Đề tài Định hướng phát triển Tổng Công ty địa ốc Sài Gòn Resco đến năm 2020

PHAÀN MÔÛ ÑAÀU Tính caàn thieát cuûa ñeà taøi Hoäi nhaäp vaøo neàn kinh teá toaøn caàu taïo ra nhieàu thaùch thöùc vaø cô hoäi cho caùc doanh nghieäp trong nöôùc. Caùc doanh nghieäp phaûi nhaän ra ñöôïc ñaâu laø cô hoäi caàn naém baét vaø ñaâu laø nhöõng thaùch thöùc maø caàn phaûi vöôït qua. Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn (Resco) cuõng khoâng naèm ngoaøi söï taùc ñoäng cuûa vieäc hoäi nhaäp vaøo neàn kinh teá toaøn caàu. Sau hôn 1 naêm hoäi nhaäp chuùng ta ñaõ nhaän thaáy taùc ñoäng roõ reät cuûa caùc toå chöùc, taäp ñoaøn kinh teá nöôùc ngoaøi ñeán neàn kinh teá nöôùc ta noùi chung va aûnh höôûng raát lôùn ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn. Caùc toå chöùc, taäp ñoaøn kinh teá nöôùc ngoaøi hoï coù tieàm löïc veà voán, veà trình ñoä quaûn lyù vaø seõ laø 1 ñoái thuû caïnh tranh naëng kyù cho caùc doanh nghieäp trong nöôùc Tuy nhaø nöôùc coù can thieäp baèng nhöõng chính saùch kinh teá ñoái vôùi caùc toå chöùc nöôùc ngoaøi nhaèm baûo veä doanh nghieäp trong nöôùc, nhöng loä trình hoäi nhaäp veà laâu daøi thì phaûi döïa vaøo noäi löïc cuûa chính doanh nghieäp trong nöôùc, bôûi söï cam keát gia nhaäp ñoøi hoûi phaûi theo 1 loä trình nhaát ñònh, nhaø nöôùc khoâng theå can thieäp maõi vaøo ñöôïc Kinh teá trong nöôùc ñang treân ñaø phaùt trieån bôûi nhöõng chính saùch ñuùng ñaén cuûa ñaûng va chính phuû trong vieäc ñònh höôùng phaùt trieån vaø ñieàu haønh neàn kinh teá. Maïnh daïn xoùa boû côû cheá cuõ ñeå taïo cho mình moät neàn kinh teá vôùi baûn saéc rieâng phuø hôïp vôùi kieàu kieän cuûa mình. Thu nhaäp cuûa ñaïi boä phaän daân cö taêng leân ñaùng keå vaø coù ñieàu kieän tích luõy cuûa caûi, nhu caàu veà nhaø ôû nhôø ñoù cuõng ngaøy caøng lôùn. Nguoàn cung caáp veà nhaø ôû hieän naøy vaø thôøi gian qua khaù nhieàu vaø ña daïng töø nhieàu doanh nghieäp vaø toå chöùc kinh doanh baát ñoäng saûn trong vaø ngoaøi nöôùc Tröôùc nhöõng boái caûnh ñoù ñoøi hoûi Resco, laø moät trong nhöõng doanh nghieäp nhaø nöôùc haøng ñaàu mang trong mình moät söù maïng goùp phaàn phaùt trieån kinh teá cuõng nhö ñoùng goùp cho boä maët kieán truùc thaønh phoá ngaøy caøng hieän ñaïi, Resco caàn xaây döïng cho mình moät ñònh höôùng phaùt trieån laâu daøi Vì vaäy chuùng toâi choïn ñeà taøi “Ñònh höôùng phaùt trieån Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn Resco ñeán naêm 2020” vôùi mong muoán goùp phaàn cho söï toàn taïi vaø phaùt trieån cuûa Resco trong neàn kinh teá thò tröôøng, ñeå xöùng taàm laø moät trong nhöõng doanh nhieäp haøng ñaàu trong lónh vöïc baát ñoäng saûn. Muïc tieâu nghieân cöùu cuûa ñeà taøi Qua nghieân cöùu khaùi quaùt veà thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM vaø ñaùnh giaù thöïc traïng hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn chuùng toâi ñaõ ñöa ra ñöôïc nhöõng quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån phuø hôïp vôùi toång coâng ty nhaèm ñeà ra caùc ñònh höôùng vaø caùc nhoùm giaûi phaùp thöïc hieän ñònh höôùng phaùt trieån cuûa Toång Coâng ty ñòa oác Saøi Goøn ñeán naêm 2020 Ñoái töôïng vaø phaïm vi nghieân cöùu Ñoái töôïng nghieân cöùu: Ñoái töôïng nghieân cöùu laø hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn vaø caùc doanh nghieäp thaønh vieân tröïc thuoäc. Phaïm vi nghieân cöùu: Phaïm vi nghieân cöùu ñöôïc giôùi haïn trong lónh vöïc kinh doanh baát ñoäng saûn cuûa Resco treân ñòa baøn TP.HCM Phöông phaùp nghieân cöùu : Ñaây laø moät ñeà taøi nghieân cöùu öùng duïng, treân cô sôû vaän duïng lyù thuyeát veà quaûn trò chieán löôïc. Phöông phaùp nghieân cöùu söû duïng trong Luaän vaên laø phöông phaùp moâ taû, phaân tích vaø toång hôïp, döïa treân nguoàn soá lieäu vaø thoâng tin thöïc teá cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn, Sôû Taøi Nguyeân Moâi Tröôøng Tp.HCM, Nieân giaùm Thoáng keâ Tp.HCM, vaø thoâng tin thu thaäp töø caùc phöông tieän truyeàn thoâng, baøi vieát, baøi nghieân cöùu töø taïp chí chuyeân ngaønh, baùo chí v.v. . . Treân cô sôû nhöõng kieán thöùc veà quaûn trò kinh doanh, keát hôïp nghieân cöùu thöïc teá, ñeà xuaát ñònh höôùng vaø giaûi phaùp phaùt trieån Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn Resco ñeán naêm 2020. Keát quaû ñaït ñöôïc cuûa luaän vaên : Luaän vaên ñaõ trình baày khaùi quaùt ñöôïc veà thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM vaø ñaõ ñaùnh giaù ñöôïc thöïc traïng hoaït ñoäng cuûa resco treân cô sôû ñoù ñeà ra ñöôïc caùc quan ñieåm vaø muïc tieâu phaùt trieån cho toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn. Luaän vaên ñaõ vaïch ra caùc ñònh höôùng, caùc nhoùm giaûi phaùp cuï theå vaø caùc kieán nghò ñoái vôùi nhaø nöôùc, vôùi thaønh phoá vaø vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh baát ñoäng saûn vôùi muïc tieâu chính laø phaùt trieån Toång coâng ty ñòa oác Saøi Goøn Resco thaønh 1 trong nhöõng doanh nghieäp kinh doanh ñòa oác haøng ñaàu Caáu truùc luaän vaên Ngoaøi Phaàn môû ñaàu vaø Phaàn keát luaän, Luaän vaên coù 3 chöông goàm : Chöông 1 : Toång quan veà nhaø ôû vaø ñaëc ñieåm thò tröôøng nhaø ôû taïi TP.HCM Chöông 2 : Ñaùnh giaù thöïc traïng hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng ty Ñòa oác Saøi Goøn. Chöông 3 : Ñònh höôùng phaùt trieån Toång Coâng ty Ñòa oác Saøi Goøn (Resco) ñeán naêm 2020. CHÖÔNG 1 : TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ VAØ ÑAËC ÑIEÅM THÒ TRÖÔØNG NHAØ ÔÛ TAÏI TP.HCM 1.1 TOÅNG QUAN VEÀ NHAØ ÔÛ 1.1.1 Khaùi nieäm veà choã ôû - nhaø ôû. Nhu caàu coù moät choã ôû laø moät trong nhöõng nhu caàu cô baûn cuûa con ngöôøi (aên, ôû, maëc, ñi laïi, chöõa beänh, hoïc haønh, giaûi trí…), vaø nhaát laø ñoái vôùi moät gia ñình. Choã ôû coù nghóa roäng hôn nhaø ôû, noù coøn bao goàm caû caùc tieän nghi trong nhaø, keát caáu haï taàng kyõ thuaät vaø ñieàu kieän moâi tröôøng soáng cuûa khu vöïc daân cö. Moät nhaø vaên Anh ñaõ töøng cho raèng choã ôû laø moät trong ba yeáu toá taïo neân haïnh phuùc: Haïnh phuùc laø khi baïn coù moät vieäc gì ñoù ñeå laøm, moät nôi naøo ñoù ñeå ôû vaø moät ngöôøi naøo ñoù ñeå yeâu. Choã ôû thích hôïp coù nghóa roäng hôn laø moät maùi che treân ñaàu. Ñoù laø: moät söï rieâng tö thích hôïp, moät khoaûng khoâng gian thích hôïp, moät söï an ninh thích hôïp, ñieàu kieän chieáu saùng vaø thoâng gioù thích hôïp, haï taàng cô sôû thích hôïp vaø vò trí thích hôïp cho vieäc ñi laøm, ñi tôùi caùc coâng trình phuïc vuï, taát caû vôùi giaù phaûi chaêng. ÔÛ Vieät Nam, choã ôû thích hôïp cho daân cö coù nghóa laø dieän tích nhaø ôû vaøo khoaûng 8m2/ngöôøi; maùi nhaø baèng vaät lieäu laâu beàn; khoâng gian kieán truùc phuø hôïp vôùi taäp quaùn sinh soáng vaø tín ngöôõng cuûa caùc taàng lôùp daân cö, caùc daân toäc vaø caùc mieàn khaùc nhau; nhaø ñuû vöõng chaéc ñeå chòu ñöôïc taùc ñoäng cuûa baõo luït; coù nöôùc uoáng hôïp veä sinh, coù nôi thoaùt nöôùc, quanh nhaø vaø loái ñi khoâng bò buøn laày, nöôùc. Moãi gia ñình Vieät Nam ñeàu coá gaéng laøm vieäc, tích luõy trong nhieàu naêm ñeå coù tieàn taïo laäp nhaø ôû rieâng cho mình, vaø sau ñoù laø naâng cao giaù trò nhaø ôû ñang coù, vì vaäy nhaø ôû laø taøi saûn coù giaù trò lôùn cuûa moãi gia ñình daân cö . Nhaø ôû vöøa laø nôi ñaùp öùng nhu caàu thieát yeáu veà choã ôû, vöøa laø taøi saûn ñeå laïi cho theá heä sau naøy, laïi vöøa laø taøi saûn coù theå ñem theá chaáp ñeå vay tieàn khi caàn thieát. Vieäc duy tu nhaø ôû hieän coù vaø xaây döïng nhaø ôû môùi taïi caùc khu daân cö ñoøi hoûi phaûi phaùt trieån coâng nghieäp xaây döïng vaø coâng nghieäp vaät lieäu xaây döïng, taïo ra nhieàu vieäc laøm cho xaõ hoäi vaø ñoùng goùp ñaùng keå cho ngaân saùch. Nhaø ôû laø moät loaïi haøng hoùa ñaëc bieät, gaén lieàn vôùi ñaát vaø coù moät thò tröôøng roäng lôùn, ñoøi hoûi phaûi coù söï quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc baèng phaùp luaät, keá hoaïch vaø chính saùch. Söï phaân hoùa giaøu ngheøo trong neàn kinh teá thò tröôøng cuõng keùo theo söï phaân hoùa choã ôû cuûa caùc taàng lôùp daân cö. Coù nhöõng ngöôøi chæ coù theå taïo ñöôïc moät choã ôû taïm bôï, trong khi coù nhöõng ngöôøi coù theå coù moät hoaëc nhieàu choã ôû khang trang, ñaày ñuû tieän nghi, taïi nhöõng nôi thuaän tieän cho aên, ôû, kinh doanh . . . Nhaän thöùc ñöôïc taàm quan troïng cuûa vaán ñeà choã ôû, Lieân Hieäp Quoác ñaõ quyeát ñònh laáy naêm 1987 laø naêm Quoác teá choã ôû cho ngöôøi voâ gia cö, cuoái naêm 1988 ñaõ thoâng qua chieán löôïc toaøn caàu veà choã ôû nhaèm keâu goïi caùc Chính phuû huy ñoäng nhöõng nguoàn löïc nöôùc mình thöïc thi caùc chieán löôïc veà choã ôû. Treân cô sôû ñoù, Vieät Nam cuõng ñaõ xaây döïng Chieán löôïc quoác gia veà choã ôû ñeán naêm 2010. Chieán löôïc quoác gia veà choã ôû ñaët troïng taâm vaøo vieäc taïo ñieàu kieän cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp thaáp coù ñöôïc choã ôû thích hôïp ñeå an cö laïc nghieäp, ñoàng thôøi thoâng qua chöông trình xoùa ñoùi giaûm ngheøo ñeå giuùp ñôõ cho nhöõng ngöôøi ngheøo coù vieäc laøm oån ñònh, coù thu nhaäp toái thieåu vaø caûi thieän ñöôïc choã ôû. Nhaø nöôùc taïo ñieàu kieän cho nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, taàng lôùp trung löu ñaåy nhanh quaù trình taïo laäp choã ôû khang trang. Ñoái vôùi nhöõng ngöôøi giaøu coù, khoâng haïn cheá vieäc taïo laäp choã ôû töông xöùng vôùi thu nhaäp cuûa hoï, nhöng thoâng qua vieäc caáp ñaát vaø caáp giaáy pheùp, Nhaø nöôùc ñieàu tieát moät phaàn thu nhaäp cuûa hoï ñeå phaùt trieån keát caáu haï taàng khu daân cö vaø giuùp ñôõ ngöôøi coù thu nhaäp thaáp vaø ngöôøi ngheøo. Nhaø nöôùc vaø xaõ hoäi cuõng caàn ñaåy maïnh phong traøo xaây döïng nhaø tình nghóa ñeå ñeàn ôn ñaùp nghóa cho nhöõng gia ñình coù coâng vôùi ñaát nöôùc, hoã trôï xaây döïng nhaø tình thöông ñeå giuùp cho caùc naïn nhaân chieán tranh, ngöôøi taøn taät, giaø yeáu coâ ñôn, treû moà coâi... khoâng coù khaû naêng töï löïc trong cuoäc soáng. Choã ôû thích hôïp vaø an toaøn laø moät quyeàn cô baûn cuûa con ngöôøi, laø nguyeän voïng chính ñaùng cuûa moãi gia ñình, laø ñieàu kieän ñaàu tieân ñeå phaùt trieån nguoàn löïc con ngöôøi. Ñoù laø söï bieåu hieän cuï theå cuûa nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc trong quaù trình phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi nhaèm muïc tieâu “daân giaøu, nöôùc maïnh, xaõ hoäi coâng baèng, daân chuû, vaên minh”. Vai troø cuûa nhaø ôû: Nhaø ôû laø moät taäp hôïp khoâng gian kieán truùc phuïc vuï rieâng cho moät gia ñình. Noù coù theå laø ngoâi nhaø vôùi saân vöôøn hoaøn chænh nhö nhaø thaáp taàng bieät laäp, maø cuõng coù theå chæ laø moät caên hoä trong caùc chung cö. Vì theá, yeâu caàu cô baûn cuûa noù laø tính ñoäc laäp vaø khoâng gian söû duïng kheùp kín nhaèm baûo ñaûm thuaän lôïi trong sinh hoaït, thoûa maõn tính thaåm myõ, ñaùp öùng thò hieáu gia chuû, vaø thoûa maõn caùc yeâu caàu ñôøi soáng sinh hoaït khaùc cuûa gia ñình. Gia ñình laø teá baøo cuûa xaõ hoäi, laø ñoái töôïng phuïc vuï cuûa caên nhaø, do vaäy caên nhaø cuõng coù caùc chöùc naêng cô baûn gioáng nhö gia ñình laø: baûo veä vaø phaùt trieån thaønh vieân; phuïc hoài söùc lao ñoäng; xaõ hoäi hoùa hay giaùo duïc xaõ hoäi cho con treû; chöùc naêng vaên hoùa giaùo duïc; chöùc naêng kinh teá. Do vaäy, yeâu caàu chung cuûa nhaø ôû hieän ñaïi bao goàm: Tính ñoäc laäp kheùp kín, baûo ñaûm khai thaùc söû duïng theo sôû thích töøng gia ñình; Tính an toaøn thuaän tieän sinh hoaït vaø thích nghi ña daïng cho nhieàu daïng ñoái töôïng; Thoûa maõn ñoàng thôøi yeâu caàu vaät chaát vaø tinh thaàn. Töø yeâu caàu ñoù, coù theå thaáy vai troø cuûa nhaø ôû laø: Nhaø ôû laø tö lieäu sinh toàn caàn thieát ñeå taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng, cuøng vôùi taùi saûn xuaát tö lieäu saûn xuaát ñeå ñaûm baûo saûn xuaát xaõ hoäi tieán haønh lieân tuïc khoâng ngöøng. Taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng bao goàm taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng baûn thaân ngöôøi lao ñoäng vaø söï sinh toàn, phaùt trieån cuûa ngöôøi lao ñoäng theá heä sau. Nhaø ôû khoâng chæ laø tö lieäu sinh toàn, maø coøn laø tö lieäu höôûng thuï vaø tö lieäu phaùt trieån, laøm cho ngöôøi lao ñoäng vaø theá heä sau soáng yeân vui vaø phaùt trieån theå löïc, trí löïc. Nhaø ôû gaàn hay xa nôi laøm vieäc, ñieàu kieän nôi cö truù toát hay xaáu, khoâng chæ lieân quan ñeán taùi saûn xuaát söùc lao ñoäng, maø coøn taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán tính tích cöïc saûn xuaát cuûa ngöôøi lao ñoäng. Do vaäy nhaø ôû coøn coù yù nghóa quan troïng ñoái vôùi vieäc naâng cao chaát löôïng söùc lao ñoäng. Nhaø ôû khoâng chæ laø moät loaïi tö lieäu sinh hoaït phuïc vuï cho ñôøi soáng daân cö maø coøn laø ñieàu kieän vaät chaát ñeå tieán haønh caùc hoaït ñoäng kinh teá, nhaát laø ôû ñoâ thò. Söï saûn xuaát nhaø ôû tröïc