Đề tài Phân tích tài chính, kinh tế dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê Hà Thành

phần I PHÂN TíCH TàI CHíNH, KINH Tế Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG KHU BIệT THự, khách sạn cho thuê “ Hà thành” ----------------------------------------------------------------- Mở ĐầU * * * VAI TRò CủA ĐầU TƯ xây dựng TRONG NềN KINH Tế QuốC DÂN Trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị, đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong toàn nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu chiến lược đặt ra của mỗi quốc gia thì hoạt động Đầu tư & Xây dựng (ĐTXD) có vai trò hết sức quan trọng, được thể hiện qua các đặc trưng sau: ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định (TSCĐ) phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người, góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động trực tiếp đến môi trường sinh thái. ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng: xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia. Đối với nước ta hiện nay đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động ĐTXD có vai trò đặc biệt quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân: là cơ sở, nền tảng & động lực thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước mà Đảng, Nhà nước đã chủ trương đề ra. Cụ thể là: Tiến hành hoạt động ĐTXD nhằm tạo ra sản phẩm xây dựng dưới dạng các công trình xây dựng, đó chính là các TSCĐ tạo tiền đề về cơ sở vật chất ban đầu cho nền kinh tế quốc dân, từ đó các ngành kinh tế khác khai thác để sinh lợi. Thông qua hoạt động ĐTXD cho phép giải quyết một cách hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trong nền kinh tế & trong xã hội (VD : mối quan hệ giữa phát triển công nghiệp & phát triển nông nghiệp, giữa phát triển kinh tế trung ương & kinh tế địa phương, giữa phát triển kinh tế với phát triển văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng, giáo dục, y tế, bảo vệ môi trường, ...). Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực xây dựng là một hoạt động trực tiếp tạo ra của cải vật chất cho xã hội, góp phần làm tăng trưởng kinh tế & đóng góp trực tiếp vào tổng sản phẩm quốc dân, tổng sản phẩm quốc nội (GNP & GDP). Ngoài ra nó còn đóng góp một nguồn thu khá lớn vào ngân sách Nhà nước (từ việc thu thuế, phí, lệ phí, ...). Hoạt động ĐTXD chiếm một khối lượng rất lớn nguồn lực của quốc gia, trong đó chủ yếu là: Vốn, lao động, tài nguyên,… Do đó, nếu quản lý sử dụng kém hiệu quả, đầu tư không đúng mục đích sẽ gây ra những thất thoát & lãng phí vô cùng lớn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới nền kinh tế. Thông qua các hoạt động ĐTXD góp phần thúc đẩy phát triển khoa học công nghệ, đẩy nhanh tốc độ CNH & HĐH đất nước, góp phần làm tăng năng suất lao động xã hội, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải thiện điều kiện lao động, điều kiện sống & sinh hoạt cho người dân. Góp phần bảo vệ & cải thiện điều kiện môi trường. Tóm lại, hoạt động ĐTXD (Đầu tư trong lĩnh vực Xây dựng) mà sản phẩm cuối cùng là công trình xây dựng là một hoạt động mang tính tổng hợp & đầy đủ tất cả các ý nghĩa (bao gồm ý nghĩa về kinh tế, chính trị, xã hội, KH-CN-KT, môi trường, an ninh quốc phòng, …). VAI TRò CủA Dự áN TRONG QUảN Lý Và ĐầU TƯ XÂY DựNG Mặc dù dự án mới chỉ là các đề xuất nhưng nó có vai trò đặc biệt quan trọng trong quản lý và đầu tư xây dựng: Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì DAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của nó. DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính (đối với dự án sử dụng vốn Nhà nước), hiệu quả xã hội cũng như an ninh quốc phòng. DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng & cơ hội chuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành hiện thực. Nội dung được soạn thảo trong dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tư xem xét tính khả thi của dự án. Đặc biệt là tính khả thi về hiệu quả của dự án từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không? Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là van bản căn cứ pháp luật. Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai & thực hiện các công việc theo đúng dự kiến. Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡng khống chế để tổ chức thực hiện & quản lý dự án. Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không. DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn. Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm soát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án, … NộI DUNG CủA Dự áN ĐầU TƯ XÂY DựNG ( dự án khả thi ) Để quản lý một cách thống nhất việc lập, thẩm định & phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, Nhà nước đã ban hành và quy định những nội dung cho việc lập và thẩm định dự án đầu tư, được ban hành trong Nghị định 52/CP và Thông tư hướng dẫn lập và thẩm định dự án của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đối với 2 loại dự án đầu tư trong nước và dự án đầu tư nước ngoài: Dự án đầu tư trong nước theo Thông tư số 09 BKH/VPTĐ ra ngày 21/09/1996. Dự án đầu tư nước ngoài áp dụng theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và văn bản hướng dẫn lập và thẩm định các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam do Uỷ ban hợp tác và đầu tư (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư) ban hành. Nội dung chủ yếu của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm 14 nội dung sau: (Theo Nghị định số 52/1999/NĐ-CP ngày 08/07/1999) 1. Những căn cứ để xác định sự cần thiết của đầu tư: - Căn cứ pháp lý: các quyết định, nghị quyết, nghị định, … - Căn cứ chiến lược phát triển KT-XH của đất nước, vùng, miền, … - Căn cứ phân tích thực tế thị trường: + Nhu cầu của thị trường về loại sản phẩm. + Khả năng đáp ứng, … 2. Lựa chọn hình thức đầu tư: - Đầu tư theo chiều sâu, rộng? - Đầu tư mới hay cải tạo mở rộng? - Nguồn vốn đầu tư từ đâu? … 3. Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án có sản xuất). 4. Các phương án, địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, phương án tuyến công trình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng xấu đối với môi trường và xã hội). 5. Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có). 6. Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ, thiết bị cho dư án (bao gồm cả cây trồng, vật nuôi nếu có). 7. Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, giải pháp kết cấu. Thiết kế sơ bộ, thuyết minh chi tiết cho các phương án đề nghị lựa chọn. Nêu rõ giải pháp quản lý & bảo vệ môi trường. 8. Phương án về vốn & hoàn trả vốn vay (vay vốn đầu tư ưu đãi, vốn tín dụng thương mại, vốn ngân sách, vốn tự có, vốn ứng trước của các nhà đầu tư, …) Xác định nhu cầu vốn cho tiến độ, xác định tổng mức đầu tư, cụ thể các phương án hoàn trả vốn. 9. Phương án quản lý, khai thác dự án, sử dụng và bố trí lao động. 10. Phân tích hiệu quả của đầu tư: - Chủ đầu tư : Hiệu quả tài chính (lợi nhuận, mức doanh lợi của đồng vốn, …) - Đối với Nhà nước, cộng đồng: Hiệu quả kinh tế – xã hội (mức nộp ngân sách, thuế, trật tự kỷ cương an toàn xã hội, giải quyết thất nghiệp, bảo vệ môi trường, …) 11. Những mốc thời gian chính cơ bản để thực hiện quá trình đầu tư (quá trình thực hiện dự án): Thời gian khởi công, hoàn thành bàn giao đưa vào sử dụng, … 12. Phân tích, kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, ban chủ nhiệm điều hành, chìa khoá trao tay, tự làm, … 13. Xác định chủ đầu tư dự án. 14. Mối quan hệ & trách nhiệm của những cơ quan có liên quan đến dự án. NộI DUNG PHÂN TíCH TàI CHíNH Và KINH Tế - Xã HộI Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư: Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của một dự án. Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư. Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau đây: Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích ( chủ yếu là dòng tiền): Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án (Tổng mức đầu tư). Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành (Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành. Chú ý không có thuế VAT đầu ra). Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án (phần thu nhập bất thường của DA). Xác định chi phí vận hành hàng năm của dự án (liên quan đến việc sản xuất sản phẩm). Trong cấu thành chi phí vận hành hàng năm sẽ không kể đến phần chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có & tiền trả lãi vốn vay (chi phí động). Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành. Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng. Trên cơ sở doanh thu & chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành, tiến hành tính toán lãi hoặc lỗ. (Chi phí sản xuất kinh doanh trong vận hành = Chi phí vận hành + Khấu hao + Lãi tín dụng). Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án. Lập kế hoạch huy động & sử dụng vốn cho dự án. Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án. Xác định lãi suất dùng trong tính toán (lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước). Tiến hành phân tích lãi – lỗ cho dự án. (Vẽ sơ đồ dòng tiền, xác định hiệu số thu chi, …) Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động). Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án. Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án./.Nội dung phân tích kinh tế xã hội: Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội & cộng đồng. Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì: Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước. Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ. Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư. Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án. Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt & cấp giấy phép đầu tư. Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường. Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án. Loại dự án này hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn. Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng. Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế-xã hội cũng có thể được thực hiện như nội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích là các chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội. Từ đó tính ra chỉ tiêu đánh giá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH. Cụ thể như sau: Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm & tính cho cả đời dự án. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án. Mức thu hút lao động vào làm việc: Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm. Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án. Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án. Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án. Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án. Các lợi ích & ảnh hưởng khác, … GiớI THIệU Dự áN Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự, khách sạn cho thuê ‘’Hà THàNH ” Chủ đầu tư của dự án: Tập đoàn đầu tư xây dựng ” Hà THàNH ” Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội. (Khu đất nông nghiệp thuộc huyện Gia Lâm, nằm trên Quốc lộ 5. Đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) Quy mô của dự án: +) Gồm 14 hạng mục chính: 7 nhà A, 5 nhà C, 2nhà D Tổng diện tích xây dựng :2615.52 m2 Tổng diện tích mặt bằng công trình 10400 m2 Thời gian xây dựng các hạng mục: Txd = 1 năm. (Quý 1/2005 -> Quý 4/2005) Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 3 tháng (Quý 4/2004) Thời gian tính toán, đánh giá dự án: nda = 10 năm. (Đầu năm 2006->Hết 2015) Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng. Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị: +) Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại. +) Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở ,thiết kế hai bước). +) Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch. +) Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 25%. +) Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II, cấp II +) Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ). Mặt bằng tổng thể khu đất Và quy hoạch cho từng hạng mục Chương I Phân tích tài chính dự án đầu tư xác định tổng mức đầu tư của dự án ( Tmđt ) Dự trù vốn đầu tư (tổng mức đầu tư) cho dự án có thể theo một số cách khác nhau tuỳ theo số liệu thu thập được. ở nước ta hiện nay thường dự trù vốn đầu tư cho dự án trên cơ sở dự trù từng bộ phận cấu thành tổng mức đầu tư khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị & chi phí khác: Tmđt = GXD+ gtb + cđ B + c Qk + dpf Trong đó: Tmđt : Tổng mức đầu tư của dự án. GXD : Chi phí xây dựng các hạng mục. gtb : Chi phí mua sắm các thiết bị lắp đặt vào công trình. cđ B : Chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng và táI định cư . c Qk : Các khoản quản lý và các chi phí khác. dpf : Dự phòng phí. Xác định chi phí (vốn) xây dựng các hạng mục ( GxD ) Các căn cứ : Danh mục các hạng mục xây dựng: Đã trình bày ở phần giới thiệu dự án. Quy mô xây dựng các hạng mục: Bảng tính cụ thể ở phần sau. Giá chuẩn của 1 đơn vị quy mô xây dựng. (Giá chuẩn này đã được quy đổi theo mặt bằng giá lúc lập dự án) Mức thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định hiện hành. Đối với công tác xây lắp, mức thuế suất VAT: 10% Xác định chi phí xây lắp các hạng mục: -Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:Gxd n - Công thức tính: GXD =ồ (gIXD + VATXDi) i=1 - Trong đó: GXD: chi phí xây dựng. gXDi: Chi phí xây dựng trước thuế GTGT của hạng mục thứ i. : Mức giá (chưa gồm VAT) tính theo một đơn vị diện tích hay một đơn vị công suất của đơn vị thứ i. : Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i. n : Số hạng mục. VATXDi :suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây dựng thứ i. - Lấy giá chuẩn (bao gồm: xây dựng + điện, nước trong nhà), chưa có VAT: *Nhà A Tầng 1: FA1 = (9.9+0.22)x(9.3+0.22)-1.8x3.8+5.7x1.2=96.58 m2 Tầng 2: FA2 = (9.9+0.22+1.2)x(9.3+0.22)+1.2x3.6x2=116.41 m2 Tổng diện tích sàn nhà A: FA= 96.5824 +116.4064= 212.99m2 *Nhà C Tầng 1: FC1 = 178.2 m2 Tầng 2: FC2 = 204.6 m2 Tầng xép: FCxép = 127.98 m2 Tổng diện tích sàn nhà C: FC= 510.78m2 *Nhà D Tầng trệt: FDtrệt = (7.2x5+0.22)x(15+0.22)-3x1.8x5=524.23 m2 Tầng 1: FD1 = (1.5+0.22)x(36+0.22)= 551.27m2 Tổng diện tích sàn nhà D: FD= 524.2684+551.27x2= 1626.77 m2 FS là tổng diện tích sàn của các hang mục FS =7*SA +5*SC +2*SD SA, SC ,SD là diện tich sàn lần lượt của công trình A, C ,D FS=7*212.99+5*510.78+2*1626.77 FS =7298.37 m2 Pi là mức giá trươc thuế VAT lấy theo một đơn vị diện tích sàn (1m2 sàn) của hang mục I ,trong đó có cả chi phí xây dưng hệ thống cấp điện ,nước trong nhà .ở đây lấy Pi=1800000đ/m2 sàn với moi i ( Hệ số tỷ lệ giữa diện tính xây dựng công trình so với tổng diện tích chiếm đất lấy bằng 25% ) * Chi phí xây dựng các công trình khác: - Sân bãi đỗ xe: CĐX =FĐX * G2 FĐX: là diện tích bãi đỗ xe : 5% diện tích TMB G2: là giá xây dựng 1 m2 bãi đỗ xe 150.000 (đ/m2) - Đường giao thông: CĐGT = FĐGT * G3 FĐGT:là diện tích đường giao thông: 40% diện tích tổng mặt bằng(m2) G3: là giá xây dựng 1m2 đường giao thông ,lấy G3=150000đ/m2 - Hệ thống câp nước, cấp điện, thoát nước ngoài nhà: + Hệ thống cấp nước ngoài nhà (CCN): Dự kiến lấy bằng: CCN = 0,03*GXDC+ Hệ thống cấp điện ngoài nhà (CCĐ): Dự kiến lấy bằng: CCĐ = 0,025*GXDC + Hệ thống thoát nước ngoài nhà (CTN): Dự kiến lấy bằng: CTN = 0,025*GXDC - Hệ thống hàng rào: CHR = L*GHR L:là chiều dài hàng rào: Bằng chu vi của khu đất tổng mặt bằng – chiều rộng cổng (md) GHR:là giá xây dựng 1m dài hàng rào GHR =150000đ/md - Cổng ra vào: + Cổng chính 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CC = 30.000.000 (đ),rộng 10 m + Cổng phụ 1 chiếc, chi phí dự kiến lấy CP = 10.000.000 (đ) ,rộng 5 m - Vườn hoa, thảm cỏ: CVH = FVH*G5 + FVH: là diện tích vườn hoa, thảm cỏ, chiếm 20% diện tích đất. + G5: là giá 1m2 vườn hoa, thảm cỏ ,G5=80000đ/m2 - Cây cảnh: CCC = SL*G6 SL: là số lượng cây cảnh: 120 (cây) G6: là giá một cây cảnh :400.000 (đ/cây) - Công trình cơ sở hạ tầng ngoài nhà khác (nhà điều hành, phòng bảo vệ,...). CHTK = 4%*GXDC - Chi phí san lấp mặt bằng: Gsl = G * F G - Giá san lấp trung bình một m2, G = 50.000 (đ/ m2). F - Diện tích san lấp khu đất, F = 50% diện tích TMB * Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành: Lấy bằng 10%. Bảng 1.1: Chi phí xây dựng các hạng mục Đơn vị :1000 VNĐ TT Tên hạng mục Đơn vị Quy mô ĐGchưa VAT Thành tiền Chưa VAT Có VAT 1 Xây dựng nhà A( 7 nhà) m2 1490.93 1800 2683674 2952041.4 2 Xây dựng nhà C( 5 nhà) m2 2553.9 1800 4597020 5056722 3 Xây dựng nhà D (2 nhà) m2 3253.54 1800 5856372 6442009.2 Tổng GXDC 13137066 14450773 4 Vườn hoa thảm cỏ m2 2080 80 166400 183040 5 Nhà để xe m2 520 150 78000 85800 6 Hàng rào sắt md 393 150 58950 64845 7 Đường giao thông m2 4160 150 624000 686400 8 Cây cảnh Cây 120 400 48000 52800 9 Cổng ra vào Chiếc 1c+1p 40000 44000 10 Hệ thống cấp điện ngoài 2.5%*GXDC 328426.65 361269.32 11 Hệ thống cấp nuớc ngoài 3%*GXDC 394111.98 433523.18 12 Hệ thống thoát nước ngoài 2.5%*GXDC 328426.65 361269.32 13 Công trình cơ sở ngoài nhà 4%*GXDC 525482.64 578030.9 14 San lấp mặt bằng m2 5200 50 260000 286000 Tổng GXD 15988863.9 17587750 Xác định vốn thiết bị cho dự án (Không bao gồm các dụng cụ, dồ dùng không thuộc tài sản cố định, tức là phải thoả mãn 4 tiêu chuẩn: Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế khi sử dụng; nguyên giá được xác định một cách đáng tin cậy; thời gian sử dụng ước tính lớn hơn 1 năm; có giá trị lớn hơn hoặc bằng 10 triệu VNĐ) Các căn cứ xác định: Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng cụ dùng trong quản lý điều hành dự án ... Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường. Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án: 1USD = 15800 VNĐ Thuế suất thuế GTGT cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành: 10% Xác định chi phí mua sắm thiết bị: Trang thiết bị cho mỗi phòng trong các nhà ở: - Phòng khách: 1 Điều hoà + 1 Bộ Salon to + 1 Tivi 21 inch + 1 Telephone lẻ + 1 Radiocasette + 1 Tủ tường + 1 Bộ dàn âm thanh. - Quầy bar : 1 Bộ quầy (có ghế) + 1 Telephone + 1 Tivi 21 inch + 1 Tủ lạnh 100l + 1 Tủ rượu. - Phòng bếp: 1 Tủ lạnh 1001 + 1 Bếp gas + 1 Tủ bếp + 1 Bộ đồ dụng cụ nấu bếp . - Phòng ăn: 1 Bộ bàn ăn + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ. - Phòng ngủ: 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương+ 1 Giường đệm (1,4m) + 1 Radiocasette + 1 Tivi 21 inch + 1 Bàn phấn + 1 Bộ Salon nhỏ. - Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước+ 1 Bình nóng lạnh (30l). - Phòng phục vụ: 1 Giường đệm + 1 Tủ đứng + 1 Điều hoà. - Phòng giặt : 1 Máy giặt + 1 Lavabo + 1 Vòi nước. Trang thiết bị phục vụ công tác quản lý điều hành chung (Nhà điều hành): - Reception: 2 Bộ quầy (có ghế) + 1 Bộ Salon to + 1 Tổng đài điện thoại + 1 Fax + 1 Telex + 2 Bộ máy vi tính + 2 Điều hoà ( + Bảng giá & sơ đồ khách sạn). - Phòng điều hành chung (Giám đốc, Thư ký, Phó Giám đốc, Tài vụ): 4 Bộ bàn ghế văn phòng + 1 Bộ Salon to + 1 Fax + 4 Telephone nội bộ + 1 Điều hoà + 4 Bộ máy vi tính + Dụng cụ khác. - Phòng ở chung: 2 Giường đệm (1,4m) + 1 Tủ đứng 2 buồng có gương + 1 Bộ Salon nhỏ + 1 Điều hoà + 1 Telephone nội bộ + 1 Tivi 21 inch. (Dùng cho nhân viên, bảo vệ. Có tất cả 4 phòng) - Phòng WC: 1 Lavabo + 1 Vòi hoa sen + 1 Xí bệt + 1 Bồn tắm + 1 Vòi nước + 1 Bình nóng lạnh (30l). (Có 4 phòng WC cho nhà điều hành) - Thiết bị quản lý và phục vụ chung: +) Một Bộ máy phát điện. +) Một Hệ thống PCCC chung toàn khu. +) Một Hệ thống lọc & bơm nước. +) Máy hút bụi chung: 5 chiếc. +) Một Bộ Video trung tâm & Ăng-ten Parabol. +) Một Ôtô con 4 chỗ. Ngoài ra bố trí cho mỗi biệt thự A, B, C: 1 Máy giặt & 1 Máy hút bụi. (Do những biệt thự này mang tính chất khép kín, cho thuê theo kiểu trọn gói. Lưu ý nhà C gồm 2 biệt thự ghép.) Số lượng ứng với mỗi loại phòng: Bảng xác định số lượng các loại phòng Loại phòng NhàA7 nhà C5 nhà D2 nhà điều hành1 tổng Phòng khách 7 10 0 0 17 Quầy Bar 0 10 0 0 10 Phòng bếp 7 10 0 0 17 Phòng ăn 7 10 0 0 17 Phòng ngủ 21 30 40 0 91 Phòng WC 28 40 50 4 122 P.phục vụ 0 0 10 0 10 Phòng giặt 0 0 10 0 10 Reception 0 0 0 1 1 P.điều hành 0 0 0 1 1 P.ở chung 0 0 0 4 4 Dự trù vốn mua sắm thiết bị cho dự án được xác định theo công thức sau: Trong đó: +) : Tổng vốn mua sắm thiết bị cho dự án. +) n : Số lượng các loại thiết bị. +) : Số lượng loại thiết bị thứ i. +) : Giá mua sắm loại thiết bị thứ i (tại nơi lắp đặt), chưa gồm thuế VAT. ( Có thể xác định cụ thể như sau: Với: : Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng Việt Nam. : Chi phí vận chuyển 1 đơn vị thiết bị thứ i. : Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container, … : Chi phí bảo quản, bảo dưỡng tại hiện trường. : Thuế và phí bảo hiểm.). bảng 1.2 chi phí mua sắm thiết b Đơn vị 1000đ Loại thiết bị Đơn vị Số lợng ĐGchưa VAT Thành tiền Chưa VAT Có VAT VNĐ chưaVAT *1000đ VNĐ cóVAT*1000đ 1 Điều hoà Chiếc 142 780 110760 121836 1750008 1925008.8 2 Salon to Bộ 19 600 11400 12540 180120 198132 3 Salon nhỏ Bộ 95 400 38000 41800 600400 660440 4 Tivi 21 inch Chiếc 122 320 39040 42944 616832 678515.2 5 Radiocasette Chiếc 108 150 16200 17820 255960 281556 6 Dàn âm thanh Bộ 17 500 8500 9350 134300 147730 7 Tổng đài ĐT Bộ 1 10000 10000 11000 158000 173800 8 Telephone Chiếc 143 120 17160 18876 271128 298240.8 9 Fax Chiếc 2 500 1000 1100 15800 17380 10 Telex Chiếc 1 400 400 440 6320 6952 11 Máy Vi tính Bộ 6 500 3000 3300 47400 52140 12 Tủ tờng Chiếc 27 640 17280 19008 273024 300326.4 13 Tủ lạnh 100l Chiếc 27 530 14310 15741 226098 248707.8 14 Tủ rượu Chiếc 10 500 5000 5500 79000 86900 15 Tủ bếp Chiếc 17 300 5100 5610 80580 88638 16 Bếp Gas Chiếc 17 200 3400 3740 53720 59092 17 Đồ nấu bếp Bộ 17 100 1700 1870 26860 29546 18 Bàn ăn Bộ 17 400 6800 7480 107440 118184 19 Bộ bàn quầy Bộ 12 600 7200 7920 113760 125136 20 Bàn ghế VP Bộ 4 100 400 440 6320 6952 21 Bàn phấn Bộ 91 100 9100 10010 143780 158158 22 Tủ đứng (gương) Chiếc 95 150 14250 15675 225150 247665 23 Giờng đệm Chiếc 105 320 33600 36960 530880 583968 24 Lavabo Chiếc 132 30 3960 4356 62568 68824.8 25 Vòi hoa sen Chiếc 122 10 1220 1342 19276 21203.6 26 Xí bệt Chiếc 122 50 6100 6710 96380 106018 27 Vòi nớc Chiếc 132 5 660 726 10428 11470.8 28 Bồn tắm Chiếc 122 110 13420 14762 212036 233239.6 29 Bình nóng lạnh(30l) Chiếc 122 100 12200 13420 192760 212036 30 Máy giặt Chiếc 10 600 6000 6600 94800 104280 31 Máy hút bụi Chiếc 22 120 2640 2904 41712 45883.2 32 Máy phát điện Chiếc 1 20000 20000 22000 316000 347600 33 Hệ thống PCCC Bộ 1 20000 20000 22000 316000 347600 34 Hệ thống bơmloc nước Bộ 1 1600 1600 1760 25280 27808 35 Video trung tâmvà ăng ten pâ rapôl Bộ 1 5000 5000 5500 79000 86900 36 Ôtô 4 chỗ Chiếc 1 20000 20000 22000 316000 347600 Tổng 486400 535040 7685120 8453632 (1 USD =15 800 VNĐ) DANH MụC CHI TIếT CáC THIếT Bị, Đồ DùNG Và CáC CÔNG Cụ, DụNG Cụ NHỏ TRONG PHòNG KHáCH, PHòNG NGủ, RECEPTION (Tham khảo) STT Tên thiết bị Đơn vị Số lượng Ghi chú 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 Bàn làm việc Ghế ngồi làm việc Bàn uống nước Ghế thấp ngồi uống nước Hộp màn Nệm trải giường Ga trải giường Màn tuyn Vỏ gối Ruột gối Chăn len Riđô che cửa Thảm chân giường Thảm chùi chân ấm chén uống nước Cốc thuỷ tinh Bình thuỷ tinh Phích đựng nước sôi Đĩa