 người/km2, cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình trong cả nước. Bình quân đất trên 1000 dân Hà nội (m2) khu vực 1990 1995 1997 Hà nội 451.966 397.101 376.351 Nội thành 88.896 76.407 63.786 Ba đình 45.844 40.101 48.187 Tây hồ Hoàn kiếm 27.107 24.944 24400 Hai Bà Trng 49.182 41.863 39.829 Đống đa 35.597 29.532 36.742 Thanh xuân 68.906 Cầu giấy 139.766 Ngoại thành 753.645 67.407 724.179 Sóc sơn 1.534.018 1.380.818 1.338.993 Đông anh 834.436 768.294 74.318 Gia lâm 654.224 583.826 561.271 Từ liêm 308.752 257.772 434.601 Thanh trì 510.486 490.457 491.393 Nguồn: tính toán của ban CN, TM, DV, Viện CLPT, Bộ KH&ĐT Mật độ dân cư Hà nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăng dân số hàng năm. Ngoài ra còn do tác động của quá trình đô thị hoá, dân cư nông thôn đổ ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà nội tăng lê nhanh chóng gây ra nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinh thái, an ninh xã hội. 3) Điều kiện kinh tế Hà nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất , quan trọng nhất của cả nước . Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp .Hà nội năm 1997 tổng giá trị sản phẩm trong nước (GDP) đạt 20.306,27 tỷ chiếm 6,87% so với cả nước. GDP bình quân đầu người tăng từ 100 $ năm1993 lên 563 $ năm 1995 và 600 năm 1996 , 990 $ năm 2001. năm tăng trưởng kinh tế GDP 1996 8,2 9,34 1997 5,8 8,15 1998 4,8 5,8 2000 6,7 4,8 Những kết quả của sự tăng trưởng phát triển kinh tế ở Hà nội đã là cơ sở cho tăng mức thu nhập hàng năm và tiêu dùng xã hội , đời sống nhân dân được cải thiện . Nhưng chênh lệch về mức sống của người dân ngoại thành so với nội thành kém tới 5 lần. Hà nội còn là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước với 280 cơ sở sản xuất công nghiệp . Ngoài ra, còn có 17486 cơ sở sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp ngoài quốc doanh. Do đó, dẫn tới phần diện tích đất đai , nhà ở của dân cư bị thu hẹp. Mặt khác, do kinh tế phát triển, trình độ dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng có cơ cấu riêng biệt so với vùng khác. Như vậy, kinh tế đóng vai trò quan trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai, nhà ở. II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội *Tổng diện tích đất tự nhiên toàn thành phố tính đến ngày 31/12/ 2000 là 92.097 ha ,trong đó: -Phân theo đối tượng sử dụng đất Hộ gia đình cá nhân: 48472,64 ha chiếm 52,6% Các tổ chức kinh tế : 9402,2 ha chiếm 10,2% Nước ngoài và liên doanh nước ngoài : 600,43ha chiếm 0,65% UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20,2% Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3% Đất chưa giao cho thuê sử dụng:9269,47 ha chiếm 10,1% -Phân theo đơn vị hành chính Nội thành :8430 ha chiếm 9,15 % trong đó:( đơn vị ha) Tây hồ Hai Bà Trưng Cầu Giấy Đống Đa Ba Đình Hoàn kiếm Thanh Xuân 2401 1456 1204 996 925 929 910 Ngoại thành :83667 ha chiếm 90,85% Sóc sơn Đông Anh Gia Lâm Thanh Trì Từ Liêm 30651 18230 17432 9822 7532 - Do sự tác động mạnh mẽ của quá trình đô thị hoá, từ năm 1990 –2000, cơ cấu đất đai có nhiều thay đổi: diện tích đất nông nghiệp và đất lâm nghiệp giảm tương ứng là 0,88% và 0,09%, đất chuyên dùng và đất ở tăng lên tương ứng là 0,07% và 2,07%. đất chưa sử dụng giảm 1,89%. Bảng dưới đay cho thấy sự biến động đất đai trong quá trình phát triển của Hà nội thời kỳ 1990-2000: nguồn: Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội đến năm 2010 loại đất tình hình sử dụng biến động tăng+ giảm- loại đất tình hình sử dụng 1990 1995 2000 1995 so 1990 2000 so 1995 2000 so 1990 tổng diện tích đất tự nhiên (ha) 92058 91807 92097 -521 +290 +39 đất nông nghiệp % 48,24 47,78 47,36 - 0,46 -0,42 -0.88 đất lâm nghiệp % 7,37 7,32 7,28 - 0,05 -,044 -0,09 đất chuyên dùng % 22,02 21,02 22,09 -1 1,07 +0,07 đất ở % 10,1 12,53 12,17 +2,43 -0,36 +2,07 đất chưa sử dụng % 12,25 11,33 10,06 -0,92 -0,97 -1,89 * Sự biến động đất đai khu vực ngoại thành: năm 2000, khu vực ngoại thành Hà nội gồm 5 huỵên với 118 xã và 8 thị trấn, tổng diện tích đất là 83667 ha, chiếm 90,85% (tình hình biến động đất đai khu vực ngoại thành hà nội): ha Tổng diện tích đất đất nông nghiệp đất lâm nghiệp đất chuyên dùng đất ở đất chưa sử dụng đô thị Nông thôn 1991 Từ liêm 10970 5328 Gia lâm 17570 9371 Đông Anh 18420 10161 Sóc sơn 31330 12999 Thanh trì 9990 5637 Tổng 88280 43495 1995 Từ liêm 10746 5552 20 2316 145 1430 Gia lâm 17521 9159 44 3942 191 1283 2370 Đông Anh 18202 9989 6 3482 103 1545 2650 Sóc sơn 30651 12964 6647 5273 26 3089 2652 Thanh trì 9989 5622 2082 38 1192 1055 Tổng 86839 43286 6717 156015 503 9081 10157 2000 Từ liêm 7532 4290 16 1497 49 931 749 Gia lâm 17432 9145 59 4172 213 1570 2273 Đông Anh 18320 10015 5 3741 109 1941 2419 Sóc sơn 30651 13156 6045 5483 27 3142 2798 Thanh trì 9822 5190 2377 332 1233 990 Tổng 83667 41796 6125 17270 430 8817 9229 Nguồn: Định hướng sử dụng đất đai TP HN đến năm 2010 * Số liệu ở trên cho thấy sự biến động đất trong thời gian qua tương đối lớn và không đồng đều. - Đất tự nhiên: giảm dần từ năm 1991 –2000, năm 2000 giảm 4613 ha so với năm 1991. trong đó giảm mạnh nhất vào thời kỳ 1995-2000, năm 2000 giảm 3172 ha so với năm 1995. riêng huỵen Từ Liêm thời kỳ này giảm manh 3214 ha so với năm 1995 và giảm 3438 ha so với 1991, do cuối năm 1995 có quyết định thành lập quận Tây Hồ, huyện Từ Liêm có năm xã bị cắt chuyển sang ( xã Phú Thượng, Quảng An, Nhật Tân, Xuân La, Tứ Liên, đến năm 1997 quận Thanh Xuân, Cầu Giấy ra đời, có 8 xã của huyện được chuyển sang là Nhân Chính, Cầu Giấy, Dịch vọng, Mai dịch, Yên Hoà. - Đất nông nghiệp: Nhìn chung là giảm trong thời kỳ này, nguyên nhân chủ yếu là: 13 xã của Từ liêm cắt sang 3 quận mới, quận Cầu Giấy 7 xã , quận Tây Hồ 5 xã, quận Thanh Xuân 1 xã. - Đất Lâm nghiệp: biến động không đáng kể từ năm 1995-2000, đất lâm nghiệp giảm mạnh năm 2000 giảm 602 ha so 1995 , do chủ yếu là lấy đất mở đường giao thông và xây dựng. - Đất chưa sử dụng: tổng diện tích đất chưa sử dụng ngày càng giảm so với năm 1990, 1995. trong đó huyện từ liêm giảm mạnh nhất 681 ha (47,3%) so với 1995 do thành phố đã khai thác, cải tạo đất để phát triển đô thị. - Đất ở nhìn chung cũng tăng lên qua các năm, nhất là từ 1995 do tác động của quá trình đô thị hoá , do sự chuyển đổi từ đất canh tác dang đất ở , do xây dựng các khu đô thị mới , do lấn chiếm ở. Hiện nay, diện tích đất ở toàn thành phố :11688,65 ha chiếm 12,7%,trong đó : Đất ở đô thị :2871,88ha chiếm 12,7% Đất ở nông thôn:8816,77 ha chiếm 75,4% - Phân theo đối tưọng sử dụng: Hộ gia đình ,cá nhân: 11027,93 ha chiếm 94,3% Các tổ chức kinh tế :411,4 ha chiếm 3,5% UBND xã quản lý :18585,98 ha chiếm 20,2% Các tổ chức khác : 5766,53% chiếm 6,3% *bình quân đất ở -Theo nhân khẩu tự nhiên:97,22 m2/người -Theo hộ gia đình: 402,22 m2/hộ *bình quân đất ở đô thị -Theo nhân khẩu tự nhiên:10,8 m2/người -Theo hộ gia đình: 44,74m2/hộ trong đó khu vực nội thành: -Theo nhân khẩu tự nhiên:17,3 m2/người -Theo hộ gia đình: 70,64 m2/hộ 2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở của Hà Nội Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong phát triển đô thị của mỗi quốc gia.Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô Hà Nội ,thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng những nhu cầu của các tầng lớp dân cư đô thị được xác định là một nhiệm vụ trọng tâm , cấp bách. Hiện nay Hà Nội có quĩ nhà đứng thứ hai cả nước, vào khoảng 12 triệu m2 nhà ở, chiém khỏang 15% tổng quĩ nhà ở toàn quốc ,trong dó có 5 tr m2 nhà ơ thuộc sở hữu nhà nứoc –chiếm 42% ,còn lại 7 tr m2 thuộc sở hữu khác chiếm 58% . a) Về chất lượng nhà ở Nhà ở Hà Nội đang bị xuống cấp ngiêm trọng do quĩ nhà cũ đã xây dựng quá lâu nay đã hết niên hạn sử dụng .Thời tiết khí hậu nước ta lại rất khắc nghiệt làm cho tốc độ phân hoá nhanh ,hư hỏng nhà cửa cao.Hà Nội còn bị chiến tranh phá hoại cộng với chế độ bao cấp về nhà ở kéo dài trong những năm trước đây với mức tiền cho thuê nhà chỉ bằng vài phần trăm gía trị khấu hao thực tế nên không đủ để duy trì quĩ nhà đang sử dụng .Hiện nàh ở Hà Nội đã hư hỏng ngiêm trọng 300.000 m2 (chiếm 2,5% quĩ nhà) không còn an toàn cho người ở nhất là khi gió bão …Đây là những nhà ống chỉ dựa vào nhau ở các khu phố cổ nôị thành hoặc những nhà mới xây dựng nhưng đã bị lún nứt nặng , có chỗ lún sâu đến hàng mét , nghiêng 15-20 độ ở khu tập thể cao tầng.Có những nhà lắp ghép mối nối đã bị rỉ 2/3 cốt thép bên trong.Tổng diẹn tích nhà cần dỡ bỏ lên tới 5% quĩ nhà ở .Số nhà ở hư hỏng nặng phải sửa chữa cải tạo chiếm 62%.Chỉ còn koảng 1/3 quĩ nhà là còn sử dụng tốt. Chất lựơng nhà ở Chất lượng nhà ở Toàn quốc (m2) Tỷ lệ (%) Hà nội(m2) Tỷ lệ(%) Tốt 33.000.000 40,74 4.000.000 33,3 Cần sửa chữa 45.000.000 55,56 7.400.000 61,67 Cần dỡ bỏ 3.000.000 3,7 600.000 5 Nguồn sở địa chính –nhà đất HN b) Về sở hữu nhà ở Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 ,chiếm hơn 40% quĩ nhà ở TP,trong đó ngành nhà đất mới chỉ quản lý được khoảng 1,8 tr m2, số còn lại dio các cơ quan tự quản (bảng sau).Quĩ nha ở thuộc sở hữu Nhà nứoc do TP quản lý rất đa dạng ,bao gồm nhà trưng thu sau chỉ nhà đất, nàh chung cư thấp tầng và cao tầng .Quĩ nhà ở trong khu phố cổ ,phố cũ đều đan xen sở hữu tư nhân & Nhà nước quản lý , do vậy công tác quản lý vô cùng phức tạp . Nhà ở do các cơ quan tự quản cũng bao gồm nhiều loại nhà như lán trại sau khi xây dựng công trình ,nhà sản xuất hoặc nhà làm việc tự đổi công năng thành nàh ở, nhà do quĩ phúc lợi của cơ quan xây cho CBCNV hoặc nhà ở do các cơ quan ,tổ chức Trung ương xin vốn ngân sách đầu tư trực tiếp.Hầu như cơ quan Trung ương và địa phương nào cũng có nhà khu tập thể riêng. Việc quản lý do vậy cũng không thống nhất, có nơi ký hợp đồng cho thuê nhưng hầu hết không thu tiền nhà. Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân chiếm gần 60% quĩ nhà ở .Tuy nhiên , công tác quản lý tư nhân cũng chưa được quan tâm đúng mức .Hịên nay mới chỉ có khoảng 10%các nhà ở tư nhân có giây tờ chứng nhận sở hữu hoặc sử dụng nhà đất hợp pháp . Tình hình sở hữu nhà ở Loại sở hữu Toàn quốc Hà nội m2 % m2 % Sở hữu Nhà nứoc 24.000.000 29,63 5.000.000 41,67 Sở hữu tư nhân 57.000.000 70,37 7.000.000 58,33 Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất Quĩ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước tại Hà Nội Năm Tổng diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (m2) Trong đó ngành nhà đất trực tiếp quản lý (m2) Tỷ lệ(%) 1954 1.773.900 357.650 20,1 1965 2.066.461 583.391 28,2 1975 2.509.511 870.477 34,7 1985 3.266.879 1.189.514 36,3 1995 4.917.235 1.804.830 36,7 Nguồn Sở Địa Chính -Nhà Đất c) Về kỹ thuật xây dựng và hạ tầng kỹ thuật Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2 tầng ) chiếm tới hơn 80% phần lớn là nàh bán kiên cố. Nhà ở cao tầng (4-5 tầng) chủ yếu xây dựng tập trung trong các khu nhà ở kim liên,trung tự,giảng võ… chiếm gần 20% quĩ nhà ở. Hầu hết nhà ở Hà Nội lại không được xây dựng đồng bộ , mang hạ tầng kỹ thuật chắp vá và thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng ,úng ngập ở nhiều khu nhà ,mật độ dân cư phân bố khồng đều, quá tải ở khu trung tâm Hoàn kiếm(khu 36 phố phưòng có mật độ tới 40.000 người/ km2 so với mật độ trung bình toàn thành phố là 26.000 người /km2).Qua kết quả điều tra xã hội học về nhà ở do Viện Xã hội học tíên hành khảo sát trong hai năm 96-97 cho thấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Hà Nội đã xuống cấp nhièu mặt, nhất là về câp thoát nứoc ,vệ sinh.Đòi hỏi phải có biện pháp giải quýet tích cực để đáp ứng yêu cầu sử dụng trong tương lai. Điều tra xã hội học về hạ tầng kỹ thuật nhà ở của Hà Nội ý kiến đánh giá điện Nước Khu phụ Thoát nước Vệ sinh môi trường Rất hài lòng 16 5,7 3,4 5 4 Hài lòng 63 19,8 21,6 28,5 26,9 Tạm được 19,4 26,7 31,9 26,9 31,9 Không hài lòng 1,2 44,6 38,0 31,9 36,4 Không quan tâm 0,4 3,2 5,1 38 0,8 Tổng cộng 100% 100% 100% 100% 100% d) Về tính chất quản lý Nhà ở hà Nội rất lộn xộn do quản lý phân tán và bị buông lỏng thơi gian dài nên trật tự kỷ cương giẳm.Tình trạng xây dựng cơi nới không phép va trái phép trên 80% .Nhà ở tự quản thì tuỳ cơ quan, đơn vị muốn làm gì cũng đựoc ,không theo chế độ chính sách chung. Nhiều cơ quan bỏ rơi không quản lý các khu nhà tập thể nhất là đối với các cơ quan bị giải thể .người sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa ,lấn chiếm hoặc chuyển nhượng cho người ngoai cơ quan dến ở. Đối với nhà cho thuê do Thành phố quản lý thì ngưòi thue nhà tự cho mình có nhiều quyên trái luạt ,thậm chí họ cản trở cả cơ quan cho thuê nhà thực thi chức năng quản lý ,sửa chữa duy trì nha cửa, hoặc nêu ra những điều kiện đòi hỏi quá đáng khi cơ quan cho thuê cần di chuyển ,giải toả ,thay đổi, hợp đồng thuê nhà theo qui định của pháp luật .Tình trạng tự do chuyển nhượng không thông qua cơ quan quản lý về nhà là phổ biến.Hiện nay ,còn tồn đọng 17.000 trường hợp chuyển đổi hợp đồng chưa đăng ký lại với cơ quan quản lý của TP. Nhà ở Hà Nội hầu hết ở chung đụng ,lại đan xen sở hữu ,ở chật chội nên việc tranh chấp sử dụng dịên tích phụ, mái bằng, sân thượng phổ biến ,phân chia diện tích sử dụng tuỳ tiện mỗi khi họ cần. e) Thực trạng các mô hình phát triển nhà ở tại Hà Nội Từ khi thực hiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở ,Nhà nước hầu như không đầu tư xây dựng cho nhà ở mà chỉ hỗ trợ cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở.Tại Hà Nội hơn 60% diện tich nhà ở xây dựng theo mô hình sau: Dân tự đầu tư xây dựng Nhà nước và nhân dân cùng làm Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chia lô Trong năm 1996-2000 ,tổng diện tích nhà ở được đầu tư xây dựng mới là :1.647.649 m2 trong đó: Dân tự đầu tư xây dựng: 1.177.256 m2 Theo dự án :470.438 m2 bao gồm: +Cán bộ công nhân viên của các cơ quan đầu tư xây dựng theo qui hoạch chia lô, bằng vốn góp của CBCNVlà :164.269 m2 + Dự án đầu tư xây dựng cải toạ quĩ nhà hiẹn có: 286.196 m2 Các mô hình trên đều được thực hiện riêng lẻ thiếu đồng bộ hay phần lớn tự phát , không theo dự án .Việc xây dựng không theo dự án đã dẫn đến một thực trạng sau: -Tại các khu phố cổ ,phố cũ: việc xây dựng cải tạo của các hộ dân trong thời gian qua tuy có cải thiện dược một phần lớn đáng kể về diện tích ở nhưng đã phá hỏng một di sản kiến trúc cần bảo tồn . -Tại tại các khu tập thể thấp tầng, cao tầng:Việc xây dựng cải tạo riêng lẻ của các hộ dân đã phắ hỏng kết cấu chung của cả ngôi nhà , hệ thông kỹ thuật chung.Mất mỹ quan ,thẩm mỹ của ngôi nhà , tình trạng xuống cấp về môi sinh, môi trưòng sống. Hơn 40 năm qua Nhà nước đã ban hành hàng trăm văn bản chính sách về nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở đô thị nước ta.Việc xây dựng nhà ở đãc được triển khai và đạt được những kết quả nhất đinh. Quỹ nhà ở trong thời gian qua đã tăng len đáng kể : từ 245.300 m2(năm 1954) lên .288.869 m2(năm 1998).Nhà nước cũng đã tạo đièu kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu tư vào xây dựng nha mới . Từ khi có dưòng lối của đổi mới do Đại hội Đảng lần Vi đề ra, tình hình nhà ở các dô thị nước ta nói chung và nha ở Hà Nội nói riêng đã có những chuyển biến quan trọng .Ví dụ Luật đát đai năm 1993 cho phép cấp đất cho dân xây nhà ở.Một bộ phận dân cư đô thị giàu lên xây dựng những ngôi nhà khang trang ,hiện đại. Tuy nhiên vấn đề nhà Hà Nội hiện nay còn một số vấn đề chủ yếu cần phải xem xét là: -Theo thời gian quĩ nhà Thành phố có sự gia tăng đáng kể nhưng diện tích bình quân đầu người còn tháp .Nguên nhân là do tốc độ gia tăng nhà ở không theo kịp tốc độ gia tăng dân số .Thiếu nhà ơ vẫn là vấn đề búc xúc cuả người dan Hà Nội . -Hậu quả chế độ bao cấp trước đây cùng sự tác động của nền kinh tế thị trường ,đã làm tăng thêm sự mất bình đẳng về nàh ở, nhất là vấn đề cho người thu nhạp thấp . -Trong khi quĩ nhà mới tăng chậm ,thì tình trạng xuống cấp quĩ nhà hiện có là rất đáng lo ngại .Trong đó có 62% cần được tu sửa bảo dưỡng ,5% cần dỡ bỏ xây mới .Thực tế là vẫn chưa có sự quan tâm dúng mức việc đầu tư cải tạo các khu nhà cũ trong Thành phố . -Công tác quản lý xây dựng nhà ở và sử dụng nhà của thành phố còn kém hiêu qủa. Diễn ra khắp nơi sự bùng nổ xây dựng nhà ở một cách tự phát như :lấn chiếm đất công ,xây dựng trái phép ,cơi nới xây dựng không theo qui hoạch ,tự ý thay đổi kết cấu công nằn nhà ở ,ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình ,mỹ quan thành phố .Việc quản lý thị trường nhà hà nọi còn nhiều bất cập ,nhà nước chưa quản lý ,khống chế dược. -Ngoai vốn đầu tư của nhà nước ,xây dựng kinh donah nhà ở còn có thêm nhiều nguồn vốn lớn của các đơn vị quốc doanh, liên doanh, tư nhân…đã hình thành nhièu tổ chức tư ván,nhiêu đơn vị thi công ngoài quốc doanh,việc xây dựng còn mang tinh tự phát , manh mún ,làm phá vỡ qui hoạch ,kiến trúc ,mỹ quan đô thị. -Các chính sách về nhà ở thời gian qua đã phát huy tính tích cực trong việc cải thiẹn nhà ở cho người dân,nhưng vẫn mang tính chắp vá nhất thời .Các chính sách về nhà ở không đồng bộ ,thống nhát chưa đủ sức khắc phục những khó khăn. -Một số đề án qui hoạch được duỵet đến nay đã bộc lộ nhiều nhược đỉểm và khong phù hợp . Những khó khăn trên đây cần được giải quyết bằng một hệ thống các giải pháp đồng bộ,hợp lý hơn trong thực tiễn .Có như vậy ,nhà ở Hà Nội mới từng bước phát triển,đáp ứng yêu cầu của người dân , phù hợp với sụ phát triển kinh tế-xã hội của Thủ đô. 3) Một số vấn đề về bất động sản a) Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để có thể hình thành thị trường ‘đất đai’ mang quyền sử dụng đất ra làm hàng hoá trao đổi trên thị trưòng, thì trứoc hết phải có người sở hữu đích thực của hàng hoá đó . Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là dấu hiệu kết thúc quá trình đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy ,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xac lập mối quan hệ giữa nhà nước và người sử dụng đất ,giúp người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tư cách pháp lý khi có nhu cầu chuyển nhượng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất .Nơi nào ,người nào chưa đựợc cấp giấy chứng nhận thì nơi đó ,người đó chưa thể quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật , ngưòi sử dụng đất chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất ,tài nguyên đất đai chưa thể khai thác với hiệu kinh tế –xã hội cao nhất và việc chuyển nhưọng ,chuyển đổi quyền sử dụng đất với giấy tờ trao tay chỉ có gía trị giữa người mua và người bán , không có tính chất pháp lý ,khi xảy ra tranh chấp sẽ khô ng được pháp luật baỏ vệ. Để phát huy cao độ năng lực nôi sinh ,đồng thời thu hút đầu tư của nước ngoài, việc cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất là một giải ph áp cụ thể với Viêt Nam . Do phải giải quyết nhièu vấn đề mang tính lịch sử nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đát theo tinh thần của luật pháp hiện hành là không đơn giản, có nhiều qui trình phải tuân thủ và nhiều hạn chế còn tồn tại .Hơn nữa ,do sự phát triển không đồng đều về k inh tế – xã hội giữa các địa phưong nên công việc này không thể tiến hành đồng loạt về thời gian , không gian mà phai lựa chiọn những vùng, những đối tương cần làm trước. Quá trinh xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một quá trình nâng cao giác ngộ pháp luật của người sử dụng đất, đào tạo ,bồi dưỡng cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai. *Tình hình cấp giây chứng nhận một số loại đất ở Hà Nội -Vê công tác giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Nghị định 6 4/CP. Đến tháng 12/2000 đã chỉ đạo và phối hợp với các huyện hoàn thành cơ bản 100% số xã đã duyệt xong qui hoạch phân bổ sử dụng đất và phương án giao đất, tổ chức giao đất tại hiện trường và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp dược 157.038 giấy trên tổng số giấy chứng nhận cần cấp là: 193.269 đạt 81,5% trong đó với tổng diện tích đất nông nghiẹp là 26.882 đạt 80,4%. Hiện còn 3 xã chưa cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là xã Hội Xá (huyện gia lâm), xã yên sở (huỵen thanh trì), xã võng la (huyện đông anh). Trong năm 2000, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp của các huyên như sau: - Huyện Sóc Sơn: 17.863 giấy –80,2% - Huyện Từ Liêm: 14.417 giáy-76,28% Huyện Thanh Trì :1.800,67 giấy –70,36% -Về công tác câp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thực hiện Nghị định 60/CP.Tổng só hộ có nhà ở sở hữu tư nhân đã kê khai đăng ký là 195.743 hộ.Đến cuối tháng 12/00 , toàn Thành phố đã cấp được 61.980 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại khu vực đô thị:trong đó cấp theo NĐ 60/CP là 32.218 giấy; theo NĐ 61/CP là 23.762 giấy. Riêng năm 2000 đã cấp 31.060 giấy theo NĐ 60/CP đạt 102,51% kế hoạch và 11.230 giấy theo NĐ 61./CP đạt 112,3% kế hoạch.Trong đó: +quận Hai Bà Trưng cấp 6.288 giấy đạt 121% kế hoạch +quận Hoàn kiếm cấp 1.210 giấy đạt 121% kế hoạch +huyện Sóc Sơn cấp 227 giấy đạt 45,4% kế hoạch +huyện Thanh Trì cấp 222 giấy đạt22,6% ké họach Kết quả thực hiện năm 2000 đã có bước chuyển vượt bạc, thực hiện cấp 31.060 giấy chứng nhận đạt 102,51% so với kế hoạch năm 2000 được UBND Thành Phố giao và tăng hơn 4 lần so năm 1999. Năm 2001 thực hiện bán nhà theo NĐ 61 ,cấp 9.747 GCN quyền sử dụng đất ở & quyền sở hữu nhà ở-đạt 168% kế hoạch năm, theo NĐ 60/CP cấp 37.101 hộ. Kết quả khả quan trên có được do mọt số nguyen nhân sau: -Sau khi có quyết định số 69/1999/QĐ_UB ngày 18/8/1999 của UBND TP được ban hành.Sở Địa Chính Nhà Đất đã kịp thời tổ chức tập huấn cho toàn bộ cán bộ tham gia côn tác thực hiện cấp GCN của các quận ,huyện nhờ đó việc triển khai thực hiện đã nhanh chóng đi vào nè nếp. -Trong quá trình thực hiện , công tác cải cách hành chính luôn được chú trọng ,phương thức xét duỵet hồ sơ thường xuyên được cải tiến như giảm bớt thành viên hội đồng xét duyệt , đơn giản hoá phương thức phân loại hồ sơ tại cấp phường , giảm bớt công tác xét duỵet cấp quận (chỉ xét những trường hựop vướng mác..)nhờ đó số lưọng hồ sơ xét cấp giấy chứng nhận đã tăng lên và chất lượng cũng được nâng cao. - Các vứong mắc trong công tác xét cấp GCN trên địa bàn TP nhất là tại các phướng ,thị trấn đã được phát hiẹn ngay và trình TP kịp thời có các biện pháp xử lý đã tạo điều kiện giải toả nhiều hồ sơ tồn đọng tại các hội đồng xét cấp GCN quận ,huỵen. Tuy nhiên , trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số khó khăn ,vướng mắc làm chậm trễ tiến độ cấp giây chứng nhận của TP.Đến nay tổng số GCN về quỳen sử dụng đất ỏ và quyền sở hữu nhà ở đã cấp trên địa bàn TP là 75.575 hộ đạt 38,75% ,đây là con số không phải là cao. Hiện nay theo luật đất đai mới sửa đổi bổ sung ,UBND TP qui định kể từ ngày 15/3/01 UBND quận Hai Bà Trưng ,huỵen Đông Anh,Từ Liêm ,Sóc Sơn, Gia lâm ,Thanh Trì sẽ được quyền tổ chức thẩm định và quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất ở tại các đô thị cho các trường hợp đã kê khai đăng ký nhà đất tại phường ,thị trấn. Các trường hợp sau vẫn theo qui trình cũ là Sở Địa Chính trực tiếp thẩm định rồi trình UBND TP quyết định cấp GCN : nhà cải tạo ,nhà vắng chủ, nhà công ty hợp doanh, nhà của người Hoa ; trường hợp còn nợ tiền sử dụng đất theo qui định của NĐ 61/ CP. Các quận còn lại vẫn do TP cấp .Với quy định này sẽ góp phần giúp cho TP đẩy nhanh tiến độ cấp GCN. b) Sự phát triển các khu đô thị mới của Hà nội. Bước vào giai đoạn phát triển kinh tế thị trưòng ,cùng với sự phát triển kinh tế ,thì tốc đô thị hóa gia tang , cùng với đó vấn đè nhà ở nổi lên như một nhu cầu bức bách mang tính kinh tế –xã hội cao trên bình diện quốc gia,nhất là ở tại các khu vực đo thị,thành phố . Việc đô thị hoá tạo ra cung đồng thời cũng tạo ra cầu về bất động sản trên thị trưòng ,nó góp phần kích thích và làm sôi động thị trường bất động sản tại khu vực được phát triển và những khu vực lân cận . * Mục tiêu xây dựng đô thị mới Hà nội -Xây dựng Thủ đô Hà nội thành trung tâm chính trị ,van hoá , khoa học-kỹ thuât ,tài chính ,thương mại &kinh tế của Việt Nam,như NQ08 Bộ chính trị đã khẳng định đó là nhiệm vụ hàng đầu của Thủ đô Hà nội . -Chính vì vậy ,qui hoach và xây dựng thủ đô đàng hoàng hơn ,to đẹp hơn,hiên đại ngang tầm với thủ đô của cả nước trong khu vực và trên thế giới xứng đáng là Thủ đô anh hùng là một việc có ý nghĩa hết sức quan trọng và cần thiết. -Đầu tư xây dựng đô thị mới góp phần làm giảm sự căng thẳng về nhà ở,về hạ tầng kỹ thuật và môi trường đô thị ,đồng thời xây dựng được một đô thị chuẩn mực hiện đại ,góp phần phát triển kinh tế –xã hội là một chiến lược cho công cuộc xây dựng Thủ đô vừa cổ kính vừa hiện đại . *Mục tiêu xây dựng đô thị mới của Hà nội: -Phát triển Thủ đô Hà Nội trở thành một thủ đô hiện đại bền vững ,xứng đáng là trung tâm chính trị –kinh tế – văn hoá-và giao dịch quốc tê Việt Nam . -Góp phân tạo