Đề tài Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................ 2 PHẦN 1 .......................................................................................................... 4 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG ..... Error! Bookmark not defined. 1.1 HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG .................... 4 1.1.1 Khái niệm bong bóng kinh tế....... Error! Bookmark not defined. 1.2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................ 5 1.2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản .............................................. 5 1.2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản: ............................................. 6 1.2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây.................................................................................................... 7 PHẦN 2 .......................................................................................................... 9 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM..................................................................... 9 2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn của Mỹ.............................................................................................. 9 2.1.1. Một số thuật ngữ ........................................................................... 9 2.2. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng................................................. 10 2.3. Diễn biến và hậu quả ......................................................................... 11 2.4 Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng có ảnh hưởng tới Việt Nam?............................................................................................ 13 2.5. Cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam- bong bóng bất động sản “ xì hơi”. ............................................................................................. 15 2.5.1. Thực trạng bong bóng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam. ....................................................................................... 15 TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 1 2.6. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản Việt Nam tạo nên cơn sốt cuối năm 2007, đầu 2008.......................................................................... 18 PHẦN 3 ........................................................................................................ 22 GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN.............. 22 3.1 Ý kiến của một số chuyên gia kinh tế về tình hình bong bóng bất động sản ở Việt Nam ......................................................................................... 22 3.2 Những phương hướng mục tiêu và tình hình phát triển của thị trường bất động sản trước tình trạng “bong bóng” bất động sản đang xì hơi, và nhóm giải pháp.......................................................................................... 25 3.2.1 Các bài học kinh nghiệm từ cơn sốt bất động sản của Mỹ .......... 25 3.2.2 Xây dựng chỉ số bất động sản, một công cụ để định hướng thị trường.................................................................................................... 25 3.2.3 Nhóm giải pháp cụ thể của chính phủ ......................................... 28 KẾT LUẬN.................................................................................................. 30 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 30 TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 2 LỜI MỞ ĐẦU Mỹ là một cường quốc kinh tế hàng đầu của thế giới, ảnh hưởng của Mỹ với nền kinh tế toàn cầu là rất lớn, vì vậy, khi có sự khủng hoảng trong nền kinh tế Mỹ sẽ kéo theo nguy cơ khủng hoảng lớn cho nền kinh tế của các quốc gia khác trên thế giới, cuối năm 2007, đầu năm 2008, với vụ nổ của bong bóng bất động sản hình thành mấy năm trước đó ở Mỹ đã gây nên cuộc khủng hoảng tài chính lớn ở Mỹ mà cho tới nay vẫn chưa giải quyết hết hậu quả. Bong bóng bất động sản thật sự có một tác hại lớn như vậy, và thật nguy hại khi thị trường bất động sản Việt Nam đang có nhiều dấu hiệu của một quả “bong bóng bất động sản”, với cơn sốt giá nhà đất trong thời gian qua. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam có dấu hiệu chững lại. Những giao dịch về nhà đất ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều ảm đạm trong các giao dịch. Vậy nguyên nhân là do dâu ? Đó là một kết cục tất yếu của hiện tượng “bong bóng bất động sản” không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà đã diễn ra trên nhiều quốc gia trước đó. Chính vì vậy, việc tìm hiểu thị trường bất động sản của Việt Nam những năm gần đây để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất cần thiết Nhận thức được tầm quan trọng đó, nhóm nghiên cứu xin chọn nghiên cứu đề tài “Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên thị trường bất động sản ở Việt Nam” cho bài tiểu luận của mình với nội dung TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 3 Phần 1 : Khái quát chung về tình trạng bong bóng bất động sản Phần 2 : Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng tài chính cuối năm 2007 và cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam Phần 3 : Những giải pháp cho vấn đề bong bóng bất động sản trong thời gian sắp tới Trong đề tài, nhóm nghiên cứu tập trung vào phân tích nguyên nhân và hậu quả của bong bóng bất động sản đã gây ra cuộc khủng hoảng cho nền kinh tế Mĩ và thế giới, qua đó liên hệ với thực trạng cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam, có sự ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng ở Mĩ với thị trường bất động sản Việt Nam hay không và một số giải pháp khuyến nghị. Nhóm nghiên cứu xin cảm ơn thày Đặng Chí Thọ - giảng viên bộ môn tài chính tiền tệ đã giảng dạy giúp đỡ nhóm hoàn thành bài tiểu luận này. Hà Nội, ngày 4 tháng 10 năm 2008 Nhóm sinh viên nghiên cứu Lớp Anh 3 – K46 – Tài chính Quốc tế B Kiều Việt Hùng Trần Thị Liên Phan Thị Thùy Linh TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 4 PHẦN 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN CHUNG 1. HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG Cái tên “bong bóng hoa Tulip”, đây chính là một vụ bong bóng kinh tế diễn ra ở Hà Lan vào cuối thế kỷ XVII, hay người ta còn hay nhắc đến nó với tên gọi khác là “vụ đầu cơ hoa Tulip”. Đó chỉ là một trong số ít những vụ bong bóng kinh tế đã từng xảy ra trên thế giới. Điểm lại lịch sử ta còn có thêm: Vụ công ty South Sea Company (1720), Cuộc Đại Suy Thoái (1929- 1933), Bong bóng kinh tế Nhật (thập niên 1980), Bong bóng Dotcom (1995- 2000), Bong bóng Poseidon (1970). Hay gần đây báo chí thường nhắc đến “bong bóng chứng khoán”, “bong bóng bất động sản”,… Vậy tại sao người ta lại gọi những hiện tượng kinh tế đã và đang xảy ra với tên trên? Trước hết, có thể khái quát bong bóng là:
. Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau một giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng. . Hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn đảm bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất định, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng ồ ạt bán ra. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 5 .Là một học thuyết mô tả hiện tượng giá bất động sản vượt quá giá trị chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng như vậy cho đến khi giá đột ngột rơi tự do và quả bong bóng vỡ. Bong bóng xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. 2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản Bong bong xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người. Hiện tượng bong bóng bất động sản là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường trong đó giá bất động sản hoặc tài sản bất động sản được giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc không bền vững. Mức giá cao thái quá này của thị trường không hề phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua của người tiêu dùng theo như các lý thuyết kinh tế thông thường. Bong bóng bất động sản xảy ra khi có hiện tượng đầu cơ đối với các tài sản cơ sở, làm cho giá bị đẩy lên cao, do vậy càng khuyến khích hoạt động đầu cơ hơn nữa. Theo sau nó bao giờ cũng là một cú giảm giá đột ngột, được gọi là sự sụp đổ của thị trường hay "bong bóng vỡ". Cả giai đoạn bong bóng phình to và giai đoạn bong bóng nổ đều là kết quả của hiện tượng "phản ứng thuận chiều", khi đại đa số những người tham gia thị trường đều có phản ứng đồng nhất với nhau. Giá cả của bất động sản trong giai đoạn bong bóng TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 6 bao giờ cũng biến động vô cùng thất thường, hỗn loạn và gần như không thể dự đoán được nếu chỉ căn cứ vào cung, cầu trên thị trường. 2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản: Cơ chế của bong bóng bất động sản thường được giải thích bằng một lý thuyết có tên là "lý thuyết về kẻ ngốc hơn". Lý thuyết này giải thích hành vi của những người tham gia vào một thị trường với sự lạc quan thái quá (anh ngốc). Những anh ngốc này sẵn sàng mua những hàng hóa được định giá quá cao, với mong đợi sẽ bán được nó cho một tay đầu cơ tham lam khác (kẻ ngốc hơn) ở một mức giá cao hơn nhiều. Bong bóng sẽ tiếp tục phình to thêm chừng nào mà anh chàng ngốc này vẫn còn tìm được một kẻ ngốc hơn mình sẵn sàng mua những hàng hóa đó. Và bong bóng kinh tế sẽ kết thúc khi anh ngốc cuối cùng trở thành "kẻ ngốc nghếch nhất", người trả giá cao nhất cho thứ hàng hóa được định giá quá cao và không tìm được người mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng nổ. Các nhà kinh tế học nhìn nhận bong bóng kinh tế, trong đó đặc biệt là bong bong bất động sản như một hiện tượng gây tác động tiêu cực lên nền kinh tế, bởi vì các nguồn lực được phân bổ vào những mục đích không tối ưu. Thêm vào đó, khi bong bóng nổ, nó có thể gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài. Hậu quả của bong bóng kinh tế không chỉ tàn phá nền kinh tế của một quốc gia, mà ảnh hưởng của nó có khi còn lan ra ngoài biên giới. Một đặc trưng quan trọng của bong bóng kinh tế là ảnh hưởng của nó đến thói quen tiêu dùng. Những người tham gia vào thị trường trong đó các tài sản được định giá quá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn, vì họ có cảm TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 7 giác là họ giàu hơn. Nhiều nhà quan sát lấy thị trường bất động sản ở Anh, Úc, Tây Ban Nha và nhiều vùng của Mỹ trong thời gian gần đây làm ví dụ cho ảnh hưởng này. Ngay cả ở Việt Nam, năm 2006, khi thị trường chứng khoán nóng lên, thị trường bất động sản đang đóng băng bỗng nhiên cũng ấm trở lại. Đến một lúc nào đấy, sớm muộn rồi bong bóng cũng vỡ, những người nắm giữ những tài sản bị định giá quá cao này lại bắt đầu có cảm giác nghèo đi, đồng thời từ bỏ thói quen tiêu dùng tùy tiện của mình, gây cản trở đến tăng trưởng kinh tế, và tệ hơn, làm trầm trọng thêm suy thoái kinh tế. Do đó, một nhiệm vụ vô cùng quan trọng của Ngân hàng Trung ương là phải để mắt đến sự tăng giá bất thường trên các thị trường, đặc biệt là thị trường chứng khoán, để nhanh chóng tiến hành những biện pháp ưu tiên nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ quá mạnh đối với các tài sản tài chính. 2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm gần đây Thời gian qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, TTBĐS Việt Nam cũng có nhiều dấu hiệu bất thường, nhất là khi “bong bóng” giá ngày càng phình to, khiến nhiều nhà hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô lo ngại. Những lo ngại sự sụp đổ của TTBĐS sẽ kéo theo một loạt những hậu quả khó lường đã khiến việc giảm “bong bóng” của TTBĐS trở thành đầu việc chính của Chính phủ. Không khó khăn khi nhận thấy những điểm bất ổn của TT BĐS trong những năm qua. Nếu như thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn thuộc hạng thấp trên thế giới, thì giá nhà đất lại thuộc hàng cao nhất, nhì thế giới. Điểm bất thường này cho thấy có điều gì đó bất ổn trong nền kinh tế TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 8 Việt Nam từ nhiều năm nay. Đồng thời, đợt “sốt giá” vừa qua cũng cho thấy những dấu hiệu bất thường. Làm xẹp bong bóng nhà đất là điều cần làm, và điều này đang chờ đợi hành động áp dụng thuế nhà đất ở mức hợp lý và thuế chênh lệch lãi trên lợi nhuận mua bán nhà đất, ít nhất ngang bằng thu nhập doanh nghiệp khác. Xẹp bong bóng nhà đất cũng cần chính sách khuyến khích đầu tư vào xây dựng nhà cửa, và làm giảm việc đầu cơ đất bằng thuế đặc biệt đối với người mua quyền sử dụng đất nhưng không sử dụng vào kinh doanh, nhằm đầu cơ. Cũng trong thời gian qua cuộc khủng hoảng trên thị trường cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn của Mỹ đã tác động tiêu cực tới thị trường tài chính thế giới, hàng loạt các định chế tài chính của Mỹ đã công bố những tổn thất nặng nề mà họ phải gánh chịu xuất phát từ hậu quả của cuộc khủng hoảng này gây nên. Hơn thế nữa, cuộc khủng hoảng này đã lan rộng sang một số nước khu vực châu Âu, Nhật...Một số ngân hàng lớn nuớc này cũng lâm và tình trạng khủng hoảng tương tự. Hậu quả của cuộc khủng hoảng không chỉ nhìn nhận dưới góc độ kinh doanh của từng ngân hàng, tỷ lệ tăng trưởng và giải quyết việc làm riêng của nước Mỹ mà còn được xem xét dưới ảnh hưởng mang tính toàn cầu, đến sự chu chuyển dòng vốn đầu tư quốc tế nói riêng và sự tăng trưởng của nền kinh tế thế giới nói chung. Việt Nam với tư cách là một bộ phận và ngày càng hội nhập sâu và nền kinh tế thế giới chắc chắc sẽ không tránh khỏi cuộc khủng hoảng này TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 9 PHẦN 2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn của Mỹ. 2.1.1. Một số thuật ngữ Cho vay dưới tiêu chuẩn( subprime lending): là hình thức cho vay thế chấp rất phổ biến, đặc biệt là tại Mỹ. Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn _ subprime” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng của người vay. “Những người đi vay dưới tiêu chuẩn thường có quá khứ tín dụng( tiền sử tín dụng) không tốt, như thường có các khoản thanh toán quá hạn và có thể có những vấn đề nghiêm trọng như phải ra toà, phá sản. Họ cũng có thể có khả năng thanh toán thấp xét trên những chỉ số như điểm tín dụng, tỉ lệ nợ trên thu nhập hoặc một số tiêu chí khác. Và đương nhiên lãi suất cho vay dưới hình thức này sẽ cao hơn cho vay theo tiêu chuẩn...”(1) Không có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về người đi vay dưới tiêu chuẩn nhưng ở Mỹ hầu hết những người vay này có điểm tín dụng thấp hơn 620, chiếm gần 25% dân sô Mỹ (2). Do uy tín của người vay thấp và đặc biệt tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên các khoản vay dưới tiêu chuẩn có lãi suất cao hơn lãi suất thị trường và điều này lại càng làm tăng thêm khó khăn tài chính cho người vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường tăng. 1 The United States conference of Majors the Mortage Crisis_ globalinsight.com_ 2 The US Credit Union National Association _cuna.org_ TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 10 Cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu chuẩn( subprime housing mortgage): Là một trong những loại hình thuộc cho vay dưới tiêu chuẩn và đặc biệt phát triển mạnh đầu thế kỉ 21, trở thành một nghành công nghiệp của Mỹ(3). Như vậy có nghĩa là hình thức vay thế chấp nhà đất là một loại hình kinh doanh đầy lợi nhuận không chỉ với ngân hàng cho vay mà với cả dân đầu cơ địa ốc. Hầu hết các ngân hàng và các tổ chức tín dụng cho vay dưới hình thức này đều chấp nhận bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, có thế thấy nguy cơ rủi ro là rất cao vì đối tượng của nó là nhà đất- vốn thường xuyên rơi và chu kì là đóng băng. 2.2. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ hoạt động cho vay có phần dễ dãi và ồ ạt- được gọi là cho vay “ dưới tiêu chuẩn”- của các ngân hàng đối với những người vay tiền mua nhà trả góp với hi vọng sau đó bán đi để kiếm lời. Trong giai đoạn 2004-2006, cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã chiếm 21% tổng các khoản vay thế chấp, tăng 9% so với giai đoạn 1996-2004, trong đó chỉ tính riêng năm 2006 tổng trị giá các khoản vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đã đạt mức 600 tỉ USD, bằng 1/5 thị trường cho vay mua nhà của Mỹ*. Sự phát triển mạnh của hình thức cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn đi lèm với sự bùng nổ thị truờng nhà đất của Mỹ là hệ quả của việc lãi suất giảm xuống mức kỉ lục, các tiêu chuẩn cho vay nới lỏng và hội chứng “thích mua nhà” của dân mỹ. Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, người mua chỉ cần phải trà ngay 20% giá trị của căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần mua sau đó cho thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán để kiếm lời. 3 Federal Reserver Bank of St Louis- Understanding subprime mortgage _ google.com_ TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 11 Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà nó lại trở thành một công cụ để đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán thì thị trường sẽ thừa nhà. Trong khi đó các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho vay mua nhà đối với cả những người có tiền sử tín dụng xấu để được hưởng lãi suất cao. Khi lãi suất liên tục tăng lên trong những năm gần đây, món nợ vay mua nhà bỗng tăng vọt. Nhiều người mất khả năng chi trả khi bán nhà không được dẽ dàng như trước vì thị truờng địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng đóng băng, nhu cầu mua nhà của người dân Mỹ giảm mạnh. Đến lúc này các ngân hàng nhận thấy nợ xấu, nợ khó đòi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách hàng vỡ nợ ngày càng tăng đẩy các ngân hàng và các tổ chức tín dụng Mỹ đứng trước nguy cơ thua lỗ đáng sợ. Hơn thế nữa, các khoản vay thế chấp xấu này được chứng khoán hoá thành các loại cơ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dịch trên thị truờng chưng khoán. Vì thế, cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ, song ảnh hưởng thì lan tới tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng tham gia mua bán chứng khoán loại này. Như vậy cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ dẫn đến vụ nổ của bong bóng tại Mỹ vào cuối Năm 2007, đầu năm 2008 xuất phát từ việc các ngân hàng giảm nhẹ tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua nhà lợi cho các nhà đầu cơ nhà đất và việc các ngân hàng này có xu hướng chứng khoán hoá các khoản vay đó làm cho sự khủng hoản đó lan rộng sang một số nước ở Châu Âu và châu Á. 2.3. Diễn biến và hậu quả Từ năm 2006 đã bắt đầu có những dấu hiệu manh nha của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới tiêu chuẩn ở Mỹ. Chỉ số về cầu nhà trong TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 12 tương lai của Mỹ liên tục giảm từ tháng 8/2005 ở mức 128,2 xuống còn 89,9 vào tháng 7/2007. Từ tháng 3/2007, nhiều tập đoàn tài chính cho vay thế chấp bất động sản công bố các khoản thua lỗ khoảng 150 tỉ USD từ các khoản nợ xấu, trong đó hơn 50% các khoản liên quan đến cho vay mua nhà và cắt giảm lao động trong lĩnh vực này*. Tuy nhiên, dấu hiệu khủng hoảng đầu tiên này đã không được chính phủ cũng như giới tài chính Mỹ nhìn nhận đúng mức nên không có giải pháp kịp thời. Chỉ đến khi một loạt các “ đại gia” ngân hàng và tín dụng Mỹ chao đảo thì tình hình đã trở nên quá muộn. Hàng loạt các ngân hàng lớn ở phố Wall như Bear Steams, Merril lynch, Citigroup, Morgan Stanley liên tiếp công bố những khoản thâm hụt nhiều tỉ USD, cụ thể Citigroup đã thông báo lợi nhuận quý III giảm mạnh tới 60% so với năm ngoái, khoảng 2 tỉ USD. Trong các khoản cho vay bất động sản được chứng khoán hoá ngân hàng này ước tính lỗ khoảng 1,3 tỉ USD. Theo hiệu ứng domino , sự khan hiếm tính lỏng trong hoạt động tài trợ đã làm cho Citigroup lỗ khoảng 1,4 tỉ USD(4). Không chỉ dừng lại ở đó, bóng đen khủng hoảng không chỉ bao trùm lên Mỹ mà còn lan sang cả châu Âu tấn công các ngân hàng châu lục này như Northen Rock của Anh hay UBS của Thuỵ Sĩ. Ngày 9-10/8/2007, ngân hàng BNP của Pháp đóng 3 quỹ đầu tư trị giá khoảng 2,2 tỉ USD tại Mỹ khiến thị trường chứng khoán thế giới sụt giảm mạnh. Tập đoàn ngân hàng hàng đầu Thuỵ Sĩ UBS đã công bố kết quả lỗ lớn đến khoang 510- 680 triệu USD. Số lượng nhà bị tịch thu do chủ nhà không có khả năng trả nợ trang tháng 1/2008 tăng tới 57% so với thời điểm cách đây một năm. Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất của Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề hệ thống tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng 4 Tổn thất ở một số ngân hàng ở Mĩ, châu Âu sau khủng hoảng tiền tệ cho vay dưới tiêu chuẩn và những cảnh báo_ sbv.gov.vn_ TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 13 tài chính hiện nay đã lên tới 945 tỉ USD, tức mỗi cư dân trên thế giới phải “gánh” 142 USD. Kết quả nghiên cứu của tập đoàn đầu tư danh tiếng Goldman Sachs dự báo cuộc khủng hoảng tín dụng hiện nay có thể làm thiệt hại thị trường tài chính toàn cầu tới 1200 tỉ USD(5). Để ổn định thị trường và ngăn chặn nguy cơ cuộc khủng hoảng lan rộng hơn nữa, cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ đã ngay lập tức bơm vốn vào thị trường cũng như cam kết luôn ở trong tư thế sẵc sàng nếu thị trường cần vốn. Điều đang lo ngại là dù hàng trăm tỉ USD đã được bơm vào hệ thống ngân hàng, tín dụng của Mỹ, song hiệu quả vẫn không nhiều, vẫn chưa giải quyết được cơn khát vốn của các ngân hàng, tổ chức tín dụng làm ăn thua lỗ. Tính đến thời điểm tháng 3/2008, FED đã bơm 310 tỉ USD để cứu trợ khẩn cấp song vẫn 91 ngân hàng và tổ chức tin dụng xếp hàng xin vay. Bộ tài chính Mỹ và FED cũng ban hành các quy định mới và giám sát chặt chẽ hơn các công ty cho vay trong lĩnh vực nhà đất và đề ra các tiêu chuẩn cho vay nghiêm ngặt hơn. Mặc dù Mỹ và các Ngân hàng Trưng Ương hàng đầu trên thế giới đã có nhiều động thái tích cực, tuy nhiên trong bối cảnh giá dầu leo thang, đồng USD mất giá nghiêm trọng thì nhiều lo ngại rằng cơn bão trên thị trường có lẽ mới chỉ bắt đầu và còn nhiều điều kiện còn xấu hơn nữa. 2.4 Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng có ảnh hưởng tới Việt Nam? Thực tế trong thời gian qua vẫn chưa ghi nhận và đo lường được những thiệt hại cụ thế nào từ cuộc khủng hoảng này với nước ta, không có biểu hiện nào cho thấy các ngân hàng có liên quan đến cho vay thế chấp bất động 5 Khủng hoảng tín dụng ở Mĩ ngốn 900 tỉ USD_ saigontimes.com.vn_ TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 14 sản dưới tiêu chuẩn của Mỹ có chi nhánh tại Việt Nam rút vốn về nước, và hiện tại cũng chưa có ngân hàng Việt Nam nào có hoạt động cho vay thế chấp bất động sản trên thị trường Mỹ, vì vậy ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng với Việt Nam ít có khả năng. Mặc dù cuộc khủng hoảng nhà đất của Mỹ đã lan sang thị trường chứng khoán của nhiều quốc gia hàng đầu trên thế giới, nhưng ảnh hưởng của nó với thị trường chứng khoán Việt Nam vẫn không nhiều. Sự sụt giảm các chỉ số Vn Index( có lúc rơi xuống ngưỡng 500 điểm) được đánh giá chưa hẳn là do tác động của cuộc khủng hoảng, nguyên nhân chính có thể là do Vn Index trở về đúng với giá trị thực của nó. Cuộc khủng hoảng trên thế giới ít có tác động tới Việt Nam như vậy là do nước ta hội nhập kinh tế thế giới nhưng vẫn chưa sâu, thị trường chứng khoán mới phát triển trong những năm gần đây nên quy mô còn quá nhỏ bé so với thế giới. Nhưng liệu trong tương lai, khi Việt Nam với mong muốn phát triển kinh tế vững mạnh, hội nhập rộng rãi kinh tế thế giới thì việc đương đầu với những ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới liệu có tiếp tục nằm ngoài nền kinh tế Viêt Nam? Chắc chắn điều đó sẽ không xảy ra nếu Việt Nam không có những chính sách điều chỉnh phù hợp hạn chế một cách tối đa ảnh hưởng của các cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Vì vậy, việc đánh giá nghiên cứu những biến động trên thị trường thế giới là hết sức quan trọng, tránh thái độ chủ quan, lơ là, cần phải rút ra được những bài học kinh nghiệm và có chính sách phát triển đúng đắn, phù hợp với điều kiện và nền kinh tế Việt Nam. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 15 2.5. Cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam- bong bóng bất động sản “ xì hơi”. 2.5.1. Thực trạng bong bóng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong thời gian quý IV năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường nhà đất Việt Nam đã thật sự sôi động, giá đất lên cao, tăng lên qua từng ngày. Tù cận Tết cho đến đầu tháng 2 năm 2008, giá nhà đất ở Bình Dương nóng lên từng ngày, nhất là khu vực Bến Cát. Nhà đất ở đây có tốc độc tăng giá trung bình 100 triệu đồng một căn biệt thự chỉ trong một tuần. Như vậy, cơn sốt đất kéo dài từ quý IV năm 2007 ở TP Hồ Chí Minh đã lan sang các tỉnh lân cận. Không chỉ ở các đô thị phía Nam, mà ở khu vực phía Bắc, giá nhà đất ở Hà Tây, Tp Hà Đông cũng “ sốt” cao, nhất là khi có thông tin Hà Tây sẽ sát nhập vào địa bàn Hà Nội. Còn ở miền Trung, giá nhà đất ở Đà Nẵng cũng tăng lên từng ngày, nhiều thông tin cho biết giá đất ở thành phố này tăng vài chục triệu đồng trong vòng một tuần. Như vậy, cơ sốt đất diễn ra trên cả 3 miền, nhiều người mua rồi bán lại chỉ trong vòng một tuần cũng lãi vài trăm triệu đồng. Tại Hà Nội, cơn sốt bất động sản đã thế hiện qua từng ngày, tại các khu đo thị hiện đại như Ciputra, The Manor, Trung Hoà- Nhân Chính, đáng lưu ý, giá biệt thự và căn hộ cao cấp ( do bị giới kinh doanh và người có nhu cầu ráo riết trong thời gian gần đây) đã tăng mức chóng mặt. Cụ thể, giá biệt thự tại khu đô thị Ciputra thời điểm này đã lên mức 60 triệu đồng/m2 , giá căn hộ là trên 20 triệu đồng/m2 . So với trước, giá biệt thự( cả nhà đất) tăng tới hơn 2 lần ( trước là 27 triệu đồng/m2 ), còn giá căn hộ cũng tăng hơn 1,5 lần. Giai đoạn 3 của dự án mới của Ciputra chưa có TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 16 thông tin gì khi khách hàng hỏi mua căn hộ và biệt thự tại đây, trong khi đó, các căn hộ, biệt thự trong giai đoạn 2 của dự án đã được bán hết từ lâu. Khu đô thị được nhiều người giàu tìm đến là The Manor, Garden( căn hộ, văn phòng nhỏ) cũng đang lên cơn “sốt”, cháy hàng thực sự. “ Nhà ở đây đều đã có chủ từ lâu hoặc đang trong quá trình giao nhà, nhưng nhu cầu mua thì vẫn rất lớn.”