tieáp cheá öôùc söï phaùt trieån cuûa caùc ngaønh coâng nghieäp vaät lieäu xaây döïng, thieát bò - maùy moùc xaây döïng. Söï phaùt trieån nhaø ôû coøn kích thích nhu caàu daân cö ñoái vôùi caùc loaïi haøng ñieän töû, duïng cuï gia ñình, trang trí noäi thaát . . . Hình thöùc xaây döïng cuûa nhaø ôû coøn quy ñònh hình thöùc cö truù cuûa daân cö, aûnh höôûng ñeán quan heä laùng gieàng vaø giao löu tình caûm giöõa nhöõng con ngöôøi. Boá cuïc nhaø ôû aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán boä maët khu daân cö, giao thoâng vaø tình hình söû duïng ñaát ôû ñòa phöông ñoù. Nhaø ôû vôùi tính caùch laø moät tö lieäu vaät chaát, vöøa phuïc vuï cho quaù trình sinh hoaït cuûa con ngöôøi, vöøa phuïc vuï cho quaù trình saûn xuaát xaõ hoäi; vöøa coù taùc duïng ñoái vôùi saûn xuaát saûn phaåm vaät chaát, vöøa coù taùc duïng ñoái vôùi saûn phaåm tinh thaàn. Vì vaäy söï phaùt trieån nhaø ôû caàn phaûi phuø hôïp vôùi söï phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi. CAÙC YEÁU TOÁ AÛNH HÖÔÛNG ÑEÁN THÒ TRÖÔØNG NHAØ Caùc yeáu toá moâi tröôøng. + Vò trí ñòa lyù kinh teá: coù aûnh höôûng lôùn ñoái vôùi söï phaùt trieån vaø môû roäng quy moâ cuûa thò tröôøng nhaø ôû ñoâ thò. Nhaø ôû naèm trong vuøng kinh teá troïng ñieåm, ñoâ thò trung taâm kinh teá, coâng nghieäp, ñaàu moái giao thoâng quan troïng, nôi coù löïc löôïng lao ñoäng doài daøo, coù nhieàu cô quan nghieân cöùu khoa hoïc, cô sôû ñaøo taïo… bao giôø cuõng soâi ñoäng vaø haáp daãn ngöôøi mua. + Ñieàu kieän töï nhieân, thieân nhieân luoân laø moät yeáu toá quan troïng trong cuoäc soáng con ngöôøi. Ñieàu naøy thöôøng ñöôïc khaùch haøng quan taâm khi mua saûn phaåm: vò trí nhaø ôû coù thuaän tieän nôi laøm vieäc, caùc dòch vuï söùc khoûe, ñieàu kieän giaùo duïc vaø caùc dòch vuï xaõ hoäi khaùc, ñaëc bieät moâi tröôøng ôû ñoù coù bò oâ nhieãm khoâng? Tieáng oàn, ñieän nöôùc vaø khu vöïc ñoù coù an ninh hay khoâng ? + Haï taàng kyõ thuaät: laø boä phaän quan troïng quyeát ñònh chaát löôïng choã ôû thích hôïp. Söï hoaøn thieän vaø ñoàng boä cuûa heä thoáng keát caáu haï taàng goùp phaàn môû roäng khoâng gian cuûa nhaø ôû ñoâ thò, môû roäng thò tröôøng nhaø ôû trong vaø ngoaøi khu ñoâ thò. Trong keát caáu haï taàng kyõ thuaät thì giao thoâng laø moät boä phaän heát söùc quan troïng, quyeát ñònh quaù trình hình thaønh nhöõng khu nhaø ôû. Ña soá caùc ñoâ thò, khu daân cö lôùn ñeàu naèm treân caùc ñaàu moái giao thoâng quan troïng, coù nhieàu cöûa ngoõ thoâng thöông ra vaøo thuaän tieän (ñöôøng boä, ñöôøng saét, saân bay, caûng soâng - bieån…). Caùc yeáu toá kinh teá. Nhöõng dieãn bieán cuûa moâi tröôøng kinh teá bao giôø cuõng chöùa ñöïng nhöõng cô hoäi laãn ñe doïa, vaø aûnh höôûng ñeán caùc loaïi thò tröôøng, keå caû thò tröôøng nhaø ôû. Yeáu toá laõi suaát : Voøng quay voán trong kinh doanh nhaø ôû raát chaäm, bình quaân hôn 18 thaùng/voøng, tuøy theo quy moâ döï aùn. Do hoaït ñoäng kinh doanh nhaø ôû ñoøi hoûi moät löôïng voán raát lôùn, neân caùc ñôn vò phaûi huy ñoäng töø nhieàu nguoàn voán khaùc nhau ñeå ñaàu tö, vaø phaàn lôùn laø söû duïng voán vay ñeå ñaàu tö vaøo ñaát, ñaàu tö xaây döïng haï taàng vaø caùc coâng trình. Vì vaäy laõi suaát voán vay laø moät trong nhöõng nhaân toá quan troïng quyeát ñònh tính hieäu quaû trong ñaàu tö kinh doanh ñòa oác. Möùc thu nhaäp thöïc teá coù theå söû duïng ñöôïc. Neàn kinh teá phaùt trieån oån ñònh vaø taêng tröôûng taïo ñieàu kieän taêng vieäc laøm, thu huùt lao ñoäng, taêng thu nhaäp thöïc teá cho ngöôøi daân. Cuøng vôùi söï taêng tröôûng daân soá cô hoïc, nhu caàu nhaø ôû cuõng taêng theo. Vaø khi thu nhaäp cuûa ngöôøi daân taêng leân, ngöôøi chöa coù nhaø seõ tích luõy mua nhaø, ngöôøi coù nhaø seõ coù nhu caàu nhaø ôû tieän nghi hôn, cao caáp hôn. Neàn kinh teá ñöôïc coâng nghieäp hoùa - hieän ñaïi hoùa (CNH-HÑH) CNH-HÑH taïo tieàm löïc to lôùn ñeå chuyeån dòch cô caáu kinh teá, laøm thay ñoåi caên baûn hình thöùc saûn xuaát nhoû sang hình thöùc saûn xuaát lôùn daãn ñeán taäp trung löïc löôïng saûn xuaát vôùi maät ñoä cao taùc ñoäng ñeán vieäc phaân boá lao ñoäng xaõ hoäi, phaân boá laïi caùc ñieåm daân cö vaø toå chöùc keát caáu haï taàng kyõ thuaät. Ñaàu tö (trong nöôùc vaø quoác teá): Ñaây laø yeáu toá quan troïng taïo neân söï taêng tröôûng kinh teá, taêng tröôûng ñoâ thò, ñaåy nhanh toác ñoä xaây döïng vaø phaùt trieån cuûa neàn kinh teá noùi chung vaø ñoâ thò noùi rieâng. Söï gia taêng voán ñaàu tö nöôùc ngoaøi vaøo Vieät Nam laø söï gia taêng nhu caàu veà vaên phoøng laøm vieäc, khaùch saïn, nhaø ôû... ñaây laø moät vaän hoäi khoâng nhoû ñoái vôùi caùc doanh nghieäp kinh doanh trong lónh vöïc nhaø ñaát. 1.2.3 Caùc yeáu toá xaõ hoäi : Loái soáng. Taäp quaùn soáng “quaàn cö”: caùc khu daân cö ñoâng ñuùc, laøm aên nhoän nhòp, khaû naêng cung caáp ñaát ôû ít nhöng luoân coù nhu caàu lôùn veà nhaø - ñaát. Söï phaùt trieån cuûa neàn kinh teá ñaát nöôùc cuøng xu höôùng hoäi nhaäp theá giôùi ñaõ hình thaønh loái soáng môùi: vaên minh ñoâ thò. Vaên minh ñoâ thò gaén lieàn vôùi khu daân cö, vôùi nhaø ôû... vaø loái soáng ngöôøi daân cuõng coù nhöõng bieán ñoäng. Moät gia ñình lôùn bao goàm nhieàu theá heä tröôùc ñaây ñaõ daàn daàn ñöôïc thay theá baèng gia ñình haït nhaân (cha meï, con caùi)ø vôùi xu höôùng taùch ra soáng rieâng khi tröôûng thaønh vaø laäp gia ñình. Nhöõng caên hoä ñaûm baûo an toaøn, noäi thaát bình thöôøng, tieän nghi töông ñoái ñaày ñuû, thuaän tieän veà maët giao thoâng…seõ ñöôïc löïa choïn trong giai ñoaïn ban ñaàu naøy. Tröôùc aùp löïc ngaøy caøng cao veà coâng aên vieäc laøm - nhaát laø taïi caùc ñoâ thò lôùn - nhieàu khi ngöôøi daân buoäc phaûi hy sinh caùc tieän nghi veà ôû, hay chæ ôû möùc toái thieåu ñeå ñoåi laáy moät nôi ôû ñaùp öùng ñöôïc vieäc ñi laïi thuaän lôïi nhö gaàn choã laøm, choã kinh doanh, gaàn tröôøng hoïc cho con caùi… Taâm lyù caù nhaân vaø xaõ hoäi Taùc ñoäng cuûa ñònh kieán xaõ hoäi: Ñònh kieán xaõ hoäi veà nôi ôû ñöôïc hình thaønh trong hoaøn caûnh cuï theå, laâu ngaøy trôû thaønh moät thoâng tin chi phoái khi choïn nôi ñeå ôû. Taâm lyù ñaúng caáp xaõ hoäi theå hieän qua choã ôû: Thöïc teá xaõ hoäi ñaõ hình thaønh caùc vuøng daân cö theo giaøu - ngheøo, laø keát quaû cuûa lòch söû phaùt trieån qua thôøi gian vaø phaân hoùa xaõ hoäi trong neàn kinh teá thò tröôøng. Ñieàu naøy aûnh höôûng ñeán taâm lyù ngöôøi daân khi ñaùnh giaù veà nhaø ôû: nhaø ôû naèm trong “khu nhaø giaøu” thì ñöông nhieân giaù phaûi cao hôn nhaø - ñaát töông töï beân ngoaøi. Vaán ñeà phong thuûy : Nhaø - ñaát naèm ngay ngaõ ba ñöôøng; choã cong loài ra cuûa heûm, ñöôøng; nhaø - ñaát bò toùp haäu, nhaø höôùng phong thuûy xaáu raát khoù baùn. Nhaø ñaát phong thuûy ñeïp laïi deã baùn ñöôïc giaù cao. AÛnh höôûng cuûa thoâng tin quy hoaïch ñöôïc coâng boá: laø nguoàn thoâng tin gaây aûnh höôûng ñeán nhu caàu ôû cuûa ngöôøi daân, hay ít nhaát cuõng laøm xaùo ñoäng ñieàu kieän sinh hoaït cuûa hoï. Phaùt hieän cô hoäi gia taêng thu nhaäp tieàm naêng: Moät soá yù töôûng quy hoaïch khi ñi vaøo thöïc teá taïo ra cô hoäi gia taêng thu nhaäp cho ngöôøi daân, khi nhaø hoï saùt khu thöông maïi môùi, thuaän lôïi cho vieäc kinh doanh khi phoùng ñöôøng hay chæ ñôn giaûn laø giaù nhaø - ñaát taêng do haï taàng ñöôïc caûi thieän. “Caàu” giaû taïo treân thò tröôøng ñòa oác cuõng taïo neân söï ñaàu cô, taïo neân caùc côn “soát” giaù khi coù moät thoâng tin naøo ñoù veà döï aùn saép hình thaønh. Möùc ñoä gia taêng coøn tuøy thuoäc vaøo tính chaát, quy moâ döï aùn, tieán ñoä trieån khai. Toác ñoä phaùt trieån daân cö Vôùi toác ñoä gia taêng daân soá töï nhieân nhanh choùng, nhöng löôïng ñaát ñai khoâng thay ñoåi, dieän tích ôû cho moãi caù nhaân giaûm xuoáng thì nhu caàu caàn coù nhöõng caên nhaø to hôn, ñeïp hôn ngaøy caøng gia taêng. Tp.HCM vôùi toác ñoä phaùt trieån kinh teá cao, möùc soáng cao hôn caùc khu vöïc laân caän, cuøng vôùi söï gia taêng chaát löôïng, soá löôïng vaø hieäu quaû cuûa heä thoáng ñaøo taïo, cuûa moät ñôøi soáng vaên hoùa phong phuù seõ khoâng ngöøng haáp daãn, thu huùt ngöôøi daân ôû caùc nôi khaùc di daân tôùi Thaønh phoá vôùi toác ñoä cao: bình quaân moãi naêm coù treân 40.000 ngöôøi nhaäp cö vaøo Thaønh phoá, daân soá vaõng lai coù xu höôùng taêng, bình quaân coù treân 300.000 ngöôøi coù maët taïi Tp.HCM ñeå sinh soáng, tìm kieám coâng aên vieäc laøm, hoïc haønh... Döôùi aùp löïc gia taêng daân soá, aùp löïc veà nhu caàu nhaø ôû seõ gia taêng khoâng ngöøng. Caùc yeáu toá cô cheá - chính saùch - luaät phaùp : Trong thöïc teá yeáu toá veà cô cheá - chính saùch - luaät phaùp taùc ñoäng tröïc tieáp ñeán söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng nhaø ôû treân caùc maët : Ñònh höôùng phaùt trieån: vôùi nhöõng chöông trình phaùt trieån nhaø ôû, vieäc quy hoaïch laïi caùc khu daân cö, khu coâng nghieäp, hình thaønh caùc quaän môùi, ñoâ thò hoùa caùc vuøng ngoaïi thaønh, caùc khu vöïc trung taâm môùi... cuõng ñoøi hoûi moät khoái löôïng nhaø ôû môùi raát lôùn, taïo cô hoäi kinh doanh vaø taïo thò tröôøng cho kinh doanh nhaø ñaát. Söï thay ñoåi cuûa luaät phaùp coù aûnh höôûng lôùn ñeán ngaønh kinh doanh nhaø ñaát. Vieäc cho pheùp caùc hoä gia ñình coù theå sôû höõu nhieàu nhaø ôû, coâng nhaän quyeàn söû duïng ñaát vôùi 5 quyeàn cô baûn, caùc caù nhaân ñöôïc mua nhaø ôû ngoaøi ñòa phöông maø mình cö truù, cho pheùp Vieät kieàu ñöôïc mua nhaø ôû… laø nhöõng cô hoäi to lôùn cho caùc doanh nghieäp kinh doanh nhaø ñaát, taïo ñieàu kieän cho vieäc sang nhöôïng, mua baùn nhaø ôû, ñaát ôû trôû thaønh moät trong nhöõng lónh vöïc to lôùn, naêng ñoäng, ñoùng goùp khoâng nhoû cho ngaân saùch. Caùc yeáu toá phaùp lyù laø yeáu toá aûnh höôûng sau cuøng nhöng laïi laø caên cöù ñaàu tieân khi xem xeùt mua - baùn nhaø ñaát: nhö giaáy tôø sôû höõu nhaø - ñaát; caùc vaán ñeà veà tranh chaáp taøi saûn laø nhaø - ñaát ; … Söï tieán boä khoa hoïc coâng ngheä. Khoa hoïc coâng ngheä laø moät trong nhöõng ñoäng löïc thuùc ñaåy quaù trình phaùt trieån. Nhôø tieán boä cuûa khoa hoïc coâng ngheä coù theå laøm cho caùc yeáu toá veà khoaûng caùch khoâng gian vaø thôøi gian… ñöôïc ruùt ngaén laïi (phöông tieän vaän taûi hieän ñaïi, thoâng tin lieân laïc phaùt trieån cao…), ngöôøi daân coù theå sinh soáng moïi nôi, vôùi nhieàu chuûng loaïi nhaø ôû maø vaãn ñaùp öùng ñöôïc caùc tieän nghi, goùp phaàn môû roäng khoâng gian sinh soáng cho moïi ngöôøi. Trong lónh vöïc kinh doanh nhaø ôû, söï phaùt trieån nhanh choùng cuûa coâng ngheä xaây döïng, vaät lieäu xaây döïng trong vaøi naêm trôû laïi ñaây ñaõ taïo neân söï gia taêng nhanh choùng caùc coâng trình xaây döïng coâng nghieäp, daân duïng, nhaø ôû… ñaùp öùng nhu caàu phaùt trieån nôi aên ôû sinh soáng cuûa nhaân daân ĐẶC ĐIỂM VỀ NHÀ Ở TẠI TP. HCM Chöông trình nhaø ôû laø moät trong nhöõng muïc tieâu öu tieân cuûa tieán trình phaùt trieån kinh teá - xaõ hoäi cuûa TP HCM. Thöïc hieän Chæ thò 24/2004/CT-UB vaø Quyeát ñònh 114/2006/QÑ-UBND cuûa UBND TP veà keá hoaïch trieån khai Chöông trình nhaø ôû giai ñoaïn 2006-2010, cho ñeán nay caùc doanh nghieäp tö nhaân ñaõ ñaêng kyù 109 döï aùn vôùi quy moâ 43.556 caên hoä vaø 3.286 neàn ñaát ôû, trong ñoù coù 30 döï aùn ñaõ hoaøn thaønh vaø 79 döï aùn ñang trieån khai; toång soá quyõ nhaø vaø neàn ñaát ñaõ xaây döïng hoaøn thaønh laø 5.973 caên hoä vaø 4.515 neàn ñaát ôû. Thaønh phoá ñaõ mua laïi 1.665 caên hoä vaø 1.025 neàn ñaát ôû, trong ñoù ñaõ boá trí 460 caên hoä vaø 441 neàn ñaát ôû, coøn laïi 1.205 caên hoä vaø 584 neàn ñaát ôû boá trí cho caùc döï aùn troïng ñieåm nhö döï aùn Khu coâng ngheä cao (quaän 9) vaø Khu ñoâ thò môùi Thuû Thieâm (quaän 2); ñaëc bieät öu tieân giaûi quyeát döùt ñieåm caùc tröôøng hôïp taïm cö quaù haïn. Tuy nhieân, vieäc trieån khai thöïc hieän Chæ thò 24/2004/CT-UB treân ñòa baøn Thaønh phoá ñaõ phaùt sinh moät soá vöôùng maéc, ñoù laø tieán ñoä thöïc hieän döï aùn coøn chaäm (ñoù laø naêng löïc taøi chính cuûa moät soá chuû ñaàu tö coøn haïn cheá), phöông thöùc xaùc ñònh giaù mua caên hoä chung cö chöa saùt vôùi giaù thò tröôøng daãn ñeán giaù thaåm ñònh cheânh leäch khaù lôùn so vôùi giaù ñeà xuaát cuûa chuû ñaàu tö, caùc thuû tuïc xaây döïng keùo daøi, ñaëc bieät laø khaâu thaåm ñònh vaø pheâ duyeät quy hoaïch tyû leä1/500, caùc hoä daân taùi ñònh cö khoâng chòu taùi ñònh cö taïi caùc quaän khaùc, thaäm chí trong cuøng quaän nhöng ôû ñòa baøn khaùc… Vieäc xaây döïng môùi caùc chung cö hö hoûng naëng cuõng ñaõ ñöôïc Thaønh phoá quan taâm giaûi quyeát trong thôøi gian qua . Theo thoáng keâ, treân ñòa baøn Thaønh phoá coù 123 chung cö vaø 29 nhaø taäp theå hö hoûng naëng caàn khaéc phuïc vaø xöû lyù. Hieän taïi 5 loâ chung cö, nhaø taäp theå ñaõ ñöôïc söûa chöõa, caûi taïo vaø baùn theo Nghò ñònh 61/CP cho caùc hoä ñang söû duïng toång coäng 245 caên (9.320 m2); söûa chöõa hoaëc thaùo dôõ xaây döïng môùi 18 loâ chung cö vôùi toång coäng 