Đề tài Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank

LỜI MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Tồn tại và vận hành trong nền kinh tế với tư cách là một chủ thể “đi vay để cho vay”, để có thể hoạt động hiệu quả, các ngân hàng thương mại không những cần phải làm tốt công tác “đi vay” mà cần phải làm tốt cả công tác “cho vay” của mình. Trên thực tế, quá trình “cho vay” theo cách hiểu chung nhất thì cũng chính là quá trình mà bản thân các ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động đầu tư của họ. Nhưng vấn đề đặt ra là làm thế nào để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đó. Để có thể thực hiện tốt công tác “cho vay” đòi hỏi các ngân hàng phải có một nghiệp vụ định giá tài sản một cách hoàn thiện và chính xác, đóng góp quan trọng trong hoạt động kinh doanh cũng như sự an toàn của các ngân hàng thương mại. Trong những năm gần đây, sự phát triển của thị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản. Có thể nói, chính lúc này vai trò của hoạt động định giá càng cần thiết. Techcombank là một trong những ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam đi tiên phong trong lĩnh vực đó. Trong đó có thể kể đến định giá bất động sản thế chấp đặc biệt định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá phổ biến và hiệu quả mà Techcombank đã áp dụng để cho vay thế chấp. Bởi lẽ lĩnh vực đó rất quan trọng, căn cứ vào đó Techcombank sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứng được nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn. Tất nhiên đây cũng là một lĩnh vực khó và còn nhiều bất cập. Chính vì lí do đó mà em lựa chọn đề tài: “ Hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Hệ thống hóa cơ sở khoa học về định giá đất - Đánh giá thực trạng công tác định giá đất tại Techcombank. - Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng tại Ngân hàng Techcombank. 3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nghiên cứu công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là phương pháp điều tra, khảo cứu tài liệu và kết hợp chặt chẽ với các phương pháp khác như phân tích, tổng hợp để làm rõ các vấn đề định giá đất và vận dụng những vấn đề lý thuyết đó vào thực tiễn. 5. KẾT CẤU NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và tài liệu tham khảo, nội dung của chuyên đề chia thành 3 chương: Chương 1 : Cơ sở khoa học của định giá đất Chương 2 : Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank Chương 3 : Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank. Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến Th.s Nguyễn Thị Hải Yến đã giúp em hoàn thành đề tài này Đồng thời em cũng xin cảm ơn các anh, chị tại Phòng Định giá đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em trong quá trình được thực tập tại Phòng Định giá của Hội sở Techcombank. Chương 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò của đất 1.1.1. Khái niệm và phân loại đất 1.1.1.1. Khái niệm Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi một quốc gia và mỗi một dân tộc. Có thể nói là điều kiện tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là một vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động của năm yếu tố: đá, thực vật động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Theo Luật đất đai 1993 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “ Đất đai là tài nguyên của quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay.” 1.1.1.2. Phân loại đất Tùy theo mục đích có thể có những cách phân loại khác nhau nhưng đều nhằm mục đích nắm vững các loại đất để bố trí sử dụng và quản lý chúng. Có 2 cách phân loại chủ yếu sau: Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất đai được phân loại như sau: Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; b) Đất trồng cây lâu năm; c) Đất rừng sản xuất; d) Đất rừng phòng hộ; đ) Đất rừng đặc dụng; e) Đất nuôi trồng thủy sản; g) Đất làm muối; h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại: a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi, đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ; Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. Căn cứ để xác định loại đất trên thực địa: Việc xác định loại đất trên thực địa theo các căn cứ sau đây: - Theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; - Theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; - Theo đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. 1.1.2. Đặc điểm của đất Đất đai có bốn đặc điểm chủ yếu sau: Đặc tính không thể sản sinh và tái tạo của đất đai; Là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người; Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu của đất đai; Tính đa dạng và phong phú của đất đai. a) Đặc tính không thể sản sinh và có khả năng tái tạo của đất đai Đất đai là một tài sản cố định, giới hạn về quy mô mà nguồn gốc của đất đai do quá trình phong hóa tự nhiên qua rất nhiều thời kỳ. Chính vì vậy mà đất đai không thể sản sinh được. Nhưng đất đai lai có khả năng tái tạo bởi lẽ : yếu tố quyết định chất lượng của đất đai chính là độ phì. Độ phì là một đặc trưng về chất gắn liền với đất, thể hiện khả năng cung cấp thức ăn, nước cho cây trồng trong quá trình sinh trưởng và phát triển. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất chính là khả năng phục hồi và tái tạo độ phì thông qua tự nhiên hoặc do tác động của con người. Tùy vào mục đích sử dụng mà con người có các giải pháp để tái tạo hay cải thiện đất cho hợp lý. Chính vì đất không thể sản sinh được nên khi sử dụng phải hợp lý, tiết kiệm đi kèm là bảo vệ và tái tạo đất. b) Đất đai là một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người Đất đai trở thành tư liệu sản xuất không thể thiếu được trong quá trình hoạt động sản xuất. Bằng nhiều hình thức khác nhau, con người đã tác động vào đất đai để phục vụ lợi ích của mình. Tác động của con người có thể làm thay đổi tính chất sử dụng của đất, từ đất xấu trở thành đất tốt hoặc thay đổi mục đích sử dụng. Tất cả những tác động ấy đã biến đất đai từ một sản phẩm tự nhiên trở thành sản phẩm lao động. Điều đó đúng trong mọi giai đoạn. Từ xã hội tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất đã biến ruộng đất thành tư bản và ruộng đất đã trở thành một quan hệ kinh tế xã hội. Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ này ngày càng phát triển. Cho đến trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai trở thành đối tượng của sự trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. c) Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai Sở hữu đất đai về bản chất sở hữu đất đai sở hữu toàn xã hội, bởi lẽ đất đai là sản phẩm của tự nhiên, con người khai phá và chiếm hữu thành tài sản chung của bộ lạc, cộng đồng. d) Tính đa dạng và phong phú của đất đai Do đặc tính tự nhiên của đất đai và phân bố cố định trên từng vùng lãnh thổ nhất định gắn liền với điều kiện hình thành đất quyết định, mặt khác nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau chính vì thế mà đất đai rất đa dạng và phong phú, có rất nhiều loại phù hợp với mỗi một mục đích sử dụng khác nhau. Điều đó, đòi hỏi con người khi sử dụng đất phải biết khai thác triệt để lợi thế của mỗi loại đất một cách tiết kiệm và có hiệu quả. 1.1.3. Vai trò của đất Không phải ngẫu nhiên mà C.Mác nói rằng: Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đúng vậy, đất đai có một vai trò hết sức quan trọng đối với sự sống của xã hội loài người và sự phát triển của nền kinh tế. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai là một bất động sản vô cùng quan trọng của mỗi một quốc gia. Nó tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Đối với ngành công nghiệp( trừ ngành khai khoáng) , đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Bởi lẽ muốn xây dựng một nhà máy trước hết phải có địa điểm, một diện tích đất đai nhất định, trên đó sẽ là nơi xây dựng các nhà xưởng để máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà làm việc, đường sá đi lại trong nội bộ. Cùng với sự phát triển của ngành công nghiệp là sự phát triển của ngành xây dựng, các công trình dân cư phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân cư mới. Đối với ngành nông nghiệp thì đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai đóng vai trò là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là đối tượng sản xuất vừa là công cụ sản xuất. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì đất đai có vai trò phát triển thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Quả thật, đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định ( bất động sản), hoặc đầu tư cố định, là thước đo sự giàu nghèo của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chíh, như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Chính vì thế mà khi sử dụng đất đai phải sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm và phải luôn bảo vệ và cải tạo đất. 1.2. Giá trị của đất, các loại giá đất, cách xác định giá trị đất 1.2.1. Khái niệm về giá trị Theo W.Petty, nguồn gốc của giá trị là lao động và đất đai. Ông cho rằng: “ Lao động là cho còn đất đai là mẹ của mọi của cải.” Theo C.Mác, bất kỳ một hàng hóa nào cũng có hai thuộc tính, đó là giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị là lao động xã hội của người sản xuất hàng hóa kết tinh trong đó. Sản phẩm nào không chứa đựng lao động của con người thì không có giá trị. Khi phân tích các yếu tố cấu thành lượng giá trị của hàng hóa, C.Mác cho rằng: để sản xuất hàng hóa không những chỉ cần lao động, mà còn cần các yếu tố khác như công cụ nguyên vật liệu, nhà xưởng…, do đó lượng giá trị hàng hóa bao gồm cả giá trị cũ ( tức là giá trị của những tư liệu sản xuất hàng hóa) và giá trị mới ( tức là hao phí lao động sống). Trong quá trình tồn tại và phát triển của xã hội loài người, vai trò của đất đai ngày càng quan trọng. Các quan hệ đất đai chuyển dần từ chỗ quan hệ khai thác chinh phục tự nhiên sang các quan hệ kinh tế - xã hội. Quan hệ về đất đai không chỉ dừng lại ở các quan hệ đơn thuần về bề mặt diện tích đất đai mà còn bao gồm các công trình gắn liền với đất đai và khả năng sinh lợi của đất đai trước mắt cũng như lâu dài. Do vậy, giá trị đất đai được hiểu bao gồm cả giá trị bản thân đất đai và giá trị của các yếu tố trên đó cùng với khả năng sinh lợi mang lại cho chủ sở hữu. 1.2.2. Cách xác định giá trị của đất Khi đất được dùng để làm tài sản thế chấp thì giá trị của đất được xác định như sau: - Đất do Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở, đất mà hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh do tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm thế chấp, tổ chức tín dụng xem xét, quyết định mức cho vay và tự chịu trách nhiệm về rủi ro vốn cho vay. - Đất do Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm thì giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp, bảo lãnh gồm tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng khi được Nhà nước cho thuê đất ( nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian sử dụng. - Đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng đất. - Đất được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất được Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất. - Trường hợp thế chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất mà người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật thì giá trị quyền sử dụng đất để thế chấp, bảo lãnh được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm. 1.3. Các quan điểm, sự cần thiết định giá đất 1.3.1. Các quan điểm về định giá đất Có rất nhiều quan điểm về định giá bất động sản ( đất), chẳng hạn: Theo điều 4 pháp lệnh giá Việt Nam ngày 08/05/2002 thì Thẩm định giá là công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn cả Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” . Theo Giáo sư W. Seabrooke, viện đại học Portsmouth, Anh: Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ. Theo Giáo sư Lin Lan Yuan, trường xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn. Từ các quan điểm trên, ta rút ra một quan điểm chung cho định giá bất động sản ( đất) như sau: Định giá đất ( bất động sản ) là một nghệ thuật hay khoa học xây dựng giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở thời điểm nhất định có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư kinh tế. 1.3.2. Sự cần thiết định giá đất Định giá là một trong những dịch vụ rất quan trọng của dịch vụ kinh doanh bất động sản. Bởi vì, định giá giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản cố định. Định giá đất là một trong những nghiệp vụ định giá tất yếu của định giá bất động sản. Việc định giá đất rất cần thiết. Chẳng hạn, khi khách hàng dùng bất động sản (đất) thế chấp khi chủ sở hữu của nó muốn thế chấp để vay vốn trong tổ chức tín dụng. Thông qua định giá khách hàng hiểu rõ hơn về giá trị của mảnh đất mà mình đang sử hữu. Còn tổ chức tín dụng như ngân hàng sẽ đưa ra được mức cho vay hợp lý thông qua giá trị định giá mảnh đất. Vì vậy, định giá là tất yếu và cần thiết. 