Đề tài Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được của các ngành nông - lâm nghiệp, là thành phần quan trọng của môi trường, là yếu tố quan trọng trong quá trình phát triển xã hội, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Các vấn đề xoay quanh đất đai luôn là những vấn đề nóng bỏng của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và với mỗi cá nhân. Mà giải quyết những vấn đề này rất phức tạp, cần tới sự quan tâm của Nhà nước, các cấp, các ngành. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Bắc Kạn là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường. Được sự phân công của ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, chúng em tiến hành thực hiện chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung cũng như trên thị xã Bắc Kạn nói riêng. 1.2. Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011. - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. - Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất. 1.3. Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Bắc Kạn. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Phần 2 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Cơ sở lí luận Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị của nguồn tài nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý, sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của một thực thể xã hội nhất định. Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. 2.2. Cơ sở thực tiễn 2.2.1. Tổng quan thị trường đất đai Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi ( Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai là nơi diễn ra các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại một thời điểm nhất định. Thực chất thị trường này đã có từ lâu đời nhưng nó tồn tại ở những dạng khác nhau trong các thời kì lịch sử khác nhau. Hiện nay, thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả trong nền kinh tế của chủ nghĩa tư bản cũng như trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa . 2.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất. Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp. Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh BĐS tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới. Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới. Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh. Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005). [8] Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực. Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng. Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước. Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai. Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai. Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay. 2.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây: * Giai đoạn trước năm 1945 Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến. Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại. Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền. * Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất. * Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992 Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BĐS là đất đai. Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó. * Giai đoạn từ năm 1993 đến nay Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này. Luật đất đai 1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai 1993). Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên. (Lê Phương Thảo, 2007). [6] Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức. Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường BĐS những năm 1994-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Từ năm 1998 thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn: + Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn. + Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất. Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003. Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất. Từ khi Luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài.(Lê Phương Thảo, 2007). [6] Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường BĐS chuyển biến tích cực. Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch. Và thị trường BĐS đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007. Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường BĐS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. 2.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 2.2.4.1. Công tác định giá đất trên thế giới Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Đất đai hay BĐS cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý. Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam. * Định giá đất ở Trung Quốc Ở Trung Quốc, vấn đề định giá BĐS đã được quan tâm từ thập kỷ 90 của thế kỷ XX. Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá BĐS được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về BĐS, thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán BĐS. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng BĐS. Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất. Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao… * Định giá đất ở Úc Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn bộ lãnh thổ. Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hang theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác. Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận định giá gồm 2 nhóm: - Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính: + Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể. + Định giá tạm thời. + Định giá để phân xử đơn khiếu nại. - Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác. * Định giá đất ở Thuỵ Điển Các phương pháp xác định giá đất ở nước ta vận dụng phương pháp xác định giá đất của hai nước Thuỵ Điển và Úc. Tại Thuỵ Điển, giá đất trên thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, được xác định trên cơ sở người mua mua được thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán được thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị định giá mà tổ chức định giá đưa ra phải đạt 75% giá trị thị trường. Định giá phải chỉ ra được BĐS có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra được BĐS nào sẽ quyết định việc đóng thuế. Giá trị xác định phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng đất đã tuyên bố trong hợp đồng cho thuê. Những BĐS mà không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá. Định giá BĐS được tiến hành theo dựa trên nhiều nguyên tắc, trong đó có nguyên tắc so sánh. (Lê Phương Thảo, 2007).[6] 2.2.4.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003. Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003: “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. b. Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất. c. Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. d. Định giá đất. Trên thực tế, Nhà nước khó năm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian. Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất. Tại điều 56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”: a. Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp; b. Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; c. Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau” Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương” “Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”. Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại”. Quốc hội (2003). [12] Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá. Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường. Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực hiện Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có bốn phương pháp để thực hiện. Ngoài ra còn có phương pháp chi phí, các nước trên thê giới cũng áp dụng vào để xác định giá đất. Ta có thể tham khảo thêm. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]. 2.2.4.3. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua vẫn chưa hoàn toàn thoát khỏi tính chất của một thị trường ngầm với những đặc điểm chủ yếu sau: * Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Tính tự phát của thị trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải vận động trong một thị trường không chính thức. * Thị trường đất đai những năm qua biến động bất thường Thị trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung không phải do nhu cầu sử dụng đất của dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư. * Hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư chủ yếu được thực hiện theo phương thức trao tay. Các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế trước bạ) với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các “văn phòng nhà đất”, “trung tâm nhà đất” mọc lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước. Ở Hà Nội có hàng trăm “văn phòng”, “trung tâm” loại này; ở thành phố Hồ Chí Minh có hơn 1300 doanh nghiệp kinh doanh nhà đất và nhiều “văn phòng”, “trung tâm” kinh doanh nhà đất bất hợp pháp. Theo ước tính có tới 70 - 80% lượng giao dịch trên thị trường nhà đất diễn ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay. Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được của thị trường đất đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). [7]. 2.2.5 Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Bắc Kạn ▪ Tình hình biến động Theo xu thế chung của cả nước thì giá đất tại tỉnh Bắc Kạn cũng biến động không ngừng. Trước năm 1997 khi Bắc Kạn chưa tách tỉnh thì giá đất tại tỉnh còn rất rẻ. Do địa thế chủ yếu là đất đồi núi, dân số còn ít mà diện tích đất chia bình quân đầu người thì lớn, trình độ văn hóa còn thấp và hạn chế, cơ chế thị trường chưa phát triển, tốc độ đô thị hóa còn chậm. Tất cả những nguyên nhân ấy gây cho thị trường bất động sản tại tỉnh hầu như ít diễn ra. Tuy nhiên, tới năm 1997 khi mà tỉnh Bắc Kạn được tách khỏi tỉnh Bắc Thái (cũ) thì thị trường bất động sản bắt đầu có xu hướng hoạt động. Sau khi tách tỉnh được sự đầu tư về cơ sở hạ tầng dẫn đến tốc độ đô thị hóa tại trung tâm tỉnh Bắc Kạn diễn ra nhanh chóng, dân số tăng lên, trình độ văn hóa được nâng cao, mức thu nhập của người dân cũng tăng theo. Chính vì những nguyên nhân đó mà kéo theo là giá đất tại tỉnh bắt đầu tăng lên. Giá đất biến động chủ yếu diễn ra tại thị xã Bắc Kạn – trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của tỉnh. Đây là nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng khá đồng bộ, có bến xe Bắc Kạn và chợ Bắc Kạn – là nơi đầu mối giao lưu văn hóa, kinh tế của vùng. Nếu như năm 2003 trên trục đường Trần Hưng Đạo – thị xã Bắc Kạn giá bán 1 lô đất trên thị trường là khoảng 1.000.000đ/m2 thì tới năm 2007 giá cao nhất là vào khoảng 6.500.000đ/m2, tới năm 2009 giá cao nhất lên tới hơn 10.000.000/m2, năm 2011 mức giá đã lên tới 25.000.000/m2. Như vậy ta thấy cùng với xu hướng chung của cả nước thì giá đất của thị xã Bắc Kạn cũng biến động không ngừng qua các năm. Tuy nhiên ở 1 số khu vực trọng điểm của thị xã vẫn tăng mạnh nhưng chỉ tăng cục bộ. Chủ yếu diễn ra tại các trục đường Trần Hưng Đạo, đường Trường Chinh, đường Hùng Vương. Giá trên thị trường 1 lô đất 100m2 trên trục đường Trần Hưng Đạo đoạn từ ngã tư đường Trường Chinh tới hết đường Trần Hưng Đạo cao nhất vào khoảng 2,5 tỷ đồng. Tức là vào khoảng 25.000.000đ/m2 trong khi giá nhà nước ban hành năm 2011 là 12.000.000đ/m2, cao gấp khoảng 2,08 lần giá nhà nước ban hành. Bởi đó là vị trí thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán và kinh doanh do có chợ và bến xe Bắc Kạn nằm đối diện. Như vậy ta có thể thấy rõ dù là ở đâu thì giá đất không có giảm chỉ có thể tăng hoặc bình ổn. ▪ Nguyên nhân biến động - Tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ khiến giá đất cũng thay đổi theo bởi nhu cầu về nhà đất của người dân ở đô thị cũng tăng nhanh. Thu hút được nhiều người dân tới những khu đô thị. - Thu nhập của người dân ngày càng cao, dẫn tới mức sống và thị hiếu của người dân cũng thay đổi. Việc chọn lựa mua một mảnh đất đẹp, một ngôi nhà đẹp cũng được cân nhắc. Đó cũng là một nguyên nhân để người bán nâng giá trị của mảnh đất muốn bán lên. - Lạm phát tăng cao cũng khiến cho đồng tiền mất giá. Giá cả đất đai tăng lên theo giá của các mặt hàng khác. - Giá vàng cũng là một trong các nguyên nhân dẫn tới giá đất tăng theo. Nếu như năm 2005 giá vàng là 1.050.000 đ/chỉ thì giá vàng năm 2009 tăng lên khoảng hơn 2.600.000đ/chỉ, tăng gấp gần 2,5 lần năm 2005. - Nhu cầu về đất ở của người dân tăng lên dẫn tới giá đất tăng nhanh chóng. 2.3. Cở sở pháp lý - Luật Đất đai 2003 - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. - Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản. - Quyết định số 2688/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn ngày 19/12/2008 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. - Quyết định số 2800/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn ngày 04/12/2010 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng nghiên cứu Giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến động giá đất ở trong phạm vi thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2011. 3.3. Thời gian và địa điểm nghiên cứu - Thời gian: 10/01/2011 tới 01/05/2011 - Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Kạn. 3.4. Nội dung nghiên cứu 3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Bắc Kạn 3.4.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Bắc Kạn năm 2010 -2011 3.4.2.1. Tình hình sử dụng đất 3.4.2.2. Tình hình cấp giấy CN quyền sử dụng đất 3.4.3. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước; trên địa bàn thị xã Bắc Kạn và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng. 3.4.3.1. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước 3.4.3.2 Giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 3.4.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn năm 2010 - 2011. - Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người. - Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất - Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất - Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất. - Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất. 3.4.4. Đề xuất một số giải pháp 3.5. Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra. Các phương pháp chủ yếu bao gồm: 3.