1.259 caên (65.678 m 2), trong ñoù, chuyeån muïc ñích söû duïng, ñaáu giaù ñaát 4 loâ chung cö vôùi toång dieän tích 2.127 m2 ; ñang laäp phöông aùn di dôøi vaø thaùo dôõ xaây döïng môùi 14 loâ ñaát chung cö. Tuy nhieân vaãn coøn nhieàu khoù khaên trong coâng taùc boài thöôøng giaûi toûa, thieáu quyõ nhaø taïm cö, taùi ñònh cö do caùc hoä daân khoâng ñuû tieàn ñeå mua laïi caên hoä môùi vaø dieän tích sau khi thaùo dôõ khoâng ñuû keâu goïi xaõ hoäi hoùa ñaàu tö. Veà nhaø ôû cho coâng nhaân: ñaõ ñaàu tö xaây döïng nhaø löu truù cho coâng nhaân 117.688 choã löu truù, vôùi dieän tích khoaûng 657.414 m2,ñaït 65% so chæ tieâu ñeán naêm 2010 laø 1 trieäu m2, veà cô baûn ñaõ giaûi quyeát choã löu truù cho coâng nhaân. Tuy nhieân, caùc nhaø löu truù do caùc hoä gia ñình, caù nhaân xaây döïng chöa ñaûm baûo veà chaát löôïng, tieâu chuaån ôû theo quy ñònh, maët khaùc chöa coù cô cheá, chính saùch öu ñaõi khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá tham gia ñaàu tö xaây döïng nhaø löu truù coâng nhaân. Veà nhaø ôû xaõ hoäi: thöïc hieän Luaät Nhaø ôû vaø Nghò ñònh 90/2005/NÑ-CP cuûa Chính phuû, caùc quaän, huyeän ñaõ chuû ñoäng raø soaùt laïi quyõ ñaát coâng ñeå xaây döïng nhaø ôû xaõ hoäi, tính toaùn nhu caàu ñöa vaøo trong chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa quaän, huyeän vaø laäp danh muïc caùc döï aùn ñeå coù keá hoaïch trieån khai thöïc hieän theo höôùng xaõ hoäi hoùa ñaàu tö xaây döïng, coù theå ñaáu thaàu döï aùn. Veà coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò cuõng ñaõ ñöôïc chính quyeàn thaønh phoá chuù troïng giaûi quyeát nhaèm ñem laïi söï khang trang hieän ñaïi cho boä maët thaønh phoá. Caùc cô quan chöùc naêng ñang trieån khai Döï aùn naâng caáp haï taàng ñoâ thò khu daân cö thu nhaäp thaáp treân ñòa baøn thaønh phoá. Giai ñoaïn 1 cuûa döï aùn taäp trung vaøo löu vöïc Taân Hoùa - Loø Goám vaø ñaõ naâng caáp haï taàng 33 khu luïp xuïp treân ñòa baøn caùc quaän 6, Taân Bình, Taân Phuù vaø Bình Taân, naâng cao ñieàu kieän soáng cho 21.979 hoä, ñaït 29,4% ( so vôùi chæ tieâu ñeán naêm 2010 laø 74.877 hoä), ñaõ di dôøi 2.892 hoä. Hieän nay, Döï aùn ñang trieån khai giai ñoaïn 2 (ngoaøi löu vöïc Taân Hoùa - Loø Goám) vaø döï kieán di dôøi 11.510 hoä. Ñoái vôùi keá hoaïch di dôøi 15.000 hoä daân soáng treân vaø ven keânh raïch, Thaønh phoá môùi chæ di dôøi ñöôïc 2.565 hoä (ñaït 17,1% ) thuoäc döï aùn caûi taïo keânh Taân Hoùa - Loø Goám vaø döï aùn tieâu thoaùt nöôùc, caûi thieän oâ nhieãm keânh Tham Löông - Beán Caùt - Raïch Nöôùc leân; hieän ñang tieáp tuïc thöïc hieän döï aùn tieâu thoaùt nöôùc, caûi thieän oâ nhieãm keânh Tham Löông - Beán Caùt - Raïch Nöôùc leân, döï aùn caûi thieän moâi tröôøng nöôùc giai ñoaïn 2, döï aùn caûi taïo Raïch Xuyeân Taâm vaø caûi taïo caùc keânh raïch treân ñòa baøn quaän - huyeän ñeå khai thoâng tuyeán ñöôøng thuûy vaønh ñai. Ñoái vôùi vieäc di dôøi caùc hoä ñang cö nguï trong khuoân vieân tröôøng hoïc, beänh vieän, caùc cô sôû theå duïc theå thao, lao ñoäng thöông binh xaõ hoäi treân ñòa baøn, cho ñeán nay Thaønh phoá ñaõ giaûi quyeát di dôøi 786 hoä/833 hoä ñaït 94,3%, soá hoä coøn laïi ôû caùc quaän 1, 3, 5 vaø 8 vaãn ñang tieáp tuïc di dôøi. Ngoaøi ra, goùp phaàn quan troïng cho coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò laø caùc hoä gia ñình vaø caù nhaân ñaõ xaây döïng vaø caûi taïo môû roäng dieän tích nhaø ôû thôøi gian qua. Trong 6 thaùng ñaàu naêm 2007, vôùi 1,017 trieäu m2 saøn ñöôïc xaây döïng laø moät con soá tuy khoâng lôùn nhöng noù cuõng ñaõ goùp phaàn xaõ hoäi hoùa coâng taùc chænh trang nhaø ôû ñoâ thò vaø laøm cho boä maët Thaønh phoá ngaøy caøng khang trang vaø hieän ñaïi. Treân ñòa baøn Tp.HCM, daân soá luoân taêng ôû möùc cao, bình quaân 3,36%/naêm, trong ñoù taêng cô hoïc khoaûng 2%/naêm, töông ñöông 43 ngaøn ngöôøi. Thôøi kyø naøy tuy taêng tröôûng GDP cuûa Thaønh phoá chæ khoaûng 8%¸9%/naêm , nhöng toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñaõ coù chuyeån bieán tích cöïc. Neáu 5 naêm 1991¸1995 dieän tích nhaø ôû taêng bình quaân 2 trieäu m2/naêm, thì 5 naêm 1991¸1995 laø 2,5 trieäu m2. Toång dieän tích quyõ nhaø ôû cuûa Thaønh phoá töø 31 trieäu m2 (naêm 1990) leân 52 trieäu m2 (naêm 2000). Dieän tích ôû bình quaân töø 7,5 m2/ngöôøi (naêm 1991) ñaõ naâng leân 10,27m2/ngöôøi (naêm 2000) gaàn ñuoåi kòp moät soá nöôùc trong khu vöïc (10,2m2 ôû Jakharta, 12,02m2 ôû Manila, 16,5m2 ôû BangKok - naêm 1999).Nhieàu khu daân cö hình thaønh vaø ñang thi coâng nhoän nhòp. Quaù trình tö nhaân hoùa nhaø ôû cuõng dieãn ra khaù nhanh, chieám 89,7% vaøo naêm 2000 (so 75,9% naêm 1989). Trong khi ñoù nhaø thuoäc sôû höõu Nhaø nöôùc tyû leä giaûm töø 16% coøn 9%. Thöïc hieän Nghò ñònh 61/CP ngaøy 05-7-1994 cuûa Chính phuû, Thaønh phoá ñaõ duyeät giaù baùn 30.119 caên hoä, vôùi toång dieän tích laø 2,6 trieäu m2. Trong ñoù treân 25 ngaøn caên hoä ñaõ nhaän giaáy chöùng nhaän chuyeån quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû, vôùi toång soá tieàn thu ñöôïc treân 2.000 tyû ñoàng. Ñoàng thôøi cuõng hoaøn traû theo quyeát ñònh 118/TTg, 65/TTg vaø 20/TTg cuûa Thuû töôùng Chính phuû 95 tyû ñoàng cho caùc ñoái töôïng chính saùch. Nguoàn thu ñaõ taäp trung phaùt trieån quyõ nhaø ôû môùi, boå sung vaøo voán söûa chöõa, duy tu quyõ nhaø Thaønh Phoá ñang quaûn lyù. * Tuy nhieân quaù trình phaùt trieån nhaø ôû vaãn coøn nhöõng haïn cheá nhaát ñònh: Cho duø quyõ nhaø ôû coù taêng leân, nhöng dieän tích bình quaân ñaàu ngöôøi vaãn khoâng taêng do möùc taêng saûn xuaát nhaø ôû khoâng theo kòp möùc taêng daân soá vaø nhu caàu nhaø ôû, nhaát laø nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò. Thieáu nhaø ôû vaãn laø moät vaán ñeà thôøi söï, böùc thieát ôû Tp.HCM. Bieåu hieän cuûa “Caàu nhaø ôû” lôùn hôn “Cung nhaø ôû”. Trong toång soá 54,4 trieäu m2 nhaø ôû hieän nay ôû caùc ñoâ thò Vieät Nam coù tôùi 32 trieäu m2 caàn ñöôïc söûa chöõa, baûo döôõng vaø 1,7 trieäu m2 caàn phaûi dôõ boû xaây môùi. Nhöng do caùc nguoàn voán ñaàu tö cho quyõ nhaø ôû raát haïn heïp neân haøng trieäu ngöôøi vaãn coøn phaûi soáng trong caùc khu nhaø cuõ, thieáu tieän nghi. Vieäc quaûn lyù, ñieàu tieát thò tröôøng nhaø ñaát hieän nay vaãn coøn nhieàu thieáu soùt, hieän töôïng ñaàu cô ñaát vaø nhaø ôû ñang dieãn ra, nhöng Nhaø nöôùc chöa coù caùc bieän phaùp kieåm soaùt vaø quaûn lyù höõu hieäu. Vieäc quaûn lyù xaây döïng vaø söû duïng nhaø ôû taïi caùc ñoâ thò coøn keùm hieäu quaû. Söï buøng noå caùc hoaït ñoäng xaây döïng töï phaùt vôùi caùc bieåu hieän nhö chieám ñaát traùi pheùp, xaây döïng nhaø ôû khoâng pheùp, côi nôùi, xaây chen khoâng theo quy hoaïch, töï yù thay ñoåi keát caáu, coâng naêng nhaø ôû chung cö… dieãn ra khaép nôi vaø gaây aûnh höôûng tröïc tieáp ñeán tuoåi thoï caùc coâng trình cuõng nhö kieán truùc, caûnh quan moâi tröôøng ñoâ thò. Caùc chính saùch veà nhaø ôû trong thôøi gian qua vaãn coøn mang tính chaát chaép vaù nhaát thôøi ñeå ñoái phoù vôùi hieän traïng thieáu nhaø ôû, neân thöôøng khoâng ñoàng boä, hoaëc chöa phuø hôïp vôùi cô cheá kinh teá môùi. Vieäc thöïc hieän chính saùch laïi thieáu söï thoáng nhaát giöõa caùc boä, caùc ngaønh vaø caùc ñòa phöông, daãn tôùi tình traïng caùc quy taéc, luaät leä bò vi phaïm, vai troø quaûn lyù cuûa Nhaø nöôùc giaûm suùt, gaây phöùc taïp theâm cho vaán ñeà nhaø ôû trong caùc ñoâ thò Vieät Nam. Vaãn toàn taïi moät thò tröôøng ngaàm nhaø ñaát “khoâng theå kieåm soaùt ñöôïc” beân caïnh thò tröôøng nhaø ñaát coâng khai. Tp.HCM coù ít nhaát 50.000 caên nhaø ñöôïc mua baùn / naêm. Trong ñoù khoaûng 30.000 caên ñöôïc caùc cô quan coâng chöùng chöùng nhaän chuyeån dòch quyeàn sôû höõu, chieám 10% soá nhaø ôû hôïp leä; 20.000 caên mua baùn qua giaáy tay. Do luaät phaùp chöa chính thöùc coâng nhaän “thò tröôøng ñòa oác” vôùi tính chaát “nhaø+ñaát”, neân duø luaät ñaát ñai cho pheùp chuyeån nhöôïng ñaát nhöng nhöõng höôùng daãn cuï theå vaãn chöa phuø hôïp khi ngöôøi daân mua baùn nhaø, ñaõ gaây neân vieäc mua baùn giaáy tay, vaø ñaët Nhaø nöôùc vaøo tình theá phaûi giaûi quyeát nhöõng vieäc ñaõ xaûy ra baèng hình thöùc thu hoài ñaát vaø giao ñaát ñeå traùnh thaát thu ngaân saùch, oån ñònh cuoäc soáng ngöôøi daân. Toùm laïi, tuy coøn gaëp nhieàu khoù khaên khaùch quan laãn chuû quan nhöng moät soá keát quaû ñaõ ñaït ñöôïc veà chöông trình nhaø ôû thôøi gian qua cuûa TP HCM laø moät noã löïc ñaùng ñöôïc ghi nhaän cuûa Thaønh phoá khi giaûi quyeát vaán ñeà xaõ hoäi phöùc taïp naøy CHÖÔNG 2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG HOAÏT ÑOÄNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.1 QUAÙ TRÌNH HÌNH THAØNH TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.1.1 Giôùi thieäu chung Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñöôïc thaønh laäp theo quyeát ñònh soá 7363/QÑ-UB ngaøy 23/12/1997 cuûa UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh vaø chính thöùc ñi vaøo hoaït ñoäng theo Giaáy pheùp ñaêng kyù kinh doanh soá 103446 do Sôû Keá hoaïch vaø Ñaàu tö Thaønh phoá Hoà Chí Minh caáp ngaøy 29/6/1998. Sau ñoù, ngaøy 21/10/2004, UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá ra quyeát ñònh soá 5211/QÑ-UB veà vieäc toå chöùc laïi Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty meï - Coâng ty con. Trong ñoù, Toång Coâng ty (ñöôïc goïi laø Coâng ty meï) tröïc tieáp thöïc hieän caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø ñaàu tö voán döôùi hình thöùc sôû höõu trong voán ñieàu leä cuûa caùc coâng ty con vaø coâng ty lieân keát. Moái quan heä giöõa Toång Coâng ty vaø caùc coâng ty con, coâng ty lieân keát döïa treân nguyeân taéc quan heä sôû höõu veà voán ñieàu leä. Toång Coâng ty thöïc hieän quyeàn chi phoái ñoái vôùi hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty naøy theo tyû leä coå phaàn chi phoái, voán goùp chi phoái cuûa Toång Coâng ty hoaëc quyeàn chi phoái ñöôïc quy ñònh trong Ñieàu leä cuûa caùc coâng ty. Toång Coâng ty ñaõ chính thöùc ñi vaøo hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty Meï - Coâng ty Con theo quyeát ñònh soá 541/QÑ-UBND ngaøy 10/02/2006 cuûa UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh pheâ duyeät Ñieàu leä toå chöùc vaø hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng ty. Voán ñieàu leä : - Voán ñieàu leä cuûa Toång Coâng ty taïi thôøi ñieåm 31/12/2003 laø 1.015.811.497.230 ñoàng. - Nhaø nöôùc sôû höõu toaøn boä voán ñieàu leä cuûa Toång Coâng ty. Ñaïi dieän chuû sôû höõu nhaø nöôùc laø UÛy Ban Nhaân Daân thaønh phoá Hoà Chí Minh. + Truï sôû chính : 86 Leâ Thaùnh Toân, Q.1, TP.HCM + Ñieän thoaïi : 8291054 – 8291055 – 8291056 + Fax : 8296988 – 8295675 2.1.2 Ngaønh ngheà kinh doanh: Ñaàu tö, quaûn lyù voán ñaàu tö vaø thöïc hieän tröïc tieáp saûn xuaát kinh doanh trong caùc ngaønh ngheà, lónh vöïc chính : - Kinh doanh ñòa oác, kho baõi, haï taàng kyõ thuaät khu coâng nghieäp, nhaø ôû theo Nghò ñònh 61/CP ngaøy 05 thaùng 7 naêm 1999 cuûa Chính phuû. - Kinh doanh dòch vuï, kho , baõi, vaên phoøng cho thueâ vaø caùc dòch vuï nhaø ôû khaùc. - Khaûo saùt thieát keá, tö vaán ñaàu tö xaây döïng, thi coâng caùc coâng trình daân duïng, coâng nghieäp vaø haï taàng kyõ thuaät; trang trí noäi thaát, söûa chöõa, duy tu, baûo döôõng, naâng caáp caùc loaïi coâng trình xaây döïng. - Saûn xuaát, laép ñaët, söûa chöõa duy tu, baûo döôõng vaø kinh doanh thang maùy, caùc thieát bò nhaø cao taàng. - Saûn xuaát kinh doanh vaät lieäu xaây döïng, caáu kieän beâ toâng ñuùc saún, vaät lieäu trang trí noäi thaát. - Ñaàu tö taøi chính vaøo doanh nghieäp khaùc 2.1.3 Caùc coâng ty con vaø caùc ñôn vò tröïc thuoäc : Caùc coâng ty con: Coâng ty TNHH moät thaønh vieân Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Coâng ty Xaây döïng Thöông maïi Saøi Goøn 5 Coâng ty Phaùt trieån nhaø Bình Thaïnh Coâng ty Ñòa OÁc Goø Moân Coâng ty Xuaát nhaäp khaåu - Ñaàu tö vaø Xaây döïng Goø Vaáp Coâng ty Coå phaàn Xaây döïng vaø Kinh doanh Ñòa OÁc III Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 8 Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 10 Coâng ty Coå phaàn Kinh doanh nhaø Quaän 11 Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Taân Bình Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Chôï Lôùn Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö xaây döïng vaø Kinh doanh nhaø Saøi Goøn Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö vaø Ñòa OÁc Saøi Goøn - Chôï Lôùn Caùc ñôn vò tröïc thuoäc: Coâng ty Kho Baõi Xí nghieäp Tö vaán Thieát keá - DERESCO Xí nghieäp Xaây laép daân duïng vaø Coâng nghieäp Chi nhaùnh RESCO taïi Bình Döông 2.2 ÑAÙNH GIAÙ THÖÏC TRAÏNG SAÛN XUAÁT KINH DOANH CUÛA COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN 2.2.1 Keát quaû hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh Tình hình thöïc hieän keá hoaïch saûn xuaát kinh doanh 09 thaùng ñaàu naêm 2007 