Đề tài Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VINACONEX 2 Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 TBCN, XHCN Tư bản chủ nghĩa, Xã hội chủ nghĩa KTTT, KTHH Kinh tế thị trường, Kinh tế hàng hoá KT-XH Kinh tế - Xã hội SX-KD Sản xuất – Kinh doanh TTBĐS, TTHH Thị trường bất động sản, Thị trường hàng hoá BĐS, HHBĐS Bất động sản, Hàng hoá bất động sản NSNN Ngân sách Nhà nước KCN, KCX, KĐTM Khu công nghiệp, khu chế xuất, Khu đô thị mới TSTC, TSCĐ Tài sản thế chấp, Tài sản cố định DNNN Doanh nghiệp Nhà nước KDBĐS Kinh doanh Bất động sản XNK Xuất nhập khẩu CBCNV Cán bộ công nhân viên UBND Ủy ban nhân dân UBCKNN Ủy ban chứng khoán Nhà nước TTGDCK Thị trường giao dịch chứng khoán ĐHĐCĐ, HĐQT Đại hội đồng cổ đông, Hội đồng quản trị PGĐ Phó Giám đốc CPXD Cổ phần xây dựng MMTB Máy móc thiết bị SXCN Sản xuất công nghiệp DANH MỤC BẢNG STT TÊN BẢNG TRANG Bảng 1.1 So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu Bảng 1.2 So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư cổ phiếu Bảng 2.1 Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 Bảng 2.2 Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 Bảng 2.3 Tiến độ bỏ vốn của các dự án đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 Bảng 2.4 Các trạm trộn bê tông thương phẩm của Vinaconex 2 Bảng 2.5 Biểu kê năng lực MMTB xe máy thi công xây lắp của Vinaconex 2 Bảng 2.6 Nguồn nhân lực Vinaconex 2 Bảng 2.7 Tình hình lao động của Vinaconex 2 Bảng 2.8 Hoạt động marketing chào giá, đấu thầu của Vinaconex 2 Bảng 2.9 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh Vinaconex 2 tính đến cuối năm 2008 Bảng 2.10 Kết quả hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex2 Bảng 2.11 Doanh thu và lợi nhuận của các dự án bất động sản của Bảng 2.12 Các chỉ tiêu tài chính của các dự án bất động sản DANH MỤC BIỂU Nội dung Trang Biểu 2.1 Cơ cấu lao động DANH MỤC SƠ ĐỒ Nội dung Trang Sơ đồ 2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Vinaconex No 2 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng. Nguyễn Văn Hòa LỜI MỞ ĐẦU Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã làm rung chuyển nền kinh tế thế giới trong đó Việt Nam cũng phải gánh chịu những tổn thất rất nặng nề: Nền kinh tế lâm vào tình trạng suy thoái; lạm phát, trượt giá leo thang; thị trường tài chính ảm đạm, thị trường bất động sản đóng băng, hoạt động sản xuất kinh doanh bị gián đoạn mất phương hướng, thi công xây dựng ngừng trệ; hầu hết các doanh nghiệp phải chống đỡ vất vả và rất nhiều các doanh nghiệp phải tuyên bố phá sản hay giải thể. Là một đơn vị thành viên của Tổng công ty Cổ Phần Vinaconex, Công ty Cổ Phần Xây Dựng Vinaconex 2 vẫn luôn vững vàng góp phần cùng với Tổng công ty vượt qua “cơn bão khủng hoảng” đứng vững trên thị trường một cách ngoạn mục. Với một nền tảng vững mạnh qua nhiều năm phát triển vượt bậc và vững chắc với định hướng chiến lược ổn định, đúng hướng, đồng thời dưới sự chỉ đạo của ban lãnh đạo Công ty với tinh thần đoàn kết quyết liệt trong chỉ đạo sản xuất của toàn thể cán bộ công nhân viên trong công ty, kết quả sản xuất kinh doanh của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh. Trong giai đoạn thực tập tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 tôi đã lựa chọn và viết luận văn tốt nghiệp của mình với đề tài: “Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2 (VINACONEX No 2) thực trạng và giải pháp”. Kết cấu luận văn gồm 3 chương: + Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản + Chương2: Thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 (VINACONEX 2) + Chương 3: Giải pháp phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của VINACONEX 2 Hoạt động đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng là lĩnh vực kinh tế phức tạp, đòi hỏi có kiến thức tổng hợp liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều lĩnh vực đặc thù. Được sự hướng dẫn tận tình của cô giáo ThS.Trần Mai Hoa, và được sự giúp đỡ nhiệt tình của các cán bộ phòng Đầu Tư Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2, tôi đã hoàn thành được đề tài. Mặc dù có nhiều cố gắng xong do kiến thức và trình độ bản thân còn hạn chế nên không tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy tôi rất mong nhận được sự góp ý chỉ bảo của các thầy cô. Để bắt đầu cho luận văn tốt nghiệp của mình, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến Cô giáo ThS.Trần Mai Hoa và các cán bộ trong phòng Đầu tư của Công ty Cổ Phần Xây Dựng số 2! CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN 1.1. Những vấn đề lý luận chung về BĐS 1.1.1. Khái niệm bất động sản Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước. Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, người ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng. Hiện nay tất cả các nước đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, việc phân chia như vậy bắt nguồn từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La Mã. Hiện nay, có rất nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản. Tuy nhiên tất cả đều thống nhất trong quan điểm: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. Theo Giáo sư Dan Swango: “bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất. Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó” (Real estate refers to land and the improvements on it. It is tangible, and you can see and touch it). Theo từ điển các thuật ngữ tài chính: “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất” (A piece of land and whatever physical on it). Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p.3: “Bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai, tài sản phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được được định bởi luật pháp”. Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự: “ Bất động sản là những tài sản không di dời được, bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy BĐS trước hết là tài sản nhưng không phải tài sản nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản nào không di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc điểm riêng của BĐS là không di dời. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất đai và các công trình, kiến trúc gắn liền với đất đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của BĐS. Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” được coi là BĐS lại có sự khác nhau. Cùng một tài sản, có nước liệt kê vào danh mục động sản nhưng cũng có nước liệt kê vào danh mục BĐS; có lúc nó được coi là động sản nhưng lúc khác lại là BĐS. 1.1.2. Đặc điểm của BĐS BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản còn có những đặc điểm riêng: + Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định, không di dời được. Đặc điểm này là do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng tăng thêm về diện tích. Đây chính là dấu hiệu để phân biệt sự khác nhau cơ bản giữa bất động sản và các tài sản thông thường khác (động sản). Đặc tính không di dời được của bất động sản thể hiện ở chỗ, các thành phần tạo thành bất động sản biểu hiện đặc tính không thể di dời được trong trường hợp nào và trong trường hợp nào thì chúng không mang đặc tính đó; trong đó, đất đai là tài sản luôn gắn liền với đặc tính không thể di dời được trong mọi trường hợp, còn các tài sản khác chỉ được gọi là bất động sản và mang đặc tính không thể di dời được khi gắn với đất đai (trừ một vài trường hợp ngoại lệ theo quy định của pháp luật). + Thứ hai, Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền. Đặc điểm này là vì đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. giá trị sử dụng của đất đai không bị giảm đi khi đưa vào sử dụng mà nếu được khai thác hợp lý và bồi bổ thường xuyên, giá trị sử dụng của đất ngày càng tăng. Đồng thời, các công trình kiến trúc và xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. + Thứ ba, tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. + Thứ tư, hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước. Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các hoạt động giao dịch BĐS tác động mạnh tới hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội; do đó, các vấn đề về BĐS chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của các văn bản pháp luật về BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hoá BĐS chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hoá khác. + Thứ năm, hàng hoá BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng các công trình này làm tôn vẻ đẹp sà sự hấp dẫn của các công trình khác là rất phổ biến. +Thứ sáu, các tính chất khác: - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, SX-KD và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.3. Phân loại Bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt. Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên TTBĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. 1.2. Những vấn đề lý luận chung về đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.1. Khái niệm đầu tư kinh doanh BĐS Đầu tư kinh doanh BĐS: là dùng lượng tiền, vàng để mua BĐS và bán ra thị trường vào thời điểm khác với giá chênh lệch gọi là đầu tư mua bán. Trường hợp đầu tư bằng cách sửa chữa, xây nhà để bán được gọi là đầu tư gia tăng giá trị BĐS. Đầu tư xây dựng cao ốc hay căn hộ cho thuê, bán. Đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê như xây dựng tổ hợp biệt thự, khu dân cư… Do nhu cầu mua nhà, đất của người dân càng ngày càng cao phụ thuộc vào tốc độ đô thị hoá, kinh tế ngày càng tăng trưởng, tốc độ tăng dân số… nên đầu tư bất động sản là một trong những loại hình đầu tư an toàn và lợi nhuận cao. Nhưng vẫn có nhiều trường hợp trong một giai đoạn nào đó thị trường sẽ có dấu hiệu chững lại hay đóng băng lúc này những nhà đầu tư có tài chính yếu thường phải chịu lỗ để trả nợ. Ngoài ra không như những thị trường khác như tài chính, tiền tệ, chứng khoán… nhà đầu tư bất động sản không cần phải có nhiều kiến thức để xử lý công việc nên những người đầu tư sẽ chọn đầu tư bất động sản. Lợi nhuận do đầu tư vào BĐS tương đối lớn nên thu hút được rất nhiều người đầu tư và đây là một nguyên nhân quan trọng làm cho thị trường bất động sản sốt trong thời gian qua khiến cho giá BĐS tăng vọt và đang ở mức cao. Và cũng chính khi việc đầu tư không còn lợi nhuận những nhà đầu tư có xu hướng rút dần ra khỏi thị trường làm cho thị trường ngày càng yếu dần và dẫn đến hiện tượng đóng băng. Chính vì vậy những nhà đầu tư khôn ngoan luôn chọn cho mình thời điểm cần thiết để rút ra khỏi thị trường. Đầu tư kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh nhạy cảm phụ thuộc rất lớn vào quyết định của nhà đầu tư. Vì vậy để thành công nhà đầu tư cần phải nắm bắt thông tin, am hiểu thị trường một cách sâu sắc và sự hỗ trợ tốt nhất là nhà đầu tư nên liên kết với các trung tâm môi giới BĐS nhất là những trung tâm có uy tín có kinh nghiệm và quy mô hoạt động tương đối lớn, hiện đại. 1.2.2. Đặc điểm của đầu tư kinh doanh BĐS Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng có những đặc điểm tương tự như đặc điểm của đầu tư phát triển, ngoài các đặc điểm như: khối lượng vốn đầu tư lớn và nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư, thời gian để tiến hành công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến động và rủi ro xảy ra,… Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản còn có những đặc điểm mang tính chất riêng biệt sau: + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản phải phù hợp với kế hoạch và quy hoạch phát triển của Nhà nước và địa phương về địa lý và hạ tầng cơ sở, sự đồng bộ trong kiến trúc và đảm bảo về chất lượng công trình. + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố kinh tế xã hội đan xen. Theo đó nó không chỉ phụ thuộc vào chính sách quản lý đầu tư của Nhà nước mà còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố xã hội, tâm lý, tập quán của người