Đề tài Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các chung cư trên địa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh

Phần A: MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Ăn, ở, mặc, đi lại, làm việc, học tập, vui chơi giải trí là những nội dung cơ bản của cuộc sống con người. Ăn ngon, đủ dinh dưỡng, ở có vệ sinh, tiện nghi cao, đi lại với phương tiện thuận lợi, nhanh chóng, làm việc, học tập có điều kiện tốt, vui chơi giải trí lành mạnh, đó là một phần chất lượng của cuộc sống hàng ngày của con người. Tất cả những nội dung cơ bản của cuộc sống đều rất quan trọng, ảnh hưởng tác động, tương hỗ lẫn nhau. Nhưng phải nói rằng nội dung “ở” là một yếu tố ảnh hưởng khá nhiều đến các yếu tố khác, nó là một trong những bộ mặt quan trọng nhất của nội dung cuộc sống. Nhìn vào nhà ở, người ta biết mức sống, tri thức, phong cách, nghề nghiệp của con người, nhìn vào nhà ở người ta cũng biết cuộc sống của con người ở trong đó đã “lạc nghiệp” chưa. Vì thế, từ bao đời, trong suy nghĩ của người Việt Nam và nhiều dân tộc khác mới có câu: “Có an cư, mới lạc nghiệp”. Nhà ở là loại công trình xuất hiện sớm trong lịch sử phát triển của xã hội loài người. Đó là tổ ấm của gia đình nhằm tạo những môi trường thích nghi với cuộc sống của cá nhân và gia đình, trước hết đảm bảo cho con người có thể có nơi trú ẩn, chống được sự đe dọa của thú dữ, cũng như những điều kiện bất lợi của thiên nhiên như: nắng, mưa, bão, gió, nhiệt độ khắc nghiệt. Xã hội càng phát triển thì chức năng gia đình cũng có chuyển biến và nhà ở cũng được phát triển về hình thức và nội dung. Nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn, nương thân đơn thuần mà còn là đơn vị sản xuất kinh tế ở quy mô gia đình, một cơ sở để bảo vệ nòi giống, để từng cá thể và gia đình phát triển một cách toàn diện và đã từng được xem là cơ sở tiêu thụ hàng hóa trong xã hội đương đại để tận hưởng những phúc lợi của xã hội, thành tựu của kỹ thuật và khoa học của thời đại. Ví dụ như ở xã hội nguyên thủy: với đời sống du cư, nhà ở sơ khai chỉ là kiến trúc chòi lều ken từ cành lá trên các ngọn cây cao để tránh thú dữ, hoặc là những góc khuất trên sường núi hay trong hang động có chèn lấp thêm cây cỏ đất đá để tạo nên môi trường sống tiện nghi an toàn hơn. Dần dần thì ngôi nhà trở thành các túp lều làm từ thảo mộc, đất, đá nằm sát mặt đất, hay các kiểu nhà đất nửa hầm hay nhà sàn để tạo ra không gian sinh hoạt thích ứng với cuộc sống luân canh định cư. Nhà ở hiện nay cuối cùng đã là một chuỗi nhiều không gian liên hoàn với mỗi không gian là một chức năng riêng biệt có đầy đủ trang thiết bị để thỏa mãn nhu cầu phong phú chất lượng cao của đời sống gia đình hiện đại. Như vậy nhà ở là sản phẩm do con người tạo ra và luôn luôn được con người cải tiến, hoàn thiện dựa trên kinh nghiệm chinh phục thiên nhiên, lợi dụng, khai thác thiên nhiên, đồng thời nhằm tận dụng phúc lợi do những tiến bộ khoa học kỹ thuật và mức sống xã hội luôn được nâng cao của văn minh nhân loại. Hơn bất kì công trình kiến trúc nào, nhà ở bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất những điều kiện đặc thù của thiên nhiên (như khí hậu, địa hình, cảnh quan sinh thái của một vùng điạ lý), của mức sống kinh tế văn hóa(về đời sống tinh thần cũng như vật chất của dân tộc, thời đại). Khi nghiên cứu vế nhà ở, cần phải tìm hiểu những đặc điểm môi trường, khí hậu, xã hội, kinh tế, những tác nhân có ảnh hưởng đến công trình, để đảm bảo sự phát triển bền vững của xã hội. Các chương trình tái định cư của thành phố nằm trong quá trình phát triển toàn cầu hóa và chuyển đổi kinh tế chung của Việt Nam từ những năm 90. Việc hòa nhập vào sự tiến triển chung của Thế giới, hiện đại hóa kinh tế xã hội của đất nước, đẩy mạnh thêm quá trình phát triển đô thị và đặt ra những vấn đề cấp bách cho việc quản lý cuộc sống đô thị, việc xử lí các khu cư trú tạm bợ và tìm kiếm những giải pháp để đối phó với sự xuống cấp của môi trường. Quận 4 là quận nội thành có diện tích nhỏ nhất nhưng có mật độ dân số đứng hàng thứ hai so với 21 quận huyện khác TP Hồ Chí Minh. Về địa lý quận 4 có một vị trí khá quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển đô thị của Tp. Hồ Chí Minh. Hiện nay, do đang đứng trước một áp lực khá lớn của hoạt động phát triển đô thị và những xáo trộn bắt buộc trong việc bố trí lại sử dụng đất, xáo trộn về nơi ở của một số đông các hộ dân, nhu cầu nhà ở và sự thu hẹp đất ở, Quận 4 sẽ tiếp tục có những chung cư mới để phục vụ tái định cư và nhu cầu nhà ở của người dân. Kiến trúc cao tầng cận đại là sản phẩm của quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa. Do sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp, thương nghiệp và do sự tăng nhanh dân số đô thị, sự khan hiếm về đất xây dựng đã thúc đẩy kiến trúc phát triển theo chiều cao. Việc phát triển mạnh các phương tiện và vật liệu xây dựng đã tạo cơ sở vật chất cho việc xây dựng nhà cao tầng, chung cư cao tầng. Bên cạnh đó, cũng còn tồn tại một số chung cư có tuổi thọ lâu năm, có hiện tượng ô nhiễm nặng, phát sinh nhiều vấn đề môi trường đòi hỏi phải có chiến lược bảo vệ môi trường phù hợp. Vì thế, chúng tôi tiến hành khảo sát các khu chung cư trong phạm vi quận 4 với đề tài: “Nghiên cứu, đề xuất các giải pháp quản lý chất lượng môi trường cho các chung cư trên địa bàn Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu hiện tại Khảo sát hiện trạng môi trường sống của các khu chung cư trên địa bàn Quận 4. Xây dựng mô hình khu chung cư sinh thái phục vụ cho công tác nghiên cứu về nhu cầu nhà ở. Mục tiêu lâu dài Đề ra phương hướng quản lý môi trường cho các chung cư mới. Cung cấp thông tin về hiện trạng môi trường cho công tác quản lý môi trường và quy hoạch nhà ở Quận 4. Tính cấp thiết của đề tài - Ở các đô thị lớn, sự phát triển nhanh chóng của công nghiệp, thương nghiệp và do dân số tăng nhanh, đất xây dựng ngày càng khan hiếm đã thúc đẩy kiến trúc phát triển theo chiều cao. Quận 4 đang trên đà phát triển, các khu nhà ổ chuột đã được dẹp bỏ, thay vào đó, các chung cư mọc lên nhanh chóng để giải quyết vấn để chỗ ở cho người dân. - Bên cạnh các chung cư mới, vẫn còn rất nhiều chung cư cũ, những lợi ích chính đáng của người dân đòi hỏi có sự quản lý, lại không được quan tâm đúng mức. Hiện tượng cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian, gây tiếng ồn quá mức, xả rác thải, khí thải, quảng cáo, viết, vẽ bậy, họp chợ... ở các chung cư không phải là hiếm. Còn rất thiếu khoảng không gian cây xanh cho cư dân ở chung cư. Một khoảng không gian để cư dân sống ở chung cư dạo mát, để trẻ em nô đùa hay đơn giản để hít thở khí trời dường như còn quá hiếm hoi. - Tình hình quản lý chung cư lỏng lẻo hiện nay cũng tạo điều kiện cho sự xuất hiện của các tệ nạn xã hội: ma túy, trộm cướp, bạo lực….Nếu không có biện pháp quản lý kịp thời thì các chung cư rồi cũng sẽ trở thành "những khu ổ chuột kiểu mới". Hiện trạng các khu cư mới xây xuống cấp ngày càng nhanh là vấn đề mới nảy sinh. Cơ sở thực hiện đề tài Thông tin về các chung cư tại Quận 4 Hiện trạng môi trường các khu chung cư Các số liệu cập nhật - Các nghiên cứu ứng dụng các công nghệ phần mềm dùng xử lí số liệu như SPSS 11.5. Nội dung thực hiện Để đạt được các mục tiêu đề ra, đề tài cần thực hiện các nội dung sau: Thu thập và tổng hợp các tài liệu liên quan; Tổng quan về vấn đề nhà ở đô thị nói chung và quận 4 nói riêng; - Điều tra môi trường sống tại các khu chung cư trong phạm vi quận 4 nhằm đánh giá thực trạng môi trường, tình hình xã hội và các nhu cầu của người dân; Thống kê, xử lý và đánh giá các số liệu thu thập; và Dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các mô hình chung cư sinh thái tương lai. Giới hạn của đề tài Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi địa bàn quận 4. Đề tài được thực hiện trong vòng 12 tuần. Bố cục đồ án Đồ án gồm 3 phần: Mở đầu: Tóm tắt toàn bộ đề tài, đặt vấn đề, tính cấp thiết của đề tài, nội dung thực hiện và giới hạn của đề tài. Nội dung: gồm 6 chương Chương 1: Tổng quan vấn đề nhà ở đô thị Chương 2: Tổng quan về Quận 4 và hiện trạng chung cư trên địa bàn Quận 4 Chương 3: Phương pháp nghiên cứu và kết quả điều tra Chương 4: Đánh giá thực trạng chung cư quận 4 và đề xuất giải pháp quản lý môi trường - Nghiên cứu đề xuất mẫu chung cư cao tầng sinh thái . Kết luận và kiến nghị: Tổng kết các ưu điểm và nhược điểm của đồ án. Phụ lục: Hình ảnh thực tế về môi trường chung cư Quận 4, Bảng câu hỏi điều tra, các bảng kết quả từ xử lý số liệu. Phần B: NỘI DUNG Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NHÀ Ở ĐÔ THỊ Các vấn đề về nhà ở đô thị Nhận định chung Trong thời kì bao cấp, toàn bộ vấn đề nhà ở của đô thị đều do nhà nước giải quyết. Sang thời kì đổi mới, vấn đề nhà ở đô thị đã dần dần giải quyết theo hướng năng động linh hoạt hơn, nhưng rõ ràng vẫn chưa có một đường lối mang tính chiến lược lâu dài. Ví dụ như Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có dân 10 triệu người trong những thập niên tới, vì vậy nhà ở đô thị là một trong những vấn đề quan trọng hàng đầu. Ngay từ hôm nay với dân số 8 triệu người, nhà ở đã là một trong những vấn đề bức xúc nhất. Mặc dù tỉ lệ hộ có nhà ở chiếm hơn 99% tổng số hộ thường trú, nhưng gần 80% là nhà bán kiên cố trở xuống, trong đó khoảng 16% là nhà tạm. Ngoài ra số hộ tạm trú chiếm khoảng 12-15% số hộ thường trú vẫn chưa có nhà ở hoặc chỉ ở trong các nhà tạm bợ. Diện tích nhà ở bình quân khoảng 10m2/ng, nhưng thực tế khoảng 20% số hộ có diện tích bình quân 15 đến trên 30m2/ng, số còn lại diện tích bình quân 5-6m2/ng và đa phần là bán kiên cố trở xuống. Số hộ có diện tích ở bình quân lớn thông thường là nhà căn phố với rất nhiều diện tích không sử dụng đến, ngược lại trong nhà chung cư, nhà lụp xụp…đa phần là người thu nhập thấp, hộ đông người nên diện tích ở bình quân rất thấp. Từ năm 2000-2010, để đảm bảo toàn bộ dân thành phố có thể vào ở nhà kiên