Đề tài Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết của đề tài : Năm 2008 là năm có nhiều biến động đối với nền kinh tế nói chung và hoạt động ngân hàng nói riêng. Kinh tế khủng hoảng, các doanh nghiệp thiếu vốn... đây là những nỗi lo không phải của riêng ai. Khi kinh tế khó khăn hay không ngừng phát triển thì hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đóng vai trò rất quan trọng. Hoạt động này đóng vai trò trung gian dẫn vốn đến cho các nhà đầu tư kinh doanh, góp phần không nhỏ thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Trong bối cảnh nhiều bất lợi cho hoạt động kinh doanh diễn ra suốt năm 2008, Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng luôn phát huy tích cực vai trò ngân hàng thương mại lớn của Nhà nước, thực thi gương mẫu các giải pháp, chính sách tiền tệ quốc gia, góp phần đạt mục tiêu điều hành của Chính phủ và ngân hàng Nhà Nước về kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và an ninh xã hội. Nhiệm vụ kinh doanh của Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng tuy có những thuận lợi chung cùng với sự phát triển của thành phố nhưng vẫn còn nhiều khó khăn. Vấn đề an toàn trong hoạt động tín dụng là một đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ đến sự an toàn của hệ thống Ngân hàng. Khi tiến hành cho khách hàng vay vốn thì khách hàng cần phải có tài sản thế chấp để hạn chế tối thiểu rủi ro có thể cho Ngân hàng. Các tài sản thế chấp rất đa dạng về chủng loại nhưng chủ yếu vẫn là bất động sản. Đây là tài sản có giá trị cao thường được sử dụng trong thế chấp vay vốn. Tuy nhiên việc định giá, xác định giá trị của tài sản bảo đảm mà ở đây là bất động sản còn nhiều vướng mắc và hạn chế, thiếu đồng bộ. Xuất phát từ những lý do trên em đã chọn đề tài : ‘ Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng’ làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Mục tiêu nghiên cứu: - Thứ nhất, hệ thống hoá cơ sở khoa học về định giá thế chấp bất động sản. - Thứ hai, đánh giá thực trạng công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Từ đó đánh giá những kết quả đã đạt được của công tác định giá thế chấp bất động sản, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. - Thứ ba, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá thế chấp bất động sản tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu : - Đối tượng nghiên cứu : Công tác định giá thế chấp bất động sản. - Phạm vi nghiên cứu : Đề tài được nghiên cứu tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, các phương pháp định giá và các số liệu được thu thập từ năm 2005 đến năm 2008. Phương pháp nghiên cứu : Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh... Kết cấu đề tài : Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham thảo, nội dung của chuyên đề được chia thành 3 chương: Chương 1: Cơ sở khoa học của định giá thế chấp bất động sản. Chương 2: Thực trạng định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng. Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn để có một bài viết hoàn chỉnh. Em xin chân thành cảm ơn các anh chị trong phòng Khách hàng doanh nghiệp - Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Nguyễn Thị Hải Yến đã góp ý, sửa chữa để chuyên đề của em hoàn thiện hơn. CHƯƠNG 1CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Thế chấp bất động sản  1.1.1. Khái niệm bất động sản  Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở,công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản  Cho vay thế chấp bằng bất động sản của Ngân hàng là việc cho vay vốn của Ngân hàng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng thu nhập và bất động sản của chính khách hàng vay. Trong quan hệ tiền tệ này thì bên Ngân hàng đóng vai trò là bên nhận thế chấp, còn các cá nhân, tổ chức đến vay vốn đóng vai trò là bên thế chấp. Bất động sản được thế chấp bao gồm: + Nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất ( kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở) + Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp để vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh bao gồm: Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp/ tiền chuyển nhượng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Quyền sử dụng đất của doanh nghiệp liên doanh mà bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là : tổ chức kinh tế trong nước có quyền sử dụng đất nêu trên, doanh nghiệp nhà nước được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004, được sử dụng tiền thuê đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp mà không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng đất ( không phải là đất thuê ) của hộ gia đình, cá nhân. Quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Quyền sử dụng đất thuê của tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. 1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp Bất động sản được dùng để thế chấp phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn được quy định trong văn bản pháp luật của Nhà nước ban hành cũng như những quy định riêng của từng Ngân hàng: + Bất động sản phải có giấy chứng nhận thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay. Đối đất đai khách hàng phải có đầy đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đất đúng theo quy định của pháp luật về đất đai. + Các bất động sản thế chấp phải là các bất động sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. + Bất động sản phải không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc bất động sản thế chấp, không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình. + Đối với bất động sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. 1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân Dịch vụ cho vay thế chấp của các Ngân hàng và các tổ chức tín dụng đóng vai trò là cầu nối giữa cung và cầu vốn vay. Việc thế chấp bất động sản để vay vốn tại các ngân hàng giúp cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, tạo ra sản phẩm vật chất – dịch vụ phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần của người đầu tư, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển nền kinh tế chung của đất nước. Đối với ngành ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển, góp phần quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng Trung ương. Từ những điều trên có thể thấy rằng cho vay thế chấp là một hoạt động quan trọng không chỉ đối bản thân các ngân hàng thương mại mà còn là yếu tố quan trọng thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển. Hoàn thiện và nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp là xu hướng tất yếu của nền kinh tế. 1.2. Định giá thế chấp bất động sản  1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản  1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản + Khái niệm định giá : Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. + Khái niệm định giá bất động sản : Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư thay thế. 1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản  * Các căn cứ định giá bất động sản: - Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản. Giá trị nhà và giá trị đất tạo nên bất động sản, nó bao gồm quy mô, vị trí, các quyền lợi pháp lý của bất động sản, các yếu tố về vật liệu, lao động…các chi phí tạo ra bất động sản. - Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản chính là việc sử dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ảnh giá trị thị trường của bất động sản. Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về mặt kinh tế, kỹ thuật và pháp lý để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu. Việc sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản được hình thành bởi các lực lượng cạnh tranh trong thị trường, đất được coi như mảnh đất trống và sẵn sàng cho bất cứ sử dụng hợp pháp nào và công trình trên đất được xem như đã được cải thiện. - Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Bất động sản là một nhân tố quan trọng trong nền kinh tế, là một hàng hóa đặc biệt trên thị trường chính vì vậy mà những sự biến động trong nền kinh tế cũng ảnh hưởng đền giá trị của bất động sản. Có bốn nhóm yếu tố là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Những biến đổi này thường xuất phát từ nhiều khía cạnh khác nhau, đầu tiên phải kể đến là sự biến động của thị trường bất động sản, đây chính là thị trường trực tiếp trao đổi loại hàng hóa đặc biệt này. Lượng cung, cầu bất động sản hay những giai đoạn đóng băng, nóng sốt…của thị trường đều ảnh hưởng tới giá cả bất động sản vì vậy người định giá khi tiến hành quá trình định giá cần phải nghiên cứu kỹ tình hình thị trường tại thời điểm đó để có thể đưa ra được những quyết định chính xác. - Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản: Căn cứ này thể hiện ở sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và mục đích đầu tư. Cần rất nhiều vốn đấu tư để tạo lập nên một bất động sản, trong khi đó lại có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau đối với bất động sản đó. Chính vì vậy nếu mục đích sử dụng và mục đích đầu tư không thống nhất thì sẽ dẫn đến lãng phí và tốn kém. Sự phù hợp còn thể hiện trong sự đóng góp của từng bộ phận đến giá trị toàn bộ của bất động sản. Sự bất hợp lý trong bố trí không gian hay sự sai lệch trong tỷ lệ nào đó cũng có thể phá hỏng kiến trúc bất động sản. Những tác động ngoại ứng của bất động sản xung quanh trong cùng một quần thể cũng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản và ngược lại. - Căn cứ vào yếu tố cấu thành của bất động sản: Đất( quy mô đất), công trình ( chất lượng của công trình )…Quan sát tỷ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành bất động sản với nhau như thế nào. Dựa vào tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng để xem việc bố trí công trình có phù hợp không… - Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: Phân tích cạnh tranh trong cung, cầu của bất động sản: kiểm kê bất động sản đã xây dựng, đang xây dựng, những dự án đã phê duyệt nhưng chưa xây dựng, giá hiện hành của bất động sản…, cạnh tranh nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng… - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà bất động sản mang lại: giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại cần được tính đến trong định giá. Giá trị này phụ thuộc vào từng loại bất động sản, trong đầu tư kinh doanh bất động sản giá trị đất ngày hôm này mua có thể thấp hơn trong tương lai. * Nguyên tắc định giá BĐS 1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng đạt mức tối đa của bất động sản cho phép về mặt kỹ thuật phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật. Nó bảo đảm cho bất động sản có giá trị cao nhất. Phương thức kinh tế dựa trên bằng chứng thị trường, phân tích các lực lượng tham gia thị trường để thấy được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Đối với đất: coi đất như một mặt đất trống và sẵn sàng cho sử dụng nào có hiệu quả nhất. Đây có thể được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản. 2. Nguyên tắc cung - cầu: Nguyên tắc cung- cầu cho rằng: Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung - cầu trên thị trường. Mỗi một sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và tới giá cả của bất động sản. Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động của cung - cầu bất động sản. 3. Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Bất động sản có sử dụng tương tự nhau thì có thể thay thế cho nhau. Những bất động sản có giá thấp sẽ hấp dẫn nhiều hơn. Giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các yếu tố: tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị, môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó. 4. Nguyên tắc đóng góp: Giá trị của 1 bộ phận cụ thể trong bất động sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó đó tới giá trị của bất động sản. 5. Nguyên tắc thay đổi : Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi các yếu tố trong thị trường, theo thời gian sử dụng. Có 4 nhóm yếu tố thay đổi tác động đến giá bất động sản là : xã hội, kinh tế, chính phủ, môi trường. Qua quá trình sử dụng, bất động sản có thể bị hao mòn, lỗi thời làm cho giá của bất động sản thay đổi. 6. Nguyên tắc phù hợp : Giá trị của bất động sản được tạo ra và duy trì khi các đặc tính của nó để phù hợp với: - Cầu thị trường - Quần thể bất động sản xung quanh, thể hiện sự tuân thủ về pháp luật trong sử dụng và trong xây dựng - Môi trường ( làm cho bất động sản đạt mức hữu dụng lớn nhất) 7. Nguyên tắc cạnh tranh : Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiều người tham gia thị trường, do đó làm giảm lợi nhuận. Nghiên cứu các bất động sản cạnh tranh sẽ giúp người định giá xác định được điểm mạnh, điểm yếu của bất động sản. Đánh giá cạnh tranh trong: - Cung: so sánh các bất động sản trong mời chào trên thị trường - Cầu: sức mua trong mỗi khu vực - Cung – cầu: mối quan hệ cung – cầu Ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá của bất động sản. Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế được cho nhau. Người mua bất động sản thuộc khu vực dân cư có thể thích một vị trí hoặc một loại nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một loại nhà ở khác nếu giá cả hấp dẫn và phù hợp với mình… 8. Nguyên tắc dự báo : Giá trị của bất động sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của nó. Nguyên tắc này dựa trên các dự kiến về: thị phần của người tham gia thị trường, các yếu tố liên quan ảnh hưởng tới giá như là khả năng tiêu thụ sản phẩm thông qua tỷ lệ hấp thụ thị trường bất động sản, thu nhập dể dự báo giá cho thuê… 9. Nguyên tắc ngoại ứng : Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài và ngược lại. Có nhiều yếu tố làm tăng chi phí bất động sản, kéo theo giá bất động sản tăng. Do đó trong quá trình định giá cần quan tâm đến các ngoại ứng. 10. Nguyên tắc cân bằng: Giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân bằng. Sự kết hợp giữa đất và công trình tạo nên hiệu quả tối ưu, do đó tạo ra sự cân bằng kinh tế, kết quả là đạt giá trị lớn nhất. Khi đã đạt hiệu quả tối ưu nếu đầu tư thêm thì giá trị của bất động sản cũng không thay đổi.  * Áp dụng trong định giá thế chấp Muốn xác định giá trị bất động sản đạt kết quả tốt nhất thì việc tuân thủ theo các nguyên tắc trên là thực sự cần thiết đối với mỗi định giá viên. Giá trị của bất động sản chỉ thực sự chính xác khi nó được xem xét, đánh giá trên mọi khía cạnh. Song định giá viên cũng cần chú ý tới những nguyên tắc sau trong quá trình định giá thế chấp tại ngân hàng: - Thứ nhất là nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Việc bất động sản thế chấp đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất sẽ giúp giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng. Những bất động sản này thuộc quyền sở hữu hợp pháp, lợi ích đem lại là ổn định và khả năng chuyển nhượng bất động sản trên thị trường là không khó. Nếu người thế chấp không đủ khả năng trả khoản nợ vay thì việc xử lý bất động sản để thu hồi nợ là dễ dàng hơn so với các bất động sản khác không đạt yêu cầu về sử dụng cao nhất, tốt nhất. - Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc thay đổi: Trong điều kiện thị trường bất động sản luôn luôn biến động, giá cả thị trường của bất động sản thế chấp cũng thay đổi theo thời gian do sự biến động của các yếu tố cấu thành nên bất động sản (giá đất và giá trị tài sản trên đất). Nhưng thường thì giá trị của bất động sản không giảm mà chỉ tăng theo thời gian do giá đất ngày càng tăng cao và giá trị tăng thêm lớn hơn sự giảm giá tích lũy của công trình do yếu tố lỗi hao mòn và lỗi thời theo thời gian. Vì vậy người định giá bất động sản thế chấp cần phải tính toán được những thay đổi của bất động sản cũng như của thị trường bất động sản để có thể ước tính được giá trị của bất động sản phù hợp với cả hiện tại và tương lai. - Nguyên tắc thứ ba là nguyên tắc phù hợp: Khi định giá thế chấp, định giá viên cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính của bất động sản. Mỗi một bất động sản đều có mục đích sử dụng khác nhau, bị chi phối và ảnh hưởng của nhiều yếu tố xung quanh nó, vì vậy cần đặc biệt chú ý tới các bất động sản xung quanh và môi trường quanh bất động sản. Có như vậy thì kết quả đạt được mới thực sự chính xác và phù hợp với giá trị thực tế của bất động sản. - Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc dự báo: Để giảm thiểu các rủi ro trong quá trình định giá thế chấp bất động sản thì người định giá cần am hiểu thị trường và có đầu óc phán đoán chính xác thị trường. Nếu giá cả thị trường trong tương lai có biến động thì những rủi ro trong vay vốn cũng phần nào ít hơn vì đã nằm trong dự báo… 1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản * Xác định bất động sản cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá: - Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá: + Pháp lý: Địa chỉ, vị trí, sở hữu về mặt pháp lý… + Kinh tế: Quy mô, diện tích đất, công trình xây dựng, tuổi công trình, bảo dưỡng, sửa chữa công trình… + Kỹ thuật: Kiến trúc, trang thiết bị tòa nhà, cấu trúc công trình… - Mục đích định giá: Định giá viên phải cùng với khách hàng xác định rõ mục đích định giá bất động sản. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá bất động sản… - Những ràng buộc, hạn chế trong định giá bất động sản: Định giá viên phải đưa ra các giả thuyết đối với bất động sản định giá, không được kiểm tra đánh giá chất lượng trang thiết bị của bất động sản, không nghiên cứu, đánh đánh giá trong lòng đất, trên không phận của bất động sản. Chú ý: trong quá trình định giá nếu định giá viên thấy các điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra không chặt chẽ và thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và phải báo ngay cho lãnh đạo tổ chức ddanhss giá và báo ngay cho khách hàng. - Xác định thời điểm định giá: Giá trị pháp luật của bất động sản gắn với một thời điểm cụ thể, khác với thời điểm gửi báo cáo, ký kết hợp đồng. Thời điểm định giá có thể là hiện tại nhưng cũng có thể là một ngày nào đó trong quá khứ. - Xác định nguồn dữ liệu cần thiết trong định giá: Nguồn tự có, từ đồng nghiệp, cơ quan quản lý Nhà nước, thông tin đại chúng… - Xác định giá trị cơ sở của bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị trường. * Lập kế hoạch định giá: - Căn cứ vào quy mô, phạm vi để lập kế hoạch về thời gian, công việc, nguồn lực, tiền, lao động… - Xây dựng biểu mẫu: Cung, cầu, bất động sản có thể so sánh… - Nguồn thông tin có thể khai thác: Dự thảo đề cương của báo cáo định giá. * Khảo sát thị trường và thu thập thông tin: - Khảo sát thị trường: + Vị trí thực tế của bất động sản so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Thu thập chi tiết thông tin bên trong và bên ngoài bất động sản. Lưu ý: Khi khảo sát thực địa để có đủ bằng chứng để định giá thì định giá viên phải chụp ảnh bất động sản. Đối với công trình dang xây dựng dở dang thì phải kết hợp khapr sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư. - Thu thập thông tin: + Thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cảu các bất động sản có thể so sánh được. + Thông tin về cung, cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của người mua, người bán tiềm năng. + Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản. + Các thông tin khác: Số liệu kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của bất động sản. Các thông tin vê đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá và các khu vực lân cận. Các yếu tố tự nhiên, kinh tê, xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng bất động sản… Để có được thông tin cần dựa vào: Nguồn khảo sát thực địa, thông qua giao dịch mua bán bất động sản bằng việc phỏng vấn các công ty kinh doanh, nhà thầu, ngân hàng, công ty xây dựng, thu thập trên phương tiện thông tin đại chúng, cơ quan quản lý nhà nước… Chú ý: Phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và thông tin đó phải được kiểm chứng đảm bảo độ chính xác. * Phân tích thông tin: - Đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá. - Phân tích thông tin khảo sát hiện trường bất động sản từ đó chọn ra bất động sản có thể so sánh để định giá. - Phân tích thông tin thị trường: + Phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. + Xu hướng cung, cầu trên thị trường, đánh giá sự ảnh hưởng của xu hướng đó đến bất động sản cần định giá. - Phân tích khách hàng tiềm năng của bất động sản: Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng của bất động sản, nhu cầu và khả năng thanh toán… - Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản: + Xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật à tài chính cho phép, nó mang lại giá trị cao nhất cho chủ sở hữu. + Đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các khía cạnh: Tính hợp lý và khả thi trong sử dụng, xem xét sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản, xem xét khía cạnh hợp pháp của bất động sản trong việc sử dụng, tính khả thi về mặt tài chính… * Xác định giá trị bất động sản cần định giá: - Chỉ rõ sử dụng phương pháp nào để đưa ra giá trị của bất động sản. - Cần phân tích mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng. - Giá bất động sản có thể là một con số cụ thể hoặc một khoảng. * Lập báo cáo và chứng thư định giá: - Tùy yêu cầu khách hàng: Báo cáo chi tiết, vắn tắt, báo cáo có giới hạn… - Chứng thư định giá gần như văn bản pháp lý về kết quả định giá. 1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản Có 5 phương pháp định giá bất động sản đó là: Phương pháp định giá so sánh Phương pháp định giá chi phí Phương pháp vốn hóa Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận Trong đó các phương pháp sau hay được áp dụng trong định giá thế chấp bất động sản: Phương pháp định giá so sánh Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Theo phương pháp này thì việc định giá bất động sản phải dựa trên giá trị thị trường của bất động sản nên kết quả dễ được khách hàng chấp nhận, được các cơ quan công quyền công nhận. * Cơ sở của phương pháp định giá so sánh - Nguyên tắc cung-cầu: Trong thị trường bất động sản, thường thì người mua bất động sản tạo ra cầu bất động sản và những người đưa bất động sản ra bán sẽ tạo nên cung bất động sản. Cung bất động sản có sự dịch chuyển chậm hơn so với cầu của nó. Trong mối quan hệ cung - cầu, cầu thường thay đổi nhanh chóng hơn, chính vì vậy khi đi vào phân tích thị trường bất động sản thường đi vào phân tích cầu của bất động sản, từ đó xem xét mức giá bao nhiêu là đủ. Giá bất động sản luôn luôn có xu hướng tăng. Khi phân tích cung bất động sản cần chú ý tìm hiểu danh mục các bất động sản có khả năng cạnh tranh với bất động sản mục tiêu cần định giá trên thị trường. - Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này gợi ý rằng giá trị tối đa của bất động sản thường không thể vượt quá chi phí để có một bất động sản tương tự như vậy cả về công năng, kiến trúc cũng như vị trí… Vì vậy khi áp dụng phương pháp định giá so sánh cần phải tìm những thông tin về giá cả giao dịch, nội thất, kiến trúc…của những bất động sản tương tự có thể thay thế bất động sản mục tiêu trong một thời gian nhất định và độ tin cậy của thông tin đó. - Nguyên tắc cân bằng: Nguyên tắc này được biểu hiện trên 2 khía cạnh trên thị trường và trong những cấu thành của bất động sản.Các lực lượng tham gia trên thị trường, giá cả thị trường luôn có xu hướng vận động về gần điểm cân bằng. Sự thay đổi của bất cứ yếu tố nào của cung, cầu đều ảnh hưởng tới giá bất động sản. Để giảm những ảnh hưởng manh tính vỹ mô cần khoanh vùng lân cận. Giá trị được tạo ra và cân bằng nếu cấu