Đề tài Một số vấn đề quản lý nhà chung cư ở Hà Nội trong giai đoạn hiện nay

LỜI NÓI ĐẦU Trong công cuộc đổi mới , bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân - vật chất và tinh thần luôn được đảng và nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư , các cấp các nghành trong cả nước. Hiện nay ở HÀ NỘI, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại có hạn nên chúng ta phải có mô hình xây dựng phù hợp. Bên cạnh nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, HÀ NỘI đã tập chung phát triển nhiều nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất ở các đô thị. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cưcần phai đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thi và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Đây là một trong những yếu tố có tính chất quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lắp đặt nhiều trang bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy , …Cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện Với mục tiêu tìm ra mô hình quản lý thích hợp cho các chung cư cao tầng ở HÀ NỘI hiện nay thì việc nghiên cứu đề tài: “Một số vấn đề quản lý chung cư ở HÀ NỘI trong giai đoạn hiên nay “ là hết sức cần thiết . Với dung lượng thông tin thu thập được, chúng tôi xin đề cập đến một số vấn đề chủ yếu sau: Chương I : Cơ sở lí luận về quản lý chung cư Chương II : Thực trạng quản lý chung cư ở HÀ NỘI hiện nay Chương III : Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở HÀ NỘI Trong quá trình thực hiện đề tài này, với sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản đặc biệt là cô giáo Th.s VŨ THỊ THẢO, nhưng do trình độ và thời gian có hạn nên đề tài không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, chúng tôi nhận được sự đóng góp ý kiến của các bạn để đề tài được hoàn thiện hơn. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn! Nhóm sinh viên thưc hiên: Trân Thị Hương Kiêu Ngọc Lan . Vũ Thùy Linh NỘI DUNG Chương I: Cơ sơ lý luận vê quản lý chung cư 1/ Khái niêm nhà chung cư cao tầng: Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ riêng biệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung. Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầng được xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ 9 đến 12 tầng. Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của Chính Phủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ở chung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác);có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung”. Từ đó khái niệm nhà ở trung cư cao tầng tại Hà Nội được hiẻu như sau: Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên 1.1/ Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội: Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới a/ Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước: Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện ở cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị. b/ Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới: Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc cho thuê. 1.2/ Đặc điểm của chung cư cao tầng: Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau: “Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia” “Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “ “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy định của pháp luật “ 1.3/ Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại: Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà ở …điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy , nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở cung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dầng đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, vơi sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước. 2/ Sự cần thiết phải quản lý chung cư: Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp, công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như: người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây them bể nước … làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế cá biệt có nhà mới sử dụng được 50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa,nhà chung cư cao tầng mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như”một nhà máy đồng bộ” với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện đại,phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thòi hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay. 3/ Những quy định pháp lý về quản lý chung cư: Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ trưởng Bưn Xây dựng. 3.1/ Các quy định chung: 3.1.1/ “Chủ đầu tư” là người chú sở hữu hoặc được giao quản lý sử dụng vốn, huy động vốn để thực hiện đầu tuu xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật. 3.1.2/ “Phần sở hữu riêng” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ (bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó), phần diện tích khác như: cửa hang, ki-ốt, siêu thị, văn phòng và những phần khác được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. 3.1.3/ “Phần sở hữu chung” trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích còn lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu riêng), phần không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư (khung cột, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thng bộ, thang máy, đường thoát hiếm, lồng sả rác, hộp kỹ thuật,nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, gas, thong tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt,thu lôi, cứu hoả …): Hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà gắn với nhà chung cư đó. 3.1.4/ “Doanh nghiệp quản lý nhà chung cư” là doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật để thực hiện việc quản lý và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư. 3.1.5/ Nội dung của việc quản lý sử dụng nhà chung cư: Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo pháp luật hiện hành gồm các vấn đề sau: a/ Về sở hữu nhà chung cư Theo quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư thì nhà chung cư hiện nay được pháp luật công nhận tồn tại dưới các hình thức sở hữu sau: Nhà ở chung thuộc sở hữu Nhà nước, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với cơ quan quản lý nhà. Nhà ở chung thuộc sở hữu của các tổ chức chính trị, xã hội, tổ chức kinh tế, trong đó các hộ ký hợp đồng thuê nhà với chủ sở hữu nhà đó Nhà ở chung thuộc sở hữu tư nhân gồm :nhà ở chung của một chủ sở hữu , nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người (đồng sở hữu) , nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu Nhà ở chung có nhiều hình thức sở hữu ,là nhà ở có hai hoặc ba hình thức nói trên b/ Đăng ký nhà chung cư: Theo pháp luật hiện hành thì tất cả nhà ở tại đô thị đều phải được đăng ký quyền sở hữu . Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị quy định khá rõ nghĩa vụ và trách nhiệm đăng ký nhà chung cư thuộc về chủ sở hữu. Cụ thể là nhà ở chung phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân phường , thị trấn , nơi có nhà đó .Người có trách nhiệm đăng ký nhà ở chung quy định như sau: *Nhà ở chung thuộc sở hữu của một chủ thì chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức chính trị , xã hội , tổ chức kinh tế thì tổ chức đó đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu đăng ký . Nếu nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì cơ quan , tổ chức được giao nhiệm vụ quản lý nhà đó đăng ký . * Nhà ở chung thuộc sở hữu nhiều người thì các đồng sở hữu cùng có trách nhiệm đăng ký * Nhà ở chung có nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu có trách nhiệm đăng ký phần diện tích nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và đăng ký sử dụng chung phần diện tích nhà ở, đất ở dùng chung cho các hộ Trong trường hợp nhà ở chung chưa xác định rõ chủ sở hữu hoặc thuộc diện vắng chủ thì người quản lý hợp pháp có trách nhiệm đăng ký. Nếu không có người quản lý hợp pháp thì người đang sử dụng có trách nhiệm đăng ký c/ Sử dụng nhà chung cư: Nhà chung cư là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu chung theo phần nên việc sử dụng loại tài sản này cũng tuân theo những nguyên tắc của việc sử dụng tài sản chung theo phần . Theo quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung tại đô thị và Bộ luật dân sự thì việc sử dụng nhà ở chung phải tuân theo các nguyên tắc sau * Người sống trong nhà ở chung , dù là chủ sở hữu hay ở thuê của chủ sở hữu khác được sử dụng phần diện tích ở riêng ( phần diện tích ở riêng là căn hộ khép kín hoặc phòng ở trong nhà ở chung) và được cùng sử dụng diện tích đất ở và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ (diện tích dùng chung cho các hộ gồm: mái bằng, sân thượng, hành lang lối đi, cầu thang, khu bếp, khu vệ sinh trong nhà và kho, nhà tắm nhà phụ, nhà vệ sinh trong khuôn viên nhà, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuân viên nếu có, phù hợp với quy hoạch được duyệt, hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ bao gồm: hệ thống cấp nước, thoát nước mưa, nước thải, bể phốt, cấp điện sinh hoạt, điện thoại, truyền thanh, thu lôi, cứu hoả, thang máy …) Mọi người trong nhà ở chung có trách nhiệm giữ gìn, bảo quản tốt nhà ở và những phần sử dụng chung, thực hiện tốt các quy định về vệ sinh đô thị, phòng cháy chữa cháy, trật tự an ninh, xã hội ngăn chặn kịp thời các hành vi phá hoại các công trình thuộc nhà ở chung. Thực hiện các quy định về vệ sinh chung, trật tự an ninh và bảo vệ môi trường. Nghiêm cấm các hành vi sau: 1/ Không tuỳ tiên làm những việc ảnh hưởng tới an toàn của ngôi nhà như: đục tường chịu lực, tháo dỡ kết cấu chịu lực, đào hố sâu cạnh móng nhà, xây tường ngăn lên mặt kết cấu sàn tầng nhà, chất quá tải lên kết cấu chịu lực. 2/ Không tuỳ tiện thay đổi cơ cấu quy hoạch căn hộ, phòng ở trong ngôi nhà như: phá bỏ lô-ga, mở rộng điện tích căn hộ, phá bỏ khu phụ, nối thông không gian giữa các căn hộ, thay đổi hố xí, bồn tắm, bể nước… 3/ Không gây tiếng ồn, đổ nước thải,rác từ tầng trên xuống, gõ đập ảnh hưởng tới các hộ sống lân cận, sửa chữa khu phụ, hệ thống cấp thoát nước gây thấm dột xuống căn hộ tầng dưới… 4/ Không chiếm dụng diện tích nhà và đất ở dùng chung cho các hộ để dùng riêng cho gia đình mình. 5/ Không xây dựng công trình trên nhà ở chung hoặc trên đất dùng chung khi chưa có giấy phép xây dựng. Diện tích dùng chung đã được các hộ tự thu xếp, phân định ranh giới cho từng hộ, không có tranh chấp thì sử dụng theo hiện trạng. Lối đi chung đã được ốn định trong một hoặc nhiều biến số nhà, dù đi xa, phía trước hay đi ra phía sau, thì các bên sử dụng hoặc sở hữu nhà ở đều phải tôn trọng và duy trì việc đi lại đó. Nghiêm cấm các hành vi tự động mở hoặc lấn lối đi chung. d/ Bảo dưỡng sửa chữa: Theo pháp luật hiện hành thì việc bảo dưỡng, sửa chữa được quy định như sau: Nhà ở chung thì phải được bảo dưỡng, sửa chữa theo đúng định kỳ trong hồ sơ quản lý kỹ thuật đã được quy định cho từng cấp, hạng nhà ở, bộ phận nhà ở (Hồ sơ quản lý kỹ thuật được lập cho ngôi nhà và do chủ sở hữu giữ. Đối với nhà ở chung cư có nhiều chủ sở hữu thì hồ sơ quản lý kỹ thuật do một chủ sở hữu được uỷ quyền giữ). Chủ sở hữu nhà ở chung cư có trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa nhà ở thuộc sở hữu của mình. 1. Đối với nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thì từng chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng, sửa chữa phần diện tích thuộc sở hữu của mình và cùng với các chủ sở hữu khác bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung. Chi phí bảo dưỡng, sửa chữa các phần sử dụng chung được phân bố theo tỉ lệ diện tích riêng của từng chủ sở hữu. 2. Toàn bộ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng do chủ sở hữu đảm nhận. Trong trường hợp chủ sở hữu không tiến hành sửa chữa thì bên thuê có thể sửa chữa theo quy định của pháp luật. Các hư hỏng do người sử dụng gây ra thì người sử dụng phải tự sửa chữa. Các hư hỏng do nhiều hộ cùng sử dụng gây ra, thì các hộ đó cùng chia phí tốn sửa chữa. Việc cải tạo, làm tăng thêm diện tích nhà ở chung cư nhiều chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và phải có giấy phép của cơ quan có thẩm quyền. Người sử dụng nếu không phải là chủ sở hữu thì không được cải tạo làm tăng thêm diện tích dưới bất kỳ hình thức nào, trừ trường hợp được các chủ sở hữu thoả thuận bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép. 3.2/ Quản lý: Hiện nay mô hình về quản lý nhà chung cư được quy định tại Quy chế quản lý và sử dụng nhà ở chung. Theo quy định này, thì mô hình quản lý nhà chung cư được tổ chức theo phương thức tự quản kết hợp với hoạt động quản lý nhà nước về nhà đất. Tức là các hộ ở trong nhà ở chung cư có thể bầu ra Ban tự quản, hoặc tổ trưởng nhà để tổ chức công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm: Xây dựng nội quy nhà ở chung, thông qua hội nghị các hộ và đôn đốc, kiểm tra mọi người thực hiện nội quy đó. Thu các khoản tiền các hộ phải nộp như: tiền nước sinh hoạt, tiền thu gom rác, tiền góp quỹ bảo trợ an ninh, quỹ chống bão lụt, thiên tai… Đối với các hộ thuê nhà của chủ sở hữu khác, Ban tự quản có thể đứng ra thu tiền thuê nhà của các hộ theo uỷ thác của chủ sở hữu và được nhận thù lao do chủ sở hữu trả. Tổ chức sửa chữa những hư hỏng do các hộ cùng gây ra, và phân bố chi phí giữa các hộ đó. Tổ chức bảo dưỡng, sưả chữa phần diện tích và hệ thống công trình kỹ thuật dùng chung cho các hộ và phân bổ chi phí giữa các chủ sở hữu nhà ở chung đó Hoà giải tranh chấp giữa các hộ về quản lý, sử dụng nhà ở chung nếu có và tổ chức họp để các hộ phê bình, kiểm điểm những cá nhân cố tình vi phạm Quy chế nhà ở chung Thay mặt các hộ phản ánh với cơ quan quản lý nhà đất, với chính quyền các kiến nghị, nguyện vọng có liên quan đến việc sử dụng, quản lý nhà chung. CHƯƠNG II: Thực trạng 1/ Tình hình phát triển chung cư ở các đô thị tại Hà Nội: Trong những năm gần đây, cùng với quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và rộng khắp trong cả nước, việc phát triển nhà chung cư cao tầng đang là mối quan tâm hang đầu của các nhà hoạch định chính sách. Do vậy, nhà chung cư cao tầng ở các đô thị lớn đang được xây dựng với quy mô lớn, tấc độ phát triển nhanh. Và thủ đô Hà Nội cũng không nằm ngoài xu thế đó. Theo số liệu thống kê ở Hà Nội của Sở Địa Chính Hà Nội năm 2002, nhà ở chung cư cao tầng (4-6 tầng ) gồm 434 nhà ở 24 khu tâp thể, diện tích sàn xây dựng là: 920.195m2; 27.573 hợp đồng thuê nhà; 137.163 người. Còn theo thống kê của Sở Quy hoạch Kiến trúc, hiện nay thành phố Hà Nội đã có gần 200 công trình cao từ 9 tầng trở lên, chưa kể số chung cư 5-6 tầng được xây dựng mới, chủ yếu phục vụ công tác tái định cư, giải phóng mặt bằng. Trong đó, cùng với những thành công của cả nước trong công tác xây dựng và quản lý nhà chung cư cao tầng, đầu quí I-2004 Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị đã đưa vào vận hành 20 khối nhà chung cư cao tầng với tổng số 1.764 căn hộ, cụ thể như sau: Tên nhà Số căn hộ Số nhà xe Số tầng Diện tích kiốt () Số thang máy Đang quản lý 1.764 17 236 6.758 40 I. Pháp Vân-Tứ Hiệp 462 10 57 1.636 12 NO3 110 1 12 288 2 NO4 64 1 9 232 2 NO5 64 1 9 232 2 NO6 80 1 9 212 2 NO7 64 2 9 306 2 NO8 80 2 9 364 2 II. XI-bán đảo Linh Đàm 244 6 39 361 6 OCT2 - đơn 1 66 2 12 95 2 OCT2 - đơn 2 112 2 15 171 2 OCT2 - đơn 3 66 2 12 95 2 III. Mỹ Đình II 1.058 11 140 4.761 22 CT1A - đơn 1 88 1 12 168 2 CT1A - đơn 2 126 1 15 434 2 CT2A 88 1 12 902 2 CT2B 84 1 15 141 2 CT3A 72 1 9 459 2 CT4 88 1 12 535 2 CT5 - đơn 1 99 1 12 601 2 CT5 - đơn 2 99 1 12 601 2 CT5 - đơn 3 140 1 15 420 2 CT5 - đơn 4 84 1 15 164 2 Nguồn: Phòng KHTH - Xí nghiệp quản lý nhà cao tầng Như vậy, trong thời gian qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư cao tầng, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt, văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thong tĩnh ), kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam. Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Sự hoàn chỉnh của không gian chung của toà nhà phải đảm bảo hợp lý, dễ sử dụng song cũng đòi hỏi đảm bảo an toàn, an ninh cho cư dân và các tài sản của họ. Thực trạng nhà chung cư cao tầng trước kia tại Việt Nam chủ yếu để giải quyết các nhu cầu cấp thiết về diện tích ở, do vậy các công trình phụ trợ, không gian công cộng gắn liền với từng ngôi nhà, từng khu ở không được quan tâm đúng mức. Tại một số chung cư đã xây dựng tại Hà Nội trong các thập niên 60-80 của thế kỷ trước, nơi để xe đạp, xe máy… đều được các nhà thiết kế gắn liền với từng căn hộ tại không gian tiền phòng. Do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện giao thong cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe đạp, xe máy… lên các căn hộ như trước nữa, và các diện tích trông giữ xe công cộng đã hình thành. Việc tổ chức dịch vụ này hoàn toàn là tự phát do nhu cầu của cuộc sổng nên một số gia đình phải hy sinh diện tích sinh hoạt của mình để làm nơi trông giữ xe. Các không gian này không thuận lợi về sử dụng, không đảm bảo về an toàn, về phòng cháy, chữa cháy, an ninh… Nhu cầu và sự phát triển xã hội ngày càng tăng, các phương tiện giao thông cá nhân không chỉ còn là những chiếc xe đạp, xe máy… mà là xe ô tô… như vậy đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này; tốt nhất là liền kề hoặc nằm trong các nhà chung cư cao tầng. Giao thông bên trong nhà chung cư cao tầng trước đây thường là giao thông mở theo dạng hành lang bên, hoặc mở trực tiếp ra cầu thang chính, để tạo sự thông thoáng và lấy ánh sáng. việc tổ chức như vậy gây nhiều bất tiện trong sử dụng, hoặc bố trí được rất ít căn hộ trong một tầng. Chung cư cao tầng hiện đại ngày càng vươn cao là xu hướng tất yếu. Diện tích các căn hộ cũng lớn lên tối thiểu là 40-50m2 sàn, mức cao có thể lên tới 120-150m2 sàn hoặc hơn nữa. Do sự phát triển của công nghệ thi công, tổ chức mặt bằng điển hình ngày càng lớn, do vậy giao thông cũng phải tương xứng, đủ số lượng thang máy thang bộ (chống và thoát hiểm). Tổ chức không gian giao thông này không thể tiếp xúc toàn bộ với thiên nhiên nên vấn đề thông thoáng, lấy ánh sang phù hợp với đặc thù khí hậu Việt Nam cũng là một yếu tố quan trọng cần sự quan tâm nghiên cứu đúng mức. Việc tân dụng chiều sâu của móng để xây dựng các tầng ngầm phục vụ nhu cầu giao thông tĩnh, kho tàng cùng các hệ thống kỹ thuật khác của toà nhà đòi hỏi phải được tính toán, tổ chức hợp lý. Hệ thống thu rác cho các căn hộ là không thể thiếu. Người ở có thể sử dụng giao thông ngang trong từng tầng để đưa rác tới nơi tập trung và thông qua hệ thống ống kỹ thuật theo phương thức đứng để tập trung tại vị trí thích hợp và được chuyển đi bằng các phương tiện đảm bảo vệ sinh môi trường đô thị. Nhu cầu cuộc sống của con người ngày càng tăng. Sau thời gian làm việc, ngoài các nhu cầu nghỉ ngơi tại chỗ trong căn hộ của mình, còn có các nhu cầu giao tiếp, sinh hoạt văn hoá, thể thoa thư giãn… Với số hộ dân cư đông đúc của một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, xây dựng các công trình thể thao, giải trí để kinh doanh là một giải pháp có tính khả thi cao. Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu thể thao, giải trí, các cư dân trong một toà nhà còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiết vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam. Như vậy, việc nghiên cứu các loại hình không gian có chức năng công cộng gắn liền với chung cư cao tầng tại các đô thị lớn là một định hướng cần thiết. Đồng thời phải có thể chế,bộ máy và phương thức vận hành phù hợp. Tuy nhiên, hiện nay các khu nhà chung cư cao tầng mới chỉ được chỉ trong phát triển theo hình thức số lượng để cung cấp chỗ ở cho người dân, mà còn coi nhẹ công tác quản lý, thậm chí có nơi bị buông lỏng, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cao tầng chưa được nghiêm cứu, ban hành phù hợp với thực tế. Vì vậy, việc người dân trong quá trình sử dụng tuỳ tiện không chấp hành quy định của nhà nước về quản lý sử dụng nhà ở chung cư đã diễn ra khá phổ biến hiện nay tại các khu nhà ở chung cư cao tầng: bộ mặt đô thị, cảnh quan khu vực bị xấu đi, tuổi thọ công trình giảm, những vấn đề mang tính xã hội ngày càng phát sinh gay gắt giữa các cư dân sống trong nhà chung cư cao tầng, nhiều mâu thuẫn kéo dài không giải quyết dứt điểm. Tóm lại, so với các khu nhà chung cư trong những thập niên trước đây thì sự phát triển các khu nhà chung cư hiện nay có những chuyển biến rõ rệt cả về quy mô kiến trúc và hệ thống các dịch vụ. Tuy nhiên, vấn đề quản lý vẫn còn bất cập và là một nội dung cần được nghiên cứu. 2/ Thực trạng quản lý chung cư ở Hà Nội: 2.1/ Quản lý cư trú: Hiện nay, trong các khu chung cư cao tầng, công tác quản lý cư trú còn buông lỏng. Tình trạng lộn xộn về số nhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp. Đặc biệt, trong những năm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, ta thấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vào sống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếp sống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau. Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ra tranh chấp. Ở các khu chung cư cũ thì việc quản lý cư trú rất kém: Nhiều nhà chung cư có người đến và người đi thay đổi lien tục mà ban quản lý không giám sát được, kể cả khi biết những người định cư tại đó vướng mắc vào các tệ nạn xã hội thì họ cũng không có giải pháp để giúp đỡ…. Rồi người cư trú chỉ làm theo lợi ích của cá nhân mình mà quên đi lợi ích của cộng đồng. Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống của người dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người. Do vậy đã để xảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,… Nhưng hiện nay ở các khu nhà chung cư mới thì vấn đề quản lý cư trú cũng có nhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư bán đảo “Bắc Linh Đàm” có nhân viên quản lý nhà trực suốt 24/24h. Ngoài những việc được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệ sinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thêm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cư trú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhân khẩu trong từng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khẩu. Công tác tạm trú, tạm vắng cũng được đôn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ thể. Ban quản lý cũng là những người chứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,… Chính sự quan tâm của ban quản lý đến đời sống của cư dân đã củng cố niềm tin để người dân có thể yên tâm khi sống trong các khu chung cư. Do vậy, để cho mô hình nhà chung cư cao tầng được phát triển một cách lành mạnh thì công tác quản lý cư trú ngày càng phải được chú trọng hơn nữa, từ việc quản lý hộ khẩu, nhân khẩu đến việc tìm hiểu tâm tư tình cảm cũng như hoàn cảnh sống của cư dân, để từ đó tìm ra các biện pháp cũng như có các chính sách phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân. 2.2/ Bảo quản sửa chữa: Các nhà ở chung cư cao tầng phần lớn được xây dựng vào những năm 60 – 70 – 80, theo kiểu căn hộ khép kín. Do vậy thiếu đồng bộ, kiểu dáng kiến trúc đơn điệu, chất lượng xây dựng chưa cao, sơ đồ kết cấu chưa đủ đảm bảo thích ứng với những biến dạng của nền đất, nền móng chưa được thiết kế xử lý một cách thích đáng phù hợp với điều kiện địa chất công trình phức tạp ở Hà Nội. Do quan điểm chi phí cho hạ tầng kỹ thuật thời gia chưa hợp lý (25% giá trị công trình cho kỹ thuật hạ tầng). Mặt khác từ trước tới nay chưa có quy định đầu tư cho công tác chùng tu bảo dưỡng định kỳ cho nhà chung cư cao tầng. Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa có sự quan tâm thích đáng cho việc chùng tu, bảo dưỡng. Công tác quản lý các khu nhà ở chung cư khi chuyển từ thời kỳ bao cấp sang nền kinh tế thị trường đã có nhiều biến đổi, từ một chủ thể quản lý nhà sang đa sở hữu đan xen do thực hiện ban nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê. Nhiều năm qua nhà nước chưa có quy chế quản lý dạng nhà này nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưa xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc chung tu, sửa chữa bảo trì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụng chung, vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiện nay la: Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêm khung sắt tại ban công, logia “chuồng cọp”…. Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổi thọ công trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đô thị. Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đối với công trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức của người sử dụng chưa cao làm cho các công trình xuống cấp nhanh chóng. Mặt khác chưa xác định được nghĩa vụ tham gia của các hộ sở hữu tư nhân và các hộ thuê nhà của nhà nước trong việc cải tạo, sửa chữa, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật dẫn đến tình trạng hệ thống thoát nước, bể phốt ở nhiều khu nhà bị quá tải, thường xuyên ngập úng về mùa mưa, gây mất vệ sinh môi trường. Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụng riêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư bị các hộ lấn chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất công của chính quyền địa phương và của công ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Đi vào thực tế ta thấy đối với các nhà xây dựng trong giai đoạn 1975 – 1988, thời gian sử dụng còn lại theo thiết kế phải là 30 - 40 năm nữa, tuy nhiên nhiều nhà bị lún mạnh như khu “Thành Công, Giảng Võ” ở Hà Nội, thời gian sử dụng tối đa chỉ bằng 70% thời gian thiết kế. Đối với các nhà khác bao gồm số nhà lắp ghép tấm lớn ở Hà Nội còn lại khu nhà Tân Mai, Tương Mai Hà Nội…. Thời gian sử dụng thực tế cũng chỉ bằng 75 – 80% thời gian thiết kế. Do nhà nước chưa có quy định rõ ràng và và đầu tư cho công tác trùng tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn đến việc trong quá trình sử dụng các hạng mục kỹ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa trùng tu, chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kỹ thuật như cấp thoát nước, xả rác,…. đều hư hỏng nặng phải sửa lại gần hết. Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do: Hiện nay chưa có sự quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụ thể là: Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Do đó việc xây dựng kế hoạch trùng tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thể hiện được. Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ sở hữu. Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuật chưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa chữa. Mặt khác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện. Một số hộ dân đã tự đục phá cả kết cấu chịu lực gây nguy hiểm cho cả ngôi nhà, nhiều hộ dân đã tự cơi nới, lấn chiếm diện tích chung làm ảnh hưởng đến mỹ quan, gây khiếu kiện và làm giảm tuổi thọ ngôi nhà. Bên cạnh đó, kinh phí để thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hết sức quan trọng. Tại một số khu nhà ở chung cư cao tầng đã quy định các hộ dân phải đóng góp một số tiền nhất định hang tháng. Dự án khu đô thị mới Bác Linh Đàm đã quy định thu 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi cho công tác quản lý. Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàn cảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp. Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng. Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động chung tu, bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầm trọng. Một nguyên nhân nữa cũng phải nhắc đến đó là thực trạng về cơ cấu tổ chức. Hiện nay, thành phố có 3 công ty có chức năng quản lý quỹ nhà này, bình quân mỗi công ty có từ 3 – 4 xí nghiệp thành viên và một số ban trực thuộc, thực hiện quản lý ở từng địa bàn quận huyện khác nhau. Ở dưới mỗi xí nghiệp lại có các phòng ban chuyên môn riêng biệt hoặc các tổ, ban quản lý tự quản . Được coi là chặt chẽ nhưng thực chất , trên cùng một địa bàn thành phố lại có nhiều công tycùng tham gia quản lý trong khi mỗi công ty đều có quyền tự chủ trong hoạt động của mình nên đoi khi đã dẫn đến sự không thống nhất trong thực hiện chính sách của nhà nước. Nhiều khi cùng một vấn đề nhưng mỗi công ty thực hiện một cách hoặc với các mức độ khác nhau đặc biệt là trong sự quản lý cải tạo , sửa chữa , quản lý hợp đồng thuê và bán nhà theo nghị định 61/cp. Bên cạnh đó các , công ty phải hoạt động theo mô hình lấy thu bù chi , mang tính kinh doanh trong khi yêu cầu quản lý quỹ nhà này được coi như hoạt động vì lợi ích công cộng đã dấn đến tình trạng không đủ kinh phí cho hoạt động , buộc các công ty phải chú trọng hơn trong việc tham gia các dịch vụ kinh doanh xây dựng nhà mới thu lợi , phục vụ cho công tác quản lý . Do vậy , việc quản lý nhà ở chung cư bị buông lỏng . Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu quả nghiêm trọng. Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực hiện tốt hơn. 2.3/ Các dịch vụ: Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một trong những giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân. Vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ đô thị và đảm chất lượng cuộc sống. Người dân đến định cư tại các chung cư không những được sống trong các căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải được thụ hưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành, được cung cấp các dịch vụ đô thị đồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu phẩm hang ngày, học hành của con cái, nhu cầu vui chơ giải trí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trong việc đi lại, sử dụng phương tiện giao thong công cộng, vv… Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình chung cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tích cũng như tổ chức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như những phong tục tập quán mang tính truyền thống của các hệ dân cư trú trong chung cư như : không gian để xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian sảnh tầng và sảnh nhà không gian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng những hoạt động mang tính tập thể của cộng đồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của các cháu thiếu nhi… Tổ chức không gian công trình chung cư cũng phải đặc biệt chú ý các yếu tố tự nhiên như hướng nắng, hướng gió, các yếu tố khí hậu khác… để đảm bảo môi trường và khí hậu bên trong các căn hộ. Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống của các cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện tốt về công tác dịch vụ, quản lý chung cư. Đây là một trong những yếu tố có tính quyết định trong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng. Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cư không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡng công trình. Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết bị như thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy… cần phải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo dưỡng công trình phù hợp và do một đơn vị thống nhất thực hiện… Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sống của người dân trong các chung cư, Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị đang tổ chức thực hiện công tác quản lý chung cư với các công việc trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệ sinh môi trường, bảo vệ an ninh trật tự bên trong và bên ngoài chung cư, duy trì bảo dưỡng hệ thống chiếu sang công cộng của công trình, chăm sóc cây xanh và bảo đảm cảnh quan môi trường… coi đây là trách nhiệm đói với sản phẩm kinh doanh của mình. Tuy nhiên vấn đề quản lý chung cư còn đang gặp rất nhiều khó khăn do chưa có cơ chế chính sách tài chính về quản lý bảo trì chung cư, chính quyền địa phương chưa thực sự tham gia vào công tác quản lý, ý thức sử dụng các trang thiết bị trong chung cư của một số ít người dân chưa cao nên đã gây ra sự cố trong chung cư. Công tác quản lý nhà chung cư cao tầng đã rất quen thuộc đối với các nước phát triển, đặc biệt là các nước trong khu vực như là Singapore, Trung Quốc, nhưng còn rất mới mẻ với nước ta. Từ kimh nghiệm quản lý nhà chung cư cao tầng của các nước và qua thực tế hiện tại các khu nhà của Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị, ta thấy có các loại dịch vụ chủ yếu sau: Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân, bao gồm: vân hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diện tích công cộng, thu gom rác thải, trông giữ xe đạp, xe máy và bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ phục vụ sinh hoạt cộng đồng của khu dân cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi. Dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của công trìng, bảo dưỡng các thiết bị như thang máy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả, hệ thổng truyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây xanh khuân viên,sơn vôi mặt ngoài và diện tích công cộng. Công tác sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng như bong lớp gạch lát khu vực công cộng,thấm dột khu vệ sinh, mái nhà. Thay thế các thiết bị hư hỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang máy, hệ thống đường ống kỹ thuật. Hiện nay khu chung cư ở Hà Nội phần nào đã đáp ứng được nhu cầu của người dân về các dịch vụ trên cụ thể như ở chung cư 9 tầng bắc Linh Đàm, do thiết kế căn hộ đa dạng phù hợp với yêu cầu sử dụng, giá cả hợp lý, có chủ quản lý thực sự với mô hình dịch vụ đồng bộ như: trông giữ xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt,quản lý an ninh trật tự… đã phần nào đảm bảo nhu cầu sinh hoạt của người dân và được người dân chấp nhận. Tuy nhiên, trên thực tế về chất lượng dịch vụ còn nhiều vấn đề cần quan tâm, đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu chung cư, chủ yếu là khu chung cư cũ. Cảnh quan-Tổ chức không gian khu ở. Hình thức liên kết giữa các khối nhà và mối liên kết giữa các không gian trong toàn hệ thống được sử lý rất nghèo nàn, vì các khối nhà có hình thức giống nhau (độ cao, màu sắc, khoảng cách,hướng, cách sắp xếp… ), nên không gian do chúng tạo ra gần giống nhau. Khoảng cách giữa các khối nhà, bị lấn chiếm hoặc trở thành nơi chứa rác phế thải xây dựng. Tình trạng cơi nới bằng lồng, chồng chim trên mặt đứng của các khối nhà gây cảm giác khó chịu, ức chế tâm lý. Định hướng của không gian không rõ rang, không có điểm nhấn quy hoạch, màu sắc nhàm chán… cây xanh, không gian trống, sân chơi, trồng cây xanh, làm nhà ở, kinh doanh buôn bán. Nhiều nơi, trên các diện tích đó là các loại chợ tạm, chợ cóc, nơi để phế thải xây dựng và rác sinh hoạt, ảnh hưởng tới mỹ quan và chất lượng môi trường sống. Hệ thống sân chơi hầu hết thiếu cây xanh, nếu có thì rất ít. Cây đa số do người dân tự trồng nên nghèo về chủng loại, thiếu thống nhất về kiểu dáng, màu sắc. Hệ thống đường giao thong trong khu ở (đường bao quanh và đường trong khu) hiện quá tải vì số lượng nhiều loại phương tiện giao thông. Hệ thống vỉa hè lại bị lấn chiếm làm chợ hàng quán… đẩy người đi bộ xuống lòng đường, gây tai nạn.Phần lớn các đường chính không có chỗ tránh xe và không được bảo dưỡng thường xuyên. Vì hiện trạng cấp nước và chất lượng nước: nước cấp cho các khu chung cư ở Hà Nội là từ mạng đường ống đã xử lý ở nhà máy. Do các nhà máy luôn thiếu nước và áp lực không đủ, nên các khu chung cư đã được cấp nước vào bể chung và bơm đến hộ gia đình theo định kỳ 1-2 ngày một lần. Tình trạng cấp nước gián đoạn dẫn đến các căn hộ phải có bể dự trữ. Do hệ thống đường ống cấp nước quá cũ lại không được bảo dưỡng định kỳ nên bị dò rỉ, các bể chứa nước hở không được bảo quản tốt nên nước bị nhiễm khuẩn. Hầu hết các mẫu nước ở bể nước chung là các hộ gia đình tại khu Thanh Xuân cho thấy hàm lượng NO2, NH4 vượt quá tiêu chuẩn cho phép. Một số bể nước tại các hộ gia đình có độ Ôxy hoá Ecoliferim và sắt cũng vượt quá tiêu chuẩn. Bể nước có hàm lượng NO2 lớn hơn tiêu chuẩn hơn 2 lần, còn hàm lượng NH4 lớn hơn 3 lần. Tại bể nước 212 – B3 có độ Ôxy hoá vượt 3 lần, hàm lượng sắt vượt gần 2 lần, NO2 vượt 18 lần. Tại phòng 105 – A12, NO2 vượt 2 lần, NH4 vượt 2 lần, E Coliferin vượt 9 lần,…. Về thoát nước; Hiện nay, các khu chung cư đều sử dụng hệ thống thoát nước chung. Hệ thống thoát nước mưa chỉ phù hợp với các trận mưa nhỏ < 100mm và cường độ mưa không tập trung trong thời gian ngắn. Vào mùa mưa tình trạng ngập úng rất phổ biến, có khi kéo dài hàng tuần. Trong thời gian ngập úng, nước từ các cống ngầm, kênh mương tràn cùng với rác và chất thải sinh hoạt trôi nổi gây ô nhiễm môi trường… Vấn đề ô nhiễm môi trường luôn là nỗi ám ảnh của người dân sống trong các chung cư cũ. Và hiện nay chung cư tại các đô thị mới đã giải quyêt tốt hơn vấn đề môi trường, tạo cho mỗi người dân sống ở đó có thể an tâm phần nào. Vấn đề về công tác dịch vụ trong khu chung cư luôn là vấn đề cần phải quan tâm và cần phải được đưa lên hang đầu. Phần lớn các khu chung cư hiện nay đã đáp ứng được phần nào nhu cầu sinh hoạt hang ngày của các hộ dân, nhiều khu chung cư đã xây dựng các kiốt kinh doanh, siêu thị, trường học khi vui chơi giải trí… đó là những điểm đáng mừng mà các khu chung cư đã làm được. Nhưng bên cạnh đó còn nhiều dịch vụ chưa được đáp ứng hoặc đáp ứng chưa đồng bộ như dịch vụ về y tế, dịch vụ hiếu hỉ… Qua đó chúng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sâu, đi sát hơn nữa, và quan tâm đúng mức tới các dịch vụ tốt để tìm ra giải pháp thích hợp để giải quyết những tồn tại, những mặt yếu kém, đồng thời phát huy những mặt đã đạt được, để phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân, tạo niềm tin cho những người dân khi đăng ký mua nhà tại các khu chung cư. 3/ Đánh giá chung: Trong nhiều năm qua thành phố Hà Nội đã phát triển được nhiều nhà ở chung cư, với tốc độ tương đối nhanh, giải quyết chỗ ở cho mọi bộ phận dân cư của thành phố với chất lượng ở và tiện nghi ngày càng tiến bộ hơn. Hầu hết các khu chung cư đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của người dân, đã hình thành và phát triển nhiều hoạt động dịch vụ để đảm bảo cuộc sống của người dân về mặt vật chất cũng như tinh thần, từ việc tổ chức công tác trông giữ xe, quản lý vận hành cầu thang máy, cung cấp điện, nước giữ gìn vệ sinh môi trường, thu gom rác thải… đến việc xây dựng các khu vui chơi giải trí… Tuy nhiên, do chưa có mô hình quản lý phù hợp cũng như coi nhẹ công tác quản lý sau khi đưa các ngôi nhà vào vận hành khai thác sử dụng nên có nhiều công trình bị xuống cấp nghiêm trọng. Hơn nữa do việc phát triển các hệ thống dịch vụ không đòng bộ, chưa được chú trọng nên đã gây ra tâm lý e ngại của người dân khi sống ở chung cư. Cụ thể là: Trong việc tổ chức thực hiên công tác bảo dưỡng, duy tu nhà chung cư hiện nay còn một số tồn tại vướng mắc sau: Chưa có quy định về công tác duy tu bảo dưỡng. Theo quy định của luật dân sự nhưng người sống trong chung cư đồng sở hữu khu vực công cộng. Vì vậy toàn bộ toà nhà ngoại trừ phạm vi diện tích trong từng căn hộ rơi vào tình trạng “không người quản lý “. Mô hình quản lý tự quản vì vậy sau khi căn hộ đã được hoá giá bán cho người sử dụng không có ai chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thật công cộng, do vậy khi hỏng hóc không ai chịu trách nhiệm sửa chữa. Kinh phí sửa chữa do tự nguyện đóng góp vì vậy nếu sẩy ra hư hỏng nặng thì việc sửa chữa khó khăn về nhiều mặt. Ban quản trị trong mô hình tự quản là cư dân sống trong chung cư. Vì vậy trong nhiều trường hợp không có đủ thời gian, trình độ, để có thực hiện được công tác quản lý; Chi phí tối thiểu thường xuyên (chỉ phục vụ vận hành ) cho một hộ trong một tháng (bao gồm điện chiếu sang, cầu thang, lối đi…) không kể đến chi phí lớn để sửa chữa duy tu định kỳ như: sơn lại mặt ngoài toà nhà, thay thế phụ tùng của thang máy, máy phát, máy bơm… lại rất cao so với mức thu nhập của người dân. Ngoài ra việc thu kinh phí của người sử dụng sẽ rất khó khăn vì tâm lý không muốn trả thêm bất kỳ một kinh phì bặt buộc nào ngoài tiền nhà đã trả, không có cơ sở pháp lý nào để buộc người sử dụng phải nộp vì thực tế không có quy định của nhà nước về việc này. Từ những tồn tại trên đã gây cản trở lớn đến công tác quản lý, duy tu, sửa chữa nhà chung cư, làm cho công trình nhanh chóng bị xuống cấp, rút ngắn tuổi thọ công trình. Về công tác quản lý cư trú: hiện nay ở các chung cư mới chỉ có danh sách tên những người mua nhà chung cư, chứ chưa quan tâm đến lai lịch của những người dân ở đó. Do vậy đây là một sơ xuất, khiếm khuyết trong quản lý gây khó khăn cho việc trong đảm bảo an ninh, trật tự khu chung cư. Về mặt các hoạt động cung cấp dịch vụ: hầu hết các khu chung cư đều có các dịch vụ trông giữ xe đạp, xe máy, vận hành thang máy, giữ dìn vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, cung cấp điện nước, giữ trật tự an ninh khu ở chung cư. Đã xây dựng các ki-ốt kinh doanh phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hang ngày, như các tiệm cắt tóc, tiệm may, các ki-ốt bán hang phục vụ sinh hoạt. Tuy nhiên có nhiều dịch vụ chưa được quan tâm đúng mức như dịch vụ y tế, dịch vụ phục vụ cho hiếu hỉ, tổ chức không gian công cộng, cũng như các hoạt động văn hoá khu chung cư, xây dựng các trường học cho con em đi học. Hiện nay, các khu chung cư ở Hà Nội khi viết dự án thường đều có trường học, bưu điện, nước sạch, hạ tầng tốt, nhưng thật ra các nhà đầu tư chủ yếu chỉ lo xây dựng nhà bán lấy tiền, còn các dự án khác thường tạm bợ, kéo dài hoặc làm cho có. Về khía cạnh công năng nhà ở, mỹ quan đô thị… có lẽ bàn đến còn xa lạ với chung cư ở Hà Nội… tóm lại hiện chung cư Hà Nội mới đảm nhận được một phần chức năng của mình là đó làm nhà ở. Nói tóm lại, các khu chung cư ở Hà Nội hiện nay đã có sự phát triển tiến bộ hơn so với các khu chung cư trước đây về cả mặt số lượng cũng như chất lượng. Tuy nhiên trong công tác quản lý vận hành và dịch vụ chung cư còn nhiều hạn chế. Do vậy cần phải có những định hướng giải pháp phù hợp để cho khu chung cư cao tầng được phát triển ngày càng bền vững hơn. CHƯƠNG III: Một số giải pháp tăng cường quản lý chung cư ở Hà Nội Hiện nay và những năm tới đây, phát triển nhà chung cư cao tầng là xu thế tất yếu trong quy hoạch , phát triển đô thị nói chung và Hà Nội nói riêng. Thành phố Hà Nội hiện có trên 60 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị mới. Thành phố thực hiện cơ chế 60% quỹ đất ở tại các dự án phát triển nhà hoặc khu đô thị mới để xây dựng nhà ở chung cư cao tầng. Để đảm bảo môi trường lành mạnh cho cư dân sinh sống trong các khu nhà ở chung cư cao tầng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các hộ dân đối với nhà ở trong hoàn cảnh tồn tại, đan xen nhiều sở hữu về nhà ở và quyền sử dụng đất tại các khu chung cư, đảm bảo độ bền vững và tuổi thọ của công trình nhà ở, đảm bảo mỹ quan và bộ mặt kiến trúc đô thị, đáp ứng nhu cầu và tấc độ phát triển đô thị văn minh và hiện đại. Chúng tôi xin đề xuất một số giải pháp để quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng như sau : 1/ Về quản lý: Xây dựng và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà ở chung cư cao tầng là cơ sở pháp lý cho doanh nghiệp kinh doanh nhà, người sử dụng nhà ở thống nhất thực hiện phù hợp với truyền thống và tâm lý của người dân trong nền kinh tế thị trường. 