Đề tài Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM

MỤC LỤC: DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT.........................................................................................4 DANH MỤC BẢNG BIỂU......................................................................................................5 DANH MỤC HÌNH VẼ...........................................................................................................5 MỞ ĐẦU................................................................................................................7 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu....................................................................7 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................8 3. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................9 4. Kết quả đạt được của Luận văn........................................................................9 5. Tên Luận văn và kết cấu Luận văn...................................................................9 CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Bất động sản................................................................................................................11 1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS).....................................................11 1.1.2. Đặc điểm của BĐS............................................................................12 1.1.3. Phân loại BĐS...................................................................................14 1.2. Thị trường bất động sản:......................................................................................15 1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS:.....................................15 1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS:.................................................24 1.2.4. Phân loại thị trường BĐS:.................................................................29 1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS:.....................................................36 1.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản:................................................................48 1.3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS:..........................48 1.3.2. Phân loại kinh doanh BĐS:...............................................................49 1.3.3. Cung cầu hàng hoá BĐS:..................................................................50 1.3.4. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS:..........................................56 1.3.5. Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS:................................................56 1.3.6. Định hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới:..............57 1.4. Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản:..........................................................64 1.4.1. Khái niệm về đầu tư:.........................................................................64 1.4.2. Dự án đầu tư và dự án đầu tư BĐS:..................................................67 1.4.3. Hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh bất động sản...............................71 1.4.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư kinh doanh BĐS:........73 1.5. Tóm tắt chương 1....................................................................................................77 CHƯƠNG 2: HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...................................................................................................................79 2.1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Vincom:..........................................................79 2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Vincom:...79 2.1.2. Cơ cấu tổ chức của Công ty cổ phần Vincom:..................................81 2.1.3. Các lĩnh vực hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom:.87 2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom..................................................................................................................................88 2.2.1. Tình hình thị trường bất động sản của nước ta trong giai đoạn hiện nay:..............................................................................................................89 2.2.2. Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới:....96 2.2.3. Hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần Vincom.110 2.2.4. Một số dự án lớn mà Công ty đã và đang triển khai đầu tư:...........127 2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom...............................................................................139 2.3.1. Các yếu tố khách quan:....................................................................139 2.3.2. Các yếu tố chủ quan:.......................................................................142 2.4. Tóm tắt chương 2...................................................................................................144 CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN VINCOM...................145 3.1. Chiến lược hoạt động kinh doanh của Công ty Cổ phần Vincom từ nay đến năm 2015..................................................................................................145 3.1.1. Mục tiêu của chiến lược:.................................................................145 3.1.2. Các thuận lợi và khó khăn tác động đến chiến lược kinh doanh của Công ty......................................................................................................146 3.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Vincom. ..........................................................................................151 3.2.1. Các nhóm giải pháp thực hiện:........................................................151 3.2.2. Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần VINCOM................................................................151 3.2.2.1. Các giải pháp mang tính chiến lược:............................................152 a. Giải pháp mang tính định hướng, chiến lược:......................................152 b. Giải pháp mang tính quản trị, điều hành:............................................153 3.2.2.2. Các giải pháp mang tính chiến thuật, cụ thể:................................155 a. Giải pháp về nhân lực:..........................................................................155 b. Giải pháp về chiến lược Marketing:......................................................158 c. Giải pháp về huy động vốn....................................................................165 d. Giải pháp về định giá bất động sản.......................................................171 3.3. Kết luận chương 3..................................................................................................173 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................................175 TÀI LIỆU THAM KHẢO...................................................................................................178 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT: BĐS WTO USD VND TP TNHH CP VCT ĐHĐCĐ HĐQT UBCKNN VICOM JSC CNĐKKD NĐ-CP TTTM GTGT CBRE BIDV VNPT UBND HĐND TNDN IRR NPV GDP FDI ISO Bất động sản; Tổ chức thương mại Thế giới; Đồng đô la Mỹ; Đồng Việt Nam Thành phố; Trách nhiệm hữu hạn; Cổ phần; Vincom City Towers; Đại hội đồng cổ đông; Hội đồng quản trị; Uỷ ban chứng khoán Nhà nước; Công ty Cổ phần VINCOM; Chứng nhận đăng ký kinh doanh; Nghị định Chính phủ; Trung tâm thương mại; Giá trị gia tăng; Công ty CB Richard Ellis Việt Nam; Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam; Tập đoàn Bưu chính viễn thông Việt Nam; Uỷ ban nhân dân; Hội đồng nhân dân; Thu nhập doanh nghiệp; Hệ số hoàn vốn nội bộ; Giá trị hiện tại ròng; Tổng sản phẩm quốc nội; Đầu tư trực tiếp nước ngoài; Tổ chức tiêu chuẩn Quốc tế; DANH MỤC BẢNG BIỂU: Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Bảng 2.8 Bảng 2.9 Bảng 2.10 Bảng 2.11 Bảng 2.12 Bảng 2.13 Bảng 3.1 Bảng 3.2 Cơ cấu vốn của Công ty Cổ phần Vincom tại các Công ty thành viên; Phần trăm dân số dưới 35 tuổi; Tỷ lệ đô thị hoá và tốc độ đô thị hoá hàng năm; Biểu giá thuê văn phòng tại Hà Nội; Ước tính không gian văn phòng sẽ được cung cấp mới Quý 4/2007 đến năm 2010; Giá căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội quý 4/2007; Cơ cấu lao động của Công ty CP Vincom tại thời điểm 31/12/2007; Năng lực máy móc, thiết bị của Công ty Cổ phần Vincom tại thời điểm 31/12/2007; Tổng hợp các hợp đồng khai thác