Đề án Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO Đề án môn học ĐỀ TÀI: Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 2 MỤC LỤC A. LỜI NÓI ĐẦU ......................................................................................... B. NỘI DUNG ................................................................................................. PHẦN I CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI .................................................. I Thị trường bất động sản (BĐS) ..................................................................... 1: Khái niệm ..................................................................................................... 2: Vai trò của thị trường BĐS ........................................................................... 3: Đặc diểm chủ yếu của thị trường BĐS ......................................................... 4: Các yếu tố của thị trường BĐS nội dungvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ........................................................................................... 1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ......................................... a. Sự cần thiết và vai trò quảnlý nhà nước đối với nền kinh tế ......................... b. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ........................................ 2. Nội dung quản lý nha nước đối với thị trường BĐS...................................... 3. Các công cụ quản lý những nhân tố ảnh hưởng tới công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ............................................................................ PHẦN II: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS ............................................................................................... I.Tình hình hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta ........................................ II.Tình hình quản lý của nhà nứoc đối với thị trường BĐS .............................. III.Đánh giá: ................................................................................................... 1. Những kết quả đạt được ............................................................................... 2. Hạn chế ....................................................................................................... 3. Nguyên nhân ............................................................................................... 4. Hậu quả ....................................................................................................... PHẦN III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 3 TRƯỜNG BĐS ............................................................................................... I. Quan điểm của đảng và nhà nước việt nam về phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ............................... II. Những phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ............................................................................ C. KẾT LUẬN ................................................................................................ TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 4 LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản khi tham gia thị trường thi trở thành một loại hàng hoá đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát. Điều này không quyết định bởi ý chí của nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để toàn bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả. Không ai có thể phủ nhận đựơc vai trò to lớn của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế như tăng nguồn thu vào ngân sách, khắc phục những khuyết tật của nền kinh tế thị trường, ... cũng như chúng ta không thể bỏ qua vai trò của nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên tình hình hiện nay, mục đích chiến lược của đảng ta cũng như những đặc thù của thị trường BĐS ở việt nam thì sự quản lý của nhà nước là không thể thiếu. Chính vì thế em đã lựa chọn đề tài: “Vai trò quản lý nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS ở việt nam.” Thị trường BĐS ở Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng, cần được làm sáng tỏ. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, em chỉ xin trình bày về một khía cạnh nhỏ đó là vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị trường BĐS và các giải pháp nhằm tăng cường vai trò của nhà nước trong việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam. Để đạt được mục đích trên ta sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử , phân tích tổng hợp ...tập trung vào phân tích nội dung và công cụ quản lý của nhà nước đối với thị trương BĐS. Trong bài nghiên cứu này sẽ gồm ba phần chính : 1.Cơ sở lý luận của đề tài 2.Thực trạng 3.Quan điểm , phương hướng và giải pháp Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 5 do thời gian có hạn nên việc tham khảo tài liệu phục vụ cho đề tài này không được nhiều, vì thế bài làm còn nhiều thiếu sót. Em rất mong được sự chỉ bảo và góp ý của quý thầy cô để bài làm của em tốt hơn. Em xin chân thành cảm ơn: thầy Hoàng Cường, cô Phạm Lan Hương đã tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thành đề án này! Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 6 NỘI DUNG PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI I. THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1: Khái niệm Bất động sản theo nghĩa thông thường nhất được hiểu là đất đai và các công trình xây dựng cố định trên đất đai. Từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, vai trò của thị trường BĐS ngày càng trở thành yếu tố có tầm quan trọng và từng bước được nhận thức đầy đủ hơn. Việc hình thành và phát triển thị trường BĐS sẽ tạo thêm các yếu tố đầu vào cho quá trình sản xuất và sử dụng nguồn nội lực có hiệu quả. Chính vì thế , muốn hiểu rõ được nội dung của đề tài ta phải bắt đầu từ những cái cơ bản nhất , mà trước tiên đó là các khái niệm, đặc điểm, vai trò và các yếu tố có liên quan của thị trường BĐS. Theo điều 181bộ luật dân sự Việt nam thì BĐS là các tài sản không di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản do luật định. Ta thấy rằng khái niệm BĐS ngay trong luật của Việt Nam cũng là một khái niệm mở, bao hàm trong nó nhiều chủng loại hàng hoá khác nhau. Tuy nhien có thể thấy bộ phận căn bản của BĐS chính là quyền sử dụng đất, do đó chính sách đất đai có ảnh hưởng quyết định đến sự hình thành, vận hành và phát triển của thị trường BĐS. Sau khi đã hiểu sơ qua về BĐS , ta sẽ đặt ra câu hỏi: Thế nào là thị trường BĐS ? đó là địa điểm, là nơi mà tại đó người bán và người mua tài Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 7 sản BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xây dựng giá cả và số lượng hàng hóa BĐS được thực hiện. Thị trường BĐS bao gồm ba thị trường nhánh: + Thị trường BĐS + Thị trường cho thuê BĐS + Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Và theo trật tự thời gian thị trường BĐS được chia thành : - Thị trường cấp I (hay thị trường sơ cấp): Đây là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất. - Thị trường cấp II: Đó là thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán hoặc cho thuê. -Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. Hiện nay đã xuất hiện các loại thị trường BĐS sau đây: - Thị trường nhà ở và đất ở - Thị trường BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh - Thị trường chuyển quyền sử dụng đất Cũng giống như các loại thị trường khác cùng với sự xuất hiện và phát triển thị trường BĐS là hàng hoá BĐS. hàng hoá BĐS có những đặc điểm riêng, không giống với các loại hàng hoá khác: Nó chỉ tiêu hao dần dần giá trị nhưng vẫn giữ nguyên hình dáng tự nhiên của giá trị sử dụng trong quá trình tiêu dùng cho sản xuất hoặc cho cá nhân sử dụng như nhà cửa, xưởng máy,... Riêng với đất đai thì đó là một tài nguyên quý giá và là yếu tố đầu vào cho sản xuất, kinh doanh BĐS. Đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt . nói đến thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai thì thực ra đó chính là thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 2: Vai trò của thị trường BĐS. “Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị; phát triển các doanh nghiệp nhà Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 8 nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước.” Có thể nói đây là một chủ trương lớn và có tầm chiến lược quan trọng mà đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã xác định. Ta khẳng định được điều trên trước hết là vì kinh doanh BĐS là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với một quốc gia. Quan trọng hơn, nhà ở còn là một tài sản của mỗi quốc gia, chiếm 20% - 50% tài sản, nhờ đó mà tạo ra động lực to lớn thúc đẩy quá trình tích luỹ của các hộ gia đình và cá nhân. Thị trường BĐS phát triển đó