1.4. Các căn cứ định giá và nguyên tắc định giá đất 1.4.1 Các căn cứ định giá đất Để định giá đất cần dựa vào các căn cứ sau: - Quy mô và vị trí của mảnh đất : quy mô m2 đất ra sao, hình thể như thế nào, bề mặt, vị thế, vị trí, cảnh quan. - Chi phí cơ hội của đất: sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; xem đất có phù hợp với quy hoạch , pháp luật hay không. Về mặt kinh tế thì có tạo ra cho chủ sở hữu thu nhập cao nhất hay không. Về mặt kỹ thuật thì có khả năng xây dựng hay không. Thông qua chi phí cơ hội tính được tỉ lệ vốn hóa. - Sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân: Giá trị của đất bị tác động bởi nhiều yếu tố như yếu tố về xã hội, kinh tế, chi phí, môi trường. Các yếu tố này tác động vào giá của đất, vì thế khi định giá cần phải xác định xu hướng biến động của các nhóm yếu tố đó để xem tác động tích cực hay tiêu cực. Từ đó có phương pháp phù hợp. - Sự phù hợp và đóng góp của đất : Sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng, phù hợp với quần thể xung quanh. Đóng góp đến từng bộ phận và đánh giá sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của đất xung quanh và ngược lại. - Khả năng cạnh tranh: dựa vào cung, cầu, giá cả. Về cung thì phải liệt kê các mảnh đất đã phê duyệt nhưng chưa sử dụng. Về cầu thì phải tìm hiểu được khách hàng tiềm năng và thu nhập của họ. Từ đó, cân đối được tỉ lệ về cung cầu. - Căn cứ vào lợi ích tương lai mà đất mang lại : Phải có một tầm nhìn rộng, xét đến trong tương lai xem mảnh đất có đem lại lợi ích hay làm giảm lợi ích hay không, điều đó làm tăng giá trị hay giảm giá trị của đất. Nếu tìm hiểu và ứng dụng được các căn cứ một cách đúng đắn và hợp lý thì sẽ đem lại kết quả cao trong hoạt động định giá. 1.4.2. Nguyên tắc định giá đất Trong định giá đất thường ứng dụng những nguyên tắc chủ yếu sau: nguyên tắc dự báo, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc cung cầu và nguyên tắc cân bằng. - Nguyên tắc dự báo: Giá trị của đất được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai của đất. Khi dự báo có thể dựa vào sự biến động của các thị phần tham gia thị trường. Các thị phần cần dự báo như khả năng tiêu thụ sản phẩm, từ tiêu thụ sẽ biết được nó ảnh hưởng tới thu nhập ra sao, dự báo những ràng buộc, những điều kiện, dự định có thay đổi hay không. - Nguyên tắc thay đổi: Giá của mảnh đất luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố theo thị trường: xã hội, kinh tế, môi trường, chi phí. Về xã hội thì cần chú ý đến dân số, quan niệm dân số, quan niệm tiêu dùng.. Về kinh tế thì chú ý tới việc làm, thu nhập, tình hình phát triển kinh tế nói chung… - Nguyên tắc cung cầu: Giá cả được tạo dựng bởi quan hệ cung cầu, vì vậy phải phân tích cung, cầu về đất đai tại thời điểm định giá vì mức cân bằng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. - Nguyên tắc cân bằng: Phân tích các yếu tố cân bằng bản thân đất như quy mô, hình thể. Đồng thời kết hợp phân tích yếu tố cân bằng giữa đất và các yếu tố xung quanh đất. 1.5. Quy trình định giá đất 1.5.1. Các bước tiến hành khi định giá 1.5.1.1. Xác định mảnh đất cần định giá và giá trị làm cơ sở định giá - Xác định đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của bất động sản cần định giá. - Xác định mục đích định giá. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng, những người sử dụng kết quả định giá. - Xác định những điều kiện ràng buộc và những hạn chế trong xác định đối tượng định giá. - Xác định thời điểm định giá : như giá trị pháp lý với một thời điểm cụ thể. - Xác định nguồn dữ liệu: nguồn thông tin, dữ liệu có được từ đâu, có đảm bảo độ tin cậy, chính xác không. - Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường. 1.5.1.2. Lập kế hoạch định giá Căn cứ vào quy mô và phạm vi để lập kế hoạch định giá. Trong kế hoạch phải xác định rõ thời gian cần thiết để hoàn thành, công việc, nguồn lực, lập sơ đồ công việc từ đó xác định biểu mẫu cần thiết thu thập thông tin cung cầu, các mảnh đất có thể so sánh để xây dựng được đề cương của báo cáo định giá. 1.5.1.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin a) Khảo sát hiện trường - Xem xét vị trí thực tế của đất so với vị trí trên bản đồ và các mô tả pháp lý - Xem xét diện tích của mảnh đất b) Thu thập thông tin - Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của các mảnh đất có thể so sánh được. - Thu thập thông tin về cung cầu, về lực lượng tham gia thị trường, về động thái của người mua, người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản - Một số thông tin khác như: các thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường tác động đến giá trị của mảnh đất; các thông tin về các yếu tố tự nhiên. 1.5.1.4. Phân tích thông tin Sau khi thu thập được thông tin thì phải tiến hành phân tích. Đây là một khâu rất quan trọng.. - Phân tích các thông tin khảo sát hiện trường của mảnh đất, chọn ra các mảnh đất có thể so sánh để định giá trên cơ sở này áp dụng phương pháp định giá. - Phân tích thông tin về thị trường: phân tích hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường; phân tích xu hướng cầu trên thị trường, đánh giá ảnh hưởng của xu hướng này đến giá trị của mảnh đất cần định giá; phân tích về khách hàng tiềm năng; phân tích nhu cầu và khả năng thanh toán. - Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của mảnh đất. 1.5.1.5. Xác định giá trị mảnh đất cần định giá Cần phải chỉ rõ sử dụng phương pháp, áp dụng phương pháp nào để chỉ ra giá trị của mảnh đất cần định giá. Định giá viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp định giá được sử dụng và hòa hợp chỉ số giá trị. 1.5.1.6. Lập báo cáo và chứng thư định giá Báo cáo định giá có thể bằng văn bản hoặc bằng miệng. Có thể viết dưới dạng báo cáo đầy đủ, báo cáo vắn tắt, báo cáo có giới hạn. Còn chứng thư định giá có mẫu quy định, chứng thư định giá nhằm mục đích thông báo cho khách hàng về kết quả định giá. 1.6. Các phương pháp định giá đất 1.6.1. Phương pháp so sánh Khái niệm Phương pháp định giá so sánh là việc xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường nhằm tìm ra giá trị BĐS mục tiêu từ các giao dịch trước đó. Đối tượng áp dụng Là phương pháp duy nhất được sử dụng đất trong các cuộc định giá hàng loạt đối với đất đai Phạm vi áp dụng Áp dụng phương pháp này trong trường hợp các cuộc mua bán có thể so sánh được có sẵn trên thị trường và phải có thị trường đất. Yêu cầu - Chỉ thực hiện so sánh với các mảnh đất tương tự trong cùng một vùng. - Mảnh đất so sánh có tính chất đồng nhất với mảnh đất mục tiêu. - Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây. - Định giá viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường. - Phương pháp định giá so sánh không có mô hình hay công thức cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị. - Chất lượng của thông tin phải cao và có thể so sánh được. - Thị trường cần ổn định, khi thị trường không ổn định người định giá phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng đất phương pháp này. Các bước tiến hành Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các mảnh đất được bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với mảnh đất mục tiêu cần định giá về kiểu cách, điều kiện và vốn. Bước 2: Tiến hành kiểm tra các mảnh đất so sánh để xác định giá trị của chúng và để khẳng định rằng các mảnh đất này có thể so sánh được. Bước 3: Lựa chọn một số mảnh đất có thể so sánh được thích hợp nhất, có thể từ 3 đến 6 mảnh đất để tiến hành phân tích trong cùng khu vực thị trường. Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác nhau ( xấu hơn hoặc tốt hơn) của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu. Bước 5: So sánh với mảnh đất mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố so sánh và điều chỉnh giá trị của mỗi mảnh đất so sánh với mảnh đất mục tiêu. Bước 6: Thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị từ phân tích các mảnh đất so sánh vào một chỉ số giá trị hoặc khoảng giá trị đối với mảnh đất mục tiêu. Khi thực hiện phương pháp định giá so sánh thì phải thực hiện theo sáu bước cơ bản trên. Mặt tích cực -Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là phương pháp ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật. - Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để định giá, so sánh. Mặt hạn chế - Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường hiện tại của mảnh đất nhưng chúng ta phải dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ nên giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi những giao dịch trước đó. - Phương pháp bị hạn chế trong trường hợp thị trường thiếu thông tin và số lượng của các giao dịch trong thị trường không đủ - Trong điều kiện kinh tế pháp lý có những thay đổi nhanh chóng thì cũng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp này. 1.6.2. Phương pháp chi phí Khái niệm Là phương pháp ước tính giá trị thị trường của tài sản dựa trên chi phí tái tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định. Đối tượng áp dụng: Được áp dụng để định giá tất cả các loại BĐS nhưng phù hợp hơn cả là định giá những BĐS ít hoặc không có mua bán trên thị trường, những BĐS không có hoặc ít có khả năng cho thu nhập. Phạm vi áp dụng Khi phần đóng góp của công trình vào giá trị BĐS là nhỏ hoặc dễ xác định và có các cuộc mua bán BĐS loại này. Kỹ thuật áp dụng Giá đất = Giá bán BĐS – giá trị đóng góp của công trình Yêu cầu Phương pháp chi phí chỉ thực hiện được khi xác định được đầy đủ và tương đối chính xác chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo. Các bước thực hiện Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần định giá, coi mảnh đất là mảnh trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất. Bước 2: Ước tính các phí hiện hành để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện có trên mảnh đất. - Xác định ước lượng các chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp của công trình cần định giá vào ngày định giá có hiệu lực Mặt tích cực - Đây là phương pháp dễ làm - Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho giao dịch và các mục đích chuyên biệt. Việc ước tính giá trị theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn, kinh nghiệm của người định giá. Mặt hạn chế - Phương pháp này dựa vào những dữ liệu của thị trường nên có hạn chế giống phương pháp so sánh. - Chi phí thực chất không bằng giá trị và không tạo nên giá trị. - Phần giảm giá khó ước tính khi các công trình đã cũ và không thể hiện được sử dụng tốt nhất - Phương pháp này sử dụng một cách cộng dồn, song tổng của các bộ phận cộng dồn chưa chắc đã bằng tổng giá trị toàn bộ. - Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng và có kinh nghiệm. 