và kinh doanh toà nhà VTC; Tổng hợp doanh thu và lợi nhuận gộp theo các năm Cơ cấu doanh thu thuần theo các năm; Chi phí bán hàng và cung cấp dịch vụ theo các năm; Tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh kết quả hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2007; Kế hoạch hoạt động kinh doanh của VINCOM JSC giai đoạn 2007-2015; Một số dự án đầu tư từ nay đến năm 2015 của Công ty Cổ phần VINCOM. DANH MỤC HÌNH VẼ: Hình 2.1 Hình 2.2 Hình 2.3 Hình 2.4 Hình 2.5 Hình 2.6 Hình 2.7 Hình 2.8 Hình 2.9 Hình 2.10 Hình 2.11 Hình 2.12 Hình 2.13 Hình 2.14 Hình 2.15 Hình 2.16 Hình 2.17 Hình 2.18 Hình 2.19 Hình 2.20 Sơ đồ tổ chức của Công ty Cổ phần Vincom; Biểu đồ số lượng doanh nghiệp đăng ký mới tại Việt Nam giai đoạn 2001-2005; Biểu đồ tăng trưởng kinh tế một số nước Châu Á; Diện tích và giá thuê tại các Trung tâm thương mại tại Hà Nội; Ước tính mức giá thuê trung bình ở các khu trung tâm Hà Nội năm 2007; Biểu đồ thị phần thị trường BĐS cho thuê năm 2007 tại Hà Nội; Các trung tâm thương mại tại Hà Nội hình thành trong tương lai; Biểu đồ khả năng cung ứng văn phòng cho thuê trong tương lai của thị trường văn phòng Hà Nội; Biểu đồ tỷ lệ cho thuê còn trống của văn phòng cho thuê hạng A và B tại Hà Nội; Biểu đồ giá thuê trung bình văn phòng hạng A và B tại Hà Nội; Biểu đồ diện tích văn phòng hạng A, B và C cung cấp mới tại Hà Nội giai đoạn 2007-2010; Thị trường cho thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giai đoạn 2008-2010; Biểu đồ số lượng và giá căn hộ đã bán ở Hà Nội tính theo năm từ 2001 đến 2007; Biểu đồ về doanh thu thuần và lợi nhuận gộp của các năm; Cơ cấu doanh thu thuần của Công ty Cổ phần VINCOM giai đoạn 2005 – 2007; Biểu đồ so sánh chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp; Hình vẽ phối cảnh công trình “Trung tâm thương mại và Căn hộ cho thuê cao cấp – HH1”; Hình vẽ phối cảnh khu A – Trung tâm thương mại Eden; Hình vẽ phối cảnh Khu B; Hình vẽ phối cảnh dự án “Trung tâm thương mại Vincom - Hải Phòng”. MỞ ĐẦU 1. SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU. Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta có những bước tiến vượt bậc, tốc độ tăng trưởng kinh tế năm sau luôn cao hơn năm trước. Nước ta đang trong quá trình hội nhập nền kinh tế Thế giới theo cả chiều sâu và chiều rộng. Nhất là gần đây nước ta đã gia nhập Tổ chức thương mại Thế giới (WTO), có rất nhiều cơ hội cũng như thách thức cho tiến trình hội nhập kinh tế thế giới của Việt Nam. Việc tạo ra cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội là một điều tất yếu, đi đôi với việc phát triển kinh tế cần chú trọng tới phát triển các ngành phụ trợ một cách đồng bộ. Vì vậy, việc phát triển thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây diễn ra mạnh mẽ và sâu rộng. Bên cạnh sự phát triển kinh tế nói chung thì thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một thị trường đầy tiềm năng và cơ hội. Nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang nhìn thấy nhiều cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này. Hiện nay, có rất nhiều dự án về BĐS lớn đang thu hút các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Hàng loạt các khu đô thị mới, siêu thị, khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê... được mọc lên ở các thành phố lớn vừa đáp ứng các nhu cầu ăn ở và các dịch vụ thiết yếu cho cuộc sống, vừa tạo ra một diện mạo cảnh quan đô thị khang trang sạch đẹp. Công ty cổ phần VINCOM được thành lập ngày 03/5/2002 theo giấy phép kinh doanh số 0103001016 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp. Tiền thân của Công ty cổ phần VINCOM là Công ty Cổ phần Thương mại Tổng hợp Việt Nam. Công ty cổ phần VINCOM hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực, trong đó: kinh doanh bất động sản, kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng là ngành kinh doanh chính. Trong những năm gần Công ty đã và đang tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS với nhiều dự án lớn có tổng mức đầu tư hàng trăm triệu đô la Mỹ. Đây là lĩnh vực kinh doanh còn mới mẻ, thị trường có nhiều tiềm năng nhưng cần một lượng nguồn vốn lớn để đầu tư. Sự biến động của thị trường BĐS diễn biến rất phức tạp, nóng lạnh thất thường, lúc thì lên “cơn sốt” lúc thì lại “đóng băng”. Do thị trường này chiếm dụng nguồn vốn lớn trong quá trình hoạt động nên khi thị trường có sự biến động tiêu cực sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, có thể gây khủng hoảng đến nền kinh tế của một nước hoặc một khu vực thậm chí trên toàn cầu. Vì vậy, cần có những nghiên cứu cơ bản về quy luật vận động của thị trường BĐS để có những giải pháp thích hợp trong việc điều chỉnh nóng lạnh thất thường của thị trường BĐS, từ đó hạn chế những tổn thất, thiệt hại do sự biến động thất thường của thị trường BĐS gây ra. Mặt khác, tuy là một Công ty mới thành lập còn non trẻ nhưng ngay từ những ngày đầu Công ty đã xác định ngành nghề kinh doanh chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản. Vì là lĩnh vực kinh doanh chính, vậy nên cần có một sự nghiên cứu tổng quát và cái nhìn tổng quan về thị trường này để định hướng phát triển thị trường đi đúng hướng, tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu của thị trường BĐS để có những biện pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản. Vì vậy, đề tài nghiên cứu “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” là một điều rất cần thiết cho việc tham gia vào lĩnh vực kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM. 2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU. Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty Cổ phần VINCOM. Phạm vi nghiên cứu của đề tài: Trong phạm vi doanh nghiệp, các hoạt động kinh doanh BĐS của Công ty cổ phần VINCOM thuộc các loại hình kinh doanh bất động sản: + Đầu tư xây dựng khu đô thị mới. + Đầu tư xây dựng công trình xây dựng để bán và cho thuê: nhà riêng biệt, chung cư, tổ hợp siêu thị, khách sạn, văn phòng… + Tổ chức quản lý các khu đô thị mới, các toà nhà chung cư sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng. 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Kết hợp phương pháp định tính, định lượng, phương pháp phân tích – tổng hợp, phương pháp mô hình hoá, phương pháp thống kê, dự báo và một số phương pháp toán cao cấp ... để giải quyết các vấn đề nghiên cứu của đề tài. 4. KẾT QUẢ ĐẠT ĐƯỢC CỦA LUẬN VĂN. Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung và khái lược hệ thống pháp lý điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản. Phân tích những đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến nâng cao hiệu quả kinh doanh của dự án. Đánh giá kết quả đạt được và những hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Phân tích các nguyên nhân dẫn đến các hạn chế trong quá trình thực hiện đầu tư các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Đề xuất một số giải pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. 5. TÊN VÀ KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN. 5.1. Tên luận văn: “Giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM” 5.2. Kết cấu luận văn: Mở đầu: Chương 1: Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản. Chương 2: Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần VINCOM. Kết luận - Kiến nghị Tài liệu tham khảo CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. BẤT ĐỘNG SẢN. 1.1.1. Khái niệm về bất động sản (BĐS). Việc phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh” giữa hai khái niệm “BĐS” và “động sản”. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Nhưng nước Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.1.2. Đặc điểm của BĐS. 1.1.2.1. Tính cá biệt và tính khan hiếm. : Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.................... 1.1.2.2. Tính bền lâu. Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v.. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn. 1.1.2.3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau. BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. 1.1.2.4. Tính thích ứng. Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác....................................................................... 1.1.2.5. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý. Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng....................................................... 1.1.2.6. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.3. Phân loại BĐS: Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt. BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v.. Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới. BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v.. BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta. 1.2. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN: 1.2.1. Khái niệm về thị trường và thị trường BĐS: 1.2.1.1. Khái niệm về thị trường. Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá. Thừa nhận sản xuất hàng hoá không thể phủ định sự tồn tại khách quan của thị trường. Qua nghiên cứu và phân tích lý thuyết về thị trường của các nhà kinh điển ta thấy một số vấn đề cần lưu ý: Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá. Sản xuất hàng hoá là cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường. Thị trường phản ánh trình độ và mức độ của nền sản xuất xã hội. Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy đủ và đúng đắn. Từ chỗ chỉ đề cao thị trường ngoài nước hoặc trong nước đến chỗ thấy được quan hệ thống nhất hữu cơ của 2 loại thị trường này. Phải có các giải pháp để biến thị trường trong nước thành bộ phận của thị trường thế giới. Vai trò điều tiết của nhà nước đối với thị trường là cần thiết tất yếu. Điều tiết thị trường theo yêu cầu các quy luật kinh tế và sự vận động khách quan của thị trường. Ngày nay, không tồn tại thị trường dưới dạng thuần túy đơn nhất. Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau. Thị trường và kinh tế thị trường là những vấn đề phức tạp. Từ những nghiên cứu sơ lược, cổ xưa cho đến những nghiên cứu quy mô khoa học ngày nay phạm trù thị trường luôn được đưa thêm những nội dung mới. Tuỳ từng điều kiện và giác độ nghiên cứu mà người ta đưa ra các khái niệm thị trường khác nhau. Khái niệm cổ điển cho rằng: thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá. Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể. Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này. Khái niệm hiện đại về thị trường rất nhiều. Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể. Theo nội dung, chúng ta có thể quan niệm: thị trường là tổng thể các quan hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ. Như vậy, thị trường vừa có yếu tố ảo, vừa có yếu tố thực. Bản chất của thị trường là giải quyết các quan hệ. Như vậy, có thể tổng hợp lại rằng, người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường. Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung - cầu của thị trường. Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền. 1.2.1.2. Thị trường BĐS. Dựa trên các phân tích lý luận nêu trên, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường BĐS: - Khái niệm 1: thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS. - Khái niệm 3: thị trường BĐS là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. - Khái niệm 4: thị trường BĐS là "nơi" tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, nhưng sau khi nghiên cứu và tổng hợp thì khái niệm về thị trường BĐS được định nghĩa như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 1.2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS: Hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá thông thường nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng. Điều đó thể hiện ở những đặc điểm sau: 1.2.2.1. Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá. Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định. Thứ hai, cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định. Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định. Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này, các ngân hàng phải tài chính hoá các khoản cho vay, các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động đa dạng hoá các nguồn vốn. Trong cấp độ, các thể chế tài chính, các chính sách tài chính, các tổ chức tài chính và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định. Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS. 1.2.2.2. Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870-1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6 - 7 năm, dài là 9 - 10 năm, trung bình là 8 - 9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992-1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. 1.2.2.3. Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau. Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v.. 1.2.2.4. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội. 1.2.2.5. Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. 1.2.2.6. Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.2.2.7. Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS. Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn và không mất đi và người có quyền sở hữu và sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như hàng hoá khác. Điều mà họ muốn là quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như giá trị của các hàng hoá thông thường mà phải xác định trên cơ sở khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. 1.2.2.8. Cung về BĐS biến động chậm hơn so với biến động cầu và giá cả BĐS. Với hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu diễn ra theo quy luật chung: khi cầu đẩy giá tăng lên sẽ khích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng. Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng nhanh như các loại hàng hoá khác. Đó là do đặc điểm của BĐS cần phải có thời gian để tạo ra chúng, để tạo ra các công trình cần phải có thời gian tìm hiểu về mọi thông tin về đất đai, làm dự án, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công. Cung BĐS có giới hạn mà cầu BĐS lại luôn tăng, cung cầu được coi là không co giãn so với giá cả. Do vậy, trong thị trường BĐS sự thay đổi về giá BĐS thường bắt đầu do sự thay đổi mất cân đối cung cầu, hay nói cách khác giá cả là do quan hệ cung cầu quyết định. Sự biến động về giá cả thị trường bắt đầu do sự thay đổi của cầu. Khi giá giảm cầu ít co giãn so với giá bởi vì khi giá giảm nhưng giảm đến mức để người mua có thể mua tăng thêm một đơn vị BĐS; ngược lại, khi giá tăng thì bản thân do cầu tăng trong khi cung không phản ứng theo kịp làm giá tăng. Khi giá tăng nhưng cung không co giãn vì tổng nguồn BĐS, nhất là đất đai có giới hạn, việc đầu tư phát triển phải mất nhiều thời gian nên khi cầu tăng thì cung không thể tăng ngay. Giá cả BĐS do quan hệ cung cầu quyết định, ngược lại giá cả lại ảnh hưởng điều tiết cung và cầu. Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá bất động sản. Do vậy, Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế về gia tăng của cầu về BĐS không cho mục đích tiêu dùng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo). Chính vì sự hoạt động của thị trường BĐS rất cần có sự quản lý điều tiết của Nhà nước và cũng phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước. Quá trình giao dịch về BĐS phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong những lực lượng tham gia vào thị trường BĐS. Vai trò của Nhà nước bao gồm: đảm bảo tính pháp lý cho hàng hoá BĐS giao dịch, Nhà nước phải kiểm soát các hoạt động giao dịch về BĐS thông qua giao dịch trên thị trường chính thức, Nhà nước ban hành và thực thi các chính sách tài chính đối với các hoạt động kinh doanh BĐS. Nhà nước quản lý thị trường BĐS là nhằm phát huy tính ưu việt của cơ chế thị trường và hạn chế những khuyết tật do cơ chế đó gây ra. Thông qua các công tác quản lý, Nhà nước định hướng, dẫn dắt các thành phần kinh tế, tạo môi trường và điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS theo cơ chế thị trường, kiểm soát chặt chẽ và xử lý các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh tế, đảm bảo sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển kinh tế xã hội ở tầm vĩ mô. 1.2.2.9. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập. Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập là do hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loại hàng hoá khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có nhà tư vấn môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia của họ các giao dịch BĐS sẽ dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực lượng môi giới kém phát triển thì sự vận hành thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao. Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS. 1.2.2.10. Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian. Thị trường BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hoá khác. BĐS là những yếu tố vật chất bền lâu, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không thể thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS. Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư. 1.2.3. Vai trò và vị trí của thị trường BĐS: Thị trường BĐS có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng nền kinh tế đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng đó đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt sau: 1.2.3.1. Thị trường BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển. Thị trường BĐS là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐS, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng BĐS. Đó chính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐS. Thị trường BĐS là nơi thực hiện chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị (đối với nguồn kinh doanh BĐS). Khi thị trường BĐS không được thông suốt, ngưng trệ sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽ làm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hưởng lớn đến quá trình tái sản xuất trong những quá trình sản xuất tiếp theo. Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện cho tốt cho người kinh doanh BĐS cũng nhờ đó mà thúc đẩy mạnh quá trình sản xuất. 1.2.3.2. Thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường trong và ngoài nước, mở rộng quan hệ quốc tế. Thị trường chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị trường như: thị trường vốn, thị trường hàng hoá, thị trường lao động, thị trường BĐS. Các thị trường này tác động qua lại lẫn nhau, do đó sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng đến tất cả các thị trường và đó thị trường chung của mỗi quốc gia. Khi thị trường BĐS phát triển nó kéo theo các thị trường khác phát triển theo: thị trường vốn phát triển để cung cấp vốn cho đầu tư phát triển; thị trường hàng hoá, thị trường lao động là các yếu tố đầu vào cho thị trường BĐS nên cũng phát triển theo tương ứng. Trong thời kỳ hội nhập quốc tế, thị trường trong nước gắn chặt với thị trường ngoài nước. Sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trường nước ngoài bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể nước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời cho phép họ đầu tư phát triển sản xuất, đầu tư kinh doanh và có thể cư trú và sinh sống tại đó. Thông qua đó mà mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết nhau giữa các nước, giữa các dân tộc. 1.2.3.3. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. 1.2.3.4. Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 1.2.3.5. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai. 1.2.3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm. 1.2.3.6. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở. 1.2.3.7. Thị trường BĐS góp phần vào sự ổn định xã hội, nâng cao đời sống của nhân dân. Thị trường BĐS trong đó có thị trường đất đai, luôn gắn liền với chính sách về đất đai. Ở bất cứ quốc gia nào, thị trường BĐS cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội. Thị trường BĐS phát triển không lành mạnh sẽ dẫn đến sự rối loạn thị trường, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường... Điều đó tác động xấu đến niềm tin của người dân đối với các chủ trương, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐS, do đó, ảnh hưởng đến sản xuất và đời sống của con người và các hoạt động xã hội nói chung. Thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐS, do đó sẽ góp phần làm cho xã hội ổn định hơn. Thực hiện hoạt động của thị trường BĐS ngầm trong những năm qua nước ta đã chứng minh điều đó. Thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước, nạn đầu cơ đất đai gia tăng... đã khiến giá đất lên cao, làm người dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mối quan hệ về đất đai, nhà ở đã có biểu hiện tiêu cực. Thị trường BĐS phát triển buộc người sản xuất kinh doanh BĐS phải không ngường nâng cao trình độ khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất. Do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp công cộng... Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn các yêu cầu về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liên lạc, sinh hoạt...Thị trường BĐS là một bộ phận của thị trường xã hội, do đó, sự phát triển của thị trương này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường vốn, thị trường sức lao động, thị trường hàng hoá, nói chung là tác động tốt đến sự phát triển thị trường chung đáp ứng các nhu cầu đa dạng của con người, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân. 1.2.3.8. Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS. Chỉ thông qua hoạt động trên thị trường đất đai, thị trường BĐS ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, được thực hiện chủ yếu thông qua thị trường, do đó, từ thị trường đất đai, Nhà nước sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách , của hệ thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, Nhà nước sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục tình trạng thị trường ngầm về BĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. 1.2.4. Phân loại thị trường BĐS: 1.2.4.1. Thị trường nhà ở và đất ở. Các giao dịch như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các hàng hoá BĐS đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, BĐS công nghiệp, nông nghiệp, các công trình hạ tầng và các BĐS dịch vụ du lịch, thể thao...đều đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, các giao dịch về BĐS chủ yếu xoay quanh các giao dịch về đất đai, nhà ở là phổ biến và mang tính chất chi phối hoạt động thị trường BĐS hiện nay. Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân được chuyển nhượng quyền và nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà; nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ước của mình bằng cách tham gia vào dòng người đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật đất đai năm 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thường quan hệ bình thường hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về BĐS không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn kỳ vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai. Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực tiền vốn chưa biết đầu tư vào đâu ngoài cất trữ và gửi tiết kiệm trong bối cảnh lạm phát phi mã, nay chuyển sang đầu tư mua bán đất đai, BĐS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong số đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước Đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sáp nhập Đông và Tây Đức. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu đất đai, BĐS và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt BĐS cho thị trường BĐS trong những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,... Sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia vào giao dịch này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với những năm trước đây. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Đến những năm 1997-1998, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất để trả nợ Ngân hànglàm giá đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít nhà đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản. Đến giai đoạn năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký hiệp định thương mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng thêm quyền năng cho người sử dụng đất và những thay đỏi chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cho cầu nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là khởi điểm của thời kỳ quy hoạch và kế hoạch năm 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị. Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch. Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt thị trường nhà đất bùng phát kéo dài từ năm 2001 đến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật Đất đai được thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Từ khi Luật Đất Đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai, thị trường BĐS bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng cục bộ. Trong thị trường mua bán, chuyển nhượng nhà ở và đất diễn ra khá sôi động, thị trường cho thuê nhà vẫn còn trầm lặng. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước từ những năm trước đây, thị trường nhà cho thuê đối với người nước ngoài, cho thuê nhà ở đối với học sinh và lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các động lực kinh tế của thị trường cho thuê nhà ở mchưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho thuê và người cho thuê, do vậy các doanh nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát triển nhà ở cho thuê. 1.2.4.2. Thị trường BĐS công nghiệp. Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng vớicác chính sách khuyến khích đầu tư nước ngoài và quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá hiện đại hoá, thị trường BĐS công nghiệp đã bắt đầu hình thành với sự ra đời của các công ty đầu tư kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp. Đến nay trên cả nước có trên 130 khu công nghiệp tập trung và nhiều khu công nghiệp vừa và nhỏ đang thực hiện chế độ cho các doanh nghiệp thuê đất và cơ sở hạ tầng làm mặt bằng sản xuất. Thực hiện chương trình đổi mới và xắp xếp các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã có hàng ngàn các doanh nghiệp cổ phần hoá, bán, khoán, cho thuê đã đưa một khối lượng lớn đất đai và nhà xưởng tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp. Mặc dù trong những năm qua thị trường đất ở và nhà hết sức sôi động luôn trong trạng thái cung nhỏ hơn cầu, song thị trường đất đai, BĐS công nghiệp có phần ngược lại. Hiện nay, còn rất nhiều khu công nghiệp đã được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh song diện tích cho thuê mới chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy còn là thiểu số, một số khu công nghiệp đã phê duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vẫn chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư hạ tầng và cho thuê lại đất khu công nghiệp là do các doanh nghiệp tự thực hiện, song Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp thông qua các chính sách cho thuê đất, thông qua các công tác quy hoạch và các chương trình định hướng kêu gọi, thu hút các nhà đầu tư. Tuy thị trường BĐS trong công nghiệp không sôi động, song những biến động trên thị trường BĐS nhà ở và đất ở nhất là sự gia tăng giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác động trực tiếp đến việc thực hiện chính công tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất công nghiệp. 1.2.4.3. Thị trường BĐS trong nông nghiệp. Thị trường đất đai BĐS nông nghiệp những năm gần đây cũng bắt đầu hình thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát triển của loại hình kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Nhà nước khuyến khích người sản xuất nông nghiệp dồn điền đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất theo hướng tập trung hoá, sản xuất hàng hoá dưới hình thức phát triển kinh tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua mức hạn điền trong giao đất và các quản lý trang trại, Nhà nước kiểm soát việc lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích tụ đất đai trong nông nghiệp nhưng sử dụng không có hiệu quả hoặc những người chuyển sang làm các công việc khác được quyền cho thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia đình có điều kiện phát triển kinh tế trang trại. Trên thực tế các hoạt động giao dịch cho thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tích tụ đất đai cho phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song còn rất hạn chế, nhỏ lẻ chưa mang sắc thái các hoạt động đầu tư và giao dịch BĐS nông nghiệp. Một số vùng ven các khu đô thị, các khu du lịch hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị đô thị hoá các hoạt động giao dịch BĐS nông nghiệp diễn ra sôi động hơn nhưng không vì mục đích phát triển trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà nghỉ, kinh doanh khu du lịch, dịch vụ. Do vậy, hoạt động thị trường BĐS nông nghiệp ở khu vực này còn bị chi phối rất mạnh mẽ của các giao dịch trên thị trường BĐS nhà ở, đất ở và dịch vụ. 1.2.4.4. Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ. Thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập trung đông các văn phòng đại diện, các cơ sở giao dịch của các công ty trong và ngoài nước, các tổ chức quốc tế. Một số công trình BĐS phục vụ kinh doanh thương mại, dịch vụ, vui chơi giải trí cũng như đã được đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các thành phố đang trở thành nguồn cung BĐS trên thị trường cho thuê văn phòng, công sở và dịch vụ. Mặc dù thị trường cho thuê công sở, văn phòng và dịch vụ mới hình thành và phát triển còn ở quy mô nhỏ, phân tán, song đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh và ổn định. Tuy nhiên, những biến động về thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và khai thác các nguồn bất động sẵn có tham gia vào thị trường BĐS cho thuê văn phòng và dịch vụ. Vai trò của Nhà nước đối với thị trường cho thuê BĐS văn phòng, công sở và dịch vụ chủ yếu thông qua công tác quy hoạch và chính sách cung cấp đất đai cho các hoạt động đầu tư BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường này. 1.2.4.5. Thị trường thế chấp đất đai BĐS. Luật đất đai năm 1993 đã cho phép các hộ gia đình, cá nhân được phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để vay vốn của các tổ chức tín dụng. Luật Đất đai sử đổi năm 1998 và năm 2001 đã mở rộng cho phép các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu quyền sử dụng đất, các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vay tổ chức tín dụng. Với những quy định đó, thị trường thế chấp BĐS phát triển khá rộng rãi, phổ biến và bước đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh doanh của người sử dụng đất đai BĐS. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được chấp nhận trên cơ sở người sử dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế chấp BĐS gắn liền với thế chấp giá trị sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế trong khi cả 2 bên: người cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều sẵn sàng tham gia. Xét về hình thức giao dịch, thị trường đất đai ở nước ta trong những năm qua phát triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch sau: Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước cho thuê đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh; Đấu thầu sử dụng đất đối với các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở; Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thừa kế quyền sử dụng đất; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất; Hoạt động của thị trường BĐS hiện nay ở nước ta chủ yếu là trên thị trường quyền sử dụng đất, gắn liền với loại thị trường này là các tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất như nhà ở, các công trình kiến trúc trên đất. Trong thị trường sơ cấp về cơ bản chỉ có hoạt động của Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu đất đai và người được Nhà nước giao sử dụng đất. Sau khi giao đất Nhà nước thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Trong quá trình giao sử dụng đất nếu Nhà nước có nhu cầu đất cho công trình phục vụ mục đích chung của xã hội như: an ninh, quốc phòng, xây dựng các công trình công cộng, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại cho những người có đất bị thu hồi. Hoạt động giao dịch trong loại thị trường thu hồi đất này được thực hiện dưới sự quản lý chặt chẽ của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cũng rất phức tạp và đang còn rất nhiều ách tắc, song loại thị trường này đang được các cơ quan chức năng và các dự án tập trung tìm cách tháo gỡ để đẩy nhanh tiến độ thực hiệnc các dự án. Hoạt động thực sự của thị trường BĐS nước ta hiện nay chủ yếu diễn ra trong thị trường thứ cấp. Tuy trong thị trường thứ cấp còn rất nhiều hoạt động chuyển đổi BĐS, nhưng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai gắn liền với nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, đặc biệt là đất đô thị là thị trường sôi động nhất và đầy phức tạp. 1.2.5. Sự phát triển của thị trường BĐS: 1.2.5.1. Sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS Việt Nam. Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch BĐS đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời Pháp thuộc. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại các chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch, mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Trước năm 1980, đất đai và BĐS được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân (kể cả các nhà tư sản dân tộc). Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhauvề BĐS, nên BĐS vẫn tham gia vào quá trình trao đổi, mua bán một cách bình thường. Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả cả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây đã hình thành “thị trường ngầm” về đất đai, BĐS mà không ít tổ chức, cá nhân lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhà nước không thể kiểm soát được. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hang hoá tiền tệ được phát triển rộng rải trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của năng lực sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Trước đòi hỏi thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS. Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, các nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/1995/NĐ-CP ngày 18/8/1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép: Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở, văn phòng đại diện, chi nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, Theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng BĐS (bao gồm cả tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS thế chấp để thu hồi vốn. Luật Đất đai năm 2003 và hàng loạt những căn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 như: Nghị định 191/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP,… đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường BĐS, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS ở nước ta. Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở trên, thị trường BĐS đã hình thành, hoạt động và phát triển như sau: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; hộ gia đình cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở. + Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước. + Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để tổ chức sản xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, BĐS. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau). Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm: + Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng khu công công nghiệp; cả nước hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. + Góp vốn liên doanh bằng BĐS, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá trị tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng tăng lên. + Bán nhà kèm theo quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thường được mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở nhất là ở đô thị, nhưng Nhà nước chưa quản lý được). + Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn Ngân hàng có thể thế chấp bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng BĐS chiếm một vị trí rất quan trong các hoạt động cho vay thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó). Trên cơ sở ra đời của thị trường BĐS, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường BĐS ra đời và ngày một thêm đông. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh BĐS ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đô thị mới như: + Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nhiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất đã có cơ sở hạ tầng. Ngoài ra còn có nhiều doanh nghiệp đầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê. + Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bán BĐS, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà ở hoặc nâng cấp nhà ở để bán. + Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh “địa ốc”; các trung tâm dịch vụ bán đấu giá đất và các hoạt động định giá BĐS thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính tại một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, bất động; các tổ chức tư vấn và thông tin BĐS... + Đã thành lập được nhiều Quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà nước, Ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp BĐS và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh. 1.2.5.2. Sự phát triển thị trường BĐS của một số nước trên thế giới. a. Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Liên bang Đức. Khung pháp lý của thị trường BĐS: Phát luật của Cộng hoà Liên bang Đức quy định về quyền có nhà ở, đất và nhà, các công trình xây dựng không tách rời nhau, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc của thị trường. Hiến pháp nước này quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế đất đai, nhà xây dựng và thừa kế xây dựng được Nhà nước đảm bảo, nhưng chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy hoạch của Nhà nước và không đi ngược lại với lợi ích xã hội. Luật pháp cho phép quyền thừa kế xây dựng, người hưởng quyền thừa kế có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác với thời gian tối đa là 9 năm. Người mua quyền xây dựng có nghĩa vụ phải trả cho chủ đất hàng năm một khoản tiền (tiền thuê) bằng 6 – 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng còn được thế chấp, khi hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà, công trình. Luật pháp còn quy định về sở hữu từng phần. Thí dụ, người mua căn hộ trong một toà nhà thì được sở hữu căn hộ và một phần diện tích trong khuôn viên của toà nhà đó. Phần diện tích đó được tính theo tỷ lệ phần trăm (%) của toàn bộ diện tích (nhưng không chỉ rõ vị trí, kích thước cụ thể) tuỳ theo diện tích và vị trí không gian của căn hộ. Đối tượng mua bán trên thị trường BĐS: Đất đai, đất có công trình và quyền thừa kế xây dựng là những đối tượng cơ bản được thực hiện giao dịch trên thị trường BĐS. Để đất đai có thể giao dịch được trên thị trường người ta thực hiện các công việc sau: + Quy hoạch là khâu trước tiên phải làm, gồm quy hoạch chi tiết và quy chế hướng dẫn xây dựng. Quy hoạch sau khi đã được thông qua có tính pháp lý và không thể thay đổi. Trong quy hoạch có hướng dẫn sử dụng, xác định rõ mục đích sử dụng của từng khu đất, địa điểm… + Xác định chủ sở hữu từng thửa đất từng bất dộng sản cụ thể là việc làm không thể thiếu được để thị trường BĐS vận hành. Các chủ sở hữu khác nhau đều tham gia bình đẳng trên thị trường. + Nhà ở tập thể cũ (của Nhà nước) được giao cho chính quyền địa phương để bán cho người đang thuê (đang ở) hoặc được giao cho một cơ quan quản lý và kinh doanh nhà ở quản lý, Nhà nước có chính sách hỗ trợ cho việc tư nhân hoá loại nhà này. Các bên tham gia thị trường BĐS: Các chủ thể tham gia thị trường bao gồm: Chính phủ với toàn bộ tổ chức của hệ thống này, pháp nhân, thể nhân, công dân. Mọi người đều có thể truy cập các thông tin về hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như giám định giá, dịch vụ từ các tổ chức môi giới. Các thông tin về BĐS đều có tại hồ sơ của mỗi BĐS. Các BĐS, nhà đất đều đăng ký với hệ thống địa bạ. Việc lập bản đồ địa chính và địa bạ do cơ quan có chức năng đảm nhiệm. Trong địa bạ mô tả rõ BĐS, chủ sở hữu, các quyền năng, những hạn chế và những tồn đọng liên quan đến BĐS… Hồ sơ địa bạ được lưu giữ tại cơ quan toà án. Cơ quan giám định giá trị gọi là Hội đồng giám định giá trị. Hội đồng này có chức năng thống kê, giá cả mua bán, xác định giá định hướng, cung cấp thông tin giá cho thị trường, thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá cụ thể… phục vụ cho cả người mua và người bán, phục vụ cho tư nhân hoá hoặc quốc hữu hoá, phục vụ cho việc giải quyết tranh chấp của toà án. Các tổ chức môi giới kinh doanh BĐS có thể thành lập tự do hoặc môi giới theo tổ chức được pháp luật thừa nhận. Đối với nghề môi giới tự do, khi cấp giấy hành nghề pháp luật không đòi hỏi họ phải có trình độ chuyên môn, nhưng để trở thành hội viên của hiệp hội môi giới thì trình độ chuyên môn là điều kiện bắt buộc. Thực hiện các giao dịch: Việc mua, bán, thuê, mướn… được thực hiện theo hợp đồng với giá cả thoả thuận. Hợp đồng phải được công chứng như một điều kiện bắt buộc, hợp đồng chỉ kết thúc khi chủ mới được đăng ký vào sổ địa bạ tại Toà án. Luật pháp quy định việc người mua (hay tổ chức) một BĐS, nếu sau đó trong vòng 10 năm, kể từ khi trở thành chủ sở hữu mà bán lại thì người này phải nộp một loại thuế gọi là thuế đầu cơ. Can thiệp của Nhà nước và tài chính BĐS: Ngoài việc xây dựng khung pháp luật cho thị trường BĐS, Nhà nước Đức còn can thiệp trực tiếp vào thị trường BĐS nhất là vấn đề nhà ở, bằng việc thông qua các chính sách thuế, phí, giá trần, các chính sách hỗ trợ nhà ở, quy định về chống đầu cơ… Nhà nước hỗ trợ bằng xác định quyền sở hữu nhà ở; tuỳ theo mức độ thu nhập của các đối tượng mà hỗ trợ bằng cách hỗ trợ tiết kiệm xây dựng, hỗ trợ xây dựng nhà ở cho thuê, hỗ trợ cải tạo bảo dưỡng nhà ở… thực hiện theo chương trình với các hình thức như: hỗ trợ cầm cố, tiết kiệm nhà ở, cho vay không lãi, cho vay ưu đãi, trợ cấp không hoàn lai, tư vấn miễn phí… b. Sự phát triển thị trường BĐS ở Cộng hoà Séc. Khung pháp lý của thị trường BĐS: Hiến pháp nước Cộng hoà Séc quy định về quyền có nhà ở. Sau năm 1989, kể từ khi nước này tuyên bố chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường, thực hiện chuyển đổi sở hữu trong đó có vấn đề BĐS được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại BĐS cho chủ cũ và tư nhân hoá các BĐS thuộc công sản trước đây. Để thực hiện quá trình này, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy định về quản lý tài sản quốc gia, Luật Giải quyết hậu quả một số lệch lạc liên quan đến tài sản, Luật Giá cả, Luật Điều kiện chuyển giao tài sản Nhà nước sang chủ khác (với 7 lần được sửa đổi, bổ sung), Luật Chuyển đổi sở hữu đất đai và các tài sản nông nghiệp khác (với 7 lần được sửa đổi, bổ sung), Luật Định