Đề tài Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam

1  CHƯƠNG 1  GIỚI THIỆU  1.1  BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU  1.1.1  Bối cảnh thực tiễn  Trong  giai  đoạn  từ  năm 2000 đến 2008,  bất  động  sản  (BĐS)  là  một  trong  những ngành kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao qua hầu hết các chỉ tiêu thể hiện quy  mô cũng như hiệu quả. Theo Tổng cục Thống kê (2010a), trong giai này tốc độ tăng  trưởng  bình  quân  về  số  lượng  doanh  nghiệp  là  41,4%/năm,  vốn  kinh  doanh  là  36%/năm. Hầu  hết  các  chỉ  tiêu  căn  bản  thể  hiện  quy mô  và  hiệu  quả  của  doanh  nghiệp ngành BĐS đều tăng với tốc độ cao hơn mức trung bình của các ngành kinh  tế khác, chẳng hạn như tốc độ phát triển bình quân giai đoạn 2000­2008 của ngành  BĐS  cao  hơn mức  trung  bình  của  các  ngành  kinh  tế  trong  cả  nước  về  số  lượng  doanh nghiệp là 20%, số lao động là 11%, nguồn vốn đầu tư là 15%, tài sản cố định  là 6%, doanh  thu  thuần là 14%,  lợi nhuận  trước  thuế  là 182%,  thuế và  các khoản  nộp ngân sách là 29% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Các chỉ tiêu đo lường hiệu quả  hoạt động kinh doanh  của ngành BĐS có  tốc độ  tăng  trưởng cao hơn so với mức  trung bình của cả nước, đặc biệt là chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận trên vốn kinh doanh và  tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu cao hơn mức chung của cả nước lần lượt là 150%  và 82% (Tổng cục Thống kê, 2010a). Tốc độ  tăng  trưởng cao  là động  lực  thu hút  đầu tư  trực  tiếp nước ngoài vào ngành lớn nhất cả nước,  theo Tổng cục Thống kê  (2010b) ngành BĐS thu hút 33,8% tổng số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài của Việt  Nam trong năm 2009.  Cũng giống như các ngành kinh tế khác ở Việt Nam, các giai đoạn phát triển  của ngành BĐS phụ  thuộc nhiều vào các giai đoạn cải  cách thể chế của quốc gia.  Xem xét các văn bản pháp luật hướng dẫn có liên quan, Đào Anh Kiệt (2010) chia  quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam làm ba giai đoạn là trước năm 1993,  từ 1993­2003, và từ năm 2003 đến nay. Các đặc điểm và bối cảnh nền kinh tế của  các giai đoạn  trong quá  trình phát  triển  thị  trường BĐS Việt Nam được  tóm  tắt ở  Bảng 1.1. 2  Bảng 1.1: Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam  Giai đoạn  Bối cảnh và khung pháp lý  Đặc điểm  Trước  năm 1993  Hiến pháp năm 1980; luật đất đai  năm  1987:  Người  sử  dụng  đất  chỉ  có quyền  sử dụng, không có  quyền  chuyển  nhượng  và  các  quyền khác  ­  Chủ  yếu  là  các  giao  dịch  phi  chính  thức.  ­  Rất ít doanh nghiệp kinh doanh BĐS.  ­  Sản  phẩm BĐS  rất  thô  sơ, chủ yếu  là  quyền sử dụng đất.  ­  Giao dịch chủ yếu bằng vàng.  Từ năm  1993 đến  2003  Luật đất đai năm 1993: người sử  dụng  đất  có  5  quyền  là  chuyển  nhượng,  thừa  kế,  cho  thuê,  thế  chấp  và  góp  vốn;  Pháp  lệnh  1994: tất cả các tổ chức sử dụng  đất  vào  mục  đích  kinh  doanh  chuyển  sang  hình  thức  thuê  đất;  Khủng  hoảng  kinh  tế  khu  vực  châu  Á  1997;  thí  điểm  chính  sách  giao  đất  tại  TP.HCM  vào  năm 2000.  ­  Chính  thức  xuất  hiện  ngành  kinh  doanh BĐS tại Việt Nam.  ­  BĐS chủ yếu là các giao dịch thứ cấp.  ­ Ngoài sản phẩm đất  thô, còn có  thêm  hình  thức  phân  lô  bán  nền  rất  phát  triển.  ­ Khu vực nước ngoài bắt đầu quan tâm  đến thị trường BĐS Việt Nam với các  hình thức BOT, BT và  liên doanh với  trong  nước  để  phát  triển  sản  phẩm  ở  trình  độ  cao  như  cao  ốc  căn  hộ,  văn  phòng  cho  thuê,  hạ  tầng  khu  công  nghiệp, bến bãi.  Giai đoạn  2003 đến  nay  Nhiều  văn  bản  pháp  luật  ra  đời  để  điều  chỉnh  thị  trường:  Luật  đất đai 2003, luật xây dựng, luật  nhà  ở,  luật  kinh  doanh  BĐS;  Việt  Nam  gia  nhập  WTO;  thị  trường chứng khoán phát triển.  Từ  năm  2008  đến  nay,  Chính  phủ  áp  dụng  chính  sách  tiền  tệ  thắt chặt để kiềm chế lạm phát.  ­  Sàn giao dịch BĐS ra đời.  ­  Sản phẩm BĐS đa dạng từ thô sơ đến  cao cấp.  ­  Có  mối  liên  hệ  khắn  khít  với  thị  trường  tài  chính,  chính  sách  tài  chính  ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS.  ­ Với  chính  sách  tiền  tệ  thắt  chặt  của  Chính  phủ  từ  năm  2008  làm  hạn  chế  giao dịch trên thị trường BĐS.  Nguồn: Tổng kết từ tham khảo Đào Anh Kiệt (2010). 3  Trải  qua  các  giai  đoạn  hình  thành  và  phát  triển,  đến  nay  ngành BĐS Việt  Nam hình thành các sản phẩm kinh doanh đa dạng và thị trường đã hình thành nhiều  dịch vụ hỗ  trợ  cho hoạt động  của ngành như dịch vụ  tư vấn pháp  lý, quỹ đầu  tư,  thẩm định giá  trị BĐS. Tuy nhiên,  ngành BĐS Việt Nam còn một số  tồn  tại  xuất  phát từ chính sách điều tiết  của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp BĐS như  sau:  Đối với chính sách điều tiết thị trường BĐS của Chính phủ:  Bảng 1.1 cho thấy các chính sách điều tiết của Chính phủ có tác động rất lớn  đối  với đặc trưng và sự phát triển  của thị  trường BĐS Việt Nam. Với tốc độ phát  triển nhanh của thị trường BĐS đòi hỏi Chính phủ phải ban hành nhiều chính sách  để điều tiết  thị  trường. Từ năm 2008 đến 2010, Chính phủ Việt Nam đã ban hành  tổng số 49 văn bản  luật  và dưới  luật để điều  tiết  thị  trường BĐS 1 . Tuy nhiên, các  chính sách ban hành (nói chung cho cả nền kinh tế, trong đó có ngành BĐS) ít dựa  trên  cơ sở  liên kết  giữa  các  chủ  thể  tham gia  thị  trường như doanh nghiệp,  người  tiêu dùng, các định chế tài chính và các cơ quan quản lý nhà nước lẫn nhau (Ohno,  2009; Porter & các cộng sự, 2010). Điều này hàm ý Chính phủ chưa nhận thức đầy  đủ tầm quan trọng của các mạng lưới liên kết trong vấn đề hoạch định chính sách.  Hệ quả là nhiều văn bản pháp luật ban hành còn rườm rà và chồng chéo (Porter &  các cộng sự, 2010).  Mặc dù Chính phủ khá nhạy bén trong ban hành các chính sách điều tiết thị  trường BĐS, nhưng vẫn còn thiếu các chính sách tạo ra các công cụ hỗ trợ vốn cho  thị trường, đặc biệt là các kênh huy động vốn dựa trên sự liên kết giữa các chủ thể  trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát, Chính phủ đang ngày càng ban hành nhiều  chính sách thắt  chặt các kênh huy động vốn từ khách hàng (Vũ Đình Ánh, 2010).  Trong khi đó, kênh huy động vốn dưới hình thức các hình thức liên kết các chủ thể  tham gia thị trường thì chưa có ở Việt Nam. Chẳng hạn như quỹ tín thác BĐS (Real  Estate Investment Trust – REIT) chỉ bắt đầu nhận thức ở mức độ khái niệm tại Việt  Nam,  chủ  yếu  là  các  quỹ ở  nước  ngoài  đầu  tư  vào  thị  trường  trong  nước  nhưng  1 Thống kê của tác giả luận án trên website: www.luatvietnam.vn (truy cập ngày 12/03/2011). 4  không đáng kể (Trần Kim Chung, 2010); chưa có hệ thống tín dụng nhà ở như Thái  Lan (là hệ thống nhận tiền đặt cọc để cung cấp vốn vay xây dựng nhà ở); chưa có hệ  thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc như ở Singapore (Bộ Xây dựng, 2010).  Bởi vì các cộng cụ huy động vốn còn hạn chế, nên thị trường BĐS Việt Nam  phụ thuộc rất nhiều vào thị trường tín dụng, khi lạm phát xảy ra (từ năm 2008 đến  nay) Chính phủ áp đặt chính sách tiền tệ thắt chặt  làm đe dọa sự  tồn tại của nhiều  doanh nghiệp BĐS. Do vậy, vấn đề cấp bách hiện nay đối với Chính phủ là cần phải  đa dạng các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng với các hình thức dựa trên sự liên  kết các chủ thể tham gia thị trường có thể là một lựa chọn thay thế. Muốn làm được  điều này cần phải có một khung lý thuyết về sự liên kết xã hội để làm nền tảng.  Đối với hành vi của doanh nghiệp bất động sản:  Thứ nhất, trong công tác tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án ưu thế nghiêng về  các doanh nghiệp  thuộc sở hữu nhà nước (Porter & các  cộng sự, 2010). Điều này  được nhiều  chuyên gia  (danh sách đính kèm phụ  lục 2)  giải  thích một phần  là do  yếu tố lịch sử để lại vì nguồn gốc đất đai trong nền kinh tế phần lớn thuộc sở hữu  quốc dân trước đây, hoặc là do các doanh nghiệp nhà nước được sự hỗ trợ từ các cơ  quan quản lý nhà nước. Mặt khác, tính minh bạch của các thông tin trên các loại thị  trường (trong đó có  thị  trường BĐS) ở Việt Nam hiện nay  còn rất  kém (Porter &  các cộng sự, 2010), trong khi đó quỹ đất phát  triển dự án chủ yếu được  thực hiện  theo quyết định giao đất của cơ quan quản lý nhà nước được phân công (Đào Anh  Kiệt, 2010). Do vậy, việc lựa chọn doanh nghiệp để giao đất phát  triển dự án phụ  thuộc rất nhiều vào các mối quan hệ cá nhân của chủ doanh nghiệp với cá nhân lãnh  đạo của cơ quan quản lý nhà nước.  Bởi vì lợi ích mang lại từ các mối quan hệ với chính quyền được nhận thấy  rõ ràng, nên phần lớn các doanh nghiệp chủ yếu quan tâm đến việc thiết lập các mối  quan hệ với chính quyền, mà đánh đổi thời gian để quan tâm đến các lợi ích mang  lại từ mạng lưới bên trong và các chủ thể bên ngoài khác. Các doanh nghiệp đầu tư  thời gian, thậm chí tiền bạc vào việc tìm cách móc nối với chính quyền để trục lợi,  điều này làm các mối quan hệ trở thành nguồn lực có tác động tiêu cực đối với nền 5  kinh  tế (theo  kết  quả phỏng  vấn  chuyên gia  của  luận  án năm 2010,  danh  sách  có  đính kèm ở phụ lục 2). Với nhận thức như vậy thì doanh nghiệp rất khó có thể khai  thác hết các lợi ích từ các mối quan hệ để phục vụ cho hoạt động kinh doanh.  Thứ hai, Doanh nghiệp BĐS Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp vừa và nhỏ.  Trong thời gần đây, quy mô vốn của doanh nghiệp BĐS có xu hướng tăng, nhưng  tính đến năm 2007 có đến 88% các doanh nghiệp BĐS có quy mô dưới 50 tỷ đồng  (con  số  này  tính  chung  cho  các  ngành  kinh  tế  cả  nước  là  95%,  xem Hình  1.1),  khoảng 72% doanh nghiệp có quy mô lao động dưới 9 người (con số này tính chung  cho các ngành kinh tế cả nước là 55%, xem Hình 1.2). Các doanh nghiệp có quy mô  nhỏ rất khó tham gia tạo sản phẩm vì đặc trưng của ngành BĐS là ngành thâm dụng  vốn, nếu các doanh nghiệp này sử dụng các mối quan hệ cá nhân để dành quyền sử  dụng quỹ đất thì cũng không có khả năng triển khai. Lúc đó tất yếu sẽ dẫn đến hiện  tượng chuyển nhượng dự án trên giấy tờ, làm đẩy giá thành và giá bán BĐS ở  thị  trường Việt Nam lên cao tương đối so với một số nước Châu Á (xem Hình 1.3).  Hình 1.1: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô vốn  0%  5%  10%  15%  20%  25%  30%  35%  40%  45%  50%  Dưới  0,5 tỷ  đồng  Từ 0,5  đến  dưới 1  tỷ  đồng  Từ 1  đến  dưới 5  tỷ  đồng  Từ 5  đến  dưới 10  tỷ  đồng  Từ 10  đến  dưới 50  tỷ  đồng  Từ 50  đến  dưới  200 tỷ  đồng  Từ 200  đến  dưới  500 tỷ  đồng  Từ 500  tỷ  đồng  trở lên  T ỷ  tr on g  do an h  ng hi ệp  th eo  q uy  m ô  vố n  Cả nước  Bất động sản  Hình 1.2: Số doanh nghiệp BĐS theo quy mô lao động  0%  5%  10%  15%  20%  25%  30%  35%  40%  45%  Dưới  5  người  5­9  người  10­49  người  50­  199  người  200­  299  người  300­  499  người  500­  999  người  1000­  4999  người  5000  người  trở lên  Tỷ  lệ  s ố  do an h  ng hi ệp  th eo  q uy  m ô  la o  độ ng Cả nước  Bất động sản  Nguồn: Tính toán từ dữ liệu điều tra doanh nghiệp năm 2007 của Tổng cục Thống kê (2010a). 6  Hình 1.3: Giá bán và cho thuê căn hộ hạng sang tại thị trường Châu Á năm 2010  Nguồn: Townsend (2011), trang 8.  Tuy nhiên, các doanh nghiệp có quy mô vốn nhỏ có thể phát triển dự án bằng  cách huy động vốn từ bên ngoài. Nhưng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay các  kênh huy động vốn rất  hạn  chế,  các doanh nghiệp  chủ  yếu vay vốn  từ ngân hàng  thương mại và sử dụng vốn ứng trước của khách hàng để phát triển dự án. Điều này  thể hiện rất rõ  trong  thời gian từ năm 2007 đến nay,  khi Chính phủ kiềm chế lạm  phát bằng  chính sách  tiền  tệ  thắt  chặt đã  tạo  áp  lực  chi phí  lãi  vay  lên  các doanh  BĐS. Trước bối cảnh đó, buộc các doanh nghiệp tập trung huy động vốn từ khách  hàng bằng  cách hạ giá  các  sản phẩm bất động  sản  trên giấy  tờ  (xem Hình 1.4 và  Hình 1.5) để có vốn hoàn thiện dự án, nhằm giảm áp lực lãi vay.  Hình 1.4: Giá chào bán căn hộ  Hình 1.5: Giá cho thuê mặt bằng TTTM  Nguồn:  Công ty CBRE (trích trong Townsend, 2011)  Thứ ba,  các hoạt động phân phối  sản phẩm trên  thị  trường BĐS Việt Nam  diễn biến phức tạp và nhiều cấp độ. Theo ước tính của Vũ Đình Ánh (2010) thì có 7  khoảng 80% các giao dịch trên thị trường BĐS là phi chính thức. Trước năm 2007,  thị trường BĐS cùng với chứng khoán là một trong những kênh đầu tư phổ biến của  người dân (Vũ Đình Ánh, 2010), người mua BĐS cũng đồng  thời  đóng vài  trò  là  nhà đầu tư BĐS nên đẩy giá BĐS lên cao (xem Hình 1.3).  Mặt khác,  theo  thống kê  của Công  ty CBRE  (trích  trong Townsend,  2011)  trước năm 2007, trung bình mỗi dự án có đến 95% khách hàng của CBRE ở thành  phố Hồ Chí Minh mua nhà ở bằng nguồn vốn vay. Do vậy, từ năm 2007 đến nay,  chính sách tiền tệ thắt chặt được Chính phủ sử dụng để kiềm chế lạm phát, làm cho  cầu BĐS giảm đi đáng kể (Nguyễn Trọng Hoài & Huỳnh Thanh Điền, 2011).  