thành bất động sản ổn định. Hơn nữa mối quan hệ giữa đất và công trình trên đất phải đảm bảo quan hệ cân đối nhất định thì giá bất động sản mới là tối ưu. Chính vì vậy khi định giá bất động sản, định giá viên cần phải cân nhắc, quan sát, đánh giá những bộ phận cấu thành nên bất động sản, đánh giá được quan hệ giữa đất và công trình trên đất. Định giá viên cần phải chú ý đến sự mất cân bằng trên thị trường, trong bất động sản và tìm ra hệ số điều chỉnh khác biệt. - Nguyên tắc ngoại ứng: Các yếu tố bên ngoài của khu vực có bất động sản như môi trường, cơ sở hạ tầng… có thể tạo ra sự khác biệt giữa các bất động sản. Trong trường hợp không có thị trường cụ thể ở bất động sản thì cần xem xét những điều kiện ngoại ứng để so sánh. * Yêu cầu của phương pháp định giá so sánh - Chỉ thực hiện so sánh bất động sản với những bất động sản tương tự trong cùng một vùng. Đó là những bất động sản có tính chất đồng nhất với bất động sản mục tiêu về thiết kế, sử dụng… - Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. - Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức về thị trường. - Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. - Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được. - Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định thì định giá viên phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp này. * Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh - Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất động sản được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản so sánh này phải có nhiều điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu: kiểu cách, vị trí, mục đích sử dụng, kiến trúc… và được xét trong cùng thị trường, khu vực. - Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị của chúng và đảm bảo rằng các bất động sản này là có thể so sánh được. Ngoài việc khẳng định những thông tin nào có thì định giá viên có thể tìm kiếm các thông tin bổ sung để nâng cao tính chính xác của kết quả định giá, đảm bảo có điều chỉnh hợp lý. - Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được, thích hợp nhất để phân tích, thông thường sẽ chọn ra từ 3-6 bất động sản so sánh. Những bất động sản này thường có cùng khu vực hoặc ở những khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu. Sử dụng các phương pháp phân tích xác suất, thống kê để phân tích. Định giá viên cần lượng hóa các bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp. - Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh. Phân tích các yếu tố khác biệt dẫn đến sự chênh lệch về giá cả giữa các bất động sản so sánh với nhau (sự khác biệt về kiến trúc, quyền sở hữu, thời gian xây dựng, yếu tố khác biệt về không gian, sự bố trí…). - So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. - Bước cuối cùng người định giá tiến hành hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích bất động sản so sánh bằng 1 chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị với bất động sản mục tiêu. Các yếu tố so sánh được áp dụng trong quá trình điều chỉnh là các đặc tính của bất động sản và của các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau. Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: Các quyền đối với bất động sản, phương thức và phương tiện thanh toán, động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua, các điều kiện thị trường, vị trí, đặc điểm vật lý, đặc điểm kinh tế của bất động sản, phân vùng, cấu thành giá trị không phải là bất động sản. Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Chú ý: Các điều chỉnh này không nên làm quá chi tiết, mỗi điều chỉnh cần có những bằng chứng thị trường để chứng minh. Có hai loại điều chỉnh là điều chỉnh số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỷ lệ % Ta có công thức tổng quát tính giá trị của BĐS khi dùng phương pháp định giá so sánh như sau: PBĐS mục tiêu = PBĐS so sánh + Pđiều chỉnh Trong đó: PBĐS mục tiêu : là giá sau khi đã điều chỉnh của BĐS mục tiêu PBĐS so sánh : là giá bán của các BĐS so sánh Pđiều chỉnh : lượng điều chỉnh của các yếu tố khác biệt giữa các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu Trong đó những yếu tố khác biệt cần điều chỉnh gồm: lượng điều chỉnh sự khác biệt về vị trí đất đai, quy mô kích thước, quyền sử dụng đất, thời gian, các tiện ích của BĐS… ngoài những yếu tố có thể định lượng được còn những yếu tố định tính mà người định giá viên cũng cần phải chú ý khi tiến hành định giá. * Những hạn chế khi sử dụng phương pháp định giá so sánh - Những người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các bằng chứng thị trường và đã quên mất rằng những bằng chứng đó đã phản ảnh điều gì đã xảy ra trong quá khứ, dễ dẫn tới sai lầm. - Nhiệm vụ định giá: xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản nhưng phải dựa vào các giao dịch trong quá khứ. Do đó giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó. - Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế, khó khăn. - Đối với bất động sản tạo thu thập thì người mua quan tâm tới đặc tính kinh tế của nó đặc biệt là tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư. Việc phân tích so sánh bán các bất động sản lớn tạo thu nhập là rất khó khăn . - Trong điều kiện kinh tế và pháp lý có những thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. - Đối với những BĐS lần đầu được đổi mới trong 1 khu vực hoặc đang xuống cấp thì cũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được. Từ những hạn chế trên của phương pháp định giá so sánh, ta có thể thấy thông tin so sánh có ý nghĩa quyết định cho sự chính xác của kết quả. Do đó cần phải có chất lượng thông tin phải cao, thông tin phải phù hợp, chính xác, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được. Nếu thị trường có nhiều biến động, phương pháp định giá so sánh khó đạt được mức độ chính xác. * Áp dụng phương pháp định giá so sánh vào định giá thế chấp Định giá bất động sản thế chấp là một công việc rất quan trọng đối với nghiệp vụ tín dụng trong ngân hàng, nó ảnh hưởng đến độ an toàn của các khoản nợ vay. Mức cho vay, thời hạn vay sẽ được xem xét thông qua kết quả định giá. Những tài sản dùng để thế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như: nhà ở, cửa hàng, nhà cho thuê, đất đai bến bãi … nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trình định giá. Những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp hầu như đều có đặc điểm chung là khả năng chuyển nhượng trên thị trường là khá cao (thường là nhà ở dân cư hoặc cửa hàng), chỉ có một số ít là các bất động sản đặc biệt. Chính vì vậy mà việc tìm kiếm thông tin giao dịch về những bất động sản tương tự như vậy trên thị trường không mấy khó khăn. Do đó việc áp dụng phuơng pháp so sánh để định giá sẽ dễ dàng thực hiện và kết quả đạt được có độ chính xác khá cao. Hiện nay pháp luật nước ta qui định: Các cơ quan nhà nước khi xác định giá trị nhà đất thì phải xem xét đến các yếu tố thị trường. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 cũng quy định giá trị thị trường là cơ sở cho việc thẩm định giá, vì vậy phương pháp định giá so sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của BĐS thế chấp trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay. Phương pháp chi phí ( hay còn gọi là phương pháp giá thành, phương pháp thầu khoán) Đây là phương pháp xác định giá trị của bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự. Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợp sau: - Định giá bất động sản ít có cầu trên thị trường và hiếm khi được mua bán trên thị trường. - Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng: nhà thờ, bệnh viện, thư viện, trường học, … - Định giá cho mục đích đánh thuế. - Định giá cho đền bù giải phòng mặt bằng. - Định giá bất động sản đối với những người muốn thay đổi chỗ ở. - Định giá cho mục đích bảo hiểm. * Cơ sở của phương pháp định giá chi phí Nguyên lý chung của phương pháp định giá chi phí là: Giá trị của BĐS = Giá trị đất + Chi phí thay thế công trình/ hoặc chi phí tái tạo công trình – Phần giảm giá công trình. Các nguyên tắc áp dụng: - Nguyên tắc thay thế: Phân tích sự khác biệt công trình cần định giá với công trình mới. Định giá viên cần tìm ra chi phí tạo ra công trình mới tương tự với bất động sản mục tiêu. Trên cơ sở giá bất động sản = giá trị của đất + chi phí xây dựng. - Nguyên tắc cung cầu: Nguyên tắc này cho rằng sự chuyển dịch trong cung, cầu làm cho giá bất động sản thay đổ. Tỷ lệ thay đổi của giá trị, chi phí khác nhau trong những hoàn cánh thị trường cụ thể. - Nguyên tác cân bằng: Các chi phí vật liệu sản xuất, các cấu thành bất động sản phải đạt được ở cùng một tỷ lệ hợp lý thì giá trị của bất động sản sẽ đạt được ở mức tối ưu. - Nguyên tắc ngoại ứng: Giá trị của bất động sản ảnh hưởng rất nhiều từ các nhân tố bên ngoài. Những thay đổi của tình hình kinh tế, thị trường…sẽ tác động đến giá cả vật liệu cấu thành nên bất động sản cũng như giá của bất động sản giao dịch trên thị trường. - Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Theo nguyên tắc này thì định giá viên cần xem địa điểm, công trình như đã hoàn thiện có nên để hay phá bỏ, cải tạo, sửa chữa hay không? * Các bước thực hiện phương pháp định giá chi phí - Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là mảnh đất trống. Việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất ( nếu không cao nhất và tốt nhất thì công trình không được coi là có ý nghĩa kinh tế ). - Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. + Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực. Ước lượng nhận định của nhà đầu tư từ phân tích thị trường. + Ước lượng các chi phí hiện hành để xác định các chi phí tái tạo công trình. + Lợi nhuận của nhà thầu từ thị trường. - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên mọi nguyên nhân để giảm giá. - Trừ số tiền giảm giá tích lũy của chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất để có giá trị hiện tại của công trình. - Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các công trình cải tạo khác nằm trên địa điểm ( hàng rào, phong cảnh, đường đi lối lại…) - Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá và chi phí công trình phụ đã được giảm giá để ước tính giá trị công trình phụ đã giảm giá. - Điều chỉnh giá trị đã ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trị của bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí ( nếu cần thiết ) * Các phương pháp xác định chi phí Các loại chi phí và lợi nhuận: - Chi phí trực tiếp: là các chi phí về lao động và vật liệu được sử dụng trong xây dựng công trình, các chi phí quản lý, lãi của nhà thầu chính, nhà thầu phụ. Cụ thể là: + Phí cấp phép xây dựng + Vật liệu và thiết bị sử dụng trong xây dựng + Lao động sử dụng trong xây dựng công trình + Thiết bị máy móc dùng trong xây dựng + Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng + Lán trại và hàng rào tạm thời của nhà thầu + Các phương tiện dự trữ vật liệu xây dựng + Chi phí thiết bị đường điện và chi phí sử dụng trong thời gian xây dựng + Chi phí thiết bị đường nước và chi phí sử dụng nước + Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu. - Chi phí gián tiếp: Là các chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải là phần phổ biến trong các hợp đồng xây dựng. Cụ thể là: + Phí dịch vụ chuyên môn + Phí thẩm định, tư vấn, dự toán và pháp lý + Lãi tiền vay + Phí bảo hiểm rủi ro, thuế, phí xây dựng + Phí đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn từ khi công trình đã hoàn thành đến khi đạt mức chiếm hữu ổn định + Vốn đầu tư bổ sung cho cải thiện theo yêu cầu của người thuê hoặc tiền hoa hồng của Hợp đồng cho thuê + Chi phí Marketing, môi giới + Chi phí quản lý hành chính của Chủ sở hữu + Chi phí thay đổi quyền quản lý đối với tài sản + Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng. - Lợi nhuận