1.6.3. Pháp pháp vốn hóa Khái niệm Vốn hóa là quá trình chuyển các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp vốn hóa dùng để định giá các BĐS tạo thu nhập Yêu cầu - Tỷ lệ thu nhập trong đầu tư BĐS phải được dự kiến cao hơn so với tỷ lệ thu nhập có thể thu được từ những loại hình đầu tư khác. - Để áp dụng phương pháp vốn hóa, người định giá cần phải lựa chọn một tỷ lệ vốn hóa thông qua việc thu thập thông tin thị trường về tỉ lệ lãi mà những chủ đầu tư đang thu được trên những đầu tư loại BĐS có rủi ro tương tự. Các bước tiến hành Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của BĐS có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập Bước 2: Ước tính các chi phí vận hành của BĐS để trừ khỏi thu nhập hàng năm. Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các BĐS tương tự Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập ròng để tính ra giá trị BĐS. Mặt tích cực - Là phương pháp phù hợp nhất để định giá bất động sản cho thu nhập. - Đối với bất động sản cho thu nhập một lần và thời gian thu hồi vốn ngắn thì phương pháp thu nhập cho kết quả tin cậy. Mặt hạn chế - Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh về nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi tiền cho thuê trong tương lai. - Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở cho việc dự báo các khoản thu nhập trong tương lai. - Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số tính toán trong những trường hợp như vậy kết quả sẽ ảnh hưởng nhiều đến yếu tố chủ quan. Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 2.1. Khái quát tình hình hoạt động của Ngân hàng Techcombank 2.1.1. Lịch sử hoạt động của Ngân hàng Techcombank Ngân hàng thương mại cổ phần ( TMCP) kỹ thương Việt Nam – Techcombank là một trong những Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên của Việt Nam được thành lập vào ngày 27 tháng 09 năm 1993 với số vốn điều lệ là 20 tỷ đồng và trụ sở chính ban đầu đặt tại số 24 Lý Thường Kiệt, Hoàn Kiếm, Hà Nội. Ngân hàng được thành lập tại nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam để cung cấp các dịch vụ ngân hàng theo Giấy phép hoạt động ngân hàng số 0400/NH – GP do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp vào ngày 06 tháng 08 năm 1993 với thời hạn hoạt động ban đầu là 20 năm và thời gian hoạt động của Ngân hàng được gia hạn lên 99 năm theo Quyết định số 330/QĐ – NH ngày 08 tháng 10 năm 1997 của Ngân hàng nhà nước Việt Nam. Cụ thể như sau: Tên doanh nghiệp: Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam Tên giao dịch: VietNam Technological and commercial joint stock bank Tên viết tắt: Techcombank Địa chỉ trủ sở: 70-72 Bà Triệu, Phường Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm Điện thoại: 9446368 Fax: 9446362 Email: ho@techcombank.com.vn// www.techcombank.com.vn Số Đăng ký kinh doanh: 0555697 Ngày cấp: 07/09/1993. Thay đổi lần cuối ngày 25/12/2007 Tình trạng hoạt động: Đang hoạt động Loại hình doanh nghiệp: Công ty cổ phần Loại hình hoạt động: Doanh Nghiệp Người đại diện theo pháp luật: Chủ tịch hội đồng quản trị Hồ Hùng Anh Vốn điều lệ: 2.521.307.950.000,00 Ngành nghề kinh doanh: Kinh doanh ngân hàng theo quyết định số 143 QĐ-NH5 Ngày 06/08/1993 của thống đốc ngân hàng nhà nước Việt Nam Thành viên: Lê Kiến Thành Nguyễn Thị Nga Tổng công ty hàng không Việt Nam// người trực tiếp quản lý: Trần Đức Lưu Tạ Thị Ngọc Mỹ Nguyễn Thiều Quang Hồ Anh Hùng Đặng Thiên Tân Hoàng Văn Đạo 627 cổ đông khác Quá trình phát triển của Techcombank được chia bởi các cột mốc sau: 1994 – 1995 - Tăng vốn điều lệ lên 51,495 tỷ đồng. - Thành lập Chi nhánh Techcombank Hồ Chí Minh, khởi đầu cho quá trình phát triển nhanh chóng của Techcombank tại các đô thị lớn. 1996 - Thành lập Chi nhánh Techcombank Thăng Long cùng Phòng giao dịch Nguyễn Chí Thanh tại Hà Nội. - Thành lập Phòng giao dịch Thắng Lợi trực thuộc Techcombank Hồ Chí Minh. - Tăng vốn điều lệ tiếp tục lên 70 tỷ đồng. 1998 - Trụ sở chính được chuyển sang tòa nhà Techcombank, 15 Đào Duy Từ, Hà Nội. - Thành lập Chi nhánh Techcombank Đà Nẵng tại Đà Nẵng. 1999 Tăng vốn điều lệ lên 80,020 tỷ đồng. Khai trương Phòng giao dịch số 3 tại phố Khâm Thiên, Hà Nội. 2000 - Thành lập Phòng giao dịch Thái Hà tại Hà Nội. 2001 Tăng vốn điều lệ lên: 102,345 tỷ đồng. Ký kết hợp đồng với nhà cung cấp phần mềm hệ thống ngân hàng hàng đầu trên thế giới Temenos Holding NV, về việc triển khai hệ thống phần mềm Ngân hàng GLOBUS cho toàn hệ thống Techcombank nhằm đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng. 2002 Thành lập Chi nhánh Chương Dương và Chi nhánh Hoàn Kiếm tại Hà Nội. Thành lập Chi nhánh Hải Phòng tại Hải Phòng. Thành lập Chi nhánh Thanh Khê tại Đà Nẵng. Thành lập Chi nhánh Tân Bình tại Thành phố Hồ Chí Minh. Là Ngân hàng Cổ phần có mạng lưới giao dịch rộng nhất tại thủ đô Hà Nội . Mạng lưới bao gồm Hội sở chính và 8 Chi nhánh cùng 4 Phòng giao dịch tại các thành phố lớn trong cả nước. 2003 Chính thức phát hành thẻ thanh toán F@stAccess-Connect 24 ( hợp tác với Vietcombank) vào ngày 05/12/2003. Triển khai thành công hệ thống phần mềm Globus trên toàn hệ thống vào ngày 16/12/2003. Tiến hành xây dựng một biểu tượng mới cho ngân hàng. Đưa Chi nhánh Techcombank Chợ lớn vào hoạt động. Vốn điều lệ tăng lên 180 tỷ tại 31/12/2004. 2004 Ngày 09/06/2004: Khai trương biểu tượng mới của Ngân hàng. Ngày 30/06/2004: Tăng vốn điều lệ lên 234 tỷ đồng. Ngày 02/08/2004: Tăng vốn điều lệ lên 252,255 tỷ đồng. Ngày 26/11/2004: Tăng vốn điều lệ lên 412 tỷ đồng. Ngày 13/12/2004: Ký hợp đồng mua phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ với Compass Plus. 2005 Thành lập các chi nhánh cấp 1 tại: Lào Cai, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, T.P Nha Trang ( tỉnh Khánh Hòa), Vũng Tàu. Đưa vào hoạt động các phòng giao dịch : Techcombank Phan Chu Trinh (Đà Nẵng), Techcombank Cầu Kiều ( Lào Cai), Techcombank Nguyễn Tất Thành, Techcombank Quang Trung, Techcombank Trường Chinh ( Hồ Chí Minh), Techcombank Cửa Nam, Techcombank Hàng Đậu,Techcombank Kim Liên ( Hà Nội). 21/07/2005, 28/09/2005,28/10/2005: Tăng vốn điều lệ lên 453 tỷ đồng, 498 tỷ đồng và 555 tỷ đồng. 29/09/2005: Khai trương phần mềm chuyển mạch và quản lý thẻ của hãng Compass Plus. 03/12/2005: Nâng cấp hệ thống phần mềm Globus sang phiên bản mới nhất Tenemos T24 R5. 2006 Nhận giải thưởng về thanh toán quốc tế từ the Bank of NewYorks, Citibank, Wachovia. Tháng 2/2006: Phát hành chứng chỉ tiền gửi Lộc Xuân. Tháng 5/2006: Nhận cúp vàng “ Vì sự tiến bộ xã hội và phát triển bền vững” do Tổng liên đoàn lao động Việt Nam trao. Tháng 6/2006: Call Center và đường dây nóng 04.9427444 chính thức đi vào hoạt động 24/7. Tháng 8/2006: Moody’s, hãng xếp hạng tín nhiệm hàng đầu thế giới đã công bố xếp hạng tín nhiệm của Techcombank, ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam được xếp hạng bởi Moody’s. Tháng 8/2006: Đại hội cổ đông thường niên thông qua kế hoạch 2006 – 2010; Liên kết cung cấp các sản phẩm Bancassurance với Bảo Việt Nhân Thọ . Tháng 9/2006: Hoàn thiện hệ thống siêu tài khoản với các sản phẩm mới Tài khoản Tiết kiệm đa năng, Tài khoản Tiết kiệm trả lãi định kỳ. Ngày 15/12/2006: Ra mắt thẻ thanh toán quốc tế Techcombank Visa. 2007 Tổng tài sản đạt gần 2,5 tỷ USD. Trở thành ngân hàng có mạng lưới giao dịch lớn thứ hai trong khối ngân hàng thương mại cổ phần với gần 130 chi nhánh và phòng giao dịch tại thời điểm cuối năm 2007. HSBC tăng phần vốn góp lên 15% và trực tiếp hỗ trợ tích cực trong quá trình hoạt động của Techcombank. Chuyển biến sâu sắc về mắt cơ cấu với việc hình thành khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp thành lập Khối Quản lý tín dụng và quản trị rủi ro, hoàn thiện cơ cấu Khối dịch vụ ngân hàng và tài chính cá nhân . Nâng cấp hệ thống corebanking T24R06. Là năm phát triển vượt bậc của dịch vụ thẻ với tổng số lượng phát hành đạt trên 200.000 thẻ các loại. Là ngân hàng Việt Nam đầu tiên và duy nhất được Financial Insights công nhận thành tựu về ứng dụng công nghệ đi đầu trong giải pháp phát triển thị trường. Triển khai chương trình “ Khách hàng bí mật “ đánh giá chất lượng dịch vụ của các giao dịch viên và điểm giao dịch của Techcombank. Ra mắt hàng loạt các sản phẩm mới: như các chương trình Tiết kiệm dự thưởng “ Gửi Techcombank, trúng Mercedes”, Tiết kiệm Tích lũy bảo gia, Tín dụng tiêu dùng, các san phẩm dành cho doanh nghiệp như Tài trợ nhà cung cấp; các sản phẩm dựa trên nền tảng công nghệ cao như F@st i-Bank sản phẩm Quản lý tài khoản tiền của nhà đầu tư chứng khoán F@st S-Bank và cổng thanh toán điện tử cung cấp giải pháp thanh toán trực tuyến cho các trang web thương mại điện tử F@stVietPay. Nhận giải thưởng “ Thương mại Dịch vụ - Top Trade Services 2007” – giải thưởng dành cho những doanh nghiệp tiêu biểu, hoạt động trong 11 lĩnh vực Thương mại Dịch vụ mà Việt Nam cam kết thực hiện khi gia nhập WTO do Bộ Công thương trao tặng. 2008 - 02/2008: Nhận danh hiệu “ Dịch vụ được hài lòng nhất năm 2008” do độc giả của báo Sài Gòn Tiếp thị bình chọn. - 03/ 2008: Ra mắt thẻ tín dụng Techcombank Visa Credit - 05/ 2008: Triển khai máy gửi tiền tự động - Triển khai hàng loạt dự án hiện đại hóa công nghệ như: nâng cấp hệ thống phần mềm ngân hàng lõi lên phiên bản T24.R7, là thành viên của cả hai liên minh thẻ lớn nhất Smartlink và BankNet, kết nối hệ thống ATM với đối tác chiến lược HSBC, triển khai số dịch vụ khách hàng miễn phí ( hỗ trợ 24/7) 1800 588 822,… - 06/2008: Tài trợ cuộc thi Sao Mai Điểm Hẹn 2008 - 08/08/2008: Ra mắt công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Techcombank AMC. - 9/08/2008: Nhận giải thưởng Sao Vàng Đất Việt 2008 do Hội Doanh nghiệp trẻ trao tặng. - 09/2008: Tăng tỷ lệ sở hữu của đối tác chiến lược HSBC từ 15% lên 20% và tăng vốn điều lệ lên 3.165 tỷ đồng. 2.1.2. Chức năng, nhiệm vụ Techcombank là một ngân hàng thương mại cổ phần đa năng với các chức năng nhiệm vụ chủ yếu sau: Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của các tổ chức và cá nhân. Tiếp nhận vốn ủy thác đầu tư và phát triển của các tổ chức tín dụng trong nước. Vay vốn từ Ngân hàng Nhà nước và các tổ chức tín dụng. Cho vay ngắn hạn, trung hạn, dài hạn đối với các tổ chức, cá nhân. Góp vốn, liên doanh và đầu tư cổ phiếu, trái phiếu. Chiết khấu thương phiếu, trái phiếu, chứng từ có giá trị. Thực hiện thanh toán cho các tổ chức, cá nhân. Kinh doanh ngoại tệ, vàng bạc đá quý. Thực hiện thanh toán quốc tế và các dịch vụ liên quan đến thanh toán quốc tế. Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong nước và ngoài nước dưới nhiều hình thức. 2.1.3. Cơ cấu tổ chức 2.1.3.1 Ban lãnh đạo Techcombank Hội đồng quản trị: 1. Ông Hồ Hùng Anh Chủ Tịch Ông Nguyễn Đăng Quang Phó Chủ Tịch Ông Nguyễn Thiều Quang Phó Chủ tịch Ông Trần Đức Lưu Phó Chủ Tịch Ông Ngô Trí Dũng Phó Chủ Tịch Ông Lê Hữu Báu Thành Viên Ông Nguyễn Cảnh Sơn Thành Viên Ông Brian Fredrick Thành Viên Ông Hoàng Văn Đạo Thành Viên Ban giám đốc: Ông Nguyễn Đức Vinh Tổng Giám Đốc Bà Nguyễn Thiên Hương Phó Tổng Giám Đốc Bà Nguyễn Thị Tâm Phó Tổng Giám Đốc Ông Nguyễn Duy Phú Phó Tổng Giám Đốc Bà Lưu Ánh Xuân Phó Tổng Giám Đốc Ông Lê Xuân Vũ Phó Tổng Giám Đốc Bà Đỗ Diễm Hồng Phó Tổng Giám Đốc Ông Trần Hoài Phương Phó Tổng Giám Đốc Ông Phạm Quang Thắng Phó Tổng Giám Đốc Ông Nguyễn Thành Long Phó Tổng Giám Đốc Ban Kiểm Soát : 1. Bà Nguyễn Thu Hiền Trưởng Ban Kiểm Soát 2. Ông Nguyễn Quỳnh Lâm Thành viên Ban Kiểm Soát chuyên trách 3. Bà Nguyễn Quỳnh Anh Thành viên 4. Ông Phạm Xuân Đỉnh Thành viên Ngoài ban lãnh đạo còn có Trưởng, phó của các phòng ban. Theo thống kê thì tính đến thời điểm 2007 Techcombank có hơn 4000 nhân viên. 2.1.3.2 Sơ đồ tổ chức ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ EXCO Uỷ ban Quản lý rủi ro Ủy ban Chính sách tiền lương Văn phòng HĐQT Ủy ban đầu tư chiến lược TỔNG GIÁM ĐỐC Ủy ban tín dụng Ủy ban Quản lý tài sản nợ & có Ban chỉ đạo IT BAN KIỂM SOÁT Khối Dịch vụ ngân hàng Trung tâm Quản lý nguồn vốn và giao dịch trên thị trường tái chính Khối Quản trị nguồn nhân lực. Khối Quản lý tín dụng và quản trị rủi ro. Trung tâm Ứng dụng và phát triển sản phẩm dịch vụ công nghệ ngân hàng Khối Pháp chế và kiểm soát tuân thủ. Khối Vận hành. Khối Tham mưu. Trung tâm Thẻ và dịch vụ tín dụng tiêu dùng Trung tâm Dịch vụ tài chính nhà ở. Trung tâm Dịch vụ tài chính và đầu tư cá nhân. Trung tâm Quản lý thu nợ và kiểm soát rủi ro tín dụng bán