cố với diện tích ở bình quân 14-16m2/ng thì thành phố phải xây dựng thêm 120-140 triệu m2 nhà ở trong đó có hơn 35 triệu m2 thay thế nhà bán kiên cố, nhà tạm, nhà xuống cấp hư hỏng nặng. Sự nghiệp nhà ở của hầu hết các thành phố ở nước ta đều quá lớn lao phức tạp không chỉ về số lượng, chất lượng, loại hình nhà, mà quan trọng hơn là phải làm sao phù hợp được với từng đối tượng ở, tạo ra một lối sống, một nếp văn hóa ở, văn minh hiện đại và đậm đà bản sắc dân tộc. Nhà ở phải phù hợp với từng đối tượng ở khác nhau là vấn đề quan trọng hàng đầu để từ đấy có thể đưa ra những chính sách nhà ở, cơ cấu nhà ở hợp lý nhất, nhằm đưa sự nghiệp nhà ở phát triển nhanh chóng, đúng đắn, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị. * Chuyển sang thời kì kinh tế thị trường, trong nhân dân đã có một sự phân hóa về thu nhập và chi tiêu – Thực chất đã hình thành những tầng lớp xã hội có thu nhập khác nhau. Trong khi đó chính sách nhà ở, giải pháp nhà ở vẫn không có gì thay đổi. Người nghèo đô thị, người có thu nhập thấp không mua nổi, không ở nổi trong các loại nhà xây dựng không khác gì thời kì bao cấp. Người thu nhập khá và cao thì yêu cầu nhà cửa phải có chất lượng cao, diện tích rộng lớn giống như họ đòi hỏi các loại hàng hóa khác trên thị trường. Nhà ở cũng như hàng hóa phải đáp ứng được nhu cầu nhiều mặt xã hội; nhà ở cũng như hàng hóa không phải là nguyên nhân tạo ra sự phân tầng xã hội, phân biệt giai cấp. Vấn đề đối tượng ở, giải pháp và chính sách nhà ở đối với các đối tượng khác nhau Trong thời kì kinh tế bao cấp, mức thu nhập của mọi người không có chênh lệch đáng kể. Ngoài một số cán bộ có chế độ ưu đãi đặc biệt vể nhà ở và một số mặt khác, dường như nhu cầu về nhà ở đối với mọi người đều cơ bản giống nhau, dù có khác biệt chút ít về tiêu chuẩn diện tích phân phối nhưng không có vấn đề của những đối tượng ở khác nhau. Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa thì các thành phần xã hội tại các thành phố Việt Nam hiện nay có sự phân hóa ngày càng rõ rệt. Có người thu nhập cao, rất cao, có người thu nhập vừa, thu nhập thấp và rất thấp…,tính chất làm ăn sinh sống và chi tiêu của các thành phần xã hội có sự khác nhau rõ ràng hơn. Ngay bậc lương cán bộ công nhân viên chức nhà nước và cơ sở quốc doanh từ chênh lệch 1-5 lần nay đã là 1-10 lần và nếu tiền tệ hóa các mức lương thì sự chênh lệch đó còn lớn hơn nữa. Từ khả năng thu nhập và khả năng tích lũy, các thành phần xã hội đã có những nhu cầu về ở khác nhau. Tất yếu hình thành nhiều đối tượng ở khác nhau trong xã hội. Xin nêu một dẫn chứng cụ thể tại Thành phố Hồ Chí Minh: Theo số liệu thống kê năm 2003 của Cục Thống kê thành phố và số liệu điều tra xã hội học thì mức thu nhập và khả năng tích lũy của người dân thành phố có thể chia thành 5 nhóm: Nhóm I: Không có khả năng tích lũy- chiếm ~ 15% số hộ Nhóm II: Tích lũy tối đa 600.000đ/h – chiếm ~ 45% số hộ Nhóm III: Tích lũy tối đa 1.000.000đ/h – chiếm ~ 20% số hộ Nhóm IV: Tích lũy tối đa 1.200.000 – 2.000.000đ/h - chiếm ~ 15% số hộ Nhóm V: Tích lũy trên 2.000.000 - chiếm ~ 5% số hộ Số liệu này đã nói lên: Thực tế trong nhân dân đã có sự phân hóa thành những thành phần xã hội khác nhau theo khả năng thu nhập và khả năng tích lũy. Từ đó có những nhu cầu xã hội khác nhau, trong đó quan trọng nhất là nhu cầu về nhà ở. Số người thu nhập thấp nhóm I, nhóm II chiếm một tỷ lệ rất lớn ~ 60%. Dù có nhu cầu ở với mức tối thiểu, cũng không có khả năng có được nhà ở. Ngoài ra nhóm III với ~ 20% số hộ dù có được một ít tích lũy nhưng muốn có nhà ở phải có sự hỗ trợ lớn của Nhà nước và xã hội. Số còn lại nhóm IV, nhóm V ~ 20% số hộ, ngược lại còn có nhu cầu cao hơn nhiều so với mức ở trung bình hiện nay. Sự phân hóa các thành phần xã hội với những mức thu nhập chênh lệch đã tạo ra những nhu cầu nhà ở khác nhau theo các nhóm và đó chính là sự hình thành những đối tượng ở khác nhau. Đây là sự khác biệt lớn nhất so với thời kì bao cấp trong vấn đề nhà ở đô thị. Khi đã có sự phân tầng xã hội, tất yếu sẽ có những đối tượng ở khác nhau. Các loại hình nhà ở phải phù hợp với từng đối tượng ở. Mặt khác đối với từng đối tượng ở, Nhà nước sẽ dễ dàng có những chính sách khác nhau. Đối với người nghèo Nhà nước sẽ hỗ trợ tối đa, trong chính sách hỗ trợ đầu tư cũng như trong chính sách thuê nhà hoặc mua nhà. Ngược lại, đối với người thu nhập cao thì nhà nước sẽ thu tối đa. Làm như vậy không phải là phân biệt giàu nghèo mà chính là tạo được sự công bằng xã hội cao hơn. Có thể khái quát nhu cầu ở của các đối tượng: Đối với nhóm I,II chỉ cần có chỗ ở với tiện nghi tối thiểu cho sinh hoạt gia đình và mưu sinh. Đối với nhóm III, cần có chỗ với tiện nghi vừa phải và có thể tự nâng cấp dần ngôi nhà hoặc căn hộ của mình. Đối với nhóm IV và V có yêu cầu khá cao về chỗ ở, không chỉ là diện tích, tiện nghi, chất lượng căn hộ mà vị trí địa điểm được họ coi là tiêu chí rất quan trọng đối với nhà ở. Hiện nay Nhà nước chỉ có những chính sách chung về đất đai, về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, về tiêu chuẩn ở và phương thức ở. Những chính sách chung đó dường như có tính công bằng xã hội, nhưng thực chất đã tạo nên sự không công bằng nhất là đối với những thành phần thu nhập thấp. Trong thực tế hiện nay, các công ty kinh doanh – đầu tư – phát triển nhà quốc doanh đồng thời với việc kinh doanh nhà đất, họ được giao thêm một số nhiệm vụ chính trị xã hội như tiếp nhận người bị giải tỏa kênh rạch hoặc giải tỏa xây dựng giao thông v.v…kèm theo đó nhà nước có giao cho họ một số cơ sở vật chất nhất định như vốn, ngân sách, đất đai…Thành phố Hồ Chí Minh là nơi điển hình thực thi việc phát triển nhà ở theo phương thức này. Họ vừa kinh doanh vừa làm nhiệm vụ xã hội. Họ đã tạo nên những khu mới một mặt mang tính bao cấp nhất định, một mặt đáp ứng nhu cầu ở cho các đối tượng ở khác nhau theo phương thức “lấy nhà nuôi nhà”. Cách làm này còn khá nhiều điều bất cập. Tổ chức các khu ở hiện nay thông thường là xây nhà phố ( hoặc phân lô bán đất) dọc theo các mặt tiền đường , phía bên trong là nhà chung cư tiêu chuẩn thấp…và biệt thự. Mục tiêu là lấy nhà phố, biệt thự để nuôi chung cư và có lãi. Tức là bán nhà phố hoặc lô đất để xây chung cư cho người bị giải tỏa, người thu nhập thấp trả góp…Kết quả là những người giàu ở nhà phố, ở biệt thự chiếm một tỷ lệ đất đai và hạ tầng kỹ thuật quá lớn so với tiêu chuẩn chung của đô thị, người nghèo thì ở chung cư, càng nghèo càng ở lên cao và diện tích căn hộ càng nhỏ. Hộ giàu thường ít người, hộ nghèo thường nhiều người,diện tích chênh lệch rất lớn từ 3-4m2 đến 30-40m2/ng; diện tích đất ở chênh lệch còn lớn hơn. Trong khi đó Nhà nước không có những chính sách khác nhau cho từng thành phần, tất cả đều được đối đãi như nhau, và đó là sự không công bằng. Nhà nước phải có những chính sách khác nhau đối với các đối tượng ở, phải có những giải pháp nhà ở khác nhau tương ứng với mức thu nhập, như vậy mới tạo điều kiện cho mọi người có nhà ở nhất là người thu nhập thấp và mới có sự công bằng xã hội trong vấn đề nhà ở đô thị: Đối với đối tượng thu nhập thấp và rất thấp, Nhà nước phải thực hiện chính sách tạo điều kiện dễ dàng cho các chủ thể sản xuất nhà ở và thụ hưởng nhà ở. Nhà ở của họ thường là nhà tiêu chuẩn thấp, bán kiên cố, thậm chí là nhà tạm với phương thức bán hoặc cho thuê. Đối với người có mức thu nhập trung bình, Nhà nước phải bao cấp một phần như giảm tiền đất đai, tiền hạ tầng kỹ thuật, thuế xây dựng hoặc có ưu đãi trong việc vay tiền mua nhà và trả góp…Nhà ở của họ là nhà chung cư có tiêu chuẩn vừa có tầng cao, thấp và trung bình, đồng thời có thể tạo điều kiện cho họ dần dần tự nâng cấp căn hộ của mình. Đối với đối tượng ở có mức thu nhập cao và rất cao thì sẵn sàng đáp ứng nhu cầu ở của họ nhưng toàn bộ những giá trị để tạo nên tiện nghi và chất lượng ở tốt của họ từ đất đai, hạ tầng kỹ thuật, giá thành nhà…đều phải được thu tối đa theo giá thị trường. Ngoài những ngôi nhà ở, còn có thể tạo ra những khu ở khác nhau cho các đối tượng ở khác nhau, như khu nhà ở cao cấp, khu nhà ở phổ thông, khu nhà ở tiêu chuẩn thấp hoặc cư trú tạm trong 5-10 năm và có chương trình giải tỏa rõ ràng. Các khu nhà ở cao cấp và trung bình ngoài đơn vị quốc doanh hoặc các thành phần kinh tế khác đầu tư – kinh doanh và có chính sách rõ ràng về đất đai, hạ tầng, thuế xây dựng, vốn vay v.v…Ngược lại các khu ở tiêu chuẩn thấp có thể do các đơn vị nhà nước đảm nhiệm với cơ chế nặng về bao cấp hơn. Có thể căn cứ vào 5 nhóm thu thập khác nhau để đưa ra 5 đối tượng ở. Nhà nước có những chính sách về nhà ở khác nhau đối với họ, và có những giải pháp khác nhau cho từng đối tượng như tiêu chuẩn ở, loại hình nhà ở, tính chất nhà ở v.v…Chỉ có làm như vậy sự nghiệp phát triển nhà ở đô thị mới phát triển được nhanh chóng, mới tránh được những bất cập trong sự nghiệp xây dựng nhà ở hiện nay và mới đáp ứng đúng được yêu cầu về nhà ở cho các đối tượng. Thực tế đô thị đang tồn tại hai loại hình nhà chủ yếu: nhà riêng lẻ và nhà chung cư. Nhà riêng lẻ có tính xã hội hóa cao hơn, kết hợp được giữa ở với làm ăn sinh sống, và có thề tự nâng cấp phát triển ở mức độ cho phép. Vì thế nhà riêng lẻ - bao gồm nhà liên kế và nhà phố (nhà phố là loại nhà liên kế có mặt tiền giáp với đường phố) – rất phù hợp với hoàn cảnh kinh tế hiện nay. Nhưng nhà liên kế rất bất lợi cho đô thị lớn, bởi nó chiếm đất lớn, mật độ xây dựng dày đặc, diện tích sàn trên đầu người quá chênh lệch so với chung cư và gây cho quản lí đô thị nhiều khó khăn, phức tạp. Từ đó tạo ra sự không công bằng trên phương diện sử dụng đất đô thị... Bảng 1 - So sánh các chỉ tiêu về ở Hạng mục Nhà liên kế Chung cư Hiện trạng 12 quận nội thành cũ Diện tích đất ở (m2/ng) 12 - 16 1.5 - 2.5 ~ 15 Diện tích sàn ở (m2/ng) 36 - 42 10 - 12 10,6 Mật độ xây dựng (%) 80 - 100 35 - 40 67 Mật độ ở (ng/ha) 240 - 400 300 - 1800 634 Vì thế nhà liên kế dứt khoát không thể là loại hình chính của một