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu Thu thập số liệu tại Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu. 3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu - Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Bắc Kạn năm 2011 và điều kiện thực tế trên địa bàn thị xã Bắc Kạn. Tôi chọn 15 đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 5 nhóm: Nhóm I (trên 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Thành Công; Đường Trường Chinh; Đường Trần Hưng Đạo. Nhóm II (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Hùng Vương; Đường Kon Tum; Đường Nguyễn Văn Thoát Nhóm III (từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Cứu Quốc; Đường Đội Kỳ, Đường Phùng Chí Kiên. Nhóm IV (từ 1 đến cận 3 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Thái Nguyên; Đường Thanh niên; Đường Nguyễn Văn Tố. Nhóm V (dưới 1 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Tuyến đường Nông Thượng - Tân Thành; dọc đường Thái Nguyên; Đường Nông Thượng - Thanh Vận. Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất. - Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 04/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Kạn quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. . Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường. Để tìm hiểu ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá trị thửa đất. - Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau nên giá thị trường khác nhau. Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất. - Lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2005 - 2009, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cư Đức Xuân I, II (Theo quy hoạch của thị xã) và khu đô thị phía Nam phường Phùng Chí Kiên. Để tìm hiểu ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất. 3.5.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh đạo, người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất… qua đó, dữ liệu được sử dụng để điều tra giá chuyển nhượng, cho thuê đất ở trên thực tế thị trường thị xã Bắc Kạn. 3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra. - Phương pháp xử lý số liệu: từ những số liệu thu thập được tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel. - Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân. Đánh giá các quy định về giá đất do thị xã áp dụng cho địa bàn nghiên cứu. - Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị xã. Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở. Phần 4 KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI 4.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 4.1.1.1. Điều kiện tự nhiên * Vị trí địa lý Sau khi tỉnh Bắc Kạn được tái thành lập ngày 01/01/1997, thị xã Bắc Kạn được xác định là thị xã tỉnh lỵ với 04 phường, 04 xã có tổng diện tích tự nhiên là 13.195,00 ha, chiếm 2,72% diện tích tự nhiên của tỉnh. - Phía Bắc giáp xã Cẩm Giàng, Hà Vị huyện Bạch Thông. - Phía Nam giáp xã Thanh Vận, Hòa Mục huyện Chợ Mới. - Phía Tây giáp xã Quang Thuận, Đôn Phong huyện Bạch Thông. - Phía Đông giáp xã Mỹ Thanh huyện Bạch Thông. Thị xã Bắc Kạn cách thủ đô Hà Nội 170 km, cách thành phố Thái Nguyên 80 km về phía Bắc, cách thị xã Cao Bằng 150 km về phía Nam theo Quốc lộ số 3. Lợi thế lớn nhất của thị xã Bắc Kạn là có Quốc lộ 3 chạy qua, là đầu mối giao thông quan trọng trong quá trình giao lưu kinh tế, văn hóa với các địa phương khác trong tỉnh và cả nước. * Địa hình, địa mạo Thị xã Bắc Kạn là thung lũng lòng chảo, nằm theo hai bờ sông Cầu, xung quanh đều có các dãy núi bao bọc, hướng dốc từ Tây sang Đông. Độ cao trung bình từ 150 đến 200 m. Đỉnh núi cao nhất là đỉnh Nặm Dắt (xã Xuất Hóa) cao 728 m, núi Khau Lang (xã Dương Quang) cao 746 m. Nhìn chung thị xã Bắc Kạn bao gồm 03 loại địa hình chính: Địa hình núi đá vôi tập trung ở xã Xuất Hóa, địa hình cheo leo, đỉnh núi sắc nhọn, hiểm trở. Địa hình vùng núi đất phân bố hầu hết ở các xã, phường, độ cao từ 150 m đến 160 m so với mực nước biển. Thành phần đá mẹ chủ yếu là sa kết, bột kết, sét kết, rải rác có khu vực thành phần đá mẹ có nguồn gốc Mác ma hoặc biến chất. Dưới các thung lũng nhỏ hẹp kéo dài đã được nhân dân khai thác trồng trọt. Địa hình thung lũng: hầu hết các phường nội thị, là khu vực có địa hình tương đối bằng phẳng. *Thổ nhưỡng Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh đất đai của thị xã được chia làm 2 nhóm chính: - Nhóm đất địa thành, được hình thành do quá trình phong hóa tại chỗ của đá mẹ. - Nhóm đất thủy thành được hình thành do quá trình bồi đắp phù sa của các sông, suối. * Khí hậu thời tiết Nằm trong vùng có đặc điểm thời tiết mang tính chất khí hậu nhiệt đới gió mùa, khí hậu của thị xã Bắc Kạn được chia làm hai mùa : Mùa khô từ tháng 10 năm nay tới tháng 4 năm sau và mùa mưa từ tháng 4 tới tháng 10 năm trong năm. Nhìn chung, thời tiết trên địa bàn thị xã với các đặc điểm khí hậu nóng ẩm, lượng bức xạ cao, thuận tiện cho phát triển nông – lâm nghiệp và sinh hoạt của nhân dân. * Thủy văn Thị Xã Bắc Kạn có con Sông Cầu chảy từ phía Tây sang phía Đông là con sông có chế độ thuỷ văn khá phức tạp đặc biệt vào mùa mưa lũ thường có ảnh hưởng đền khu vực bên bờ song, đây là nguồn nước chính, phục vụ cho bà con nhân dân, ngoài ra còn hệ thống suối và ngầm tương đối đều khắp trên địa bàn để đáp ứng cho sinh hoạt và canh tác sản xuất nông nghiệp về cơ bản chỉ đáp ứng vào mùa mưa, vào mùa khô vẫn bị khan hiếm. Hệ thống mương thuỷ lợi, phai, đập của được xây dựng và cải tạo nâng cấp kịp thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhu cầu cấp thoát nước trong sản xuất nông nghiệp và sinh hoạt. 4.1.1.2. Các nguồn tài nguyên * Tài nguyên đất Thị xã Bắc Kạn có diện tích tự nhiên 13.195 ha, chiếm 2,72% diện tích tự nhiên của tỉnh. Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh, đất đai thị xã được chia làm hai nhóm chính: - Đất nông nghiệp là: 11276,19 ha, chiếm 82,38 % so với tổng diện tích tự nhiên toàn thị xã. - Đất phi nông nghiệp là: 1180,69 ha chiếm 8,63 % tổng diện tích tự nhiên toàn thị xã. - Đất chưa sử dụng là: 1231,12 ha, chiếm 8,99 % tổng diện tích tự nhiên. * Tài nguyên nước Tài nguyên nước của thị xã gồm nguồn nước mặt và nguồn nước ngầm: - Nguồn nước mặt: chủ yếu được khai thác từ sông, suối, ao hồ có trên địa bàn, trong đó sông Cầu là nguồn cung cấp nước chính cho sản xuất và sinh hoạt của nhân dân trong phường. Mực nước sông Cầu dao động từ 8000 – 30000m3/ ngày đêm. - Nguồn nước ngầm: theo kết quả thăm dò ở thị xã Bắc Kạn cho thấy nguồn nước ngầm trong, không mùi, không mặn, độ pH từ 7,8 – 8,1. Nhìn chung, chất lượng đảm bảo cho nhu cầu sinh hoạt của nhân dân. Tuy nhiên do địa hình cao nên khả năng giữ nước hạn chế và ở tầng sâu. * Tài nguyên rừng Năm 2005, thị xã có 8.455,75 ha đất lâm nghiệp có rừng, trong đó có 3.008,28 ha rừng trồng nguyên liệu giấy với một số loại cây chủ yếu như keo tai tượng, keo lá chàm, lát…phân bố nhiều ở các xã ngoài thị. Do thực hiện tốt chương trình 327 (chương trình phủ xanh đất trống, đồi núi trọc) nên thảm thực vật ở các vùng dự án ngày càng đa dạng, diện tích rừng trồng được củng cố và phát triển. * Tài nguyên khoáng sản Hiện nay trên địa bàn thị xã chưa phát hiện được nguồn tài nguyên khoáng sản nào ngoài cát, sỏi…với trữ lượng hạn chế nên đã hạn chế việc phát triển các ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp của thị xã 4.1.1.7. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên * Những thuận lợi và lợi thế Vị trí địa lý của thị xã thuận lợi để phát triển giao lưu, trao đổi hàng hóa, bố trí các cơ sở sản xuất, kinh doanh, buôn bán. Trên địa bàn thị xã có Quốc lộ 3 chạy qua và mạng lưới giao thông dày đặc thuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - văn hóa với các phường, xã, các tỉnh, huyện phụ cận. Đây là những điều kiện cơ bản để đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế thương mại, thuận lợi cho việc cơ giới hóa giao thông, xây dựng vùng kinh tế tập trung… Đất đai khí hậu của thị xã có tính ổn định cao về địa chất, khá thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của của thị xã. * Những khó khăn hạn chế Lượng mưa hằng năm lớn nhưng phân hóa theo mùa, đặc điểm địa hình không thuận lợi cho việc lựa chọn địa điểm xây dựng các nhà cao tầng. Các nguồn tài nguyên không được ưu đãi, hạn chế đến phát triển các ngành công nghiệp. Vào mùa khô việc khai thác nguồn nước phục vụ cho sản xuất và sinh hoạt còn gặp nhiều khó khăn. Diện tích đất canh tác thấp, hạn chế đến khả năng phát triển đa dạng hóa vùng chuyên canh và cơ hội việc làm cho người lao động. 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 4.1.2.1 Tình hình dân số, lao động. - Theo số liệu thống kê tính đến 01/04/2009 toàn có 8585 hộ lao động chủ yếu là nông nghiệp, và phi nông nghiệp. - Thành phần dân tộc gồm: Kinh, Tày, Dao. - Trình độ dân trí: Nhìn chung so với mặt bằng xã hội hiện nay còn thấp. Song đa số nhân dân trong thị xã có ý thức về pháp luật và áp dụng khoa học kỹ thuật vào trong sản xuất và đời sống sinh hoạt. Trong những năm gần đây, có những nhân tố mới dám đầu tư vào thâm canh sản xuất và chuyển hướng sản xuất hàng hoá. Tuy nhiên mới chỉ dừng lại ở mức độ nhỏ trong phạm vi hẹp, chưa thành hệ thống phong trào. 4.1.2.2. Tình hình phát triển giáo dục, y tế, an ninh quốc phòng * Giáo dục Sự nghiệp giáo dục đào tạo của thị xã ngày càng phát triển, cơ sở vật chất được quan tâm đầu tư nâng cấp, 90% số trường và phòng học được xây dựng kiên cố (cao nhất tỉnh Bắc Kạn). Chất lượng dạy và học từng bước được nâng lên, giữ vững là đơn vị dẫn đầu chất lượng và thành tích học. Nhiều loại hình trường lớp được mở rộng và phát triển đáp ứng nhu cầu học tập của con em nhân dân. Công tác xã hội hóa giáo dục có chuyển biến, bước đầu đã huy động được toàn xã hội chăm lo, phát triển sự nghiệp giáo dục của tỉnh. Mặt khác, trên địa bàn thị xã có trường Cao đẳng cộng đồng, trung cấp y tế, các cơ sở dạy nghề, truyền nghề của tư nhân…hàng năm đào tạo hàng ngàn lao động có trình độ chuyên môn, kỹ thuật cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thị xã nói riêng và tỉnh Bắc Kạn nói chung. * Y tế Sự nghiệp y tế có nhiều tiến bộ, cơ sở vật chất và trang thiết bị đang từng bước được nâng cao. Đội ngũ thầy thuốc được đào tạo bồi dưỡng cả về chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp. Trên địa bàn thị xã có một bệnh viện đa khoa tỉnh, một bệnh viện 500 giường, 01 phòng khám khu vực, một viện điều dưỡng, 01 trung tâm y tế thị xã và 08 trạm y tế do thị xã quản lý. Tuy nhiên, về cơ sở vật chất, phương tiện khám chữa bệnh ở các tuyến cơ sở còn rất hạn chế. Một số trạm y tế còn chung với trụ sở làm việc của UBND xã, phường. Kinh tế Nhà nước dành cho sự nghiệp y tế còn hạn hẹp, chưa có điều kiện để nâng cấp trang thiết bị. * An ninh quốc phòng - An ninh: Tình hình chính trị trên địa bàn thị xã ổn định, trật tự an toàn xã hội được giữ vững. Bảo vệ an toàn các ngày lễ tết, và các hoạt động văn hoá thể thao, vui chơi của quần chúng nhân dân trên địa bàn thị xã. - Quốc phòng: Công tác tổ chức xây dựng lực lượng của thị xã theo đúng tỉ lệ quy định. Trong năm 2009 qua công tác huấn luyện chiến đấu đơn vị thị xã đạt đơn vị giỏi và được cấp trên công nhận là đơn vị hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ. 4.1.3. Tình hình sử dụng quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Bắc Kạn Một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu của công tác quản lý Nhà nước về đất đai là thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ hàng năm với đơn vị cấp xã, phường, thị thị trấn. Vì vậy, UBND thị xã Bắc Kạn đã chỉ đạo cán bộ chuyên môn thu thập số liệu biến động đất đai năm 2010, căn cứ hiện trạng sử dụng đất năm 2009, kịp thời lập biểu mẫu báo cáo thống kê hiện trạng sử dụng đất của thị xã năm 2010(tính đến ngày 01/01/2011) được thể hiện qua bảng 4.4 sau: Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn thị xã Bắc Kạn STT Loại đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích tự nhiên 13688,00 100 1.1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 11276,19 82,38 1.1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1265,39 9,24 1.1.2 Đất lâm nghiệp LNP 9954,76 72,73 1.1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 53,77 0,39 1.1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 2,27 0,02 1.2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 1180,69 8,63 1.2.1 Đất ở OTC 286,56 2,09 1.2.2 Đất chuyên dùng CDG 772,07 5,64 1.2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 0,18 0,001 1.2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 6,11 0,04 1.2.5 Đất sông suối và MNCD SMN 115,77 0,85 1.2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 1.3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 1231,12 8,99 1.3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 137,77 1,01 1.3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 1048,01 7,66 1.3.3 Đất núi đá không có rừng cây NCS 45,34 0,33 (Nguồn: Phòng TN & MT) - Ưu điểm: Qua thực tế cho thấy công tác sử dụng đất đai của thị xã đã được khai thác theo hướng sản xuất chính đó là việc thâm canh lúa nước, trồng các loại cây lương thực chủ lực như: Ngô, sắn, cây ăn quả. - Nhược điểm: Việc sử dụng đất của người dân trong toàn thị xã vẫn chủ yếu theo hình thức quảng canh, khai thác không theo quy hoạch, vì vậy làm cho đất đai bị manh mún và dẫn đến nguy cơ phá vỡ hệ sinh thái, việc canh tác trên đất dốc chưa áp dụng các biện pháp chống sói mòn nên đất đai thường bị rửa trôi lớp đất mặt, tác động xấu đến môi trường sinh thái chung của toàn thị xã. Ngoài ra kết hợp với việc sử dụng diện tích đất chưa sử dụng vào mục đích chung để nâng cao đời sống của người dân trong toàn thị xã. 4.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Bắc Kạn Trong những năm qua, trên địa bàn thị xã Bắc Kạn đã có sự biến động về giá đất tương đối nhiều. Ta quan tâm đến vấn đề chuyển nhượng đất qua các năm 2005 đến 2009. Năm 2005, 2006, thị trường bất động sản chìm vào giấc ngủ đông. Năm 2007, 2008 thị trường bất động sản lại diễn ra sôi động. Nguồn cung đất đai trong thị trường khá lớn. Trong năm việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai diễn ra ồ ạt. Năm 2009 việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất đai lắng xuống so với hai năm 2007 và 2008 nhưng vẫn giữ được mức ổn định. Các bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà thì thủ tục đăng kí sang tên cho người nhận chuyển nhượng dễ dàng và thuận tiện, những thửa chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ thì việc sang tên chuyển nhượng vẫn tương đối nhiều. Tuy nhiên chủ nhận chuyển nhượng cũng có những khó khăn nhất định trong việc sang tên, hợp thức hóa cấp giấy chứng nhận. Việc chuyển nhượng bất động sản chưa được cấp giấy chứng nhận dẫn đến tình trạng chính quyền địa phương, cơ quan địa chính nắm bắt hết được số lượng các vụ chuyển nhượng và gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. Bảng 4.