cuûa Toång Coâng ty Doanh thu: 1.640,47 tyû/2.276,58 tyû, ñaït 72,06% keá hoaïch naêm, taêng 28,87% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Trong ñoù: - Doanh thu kinh doanh nhaø : 1.052,01 tyû, chieám 64,13 %. - Doanh thu xaây laép : 434,05 tyû, chieám 26,61 %. - Doanh thu kinh doanh vaät lieäu xaây döïng : 41,14 tyû, chieám 2,52 %. - Doanh thu kinh doanh kho baõi : 31,94 tyû, chieám 1,95 %. - Doanh thu tö vaán thieát keá : 8,13 tyû, chieám 0,50 %. - Doanh thu khaùc : 73,19 tyû, chieám 4,46 %. Chi phí ñaàu tö : 1.773,76 tyû/ 3.115,98 tyû, ñaït 56,92% keá hoaïch vaø so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc taêng 26,28%. Trong ñoù, chi phí xaây laép laø 505,697 tyû ñoàng. Thu nhaäp bình quaân: 2.400.000 ñ/ngöôøi/thaùng. Noäp ngaân saùch: 106,631 tyû ñoàng ñaït 59,48 % keá hoaïch naêm, taêng40,94% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Lôïi nhuaän: 94,34 tyû ñoàng ñaït 55,59% keá hoaïch naêm, taêng 18,93% so vôùi cuøng kyø naêm tröôùc. Trong 9 thaùng ñaàu naêm 2007, toaøn Toång Coâng Ty ñaõ taïo ñöôïc 1.640,47 tyû ñoàng doanh soá; 94,34 tyû lôïi nhuaän; vaø noäp ngaân saùch 106,631 tyû; thu nhaäp bình quaân 2,4 trieäu ñoàng/ngöôøi/thaùng. Toång Coâng Ty cuõng ñang trieån khai thöïc hieän ñöa vaøo khai thaùc nhieàu döï aùn vôùi qui moâ lôùn. Doanh soá töø lónh vöïc kinh doanh nhaø chieám töø 60% ñeán 65% trong toång doanh soá chung. Hoaït ñoäng thi coâng nhaän thaàu xaây laép cuõng laø 1 theá maïnh cuûa RESCO. Doanh thu xaây laép ñaït 434,05 tyû chieám 26,61%. Hoaït ñoäng naøy seõ hoã trôï toát cho tieán trình thöïc hieän thi coâng xaây döïng döï aùn. Vôùi lôïi theá naøy, caùc ñôn vò tröïc thuoäc toâng coâng ty vôùi kinh nghieäm trong lónh vöïc thi coâng caùc coâng trình, seõ laøm giaûm giaù voán thi coâng xaây döïng coâng trình, seõ ñem ñeán moät söï khaùc bieät veà giaù so vôùi caùc ñoái thuû caïnh tranh khaùc Veà hieäu quaû kinh doanh: 100% Caùc Coâng ty saûn xuaát kinh doanh ñeàu coù laõi. Tyû suaát lôïi nhuaän/voán chuû sôû höõu ñaït töø 14% ñeán 20%; Keát quaû ñaït ñöôïc nhö treân laø do noã löïc phaán ñaáu cuûa taát caû caùc coâng ty thaønh vieân thuoäc RESCO thôøi gian qua, ñoàng thôøi do coù caùc maët thuaän lôïi nhö: söï hoã trôï nhieàu maët cuûa caùc cô quan lieân quan; caùc chuû tröông chính saùch môùi cuûa chính phuû vaø cô quan coâng quyeàn Tp.HCM; thò tröôøng nhaø ñaát tuy nhieàu bieán ñoäng nhöng thuaän lôïi cho kinh doanh; söï chuû ñoäng thí ñieåm xaây döïng nhaø ôû phuïc vuï nhu caàu cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp;… Tuy nhieân Toång Coâng Ty cuõng gaëp nhieàu khoù khaên, toàn taïi: thò tröôøng ñòa oác khoâng oån ñònh, coù luùc traàm laéng, “ñoùng baêng”, nhaát laø thôøi ñieåm hieän nay, ñaàu tö giaûm suùt, söùc mua vaø nhu caàu ñaàu tö xaây döïng, mua baùn nhaø chöïng laïi; giaù caû vaät lieäu xaây döïng leo thang daãn ñeán chi phí xaây döïng taêng cao, coù luùc “soát cao”, caïnh tranh quyeát lieät nhaát laø trong khaâu tìm ñaát cho döï aùn. Thieáu voán ñeå ñaùp öùng quy moâ ñaàu tö vaø tieán ñoä döï aùn trong thôøi ñieåm hieän nay cuõng gaây khoù khaên cho RESCO ñeå thöïc hieän caùc döï aùn. Laõi suaát cho vay cuûa caùc ngaân haøng thöông maïi taêng cao aûnh höôûng ñeán vieäc huy ñoäng voán ñeå trieån khai caùc döï aùn ñaõ ñöôïc duyeät trong thôøi ñieåm hieän taïi. Ñeàn buø giaûi toûa chaäm treã, gaëp nhieàu bieán ñoäng trong giaù ñeàn buø, neân nhieàu döï aùn trieån khai raát chaäm; ñaáu thaàu tham gia xaây döïng caùc coâng trình ngaøy caøng khoù khaên; Tình hình caùc döï aùn cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn Khu daân cö: Moät soá döï aùn tieâu bieåu cuûa toång coâng ty vaø caùc ñôn vò thaønh vieân - Khu nhaø ôû Cuø Lao Chaø, Phöôøng 17 - Bình Thaïnh Chuû ñaàu tö: Chi nhaùnh RESCO taïi Bình Döông Dieän tích khuoân vieân: 1.0896 ha Toång voán ñaàu tö: 113.29 tyû oâoàng - Ñaàu tö xaây döïng khu daân cö phöôøng Phöôùc Long A, Baéc Raïch Chieác - Quaän 9 Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc 10 Dieän tích khuoân vieân: 34.573 ha Toång voán ñaàu tö: 535.26 tyû ñoàng - Khu daân cö Phuù Laâm C môû roäng - Bình Taân Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Phaùt trieån Haï taàng Saøi Goøn Dieän tích khuoân vieân: 5.4119 ha Toång voán ñaàu tö: 186.74 tyû ñoàng - Khu daân cö ven soâng Saøi Goøn Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö Kinh doanh nhaø Dieän tích khuoân vieân: 8.553 ha Toång voán ñaàu tö: 105.78 tyû ñoàng - Khu daân cö , Phöờng 7 - Quận 8 Chủ ñầu tö: Coâng ty Cổ phần Ñầu tö và Ñịa Ốc Sài Gòn - Chợ Lớn Diện tích khuoân vieân: 11.8 ha Tổng vốn ñầu tö: 334.86 tỷ ñồng - Döï aùn khu daân cö Phuù Thuận - Quận 7 Chủ ñầu tö: Coâng ty Cổ phần Ñầu tö - Xaây dựng Ñiện Sài Gòn Diện tích khuoân vieân: 6,0812 ha Tổng vốn ñầu tö: 574 tỷ ñồng - Khu chung cö - Phöờng 15 - Quận 8 Chủ ñầu tö: Coâng ty Cổ phần Ñịa Ốc 8 Diện tích khuoân vieân: 4,1653 ha Tổng vốn ñầu tö: 185,91 tỷ ñồng - Khu daân cö - Phöôøng Phuù Höõu Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Xaây döïng vaø Kinh doanh Ñòa OÁc III Dieän tích khuoân vieân: 14,93 ha Toång voán ñaàu tö: 336,56 tyû ñoàng - Khu chung cö Baøu Caùt II Phöôøng 10 Quaän Taân Bình Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñòa OÁc Taân Bình Dieän tích khuoân vieân: 4,386 ha Toång voán ñaàu tö: 399,93 tyû ñoàng - Khu daân cö INTRESCO - Phong Phuù - Huyeän Bình Chaùnh Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Ñaàu tö Kinh doanh nhaø Dieän tích khuoân vieân: 32,7212 ha Toång voán ñaàu tö: 380,13 tyû ñoàng - Ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu ñoâ thò An Phuù - An Khaùnh, Quaän 2 Chuû ñaàu tö: Coâng ty TNHH moät thaønh vieân Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Dieän tích khuoân vieân: 131 ha Toång voán ñaàu tö: 1,386 tyû ñoàng - Khu daân cö nhaø vöôøn Xaõ Ñöùc Laäp Thöôïng - Ñöùc Hoøa - Long An Chuû ñaàu tö: Coâng ty Coå phaàn Khu coâng nghieäp vaø Ñoâ thò Ñöùc Hoøa III - RESCO Dieän tích khuoân vieân: 68,2 ha Toång voán ñaàu tö: 320 tyû ñoàng Chung cö : - Khu sieâu thò keát hôïp nhaø ôû LAKAI ñöôøng Nguyeãn Tri Phöông - Phöôøng 7 - Quaän 5 - Coâng trình khu nhaø ôû cao taàng Phöôùc Long khu phoá Nam Hoaø - Phöôøng Phöôùc Long A - Quaän 9 - Khu nhaø chung cö 336/24 Nguyeãn Vaên Luoâng - Quaän 6 - Nhaø ôû khu ñoâ thò phaùt trieån - Phöôøng An Phuù - Quaän 2 - Khu nhaø ôû ñöôøng Taï Quang Böûu - Phöôøng 6 - Quaän 8 (02 ñôn nguyeân chung cö 9 taàng vaø 08 ñôn nguyeân 15 taàng) - Khu nhaø ôû ñöôøng Taï Quang Böûu - Phöôøng 5 - Quaän 8 (10 ñôn nguyeân chung cö 5,5 taàng) - Khu daân cö - Phöôøng Phuù Höõu - Chung cö Lyù Thaùi Toå - Khu chung cö Baøu Caùt II Phöôøng 10 Quaän Taân Bình - Khu chung cö P12 - Quaän 3 - Khu daân cö INTRESCO - Loâ soá 7 - Huyeän Bình Chaùnh (Khu 6B) - Ñaàu tö xaây döïng haï taàng khu ñoâ thò An Phuù - An Khaùnh, Quaän 2 - Cao oác An Khang khu B An Phuù An Khaùnh - Quaän 2 - Chung cö An Thaùi khu A An Phuù An Khaùnh - Quaän 2 - Cao oác An Thònh - Quaän 2 - Chung cö An Hoøa - Chung cö 16 taàng An Phuù An Khaùnh - 227 Lyù Thöôøng Kieät - Quaän Taân Bình Tình hình caùc maët hoaït ñoäng cuûa boä maùy RESCO. Moái quan heä giöõa caùc coâng ty tröïc thuoäc Toång Coâng Ty Caùc ñôn vò thaønh vieân cuûa Toång Coâng Ty goàm caùc ñôn vò coù möùc ñoä phaùt trieån khoâng ñoàng ñeàu vaø kinh doanh caùc lónh vöïc khaùc nhau, moái con heä giöõa toång coâng ty hoaït ñoäng theo moâ hình coâng ty meï coâng ty con, quyeàn kieåm soaùt chi phoái hoaït ñoäng kinh doanh taïi coâng ty thaønh vieân, thoâng qua soá voán goùp vaøo cuûa coâng ty meï (toång coâng ty). Coâng ty meï vôùi vai troø cuûa “ngöôøi meï” vôùi söùc maïnh veà voán, trình ñoä quaûn lyù, veà coâng ngheä seõ daàn daét “ñaøn con” ñi theo ñònh höôùng chieán löôïc maø toång coâng ty ñaõ hoaïch ñònh ñeå phaùt trieån toång coâng ty. Caùc ñôn vò thaønh vieân vôùi thöông hieäu vaø uy tín, qui moâ to lôùn cuûa coâng ty meï seõ deã daøng vöôït qua ñöôïc söùc eùp caïnh tranh ngaøy caøng gay gaét vaø khoác lieät trong neàn kinh teá thò tröôøng vaø trong neàn kinh teá toaøn caàu. Do chöùc naêng kinh doanh nhö nhau ôû caùc ñôn vò thaønh vieân, deã gaây tình traïng caïnh tranh noäi boä. Caàn phaûi raø soaùt laïi ñeå ñöa ra moät qui trinh quaûn lyù thoáng nhaát töø treân xuoáng döôùi traùnh söï troàng cheùo nhau trong kinh doanh. Maët khaùc laïi chöa khai thaùc ñöôïc sôû tröôøng chuyeân moân hoùa cuûa töøng ñôn vò (tö vaán thieát keá cho döï aùn, cung öùng vaät lieäu xaây döïng cho thi coâng,…). Hieän nay, coâng taùc phoái hôïp döôùi söï chæ ñaïo cuûa Ban Toång Giaùm Ñoác ñang ñöôïc quan taâm, vôùi nhaän thöùc phaûi ñoaøn keát taïo neân söùc maïnh toång hôïp, höôùng tôùi phaùt trieån thaønh taäp ñoaøn kinh doanh ñòa oác coù taàm côõ veà laâu daøi vaø quy moâ hoaït ñoäng roäng lôùn. Quaù trình chuyeån ñoåi moái quan heä giöõa coâng ty meï vaø caùc ñôn vò thaønh vieân theo moâ hình coâng ty meï vaø coâng ty con ñaõ coù nhöõng chuyeån bieán tích cöïc. Ñieån hình nhö söï thaønh coâng cuûa döï aùn khu ñoâ thò môùi An Phuù – An Khaùnh, Q2 laø moät minh chöùng trong quaù trình chuyeån ñoái moái quan heä giöõa toång coâng ty vaø caùc ñôn vò thaønh vieân … Coâng taùc hoaïch ñònh Coâng taùc hoaïch ñònh vaãn chöa ñöôïc söï quan taâm thoûa ñaùng cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc Coâng Ty thaønh vieân. Phoøng Keá hoaïch Kinh doanh Toång Coâng Ty toång hôïp xaây döïng keá hoaïch saûn xuaát kinh doanh toaøn Toång Coâng Ty treân cô sôû thöïc löïc, tieàm naêng cuûa töøng coâng ty, nhieäm vuï kinh teá - xaõ hoäi ñöôïc Thaønh phoá giao, nghò quyeát Ñaûng boä Toång Coâng Ty, ñinh höôùng muïc tieâu phaùt trieån töøng naêm cuûa Toång Coâng Ty. Tuy nhieân, do Toång Coâng Ty khoâng tröïc tieáp kinh doanh, neân coâng taùc hoaïch ñònh phuïc vuï kinh doanh chuû yeáu ñöôïc xaây döïng vaø thöïc hieän ôû töøng coâng ty thaønh vieân.Vì vaäy coâng taùc hoaïch ñònh ñoâi khi deã bò haønh chính hoùa, söï tham möu hoã trôï vaø ñieàu phoái coù khi loûng leûo, vaø khoâng kieåm soaùt ñöôïc hoaït ñoäng kinh doanh thöïc teá cuûa caùc coâng ty thaønh vieân. Caùc coâng ty kinh doanh ñoâi khi xem nheï coâng taùc hoaïch ñònh, khoâng chuù troïng xaây döïng chieán löôïc phaùt trieån, chieán löôïc kinh doanh, keùm chuaån bò cho thôøi kyø kinh doanh laâu daøi sau naøy, moät khi khoâng coøn nguoàn ñaát ôû trong quy hoaïch chung cuûa Thaønh phoá. Toå chöùc boä maùy vaø nhaân söï : Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñaõ vaø ñang thöïc hieän toå chöùc laïi caùc ñôn vò tröïc thuoäc, töø 17 ñôn vò khi thaønh laäp (1998). Sau ñoù, ngaøy 21/10/2004, UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá ra quyeát ñònh soá 5211/QÑ-UB veà vieäc toå chöùc laïi Toång Coâng ty Ñòa OÁc Saøi Goøn hoaït ñoäng theo moâ hình Coâng ty meï - Coâng ty con. Trong ñoù, Toång Coâng ty (ñöôïc goïi laø Coâng ty meï) tröïc tieáp thöïc hieän caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø ñaàu tö voán döôùi hình thöùc sôû höõu trong voán ñieàu leä cuûa caùc coâng ty con vaø coâng ty lieân keát. Moái quan heä giöõa Toång Coâng ty vaø caùc coâng ty con, coâng ty lieân keát döïa treân nguyeân taéc quan heä sôû höõu veà voán ñieàu leä. Toång Coâng ty thöïc hieän quyeàn chi phoái ñoái vôùi hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty naøy theo tyû leä coå phaàn chi phoái, voán goùp chi phoái cuûa Toång Coâng ty hoaëc quyeàn chi phoái ñöôïc quy ñònh trong Ñieàu leä cuûa caùc coâng ty. Hieän taïi RESCO coù 4 ñôn vò tröïc thuoäc, 13 coâng ty con vaø 18 coâng ty lieân keát Ñoäi nguõ caùn boä quaûn lyù cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc coâng ty tröïc thuoäc ñöôïc ñaùnh giaù laø coù naêng löïc, trình ñoä, ñaïo ñöùc. Coâng taùc ñaøo taïo ñöôïc khuyeán khích. Ñaây laø nguoàn löïc quan troïng goùp phaàn thöïc hieän toát nhieäm vuï saûn xuaát kinh doanh. Tuy nhieân moät soá Coâng ty thaønh vieân boä maùy quaûn lyù coøn naëng neà, chöa tinh goïn; trình ñoä naêng löïc chuyeân moân cuûa moät soá caùn boä ñöôïc cöû tham gia Coâng ty lieân doanh vôùi nöôùc ngoaøi chöa ñaùp öùng ñöôïc yeâu caàu, tham gia quaûn lyù coøn loûng leûo hoaëc ngaïi ñuïng chaïm, baûo veä quyeàn lôïi cuûa phía Vieät Nam coøn yeáu. Hoaït ñoäng Marketing : Hoaït ñoäng marketing ñöôïc thöïc hieän töø caùc coâng ty kinh doanh nhö quaûng caùo treân TV, baùo chí, taäp san, môû trang web giôùi thieäu... caùc tôø böôùm quaûng caùo ñöôïc phaùt ôû hoäi chôï cuõng ñaõ coù nhöõng ñoùng goùp böôùc ñaàu. Moät soá Coâng ty kinh doanh nhaø thöïc hieän khuyeán maõi qua vieäc giaûm giaù baùn töø 5% ñeán 10% cho nhöõng ngöôøi mua ñaàu tieân ôû nhöõng khu daân cö môùi, giaûm giaù cho nhöõng ngöôøi traû tieàn tröôùc hôïp ñoàng… ñaõ mang laïi hieäu quaû thieát thöïc. Phöông thöùc kinh doanh döïa treân söï phaân khuùc thò tröôøng böôùc ñaàu ñaõ ñöôïc chuù troïng. Tuy vaäy hoaït ñoäng marketing trong toaøn Toång Coâng Ty chöa maïnh vaø ñeàu ñaën, môùi chæ thöïc hieän ôû khaâu baùn saûn phaåm vaø chæ quaûng caùo khi nhaø - ñaát baùn chaäm; söï phoái hôïp laãn nhau trong caùc hoaït ñoäng marketing giöõa caùc coâng ty tröïc thuoäc Toång Coâng Ty vaãn coøn yeáu. Toång Coâng Ty cuõng chöa coù nhöõng chöông trình marketing daøi haïn ñeå naâng cao thöông hieäu RESCO. Nhieàu coâng ty nghó ñôn giaûn marketing chæ laø quaûng caùo, hoaëc khoâng caàn marketing vì thò tröôøng nhaø ñaát ñang khoâng ñuû haøng cung öùng. + Trong quaûn lyù vaø ñieàu haønh voán kinh doanh, tröïc tieáp thöïc hieän caùc hoaït ñoäng kinh doanh vaø ñaàu tö voán döôùi hình thöùc sôû höõu trong voán ñieàu leä cuûa caùc coâng ty con vaø coâng ty lieân keát. Toång coâng ty thöïc hieän quyeàn chi phoái hoaït ñoäng cuûa caùc coâng ty naøy theo tæ leä coå phaàn chi phoái. Ñaây laø 1 hình thöùc raát naêng ñoäng cuûa moâ hình coâng ty meï vaø coâng ty con. Do ñoù toång coâng ty phaûi caân nhaéc ñeå tieáân haønh ñaàu tö vaø tham gia ñieàu haønh taïi caùc coâng ty con vaø caùc coâng ty lieân keát sao cho ñaït ñöôïc hieäu quaû kinh teá cao nhaát + Coâng taùc nghieäp vuï taøi chính - keá toaùn ñöôïc coi troïng ôû Toång Coâng Ty vaø caùc ñôn vò tröïc thuoäc, caùc coâng ty con vaø caùc coâng ty lieân keát ñaûm baûo thöïc hieän toát caùc nguyeân taéc vaø quy ñònh chung veà taøi chính - keá toaùn doanh nghieäp. Tuy nhieân, vieäc löu tröõ hoà sô, quyeát toaùn coâng trình, chi sai cheá ñoä, trong ñoù coù moät soá sai phaïm vaãn coøn, caàn nghieâm tuùc khaéc phuïc. TIEÀM NAÊNG PHAÙT TRIEÅN VAØ NHÖÕNG THAÙCH THÖÙC CUÛA RESCO. 