của người đầu tư dựa trên thông tin thị trường: Lợi nhuận của người đầu tư = % ( Chi phí trực tiếp + Chi phí gián tiếp ) Hoặc Lợi nhuận của người đầu tư = % Chi phí trực tiếp Hoặc Lợi nhuận của người đầu tư = Con số cụ thể/ đơn vị sử dụng ( tùy thuộc vào điều kiện thị trường) Trong phương pháp định giá chi phí, có 2 loại chi phí tái tạo công trình và chi phí thay thế công trình. Trong đó: - Chi phí tái tạo công trình là chi phí hiện hành để xây dựng lại một công trình giống hệt công trình đang định giá có tính đến điểm lỗi thời của công trình đó. - Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với công trình đang được định giá theo đúng những tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành . * Các phương pháp ước tính chi phí Có nhiều phương pháp ước tính chi phí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụng những phương pháp sau: - Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: + Ước lượng chi phí trên mỗi đơn vị diện tích + Khai thác các số liệu sẵn có điều chỉnh theo giao dịch thị trường, điều chỉnh sự khác biệt điều kiện địa lý của công trình - Phương pháp khảo sát số lượng: + Tính toán nhằm phản ánh số lượng, chất lượng của tất cả các loại vật liệu đã được sử dụng, tất cả các loại lao động theo bậc lao động, số giờ cần thiết được sử dụng trong xây dựng công trình. + Là phương pháp hoàn thiện và chính xác nhất Chi phí thay thế công trình = Chi phí trực tiếp + Chi phí gián tiếp + Chi phí quản lý và lợi nhuận của nhà thầu + Lợi nhuận của nhà đầu tư. - Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: + Áp dụng tính chi phí đơn vị cho số lượng của mỗi bộ phận cấu thành theo độ dài, diện tích, khối lượng. + Sử dụng đơn giá xây dựng cơ bản để tính chi phí thay thế công trình theo phương pháp này. Mỗi phương pháp có những ưu nhược điểm riêng. Do đó khi thực hiện ước tính chi phí, định giá viên cần xem xét, phân tích và lựa chọn những phương pháp thích hợp và nên tham khảo thêm giá thị trường của các vật liệu dùng cho xây dựng. * Tính giảm giá tích lũy của công trình Giảm giá tích lũy công trình là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạo ra sự khác biệt chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình của bất động sản so với giá trị thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm định giá. Giảm giá tích lũy công trình = Chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình – Giá trị thị trường của công trình tương tự Nguyên nhân giảm giá: - Giảm giá tự nhiên: Mất mát giá trị qua quá trình sử dụng, hoạt động các yếu tố của công trình, do mối mọt, bão lụt, hư hỏng kết cấu do lửa, nước, chất nổ… - Lỗi thời chức năng: Gây ra do sai xót trong thiết kế, làm hiệu quả sử dụng công trình kém. - Lỗi thời bên ngoài: tiếng ồn, khói bụi, các quy định về xây dựng, quy hoạch, các công trình nâng cấp trong lòng đất, trên không… * Các kỹ thuật tính giảm giá tích lũy của công trình - Phương pháp kỹ thuật: Phân tích các kết cấu của công trình qua điều tra thị trường để tính phần giảm giá công trình. Có 2 loại hao mòn là: Hao mòn có thể sửa chữa được và hao mòn không thể sửa chữa được. Bước 1: Tính tất cả các yếu tố bị hao mòn về mặt vật lý. Bước 2: Tính tất cả các yếu tố lỗi thời chức năng. Bước 3: Tính lỗi thời bên ngoài. Bước 4: Tính cộng phần giảm giá của cá nguyên nhân trên: Đối với hao mòn lỗi thời có thể sửa chữa được phải tính chi phí thay thế. Hao mòn không sửa chữa được thì tính phần giảm giá. Tổng giảm giá công trình = Chi phí thay thế của yếu tố có thể sửa chữa được + Phần giảm giá của yếu tố không thể sửa chữa được. - Kỹ thuật tính giảm giá rút ra từ thị trường: Bước 1: Điều tra, xác định đúng các bất động sản cần bán có thể so sánh được. Bước 2: Thực hiện các điều chỉnh đối với các so sánh trong những yếu tố nhất định: quyền lợi bất động sản, điếu kiện thanh toán, điều kiện bán… Bước 3: Lượng hóa các hao mòn có thể sửa chữa được của các yếu tố cần bảo dưỡng và lỗi thời chức năng sau đó áp dụng cho giá bán đã được điều chỉnh. Bước 4: Trừ giá trị địa điểm giá bán bất động sản so sánh để nhận được chi phí đã giảm giá của công trình = phần giá trị của bất động sản còn lại – giá đất. Bước 5: Ước lượng chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình đối với mỗi so sánh tại thời điểm bán. Bước 6: Trừ đi phí giảm giá của công trình ra khỏi phí thay thế công trình để nhận tổng giảm giá tích lũy. Bước 7: Thực hiện tổng giảm giá tích lũy thành % = (Tổng giảm giá tích lũy/ Chi phí thay thế công trình) * 100% - Tính giảm giá theo tuổi của công trình: Bước 1: Xác định tổng tuổi kinh tế của công trình tương tự trên thị trường và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu. Bước 2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của bất động sản so sánh được áp dụng cho chi phí thay thế hoặc tái tạo công trình. Bước 3: Trừ tổng giảm giá tích lũy ra khỏi chi phí thay thế công trình. * Những hạn chế của phương pháp định giá chi phí Phương pháp định giá chi phí có những mặt hạn chế sau đây: - Do phương pháp này việc xác định chi phí cũng phải xác định vào thông tin trên thị trường, chính vì vậy mà nó cũng gặp phải những hạn chế giống ở phương pháp so sánh đã được đề cập ở trên. - Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị. Khi các công trình đã cũ sẽ không thể hiện sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. - Phương pháp này sử dụng cách cộng dồn, song tổng giá trị cộng dồn chưa chắc đã bằng giá trị bất động sản. - Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải thông thạo kinh tế xây dựng và phải có kinh nghiệm. - Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị toàn quyền sở hữu. Trường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giá phải điều chỉnh. * Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp Mỗi bất động sản đều có một mục đích riêng biệt và những đặc trưng về kiểu dáng, cấu trúc....sẽ phù hợp với phương pháp định giá nhất định, cũng có những bất động sản đòi hỏi sự kết hợp nhiều phương pháp định giá. Đối với những bất động sản có giá trị lớn, được thiết kế để sử dụng vào mục đích riêng biệt như: bệnh viện, trường học... ít được trao đổi trên thị trường bất động sản, khi cần định giá thế chấp thì không có phương pháp nào phù hợp hơn phương pháp định giá chi phí. Khi sử dụng phương pháp này, định giá viên cần chú ý tới việc ước tính các loại chi phí để định giá: Nếu bất động sản là xây dựng mới thì việc định giá theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với bất động sản đang tồn tại thì định giá viên phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu của nó đối với các ngôi nhà mới khác. Tuy nhiên các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả năng đánh giá, quan điểm của cá nhân người định giá.  Phương pháp vốn hóa * Cơ sở lý luận của phương pháp Phương pháp vốn hóa là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của bất động sản có thể được tìm ra. Phương pháp này được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư. * Các nguyên tắc được ứng dụng trong phương pháp vốn hóa - Nguyên tắc dự báo: Đây là nguyên tắc nền tảng của phương pháp vốn hóa. Nguyên tắc này dự báo lợi ích, chi phí tương lai liên quan tới quá trình khai thác bất động sản. Áp dụng các kỹ thuật vốn hóa để đưa ra giá trị hiện tại của các khoản dự báo đó. - Nguyên tắc thay đổi: Phản ánh qua dự báo các thu nhập liên quan tới bất động sản. Những sự thay đổi của các yếu tố trong nền kinh tế, chính sách cân thiệp của Chính phủ vào thị trường BĐS sẽ dẫn đến những thay đổi trong thu nhập của BĐS. - Nguyên tắc cung cầu: Trên quan hệ thị trường bất động sản, xác định các khoản thu, chi, tỷ lệ bỏ trống, xác định điểm hòa vốn…Mối quan hệ giữa cung-cầu-giá cả là rất mật thiết với nhau. Bất kỳ sự thay đổi của một yếu tố nào cũng ảnh hưởng đến đến 2 yếu tố còn lại. - Nguyên tắc thay thế: Xác định dựa trên những bất động sản có thể thay thế cho nó, những bất động sản mong muốn như nhau thì có mức tiền thuê tương tự nhau. - Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo nên bất động sản, địa điểm và công trình của bất động sản tạo thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị của nó tương đối ổn định. - Nguyên tắc ngoại ứng: Những ảnh hưởng tích cực, tiêu cực từ bên ngoài luôn tác động đến giá của bất động sản mục tiêu, đặc biệt là đối với những bất động sản tạo thu nhập, vì vậy người định giá phải chú ý đến nguyên tắc này khi tiến hành định giá. * Các phương pháp vốn hóa Các loại tỷ lệ vốn hóa: - Tỷ lệ thu nhập : Tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re) - Tỷ lệ lợi tức gồm: Tỷ lệ chiết khấu ( r ), tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye). 1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp. Hoặc V = NOI x Y ( với Y là số nhân thu nhập ) NOI : Thu nhập hoạt động ròng Ro : Tỷ lệ thu nhập 2. Phương pháp vốn hóa lợi tức (chiết khấu các dòng tiền) Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức. * Các bước thực hiện phương pháp vốn hóa: Bước 1 : Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập. Bước 2 : Ước tính các chi phí vận hành của bất động sản để trừ khỏi thu nhập hàng năm. Bước 3 : Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các bất động sản tương tự. Bước 4 : Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập dòng để tính ra giá trị bất động sản. * Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá bất động sản thế chấp Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn rất đa dạng, không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh… Những bất động sản này hàng năm mang lại cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hoặc chi phí thì không thể phản ảnh rõ được giá trị của chúng. Do vậy người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hóa để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 10 năm) mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. 1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản 1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc định giá đất và bất động sản phải được thực hiện khách quan, chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát với giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ.  Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh : Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định. Theo từ điển Oxford: Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định. Theo Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia: Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng. Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore : Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất đống sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế. 1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản Định giá thế châp bất động sản là việc làm rất cần thiết trong hoạt động Tín dụng tại các ngân hàng. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp có những đặc điểm sau: - Thành phần định giá: + Ngân hàng cho vay phải thành lập tổ định giá khi xác định giá trị tài sản thế chấp. Thành phần của tổ định giá do Giám đốc ngân hàng cho vay quyết định bằng văn bản nhưng tối thiểu phải có 2 người. + Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/ hạn mức cho vay từ 500trđ trở lên: thành phần tổ định giá phải có 1 lãnh đạo phòng khách hàng/ giao dịch. + Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho vay/ hạn mức cho vay từ 3 tỷ đồng trở lên hoặc đối với tài sản thế chấp phức tạp: thành phần tổ định giá phải có thêm 1 người trong Ban giám đốc ngân hàng. - Ngân hàng cho vay thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá tài sản thế chấp trong trường hợp: + Việc định giá trị tài sản thế chấp vượt khả năng của ngân hàng cho vay. + Các bên không thỏa thuận được giá trị tài sản thế chấp. Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình. - Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp: + Giá trị tài sản thế chấp do Tổng giám đốc ngân hàng cho vay quy định trong từng thời kỳ căn cứ vào tính chất, mức độ thanh khoản của từng tài sản thế chấp và diễn biến của nền kinh tế, đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật, ngân hàng nhà nước, an toàn và hiệu quả. + Trên cơ sở mức quy định của Tổng giám đốc trong từng thời kỳ, ngân hàng cho vay và bên bảo đảm thỏa thuận giá trị tài sản thế chấp đối với từng trường hợp cụ thể, đảm bảo nếu xảy ra rủi ro phải xử lý tài sản thế chấp thì thu hồi được nợ gốc và lãi. Khi định giá trị tài sản thế chấp, ngân hàng cho vay phải lưu giữ các căn cứ, tài liệu. 1.2.2.3. Vai trò của định giá thế chấp bất động sản Định giá bất động sản phụ thuộc vào mục đích định giá của khách hàng, mỗi một mục đích khác nhau lại có một loại định giá tương ứng như: Định giá cho việc mua bất động sản, định giá bán bất động sản, định giá bất động sản thế chấp, định giá cho thuê, định giá bảo hiểm… Tại các ngân hàng, khi xác định có cho khách hàng vay hay không, thì việc định giá tài sản thế chấp đóng vai trò rất quan trọng. Để đảm bảo an toàn và giảm thiểu tối đa rủi ro cho cho khoản vay, ngân hàng yêu người đi vay thế chấp tài sản bảo đảm. Ngân hàng sẽ tiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp trên thị trường để quyết định khoản vay có thể nhất cho bên thế chấp mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng. Do đó việc định giá thế chấp bất động sản rất cần được quan tâm và chú ý. 1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản - Các nhân tố bên trong ngân hàng: + Giảm thiểu tối đa rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng gặp khó khăn trong việc trả các khoản vay thế chấp bằng bất động sản. + Cán bộ thẩm định giá trong ngân hàng thường dựa vào kinh nghiệm, ý kiến chủ quan của mình để định giá. + Phương pháp xác định giá trị tài sản thế chấp cũng là nhân tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản, thường dẫn tới giá trị bất động sản bị giảm so với giá trị thức tế của nó. - Các nhân tố bên ngoài ngân hàng: + Những quy định của pháp luật và Ngân hàng nhà nước về định giá thế chấp buộc ngân hàng phải tuân theo. + Chính sách tiền tệ và tài chính của Nhà nước ảnh hưởng tới việc tăng, giảm giá bất động sản trong từng thời kỳ + Sự thành thật của khách hàng vay về bất động sản thế chấp + Điều kiện về kinh tế là yếu tố khách quan thể hiện qua sự tăng trưởng cũng như khủng hoảng của nền kinh tế. Điều đó kéo theo hàng loạt những biến động trong giá cả bất động sản, và do vậy nó ảnh hưởng tới việc định giá thế chấp trong ngân hàng. + Yếu tố thiên tai, lụt lội, môi trường xung quanh… cũng ảnh hưởng tới việc định giá tài sản là bất động sản 1.3. Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả nước  1.3.1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội  - Ngân hàng VPBank đã xác định được mục tiêu của việc định giá bất động sản thế chấp là phải sát với giá thị trường chính vì vậy mà giá trị của bất động sản được định giá được tham khảo thêm với các bất động sản khác đã giao dịch trên thị trường. - Tất cả các yếu tố quan trọng liên quan đến bất động sản cần được định giá đặc biệt là yếu tố pháp lý được các cán bộ phòng thẩm định rất coi trọng. - Trong những trường hợp bất động sản khó xác định về giá trị, ngân hàng cũng quyết định sử dụng đến giá của các nhà thẩm định giá chuyên nghiệp làm giá trị tham khảo. - Đạo đức nghề nghiệp của nhân viên định giá được đề cao. - Các phương pháp định giá cũng được vận dụng hợp lý trong quá trình xác định giá trị bất động sản, những phương pháp này thường không quá khó. Những phương pháp chủ yếu được vận dụng là phương pháp so sánh (dùng cho định giá đất) và phương pháp chi phí (dùng cho định giá công trình trên đất). - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá quy định đầy đủ những yếu tố cần thiết về bất động sản mục tiêu cho việc xác định giá trị: miêu tả vị trí, hiện trạng sử sụng, khả năng chuyển nhượng trên thị trường… 1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải Phòng  - Yếu tố quan trọng nhất của việc nhận tài sản bất động sản là xác định được yếu tố pháp lý, những yếu tố liên quan ảnh hưởng đến giá trị của tài sản bất động sản. - Xác định được những trường hợp nào mà cán bộ không thực hiện việc ước tính mà phải theo doanh mục đã được ngân hàng quy định để định giá bất động sản, và cũng cho phép lấy giá của những nhà định giá chuyên nghiệp làm giá tham khảo. Đồng thời trong quy định của ngân hàng cũng đề cấp tới yếu tố đạo đức nghề nghiệp của cán bộ khi làm công tác nhận hay định giá tài sản bất động sản. - Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, mục tiêu cho việc ước tính giá trị như về hiện trạng sử dụng bây giờ và trước đây... Kết luận  Mỗi ngân hàng đều có quan điểm định giá thế chấp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện và khả năng của mình. Các phương pháp định giá được sử dụng đơn giản, không quá khó. Các ngân hàng đều coi trọng yếu tố pháp lý khi tiến hành định giá thế chấp, do đó hạn chế được phần nào rủi ro tín dụng. Bài học kinh nghiệm rút ra  Một là : Yếu tố pháp lý cần được quan tâm, chú ý kiểm tra xác thực Hai là : Cần tham khảo giá trị thị trường tại nhiều nguồn khác nhau, đảm bảo giá trị định giá tài sản hợp lý Ba là : Nâng cao trách nhiệm và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ định giá Bốn là : Cần vận dụng linh hoạt và kết hợp các phương pháp định giá sao cho đạt hiệ quả cao nhất Năm là : Biên bản định giá cần có những quy định cụ thể, rỏ ràng về bất động sản thế chấp và thời gian định giá... CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1. Tổng quan về Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng là 1 trong 141 chi nhánh của ngân hàng công thương Việt Nam, được thành lập theo quyết định số 605-NH-QĐ do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 22/12/1990. Đăng ký kinh doanh số 304140 do Trọng tài kinh tế thành phố Hải Phòng cấp ngày 27/01/1994. Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng được thành lập gồm Hội sở Ngân hàng thành phố và 4 chi nhánh quận trực thuộc thẳng trung ương và hạch toán kinh tế nội bộ. Hội sở Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng được đặt tại số 36 Điện Biên Phủ - quận Ngô Quyền – thành phố Hải Phòng. Từ đó Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng thực hiện các chức năng kinh doanh và quản lý các ngân hàng quận. Các chi nhánh tiếp tục kiện toàn tổ chức mở rộng mạng lưới các phòng giao dịch, các quỹ tiết kiệm, đa dạng hoá các hoạt động linh doanh dịch vụ nâng cao chất lượng hoạt động. Dưới sự chỉ đạo của Ngân hàng công thương Việt Nam, Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng đã cùng với các chi nhánh trên địa bàn thành phố, tích cực huy động vốn từ việc thu hút tiền gửi của các tổ chức kinh tế và dân cư, bám sát mục tiêu phát triển kinh tế của địa phương để tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp đầu tư kịp thời nhu cầu vốn cho các dự án khả thi có hiệu quả, góp phần thực hiện các mục tiêu nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ nói chung và của Ngân hàng công thương nói riêng. 2.1.2. Tình hình và kết quả hoạt động của chi nhánh giai đoạn 2005-2008  Trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 tình hình kinh tế, chính trị, xã hội thành phố Hải Phòng tuy có những khó khăn, song dưới sự chỉ đạo của Thành uỷ, HĐND, Uỷ ban nhân dân Thành phố nên các cấp, các ngành đã đẩy mạnh mọi hoạt động trên tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội. Qua đó kinh tế thành phố trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 phát triển tương đối toàn diện và ổn định. Đối với những hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng, tuy còn những khó khăn nhất định nhưng hệ thống ngân hàng trên địa bàn thành phố vẫn chủ động đáp ứng kịp thời các nhu cầu vốn, đồng thời cung cấp được nhiều dịch vụ ngân hàng cho nhu cầu phát triển kinh tế thành phố trong những năm qua và được đánh giá là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế thành phố tăng trưởng. Về phía chi nhánh Ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, tuy trong thời gian từ năm 2005 đến năm 2008 có những khó khăn nhất định, nhưng toàn thể cán bộ công nhân viên trong chi nhánh vẫn đoàn kết và cố gắng phấn đấu thực hiện các nhiệm vụ chỉ tiêu kế hoạch Ngân hàng công thương Việt Nam giao. Qua đó đã đạt được kết quả như sau: BẢNG TỔNG HỢP TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA CHI NHÁNH TỪ 2005 ĐẾN 2008 Đơn vị : tỷ đồng STT Chỉ tiêu Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1 Nguồn vốn huy động 1258 1112 1124 1452 Trong đó Nguồn vốn huy động VNĐ 803 692 450 452 Nguồn vốn ngoại tệ quy VNĐ 455 420 674 1000 2 Tổng dư nợ 1434 1000 1600 1913 Dư nợ quá hạn và nợ cơ cấu lại 91.8 46.5 44.8 47.6 *Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ cơ cấu lại/ tổng dư nợ 0,6% 0,4% 0,2% 0.2% 3 Tổng thu nhập 181.421 163.659 172.458 287.540 4 Tổng chi phí 225.334 153.656 164.234 206.583 5 Lợi nhuận chưa trích DPRR 47.219 40.303 40.241 116.872 6 Lợi nhuận sau trích DPRR - 43.932 + 10.003 + 20.154 + 80.957 * Những thành tựu đạt được - Tổng nguồn vốn huy động : Ổn định và có xu hướng tăng qua các năm từ 2005 đến 2008. - Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ cơ cấu lại/ tổng dư nợ : Vẫn còn cao nhưng đã có xu hướng giảm. - Đã trích lập quỹ dự phòng xử lý rủi ro theo quyết định 493 của Ngân hàng nhà nước và quyết định 234 của Ngân hàng công thương Việt Nam. - Thực hiện mục tiêu phát triển - an toàn - hiệu quả - ổn định đã quán triệt nhiệm vụ trọng tâm của chi nhánh chủ yếu là vẫn tiếp tục tập trung xử lý thu hồi nợ, đồng thời vẫn chú trọng mở rộng kinh doanh, đổi mới cơ cấu quy mô tín dụng, tăng trưởng gắn liền với việc chọn lọc, cơ cấu lại khách hàng, nâng cao chất lượng, hiệu quả tín dụng, tăng tỷ trọng cho vay tư nhân cá thể, doanh nghiệp vừa và nhỏ, tăng cho vay có bảo đảm bằng tài sản. - Chi nhánh đã đạt lợi nhuận tăng dần từ năm 2005 là -43932trđ, sau 3 năm lợi nhuận đã lên tới +80957trđ - Thu nhập bình quân 1 Cán bộ công nhân viên chức được cải thiện và nâng lên đáng kể. * Tồn tại và nguyên nhân - Tồn tại: + Kết quả xử lý nợ đọng tại Chi nhánh đạt thấp so với kế hoạch được giao + Còn tồn tại các khoản nợ xấu và vẫn có nợ quá hạn mới phát sinh + Tổ chức triển khai các sản phẩm, dịch vụ ngân hàng hiệu quả chưa đạt yêu cầu đề ra của ngân hàng công thương Việt Nam cũng như của chi nhánh. + Năng suất, chất lượng, hiệu quả làm việc chưa cao, chưa xây dựng đào tạo được đội ngũ những người lao động giỏi 1 việc, biết nhiều việc nhằm thực hiện tiết kiệm lao động, giảm chi phí kinh doanh. + Công tác chỉ đạo cán bộ và bộ máy tổ chức cần được củng cố, hoàn thiện nhằm nâng cao năng lực chỉ đạo điều hành, thể hiện rõ vai trò, trách nhiệm cá nhân của cán bộ lãnh đạo các phòng ban… + Công tác thu hồi nợ tồn đọng đã xếp loại rủi ro các năm trước của chi nhánh còn rất lớn, phức tạp, đòi hỏi bản lĩnh, kiên quyết, triệt để bằng nhiều biện pháp, thậm chí có thể phải đưa ra pháp luật mới có thể thu hồi được. - Nguyên nhân khách quan : + Đối với các khoản nợ còn TSBĐ: hầu hết giấy tờ sở hữu tài sản không đảm bảo tính chất pháp lý, tài sản nằm ở địa bàn sâu, xa, đã xuống cấp rất khó bán. Hơn nữa, thị trường bất động sản lại đóng băng, người bán thì nhiều mà người mua thì không có. + Đối với những lô đất còn lại tại thị trấn Vân Đồn- Quảng Ninh là tài sản thế chấp của công ty cổ phần đầu tư kinh doanh bất động sản, từ tháng 8/2004 UBND tỉnh Quảng Ninh có văn bản yêu cầu UBND huyện ngừng cấp quyền Sử dụng đất cho người mua, mặc dù Ngân hàng công thương Việt Nam và cho nhánh đã có nhiều văn bản kiến nghị nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết. + Đối với tài