kê cốc thuỷ tinh Gạt tàn thuốc lá Lọ hoa Hộp đựng chè Bô nhựa đổ nước Sọt rác nhựa Mắc treo quần áo Dép đi trong nhà Tranh treo tường Bàn trải quần áo Bàn trải đánh giầy Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Bộ Chiếc Chiếc Bộ Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Chiếc Đôi Chiếc Chiếc Chiếc 1 1 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 1 2 1 1 1 1 5 1 1 1 Phòng ngủ Phòng ngủ Có nệm Cả phòng Ghi chú: Phần kinh phí để mua sắm các dụng cụ nhỏ này được trích từ phần vốn lưu động ban đầu trong Tổng mức đầu tư của dự án. Dự kiến chi phí dùng để mua các đồ dùng, dụng cụ nhỏ ban đầu: 150 000 000 đồng. Tuỳ từng loại dụng cụ, cứ sau 1 đến 5 năm sửa chữa hoặc mua mới một lần. Tính bình quân, chi phí để mua đồ dùng, công cụ, dụng cụ nhỏ hàng năm khoảng 50 triệu/năm. b Dự trù chi phí lắp đặt thiết bị *Các căn cứ xác định: - Khối lượng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc)/ giá trị thiết bị cần lắp đặt. - Đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc)/ tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị thiết bị cần lắp đặt. - Thuế suất thuế giá trị gia tăng VAT cho công tác lắp đặt:10%. *Xác định chi phí lắp đặt thiết bị: Trong đó: +) Tổng chi phí lắp đặt thiết bị. +) Giá trị thiết bị cần lắp đặt thứ i (Chưa có thuế VAT). +) Tỷ lệ chi phí lắp đặt thiết bị thứ i (so với giá trị thiết bị ). (Lấy =2%) +) Mức thuế suất thuế GTGT đối với công tác lắp đặt thiết bị thứ i. Lờy TVAT LĐTB= 10% BảNG 1.3CHI PHí LắP ĐặT THIếT Bị Đơn vị tính 1000 VNĐ STT Loại thiết bị Giá trị TB Tỷ lệ chi phílăp đặt Thành tiền Chưa VAT Chưa VAT Có VAT -10% 1 Điều hoà 1750008 2% 35000.16 38500.176 2 Tổng đài ĐT 158000 2% 3160 3476 3 Telephone 271128 2% 5422.56 5964.816 4 Fax 15800 2% 316 347.6 5 Telex 6320 2% 126.4 139.04 6 Máy Vi tính (cài đặt) 47400 2% 948 1042.8 7 Lavabo 62568 2% 1251.36 1376.496 8 Vòi hoa sen 19276 2% 385.52 424.072 9 Xí bệt 96380 2% 1927.6 2120.36 10 Vòi nước 10428 2% 208.56 229.416 11 Bồn tắm 212036 2% 4240.72 4664.792 12 Bình nóng lạnh (30l) 192760 2% 3855.2 4240.72 13 Máy phát điện 316000 2% 6320 6952 14 Hệ thống PCCC 316000 2% 6320 6952 15 Hệ thống bơm, lọc 25280 2% 505.6 556.16 16 Video trung tâm 79000 2% 1580 1738 & Ăngten Parabol Tổng 71567.68 78724.448 Bảng tập hợp vốn (Vốn xây xựng kiến trúc, vốn mua thiết bị & chi phí lắp đặt thiết bị) Đơn vị tính: 1000 đ STT Nội dung Trước thuế Sau thuế 1 Vốn xây dựng 15988864 17587750 2 Vốn mua thiết bị 7685120 8453632 3 Vốn lắp đặt thiết bị 71567.68 78724.448 4 Vốn (xây dựng+ mua thiết bị) 23673984 26041382 5 Vốn (xây dựng+ mua thiết bị+lắp đặt) 23745552 26120106 Xác định chi phí đền bù gíảI phóng mặt bằng,táI định cư . * Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: Ta lấy theo dự toán đền bù: Trong đó: +) Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. +) : Diện tích đất sử dụng của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng). F = 10400 m2 +): Giá đền bù giải phóng mặt bằng tính cho 1 m2, lấy bằng giá đất nông nghiệp tại địa điểm xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997,lấy gGFMB = 70000đ/m2 *Chi phí của ban giảI phóng đền bù giải phóng mặt bầng Tính toán thea dự toán ( có dự toán kèm theo) dự kiến là 10 triÊụ * Chi phí thuê đất (Trả trong giai đoạn xây dựng): Trong đó: +) : Diện tích đất thuê của dự án (Bằng diện tích Tổng mặt bằng). F = 10400 m2 +): Giá thuê đất trong một năm, lấy = 0,7%*. +) : Giá trị đất tại khu vực công trình xây dựng. Đối với đất nông nghiệp ở vùng ven nội thành của huyện Gia Lâm, theo Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, tại Bảng 1 ta có: GD =70000 (đồng/ m2). Tuy nhiên, khi xin cấp phép xây dựng dự án khu biệt thự thì trở thành đất khu dân cư. Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất chưa có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 của Quyết định trên ta có: GD = 2050 (1000đ/1 m2). +) : Số năm xây dựng của dự án (Thời gian XD công trình: T = 1 năm). Bảng 1.3 tổng hợp chi phí đền bù giảI phóng mặt bằng Đơn vị 1000đ STT Nội dung Chi phí trớc VAT Thuế VAT Chi phí sau VAT 1 Chi phí đền bù ,giảI phóng mb 728000 0 728000 2 Chi phí ban giảI phóng,đền bù 10000 0 10000 3 Chi phí thuê đất trong thời gianxây dựng 14924 0 14924 4 Tổng cộng 752924 752924 Xác định chi phí quản lý và các chi phí khác trong vốn đầu tư (Chưa kể trả lãi vay trong thời gian xây dựng) Các căn cứ xác định: - Các định mức chi phí thuộc các khoản chi phí khác theo quy định. - Khối lượng và đơn giá. - Các khoản lệ phí, thuế, bảo hiểm, ... theo quy định của pháp luật. Tính toán chi tiết: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư (Có chủ trương đầu tư) Chi phí lập dự án khả thi (chưa VAT): C LDA = (GXD +GTB )*N*k *1.05 Trong đó: +) : Chi phí lập dự án khả thi. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng + giá trị thiết bị.(N tra theo Bảng II, phần II, Quyết định số 11/2005 /QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày15 tháng 04 năm 2005). Với GXD +G TB =23.673tỷ nội suy theo bảng trên ta có N =0.438 GXD ,G TB Chi phí xây dựng và thiết bị trong tổng mức đầu tư của dư án (chưa có VAT) +) k : hê số điều chỉnh mức chi phí lập dự án đầu tư (nếu có) ở đây k=1 +) 1.05: chi phí cho bảo hiểm dự án Chi phí khác: Khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; khảo sát tình hình điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất thuỷ văn, hạ tầng kỹ thuật; … Chi phí tuyên truyền, quảng cáo cho dự án, thu hút vốn đầu tư, tài trợ vốn vay trong & ngoài nước; … Lấy theo dự kiến, chi phí: = 15 (triệu đồng). Giai đoạn thực hiện đầu tư (Có DA được duyệt) Chi phí thiết kế Ta lấy theo công thức: CTK =GiXD *Ni *( k+ 0.1) *0.9*1.05 Trong đó: +) Chi phí thiết kế hạng mục công trình. +) Ni Định mức tỷ lệ% của chi phí thiết kế so với chi phí xây dựng trước thuế , tra theo Bảng III.1 & III.2, phần III, Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, ra ngày 15/04/2005 ,tra với công trình có yêu cầu thiết kế 2 bước ,và cấp công trình cấp II +) GiXD : Giá trị dự toán xây dựng chưa có thuế GTGT trong tổng dự toán (hoặc dự toán) được duyệt của hạng mục công trình I cần tính chi phí thiết kế. +) k : Hệ số giảm do việc thiết kế công trình lặp lại trong một dự án. - Công trình thứ 1: k = 1,00. - Công trình thứ 2: k = 0,36. - Công trình thứ 3 trở đi: k = 0,18. +) 0,1 : Chi phí giám sát tác giả, có tỷ trọng định mức là 10% của toàn bộ chi phí thiết kế (chưa nhân với hệ số giảm). +) 0,9 : Hệ số điều chỉnh do việc thiết kế được làm cho từng hạng mục công trình ( Lý do: Giá trị dự toán xây lắp của hạng mục công trình nhỏ hơn so với toàn công trình nên có định mức chi phí thiết kế cao hơn -> phải nhân với hệ số giảm). +) 1,05 : Chi phí mua bảo hiểm sản phẩm thiết kế, được tính 5% so với chi phí thiết kế. Chi phí khảo sát thiết kế (chưa có VAT): Trong đó: +) Chi phí khảo sát thiết kế (tạm tính). +) Chi phí thiết kế (chưa có VAT). +) T : Tỷ lệ % của chi phí khảo sát thiết kế so với chi phí thiết kế. Lấy T = 30%. Chi phí cho quản lý dự án (không thuê tư vấn): C BQL =G ( XD +TB ) *N QL Trong đó: +) : Chi phí quản lý dự án. +) N QL : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng và thiết bị. (Tra theo II.1 của Quyết định số 10/2005/QD-BXD ra ngày 15/4/2005). Với G XD +G TB =23.674tỷ nội suy ta có N QL =4.8217 +) G(XD+TB) : Giá trị xây dựng và thiết bị (chưa có VAT) được duyệt. Chi phí khởi công ,khánh thành : Lấy theo dự kiến, chi phí: = 100 (triệu đồng). Chi phí giám sát thi công xây dựng : CGSTC = (G XD +C GSLĐ )*N*1.05 Trong đó: +) : Chi phí giám sát thi công xây dựng. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị xây dựng trước thuế và chi phí giám sát lắp đặt thiết bị (N tra theo Bảng III.5, phần III Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 15 tháng 04 năm 2005). N =1.583 +) GXD : Chi phí xây dựng (chưa có thuế GTGT) được duyệt. + ) C GSLĐ :chi phí giám sát lắp đặt thiết bị +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị: Trong đó: +) : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị vào công trình. +) N : Định mức tỷ lệ so với giá trị thiết bị trước thuế VAT .(N tra theo Bảng III.6, phần III, Quyết định số 10/2005/QĐ-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ra ngày 15 tháng 04 năm 2005). Với GTB =7.685 tỷ ,nội suy ta có N =0.613 +) : Giá trị thiết bị (chưa có thuế GTGT) được duyệt. +) 1,05 : Chi phí bảo hiểm sản phẩm tư vấn. Bảo hiểm xây dựng C BH =G XD *T BH Trong đó: +) : Chi phí bảo hiểm xây dựng & lắp đặt. +) : Tỷ lệ bảo hiểm so với giá trị xây lắp. Lấy = 0,65%.lấy theo Thông Tư 33/2004-BTC +) GXD : Giá trị xây dựng (chưa có thuế GTGT) được duyệt. Một số chi phí khác: Chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, … Lấy theo dự kiến chi phí: C = 20 triêụdồng Bảng 1.5: chi phí quản lý và các chi phí khác trong tổng mức đầu tư Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Phương pháp tính Giá trị Gi tương ứng Định mức tỷ lệ % N Thành tìên Trước VAT Sau VAT I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 1 Chi phí lập dự án Clda=G(xd+ tb)*N*K*1.05K=1 23673984 0.438 108876.65 119764.32 2 Chi phí khác (dự kiến) 15000 15000 II Giai đoạn thực hiện đầu tư 3 Chi phí thiết kế Ctk =Gxd*Ni*(K+0.1)*0.9*1.05 a Nhà A (7 nhà) K=1+0.36+5*0.18=2.26 2683674 3.15 188531.59 207384.75 b Nhà C (5 nhà) K=1+0.36+3*0.18=1.9 4597020 3.37 292797.99 322077.79 c Nhà D (2 nhà) K=1+0.36=1.36 5856372 3.26 263409.19 289750.11 Tổng Ctk 868615.42 955476.96 4 Chi phí khảo sát thiết kế Ckstk=T%*Ctk 868615.4 30.00 260584.63 286643.09 5 Chi phí quản lý dự án Cql =( Gxd+G tb)*N 23673984 4.8217 1141488.5 1141488.5 6 Chi phí khởi công ,khánh thành Dự kiến 100000 100000 7 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Cgslđ=Gtb*N*1.05 7685120 0.613 49465.275 54411.802 8 Chi phí giám sát thi công (Gxd+Gtb)*N*1.05 23673984 1.583 393497.12 432846.84 9 Chi phí bảo hiểm xây dựng Gxd*Tbh 15988864 0.265 42370.489 42370.489 10 Chi phí khác Dự kiến 20000 20000 Tổng 3744636.8 3987214.6 Dự trù vốn lưu động cho dự án Vốn lưu động ban đầu của dự án lấy bằng tổng vốn mua sắm trang thiếtbị không thuộc tàI sản cố định,căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị,dụng cụ nhỏ Ơ trên ta đã dự trù vốn mua sắm trang thiêt bị ,dụng cụ nhỏ ban đầu cho dự án là 150 000 000 (150triệu) nên vốn lưu động ban đầu của dự án là 150 000 000đ Bảng 1.7tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng Đơn vị 1000đ STT Nội dung Chi phí trước thuế VAT Chi phí sau thuế 1 Chi phí xây dựng 15988863.9 1598886.39 17587750.29 2 Chi phí thiết bị 7685120 768512 8453632 3 Chi phí đền bù giải phóngmặt bằng ,tái định cư 752924 0 752924 4 Chi phí quản lý dự án và chi phí khác 3744636.84 374463.684 4119100.524 5 Vốn lưu động ban đầu 150000 0 150000 6 Chi phí dự phòng(=15%của tổng các chi phí trên ) 4248231.711 424823.1711 4673054.882 7 Tổng 32569776.45 3256977.645 35736461.7 Đơn vị tính 1000đ 7) Nguồn vốn, kế hoạch huy động vốn và trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng Nguồn vốn: Cơ cấu vốn của dự án gồm hai nguồn: +) Vốn tự có chiếm khoảng: 60 % +) Vốn vay tín dụng chiếm khoảng: 40% Lãi suất huy động vốn vay (dài hạn): r = 10% năm. Ghép lãi theo năm. Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu là vốn vay ngắn hạn của Ngân hàng Thương mại với lãi suất: r = 12% năm (lãi thực). Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả nợ đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. +) Trong thời gian xây dựng được ghép lãi theo quý (lãi thực): 2.41% +) Trong thời gian vận hành ghép lãi theo năm (lãi thực): rnăm = r = 10%. Kế hoạch huy động vốn của dự án (chưa kể dự phòng phí): Căn cứ xác định: - Tiến độ thực hiện đầu tư của dự án. - Nguồn vốn của dự án. Xác định nguồn vốn & kế hoạch huy động vốn như sau: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Chi phí lập dự án khả thi. - Chi phí khác (khảo sát thị trường; điều tra kinh tế, xã hội; tuyên truyền, quảng cáo thu hút vốn đầu tư, vốn vay; …). Tổng chi phí không thuế VAT: 123877000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 136 264 000 (VNĐ). Huy động: Quý 4/2004 Dùng vốn tự có. Giai đoạn thực hiện đầu tư xây dựng: Các công việc ban đầu để chuẩn bị cho giai đoạn chính: - Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. - Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng. - Chi phí khảo sát thiết kế. - Chi phí thiết kế. - Chi phí khởi công,khánh thành Tổng chi phí không thuế VAT: 1 982 124 000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 2 096 536 000 (VNĐ). Huy động: Quý 1/2005 Dùng vốn tự có Giai đoạn chính: - Xây dựng các hạng mục công trình: Tổng chi phí không thuế VAT: 15 988 864 000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 17 587 750 000 (VNĐ). Huy động: Quý 1/2005: 20% Quý 2/2005: 30% Quý 3/2005: 40% Quý 4/2005: 10% Dùng vốn tự có: 60%, đi vay: 40%. - Chi phí mua sắm thiết bị, lắp đặt các thiết bị: Tổng chi phí không thuế VAT: +) Mua sắm: 7 685 120 000 (VNĐ). +) Lắp đặt: 71 568 000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: +) Mua sắm : 8 453 632 000 (VNĐ). +) Lắp đặt: 78 724 000 (VNĐ). Huy động: Quý 3/2005: 80% Quý 4/2005: 20% Dùng vốn tự có: 60%, đi vay: 40%. Quản lý dự án: Tổng chi phí QL DA không thuế VAT: 1 141 488 000 (VNĐ). Tổng chi phí QL DA có thuế VAT: 1 141 489 000 (VNĐ). Huy động: Quý 4/2004: 25% Quý 1/2005: 20% Quý 2/2005: 20% Quý 3/2005: 20% Quý 4/2005: 15% Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%. Các công việc khác: - Giám sát thi công xây dựng. - Giám sát lắp đặt thiết bị. - Chi phí bảo hiểm xây dựng công trình - Chi phí khác (chi phí kiểm định chất lượng, lệ phí địa chính, chi phí vận hành, chạy thử có tải, không tải, …). Tổng chi phí không thuế VAT: 505 333 000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 549 629 000 (VNĐ). Huy động: Quý 1/2005: 20% Quý 2/2005: 30% Quý 3/2005: 30% Quý 4/2005: 20% Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40%. Giai đoạn kết thúc xây dựng, bàn giao đưa vào vận hành: - Chi phí thẩm tra duyệt quyết toán.(=0.01%*G XD =1600000đ ) - Khánh thành bàn giao (dụ trù 50000000đ ) - Một số chi phí khác: Chi phí tuyên truyền quảng cáo giới thiệu khu biệt thự, đào tạo trợ giúp kỹ thuật, chuyển giao công nghệ, chi phí vận hành, hướng dẫn sử dụng công trình, …( dụ trù 20000000đ ) Tổng chi phí không thuế VAT: 71 600 000 (VNĐ). Tổng chi phí có thuế VAT: 73 600 000(VNĐ). Huy động: Quý 4/2005 Dùng vốn đi vay. Huy động vốn lưu động ban đầu trong thời kỳ xây dựng: Vốn lưu động ban đầu: 150 000 000 (VNĐ). Huy động: Quý 1/2005 Dùng vốn tự có 60%; đi vay 40% Bảng 1.8: Tổng hợp nhu cầu vốn và Tổng mức đầu tư của dự án Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Thời gian thực hiện Quý 4/2004 Quý 1/2005 Quý 2/2005 Quý 3/2005 Quý 4/2005 Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay Tự có Vay 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 I Giai đoạn chuẩn bị đầu t 136,264 _ II Giai đoạn thực hiện đầu t 1 Chuẩn bị thực hiện 2,096,536 _ 2 Xây dựng các hạng mục 4,221,060 2,814,040 4,221,060 2,814,040 2,110,530 1,407,020 3 Mua sắm & lắp đặt thiết bị 4,095,531 2,730,354 1,023,883 682,588 4 Quản lý dự án 171,223 114,149 136,979 91,319 136,979 91,319 136,979 91,319 102,734 68,489 5 Các công việc khác 65,955 43,970 98,933 65,955 98,933 65,955 65,955 43,970 III Giai đoạn kết thúc xây dựng _ 78,600 Huy động vốn lưu động ban đầu 90,000 60,000 Tổng (có phân bổ dự phòng phí) 353610 131271 2747897 224583 5125518 3417012 9835378 6556919 3798568 2622768 Dự trù trả lãi vay trong thời kỳ xây dựng Căn cứ xác định: - Kế hoạch huy động vốn của dự án. - Lãi suất vay vốn, thời gian vay và phương thức trả lãi (giả định trong thời kỳ xây dựng chưa trả nợ cả gốc & lãi). Lập bảng xác định lãi vay trong xây dựng: - Lãi suất huy động vốn vay: rquý = 2.41 - Cách tính: +) Tổng số tích luỹ ở cuối mỗi quý = Tổng số nợ đầu quý + Vốn vay trong quý + Số tiền lãi phải trả ở cuối quý. +) Số tiền lãi phải trả ở cuối các quý = Tổng số nợ đầu quý * rquý + * Vốn vay trong quý * rquý . Bảng Xác định lãi vay trong xây dựng Đơn vị tính: 1000đ Thời gianthực hiện Tổng sốnợ đầu quý(cả gốc & lãi) Vốn vaytrong quý Số tiền lãiphải trả ởcuối các quý Tổng số tích luỹở cuối mỗi quý(gốc + lãi) Quý 4/2004 0 131,271 1,582 132,853 Quý 1/2005 132,853 224,583 5,908 363,344 Quý 2/2005 363,344 3,417,012 49,932 3,830,287 Quý 3/2005 3,830,287 6,556,919 171,321 10,558,528 Quý 4/2005 10,558,528 2,622,768 286,065 13,467,360 tổng 12,952,553 514,807 Kiểm tra lại:12952553 +514807=13467360 Vậy, số tiền lãi tín dụng phải trả trong thời gian xây dựng là: 514807000đ Bảng 1.9 tổng hợp tổng mức đầu tư của dự án Đơn vị 1000đ STT Nội dung Chi phí trước VAT VAT Chi phí sau VAT 1 Chi phí xây dựng 15988863.9 17587750.3 33576614.19 2 Chi phí thiết bị 7756687.68 8532356.45 16289044.13 4 Chi phí đền bù giải phóng mb,tái định cư 752924 0 752924 5 Chi phí dự phòng 4236466.857 4673054.882 6 Tổng B 32479579.24 59278851.8 7 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng 514807 0 514807 8 Vốn lưu động ban đầu 150000 0 150000 9 Vốn cố địnhB (trước vat)+lãi vay 32994386.24 10 Tổng mức đầu tư B (cóvat)+8+7 59943658.8 II. Dụ trừ chi phí sản xuất kinh doanh của dự án trong những năm vận hành . (Từ năm thứ 1 đến năm thứ 15, năm 2006 -> 2020. Không VAT đầu vào Chi phí sử dụng điện, nước & điện thoại Căn cứ xác định: Chi phí sử dụng điện, nước của dự án là chi phí tiêu hao điện, nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt, điện thắp sáng ban đêm cho bảo vệ, nước cho làm vệ sinh, tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án. Điện, nước sử dụng trực tiếp cho người thuê nhà do người thuê chi trả. Xác định chi phí này có thể căn cứ lượng điện, nước tiêu hao; giá điện, nước hoặc cũng có thể căn cứ vào mức tiêu hao điện, nước tính theo % so với doanh thu ( 1 á 3% ). Chi phí thuê bao điện thoại chỉ tính cho bộ máy quản lý dự án sử dụng. Người thuê nhà sử dụng dịch vụ điện thoại (thông qua tổng đài điện thoại) phải trả trực tiếp. Chi phí thuê bao điện thoại mỗi tháng căn cứ vào mức phí thuê bao cố định, cước điện thoại nội hạt, cước điện thoại giao dịch đường dài & mức sử dụng phụ trội khác, … hoặc cũng có thể dự trù chi phí này tính theo tỷ lệ % so với doanh thu ( 1 á 3% ). Trong dự án này: +) Dự trù chi phí điện, nước bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 2,0 %. +) Dự trù cước phí điện thoại bằng tỷ lệ % so với doanh thu là: 1,5 %. Lập bảng xác định chi phí sử dụng phí điện sáng, nước: CĐN = D i * T Trong đó : +) D i : Là doanh thu năm thứ i. +) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu. Lấy T = 2,0 %. Bảng 1.9a: chi phí sử dụng điện nước trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Doanh thu(Không VAT) Tỉ lệ(%) Chi phí sử dụngđiện, nước 1 15,643,123 2.0% 312,862 2 20,336,060 2.0% 406,721 3 23,464,685 2.0% 469,294 4 25,028,997 2.0% 500,580 5 26,635,102 2.0% 532,702 6 28,220,686 2.0% 564,414 7 28,157,622 2.0% 563,152 8 29,835,925 2.0% 596,719 9 29,721,934 2.0% 594,439 10 28,212,845 2.0% 564,257 11 28,157,622 2.0% 563,152 12 28,220,686 2.0% 564,414 13 26,593,310 2.0% 531,866 14 25,028,997 2.0% 500,580 15 30,160,227 2.0% 603,205 Lập bảng xác định cước phí sử dụng phí điện thoại: Trong đó : +) D i : Là doanh thu năm thứ i. +) T : Là tỷ lệ % so với doanh thu. Lấy T = 1,5 %. Bảng 1.9b: cước phí thuê bao điện thoại trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Doanh thu(Không VAT) Tỉ lệ(%) Cước phí thuê bao điện thoại 1 15,643,123 1.5% 234,647 2 20,336,060 1.5% 305,041 3 23,464,685 1.5% 351,970 4 25,028,997 1.5% 375,435 5 26,635,102 1.5% 399,527 6 28,220,686 1.5% 423,310 7 28,157,622 1.5% 422,364 8 29,835,925 1.5% 447,539 9 29,721,934 1.5% 445,829 10 28,212,845 1.5% 423,193 11 28,157,622 1.5% 422,364 12 28,220,686 1.5% 423,310 13 26,593,310 1.5% 398,900 14 25,028,997 1.5% 375,435 15 30,160,227 1.5% 452,403 Ghi chú: Các loại chi phí trên (điện, nước, điện thoại) không bao gồm thuế VAT đầu vào. 2)Chi phí trả lương cho cán bộ, công nhân viên quản lý, điều hành dự án Căn cứ xác định: Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên quản lý điều hành dự án. Hình thức trả lương của dự án áp dụng (trả theo thời gian). Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại. Để đơn giản, giả định số lượng lao động ở mỗi phần việc được giữ nguyên trong suốt thời gian xem xét, đánh giá dự án. Lập bảng xác định chi phí trả lương: Giám đốc điều hành: 1 người. Phó giám đốc: 1 người. Kế toán trưởng: 1 người. Tài vụ (chung cho cả dự án): 3 người. Tiếp tân (chung cho cả dự án): 6 người. Phục vụ phòng (chung cho cả dự án): +) Biệt thự A : Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 14 người. +) Biệt thự C, D: Bố trí 4 người/1 biệt thự -> Có 28 người. Bảo vệ (chung cho cả dự án): +) Biệt thự A :Bố trí 1 người/1 biệt thự -> Có 7 người. +) Biệt thự C, D: Bố trí 2 người/1 biệt thự -> Có 14 người. Tiếp thị (chung cho cả dự án): 3 người. Nhân viên khác (Gác cổng, trông giữ xe, trực điện, …): 7 người. Bảng 1.11 : Chi phí trả lương trong các năm vận hành Đơn vị tính:1000đ STT Bố trí lao động Sốlượng Mức lương tháng(1000đ/tháng) Chi phítrả lương năm 1 Giám đốc điều hành 1 2,000 24,000 2 Phó giám đốc 1 1,700 20,400 3 Kế toán trưởng 1 1,500 18,000 4 Tài vụ 3 1,200 43,200 5 Tiếp tân 6 1,000 72,000 6 Phục vụ phòng 42 800 403,200 7 Bảo vệ 21 800 201,600 8 Nhân viên tiếp thị 3 1,000 36,000 9 Nhân viên khác 7 800 67,200 Tổng cộng 85 885,600 3) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Gồm chi phí sửa chữa, bảo dưỡng nhà, công trình kiến trúc, trang thiết bị hàng năm. Chi phí này thường lấy theo số liệu thống kê bình quân tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản (2 - 3%). Bảng 1.12 : dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng hàng năm Đơn vị tính: 1000đ STT Tên tài sản Giá trị tài sản Tỷ lệ % chi phí sửa chữa Chi phí sửa chữa hàng nămtừ năm 1 đến năm 15 1 Nhà cửa 15988863.9 2.00% 319777.278 2 Thiết bị 7685120 2.50% 192128 Tổng 23673983.9 511905.278 4) Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn Căn cứ vào số lượng cán bộ, công nhân viên, mức lương và mức quy định nộp phí bảo hiểm xã hội và y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. Công thức xác định như sau: CBH-CĐ = CTL * TBH-CĐ Trong đó: +) CBH-CĐ: Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn. +) CTL: Chi phí trả lương cho cán bộ công nhân viên. +) TBH-CĐ: Tỷ lệ chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn so với tiền lương cho cán bộ công nhân viên. Bảng 1.13: chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, trích nộp kinh phí công đoàn Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành Quỹ lương của bộ máy quản lý(Tính theo năm) Mức quy định nộpbảo hiểm xã hội Mức quy định nộpbảo hiểm y tế, trích nộpkinh phí công đoàn 1 -> 15 885,600 15% 4% Thành tiền 132,840 35,424 tổng 168,264 5)Chi phí quản lý & chi phí khác trong giai đoạn dự án vận hành . Bao gồm các khoản như: Văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm & một số chi phí lặt vặt khác, ... Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm, không VAT. (Doanh thu thay đổi sẽ có khoảng 50% chi phí quản lý phụ thuộc vào doanh thu ). Công thức xác định chi phí quản lý khác (CQLK) như sau: Trong đó: +) DTMAX : Doanh thu tối đa khi công suất khai thác đạt 100%. +) DT i : Doanh thu thực tế năm thứ i, khi công suất khai thác thay đổi. +) TQLK : Tỷ lệ % chi phí quản lý khác so với doanh thu, lấy bằng 2,0 %. bảng 1.14: Dự trù chi phí quản lý khác TRONG CáC NĂM VậN HàNH Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Doanh thu tối đa(Công suất 100%) Doanh thu thực tế(Công suất thay dổi) Tỷ lệ% Chi phíquản lý khác 1 31,286,247 15,643,123 2% 469,294 2 31,286,247 20,336,060 2% 516,223 3 31,286,247 23,464,685 2% 547,509 4 31,286,247 25,028,997 2% 563,152 5 31,286,247 26,635,102 2% 579,213 6 31,286,247 28,220,686 2% 595,069 7 31,286,247 28,157,622 2% 594,439 8 31,286,247 29,835,925 2% 611,222 9 31,286,247 29,721,934 2% 610,082 10 31,286,247 28,212,845 2% 594,991 11 31,286,247 28,157,622 2% 594,439 12 31,286,247 28,220,686 2% 595,069 13 31,286,247 26,593,310 2% 578,796 14 31,286,247 25,028,997 2% 563,152 15 31,286,247 25,070,790 2% 563,570 6) Xác định chi phí khấu hao các tài sản của dự án (trong các năm vận hành) Căn cứ xác định: Giá trị tài sản phải tính khấu hao, danh mục và số lượng từng loại tài sản cố định. Thời gian khấu hao và phương pháp xác định khấu hao theo quy định hiện hành. Tính toán: Trong dự án đang xét, căn cứ Quyết định 206/QĐ-BTC của Bộ tài chính, ngày 31/12/2003, ta sử dụng phương pháp khấu hao đều theo thời gian (khấu hao tuyến tính). Chi phí khấu hao đều hàng năm của tài sản cố định (TSCĐ) thứ i được tính theo công thức sau: +) Ai : Tổng giá trị tài sản cố định thứ i phải tính khấu hao sau cả đời TSCĐ. +) Gi : Tổng giá trị quy đổi của TSCĐ thứ i (có kể đến khoản DPF kèm theo). +) : Giá trị gốc của TSCĐ thứ i (không VAT). +) : Chi phí lắp đặt TSCĐ thứ i (nếu có cho trường hợp TSCĐ thứ i là trang thiết bị cần phải lắp đặt). +) 15% : Tỷ lệ % do kể tới khoản dự phòng phí (DPF) đi kèm. Thực tế ý nghĩa của việc cộng thêm 15% này là đã kể tới phần khấu hao sửa chữa lớn, khấu hao cho hiện đại hoá tài sản cố định, các khoản phát sinh & một số chi phí khác, … +) : Giá trị thanh lý thu hồi của tài sản cố định khi TSCĐ hết niên hạn sử dụng, đem bán thanh lý. (Giá trị này có thể có hoặc không tuỳ thuộc vào từng loại TSCĐ). +) TKH i : Thời hạn khấu hao (hay tuổi thọ, hay niên hạn sử dụng) của TSCĐ thứ i. Các khoản trừ dần được tính trong thời gian khấu hao đều là: T = 5 năm. Bao gồm: +) Chi phí khác trong tổng mức đầu tư, : CK *(1+15%) +) Lãi vay trong thời gian xây dựng): LV bảng 1.15 tính khấu hao tài sản cố định trong các năm vận hành STT Tên tài sản Giá trị gốc của TSCĐ(không VAT) Chi phí lắp đặt (nếu có) Giá trị thanh lý Tổng giá trị TSCĐphải tính khấu hao Thời hạn khấu hao(năm) Tiền khấu hao hàng năm Chi phí đầu t thay thế tài sản Tổng số tiền đãkhấu hao trong cả đời dự án(1-> 15) Giá trị còn lạicuối năm 15 1->5 6->10 11ắ>15 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 I Nhà cửa, vật kiến trúc 1 Nhà cửa (hạng mục chính) 13137066 0 0 15107625.9 25 604305 604305 604305 0 9064575.54 4072490.46 2 Sân bãi đỗ xe, đường giao thông 702000 0 0 807300 15 53820 53820 53820 0 807300 0 3 Hàng rào, tờng bao, cổng ra vào 98950 0 0 113792.5 25 4551.7 4551.7 4551.7 0 68275.5 30674.5 4 Vườn hoa, thảm cỏ, cây cảnh 214400 0 0 246560 20 12328 12328 12328 0 184920 29480 5 Cơ sở hạ tầng khác 525482.64 0 0 604305.036 25 24172.2 24172.2 24172.2 0 362583.0216 162899.6184 6 Các hạng mục phụ còn lại 1310965.28 0 0 1507610.072 20 75380.5 75380.5 75380.5 0 1130707.554 180257.726 II Trang thiết bị 1 Điều hoà 1750008 35000.16 70000.3 1982759.064 8 247845 247845 247845 2052759.384 3717673.245 50093.979 2 Salon to 180120 0 5403.6 201734.4 5 40346.9 40346.9 40346.9 207138 605203.2 0 3 Salon nhỏ 600400 0 18012 672448 8 84056 84056 84056 690460 1260840 30020 4 Tivi 21 inch 616832 0 30841.6 678515.2 6 113086 113086 113086 709356.8 1696288 0 5 Radiocasette 255960 0 7678.8 286675.2 6 47779.2 47779.2 47779.2 294354 716688 0 6 Dàn âm thanh 134300 0 6715 147730 6 24621.7 24621.7 24621.7 154445 369325 0 7 Tổng đài điện thoại 158000 3160 4740 180594 8 22574.3 22574.3 22574.3 185334 338613.75 1560.25 8 Telephone 271128 5422.56 5422.56 312610.584 8 39076.3 39076.3 39076.3 318033.144 586144.845 0 9 Fax 15800 316 316 18217.4 8 2277.18 2277.18 2277.18 18533.4 34157.625 0 10 Telex 6320 126.4 126.4 7286.96 8 910.87 910.87 910.87 7413.36 13663.05 0 11 Máy vi tính 47400 948 2370 53230.2 5 10646 10646 10646 55600.2 159690.6 0 12 Tủ tờng 273024 0 8190.72 305786.88 6 50964.5 50964.5 50964.5 313977.6 764467.2 0 13 Tủ lạnh 100l 226098 0 11304.9 248707.8 5 49741.6 49741.6 49741.6 260012.7 746123.4 0 14 Tủ rợu 79000 0 3950 86900 10 8690 8690 8690 90850 130350 39500 15 Tủ bếp 80580 0 1611.6 91055.4 8 11381.9 11381.9 11381.9 92667 170728.875 2518.125 16 Bếp Gas 53720 0 2686 59092 5 11818.4 11818.4 11818.4 61778 177276 0 17 Đồ nấu bếp 26860 0 1074.4 29814.6 8 3726.83 3726.83 3726.83 30889 55902.375 1846.625 18 Bàn ăn 107440 0 2148.8 121407.2 8 15175.9 15175.9 15175.9 123556 227638.5 3357.5 19 Bộ bàn quầy 113760 0 2275.2 128548.8 8 16068.6 16068.6 16068.6 130824 241029 3555 20 Bàn ghế văn phòng 6320 0 126.4 7141.6 8 892.7 892.7 892.7 7268 13390.5 197.5 21 Bàn phấn 143780 0 2875.6 162471.4 8 20308.9 20308.9 20308.9 165347 304633.875 4493.125 22 Tủ đứng (2 ngăn có gơng) 225150 0 4503 254419.5 8 31802.4 31802.4 31802.4 258922.5 477036.5625 7035.9375 23 Giường đệm 530880 0 10617.6 599894.4 5 119979 119979 119979 610512 1799683.2 0 24 Thiết bị vệ sinh lắp cố định(lavabo, vòi hơng sen,xí ,vòi nớc ,bồn tắm 400688 8013.76 0 470007.024 10 47000.7 47000.7 47000.7 470007.024 705010.536 157670.728 25 Bình nóng lạnh (30l) 192760 3855.2 9638 216469.48 6 36078.2 36078.2 36078.2 226107.48 541173.7 0 26 Máy giặt 94800 0 3792 105228 5 21045.6 21045.6 21045.6 109020 315684 0 27 Máy hút bụi 41712 0 1668.48 46300.32 5 9260.06 9260.06 9260.06 47968.8 138900.96 0 28 Máy phát điện 316000 6320 15800 354868 8 44358.5 44358.5 44358.5 370668 665377.5 14970.5 29 Hệ thống PCCC 316000 6320 9480 361188 10 36118.8 36118.8 36118.8 370668 541782 138566 30 Hệ thống bơm, lọc nớc 25280 505.6 758.4 28895.04 8 3611.88 3611.88 3611.88 29653.44 54178.2 249.64 31 Video trung tâm &angten parabol 79000 1580 3950 88717 5 17743.4 17743.4 17743.4 92667 266151 0 32 Ôtô con 4 chỗ 316000 0 15800 347600 10 34760 34760 34760 363400 521400 158000 III Các khoản trừ dần 1 Chi phí khác trongtrong tổng mức đầu tư 3744636.8 0 0 4306332.32 5 861266 0 0 0 0 0 2 Chi phíđền bù giải phóng mặt bằng 752924 0 0 865862.6 3 Lãi vay trongthời gian xây dựng 514807 0 0 514807 5 102961 0 0 0 0 0 Tổng 28686351.72 71567.68 263877 32730508.88 2962532 1998304 1998304 8920190.832 29974566.31 5089437..214 Ghi chú: Kiểm tra: 32994386= 32730508.88 + 263877 (Tổng vốn cố định+lãi vay vốn = Tổng giá trị TSCĐ phải tính khấu hao + Tổng giá trị thanh lý TSCĐ) Giá trị thanh lý của tài sản xác định theo tỷ lệ % so với giá trị gốc của tài sản (không VAT). Trong đồ án này, ta lấy tỷ lệ của giá trị thanh lý so với giá trị gốc của tài sản từ 2% đến 5% tuỳ theo từng loại tài sản. Trong bảng không thể hiện tỷ lệ % này mà chỉ thể hiện giá trị thanh lý đã tính toán. Ta có thể biết được tỷ lệ này bằng cách chia giá trị thanh lý tài sản cho giá trị gốc của tài sản. Một số các Bảng phụ được tổng hợp từ Bảng 1.15 (Khấu hao tài sản hàng năm) Bảng Tổng hợp chi phí đầu tư thay thế tài sản trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành(Từ 1 -> 10) Giá trị đầu tư,thay thế(Cuối mỗi năm) Năm thứ 1 -> 4 0 Năm thứ 5 1,444,697 Năm thứ 6 1,698,241 Năm thứ 7 0 Năm thứ 8 4,223,406 Năm thứ 9 0 Năm thứ 10 2,376,222 Năm thứ 11 0 Năm thứ 12 1,698,241 Năm thứ 13 0 Năm thứ 14 0 Năm thứ 15 1,444,697 tổng (1000đ) 12,885,503 Bảng Tổng hợp giá trị thu hồi thanh lý tài sản trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành(Từ 1 -> 15) Giá trị thanh lý(Cuối mỗi năm) Năm thứ 1 -> 4 0 Năm thứ 5 41,793 Năm thứ 6 63,064 Năm thứ 7 0 Năm thứ 8 113,991 Năm thứ 9 0 Năm thứ 10 55,223 Năm thứ 11 0 Năm thứ 12 63,064 Năm thứ 13 0 Năm thứ 14 0 Năm thứ 15 41,793 tổng (1000đ) 378,927 Tổng Giá trị còn lại của TSCĐ (tại cuối năm thứ 15): 5089437000 (vnđ) Ghi chú: Chi phí đầu tư thay thế tài sản (1 lần) = Giá trị gốc của tài sản + Chi phí lắp đặt tài sản (nếu có). Những tài sản có tuổi thọ 5 năm được thanh lý 3 lần vào cuối năm thứ 5 & 10 và cuối năm thứ 15. Giá trị còn lại của TSCĐ tại cuối năm thứ 15 = Giá trị gốc của tài sản + Chi phí đầu tư thay thế – Chi phí lắp đặt (nếu có) – Tổng số tiền đã khấu hao (trong 15 năm). Chỉ tính cho những tài sản có tuổi thọ > 15 năm. 7) Dự trù chi phí trả tiền thuê đất trong hoạt động kinh doanh Căn cứ vào diện tính đất thuê hành năm cho dự án, giá thuê một đơn vị diện tích trong năm và chế độ ưu đãi về thuế đất theo luật hiện hành. Chi phí thuê đất hàng năm (CTĐ) được xác định theo công thức: CTĐ = F * g TĐ . Trong đó: +) F : Diện tích thuê đất hàng năm cho dự án. Có: F = FTMB = 4500 m2. +) g TĐ : Giá thuê một đơn vị diện tích đất trong 1 năm. Với: g TĐ = 0,7% * GĐ . +) GĐ: Giá đất tại khu vực công trình xây dựng. Đối với thửa đất của dự án đang xét nằm trên Quốc lộ 5 (đoạn từ Cầu Chui đến hết địa phận xã Trâu Quỳ) là đoạn đường loại I, vị trí 1, áp dụng cho thửa đất chưa có cơ sở hạ tầng, theo Bảng 3 trong Quyết định số 3519/QĐ-UB của Uỷ ban Nhân dân Thành phố Hà Nội ra ngày12/9/1997, ta có: GĐ = 2050 (1000đ/1 m2). Suy ra: g TĐ = 0,7% * 2050 = 1435 (1000đ/1 m2). Bảng1.16 : Chi phí thuê đất trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Diện tích thuê (m2) Đơn giá (g TĐ) Thành tiền 1 Đất dùng xây dựng 4500 1435 64575 2 Ao hồ 0 0 0 Tổng cộng 4500 - 64575 8) Kế hoạch trả nợ và chi phí trả lãi vay tín dụng trong các năm vận hành Căn cứ xác định: Lãi tín dụng phải trả trong giai đoạn vận hành được xác định căn cứ vào số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ & thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng. Vốn vay của dự án bao gồm: Vốn vay dài hạn trong 7 năm với lãi suất r= 10% năm, ghép lãi theo năm. Vốn vay dài hạn được trả theo phương thức đều bao gồm cả gốc và lãi trong thời hạn 7 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên. Bao gồm: +) Vốn vay để đầu tư cho tài sản cố định của dự án. +) Vay vốn lưu động ban đầu. (Phần vốn đi vay đầu tư dài hạn chiếm tỷ trọng khoảng 40% trong tổng cơ cấu vốn đầu tư dài hạn) Vốn vay ngắn hạn của Ngân hàng Thương mại với lãi suất là r = 12% năm, ghép lãi theo năm. Vốn vay ngắn hạn là phần vốn lưu động tăng thêm so với vốn lưu động ban đầu ở từng năm. Đối với vốn vay đầu tư dài hạn: Trước hết, ta cần tính số tiền mà dự án phải trả nợ hàng năm theo công thức tính đổi tương đương sang dòng tiền tệ san đều hàng năm như sau: Trong đó: +) A : Số tiền trả nợ đều (cả gốc & lãi) trong 7 năm đầu dự án vận hành. (Trả vào cuối các năm, từ năm 2006 -> 2012). +) r : Lãi suất vay dài hạn trong thời gian vận hành (r = 10% năm). +) P : Tổng số nợ vốn vay dài hạn tính tại cuối năm 2005 khi kết thúc xây dựng, đầu năm 2006 dự án bắt đầu hoạt động. Từ kết quả tổng hợp của các Bảng 1.6 & Bảng 1.7, ta có: P = 13.467.360.000 (VNĐ) Suy ra: A = 2.153.011.000 (VNĐ) Đối với vay vốn lưu động: Trong các năm vận hành, phần vốn lưu động được huy động vay ngắn hạn ở đầu năm, cả gốc & lãi sẽ được trả ở cuối năm. Trong đó, phần lãi phải trả ở năm vận hành thứ i (i = 1 -> 15) được tính là: Với: +) Vi : Lượng vốn lưu động vay trong năm thứ i (Bảng 1.5). +) r : Lãi suất huy động vốn vay ngắn hạn, r = 12 % năm. Bảng 1.16: Chi phí trả lãi vay tín dụng trong vận hành Đơn vị 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Vay đầu tư dài hạn 1 Nợ đầu năm 13,467,360 12,047,827 10,486,339 8,768,703 6,879,304 4,800,964 