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất STT Mục đích sử dụng đất Tổng diện tích tự nhiên năm 2010 Diện tích đã đo đạc lập bản đồ địa chính Tình hình cấp giấy chứng nhận QSDĐ Số giấy chứng nhận đã trao Số lượng giấy đã cấp Diện tích đã cấp GCNQSDĐ Hé gia đình, cá nhân Tổ chức DT theo bản đồ địa chính DT theo các loại bản đồ khác Hé gia đình, cá nhân Tổ chức Hé gia đình, cá nhân Tổ chức (1) (2) (3) (4) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) I Đất nông nghiệp 1 Đất sản xuất nông nghiệp 2 Đất lâm nghiệp 3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 5 Đất nông nghiệp khác II Đất phi nông nghiệp 1 Đất ở 2 Đất chuyên dùng - Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp - Đất quốc phòng - Đất an ninh - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp - Đất có mục đích công cộng 3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 5 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 6 Đất phi nông nghiệp khác III Đất chưa sử dụng - Tổng cộng (Số liệu phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Bắc Kạn) Số liệu bảng trên cho thấy trong những năm qua, phòng TN&MT trường thị xã đã cấp được một khối lượng lớn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất, trong đó công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất ở được hết sức quan tâm. Phạm vi của đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thửa đất đã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã do UBND thị xã Bắc Kạn cấp. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thuộc UBND thị xã. Do đó, việc đăng kí biến động được thực hiện tại cơ quan cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, số liệu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đề tài được thu thập tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất - bộ phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của UBND thị xã Bắc Kạn phần nào phản ánh được diễn biến giao dịch nhà đất qua các năm. 4.3 Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước; trên địa bàn thị xã Bắc Kạn và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng. 4.3.1. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước và địa bàn thị xã Bắc Kạn Nhà nước đã đưa ra những văn bản pháp luật nhằm quản lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Các văn bản được liên tiếp ra đời bổ sung, thay thế nhau. Cho tới thời điểm tiến hành làm chuyên đề, các văn bản có hiệu lực thi hành về vấn đề giá đất đã được ban hành đầy đủ và được thực thi từ Trung Ương đến địa phương. Để thi hành Luật Đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Đối với đất ở được thể hiện qua bảng 4.4. Bảng 4.4. Giá nhà nước quy định của thửa đất Đơn vị tính: 1000đ /m2 STT Loại đô thị Mức giá Giá tối thiểu Giá tối đa 1 Đặc biệt 1500 67.500 2 I 400 42.500 3 II 150 30.000 4 III 120 19.500 5 IV 50 13.350 6 V 30 6.700 (Nguồn: Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004) 4.3.2.1. Công tác định giá đất tại thị xã Bắc Kạn năm 2010 - 2011 Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ và Thông tư liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất, hướng dẫn phân loại đường phố và loại vị trí. Cũng như các tỉnh và thành phố khác trong cả nước, UBND tỉnh Bắc Kạn tiến hành công tác định giá đất với tất cả các loại đất trên địa bàn thị xã. Sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Áp dụng Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Thông tư 114/2004/TT-BTC, UBND tỉnh Bắc Kạn công bố giá đất vào ngày 01/01/2004 hàng năm để làm cơ sở thực hiện giao dịch giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Theo đó, các Quyết định áp dụng cho giá đất qua các năm 2007, 2008,2009,2010, 2011 lần lượt là : Quyết định 2600/2006/QĐ-UBND ngày 26/12/2006, Quyết định 2535/2007/QĐ-UBND ngày 21/12/2007, Quyết định số 2688/2008/QĐ-UBND ngày 19/12/2008, Quyết định số 4000/2009/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND tỉnh Bắc Kạn, Quyết định số 2800/2010/QĐ-UBND ngày 04/12/2010 ban hành quy định giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn. 4.3.2.2. Giá đất quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn Để nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã, tôi tiến hành tổng hợp giá đất trên thị trường tại 15 đường phố đại diện cho 5 nhóm đường phố của địa bàn nghiên cứu trong thời gian từ 10/01/2011 đến 01/05/2011, bao gồm: Nhóm I (trên 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Thành Công; Đường Trường Chinh; Đường Trần Hưng Đạo. Nhóm II (từ 7 đến cận 10 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Hùng Vương; Đường Kon Tum; Đường Nguyễn Văn Thoát Nhóm III (từ 4 đến cận 7 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Cứu Quốc; Đường Đội Kỳ, Đường Phùng Chí Kiên. Nhóm IV (từ 1 đến cận 3 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Đường Thái Nguyên; Đường Thanh niên; Đường Nguyễn Văn Tố. Nhóm V (dưới 1 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: Tuyến đường Nông Thượng - Tân Thành; dọc đường Thái Nguyên; Đường Nông Thượng - Thanh Vận. 4.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011 4.3.2.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người Bảng 4.6. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người STT Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2008 2009 2010 1 Dân sè Người 293628 295296 298215 2 GTGT theo giá thực tế Tỷ VNĐ 2008.35 2482.92 3217.21 3 GTGT (HH) bình quân trên đầu người Triệu VNĐ 6.839 8.408 10.788 (Nguồn: Phòng thống kê - UBND Thị xã Bắc Kạn) Qua bảng 4.6 cho thấy dân số thị xã Bắc Kạn tăng khá nhanh, việc này ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người dân, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng chuyển dần sang đất phi nông nghiệp trong đó đất ở chiếm tỷ lệ gia tăng lớn nhất. Tính từ năm 2008 đến năm 2010, dân số thị xã đã tăng lên 4587 người. Kết quả gia tăng dân số dẫn đến yêu cầu lớn về đất ở, GDP hàng năm trên đầu người cũng tăng nhanh chóng. Việc này cũng có ảnh hưởng đến sự mua bán diễn ra trên thị trường bất động sản. Mặt khác dân số lại phân bố không đồng đều trên địa bàn thị xã. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực. 4.3.2.