dựng mô hình phát triển kinh tế mới với các hình thức đầu tư đa dạng tạo được nhiều công ăn việc làm ,nâng cao đời sống vật chất và văn hoá của người dân Hà nội. -Tiếp nhận đầu tư khoa học kỹ thuật , chuyển giao công nghệ mới cho đội ngũ cán bộ khoa học ,kỹ thuạt và quản lý của Nhà nước, đồng thời nâng cao chất luợng cuộc sống văn hoá ,tinh thần cho người dân thủ đô. -Tạo điều kiện để bảo tồn phố cổ Hà nội,điều tiết dân cư ,bảo vệ môi trường sinh thái ,cải tạo trị thuỷ và khai thác cảnh quan mặt nước Sông Hồng, gìn giữ bảo tồn di sản kíên trúc ,văn hoácủa Việt Nam và tiếp thu các nền văn minh của thế giới. * Sự phát triển các khu đô thị mới Theo số liệu của hội nghị trỉển khai kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm ( 01- 05 )của TP,hiện Hà nội có 65 dự án phát triển khu đô thị mới và các khu đô thị tạp trung .Trong đó hiện có 53 dự án có tính khả thi tương ứng với 20 tr m2 nhà ở và khoảng 6 tr m2 trụ sở văn phòng , công trình hạ tầng xã họi đảm bảo cho 37 vạn người ở trong các nhà ở cao tầng, 16 vạn nhà ở trong các khu thấp tầng . Cho đến nay công tác qui hoạch đã đi trước một bước, hướng phát triển các khu đô thị mới(có qui mô 0,3 ha trở lên) được tập trung ở hướng Tây ,Tây nam&Tây bắc TP. Tại các khu đô thị này đã thực hiện điều chỉnh qui hoạch chi tiết các khu đô thị mới chưa triển khai xay dựng để nâng cao chất lượng qui hoạch kiến trúc ,cơ cấu căn hộ,kiến trúc cảnh quan, bảo đảm không gian hợp lý ,tạo mặt phố cho trục chính. Theo đó các khu đô thị mới sẽ thực hiện việc điều chỉnh qui hoạch đảm bảo có tỷ lệ 60% nhà ở căn hộ cao tầng(từ 9 tầng trở lên),40% biệt thự ,nhà vườn ,chia lô xây dựng nhà ống. Danh mục các khu đô thị ,đất ,mớí dự kiến phát triển nhà ở xây dựng giai đoạn 1996-2000 và 2010 (UBND TP HN) TT Tên các dự án Diện tích khu đất(ha) Tổng diện tích sử dụng (m2) ước tính kinh phí (tỉ đồng) 1 Khu Trung Hoà-Yên Hoà 37 319000 281 2 Khu Định Công 35 297 000 287 3 Khu Yên Hoà 39 300 000 200 4 Khu Đầm Trấu 6,1 67 000 130 5 Khu Phúc xá 2 3,8 50 000 100 6 Khu Đại Cồ Việt 4,7 75 000 460 7 Khu Linh Đàm 110 150 000 500 8 Khu Trung Hoà-Nhân Chính 65,3 500 000 1000 9 Khu Đại Kim-Định Công 24,5 200 000 176 10 Khu Di dân quận Hai Bà Trưng 9,5 90 000 36 11 Khu Hồ Giải Đỏ 8,9 20 000 30 Các dự án liên doanh và vay vốn nước ngoài TT Tên các dự án Diện tích khu đất(ha) Tổng diện tích sử dụng (m2) ước tính kinh phí (triêu USD) 1 Khu Nam Thăng Long –Nội bài 329,5 4.000.000 2 100 2 Khu Bắc Thăng Long 86 5.00.000 240 3 Khu Nghĩa Đô 22 2.00.000 100 4 Làng Quốc tế Thăng Long 10,2 1.24.000 185 Hiện đã có12 dự an với tổng diện tích đất hơn 230 ha đã và đang triển khai xay dựng, đó là khu đô thị mới Trung Yên ,Làng quốc tế Thăng long, khu nhà ở Bắc linh đàm, khu nhà ở dịch vụ tổng hợp Hồ linh đàm, khu định công, khu đền lừ,Làng sinh viên, Khu ĐTM Cầu Diễn… Trong năm 2002 Hà nội sẽ có 14 khu ĐTM sẽ dược khởi công xây dựng và hoàn thanh vào 2005.Đây là 14 khu đô thị được UBND TP xếp vào loại ‘trọng điểm’ đó là: khu ĐTM Mễ Trì Hạ, Mỹ Đình- Mễ Trì, Mỹ Đình ii, Nam đường Trần Duy Hưng, khu TP giao lưu,Thạch Cầu-Thạch bàn,khu ĐTM Tây Nam(SAPROP)… Trong tưong lai để đảm bảo sự phát triển kinh té Hà nội có sự phát trỉen nhanh bền vững ,phải phát triển HN với không gian mở theo hướng Bắc &Tây Bắc ,hướng Tây & Tây Nam, xây dựng mạng lưới đô thị vệ tinh xung quanh thủ dô theo qui hoạch thống nhất .Trong đó có khu đô thị mới Bắc Sông Hồng& Tây Hồ Tây là sự phất triển chiến lược của TP, chưa từng có từ trước tới nay, với tổng diện tích 8830 ha trong đó Đông Anh là 7990 ha ,Từ Liêm là 840 ha. Những vấn đề thực trạng về nhà đất nêu trên đã cho thấy thực trạng về nhà đất Hà nội.Từ đó cho thấy sự tác động của nó đối với thị trường bất động sản Hà nội,chẳng hạn như tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn chậm là trong những nguyên nhân của sự phức tạp của thị trường này (hiện tượng mua bán trao tay còn phổ biến …).Quĩ nhà chật hẹp ,chất lựơng thấp …làm cho cầu về nhà tăng.Sự mở rọng và phát triển các khu đô thị hiện nay đã tạo ra lượng cung đáng kể,đồng thời kích thích cầu, làm cho thị trường nhà đát hiện nay rất sôi động…Tất cả điều đó đều là những nhân tố tác động và ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường bất động sản. III) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội. 1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà nội Tổng cầu bất động sản là một bộ phận cấu thành nên thị trường này. Tổng cầu bất động sản là tổng số lượng cầu về các loại bất động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lượng bất động sản mà cá nhân, hộ gia đình , hãng kinh doanh và các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua tương ứng với khả năng thanh toán cua họ. Nếu căn cứ vào đặc điểm thành phần cơ cấu bất động sản thì ngươì ta thường phân chia bất động sản thành 4 loại sau : bất động sản chỉ là đất đai bất động sản là đất ở & nhà ở bất động sản là đất và các công trình xây dựng phục vụ cho sản xuất ,kinh doanh,sinh hoạt của con người. bất động sản là đất và các tài sản khác gắn liền với đất Như vậy cầu về mỗi loại bất động sản là khối lượng bất động sản đó mà người mua sãn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để được khối lượng bất động sản đó trên thi trường . Mục đích của người mua có thể là sử dụng cho sản xuất ,kinh doanh, hoặc để ở. Nhu cầu về bất động sản và cầu về bất động sản có sự khác nhau và không thể đồng nhát được. Khi so sánh hai khái niệm này thì sự khác biệt không chỉ về qui mô, phạm vi mà con cả về tính chất, đặc điểm khi phát sinh,xuất hiện chúng. Nhu cầu bất động sản thường phát sinh với qui mô lớn, pham vi rộng và có thể nảy sinh ở tất cả các đối tượng ,thành phần trong xã hội. Nhưng cầu về bất động sản trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu cả về số lượng và chất lượng do có những nhu cầu phát sinh song lại không có khả nang thanh toán . Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều có những đối tượng, thành phần trong xã hội xuất hiện nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhưng lại khong trở thành cầu thực tế vì thiếu khả năng thanh toán, ngược lại có những đối tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu đùng nhưng có nhu cầu tích luỹ ,đầu cơ bất động sản và có khả năng thanh toán thì lại trở thành nhu cầu thực tế .Do vạy, cầu về môĩ loại bất động sản nói riêng và tổng cầu về bất động sản nói chung đều có mối quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán . Xét về lí luận cũng như thực tế có rất nhiều loại cầu khác nhau, chúng ta có thể phân chia ra như sau: +Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất thuộc khu vực i + Cầu về bất động sản đáp ứng cho sản xuất, kinh doanh thuộc khu vực ii, iii. + Cầu về bất động sản phục vụ cho sinh hoạt của con người là về đất ở, nhà ở . + Cầu về bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanh buôn bán bất động sản. Hiện nay, ở nước ta nói chung và ở Hà Nội nói riêng, các nhóm cầu trên đã xuất hiện là mầm mống cho một thị trường ngầm về bất động sản , không có tổ chức , các cơ quan quản lý nhà nước không thể điều tiết được .Cụ thể Hà nội có các nhóm cầu chính sau: - Cầu về văn phòng ,trụ sở làm việc . - Khách sạn, nhà hàng . - Đất ở ,nhà ở. Về văn phòng ,trụ sở làm việc: hiện nay ngày càng có nhiều doanh nghiệp mới được thành lập, nhất là sau khi Luật doanh nghiệp mới ra đời . Nhu cầu ngày càng nhiều mà nguồn cung hiẹn tại không đủ về số lượng , chất lượng cho nhu cầu của doanh nghiệp, tổ chức trong nước, các doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp nước ngoài, các tổ chức quốc tế… Khách sạn, nhà hàng: khi nền kinh tế phát triển, cuộc sống người dân nâng cao thì nhu cầu hưởng thụ càng nâng cao làm phát sinh nhu cầu về nhà hàng, khách sạn phục vụ cho hưởng thụ của người dân. Hiện nay du lịch ở Hà nội đang phát triển mạnh, cùng với mức sống của người dân được nâng cao làm cho nhu cầu về nhà hàng , khách sạn tăng mạnh. Cầu về đất ở ,nhà ở: đây là nhóm cầu chủ yếu góp phần làm sôi động thị trường bất động sản Hà nội hiện nay.Bởi đang có nhu cầu lớn để bổ sung cho tình trạng quĩ nhà ở,đất ở ít, kém chất lượng. Nhu cầu đó tăng lên cùng với sự gia tăng dân số , tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập , mức sống… Trong các nhóm cầu trên thì cầu về đất ở, nhà ở là lớn nhất và tăng dần lên , bởi tính thiết yếu của nhu cầu này, có thể thấy được điều này qua doanh số cho vay trả góp để mua nhà ở tăng dần theo các năm tại ngân hàng ACB Như vậy do nhiều yếu tố khác nhau, cầu bất động sản hiện nay ở Hà nội đang tăng mạnh , điều đó rễ dàng nhận ra trong sư sôi động của thị trường bất động sản hiện nay.Trong đó đặc biệt là cầu về đất ở ,nhà ở tăng mạnh ,điều đáng chú ý nữa là cầu hiện naychủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục đích tích trữ ,đầu cơ kinh doanh bất động sản của một bộ phận người có thu nhập cao, người có khả năng thanh toán . Còn cầu thực sự thì không trở thành cầu thực tế do giá nhà, giá đất quá cao nên không thể thanh toán được. Hà nội hiện nay, theo ước tính chỉ có khoảng 50-60% số hộ có thể và có khả năng trở thành khách hàng của thị trường bất động sản , khoảng 30-40% số hộ cần cần có sự hỗ trợ của Nhà nước, còn 10% hộ nghèo thì có sự hỗ trợ của nhà nước cũng không thể mua được nhà . Việc hàng rào giá cả bất động sản quá cao là cản trở lớn đối vơi lượng cầu tiềm năng chưa được thoả mãn và ngày càng làm cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng , tắc nghẽn, và điều cần thiết là phải khai thông sự tắc nghẽn đó, bằng cách phải tăng cung , chống đầu cơ… để giảm giá cả . 2) Một số nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội. a)Sự tăng dân số. Trong vài năm gân đây dân số của Hà nội tăng rất nhanh. Dân số Hà nội năm 1999: 2.672.212; năm 2000: 2.736.400. năm 2000: 2.841.700. Như vậy so với năm 1999 dân số năm 2000 tăng 2,4%, năm2001 tăng 6,34% và tăng 3,9% so với năm 2000 .Đây là một tốc độ tăng cao. Theo niên giám thống kê năm 1999, dân số Hà nội như sau: Số hộ toàn TP: 641.863 ; + trong đó thành thị : 377.563 (58%); + nông thôn: 240.327 . Dân số :2.672.212; +thành thị :1.523.936 (57%),+ nông thôn: 1.151.230. Trong khi đó quĩ đất đô thị chỉ chiếm 10,7%số quĩ đất toàn TP . Theo dự báo dân số Hà nội năm 2010 sẽ khoảng 3,2 triệu người, và đến năm 2020 sẽ tăng gấp đôi. Hà nội là trung tâm chính trị , kinh tế ,văn hoá của cả nước ,vì vậy ngoài sự gia tăng dân số tự nhiên, thì gia tăng cơ học cũng rất đáng kể. Việc di dân từ các tỉnh lẻ vào TP cũng là nhân tố đáng kể trong việc làm tăng cầu về nhà ở. Việc tăng dân số nói chung sẽ làm tăng nhu cầu trực tiếp về đất ở ,nhà ở, và đồng thời làm tăng nhu cầu về bất động sản phục vụ các mục đích như :giải trí ,vui chơi, thương mại, văn hoá , giáo dục… b)Sự nâng cao mức thu nhập Tăng trưởng kinh tế Hà nội trong giai đoạn 1991-1995 là 12,52%, giai đoạn 1996-2000 là 10,38%. Thu nhập bình quân tăng rõ rệt năm 1991 là 470 $/người, đến năm 1999 là 915$/người và năm 2000 là 990$/người gấp 3 lần so với thu nhập trung bình của cả nước. Như vậy sự tăng trưởng kinh tế cao và mức thu nhập tăng nhanh của người dân thủ đô trong thời gian qua đã không những tác động đến cầu mà còn tác động đến sức mua về bất động sản. c)Tâm lý , mục đích sử dụng bất động sản Hiện nay , nhiều người đổ xô đi mua bất động sản với nhiều mục đích, thị hiếu khác nhau . Dân ta thường có ý nghĩ ‘an cư rồi mới lạc nghiệp’ vì vậy mọi người luôn có tâm lý muốn có nhà ở ổn định trước.Điều này làm cho nhu cầu về đất ở ,nhà ở tăng, nhất là đối với những người ở độ tuổi 25-35 là độ tuổi của những người có nhu cầu tự lập cuộc sống riêng , nhũng gia đình trẻ; hoặc với những cán bộ thuyên chuyển công tác… Mặt khác hiện nay có tâm lý chung là ‘đầu tư vào đất là không lỗ’ vì vậy người ta mua đất như là một kiểu tích trữ tài sản ,hoặc để đầu cơ kinh doanh bất động sản . Việc mua bất động sản phụ thuộc nhiều vào mục đích, thị hiếu của người mua.Không chỉ sử dụng với mục đích để ở mà còn để kinh doanh hàng hoá ,dịch vụ hoặc kết hợp các mục đích đó với nhau . Hiện nay có hai mục đích chính để mua bất động sản là: +mục đích đầu cơ kinh doanh bất động sản ,đây là yếu tố cầu giả tạo làm tăng cầu hiện nay; + mục đích để ở ,sử dụng để kinh doanh hàng hoá , dịch vụ, làm văn phòng,trụ sở. Như vậy với những tâm lý, mục đích mua bất đọng sản như trình bày ở trên đã góp phần làm tăng cầu bất động sản nhất là khi hiện nay thu nhập của người dân thủ đô được nâng cao. e)Nhu cầu đất ở , nhà ở tăng nhanh Tổng cầu về bất động sản bao gồm cầu về các loại bất động sản, trong đó có bất động sản là đất ở , nhà ở. Cầu về đất ở , nhà ở tăng nhanh đã làm cho tổng cầu bất động sản nói chung tăng lên. Quyền có chỗ ở là một quyền cơ bản của con người được nhà nước công nhận và chăm lo thông qua các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực của mình . Cầu về đất ở, nhà ở tăng nhanh có thể được phân tích bởi một số nguyên nhân sau đây: e1) Biến động tăng dân số cả về tự nhiên và cơ học rất nhanh. Như đã phân tích ở trên so với năm 1999 dân số năm 2000 tăng 2,4%, năm 2001 tăng 6,34% , điều đó đương nhiên đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở. e2) Tuy Hà nội có quĩ nhà đứng thứ 2 cả nước , khoảng 15% tổng qũi nhà cả nước trong đó khoảng 40%quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Song bình quân diện tích bình quân nhà ở không chỉ thấp hơn mức bình quân chung của cả nước, mà còn có xu hướng giảm từ năm 1954-1992 và tăng chậm trong thời gian gần đây, có thể thấy được qua bảng sau: Năm 1954 1965 1980 1990 1992 1995 1996 1998 1999 2000 Bìnhquân m2/ người 6,7 6,2 5,8 4,6 4,5 4,8 5,0 5,5 5,7 6,0 Năm 1994 bình quân nhà ở đô thị toàn quốc là 5,8 m2/người, riêng TP Hồ Chí Minh là 7,3 m2/người, còn mức của nhiều đô thị các nước trong khu vực là 10-12 m2/người, thì Hà nội chỉ đạt mức 4,8 m2/người ( có tới 30% dân đô thị ở dưới mức 3m2/người). Những năm gần đây 1996-2000, TP đã đầu tư xây mới được 1.648.000 m2 nhà đạt 109,8% kế hoạch đề ra, làm cho mức bình quân được cải thiện và dần tăng . Với quĩ nhà và diện tích bình quân như vậy thì làm phát sinh tăng nhu cầu về nhà ở bao gồm :tăng diện tích nhà ở cho những hộ đang ở quá chật ; những cán bộ ,viên chức,lực lượng vũ trang …chưa có nhà hoặc mới chuyển đến. e3)Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến làm việc lâu dài. Các khu nhà ở hiện nay của các chuyên gia nước ngoài tại Hà nội chỉ vẻn vẹn có một số biệt thự kiểu pháp được cải tạo lại và một số ngôi nhà mới xây dựng ở rải rác các khu trung tâm TP. Nguồng cung cấp hiện tại không đáp ứng đủ nhu cầu tức thời và chỉ số ít đáp ứng được nhu cầu cần các căn nhà hiện đại đạt tiêu chuẩn quốc tế , đặc biệt là các khu nhà dành cho cộng đồng người nước ngoài ,nhất là dành cho các gia đình có con cái. Vì vậy cần bổ sung thêm về số lượng ngôi nhà hiện đại đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài. e4)Nhu cầu chỗ ở của những hộ di rời để giải phóng mặt bằng theo qui hoạch. Hiện nay Hà nội đang có nhiều dự án qui hoạch về phát triển kinh tế –xã hội , giao thông , xây dựng khu đô thị mới…và số hộ cần phải di rời để giải phóng mặt bằng theo qui hoạch rất nhiều . Trong khi đó việc cung cấp chỗ ở cho số hộ dân này còn hạn chế . Hiện nay đã xây dựng được nhiều nhà chung cư phục vụ đáp ứng nhu cầu của số hộ di dân này , nhưng vẫn chưa đủ phần là vì họ không thích sống ở nhà chung cư mà thích sống trong nhà chia lô, biệt lập hơn. Theo qui hoạch đến năm 2010 số hộ phải di dời là 35.000 hộ , diện tích bị thu hồi để phát triển đô thị là 8.450 ha. Như vậy là nhu cầu này rất búc xúc và có xu hướng chuyển ra ngoại thành do khu vực nội thành đã quá chật trội và giá nhà quá cao. Theo kế hoạch giai đoạn 2001-2005 diện tích nhà ở phục vụ di dân GPMB 232.000 m2, diện tích đất khoảng 43 ha, kinh phí ước tính 394,4 tỉ đồng, khoảng 5000 căn hộ. Như vậy theo kế hoạch mới chỉ phục vụ được 5000 hộ , còn rất ít so với số hộ phải di dời theo qui hoạch đến năm 2010 là 35000 hộ. Trước nhu cầu búc xúc như vậy, trước hết cần phải phát triển nhà ở trực tiép làm tăng cung nhà ở đáp ứng cầu nhà ở ngày càng tăng trên địa bàn TP, cải thiện điều kiện sống cho dân , góp phần đảm bảo công bằng xã hội và ổn định phát triển kinh tế xã hội.PTNO còn góp phần cải thiện cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị , cải tạo cảnh quan và môi trường Thủ đô theo hướng hiện đại , văn minh. Ngoài tất cả những yếu tố kể trên ,thì còn nhiều yếu tố khác tác động đến tổng cầu như: luật pháp, các chính sách tài chính tín dụng, ngân hàng, sự phát triển kinh tế của cả nước ,của Hà nội, sự đa dạng hoá các phương thức thanh toán…những yếu tố đó đều góp phần tác động đáng kể đến tổng cầu bất động sản Hà nội. Những yếu tố cơ bản trên thực tế luôn được điều chỉnh và đã ngày càng kích cầu bật lên và là động lực để tăng cung bất động sản.Như vậy thị trường bất động sản Hà nội đang có nhu cầu lớn ,nhưng chưa được đáp ứng, đặc biệt là đất ở, nhà ở. Nhu cầu về bất động sản sẽ càng phát triển tăng lên cùng với mức tăng dân số, tăng thu nhập& mức sống , sự phát triển các khu đô thị mới và yêu cầu của cuộc sống văn minh hiện đại . I.V) Tình hình cung bất động sản Hà nội. 1) Tình hình cung bất động sản Hà nội Tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính qui luật của nền kinh tế thị trường .