Tóm  lại, hai  khía  cạnh  tồn  tại  trên  thị  trường BĐS là chính sách điều  tiết  của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp có liên quan đến việc nhận thức chưa  đầy  đủ  về  lợi  ích  và  tác  hại  của  các  mối  quan  hệ  giữa  các  chủ  thể  tham  gia  thị  trường, nên chưa hoạch định được chính sách sử dụng các mối quan hệ tối ưu. Đối  với chính sách điều tiết vĩ mô, Chính phủ chưa quan tâm đúng mức đến sự liên kết  giữa  các  chủ  thể  trên  thị  trường nên dẫn đến hiệu ứng  của  chính sách không cao;  mặc dù các chính sách điều tiết thị trường được ban hành nhiều nhưng chưa tạo ra  sự đa dạng về các công cụ hỗ trợ thị trường, đặc biệt là các công cụ huy động vốn  cho doanh nghiệp BĐS. Đối với doanh nghiệp BĐS thì chịu sự chi phối nhiều bởi  mối quan hệ cá nhân của  lãnh đạo doanh nghiệp với các  cá nhân cơ quan quản  lý  nhà nước trong việc tiếp cận quỹ đất, nên doanh nghiệp nhận thức về vai trò của các  mối quan hệ bị lệch lạc và chưa khai thác tối ưu và chưa sử dụng các mối quan hệ  để phục vụ cho các họat động kinh doanh.  Bởi vì hai khía cạnh tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam có liên quan đến  mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia thị trường, nên rất cần một khung lý thuyết  giúp doanh nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận thức và lượng hóa được  nguồn  lực  tồn  tại  trong  các mối quan hệ  của doanh nghiệp, cũng như chỉ  ra đóng  góp của chúng trong các hoạt động của doanh nghiệp. Từ đó, làm căn cứ khoa học  và thực tiễn giúp doanh nghiệp BĐS nhận diện và hoạch định các chương trình phát  triển và sử dụng các mối quan hệ phục vụ hoạt động kinh doanh; đồng thời qua đó 8  cũng xác định được luận cứ khoa học và thực tiễn về mối liên kết giữa các chủ thể  tham gia thị trường, nhằm giúp Chính phủ hoạch định các chính sách điều tiết  thị  trường BĐS.  1.1.2  Bối cảnh lý thuyết  Nguồn lực tồn tại trong các mối quan hệ là một dạng nguồn lực vô hình được  đề cập đến với  tên gọi  là vốn xã hội. Vốn xã hội được nhiều nhà nghiên  cứu như  Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1995,  2000),  và Nahapiet  & Ghosal  (1998) định  nghĩa là một dạng nguồn lực tồn tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng (như  sự tín nhiệm, chia sẻ, hỗ trợ) giữa các chủ thể tham gia. Các lý thuyết kinh tế thừa  nhận vốn xã hội là nền tảng ra quyết định của các chủ thể trong nền kinh tế, chúng  chi phối  hành vi  của doanh nghiệp, người  tiêu dùng và  các  chính sách vĩ mô của  Chính phủ, và các quy luật kinh tế (Wilson, 2000; Wills & các cộng sự, 2004). Do  vậy, vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều cấp độ khác nhau như quốc gia, cộng  đồng, doanh nghiệp (Woolcock & Narayan, 2000).  Ở cấp độ doanh nghiệp, vốn xã hội của doanh nghiệp được đề cập đến như là  chất  lượng  các  mối  quan  hệ  của  lãnh đạo  doanh  nghiệp; mối  quan  hệ  của  doanh  nghiệp với các chủ thể bên ngoài; chất lượng mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận  chức năng bên trong doanh nghiệp. Các nghiên cứu vốn xã hội trong doanh nghiệp  đề cập đến từng khía cạnh riêng biệt kể trên, có thể tổng kết một vài nghiên cứu tiêu  biểu như sau:  Đối với vốn xã hội của  lãnh đạo doanh nghiệp: Các nghiên  cứu gần đây  như  McCallum  &  O'Connell  (2009),  Truss  &  Gill  (2009),  Paré  &  các  cộng  sự  (2008), Wharton & Brunetto  (2009),  Cialdini &  các  cộng  sự  (2001),  Tushman &  O’Reilly III (1997), Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh  nghiệp như là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo: tình hữu nghị, hỗ  trợ  lẫn nhau,  quyền  lực,  sự  công  nhận  của  xã hội  và  sự  cam  kết. Tuy nhiên,  các  nghiên cứu này chưa xây dựng được thang đo chất lượng cho từng mạng lưới quan  hệ của lãnh đạo, nên không tạo ra được các gợi ý xây dựng, phát triển và đánh giá  vốn xã hội. 9  Đối với vốn xã hội bên ngoài: Các nghiên  cứu  của  Jansen & các  cộng sự  (2011), Yang & các cộng sự (2011), Landry & các cộng sự (2000) đề cập đến vốn  xã hội bên ngoài doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với  các chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp,  các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh  tranh trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công  ty mẹ  ­  con  trong  cùng  tập đoàn). Các nghiên  cứu này không xây  dựng  thang đo  chất lượng mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đề cập  đến chất lượng của mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các chủ  thể bên ngoài nói  chung.  Với  các  thang  đo  được  xây  dựng  như  vậy  thì  rất  khó  có  thể  giúp  doanh  nghiệp phát triển và đánh giá vốn xã hội bên ngoài.  Đối với vốn xã hội bên trong: Có những nghiên cứu đề cập đến vốn xã hội  bên trong của doanh nghiệp thể hiện qua mối quan hệ giữa các cá nhân và bộ phận  chức  năng,  chẳng  hạn  như  nghiên  cứu  của  Schenkel  &  Garrison  (2009),  Nisbet  (2007), Goyal & Akhilesh  (2007),  Cheng &  các  cộng  sự  (2006). Các nghiên  cứu  này tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp là chất lượng các mối quan hệ giữa  nhân viên và giữa các bộ phận chức năng với nhau. Nhưng các nghiên cứu này chưa  xây dựng thang đo và đánh giá tác động của chúng đến kết quả các hoạt động của  doanh nghiệp, nên chưa gợi ý được cách thức xây dựng và sử dụng vốn xã hội cho  doanh nghiệp.  Các  nghiên  cứu  kể  trên  chỉ  đề  cập  đến  từng khía  cạnh  về  vốn  xã  hội  của  doanh nghiệp, chứ không đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp bao hàm cả ba khía  cạnh mạng lưới lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp. Điều này dẫn đến  kết quả nghiên cứu rất khó có thể xây dựng các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã  hội một cách toàn diện. Do vậy, rất cần thiết phải có một nghiên cứu xây dựng các  thang  đo  vốn  xã  hội  bao  hàm  cả  ba  khía  cạnh  bên  ngoài,  bên  trong  và  lãnh  đạo  doanh nghiệp, để từ đó gợi ý các chỉ tiêu đo lường và đánh giá vốn xã hội của doanh  nghiệp một cách toàn diện. Hơn nữa, các nghiên cứu kể trên được thực hiện không  phải thực hiện đối với ngành BĐS.  Comment [D1]: Hoán đổi thứ tự 10  Như vậy, với các lý thuyết hiện tại thì chưa giải quyết được vấn đề thực tiễn  đặt ra đối với doanh nghiệp BĐS Việt Nam là cần một khung lý thuyết giúp doanh  nghiệp và các nhà hoạch định chính sách nhận  thức và lượng hóa được nguồn lực  tồn tại trong các mối quan hệ (vốn xã hội) của doanh nghiệp, cũng như chỉ ra đóng  góp  của  vốn xã  hội  trong  các  hoạt  động  của doanh  nghiệp để  thông qua đó giúp  doanh nghiệp nhận diện và hoạch định các chương trình nhằm phát triển vốn xã hội  phục vụ hoạt động kinh doanh. Do vậy, rất cần phải nghiên cứu về vốn xã hội đóng  góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.  1.2  MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU  Như  đã giới  thiệu,  hai  khía  cạnh  tồn  tại  trên  thị  trường BĐS Việt Nam  là  chính sách điều tiết của Chính phủ và hành vi của doanh nghiệp liên quan đến việc  chưa nhận thức đầy đủ về lợi ích và tác hại của các mối quan hệ giữa các chủ thể  tham gia thị trường, hay nói cách khác là  liên quan đến vốn xã hội. Trong khi đó,  các lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp chỉ được nghiên cứu riêng lẻ từng  khía  cạnh vốn xã hội  bên ngoài, bên  trong và  lãnh đạo,  và  chúng được  thực hiện  không phải đối  với  ngành BĐS Việt Nam,  nên  chưa  giải  quyết được vấn đề  thực  tiễn  đặt  ra.  Nghiên  cứu  đóng  góp  của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp BĐS Việt Nam được thực hiện nhằm góp phần đáp ứng yêu cầu từ thực tiễn,  với các mục tiêu nghiên cứu của luận án như sau:  1.  Khám phá và đo lường cấu trúc của vốn xã hội và các hoạt động trong quá  trình kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam.  2.  Xây dựng mô hình lý thuyết về đóng góp vốn xã hội vào các hoạt động của  doanh nghiệp BĐS Việt Nam.  3.  Kiểm  định  thang  đo  và  mô  hình  lý  thuyết  cho  trường  hợp  điển  hình:  các  doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.  4.  Đề xuất những gợi ý chính sách giúp doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí  Minh nâng cao kết quả các hoạt động thông qua sử dụng vốn xã hội. Đồng 11  thời gợi ý chính sách giúp các nhà hoạch định chính sách và Chính phủ hỗ  trợ doanh nghiệp BĐS Việt Nam phát triển các hình thức liên kết xã hội tích  cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội tiêu cực.  1.3  CÂU HỎI NGHIÊN CỨU  Các mục tiêu nghiên cứu nêu trên nhằm giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng  cấu trúc vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, cũng như chỉ ra đóng  góp  của  chúng  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp.  Qua  đó  giúp  doanh  nghiệp  nhận thức và hoạch định chiến lược sử dụng vốn xã hội phục vụ cho các hoạt động  kinh doanh, cũng như thông qua đó làm cở sỡ để Chính phủ hoạch định các chính  sách vĩ mô nhằm hạn  chế  các hình  thức  liên kết  các hội  tiêu  cực và hỗ  trợ doanh  nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội. Luận án nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào  các hoạt động  của doanh nghiệp BĐS Việt Nam được  thực hiện với  các mục  tiêu  trên, nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau:  1.  Vốn xã hội và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam được nhận  diện và đo lường như thế nào?  2.  Vốn xã hội đóng góp vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS Việt Nam  như thế nào?  3.  Nếu vốn xã hội  có đóng góp vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, thì  những gợi ý  chính sách nào nhằm nâng  cao hiệu quả hoạt động  cho doanh  nghiệp BĐS thông qua sử dụng vốn xã hội; cũng như gợi ý chính sách nào  giúp Chính  phủ điều  tiết  thị  trường  BĐS  theo  hướng  hỗ  trợ  doanh  nghiệp  phát triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên  kết xã hội tiêu cực?  1.4  PHẠM VI VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU  Phạm vi nghiên cứu:  Như đã nêu  trên,  vốn xã hội được nghiên cứu dưới nhiều  cấp độ như quốc  gia, cộng đồng dân sự và doanh nghiệp. Trong luận án này chủ yếu nghiên cứu vốn  xã hội dưới cấp độ doanh nghiệp trong một ngành cụ thể là ngành BĐS.  Comment [D2]: Có sự hoán đổi vị trí 12  Đối tượng nghiên cứu:  Đối tượng nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS có đồng thời hai chức năng  kinh  doanh:  tạo  sản  phẩm  và phân  phối  sản  phẩm BĐS. Đối  tượng  để  xây  dựng  thang  đo  và  các  giả  thuyết  nghiên  cứu  là  các  doanh  nghiệp BĐS Việt Nam. Các  thang đo và mô hình nghiên  cứu được kiểm định cho trường hợp điển hình là  các  doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.  1.5  PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU  Nghiên cứu của  luận án được thực hiện gồm hai giai đoạn là:  (1) xây dựng  thang đo và mô hình lý thuyết; và (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho  trường hợp điển hình, cụ thể như sau:  Giai đọan một: Lược khảo  lý  thuyết  có  liên quan để  thiết  kế dàn bài  thảo  luận tay đôi phục vụ cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm khám phá cấu trúc  và  phát  triển  thang  đo  sơ  bộ  của  vốn  xã  hội  và  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  BĐS. Đối tượng thảo luận tay đôi là các giám đốc hoặc phó giám đốc doanh nghiệp  BĐS ở Việt Nam bằng phương pháp chọn theo mục tiêu.  Sau đó thực hiện nghiên cứu định lượng sơ bộ trên mẫu gồm 150 quan sát là  các giám đốc doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh theo phương pháp chọn  mẫu phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp) để đánh giá  sơ bộ về tính nhất quán và cấu trúc thang đo. Hai công cụ sử dụng trong nghiên cứu  định lượng sơ bộ là (1) hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám  phá (Exploratary Factor Analysis,  ký hiệu  là EFA). Nghiên  cứu sơ bộ sẽ sàng  lọc  thang đo và xác định được cấu trúc thang đo dùng cho nghiên cứu chính thức ở giai  đoạn hai.  Sau khi nghiên cứu định lượng sơ bộ giúp định hình được cấu trúc thang đo  để làm cơ sở cho việc định nghĩa rõ ràng về các khái niệm nghiên cứu. Công việc  tiếp theo là thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi để nghiên cứu định tính lần thứ hai để  xây dựng mô hình lý thuyết với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các  hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. 