- Ông Nguyễn Đức- Phó giám đốc công ty Bitexco cho biết. theo ông, hiện công ty cỉ còn lại một số lượng nhỏ nhà tròn( diện tích lớn, đắc biệt tiện nghi giá từ 5-7 tỉ đồng/ 1căn), do số lượng ít nên công ty chưa muốn tăng giá, tuy nhiên, theo giới kinh doanh bất động sản, giá giao dịch trao ay ở đây vẫn rất sôi động. Tại The Manor, loại căn hộ có diện tích từ 106-216 m2 rất ăn khách, giá bán loại căn hộ này đã tăng 50-60%( từ 1000 USD/m2 lên đến 1600-1650USD/ m2). Công ty bất động sản Trường Thành cho biết, hằng ngày nhân viên nhận được rất nhiều điện thoại của khách hàng hỏi về căn hộ cao cấp, song không có nhiều hàng để bán. Tại sàn giao dịch địa ốc ACB Hà Nội tăng mạnh, đáng chú ý là hầu hết các giao dịch tập trung vào đối tượng nhà tư nhân, có trị giá 1-2 tỉ đồng. Hiện tại các khu chung cư của Vinaconex, Licogi, HUD... được nhiều người tìm mua lại với giá chênh lệch 400-500 triệu đồng/ căn. Giá nhà đất tại Việt Nam đã tăng lên một cách chóng mặt như vậy, nhưng liệu nó có thể tăng mãi lên được nữa hay không? Có người đã so sánh tình hình bất động sản tại Việt Nam thời gian này với cuộc khủng hoảng địa ốc của Mỹ, và nhiều người lo ngại rằng có hiện tượng nổ bong bóng bất động sản tại Việt Nam khi việc mua nhà ồ ạt như trên không thật sự xuất phat từ nhu cầu nhà ở của người dân mà lại là hoạt động kinh doanh đầu tư của các nhà đầu cơ tích trữ bất động sản. Nhu cầu thực sự có khả năng thanh toán là có nhưng không tới mức như hiện nay.Một điều tra tại Hà Nội trước Tết cho TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 17 thấy, có tới 8000 căn hộ có chủ nhưng không sáng đèn cho thấy tình trạng mua nhà để đầu cơ là khá phổ biến. Tình trạng ở Việt Nam khác với Hoa Kì ở chỗ, các công ty địa ốc có vay ngân hàng nhưng người mua phần lớn dùng tiền mặt có được hoặc vay mượn được để mua. Cho nên, nếu thị trường có đóng băng hay suy giảm thì các công ty địa ốc và ngân hàng ít bị ảnh hưởng, phần thiệt thòi chính là ở người mua, sẽ có hàng loạt người bị phá sản khi thị trường địa ốc đóng băng. Mà điều này là chắc chắn bởi khó có thể chấp nhận tình trạng dân cư có mức thu nhập bình quân còn chưa thật sự thoát khỏi chuẩn nghèo quốc tế mà giá nhà đất lại cao nhất trên thế giới. Giá nhà đất hiện nay đang ở mức đỉnh diểm và sự sụt giá là trông thấy. Vấn đề là nhà nước đã nhìn thấy sự bất hợp lí cảu giá nhà đất và sẽ nhanh chóng ra tay can thiệp. Nhưng nhà đầu cơ bất động sản cần tỉnh táo để không bị phá sản trong cuộc kinh doanh, cái “ bong bóng bất động sản Việt Nam” nếu nổ chắc chắn không xảy ra hậu quả như với Mỹ, có chăng chỉ là sự phá sản của các nhà đầu cơ mà thôi, có nên tiếp tục bơm căng quả bóng đã sắp vỡ hay dần dần xì hơi nó bằng cách rút dần ra khỏi thị trường này, đó phụ thuộc và sự tỉnh táo của các nhà đầu tư. Trên thực tế, giá bất động sản vài tháng qua đã có dấu hiệu chựng lại, giá nhà đất đã giảm từ 15-20%, số lượng rao bán tăng nhưng số lượng giao dịch thực không đáng kể, nguyên nhân là Ngân hàng Nhà Nước đã thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, hạn chế cho vay tín dụng bất động sản, tăng lãi suất cho vay quá cao tới 14-16%/năm, cùng với chủ trương điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến bất động sản để hạn chế nạn đầu cơ. Giá nhà đất giảm xong chủ yếu là tập trung ở đất nền và căn hộ chung cư cao cấp, còn các thị trường văn phòng cho thuê, các trung tâm bán lẻ, resort, khách sạn vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt do luồng tiền đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 18 Tóm lại, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua rất nhiều đợt tăng giá nóng, trong đó tập trung vào hệ thống nhà cao cấp, đất dự án đô thị, đặc biệt xu hướng kinh doanh “ ăn theo” của các tập đoàn, tổng công ty Nhà nước cũng góp phần tạo nên tình trạng bong bóng bất động sản. Song mọi việc vẫn nằm trong sự kiểm soát của Chính Phủ, vụ nổ bong bóng bất động sản ở Việt Nam sẽ không xảy ra, nhưng điều đó không có nghĩa nó không lặp lại lần nữa. Chính phủ cần có những biện pháp cứng rắn, hợp lí để ngăn chặn nạn đầu cơ, nhưng vẫn phải đảm bảo thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. 2.6. Nguyên nhân của bong bóng bất động sản Việt Nam tạo nên cơn sốt cuối năm 2007, đầu 2008. Cơn sốt diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian này có thể được nhìn nhận do các nguyên nhân sau đây: + Việc Việt Nam gia nhập WTO có tác động rất lớn tới sự phát triển của thị trường bất động sản, nhu cầu bất động sản phục vụ cho các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng, đây là một trong những yếu tố không nhỏ cho sự phát triển cụa thị trường bất động sản đồng thời theo đó cũng là cơ hội đầu tư rất lơn cho các nhà đầu cơ bất động sản với lợi nhuận kếch xù. + Do mối liên hệ khá nhạy cảm giữa thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán việt Nam đã sụt giảm liên tục từ năm 2007 đến nay, có lúc đã xuống tới mức 500 điểm đã khiến cho nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường nhà đất để bảo toàn vốn. + Nguyên nhân chính gây nên hiện tượng bong bóng bất động sản tạo nên cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian này đó là nạn đầu cơ bất động sản. Trong một nền kinh tế thị trường thì nạn đầu cơ không còn bị ngăn cấm, một phần là do yêu cầu của thực tế cuộc sống, và TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 19 hành vi mua bán tài sản hàng hoá( không thuộc loại bị pháp luật cấm) tất nhiên không phải là hành vi phạm pháp. Trong bối cảnh kinh tế thị trường hiện nay, đầu cơ còn được quan niệm là đầu tư. Nguời đầu cơ mua hàng hoá và tin tưởng rằng với những thông tin mà họ có được thì hàng hoá sẽ tăng giá trong tương lai và sẽ bán ra để được lợi một cách nhanh chóng, dễ dàng. Điều này càng phổ biến trong đất đai, vì đất đai là tài nguyên có hạn, trong khi đó nhu cầu tăng làm vượt xa cung, hiện tượng đầu cơ bất động sản có tác hại không nhỏ tới sự ổn định của kinh tê- xã hội. Nan đầu cơ nhà đất trong thời gian qua tại Việt Nam do một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, do sự thiếu minh bạch và khó tiếp cận thông tin về đất đai: Cho đến trước khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thi hành, các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có quy định buộc phải công khai một cách thoả đáng, đây chính là cơ hội để những người có khả năng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu cơ vào các điểm nóng để trục lợi. Ngoài các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà các thông tin khác về tình trạng đất đai nói chung cũng rất khó để biết được, các thủ tục để tiếp cận được nguồn thông tin này cũng chưa có quy định rõ ràng, tạo môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lí e ngại, thiếu hấp dẫn đối với các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài. Thứ hai, do sự quản lí của nhà nước về đất đai còn nhiều yếu kém: Tính cục bộ trong quản lí đất đai còn quá lớn không chỉ thể hiện giữa các cơ quan nhà nước mà còn trong tầm nhìn và phương pháp quản lí. Sự không thống nhất trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản giữa Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ xây dựng và Bộ Tư pháp, việc lưu trữ thông tin về đất đai còn thực hiện thủ công trên giấy vào theo từng địa phương, sử dụng công nghệ thông tin trong hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống, việc kết nối giữa các nguồn thông tin để đảm TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 20 bảo tính chính xác, kiểm soát đất đai của một người tại nhiều địa phương là rất khó có thể thực hiện được, vì vậy, việc kiểm soát hành vi đầu cơ đất đai là điều không thể. Sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong cách quản lí đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra quá chậm. Những thực tế này cùng với thực tế thủ tục hành chính phiền hà khi thực hiện quyền của người sử dụng đất làm cho các giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong giao dịch về nhà đất, khiến cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của nhà nước. Sự thiếu cương quyết trong việc xử lí hành vi vi phạm luật đất đai, việc xử lí thường được làm qua loa, chiếu lề về hình thức, chủ yếu dừng ở mức pạt hành chính sau đó hợp thức hoá quyền sử dụng đất, kiêm điểm phê bình đối với cán bộ vi phạm, điều này làm cho cá nhà đầu cơ đất đai bằng mọi thủ đoạn, bao gồm cả hành vi vi phạm pháp luật, kể cả các cán bộ, công chức nhà nước, các tổ chức và cá nhân sử dụng đất. Thứ ba, do pháp luật về đất đai còn chưa hoàn thiện một cách thoả đáng: Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, việc đầu cơ đất đai chỉ có thể được thực hiện thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự sơ hở trọng một số diều luật đã làm cho các nhà đầu cơ có cơ hội tận dạng để lách luật. Về mặt quản lí hành chính, mặc dù đã có những tiến bộ so với trước đây, nhưng Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thị hànhvẫn còn có những quy định thể hiện sự can thiệp hơi thô bạo váo những quan hệ mang tính thị trường hoặc can thiệp không đúng nơi, đúng lúc. Quy định tại điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP( Nghị định 181) ban hành ngày 29/10/2004 về việc cấm các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở phân lô bán nền là một điển hình. Quy định này chỉ giải quyết được phần ngọn của vấn đề, và thể hiện sự TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 21 lúng túng của các nhà làm luật trước tình trạng đầu cơ đất đai đã lên tới đỉnh điểm. Thực tế các chủ thể sử dụng đất và các nhà đầu cơ vẫn có thể lách luật bằng một hợp đồng góp vốn( mà pháp luật không cấm) để thực hiện dự án với nhau, thực chất hoạt động đầu cơ vẫn diến ra. Chính sách tài chính về đất đai chưa phù hợp và chưa được thực hiện triệt để nhằm hạn chế đầu cơ đất đai, quy định về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong nhiều quy định còn không nhất quán. Bên cạnh đó, quy định về hạn mức giao đất trong pháp luật hiện hành cũng chỉ nhằm thực hiện ( áp dụng cho) hoạt động giao đất của Nhà Nước, không nhằm và cũng không có quy định nào nhằm hạn chế tích tụ đất ở, nhà ở, kết hợp với thuế nhà đất rất “thông thoáng” hiện nay( thu như nhau đối với diện tích nhà, đất trong và ngoài hạn mức) các quy định về tài chính đất đai hiện hành đã tạo một môi trường để các nhà đầu cơ có thể lách luật. Tóm lại, hiện tượng cơn sốt giá nhà đất trên thị trường bất động sản trong thời gian qua ở Việt Nam, nguy cơ gây nổ bong bóng bất động sản là do nguyên nhân đầu cơ đất đai là chủ yếu, nhưng nguyên nhân sâu xa để có nạn đầu cơ đất đai như vậy thì lại là do những quy đình và cách quản lí đất đai của Nhà Nước còn nhiều hạn chế, làm cho nạn đầu cơ không những không được kiềm chế mà còn có nguy cơ gia tăng bởi lợi nhuận do đầu cơ đất đai mang lại quả thật là kếch xù với nhà đầu cơ, nhưng lại mang lại hậu quả rất lớn cho toàn bộ nền kinh tế- xã hội đất nước, một khi bong bóng bất động sản nổ, không những nhiều nhà đầu tư sẽ đứng trên bờ vực phá sản mà nền kinh tế đất nước cũng có thể bị tê liệt, khủng hoảng, đối với xã hội, việc đầu cơ gây sốt giá đất như thời gian qua sẽ làm cho nhiều người dân có mức thu nhập thấp và trung bình không thể có khả năng mua nhà, làm giảm chất lượng cuộc sống của mặt bằng chung xã hội, hơn thế nữa còn làm gia tăng khoảng cách giữa người giàu và nghèo trong xã hội. Vì vây,, Nhà Nước cần TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 22 có những quy định cứng rắn và hiệu quả hơn để làm giảm nạn đầu cơ đất đai cũng như đầu cơ nhiều loại hàng hoá khác, đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững của nền kinh tế đất nước. PHẦN 3 GIẢI PHÁP CHO VẤN ĐỀ BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.1 Ý kiến của một số chuyên gia kinh tế về tình hình bong bóng bất động sản ở Việt Nam Bất động sản mất giá do hiệu ứng “bong bóng: trên toàn cầu: Mỹ không phải là quốc gia duy nhất trên thế giới có tình trạng bong bóng xảy ra trên thị trường bất động sản trong những năm gần đây. Hoạt động tín dụng lỏng lẻo, mức lãi suất thấp và dài hạn cũng diễn ra ở nhiều quốc gia khác, nhất là ở châu Âu. Mỹ không phải là nước duy nhất mà “bong bóng” bất động sản đã vỡ. Anh, Ireland và Tây Ban Nha đi sau Mỹ có chút ít về tốc độ mất giá của nhà đất. Các nước khác với tiềm năng bong bóng bất động sản sắp vỡ bao gồm Pháp, Hy Lạp, Hungary, Italy, Bồ Đào Nha, Thổ Nhĩ Kỳ và các nước vùng Baltic. Tại châu Á, những nước như Australia, Trung Quốc, New Zealand và Singapore, “bong bóng” nhà đất đã vỡ tại một số khu vực. Đến cả Ấn Độ cũng xảy ra tình trạng bong bóng địa ốc. Những “bong bóng” này chắc chắn sẽ vỡ một khi tình trạng tín chặt tín dụng “châm kim” vào chúng, dẫn tới tốc độ tăng trưởng chậm chạp tại một số nước và suy thoái tại một số nước khác. Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ bong bóng nổ sẽ dẫn tối hệ quả tất yếu là giá nhà đất sẽ sụt giá dần tới giá trị thực khi không có bong bóng. Tình trạng này bắt đầu từ Hà Nội và hiện nay đang diễn ra rất mạnh ở thành phố Hồ Chí Minh và sẽ tiếp tục xảy ra ở các thành phố khác và các khu vực TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 23 khác. Kịch bản của thị trường nhà đất hiện nay đang diễn ra giống hệt thị trường chứng khoán trước đó. Những bong bóng kinh tế trong thị trường nhà đất đã hình thành trong thời gian dài, tích tụ ở mức độ cao, đang nổ và gây tác hại cho thị trường. Tuy nhiên, một số chuyên gia kinh tế khác nhận định, bong bóng bất động sản ở Việt Nam mới chỉ đang trong tình trạng “xì hơi” chứ chưa đến giai đoạn bị nổ. Nhưng theo ông Võ thì tùy thuộc vào quá trình hình thành “bong bóng”, tùy thuộc vào kích thước bong bóng và cách tác động của ngoại lực vào bong bóng và tùy thuộc vào hoàn cảnh kinh tế xã hội của địa phương mà bong bóng có thể xẹp từ từ, xẹp nhanh, nổ khônng thành tiếng hoặc nổ tung. Ví dụ như tình hình nhà đất ở thành phố Hồ Chí Minh, nguyên nhân chính của tình trạng sụt giá nhà đất là do bong bóng kinh tế của thị trường nhà đất ở thành phố Hồ Chí Minh đang nổ. Nhiều nơi giá nhà đất hạ chỉ còn 50% so với trước vì bong bóng bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh lớn lên trong thời gian ngắn hơn kích thước bong bóng to hơn nên tác động nhanh hơn và mạnh hơn. Và theo ông Võ thì giá nhà đất sẽ còn tiếp tục giảm và mức độ giảm sẽ tùy thuộc vào từng hoàn cảnh của các địa phương khác nhau. Như vậy tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà đất nói riêng cũng phải kéo dài khoảng 2 năm nữa kể từ khi bắt đầu đóng băng. Thời điểm tan băng cũng phải phụ thuộc vào tính hiệu quả của các giải pháp đối với kinh tế thế giới cũng như trong nước. Điểm kì vọng của mọi người dân nước ta hiện nay đó là khi thị trường bất động sản tan băng cũng là lúc đất nước ta ngăn chặn được tình trạng đầu cơ bất động sản vượt giới hạn. Mặt bằng về giá của bất động sản của nước ta sẽ phù hợp với giá trị thực của nó. Chúng ta sẽ có một thị trường bất động sản thực sự lành mạnh, công khai, minh bạch và hiệu quả. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 24 Nhưng có nhiều chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản đang trở về giá trị thực của nó. Theo thứ trưởng Bộ xây dựng Nguyễn Trần Nam thì ông lại cho rằng không thể nói là trầm lắng lại càng không thể nói là thị trường bất động sản đang đóng băng mà đó đang trở về đúng với với quĩ đạo, đúng với giá trị thực của nó. Theo ông Nam thì giá bất động sản hiện nay đang xuống là đúng với điều hành của chính phủ chứ không được đế giá cao một cách phi lý. Ông Nam cho rằng các nhà đầu tư bất động sản đang bị lỗ nặng là không có cơ sở, mà chỉ có thể nói là họ bị giảm lãi đi thôi. Dẫn chứng của ông Nam là Năm ngoái, giá thành xây dựng chung cư cao cấp chỉ khoảng 8 triệu đồng/m2, năm nay do giá cả vật liệu xây dựng tăng, đội giá lên khoảng trên 10 triệu đồng/m2 (bao gồm cả tiền đất và tiền xây dựng). Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư đã bán ra với giá 30 - 35 triệu đồng/m2 là quá cao và họ thu được lợi nhuận rất lớn. Chúng tôi từng làm một dự án liên doanh với Nhật Bản xây dựng chung cư cao cấp tiêu chuẩn quốc tế mà giá thành xây dựng cũng chỉ tới 1.200 USD/m2, vậy mà dự án này lãi tới 40 triệu USD. Vì vậy, theo tôi giá chung cư chỉ ở mức 15 - 18 triệu đồng/m2 là hợp lý và chủ đầu tư đã lãi rất nhiều rồi. Trong khi đó, hiện nay để mua nhà chung cư giá 20 triệu đồng/m2 là không có, người ta vẫn bán tới 2.000 USD/m2 , tức là vào khoảng 32 triệu đồng/m2. Và ông Nam cũng cho rằng nếu có “chết” thì cũng chỉ chết các nhà đầu cơ chứ không ảnh hưởng gì đến các nhà đầu tư làm ăn chân chính. Ngoài ra, ông còn cho rằng khi đó cũng có thể kéo theo sự sụp đổ của nhiểu ngân hàng thương mại khác, nhưng trách nhiệm đó cũng chỉ thuộc về chính những ngân hàng thương mại vì đã không thẩm định được các dự án đầu tư. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 25 3.2 Những phương hướng mục tiêu và tình hình phát triển của thị trường bất động sản trước tình trạng “bong bóng” bất động sản đang xì hơi, và nhóm giải pháp. 3.2.1 Các bài học kinh nghiệm từ cơn sốt bất động sản của Mỹ 1- Tâm lý sở hữu nhà gia tăng, có nhà riêng mới chứng minh sự thành đạt trong xã hội. 2-Vai trò quá lố của giới truyền thông, các chương trình quảng cáo, các bài viết kích thích cơn sốt tậu nhà cửa, mua đất đai. 3- Hiệu ứng bầy đàn của cơn sốt đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng đến mức phi lý. 4-Hiện tượng vỡ bóng bóng đầu tư Dot.com (các công ty kinh doanh internet) đầu thế kỷ 21, khiến người ta chuyển sang thị trường BĐS. 5- Quỹ dự trữ liên bang (FED) liên tục cắt lãi suất khiến người dân chuyển sang đầu tư BĐS để kiếm lời 6- Niềm tin mù quáng cho rằng, kinh doanh BĐS luôn luôn có lời. 7- Sự ra đời các hình thức cho vay trả góp trong đó không ít sản phẩm là cái bẫy "giết" người. 8- Các chính sách can thiệp của Chính phủ tác động trực tiếp đến nền kinh tế. 3.2.2 Xây dựng chỉ số bất động sản, một công cụ để định hướng thị trường TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 26 Theo các chuyên gia, từ trước đến nay sự "nóng lạnh" thường được đo bằng số liệu giao dịch của các Cty môi giới mua bán, sàn giao dịch BĐS. Số liệu giao dịch dồi dào phản ánh thị trường đang chạy tốt, giá nhà đất chắc chắn sẽ có xu hướng tăng lên. Ngược lại, nếu số số liệu giao dịch không đáng kể, điều đó có nghĩa giá nhà đất đang đứng... Cách "bắt mạch" thị trường BĐS như vậy vừa thiếu chuyên nghiệp, vừa mang tính rủi ro. Rủi ro ở đây là việc cung cấp số liệu giao dịch, giá cả giao dịch từ các Cty môi giới mua bán, sàn giao dịch BĐS là không thể kiểm chứng một cách chính xác. Đó là chưa loại trừ khả năng việc cung cấp thông tin của các Cty môi giới, sàn giao dịch BĐS phục vụ cho ý đồ, mục đích riêng. Chính vì vậy, có tình trạng giá nhà đất cùng một dự án, nhưng mỗi Cty khi cung cấp cho báo chí thường rất khác nhau. Điều này sẽ sớm kết thúc trong thời gian tới khi Bộ Xây dựng sẽ định kỳ công bố chỉ số thị trường BĐS của 2 thành phố lớn nhất nước là Hồ Chí Minh và Hà Nội. Cách đây chưa lâu, trả lời phóng viên Báo Lao Động, ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng - cho biết: Trước mắt sẽ làm thí điểm xây dựng chỉ số giá BĐS trên địa bàn TPHCM, vì đây là thị trường BĐS lớn nhất của cả nước. Bước đầu sẽ xây dựng chỉ số giá BĐS đối với 2 phân khúc thị trường BĐS là chỉ số giá căn hộ và văn phòng cho thuê. Theo đánh giá của các chuyên gia, nếu xây dựng được chỉ số thị trường BĐS sẽ tránh cho thị trường những bước phát phát triển loạn nhịp do thiếu thông tin định hướng. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 27 Tuy nhiên, trong khi cơ quan quản lý thị trường BĐS chưa xây dựng được chỉ số giá BĐS, thì một loạt các công ty đã xây dựng chỉ số hoặc tương tự chỉ số cho riêng mình. Đi tiên phong trong việc xây dựng chỉ số giá BĐS là Cty Vina Land Invest Corp. Chỉ số giá của Cty Vina Land Invest Corp được cập nhật hàng tuần. Theo ông Trần Minh Hoàng - Giám đốc Cty Vina Land Invest Corp, cho biết, việc xây dựng chỉ số giá BĐS được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin giao dịch trong hệ thống các trung tâm môi giới của Vina Land Invest Corp. Trong đó, chủ yếu là giao dịch BĐS trong các khu vực đô thị mới như khu vực nam Sài Gòn và khu vực phía đông gồm các quận 2, 9... Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu, tính giá bình quân, từ đó xây dựng chỉ số. Trong tuần đầu tiên (cập nhật ngày 19.7), Vina Land đưa ra bảng chỉ số cho thấy thị trường đã có sự hồi phục nhanh chóng. Trong tuần có đến 33 dự án tăng giá, 27 dự án giảm giá, hầu hết còn lại giữ nguyên giá trong tuần trước. Dự án tăng giá mạnh nhất là Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), chỉ số giá BĐS của Vina Land cho thấy đã tăng từ 9,7 đến 36%. Thế nhưng chỉ một tuần sau, bảng chỉ số giá lại cho thấy hầu hết các dự án đứng giá. Theo dõi một số bảng chỉ số giá BĐS của Vina Land khiến người ta không khỏi tự hỏi, liệu thị trường BĐS có thay đổi nhanh như vậy hay không? Theo ý kiến cá nhân người viết tiểu luận thì việc xây dựng chỉ số bất động sản của Việt Nam còn nhiều bất cập vì chúng ta chưa có những cơ quan đánh giá hệ số tín nhiệm một cách chuẩn xác, khả năng minh bạch về thông tin còn thấp vì vậy việc đánh giá chuẩn xác chỉ số bất động sản là một điều hết sức khó khăn. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 28 3.2.3 Nhóm giải pháp cụ thể của chính phủ Hiện nay, sau khi mạng các sàn giao dịch bất động sản được hình thành, cơ cấu thị trường bất động sản ở Việt Nam từng bước đã được hoàn thiện. Tuy nhiên, thị trường BĐS mới hình thành nên không thể tránh khỏi một số tồn tại cần khắc phục. Sau khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát và chủ trương thực hiện điều chỉnh một số sắc thuế liên quan đến BĐS để hạn chế đầu cơ, giá nhà đất đã giảm 15% -20% và dần trở về giá trị thực của nó. Song để hòan thiện cơ cấu của thị trường đặc biệt này, giải pháp căn cơ nhất phải là tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách đảm bảo đồng bộ, thống nhất, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn, thực hiện các biện pháp để công khai, minh bạch và lành mạnh các giao dịch trên thị trường BĐS. Bộ Xây dựng là đơn vị chủ đạo được Thủ tướng giao nhiệm vụ điều phối thị trường này. Chủ yếu là chính phủ phải hoàn thiện bộ luật hình sự về tội đầu cơ, và có những khung hình phạt cụ thể, nghiêm khắc Khi đất đai tham gia thị trường bất động sản cũng có nghĩa một bộ phận lớn dân cư nông thôn lẫn đô thị đều sẽ bị ảnh hưởng. Giải quyết tốt mối quan hệ giữa tư liệu sản xuất với sự chuyển đổi môi trường sống của người dân, nhất là dân nghèo, là điều cần tính đến. Hiện nay, các giao dịch ngầm về nhà đất chiếm tỷ lệ khá lớn làm cho công tác quản lý và kiểm soát, định hướng thị trường gặp nhiều khó khăn, do đó, hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại mới xuất hiện tràn lan, làm cho thị trường bất động sản có lúc bị đẩy vào trạng thái ảo. Hệ quả là mối quan hệ cung cầu thật sự của mặt hàng này bị khống chế bởi nhiều yếu tố trung gian. Việc điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí liên quan đến thị trường TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 29 BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS đang là điều mà các cơ quan chứng năng tính đến. Ngoài ra chính phủ có thể đưa ra một số giải pháp khác đó là 1. Hạn chế cho vay tín dụng đối với bất động sản. Đây là một giải pháp rất tốt nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ về bất động sản nhằm đội giá của nó lên quá cao sơ với chính giá trị thực. 2. Tăng lãi suất tiền gửi tiết kiệm ở ngân hàng. Đây cũng là giải pháp làm cho người dân sẽ không dùng lượng tiền của mình đầu tư vào bất động sản có độ rủi ro cao hơn là gửi vào ngân hàng. Điều này cũng làm cho thị trường bất động sản sẽ không trở nên sốt như những năm gần đây, đặc biệt là khoảng thời gian trước tết Mậu Tý. 3. Chính phủ dùng ngân sách nhà nước để cứu thị trường chứng khoán, theo nhiều nghiên cứu cho rằng khi thị trường chứng khoán ổn định, giá cổ phiếu tăng ổn định, thì thị trương bất động sản sẽ có những chiều hướng tích cực như không còn sự đầu cơ về bất động sản nữa và từ đó chúng ta sẽ dần có một thị trường bất động sản minh bạch. Tuy nhiên, trong lúc thị trường bất động sản những tháng gần đây có sự kém sôi động, thì cũng không phải là một điều đáng lo. Theo ông Đặng Hùng Võ thì một giải pháp nào đó trong lúc này làm thị trường nhà đất ở "nóng" trở lại đều là bất khả thi. Điều quan trọng đối với các cơ quan quản lý là tranh thủ thời gian để hoàn chỉnh các công cụ quản lý bằng pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính sao cho thật tốt để quản lý tốt nhất thị trường BĐS thực sự lành mạnh và hiệu quả của nước ta trong thời gian tới. TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 30 KẾT LUẬN Bất động sản là một lĩnh vực tài chính rất quan trọng với các quốc gia nói chung và đối với Việt Nam nói riêng. Bất động sản bây giờ không còn là một phương tiện dùng để xây dựng hay để ở mà ngày nay nó đã trở thành một trong những kênh đầu tư rất hiệu quả và cũng là một phương tiện cất trữ khá an toàn. Thực tế, trong thời gian vừa qua, sự “đóng băng” của thị trường bất động sản ở hai thành phố lớn là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh không phản ánh thị trường bất động sản ở Việt Nam là khônng có tiềm năng mà đây là một thị trường rất có khả năng phát triển ở trong tương lai. Tuy nhiên để hoàn thành được những mục tiêu về kinh tế vĩ mô của nhà nước thì việc ổn định thị trường bất động sản là một điều rất cần thiết. Chính vì lẽ đó, Nhà Nước, các doanh nghiệp, các tổ chức và các cá nhân có liên quan ở Việt Nam có rất nhiều việc phải làm trong đó phải có sự nỗ lực và sự phối hợp tích cực lẫn nhau Có thể kết luận rằng, cuộc khủng hoảng tài chính Mĩ do bóng bóng bất động sản gây ra trong thời gian qua đã làm cho nhiều cường quốc kinh tế trên thế giới gánh chịu những hậu quả nặng nề, ảnh hưởng tới lượng vốn TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 31 luân chuyển và tác động tới nền kinh tế toàn cầu nhưng đây không phải là nguyên nhân tác động chính tới cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam, cơn sốt giá nhà đất ở Việt Nam thời gian qua chủ yếu do nạn đầu cơ, để giảm hiện tượng này và giữ cho nền kinh tế đất nước phát triển ổn định và bền vững thì cần phải ngăn chặn triệt để nạn đầu cơ không chỉ trong lĩnh vực nhà đất mà còn trong nhiều loại hàng hoá khác. Những bài học rút ra từ cuộc khủng hoảng Mĩ sẽ là kinh nghiệm quý báu để Việt Nam cũng như các quốc gia trên thế giới phát triển nền kinh tế một cách bền vững nhất, tránh những nguồn lợi lớn trước mắt để gây khủng hoảng kinh tế sau này. TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Các hướng dẫn mới nhằm làm dịu cuộc khủng hoảng tín dụng ở Mỹ, [2] Cuộc khủng hoảng vẫn chưa kết thúc, . [3] Khủng hoảng tín dụng ở Mỹ ngốn 945 tỉ đô la, [4] Những biểu hiện suy thoái của kinh tế Mỹ, [5] Tổn thất của một số ngân hàng ở Mỹ, châu Âu sau khủng hoảng thị trường cho vay dưới tiêu chuẩn và những cảnh báo, [6] Federal Reserve Bank of St Louis, Understanding Subprime Mortgage Crisis, TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 32 [7] The US Credit Union National Association, The US Mortgage Crisis, [8] The United States Conference of Mayors, The Mortgage Crisis, [9] Nguồn tài liệu lấy từ một số trang web www.tuoitre.com.vn www.tienphong.vn www.vietbao.vn www.vtc.vn/kinhdoanh www.chungkhoan247.vn www.tin247.com www.nhaban.com www.metvuong.com www.asset.vn/kinhte/batdongsan/ www.ktdt.com.vn/ www.vnchannel.net www.vnexpress.net www.vntrades.com www.kinhte24h.com/ TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46 33