Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

- 1 - PHẦN MỞ ĐẦU Với khoảng thời gian trên dưới mười lăm năm để hình thành và phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam tuy được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn chưa phát triển toàn diện, còn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như: biến động trên thị trường chứng khoán, chính sách mới của Nhà nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài,…thậm chí ảnh hưởng bởi tin đồn. Thị trường bất động sản “nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách, đặc biệt là chính sách tài chính nhằm điều tiết và quản lý thị trường bất động sản sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định còn chồng chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển,….Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện các chính sách tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định hơn và phát triển lên cấp độ cao hơn là một công việc quan trọng và cấp thiết hiện nay. Đề tài Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam được tác giả thực hiện với mong muốn đưa ra các giải pháp tốt nhất về chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những kết quả đạt được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới. Phạm vi nghiên cứu đề tài được giới hạn trong những quy định về tài chính của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản đến hết quý 1 năm 2007, với phương pháp nghiên cứu chủ - 2 - yếu bao gồm: phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp, phương pháp phân tích định lượng, định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,… Bố cục của đề tài được phân thành ba chương như sau: - Chương 1: Thị trường bất động sản và chính sách tài chính phát triiển thị trường bất động sản. Nội dung chủ yếu của chương này là nhưng cơ sở lý luận chung về bất động sản, thị trường bất động sản, chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản, kinh nghiệm về chính sách tài chính của một số nước trên thế giới. - Chương 2: Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua. Nội dung chủ yếu của chương này là trình bày sơ lược các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua và phân tích thực trạng chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản. Từ đó, rút ra những kết quả đạt được cũng như những mặt tồn tại. - Chương 3: Hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Nội dung chủ yếu của chương này là đưa ra các dự báo về thị trường bất động sản và các giải pháp hoàn thiện chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đây là đề tài nghiên cứu mang tính thực tiễn quản lý ở Việt Nam nên tính khả thi của đề tài có ý nghĩa về mặt kinh tế lẫn ý nghĩa về mặt xã hội. Ý nghĩa về mặt kinh tế, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và lành mạnh sẽ góp phần làm phát triển các thị trường khác của nền kinh tế, từ đó thúc đẩy nền kinh tế đất nước tăng trưởng hơn nữa. Ý nghĩa về mặt xã hội, thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh sẽ đem lại lòng tin cho người dân đối với các chính sách của Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội của người dân ngày càng được đảm bảo công bằng, ổn định và nâng cao hơn. - 3 - Chương 1 THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Thị trường bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản và hàng hoá bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm bất động sản Theo từ điển các thuật ngữ tài chính :‘‘Bất động sản là một miếng đất và tất cả tài sản vật chất gắn liền trên đất’’. Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.’’ Như vậy, bất động sản là một tài sản không di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài. Để được coi là bất động sản thì yêu cầu phải có các điều kiện sau: - Là yếu tố vật chất có ích cho con người. - Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng người. - Có thể đo lường bằng giá trị nhất định. - Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó không thay đổi. Bất động sản có những đặc điểm sau : - Tính cố định và lâu bền: Bất động sản chỉ tạo lập trên một diện tích cụ thể của đất đai, và đất đai là tài nguyên quốc gia không thể thay đổi diện tích, nếu đất đai đó không phải là hàng hoá thì bất động sản gắn trên đó cũng khó khăn trong vận động với tư cách là hàng hoá. Bất động sản là tài sản không thể di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận sự biến động theo thời gian về hiện trạng, về chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo một trình tự pháp lý nhất định và là yếu tố đặc biệt quan trọng trong quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản. Tính lâu bền được thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai, bởi vì đất đai không bị hao mòn. - 4 - - Tính khan hiếm đặc biệt: Do sự phát triển của sản xuất, sự gia tăng dân số làm cho nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng, trong khi đó tổng cung đất đai thì không thay đổi. Chính vì vậy giá cả đất đai có xu hướng ngày càng gia tăng. - Tính cá biệt lớn và chịu ảnh hưởng qua lại lẫn nhau: Không có bất động sản nào trên thị trường là giống nhau vì mỗi bất động sản được xác lập trên một diện tích cụ thể của đất đai với vị trí địa lý, địa hình, kiểu dáng kiến trúc, cơ sở hạ tầng,…khác nhau. Tuy bất động sản mang tích cá biệt cao nhưng trong những trường hợp có những thay đổi lớn xung quanh bất động sản nào đó sẽ có những tác động mạnh về nhu cầu và giá cả của bất động sản đó. - Chịu sự chi phối mạnh mẽ của chính sách, pháp luật do nhà nước ban hành cũng như các hoạt động trong lĩnh vực kinh tế -văn hoá- xã hội : Do đất đai là tài sản quan trọng của quốc gia, phải chịu sự chi phối của nhà nước nhằm làm giảm những tác động xấu đến nền kinh tế, và phát huy những nguồn lực có được từ thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, do bất động sản nằm trong một không gian nhất định nên nó chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, môi trường sống của cộng đồng dân cư khu vực và nó còn chịu ảnh hưởng bởi các yêu tố liên quan đến nhiều ngành kinh tế, khoa học- kỹ thuật, nghệ thuật kiến trúc, môi trường,… 1.1.1.2. Khái niệm hàng hoá bất động sản Hàng hóa bất động sản là bất động sản được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép. Hàng hoá bất động sản có thể xác định gồm hai loại chủ yếu : đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liền với đất. Có những bất động sản không phải là hàng hóa như các công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua bán,… Cũng giống như những hàng hoá khác, hàng hóa bất động sản cũng có hai thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị. Do đặc điểm riêng có mà bất động sản được xem là hàng hoá đặc biệt. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau : - Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt quy hoạch của Nhà nước. Do đó giá cả bất động sản luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung hàng hóa bất động sản kém co giãn so với giá. - 5 - - Thời gian giao dịch hàng hoá bất động sản dài hơn so với các giao dịch hàng hoá thông thường, bởi vì giao dịch bất động sản không chỉ giao dịch bản thân bất động sản mà còn bao gồm cả hồ sơ pháp lý của bất động sản đó nữa. Do đó chi phí giao dịch thường khá cao. -Tính thanh khoản kém do hàng hoá bất động sản thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hoá thành tiền mặt chậm. - Hàng hoá bất động sản được sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, và chịu ảnh hưởng các yếu tố tạp quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng. 1.1.2. Thị trường bất động sản 1.1.2.1 . Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm thị trường bất động sản được xuất hiện cùng với các thị trường khác. Quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản là quá trình tất yếu khách quan gắn liền quá trình phát triển nền sản xuất hàng hoá và gắn liền với sự hình thành đồng bộ các thị trường khác trong nền kinh tế. Vì bất động sản là yếu tố đầu vào quan trọng của quá trình sản xuất, khi sản xuất phát triển đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phải phát triển theo. Bên cạnh đó, quá trình phát triển của nền sản xuất hàng hoá làm cho mức sống con người ngày càng tăng lên, dân số tăng lên, nhu cầu về chỗ ở ngày càng tăng lên, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ hơn dẫn đến nhu cầu giao dịch bất động sản cũng phải tăng nhanh. Thị trường bất động sản là một thị trường trong hệ thống các thị trường gắn liền quá trình sản xuất kinh doanh, các thị trường trong hệ thống tác động qua lại lẫn nhau, tương tác nhau nhằm tạo hiệu quả cho quá trình sản xuất kinh doanh ngày càng phát triển mạnh. Do đó, cũng như các thị trường khác, có thể hiểu thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố, môi giới ... bất động sản theo quy luật thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Tổng quát hơn, thị trường bất động sản là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch bất động sản diễn ra tại một khu vực địa lý xác định, trong một thời gian xác định tuân theo quy luật thị trường. Ở Việt Nam, luật pháp quy định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và đề ra chế độ sử dụng thông qua các hình thức giao, cho thuê quyền sử dụng đất đối với các cá nhân và tổ chức. Vì vậy thị trường bất - 6 - động sản Việt Nam có sự khác biệt so với thị trường bất động sản các nước Tư Bản Chủ Nghĩa là hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản Việt Nam chính là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản, vật kiến trúc gắn liền với đất. 1.1.2.2 . Phân loại thị trường bất động sản Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau. - Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có : + Thị trường bất động sản chính thức : là thị trường mà ở đó hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. + Thị trường bất động sản phi chính thức : là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật (còn được gọi là thị trường ngầm). - Phân loại theo khu vực địa lý, gồm có: thị trường bất động sản ở các tỉnh thành, quận huyện, thị trường bất động sản nội thành, ngoại thành. - Phân loại theo giá trị sử dụng của bất động sản, gồm có: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, thị trường công trình thương mại và dịch vụ, … - Phân loại theo tính chất hoạt động của thị trường, gồm có: thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường cầm cố, thị trường thế chấp,… - Phân loại theo quá trình tạo ra hàng hoá bất động sản, gồm có : + Thị trường sơ cấp: là thị trường chỉ hành vi Nhà nước giao hay cho thuê quyền sử dụng đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng hoặc xây dựng các công trình để bán hay cho thuê một thời hạn nhất định. + Thị trường thứ cấp: là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất, các vật kiến trúc gắn liền với đất,.