dân. + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản diễn ra ngoài trời, thời gian kéo dài vì thế phụ thuộc nhiều vào yếu tố thời tiết, khí hậu. Bảng 1.1 so sánh giữa đầu tư kinh doanh bất động sản với đầu tư cổ phiếu sẽ cho thấy rõ hơn đặc điểm của đầu tư kinh doanh bất động sản Bảng 1.1: So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư chứng khoán, đầu tư trái phiếu Loại Tiêu Chí Chứng khoán Trái phiếu Bất động sản 1. An toàn Thấp Cao Cao 2. Thu nhập đều Thấp Cao Trung bình 3. Dễ giao dịch Cao Cao Thấp 4. Ảnh hưởng bởi lạm phát Trung bình Cao Thấp 5. Tỷ suất lợi nhuận Cao Thấp Cao Bảng 1.2: So sánh đầu tư bất động sản và đầu tư cổ phiếu Bất động sản Cổ phiếu Có giá trị lớn Các cổ phiếu có gía trị nhỏ Tính không đồng nhất Cổ phiếu hoàn toàn đồng nhất BĐS đòi hỏi phải tiến hành công tác quản lý Chủ sở hữu cổ phiếu thường mua luôn dịch vụ quản lý BĐS có thể được hoàn thiện thêm Chủ sở hữu cổ phiếu không thể nâng cao chất lượng cổ phiếu Không có thị trường tập trung Thị trường tập trung Thời gian mua bán dài Thời gian mua bán ngắn, nhanh gọn Giá cả giao dịch tùy thuộc vào ý thích của người mua, bán Giá cả tùy thuộc vào thị trường thống nhất Thông tin thị trường không đầy đủ Thông tin được công khai Thu nhập ổn đinh Thu nhập thay đổi + Qua bảng 1.1 và 1.2 có thể thấy hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản mang nhiều yếu tố thuận lợi so với các loại hình đầu tư khác như: bảo đảm vốn đầu tư, lợi tức từ tiền thuê chắc chắn và đảm bảo, là cách thức tốt nhất để chống lạm phát, và khi tiến hành đầu tư kinh doanh bất động sản có thể nâng cao được giá trị của đồng vốn. + Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang những yếu tố bất thuận lợi như: phải cần một khoản vốn đầu tư lớn, không dễ dàng mua bán (tính thanh khoản thấp), chi phí quản lý và chi phí mua bán giao dịch cao. 1.2.3. Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS của doanh nghiệp Nguồn vốn cho hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS được huy động hỗn hợp từ các nguồn khác nhau: + Vốn khấu hao cơ bản: Đây là một nguồn tự tài trợ được hình thành từ quỹ khấu hao tài sản cố định của doanh nghiệp, có ý nghĩa rất quan trọng đối với doanh nghiệp, bởi quỹ này phản ánh độ lớn các khoản khấu hao tài sản cố định và gián tiếp phản ánh tốc độ đổi mới doanh nghiệp. Việc sử dụng nguồn vốn này cho hoạt động đầu tư sẽ mang lại thế chủ động an toàn cho doanh nghiệp. Khi doanh nghiệp muốn nâng cao vị thế trên thương trường thì một yếu tố cực kỳ quan trọng có thể giúp doanh nghiệp thắng được các đối thủ cạnh tranh là yếu tố công nghệ. Do đó, nếu tốc độ khấu hao chậm, các doanh nghiệp sẽ không thể bắt kịp tốc độ phát triển của công nghệ bởi tài sản cũ chưa khấu hao hết, nguồn tích luỹ từ khấu hao thấp không đủ để mua máy móc thiết bị mới. + Quỹ tích luỹ tái đầu tư phát triển sản xuất: Quỹ này được hình thành từ nguồn lợi nhuận hàng năm được trích lập theo quy định của Bộ Tài Chính. Nguồn vốn này có ý nghĩa rất quan trọng, nguồn này lớn chứng tỏ doanh nghiệp hoạt động có hiệu quả. Trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh, nếu doanh nghiệp hoạt động hiệu quả thì doanh nghiệp sẽ có điều kiện thuận lợi để tăng trưởng nguồn vốn. Nguồn trích từ lợi nhuận để lại là bộ phận lợi nhuận được dùng để tái đầu tư, mở rộng sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Nguồn lợi nhuận để lại có tác động rất lớn đến nguồn vốn kinh doanh, tạo cơ hội cho công ty thu được lợi nhuận cao hơn trong các năm tiếp theo. Tăng khả năng tự chủ về tài chính của doanh nghiệp giúp doanh nghiệp không bị phụ thuộc vào bên ngoài (Ngân hàng...) và doanh nghiệp sẽ dễ dàng hơn trong các quan hệ tín dụng tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc với các cổ đông. + Nguồn vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đây là một trong những nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, đáp ứng được nguồn vốn thực hiện dự án. + Nguồn vốn ngân sách Nhà nước: đây là nguồn chi của Nhà nước cho hoạt động đầu tư. Nó là nguồn vốn đầu tư quan trọng trong chiến lược phát triển đất nước. Nguồn vốn được sử dụng cho các kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh, nguồn vốn hỗ trợ cho các doanh nghiệp Nhà nước đầu tư vào các lĩnh vực cần có sự tham gia của Nhà nước. Ngoài ra, nguồn vốn dùng để chi cho công tác lập kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, vùng lãnh thổ, quy hoạch xây dựng đô thị và nông thôn. Vốn ngân sách là cơ sở để tạo ra môi trường đầu tư thuận lợi cho các thành phần kinh tế khác. Nguồn vốn này là một trong những nguồn vốn quan trọng đóng góp lớn cho sự phát triển kinh tế, tạo việc làm, đóng góp quan trọng vào sản phẩm quốc nội của cả nước góp phần hình thành gộp về tài sản cố định rất có ý nghĩa đối với nền kinh tế. + Vốn viện trợ qua Ngân sách: thường là nguồn vốn ODA, nguồn vốn này được sử dụng cho các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập thấp. + Vốn vay: bao gồm vay ngân hàng, vay quỹ đầu tư phát triển của Nhà nước, vay nước ngoài, đặc biệt là vốn vay từ các tổ chức tín dụng và quỹ phát triển BĐS Nhà nước. + Nguồn khác: bao gồm phát hành trái phiếu, vốn góp liên doanh liên kết, vốn cổ phần (hiện nay nguồn vốn này chủ yếu được huy động từ cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp). 1.2.4. Nội dung đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS Để phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, đòi hỏi các doanh nghiệp phải chú trọng đến từng khía cạnh của công cuộc đầu tư của mình trên tất cả các hoạt động đầu tư. Đặc biệt trong tình hình nền kinh tế thời kỳ hội nhập phát triển cùng xu hướng phát triển mới của nền kinh tế toàn cầu ngày nay. Nội dung của hoạt động đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ nói nên tầm quan trọng cũng như tính tất yếu của hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đối với Việt Nam trong sự nghiệp CNH – HĐH nền kinh tế. 1.2.4.1. Đầu tư xây dựng cơ bản (đầu tư vào cơ sở hạ tầng) Đây là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra tài sản cố định cho doanh nghiệp và luôn chiếm một khoản vốn lớn để thực hiện việc khảo sát, quy hoạch xây dựng, chuẩn bị đầu tư, thiết kế thi công xây lắp công trình, lắp đặt máy móc thiết bị và tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác theo tổng dự toán. Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có các công trình xây dựng bao gồm nhiều hạng mục với các yêu cầu kỹ thuật khác nhau như: hệ thống kho bãi, các công trình phụ trợ, các công trình nhà tạm nơi thi công,… đòi hỏi nguồn vốn đầu tư rất lớn. 1.2.4.2. Đầu tư máy móc thiết bị: Các loại máy móc thiết bị hiện đại, các loại dây truyền sản xuất phục vụ thi công cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng vốn đầu tư của doanh nghiệp. Các loại máy móc thiết bị có công xuất lớn được đồng bộ hóa sẽ đáp ứng được đòi hỏi về năng lực hoạt động của một đơn vị thi công cơ giới mạnh đồng thời cũng là một minh chứng cho sức mạnh và uy tín của doanh nghiệp khi tham gia thi công các dự án lớn cũng như các dự án xây dựng BĐS của doanh nghiệp. 1.2.4.3. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực: Việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực là một chiến lược phát triển theo chiều sâu và dài hạn nó đóng vai trò quyết định đến sự thành bại của một doanh nghiệp trên thương trường. Cùng với các yếu tố đầu vào khác như: máy móc thiết bị, công nghệ, nguyên nhiên vật liệu,… yếu tố nguồn nhân lực đã tạo lên “hình dáng” của một doanh nghiệp. Nguồn nhân lực hay được hiểu là con người cùng với các yếu tố thể lực, trí lực, kỹ năng lao động của mình, ở đây chìa khóa quyết định sự thành công chính là chất lượng của nguồn nhân lực. Có thể thấy việc đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực là hết sức quan trọng phải được các doanh nghiệp thường xuyên chú trọng. Các hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực gắn liền với các hoạt động: + Đào tạo và đào tạo lại với các cấp độ đào tạo: đào tạo nguồn nhân lực nói chung (đào tạo phổ cập) và đào tạo nhân tài (đào tạo chuyên sâu). + Trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm: Quỹ này dùng để chi cho việc đào tạo lại công nhân do thay đổi cơ cấu hoặc công nghệ, đào tạo nghề dự phòng cho lao động nữ và bồi dưỡng nâng cao trình độ nghề nghiệp cho người lao động, trợ cấp cho người lao động làm việc thường xuyên nay bị mất việc làm trong doanh nghiệp. + Lập quỹ khen thưởng: Đây là biểu hiện của phương pháp kinh tế trong quản lý, có thể nói hoạt động này chính là một “nghệ thuật” trong việc sử dụng người lao động của bộ máy lãnh đạo của một doanh nghiệp. Việc lập quỹ khen thưởng dùng để khuyến khích cán bộ công nhân viên không ngừng nâng cao tay nghề, phát huy sự sáng tạo trong lao động, khuyến khích người lao động làm việc tự giác và hăng say đảm bảo chất lượng công việc ở mức cao nhất… từ đó gián tiếp nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. + Lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn, giúp họ yên tâm sản xuất. 1.2.4.4. Đầu tư nghiên cứu thị trường: Đầu tư cho việc nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp là cơ sở xác định sự cần thiết của các công cuộc đầu tư, là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư. Đồng thời, hoạt động nghiên cứu thị trường sẽ giúp doanh nghiệp định hình được xu hướng của thị trường, đưa ra được những dự báo về nhu cầu sản phẩm của người tiêu dùng, xác định được những thế mạnh của mình và các đối thủ cạnh tranh trên thương trường. Việc nghiên cứu thành công giúp doanh nghiệp có chiến lược sản xuất kinh doanh đúng hướng, tiêu thụ nhanh sản phẩm quay vòng vốn nhanh thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Những diễn biến thất thường và tình trạng đóng băng của thị trường BĐS Việt Nam trong những năm qua là những thách thức lớn đối với hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Việc tiến hành đầu tư nghiên cứu thị trường một cách khoa học và có được những dự báo tin cậy sẽ là một trong những cách thức giúp doanh nghiệp phát triển chiếm lĩnh thị trường. 1.2.4.5. Đầu tư cho hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ, nghiên cứu và triển khai: Hoạt động đầu tư vào khoa học công nghệ trong doanh nghiệp gồm đầu tư nghiên cứu chế tạo sản phẩm mới và đầu tư mua sắm công nghệ mới từ nước ngoài. Hoạt động này đòi hỏi một nguồn vốn lớn và độ rủi ro cao, vì vậy với khả năng hiện nay của các doanh nghiệp Việt Nam thì tỉ trọng đầu tư cho hoạt động này là khá nhỏ. Tuy nhiên ý nghĩa của việc thực hiện hoạt động này là vô cùng to lớn, là điều kiện để doanh nghiệp đổi mới và động lực cho nền kinh tế phát triển. Trong sản xuất kinh doanh, các bí quyết và phát minh về công nghệ luôn là yếu tố quyết định khả năng cạnh tranh, chiếm lĩnh thị trường của doanh nghiệp. Kết quả nghiên cứu giúp tăng năng suất, tiết kiệm chi phí, nâng cao chất lượng, gia tăng lợi nhuận cho đơn vị. Do đó các doanh nghiệp cần đầu tư vào những công nghệ phù hợp với những điều kiện sản xuất của doanh nghiệp, nhanh chóng nắm bắt thông tin về thị trường công nghệ và tiếp cận với những thông tin về các công nghệ mới nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, cải tiến sản phẩm từ đó nâng cao sức cạnh tranh. Đầu tư nghiên cứu khoa học công nghệ là lĩnh vực đầu tư không thể thiếu được của các doanh nghiệp kinh doanh nói chung. Nghiên cứu khoa học và công nghệ giúp nâng cao khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp trong sản xuất kinh doanh, đảm bảo sức mạnh và vị trí canh tranh của doanh nghiệp trên thị trường hiện tại cũng như tương lai. Hoạt động nghiên cứu triển khai thường diễn ra trong phạm vi doanh nghiệp nhưng có tác động mở rộng tới toàn bộ nền kinh tế, làm gia tăng năng lực sản xuất của quốc gia. Khi nền kinh tế phát triển tới trình độ cao hơn thì doanh nghiệp lại có nhiều khả năng hơn trong việc nghiên cứu ứng dụng các thành tựu khoa học vào trong sản xuất. Mục đích của các chương trình và dự án R&D không chỉ dừng lại ở dạng nghiên cứu ứng dụng, nghiên cứu nhằm tăng chất lượng sản phẩm, tạo nên sản phẩm có đặc điểm nổi bật hơn mà còn tập trung nghiên cứu tìm kiếm, phát triển kỹ thuật và công nghệ mới nhất cho doanh nghiệp. Có thể nói R&D là phần không thể thiếu được trong các hoạt động của doanh nghiệp. Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố giúp các công ty giảm được các chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh. Có thể nói đầu tư cho nghiên cứu triển khai đóng vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Các chương trình và dự án R&D gắn chặt với chiến lược kinh doanh giúp các doanh nghiệp đạt được các mục tiêu ngắn hạn cũng như dài hạn về kinh tế cũng như các ảnh hưởng khác. 1.2.4.6. Đầu tư vào tài sản lưu động Mục đích đầu tư vào tài sản lưu động là giúp cho quá trình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp được diễn ra liên tục. Trong doanh nghiệp tài sản lưu động bao gồm dự trữ sản xuất (nguyên liệu, nhiên liệu, vật liệu, bán thành phẩm mua ngoài, phụ tùng thay thế, công cụ lao động nhỏ, hạt giống, thức ăn gia súc, vv.), chi phí sản xuất (sản phẩm chế dở, bán thành phẩm), dự trữ lưu thông (thành phẩm, hàng hoá, bao bì, vật liệu đóng gói, vv.). Sử dụng tài sản lưu động tiết kiệm, rút ngắn thời gian của một lần chu chuyển hoặc tăng số vòng chu chuyển của nó trong một năm là yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả sử dụng vốn kinh doanh. 1.2.4.7. Đầu tư cho hoạt động marketing: Hoạt động marketing là một trong những hoạt động quan trọng của doanh nghiệp, phục vụ cho hoạt động bán hàng. Đầu tư cho hoạt động marketing bao gồm đầu tư cho họat động quảng cáo, xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu… Để xây dựng một thương hiệu mạnh cho công ty thì trước hết cần phải đầu tư vào nhãn hiệu hàng hóa. Nhãn hiệu sản phẩm là tên gọi, thuật ngữ, biểu tượng, hình vẽ, hoặc sự phối hợp giữa chúng, được dùng để xác nhận hàng hóa hay dịch vụ của doanh nghiệp và để phân biệt hàng hóa và dịch vụ của doanh nghiệp với các đối thủ cạnh tranh… Nhãn hiệu cho biết xuất xứ của hàng hóa và phân biệt hàng hóa đó với sản phẩm của doanh nghiệp khác, được xem là một tiêu chí đánh giá khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp. Khách hàng yên tâm hơn và chọn mua những sản phẩm mà họ đã có thông tin từ trước. Sản phẩm có khả năng cạnh tranh có nhãn hiệu được nhiều người lựa chọn, có uy tín và ấn tượng tốt đối với đa số khách hàng. Vì tầm quan trọng của nhãn hiệu trong việc tiêu thụ sản phẩm nên các doanh nghiệp cũng cần có chiến lược xây dựng nhãn hiệu của mình. Việc tạo lập và duy trì một nhãn hiệu thương mại không đơn giản, kể cả khi đã có một nhãn hiệu thành công thì chủ doanh nghiệp cũng cần đầu tư liên tục nhằm duy trì nhãn hiệu của mình. Nội dung của hoạt động đầu tư này gồm: đầu tư nghiên cứu thị trường (về nhu cầu của khách hàng, đối thủ cạnh tranh, xu hướng phát triển của sản phẩm…); xây dựng chiến lược kinh doanh; thử nghiệm nhãn hiệu trên thị trường; hoạt động marketing và đánh giá kết quả. Ngoài ra doanh nghiệp còn phải chi phí để giữ vững vị trí thương hiệu trên thị trường. Tuy nhiên khi sở hữu một nhãn hiệu tốt thì khả năng tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp là cao hơn và lợi nhuận nhiều hơn. Đây cũng là điều kiện cần để xây dựng thương hiệu cho doanh nghiệp. Thương hiệu là một kí hiệu liên tưởng, tên hay nhãn hiệu hàng hóa độc nhất vô nhị, có thể nhận biết được, được dùng để phân biệt với các sản phẩm hay dịch vụ cạnh tranh. Thương hiệu là uy tín, là sự hiểu biết cũng như lòng trung thành của khách hàng. Một thương hiệu mạnh là kết quả của đầu tư hợp lý vào công nghệ sản xuất, kiểu dáng sản phẩm, nhãn hàng, marketing… Quá trình xây dựng thương hiệu đòi hỏi doanh nghiệp phải tốn một chi phí lớn và thực hiện trong thời gian dài. Cùng với xu hướng toàn cầu hóa, giá trị của thương hiệu ngày càng được coi trọng, đem lại lợi nhuận lớn cho doanh nghiệp. Vì vậy việc đầu tư cũng như quản lý loại tài sản này ngày càng được chú ý tới. Khi doanh nghiệp tạo cho mình thương hiệu mạnh, giá trị thị trường của công ty cũng tăng lên. Do đặc thù của hàng hóa BĐS nên việc đầu tư cho hoạt động marketing trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ mang những nét riêng khác với các loại hình kinh doanh khác. 1.2.5. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS 1.2.5.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên: Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào thị trường BĐS, do đó quy mô của BĐS sẽ lớn. Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất đai tham gia thị trường BĐS sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có trong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố định trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BĐS. Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá BĐS là rất lớn. 1.2.5.2. Nhóm các nhân tố kinh tế: Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế, thị trường BĐS cũng có động lực và dư địa để phát triển. Mặt khác, bản thân các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, cũng đòi hỏi thị trường BĐS phát triển. Từ chỗ là vật đảm bảo, thế chấp, BĐS sẽ trở thành hàng hóa khi con nợ không có khả năng trả nợ. Như vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra đời tồn tại và phát triển. Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Thị trường BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh. Ở thời điểm khủng hoảng, trì trệ TTBĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ. 1.2.5.3. Nhóm các nhân tố chính trị: Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đai nói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không. Chẳng hạn dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên về cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi. Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phải đền bù. Dưới chế độ TBCN, quyền sở hữu đất đai được đẩy tới mức hoàn thiện nhất và do đó, TTBĐS có tiềm năng mở đến những giới hạn rộng nhất. Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất XHCN, đất đai tham gia vào TTBĐS có những giới hạn nhất định. Thị trường đất đai không được luật pháp cho phép, chỉ có thị trường quyền sử dụng đất; khu vực đất công đi vào thị trường BĐS; chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hoá không dễ dàng;… Ngoài ra các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến tư tưởng dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS. Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của TTBĐS giảm đi. Những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch. 1.2.5.4. Vai trò của nhà nước Việt Nam trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS: Nhà nước Việt Nam có vai trò rất đặc biệt trong kiến tạo và hỗ trợ TTBĐS: Thứ nhất, Nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai nên để có thể hình thành TTBĐS, Nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt Nam hiện nay còn nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơ chế và chính sách quản lý đất đai của Nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì thế, thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam có hình thành nhanh hay không phụ thuộc vào quyết tâm và hành động nhất quán của Nhà nước. Thứ hai, Nhằm mục tiêu xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, Nhà nước Việt Nam thực thi một chính sách đất đai có phân biệt thành phần kinh tế, trong đó ít nhiều có ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh. Do vậy, TTBĐS ở Việt Nam có thể thấy ngay từ đầu không phải là thị trường như nhau cho tất cả các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác xã, doanh nghiệp Nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. Để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, Nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể cả khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hàm chứa nhiều mục tiêu và cả mâu thuẫn như thế nếu như không được hoạch định một cách khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường động thái của TTBĐS. Thứ ba, Việt Nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách, nên thực trạng BĐS cả nước đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây Nhà nước không có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì TTBĐS Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động một cách quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ và TTBĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của Nhà nước thêm nặng nề. Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ TTBĐS, mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây dựng CNXH. Ngoài ra trong bối cảnh chung của nền KTTT còn sơ khai, Nhà nước còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho TTBĐS ra đời và phát triển. Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của Nhà nước Việt Nam đối với TTBĐS là rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyết tâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả. Để thấy rõ hơn nữa vai trò đặc biệt quan trọng của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như tính thiết yếu của hoạt động đầu tư này chúng ta đi vào chương 2 nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty CPXD số 2 – Vinaconex 2 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 2 (VINACONEX No 2) 2.1. Tổng quan về VINACONEX No 2 Tên công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ 2 Tên giao dịch: VIET NAM CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY No.2 Tên viết tắt: VINACONEX No.2 Mã CK: VC2 Trụ sở chính: Số 52 Lạc Long Quân - Quận Tây Hồ - TP Hà Nội; Điện thoại: 04.37532039 -04.37530936; Fax: 04.38361012;  Email: vinaconex2@fpt.vn VP giao dịch : Nhà A-B Lô C3 Thôn Lộc - Xã Xuân Đỉnh - Từ Liêm - Hà nội Vốn điều lệ: 58,74 tỷ Người đại diện: Ông Đỗ Trọng Quỳnh - Giám đốc Công ty TƯ CÁCH PHÁP NHÂN - Công ty cổ phần xây dựng số 2 tiền thân là Công ty xây dựng Xuân Hoà được Bộ xây dựng thành lập tháng 4 năm 1970. Tháng 6/1995 Bộ Xây dựng quyết định sát nhập vào Tổng Công ty Vinaconex và đổi tên là Công ty xây dựng số 2.  - Quyết định thành lập: Số 1284/QĐ-BXD ngày 29/09/2003 chuyển Doanh nghiệp Nhà nước Công ty xây dựng số 2 thành Công ty cổ phần xây dựng số 2. - Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh : Số 0103003086 ngày 24/10/2003; đăng ký thay đổi lần thứ 1 ngày 28 tháng 11 năm 2005; đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 14 tháng 9 năm 2007; đăng ký thay đổi lần thứ 3 ngày 22 tháng 2 năm 2008; lần 4 ngày 4/4/2008; lần 5 ngày 9/5/2008. 