13  Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và các giả thuyết trong mô hình nghiên  cứu cho trường hợp các doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh trên cỡ mẫu  khảo  sát  là  216  doanh  nghiệp  với  đối  tuợng  là  giám  đốc  hoặc  phó  giám  đốc  các  doanh nghiệp BĐS. Cỡ mẫu nghiên cứu ở giai đoạn hai trên cơ sở kế thừa cỡ mẫu  của giai đoạn một (do kết quả đánh giá sơ bộ thang đo ở giai đoạn một rất ít biến  quan sát bị loại), và cũng chọn mẫu theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân  theo  loại  hình sở hữu doanh nghiệp). Dữ  liệu  thu  thập được  sử dụng để đánh giá  thang đo bằng  công  cụ hệ  số  tin  cậy  (Cronbach’s alpha), phân  tích nhân  tố khám  phá (EFA) và phân tích nhân tố khẳng định (Confirmatory Factor Analysis, ký hiệu  là CFA) để đánh giá độ tương thích với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá trị phân biệt,  giá trị hội tụ để điều chỉnh mô hình nghiên cứu. Cuối cùng là kiểm định mô hình lý  thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến tính (Structural Equation Modeling, ký  hiệu là SEM) để rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của  doanh nghiệp BĐS. Từ đó làm cơ sở cho thảo luận chính sách nâng cao kết quả hoạt  động của doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội;  và gợi ý chính sách vĩ mô  cho Chính phủ điều tiết thị trường BĐS theo hướng hỗ trợ doanh nghiệp phát triển  các hình thức liên kết vốn xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội  tiêu cực.  1.6  Ý NGHĨA CỦA NGHIÊN CỨU  1.6.1  Ý nghĩa khoa học  Nhiều nhà nghiên cứu đã hoài nghi việc sử dụng khái niệm vốn xã hội trong  các nghiên cứu kinh tế và quản trị bởi tính khó đo lường của nó. Đã có nhiều nghiên  cứu nỗ lực trong việc đo lường vốn xã hội  trên  từng khía cạnh riêng lẻ như mạng  lưới của  lãnh đạo doanh nghiệp hoặc bên ngoài hoặc bên  trong doanh nghiệp nên  các  thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp bị  khiếm khuyết. Hơn nữa,  các nghiên  cứu  trước đây được  thực hiện  không phải  thuộc  ngành BĐS  nên vẫn  chưa  chỉ  ra  được đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động doanh nghiệp BĐS. Do vậy, nếu  mục tiêu nghiên cứu của luận án hoàn thành dự kiến sẽ có những đóng góp như sau: 14  Thứ nhất, các nghiên cứu trước đây chỉ đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ về  vốn xã hội của doanh nghiệp nên việc nhận diện chúng còn khiếm khuyết. Với mục  tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng thang đo vốn xã hội dựa trên nền  tảng lý  thuyết, kết hợp với nghiên cứu định tính tại Việt Nam và nghiên cứu điển hình tại  thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng đóng góp về mặt khoa học là xây dựng được  thang đo vốn xã hội đầy đủ hơn các nghiên cứu trước đó, đảm bảo giá trị nội dung  và độ tin cậy để có thể kế thừa cho các nghiên cứu tiếp theo có liên quan.  Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là khám phá và đo lường các  nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS dựa trên lý thuyết, kết hợp với nghiên cứu  định  tính  tại Việt Nam và  kiểm định điển hình tại  thành phố Hồ Chí Minh, sẽ  kỳ  vọng xây dựng được các thang đo hoạt động của doanh nghiệp BĐS đảm bảo giá trị  nội dung và độ tin cậy để khẳng định giá trị kế thừa cho các nghiên cứu có liên quan  tại Việt Nam.  Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng mô hình lý thuyết  về đóng góp của vốn xã hội vào các doanh nghiệp BĐS Việt Nam và kiểm định cho  trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh, sẽ kỳ vọng chỉ ra những đóng góp  trực  tiếp,  gián  tiếp  của  vốn  xã  hội  vào  các  nhóm  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  là  bằng chứng khoa học để khẳng định vốn xã hội là một trong những nguồn lực cần  được bổ  sung  trong  công  tác  hoạch định  và  thực hiện  chiến  lược  kinh  doanh  của  doanh nghiệp BĐS, cũng như trong công tác hoạch định chính sách vĩ mô điều tiết  thị  trường BĐS. Hơn  nữa,  kết  quả nghiên  cứu  này  sẽ  góp phần  kích  thích  những  nghiên cứu tiếp theo về mối liên hệ giữa vốn xã hội và các hoạt động trong quá trình  kinh doanh không chỉ ở ngành BĐS mà còn đối với các ngành kinh tế khác.  1.6.2  Ý nghĩa thực tiễn  Nếu đạt được  các mục  tiêu nghiên  cứu và  trả  lời được  câu hỏi  nghiên  cứu  nên trên, luận án kỳ vọng có những đóng góp về mặt thực tiễn cho các doanh nghiệp  BĐS và các cơ quan quản lý nhà nước đối với ngành BĐS của Việt Nam nói chung,  thành phố Hồ Chí Minh nói riêng như sau: 15  Thứ  nhất,  với mục  tiêu nghiên  cứu  của  luận  án  là  xây  dựng và  kiểm định  thang đo vốn xã hội, sẽ dùng làm căn cứ để gợi ý các mục tiêu và tiêu chí đo lường  vốn xã hội với ba khía  cạnh  là  chất  lượng mạng  lưới bên  trong, bên ngoài và  của  lãnh đạo doanh nghiệp. Qua đó, giúp doanh nghiệp BĐS nhận dạng được khuôn khổ  tạo  lập,  duy  trì  và  sử  dụng  vốn  xã  hội  trong  doanh  nghiệp  BĐS.  Từ  đó,  doanh  nghiệp có thể hoạch định các chương trình phát triển và sử dụng vốn xã hội để nâng  cao kết quả các hoạt động.  Thứ hai, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xây dựng được các thang đo  cho các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS, đồng thời chỉ ra chỉ ra được mối  liên hệ giữa các hoạt động, sẽ là cơ sở để gợi ý các chỉ tiêu đo lường kết quả hoạt  động đầu  vào,  sản  xuất  và đầu  ra  cho  doanh nghiệp BĐS. Đóng  góp này  sẽ  giúp  doanh nghiệp BĐS đánh giá được kết quả của hoạt động trong doanh nghiệp của họ  được hoàn thiện hơn.  Thứ ba, với mục tiêu nghiên cứu của luận án là xác định cấu trúc của vốn xã  hội  và  khẳng  định  sự  đóng  góp  của  chúng  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  BĐS, kỳ vọng chỉ ra được tác động tiêu cực và tích cực của các hình thức liên kết  xã hội  của doanh nghiệp ngành BĐS của Việt Nam. Đó  là  luận  cứ khoa học giúp  cho các cơ quan lập pháp, quản lý nhà nước cấp trung ương và địa phương liên quan  đến  thị  trường  BĐS  nhận  diện  sự  vận  động  của  nguồn  lực  vốn  xã  hội  trên  thị  trường. Để từ đó kịp thời có những chính sách phát huy các hình thức liên kết vốn  xã hội tích cực, đồng thời hạn chế các hình thức liên kết vốn xã hội tiêu cực trong  thị trường BĐS quốc gia.  Cuối  cùng  là  kết  quả  nghiên  cứu  của  luận  án  sẽ phục  vụ  cho các  hiệp hội  BĐS Việt Nam, hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh nhận diện được sự quan tâm  của các thành viên khi tham gia hiệp hội, để ban chấp hành các hiệp hội tạo ra được  các giá trị từ mạng lưới liên kết phục vụ lợi ích của các thành viên tham gia. 16  1.7  BỐ CỤC LUẬN ÁN  Kết  cấu  của  luận  án  được  trình bày  trong  sáu  chương. Nội  dung  của  từng  chương như sau:  Chương 1, giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu bao gồm: vấn đề nghiên  cứu  (bối  cảnh  thực  tiễn  và  lý  thuyết)  để  nhận  dạng  cơ  hội  nghiên  cứu,  mục  tiêu  nghiên  cứu, phạm vi  và phương pháp nghiên cứu,  và dự kiến những đóng góp về  mặt khoa học và thực tiễn của luận án.  Chương 2, trình bày cơ sở lý thuyết và khung phân tích về mối liên hệ giữa  vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Trước hết là lược khảo các lý  thuyết để xây dựng định nghĩa vốn xã hội sử dụng cho luận án. Kế đến là lược khảo  các lý thuyết về các hoạt động trong quá trình kinh doanh của doanh nghiệp nhằm  xác định  cấu trúc  của vốn xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Từ đó  chỉ  ra khe hổng nghiên cứu và khung phân  tích về mối  liên hệ giữa vốn xã hội và  các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.  Chương  3,  trình  bày  quy  trình  và  phương  pháp  thực  hiện  nghiên  cứu.  Chương này sẽ nêu ra quy trình thực nghiên cứu gồm hai giai đoạn: Giai đoạn một  là xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu; Giai đoạn 2 là kiểm định thang đo và  mô  hình  nghiên  cứu  cho  trường  hợp  điển  hình  tại  thành  phố Hồ Chí Minh. Giai  đoạn thứ nhất là từ nghiên cứu định tính lần thứ nhất để xây dựng thang đo sơ bộ,  kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo để hình  thành thang đo  chính thức, nghiên cứu  định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu. Giai đoạn  thứ hai là trình bày các công cụ sử dụng cho nghiên cứu định lượng nhằm kiểm định  thang đo như hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha), phân tích nhân tố khám phá (EFA),  phân tích nhân tố khẳng định (CFA); kiểm định các giả thuyết nghiên cứu bằng mô  hình  cấu  trúc  tuyến  tính  (SEM).  Bên  cạnh  đó,  chương  này  cũng  trình  bày  các  phương pháp  chọn mẫu,  tiêu  chuẩn xác định  cỡ mẫu  trong  từng giai đoạn nghiên  cứu.  Chương 4, xây dựng thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp ngành  BĐS Việt Nam. Trước hết là xây dựng thang đo bằng phương pháp liện hệ lý thuyết 17  và kết hợp với nghiên cứu định tính lần thứ nhất. Các thang đo được đánh giá sơ bộ  bằng nghiên cứu định lượng với công cụ sử dụng là Cronbach’s alpha và EFA trên  150 quan sát. Sau cùng  là nghiên  cứu định  tính lần  thứ hai để hình  thành  các giả  thuyết và mô hình nghiên cứu.  Chương 5, trình bày kết quả kiểm định thang đo và các giả thuyết nghiên cứu  đã xây  dựng ở  chương 4  cho  trường  hợp điển  hình  là  các  doanh  nghiệp BĐS  tại  thành phố Hồ Chí Minh. Chương này xác định đối tượng và cỡ mẫu dùng để kiểm  định  thang  đo. Kết  quả  kiểm  định  thang đo  bằng  các  công  cụ Cronbach’s  alpha,  EFA, CFA để đánh mức độ phù hợp của mô hình với dữ liệu, tính đơn nguyên, giá  trị phân biệt, độ tin cậy  tổng hợp và phương sai trích. Sau đó là kiểm định các giả  thuyết  nghiên  cứu  và  phân  tích  đóng  góp  của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của  doanh nghiệp bằng phương pháp mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM). Qua đó đánh  giá mức độ phù hợp của mô hình lý thuyết được xây dựng và xác định được các căn  cứ để gợi ý những chính sách ở chương 6.  Chương 6,  tóm tắt kết quả nghiên cứu về đóng góp của vốn xã hội vào các  doanh  nghiệp BĐS. Qua đó gợi  ý một  số  chính  sách nhằm góp phần  giúp doanh  nghiệp  nâng  cao  kết  quả  các  hoạt động  thông qua  sử  dụng  vốn xã  hội  của  doanh  nghiệp; đồng thời gợi ý các chính sách vĩ mô nhằm hỗ trợ doanh nghiệp BĐS phát  triển các hình thức liên kết xã hội tích cực và hạn chế các hình thức liên kết xã hội  tiêu cực trong thị trường BĐS. Cuối cùng là trình bày những đóng góp về mặt khoa  học và  thực  tiễn, cũng như những hạn  chế  của  luận án và định hướng nghiên cứu  tiếp theo. Phần  cuối  cùng  của  luận  án  là danh mục các công  trình  của  tác giả  có  liên  quan đến luận án, danh mục các tài liệu tham khảo và các phụ lục. 18  CHƯƠNG 2  CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ KHUNG PHÂN TÍCH VỀ MỐI LIÊN HỆ GIỮA  VỐN XàHỘI VÀ CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP  BẤT ĐỘNG SẢN  Chương 2 sẽ  lược khảo các quan điểm tiêu biểu về vốn xã hội để  lựa chọn  các yếu tố cấu thành vốn xã hội sử dụng  trong luận án, đồng thời kết hợp với các  chủ thể trong mạng lưới quan hệ của doanh nghiệp để xây dựng cấu trúc vốn xã hội  cho  doanh  nghiệp.  Kế  đến  là  xem  xét  các  lý  thuyết  về  quá  trình  hoạt  động  của  doanh nghiệp BĐS để chỉ ra các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS. Sau cùng  là tích hợp hai khía cạnh trên để phát triển khung phân tích về mối liên hệ giữa vốn  xã hội và các hoạt động của doanh nghiệp BĐS.  2.1  TỔNG KẾT LÝ THUYẾT VỀ VỐN XàHỘI  2.1.1  Quá trình hình thành khái niệm vốn xã hội  °  Giai đoạn từ năm 2000 trở về trước:  Woolcock & Narayan (2000, trang 229) cho rằng:  “Cụm từ vốn xã hội được sử dụng lần đầu tiên bởi Hanifan (1916), sau đó  chúng biến mất đi trong vài thập kỷ và tái hiện trở lại vào những năm của thập kỷ  năm mươi bởi các nhà xã hội học Seeley, Sim và Loosely  (1956), những năm của  thập kỷ sáu mươi bởi nghiên cứu của Homans (1961), Jacobs (1961), và những năm  của thập kỷ bảy mươi bởi nhà kinh tế Loury (1977). Không ai trong số các tác giả  đó trích dẫn các nghiên cứu trước đó, nhưng tất cả đều đề cập đến đóng góp quan  trọng  của  các  mối  liên  kết,  ràng  buộc  trong  cộng  đồng.  Các  nghiên  cứu  của  Coleman (1988) về giáo dục và Putnam (1993) về sự tham gia của cộng đồng và thể  chế đã cung cấp nguồn cảm hứng cho nghiên cứu xung quanh các lĩnh vực: cộng  đồng; giáo dục; quản trị; y tế và môi trường; và kinh tế phát triển.”  Mặc dù vậy, các nhà nghiên cứu gần đây phát triển khái niệm vốn xã hội dựa  trên các khái niệm được đề xuất chủ yếu bởi các nghiên cứu của Bourdieu (1986), 19  Coleman  (1988,  1990),  Putnam  (1993,  1995,  2000),  Fukuyama  (1995,  1997),  và  Nahapiet & Ghosal (1998).  