2.3.1 Nhu caàu vaø ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû treân ñòa baøn Tp.HCM. 2.3.1.1 Döï baùo nhu caàu nhaø ôû ñeán naêm 2020 : Lòch söû cho thaáy, Saøi Goøn töø xa xöa ñaõ laø ñòa baøn chieán löôïc quan troïng nhaát ôû phía Nam, töø raát sôùm ñaõ trôû thaønh moät ñoâ thò, moät trung taâm thöông maïi saàm uaát, moät cöûa ngoõ vaø ñaàu moái giao dòch quan troïng trong vaø ngoaøi nöôùc … Laø moät trung taâm nhieàu chöùc naêng veà kinh teá, thöông maïi taøi chính, coâng nghieäp, du lòch vaø giao löu quoác teá …Tp.HCM ñaõ trôû thaønh moät ñoâ thò daân cö ñoâng ñuùc, vôùi treân 5 trieäu daân sinh soáng vaø treân haøng traêm ngaøn ngöôøi vaõng lai haøng naêm. Döï kieán taêng tröôûng GDP bình quaân haøng naêm treân ñòa baøn Tp.HCM trong 10 naêm tôùi töø 10 ñeán 12%, trong ñoù tyû troïng coâng nghieäp vaø xaây döïng trong GDP chieám 48,9%. Vaø döï baùo soá daân cö seõ phaùt trieån leân ñeán khoaûng 8,3 trieäu ngöôøi vaøo nhöõng naêm 2020. Tp.HCM vôùi daân soá treân 6.6 trieäu ngöôøi, gaàn 1 trieäu caên hoä caùc loaïi, vôùi dieän tích 41 trieäu m2 ñaát ôû, laø ñoâ thò coù daân soá vaø quyõ nhaø ôû lôùn nhaát caû nöôùc, tuy nhieân duø coù coá gaéng ñaàu tö phaùt trieån nhaø ôû nhöng cuõng chöa theo kòp vôùi ñaø taêng daân soá. Vôùi daân soá ngaøy caøng taêng maø dieän tích ñaát ôû thì coù haïn vaø khoâng taêng, do vaäy nhu caàu nhaø ôû cuûa ngöôøi daân raát lôùn, ñieàu naøy taïo ra caùc cô hoäi, trieån voïng kinh doanh vaø söï caïnh tranh cho nhöõng ñôn vò hoaït ñoäng kinh doanh trong ngaønh nhaø ñaát. Phöông höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM: + Gia taêng soá löôïng vaø naâng daàn chaát löôïng quyõ nhaø ôû theo quy hoaïch phuø hôïp vôùi töøng giai ñoaïn cuï theå. Ña daïng hoùa caùc phöông thöùc ñaàu tö nhaø ôû. + Taïo ñieàu kieän ñeå moïi ngöôøi coù choã ôû thích hôïp. Choã ôû thích hôïp laø nôi baûo ñaûm cuoäc soáng rieâng tö, coù khoâng gian vöøa ñuû vaø taïo söï baûo ñaûm an toaøn, coù ñoä chieáu saùng vaø thoâng gioù thoûa ñaùng, coù coâng trình haï taàng cô sôû töông xöùng, coù ñòa ñieåm thuaän lôïi cho vieäc ñi ñeán nôi laøm vieäc vaø caùc dòch vuï cô baûn, taát caû vôùi giaù phaûi chaêng vöøa söùc ngöôøi söû duïng... + Taäp trung giaûi quyeát toát vaø nhanh vieäc di dôøi taùi ñònh cö daân soáng treân keânh raïch; caûi taïo caùc khu nhaø luïp xuïp; tieáp tuïc phaùt ñoäng phong traøo xaây döïng nhaø tình nghóa, nhaø tình thöông; giaûi quyeát cô baûn choã ôû cho coâng nhaân, vieân chöùc, syõ quan trong löïc löôïng vuõ trang treân ñòa baøn thoâng qua söï hoã trôï cuûa Nhaø nöôùc. + Taêng cöôøng coâng taùc quaûn lyù nhaø ôû gaén vôùi quaûn lyù quy hoaïch vaø keá hoaïch söû duïng ñaát ôû, ñôn giaûn toái ña caùc thuû tuïc haønh chính veà nhaø ñaát maø vaãn ñaùp öùng ñöôïc caùc yeâu caàu quaûn lyù. Nhaø ôû khoâng theå taùch rôøi khoûi ñaát ñai, quaûn lyù nhaø ôû gaén lieàn vôùi quaûn lyù quy hoaïch vaø keá hoaïch söû duïng ñaát. + Giaûi quyeát choã ôû ñi ñoâi vôùi keá hoaïch hoùa gia ñình. Taïo choã ôû thích hôïp gaén vôùi söï phaùt trieån beàn vöõng cuûa kieán truùc ñoâ thò vaø mang tính keát noái vôùi caùc ñoâ thò veä tinh xung quanh Thaønh phoá; khoâng laøm oâ nhieãm moâi sinh, moâi tröôøng. + Khuyeán khích caùc thaønh phaàn kinh teá xaõ hoäi vaø nhaân daân, keå caû nöôùc ngoaøi tham gia ñaàu tö xaây döïng nhaø ôû theo quy ñònh cuûa Nhaø nöôùc, tö nhaân hoùa caùc hoaït ñoäng veà xaây döïng vaø caùc dòch vuï lieân quan ñeán nhaø ñaát. Muïc tieâu phaùt trieån nhaø ôû : + Naâng dieän tích ôû bình quaân ngöôøi daân thaønh phoá töø 10,27 m2/ngöôøi leân 15,46 m2/ngöôøi vaøo naêm 2020. Nghóa laø naâng toång dieän tích quyõ nhaø ôû cuûa Thaønh phoá töø 95,5 trieäu m2 leân 127 trieäu m2. Bình quaân moãi naêm xaây môùi khoaûng 5 trieäu m2 nhaø ôû. Naâng quyõ nhaø ôû kieân coá töø 20,4% leân 40%. + Hoaøn thaønh vieäc di dôøi vaø taùi ñònh cö daân soáng treân keânh raïch noäi thaønh; caûi taïo caùc khu nhaø luïp xuïp vôùi heä thoáng keát caáu haï taàng kyõ thuaät cô baûn; di dôøi taùi ñònh cö caùc hoä ñang soáng trong khuoân vieân tröôøng hoïc, beänh vieän, chung cö hö hoûng naëng caàn phaù dôõ. Haàu heát gia ñình chính saùch ngheøo khoù ñeàu ñöôïc giaûi quyeát nhaø ôû; giaûm 50% nhaø taïm treân ñòa baøn Thaønh phoá. + Taïo quyõ nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp thoâng qua caùc moâ hình huy ñoäng voán döôùi söï hoã trôï cuûa chính quyeàn baèng cô cheá taïo ñieàu kieän veà ñaát xaây döïng, haï taàng, vaø caùc dòch vuï coâng coäng. Ñeán naêm 2010 ñaàu tö xaây döïng 30.000 caên hoä cho coâng nhaân thueâ, 40.000 caên hoä cho coâng nhaân vieân chöùc, löïc löôïng vuõ trang vaø nhaân daân lao ñoäng ngheøo. Bình quaân moãi naêm xaây döïng khoaûng 7.000 caên hoä. + Naâng caáp nhaø ôû khu vöïc noâng thoân ngoaïi thaønh, naâng tyû leä nhaø ôû kieân coá töø 3,8% leân 20%, cô baûn khoâng coøn nhaø taïm bôï. Boán chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM ñeán naêm 2010. (Phụ lục 4) Moät. Chænh trang ñoâ thò: Di dôøi vaø taùi ñònh cö 25.044 hoä daân. Naâng caáp khu nhaø luïp xuïp (phaàn haï taàng kyõ thuaät) 50.000 hoä. Phaù dôõ xaây môùi chung cö hö hoûng naëng 7050 hoä. Thaønh phoá ñang coù 445 chung cö xaây döïng tröôùc naêm 1975 ñang xuoáng caáp, trong ñoù khoaûng 105 chung cö hö hoûng naëng. Nhö vaäy caàn phaûi coù nôi taïm truù hoaëc taùi ñònh cö tröôùc khi thaùo gôõ, xaây döïng laïi chung cö. Nhu caàu giaûi quyeát cho 7050 hoä daân. Caûi taïo, söûa chöõa naâng caáp nhaø ôû 185.185 caên. Hai. Xaây döïng quyõ nhaø ôû cho coâng nhaân khu coâng nghieäp taäp trung, khu cheá xuaát, nhaø ôû cho caùn boä vieân chöùc vaø nhaân daân lao ñoäng ngheøo coù nhu caàu choã ôû. Dieän chính saùch vaø gia ñình quaù ngheøo, neo ñôn khoâng coù khaû naêng töï caûi taïo, xaây nhaø ôû thoâng qua chöông trình xaây döïng nhaø tình nghóa vaø tình thöông. Nhu caàu caàn 15.000 caên. Xaây döïng quyõ nhaø cho coâng nhaân thueâ: 30.000 caên. Xaây döïng quyõ nhaø ôû baùn traû goùp vaø cho thueâ caùc ñoái töôïng thu nhaäp thaáp coù nhu caàu, döï kieán 40.000 caên. Ba. Xaây döïng vaø naâng caáp nhaø ôû khu vöïc noâng thoân ngoaïi thaønh: döï kieán xaây môùi khoaûng 40.000 caên. Boán. Phaùt trieån caùc khu daân cö môùi vaø kinh doanh nhaø ôû cho taát caû caùc ñoái töôïng coù nhu caàu: döï kieán khoaûng 561.756 caên. Trieån khai ñoàng boä 4 chöông trình nhaø ôû, ñeán naêm 2010 Thaønh phoá taïo ra quyõ nhaø môùi khoaûng 705.300 caên hoä, caûi taïo söûa chöõa 285.062 caên. Ñeå ñaït ñöôïc muïc tieâu vaø noäi dung cuûa 4 chöông trình nhaø ôû, Tp.HCM tieáp tuïc taïo caùc cô cheá vaø ñeà nghò Chính Phuû boå sung caùc chính saùch nhaèm ñaåy maïnh ñaàu tö xaây döïng quyõ nhaø ôû cho ñoái töôïng coù thu nhaäp töø trung bình trôû xuoáng (chieám 73,5% daân soá Thaønh phoá). Muïc tieâu vaø nhöõng chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Thaønh phoá cho thaáy trieån voïng phaùt trieån kinh doanh ñòa oác treân ñòa baøn Thaønh phoá laø heát söùc to lôùn, vì caùc chöông trình naøy seõ taïo ra moät thò tröôøng lôùn veà nhaø ôû maø caùc doanh nghieäp ñòa oác coù khaû naêng tham gia ñeå cung öùng haøng cho noù. Ñoàng thôøi caân ñoái töø khaû naêng taøi chính vaø keát quaû thöïc hieän caùc chöông trình nhaø ôû trong 10 naêm qua, döï kieán toång dieän tích quyõ nhaø xaây môùi trong 10 naêm tôùi laø 50,69 trieäu m2; caûi taïo, söûa chöõa vaø naâng caáp quyõ nhaø ôû khoaûng 247.000 caên, töông ñöông vôùi 12,4 trieäu m2 nhaø ôû. Caùc yeáu toá aûnh höôûng ñeán ñònh höôùng phaùt trieån cuûa RESCO. Söï caïnh tranh cuûa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh. Coù theå nhaän thaáy raèng möùc ñoä caïnh tranh trong lónh vöïc kinh doanh nhaø ñaát hieän nay khoâng cao laém, do “cung” khoâng ñuû “caàu” trong thò tröôøng ñòa oác. Moät soá DNNN lôùn nhö Coâng ty Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Quaän 5, Coâng ty Phaùt trieån vaø Kinh doanh nhaø Quaän Phuù Nhuaän…, moät soá Coâng ty traùch nhieäm höõu haïn, Coâng ty coå phaàn coù voán lôùn nhö Coâng ty coå phaàn kinh doanh nhaø Bình Chaùnh, Coâng ty coå phaàn phaùt trieån Nam Saøi Goøn, Coâng ty lieân doanh Phuù Myõ Höng, Coâng ty TNHH Him Lam, Kieán AÙ… chuû yeáu kinh doanh caùc loaïi saûn phaåm cao caáp nhö bieät thöï, caùc khu chung cö, caùc daõy nhaø phoá lieân keá cao caáp, ñaàu tö xaây döïng caùc khu daân cö môùi ñaày ñuû tieän nghi; hoaëc tham gia chuyeån nhöôïng quyeàn söû duïng caùc khu ñaát lôùn, caùc loaïi neàn nhaø ...Saûn phaåm chuû yeáu cuûa RESCO hieän nay neàn nhaø coù haï taàng caùc loaïi, nhaø ôû trung bình, caên hoä chung cö, moät ít nhaø ôû cao caáp. Do vaäy saûn phaåm cuûa RESCO khoâng gaëp nhieàu söï caïnh tranh, nhaát laø loaïi caên hoä cho ngöôøi thu nhaäp thaáp. RESCO cuõng coøn ñöôïc nhaø nöôùc taïo ñieàu kieän hoã trôï ñeå coù ñöôïc moät soá khu ñaát ñaàu tö phaùt trieån caùc khu daân cö môùi, phaàn naøo thuaän lôïi hôn trong kinh doanh. Beân caïnh ñoù, haàu nhö nhöõng coâng ty kinh doanh nhaø ôû ñeàu khoâng ñuû voán ñeå ñaàu tö lôùn, chöa ñuû “cung” ñeå ñaùp öùng “caàu”, ñaõ laøm giaûm möùc ñoä caïnh tranh giöõa caùc doanh nghieäp cuøng ngaønh. Ngoaøi ra, vieäc mua nhaø cuûa ngöôøi daân ngoaøi yeáu toá giaù caû, chaát löôïng coøn phuï thuoäc raát nhieàu vaøo yeáu toá chuû quan cuûa ngöôøi mua nhö sôû thích, vò trí cuûa höôùng nhaø cuõng nhö vò trí cuûa khu vöïc, neân saûn phaåm cuûa caùc coâng ty kinh doanh nhaø ít khi tröïc tieáp caïnh tranh vôùi nhau. Ngoaøi caùc doanh nghieäp kinh doanh nhaø, ngöôøi daân cuõng tham gia kinh doanh nhaø ñaát, chuû yeáu laø mua ñi baùn laïi caùc loaïi nhaø ñôn leû, rieâng bieät hoaëc caùc caên hoä chung cö, caùc neàn ñaát, khu ñaát nhoû coù giaù trò khoâng cao laém, thoâng thöôøng laø vôùi haï taàng khoâng hoaøn chænh, hoaëc thuï höôûng haï taàng töø caùc khu daân cö ñaõ ñöôïc quy hoaïch vaø xaây döïng hoaøn chænh haï taàng. Ñaây khoâng phaûi laø ñoái töôïng caïnh tranh cuûa RESCO. Vaán ñeà caïnh tranh khaù quyeát lieät hieän nay giöõa caùc doanh nghieäp kinh doanh nhaø laø xin ñöôïc quyeàn ñeàn buø, söû duïng, ñaàu tö döï aùn nhaø ôû - khu daân cö môùi. Doanh nghieäp naøo daønh ñöôïc khai thaùc khu ñaát thuaän lôïi seõ taïo ñöôïc lôïi theá caïnh tranh vaø taïo neân möùc sinh lôïi lôùn. Moät soá doanh nghieäp caïnh tranh trong ngaønh: * Coâng ty Coå phaàn Phaùt Trieån Nam Saøi Goøn : Teân giao dòch : Coâng ty coå phaàn Phaùt trieån Nam Saøi Goøn. Teân tieáng Anh: South Saigon Development Corporation Teân vieát taét: SADECO Truï sôû: 29/1 Nguyeãn Bænh Khieâm, quaän 1, TP.HCM. Voán ñieàu leä: 41,2 tyû ñoàng. Ñeán thaùng 7/2007, voán ñieàu leä ñöôïc taêng leân 100 tyû ñoàng. Caùc döï aùn ñang kinh doanh: Khu định cư An Phú Tây – huyeän Bình Chaùnh (47ha); Khu daân cö Phong Phuù – huyện Bình Chánh (46ha); Khu daân cö Phước Kiểng (155ha); Khu coâng nghieäp Phong Nhaõ 165ha - coå phaàn); Khu nhaø ôû nghæ ngôi vaø giaûi trí Taân Phong (15ha); Khu daân cö ven soâng (28ha): khu SADECO OASIS (40.7ha): khu SADECO Duyeân Haûi (39ha) Ñaây laø moät coâng ty khaù maïnh trong ngaønh ñòa oác do ñöôïc hình thaønh töø caùc doanh nghieäp ñòa oác cuûa nhaø nöôùc, lieân doanh, coâng ty TNHH; vaø ñöôïc giao moät quyõ ñaát khaù