thành phố lớn. Tuy nhiên nó vẫn có một tác dụng trong một giai đoạn lịch sử nhất định – Với cơ chế thị trường loại hình này sẽ tự điều chỉnh, biến hoá thành những loại hình khác nhau. Tuy nhiên phải có thời gian, không thể nôn nóng dẹp bỏ ngay được – chỉ cho phép xây dưng hoặc hạn chế xây dựng tùy theo sự kiểm soát của quy hoạch, đồng thời Nhà nước phải có biện pháp cứng rắn hơn, những tác động mạnh mẽ hơn để hạn chế nhà riêng lẻ và đẩy mạnh phát triển nhà chung cư. Chung cư phải là loại hình nhà ở chính của một thành phố lớn. Phải có nhiều loại chung cư khác nhau để đáp ứng cho những đối tượng ở khác nhau: Chung cư cao cấp đòi hỏi tiện nghi, trang thiết bị cao hơn, đắt tiền hơn, để đáp ứng cho đối tượng ở có thu nhập khá và cao. Chung cư cao cấp phù hợp hơn với loại nhà ở cao tầng (9 tầng trở lên). Có thể cho tư nhân đầu tư kinh doanh, nhà nước thu tối đa mọi khoản có thể thu. Chung cư tiêu chuẩn vừa, phục cụ cho các thành phần có thu nhập vừa. Tầng cao 6 – 11 tầng. Xây dựng ban đầu có thể đơn sơ, tạo điều kiện cho người ở có thể nâng cấp căn hộ của mình. Nhà nước hỗ trợ một phần cho người đầu tư xây dựng và một phần cho người mua hoặc thuê nhà. Chung cư tiêu chuẩn thấp – với diện tích và tiện nghi tối thiểu nhưng đồng thời cũng phải có khả năng tự nâng cấp để phù hợp với cuộc sống, tuy trước mắt là thu nhập thấp nhưng sau 10 – 20 năm nữa sẽ có một mức sống khá hơn. Chung cư tiêu chuẩn thấp nên làm thấp tầng để phù hợp với điều kiện sống của tầng lớp thu nhập thấp. Nhà nước phải hỗ trợ tối đa cho người đầu tư xây dựng và cả người mua hoặc thuê nhà. Nhà chung cư rất phù hợp với phương thức nhà cho thuê - Nhà cho thuê rất phổ biến ở tất cả các nước. Khi người dân chưa có tiền để mua nhà, khi chưa có nghề nghiệp ổn định và kể cả chưa thích ứng với một khu ở nào đấy…thì thuê nhà đối với họ thuận lợi hơn rất nhiều. Phương thức thuê nhà tạo cho người dân sớm có chỗ ở hơn. Nhà cho thuê có thể do nhà nước đầu tư, nhưng cũng có thể do các thành phần kinh tế khác đầu tư. Nhà ở cho người nghèo đô thị, cho dân tạm bợ Người nghèo đô thị và dân tạm cư (chủ yếu là dân mới nhập cư) thường có một điểm chung là đa số đều chưa có nghề nghiệp và thu nhập ổn định. Kiếm sống còn chưa ổn thì dĩ nhiên nơi ở cũng có thể chỉ là tạm. Ngoài ra số công nhân ở các khu công nghiệp mới ngày càng đông đến hang vạn người và đều không có chỗ ở. Số người này thường chiếm 15% – 20% dân số của các đô thị lớn, mặc dù kiếm sống chưa ổn, nhưng họ không thể không có một nơi che mưa che nắng và sinh hoạt gia đình. Nếu không giải quyết cho họ thì họ tất phải tìm lấy chỗ ở cho mình, đó là những xóm nhà lụp xụp, lấn chiếm…và đó là tai họa cho đô thị. Nhà nước không thể không lo cho họ. Và chỉ có nhà tạm, nhà bán kiên cố, 1 – 2 tầng được xây dựng trên một mặt bằng tạm sử dụng trong một thời hạn nhất định mới đáp ứng kịp thời với đối tượng khó khăn, phức tạp. Loại nhà này có thể bán có thời hạn hoặc cho thuê với sự hỗ trợ tối đa của Nhà nước. Chúng tôi muốn nhấn mạnh rằng đây là đối tượng mà Nhà nước phải đặc biệt chăm lo, nếu không, chính họ sẽ để lại những hậu quả tai hại khôn lường cho thành phố sau này. Sau 5 – 10 năm, khi cuộc sống đã ổn định, và được nâng cao hơn thì người dân có thể vào ở những loại hình nhà tốt. Các khu đất tạm xây dựng sẽ được cất thành những công trình cần thiết khác cho đô thị. Việc tổ chức xây dựng những khu ở tạm vô hình chung cũng là một hình thức dự trữ đất đai cho đô thị để dùng trong tương lai. Tuy nhiên, với tình hình đất đai đô thị hiện nay thì rất khó thực hiện được giải pháp nêu trên. Hầu hết đất đô thị đều đã có chủ, hầu hết chưa xây dựng vì thiếu vốn hoặc nằm chờ giá đất lên bán. Vì vậy nhà nước cần có chính sách kiên quyết, triệt để hơn để dành lại đất đai cho đô thị, cũng chính là dành lại đất đai cho người nghèo, người thu nhập thấp. Đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Theo số liệu thống kê và điều tra xã hội học năm 2003 thì Thành phố Hồ Chí Minh có đến gần 60% số hộ không có khả năng mua nhà theo phương thức xây dựng nhà ở hiện nay. Hầu hết người nghèo (thu thập thấp và rất thấp) ở các thành phố lớn đều chưa có nhà. Đa phần là lụp xụp, tạm bợ, bán kiên cố, quá chật hẹp, thiếu mọi tiện nghi tối thiểu – hay nói đúng hơn, coi như họ chưa có nhà ở. Muốn cho họ có nhà ở đúng nghĩa thì phải có những loại nhà thích hợp với khả năng mua của họ, và quan trọng hơn là Nhà nước phải có những mức độ hỗ trợ nhất định đối với người mua nhà cũng như đối với người đầu tư xây dựng nhà để bán cho họ. Loại hình nhà thích hợp là: Có diện tích ở bảo đảm cho cuộc cống tối thiểu cho sinh hoạt nếu có thể thêm ít diện tích dành cho kiếm sống. Theo mức sống chung của xã hội đến 2010 thì ít nhất phải là 6 – 8 m2/ng. Có diện tích tối thiểu, bếp riêng, vệ sinh riêng cho từng hộ, bảo đảm điện nước, không bị ngập úng. Chất lượng ngôi nhà không yêu cầu cao và kiên cố, chỉ cần tồn tại khoảng 10 năm khi mà khả năng thu nhập của họ có thể tăng lên thì họ lại thuộc về nhóm đối tượng ở khác. Do vậy nhà chỉ là nhà bán kiên cố, 1 – 2 tầng với các căn hộ độc lập, giá mua nhà phải dưới 500.000đ/m2. Địa điểm và vị trí nhà phải chấp nhận ở những nơi không có nhiều thuận lợi lắm. Vấn đề các khu ở mới Trong nhiều năm qua, thành phố đã xây dựng rất nhiều khu ở mới trên những vùng đất mới phát triển của đô thị hoặc xây dựng lại trên các khu nhà ở cũ. Mô hình các khu ở này không phụ thuộc vào đối tượng ở hoặc tính chất đô thị của địa bàn xây dựng mà chủ yếu là phụ thuộc vào phương thức thức đầu tư kinh doanh nhà ở. Phương thức đó là “ lấy nhà nuôi nhà”. Do các đơn vị đầu tư kinh doanh không có vốn lớn, họ chủ yếu chỉ được Nhà nước giao cho đất và một số ít vốn lưu động cùng với nhiệm vụ được giao. Hình thức kinh doanh nhanh nhất, đơn giản nhất và có lời nhất là xây dựng hạ tầng kỹ thuật rồi chia lô bán nền. Phần còn lại mới là chung cư cho người bị giải tỏa, cho người thu nhập thấp, số lượng này càng nhiều bao nhiêu thì càng bị đẩy lên cao tầng bấy nhiêu. Họ mua không nổi, sống không nổi…đành sang nhượng lại kiếm chút tiền dư rồi lại ra đi…đến những xóm lụp xụp tự phát mới. Từ phương thức đầu tư không hợp lí dẫn đến sự bị động hoặc phá vỡ các giải pháp kiến trúc – quy hoạch…cuối cùng là hậu quả xã hội. Nếu không thay đổi phương thức đầu tư thì mãi mãi chúng ta có những khu ở mới theo hình thức: Nhà chia lô ( nhà ống liên kế) chiếm 70 – 80% diện tích khu ở nằm trải dọc theo các tuyến đường, còn ở giữa hay ở một góc lá một số lượng nhà chung cư hiếm hoi – Đất chia lô càng nhiều thì nhà chung cư càng ít và càng cao mãi. Ở xứ người càng ở lên cao là càng sang, còn ở xứ ta càng ở lên cao là càng hèn – Vì vậy nên mới có chuyện “ Bán nhà chia lô để nuôi nhà tầng, bán tầng thấp để nuôi tầng cao” là vậy! Nếu không lấy đối tượng ở và tính chất của từng khu vực đô thị làm tiêu chí cho việc xây dựng những khu ở mới thí chúng ta mãi mãi sẽ không giải quyết được vấn đề ở cho người thu nhập thấp và sẽ không có được những khu ở văn minh, hiện đại, văn hóa tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc. Hiện nay Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã có chủ trương xây dựng những khu chung cư cao tầng lớn, ví dụ như khu nhà ở phường 12, quận 3 Thành phố Hồ Chí Minh cao 20 tầng cho 480 hộ với chi phí 176 tỷ đồng. Chung cư nêu tiêu chí là nhà ở chất lượng cao dành cho người ở thu nhập thấp, như vậy bình quân mỗi căn hộ gần 500 triệu đồng, liệu người thu nhập thấp có mua nổi, có sống nổi trong các chung cư đó hay không? Đây không phải là giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp mà chỉ là nặng về hình thức kinh doanh nhà ở.Có một số bài báo đã nêu: Nhà nước xây dựng nhà ở cho người nghèo để người giàu ở! Các khu ở mới hiện nay đều rất ít quan tâm đến các cơ sở hạ tầng xã hội và dịch vụ xã hội. Các đơn vị đầu tư thường coi đó là nhiệm vụ của chính quyền địa phương. Rất nhiều trường hợp quy hoạch khu ở được duyệt đều có nhà trẻ, trạm xá, sân chơi và vườn hoa…nhưng đều bị cắt xén chia lô, bán đất, thậm chí vỉa hè cũng bị xén bớt. Đất quý như vàng mà! Vì thế hầu hết trong các khu ở mới, trẻ em đều đá bóng trên đường, hàng quán lấn chiếm vỉa hè, và gần như khu ở nào, cũng có một ngôi chợ chồm hổm. Một khu ở lớn hoàn chỉnh, hoặc một số khu ở nhỏ liên hoàn, cơ quan quản lý quy hoạch và chính quyền giám sát việc thực thi đều phải bảo đảm việc xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội đầy đủ. Tổ chức khu dân cư mới không phải chỉ là vấn đề nhà ở mà đồng thời phải tổ chức xã hội cùng với những cơ sở vật chất về hạ tầng xã hội, dịch vụ và kể cả sản xuất kinh doanh. Khu dân cư mới là khu ở của mọi người, là khu nghỉ ngơi cân bằng lại trí lực, thể lực cho người lao động, là nơi đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của cộng đồng, đáp ứng sự phát triển của trẻ em, đáp ứng sự nghỉ ngơi an dưỡng tốt đẹp của người già, đồng thời còn là nơi thu hút sức lao động nhàn rỗi. 1.2 Các loại hình nhà ở tại các đô thị Thực tiễn xây dựng nhà ở tại các thành phố ở nước ta đã tồn tại rất nhiều loại hình nhà ở khác nhau. Mỗi loại hình đều có những ưu khuyết điểm, những mặt thuận lợi và hạn chế, tùy thuộc vào quá trình xây dựng và sử dụng. Vấn đề đặt ra cho mỗi loại hình nhà là: Cho đối tượng nào sử dụng? Xây dựng ở đâu và vào thời điểm nào? Điều kiện để xây dựng. Nếu loại hình nhà nào là phù hợp với những trường hợp tương ứng thì mới phát huy hiệu quả, ngược lại sẽ không hợp lý. 1.2.1 Nhà phố - nhà liên kế Đây là loại hình nhà rất phổ biến ở các đô thị Việt Nam, bắt đầu từ thời kì đổi mới của đất nước – Không riêng các thành phố lớn mà cả các thành phố nhỏ, các thị trấn cho đến các thành phố đặc bịêt như Huế, Đà Lạt, nhà phố càng mọc lên khắp nơi từ ngoài đường phố lớn đến trong các hẻm nhỏ. Theo nghiên cứu và khảo sát, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện có khoảng 190.000 căn hộ kiên cố trong đó