Đề tài Hoạch định, tổ chức, quản lý cho dự án xây dựng khu thể thao-Giải trí của công ty T&S

CHƯƠNG I. GIỚI THIỆU Đặt vấn đề. Việc thiết kế, phát triển và thực hiện những hệ thống mới và phức tạp là một trong những khó khăn hầu như chưa bao giờ được thực hiện một cách trọn vẹn trong các thập kỉ trước. Ngày nay, kinh tế phát triển ngày càng nhanh, sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, việc tạo ra các hệ thống mới và phức tạp với hiệu suất cao trong sự giới hạn về nguồn lực và thời gian là rất cần thiết. Chính điều này đòi hỏi các phương thức mới trong hoạch định, tổ chức và kiểm sốt việc tạo ra các hệ thống như trên, đó là mục đích cốt lõi của quản lý dự án. Một số dự án tại nước ta bị đình trệ do nhiều nguyên nhân như thiếu vốn đầu tư, hay do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, nhưng trên hết là do việc hoạch định, tổ chức quản lý chưa đạt hiệu quả cao, do đó nhóm chúng tôi chọn đề tài: “Hoạch định, tổ chức, quản lý cho dự án xây dựng khu thể thao-giải trí của công ty T&S”. Mục tiêu. Vận dụng những kiến thức được học về quản lý dự án và một số môn học khác để phát triển một dự án, hoạch định, tổ chức, quản lý cho tình huống thực tế nhằm sử dụng hiệu quả nguồn lực và thời gian dành cho dự án. Nội dung. Tìm kiếm các tư liệu có liên quan đến dự án. Thu thập, phân tích dữ liệu. Xác định tính khả thi về kinh tế. xây dựng tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án. Xây dựng cơ cấu tổ chức, kế hoạch thực hiện dự án. Kết luận và kiến nghị. Phạm vi và giới hạn. Do thời gian có hạn, nên trong đồ án chỉ thực hiện phân tích khả thi kinh tế, xây dựng cơ cấu tổ chức, quản lý kế hoạch thực hiện dự án. Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu xây dựng khu thể thao-giải trí phục vụ cho nhu cầu vui chơi của người dân thành phố Hồ Chí Minh. Tổng quan về cấu trúc đồ án. Đồ án gồm Chương 1: Chương mở đầu, giới thiệu về lý do hình thành đề tài, nội dung nghiên cứu, phạm vi và giới hạn của đồ án, tổng quan về cấu trúc của đồ án. Chương 2: Giới thiệu các cơ sở lý thuyết về quản lý dự án, các phương pháp dự báo, các lý thuyết về thuật tốn điều độ dự án. Chương 3: Giới thiệu về dự án: “Phát triển Khu Vui Chơi–Giải Trí–Thể Thao Thế Kỷ ”, giới thiệu về chủ đầu tư, địa điểm đầu tư và cơ sở pháp lý có liên quan. Chương 4: Phân tích thị trường. Chương 5: Tổ chức nhân sự, kế hoạch kinh doanh. Chương 6: Phân tích tài chính và rủi ro. Chương 7: Kế hoạch thực hiện dự án. Chương 8: Kết luận và kiến nghị. CHƯƠNG II. PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐỀ TÀI Giới thiệu về ngành giải trí - thể thao tại thành phố Hồ Chí Minh. Tọa lạc trên đất miền Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2091 km2 và dân số hơn 6 triệu người. Thành phố một thời từng được mệnh danh là Hòn Ngọc Viễn Đông, là trung tâm kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch lớn của Việt Nam. Trong thành phố này, chúng ta luôn cảm thấy được sự năng động cũng như không khí lao động, học tập cao. Hiện nay, nhu cầu tập luyện thể thao và giải trí của người dân trong thành phố gia tăng từng ngày. Các phong trào thể thao thừơng xuyên được tổ chức hơn và thành phố đang cố gắng tạo ra các sân chơi lành mạnh cho người dân. Do đời sống vật chất của người dân thành phố đã cải thiện nhiều nên nhu cầu thể thao-giải trí ngày càng đa dạng hơn cả về số lượng lẫn chất lượng. Tuy nhiên, các trung tâm thể thao-giải trí tại thành phố hiện nay vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu rèn luyện và vui chơi của người dân. Các nhà thi đấu, khu thể thao, khu vui chơi hằng ngày vẫn gặp tình trạng quá tải. Trong những năm gần đây, nhu cầu cả gia đình cùng tập luyện thể thao và vui chơi có khuynh hướng gia tăng, đây là một đối tượng cần được quan tâm và có tiềm lực lớn. Công viên văn hóa Đầm Sen, câu lạc bộ Lan Anh là hai đơn vị điển hình có thể đáp ứng một phần các nhu cầu nói trên. Nhưng trong đó, Đầm Sen chủ yếu tập trung vào các hoạt động giải trí còn câu lạc bộ Lan Anh thì chủ yếu phục cho các đối tượng có thu nhập cao nên cả hai vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của người dân thành phố. Tóm lại, nhu cầu luyện tập thể thao và giải trí hiện nay là một nhu cầu lớn và là một cơ hội tiềm năng cho các doanh nghiệp có ý định khai thác, phát triễn. Kỹ thuật dự báo. Mô hình dự báo hồi quy là phù hợp cho quá trình dự báo qua một thời gian dài sau thời điểm có số liệu thực, nên trong đồ án này, nhóm sử dụng mô hình dự báo hồi quy. Hồi quy tuyến tính Y=a+bx+e Y là biến phụ thuộc x là biến độc lập a,b là hệ số e là sai số ngẫu nhiên. Giả thuyết: Mối tương quan x, Y là đường thẳng e~N(0,s2) Hồi quy bội Y=B0+B1X1+B2X2+..