Đề tài Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội

Mục lục Lời cảm ơn Tôi xin trân thành cảm ơn sự hướng dẫn quý báu, nhiệt tình của cán bộ hướng dẫn: Tiến sĩ Đinh Văn Khiên. Tôi rất biết ơn sự giúp đỡ thường xuyên của các thầy cô giáo Trường Đại học Xây dựng Hà Nội, Khoa đào tạo sau đại học, sự giúp đỡ và tạo điều kiện của khoa Kinh tế xây dựng cũng như các đơn vị khác trong trường. Tôi xin trân thành cảm ơn các thầy cô trong Hội đồng khoa học đã đóng góp ý kiến, những lời khuyên quý giá cho bản luận văn này. Tôi xin trân thành cảm ơn các nhà khoa học, các bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi thực hiện luận văn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến lãnh đạo công ty cổ phần đầu tư Bất động sản Hà Nội và các cơ quan chức năng trực thuộc Bộ Xây dựng đã cho phép và tạo điều kiện cho tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Hà nội, ngày 30 tháng 6 năm 2008 Phạm Thị Thu Thuỷ phần mở đầu 1. Sự cần thiết của đề tài: Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có những bước phát triển tích cực. Nhiều dự án nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn… đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân cũng như nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, góp phần làm thay đổi bộ mặt của đô thị và nông thôn trong cả nước. Ví như đối với lĩnh vực nhà ở, trong 5 năm vừa qua quỹ nhà ở tại khu vực đô thị bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 17,5triệu m2, trong đó quỹ nhà ở do các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư xây dựng chiếm khoảng 25% (riêng thành phố Hà Nội mỗi năm phát triển thêm khoảng 1,2triệu m2, thành phố Hồ Chí Minh mỗi năm tăng trên 3triệu m2). Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên 15%. Nhưng, cũng như nhiều nước phát triển khác trên thế giới, nhu cầu về nhà ở, về cho thuê văn phòng, siêu thị… tại các khu đô thị ngày càng tăng cao - thị trường bất động sản tại Việt Nam đang phải đối mặt với thực trạng “cung” không đáp ứng đủ “cầu”. Trước tình hình đó, Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội đã nắm bắt được cơ hội đầu tư và tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản. Công ty có bề dầy kinh nghiệm gần 40 năm thi công xây dựng, cùng với sự phát triển lớn mạnh của kinh tế đất nước, Công ty phát triển ngày càng lớn mạnh trong lĩnh vực xây dựng và kết hợp phát triển đầu tư kinh doanh BĐS. Mặc dù Công ty đã đạt được một số thành tựu trong đầu tư kinh doanh BĐS, nhưng đó vẫn là lĩnh vực còn mới mẻ, vì vậy cùng với việc định hướng phát triển thị trường trong những năm tiếp theo, cần phải hệ thống hoá, rà soát, đánh giá lại quá trình đầu tư kinh doanh các dự án BĐS, tìm ra những thiếu sót, những vướng mắc có thể giải quyết được, đưa các giải pháp nâng cao hiệu quả của đầu tư kinh doanh các dự án đầu tư BĐS của Công ty. Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội là vô cùng quan trọng và cấp thiết trong tình hình phát triển hiện nay. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: các dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản của Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. - Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu tư xây dựng công trình để bán và cho thuê như nhà ở, chung cư, biệt thư, khách sạn, văn phòng... Tổ chức quản lý các khu đô thị sau khi hoàn thành dự án đưa vào sử dụng. 3. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập số liệu, phương pháp phân tích tổng hợp kết hợp với phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng, mô hình hoá các số liệu điều tra thực tế, thống kê, phân tích so sánh... của những dự án đầu tư bất động sản do công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội làm chủ đầu tư. Phân tích thực trạng tình hình đầu tư và khai thác dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. Tổng kết, đánh giá, đưa ra các giải pháp nhằm phát triển những dự án kinh doanh bất động sản của công ty. 4. ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung và những vấn đề về khai thác kinh doanh bất động sản. - Phân tích và đánh giá thực trạng tình hình đầu tư và kinh doanh khai thác dự án bất động sản để tìm ra những nguyên nhân, tồn tại trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. - Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả các dự án kinh doanh bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. 5. Cấu trúc luận văn Tên đề tài: Nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. Luận văn bao gồm các nội dung sau: Phần mở đầu Chương I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản. Chương II: Tình hình hoạt động đầu tư bất động sản và kinh doanh khai thác dự án của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội. Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng lập, thực hiện và khai thác có hiệu quả dự án đầu tư bất động sản của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Hà Nội Kết luận và kiến nghị Tài liệu tham khảo Chương I: Những vấn đề chung về hoạt động đầu tư và kinh doanh BĐS 1.1 Những vấn đề chung về dự án đầu tư bất động sản 1.1.1 Khái niệm về bất động sản và phân loại bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định. (Nguồn: Điều 181 Bộ Luật Dân sự quy định) 1.1.1.2 Phân loại bất động sản Với quan niệm như trên, bất động sản thường được phân chia thành những nhóm sau đây: Đất đai: phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi (những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); phải là đất đai đã được xác định chủ quyền, đất đai đó được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó). Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng; các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như: cầu cống, đường xá, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn với đất đai; Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trông thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2 Khái niệm và phân loại dự án đầu tư bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm về dự án đầu tư bất động sản a. Dự án đầu tư: Đó là tập hợp các đề xuất có căn cứ khoa học và cơ sở pháp lý về mặt kỹ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất trong một khoảng thời gian nhất định. b. Dự án đầu tư bất động sản: Dự án đầu tư bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan đến bỏ vốn để tạo dựng ra tài sản là BĐS như: nhà, công trình xây dựng, tạo lập quỹ đất có hạ tầng... để kinh doanh sinh lợi trong một khoảng thời gian nhất định. c. Quá trình đầu tư vào dự án đầu tư bất động sản: Một dự án đầu tư thường kéo dài nhiều năm. Quá trình đầu tư một dự án nói chung cũng như một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thường bao gồm các giai đoạn sau: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: Tất cả các dự án định đầu tư đều phải trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn này bao gồm một loạt các bước sau đây: + Nghiên cứu xác định sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư xây dựng dự án + Thăm dò khảo sát thị trường để tìm nguồn cung ứng vật tư, thiết bị tiêu thụ sản phẩm, khả năng có thể huy động các nguồn vốn để đầu tư và lựa chọn hình thức đầu tư. + Điều tra khảo sát, chọn địa điểm xây dựng + Lập dự án đầu tư, để phục vụ lập dự án đầu tư dự án kinh doanh bất động sản còn cần phải lập quy hoạch 1/2000, quy hoạch chi tiết 1/500 và được Sở quy hoạch kiến trúc địa phương chấp thuận. Đối với việc sử dụng đất, cần được Sở tài nguyên và môi trường chấp thuận bàn giao đất hoặc cho thuê đất để dùng cho dự án. + Gửi hồ sơ dự án và các văn bản trình đến người có thẩm quyền quyền quyết định đầu tư, tổ chức cho vay vốn đầu tư và cơ quan thẩm định dự án. - Giai đoạn thực hiện đầu tư: Đây là giai đoạn giữ vai trò quyết định trong việc thực hiện quá trình đầu tư nhằm vật chất hoá vốn đầu tư thành tài sản cho doanh nghiệp. ở giai đoạn này trước hết cần làm tốt công tác chuẩn bị xây dựng. Chủ đầu tư cần có trách nhiệm làm các công việc cụ thể sau: + Lập kế hoạch đầu tư và huy động vốn cho dự án + Xin giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Nhà nước + Đền bù và giải phóng mặt bằng, bàn giao mặt bằng + Khảo sát xây dựng + Thiết kế xây dựng + Lựa chọn nhà thầu xây dựng và cung ứng thiết bị + Thi công xây dựng và lắp đặt thiết bị trong đó bao gồm: - Quản lý khối lượng, chi phí - Quản lý chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường. - Quản lý tiến độ trong hợp đồng - Nghiệm thu bàn giao, thanh toán - Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa vào vận hành: Các dự án khi hoàn thành quá trình xây dựng đưa vào vận hành khai thác. Nội dung công việc của giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng bao gồm: + Nghiệm thu, bàn giao công trình cho người sử dụng theo thiết kế được duyệt và nghiệm thu đạt chất lượng; + Quyết toán, kết thúc xây dựng làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng, ... + Thực hiện kết thúc công trình, lưu và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. + Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Vận hành khai thác công trình. Khi các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đưa vào khai thác, tuỳ theo chức năng các loại bất động sản khác nhau đều phải tuân thủ theo các quy định khác nhau của pháp luật như sau: Đối với các khu đô thị mới, các khu công nghiệp: tổ chức quản lý vận hành theo quy định pháp luật về quản lý Khu đô thị mới như: Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế khu đô thị mới; Quyết định 65/2005/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội về quản lý vận hành khu đô thị mới, Quyết định 153/QĐ-UB ngày 31/8/2006 của UBND TP Hà Nội về quản lý đầu tư kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố... Đối với các khu chung cư khi xây dựng xong đưa vào vận hành phải tuân thủ theo Quy chế quản lý nhà chung cư ban hành kèm theo quyết định số 06/QĐ-BXD ngày tháng năm 2005 của Bộ Xây dựng. Đối với bất động sản là trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn thì sự quản lý vận hành chúng cũng tuân thủ theo các văn bản trên trong trường hợp nằm trong khu đô thị mới hoặc các quy định riêng trong kinh doanh các loại hình dịch vụ đặc thù. Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn phân hạng nhà chung cư. 1.1.2.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản a) Phân loại theo tính chất đặc điểm của bất động sản được đầu tư: Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư. Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp. Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại. Đầu tư kinh doanh khách sạn. Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái. Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp. Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên… b) Phân chia theo hình thức giao dịch: Đầu tư xây dựng ra các bất động sản để bán, cho thuê, cho thuê mua. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. c) Phân loại theo hình thức đầu tư bất động sản bao gồm: - Theo chủ đầu tư và hình thức pháp lý của Doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản được phân thành các loại sau: + Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh, doanh nghiệp tư nhân + Hợp tác xã - Theo nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS Đầu tư từ vốn đầu tư phát triển của Doanh nghiệp Nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài Nguồn vốn tín dụng Nguồn vốn huy động từ các đối tượng khác. - Theo tính chất hình thành BĐS + Xây dựng mới, cải tạo, mở rộng các BĐS hiện có + Mua các BĐS để kinh doanh khai thác… 1.1.3 Những vấn đề về quản lý hoạt động đầu tư bất động sản 1.1.3.1. Quản lý của Nhà nước đối với hoạt động đầu tư bất động sản Đại hội đại biểu lần thứ VII của Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định: "quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản" là một trong bốn hoạt động chủ yếu để "tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường". Đại hội định hướng cho hoạt động này trong thời kỳ 1996-2000 là "ban hành những quy chế cụ thể về sử dụng và sở hữu BĐS ". Năm 2003 Luật đất đai mới ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993 và Luật này có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2004. Cho đến nay Nhà nước đã ban hành nhiều quy định cụ thể về quyền sử dụng đất, quy định việc tính giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản, tiền tệ hoá bất động sản thuộc sở hữu nhà nước làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cổ phần hoá một số doanh nghiệp Nhà nước, ban hành chính sách phát triển các khu công nghiệp, khu dân cư mới và nhà ở. Những quy định của Nhà nước về quản lý thị trường BĐS là yếu tố mang tính quyết định đến sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về hoạt động đầu tư BĐS là làm tăng tính hữu hiệu các tác động cuả nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia sớm đạt được các mục tiêu định hướng đề ra. Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định. Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư BĐS là: a) Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý: BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động cuả thị trường BĐS. Trong số đó, hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trường BĐS gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cùng với hệ thông văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị... cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS tỏng từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn phảm pháp luật được thực thi trong cuộc sống. Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trường BĐS. + Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các loại hình giao dịch BĐS như khung giá đất, khung giá nhà... + Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất. + Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán... + Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như: tư vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS. b) Xây dựng và quản lý về chiến lược phát triển kinh tế xã hội + Chiến lược về cơ cấu chủng loại sản phẩm và khối lượng sản phẩm đầu tư BĐS. + Chiến lược đầu tư bất động sản theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp. Chiến lược về cơ cấu đầu tư nhất là đầu tư có kèm theo các biện pháp về xây dựng. Cơ cấu đầu tư được xét theo các mặt như: cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu tư, cơ cấu đầu tư theo nguồn vốn, theo các dự án đầu tư BĐS hạ tầng và phi hạ tầng. + Chiến lược thu hút nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS. + Chiến lược về sử dụng các nguồn vốn đầu tư, đảm bảo hoàn vốn… c) Quản lý về đất đai: Nhà nước phải đóng vai trò chính trong việc hình thành chính sách đất đai và các nguyên tắc của hệ thống quản lý đất đai bao gồm pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến đất đai. Trong công việc này, Nhà nước phải xác định một số nội dung chủ yếu như sau: sự phối hợp giữa các cơ quan Nhà nước; vị trí của cơ quan đăng ký đất đai; vai trò của lĩnh vực công và tư nhân; quản lý các tài liệu địa chính; quản lý nguồn nhân lực; nghiên cứu; giáo dục và đào tạo; trợ giúp về chuyên gia tư vấn và kỹ thuật; hợp tác quốc tế. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đầu tư BĐS: + Điều tra khảo sát đo đạc lập bản đồ địa chính và định gía các loại đất. + Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất + Giao đất, cho thuế đất + Thu hồi đất để xây dựng dự án + Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Thanh tra giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đai. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng bao hàm những quy tắc cho việc sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai liên quan đến cả hai đối tượng: đất công và đất tư, bao gồm: đo đạc đất đai, đăng ký đất đai, định giá đất, giám sát và quản lý sử dụng đất đai, cơ sở hạ tầng cho công tác quản lý. Quản lý đất đai là quá trình lưu giữ và cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và các nguồn thông tin liên quan đến đất đai. Vì vậy quản lý đất đai bao gồm việc xác định hoặc điều chỉnh các quyền và các thuộc tính khác của đất, điều tra mô tả, những tài liệu chi tiết về thửa đất và cung cấp những thông tin về đất đai liên quan đến thị trường bất động sản. Quản lý đất đai đòi hỏi phải có những hiểu biết. Những hiểu biết phụ thuộc vào thông tin và thông tin lại phụ thuộc vào phương pháp thu thập, cách xử lý chúng trên cơ sở công nghệ thông tin. Thông tin đất đai là nguồn thông tin quan trọng và đắt giá, vì vậy phải được quản lý sử dụng có hiệu quả tối đa lợi ích tiềm tàng của nó. Quản lý thông tin đất đai bao gồm: xác định những yêu cầu của Nhà nước và cộng đồng nói chung về thông tin liên quan đến đất đai; kiểm tra sao cho thông tin liên quan đến đất đai được sử dụng thường xuyên trong quá trình quyết định công việc, sao cho dòng thông tin từ người sản xuất đến người sử dụng được thông suốt; phát triển các chính sách cho việc xác định các ưu tiên, cung cấp các nguồn lực cần thiết, hỗ trợ cho các hoạt động và thiết lập các chuẩn cho việc trình bày cũng như các phương pháp kiểm tra giám sát. d) Quản lý về quy hoạch, kế hoạch: Quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản là định hướng chiến lược và cụ thể hoá các định hướng đó. Chúng chính là một trong những công cụ chủ yếu trong quản lý của nhà nước về bất động sản, là những căn cứ, cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Theo luật xây dựng quy hoạch chung phải đảm bảo xác định tổng mặt bằng khu đất sử dụng theo quy mô dân số của từng giai đoạn quy hoạch, mật độ dân số, hệ số sử dụng đất và các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật khác. Quy hoạch chi tiết phải xác định được các nội dung sau: xác định mặt bằng, diện tích xây dựng các loại công trình trong khu vực lập quy hoạch chi tiết, xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng... Thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống bất động sản và thị trường bất động sản mới được đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả. e) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS Thị trường BĐS phải được giao dịch tại các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các "chợ" BĐS. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trường, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nước cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hướng xã hội hoá hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trường tiềm năng trở thành hiện thực. f) Quản lý về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư bất động sản 1.Về lập dự án đầu tư BĐS Khi đầu tư xây dựng dự án, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình: Nội dung của dự án bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở của dự án. Nội dung phần thuyết minh của dự án: 1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng công trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác. 2. Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất. 3. Các giải pháp thực hiện bao gồm: Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; Các phương án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và các công trình có yêu cầu kiến trúc; Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án. 4. Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh, quốc phòng. 5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án. Nội dung thiết kế cơ sở của dự án: 1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thiết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo. 2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung: - Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến công trình đối với công trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc; - Kết cấu chịu lực chính của công trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ môi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình, sự kết nối với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào; - Mô tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với công trình; - Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng. 3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện các kích thước chủ yếu, bao gồm: - Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến công tình đối với công trình xây dựng theo tuyến; - Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với công trình có yêu cầu kiến trúc. - Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của công trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình. 2. Về hồ sơ trình phê duyệt dự án: - Tờ trình phê duyệt dự án - Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở; - Các văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền; 3. Về thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình Về thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư kinh doanh BĐS quy định như sau: Sở Xây dựng tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp vật liệu xây dựng và các dự án đầu tư xây dựng công trình khác do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu. Riêng thiết kế cơ sở các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị ở địa phương (bao gồm các công trình: Hè, đường đô thị, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, công viên, cây xanh, xử lý rác thải đô thị, nghĩa trang, bãi đỗ xe trong đô thị) do Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chính hoặc Sở Giao thông vận tải tổ chức thẩm định phù hợp với chức năng, nhiệm vụ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình liên quan tới nhiều chuyên ngành, thì nội dung của thiết kế cơ sở liên quan nhiều đến Sở nào thì Sở đó là đầu mối tổ chức thẩm định thiết kế cơ sở của dự án. Sở đầu mối thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm lấy ý kiến của Sở liên quan đến phần công nghệ chính và các Sở, Ban, ngành khác có liên quan đến nội dung thẩm định thiết kế cơ sở. Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có kỹ thuật phức tạp, áp dụng công nghệ mới, công nghệ cao, ... thì Sở có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở có thể báo cáo Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị Bộ có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đó. Cơ quan thẩm định thiết kế cơ sở có trách nhiệm gửi kết quả thẩm định thiết kế cơ sở tới đơn vị đầu mối thẩm định dự án theo thời gian đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS là 10-15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đồng thời gửi một bản tới Sở Xây dựng địa phương nơi xây dựng công trình. 4. Về nội dung thẩm định thiết kế cơ sở: Nội dung thẩm định thiết kế cơ sở trong dự án đầu tư xây dựng công trình bất động sản bao gồm: 1. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng. Sự hợp lý về bố trí mặt bằng, tuyến công trình, các điểm đấu nối với công trình hạ tầng kỹ thuật,…. 2. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với thuyết minh của dự án về quy mô xây dựng, công nghệ, công suất thiết kế, cấp công trình; các số liệu sử dụng trong thiết kế; các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng. 3. Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án kiến trúc đã được lựa chọn thông qua thi tuyển đối với trường hợp có thi tuyển thiết kế kiến trúc. 4. Các tiêu chuẩn được áp dụng trong các giải pháp thiết kế. 5. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập dự án và thiết kế cơ sở theo quy định. 5. Về thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng công trình: Chủ đầu tư tự quyết định đầu tư và chịu trách nhiệm đối với các dự án kinh doanh BĐS. Người quyết định đầu tư chỉ được quyết định đầu tư khi đã có kiết quả thẩm định dự án. 6. Về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng Dự án đầu tư xây dựng đã được quyết định đầu tư chỉ được điều chỉnh khi có một trong những trường hợp sau : - Xuất hiện các yếu tố bất khả kháng do thiên tai như động đất, bão, lũ lụt, lốc, sóng thần, lở đất; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh; - Do biến động bất thường của giá nguyên vật liệu, do thay đổi chính sách mới có quy định được thay đổi mặt bằng giá đầu tư xây dựng công trình… - Do người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư thay đổi khi thấy xuất hiện những yếu tố mới đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn cho dự án. - Khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt thay đổi có ảnh hưởng trực tiếp đến dự án. Khi điều chỉnh dự án không làm thay đổi quy mô, mục tiêu đầu tư và không vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được phép tự điều chỉnh dự án. Trường hợp điều chỉnh dự án làm thay đổi thiết kế cơ sở về kiến trúc, quy hoạch, quy mô, mục tiêu đầu tư ban đầu hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì chủ đầu tư phải trình người quyết định đầu tư xem xét, quyết định. Những nội dung thay đổi phải được thẩm định lại. Người quyết định điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quyết định đầu tư của mình. g) Quản lý thực hiện dự án đầu tư bất động sản 1. Về thiết kế, dự toán xây dựng công trình: - Đối với các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS thì thiết kế thường 2 bước bao gồm: thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công. - Tài liệu làm căn cứ thiết kế: + Các tài liệu khảo sát xây dựng, khí tượng thuỷ văn và các văn bản pháp lý liên quan; + Thiết kế cơ sở; + Danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng; + Các quy định về kiến trúc, quy hoạch xây dựng. 2. Về thẩm định, phê duyệt thiết kế dự toán công trình: - Thẩm định phê duyệt: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự toán, tổng dự toán đối với công trình phải lập dự án; - Thiết kế bản vẽ thi công và dự toán của hạng mục, công trình trước khi đưa ra thi công phải được thẩm định, phê duyệt. - Chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định thì đựpc phép thuê các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra thiết kế, dự toán công trình làm cơ sở cho việc phê duyệt. 3. Về giấy phép xây dựng Trước khi khởi công xây dựng dự án, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đối với các dự án kinh doanh BĐS gồm: + Đơn xin cấp giấy phép xây dựng. + Bản sao một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai có công chứng. + Bản vẽ thiết kế thể hiện được vị trí mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng điển hình; mặt bằng móng của công trình; sơ đồ vị trí hoặc tuyến công trình. 4. Quản lý thi công xây dựng: Quản lý thi công xây dựng công trình bao gồm quản lý chất lượng xây dựng, quản lý tiến độ xây dựng, quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình, quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng, quản lý môi trường xây dựng. Quản lý tiến độ thi công xây dựng: + Công trình xây dựng trước khi triển khai phải được lập tiến độ thi công xây dựng. Đối với công trình xây dựng có quy mô lớn, thời gian thi công kéo dài thì tiến độ xây dựng công trình phải được lập cho từng giai đoạn, tháng, quý, năm. Quản lý khối lượng thi công xây dựng + Việc thi công xây dựng công trình phải được thực hiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt. + Khối lượng thi công xây dựng được tính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, và tư vấn giám sát theo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kế được duyệt làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng. + Khi có khối lượng phát sinh ngoài thiết kế, dự toán xây dựng công trình được duyệt thì chủ đầu tư và nhà thầu thi công xây dựng phải xem xét xử lý. Khối lượng phát sinh được chủ đầu tư, người quyết định đầu tư chấp thuận, phê duyệt là cơ sở thanh toán, quyết toán công trình. Quản lý an toàn lao động trên công trường xây dựng: Nhà thầu thi công phải lập các biện pháp an toàn cho người và công trình xây dựng. Biện pháp an toàn, nội quy an toàn phải được thể thiện công khai trên công trường xây dựng để mọi người biết và chấp hành. ở những vị trí nguy hiểm trên công trường, phải bố trí người hướng dẫn, cảnh báo đề phòng tai nạn. Quản lý môi trường xây dựng: Nhà thầu thi công phải thực hiện các biện pháp đảm bảo môi trường cho người lao động trên công trường và bảo vệ môi trường xung quanh, bao gồm có biện pháp chống bụi, chống ồn, xử lý phế thải và thu dọn hiện trường. Đối với công trình xây dựng trong khu vực đô thị thì cần phải thực hiện các biện pháp bao che, thu dọn phế thải đưa đến nơi quy định. 5. Các hình thức quản lý dự án: Căn cứ điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân, yêu cầu của dự án, người quyết định đầu tư xây dựng công trình quyết định lựa chọn một trong các hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình sau đây: + Thuê tổ chức tư vấn quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình không đủ điều kiện năng lực; + Trực tiếp quản lý dự án khi chủ đầu tư xây dựng công trình có đủ điều kiện năng lực về quản lý dự án. Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thì chủ đầu tư có thể thành lập Ban quản lý dự án. Ban quản lý dự án chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư theo nhiệm vụ và quyền hạn được giao. h) Quản lý về các ưu đãi trong đầu tư bất động sản: Nhà nước có các chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư bất động sản như điều 12 của Luật kinh doanh bất động sản. Mặt khác theo Quy chế khu đô thị mới điều 26 có quy định: Nhà nước hỗ trợ và ưu đãi các chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới như sau: 1. Hỗ trợ: - Cung cấp miễn phí các thông tin về quy hoạch xây dựng, phát triển các dự án khu đô thị mới. - Đầu tư và hỗ trợ đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thuộc trách nhiệm của Nhà nước ở trong và ngoài hàng rào của dự án phù hợp với tiến độ thực hiện khu đô thị mới; - Trực tiếp đầu tư và vận động tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế đầu tư các dự án nhằm tăng cường năng lực dịch vụ công ích đô thị phù hợp với kế hoạch phát triển các khu đô thị mới; - Đầu tư xây dựng các công trình trụ sở cơ quan hành chính địa phương nằm trong khu vực dự án khu đô thị mới; - Hỗ trợ chủ đầu tư trong công tác giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị mới. 2. Ưu đãi: - Cho vay ưu đãi đầu tư đối với các dự án thành phần xây dựng nhà ở cho người nghèo và người có thu nhập thấp; Cho phép huy động vốn dưới dạng trái phiếu dự án theo quy định của Nhà nước; - Miễn phí sử dụng đất đối với diện tích đất để xây dựng các công trình sau: + Công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội có chuyển giao cho Nhà nước hoặc không tính doanh. + Công trình nhà chung cư cho các đối tượng chính sách, người thu nhập thấp. - Dịch vụ quản lý nhà chung cư được hưởng ưu đãi như đối với dịch vụ công ích. Theo điều 64 Luật Nhà ở Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây: Hỗ trợ kinh phí để học mua nhà ở trả chậm, trả dần hoặc thuê nhà ở; Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà thuộc sở hữu hoặc được Nhà nước giao đất làm nhà ở; Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công trong việc sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở; Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương. 1.1.3.2. Quản lý dự án đầu tư BĐS của các tổ chức, cá nhân có liên quan: a) Quản lý của Chủ đầu tư đối với dự án Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư BĐS, thực hiện dự án đến nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào khai thác, đưa vào kinh doanh dự án BĐS. Chủ đầu tư có trách nhiệm thành lập Ban quản lý dự án để giúp Chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án. Việc giao nhiệm vụ và uỷ quyền cho ban quản lý dự án phải được thể hiện ở quyết định thành lập Ban quản lý dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm chỉ đạo, kiểm tra và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản lý dự án. Trách nhiệm và quyền hạn của chủ đầu tư: + Tổ chức lập thẩm định và phê duyệt dự án thiết kế, dự toán đầu tư xây dựng BĐS, bao gồm các bước sau : 1. Người quyết định đầu tư chỉ định đơn vị chuyên môn trực thuộc làm đầu mối tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt. 2. Chủ đầu tư gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) đến người quyết định đầu tư để tổ chức thẩm định. 3. Với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS, người quyết định đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt dự án và tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình. 4. Đơn vị đầu mối tổ chức thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ dự án (bao gồm cả phần thuyết minh dự án và phần thiết kế cơ sở) tới cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở để thẩm định thiết kế cơ sở theo quy định; đồng thời gửi hồ sơ dự án tới các cơ quan, đơn vị có liên quan để lấy ý kiến về những nội dung liên quan đến dự án. 5. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm tổng hợp ý kiến của các cơ quan, đơn vị có liên quan và kết quả thẩm định thiết kế cơ sở để đánh giá và đề xuất ý kiến để người quyết định đầu tư xem xét quyết định. + Tổ chức thực hiện đầu tư bao gồm: Tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu, kí kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. + Chủ đầu tư có trách nhiệm toàn diện, liên tục về quản lý sử dụng mọi nguồn vốn đầu tư từ khâu chuẩn bị, thực hiện và đưa dự án vào hoạt động, thu hồi và hoàn trả vốn đầu tư. + Trả nợ vốn vay đúng kì hạn và đúng cam kết. + Trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án phải có bộ máy có đủ năng lực quản lý dự án và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. * Ban quản lý dư án có nhiệm vụ và quyền hạn sau: + Thực hiện các thủ tục về giao đất, xin giấy phép xây dựng, chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công trình; + Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng để chủ đầu tư tổ chức thẩm định, phê duyệt. + Lập hồ sơ mời thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu; + Đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của chủ đầu tư; + Thực hiện nhiệm vụ giám sát thi công xây dựng công tình khi có đủ điều kiện năng lực; + Nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết; + Quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, an toàn và vệ sinh môi trường của công trình xây dựng; + Nghiệm thu, bàn giao công trình; b) Quản lý của tư vấn trong giai đoạn lập, thẩm tra dự án và thực hiện dự án Đối với các hoạt động đầu tư BĐS thì trách nhiệm và quyền hạn của tư vấn quản lý dự án trong trường hợp chủ đầu tư thuê tư vấn quản lý dự án cũng giống như hoạt động quản lý tư vấn trong giai đoạn thực hiện xây dựng nói chung. Chủ đầu tư có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án có đủ điều kiện năng lực tổ chức quản lý giúp chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án. Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi việc thực hiện hợp đồng của tư vấn quản lý dự án. + Tổ chức tư vấn đầu tư và xây dựng là các tổ chức nghề nghiệp thuộc các thành phần kinh tế, có tư cách pháp nhân, có đăng ký kinh doanh về tư vấn theo quy định của pháp luật. Tư vấn quản lý dự án có trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về việc thực hiện các cam kết trong hợp đồng bao gồm: Tư vấn về văn bản quy phạm pháp luật, về cơ chế chính sách đầu tư và xây dựng, lập các dự án đầu tư, quản lý dự án đầu tư, thiết kế, soạn thảo hồ sơ mời thầu, giám sát và quản lý quá trình thi công xây lắp, quản lý chi phí xây dựng, nghiệm thu công trình… Tổ chức tư vấn có thể kí hợp đồng lại với các tổ chức tư vấn đầu tư và xây dựng khác để thực hiện một phần việc tư vấn nào đó. + Trách nhiệm của các tổ chức tư vấn và xây dựng: Đăng kí hoạt động tư vấn đầu tư và xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền theo pháp luật. Chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về thực hiện hợp đồng tư vấn đã kí kết và chất lượng tư vấn. Thực hiện chế độ bảo hiểm nghề nghiệp theo quy định. Thông tin rộng rãi về năng lực tư vấn để các chủ đầu tư lựa chọn. c) Quản lý của Nhà thầu xây dựng *) Các dự án đầu tư BĐS, chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ của nhà thầu thi công xây dựng công trình bao gồm:(Điều 64 dự thảo Luật trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 3) 1. Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các quyền sau đây: - Từ chối thực hiện những yêu cầu trái pháp luật; - Đề xuất sửa đổi thiết kế cho phù hợp với thực tế để bảo đảm chất lượng và hiệu quả công trình; - Yêu cầu thanh toán giá trị khối lượng xây dựng hoàn thành theo đúng hợp đồng; - Dừng thi công xây dựng công trình nếu bên giao thầu không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng đã ký kết gây trở ngại và thiệt hại cho nhà thầu; - Yêu cầu bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê xây dựng công trình gây ra; - Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2. Nhà thầu thi công xây dựng dự án BĐS có các nghĩa vụ sau đây: - Thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết; - Thi công xây dựng theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn và vệ sinh môi trường; - Có nhật ký thi công xây dựng công trình; - Kiểm định vật liệu, sản phẩm xây dựng; - Quản lý công nhân xây dựng trên công trường, bảo đảm an ninh, trật tự, không gây ảnh hưởng đến các khu dân cư xung quanh; - Lập bản vẽ hoàn công, tham gia nghiệm thu công trình; - Bảo hành công trình; - Mua các loại bảo hiểm theo quy định của pháp luật về bảo hiểm; - Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, sử dụng vật liệu không đúng chủng loại, thi công không bảo đảm chất lượng, gây ô nhiễm môi trường và các hành vi vi phạm khác gây thiệt hại do lỗi của mình gây ra; - Chịu trách nhiệm về chất lượng thi công xây dựng công trình do mình đảm nhận; - Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. *) Trường hợp chủ đầu tư thuê đơn vị thi công xây dựng dự án thì việc quản lý nhà thầu xây dựng như sau: + Nhà thầu là tổ chức có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện sau: Giấy đăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận đầu tư được cấp theo quy định của pháp luật hoặc có quyết định thành lập đối với các tổ chức không có đăng ký kinh doanh trong trường hợp là nhà thầu trong nước; có đăng ký hoạt động do cơ quan có thẩm quyền của nước mà nhà thầu mang quốc tịch cấp trong trường hợp là nhà thầu nước ngoài; Hoạch toán kinh tế độc lập; Không bị cơ quan có thẩm quyền kết luận về tình hình tài chính không lành mạnh, đang lâm vào tình trạng phá sản hoặc nợ đọng không có khả năng chi trả; đang trong quá trình giải thể; + Nhà thầu là cá nhân có tư cách hợp lệ khi có đủ các điều kiện sau: Năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định pháp luật của nước mà cá nhân đó là công dân: Đăng ký hoạt động hợp pháp hoặc chứng chỉ chuyên môn phù hợp do cơ quan có thẩm quyền cấp; Không bị truy cứu trách nhiệm hình sự; Nhà thầu nước ngoài tham dự đấu thầu quốc tế về xây lắp tại Việt Nam phải liên doanh với ít nhất một nhà thầu Việt Nam có đủ năng lực và phải xác định rõ các nội dung cam kết về phạm vi công việc và giá cả trong hồ sơ mời thầu. Khi trúng thầu nếu nhà thầu nước ngoài không thực hiện các cam kết đó thì chủ đầu tư có quyền huỷ bỏ kết quả đấu thầu. + Nghiêm cấm các đơn vị trúng thầu bán thầu lại cho các tổ chức, cá nhân khai thác thực hiện dưới bất kì hình thức nào. 1.2 Những vấn đề chung về khai thác kinh doanh bất động sản 1.2.1 Những đặc điểm của khai thác vận hành dự án đầu tư BĐS Sau khi nhận bàn giao công trình, chủ đầu tư có trách nhiệm khai thác, sử dụng năng lực công trình, đồng bộ hoá tổ chức sản xuất, kinh doanh dịch vụ, hoàn thiện tổ chức và phương pháp quản lý nhằm phát huy đầy đủ các chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật đó được đề ra trong dự án. Đầu tư dự án BĐS là hình thức đầu tư xây dựng đặc biệt, khác với các loại đầu tư thông thường nên khai thác vận hành dự án đầu tư BĐS cũng có những đặc điểm riêng như sau: - Tính dị biệt riêng của khai thác BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một BĐS nào khác. Sự khác biệt của BĐS trước hết là do sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh; khác nhau về cả hình thức kinh doanh BĐS (tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, cho mua lại...). Do vậy trong quá trình khai thác cần chú ý đến đặc điểm tính dị biệt của mỗi dự án để làm tăng khả năng sinh lời. - Quá trình khai thác dự án đầu tư BĐS thường kéo dài. Vì BĐS là một loại tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới. Vì vậy, đầu tư kinh doanh BĐS cần có vốn lớn và vốn đầu tư dài hạn. Chính vì thế mà quá trình khai thác các dự án đầu tư BĐS thường kéo dài nhiều năm, đồng thời do đặc điểm này nên hoạt động kinh doanh BĐS luôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng. - Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS Đối với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là : khi cầu tăng đẩy giá lên cao sẽ kích thích cung cân bằng với cầu và kéo theo giá quay trở về mức cân bằng. Nhưng đối với BĐS thì cầu tăng, cung khó phản ứng nhanh như với các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần có thời gian để tạo ra chúng, thường để xây dựng các công trình cần phải có thời gian dài tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công... - Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc rất lớn vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chung khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao. Việc quản lý rất đa dạng gồm các khâu quản lý sau: Quản lý về mặt môi trường thu gom rác thải, cung cấp điện, nước cho các khu hộ và các khu dịch vụ, công cộng. Tổ chức trông giữ xe và các dịch vụ công cộng khác cho khu chung cư với doanh thu chỉ mang tính chất phục vụ. Quản lý về mặt hành chính, an toàn vệ sinh đảm bảo cho khu nhà hoạt động trong môi trường sống lành mạnh về an ninh, sinh hoạt thẩm mĩ... Quản lý tái đầu tư máy móc thiết bị khu chung cư thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Quản lý duy tu bảo dưỡng công trình chung cư thuộc quyền quản lý cảu chủ đầu tư. Ban quản lý có trách nhiệm thu tiền điện, nước, vệ sinh gửi xe, điện thoại, truyền hình và các dịch vụ công cộng khác từ các hộ để đảm bảo chi trả cho các đơn vị phục vụ. - Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập Sở dĩ hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. - Quá trình khai thác dự án đầu tư BĐS chịu sự chi phối của pháp luật. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. BĐS được đăng ký theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp... Thông qua kiểm soát thị trường BĐS, nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS. 1.2.2 Hoạt động cung – cầu trong thị trường bất động sản ảnh hưởng quyết định đến kinh doanh bất động sản. * Cầu bất động sản Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau: + Sự xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các quỹ nhà đất sẵn có của chính bản thân họ; + Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường; + Tính chất và điều kiện của thị trường tạo lên cơ hội cho những người đầu cơ chờ BĐS tăng giá để kiếm lời; + Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn. Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS. Do đó thị trường nhà đất là thị trường sôi động nhất và là bộ phận chủ yếu trong thị trường BĐS. Trên thị trường BĐS, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bất động sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định. * Cung bất động sản Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận. Nguồn cung cấp bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung cấp BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường trong đó nhân tố có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tốt quan trọng làm thay đổi cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở... Về mặt lý thuyết, thị trường BĐS cũng phản ứng giống như bất cứ thị trường nào đối với sự thay đổi cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của thị trường BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ... Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường BĐS thường do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trường luôn có xu hướng tiến tới vị trí cân bằng nhưng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thường cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trước đó. Quan hệ cung cầu BĐS diễn ra như sau: Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm) Mặc dù tổng cung và tổng cầu về BĐS là cố định, tuy nhiên cung đất cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng với sự thay đổi của cầu. Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS thường thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trường bị thiếu hụt một lượng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một thời điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại thời điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngược lại sẽ diễn ra nếu như cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trường hợp này thường ít xảy ra. Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trường trong dài hạn. Các nhà đầu tư chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu tư còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu được lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu tư tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trường, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trường tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu tư tăng lên, giá cả cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt được khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trường BĐS sẽ ổn định hơn. Phân tích một cơ chế hình thành cơn sốt giá nhà đất trong thị trường BĐS có những đột biến về cầu trong khi cung không có dãn. Đối với thị trường BĐS, cả cung và cầu hàng hoá BĐS đều co dãn so với giá cả. Do vậy đường biểu diễn cung (S0) và cầu D0 đều dốc hơn so với các hàng hoá khác. Trong điều kiện thị trường cân bằng, giao điểm giữa cầu D0 và cung S0 ta có điểm cân bằng thị trường tại O tương ứng với khối lượng BĐS giao dịch là Q0 với mức giá là P0 Do một số yếu tố khách quan, cầu tăng từ Q0 lên Q1 làm đường cầu D0 dịch chuyển về bên phải thành đường D1 gặp đường cung ban đầu S0tại điểm O1. Điểm O1là giao giữa đường cung S0và cầu D1. Người cầu mới chấp nhận mua với mức giá P1. Tại mức giá này nếu cầu co giãn so với giá cả thì đường cầu D0 sẽ dịch chuyển về bên trái để giảm mức tiêu thụ xuống Q02 nhưng do cầu BĐS là cầu không co dãn theo giá cả do vậy cầu D0 vẫn giữ nguyên. Nếu giá P0 lên P1 thì cung tăng thêm một lượng từ Q0 đến Q2 tức là đường cung S0 dịch chuyển về bên phải thành đường cung S1. Không chấp nhận với bán với mức giá P0 để nâng giá bán lên P1 cũng có nghĩa là những người cung cũ giảm đi một lượng cung trên thị trường tương đương một đoạn từ Q0 đến Q02 khi đó đường cung cũ S0 dịch chuyển về bên trái thành đường S2. Giao nhau giữa cung S2 và D1 tại O2 làm giá thị trường tăng lên P2. Như vậy, chỉ sự tăng của cầu từ D1 lên D2 đã làm cho giá thị trường liên tục tăng từ P0 lên P1 và P2. Khi đó hình thành mức giá cao nhất P2 chính là cơn sốt giá của thị trường BĐS. Hình 1.1: Sơ đồ phân tích cơn sốt giá nhà đất trên thị trường BĐS 1.2.3 Đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư BĐS đưa vào sử dụng 1.2.3.1. Khái niệm về hiệu quả của đầu tư BĐS Hiệu quả dự án đầu tư là toàn bộ mục tiêu đề ra của dự án, được đặc trưng bằng các chỉ tiêu định tính (thể hiện ở các loại hiệu quả đạt được) và bằng các chỉ tiêu định lượng (thể hiện quan hệ giữa các kết quả đạt được và chi phí đã bỏ ra của dự án). 1.2.3.2. Hệ chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng Đánh giá dự án đầu tư kinh doanh BĐS trong giai đoạn đưa vào sử dụng giống như đánh giá hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp kinh doanh BĐS (nếu dự án đi vào khai thác hình thành một doanh nghiệp). Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh đầu tư BĐS khi đưa vào sử dụng gồm các chỉ tiêu chủ yếu sau: Tỷ suất doanh lợi của vốn tự có được tính bằng lợi nhận thu được theo từng năm của từng dự án trên vốn tự có của dự án kinh doanh BĐS. Tỷ suất doanh lợi chung của tổng vốn đầu tư vào dự án BĐS được tính bằng tổng lợi nhuận thu được của từng năm trên vốn chung của dự án kể cả vốn tự có và vốn đi vay. Tỷ suất doanh lợi so với doanh thu hàng năm. *) Các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội của dự án: Chỉ tiêu này phản ánh lợi ích của Cộng đồng, lợi ích của quốc gia được hưởng lợi từ dự án. Các chỉ tiêu này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp từ dự án. Đối với các dự án kinh doanh bất động sản các chỉ tiêu chủ yếu gồm: - Các khoản thuế đóng góp cho nhà nước của dự án gồm: thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp. - Thu nhập ngoại tệ hàng năm do dự án tạo ra - Giá trị sản phẩm gia tăng tạo ra hàng năm - Giá trị sản phẩm gia tăng hàng năm so với vốn của dự án. - Mức đóng góp hỗ trợ địa phương. - Bàn giao hạ tầng đô thị cho địa phương nơi đầu tư dự án như: + Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống đường giao thông, điện, nước, công viên cây xanh, hệ thống thông tin liên lạc … + Hệ thống hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện … trong dự án. - Thu nhập của người lao động. - Nâng cao chất lượng môi trường quanh dự án… 1.2.4 Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS khi dự án đầu tư BĐS đi vào hoạt động 1.2.4.1 Quản lý về mua, bán Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt. Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau: + Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất; + Đối với nhà ở công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung. Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng, hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thoả thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời gian giao nhà, công trình xây dựng. Theo điều 14 Luật kinh doanh bất động sản có quy định trường hợp mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần: Các bên được thoả thuận trong hợp đồng về việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức trả chậm, trả dần và phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: + Số tiền trả chậm, trả dần; thời gian trả chậm, trả dần phải được thoả thuận trong hợp đồng; + Bên bán, bên chuyển nhượng được bảo lưu quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS cho đến khi bên mua, bên nhận chuyển nhượng đã trả đủ tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác; + Bên mua, bên nhận chuyển nhượng BĐS được sử dụng BĐS, có quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS sau khi đã trả hết tiền và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng, trừ trường hợp cá bên có thoả thuận khác. 1.2.4.2 Quản lý về chuyển nhượng Theo điều 21 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau: Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. 1. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản. 2. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật này (Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật). Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của Chủ đầu tư đã chuyển nhượng. 3. Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản. 4. Chính phủ quy định cụ thể về chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. 1.2.4.3 Quản lý cho thuê Thị trường cho thuê BĐS như văn phòng, công sở, dịch vụ... đã xuất hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, vui chơi giải trí cũng được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ... Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê bất động sản chủ yếu thông qua các công tác quy hoạch và chính sách, quy định của pháp luật như Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở, Nghị định 02/2006/NĐ-CP về ban hành quy chế khu đô thị mới. - Việc cho thuê nhà ở và căn hộ phải được thông báo công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng về thời gian, địa điểm, phương thức, thủ tục, điều kiện, giá cả cho thuê. Bên cho thuê chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính công khai và hợp pháp của việc cho thuê. - Quyền, nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê do hai bên thoả thuận trong hợp đông thuê công trình theo đúng quy định của pháp luật. - Bên cho thuê công trình chịu trách nhiệm về chất lượng, an toàn công trình, phòng chống cháy nổ, cung cấp dịch vụ công cộng và các dịch vụ khác, bảo trì công trình được vận hành bình thường theo đúng công năng và thiết kế. - Đối với công trình nhà chung cư, nhà ở và các công trình khác được hưởng ưu tiên, ưu đãi của Nhà nước để phục vụ các đối tượng cụ thể do Nhà nước yêu cầu thì giá cho thuê được hình thành theo nguyên tắc do Nhà nước quy định và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giá cho thuê và đối tượng được thuê. 1.2.4.4 Quản lý thế chấp: + Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật. + Thế chấp nhà ở đang cho thuê: Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở. Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị phát mãi để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 1.2.4.5 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán Theo điều 23 Luật kinh doanh BĐS có quy định như sau: + Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua, trừ trường hợp hai bên có thoả thuận khác. Nội dung, thời hạn và phương thức bảo hành do hai bên thoả thuận trong hợp đồng. + Trong thời hạn bảo hành, bên bán có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục những khiếm khuyết, hư hỏng của nhà, công trình xây dựng và bảo đảm các tiêu chuẩn chất lượng theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận trong hợp đồng, kể cả các thiết bị công trình và các phần sử dụng chung của nhà chung cư. + Đối với nhà, công trình xây dựng mới thì thời hạn bảo hành không ngắn hơn thời hạn bảo hành công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nội dung trong Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc hướng dẫn thực hiện Luật nhà ở có liên quan đến kinh doanh bất động sản: Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của nhiều chủ sở hữu Đối với nhà chung cư được bán kể từ ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau để phục vụ cho công tác bảo trì nhà chung cư: Đối với diện tích nhà bán thì phải nộp 2% tiền bán. Khoản tiền này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả; Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích sử dụng chung) thì phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của chung cư đó. Các khoản kinh phí này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Đối với nhà chung cư được bán từ trước ngày Luật nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% thì kinh phí bảo trì được phân bổ như sau: Chủ đầu tư có phần diện tích giữ lại (không tính phần diện tích sử dụng chung) đóng góp chi phí bảo trì được phân bổ tương ứng với diện tích giữ lại; Các chủ sở hữu căn hộ đóng góp 70% kinh phí bảo trì được phân bổ tương ứng với diện tích riêng. Ngân sách địa phương hỗ trợ 30% kinh phí còn lại cho các chủ sở hữu để thực hiện việc bảo trì. Kinh phí bảo trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định của Quy chế quản lý nhà chung cư. Trong trường hợp kinh phí thu được để bảo trì không đủ thì huy động từ đóng góp của các chủ sở hữu tương ứng với phần diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại. Chương II: tình hình hoạt động đầu tư bất động sản và kinh doanh khai thác dự án của Công ty Cổ phần đầu tư bất động sản hà nội 2.1 Giới thiệu Công ty Tên Công ty : Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội Tên giao dịch quốc tế : ha noi real estate investment joint stock company Tên viết tắt : c’land Trụ sở công ty : Địa chỉ : Số 156 - Ngõ Xã Đàn 2 - Nam Đồng - Đống Đa - Hà Nội. Tel : (04) 8523763, 5727441, 5727962, 8521640 Fax : (04) 5727940 Các ngành nghề kinh doanh chính Lập, quản lý và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng : Khu đô thị mới, khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, khu dân cư, văn phòng cho thuê, dịch vụ công cộng. Kinh doanh, xuất nhập khẩu vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị chuyên ngành xây dựng, sản xuất, lắp đặt kết cấu khung thép, lắp đặt thang máy. Kinh doanh mua bán nhà, kinh doanh khách sạn, dịch vụ văn hóa, vui chơi giải trí thể dục thể thao. Tư vấn về đầu tư xây dựng, nhà đất, lữ hành du lịch; Xây dựng các công trình : dân dụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật đô thị (cấp, thoát nước, chiếu sáng) giao thông, bưu điện, nông nghiệp, thủy lợi, thể dục thể thao, công trình văn hóa, vui chơi giải trí. Thi công xây lắp đường dây và trạm biến áp, điện chiếu sáng, điện dân dụng (đường dây đến 35KV, biến áp đến 2500KVA). Thi công lắp đặt hệ thống điều hòa không khí, thiết bị điện lạnh. Sản xuất kinh doanh rượu vang và nước giải khát; Kinh doanh thương mại tổng hợp, bán buôn bán lẻ, uỷ thác đại lý hàng công nghệ phẩm, kim khí điện máy, điện tử dân dụng. Quá trình phát triển Công ty được thành lập ngày 20 tháng 10 năm 1970. Quyết định số 1391/QĐ-UB do UBND Thành phố Hà nội cấp ngày 03/4/1993 về việc thành lập doanh nghiệp Nhà nước : Công ty Xây dựng Thanh niên Hà Nội. Đăng ký kinh doanh số 0106000282 cấp lần đầu ngày 26/4/1993, cấp lần 9 ngày 18/8/2004. Quyết định số 2576/QĐ-UB ngày 12 tháng 5 năm 2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc chuyển giao nguyên trạng Công ty Xây dựng Thanh niên Hà Nội về Tổng công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội. Quyết định số 3276/QĐ-UB ngày 25 tháng 5 năm 2004 của UBND Thành phố Hà Nội về việc đổi tên và xác định lại chức năng nhiệm vụ cho Công ty. Quyết định số 871/QĐ-UBND ngày 8/3/2007 của UBND Thành phố Hà Nội về việc chuyển doanh nghiệp nhà nước Công ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 25 thành Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hà Nội.  