có khoảng 105.000 căn nhà liên kế, tức chiếm hơn 50%. Rõ ràng đây là một con số rất bất hợp lýù về cơ cấu nhà ở. Nhà phố không chỉ tồn tại (đã có hoặc mới xây dưng lại) trên các trục đường phố của nội thành cũ mà còn xây dựng mới rất nhiều ở các khu nhà ở mới, các quận ven nội cũ và các quận mới. Nhà phố - liên kế tạo thế bất lợi lâu dài cho sự phát triển một thành phố lớn, nhưng không thể phê phán một cách máy móc mà phải nhận thấy nhà phố có những ưu thế, những thuận lợi của nó trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay. Trong bối cảnh Nhà nước chưa có đủ vốn và các điều kiện khác để xây dựng nhà ở đại trà, khi các thành phần kinh tế khác còn rất nhiều hạn chế trong việc đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà đất, thì việc nhân dân tự xây dựng nhà ở cho mình là một phương thức xã hội hóa vấn đề nhà ở một cách hữu hiệu nhất và nhà liên kế là loại nhà dễ cho người dân tự đầu tư xây dựng nhất. Trong bối cảnh công nghiệp, dịch vụ, thương mại lớn chưa chiếm vị trí chủ đạo trong nền kinh tế, kinh tế cá thể với thương mại dịch vụ nhỏ, sản xuất tiểu thủ công nghiệp gia đình còn chiếm tỷ trọng lớn trong xã hội thì nhà ở còn kiêm thêm chức năng thương mại, dịch vụ và sản xuất nhỏ. Nhà phố rất thích hợp với điều kiện kinh tế này. Hai chức năng ở và mưu sinh cùng tồn tại trong một ngôi nhà. Ngay cả khi cán bộ công nhân viên chức chưa sống bằng đồng lương chính của mình thì nhà phố mặt tiền là một lợi thế rất lớn đối với họ. Trong bối cảnh phương tiện đi lại chủ yếu bằng xe 2 bánh cá nhân thì nhà phố - liên kế là môi trường thuận lợi nhất cho việc đi lại và cất giữ… Nhà liên kế còn có một lợi thế lớn nữa là nó có thể tự phát triển khi có thêm những nhu cầu bức xúc. Chính vì những lí do đó mà cho đến nay nhà phố - nhà liên kế vẫn còn là mục tiêu của đa số người thành phố và vẫn là mục tiêu rất quan trọng đối với các đơn vị đầu tư kinh doanh địa ốc. Tuy nhiên mặt bất lợi của nhà liên kế chính là đối với đô thị, với toàn bộ sư nghiệp nhà ở nói chung của thành phố: Đã xây dựng riêng lẻ thì rất khó quản lý, rất khó kiểm soát. Sự xây dựng tùy tiện tác động trực tiếp ngay đến bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thị, trật tự và an toàn đô thị. Ngôi nhà vừa để ở vừa để kinh doanh sẽ hạn chế rất lớn chức năng ở, đồng thời tạo nên sự lẫn lộn hỗn tạp giữa ở và kinh doanh không những trong ngôi nhà mà cả trên đường phố, trong một khu phố, trong một khu dân cư nói chung, tạo nên sự bất hợp lý rất lớn trong tổ chức đô thị. Đây là điểm quan trọng nhất. Nhà liên kế chiếm đất đô thị rất lớn, tốn kém nhiều hơn về hạ tầng kỹ thuật và tạo nên sự chênh lệch rất lớn về bình quân diện tích chiếm đất, bình quân diện tích sàn nhà…gây ra sự không công bằng xã hội và sự lãng phí lớn trong kinh tế đô thị. Thực tế xây dựng nhà ở hiện nay, nhà liên kế thường có diện tích chiếm đất bình quân 4m x 18m =72m2, bình quân tầng cao là 3 tầng = 216m2 sàn và thường chỉ ở từ 5 – 6 người. Bình quân chiếm đất đầu người nếu kể cả cộng thêm 15% đất hạ tầng kỹ thuật khoảng 12 -16m2/ng. Bình quân diện tích sàn đầu người khoảng 36 – 42m2/ng. Qua số liệu nêu trên, nhận thấy nhà liên kế đã có những bất lợi rất lớn về mặt kiến trúc quy hoạch và tạo ra sự mất công bằng khá lớn giữa những người ở nhà liên kế với nhà chung cư. Đứng về mặt lâu dài của sự phát triển thành phố, thì loại hình nhà liên kế không thể là thành phần nhà chủ yếu của thành phố, dứt khoát phải hạn chế tối đa loại hình nhà ở này kể cả đối với những thành phố nhỏ. Tuy nhiên trong bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay, nhà phố, nhà liên kế còn phát huy tác dụng nhất định của nó. Việc xóa bỏ ngay loại hình nhà ở này là không có tính hiện thực. Vấn đề là chỉ cho phép xây dựng loại hình nhà ở này trong trường hơp nào, địa bàn nào, số lượng bao nhiêu, về mặt quản lýù xây dựng đô thị phải nghiên cứu và tính toán rất kỹ. Vì vậy: Hạn chế tối đa việc xây nhà liên kế - nhất là quy hoạch phân lô bán đất trong các khu nhà ở mới xây dựng tại các quận ven nội thành cũ và các quận mới. Không tiếp tục xây nhà liên phố - nhà liên kế tại các khu ở lụp xụp xây dựng lại trong các khu nội thành cũ, nhất là khu trung tâm. Trong khu vực nội thành cũ: Chỉ cho phép xây dựng lại nhà phố trên nền nhà cũ. Chỉ cho phép xây dựng nhà phố ở các tuyến đường nhỏ, những tuyến không phải là trục giao thông quan trọng của thành phố hoặc không phải là những tuyến có mật độ giao thông tương đối cao. Hạn chế việc xây dựng nhà phố - nhà liên kế tại các khu ở xây dựng lại.  Nhà chung cư Tỷ lệ nhà chung cư tại hầu hết các thành phố ở nước ta hiện nay còn rất hạn chế, riêng Thành phố Hồ Chí Minh chỉ chiếm khoảng 30% tổng số nhà kiên cố và chỉ mới là chỗ ở của chưa đến 40% dân số thành phố. Đây là hiện tượng trái quy luật đối với những thành phố lớn. Tại sao nhà chung cư chưa phát triển nhiều ở các đô thị? Theo điều tra xã hội học và theo các chuyên gia nhiều ngành, có những ý kiến chung sau đây: j Đối với những người nghèo và người thu nhập thấp: Những người chưa có nghề nghiệp và thu nhập ổn định thì việc ở nhà chung cư đối với họ có rất nhiều bất lợi. Khó có điều kiện làm ăn kiếm sống hơn là ở nhà riêng lẻ dù là nhà tạm, bán kiên cố, chật chội, thiếu tiện nghi. Đối với họ kiếm sống bức xúc hơn là chỗ ở. Vì vậy đa số người bị giải tỏa từ những khu ở lụp xụp được bán nhà chung cư với giá ưu đãi đều đã bán lại đi ở nơi khác. Chi phí hàng ngày phải tốn kém hơn như: giữ xe, bảo vệ, lấy rác, phải đun nấu bằng dầu hoặc gaz, điện nước đều tốn hơn, v.v… Không tiện cho sinh hoạt, như lên xuống lầu, nhất là nhà cao tầng, tiếp xúc với bên ngoài hạn chế v.v… Không đủ khả năng trả tiền mua nhà dù được mua với giá ưu đãi hoặc mua trả góp. Đa số họ là người lao động nghèo chưa quen với lối sống công nghiệp, lối sống đô thị trong khi đó ở nhà chung cư đòi hỏi phải sống theo một quy tắc khá chặt chẽ. Ngoài ra, việc nhà cửa bị hư hỏng phải sửa chữa, việc tăng thêm phương tiện làm việc và sinh hoạt, việc tăng thêm thành phần ở, hoặc khi con cái trưởng thành trong gia đình v.v…đều có rất nhiều bất tiện. Tuy nhiên, những người có nghề nghiệp và thu nhập ổn định, đã quen với nếp sống đô thị, nếu nhà chung cư có những tiện nghi căn hộ và tiện nghi chung thích hợp thì họ hoàn toàn yên tâm sống ở chung cư, dù có thể là chung cư cao tầng. Hiện nay giá đất đô thi ngày càng cao, giá thành xây dựng đắt hơn trước, thủ tục xây nhà đất rất phức tạp, nên việc xây dựng một ngôi nhà riêng lẻ khó khăn hơn rất nhiều. Trong khi đó thủ tục sở hữu nhà chung cư dễ dàng hơn trước, điều đó làm nhiều người dân ngày càng có xu hướng sống ở chung cư nhiều hơn nhiều hơn và họ dần mua lại những căn hộ chung cư từ những người có thu nhập thấp. k Diện đầu tư kinh doanh nhà đất hiện nay chủ yếu vẫn còn hạn chế trong các đơn vị quốc doanh, chưa mở rộng đến các thành phần kinh tế khác. Các đơn vị quốc doanh thì thiếu vốn, thiếu những cơ chế thoáng hơn trong đầu tư và kinh doanh – đa phần vẫn còn nằm trong phương thức lấy nhà nuôi nhà…Do vậy việc xây dựng những khu ở chung cư rất khó khăn, đa phần đều chạy theo phương thức xây nhà phố - nhà liên kế để bán trước sau đó mới xây chung cư. Đối với họ, nhà chung cư chỉ là giải pháp tình thế, chứ chưa phải là giải pháp chiến lược. Đối với các thành phần kinh tế khác muốn đầu tư kinh doanh nhà đất thì điều khó khăn nhất và trước tiên là hạn chế của Luật Đất Đai. l Quy hoạch các khu dân cư, mô hình các loại nhà chung cư, mô hình các khu ở chung cư đối với bối cảnh kinh tế xã hội hiện nay và tương lai như thế nào còn là những vấn đề chưa rõ ràng. Thực tế việc quy hoạch những khu dân cư mới vẫn còn chịu ảnh hưởng rất lớn ở mô hình các khu dân cư thời kỳ bao cấp theo kiểu Liên Xô cũ, chính vì vậy thực tiễn xây dựng thường không đúng với quy hoạch, quy chuẩn xây dựng hay nói một cách khác vì quy hoạch, quy chuẩn xây dựng chưa phù hợp nên đã hạn chế việc xây dựng nhiều khu chung cư mới. Chung cư phải là loại hình nhà ở chủ yếu của thành phố trong tương lai. Việc xây dựng chung cư một cách đại trà phải bắt đầu ngay từ hôm nay. Nhà nước phải có một cơ chế hợp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh nhà đất – nhà chung cư. Tuy nhiên phải xác định rõ ràng những mô hình nhà ở, mô hình khu ở phù hợp với bối cảnh kinh tế xã hội trong đó quan trọng nhất là phù hợp với đối tượng ở và phù hợp với địa bàn xây dựng. Từ đó có thể cung cấp cho xã hội nhiều loại hình nhà chung cư, nhiều loại hình khu ở chung cư nhằm đáp ứng nhu cầu ở phong phú cho xã hội. Chung cư tiêu chuẩn thấp dành cho người có thu nhập tương đối thấp và tương đối ổn định. Căn hộ tối thiểu 40m2 độc lập; nhà thấp tầng: tối đa 5 tầng. Dành một phần, hay toàn bộ tầng trệt cho các chức năng công cộng, cấp công trình ngắn hạn, khoảng 25 - 30 năm. Những loại chung cư này thường rất dễ bị lạc hậu khi mức sống tăng lên nhanh chóng. Ngôi nhà quá kiên cố và lâu bền vừa làm giá thành cao, vừa lãng phí và khó khăn cho quy hoạch phát triển trong tương lai, đặc biệt là chung cư có số hộ rất lớn như President(727 Trần Hưng Đạo), chung cư Miếu Nổi ở Thành phố Hồ Chí Minh…Hàng trăm căn hộ trong một ngôi nhà là cả một xã hội rất phức tạp. Khi ngôi nhà đó xuống cấp và hư hỏng, nó sẽ ảnh hưởng đến hàng ngàn người. Việc quản lý, duy tu, sửa chữa đều rất khó khăn. Do vậy tiêu chuẩn thấp chỉ có thể là thấp tầng và quy mô số hộ không quá lớn. Chung cư tiêu chuẩn vừa dành cho người có thu nhập vừa và ổn định. Căn hộ độc lập tối thiểu 2 - 3 phòng, diện tích 60 - 90 m2. Tầng cao: tối đa 9-11 tầng. Tiện nghi và trang trí nội thất ở mức thấp, tạo điều kiện cho người ở cố thể tự nâng cấp căn hộ của mình. Một cầu thang tối đa 6 căn hộ, tầng trệt để trống dành cho các chức năng công cộng. Chung cư cao cấp: căn hộ 3 – 5 phòng. Diện tích 100 - 120 m2. Tầng trệt để trống dành cho dịch vụ công cộng. Tầng cao không hạn chế. Sân thượng có thể có hồ bơi, có