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 4.3.2.2.1 Biến động giá đất đường phố nhóm I và một số yếu tố ảnh hưởng Các đường, phố nhóm I bao gồm: Đường Trần Hưng Đạo; Đường Trường Chinh; Đường Thành Công. Diễn biến giá đất nhóm I được thể hiện qua bảng 4.7 dưới đây: Bảng 4.7. Giá đất của các đường phố nhóm I Đường Phố Vị Trí Giá TT trung bình qua các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Đường Trần Hưng Đạo 1 20000 25000 7000 12000 3.3 2.08 2 18000 23000 5000 10900 3.6 2.1 3 14000 18000 4000 10000 3.5 1.8 Đường Trường Chinh 1 18000 20000 5000 12000 3.6 1.6 2 16900 18500 4500 11000 4.35 1.6 3 12000 14000 3000 10000 4.0 1.4 Đường Thành Công 1 15000 18000 5000 12000 3.0 1.5 2 11900 15000 4000 11500 2.9 1.3 3 10000 13000 3600 10000 2.7 1.3 (Nguồn: Phòng TN & MT và điều tra thực địa) Những tuyến phố này có đặc điểm là các tuyến phố trung tâm. Những tuyến phố này có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều công ty, nhà hàng, chợ, cửa hàng kinh doanh, công trình phục vụ công cộng, trường học... Mật độ và mức sống của người dân tại khu vực này là khá cao. Việc giá đất ở tại các đường, phố này cao do việc kết hợp mục đích giữa đất ở và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời của các thửa đất. Như vậy, tại các trục đường khác nhau thì giá đất tại nhóm 1 cũng khác nhau. Bảng 4.7 cho thấy giá đất nhóm I có xu hướng tăng nhanh. Nếu năm 2010 giá đất thực tế tại đường Thành Công là 10 triệu đồng/m2 thì đến năm 2011 giá đất tại vị trí này đã lên đến 25 triệu đồng/m2, tức là giá đất tăng gấp 2,5 lần so với thời điểm năm 2010. Nguyên nhân làm cho giá đất ở đoạn đường này tăng do đây là vị trí tập trung nhiều nhất các trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí và các hoạt động sinh hoạt của người dân trong thị xã. Đó là điều kiện rất thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán kinh doanh hàng hóa và dịch vụ. Dân cư của thị xã tập trung khá đông trên khu phố này và hoạt động chủ yếu của họ đó là kinh doanh các loại hàng hóa và nhà hàng ăn uống (do có bến xe và chợ Bắc Kạn nằm tại đó). Tại khu vực này mức độ tiêu thụ hàng hóa mạnh, khả năng năng kinh doanh tiêu thụ gấp 4 - 5 lần các vị trí khác. Chính vì vậy, nhiều người chấp nhận bỏ một khoản tiền lớn để mua đất tại đó với giá cao mà không ngần ngại. Tuy nhiên, hiện trên khu vực này nhu cầu bán đất hầu như rất ít. Qua điều tra cho thấy số vụ chuyển nhượng BĐS tại các đường phố nhóm I diễn ra chủ yếu tại các vị trí 2, vị trí 3 còn vị trí 1 là rất ít. Tại các vị trí 1, BĐS được sử dụng để đầu tư kinh doanh mang lại lợi nhuận cao. Ta thấy giá đất chuyển nhượng tại khu vực diễn ra không đều, giá đất của vị trí 1 cao hơn hẳn so với giá các vị trí tiếp sau, do vị trí này mang lại khả năng sinh lợi cao. Tuy nhiên, số vụ chuyển nhượng ở các tuyến phố này ít do giá đất cao không phù hợp với điều kiện kinh tế của phần lớn người dân, cũng như tâm lý của chủ sử dụng không có nhu cầu chuyển đổi chỗ ở. Trên thực tế cũng cho thấy, giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng 1 tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và các yếu tố khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây đó là tại các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,… thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng… Những yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất. 4.3.2.2.2 Biến động giá đất đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm II bao gồm: Đường Hùng Vương; Đường Kon Tum; Đường Nguyễn Văn Thoát. Diễn biến giá đất nhóm II được thể hiện qua bảng 4.9 dưới đây: Bảng 4.8. Giá đất của các đường phố nhóm II Đường Phố Vị Trí Giá TT trung bình qua các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Đường Hùng Vương 1 18000 22000 5000 11000 3.6 2.0 2 16000 19000 4500 10000 3.5 1.9 3 13000 15000 3700 9000 3.5 1.6 Đường Kon Tum 1 10000 12000 3500 7000 2.8 1.7 2 8000 10000 3000 6000 2.6 1.6 3 5000 8000 2000 5000 2.8 1.6 Đường Nguyễn Văn Thoát 1 15000 19000 5000 9000 2.8 2.1 2 11000 15000 4000 8000 2.6 1.8 3 7000 12000 3200 7000 2.1 1.7 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn) Bảng 4.8. thể hiện Giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất năm 2011 5được tính theo giá quy định tại Quyết định Quyết định số 2800/2010/QĐ-UBND ngày 04/12/2010 của UBND tỉnh Bắc Kạn về việc Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn năm 2011. Theo đó, giá đất tại đường Hùng Vương vị trí 1 là 11 triệu đồng/m2. Nhưng tại vị trí 1 của các tuyến đường Nguyễn Văn Thoát có giá quy định là 9 triệu đồng/m2, đường Kon Tum là 7 triệu đồng/m2. Như vậy cùng là đường phố nhóm II nhưng giá do Nhà nước quy định đối với từng tuyến phố khác nhau do đặc điểm của từng tuyến phố mang lại. Qua nghiên cứu giá thị trường của đường phố nhóm II tại bảng 4.8 cho thấy: giá đất thị trường qua các năm tăng đều ở các vị trí, ở các đường phố. Tuy nhiên mức độ tăng trong năm 2011 cao hơn, diễn ra nhộn nhịp và sôi động hơn so với thị trường BĐS thời kỳ năm 2010. Các nhà đầu tư vào chứng khoán có lợi nhuận chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến cho giá nhà đất tăng. Các tuyến đường này đều nằm trên đường rộng, có khả năng sinh lời. Trên mặt đường chính thường là các doanh nghiệp buôn bán hoặc kinh doanh, các vụ chuyển quyền sử dụng đất ở trên vị trí 1 thường ít, thường xảy ra mua bán ở các vị trí 2, 3. Các vị trí bên trong thường là những nơi thuận lợi. Nhìn chung, ở các vị trí 2, 3 thuận lợi cho cuộc sống của những gia đình không sản xuất kinh doanh, không muốn ầm ĩ, các vị trí bên trong của tuyến đường có điều kiện đi lại thuận lợi. Cũng sát trục đường chính nên giá đất của các tuyến đường thường cao. 4.3.2.2.3. Biến động giá đất đường phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm III bao gồm: Đường Cứu Quốc; Đường Đội Kỳ, Đường Phùng Chí Kiên. Diễn biến giá đất nhóm III được thể hiện qua bảng 4.9 dưới đây: Bảng 4.9. Giá đất của các đường phố nhóm III Đường Phố Vị Trí Giá TT trung bình qua các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Đường Cứu Quốc 1 9500 16000 4000 6500 2,3 2.5 2 6000 11000 2800 4500 2,1 2,4 3 3600 8400 1700 4000 2,0 2,1 Đường Đội Kỳ 1 8500 14000 4000 6000 2,1 2,3 2 6000 10500 3000 5000 2,0 2,1 3 4500 7500 2500 4000 1,8 1,9 Đường Phựng Chớ Kiờn 1 5800 12000 3000 6000 1,9 2,0 2 5000 9500 2800 5500 1,7 1,9 3 3600 6800 2600 4000 1,4 1,7 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã và điều tra, phỏng vấn) Cũng tương tự đường phố nhóm I và nhóm II, giá đất quy định cũng có sự thay đổi qua từng năm. Nhìn vào bảng số liệu cho thấy mức giá của đường Cứu Quốc năm 2010 và 2011 có sự chênh lệch khá lớn. Nếu như năm 2010 giá thực tế tại vị trí 2 trên đoạn đường Cứu Quốc là 6 triệu đồng/m2 thì đến năm 2011 cũng tại vị trí này mức giá đã tăng lên 11 triệu đồng/m2. Dự kiến trong tương lai giá đất tại vị trí này còn có dấu hiệu lên cao hơn bởi theo quy hoạch 2008 - 2009 đoạn đường này đang được chú trọng đầu tư mở rộng thành đường 27m. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán hay xây dựng các khu vui chơi, giải trí… phục vụ cho nhu cầu của người dân tại thị xã. Bên cạnh mức tăng giá đất tại đường Cứu Quốc thì giá đất tại đường Đội Kỳ cũng đang có xu hướng tăng lên nhanh chóng. Bởi lẽ đoạn đường này là khu vực tập trung nhiều trường học như trường Mầm non Sông Cầu,trường tiểu học Sông Cầu, trường THCS Bắc Kạn, trường THPT Bắc Kạn, trường THPT chuyên, trường hướng nghiệp. Có thể nói đây là một trong những đoạn đường trọng yếu của thị xã, mật độ dân cư đi lại đông. Đây là điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán cũng như việc đi lại của người dân. Do việc mở mang khu đô thị phía nam phường Phùng Chí Kiên nên đường Phùng Chí Kiên mới được khởi công xây dựng để tạo điều kiện đi lại thuận tiện cho người dân khu vực này, đồng thời còn làm giảm lượng người đi lại trong khu vực trung tâm của thị xã. Tuy nhiên, do đây là đoạn đường tránh nên việc kinh doanh, buôn bán của người dân chỉ mang tính chất nhỏ lẻ. Chính vì vậy mức giá ở đoạn đường này có phần thấp hơn mức giá trên đoạn đường Cứu Quốc và đường Đội Kỳ. 4.3.2.2.4 Biến động giá đất đường phố nhóm IV và một số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm IV bao gồm: Đường Thái Nguyên; Đường Thanh niên; Đường Nguyễn Văn Tố. Diễn biến giá đất nhóm III được thể hiện qua bảng 4.11 dưới đây: Bảng 4.11. Giá