+BnXn+e X1,…,Xn là biến đỗc lập B0,…,Bn là hệ số đựơc ước lượng bằng phương pháp bình phương cực tiểu e là sai số ngẫu nhiên Với n=2 thì các tham số được xác định như sau åY=nB0+B1åX1+B2X2 åX1Y=B0åX1+B1åX12+B2åX1X2 åX2Y=B0åX2+B1åX1X2+B2åX22 Hệ số xác định R dùng để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình đối vói số liệu có sẵn R2 = R2=1 hồi quy tuyến tính hồn tồn phù hợp với dữ liệu. R2=0 hồi quy tuyến tính không phù hợp với dữ liệu. Hệ số xác định điều chỉnh dùng trong mô hình đa bội (với k là số biến độc lập và n là số dữ liệu) Ra hay R’ được dùng trong mô hình hồi quy đa biến vì việc tăng biến độc lập trong mô hình hồi quy thổi phồng mối tương quan giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc. Do đó R sẽ tăng cao hơn so với thực tế. Khi không có đầy đủ số liệu cần thiết, ta vẫn nên tiến hành các phép tính tốn dự báo kết hợp với một số biện pháp bổ sung như lấy ý kiến của nhà quản trị cao cấp, nhà tư vấn của chủ đầu tư … Kinh tế kỹ thuật. Sự cần thiết của phân tích kinh tế. Mục đích: Xác định xem tính kinh tế của dự án có như mong muốn hay không. Các tiêu chuẩn chính thường được dùng để đánh khía cạnh kinh tế của dự án là: PW (giá trị hiện tại), Rate of Return (suất thu lợi của dự án), và thời gian hồn vốn. Ký hiệu: P: Giá trị hiện tại (Present Principal Sum) bắt đầu thời đoạn 1 A: Chuỗi các giá trị tiền tệ bằng nhau ở cuối các thời đoạn F: Giá trị tương lai (Future Sum) ở cuối thời đoạn n n: Số thời đoạn trong thời gian dự án (thời đoạn nghiên cứu) r(%): Tỉ suất chiết khấu; là thông số biểu thị mức độ biến đổi giá trị của đồng tiền được xác định theo quan điểm chủ quan của người làm dự án; là thông số chính dùng trong đánh giá kinh tế dự án i(%): Lãi suất hay tỉ suất lợi nhuận (%) là thông số xác định bởi người cho vay và người đi vay. Đối với một dự án bất kỳ, r cũng cần lớn hơn hoặc bằng i. Suất chiết khấu Suất chiết khấu (r) là một trong những yếu tố quan trọng được dùng trong phân tích ngân lưu của dự án, vì nó phản ánh khả năng sinh lợi của một đơn vị tiền tệ trong một đơn vị thời gian của dự án. Có thể sử dụng suất chiết khấu (r) tính tốn theo thời gian (t) thông qua hệ số gọi là hệ số chiết khấu: Dự án là của tư nhân, cá thể thì đầu tư này của riêng một doanh nghiệp có thể chọn suất chiết khấu phân tích bằng trung bình chi phí sử dụng các nguồn vốn (riêng) của chủ đầu tư được bỏ ra. Dự án công (tức nhiều bên tham gia góp vốn) thì suất khấu của dự án phải được phân tích trên quan điểm mà nó phản ánh được khả năng sinh lợi của từng nguồn vốn góp đó, được xác định trên giá trị trung bình có trọng số của các nguồn vốn góp (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Các quan điểm khác nhau trong phân tích tài chánh Phân tích tài chính dự án thường được xây dựng theo những quan điểm khác nhau của các tổ chức , cá nhân có liên quan đến dự án. Nó cho phép việc đánh giá thẩm định dự án có tính hấp dẫn đối với các nhà tài trợ và nhà đầu tư tham gia trực tiếp thực hiện dự án hay không. Việc phân tích dự án theo quan điểm khác nhau rất cần thiết và quan trọng bởi vì thường các quan điểm ít có sự đồng nhất về lợi ích và chi phí. Quan điểm ngân hàng(quan điểm chủ đầu tư) Theo quan điểm này thì mối quan tâm trong quá trình xem xét và thẩm định dự án nói chung là dựa trên sức mạnh tổng thể của dự án, nhằm đánh giá hiệu quả chung tồn bộ của dự án để thấy được mức độ an tồn của số vốn mà dự án bỏ vào đầu tư. Quan điểm này cũng chính là quan điểm xem xét của các "ngân hàng" thường vận dụng. CFA = Lợi nhuận sau thuế của dòng tiền Quan điểm chủ đầu tư Trong quan điểm này chủ đầu tư xem xét đến ảnh hưởng của vốn vay, tiền lãi và khả năng trả nợ gốc của họ. CF(chủ đầu tư) = CFA + Vay -Trả nợ vay và trả lãi vay. Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C Tỷ số lợi ích – chi phí được tính bằng cách đem chia hiện giá của các lợi ích cho khiện giá của các chi phí. Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C hay B/C Là tỷ số Chi Phi /Lợi Nhuận B Lợi nhuận hàng năm O Chi phí hoạt động hàng năm M Chi phí bảo dưỡng hàng năm CR Khấu hao hàng năm của chi phí đầu tư Một dự án được xem là đáng đầu tư đối với các nhà đầu tư khi lợi ích lớn hơn các chi phí liên quan, theo công thức: B/C >1: chấp nhận đầu tư. B/C < 1: không nên đầu tư. Suất thu lợi nội tại (IRR) Lãi suất nội tại (IRR) i* của một dòng tiền tệ (Cash Flows) là lãi suất tại đó giá trị tương đương của các khoảng thu cân bằng giá trị tương đương của các khoảng chi của dòng tiền tệ đó: PW(i*) = 0 IRR được xem là một trong những tiêu chuẩn để ra quyết định đầu tư: Nếu IRRMARR thì dự án cần được thực hiện. Nếu IRRMARR thì dự án cần được bác bỏ. MARR: suất thu lợi nhỏ nhất. Ta chỉ đầu tư khi MARR > lãi suất tiết kiệm (tương ứng đối với từng doanh nghiệp). Giá trị hiện tại NPV Hiện giá thu nhập thuần (hiện giá thuần) của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí trong tồn bộ thời gian thực hiện dự án. Trong đó: NPV Hiện giá thu nhập thuần của dự án. Lợi ích hàng năm của dự án. Chi phí hàng năm của dự án. Hệ số chiết khấu của dự án. NPV > 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính; cần được sửa đổi, bổ sung. Thời gian thu hồi vốn (Payback Period) Định nghiã: Là thời gian cần để hồn lại vốn đầu tư ban đầu từ các khoản thu, chi tạo bởi đầu tư đó. Tiêu chuẩn để đánh giá: Thời gian hồn vốn (THV) E(TP) E(TP) là thời gian hồn vốn kỳ vọng E(TP) . Được xác định tùy thuộc vào từng quốc gia, từng nghành và tùy thuộc vào kỳ vọng của chủ đầu tư. Quy tắc thời gian hòan vốn đã được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong việc ra quyết định đầu tư, bởi vì nó dễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian hồn vốn nhanh. Cấu trúc tổ chức. Tổ chức dạng chức năng. Tổ chức theo các đơn vị chức năng, mỗi đơn vị thực hiện một chức năng riêng biệt. Thuận lợi: Sử dụng phương tiện và kinh nghiệm tập thể hiệu quả Bộ khung có tổ chức cho hoạch định và kiểm sốt Tất cả công việc nhận đựơc lợi ích từ công nghệ cao Phân bổ nguồn lực để dự trữ cho tương lai doanh nghiệp Sử dụng hiệu quả các yếu tố sản xuất Tính liên tục trong nghề nghiệp và phát triển các nhân Phù hợp với sản xuất hàng loạt Không thuận lợi Không có bộ phận trung tâm có quyền hạn về một dự án Không có hoạch định báo cáo về dự án Giao tiếp với khách hàng yếu Thông tin theo hàng ngang giữa các chức năng nghèo nàn Khó khăn khi tích hợp các hoạt động đa ngành Xu hướng các quyết định nghiêng về hướng nhóm chức năng Tổ chức dạng dự án. Dự a vào sự phân công dự án cho từng đơn vị tổ chức thành viên. Thuận lợi Quyền kiểm sốt hiệu quả các dự án đơn. Thời gian phản ứng nhanh. Khuyến khích tính hiệu quả, diều độ và chi phí Trade off. Nhân viên trung thành trong từng dự án. Giao tiếp với bên ngồi tốt. Bất lợi Không hiệu quả khi tận dụng tài nguyên. Không phát triển công nghệ với mục tiêu hướng về tương lai. Không chuẩn bị được tương lai doanh nghiệp. Cơ hội trao đổi về mặt kĩ thuật giữa các dự án thấp. Tính liên tục trong nghề nghiệp nhân sự trong dự án thấp. Khó khăn trong cân bằng lượng công việc cũng như là giai đoạn các dự án vào và ra. Tổ chức dạng ma trận Cơ cấu tổ chức này là sự lai hợp giữa hai cấu trúc tổ chức trên để tận dụng các thuận lợi của 2 cấu trúc đó. Lợi ích quan trọng Tận dụng các nguồn tài nguyên tốt hơn. Tích lũy các kiến thức về công nghệ ở mức chức năng và có thể chuyển giao tri thức này cho các dự án khác trong cùng tổ chức. Thích nghi thay đổi môi trường( cạnh tranh, kết thúc dự án, tổ chức lại nhà cung cấp. Khó khăn Thẩm quyền Tri thức kĩ thuật Thông tin Mục đích Biểu đồ trách nhiệm(Linear Responsibility Chart – LRC) Đây là công cụ quan trọng để thiết kế và thực thi của tổ chức theo hướng dự án. LRC tóm tắt mối quan hệ giữa các bên tham gia dự án và trách nhiệm của họ trong từng phần công việc của dự án. LRC có cấu trúc dạng ma trận với các hàng biểu diễn các phần công việc của dự án, còn các cột thể hiện các đơn vị hay cá nhân có trách nhiệm