Theo quan điểm Bourdieu (1986), vốn xã hội là các nguồn lực  tồn tại trong  các mối liên hệ giữa các cá nhân hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) trong bối cảnh  xã hội,  thông qua đó các  chủ thể nhận được  lợi  ích  từ mạng  lưới quan hệ như dễ  dàng  huy  động  các  nguồn  lực  khác  và  tạo  ra  nguồn  vốn  con  người.  Tuy  nhiên,  Bourdieu chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ của các cá nhân và  chưa đề cập đến các yếu  tố chất lượng các mối quan hệ đó nên rất khó có thể xây  dựng các tiêu chí đo lường vốn xã hội dựa trên định nghĩa này.  Cũng tương tự như Bourdieu (1986), Coleman (1988, 1990) cho rằng vốn xã  hội được thành hình qua những thay đổi trong liên hệ giữa người với người, cụ thể  là  những  liên  hệ  dễ  dàng  hoá  hành  động.  Điểm  tiến  bộ  hơn  so  với  Bourdieu  là  Coleman đã chỉ ra được ba khía cạnh biểu hiện chất lượng của vốn xã hội, bao gồm:  nghĩa vụ, sự kỳ vọng, thông tin lẫn nhau và chuẩn mực tồn tại giữa các quan hệ xã  hội. Ba khía cạnh trên về sau đã được nhiều nghiên cứu kế thừa để phát triển thang  đo  về  chất  lượng  của  các  mạng  lưới  xã  hội  như  nghiên  cứu  của  Cohen &  Field  (1998), Chou (2003). Tuy nhiên, hạn chế Coleman (1988, 1990) và Bourdieu (1986)  vẫn chưa chỉ ra được cấu trúc của các mạng lưới quan hệ.  Nahapiet và Ghosal (1998) cũng có quan điểm về vốn xã hội  tương  tự như  Bourdieu và Coleman khi  cho rằng vốn xã hội bao gồm các nguồn  lực  thực  tế và  tiềm ẩn bên trong mạng lưới các mối quan hệ được sở hữu bởi một tổ chức hoặc cá  nhân trong xã hội (gọi chung là chủ thể), thông qua mạng lưới đó các chủ thể trong  xã hội huy động được các nguồn lực khác. Nahapiet & Ghosal (1998) còn chỉ ra ba  khía cạnh của vốn xã hội là (1) khía cạnh cấu trúc mạng lưới: chỉ ra những ai trong  hệ thống phân cấp mạng lưới, tần suất kết nối giữa các chủ thể, kết cấu trong mạng  lưới; (2) là khía cạnh quan hệ: biểu hiện chất lượng của các mối quan hệ  như sự tín  cẩn, kỳ vọng và chia sẻ lẫn nhau giữa các chủ  thể trong mạng  lưới; và (3) là khía  cạnh nhận thức: là những quy định về sự chia sẻ, ngôn ngữ, ký hiệu…để giao tiếp  và hành xử với nhau trong mạng lưới. Thực ra ba khía cạnh đề cập đến vốn xã hội 20  của  Nahapiet  &  Ghosal  là  cách  lý  giải  khác  về  ba  khía  cạnh  được  đề  cập  bởi  Coleman  (1988,  1990).  Thực  chất  ba  khía  cạnh  của  vốn  xã  hội  của  Nahapiet  &  Ghosal (1998) thì khía cạnh cấu trúc đề cập đến sự cấu thành mạng lưới, khía cạnh  quan  hệ  và  nhận  thức đề  cập đến  yếu  tố  chất  lượng của mạng  lưới. Về  sau được  nhóm nghiên cứu Landry & các  cộng sự (2000) sử dụng cho phân tích vốn xã hội  trong doanh nghiệp. Tuy nhiên, cũng giống như Coleman (1988, 1990) và Bourdieu  (1986), Nahapiet & Ghosal (1998) vẫn chưa  phân loại rõ các loại mạng lưới quan  hệ.  Trong các nghiên cứu  của Fukuyama (1995, 1997) đã khẳng định tầm quan  trọng của thuộc tính chất lượng mạng lưới quan hệ là sự tín cẩn ảnh hưởng đến sự  thành công trong các hoạt động kinh tế. Do vậy năm 1997, Ông đã chỉ rõ rằng vốn  xã hội có thể được định nghĩa đơn giản như sự tồn tại của các giá trị, chuẩn mực xã  hội giúp các thành viên vận dụng để hợp tác lẫn nhau (Fukuyama, 1997). Trong các  nghiên  cứu  của Fukuyama đã nhấn mạnh đến  tầm quan  trọng  của  thuộc  tính  chất  lượng  của  các  mạng  lưới  quan  hệ,  nhưng  cũng  có  những  hạn  chế  giống  các  nhà  nghiên  cứu  trước đó như Coleman  (1988, 1990) và Bourdieu  (1986), Nahapiet &  Ghosal (1998) là chưa phân loại được cấu trúc của mạng lưới quan hệ.  Putnam (1993) tiếp tục khẳng định tầm quan trọng của chất lượng mạng lưới  quan hệ là sự tín cẩn, các chuẩn mực xã hội. Vài năm sau đó, ông (Putnam,1995) bổ  sung  thêm một  luận điểm  nữa  về  chất  lượng  của mối quan  hệ  là  sự  kỳ  vọng  của  những người tham gia mạng lưới. Đến năm 2000, Ông (Putnam, 2000) đã phân biệt  các hình thức liên kết xã hội là co cụm vào nhau (bonding social capital), loại vươn  ra bên ngoài (bridging social capital). Loại co cụm vào nhau gây tác động tiêu cực  cho xã hội;  loại vươn ra ngoài có tác động  tích cực  cho xã hội. Putnam (2000) đã  phân loại được cấu trúc của các mạng lưới xã hội thành hai nhóm là nhóm quan hệ  diễn ra theo chiều ngang và quan hệ diễn ra theo chiều dọc. Cấu trúc liên kết theo  chiều ngang một  cách  tình nguyện dựa  trên  lòng  tin sẽ gia  tăng năng suất  cho xã  hội. Trong những xã hội mà sự tín cẩn không cao, sự tương tác hàng ngang bị thay  thế bởi các mối quan hệ  theo chiều dọc thì không có vốn xã hội tích cực (Putnam, 21  2000).  Như  vậy,  điểm  tiến  bộ  hơn  của  Putnam  (2000)  so  với  Bourdieu  (1986),  Coleman  (1988, 1980), Nahapiet & Ghosal  (1998) và Fukuyama  (1995,  1997) về  vốn xã hội là phân loại được các loại mạng lưới quan hệ theo chiều ngang và chiều  dọc. Thêm vào đó Putnam (2000) cũng đã chỉ ra được cấu trúc của mối quan hệ có  tác động tiêu cực (co cụm vào nhau) và tích cực (vươn ra bên ngoài) cho xã hội.  Khái niệm nghiên cứu về vốn xã hội được hình thành hoàn thiện kể từ khi có  nghiên cứu của Putnam (2000). Vốn xã hội có thể tổng kết bởi hai đặc trưng là (1)  chất lượng của các mạng lưới quan hệ (hay gọi là khía cạnh nhận thức) như sự  tín  cẩn, hỗ trợ, kỳ vọng lẫn nhau và các chuẩn mực, quy tắc hành xử, và các hình thức  liên kết co cụm vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối; (2) cấu trúc của mạng lưới  bao gồm cơ cấu  trong mạng  lưới,  tần suất kết nối giữa các chủ thể, nhận diện chủ  thể tham gia mạng lưới, và cấu trúc quan hệ chiều ngang và chiều dọc.  °  Giai đoạn sau năm 2000:  Các nghiên cứu về vốn xã hội sau năm 2000 vẫn chưa thấy bổ sung thêm đặc  trưng nào về khái niệm vốn xã hội. Các nghiên cứu chủ yếu sử dụng các đặc trưng  của chất lượng mạng lưới quan hệ trong các mạng lưới khác nhau để xác định vốn  xã hội. Từ sau năm 2000, các nghiên cứu về vốn xã hội được đo lường dưới nhiều  cấp độ khác nhau như cấp độ quốc gia, cộng đồng, giữa các công ty và trong nội bộ  công ty.  Ở cấp độ quốc gia và cộng đồng thì có nhiều nghiên cứu xây dựng hệ thống  đo lường vốn xã hội cho quốc gia. Chẳng hạn như Sabatini (2005) đã xây dựng hệ  thống đo lường vốn xã hội ở Ý; ABS (2004) đo lường vốn xã hội ở Úc; Harper và  Kelly (2003) đo lường vốn xã hội ở Anh, và Lisakka (2006) đo lường vốn xã hội ở  Phần Lan. Hầu hết các nghiên cứu đo lường vốn xã hội ở cấp độ quốc gia đều phát  triển các chỉ số đo lường dựa trên hai yếu tố là chất lượng quan hệ và cấu trúc mạng  lưới.  Cũng tương tự, ở cấp độ doanh nghiệp các nhà nghiên cứu phát triển vốn xã  hội dựa trên hai đặc trưng chất lượng mạng lưới và cấu trúc mạng lưới. Dựa vào cấu 22  trúc các mạng lưới quan hệ mà các nghiên cứu đề cập đến ba nhóm mạng lưới xã hội  của  doanh  nghiệp  là mạng  lưới  quan hệ  của  lãnh đạo, mạng  lưới  bên  ngoài  (giữa  doanh  nghiệp  với  các  đơn  vị  bên  ngoài)  và  mạng  lưới  bên  trong  (nội  bộ  doanh  nghiệp)  +  Ở  khía  cạnh  lãnh  đạo  doanh  nghiệp  có  nghiên  cứu  của  Tushman  &  O’Reilly III (1997) và Yli­Renko & các cộng sự (2001). Các nghiên cứu này đề cập  đến vốn xã hội của lãnh đạo dựa trên sức mạnh của mối quan hệ của lãnh đạo với  các  chủ  thể  như  bạn  bè,  bạn  bè,  nhà  tư  vấn,  chính  quyền  và  các  cơ  quan  truyền  thông.  + Ở khía cạnh bên ngoài doanh nghiệp có nghiên cứu của Landry & cộng sự  (2000), Yang & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội của doanh nghiệp dựa trên  các đặc trưng của chất lượng mối quan hệ với các chủ thể bên ngoài doanh nghiệp.  Nghiên cứu của Scupola & cộng sự (2009) đo lường vốn xã hội  trong các mối quan  hệ với các chủ thể trong cùng một khu vực nhằm kỳ vọng có được cơ hội phát triển  kinh doanh, tiếp cận được các đối tác và các thông tin có liên quan đến công ty và  các  mối  quan  hệ  cá  nhân  giúp  tiếp  nhận  được  sự  tư  vấn  giải  quyết  vấn  đề  kinh  doanh, tài chính. Kết quả nghiên cứu cho thấy vốn xã hội tác động có ý nghĩa đến  hiệu suất và khả năng tiếp cận thị trường.  + Ở khía cạnh bên trong có nghiên cứu của Brookes & cộng sự (2006), Yang  & các cộng sự (2011) đo lường vốn xã hội bên trong của doanh nghiệp dựa trên mối  quan  hệ  giữa  các bộ phận  chức  năng  và  các  cá  nhân. Nghiên  cứu  của Lee & các  cộng  sự  (2001) đo  lượng vốn xã hội bằng sự  tương  tác giữa  các  thành viên  trong  cùng nhóm làm việc biểu hiện qua sự chia sẻ thông tin, kiến thức và kỹ năng; Sự  tương tác này có vai trò nâng cao năng suất hoạt động nhóm.  2.1.2  Tổng kết các đặc trưng của khái niệm vốn xã hội  Các định nghĩa về vốn xã hội như lược khảo trên tuy khác nhau nhưng lại bổ  sung  cho nhau. Tổng kết  các quan điểm này có  thể định nghĩa vốn xã hội  là  tổng  hợp các nguồn lực của cá nhân hoặc nhóm hoặc tổ chức (gọi chung là chủ thể) tồn  tại trong các mạng lưới quan hệ có chất lượng. Định nghĩa này bao gồm hai nhóm 23  đặc trưng là cấu trúc của mạng lưới, chất lượng mạng lưới quan hệ được khái quát  như Bảng 2.1.  Bảng 2.1: Tổng kết các đặc trưng của vốn xã hội từ lược khảo lý thuyết  Tác giả và năm  Chất lượng mạng lưới  Cấu trúc mạng lưới  Nhận  thức  mối  quan  hệ:  Tín  cẩn,  chia  sẻ,  hỗ  trợ,  chuẩn  mực,  nghĩa  vụ  và  sự  kỳ  vọng  lẫn nhau.  Sự  liên kết:  Co  cụm  vào  nhau,  vươn ra bên  ngoài  và  kết nối.  Sự tham gia vào  các  tổ  chức  xã  hội:  tần  suất,  mức  độ  kết  nối,  nhận được sự hỗ  trợ từ mạng lưới  Các  kênh  tương  tác.  Cơ  cấu tổ  chức  mạng  lưới.  Mối  quan hệ  chiều  ngang,  chiều  dọc.  Buordieu (1986)  X  X  Coleman (1988)  X  X  Putnam (1993)  X  X  Putnam (1995)  X  X  Fukuyama (1995, 1997)  X  X  Nahapiet & Ghosal (1998)  X  X  X  Putnam (2000)  X  X  X  X  X  X  Harper  &  Kelly,  2003);  ABS,  (2004);  Sabatini  (2005); Lisakka (2006).  X  X  X  X  X  X  Landry và cộng sự (2000);  Brookes  &  cộng  sự  (2006);  Yang,  Alejandro  &  Boles  (2011);  Lee  &  Pennings (2001).  X  X  X  X  Yli­Renko,  Autio,  &  Sapienza  (2001);  Scupola  &  cộng  sự  (2009);  Tushman  &  O’Reily  III  (1997).  X  X  Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết. 24  Thứ nhất, cấu trúc mạng lưới quan hệ thể hiện qua ba khía cạnh: (1) Cơ cấu  tổ chức mạng lưới cho biết những ai tham gia mạng lưới và vị trí của họ trong mạng  lưới như  thế nào;  (2) Các chủ  thể  trong mạng  lưới  quan hệ với  nhau  chiều ngang  hay chiều dọc; (3) Các kênh tương tác (phương tiện  tương  tác) của các thành viên  trong mạng lưới liên hệ với nhau.  Thứ hai, chất lượng của các mạng lưới quan hệ biểu hiện qua ba khía cạnh là  (1)  nhận  thức về mối quan hệ như  sự  tín  cẩn,  kỳ vọng và  chia  sẻ  kiến  thức,  kinh  nghiệm lẫn nhau giữa các chủ thể trong mạng lưới và các chuẩn mực trong các mối  quan hệ; (2) sự tham gia thể hiện qua tần suất tham gia vào các mạng lưới, mức độ  kết nối (phụ thuộc lẫn nhau giữa các thành viên trong mạng lưới) và mức độ nhận  được hỗ trợ từ mạng lưới; (3) sự liên kết thể hiện qua các hình thức liên kết co cụm  vào nhau, vươn ra bên ngoài và kết nối.  2.1.3  Vốn xã hội trong các lý thuyết kinh tế học  Các nhà kinh  tế học  ít chú trọng đến việc xây dựng  thang đo lường vốn xã  hội, mà chủ yếu tập trung vào việc so sánh vốn xã hội với các loại vốn cổ điển khác  và sử dụng vốn xã hội như là một nguồn lực giải thích các hiện tượng, quy luật kinh  tế.  Hans & Bolton (2003) cho rằng “vốn” là một điều kiện tiên quyết trong hoạt  động kinh doanh và cần thiết phải có một quan điểm về vốn xã hội để có thể so sánh  với  vốn  vật  thể. Khi  so  sánh  vốn  xã  hội  với  các  loại  vốn  cổ  điển  khác, Hans  &  Bolton (2003) cho  thấy có những tương đồng rõ ràng,  cũng như  là những sự khác  biệt  dễ  nhận  thấy  giữa  vốn  xã  hội  và  những  loại  vốn  khác. Vốn  xã  hội  có  nhiều  điểm suy  luận tương đồng  như vốn vật  chất (bao gồm máy móc, công cụ và  thiết  bị) và vốn nhân lực. Vốn vật chất được tạo ra bởi sự thay đổi trong vật liệu để mang  lại những công cụ phục vụ sản xuất; vốn nhân lực được tạo ra bởi sự thay đổi trong  con người mang lại những kỹ năng và khả năng trong các hoạt động; còn vốn xã hội  có được thông qua những sự thay đổi trong mối liên hệ giữa con người để tạo điều  kiện thuận  lợi cho hoạt động. Nếu vốn vật chất hoàn toàn hữu hình, được thể hiện  trong hình  thức vật liệu có thể quan sát thì vốn nhân lực ít hữu hình, được thể hiện 25  trong những kỹ năng và kiến thức được cung cấp bởi một cá nhân, còn vốn xã hội ít  hữu hình nhất vì nó tồn tại trong những mối liên hệ giữa cá nhân với nhau. Giống  như cả hai vốn vật chất và vốn nhân lực  tạo điều kiện để hoạt động có năng suất,  vốn xã hội cũng vậy (Hans & Bolton, 2003).  