Sơ đồ tổ chức bộ máy công ty ban giám đốc điều hành hội đồng quản trị Ban kiểm soát phòng hành chính quản trị ban trợ lý thư ký chi nhánh thái nguyên chi nhánh hà tây Ban quản lý dự án phòng kinh doanh phòng quản lý xây lắp phòng kế hoạch tổng hợp phòng tài chính kế toán phòng tổ chức lao động Xí nghiệp xây lắp điện (số 3) Xí nghiệp xây dựng số 5 Xí nghiệp xây dựng số 4 Xí nghiệp xây dựng số 2 Trung tâm TMDV Long Biên Xí nghiệp xây dựng số 1 Xí nghiệp xây dựng số 8 Xí nghiệp xây dựng số 9 Xí nghiệp xây dựng số 7 Xí nghiệp xây dựng số 6 Chức năng, nhiệm vụ của các Phòng, Ban chức năng của Công ty cổ phần đầu tư BĐS Hà Nội Ban trợ lý thư ký Tham mưu, giúp việc cho HĐQT – Ban giám đốc trong công tác điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty: lập, thông và theo dõi lịch làm việc hàng tuần của toàn Công ty; công tác thi đua khen thưởng, quan hệ báo chí, quảng cáo, tiếp khách, đối ngoại, giao dịch; tổ chức hậu cần, phát hành giấy mời, điểm danh, ghi chép hội thảo, hội nghị... Phòng tổ chức lao động Thực hiện các công tác về tổ chức cán bộ, lao động, tiền lương. Phòng hành chính quản trị Tham mưu giúp việc cho giám đốc công ty trong công tác hành chính, quản trị văn phòng. Phòng kế hoạch tổng hợp Thực hiện các công tác xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh, chương trình thực hiện, kiểm tra kế hoạch, thị trường, đầu tư liên doanh liên kết, tham dự thầu, đầu thầu các công trình, dự án đầu tư, ký kết hợp đồng kinh tế giao nhận thầu xây lắp. Phòng tài chính kế toán Thực hiện chế độ hạch toán độc lập, các công tác về tài chính kế toán trong hoạt động sản xuất kinh doanh phù hợp với điều lệ tổ chức hoạt động, quy chế tài chính của công ty, luật doanh nghiệp, luật kế toán và các quy định khác của pháp luật hiện hành. Phòng kinh doanh Nghiên cứu, khảo sát tình hình kinh doanh BĐS trong điều kiện cụ thể để xác định phương án kinh doanh đối với các dự án đầu tư do công ty quản lý thực hiện; Thực hiện điều hành quản lý các dự án đi vào khai thác. Quản lý, theo dõi ký kết, thanh lý các hợp đồng liên quan đến góp vốn đầu tư, mua bán nhà ở, văn phòng cho thuê... các hợp đồng kinh doanh nhà ở, cho thuê văn phòng... Phòng quản lý xây lắp Quản lý khối lượng, chất lượng, tiến độ, bảo hộ lao động, AT-VSLĐ. PCCN, VSMT, phòng chống thiên tai; Nghiên cứu, ứng dụng, sử dụng các vật liệu mới, công nghệ thi công tiên tiến; Nghiên cứu, đề xuất phương án đầu tư thiết bị, dây chuyền công nghệ phục vụ thi công; quản lý máy móc thiết bị thi công của công ty; Duy trì thực hiện hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO; Ban quản lý dự án Quản lý, triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng do công ty làm chủ đầu tư thực hiện theo quy định hiện hành của Nhà nước về quản lý đầu tư xây dựng. 9. Các xí nghiệp trực thuộc Thực hiện thi công xây lắp các công trình khi công ty giao. 2.2. Tình hình đầu tư các dự án BĐS trong một số năm qua Cùng với sự lớn mạnh của thị trường BĐS trong nước, Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản với mục tiêu phấn đấu thành một công ty mạnh, hoạt động đa lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Công ty đã và đang từng bước mở rộng hoạt động kinh doanh đầu tư phát triển nhà bán và cho thuê là một trong những định hướng kinh doanh chính, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư nhà ở kinh doanh. Trong một số năm qua tình hình hoạt động đầu tư các dự án BĐS của công ty được phản ánh qua giai đoạn lập, thực hiện dự án cụ thể về các mặt như sau: - Về quy mô đầu tư theo dự án và theo thời gian - Về cơ cấu đầu tư xét theo loại BĐS - Về tình hình lập, thẩm định, phê duyệt dự án - Về tình hình thực hiện dự án đầu tư BĐS - Về tình hình huy động vốn thực hiện dự án 2.2.1 Về quy mô đầu tư theo dự án và theo thời gian Bao gồm các dự án đầu tư sau: 1. Dự án nhà ở để bán phường Kim Giang Khu đất xây dựng nằm giữa hai phường Kim Giang và Hạ đình quận Thanh Xuân Hà nội Phía Đông giáp với nhà văn hoá phường, khu cây xanh dự kiến quy hoạch Phía Tây giáp với các hộ dân và đất canh tác Phía Bắc giáp với Xí nghiệp nhựa Đại Kim Phía Nam giáp khu nhà ở 9 tầng di dân giải phóng mặt bằng Quy mô xây dựng: xây thô 4 tầng, tạo thêm được 17 căn hộ với diện tích sàn là 2.998 m2. Tổng diện tích ô đất: 12.387m2, trong đó: Diện tích dự án: 3.230m2 Thời gian thực hiện dự án: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ quý II/2003 đến quý III/2004 - Giai đoạn thực hiện dự án: từ quý IV/2004 đến quý IV/2005 Tổng mức đầu tư: 7.706 triệu đồng 2. Dự án: Khu nhà ở để bán tại xã Mỹ đình. Địa điểm xây dựng: xã Mỹ Đình – huyện Từ Liêm – Hà Nội Khu đất có diện tích 2544,6m2. Hiện trạng khu đất để không có địa hình tương đối bằng phẳng cao độ thay đổi từ cốt +5.60m đến +5.94m, trong khuôn viên khu đất còn có 2 nhà cấp 4 một tầng. Quy mô xây dựng: Diện tích khu đất xây dựng 2.544,6m2 Diện tích xây dựng 1.113,2m2 Diện tích sân, cây xanh, đường giao thông 1.431,4m2 Tổng diện tích sàn xây dựng + Diện tích sàn xây dựng tầng hầm + Diện tích sàn xây dựng từ tầng 1-16 7.506,9m2 1.113,2m2 6.393,7m2 Tổng số căn hộ 150 Mật độ xây dựng 43,74% Hệ số sử dụng đất 6,44 Thời gian thực hiện dự án: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ quý II/2003 đến quý III/2004 - Giai đoạn thực hiện dự án: từ quý IV/2004 đến quý IV/2005 Tổng mức đầu tư: 84.924 triệu đồng + Chi phí xây lắp 61.513 triệu đồng + Chi phí thiết bị 4.152 triệu đồng + Chi phí khác 9.938 triệu đồng + Dự phòng phí (10%) 7.560 triệu đồng + Lãi vay trong thời gian xây dựng 1.760 triệu đồng Tổng cộng 84.924 triệu đồng 3. Dự án: Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng Vị trí khu đất đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng để bán tại khu đất số 156 ngõ Xã Đàn 2 – Quận Đống Đa – Hà Nội có tổng diện tích đất để xây dựng 2.419m2 và được giới hạn theo các hướng sau: - Phía Tây Bắc giáp ngõ Xã Đàn 2 và khu tập thể Quân khu Thủ đô (chủ yếu là nhà độc lập cao 3-4 tầng) - Phía Tây Nam giáp ngõ Xã Đàn 2 và Trường PTTH Lê Quý Đôn cao 4 tầng. - Phía Đông Bắc giáp khu tập thể Viện kỹ thuật quân sự (chủ yếu là nhà độc lập cao 3-4 tầng). - Phía Đông Nam giáp khu tập thể Tổng đội Thanh niên xây dựng kinh tế Thủ đô (toàn khu tập thể này nằm trong phạm vi mở rộng đường quy hoạch và khu vực cây xanh công cộng ven hồ Xã Đàn) Sau khi mở đường theo quy hoạch, phía Tây nam khu đất tiếp giáp ngay với đường quy hoạch và hồ Xã Đàn. Tổ hợp công trình kiến trúc được hợp khối bởi 2 hạng mục: khối nhà ở 17 tầng kết hợp dịch vụ công cộng và siêu thị và khối văn phòng cho thuê 19 tầng. Diện tích khu đất xây dựng 2.419m2 Diện tích xây dựng 1.028m2 Tổng diện tích sàn xây dựng (không kể tầng hầm) 19.580m2 Tổng số căn hộ 55 căn Mật độ xây dựng 42,4% Hệ số sử dụng đất 8,09 lần Cấp công trình Cấp 1 Thời gian thực hiện dự án: từ năm 2005 đến năm 2010 Tổng mức đầu tư dự án: 121.207 triệu đồng Trong đó: 1. Chi phí xây lắp và thiết bị 93.782 triệu đồng 2. Chi phí thuê, chuyển đổi mục đích sử dụng đất 7.721 triệu đồng 3. Chi phí khác 7.171 triệu đồng 4. Dự phòng phí 10.095 triệu đồng 5. Lãi vay trong thời gian xây dựng 2.436 triệu đồng 4. “Nhà ở cao tầng - CT3” Địa điểm xây dựng: Đường Lê Đức Thọ- xã Mỹ Đình- Từ Liêm - Hà Nội Vị trí công trình: - Phía Bắc giáp dân cư thôn Phú Mỹ - Phía Đông giáp trường Dân lập Trí Đức ( dự kiến) - Phía Nam giáp thổ canh xã Mỹ Đình - Phía Tây giáp đường Lê Đức Thọ Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật - Diện tích khu đất nghiên cứu : 2.400 m2 - Diện tích đất xây dựng (diện tích trúng đấu giá) : 1.658 m2 - Diện tích đất xây dựng công trình : 1.170 m2 - Tổng diện tích sàn : 10.200 m2 - Mật độ xây dựng :48 % - Hệ số sử dụng đất : 4.3 lần - Tầng cao : 2 và 12 tầng Mô tả chi tiết công năng: - Tầng hầm là nơi để xe máy, xe đạp phục vụ toàn công trình, một phần diện tích dành làm phòng kỹ thuật nước, phòng bơm, bể phốt, bể nước ngầm. - Tầng 1 là nơi bố trí các gian hàng dịch vụ công cộng (siêu thị). Phần diện tích còn lại là không gian sinh hoạt cộng đồng, kỹ thuật điện, kỹ thuật nước, thu rác, bảo vệ. - Tầng 2 là khu vực chủ yếu dành cho siêu thị, một phần nhỏ bố trí kho và các phòng kỹ thuật toà nhà. - Tầng 3á12 bố trí chia thành các căn hộ nhà ở khép kín, với diện tích các căn hộ từ 102 - 187 m2. - Tầng mái bố trí hệ thống bể nước sinh hoạt, bể nước chữa cháy, hệ thống ăng ten thu truyền hình. Dự án đưa vào khai thác sử dụng góp vào quỹ nhà của thành phố 7436 m2 sàn hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho 56 hộ gia đình với khoảng 280 người, phục vụ công cuộc đô thị hoá. Thời hạn xây dựng: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư : Quý III năm 2007 - Tiến hành xây dựng công trình : Quý II năm 2008 - Hoàn thành đưa vào sử dụng : Quý IV năm 2010 Tổng mức đầu tư 108.343 triệu đồng. Trong đó: 1. Chi phí xây dựng: 60.307 triệu đồng 2. Chi phí thiết bị: 7.520 triệu đồng 3. Chi phí quản lý dự án: 1.085 triệu đồng 4. Chi phí tư vấn: 3.983 triệu đồng 5. Chi phí khác: 1.692 triệu đồng 6. Lãi vay trong xây dựng: 6.983 triệu đồng 7. Chi phí dự phòng: 7.458 triệu đồng 8. Chi phí sử dụng đất: 19.312 triệu đồng 5. Tuyến đường từ quốc lộ 32 đi đường 23 (đường đê sông Hồng) huyện Từ Liêm, Hà Nội. Huyện Từ Liêm - Hà Nội là một huyện ngoại thành giáp với quận Cầu Giấy có vị trí địa lý nằm ở cửa ngõ phía Tây - Tây Bắc thủ đô Hà Nội. Theo sơ đồ quy hoạch định hướng phát triển không gian thành phố Hà Nội đến năm 2020 tại Quyết định số 108/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ. Huyện Từ Liêm là khu vực được tập trung đầu tư phát triển kinh tế theo hướng đẩy mạnh quá trình đô thị hóa. Các khu công nghiệp lớn nằm trong huyện Từ Liêm đã được đầu tư xây dựng tại xã Thụy Phương, xã Minh Khai, khu công nghiệp Nam Thăng Long nằm trong xã Liên Mạc là một khu công nghiệp lớn thu hút các dự án đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Thành phố Hà Nội có chủ trương triển khai thực hiện đầu tư xây dựng tuyến đường từ Quốc lộ 32 đi đường 23 (đê Sông Hồng) thuộc địa bàn huyện Từ Liêm, tuyến đường dự kiến đi qua các xã Tây Tựu, xã Minh Khai, đến khu công nghiệp Nam Thăng Long và kéo dài đến đường 23 (đê Sông Hồng). Việc đầu tư xây dựng tuyến đường từ đường 32 đi đường 23 (đê sông Hồng) là kết quả nghiên cứu quy hoạch phát triển Thủ đô, xây dựng tuyến đường này là hết sức cần thiết nhằm thúc đẩy nhanh chiến lược mở rộng phát triển kinh tế - xã hội Thành phố từ nay đến năm 2020. Đoạn tuyến có chiều dài 4km mở mới hoàn toàn. + Phía Bắc: giáp nối với đường đê đi cảng Thượng Cát. + Phía Nam: giáp đường 32 thuộc địa bàn xã Xuân Phương. + Phía Đông: giáp địa bàn xã Minh Khai và dự án khu công nghiệp Nam Thăng Long. + Phía Tây: giáp địa bàn xã Tây Tựu, xã Thượng Cát. Thời gian thực hiện dự án: - Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 5 tháng - Giai đoạn thực hiện dự án: 24 tháng + Khởi công tuyến đường: Ngay sau khi dự án được GPMB (dự kiến là năm 2008) + Hoàn thành công trình: năm 2010 Tổng mức đầu tư: 353.331 triệu đồng + Chi phí xây dựng 220.837 Triệu đồng + Chi phí quản lý dự án 2.924 Triệu đồng + Chi phí tư ván đầu tư và xây dựng 7.816 Triệu đồng + Chi phí khác 4.035 Triệu đồng + Dự phòng phí (10%) 28.990 Triệu đồng + Chi phí đền bù GPMB 54.287 Triệu đồng + Lãi vay trong thời gian xây dựng 34.439 Triệu đồng Tổng cộng 353.331 Triệu đồng 6. Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy Địa điểm xây dựng: Khu vực cầu Vĩnh Tuy, phường Long Biên, quận Long Biên, Hà Nội. Khu đất dự án nằm ở khu vực cầu Vĩnh Tuy, phường Long Biên, quận Long Biên, Hà Nội, khu đất nằm trong khuôn viên khu đô thị mới, có ba phía đều tiếp giáp với khu dân cư, phía bắc giáp đường quy hoạch hướng lên nút giao thông khác cốt. Nói chung vị trí khu đất dự án có rất nhiều thuận lợi để xây dựng công trình với chức năng làm công trình công cộng cao tầng. Hình thức đầu tư: Xây dựng mới toàn bộ công trình cao 11 tầng + 1 tầng hầm. Mô tả chi tiết công năng : - Tầng hầm có chức năng làm khu để xe. - Tầng 1 đến tầng 3 có chức năng làm khu vực siêu thị, cửa hàng. - Tầng 4 đến tầng 11 có chức năng làm văn phòng. Diện tích khu đất  : 9.572,58m2 Tổng diện tích sàn  : 30.864m2 Diện tích tầng hầm : 3.896m2 Diện tích siêu thị  : 10.384m2 Diện tích văn phòng : 20.480m2 Mật độ xây dựng  : 40,70% Hệ số sử dụng đất  : 3.22 lần Thời gian dự kiến thực hiện dự án: Từ tháng 12/2006 đến năm 2010 1 Chi phí sử dụng đất 6.380 Triệu đồng 2 Vốn xây lắp 147.354 Triệu đồng 3 Vốn thiết bị 34.511 Triệu đồng 4 Chi phí khác 11.283 Triệu đồng Tổng cộng (1+2+3+4) 199.529 Triệu đồng 5 Dự phòng 5% 9.657 Triệu đồng Tổng cộng (XL+TB+K+DP) 209.187 Triệu đồng Tổng mức đầu tư 215.415 Triệu đồng 7. Dự án Trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phòng Vị trí của khu đất được giới hạn như sau: Phía Tây giáp đường Nguyễn Tri Phương. Phí Đông và Bắc giáp khu dân cư Phía Nam giáp đường Hoàng Văn Thụ. - Diện tích khu đất: 4.126,7 m2 - Diện tích xây dựng: 1730 m2 - Mật độ xây dựng: 41,9% - Diện tích sàn xây dựng: 11.642 m2 - Hệ số sử dụng đất: 2,82 lần - Tầng cao: 9 tầng Mô tả công năng: Đầu tư xây dựng Trạm khách nhà 9 tầng, diện tích xây dựng là 1730 m2, tổng diện tích sàn xây dựng là 11.642m2, chiều cao toà nhà 43,4m. Gồm 105 phòng nghỉ = 3863.8m2 sàn; Phòng hội nghị, hội thảo đáp ứng được 574 chỗ = 644m2 sàn (Phòng hội thảo 1 công suất 342 chỗ diện tích là 282; Phòng hội thảo 2 công suất 120 chỗ có diện tích là 174m2 và phòng hội thảo 3 có công suất 112 chỗ có diện tích 188m2); Quản lý hành chính và phục vụ hồi chức năng, giải khát = 1.309m2 sàn; Phòng ăn, phòng bếp = 1.309m2; Thời gian thực hiện: Bắt đầu từ quý III/2006 và kết thúc vào quý IV/2011. Tổng mức đầu tư: 38.485 triệu đồng 8. Dự án khu đất xây dựng nhà ở xã Minh Khai, huyện Từ Liêm Vị trí: Ven tuyến đường BT- huyện Từ Liêm Mô tả công việc: Khu đất thuộc xã Minh Khai nằm ven tuyền đường BT có quy mô khoảng 8,5ha. - Diện tích xây dựng công trình: 31.000m2 - Diện tích hạ tầng kỹ thuật: 54.000m2 Tổng mức đầu tư dự kiến: 590 tỷ đồng Hiện dự án này đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư. 9. Dự án khu đô thị mới Kiều Mai – xã Phú Diễn – huyện Từ Liêm Hà Nội Vị trí : huyện Từ Liêm – Hà Nội Dự án khu nhà ở Kiều Mai – Phú Diễn đã được UBND Thành phố Hà Nội giao cho Công ty làm chủ đầu tư lập quy hoạch theo quyết định số 3175/QĐ-UBND ngày 12/07/2006. Tổng khu đất nghiên cứu lập quy hoạch là 22ha, trong đó phần đất xây dựng mới của dự án khoảng 8ha, phần còn lại đất cải tạo chỉnh trang làng xóm. Tổng mức đầu tư: 650 tỷ đồng Thời gian thực hiện: từ năm 2008 – 2011. Bảng 2.1 : tổng hợp tình hình đầu tư các dự án BĐS của Công ty cổ phần đầu tư BĐS hà nội TT Tên dự án DT ô đất (m2) DT xây dựng (m2) Tiến độ Tổng mức đầu tư (trđ) Dự án nhà ở để bán phường Kim Giang 12.387 3.230 2003-2005 7.706 Khu nhà ở để bán tại xã Mỹ đình 2.545 1.113 2003-2005 84.924 Tổ hợp văn phòng và nhà ở cao tầng 2.419 1.028 2005-2010 121.207 Nhà ở cao tầng - CT3 2.400 1.658 2007-2010 108.343 Tuyến đường từ quốc lộ 32 đi đường 23 - Từ Liêm, Hà Nội 181.000 165.000 2008-2010 353.331 Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy 9.573 8.530 2006-2010 215.415 Trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phòng 4.127 1730 2006-2011 38.485 Dự án khu đất xây dựng nhà ở xã Minh Khai, huyện Từ Liêm 8,5ha 2008-2013 590.000 Khu đô thị mới Kiều Mai – xã Phú Diễn – Từ Liêm Hà Nội 8ha 2008- 2011 650.000 Việc đầu tư BĐS tại công ty cổ phần đầu tư BĐS Hà Nội theo quy mô dự án và thời gian cho thấy tình hình đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực BĐS cũng mới chỉ triển khai bắt đầu từ năm 2003. Lĩnh vực đầu tư BĐS của công ty đã được mở rộng, ngoài sản phẩm truyền thống nhà xây dựng chung cư cao tầng và thấp tầng, thì công ty đã mở rộng sang xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng tuyến đường 32 đi đường 23 (đê sông Hồng), con đường dài 4km. Tuyến đường xây dựng mang lại hiệu quả kinh tế rất lớn: tiết kiệm thời gian cho hành khách, tiết kiệm chi phí vận hành sẽ cải thiện điều kiện chạy xe đồng thời rút ngắn thời gian vận chuyển hàng hoá và hành khách, giúp tiết kiệm được chi phí biến đổi, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế của vùng. Tuy nhiên tình hình đầu tư theo quy mô và theo thời gian các dự án BĐS tại công ty có một số hạn chế sau: Một số hạn chế: - Các dự án của công ty vẫn còn ít, hiện nay chỉ có hai dự án: dự án Kim giang và dự án nhà ở để bán tại Mỹ đình đưa vào sử dụng. Còn lại hầu như các dự án đang trong giai đoạn thực hiện và chuẩn bị đầu tư. - Các dự án nhà bán chủ yếu tập trung tại thành phố Hà Nội. Nguyên nhân chủ yếu về tình hình đầu tư BĐS của công ty vẫn chưa có nhiều quỹ đất cho các dự án. - Một số dự án với tổng vốn đầu không cao, nhưng kéo dài thời gian. 2.2.2. Về cơ cấu đầu tư xét theo loại bất động sản: Hiện nay tình hình đầu tư BĐS của công ty bao gồm các loại hình sản phẩm: nhà ở, văn phòng cho thuê, siêu thị, trung tâm thương mại, khách sạn, khu vui chơi giải trí sân gôn… Tổng hợp toàn bộ các dự án của công ty, xét theo cơ cấu đầu tư được thể hiện qua bảng 2.2 và hình 2.1 sau đây: Bảng 2.2: Tình hình cơ cấu đầu tư BĐS của Công ty TT Loại hình đầu tư Diện tích (m2) Tỷ lệ 1 Nhà ở 34.560 46,10 2 Văn phòng 31.535 42,07 3 Siêu thị, trung tâm thương mại 3.638 4,85 4 Khách sạn 3.863 5,15 5 Khu vui chơi, giải trí 1.369 1,83 Tổng 74.965 100% Hình 2.1: Bảng cơ cấu sản phẩm của công ty Qua bảng 2.2 cho thấy tình hình đầu tư ngoài các sản phẩm truyền thống là xây dựng nhà ở và văn phòng cho thuê chiếm tỷ trọng lớn trong toàn bộ các lĩnh vực đầu tư BĐS. Công ty bước đầu đã mở rộng đầu tư các dự án khách sạn, trung tâm thương mại và văn phòng chất lượng tốt, xây dựng hạ tầng kỹ thuật... vẫn chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng cơ cấu đầu tư của công ty. Mức đầu tư vào nhà ở là 428.458 triệu đồng, trong khi đó đầu tư cho trung tâm thương mại là 45.076 triệu đồng (rất thấp). Tình trạng đầu tư chưa đồng đều. 2.2.3. Tình hình lập, thẩm định phê duyệt dự án Hiện nay công tác lập các dự án đầu tư BĐS của công ty đều phải thuê tư vấn lập. Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ thủ tục ban đầu từ phía Chủ đầu tư như: bản đồ hiện trượng khu đất tỉ lệ 1/500, bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ, bản vẽ quy hoạch mặt bằng, báo cáo khảo sát điạ chất, các văn bản pháp lý khác liên quan đến thủ tục xin phép đầu tư của các công trình... Đơn vị tư vấn thiết kế lập thuyết minh dự án, thuyết minh thiết kế cơ sở theo đúng yêu cầu của Chủ đầu tư và các quy định về quản lý đầu tư xây dựng hiện hành. Về cơ bản các bước thực hiện trong giai đoạn lập, thẩm định phê duyệt dự án tuân thủ theo đúng các quy định hướng dẫn của Nhà nước, chất lượng sản phẩm tư vấn được nâng lên rõ rệt. Nguyên nhân khách quan của vấn đề này: do những quy định pháp lý của Nhà nước: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng, luật nhà ở và các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS... Cùng với hệ thống các văn bản dưới luật như các Pháp lệnh, Nghị định, thông tư, chỉ thị... cụ thể hoá và hướng dẫn thi hành các luật trên, đã và đang được các cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh hoạt động của thị trường BĐS, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểm soát được. Các quy định của Nhà nước đã tạo môi trường thuận lợi cho các Doanh nghiệp ở các thành phần kinh tế khác nhau được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở. Tuy nhiên một số dự án đã và đang thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt cũng có những hạn chế nhất định : - Chất lượng tư vấn chưa đạt yêu cầu: hồ sơ tư vấn của nhiều hạng mục công trình chưa được đầu tư đúng mức, còn đơn điệu, thiếu tư duy sáng tạo, thậm chí dập khuôn, máy móc, đối phó, tắc trách dẫn đến chất lượng thấp, lãng phí. Việc thể hiện hồ sơ trong nhiều trường hợp còn thiếu tính hệ thống, thiếu tính khoa học và thiếu tính chuyên nghiệp. Còn thiếu sự phối hợp tốt giữa các bộ môn. Vai trò của người làm tư vấn còn bị hạn chế. Dự án trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Hải Phòng là một thí dụ. Hồ sơ sau khi thẩm định, với phương án thiết kế được lựa chọn thì vượt tổng mức đầu tư cho phép dẫn đến hiệu quả kinh tế dự án kém, chính vì vậy phải chỉnh sửa phương án. Làm dự án chậm tiến độ. Dự án trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Hải Phòng: quý IV/2006 chủ đầu tư thuê tư vấn lập dự án, tổng mức đầu tư là: 38.485 triệu đồng. Nhưng phải đến thời điểm quý II/2007 sau khi có thẩm định dự án thì mức tổng đầu tư cho dự án là: 49.363 triệu đồng. Tổng mức đầu tư của dự án (thời điểm Quý II/2007) 49.363 triệu đồng Trong đó: - Chi phí xây lắp: 35.256 triệu đồng - Chi phí thiết bị: 6.185 triệu đồng - Chi phí khác: 3.434 triệu đồng + Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 385 triệu đồng + Giai đoạn thực hiện đầu tư: 2.850 triệu đồng + Giai đoạn kết thúc đưa dự án vào khai thác sử dụng: 198 triệu đồng - Dự phòng phí: 4.487 triệu đồng + Các dự án lập nên chưa phân tích sâu yếu tố thị trường, còn mang tính hình thức. Cụ thể phân tích dự báo nhu cầu ở giai đoạn tương lai về sản phẩm, phân tích về khả năng thâm nhập thị trường của sản phẩm đang xét... chỉ đưa ra các số liệu thiếu tính khách quan điều đó ảnh hưởng rất lớn đến việc ra quyết định của doanh nghiệp. + Việc sai lệch trong tính toán xác định quy mô công suất và lựa chọn công suất còn chưa phù hợp với một số dự án, ví dụ dự án Nhà ở cao tầng - CT3 là một trường hợp khi lập dự án với quy mô xây dựng 17 tầng, tuy nhiên khi thẩm định dự án, phân tích lại hiệu quả tài chính của dự án lại phải chỉnh sửa, thay đổi thiết kế 12 tầng thì mới mang lại hiệu quả cao trong khai thác đự án. + Khi phân tích dự án, vấn đề lạm phát kinh tế và trượt giá của dòng tiền thu chi chưa được xem xét đầy đủ, nếu không tính đến yếu tố trượt giá thì dự án là đáng giá, nhưng nếu chuyển sang phân tích có xét đến yếu tố trên thì dự án không còn đáng giá, dẫn đến rủi ro cho doanh nghiệp đầu tư. - Xác định mục tiêu của dự án: chưa xác định rõ ràng, còn mang tình trạng đầu tư ồ ạt, thiếu sự phân tích kỹ lưỡng. Việc xác định đầu tư xây mới, cải tạo, đầu tư tạo lập nhà cho thuê, bán, đầu tư văn phòng, siêu thị… còn mang tính chủ quan, chưa phân tích được yếu tố thị trường. - Do biến động lớn của giá cả thị trường, do thời gian thẩm định kéo dài, do thay đổi các nghị định, thông tư hướng dẫn điều chỉnh chi phí xây dựng... làm cho chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy là một ví dụ: Tổng mức đầu tư được duyệt: 215.415 triệu đồng. Nhưng đến thời điểm phê duyệt dự án tổng mức đầu tư mới được duyệt là: 261.362 triệu đồng. Bảng so sánh tổng mức đầu tư của dự án: Trung tâm thương mại - Văn phòng và Dịch vụ công cộng Vĩnh Tuy ĐVT: triệu đồng TT Khoản mục chi phí Khi lập dự án Khi phê duyệt dự án 1 Chi phí sử dụng đất 6.380 6.991 2 Vốn xây lắp 147.354 169.952 3 Vốn thiết bị 34.511 48.510 4 Chi phí khác 11.283 12.785 Tổng cộng (1+2+3+4) 199.529 238.238 5 Dự phòng 9.657 23.124 Tổng mức đầu tư 215.415 261.362 - Trước khi có Nghị định 16/NĐ-CP, dự án của công ty gửi lên cơ quan quản lý cấp trên là Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà Hà nội vì vậy một số hội đồng thẩm định mang tính hình thức, chưa quy định cụ thể về năng lực của các thành viên trong hội đồng thẩm định nên chưa có sự đong góp ý kiến của các nhà chuyên môn. - Theo quy định việc thẩm định dự án phải được phê duyệt trước khi triển khai thi công, nhưng trong quá trình chờ kết quả thẩm định, thì dự án vẫn được triển khai theo đúng tiến độ. Điều này gây nên tình trạng nội dung trong thẩm định có phần sẽ trái với thực tế thi công, dẫn đến tình trạng lãng phí, dự án không hiệu quả. - Thủ tục hành chính rườm rà, gửi qua nhiều Sở, ban, ngành… mất nhiều thời gian trong khâu chuẩn bị đầu tư như phê duyệt quy hoạch chi tiết, bàn giao đất...làm dự án chậm tiến độ ảnh hưởng rất lớn đến tình hình hoạt động sản xuất chung của Doanh nghiệp. Tổng hợp những hạn chế của tình hình lập, phê duyệt, thẩm định dự án đầu tư BĐS tại công ty: 2.2.4. Tình hình thực hiện Dự án đầu tư bất động sản 2.2.4.1 Về công tác giải phóng mặt bằng: Hiện nay các dự án của công ty đã và đang thực hiện xong về công tác giải phóng mặt bằng gồm: Dự án nhà ở để bán phường Kim Giang, Khu nhà ở để bán tại xã Mỹ Đình, Trạm khách số 5 Nguyễn Tri Phương – Thành phố Hải Phòng. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng của một số dự án do dự án nằm trong khuôn viên của công ty sử dụng hoặc do khu đất đã được xác định ranh giới không có tranh chấp khiếu kiện gì nên khi thực hiện dự án không khó khăn, không phải đền bù đất đai, hoa mầu... Chính vì vậy, việc giải phóng mặt bằng không ảnh hưởng đến khu vực lân cận. Chi phí giải phóng mặt bằng chỉ là khâu phá dỡ công trình cũ. Tuy nhiên trong công tác giải phóng mặt bằng của các dự án đầu tư BĐS của đã gặp một số tồn đọng sau làm giảm hiệu quả đầu tư các dự án: Các hạn chế trong công tác giải phóng mặt bằng: - Khó khăn và phức tạp trong công tác giải phóng mặt bằng. Nó liên quan đến những vấn đề dân sinh, tái định cư, hỗ trợ làm thay đổi cuộc sống của những người dân đang sinh sống, gieo trồng trên mảnh đất bị di dời. Đối với dự án Kim Giang toàn bộ diện tích thuộc khu vực dự án là UBND phường Kim Giang quản lý, hiện tại một số hộ dân ở phường Hạ đình tranh thủ đất hoang hoá đã trồng rau cải thiện đời. Nên khi giải phóng mặt bằng phải đền bù diện tích cụ thể là 3.230m2 trong đó: + Một phần diện tích là đất trồng rau: 325m2 + Một phần diện tích là đất ao trũng: 1.872m2 + Phần còn lại là đất hoang hoá: 1.033m2 + Vật kiến trúc khác, một phần đất ngầm: 12 mộ - Các cơ chế chính sách đền bù của Nhà nước chưa thoả đáng với người dân. Chính vì vậy dẫn đến nhiều vấn đề khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, dự án không hoàn thành theo đúng tiến độ. Dự án nhà bán phường Kim giang là một minh chứng điển hình: sau một thời gian dài áp dụng khung giá đất theo Nghị định 87/CP đã trở nên bất cập với thực tế và không phản ảnh đúng giá trị sử dụng của đất đai. Giá đất được xây dựng theo khung giá quy định của Chính phủ tại địa phương mới chỉ bằng 30-60%, giá trị đất được trao đổi trên thị trường.Với mức giá trên việc bồi thường dất khi giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, người dân bị thu hồi đất đã không chấp nhận giá bồi thường để di chuyển dẫn đến chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng tăng so với khi dự án được thẩm định, tăng chi phí đầu tư. Trước khi giải phóng mặt bằng, dự toán chi phí là 284.830.000đ, sau quá trình giải phóng mặt bằng chi phí tăng lên: 415.390.000, tăng 69% so với dự toán ban đầu. Chi phí cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án nhà bán Kim giang cụ thể: Chi phí hỗ trợ đền bù cho khu đất 349.680.000đ Chi phí đền bù mồ mả 7.200.000đ Chi phí hỗ trợ tiền đất để di chuyển 12.360.000đ Chi phí cho công tác đền bù GPMB 46.150.000đ Tổng cộng 415.390.000đ - Thời gian cho công tác giải phóng mặt bằng kéo dài, chậm tiến độ theo kế hoạch đề ra. 2.2.4.2. Giai đoạn quản lý thi công công trình: Kiểm tra hệ thống quản lý chất lượng phù hợp với yêu cầu nêu trong hợp đồng giao nhận thầu giữa chủ đầu tư với đơn vị thi công (là các xí nghiệp trực thuộc công ty), quy trình và phương án tự kiểm tra chất lượng của doanh nghiệp. Kiểm tra sự phù hợp về thiết bị thi công, nhân lực được lựa chọn. Kiểm tra cấu kiện, vật liệu, sản phẩm xây dựng tại hiện trường thông qua chứng chỉ chất lượng sản phẩm. Kiểm tra thiết bị thi công, biện pháp thi công, biện pháp an toàn lao động Kiểm tra, kiểm định chất lượng, khối lượng, tiến độ thi công và các sản phẩm xây dựng. Chủ trì phối hợp cùng các bên tham gia tiến hành nghiệm thu. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các dự án đầu tư BĐS: *) Ưu điểm: Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Hà Nội là một doanh nghiệp xây dựng với gần 40 năm hoạt động trong các lĩnh vực xây dựng công nghiệp, dân dụng, giao thông, thủy lợi hạ tầng kỹ thuật và đầu tư kinh doanh bất động sản... Công ty luôn tự hào khi tên tuổi của mình gắn liền với sự thành công của hàng trăm công trình, dự án đầu tư có chất lượng cao và những dịch vụ hoàn hảo trên khắp cả nước. Công ty qua quá trình liên danh liên kết với các Công ty hoạt động trong cũng lĩnh vực đã học hỏi, đúc rút ra nhiều kinh nghiệm quý báu trong quá trình quản lý vận hành dự án. Công ty được Nhà nước xếp hạng doanh nghiệp hạng I, tháng 4/2006 Thủ tướng Chính phủ tặng cờ Đơn vị dẫn đầu phong trào thi đua năm 2005. Cùng với hàng loạt các công trình xây dựng đã đạt huy chương vàng chất lượng cao và được gắn biển chào mừng các ngày lễ lớn của Thủ đô và cả nước. - Với năng lực máy móc thiết bị hiện có của công ty tạo điều kiện rất thuận lợi cho công tác thi công, giảm chi phí đầu tư xây dựng. Với đội ngũ công nhân có trình độ tay nghề cao. - Các dự án Công ty tự làm chủ đầu tư và hoạt động độc lập nên thuận lợi và đem lại hiệu quả kinh tế cao. - Các giải pháp về quy hoạch, kiến trúc, kỹ thuật công trình, các dự án nhà ở có hệ thống kỹ thuật mới, đồng bộ, đáp ứng cung cấp đủ nhu cầu điện nước, tạo môi trường trong sạch... theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành của nhà nước. Tính năng sử dụng của các công trình đều rất phù hợp với mong muốn của người mua nhà. *) Việc thực hiện dự án còn một số tồn đọng: - Vấn đề quản lý điều hành các dự án đang triển khai chưa tốt, nhiều việc chồng chéo giữa các Phòng ban trong Công ty, chưa phân định rõ trách nhiệm của Phòng Quản lý xây lắp và Ban quản lý dự án đối với việc thực hiện các dự án do Công ty làm chủ đầu tư. - Nguồn nhân lực còn hạn chế, sự thiếu hụt về cán bộ có trình độ năng lực cao đứng vai trò chỉ huy trưởng công trình trong các dự án mang tính phức tạp, đòi hỏi yêu cầu chất lượng cao (mà bản thân doanh nghiệp chưa có kinh nghiệm thi công). 2.2.5. Tình hình huy động vốn cho thực hiện dự án 2.2.5.1 Nguồn vốn huy động cho các dự án Công ty chủ trương sử dụng tối đã và có hiệu quả mọi nguồn vốn có thể huy động được, bao gồm các nguồn vốn như sau: - Vốn tự có của doanh nghiệp để thực hiện giai đoạn chuẩn bị đầu tư. - Vốn huy động từ khách hàng trả trước theo từng giai đoạn thực hiện của dự án bằng cách như sau: + Khách hàng đăng ký mua căn hộ sẽ phải nộp 5% giá trị căn hộ + Sau khi thi công xong phần móng chủ đầu tư sẽ bắt đầu ký hợp đồng với khách hàng thu và thu trước 50% giá trị căn hộ. + Sau khi thi công xong phần thô kết hoạch ứng tiếp là 20% giá trị căn hộ + Sau khi hoàn thiện chuẩn bị bàn giao công trình các hộ thanh toán giá trị còn lại là 25% - Vay vốn ngân hàng thương mại Với chủ trương về khai thác và sử dụng vốn như vậy, nhu cầu huy động vốn cho từng dự án theo thời gian có sự khác nhau. Ta có thể thấy tình hình huy động vốn dự án BĐS của công ty qua 2 dự án BĐS hiện nay đã đưa vào khai thác như sau: Dự án nhà ở để bán phường Kim Giang: Bảng 2.4: tổng hợp sử dụng vốn cho dự án Kim giang Vốn tự có, huy động 3.706,5 triệu đồng Vốn vay ngân hàng thương mại 4.000,0 triệu đồng Dự án: Khu nhà ở để bán tại xã Mỹ đình huyện Từ Liêm Bảng 2.5: tổng hợp sử dụng vốn cho dự án Mỹ đình Thời gian Tổng vốn sử dụng Huy động của khách hàng Vốn vay Quý II/2003 1.073.206.472 1.073.206.472 Quý III/2003 1.119.347.407 1.119.347.407 Quý IV/2003 3.062.081.489 32.328.913.617 Quý I-IV/2004 38.953.308.985 9.686.476.857 Quý I-III/2005 31.418.068.508 25.863.130.894 5.554.937.614 Quý IV/2005 7.537.803.372 6.465.782.723 1.072.020.648 Tổng cộng 64.657.827.234 18.505.988.998 2.2.5.2 Đánh giá chung về tình hình huy động vốn cho thực hiện dự án: *) Ưu điểm: - Do tình hình hiện nay nhu cầu về nhà ở đang rất thiếu, “cung không đủ cầu” nên việc huy động vốn từ khách hàng trả trước là rất thuận lợi cho doanh nghiệp. Một phần do: thị trường BĐS những năm gần đây luôn trong tình trạng cung chưa đáp ứng đủ cầu. Vì thế việc có những cơn sốt hay tăng giá quá nhanh là điều không tránh khỏi. Các nhà đầu tư chuyển nguồn vốn đầu tư của họ sang thị trường dễ sinh lợi nhuận và ít mạo hiểm này. Nền kinh tế tăng trưởng mạnh, việc Việt Nam gia nhập WTO, đời sống người dân phát triển, thu nhập cao, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân lớn mạnh, nhu cầu đầu tư và đầu cơ cao, tiến trình cổ phần hoá của các công ty Nhà nước cũng dẫn tới tăng nhu cầu về văn phòng chất lượng cao, tạo thêm áp lực trên thị trường. Cầu tăng cao chưa từng có đặt ra đòi hỏi cấp thiết về nguồn cung các dịch vụ văn phòng, khách sạn, khu vực bán lẻ, căn hộ. Theo nghiên cứu của Tập đoàn CB Richard Ellis (Mỹ) – Công ty dịch vụ bất động sản lớn nhất thế giới có 500 chi nhánh tại các nước đánh giá thì đây là thời điểm vô cùng quan trọng để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam với kỳ vọng năm 2008 sẽ tiếp tục phát triển hơn nữa. Mặt khác: các dự án của công ty có được vị trí đẹp, chất lượng thi công đạt yêu cầu theo đúng quy định hiện hành của nhà nước, do thương hiệu của công ty nên việc bán trả trước, cho thuê các văn phòng, siêu thị rất thuận lợi, không gặp vướng mắc. Điều đó đồng nghĩa với việc công ty sẽ huy động nguồn vốn khách hàng không khó khăn. *) Hạn chế trong việc huy động vốn: - Vốn huy động từ khách hàng chưa cao ở khâu khách hàng sẽ ứng trước khoản tiền đăng ký mua nhà 5%. - Vốn vay ngân hàng trong các dự án đang chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư là khó khăn. + Một số dự án chuẩn bị đầu tư của Công ty đang trong thời gian chuẩn bị đầu tư có quy mô lớn, thời gian thu hồi vốn dài nên giải quyết vấn đề vốn cho dự án rất khó khăn. Doanh nghiệp gặp rất khó khăn trong việc huy động vốn của dự án: Tuyến đường từ quốc lộ 32 đi đường 23 - Từ Liêm, Hà Nội; dự án: Dự án khu đất xây dựng nhà ở xã Minh Khai, huyện Từ Liêm làm các dự án vẫn chưa triển khai được. + Nguyên nhân khách quan tình hình hoạt động kém lành mạnh, tình trạng đóng băng của thị trường BĐS trong những năm qua là do nhiều nguyên nhân khác nhau: do bất cập về môi trường pháp lý, cơ chế chính sách, quản lý nhà nước chưa thật sự đồng bộ, sự biến động của giá vàng, tác động nóng của thị trường chứng khoán... Trong đó nổi lên một nguyên nhân hiện đang được dư luận quan tâm đó là khó khăn trong v