giá tài sản… Đối tượng mua bán trên thị trường BĐS: Đối tượng được thực hiện giao dịch trên thị trường BĐS cũng tương tự như ở Đức nhưng có giới hạn với nước ngoài. Các công việc đảm bảo cho các giao dịch BĐS như sau: + Quy hoạch là khâu trước tiên phải thực hiện và cách thực hiện tương tự như ở Đức. + Xác định chủ sở hữu từng BĐS. + Đối với nhà thuộc sở hữu Nhà nước thì giao hết cho các địa phương để quản lývà tiến hành chuyển đổi sở hữu. Đối với nhà sở hữu của Hợp tác xã trước đây thì ưu tiên bán cho người thuê cũ hoặc vẫn cho thuê nhưng tổ chức lại có hiệu quả. Theo quy định của Luật Sở hữu ruộng đất, ở nước này có quỹ ruộng đất và cơ quan quản lý đất công, ở địa phương cũng có cơ quan quản lý này. Cơ quan quản lý đất công thực hiện bán đất, trả lại chủ cũ và chuyển đổi sở hữu. BĐS thuộc sở hữu Nhà nước được mua bán theo quy định của Luật Công, thị trường nhà ở, văn phòng, đất đai kinh doanh thực hiện theo Luật tư. Các bên tham gia thị trường: Cũng tương tự như ở Đức, song có hạn chế với người nước ngoài (phải có điều kiện đầu tư 100%). Mọi người tham gia thị trường đều được truy cập thông tin hồ sơ địa bạ, sử dụng các dịch vụ như giám định giá, dịch vụ môi giới như ở Đức. c. Phát triển thị trường BĐS ở Úc: Pháp luật ở Úc không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua bán, cho thuê, thế chấp. Không quy định hạn mức đất (hạn điền, hạn mức đất ở). Diện tích đất sở hữu phụ thuộc vào khả năng tài chính. Luật pháp quy định người có quyền sở hữu đất đai, BĐS đăng ký quyền sở hữu và Nhà nước có trách nhiệm bảo đảm quyền sở hữu tài sản của người đã đăng ký. Mọi giao dịch đất đai, BĐS nếu không đăng ký theo quy định của pháp luật thì Nhà nước coi như không có và không hợp lệ. Đăng ký là thói quen và tập quán của người dân nước này. Nhà nước có vai trò đăng ký các chuyển dịch và không được phép từ chối đăng ký khi có đủ hồ sơ giấy tờ. Nhà nước (cơ quan đăng ký) giúp người mua, người cho thuê, người nhận thế chấp BĐS tìm hiểu các thông tin cần thiết trước khi thực hiện các giao dịch BĐS. Giá cả do các bên giao dịch mua, bán, thuê mướn, thế chấp, thoả thuận, Nhà nước không kiểm soát giá cả mua, bán, thuê mướn,… BĐS nhưng có tổ chức định giá để tư vấn cho các bên giao dịch. Có các tổ chức tư vấn chuyên giúp và chuẩn bị các hợp đồng và tư vấn, các tổ chức môi giới… được thành lập và đăng ký ngành nghề. d. Phát triển thị trường BĐS ở Trung Quốc: Nhờ quá trình đổi mới, nền kinh tế Trung Quốc đã có những bước phát triển vượt bậc. Cùng với sự phát triển của đất nước, quá trình đô thị hoá ở nước này đang diễn ra rất mạnh mẽ và nhu cầu về đất ở của dân cư tăng mạnh. Tuy nhiên, cũng như nhiều nước đang phát triển khác, do khả năng cung về nhà ở còn hạn chế và hoạt động đầu cơ hoành hành nên tầng lớp có thu nhập thấp cũng rất khó khăn trong việc mua nhà ở đô thị. Để giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà ở dân dụng, Chính phủ Trung Quốc đã ứng xử khá mạnh tay và được lòng dân chúng trong quản lý thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường nhà ở dân dụng như: kiểm soát thu nhập mua nhà ở dân dụng, công khai thông tin về người mua BĐS dành cho người có thu nhập thấp và trung bình, thu hồi BĐS sau thời gian không sử dụng, hỗ trợ các công ty xây dựng chung cư và nhà ở cho người có thu nhập thấp. Những kinh nghiệm của Trung Quốc trong đền bù, giải phóng mặt bằng, tổ chức tái định cư nhằm tạo mức giá hợp lý trên thị trường BĐS rất đáng được quan tâm. Cũng giống như ở Việt Nam, tại Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu: Sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động. Theo quy định của Luật Đất đai Trung Quốc năm 1998, đất đai thuộc sở hữu Nhà nước được giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo hình thức: Cấp đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất); xuất nhượng đất (giao đất có thu tiền sử dụng) và cho thuê đất. Trong trường hợp Nhà nước cần thu hồi đất của người đang sử dụng để dùng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, Nhà nước có chính sách đền bù và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi thường cho người bị thu hồi đất được pháp luật đất đai Trung Quốc quy định như sau: Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất: chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất, đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất sở hữu tập thể thành đất sở hữu Nhà nước. Thứ hai, về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường này bao gồm: lệ phí sử dụng đất nộp cho Nhà nước và các khoản phải trả cho người có đất bị thu hồi. Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước: Theo quy định của pháp luật, 70% mức lệ phí này được giữ lại ở Ngân sách cấp tỉnh, còn 30% còn lại nộp vào Ngân sách Trung ương. Lệ phí sử dụng đất bao gồm: lệ phí khai khẩn đất đai, lệ phí chống lũ lụt, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất. Ngoài ra, pháp luật Trung Quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp. Các khoản đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi: Theo quy định, khi thu hồi đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền sau: tiền bồi thường đất đai; tiền trợ cấp về tái định cư; tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất đai. Theo đó, cách tính tiền bồi thường đất đai của những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường hoa màu thì tính theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Thứ ba, nguyên tắc bồi thường: theo pháp luật, khoản tiền bồi thường cho giải toả mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở mới với giá trị bằng hoặc cao hơn so với chỗ cũ… Thứ tư, thời điểm bồi thường: thời điểm được xác định bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất được tính theo ngày cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thứ năm, cơ quan quản lý, giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phươngthực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận thu hồi đất sẽ thuê một đơn vị giải toả mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất bị giải toả). Thứ sáu, đối tượng được đền bù khi giải toả mặt bằng: trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại. Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà ở tập thể hoặc thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu cá nhân thì số tiền bồi thường được sử dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn (thôn). Khoản tiền này được xác định là phần vốn góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Người đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải toả nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó. Thứ bảy, vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất: đất được giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thu hồi. Nếu đất này không bị giải toả hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí lhông đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng phù hợp với mục đích đã được ghi trong quyết định giao, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho Nhà nước. Thứ tám, cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà ở cho dân sau khi giải toả mặt bằng thông qua việc trả bồi thường về nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa giá xây mới và giá nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn, trợ cấp về giá cả. Thị trường BĐS Trung Quốc hiện được ví như một chiếc nam châm thu hút được rất nhiều các công ty nước ngoài. Việc các công ty này đến từ đâu không quan trọng, mà trên hết là năng lực cạnh tranh của họ ra sao. Với nhiều thể chế thị trường được hoàn thiện hơn, cuộc cải cách nhà ở sâu rộng thị trường tài chính dồi dào và chính sách giao dịch chuyển quyền sử dụng đất công khai, các daonh nghiệp xây dựng nước ngoài càng tự tin khi chen chân vào Trung Quốc. e. Quản lý và phát triển thị trường BĐS ở Singarpore: Mặc dù là quốc gia phát triển với GNP bình quân đầu người thuộc diện cao nhất thế giới, vấn đề nhà ở cho các đối tượng dân cư khác nhau ở đây cũng không đơn giản. Chính phủ Singapore vẫn có những hỗ trợ tài chính đáng kể cho những người thuộc diện có thu nhập không cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số (khoảng 3,5 triệu dân) ở đây được sống trong những căn hộ do Uỷ ban phát triển nhà ở Singapore đầu tư. Hiện Uỷ ban này quản lý hơn 880.000 căn hộ, trong đó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân. Chương trình nhà ở của Singapore có được thành công trên là nhờ kết hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư được thiết kế hợp lý ngay từ đầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách đây hơn 40 năm, trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m2, nay tối thiểu phải 60m2 với 2-3 phòng ngủ. 1.3. HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: 1.3.1. Khái niệm và phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS: 1.3.1.1. Khái niệm: Theo điều 4, khoản 2 tại Chương 1 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 do Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì hoạt động kinh doanh BĐS được hiểu như sau: Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS: Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. 