trong tổ chức. Các kí hiệu được dùng trong LRC A: Phê duyệt công việc P: Trách nhiệm chính R: Xem xét lại các phần công việc N: Báo cáo kết quả của các phần công việc. O: Nhận kết quả đầu ra và tích hợp với các công việc đã hồn thành. I: Cung cấp đầu vào cho gói công việc. B: Khởi tạo công việc CHƯƠNG III. TỔNG QUAN DỰ ÁN Giới thiệu chủ đầu tư Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 Địa chỉ : 41 Nguyễn Thị Minh Khai, Tp.HCM Điện thoại: 8256395-8228313 Fax: 8465693 Tổng giám đốc Trần Minh Đức làm đại diện Công ty du lịch Gia Định Địa chỉ : 455 Bạch Đằng, Q. Bình Thạnh, Tp.HCM Điện thoại: 8412094-8412114 Fax: 8412095 Giám đốc Lê Dũng làm đại diện Công ty TNHH Khải Thiện Địa chỉ: 27AB Trần Nhật Duật, F Tân Định, Q1, Tp.HCM Điện thoại: 8443424 Fax:843 9144 Địa điểm đàu tư Khu du lịch Văn thánh trực thuộc Công Ty Du Lịch Gia Định, toạ lạc tại 48/10 Điện Biên Phủ, phường 25 quận Bình Thạnh. Với diện tích tự nhiên khoảng 43.000 m2 mặt đất và khoảng 30.000 m2 mặt nước. Có địa thế của một ốc đảo và nhiều cây cối xanh mát và được bao quanh bởi rạch Văn Thánh, tạo nên một nôi trường xanh tươi, kh6ng khí trong lành, nằm trong một thành phố đông đúc dân cư ồn ào và ô nhiễm. Lý do đầu tư Từ khi được thành lập cho đến năm 1995, Khu Du Lịch Văn Thánh được người dân thành phố và khách du lịch biết đến như là một khu vui chơi giải trí có tiếng của thành phố. Cùng với Đầm Sen, Kỳ Hồ … với các hoạt động vui chơi giải trí, lễ hội, ẩm thực, điện ảnh và thời trang đã thu hút được hàng triệu lượt khách hàng năm. Tuy nhiên, kể từ năm 1995, với việc hình thành và phát triển của khu du lịch Suối Tiên, Saigon Waterpark và một số khu vui chơi khác trong thành phố và đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của Khu du lịch Đầm Sen. Khu du lịch Văn Thánh đã lộ rõ những bất lợi so với các khu vui chơi giải trí khác. Đó là những bất lợi về diện tích nhỏ, chưa bằng 1/10 diện tích của Đầm Sen nên không thể đầu tư đa dạng các loại hình vui chơi giải trí. Bất lợi thứ hai là không thể phục vụ được lượng khách quá lớn trong các dịp lễ, hội vì đường vào khu du lịch hiện là đường độc đạo, giao thông chưa phát triển, chỉ rộng 10m. Bất lợi thứ ba là khu du lịch nằm trong khu vực có mật độ giao thông cao, thường bị kẹt xe khi vào khu du lịch. Do đó, Khu Du lịch Văn Thánh trong các năm qua khá lúng túng trong nội dung hoạt động và dần mất đi vị trí của mình trên thị trường vui chơi, giải trí đại chúng. Trong khi đó, thị phần của ngành đang cạnh tranh gay gắt. Tuy hiện nay có những bất lợi kể trên nhưng trong vòng 3 – 4 năm tới, chương trình phát triển đô thị sẽ tạo nhiều thuận lợi cho Khu du lịch Văn Thánh. Việc cải tạo hệ thống giao thông đã làm cho khu du lịch ngày càng gần trung tâm thành phố đồng thời việc cải tạo môi trường xung quanh khu du lịch cũng phần nào tạo thuận lợi cạnh tranh cho khu du lịch. Những lợi thế hiện có như vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi góp phần thu hút lượng khách có nhu cầu giải trí, thư giãn, chơi thể thao, rèn luyện sức khỏe hằng ngày trong môi trường sạch và trong lành. Trong quá trình tổ chức kinh doanh, công ty du lịch gia định đã có nhiều phương án đề xuất xong chưa phù hợp với ý định quy hoạch của thành phố nên tình hình vẫn chưa được cải thiện. Để phát triển khu du lịch Văn Thánh trong các năm tới: công ty nghiên cứu, định lượng thị trường và xây dựng triển vọng trong tương lai. Công ty Du Lịch Gia Định đã cùng với Công ty TNHH Khải Thiện và công ty cổ phần Thế Kỷ 21 hợp tác để phát triển Khu du lịch Văn Thánh thành khu liên hợp thể thao giải trí: Khu Vui Chơi- Giải Trí- Thể Thao Thế Kỷ. Hình thức đầu tư Nội dung hợp tác đầu tư Công ty TNHH Khải Thiện hợp tác với công ty Du Lịch Gia Định và công ty cổ phần Thế Kỷ 21 để thành lập công ty TNHH Thế kỷ, nhằm đầu tư và phát triển Khu du lịch Giải Trí – Thể Thao Thế kỷ 21 với mục tiêu phục vụ khách trong và ngồi nước, bao gồm các hoạt động kinh doanh sau: Khu vui chơi sinh hoạt thanh thiếu niên: gồm khu vực trò chơi ngồi trời và khu vui chơi trong nhà. Khu vực ngồi trời sẽ có đường đua xe F1 thu nhỏ, sân Golf mini và một số trò chơi ngồi trời. Khu vực trong nhà gồm các trò chơi theo kiểu các khu hội chợ nước