Đề tài Nghiên cứu những vướng mắc trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội

MỤC LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 LỜI MỞ ĐẦU Cùng với xu thế vận động của cả nước, ngành Công nghiệp xây dựng Việt nam đã có những bước phát triển vượt bậc, có đóng góp to lớn trong giá trị tổng sản phẩm kinh nền tế quốc dân. Có thể coi các công trình xây dựng là hình ảnh cụ thể nhất cho phép đánh giá sự phát triển của đất nước đó trong từng giai đoạn khác nhau. Tuy nhiên mọi vấn đề đều có mặt trái của nó, để tạo ra được các công trình xây dựng ấy thì cũng có không ít các khó khăn mà bất kỳ một công ty, một tổ chức nào trong ngành đều găp phải. Trong thời gian được thực tập tại công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội em đã có nhiều cơ hội để tiếp cận sâu hơn với vấn đề này, cùng với sự hướng dẫn nhiệt tình của thầy LÊ CÔNG HOA đã giúp đỡ em rất nhiều để đi sâu vào thực hiện đề tài : Nghiên cứu những vướng mắc trong quản lý thực hiện các dự án xây dựng ở Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Chuyên đề được chia làm 3 phần chính: Chương 1: Tổng quan về Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội. Chương 2: Thực trạng thực hiện và những vướng mắc mà Công ty TNHH Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội gặp phải trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng trong thời gian qua.  Chương 3: Giải pháp khắc phục các khó khăn:   Tuy còn nhiều hạn chế trong cách tiếp cận và thực hiện đề tài nhưng em hy vọng đề tài này sẽ có thể mô tả được một cách tổng quan nhất những khó khăn mà các công ty gặp phải cũng như một số phương hướng nhằm khắc phục các khó khăn đó. Em mong nhận được các ý kiến đánh giá nhận xét của các thầy cô. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên: LÊ ĐĂNG HƯNG. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY TNHH NHÀ NƯỚC MỘT THÀNH VIÊN KINH DOANH DỊCH VỤ NHÀ HÀ NỘI 1.1 Thông tin chung về Công ty Tên công ty : CÔNG TY TRÁCH NHIỆM HỮU HẠN NHÀ NƯỚC MỘT THÀNH VIÊN KINH DOANH DỊCH VỤ NHÀ HÀ NỘI (RES co.,LTD) – TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ HÀ NỘI Trụ sở chính: 25 Văn miếu - Quận Đống đa - Hà Nội - Việt Nam Điên thoại: (84-4)8.433.351 / 8.457.512/7.471.967 Fax (84-4)8.433.351 E-mail rescohanoi@fpt.vn Webside www.rescohanoi.com Chủ sở hữu công ty: ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Đại diện chủ sở hữu: Hội đồng quản trị Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội Ngày thành lập: Ngày 15 tháng 5 năm 1989 tại Việt Nam Quyết định số 60/2006QĐ-UBND ngày 8 tháng 5 năm 2006 của UBND thành phố Hà nội về việc chuyển Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội thành Công ty Trách nhiệm hữu hạn Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Giấy phép đăng ký kinh doanh số 0104000415 ngày 1/6/2006 do Sở kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp. Số lượng nhân viên: - Tổng số cán bộ Công nhân là : 1061 người - Trình độ Thạc sỹ : 02 người - Trình độ Cử nhân - Kỹ sư : 91 người - Trình độ Cao đẳng : 06 người - Trình độ Trung cấp + viên chức: 100 người - Công nhân : 862 người STT Cán bộ chuyên môn và kỹ thuật theo nghề Số lượng I 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 II 1 2 3 4 5 6 III Đại học và trên đại học Thạc sỹ xây dựng Kỹ sư xây dựng Kỹ sư máy xây dựng Kiến trúc sư Kỹ sư điện Kỹ sư cấp thoát nước Cử nhân luật Cử nhân tài chính kế toán + tín dụng ngân hàng Cử nhân kinh tế T.mại + QTKD Đại học ngoại ngữ Cử nhân báo + chính trị Mỏ địa chất Trung cấp + viên chức Xây dựng + địa chính Tài chính Tiền lương Điện + nước Các ngành cơ khí máy Viên chức khác Cao đẳng 93 2 33 0 5 2 1 3 8 29 7 1 2 100 15 3 0 8 6 68 06 Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Chủ tịch Công ty kiêm Tổng giám đốc: Bí thư Đảng ủy: Ông Nguyễn Trung Sơn – Kỹ sư kinh tế xây dựng Điện thoại cơ quan: 7.471.668 Điện thoại di động: 0903475468 Các phó Tổng giám đốc công ty: Ông Hoàng Đại Tiến - kỹ sư kinh tế xây dựng Điện thọai cơ quan 7.471.667 Điện thoại di động 091357137 Ông Nguyễn Huy Quỳnh – kỹ sư xây dựng Điện thoại cơ quan 7.471.75 Điện thoại di động 0913235996 Bà Nguyễn Thị Vân Anh – Kiến trúc sư Điện thoại cơ quan 7.472.346 Điện thoại di động 0912.268.698 Kế toán trưởng: Bà Vũ Thị Thái - Cử nhân kinh tế tài chính Điện thoại cơ quan 7.470.422 Điện thoại di động 0913.394.751 Vốn điều lệ : 60.000.000.000 đ (sáu mươi tỷ đồng chẵn) 1.2     Lịch sử hình thành và phát triển Công ty Quá trình phát triển của công ty trong những năm vừa qua: - Ngày 15/5/1989 Công ty Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội được thành lập theo quyết định số 2154/QĐ-TCCQ của UBND thành phố Hà nội. Kể từ ngày 1/6/2006 Công ty kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội chuyển thành Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội theo quyết định số 60/2006/QĐ-UBND ngày 9 tháng 5 năm 2006 của UBND thành phố Hà Nội. Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội là công ty có 100% vốn nhà nước, đơn vị thành viên của Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội, có vốn điều lệ 60 tỷ đồng. - Trong 18 năm trưởng thành và phát triển, Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội đã phát huy thế và lực hiện có để tổ chức sản xuất kinh doanh. Đến nay công ty đã tạo được uy tín, khai thác hiệu quả thị trường kinh doanh cho thuê nhà , văn phòng, đồng thời tích lũy đầu tư sản xuất kinh doanh sang nhiều lĩnh vực khác như : Lập và thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà; xây dựng các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, thủy lợi, giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng sản xuất, sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng. Thông qua các hoạt động sản xuất kinh doanh của mình, công ty THNN nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội đã trang bị cho mình những kinh nghiệm quý báu trong công tác, nâng cao chất lượng phục vụ cho thuê nhà, nâng cao chất lượng công trình, đẩy nhanh tiến độ thi công công trình, đẩy nhanh tiến độ trong lĩnh vực lập dự án đầu tư: Giải phóng mặt bằng, làm các thủ tục chuẩn bị xây dụng công trình… Từ những đóng góp cho sự nghiệp phát triển của Thành phố và Tổng công ty, trong những năm qua công ty đã vinh dự nhận được Huân chương lao động hạng Ba do Thủ tướng Chính phủ tặng. Được Chính phủ, Bộ xây dựng, UBND thành phố Hà nội, Tổng công ty và Công đoàn tặng bằng khen, cờ thưởng. Đánh giá môi trường kinh doanh và các tác động của nó tới hoạt động kinh doanh của công ty: - Do đặc điểm của sản phẩm xây dựng mang tính chất cố định, khó di dời vị trí do vậy hoạt động của công ty phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện tự nhiên của từng khu vực, cũng như chính các yếu tố thuộc các địa phương như chính sách thu hút đầu tư xây dựng… - Môi trường kinh doanh của công ty luôn biến động mạnh mẽ qua mỗi năm, nhu cầu về nhà ở của người dân cũng như nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ sản xuất kinh doanh ngày càng tăng cao, do vậy công ty sẽ không gặp nhiều khó khăn khi hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh này. - Tuy nhiên, thị trường bất động sản diễn biến rất khó lường, sự xuất hiện của các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản ngày càng nhiều, công ty ngày càng chịu áp lực cạnh tranh mạnh mẽ từ các đối thủ cạnh tranh trong nước cũng như một số các công ty nước ngoài. Đòi hỏi công ty phải không ngừng đổi mới để có thể theo kịp sự phát triển của xã hội và cũng như có thể đáp ứng nhu vầu thị trường một cách tốt nhất. Đặc biệt, khi Việt nam gia nhập WTO, việc các tổ chức, công ty nước ngoài có trụ sở, nhà máy đặt tại Việt nam là tất yếu. Nhu cầu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp liên doanh ngày càng tăng cao. Nhận biết nhu cầu đó, công ty ngày càng phải khẳng định tên tuổi của mình để có thể đủ sức cạnh tranh được với các công ty của nước ngoài hay các công ty đã có tên tuổi trong nước. 1.3     Nhiệm vụ kinh doanh của Công ty. - Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư phát triển nhà, chung cư, khu dân cư, khu đô thị, các khu công nghiệp, các công trình văn hóa , thể dục thể thao, vui chơi giải trí, thương mại, các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình giao thông đô thị, công trình thủy lợi. - Xây dựng, lắp đặt các công trình: Dân dụng, khu vui chơi giải trí, khu đô thị, khu văn hóa, thể dục thể thao, thương mại, thủy lợi, hệ thống hạ tầng kỹ thuật ( cấp thoát nước, chiếu sáng, cây xanh…) - Kinh doanh, cho thuê nhà ở, văn phòng, nhà hàn, khách sạn, siêu thị kinh doanh, vui chơi giải trí, kinh doanh lữ hành nội địa, quốc tế và các dịch vụ khác phục vụ khách du lịch. - Sản xuất, kinh doanh các vật liệu xây dựng, vật tư, máy móc, thiết bị phục vụ chuyên ngành xây dựng, thiết bị điện. - Chuyển giao công nghệ xây dựng và sản xuất vật liệu xây dựng. - Tư vấn trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, lĩnh vực kinh doanh bất động sản, và công tác giải phóng mặt bằng. - Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa. - Môi giới thương mại, dịch vụ đấu giá hàng hóa. - Sửa chữa, bảo dưỡng, duy tu máy móc chuyên ngành xây dựng. Năng lực tư vấn giám sát của công ty: Cùng với việc tổ chức triển khai các hoạt động SXKD đầu tư phát triển nhà và đô thị theo dự án, công ty còn chú trọng đến công tác bồi dưỡng cán bộ giám sát đủ điều kiện tự tổ chức giám sát trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư theo đúng qui định của nhà nước. Đến nay công ty đã có đội ngũ tư vấn giám sát chuyên nghiệp được cấp chứng chỉ hành nghề, thạo việc, trung thực, năng động, có kinh nghiệm trong triển khai quản lý chất lượng dự án. Danh sách các cán bộ tư vấn giám sát của công ty TNHH nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà nội: TT Họ và tên Nghề nghiệp Lĩnh vực giám sát 1 Lưu Ngọc Chính Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện 2 Võ Ngọc Chung Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện 3 Lê Văn Soan Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện 4 Nguyễn Trung Sỹ Kỹ sư trắc địa công trình Khảo sát trắc địa công trình Giám sát trắc địa công trình 5 Nguyễn Đức Tiến Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện 6 Nguyễn Hồng Dương Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện 7 Nguyễn Anh Tuấn Thạc sỹ, Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện 8 Bùi Hải Yến Kỹ sư kinh tế xây dựng Xây dựng và hoàn thiện 9 Đinh Thiện Thuật Kiến trúc sư Xây dựng và hoàn thiện 10 Lê Nguyên Hải Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện 11 Nguyễn Văn Ngọc Kỹ sư xây dựng DD-CN Xây dựng và hoàn thiện Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Những thuận lợi và khó khăn chủ yếu ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp: Thuận lợi: - Trong những năm vừa qua ngành xây dựng đã có những bước phát triển rất mạnh, cùng với tăng trưởng kinh tế thì cơ sở hạ tầng cũng phát triển rất nhanh chóng vì vậy giai đoạn hiện nay thì thị trường có thể nói là thuận lợi cho công ty. Thu nhập của người dân ngày càng tăng cao do vậy nhu cầu xây dựng cũng tăng tỷ lệ thuận với thu nhập đó, đây chính là yếu tố rất thuận lợi cho sự phát triển trong tương lai của công ty. - Với sự đa dạng hóa trong sản xuất kinh doanh sản phẩm xây dựng, công ty có rất nhiều cơ hội làm ăn, tham gia đấu thầu, thắng thầu, và cũng đã thắng thầu rất nhiều công trình xây dựng dân dụng cũng như nhà nước. - Cùng với những chủ trương chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước, cơ sở hạ tầng cho nền kinh tế cũng được đầu tư rất mạnh nhờ đó đã tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh cho công ty. - Đặc điểm của