Khi thảo luận về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tượng kinh  tế, Wilson (2000) cho rằng vốn xã hội và lòng tin là hai đặc trưng căn bản của nền  tảng  ra quyết định  của  con  người,  chúng chi  phối  hầu  hết  các  chủ  thể,  các  chính  sách và các hoạt động trong nền kinh tế. Vốn xã hội tác động đến tăng trưởng kinh  tế  của  quốc  gia  thông  qua  chi  phối  đến  tính  khả  thi  của  chính  sách  vĩ  mô,  môi  trường kinh doanh, chi phí giao dịch, các rào cản gia nhập ngành (Daut, 2006). Vốn  xã hội quyết định đến các chính sách của Chính phủ trong việc tạo ra các tính chắc  chắn hoặc không chắc chắn đối với các loại thị trường, từ đây quyết định khối lượng  giao dịch hàng hoá trên thị trường (Carey & Lawson, 2011). Còn Wills & các cộng  sự (2004)  thì  cho rằng vốn xã hội giúp giải quyết  tốt các bài  toán hợp  tác,  là một  trong những nhân tố quan trọng đóng góp vào tăng năng suất của vốn đầu tư và lao  động.  Các luận điểm về vai trò của vốn xã hội trong các quy luật, hiện tường của  nền kinh tế đã được Wallis & các cộng sự (2004) giải  thích dựa vào dựa vào hàm  năng suất  của Hall & Jones  (1999) như phương trình 2.1, trong đó yi  là sản  lượng  bình quân đầu người của quốc gia i, Yi là tổng sản lượng của quốc gia i, Ki là vốn  vật thể, Hi là  vốn con người, Li là số lượng lao động, Ai dùng để đo lường trình độ  công nghệ:  1  i i  i i  i i  K H  y A  Y L a a - æ ö æ ö =ç ÷ ç ÷ è ø è ø  (2.1)  Wallis &  các  cộng  sự  (2004) đưa  ra  kịch bản  là  có hai  quốc  gia  tương  tự  nhau về vốn vật thể, con người và trình độ công nghệ, sự khác biệt về năng suất có  thể giải thích bằng sự khác nhau về hiệu quả của thể chế và các chuẩn mực xã hội.  Vốn xã hội (Si) tham gia vào giải thích năng suất biểu hiện ở phương trình 2.2. 26  1  i i  i i  i i  K H  y A Si  Y L a a - é ù æ ö æ ö ê ú = ç ÷ ç ÷ ê ú è ø è ø ê ú ë û  (2.2)  Phương trình 2.2 cho thấy vốn xã hội tác động đến năng suất bình quân của  quốc gia thông qua tăng năng suất lao động và năng suất vốn.  2.2  CÁC  CHỦ  THỂ  TRONG  MẠNG  LƯỚI  KINH  DOANH  VÀ  HOẠT  ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP  2.2.1  Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp  Sự thành công của một doanh nghiệp phụ thuộc rất lớn vào vai trò của người  lãnh đạo doanh nghiệp. Lãnh đạo là trung tâm của chiến lược và tạo dựng các giá trị  vô hình cho doanh nghiệp (Barney, 1991; Ou & các cộng sự, 2006; Ray  & các cộng  sự, 2004; Roberts & Dowling, 2002), đặc biệt là văn hóa doanh nghiệp. Tinh  thần  doanh nhân của lãnh đạo là động cơ thúc đẩy sự năng động của doanh nghiệp và là  yếu  tố ảnh hưởng  lớn đến kết  quả kinh doanh (Wiklund & Shepherd, 2003). Tinh  thần doanh nhân được thể hiện qua năm yếu tố, đó là: sự tiên phong thực hiện, sự tự  quản, sự nhiệt tình, giả định về rủi ro (assumption of risk) và sự cải tiến (Lee & các  cộng sự, 2001). Năm  yếu  tố này  chịu ảnh hưởng của  các  chủ  thể  trong  các mạng  lưới quan hệ bao gồm dòng họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan  báo chí, quan chức/nhân viên thuộc các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên  cứu, các câu lạc bộ (Tushman & O’Reilly III, 1997).  2.2.2  Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài  Porter (1985) đề xuất mô hình “năm áp lực cạnh tranh” đề cập đến ba chủ thể  có mối liên hệ trong mạng lưới kinh doanh thuộc môi trường bên ngoài theo chiều  ngang là khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh. Porter (1990)  và Landry & các cộng sự (2000) bổ sung thêm các chủ thể tham gia trong mạng lưới  kinh  doanh  của môi  trường  bên  ngoài  gồm  các  nhà  tư  vấn,  cơ  quan  quản  lý  nhà  nước, cơ quan nghiên cứu phát triển và các hiệp hội. Các chủ thể trong môi trường  kinh doanh có  thể phân loại  theo các mối quan hệ của doanh nghiệp  theo  cấu trúc  chiều ngang và chiều dọc được tổng kết ở Hình 2.1.  Comment [D3]: Phần này chỉ dừng lại ở khám  phá các chủ thể trong mạng lưới  Comment [D4]: Phần này chủ yếu đề cập đến  mạng lưới quan hệ chung để làm cơ sở cho nghiên  cứu định tính khám phá thang đo. Chưa rút ra mạng  lưới quan hệ của lãnh đạo sử dụng trong luận án. 27  Hình 2.1: Phân loại các chủ thể trong mạng lưới quan hệ bên ngoài  Nguồn: Tổng kết lý thuyết của Porter (1985, 1990) và Landry & các cộng sự (2000)  Các chủ thể quan hệ theo chiều ngang bao gồm khách hàng, nhà phân phối,  nhà cung cấp, các doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các  đối thủ cạnh tranh trong cùng ngành; mối quan hệ theo chiều dọc bao gồm các mối  quan hệ với chính quyền các cấp, các công ty trong cùng tập đòan (công ty mẹ với  công ty con và giữa các công ty đồng cấp). Các chủ thể trong mạng lưới kinh doanh  bên ngoài  có vai  trò  tạo ra  cơ hội,  thách  thức và những  lợi  ích  cho doanh nghiệp  dưới  nhiều khía  cạnh khác nhau. Doanh nghiệp cần thiết lập các mối quan hệ phù  hợp với từng chủ thể để phát huy những lợi thế cũng như giảm bớt những yếu tố bất  lợi.  Lợi thế cạnh tranh của doanh nghiệp phụ thuộc vào khu vực đặt trụ sở kinh  doanh  (Porter,  1990).  Doanh  nghiệp  được  đặt  trong  cụm  liên  kết  tốt  nhận  được  nhiều  cơ hội  kinh doanh,  tuyển dụng nhân  sự,  giải quyết  các khó khăn về  thủ  tục  pháp lý, tiêu thụ sản phẩm và tìm kiếm các nguồn cung cấp. Porter (1990) cho rằng  yếu  tố  quyết  định  lợi  thế  quốc  gia  (có  thể  suy  luận  tương  tự  cho  một  cụm/  địa  phương) là các điều kiện về nhu cầu, các ngành hỗ trợ, điều kiện đầu vào, cấu trúc  và bối  cảnh  cạnh  tranh,  sự  thay đổi  của môi  trường  kinh  doanh và Chính quyền/  Chính phủ.  Các chủ thể theo mạng lưới  bên ngoài doanh nghiệp  Các  chủ  thể  theo mạng  lưới quan hệ  chiều ngang:  Khách  hàng,  nhà  phân  phối,  nhà  cung  cấp,  các  doanh  nghiệp  trong  cùng  tập  đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối  thủ cạnh tranh trong cùng ngành.  Các chủ thể  theo mạng  lưới quan  hệ chiều dọc:  Chính quyền các cấp.  Công ty mẹ ­ con. 28  2.2.3  Các chủ thể của mạng lưới bên trong doanh nghiệp  Trong mô hình năm áp  lực  cạnh  tranh  của Porter  (1985) và bảng điểm cân  bằng (balanced scorecard) của Kaplan & Norton (1996) có đề cập đến yếu tố nội tại  trong  quá  trình  kinh  doanh  của  doanh  nghiệp.  Các  chủ  thể  tham  gia  trong  môi  trường nội bộ là các cá nhân (các vị trí công việc) và các bộ phận chức năng trong  doanh nghiệp. Các chủ thể này là tác nhân quan trọng để đảm bảo cho các quá trình  trong doanh nghiệp được liên tục và đạt hiệu quả. Có nhiều nghiên cứu đề cập đến  các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả công việc của các chủ thể trong tổ chức. Chẳng  hạn  các nghiên  cứu  của Roberts  (2006), Schaufeli & Salanova (2007), Luthans &  Youssef  (2007a,  2007b),  Lee &  các  cộng  sự  (2001),  Yli­Renko  &  các  cộng  sự  (2001),  Koonmee  &  các  cộng  sự  (2010),  Luthans  &  các  cộng  sự  (2008),  và  Ramström (2008) đề cập đến các mối quan hệ giữa các cá nhân, bộ phận bên trong  tổ chức tác động đến hiệu quả công việc của từng cá nhân trong doanh nghiệp nói  riêng và  của toàn bộ doanh nghiệp nói chung. Nhưng rất ít nghiên cứu đề cập đến  các  yếu  tố  ảnh  hưởng  đến  hiệu  quả  của  các  bộ  phận  chức  năng  trong  cùng một  doanh nghiệp. Tuy nhiên, cá nhân luôn hoạt động tại một bộ phận chức năng cụ thể,  các chủ thể trong mạng lưới bên trong doanh nghiệp được xác định bao gồm nhân  viên, lãnh đạo và các bộ phận chức năng. Các chủ thể này được phân loại theo chiều  ngang và  chiều dọc được  tổng kết ở Hình 2.2 (phân  chia  theo  cấu  trúc mạng  lưới  quan  hệ  của Putnam,  2000). Các mối quan hệ  theo  chiều  ngang được đề  cập  đến  quan hệ giữa nhân viên với nhau, giữa các bộ phận chức năng với nhau; mối quan  hệ theo chiều dọc thể hiện mối quan hệ cá nhân cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa  bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận chức năng cấp dưới. 29  Hình 2.2: Các mối quan hệ bên trong doanh nghiệp  Nguồn: Tổng kết  từ  lược khảo  lý  thuyết Roberts  (2006), Porter  (1985), Kaplan  &  Norton  (1996),  Schaufeli  &  Salanova  (2007),  Luthans  &Youssef  (2007a,  2007b),  Lee & các tác giả (2001),  Yli­Renko & các cộng sự (2001), Koonmee & các cộng  sự (2010), và Luthans & các cộng sự (2008).  2.3  CẤU TRÚC VỐN XàHỘI CỦA DOANH NGHIỆP  Như phân  tích ở mục 2.2,  cấu  trúc mạng  lưới  của doanh  nghiệp được  tách  thành ba  loại là mạng lưới  của lãnh đạo, mạng lưới bên ngoài và bên trong doanh  nghiệp. Trong khi đó vốn xã hội có hai đặc trưng căn bản là chất lượng mạng lưới  và cấu trúc của mạng lưới. Do vậy, các nhà nghiên cứu về vốn xã hội trong doanh  nghiệp thường đề cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp trên ba khía cạnh riêng lẻ là  vốn xã hội của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp.  2.3.1  Vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp  Các  nghiên  cứu  của McCallum & O'Connell  (2009),  Truss  & Gill  (2009),  Paré & các  cộng  sự  (2008), Wharton & Brunetto  (2009), Cialdini &  các  cộng  sự  (2001) và Acquaah (2007) có đề cập đến vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp như  là chất lượng của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo như tình hữu nghị, hỗ trợ lẫn  nhau, quyền lực, sự công nhận của xã hội, sự cam kết. Còn Tushman & O’Reilly III  (1997) thì chỉ ra các cấu trúc của mạng lươi quan hệ của lãnh đạo như dòng họ, bạn  bè, đối  tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan  chức/nhân viên  thuộc  các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu lạc bộ. Tuy nhiên, chưa  Các mối quan hệ bên  trong doanh nghiệp  Mối quan hệ chiều ngang:  ­  Mối quan hệ giữa nhân viên với  nhau  ­  Mối  quan  hệ  giữa  các  bộ  phận  chức năng ngang cấp với nhau  Mối quan hệ chiều dọc:  ­  Mối quan hệ giữa cá nhân cấp  trên với cá nhân cấp dưới,  ­  Mối  quan  hệ  giữa  bộ  phận  chức  năng  cấp  trên  với  bộ  phận chức năng cấp dưới.  Comment [D5]: Sắp xếp lại thứ tự 30  thấy nghiên cứu nào tích hợp hai yếu tố chất lượng và cấu trúc mạng lưới quan hệ  nêu trên để hình thành thang đo vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS. Nghiên  cứu của luận án sẽ tích hợp hai yếu tố chất lượng và cấu trúc mạng lưới đó để xây  dựng thang đo cho vốn xã hội của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS Việt Nam.  2.3.2  Vốn xã hội bên ngoài doanh nghiệp  Nhiều nghiên cứu về vốn xã hội có đề cập đến vốn xã hội bên ngoài doanh  nghiệp  như  nghiên  cứu  của  Jansen &  các  cộng  sự  (2011),  Yang &  các  cộng  sự  (2011) và Landry & các cộng sự (2000). Các nghiên cứu này đề cập đến vốn xã hội  bên ngoài doanh nghiệp là chất  lượng các mối quan hệ giữa doanh nghiệp với các  chủ thể trong mạng lưới chiều ngang (khách hàng, nhà phân phối, nhà cung cấp, các  doanh nghiệp trong cùng tập đoàn, đơn vị tư vấn, nghiên cứu, các đối thủ cạnh tranh  trong cùng ngành) và mạng lưới chiều dọc (chính quyền các cấp và các công ty mẹ ­  con trong cùng tập đoàn). Các nghiên cứu này không xây dựng thang đo chất lượng  mối quan hệ cho từng chủ thể trong mạng lưới, mà thay vào đó là đặt ra những câu  hỏi đo lường chung về  chất  lượng quan hệ  của doanh nghiệp với các  chủ  thể bên  ngoài.  Đối với nghiên cứu của Landry & cộng sự (2000) về vốn xã hội tác động đến  sự cải tiến của doanh nghiệp ở Canada. Trong nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội  dựa trên nhận thức về tầm quan trọng và sự tín cẩn của các mạng lưới quan hệ của  doanh nghiệp tác động đến động lực cải tiến sản phẩm. Kết quả nghiên cứu cho thấy  doanh nghiệp có nhận thức về tầm quan trọng của mạng lưới với khách hàng,  nhà  cung cấp, đơn vị tư vấn, công ty trong cùng tập đoàn, hệ thống phân phối càng cao  thì động lực cải tiến càng cao. Tuy nhiên các thang đo trong nghiên cứu này không  thể hiện các khía cạnh khác của chất lượng mạng lưới như hỗ trợ và chia sẻ, cũng  như chưa đề cập đến các mạng lưới bên trong và lãnh đạo của doanh nghiệp. Đồng  thời  thang đo  không được  kiểm định  thống  kê về giá  trị  hội  tụ  và phân biệt  (chỉ  kiểm định tính nhất quán). Do vậy, luận án này không sử dụng lại các thang đo vốn  xã  hội  bên  ngoài  từ  những  nghiên  cứu  trên, mà  xây  dựng  thang đo dựa  trên  chất 31  lượng  của  các  mối  quan  hệ  của  doanh  nghiệp  với  các  chủ  thể  bên  ngoài  doanh  nghiệp BĐS.  2.3.3  Vốn xã hội bên trong doanh nghiệp  Vốn xã hội bên  trong doanh nghiệp được đề  cập đến  trong  các nghiên  cứu  gần đây như Schenkel & Garrison (2009), Nisbet (2007), Goyal & Akhilesh (2007),  và Cheng & các cộng sự (2006). Các nghiên cứu này tiếp cận vốn xã hội bên trong  doanh nghiệp  là chất  lượng các mối quan hệ  theo  chiều ngang giữa nhân viên  lẫn  nhau và các bộ phận chức năng lẫn nhau; và các mối quan hệ theo chiều dọc giữa cá  nhân  cấp trên với cá nhân cấp dưới, giữa bộ phận chức năng cấp trên với bộ phận  chức năng cấp dưới. Nhưng các nghiên cứu này chưa xây dựng thang đo vốn xã hội  bên  trong  và  chưa  đánh  giá  tác  động  của  chúng  đến  kết  quả  các  hoạt  động  của  doanh nghiệp. Mặc dù chưa xây dựng thang đo, nhưng việc  chỉ ra được cách thức  tiếp cận vốn xã hội bên trong doanh nghiệp sẽ được nghiên cứu này kế thừa để phát  triển thang đo cho doanh nghiệp BĐS.  