ngồi. Khu thể thao, câu lạc bộ sức khoẻ: gồm sân tennis, hồ bơi, Sauna – massage – Jacuzzi, phòng tập thể dục thể hình, thẩm mỹ viện, nhà hàng, shop. Vốn và góp vốn Vốn đầu tư: Tổng vốn đầu tư dự kiến là: 35.000.000.000đồng (ba mươi lăm tỷ đồng) đầu tư theo các hạng mục được các bên thống nhất trong nghiên cứu kh ả thi. Vốn điều lệ của công ty TNHH Thế Kỷ: Vốn điều lệ của công ty TNHH Thế Kỷ là 25.000.000.000 đồng (hai mươi lăm tỷ đồng) được các bên đóng góp như sau: Công ty Du lịch Gia Định góp 7.500.000.000 đồng chiếm 30% vốn điều lệ, dưới hình thức giá trị tài sản hiện hữu của công ty Du Lịch Gia Định tại khu du lịch Văn Thánh và giá trị thương quyền của khu Du Lịch Văn Thánh. Công Ty TNHH Khải Thiện góp 10.000.000.000 đồng chiếm 40% vốn điều lệ, bằng tiền mặt. Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 góp 7.500.000.000 chiếm 30% vốn điều lệ bằng tiền mặt. Số vốn điều lệ được góp bằng tiền mặt sẽ được góp đủ trong vòng 18 tháng theo tiến độ sẽ được xác định trong nghiên cứu khả thi về tài chính. Vốn vay Vốn vay là 10.000.000.000 đồng (mười tỷ) được vay từ ngân hàng hoặc các tổ chức, cá nhân khác. Thời gian hoạt động của công ty TNHH Thế kỷ Thời gian hoạt động của Công ty TNHH Thế Kỷ là 15 năm kể từ ngày công ty được cấp giấy phép thành lập. Khi hết hạn hợp đồng nếu các bên thống nhất gia hạn hợp đồng cho công ty thì vào thời điểm đó, các bên sẽ thoả thuận điều kiện để gia hạn. Phân chia lợi nhuận và Khấu hao tài sản Phân chia lợi nhuận Các bên phân chia lợi nhuận tương ứng với tỷ lệ góp vốn điều lệ. Khi có bất kỳ sự thay tỷ lệ góp vốn điều lệ thì các bên căn cứ vào tỷ lệ góp vốn mới mà phân chia lợi nhuận. Khấu hao tài sản Công ty Du lịch Gia Định nhận khấu hao từ phần vốn góp của công ty TNHH Khải Thiện vào Công ty TNHH Thế Kỷ. Công ty TNHH Khải Thiện và Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 nhận khấu hao từ phần góp vốn của công ty TNHH Khải Thiện và Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 vào Công ty TNHH Thế Kỷ. Thời gian khấu hao do cơ quan thuế ấn định, theo đề nghị của công ty TNHH Thế Kỷ với thời gian khấu hao ngắn nhất trong khung quy định. Quản lý, điều hành và kiểm sốt Công ty TNHH Thế Kỷ Công ty tiến hành hoạt động kinh doanh một cách chủ động, hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, tài khoản riêng và thực hiện chế độ kiểm tốn độc lập hằng năm, không phụ thuộc vào kế hoạch kinh doanh của Công Ty TNHH Khải Thiện, Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 và Công Ty Du Lịch Gia Định. Công ty TNHH Thế Kỷ được quản lý bởi một Ban Quản Trị, được điều hành kinh doanh bởi một Ban Giám Đốc và chịu sự kiểm sốt của Ban Kiểm Sốt do các bên chỉ định. Giải thể Công ty TNHH Thế Kỷ Khi hết hạn hoạt động thì tài sản của công ty TNHH Thế Kỷ sẽ được thanh lý như sau: Tồn bộ bất động sản được chuyển giao không điều kiện cho công ty du lịch gia định sở hữu. Động sản được thanh lý, chia cho các bên theo tỉ lệ góp vốn ban đầu. Trong bất kỳ trường hợp giải thể nào sau khi hết hạn 15 năm hoạt động kể từ ngày được cấp giấy phép, quyền tiếp tục được thuê đất tại Khu Du lịch - Giải trí - Thể thao Thế Kỷ 21 đương nhiên thuộc về quyền sở hữu của Công Ty Du Lịch Gia Định. Cơ sở pháp lý Căn cứ theo: Nghị định số 52/1999/NĐ-CP, nghị định số 12/2000/NĐ- CP, nghị định 7-2003 CP của chính phủ ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và sửa chữa bổ sung. Nghị định 88/1999/NĐ-CP, Nghị định 14/2000/NĐ-CP, Nghị định 66/2003/NĐ-CP của chính phủ về việc ban hành quy chế đấu thầu và sửa chữa bổ sung Quyết định 15/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng. Quyết định 12/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phíø thiết kế công trình xây dựng. Thông tư 15/2000/TT-BXD hướng dẫn các hình thức thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Quyết định 155/2002/QĐ-UB về công tác quản lý dự án đầu tư trong nứơc. CHƯƠNG IV. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG Một trong nhữ ng nhân tố tác động mạnh đến tính hiệu quả của một dự án là nhu cầu thị trường của dự án, bởi nếu không đáp ứng được nhu cầu thị trường hoặc nhu cầu thấp hơn so với đầu tư thì dự án sẽ không thu lợi và coi như không khả thi. Chính vì thế, nghiên cứu đánh giá thị trường là bước đầu tiên trong quá trình lập dự án. Thị trường Khu thể thao giải trí Văn Thánh nhắm vào đối tượng khách là doanh nhân trong nước, cán bộ viên chức, sinh viên, học sinh có độ tuổi từ 16 trở lên là chính. Đây là những khách hàng có khả năng thanh tốn ở mức trung bình – khá và có nhu cầu rèn luyện thân thể, chơi thể thao và giải trí, thư giãn sau những giờ học tập, lao động mệt nhọc căng thẳng. Các gia đình cũng là một đối tượng khách quan trọng của dự án, do vậy dự án cũng đã tính đến việc đa dạng hóa các nội dung hoạt động để có thể đồng thời đáp ứng cả nhu cầu của bố mẹ và con cái. Nói chung, tổ hợp khi hoạt động sẽ thu hút mọi đối tượng khách có chọn lọc và duy trì được sức sống của dự án. Đối tượng khách nói trên ngày càng gia tăng do mức sống được nâng cao và cường độ làm việc càng căng thẳng. Trong nội thành hiện chỉ có hai đơn vị có loại hình kinh doanh đa dạng tương tự như nội dung đầu tư của dự án này. Trong đó, công viên Đầm Sen có hoạt động đa dạng nhưng không tập trung cho đối tượng khách được nói trên, vì vậy không tạo được nét đặc thù cho hoạt động thể thao giải trí. Câu lạc bộ Lan Anh có nội dung đầu tư tương tự nhưng nhắm vào khách có thu nhập cao nên có khác với đối tượng khách mục tiêu của dự án đề ra, hoặc rải rác trong thành phố, cũng có những đơn vị kinh doanh một số nội dung hoạt động nói trên, nhưng không nơi nào có đủ điều kiện để tổ chức thành một tổ hợp và nhất là không nơi nào có được điều kiện kết hợp các hoạt động thể thao và giải trí trong môi trường và cảnh quan như khu giải trí Văn Thánh. Dự báo tiềm năng của dự án  Năm Dân số trung bình Bình quân chi tiêu cho các hoạt động giải trí, thể thao Số người tập luyện thể thao thường xuyên (1000 người) 1997 4852590 18537 610 1998 4957856 19559 728 1999 5063871 20750 772 2000 5174785 20373 758 2001 5285454 23807 897 2002 5449217 21656 1006 2003 5630192 27453 1016 *Nguồn cục thống kê thành phố Bảng 4.1. Số liệu về tình hình tập luyện thể thao trong thành phố Để dự báo tiềm năng phát triển của dự án, ta dựa vào giả thuyết những gì xảy ra trong quá khứ sẽ tiếp tục xảy ra trong tương lai theo quy luật đó. Căn cứ vào quy luật đó, đồ án sẽ thu thập những số liệu có liên quan để xây dựng mô hình dự báo hồi quy như dân số trung bình, bình quân chi tiêu và số ngừơi tập luyện thể thao thường xuyên. Kết quả được tổng hợp sau đây: Biến độc lập Biến phụ thuộc Mô hình hồi quy Dân số thành phố (X1) Số người tập luyện thể thao thường xuyên (Y) Y = -1935 + 0.000531 X1 R2 = 0.92978 Bình quân chi tiêu thể thao giải trí (X2) Số người tập luyện thể thao thường xuyên (Y) Y= -73.591 + 41.4235 X2 R2 = 0.68436 X1, X2 Y Y= -2135.44 + 0.000598 X1 –6.87628 X2 R’ = 0.900656 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp các mô hình hồi quy Kết luận: Qua phân tích hồi quy, ta thấy biến độc lập dân số thành phố có chỉ số R2 = 0.929 là cao hơn so với các mô hình khác nên có thể chọn làm cơ sở để xây dựng mô hình hồi quy. Kết quả dự báo theo mô hình dự báo đã chọn (đơn vị 1000 người) Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 X1 5630 5707 5834 5960 6086 6213 6339 6465 Y 1055 1096 1163 1230 1297 1364 1431 1498 Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 X1 6592 6718 6844 6971 7097 7223 7350 7476 Y 1565 1632 1699 1766 1833 1901 1968 2035 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp dự báo về số người tập luyện thể thao trong thành phố Giá trị của X1 được dự báo bằng mô hình hồi quy theo thời gian, kết quả được trình bày trong phụ lục. Dự báo số lượng khách tới khu du lịch. Thị phần công ty đạt được bằng cách ước tính thị phần của một mô hình kinh doanh tương tự như của khu vui chơi Thế Kỷ, ở đây là công viên Đầm Sen. Đầm Sen thu hút khoảng 3 triệu khách/năm (nguồn trang WEB của công viên văn hố Đầm Sen), chiếm khoảng 0.78% trong tổng số người tập luyện thể thao với quy mô kinh doanh gấp 5 lần quy mô của khu du lịch Thế Kỷ nên ta ước tính khu du lịch Thế Kỷ sẽ thu hút khoảng 0.15% trong tổng số người tập luyện thể thao. Kết quả dự báo lượng khách vui chơi tại khu du lịch mỗi ngày Năm 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Lượng khách 1644 1708 1812 1917 2021 2126 