ngành xây dựng là cần vốn rất lớn và yếu tố ảnh hưởng không nhỏ . Nếu là trước kia thì việc huy động vốn rất là khó khăn nhưng với những chính sách phát triển kinh tế của Đảng và Nhà nước thì công việc đó đã dần trở nên dễ dàng hơn. Khó khăn: - Cạnh tranh trong xây dựng ngày càng tăng cao, do có rất nhiều công ty đang tham gia vào thị trường xây dựng, uy tín có, mới ra nhập cũng không ít do vậy áp lực cạnh tranh ngày càng mạnh mẽ đòi hỏi công ty phải có phương hướng và hoạt động cực kỳ nhạy bén và linh hoạt. - Hệ thống pháp luật của nước ta vẫn chưa thực sự đồng bộ, vẫn còn nhiều thiếu sót, gây không ít khó khăn cho công ty trong quá trình tham gia đấu thầu và thực hiện các dự án đầu tư. - Công nghệ thi công ngày càng được hiện đại hóa, nhưng để mua được những công nghệ đó thì rất tốn kém, gây khó khăn cho công tác tài chính của công ty. Nhưng nếu không có các công nghệ mới và hiện đại thì khả năng cạnh tranh của công ty cũng bị giảm mạnh, nhất là trong thời buổi kinh tế thị trường cạnh tranh khốc liệt như ngày nay. - Ngày nay các công ty có xu hướng là đầu tư sang thêm lĩnh vực đầu tư các dự án xây dựng, điều này đòi hỏi công ty không ngừng nỗ lực để có thể thực hiện và thành công trong lĩnh vực mới này. Vấn đề đặt ra là công ty cần phải có thật nhiều sự giúp đỡ về kinh nghiệm cũng như vốn để thực hiện được các dự án có quy mô lớn và phức tạp. 1.4     Cơ cấu tổ chức của Công ty. Hiện nay Công ty THNN Nhà nước một thành viên kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội có 13 phòng ban, 2 xí nghiệp kinh doanh nhà và 2 xí ngiệp quản lý nhà, 6 xí nghiệp xây lắp, 1 xí nghiệp kinh doanh vật liệu xây dựng và xây lắp, 1 xí nghiệp điện nước, 1 khách sạn. Các đơn vị phụ thuộc của công ty là các đơn vị hạch toán phụ thuộc, hoạt động theo quy chế của công ty. 1.5 Các phòng ban gồm: + Phòng Kế hoạch tổng hợp + Phòng tài chính kế toán + Phòng quản lý dự án và phòng kinh doanh + Phòng hành chính quản lý + Phòng tổ chức lao động và tiền lương + Phòng quản lý xây lắp + Phòng cho thuê nhà + Ban quản lý dự án số 1,2 + Ban quản lý dự án Cổ Nhuế -Xuân Đỉnh + Ban quản lý dự án lô B15 Đại Kim - Định công + Ban quản lý dự án Kim Mã + Ban quản lý dự án Trung Văn Các xí nghiệp kinh doanh gồm: + Xí nghiệp kinh doanh nhà số 1 + Xí nghiệp kinh doanh nhà số 2. Các xí nghiệp quản lý nhà gồm: + Xí nghiệp dịch vụ quản lý nhà B15 Đại Kim - Định Công Các xí nghiệp xây lắp gồm: + Xí nghiệp xây lắp số 2 + Xí nghiệp xây lắp số 4 + Xí nghiệp xây lắp số 5 + Xí nghiệp xây lắp số 6 + Xí nghiệp xây lắp số 10 + Xí nghiệp xây lắp số 12 + Xí nghiệp sản xuất kinh doanh VLXD và xây lắp số 8 + Xí nghiệp điện nước Các khách sạn gồm: + Khách sạn Green Park Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. XN dịch vụ quản lý nhà Xí nghiệp điện nước XNXL số 12 XNXL số 10 XNSX KD VLXD và xây lắp só 8 XN KD số 6 XN KD số 5 XN KD số 4 XN KD số 3 XN KD số 2 XN KD số 1 Ban dự án số 1 Ban dự án số 2 Ban dự án số 3 Phòng TCLĐTL Phòng QLDA&KD Phòng QLXD Phòng KHTH P.cho thuê nhà Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phó Tổng giám đốc Phòng HCTH Phòng TCKT 1.6. Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty: Thông qua sơ đồ ta thấy, mô hình tổ chức của công ty là mô hình trực tuyến theo chức năng, với mô hình này thì toàn bộ các hoạt động của các phòng ban, bộ phận trong doanh ngiệp đều được ban lãnh đạo công ty nắm bắt và có các điều chỉnh kịp thời. Ngoài ra mô hình này còn cho phép các quyết định của lãnh đạo công ty được truyền đi nhanh chóng trong công ty. Với 7 phòng chức năng và 11 xí nghiệp hoạt động, có thể nói mô hình này đã chuyên môn hóa một cách rất chi tiết, do vậy hiệu quả hoạt động sẽ cao do các phòng ban không bị chồng chéo công việc trong quá trình hoạt động. - Hoạt động lập hồ sơ dự thầu được thực hiện ở phòng kế hoạch tổng hợp, ở đây chứa đựng toàn bộ các kế hoạch tham gia dự thầu của công ty. Đây là khâu công việc rất quan trọng đối với các công ty vì thắng thầu có ảnh hưởng trực tiếp đến sự tồn tại của chính công ty. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỰC HIỆN VÀ NHỮNG VƯỚNG MẮC MÀ CÔNG TY GẶP PHẢI TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG TRONG THỜI GIAN QUA.  2.1 Thực trạng thực hiện: 2.1.1 Một số công trình xây dựng hiệu quả trong thời gian vừa qua: STT Tên dự án Qui mô Tổng mức đầu tư (tỷ đồng) M2 sàn nhà ở Tiến độ thực hiện 1 Dự án Khu đô thị mới Cổ nhuế- Xuân đỉnh 22.6ha 384.799 158.839 GPMB=21ha/24ha tổ chức thi công các chung cư cao tầng và đô thị 2 Dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao 15 tầng Đại kim- Định công 4545ha 86.396 23.123 Đã triển khai song và đưa vào khai thác 3 Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10 Giảng võ 921.6 10 4320 Đã thi công song và đưa vào khai thác 4 Dự án nhà B ngọc khánh 1500m2 40 10000m2 Đang xin phê duyệt qui hoạch tổng mặt bằng và kiến trúc 5 Dự án tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã 5278m2 147.3 26500 Đang triển khai thi công Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. - Trong thời gian vừa qua công ty đã trúng thầu và thực hiện thành công nhiều công trình có số vốn và qui mô lớn. Qua đó góp phần làm tăng uy tín của công ty trong lĩnh vực xây dựng cũng như trong kinh doanh bất động sản. - Một số công trình tiêu biểu mà công ty đã thực hiện thành công trong thời gian vừa qua gồm nhiều công trình khác nhau, từ công trình với tổng vốn đầu tư thấp như công trình Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê D10 Giảng Võ với tổng vốn đầu tư chỉ 10 tỷ đồng cho tới công trình có số vốn đầu tư lên tới gần 400 tỷ đồng như công trình Khu đô thị mới Xuân Đỉnh. Điều đó cho thấy sự lớn mạnh của công ty trong lĩnh vực xây dựng, công ty ngày càng được biết tới nhiều hơn và tạo dựng được lòng tin đối với các nhà đầu tư trong nước. 2.1.2. Một số điều kiện thuận lợi trong qúa trình thực hiện các dự án xây dựng thời gian vừa qua. Có thể nói, những chuyển biến của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua là một yếu tố rất phù hợp với bối cảnh của nền kinh tế Việt Nam hiện tại. Sự phát triển tích cự của nền kinh tế Việt Nam trong năm 2007 đã tạo tiền đề quan trọng đối với nhiều lĩnh vực kinh doanh trong đó có bất động sản.  Năm 2007, tốc độ tăng trưởng GDP của nước ta thuộc vào loại nhất, nhì châu Á khiến cho nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng gia tăng mạnh mẽ. Các chuyên gia dự báo, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài năm 2007 sẽ đạt khoảng 14-15 tỷ USD, riêng 7 tháng đầu năm đã đạt 7,47 tỷ USD, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2006. Một yếu tố không kém phần quan trọng là hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản ngày càng rõ ràng, hợp lý, giúp cho việc kinh doanh bất động sản thuận tiện hơn trước đây rất nhiều. Đó là Luật kinh doanh bất động sản, Luật đăng ký bất động sản, Luật thuế sử dụng đất, Luật nhà ở, Chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… đã được hoàn thiện và bắt đầu đựôc thi hành. Nhu cầu về bất động sản trong thời gian vừa qua cũng tăng lên một cách đột biến, xuất hiện một số lần sốt giá nhà đất trong các năm 2002, 2003, 2007 khiến cho thị trường bất động sản ngày càng sôi động. Đây là những cơ hội thuận lợi cho sự phát triển của công ty trong ty. Một trong các nhu cầu lớn nhất của thị trường bất động sản Hà Nội là nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là nhà ở cao cấp. Người mua chủ yếu là người dân và các nhà đầu tư “mua để cho thuê” trong nước. CBRE nhận định nhu cầu lớn đối với các dự án mới sẽ đẩy giá mua lên trên 4.000 USD/m2 và có thể trên 5.000 USD/m2 đối với các dự án ở vị trí đẹp. Hiện tại giá nhà ở đang dao động trong khoảng 1.600 – 3.500 USD/m2. Theo thống kê, nhu cầu về căn hộ cho thuê ngày càng gia tăng và nguồn “cung” hiện cũng chưa đáp ứng đủ “cầu”. Trong năm 2007, chỉ có gần 600 căn, đến năm 2010 mới có hơn 700 căn hộ ở dạng này được đưa vào sử dụng. Nhiều toà nhà tại Hà Nội dù đang trong quá trình đầu tư xây dựng đã được đặt thuê trước với tỷ lệ cao. Người thuê chủ yếu là những người Singapore, Hàn Quốc. Giá thuê trung bình 18,7–49,6 USD/m2/tháng. Hiện nay, tỉ lệ căn hộ trống chỉ chiếm 1%. Nhiều người nước ngoài vẫn phải thuê và sống trong khách sạn dài ngày. CBRE Việt Nam dự báo, trong thời gian tới, giá của các dự án căn hộ trung cấp sẽ không biến động nhưng giá các dự án cao cấp vẫn đứng ở mức cao và nhu cầu tăng từ 6-7%. Nhu cầu về khách sạn cũng ngày càng tăng cao. Hầu hết các khách sạn 4-5 sao đều đi vào hoạt động từ những năm 1990, không có khách sạn mới nào đi vào hoạt động trong những năm 2004- 2006. Hiệu suất sử dụng phòng giữ mức cao, ổn định qua các năm. Hiệu suất thuê phòng các khách sạn 4-5 sao tại Hà Nội xấp xỉ 84%, mức giá cho thuê khá đắt, tại thời điểm cuối quý I/2007 là 115 USD/ngày phòng khách sạn 5 sao. Việt Nam hiện đang rất thiếu những phòng khách sạn hạng sang. Lượng phòng khách sạn hiện có tại Hà Nội không đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Theo tổng hợp của CBRE, Hà Nội hiện có 4.924 phòng khách sạn tiêu chuẩn 3-5 sao. Số lượng này là quá khiêm tốn so với 20.000 khách sạn tại Bangkok, Thái Lan. Nhu cầu mặt bằng khu thương mại chất lượng cao sẽ rất lớn. Giá thuê các trung tâm này hiện ở mức 15-90 USD/m2/tháng và sẽ còn cao hơn. Từ nay đến năm 2010, sẽ có thêm 10 trung tâm thương mại đi vào hoạt động. Tuy nhiên, những bổ sung đó chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường. Bên cạnh đó, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ có chất lượng đang ngày một tăng cao, làm cho giá thuê cũng tăng theo. Do xu hướng tiêu dùng ngày một tăng cũng như sự gia tăng thu nhập và sự tăng trưởng chung của nền kinh tế, nhiều nhà kinh doanh bán lẻ quốc tế đã tham gia vào thị trường Việt Nam trong những tháng qua khiến tình hình phát triển của mảng thị trường này là rất triển vọng, với nhiều nguồn cung có chất lượng cao hơn và nhiều thương hiệu quốc tế đang đến Hà Nội hơn. Măt khác do các công trình mà công ty tham gia thực hiện chủ yếu là các công trình nhà cao tầng, các khu trung cư…Phần lớn các công trình đều được xây dựng trên những khu đất tương đối rộng (chỉ cá biệt mới có công trình xây xen) vì vậy việc tổ chức thi công tương đối thuận lợi. Trong thời gian gần đây do sự phát triển trong xây dựng của cả nước, công ty cũng có được sự thuận lợi hơn trong huy động thiết bị thi công như : thiết bị khoan cọc nhồi, thiết bị vận chuyển lên cao cho vật liệu và con người, các thiết bị cho bê tông thương phẩm, các thiết bị cho kéo căng thép dự ứng lực…Bên cạnh đó thì công nghệ và giá cả cũng đã cho phép để đảm bảo và nâng cao chất lượng công trình như sử dụng 100% bê tông sản xuất tại nhà máy, thép cường độ cao ; cáp điện, thiết bị điện, thiết bị vệ sinh… nhập từ nước ngoài. Cho đến nay công ty đã có sự tích luỹ nhất định qua lợi nhuận hàng năm. Lượng vốn này một phần đã được đầu tư chiều sâu, nâng cao năng lực sản xuất. Một trong những thiết bị vật tư đó có ảnh hưởng tốt đến chất lượng là các loại cột chống kim loại, cốp pha thép và cốp pha nhựa, với các loại cột chống và cốp pha này đã tạo nên những cấu kiện bê tông không bị võng, không bị rỗ do mất nước xi măng. Lực lượng cán bộ, kỹ sư quản lý và kỹ sư hiện trường đã được tôi luyện kinh qua nhiều công trình cao tầng trong những năm qua, vì vậy khi thi công các chung cư cao tầng hiện nay họ đã quản lý chuyên nghiệp hơn, việc kiểm tra giám sát đã đi vào các trọng tâm cần thiết nhằm ngăn ngừa kịp thời các sai sót gây ảnh hưởng đến chất lượng và tiến độ công trình. Song họ còn bị hạn chế do mất nhiều thời gian vào hồ sơ chất lượng ngày càng nhiều. 