2,514,791 2 Tiền lãi phải trả trong năm (Ld) 1,346,736 1,204,783 1,048,634 876,870 687,930 480,096 251,479 3 Số nợ trả đều cuối mỗi năm 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 4 Tiền gốc trả trong năm 1,419,534 1,561,487 1,717,636 1,889,400 2,078,340 2,286,173 2,514,791 5 Số nợ cuối năm 12,047,827 10,486,339 8,768,703 6,879,304 4,800,964 2,514,791 0 II Vay vốn lưu động 1 Vốn lu động vay trong năm 397,072 428,749 449,868 460,427 471,268 481,971 481,545 492,874 500,317 481,835 481,545 481,971 470,982 460,427 460,709 2 Tiền lãi phải trả trong năm (Ln) 47,649 51,450 53,984 55,251 56,552 57,836 57,785 59,145 60,038 57,820 57,785 57,836 56,518 55,251 55,285 III Tổng tiền lãi phải trả (Ld+Ln) 1,394,385 1,256,233 1,102,618 932,122 744,483 537,933 309,264 59,145 60,038 57,820 57,785 57,836 56,518 55,251 55,285 Ghi chú: Dòng I.4 có ý nghĩa kiểm tra, Tổng tiền gốc trả trong các năm = Tổng số nợ tính tại đầu năm thứ nhất (P). Bảng 1.17: Tổng hợp chi phí sản xuất-kinh doanh trong các năm vận hành Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 1 Chi phí điện, nước 312,862 406,721 469,294 500,580 532,702 564,414 563,152 596,719 625,725 564,257 563152 564414 531866 500580 501416 2 Chi phí thuê bao điện thoại 234,647 305,041 351,970 375,435 399,527 423,310 422,364 447,539 469,294 423,193 422,364 423,310 398,900 375,435 376,062 3 Chi phí trả lương cho CB-CNV 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 4 Chi phí sửa chữa, bảo dỡng 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 5 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 6 Chi phí quản lý & chi phí khác 469,294 516,223 547,509 563,152 579,213 595,069 594,439 611,222 610,082 594,439 594,439 595,069 578,769 563,152 563,570 7 Thuê đất trong vận hành 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 Tổng Chi phí hoạt động hàng năm 2,647,147 2,858,329 2,999,117 3,069,511 3,141,786 3,213,137 3,210,300 3,285,823 3,335,445 3,212,233 3,210,300 3,213,137 3,139,879 3,069,511 3,071,392 8 Khấu hao tài sản cố định 2,962,532 2,962,532 2,962,532 2,962,532 2,962,532 1,998,304 1,998,304 1,998,304 1,998,304 1,998,304 1998304 1998304 1998304 1998304 1998304 9 Trả lãi tín dụng trong vận hành 1,394,385 1,256,233 1,102,618 932,122 744,483 537,933 309,264 59,145 60,038 57,820 57,785 57,836 56,518 55,251 55,285 tổng chi phí sản xuất kinh doanh 7,004,064 7,077,094 7,064,267 6,964,165 6,848,800 5,749,374 5,517,869 5,343,273 5,393,787 5,268,357 5,266,390 5,269,278 5,194,701 5,123,067 5,124,981 Dự trù doanh thu cho dự án ( không có VAT ) Căn cứ xác định Doanh thu của dự án, cho thuê biệt thự (thuê diện tích) được xác định căn cứ vào diện tích cho thuê, giá thuê một đơn vị diện tích từng loại. Trong dự án này, các dịch vụ khác không tính đến, bao gồm: dịch vụ đưa đón khách, dịch vụ ăn uống, thể thao, giải trí v.v… Do chế độ khấu hao và quản lý chi phí ở nước ta có quy định khi tài sản hết niên hạn sử dụng có thanh lý bán thu hồi tài sản thì khoản giá trị thu hồi này được xem như khoản doanh thu .Còn khi kết thúc thời gian tính toán khấu hao,mà vẫn có thể bán thanh lý thu hồi một giá trị tài sản nào đó Lập bảng xác định doanh thu cho dự án trong các năm vận hành Do đặc điểm, tính chất riêng biệt của từng biệt thự, trong quá trình vận hành dự án, ta phân làm 2 hình thức cho thuê: +) Các biệt thự A, B, C: Cho thuê theo diện tích sử dụng hàng tháng. Đơn giá: 14 (USD/1 m2 sử dụng.tháng). +) Biệt thự D: Cho thuê phòng tính theo ngày đêm. Đơn giá tính bình quân: 36 (USD/phòng.ngày đêm). Bảng 1.18a: xác định doanh thu cho thuê theo diện tích các biệt thự: a, c (không thuế vat) Đơn vị tính: 1.000đ Biệt thự cho thuê(Hạng mục chính) Nhà A Nhà C Tổng Diện tích sử dụng - m2(Tính cho 1 biệt thự) 180.52 407.43 587.95 Đơn giá cho thuê(USD/1m2 sử dụng.tháng) 15 15 - Thành tiền(USD/1Biệt thự.tháng) 2,708 6,111 - Số lợng hạng mục 7 5 12 Thành tiền(1.000VNĐ/tháng)1USD=15800VND 299,483 482,805 782,287 Bảng 1.18b: xác định Diện tích & đơn giá cho thuêBìNH QUÂN THEO PHòNG - BIệT THự D (sl: 2)(Không thuế VAT) Đơn vị tính: 1.000đ Tổng số phòng 70 Đơn giá cho thuê bình quân(USD/phòng.ngày đêm) 55 Thành tiền(USD/ngày đêm) 3,850 Thành tiền1000VNĐ/tháng) 1,824,900 Bảng 1.18c: tổng hợp giá trị thu hồi thanh lý tài sản hàng năm Đơn vị tính: 1.000đ Năm vận hành(Từ 1 -> 15) Giá trị thanh lý(Cuối mỗi năm) Năm thứ 1 -> 4 0 Năm thứ 5 41,793 Năm thứ 6 63,064 Năm thứ 7 0 Năm thứ 8 113,991 Năm thứ 9 0 Năm thứ 10 55,223 Năm thứ 11 0 Năm thứ 12 63,064 Năm thứ 13 0 Năm thứ 14 0 Năm thứ 15 41,793 tổng (1000đ) 378,927 Ghi chú: Bảng tổng hợp giá trị thu hồi thanh lý tài sản hàng năm được tổng hợp từ mục II.6, Bảng 1.15 (Chi phí khấu hao trong các năm vận hành). Giá trị này được cộng thêm vào doanh thu tại năm thanh lý tài sản. Lưu ý những tài sản có tuổi thọ là 5 năm được thanh lý 3 lần vào cuối năm thứ 5, cuối năm thứ 10 và cuối năm 15– thời điểm dự án kết thúc hoạt động, tuơng tự như vậy với tài sản có tuổi thọ 6năm sẽ được thanh lý 2 lần vào năm thứ 6 và năm thứ 12.Những tài sản có tuổi thọ lớn hơn 8 năm sẽ thanh lý một lần vào năm cuối tuổi thọ của tài sản. Bảng 1.19 doanh thu của dự án trong những năm vận hành(không VAT) Đơn vị 1000đ Năm vận hành Doanh thu chothuê diện tích(Biệt thự A, C) Doanh thu chothuê phòng(Biệt thự D) Tổngdoanh thu(Tối đa) Công suấtcho thuê(Thực tếsử dụng) Giá trịthu hồithanh lýtài sản Tổngdoanh thuthực tế Năm 1 9,387,447 21,898,800 31,286,247 50% 0 15,643,123 Năm 2 9,387,447 21,898,800 31,286,247 65% 0 20,336,060 Năm 3 9,387,447 21,898,800 31,286,247 75% 0 23,464,685 Năm 4 9,387,447 21,898,800 31,286,247 80% 0 25,028,997 Năm 5 9,387,447 21,898,800 31,286,247 85% 41,793 26,635,102 Năm 6 9,387,447 21,898,800 31,286,247 90% 63,064 28,220,686 Năm 7 9,387,447 21,898,800 31,286,247 90% 0 28,157,622 Năm 8 9,387,447 21,898,800 31,286,247 95% 113,991 29,835,925 Năm 9 9,387,447 21,898,800 31,286,247 100% 0 31,286,247 Năm 10 9,387,447 21,898,800 31,286,247 90% 55,223 28,212,845 Năm 11 9,387,447 21,898,800 31,286,247 90% 0 28,157,622 Năm 12 9,387,447 21,898,800 31,286,247 90% 63,064 28,220,686 Năm 13 9,387,447 21,898,800 31,286,247 85% 0 26,593,310 Năm 14 9,387,447 21,898,800 31,286,247 80% 0 25,028,997 Năm 15 9,387,447 21,898,800 31,286,247 80% 41,793 25,070,790 doanh thu tính bình quân cho 1 năm vận hành 25,992,847 Dự trù lãi, lỗ trong sản xuất kinh doanh Căn cứ xác định Doanh thu hàng năm: Bảng 1.18 Chi phí sản xuất kinh doanh: Bảng 1.17 Thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định: 28% (thuế suất) (Đây là thuế thu nhập doanh nghiệp quy định đối với dịch vụ kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ) Lập bảng dự trù lãi (lỗ) trong quá trình sản xuất kinh doanh Lợi nhuận thuần của doanh nghiệp được xác định theo công thức sau: LNThuần = TNChịu thuế - ThTNDN Trong đó: +) LNThuần : Lợi nhuận thuần của doanh nghiệp. +) TNChịu thuế : Thu nhập chịu thuế. +) ThTNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp. Với: ThTNDN = TNChịu thuế * TS TNChịu thuế = DTkhông VAT - CFkhông VAT +) DTKhông VAT : Doanh thu không có thuế VAT. +) CFKhông VAT : Chi phí sản xuất kinh doanh không có thuế VAT. +) TS : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, TS = 28%. Một số chỉ tiêu tỷ lệ tài chính: +) Lợi nhuận so với vốn đầu tư (Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư): Bằng: Lợi nhuận bình quân năm / Tổng (vốn cố định + vốn lưu động) +) Lợi nhuận so với vốn cố định (Mức doanh lợi một đồng vốn cố định): Bằng: Lợi nhuận bình quân năm / Tổng vốn cố định +) Lợi nhuận so với doanh thu bình quân (Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu): Bằng: Lợi nhuận bình quân năm / Doanh thu bình quân năm bảng 1.19: Dự trù lãi, lỗ trong quá trình sản xuất kinh doanh - 1000đ (Trang sau) Năm vận hành Doanh thu (Không có thuế VAT)(1) Chi phí SX-KD(Không có thuế VAT) (2) Thu nhập chịu thuế(3)=(1) - (2) Thuế thu nhập DN(Thuế suất 28%)(4) Lợi nhuận ròng(Thu nhập thuần)(5) Lợi nhuậncộng dồn(6) Lợi nhuậnbình quân năm(7) 1 15,643,123 7,004,064 8,639,059 2418936.544 6,220,123 6,220,123 14480795 2 20,336,060 7,077,094 13,258,966 3712510.597 9,546,456 15,766,578 3 23,464,685 7,064,267 16,400,418 4592116.976 11,808,301 27,574,879 4 25,028,997 6,964,165 18,064,833 5058153.151 13,006,680 40,581,559 5 26,635,102 6,848,800 19,786,302 5540164.543 14,246,137 54,827,696 6 28,220,686 5,749,374 22,471,312 6291967.324 16,179,345 71,007,041 7 28,157,622 5,517,869 22,639,753 6339130.956 16,300,622 87,307,663 8 29,835,925 5,343,273 24,492,652 6857942.695 17,634,710 104,942,373 9 31,286,247 5,393,787 25,892,460 7249888.716 18,642,571 123,584,944 10 28,212,845 5,268,357 22,944,488 6424456.612 16,520,031 140,104,975 11 28,157,622 5,266,390 22,891,232 6409545.098 16,481,687 156,586,663 12 28,220,686 5,269,278 22,951,408 6426394.324 16,525,014 173,111,677 13 26,593,310 5,194,701 21,398,609 5991610.426 15,406,998 188,518,675 14 25,028,997 5,123,067 19,905,931 5573660.647 14,332,270 202,850,945 15 25,070,790 5,124,981 19,945,809 5584826.483 14,360,982 217,211,927 Một số chỉ tiêu tỷ lệ tài chính Mức doanh lợi một đồng vốn đầu t 0.444 Mức doanh lợi một đồng vốn cố định 0.446 Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu 0.557 Hiệu quả tài chính của dự án Hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi - NPV Căn cứ xác định: Dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong thời gian hoạt động. Lãi suất tối thiểu chấp nhận được r (ngưỡng). Thời gian tính toán và thời điểm chọn để phân tích dự án. Trong dự án này, chọn gốc tính toán là thời điểm đưa dự án vào hoạt động. Thời gian tính toán: N = 15 năm. Ghi chú: Các khoản đầu tư, doanh thu, chi phí là không xét đến VAT. Lập bảng xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV): Công thức xác định NPV: Trong đó: B t : Dòng thu nhập của dự án ở năm thứ t. Bao gồm: Doanh thu thuần ở năm t. Giá trị thu hồi khi thanh lý hoặc giá trị còn lại của TSCĐ ở năm thứ t. Giá trị thu hồi vốn lưu động ở năm t (nếu có). Chỉ có ở năm t = N. C t : Dòng chi phí của dự án ở năm thứ t. Bao gồm: Chi phí đầu tư ban đầu (Vốn đầu tư của dự án tính tại thời điểm t = 0). (Bằng Vốn cố định + Vốn lưu động = 32479579240+150000000đ) Chi phí đầu tư thay thế TSCĐ ở năm thứ t (nếu có). Chi phí vận hành (hoạt động) của dự án tại năm thứ t. (Chi phí vận hành không kể tới khấu hao TSCĐ & trả lãi tín dụng) : Hệ số chiết khấu. Với t là thứ tự năm tính toán, t = 1 -> 15. r : Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được (hay còn gọi là ngưỡng hiệu quả, mức chiết khấu). Chọn r = 14 % năm. Có thể xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được (r =14% năm) như sau: r = r0 + Dr +) r0 : Tính bằng bình quân gia quyền theo tỷ trọng vốn vay bao gồm 1 phần phụ phí có liên quan đến quá trình vay vốn. +) Vok : Lựơng vốn vay của nguồn k tại thời điểm vay vốn. +) rk : Lãi suất vay vốn của nguồn k. Tại dự án này thì ta có thể tính theo số liệu đã có như sau: r0 = rnh * 60% + rdh * 40% Với rnh : Lãi suất cho vay vốn ngắn hạn (12% năm) rdh : Lãi suất cho vay dài hạn (10% năm) r0 = 12% * 60% + 10% * 40% = 11,2% +) Dr : Phần trăm tăng theo tỷ số r , có tính đến rủi ro (Dr > 2%) Lâý Dr = 3% ị r = 11,2% + 3% ằ 14% N : Thời gian tính toán dự án, ta có N = 15 năm. Bảng xác định hiện giá hiệu số thu chi – npv (Trang sau) Ta thấy, NPV = 64195206000 (VNĐ) NPV > 0 Vậy, Dự án đáng giá ! Bảng 1.20: Xác định hiện giá hiệu số thu chi - NPV Đơn vị tính: 1000đ Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Dòng tiền thu 0 15,643,123 20,336,060 23,464,685 25,028,997 26,676,895 28,283,750 28,157,622 29,949,916 31,286,247 28,268,068 28,157,622 