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Công ty được thành lập từ năm 1970 với tên gọi ban đầu là “Công ty Xây dựng Xuân Hoà”, sản phẩm của Công ty không chỉ tập trung ở khu vực Xuân Hòa mà lan rộng ra các khu vực phụ cận. Thực hiện phương châm vừa sản xuất kinh doanh vừa xây dựng cơ sở vật chất, tăng cường đội ngũ cán bộ quản lý kỹ thuật và công nhân. Đến nay, qua nhiều lần cải tiến tổ chức, Công ty đã có cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ quản lý đáp ứng tốt yêu cầu hoạt động sản xuất kinh doanh. Ngày 17/3/1984 thực hiện Quyết định số 342 QĐ/BXD-TCCB hợp nhất Công ty Xây dựng số 20 và Liên hợp Xây dựng nhà ở Vĩnh Phú (nhà máy Bê tông tấm lớn Đạo Tú) đổi tên thành Liên hợp Xây dựng nhà ở tấm lớn số 2 với nhiệm vụ là tham gia xây dựng nhà ở tại thủ đô Hà Nội bằng phương pháp lắp ghép tấm lớn, sản phẩm của Nhà máy Bê tông Đạo Tú. Tháng 12/1989 Bộ Xây dựng ra quyết định đổi tên Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng nhà ở tấm lớn số 2 thành Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng số 2 là Doanh nghiệp hạng 1 trực thuộc Bộ Xây dựng với gần 2.000 cán bộ công nhân viên và 7 đơn vị thành viên với nhiệm vụ là hoàn thiện các khu nhà đã lắp ghép ở Thanh Xuân, Nghĩa Đô và tham gia xây dựng nhiều công trình công nghiệp, dân dụng ở các tỉnh phía Bắc. Thực hiện Quyết định số 90/TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc tiếp tục sắp xếp lại Doanh nghiệp Nhà nước. Ngày 15/4/1995 Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số 275/BXD-TCLĐ về việc chuyển Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng số 2 trực thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam. Ngày 9/6/1995, Bộ trưởng Bộ Xây dựng có Quyết định số 618/BXD-TCLĐ về việc đổi tên Xí nghiệp Liên hợp Xây dựng số 2 thuộc Tổng Công ty Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam thành Công ty Xây dựng số 2 gồm 3 xí nghiệp và 3 chi nhánh tại các tỉnh Cao Bằng, Sơn La, Lào Cai. Ngày 29/9/2003, Bộ Xây dựng có quyết định số 1284/QĐ-BXD chuyển đổi Công ty hoạt động theo mô hình Công ty cổ phần với tên gọi là Công ty cổ phần Xây dựng số 2. Ngày 27/10/2003, Công ty chính thức đi vào hoạt động theo hình thức Công ty cổ phần theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0103003086 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp, vốn điều lệ đăng ký là 10 tỷ đồng, trong đó tỷ lệ vốn Nhà nước là 51%. Ngày 20/08/2005, Đại hội đồng cổ đông họp thống nhất kế hoạch tăng vốn điều lệ từ 10 tỷ đồng lên 20 tỷ đồng. Ngày 02/11/2005, HĐQT của Công ty chính thức ra Nghị quyết số 52/HĐQT nhất trí về việc tăng vốn điều lệ lên 20 tỷ đồng. Theo Báo cáo kiểm toán về báo cáo phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ của Công ty cổ phần Kiểm toán và Tư vấn A&C, đến ngày 17/10/2006, vốn điều lệ của Công ty cổ phần Xây dựng số 2 đã tăng lên 20 tỷ đồng theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty cổ phần sửa đổi lần thứ 1 do sở Kế hoạch và đầu tư thành phố Hà Nội cấp ngày 28/11/2005. Ngày 26/06/2007 UBCKNN đã cấp giấy chứng nhận chào bán cổ phiếu ra công chúng số 118/UBCK-ĐKCB, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 phát hành thêm 1.205.000 cổ phiếu (mệnh giá 10.000 đồng/1 cổ phiếu), tăng vốn điều lệ từ 20 tỷ đồng lên 32,05 tỷ đồng. Cho đến ngày 05/10/2007, Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 đã hoàn tất đợt chào bán, báo cáo UBCKNN và niêm yết bổ sung cổ phiếu trên TTGDCK Hà Nội. Ngày 30/11/2007 UBCKNN đã cấp Giấy chứng nhận chào bán cổ phiếu số 240/UBCK-GCN, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 phát hành thêm 1.795.000 cổ phiếu (mệnh giá 10.000 đồng/1 cổ phiếu), tăng vốn điều lệ từ 50 tỷ đồng lên 58,74 tỷ đồng. Cho đến ngày 21/03/2008, Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 đã hoàn tất đợt chào bán, báo cáo UBCKNN và niêm yết bổ sung cổ phiếu trên TTGDCK Hà Nội. Các danh hiệu thi đua, hình thức khen thưởng của Công ty đã đạt được: - Năm 1973 : Huân chương Chiến công hạng Ba. - Năm 1977 : Huân chương Lao động hạng Ba. - Năm 1998 : Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ. - Năm 2000 : Huân chương Lao động hạng Nhì. - Năm 2003 và 2004 : Bộ Xây dựng tặng Bằng khen “Tập thể lao động xuất sắc”. - Năm 2005 - 2008 : Công ty nhận cờ thi đua xuất sắc Ngành Xây dựng, Tập thể lao động xuất sắc. - Năm 2008 : Công ty là 1 trong 10 doanh nghiệp tiêu biểu có cổ phiếu niêm yết trên TTGDCK Hà Nội vinh dự đón tiếp Chủ tịch nước Nguyễn Minh Triết đến tham dự lễ khai trương giao dịch thị trường chứng khoán Việt Nam tại Trung tâm Giao dịch Chứng khoán Hà Nội nhân dịp năm mới 2008. - Năm 2008 : Công ty là 1 trong 3 doanh nghiệp đã nhận kỷ niệm chương của TTGDCK Hà Nội về thành tích hoàn thành tốt nghĩa vụ công bố thông tin trong năm 2007. - Năm 2008 : Huân chương Lao động hạng Nhất. - Năm 2008 : Công ty được Hiệp hội chứng khoán Việt Nam tặng giải thưởng Cúp vàng “Thương hiệu chứng khoán uy tín và Công ty cổ phần hàng đầu Việt Nam”. Cùng nhiều Bằng khen, Giấy chứng nhận Huy chương vàng các công trình thi công. 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 2.1.2.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ GIÁM ĐỐC BAN KIỂM SOÁT Phòng thị trường CÁC PHÓ GIÁM ĐỐC Phòng kế hoạch kỹ thuật Phòng thiết bị thi công Phòng TC-HC Phòng TC-KT Phòng Đầu Tư Các Ban QLDA Chi Nhánh Số 1 Các đội Công Trình Các Cơ Sở Dịch vụ XKLĐ Các Cơ Sở Sản Xuất VLXD Các Đội Xây Dựng ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Vinaconex No 2 2.1.2.2.Chính sách chất lượng của công ty: - Hệ thống quản lý chất lượng đang áp dụng ISO 2000 Công ty đã và đang đẩy mạnh được công tác quản lý chất lượng, tiến độ thi công từng công trình, hạng mục công trình. Việc giám sát, quản lý chất lượng, tiến độ công trình được phân công cụ thể tới từng đồng chí Phó Giám đốc, các đồng chí lãnh đạo trong Công ty. Các đồng chí được phân công nhiệm vụ thường xuyên kiểm tra hiện trường hàng tuần, họp giao ban với Chủ đầu tư, Tư vấn giám sát, Ban quản lý công trình để kịp thời nắm bắt tình hình, có các biện pháp chỉ đạo quyết liệt nếu cần thiết. Đối với những công trình có giá trị, quy mô lớn, yêu cầu kỹ thuật phức tạp, Công ty đã thành lập các Ban điều hành trực tiếp chỉ huy tại hiện trường, đôn đốc kỹ thuật, chất lượng, tiến độ, thanh quyết toán, thực hiện nghiêm túc công tác nghiệm thu nội bộ. Với các công trình còn lại và gần địa bàn Hà Nội, Công ty duy trì kiểm tra hiện trường, duy trì tốt công tác nghiệm thu nội bộ. Một số công trình có yêu cầu kỹ thuật cao, tính chất phức tạp, Công ty đã phối hợp chặt chẽ với đội công trình lập biện pháp thi công, tiến độ chi tiết và tuân thủ tuyệt đối trong quá trình thi công. Các nguồn vật tư chính đưa vào sử dụng cho công trình đều được Công ty giám sát chặt chẽ về chất lượng cũng như số lượng thông qua các hợp đồng cung cấp mà Công ty trực tiếp ký kết. Qua đó, Công ty cũng đã quản lý chặt chẽ được quá trình giải ngân mua vật tư. Công ty thường xuyên duy trì chế độ báo cáo tình hình thi công định kỳ để lãnh đạo Công ty nắm bắt và có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi cần thiết. Các công trình do Công ty thi công, đặc biệt là các công trình trọng điểm của Tổng Công ty như: Nhà máy nước Sông Đà, Trung tâm Hội nghị quốc gia, đường Láng Hòa Lạc, trụ sở Kho bạc Nhà nước Trung Ương… đều đạt tiến độ và đảm bảo chất lượng. Tích cực khai thác thị trường xây dựng trong nước đồng thời mở rộng quan hệ với các đối tác truyền thống nước ngoài như Nhật Bản, Hàn Quốc từ đó đã trúng thầu nhiều công trình như: Nhà máy Canon 04 tại khu Công nghiệp Bắc Thăng Long; Nhà máy Canon 05 tại khu Công nghiệp Quế Võ; Nhà máy may KIDO tại Hưng Yên; Nhà máy Mabuchi tại khu Công nghiệp Hòa Khánh Đà Nẵng, Khách sạn Hà Nội Plaza v..v… Các công trình do đơn vị đảm nhận thi công luôn được chủ đầu tư đánh giá cao về chất lượng, tiến độ xây dựng và vệ sinh, an toàn lao động, từ đó uy tín của Công ty cổ phần Xây dựng số 2 ngày càng được nâng cao. Bên cạnh việc củng cố, xiết chặt quy trình quản lý kinh tế và kỹ thuật, Công ty còn áp dụng thành công các biện pháp thi công tiên tiến như “top down method” cho việc thi công 2 tầng hầm của công trình Trụ sở Kho bạc Nhà nước TƯ đảm bảo an toàn cho nhà liền kề, hay thi công nhà 24T2 khu Trung Hòa Nhân Chính với biện pháp trượt lõi giảm thời gian thi công còn 8 ngày cho 1 tầng. - Bộ phận kiểm tra chất lượng sản phẩm Như đã đề cập ở trên, việc đảm bảo chất lượng và tiến độ của các công trình được Công ty đặc biệt quan tâm. Công ty thành lập các Ban quản lý dự án để theo dõi chặt chẽ tiến độ thực hiện của từng dự án, đảm bảo giám sát, kiểm tra chất lượng từ khâu nhập nguyên vật liệu cho đến kỹ thuật tổ chức thi công theo đúng yêu cầu của Chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Phòng Kế hoạch Kỹ thuật của Công ty có trách nhiệm giúp lãnh đạo Công ty điều hành hoạt động xây lắp, theo dõi tiến độ và đảm bảo chất lượng các công trình do Công ty thi công. 2.1.2.3. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban a, Bộ máy lãnh đạo của Công ty Vinaconex 2 Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ): Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của Công ty. ĐHĐCĐ thường niên được tổ chức mỗi năm một lần. ĐHĐCĐ thường quyết định những vấn đề theo quy định của pháp luật và Điều lệ Công ty, đặc biệt thông qua các báo cáo tài chính hàng năm và ngân sách tài chính cho năm tài chính tiếp theo. Hội đồng quản trị: Là cơ quan có đầy đủ quyền hạn để thực hiện tất cả các quyền nhân danh Công ty trừ những thẩm quyền thuộc về ĐHĐCĐ. Nhiệm kỳ của thành viên HĐQT là 05 năm. HĐQT quản lý hoặc chỉ đạo thực hiện hoạt động kinh doanh và các công việc của Công ty, giám sát Tổng Giám đốc và các cán bộ quản lý khác. Ông Vũ Quý Hà - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ông Đỗ Trọng Quỳnh - Uỷ viên Ông Phan Vũ Anh - Uỷ viên Ông Trần Đăng Lợi - Uỷ viên Bà Phạm Thị Liên - Uỷ viên Ban Giám đốc: Giám đốc là đại diện pháp nhân của Công ty, điều hành và chịu mọi trách nhiệm về hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty, Giám đốc do HĐQT bổ nhiệm. Giám đốc chỉ đạo trực tiếp các Phó Giám đốc, kế toán trưởng cũng như các phòng ban khác. Giám đốc có quyền đề nghị HĐQT quyết định bổ nhiệm, miễn nhiệm, khen thưởng, kỷ luật Phó giám đốc, Kế toán trưởng Công ty. Các Phó Giám đốc (PGĐ): Công ty có 4 Phó Giám đốc: + PGĐ phụ trách dự án do Công ty làm chủ đầu tư, phụ trách phòng Đầu tư. + 3 PGĐ phụ trách xây lắp, mỗi người có trách nhiệm quản lý một số công trình xây dựng do Công ty thi công. Ông Đỗ Trọng Quỳnh - Giám đốc Công ty Bà Phạm Thị Liên - Phó Giám đốc Công ty Ông Hoàng Ngọc Hồi - Phó Giám đốc Công ty Ông Lò Hồng Hiệp - Phó Giám đốc Công ty Ông Trần Đăng Lợi - Phó Giám đốc Công ty Ban kiểm soát: Ban kiểm soát là người thay mặt ĐHĐCĐ để kiểm soát mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, quản trị và điều hành của Công ty. Ban kiểm soát hoạt động độc lập với HĐQT và bộ máy điều hành của Tổng Giám đốc. Ông Đặng Thanh Huấn - Trưởng Ban kiểm soát Ông Đỗ Quang Việt - Uỷ viên Bà Trịnh Thị Hồng - Uỷ viên Kế toán trưởng Công ty: Phụ trách phòng Tài chính - Kế toán của Công ty. b, Các phòng ban chức năng Phòng Tài chính - Kế toán Phòng Tài chính - Kế Toán có nhiệm vụ tổ chức công tác hạch toán kế toán và lập kế hoạch tài chính cho Khối Văn phòng Công ty và toàn Công ty. Phòng Tổ chức Hành Chính Phòng Tổ chức Hành Chính có nhiệm vụ tổ chức, bố trí nhân sự, sắp xếp bộ máy của Khối Văn phòng Công ty và các công ty thành viên, quản lý và phát triển nguồn nhân lực, quản lý tiền lương, chế độ chính sách, thanh tra, kiểm tra các vấn đề liên quan tới tổ chức lao động. Phòng Đầu tư + Chức năng: - Tham mưu cho HĐQT – Ban Giám đốc Công ty tìm kiếm cơ hội đầu tư, xác định rõ mục tiêu đầu tư, hoạch định chiến lược, kế hoạch năm trong công tác đầu tư nhằm từng bước đưa công ty hội nhập kinh tế trong khu vực và trên thế giới. - Tham gia việc định hướng hoạt động đầu tư cho Công ty và các công ty con trong tương lai. + Nhiệm vụ: Tổ chức thực hiện thủ tục pháp lý đối với các dự án đầu tư theo đúng quy định hiện hành của Pháp luật và của Công ty. Quản lý quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành khai thác sử dụng các dự án đầu tư, tuân thủ theo các quy định hiện hành của Pháp luật và của Công ty. Lập báo cáo tình hình thực hiện các dự án đầu tư. Theo dõi, tổng hợp, đánh giá tình hình khai thác, sử dụng dự án đầu tư, đúc rút những kinh nghiệm thực tiễn trong công tác quản lý, vận hành dự án sau đầu tư. Tìm hiểu thị trường, nghiên cứu các quy định của pháp luật để tìm kiếm cơ hội và xúc tiến đầu tư. Thực hiện quản lý, lưu giữ hồ sơ pháp lý các dự án đầu tư theo quy định. Phòng Thị trường Phòng Thị trường phụ trách hoạt động đấu thầu và xét thầu, tìm kiếm dự án và mở rộng thị trường của Công ty. Phòng Thiết bị thi công Phòng Thiết bị thi công phụ trách quản lý thực hiện các hoạt động liên quan tới lĩnh vực cải tiến công nghệ kỹ thuật của Công ty. Phòng kế hoạch – Kỹ thuật: Lập kế hoạch, quản lý chất lượng các công trình xây dựng, theo dõi đôn đốc thanh quyết toán, xác nhận khối lượng thi công cho các đội thi công. Thi công xây lắp các dự án, công trình. 