là nhân tố đẩy mạnh sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư nhờ phát triển nhu cầu kinh doanh, cung cầu nhà ở, ... nó là tiêu chí phản ánh tình trạng phát triển củamỗi quốc gia, mỗi vùng. Trên cơ sở quy luật vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá BĐS ngày càng phong phú, đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầu ngày một tăng của kinh doanh và nhu cầu của nền kinh tế quốc dân, tiêu dùng của dân cư. đặc trưng của hàng hoá giao lưu trao đổi trên thị trường BĐS ( chủ yếu là nhà , đất và kết cấu hạ tầng) chúng hàm chứa nhiều ý nghĩa: Về mặt kinh tế nó là tài sảnquan trọng nhất của mỗi gia đinh và xã hội; về giá trị sử dụng nó là nơi diễn ra những hoạt động ở, làm việc, nghỉ ngơi giải trí, giao tiếp ,...cúa con người và về mặt môi trường nó là một thành phần chủ yếu tạo nên hình ảnhkhông gian, mỹ quan và cảnh quan môi trường đô thị... Ngoài ra,thị trường BĐS là bộ phận trong hệ thống các thị trường. Bởi vậy, sự hình thành và phát triển thị trường BĐS góp phần hình thành các loại thị trường, kích thích các ngành công nghiệp vật liệu xây dựng, thị trường vốn, thị trường lao động ,... cùng phát triển. Trên cơ sở đó cơ chế thị trường mới được vận hành và phát huy tác dụng. Theo WB, nếu ngành nhà đất tăng thêm một công nhân viên chức thì có thể đẩy ngành sản xuất có Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 9 liên quan khác tăng thêm hai công nhân viên chức. Về mặt xã hội, ngành kinh doanh BĐS còn có nhiệm vụ cung cấp cho xã hội những hàng hoá thiết yếu đặc biệt,phục vụ trực tiếp cho nhu cầu sản xuất, sinh hoạt, đi lại của dân cư như kết cấu hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật. Chúng ta đang tiến hành việc tăng cường vai trò quản lý vĩ mô của nhà nước đối với thị trường BĐS là một tất yếu khách quan, nhưng ngược lại, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý đất đai, nhà ở cũng như các công trình công cộng, các cơ sở kinh tế xã hội khác và giải quyết tranh chấp về BĐS. Thêm vào đó, thị trường BĐS phát triển sẽ góp phần giải quyết mối quan hệ của các lợi ích: lợi ích nhà nước lợi ích chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của người lao động. Nó sẽ tăng nguồn thu vào ngân sách nhà nước, xoá bỏ các hoạt động ngầm ,kinh doanh trái pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh BĐS. Việc phát triển BĐS còn có một ảnh hưởng lớn ngành quy hoạnh xây dựng va quản lý đô thị.Thị trường BĐS thưc chất là cánh tay vô hình bù đắp những thiếu hụt trong quản lý đô thị,một khi chỉ dùng các biện pháp hành chính. Cuối cùng ,thị trường BĐS hinh thành và phát triển tạo điều kiện huy động nguồn vốn hục vụ cho sản xuất, xă hội vận động dẫn đến quá trình sản xuất xã hội đựơc tiến hành trôi chảy ;tạo điều kiện cho việc sản xuất,chuyển tài sản đến người sử dụng ,tài sản phục vụ sản xuất kinh doanh có hiệu quả va thúc đẩy việc tiết kiệm trong sản xuất kinh doanh. Như vậy ,ta thấy rằng thị trường BĐS có vai trò cực kỳ quan trọng đối với mỗi quốc gia. 3: Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS . Để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS ,ngoài tìm hiểu về khái niệm ,vai trò của thi trường BĐS ta sẽ xem xét một số đằc điểm của thị trường BĐS : Trứoc tiên ,một đặc điểm nổi bật khi bàn về thị trường BĐS ở nước ta là “Đất đai thuộc về sở hữu toàn dân ,do nhà nước thống nhất quản lí” do vậy phải đặt vấn đề quan hệ đất đai với thị trường bất động sản như thế nào Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 10 cho phù hợp với hình thức sở hữu là cái gốc của vấn đề. Trên thực tế thị trường bất động sản chính là thị trường quyền sử dụng đất. Trong thị trường bất động sản rất đa dạng về hình thức sử dụng, sở hữu, kiến trúc... Việc tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian và tiền bạc. Đây cũng là một lý do hạn chế các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS . Hơn nữa , thị trường BĐS mang tính chất không tập chung , trải rộng trên tất cả các vùng của đất nước . Thị trường BĐS thường không bao gồm một thị trường lớn mà bao gồm hàng loạt thị trường nhỏ , mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng , các miền do điều kiện tự nhiên và điều kiện và trình độ phát triển kinh tế , văn hoá , xã hội khác nhau quy định . Rõ ràng thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao hơn thị trường BĐS ở nông thôn , miền núi ... Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó . Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng , chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng BĐS . Thậm chí trong các thị trường địa phương , sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo , người mua và người bán thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó . Một nhà kinh doanh BĐS có thể thực hiện thành công nhiều giao dịch trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường khác đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị trường mới . Do vậy , điều này rất dễ dẫn đến hiện tượng độc quyền , đầu cơ tạo ra cung cầu và giá cả giả tạo , nó yêu cầu chúng ta phải ứng xử như thế nào để kịp thời nắm bắt được tình hình BĐS mà chúng ta quan tâm . Một đặc điểm nữa của thị trường BĐS , đó là việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi đầu tư vốn và lao động rất lớn mà sự vận hành của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn ra chậm vì nó phụ thuộc vào cơ Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 11 chế của nhà nước , thủ tục cần thiết : đăng kí đất đai , nhà ở , xin giấy phép xây dựng , chuyển nhượng quyền sử dụng đất , ... Trong thị trường BĐS cung ít co dãn , cầu co dãn nên rất dễ dẫn đến mất cân bằng cung cầu . Thêm vào đó cung không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại BĐS với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian . Và không thể không nhắc đến đó là thị trường BĐS chịu sự điều tiết của pháp luật . Nước ta đã ban hành hệ thống các văn bản , pháp quy , quy định ... , hướng dẫn sự vận hành của thị trường BĐS . Từ cái nhìn khái quát về thị trường BĐS như trên , ta đã có thể xác đinh được các yếu tố của thị trường BĐS . 4: Các yếu tố của thị trường BĐS Bao gồm các yếu tố chính là cung , cầu , giá cả BĐS . Trên thị trường nói chung , thị trường BĐS nói riêng cung cầu hàng hoá BĐS có quan hệ biện chứng với nhau , tác động qua lại với nhau . Đây là mối quan hệ tất yếu , khách quan và dựa trên mối quan hệ này , giá cả hàng hoá BĐS được hình thành , xác định . Hành vi của người kinh doanh BĐS và tiêu thụ BĐS dựa vào giá này để thực hiện mục tiêu của mình . Vậy cầu về hàng hoá BĐS là gì ? Cầu về hàng hoá và dịch vụ BĐS là toàn bộ nhu cầu có khả năng thanh toán mà xã hội dùng để mua khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS trong một thời kì nhất định . Hay nói cách khác cầu về hàng hoá - dịch vụ BĐS là khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán dể nhận được khối lượng hàng hoá - dịch vụ BĐS đó trên thị trường trong một thời gian nhất định . Cần phân biẹt được sự khác nhau giữa cầu và nhu cầu . Nhu cầu là những ước mong của con người , nó là vô hạn , mở rộng , có những nhu cầu có thể thực hiện được , có những nhu cầu không thể thực hiện được . còn cầu trên thị trường là nhu cầu có khả năng thanh toán , có thể thực hiện được . Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 12 Tiếp theo ta sẽ đi trả lời câu hỏi : cung hàng hoá BĐS là gì ? Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàngđưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định . Cung BĐS là cung về một loại hàng hoá đặc biệt , nó có những đặc điểm rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác . Khi phân tích quan hệ cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá cả.Cung ,cầu có thể cân bằng .Nếu các yếu tố khác không đổi ,một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung sẽ làm giá tăng lên và ngược lại sự giảm xuống của cầu hay tăng lên của cung sẽ làm giá giảm xuống .Do đó ,trong thị trường cạnh tranh thi giá cả điều tiết lượng cung và cầu. Tuy nhiên ,sự thay đổi của giá nhiều hay ít do thay đổi lượng cung và cầu còn phụ thuộc vào độ co giãn của cung và cầu theo giá . Nếu cung co giãn nhiều thì một sự thay đổi trong lượng cầu cũng sẽ chỉ làm cho giá thay đổi rất nhỏ và cân bằng có thể nhanh chóng đạt được bởi sự tăng giá mở rộng của cung . Ngược lại, cung ít co giãn đối với giá thì một sự thay đổi nhỏ trong lượng cầu sẽ làm cho giá thay đổi mạnh va cân băng không thể đạt được một cách nhanh chóng bởi vì viêc tăng lên của cung không theo kịp với cầu . Nhu cầu có độ co giãn lớn thì một sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho lượng cầu gia tăng (hoặc giảm đi) một cách nhanh chóng va giá cả ít biến động ,nhưng cầu ít co giãn và mỗi sự thay đổi trong lượng cung sẽ làm cho cầu ít thay đổi giá cả sẽ biến động mạnh . II- NỘI DUNG VÀ VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS 1: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. 