28,283,750 26,593,310 25,028,997 30,599,092 Doanh thu 0 15,643,123 20,336,060 23,464,685 25,028,997 26,635,102 28,220,686 28,157,622 29,835,925 31,286,247 28,212,845 28,157,622 28,220,686 26,593,310 25,028,997 25,070,790 Thu hồi vốn lưu động 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 397,072 Giá trị còn lại hoặcgiá trị thanh lý tài sản 0 0 0 0 0 41,793 63,064 0 113,991 0 55,223 0 63,064 0 0 5,131,230 Dòng tiền chi 32,994,386 5,066,084 6,570,840 7,591,234 8,127,664 10,126,647 11,203,345 9,549,431 14,367,172 10,585,333 12,012,911 9,619,845 11,337,772 9,131,489 8,643,172 10,100,915 Đầu tư ban đầu 32,994,386 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Đầu tư thay thế tài sản 0 0 0 0 0 1,444,697 1,698,241 0 4,223,406 0 2,376,222 0 1,698,241 0 0 1,444,697 Chi phí hoạt động 0 2,647,147 2,858,329 2,999,117 3,069,511 3,141,786 3,213,137 3,210,300 3,285,823 3,335,445 3,212,233 3,210,300 3,213,137 3,139,879 3,069,511 3,071,392 Thuế thu nhập doanh nghiệp 0 2,418,937 3,712,511 4,592,117 5,058,153 5,540,165 6,291,967 6,339,131 6,857,943 7,249,889 6,424,457 6409545.1 6426394.3 5991610.4 5573660.6 5584826.5 Dòng tiềnhiệu số thu chi -32,994,386 10,577,040 13,765,221 15,873,451 16,901,333 16,550,248 17,080,405 18,608,191 15,582,744 20,700,913 16,255,157 18,537,777 16,945,978 17,461,820 16,385,826 20,498,177 Hệ số chiết khấu 1 0.8772 0.7695 0.675 0.5921 0.5194 0.4556 0.3996 0.3506 0.3075 0.2697 0.2366 0.2076 0.1821 0.1597 0.1401 Dòng tiền thuần chiết khấu -32,994,386 9,278,105 10,591,890 10,714,127 10,006,946 8,595,680 7,781,603 7,436,528 5,462,672 6,365,695 4,384,728 4,386,360 3,517,292 3,179,263 2,616,980 2,871,722 Cộng dồn dòng tiềnthuần chiết khấu -32,994,386 -23,716,281 -13,124,391 -2,410,264 7,596,682 16,192,363 23,973,965 31,410,493 36,873,165 43,238,861 47,623,589 52,009,949 55,527,241 58,706,504 61,323,484 64,195,206 2Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua thời gian thu hồi vốn có tính đến hệ số chiết khấu (thời hạn hoàn vốn tính theo phương pháp động) Theo Bảng 1.20 thấy rằng: Cộng dồn dòng tiền thuần chiết khấu đổi dấu từ âm ở cuối năm thứ 3 sang dương ở cuối năm thứ 4. Để đơn giản, giả sử trong khoảng thời gian từ 3 -> 4 năm, NPV biến đổi tuyến tính: Suy ra: x = 365*7596682/(2410264+7596682) = 277 (ngày). Vậy, thời hạn thu hồi vốn: Th = 3 năm 9tháng 7 ngày. Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại - IRR Căn cứ xác định: Dựa vào dòng tiền hiệu số thu chi của dự án trong suốt thời gian vận hành. Dựa vào giả định các suất thu lợi nội tại khác nhau để khi dùng nó chiết khấu dòng tiền thuần về gốc và cộng chúng lại thoả mãn điều kiện bằng không (IRR làm cho NPV = 0). Ghi chú: Các điều lưu ý giống như khi xác định chỉ tiêu NPV. Lập bảng xác định suất thu lợi nội tại IRR: Cho: IRR1 = 42% năm. Tính được NPV1 tương ứng = + 389.180.000 VNĐ. IRR2 = 44% năm. Tính được NPV2 tương ứng = – 377.459.000 VNĐ. Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Dòng tiền thu 0 15,643,123 20,336,060 23,464,685 25,028,997 26,676,895 28,283,750 28,157,622 29,949,916 31,286,247 28,268,068 28,157,622 28,283,750 26,593,310 25,028,997 30,599,092 Dòng tiền chi Dòng tiềnhiệu số thu chi -32,994,386 10,577,040 13,765,221 15,873,451 16,901,333 16,550,248 17,080,405 18,608,191 15,582,744 20,700,913 16,255,157 18,537,777 16,945,978 17,461,820 16,385,826 20,498,177 Hệ số chiết khấuVới IRR1 = 42% 1 0.70422535 0.4959333 0.3492488 0.2459499 0.1732041 0.1219747 0.0858977 0.0604913 0.0425995 0.0299997 0.0211265 0.0148778 0.0104774 0.0073784 0.0051961 Dòng tiền thuần chiết khấu -32994386 7448619.72 6826632.1 5543784.3 4156880.9 2866571.5 2083378.1 1598401 942621.15 881849.35 487649.43 391638.94 252119.54 182953.63 120901.45 106509.92 Cộng dồn dòng tiềnthuần chiết khấu -32994386 -25545766 -18719134 -13175350 -9018469 -6151897 -4068519 -2470118 -1527497 -645647.8 -157998.4 233640.54 485760.08 668713.71 789615.17 896125.09 Hệ số chiết khấuVới IRR1 = 44% 1 0.694444 0.482253 0.3349 0.23257 0.161506 0.11216 0.07789 0.05409 0.03756 0.026084 0.01811 0.012579 0.008735 0.006066 0.00421 Dòng tiền thuần chiết khấu -32994386 7345166.67 6638320.3 5315986.6 3930709.9 2672957.5 1915681.1 1449328.1 842837.79 777547.75 424000.38 335791.92 213165.41 152537.67 99401.617 86353.085 Cộng dồn dòng tiềnthuần chiết khấu -32994386 -25649219 -19010899 -13694912 -9764203 -7091245 -5175564 -3726236 -2883398 -2105850 -1681850 -1346058 -1132893 -980354.96 -880953.3 -794600.3 Kết luận: Dự án có suất thu lợi nội tại IRR = 43.06% > r = 14%. Vậy, Dự án đáng giá ! 4) Đánh giá hiệu quả của dự án theo chỉ tiêu thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao (Không xét đến giá trị của tiền tệ theo thời gian, dạng tĩnh). Các căn cứ : Dựa vào vốn đầu tư ban đầu, lợi nhuận & khấu hao của dự án trong các năm vận hành. Chỉ tiêu này dựa trên ý tưởng vốn đầu tư của dự án được bù đắp trên hai nguồn đó là lợi nhuận ròng và khấu hao cơ bản không tính đến giá trị thời gian của tiền tệ . Dựa vào bảng trên ta thấy: Dòng tiền cộng dồn đổi dấu từ năm thứ 2 sang năm thứ 3. Bằng phương pháp nội suy tuyến tính, ta có thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao là: Th = 2*365 + 11.302.743*365/(11.302.743+3.468.090) = 2*365 + 354.13 (ngày). Vậy, thời hạn thu hồi vốn: Th = 2 năm 11 tháng 25 ngày. Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn: Bảng 1.22: xác định thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Đơn vị tính: 1000đ STT Năm vận hành Đầu tư của dự án(1) Lợi nhuận(2) Khấu hao(3) Lợi nhuận& Khấu hao(4) Lợi nhuận & Khấu haotrừ đi Đầu tư(5) Cộng dồn dòng (5) 0 0 32,994,386 0 0 0 -32,994,386 -32,994,386 1 1 0 6,220,123 2,962,532 9,182,655 9,182,655 -23,811,731 2 2 0 9,546,456 2,962,532 12,508,988 12,508,988 -11,302,743 3 3 0 11,808,301 2,962,532 14,770,833 14,770,833 3,468,090 4 4 0 13,006,680 2,962,532 15,969,212 15,969,212 19,437,302 5 5 1,444,697 14,246,137 2,962,532 17,208,670 15,763,973 35,201,275 6 6 1,698,241 16,179,345 1,998,304 18,177,649 16,479,408 51,680,682 7 7 0 16,300,622 1,998,304 18,298,927 18,298,927 69,979,609 8 8 4,223,406 17,634,710 1,998,304 19,633,014 15,409,608 85,389,218 9 9 0 18,642,571 1,998,304 20,640,875 20,640,875 106,030,093 10 10 2,376,222 16,520,031 1,998,304 18,518,336 16,142,114 122,172,207 11 11 0 16,481,687 1998304.42 18,479,992 18,479,992 140,652,198 12 12 1,698,241 16,525,014 1998304.42 18,523,318 16,825,077 157,477,276 13 13 0 15,406,998 1998304.42 17,405,303 17,405,303 174,882,579 14 14 0 14,332,270 1998304.42 16,330,575 16,330,575 191,213,153 15 15 1,444,697 14,360,982 1998304.42 16,359,287 14,914,590 206,127,743 Phân tích độ an toàn về tài chính cho dự án Phân tích an toàn theo khả năng trả nợ Theo tỷ số khả năng trả nợ Căn cứ xác định: - Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm: Lợi nhuận ròng dùng để trả nợ, phần trích cho trả lãi vốn vay (chỉ tính phần trả lãi vay đầu tư dài hạn) & khấu hao tài sản cố định bình quân năm (thu nhập hoạt động). Ký hiệu là B. - Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi. Ký hiệu là A. (Hạn thời gian trả nợ:7 năm kể từ năm bắt đầu vận hành dự án) Xác định tỷ số khả năng trả nợ cho từng năm & trung bình của dự án: KN = B/A Bảng 1.23: Xác định hệ số khả năng trả nợ của dự án Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 1 Lợi nhuận ròng 6,220,123 9,546,456 11,808,301 13,006,680 14,246,137 16,179,345 16,300,622 2 Lợi nhuận ròngdùng để trả nợ (70%) 4354086 6682519.1 8265811 9104676 9972296 11325541 11410436 3 Khấu haotài sản cố định 2,962,532 2,962,532 2,962,532 2,962,532 2,962,532 1,998,304 1,998,304 4 Chi phí trả lãi vaytrong vận hành 1,346,736 1,204,783 1,048,634 876,870 687,930 480,096 251,479 5 Nguồn tài chính dùngđể trả nợB= (2 + 3 + 4) 8663354 10849834 12276977 12944078 13622759 13803942 13660219 6 Tổng số trả nợđều hàng năm A 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 2,766,270 7 Tỷ số khả năngtrả nợ hàng năm 3.131782 3.9221892 4.438098 4.679254 4.924595 4.990092 4.9381368 8 Tỷ số khả năngtrả nợ trung bình 4.432020975 Kết luận: +) Tỷ số khả năng trả nợ trung bình của dự án là: KN = 4.43. +) Vậy dự án có khả năng trả nợ cao, vững chắc. Theo thời hạn có khả năng trả nợ Căn cứ xác định: - Dựa vào nguồn tài chính dùng để trả nợ của từng năm gồm: Lợi nhuận, trích trả lãi vay (trả lãi vay đầu tư dài hạn), khấu hao TSCĐ (hay thu nhập hoạt động). - Dựa vào tổng số nợ phải trả ở thời điểm đầu của thời kỳ trả nợ (thời điểm đưa dự án vào vận hành). - Dựa vào lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án: r = 14% năm. STT Nội dung Năm vận hành Năm 0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 1 Tổng số nợ phải trảở thời điểm bắt đầutrả nợ (P) 13,467,360 0 0 0 0 0 0 0 2 Khấu hao, lợi nhuận& tiền dùng để trả lãitrong chi phí SXKD 0 8,711,003 10,901,284 12,330,961 12,999,329 13,679,311 13861778.5 13718005 3 Dòng tiền hiệu số(2) - (1) -13,467,360 8,711,003 10,901,284 12,330,961 12,999,329 13,679,311 13,861,778 13,718,005 4 Hệ số chiết khấu1/(1+r)t với r = 0,14 1 0.8772 0.7695 0.6750 0.5921 0.5194 0.4556 0.3996 5 Dòng 3 nhân dòng 4 -13,467,360 7,641,292 8,388,538 8,323,399 7,696,903 7,105,034 6,315,426 5,481,715 6 Cộng dồn dòng 5 -13,467,360 -5,826,069 2,562,469 10,885,868 18,582,771 25,687,805 32,003,231 37,484,946 Bảng 1.24: Xác định thời hạn có khả năng trả nợ của dự án Đơn vị tính: 1000đ Ghi chú: Dòng (2) được lấy từ dòng (5) của Bảng 1.23 Thời hạn có khả năng trả nợ của dự án: TN = 1 năm + 5,826,069*365*(5,826,069+2,562,469) =1 năm + 253,5ngày. Hay: TN = 1 năm 8 tháng 14 ngày < [T] = 7 năm. Kết luận: +) Dự án có khả năng trả nợ cao (có khả năng trả nợ trước thời hạn). +) Dự án có độ an toàn cao. Phân tích độ an toàn của tài chính theo phân tích hoà vốn Căn cứ xác định: - Doanh thu hàng năm. - Chi phí cố định hàng năm trong sản xuất kinh doanh. - Chi phí biến đổi hàng năm trong sản xuất kinh doanh. Chi phí cố định hàng năm bao gồm các khoản: - Chi phí khấu hao tài sản cố định - Chi phí thuê đất trong vận hành - Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng - Chi phí trả lương trả theo thời gian - Chi phí trích nộp bảo hiểm xã hội, y tế - Chi phí trả lãi tín dụng vay vốn đầu tư dài hạn - 50% Chi phí quản lý và chi phí khác Chi phí biến đổi hàng năm bao gồm các khoản: - Chi phí điện nước - Chi phí thuê bao điện thoại - Chi phí trả lãi vay vốn lưu động - 50% Chi phí quản lý và chi phí khác (Trong chi phí biến đổi không có phần thuế thu nhập doanh nghiệp) Ta lập bảng xác định doanh thu hoà vốn và mức hoạt động hoà vốn : +) Doanh thu hoà vốn của dự án: +) Mức hoạt động hoà vốn của dự án: Trong đó: Dh : Doanh thu hoà vốn của dự án Mh : Mức hoạt động hoà vốn của dự án FC : Chi phí cố định VC : Chi phí biến đổi D : Doanh thu thực tế hàng năm của dự án Dmax : Doanh thu tối đa của dự án Dmax = 31,286,247,000 (VNĐ) Bảng 1.25: Xác định doanh thu và mức hoạt động hoà vốn Đơn vị tính: 1000đ STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 I Doanh thu tối đa 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 31286247 II Doanh thu thực tế 15,643,123 20,336,060 23464685 25028997 26635102 28220686 28157622 29835925 31,286,247 28212845 28157622 28220686 2659331 25028997 25,070,790 III Tổng chi phí SX-KD (FC+VC) 7004064 7077094 7064267 6964165 68488 5749374 5517869 5343273 5393787 5268357 526639 5269278 5194701 5123067 5124981 IV Chi phí cố định (FC) 6,174,259 6,055,770 5,915,265 5,751,323 5,570,413 4,406,279 4,177,347 3,934,259 3,933,689 3,925,868 3,925,868 3,926,183 3,918,033 3,910,224 3,910,433 1 Chi phí khấu hao TSCĐ 2,962,532 2,962,532 2,962,532 2,962,532 2,962,532 1,998,304 1,998,304 1,998,304 