lẻ. Trung tâm Dịch vụ và hỗ trợ mạng lưới bán lẻ. Trung tâm Phát triển bán và tiếp thị dịch vụ ngân hàng. Phòng Kinh doanh và giao dịch tiền tệ ngoại hối. Phòng Quản lý đầu tư tài chính. Phòng Giao dịch các thị trường hàng hóa. Ban phát triển sản phẩm. Phòng Tuyển dụng. Phòng Chính sách đãi ngộ. Phòng Quản trị thông tin và chính sách nhân sự. Trung tâm đào tạo. Phòng Thẩm định các dự án trung và dài hạn. Phòng Quản trị rủi ro tín dụng. Phòng Quản trị rủi ro thị trường. Phòng Quản trị rủi ro vận hành. Phòng Thẩm định miền Bắc. Phòng Thẩm định miền Trung Phòng Thẩm định miền Nam Phòng Định giá tài sản. Phòng Bảo mật thông tin Phòng Hỗ trợ và phát triển hệ thống. Phòng Công nghệ thẻ và ngân hàng điện tử. Phòng Hạ tầng truyền thông. Ban IT miền Trung. Ban IT miền Nam. Phòng Pháp chế và kiểm soát tuân thủ. Ban Xử lý nợ và khai thác tài sản. Phòng Kiểm soát nội bộ. Trung Tâm thanh toán. Trung tâm Kiểm soát tín dụng và hỗ trợ kinh doanh. Trung tâm Dịch vụ khách hàng. Phòng Kho quỹ Phòng Quản lý đầu tư xây dựng. Văn phòng. Phòng Quản lý chất lượng. Phòng Tiếp thị, phát triến sản phẩm và chăm sóc khách hàng. Phòng Kế hoạch tổng hợp. Phòng Tài chính kế toán. Ban dự án phát triển hệ thống quản trị thông tin. Khối dịch vụ khách hàng doanh nghiệp Phòng Quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Bắc và miền Trung Phòng Quản lý tiền tệ và tài trợ thương mại miền Nam. Phòng Quản trị sản phẩm. Phòng Phân tích kinh doanh và thị trường. Phòng Khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ Phòng Khách hàng doanh nghiệp lớn. CÁC SỞ GIAO DỊCH, CHI NHÁNH VÀ PHÒNG GIAO DỊCH 2.1.4. Kết quả hoạt động Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn nhưng có thể thấy rằng Techcombank, với những chính sách, phương châm đúng đắn, phù hợp với hoàn cảnh hiện tại và có một tầm nhìn chiến lược cao thì Techcombạn đã gặt hái được rất nhiều thành công. Năm 2008 là một minh chứng rất rõ, là một năm Techcombank đạt được những kết quả quan trọng trong việc củng cố hệ thống quản lý, nâng cao tính chuyên nghiệp và tăng trưởng nhanh, thực hiện một bước tiến quan trọng trong chiến lược phát triển trở thành một ngân hàng hàng đầu ở Việt Nam. Các kết quả chủ yếu • Tổng tài sản Techcombank: 59.360 tỷ đồng, tăng 19.818 tỷ đồng so với tháng 12/2007, đạt 93% so với kế hoạch. • Lợi nhuận trước thuế cả năm đạt: 1.600,348 tỷ đồng (vượt 569,348 tỷ so với kế hoạch đã được điều chỉnh), đạt 155% so kế hoạch và bằng 225% so với thực hiện năm 2007. • Tổng nguồn huy động bằng 149% so với thực hiện năm 2007, đạt 98% so kế hoạch, trong đó chủ yếu do huy động từ tổ chức kinh tế bị giảm so kế hoạch nhưng vẫn bằng 101% so thực hiện năm 2007. Đơn vị: Triệu đồng Cơ cấu 31/12/2007 31/12/2008 So sánh Kế hoạch Thực hiện 31/12/2007 %KH Cho vay khách hàng 19.841.131 28.411.000 26.018.985 131% 92% Tổng nguồn huy động 34.847.364 52.898.000 51.894.701 149% 98% - Các TCKT 10.057.308 14.811.440 10.197.454 101% 69% - Dân cư 14.119.268 28.406.226 29.733.224 211% 105% - Các TCTD 10.670.788 9.680.334 11.964.023 112% 123% Vốn chủ sở hữu 3.573.416 5.348.994 5.615.554 157% 105% - Vốn điều lệ 2.521.308 3.642.014 3.642.014 144% 100% Tổng tài sản 39.542.496 63.642.000 59.360.485 150% 93% Lợi nhuận trước thuế 709.740 1.031.000 1.600.348 225% 155% ( Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh năm 2008 của Techcombak) Theo bảng so sánh thì chúng ta thấy được kết quả hoạt động năm 2008 của Techcombank có một số chỉ số không đạt kế hoạch đề ra, về tổng tài sản, về dư nợ, về huy động, nhưng nhìn chung kết quả hoạt động trong năm 2008 của Techcombank tiếp tục có sự tăng trưởng tốt so với năm 2007, các chỉ tiêu chính đặc biệt là chỉ tiêu lợi nhuận đạt 155% so với kế hoạch đề ra và bằng 225% so năm 2007. Hình ảnh của ngân hàng đang được nhận biết rộng rãi trên phạm vi cả nước đặc biệt là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các tỉnh thành phố lớn trên khắp cả nước. Mạng lưới các chi nhánh, Phòng Giao dịch không ngừng được mở rộng với hoạt động ngày càng hiệu quả góp phần quan trọng trong việc tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng. Các sản phẩm dịch vụ mới giàu chất công nghệ được ra mắt đều đặn khẳng định thế mạnh của ngân hàng trong việc ứng dụng công nghệ. Những kết quả đạt được trong năm 2008 tiếp tục là một bước tiến vững chắc cho chiến lược 5 năm 2005-2010 của ngân hàng, kết quả kinh doanh năm 2008 cho thấy Techcombank đang tiếp tục phát triển ổn định, bền vững, tăng trưởng trên cơ sở kiểm soát được rủi ro. 2.2. Thực trạng công tác định giá đất tại Ngân hàng Techcombank 2.2.1. Quy trình định giá đất tại Ngân hàng Techcombank Giải thích từ viết tắt - TSĐB: Tài sản đảm bảo - HS: Hồ sơ - HĐ : Hợp đồng - KH: Khách hàng - KQ: Kho quỹ - ĐK: Điều kiện - PGD: Phòng giao dịch - PKD: Phòng kinh doanh - TTKD HO: Trung tâm kinh doanh hội sở - Phòng KTGD&KQ: Phòng kế toán giao dịch và kho quỹ - ĐKGDĐB: Đăng ký giao dịch đảm bảo. - CVKH: chuyên viên khách hàng - Ban KS & HTKD: Ban kiểm soát và hỗ trợ kinh doanh - Ban TĐ&QLRR: Ban thẩm định và quản lý rủi ro tín dụng - UBND: Ủy ban nhân dân. 2.2.2.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng CVKH tiếp nhận hồ sơ tài từ KH và kiểm tra hồ sơ TSĐB. TSĐB phải có đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của chủ tài sản đối với tài sản đó hoặc tính chân thực, hợp lệ của tài sản. Trường hợp tài sản không có đủ hồ sơ, CVKH từ chối nhận TSĐB của KH. a) Điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp CVKH có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sở hữu và sử dụng của chủ tài sản đối với tài sản. Hồ sơ pháp lý của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất thuê như sau: Quyền sử dụng đất - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( sổ đỏ) - Quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ giao đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam Dân chủ cộng hòa, chính phủ Cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp. - Giấy tờ thừa kế, tặng cho được UBND phường xã xác nhận và đất không có tranh chấp kèm theo bản chính giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất hợp pháp của người cho thừa kế, cho, tặng. - Bản án hoặc quy định của tòa án đã có hiệu lực pháp luật hoặc quy định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kèm theo các giấy tờ chứng minh nguồn gốc của đất( Nếu có) . - Giấy tờ chuyển nhượng đất đai kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được UBND phường xã, thị trấn thẩm tra là đất không có tranh chấp và được UBND quận huyện, thành phố xác nhận thẩm tra của cấp dưới. Quyền sử dụng đất thuê - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuê ( cho thuê lâu dài và có thời hạn). - Quy định cho thuê đất của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Những giấy tờ cho thuê đất được cơ quan có thẩm quyền thời Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ cộng hòa Miền Nam Việt Nam, Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam cấp. - HĐ thuê đất đối với các cơ quan được phép xây dựng kinh doanh cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Các trường hợp khác - Trường hợp quyền sử dụng đất đã có một trong các loại giấy tờ trên nhưng đã qua quá trình chuyển nhượng thì HĐ chuyển nhượng phải có xác nhận của công chứng Nhà nước hoặc UBND cấp quận huyện, thị xã trực thuộc tỉnh kèm theo tờ khai lệ phí trước bạ và biên lai nộp thuế trước bạ chứng minh đã hoàn thiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. b) Kiểm tra hiện trạng và định giá đất làm đảm bảo. Điều kiện và cách thức định giá đất làm đảm bảo được quy định như sau: Điều kiện - Về nguồn gốc đất nhận thế chấp : + Đất nhận thế chấp là đất do Nhà nước cấp, đất thừa kế, đất do mua bán, chuyển nhượng hoặc trao đổi hoặc đất thuê của Nhà nước nhưng nguồn gốc đất phải rõ ràng, hợp pháp và hợp lệ. + Nguồn gốc đất và tính hợp pháp, hợp lệ của đất được thể hiện qua các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được liệt kê ở điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp nêu trên. + Techcombank không nhận thế chấp đối với đất lấn chiếm, đất không có nguồn gốc rõ ràng hoặc không hợp lệ. Trường hợp khu đất thế chấp có một phần là đất lấn chiếm thì Techcombank chỉ định giá phần đất có giấy tờ đầy đủ, phần đất lấn chiếm không được định giá nhưng được coi là gắn liền với tài sản thế chấp và cũng thuộc tài sản thế chấp. - Về mục đích sử dụng đất: + Techcombank chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng cho các mục đích xây dựng nhà ở ( bao gồm đất vườn liền kề gắn với đất ở), đất trụ sở, văn phòng, khách sạn, cơ sở sản xuất, nhà máy, nhà xưởng, nhà kho và các công trình xây dựng dân dụng khác. + Không nhận thế chấp các loại đất sử dụng cho mục đích lâm nghiệp, nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất dùng cho mục đích quân sự, công cộng, đất chưa sử dụng, đất hoang. - Về phạm vi địa giới: Chỉ nhận thế chấp quyền sử dụng đất đối với đất thuộc địa giới hành chính sau: + Đất thuộc phạm vi thành phố Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh. + Đất thuộc nội thành, nội thị của các thành phố, thị xã trực thuộc tỉnh. + Đất thuộc các địa phương lân cận với Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng nhưng không cách xa quá 30km kể từ trung tâm các thành phố nói trên. + Đất có mặt tiền giáp với đường quốc lộ. + Đất do khu chế xuất, khu công nghiệp đã được quy hoạch Không nhận thế chấp đất nằm ngoài phạm vi địa giới hành chính nêu trên. Hạn chế nhận thế chấp đất nằm trong phạm vi địa giới trên nhưng nằm sâu trong ngõ, ngõ, ngách nhỏ dưới 2m các trường hợp này phải xem xét kỹ khả năng phát mại của tài sản. - Các điều kiện khác đối với đất: + Đất không có tranh chấp: Đối với đất đã có sổ đỏ, sổ trắng hoặc HĐ mua bán nhà đất của các công ty mua bán nhà thì không nhất thiết phải xác định tranh chấp trừ trường hợp có nghi ngờ. Đối với đất có các giấy tờ sở hữu không thuộc 03 loại giấy tờ trên thì phải có xác nhận của UBND xã, phường hoặc sở địa chính là đất không có tranh chấp, nếu không có xác nhận của các cơ quan trên thì không nhận thế chấp. + Đất không nằm trong phạm vi quy hoạch: Việc xác định đất có thuộc phạm vi quy hoạch hay không không phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết của địa phương. Khi xác minh đất có thuộc quy hoạch hay không, CVKH có thể dựa vào xác nhận của UBND xã, phường hoặc tìm hiểu qua các kênh thông tin khác. + Đối với đất đi thuê phải thỏa mãn 2 điều kiện dưới đây: Đất phải thuê của các cơ quan Nhà nước, các doanh nghiệp có thẩm quyền cho thuê đất ( sở địa chính, các chủ đầu tư khu chế xuất, khu công nghiệp, các chủ đầu tư được thuê đất của Nhà nước cho thuê lại. Thời gian thuê còn lại phải từ 05 năm trở lên nhưng phải lớn hơn thời hạn thế chấp tối thiểu là 02 năm. Định giá Định giá quyền sử dụng đất - Định giá với đất không phải đi thuê + Đối với đất có nguồn gốc do Nhà nước cấp đất thừa kế, đất do mua bán chuyển nhượng mà có thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định bằng: Trung bình cộng của giá trị đất theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành( không tính hệ số sinh lời) và giá trị thị trường của đất đai tại thời điểm thế chấp nhưng không vượt quá k lần giá trị thị trường của đất theo khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành. Hệ số k được quy định như sau: 1. Hệ số k áp dụng đối với thành phố Hà Nội Đơn vị: lần Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đường 1 Mức A 7,5 6,5 6,5 6,0 Mức B 7,0 6,0 6,0 5,5 Loại đường 2 Mức A 6,5 5,5 5,5 5,0 Mức B 6,5 5,5 5,2 4,5 Loại đường 3 Mức A 6,5 5,5 5,0 4,0 Mức B 6,0 5,0 4,5 3,5 Loại đường 4 Mức A 6,0 5,0 4,5 3,0 Mức B 5,5 4,5 4,0 2,0 + Các quy định về đất như loại đường phố mức đất và vị trí đất được áp dụng tại thành phố Hà Nội được áp dụng như quy định về khung giá các loại đất thực hiện nghị định số 87/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ trên địa bàn thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quy định số 3519/QĐ-UB ngày 12/09/1997 của UBND thành phố Hà Nội. + Đối với đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là “ đất vườn liền kề”: giá trị quyền sử dụng đất vườn liền kề được xác định theo khung giá đất do UBND thành phố Hà Nội áp dụng tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số sinh lời k tối đa là 1,8. 