2.2 Những khó khăn gặp phải: 2.2.1.Giai đoạn chuẩn bị xây dựng:  2.2.1.1 Khó khăn trong giai đoạn khảo sát địa chất: Giai đoạn khảo sát địa chất là giai đoạn có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng. Nó có ảnh hưởng đến cả chất lượng của công trình cũng như sự an toàn của nó trong qúa trình hoạt động, hay tác động tới cả tiến độ thực hiện các công trình. Nó là giai đoạn đầu tiên quyết định đến việc dự án có được đưa vào thực thi hay không. Nếu giai đoạn khảo sát địa chất không được thực hiện một cách chi tiết và hiệu quả thì sẽ có thể chịu những rủi ro lớn trong quá trình xây dựng sau này. Do vậy cần phải nhận thức rõ ràng tầm quan trọng của giai đoạn khảo sát đối với quá trình thực hiện dự án xây dựng. Trong quá trình thực hiện khảo sát địa chất luôn gặp phải nhiều vấn đề rất khó khăn, và có thể nói hai yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến khảo sát địa chất chính là điều kiện khí hậu và địa hình nơi tiến hành khảo sát. Chúng ta có thể nhận thấy rõ hơn những khó khăn mà công ty đã găp phải trong quá trình khảo sát địa chất thông qua việc phân tích những tác động của hai yếu tố đó tới công tác khảo sát địa chất. - Thứ nhất: Ảnh hưởng cuả điều kiện địa hình: Điều kiện địa hình có tác động rất lớn đến hoạt động khảo sát địa chất. Do đặc điểm của công ty là chủ yếu thực hiện các dự án trên khu vực Nà nội bởi vậy trong phần này chúng ta chỉ tìm hiểu ảnh hưởng địa hình của khu vực hà nội tới hoạt động khảo sát của công ty. Có thể thấy một số các yếu tố ảnh hưởng như: + Ảnh hưởng của không gian chật hẹp tới hoạt động khảo sát địa chất: Do đặc điểm của Hà nội là thành phố rất đông dân số, cộng với việc mật độ nhà ở là cao gần nhất cả nước. Do vậy trong quá trình tiến hành khảo sát điạ chất, vấn đề đầu tiên mà công ty gặp phải chính là điều kiện khảo sát trật hẹp, tạo ra rất nhiều khó khăn trong việc vận chuyển các máy móc thiết bị phục vụ khảo sát như các máy khoan, cần trục,các máy thăm dò …các thiết bị này rất cồng kềnh, khó vận chuyển gây không ít tác động tiêu cực đến hiệu quả của giai đoạn này. Một số công trình tiêu biểu chịu ảnh hưởng nhiều nhất của yếu tố này như công trình tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã, công trình văn phòng và căn hộ cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà Nội… là những công trình có điều kiện thi công chật hẹp gây ảnh hưởng rất nhiều tới hiệu quả hoạt động của công trình. + Yếu tố không kém phần quan trọng có thể kể tới là đặc điểm của nền đất ở Hà nội có tác động đến hoạt động khảo sát. Theo thống kê thì mỗi năm trung bình nền đất ở hà nội lún xuống khoảng 6mm và bên dưới là rất nhiều các mạch nước ngầm làm cho nền đất yếu, và mềm. Do vậy khi tiến hành khảo sát địa chất công ty thường phải tìm hiểu đặc điểm về nền đất của từng khu vực qua nhiều năm thông qua số liệu của các công trình đã được thi công trước đó để có thể tiến hành khảo sát cũng như xây dựng một căn cứ phù hợp cho hoạt động xây dựng sau này. - Thứ hai: Ảnh hưởng của thời tiết khí hậu tới hoạt động khảo sát. + Do đặc điểm về thời tiết của việt nam cũng như của khu vực hà nội là mùa mưa thường diễn ra vào các tháng 7 và tháng 8 hàng năm, bởi vậy công việc khảo sát đặc biệt gặp phải nhiều khó khăn nếu diễn ra vào giai đoạn này, không những thế do hệ thống thoát nước của hà nội rất kém, mỗi khi gặp các cơn mưa lớn là hà nội lại chìm trong biển nước. Nền đất bị ngập nước lâu ngày làm cho đất mềm và dễ lún, hoạt động khảo sát khi diễn ra ở các thời điểm này thì sẽ dễ tạo ra các kết quả khảo sát sai lầm gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình về sau. Do vậy các giai đoạn tiến hành khảo sát địa chất công ty thường tiến hành vào thời điểm lượng mưa thấp, độ ẩm mặt đất trung bình, thời tiết thuận lợi, không nắng quá vì nếu như thời tiết quá nóng sẽ làm cho mặt đất cứng và rất khó cho máy khoan thăm dò có thể khoan tới sâu bên trong lòng đất. 2.2.1.2. Khó khăn trong giai đoạn giải phóng mặt bằng: Giai đoạn giải phóng mặt bằng là giai đoạn tiếp theo sau của giai đoạn khảo sát địa chất trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng. Theo tính toán giai đoạn giải phóng mặt bằng thường chiếm từ 70% đến 80% tổng chi phí thực hiện dựn án.Do đó cần phải tìm hiểu một cách kỹ kưỡng các yếu tố tác động xấu đến hoạt động của công tác này.Giải phóng mặt bằng chậm không chỉ làm ảnh hưởng tiến độ thi công, chất lượng công trình, mà nếu càng kéo dài thời gian thi công lên, nhất là trong điều kiện giá cả không ổn định như hiện nay sẽ khiến giá công trình bị đội lên gây ảnh hưởng kế hoạch giải ngân vốn. Có thể thấy một số các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng mà công ty thường hay gặp phải trong thời gian vừa qua như: - Ảnh hưởng của yếu tố chi phí tới giải phóng mặt bằng: + Dưới góc độ kinh tế, nên xem xét việc chi phí đền bù hợp lý để không làm cho chi phí đầu tư đội lên quá cao, ảnh hưởng đến giá thành công trình. Thêm vào đó, cần xem xét dưới góc độ tiến độ thực hiện dự án để rút ngắn thời gian đưa vào khai thác. Tiến độ thực hiện nhanh không chỉ có lợi cho dự án mà theo hiệu ứng xã hội còn kéo theo sự  tăng trưởng kinh tế cho một số ngành nghề liên quan. + Hiện nay hà nội là một trong những nơi có giá đất cao nhất cả nước, do đó công tác giải phóng mặt bằng lại càng gặp phải nhiều khó khăn khi chi phí đền bù tăng lên một cách đáng kể so với các dự án tương tự đã làm trước đây. Chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng bao gồm có chi phí đền bù cho giải phóng mặt bằng, các chi phí phục vụ cho quá trình giải phóng mặt bằng như chi phí thuê lao động, máy móc, chi phí cho các lực lượng tham gia bảo vệ quá trình giải phóng mặt bằng. Vấn đề khó khăn nhất mà công ty gặp phải trong quá trình thực hiện tính toán chi phí giải phóng mặt bằng đó chính là việc xác định mức giá đền bù hợp lý cho từng khu vực mà công ty thực hiện dự án. Trong đó việc xác định khu vực đất có được bồi thường hay không cũng như việc xác minh giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của các hộ trong diện đền bù là rất khó khăn và phức tạp. Việc tính toán chi phí rất phức tạp và cũng rất nhạy cảm, chi phí đền bù phải đảm bảo làm sao mà công ty vừa đạt yêu cầu về mức chi phí và lại vừa phải đảm bảo sát với mức giá thị trường. Tuy nhiên công việc này rất khó khăn do việc xác định giá đền bù chưa thống nhất trên toàn quốc do vậy mà đôi khi công tác giải phóng mặt bằng của công ty bị kéo dài trong một khoảng thời gian rất lâu mới có thể giả quyết xong. Theo số liệu thống kê trong thời gian vừa qua thì giá đất tăng lên rất nhanh, giá đền bù cho đất nông nghiệp hay đất ở khu vực ngoại thành đều tăng lên nhiều lần so với trước kia. Ví dụ đất ở khu vực đầu mối giao thông tăng từ 4,5 triệu đồng lên tới 11,250 triệu đ/m2. Điều sẽ gây khó khăn rất lớn cho các nhà đầu tư trong việc đền bù giải phóng mặt bằng. Bảng chi phí giải phóng mặt bằng của một số công trình mà công ty đã và đang tiến hành xây dựng: STT Công trình số tiền(tỷ đồng) 1 Dự án Khu đô thị mới Cổ nhuế- Xuân đỉnh 250 2 Dự án xây dựng nhà hỗn hợp cao 15 tầng Đại kim- Định công 70 3 Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10 Giảng võ 7 4 Dự án nhà B ngọc khánh 31 5 Dự án tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã 119 6 Dự án Cổ nhuế mở rộng 98 7 Dự án nhà ở để bán phường Cống Vị- Quận Ba Đình- Hà Nội 5 8 Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà Nội 4 Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Thực trạng thực hiện của công ty trong thời gian vừa qua cũng cho thấy nhiều bất cập, kho khăn mà công ty gặp phải. Ví dụ như dự án xây dựng nhà ở để bán phường Cống Vị- Quận Ba Đình công ty chỉ mất một khoản tiền đền bù giải phóng măt bằng gần 5 tỷ đồng thì cũng một dự án khác của công ty là Dự án đô thị mới Cổ nhuế Xuân Đỉnh số tiền giải phóng măt bằng mà công ty ước tính lên tới gần 250 tỷ đồng. Điều đó cho thấy mức giá sàn để đền bù giải phóng mặt bằng ở mỗi khu vự là khác nhau, rất khó khăn để công ty có thể tính toán mức giá cho đền bù giải phóng mặt bằng một cách chi tiết và hiêu quả. - Xung đột với người dân xung quanh khu vực giải phóng mặt bằng: Đây là vấn đề rất thường gặp do trong quá trình giải phóng mặt bằng thì đơn vị thi công, thực hiện giải phóng có thể có những công việc gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của người dân xung quanh khu vực giải phóng như gây ra các tiếng ồn, máy móc thiết bị cồng kềnh gây cản trở cho cuộc sống của người dân, hay có thể làm cho môi trường bụi bẩn. Bên cạnh đó xung đột có thể xuất hiện với chính những người dân không chịu di dời khỏi khu vực đã đựơc phép giải toả (đây cũng đang là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất tới việc bảo đảm tiến độ thi công của công trình). Các xung đột này có thể xuất hiện với qui mô nhỏ nhưng cũng có trường hợp công ty đã phải đối mặt với các xung đột rất lớn xẩy ra trong quá trình giải phóng mặt bằng nhưng may mắn các xung đột đó không gây nhiều ảnh hưởng xấu đến các công trình mà công ty đã thực hiện. Các xung đột nếu xảy ra sẽ gây rất nhiều khó khăn trong việc đảm bảo an toàn cho công nhân, cho các thiết bị máy móc thi công trên công trường, cũng như cho chính công trình thi công. Khi xảy ra các xung đột, người chịu thiệt nhiều nhất đó chính là công ty, các đơn vị thi công do không thể tiến hành hoạt động một cách bình thường được khiến cho toàn bộ công trình bị ảnh hưởng cả về tiến độ cũng như chấ lượng thi công. - Tái chiếm đất sau giải phóng mặt bằng: Việc tái chiếm đất sau giải phóng mặt bằng là nỗi lo rất lớn của đơn vị thi công trong quá trình triển khai thực hiện các dự án.Trên thực tế thì không ít lần công ty gặp phải tình trạng trên, có trường hợp còn xảy ra xung đột giữa nhân viên trong công ty, các công nhân trong công trường với người dân khi họ không chịu di dời khỏi khu vực đã nằm trong quy hoạch làm cho tiến trình thực hiện dự án gặp rất nhiề khó khăn. Một số hộ dân còn rất ngoan cố, dung mọi biện pháp để có thể ngăn cản lực lượng thi công đến công trình làm việc, họ tập trung đông người, tổ chức quấy rối, phá phách các cơ sở vât chất hay máy móc thiết bị phục vụ thi công, thậm chí họ có thể đe doạ, hay thậm chí là tấn công những người tham gia xây dựng công trình khiến cho tâm lý của nhân viên công ty hay của công nhân đều rất lo sợ khi xây dựng các công trình đó. 2.2.1.3 Khó khăn trong việc lắp đặt các thiết bị phục vụ thi công cũng như cho sinh hoạt của công nhân trong công trường. Với đặc điểm của các dự án mà công ty đã và đang thực hiện thì nhiều dự án không có đủ không gian cho việc lắp đặt các thiết bị phục vụ thi công. Điều này gây ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ thi công cũng như chất lượng của công trình. Bên cạnh đó, việc vận chuyển máy móc thiết bị đến công trường cũng gặp không ít khó khăn, đặc biệt là đối với một số công trình nằm ở trong trung tâm thành phố như công trình 521 Kim Mã, công trình D10 Giảng Võ mà công ty đang thực hiện đã gặp phải rất nhiều khó khăn khi công việc vận chuyển máy móc thiết bị phục vụ công trình bị chi phối bởi rất nhiều yếu tố như : yếu tố thời gian, yếu tố giao thông, yếu tố luật pháp khi mà các xe có trọng tải lớn bị quy định thời gian ra vào trung tâm thành phố. Một số công trình có điều kiện thi công chật hẹp mà công ty đang tiến hành thi công: STT Công trình Tổng diện tịch mặt bằng(m2) 1 Dự án văn phòng và căn hộ cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng- Hà nội 2100 2 Dự án văn phòng và khu nhà cho thuê D10 Giảng võ 4320 3 Dự án nhà ở để bán phường Cống Vị- Ba Đình- Hà Nội 2217 4 Dự án tổ hợp khách sạn và căn hộ cho thuê 521 kim mã 2650 Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Một ví dụ thực tiễn đó là công ty đang triển