1,998,304 1,998,304 1998304.4 1998304 1998304 1998304 1998304.42 2 Chi phí thuê đất trong vận hành 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 64,575 3 Chi sửa chữa,bảo dỡng 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 511,905 4 Chi phí trả lương 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 885,600 5 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 168,264 6 Chi phí trả lãi vay đầu tư dài hạn 1,346,736 1,204,783 1,048,634 876,870 687,930 480,096 251,479 0 0 0 0 0 0 0 0 7 50% Chi phí QL & chi phí khác 234647 258111.5 273754.5 281576 289606.5 297534.5 297219.5 305611 305041 297219.5 297219.5 297534.5 289384.5 281576 281785 V Chi phí biến đổi (VC) 829,805 1,021,324 1,149,003 1,212,842 3,758,217 1,343,095 1,340,522 1,409,013 1,460,098 1,342,489 1,340,522 1,343,095 1,276,668 1,212,842 1,214,548 1 Chi phí điện nớc 312,862 406,721 469,294 500,580 3,012,532 564,414 563,152 596,719 625,725 564,257 563152.44 564413.7 531866.2 500579.9 501415.8 2 Chi phí thuê bao điện thoại 234,647 305,041 351,970 375,435 399,527 423,310 422,364 447,539 469,294 423,193 422,364 423,310 398,900 375,435 376,062 3 Chi phí trả lãi vay vốn lu động 47,649 51,450 53,984 55,251 56,552 57,836 57,785 59,145 60,038 57,820 57,785 57,836 56,518 55,251 55,285 4 50% Chi phí QL & chi phí khác 234647 258111.5 273754.5 281576 289606.5 297534.5 297219.5 305611 305041 297219.5 297219.5 297534.5 289384.5 281576 281785 VI Doanh thu hoà vốn (Dh) 6520125.9 6375987.1 6219833.2 6044209.8 6485521.3 4626464.7 4386162.4 4129266 4126257.7 4122011 4122112.5 4122377 7535710 4109353 4109517.91 VII Mức hoạt động hoà vốn (Mh) % 20.84023 20.37952 19.880407 19.319063 20.729624 14.787535 14.019459 13.19834 13.188727 13.17515 13.175478 13.17632 24.08633 13.1347 13.1352217 Dựa vào kết quả thu được ta có : Doanh thu hoà vốn trung bình của dự án: Dh = 5.135.660.000 (VNĐ) Dự án có mức hoạt động hoà vốn lớn nhất ở năm thứ hai dự án đi vào hoạt động: Mh = 20,84% Dự án có mức hoạt động hoà vốn nhỏ nhất ở năm thứ 14 của dự án: Mh = 13,13% Mức hoạt động hoà vốn trung bình là: Mh = 16,42% Hành lang an toàn: 1 - Mh = 0,8358 Kết luận : Dự án có hành lang an toàn lớn, độ an toàn cao (Mh < 30%). Kết luận phần phân tích tài chính dự án đầu tư Qua các bước phân tích tài chính (các chỉ tiêu tĩnh, động, …), ta thấy dự án đang xét là đáng giá. Dự án có độ an toàn & ổn định tương đối cao. Vậy dự án đang xét là đáng để đầu tư. Tuy nhiên, để khẳng định một cách chắc chắn về tính khả thi của dự án, ta cần phải tiến hành phân tích tiếp các chỉ tiêu về hiệu quả kinh tế xã hội ở phần sau. Chương Ii Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội dự án đầu tư Phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội dự án đầu tư (DAĐT) đánh giá dự án đứng trên giác độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của xã hội & của cộng đồng. Phân tích kinh tế – xã hội nhằm thuyết phục cộng đồng, cơ quan quản lý Nhà nước cho phép thực hiện dự án; phân tích ảnh hưởng của dự án & các biện pháp khắc phục đến điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương, vùng dự định thực hiện dự án. Khác với phân tích tài chính DAĐT, trong phân tích kinh tế xã hội ta dùng giá kinh tế (giá ẩn) để xem xét & đánh giá các chỉ tiêu đề ra. (Giá kinh tế = Giá tài chính ± Chính sách giá của Nhà nước). Xác định giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án Giá trị sản phẩm gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp tạo nên tổng sản phẩm quốc dân càng nhiều, hiệu quả kinh tế - xã hội càng cao. Các căn cứ xác định : Doanh thu hàng năm Các chi phí đầu vào vật chất, bao gồm các chi phí sau: Chi phí điện, nước trong thời gian vận hành. Khấu hao tài sản cố định hàng năm. Chi phí công cụ, dụng cụ nhỏ (bình quân 35 triệu/năm). Lập bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra: Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm do dự án tạo ra: G SPGT = DT – CVC Trong đó: +) G SPGT : Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm +) DT : Doanh thu hàng năm (giá trị sản phẩm làm ra) +) CVC : Chi phí đầu vào vật chất (giá trị sản phẩm lao động quá khứ) Giá trị sản phẩm gia tăng cho cả đời dự án : Có: GDA = 320.135.328.000 (VNĐ) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân 1 năm: Có: = 21.342.355.200 (VNĐ) Bảng 2.1: xác định giá Trị Sản Phẩm gia tăng do Dự án tạo ra Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Doanh thuhàng năm Chi phíđầu vào vật chất Giá trị sảnphẩm gia tăng Giá trị sản phẩmgia tăng cộng dồn 1 15,643,123 3,325,395 12,317,728 12,317,728 2 20,336,060 3,419,253 16,916,807 29,234,535 3 23,464,685 3,481,826 19,982,859 49,217,394 4 25,028,997 3,513,112 21,515,885 70,733,279 5 26,635,102 6,025,065 20,610,037 91,343,316 6 28,220,686 2,612,718 25,607,968 116,951,284 7 28,157,622 2,611,457 25,546,165 142,497,449 8 29,835,925 2,645,023 27,190,902 169,688,351 9 31,286,247 2,674,029 28,612,217 198,300,569 10 28,212,845 2,612,561 25,600,284 223,900,853 11 28157622 2611456.863 25,546,165 249,447,018 12 28220686 2612718.145 25,607,968 275,054,986 13 2659331 2580170.616 79,160 275,134,146 14 25028997 2548884.369 22,480,113 297,614,259 15 25070789.99 2549720.221 22,521,070 320,135,328 Nhận xét: Giá trị sản phẩm gia tăng của dự án tạo ra cao, đóng góp của dự án vào tổng sản phẩm quốc dân cao. Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn Cơ sở xác định: Doanh thu cho các năm vận hành tiêu hao vật chất cho sản xuất kinh doanh Nhu cầu vốn của dự án Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án H= / VDA Trong đó: +) : Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân +) VDA : Vốn đầu tư của dự án (gồm vốn cố định & vốn lưu động) (đồng sản phẩm gia tăng/đồng vốn đầu tư DA) Nhận xét: Giá trị gia tăng bính quân tính cho một đồng vốn dự án là khá cao. Một đồng vốn đầu tư sẽ tạo ra 0,6391 đồng giá trị sản phẩm gia tăng (1 năm). Mức thu hút lao động vào làm việc Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm Lấy số liệu từ Bảng 1.10, chương I, ta có bảng thống kê sau: Số lượng lao động & Chi phí trả lương hàng năm Đơn vị tính: 1000đ STT Bố trí lao động Sốlượng Mức lương tháng(1000đ/tháng) Chi phí trả lương hàng năm 1 Giám đốc điều hành 1 2.000 24.000 2 Phó giám đốc 1 1.700 20.400 3 Kế toán trưởng 1 1.500 18.000 4 Tài vụ 3 1.200 43.200 5 Tiếp tân 6 1.000 72.000 6 Phục vụ phòng 30 800 288.000 7 Bảo vệ 15 800 144.000 8 Nhân viên tiếp thị 3 1.000 36.000 9 Nhân viên khác 7 800 67.200 Tổng cộng 67  - 712.800 Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn đầu tư dự án Công thức: K = n / VDA = 67 / 20.662.045.000 = 3,2427 * 10 - 9 (người / 1 đồng vốn) Trong đó: +) n : Số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm +) VDA : Vốn đầu tư cho dự án (VCĐ + VLĐ = 20.662.045.000 1000đ) Vậy, cứ 1 tỷ đồng vốn đầu tư của dự án sẽ tạo ra 3,2427 chỗ làm việc. Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế xã hội càng cao. Các khoản nộp ngân sách chủ yếu là thuế các loại (thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng) & tiền thuê đất trong sản xuất kinh doanh. Mức đóng góp hàng năm vào ngân sách Thuế môn bài: Đây là khoản thuế doanh nghiệp đăng ký kinh doanh hằng năm phải nộp một khoản thuế cố định cho Nhà nước. Do doanh nghiệp hoạt động độc lập nên thuế môn bài phải nộp cố định hàng năm ở mức là: 2.500.000 (VNĐ/năm) Thuế thu nhập doanh nghiệp: TTNDN = (DTchưa VAT - CFchưa VAT) * TS Trong đó: +) TS : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp. TS = 45%. +) DT chưa VAT : Doanh thu hàng năm chưa có thuế VAT. +) CFchưa VAT : Chi phí sản xuất kinh doanh chưa có thuế VAT. (Xem Bảng 1.19, chương I) Thuế giá trị gia tăng (VAT) nộp Nhà nước: VAT PHảI NộP = VAT ĐầU RA – VAT đầu vào Thuế VAT ĐầU RA = 10% Doanh thu cho thuê Thuế VAT đầu vào = 10% Chi phí điện nước + 10% Chi phí điện thoại điện tính +5% của 1/2 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng. Bảng 2.2a: thuế giá trị gia tăng (vat) nộp ngân sách hàng năm Đơn vị tính: 1000đ Năm vận hành VAT ĐầU RA VAT đầu vào VAT PHảI NộP 1 643.822 31.922 611.901 2 836.969 38.682 798.287 3 965.733 43.188 922.545 4 1.030.116 45.442 984.674 5 1.098.755 47.844 1.050.911 6 1.163.953 50.126 1.113.827 7 1.168.370 50.281 1.118.090 8 1.096.128 47.752 1.048.376 9 1.030.116 45.442 984.674 10 973.595 43.464 930.131 Tiền thuê đất: Công thức: TĐ = 0,7% * S * GĐ Trong đó: +) S : Diện tích đất thuê, S = FTMB = 4.500 m2. +) GĐ : Giá đất hiện hành của thửa đất đang xét. Tra theo Quyết định số 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân Thành phố Hà nội. Có GĐ = 2.050.000 (vnđ/1m2) Suy ra: TĐ = 64.575.000 (VNĐ/năm) (Bảng 1.14 – Chi phí thuê đất trong các năm vận hành, chương I) Bảng 2.2: các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị tính: 1000đ Nămvận hành Thuế môn bài Thuế TNDN (TS: 45%) Thuế GTGT (VAT) Tiền thuê đất Tổng 1 2.500 909.677 611.901 64.575 1.588.653 2 2.500 1.797.835 798.287 64.575 2.663.197 3 2.500 2.415.190 922.545 64.575 3.404.810 4 2.500 2.762.286 984.674 64.575 3.814.035 5 2.500 3.134.443 1.050.911 64.575 4.252.429 6 2.500 3.631.867 1.113.827 64.575 4.812.769 7 2.500 3.650.833 1.118.090 64.575 4.835.998 8 2.500 3.340.635 1.048.376 64.575 4.456.086 9 2.500 3.057.187 984.674 64.575 4.108.936 10 2.500 2.814.494 930.131 64.575 3.811.700 Tổng cộng các khoản nộp ngân sách trong cả đời dự án NS DA = 37.748.613.000 (VNĐ) Tổng cộng các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm = 37.748.613.000 / 10 = 3.774.861.300 (VNĐ) Tỷ lệ giữa các khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án 3.774.861.300 / 20.662.045.000 = 0,1827 Kết luận: +) Dự án có mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nước khá cao. +) Bình quân một đồng vốn đầu tư đóng góp vào Ngân sách hàng năm là 0,1827 đồng. Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án Là khoản tiền doanh thu bằng ngoại tệ, có thể do người nước ngoài hoặc trong nước trả khi thuê biệt thự hay thuê phòng. Do không có số liệu thực tế nên phần này không xác định được. Chỉ tính chính xác khi dự án đi vào hoạt động. Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án Lấy số liệu từ Bảng 1.10, chương I, ta có bảng thống kê sau: Số lượng lao động & Chi phí trả lương hàng năm Đơn vị tính: 1000đ STT Bố trí lao động Sốlượng Mức lương tháng(1000đ/tháng) Chi phí trả lương hàng năm 1 Giám đốc điều hành 1 2.000 24.000 2 Phó giám đốc 1 1.700 20.400 3 Kế toán trưởng 1 1.500 18.000 4 Tài vụ 3 1.200 43.200 5 Tiếp tân 6 1.000 72.000 6 Phục vụ phòng 42 800 403.200 7 Bảo vệ 21 800 201.600 8 Nhân viên tiếp thị 3 1.000 36.000 9 Nhân viên khác 7 800 67.200 Tổng cộng 85  - 885.600 +) Thu nhập bình quân hàng năm của một người lao động: 885.600.000 / 85 = 10.418.824(VNĐ/năm) +) Thu nhập bình quân một tháng của một người lao động: 10.418.824 / 12 = 868.235(VNĐ/tháng) Các lợi ích và ảnh hưởng khác Dự án được phê duyệt, tiến hành đầu tư và đưa vào vận hành hoạt động sẽ góp phần làm thay đổi cơ cấu kinh tế của vùng theo định hướng và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của toàn nền kinh tế nói chung & của vùng đó nói riêng. Đồng thời dự án khi đưa vào hoạt động sẽ góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển các hoạt động văn hoá, giao lưu đối nội và đối ngoại, … bảng 2.3: tổng hợp các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án sTT các chỉ tiêu đơn vị trị số I Các chỉ tiêu về giá trị sử dụng và công năng 1 Cấp công trình cấp II 2 Mức độ tiện nghi và trang thiét bị khách sạn * * * 3 Tuổi thọ (Số năm nghiên cứu, đánh giá) năm 10 4 Diện tích chiếm đất (Tổng mặt bằng) m 2 4.500 5 Diện tích sử dụng m 2 3.510 6 Số phòng cho thuê (