lôùn phía nam Saøi Goøn. Coâng ty khaù thuaän lôïi veà voán kinh doanh, ñaát ñai, tieáp thò, tieâu thuï saûn phaåm. Tuy nhieân coâng ty coù khoù khaên trong khaâu nhaân löïc quaûn lyù, duyeät döï aùn, cuõng nhö gaëp nhieàu khoù khaên trong ñeàn buø giaûi toûa. * Coâng ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng. Coâng Ty Lieân doanh Phuù Myõ Höng ñöôïc thaønh laäp ngaøy 19/05/1993 laø lieân doanh giöõa Coâng ty Phaùt Trieån Coâng Nghieäp Taân Thuaän (IPC - Vieät Nam) vaø Taäp ñoaøn Central Trading & Development (CT&D - Ñaøi Loan). IPC: Ñaïi dieän cho UBND TP.HCM, goùp 30% voán qua quyeàn söû duïng ñaát vaø nguoàn nhaân löïc cho söï phaùt trieån Ñoâ Thò Môùi Phuù Myõ Höng. CT&D: Laø moät trong nhöõng nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi lôùn nhaát vaø thaønh coâng nhaát taïi Vieät Nam vôùi soá voán ñaàu tö treân 650 trieäu USD. Beân caïnh 70% coå phaàn trong döï aùn phaùt trieån ñoâ thò Phuù Myõ Höng, Taäp ñoaøn CT&D coøn laø nhaø ñaàu tö Khu Cheá Xuaát Taân Thuaän, Nhaø Maùy Ñieän Hieäp Phöôùc vaø Coâng ty Tö vaán Xaây döïng Sino-pacific (SPCC). Teân giao dòch Phu My Hung Corporation; Truï sôû chính naèm treân Ñaïi loä Nam Saøi Goøn (Nguyeãn Vaên Linh) Phöôøng Taân Phuù, Quaän 7, Tp.HCM; Hoaït ñoäng treân caùc lónh vöïc: xaây laép, kinh doanh ñòa oác; Saûn phaåm chuû yeáu hieän nay laø ñaát neàn nhaø, nhaø ôû cao caáp. Caùc döï aùn kinh doanh: 05 cuïm ñoâ thò môùi Nam Saøi Goøn treân dieän tích 750ha bao goàm : trung taâm ñoâ thò môùi (409ha), laøng ñaïi hoïc (95ha), trung taâm kyõ thuaät cao (46ha), trung taâm löu thoâng haøng hoùa (200ha),... Ngoaøi ra, caùc döï aùn ñang xaây döïng nhaø ñeå kinh doanh cuûa Coâng ty trong khu A trung taâm ñang ñöôïc trieån khai vôùi dieän tích 554.056 m2. Ñaây laø moät coâng ty maïnh trong ngaønh ñòa oác vaø ñöôïc giao moät quyõ ñaát khaù lôùn phía nam Saøi Goøn. Coâng ty khaù thuaän lôïi veà voán kinh doanh, ñaát ñai, tieáp thò, tieâu thuï saûn phaåm, nhaân löïc quaûn lyù. Tuy nhieân coâng ty coù khoù khaên trong khaâu duyeät döï aùn, cuõng nhö gaëp nhieàu khoù khaên trong ñeàn buø giaûi toûa, tìm ñaát cho döï aùn do beân Vieät Nam chöa giao ñuû ñaát goùp voán. Nguy cô xaâm nhaäp thò tröôøng cuûa caùc ñoái thuû tieàm naêng. Tröôùc ñaây, hoaït ñoäng trong lónh vöïc kinh doanh ñòa oác töông ñoái khoù khaên, ñaëc bieät laø khi ñi vaøo phaùt trieån döï aùn caùc khu daân cö môùi, vì haøng loaït caùc thuû tuïc nhieâu kheâ lieân quan ñeán caùc quy cheá xaây döïng cô baûn, quy cheá caáp ñaát, thueâ ñaát chöa roõ raøng, kinh doanh nhaø ôû laïi ñoøi hoûi moät soá voán raát lôùn, vì vaäy nhöõng toå chöùc hoaëc doanh nghieäp tö nhaân ít coù khaû naêng gia nhaäp thò tröôøng. Caùc nhaø ñaàu tö nöôùc ngoaøi bò nhöõng cheá taøi cuûa luaät phaùp cuõng khoù loøng gia nhaäp thò tröôøng ñòa oác, ngoaïi tröø vieäc lieân doanh vôùi caùc ñôn vò kinh doanh nhaø ôû cuûa nhaø nöôùc khi ñöôïc nhaø nöôùc cho pheùp. Vì vaäy ñoái thuû tieàm aån tröôùc ñaây laø khoâng ñaùng keå. Nhöng thôøi gian gaàn ñaây (vaø töông lai saép ñeán) vôùi nhöõng chuû tröông, ñònh cheá côûi môû hôn, nguy cô thaâm nhaäp cuûa caùc nhaø ñaàu tö tö nhaân trong vaø ngoaøi nöôùc vaøo lónh vöïc nhaø ñaát seõ raát lôùn. Nhieàu doanh nghieäp thuoäc caùc ngaønh kinh doanh khaùc (thöông maïi, xaây döïng, …) cuõng baét ñaàu thaâm nhaäp thò tröôøng nhaø ñaát, vaø caïnh tranh quyeát lieät vôùi caùc doanh nghieäp chuyeân ngaønh, taïo aùp löïc caïnh tranh lôùn trong kinh doanh ñòa oác. AÙp löïc töø caùc saûn phaåm thay theá. Nhaø ôû vôùi nhöõng tính naêng vaø vai troø neâu treân (chöông moät) laø moät saûn phaåm cho ñeán nay chöa coù saûn phaåm töông ñöông thay theá. Do ñoù khoâng coù aùp löïc töø caùc saûn phaåm thay theá. Quyeàn löïc cuûa caùc nhaø cung caáp (chuû yeáu laø ñaát). Ñaát ñai laø aùp löïc lôùn nhaát cuûa nhöõng yeáu toá ñaàu vaøo trong kinh doanh nhaø ñaát. Tröôùc ñaây, ñaát ñai chuû yeáu laø do nhaø nöôùc caáp quyeàn söû duïng ñaát theo quy hoaïch, chính quyeàn Tp.HCM taïo ñieàu kieän cho Toång Coâng Ty ñöôïc nhaän ñaát ñeå xaây döïng caùc khu daân cö môùi theo chöông trình nhaø ôû cuûa Thaønh phoá, ñuû söùc ñaùp öùng hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh cuûa toaøn Toång Coâng Ty. Nhöng hieän nay khi toác ñoä ñoâ thò hoùa ngoaïi thaønh taêng cao, söï thöøa nhaän quyeàn sôû höõu quyeàn söû duïng ñaát cuûa ngöôøi daân, chính saùch ñeàn buø thoûa ñaùng theo giaù thò tröôøng khi giao ñaát cho caùc ñôn vò kinh doanh nhaø ôû, nhieàu doanh nghieäp lao vaøo mua - sang nhöôïng ñaát ñeå kinh doanh. Vì vaäy aùp löïc cuûa nhaø cung caáp ñaát laø raát lôùn caàn quan taâm. Quyeàn choïn löïa cuûa khaùch haøng. Khaùch haøng cuûa RESCO goàm nhieàu taàng lôùp daân cö thuoäc moïi thaønh phaàn kinh teá coù nhu caàu mua nhaø ôû, ñaát ôû thuoäc caùc döï aùn cuûa RESCO. Coù theå phaân loaïi khaùch haøng thaønh 2 ñoái töôïng: Nhaø nöôùc vaø nhaân daân. Nhaø nöôùc giao cho Toång Coâng Ty thöïc hieän caùc saûn phaåm nhaø maø chuû yeáu laø nhaø chung cö ñeå phuïc vuï cho chöông trình xoùa boû nhaø oå chuoät, nhaø ôû treân keânh raïch, nhaø trong dieän giaûi toûa phuïc vuï coâng trình coâng coäng…vôùi moät soá ñieàu kieän öu ñaõi. Ñaây laø khaùch haøng lôùn cuûa RESCO, maø cuõng laø moät nhieäm vuï chính trò cuûa moät DNNN. Ngöôøi daân mua nhaø ôû, ñaát ôû laø ñoái töôïng kinh doanh chính cuûa RESCO. Caên cöù vaøo thu nhaäp ta coù theå phaân loaïi khaùch haøng laøm caùc nhoùm ñoái töôïng: Khaùch haøng coù nhu caàu mua neàn nhaø coù haï taàng Khaùch haøng coù nhu caàu thueâ nhaø ôû Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû giaù reû Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû traû goùp Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû vôùi tieän nghi trung bình Khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø ôû vôùi tieän nghi cao caáp Khaùch haøng coù nhu caàu thueâ nhaø ôû vôùi tieän nghi cao caáp… Saûn phaåm cuûa Toång Coâng Ty hieän nay laø nhaø ôû phuø hôïp ñaùp öùng moïi khaùch haøng coù nhu caàu, nhöng soá löôïng khoâng ñuû cung öùng cho nhu caàu khaùch haøng. Saûn phaåm nhaø cuûa RESCO thöôøng laø ôû khu quy hoaïch môùi vôùi ñieàu kieän soáng, sinh hoaït töông ñoái ñaày ñuû, ñaûm baûo thuû tuïc phaùp lyù, neân ñöôïc khaùch haøng tín nhieäm. Tuy nhieân hieän nay duø “cung” chöa ñuû ñaùp öùng “caàu” (noùi chung), nhöng khaùch haøng coù nhu caàu mua nhaø bieät thöï vaø nhaø lieân keá cao caáp coù haïn cheá. Khaùch haøng coù nhu caàu thaät söï hieän nay laø khaùch haøng coù thu nhaäp thaáp caàn mua nhaø ôû giaù reû, thueâ nhaø ôû, mua nhaø traû goùp trong nhieàu naêm, kyù tuùc xaù cho coâng nhaân khu coâng nghieäp - sinh vieân… Ngoaøi ra taâm lyù cuûa khaùch haøng laø vaãn muoán coù nhaø rieâng gaén vôùi ñaát. Nhaø ôû gaén vôùi ñaát thöôøng khoâng bò maát giaù laïi deã sinh lôøi, thuaän tieän kinh doanh, coù giaù trò hôn nhaø chung cö. Tuy nhieân khaû naêng thanh toaùn laïi laø vaán ñeà quyeát ñònh söï choïn löïa mua saûn phaåm cuûa khaùch haøng. Nhöõng ngöôøi coù tieàn thöôøng khoâng thích ôû chung cö. Tuy nhieân soá ngöôøi coù khaû naêng mua nhaø rieâng gaén vôùi ñaát khoâng lôùn. Ñoái vôùi nhöõng ngöôøi coù thu nhaäp trung bình vaø thaáp thì vieäc mua caên hoä chung cö reû tieàn hôn laø giaûi phaùp maø hoï buoäc phaûi tính ñeán. Vì vaäy phaûi naém ñöôïc mong muoán vaø khaû naêng thanh toaùn cuûa khaùch haøng ñeå quyeát ñònh ñaàu tö. Keát quaû ñieàu tra cho thaáy, khaû naêng traû ngay cuûa caùc giao dòch raát thaáp (chieám 18%), trong khi ñoù khaû naêng traû goùp chieám 82%, khaû naêng traû tröôùc 70% toång giaù trò giao dòch chieám 53%, traû tröôùc 30 à 50% toång giaù trò giao dòch chieám 35% vaø traû tröôùc döôùi 30% chæ chieám 12%. Nhö vaäy, nhöõng ngöôøi mua nhaø coù nhu caàu thöïc söï, coù khaû naêng traû tröôùc treân möùc 30% laø raát cao, nghóa laø caùc giao dòch naøy coù theå keát thuùc ñöôïc neáu ngöôøi mua nhaø ñöôïc hoã trôï theâm veà taøi chính. Tieàm naêng phaùt trieån cuûa RESCO. Nhaän ñònh caùc cô hoäi vaø ñieàu kieän thuaän lôïi cuûa RESCO. Qua phaân tích caùc phaàn treân, coù theå thaáy RESCO coù nhieàu cô hoäi phaùt trieån: Nhu caàu saûn phaåm nhaø ôû treân ñòa baøn laø raát lôùn vaø ngaøy caøng taêng (5 trieäu m2 nhaø ôû/naêm). Nhaø ôû baùn kieân coá - khung goã vaø nhaø ñôn sô chieám khoaûng 70% toång soá nhaø vaø caên hoä treân ñòa baøn Thaønh phoá. Soá naøy seõ caàn thay theá naâng caáp theo ñaø phaùt trieån kinh teá chung. Thu nhaäp cuûa daân cö cuõng daàn daàn ñöôïc gia taêng theo söï taêng tröôûng kinh teá: daân cö coù möùc soáng khaù vaø cao töø 25,3% naêm 2006 taêng leân 26,5% naêm 2007; chi tieâu bình quaân cho nhaø ôû - ñieän - nöôùc cuõng taêng töø 10,5% naêm 2006 leân 12,5% naêm 2007. Nhaø nöôùc coù chính saùch xaõ hoäi hoã trôï ngöôøi daân taïo laäp ñöôïc moät choå ôû thích hôïp, cuõng nhö taïo ñieàu kieän cho Toång Coâng Ty Ñòa OÁc nhaø nöôùc thöïc hieän chöùc naêng nhieäm vuï cuûa mình. Caùc chöông trình phaùt trieån nhaø ôû, phaùt trieån nhöõng khu ñoâ thò môùi cuûa Thaønh phoá cuõng laø tieàn ñeà ñeå RESCO thaâm nhaäp saûn phaåm nhaø ôû, môû roäng saûn xuaát kinh doanh. Caùc chöông trình hôïp taùc kinh teá cuõng goùp phaàn taïo cô hoäi ñaùng keå cho khaû naêng phaùt trieån cuûa RESCO RESCO cuõng coù caùc ñieàu kieän thuaän lôïi cho söï taêng tröôûng, nhö: Khaû naêng sinh lôïi hieän taïi trong lónh vöïc nhaø ñaát hieän nay töông ñoái cao; Khaû naêng tìm nguoàn taøi trôï voán cho caùc döï aùn kinh doanh khaù deã daøng; RESCO coù moät cô caáu toå chöùc khaù toát, taäp trung chuyeân ngaønh, moät ñoäi nguõ nhaân vieân coù trình ñoä, nguoàn nhaân löïc doài daøo; Ñang naém giöõ moät quyõ ñaát khaù lôùn. Döï baùo thò phaàn cuûa Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñeán 2020. Baûng 2.1: Döï kieán toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñeán naêm 2020 cuûa Tp.HCM. Noäi dung Dieän tích döï kieán taêng töøng naêm (tr.m2) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Toång quyõ nhaø 95.5 99.6 99.6 103.7 104 108.4 109 113.7 115 119.4 125.3 120.5 127 DT taêng theâm 3.5 4.1 4.12 4.4 4.65 5.1 5.35 5.5 5.7 5.85 5.91 6.15 6.35 Daân soá 6.6 7.5 8.2 D.tích ôû b/quaân 14.47 15.1 15.46 (Nguoàn : Sôû Taøi nguyeân moâi tröôøng Tp.HCM. Thaùng 12-2007) Toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñöôïc döï baùo treân cô sôû döï kieán taêng tröôûng bình quaân GDP treân ñòa baøn trong 12 naêm tôùi khoaûng 12%/naêm; daân soá 8,2 trieäu ngöôøi; ñeán naêm 2020 dieän tích quyõ nhaø xaây môùi laø 66,68 trieäu m2; dieän tích ôû bình quaân laø 15,46m2/ngöôøi. Treân cô sôû döï kieán taêng tröôûng nhaø ôû cuûa Thaønh phoá, caên cöù khaû naêng hieän coù vaø tieàm naêng phaùt trieån töông lai, Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn döï baùo khaû naêng tham gia vaøo caùc chöông trình phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp.HCM nhö sau : + Khaû naêng tham gia cung öùng töø 1.500 ñeán 2.000 caên hoä chung cö caùc loaïi moãi naêm, giaûi quyeát ñöôïc 20%¸30% yeâu caàu xaây döïng nhaø ôû ñeå phuïc vuï giaûi toûa di dôøi vaø taùi ñònh cö; + Khaû naêng xaây döïng vaø cung öùng töø 1000¸1.500 caên hoä/naêm ñeå baùn traû goùp hoaëc cho thueâ phuïc vuï caùc ñoái töôïng coù thu nhaäp thaáp; + Khaû naêng tham gia cung öùng khoaûng 1.000¸1.500 caên hoä caùc loaïi hoaëc neàn nhaø coù haï taàng ñeå daân töï xaây. + Ñeán naêm 2015, döï kieán xaây döïng môùi khoaûng 500.000 m2 nhaø ôû, chieám khoaûng 9%¸11% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi. + Ñeán naêm 2020, döï kieán xaây döïng môùi khoaûng 950.000 m2 nhaø ôû, chieám khoaûng 12%¸17% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi. Neáu ñöôïc Nhaø nöôùc ñaàu tö, hoã trôï theâm voán - ñaát xaây döïng - chính saùch ñoái vôùi nhaø cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, khaû naêng RESCO coù theå tham gia 30% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi treân toaøn ñòa baøn Tp.HCM. NHAÄN XEÙT ÖU VAØ NHÖÔÏC ÑIEÅM CUÛA TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN TRONG QUAÙ TRÌNH HOAÏT ÑOÄNG Öu ñieåm : Söï hình thaønh Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn ñaõ goùp phaàn ñaùng keå vaøo vieäc taùch chöùc naêng quaûn lyù saûn xuaát kinh doanh vaø quaûn lyù haønh chính nhaø nöôùc, taïo ñieàu kieän phaùt huy quyeàn töï chuû saûn xuaát kinh doanh cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc thaønh vieân. Sau khi toång coâng ty hoaït ñoäng theo moâ hình coâng ty meï - coâng ty con, toång Coâng Ty ñaõ thöïc hieän ñöôïc moät soá bieän phaùp cô baûn nhaèm xaây döïng vaø oån ñònh toå chöùc, boä maùy, thöïc hieän quyeàn chi phoái hoaït ñoäng, töøng böôùc ñöa caùc hoaït ñoäng cuûa Toång Coâng Ty vaø caùc vò tröïc thuoäc, caùc coâng ty con, caùc coâng ty lieân keát ñi daàn vaøo neà neáp. Toång Coâng Ty ñaõ tích cöïc hoã trôï, thaùo gôõ moät