2230 2335 Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lượng khách 2440 2544 2649 2753 2858 2962 3067 3171 Bảng 4.4: Bảng dự báo lượng khách đến khu du lịch Thế Kỷ CHƯƠNG V. TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOẠCH KINH DOANH CỦA KHU DU LỊCH THẾ KỶ Tổ chức nhân sự Công ty TNHH Thế Kỷ được quản lý bởi một Ban Quản Trị, được điều hành kinh doanh bởi một Ban Giám Đốc và chịu sự kiểm sốt của Ban Kiểm Sốt do các bên chỉ định. Ban quản trị gồm 7 thành viên do các bên đề cử: Công ty cổ phần Thế Kỷ 21 cử 2 thành viên Công ty du lịch Gia Định cử 2 thành viên Công ty TNHH Khải Thiện cử 3 thành viên Ban kiểm sốt gồm 3 thành viên do mỗi bên đề cử một thành viên. Trách nhiệm của ban quản trị, ban kiểm sốt và ban giám đốc, phương thức quản lý tài chính theo quy định Luật Công ty và được quy định cụ thể trong các điều lệ do các bên thông qua. Hình 5.1: Sơ đồ tổ chức của khu du lịch Thế Kỷ Tổng số cán bộ và công nhân viên gồm 95 người với cơ cấu và mức lương cụ thể được trình bày trong bảng sau CHỨC VỤ Số người Lương/tháng Quỹ lương Quỹ lương (năm) Bảo hiểm (17%) Lương tháng 13 Tổng giám đốc 1 5500 5500 66000 11220 5500 Phó tổng giám đốc 1 4500 4500 54000 9180 4500 Thư ký BGĐ 1 2000 2000 24000 4080 2000 Kế tốn trưởng 1 3000 3000 36000 6120 3000 Kế tốn tổng hợp 1 2000 2000 24000 4080 2000 Kế tốn viên 2 1500 3000 36000 6120 3000 Nhân viên cung ứng 1 2000 2000 24000 4080 2000 Nhân viên kho 2 1400 2800 33600 5712 2800 Trưởng phòng QT-HC-NS 1 2500 2500 30000 5100 2500 Thư ký 1 1500 1500 18000 3060 1500 Trưởng phòng tiếp thị 1 3500 3500 42000 7140 3500 Nhân viên tiếp thị 4 2000 8000 96000 16320 8000 Đội trưởng bảo vệ 1 2200 2200 26400 4488 2200 Bảo vệ 14 1000 14000 168000 28560 14000 Tổ trưởng bảo trì 1 2200 2200 26400 4488 2200 Kỹ thuật viên 1 2000 2000 24000 4080 2000 Công nhân kỹ thuật 3 1200 3600 43200 7344 3600 Quản lý dịch vụ thể thao, nhà hàng 1 3500 3500 42000 7140 3500 Nhân viên hồ bơi 1 1000 1000 12000 2040 1000 Trực cứu hộ 2 2000 4000 48000 8160 4000 Phục vụ tennis / minigolf 10 800 8000 96000 16320 8000 Phục vụ phòng gym 2 2000 4000 48000 8160 4000 Quản lý massage-sauna-jacuzzi 1 3500 3500 42000 7140 3500 Kỹ thuật viên (lương CB) 16 180 2880 34560 5875.2 2880 Nhân viên phục vụ 15 1000 15000 180000 30600 15000 Nhân viên vệ sinh 10 800 8000 96000 16320 8000 TỔNG 95 114180 1370160 232927.2 114180 Lương bình quân tháng 1201.8947 TỔNG QUỸ LƯƠNG 1717267.2 Bảng 5.1 : Bảng cơ cấu lương Kế hoạch sản xuất kinh doanh và các giải pháp đảm bảo Nội dung đầu tư Khu thể thao giải trí Thế kỷ gồm những loại hình giải trí thể thao như sau: Câu lạc bộ thể thao sức khỏe gồm các loại hình Tennish, bóng bàn, bơi lội, đánh golf …Kèm theo đó là khu vật lý trị liệu với các dịch vụ xông hơi, xoa bóp, giúp khách giải tỏa mệt mỏi. Khu trò chơi: có nhiều loại hình, các trò chơi trong nhà, ngồi trời dành cho thanh thiếu niên Nhà chiếu phim gồm một cụm phòng chiếu phục vụ cho mọi đối tượng Khu dịch vụ bán hàng: gồm nhà hàng, các gian hàng bán dụng cụ thể thao, các mắt hàng tiện dụng trong sinh hoạt hàng ngày, quầy rửa hình. Hạng mục đầu tư Khu Thể thao-Giải trí Thế Kỷ gồm các loại hình kinh doanh như sau: Hạng mục Số lượng Diện tích (m2) Vốn xây dựng (1000 đồng) TỔNG VỐN XÂY DỰNG 15,852,800 1. CÂU LẠC BỘ 9,557,300 Sân tennis có mái che 2 1555 1,100,000 Sân tennis không mái che 4 2592 1,400,000 Bóng bàn trong nhà 4 144 172,800 Hồ bơi người lớn 4 450 765,000 Hồ bơi trẻ em 1 250 300,000 Thiết bị lọc cho 2 hồ 600,000 Khu tiếp tân 1 40 80,000 Phòng tập thể dục thẫm mỹ 2 300 360,000 Trang thiết bị phòng TDTM 240,000 Sân tâp golf mini 1 1500 1,500,000 Đường chạy bộ 1 1000 240,000 Khu Sauna-massage-Jacuzzi nam, nữ 2 160 352,000 Phòng Massage cho nam, nữ 25 175 262,500 Sảnh 2 160 320,000 Khu tiện nghi: Tủ đồ, phòng tắm 1 400 400,000 Khu dịch vụ Nhà hàng 1 350 875,000 Quầy giải khát 1 150 300,000 Billiard 4 60 90,000 Cắt tóc, uốn tóc 2 100 200,000 2. KHU TRÒ CHƠI 1,550,000 Khu trò chơi ngồi trời 1 1000 200,000 Khu trò chơi trẻ em 1 500 600,000 Thiết bị 750,000 3. NHÀ CHIẾU PHIM 1 200 300,000 4. KHU DỊCH VỤ BÁN HÀNG 1,268,000 Khu nhà hàng 2 600 840,000 Khu bán hàng dụng cụ thể thao 1 80 112,000 Quầy rửa hình 1 30 36,000 Khu bán hàng tiện dụng 1 200 280,000 5. CÁC CÔNG TRÌNH PHỤ KHÁC 3,177,500 Văn phòng điều hành 1 150 225,000 Nhà xe nhân viên 1 300 105,000 Kho 1 150 67,500 Khu tiện nghi cho nhân viên 1 100 80,000 Hạ tầng: đường, điện, nuớc. 2,000,000 Bãi xe ôtô và gắn máy 1 800 200,000 Nhà xe gắn máy 1 500 200,000 Cây xanh 300,000 Bảng 5.2 : Bảng hạng mục đầu tư Phương án kinh doanh Doanh thu được thu từ 3 loại hình kinh doanh sau: Dịch vụ trọn gói Khách vãng lai Các dịch vụ cho thuê Để xác định cơ cấu khách vào khu du lịch, nhóm sẽ nghiên cứu mức sống của người dân tại ở thành phố Hồ Chí Minh. 