Như  vậy,  kết  quả  lược  khảo  lý  thuyết  cho  thấy  vốn  xã  hội  trong  doanh  nghiệp được tiếp cận trên từng khía cạnh riêng lẻ là vốn xã hội bên trong, bên ngoài  và  lãnh  đạo  doanh  nghiệp.  Ba  khía  cạnh  này  được  tiếp  cận  riêng  lẻ  trong  từng  nghiên cứu chứ chưa có nghiên cứu nào trong số các nghiên cứu được lược khảo đề  cập đến vốn xã hội của doanh nghiệp bao gồm cả ba khía cạnh trên. Do vậy, vốn xã  hội của doanh nghiệp đến nay vẫn còn khiếm khuyết  trong việc đo lường. Nghiên  cứu này sẽ kết hợp ba khía cạnh vốn xã hội bên ngoài, bên trong và lãnh đạo doanh  nghiệp để xây dựng thang đo vốn xã hội cho doanh nghiệp. Cấu trúc thang đo vốn  xã hội của doanh nghiệp được minh họa ở Hình 2.3.  Hình 2.3: Cấu trúc vốn xã hội của doanh nghiệp trong luận án  Nguồn: Tổng kết từ lược khảo lý thuyết.  Sự cấu thành và chất  luợng mạng lưới  Vốn xã hội bên trong  Vốn xã hội  bên ngoài  Vốn xã hội  của lãnh đạo 32  2.4  CÁC ĐẶC TRƯNG CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN  2.4.1  Lịch sử hình thành ngành BĐS  Joroff & cộng sự (1993) mô tả BĐS như là một trong năm nguồn lực của tổ  chức bên  cạnh  các nguồn  lực khác  là  lao động,  vốn,  công nghệ và kiến  thức như  Hình 2.4. Tương tự với quan điểm của Joroff & các cộng sự (1993), Krumm (2001)  cho  rằng đặc  trưng  của  các quá  trình phát  triển  của ngành BĐS  gắn  liền  với  quá  trình phát triển của các công ty trong các nền kinh tế như Bảng 2.2.  Hình 2.4: Năm nguồn lực của tổ chức  Nguồn:Joroff và các cộng sự (2003)  Trong giai đoạn đầu, khi công ty ở các nền kinh tế chủ yếu định hướng sản  xuất nội địa, chưa thực hiện chiến lược quốc tế hoá, thì BĐS chỉ đóng vai trò hỗ trợ  cho quá trình mở rộng hoạt động của các doanh nghiệp. Trong giai đoạn này BĐS  chủ yếu được quan tâm ở khía cạnh kỹ thuật như thiết kế và xây dựng cho phù hợp  với  công  năng  sản  xuất  kinh  doanh  của  doanh  nghiệp.  Các  công  ty  có  bộ  phận  chuyên  trách thực hiện công tác thuê thiết kế, xây dựng văn phòng nhà xưởng cho  các chi nhánh, trụ sở nội địa.  Đến các giai đoạn từ những năm 1980 trở lại đây, khi tiến trình quốc tế hoá,  chuyên  môn  hoá  diễn  ra  nhanh  và  sâu  sắc,  tạo  ra  áp  lực  lớn  đối  với  các  doanh  nghiệp về  cạnh  tranh quốc  tế  và đổi mới  công  nghệ. Điều  này đòi  hỏi  các  doanh  nghiệp  phải  tập  trung  nguồn  lực  cho  việc  nghiên  cứu phát  triển  công  nghệ,  phát  triển phương  thức phân phối  linh hoạt,  lựa  chọn địa điểm giao dịch  thuận  lợi. Do  BĐS  Kiến  thức  Nhân  viên  Công  nghệ  Vốn  Các  nguồn  lực  trong  các  quá  trình  của  doanh  nghiệp 33  đó,  doanh  nghiệp  không  thể  phân  tán  nguồn  lực  để  thực  hiện  các  hoạt  động  xây  dựng nhà xưởng, văn phòng đặt  trụ sở cho các công ty con địa phương và các địa  điểm phân phối. Thay vào đó các công  ty đi  thuê hoặc mua  sản phẩm dịch vụ  có  liên quan đến BĐS. Trước  cơ hội  đó,  nhiều  doanh  nghiệp được  thành  lập để đáp  ứng cho các nhu cầu đó của nhiều công ty trên thế giới, đặc biệt là các công ty đa  quốc gia, ngành BĐS được ra đời và phát triển từ đó.  Bảng 2.2: Đặc trưng của doanh nghiệp BĐS qua các giai đoạn phát triển  Các tập đoàn đa quốc gia  Các công ty BĐS  Từ  1900  đến  1940  Khu vực dịch  vụ  Định hướng nội địa.  Hoạt động  bán  lẻ  chủ  yếu  là  công ty bạn bè.  BĐS để hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng.  Vai  trò  quan  trọng  của  các  thành  viên  bạn bè trong các công ty bán lẻ.  Khu  vực  sản  xuất  Mở rộng quốc tế hoá sớm.  Thành lập các công ty con địa  phương  do  những  khó  khăn  kiểm soát.  Tham gia về kỹ thuật.  Liên  kết  giữa  nghiên  cứu  và  kỹ thuật.  Từ  1940  đến  1980  Khu vực dịch  vụ  Hoạt động nội địa.  Chức năng tổ chức.  Chiến lược tăng trưởng.  Tài chính cho BĐS.  Công ty kiến trúc.  Lựa chọn vị trí.  Khu  vực  sản  xuất  Hoạt động quốc tế hoá.  Định hướng địa lý.  Cơ cấu phân chia.  Chiến lược phát triển.  Mở rộng trụ sở chính.  BĐS như là phương tiện để sản xuất.  BĐS trong phạm vi địa phương tổ chức  các đơn vị kinh doanh.  Từ  1980  đến  2000  Khu vực dịch  vụ  Mở rộng thông qua sáp nhập  /mua lại.  Mở rộng quốc tế.  Đa dạng hóa sản phẩm.  Địa lý / định hướng thị trường  Tập trung BĐS.  Tái tập trung vào vai trò của các trung  tâm ngành BĐS.  Các hoạt động tập trung vào hòa giải và  tư vấn.  Khu  vực  sản  xuất  Phân chia các nhóm với các  đơn vị kinh doanh.  Xem xét lại vai trò của trụ sở  chính.  Định hướng sản phẩm.  Phân chia theo vùng.  Sáng kiến phối hợp trong hoạt động  BĐS.  Các hoạt động tập trung vào tư vấn  BĐS có tổ chức trong các đơn vị kinh  doanh.  Nguồn: Krumm (2001).  Mặt khác, cũng trong giai đoạn từ 1980 trở lại đây, Chính phủ các nước quan  tâm nhiều hơn với công tác quy hoạch đất đai để tạo điều kiện cho sự phát triển bền  vững, đặc biệt quy hoạch các khu/cụm công nghiệp, đô thị, trung tâm thương mại và  giao cho doanh nghiệp phát triển thành các dự án BĐS. Khi ngành BĐS phát triển, 34  đã cho ra đời các tổ chức tài chính trung gian phục vụ cho ngành, đặc biệt là ngân  hàng cho vay BĐS, quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS và ở Việt Nam thì ngòai các  thể chế  liên quan BĐS nêu trên còn có khả năng hình  thành quỹ phát  triển nhà ở,  quỹ tiết kiệm nhà ở.  2.4.2  Các đặc trưng của quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS  Cũng  như  các  ngành  kinh  tế  khác,  Krumm  (2001)  chia  các  doanh  nghiệp  BĐS thành hai khu vực là sản xuất và dịch vụ. Khu vực dịch vụ tham gia vào các  chuỗi  hoạt động  tư vấn pháp  lý,  thiết  kế, giám sát, phân phối  và  tư vấn  tài  chính;  khu  vực  sản  xuất  thực  hiện  các  hoạt  động  xây  dựng.  Tương  tự  luận  điểm  của  Krumm (2001), Nelen (2008) đã chỉ ra sáu lĩnh vực kinh doanh trong doanh nghiệp  BĐS là tìm kiếm quỹ đất; nghiên cứu mô hình phát triển dự án trên khu đất và xin  cấp phép để xây dựng dự  án;  huy động vốn –  tìm nguồn  tài  chính  cho dự  án;  tìm  kiếm công  ty xây dựng (nhằm đảm bảo  tiến độ, chi phí  và  chất  lượng);  tìm kiếm  khách hàng cho thuê/ bán sản phẩm; bán (cho thuê) dự án cho các nhà đầu tư. Tích  hợp sáu lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp BĐS với mô hình chuỗi giá trị của  Porter (1985), có thể phân quá trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS thành 3 giai  đoạn là: (1) hoạt động đầu vào là tìm kiếm quỹ đất, mua hoặc thuê để phát triển dự  án, xin cấp phép, huy động vốn; (2) hoạt động sản xuất: triển khai xây dựng và các  hoạt động nhằm đảm bảo tiến độ, chất lượng và chi phí; (3) hoạt động đầu ra: tìm  kiếm khách hàng cho thuê hoặc bán (xem Hình 2.5).  Hình 2.5: Qui trình hoạt động của doanh nghiệp BĐS đề nghị cho nghiên cứu  của luận án  Nguồn: Tích hợp các luận điểm của Porter (1985), Krumm (2001) và Nelen (2008)  Hoạt động  đầu vào  ­  Tiềm kiếm và mua quỹ đất;  ­  Xin phép;  ­  Huy động vốn.  Hoạt động  sản xuất  Xây  dựng  đảm  bảo:  tiến  độ;  chi  phí,  chất  lượng.  Hoạt động  đầu ra  Tìm khách hàng cho  thuê/bán, kết quả bán  hàng. 35  Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp BĐS có quan hệ mắt xích chuỗi giá trị trong  một doanh nghiệp, vì thế để đánh giá toàn diện kết quả kinh doanh,  doanh nghiệp  cần đánh giá kết quả của cả ba nhóm hoạt động. Đồng thời khi xem xét vai trò của  vốn xã hội trong doanh nghiệp BĐS, cần phải đề cập đến đóng góp của vốn xã hội  vào các hoạt nhóm hoạt động này.  2.5  KHUNG PHÂN TÍCH CỦA NGHIÊN CỨU  Như phân tích ở mục 2.3 đã xây dựng được ba yếu tố cấu thành vốn xã hội là  vốn  xã  hội  bên  trong,  vốn  xã  hội  bên  ngoài  và  vốn  xã  hội  của  lãnh  đạo  doanh  nghiệp;  và  mục  2.4  đã  tổng  kết  được  các  nhóm  hoạt  động  trong  quá  trình  kinh  doanh  của doanh nghiệp BĐS là  các hoạt động đầu vào,  sản xuất và đầu ra. Mục  tiêu tổng quát của luận án là nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động  của doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Để đạt  được mục  tiêu  tổng quát này,  trước hết  phải  xây  dựng  và  kiểm  định  các  thang  đo  cho  vốn  xã  hội  và  các  hoạt  động  của  doanh nghiệp BĐS. Sau đó là phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động  của doanh nghiệp. Khung phân tích được trình bày như Hình 2.6  Qua lược khảo lý thuyết về vốn xã hội trong doanh nghiệp, cho thấy vốn xã  hội được các nghiên cứu trước đây đề cập đến từng khía cạnh riêng lẻ như vốn xã  hội bên ngoài hoặc vốn xã hội bên trong hoặc vốn xã hội của lãnh đạo. Do vậy, các  thang đo về vốn xã hội bị khiếm khuyết, không đề cập đầy đủ các mạng lưới quan  hệ có liên quan đến tất cả các hoạt động của doanh nghiệp, nên chưa cung cấp được  một luận chứng khoa học giúp doanh nghiệp tạo lập, phát triển, sử dụng và đánh giá  vốn xã hội trong doanh nghiệp. Hơn nữa, các nghiên cứu đã lược khảo được thực  hiện  không phải  với  đối  tượng  là  ngành BĐS nên  các  thang đo  khiếm  khuyết đó  cũng  không phù hợp để gợi  ý  chính  sách  xây  dựng vốn xã hội  cho  doanh nghiệp  BĐS. Nghiên cứu của luận án sẽ cố gắng khắc phục các khiếm khuyết nêu trên bằng  cách xây dựng thang đo vốn xã hội của doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam bao hàm ba  khía cạnh vốn xã hội bên trong, bên ngoài và lãnh đạo doanh nghiệp.  Cũng tương tự đối với các hoạt động của doanh nghiệp BĐS, nghiên cứu của  luận án sẽ xây dựng các thang đo cho từng nhóm hoạt động. Thông qua các thang 36  đo cho  từng nhóm hoạt động  là  cơ sở để giúp các doanh nghiệp đánh giá kết quả  hoạt động.  Các  thang đo vốn xã hội  và  các nhóm hoạt động  trong doanh nghiệp BĐS  được xây dựng dựa  trên  cơ sở  lý  thuyết được  lược khảo ở phần  trên,  kết  hợp với  nghiên cứu định tính tại doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Các thang đo này được kiểm  định chặt chẽ trước khi sử dụng để phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt  động của doanh nghiệp.  Hình 2.6: Khung phân tích mối liên hệ giữa vốn xã hội với các hoạt động của  doanh nghiệp BĐS  Nguồn: Đề xuất của tác giả luận án  Mục tiêu tổng quát của luận án là phân tích đóng góp của vốn xã hội vào các  hoạt động  của  doanh  nghiệp BĐS. Mục  tiêu này được  thực  hiện dựa  trên  các  giả  thuyết nghiên cứu có nền tảng lý thuyết và thực tiễn ở Việt Nam. Nghĩa là các giả  thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS phải  Vốn xã hội  bên trong  Vốn  xã hội  của  lãnh  đạo  Vốn xã hội  bên ngoài  Sự cấu thành  và chất lượng  mạng lưới  Hoạt động  đầu vào  Hoạt động  đầu ra  Hoạt  động  sản  xuất  Các hoạt động  của doanh  nghiệp  Vốn xã hội của doanh nghiệp  Các nhóm hoạt động của doanh nghiệp  Quan hệ nhân quả  Biểu hiện/đề cập đến 37  được xây dựng dựa  trên  các  lý  thuyết  có  liên quan và được sự  thừa nhận  của  các  chuyên gia  trong  lĩnh vực BĐS ở Việt Nam. Các giả  thuyết nghiên  cứu này được  kiểm định về mặt định lượng để khẳng định đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt  động của doanh nghiệp BĐS. 38  CHƯƠNG 3  PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU  Chương này sẽ trình bày phương pháp để thực hiện các mục tiêu nêu ra trong  khung phân tích ở Chương 2. Trước hết là thiết kế quy trình thực hiện nghiên cứu từ  lược khảo lý thuyết đi đến xây dựng và kiểm định các thang đo, mô hình nghiên cứu  với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp  BĐS Việt Nam. Kế đến  là trình bày  các phương pháp và  thiết kế mẫu nghiên cứu  cho từng bước trong các giai đoạn của quy trình nghiên cứu.  3.1  QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU  Để giải quyết vấn đề nêu ra trong khung phân tích ở Chương 2 về đóng góp  của  vốn  xã  hội  vào  các  hoạt  động  của  doanh  nghiệp  BĐS Việt Nam.  Quy  trình  nghiên cứu được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một, xây dựng thang đo và mô  hình nghiên cứu với các giả thuyết đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của  doanh nghiệp BĐS Việt Nam; Giai đoạn hai, kiểm định thang đo và mô hình nghiên  cứu đề xuất ở giai đoạn một cho trường hợp điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh.  Quy trình thực hiện hai giai đoạn nghiên cứu được trình bày cụ thể như sau:  Giai  đoạn  một:  Xây  dựng  thang  đo  và  mô  hình  nghiên  cứu  với  các  giả  thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt  Nam, trong giai đoạn này được thực hiện gồm hai bước.  