sản đủ hồ sơ pháp lý khách hàng chây ì không chịu bàn giao tài sản. - Nguyên nhân chủ quan : + Lãnh đạo và cán bộ tín dụng các đơn vị chưa thực sự quan tâm sâu sát, chưa tích cực tìm biện pháp và thiếu kiên quyết trong việc xử lý thu hồi đối với các khoản nợ đọng. + Công tác tiếp thị còn hạn chế, chưa thực sự nhanh nhạy với thị trường, chưa coi trọng công tác phát triển các dịch vụ ngân hàng, do đó ít nhiều ảnh hưởng tới việc tăng thu nhập cho chi nhánh. + Các phòng chưa chủ động tổ chức học tập nghiệp vụ thường xuyên do đó việc nâng cao trình độ cán bộ còn hạn chế. + Hoạt động tổ chức công đoàn, đoàn thanh niên đôi khi còn mang tính hình thức, chưa phong phú, chưa nêu cao vai trò xung kích của đoàn thanh niên trong mọi hoạt động của cơ quan. 2.1.3. Phương hướng, nhiệm vụ thời gian tới : 1. Tổng kết công tác kinh doanh năm 2008, xây dựng phương hướng năm 2009, nghiêm túc kiểm điểm, rút ra những bài học kinh nghiệm để tổ chức thực hiện cho năm tiếp theo: - Xây dựng kế hoạch kinh doanh, kế hoạch tài chính, kế hoạch tiền lương năm 2009 và cụ thể hoá các chỉ tiêu từng tháng, quý tới các phòng nghiệp vụ tổ chức thực hiện. - Hoàn chỉnh các báo cáo năm gửi ngân hàng công thương Việt Nam đúng thời hạn quy định. Động viên 100% toàn thể cán bộ công nhân viên tham gia mua cổ phần đảm bảo kế hoạch đã đăng ký. - Tổ chức cán bộ công nhân viên đón tết Kỷ Sửu vui tươi, phấn khởi, an toàn và tiết kiệm. - Chuẩn bị tốt cơ sở vật chất, nhân sự và thủ tục, sớm bàn giao để chi nhánh Kiến An đi vào hoạt động bắt đầu từ tháng 2/ 2009, theo quy định của ngân hàng nhà nước Việt Nam và ngân hàng công thương Việt Nam. 2. Tổng kết phong trào thi đua, bình xét các danh hiệu thi đua năm 2008, nhằm động viên kịp thời cán bộ nhân viên hăng hái trong công tác. Tổ chức phát động phong trào thi đua, đăng ký các chỉ tiêu thi đua với quyết tâm hoàn thành thắng lợi kế hoạch kinh doanh năm 2009 ngân hàng công thương Việt Nam giao. 3. Công tác huy động nguồn vốn: chi nhánh tiếp tục thực hiện các biện pháp hữu hiệu để tăng trưởng nguồn vốn, tăng cường công tác tiếp thị, quảng cáo…đặc biệt với các doanh nghiệp, đơn vị có nguồn tiền gửi lớn như: công ty TNHH 1 thành viên điện lực Hải Phòng, cảng Hải Phòng, kho bạc nhà nước… 4. Tiếp tục rà soát và mở rộng phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng tăng thu nhập và nâng cao năng kực cạnh tranh. Đối với các dịch vụ hiện đại, tập trung thực hiện chiến luợc Marketing, có chính sách khuyến khích khách hàng, sử dụng các dịch vụ ngân hàng như: mở tài khoản cá nhân, thanh toán, chi trả thu nhập theo hướng thanh toán không dùng tiền mặt qua thẻ ATM. 5. Công tác tín dụng : thực hiện nghiêm túc cơ chế, quy chế và các văn bản chỉ đạo ngân hàng công thương Việt Nam, tăng cường công tác kiểm soát tăng trưởng tín dụng và chất lượng tín dụng theo hướng giảm dư nợ và tỷ trọng tín dụng trung dài hạn, phù hợp với quy mô và thời hạn huy động vốn. Chất lượng tín dụng bảo đảm, không lới lỏng điều kiện tín dụng. 6. Tập trung chỉ đạo và thu hồi các khoản nợ ngoại bảng của những tồn tại năm 2008 còn dở dang hoặc chưa thực hiện chuyển sang quý 1 năm 2009 là nhiệm vụ trọng tâm, bám sát đôn đốc và có biện pháp kiên quyết thu hồi nợ theo công văn 92 ngân hàng công thương ngày 8/1/2007. Giao kế hoạch cho phòng nghiệp vụ gắn liền với chỉ tiêu thi đua năm 2009. 7. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát hoạt động chi nhánh theo từng chuyên đề phối hợp phòng kiểm tra kiểm soát nội bộ- ngân hàng công thương Việt Nam tại Hải Phòng, tăng cường chức năng cảnh báo, mọi hoạt động phải được kiểm soát xem xét từng ngày, mọi sai sót kiên quyết làm rõ nguyên nhân và xử lý kịp thời các sai phạm gây tổn thất cho chi nhánh. Kiên quyết xử lý cán bộ vi phạm thiếu tính trung thực nghề nghiệp. Quản lý và thực hiện nghiêm túc công tác thông tin, bảo mật, quản lý tài liệu đúng theo quy chế ngân hàng công thương Việt Nam. 8. Chỉ đạo và tănh cường công tác kiểm tra, kỷ cương kỷ luật lao động, xây dựng cơ quan đạt tiêu chuẩn văn minh sạch đẹp, nhằm không ngừng nâng cao vị thế chất lượng hoạt động dịch vụ của ngân hàng, tạo niềm tin cho khách hàng bằng những hoạt động tích cực, thiết thực. Duy trì và thực hiện tốt chương trình hành động “ thực hành tiết kiệm, chống lãng phí, chống tham nhũng”, nhận xét và đánh giá cán bộ năm 2008 đúng thời gian quy định. 9. Tăng cường sự chỉ đạo các cấp uỷ Đảng, phát huy sức mạnh đoàn thể quần chúng, quan tâm chăm lo đời sống cán bộ công nhân viên, tổ chức tham quan du lịch đầu năm, tạo sức mạnh tổng hợp nhằm hoàn thành tốt chỉ tiêu kinh doanh quý I và tạo đà phát triển kế hoạch cả năm 2009, thiết thực lập thành tích chào mừng 79 năm thành lập Đảng cộng sản Việt Nam. 10. Định hướng mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009: - Phát huy kết quả kinh doanh quý IV và cả năm 2008 đã đạt được. Căn cứ những lưọi thế và khó khăn về kinh doanh đã trình bày ở trên và đồng bộ phát triển các sản phẩm dịch vụ tiện ích ngân hàng nhằm tăng lợi nhuận, mục tiêu phấn đấu quý I năm 2009. - Công tác huy động vốn: 1256 tỷ đồng. - Sử dụng vốn: 2122 tỷ đồng - Lợi nhuận : 8 đến 10 tỷ đồng - Thu dịch vụ phí : 400 đến 500 tỷ đồng - Phát hành thẻ ATM và thẻ khác : 800 đến 1000 thẻ. 2.1.4. Hệ thống tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng : Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng gồm Ban giám đốc và 11 phòng nghiệp vụ. Tổng số cán bộ công nhân viên là 115 người. Ban lãnh đạo chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng gồm Giám đốc và 2 phó giám đốc. Dưới đây là sơ đồ tổ chức các phòng ban của chi nhánh: SƠ ĐỒ BỘ MÁY TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH P. Kế toán – tài chính Phó giám đốc Điểm giao dịch Thuỷ Nguyên PGD Mê linh PGD Kiến An P.TT điện toán Giám đốc Quỹ tiết kiệm Phó giám đốc P. Khách hàng cá nhân P. Khách hàng doanh nghiệp P. Tiền tệ kho quỹ P. Hành chính tổ chức P. Quản lý rủi ro và NCVĐ P.Thanh toán xuất nhập khẩu Chức năng, nhiệm vụ của phòng Khách hàng doanh nghiệp 1.Chức năng: Là phòng nghiệp vụ trực tiếp giao dịch với khách hàng là các doanh nghiệp lớn, để khai thác vốn bằng Việt Nam đồng và ngoại tệ, thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến tín dụng, quản lý các sản phẩm tín dụng phù hợp với chế độ, thể lệ hiện hành và hướng dẫn của ngân hàng công thương Việt Nam. Trực tiếp quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu và bán các sản phẩm dịch vụ ngân hàng cho các doanh nghiệp lớn. 2.Nhiệm vụ : - Khai thác nguồn vốn bằng Việt Nam đồng và ngoại tệ từ khách hàng là doanh nghiệp lớn. - Thực hiện tiếp thị, hỗ trợ, chăm sóc khách hàng, tư vấn cho khách hàng về các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng công thương Việt Nam: tín dụng, đầu tư, chuyển tiền, mua bán ngoại tệ...làm đầu mối bán các sản phẩm dịch vụ của ngân hàng công thương Việt Nam đến các khách hàng là doanh nghiệp lớn. - Thẩm định, xác định, quản lý các giới hạn tín dụng cho các khách hàng có nhu cầu giao dịch về tín dụng và tài trợ thương mại, trình cấp có thẩm quyền quyết định theo quy định của ngân hàng công thương Việt Nam. - Thực hiện nghiệp vụ tín dụng và xử lý giao dịch: + Nhận và xử lý đề nghị vay vốn, bảo lãnh và các hình thức cấp tín dụng khác. + Thẩm định khách hàng, dự án, phương án vay vốn, bảo lãnh và các hình thức cấp tín dụng khác theo thẩm quyền và quy định của ngân hàng công thương Việt Nam. + Đưa ra các đề xuất chấp thuận, từ chối đề nghị cấp tín dụng, cơ cấu lại thời hạn trả nợ cho khách hàng trên cơ sở hồ sơ và kết quả thẩm định. + Kiểm tra giám sát chặt chẽ trong và sau khi cấp các khoản tín dụng. Phối hợp với các phòng liên quan thực hiện thu gốc, thu lãi, thu phí đầy đủ, kịp thời đúng hạn, đúng hợp đồng đã ký. + Theo dõi quản lý các khoản cho vay bắt buộc. Tìm biện pháp thu hồi khoản cho vay này. - Quản lý các khoản tín dụng đã được cấp, quản lý tài sản đảm bảo theo quy định của ngân hàng công thương Việt Nam. - Thực hiện nhiệm vụ thành viên hội đồng tín dụng, hợp đồng miễn giảm lãi, hợp đồng xử lý rủi ro. - Cung cấp hồ sơ, tài liệu, thông tin của khách hàng cho phòng/ tổ quản lý rủi ro để thẩm định độc lập và tái thẩm định theo quy định của chi nhánh và ngân hàng công thương Việt Nam. - Cập nhật, phân tích thường xuyên hoạt động kinh tế, khả năng tài chính của khách hàng đáp ứng yêu cầu quản lý hoạt động tín dụng. - Thực hiện chấm điểm xếp hạng tín nhiệm đối với khách hàng có nhu cầu quan hệ giao dịch và đang có quan hệ giao dịch với chi nhánh. - Phản ánh kịp thời những vấn đề vướng mắc cơ chế, chính sách, quy trình nghiệp vụ và những vấn đề mới nảy sinh, đề xuất biện pháp trình Giám đốc chi nhánh xem xét, giải quyết hoặc kiến nghị lên cấp trên giải quyết. - Lưu trữ hồ sơ, số liệu, làm báo cáo theo quy định hiện hành. - Tổ chức học tập, nâng cao trình độ nghiệp vụ cho cán bộ của phòng. - Công tác khác khi được Giám đốc giao. 2.2. Thực trạng công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  Tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng, công tác định giá thế chấp những năm gần đây phần lớn là những hàng hóa xuất nhập khẩu, máy móc sản xuất có giá trị lớn, những bất động sản được thế chấp không nhiều nhưng gồm nhiều loại hình khác nhau. Theo đó cũng có những phương pháp định giá khác nhau, tùy thuộc mỗi loại bất động sản. Sau đây là một số loại hình bất động sản được sử dụng để thế chấp và thực tế các phương pháp định giá bất động sản thế chấp này được sử dụng tại Chi nhánh. 2.2.1. Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác định giá thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng Việc định giá tài sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng tuân thủ theo các văn bản pháp luật đã được ban hành như sau : * Các văn bản pháp luật : Bộ luật Dân Sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật các Tổ chức Tín dụng (2004), Luật đất đai (2003), Luật Doanh nghiệp… * Các văn bản dưới luật * Nhóm văn bản quy định về việc Bảo đảm tiền vay và các văn bản pháp luật có liên quan: - Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo. - Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính Phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Nghị định 85/2002/ NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổ dung Nghị định 178/NĐ-CP. - Thông tư 772/2001/TTLT-TCĐC-NHNN ngày 21/5/2001 thông tư của liên bộ, tổng cục địa chính và ngân hàng nhà nước về việc hướng dẫn thủ tục thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. - Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31/7/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước. - Quyết định 206/2003/ QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính về ban hành chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. - Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 và quyết định 127/2005/QĐ- NHNN ngày 3/2/2005 của Thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng ban hành kèm theo quyết định 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001. - Quyết định 072/ QĐ- HĐQT- NHCT35 ngày 3/4/2006 của Hội đồng quản trị ngân hàng công thương Việt Nam về việc ban hành quy định cho vay đối với tổ chức kinh tế áp dụng trong hệ thống ngân hàng công thương. - Quyết định 071/ QĐ- HĐQT- NHCT35 ngày 3/4/2006 của Hội đồng quản trị ngân hàng công thương Việt Nam về việc ban hành quy định về thực hiện bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống ngân hàng công thương. - Quyết định 612/QĐ-HĐQT-NHCT35 về việc ban hành quy định thực hiện bảo đảm tiền vay của khách hàng trong hệ thống ngân hàng công thương. - Khung giá nhà nước quy định tại quyết định 2539/QĐ-UB ngày 20/12/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng quy định về ban hành giá đất thực hiện trên địa bàn thành phố Hải Phòng năm 2008. - Quy định 1616/QĐ-UB ngày 8/6/2004 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc ban hành tập đơn giá xây dựng cơ bản thành phố Hải Phòng. - Các văn bản có liên quan khác. 2.2.2. Quy định của Ngân hàng công thương Việt Nam về bất động sản thế chấp * Điều kiện đối với bất động sản thế chấp - Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải xuất trình các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành của pháp luật và hướng dẫn của ngân hàng công thương Việt Nam. - Thuộc loại tài sản được phép giao dịch và có tính thanh khoản cao. Đây là loại tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác và dễ mua bán, chuyển nhượng trong khoảng thời gian cho vay. - Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm - Phải mua bảo hiểm nếu pháp luật quy định hoặc ngân hàng cho vay yêu cầu. * Nguyên tắc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay - Đối với đất được phép thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng cho vay nhận bảo đảm bằng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu khi thế chấp chưa có tài sản trên đất thì ngân hàng cho vay có thể nhận bảo đảm riêng quyền sử dụng đất, đồng thời yêu cầu bên bảo đảm cam kết thế chấp tài sản được hình thành trong tương lai gắn liền với đất đó cho ngân hàng cho vay. - Đối với tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đủ điều kiện làm bảo đảm tiền vay nhưng quyền sử dụng đất không được thế chấp theo quy định của pháp luật: Ngân hàng cho vay chỉ được nhận bảo đảm bằng tài sản gắn liền với đất nếu tài sản và quyền sử dụng đất đều thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm. Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý như hồ sơ tài sản bảo đảm khác nhưng hạch toán giá trị ngoại bảng, đồng thời thỏa thuận với bên bảo đảm trong hợp đồng bảo đảm về việc: + Ngân hàng cho vay giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất của bên bảo đảm và + Bên bảo đảm cam kết: Thời hạn hoàn thiện giấy tờ về quyền sử dụng đất, nếu giấy tờ mua đất không hợp lệ. Không chuyển nhượng,trao đổi, tặng, cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong thời gian vay. Đồng ý để ngân hàng cho vay được toàn quyền xử lý tài sản gắn liền với đất, đồng thời có nghĩa vụ phối hợp với ngân hàng cho vay thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất sẽ được bên bảo đảm dùng để trả nợ cho ngân hàng cho vay, nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản gắn liền với đất không đủ. 2.2.3. Thực tế định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  2.2.3.1. Bất động sản là đất thuộc quyền sở hữu và tài sản gắn kiền với đất - Phương pháp định giá : Phương pháp chi phí ( giá thành xây dựng) * Công ty cổ phần đầu tư Cửu Long Vinashin  Mô tả tài sản thế chấp : 1. Quyền sử dụng đất  Thửa đất số 1, tờ bản đồ số E-30 :BK :148 nhà thờ : đất ở lâu dài tại đô thị. Địa chỉ thửa đất : 17 phố Trần Quang Khải, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hồng Bàng, Hải Phòng. Diện tích đất thế chấp : 180,8m2 Giấy tờ về quyền sử dụng đất : - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở số 11025 do Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cấp ngày 10/3/2008 có chung 1 chủ sở hữu là ông Lê Nguyên Võ cùng vợ là bà Nguyễn Thị Quý và các con cháu là Lê Quý Hương, Hoàng Hương Hà và Lê Văn. - Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất 2. Tài sản gắn liền với đất  - Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản : số phát hành 11025, cơ quan cấp : Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng, cấp ngày 10/3/2008. - Số của thửa đất nơi có tài sản thế chấp : Thửa đất số 1, tờ bản đồ số E-30 :BK :148 nhà thờ : đất ở lâu dài tại đô thị. - Miêu tả tài sản thế chấp : Toàn bộ ngôi nhà 2 tầng, mái bê tông, tường gạch và ghép kính, xây dựng trên diện tích 180,8m2 thuộc Thửa đất số 1, tờ bản đồ số E-30 :BK :148 nhà thờ : đất ở lâu dài tại đô thị, tại số 17 phố Trần Quang Khải, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hồng Bàng, Hải Phòng. 3. Giấy phép xây dựng  - Nhà ở gia đình : 2 tầng. - Diện tích xây dựng : 180,8m2 - Tổng diện tích nền sàn : 361,6m2 - Kiến trúc mái : 2 mái dốc lợp tôn, xà gồ thép. - Chiều cao nền so với mặt đường : 0,45m. - Chiều cao các tầng nhà tính từ mặt sàn dưới đến mặt sàn trên. + Tầng 1 : cao 4,2m + Tầng 2 chiều cao tính đến hạn tường 3m Sơ đồ vị trí mặt bằng ( tỷ lệ 1/200) 16650 mm B Hè đường Trần Quang Khải (R: 5m) Hộ ông Hòa Hè đường Lê Đại Hành (R: 2,9m) 10350 mm 11100 mm Ngõ 29 Lê Đại Hành 6900 mm 9500 mm Nhà số 17 phố Trần Quang Khải 1035cm 690cm 95m2 Lối đi sân wc 1110cm 1665cm 950cm 4. Định giá tài sản  - Căn cứ tính thị trường và khă năng trượt giá của tài sản thế chấp trên thị trường : Tài sản thế chấp có vị trí nằm ở 2 mặt đường trung tâm của thành phố, đường loại 1 thuộc đường Hoàng Văn Thụ- Hồng Bàng- Hải Phòng. Đây là đường trung tâm thương mại sầm uất, thích hợp cho việc nhà hàng, quán bar, văn phòng cho thuê và cho thuê cửa hàng kinh doanh nên tài sản có khả năng chuyển nhượng cao, đủ khả năng đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. Hiện tại ngôi nhà đã được thiết kế xây dựng hiện đại, sang trọng, phục vụ kinh doanh quán bar... - Phương pháp đánh giá : các bên thống nhất định giá giá trị quyền sử dụng đất trên diện tích 180,8m2 4.1. Giá trị quyền sử dụng đất  - Vị trí đất : số 17 phố Trần Quang Khải, phường Hoàng Văn Thụ, quận Hồng Bàng, Hải Phòng. - Mức giá đất Nhà nước quy định theo quyết định số 2539/QĐ-UB ngày 20/12/2007 của UBND Thành phố Hải Phòng là 20.000.000đ/m2 - Tham khảo giá thị trường tại thời điểm tháng 1 năm 2009 là 100.000.000đ/m2 - Mức giá đất định giá là 70.000.000đ/m2 - Giá trị quyền sử dụng đất : 180,8m2 * 70trđ/m2 = 12.656trđ 4.2. Giá trị vật kiến trúc trên đất  Vật kiến trúc là nhà 2 tầng, xây dựng theo phong cách hiện đại. Toàn bộ ngôi nhà trên được xây dựng kiên cố, kiểu dáng hiện đại, khung bê tông và thép, tường xây gạch và ghép kính chuyên dụng bản dầy, các trang thiết bị nội thất bên trong cao cấp, sàn bằng gỗ loại tốt. Khu vệ sinh được lắp thiết bị vệ sinh cao cấp khép kín, vì vậy thống nhất định giá lại vật kiến trúc với đơn giá là 5trđ/m2. Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ở mới ( NĐ 61/CP ngày 5/7/1994) Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số 1,2 Tầng 2 áp dụng hệ số 1,1 Nhà ở 2 tầng, diện tích xây dựng : Tầng 1 : 180,8m2 Tầng 2 : 180,8m2 Đơn giá xây dựng 5trđ/m2 Tầng 1 : 180,8m2 * 5trđ/m2 * 1,2 = 1.084.800.000 đ Tầng 2 : 180,8m2 * 5trđ/m2 * 1,1 = 994.400.000 đ Tổng giá trị xây mới : 2.079.200.000 đ Năm đưa vào sử dụng : tháng 4/2008 chủ sở hữu mới tiến hành xây mới, và đưa nhà vào sử dụng cuối năm 2008. Vậy khấu hao là 0 năm. Giá trị khấu hao là 0 đ Giá trị vật kiến trúc còn lại sau khi trừ khấu hao là 2.079.200.000đ 4.3. Tổng giá trị tài sản sau khi định giá lại  Giá trị quyền sử dụng đất : 12.656.000.000đ Giá trị vật kiến trúc : 2.079.200.000 đ Tổng : 14.735.200.000 đ Bằng chữ : Mười bốn tỷ, bảy trăm ba mươi lăm triệu, hai trăm ngàn đồng chẵn. Nhận xét  Định giá giá trị quyền sử dụng đất : + Định giá trên cơ sở giá thị trường + Cho vay theo nguyên tắc 70% * 70% + Giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng Định giá giá trị vật kiến trúc trên đất : + Áp dụng phương pháp chi phí xây mới + Sử dụng hệ số điều chỉnh Đơn giản, dễ thực hiện Thiếu cơ sở pháp lý đầy đủ để tiến hành định giá 2.2.3.2. Bất động sản là đất thuê và vật kiến trúc trên đất - Phương pháp định giá : phương pháp chi phí và phương pháp so sánh * Công ty cổ phần thương mại Minh khai : số 20-23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng Mô tả tài sản thế chấp  Toàn bộ hệ thống công trình xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 3.674,80m2 đất thuê, tại số 20- 23 Minh Khai- Hồng Bàng- Hải Phòng. Toàn bộ hệ thống công trính xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 363,00m2 đất thuê, tại thôn Hòa Bình, xã Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phòng. Toàn bộ hệ thống công trính xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 1.732,00m2 đất thuê, tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng – Hải Phòng. Toàn bộ hệ thống công trính xây dựng và các vật kiến trúc được xây dựng trên diện tích 9.808,00m2 đất thuê, tại xã An Hồng - An Hải( nay là huyện An Dương) – Hải Phòng. Tài sản thế chấp còn bao gồm cả các phần sửa chữa, cải tạo, xây dựng thêm ( nếu có) của bất động sản trên. Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng tài sản thế chấp gồm  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00029.QSDĐ/2040/QĐ-UB do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00028.QSDĐ/145/QĐ-UB do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00001.QSDĐ do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 16/6/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Chi tiết tài sản thế chấp  1.Toàn bộ vật kiến trúc trên đất tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng, bao gồm : Ngôi nhà 2 tầng xây dựng trên diện tích 216m2 với diện tích sử dụng là 432m2, được xây dựng kiên cố, tường xây gạch, mái bê tông, được sử dụng làm cửa hàng kinh doanh. Ngôi nhà 1 tầng xây dựng trên diện tích 68m2 với diện tích sử dụng là 68m2, tường xây gạch, mái tôn, trần nhựa, cửa nhôm kính, kinh doanh dịch vụ Internet. Một cây xăng với 3 cột bơm, 3 bể chứa kiên cố, 1 nhà điều hành 1 tầng mái bê tông, cửa nhôm được xây dựng đáp ứng theo tiêu chuẩn trong kinh doanh mặt hàng xăng dầu, hóa chất và các công trình phụ trợ hoàn thiện. Toàn bộ công trình xây dựng và vật kiến trúc trên được xây dựng trên thửa đất tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00028.QSDĐ/145/QĐ-UB do sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho chủ sử dụng là công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Tài sản trên không liên quan đến bất kỳ người nào khác, không bán, không thế chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác, không có tranh chấp và chuyển nhượng cho bất cứ ai. Định giá tài sản  Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản thế chấp trên thị trường : toàn bộ vật kiến trúc trên có vị trí nằm ở mặt đường trung tâm thị trấn, tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng nên tài sản có lợi thế thương mại, đủ khả năng chuyển nhượng đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên không được tính giá trị quyền sử dụng đất. Toàn bộ vật kiến trúc trên bao gồm các hạng mục trung tâm thương mại, ki ốt bán xăng, phòng Internet được định giá theo giá thị trường tại thời điểm tháng 8/2006. Giá trị vật kiến trúc trên đất  Do đơn giá xây dựng và giá nguyên vật liệu hiện nay đã tăng cao hơn so với năm 2005, qua tham khảo giá thị trường, các bên thống nhất định giá vật kiến trúc theo đơn giá như sau : Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ở mới ( NĐ61/CP ngày 5/7/1994) Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số :1,2 Tầng 2 áp dụng hệ số : 1,1 Tầng 3 áp dụng hệ số : 1,0 Giá trị thẩm định như sau : + Ngôi nhà 2 tầng dùng làm trung tâm thương mại có đơn giá xây dựng là : 3trđ/m2 Tầng 1 : 216m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 777.600.000đ Tầng 2 : 216m2 * 3trđ/m2 * 1,1 = 712.800.000đ Tổng 1.490.400.000đ Tài sản trên được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 1986, khấu hao 4%/năm, vậy giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 1.490.400.000 - (1.490.400.000 * 4%) *20 = 298.080.000đ + Ngôi nhà 1 tầng dùng để kinh doanh dịch vụ Internet có đơn giá xây dựng là 2.500.000đ/m2 Tầng 1 : 68m2 * 2.500.000đ/m2 * 1,2 = 204.200.000đ Tài sản trên được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2001, khấu hao 2%/năm, vậy giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 204.200.000 – (204.200.000 * 2%) * 5 = 183.600.000đ + Cây xăng dùng để kinh doanh xăng