2.1.3 Ngành nghề kinh doanh - Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông đường bộ các cấp, cầu cống, thủy lợi, bưu điện, nền móng, các công trình kỹ thuật hạ tầng đô thị và khu công nghiệp, các công trình đường dây, trạm biến thế điện đến 110KV; Thi công san đắp nền móng, xử lý nền đất yếu, các công trình xây dựng cấp thoát nước; lắp đặt đường ống công nghệ và áp lực, điện lạnh; - Xây dựng phát triển nhà, kinh doanh bất động sản; - Sửa chữa, thay thế, lắp đặt máy móc thiết bị, các loại kết cấu bê tông, kết cấu thép, các hệ thống kỹ thuật công trình (thang máy, điều hoà, thông gió, phòng cháy, cấp thoát nước); - Sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng (cát, đá, sỏi, gạch, ngói, xi măng, cấu kiện bê tông, bê tông thương phẩm và các loại vật liệu xây dựng khác dùng trong xây dựng, trang trí nội thất) - Tư vấn đầu tư, thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, lập dự án, tư vấn đấu thầu, tư vấn giám sát, quản lý dự án; - Kinh doanh xuất nhập khẩu vật tư, máy móc thiết bị, phụ tùng, tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng, nguyên liệu sản xuất, dây chuyền công nghệ, máy móc, thiết bị tự động hoá, vật liệu xây dựng, phương tiện vận tải; - Đại lý cho các hãng trong và ngoài nước kinh doanh các mặt hàng phục vụ cho sản xuất và tiêu dùng. Một số hoạt động của Công ty trong thời gian qua: Trong thời gian qua Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex, đã thi công rất nhiều công trình có quy mô lớn, vừa và nhỏ trong các lĩnh vực và ở tất cả các Tỉnh thành trong cả nước, cũng như ở nước ngoài. Một số lĩnh vực hoạt động thế mạnh của Công ty: 1.Các công trình xây lắp chung: Trụ sở HĐND-UBND tỉnh Nam định, Sân vận đông Thiên Trường – tỉnh Nam định, Trụ sở Quận Ủy Quận Ba Đình – Hà Nội, Trụ sở Hải Quan Hà Nội, Khách sạn 12 tầng Hạ Long – Dream, Nhà 17 và 24 tầng khu đô thị mới Trung Hòa – Nhân Chính – HN, Nhà 9 tầng khu đô thị bán đảo Linh Đàm – HN, Nhà 9 tầng khu đô thị Pháp Vân – Tứ Hiệp – HN, Nhà công vụ Chính phủ, Nhà khám đa khoa kỹ thuật nghiệp vụ - Bệnh viện Đa khoa tỉnh Hà Nam, Trụ sở HĐND-UBNN Huyện Từ Liêm – HN, Trung tâm Hội nghị Quốc Gia, Trụ sở Kho Bạc Nhà nước, Nhà A11 – Bệnh viện Trung ương 108, Viện huyết học và Truyền máu TW, Trung tâm truyền máu khu vực HN, Khách sạn Hà Nội Plaza,… 2.Các công trình nhà công nghiệp: Nhà máy sản xuất xe máy Trung Quốc – KCN Nội Bài, Nhà máy sản xuất mũ xe máy và thiết bị an toàn Việt Mỹ - CN Nội Bài, Nhà máy Cannon Việt Nam (Gói 04A – khu công nghiệp Thăng Long và goi 05A – KCN Quế Võ – Bắc Ninh), Nhà máy sản xuất 5 loại Vắc xin – HN, Nhà máy may KIDO, Nhà máy MABUCHI Mortor – Đà Nẵng, Nhà máy TOYODA GOSEI – Hải Phòng, Nhà máy INOAC Quang Minh – Vĩnh Phúc, Kho dự trữ Đông Anh,… 3.Các công trình văn hóa thể thao: Trung tâm bơi lội và thể thao Thái Hà, Bể bơi Đống Đa, Nhà thi đấu và thể thao Công an nhân dân Hà Nội, Bể bơi khách sạn du lịch Công Đoàn, Bể bơi nhà máy in Tiến Bộ, Trung tâm vui chơi thể thao xã Mỹ Đình,… 4.Các công trình giao thông cầu đường: Đường GTLT Tỉnh Hòa Bình, Đường GTLT tỉnh Nam Định, Dường 304 Tuyên Quang, Đường Thụy Phương – Thượng Cát – Từ Liêm – HN, Đường R4 Ninh Bình – Thái Bình, Đường Quốc lộ 1A Phổ Vinh – Quảng Ngãi, Đường phía Tây KCN Dung Quất, Đường quốc lộ 6 Hòa Bình – Sơn La, Cầu Km8+311 quốc lộ 24, Hạ tầng khu tái định cư Nam sông Công… 5.Các công trình lắp đặt trạm điện, đường dây cao thế và nhà máy nước, hệ thống cấp thoát nước: Đường dây Trạm 35KV/0.4 Tuyên Quang, Trạm điện Yên Sơn, Nhà máy nước Cáo Đỉnh, Nhà máy nước Nam dư, Hệ thống cấp nước Nam Định, hệ thống cấp nước Ngân Sơn,… 6.Các công trình về đê kè, thủy lợi: Kè thủy lợi Hà Tĩnh, Dự án thoát nước sông Sét, Cải tạo thủy lợi hồ Hòa Mỹ - Thừa Thiên Huế, Gói thầu 3 gia cố thân đê và nền đê từ Km89+000 đến Km91+000, Gia cố đê Hà Nội – Hà Tây, Cải tạo thượng nguồn sông Kim Ngưu, Dự án thoát nước CP7A, Dự án thoát nước CP7B,…. 7. Các dự án đầu tư và quản lý của Công ty đã và đang thực hiện như: + Trụ sở Công ty và văn phòng cho thuê tại 52 Lạc Long Quân – HN, đã thi công xong tầng 11 tổng giá trị thực hiện ước đạt trên 10 tỷ đồng. + Dự án xây dựng nhà ở để bán Trung Văn 1 và 2 Huyện Từ Liêm – HN. + Dự án KĐTM Quang Minh – Mê Linh – Vĩnh Phúc. Đã tiến hành bàn giao 15 lô biệt thự và 11 lô đất có hạ tầng cho khách hàng, đang thi công 31 lô biệt thự; doanh thu năm 2008 là 31,9 tỷ đồng, lợi nhuận đạt 11,017 tỷ đồng; CSHT hoàn thành giai đoạn 1 bằng 7,5 ha và đang tiến hành xây dựng CSHT giai đoạn 2. + Dự án xây dựng nhà trung cư cao tầng Xuân Đỉnh – Từ Liêm – HN. + Khu nhà ở sinh thái và du lịch tại Xuân Hòa: có văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc giao công ty CP xây dựng số 2 lập dự án trình các ban ngành phê duyệt Đã lập HS trình sở XD phê duyệt nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết 1/500. + Khu đô thị Kim Văn – Kim Lũ tại Đại Kim – HN giao cho liên danh là chủ đầu tư thực hiện dự án. Hiện đã xong thẩm định TKCS phần hạ tầng kỹ thuật, lên phương án đền bù GPMB. Giá trị đã thực hiện 600 triệu đồng. + DA khu nhà thờ Phúc Yên – Vĩnh Phúc đã tiến hành tháo dỡ xong 3 tầng của nhà 5 tầng, giá trị thực hiện 187 triệu đồng và đã di chuyển 28 hộ gia đình từ nhà 5 tầng xuống khu đất quy hoạch và đang làm thủ tục đề nghị UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt. + DA Đông Ngạc: Đã được Tổng Công ty chấp thuận chủ trương đầu tư DA. Thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc. + Xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Yên Mỹ tại huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên. + Dự án khu nhà ở liên kế cho cán bộ, công nhân viên tại xã Đông Ngạc – Từ Liêm – Hà Nội. + Dự án trạm trộn bê tông thương phẩm 60 m3/h Vinaconex 2 tại Trung Hòa – Cầu Giấy – Hà Nội 2.2. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS tại VINACONEX No 2 2.2.1. Các dự án đầu tư kinh doanh BĐS do Vinaconex 2 làm chủ đầu tư 2.2.1.1. Các dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng: 1. Dự án khu nhà ở để bán Trung Văn I: Địa điểm xây dựng tại Xã Trung Văn - huyện Từ Liêm – Hà Nội. Các chỉ tiêu chính của dự án: * Quy mô đầu tư: - Hệ thống tường rào: 800 md - Xây mới khu biệt thự 3 tầng (17 nhà): 3.306,41 m2 - Xây mới 01 nhà chung cư 9 tầng: 5.356,35 m2 - Xây mới 02 nhà chung cư 5 tầng: 3.557,5 m2 - Hệ thống điện, chiếu sáng ngoài nhà - Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà - Trạm điện 400 KVA * Các chỉ tiêu kỹ thuật: - Cấp công trình: cấp I-II - Bậc chịu lửa: Bậc II - Tổng diện tích đất: 8.575 m2 + Đất xây dựng nhà ở: 6.765 m2 + Đất làm đường sử dụng chung: 1.810 m2 - Diện tích đất xây dựng: 2.839 m2 - Tổng diện tích sàn: 14.067 m2 - Chiều cao trung bình: 3 – 9 tầng - Mật độ xây dựng: 42 % - Hệ số sử dụng đất: 2,1 lần Mục tiêu của dự án: Nhằm khắc phục tình trạng thiếu nhà ở, cải thiện chất lượng nhà ở thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của người dân, Công ty CPXD số 2 Vinaconex đã nghiên cứu, thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở để bán tại vị trí xã Trung Văn - huyện Từ Liêm – Hà Nội. Dự án hoàn thành sẽ thoả mãn các yêu cầu sau: - Tăng quỹ nhà cho thành phố - Phù hợp kiến trúc quy hoạch của Thành phố - Đúng chức năng nhiệm vụ của Công ty là xây dựng và kinh doanh nhà - Thành phố thu được tiền sử dụng đất để sử dụng vào chương trình phát triển nhà ở. - Đảm bảo vệ sinh môi trường khu dân cư - Tạo được việc làm cho người lao động - Thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước. 2. Dự án khu nhà ở để bán Trung Văn II Địa điểm xây dựng: Xã Trung Văn - huyện Từ Liêm – Hà Nội. Vị trí khu đất: Phía Bắc và Tây Bắc khu đất giáp đường quy hoạch và dự án Trung Văn 1; phía Đông Bắc khu đất giáp trục đường được thiết kế vuông góc với đường Nguyễn Trãi; phía Nam khu đất giáp khu dân cư thị xã Hà Đông (ranh giới hành chính giữa xã Trung Văn, huyện Từ Liêm và phường Văn Mỗ, thị xã Hà Đông); phía Tây giáp khu dân cư xã Trung Văn - huyện Từ Liêm. Mục tiêu của dự án: Dự án Khu nhà ở để bán do Công ty CPXD số 2 Vinaconex làm chủ đầu tư với mục tiêu xây dựng khu nhà ở cho cán bộ công nhân viên và kinh doanh đảm bảo yêu cầu quy hoạch chung của toàn khu vực đảm bảo các yêu cầu về môi trường, góp phần làm đẹp cảnh quan toàn khu vực. Chung cư 9 tầng và các đơn nguyên căn hộ tạo nên tổ hợp mặt đứng kiến trúc hợp lý, góp phần tạo vẻ đẹp cho toàn khu, phù hợp với chức năng sử dụng của không gian chức năng trong căn hộ và không lạc lõng với công trình xung quanh. Dự án Khu nhà ở để bán Trung Văn 2 kết hợp với dự án Trung văn 1 về cơ sở hạ tầng, đấu nối thiết bị tạo thành một quần thể kiến trúc hợp lý về cảnh quan và công năng sử dụng. Các chỉ tiêu chính của dự án: * Quy mô đầu tư: - Tổng diện tích đất nghiên cứu: 4.625 m2 - Diện tích đất xây dựng nhà lô 3 tầng: 1.195 m2 + Diện tích đất xây dựng: 800 m2 + Tổng diện tích sàn: 2.400m2 + Tổng số nhà chia lô là: 16 nhà + Khu nhà lô 3 tầng chỉ đầu tư xây thô - Diện tích đất xây dựng nhà chung cư: 1.995 m2 Tổng diện tích sàn:  6.590 m2 + Diện tích xây dựng khối nhà cao tầng: 658 m2 + Tổng diện tích sàn khối nhà cao tầng: 5.910 m2 + Tổng số căn hộ nhà chung cư 9 tầng: 48 căn hộ + Diện tích xây dựng khối kinh doanh dịch vụ 2 tầng: 340 m2 + Tổng diện tích sàn khối kinh doanh dịch vụ 2 tầng: 680 m2 + Đường giao thông tiểu khu, vỉa hè, cây xanh: 810 m2 + Hệ thống điện, chiếu sáng ngoài nhà. * Các chỉ tiêu kỹ thuật: + Cấp công trình: Cấp I – II + Bậc chịu lửa: Bậc II + Mật độ xây dựng toàn khu: 45,0 % + Hệ số sử dụng đất: 2,25 lần + Chiều cao trung bình: 3-9 tầng 3. Dự án khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh Vị trí và giới hạn khu đất thuộc dự án: - Địa điểm: Khu Đấu giá QSD đất, Lô C3 , thôn Lộc, xã Xuân Đỉnh, huyện Từ Liêm, TP Hà Nội. - Vị trí khu đất: Phía Bắc và phía Đông Bắc giáp dân cư xã Xuân Đỉnh; Phía Đông giáp khu Đoàn ngoại giao; phía Tây Nam giáp tuyến đường nối từ Phạm Văn Đồng vào khu ngoại giao đoàn. Mục tiêu của dự án: Khu nhà ở cho cán bộ công nhân và kinh doanh Xuân Đỉnh do Công ty CPXD số 2 – Vinaconex đầu tư là một khu ở được đầu tư xây dựng mới. Dự án đưa vào sử dụng đã tận dụng triệt để các điều kiện thiên nhiên và đất đai, hợp lý về công năng, về giao thông cũng như tiện cho việc sử dụng đấu cấp điện, nước của thị xã trong khu vực, thuận tiện cho việc thiết kế thoát nước và hệ thống thoát nước chung của khu dân cư hiện tại. Về mặt hình thức: Dự án bao gồm 01 chung cư 5 tầng và 01 chung cư 7 tầng. Các đơn nguyên căn hộ tạo nên một tổ hợp mặt đứng kiến trúc hợp lý, góp phần tạo vẻ đẹp cho toàn khu, phù hợp với chức năng sử dụng của không gian chức năng trong căn hộ và không lạc lõng với các công trình xung quanh. Các chỉ tiêu chính của dự án: - Tổng diện tích đất: 3.073,9 m2 - Diện tích xây dựng chung cư: 1.503,2 m2 - Diện tích sân vườn và giao thông: 1.570,7 m2 - Cấp công trình: cấp II - Bậc chịu lửa: Bậc II - Mật độ xây dựng: 48,9 % - Hệ số sử dụng đất: 3,26 làn - Diện tích sàn chung cư 5 tầng: 3.615,6 m2 - Diện tích sàn chung cư 7 tầng: 6.061,2 m2 2.2.1.2. Các dự án đang trong giai đoạn thực hiện đầu tư: 1. Dự án Trụ sở làm việc và Văn phòng cho thuê Vị trí và giới hạn khu đất: - Địa điểm: 52 Lạc Long Quân, phường Bưởi, quận Tây Hồ, Hà Nội.   - Diện tích: 968,98 m2 - Vị trí khu đất: Khu đất dự án nằm trên đường Lạc Long Quân, có các mặt phía Tây Bắc giáp đường Lạc Long Quân kéo dài 15m, phía Tây Nam, Đông Bắc, Đông Nam giáp khu dân cư phường Bưởi. Mục tiêu đầu tư của dự án: Với vị thế mới, để phù hợp với xu thế phát triển chung ngày càng hiện đại của xã hội, Công ty CPXD số 2 có chủ trương đầu tư xây dựng lại trụ sở làm việc. Theo quy hoạch, đường Lạc Long Quân sẽ được mở rộng và trở thành đường vành đai quan trọng, một trục đường giao thông chính của quận Tây Hồ, nối liền nhiều dự án nhà ở và các trung tâm thương mại, văn hoá với nhau. Trục đường này cũng là nơi tập trung nhiều trụ sở hành chính quan trọng của quận Tây Hồ. Để khai thác lợi thế trên, Công ty CPXD số 2 Vinaconex đã quyết định thực hiện dự án theo hướng kết hợp xây dựng Trụ sở làm việc kết hợp với văn phòng cho thuê phục vụ nhu cầu thuê văn phòng rất lớn trên địa bàn. Các chỉ tiêu chính của dự án: - Tổng diện tích dự án 968,98 m2 - Đất nằm trong chỉ giới đường đỏ: 941,73 m2 - Đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ: 27,2 m2 - Diện tích đất xây dựng: 423,5 m2 - Tổng diện tích sàn xây dựng: 7.026 m2 - Tổng diện tích sàn tầng hầm: 1.430 m2 - Hệ số sử dụng đất: 4,8 lần - Chiều cao công trình: 6 tầng và 12 tầng 2. Dự án khu nhà ở để bán Quang Minh – Mê Linh – Vĩnh Phúc Vị trí và giới hạn khu đất: - Địa điểm: Thôn Gia Tân, xã Quang Minh, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc cách đường cao tốc Thăng Long - Nội Bài gần 1 km.   - Diện tích: 20,646 ha. - Vị trí khu đất: Phía Đông tiếp giáp sông La Cồ, phía Nam và Tây giáp khu ruộng và đường xe đi Bắc Hồng, làng Thịnh Hà; phía Bắc giáp đồng ruộng sẽ được quy hoạch khu Nhà vườn theo quy hoạch và dự án đã được phê duyệt của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Long Việt. Mục tiêu đầu tư của dự án: Cụ thể hoá theo chiến lược phát triển nhà ở đô thị và nông thôn tỉnh Vĩnh Phúc, Dự án khu nhà ở để bán Quang Minh do Công ty CPXD số 2 làm chủ đầu tư đạt chất lượng hạ tầng, cảnh quan môi trường tốt trên diện tích 20,646 ha, sẽ gắn kết mạng lưới hạ tầng kỹ thuật của khu vực nghiên cứu với mạng lưới toàn khu vực xã Quang Minh trong tương lai, tạo thành hệ thống kỹ thuật hạ tầng hoàn chỉnh, hài hoà trong toàn khu 63,338 ha. Dự án hoàn thành sẽ cung cấp chỗ ở cho cán bộ công nhân viên khu công nghiệp Quang Minh và các chuyên gia, đáp ứng nhu cầu ở và sinh hoạt cho nhân dân Vĩnh Phúc, huyện Mê Linh và khu vực lân cận. Đồng thời tạo cho khu dân cư đô thị có cuộc sống chất lượng cao, khu đô thị xanh sạch đẹp, có môi trường thiên nhiên tốt và có các cơ sở hạ tầng xã hội đạt tiêu chuẩn cao, hoạch định tiến trình đô thị hoá có kiểm soát. Dự án Khu nhà ở để bán Quang Minh bao gồm các hạng mục: - San nền, xây dựng cơ sở hạ tầng khu dân cư và dịch vụ công cộng đô thị (cấp điện, cấp nước, thoát nước và xử lý nước thải, thông tin liên lạc, giao thông…) - Xây dựng các công trình kiến trúc thượng tầng, gồm nhà ở các loại, các công trình dịch vụ công cộng đô thị. - Kinh doanh các loại hình thương mại dịch vụ phục vụ khu dân cư, duy trì hoạt động bảo trì, bảo dưỡng chất lượng môi trường sống dân cư đô thị . Các chỉ tiêu chính của dự án: - Tổng diện tích dự án 20,646 ha, quy mô 3.000 dân, trong đó: + Đất xây dựng nhà ở: Đất nhà ở cao tầng: 1,8 ha Đất biệt thự nhà vườn: 3,47 ha Đất biệt thự song lập: 0,64 ha Đất biệt thự CQ ven sông: 2,02 ha + Đất công trình công cộng: 1,555 ha + Đất trường học 0,87 ha + Đất cây xanh đơn vị ở: 0,67 ha + Đất cây xanh đô thị: 0,15 ha + Đất bãi ven sông: 3,74 ha + Đất giao thông nội bộ: 1,52 ha + Đất giao thông đô thị: 4,211 ha - Quy mô dân số: 3.000 người, riêng nhà chung cư giải quyết chỗ ở cho khoảng 2.400 người. Chỉ tiêu đất xây dựng nhà ở: + Nhà vườn song lập: 200 m2/hộ + Nhà vườn biệt thự độc lập: 300 – 400m2/hộ + Nhà chung cư: 80 -150 m2/hộ - Mật độ xây dựng: + Nhà vườn song lập: 40 % + Nhà biệt thự độc lập: 30 % + Nhà chung cư: 20 %-35 % + Công trình công cộng trong khu ở: 30 % + Công trình công cộng đô thị: 40 % - Tầng cao trung bình: + Nhà vườn song lập: 3 tầng + Nhà biệt thự độc lập: 3 tầng + Nhà chung cư: 9 tầng đến 11 tầng + Công trình công cộng trong khu ở: 2 tầng + Công trình công cộng đô thị: 4 tầng - Chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật + Giao thông: Mật độ lưới đường đô thị 11 km/km2 + Cấp điện sinh hoạt: 4-6 KW/hộ/ngày đêm + Cấp nước sinh hoạt: 200-300 l/người/ngày đêm + Thoát nước bẩn: 150-200 l/người/ngày đêm + Rác thải sinh hoạt: 1 kg/người/ngày đêm - Chỉ tiêu về hạ tầng xã hội: + Công trình giáo dục: Nhà trẻ, trường tiểu học + Công trình dịch vụ thương mại + Công trình hành chính khu vực, công an, y tế + Công trình vui chơi giải trí, công viên cây xanh, thể dục thể thao 2.2.1.3. Các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư: 1. Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Kim Văn, Kim Lũ (Liên danh: Công ty CPXD số 2 = 50%) Địa điểm: Phường Đại Kim - Quận Hoàng Mai - Hà Nội; Tổng diện tích đất nghiên cứu: 26,9 ha; Giá trị tổng mức đầu tư dự án: 3.166 tỷ đồng + Giai đoạn 1: Đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 625 tỷ đồng + Giai đoạn 2: Xây dựng công trình bên trên: 2.541 tỷ đồng Năm 2008, UBND Thành phố Hà Nội giao cho Liên danh làm chủ đầu tư thực hiện dự án; Hoàn thành xong thẩm định thiết kế cơ sở phần hạ tầng kỹ thuật; Lên phương án đền bù giải phóng mặt bằng. Hiện nay dự án đã xong quyết định đầu tư, đang trong giai đoạn xin quyết định giao đất, đền bù giải phóng mặt bằng. 2. Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở tại Đông Ngạc, Từ Liêm, Hà Nội Địa điểm: Xóm 6 - Xã Đông Ngạc - Từ Liêm - Hà Nội Năm 2008 đã xong bước chuẩn bị đầu tư, có văn bản chấp thuận của Thành phố, Tổng Công ty chấp thuận; Xong thẩm định thiết kế cơ sở tại sở Xây dựng và dự kiến triển khai vào Quý II năm 2009. Đền bù giải phóng mặt bằng; Triển khai thi công, Quyết toán vốn đầu tư và bàn giao đưa vào sử dụng trong năm 2009 với tổng mức đầu tư khoảng 27 tỷ đồng. 3. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở sinh thái Địa điểm: Phường Đồng xuân - Phúc Yên - Vĩnh Phúc. Tổng diện tích đất nghiên cứu: 20,4 ha; Năm 2008 đã được UBND Tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt nhiệm vụ lập quy hoạch chi tiết 1/500; Xong thiết kế quy hoạch chi tiết 1/500 trình UBND tỉnh phê duyệt. Giá trị tổng mức đầu tư hạ tầng kỹ thuật của dự án khoảng: 100 tỷ đồng; Thời gian thực hiện đầu tư dự kiến: Khởi công năm 2009 và hoàn thành năm 2011; Dự án đang trong giai đoạn trình thẩm định quy hoạch chi tiết 1/500. 4. Dự án BT Long Biên, Hà Nội Địa điểm: Quận Long Biên - Thành phố Hà Nội; Hình thức đầu tư: Đầu tư theo phương thức BT; Quy mô, công suất dự án: + Đầu tư theo hình thức BT: Tuyến đường giao thông chiều dài 1.100m, mặt cắt B = 30m và hạ tầng kỹ thuật các khu đất: diện tích 29.200 m2; + Ô đất đề xuất đối ứng xin làm chủ đầu tư: Đất ở mới: 46.600 m2; Đất bãi đỗ xe: 8.900 m Tổng mức đầu tư xây dựng tuyến đường và hạ tầng kỹ thuật khoảng: 203 tỷ đồng; Đây là một dự án được triển khai theo hình thức mới đối với công ty, nay đã được chấp thuận về mặt chủ trương của Thành phố Hà Nội. Hiện đang hoàn chỉnh hồ sơ đề xuất trình UB, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Dự kiến khởi công quý II năm 2009 và hoàn thành quý IV năm 2012; 5. Dự án Khu công nghiệp Hưng Yên (Liên danh: Công ty CPXD số 2: 20%) Tổng diện tích nghiên cứu: 198 ha, xong thủ tục chấp thuận lập dự án của Uỷ ban Tỉnh, Thủ tướng Chính phủ. Hiện đang lập quy hoạch 1/500. Địa điểm: Huyện Yên Mỹ - Tỉnh Hưng Yên; Chủ đầu tư: Liên danh thành lập Công ty cổ phần trong đó Công ty CPXD số 2 chiếm 20%; Giá trị tổng mức đầu tư dự án dự kiến: 1.079 tỷ đồng; Dự kiến khởi công năm 2009 và hoàn thành năm 2013; Dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư thực hiện dự án (lập quy hoạch dự án). 2.2.2. Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án BĐS tại Vinaconex 2. 2.2.2.1. Tổng mức đầu tư của các dự án bất động sản tại Vinaconex 2 Các công trình đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex 2 có quy mô lớn với cấu trúc thiết kế hiện đại đòi hỏi phải đầu tư lượng vốn rất lớn. Tổng mức đầu tư và cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án BĐS chứng minh cho tiềm lực của Công ty trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản trên thương trường. Để thấy rõ thế mạnh về đầu tư kinh doanh bất động sản của Vinaconex 2 chúng ta xem xét bảng số liệu 2.1 sau: Bảng 2.1: Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 (Đơn Vị: Tỷ Đồng) STT Dự án Tổng mức đầu tư 1 Khu nhà ở để bán Trung Văn I 32,12 2 Khu nhà ở để bán Trung Văn II 32,35 3 Khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh 50,68 4 Trụ sở làm việc và Văn phòng cho thuê 112,41 5 Khu nhà ở để bán Quang Minh 389,90 6 Tổng vốn đầu tư các dự án 617,45 (Nguồn: Phòng Đầu tư Công ty Vinaconex 2) Bảng số liệu 2.1 trên cho thấy tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2. Có thể thấy vốn đầu tư cho các dự án kinh doanh bất động sản của Vinaconex 2 rất lớn, tổng mức đầu tư qua các dự án ngày một tăng. Nếu như tổng mức đầu tư của các dự án khu nhà ở để bán Trung Văn I và II hay dự án khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh mới chỉ ở mức hai con số, dưới 60 tỷ đồng thì các dự án Trụ sở làm việc và Văn phòng cho thuê tổng mức đầu tư là 112,41 tỷ đồng, đặc biệt dự án Khu nhà ở để bán Quang Minh tổng mức đầu tư xấp xỉ 400 tỷ đồng. Những con số trên cho thấy tổng mức đầu tư các dự án bất động sản của Vinaconex 2 ngày càng lớn. Điều đó cũng nói nên thực trạng hoạt động đầu tư bất động sản của Công ty và một phần nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người tiêu dùng, trong khi nguồn cung nhà ở không đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn của người dân, đây chính là cơ hội lớn đối với các công ty hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Như vậy việc Vinaconex 2 ngày càng tiến hành đầu tư mạnh cho bất động sản là một hướng đi đúng đắn, chính hướng phát triển đó đã làm lên những thành công của Công ty trong thời gian qua. Hiện nay Công ty đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng ba dự án kinh doanh nhà đó là các dự án: Khu nhà ở để bán Trung Văn I, khu nhà ở để bán Trung Văn II, Dự án khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh. Các dự án này có quy mô và vốn đầu tư không lớn so với các dự án khác tuy nhiên việc hoàn thiện và đưa vào sử dụng đã tạo một bước đệm cho việc thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có quy mô và lượng vốn đầu tư lớn hơn. Năm 2007 và 2008 trong khi nền kinh tế nước ta lâm vào tình trạng suy thoái thì việc huy động vốn cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản lớn là một vấn đề hết sức khó khăn. Với tiềm lực mạnh về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và những nỗ lực cố gắng rất lớn Công ty Vinaconex 2 vẫn đáp ứng được đủ về số lượng và kịp thời gian nguồn vốn đầu tư cho các dự án. Đây là giai đoạn đòi hỏi Công ty phải huy động toàn lực, với lượng vốn lớn nhất cho việc thực hiện hai dự án đầu tư lớn: Trụ sở Công ty và văn phòng cho thuê, Dự án khu nhà ở để bán Quang Minh điều này quyết định đến sự thành công của các dự án trên. Trong giai đoạn tới Công ty tiếp tục tiến hành thi công và hoàn thiện các dự án đang trong giai đoạn thực hiện đồng thời xúc tiến công tác chuẩn bị để có thể tiến hành thi công hàng loạt các dự án đầu tư bất động sản có quy mô và nguồn vốn đầu tư rất lớn như: Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Kim Văn, Kim Lũ; Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở tại Đông Ngạc, Từ Liêm, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở sinh thái; Dự án BT Long Biên, Hà Nội; Dự án Khu công nghiệp Hưng Yên và các dự án khác… Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được xác định bao gồm các loại chi phí: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây lắp, mua sắm máy móc thiết bị, các khoản chi phí khác và chi phí dự phòng. Việc tính toán các loại chi phí này được xác định trên cơ sở pháp lý của các văn bản pháp luật của Nhà nước. Công ty xác định tổng mức đầu tư theo 4 phương pháp cơ bản theo quy định tại Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ và thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ xây dựng, bao gồm: Phương pháp xác định Tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự án đầu tư; Phương pháp xác định tổng mức đầu tư theo chỉ tiêu công suất hoặc năng lực khai thác dự án; Phương pháp xác định Tổng mức đầu tư theo số liệu của các công trình xây dựng tương tự đã thực hiện; Phương pháp hỗn hợp để xác định tổng mức đầu tư. 2.2.2.