2. Hệ số k áp dụng với đất tại thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị: lần Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đường 1 7,5 6,5 5,5 4,0 Loại đường 2 6,5 6,0 4,0 3,5 Loại đường 3 6,0 5,5 3,5 3,0 Loại đường 4 5,5 5,0 3,0 2,0 + Các quy định về đất như loại đường phố tại thành phố Hồ Chí Minh được áp dụng như quyết định số 05- QĐ/UB – QLĐT về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 04/01/1995. + Đối với đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở là “ đất vườn” : giá trị quyền sử dụng đất vườn được xác định theo khung giá đất do UBND thành phố Hồ Chí Minh áp dụng tại thời điểm thế chấp nhân với hệ số sinh lời k tối đa là 1,8. 3. Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Đà Nẵng Đơn vị: lần Loại đất Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Đường phố loại 1 3,0 2,5 2 1,5 Đường phố loại 2 2,5 2,2 1,4 1,2 Đường phố loại 3 2,0 2,0 1,2 1,0 Đường phố loại 4 1,8 1,5 1,0 1,0 Các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Đà Nẵng được áp dụng như quyết định 85/2000/QĐ-UB do UBND thành phố Đà Nẵng ban hành ngày 20/07/2000. 4. Hệ số k áp dụng đối với đất tại thành phố Hải Phòng Đơn vị: lần Loại đất Hệ số k Loại đất Hệ số k Đường phố loại 1 4,0 Đường phố loại 5 2,8 Đường phố loại 2 3,5 Đường phố loại 6 2,5 Đường phố loại 3 3,0 Các loại đường phố còn lại 2,0 Đường phố loại 4 3,0 Nguồn: phụ lục PL – TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank Các quy định về đất như loại đường phố, vị trí đất tại thành phố Hải Phòng được áp dụng như QĐ số 208/QĐ/UB do UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 11/02/1998. + Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới mở, mới được nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê và quy định trong quy định của UBND các tỉnh thành phố: Đối với đất thuộc các loại đường/ phố mới mở, nâng cấp, sửa chữa chưa được liệt kê quy định trong các quy định về khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố: thì khung giá đất tại quy định của các loại đường/ phố lân cận, có cùng điều kiện cơ sở hạ tầng. Việc định giá với loại đất này được xác định tương tự như đối với đường phố được quy định trong khung giá đất của UBND thành phố: được tính bằng trung bình cộng giữa giá thị trường và giá trị theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá k lần giá trị đất theo khung giá của đường phố lân cận. + Định giá đối với đất ven đô thị đã được xét duyệt quy hoạch của UBND tỉnh, thành phố: Đối với các thửa đất tại các khu ven đô thị đã được UBND thành phố nơi có đất xét duyệt quy hoạch trở thành các khu đô thị mới thuộc thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng, thành phố Đà Nẵng việc định giá được xác định bằng giá trị trung bình cộng giữa giá thị trường và giá trị theo khung giá do UBND tỉnh, thành phố nơi có đất ban hành nhưng không được vượt quá 3,5 lần giá trị theo khung giá. + Đối với các thửa đất thuộc các khu đô thị mới tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phòng, thành phố Đà Nẵng : Đối với các thửa đất thuộc các khu đô thị mới, nếu HĐ mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu tư được ký trước ngày 31/12/2000, giá trị định giá có thể tính bằng trung bình cộng giữa giá trị HĐ và giá trị thị trường tại thời điểm định giá. Trong trường hợp HĐ mua bán với chủ đầu tư được ký sau thời điểm nêu trên, giá trị định giá sẽ được xác định bằng giá trị của HĐ mua bán quyền sử dụng đất với chủ đầu tư. + Định giá các thửa đất thuộc các đường phố mới trước đây thuộc các huyện nay được nâng cấp thành quận ( nhưng chưa được điều chỉnh khung giá đất) : Đối với đất thuộc các loại đường phố trước đây thuộc huyện nay đã được nâng cấp thành quận nhưng UBND thành phố chưa sửa đổi điều chỉnh khung giá đất: việc định giá được xác định bằng trung bình cộng giữa giá trị theo khung giá do UBND thành phố ban hành và giá trị thị trường ( giá trị thị trường này phải do một công ty bất động sản có uy tín đánh giá). + Với các thửa đất không thuộc quy định các điểm nêu trên đây, việc định giá được xác định theo khung giá do UBND tỉnh thành phố nơi có đất ban hành. - Định giá đất đi thuê + Đối với đất có nguồn gốc đi thuê đã trả tiền trước mà thời gian trả tiền còn lại trên 05 năm thì giá trị quyền sử dụng đất bao gồm: Tiền đền bù thiệt hại, tiền giải phóng mặt bằng khi thuê đất( nếu có) Chi phí san lấp, cải tạo mặt bằng(nếu có) Tiền thuê đất đã trả trừ đi thời gian sử dụng + Đối với đất đi thuê mà tiền trả hàng năm, hoặc đã trả tiền trước nhiều năm nhưng thời gian đã trả tiền thuê còn dưới 05 năm thì vẫn nhận thế chấp quyền sử dụng đất nhưng không tính giá trị quyền sử dụng đất. - Các trường hợp định giá đất khác Đối với các trường hợp định giá khác quy định định giá trên đây, việc nhận TSĐB là bất động sản phải có ý kiến của ban Tổng giám đốc. 2.2.2.2. Lập biên bản kiểm tra, định giá Trước khi kí HĐ thế chấp, bảo lãnh, CVKH phải tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp, nội dung công việc gồm: - Kiểm tra bản chính giấy tờ về tài sản để xác định nguồn gốc đất, nguồn gốc các giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ của tài sản, đối chiếu với quy định tại điều kiện về hồ sơ tài sản thế chấp xem có phù hợp không. Trường hợp giấy tờ không rõ ràng hoặc có những nghi vấn thì phải xác minh tại nơi đã cấp giấy tờ đó. - Xác định các đồng sở hữu của tài sản, đảm bảo tất cả các đồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thế chấp, tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này. Đối với các cá nhân, hộ gia đình việc xác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế chấp. Có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tài sản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người. - Kiểm tra hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp, bảo lãnh phải được kiểm tra thực tế tại hiện trường. Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lại địa chỉ, thực trạng về quy mô, kế cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem có tranh chấp hay không, không thuộc diện quy hoạch hay không. Khi kiểm tra hiện trường có thể kết hợp người gặp gỡ người dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủ hơn về tài sản. Khi kiểm tra hiện trường thực tế TSĐB, CVKH tiến hành chụp ảnh mảnh bất động sản và sử dụng ảnh lưu hồ sơ, ảnh chụp phải thể hiện ít nhất được 3 nội dung: mặt bằng hoặc ngõ… nơi có bất động sản, toàn cảnh. - Lập biên bản kiểm tra và định giá, biên bản như sau: CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc BIÊN BẢN KIỂM TRA, ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO Hôm nay, ngày …../…../200…,tại……… chúng tôi gồm: 1. Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam – Techcombank Chi nhánh Trụ sở tại Điện thoại Fax Người đại diện Ông/bà Chức vụ Ông/bà Chức vụ Bên thế chấp/bên bảo lãnh ¨ Cá nhân /¨ pháp nhân Ông/bà / công ty Ông/bà CMND số / Giấy chứng nhận do CMND số ĐKKD số cấp ngày…./…./ Địa chỉ / Trụ sở tại Thường trú Điện thoại: / Điện thoại Email: Fax: Do ông/ bà Chức vụ Làm đại diện theo giấy ủy quyền số: Ngày …./…./200…của Các bên đã tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp và cùng nhau lập biên bản này làm cơ sở cho việc nhận thế chấp, quản lý và giám sát tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. 1. Tài sản thế chấp Khu nhà đất nằm tại số 3. Bên được bảo lãnh ¨Cá nhân / ¨ Pháp nhân Ông/bà / Công ty Ông/bà CMND số / Giấy chứng nhận do CMND số ĐKKD số cấp ngày…./…./ Địa chỉ / Trụ sở tại Thường trú Điện thoại: / Điện thoại Email: Fax: Do ông/ bà Chức vụ Làm đại diện theo giấy ủy quyền số: Ngày …./…./200…của Các bên đã tiến hành kiểm tra tài sản thế chấp và cùng nhau lập biên bản này làm cơ sở vủa việc nhận thế chấp, quản lý tài sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam. 1.Tài sản thế chấp Khu nhà đất nằm tại số…………….ngõ/ngách hoặc xã/thôn/xóm……… đường/phố……………………………..,phường………..quận/huyện………..tỉnh/thành phố . 2. Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ trắng, giấy giao đất, giao nhà…)số….., do ( tên cơ quan)……………..cấp, ngày …..tháng…..năm…. 3. Hiện trạng tài sản - Khu đất có diện tích …….m2(bằng chữ………………………..m2) - Diện tích đất xây dựng …….m2, Tổng diện tích sân xây dựng: ……….m2. - Khu đất có mặt tiền rộng…...m tiếp giáp với mặt đường/phố hoặc ngõ ngách……...( ghi rõ tên đường/phố hoặc ngõ ngách, rộng …..m. Các mặt còn lại tiếp giáp với ( mô tả chi tiết vị trí tiếp giáp các mặt còn lại của khu nhà đất). …………………………………………………………………….. - Căn nhà được xây dựng bằng loại vật liệu……….số năm…….(ghi rõ năm xây dựng) đã được sửa chữa nâng cấp(nếu có) vào năm……………………. 4. Định giá 4.1. Căn cứ để định giá - Căn cứ vào quyết định số…….ngày……của UBND Tỉnh/thành phố…... quy định về phân loại và mức giá đất tại các đường phố tại các Tỉnh/Thành phố. - Căn cứ hướng dẫn số……ngày …..của Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam về việc nhận thế chấp quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất. - Căn cứ vào quy mô, kết cấu thực tế của công trình tại thời điểm định giá, các bên thống nhất định giá như sau: 4.2. Định giá tài sản a. Định giá đất Theo quyết định số ……ngày…..của UBND Tỉnh/Thành phố……, khu nhà đất thuộc từng loại…..,mức…..,vị trí…… - Định giá theo khung Diện tích (m2) x đơn giá/m2 = giá theo khung - Định giá theo thị trường Theo thảm khảo giá thị trường tại khu vực hiện tại khoảng…..cây vàng( tương đương…VND) Diện tích (m2) x giá thị trường/m2 = giá theo thị trường - Định giá theo trung bình cộng giữa giá thị trường và giá theo khung (Giá theo khung + giá thị trường) = giá trung bình cộng - Giá theo khung quy định nhân (x) với số k Giá theo khung x k = giá theo hệ số k Trị Giá đất được định giá là …………………..Giá trị được lựa chọn theo hệ số k hoặc giá trung bình cộng( tùy theo so sánh giá nào có giá trị thấp hơn) (1) b.Định giá giá trị xây dựng - Diện tích xây dựng x đơn giá xây dựng = Nguyên giá - Khấu hao = tỷ lệ khấu hao x Nguyên giá = Giá trị khấu hao - Giá trị còn lại = Nguyên giá – Giá trị khấu hao (2) Vậy giá trị khu nhà đất được định giá: (1) + (2) Trị giá định giá = Giá theo hệ số k hoạc giá trung bình cộng + giá trị còn lại Hai bên thống nhất định giá tài sản thế chấp là ………………………VND ( Bằng chữ ………………………………………………………………….) Biên bản được lập thành 03 ( hoặc 04) mỗi bên giữ 01 bản có giá trị như nhau và 01 bản gửi phòng công chứng Nhà nước. Chúng tôi những người tham gia lập biên bản này ký tên đươi đây xác nhận nội dung trên là đúng sự thật. Đại diện Ngân hàng Đại diện bên bảo lãnh Đại diện bên vay vốn (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) (Nguồn: mẫu MB-TSĐB/03/01 của hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank) Việc định giá phải được thể hiện bằng văn bản trên và phải lấy đầy đủ chữ ký của các bên, bao gồm: các đồng sở hữu tài sản thế chấp, CVKH, cán bộ Ban KS & HTKD hoặc cán bộ thuộc Ban TĐ & QLRRTD Trường hợp các đơn vị không có chuyên viên Ban KS & HTKD và Ban TĐ & QLRRTD, biên bản định giá phải do lãnh đạo phòng kinh doanh ký. Biên bản kiểm tra, định giá phải đầy đủ các yếu tố và đúng với thực tế của tài sản. Nghiêm cấm các trường hợp biên bản lập khống, lập biên bản không đúng với thực tế. 2.2.2.3. Kiểm soát a) Nguyên tắc kiểm soát Việc kiểm soát nội dung thẩm định TSĐB gắn liền với việc kiểm soát nội dung thẩm định một giao dịch tương ứng nhất định của KH. b) Nội dung kiểm soát - Kiểm soát các thông tin thẩm định tài sản của CVKH, đảm bảo việc thẩm định TSĐB tuân thủ đáp ứng những quy định của Ngân hàng Nhà nước của Techcombank. - Yêu cầu CVKH điều chỉnh, bổ sung thêm các thông tin nêu trong phần thẩm định tài sản đảm bảo đầy đủ và chính xác. - Ý kiến của người kiểm soát thống nhất hay không thống nhất với cách định giá và mức tối đa của giao dịch tương ứng trên TSĐB và các ý kiến bổ sung( nếu có). 