dầu, được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2002. Căn cứ theo đơn giá thị trường 1 cây xăng hoàn chỉnh với 3 cột bơm, 3 bể chứa và 1 nhà điều hành cùng các công trình phụ trợ thì đơn giá tính cho 1 cây xăng là 400.000.000đ. Công trình đưa vào sử dụng từ năm 2002, khấu hao 2%/năm, vậy giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 400.000.000 – (400.000.000 * 2%) * 4 = 368.000.000đ Tổng giá trị tài sản sau khi định giá lại : Trung tâm thương mại 2 tầng : 298.080.000đ Ngôi nhà 1 tầng kinh doanh Internet : 183.600.000đ Cây xăng : 368.000.000đ Tổng : 849.680.000đ Giá trị tài sản tính đến thời điểm tháng 8/2006 là : 849.000.000đ Giá trị mức dư nợ vay cao nhất là : 594.000.000đ Sơ đồ vị trí khu đất tại khu 2 thị trấn Tiên Lãng- Hải Phòng B Ngõ vào khu dân cư 58,04m Đường 354 Khu dân cư Ruộng rau 58,72m 29,37m 30,01m Khu dân cư 2. Tài sản thế chấp là toàn bộ công trình và vật kiến trúc xây dựng trên đất với diện tích 3.674,8m2 tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00001 – QSDĐ do ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cấp ngày 16/6/2004 cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Giá trị quyền sử dụng đất Vị trí đất : số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng Căn cứ xác định : - Quyết định số 1712/QĐ-UB ngày 16/6/2004 của ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng về việc cho phép Công ty cổ phần thương mại Minh Khai chuyển sang thuê đất tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng. - Quyết định số 74/QĐ-CCT ngày 25/6/2004 của Chi cục thuế quận Hồng Bàng về việc miễn giảm tiền thuê đất cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai do nộp trước 30 năm tiền thuê đất tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng. - Hợp đồng thuê đất số 96/HĐ-TĐ ngày 22/6/2004. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012842 ngày 8/12/2004 số tiền là 500trđ. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012843 ngày 17/12/2004 số tiền là 503.265.000đ. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012829 ngày 30/6/2004 số tiền là 700trđ. - Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước số AA/03-0012832 ngày 22/7/2004 số tiền là 300trđ. - Giá trị quyền sử dụng đất thuê 30 năm với tổng số tiền Công ty phải trả là : 2.671.020.000đ. Theo Quyết định số 74/QĐ-CCT ngày 25/6/2004 của Chi cục thuế quận Hồng Bàng về việc miễn giảm tiền thuê đất cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai do nộp trước 30 năm tiền thuê đất tại số 20 – 23 Minh Khai – Hồng Bàng – Hải Phòng, nên công ty được giảm 25% tổng số tiền phải trả. Thời gian khấu hao là 2 năm, giá trị khấu hao là : ( 2.671.020.000/ 30) * 2 = 178.068.000đ Giá trị còn lại tại thời điểm định giá là 2.492.952.000đ Giá trị vật kiến trúc trên đất  - Tòa nhà 3 tầng tại 20 Minh Khai được đưa vào sử dụng từ năm 2004 đến 2006 được nâng cấp sửa chữa, được xây dựng với kết cấu nhà kiên cố, cửa nhôm kính, tường sơn vôi, nội thất sang trọng nên đơn giá xây dựng được xác định là 4trđ/m2 + Tầng 1 : 371m2 * 4trđ/m2 * 1,2 = 1.780.800.000đ + Tầng 2 : 371m2 * 4trđ/m2 * 1,1 = 1.632.400.000đ + Tầng 3 : 371m2 * 4trđ/m2 * 1,0 = 1.484.000.000đ Tổng 4.897.200.000đ - Tòa nhà 3 tầng tại 23 Minh Khai, kết cấu kiên cố, kiến trúc xây làm trung tâm thương mại, tổng diện tích xây dựng 1.938m2, đơn giá xây dựng 3trđ/m2 + Tầng 1 : 1938m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 6.976.800.000đ + Tầng 2 : 1938m2 * 3trđ/m2 * 1,1 = 6.395.400.000đ + Tầng 3 : 1500m2 * 3trđ/m2 * 1,0 = 4.500.000.000đ Tổng 17.872.200.000đ - Nhà nghỉ 3 tầng tại 23 Minh Khai, xây dựng kiên cố, khung bê tông, trang bị nội thất hiện đại, diện tích xây dựng 75m2, đơn giá xây dựng được xác định 3trđ/m2 + Tầng 1 : 75m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 270.000.000đ + Tầng 2 : 75m2 * 3trđ/m2 * 1,1 = 247.800.000đ + Tầng 3 : 75m2 * 3trđ/m2 * 1,0 = 225.000.000đ Tổng 742.500.000đ - Nhà 1 tầng tại 23 Minh Khai kinh doanh dịch vụ mát xa, được xây dựng kiên cố, trang thiết bị hiện đại, diện tích xây dựng 500m2, dơn giá xây dựng 3trđ/m2 500m2 * 3trđ/m2 * 1,2 = 1.800.000.000đ - Nhà kho 1 tầng tại 23 Minh Khai được xây dựng kiên cố, trang thiết bị hiện đại, , diện tích xây dựng 531m2, dơn giá xây dựng 2,5trđ/m2 531m2 * 2,5trđ/m2 * 1,2 = 1.593.000.000đ - Công trình số 20 – 23 Minh Khai được Công ty cổ phần thương mại Minh Khai nâng cấp cải tạo thường xuyên và được đưa vào sử dụng năm 2004, 2 năm khấu hao, giá trị còn lại của công trình số 20 – 23 Minh Khai là : + Tổng giá trị vật kiến trúc : 4.897.200.000 + 17.872.200.000+ 742.500.000 + 1.800.000.000 + 1.593.000.000 = 26.904.900.000đ + Tỷ lệ khấu hao 2%/năm, giá trị còn lại đến thời điểm định giá là : 26.904.900.000 – (26.904.900.000 * 2%) * 2 = 25.828.704.000đ Tổng giá trị tài sản sau khi định giá lại  Giá trị quyền sử dụng đất : 2.492.952.000đ Giá trị vật kiến trúc : 25.828.704.000đ Tổng 28.321.656.000đ Vậy giá trị tài sản được bảo đảm đến thời điểm tháng 8/2006 là : 28.321.656.000đ.Đảm bảo cho vay với mức dư nợ lớn nhất là 19.824.000.000đ. Sơ đồ vị trí khu đất tại số 20- 23 Minh Khai – Hải Phòng B Đường Minh Khai Đường Điện Biên Phủ Khu dân cư Số 20 371,0m2 Số 23 3.303,8m2 Liên minh các HTX C.ty tư vấn xây dựng và phát triển nhà Khu dân cư 3. Tài sản thế chấp là ki ốt bán hàng 1 tầng được xây dựng trên diện tích 49m2 tại chợ Hòa Bình- Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00029QSDĐ/2040 QĐ- UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ngày 17/8/2004 cấp cho Công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Hiện trạng tài sản : Được xây dựng 1 tầng kiên cố, mái đổ bê tông, có diện tích sử dụng 49m2. Tài sản trên không liên quan đến bất kỳ người nào khác, không bán, không thế chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác, không có tranh chấp và chuyển nhượng cho bất cứ ai. Định giá tài sản : - Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản thế chấp trên thị trường : Tài sản có vị trí nằm ở mặt đường vào chợ Hòa Bình, cách mặt đường Quốc lộ 10 khoảng 20m, thuộc xã Tiên Cường- Tiên Lãng – Hải Phòng. Tài sản có lợi thế thương mại cao, đủ khả năng chuyển nhượng, đảm bảo cho bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. - Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên không được tính giá trị quyền sử dụng đất, các bên thống nhất định giá toàn bộ ki ốt bán hàng 1 tầng trên theo giá trị thị trường tại thời điểm tháng 8/ 2006. Giá trị vật kiến trúc trên đất : Do đơn giá xây dựng và giá nguyên vật liệu hiện nay đã tăng cao hơn so với năm 2005, qua tham khảo giá thị trường, các bên thống nhất định giá vật kiến trúc theo đơn giá như sau : Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá chuẩn tối thiểu xây dựng nhà ( NĐ61/CP - 5/7/1994) Tầng 1 và nhà 1 tầng áp dụng hệ số : 1,2 Đơn giá tính : 2,5trđ/m2 Giá trị tài sản : 49m2 * 2,5trđ/m2 * 1,2 = 147.000.000đ Tài sản được xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2002, thời gian khấu hao 4 năm, tỷ lệ khấu hao là 2%/năm Giá trị còn lại sau khi định giá và trừ khấu hao là : 147.000.000đ – (147.000.000đ *2%) * 4 = 135.240.000đ Hai bên thống nhất định giá giá trị tài sản được bảo đảm tại thời điểm tháng 8/2006 là 135.000.000đ. Mức dư nợ vay tối đa là : 94.000.000đ Sơ đồ vị trí khu đất tại thôn Hòa Bình- Tiên Cường- Tiên Lãng- Hải Phòng BChỉ giới hành lang đường bộ cách chỉ giới quốc lộ 20m Khu dân cư Hộ ông Lương Văn Trùng Hành lang đường bộ 363,00m2 Chợ Hòa Bình Quốc lộ 10 Chỉ giới Quốc lộ 10 cách tim đường 9m 4. Hệ thống tường rào và mặt bãi tại xã An Hồng – An Dương – Hải Phòng Hiện trạng tài sản : Toàn bộ tài sản trên là tường rào và mặt bãi nằm trên khu đất 9.808m2 tại xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00031QSDĐ/1364/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cấp ngày 17/8/2004 cho công ty cổ phần thương mại Minh Khai. Tài sản trên không liên quan đến bất kỳ người nào khác, không bán, không thế chấp, không bảo lãnh, không dùng để bảo đảm bất kỳ nghĩa vụ trả nợ nào khác, không có tranh chấp và chuyển nhượng cho bất cứ ai. Định giá tài sản  - Căn cứ tính thị trường và khả năng trượt giá của tài sản trên thị trường. Tài sản có lợi thế thương mại cao, đủ khả năng chuyển nhượng, đảm bảo bù đắp dư nợ vay khi có rủi ro bất khả kháng xảy ra. - Phương pháp định giá : Do đây là đất thuê nên giá trị quyền sử dụng đất không được tính định giá toàn bộ vật kiến trúc trên diện tích 9.808m2 bao gồm các hạng mục san lấp mặt bằng, xây dựng tường rào và chi phí đền bù đất canh tác và hoa màu sẽ được căn cứ trên các hợp đồng và các chứng từ thanh toán. Giá trị vật kiến trúc trên đất  - Vị trí đất : xã An Hồng- An Dương- Hải Phòng. Đây là đất thuê lâu dài dùng để xây dựng trung tâm thương mại. Căn cứ vào các chứng từ đền bù đất canh tác và hoa màu gồm : + Phương án đền bù hỗ trợ. + 45 chứng từ ( Phiếu chi và giấy chứng nhận tiền) có giá trị là 583.256.817đ + Căn cứ hợp đồng giao nhận thầu và các chứng từ có liên quan đến xây dựng tường rào bao quanh và chi phí san lấp mặt bằng toàn bộ khu đất diện tích 9.808m2 gồm : Hợp đồng giao nhận thầu và 6 chứng từ ( phiếu chi ) có giá trị là 700trđ. - Tổng giá trị tài sản sau khi định giá : + Chi phí đền bù đất canh tác và hoa màu 583.256.817đ + Chi phí san lấp mặt bằng à xây dựng tường rào : 600.000.000đ Tổng : 1.183.256.817đ Thời điểm định giá tháng 8/2006 là 1.183.000.000đ Đảm bảo mức dư nợ cho vay tối đa là : 828.000.000đ Nhận xét  Định giá bất động sản dựa trên : + Căn cứ vào tính thị trường + Có tính đến khả năng trượt giá của bất động sản trên thị trường + Áp dụng hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng so với giá tiêu chuẩn tối thiểu xây dựng nhà mới Xác định giá trị quyền sử dụng đất : + Theo quyết định của Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng cho phép công ty chuyển sang thuê đất + Quyết định của chi cục thuế quận Hồng Bàng về việc miễn tiền thuê đất + Hợp đồng thuê đất + Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước 2.3. Đánh giá công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng  2.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh  Mặc dù có rất nhiều yếu tố bên trong và bên ngoài tác động tới hoạt động tín dụng tại ngân hàng, song cùng với sự cố gắng nỗ lực của các cán bộ tín dụng, công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh đã đạt được những kết quả đáp ứng yêu cầu đặt ra. Khách hàng của chi nhánh thường là những doanh nghiệp lớn, nhu cầu vay vốn nhiều, do đó rủi ro là không nhỏ. Việc định giá tài sản thế chấp đòi hỏi phải có lợi cho cả 2 bên khách hàng – ngân hàng. Chính vì vậy Chi nhánh đã đạt được những kết quả mà Ban giám đốc đặt ra trong hoạt động tín dụng. Những ưu điểm thể hiện : - Các bất động sản được coi là tài sản bảo đảm tại Chi nhánh rất phong phú về chủng loại, về giá trị… - Khi xác định giá trị bất động sản có tham khảo giá của những giao dịch đã thực hiện được trên thị trường. - Yếu tố pháp lý của bất động sản thế chấp được coi là quan trọng khi định giá tài sản thế chấp. Có các tài liệu liên quan đến bất động sản như: Giấy phép xây dựng, các hóa đơn chứng từ, bảng giá xây dựng… - Phương pháp thực hiện định giá bất động sản được áp dụng tại Chi nhánh rất đa dạng và linh hoạt, tùy thuộc vào mỗi loại: Phương pháp so sánh, chi phí, vốn hóa… - Trong biên bản định giá và báo cáo định giá cũng đã quy định những vấn đề hết sức cần thiết về bất động sản, hiện trạng sử dụng của bất động sản... 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá thế chấp tại chi nhánh * Hạn chế  - Chi nhánh chưa có phòng Thẩm định tài sản riêng biệt. - Công tác định giá chưa đảm bảo giá thị trường * Nguyên nhân - Việc ước tính giá trị của bất động sản còn mang tính chủ quan của cán bộ tín dụng. Giá trị của bất động sản chưa thực sự sát với nguyên tắc sử dụng tố