… 1.1.2.3 . Đặc điểm của thị trường bất động sản Do bất động sản là hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm khác biệt với hàng hoá thông thường, nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng của nó. - Thị trường bất động sản là thị trường mang tính địa phương sâu sắc: Do đặc tính của đất đai là không di dời được, không thể chia cắt và mang từ nơi thừa - 7 - sang nơi thiếu hụt được, mỗi nơi lại có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, dân số …khác nhau dẫn đến nhu cầu về bất động sản rất khác nhau, do đó trình độ phát triển của thị trường bất động sản ở mỗi vùng sẽ khác nhau. Cung trong thị trường bất động sản ở mỗi nơi không thể phản ánh nhanh chóng sự thay đổi của cầu, và do cung hàng hoá bất động sản khó mở rộng nên dẫn đến sự thay đổi lớn về giá cả. - Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo: Do mang tính địa phương sâu sắc nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường các hàng hoá thông dụng khác. Biến động của giá đất thường mạnh hơn biến động của hàng hoá thông dụng, các giao dịch mua bán tiến hành không có đầy đủ thông tin cần thiết do thị trường bất động sản không có thị trường trung tâm, nơi mà người mua người bán có thể tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Vì vậy, tạo nên sự bất hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường. Hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản chủ yếu thông qua các đơn vị kinh doanh bất động sản, qua thông tin báo chí, tổ chức môi giới,… Do không có thị trường trung tâm nên thông tin về thị trường bất động sản khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường. Từ đó dẫn đến trường bất động sản là thị trường nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Bên cạnh đó, sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản được đo lường một cách tương đối mà thôi. Số lượng người tham gia cung và cầu mỗi loại bất động sản là con số rất nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo. - Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính tiền tệ: Tùy theo nhu cầu đầu tư mà người ta có thể chuyển hoá hàng hoá bất động sản thành các sản phẩm trên thị trường vốn và ngược lại. Bên cạnh đó, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường có giá trị lớn, các hoạt động giao dịch, đầu tư kinh doanh đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Và do có giá trị lớn nên bất động sản còn được sử dụng làm vật bảo đảm cho các hoạt động vay mượn tại các ngân hàng, tổ chức tín dụng. - Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật: Do bất động sản thường có giá trị tương đối lớn và đặc tính riêng có - 8 - của hàng hoá bất động sản nên giao dịch bất động sản luôn phức tạp hơn các hàng hoá thông thường khác, đi cùng với các giao dịch bất động sản là hàng loạt các giấy tờ kèm theo như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua, bán, thế chấp, góp vốn bất động sản, thuế, lệ phí liên quan phải nộp. Do đó, những quy định pháp luật chi phối đối với bất động sản và giao dịch bất động sản càng tinh gọn, lệ phí liên quan đến việc giao dịch càng thấp thì việc mua bán giao dịch bất động sản diễn ra càng nhanh và càng phát triển thuận lợi. 1.1.2.4 . Những yếu tố cấu thành thị trường bất động sản (1) Cung cầu và quan hệ cung cầu bất động sản Cũng giống như tất cả hàng hoá khác, bất động sản cũng vận động theo quy luật cung cầu. Do đó, cung cầu là thành tố hàng đầu của thị trường bất động sản. - Cung bất động sản: là khối lượng bất động sản (nhà, đất, vật kiến trúc gắn liền với đất) và giá cả mà nhóm người cung cấp muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản tại một thời điểm. Do tính chất đặc biệt của hàng hoá bất động sản nên cung hàng hóa bất động sản thường thay đổi rất ít và rất chậm so với nhu cầu bất động sản trên thị trường. Các yếu tố tác động đến cung bất động sản: + Tổng cung hàng hoá bất động sản. + Chính sách của Nhà nước như: chính sách thuế, chính sách đất đai, thủ tục pháp lý liên quan giao dịch, mua bán bất động sản. + Mức độ phát triển của thị trường vốn. + Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng quốc gia. + Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động sản. + Những tiến bộ kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng và kiến trúc. - Cầu bất động sản : là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó. Các yếu tố tác động đến cầu bất động sản : + Giá bán hàng hoá bất động sản. + Giá cả các dịch vụ liên quan quá trình sử dụng bất động sản. + Tâm lý, thị hiếu. - 9 - + Tốc độ tăng dân số. + Thu nhập của dân cư. + Tốc độ đô thị hoá. - Quan hệ cung - cầu bất động sản : Quan hệ cung - cầu bất động sản được thể hiện thông qua một hàm số giá bất động sản.Việc xác định cung cầu hàng hoá bất động sản trên thị trường trong từng giai đoạn: ngắn, trung, dài hạn là vấn đề khá phức tạp do phải phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố không ổn định và khó xác định như: tính chất cố định của cung hàng hoá, tỷ lệ tăng dân số, nhu cầu mở rộng sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thu nhập cá nhân của dân cư,…Vì vậy, việc xác định mức cung - cầu phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của từng vùng sẽ gặp nhiều khó khăn, có thể tạo nên các trạng thái cân bằng ổn định hoặc cân bằng không ổn định trong quan hệ cung - cầu bất động sản. Những trạng thái đó đều tác động đến giá cả hàng hoá bất động sản và sự ổn định của thị trường bất động sản. (2) Giá cả hàng hoá bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản Cũng như các loại hàng hoá khác, giá cả hàng hoá bất động sản được hình thành trên cơ sở quan hệ cung - cầu bất động sản. Tuy nhiên, do bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả hàng hoá bất động sản cũng có nhiều khác biệt so với hàng hoá khác như: giá cả bất động sản mang tính khu vực sâu sắc, giá cả thay đổi nhanh chóng theo thời gian, theo các yếu tố của diễn biến thị trường. Thông thường giá bất động sản bao gồm các loại sau: giá mua, giá bán, giá chuyển nhượng, giá bán của nhà nước quy định, giá thực tế thị trường, giá hạch toán trong kinh doanh bất động sản. Các yếu tố ảnh hưởng giá cả bất động sản: + Chi phí tạo lập bất động sản . + Tính hữu dụng của bất động sản: một bất động sản có nhiều công dụng thì thuận lợi trong việc mua bán và giá cả cũng sẽ cao hơn. + Vị trí địa lý và đặc điểm của bất động sản: yếu tố này ảnh hưởng rất lớn đối với giá cả bất động sản, và nó phụ thuộc rất lớn vào khía cạnh tâm lý - xã hội của con người. - 10 - + Các yếu tố tác động đến cung cầu và quan hệ cung - cầu hàng hoá bất động sản. + Các yếu tố thuộc về chính sách vĩ mô và pháp lý : tốc độ tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân đầu người, chính sách tài chính, các quy định về quy hoạch, sử dụng, kinh doanh, và các quy định khác của Nhà nước có liên quan đến bất động sản. Nhìn chung, khi không bị các yếu tố thái quá chi phối thì giá bất động sản được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu thị sự phát triển của nền kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, giá bất động sản có xu hướng tăng. Khi giá bất động sản tăng thì nên kinh tế có dấu hiệu của sự tăng trưởng. (3) Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản: - Nhà nước: Đối với thị trường bất động sản, Nhà nước đảm nhiệm vai trò rất quan trọng trong việc ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất, kinh doanh bất động sản, cũng như vạch ra các quy hoạch về đất, kiến trúc, cơ sở hạ tầng,… Bên cạnh đó, Nhà nước còn có trách nhiệm trong việc quản lý, xử lý, đề ra kế hoạch sử dụng nguồn tài sản công, là nguồn cung hàng hoá bất động sản quan trọng trên thị trường. - Nhà đầu tư: Trong thị trường bất động sản không thể không có mặt các nhà đầu tư (bao gồm các cá nhân và các tổ chức kinh tế) thuộc ngành kinh doanh bất động sản và không thuộc ngành nghề kinh doanh bất động sản. Đối với nhà đầu tư không thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì chủ yếu họ là người mua: họ mua bất động sản phục vụ cho công việc sản xuất kinh doanh hoặc làm dịch vụ cho các hàng hoá khác. Đối với nhà đầu tư thuộc ngành kinh doanh bất động sản thì họ vừa là người mua vừa là người bán bất động sản vì mục đích lợi nhuận. Đây là chủ thể đóng vai trò rất quan trọng trên thị trường bất động sản. - Người mua - người bán thông thường: là những người có nhu cầu mua hoặc bán bất động sản vì rất nhiều lý do riêng, họ có thể là những người mua bất động sản phục vụ cho nhu cầu cư trú, hoặc là người bán bất động sản để chuyển hoá thành vốn dùng vào việc khác, hoặc họ mua bán bất động sản vì thay đổi nơi cư trú,…. - 11 - - Các tổ chức trung gian: là tổ chức làm cầu nối giữa người mua và người bán bất động sản, đây là các tổ chức có vốn hay nghiệp vụ chuyên môn cao về bất động sản. Giao dịch trên thị trường bất động sản liên quan nhiều đến vốn, cũng như rất cần đến các loại hình tư vấn và định giá chuyên nghiệp vì bất động sản là hàng hoá có giá trị lớn. Mặt khác, giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng rất nhiều yếu tố phức tạp, thông tin thị trường bất động sản thì thường không hoàn hảo. Các tổ chức trung gian gồm: + Các tổ chức thông tin báo, đài: cung cấp thông tin về thị trường bất động sản. + Các tổ chức tư vấn và môi giới: tham gia tư vấn và môi giới mua bán bất động sản giúp người mua người bán hiểu thêm về tình trạng pháp lý của bất động sản, thể thức giao dịch, hình thức thanh toán. + Các tổ chức tài chính: bao gồm các ngân hàng thương mại, công ty tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư,…đảm nhận việc thanh toán giữa các bên hoặc hỗ trợ vốn để tạo lập ra hàng hóa bất động sản. + Các tổ chức định giá bất động sản: đây là tổ chức chuyên nghiệp có trình độ cao, chuyên triển khai các hoạt động thống kê giá bất động sản của từng khu vực và đưa ra các dự báo một cách khoa học về giá cả bất động sản làm cơ sở cho các quyết định giao dịch bất động sản của người mua và người bán. 1.1.2.5. Tác động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế Thị trường bất động sản đóng vai trò rất quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng như chịu ảnh hưởng của các thị trường khác trong nền kinh tế, nhưng đồng thời nó tác động ngược trở lại cũng không nhỏ. - Thị trường bất động sản có tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế bởi vì xét trong mối quan hệ tích lũy và tiêu dùng thì tổng tích lũy tài sản cố định luôn cao hơn tổng tích lũy tài sản lưu động, mà trong tích lũy tài sản cố định thì bất động sản động sản chiếm tỷ trọng rất lớn. Do đó bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động đến sự tăng giảm tổng tích lũy của nền kinh tế. Với đặc tính này, bất động sản trở thành một trong những thành tố quan trọng của tổng sản phẩm quốc dân. Vì vậy, thị trường bất động sản phát triển mạnh hay yếu đều tác động đến sự tăng trưởng của nền kinh tế. - 12 - - Thị trường bất động sản là thị trường không thể tách rời hệ thống các thị trường nên nó tác động đến tất cả các loại thị trường trong nền kinh tế. Với tư cách là thị trường đầu vào của các ngành sản xuất kinh doanh và dịch vụ các hàng hoá thông thường khác, thị trường bất động sản góp phần không nhỏ vào chi phí sản xuất kinh doanh của các hàng hoá đó. Ngoài ra, do tính chất không bị hao mòn trong sử dụng và có thể tái tạo lại, hàng hoá bất động sản là đất đai sử dụng vào quá trình sản xuất kinh doanh đóng vai trò quan trọng trong việc tạo ra giá trị gia tăng cho ngành sản xuất nói riêng, và cho toàn bộ nền kinh tế nói chung. Đối với các thị trường tạo lập hàng hoá bất động sản như thị trường máy móc thiết bị xây dựng, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất…thì khi thị trường bất động sản phát triển sôi động sẽ kéo các thị trường này phát triển theo. Thị trường bất động sản còn tác động trực tiếp vào thị trường lao động do việc sử dụng đất cho các hoạt động trồng trọt, chăn nuôi, xây dựng các công trình nhà ở kiến trúc,…luôn đòi hỏi có sự tham gia của lực lượng lao động. Khi cầu bất động sản tăng đòi hỏi cung hàng hoá bất động sản tăng sẽ trông chờ vào việc tạo lập thêm những hàng hoá bất động sản mới, điều này góp phần tăng việc làm mới. Khi cung vượt cầu trên thị trường bất động sản thì dẫn đến giảm bớt việc làm, gây thất nghiệp làm phát sinh những hệ lụy về mặt kinh tế, chính trị, xã hội. Tác động của thị trường bất động sản còn lan toả đến thị trường tiền tệ, thị trường vốn. Những giao dịch bất động sản luôn có sự liên quan những giao dịch trên thị trường tài chính tiền tệ thông qua việc chuyển hoá bất động sản thành tiền gửi ngân hàng, cổ phiếu,…hay rút tiền gửi, vay vốn, bán cổ phiếu để mua bất động sản. Tác động của thị trường bất động sản đối với thị trường tài chính tiền tệ còn được thấy rõ qua hoạt động của các tổ chức tài chính tiền tệ đầu tư độc lập hay liên kết với các nhà đầu tư khác cùng kinh doanh bất động sản. Thị trường bất động sản phát triển làm cho quá trình chu chuyển vốn diễn ra nhanh chóng, bổ sung vốn ngày càng nhiều cho đầu tư phát triển nền kinh tế. - Thị trường bất động sản góp phần không nhỏ vào việc tăng thu cho ngân sách nhà nước thông qua chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu tài chính liên quan đến việc trao đổi, mua bán bất động sản. - 13 - - Sự phát triển thị trường bất động sản tác động vào quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở, các công trình công cộng, cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 1.1.2.6. Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế thị trường tự do không có sự kiểm soát sẽ dễ dàng phát sinh nhiều hạn chế, gây ra nhiều hậu quả cho nền kinh tế mà ta không lường trước được như: - Sự khai thác tận dụng tài nguyên đất đai không theo quy hoạch sẽ làm phá vỡ cấu trúc nền kinh tế, phá vỡ kiến trúc khu dân cư, đô thị. - Không mang lại lợi thế so sánh cao khi thị trường bất động sản phát triển tràn lan tiến đến xoá bỏ các ngành nghề khác mà các ngành nghề này mang lại hiệu quả cho nền kinh tế cao hơn. - Tác động xấu từ thị trường bất động sản cũng sẽ lan toả nhanh đến các thị trường khác cũng như đến toàn bộ nền kinh tế, giá cả dễ bị thao túng làm lũng đoạn và gây rối loạn thị trường. Từ những tác động tiêu cực của thị trường bất động sản hoạt động theo cơ chế tự do cho thấy vai trò quản lý của Nhà nước rất quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Với những công cụ pháp luật có được, Nhà nước là chủ thể duy nhất có tác động và điều tiết thị trường bất động sản tích cực nhất. Tuy nhiên, sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở mức độ nào còn tuỳ theo quan điểm và định hướng của mỗi quốc gia. Nhìn chung, sự quản lý của Nhà nước bao gồm những nội dung: - Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản: Nhà nước tạo ra khuôn khổ pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển công khai, cạnh tranh lành mạnh. Hệ thống văn bản pháp luật chi phối đến thị trường bất động sản bao gồm: luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật xây dựng, luật nhà ở, các quy định về thuế liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng bất động sản, các hệ thống văn bản dưới luật như pháp lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị,…về việc chi tiết hoá các hướng dẫn thi hành các luật liên quan bất động sản. - 14 - - Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Thông qua các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch này để bảo đảm cho thị trường bất động sản tính thống nhất, khả thi và hiệu quả cao. - Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: không thể để các sàn giao dịch hoạt động một cách tự do, Nhà nước cần định hướng, tổ chức sàn giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch và cạnh tranh lành mạnh, ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trường ảnh hưởng đến nền kinh tế. - Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản: phân công trách nhiệm cho các cơ quan có chức năng quản lý bất động sản thực hiện quản lý và vận hành thị trường bất động sản, tổ chức các dịch vụ công hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý, hồ sơ giao dịch bất động sản. - Thiết lập hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản. 1.2. Chính sách tài chính của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Chính sách tài chính được xem là một trong những công cụ của Nhà nước dùng để tác động trực tiếp đến các hoạt động của thị trường bất động sản. Chính sách tài chính áp dụng điều tiết thị trường bất động sản là những tác động đối với các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trên thị trường bất động sản dưới hình thức giá trị nhằm điều chỉnh các hoạt động trên thị trường sao cho đạt hiệu quả nhất. Chính sách tài chính chủ yếu là: chính sách thuế, phí, lệ phí và các khoản thu liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản; chính sách tín dụng ngân hàng; chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. 1.2.1. Chính sách thuế, phí, lệ phí Để hạn chế mặt tiêu cực của nền kinh tế thị trường và tận dụng mọi khả năng, sức mạnh của nền kinh tế, Nhà nước đã ban các sắc thuế như là một công cụ hữu hiệu để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và điều tiết thị trường. Thị trường bất động sản là một thị trường đóng vai trò quan trọng trong hệ thống các thị trường của nền kinh tế, vì thế không thể thiếu một chính sách thuế để phát huy vai trò quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với thị trường này. Nhà nước quy định thuế - 15 - suất và phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế. Việc quy định thuế suất của từng sắc thuế cao hay thấp sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay chuyển nhượng bất động sản. Cũng như thuế trong các lĩnh vực khác của nền kinh tế, thuế trong lĩnh vực bất động sản cũng có tính bắt buộc, tính pháp lý, tính công bằng,…Bên cạnh đó, do tính chất riêng biệt của bất động sản như tính cố định, không bị hao mòn,…nên thuế trong lĩnh vực bất động sản còn có tính ổn định và bền vững. Tùy theo mỗi quốc gia và ở mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế nói chung và của thị trường bất động sản nói riêng mà các sắc thuế, phí, lệ phí liên quan đến lĩnh vực bất động sản có thể khác nhau, nhưng nhìn chung bao gồm các loại sau đây: 1.2.1.1. Thuế đối với việc sử dụng đất Là sắc thuế thu đối với việc sử dụng đất. Thuế này ổn định hàng năm. Cơ sở tính thuế đối với việc sử dụng đất là : Diện tích đất x giá đất x thuế suất Ở một số quốc gia, việc sử dụng đất được chia thành đất để sản xuất nông nghiệp, đất để ở, đất xây dựng,…. Đất được sử dụng với mục đích khác nhau sẽ được quy định mức thuế suất khác nhau. Mục đích của việc thu thuế này là để quản lý chặt chẽ đất đai, tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn và đầu cơ đất đai. Sở hữu đất đai càng nhiều, giá trị tính thuế càng cao, số thuế phải nộp càng nhiều. Nếu sở hữu đất mà không sử dụng thì vẫn phải đóng thuế, để tiết kiệm chi phí, người ta phải chuyển nhượng cho chủ thể khác đang có nhu cầu sử dụng. Vì thế, có thể thấy rằng tác động của thuế làm cho việc sử dụng đất ngày càng hợp lý, giảm thiểu lãng phí, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, ngăn ngừa nạn đầu cơ đất đai. Một yếu tố quan trọng và phức tạp nhất trong cơ sở tính thuế không thể không đề cập đến là giá đất. Giá đất còn là cơ sở tính tiền cho thuê đất, giao đất, tính tiền bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất,.... Đối với các hàng hoá khác, giá cả được hình thành trên cơ sở chi phí sản xuất và giá thành sản phẩm, còn đối với đất đai không thể xác định chính xác được điều đó. Vì thế, Nhà nước phải có những quy - 16 - định chặt chẽ về việc định giá đất, đưa ra khung giá đất hợp lý đối với từng vùng, từng thời kỳ và đặc biệt là giá đất của Nhà nước phải theo sát giá thị trường. 1.2.1.2. Thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hay vật kiến trúc gắn liền trên đất Đây là thuế trực thu, điều tiết một phần thu nhập khi phát sinh hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vật kiến trúc gắn liền trên đất. Thuế này là loại thuế không thường xuyên mà chỉ phụ thuộc vào mức độ phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng trên thị trường bất động sản. Đối tượng thu thuế là thu nhập ròng do mua bán bất động sản đem lại. Cơ sở tính thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng là : (Tổng trị giá chuyển nhượng – tổng trị giá vốn) x thuế suất Việc áp dụng sắc thuế này với các mức thuế suất khác nhau tuỳ theo quy định của mỗi quốc gia giúp Nhà nước mỗi nước quản lý được hoạt động kinh doanh bất động sản và điều tiết được quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản, góp phần bình ổn giá cả bất động sản. 1.2.1.3. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản Thuế này được thu đối với những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất mà chuyển quyền sử dụng cho người khác, tổ chức khác. Thuế này cũng không thường xuyên. Cơ sở tính thuế chuyển nhượng quyển sử dụng đất là: Diện tích bất động sản x giá bất động sản x thuế suất Sắc thuế này chủ yếu góp phần quản lý được các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, các công trình gắn liền với đất. Bên cạnh đó, sắc thuế này góp phần hạn chế việc chuyển mục đích sử dụng trái phép, tăng thu ngân sách Nhà nước. 1.2.1.4. Các loại phí và lệ phí Các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai, xây dựng là các phí thủ tục hành chính. Mức thu các phí, lệ phí này thường rất thấp. Bao gồm các loại sau: phí xây dựng; phí đo đạc lập bản đồ địa chính; phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất; lệ phí trước bạ; lệ phí địa chính; lệ phí cấp phép xây dựng; lệ phí cấp biển số nhà. - 17 - Lệ phí địa chính được ấn định các loại sau: lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; lệ phí trích lục bản đồ, văn bản; lệ phí xác nhận tính pháp lý của giấy tờ đất đai. 1.2.2. Các khoản thu khác liên quan đến bất động sản 1.2.2.1. Thu tiền sử dụng đất Chính sách này nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch để hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng, đồng thời tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép, tiết kiệm quỹ đất tránh mọi sự lãng phí. Nhà nước sẽ quy định mức thu tiền sử dụng đất theo từng loại đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất một cách cụ thể. Việc thu tiền sử dụng đất được chia thành các loại sau: + Thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất. + Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. + Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. + Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất. + Thu tiền sử dụng đất đối với đất xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế. 1.2.2.2. Thu tiền thuê đất Các quy định về chính sách tiền thuê đất trong trường hợp này dành cho quỹ đất thuộc quyền sử dụng của nhà nước. Chính sách này cũng góp phần vào việc thu hút các nhà đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh kinh doanh các hàng hoá khác góp phần thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế nói chung và thúc đẩy thị trường bất động sản nói riêng. Giá thuê đất cũng được Nhà nước quy định theo khung giá cho thuê đất tùy theo từng khu vực, lĩnh vực ngành nghề kinh doanh, hình thức đầu tư,.... Định giá cho thuê đất thấp để khuyến khích sản xuất đầu tư đối với những ngành nghề mũi nhọn của đất nước, những khu vực có vị trí đia lý kém thuận lợi,…và định giá cho thuê đất cao đối với những ngành nghề cần hạn chế sản xuất, gây ô nhiễm môi trường hoặc cần sự bảo hộ sản xuất trong nước. - 18 - Tiền cho thuê đất thường chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong ngân sách Nhà nước, nhưng chính sách thu tiền thuê đất là công cụ góp phần không nhỏ trong việc điều tiết hoạt động sản xuất kinh doanh các ngành nghề của nền kinh tế. 1.2.3. Chính sách tín dụng ngân hàng liên quan đến thị trường bất động sản Tín dụng bất động sản là yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản, là cầu nối giữa người sản xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất,… góp phần phát triển kinh tế. Vốn vay ngân hàng giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người dân chưa đủ điều kiện kinh tế vẫn sở hữu nhà ở, đất đai. Chính sách tín dụng ngân hàng trong lĩnh vực bất động sản còn hỗ trợ và khai thác nguồn lực các doanh nghiệp trong và ngoài nước đầu tư bất động sản, làm tăng thêm các nhu cầu về văn phòng, nhà xưởng, nhà ở…góp phần làm thị trường bất động sản thêm sôi động. Nhà nước tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng phát triển đa dạng các hình thức huy động vốn, quan trọng là vốn trung và dài hạn phục vụ cho thị trường bất động sản. Cơ chế tín dụng áp dụng rộng rãi đối với các thành phần kinh tế, quy định cụ thể điều kiện vay, mức vay, lãi suất, thẩm định, kiểm tra giám sát khoản vay,… theo quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó, cơ chế thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản để vay vốn cũng tuân thủ theo các quy định pháp luật, bất động sản dùng để thế chấp chủ yếu bao gồm quyền sử dụng đất, nhà cửa, công trình, tài sản khác gắn liền trên đất,… 1.2.4. Chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản Đặc biệt quan trọng trong chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản là: chính sách đền bù giải tỏa khi thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư; và chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Bên cạnh đó còn có các chính sách ưu đãi cho các dự án đầu tư trong và ngoài nước về xây dựng nhà ở, khu đô thị như miễn hoặc giảm thuế, tiền thuê đất, hỗ trợ tài chính xây dựng, thành lập các quỹ nhà ở, quỹ đất, quỹ tài chính bất động sản, quỹ tín thác bất động sản và quỹ chứng khoán bất động sản. - Chính sách đền bù giải toả thu hồi đất, hỗ trợ tái định cư: Thực hiện chính sách này làm phát huy nhiều tác động tích cực trong việc phân phối lại quỹ đất, thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước thu hồi đất - 19 - để sử dụng vào các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát triển kinh tế… thì sẽ bồi thường thiệt hại cho người dân bị thu hồi đất, hỗ trợ và bố trí tái định cư bằng các hình thức bồi thường nhà ở mới, giao đất ở mới, hoặc bồi thường tiền mặt để người dân tự lo cho ở mới. - Chính sách về nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở xã hội: Nhà nước ưu đãi về việc giao quỹ đất, ưu đãi về thuế và các khoản thu tài chính khác, cũng như hỗ trợ về vốn để khuyến khích các tổ chức kinh doanh xây nhà phục vụ người có thu nhập thấp, nhà xã hội. Bên cạnh đó, tạo điều kiện để các tổ chức tín dụng cho vay với lãi suất ưu đãi để người có thu nhập thấp có thể mua được nhà. Đông đảo người dân mua được nhà và sản phẩm nhà ở sẽ đa dạng hơn, ắt hẳn thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn. - Các chính sách tài chính khác hỗ trợ thị trường bất động sản: như các chính sách về các công cụ tài chính, thành lập quỹ đầu tư phát triển thị trường bất động sản, thành lập quỹ đất phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế xã hội, ….góp phần làm cho thị trường bất động sản hoạt động ổn định hơn, hàng hóa bất động sản đa dạng hơn, cung cầu hàng hóa bất động sản trên thị trường cân đối hơn. 1.3. Chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở một số nước trên thế giới 1.3.1. Chính sách thuế liên quan đến bất động sản ở Pháp Tại Pháp, thuế trong lĩnh vực đất đai luôn hướng tới việc tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và góp phần bình ổn cung cầu về đất đai trên thị trường. Các sắc thuế cơ bản bao gồm: - Thuế đất nông nghiệp: đây chính là thuế sử dụng đất nông nghiệp, tất cả các loại đất được xếp vào loại đất nông nghiệp đều phải nộp thuế dù đất nông nghiệp đó có canh tác hay không canh tác. Cơ sở tính thuế là diện tích, giá đất, và thuế suất. Giá đất được điều chỉnh năm năm một lần do cơ quan thuế và hội đồng xã bàn bạc quyết định. Việc quyết định về giá đất căn cứ theo thu nhập của từng hạng đất bên cạnh cung cầu đất trên thị trường để đảm bảo giá đất được ấn định theo sát giá thị trường, không làm thất thu ngân sách cũng như thiệt hại cho người sử dụng đất khi bị thu hồi hay trao đổi vì mục đích lợi ích xã hội. Việc xác - 20 - định hạng đất do cơ quan địa chính địa phương theo dõi kiểm tra và phân thành năm hạng dựa trên các tiêu chuẩn về độ phì nhiêu, độ ẩm, độ dốc, vị trí tiện lợi của đất. Mỗi hạng đất sẽ đựơc quy định mức thuế suất cụ thể theo nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất và diện tích đất nhưng không quá 20%. - Thuế đất ở và đất xây dựng: Mức thu của các loại thuế này do chính quyền địa phương quy định dựa theo khung thuế của Nhà nước, mức thu thuế này có thể điều chỉnh tăng giảm tùy theo nhu cầu chi tiêu của địa phương. Đất ở và đất xây dựng dùng cho mục đích công cộng sẽ được miễn thuế. - Thuế thu nhập đối với các khoản thu nhập không thường xuyên do mua bán bất động sản: Chính phủ áp dụng mức thuế suất riêng cho từng mức thu nhập ròng để điều tiết thu nhập từ kinh doanh bất động sản, góp phần giảm bớt nạn đầu cơ, thao túng giá trên thị trường. 1.3.2. Chính sách thuế liên quan bất động sản ở Thụy Điển Thụy Điển áp dụng hai sắc thuế cơ bản trong lĩnh vực đất đai: - Thuế bất động sản: Thuế này thu trên giá trị các loại nhà và đất do tư nhân sở hữu. Chủ sở hữu bất động sản phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan quản lý bất động sản theo định kỳ hàng năm, mỗi chủ sở hữu bất động sản có mã số lưu trữ riêng. Cơ quan quản lý nhà đất có nhiệm vụ quản lý tình trạng đất, phân loại đất, giá đất,…sau đó cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế. Bất động sản được phân thành các loại sau: nhà xây dựng, nhà ở, đất xây dựng, đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, các loại đất khác. Giá từng lọai đất căn cứ vào giá đất thị trường của hai năm trước và hiệu quả kinh tế do từng loại đất mang lại, giá đất được điều chỉnh sáu năm một lần. - Thuế tài sản: Đây là loại thuế đánh vào tổng giá trị tài sản gộp chung tất cả tài sản mà một hộ gia đình nắm giữ vừa bất động sản, vừa tiền tiết kiệm ngân hàng, các tài sản tài chính,… Nhà nước quy định mức tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK/năm sẽ phải nộp thuế. Thuế suất quy định theo cách lũy tiến từng phần với ba mức: 1,5% cho tổng giá trị tài sản từ 0,8 triệu SEK đến nhỏ hơn 1,3 triệu SEK, 2,6% cho tổng giá trị tài sản từ 1,3 triệu SEK đến dưới 3,6 triệu SEK, và 3% cho tổng giá trị tài sản từ 3,6 triệu SEK trở lên. - 21 - 1.3.3. Chính sách thuế và tín dụng liên quan đến bất động sản ở Mỹ Thị trường bất động sản ở Mỹ phát triển mạnh và hoàn thiện nên chính sách thuế cho thị trường này cũng rất thoáng và linh hoạt theo từng tiểu bang nhưng vẫn dựa trên nền tảng của Cục thuế Liên Bang. - Thuế chuyển nhượng bất động sản: Khi mua bán bất động sản, người mua lẫn người bán phải chịu một số chi phí liên quan và thuế chuyển nhượng. Người bán phải chịu chi phí và thuế khi sang nhượng quyền sở hữu (thông thường người mua nào cũng yêu cầu như vậy). Còn người mua nhà, từ đó trở đi, đóng thuế bất động sản dựa theo giá mua có thể cao gấp nhiều lần so với giá mua của người chủ cũ. Tại một số tiểu bang, hội đồng thành phố đã thông qua nghị quyết yêu cầu quốc hội tiểu bang làm luật để cho phép chính quyền thành phố quyền quyết định mức thuế chuyển nhượng bất động sản. Trong một số trường hợp, việc định mức thuế cao là để giúp cho những địa phương có ngân khoản xây nhà bán rẻ cho người nghèo, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo. Giá trị nhà càng cao, mức thuế càng cao. Cơ bản mức thuế chuyển nhượng vẫn là 10 xu cho mỗi $100 đô la cho những căn nhà trị giá dưới $600,000. Nhưng người dân phải đóng thuế chuyển nhượng bất động sản lên tới 20 xu cho mỗi $100 đô la nếu căn nhà bán với giá trên $600,000, và nó còn tăng lên tới 30 xu cho mỗi $100 nếu căn nhà bán với giá trên 1 triệu đô la. - Thuế bất động sản : Ở Mỹ, sở hữu nhà phải đóng thuế bất động sản cho địa phương, đó cũng là khoản tiền địa phương dùng để trang trải chi phí giáo dục, cảnh sát, cứu hoả... Tuy nhiên, tỷ lệ đóng thuế đối với từng địa phương không giống nhau. Ở California, thì thuế bất động sản là 1,25% trên trị giá của nhà đất và cung cấp đến 50% nguồn ngân sách tiểu bang. Ở tiểu bang Texas, thì tỷ lệ thuế bất động sản lên cao đến 2,5%, tùy từng vùng hay khu học chính. Tại nhiều khu vực, luật lệ địa phương cho phép chính quyền điều chỉnh mức thuế lên xuống - 22 - tùy trị giá bất động sản vào năm đó. Theo nguyên tắc, ngân sách địa phương không thể để thâm hụt như ngân sách liên bang nên chính quyền địa phương tìm nhiều cách để tăng thuế. Nhiều gia đình cho biết, họ đang sống ở gần trung tâm thành phố, giá nhà lên hay không thì chưa biết nhưng thuế bất động sản hàng năm cứ tăng nên buộc họ phải bán để dọn ra ngoại ô, nơi thuế còn thấp. Thuế bất động sản tăng cao đến mức người dân nhiều tiểu bang đòi thông qua luật hạn chế mức tăng hằng năm. Tuy vậy, nhưng nhiều địa phương muốn thu hút đầu tư kinh doanh nên đã thành lập các khu đặc biệt và giảm thuế bất động sản cho các khu này. Thông thường thì giới kinh doanh nộp thuế bất động sản cao hơn dân cư, chính việc làm này làm nhiều người Mỹ phản đối hệ thống thu thuế bất động sản. Thuế bất động sản là nguồn thu chính của ngân sách địa phương nên được tính toán rất kỹ. Hàng năm, các địa phương đều định giá lại nhà đất để áp thuế cho đúng giá thị trường. Việc định giá bất động sản do một hội đồng tư vấn mà các thành viên của hội đồng này được các văn phòng mua bán bất động sản cử đại diện tham gia hàng năm hoặc do các cơ quan tư vấn tư nhân nghiên cứu thị trường rồi cho ra giá. Khi đánh thuế, các địa phương tham khảo giá này để quyết định giá tính thuế. Thuế bất động sản nằm trong một hệ thống luật lệ mà người dân có thể khiếu nại. Nếu thấy bị áp đặt sắc thuế này quá đáng hay bất công, người dân có thể khiếu nại với chính quyền quận hạt địa phương. Nộp đơn xin chính phủ cho hoãn nộp thuế bất động sản nếu thấy số tiền phải đóng thuế là một gánh nặng không kham nổi trong khi lợi tức có giới hạn (nhất là những người đã nghỉ hưu và trông cậy hoàn toàn vào tiền an sinh xã hội để sống). Tại một số tiểu bang, có luật cho phép người chủ nhà hoãn đóng thuế bất động sản, một phần hay toàn bộ, cho tới khi chủ nhà qua đời hoặc bán nhà. Một số tiểu bang trả bớt tiền thuế bất động sản lại cho dân tùy theo tuổi tác và lợi tức. Tiểu bang California có luật giảm bớt một số tiền thuế cho dân đối với một phần trị giá của căn nhà, mặc dù số tiền này không lớn lắm. - Thuế thu nhập từ việc bán bất động sản: Quy định cơ bản như sau: Một cặp vợ chồng bán căn nhà cư ngụ chính có lãi, thì được hưởng $500,000 tiền lãi không - 23 - tính thuế thu nhập, trong khi người độc thân chỉ hưởng được một nửa, tức $250,000. Đó là mức ấn định. Tất cả số lãi từ việc bán nhà cao hơn mức quy định đều phải chịu thuế suất thông thường là 15%. Cá biệt, nếu lợi tức chịu thuế thấp, thì chỉ đóng thuế 5%. Tuy nhiên để được hưởng mức ưu đãi trên, người bán nhà phải sở hữu và sống trong ngôi nhà này ít nhất là hai năm ( hai năm này không bắt buộc là 24 tháng liên tục), trừ những trường họp bất khả kháng như bệnh tật, thay đổi nơi cư trú do thay đổi chỗ làm, … Ngoài thuế bất động sản, khi bán nhà có lãi, mà nhà ở chưa quá 2 năm, chủ nhà còn phải đóng thuế thu nhập từ khoản lãi (chừng 15%). Tiền hoa hồng cho giới địa ốc (vì mua bán nhà cửa ở Mỹ ít khi thực hiện trực tiếp) cũng khá cao, khoảng 6% trị giá căn nhà. - Chính sách tín dụng để đầu tư phát triển thị trường bất động sản ở Mỹ : Việc vay tiền để mua bất động sản ở Mỹ rất dễ dàng, chỉ cần người mua có thu nhập gia đình bằng ba lần số tiền phải trả hàng tháng cho ngân hàng và người mua có đủ tiền trả trước 20% giá trị bất động sản. Bên cạnh đó, điểm số tín nhiệm tín dụng cao sẽ đựơc ngân hàng chấp nhận mức vay cao mà không đòi bất kỳ điều kiện nào khác. Việc cầm cố thế chấp bất động sản đựơc làm rất đơn giản tại văn phòng quận hạt mà không cần phải qua chính quyền thành phố. Các công cụ tài chính đa dạng giúp nhiều bộ phận dân cư với nhiều mức thu nhập khác nhau có thể tham gia vào thị trường bất động sản, cũng như thành lập các quỹ hỗ trợ các nhà đầu tư bất động sản. 1.3.4. Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Qua nghiên cứu chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản ở các nước trên, đặc biệt là chính sách thuế liên quan bất động sản có thể rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam như sau: - Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống thuế liên quan đến bất động sản là vô cùng quan trọng và cần thiết nhằm tạo lập một hành hành lang pháp lý ổn định và đầy đủ góp phần làm cho thị trường bất động sản vận hành tốt hơn. - Để đảm bảo sự công bằng, hạn chế tiêu cực gây thất thoát thuế, tăng cường tính minh bạch thị trường thì việc định giá tính thuế phải theo sát giá thị trường. - 24 - - Mức thuế suất cho thuế bất động sản phải phù hợp giá trị kinh tế mà bất động sản có thể mang lại và có sự điều chỉnh hợp lý theo sự phát triển của nền kinh tế địa phương. - Đánh thuế tài sản theo dạng lũy tiến là cần thiết nhằm đảm bảo sự công bằng, rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa các đối tượng nắm giữ tài sản, chuyển dịch tài sản, hạn chế đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả. - Xây dựng nhiều chính sách tài chính hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản. Kết luận chương 1: Những cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản được trình bày sơ lược trên đây là những kiến thức cơ bản về sự vận hành của thị trường bất động sản một cách chung nhất, về các chính sách tài chính chủ yếu mà Nhà nước dùng để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản sao cho phát triển phù hợp với định hướng phát triển chung của nền kinh tế. Phần này cũng đề cập đến một số chính sách tài chính cơ bản, đặc biệt là chính sách thuế, để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản hiện hành của một số nước trên thế giới. Từ đó, rút ra bài học kinh nghiệm về chính sách tài chính áp dụng cho thị trường bất động sản ở Việt Nam. Việc nghiên cứu cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản giúp đi sâu vào phân tích thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua thuận lợi và dễ dàng hơn. - 25 - Chương 2 THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA 2.1. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Cùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng có những buớc thăng trầm theo từng chủ trương của Nhà nước về sự nghiệp đổi mới đất nước. 2.1.1. Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam - Giai đoạn trước 1993: Giai đoạn trước khi Luật đất đai ra đời. Trước thời kỳ thực hiện đổi mới, trước năm 1986, với nền kinh tế tập trung bao cấp, ruộng đất phải góp chung vào hợp tác xã nông nghiệp theo chế độ sở hữu tập thể. Lúc này ở các vùng nông thôn hầu như không có bất kỳ giao dịch nào về đất đai bởi vì tất cả nhu cầu về đất đai được thực hiện qua cơ chế “xin – cho” trong các hợp tác xã, còn ở thành thị các giao dịch mua bán nhà đất vẫn hình thành nhưng chỉ là giao dịch giấy tay có nhân chứng. Thị trường bất động sản trong giai đoạn này rất mờ nhạt và chỉ là thị trường “ngầm” về mua bán nhà ở cũng như mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước phân cho cán bộ công chức. Bước sang thời kỳ đổi mới, giai đoạn 1986 - 1992, quá trình nhận thức của Nhà nước và xã hội về đất đai và bất động sản trong tiến trình đổi mới còn nhiều hạn chế, mới chỉ đổi mới được chế độ sử dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất đã hình thành, gắn với việc Nhà nước giao và cho thuê đất, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong việc xóa bỏ bao cấp của Nhà nước về nhà và đất đai. Nền kinh tế nước ta bắt đầu “lăn bánh” trên đà phát triển, sức ép về đất đai cho sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình công cộng, nhu cầu nhà ở…tăng lên, làm cho hoạt động mua bán, trao đổi, thuê và cho thuê quyền sử dụng bất động sản ngày càng sôi động hơn. Tuy vậy, Nhà nước vẫn không thừa nhận sự lưu thông của đất đai, nên thị trường bất - 26 - động sản lúc này vẫn mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. - Giai đoạn 1993 – 2003: Giai đoạn thi hành Hiến Pháp đổi mới 1992 Trong vài năm đầu của giai đoạn này, trọng tâm đổi mới chính sách đất đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào xây dựng nền sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở. Năm 1993, Luật đất đai được ban hành trong đó thừa nhận đất đai là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định, lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với năm quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất được giao đó và xác định đất có giá do Nhà nước quy định. Những quyền này cũng được áp dụng nhưng có hạn chế đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử dụng đất hay thuê đất. Khi quyền đối với việc sử dụng đất được Nhà nước thừa nhận, điều này góp phần đa dạng hàng hóa trên thị trường bất động sản, mở rộng thị trường bất động sản một cách chính thức, và ngày càng sôi động hơn. Tuy nhiên trong giai đoạn này, thị trường bất động sản nước ta vận hành trong cơ chế tài chính hai giá đất, giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng 20% – 40% giá đất trên thị trường, giá đất phi nông nghiệp tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng mười năm. Thị trường bất động sản lúc này rất nhỏ bé, trong vòng năm năm từ năm 1993 – 1998, ngân sách Nhà nước chỉ thu được 7.291 tỷ đồng, bình quân mỗi năm thu 1.500 tỷ, nguồn thu này chủ yếu từ các hoạt động giao dịch chính thức về đầu tư và phân phối bất động sản do Nhà nước chi phối. Trong khi đó, nhu cầu về bất động sản của khu vực tư nhân tăng trưởng mạnh mẽ, hoạt động đầu tư và phân phối bất động sản của khu vực tư nhân bùng phát theo một kênh khác, hay còn gọi là thị trường phi chính thức, không theo quy định pháp luật hiện hành. Cơ chế “xin-cho” về đất vẫn là phổ biến, từ đó các hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất, và tiết kiệm dân cư được cất trữ chủ yếu vào bất động sản là hiện tượng rộng khắp. Tạo nên nhưng “cơn sốt” giá giả tạo chưa từng thấy trong lịch sử, kéo dài vào những năm 1994 – 1996, giá nhà đất bị đẩy lên cao gấp nhiều so với giá trị thật của nó. Trong điều kiện lúc đó, Nhà nước hầu như không có biện pháp - 27 - hữu hiệu nào để chấn chỉnh lại thị trường bất động sản, vì đất nước mới bước sang thời kỳ chuyển đổi nền kinh tế nên các công cụ để Nhà nước can thiệp vào thị trường còn khá đơn điệu và không có tác dụng lớn. Năm 1997-1998, thời kỳ khủng hoảng kinh tế Châu Á, tuy nền kinh tế Việt Nam không bị ảnh hưởng nặng nề, nhưng thị trường bất động sản lúc này có dấu hiệu chậm lại, sau đó lại tiếp tục nóng dần lên 1999 và nhộn nhịp trở lại vào cuối năm 2000, nhiều trung tâm địa ốc và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ra đời, phòng trào sang nhượng đất trái phép, đầu cơ trục lợi,… bùng phát đến nổi chính quyền địa phương không kiểm soát nổi, thị trường bất động sản lại tiếp tục “sốt” vào năm 2001-2003. Ở giai đoạn này, thị trường phi chính thức vẫn tồn tại với quy mô lớn, phát triển tự phát để thỏa mãn nhu cầu của người dân. Do vậy, khi có điều kiện thì các “cơn sốt” bất động sản sẽ tái phát và diễn ra theo chu kỳ, kéo theo các nguy cơ tiềm ẩn cho toàn bộ nền kinh tế, phá vỡ quy hoạch kiến trúc đô thị, ảnh hưởng đời sống văn hóa và xã hội. Nguyên nhân thị trường bất động sản chính thức không phát triển được là: Thứ nhất, pháp luật đất đai trong thời kỳ này chỉ dừng lại ở các nguyên tắc chung, nhiều vấn đề về bất động sản chưa được cụ thể hóa, chưa tạo được hành lang pháp lý đủ sức vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước. Thứ hai, hệ thống tổ chức sử dụng đất đai bất cập, vừa tồn tại các vấn đề nhà đất do lịch sử để lại, vừa phát sinh các vấn đề mới từ Luật đất đai 1993, cộng với sự chồng chéo chức năng, nhiệm vụ, thiếu đồng bộ và thống nhất giữa các bộ ngành quản lý về bất động sản. Đội ngũ cán bộ không đủ cả lượng và chất nên gây ra sự quá tải và nhiều sai phạm trong quản lý. Thứ ba, các thông tin cơ bản về điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, quy họach sử dụng đất,… chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý. - Giai đoạn 2004 - 2006: Giai đoạn “đóng băng” Đến năm 2004, Luật đất đai mới năm 2003 thay thế Luật đất đai cũ 1993 có hiệu lực thi hành, cơ chế ‘‘xin – cho” về đất hầu như đã bị xóa bỏ, giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm, hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm - 28 - nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và cất trữ tiền tiết kiệm trong bất động sản cũng giảm mạnh. Cơn sốt giá đất 2001- 2003 bắt đầu lắng dịu, thị trường bất động sản trong thời kỳ này có xu hướng phát triển không lành mạnh. Sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu trong giao dịch bất động sản đang diễn ra. Cung có chiều hướng suy giảm do ít nhà đầu tư mới sẵn sàng và các nhà đầu tư cũ đang gặp khó khăn nhất định. Một số loại bất động sản khó có thể tham gia vào thị trường; nhất là bất động sản của các dự án đang hình thành. Cầu vẫn ở mức cao, nhưng cầu có khả năng thanh toán vẫn ở mức thấp. Theo số liệu thống kê không chính thức, so với thời điểm cuối năm 2002, đến cuối năm 2003 giao dịch bất động sản thành công giảm từ 25 – 30%; cuối năm 2004 giảm từ 55 – 60% và đến cuối năm 2005 đã giảm đến hơn 80%. Thị trường không giao dịch cũng khiến cho các địa phương vốn trông cậy nhiều vào nguồn thu đất đai bị giảm đáng kể. Hàng hóa của thị trường bất động sản trong giai đoạn này có thể khái quát là: Loại bất động sản nhỏ lẻ ngày càng trở lên khan hiếm do khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây không còn tồn tại vì quy định mới cấm phân lô bán nền; loại bất động sản có giá trị cao khó giao dịch; khu vực nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút ngoại trừ loại hình cao ốc văn phòng, nhà ở chung cư cao tầng có chất lượng tốt và vị trí địa lý thuận lợi,…Quá nhiều nhà đầu tư và các dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay từ các ngân hàng thương mại bị ngưng lại. Hàng hóa nhà ở bị ứ đọng, nhưng giá của bất động sản vẫn đang ở mức cao và chưa có dấu hiệu giảm nhiều. Một số bất động sản đang giao dịch thành công và giá thường thấp hơn mặt bằng chung, nhưng chủ yếu do mong muốn của nhà đầu tư muốn nhanh thu hồi vốn hơn là do sự giảm giá. Hiện tượng trên của thị trường bất động sản gọi là hiện tượng “đóng băng”. Hiện tượng “đóng băng” của thị trường bất động sản có nguy cơ tiềm ẩn hậu quả vô cùng lớn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nguy cơ bị phá sản; hệ thống ngân hàng thương mại cũng sẽ gặp khó khăn lớn. Gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên cả nước bị tê liệt mà chủ yếu là ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Kéo theo đó là hàng loạt các hoạt động dịch vụ về môi giới, xây dựng cũng như đời sống của hàng chục vạn người bị ảnh hưởng. Khả năng - 29 - dẫn đến khủng hoảng của thị trường bất động sản như đã từng xảy ra ở nhiều nước trên thế giới là dự báo của nhiều chuyên gia vào thời điểm đó. Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn hoạt động mạnh. Theo số liệu của báo chí, từ 70% đến 80% các vụ chuyển nhượng đất tại Việt Nam đều được tiến hành là giao dịch ngầm, nói cách khác là người dân tự giao dịch với nhau mà không thông qua Nhà nước. Thực ra người dân vẫn biết việc giao dịch ngầm là bất hợp pháp vì pháp luật chỉ cho phép cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất mới có quyền chuyển nhượng. Song do thủ tục liên quan nhà đất phức tạp, mất nhiều thời gian khiến người dân cảm thấy ngại khi muốn đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Khi nhà đất không có giấy tờ hợp lệ thì người dân không thể giao dịch thông qua Nhà nước. Bên cạnh đó, việc đóng phí sử dụng đất cao để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho nhiều người nghèo không có điều kiện xin cấp giấy. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm phát triển. Từ những bất hợp lý vừa nêu đã đẩy giá đất lên cao. Sự tăng giá này là do chi phối của giới đầu cơ chứ không phải giá tăng do quy luật cung cầu. Do đó, khi các chính sách mới về đất đai ra đời đã có một số tác động tích cực, hạn chế phần nào những bất cập nêu trên, đồng thời làm ổn định thị trường bất động sản. Luật Nhà ở vừa được Quốc hội thông qua và có hiệu lực 01/01/2006 cũng nhằm mục đích làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản nói chung, đặc biệt là tạo điều kiện cho mọi người có thể tiếp cận với nhà ở. Để cho thị trường bất động sản phát triển ổn định thì ngoài sự ra đời của Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua thì cần có một số bộ luật khác như Luật kinh doanh bất động sản để điều tiết thị trường và từ đó Nhà nước mới có ngân sách để lo nhà ở cho dân. Mặc dù Luật Nhà ở đã có một số quy định mới tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, chẳng hạn như quy định về người định cư ở nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam, nhưng nhìn chung, những vấn đề mà các doanh nghiệp quan tâm vẫn chưa được đề cập nhiều. Và Luật kinh doanh bất động sản lúc này vẫn chưa có hiệu lực. Có nhiều cách lý giải nguyên nhân của tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản trong giai đoạn này. Chủ yếu bao gồm: - 30 - Các yếu tố tác động đến cung của thị trường bất động sản: + Chính sách đất đai: một số quy định của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do chưa có hướng dẫn cụ thể, kịp thời làm cho nhiều địa phương lúng túng khi thực hiện hoặc triển khai nhưng kém hiệu quả. Song song đó, Luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều bất cập như: vẫn còn sự khác biệt giữa nhà đầu tư ngoài nước và trong nước khi nộp tiền sử dụng đất; công tác lập quy hoạch kinh tế xã hội, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng ở nhiều địa phương triển khai chậm, chồng chéo, không rõ ràng. Việc thực hiện các quy định của Nghị định 181 về việc hướng dẫn Luật đất đai năm 2003 đã gây ra tác động ngược chiều, thuận lợi cho các doanh nghiệp có điều kiện về vốn và có sẵn đất, nhưng khó khăn cho các doanh nghiệp ít vốn và chưa tiếp cận được với đất. + Chính sách