2.2.2.4. Hoàn thiện quy trình định giá tài sản đảm bảo Sau khi kiểm soát xong thấy giống nhau và đồng nhất thì tiến hành thủ tục nhận tài sản đảm bảo, ký kết hợp đồng tài sản đảm bảo, quản lý tài sản a) Hoàn thiện thủ tục nhận tài sản đảm bảo Các thủ tục nhận TSĐB cần thiết trước khi kí kết HĐ TSĐB: - CVKH thực hiện xác nhận số dư và phong tỏa đối với các chứng từ có giá ghi danh. - Cán bộ phòng KTKD&KQ nhận bàn giao TSĐB đối với các TSĐB được quản lý theo phương thức Techcombank trực tiếp giữ và quản lý tài sản trong kho quỹ của Techcombank. - CVKH ( Ban KS & HTKD tham gia hỗ trợ CVKH) thực hiện thủ tục niêm phong kho hàng đối với TSĐB quản lý theo phương thức kho hàng niêm phong. - CVKH (Ban KS & HTKD tham gia hỗ trợ CVKH) thực hiện thủ tục kiểm kê hàng hóa, bàn giao hàng hóa cho bên quản lý kho đối với TSĐB quản lý theo phương thức kho 3 bên Soạn thảo hợp đồng của TSĐB Ban KS & HTKD thực hiện soạn thảo các hợp đồng TSĐB, kiểm soát nội dung hợp đồng TSĐB và ký nháy vào phần cuối của từng trang tài liệu ( các đơn vị chưa có Ban KS & HTKD sẽ do CVKH thực hiện). Ban KS & HTKD chuyển lại các HĐ, văn bản cho các CVKH. Hợp đồng TSĐB được soạn thảo theo mẫu của Techcombank, được quy định trong các hướng dẫn nhận TSĐB của Techcombank. CVKH thực hiện chuyển các HĐ TSĐB cho KH và bên bảo lãnh ( nếu có) để thực hiện kí kết HĐ TSĐB và các văn bản khác. Kiểm soát: Sau khi KH và bên bảo lãnh ( nếu có) đã đăng ký HĐ TSĐB và chuyển lại cho CVKH : Lãnh đạo phòng kinh doanh/ phòng giao dịch thực hiện b) Ký kết hợp đồng TSĐB Sau khi hợp đồng TSĐB đã được lãnh đạo phòng kinh doanh/ phòng giao dịch kí kiểm soát nội dung ( nếu có), CVKH chuyển hợp đồng lên các cấp có thẩm quyền (đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc) để ký kết hợp đồng TSĐB. Đại diện theo ủy quyền của Tổng giám đốc bao gồm: Giám đốc( GĐ) /PhóGĐ chi nhánh, GĐ/ PGĐ TTKD H.O Trưởng phòng kinh doanh/ Trưởng phòng GĐ nếu có ủy quyền của Tổng GĐ Những cán bộ chỉ định được Tổng GĐ ủy quyền để thực hiện kí kết các HĐ TSĐB . Trường hợp nội dung HĐ TSĐB do cơ quan công chứng soạn thảo, người được ủy quyền đại diện cho Tech ký kết hợp đồng phải kiểm tra nội dung, chặt chẽ về mặt pháp lý và tuân theo đúng nội dung phê duyệt khoản vay của cấp xét duyệt khoản vay. 2.3. Thực trạng sử dụng các phương pháp định giá đất Ngoài những trường hợp được nói đến ở mục định giá đất ở mục 2.2.2.1. Tiếp nhận hồ sơ tài sản đảm bảo “ Đất” của khách hàng thì phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ yếu được sử dụng để định giá đất kết hợp với sử dụng hệ số K. Ví dụ 1: Cần định giá bất động sản ở địa chỉ là số nhà 23 Ngách 49/46 Huỳnh Thúc Kháng, Quận Đống Đa, Hà Nội. Đơn giá đất theo khung theo Quyết định số: /2007/QĐ-UBND ngày /12/2007 của UBND Thành phố. BĐS ở vị trí 4 nên có đơn giá là 12 650 000 đồng/m2. Hệ số chặn K = 4 Đơn giá đất theo khung có nhân hệ số: 50 600 000 đồng/m2. Đơn giá thị trường ( tham khảo) : 32 000 000 đồng/m2. Do đơn giá thị trường bé hơn đơn giá đất theo khung có nhân hệ số do vậy khi định giá lấy giá thị trường là 32 000 000 đồng/m2. Ví dụ 2: Dưới đây là Phiếu định giá TSĐB – Bất động sản ở Techcombank 1/ Thông tin chung: - Đơn vị yêu cầu định giá: Chi nhánh Tân Bình - Tên Khách hàng vay vốn: Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Sơn Tây Phi. - Tên Khách hàng bảo lãnh tài sản: Ông Lê Đình Long và Bà Đỗ Thị Huyền. - Địa chỉ Bất động sản định giá: Số 3, Hẻm 31, ngách 31, Ngõ 639, Đường Hoàng Hoa Thám, Phường Cống Vị, Quận Ba Đình, Hà Nội. 2/ Thông tin về Bất động sản định giá: a) Giấy tờ sở hữu số: Sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : 10101151246, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 3784.2001.QĐUB(20531.2001) do UBND Tp Hà Nội cấp ngày 4 tháng 07 năm 2001. b) Vị trí bất động sản trong mối tương quan gần nhất: - BĐS thẩm định nằm trong khu dân cư có quy hoạch ổn định và sử dụng lâu dài; - BĐS nằm trong hẻm 639/39/3(VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m, nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần với tòa Vilacerga, trong khu phố dân cư tốt. 3/ Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp và sử dụng hệ số. 4/ Định giá bất động sản : Căn cứ định giá bất động sản: + Căn cứ Quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2007 của UBND TP Hà Nội về khung giá các loại đất theo Nghị định 188/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ, TP Hà Nội liên quan tới lĩnh vực bất động sản; + Căn cứ Quyết định số 04319/QĐ-TGĐ ngày 28 tháng 08 năm 2007 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng TMCP Kỹ Thương quy định về Ban hành phương thức định giá “ Hệ số K, tỷ lệ cho vay tối đa áp dụng đối với đất tại các địa bàn Hà Nội, Đà Nẵng, Hà Tây, TP Hồ Chí Minh” ban hành kèm theo Quyết định số 0037/QĐ-TGĐ ngày 26/02/2005; Nguồn tham khảo: - Báo muaban.net: + 5 tầng khung, DT 32 m2 đất, sân cổng, xây 2008, có GPXD, SĐCC, 1,8 tỷ, giá đất ở: 32 triệu/m2. LH: A.Dũng,, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, P.Vĩnh Phúc, 0934275627. Ngày 23/12/2008. + Cần bán gấp căn nhà cấp 4, đầu tư 50 m2, sổ đỏ, chính phủ trong ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, BĐ, HN. Giá 27 triệu/m2. LH: Anh Đạt, Tel: 0936664422. Ngày 25/09/2008. + DT 38 m2x1,5 tầng, sổ đỏ, H: ĐN, MT 3,5m, đường ôtô vào, ngõ 639 Hoàng Hoa Thám, giá 1,2 tỷ, giá đất ở: 27 triệu/m2. LH: A.Định, Tel.0916420261. Ngày 22/09/2008. + DTMB 50 m2, DTSD 150m2, MT 5m, 7 ngách 175/173 Hoàng Hoa Thám, P.Ngọc Hà, sổ đỏ CC, giá 1,2 tỷ, giá trung bình đất ở, 18 triệu/m2. Tel. 0904130868, 0989383731. Ngày 24/09/2008. + DT 78m2, cấp 4, sổ đỏ, trong ngõ 173 Hoàng Hoa Thám, ôtô đỗ cửa, giá 19 triệu/m2. LH: A.Lan. Ngày 23/06/2008. - Tham khảo qua TTMG: Tham khảo giá giao dịch thực tế tại trung tâm môi giới BĐS đường Văn Phú, BĐS tọa lạc có giá khoảng từ 17 – 22 triệu đồng/m2. Do BĐS nằm trong hẻm 639/39/3/ (VT3), ngõ rộng khoảng 2.3m, nằm cách mặt đường Hoàng Hoa Thám khoảng 100m, nằm gần với tòa nhà Vilacerga, trong khu phố dân cư tốt. Vậy giá trị đề xuất theo giá thị trường (B) là: 18.000.000 đồng/m2 ( Mười tám triệu đồng chẵn). Kết quả định giá STT Hạng mục Kết quả A Định giá quyền sử dụng đất 1 Tên chủ sử dụng đất Ông Lê Đình Long và bà Đỗ Thị Huyền 2 Diện tích thửa đất ở (m2) 137 3 Số tờ bản đồ 8E-IV-22 4 Số thửa 87E 5 Mục đích sử dụng đất Đất ở 6 Thời gian sử dụng đất Lâu dài I Giá trị theo khung của UBND Tp Hà Nội 1 Đơn giá theo khung (QĐ 150/2007/QĐ-ủY BAN, ngày 28/12/2007) (đ/m2) 11,800,000.00 2 Hệ số K (K=4) 4 3 Giá trị đất theo khung có hệ số (đ/m2) 47,200,000.00 II Đơn giá đất ở theo tham khảo thị trường 1 Đơn giá đất ở theo giá thị trường (đ/m2) 18,000,000 III Định giá theo QĐ số 04319 ngày 28/08/2007 của Tổng giám đốc ( đồng) 2,466,000,000 B Giá trị xây dựng 1 Tổng diện tích sử dụng (m2) 128,4 2 Đơn giá xây dựng (đồng/m2) 2,500,000 3 Nguyên giá xây dựng (đồng) 321,000,000 4 Tỷ lệ khấu hao(%) 40 5 Giá trị xây dựng còn lại (đồng) 192,600,000 C Tổng giá trị nhà đất 2,466,000,000 G Mức cho vay tối đa (tại Hà Nội) 1 Giá trị quyền sử dụng đất vị trí 3 (70%) (đồng) 1,726,200,000 2 Công trình xây dựng (80%) (đồng) 154,080,000 3 Tổng giá trị nhà & đất (đồng) 1,880,000,000 ( Bằng chữ: Một tỷ đồng tám trăm tám mươi triệu đồng chẵn) 2.4. Thực trạng của việc ban hành các văn bản , công văn hướng dẫn việc định giá Để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá tại bộ phận thì Ngân hàng Techcombank đã thường xuyên ban hành hệ thống các văn bản, công văn để hướng dẫn cho công tác định giá trên cơ cở của sự biến động của thị trường bất động sản, thị trường đất đai và những biến động trên thị trường tín dụng nhằm đảm bảo một cách tốt nhất cho hoạt động tín dụng. Một số văn bản, công văn được ban hành cho công tác định giá như: - Quy chế 238/QĐ – HĐQT ngày 23/02/2001 của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam về nhận tài sản đảm bảo. - Quyết định 56/QĐ – HĐQT ngày 04/03/2003 của Chủ tịch Hội đồng Quản trị Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam về việc sửa đổi quy chế 238/QĐ – TGĐ ngày 23/01/2003 - Quy trình nhận TSĐB ban hành kèm Quyết định 00905/QĐ-TGĐ ngày 12/09/2003 của Tổng Giám đốc. - Quy định 00846/ QĐ-TGĐ ngày 29/08/2002 của Tổng Giám đốc về việc ban hành Hướng dẫn cho vay đảm bảo bằng cầm cố chứng khoán niêm yết. - Hướng dẫn xếp loại cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán tập trung học hanh kèm theo Quyết định 00768/2003/QĐ-TGĐ ngày 01/08/2003 của Tổng Giám đốc. - Quyết định số 667 ngày 22/07/2002 của Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam về việc ban hành quy định về việc nhận TSĐB là động sản và Bất động sản trong toàn hệ thống Techcombank. - Quy trình tín dụng áp dụng tạo TTKD Hội sở và các chi nhánh. - Hướng dẫn nhận TSĐB, bao gồm: + Hướng dẫn nhận cầm cố giấy tờ có giá + Hướng dẫn nhận TSĐB là động sản + Hướng dẫn nhận TSĐB là Bất động sản + Hướng dẫn nhận TSĐB quyền đòi nợ và LC xuất khẩu. Quy định về đăng ký giao dịch đảm bảo. Ngoài sử dụng các văn bản, công văn do Hội đồng thẩm định ban hành thì Techcombank còn sử dụng các tài liệu bên ngoài, như: - Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Nghị định 85/2002/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung NĐ 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 của Thống đốc NHNN hướng dẫn thực hiện một số Quy định về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. - Quyết định 05/1999/UBCNNN ngày 27/03/1999 của UBCR Nhà nước. Có thể nói việc ban hành các văn bản, công văn một cách thường xuyên,chi tiết đầy đủ và chính xác đã giúp cho công tác định giá được nhanh chóng và hiệu quả hơn đồng thời cũng tạo điều kiện cho cán bộ công nhân viên khi thực hiện quá trình định giá. 2.5. Thực trạng về cơ cấu tổ chức của bộ phận, tổ chức văn phòng. Hiện nay về cơ bản phòng định giá tài sản của Techcombank chưa có sự thay đổi về cơ cấu nhân lực. Đội ngũ nhân viên có trình độ từ cao đẳngtrở lên với đúng chuyên ngành đào tạo. Tại miền Bắc có 22 cán bộ. Danh sách cán bộ phòng định giá miền Bắc STT ID Họ và tên Tên Phòng/Ban 1 01-526 Trần Ngọc Phong Phong Phó phòng định giá và Quản lý TSĐB 2 01-527 Vũ Văn Ân Ân Phó phòng định giá và Quản lý TSĐB 3 01-528 Cao Minh Đức Đức Phó phòng định giá và Quản lý TSĐB 4 01-885 Trần Khánh Long Long Chuyên viên Định giá Tài sản 5 01-884 Tạ Thị Hải Yến Yến Chuyên viên Định giá Tài sản 6 01-883 Lương Đình Hoàng Hoàng Chuyên viên Định giá Tài sản 7 01-646 Trần Anh Tuấn Tuấn Kiểm soát viên Định giá 8 01-1047 Nguyễn Quốc Đông Đông Chuyên viên Định giá Tài sản 9 01-1172 Lê Anh Dũng Dũng Chuyên viên Định giá Tài sản 10 01-1174 Nguyễn Tuấn Đạt Đạt Chuyên viên Định giá Tài sản 11 01-1175 Trần Quốc Đông Đông Chuyên viên Định giá Tài sản 12 01-1176 Nguyễn Trung Hiếu Hiếu Chuyên viên Định giá Tài sản 13 01-1196 Dương Anh Cường Cường Chuyên viên Định giá Tài sản 14 01-1267 Vũ Thúy Mai Mai Chuyên viên Định giá cổ phiếu 15 01-882 Vũ Thanh Tuấn Tuấn Chuyên viên Định giá Tài sản 16 01-1818 Đinh Xuân Ninh Ninh Chuyên viên Định giá Tài sản 17 01-1820 Lưu Đức Tân Tân Nhân viên Định giá Tài sản 18 01-1821 Trần Cao Giang Giang Chuyên viên Định giá Tài sản 19 01-1822 Chu Quang Vịnh Vịnh Chuyên viên Định giá Tài sản 20 01-1823 Nguyễn Thành Trung Trung Chuyên viên Định giá Tài sản 21 01-1825 Nguyễn Huy Binh Binh Nhân viên Định giá Tài sản 22 01-1824 Trần Xuân Trình Trình Chuyên viên Định giá Tài sản Về tổ chức văn phòng : Phòng Định giá tài sản ở miền Bắc gồm 2 địa điểm: Thứ nhất, ở Tầng 8, 70-72 Bà Triệu Hội sở chính và 57 Láng Hạ Hà Nội. Mỗi một định giá viên được trang bị đầy đủ thiết bị kỹ thuật cần thiết phục vụ cho công việc. Nhìn chung, việc tổ chức nhân lực và tổ chức văn phòng đã phần nào đáp ứng được nhu cầu cho công tác định giá. Trong tương lai, nhân lực sẽ còn tăng vì lượng công việc ngày càng nhiều và tất nhiên vấn đề về trang thiết bị để phục vụ cho công tác định giá ngày một