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Tổng số 100 100 100 100 100 100 1. Mức sống khó khăn 10.7 10.6 9.6 9.8 9.9 10.2 2. Mức sống tạm ổn 28.1 27.9 27.5 16 15 15.8 3. Mức sống trung bình 35.9 36.2 37.4 21 21.5 20 4. Mức sống khá 18.9 19 19.3 23.9 24.7 24.1 5. Mức sống cao 6.4 6.3 6.2 29.3 28.9 29.9 Nguồn : Tổng cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh Bảng 5.3 Bảng thống kê cơ cấu mức sống của thành phố Hình 5.2: Biểu đồ cơ cấu mức sống Qua biểu đồ thống kê về cơ cấu mức sống của người dân thành phố Hồ Chí Minh ta thấy trong những năm 2000, 2001, 2002 cơ cấu mức sống dao động tương đối ít, nên trong đồ án này để xác định cơ sở cho việc phân loại khách hàng vào khu thể thao giải trí Thế Kỷ, trung bình cơ cấu mức sống được xác định bằng cách lấy trung bình qua các năm 2000, 2001, 2002 như sau Trung bình cơ cấu mức sống 1. Mức sống còn khó khăn 2. Mức sống tạm ổn 3. Mức sống trung bình 4.Mức sống khá 5. Mức sống cao 10 15.6 21 24 29.4 Bảng 5.4 Trung bình cơ cấu mức sống Từ cơ cấu mức sống như trên và lượng khách dự tính, ta có kế hoạch kinh doanh năm đầu như sau: Dịch vụ trọn gói chiếm 33% (không tính số người có mức sống khó khăn) trong tổng số khách đến vui chơi, trong đó dịch vụ trọn gói gồm các loại vé được ước tính như sau: Loại A: chiếm 25%, khoảng 135 vé * 7.700.000 đồng = 1.039.500.000 đồng Loại B: chiếm 15%, khoảng 80 vé * 4.500.000 đồng = 360.000.000 đồng Loại C: chiếm 30%, khoảng 160 vé * 4.500.000 đồng = 720.000.000 đồng Loại D: chiếm 30%, khoảng 160 vé *4.500.000 đồng = 720.000.000 đồng Tổng cộng: = 2.839.500.000 đồng Khách vãng lai: chiếm 67% khách đến vui chơi, ước tính như sau: Sân tập golf: chiếm 13% lượng khách Hồ bơi lớn: chiếm 10% lượng khách Hồ bơi nhỏ: chiếm 13% lượng khách Trò chơi trong nhà: chiếm 30% lượng khách Nhà hàng, giải khát trong khu thể thao: chiếm 10% lượng khách Các dịch vụ khác: chiếm 25% lượng khách. Các dịch vụ này được tính theo số giờ và suất của khách tham gia. Số liệu ước tính bằng cách lấy trung bình doanh thu đạt được của các hoạt động tương ứng. Tennis : 10 giờ * 41.000 * 3 sân *360 ngày = 442.800.000 đồng Bóng bàn: 6 giờ * 9.000*2 bàn* 360 = 38.880.000 đồng Massage, sauna, jacuzzi: 3 suất*66.000 * 25 phòng *360ngày =1.782.000.000 đồng Ngồi ra còn các dịch vụ chuyên doanh như các hoạt động cho thuê: Khu nhà hàng: 1.000.000 đồng/m2/năm x 300m2 x2 = 600.000.000 đồng Nhà chiếu phim: 200.000 đồng/m2/năm x 200m2 = 40.000.000 đồng Khu cắt, uốn tóc, chăm sóc sắc đẹp: 1.500.000 đồng/m2/năm x 30m2 x 2 = 150.000.000 đồng Khu bán hàng thể thao 1.500.000 đồng/m2/năm x 80 m2= 120.000.000 đồng Khu chụp và rửa hình 1.500.000 đồng/m2/năm x 30 m2= 45.000.000 đồng Khu bán hàng tiện dụng 1.200.000 đồng/m2/năm x 200m2 = 240.000.000 đồng Phòng cháy chữa cháy Khi thiết kế công trình đòi hỏi bên bộ phận nhận thầu phải đảm bảo tính tốn vị trí, kích thước sao cho đủ rộng để có thể di chuyển thốt người được nhanh và thuận tiện. Có phương án phòng cháy chữa cháy cho từng bộ phận, khu vực kinh doanh. Y tế – cứu hộ Điện – nước CHƯƠNG VI. PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH VÀ RỦI RO DỰ ÁN Thông số tài chính ban đầu Suất chiết khấu dự án Theo thỏa thuận của 3 công ty, suất chiết khấu của dự án được lấy là r = 12%. Vốn đầu tư Vốn cố định: 24.386.740.000 đồng Tổng vốn xây dựng công trình (bao gồm): 16.886.740.000 đồng Vốn xây dựng: 15.852.800.000 đồng Chi phí thiết kế: 241.300.000 đồng Dự phòng (5% vốn xây dựng) : 792.640.000 đồng Tài sản hiện hữu và giá trị của Công ty Gia Định 7.500.000.000 đồng Vốn lưu động 613.260.000 đồng Tổng vốn đầu tư là 25.000.000.000 đồng.