đầu tư: do chất lượng các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và việc xem xét hiệu quả của dự án này không được thực hiện tốt nên xuất hiện tình trạng các địa phương đã đầu tư tràn lan. Nhiều khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản ra đời dẫn đến thừa cung giả tạo. Việc đầu tư bất động sản mất cân đối về chủng loại; thừa bất động sản có giá trị cao, nhưng lại thiếu bất động sản có giá trị thấp (sản phẩm cho cầu có khả năng thanh toán không cao). Hơn nữa, do chính sách phát triển bất động sản phụ thuộc vào quyết định của thị trường nên thiếu loại bất động sản mà thị trường không muốn đầu tư (như nhà ở cho người có thu nhập thấp, người nghèo). + Chính sách tài chính: Cơ chế nộp tiền sử dụng đất trước khi giao đất hay cho thuê đất chưa hợp lý tạo những khó khăn tài chính cho các nhà đầu tư. + Chính sách tín dụng: Lãi suất ngân hàng thương mại đối với đầu tư kinh doanh bất động sản cao là một hạn chế lớn đối với việc huy động vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, thời hạn cho vay 7 – 10 năm đối với các dự án và giao dịch bất động sản không đáp ứng được khả năng thanh toán của các nhà đầu tư; đặc biệt là nhà đầu tư tư nhân. Hạn mức tín dụng cho vay về - 31 - bất động sản của các ngân hàng bị hạn chế cũng làm giảm khả năng tài chính của các nhà đầu tư. + Các yếu tố khác: Việc tăng chi phí tiền lương, tăng chi phí vật tư, vật liệu xây dựng và khung giá đất theo quy định mới cao hơn khung giá cũ đã làm tăng chi phí trong quá trình đầu tư bất động sản . Các yếu tố tác động đến cầu của thị trường bất động sản: + Tác động của chính sách về nhà đất: tâm lý e ngại các quy định mới về thủ tục pháp lý, về trách nhiệm tài chính trong giao dịch bất động sản đã làm giảm cầu trong thời gian qua. Việc quy định một khung giá đất phục vụ cho nhiều mục tiêu khác nhau (tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, tính lệ phí trước bạ…) là không phù hợp. Hiện tượng đã xảy ra tại một số địa phương là người dân không đến chính quyền để nhận sổ đỏ do không có khả năng nộp lệ phí trước bạ xác định theo khung giá đất quy định từ 01/01/2006. + Giá và chủng loại hàng hóa bất động sản: cơn sốt về nhà đất trên thị trường trước khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực đã đẩy giá bất động sản ở mức cao bất hợp lý, không phản ánh đúng giá trị thực của nó. Nhiều nhà đầu tư đã phải bỏ ra những chi phí đáng kể trong quá trình đầu tư bất động sản nên khó có khả năng tự hạ giá bất động sản. Nạn đầu cơ bất động sản đã làm sai lệnh các dự báo cung cầu thị trường bất động sản. Một số loại bất động sản có giá trị cao đã có xu thế được ưu tiên đầu tư, trong khi loại bất động sản có giá trị thấp ít được quan tâm. + Vai trò của Nhà nước: do Nhà nước không trực tiếp tạo những loại bất động sản mà thị trường không muốn đầu tư nên đã ảnh hưởng đến cầu của thị trường bất động sản. - Quý 1-2007: Bắt đầu một thời kỳ khởi phát mới Vào những tháng cuối năm 2006, đặc biệt là các sự kiện: Việt Nam tổ chức thành công hội nghị diễn đàn hợp tác kinh tế Châu Á – Thái Bình Dương (APEC), Việt Nam là thành viên của tổ chức thương mại thế giới (WTO) vào 7/11/2006, và - 32 - nhận được quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn với Mỹ đã làm nền kinh tế Việt Nam có những chuyển biến rõ rệt: Vốn đầu tư nước ngoài ào ạt đổ vào Việt Nam, thị trường vốn sôi động hẳn lên, kích thích thị trường bất động sản cả trung lẫn dài hạn. Điều quan trọng là Việt Nam gia nhập WTO sẽ gia tăng mức độ cạnh tranh, tính minh bạch trong pháp lý cũng được cải thiện, các rào cản pháp lý được dỡ bỏ nhằm phù hợp với xu thế hội nhập sẽ giúp các nhà đầu tư mạnh dạn đổ vốn vào Việt Nam. Ngoài ra, việc có nhiều ngân hàng nước ngoài đổ bộ vào nước ta cùng giải pháp tài chính rộng mở sẽ là kênh quan trọng để làm sôi động thị trường bất động sản. Khi có sự tham gia của các ngân hàng nước ngoài có tiềm lực về tài chính thì thị trường bất động sản sẽ có nhiều hy vọng hơn để giải quyết bài toán nhà ở khi thời gian trả góp dài hạn tăng lên sẽ tiếp sức cho người có nhu cầu mua nhà trong khi thu nhập còn hạn chế. Song song sự tác động của các sự kiện nổi bật đó là những nỗ lực của nhà nước vực dậy thị trường bất động sản thoát khỏi tình trạng “đóng băng”, chính sách liên quan bất động sản được điều chỉnh dần đi vào ổn định, Luật kinh doanh bất động sản cũng có hiệu lực từ 01/01/2007, mặt bằng giá cả đã tăng, vật liệu xây dựng, vàng, dầu hỏa và cả tốc độ GDP đều tăng cùng với những tác động tích cực của các nhà đầu tư trong việc đẩy nhanh tiến độ làm hạ tầng cho các dự án. Bên cạnh đó, sau gần hai năm chờ đợi tình hình thay đổi thị trường nhà đất, thì những người thực sự có nhu cầu sẽ phải tiến hành mua cho mình nơi chốn an cư. Nhìn chung, thị trường bất động sản ở nhiều thành phố lớn đã có dấu hiệu sôi động trở lại sau thời gian dài bị “đóng băng”. Thị trường bất động sản đã bắt đầu một thời kỳ khởi phát mới. Tuy nhiên, trong thời gian trước mắt, dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản (cả trong và ngoài nước) đi nhiều vào lĩnh vực khách sạn, nhà nghỉ, chung cư cao cấp. Và trên thực tế, đã xuất hiện cuộc chạy đua nước rút trong thi công các dự án cao ốc căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại của những dự án có vốn đầu tư quy mô lớn nhằm mục đích đón đầu cơ hội trước khi thừa nguồn cung, giá giảm mạnh. - 33 - Xu hướng đầu tư liên quan bất động sản phổ biến trong những tháng đầu năm 2007 là kết hợp giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Các nhà đầu tư châu Á đến từ Hàn Quốc, Hong Kong, Singapore cùng nhiều quỹ nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam, thông qua việc mua lại dự án đang hoạt động, thay vì bắt đầu từ khâu thuê đất như trước kia... Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản tính đến thời điểm đầu năm 2007, chiếm 18,3% tổng lượng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Việt Nam đã có trên 6.500 dự án đầu tư từ 74 quốc gia, vùng lãnh thổ đang hoạt động, với tổng vốn đầu tư đăng ký trên 55 tỉ USD. Bên cạnh những tập đoàn lớn đầu tư vào các khách sạn, chung cư cao cấp, thì các doanh nghiệp trong nước tiến hành đầu tư các chung cư cho người có thu nhập thấp, mở rộng chủng loại hàng hóa bất động sản cho thị trường, đây cũng là một trong những cách giải bài toán nhà ở cho đại đa số người dân Việt Nam. Giá bất động sản vẫn còn khá cao. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giá nhà chung cư tại các khu mới xây dựng vẫn dao động 5- 7 triệu đồng mét vuông (nghĩa là phải có từ 500 triệu đến hơn 1 tỉ đồng mới có thể mua được một căn hộ). Tương tự, giá đất vẫn dao động ở mức 2-10 cây vàng/m2 (muốn có được mảnh đất khoảng 40- 70m2, người dân ít nhất phải có trong tay từ 600 triệu - 2 tỉ đồng). Ở các đô thị khác, giá bất động sản cũng khá cao. Đối với thị trường thuê và cho thuê bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù giá cho thuê văn phòng cao cấp hạng A theo tháng tại Thành phố Hồ Chí Minh là 28 USD/m , cao hơn 10 USD/m so với một số nước trong khu vực, nhưng tỷ lệ cho thuê hiện đạt trên 95%. Tốc độ tăng trưởng của dòng chảy vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào vùng kinh tế trọng điểm và việc mở rộng hoạt động của các tập đoàn đa quốc gia, văn phòng đại diện mới thành lập của các công ty nước ngoài cũng như nhu cầu của các công ty trong nước... là những nhân tố chính khiến thị trường thuê và cho thuê bất động sản liên tục lên cơn sốt. Đặc biệt là cơn sốt thuê và cho thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại. Sự có m 2 2 ặt của các tập đoàn kinh doanh bán lẻ quốc tế ở Việt Nam như Metro, Parkson, Central Group... đã đánh dấu sự phát triển - 34 - của thị trường này. Sự phát triển mạnh của những cửa hàng chuyên bán lẻ các sản phẩm của các thương hiệu nổi tiếng thế giới như Guess, Levis, CK, Mont Blanc... đang có mặt tại Việt Nam là viễn cảnh tươi sáng của thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh thương mại trong thời gian tới. 2.1.2. Đánh giá chung về thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua - Hoạt động thị trường còn mang tính tự phát là chủ yếu. Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển chưa ổn định, giá bất động sản tăng liên tục, thị trường “nóng”, “lạnh” không lường trước được. Mặc dù Nhà nước đã có nhiều nỗ lực để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhưng các chính sách về bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn, chưa thật sự hữu hiệu. - Thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh. Do còn nhiều diện tích đất đai chưa có đủ điều kiện pháp lý; thủ tục đăng ký nhà đất phức tạp, tốn kém và chậm chạp; quy định pháp luật về đất đai còn nhiều vướng mắc; chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan liên quan đất đai,… nên kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức. - Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số lượng, chất lượng và chủng loại. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn chập chạm nên đến nay số lượng hàng hóa có điều kiện pháp lý còn hạn chế. Nhu cầu về nhà ở nhiều, giá cả đất đai liên tục tăng nhanh nên nhà xây dựng để bán có chất lượng cao chiếm tỷ lệ rất thấp, hàng loạt công trình nhà chung cư không đạt chất lượng. - Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa thật sự mang tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế. Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước luôn được ưu đãi về việc giao đất, tiền thuê đất, vay vốn,…hơn các doanh nghiệp khác trên thị trường bất động sản. Hoạt động cho thuê đất cũng có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó dẫn đến sự thiếu bình đẳng giữa các doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, không mang lại hiệu quả cũng như phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế. - 35 - - Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn yếu kém. Việc đầu cơ nắm giữ đất đai vẫn còn phổ biến, giá cả bất động sản tăng đột biến chưa kiểm soát nổi, thị trường “ngầm” phát triển mạnh trong thời gian qua cho thấy hoạt động quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước chưa đạt hiệu quả. 2.2. Thực trạng chính sách tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian qua 2.2.1. Chính sách thuế, phí, lệ phí 2.2.1.1. Thuế sử dụng đất nông nghiệp Sắc thuế đầu tiên trong lĩnh vực đất đai và trong sản xuất nông nghiệp là Pháp lệnh thuế nông nghiệp được ban hành 1951, thực chất đây là thuế hoa lợi ruộng đất, và áp dụng thuế suất lũy tiến toàn phần. Đến 1983, Pháp lệnh thuế nông nghiệp mới ra đời, đó là sắc thuế kết hợp của thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế hoa lợi ruộng đất. Đến 1993, Pháp lệnh thuế sử dụng đất nông nghiệp được ban hành để thay thế Pháp lệnh 1983. Pháp lệnh thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 là sắc thuế chỉ thu thuế đối tượng sử dụng đất nông nghiệp, sắc thuế này nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng đất nông nghiệp. Căn cứ tính thuế là: diện tích, hạng đất, thuế suất. Trong đó: - Diện tích tính thuế dựa vào sổ địa chính hoặc tờ khai của hộ sử dụng đất. - Hạng đất được căn cứ vào các yếu tố sau: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều kiện thuận lợi về tưới tiêu. Hạng đất được quy định ổn định trong 10 năm. Dựa vào khả năng sinh lợi từ cao đến thấp mà phân thành 5 hạng đối với đất trồng cây lâu năm, 6 hạng đối với đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trồng thủy hải sản. - Thuế suất được quy định hàng năm bằng số kilogam thóc trên một đơn vị diện tích canh tác (hecta) của từng hạng đất. Tuy thuế suất được quy định bằng số thóc nhưng quy ra tiền để thu thuế, giá thóc để quy ra tiền thuế là giá thị trường của từng địa phương theo vụ mùa thu thuế. Có thể thấy thuế sử dụng đất nông nghiệp trong thời gian qua là một nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước, góp phần không nhỏ trong công cuộc xây dựng - 36 - đất nước, đặc biệt là trong thời kỳ đầu của quá trình đổi mới. Nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp góp phần trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng, ổn định và phát triển thị trường bất động sản khu vực nông thôn. Nhưng nhìn chung, tỷ trọng thuế sử dụng đất