trang thiết bị phòng chống cháy tự động. Đặc biệt phải có chỗ để xe ô tô theo tiêu chuẩn, thông thường là ở các tầng hầm. 1.2.3 Chung cư hỗn hợp Những năm vừa qua tại Thành phố Hồ Chí Minh và một số Thành phố khác thường xuất hiện loại hình chung cư hỗn hợp. Tầng trệt + lầu lửng + lầu một – theo dạng nhà phố liên kế, các tầng trệt là căn hộ khép kín. Loại chung cư này là một hình thức kết hợp giữa nhà phố với chung cư, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà mặt tiền ở các dãy phố buôn bán sầm uất, đồng thời tăng thêm được số hộ cư trú. Về phía kinh doanh nhà đất thì đây cũng là dạng “ lấy nhà nuôi nhà”. Bán nhà phố bên dưới với giá đắt để giảm giá bán các căn hộ trên. Thực chất loại hình này đã đáp ứng được một phần nhu cầu xã hội nhất là các khu phố thương mại. Nhưng việc áp dụng tràn lan nhiều nơi kể cả các khu nhà ở mới là rất vô lý. Thương mại hóa các khu nhà ở. Cư trú và thương mại cùng trong một ngôi nhà lớn có ảnh hưởng đến nhau. Suy cho cùng còn tệ hơn là một khu ở vừa có nhà phố, vừa có nhà chung cư. Vì vậy không nên sử dụng loại hình nhà này trong cơ cấu nhà ở của thành phố, nhất là những khu ở mới. Riêng các dãy phố cũ ở trong các khu phố thương mại đã xuống cấp, hư hỏng phải xây dựng lại thì có thể nghiên cứu sử dụng. 1.2.4 Biệt thự Những năm đầu của thời kì đổi mới, mở cửa, biệt thự được xây dựng rất nhiều, nhất là ở các quận ven nội cũ, các quận mới ở Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Dân tự xây dựng cũng nhiều, các đơn vị dầu tư kinh doanh nhà xây dựng cũng nhiều. Phải nhận thấy rõ, biệt thự chủ yếu không dành cho các đối tượng ở là người Việt Nam. Bởi vì muốn ở nhà biệt thự phải là người rất giàu có. Giá thành nhà, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và chi phí cho việc ở biệt thự đều rất to lớn. Đối tượng ở này không có mấy. Biệt thự chủ yếu là cho người nước ngoài thuê. Thời mới mở cửa, biệt thự đã rất phát huy tác dụng. Sau khủng hoảng kinh tế, cho đến nay, tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn đã xuất hiện các chung cư cao cấp, tiện nghi đầy đủ, dịch vụ rất tốt, đi lại dễ dàng vì đa số người nước ngoài đều làm việc ở trung tâmvà nhất là an ninh, an toàn…Các nhà ở cao tầng và cao cấp này đã hút gần hết khách. Hàng loạt biệt thự bị bỏ không, hoặc phải cho thuê với giá rẻ mạt, và việc xây dựng biệt thự gần như bị ngưng trệ. Biệt thự chỉ còn được xây dựng lại trên những nền nhà cũ ở khu vực trung tâm. Vì vậy, các đối tượng ở của Việt Nam hiện nay chưa có khả năng sống phổ biến trong các biệt thự. Nếu có chỉ là một số rất ít, có thể trong tương lai, số người nước ngoài sống ở Việt Nam, một số Việt kiều, và một số người trong nước kinh doanh thành đạt trở nên giàu có hơn, sẽ có nhu cầu về biệt thự, nhưng số lượng không phổ biến. Trong một số khu du lịch có thể hình thành nhiều loại nhà vườn để nghỉ ngơi ngắn ngày, tính chất của nó không giống như biệt thự. 1.2.5 Nhà liên kế (có sân vườn) – “Biệt thự liên kế” Thực chất là loại nhà liên kế được mở rộng chiều ngang từ 4m lên 7 - 9m và rút ngắn chiều dài từ 18 - 20 m xuống 12m đến 14m. Việc giảm chiều dài nhằm xóa bỏ tính chất nhà hình ống, thông thoáng được dễ dàng phía trước và phía sau có thể một phần sân vườn nhỏ. Tăng chiều rộng nhằm bố trí mặt bằng nhà có các phòng nằm song song, gần giống với mặt bằng biệt thự và đặc biệt là có thể bố trí một gara ô tô. Tầng cao: 2 - 3 tầng, thông thường người ta để lại một phần lầu 2 làm sân thượng. Loại nhà này nâng cấp ở lên gần với biệt thự nhưng lại ít chiếm đất hơn, do vây tiêu chuẩn ở cao hơn, thuộc loại tiêu chuẩn trung cao sẽ rất phù hợp với thành phần thu nhập ở mức cao hơn mức trung bình. Hiện nay nhiều nước đang phát triển như Singapore, Malaysia, Thái Lan, Đài Loan dùng loại hình nhà này phổ biến và được người sử dụng khá yêu chuộng. Ở Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội có thể áp dụng rộng rãi loại hình nhà này, nhất là các quận mới, bố trí xen cài trong các khu ở mới. Do có một phần sân vườn tạo thêm không gian xanh kết hợp với dãy nhà thấp tầng, hàng rào nhẹ…sẽ làm cảnh quan khu ở thêm sinh động. Thực tế loại hình nhà này chiếm diện tích đất chỉ lớn hơn khoảng 20% so với nhà liên kế. Đây là loại hình nhà mới, phù hợp với đối tượng ở có mức thu nhập trung bình cao, phù hợp với các khu vực đang đô thị hóa. Biệt thự liên kế tạo được môi trường tốt, cảnh quan đẹp và không bị một nhược điểm cố hữu của nhà liên kế là dễ biến thành những dãy phố buôn bán. Chức năng ở được nâng cao hơn. Đề nghị được sử dụng phổ biến với tỷ lệ 15% - 20% số lượng nhà ở mới. 1.2.6 Nhà ở trên các khu vực đô thị khác nhau Thực trạng Thành phố Hồ Chí Minh hôm nay đã hình thành những khu vực đô thị có những tính chất khác nhau về tính chất dân cư, tính chất kiến trúc, cơ cấu kinh tế xã hội…có thể đây là một đặc trưng riêng của một thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên ở một thành phố khác cũng có thể xuất hiện hiện tượng này với những khu vực đô thị có những tính chất khác nhau hoặc những đặc thù riêng. Trong quá trình xây dựng lại hay xây dựng mới các khu ở tại các khu vực đô thị khác nhau, việc áp dụng đúng đắn những loại nhà ở cho từng khu vực đô thị sẽ đem lại hiệu quả cao vể kiến trúc – quy hoạch nói riêng và về kinh tế xã hội nói chung, đồng thời cũng tạo thuận lợi trong quản lý đô thị. Ngược lại, áp dụng một cách tùy tiện sẽ gây lãng phí lớn về đất đai, tạo nên những bất hợp lý về cơ cấu đô thị, rất khó khăn cho việc xây dựng một thành phố văn minh, hiện đại, văn hóa tiên tiến và đậm đà bản sắc dân tộc. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh thì việc xây dựng nhà ở tại các khu vực đô thị như sau: j Tại khu vực trung tâm chính của thành phố Ngoài việc xây dựng lại nhà phố trên nền nhà cũ cần dứt điểm không xây dựng mới loại nhà phố, loại nhà liên kế. Các dãy nhà phố cũ nát hư hỏng nặng nên do nhà nước quản lý nên xây dựng lại thành nhà ở nhiều tầng, riêng tầng trệt sử dụng làm cửa hàng cho thuê – không nên dùng loại nhà các tầng dưới là nhà phố, bên trên là căn hộ chung cư. Khuyến khích việc xây dựng nhà ở cao cấp cao tầng, có thể là cụm nhà ở riêng, có thể là một khu hỗn hợp nhà ở cao tầng – văn phòng – khách sạn, hoặc có thể là vừa nhà ở vừa văn phòng trong một cao ốc. Tầng cao khống chế theo quy hoạch. Chỉnh trang, cải tạo hoặc xây mới lại trên khuôn viên cũ toàn bộ nhà biệt thự hiện có. Hạn chế tối đa hoặc ngăn cấm hẳn việc xóa bỏ các biệt thự để xây dựng nhà phố. k Tại các trung tâm khu vực mới Về cơ bản việc kiểm soát xây dựng các loại hình nhà ở cũng giống như khu trung tâm chính – nhưng trường hợp cần thiết có thể xây mới những dãy nhà phố mới kết hợp với chợ hình thành một khu vực phố chợ có tính truyền thống, nhưng phải có quy hoạch rõ ràng, tuyệt đối không thể xây dựng tự phát. l Đối với khu vực các quận cận trung tâm Chỉ cho phép xây dựng nhà phố trên nền nhà cũ, trong các khu vực phố phường có tính thương mại. Đối với các đường trục chính của đô thị, các đường có mật đô giao thông cao, cần hạn chế tối đa việc xây dựng nhà phố - nhà liên kế, khuyến khích việc đầu tư xây dựng chung cư trên các dãy nhà liên kế hư hỏng phải xây dựng lại. Xây dựng lại các khu ổ chuột lụp xụp, nhà cửa xuống cấp hư hỏng nặng thành những khu ở mới theo cơ cấu nhà ở chung cư thích hợp với các đối tượng ở. Việc xây dựng lại nhà ở tại các khu vực lân cận trung tâm cần đặc biệt lưu ý: Không tăng thêm dân số. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị phải giải quyết phù hợp với điều kiện hạ tầng kỹ thuật hiện có. Kết hợp với các khu phố, các khu dân cư hiện hữu để bố trí đầy đủ các cơ sở hạ tầng xã hội. m Đối với các quận ven nội cũ Các quận ven nội cũ như Bình Thạnh, Gò Vấp, Tân Bình, quận 8…những năm qua do sự phát triển đô thị tự phát nên đa số nhà ở đều xây dựng nhà liên kế, không những tốn quỹ đất đai rất lớn mà còn gây khó khăn rất nhiều là cơ cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị không theo kịp với xây dựng nhà. Ngược lại chung cư xây dựng tương đối ít, tiêu chuẩn chung cư rất thấp, đa số căn hộ đều có diện tích dưới 40m2. Có nguy cơ trong tương lai không xa ( sau 20 – 30 năm) sẽ biến thành những khu ổ chuột nhiều tầng, căn hộ bị biến dạng xuống cấp nhanh chóng giống như hàng loạt chung cư ở Hà Nội xây trong thời kỳ bao cấp. Đây sẽ là khó khăn rất lớn trong tương lai. Tuy xây dựng mới chưa lâu, nhưng nay đã bắt đầu sửa chữa cải tạo. Vì vậy xây dựng nhà ở nên theo các nguyên tắc sau: Đối với cán bộ công nhân làm việc trong nhà máy, các khu công nghiệp đã lâu năm và ổn định, tốt nhất là xây dựng loại chung cư thấp tầng tiêu chuẩn thấp và tiêu chuẩn vừa. Loại tối thiểu, chỉ tồn tại 20 -30 năm, bán hoặc cho thuê với giá rẻ. Loại vừa phải, thời hạn 40 - 50 năm tạo điều kiện cho người ở tự nâng cấp ngôi nhà của mình. Diện tích tối thiểu 14 -16 m2/ng. Đối với cán bộ công nhân mới đến làm việc, sinh hoạt và nghề nghiệp chưa thật ổn định, đối với người còn là tạm cư nên xây loại nhà bán kiên cố niên hạn khoảng 10 năm để cho thuê và bán theo thời hạn. Đối với dân mới nhập cư, dân kiếm sống thời vụ, dân tạm trú…phải xây dựng nhà tạm có tổ chức cho họ thuê. n Đối với các quận mới Về cơ bản phương thức xây dựng nhà ở như các quận ven nội cũ. Rất hạn chế việc xây dựng nhà phố liên kế. Có thể xây dựng nhiều loại hình nhà ở có mức sống cao hơn nhà chung cư tiêu chuẩn trung bình cao, nhà liên kế vườn. Ngoài ra, tùy theo vị trí, địa điểm thuận lợi về giao thông, về cảnh quan…có thể xây dựng chung cư cao cấp hoặc biệt thự. Những nơi có điều kiện có thể xây dựng nhà vườn. o Đối với các huyện ngoại thành Không tạo điều kiện để cho người dân xây dựng kiểu nhà phố - liên kế nếu không nằm trong khu vực thị tứ. Khuyến khích xây dựng các loại hình nhà vườn kết hợp ở với trồng vườn - vườn là chính, nhà là phụ. Khu vực ngoại thành cũng là nơi tập kết của người mới nhập cư, vì vậy Nhà nước phải có tổ chức xây dựng nhà tạm cho họ cư trú, không để tình trạng xây dựng tự phát. 1.2.7 Khu nhà ở mới và khu dân cư mới Trong thời kỳ bao cấp, các khu nhà ở của chúng ta thương lấy theo mô hình của các nước xã hội chủ nghĩa. Sang thời kỳ đổi mới cho đến tận hôm nay, chúng ta vẫn chưa có được mô hình khu ở nào thật hợp lý. Cách tổ chức khu ở rất đa dạng nhưng cũng rất tùy tiện. Có nơi thì thực hiện theo nhiệm vụ chính trị do chính quyền đề ra, có nơi lấy phương thức kinh doanh là chủ yếu… Các vấn đề được đặt ra: Một khu ở mới có bao nhiêu cư dân? Cơ cấu các loại nhà ở? Cơ cấu hạ tầng xã hội? Mối quan hệ giữa khu ở mới với địa bàn dân cư trên phương diện tổ chức cộng đồng và quản lý nhà nước nói chung? Khu ở độc lập Hiện nay các quận ven nội cũ, các quận mới và ngoại thành ở các thành phố lớn đều có đất đai rộng rãi hoàn toàn có khả năng xây dựng những khu ở mới hoàn chỉnh. Đương nhiên có một số trường hợp phải di dời giải tỏa hiện trạng nhưng không chiếm tỉ lệ lớn của khu đất. Căn cứ chỉ tiêu quy hoạch xây dựng: đối với các quận mới: Chỉ tiêu đất ở: 30 – 32 m2/ng. Chỉ tiêu đất dân dụng: 75 – 80 m2/ng. Diện tích đất cây xanh, TDTT: 12 – 15 m2/ng. Diện tích đất giao thông: 20 – 24 m2/ng. Mật độ xây dựng: 20 -25% Hệ số sử dụng đất: 0,6 – 0,9 Chỉ tiêu sàn bình quân: 18 – 20 m2/ng. Mật độ dân số: 300 -330 người/ha Theo các chỉ tiêu quy hoạch này thì các khu ở mới tại các quận mới – các khu vực đô thị đang phát triển nói chung, cơ cấu nhà ở chủ yếu phải là nhà chung cư, thấp tầng 5 – 9 tầng với nhà liên kế vườn. Tuy nhiên các chỉ tiêu này cần nghiên cứu điều chỉnh cho thích hợp với tình hình thực tế hơn. Căn cứ tính chất đô thị ở các quận mới – các khu vực đô thị đang phát triển thì phần lớn là các khu nhà ở của các đối tượng ở phục vụ trong các nhà máy, các khu công nghiệp, các cơ sở dịch vụ công cộng lớn và vừa. Tính chất phố phường sẽ rất bị hạn chế. Do vậy nhà phố - liên kế không thích hợp với các khu ở mới này. Tuy nhiên tùy theo tình hình phát triển thực tế, có thể có một số tuyến đường này đấy, hoặc khu vực có tính thị tứ kết hợp với chợ có thể xây dựng loại hình nhà liên kế phố. Theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng thì đất dành cho công trình công cộng rất ít, gần như chì tình đến phần phúc lợi công cộng, mà chưa tính đến phần dịch vụ công cộng. Chính vì lẽ này nên trong các khu dân cư mới – bao gồm một số khu nhà ở, chợ tự phát, phố tự phát mọc lên rất nhiều, gây hỗn loạn cho khu ở. Phố tự phát không chỉ ở các dãy nhà liên kế mà còn ở ngay tầng trệt của các chung cư. Chính vì vậy các khu nhà ở đều phải dành diện tích đất nhất định hoặc một phần diện tích kiến trúc để phát triển dịch vụ công cộng. Một khu nhà ở trên 4000 người ở nhất thiết phải bố trí một diện tích chợ, có thể chỉ là chợ ngoài trời. Bất kì khu nhà ở nào dù ít hay nhiều người ở, đều phải dành một phần diện tích tầng trệt của các chung cư để làm cửa hàng mua bán nhu yếu phẩm hàng ngày và các dịch vụ xã hội khác. Theo chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, các quận mới - khu vực đô thị đang phát triển đô thị nói chung, diện tích đất cây xanh - TDTT 12 - 15 m2/ng; chưa phải là mức tiên tiến văn minh; do vậy các khu ở mới phải tăng thêm diện tích, sân trống vì tỷ lệ trẻ em và người già thường chiếm trên 50% dân số. Ngược lại, chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng tương đối lớn 20 - 24 m2/ng, chiếm 30% đất dân dụng; do vậy đất giao thông nội bộ trong các khu ở cần phải giảm bớt để tiết kiệm vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật. Việc xây dựng những khu ở mới tại các quận mới – các khu vực đô thị đang phát triển nói chung phải là những khu nhà ở có tính tiêu biểu: Thực hiện đúng các chỉ tiêu quy hoạch xây dựng Tăng thêm diện tích cây xanh, diện tích sân trống tối đa, giảm tối đa diện tích giao thông nội bộ khu ở. Bố trí đủ các công trình phúc lợi công cộng và phong phú hóa các công trình dịch vụ công cộng. Nhà chung cư là loại hình nhà chủ yếu, nhưng tùy theo đối tượng ở để chọn loại hình chung cư thích hợp. Có thể kết hợp thêm loại nhà liên kế vườn và trong một số trường hợp nhất định có thể bố trí thêm loại nhà liên kế phố, nhưng tuyệt đối không “phố - phường hóa” khu ở. Khu nhà ở như vậy sẽ đạt được tính văn minh hiện đại, văn hóa tiên tiến và có thể phát huy được bản sắc dân tộc. Trên đây đề cập đến một khu ở chung trong khu dân cư, hay có thể coi đó là khu ở hỗn hợp. Trong thực tế, có thể hình thành những khu ở chuyên dung như khu “tập thể công nhân”, khu nhà ở cho sinh viên, khu nhà ở của cán bộ nghiên cứu khoa học, văn nghệ sĩ, báo chí… Những khu ở chuyên dụng này sẽ dễ dàng tổ chức bố cục cơ cấu đạt được những yêu cầu nêu trên và có thể có những màu sắc riêng, đặc điểm làm phong phú thêm cho cuộc sống của các đối tượng ở. Khu dân cư mới và các khu nhà ở mới Các quận mới và một số khu vực các huyện ở các thành phố lớn, đất đai rộng lớn thường hình thành khu dân cư mới gồm có 3 – 4 khu nhà ở. Các khu ở này có thể do địa lý, hoặc do chủ đầu tư bao thầu theo khả năng hoặc phụ thuộc vào tình hình giải tỏa, di dời…nên các khu ở có diện tích to nhỏ khác nhau. Được nối kết với nhau chủ yếu bằng các trục giao thông chính rồi mạnh ai người ấy làm, chưa có phối hợp đồng bộ về hạ tầng xã hội, cơ sở phúc lợi, dịch vụ xã hội và quản lý dân sự… Thiếu sự phối hợp giữa quản lý quy hoạch, quản lý công cộng xã hội với quản lý nhà nước về dân sự, nên có lúc chồng chéo, có lúc thiếu hụt, sơ hở mặt này mặt khác. Đa phần là khu ở riêng lẻ sau khi hình thành xong rồi thì cơ quan quản lý nhà nước địa phương mới sắp xếp tổ chức lại những vấn đề có liên quan như hạ tầng kỹ thuật đô thị, hạ tầng xã hội, quản lý dân sự…và đương nhiên họ gặp rất nhiều khó khăn như sự không đồng bộ về quy hoạch, sự mất cân đối trên nhiều mặt. Vì vậy nên có sự tổ chức, sắp xếp từ đầu để đề ra một số nguyên tắc chung khi giải quyết riêng lẻ từng khu nhà ở nhỏ. Một khu nhà ở mới thường có diện tích từ 4 – 8 ha theo chỉ tiêu quy hoạch ở các khu vực đang phát triển đô thị mới thì dân số tối đa 1500 người và 3000 người. Nhưng do để bảo đảm hiệu quả kinh tế đầu tư, các công ty đầu tư kinh doanh nhà đất thường bố trí số dân cư cao hơn. Như vậy một khu dân cư mới thường có thể có từ 4000 ÷ 5000 người đến 10000 ÷ 12000 người tức là bằng 1/3 đến 2/3 số dân của một phường hiện nay. Thực tế nhiều năm qua các quận Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Bình ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có hiện tượng một số khu dân cư mới không nằm trong diện quản lý hành chánh và cư dân là những người đầu tiên gánh chịu những khó khăn trên rất nhiều mặt. Ngoài ra trong những khu dân cư mới số người có nghề nghiệp ổn định thường là hạt nhân của các hộ gia đình, số còn lại là trẻ em, người già hưu trí và một số người chưa có nghề nghiệp ổn định hoặc nhàn rỗi. Số người nhàn rỗi này thường gây ra những bất ổn xã hội trong khu dân cư và là gánh nặng cho các gia đình. Tổ chức khu dân cư mới không phải chỉ là vấn đề nhà ở mà đồng thời phải tổ chức xã hội cùng với những cơ sở vật chất về hạ tầng xã hội, dịch vụ và kể cả sản xuất kinh doanh. Khu dân cư mới là khu ở của mọi người, là khu nghỉ ngơi cân bằng lại trí lực, thể lực cho người lao động, là nơi đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của cộng đồng, đáp ứng sự phát triển của trẻ em, đáp ứng sự nghỉ ngơi, an dưỡng tốt đẹp của người già, đồng thời còn là nơi thu hút sức lao động nhàn rỗi. Có thể đây là một đặc điểm của các khu dân cư mới ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay và trong tương lai. Mô hình của một khu dân cư mới có thể như sau:  Gồm có 3 – 4 khu nhà ở. Trong mỗi khu dân cư khi đứng riêng lẻ đều phải tự giải quyết những vấn đề của mình. Nhưng khi khu ở mới thì phải có sự phối hợp chặt chẽ đồng bộ toàn khu… ‚ Giải quyết chung vấn đề san nền, thoát nước, giao thông và hạ tầng kỹ thuật khác như trạm biến thế, đài nước hoặc trạm bơm tăng áp… ƒ Giải quyết chung các vấn đề hạ tầng xã hội: Trường mẫu giáo Trường tiểu học và THCS Trạm y tế, bưu điện, cơ sở phát hành sách báo… Sân TDTT, nhà luyện tập, hồ bơi… Công viên chung Riêng phần nhà trẻ có thể xã hội hóa bằng các cơ sở dịch vụ nhỏ, tại nhà, tạo thêm việc làm cho người hưu trí. Các cơ sở hạ tầng xã hội khác đề có thể xã hội hóa trên cơ sở Nhà nước có quy hoạch, có tổ chức chặt chẽ. „ Giải quyết chung các cơ sở dịch vụ xã hội Chợ là một nhu cầu thiết yếu của một khu dân cư mới. Tùy theo mức độ lớn nhỏ, có thể xây dựng nhà lồng chợ hoặc chỉ là một khu sân bãi có tổ chức điện nước, thoát nước, lấy rác, an toàn PCCC, chỗ giữ xe…đầy đủ, văn minh, sạch đẹp. Các dãy phố có thể kết hợp với chợ để tạo thành những dãy phố buôn bán dịch vụ nhỏ, với mục tiêu chính là đáp ứng nhu cầu thường ngày trong khu dân cư. Khu vui chơi giải trí – đối tượng chủ yếu là trẻ em trong khu dân cư. … Trong các khu dân cư mới thường có 20 – 30% lao động nhàn rỗi, một số người hưu trí hoặc khuyết tật, một số người khác muốn làm thêm để tăng thêm thu nhập…do vậy rất cần các cơ sở sản xuất nhỏ nằm ngay trong khu dân cư để đáp ứng nhu cầu này. Đây là các cơ sở sản xuất không ô nhiễm, không có lượng vận tải lớn và có thể nối kết với sản xuất gia đình. Các khu dân cư mới cần dành một phần đất để các tư nhân có thể đầu tư cho các cơ sở sản xuất này. Trong thực tế nhiều khu dân cư, một số nhà đầu tư đã mua các lô đất ở và xin phép xây dựng các cơ sở sản xuất. † Đối với các khu ở mới độc lập nằm trong khu dân cư hiện hữu thì phải phối hợp với chính quyền địa phương để giải quyết đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ xã hội và các cơ sở sản xuất nhỏ không ô nhiễm. Các khu ở mới độc lập có thể tận dụng các cơ sở sẵn có trên địa bàn hoặc có thể bổ sung những cơ sở này cho địa bàn khu dân cư hiện hữu được hoàn chỉnh hơn. Chính sách phát triển nhà ở Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội. Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức; có chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cải thiện nhà ở. 1.4 Mục tiêu phát triển nhà ở Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở phải bảo đảm cho công dân có chỗ ở phù hợp với khả năng thu nhập của các đối tượng khác nhau, điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương; từng bước cải thiện chỗ ở của các tầng lớp dân cư, thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở; góp phần phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hóa dân tộc. Phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xóa bao cấp, thực hiện xã hội hóa nhà ở dựa trên cơ chế tạo điều kiện của Nhà nước về tín dụng dài hạn với lãi suất phù hợp; xác định trách nhiệm của người có nhu cầu tạo lập nhà ở và của Ủy ban nhân dân các cấp, của cộng đồng dân cư trong việc chăm lo, cải thiện chỗ ở. 1.4.1 Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây: a) Tại đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư; b) Tại đô thị loại 1 và loại 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư; c) Tại đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư. Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị. Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng. 1.4.2 Hình thức phát triển nhà ở Phát triển nhà ở theo dự án. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. 1.5 Quy hoạch phát triển nhà ở Quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn và các dự án xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, trung cấp nghề, trường học ở miền núi phải xác định nhu cầu về nhà ở, đất để xây dựng nhà ở và hệ thống hạ tầng phục vụ nhu cầu ở. Khi phê duyệt các quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền phải đồng thời phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai quy hoạch phát triển nhà ở, các cơ chế, chính sách tạo điều kiện cụ thể đối với từng dự án phát triển nhà ở. Phương thức phát triển nhà ở: Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (nhà ở thương mại). Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (nhà ở riêng lẻ). Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng. Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (nhà ở công vụ). 1.5.1 Phát triển nhà ở thương mại 1.5.1.1 Đối tượng tham gia phát triển nhà ở thương mại Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. 1.5.1.2 Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại Thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án. Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đã được phê duyệt. Công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở. Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó. Trường hợp cho thuê nhà ở thì tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở. Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án. 1.5.1.3 Đất để phát triển nhà ở thương mại Tổ chức, cá nhân được sử dụng đất do Nhà nước giao, cho thuê hoặc do nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức, cá nhân khác theo quy định của pháp luật về đất đai để đầu tư phát triển nhà ở thương mại. Dự án phát triển nhà ở thương mại có từ hai tổ chức, cá nhân trở lên đăng ký tham gia làm chủ đầu tư thì phải thực hiện đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Việc chuyển quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở hoặc dự án khu đô thị mới đã đầu tư xây dựng hạ tầng phải bảo đảm công khai và thực hiện theo phương thức đấu giá. Việc đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật. 1.5.1.4 Nguồn vốn để phát triển nhà ở thương mại Vốn của chủ đầu tư. Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác. Vốn vay của tổ chức tín dụng. Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở. Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật. 1.5.2 Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân 1.5.2.1 Hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân Phát triển nhà ở riêng lẻ là việc hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng nhà ở trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một trong các hình thức sau đây: a) Tự xây dựng nhà ở; b) Thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở; c) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn. 1.5.2.2 Yêu cầu phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhà ở nhưng không thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại đô thị và điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp không thuộc diện phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị. 1.5.2.3 Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong phát triển nhà ở riêng lẻ Tuân thủ việc xây dựng theo quy hoạch, kiến trúc, trình tự, thủ tục trong đầu tư xây dựng. Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở. Đóng góp công sức hoặc kinh phí để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật chung. 1.5.3 Phát triển nhà ở xã hội 1.5.3.1 Yêu cầu phát triển nhà ở xã hội Bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Phù hợp với khả năng thanh toán tiền thuê, thuê mua của người có mức thu nhập thấp. Quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua và sử dụng quỹ nhà ở xã hội. 1.5.3.2 Quy hoạch phát triển nhà ở xã hội Trong quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao phải xác định rõ quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội. Việc lập, phê duyệt và công bố quy hoạch xây dựng quỹ nhà ở xã hội thực hiện theo quy định 1.5.3.3 Đất để phát triển nhà ở xã hội Căn cứ vào quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở xã hội. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội. 1.5.3.4 Xây dựng và quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội Việc lựa chọn đơn vị tư vấn, doanh nghiệp xây dựng quỹ nhà ở xã hội phải thông qua đấu thầu theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội theo các nguyên tắc sau đây: Trường hợp có từ hai đơn vị đăng ký tham gia trở lên thì phải thực hiện việc lựa chọn thông qua hình thức đấu thầu theo quy định của pháp luật; Trường hợp chỉ có một đơn vị đăng ký tham gia thì giao cho đơn vị đó thực hiện nếu đủ năng lực, điều kiện và khả năng quản lý vận hành nhà ở; Trường hợp không có đơn vị nào đăng ký tham gia thì giao cho tổ chức có chức năng quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thực hiện. Đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội được hưởng các chế độ đối với doanh nghiệp công ích, các ưu đãi trong hoạt động dịch vụ công ích theo quy định của pháp luật. 1.6 Quản lý việc sử dụng nhà chung cư 1.6.1 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. 1.6.2 Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định. Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó. Số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm. Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số. Ø Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và trách nhiệm sau đây: Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua; Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; huỷ bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực hiện đúng cam kết; giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư theo nội dung hợp đồng đã ký; Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định; Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý; Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư ; Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quản trị và các khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà chung cư; Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban hành quy chế quản lý nhà chung cư, hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong cả nước. 1.6.3 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cư. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được tổ chức để quản lý nhà chung cư ở các địa bàn khác nhau. Trong trường hợp địa phương chưa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thì Ban quản trị có thể ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư ở địa phương khác thực hiện quản lý nhà chung cư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích. 1.6.4 Bảo trì, cải tạo nhà chung cư Chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung. Chính phủ quy định cụ thể kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế và dự toán được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp mở rộng diện tích thì phải được tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý. 1.7 Quản lý nhà nước về nhà ở 1.7.1 Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở Xây dựng và chỉ đạo thực hiện định hướng, chương trình, quy hoạch và kế hoạch phát triển nhà ở. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản đó. Ban hành tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở theo tiêu chuẩn nhà ở. Công nhận quyền sở hữu nhà ở. Cho phép hoặc đình chỉ việc xây dựng, cải tạo nhà ở. Quản lý hồ sơ nhà ở. Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở. Quản lý hoạt động môi giới nhà ở. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở. Kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở. 1.7.2 Định hướng, chương trình và quy hoạch phát triển nhà ở Căn cứ vào chương trình phát triển kinh tế - xã hội, Chính phủ ban hành định hướng phát triển nhà ở quốc gia làm cơ sở hoạch định các chính sách cụ thể bảo đảm nhu cầu thiết yếu của nhân dân về cải thiện chỗ ở. Căn cứ vào định hướng phát triển nhà ở quốc gia, các chính sách về nhà ở, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trong việc lập, phê duyệt quy hoạch phát triển khu dân cư, nhà ở và có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phát triển nhà ở; chỉ đạo tổ chức thực hiện chương trình, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn. 1.7.3 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở Căn cứ Luật nhà ở, định hướng phát triển nhà ở quốc gia và tình hình cụ thể về phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Chính phủ ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn của mình chịu trách nhiệm ban hành hoặc trình cơ quan có thẩm quyền ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở và tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng và phát triển nhà ở. 1.7.4 Quyền sở hữu nhà ở Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở hợp pháp theo quy định của Luật này. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở Trung ương có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong cả nước. 1.7.5 Quản lý hồ sơ nhà ở Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở quy định tại Ðiều 66 của Luật này đối với trường hợp do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm quản lý hồ sơ nhà ở đối với trường hợp do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cơ quan quản lý hồ sơ nhà ở có trách nhiệm cung cấp các thông tin về hồ sơ nhà ở khi tổ chức, cá nhân có yêu cầu. Người yêu cầu cung cấp thông tin phải nộp một khoản phí cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật. 1.7.6 Điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở trên địa bàn phục vụ yêu cầu xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở. Định kỳ năm năm một lần, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương thực hiện điều tra, tổng hợp dữ liệu về nhà ở trên phạm vi toàn quốc. Chính phủ bố trí ngân sách cho việc điều tra, thống kê và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở. 1.7.7 Đào tạo nguồn nhân lực cho phát triển và quản lý nhà ở Nhà nước có chính sách đào tạo cán bộ, công chức, viên chức phục vụ cho phát triển và quản lý nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương quy định nội dung chương trình và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức bồi dưỡng, nâng cao kiến thức về phát triển, kinh doanh và quản lý nhà nước về nhà ở cho đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức. 1.7.8 Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở. Bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương để thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ. Chính phủ quy định mô hình tổ chức phát triển và quản lý nhà ở bảo đảm thực hiện có hiệu quả mục tiêu phát triển nhà ở. Chương 2 TỔNG QUAN VỀ QUẬN 4 VÀ HIỆN TRẠNG CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 4 2.1 Tổng quan về quận 4 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lý Quận 4 là một quận nội thành của Tp. HCM có diện tích 418,51 ha, Quận 4 có 15 đơn vị hành chính trực thuộc là các phường: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8, 9, 10, 12, 13, 14, 15, 16 và18. Quận 4 nằm ở toạ độ: Từ 10044’52’’ đến 10046’03’’ Vĩ độ Bắc và từ 106041’26’’ đến 106043’29’’ Kinh độ Đông. Về ranh giới địa lý Quận giáp với: - Phía Đông : giáp với Quận 2 - Phía Tây : giáp với Quận 1 - Phía Nam : giáp với Quận 7 - Phía Bắc : giáp với Quận 1, 2 2.1.1.2 Địa hình Địa hình khu vực Quận 4 là dạng đồng bằng thấp có cao độ trung bình từ 0,5-2m. Cấu thành bề mặt địa hình là các thành tạo Holoxen (Q2) Bề mặt địa hình tương đối bằng phẳng và bị phân cắt bởi hệ thống kênh rạch chằng chịt. Do quá trình phát triển đô thị, nhiều khu vực đầm trũng và kênh rạch trước nay đã san lấp nâng nền cải tạo thành các công trình đô thị khác nhau. Đặc điểm nổi bật của địa hình ở Quận 4 là rất thấp, nên nhiều nơi bị ngập nước khi thuỷ triều lên cao. 2.1.2 Điều kiện khí hậu Quận 4 nằm trong vùng chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa chung của Đồng bằng Nam Bộ với đặc điểm điển hình là: nền nhiệt cao và ổn định quanh năm; phân bố thành 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng 5-11 và mùa khô từ tháng 12-4. Nhiệt độ: Theo số liệu thống kê tại Trạm Tân Sơn Nhất, nhiệt độ trung bình năm là 28,40C, nhiệt độ thấp nhất 27.1oC vào tháng 1, và cao nhất 30oC vào tháng 5. Số giờ nắng: Do nhiệt độ có xu hướng tăng dần qua các năm nên số giờ nắng trong năm cũng gia tăng, năm 2002 số giờ nắng trung bình là 6,5 giờ/ ngày. Số giờ nắng cao nhất vào các tháng mùa khô (cao nhất vào tháng 3 với số giờ nắng là 8,6 giờ/ngày), thấp vào các tháng mùa mưa (thấp nhất vào tháng 8 với số giờ nắng là 4,7 giờ/ngày). Lượng mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm giảm xuống rõ rệt, năm 2000 tổng lượng mưa trung bình năm là 2.729,5 mm, năm 2001 tổng lượng mưa là 1.829,3mm, đến năm 2002 lượng mưa giảm xuống còn 1.321mm. Các tháng mùa mưa (5 - 11) chiếm đến 88% tổng lượng mưa hàng năm, cao nhất vào tháng 10 (292,1 mm). Các tháng mùa khô (12 - 4) lượng mưa không đáng kể, các tháng 1, 2, 3 hầu như không có mưa. Chế độ gió: Tốc độ gió trung bình năm vào khoảng 2m/s. Tốc độ gió mạnh nhất không vượt quá 25 –30 m/s. Có hai mùa gió chính: + Gió mùa Tây Nam, mang theo nhiều hơi nước, thổi vào mùa mưa. Hướng gió thịnh hành là hướng Tây Nam chiếm tần suất 66%. + Gió mùa Đông, mang không khí khô hơn, thổi vào mùa khô. Hướng gió thịnh hành là hướng Đông Nam và hướng Đông với tầng suất lần lượt là 22% và 20%. Bão rất ít xảy ra, thường chỉ ảnh hưởng bão từ xa hay áp thấp nhiệt đới gây giông và mưa nhiều. 2.1.3 Điều kiện kinh tế – xã hội quận 4 2.1.3.1 Điều kiện kinh tế Quận 4 là một trục giao thông nối liền giữa trung tâm thành phố với các quận khác. Chính yếu tố này đã tạo điều kiện thuận lợi cho nền kinh tế quận phát triển. Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp: cùng với sự phát triển chung của thành phố, ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp của quận cũng từng bước phát triển. Hiện nay, trên địa bàn quận có gần 520 cơ sở hoạt động trong lĩnh vực này. Trong đó, công ty và hợp tác xã 485 cơ sở, kho cảng 10 cơ sở, nhà máy xí nghiệp 25 cơ sở. Thương mại và dịch vụ là một quận nằm giáp ranh với trung tâm của thành phố nên cùng với sự phát triển của các quận lân cận, lĩnh vực thương mại và dịch vụ của quận cũng từng bước phát triển. Các dịch vụ kinh doanh từng bước được hình thành và phát triển điển hình là quận có 9 chợ, 1 siêu thị và 6025 dịch vụ kinh doanh. 2.1.3.2 Điều kiện xã hội Quận 4 có diện tích 418,5 ha với số dân là 202.113 người, với tổng số hộ dân 34.295 hộ, mật độ dân số 48.295 người / km2. Địa giới hành chính được chia thành 15 phường với 51 khu phố và 655 tổ dân phố. Hiện nay Quận 4 là quận có diện tích nhỏ nhất so với 22 quận huyện của Thành phố Hồ Chí Minh, tuy nhiên mật độ dân số trung bình của Quận 4 lại rất cao, cao hơn bốn lần so với mật độ dân số của các quận nội thành của Tp.HCM (10.076 người/km2). Tỷ lệ tăng dân số của Quận 4 tăng nhanh nhưng chủ yếu là tăng cơ học, lượng dân nhập cư từ các nơi khác đến Quận 4 sinh sống chiếm số lượng lớn, nhất là trong những năm gần đây, phần lớn các cụm nhà ở mới xây dựng trên địa bàn Quận 4 đều do dân từ các Quận 1, Quận 3 và Quận 5 đến mua. Hơn nữa do Quận 4 có vị trí gần với quận trung tâm của thành phố và là cửa ngõ thông thương với một số các quận huyện khác như Quận 7, huyện Nhà Bè…nên hiện nay Quận 4 là đơn vị chịu áp lực rất lớn do tình hình gia tăng dân số cơ học cao. 2.2 Tổng quan các hoạt động phát triển nhà ở Theo Quyết định số 6785/QĐ-UB-QLĐT ngày 18 tháng 12 năm 1998 của UBND Thành phố về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung của Quận 4, vấn đề cải tạo và xây dựng mới các cụm nhà ở nằm trong các chương trình ưu tiên xây dựng. Đến năm 2005 quận đầu tư cải tạo một phần các khu dân cư tại hầu hết các phường với tổng diện tích khoảng 33 ha, xây dựng các cụm nhà ở mới với tổng diện tích khoảng 54 ha, mỗi phường có diện tích từ 2-6ha. Trong những năm qua Quận 4 đã triển khai thực hiện cải tạo và xây dựng mới được một số dự án về nhà ở như: cải tạo một phần các khu dân cư tại các phường của quận, xây dựng các cụm nhà ở mới như khu nhà ở Hoàng Diệu với 600 căn hộ chung cư, khu nhà ở Phường 9 với 250 căn hộ chung cư, khu nhà ở Phường 3, Phường 6 với 120 căn hộ chung cư. Hiện nay đang xây dựng khu nhà ở mới tại Phường 1 với quy mô lớn nhất từ trước đến nay (15 tầng) gồm khoảng 500 căn hộ chung cư. Nhìn chung việc phát triển các khu nhà ở mới tại các phường trên địa bàn Quận 4 là một yếu tố mang tính tích cực, tạo bề mặt đô thị khang trang hơn… Tuy nhiên song song với các yếu tố đó, việc xây dựng mới các khu nhà ở cũng là một trong những nguyên nhân gây ảnh hưởng đến tình hình kinh tế xã hội và ảnh hưởng đến môi trường sống của người dân trong khu vực như gây ô nhiễm bụi, ô nhiễm tiếng ồn, ảnh hưởng đến nguồn nước trong khu vực…. Các tác động này sẽ được trình bày cụ thể sau đây. 2.3 Những tác động do việc xây dựng mới các khu nhà ở 2.3.1 Tác động do hoạt động di dời và giải phóng mặt bằng Để xây dựng các khu nhà ở mới, cần phải thực hiện công tác di dời và giải phóng mặt bằng, nhiều hộ gia đình sống trong khu vực phải bị giải tỏa…Mặc dù hầu hết các khu nhà ở mới tại các phường đều xây dựng trên nền đất cũ là những khu nhà xập xệ, khi xây dựng dự án sẽ tạo bộ mặt mới khang trang hơn trong khu vực. Tuy nhiền do hầu hết những hộ dân sống trong khu vực này đều làm các công việc lao động nặng nhọc, lao động chân tay… nên cuộc sống của họ gặp rất nhiều khó khăn, chính vì thế việc giải tỏa, giải phóng mặt bằng để xây dựng các khu nhà ở mới sẽ gây một số các ảnh hưởng sau: - Thay đổi và xáo trộn nơi ở, nơi ở mới có thể là một khu vực mới hoàn toàn hoặc sẽ là một trong những căn hộ chung cư trong các khu nhà mới xây dựng. Tuy nhiên do khi thực hiện xây dựng các yếu tố về điện, nước, hạ tầng kỹ thuật… sẽ được nâng cao lên nên các khoản chi phí cho nơi ở mới cũng sẽ cao hơn so với hiện tại. - Người dân trong các khu vực này chủ yếu sống bằng nghề lao động chân tay, khi di dời đến nơi ở hoàn toàn mới khác xa khu vực hiện tại, người dân khó có thể thích nghi ngay được, cần phải có thời gian. Có nghĩa là trong khoảng thời gian này người dân sẽ mất đi nguồn thu nhập, đây là một vấn đề lớn vì điều này