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án BĐS tại Vinaconex 2. Do đặc thù Công ty Xây lắp kết hợp đầu tư nên nguồn vốn đầu tư không được phân bổ chi tiết. Vốn đầu tư được xây dựng trên cơ sở kế hoạch triển khai từng dự án, phụ thuộc tiến độ, khả năng huy động vốn của người mua. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS được thể hiện qua bảng 2.2: Bảng 2.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 (Đơn vị: Tỷ đồng) Stt Dự án Tổng mức đầu tư Nguồn vốn Vốn tự có Vốn huy động từ khách hàng Vốn vay NH 1 Trung Văn I 32,12 3,23 28,89 0 2 Trung Văn II 32,35 3,24 26,61 2,50 3 Xuân Đỉnh 50,68 5,08 45,60 0 4 Trụ sở làm việc Công ty 112,41 60,56 0 51,85 5 DA Quang Minh 389,90 35,09 354,81 0 (Nguồn: Phòng Đầu tư Công ty Vinaconex 2) Bảng 2.2 trên cho thấy cơ cấu các nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản của Vinaconex 2. Các nguồn vốn huy động chủ yếu cho các công trình đầu tư bất động sản của Công ty bao gồm: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng và vốn vay ngân hàng thương mại. Trong đó dựa trên cân đối tài chính, vốn vốn tự có của Công ty trong lĩnh vực xây lắp, Công ty sẽ sử dụng vốn tự có vào lĩnh vực đầu tư các dự án. Thường khi triển khai một dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ quá trình chuẩn bị đầu tư dùng vốn tự có của Công ty chiếm từ 5% - 10% tổng vốn đầu tư dự án. Phần còn lại thông qua các hợp đồng tín dụng với ngân hàng và huy động từ người mua. Đối với nguồn vốn vay thương mại, khi Công ty không đủ khả năng thanh toán bằng nguồn vốn tự có, trên cơ sở dự án đầu tư đã được phê duyệt, Công ty sẽ ký hợp đồng vay tín dụng với ngân hàng để đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án kịp thời. Đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tất cả các dự án kinh doanh nhà của Công ty, qua bảng ta thấy hầu hết các dự án khu nhà ở để bán đều không phải sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng, chỉ có dự án Trung Văn II có sử dụng nguồn vốn này, tuy nhiên nó nguồn vốn vay ngân hàng củng chỉ chiếm khoảng 7,7% tổng mức đầu tư. Với dự án đầu tư trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê, đây là dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng của Công ty nên nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trong đó có thể thấy nguồn vốn tự có là 60,56 tỷ đồng chiếm hơn 53% tổng mức đầu tư của dự án. Vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đối với các dự án kinh doanh bất động sản như bán nhà ở, cho thuê đất công nghiệp,… Công ty có thể sử dụng hình thức huy động vốn từ khách hàng theo từng giai đoạn của dự án phù hợp quy định của pháp luật để đáp ứng nguồn vốn thực hiện dự án. Trong cơ cấu vốn đầu tư của Công ty thì vốn huy động từ khách hàng luôn chiếm một tỷ trọng lớn nhất. Qua bảng cho thấy nguồn vốn này của tất cả các dự án bất động sản của Công ty đều chiếm tỷ trọng trên dưới 90%. Có được điều đó là do uy tín và thương hiệu Vinaconex 2 đã tạo được sự tin tưởng tuyệt đối của khách hàng, từ đó mà khi tiến hành các dự án bất động sản Công ty luôn nhận được các đơn đặt hàng và các hợp đồng kèm theo những khoản tiền ứng trước, qua mỗi giai đoạn thực hiện khách hàng luôn đảm bảo thanh toán đủ số tiền đã cam kết theo hợp đồng. Đây là tiềm lực và thế mạnh của Công ty mà rất ít có công ty trong cùng ngành có thể đạt được. Với những hướng đi mới Công ty luôn cố gắng tận dụng tối đa 2 nguồn vốn là vốn tự có và vốn ứng trước của khách hàng để tạo ra sự chủ động trong tài chính giảm việc vay vốn từ ngân hàng thương mại. Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex hiện đang tập trung vào lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản và coi đây là mũi nhọn trong định hướng phát triển của Công ty trong giai đoạn tới. Do đó, một trong những mục tiêu để đầu tư có hiệu quả là phải đảm bảo đủ nguồn vốn thực hiện dự án trên cơ sở tổng mức đầu tư dự án được duyệt. Việc lập chính xác, có khoa học, tính đúng, tính đủ và quản lý hiệu quả tổng mức đầu tư dự án sẽ tạo cơ sở để Công ty xác định được hiệu quả kinh tế, tính khả thi của dự án để có quyết định đầu tư cũng như việc lập kế hoạch vốn đầu tư hàng năm, làm căn cứ cấp phát vốn đầu tư để thanh toán cho khối lượng thực hiện và quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành. Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế thị trường có nhiều biến động về giá cả vật liệu, nhân công, máy thi công trong từng thời kỳ cùng với việc thay đổi và hoàn thiện các cơ chế chính sách trong các văn bản pháp quy của Nhà nước tác động mạnh mẽ đến tổng mức đầu tư dự án. Bên cạnh đó, trong giai đoạn chuyển hóa dần bộ máy quản lý, tiếp cận sang lĩnh vực đầu tư tuy không mới nhưng với những hình thức đa dạng hơn, quy mô hơn, năng lực đầu tư của Công ty cần được hoàn thiện, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cũng như cần ban hành một quy chế hoạt động đối với đầu tư để hoạt động đầu tư có hiệu quả. 2.2.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án BĐS 2.2.3.1. Tiến độ bỏ vốn Bảng 2.3. Tiến độ bỏ vốn của các dự án đã và đang thực hiện của Vinaconex 2 Stt Dự án Năm Tổng vốn đầu tư 2005 2006 2007 2008 2009 (dự kiến) 1 Trung Văn I 32,12 - - - - 32,12 2 Trung Văn II 29,11 3,24 - - - 32,35 3 Xuân Đỉnh 50,68 - - - - 50,68 4 Trụ sở Công ty - - 30,32 52,12 29,96 112,41 5 DA Quang Minh 18,67 20,31 112,56 120,15 118,21 389,90 6 Tổng vốn đầu tư 130,58 23,55 142,88 172,27 148,17 617,46 (Nguồn: Phòng Đầu tư Công ty Vinaconex 2) Qua bảng 2.3 ta thấy năm 2006 Công ty đã hoàn thành 3 dự án kinh doanh nhà quyết toán vốn đầu tư với tổng mức 130,58 tỷ đồng (riêng dự án khu nhà ở để bán Trung Văn I hoàn thành vào tháng 12/2003); năm 2006 Công ty tiếp tục tiến hành hoàn tất công tác chuẩn bị đầu tư của dự án Khu nhà ở để bán Quang Minh với lượng vốn đầu tư thực hiện dự án là 20,31 tỷ đồng. Năm 2007 và 2008 là năm Công ty tập trung mọi nguồn lực để thi công xây dựng công trình của hai dự án lớn là Trụ sở Công ty và dự án Quang Minh, tổng vốn đầu tư năm 2007 là 142,88 tỷ đồng và năm 2008 là 172,27 tỷ đồng. Đây cũng là giai đoạn nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng suy thoái, lạm phát leo thang, giá cả các loại nguyên vật liệu cho xây dựng tăng cao làm tăng chi phí xây dựng. Chính vì vậy mà vốn đầu tư cho các dự án tăng, tốc độ tăng vốn đầu tư cho các dự án bất động sản trong 2 năm 2007 và 2008 so với các năm trước cho kết quả dương. Năm 2009 theo dự kiến Công ty sẽ hoàn thành xong công trình Trụ sở Công ty và tiếp tục thi công dự án khu nhà ở để bán Quang Minh, tổng vốn đầu tư khoảng gần 150 tỷ đồng. Với tiến độ bỏ vốn như trên là hoàn toàn hợp lý với tiến độ của các dự án mà Công ty đã và đang thực hiện đồng thời cũng phù hợp với thực trạng chung của nền kinh tế. 2.2.3.2. Tiến độ thời gian thực hiện Các dự án đầu tư bất động sản với tổng mức đầu tư bỏ ra rất lớn nên việc lập và quản lý một cách khoa học tiến độ thời gian thực hiện sẽ là chìa khóa thành công của các dự án đó. Công ty Vinaconex 2 với kinh nghiệm lâu năm và tiềm lực của mình trong lĩnh vực đầu tư bất động sản luôn có những biện pháp quản lý tiến độ thời gian thực hiện các dự án một cách hợp lý, đảm bảo tối đa các dự án hoàn thành đúng thời gian và tiến độ bàn giao. Có thể thấy ngay từ những dự án đầu tư bất động sản thực hiện trong giai đoạn từ năm 2006 trở về trước tuy quy mô và tổng mức đầu tư của các dự án này không lớn nhưng tiến độ thực hiện luôn được đảm bảo. Điểm đặc biệt ở đây là tất cả các dự án đều hoàn thành trước tiến độ dự kiến: Dự án khu nhà ở để bán Trung Văn I khởi công xây dựng tháng 1/2001 và hoàn thành tháng 12/2003, tổng mức đầu tư 32,12 tỷ đồng; Dự án khu nhà ở để bán Trung Văn II khởi công tháng 6/2004 hoàn thành tháng 4/2006, tổng mức đầu tư 32,35 tỷ đồng và dự án khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh khởi công tháng 6/2004 hoàn thành tháng 12/2005, tổng mức đầu tư 50,7 tỷ đồng. Dự án đầu tư xây dựng Trụ sở làm việc & VP cho thuê: tổng mức đầu tư dự án 112 tỷ đồng, khởi công tháng 7/2007, hiện nay Công ty đã thi công xong 2 tầng hầm và 12/14 tầng thô. Đây là giai đoạn cuối của quá trình xây dựng, Công ty hiện đang khẩn trương hoàn thiện các hạng mục còn lại như: kết cấu thang máy, điều hòa và trang trí nội thất của công trình,… đảm bảo hoàn thành công trình đúng theo thời gian dự kiến vào tháng 9/2009. Dự án Khu đô thị sinh thái tại Quang Minh – Mê Linh - Vĩnh Phúc: Tổng mức đầu tư 389,90 tỷ đồng, Công trình được khởi công vào năm 2004, tổng diện tích đất nghiên cứu 21,44 ha, hoàn thành (dự kiến) quý IV năm 2012. Hiện Công ty đã đền bù xong 98%, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thi công hạ tầng xong 40%, thi công và bàn giao xong 57 lô biệt thự, dở dang 45 lô biệt thự. Năm 2009 Công ty tiếp tục giải phóng mặt bằng nốt 2% còn lại, thi công hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 2 và xây dựng kinh doanh tiếp biệt thự. 2.2.3.3. Chi phí và chất lượng dự án Chi phí và chất lượng dự án luôn tồn tại song song với nhau. Các dự án bất động sản của Công ty đã và đang thực hiện được được tính toán chi phí một cách tỷ mỉ bao gồm tất cả các loại chi phí như: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây lắp, mua sắm máy móc thiết bị, các khoản chi phí khác và chi phí dự phòng. Việc tính toán chi phí làm sao phải đảm bảo được chi tối thiểu mà chất lượng dự án vẫn phải đảm bảo tối ưu. Việc quản lý tốt mối quan hệ giữa chi phí và chất lượng dự án sẽ tạo một bước đà cho sự thành công của các dự án. Những dự án Công ty đã hoàn thành luôn đảm bảo chất lượng công trình đáp ứng được thị hiếu và nhu cầu của người tiêu dùng và được người tiêu dùng tín nhiệm cao với một mức đầu tư hợp lý, chi phí đầu tư khi quyết toán nghiệm thu cũng chỉ ở mức dao động so với tổng mức đầu tư đã dự kiến trước. 2.2.4. Nội dung đầu tư phát triển phục vụ hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản 2.2.4.1. Đầu tư vào cơ sở hạ tầng Đầu tư cơ sở hạ tầng của Công ty là một nội dung được chú trọng với lượng vốn đầu tư hàng năm rất lớn. Nguồn vốn chủ yếu huy động cho công tác đầu tư cơ sở hạ tầng của Công ty là nguồn vốn tự có và nguồn vốn vay ngân hàng thương mại. Với các dự án đầu tư cho Trụ sở làm việc của Công ty, các dự án xây mới các trạm bê tông thương phẩm,… có thể thấy cơ sở hạ tầng của Công ty ngày càng được đồng bộ và hiện đại hóa, đáp ứng nhu cầu phát triển hiện tại và trong tương lai của Công ty trong nền kinh tế thị trường. Trụ sở làm việc của Công ty: Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, sự sôi động của thị trường cùng với sự năng động trong hoạt động sản xuất kinh doanh, Công ty CPXD số 2 Vinaconex không ngừng phát triển và đạt được những thành công đáng ghi nhận. Vốn tích luỹ của doanh nghiệp không ngừng tăng lên. Các đối tác của Công ty ngày càng đa dạng từ các công ty nhà nước, tư nhân đến các công ty, tổ chức nước ngoài. Với vị thế mới, để phù hợp với xu thế phát triển chung ngày càng hiện đại của xã hội, Công ty CPXD số 2 quyết định đầu tư xây dựng lại trụ sở làm việc, thực hiện dự án theo hướng kết hợp xây dựng Trụ sở làm việc với văn phòng cho thuê phục vụ nhu cầu thuê văn phòng rất lớn trên địa bàn. Các trạm bê tông thương phẩm: Để phục vụ tốt nhu cầu cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, Công ty đã tiến hành đầu tư hàng loạt các trạm trộn bê tông hiện đại với công xuất lớn. Để đa dạng hoá sản phẩm và đáp ứng yêu cầu sản xuất kinh doanh, Công ty đã mạnh dạn đầu tư một dây chuyền trạm trộn bê tông thương phẩm 60m3/h tại Trung Hoà, Hà Nội phục vụ công trình khách sạn Hà Nội Plaza và các công trình khác trong khu vực, với giá trị đầu tư: 13,86 tỷ đồng. Đầu tư cho