đất của các đường phố nhóm IV Đường Phố Vị Trí Giá TT trung bình qua các năm Giá QĐ qua các năm Mức chênh lệch (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Đường Thỏi Nguyờn 1 7000 12000 2200 3500 3.18 3.4 2 5500 8000 1800 2600 3.05 3.07 3 4000 6500 1500 2000 2.6 3.25 Đường Thanh niên 1 5000 7500 2000 3000 2.5 2.5 2 3000 6000 1500 2000 2.0 2.75 3 2500 4000 1000 1500 2.0 2.6 Đường Nguyễn Văn Tố 1 4500 7000 1500 2500 3.0 2.8 2 3000 5500 1000 2000 3.0 2.7 3 1500 2500 500 1000 3.0 2.5 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã và điều tra, phỏng vấn) Nhìn vào bảng 4.11, ta thấy giá đất quy định của Nhà nước nhóm IV không có sự thay đổi nhiều qua các năm. Năm 2011, giá đất quy định cao nhất trên các tuyến đường phố nhóm IV là 3,5 triệu đồng/m2. Trong các năm 2010, 2011 UBND Tỉnh Bắc Kạn ban hành các quy định về giá đất theo từng năm, nhưng không có sự thay đổi nhiều về giá đất so với năm 2008, 2009, còn giá đất thực tế trên thị trường biến động với xu hướng tăng trên tất cả các đường phố, đặc biệt trong năm 2011. Qua đó cho thấy, giá đất quy định của Nhà nước qua các năm vẫn chưa phù hợp với những diễn biến của thị trường nhà đất. 4.3.2.2.5 Biến động giá đất đường phố nhóm V và một số yếu tố ảnh hưởng Các đường phố nhóm V bao gồm: Tuyến đường Nông Thượng - Tân Thành; dọc đường Thái Nguyên; Đường Nông Thượng - Thanh Vận. Diễn biến giá đất nhóm III được thể hiện qua bảng 4.12 dưới đây: Bảng 4.12. Giá đất của các đường phố nhóm V Đường Phố Vị Trí Giá TT trung bình qua các năm Giá QĐ qua các năm (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) 2010 2011 2010 2011 Tuyến đường Nông Thượng - Thanh Vận 1 700 700 700 700 2 500 500 500 500 3 250 250 250 250 dọc đường Thỏi Nguyờn 1 800 800 800 800 2 500 500 500 500 3 250 250 250 250 Đường Nông Thượng - .Tân Thành 1 700 700 700 700 2 550 550 550 550 3 400 400 400 400 (Nguồn: Số liệu thu thập từ Phòng TNMT thị xã và điều tra, phỏng vấn) Qua bảng 4.12 cho thấy mức giá theo quy định năm 2010, 2011 ở 3 đoạn đường vẫn giữ nguyên. Bởi đây là những đoạn đường không có biến động gì đáng kể, về cơ sơ hạ tầng, giao thông còn chưa phát triển đồng bộ, mật độ dân cư ít, người dân chủ yếu là lao động tự do. Bảng 4.13. Chênh lệch giá đất trung bình trên các vị trí của các đường phố của các nhóm đường Năm Giá quy định (lần) VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 2010 2011 Năm Giá bình quân trên thị trường (lần) VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 2010 2011 Năm [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 2010 2011 (Nguồn: Số liệu điều tra, phỏng vấn) 4.5.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định 2800/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bắc Kạn quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn tôi lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường Thành Công, phỏng vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, được lập cho việc thu thập thông tin từng thửa đất…, dữ liệu được sử dụng là điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường) đất ở đô thị tại các tuyến đường đó trên thị xã Bắc Kạn . Qua đó thấy được vị trí lô đất đến giá trị thửa đất. Bảng 4.14. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Thành Công Vị trí Giá TT trung bình qua các năm Mức chênh lệch (1000.000 đ/m²) [Giỏ TTTB/Giỏ QĐ (lần)] 2010 2011 2010 2011 1 2 3 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, phỏng vấn) Bảng 4.14 phản ánh rõ giá bán thị trường của đường phố Thành Công, giá bán của vị trí 2, 3 có một khoảng cách khá xa so với vị trí 1 của đường phố. Đường phố Trần Hưng Đạo được coi là nơi có giá bán cao nhất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn. Giá bán của các lô đất có vị trí mặt tiền trên các trục đường chính (VT 1) cao hơn rất nhiều lần so với các lô đất có mặt tiền bám trong các VT 2, 3. Như vậy giá đất thị trường tại các năm tiến hành điều tra không đồng đều ở các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường phố do các yếu tố chủ quan và khách quan mang lại. Yếu tố chủ quan ở đây là các thửa đất gần trung tâm thành phố hơn, cơ sở hạ tầng tốt hơn, gần các trung tâm thương mại, có hình thể thửa đất và diện tích phù hợp,... thì có giá chuyển nhượng cao hơn. Yếu tố khách quan qua tìm hiểu có thể là: yếu tố về con người, quá trình sử dụng, yếu tố về tín ngưỡng,... các yếu tố này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đối với từng thửa đất. 4.5.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất Để có thể đánh giá được mức độ ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, tôi lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều mặt tiền khác nhau sử dụng phương pháp điều tra theo mẫu phiếu để phỏng vấn trực tiếp người dân. Kết quả được thể hiện dưới bảng dưới đây: Bảng 4.15. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất Độ rộng mặt tiền (m) Giá bán (1000 đ) Đường A Đường B Đường C 3 2.500 – 3.000 4 3.500 – 4.500 5 >5.500 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, phỏng vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, với cùng một chiều dài ô đất như nhau nhưng ô đất có chiều rộng mặt tiền càng bé thì giá bán /1m2 thấp hơn các ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn hơn. Với các lô đất có diện tích càng lớn thì giá đất càng tăng cao. Diện tích mặt tiền lớn có lợi thế về kinh doanh, và mang lại lợi nhuận cao hơn. 4.5.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Do quá trình đô thị hóa tăng nhanh trong những năm trở lại đây nên nhu cầu về đất ở ngày càng tăng. Để góp phần nâng cao quỹ đất ở cho người dân, thị xã Bắc Kạn trong những năm vừa qua đã triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư. Giá đất của các khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hoàn thành có sự thay đổi khá lớn. Hình 4.7. Bản đồ KDC Đức Xuân I Hình 4.8. Bản đồ KDC Đức Xuân II Hình 4.10. Bản đồ khu đô thị phía Nam Để có thể đánh giá được ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, tôi lựa chọn 02 khu dân cư được quy hoạch trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010 - 2011, các dự án đã hoàn thành và đã giao xong: Khu dân cư Đức Xuân I, II phường Đức Xuân và khu đô thị phía Nam phường Phùng Chí Kiên. Dựa trên phương pháp điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu tôi tiến hành điều tra trên hai khu vực trên. Kết quả điều tra được thể hiện dưới các bảng sau: Bảng 4.16: Đặc điểm của một số khu dân cư Khu dân cư Diện tích (m2) Tổng số lô quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành QH Khu dân cư Đức Xuân I, II phường Đức Xuân 46125 615 2000 2003 Khu đô thị phía Nam phường Phựng Chớ Kiờn 85800 1100 2002 2010 (Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Kạn) Khu dân cư Đức Xuân I, II, phường Đức Xuân được quy hoạch theo quyết định số 192/QĐ-UBND ngày 31/01/2000 của UBND tỉnh Bắc Kạn. Là khu đất do thị xã làm chủ đầu tư. Khu dân cư bắt đầu được quy hoạch năm 2000, được hoàn thành năm 2003. Có 615 lô với 46125 ha đất. Theo điều tra thực tế giá đất trước những năm quy hoạch đất của khu cư có giá là 2 - 2,5 triệu đồng/m2. Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình là 6 triệu đồng/m2, đến năm 2003 sau khi hoàn thành quy hoạch, khu dân cư đang hoàn thiện cơ sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra là 7,5 triệu đồng/m2 cho đến 9 triệu đồng/m2 Khu đô thị phía Nam phường Phùng Chí Kiên được quy hoạch theo quyết định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2005 của UBND tỉnh Bắc Kạn. Với diện tích 85800 ha, chia ra 1100 lô. Bắt đầu quy hoạch năm 2002 và hoàn thành năm 2010. Trước năm quy hoạch, giá đất của một lô đất tại khu dân cư này có giá trung bình là 5 triệu đồng/m2. Nhưng khi khu dân cư bắt đầu hoàn thành và đưa vào sử dụng thì mức giá trung bình là 11 triệu đồng/m2. Qua đây cho thấy mức giá khi bắt đầu quy hoạch và sau khi thực hiện quy hoạch có một sự chênh lệch rõ rệt. Bảng 4.17: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án Đơn vị: 1000/m2 Khu dân cư Giá đất TB(1000/m2) Mức chênh lệch Bắt đầu quy hoạch Sau khi thực hiện QH Chênh đơn giá (1.000 đ/m2) Khu dân cư Đức Xuân I, II 2.000 - 2.500 6.000 - 9.000 4.000 - 6.500 Giá đất trung bình 2000 7.500 Khu đô thị phía nam phường Phựng Chớ Kiờn 4.000 - 5.500 9.000 - 14.500 5.000 - 9.000 Giá đất trung bình 5000 11000 (Nguồn: Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bắc Kạn) 4.5. Đề xuất một số giải pháp Ngay từ khi tổ chức quy hoạch tổng thể, chi tiết cầu, đường, khu đô thị mới,…, Nhà nước cần quan tâm đến những vị trí đắc địa, đất dọc hai bên đường, đất tại các khu trung tâm…Đồng thời, trong quá trình triển khai tổ chức thi công, (trong đó có ưu tiên huy độngmọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư) đầu tư cơ sở hạ tầng, Nhà nước cần quan tâm tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý toàn bộ đất đai tại những khu vực, vị trí đắc địa và sau đó tiến hành tổ chức đấu thầu công khai từng hạng mục công trình đầu tư cơ sở hạ tầng. Đơn cử như tại Thành phố Hồ Chí Minh đang tổ chức vay tiền đền bù giải tỏa Khu đô thị mới Thủ Thiêm - quận 2 – và tổ chức cho các nhà đầu tư công khai đấu thầu “đầu tư” trên từng hạng mục công trình căn cứ theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền duyệt và thông qua. Toàn bộ số tiền chênh lệch (siêu lợi nhuận) do việc tăng giá trị đất, tăng giá cả đất sẽ được thu về ngân sách nhà nước. Một phần trong nguồn thu đặc biệt này, kiến nghị sẽ dùng đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp “thuê”, xây dựng nhà ở cho người tái định cư, đảm bảo thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước. Những nhà đầu tư có đất mà kéo dài thời gian xây dựng, không có vốn để đầu tư thì phải thu hồi. Tất cả hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản phải thu thuế chuyển nhượng và thuế lợi tức để tránh thất thu cho ngân sách và ngăn chặn đầu cơ. Cần có sự phối h ợp nhịp nhàng giữa các ban ngành như: ngành giao th ông, ng ành Tài nguyên và Môi trường, UBND các cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt bằng….trong công tác quản lý và sử dụng đất đai t ại đ ịa ph ư ơng. Phần 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn cho thấy giá đất ở chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất ở do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Việc giá đất ở thực tế hiện nay quá cao không phản ánh đúng giá trị thực đất đai trong sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như chưa thực sự phù hợp với mức thu nhập của người dân. Sự chênh lệch giữa giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định gây khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong việc thực hiện các chính sách liên quan như: công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, việc định giá tài sản về nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, ... Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. Dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu về nơi ở tăng, giá đất tăng. Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí của thửa đất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn định dẫn đến nhu cầu của người mua cao, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, ... Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội. Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích,... đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư. - Giá đất do tỉnh ban hành hiện nay là tương đối phù hợp với điều kiện tự nhiên và sự phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Bắc Kạn . - Nguồn nhân lực trong lĩnh vực định giá đất và bất động sản vẫn còn thiếu gây ảnh hưởng tới quá trình định giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn. - Hiện nay các dịch vụ phục vụ cho việc giao dịch đất đai trên địa bàn Thị xã đã tương đối hoàn chỉnh như Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, tạo điều kiện cho việc mua bán trao đổi đất đai diễn ra thuận lợi; một số công ty môi giới về nhà đất đã bắt đầu xuất hiện trên địa bàn thị xã giúp giá đất do tỉnh ban hành được công khai tránh tình trạng giá bán trên thị trường vượt quá nhiều so với giá của Tỉnh quy định. 5.2. Đề nghị - UBND Thị xã tăng thêm nguồn lực trong cơ quan quản lý đất đai để các cơ quan này có thể làm việc tốt hơn. - UBND Thị xã tổ chức đào tạo cán bộ có kiến thức chuyên môn trong công tác định giá đất và quản lý thị trường bất động sản. - UBND Thị xã phối hợp các cơ quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản và các dịch vụ môi giới nhà đất (dưới sự quản lý của cơ quan chuyên môn) để công khai và niêm yết giá đất. Phụ lục Bảng 4.5. Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2010 đến 2011 TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở năm 2010 Giá đất ở năm 2011 (1000 đ/m2) (1000 đ/m2) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT1 VT2 VT3 1 Đường Thành Công Ngã tư chợ Bắc Kạn cũ Cầu thư viện cũ 5000 4000 3600 12000 11500 10000 2 Đường Trường Chinh Ngã tư điện lực tỉnh Ngã tư giao với đường Dương Mạc Hiếu đến hết đường Trường Chinh 5000 4600 3000 12000 11000 10000 3 Đường Trần Hưng Đạo Ngã tư đường Trường Chinh Đến hết đường Trần Hưng Đạo 6000 5000 4000 12000 10900 10000 4 Đường Hùng Vương Nối đường 27 phía đông Ngã ba đường đội kỳ, nối đường Thanh niên 5000 4500 3000 11000 10000 9000 5 Đường Kon Tum Ngã ba nối đường Trần Hưng Đạo Ngã ba công ty ô tô đến hết địa phận Đức Xuân 3700 3500 2000 7000 6000 5000 6 Đường Nguyễn Văn Thoát Nối đường Trần Hưng Đạo Đường 27 phía đông 5000 4200 3200 9000 8000 7000 7 Đường Cứu Quốc ngã tư chợ Bắc Kạn Giáp nhà bà Lựa 4000 2500 1700 6500 4500 4000 8 Đường Đội Kỳ Ngã ba đường Hùng Vương Đường Bàn Văn Hoan 4000 3000 2000 6000 5000 4000 9 Đường Phựng Chớ Kiờn Từ cầu cạn Ngã ba đường Nguyễn Văn Tố 3000 2800 2600 6500 5500 4000 10 Đường Thỏi Nguyờn Ngã ba đường Nguyễn Văn Tố Đến hết đất phường Phựng Chớ Kiờn 2200 1800 1500 3500 2600 2000 11 Đường Thanh niên Đoạn từ cách lộ giới đường Thành Công Đến hết đường Thanh niên 2000 1500 1000 3000 2000 1500 12 Đường Nguyễn Văn Tố Cách lộ giới đường Cứu Quốc 20m Giáp đất Nông Thượng 1500 1000 500 2500 2000 1000 13 Tuyến đường Nông Thượng - Thanh Vận Cách lộ giới đường Nguyễn Văn Tố Giáp đất Thanh Vận 700 500 250 700 500 250 14 Dọc đường Thỏi Nguyờn Giáp đất Nông Thượng Cách lộ giới QL3 20m rẽ vào trường học đến đầu đập tràn 800 600 350 800 600 350 15 Đường Nông Thượng - .Tân Thành Từ cầu Pác Cốp Cách lộ giới QL3 100m đến cách lộ giới đường Thỏi Nguyờn 20 m 700 550 400 700 550 400 (Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường thị xã Bắc Kạn và điều tra thực địa)