1.3.1.2. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS: Theo điều 9, Luật Kinh doanh BĐS thì phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS được quy định như sau: + Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh BĐS trong phạm vi sau đây: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. + Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ BĐS trong phạm vi sau đây: Dịch vụ môi giới BĐS; Dịch vụ định giá BĐS; Dịch vụ sàn giao dịch BĐS; Dịch vụ tư vấn BĐS; Dịch vụ đấu giá BĐS; Dịch vụ quảng cáo BĐS; Dịch vụ quản lý BĐS. 1.3.2. Phân loại kinh doanh BĐS: Kinh doanh BĐS được phân chia như sau : + Phân chia theo mục đích sử dụng BĐS: Đầu tư kinh doanh nhà ở: nhà liên kế, nhà biệt thự, chung cư. Đầu tư kinh doanh văn phòng cao cấp. Đầu tư kinh doanh siêu thị, trung tâm thương mại. Đầu tư kinh doanh khách sạn. Đầu tư kinh doanh các khu du lịch sinh thái. Đầu tư kinh doanh các khu công nghiệp. Các khu vui chơi giải trí, thể thao: sân gôn, khu công viên… + Phân chia theo hình thức giao dịch: Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Thuê nhà công trình xây dựng để cho thuê lại, Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. 1.3.3. Cung cầu hàng hoá BĐS: 1.3.3.1. Cầu hàng hoá BĐS: Cầu BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định. Chúng ta cần phân biệt giữa Cầu và Nhu cầu về BĐS là hoàn toàn khác nhau. Nhu cầu về bất động sản mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn của người dân có được BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một người có nhu cầu về sở hữu nhiều dạng BĐS khác nhau và nhu cầu này của mỗi cá nhân luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên, không phải mọi người có nhu cầu nhà ở đều thành mua nhà trên thị trường, bởi lẽ nhiều người có nhu cầu về nhà ở thực sự nhưng không có tiền thì cũng không thể trở thành người đi mua nhà. Điều đó có nghĩa nhu cầu về nhà ở thì rất lớn nhưng cầu về nhà ở trên thị trường là bằng không. Người ta chỉ trở thành người đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có được ngôi nhà như mong muốn khi người có nhu cầu về nhà có đủ lượng tiền để thanh toán giá cả ngôi nhà đó. Như vậy, để xuất hiện cầu về nhà đất trên thị trường bao gồm sự xuất hiện của nhu cầu về nhà đất và khả năng thanh toán của những người có nhu cầu. Trong điều kiện giá cả thị trường nhà đất có xu hướng tăng lên, một bộ phận những người đã có nhà ở không có nhu cầu sử dụng thêm BĐS nhưng có tiền nhàn rỗi sẽ mua BĐS với mục đích kinh doanh. Do vậy, trên thị trường BĐS ngoài cầu tiêu dùng còn xuất hiện thêm một lượng cầu mới gọi là cầu đầu tư BĐS. Giữa nhu cầu tiêu dùng về BĐS và cầu về BĐS trên thị trường có sự khác biệt lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với một quy mô lớn trên phạm vi rộng với tất cả các đối tượng. Song cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn toàn trùng khớp do có nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những đối tượng không có nhu cầu sử dụng nhưng có tiền sẵn sàng mua nhà đất để kinh doanh kiếm lợi đã trở thành lực lượng cầu xuất hiện trển thị trường. Chính vì vậy mà cầu là một phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trường. Cầu về BĐS xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau: Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các quỹ nhà đất của chính bản thân họ; Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này. Chỉ khi các nguồn lực chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường; Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người kinh doanh chờ BĐS tăng giá để kiếm lời; Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung; và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường. Chính thị trường là điều kiện để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và được thoả mãn. Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cầu về đất đai và nhà ở là lượng cầu cơ bản và chủ yếu của thị trường BĐS. Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác. Cầu về nhà ở: Cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS. Trên thị trường BĐS, trong quan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường, còn xuất hiện cầu giả tạo của người buôn bán BĐS. Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán BĐS mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi. Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu về nhà ở có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ về cung cầu nhà ở và giá nhà đất tăng lên tại thời điểm nhất định. Có nhiều yếu tố là các biến số tác động đến sự thay đổi cơ cấu về BĐS. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở cho các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn gia tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ, thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục,… dẫn đến làm gia tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nảy sinh cơ cấu về đất đai có thay đổi. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống. Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành các nhu cầu có khả năng thanh toán. Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất đai tăng lên rõ rệt. Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và mở rộng đô thị. Quá trình đó tác động và làm thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng như nhà ở chức năng khác. Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệ thống kết cấu hạ tầng, những chính sách của Chính phủ… đều là những biến số quan trọng làm thay đổi cầu về BĐS. 1.3.3.2. Cung hàng hoá BĐS: Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới hạn nhất định. Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phù hợp với sức mua được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận. Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn Ngân sách và các quỹ nhà khác thuộc sở hữu Nhà nước. Thông qua khu vực công cộng Nhà nước can thiệp, điều tiết vào hệ thống cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước mà từ các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của Nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực này luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà có lợi nhuận và thu nhập lớn mà không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuôn khổ, quy tắc quy định của Chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không được quy định chặt chẽ, rõ ràng những quy định về sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và là cơ hội làm giàu cho nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi phải tăng cường quản lý Nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch… Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của Chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng để quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một yếu tố quan trọng làm thay đổi cung về nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Giá nguyên liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở. Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việc đưa các nguồn cung BĐS vào lưu thông và làm thay đổi nguồn cung BĐS trên thị trường. Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường co giãn thuận chiều với so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âm nhỏ? Điều này là do: Khi giá đất tăng lên đến , một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất ở tăng lên hoặc các loại đất khác sử dụng cho mục đích đất ở tăng lên. Nhưng số lượng cung đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật và chính sách của Chính phủ. Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phản ứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạn chế. 1.3.3.3. Quan hệ cung - cầu BĐS: Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không được đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống. Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó sẽ tăng lên đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống sẽ kích thích cầu, hạn chế cung (cầu tăng, cung giảm). Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội. Quan hệ giữa