Bước 1  là xây dựng các  thang đo: Từ khung phân  tích đã hình  thành được  các khái niệm về biến nghiên cứu làm căn cứ để soạn thảo dàn bài thảo luận tay đôi  dùng cho nghiên cứu định tính lần thứ nhất nhằm xây dựng các thang đo sơ bộ. Sau  đó là khảo sát thử (khoảng 10 người) để hiệu chỉnh tính nhất quán về cách hiểu của  đối tượng phỏng vấn về thang đo, để từ đó hình thành bản câu hỏi dùng cho nghiên  cứu định lượng sơ bộ (đánh giá thang đo sơ bộ). Nghiên cứu định lượng sơ bộ được  tiến hành trên 150 giám đốc (hoặc là phó giám đốc) để đánh giá thang đo bằng công 39  cụ  hệ  số  tin  cậy  (Cronbach’s  alpha)  và phân  tích  nhân  tố khám phá  (EFA)  nhằm  sàng lọc thang đo sử dụng cho nghiên cứu giai đoạn hai loại. .  Bước 2 là xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu: sau khi nghiên cứu sơ  bộ giúp hoàn chỉnh các khái niệm nghiên cứu, làm cơ sở cho thiết kế dàn bài thảo  luận tay đôi  lần thứ hai nhằm khám phá mối quan hệ giữa vốn xã hội  và các hoạt  động của doanh nghiệp BĐS, để hình thành mô hình nghiên cứu với các giả thuyết  đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.  Giai đoạn hai: Kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp  điển hình. Giai đoạn hai được thực hiện với các bước sau:  Bước  3  là  xác  định  đối  tượng  và  phạm  vi  kiểm  định  thang  đo  và  các  giả  thuyết nghiên cứu là các doanh nghiệp BĐS thành phố Hồ Chí Minh. Sau khi xác  định được đối tượng và phạm vi nghiên cứu sẽ tiến hành soạn thảo bản phỏng vấn  thể hiện các nội dung của các biến quan sát chính trong mô hình nghiên cứu và tổ  chức huấn luyện nhóm điều tra để thu thập và làm sạch dữ liệu.  Bước 4 là kiểm định thang đo bằng công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha)  và phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích nhân tố khẳng định (CFA) để đánh  giá độ thích hợp, tính đơn hướng, giá trị phân biệt, giá trị hội tụ. Sau khi kiểm định  thang đo, mô hình nghiên cứu sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với dữ liệu.  Bước 5 là kiểm định mô hình lý thuyết bằng công cụ mô hình cấu trúc tuyến  tính (SEM) nhằm rút ra kết luận về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của  doanh nghiệp BĐS. Từ đó thảo luận các chính sách nhằm nâng cao kết quả các hoạt  động của doanh nghiệp thông qua sử dụng vốn xã hội cho ngành BĐS tại Việt Nam  nói chung và tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Đồng thời qua đó cũng đề xuất  các chính sách vĩ mô nhằm hạn chế các hình thức liên kết xã hội tích cực và hỗ trợ  doanh nghiệp BĐS phát triển vốn xã hội.  Quy trình thực hiện nghiên cứu được tổng kết ở Hình 3.1 40  Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu của luận án  Giai đoạn  Các bước thực hiện nghiên cứu  Giai  đoạn  một:  Xây  dựng  thang đo và mô  hình  nghiên  cứu.  Bước 1: Xây dựng các thang đo  Bước 2: Xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu  Giai đoạn hai:  Kiểm  định  thang đo và mô  hình  nghiên  cứu  cho  một  trường  hợp  điển hình.  Bước 3: Xác định đối tượng và phạm vi nghiên cứu điển hình  Bước 4: Kiểm định thang đo và hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu  Bước 5: Kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu  Nguồn: Đề xuất của tác giả luận án.  Ghi chú: n là ký hiệu cỡ mẫu.  Cơ sở lý thuyết về vốn xã hội và các hoạt  động trong doanh nghiệp BĐS  Khung phân tích  Nghiên cứu định tính lần thứ nhất  Thang đo sơ bộ  Hoàn  chỉnh  thang  đo và định hình các  khái  niệm  nghiên  cứu  Hiệu chỉnh mô  hình nghiên cứu  cho phù hợp với  Phỏng vấn thử (n=10)  Hiệu chỉnh thang đo  Đánh giá sơ bộ thang đo (n=150)  Nghiên cứu định tính lần thứ hai (n=10)  Mô hình nghiên cứu  Xác  định  đối  tượng  và  phạm  vi  kiểm  định thang đo và mô hình nghiên cứu  Thu thập dữ liệu  Kiểm định thang đo  Hiệu chỉnh mô hình  Kiểm định mô hình nghiên cứu  Kết luận và gợi ý  chính sách 41  3.2  PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU  3.2.1  Phương pháp xây dựng thang đo  Các thang đo trong nghiên cứu đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động  của doanh nghiệp BĐS bao gồm thang đo vốn xã hội  và  các nhóm hoạt động  của  doanh nghiệp. Các thang đo được xây dựng theo phương pháp như sau:  Từ lược khảo lý thuyết ở Chương 2 đã xác định được cấu trúc của vốn xã hội  (bao gồm chất lượng của mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong  doanh nghiệp) và các hoạt động trong doanh nghiệp BĐS (bao gồm hoạt động đầu  vào, sản xuất và đầu ra). Căn cứ vào đó để thiết kế dàn bài thảo luận tay đôi phục vụ  cho  nghiên  cứu  định  tính  lần  thứ  nhất  (xem  phụ  lục 1)  với  đối  tượng  và phương  pháp chọn mẫu như  sau:  (1) Mẫu được  thực hiện  trên các  lãnh đạo doanh nghiệp  thuộc các loại hình doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài và  ngoài nhà nước (xem danh sách chuyên gia phụ lục 2); (2) Cỡ mẫu không giới hạn  cho đến khi còn phát hiện các vấn đề mới. Thông tin thu thập được mô tả, phân loại  và kết nối các khái niệm để hình thành thang đo theo cách thức sau:  Hình thành thang đo vốn xã hội: Các thông tin thu thập từ thảo luận tay đôi  giúp định hình cấu trúc của các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo, bên ngoài và bên  trong doanh nghiệp BĐS. Kết hợp các khái niệm trong cấu trúc được mô tả với các  đặc trưng biểu hiện chất lượng của mối quan hệ để hình thành các thang đo vốn xã  hội của lãnh đạo, bên ngoài và bên trong doanh nghiệp BĐS.  Hình thành thang đo các hoạt động của doanh nghiệp: Từ việc phân loại  các hoạt động của doanh nghiệp BĐS theo ba nhóm hoạt động đầu vào, sản xuất và  đầu ra. Kết hợp với sự ghi nhận về mong đợi của lãnh đạo doanh nghiệp BĐS trong  các nhóm hoạt động này để hình thành thang đo.  3.2.2  Phương pháp đánh giá sơ bộ thang đo  Các  thang đo được xây dựng dựa trên liên hệ lý  thuyết và nghiên cứu định  tính đã đảm bảo giá trị nội dung,  nhưng chưa khẳng định được độ  tin cậy nên cần  được đánh giá sơ bộ trước khi thực hiện nghiên cứu chính thức. Việc đánh giá được  thực hiện dựa trên dữ liệu nghiên cứu 150 giám đốc doanh nghiệp BĐS được chọn 42  theo phương pháp phân tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp)  tại thành phố Hồ Chí Minh). Mục tiêu của bước này là sàng lọc các biến nghiên cứu  quan  sát dùng để đo lường các khái niệm nghiên  cứu đã đề cập trong khung phân  tích  của  luận  án. Các biến quan  sát  đạt  yêu  cầu  dùng để đưa vào bản  câu  hỏi  sử  dụng cho nghiên trường hợp điển hình. Mặt khác, qua đánh giá sơ bộ cũng xác định  lại cấu trúc của các khái niệm rõ ràng hơn, dùng làm căn cứ để nghiên cứu định tính  lần  thứ  hai,  nhằm  khám  phá mối  quan  hệ  giữa  vốn  xã  hội  và  các  hoạt  động  của  doanh nghiệp BĐS, từ đó hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu.  Hai  công  cụ  sử  dụng  trong  nghiên  cứu  định  lượng  sơ  bộ  là  hệ  số  tin  cậy  (Cronbach’s alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA). Hệ số Cronbach’s alpha  được sử dụng để loại các biến không phù hợp khi chúng có hệ số tương quan biến ­  tổng (Item – total correlation) nhỏ hơn 0,35 và tiêu chuẩn chọn thang đo khi nó có  hệ số tin cậy (Cronbach’s alpha) lớn hơn 0,6 (Hair & các tác giả, 1998). Tuy nhiên,  theo  Nguyễn  Đình  Thọ  và  Nguyễn  Thị  Mai  Trang  (2008)  thì  nếu  hệ  số  tin  cậy  Cronbach’s alpha >0,95 thì cũng không tốt vì các biến đo lường hầu như là một.  Tiếp  theo, phương pháp EFA được sử dụng để  loại đi các biến quan sát có  trọng số tải (factor loading) nhỏ hơn 0,5. Phương sai trích hệ số sử dụng (princical  components) với phép quay vuông góc (varimax) và điểm dừng khi trích các yếu tố  (eigenvalue) bằng 1. Thang đo được chấp nhận khi tổng phương sai trích bằng hoặc  lớn  hơn 50%  và  trọng  số  nhân  tố  lớn  nhất  từ 0,5  trở  lên  (Gerbing   &  Anderson,  1988). Hệ số KMO nằm trong khoảng 0,5≤KMO≤1 thì có thể xem phân tích nhân tố  là  thích hợp. Kiểm định Bartlett  có mức ý nghĩa nhỏ hơn 0,05  thì có  thể xem các  biến quan sát có tương quan với nhau trong tổng thể (Gerbing  & Anderson, 1988).  3.2.3  Phương pháp phát triển giả thuyết và mô hình nghiên cứu  Đánh giá sơ bộ thang đo đã định hình lại cấu trúc của các khái niệm nghiên  cứu. Tiếp theo là dựa vào cấu trúc thang đo để định nghĩa lại các khái niệm vốn xã  hội và các hoạt động của doanh nghiệp để khám phá giả thuyết nghiên cứu. Các giả  thuyết nghiên cứu được xây dựng bằng cách  liên hệ  lý  thuyết và nghiên cứu định 43  tính  lần  thứ hai với công cụ  thảo  luận  tay đôi, dàn bài  thảo  luận bao gồm các nội  dung như sau:  (1) Giới thiệu về mục đích nghiên cứu.  (2) Định nghĩa các khái niệm vốn xã hội của lãnh đạo, bên trong, bên ngoài  doanh  nghiệp;  và  khác  khái  niệm  về  hoạt  động  đầu  vào,  sản  xuất  và  đầu  ra  của  doanh nghiệp BĐS. Phần này được xây dựng dựa  trên kết quả  của đánh giá sơ bộ  thang đo. (3) Thảo  luận về mối  liên hệ giữa  các  thành phần  của vốn xã hội  với  từng  nhóm hoạt động  của doanh nghiệp để hình  thành mô hình nghiên  cứu với  các giả  thuyết về đóng góp của vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp.  3.2.4  Phương pháp kiểm định thang đo cho nghiên cứu điển hình  Do các thang đo mới được xây dựng lần đầu nên hai phương pháp đánh giá  thang  đo  bằng  hệ  số  tin  cậy  (Cronbach’s  alpha)  và  phân  tích  nhân  tố  khám  phá  (EFA) được  thực hiện  lại một  lần nữa  giúp sàng  lọc sơ bộ và nhận dạng  cấu  trúc  thang đo (Hair và các tác giả, 1998). Tuy nhiên, để có kết luận cuối cùng về giá trị  của  bộ  thang  đo  cần  sử  dụng  phương  pháp  phân  tích  nhân  tố  khẳng  định  CFA  (Hurley &  các  tác  giả,  1998,  trích  trong  Nguyễn  Đình  Thọ  & Nguyễn  Thị  Mai  Trang, 2008), vì CFA cho phép kiểm định cấu trúc lý thuyết của các thang đo như  mối quan hệ giữa một số khái niệm nghiên cứu với các khái niệm khác mà không bị  chệch do sai số đo lường (Steenkamp & Van Trijp, 1991, trích trong Nguyễn Đình  Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008). Các tiêu chí đánh giá thang đo bằng công cụ  CFA như sau:  Thứ nhất là tính đơn nguyên: Một thang đo đạt được tính đơn nguyên nếu  mô hình  thang đo  tương ứng đạt được độ  thích hợp chung (phù hợp với  dữ  liệu).  Mô hình được gọi là tương thích khi phép kiểm định Chi­bình phương (c 2 ) có giá trị  mức  ý  nghĩa  (p)  lớn  hơn  0,05  (Kline,  2010).  Tuy  nhiên  vì  Chi­bình  phương  có  nhược điểm là phụ  thuộc vào kích  thước mẫu. Do đó, có  thể sử dụng đến  các chỉ  tiêu  khác:  nếu một mô  hình  có  giá  trị  CFI  từ 0,9 đến  1, CMIN/df<2  (theo Kline  (2010) thì giá trị CMIN/df vẫn có thể chấp nhận ở mức nhỏ hơn 3) và RMSEA<0,8 44  thì mô hình được xem là  thích hợp với dữ liệu (Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị  Mai Trang, 2008).  Thứ hai  là giá trị hội tụ: (1) hệ số hồi quy nhân  tố (Factor  loadings) có ý  nghĩa thống kê và có giá trị ³ 0,5 (Hilderbrandt, 1987, trích trong Nguyễn Đình Thọ  & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008); (2) Mô hình thỏa mãn phù hợp với dữ liệu.  Thứ ba  là giá trị phân biệt:  (1) Tương quan giữa hai thành phần của một  khái niệm hay giữa hai khái niệm nhỏ hơn 1 và có ý nghĩa; (2) Mô hình thỏa mãn  phù hợp với dữ liệu;  Thứ tư là độ tin cậy tổng hợp (αc) và phương sai trích (rvc):  Độ tin cậy tổng hợp (αc)  và phương sai trích (rvc) được tính theo công thức  sau:  2  1  2 2  1 1  ( )  ( ) (1 )  p  i  i  c  p p  i i  i i l a l l = = = = + - å å å  và  2  1  2 2  1 1  (1 )  p  i  i  vc  p p  i i  i i l r l l = = = = + - å å å  Trong đó  i l  là  trọng số chuẩn hóa của biến quan sát thứ i, 1­  i l  2  là phương  sai  của  sai  số  đo  lường  biến  quan  sát  thứ  i  và  p  là  biến  quan  sát  của  thang  đo  (Nguyễn  Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2009).  Theo Hair & các tác giả (1998) thang đo đảm bảo độ tin cậy khi độ tin cậy  tổng hợp phải lớn hơn 0,6 và phương sai trích phải lớn hơn 50%.  Việc  kiểm định  thang đo bằng  công  cụ CFA được  tiến  hành qua  hai  bước  sau:  Bước  1:  Phân  tích  CFA  riêng  cho  từng  thang  đo  để  khẳng  định  tính  đơn  nguyên, độ tin cậy tổng hợp, phương sai trích và giá trị hội tụ. Ngoài ra đối với các  thang đo  đa  hướng  kiểm  định  thêm  về  giá  trị  phân  biệt  giữa  các  thành  phần  của  thang đo. Bước 2: Phân  tích CFA chung cho  tất  cả các thang đo để kiểm định giá  trị  hội tụ và giá trị phân biệt giữa các khái niệm nghiên cứu. 45  Sau khi kiểm định các thang đo bằng công cụ CFA, các biến quan sát không  phù hợp sẽ tiếp tục bị loại. Do vậy, mô hình nghiên cứu sẽ được điều chỉnh cho phù  hợp với dữ liệu nghiên cứu trước khi thực hiện kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.  