1.1: sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế. Nói đến đây chắc nhiều người tự đặt ra câu hỏi: Vì sao cần có sự quản lý nhà nước đối với nền kinh tế? Để lý giải vấn đề này em xin đưa ra một số lý do chủ yếu sau: Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 13 Thứ nhất: Do xuất phát từ yêu cầu của bản thân các doanh nghiệp hoạt động trong nền kinh tế thị trường , một mình doanh nghiệp không tự giải quyết được nhiều vấn đề nảy sinh do vậy cần Nhà Nước tác động vào nhằm điều chỉnh, giải quyết những ách tắc, trở ngại trong những hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Đó là một vài vấn đề chủ yếu sau: + Về hợp đồng và giải quyết các hợp đồng + Môi trường kinh doanh: nhà nước lập khung phap lý để các doanh nghiệp hoạt động không xâm hại lẫn nhau, không ảnh hưởng đến đời sống người dân xung quanh. Nhà nước cần lập ra một môi trường pháp lý thuận lợi, thích hợp cho hoạt động kinh doanh. Nhà nước vừa nâng cao hiệu lực quản lý vĩ mô nền kinh tễ quốc dân, vừa phát huy vai trò tự chủ, năng động của các thành phần kinh tế trong sản xuất kinh doanh, tạo môi trường kinh tế thuận lợi và hành lang pháp luật an toàn cho mọi thành phần kinh tế tham gia vào hoạt động kinh doanh. Các doanh nghiệp đóng vai trò quan trọng quyết định tốc độ tăng trưởng và phát triển của nền kinh tế quốc dân vì thế hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là thước đo của quản lý kinh tế vĩ mô của nhà nước. Thứ hai: quản lý nhà nước trong điều kiện nền kinh tế thị trường là cần thiết nhằn ngăn ngừa, hạn chế những mặt trái, các tiêu cực của nềnkinh tế thị trường. Bên cạnh những ưu thế mà nền kinh tế thị trường đem lại, chúng ta không thể bỏ qua các khuyết tật mà ta thường thấy như: + Một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo + Thông tin không đầy đủ + Lạm pháp, thất nghiệp, khủng hoảng kinh tế + Huỷ hoại môi trường sinh thái + Mất ổn định , nhiều vấn đề kinh tế xã hội khác ... Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 14 Như vậy cần thông qua các cơ chế của nhà nước để can thiệpvào các lỗ hổng này nếu không nó sẽ làm cho nền kinh tế kém phát triển , đẩy lùi sự tiến bộ xã hội. Thêm vào đó, Việt Nam lại có những đặc thù riêng càng cần có sự quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế: + Nền kinh tế nước ta xuất phát điểm thấp, trải qua những cuộc chiến tranh kéo dài, nền kinh tế nước ta phát triển trong diều kiện nền kinh tế đầy rẫy sự biến động. + Mục tiêu các mạng đề ra trong sự nghiệp xây dựng đất nước ta là phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Để kích thích sản xuất phát triển, khắc phục những tiêu cực trong nền kinh tế thị trường, đảm bảo công cuộc đổi mới đi đúng hướng và phát huy bản chất tốt đẹp của xã hội, xã hội chủ nghĩa, nhà nước phải thực hiện tốt vai trò quản lý kinh tế – xã hội, đó chẳng những là một tất yếu mà còn đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Thông qua kế hoạch, định hướng, hoạch định, ban hành một khuôn khổ pháp luật và thực hiện các chính sách, khuyến khích hỗ trợ, kiểm soát , trọng tài,... đối với các thành phần kinh tế, vai trò quản lý của nhà nước đối với nền kinh tế được thể hiện rõ nét ở các điểm chính như: + Thực hiện được mục tiêu kinh tế- xã hội của đất nước + Bảo vệ lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường + Hỗ trợ công dân trong làm ăn kinh tế + Bảo vệ môi trường sinh thái + Bổ sungvào những lỗ hổng của thị trường Từ thông tin trên ta đã thấy được sự cần thiết và vai trò quản lý nhà nước đối với nền kinh tế nói chung, còn đối với thị trường BĐS nói riêng thì được thể hiện như thế nào? Để trình bày câu hỏi đó em xin trình bày lý do, Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 15 nội dung của sự cần thiếtvà vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS ở phần mục tiếp theo. 1.2: Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Dựa trên những đặc điểm của thị trường BĐS ta thấy một lý do cơ bản nói lên sự cần thiết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, đó là: nhà nước là đại diện cho sở hữu toàn dân đối với đất đai để có thể hình thành thị trường BĐS nhà nước phải tiến hành khâu đầu tiên, tạo nên tiền đề cho thị trường quyền sử dụng đất, đó là giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và hộ gia đình sử dụng theo luật. Quá trình giao quyền sử dụng đất này ở Việt nam hiện nay còn có nhiều điểm chưa hợp lý và chưa chuẩn tắc do cơchế và chính sách quản lý đất đai cuả nhà nước vẫn còn đang trong giai đoạn thử nghiệm để tìm hướng đi đúng. Vì thế, thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất ở việt namcó hình thành và phát triển nhanh hay không phụ thuộc rất lớn vào quyết tâm và hành động nhất quán của nhà nước. Có một số ý kiến cho rằng về lâu dài, để thị trường BĐS phát triển nhanh cần nghiên cứutăng cường tính ổn định của quyền sử dụng đất theo hướng ngày càng gần với tính tuyệt đối của quyền sở hữu tài sản nói chung. Thứ hai, sự cần thiết quản lý nhà nướcđối với thị trường BĐS còn bởi mứcđộ tích tụ tập trung và trình độ xã hội hoáquá trình tái sản xuất càng caothì ngày càng có nhiều ngành kinh tếkỹ thuật khác nhautham gia vào việc thoảmãn một loại nhu cầu xã hội. Chủng loại BĐS của mỗi chủ thể kinh tế và của toàn bộnền kinh tế quốc dân ngày càng phong phú đa dạng. Nó bao gồm không chỉcác loại đất đainhư công trình kiến trúc, máy móc thiết bị, các công trình ngầm dưới đất,... Thứ ba, nhằm mục tiêu xây dựng ngành kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nhà nước việt nam thực thi một chính sách đất đai có phân biết các thành phần kinh tế, trong đó có it nhiều ưu đãi hơn cho thành phần kinh tế hợp tác và thành phần kinh tế quốc doanh. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 16 Vai trò của thị trường BĐS tác động đến các hoạt động khác của nền kinh tế quốc dân Để điều tiết quan hệ cung cầu phải do nhà nước. Do vậy, thị trường BĐS ở việt nam có thể thấy ngay từ đầu là một thị trường không phải như nhau cho các thành phần kinh tế. Tuy nhiên, kinh tế hợp tác xã, doanh nghiệp nhà nước cho đến nay đang gặp nhiều khó khăn. để đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế, nhà nước buộc phải khuyến khích mạnh mẽ các thành phần kinh tế khác, kể việc khuyến khích chuyển giao đất cho họ. Như vậy một chính sách hàm chừa nhiều mục tiêu và cả mô thuẫn như thế nếu không được hoạch định khôn ngoan, thực tế sẽ có ảnh hưởng rất lớn làm biến động không bình thường động thái của thị trường BĐS. Thứ tư, việt nam đã trải qua một thời kỳ dài với nhiều xáo trộn, do thay đổi chế độ, do chiến tranh, do thay đổi chính sách , nên thực trạng BĐS của cả nước được đăng ký và quản lý rất lộn xộn. Nếu trong thời gian tới đây nhà nước khôg có quyết sách kiên quyết và nỗ lực cải thiện tình hình này thì thị trường BĐS ở Việt Nam khó có thể đi vào hoạt động quy củ và chuẩn tắc. Trái lại, nạn đầu cơ vào thị trường BĐS không chính thức sẽ càng làm cho công việc của nhà nước ngày càng nặng nề thêm. Thứ năm, khi đề cập đến thị trường BĐS ta còn thấy nổi lên vấn đề thế chấp, giao dịch BĐS. bất kể các loại hình bảo đảm nào được sử dụng, sự an toàn của giao dịch hợp pháp về BĐS phụ thuộc nhiều vào mức độ tin cậy của thông tin mà các bên có được. Yêu cầu này sẽ khó có thể thoả mãn chừng nào các bên tham gia tự đáp ứng cho mình thông tin như vậy. Sẽ tốt hơn nhiều nếu một thông tin về BĐS do một cơ quan chuyên môn cơ quan chuyên môn của nhà nước đứng ra đảm nhiệm. Chỉ có như vậy mới đảm bảo tính khách quan trung thực, hoàn chỉnh và tính pháp lý của lượng thông tin có được. Thứ sáu, như chúng ta đều đã biết rằng lượng hàng hoá BĐS trên luôn có nhiều biến động và khó kiểm soát. để thị trường BĐS phát triển và đi Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 17 đúng hướng cần tới sự điều tiết của nhà nước vao quan hệ cung cầu hàng hoá BĐS. Ngoài ra thị trường BĐS còn liên quan trực tiếp tới các hoạt động chức năng khác của nhà nước trong cơ chế thị trường. Nghị quyết hội nghị lần thứ bảy. Ban chấp hành trung ươngkhoá IX khẳng định : “ về xây dựng, quản lý thị trường BĐS. chủ động xây dựng và phát triển thị trường BĐS, trong đó có quyền sử dụng đất, trước hết ở các đô thi và các vung quy hoạch sẽ phát triển đô thị. Nhà nước định hướng, điều tiết và kiểm soát thị trường, có biện pháp chống các hành vi đầu cơ BĐS; tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành kinh tế tham gia thị trường BĐS, phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá cả BĐS. Ban hành sớm các chính sách tài chính để điều tiết lại phần giá trị đất gia tăng không do người sử dụng đất tạo ra, mà do đô thị hoá, do nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng, do quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai đem lại, để phục vụ cho lợi ích chung. Xây dựng luật kinh doanh BĐS...” 2: Nội dung quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Từ trên ta thấy được vai trò quản lý nhà nướcđối với thị trườngBĐS có những nội dung chủ yếu sau: 1. Xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh ổn định và có hiệu lực để thị trường BĐS hoạt động thông thoáng thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của thị trường BĐS nộp vào ngân sách nhà nước. 2. Xây dựng chính sách tài chính và các chính sách liên quan đảm bảo cho thị trường BĐS hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân thị trường BĐS cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điềutiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết những vấn đề xã hội bức xúc,đặc biệt là nhà ở. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 18 3. Xây dựng hệ thống đăng ký BĐS đảm bảo kê khai đăng kýcấp giấy chứng nhận đối với tất cả BĐS cũng như đằng ký biến động phát sinh trong giao dịch BĐS ( chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS). 4. Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch BĐS trên thị trường việc bồi thườngkhi thu hồi BĐS để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng,việc thu thúê BĐS. 5. Xây dựng hệ thông tin mở – ngân hàng dữ liệuvề BĐSđáp ứng cho tấtcả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch BĐS và việc quản lý BĐS của các cơ quan nhà nước. 6. Quy định việc tổ chức và hoạt động của các tổ chức kinh doanh môi giới BĐS. 7. Quy hoạch, kế hoạch việc sử dụng, phân bổ đất đai, xây dựng nhà ở và các BĐS khác. 8. Kiểm tra giám sát quản lý thị trường BĐS và tiến hành xử lýnhững vi phạm. 3. Các công cụ quản lý nhànước đối với thị trường BĐS. Hiện trạng thị trường BĐS ở nước ta còn sơ khai, tính tự phát còn mạnh và tính hệ thống còn yếu... nên việc định hướng và kiểm soát của nhà nước càng trơ nên quan trọng và cấp bách. Mục tiêu của việc quản lý này của nhà nước đối với thị trường BĐSlà ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, huy động mọi thành phần kinh tế tham gia thị trường này và phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanhvà bình ổn giá cả BĐS. Để thực hiện các mục tiêu nêu trên, nhà nước phải sử dụng tổng hợp các biện pháp kinh tế, hành chính và phápluật để tiến hành quản lý đối với thị trường BĐS. các công cụ quản lý thường thấy của nhà nước đó là: quy hoạch, kế hoạch; các chính sách; luật pháp. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 19 Quy hoạch và kế hoạch BĐS là một trong những chức năng quan trong giúp nhà nước thống nhất quản lý, điều tiết thị trường theo quy hoạch và pháp luật. Cồng tác quy hoạch, kế hoạch BĐS là một quá trình mà thực chất là thông qua đó đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác động vào rthực trạng thị trường BĐS một cách có lợi nhất trong quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảovệ cảnh quan môi trường,... ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường. Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát triển kinh doanh BĐS. Trong quy hoach, kế hoạch BĐS thì cồng việc chính là tập trung vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đấtđai, và chỉ trong một số trường hợp một số nơi nhà nước mớilập quy hoạch, kế hoạch cho xây dựng, phát triển các khu nhà ở, các công trình trên đất. Nôi dung của quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất đai bao gồm nhiều việc, nhiều công đoạn trong môthệ thống nhất,trong đó nổi lên cácvấn đề chủ yếulà nghiên cứu, triển khai , diều tra, khảo sat, đo đạc, phân loại, thống kê, lập bản đồ địa chính để đế xuất các phương án quy hoạch kế hoạch sử dụng đất từng vùng lãnh thổcủa đất nước trong tưng thời kỳ nhất định gắn với từng giai đoạn phat triển kinh tế- xã hội của đất nước trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai mang tính chất “ cứng’’ vừa với đối tưọng kinh doanh,vừa với thời gian kinh doanh, ít quan tam đến hiệu quả và thị trường. Quy hoạch và kế hoạch trong cơ chế thị trường phải mang tính chất “mềm”,một mặt yêu cầu hiệu quả,mặt khác phải kinh doanh theo cơ chế thị trường.hơn nữa,do đất đai nước ta trong cơ chế thị trường chủ sở hữu là nhà nước nhưng chủ sử dụng lại là cảc tổ chức và cá nhân nên hình thức và phương pháp quy hoạch,kế hoạch đất đai cần linh hoạt để vừa đảm bảo vai trò thống nhất quản lý của nhà nước,vừa phát huy tính tự chủ kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong cơ chế thị trường. Tiếp theo đó,nhà nước sử dụng các chính sách để tác động đến thị trường BĐS.trong những năm vừa qua hoạt động bước đầu của thị trường BĐS đã Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 20 thu hút một lượng vốn không nhỏ,góp phần giải quyết việc làm và thu nhập cho người lao động.nhà nước đã ban hành và bổ sung nhiều văn bản pháp lý và các chính sách cụ thể liên quan đến đất đai,nhà ở,tạo lập mặt bằng cho sản xuất,tạo lập quỹ phát triển hạ tầng đô thị,quỹ phát triển nhà ở,chính sách bán nhà thuộc sở hửu nhà nước,thuế chuyển quyền sử dụng,thuế trước bạ,...những chính sách này đã góp phần tạo dựng và định hướng cho thị trường BĐS hoạt động.nước ta đã xây dựng hệ chính sách hỗ trợ thị trường BĐS phát triển theo hướng chuẩn tắc,công khai,minh bạch,cạnh tranh lành mạnh.thị trường BĐS liên quan đến các vấn đề xã hội và kinh tế trên các mặt:nhà ở cho người nghèo,an ninh lương thực quốc gia,chủ quyền lãnh thổ,các vấn đề văn hoá,kiến trúc,truyền thống,...tuỳ theo cách xem xétcủa từng quốc gia,nhà nước có thể xây dựng và thực thi một số chính sách sau: 1. Chính sách đối với đất đai sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là đất trồng lương thực. Nhằm đảm bảo an toàn lương thực,tạo môi trường sống ổn định cho xã hội,các nước đều chú trọng giữ một tỉ lệ nhất định đất đai để sản xuất nông nghiệp. Đối với loại đất đai này việc chuyển nhượng chỉ được phép diễn ra khi chủ mới cam kết sử dụng đất đúng mục đích như cũ. Ngoài ra,nhà nước khuyến khích nông dân đầu tư nhằm tăng độ màu mỡ cho đất thông qua việc ứng dụng các loại thuế đất nông nghiệp đặc biệt như thuế bỏ ruộng hoang hoá,đánh thuế theo giá trị đất,không đánh thuế theo sản lượng,...Về dài hạn nhà nước còn thực thi các chính sách bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai nông nghiệp như hỗ trợ đầu tư thuỷ nông,bảo vệ thực vật... Nhìn chung chính sách đất đai nông nghiệp của nhà nướccó ảnh hưởng rất lớn đến việc giới hạn phạm vi và mục đích trao đổi đất đai nông nghiệp,làm cho loại đất đai này thường kém lưu động nhất trên thị trường. 2. Chính sách quản lý đô thị của nhà nước. Nhà nước có vai trò rất lớn trong quản lý đô thị nhằm không những sử dụng nhất quỹ đất hạn hẹp cuả đô thị mà còn chú trọng đúng mức đến các Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 21 mặt sinh hoạt xã hội khác của đô thịnhư bề mặt kiến trúc,hệ số sử dụng tầng không gian và tầng ngầm, giao thông vận tải...hoạt động quản lý đô thị của nhà nước có ảnh hưởng đến thị trường BĐS trên nhiều mặt như làm thay đổi giá cả đất đaỉ các khu trung tâm kinh tế,tài chính,cải tạo hệ thống hạ tầng buộc nhà nước phải trưng muađất đai cũng ảnh hưởng tới giá cả và động thái của thị trường BĐS chính sách xây dựng nhà ở có sự hỗ trợ từ ngân sách cho các hộ gia đình có thu nhập thấp cũng ảnh hưởng nhất định đến sức ép cung-cầu về nhà ở,... Nhằm tạo môi trường minh bạch cho thị trường BĐS vận hành nhà nước thường cố gắng công khai hoá công tác quản lý đô thị thông qua việc cung cấp các thông tin về kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng,quy hoạch đô thị tổng thể trong một thời gian dài. Ngoài ra nhà nước cũng thu xếp một số loại thuế hợp lý đánh vào những đất đai có lợi do hoạt động đầu tư của nhà nước nhằm điều tiết lợi nhuận do các chủ sử dụng đất thu được mà không phải đầu tư thêm.các chính sách khuyến khích sử dụng tàng không gianvới các khu nhà cao tầng cũng như hoạt động khai thác giao thông ngầm dưới mặt đất góp phần làm tăng quỹ đất có thể đem trao đổi thương mại ở cacs đô thị lớn.nhà nước còn có chính sách bảo tồn các khu đô thị cổ hoặc đặt ra các yêu cầu về đảm bảo môi trường cho những hộ xung quanh ngôi nhàhoặc thửa đất dự định sang nhượng cho chủ mới,... Tất cả những hoạt động quản lý đô thị kể trên có thể làm cho hoạt động của thị trường BĐS ngày càng trở nên phức tạp hơn,yêu cầu nhiều thông tin hơn cũng như đòi hỏi các nghiệp vụ hỗ trợ chuyên nghiệp nhằm làm cho các giao dịch BĐS có thể tiến hành nhanh và thuận tiện hơn. 3. CHính sách tài chính của nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS. hỗ trợ lớn nhất của nhà nước là tạo lập các cơ sở cung cấp thông tin thuận tiện với chi phí thấp cho thị trường BĐS. các cơ sở quản lý đăng ký BĐS của nhà nước có thể xây dựng các trung tâm phụ trợ nhằm cung cấp thông tin cho người có nhu cầu. Nhà nước cũng có thể hỗ trợ một phần chi phí đào Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 22 tạo