hoàn thiện và đầy đủ nhất. 2.6. Đánh giá công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank 2.6.1. Những kết quả đạt được Có thể thấy năm 2008 là một năm hoạt động khá hiệu quả của công tác định giá đất. Phòng định giá đã đạt được những kết quả nhất định. Thứ nhất, Phòng Định giá tại Hội sở Techcombank Hà Nội luôn phải đảm nhận một lượng hồ sơ rất lớn từ các chi nhánh, đơn vị gửi về như ở Hà Tây, Vĩnh Phúc, Phú Thọ… và các chi nhánh trong thành phố Hà Nội do vậy mà địa bàn định giá viên đi thực tế là rất rộng, đó là còn chưa kể những hồ sơ còn gây khó khăn cho công tác định giá. Nhưng với một đội ngũ nhân viên nhiệt tình, năng động được ứng dụng những phần mềm định giá chuyên biệt do hội đồng thẩm định xây dựng, kết hợp với công văn được ban hành một cách tương đối đầy đủ nên số lượng công việc luôn được hoàn thành. Thứ hai, không chỉ hoàn thành về định giá mà việc quản lý và xử lý tài sản đảm bảo cũng được làm một cách chặt chẽ và bài bản bởi lẽ các cơ sở pháp lý, quy định về quản lý, xử lý tài sản thế chấp được Ngân hàng Nhà nước, các cấp lãnh đạo của Techcombank quy định chặt chẽ, rõ ràng, cụ thể. Thứ ba, Chất lượng định giá đã được sự công nhận rộng rãi từ phía khách hàng, những kết quả định giá đã phản ánh được phần nào giá trị thực sự của tài sản đảm bảo( đất). Thứ tư là, việc thu thập thông tin và xử lý thông tin rất kịp thời, chính xác. Những thông tin được sử dụng để định giá là những thông tin đáng tin cậy và có cơ sở. Nhân viên định giá thu thập thông tin thông qua thị trường, người dân, tạp chí, internet, nhà môi giới. Dựa vào các thông tin thu thập được để có cái nhìn hoàn thiện hơn về tài sản thế chấp ( đất). Điều đó giúp cho công tác định giá được hiệu quả và độ chính xác cao. Thứ năm là, lấy được lòng tin từ khách hàng. Không chỉ trong lĩnh vực định giá mà trong tất cả các lĩnh vực khác, dịch vụ khác Techcombank luôn làm cho khách hàng hài lòng và tin tưởng. Điều đó rất là quan trọng vì khách hàng là một nhân tố rất lớn quyết định đến sự thành công hay thất bại của Ngân hàng. nó khẳng định thương hiệu và đẳng cấp của Techcombank Từ những kết quả đạt được, chúng ta có thể khẳng định rằng: Techcombank là một trong những Ngân hàng hàng đầu trong khối các Ngân hàng thương mại cổ phần. Với hoạt động định giá rất chuyên nghiệp. Càng ngày Techcombank càng thể hiện được đẳng cấp và thương hiệu của mình rộng khắp trong nước và trong một tương lai gần sẽ tiến ra nước ngoài. 2.6.2. Hạn chế và nguyên nhân 2.6.2.1. Hạn chế Tuy đã đạt được những thành công, kết quả nhất định nhưng trong công tác Định giá đất vẫn còn những khuyết điểm, hạn chế như sau: Thứ nhất, Thị trường bất động sản trong thời gian qua có nhiều biến động, có lúc rất sốt, có lúc lại rất ảm đảm. Trong năm 2008 thì thị trường bất động sản không sôi động như năm 2007 và số lượng các giao dịch trong thị trường cũng ít hơn. Vì vậy việc thu thập thông tin trên thị trường là không đầy đủ. Trong định giá đất, Techcombank chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, nhưng với thị trường như hiện nay thì sử dụng phương pháp so sánh sẽ gặp không ít khó khăn. Mặt khác, các thông tin trên thị trường vẫn chưa được công khai, minh bạch. Có nhiều giao dịch diễn ra dưới hình thức “ngầm”, khi đó định giá viên khó có thể biết được giá cả các cuộc mua bán giao dịch trên thị trường, và lúc này định giá viên bắt buộc phải sử dụng thông tin một cách ước lượng và như vậy kết quả cuộc định giá khó có thể tránh khỏi những sai lệch về giá trị. Thứ hai, Trong phiếu định giá tài sản đảm bảo, khi sử dụng phương pháp so sánh, bộ phận chưa trình bày rõ việc điều chỉnh giá các yếu tố so sánh để từ đó suy ra giá trị bất động sản, đất đã được điều chỉnh, mà chỉ đưa ra các thông số của các bất động sản so sánh. Như vậy, khi tính ra giá trị của bất động sản mục tiêu sẽ không sát được với giá trị của thị trường. Thứ ba, Đơn giá đất do các nhân viên định giá xác định còn mang nặng tính chủ quan chưa sát với giá thị trường. Thứ tư, Về nhân lực: mặc dù được đào tạo cơ bản về chuyên ngành định giá nhưng định giá là một lĩnh vực rất khó, đòi hỏi có các kỹ năng cơ bản và sự hiểu biết sâu rộng về các ngành khác mà có liên quan đến giá trị của bất động sản, đất như ngành xây dựng, ngành nội thất, các yếu tố về phong thủy… để có cái nhìn chính xác hơn về bất động sản – đất, từ đó đưa ra giá trị của nó được chính xác hơn. Nhưng hầu hết các nhân viên trong phòng định giá còn rất trẻ, nhiều khi chưa có đủ kinh nghiệm để xử lý nên còn gặp phải những hạn chế nhất định trong việc xác định giá trị của bất động sản – đất. 2.6.2.2. Nguyên nhân Thứ nhất, Thị truờng bất động sản tại Việt Nam hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc theo tính thời vụ, mọi yếu tố vẫn đang trong quá trình hoàn thiện do vậy khó có thể tránh khỏi những sai sót. Sự điều tiết của Nhà nước trong Thị trường Bất động sản vẫn chưa thể hiện được hiệu quả. Các văn bản , hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường còn nhiều chồng chéo, bất cập, chưa thống nhất giữa các bộ luật như đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở… dẫn đến thị trường còn nhiều tình trạng như đầu cơ, lách luật càng làm cho thị trường bất động sản trở nên phức tạp. Điều đó, làm cho thông tin thị trường không chính xác. Chính vì vậy mà khi sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ gặp khó khăn. Thứ hai, Có sự không đồng nhất giữa giá đất theo Khung giá Nhà nước với giá đất thị trường. Giá đất thị trường thường cao hơn rất nhiều so với giá đất theo khung giá Nhà nước. Nếu Ngân hàng áp dụng khung giá của Ủy ban Nhân dân thành phố vào định giá đất thì giá trị của đất sẽ thấp hơn so với giá trị thực tế trên thị trường. Như vậy sẽ làm cho lợi ích của khách hàng bị giảm và công việc định giá sẽ không được thuận lợi. Thứ ba, Cũng liên quan tới pháp luật, đó là hiện nay hành lang pháp lý cho hoạt động định giá còn thiếu, chưa hoàn thiện. Chẳng hạn như Nhà nước đưa ra các phương pháp sử dụng cho hoạt động định giá nhưng không nói cụ thể phải áp dụng ở hoàn cảnh nào, điều kiện nào, chưa quy định nếu vi phạm thì người định giá phải chịu trách nhiệm như thế nào, vì thế gây khó khăn cho hoạt động của các nhà định giá. Thứ tư, Đội ngũ nhân viên. Mặc dù đội ngũ cán bộ nhân viên được đào tạo một cách bài bản. Nhưng vì định giá là một lĩnh vực hoạt động mới, khó nên nhân viên còn ít kinh nghiệm thực tế. Trong những trường hợp đặc biệt thì chưa thể xử lý được. Đồng thời sự hiểu biết của nhân viên trong nhiều lĩnh vực liên quan đến định giá còn nhiều hạn chế, do vậy khi đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thường mang ý kiến chủ quan vì vậy sẽ ảnh hưởng đến chất lượng định giá. Thứ năm là Khách hàng. Có nhiều trường hợp khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về tài sản thế chấp – đất. Các loại giấy tờ liên quan đến tài sản không đầy đủ, gây khó khăn trong quá trình định giá. Cũng có trường hợp khách hàng không am hiểu về pháp luật, về quy trình nên có sự tranh chấp giữa khách hàng và người định giá cản trở công tác định giá của định giá viên. Ngoài ra còn có những khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, giả mạo giấy tờ đem thế chấp. Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI TECHCOMBANK 3.1. Phương hướng hoạt động năm 2009 Mặc dù năm 2008 là một năm hoạt động rất hiệu quả, gặt hái được rất nhiều thành công của Techcombank, nhưng không vì đó mà Techcombank ngủ quên trong chiến thắng. Techcombank đã đưa ra những chỉ tiêu, mục tiêu mới để ngày một hoàn thiện, chuyên nghiệp hơn .Techcombank đã có những phương hướng cụ thể, rõ ràng cho năm tiếp theo – năm 2009. 3.1.1. Một số mục tiêu tài chính chủ yếu của năm 2009 Đơn vị: tỷ đồng; % Chỉ tiêu Năm 2009 Tổng tài sản 82.041 Tổng nguồn vốn huy động 72.077 Tổng dư nợ 33.112 Tỷ lệ nợ 3-5 < 2,5 % Lợi nhuận trước thuế 1.601 Tỷ lệ cổ tức dự kiến ( vốn bình quân ngày) 20% Tỷ lệ ROE 19% Tỷ lệ ROA 1,65% Số lượng CBNV 5.723 Ngân sách đào tạo 10,05 ( Nguồn: Kế hoạch hoạt động Năm 2009 của Techcombank) 3.1.2. Hoạt động đầu tư Đến thời điểm cuối năm 2008 Techcombank có 169 điểm giao dịch đi vào hoạt động, Với mục tiêu trong chiến lược đến năm 2010 Techcombank sẽ có 300 điểm giao dịch trên cả nước, Tổng giám đốc đề xuất trong năm 2009 mở thêm 50 phòng giao dịch và 13 chi nhánh. Như vậy đến cuối năm 2009 Techcombank sẽ có tổng cộng 232 điểm giao dịch trên toàn quốc. Để tạo ra nền tảng cho các hoạt động và dịch vụ trong tương lai, công tác đầu tư nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển của ngân hàng trong giai đoạn hiện tại và tương lai là cần thiết. Với kế hoạchđầu tư tổng tài sản dự kiến trong năm 2009 sẽ là 1002,9 tỷ đồng. Bao gồm: Đầu tư mua đất đai xây dựng trụ sở, chi nhánh, phòng giao dịch, Đầu tư cho hệ thống hạ tầng, công nghệ, bảo mật thông tin, mua thêm 1000 POS và 300 ATM, Đầu tư mua xe ô tô chuyên dụng phục vụ kinh doanh... 3.1.3. Phát triển cơ sở khách hàng và sản phẩm Phát triển cơ sở khách hàng, sản phẩm luôn là một hướng đi đúng của Techcombank, công việc cụ thể như sau: - Đẩy mạnh triển khai chiến lược bán lẻ, Microbanking trên các địa bàn trọng điểm – đặc biết chú trọng chất lượng dịch vụ, hoàn thiện cơ cấu tổ chức, văn hóa bán hàng. Tăng cường sự hỗ trợ của công nghệ trong sản phẩm, quy trình, ứng dụng dịch vụ...Các sản phẩm chủ đạo là thẻ, tài khoản, huy động, cho vay nhà, tín dụng tiêu dùng - Thúc đẩy đánh giá và hoàn thiện một chính sách khách hàng riêng dành cho khách hàng doanh nghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp SME, và hộ kinh doanh nhỏ MSME. Mở rộng cơ sở khách hàng ưu tiên phát triển các dịch vụ và nhóm sản phẩm cho đối tượng khách hàng Microbanking thông qua mạng lưới các chi nhánh. - Năm 2009 chú trọng nâng cao hiệu quả của hoạt động, bằng cách đẩy mạnh việc bán chéo các sản phẩm dịch vụ, tăng cường thu phí dịch vụ. Đối tượng nhắm đến là các tổng công ty nhà nước, các công ty có quy mô mạng lưới rộng, có nhu cầu sử dụng nhiều dịch vụ của ngân hàng. Phát triển tín dụng một cách có chọn lọc, tập trung vào các ngành hàng ít chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế như thực phẩm, đồ uống, hàng tiêu dùng, dược phẩm và thiết bị y dược, thức ăn chăn nuôi, xuất khẩu may mặc, thủy hải sản. 3.1.4. Phát triển mạng lưới Tiếp tục thực hiện chiến lược phát triển mạng lưới tại các vùng ưu tiên theo chiến lược đã đề ra, dự kiến mở thêm 12 chi nhánh và 50 Phòng giao dịch, nâng cấp một số Phòng giao dịch thành chi nhánh, củng cố hoạt động của các chi nhánh, Phòng giao dịch cũ. 3.1.5. Phát triển nguồn nhân lực Tập trung phát triển nguồn lực nhằm chuẩn bị cho các bước phát triển lớn năm 2009 với trọng tâm là củng cố an toàn hệ thống, đồng thời tiếp tục phát triển có trọng điểm và đột phát một số lĩnh vực có tầm quan trọng chiến lược. Nâng cao khả năng của đội ngũ bán hàng, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ trẻ cho việc mở rộng hoạt động của ngân hàng, và các chương trình tập trung quản lý trong kiểm soát, hỗ trợ kinh doanh, thẩm định tập trung, kế toán tập trung.... 3.1.6. Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ - Tập trung xây dựng, củng cố và nâng cao chất lượng hoạt động bằng việc cải thiện chất lượng dịch vụ của các cán bộ giao dịch khách hàng đặc biệt là đối với kế toán giao dịch. Triển khai các chương trình nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ đối với tất cả các hoạt động tiếp xúc khách hàng. - Củng cố Contact Center tại Hà Nội với tập trung vào phân tích thông tin khách hàng, dịch vụ khách hàng và bán hàng qua mạng lưới điện tử. 3.1.7. Hoàn thiện công nghệ hiện đại hoá ngân hàng - Tiếp tục hoàn thiện và triển khai các dự án hiện đại hoá ngân hàng, các chương trình hợp tác với đối tác trong phát triển kinh doanh. - Triển khai hệ thống T-risk, nhằm hỗ trợ tốt hơn cho công tác kiểm soát rủi ro của ngân hàng, dần tiến đến việc quản lý rủi ro theo tiêu chuẩn quốc tế. - Tiếp tục triển khai hệ thống ECM theo chiều sâu ( tăng số lượng các quy trình nghiệp vụ ứng dụng ECM) và chiều rộng (áp dụng ECM tại toàn bộ các điểm giao dịch Techcombank). - Khai thác hiệu quả hệ thống ARC- CRM hỗ trợ tích cực việc thu hút khách hàng mới, duy trì, củng cố cơ sở khách hàng hiện có và nâng cao chất lượng dịch vụ thông qua chăm sóc khách hàng và bán chéo sản phẩm. - Tiếp tục triển khai các tính năng mới của hệ thống Contact Center, tích hợp hệ thống này vào các hệ thống tương tác khách hàng khác như CRM, Collection - Đầu tư nâng cấp hệ thống hỗ trợ quản trị an ninh bảo mật theo ISO 27001, kiểm toán IT HSBC và quản lý chất lượng dịch vụ của hệ thống công nghệ. 3.1.8. Công tác truyền thông - Hoạt động marketing và truyền thông trong năm 2009, với các chương trinh kế hoạch được lên chi tiết tập trung vào việc hỗ trợ thu hút khách hàng, đặc biệt công tác marketing khi đưa ra sản phẩm mới cần được cải thiện với độ chuyên nghiệp và kế hoạch sâu sắc. Bên cạnh đó việc nâng cao nhận thức của khách hàng với thương hiệu Techcombank và thử nghiệm các kênh bán hàng điện tử mới cũng là một trọng tâm ưu tiên của kế hoạch marketing trong năm 2009 3.1.9. Công tác khác Ngoài những hoạt động chủ yếu trên thì Techcombank còn chú trọng tới những hoạt động, công tác khác như: - Tiếp tục phát triển hệ thống báo cáo quản trị nội bộ của bộ phận MIS để phân tích sâu hơn hiệu quả mang lại của từng đối tượng khách hàng, từng chi nhánh, phòng giao dịch, thậm chí đến từng cán bộ, từng sảng phẩm, từ đó có thể đưa ra các dự báo, và cung cấp thông tin kịp thời cho ban lãnh đạo ra các quyết định kinh doanh hợp lý. - Cải tiến các quy trình nội bộ tăng cường sự thuận tiện trong giao dịch khách hàng cũng như nội bộ ngân hàng. Tăng cường công tác kế toán tài chính, mở rộng hoạt động kế toán quản trị phục vụ quá trình ra quyết định. Tiếp tục phát huy hiệu quả và hoàn thiện cơ cấu tổ chức và bộ máy của các khối, trung tâm, phòng, ban Hội sở. Có thể thấy được rằng, năm 2009 sẽ là năm trọng điểm, đẩy nhanh các chương trình hoàn thiện bộ máy, năng lực quản trị rủi ro và chính sách kinh doanh nhằm củng cố năng lực vượt qua khủng khoảng, tiếp tục duy trì sự phát triển bền vững, tiến tới hoàn thành xuất sắc kế hoạch 05 năm 2006-2010. Kế hoạch kinh doanh năm 2009 với các định hướng ưu tiên là Củng cố hệ thống, nâng cấp một bước hệ thống giám sát và quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro thị trường, rủi ro vận hành trên toàn hệ thống đảm bảo tăng trưởng an toàn bền vững. Tạo đột phá trong chiến lược ngân hàng bán lẻ một cách đồng bộ trên các địa bàn trọng điểm lựa chọn. Thúc đẩy quá trình cá biệt hóa trong xây dựng các chính sách kinh doanh, chính sách khách hàng với 3 nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp cụ thể (nhóm khách hàng doanh nghiệp lớn – Large Corporate, nhóm các khách hàng doanh nghiệp trung bình – Upper SME; và nhóm các khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể - Micro SME) được triển khai với các chương trình cụ thể cùng với các kế hoạch đầu tư và nhân sự chi tiết là một bước quan trọng trong việc thực hiện kế hoạch chiến lược 05 năm của TECHCOMBANK. Đặc biệt việc mở rộng cơ sở khách hàng thông qua các chương trình marketing, xúc tiến bán hàng… tạo tiền đề cho việc đẩy mạnh hơn nữa chiến lược phát triển trong các năm tiếp theo, tạo ra hiệu quả hoạt động kinh doanh cho ngân hàng và giá trị cho cổ đông trong tương lai. Như vậy, với việc thực hiện thành công kế hoạch kinh doanh 2009 theo các định hướng chiến lược dài hạn đã đề ra, Techcombank sẽ đạt tới: Một ngân hàng với hình ảnh AN TOÀN, THUẬN TIỆN và THÂN THIỆN với khách hàng. Một ngân hàng bán lẻ được ưa thích với các dịch vụ tiện ích, đồng bộ, trọn gói tại các tỉnh thành phố lớn của Việt Nam. Một ngân hàng có chính sách khách hàng riêng biệt và có những sản phẩm dịch vụ chủ đạo nổi bật, dẫn đầu trong từng phân thị khách hàng: phân thị khách hàng cá nhân, nhóm phân thị khách hàng doanh nghiệp: khách hàng doanh nghiệp lớn, khách hàng doanh nghiệp trung bình, khách hàng doanh nghiệp nhỏ và hộ kinh doanh cá thể. 3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá đất của Ngân hàng Techcombank 3.2.1. Giải pháp về quy trình định giá đất a) Xây dựng, thiết lập một quy trình định giá chuẩn Việc xây dựng một quy trình định giá chuẩn hiện nay là rất cần thiết. Định giá viên có thể dựa vào quy trình chuẩn này sẽ biết được khi định giá mình đã thiếu, hay sai sót ở bước nào. Quy trình định giá chuẩn sẽ giúp ích cho việc định giá được diễn ra nhanh chóng hơn, đơn giản hơn và chính xác hơn. Đồng thời cũng tạo điều kiện cho việc quản lý hoạt động định giá được một cách dễ dàng hơn. b) Hoàn thiện, bổ sung hệ thống thông tin phục vụ cho công tác định giá Có thể nói thông tin là một yếu tố rất quan trọng trong hoạt động định giá. Dựa vào thông tin định giá viên biết rõ về bất động sản, đất. Từ đó có hướng đi đúng để định giá giá trị bất động sản, đất được chính xác. Chính vì thế cần phải có số lượng thông tin chi tiết, thường xuyên được cập nhật. Có thể thu thập thông tin qua: Sách báo phổ thông, Internet: Báo “Mua và bán”, Tạp chí “Bất động sản”, “Thị trường bất động sản”…Ngoài ra có thể sử dụng báo chí hay internet để đăng tin tìm các loại BĐS Văn phòng môi giới: Mỗi văn phòng môi giới có vùng hoạt động, mối quan hệ riêng nên việc sử dụng các thông tin từ họ sẽ rất thuận lợi cho nhà môi giới Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh như: Bộ xây dựng, Bộ đầu tư, Bộ thương mại,các công ty xây dựng,kinh doanh Cơ quan đấu giá Đi thực tế: thông qua đi thực tế để tìm hiểu về BĐS Sau khi thu thập được thông tin thì cần phải có những biện pháp, phương pháp, công cụ để xử lý thông tin và quản lý thông tin một cách hiệu quả. Cần xây dựng những phần mềm tin học để xử lý và quản lý thông tin một cách nhanh chóng, hiệu quả và bảo mật. 3.2.2. Giải pháp về chính sách, công văn, văn bản để tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động định giá. Có thể nói việc hoàn thiện về các chính sách, công văn, văn bản là điều kiện thiết yếu để định giá thành công. Cần phải hoàn thiện hệ thống định giá tài sản để tạo cơ sở cho việc định giá đất, bất động sản. Đồng thời điều chỉnh, bổ sung kịp thời những quy định hiện hành không còn phù hợp. Hiện nay trong hệ thống công văn đã được ban hành cho việc định giá đất, bất động sản tại một số khu vực nhất là đối với các khu đô thị thì nhiều công văn đã không còn phù hợp như trước vì thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, tính thanh khoản của các giao dịch thấp vì thế việc định giá tại các khu vực đó nếu theo quy định hiện hành sẽ gây rủi ro cho hoạt động tín dụng. 3.2.3. Giải pháp về nhân lực Nhân lực là nhân tố quyết định hàng đầu tới sự thành công của Ngân hàng. Chính vì vậy để đưa ra những chính sách phù hợp về nhân lực là hết sức quan trọng. Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá ở Techcombank hiện nay, thì việc đầu tiên cần phải làm là cần phải đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá. Vì đây cũng là một trong những nguyên nhân làm cho hoạt động định giá bị hạn chế. Như đã nói ở trên, Định giá là một lĩnh vực mới nhưng rất khó. Nó liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác như về xây dựng, về kiến trúc, phong thủy. Mà kiến thức cũng như kinh nghiệm của nhân viên định giá còn hạn chế. Do vậy, cần phải tổ chức những buổi giao lưu, trao đổi kinh nghiệm giữa các nhân viên với nhau. Mặt khác, cần bố trí thời gian cho nhân viên được học các khóa đào tạo ngắn hạn liên quan đến ngành định giá, các khóa đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá đất, bất động sản thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp. Song song với công tác đào tạo để nâng cao nghiệp vụ chuyên môn thì cần phải có những chế độ khen thưởng hợp lý, chế độ phụ cấp bảo hiểm xã hội, phúc lợi nhằm khuyến khích, kích thích sự nhiệt tình, năng động, sáng tạo của cán bộ nhân viên. Ngoài những chính sách khen thưởng, chế độ ưu đãi thì Ngân hàng cũng phải có một biện pháp, những quy định thật chặt chẽ trong việc xử lý những trường hợp vi phạm của cán bộ nhân viên. 3.3. Một số kiến nghị 3.3.1. Hoàn thiện công cụ pháp luật, tạo hành lang khuôn khổ pháp lý cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật Thị trường bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp ( từ đất đai, tài chính, ngân hàng, xây dựng, tư pháp…) vì vậy phát triển bất động sản và vận hành thị trường bất động sản đòi hỏi phải có khung pháp lý đồng bộ và chặt chẽ. Nội dung của khung pháp lý phải bao quát từ thị trường sơ cấp đến thị trường thứ cấp. Những vấn đề như: đất đai để phát triển bất động sản, những quy định về phát triển bất động sản, quy định trong giao dịch bất động sản, Quản lý sở hữu và sử dụng bất động sản, trách nhiệm pháp luật của các chủ thể tham gia …là những vấn đề quan trọng để vận hành thị trường bất động sản. Hoàn thiện thủ tục pháp lý về Thị trường bất động sản phải đảm bảo yêu cầu: + Hệ thống pháp luật phải đảm bảo chắc chắn ổn định + Thống nhất mục tiêu tạo ra sân chơi bình đẳng + Phải đảm bảo tính hiệu lực, đảm bảo môi trường kinh doanh thuận lợi, lành mạnh + Phải đảm bảo tính đồng bộ và đúng đắn tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp chủ động sáng tạo và năng động trong kinh doanh. + Đảm bảo tính thống nhất trong phạm vi cả nước + Đảm bảo phù hợp với cơ chế thị trường và thông lệ tập quán quốc tế. Một khi thị trường bất động sản vận hành theo hướng tích cực, đi đúng chiều hướng phát triển thì thông tin trên thị trường sẽ được minh bạch , các giao dịch sẽ diễn ra một cách thuận lợi. Lúc đó các thông tin được dùng để so sánh sẽ chính xác và đầy đủ hơn. Điều đó sẽ thúc đẩy hoạt động định giá, kết quả định giá sẽ sát với giá trị thị trường. 3.3.2. Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Hiện nay, các Ngân hàng quy định phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất thì mới có thể dùng tài sản để thế chấp vay vốn. Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để mở rộng sản xuất kinh doanh nhưng lại chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Điều này sẽ làm hạn chế chủ trương mở rộng quy mô tín dụng của ngân hàng. Chính vì thế, cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng cho bất động sản theo hướng chấp nhận những sai sót và hệ quả của sự buông lỏng quản lý trong những năm qua về nhà, đất, khắc phục tình trạng thực hiện kết hợp đa mục tiêu trong giấy chứng nhận. 3.3.3. Điều chỉnh, bổ sung những quy định hiện hành không còn thích hợp Việc điều chỉnh, bổ sung những quy định hiện hành không còn thích hợp là rất cần thiết, bởi lẽ hiện nay có những văn bản ban hành đã lâu – nó không đáp ứng được sự thay đổi của thị trường, không còn phù hợp. Nếu cứ đưa những quy định để áp dụng theo trường hợp đó sẽ dẫn đến những hậu quả nhất định. KẾT LUẬN Nâng cao chất lượng định giá bất động sản nói chung và chất lượng định giá đất nói riêng là một yêu cầu cấp thiết, khách quan đối với công tác định giá cho vay thế chấp của Ngân hàng thương mại, nhằm đảm bảo cho các quyết định tài trợ, cho vay, đầu tư của Ngân hàng để thực sự đem lại lợi ích cho cả hai bên. Về phía Ngân hàng là sự an toàn về nguồn vốn, sinh lời, và bảo đảm được nguồn vốn cho vay, không phát sinh nợ quá hạn, nợ khó đòi. Về phía khách hàng vay vốn là nhằm phục vụ được mục đích sử dụng số vốn vay sao cho hiệu quả, đem lại lợi nhuận đảm bảo nhu cầu chi trả đúng hạn cho hạn cho Ngân hàng. Muốn làm được điều đó, trong công tác Định giá của Ngân hàng phải được thực hiện thật kỹ càng, cẩn thận, chính xác, khoa học theo đúng trình tự và lượng hoá được các rủi ro có thể xảy ra . Thông qua việc nghiên cứu lý thuyết kết hợp với thực tiễn công tác định giá tại Ngân hàng Techcombank, em đã hoàn thành đề tài này. Tuy nhiên, đây là một đề tài có phạm vi rộng, phức tạp liên quan tới nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế, không những đòi hỏi kiến thức rộng mà còn phải chuyên sâu, sự nhạy cảm nghề nghiệp và kinh nghiệm, vì vậy bài viết của em không thể tránh khỏi những thiếu sót, cần phải nghiên cứu cả lý thuyế