soá khoù khaên trong hoaït ñoäng saûn xuaát, kinh doanh , taïo ñieàu kieän cho caùc doanh nghieäp naøy phaùt trieån vaø duy trì caùc hoaït ñoäng. Tuy phaïm vi, möùc ñoä taùc ñoäng cuûa Toång Coâng Ty ñoái vôùi caùc thaønh vieân coøn tuøy thuoäc vaøo tyû leä voán goùp chi phoái ñoái vôùi caùc coâng ty con vaø caùc coâng ty lieân keát , nhöng cuõng ñaõ toå chöùc ñöôïc caùc phöông thöùc phoái hôïp söùc maïnh cuûa caùc thaønh vieân vôùi nhau trong khai thaùc kinh doanh döï aùn (nhö ôû döï aùn An Phuù - An Khaùnh, chung cö An Phuù, An Khaùnh, An Cö, An Thònh, An Khang, chung cö ; vaø chuaån bò tieáp ôû caùc döï aùn lôùn khaùc). Caùc hoaït ñoäng quaûn lyù veà hoaïch ñònh, taøi chính keá toaùn, quaûn lyù döï aùn, thaåm tra chaát löôïng coâng trình khaù toát; trình ñoä, kyõ naêng nhaân vieân trong cô caáu toå chöùc laø phuø hôïp; coâng taùc ñaøo taïo ñöôïc chuù troïng. Maët toàn taïi : Toång Coâng Ty chöa xaây döïng toát moät ñònh höôùng phaùt trieån vaø chieán löôïc kinh doanh cuûa Toång Coâng Ty ñeå laøm cô sôû cho vieäc xaây döïng keá hoaïch haøng naêm, saép xeáp laïi toå chöùc, ñieàu phoái caùc nguoàn löïc, xaùc ñònh chuyeân moân hoùa, khai thaùc coù hieäu quaû caùc khaû naêng vaø tieàm naêng cuûa Toång Coâng Ty. Coâng taùc marketing khaù quan troïng nhöng chöa ñöôïc chuù yù nhieàu do tính chaát thò tröôøng hieän taïi coù nhieàu nhaø ñaàu cô baát ñoäng saûn laøm cho thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån leäch laïc, ñaåy giaù leân quaù cao so vôi thöïc teá. Hieän taïi nhu “caàu” veà nhaø ôû vaãn lôùn hôn “cung”. Coâng taùc nghieân cöùu phaùt trieån cuõng chöa ñöôïc chuù troïng. Vieäc trieån khai xaây döïng Trung taâm giao dòch ñòa oác vaø sieâu thò vaät lieäu xaây döïng vaãn chöa thöïc hieän ñöôïc. Tuy coù chuù yù coâng taùc toå chöùc phoái hôïp ñeå phaùt huy söùc maïnh toaøn Toång Coâng Ty, taïo caùc moái lieân keát kinh teá - kyõ thuaät trong saûn xuaát - kinh doanh giöõa caùc ñôn vò tröïc thuoäc, caùc coâng ty con, caùc coâng ty lieân keát taïo cho Toång Coâng Ty thaønh moät cô theå thoáng nhaát nhaèm naâng cao hieäu quaû saûn xuaát kinh doanh cuûa toaøn Toång Coâng Ty, nhöng hieäu quaû quaûn lyù - ñieàu haønh coøn haïn cheá, chöa taïo ñöôïc söï chuyeån bieán maïnh meõ veà chaát ñeå naâng cao söùc caïnh tranh treân thò tröôøng. Toång Coâng Ty chöa kieåm soaùt toát ñöôïc hoaït ñoäng caùc lieân doanh, chöa coù cô cheá chính thöùc kieåm soaùt quaûn lyù söû duïng phaàn voán goùp cuûa Toång Coâng Ty trong doanh nghieäp coå phaàn, doanh nghieäp coå phaàn hoùa. CHÖÔNG 3 ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN RESCO ÑEÁN NAÊM 2020 QUAN ÑIEÅM, MUÏC TIEÂU PHAÙT TRIEÅN : Quan ñieåm phaùt trieån. Taïo ra söùc maïnh thöïc söï cuûa moâ hình coâng ty meï vaø coâng ty con. Toång Coâng Ty baèng phöông thöùc phaùt huy noäi löïc keát hôïp vôùi caùc nguoàn löïc xaõ hoäi, söï tham gia cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá, vôùi moät moâ hình Toång Coâng Ty môùi. Xaùc ñònh traùch nhieäm vai troø cuûa moät coâng ty meï maø ñaïi dieän laø voán nhaø nöôùc veà ñòa oác. Toång coâng ty phaûi taïo ra ñöôïc theá maïnh veà voán, thöông hieäu, uy tín, coù naêng löïc veà coâng ngheä, ñaàu tö, thò tröôøng… Toång coâng ty vôùi vai troø noøng coát seõ ñònh höôùng, hoã trôï caùc coâng ty con ñi theo ñuùng chieán löôïc phaùt trieån chung cuûa toång coâng ty. Xaây döïng toång coâng ty ngaøy caøng lôùn maïnh. Xaùc ñònh thöông hieäu, nhaát laø caùc thöông hieäu noåi tieáng cuûa caùc coâng ty con ñeå taäp trung ñaàu tö, tieáp thò, taêng cöôøng khaû naêng caïnh tranh trong vaø ngoaøi nöôùc Hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh theo phöông chaâm chaát löôïng - giaù thaønh - hieäu quaû. Taäp trung kinh doanh trong lónh vöïc nhaø - ñaát; môû roäng hoaït ñoäng ôû caùc lónh vöïc cho pheùp: xaây laép nhaän thaàu, saûn xuaát vaø kinh doanh vaät lieäu xaây döïng, khaùch saïn cao caáp, dòch vuï nhaø - kho - baõi, tö vaán veà xaây döïng vaø phaùp lyù. Naâng cao hieäu quaû hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh, chuaån bò caùc ñieàu kieän tieàn ñeà ñeå chuyeån ñoåi veà chaát sang taäp ñoaøn maïnh kinh doanh ñòa oác. Phaùt trieån, taïo döïng teân tuoåi cho nhaø ôû vaø naâng cao uy tín thöông hieäu RESCO treân thöông tröôøng. Muïc tieâu ñeán naêm 2020. Taêng tröôûng doanh thu chung toaøn Toång Coâng Ty 15%/naêm trôû leân. Chieám lónh töø 15%¸20% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi treân ñòa baøn Thaønh Phoá. Moãi naêm cung öùng khoaûng 5.000¸7000 caên nhaø - neàn nhaø - caên hoä caùc loaïi cho Tp.HCM. Tyû suaát lôïi nhuaän/voán chuû sôû höõu töø 20% trôû leân. ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN TOÅNG COÂNG TY ÑÒA OÁC SAØI GOØN ÑEÁN NAÊM 2020. Ñònh höôùng caùc chæ tieâu cô baûn. Phaán ñaáu taêng tröôûng doanh thu vaø giaù trò saûn xuaát haøng naêm 15% trôû leân. Ñeán 2020: + Doanh thu ñaït : 17.680,004 tyû ñoàng Giaù trò saûn xuaát : 14.144.000 tyû ñoàng Noäp ngaân saùch : 1.607.090 tyû ñoàng Lôïi nhuaän : 1.897.000 tyû ñoàng Thu nhaäp bình quaân treân 5 trieäu ñoàng/ngöôøi/thaùng. Baûng 3.1 : Ñònh höôùng phaùt trieån cuûa RESCO ñeán naêm 2020 (Phöông aùn taêng bình quaân 15%/naêm ) NĂM DOANH THU CHI PHÍ ĐẦU TƯ NGÂN SÁCH LỢI NHUẬN 2007 2,873,495 3,727,594 261,197 308,380 2008 3,304,519 4,286,733 300,377 354,637 2009 3,800,197 4,929,743 345,433 407,833 2010 4,370,227 5,669,205 397,248 469,007 2011 5,025,761 6,519,585 456,835 539,359 2012 5,779,625 7,497,523 525,360 620,262 2013 6,646,569 8,622,151 604,165 713,302 2014 7,643,554 9,915,474 694,789 820,297 2015 8,790,087 11,402,795 799,008 943,341 2016 10,108,600 13,113,215 918,859 1,084,843 2017 11,624,890 15,080,197 1,056,688 1,247,569 2018 13,368,623 17,342,226 1,215,191 1,434,704 2019 15,373,917 19,943,560 1,397,469 1,649,910 2020 17,680,004 22,935,094 1,607,090 1,897,397 Baûng 3.2 : Ñònh höôùng cô caáu doanh thu cuûa RESCO ñeán naêm 2020 Tyû troïng / toång soá (%) Giaù trò (tyû ñoàng) 2015 2020 2015 2020 Toång Doanh thu, trong ñoù 100,0 100,0 8,790,087 17,680,004 + D.thu kinh doanh nhaø 65% 70% 5,713,556 12,376,003 + D.thu xaây laép 25% 25% 2,197,522 4,420,001 + D.thu VLXD 10% 5% 879,009 884,00 + D.thu cho thueâ khobaõi + D.thu dòch vuï tö vaán + D.thu khaùc Ñeán naêm 2015 tham gia thò tröôøng moãi naêm töø 5.000 ñeán 6.000 caên nhaø - neàn nhaø - caên hoä chung cö , trong ñoù khoaûng 2000 caên hoä cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, chieám khoaûng 9% - 11% thò tröôøng nhaø ôû xaây môùi. Ñeán naêm 2020 tham gia thò tröôøng khoaûng 9.000 nhaø - neàn nhaø - caên hoä trôû leân, chieám töø 12% ñeán 17% thò phaàn nhaø ôû xaây môùi treân ñòa baøn Thaønh phoá Chuyeån ñoåi cô caáu trong doanh thu theo höôùng taêng tyû troïng doanh thu kinh doanh nhaø. Hieäu quaû kinh doanh: Tyû suaát lôïi nhuaän/voán chuû sôû höõu ñaït 15% trôû leân. Thu nhaäp bình quaân taêng treân 5%/naêm. Ñònh höôùng thò tröôøng. Löïa choïn thò tröôøng muïc tieâu öu tieân: - Soá lieäu thoáng keâ hieän nay cho thaáy, Tp.HCM coù ñeán 35,7% soá ngöôøi soáng döôùi möùc trung bình vaø 37,8% soá ngöôøi coù möùc soáng trung bình (töùc khoaûng treân 3,5 trieäu ngöôøi daân coù möùc soáng töø trung bình trôû xuoáng. Ña soá nhöõng ngöôøi naøy soáng trong caùc khu nhaø taïm, baùn kieân coá hoaëc phaûi soáng chung vôùi hoä khaùc trong cuøng moät caên nhaø. Chöa keå khoaûng treân 4.400 ngöôøi khoâng coù nhaø ôû phaûi lang thang cö truù ôû væa heø, coâng vieân, beán xe, gaàm caàu… Töø naêm 1992, Nhaø nöôùc khoâng coøn cheá ñoä phaân phoái nhaø ôû cho coâng nhaân - vieân chöùc, löïc löôïng vuõ trang, soá ngöôøi soáng baèng ñoàng löông thöïc teá coù nhu caàu veà choã ôû taêng cao, nhöng hoï laïi khoâng coù khaû naêng veà taøi chính trong ñieàu kieän cô cheá thò tröôøng vaø quaù trình ñoâ thò hoùa nhanh. Ngoaøi ra do kinh teá phaùt trieån, daân soá cô hoïc treân ñòa baøn taêng nhanh. Soá cö daân naøy tröôùc tieân seõ hình thaønh nhöõng “khu nhaø ôû” taïi caùc quaän ven bao quanh khu trung taâm ñoâ thò. Ña soá ñeàu chöa chuaån bò ñieàu kieän “ôû” cuûa moät cö daân ñoâ thò, vaø seõ boå sung vaøo soá ngöôøi coù thu nhaäp thaáp coù nhu caàu nhaø ôû. Song song ñoù, quyõ ñaát ôû ngaøy caøng khan hieám - duø coù taêng leân theo yeâu caàu phaùt trieån ñoâ thò vaø nhaø ôû - ñaåy giaù caû ngaøy caøng cao. Ngöôøi ngheøo, ngöôøi coù thu nhaäp thaáp raát khoù khaên trong vieäc tìm moät choã ôû thích hôïp vôùi thu nhaäp ít oûi cuûa mình. Ñaây laø traùch nhieäm chung cuûa Thaønh phoá ñeå taïo vaø caûi thieän choå ôû cho cö daân Thaønh phoá, phaùt trieån ñoâ thò. Ñaây cuõng laø thò tröôøng tieàm naêng raát lôùn, nhöng khaû naêng thanh toaùn thaáp, neân ít ñöôïc quan taâm cuûa caùc doanh nghieäp daân doanh. Vôùi traùch nhieäm cuûa moät DNNN, vaø nhieäm vuï ñöôïc UBND.TP giao, RESCO xaùc ñònh thò tröôøng muïc tieâu öu tieân cuûa mình laø thò tröôøng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp vaø trung bình treân ñòa baøn Tp.HCM. * Khaùi quaùt veà ngöôøi coù thu nhaäp thaáp: Ngöôøi coù thu nhaäp thaáp laø nhöõng ngöôøi coù möùc thu nhaäp döôùi möùc thu nhaäp trung bình cuûa ngöôøi daân ñoâ thò, bao goàm caû nhöõng ngöôøi ngheøo ñoùi vaø ngöôøi coù möùc thu nhaäp tieáp caän tôùi möùc thu nhaäp trung bình. Theo quyeát ñònh cuûa Boä Lao ñoäng - Thöông Binh - Xaõ Hoäi naêm 2001, ngöôõng ngheøo ôû ñoâ thò laø 150.000 ñoàng/ngöôøi/thaùng. Taïi Tp.HCM, ngöôøi thu nhaäp thaáp laø ngöôøi coù thu nhaäp döôùi möùc bình quaân cuûa thu nhaäp xaõ hoäi treân ñòa baøn, öôùc döôùi 300.000 ñoàng/thaùng. Möùc thu nhaäp naøy khoâng thöôøng xuyeân, khoâng oån ñònh vaø khoâng ñuû trang traûi cuoäc soáng thöôøng ngaøy, chieám tyû leä 35,7% toaøn Thaønh phoá, khoaûng treân 3,5 trieäu ngöôøi coù möùc thu nhaäp töø trung bình trôû xuoáng, trong ñoù coù 325.000 ngöôøi thuoäc dieän ngheøo vaø raát ngheøo ñang soáng ôû 67.000 caên nhaø oå chuoät, nhaø luïp xuïp vaø raùch naùt. Theo baùo caùo cuûa nhoùm tö vaán Ngaân haøng Phaùt trieån chaâu AÙ (ADB) taïi hoäi thaûo quoác gia nhaø ôû cho ngöôøi thu nhaäp thaáp taïi Haø Noäi, nhöõng ngöôøi thu nhaäp thaáp laø ngöôøi coù thu nhaäp bình quaân ñaàu ngöôøi töø 200.000-800.000 ñoàng/thaùng, bình quaân moãi hoä töø 1-4 trieäu ñoàng/thaùng. Hoï laø nhöõng caùn boä vieân chöùc höôûng löông töø ngaân saùch, laø giaùo vieân, nhaân vieân y teá, löïc löôïng vuõ trang, coâng nhaân nhaø maùy, ngöôøi buoân baùn nhoû ôû ñoâ thò. Vôùi gía ñaát bình quaân töø 2-3 trieäu ñoàng/m2, dieän tích töø 60-80 m2 taïi caùc khu qui hoïach hieän nay, moãi hoä phaûi tích luõy töø 7-15 naêm , rieâng moãi ngöôøi phaûi tích luõy töø 25-70 naêm môùi mua ñöôïc moät caên hoä cho mình. * Ñònh höôùng saûn phaåm nhaø ôû phoå bieán hieän nay cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp ôû Tp.HCM laø caên hoä chung cö, dieän tích trung bình 50m2 ñeán 60m2, coù keát caáu beân trong ñôn giaûn, thieát bò noäi thaát trung bình, ñaûm baûo tieän nghi toái thieåu, nhaèm keùo giaûm giaù thaønh ñeán möùc toái thieåu, giaù tính toaùn khoaûng töø 100 ñeán 150 trieäu ñoàng/ caên. Chuû hoä khi vaøo ôû seõ tuyø khaû naêng cuûa mình sau naøy coù theå trang bò theâm toát hôn. Öôùùc xaây môùi khoaûng 6.000 caên vaøo naêm 2015, vaø khoaûng 9.000 caên vaøo naêm 2020. Môû roäng thò tröôøng hieän taïi. Baûng 3.3 : Döï kieán saûn phaåm nhaø ôû cuûa RESCO ñeán naêm 2020. Naêm ÑVT 2008 2015 2020 Nhu caàu xaây môùi haøng naêm toaøn Thaønh phoá trieäu m2 3.5 5.5 6.35 Döï kieán thöïc teá xaây môùi (80%) trieäu m2 2.8 4.4 5.08 Thò phaàn cuûa RESCO % 8.1 10 15 Soá löôïng xaây môùi m2 226,800 440,000 762,000 Tyû troïng xaây döïng nhaø lieân keá + bieät thöï % 60 50 40 Tyû troïng xaây döïng nhaø caên hoä chung cö % 40 50 60 Dieän tích bình quaân moät caên nhaø lieân keá m2 140 140 140 Dieän tích ôû bình quaân moät caên hoä chung cö m2 60 60 60 Öôùc soá nhaø lieân keá + bieät thöï xaây môùi caên 972 1,571 2,177 Öôùc soá caên hoä chung cö xaây môùi caên 1,512 3,667 7,620 Ghi chuù : * Nhu caàu xaây môùi haøng naêm : theo Baûng 2.1 Phaùt trieån thò tröôøng hieän taïi baèng caùch gia taêng saûn phaåm hieän coù, ñöa saûn phaåm môùi vaøo kinh doanh treân ñòa baøn, ñoàng thôøi môû roäng höôùng kinh doanh ra ngoaøi phaïm vi Tp.HCM nhaèm taêng thò phaàn cuûa RESCO treân thò tröôøng caû nöôùc. Ñònh höôùng phaùt trieån cuûa RESCO laø seõ taêng thò phaàn nhaø ôû caùc loaïi treân ñòa baøn Tp.HCM töø 9% naêm 2008 leân 10%¸12% naêm 2015, vaø chieám lónh töø 14% ñeán 17% vaøo naêm 2020. Tham gia thò tröôøng nhaø ôû cho taàng lôùp coù thu nhaäp cao, Vieät kieàu, hoaëc cho ngöôøi nöôùc ngoaøi laøm vieäc taïi VN. Saûn phaåm tham gia laø nhaø ôû - caên hoä cao caáp. Tuy nhieân giai ñoaïn töø nay ñeán 2015, ñaây chöa phaûi laø thò tröôøng chính cuûa RESCO, maø laø moät boä phaän ñeå ña daïng hoùa saûn phaåm nhaø ôû, thaêm doø thò tröôøng. Ñònh höôùng