các chuyên gia cho thị trường BĐS thông qua các xuất học phí trong các trường đại học. Đặc biệt chính sách thuế của nhà nước có ảnh rất lớn đến hoạt động củathị trường BĐS. Thông thường nhà nước áp dụng thuế giá trị gia tăng trong các giao dịch BĐS. Nếu mức thuế suất quá cao sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến việc công khai hoá các giao dịch BĐS hoặc thu hẹp quy môcác vụ giao dịch. Nhằm làm cho BĐS được lưu động hợp lý tạo điều kiện sử dụng hiệu quả nhất nguồn BĐS hiện có, chính sách thuế gía trị gia tăng của BĐS phải có lợi cho người sử dụng chứ không phải chỉ nhằm điều tiết thu nhập về ngân sách nhà nước. Ngược lại, nếu không có thuế gía trị gia tăng cũng như không đánh thuế BĐS hoang hoá sẽ kích thích đầu cơ vàoBĐS , nhất là ở các giai đoạn có biến động giá làm cho thị trường BĐS hoạt động không tốt, thậm chí có thể đi ngược lại mục tiêu chung của nền kinh tế. Ngoài ra trong bước đầu hình thành thị trường BĐS nhà nước có thể ưu đại các tổ chức kinh doanh và dịch vụ trên thị trường BĐS theo luật khuyến khích đầu tư nhằm hỗ trợ về tài chính, giảm lỗ lãi, kích thích vốn đầu tư chảy vào ngành kinh doanh BĐS. Muốn hiểu rõ hơn các chính sách này của nhà nước nhằm quản lý thị trường BĐS chúng ta nên tham khảo thêm trong nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương khoá IX. Nghị quyết này cũng khẳng định việc nhà nước sử dụng công cụ luật pháp để quản lý thị trường BĐS. Bên cạnh đó, ta cũng nhận thấy rằng nhà nước đã tạo dựng khung pháp luật về thị trường BĐS, đó là cơ sở pháp lý hết sức quan trọng cho hoạt động của thị trường BĐS. Các văn bản pháp luật điều chỉnh các quan hệ pháp luật về nhà đất- BĐS đều có những đặc điểm chung của hệ thống các văn bản pháp luật của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam , đó là: + Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh đất đai và nhà ở Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 23 + Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức, cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác đối với nhà nước. + Thông qua công cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đằng, công bằng giữa các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở , đảm bảo sự kết hợp hài giữa các lợi ích. Nhà nước ta đã tạo lập được môi trường pháp lý cho thị trường BĐS. môi trường này bao hàm trong nó rất nhiều nội dung như quy định về hàng hoá đem ra giao dịch, quy định về phương thức giao dịch , quy định về tổ chức quản lý thị trường BĐS,... có thể tập hợp các nội này vào ba nhóm sau:  Những quy định pháp lý về hàng hoá BĐS . BĐS có nhiều loại nhưng đặc điểm cơ bản của chúng là gắn chặ với đất đai hoặc bản thân đất đai. Việc các BĐS có trở thành hoá được hay không phụ thuộc rất lớn vào việc pháp luật của từng nứơc coi đất đai là hàng hoá đến mức độ nào. trong các quan điểm chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai của nghị quyết hội nghị lần thứ VII ban chấp hành trung ương đảng khoá IX tiếp tục đổi mới chính sách,pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại hoá có xác nhận : “ quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt”. Ngoài ra, việc tao ra các BĐS cũng phải tuân theo những quy định của nhà nước về quy hoạch vùng lãnh thổ, về môi trường cảnh quan và các tiêu chuẩn khác.  Những quy định pháp lý về phương thức giao dịch BĐS và các chủ thể tham gia. Luật pháp các nước đều quy định chặt chẽ việc đăng ký BĐS cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung các giao dịch BĐS thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế định pháp lý về điều kiện tham gia thị trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thị trường tài chính. các bên tham chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hoá và có khả năng thanh toán. thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và quản lý BĐS , nhà nước không can thiệp vào các quan Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 24 hệ kinh tế diễn ra trên thị trường. Tuy nhiên để điều tiết thu nhập nhà nước có đành thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng BĐS .  Những quy định về hệ thống cơ quan quản lý BĐS của nhà nước. Trên thực tế không có cơ quan của nhà nước chuyên trách quản lý thị trưòng BĐS. thị trường BĐS được quản lý bằng cơ quan quản lý thương mại nói chung và được hỗ trợ từ các tổ chức ngành nghề của giới buôn bán BĐS. tuy nhiên thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với thị trường tài chính và các cơ quan quản lý ngân hàng cũng quan tâm nhất định đến thị trường BĐS . Các tổ chức quản lý của nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng chính sách của nhà nước. Ngoài cơ quan quản lý đất đai, nhà nước còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm định giá đất để tính thuế đất, tổ chức xây dựng quy hoạch, và các chính sách sử dụng đất đai ,... Ta thấy rằng bất cứ một thị trường nào muốn tồn tại và vận hành bình thường cũng phải dựa trên một môi trường pháp lý thích hợp. động lực hoạt động của thị trường là lợi ích của các chủ thể tham gia,nhưng để cho động lực đó không dẫn đến sự phá vỡ thị trường hay đưa thị trường đi đến chỗ kém hiệu quả thì phải đề ra các khuôn khổ,nguyên tắc,chuẩn mực chi phối hành vi của các chủ thể tham gia.như vậy,các quy định pháp lý càng ổn định và minh bạch thì thị trường BĐS càng có điều kiện thuận lợi để phát triển. III. NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS. Khi tiến hành quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS sẽ chịu tác động của cả các yếu tố chủ quan và khách quan.trước tiên,ta phải kể đến một trong các nhân tố có ảnh hưởng lớn đó là nhận thức của các chủ thể than gia vào thị trường BĐS và trình độ của các cán bộ chuyên môn trong công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Nừu các chủ thể thấy rox được các quyền lợi của họ được đảm bảo, trách được nhiều rủi ro khi tham gia thị Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 25 trường BĐS chính thức cũng như thấy trách nhiệm, nghĩa vụ của mỗi công dân trong hình thành, phát triển thị trường BĐS họ sẽ tình nguyện tham gia vào thị trường dưới sự quản lý của nhà nước. Lúc đó công việc của nhà nước sẽ đơn giản, nhẹ nhàng hơn nhiều. Để có được điều này lại phụ thuộc một phần không nhỏ vào các cán bộ chuyên môn. thị trường BĐS khá phức tạp, có nhiều biến động nên đòi hỏi các cán bộ quản lý phải có trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn, tiêu chuển đạo đức,... Có như thế mới có ảnh hưởng tốt tới công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Ngoài ra cũng giống như các thị trường khác công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS còn chịu tác động của hệ thống pháp lý và các chính sách. Hệ thống pháp lý có cụ thể, rõ ràng, hợp lý, dễ hiểu, dễ thực hiện thì cả người quản lý và người bị quản lý mới biết được những việc mình làm, tránh sai sót đáng tiếc. Một môi trường kinh doanh thuận lợi cùng những chính sách khuyến khích, ưu đãi sẽ tạo điều kiện tốt cho mọi chủ thể hoạt động đúng hướng, không gây tranh chấp và các cán bộ dễ quản lý, dễ giải quyết các vấn đề thắc mắc, khiếu nại... Các quy hoạch, kế hoạch cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường cũng ảnh hưởng tới công tác quản lý thị trường ngầm hay thị trường phi chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát nhà nước, xuất hiện một phần bởi không có các kế hoạch, quy hoạch, hệ thống thông tin công khai minh bạch..nếu các cán bộ quản lýkhông nắm bắt được tình hình thì sẽ rất khó quản lý hoặc tiến hành quản lý thiếu chính xác. Cuối cùng là do thói quen như trốn lậu thuế, lệ phí, ... và các tập quán kinh doanh trong thị trường BĐS . dân ta đã quen với việc giao dịch trao tay không qua một cơ quan quản lý nào của nhà nước mà không biết rằng đang gây ra những thiệt hại cho nhà nước, những rủi ro cho bản thân mình, gây khó khăn cho việc quản lý, tạo lập một thị trường BĐS ổn định, bền vững. Như vậy công việc cần làm hiện nay là tuyên truyền, giải thích rõ cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS ; đào tạo chuyên môn cho các cán bộ; Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 26 tạo môi trường pháp lý thích hợp; các quy hoạch- kế hoạch, hệ thống thông tin chính xác, rõ ràng để công tác quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS được thực hiện tốt hơn, dễ dàng hơn. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 27 PHẦN II THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN I. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS Ở NƯỚC TA. Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy quá trình hợp pháp hoá quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chế cần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường về mặt kinh tế, thị trường BĐS là nơi hình thanh các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS, việc sử dụng BĐS như thế nào và vì mục đích gì. Một thị trường BĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế. Hiến p háp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Đây là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là thị trường BĐS. Với quan điểm thừa nhận ( mặc dù chưa chính thức) có tồn tại thị trường BĐS, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, quy hoạch,… Hiện nay, đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường BĐS của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường BĐS. Tuy nhiên, khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít có tính khả thi. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 28 Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như: Thị trường BĐS cơ bản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, thế chấp, cho thuê,…trên thị trường BĐS chính quy. Thực tế cũng đã chỉ ra rằn, mặc dầu vận có thể vận hành ở cường độ cao nếu có những điều kiện cần thiết như tập quán văn hoá, sự tin tưởng, những nhóm quan hệ xã hội chặt chẽ, thị trường BĐS phi chính quy vẫn là một thị trường rất không hoàn hảo, luôn có các nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế- xã hội. Chúng ta đã phải trả giá rất lớn, chẳng hạn như bê bối liên quan tới BĐS trong vụ án Tăng Minh Phụng đã dẫn tới việc Nhà nước bị thất thoát hàng nghìn tỉ đồng. Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thông tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường BĐS nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu nhập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS. Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 29 Thị trường BĐS nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này. II.TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,…Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến khích các thành p hần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ… Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định. Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa. Hoạt động quản lý thị trường BĐS hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều nghành từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp tới Bộ, ban, nghành,…Trong khi đó vai trò của cơ quan chuyên trách về thị trường BĐS còn quá mờ nhạt. Các cơ quan địa chính trên danh nghĩa không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu. Hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,…đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Đây là một bất hợp lý, không phù hợp với thực tế Việt Nam. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 30 Tiếp đến là việc hợp thức hoá các quyền BĐS diễn ra quá chậm chạp. Điều kiện cho sự tồn tại của một thị trường BĐS chính quy là Nhà nước phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những người chủ BĐS, đó là: Quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thông qua các giao dịch dân sự ( như bán, cho thuê, thừa kế). Theo kế hoạch của Tổng cục Địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( GCNQSDD) sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện Nghị định 60/ CP của chính phủ về quyền sử hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy Nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng BĐS nhưng họ rất khó hợp thức hoá được những quyền đó. Tiến độ cấp GCNQSDD chậm hơn rất nhiều so với dự kiến. Có lẽ phải mất đến 20 năm và tốn kém hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thành việc cấp GCNQSDD nếu như các quy trình, thư mục không được cải tiến. Một số chuyên gia dự tính, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội mất 19 năm nữa mới có thể hoàn thành việc cấp GCNQSDD ( chưa kể việc cấp các GCN mới nảy sinh do các giao dịch của thị trường BĐS). Trong 6 tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được 12.340 GCNQSDD, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các GCN cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân sau: Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai về thẩm quyền giao đất thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Tỉnh và Huyện. Do việc cấp GCNQSDD mới đựoc chú trọng sau một thời gian dài buông lỏng nên công việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND đã mất rất nhiều thời gian cho công việc này trong khi không nắm bắt được đầy đủ các thông tin về thửa đất. Thứ hai, thủ tục cấp GCNQSDD còn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn có tờ giấy chứng nhận phải mất quá nhiều thời gian, công sức và tiền của. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 31 Thứ ba, hiện trạng nhà đất ở đô thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng không phép, mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khó có thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã không lường trước những khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện nên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện nay, có khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ. Một nguyên nhân quan trọng là các hộ được hợp thức hoá nhà, đất không có khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính ( khá lớn) cho công việc đó. Xét về lợi ích, người sử dụng đất không có động lực lớn để đăng ký nhận GCNQSDD. Cho dù không có GCNQSDD thì vẫn được sử dụng mảnh đất đó và nếu cần thiết vẫn dễ dàng bán đựơc cho người khác. Trong các hạn chế của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có một bất cập nữa là nguyên tắc định giá đất đai còn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả còn thiếu nhất quán. Trong thời gian qua, hầu hết những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng trong cả nước ít nhiều đều gặp vướng mắc ở khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Như ở Hải Phòng vướng ở dự án cảng Chùa Vẽ, Hà Nội có các dự án Hồ Ba Mẫu, đường Cầu Giấy, Ngọc Khánh,… Thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn tại các dự án đường Bình Thạnh, xa lộ Hồ Chí Minh,… Hiện nay khâu định giá BĐS là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất trong qúa trình đền bù giải phóng mặt bằng. Điều 23 trong Hiến pháp Việt Nam năm 1992 đã quy định việc trưng mua hoặc trưng dụng có bồi hoàn theo thời giá thị trường. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khung giá đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của nước ta và càng không thể đáp ứng được trước những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trường. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 32 Tóm lại thị trương BĐS phi chính quy ở nước ta đang phát triến khá rộng với độ bất trắc khá lớn. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, thì công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu. III.ĐÁNH GIÁ 1. Những kết quả đạt được. Thực tế cho thấy trong những năm qua quản lý Nhà nước về thị trường BĐS đã đạt được một số kết quả nhất định. Nước ta với xuất phát điểm thấp, các cuộc chiến tranh kéo dài dẫn đến không chỉ riêng việc phát triển thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn mà đối với thị trường khác cũng vậy. Dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước Việt Nam, chúng ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc đổi mới công tác quản lý thị trường BĐS qua các giai đoạn và đã đáp ứng đựơc yêu cầu của cách mạng ở mỗi thời kỳ, phục vụ đắc lực cho nhiệm vụ chiến lựơc của đất nước. Cũng phải kể đến đó là hệ thống văn bản pháp luật, các quy định ngày càng đầy đủ, toàn diện, bao hàm mọi khía cạnh quản lý thị trường BĐS. Với số lượng các văn bản đã ban hành không phải là nhỏ của chúng ta đã đưa ra được một khung sơ bộ về việc quản lý các hoạt động mua- bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,…trên thị trường BĐS. Các văn bản này đã thể hiện được vai trò quản lý Nhà nước là điều tiết các mối quan hệ phát sinh trong quản lý và sử dụng BĐS, tạo điều kiện cho mọi ngưòi dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Hệ thống văn bản pháp luật đã tao ra một hành lang pháp lý, một môi trường kinh doanh tốt khuyến khích các đối tượng, các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS. Việc công nhận đất đai có giá, tức là đất đai đã được coi là một loại hàng hoá đặc biệt cũng đã là một thành công với công tác quản lý Nhà nước về thị trường BĐS. Song song với các quy định pháp luật, Nhà nước đã có những chính sách tích cực đối với thị trường BĐS, đó là các chính sách ưu đãi, chính Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 33 sách tài chính, kinh tế nhằm khắc phục những khiếm khuyết của cơ chế thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Qua đó càng thấy rõ được vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS. Một thành công của quản lý Nhà nước đối với thị trương BĐS là đã xuất hiện một số cơ quan chuyên môn về quản lý thị trường BĐS. Các cơ quan này đã đáp ứng các nhu cầu cấp thiết hiện nay và ngày càng đem lại nhiều kết quả khả quan. Ngoài ra, hoạt động quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn đạt được những kết quả quan trọng như: Đại bộ phận đất nông nghiệp đã được giao cho các chủ sử dụng cụ thể là các hộ nông dân. Việc giao đất, cấp GCNQSDĐ đã tạo ra cơ sở và động lực cho sự tự chủ của người nông dân và trên cơ sở đó góp phần dân chủ hoá đời sống kinh tế, xã hội ở nông thôn, xây dựng nông thôn mới. Nhiều địa phương đã và đang thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thêu đất vào mục đích nông nghiệp để khắc phục dần tình trạng manh mún trong sử dụng đất, đồng thời cũng thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn. Kết quả của việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, của việc quy hoạch đô thị, của kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở đã tác động tới việc phân bổ đất đai vào mục đích sử dụng theo hướng công nghiệp hoá- Hiện đại hoá đất nước và một số cơ chế trong quản lý Nhà nước về xây dựng nhà ở và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở đô thị theo hướng hiện đại và bảo vệ cảnh quan, môi trường. 2. Hạn chế. Thị trường BĐS ở Việt Nam đã hình thành và đang phát triển:ở nông thôn, nhiều xã bán đất cho nhân dân để xây dựng nhà ở, đấu thầu quỹ đất công ích của xã; nhiều nông dân tự chuyển đổi ruộng đất cho nhau. ở thành thị, hoạt động mua bán BĐS diễn ra sôi động, nhất là ở các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và cạnh các khu công nghiệp lớn. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 34 Mặc dù thị trường BĐS đạt được những thành công đáng kể chúng ta cũng không thể phủ nhận thị trường BĐS ở nước ta hiện còn sơ khai, thiếu một định hướng phát triển và đang bộc lộ những bất cập chủ yếu sau: Trước hết về quan điểm và nhận thức: Trong xã hội, chưa có sự nhất quán trong việc xác định đất đai là loại tài sản quan trọng có giá trị và là nguồn vốn đầu vào của quá trình sản xuất, cũng như chưa xác định rõ nội dung và hình thức vận động của đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường với qua điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai bị hành chính hoá theo kiểu tập trung quan liêu đã làm chậm tiến trình chính quy hoá thị trường BĐS, dẫn đến tình trạng p hát triển tự phát, giao dịch “ ngầm”- phi chính quy về BĐS. Đồng thời các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS chưa nhận thức rõ về quyền lợi nghĩa vụ và trách nhiệm của họ đối với việc hình thành và phát triển thị trường BĐS..Hậu quả dẫn đến là gây thất thu đối với ngân sách, phát triển thị trường theo hướng đầu cơ, thiếu lành mạnh. Ta đã biết rằng, nhu cầu nhà ở, đất ở và các công trình xây dựng khác ngày càng tăng nhưng lại chưa có một chiến lược phát triển lâu dài. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung ở quy hoạch tổng thể thiếu quy hoạch chi tiết và quy hoạch xây dựng cụ thể cho từng khu vực, địa bàn. Gần đây do yêu cầu của chính phủ và sức ép của dư luận, một số quy hoạch c ó liên quan đến đất đai, công trình công cộng có ảnh hưởng đến việc xây dựng nhà ở của dân cư mới đựơc công bố. Nhưng tính công khai còn thấp đặc biệt là quy hoạch chưa đủ chi tiết, chưa đủ đáp ứng nhu cầu tìm hiểu của người dân. Tình trạng xây dựng không phép còn xảy ra nhiều có nguyên nhân bắt nguồn từ việc thiếu công khai quy hoạch, từ sự p hiền hà của thủ tục cấp phép, từ sự chậm chễ của việc cấp GCNQSDĐ. Bên cạnh đó khung khổ pháp lý hiện nay cũng hàm chứa nhiều bất cập. Cho đến nay vẫn chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 35 Số lượng văn bản có liên quan đến nhà, đất( luật đất đai, pháp lệnh, các quy định, văn bản hướng dẫn của các cấp chính quyền…) hiện nay đã tới con số gần một nghìn nhưng lại chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo kẽ hở. Các cấp chính quyền và người sử dụng đất vẫn rất lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục. Đất đai nói riêng, BĐS nói chung đang là lĩnh vực có nhiều khiếu kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi nhất cho tham nhũng và thu nhập bất chính. Về tổ chức, quản lý BĐS ở nước ta còn lỏng lẻo, chồng chéo, nhiều trường hợp mua bán nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Những thủ tục p hiền hà đã làm chậm quá trình đăng ký, cấp GCNQSDĐ. Đây là một trong những yếu tố cản trở BĐS tham gia giao dịch một cách chính quy trên thị trường với tư cách là một loại hàng hoá quan trọng. Các quy định về mua, bán và thực hiện các giao dịch khác trên thị trường BĐS chưa đồng bộ và cụ thể. Nghiệp vụ có liên quan đến việc hoàn tất một quy trình mua- bán BĐS đúng ra phải do bộ máy công quyền thực hiện, nhưng hiện nay thực hiện không tốt đã hạn chế sự giao dịch trực tíêp giữa người mua và người bán, gây ra tình trạng ách tắc, phiền hà cho những người tham gia trên thị trượng này. hầu như hiện nay chưa có quy định cụ thể về tư cách pháp lý, chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn, trách nhiệm của các cơ quan công quyền trong quy trình thế chấp, cầm cố, xử lý tranh chấp về BĐS chưa rõ ràng. Vai trò của Nhà nước với tư cách vừa là người tham gia thị trường BĐS vừa là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai, vừa là cơ quan giữ quyền lực của Nhà nước trong việc thực hiện chủ quyền, tổ chức và quản lý trong lĩnh vực BĐS còn chưa được phân định rõ. Những quy định có tính p háp lý về giá cả, phí, lệ phí trong thị trường BĐS còn nhiều bất cập, chưa nhất quán. Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù và giải phóng mặt bằng. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 36 Các chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. CHính sách giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thiếu rõ ràng, minh bạch, kéo dài việc ưu đãi đối với khu vực kinh tế Nhà nước, quá chú trọng đáp ứng các yêu cầu về BĐS trong công nghiệp và thương mại đã làm mất tính cân đối của thị trường BĐS, hạn chế hiệu quả sử dụng vốn. Trong khi đó đại đa số những người tham gia thị trường nhằm phục vụ nhu cầu thiết yếu của mình về nhà ở, xây dựng nhà xưởng sản xuất- kinh doanh lại không được quan tâm đáp ứng, buộc họ phải mua lại hoặc thuê lại dưới các hình thức ph i chính phủ. Hệ thống chính sách về các loại hình doanh nghiệp khác nhau chưa cụ thể gây khó khăn cho người quản lý xử lý các tình huốn xảy ra khi có điều kiện,… Ngoài ra, quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn tồn tại một số vấn đề nữa như nhiều vi p hạm trong quản lý và sử dụng đất đai chưa được phát hiện và xử lý kịp thời. Công tác điều tra, khảo sát, đánh giá, p hân hạng đất, lập bản đồ địa chính được triển khai và thực hiện chậm. Đội ngũ cán bộ quản lý chưa đủ số lượng và chất lượng, chưa làm đúng với chức năng của mình. hiện nay, chưa có một cơ quan chính thức chịu trách nhiệm về các thông tin BĐS đưa ra thị trượng. 3. Nguyên nhân. Đánh giá thực trạng quản lý Nhà nước về thị trường BĐS của Việt Nam hiện nay chúng ta nhận ra được những yếu tố làm xuất hiện tồn tại và phát triển thị trương BĐS không chính thức ở nước ta là:  Luật đất đai năm 1993 tuy đảm bảo cơ sở cho việc hình thành thị trường BĐS thông qua việc xác lập quyền mua và bán quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển dịch quyền về đất từ người bán sang người mua thì lại chưa được thực hiện qua kê khai đăng ký, nhất là đăng ký BĐS. Bộ luật dân sự 1996 tuy đã chú trọng nhiều hơn đến việc kê khai đăng ký các quyền chuyển dịch, nhưng trong thực tế đến nay vẫn chưa có một hệ thống đăng ký hỗ trợ cho bộ luật dân sự này có thể đi vào cuộc sống. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 37  Việc trốn nộp thuế và lệ phí đã trở thành thói quen, không được xử lý nghiêm khắc trong quá trình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.  Đang có sự chồng chéo trong việc cấp GCNQSDĐ và quyến sở hữu nhà giữa tổng cục địa chính và bộ xây dựng theo nghị định 60/CP.  Các quyền của người mua và người bán quy định chưa rõ ràng.  Vai trò điều tiết thị trường của Nhà nước chưa được xác định trong việc quản lý giá mua, giá bán; tổ chức cho người mua và người bán gặp gỡ nhau; tổ chức việc cung cấp các thông tin về BĐS; việc đăng ký thống kê và việc thực thi các trình tự, thủ tục chính thức cho việc giao dịch dân sự về BĐS.  Tiến độ cấp GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở khu vực đô thị quá chậm.  Thiếu sự kiểm soát thường xuyên và cớ hệ thống về quản lý và sử dụng đất.  Quyền của các tổ chức, cá nhân không rõ. Các tổ chức, cá nhân muốn thực hiện chuyển quyền sử dụng đất hiện nay thường không có các quyền hợp pháp.  Nhà nước chưa thực hiện các bước để chính thức hoá thị trường BĐS trong khi nhu cầu giao dịch dân sự về mua bán BĐS lại là một nhu cầu tất yếu có tính quy luật khách quan ngày một gia tăng.  Có sự khác nhau giữa việc chuyển dịch về nhà và chuyển quyền sử dụng đất mà nguyên nhân chính của nó vẫn là đất thì thuộc sở hữu toàn dân, trong khi nhà lại thuộc sở hữu tư nhân.  