các trạm trộn bê tông thương phẩm là một hướng đi mới của Công ty nhằm cung cấp bê tông thương phẩm cho dự án xây dựng như các công trình: nhà máy nước Sông Đà – Hà Nội, các dự án của Tổng Công ty như: Đường Láng Hoà Lạc, khu công nghiệp Bắc Phú Cát… Hiện nay Công ty có tổng số 12 trạm trộn bê tông các loại, trong đó có 2 trạm trộn bê tông có công xuất trên 100 m/h, đó là trạm trộn bê tông Cb825/345/915 được sản xuất tại Nga với công suất 120 m/h và Trạm trộn bê tông NIKKO KBH – 200 – C3 sản xuất tại Nhật với công xuất 100 m/h. Các trạm trộn bê tông này sẽ cung ứng kịp thời nhu cầu bê tông cho các dự án lớn của Công ty, cũng như nhu cầu của thị trường bên ngoài. Bảng 2.4: Các trạm trộn bê tông thương phẩm của Vinaconex 2 Stt Tên thiết bị Nước sản xuất Số lượng Công suất 1 Trạm trộn bê tông TEKA TRANSMIX 750 Đức 2 30 m/h 2 Trạm trộn bê tông TEKA TRANSMIX 1125 Đức 4 45 m/h 3 Trạm trộn bê tông Cb 825/345/915 Nga 1 120 m/h 4 Trạm trộn bê tông ELBA Nhật 1 30 m/h 5 Trạm trộn bê tôngKYC DHB – 100H Nhật 1 60 m/h 6 Trạm trộn bê tông NIKKO SDII – 100P – 5T Nhật 2 60 m/h 7 Trạm trộn bê tông NIKKO KBH – 200 – C3 Nhật 1 100 m/h (Nguồn: phòng kế hoạch kỹ thuật Vinaconex 2) Các trạm trộn bê tông của Công ty thực hiện theo quy trình khép kín từ khâu nhập nguyên liệu đến khâu sản xuất. Các vật liệu phục vụ cho sản xuất tại các trạm này được kiểm soát chặt chẽ về xuất xứ cũng như đặc tính kỹ thuật. Với việc đồng bộ hóa đầu tư theo chiều sâu, nâng cấp năng lực thiết bị sản xuất và bổ sung nguồn nhân lực cho các trạm trộn bê tông Dàn xe máy chuyên dụng hiện đại với 38 xe chuyển trộn bê tông có công suất 324 m/lượt; 8 xe bơm bê tông với công xuất lớn trên 90 m/h. Với việc bỏ ra những khoản chi phí lớn đầu tư hiện đại hóa các trạm bê tông thương phẩm, chất lượng bê tông thương phẩm luôn đáp ứng được nhu cầu cho các công trình xây dựng của Công ty. Đó là một phần của chất lượng các công trình bất động sản được thị trường tín nhiệm và làm lên uy tín của Công ty trên thương trường. Đầu tư cho nguồn nguyên liệu đầu vào: *Mỏ đá mới tại Vĩnh Phúc : Công ty phối hợp với đội xây dựng 211, tiếp tục làm việc với UBND tỉnh và các sở ban ngành tỉnh Vĩnh Phúc để tìm được mỏ khai thác đá mới, lập trình duyệt dự án, bước đầu chuyển máy móc vào vận hành trong năm 2009. *Nhà máy sản xuất gạch không nung: Sản phẩm gạch không nung với thế mạnh sử dụng nguồn nguyên liệu sẵn có như: Cát, mạt đá, tro xỉ của các ngành luyện kim, các phế thải của các ngành sản xuất đồ gỗ, xi măng và chế biến khoáng sản, góp phần giảm ô nhiễm môi trường, tiết kiệm đất đai sẽ dần thay thế sản phẩm gạch nung. Nhằm đa dạng hóa ngành nghề sản xuất, chủ động phục vụ nhu cầu vật liệu xây dựng cho các công trình Công ty đang thi công, đáp ứng nhu cầu thị trường đồng thời phù hợp với chính sách của Nhà nước và Bộ xây dựng Công ty dự kiến sẽ đầu tư một nhà máy sản xuất sản phẩm gạch không nung. Kế hoạch năm 2009 Công ty đang tích cực tìm kiếm vị trí đặt nhà máy cũng như tìm hiểu công nghệ, dây chuyền sản xuất gạch không nung phù hợp, đảm bảo chất lượng, hiệu quả đầu tư. 2.2.4.2. Đầu tư máy móc thiết bị: Công ty tiến hành hiện đại hóa máy móc và trang thiết bị, đầu tư mua mới những máy móc có công suất lớn được sản xuất ở các nước phát triển như Mỹ, Nhật, Đức, Nga, Hàn Quốc… có hiệu xuất sử dụng cao, thay thế những trang thiết bị đã cũ dù vẫn sử dụng được. Trong thời gian qua Công ty liên tục đầu tư thêm hàng loạt các loại máy móc hiện đại như: Vận thăng Hòa Phát, Máy toàn đạc điện tử LEICA, Máy lọc cát, Cẩu QTZ6021, máy bơm nước hố móng, Gầu Φ1500, cần trục tháp QT2 125, vận thăng lồng Việt Phát,… Việc đầu tư theo hướng mới này đã tạo thêm công ăn việc làm, tăng thu nhập cho người lao động, nâng cao thế và lực cho Công ty trong công tác đấu thầu cạnh tranh thị trường. Đặc biệt, trong năm 2008 vừa qua Công ty đã quyết định đầu tư hàng loạt các trang thiết bị máy móc thi công như 2 cần trục tháp, 1 vận thăng lồng, gần 10.000m2 ván khuôn mới, 17.000 md giáo chống và các trang thiết bị phục vụ thi công khác góp phần nâng cao năng lực thi công của công ty. Dự kiến những năm tiếp theo sẽ tiến hành đầu tư đồng bộ hóa hàng loạt các thiết bị hiện đại khác. Bên cạnh đó, để nâng cao năng lực sản xuất kinh doanh, Công ty đã đầu tư cần trục tháp kinh phí khoảng: 1,5 tỷ đồng; Đầu tư Cốppha, giàn giáo hoàn thiện kinh phí khoảng: 3 tỷ đồng ; và một số máy móc thiết bị phục vụ thi công cho các công trình yêu cầu chất lượng cao như: Công trình Trung tâm hội nghị Quốc gia, Bệnh viện 108… Với một lượng vốn đầu tư rất lớn, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức vốn đầu tư các năm. Về năng lực máy móc thiết bị của Vinaconex 2, có thể thấy rằng hoàn toàn có thể đáp ứng được yêu cầu thi công công trình đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng do chủ đầu tư yêu cầu. Bảng 2.5 - Biểu kê về năng lực thiết bị xe máy thi công xây lắp chủ yếu sau chứng minh cho khẳng định đó: Bảng 2.5: Biểu kê năng lực MMTB xe máy thi công xây lắp của Vinaconex 2 STT Mô tả thiết bị Số Lượng 1 Các Loại cần trục 11 2 Cẩu 6 3 Các loại vận thăng 24 4 Trạm trộn bê tông 4 5 Máy trộn bê tông các loại 40 6 Máy bơm bê tông 2 7 Máy bơm nước hố móng 2 8 Xe chuyển trộn bê tông 8 9 Máy trộn vữa 8 10 Máy phát điện 4 11 Máy ủi 2 12 Các loại máy xúc, đào 11 13 Các loại xe lu 3 14 Máy đầm các loại 99 15 Ô tô tự đổ 47 16 Xe xúc lật 1 17 Xe đèn chiếu sáng 2 18 Máy toàn đạc và máy trắc đạc điện tử 11 19 Máy khoan đá 3 20 Các loại máy rải 2 21 Máy hàn 10 22 Máy cắt uốn thép 8 23 Các loại máy khoan 16 24 Ống lót lỗ khoan 26 25 Gầu 41 26 Máy lọc cát 2 27 Máy trộn Bentonite 4 28 Bể chứa chất lỏng Bentonite 24 29 Máy bơm nước các loại 6 30 Máy nén khí các loại 8 31 Máy ép cọc thủy lực 6 32 Dàn và búa đóng cọc 1 33 Búa Diezel 1 34 Các loại giáo xây dựng và tổ hợp 90 bộ 35 Cột chống đơn 700 bộ 36 Cốt pha thép 30.000 m2 (Nguồn: phòng kế hoạch kỹ thuật Vinaconex 2) 2.2.4.3. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực Một mặt, Công ty luôn có chính sách khuyến khích các cán bộ công nhân viên của mình không ngừng học tập nâng cao trình độ chuyên môn kỹ năng và tay nghề. Mặt khác công tác tuyển dụng của công ty ngày càng được chú trọng theo chiều sâu đảm bảo tuyển dụng được đội ngũ cán bộ công nhân viên giỏi. Với một tư duy năng động sáng tạo, ban lãnh đạo Công ty đã mạnh dạn đầu tư lớn cho nguồn nhân lực. Có thể thấy rõ điều đó thông qua bảng thống kê về nguồn nhân lực của Công ty - Bảng 2.6: Bảng 2.6: Nguồn nhân lực Vinaconex 2 A. Cán bộ chuyên môn của doanh nghiệp TT Trình độ Số lượng Theo thâm niên 1÷5 năm ≥ 5 năm ≥ 10 năm ≥ 15 năm 1 Đại học và trên đại học 350 40 50 125 65 2 Cao đẳng và trung cấp kỹ thuật 126 7 24 45 50 B. Công nhân kỹ thuật của doanh nghiệp TT Công nhân theo nghề Số lượng Bậc thợ Bậc 1 Bậc 2 Bậc 3 Bậc 4 Bậc 5 Bậc 6 Bậc 7 1 Thợ Nề 700 30 58 120 175 270 27 20 2 Thợ mộc 270 25 32 55 42 60 36 20 3 Thợ sơn vôi 69 4 19 5 7 20 7 7 4 Thợ điện 70 5 10 7 12 20 9 7 5 Thợ nước 60 4 15 6 5 15 8 7 6 Thợ hàn 75 10 8 20 11 11 9 6 7 Thợ lái máy ủi 45 3 7 8 4 5 10 8 8 Thợ sắt 282 8 30 60 75 50 45 14 9 Thợ lái máy xúc 42 3 8 10 5 5 8 3 10 Thợ vận hành cẩu lốp 40 4 5 5 8 6 7 5 11 Thợ vận hành cẩu tháp 35 1 5 3 5 9 7 5 12 Thợ vận hành máy 45 4 3 3 10 8 9 8 13 Thợ lái xe lu 30 4 4 6 4 5 4 3 14 Thợ trắc đạc 31 4 2 5 4 6 8 2 15 Thợ khoan đá 56 6 10 7 8 8 11 6 16 Lái xe 50 9 5 6 6 10 10 4 17 Thợ sửa chữa 80 25 8 8 12 15 10 2 18 Thợ gò, tiện, nguội 52 5 5 12 10 8 7 5 19 Thợ bê tông 200 40 55 65 25 15 20 Thợ khác 120 11 40 39 25 5 TỔNG CỘNG 2352 154 234 397 498 635 282 152 (Nguồn: phòng TC – HC - Vinaconex 2) Bảng 2.6 trên thống kê số lượng công nhân kỹ thuật có hợp đồng dài hạn với Công ty. Trong một số trường hợp nhu cầu lao động tăng, Công ty sẽ ký thêm hợp đồng ngắn hạn bổ xung lực lượng công nhân đảm bảo yêu cầu tiến độ của chủ đầu tư. Bảng 2.7: Tình hình lao động của Vinaconex 2 Stt Trình độ Số lượng lao động (người) Tỷ lệ (%) 1 Trình độ Đại học và trên Đại học 350 12,38 2 Trình độ Cao đẳng, trung cấp kỹ thuật 126 4,46 3 Công nhân kỹ thuật 363 12,84 4 Lao động Hợp đồng thời vụ 1989 70,32 5 Tổng số 2828 100 (Nguồn: phòng TC – HC - Vinaconex 2) Công ty luôn quan tâm phát triển nguồn nhân lực, lực chọn và tuyển dụng những cán bộ có trình độ, năng lực, để bổ sung vào nguồn nhân lực. Năm 2008 đã tuyển dụng được 69 kỹ sư, 18 cao đẳng trung cấp và 12 công nhân kỹ thuật. Tổng số lao động kể cả Hợp đồng thời vụ bình quân trong năm 2008 có 2.828 người, lao động trong danh sách chính thức là 722, trong đó: 260 cán bộ có trình độ kỹ sư, Đại học và trên đại học, 99 Cao đẳng + trung cấp và 363 người là công nhân kỹ thuật. Lực lượng lao động Hợp đồng thời vụ 2.106 người chiếm tỷ lệ 73 % trong tổng số lao động của năm. Công ty đã quản lý tốt lực lượng cán bộ kỹ sư và các tổ thợ ở các công trình, bố trí điều động luân chuyển giữa các phòng ban, đội và giữa các đội sản xuất, duy trì việc làm thường xuyên ổn định cho các tổ thợ truyền thống. Thông qua Hội nghị cán bộ và Hội nghị các tổ trưởng tổ thợ tiêu biểu trong dịp cuối năm 2008 thể hiện cơ chế quản lý của Công ty đã phù hợp với cơ chế thị trường chung, đã thu hút được nguồn nhân lực lớn từ xã hội tham gia đóng góp vào việc hoàn thành nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2008. Với số lượng CBCNV đông đảo, yêu cầu quản lý tốt luôn được Công ty đặt lên hàng đầu. Công ty trú trọng củng cố bộ máy quản lý từ công ty đến các đơn vị nhằm tăng cường quản lý giám sát. Trong năm đã củng cố tổ chức và thành lập các đội mới, việc thành lập các tổ chức được vận dụng linh hoạt để chủ động quản lý điều hành với những công trình trọng điểm giá trị lớn, tiến độ nhanh như công trình khách sạn Hà Nội PLaza, công trình khu công nghiệp Đồng vàng... Công ty đã thành lập các Ban điều hành trực tiếp chỉ đạo. Trong năm cũng kiên quyết sử lý những đơn vị hoạt động kém hiệu quả, nhằm xây dựng mỗi đơn vị của Công ty trở thành một tổ chức mạnh. Ban lãnh đạo phân công chỉ đạo sát sao, các phòng ban có mối quan hệ chặt chẽ với các Đội ngay từ khi tham gia đấu thầu đến việc chỉ đạo giám sát thi công, trú trọng công tác hồ sơ thanh quyết toán, kiên quyết chỉ đạo thu hồi vốn nhanh, thanh toán dứt điểm các công trình. Về Tổ chức sản xuất: Năm 2008 Công ty tiến hành sắp xếp, củng cố tổ chức các phòng ban. Phòng Đấu thầu quản lý dự án được chia thành hai phòng gồm Phòng Thị trường và Phòng Kế hoạch Kỹ thuật, nâng tổng số thành 6 phòng và 01 chi nhánh. Thành lập mới 02 Đội sản xuất nâng tổng số thành 22 đội sản xuất và một số đội công trình trực thuộc, thành lập các Ban điều hành tại những công trình có giá trị sản lượng lớn, yêu cầu về tiến độ thi công để trực tiếp chỉ đạo và giao dịch với chủ đầu tư. Năm 2008 cùng với việc củng cố Bộ máy quản lý từ các Phòng ban, các Đội, Công ty đã xét bổ nhiệm 16 cán bộ vào các chức vụ: chánh, phó giám đốc, Công ty, trưởng, phó phòng, phó giám đốc Chi nhánh và các đội trưởng, đội phó. Công tác chỉ đạo điều hành được Ban lãnh đạo Công ty phân công, phân nhiệm, gắn trách nhiệm của từng thành viên với mỗi phòng chức năng nghiệp vụ, xây dựng được mối quan hệ chặt chẽ trong công việc vì thế đã quản lý, giám sát tốt quá trình thực thi nhiệm vụ của các đơn vị thành viên. Công tác tiền lương và việc thực hiện chế độ chính sách: Thu nhập bình quân đạt: 3.500. 000 đồng/người/tháng. Công ty chỉ đạo các đơn vị đã thực hiện chi trả tiền lương hàng tháng đối với cán bộ nhân viên và thực hiện ứng 70 - 80% tiền lương hàng tháng cho các tổ thợ theo giá trị thực hiện, tiền lương được thanh toán dứt điểm sau khi kết thúc giai đoạn thi công hoặc sau khi kết thúc bàn giao công trình. Công ty kiên quyết sử lý những đơn vị chậm thanh toán, hoặc nợ tiền lương kéo dài. Để đảm bảo uy tín của chủ sử dụng lao động, có những đơn vị Công ty phải đến tận công trình để trực tiếp thanh toán tiền lương đến tận tay người lao động. Năm 2008 đã giải quy