2/ Về tổ chức quản lý và thực hiện các dịch vụ đô thị trong các khu nhà chung cư cao tầng bao gồm các dịch vụ bắt buộc như: an ninh, trật tự an toàn xã hội, cải tạo sửa chữa cấu trúc bên trong các căn hộ ở, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, vận hành thang máy, đồng thời với các dịch vụ tự nguyện khác để tránh tình trạng tuỳ tiện của các hộ dân làm ảnh hưởng đến các kết cấu chịu lực của nhà, đảm bảo kiến trúc và mỹ quan đô thị. Mô hình bộ máy quản lý và thực hiện các hoạt động dịch vụ có thể tổ chức theo dạng Công ty quản lý chuyên nghiệp, hoạt động theo phương thức lấy thu bù chi có lợi nhuận hợp lý, giá dịch vụ theo quy định Nhà nước két hợp với thoả thuận của người dân. 3/ Xây dựng những quy định về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng nhà ở chung cư cao tầng, nguyên tắc giải quyết khi tranh chấp giữa các chủ thể trong nhà ở chung cư liên quan đến sở hữu căn hộ, sử dụng các công trình công cộng, có biện pháp sử lý đối với các trường hợp vi phạm và cố tình không chấp hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. 4/ Cần thiết phải có bộ máy quản lý nhà ở chung cư cao tầng và mô hình quản lý thống nhất. Về mỗi dự án khu đô thị mới có số lượng nhà ở chung cư cao tầng khác nhau. Do đó, đ ể bộ máy quản lý hoạt động có hiệu quả cao thì tuỳ theo điều kiện cụ thể mà quyết định quy mô của bộ máy quản lý. Mô hình quản lý nhà chung cư sẽ là thích hợp nếu nó được xây dựng trên phương thức kết hợp hài hoà giữa quản lý và kinh doanh. Theo đó, một doanh nghiệp quản lý phải chịu trách nhiệm thực hiện các dịch vụ công phục vụ cư dân trong toà nhà, kinh phí cho công việc này sẽ được huy động từ ưu đãi kinh doanh các dịch vụ phát sinh từ nhà chung cư(như các dịch vụ trông giữ xe, siêu thị vui chơi, giải trí, bảo đảm an ninh trật tự…). Doanh nghiệp quản lý sẽ bao gồm “hai bộ phận” hoạt động độc lập hỗ trợ nhau. a/ “Bộ phận kỹ thuật” đủ trình độ đảm bảo tự mình có thê triển khai công tác duy tu bảo dưỡng, sửa chữa cần thiết hoặc quản lý được chất lượng các phần công việc thuê ngoài,. Doanh nghiệp quản lý sẽ đầu tư trang thiết bị chuyên dụng, đào tạo đội ngũ công nhân chuyên nghiệp phục vụ việc sửa chữa và bảo dưỡng nhà chung cư để thực hiện công việc trong khu vực do mình quản lý. Kinh phí cho công việc này được doanh nghiệp tự điều tiết từ nguồn lãi do phục vụ các đối tượng khác như cao ốc văn phòng cho thuê, các khu căn hộ,… trên địa bàn thành phố và nguồn lãi do bộ phận kinh doanh thực hiện. Tính cạnh tranh của doanh nghiệp đạt được hay không phụ thuộc vào cách tổ chức mạng lưới dịch vụ, khả năng đầu tư thiết bị chuyên ngành, tay nghề và kỷ luật lao động của công nhân cũng như trình độ của cán bộ quản lý. b/ “Bộ phận kinh doanh” thực hiện công việc kimh doanh các dịch vụ mang tính xã hội, không bắt buộc và quản lý, khai thác các diện tích công cộng được nhà nước ưu đãi, cho thuê hoặc cho sử dụng như trông giữ xe đạp, xe máy, giữ gìn an ninh trật tự, vui chơi giải trí, phục vụ ăn uống, tổ chức mạng lưới hoạt động cửa hàng, siêu thị… Doanh nghiệp sẽ tổ chức một mạng lưới quản lý. Tại mỗi một khu được giao quản lý công ty sẽ phải có một “ tổ quản lý” nằm ngay trong khu nhà hoặc không quá xa để quản lý công việc kinh doanh của mình và tiếp nhận, xử lý một cách tức thời những hỏng hóc kỹ thuật nhỏ hoặc đáp ứng các yêu cầu sửa chữa ngoài trách nhiệm của mình theo yêu cầu của người sử dụng. Về nguyên tắc, mật độ đối tượng được phục vụ càng cao thì hiệu suất lao động càng cao, Giải được bài toán này một cách tối ưu nhất sẽ đáp ứng yêu cầu của khách hàng về thời gian và giảm giá thành phục vụ. Nếu việc tố chức quản lý đựơc thực hiện chặt chẽ thì người sử dụng nhà chung cư sẽ được hưởng các tiện nghi gần như miễn phí, nhà nước quản lý được kiến trúc mặt ngoài toà nhà, đảm bảo tuổi thọ côngtrình, tiết kiệm ngân sách nhà nước. Qua khảo sát, chúng tôi thấy mô hình quản lý nhà ở chung cư cao tầng theo phương thức đấu thầu như đã đề cập trên đây sẽ là thích hợp nhất, khả thi nhất trong giai đoạn hiện nay. Theo mô hình quản lý này thì người quản lý nhà sẽ chính là tổ chức kinh doanh các dịch vụ công công. Tuy nhiên, để đảm bảo được lợi ích của ba bên ( Nhà nước, người sử dụng nhà và tổ chức kinh doanh ) thì cần xác định rõ những hoạt động nào là hoạt động kinh doanh, những hoạt động nào mang tính chất là dịch vụ công. Trên cơ sở đó xác định trách nhiệm, nghĩa vụ của tổ chức kinh doanh với nhà nước ( trong việc nộp thuế, bảo đảm định kỳ sửa chữa, bảo dưỡng các công trình công cộng…), trách nhiệm của tổ chức kinh doanh với người sử dụng ( sự thuận tiện, tiện nghi, an ninh, trật tự trong sinh hoạt đi lại …). 5/ Ban quản lý nhà chung cư cần sớm đưa ra phương án quản lý cho phù hợp với sự phát triển ngày nay. Chúng tôi cho rằng, một mô hình quản lý hiệu quả thì cần đáp ứng các tiêu chí sau: - Bảo đảm cho ngôi nhà có được độ bền tối đa . - Bảo đảm các điều kiện ăn, ở, sinh hoạt, đi lại của người sử dụng nhà chung cư một cách thuận tiện và tiện nghi nhất với mức chi phí cho các dịch vụ này thấp nhất. - Khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả nhà chung cư. - Hoà hợp giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người quản lý. 6/ Tổ chức quản lý nhà chung cư phải xã hội hoá bằng cách huy động sự tham gia tích cực của cộng đồng các chủ sở hữu đồng thời cũng là người sử dụng căn hộ. Sự tham gia đó là trách nhiệm bắt buộc chứ không phải là tự nguyện, đồng thời cũng là để thực hiện quyền hạn và lợi ích của người chủ sở hữu: 7/ Ban quản lý nhà chung cư nên đi sâu đi sát, quan tâm tới các hoạt động phổ biến trong đời sống người dân tại các khu chung cư: Cụ thể là: 7.1/ Về mặt quản lý cư trú: Hiện nay, ở một số khu chung cư còn xẩy ra phổ biến tình trạng lộn xộn trong các hộ dân. Vấn đề đặt ra là phải có biện pháp quản lý cư trú chặt chẽ của ban quản lý tại các khu chung cư này. Theo ý kiến của chúng tôi, ban quản lý nên phối hợp với uỷ ban nhân dân và công an phường tại địa bàn đó để giải quyết việc đăng ký hộ khẩu thường trú ngay từ khi các hộ mới chuyển đến. Đồng thời ban quản lý cần lập hồ sơ quản lý số chứng minh nhân dân, quản lý lai lịch của từng người dân cụ thể, quản lý số nhân khẩu trong một hộ. Bất cứ một sự thay đổi nào của người dân về nơi làm việc hay ngành nghề cũng được ban quản lý cập nhập thường xuyên trong hồ sơ theo dõi của mình. Nếu ban quản lý thực hiện tốt điều này thì sẽ góp phần hạn chế được sự cư chú bất hợp pháp hoặc tình trạng xô sát đáng tiếc xẩy ra giữa những người dân tại các khu chung cư hiện nay ở Hà Nội do không hiểu rõ về lai lịch của nhau. 7.2. Bảo quản sửa chữa. Trên thực tế hiện nay tại các khu nhà chung cư cao tầng xảy ra hiện tượng hư hỏng, xuống cấp trầm trọng. Về phía người sử dụng, đã mặc sức cơi nới tuỳ theo ý mình dẫn đến kết cấu của hầu hết các khu nhà đều bị phá vỡ, gây ra nứt gẫy cục bộ, dẫn đến thấm dột. Mỗi lần cơi nới như vậy họ chỉ mất một khoản chế tài hành chính quá ít ỏi. Về phía ban quản lý nhà chung cư, mỗi khi có báo hỏng, họ không kịp thời xử lý. Người dân phản ánh rằng họ không hề có kế hoạch duy tu hàng năm. Theo chúng tôi, “chung cư cao tầng” đã đến lúc cần phải bàn lại khái niệm này trong thời buổi kinh tế thị trường thì mới tránh khỏi tình trạng xuống cấp của nó... Theo quy định hiện hành thì việc duy tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc trách nhiệm của ban quản lý. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư muốn thực hiện tốt việc bảo dưỡng, sửa chữa thì nên áp dụng một số biện pháp sau: 1.Đa dạng hoá các loại hình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư cho phù hợp với những đăck điểm kỹ thuật, xã hội, không gian của từng khu chung cư, mỗi ngôi nhà, từng nhóm xã hội. 2.Áp dụng công cụ hữu ích: Xã hội học bằng cách tuyên truyền giáo dục ý thức bảo vệ tài sản công, ý thức chấp hành pháp luật của người dân sống trong khu nhà chung cư, giúp họ nâng cao tinh thần trách nhiệm đối với sử dụng nhà chung cư. Khi đã xảy ra sự cố thì ban quản lý nên khuyến khích người dân tham gia vào tất cả các khâu của quá trình cải tạo, nâng cấp nhà chung cư. Vì nguồn lực to lớn, hiệu quả của sự tham gia va sức sáng tạo mạnh mẽ của người dân đã được chứng minh trong quá trình hoạt động cải thiện điều kiện ở của người dân Hà Nội trong những năm đổi mới vừa qua. 3.Ban quản lý các khu nhà chung cư đề xuất với nhà nước nên ban hành quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác duy tu nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, để việc xây dựng kế hoạch duy tu và dự trù kinh phí công tác này được thực hiện tốt hơn và để đảm bảo an toàn cho ngôi nhà cũng như đảm bảo những quy định của pháp luật vè những sửa chữa nhà ở. Hiện nay, các quy chuẩn, quy phạm hiện hành chưa có các điều khoản bắt buộc thời hạn thay thế, sửa chữa công trình cụ thể là bao nhiêu, chẳng hạn như thời gian phải quét vôi, sớm sửa lại; thời gian phải sử chữa hoặc thay thế gạch lát sàn, thay thế cửa, thiết bị vệ sinh... Các nhà sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng cũng không bị ràng buộc về thời hạn phải sửa chữa, thay thế sản phẩm của mình. Vì vậy, ban quản lý nên đề xuất một số ý kiến về thời gian định kỳ cho công tác quản lý nhà ở chung cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật là: -Đối với công tác quét vôi mặt ngoài nhà: 3 năm 1 lần. -Đối với công tác duy tu: 5 năm 1 lần. Việc sửa chữa chỉ thực hiện khi có những hư hỏng... 4.Ban quản lý nhà chung cư nên nghiên cứu, soạn thảo nội quy bảo quản nhà ở chung cư để thông qua hội nghị các hộ gia đình trong phạm vi quản lý, đơn độc mọi người khác thực hiện nội quy đó. 5.Bản quản lý nên quy định cụ thể mức đóng góp của mỗi căn hộ cho công tác duy tu bảo dưỡng. Vì hiện nay chưa có văn bản ban hành xác định rõ trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ đầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác này. Mặt khác, do tính đặc thù của nhà ở, mỗi khu nhà ở chung cư cao tầng có mức trang thiết bị hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà khác, chất lượng nhà ở khác nhau nên thời gian sửa chữa định kỳ cũng như kinh phí cho công tác quản lý duy tu, sửa chữa nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật của mỗi khu nhà rất khác nhau. Vì vậy, mức đóng góp của mỗi căn hộ cần phải được xác định cụ thể: Cơ chế co nhiều cách phân bổ kinh kỳ đóng góp như: Phân theo diện tích sử dụng, phân theo số người thực tế, phân đều theo số căn hộ... Theo chúng tôi, mức đóng góp kinh phí của các hộ nên phân rõ làm hai loại: *Kinh phí cho công tác quản lý và vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung như: bơm nước, vận hành thang máy, máy phát điện, đèn chiếu sáng hành lang, cầu thang bộ và các thiết bị khác *Chi phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa. Trong đó: - Kinh phí cho công tác quản lý vận hành các trang thiết bị sử dụng chung được thu hàng tháng, tùy theo quy mô nhà chung cư cao tầng và những hộ gia đình ở mà thu khoảng từ 30.000đ đến 50.000đ là phù hợp trong giai đoạn hiện nay. - Kinh phí cho công tác bảo dưỡng, sửa chữa các phần chung thì thực hiện theo quyết toán công việc và phân bổ cho các hộ, không thu theo tháng. Trên thực tế ở một số nơi trong nước, phương pháp phân bổ đều theo số căn họ tuy chưa thật công bằng( vì số người sử dụng thực tế trong mỗi cặn hộ là khác nhau nên việc sử dụng các dụng cụ chung cũng ở mức đọ khác nhau) nhưng việc theo dõi và tính toán được dễ dàng hơn cả. Về lý, những người đang trực tiếp ở các căn hộ trong nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp kinh phí để bảo đảm trang trải cho những chi phí nay. Tuy nhiên trong bối cảnh đời sống kinh tế- xã hội nước ta hiện nay, việc yêu cầu những người đang trực tiếp ở nhà chung cư phải đóng góp kinh phí để bảo đmr trang trải cho đủ những chi phí nêu trên là những vấn đề hết sức khó khăn vì: -Đối tượng ở nhà chung cư cao tầng là những người có thu nhập thấp trong xã hội, trong khi thu nhập bình quân đầu người của nước ta đang là một trong những nước thấp trên thế giới. -Các dự án xây dựng nhà ở chung cư cao tầng mới được Nhà nước chú trọng đầu tư phát triển trong vài ba năm gần đây. các dự án này có đặc điểm thường phải thực hiện trong thời gian dài, theo phương thức cuốn chiếu, xong đến đâu dân được chuyển dần đến đó. Vì các lý do đó, nên nếu các khoản đóng góp để quản lý và duy tu bảo trì công trình hàng tháng quá lớn thì không khuyến khích được người dân sống trong chung cư. Vì vậy, ban quản lý nên thu của các hộ theo mức đề xuất ở trên (30.000đ/tháng/hộ 50.000đ/tháng/hộ), và một phần nếu thiếu sẽ được bù bằng Ngân sách Nhà nước, nhưng không quá 30% tổng chi phí theo quy định. Nếu việc quản lý, bảo dưỡng khu nhà ở chung cư cao tầng ngày một tốt hơn sẽ góp phần làm đẹp bộ mặt của Thủ đô như: Tiết kiệm một phần ngân sách thành phố cho việc chỉnh trang đô thị, cho việc sửa chữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung. 7.3 Quản lý các dịch vụ khác: Hiện nay, Hà Nội (cùng với thành phố Hồ Chí Minh) được đánh giá là đô thị cấp đặc biệt của cả nước, với tiêu chí tạo điều kiện tốt cho công dân của mình ở những khía cạnh như: Văn hoá, chăm sóc y tế, giáo dục, thu nhập, nhà ở, chất lượng môi trường, công bằng, an toàn xã hội, dân chủ, dịch vụ giải trí...Các vấn đề đó đang được đặt ra hết sức cấp thiêt tại các khu chung cư ở Hà Nội. Ngày nay, hoà nhập vơi xu thế của thời đại, với phương châm phát triển bền vững( kết hợp kinh tế – Xã hội- môi trường trong đó con người được đặt ở ví trí trung tâm) thì vấn đề quản lý môi trường tại các khu chung cư được quan tâm hàng đầu. Theo đó, ban quản lý cần có các giải pháp thích hợp để quy hoach, xây dựng cải thiện môi trường các khu chung cư, tạo tâm lý an tâm cho người dân khi sống tại đây Thứ nhất: Cải tạo cảnh quan kiến trúc. Để tạo các không gian đẹp và là nơi vui chơi giải trí của khu ở, trước hết cần dọn sạch các bãi chứa rác, các công tỉnh xây dựng lấn chiếm trong khu... Tiếp theo, nên thiết kế cải tạo xây dựng thành xân vườn phục vụ vui chơi giải trí cho nhân dân trong khu chung cư. Công việc này gặp rất nhiều khó khăn về kinh phí đấu tư như giải toả các chợ cóc, quầy bán... vì vậy, việc đầu tiên là ban quản lý nên tích cực tuyên truyền vận động người dân nhận thức được vấn đề, thuyết phục họ tham gia đóng góp công lao động cũng như một phần kinh phí kết hợp với nhà nước và chính quyền địa phương, theo phương thức nhà nước và dân cùng làm. Hơn nữa, mặt ngoài của nhà ở trong khu chung cư cũng cần được chỉnh trang lại theo thiết kế thống nhất, tạo cảnh quan đẹp cho toàn bộ khu nhà. Thứ hai: Quản lý vấn đề cấp nước Ban quản lý nên kiểm tra hệ thống cấp nước, phát hiện các điểm rò rỉ trên tuyến và các đường ống tự lắp để xử lý và sửa chữa. Bên cạnh đó phải thau rửa bảo dưỡng thường xuyên các bể nước công cộng cũng như tại các hộ gia đình. Đẩy mạnh công tác truyền thông và xử phạt nghiêm minh những trường hợp vi phạm nội quy đã được quy định trước. Về lâu dài cần đầu tư nâng cấp, thay mới mở rộng hệ thống cấp nước tiến tới tự chủ kinh doanh trong ngành nước, sử dụng công nghệ tiên tiến phù hợp với điều kiện nước ta. Thứ ba: Quản lý vấn đề thoát nước Ban quản lý nên có kế hoạch kiểm tra sửa chữa những đoạn cống bị hư hỏng, nạo vét khơi thông dòng chảy chống úng ngập cục bộ, thông hút toàn bộ mạng lưới cống và các bể phốt (có khu từ khi xây dựng tới nay chưa được thông hút lần nào). Kinh phí thông hút sửa chữa lần đầu cần có sự hỗ trợ một phần của nhà nước và chính quyền địa phương, các lần sau do dân bỏ ra. Ban quản lý cũng nên lập kế hoạch chống lấn chiếm và giải toả các công trình xây dựng làm hỏng các công trình thoát nước, bảo tồn các khu đất trống, sân chơi trồng nhiều cây, thảm cỏ, giảm diện tích đổ bê tông nhựa nhằm đảm bảo việc thoát nước nhanh (ngấm tại chỗ, giảm lượng nước mưa chảy tràn trên mặt đất). Ban quản lý cần có quy