kinh doanh: Ña daïng hoùa phöông thöùc kinh doanh. Töø phöông thöùc chuû yeáu laø baùn neàn nhaø coù haï taàng hoøan chænh vaø xaây döïng cung öùng theo keá hoaïch töø voán ngaân saùch cuûa Thaønh phoá ; tieán tôùi saûn xuaát nhieàu haøng hoùa ñòa oác, nhö: caùc loaïi nhaø ôû, kho taøng, beán baõi, vaên phoøng cho thueâ, khaùch saïn, keát caáu haï taàng kyõ thuaät khu coâng nghieäp phuïc vuï cho moïi ñoái töôïng yeâu caàu v...v... vôùi nhieàu hình thöùc kinh doanh: baùn tröôùc, baùn traû chaäm, traû goùp, cho thueâ, baùn töøng coâng ñoaïn ñaàu tö. Söû duïng lôïi theá veà chöùc naêng, nhieäm vuï ñöôïc giao, kinh nghieäm vaø naêng löïc cuûa RESCO, chuaån bò moät soá döï aùn lôùn, coù nhieàu thuaän lôïi, ñaàu tö xaây döïng heä thoáng haï taàng kyõ thuaät chính, sau ñoù phaân khu vöïc keâu goïi caùc nhaø ñaàu tö thöù caáp thuoäc caùc thaønh phaàn kinh teá cuøng hôïp taùc tham gia, ñaàu tö khai thaùc theo quy hoïach chung vaø coù söï ñieàu haønh toång theå chung cuûa Toång Coâng Ty . Tính toaùn ñaàu tö taïo ra khoái löôïng nhaø ôû, ñeå thöôøng xuyeân tham gia thò tröôøng ñòa oác vaø chuyeån höôùng maïnh meõ sang kinh doanh mang tính chieán löôïc laâu daøi nhö : nhaø cho thueâ, nhaø traû goùp cho caùc ñoái töôïng caùn boä coâng nhaân vieân, coâng nhaân caùc khu coâng nghieäp, hoïc sinh kyù tuùc xaù v...v... Trong lónh vöïc kho baõi: tieán haønh khaûo saùt thöïc teá ñeå xem xeùt, ñaùnh gía toaøn boä kho baõi ñang quaûn lyù söû duïng, phaân loaïi danh muïc caùc kho baõi thích hôïp giöõ laïi laøm kho oån ñònh (101 kho baõi, toång dieän tích 231.915 m2), maïnh daïn ñaàu tö naâng caáp thaønh nhöõng kho chuyeân duøng; ñoåi môùi phöông thöùc quaûn lyù kinh doanh kho baõi hieän coù vôùi nhieàu coâng naêng, quy hoaïch xaây döïng heä thoáng kho baõi khu coâng nghieäp, beán caûng, truïc loä giao thoâng thuaän lôïi ñaùp öùng nhu caàu phaùt trieån cuûa Thaønh phoá; tröôùc maét söûa chöûa môû roäng dieän tích khu kho Thuû Ñöùc (khoaûng 17.260 m2); ñaàu tö môùi toång kho phía Baéc (Hieäp Bình Chaùnh - 225ha) Quaän Thuû Ñöùc. Caùc phöông thöùc cuï theå : Ñoái vôùi nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp: thöïc hieän phöông thöùc thanh toaùn thích hôïp, nhö mua nhaø traû tröôùc töø 20 ñeán 30 %, soá coøn laïi traû goùp trong voøng 10 naêm, hoaëc keùo daøi leân 15¸20 naêm; cho thueâ vôùi möùc giaù phuø hôïp. Giaù cho thueâ döï tính hieän nay chöa coù hoã trôï cuûa nhaø nöôùc khoaûng 1 trieäu ñoàng/thaùng . Neáu ñöôïc nhaø nöôùc hoã trôï chi phí xaây döïng haï taàng (khoaûng 30% trong toång ñaàu tö), hoã trôï laõi suaát ñeán möùc thaáp nhaát (khoaûng 0,36% - 0,6%/thaùng) thì seõ haï ñöôïc soá tieàn traû goùp hoaëc thueâ haøng thaùng (600.000 - 700.000 ñoàng/thaùng). Tham gia caùc chöông trình nhaø cuûa Thaønh phoá vôùi nhieàu phöông thöùc: Ngaân saùch ñaàu tö toaøn boä kinh phí döï aùn töø ñeàn buø ñeán xaây döïng nhaø; ngaân saùch chæ ñaàu tö kinh phí xaây döïng nhaø treân ñaát ñang thuoäc quyeàn söû duïng cuûa doanh nghieäp; ngaân saùch chi mua laïi nhaø do doanh nghieäp ñaõ töï boû voán ra xaây döïng. Doanh nghieäp töï boû tieàn ra tieán haønh ñeàn buø giaûi toûa maët baèng, ñaàu tö haï taàng kyõ thuaät, xaõ hoäi vaø baùn neàn nhaø cho daân töï xaây döïng theo quy hoaïch maët baèng chi tieát xaây döïng ñöôïc duyeät. Doanh nghieäp cuøng ñaàu tö vôùi ngöôøi mua nhaø ñeå ngöôøi mua nhaø töï hoaøn thieän daàn tuøy theo ñieàu kieän taøi chính cuûa hoï, giuùp haï giaù baùn caên nhaø nhöng vaãn ñaûm baûo kieåu daùng kieán truùc ñoàng boä theo quy hoaïch. Lieân doanh, lieân keát, hôïp taùc vôùi caùc doanh nghieäp thuoäc caùc thaønh phaàn kinh teá trong vaø ngoaøi nöôùc thuoäc ngaønh ñeå taêng thò phaàn, giaûm aùp löïc caïnh tranh, phaân chia thò tröôøng ñòa oác. Coù theå nghieân cöùu thöïc hieän caùc hình thöùc lieân doanh, lieân keát, hôïp taùc nhö sau: Hôïp taùc kinh doanh “hai beân cuøng coù lôïi”. Caùc coâng ty kinh doanh nhaø tröïc thuoäc RESCO ñaõ ñöôïc Nhaø nöôùc giao ñaát nhöng gaëp khoù khaên trong ñeàn buø, coù theå chuyeån sang höôùng naøy Hôïp taùc vôùi caùc coâng ty TNHH, tö nhaân ñeå khai thaùc caùc döï aùn maø hoï khoâng ñuû khaû naêng thöïc hieän moät mình. RESCO ñaàu tö haï taàng truïc chính, sau ñoù phaân cho caùc nhaø ñaàu tö thöù caáp khai thaùc. Ñònh höôùng toå chöùc. Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn laø moät ñôn vò kinh teá tuy khoâng lôùn nhöng laø moät Toång Coâng Ty chuyeân ngaønh vôùi haàu heát doanh nghieäp tröïc thuoäc laø DNNN coù 100% voán Nhaø nöôùc. Ñònh höôùng toå chöùc Toång Coâng Ty döïa treân quan ñieåm : Toå chöùc saép xeáp laïi theo phaân coâng chuyeân moân hoùa nhoùm chuyeân ngaønh: chuyeån sang hình thöùc CTy TNHH 1 thaønh vieân moät soá DNNN caàn giöõ 100% voán nhaø nöôùc; saùt nhaäp moät soá doanh nghieäp nhoû cuøng ngaønh ngheà vaøo vôùi nhau ñeå taêng qui moâ vaø khaû naêng kinh doanh. Daàn daàn phaùt trieån theo cô caáu ña sôû höõu Hôïp taùc theo döïï aùn coâng trình ñeå khai thaùc theá maïnh veà voán taäp trung döôùi söï phoái hôïp ñieàu haønh cuûa Toång Coâng Ty, Theo quan ñieåm ñònh höôùng ñoù, cô caáu toå chöùc TCTy Ñòa OÁc Saøi Goøn goàm : + Phaân theo chöùc naêng: - Doanh nghieäp Nhaø nöôùc kinh doanh nhaø ôû (noøng coát). Doanh nghieäp Nhaø nöôùc dòch vuï tö vaán. Doanh nghieäp Nhaø nöôùc cung öùng vaät lieäu xaây döïng. + Phaân theo tính chaát voán chuû sôû höõu. Doanh nghieäp Nhaø nöôùc caàn giöõ 100% voán nhaø nöôùc Doanh nghieäp Nhaø nöôùc coå phaàn hoùa - nhaø nöôùc giöõ coå phaàn chi phoái, Hoaëc giöõ coå phaàn ñaëc bieät. Doanh nghieäp Nhaø nöôùc coå phaàn hoùa - nhaø nöôùc khoâng caàn giöõ coå phaàn chi phoái, coå phaàn ñaëc bieät. Doanh nghieäp coå phaàn, vôùi phaàn voán goùp cuûa caùc doanh nghieäp thaønh vieân trong Toång Coâng Ty .Phaàn voán goùp cuûa TCTy vaøo caùc Coâng ty TNHH, Cty CP tö nhaân. DNNN KDNhaø DNNN C/öùng VLXD DNNN DVuï TVaán Phaân theo chöùc naêng Phaân theo tính chaát voán chuû sôû höõu Toång Coâng Ty Ñòa OÁc Saøi Goøn DNNN CPHNN naém CP chi phoái DNNN giöõ 100% voán Nhaø nöôùc Coâng ty coå phaànDN thaønh vieân tham gia voán DNNN CPHNN khoâng naém CP chi phoái Coâng ty coå phaànRESCO tham gia voán Sô ñoà 3.1 : Ñònh höôùng cô caáu toå chöùc RESCO ñeán naêm 2020 Veà laâu daøi, ñònh hình TCTy Ñòa OÁc Saøi Goøn theo höôùng phaùt trieån thaønh moät taäp ñoaøn kinh teá veà ñòa oác vôùi moät khoái saûn xuaát kinh doanh nhaø laøm noøng coát, môû roäng chöùc naêng thi coâng - xaây laép, cung öùng vaät lieäu xaây döïng, caùc dòch vuï tö vaán - thieát keá ñòa oác, ñuû naêng löïc hoaït ñoäng vaø chi phoái caùc ñôn vò thaønh vieân MOÄT SOÁ GIAÛI PHAÙP THÖÏC HIEÄN ÑÒNH HÖÔÙNG PHAÙT TRIEÅN CUÛA RESCO ÑEÁN NAÊM 2020. Nhoùm giaûi phaùp phaùt trieån thò tröôøng Môû roäng thò tröôøng hieän taïi: Ñoù laø vieäc gia taêng nhöõng saûn phaåm hieän coù: nhaø ôû trong caùc khu qui hoaïch daân cö bao goàm nhaø lieân keá, bieät thö song laäp, bieät thöï ñôn laäp, chung cö cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình vaø thaáp. Theá maïnh hieän taïi cuûa coâng ty laø khai thaùc caùc khu döï aùn qui hoaïch veà khu daân cö caùc quaän huyeän treân ñòa baøn thaønh phoá. Moät soá döï aùn tieâu bieåu ñaõ trieån khai vaø ñi vaøo söû duïng vôùi qui moâ hieän ñaïi nhö döï aùn khu daân cö An phuù – An Khaùnh , Q2; döï aùn khu nhaø ôû Nguyeãn Ngoïc Phöông, Q Bình Thaïnh, Cao oác An Phuù – An Khaùnh, cao oác An Cö – An Thònh …. Vôùi theá maïnh laø moät toång coâng ty hoaït ñoäng theo moâ hình coâng ty meï coâng ty chuyeân kinh doanh trong lónh vöïc nhaø ñaát vôi tham voïng chieám lónh 20% thò phaàn. Ñaïi boä phaân daân cö treân ñòa baøn thaønh phoá laø ngöôøi coù thu nhaäp thaáp vaø trung binh. Vôùi thò tröôøng roäng lôùn nhö vaäy thì toång coâng ty caàn phaûi chuù taâm ñeán phaùt trieån vaø môû roäng thò tröôøng hieän taïi cuûa mình Moät phaân khuùc thò tröôøng khaùc maø toång coâng ty cuõng ñang trieån khai nhöng môùi böôùc ñaàu ñoù laø thò tröôøng nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp cao, tuy chieám thò phaàn nhaø ñaát vaøo naêm 2020. Ñaëc bieät laø nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp ñang chieám phaàn lôùn trong ñaïi boä phaän daân cö taïi thaønh phoá. Vôùi moät thò phaàn töông ñoái khieâm toán nhöng trong ñònh höôùng chieán löôïc phaùt trieån laâu daøi thì ñoù laø thò tröôøng ñaày tieàm naêng ñeå thoâng qua ñoù phaùt huy ñöôïc uy theá cuûa moät trong nhöõng coâng ty haøng ñaàu cuûa thaønh phoá trong lónh vöïc kinh doanh ñòa oác. Veà lónh vöïc xaây döïng, Toång coâng ty coù caùc ñôn vò thaønh vieân laø caùc ñôn vò chuyeân xaây laép caùc coâng trình daân duïng vaø coâng nghieäp, haï taàng kyõ thuaät coù kinh nghieäm vaø naêng löïc hoaït ñoäng trong lónh vöïc naøy. Caùc ñôn vò kinh doanh naøy laø moät trong nhöõng boä phaän khoâng theå taùch rôøi khoûi hoaït ñoäng kinh doanh ñòa oác cuûa toång coâng ty. Ñeå taïo ra ñöôïc moät söï khaùc bieät hoùa veà giaù caû thì caùc ñôn vò thaønh vieân vôùi söï chuyeân moân hoùa trong lónh vöïc xaây döïng seõ taïo ra ñöôïc moät söï khaùc bieät veà giaù caû so vôùi caùc ñoái thuû khaùc. Do ñoù caàn phaûi xaây döïng phaùt trieån nhöõng ñôn vò thaønh vieân naøy Xaâm nhaäp thò tröôøng môùi: Toång coâng ty tham gia hôïp taùc hoaëc tröïc tieáp ñaàu tö trieån khai caùc döï aùn ngoaøi ñòa baøn thaønh phoá Hoà Chí Minh nhaèm môû roäng thò tröôøng. Caùc döï aùn ngoaøi ñòa baøn ñaõ trieån khai nhö: Khu nhaø ôû huyeän Nhôn Traïch Tænh Ñoàng Nai, Khu daân cö Phöôùc Long Toaøn Thò xaõ Baø Ròa - Vuõng Taøu. Khu nhaø ôû baéc quoác loä 1A thò traán Traûng Bom Thoáng Nhaát Ñoàng Nai, Khu daân cö nhaø vöôøn xaõ Ñöùc laäp Thöông Ñöùc Hoøa Long An Ressco döï kieán seõ hôïp taùc vôùi caùc doanh nghieäp nöôùc ngoaøi ñeå xaây döïng caùc döï aùn nhaø ôû, cao oác vaên phoøng cho thueâ taïi Laøo vaø Campuchia … Nhoùm giaûi phaùp veà ñaát : + Vôùi quyõ hieän coù öôùc tính khoaûng 1250 ha, RESCO ñang ñöa vaøo khai thaùc 500 ha, coøn laïi 750 ha caùc döï aùn ñang chuaån bò ñaàu tö. Quó ñaát ñoù seõ ñöôïc phaân boå ñaàu tö cho caùc döï aùn khaùc nhau: bieät thö vöôøn, chung cö lieân keá, chung cö cao taàng, cao oác vaên phoøng … Quó ñaát daønh cho xaây döïng nhaø ôû chieám khoaûng 30% quó ñaát. Neáu moãi naêm xaây döïng khoaûng 3.000 caên hoä chung cö - moãi chung cö 5 taàng - cho chöông trình nhaø ôû cho ngöôøi coù thu nhaäp thaáp vaø trung bình , thì moãi naêm caàn khoaûng 180.000 m2 (18ha ñaát) (10 naêm laø 686.000 m2, chæ chieám 20,5% toång dieän tích ñaát döï tröõ cuûa RESCO). Khaû naêng ñaát daønh tham gia chöông trình nhaø ôû cho ngöôøi thu nhaäp thaáp vaø trung bình laø hieän thöïc vaø khaû thi. + Trong kinh doanh, RESCO taäp trung ñaàu tö cho caùc döï aùn lôùn theo caùc truïc ñöôøng Nam - Baéc, Ñoâng - Taây, gaén vôùi caùc khu coâng nghieäp, khu ñoâ thò hoùa, caùc quaän ven, phuïc vuï chöông trình giaõn daân caùc quaän noäi thaønh theo quy hoaïch cuûa Thaønh phoá, nhö: An Phuù - An Khaùnh; Thuû Thieâm, Bình Tröng, Baéc Raïch Chieác (Quaän 2, 9, Thuû Ñöùc); Taân Myõ, Phuù Myõ, Vónh Loäc, Bình Höng (Nam Saøi Goøn); An Söông - Baø Ñieåm (Quaän 12). Ñoàng thôøi tích cöïc chuaån bò caùc döï aùn khu nhaø vöôøn Thanh Thuûy (200ha, Quaän 12), khu daân cö phía nam ñöôøng Deawoo (175ha, Quaän 2); chuaån bò caùc döï aùn cho töông lai, nhö : 3 khu daân cö nhaø vöôøn Huyeän Nhaø Beø (200ha), khu coâng nghieäp keát hôïp daân cö ôû Huyeän Beán Löùc, tænh Long An (200ha). + Ñeå ñaåy nhanh vieäc khai thaùc ñaát cho caùc khu daân cö, maø khoù khaên nhaát hieän nay laø khaâu ñeàn buø - giaûi toûa, RESCO caàn chuû ñoäng hình thaønh cô cheá huy ñoäng voán theo höôùng hôïp taùc khai thaùc ñaát ñeå xaây döïng nhaø ôû , goùp voán theo tieán ñoä thöïc hieän döï aùn; ngöôøi tham gia goùp voán ñöôïc nhaän nhaø ôû . Hoaëc goùp ñaát (trong khu vöïc ñöôïc ñeàn buø) vaøo döï aùn, vaø phaân chia lôïi nhuaän (theo tyû leä thoûa thuaän). Hoaëc cuøng tham gia vôùi caùc Coâng ty tö nhaân (coù thuaän lôïi hôn DNNN trong ñeàn buø - giaûi toûa nhôø cô cheá thoaùng). + Thöôøng xuyeân theo doõi vaø caäp nhaät dieãn bieán giaù caû thò tröôøng ñòa oác, vì ñaây laø moät trong nhöõng coâng cuï quan troïng trôï giuùp cho coâng taùc ñeàn buø giaûi phoùng maët baèng. Daàn daàn hình thaønh boä phaän thaåm ñònh chuyeân nghieäp phuïc vuï khaâu chuaån bò ñaát cho caùc döï aùn cuûa RESCO. + Haïn cheá toái ña vieäc kinh doanh neàn nhaø ôû trong khi quy hoaïch chöa ñöôïc caùc caáp coù thaåm quyeàn pheâ duyeät ñeå traùnh tröôøng hôïp thaát tín khoâng baøn giao ñöôïc saûn phaåm cho khaùch haøng. + Daàn daàn chuyeån sang xaây döïng caùc döï aùn nhaø ôû cho thueâ, vöøa ñaùp öùng ñöôïc nhu caàu nhaø ôû cho ngöôøi thu nhaäp thaáp, vöøa ñaùp öùng ñöôïc nhu caàu döï tröõ ñaát cho RESCO xaây döïng vaø kinh doanh trong töông lai. Nhoùm giaûi phaùp veà voán: Voán laø moät yeáu toá quan troïng ñoái vôùi caù