3.2.5  Phương pháp kiểm định giả thuyết và mô hình nghiên cứu cho trường  hợp điển hình  Phương pháp phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM) được sử dụng để  kiểm định mô hình lý thuyết. Mô hình SEM ngoài việc có ưu điểm hơn so với các  phương pháp  truyền  thống như hồi quy đa biến do  tính được sai số đo  lường,  còn  cho phép kết hợp các khái niệm tiềm ẩn với đo lường của chúng và có thể xem xét  các  đo  lường  độc  lập  hay  kết  hợp  chung  với  mô  hình  lý  thuyết  cùng  một  lúc  (Hulland &  các  tác  giả,  1996,  trích  trong  Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn  Thị Mai  Trang, 2008). Phương pháp hợp lý tối đa (Maximum Likelihood) được sử dụng để  ước lượng các tham số trong mô hình nghiên cứu nếu dữ liệu có phân phối chuẩn.  Mô hình SEM trước hết được sử dụng để đánh giá sự thích hợp của mô hình  tương tự như CFA (mô hình được xem là thích hợp với dữ liệu khi các chỉ tiêu CFI  từ  0,9  đến  1,  CMIN/df<2  và  RMSEA<0,8). Kế  đến  là  kiểm  định  các  giả  thuyết  trong mô hình nghiên cứu bằng các tham số giá trị ước lượng, giá trị tới hạn và mức  ý nghĩa của giá trị ước lượng (p).  3.3  THIẾT KẾ MẪU NGHIÊN CỨU  3.3.1  Thiết kế mẫu cho xây dựng thang đo sơ bộ  Việc xây dựng mô hình lý thuyết được thực hiện bằng phương pháp liên hệ  lý  thuyết  và  nghiên  cứu định  tính với  công  cụ  thảo  luận  tay đôi  chủ  yếu  với  các  giám đốc doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Do vậy, phương pháp chọn mẫu theo mục  tiêu (purposeful  sampling) được  sử  dụng  trong  giai  đoạn này  (Nguyễn Đình Thọ,  2010). Trước hết là tham gia vào các hội thảo do hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí  Minh và Việt Nam tổ chức tại thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội để nắm bắt thông  tin tổng quan về thị trường BĐS Việt Nam. Tiếp theo là tiếp cận với các giám đốc  doanh nghiệp BĐS có khả năng cung  cấp thông tin sâu với kỹ  thuật thảo  luận  tay  đôi (phỏng vấn sâu – indepth interviews) nhằm thu thập thông tin phục vụ cho quá 46  trình xây dựng  thang đo vốn xã hội  và  các hoạt động  của doanh nghiệp BĐS. Cỡ  mẫu không giới hạn cho đến khi không còn phát hiện thêm vấn đề mới.  3.3.2  Thiết kế mẫu cho đánh giá sơ bộ thang đo  Sau khi thang đo sơ bộ được hình thành,  nghiên  cứu định lượng được thực  hiện đối  với  các doanh nghiệp BĐS ở  thành phố Hồ Chí Minh để đánh giá sơ bộ  thang đo nhằm xác định thang đo chính thức cho nghiên cứu giai đoạn hai. Phương  pháp  lấy  mẫu phân  tầng  phi  xác  suất  (phân  theo  loại  hình  sở  hữu  doanh  nghiệp)  được thực hiện với cỡ mẫu là 150 quan sát. Đối tượng trả lời phỏng vấn là giám đốc  hoặc phó giám đốc doanh nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.  3.3.3  Thiết kế mẫu cho xây dựng giả thuyết và mô hình nghiên cứu  Sau khi đánh giá sơ bộ thang đo để hình thành thang đo chính thức và định  hình rõ ràng về cấu trúc của các khái niệm nghiên cứu. Nghiên cứu định tính lần thứ  hai được thực hiện bằng phương pháp thảo luận tay đôi nhằm xây dựng mô hình lý  thuyết. Dàn bài thảo luận tay đôi lần thứ hai được soạn thảo dựa trên kết quả nghiên  cứu sơ bộ với những câu hỏi về mối liên hệ giữa vốn xã xã hội với các hoạt động  của  doanh  nghiêp  BĐS.  Phương  pháp  chọn  mẫu  theo  mục  tiêu  (purposeful  sampling) được sử dụng trong giai đoạn này (Nguyễn Đình Thọ, 2010). Đối tượng  phỏng vấn là giám đốc các doanh nghiệp BĐS, và cỡ mẫu không giới hạn cho đến  khi  không còn phát  hiện  thêm vấn đề mới  về mối  liên hệ giữa vốn xã  hội  và  các  hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam.  3.3.4  Phương pháp thiết kế mẫu cho kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết  cho nghiên cứu điển hình  Sau khi  đã hình  thành được  thang đo  chính  thức và  các giả  thuyết  cho mô  hình nghiên  cứu,  rất cần kiểm định các giả  thuyết này  trên phạm vi  cả nước. Tuy  nhiên, điều này không thể thực hiện bởi vì hạn chế về thời gian và kinh phí. Do vậy,  mô hình nghiên  cứu được kiểm định  trên mẫu được  chọn theo phương pháp phân  tầng phi xác suất (phân theo loại hình sở hữu doanh nghiệp), đối tượng khảo sát là  giám  đốc  hoặc  phó  giám  đốc  của  các  doanh  nghiệp  BĐS  tại  thành  phố  Hồ  Chí 47  Minh. Việc  chọn mẫu  này nhằm mục đích  là kiểm định mô  hình  cho  trường  hợp  điển hình, không nhằm mục đích kiểm định đại diện cho cả ngành BĐS Việt Nam.  Trong giai đoạn kiểm định mô hình lý thuyết, phương pháp phân tích dữ liệu  chính  được  sử  dụng  là  mô  hình  cấu  trúc  tuyến  tính  (SEM).  Các  nhà  nghiên  cứu  trong lĩnh vực này đều đồng ý là phương pháp này đòi hỏi phải có kích thước mẫu  lớn  vì  nó dựa  trên  lý  thuyết  phân phối  mẫu  lớn  (Raykov & Widama, 1995,  trích  trong Nguyễn Đình Thọ &  Nguyễn  Thị Mai  Trang,  2008).  Kích  thước mẫu  phụ  thuộc vào phương pháp ước lượng, có nhiều nhà nghiên cứu cho rằng nếu sử dụng  phương pháp hợp lý tối đa (Maximun Likelihood) thì kích thước mẫu tối thiểu phải  100 đến 150 (Hair & các tác giả, 1998). Theo kinh nghiệm, kích thước mẫu 300 là  tốt, 500 là rất tốt, và 1.000 là tuyệt vời (Comrey & Lee, 1992; Tabachnick & Fidell,  2001 (trích trong Nguyễn Đình Thọ & Nguyễn Thị Mai Trang, 2008)). Theo Bollen  (1998),  kích  thước mẫu  tối  thiểu  là 5 mẫu cho một  tham số cần ước  lượng,  trong  luận án này sẽ vận dụng nguyên lý này để xác định kích thước mẫu cho kiểm định  mô hình lý thuyết. Trong trường hợp không đủ bậc tự do để phân tích cho từng biến  quan  sát  riêng  lẻ  trong mô  hình  thì  sẽ  gộp  các  biến  quan  sát  cùng  đo  lường một  thành phần bằng phép tính trung bình. Việc xác định kích thước mẫu cụ thể sẽ được  thực hiện sau khi xây dựng được mô hình lý thuyết và thang đo chính thức.  3.4  TÓM TẮT PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU  Quy trình thực hiện nghiên cứu gồm hai giai đoạn là (1) xây dựng thang đo  và mô hình lý thuyết; (2) kiểm định thang đo và mô hình lý thuyết cho nghiên cứu  điển hình.  Các phương pháp được sử dụng cho giai đoạn xây dựng thang đo là nghiên  cứu định tính lần thứ nhất với công cụ thu thập thông tin là thảo luận tay đôi và xử  lý bằng  phương  pháp mô  tả,  phân  loại  và  kết  nối  để  hình  thành  thang đo  sơ  bộ.  Thang đo được hình thành từ nghiên cứu định tính được đánh giá sơ bộ bằng công  cụ Cronbach’s alpha và EFA với cỡ mẫu 150 quan sát để hình thành thang đo chính  thức và xác định lại cấu trúc của các thang đo thành phần. Sau đó, thực hiện nghiên  cứu định tính lần thứ hai để hình thành các giả thuyết và mô hình nghiên cứu.  Comment [D6]: Công thức tính toán cỡ mẫu áp  dụng trong trường hợp này là không phù hợp, bởi vĩ  cỡ mẫu được tính cho trường mục đích đtra là ước  lượng GTTB hoặc  tỷ lệ cho một biến số cụ thể. Luận  án này không nhằm mục đích đó.  Hơn nữa việc tính toán cở mẫu chủ yếu là với giả  định sai số tối đa chấp nhận. Ở đây không đề cập đến  sai số của một biến đại diện nào cả. 48  Trong giai đoạn kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu cho trường hợp  điển hình tại thành phố Hồ Chí Minh với các công cụ được sử dụng là CFA dùng để  đánh giá  thang đo và hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu  cho phù hợp với bộ dữ liệu;  phương pháp phân tích SEM được sử dụng để kiểm định mô hình nghiên cứu. Tóm  tắt quy trình, phương pháp và chọn mẫu được sử dụng cho nghiên cứu ở Bảng 3.1.  Bảng 3.1: Tóm tắt phương pháp nghiên cứu  Giai đoạn  Các  bước  trong  giai đoạn  Phương pháp nghiên cứu  Giai  đoạn  một:  Xây  dựng  thang đo và mô  hình  nghiên  cứu.  Bước 1:  Xây  dựng  thang  đo  Thảo  luận  tay  đôi  lần  thứ  nhất: Đối  tượng  là  Giám  đốc  doanh  nghiệp  BĐS,  dàn  bài  thảo  luận  lần  thứ  nhất,  kỹ  thuật mô tả, phân loại và kết nối để hình thành thang đo sơ  bộ.  Đánh giá thang đo sơ bộ với cỡ mẫu 150 giám đốc doanh  nghiệp BĐS:  ­  Cronbach’s alpha:  Loại  bỏ  biến  nghiên cứu có hệ  số  tương quan  biến  –  tổng nhỏ  (<0,35); Kiểm  tra  hệ  số  Cronbach’s alpha (>0,6).  ­  EFA:  Kiểm  tra  nhân  tố  và  phương  sai  trích  được  (>0,50); Loại các biến có  trọng số EFA nhỏ  (<0,60);  hệ  số 0,5≤KMO≤1;  mức  ý  nghĩa  của  kiểm  định  Barlette <0,05  Bước  2:  Xây  dựng  giả  thuyết  nghiên cứu và mô  hình nghiên cứu  Thảo  luận  tay  đôi  lần  thứ  hai:  Đối  tượng  là  Giám  đốc  doanh nghiệp BĐS, dàn bài thảo luận lần thứ hai, kỹ thuật  mô tả, phân loại và kết nối để hình thành mô hình nghiên  cứu.  Giai đoạn hai:  Kiểm  định  thang đo và mô  hình  nghiên  cứu cho trường  hợp  điển  hình  tại  doanh  nghiệp BĐS tại  thành  phố  Hồ  Chí Minh.  Bước  3:  Xác  định đối  tượng và  phạm  vi  kiểm  định  Đối tượng khảo sát là Giám đốc hoặc Phó giám đốc doanh  nghiệp BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh.  Chọn mẫu theo phương pháp thuận tiện; Cỡ mẫu phân bổ  theo các loại hình sở hữu doanh nghiệp.  Bước  4:  Kiểm  định thang đo  ­ Cronbach’s alpha; EFA với tiêu chí lựa chọn như bước 1  của giai đoạn một.  ­CFA: Kiểm tra tính thích hợp của mô hình; loại các biến  có  trọng  số CFA nhỏ  (<0,5);  Kiểm  tra  tính  đơn  nguyên,  giá trị hội tụ và phân biệt.  Bước  5:  Kiểm  định  giả  thuyết  nghiên cứu và mô  hình  SEM:  Đánh  giá  độ  thích  hợp  (0,9<CFI;  CMIN/df<2  và  RMSEA<0,8).  Nguồn: Tổng kết của tác giả luận án. 49  CHƯƠNG 4  XÂY DỰNG THANG ĐO VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ ĐÓNG GÓP  CỦA VỐN XàHỘI VÀO CÁC HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP  BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM  Chương 4 sẽ thực hiện xây dựng thang đo, đánh giá sơ bộ thang đo và xây  dựng mô hình nghiên cứu với các giả thuyết về đóng góp của vốn xã hội trong quá  trình kinh doanh của doanh nghiệp BĐS Việt Nam (thực hiện giai đoạn một trong  quy trình nghiên cứu như đề xuất ở chương 3). Trước hết là xây dựng thang đo sơ  bộ cho các khái niệm nghiên  cứu bằng phương pháp nghiên cứu định tính  lần  thứ  nhất. Kế đến là đánh giá sơ bộ thang đo trên cỡ mẫu 150 quan sát bằng công cụ hệ  số  tin  cậy  (Cronbach’s  alpha)  và  phân  tích  nhân  tố  khám phá  (EFA)  để  sàng  lọc  thang đo không phù hợp, qua đó hình thành các biến quan sát cho nghiên cứu điển  hình. Cuối cùng là xây dựng mô hình nghiên cứu với các giả thuyết đóng góp của  vốn xã hội vào các hoạt động của doanh nghiệp BĐS Việt Nam bằng phương pháp  nghiên cứu định tính lần thứ hai.  4.1  PHÁT  TRIỂN  THANG  ĐO  VỐN  Xà HỘI  VÀ  CÁC  HOẠT  ĐỘNG  CỦA DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM  4.1.1  Phát triển thang đo vốn xã hội  4.1.1.1 Vốn xã hội lãnh đạo doanh nghiệp  Từ lược khảo lý thuyết ở Chương 2 đã chỉ ra được chất lượng của các mạng  lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp. Chất lượng của các mạng lưới quan hệ bao  gồm: (1) nhận thức về mối quan hệ bao gồm sự tín cẩn, chia sẻ, hỗ trợ, chuẩn mực,  kỳ vọng lẫn nhau và thực hiện nghĩa vụ; (2) Sự liên kết với hình thức co cụm vào  nhau, vươn ra bên ngoài; (3) Sự tham gia vào các tổ chức xã hội như tần suất, mức  độ kết nối, nhận được sự hỗ trợ từ mạng lưới. Các chủ thể trong mạng lưới quan hệ  với lãnh đạo bạn bè, bạn bè, đối tác kinh doanh, đồng nghiệp, cơ quan báo chí, quan  chức/nhân viên  thuộc các cơ quan quản  lý nhà nước, cơ quan nghiên cứu, các câu  lạc bộ.  Comment [D7]: Mới việt lại phần giới thiệu 50  Đối với các nhà  lãnh đạo doanh nghiệp BĐS ở Việt Nam  thì mạng  lưới xã  hội của họ được cấu thành giống như lý thuyết hay không? Để trả lời câu hỏi này,  trong các cuộc thảo luận với chuyên gia, tác giả nêu ra câu hỏi mở là: “Với tư cách  là  lãnh đạo doanh nghiệp, Ông/ bà thường xuyên tìm đến ai để giúp đỡ khi  doanh  nghiệp gặp phải những vấn đề cần tư vấn?”; câu hỏi thứ hai là: “đối tượng nào được  lãnh đạo doanh nghiệp thường xuyên nhờ giúp đỡ cho các hoạt động kinh doanh?”.  Hai  câu hỏi  trên được phỏng vấn với 10  lãnh đạo doanh nghiệp,  tuy nhiên  khi hỏi đến người thứ 6 trở đi là không còn thêm nội dung mới. Kết quả khám phá  các chủ thể cấu thành mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp bao gồm dòng  họ, bạn bè, đối tác kinh doanh, chính quyền và đồng nghiệp, tóm tắt trong Bảng 4.1.  Bảng 4.1: Phân nhóm các mạng lưới quan hệ của lãnh đạo doanh nghiệp  Mạng lưới  Diễn giải mạng lưới  Mạng lưới dòng họ  Mối quan hệ với bà con trong dòng họ.  Mạng lưới bạn bè  Mối  quan  hệ  với  những  người  bạn  thông  qua  hoạt  động  cá  nhân của người lãnh đạo.  Mạng lưới kinh doanh  Khách hàng, nhà cung cấp, đối thủ cạnh tranh, nhà phân phối,  hiệp hội, đơn vị tư vấn…  Mạng lưới chính quyền  Mối  quan  hệ  của  lãnh  đạo  với  cá  nhân  thuộc  cơ  quan  chính  quyền.  Mạng lưới đồng nghiệp  Mối quan hệ của lãnh đạo với các đồng nghiệp.  Nguồn: