Đề tài Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An

1. MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ .... Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An" 1.2. Ýnghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy địng chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Nghệ an là một trong những địa phương đi đầu trong công tác đấu giá đất, thời gian qua đã cho thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án khác nhau để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất. 1.3. Mục đích - yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn Thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An; - Góp ý kiến và đề xuất giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường công tác đấu giá đất hiệu quả hơn; 1.3.2. Yêu cầu - Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất của Trung ương và địa phương. - Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy - Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất. - Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn. 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 2.1. Khái niệm bất đồng sản và thị trường bất đồng sản 2.1.1. Bất đồng sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [23]. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất [25], [27]. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là BĐS theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường BĐS. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. 2.1.2. Thị trường bất đồng sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [22], [25]. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả. Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không được quyền được hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. 2.1.3. Một số khái niệm khác - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao nhất thì được. - Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. 2.2. Giá đất, định giá đất và thị trường bất đồng sản trên thế giới 2.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [7]. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thuờng ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 2.2.2 Khái quát về định giá đất và bất động sản Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài sản thống nhất và gọi chung là bất động sản. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc, định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ cần thiết trong hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: 2.2.2.1 Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách nhà nước đầy đủ, ổn định thị truờng bằng các biện pháp kinh tế, hoạch các biện pháp hành chính thông qua các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. 2.2.2.2 Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết a. Về chế độ định giá bất động sản Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tuỳ theo quy định của mỗi nước, trong các trường hợp phát sinh sự chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. b. Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản Trình tự, thủ tục định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định tại các nước là cơ bản tương tự nhau. c. Phương pháp định giá đất và bất động sản Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống, đó là: - Phương pháp so sánh: là sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. - Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí) là dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. - Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai. d. Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá. Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước. - Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: + Chức năng: xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước; + Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được định giá theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Uỷ ban định giá trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều bộ, ngành của Chính phủ và đại diện của Hiệp hội định giá trung ương – do các tổ chức định giá tư nhân thành lập – tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. - Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Toà án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS. 2.2.3. Đấu giá đất của một số nước 2.2.3.1. Trung Quốc Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Công). Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 ngày 5/7/1994 thông qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 bgày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tượng tự với việc giao đất có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam; Trung Quốc Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong số một năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng quyền sử dụng đất. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND huyện trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoạch UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thực hiện. Uỷ ban nhân dân huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương. Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể. Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đính và thời hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng quyền sử dụng đất; Nếu sau hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi quyền sử dụng đất mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công. Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng bất động sản phải phù hợp với những điếu kiện sau đây: + Đã thanh toá hết quyền xuất nhượng, quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. + Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sự dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác. Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc. Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá bất động sản, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng thương mại về bất động sản, lởp kế hoạch đầu tư cho các dự án bất động sản, nghiên cứu thị trường bất động sản... Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, sau này là người sáng lập ra Cộng hoà Trung Hoa, thì công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được tiến hành trên hai phương diện: Phân bổ đất đai và sử dụng đất đai. 2.2.3.2. Đài Loan Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “Người cày có ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc Cứ cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai, đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách xử lý chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc Nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào các kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả các giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp Tài chính cho những dự án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn,một chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm cũng cố đô thị với mục đích sử dụng đất tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc hoàn thành đề án cũng cố đô thị sẽ làm cho 80 % đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án cũng cố đất đô thị là làm làm cho đất đai ban đầu chỉ 20 % là mặt đường trở thành 100 % đất mặt đường , nhờ vậy đất đã tăng lên 6,4 lần. Kết quả thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạt được ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được dữ lại để “đổi lấy đất hạ tầng” còn có đạt được các thành tựu sau: (1). 28 % đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán (2). Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59 % (3). Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14 % và biình quân đất đai gai đình nắm được giảm xuống 12 % (4). Diện tích đất đô thị sử dụng xây dựng nhà đã tăng 700 % (5). Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229 % (6). Diện tích nhà tầng tăng 330 % (7). Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 330 % Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên. 2.2.3.3. Nhật Bản Tại Nhật Bản việc đấu giá bất đồng sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết điịnh của toà án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đề tập trung giải quyết những bất đồng sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu bất đồng sản của cá nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ. Ví dụ: Toà án FUKUOKA trong năm 2004 đã bán đấu giá được trên 2000 bất động sản và là lượng bất động sản lớn nhất được bán trong vòng 10 năm gần đây. TOÀ ÁN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ LÀM THỦ TỤC THAM GIA IÁNGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG SẢN LỰA CHỌN BẤT ĐỘNG SẢN QUẢNG CÁO BẤT ĐỘNG SẢN BỎ GIÁ CHO BẤT ĐỘNG SẢN MỞ PHIÊN ĐẤU GIÁ QUYẾT ĐINH CHO PHÉP BÁN THÔNG BÁO HẠN NỘP TIỀN XÁC NHẬN BÁN TIẾN HÀNH NỘP TIỀN ĐĂNG KÝ (chuyển nhượng quyền Sở hữu) YÊU CẦU GIAO BĐS (Trong trường hợp có người chiếm dụng) RA LỆNH GIAO NHÀ GIAO BẤT ĐỘNG SẢN -Trường hợp đấu giá thành công mà không trúng đấu giá thì người tham gia sẽ được trả lại tiền. - Trường hợp đặc biệt không bán được sẽ có các cách xử lý tài sản cụ thể riêng. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, đối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản. Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng gia đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua. 2.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất đồng sản những năm qua 2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường BĐS nói chung trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây: 2.3.1.1. Giai đoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp bức, bọc lột [17]. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này. 2.3.1.2. Từ năm 1946 đến trước 1980: Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân [15]; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai”. thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. 2.3.1.3. Từ năm 1980 đến trước 1993: Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở [13] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường bất đồng sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp 2.3.1.4. Giai đoạn từ 1993 đến nay: Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai ( quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 1993) [17] [18]. 2.3.2. Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam 2.3.2.1 Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước Cung và cầu. Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá. Sức mạnh của tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được phản ảnh qua những giá bán. Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định (bất biến). Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp [13]. Hình 2.1 minh hoạ sự tương tác cung và cầu quyết định giá của đất. Lưu ý rằng đồ thị cung là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định: bất kể giá cả, không thể tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm d lên d' , thì giá tăng từ điểm p lên p'. Giá P' p Số lượng s d d' Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn Mặc dù tổng số cung của đất đai là cố định, nhưng cung cho một mục đích sử dụng đặc biệt có thể tăng lên hoặc giảm xuống. Ví dụ, đất rừng hoặc đất nông trại ở ngoại vi một thành phố có thể được phát triển làm khu dân cư. Cung được tăng lên sẽ làm chậm sự tăng giá. Tuy nhiên, những giới hạn thực tế cho sự phát triển và tăng trưởng liên tục về cầu chắc chắn dẫn đến giá cao hơn và sử dụng cần nhiều hơn [13], ví dụ, các lô đất nhỏ hơn và việc thay thế những căn hộ một gia đình (xem hình 2.2) Mạng lưới giao thông của địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến sơ đồ phát triển và giá cả. Trước khi có ôtô, thị trường đất đô thị tập trung ở những khu buôn bán gần trung tâm dẫn đến những sự chênh lệch giá đỉnh cao giữa đất đai ở vị trí trung tâm và vùng ngoại vi. Đường sá và giao thông được cải thiện đã làm tăng nhu cầu về đất đai vùng ngoại ô và tăng lượng cung hiệu dụng của đất đô thị. Sự chênh lệch giá giữa đất trung tâm và vùng ngoại ô thành phố đã giảm đi. Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử dụng nhất định. Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn. giá p' p s d d' Q Q' số lượng Hình 2.2 Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy - chắc chắn không phải hàng tiêu dùng không lâu bền, như thực phẩm, quần áo; cũng không phải hàng tiêu dùng lâu bền như các trang thiết bị và ôtô; cũng không phải là các công trình. Nói chung, một mặt hàng càng có khả năng bất biến, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. 2.3.2.2 Các nhu cầu về đất đai Từ đầu năm 1990 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta đã có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để, tiết kiệm. Theo số liệu thống kê của TCĐC (nay là BTNMT), trên toàn bộ tổng diện tích đất tự nhiên là 32.924.100 ha, diện tích các loại đất của năm 2000 tăng so với thời kỳ năm 1990 - 1995 như sau (không tính đất chưa sử dụng, sông suối, núi đá) : Bảng 2.1 so sánh diện tích các loại đất Đơn vị tính : 1000ha LOẠI ĐẤT Diện tích năm 1990 Diện tích năm 1995 Diện tích năm 2000 Diện tích năm 2003 So sánh năm 2003 với 2000 1. Đất nông nghiệp 6.993,2 7.993,7 9.345,4 9531,8 +186,4 2. Đất lâm nghiệp 9.395,2 10.795 11.575,4 12402,2 +826,8 3. Đất chuyên dùng 972,2 1.271 1.532,8 1669,6 +136,8 4. Đất ở nông thôn 817,8 57,5 371,0 379,3 + 8,3 5. Đất ở đô thị 382,9 72,2 81,0 + 8,8 Bảng thống kê trên cho thấy kết quả của việc khai thác sử dụng các loại đất đã có hiệu quả ở nước ta trong những năm gần đây, diện tích các loại đất nông, lâm nghiệp ngày càng tăng, đất khu dân cư nông thôn giảm dần (do từ năm 1995 việc thống kê chuyển diện tích đất vườn liền kề vào đất nông nghiệp, từ năm 1995 diện tích đất ở nông thôn đã có xu hướng tăng lên), đất ở đô thị có xu hướng gia tăng do quá trình đô thị hoá. Trên cơ sở quỹ đất hiện có, các nhu cầu về đất đai được đáp ứng đầy đủ cho các mục đích sử dụng, góp phần phục vụ quá trình hiện đại hoá nông nghiệp nông thôn, phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 1990 đến nay, cả nước đã thực hiện việc giao đất đối với các loại đất như sau : - Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ. - Đất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDĐ cho hơn 515.000 hộ gia đình và trên 7550 tổ chức sử dụng đất. - Đất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha đất chuyên dùng (cả đất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, công trình, trong đó có trên 15.000 ha đất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài. - Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị. 2.3.2.3 Các nhu cầu về nhà ở Trong thời kỳ này, hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991, tạo ra cơ chế, chính sách và những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhậy cảm của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị. Từ năm 1995 đến năm 2000, đất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha. Theo số liệu thống kê, đến cuối năm 2000, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 25.553.392m2/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và cấp GCN - QSDĐ của 28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 3.281.260 m2 chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Theo chính sách nhà ở của nước ta, ngoài việc chuyển nhượng trao tay về nhà ở và QSDĐ mà Nhà nước chưa kiểm soát được (khoảng 60.000 trường hợp) thì thị trường nhà ở hiện nay đang là nhu cầu bức xúc trong đời sống xã hội, hoạt động bán nhà kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân, xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế đang trở nên rất sôi động, giá cả có biến động lớn từ 1 - 7 triệu đồng/m2 (năm 2000) tăng lên 3 - 15 triệu đồng/m2 (năm 2001). Tính đến giữa năm 1999, cả nước có 701,4 triệu m2 nhà ở, trong đó nhà ở đô thị là 144,5 triệu m2, nhà ở nông thôn là 556,9 triệu m2. Theo số liệu thống kê đến năm 2000, cả nước có số hộ gia đình là 16,7 triệu hộ trong đó ở đô thị có 4,0 triệu hộ, nông thôn 12,7 triệu hộ và tăng nhanh ở khu vực đô thị, vấn đề nhà ở trong năm 2003 đã và đang được cải thiện tích cực, góp phần phát triển kinh tế và lành mạnh hoá đời sống xã hội đối với mọi tầng lớp dân cư. Theo quy luật cung cầu và định hướng phát triển nhà ở trong cả nước đến năm 2010, dự tính đến năm 2005, cả nước cần có 1.118.600 ngàn m2, đến năm 2006 cần có 1.425.000 ngàn m2 (Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng). Như vậy, cùng với hoạt động của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở là một trong những yếu tố không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS của nước ta giai đoạn hiện nay và trong tương lai. 2.3.2.4 Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai - Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng: Trong 71 khu công nghiệp tập trung được Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư và cho thuê đất với tổng diện tích là 7.988 ha (tính đến tháng 7/2001) có 67 khu công nghiệp, 03 khu chế xuất và 01 khu công nghệ cao trên địa bàn 31 tỉnh, thành phố trực thuộc TW với 3 loại hình đầu tư: khu công nghiệp do các doanh nghiệp trong nước đầu tư, khu công nghiệp liên doanh với nước ngoài, khu công nghiệp 100% vốn đầu tư của nước ngoài. - Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh, đến nay theo số liệu thống kê của 55 tỉnh, thành phố trực thuộc TW phía Việt Nam đã sử dụng giá trị QSDĐ của 6.278 ha để góp vốn liên doanh với bên nước ngoài với tổng giá trị gần lên tới 3,0 tỷ USD tương đương khoảng 45.000 tỷ đồng Việt Nam (Điều tra của Cục quản lý doanh nghiệp – Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta. 2.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất .....”. Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “..... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”. Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai. Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này: - Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ “..... được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi. - Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể. Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất. Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực. - Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ; - Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ; - Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định; - Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu; - Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất. - Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ; - Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai; - Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất; - Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Từ khi có Luật đất đai 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau: - Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá. 2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam 2.4.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo dit, loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn dhiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được. Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất dai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau: - Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. - Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó. - Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định. Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng. Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tại các địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau: - Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau đó, các nhà đầu tư này thuê các đơn vị thi công để xây dựng công trình. Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. - Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng công trình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức một là tránh tình trạng quá trình thi công công trình qua quá nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thời gian và tiền của). Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu. Song trên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công là rất ít. - Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép và theo tổng mức đầu tư được duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng để thanh toán. Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xây dựng công trình. Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng (Hệ thống đường giao thông, hệ thống điện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi như trường học, bệnh viện, trạm xá, nơi vui chơi, giải trí ....) ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèo nàn, thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền kinh tế - xã hội. Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, đường, trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộ những hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể: Khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP của Chính phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Hiện nay, bảng giá đất đã được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu. Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ động điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa tô mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn (Trong trường hợp giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê). Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ chức kinh tế xây nhà để bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưa chú ý đến kiểm soát. Khi giao đất thì giao theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp. Khi kinh doanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy, khoản địa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã không huy động được tối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đất chênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách [19] [2] [28]. Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng và thu được những kết quả nhất định. Song bên cạnh những địa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân. Tại một số tỉnh, tình trạng trầm trọng dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài (Thái Bình) làm rối loạn chính trị - xã hội địa phương, gây tác động xấu đối với sự phát triển của nền kinh tế. 2.4.2.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành: Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định. Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Điều 1 quy định cụ thể phạm vi áp dụng : 1. Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định 04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP. 2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt: - Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư. - Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác. 3. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm: - Đất giao có thu tiền sử dụng đất. - Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng). 4. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn: a. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án. b. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án. c. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. d. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương” Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29] [2] [28]. 2.4.2.3. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng. - Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp. - Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền sử dụng đất. - Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước, khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế xin - cho; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ quỹ đất vào ngân sách. - Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS. Căn cứ Luật đất đai 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thông qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định các trường hợp đất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau: Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ - Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61. - Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: - Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai. - Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành. Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể: - Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau: + Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. + Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau: + Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá. - Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau: + Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng. + Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá. + Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt. Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó". Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch. Để tại thêm "sân chơi" Điều 66 nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động: - Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyển sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất. - Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu. Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá BĐS thành lập. Đến nay một số địa phương đã xác định được tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BĐS nên đang tiến hành xây dựng và từng bước chẩn bị cơ sở vật chất để đưa Sàn giao dịch BĐS sớm đi vào hoạt động (tại Thành phố Hồ Chí Minh sàn giao dịch được thành lập thuộc Trung tâm Kiểm định chất lượng đo đạc bản đồ và tư vấn địa ốc của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh). Cho tới nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khác tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương [2] [3] [4] [20] [12]. 2.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 2.4.3.1 Định giá đất Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó. Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí địa lý, sự đầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị QSDĐ. Vì vậy, định giá đất được hiểu là "Sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định". 2.4.3.2 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất : Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại...sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn.v.v.(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất. - Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. - Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. Ví dụ : Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung - cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị trí khác. 2.4.3.3.Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau: - Phương pháp so sánh dữ liệu thị trường: Phương pháp dữ liệu thị trường hay còn gọi là phương pháp so sánh những vụ mua bán có thể so sánh đựợc trên thị trường. Đây là phương pháp định giá trong đó người định giá khảo sát giá bán các tài sản tương tự trên thị trường để sau đó bằng qui trình so sánh, dự tính giá trị của tài sản cần định giá. - Phương pháp giá thành: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí. Theo phương pháp này giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư. Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng sẽ đem lại. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng. Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất. Quá trình định giá đất bao gồm: Xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá; thu thập tài liệu; phân tích tài liệu; chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo. Tuy nhiên trên thực tế theo quy định của Điều 12-LĐĐ năm 1998 xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó không chỉ tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất mà nó còn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau. Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau: - Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá. - Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng. - Chi phí bồi thường thiệt hại. - Hệ số sinh lợi của khu đất. - Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận. Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khác đấy đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ. Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn). 2.4.3.4. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta . Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới. Một số điểm tồn tại, hạn chế về giá đất là; - Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế - giá đất thị trường. Xuất phát từ mục đích của việc quy định giá đất, Điều 12 Luật Đất đai hiện hành quy định " Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất " Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thê đất. Giá quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là "giá đất trên thực tế' hay" giá đất thị trường". Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; Như trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai (trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất Nhà nước quy định vào 01 tháng 01 hàng năm trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng - hợp lý- hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy địng (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động. Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính. Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá quyền sử dụng đất và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất 'moi đất" của nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án", thực chất là đem đất của nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây. 2.4.3.5. Đánh giá những hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất + Thực tế, việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ hành chính, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực. + Tiến độ giao đất chậm do thời gian hoàn tất thủ tục giao đất kéo dài, hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất sử dụng sai mục đích diễn ra phổ biến. + Việc xây dựng các công trình hạ tầng, các dự án bằng kinh phí của nhà nước thực hiện chậm, ảnh hưởng đến giá bán của chủ đầu tư cho người sử dụng, người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù. Việc xác lập quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất thường phải qua nhiều công đoạn, kéo dài trong nhiều năm. Từ những phân tích trên đây cho thấy việc dùng giá đất theo quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước như trong mấy năm qua là chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả bất lợi cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu về đất đai cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ hiệu quả trong SDĐ, Nhà nước cần cho phép các cấp có thẩm quyền tổ chức thực hiện, nhân rộng mô hình đấu giá như đất. 2.4.4. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam Tuy chính sách đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người SDĐ và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Lao Cai... Sau đây là sơ lược tình hình đấu giá đất của một số địa phương trong thời gian qua. 2.4.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để taọ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 1: Của quy trình được thực hiện trong 32 ngày: Trong đó; Chủ dự án liên hệ với sở quy hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa đỏêm triển khai dự án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10ngày) và chủ dự án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày). Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chính -Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày). Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm định và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự án để thực hiện. Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định ủy ban nhân dân quận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác. Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật. Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng. Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng. Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hienẹ mới 12 dự án. 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha. 2.4.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung; có vị trí địa lý; phía Đông giáp biển đông; phía Tây, Nam giáp tỉnh Quảng Nam; phía Bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế. Thực hiện đấu giá đất tại thành phố Đã Nẵng: + Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày. + Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá. + Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 , mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá. - Sau khi việc bán đấu giá kết thúc. Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản. Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá: - Giá sàn do ủy ban nhân dân thành phố quy định giao động từ 3.900.000-5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 đồng/m2 và giá đất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 đồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy định. Theo ý kiến của tất cả các hộ được phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá đều cho rằng mức trúng đấu giá so với giá đất thị trường tại thời điểm đấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường. - Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố Đã Nẵng quy định đối với khu vực này trước khi có dự án là 560.000 đồng/m2 và giá đất đền bù khi giải phóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 780.000 đồng/m2. - Phương thức thành toán được thực hiện trong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong. 2.4.6. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương( quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50- 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2 (nội thành) và 1.500-2.000m2 (ngoại thành). 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tượng nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quy trình, cơ chế và hình thức tổ chức thực hiện của công tác đấu giá đất. - Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu, đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 4 dự án đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An cụ thể như sau: + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại phía Tây trường Lê Thị Bạch Cát địa điểm thuộc xã Nghi Thu, thị xã Cửa Lò. + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại khu quy hoạch dân cư khách sạn Công Đoàn thuộc phường Thu Thủy - thị xã Cửa Lò. + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường ngang 19 – 20, phường Nghi Hoà, thị xã Cửa Lò. + Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại đường ngang 13 – 14, xã Nghi Hương, thị xã Cửa Lò. 3.2. Nội dung nghiên cứu 3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An - Điều tra đấnh giá điều kiện tự nhiên: Vị trí địa lý, khí hậu, thủy văn, nguồn nước... - Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội; Tăng trưởng kinh tế, thực trạng phát triển các ngành, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao động, cơ sở hạ tầng, cảnh quan môi trường. 3.3.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An - Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể ở một số dự án. - Tìm hiểu định hướng và kế hoạch thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An. - Tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc của công tác đấu giá quyền sử dụng đất . 3.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các mặt - Hiệu quả kinh tế. - Hiệu quả xã hội. - Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. 3.2.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Về chính sách của Nhà nước - Giải pháp về kỹ thuật (Giá đất, quy trình, cách thức tổ chức đấu giá...). - Các giải pháp về cơ chế tài chính. 3.3. Phương pháp nghiên cứu 3.3.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hóa và kế thừa các tài liệu đã nghiên cứu hoặc có liên quan đến mục tiêu của đề tài. Nguồn từ các cơ quan trung ương, các cơ quan của thành phố, các cơ quan của các quận, huyện và các viện nghiên cứu, trường đại học. 3.3.2. Phương pháp điều tra thống kê - Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra, thu thập các tài liệu liên quan đến các dự án điều tra về nguồn gốc đất, quy hoạch, các bước xây dựng giá sàn... - Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người sử dụng đất. Nắm bắt tình hình sử dụng đất và nguyện vọng của người dân, các đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất. 3.3.3. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính Tổng hợp và phân tích số liệu, thuộc tính bằng phần mềm EXCEL 3.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi mô trong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 3.3.5. Phương pháp chuyên gia Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất: 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An 4.1.1. Đặc điểm tự nhiên Thị xã Cửa Lò là một trong 20 đơn vị hành chính cấp huyện, một trong 2 trung tâm đô thị lớn của tỉnh Nghệ An. Diện tích của Cửa Lò là 27.8 km2 (2780,61 ha) chiếm 1,2 % diện tích tự nhiên của toàn tỉnh, mặc dù có quy mô nhỏ nhưng Cửa Lò có vị trí tương đối đặc biệt. 4.1.1.1. Vị trí địa lý Thị xã Cửa Lò nằm ven biển của tỉnh Nghệ An, có tọa độ địa lý từ 18055' đến 19015' Vĩ độ Bắc và 105038' đến 105052' Kinh độ Đông bao gồm các đảo Ngư (156 ha) và đảo Mắt (300 ha). + Phía Bắc giáp huyện Nghi Lộc; + Phía Nam giáp Sông Lam và tỉnh Hà Tĩnh; + Phía Đông giáp Biển Đông; + Phía Tây giáp huyện Nghi Lộc. Thị xã có 7 đơn vị hành chính gồm 02 xã (Nghi Thu và Nghi Hương) và 05 phường: Nghi Tân, Nghi Thuỷ, Thu Thuỷ, Nghi Hoà và Nghi Hải. 4.1.1..2. Địa hình, địa mạo: Cửa Lò thuộc đồng bằng ven biển địa hình khá đa dạng có hướng dốc từ Tây sang Đông, cao ở phía Tây và thấp dần sang phía Đông. Về tổng thể có thể chia Cửa Lò Thành 2 vùng: Vùng bán sơn địa phía Tây và Tây Bắc (Khu vực núi Gươm và núi Lô Sơn và vùng đồng bằng ven biển thuộc Đông Nam và trung tâm thị xã, đây là khu vực thuận lợi cho phát triển nông nghiệp và du lịch. Bờ biển dài, thoai thoải ( từ độ sâu 40 m trở vào) ngoài khơi là quần thể các đảo nhỏ, trong đó có hai đảo lớn là là đảo Ngư và đảo Mắt. Đảo Ngư cách bờ 4 km có diện tích khoảng 156 ha với độ sâu xung quanh đảo từ 8m đế 12 m. Đảo Ngư có 2 đỉnh núi thấp cao 133 m và 88 m, phong cảnh đẹp có thể trở thành một quần thể du lịch hấp dẫn. Đảo Mắt có diện tích khoảng 300 ha hay còn gọi là núi Quỳnh Nhai cao 218 m, cách bờ biển Cửa Lò 18 km, biển xung quanh đảo có độ sâu trung bình 24 m. Diện tích rừng trên đảo còn khá lớn, có nhiều loại động, thực vật như các loài chim biển, khỉ, dê, lợn rừng… Cùng với truyền thuyết ngàng Tố Nương, Đảo Mắt là một điểm du lịch sinh thái lý tưởng, có thể thu hút nhiều khách đến thăm quan nghỉ dưỡng. Biển, đảo Cửa Lò ngoài ý nghĩa về Quốc phòng còn có ý nghĩa lớn về kinh tế, đặc biệt là du lịch. Bãi biển nông, cát mịn, nước biển trong xanh có độ mặn thích hợp, môi trường khí hậu sạch, kết hợp cảnh quan thiện nhiên ven biển như cây xanh, thảm cỏ, núi non, hang động, có đảo gần bờ, tất cả đã tạo cho Cửa Lò lợi về phát triển du lịch. 4.1.1..3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết: Thị xã Cửa Lò có khí hậu nhiệt đới gió mùa và chịu chung những đặc điểm khí hậu của miền Trung, đồng thời là huyện ven biển nên phải trực tiếp chịu đựng nặng nề về yếu tố gió bão và khí hậu hải dương nói chung. Chế độ nhiệt độ: Có hai mùa rõ rệt, mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 9, nhiệt độ trung bình 230 - 240 C, tháng nóng nhất là tháng 07 lên tới 390 - 400 C. Mùa lạnh từ tháng 10 đến tháng 04 năm sau, nhiết độ trung bình 190 - 200 C, thấp nhất có thể xuống tới 6 0 C. Số giờ nắng trung bình năm là 1.637 giờ. Chế độ mưa: Lượng mưa trung bình hàng năm 1.900 mm, lớn nhất khoảng 2.600 mm, nhỏ nhất 1.100 mm. Lượng mưa phân bố không đều trong năm tập trung từ nửa cuối tháng 8 đến tháng 10, nhiều khi dẫn đến lũ lụt. Lượng mưa thấp nhất từ tháng 01 đến tháng 04, chiếm khoảng 10% lượng mưa cả năm. Chế độ gió: Có hai hướng gió chính. Gió mùa Đông Bắc từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau. Gió mùa Đông Nam từ tháng 04 đến tháng 10 ( tháng 6 – 7 có gió Lào nóng). Độ ẩm không khí: Độ ẩm không khí bình quân 85 - 86%, cao nhất vào tháng 01, tháng 02 trên 90 % và nhỏ nhất vào tháng 07 khoảng 74 – 75 %. Lượng bốc hơi: Bình quân năm 943 mm. Lượng bốc hơi trung bình của cả tháng nóng là 140 mm ( từ tháng 05 đến tháng 08). Lượng bốc hơi trung bình của những tháng mưa là 59 mm 9 ( tháng 10,11,12). Những đặc trưng về khí hậu của thị xã Cửa Lò là: Biên độ nhiệt độ giữa các mùa trong năm lớn, chế độ mưa tập trung trùng vào mùa bão, mùa nắng nóng có gió mùa khô nóng, đó là những nguyên nhân chính gây nên xói mòn huỷ hoại đất. Nhất là trong điều kiện rừng bị chặt phá và sử dụng đất không hợp lý. 4.1.1..4. Đặc điểm thuỷ văn: Thị xã Cửa Lò nằm giữa hai cửa biển với hai con sông lớn là sông Lam và sông Cấm. Sông Lam chảy ở phía Nam, là ranh giới giữa Nghệ An và Hà Tĩnh, đổ ra biển ở Cửa Hội. Sông Cấm ở phía Bắc, đến Nghi Lộc có tên là sông Cửa Lò và đổ ra biển. Bên cạnh đó Thị xã còn chịu ảnh hưởng của chế độ thuỷ văn của một số sông của huyện Nghi Lộc, chế độ thuỷ văn của Biển Đông và đặc biệt là chế độ xâm nhập mặn của thuỷ triều. 4.1.2. Các nguồn tài nguyên 4.1.2.1. Tài nguyên đất Về Thổ nhưỡng, toàn thị xã có hai nhóm đất chính và được chia thành 3 đơn vị đất như sau: a, Cồn cát trắng Diện tích cồn cát trắng khoảng 1.324 ha (chiếm 47,08 % diện tích tự nhiên của thị xã). Đây là những cồn cát cao 4- 6 m so với mặt nước biển, có màu xám trắng hoặch xám vàng, được hình thành từ cát do gió và mưa mang đến, tích tụ lâu ngày thành các cồn. Đây là loại đất xấu, khả năng giữ nước rất thấp, nghèo về mùn, đạm lân, kali. Đảm tổng số 0,11 – 014 %. Cồn cát phân bố chủ yếu ở các phường ven biển như Nghi Tân, Nghi Thu, Nghi Hương được sử dụng để trồng rừng phòng hộ, chắn cát, một số diện tich trồng cây thực phẩm như đậu, đỗ còn lại bỏ hoang. b, Đất cát biển Diện tích 1.168 ha (chiếm 41,54% diện tích tự nhiên của thị xã). Đất có thành phần cơ giới cát pha, hàm lượng sét thấp so với đât cùng loại ở các huyện Diễn Châu, Quỳnh Lưu, loại đất này ở thị xã Cửa Lò đã bị phủ một lớp cát biển nên hạt thô và rời rạc hơn. Mực nước ngầm cao cách mặt đất từ 30 – 50 cm. Đất có phản ứng ít chua (pHkcl 5,35 ở tầng mặt) Mùn ít, đạm, lân, ka li dễ tiêu đều ở mức nghèo hoạch trung bình. Đây là laọi đất có giá trị trong sản xuất nông nghiệp của thị xã Cửa Lò, diện tích lớn, thích hợp cho trồng các loại rau màu, cây công nghiệp hàng năm như Lạc, Vừng... c, Đất xói mòn trơ sỏi đá Diện tích 21 ha (chiếm 0,75 % diện tích tự nhiên của thị xã). Phân bố ở các núi cao dốc, nhiều nhất ở các phường vùng bán sơn địa, được hình thành do quá trình rửa trôi, bào mòn mạnh. Hiện tại phần lớn diện tích đã được trồng rừng, phủ xanh, phần còn lại tiếp tục được trồng cây, nâng độ che phủ rừng. Nhìn chung, đất thị xã đa dạng về chủng loại, chất lượng kém so với nhiều nơi trong tỉnh. Nhưng có một số diện tích thích hợp trồng các loại cây có giá trị kinh tế như lúa, lạc, rau, màu, cây công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả. 4.1.2.2. Tài nguyên nước: a, Nguồn nước mặt: Nguồn nước mặt của thị xã khá dồi dào, bao gồm hai hệ thống sông Cấm, sông Lam và một số đập ở Nghi Hương, Nghi Thu nước cho sản xuất nông nghiệp, cho sinh hoạt chống nhiễm mặn cho đồng ruộng. Nguồn sông Cấm khá dồi dào nhưng do ảnh hưởng của nước mặn nên sử dụng khá hạn chế. Hiện nay đập Nghi Quang, Nghi Khánh phát huy tác dụng đã ngọt hoá được phần nào sông Cấm. b, Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu ở các tầng chứa nước Pleitoxen, Pliocen, Miocen ở độ sâu 100 - 300 m, nhưng có nơi 20 - 50 m đã có nước ngầm, chất lượng khá tốt, đáp ứng nhu cầu sản xuất và sinh hoạt. 4.1.2.3. Tài nguyên rừng: Tiềm năng đất lâm nghiệp của Thị xã chủ yếu là rừng trồng sản xuất và phòng hộ, bên cạnh đó còn có một số loại cây trồng chính như phi lao, keo và cây bóng mát trong khu đô thị. Nhìn chung, tài nguyên rừng của thị xã Cửa Lò ngoài ý nghĩa về phòng hộ ven biển, còn có vai trò quan trọng là cây xanh bóng mát, cảnh quan thiên nhiên góp phần tích cực vào việc điều hoà khí hậu, giữ gìn nguồn nước, tạo cảnh quan môi trường sinh thái phục vụ cho du lịch. 4.1.2.4. Tài nguyên biển và ven biển: Thị xã có nguồn lợi hải sản khá phong phú (bao gồm cả khai thác và nuôi trồng). Do có 2 sông lớn đổ ra biển kèm theo nhiều phù sa, phù du từ trong lục địa nên có nguồn hải sản phong phú gồm nhiều loại có giá trị kinh tế ao như: Cá chim, cá thu, tôm, mực, vẹm, ngao. Đặc biệt khu vực Cửa Hội là khu vực hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi cho phát triển nghề cá. Bờ biển của Thị xã đã tạo ra cho khu vực Cửa Lò có tiềm năng rất lớn để phát triển du lịch biển, đặc biệt hơn cả là đảo Ngư, đảo Mắt, cảng Cửa Lò là động lực thúc đẩy giao lưu, phát triển kinh tế, nhất là trong giai đoạn hiện nay, Đảng và Nhà nước ta đang quan tâm nhiều đến khai thác kinh tế biển của đất nước. 4.1.2.5. Tài nguyên khoáng sản: Tài nguyên khoáng sản trên địa bàn không nhiều, chủ yếu là vật liệu xây dựng như cát, quặng Titan (ở Nghi Hải).... tuy nhiên trữ lượng thấp, phân bố rải rác ở các xã, phường, tiềm năng khai thác ít, phù hợp với quy mô khai thác vừa và nhỏ. 4.1.2.6. Tài nguyên nhân văn: Trải qua quá trình chinh phục, cải tạo thiên nhiên và đấu tranh chống giặc ngoại xâm hàng ngàn năm đã tạo cho vùng đất, con người Cửa Lò khá nhiều giá trị văn hóa trong nếp sống, cách ứng xử và quan hệ xã hội. Với cốt cách con người xứ Nghệ có tính chặt chẽ, nghiêm khắc song tính trội của con người ở đây vẫn là lòng trung thực, sống nhiệt tình và đoàn kết cộng đồng cao. Các di tích lịch sử như Đền thờ Nguyễn Sư Hồi, Đền Ông Từ Cửa Lò,... đã minh chứng về con người, về một vùng đất giàu truyền thống đấu trang cách mạng. 4.1.2.7. Tài nguyên du lịch: Thị xã Cửa Lò đã trở nên nổi tiếng về du lịch, trên địa bàn có bờ biển dài, có bãi cát mịn, nước trong, bãi thoải, cảnh quan đẹp,… đã hình thành được nhiều bãi tắm đẹp nổi tiếng cả nước, như: bãi tắm Thu Thuỷ, Thu Hương và Hải Hoà. Ngoài ra, đây là một điểm có các danh lam thắng cảnh xung quanh như: Núi Lò, đảo Lan Châu, Mũi Rồng, Hòn Ngư, Hòn Mắt và nhiều di tích khác đã được xếp hạng. Đây cũng là một trong những điểm thuận lợi chính cho việc phát triển du lịch sinh thái và nghỉ mát. Đặc biệt những năm gần đây đã thu hút một lượng du khách đáng kể. Trên dịa bàn thị xã có nhiều di tích lịch sử văn hóa được xếp hạng, giao thông thuận lợi ,… là điều kiện để phát triển du lịch (du lịch sinh thái, du lịch văn hóa và nghỉ dưỡng). 4.1.3. Tình hình kinh tế xã hội 4.1.3.1. Khái quát về thực trạng phát triển kinh tế Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm giai đoạn 2001 đến 2005 đạt 20,3%/ năm. Năm 2006 tăng 19,6 %, năm 2007 đạt 19,5 %. Quy mô kinh tế được mở rộng nhanh chóng. Năm 2000 GDP tính theo giá so sánh năm 1994 đạt 127 tỷ tăng gấp 1,5 lần năm 1995 và năm 2007 tăng gấp 3,6 lần so với năm 2000. Nhìn lại toàn bộ quá trình phát triển của Cửa Lò, ngành dịch vụ luôn đóng vai trò chủ đạo. So với năm 1995 GDP năm 2007 tăng 5,7 lần về quy mô trong đó tỷ lệ đóng góp của ngành dịch vụ là 54 – 55 %, công nghiệp xây dựng đạt 42 -43 %, còn lại 2 -3 % do ngành Nông, Lâm, Ngư nghiệp. Trước năm 2007 những năm có nhịp độ kinh tế cao thường có đóng góp lớn của ngành dịch vụ, đặc biệt là ngành du lịch. Đối với tỉnh Nghệ An nếu tỷ lệ đóng góp của Cửa Lò cho kinh tế của tỉnh tăng từ 2,7 % năm 2001 thì năm 2007 lên 6,3 %. Riêng ngành dịch vụ đối với toàn tỉnh từ 5,3 % lên 7,9 % trong cùng thời kỳ. Bảng 4.1 Một số chỉ tiêu kinh tế thị xã Cửa Lò giai đoạn 2006 -2008 Chỉ tiờu Đơn vị Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 1.Tốc độ tăng trưởng % 18,5 19,5 19,3 2.Tổng giỏ trị sản xuất(GDP-Giỏ 1994) Tỷ đồng 732,8 931,6 1118 2.1.Dịch vụ - thương mại Tỷ đồng 380,6 420 510 2.2.Cụng nghiệp – xõy dựng Tỷ đồng 290,8 446 536 2.3.Nụng, lõm, thuỷ sản Tỷ đồng 61,4 65,6 72 3.Cơ cấu GDP % 100 100 100 3.1.Dịch vụ - thương mại % 51,94 45,08 45,62 3.2.Cụng nghiệp - xõy dựng % 39,68 47,87 47,94 3.3.Nụng, lõm, thuỷ sản % 8,38 7,05 6,44 (Nguồn: Phòng Kinh tế và Phòng Thống kê Thị xã Cửa Lò). 4.1.3.2. Thực trạng phát triển các khu vực kinh tế, các ngành a, Khu vực kinh tế nông nghiệp Khu vực kinh tế nông nghiệp những năm qua phát triển khá ổn định, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của Thị xã nói chung. Giá trị sản xuất năm 1995 đạt 39,1tỷ đồng, năm 2000 đạt 46,1tỷ đồng, năm 2006 đạt 62,72 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn 1996 - 2004 đạt 5,2%/năm, giai đoạn 2004-2006 đạt 1%/năm. Cơ cấu kinh tế khu vực nông nghiệp có sự chuyển dịch theo hướng cơ bản ổn định. Sản phẩm nông nghiệp chủ yếu là lúa, ngô và lạc, năm 1994 sản lượng lúa đạt 1.176 tấn, sản lượng ngô đạt 107 tấn, lạc đạt 349 tấn, đến năm 2006 sản lượng tương ứng là 1.003 tấn lúa, 642 tấn ngô và 817 tấn lạc, do có sự chuyển đổi cơ cấu cây trồng cho phù hợp với điều kiện thực tế đất đai, nguồn nước của địa phương. Ngành thuỷ sản của thị xã được chú trọng và có điều kiện phát triển do có sông, ven biển và có nhiều cảng cá. Mặc dù số lượng tàu thuyền những năm gần đây có giảm đi, tuy nhiên sản lượng ngành thủy sản vẫn tăng nhanh từ 3.810 tấn năm 1994 lên 6.447 tấn năm 2004 và hiện nay là 6.100 tấn (ước năm 2007). Tuy nhiên, phát triển thuỷ sản còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế do thiếu vốn đầu tư và thị trường tiêu thụ thiếu ổn định. b, Khu vực kinh tế công nghiệp Sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp địa phương trong những năm qua do đầu ra một số sản phẩm, ngành hàng có lúc gặp khó khăn do giá nguyên liệu, nhiên liệu tăng ảnh hưởng đến sản xuất, giá trị sản xuất ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp năm 1995 đạt 4,883 tỷ đồng, đến năm 2006 đã tăng lên 29,345 tỷ đồng (theo giá cố định 1994). Công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp của Thị xã vẫn chủ yếu là công nghiệp chế biến và những ngành phục vụ sản xuất.. Ngành xây dựng trong những năm qua có bước phát triển khá, giá trị sản xuất năm 2006 đạt 205,42 tỷ đồng, chiếm 55,62% tổng giá trị sản xuất của khu vực kinh tế công nghiệp. c, Khu vực kinh tế dịch vụ Các ngành dịch vụ có bước phát triển tích cực đáp ứng yêu cầu thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội và phục vụ đời sống dân cư thị xã, trong đó quan trọng nhất là dịch vụ du lịch và dịch vụ sửa chữa tàu thuyền, phục vụ nghề cá. Giá trị sản xuất ngành dịch vụ năm 2006 đạt 380,6 tỷ đồng, năm 2007 đạt 420 tỷ, năm 2008 đạt 510 tỷ đồng như vậy ttốc độ tăng trưởng bình quân giai đoạn này khoảng 19,3 % năm (phòng thống kê thị xã Cửa Lò, 2008) [4] Nhìn chung tiến độ đầu tư xây dựng cơ bản vẫn còn chậm. So với yêu cầu, ngoài những khó khăn vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư, còn có những nguyên nhân chủ quan, khách quan chi phối như thiếu vốn, các chủ đầu tư chưa đủ năng năng lực. 4.1.3.3. Thực trạng phát triển dân số và việc làm a, Dân số Năm 2008, dân số của thị xã là 50.928 người trong đã: nam 24.928 người, chiếm 48,9%; nữ 26.000 người, chiếm 51,1% tổng số dân. Dân số khu vực đô thị 41.172 người, chiếm 80,8%, khu vực nông thôn 9.756 người, chiếm 19,2%. Mật độ dân số bình quân của thị xã là 1.831 người/km2. Trong những năm qua, thị xã đã thực hiện tốt chương trình dân số và kế hoạch hoá gia đình, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên giảm dần, tuy nhiên vẫn ở mức cao 1,25% năm 2008 và tốc độ tăng dân số cơ học có chiều hướng tăng lên. b, Lao động và việc làm Dân số trong độ tuổi lao động năm 2007 là 27.551 người, chiếm 54,10% dân toàn thị xã. Lực lượng lao động của thị xã khá dồi dào nhưng phần lớn là lao động nông nghiệp, lao động phổ thông với trình độ thấp. 4.1.3.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội a, Giáo dục và đạo tạo Sự nghiệp giáo dục và đào tạo đã được các cấp các ngành quan tâm đầu tư. Hệ thống trường lớp được đầu tư đồng bộ và phát triển ổn định vững chắc. Chất lượng giáo dục toàn diện được nâng cao. Toàn thị xã có 24 trường học với 398 phòng học, trong đó có 2 trường phổ thông trung học, 7 trường trung học cơ sở, 7 trường tiểu học, 8 trường mầm non. Đội ngũ giáo viên của thị xã có 597 giáo viên, tổng số học sinh các cấp 13.489 em. Ngoài ra trên địa bàn còn có trường Đại học Công nghệ Vạn Xuân, trường cao đẳng nghề Du lịch Thương mại, trung tâm bồi dưỡng chính trị và một trung tâm giáo dục thường xuyên. Hàng năm đào tạo hàng ngàn học viên cho thị xã và các vùng lân cận. Một số cơ sở giáo dục như: trường THPT Cửa Lò, THCS Nghi Hương, Tiểu học Nghi Hải, Mầm non Bình Minh là những đơn vị đầu tiên của ngành Nghệ An được bộ Giáo Dục và Đào Tạo công nhận trường chuẩn quốc gia. b, Văn hoá - thể thao Thị xã Cửa lò là trung tâm kinh tế và văn hóa của tỉnh, tại đây có các công trình phục vụ nhu cầu văn hóa cho nhân dân như công viên Nguyễn Tất Thành, khu du lịch biển, trung tâm thể dục thể thao, bể bơi, phòng đọc, sân vận động. Toàn thị xã có 10 di tích lịch sử văn hóa đã được xếp hạng. Phong trào hoạt động văn hoá, văn nghệ, thể dục, thể thao phát triển sôi nổi. Các phong trào xây dựng đơn vị văn hoá, khối xóm văn hoá, gia đình