khai thưc hiện dự án Tổ hợp văn phòng khách sạn cho thuê số 521 Kim mã, đây là dự án có tổng số vốn đầu tư khá lớn, tới gàn 150 tỷ đồng, tuy nhiên công trình này lại nằm trong khu vực trung tâm của thành phố, nằm ngay trên đoạn đường trọng điểm, lưu lượng phương tiện tham gia lưu thông nhiều, rất hay tắc nghẽn trong thời gian cao điểm, không những thế công trình lại kẹp giữa các toà nhà cao tầng khiến cho điều kiện thi công công trình càng thêm gò bó, đơn vị thi công đã phải tính toán các kế hoạch đưa nguyên vật liệu tới công trình một cách cụ thể nhằm tránh ách tắc giao thông cũng như đảm bảo an toàn các trang thiết bị phục vụ cho công trình. Bên cạnh đó, công trình còn nằm đối diện với khách sạn Daewoo, do vậy việc bố trí thi công công trình đôi khi rất khó khăn, vừa phải đáp ứng yêu cầu về hiệu quả công trình lại vừa phải đáp ứng các yêu cầu về mỹ quan thẩm mỹ để tránh ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh của một trong những khách sạn cao cấp nhất Hà nội.  2.2.2. Giai đoạn xây dựng: 2.2.2.1. Khó khăn trong đảm bảo tiến độ xây dựng: Tiến độ thi công là một chỉ tiêu vô cùng quan trọng trong việc đánh giá sự thành công của công trình xây dựng. Nó rất có ý nghĩa về mặt kinh tế, về xã hội, hay cả trong lĩnh vực an ninh quốc phòng. Việc bảo đảm tiến độ thi công của các công trình thường rất khó khăn do có rất nhiều các yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới nó, do vậy cần biết rõ các yếu tố tác động và tầm ảnh hưởng của nó để có biện pháp xử lý phù hợp. Dưới đây là một số các yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bảo đảm tiến độ thi công trong các công trình xây dựng mà công ty đã gặp phải trong thời gian vừa qua: Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên như động đất, mưa bão, thiên tai, lũ lụt… Có thể nói điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bảo đảm tiến dộ trong các công trình xây dựng. Đặc biệt yếu tố về khí hậu, thời tiết như mưa bão, lũ lụt là một trong các nguyên nhân gây chậm tiến độ nhiều nhất trong qúa trình thực hiện các dự án xây dựng, có ảnh hưởng trực tiếp đến các giai đoạn trong quá trình thi công. + Giai đoạn thi công móng: Giai đoạn này chịu ảnh hưởng nhiều bởi điều kiện tự nhiên, đặc biệt do đặc điểm thời tiết khí hậu tại hà nội cũng như cả nước mùa mưa thường kéo dài từ khoảng tháng 7 tới tháng 8 hàng năm. Lượng mưa nhiều sẽ làm cho công tác thi công móng gặp rất nhiều khó khăn, do nền đất bị ẩm ướt gây khó khăn cho việc định dạng móng của công trình. Đặc biệt là với hiện trạng tình hình cấp thoát nước của khu vực hà nội rất kém, sau mỗi trận mưa tuy không to nhưng do toàn bộ hệ thống chưa được nâng cấp nên gây nên hiện tượng ứ đọng bề mặt khiến cho công tác đào móng đôi khi không tiến hành được đúng theo tiến độ đã dự tính, nhiều công trình công ty phải chủ động khởi công vào khoảng thời gian không phải là mùa ngập úng của hà nội, tuy nhiên đôi khi các công trình cũng gặp phải nhiều khó khăn khi mà diễn biến của thời tiết thường không ổn định trong năm. Một ví dụ điển hình đó là trong giai đoạn thi công móng của công trình văn phòng cho thuê 29 Hàn Thuyên- Hai Bà Trưng, do thời điểm thi công gặp đúng giai đoạn thời tiết có nhiều diễn biến bất thường, lượng mưa đột ngột tăng cao so với cùng kỳ các năm, một phần cũng do hệ thống thoát nước của Hà nội khiến cho việc thi công móng của công trình đã phải hoãn lại gần hai tuần để đảm bảo cho điều kiện tốt nhất khi thi công. + Giai đoạn thi công: Giai đoạn này cũng chịu ảnh hưởng rất lớn bởi điều kiện tự nhiên, khí hậu và thời tiết. Đặc biệt khi công trình đang trong giai đoạn thi công yêu cầu thời tiết khô ráo như đang trong quá trình đổ mái, hay đang trong giai đoạn quét tường nếu như điều kiện thời tiết không ổn định, trời nhiều mưa sẽ làm cho việc các công việc đó cỏ thể bị hoãn lại hay phải tốn thêm thời gian và tiền của để khắc phục hậu quả do thời tiết gây ra, sẽ là rất khó khăn nếu như trong giai đoạn này mà điều kiện khí hậu thời tiết không ổn định, nó sẽ khiến công tác bảo đảm tiến độ khó có thể thực hiện được hiệu quả. + Giai đoạn chuẩn bị đưa công trình vào hoạt động: Giai đoạn này ít chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên hơn các giai đoạn trước, tuy nhiên nó ảnh hưởng rất nhiều khi công trình đang trong giai đoạn quét sơn, quét vôi. Lúc này thì rất cần điều kiện thời tiết khô ráo, có nắng để cho công trình đảm bảo chất lượng của vôi, sơn vừa quét, giúp cho sơn có thể khô và đảm bảo có được hiệu quả tốt nhất như mong đợi. Khó khăn trong việc phân bổ nguồn vốn và sử dụng nguồn vốn: Trong thời gian qua, công tác triển khai xây dựng cơ bản hiện còn nhiều khó khăn, việc thực hiện vốn đầu tư, nhất là các dự án, công trình đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, đạt thấp. Việc chậm giải ngân có thể do còn tồn tại vướng mắc ở nhiều công đoạn từ chuẩn bị dự án, đấu thầu, đến triển khai xây dựng... Ðặc biệt, trong giai đoạn triển khai xây dựng, vướng nhất ở các khâu chậm giải phóng mặt bằng; thay đổi, bổ sung thiết kế; giải quyết vấn đề trượt giá; năng lực nhà thầu. Thủ tục nghiệm thu, thanh toán cũng rất nhiều vướng mắc. Theo thống kê thì vốn đầu tư từ ngân sách Nhà nước ước tính thực hiện bằng 70% kế hoạch năm, Qua đó, có thể thấy, tình hình thực hiện vốn đầu tư từ nguồn ngân sách này chưa cao. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả hoạt động của các dự án xây dựng đặc biệt là các dự án có qui mô lớn cũng như thời gian hoàn thành lâu. Việc vốn giải ngân chậm ở các dự án xây dựng đang gây nhiều khó khăn cho đại diện chủ đầu tư, nhất là đối với hoạt động của công ty cũng như của người lao động. Nó tác động tiêu cực đến các đối tượng như sau: + Đối với hoạt động của công ty: Nguồn vốn được giải ngân chậm làm cho việc mua các vật tư, máy móc, trang thiết bị phục vụ cho quá trình thực hiện các dự án gặp phải nhiều khó khăn.Nhất là trong những giai đoạn có đòi hỏi về nhu cầu vật tư trang thiết bị cao mà nguồn vốn phân bổ không kịp thời sẽ làm giảm tiến độ thi công công trình một cách rõ nét khiến cho công trình bị bỏ rơi, phải trông chờ nguồn vốn cung cấp xuống mới có thể hoạt động được. Một ví dụ thực tiễn có thể thấy rõ đó là trong khi công ty đang thi công công trình giai đoạn phần thân của công trình 521 Kim Mã, thì do giá cả của của môt số nguyên vật liệu tăng lên nhanh như giá gạch đã tăng từ 500VND/viên đến 1.100VND/viên ngay sau khi Công ty Xi măng Hà Tiên 1 thông báo tăng giá bán từ 975.000VND đến 1 triệu VND/tấn. Xi măng Holcim cũng tăng giá đến 990.000VND/tấn …khiến cho việc đảm bảo duy trì hoạt động bình thường của công trình gặp nhiều khó khăn do nguồn vốn giải ngân xuống công trình chỉ tính theo mức giá nguyên vật liệu trước khi có biến động về giá cả, do vậy chưa có nguồn vốn giải ngân bổ sung để phục vụ cho công trình kịp thời. Vốn giải ngân chậm không chỉ có tác động tiêu cực đến tiến độ thi công công trình mà còn có tác động xấu đến tâm lý của người lao động, do họ không nhân được các khoản tiền lương kịp thời khiến cho cuộc sống của người lao động càng them khó khăn bởi hầu hết các công nhân thì nguồn thu chủ yếu của họ chỉ trông đơi vào tiền công mà hon nhận được. Điều này có ảnh hưởng gián tiếp đến chính hiệu quả của công trình xây dựng bởi người lao động không còn nhiệt tình với công trình đang thi công nữa, đây chính là một yếu tố rất đáng lo ngại mà mọi đơn vị ,công ty đều phải quan tâm. + Đối với các nhà thầu: Hầu hết các nhà thầu đều hoạt động bằng vốn vay trong khi số dư nợ lớn, các ngân hàng tập trung thu nợ và cho vay nhỏ giọt nên các nhà thầu không có vốn hoạt động. Việc vốn giải ngân chậm có thể do nhiều các nguyên nhân khác nhau, nhưng vốn càng giải ngân chậm bao nhiêu thì chủ đầu tư càng chịu thiệt hại do vốn để trong ngân hàng không được giải ngân kịp thời sẽ làm tăng lãi suất qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến tổng ngân sách thực hiên công trình cũng như ảnh hưởng đến tiến độ thi công và uy tín của chính chủ đầu tư. Ảnh hưởng của giá cả nguyên vật liệu đến tiến độ thi công các công trình: Có thể nói giá của nguyên vật liệu có ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả của công trình xây dựng, việc giá của một số nguyên vật liệu tăng lên đột biến trong thời gian vừa qua khiến cho công ty gặp rất nhiều khó khăn trong việc bảo đảm hoạt động bình thường của các dự án thông qua đó thực hiện mục tiêu đảm bảo tiến độ trong thi công các công trình xây dựng. Theo các số liệu thống kê thì trong thời gian vừa qua Giá nguyên vật liệu xây dựng đã tăng 30-50% so với giữa năm 2007 và dự kiến sẽ còn gia tăng hơn nữa vào đầu năm 2008, đã làm cho các nhà thầu khắc khoải lo âu.Tất cả thép, ximăng, gạch, đá và cát đã luôn liên tục tăng giá từ cuối tháng 11 năm 2007. Giá gạch đã tăng từ 500VND/viên đến 1.100VND/viên.Ngay sau khi Công ty Xi măng Hà Tiên 1 thông báo tăng giá bán từ 975.000VND đến 1 triệu VND/tấn. Xi măng Holcim cũng tăng giá đến 990.000VND/tấn và Chinfon đến 970.000VND/tấn. Gạch bông, sơn và đá các loại cũng đã tăng ít nhất 10% trong tháng 10 năm 2007. Trong khi đó, giá cát tăng từ 95.000VND/m khối đến 150.000VND/m khối. Tập đoàn Sắt thép Việt Nam (VSC) cũng thông báo đã tăng thêm 100.000VND/tấn, hiện tại, thép cuộn có giá 10,5 triệu VND/tấn và thép thanh có giá 10,6 triệuVND/tấn. Trước áp lực tăng giá mạnh mẽ của một số loại nguyên vật liệu chính làm cho một số dự án của công ty nằm trong tình trạng tiến thoái lưỡng nan, tiếp tục thi công cũng không được vì không có đủ vốn để mua nguyên vật liệu, mà rút lui cũng không song do công trình đang trong giai đoạn triển khai thực hiện dang dở, nếu dừng lại thì toàn bộ những gì đã được xây dựng trong thời gian vừa qua coi như vô ích, gây nên thất thoát lãng phí rất lớn. Mặt khác, do giá của các nguyên vật liệu tăng lên gấp đôi thậm chí là gấp ba lần so với trước kia khiến cho chi phí xây dựng bị đẩy lên cao hơn nhiều so với trong hợp đồng mà công ty đã ký kết, qua đó tạo một áp lực rất lớn cho công ty trong việc hoàn thành được công trình. Nếu tiếp tục thu mua nguyên vật liệu thì công ty chắc chắn sẽ bị lỗ, còn nếu kông tiếp tục tiến hành thu mua các nguyên vật liệu thì sẽ làm cho công trình bị đình trệ, ảnh hưởng tới tiến độ thi công công trình,và cũng có tác động tới chính chủ đầu tư cũng như đến cả uy tín của công ty trong lĩnh vực xây dựng. Vấn đề này đang là vấn đề nổi cộm mà chưa tìm ra được phương pháp giải quyết phù hợp. Khó khăn trong việc bảo đảm máy móc thiết bị phục vụ thi công: Máy móc thiết bị phục vụ thi công là một trong những yếu tố không thể thiếu được trong quá trình thi công các công trình. Máy móc được coi là phần cứng trong thi công, nó giúp cho việc thi công trở nên nhanh hơn rất nhiều nếu như lao động bằng phương pháp thủ công bình thường. Máy móc có thể làm tăng năng năng suất lao động lên rất nhiều lần, giúp cho việc giảm thời gian trong thi công công trình. Tuy nhiên trong thi công một số công trình thì luôn xảy ra những khó khăn khi cung cấp máy móc thiết bị. Những khó khăn có thể được kể đến như sau: + Một số máy móc mà công ty không có, nhưng lại rất cần thiết khi thi công, như máy trộn bê tông loại lớn phục vụ trong quá trình đổ móng một số công trình phức tạp, hay máy bơm bêtông công suất lớn. Các loại máy này công ty luôn phải đi thuê trong giai đoạn đầu của giai đoạn thi công do hiện nay số lượng của loại máy móc thiết bị này trên khu vực hà nội không đáp ứng đủ nhu cầu của nên đôi khi tiến trình thi công của công ty bị đình trệ do chưa có máy móc để hoạt động, khiến cho tiến độ thi công bị giảm xuống rất nhiều so với kế hoạch. + Số lượng công trình mà công ty tham gia thực hiện thi công là rất nhiều, do vậy đôi khi các máy móc thiết bị không thể đáp ứng được tất cả yêu cầu của các đơn vị trong cùng một lúc. Khiến cho trong một số truờng hợp công trình này phải đợi công trình khác thi công xong mới có đủ các thiết bị để thực hiện, làm cho thời gian thi công tăng lên đôi chút so với kế hoạch. Bên cạnh đó một số máy móc thiết bị có kích thước lớn, cũng gặp phải những khó khăn trong việc vận chuyển đến các công trường xây dựng như các loại cần cẩu, máy khoan, các cọc nhồi…đó cũng là một trong các lý do khiến cho tiến độ thi công công trình bị giảm xuống. Bảng một số máy móc thiết bị quan trọng mà công ty hiện có: TT Tên thiết bị Đơn vị Số lượng Năm sản xuất Nước sản xuất Công suất 1 Cầu tháp ZJGPOTAIN Chiếc 02 2003, 2004 Trung Quốc H=64m L=50m P=1,3-5 T 2 Giáo chữ A 2002,2003, 2004 Việt Nam 3 Giáo hoàn thiện 2002,2003, 2004, 2005 Việt Nam 4 Cây chống đơn Cây 1436 2003, 2004 Việt Nam 5 Ke góc Cái 2643 2003, 2004 Việt Nam 6 Góc trong + ngoài Cái 4144 2003, 2004 Việt Nam 7 Hộp cột sắt 450mm và 500mm M2 67,2 2002 Việt Nam 8 Gông 600x60 Bộ 10 2003, 2004 Việt Nam 9 Gông 700x70 Bộ 22 2003, 2004 Việt Nam 10 Máy vận thăng Chiếc 10 2001,2002,2003, 2004, 2005 Việt Nam P=500kg H=30m-60m 11 Máy trộn bê tông ZJC200/380V Chiếc 10 2002-2005 Trung Quốc 12 Máy trộn vữa Chiếc 8 2003-2005 Việt Nam V=250l 13 Máy cắt thép GQ 40 Chiếc 8 2000, 2003, 2004, 2006 Trung Quốc 14 Máy hàn điện Chiếc 11 2000, 2005, 2006 Việt Nam, Thụy Điển 15 Máy bơm nước Chiếc 45 2002-2006 Italia, Hàn Quốc 16 Coppha tôn M2 16929 2002-2005 Việt Nam 17 Máy đầm dù + đầm bàn + đầm cốc cái 23 2001-2006 Trung Quốc 18 Máy toàn đạc điện tử Bộ 1 2004 Nhật Bản Nguồn: Hồ sơ năng lực của công ty TNHH nhà nước kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội. Khó khăn trong đảm bảo nguồn nhân lực phục vụ thi công: Trong thi công, nhân lực là yếu tố không thể thiếu, rất nhiều các khâu trong quá trình xây dựng không thể sử dụng máy móc thiết bị để thực hiện đựơc mà cần phải nhờ đến bàn tay của con người. Mỗi giai đoạn khác nhau thì có yêu cầu về kỹ thuật khác nhau, do đó mà yêu cầu về nhân lực phục vụ cho công trình cũng khác nhau tương ứng. Do đó trong các giai đoạn thực hiện công ty thường gặp phải một số khó khăn chính về nhân lực như: Khó khăn trong đảm bảo số lượng công nhân: Do công nhân xây dựng chủ yếu là các lao động nhàn rỗi ở nông thôn, khi công việc nhà nông nhàn rỗi như sau mỗi vụ mùa, thì rất nhiều người muốn kiếm thêm thu nhập bằng cách làm công nhân cho một số công trình xây dựng. Tuy nhiên, đó cũng chính là bất lợi đối với công ty khi nguồn cung về loại nhân lực này thường thiếu khi mùa màng ở nông thôn bắt đầu, theo như kinh nghiệm của chủ các dự án xây dựng thì nguồn cung về nhân lực này thường rất dồi dào vào các tháng từ tháng 3 đến tháng 4 và từ tháng 7 đến tháng 9 hàng năm. Tuy nhiên, ngoại trừ các tháng này ra thì nguồn cung lao động thực sự là vấn đề khó khăn đối với công ty, vào các tháng mà nguồn cung lao động không đáp ứng đủ nhu cầu công ty thường phải cố gắng cho công nhân làm them giờ, làm việc tăng ca để có thể đảm bảo đưa công trình vào hoạt động đúng kế hoạch. 2.2.2.2. Khó khăn trong việc bảo đảm chất lượng công trình: Việc bảo đảm tiến độ luôn đi đôi với bảo đảm chất lượng công trình, để đánh giá một dự án có thể coi là thành công hay không thì thông thường hai chỉ tiêu tiến độ và chất lượng thường được coi là hai chỉ tiêu quan trọng nhất. Chất lượng công trình cũng chịu ảnh hưởng bởi rất nhiều các yếu tố trong đó bao gồm cả yếu tố bên trong lẫn cả yếu tố bên ngoài. Tuy sự tác động của mỗi yếu tố là khác nhau nhưng trong quá trình triển khai thực hiện các dự án không thể chủ quan với bất kỳ yếu tố nào. Một số yếu tố tác động có ảnh hưởng tới chất lượng công trình như: Sự tác động của điều kiện tự nhiên: Điều kiện tự nhiên vừa tác động đến tiến độ thi công công trình lai vừa có ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Xét dưới góc độ ảnh hưởng tới chất lượng thì có thể có các yếu tố về thời tiết, khí hậu, và có thể có cả động đất. + Thời tiết khí hậu: Công trình xây dựng thường là các công trình có thời gian hoàn thành rất lâu, trong các giai đoạn thi công thì luôn gặp phải những sự biến đổi thời tiết bất thường. Thời tiết có tác động đến chất lượng của tất cả các giai đoạn trong quá trình thi công từ giai đoạn làm móng cho đến giai đoạn hoàn thiện công trình. Thời tiết có ảnh hưởng rất lớn trong việc làm mục kết cấu ngôi nhà. Tình trạng mưa axit kéo dài là do khí hậu ô nhiễm có thể làm phân hủy gạch và ăn mòn các đoan dây thừng và dây buộc bằng kim loại. Mưa đến cũng có thể thâm nhập sâu vào trong các bức tường cứng nơi vữa trát mạch bị mất hoặc bị mục nát. Sự ngưng hơi trong ngôi nhà không được thông gió có thể dẫn đến sự sinh sôi của mốc và làm tăng sự mục nát đối với những công trình xây dựng bằng gỗ. Mức độ hơi ẩm cao và sự thay đổi bất thường đến quá mức trong nhiệt độ cũng có thể làm gia tăng sự chuyển dịch của muối có thể hòa tan trong các công trình thợ nề. Sự di chuyển của muối được mô tả như những miếng tinh thể trắng trên bề mặt của các bức tường và có thể gây ra tác động xấu rất lớn đến vữa và lớp sơn phủ. Sương giá cũng có thể góp phần làm mục nát bề mặt của ngói và đá lát cũ và có thể phá hủy hoàn toàn nếu nước đóng băng và lan rộng ra.Nhiều sự cố nghiêm trọng hơn như hoả hoạn và lũ lụt mặc dù may mắn thay chúng rất hiếm khi xảy ra. Phải nhớ rằng một chiếc mái hắt cố định mà không bị phát hiện trong nhiều năm thì sẽ là vấn đề gây tốn tiền và rất ngiêm trọng. Theo như kinh nghiệm thì phần bên trong của ngôi nhà cũng có thể bị ảnh hưởng bởi ánh sáng cực tím gồm có những thay đổi hóa học của nguyên vật liệu, ô nhiễm, chất bụi bẩn, muối kiềm trong môi trường hay những chất khí và chất hóa học khác, sự chuyển động của luồng không khí nóng, ứng suất, tan băng, thấm nước, những ảnh hưởng ngẫu nhiên và cây cối. Nó cũng có thể bị ảnh hưởng bởi mốc, hư hại từ con người và các thiết bị có thể di chuyển được, hư hại và chấn động từ cây và các thiết bị và ngay cả việc đi lại trong nhà bình thường cũng vậy. Những ngôi nhà được mở rộng khi thu nhập của chủ nhà tăng lên. nhiều vấn đề nảy sinh như nứt, lún, rò rỉ nước thường xuyên xuất hiện tại những chỗ nứt trong nhà. Mặc dù việc mở rộng ngôi nhà không hề khó khăn, nhưng thường thì những người chủ thầu không nhận thấy hay không thể đảm bảo rằng các chỗ nứt giữa ngôi nhà mới và cũ được xây một cách hoàn hảo. Một trong những nguyên nhân gây ra điều này là do phần nhà cũ bị khô và nó hấp thụ hơi ẩm hoặc nước của phần nhà mới và tạo nên khoảng trống cho không khí thâm nhập vào. Vấn đề này càng rắc rối bao nhiêu thì sự đe dọa với căn nhà càng lớn bấy nhiêu. Điều này sẽ làm xuất hiện mốc và nấm và khiến cho những giống cây leo mọc lên từ những chỗ nứt. Cách công trình xây dựng tồn tại như thế nào qua thời gian phụ thuộc vào sự khắc nghiệt của môi trường và việc sửa chữa lại chúng. Tuổi thọ của ngôi nhà có thể được định nghĩa như khoảng thời gian giữ lại được những đặc tính sinh hoạt và tạo nên sự an toàn chống lại sự đổ nát, thêm vào đó là nó phải có nét thẩm mỹ chấp nhận được. Tuổi thọ của ngôi nhà gần như liên quan đến sự giữ gìn và duy trì thường kỳ cho nó.Duy trì là sự kết hợp của tất cả các hành động hành chính và kỹ thuật, gồm có giám sát, dự định giữ các phần của ngôi nhà (yếu tố cấu trúc, lớp sơn phủ, cây cối, máy móc hay các yếu tố khác) hoặc giữ gìn nó, ở tình trạng có thể sử dụng và hoạt động được. Chúng ta phải cẩn thận và đề phòng với tất cả những vấn đề đã được đề cập ở trên. Những ngôi nhà cần phải được giữ gìn cẩn thận bởi vì có rất nhiều yếu tố đang liên tục làm thoái hóa hay làm yếu đi các thành phần trong ngôi nhà. Thậm chí, nếu như không được giữ gìn, những thành phần hay những nguyên vật liệu này sẽ bị phá hủy và chúng không thể có hình dáng như lúc ban đầu được. + Động đất: Mặc dù động đất không xảy ra thường xuyên ở đất nước ta tuy nhiên không thể loại trừ động đất ra khỏi danh mục các yếu tố gây ảnh hưởng đến chất lượng công trình bởi tác hại rất lớn của nó tới các công trình xây dựng nếu như nó xảy ra. Theo bảng phân vùng về động đất của Viện Vật lý địa cầu, Hà Nội nằm trong phân vùng có động đất cấp 7, cấp 8. Vì vậy tất cả các công trình nhà cao tầng có số tầng cao từ 9 tầng trở lên đều phải có thiết kế đủ tiêu chuẩn chịu được động đất cấp 7, cấp 8. Điều này xuất phát từ việc so sánh đối với những nhà thấp hơn 9 tầng thì tải trọng thẳng đứng là chính nhưng nếu cao hơn thì kết cấu ở những phần từ tầng 9 (trung bình mỗi tầng theo tiêu chuẩn từ 2,7 - 3,3m, tương đương với khoảng 38 m) trở lên để chịu được gió bão, động đất sẽ phức tạp hơn rất nhiều. Ngoài việc thiết kế chống dư chấn, còn có cả những quy định việc thiết kế các giảm chấn. Biện pháp này nhằm hạn chế tối đa sự rung lắc của các công trình khi có động đất xảy ra. Theo sự tính toán của các chuyên gia thì nếu khu vực hà nội có động đất cấp 7 hoặc cấp 8 trở lên thì khả năng sụp đổ của các công trình chung cư cũ hoặc các công trình đang trong quá trình xây dựng là khá cao. Do đó khi xây dựng các công trình nhà cao tầng công ty cũng cần phải có bản tính toán chi tiết khả năng chịu lực của công trình và khả năng chống chọi của nó nếu có động đất xảy ra. - Lỗi kỹ thuật ảnh hưởng tới chất lượng của công trình: Lỗi kỹ thuật có thể nói là yếu tố rất khó tránh khỏi trong các giai đoạn thi công công trình. Một số lỗi có thể khắc phục được ngay khi phát hiện, nhưng cũng có một số lỗi mà rất khó khắc phục ngay cả khi lỗi được phát hiện ra do tầm ảnh hưởng của các lỗi này đến công trình là rất lớn. - Sai sót trong thiết kế: Một công trình có thể hoàn thiện tốt khi thiết kế xây dựng công trình tốt, có thể nói thiết kế là phần khung của công trình qua đó các hoạt động dựa vào đó để thực hiện. Thiết kế tốt sẽ làm cho công trình đat đươc hiệu quả cao và ngược lại. Tuy nhiên trong thực tế không phải bao giờ thiết kế cũng đúng theo tiêu chuẩn kỹ thuật đề ra, đôi khi chính các thiết kế sai lầm lại có thể gây ảnh hưởng xấu tới chất lượng công trình. Một số các vấn đề thường gặp trong thiết kế đó là: + Sai lệch giữa thiết kế và thực tế: Trường hợp này hay gặp khi chủ đầu tư hay ban quản lý dư án có sự thay đổi về thiết kế của công trình, bản thiết kế cũ không được chấp nhận mà thay vào đó là một bản thiết kế mới về cả công trình hay chỉ là một bộ phận trong công trình. Nếu sự thay đổi này là sớm thì việc khắc phục các khó khăn là không lớn lắm, nhưng nếu như công trình đã xây dựng và hoàn thiện rất nhiều các hạng mục quan trọng mà có sự thay đổi về thiết kế sẽ gây khó khăn rất lớn cho việc bảo đảm chất lượng công trình cũng như tiến độ thi công mà công trình đã đề ra. Bên cạnh đó, sự sai lệch thiết kế so với thực tiễn đôi khi chỉ được phát hiện khi mà công trình đang trong giai đoạn thi công ở các công việc, các hang mục có sai sót đó. Ví dụ như trong giai đoạn xây lắp tường bao quanh cho toà nhà 521 Kim Mã, chủ đầu tư theo đúng thiết kế là sẽ xây dựng bức tường cao 2m xung quanh, tuy nhiên khi công trình chuẩn bị hoàn thành thì có đôi chút thay đổi, do sau khi công trình hoàn thành, thì toàn bộ tầng 1 của công trình sẽ được cho thuê làm quán café, thế nên khi bức tường xây quá cao, khiến cho người ngồi ở tầng một không thể nhìn thấy khung cảnh bên ngoài, làm giảm hiệu quả của việc kinh doanh dưới tầng một nếu vẫn để độ cao của bức tường như vậy, bởi thế ban quản lý đã thay đổi thiết kế và đập bớt chiều cao của tường xuống còn 1,5 m nhằm đáp ứng yêu cầu sử dụng công trình khi nó hoàn thiện. + Thiết kế thiếu chi tiết: Một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng tới chất lượng công trình đó là do thiết kế thiếu chi tiết, một số trường hợp do thiết kế thi công các hạng mục không rõ rang làm cho các đơn vị thi công không hiểu hết yêu cầu của bản thiết kế, khiến cho khi thi công công trình thì họ làm không đúng với những gì yêu cầu trong bản thiết kế, gây ảnh hưởng tới chính chất lượng cũng như khó khăn để khắc phục các hậu quả do nó gây ra. - Sử dụng các nguyên vật liệu không đảm bảo yêu cầu chất lượng: Có thể nói nguyên vật liệu là yếu tố ảnh hưởng mang tính chất quyết định tới chất lượng của công trình xây dựng. Nguyên vật liệu càng đáp ứng được yêu cầu về các chỉ tiêu bao nhiêu thì chất lượng của công trình càng được đảm bảo bấy nhiêu, và ngược lại. Tuy nhiên trong quá trình xây dựng chất lượng của các nguyên vật liệu mà công ty sử dụng không đảm bảo yêu cầu như mong muốn. Chất lượng nguyên vật liệu không tốt trước hết ảnh hưởng tới các chi tiết, các bộ phận của công trình, ví dụ như chất lượng của cát, xi măng, sỏi không tốt sẽ làm ảnh hưởng đến độ cứng, bền của bêtông. Hay do cát để trộn vữa không đủ mịn sẽ làm cho chất lượng của vữa không tốt, khiến cho độ kết dính của gạch không cao là nguyên nhân chính khiến cho công trình không đáp ứng được các yêu cầu về khả năng chịu lực hay chịu gió. Chỉ cần một trong số các nguyên vật liệu không đảm bảo được yêu cần về chất lượng sẽ khiến cho toàn bộ công trình bị ảnh hưởng, mặc dù mức độ ảnh hưởng của từng loại nguyên vật liệu là không giống nhau tuy nhiên càng đảm bảo tốt yêu cầu về chất lượng nguyên vật liệu bao nhiêu thì càng nâng cao được chất lượng của công trình bấy nhiêu. Chất lượng nguyên vật liệu không tốt có thể là do các nguyên nhân chủ quan và các nguyên nhân khách quan. Các nguyên nhân chủ quan như do việc bảo quản nguyên vật liệu không tốt, nhà sản xuất không cung ứng được các nguyên vật liệu đảm bảo yêu cầu do năng lực của họ có hạn. Nguyên nhân khách quan có thể kể tới như do sức ép tăng giá quá mạnh khiến cho viêc sử dụng các nguyên vật liệu như trước khó khăn, thay vào đó công ty phải sử dụng các nguyên vật liệu kém chất lượng hơn để đảm bảo hoàn thiện công trình mà không phải bù lỗ cho phần chi phí nguyên vật liệu tăng lên. Hay do nguyên vật liệu bị hư hỏng trong quá trình vận chuyển từ nơi sản xuất tới công trường xây dựng. Một nguyên nhân nữa là do các yếu tố về điều kiện tự nhiên như thời tiết khí hậu không ổn định, làm cho nguyên vật liệu bị ảnh hưởng tới chất lượng. 2.2.3. Giai đoạn sau xây dựng: Các khó khăn không chỉ xảy ra trong giai đoạn đầu mà nó còn có thể xuất hiện trong giai đoạn sau khi xây dựng, đặc biệt là trong khâu hoàn thiện công trình cũng như trong quá trình vận hành công trình cũng thường xuyên xuất hiện các lỗi. Các lỗi thường gặp đối với các công trình có thể kể tới như: Các toà nhà bị xuống cấp nhanh chóng: Trong quá trình vận hành của công trình, các công trình có thể bị xuống cấp nhanh chóng có các biểu hiện như: Xuất hiện một số vết nứt trên bề mặt công trình, công trình sớm xuất hiện các nấm mốc gây ảnh hưởng tới điêu kiện sống của người dân bên trong, công trình bị thấm nước, bị dột khi xuất hiện các trận mưa, công trình bị nghiêng, bị lún do khâu khảo sát thiết kế mặt đất, độ chiu lực không tốt khiến cho khi đưa công trình vào sử dụng mới phát hiện ra đựơc các khuyết tật này. Việc xuất hiện các khuyết tật khi công trình đưa vào sử dụng khiến cho các công trình này thường có tuổi thọ không cao so với các công trình khác tương tự, do vậy vấn đề đặt ra la càng giảm thiểu tối đa khuyết tật bao nhieu thì càng tốt khi công trìn được sử dụng bấy nhiêu. Công trình không đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật: Trong qúa trình xây dựng, một số lỗi kỹ thuật có thể xảy ra và chưa được khắc phục ngay, đến khi công trình đưa vào sử dụng mới có thể phát hiện ra các lỗi này. Bên cạnh đó thì một số các lỗi rất khó có thể phát hiện ra trong quá trình thực hiện tuy nhiên lại có ảnh hưởng rất lớn tới công trình.Thông thường các công trình rất hay gặp các lỗi như sau: + Khả năng chịu lực của công trình kém: Đây là một lỗi kỹ thuật rất khó phát hiện ra trong giai đoạn thi công, chỉ đến khi công trình được sử dụng hay công trình gặp phải một số sư cố trong quá trình vận hành thì mới có thể phát hiện ra được lỗi này. + Không đảm bảo được các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy trong khi vận hành công trình. Lỗi này có thể bắt nguồn từ việc trang tiết bị phòng cháy chữa cháy cho các công trình không được đầu tư đúng theo tiêu chuẩn, hay là do việc bố trí sắp xếp các vật dụng trong các căn hộ không đúng, dễ xảy ra cháy nổ nếu người sử dụng không có biện pháp ngăn ngừa cháy nổ hiệu quả. Thiếu kiểm định và chứng nhận an toàn phương tiện, thiết bị, xác nhận điều kiện an toàn về PCCC. + Chất lượng của công tác hoàn thiện bề mặt công trình không tốt, không bảo đảm về khả năng chống thấm, cách nhiệt, cách âm... tình trạng vật liệu gỗ, kính, sơn, khoá cửa...sử dụng vào công trình không phù hợp với yêu cầu tính năng kỹ thuật thiết kế. + Không đảm bảo tốt các yếu tố liên quan hệ thống chống sét, tiếp địa. Đặc biệt ở các công trình nhà cao tầng, việc hệ thống chống sét được xây dựng tốt có vai trò đặc biệt quan trọng tới an toàn của chính công trình cũng như an toàn của người dân sống trong khu nhà. Nếu hệ thống không có đươc sự đầu tư đúng mực, và sự quan tâm cần thiết của chư đầu tư và đơn vị thi công thì sẽ đe doạ rất lớn cho sự an toàn của cả công trình. - Một số lỗi kỹ thuật thường gặp phải trong giai đoạn hoàn thiện công trình: Giai đoạn hoàn thiện là giai đoạn cuối cùng trước khi đưa công trình vào hoạt động, vấn đề thường gặp nhất liên quan tới công trình là các vấn đề trong việc bảo đảm chất lượng của bề mặt công trình. Đặc biệt là chất lượng của các lớp sơn bảo vệ, nó vừa phải đáp ứng yêu cầu về chất lượng lại vừa phải đáp ứng các yêu cẩu về thẩm mỹ, đặc biệt là các công trình như khách sạn hay các khu nhà cao cấp. Một số lỗi thường gặp như: + Màng sơn bị rỗ: Do có lẫn những vẩy hoặc những mẩu sơn khô. Sơn bị khô trên thành vật chứa sơn khi thi công hay do bụi bẩn bắn vào hay sau khi thi công lần trước không rửa thật sạch dụng cụ thi công, để các vảy sơn sót lại .Vệ sinh bề mặt không kỹ, để lại trên bề mặt nhiều bụi (sau khi xả nhám lớp mastic) + Màng sơn bị nhăn: Có các biểu hiện như sau khi khô màng sơn bị nhăn nheo, sần sùi, không mượt, phẳng . Do con lăn có lông quá dài sẽ tạo nên bề mặt có vân lớn, sần sùi . Sơn dày quá hoặc sơn không đều, chỗ dày, chỗ mỏng làm cho sơn không khô cùng lúc. Bề mặt bên ngoài khô trước, lớp bên trong vẫn chưa kịp khô nên bề mặt ngoài bị nhăn. Sơn dưới trời nắng gắt, lớp ngoài bị khô quá nhanh, lớp bên trong chưa kịp khô nên bề mặt ngoài bị nhăn. Sơn xong gặp trời lạnh, nhiệt độ giảm đột ngột cũng làm cho lớp trong khô chậm và lớp ngoài khô nhanh. + Màu sơn không đồng nhất: Do không khuấy đều thùng sơn trước khi lăn. Thợ thi công không đều tay. Dụng cụ thi công khác nhau. Dặm vá không khéo léo. Mỗi lần thi công, sơn được pha loãng với tỷ lệ khác nhau . + Sự phấn hóa: Bề mặt màng sơn có bột trắng (dạng phấn) Do dùng loại sơn rẻ tiền, tỷ lệ chất độn / chất tạo màng cao. Tia tử ngoại và thời tiết ảnh hưởng xấu đến màng sơn .Do pha sơn quá loãng làm giảm độ độ kết dính của sơn . + Màng sơn bị phồng rộp: Do bề mặt cần sơn thường xuyên bị ẩm ướt. Do thi công trên bề mặt quá ẩm. Điều kiện thi công không đảm bảo : nhiệt độ thấp, thời tiết quá ẩm ướt. Thời gian sơn cách lớp quá ngắn. Đối với sơn dung môi :Do nhiệt độ quá cao dung môi bay hơi nhanh nên màng sơn chưa liên kết . + Màng sơn bị bong tróc: Sau khi khô, màng sơn bị bong tróc. Có hai hiện tượng : Tróc toàn bộ lớp màng và tróc 1 hoặc hơn 1 lớp màng. Do xử lý bề mặt không tốt, còn bụi bám hay các chất làm giảm độ bám dính như dầu, mỡ, sáp. Thi công không đúng hệ thống, không sử dụng sơn lót. Do màng sơn đã bị phồng rộp hoặc phấn hóa. Dùng lớp sơn hệ dung môi mạnh hơn hệ dung môi của lớp sơn trước. Thi công dưới điều kiện sự tạo màng bị cản trở như nhiệt độ quá cao hoặc quá thấp hoặc có nhiều gió làm cho màng sơn bay hơi quá nhanh . + Màng sơn bị nứt nẻ : Sau khi khô, màng sơn xuất hiện những vết rạn, vết nứt . Do sử dụng loại sơn rẻ tiền, chất lượng quá thấp .Pha quá loãng hoặc lăn sơn quá mỏng. Dùng hai lớp sơn có độ co dãn khác nhau. Sử dụng lớp mastic không đạt chất lượng, dễ bị răn, nứt. Kết cấu vật cần sơn yếu. Ví dụ như móng bị lún, tường bị xé . + Màng sơn bị rêu , mốc: Sau khi khô, trên màng sơn những đốm, vệt mốc đem , xanh ... Do bề mặt cần sơn bị ẩm. Sơn lớp sơn lên bề mặt đã bị mốc sẵn mà không qua xử lý. Sơn lớp sơn quá mỏng hoặc chỉ sơn 1 lớp, không đủ lượng chất chống mốc cần thiết. Dùng sơn nội thất đem sơn ngoại thất . + Màng sơn bị mất màu: Sau khi khô một thời gian, màng sơn bị nhạt màu hoặc mất hẳn màu . Do màng sơn bị phân hủy dưới tác dụng của tia tử ngoại và nhiệt độ cao . Dùng sơn nội thất đem sơn cho ngoại thất .Bị cháy do kiềm hóa : do không dùng lớp sơn lót chống kiềm. Nhà sản xuất dùng màu không phù hợp mục đích sử dụng . + Màng sơn bị cháy kiềm (kiềm hóa): Màng sơn bị mất màu, có những đốm loang . Do độ kiềm của hồ, vữa quá cao tấn công vào lớp màng sơn, làm suy yếu chất kết dính, dẫn đến mất màu và xuống cấp toàn bộ màng sơn .  Do lớp hồ vữa quá tươi hoặc lớp mastic có độ kiềm cao. Không dùng lớp sơn lót chống kiềm . + Màng sơn bị muối hóa: Bề mặt màng sơn có một lớp chất trắng như muối, thường gặp nhất là sơn màu đậm . Đó là do thi công trên bề mặt tường mới và ẩm .Sự hình thành muối canxi CaCO3 do ẩm và mưa đọng lại trên bề mặt màng sơn . + Màng sơn bị Xà phòng hóa : Bề mặt màng sơn bị nhớt và biến màu, thường xảy ra ở sơn dung môi . Do hồ vữa mới có độ kiềm cao phản ứng với sơn. Do xà phòng hoặc kiềm đọng lại trên màng sơn một thời gian dài . + Màng sơn bị lệch màu: Do sử dụng sơn khác màu để dặm vá. Lớp lót không đều hoặc không lót, nên khi dặm vá giống như sơn lớp thứ hai lê lớp thứ nhất. Sử dụng dụng cụ thi công khác nhau để dặm vá. Nhiệt độ khi dặm vá khác với khi sơn các lớp sơn trước. Người thi công có tay nghề kém. Nhà sản xuất kiểm soát màu không kỹ . + Màng sơ có độ phủ kém. Do pha sơn quá loãng. Sử dụng loại sơn rẻ tiền.Gia công không đúng theo quy trình. Tay nghề thi công thấp, lăn không đều . + Màng sơn bị chảy: Bề mặt màng sơn không bằng phẳng . Do vệ sinh bề mặt cần sơn không kỹ , còn sót lại nhiều bụi của lớp mastic.Pha sơn quá loãng .Tay nghề thi công kém . Các lỗi kỹ thuật thường xảy ra đối với lớp mastic: + Lớp mastic bị bụi phấn: Do bề mặt áp dụng bị quá khô, nước trong hỗn hợp nhão đã bị hút hết vào bề mặt , do đó quá trình ninh kết (chín) của hỗn hợp không xảy ra nên lớp mastic biến thành bụi phấn. Có thể khi pha trộn đã dùng lượng nước quá thấp cộng với việc trộn không đều cũng gây ra hiện tượng trên Cũng có thể khi pha trộn xong đã thi công ngay, không chờ cho hóa chất phát huy tác dụng + Lớp mastic bị nứt chân chim: Do lớp mastic này đã được trét quá dày, vượt quá độ dày cho phép là 3 mm 2.3 Nguyên nhân của những vướng mắc: Các khó khăn trên xuất hiện bắt nguồn từ nhiều lý do khác nhau, bao gồm cả các nguyên nhân bên trong lẫn các nguyên nhân bên ngoài. Có một số các nguyên nhân điển hình như: Chủ đầu tư không có đủ kinh nghiệm trong triển khai thực hiện các công trình xây dựng: Có thể nói, các công trình xây dựng ngày nay không chỉ có quy mô ngày càng lớn mà yêu cầu về kỹ thuật cũng như thẩm mỹ ngày càng cao, đôi khi một số công ty, chủ đầu tư không có đủ năng lực về tài chính, nhân lực, về máy móc thiết bị để thực hiện tốt các công trình đã ký kết làm ảnh hưởng tới chất lượng cũng như tiến độ thi công của công trình. Chủ đầu tư và đơn vị thi công gặp phải khó khăn về vốn, nhân lực phục vụ cho công trình: Do ảnh hưởng của các yếu tố bất thường khi công trình đang trong giai đoạn thi công, có thể kể tới việc tổng chi phí cho xây dựng công trình bị tăng lên rất nhiều so với tổng dự toán kinh phí cho xây dựng, hay do trong quá trình thực hiện thì lượng vốn không đươc phân bổ kịp thời tới các đơn vị thi công do một số nguyên nhân như: Là do công tác giải phóng mặt bằng quá chậm khiến cho công trình đợi mặt bằng nên không thể tiến hành kịp tiến độ như kế hoạch. Về chính sách, nhiều quy định về đầu tư xây dựng cơ bản vẫn nằm chờ hướng dẫn nên gây vướng mắc khi triển khai từng dự án. các văn bản quy phạm pháp luật không đồng bộ, nhiều định mức, đơn giá chậm được ban hành, sửa đổi nhất là giá ca máy, các định mức chuyên ngành; trượt giá vật tư vật liệu chậm được giải quyết; ... nên trong một thời gian dài không có cơ sở lập, phê duyệt các thủ tục chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện đầu tư và nghiệm thu thanh toán. Nhiều diễn biến khó lường xảy ra trong qúa trình thực hiện dự án: Với đặc điểm là cần nhiều thời gian để có thể hoàn thành song một công trình xây dựng, do đó trong quá trình triển khai thực hiện thì có rất nhiều biến đổi của môi trường bên ngoài có thể tác động tới hiệu quả hoạt động của công trình. Một số biến đổi cuả môi trường bên ngoài có thể kể tới như ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, nhất là điều kiện thời tiết khí hâu, mà những ảnh hưởng đó chúng ta đã phân tích như ở phần trên. Bên cạnh đổi của nền kinh tế cũng có các tác động trực tiếp đến công trình, khiến cho chủ đầu tư cũng như đơn vị thi công rất đau đầu trong cơn bão giá như hiện nay. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng không đủ thuyết phục người dân: nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các văn bản ban hành về đền bù giải phóng mặt bằng của nhà nước không thống nhất, giá đền bù không thoả đáng so với mức giá chung trên thị trường, hay do một số công trình quy hoạch nằm trong khu vực có mức giá sàn về đất rất cao, do vậy khi tiến hành giải phóng mặt bằng thì mức giá chủ đầu tư đưa ra không thể đáp ứng được so với các mức giá mà người dân mong muốn, sự không thống nhất trong hoạt động này khiến cho công tác giải phóng mặt bằng thường mất khá nhiều thời gian cũng như công sức tuy nhiên không phải tất cả mọi công trình đều có thể giải phóng mặt bằng một cách suôn sẻ. - Nguyên nhân làm cho chất lượng của các công trình bị giảm xuống trong quá trình vận hành sử dụng: + Nguyên nhân chủ quan:Do quản lý, sử dụng, bảo trì… Kết cấu bị quá tải, sử dụng sai mục đích. Vật liệu trên kết cấu bị môi trường xâm thực xảy ra các phản ứng hoá học làm thay đổi tính chất vật liệu Do thiên tai, hoả hoạn. Do chất lượng thi công Bê tông không đảm bảo lớp bảo vệ… + Nguyên nhân khách quan: Do biến dạng đất nền: Nền nhà bị lún, móng công trình bị lún. Do vật liệu sử dụng Cốt liệu trương nở do tác dụng của phản ứng hoá học (kiềm hoá), Cốt thép bị rỉ; Thực vật, côn trùng xâm hại công trình; Cấu kiện hay một phần công trình bị hư hỏng Tác động của khí hậu lên công trình Sự không đồng nhất của các loại vật liệu CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC CÁC KHÓ KHĂN Để khắc phục tốt các khó khăn xảy ra đối với các công trình xây dựng trên cần có các biện pháp phù hợp, thích ứng với từng điều kiện nhất định nhằm giảm thiểu tối đa các rủi ro có thể xuất hiện trong quá trình xây dựng. 3.1. Xây dựng kế hoạch thực hiện chi tiết, cụ thể nhằm giảm thiểu tối đa các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình xây dựng. - Công tác chuẩn bị đầu tư: Khi cho phép chuẩn bị đầu tư dự án, phải rà soát đối chiếu cho phù hợp với qui hoạch ngành, và qui hoạch kinh tế xã hội của tỉnh, công tác chuẩn bị đầu tư phải chủ động đi trước một bước và đảm bảo các trình tự, thủ tục cần thiết.  Công tác xác định giá trị tổng mức đầu tư yêu cầu phải được sát hợp, bố trí đủ kinh phí cho phương án để không phải điều chỉnh ở bước sau. Nâng cao trách nhiệm của Tư vấn lập dự án, tư vấn thẩm định dự án và thẩm duyệt dự án. - Công tác khảo sát thiết kế:   Tư vấn lập thiết kế - dự toán phải tuân thủ nghiêm túc Quyết định đầu tư của dự án.    Tư vấn khảo sát thiết kế phải chú trọng công tác khảo sát địa chất và địa chất thủy văn công trình đặt biệt ở những vị trí nền đất yếu, nền đất có tính chất cơ lý phức tạp.    Khi thiết kế phải lưu ý thiết kế biện pháp thi công phải phù hợp với điều kiện thực tế, lưu ý đến khả năng và phạm vi cung cấp vật liệu của địa phương nơi xây dựng dự án, từ đó lựa chọn kết cấu, chủng loại vật liệu phù hợp và xây dựng giá thành hợp lý, tiết kiệm để khắc phục tình trạng khá phổ biến hiện nay khi mà địa phương không có nguồn vật liệu tại chỗ đảm bảo tiêu chuẩn nhưng vẫn thiết kế dẫn đến phải điều chỉnh thay đổi vật liệu ở giai đoạn thi công.     Tổ chức Tư vấn thiết kế phải thực hiện tốt nhiệm vụ giám sát tác giả được qui định tại điều 18-QĐ 17/BXD của Bộ Xây dựng về qui định quản lý chất lượng công trình tuân thủ thực hiện theo thiết kế được duyệt.  Hồ sơ khảo sát, thiết kế, dự toán chủ đầu tư phải thực hiện công tác nghiệm thu theo qui định trước và trình các ngành liên quan thẩm định phê duyệt.  Nếu dự án và thiết kế được duyệt có những yêu cầu đặc biệt về vật liệu cần thuyết minh xác định rõ trong hồ sơ thiết kế - DT hồ sơ mời thầu để nhà thầu tính toán đầy đủ các yếu tố khi lập hồ sơ dự thầu và khi tổ chức thi công. Khi lập, in ấn bản vẻ thiết kế công trình phải đảm bảo được tính lưu trữ hồ sơ về sau theo qui định.  Các cơ quan đơn vị lập, thẩm định và thẩm duyệt phải nắm vững và tuân thủ các văn bản pháp qui liên quan đến quá trình thiết kế dự án.  Cần quan tâm về mỹ thuật, hình thức kiến trúc của công trình cũng như vấn đề cảnh quan, môi trường xung quanh nơi dự án được xây dựng.  - Yêu cầu đối với của chủ dự án: Khi xét thầu hoặc giao thầu dự án (hoặc gói thầu), chủ dự án phải căn cứ năng lực của từng nhà thầu, bao gồm năng lực về tài chính, về công nghệ thiết bị, về kinh nghiệm thực hiện các dự án đã thi công để tham mưu quyết định nhằm đảm bảo yếu tố chất lượng cho công trình. Trong hợp đồng kinh tế xây lắp (là công cụ chính để quản lý dự án), ngoài các điều kiện về thời hạn, giá trị hợp đồng và tiêu chuẩn kỹ thuật, chủ dự án còn phải qui định rõ mức độ thưởng, phạt cụ thể khi hợp đồng chậm tiến độ, chất lượng không đảm bảo hoặc có các vi phạm khác của hợp đồng. Chủ dự án cũng cần tổ chức bước thẩm định hợp đồng trước khi tiến hành ký kết chính thức.     Khi lập tiêu chuẩn để đánh giá xét chọn nhà thầu, chủ dự án (BQLDA) có thể đưa vào các chỉ tiêu có ưu tiên cho các nhà thầu có kế hoạch đăng ký công trình chất lượng cao ngay từ khâu nộp hồ sơ dự thầu.     Cần tăng cường công tác kiểm tra công việc của Tư vấn giám sát, thường xuyên bám sát hiện trường, nắm bắt và tháo gở kịp thời các vấn đề nảy sinh liên quan đến chất lượng, tiến độ và giá thành. Chủ dự án cần tránh cách làm hoặc phó thác mọi vấn đề chất lượng cho tư vấn giám sát hoặc can thiệp quá sâu, hạn chế quyền hạn của Tư vấn giám sát, dẫn đến cản trở tiến trình thực hiện dự án.     Khi xảy ra các sai sót hoặc sự cố về chất lượng, chủ dự án phải nhanh chóng tổ chức xác minh, kiểm tra để đề ra giải pháp xử lý phù hợp, đồng thời phải kịp thời báo cáo lên chủ đầu tư.     Các chủ dự án phải có quy chế duy tu, bảo dưỡng, bảo quản công trình trước khi bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng nhằm mục tiêu chống giảm chất lượng công trình XD, giảm bớt chi phí sửa chữa, cải tạo cáccông trình đã đưa vào khai thác sử dụng. Các ngành các cấp cần cân đối vốn để duy tu, bảo dưỡng chống xuống cấp cho tất cả các công trình XD thuộc phạm vi mình quản lý.  - Yêu cầu với tư vấn giám sát: Các tổ chức Tư vấn được chủ dự án thuê, thay mặt cho chủ dự án giám sát chất lượng phải chịu trách nhiệm trực tiếp trước chủ dự án và trước pháp luật về chất lượng thi công công trình được cam kết trong hợp đồng.   Các cá nhân là Tư vấn giám sát khi thực hiện giám sát chất lượngcông trình phải có năng lực chuyên môn, có nghiệp vụ phù hợp.    Công tác giám sát thi công trong quá trình xây lắpcông trình phải được thực hiện thường xuyên, liên tục, có hệ thống để ngăn ngừa các sai phạm kỹ thuật, đảm bảo việc nghiệm thu khối lượng, chất lượng các hạng mục xây lắp của nhà thầu thi công theo đúng thiết kế được duyệt, tiêu chuẩn kỹ thuật được áp dụng, các qui định về an toàn lao động và phù hợp điều kiện hợp đồng.   Về chất lượng vật liệu xây dựng, tư vấn giám sát có trách nhiệm giám sát, kiểm tra việc tiến hành thí nghiệm và khi cần thiết phải trực tiếp lấy mẫu để phục vụ công tác làm thí nghiệm.  - Yêu cầu đối với tổ chức thi công:  Nhà thầu chịu trách nhiệm chính về chất lượng, tiến độ, an toàn lao động của dự án theo Hợp đồng đã ký kết.    Khi lập thiết kế bản vẽ thi công phải đảm bảo phù hợp về kỹ thuật, công nghệ được qui định trong hồ sơ thầu và tuân thủ hồ sơ thiết kế kỹ thuật được duyệt.   Phải có dủ trang thiết bị thí nghiệm hợp chuẩn (được cấp có thẩm quyền công nhận) tại hiện trường, tổ chức tốt bộ phận chuyên trách đảm bảo duy trì hoạt động kiểm tra nội bộ để tự đảm bảo chất lượng từng hạng mục, từng giai đoạn thi công trong quá trình thực hiện dự án.    Yêu cầu đối với công tác tự kiểm tra chất lượng: Phải chấp hành đúng yêu cầu thiết kế được duyệt và các cam kết trong Hợp đồng. Phải báo cáo đầy đủ qui trình, phương án tự kiểm tra chất lượng sản phẩm xây dựng với chủ đầu tư để chủ đầu tư kiểm tra và giám sát thực hiện.     Các cấp có thẩm quyền có quyền yêu cầu dừng thi công khi nhà thầu không tổ chức đủ và đúng chủng loại các máy móc, thiết bị thi công và nhân lực cần thiết theo qui định của hồ sơ thầu hoặc khi các vật liệu, cấu kiện sản phẩm đưa vào công trình không đúng tiêu chuẩn của thiết kế, dẫn đến không áp dụng được yêu cầu kỹ thuật và chất lượng công trình.   Phải thực hiện đầy đủ việc sửa chữa các hư hỏng (nếu có) trong thời gian bảo hànhcông trình theo qui định. Hết thời hạn bảo hành nếu xảy ra các hư hỏng, sau khi kiểm tra nếu xác định được nguyên nhândo thi công không đảm bảo chất lượng, nhà thầu vẫn phải chịu trách nhiệm.  Những thay đổi về vật liệu, chi tiết kết cấu, khối lượng phát sinh… nhà thầu phải đề xuất sớm để đảm bảo tiến độ thi công. 3.2. Tổ chức thi công hiệu quả: Đối với chung cư cao tầng, chất lượng ở phụ thuộc vào cả chất lượng thi công và chất lượng thiết kế. Vì vậy, đòi hỏi trước khi thi công, các nhà thầu song song chuẩn bị mặt bằng phải nghiên cứu kỹ thiết kế nhằm kịp thời đề xuất hiệu chỉnh những bất hợp lý có thể có, tránh việc phá đi làm lại như một số nơi trong thời gian qua.    Về bố trí thiết bị thi công : Phải bố trí đủ thiết bị theo tổng mặt bằng tổ chức thi công được duyệt. Trong đó đặc biệt chú ý những loại thiết bị có thể ảnh hưởng đến chất lượng với yêu cầu đủ về số lượng (có thiết bị dự phòng) và đảm bảo tốt về chất lượng như : máy khoan cọc nhồi, máy ép cọc, kích kéo căng thép dự ứng lực, máy trộn bê tông, máy bơm bê tông, máy trắc đạc… Thực tế cho thấy đã có trường hợp phải xử lý các mối nối bê tông dầm sàn do đang thi công bơm bị hỏng không có ngay bơm dự phòng để thay thế đã ảnh hưởng nhất định đến tính toàn khối của kết cấu theo yêu cầu.   Một lĩnh vực rất quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công trình là khâu vật liệu, đòi hỏi vật liệu phải được nhà thầu kiểm soát chặtchẽ từ khâu lập kế hoạch nhu cầu, kế hoạch cung ứng, các địa chỉ cung ứng tin cậy đến khâu các yếu tố kỹ thuật phải đáp ứng như : chứng chỉ xuất xứ, chúng chỉ thí nghiệm hiện trường, sự đồng bộ của vật tư, vật liệu…     Trong quá trình cung cấp vật tư vật liệu nhà thầu phải dự tính đến các yếu tố ảnh hưởng như : thời tiết, giao thông, thời gian hoặc số lượng thay đổi do thay đổi của thiết kế hoặc của chủ đầu tư. Nhà thầu cũng phải dự tính hoặc có những hành động khắc phục như : dự phòng nhà cung cấp, dự phòng loại vật liệu có thể thay thế, loại bỏ những loại vật liệu hoặc một bộ phận vật liệu không đảm bảo chất lượng đồng thời có ngay giải pháp bù đắp. Vật tư, vật liệu, bán thành phẩm có vị trí đặc biệt quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng công trình, vì vậy đòi hỏi hệ thống quản lý chất lượng của nhà thầu tại hiện trường phải hoạt động đồng bộ và kiên quyết   3.3. Tranh thủ sự giúp đỡ của nhà nước, chính quyền địa phương trong các công việc có liên quan đến pháp luật. - Tăng cường hướng dẫn, kiểm tra các chủ đầu tư, nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác khảo sát xây dựng trên địa bàn. Đối với vi phạm trong khảo sát xây dựng, phải làm rõ trách nhiệm của từng chủ thể, kịp thời kiến nghị xử lý hoặc xử lý theo thẩm quyền. - Phối hợp với các Sở có quản lý công trình xây dựng chuyên ngành trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh kiện toàn bộ máy quản lý của các Sở trong công tác khảo sát xây dựng; bố trí cán bộ có kinh nghiệm và năng lực chuyên môn phù hợp thực hiện công tác quản lý khảo sát xây dựng. 3.4. Thực hiện giám sát nghiêm ngặt trong các khâu của quá trình xây dựng - Đối với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình: Thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong quản lý chất lượng khảo sát xây dựng từ phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng, phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng, giám sát công tác khảo sát xây dựng đến nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng theo đúng quy định tại Điều 50 Luật Xây dựng và Chương III Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Chỉ lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng có đăng ký kinh doanh và điều kiện năng lực phù hợp theo quy định. Khi lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng, phải kiểm tra điều kiện năng lực của nhà thầu và của chủ nhiệm khảo sát xây dựng theo đúng quy định tại Điều 49 Luật Xây dựng và các Điều 48, Điều 57, Điều 58 Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. - Đối với nhà thầu khảo sát xây dựng: Thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ của mình trong quản lý chất lượng khảo sát xây dựng từ lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng, giám sát công tác khảo sát xây dựng đến lập báo cáo kết quả khảo sát xây dựng theo đúng quy định tại Điều 51 Luật Xây dựng và Chương III Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Chỉ thực hiện các công việc khảo sát xây dựng phù hợp với năng lực và phạm vi hoạt động ghi trong đăng ký kinh doanh của mình theo đúng trình tự và quy định của pháp luật. Bố trí người có chứng chỉ hành nghề kỹ sư và đủ điều kiện năng lực làm chủ nhiệm khảo sát. Các cá nhân tham gia từng công việc khảo sát phải có chuyên môn được đào tạo phù hợp. Không mượn danh nghĩa của nhà thầu khác để ký hợp đồng khảo sát xây dựng. Công tác thi công hiện trường phải tuân thủ quy trình kỹ thuật khảo sát; các mẫu thí nghiệm cơ - lý đất đá, thí nghiệm mẫu nước phải thực hiện tại các phòng thí nghiệm được công nhận hợp chuẩn. Khi thực hiện khảo sát xây dựng, không sử dụng các thiết bị chưa được kiểm định, sai tính năng, vượt quá công suất thiết kế của thiết bị hoặc đã quá niên hạn sử dụng theo quy định. Xây dựng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn tiên tiến. - Đối với nhà thầu thiết kế xây dựng công trình: Bố trí người có chuyên môn phù hợp để lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng, giám sát công tác khảo sát xây dựng, tư vấn nghiệm thu báo cáo kết quả khảo sát xây dựng khi chủ đầu tư yêu cầu. Chỉ sử dụng tài liệu khảo sát xây dựng để thiết kế khi kết quả khảo sát đáp ứng yêu cầu của bước thiết kế, phù hợp với điều kiện địa chất, địa lý tự nhiên tại khu vực xây dựng và đã được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định. Kịp thời kiến nghị chủ đầu tư thực hiện khảo sát xây dựng bổ sung khi thấy không đủ các số liệu khảo sát cần thiết để thiết kế, khi có nghi ngờ về kết quả khảo sát hoặc phát hiện những yếu tố bất thường về địa chất công trình ảnh hưởng đến thiết kế. Không sử dụng tài liệu khảo sát xây dựng tại địa điểm khác hoặc của công trình khác để thiết kế. Trường hợp cần thiết, chỉ sử dụng tài liệu khảo sát xây dựng tại địa điểm lân cận hoặc của công trình lân cận để tham khảo. - Đối với cơ quan quản lý nhà nước: Hướng dẫn các tổ chức, cá nhân liên quan thực hiện các quy định về khảo sát xây dựng, quản lý chất lượng khảo sát xây dựng; hướng dẫn xử lý vi phạm các quy định về khảo sát xây dựng. Rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung, trình ban hành các tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức về khảo sát xây dựng phù hợp với sự phát triển của khoa học công nghệ, đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế. Phối hợp với cơ quan chức năng của các Bộ có quản lý công trình xây dựng chuyên ngành rà soát, kiến nghị bổ sung, sửa đổi, trình ban hành các tiêu chuẩn kỹ thuật, định mức về khảo sát xây dựng phù hợp với tính chất, đặc điểm của các công trình xây dựng chuyên ngành. Tăng cường hướng dẫn, kiểm tra các chủ đầu tư, nhà thầu khảo sát xây dựng, nhà thầu thiết kế xây dựng công trình, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác khảo sát xây dựng trên địa bàn. Đối với vi phạm trong khảo sát xây dựng, phải làm rõ trách nhiệm của từng chủ thể, kịp thời kiến nghị xử lý hoặc xử lý theo thẩm quyền. 3.6. chuẩn bị tốt các yếu tố đảm bảo an toàn lao động.  Nhận thức được tầm quan trọng của việc thực hiện nghiêm túc công tác an toàn bảo hộ lao động Năm nào cũng vậy, Công ty đều tổ chức Hội nghị chuyên đề kiểm điểm công tác an toàn bảo hộ lao động, qua đó, rút kinh nhiệm và đề ra những phương hướng, biện pháp để triển khai công tác an toàn bảo hộ lao độngcủa năm tiếp theo. Để làm tốt nhiệm vụ, các đơn vị đã có kế hoạch huấn luyện an toàn bảo hộ lao động, những công nhân mới trước khi nhận việc đều được huấn luyện kiến thức về an toàn bảo hộ lao động theo 3 bước. Việc huấn luyện định kỳ cho công nhân có liên quan đến sử dụng các thiết bị, vật tư có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn đã được quan tâm đúng mức. Các đơn vị có nhiều hình thức tuyên truyền giáo dục về bảo hộ lao độngnhư khẩu hiệu, pa nô, áp phích, treo nội quy an toàn tại nơi làm việc.Trong công tác phòng chống cháy nổ, Phòng chống mưa bão và thủ tiêu sự cố, các đơn vị thành viên của Công ty đã xây dựng kế hoạch phòng chống cháy nổ hàng năm . Tại các khu vực hoạt động đã có nội quy, biển báo, biển cấm, phương tiện, dụng cụ chữa cháy, phòng chống bão lụt, thủ tiêu sự cố đã được trang bị. . Bụi, nóng, ồn, rung, hơi khí độc phát sinh trong môi trường luôn là kẻ thù của người lao động. Để đối phó với những tác nhân xấu này, các cơ sở sản xuất của Công ty đều có các công trình vệ sinh phục vụ cho cán bộ công nhân viên. Người lao động thường xuyên tiếp xúc với độ cao và đã được trang bị phòng hộ cá nhân chuyên dụng. Song song với nỗ lực giảm thiểu ô nhiễm môi trường, Công ty còn thường xuyên thực hiện các biện pháp chăm sóc sức khỏe, vệ sinh lao động, cải thiện điều kiện làm việc và bảo vệ môi trường. Các đơn vị tổ chức khám sức khỏe cho người lao động theo quy định hiện hành. Ngoài ra, Công ty cũng chỉ đạo các đơn vị thực hiện đầy đủ công tác quản lý y tế về khám điều trị, quản lý hồ sơ sức khỏe, phân loại sức khỏe, phòng chống dịch bệnh, an toàn thực phẩm, khảo sát các yếu tố độc hại phát sinh trong môi trường lao động để có biện pháp phòng ngừa các yếu tố độc hại đó. Công đoàn Công ty và các Công đoàn các đơn vị thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình trong việc vận động, giáo dục cán bộ công nhân viên thực hiện nghiêm túc nội quy, quy trình, quy phạm, biện pháp an toàn đối công việc được giao. Mỗi cán bộ công nhân viên đều phải làm công tác an toàn vệ sinh lao động với trách nhiệm cao nhất. 100% cá nhân, tổ sản xuất, xí nghiệp thi công đăng ký cam kết và kiểm điểm đăng ký cam kết theo quy định. Đối với mạng lưới an toàn vệ sinh lao động, phải sinh hoạt đề đặn có kiến nghị ngăn chặn tai nạn lao động và sự cố thiết bị, công trình và phải kiên quyết hằng tháng từ cấp phân xưởng trở lên phải xây dựng kế hoạch bảo hộ lao động kể cả số lượng công việc, giá trị công việc, phải báo cáo thực hiện kế hoạch an toàn bảo hộ lao động theo phân cấp quản lý; đảm bảo thực hiện 100% kế hoạch được giao. Hằng tuần 100% các đơn vị phải báo tình hình thực hiện công tác an toàn bảo hộ lao động theo nội dung đã hướng dẫn về Công ty đúng thời gian quy định và đảm bảo chất lượng. Về trang bị bảo hộ lao động và trang thiết bị an toàn, người lao động vào làm việc phải được trang bị đầy đủ trang thiết bị an toàn, trang bị bảo hộ lao động cá nhân, đảm bảo chất lượng, đặc biệt là những công việc, những ngành nghề, các chất có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn. Công ty cũng chú trọng thực hiện kiểm tra công tác kiểm tra an toàn tại hiện trường. Đồng thời, phải tổ chức kiểm tra, giám sát chặt chẽ, liên tục và quyết liệt việc thực hiện nội quy, quy trình, quy định, biện pháp kỹ thuật thi công, biện pháp an toàn, vệ sinh lao động của người lao động, phải coi đây là công việc đặc biệt trọng tâm để phòng ngừa tai nạn lao động và sự cố thiết bị, công trình. Vì vậy, tất cả các vị trí sản xuất của người lao động, đặc biệt là những nơi có tiếp xúc với yếu tố nguy hiểm, có hại thì phải giám sát tại chỗ các điều kiện đảm bảo về an toàn lao động cho người và thiết bị liên tục trong suốt thời gian làm việc. Song song đó, phải có biện pháp xử lý ngay các nguy cơ gây mất an toàn; sau đó mới bố trí người lao động, máy, thiết bị vào làm việc. Đặc biệt hơn cả là người lao động phải thực hiện đúng, đủ nội quy, quy định, quy trình, biện pháp an toàn lao độnh đối với từng công việc mà họ đang làm. Trang bị đủ dụng cụ, phương tiện cho công tác phòng chay chữa cháy, phòng chống mưa bão, thủ tiêu sự cố và đặt đúng vị trí, đảm bảo thuận tiện khi sử dụng. Tại nơi sản xuất, nơi có yếu tố nguy hiểm dễ xảy ra cháy nổ, sự cố phải có nội quy, biển báo, biển cấm, hiệu lệnh báo hiệu... và được đặt ở vị trí hợp lý. Về vấn đề môi trường làm việc, mọi người đều phải có trách nhiệm để tạo ra được một môi trường lao động, môi trường sống ngày càng sạch sẽ, an toàn, vệ sinh nhằm kéo dài tuổi đời và tuổi nghề cho mọi người lao động, trong đó có chính bản thân của mình. KẾT LUẬN: Tất cả những vấn đề em tìm hiểu ở trên chỉ là những hiểu biết một cách tổng quan nhất những vấn đề mà các công ty thường hay gặp phải trong quá trình thực hiện các dự án xây dựng. Nhưng em hy vọng sẽ góp một phần nhỏ các ý kiến của mình để khắc phục các khó khăn nhằm đảm bảo cho các công trình tránh được các rủi ro một cách tối đa cũng như đạt hiệu quả cao nhất. Cũng như có thể cung cấp một phần kiến thức để phục vụ cho những ai có nhu cầu tìm hiểu them về lĩnh vực này. Hiểu biết của em còn rất hạn chế, nên trong quá trình thực hiện chuyên đề chắc chắn không thể tránh khỏi các sai sót. Em mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để chuyên đề của em được hoàn thiện hơn. Em xin gửi lời cảm ơn trân thành tới thầy giáo LÊ CÔNG HOA, người đã hướng dẫn và cung cấp cho em một nền tảng kiến thức cơ bản để có thể đi sâu và hoàn thiện thêm đề tài này. Em xin kính chúc quý công ty ngày càng vững mạnh và luôn khẳng định được vị thế của mình trong ngành công nghiệp và xây dựng Việt nam. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên: LÊ ĐĂNG HƯNG DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Hồ sơ năng lực công ty 2. Một số tài liệu trên Internet 3. Giáo trình quản trị dự án xây dựng 4. Giáo trình quản lý xây dựng