hoạch tổng thể hệ thống thoát nước từ khâu thu, dẫn và xử lý giác thải, cần tách hệ thống thoat nước riêng, không thoát nước chung như hiện nay. Đầu tư xay dựng các trạm xử lý nước thải cho các khu dân cư cần có cơ chế chính sách quản lý nước thải hợp lý, kinh phí để xử lý nước thải được tính vào giá nước cấp. Thứ tư: Quản lý thu gom chất thải rắn Ban quản lý thự hiện phân loại rác thải tại các hộ gia đình, chủ yếu thành ba loại: Vô cơ, hữu cơ và độc hải (vì các loại tái chế hoặc xử dụng lại đã được đội quân đồng nát, bới giác phân loại và thu gom). Việc thu gom vẫn dùng xe gom gõ kẻng là chính, nhưng với 2 xe khác nhau để phân loại vô cơ và hữu cơ. Có thể kết hợp thu gom thủ công với xe cơ giới rồi vận chuyển đến nơi xử lý như mô hình ở Thanh Xuân đang thực hiện. Về lâu dài, cần thực hiện mô hình tự quản của khu dân cư, hoặc xã hội hoá thu gom rác thải như một số nơi đã thực hiện. Thứ năm: Quản lý chống ô nhiễm không khí, bụi, tiếng ồn Giải pháp hạn chế chủ yếu: Tổ chức thông gió hợp lý cho các căn hộ trong chung cư như: ống khói, chụp hút khói, mùi trong bếp và khu vệ sinh, có sử dụng quản hút, chuyển dần xử dụng đung tham củi sang đun điện hoặc ga, các thùng rác cần có nắp đạy kín. Hơn nữa, nên trồng nhiều cây xanh tạo thành vành đai cây xanh xung quanh khu để ngăn bụi, tiếng ồn và khí độc hại từ các khu công nghiệp. Có các biện pháp hạn chế, đưa ra ngoài khu ở các hộ và cơ sở sản xuất thủ công nghiệp, kiểm soát chặt chẽ tiếng ồn đối với các nhà hàng. Bên cạnh đó, để đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu sử dụng phải bố trí đủ điện tổng cung cấp chiếu sáng cho toà nhà và phải có thiết bị đóng, ngắt tự động. Ban quản lý cũng nên sử dụng hệ thống các thông tin liên lạc va truyền thanh để cập nhật thông tin tới từng căn hộ. Vấn đề cần được quan tâm nữa là: Lắp đặt hộp vòi chữa cháy, chờ chữa cháy và bình bọt chữa cháy ở mỗi tầng tại các sảnh cầu thang. Như chúng ta đã biết: Một toà nhà chung cư cao tầng hiện đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với căn nhà và các không gian có chức năng công cộng như: Giao thông tĩnh, kho tàng, hệ thống cửa hang, công trình thể thao, văn hoá, giải trí cộng đồng... Đó chính là không gian công cộng trong chung cư. Việc tổ chức các không gian như vậy đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học vừa đảm bảo tính quy phạm, quy chuẩn xây dựng cũng như vừa phù hợp với xu thế phát triển kinh tế – xã hội chung, vừa phù hợp với phong tục tập quán dân tộc và các yếu tố tự nhiên khác có tính đặc thù của Việt Nam. Theo chúng tôi, ngày nay do sự phát triển đi lên của xã hội, phương tiện giao thông cá nhân ngày càng nhiều, người ta không thể đưa hết xe đạp xe máy ... lên các căn hộ như trước nữa, đòi hỏi phải có thêm diện tích cho loại phương tiện giao thông này. Vì vậy, ban quản lý các khu nhà chung cư nên bố trí sử dụng tầng hầm làm nơi trông giữ phương tiện đi lại cho người dân. việc trông giữ các loại phương tiện này phải có cách quản lý thật chặt chẽ, tránh để tình trạng mất cắp, gâp ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Muốn vậy, phải đề ra kế hoạch luân phiên thay ca trông giữ xe, có chế độ bồi dưỡng hợp lý cho những người trông giữ ca đêm, và kiểm tra nghiêm ngặt tình hình sử dụng phương tiện đi lại của người dân Một vấn đề cần được quan tâm khác là: Ban quản lý nên đề ra kế hoạch sử dụng tầng một làm địa bàn kinh doanh các dịch vụ, mở siêu thị, đáp ứng nhu cầu mua sắm hàng ngày của người dân. Tại đây người dân có thể lựa chọn các hàng hoá theo ý muốn một cách thuận tiện với chi phí vừa phải, hợp lý. Ngoài ra, ban quản lý cũng nên tổ chức không gian sinh hoạt cộng đồng. Cụ thể là: Vùng sinh hoạt nghỉ ngơi cho người già: là các ghé đá dưới các hàng cây thoáng mát hay những giàn cây. Chỗ nghỉ của người già cần được bố trí liền với không gian chơi của trẻ để làm cho cuộc sống của họ vui tươi hơn. Ngoài ra phải tổ chức không gian trống vạn năng: Dùng để sinh hoạt cộng đồng như hội họp của tổ dân phố, họp đôi thiếu niên, đoàn thanh niên, ăn uống trong ngày ma chay, cưới xin, chơi bóng bàn, cầu lông...Tại đây, ngoài việc thoả mãn các nhu cầu sinh hoạt, các cư dân trong toà nhà chung cư còn có điều kiện gặp gỡ thân mật trong tình xóm giềng thân thiêt vốn là truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam. Bên cạnh việc đáp ứng các nhu cầu hàng ngày thì việc chăn lo sức khoẻ của người dân của ban quản lý cũng là việc làm không thể thiếu. Ban quản lý nên thành lập trung tâm y tế ngay tại khu chung cư, có kế hoạch mời các bác sỹ, các y tá có kinh nghiệm khám chữa bệnh thường xuyên cho người dân, kịp thời chữa trị các bệnh phát sinh vf cung cấp thuốc đến cho từng người bệnh. Đối với các hộ có người cao tuổi, nên lập danh sách đầy đủ và hàng tháng khám bệnh định kỳ, theo dõi sức khoẻ cho họ, một mặt giúp họ nâng cao thể chất, mặt khác tạo điều kiện cho người thân của họ yên tâm công tác, học tập và làm việc. Ban quản lý cũng cần có chế độ tiền lương thoả đáng cho các bác sỹ, y tá để phần nào nâng cao tinh thần, trách nhiệm của các bác sỹ, y tá đó trong công việc chăm sóc sức khoẻ người dân. Theo chúng tôi đó là vấn đề thiết thực cần được thực hiện có hiệu quả trong giai đoạn hiện nay tại các khu chung cư. Tuy nhiên việc tổ chức quản lý các dịch vụ sẽ không được hoàn thiện nếu không có sự tham gia tích cực của người dân. Ban quản lý nên phát huy tiềm năng và khả năng tham gia của người dân, vì không những biến tiềm năng lao động của người dân thành sản phẩm vật chất của xã hội, mà còn tạo ra được sản phẩm của chính họ. Nếu ban quản lý thực họn tôt giải pháp này thì sẽ mang lại nhiều ưu điểm. -Thoả mãn tốt nhất những yêu cầu của cộng đồng vì họ được tham gia vao thiết kế va xây dựng theo tưởng và mong muốn của họ, phù hợp với lối sống và nhu cầu sử dụng, với quan niệm về vẻ đẹp và người ta cảm thấy thoải mái trong môi trường sống của mình. -Đạt hiệu quả về mặt kinh tế, giảm bơt đầu tư của nhà nước khi người dân có trách nhiệm với chính họ, vì toàn bộ quá trình từ các khâu thiết kế, xây dựng và quản lý trong sử dụng là do chính cộng đồng dân cư đảm nhiệm. Đặc biệt quan trong và sự tham gia quản lý của người dân trong sử dụng vì họ có ý thức để bảo vệ không gian bán công cộng và công cộng về vệ sinh, thẩm mỹ cũng như bảo vệ không gian này khỏi sự lấn chiếm. Biện pháp này nếu ban quản lý áp dụng được tại các khu chung cư thì sẽ tăng được mối quan hệ cộng đồng của khu ở, tăng khả năng giao tiếp, tạo không khí gần gũi, ấm cúng giữa các thành viên của cộng đồng. Như vậy, với sự hiểu biết và lượng thông tin thu thập được, chúng tôi mạnh dạn đưa ra một số giải pháp nêu trên, hy vọng ban quản lý các khu nhà chung cư hiện nay tại Hà Nội khắc phục được những tồn tại và bất hợp lý, nhằm cải tiến mô hình và hình thức hoạt động, và ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của người dân sống trong khu dân cư, giúp họ yên tâm hơn khi mua căn hộ chung cư và định cư tại đây, đặc biệt là đẩy nhanh tốc độ phát triển các dự án xây dựng chung cư tại thủ đô Hà Nội trong giai đoạn hiện nay. Kết luận Hiện nay, việc xây dựng nhà ở chung cư cao tầng tại các đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội là một xu hướng tất yếu nhằm tiết kiệm đất đô thị và ứng với sự phát triển của những đô thị hiện đại, giải quyết tốt các vấn đề nhà ở thoả mãn những nhu cầu về chỗ ở của đông đảo nhân dân ở Hà Nội. Phát triển nhà ở chung cư cao tầng bên cạnh việc việc có đủ tiện nghi cần thiết, được cung cấp dịch vụ đồng bộ còn đòi hỏi được quản lý vận hành tốt (có chủ quản lý thực sự). Đó cũng là chủ trương của Đảng, Chính phủ được bộ xây dựng và uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đang tập trung chỉ đạo tại tất cả các khu đô thị mới đang và sẽ triển khai trên địa bàn thủ đô. Để thực hiện được những mục tiêu, trên cần cải tiến nâng cao chất lượng tư khâu thiêt kế đến thi công xây lắp và đặc biệt là công tác quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo trì công trình. Giải pháp trước mắt là phải tìm ra mô hình quản lý phù hợp để đảm bảo chất lượng cuộc sống của người dân tại các khu chung cư, góp phần thực hiện thắng lợi quá trình đô thị hoá cùng với tiến trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nước. Cuối cùng, một lần nữa, xhúng tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong trung tâm đào tạo ĐC và kinh doanh BDSĐ đặc biệt là cô giáo Vũ Thị Thảo đã giúp đỡ chúng tôi hoàn thành đề tài này.