nông nghiệp trong tổng thu ngân sách nhà nước là thấp và tổng mức thu có xu hướng ngày càng giảm vì các nguyên nhân sau: thứ nhất là do diện tích sử dụng thuế nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp do tiến trình công nghiệp hóa đất nước, thứ hai là do thực hiện Nghị quyết 15/2003/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 17/06/2003 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đến 2010. Bảng 2.1: Tình hình thu thuế sử dụng đất nông nghiệp Năm Thuế sử dụng đất nông nghiệp (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2000 1.776 1,96 2001 814 0,78 2002 772 0,62 2003 151 0,10 2004 130 0,065 2005 132 0,06 2006 102 0,04 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Với quy định mọi cá nhân được giao đất có sử dụng hoặc không sử dụng đều phải nộp thuế, nên bắt buộc mọi người nắm giữ đất đều phải tăng cường đầu tư thâm canh tăng năng suất sản xuất nông nghiệp làm tăng thu nhập và hoàn thành nghĩa vụ thuế. Nếu không sử dụng hoặc sử dụng đất không hiệu quả bắt buộc sẽ phải chuyển giao lại cho người khác bằng cách cho thuê đất hoặc chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, việc áp dụng thuế sử dụng đất nông nghiệp giúp Nhà nước quản lý được quỹ đất nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu cây trồng, góp phần thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả, làm gia tăng hàng hóa bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn có nhiều nhược điểm: - Chi phí để nuôi bộ máy thực hiện thu thuế sử dụng đất nông nghiệp chiếm con số lớn trong tổng nguồn thu thuế này. - 37 - - Thu nhập của đa số nông dân rất thấp, bên cạnh đó người nông dân còn phải chịu nhiều sắc thuế khác nữa. - Những bất hợp lý và không công bằng khi tính thuế suất bằng thóc, nhưng quy ra tiền để thu thuế: Do nước ta trước đây là nước với nền kinh tế mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu, việc thu thuế theo giá thóc là hợp lý. Song với trình độ phát triển kinh tế ngày nay, tốc độ công nghiệp hóa - hiện đại hóa ngày càng nhanh, các quan hệ tiền tệ phát triển mạnh thì tính thuế theo giá thóc không còn phù hợp nữa. Giá thóc ngày càng có xu hướng giảm do áp dụng khoa học kỹ thuật hiện đại, đẩy năng suất thu hoạch thóc ngày càng tăng, làm cho tổng thu thuế sử dụng đất nông nghiệp không còn là nguồn thu đáng kể để đóng góp vào việc phát triển cơ sở hạ tầng nông thôn. Bên cạnh đó, giá thóc tính thuế không đồng nhất giữa các địa phương tạo ra sự không công bằng trong nghĩa vụ nộp thuế của người dân. Mức thuế suất bằng số thóc dựa trên hoa lợi của đất và có sự phân biệt giữa cây trồng hàng năm và cây lâu năm không khuyến khích nông dân cải tạo đất, tăng năng suất và chuyển đổi cơ cấu cây trồng, từ đó kìm hãm sự phát triển nông nghiệp, đời sống nông thôn gặp nhiều khó khăn hơn. Trong khi đó, giá đất có xu hướng ngày càng tăng dẫn đến việc nông dân không muốn nắm giữ đất để sản xuất nông nghiệp nữa, làn sóng di cư vào đô thị tăng nhanh, làm cho thị trường đất đai ở cả khu vực nông thôn và thành thị đều bị ảnh hưởng lớn. - Về việc xác định hạng đất để áp thuế suất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp cho hợp lý và công bằng, trên thực tế cũng khó có thể thực hiện được điều này vì việc xác định hạng đất dựa vào các yếu tố: chất đất, vị trí, địa hình, khí hậu, điều kiện thuận lợi về tưới tiêu, nhưng hầu hết các địa phương đều không theo các yếu tố này để xác định hạng đất mà chủ yếu dựa vào năng suất bình quân của năm trước đó. Do vậy, việc xác định hạng đất thường thiếu khách quan, dễ phát sinh những tiêu cực, nảy sinh nhiều trường hợp cùng một diện tích đất nhưng được xếp là hạng đất thấp để đóng thuế sử dụng đất nông nghiệp thấp nhưng khi bị thu hồi lại được xếp hạng đất cao để nhận đền bù cao. - 38 - 2.2.1.2. Thuế nhà, đất Để tăng cường quản lý Nhà nước đối với việc xây dựng và sử dụng nhà ở, khuyến khích cá nhân, tổ chức sử dụng đất có hiệu quả, phù hợp với Luật đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thực hiện công bằng xã hội, năm 1991, Pháp lệnh thuế nhà, đất ra đời. Năm 1992, Pháp lệnh thuế nhà, đất mới ra đời thay thế Pháp lệnh 1991, và đến 1994 Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua pháp lệnh sửa đổi, bổ sung thêm cho Pháp lệnh 1992 nhằm làm cho Pháp lệnh thuế nhà, đất phù hợp với tình hình thực tế, điều chỉnh mức thuế so với thuế sử dụng đất nông nghiệp. Đối tượng nộp thuế nhà, đất là các tổ chức và cá nhân sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình phục vụ sản xuất kinh doanh, dịch vụ. Hiện nay nước ta chưa thu thuế nhà mà mới chỉ thu thuế đất. Căn cứ tính thuế: diện tích, hạng đất, mức thuế. Trong đó: - Diện tích là toàn bộ diện tích đất đang được sử dụng bao gồm diện tích mặt đất xây nhà ở, xây công trình, diện tích đường đi lại, diện tích sân, diện tích bao quanh công trình,… - Hạng đất được phân theo đất đô thị, hay đất nông thôn. Hạng đất đô thị lại được phân thành 5 cấp ( từ đô thị loại 1 đến đô thi loại 5) dựa vào vị trí địa lý, sự tiện lợi,… Hạng đất nông thôn được phân theo hạng đất nông nghiệp. - Mức thuế được xác định từng vùng: Đô thị loại 1 bằng 9 đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất vùng; đô thị loại 2 bằng 8 đến 30 lần; đô thị loại 3 bằng 7 đến 26 lần; đô thị loại 4 bằng 5 đến 19 lần; đô thị loại 5 bằng 5 đến 13 lần. Đối với đất vùng ven đô thị, trục giao thông chính, tùy thuộc độ tiếp giáp với loại đô thị mà mức thuế bằng từ 1,5 đến 2,5 lần. Đối với vùng nông thôn mức thuế bằng 1 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp bình quân trong xã. Mặc dù không phải là đất nông nghiệp nhưng thuế nhà đất vẫn tính trên cơ sở thuế sử dụng đất nông nghiệp, nên vừa phức tạp vừa không có căn cứ xác đáng. Kinh tế đất nước ngày càng phát triển nhưng tốc độ phát triển không đồng đều giữa các khu vực, đặc biệt là giữa khu vực đô thị với khu vực nông thôn, khi quy định mức thuế của thuế nhà đất bằng 1 đến 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp - 39 - tùy khu vực là không hợp lý vì đất ở nhiều khu vực thành thị có thể tạo ra lợi nhuận lớn gấp nhiều lần so với lợi nhuận thu từ đất nông nghiệp. Thực tế mức thuế này là khá thấp so với thu nhập ở khu vực thành thị nên nhiều người có thu nhập cao sẵn sàng tích trữ vào đất đai để đầu cơ, làm mất cân đối cung cầu bất động sản trên thị trường. Mức thuế lại có sự chênh lệch rất lớn ở các vùng giáp ranh giữa khu vực thành thị và nông thôn, chỉ trên một trục đường nhưng bên này là thị trấn thuế cao hơn gấp nhiều lần bên kia thuộc nông thôn mặc dù mọi điều kiện sinh hoạt, kinh doanh có thể xem là tương đương nhau. Cách xác định mức thuế này vừa thiếu chính xác, vừa không công bằng, vừa làm thất thu thuế. Do đó, hiện tại thuế nhà đất chưa thật sự là công cụ chống đầu cơ đất đai, ổn định thị trường bất động sản. Do thuế nhà, đất dựa trên cở sở thuế sử dụng đất nông nghiệp nên thuế suất vẫn tính bằng thóc, quy thuế ra tiền theo giá thóc thị trường. Vì vậy, những hạn chế về việc tính thuế theo giá thóc như khi tính thuế sử dụng đất nông nghiệp là không tránh khỏi. Hơn nữa, việc bất hợp lý còn ở chỗ tồn tại hai giá thóc khác nhau, một là giá cuối vụ mùa năm trước để thu thuế nhà đất và một là giá thóc điều chỉnh trong năm để thu thuế sử dụng đất nông nghiệp. Bảng 2.2: Tình hình thu thuế nhà đất Năm Thuế nhà đất (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2000 366 0,40 2001 328 0,32 2002 336 0,27 2003 359 0,20 2004 438 0,022 2005 515 0,024 2006 542 0,02 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Tình hình phát triển kinh tế đất nước làm cho quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh dẫn đến diện tích tính thuế nhà, đất ngày càng tăng. Tuy - 40 - nhiên, giá thóc trong những năm gần đây lại bị giảm mạnh nên tổng số thuế nhà đất tăng không đáng kể. Mặc dù vậy, thuế nhà đất cũng góp phần không nhỏ vào ngân sách Nhà nước. 2.2.1.3. Thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc hội thông qua ngày 22/06/1994, đến ngày 21/12/1999 có sự sửa đổi bổ sung lại cho hoàn chỉnh và phù hợp tình hình kinh tế đất nước. Đối tượng nộp thuế là những cá nhân hay tổ chức có quyền sử dụng bất động sản nhưng đem chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc chuyển nhượng cho người khác trừ trường hợp Nhà nước giao đất hoặc thu hồi đất và trường hợp chuyển quyền sử dụng bất động sản vì mục đích ly hôn, thừa kế, góp vốn theo luật quy định. Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất: diện tích đất, giá đất, thuế suất. Trong đó: - Diện tích tính thuế là diện tích thực tế dùng để chuyển quyền sử dụng. - Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá phù hợp với thực tế ở từng địa phương và được niêm yết công khai. Nếu chuyển nhượng đất có nhà nhiều tầng thì giá đất tính thuế được phân bổ từ tầng 1 đến tầng 5. - Thuế suất : 2% đối với việc chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và 4% đối với việc chuyển quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Đối với việc chuyển mục đích sử dụng thì được khuyến khích chuyển từ mục đích phi nông nghiệp sang mục đích nông nghiệp, ngược lại chuyển mục đích sử dụng từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp thì thuế suất 40% trong hạn mức, ngoài hạn mức là 100%. Hiện nay, thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ điều tiết được hành vi chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất, chưa thực hiện đánh thuế vào hành vi chuyển quyền sử dụng đất khi góp vốn, góp cổ phần bằng quyền sử dụng đất, nhận tiền bồi thường đất, thừa kế hay chuyển nhượng đất thuê. Điều này không tạo được công bằng xã hội, không khuyến khích được sự đóng góp lao động của thế hệ sau cho Nhà nước, không phát huy tác dụng trong việc quản lý và bình ổn thị trường bất động sản. - 41 - Mặc dù thuế chuyển quyền sử dụng đất thực tế cũng góp phần mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước nhưng không phải là con số lớn bởi vì giao dịch chuyển quyền sử dụng đất chính thức theo các hợp đồng dân sự gặp nhiều trở ngại về thủ tục hành chính, khá nhiều đất đai chưa đủ điều kiện pháp lý nên phổ biến vẫn là giao dịch ngầm. Hơn nữa, đối với các giao dịch chính thức thì giá tính thuế là giá theo khung giá do Nhà nước quy định, nhưng việc xác định giá của Nhà nước chưa được thuyết phục, luôn thấp hơn giá thực tế rất nhiều. Do đó, việc dùng thuế chuyển quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường bất động sản vẫn chưa thực thi được. Nói thêm về chính sách giá đất, Chính phủ đã ban hành và sửa đổi nhiều lần các Nghị định về giá đất trong đó đưa ra phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn định giá các loại đất cụ thể cho Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương ra quyết định giá đất phù hợp theo nguyên tắc sát giá thị trường và nằm trong khuôn khổ giá tối thiểu, giá tối đa do Trung ương quy định. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP quy định về bảng giá đất áp dụng làm cơ cở tính cho thuế sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Theo Nghị định 87/CP, việc ban hành giá của các địa phương không được vượt quá khung giá do Chính Phủ quy định, nghị định này còn quy định việc vận dụng hệ số điều chỉnh (k) khi đất trong cùng đô thị nhưng có khả năng sinh lợi khác nhau, có mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau,…Nguyên tắc tính hệ số điều chỉnh k như sau: Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương Hệ số k = Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành ban hành Tuy nhiên Nghị định 87/CP bộc lộ hạn chế là giá quy định quá thấp so với giá thị trường, chính mức chênh lệch này tạo ra nhiều kẻ hở trong quản lý cũng như sử dụng đất không hiệu quả, gây thất thoát tiền thuế, tình trạng khiếu kiện về bồi thường liên tục xảy ra. Ngày 16/11/2004, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại. Với những quy định chặt chẽ về - 42 - giá đất khắc phục Nghị định 87/CP nhằm tránh tình trạng lợi dụng chênh lệch giá để hưởng lợi của các tổ chức và cá nhân, đồng thời hạn chế những khiếu kiện về bồi thường và quy định rõ ràng phương pháp xác định giá trên thị trường, giá đất mới sẽ được công bố hàng năm. Theo đó, giá đất được xác định phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, điều này đã loại bỏ được yếu tố biến động giá do đầu cơ, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng ép buộc, … Trên thực tế, do những đặc thù riêng mà việc ban hành bảng giá đất cụ thể thực hiện theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP tại các tỉnh, thành phố chưa thật sự sát với giá đất trên thị trường. Ngoài ra, việc dùng cùng một giá đất làm căn cứ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai khác như: tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất... nên khó tránh khỏi việc giá một số loại đất không sát với thực tế. Trong điều kiện các văn bản quy phạm pháp luật về chính sách tài chính đất đai chưa đồng bộ, các địa phương buộc phải quy định giá đất với yêu cầu hài hòa được các mục đích, giảm đến mức thấp nhất những tác động ảnh hưởng đến đối tượng sử dụng đất là đại đa số người dân và các tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất kinh doanh. Theo các cơ quan chuyên môn, việc giá đất tại nhiều nơi được quy định chưa sát với giá thực tế là do các địa phương không lường hết được yếu tố “ảo” trong giá chuyển nhượng trên thị trường. Vì vậy, khi xây dựng các mức giá đất, nhiều nơi đã chủ động giảm so với các mức giá thực tế đã điều tra được. Thêm vào đó, việc thu thập, phân tích thông tin về giá đất tại các địa phương còn nhiều hạn chế, không có các số liệu lưu trữ từ các năm trước để có thể xử lý thông tin một cách hệ thống. Nguồn nhân lực về công tác định giá đất lại thiếu và yếu trong khi các nguồn thông tin lại có nhiều biến động lớn, không đầy đủ hoặc khó tin cậy. Cùng một giá đất không sát với thực tế như thế nhưng được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau là không hợp lý vì nếu bảng giá đất được xem là cao so với giá thị trường thì mục đích bồi thường sẽ được thỏa mãn, nhưng nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí liên quan đất đai sẽ cao làm phát sinh nạn trốn thuế và các giao dịch ngầm trên thị trường. Tiền thuê đất, sử dụng đất cao sẽ ảnh hưởng đến sinh hoạt bình thường cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh, môi trường đầu tư sẽ kém - 43 - hấp dẫn. Ngược lại, nếu bảng giá đất thấp so giá thị trường thì tiền trả cho mục đích bồi thường sẽ không thỏa mãn, dẫn đến ách tắc giải phóng mặt bằng, dự án bị treo làm giảm hiệu quả kinh tế, khiếu kiện xảy ra nhiều hơn. Gần đây nhất, ngày 01/01/2006 bảng giá đất mới đã được công bố để đảm bảo ổn định sản xuất, kinh doanh, lành mạnh hóa thị trường bất động sản cũng như cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp và tạo thuận lợi cho công tác tái định cư, bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo đó, phần lớn địa phương lựa chọn là cơ bản giữ nguyên bảng giá đất đã ban hành từ đầu năm 2005 theo tinh thần Nghị định 188/NĐ-CP nhưng có điều chỉnh cục bộ giá đất ở một số vị trí, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế. Tuy nhiên, không có nơi nào vượt khung giá do Chính phủ quy định. Tương tự, giá đất nông nghiệp cũng hầu như được giữ nguyên. Chỉ có một số ít địa phương điều chỉnh tăng với tỷ lệ thấp như Hà Nội, Cà Mau, Thành phố Hồ Chí Minh….Giá đất ở và sản xuất kinh doanh cũng có điều chỉnh tăng nhưng chủ yếu là tại các tuyến đường mới được đầu tư hạ tầng, ven trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu công nghiệp... Tuy vậy, đối với loại đất này, cũng có một số địa phương điều chỉnh giảm đối với những vị trí trước đây quy định chưa phù hợp hoặc nhằm khuyến khích cho các doanh nghiệp phát triển ra ngoại thành. Nhìn chung, giá đất quy định thực hiện theo Nghị định 188/NĐ-CP vẫn còn thấp hơn so với giá thực tế, nhất là giá đất nông nghiệp quá thấp nên khi tính thu tiền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất sẽ làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhiều trường hợp được chuyển từ thuê đất sang giao đất, các tổ chức kinh tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đầu tư xây dựng để bán nhà, đất ra theo giá thị trường để từ đó thu được chênh lệch giá đất cao. Bên cạnh đó, khi áp dụng giá đất nông nghiệp mới để bồi thường cho việc thu hồi đất thì người dân còn nhiều ý kiến và chưa đồng tình làm cho tình trạng khiếu nại về giá đất bồi thường vẫn thường xuyên xảy ra, dẫn đến tình trạng nhiều dự án trong lĩnh vực đất đai bị treo dài hạn. - 44 - Bảng 2.3: Tình hình thu thuế chuyển quyền sử dụng đất Năm Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2000 213 0,23 2001 296 0,29 2002 327 0,27 2003 408 0,23 2004 640 0,32 2005 985 0,45 2006 1.097 0,42 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Hiện tại thuế chuyển quyền sử dụng đất bao gồm luôn những quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất nên việc thu thuế này gặp không ít khó khăn và phức tạp. Theo tiến trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, việc chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều và trên phạm vi rộng. Do đó, một sắc thuế thu theo hai mục đích khác nhau rất khó quản lý và dễ làm thất thu thuế. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng khó khăn trong việc chủ động điều tiết hoạt động chuyển mục đích sử dụng đất làm ổn định cung cầu các loại hàng hóa bất động sản cho thị trường. 2.2.1.4. Thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng, chuyển quyền thuê bất động sản Đối với tổ chức kinh doanh bất động sản thì căn cứ theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thuế với thuế suất hiện nay là 28%. Ngoài ra, sau khi tính thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp, thu nhập ròng từ việc chuyển quyền sử dụng bất động sản còn lại vẫn ở mức cao thì tổ chức kinh doanh bất động sản cũng như cá nhân phải nộp thuế thu nhập bổ sung theo mức thuế lũy tiến từng phần theo quy định của Nghị định 152/2004/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 06/08/2004 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh - 45 - nghiệp. Tình hình giá cả bất động sản tăng liên tục, chênh lệch giá đất của Nhà nước và giá đất thực tế là rất lớn đã tạo điều kiện cho nhiều tổ chức kinh doanh bất động thu được siêu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của mình. Do đó, thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất góp phần điều tiết thu nhập, hạn chế việc đầu cơ đẩy giá bất động sản gia tăng gây bất ổn thị trường của các tổ chức kinh doanh bất động sản, tạo sự công bằng giữa các doanh nghiệp, và làm tăng thu ngân sách nhà nước. Đối với cá nhân có thu nhập cao từ việc chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền thuê đất, đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc nộp thuế thu nhập cao từ hoạt động này. Theo Pháp lệnh thuế thu nhập cá nhân, quy định mức thuế suất 10% trên phần thu nhập chênh lệch khi chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền thuê đất, nhưng thực tế quy định này chỉ mang tính hình thức. Ở nước ta có khá nhiều người giàu và ngày càng giàu hơn nhờ bất động sản vì mức thuế thu nhập mà họ phải chịu là rất thấp so với thu nhập từ việc đầu tư bất động sản, những người này có thể mua ít nhiều bất động sản dự trữ mà cũng không ảnh hưởng đến thu nhập bình thường của họ. Việc dự trữ bất động sản gây nên sự lãng phí đất đai, làm mất cân đối về quan hệ cung cầu, gây ra những biến động bất thường trên thị trường bất động sản. Đây cũng là nguyên nhân đẩy giá bất động sản ngày càng tăng cao hơn giá trị thật trong thời gian qua. 2.2.1.5. Các loại phí và lệ phí Hiện nay văn bản quy phạm pháp luật chung nhất quy định thẩm quyền ban hành việc thu, nộp, quản lý, sử dụng phí, lệ phí do tổ chức vá cá nhân thực hiện là theo Pháp lệnh về phí, lệ phí có hiệu lực ngày 01/01/2002 với các quy định được cụ thể hóa theo Nghị định 57/2002/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 03/06/2002 về chi tiết các danh mục phí thuộc các lĩnh vực khác nhau trong đó có phí đo đạc lập bản đồ địa chính, lệ phí trước bạ, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất,… Đối với lệ phí trước bạ, nhà và đất là tài sản phải chịu phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với cơ quan có thẩm quyền theo Thông tư số 95/2005/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 26/10/2005 về hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính phí trước bạ và tỷ lệ % tính phí trước bạ (1% đối với trước bạ nhà và - 46 - đất), giá tính phí trước bạ nhà là giá thị trường mỗi mét vuông diện tích nhà tại thời điểm kê khai trước bạ, còn giá tính trước bạ đất thì theo giá theo khung giá nhà nước quy định ở mỗi địa phương. Mức thu các khoản phí, lệ phí khác (không phải lệ phí trước bạ) thì không cao nên không là gánh nặng khi làm các thủ tục liên quan đến nhà đất. Trong khi đó, lệ phí trước bạ được xem là loại phí trùng bởi vì cùng một hành vi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác nhưng phải vừa đóng thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa phải đóng lệ phí trước bạ. Tỷ lệ thu phí trước bạ là 1% cùng với tỷ lệ thuế chuyển quyền sử dụng đất 2% (đất nông nghiệp) hay 4% (đất phi nông nghiệp) được xem là khá lớn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức nộp này tạo nên rào cản các hoạt động giao dịch hợp pháp trên thị trường. Nhiều người có thu nhập thấp và có nhu cầu thực sự về nhà ở, họ chỉ cần mua nhà, đất phục vụ nhu cầu của mình nhưng các khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển quyền sử dụng lại cao như vậy, nên họ chỉ mua bán trao tay, không qua đăng ký là hiện tượng phổ biến. Hay các nhóm người hoạt động kinh doanh bất động sản nhưng không cố ý đầu cơ, đất đai mua vào bán lại ngay, họ mua đất tình trạng pháp lý thế nào thì để nguyên tình trạng ấy bán lại bằng giấy tay mà thôi. Có thể thấy, lệ phí trước bạ cao cũng góp phần không nhỏ trong việc hình thành nên thị trường “ngầm” về bất động sản. 2.2.2. Các khoản thu liên quan đến nhà đất 2.2.2.1. Thu tiền cho thuê đất Chính sách thu tiền thuê đất được Chính phủ quy định cho hai đối tượng là: các cá nhân và tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất, và các dự án đầu tư của nước ngoài theo Quyết định 189/QĐ-BTC của Bộ Tài chính ngày 24/11/2000 về giá thuê đất. Đối với khu vực đầu tư nước ngoài, các địa phương dựa vào khung giá của Bộ tài chính mà xác định đơn giá cho thuê của từng dự án cụ thể. Đối với các cá nhân, tổ chức trong nước được Nhà nước cho thuê đất thì giá đất được xác định theo một tỷ lệ % giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành trực thuộc Trung ương quy định được áp dụng cho các lĩnh vực hoạt động khác nhau như: thuê đất để sản xuất vật chất thì áp dụng tỷ lệ 0,5%, lĩnh vực thương mại, dịch vụ thì áp dụng 0.7% giá đất do Nhà nước quy định tại địa phương đó. Giá cho thuê - 47 - đất đối với các hình thức đầu tư nước ngoài được tính bằng USD theo giá tối đa, tối thiểu trên 1 m2 đất quy định cho mỗi loại đô thị. Việc cho thuê đất được chia thành hai loại: thu tiền thuê đất hàng năm, và thu tiền thuế đất một lần cho cả thời gian thuê. Tiền thuê đất cũng được khấu trừ tiền bồi thường cho việc thu hồi đất, nhưng thực tế tiền bồi thường mà doanh nghiệp bỏ ra là rất cao, giá thuê đất khá thấp, nên thời gian doanh nghiệp thu hồi tiền bồi thường sẽ khá dài, trường hợp vì lý do bất khả kháng nào đó dự án đầu tư bị ngừng họat động, hoặc doanh nghiệp bị giải thể thì việc doanh nghiệp thu hồi số tiền bồi thường sẽ giải quyết như thế nào vẫn chưa được luật đề cập đến. Bảng 2.4: Tình hình thu tiền thuê đất Năm Thu tiền thuê đất (Tỷ đồng) Chiếm tỷ trọng trong ngân sách nhà nước (%) 2002 459 0,37 2003 513 0,34 2004 846 0,43 2005 1.003 0,46 2006 1.171 0,45 Nguồn: Bộ Tài chính (trong đó năm 2005 và 2006 là số liệu dự toán) Thực tế cho thấy, tiền thuê đất thu được hàng năm không đáng kể vì đất cho thuê chiếm tỷ trọng thấp, và càng ngày quỹ đất công cũng không còn nhiều. 2.2.2.2. Thu tiền sử dụng đất Nhằm điều tiết hoạt động sử dụng đất có hiệu quả, đúng kế hoạch, quy hoạch, hạn chế sự tùy tiện trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như tăng cường quản lý đối với các hoạt động sử dụng đất trái phép… Nhà nước đã ban hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 về việc thu tiền sử dụng đất. Đến 03/12/2004 ban hành Nghị định mới 198/2004/NĐ-CP về việc thay thế Nghị định 38/2000/NĐ-CP với nhiều chi tiết đầy đủ