Đây là hai đại lượng luôn luôn biến đổi do chịu đựng của nhiều yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội . Tổng cung bất động sản được xác định bao gồm tổng số lượng cung về các loại bất động sản, nó là toàn bộ số lượng bất động sản có thể và sẵn sàng tham gia vào giao dịch mua bán trên thị trường . Tổng cung không hoàn toàn trùng khớp với tổng số bất động sản hiện có , bởi có những bất động sản không được tham gia vào thị trường theo qui định pháp luật và bởi chủ sở hữu sử dụng nhiều bất động sản nhưng họ không có nhu cầu bán ,chuyển nhượng hoặc có nhu cầu bán nhưng không phải bằng giá hiện hành mà chờ giá cao hơn để bán. Những nguồn bất động sản trên không được tính vào tổng cung bất động sản tại một thời điểm nào đó . Bất động sản là đất đai có thuộc tính của tài sản mang tính chất một loại hàng hoá đặc biệt :đặc biệt ở nguồn gốc tạo thành tính hạn chế số lượng , tính không đồng nhất , tính không thay thế , tính cố định , tính vĩnh cửu. Xuất phát từ tính chất đặc biệt đó mà lượng cung về bất động sản cũng mang những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác .Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và không thể tự tạo thêm cung đất đai theo ý muốn chủ quan.Từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử sụng khác nhau thì sự thay đổi về cung của loại đất a) Tình hình cung về đất đai. *Tình hình kế hoạch giao đất để xây dựng nhà ở -Tình hình giao đất để thực hiẹn các dự án phát triển nhà ở giai đoạn 1998-2000 Năm Kế hoạch được Chính phủ phê duyệt Thực hiện Đạt tỷ lệ (%) Tổng cộng(ha) đất xây dựng nhà ở(ha) Diện tích(ha) Số dự án 1998 2381 254 98,13 34 38,63 1999 1802 384 47,25 1124 12,3 2000 1340 310 197,96 148 63,86 Năm 2000 là năm thực hiện giao đất phát triển nhà ở với diện tích đất và chỉ tiêu kế hoạch đạt được cao nhất từ trước tới nay .Trong đó có nhiều dự án lớn phát triển khu đô thị mới đồng bộ hiện đại về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như :khu đô thị mới Trung Hoà -Nhân Chính giai đoạn I&II . Khu nhà ở Bắc Linh Đàm +Đại Kim, khu đô thị Nam Trung Yên. *Kế hoạch sử dụng đất để phát triển nhà ở giai đoạn 2000-2005. Căn cứ vào tình hình thực hiện kế hoạch giao đất để phát triển nhà ở giai đoạn 1998-2000, các chỉ tiêu kế hoạc 5 năm 2000-2005 của Thành phố, Chương trình 12/CTr –TƯ về phát triển nhà ở Hà Nội và nội dung qui hoạch sử dụng đất xây dựng nhà ở đô thị của kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2001-2005 của Thành phố dự kiến là :1269 ha, trong đó : diện tích ở 7 quận nội thành là:209 ha & diện tích 5 huyện ngoại thành là 1060 ha . * Phương án qui hoạch sử dụng đất đến 2010 +Định hướng phát triển Để đảm bảo kinh tế Thủ đô có nhịp độ tăng trưởng nhanh bền vững đến năm 2010, tổng sản phẩm xã hội (GDP) của Hà Nôi tăng 2,7 lân so năm 2000 ,thu nhập bình quân của nhân dân tăng 2 lân so với năm 2000, tốc độ tăng trưỏng hàng năm khoảng 10%-11%, phải phát triển Hà nội với không gian mở theo hướng Bắc&Tây Bắc ,hướng Tây và Tây Nam ; nghiên cứu việc chỉnh trị Sông Hồng và qui hoạch khai thác hai bên Sông hồng; xây dựng mạng lứới đô thị vệ tinh xung quanh Thủ đô theo qui hoạch thống nhất hiện đại hoá hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị trước một bước so với yêu cầu phát triển Thủ đô . Chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân khoảng 100m2/người; trong đó chỉ tiêu đất giao thông là 25m2/người, đất cây xanh công viên ,thể dục thể thao 18m2/người, đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng 5m2/người . + Qui hoạch sử dụng đất đến năm 2010 - Đất đô thị tang 12951 ha so với năm 2000, chuyển 232 ha đất ở đô thị thành đất xây dựng cơ sở hạ tầng . -Đất khu dân cư nông thôn :giảm hơn 908 ha chủ yếu do một số khu vực đất nông thôn trở thành khu vực đô thị (tăng nhanh hơn so với việc giãn dân hình thành các khu dân cư nông thôn mới ) . -Đất nông nghiệp sẽ giảm 10166 ha so với nam 2000,phấn đấu tăng tỷ trọng diện tich cây lâu năm, đồng cỏ chăn nuôi , giảm tỷ trọng đất trồng cây hàng năm hình thành các vùng nông nghiệp đô thị –sinh thái phát triển bền vững với cong nghệ cao . -Đất lâm nghiệp tăng 1700 ha chủ yếu trồng rừng mới ở Sóc Sơn , chuỷển 125 ha thành đất chuyên dùng và đất ở. -Đất chuyên dùng tăng 9050 ha , chủ yếu cho đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở các khu đô thị mới . -Đất chưa sử dụng & sông suối , núi giảm 2570 ha về cơ bản được khai thác sử dụng vào mục đích nông, lâm nghiệp, chuyên dùng và đất ở, diện tích còn lại là sông suối . Theo đó , kế hoạch phân bổ sử dụng đất đến năm 2010 như sau: tổng diện tích tự nhiên 92097,45 ha ,trong đó: Các loại đất 5 năm 10 năm đất nông nghiệp 38404 ha-41,7% 33146 ha-36,32% đất lâm nghiệp 7663 ha-8,33% 7703 ha-8,36% đất chuyên dùng 25947 ha-28,17% 29779 ha-32,33% đất ở 12234 ha –13,28% 13784 ha-14,97% đất chưa sử dụng 7849 ha- 8,52% 7385 ha-8,02% động sản nào đó sẽ tác động thay đổi cung của loại bất động khác. Hiện nay tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố là :92.097,45 ha trong đó kế hoạch phân bố sử dụng đất như sau: Các loại đất 2001(%) 5 năm (%) 10 năm (%) đất nông nghiệp 47,4 41,7 36,32 đất lâm nghiệp 7,3 8,33 8,36 đất chuyên dùng 22,3 28,17 32,33 đất ở 12,7 13,28 14,97 đất chưa sử dụng 10,3 8,52 8,02 Như vậy cung về đất đai cho sản xuất khu vực I sẽ giảm, tăng đất chuyên dùng và phục vụ cho sản xuất xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật , tăng đất ở phục vụ cho nhu cầu về chỗ ở của người dân. Từ đó cho thấy khi trình độ phát triển của lực lượng sản xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lượng cung đất đai cho khu vực II, III tăng, cho nhà ở tăng. Hiện nay , Hà nội lượng cung về bất động sản là đất ở , nhà ở phục vụ cho nhu cầu của người dân tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàng năm. b) Tình hình về cung nhà ở. Hà nội có quĩ nhà đứng thứ 2 cả nước, khoảng 15% tổng qũi nhà cả nước trong đó khoảng 40%quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước. Bình quân diện tích nhà ở năm 2000 là 6,0 m2/người. Trong tổng quĩ nhà của Hà nội thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt còn lại đều đã xuống cấp và thuộc diện cần sửa chữa lớn hoặc dỡ bỏ. 30% quĩ nhà do nhà nước quản lý là nhà chung cư, phần lớn là loại 4-5 tầng cũ kỹ; ở khu phố cổ chỉ có 15-20% quĩ nhà còn tốt , 10%bị hư hỏng nặng cần phá bỏ, trên 70% cần sửa chữa, cải tạo. Bởi vậy Hà nội cần phải tạo ra cung nhiều hơn, sơ bộ tính đến giai đoạn 2001- 2010 thành phố cần 3000 ha đất với kinh phí 30-35 ngàn tỷ đồng để xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm nâng mức cung bình quân diện tích nhà ở đô thị của thủ đô lên 7-7,5% m2/người vào năm 2005, 8-9 m2/người vào năm 2010. Từ năm 1990 đến nay ,nhân dân Thủ đô đã tích cực hưởng ứng chủ trương “Nhà nước và nhân dân cùng làm” chủ động từng bước cải thiện đìều kiện nhà ở. Diện tích xây dựng nhà ở mới mỗi năm đều tăng 10%-25%.Đặc biệt trong giai đoạn 1998-2000, cùng với chưong trình số 12/CTr-TU ngày 20/5/1998 của Thành uỷ, tình hình đầu tư nhà ở đã đựoc cải thiện .Nhiều khu đô thị mới ,khu nhà mới đựoc hình thành với điều kiện ở phù hợp như khu nhà ở Đầm Trấu, khu đô thị mới Trung hoà-Yên hoà,Định công ,Bắc Linh Đàm, Làng Quốc tế Thăng Long … Theo báo cáo của UBND TP Hà Nội, kết quả phát trỉển nhà ở 1998-2000 như sau: Số liệu PTNO hàng năm Kế hoạch (m2) Thực hiện (m2) Tỷ lệ (%) Bình quân (m2/người) Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 3 năm 1150000 1352212 117,67 -theo dự án 340000 402858 118,49 -dân tự đầu tư xây dựng 810000 950354 117,33 Năm 1998 Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 300000 339191 113 5,5 -theo dự án 70000 85591 112 -dân tự đầu tư xây dựng 230000 253600 110 Năm 1999 Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 400000 416511 104,13 5,7 -theo dự án 120000 130162 108,47 -dân tự đầu tư xây dựng 280000 286349 102,27 Năm2000 Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới 450000 597510 132,78 6,0 -theo dự án 150000 187105 124,74 Bjbjj –dân tự đầu tư xây d dựng 300000 410405 136,80 PTNO trong 3 năm 98-00 đều đạt và vượt chỉ tiêu so kế hoạch,bình quân mỗi năm xây dựng được 450737 m2 tăng gấp 2,25 lần so với những năm 91-97 bình quân hàng năm chỉ đạt 200000 m2. Trong năm 2001 kết quả đạt được như sau: Kế hoạch(m2) Thực hiện (m2) Tổng cộng 620887 843410 -theo dự án 417585 -dân tự đầu tư xây dựng 425825 Kết quả trên được biểu diễn như sau ( nghìn m2) Từ các số liệu trên và tình hình thực tế ta thấy rằng việc phát triển nhà ở đang ngày tăng một cách mạnh mẽ . *Phát trỉển nhà ở theo các dự án được duyệt: Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới trong 3 năm 98- 00 là 1.352.212 m2 trong đó PTNO theo dự án đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh góp phần đáng kể vào viẹc PTNO, riêng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xây mới trong năm. Kết quả trong PTNO theo dự án của các chủ dự án phân theo chủ đầu tư như sau : Các chủ đầu tư thuộc địa phương xây dựng được : 241.883 m2 chíếm 60% tổng m2 nhà ở theo dự án . Các chủ đầu tư thuộc Trung ương xây dựng được: 160.976 m2 chiếm 40% tổng m2 nhà ở theo dự án . Qua kết quả PTNO trên cho thấy các Doanh nghiệp là nhà đầu tư kiêm nhà thầu thực hiện được khối lưọng lớn hơn các Doanh nghiệp là nhà thầu kiêm nhà đâu tư .Ví dụ Tổng công ty Đầu tư & Phát triển Đô thị (HUD) trong 3 năm 98-00 đã thực hiện dược 99.032 m2 chiếm 61,5% trong tổng khối lượng thực hiện của các chủ đầu tư thuộc trung ương (160.976 m2) và chiếm tỷ lệ 24,58 % trong tổng số khối lượng PTNO theo các dự án của Thành phố. *PTNO theo dự án phân theo địa bàn quận ,huyện: Trong 3 năm 98-00 ,kết quả nhà ở xây dựng mới theo dự án phân theo địa bàn quận ,huyện như sau: Quận Hai Bà Trưng :91.866 m2; Huyện Thanh Trì :74.496 m2 ; Quận Cầu Giấy : 56.860 m2; Quận Ba Đình :56.168 m2. Các địa bàn ở mức trung bình: Đống Đa ,Từ Liêm ,Thanh Xuân. Các địa bàn kém phát triển: Hoàn Kiếm ,Gia Lâm,Tây Hồ , riêng Đông Anh, Sóc Sơn không có sản phẩm m2 nhà ở theo các dự án. -PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ &khu đô thị mới, khu dân cư tập trung :_+ PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ giảm dần theo cac năm :1998(90%) ,1999(70%), 2000(50%). Ngược lại tại các khu đô thị mới, khu dân cư tập trung lại tăng lên. *PTNO do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo. Trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%.Trong đó : -Các địa bàn phát triển với khối lượng tương đối lớn là :Hai Bà Trưng,Cầu Giấy,Đống Đa ,Thanh Xuân ,Tây Hồ . -Các địa bàn phát triển với khối lượng trung bình là : Ba Đình , Hoàn Kiếm. -Các địa bàn phát triển với khối lượng ở mức thấp là: Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Từ Liêm ,Sóc Sơn. Việc nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo phần lớn là xây dựng sai phép ,trái phép ,thời diểm 2000 là 3,7% so với tổng số nhà dân tự xây dựng. ** Mục tiêu kế hoạch PTNO năm 2001-2005,và 2010. Năm 2001-2005 đầu tư xây mới 3,5 tr m2 nhà ở. Đến 2010 phấn đấu mục tiêu bình quan 9m2/người, đầu tư xây đựng mới từ 9-10 tr m2 nhà ở. Các chỉ tiêu kế hoạch2001-2005 như sau: +PTNO theo dự án :1,2-1,5 tr m2 +PTNO do dân tự đầu tư xây dựng :1,8-2 tr m2 +Tổng cộng: 3-3,5 tr m2 Trong đó nhu cầu về quĩ nhà ở do ngân sách đầu tư 315.402 m2, diện tích đất khoảng 433 ha ,ứớc tính 536,2 tỷ đồng, bao gồm: Nhà ở phục vụ di dân GPMB :232000 m2, kinh phí ước tính 394,4 tỷ đồng ,khoảng 5000 căn họ đang là nhu cầu cấp bách . Nhà ở phục vụ theo NQ số 58/1998/NQ UBTVQH-10 ngày 20/8/1998 cuả UBTV QH vè giao dịch dân sự về nhà ở xác lập, trước ngày 1/7/1991:42162 m2 nhà ở ,14054 m2 đất, kinh phí ước tính 37,74 tỷ đồng. Nhà ở để cải tạo ,di chuyển dân đang ở các nhà chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm:19.240 m22 nhà với 481 căn hộ , kinh phí ước tính 32, 708 t ỷ đồng. Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nước để TP quản lý cho thuê ,bán.Đồng thời đầu tư cải tạo khoảng 500000m2 quĩ nhà của nhà nước thuộc khu nàh ở do TP quản lý và tiép nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng (chưa kể kinh phí đầu tư XDHTKT). Như vậy, hiện nay ở Hà nội nguồn cung về đất ở , nhà ở chủ yếu do nhà nước và nhân dân tự đầu tư xây dựng: Nhà nước thực hiện đầu tư qua các dự án phát triển nhà ở,và các công ty hiện đang thực hiện các dự án này ở Hà nội là Tổng Cty đầu tư và phát triển đô thị của Bộ Xây Dựng, Tcty đầu tư và phát triển nhà thành phố Hà nội, Tcty Xây Dựng Hà Nội. Phát triển nhà ở theo các dự án được duyệt trong thời gian qua như sau: Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới trong 3 năm 98-00 là 1.352.212 m2 trong đó PTNO theo dự án đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh góp phần đáng kể vào viẹc PTNO, riêng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xây mới trong năm. PTNO do dân tự đầu tư xây dựng, cải tạo. giai đoạn 1996- 2000:1.177.256 m2, trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%. Như vậy, trong thời gian qua khu vực do dân tự đầu tư xây dựng nhà ở là chủ yếu và chiếm phần lớn số lượng nhà ở xây mới . Các hoạt động tăng cung này thường độc lập với những nguyên tắc , qui định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của nhà nước và cũng được đầu tư phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những bất động sản được hình thàth bằng cách tự xây dựng thiết kế riêng tuỳ theo khả năng tài mính của từng người nên chúng rất đa dạng về cấp độ , mang tính chất và phạm vi ,địa bàn khác nhau, đồng thời tạo thành một nguồn lượng cung bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường. Trong thời gian qua, việc tăng cung bất động sản trên địa bàn Hà nội còn chậm ,nhưng đã huy động được các nguồn lực và phát huy nội lực thu hút vốn đầu tư , thúc đẩy tiêu dùng và lưu thông tiền tệ góp phần chống lạm phát , ổn định kinh tế – xã hội và góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế –xã hội của Thành phố . Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm. - Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế, nhiều giải pháp , chính sách về phát triẻn nhà ở chưa được thể chế hoá thành qui định của chính quyền để đưa vào cuộc sống. Quản lý của chính quyền và các ngành, các cấp về phát triển nhà ở trong tình hình mới chưa chuyển mạnh theo yêu cầu quản lý phát triển, ít chú ý đến tạo môi trường về cơ chế chính sách, về môi trường đầu tư, tài chính, tín dụng ,môi trường pháp lý và chỉ đạo tổ chức , các mô hình phát triển nhà ở theo tư tưởng chỉ đạo của Thành uỷ, còn có tư tưởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của nhà nước , ít quan tâm tìm giải pháp vận dụng sáng tạo luật pháp , chính sách của nhà nước để phát triển nhà ở cho dân cư tại địa phương , đơn vị mình. Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xã hội hoá phát triển nhà ở với xã hội hoá các lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư còn thấp , quản lý khai thác còn lúng túng , chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn tại các vùng ven đô. Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của các ngành , cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều việc vừa làm vừa thí điểm .Một số dự án đã được phê duyệt đầu tư , đã có quyết định giao đất nhưng triển khai còn chậm . Hạn chế về khả năng tài chính của thành phố và những vấn đề ràng buộc của luật pháp chưa thể vượt qua như cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để cấp gíấy phép xây dựng nhà ở cho dân , về quyền của các nhà đầu tư khu đô thị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng trái phép, sai phép,và trong việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị ,về quĩ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt bằng…đang là những khó khăn cần nhanh chóng giải quyết. Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn làm chậm tíen độ triển khai dự án: + Do chi phí đền bù giải toả mặt bằng và tái định cư quá lớn gây khó khăn về vốn đầu tư. + Chính sách đền bù và tái định cư còn nhiều vướng mắc. Trên đây là một số nguyên nhân khiến cho cung nhà đất còn chậm . Những nguyên nhân này có khách quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chính. Do vậy để giải quyết vấn đề naỳ chính quyền các cấp , ngành liên quan phải nỗ lực hơn nữa. Việc phát triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đáp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà nội, tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhân dân, nâng cao cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị theo hướng văn minh hiẹn đại . Mặt khác, phát triển nhà ở nói riêng và phát triển bất động sản nói chung là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nâng cao thu nhập cho người lao động. Phát triển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp liên quan . Hơn nữa, trong bối cảnh giảm sút tổng cầu thị trường và sự biến động các cơ hội đầu tư kinh doanh như hiện nay, thì việc đầu tư phát triển bất động sản lại càng có ý nghĩa trong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế –xã hội ổn định và cần được đẩy nhanh hơn trong tương lai. V) Tình hình giá đất tại Hà Nội Giá cả đất đai là một trong những yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản, giá cả đất đai bao gồm : + giá đất do nhà nước qui định : Nhà nước định giá đất với 5 mục đích là : tính thuế chuyển quyền sử dụng đất , tính gía đất để cho thuê, tính giá đất để giao ,để đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá tài sản khi nhà nước giao ( vốn nhà nước giao). + giá đất trên thị trường ( thường chiếm 1/3, 1/2 giá thành bất động sản ) : nó chịu sự chi phối của các qui luật thị trường như qui luật cạnh tranh, giá trị , cung cầu. Ngoài ra do đặc tính của đất đai nên giá đất còn chịu tác động của khả năng sinh lợi của đất, luật pháp , qui hoạch , các yếu tố tâm lý …Giá đất trên thị trường là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng ( mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời đỉêm nhất định. Về phương diện tổng quát giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng một mảnh đất nào đó trên thực tế theo không gian, thời gian nhất định . 1) Giá đất do nhà nước qui định. Theo mục đích định giá như trên , Chính phủ ban hành khung giá các loại đất trên cả nước và căn cứ vào đó UBND cấp tỉnh ban hành bảng gía các loại đất cho phù hợp với địa phương của mình. Đối với giá đất đô thị được căn cứ vào 3 yếu tố sau : loại đô thị ( 5 loại); loại đường phố (5 loại) được xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí , khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ; vị trí đất trong đô thị (5 vị trí). Bảng giá đất của Hà nội được ban hành theo quyết đinh 3519/QĐ_UB năm 1997 của UBND TP Hà nội, cũng được xác định như trên nhưng bổ sung trong mỗi loại đường phố chia thành 2 mức A, B. Bảng giá đất đã tạo điều kịên cho việc quản lý thị trường bất động sản, quản lý giá trị kinh tế của đất tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước.Tuy nhiên bảng giá đất của Hà nội đã bộc lộ nhiều đặc điểm chưa hợp lý, phù hợp, quá thấp so với giá thị trường. Bảng giá đất của Hà nội đã quá cũ, từ năm 1997 đến nay chưa thay đổi lần nào, vì thế bảng giá đất đai đã không còn phù hợp so với sự biến động tăng giá đất trên thị trường . Nó đã lỗi thời khi mà thời gian qua sự biến động tăng giá cả đất luôn thay đổi rất nhanh cùng với sự thay đổi về cung , cầu , sự tăng trưởng kinh tế, thu nhập của người dân …nguyên nhân thì có nhiều, nhưng có thể thấy đó là do bảng giá đất còn nặng tính áp đặt chủ quan , ít dựa trên cơ sỏ thực tế , chưa có sự thay đổi , hơn nữa do địa bàn rộng lớn diễn biến giá cả lại phức tạp, định giá là một công việc khó khăn, phức tạp mà hiện lại chưa có cơ quan chuyên trách điều tra theo dõi ,cập nhật thông tin giá thực tế để định gía cho phù hợp. Sự chênh lệch về giá cả giữa bảng giá đất qui định so với gía thị trường tại Hà nội là rất đáng kể qua so sánh giá đất vào thời điểm năm 2000 như sau: Tên đường Loại đường phố Vị trí Giá qui định Giá đất thực tế Hệ số % QuậnĐống Đa Tôn Đức Thắng 1A 1 9800 13089 1,34 Nguyễn Lương Bằng 1B 1 7800 21355 2,74 Quận Thanh Xuân Chùa Bộc 2B 3 1210 8461 6,99 Chùa Bộc 2B 4 730 2871 3,93 Vương Thừa Vũ 3B 2 1300 2790 2,15 Trường Chinh 2B 3 1210 1619 1,34 Quận Hai Bà Trưng Phố huế 1A 1 9800 26117 2,67 Nguyễn Du 1A 1 9800 27885 2,85 Trương Định 3A 1 4040 5622 1,39 Quận Tây Hồ Thuỵ khuê 2A 1 6300 25160 3,99 Lạc Long Quân 3A 3 970 2760 2,85 Quận Ba Đình Kim Mã 1A 1 9800 18240 1,86 Giảng Võ 1A 1 9800 16770 1,71 Quận Hoàn Kiếm Trần Hưng Đạo 1A 1 9800 31921 3,26 Tràng Tiền 2A 3 1510 4484 2,97 Quận Cầu giấy Mai Dịch 3A 1 4040 6220 6,71 ( nghìn đồng/m2 ) (nguồn số liệu : Sở Địa Chính –Nhà Đất ) Qua số liệu về giá đất tại các quận, đường phố như trên , ta thấy giá đất thực tế đã vượt co hơn nhiều so với mức giá qui định , vượt ngoài tầm kiểm soát của bảng giá đất.Điều này được giải thích là do giá đất thực tế thì biến động tăng, còn bảng giá đất thì không thay đổi do vậy chênh lệch này tất nhiên. Việc giá đất qui định còn thấp so với thực tế đã dẫn đến một số khó khăn như : đền bù giải phóng mặt bằng ; + xác định tài sản đẩ đai khi góp vốn lieeen doanh (giá trị thấp ); + bỏ qua nguồn thu lớn và quan trọng cho ngân sách nhà nước . Vì vậy điều chỉnh xác định bảng giá đất cho phù hợp là điều rất cân thiết và quan trọng đối với nhà nước cũng như người dân . 2) Diễn biến giá đất trên thị trường giai đoạn 1994- 2002 Giá đất trong giai đoạn này luôn có sự biến động phức tạp. Sự biến động đó tạo thành những ‘cơn sốt’ về giá đất khiến cho thị trường bất động sản luôn được hâm nóng. Ta lấy giá đất theo điều tra thí điểm tại một đường phố để làm minh hoạ cho diễn biến giá đất ở Hà nội ,đó là ở đường Bà Triệu, Trần Bình Trọng (giá trung bình năm) . đườngBàTriệu đườngTrầnBìnhTrọng Qua hai biểu đồ trên ta thấy được giá đất tại 2 khu vực trên cũng giống như tình hình giá đất tại TP luôn biến động. Theo qui luật thì giá đất luôn luôn tăng. Điều này có thể giải thích là do cung đất luôn không đổi trong khi cầu về đất đai lại luôn tăng( nhu cầu đất đai cho chỗ ở, kinh doanh , xây dựng , đô thị hoá …tăng cùng với gia tăng dân số), sẽ làm cho giá đất luôn tăng . ở một thời điểm nào đó nếu giá đất có giảm thì đó chỉ là nhất thời , sau đó giá đất lại tăng lên theo qui luật của nó. Năm 1994, 1995 giá đất nói chung tương đối ổn định nhưng đến năm 1996, giá đất tăng vọt (gấp 4 lần so với năm 1994).Đây là cơn sốt không chỉ xảy ra ở nước ta mà còn xảy ra ở các nước trong khu vực, do lúc đó các nhà đầu tư kinh doanh ở nước ta cũng như ở các nước trong khu vực đổ xô vào kinh doanh bất động sản , xây dựng hàng loạt nhà hàng , khách sạn ..đã làm tăng cầu giả tạo về đất đai. Đến khi các ngành kinh doanh này chững lại, các chủ đầu tư không có tiền để trả ngân hàng và họ đã phải bán đất đai , nhà cửa, văn phòng, khách sạn, nhà hàng …với giá rẻ mong muốn thu hồi vốn . Bởi nên giá đất trong năm 1997-1998 đột ngột giảm xuống .Đây chính là thời kỳ xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính , tiền tệ Châu á, hàng loạt các ngân hàng đã bị phá sản do các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản bị phá sản không trả nợ được. Từ năm 1999, gía đất lại đi vào ổn định (tăng theo qui luật). Nhưng đến cuối năm 2000(tháng 11-2000) giá đất lại tăng cao trở lại, hoạt động mua bán bất động sản diễn ra sôi nổi ,thị trường bất động sản lại ‘nóng lên’ có thể thấy được điều này qua minh chứng về trị giá trao đổi bất động sản tại ngân hàng ACB như sau: Trị giá BĐS mua bán và thanh toán qua ngân hàng ACB Như vậy, gía đất tăng mạnh trở lại vào năm 2000 và đến nay giá đất vẫn đang tăng. Đầu năm 2001 xảy ra ‘cơn sốt’ đất lớn thứ 2 kể từ khi ‘cơn sốt ’ lớn đầu tiên vào năm 1992 và hiện nay nó vẫn đang tăng.Thực chất đó là sự gia tăng giá cả đột biến đất đô thị và các địa bàn đang đư