Thiếu chương trình truyền thông cho khách hàng. 4. Hậu quả. Từ những khiếm khuyết của việc quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS đã gây nên một số hậu quả rõ nét sau: + Gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước + Hình thành thị trường ngầm, thị trường phi chính quy. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 38 + Nạn đầu cơ ngày càng tăng + Giao dịch BĐS phức tạp, khó kiểm soát + Có nhiều tranh chấp, khiếu kiện. + Xuất hiện thêm nạn quan liêu, tham nhũng Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 39 PHẦN III QUAN ĐIỂM,PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG VAI TRÒ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS. Nhận thức rõ những khiếm khuyết của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS và sau khi đã tìm hiểu rõnguyên nhân,hậu quảcủa nó nhà nước đã đề ra những quan điểm,phương hướng và giải pháp nhằm tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với sự hình thành và phát triển thị trường BĐS như sau: I. QUAN ĐIỂM CỦA ĐẢNG VÀ NHÀ NƯỚC VIỆT NAM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BĐS TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM. 1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước về sở hữu và sử dụng đất đai nhằm hình thành và phát triển thị trường BĐS. Lập trường nhất quán của đảng và nhà nướcta vẫn là sở hữu toàn dân về ruộng đất.điều này liên tục đượcc ghi nhận ở các văn bản pháp lýliên quan đến ruộng đất,từ hiến pháp đến luật đất đai và cương lĩnh của đảng cộng sản.như vậy ở việt nam không có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền sử dụng đất. 2. Quan điểm của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực nhà ở. Cho đến nay quan điểm nhất quán của đảng và nhà nước việt nam là chuyển nhà ở sang lĩnh vực kinh doanh,trao đổi hàng hóa,nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp đối với nhà ở.tuy nhiên thị trường nhà ở luôn gắn liền với đất ở và cho đến nay quan điểm về xử lý vấn đề đất ở là khá rõ ràng.thứ nhất,các khu dân cư sau khi được xây dựng theo đúng quy hoạch sẻ được giao quyền sử dụng đất vĩnh viễn.thứ hai,việc chuyển giao quyền ở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở do nhà nước tiến hành phải có sự đền bù.chính vì thế Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 40 thị trường nhà ở và thị trường quyền sử dụng đất ở là bộ phận phát triển nhất ở việt nam hiện nay. 3. Quan điểm của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực khuyến khích phát triển các yếu tố cấu thành của thị trường BĐS. Đến nay thị trường BĐS đã giành được sự quan tâm đúng mức của đảng và nhà nước.song thực tế đã chỉ rõ rằng nếu không đầu tư hơn nữa cả tư duy và tài lực cho thị trường BĐSthì sự yếu kém,không chuẩn tắc,không có định hướng của thị trường BĐS sẽ là một trở lực rất lớn nhằm nâng cao hiệu quả nền kinh tế quốc gia. II. CÁC PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP. Để tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS cần tập trung vào một số vấn đề chủ yếu sau: Thứ nhất : từng bước xây dựng thị trường BĐS chính thức. Một thị trường BĐS chính thức bao gồm các yếu tố chủ yếu sau: - Quyền của người mua bán BĐS được đảm bảo. - Phải có một cơ chế để người mua và người bán tìm được đến nhau: Thông qua các biện pháp thông báo,quảng cáo, môi giới,đại lý,... - Biện pháp hợp đồng giữa người mua và người bán được cộng đồng chấp nhận và người mua,người bán có thể thực hiện một cách dễ dàng. - Giữa người mua,người bán tự thoẩ thuận về giá cả,không có sự can thiệp của bên ngoài - Biện pháp thu thập thông tin về đất đai ở cơ quan đăng ký đất đai - Việc mua bán phải được kê khai,đăng ký một cách công khai ở nơi đăng ký công cộng - Quyền chuyển nhượng đất và bán nhà cho người mua không phải qua kiểm soát và xét duyệt hành chính - Quyền người mua được vay tiền ở ngân hàng thông qua biện pháp lấy đất làm vật đảm bảo Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 41 - Người vay và người cho vay được tự do thỏa thuận mức cho vay không phải qua kiểm soát hònh chính,nhưng phải có biện pháp bảo đảm thật an toàn cho người vay biết được những thông tin về lô đất thế chấp,thông qua việc đăng ký thế chấp ở nơi đăng ký công cộng - Người cho vay được quyền quyết định phát mại công khai,khi người vay không có khả năngtrả đủ nợ để thanh toán nợ. - Đảm bảo cho nhà nước thu được các khản thuế,lệ phí trong việc mua bán nhàvà chuyển quyền sử dụng đất. Thứ hai: Thị trường BĐS ở nước ta phải là một thị trường phát triển lành mạnh có sự kiểm soát của nhà nước bằng hệ thống pháp luật và hệ thống các biện pháp hướng dẫn các giao dịch . Để thực hiện dược điều này , cần tiến hành các công việc sau : Một là: từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường BĐS . Đây là việc làm khởi đầu và thường xuyên để thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trường BĐS dưới sự quản lý của nhà nước nhằm hạn chế và xóa bỏ thị trường BĐS không chính thức (thị trường mà nhà nước không kiểm soát được ). Hệ thống pháp luật hiện hành cần được bổ sung , sửa đổi một số nội dung gồm: - Đảm bảo mở rộng và từng bước thực hiện không hạn chế đối tượng được mua bán , chuyển nhượng và quyền chuyển nhượng ,thuê mướn , thế chấp , góp vốn bằng BĐS. - Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với mọi giao dịch BĐS . Việc làm này làm cho nhà nước kiểm soát được các giao dịch BĐS; đồng thời sẽ giảm nhiều thủ tục hành chính phiền hà mà đang là nguyên nhân làm hạn chế tới giao dịch BĐS. Hai là; nhà nước thực hiện tập trung quyền lực về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, đồng thời công khai quy hoạch sử dụng đất. Quản lý đất đai theo quy hoạch và theo đúng mục đích sử dụng là một nhiệm vụ hết sức quan trọng của mỗi quốc gia, nó có tác dụng định hướng cho giao dịch Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 42 BĐS trên các địa bàn nhất định và nó cũng là điều kiện cần thiết giúp cho nhà nước đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Ba là; khẩn trương hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ, nhất là đất ở đô thị và đất khu dân cư nông thôn. Để đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ cần giảm bớt các thủ tục xem xét và thẩm định của cơ quan nhà nước các cấp. Đất đã sử dụng nếu ủy ban nhân dân xã (phường) xác nhận là không có tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ . Bốn là; nhanh chóng hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính. Đây là hồ sơ ban đầu xác định BĐS của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc này thuộc trách nhiệm của nhà nước, ngân sách nhà nước phải đầu tư cho việc thực hiện nhiệm vụ này. Thứ ba: tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS với những nội dung cơ bản sau: Tổ chức một cơ quan đăng kí duy nhất, nếu hồ sơ giao dịch BĐS không được đăng ký thì mọi giao dịch không có ý nghĩa. Thực hiện đăng ký giao dịch thay thế cho toàn bộ thủ tục hành chính và quyền cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quan hệ giao dịch BĐS. Trong điều kiện hiện nay ở nước ta nên giao nhiệm vụ này cho cơ quan địa chính, vì cơ quan địa chính hiện là nơi đăng ký thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai (quyền sử dụng đất). Trường hợp giao dịch là việc mua bán BĐS dẫn đến sự thay đổi quyền sở hữu công trình vì cơ quan địa chính chuyển hồ sơ tới cơ quan đăng ký sở hữu tài sản thực hiện các công việc cần thiết. Người dân chỉ đăng ký chuyển dịch là xong, họ được hưởng sự phục vụ lại từ phía cơ quan nhà nước. Thêm vào đó nên tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường BĐS là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường BĐS, do đó phải tổ chức thực hiện việc này tại cơ quan đăng ký chuyển dịch BĐS. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 43 Thứ tư: chúng ta sử dụng biện pháp tài chính để tăng cường quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS. Trong nội dung này, chúng ta cần tiến hành các công việc sau: - Xây dựng chính sách, cơ chế tài chính đối với thị trường BĐS. Nghiên cứu sửa đổi chính sách thu có liên quan tới thị trường BĐS. Các chính sách thuế: Thuế sử dụng đất đang được nghiên cứu thay thế thuế nhà đất và thuế sử dụng đất nông nghiệp, điều chỉnh lại chính sách thu lệ phí trước bạ và đề nghị nâng thành luật, dự kiến sẽ hình thành thuế tài sản, nội dung chủ yếu là thu thuế nhà và đất ... - Thực hiện các giải pháp hỗ trợ tài chính góp phần thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động và phát triển theo định hướng của nhà nước. Tiếp tục thực hiện từ ngân sách nhà nước hoặc quỹ của nhà nước cho người mua nhà ở, thuê nhà ở thuộc diện chính sách. - Thực hiện chính sách cho vay với lãi suất ưu đãi đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, phần chênh lệch lãi suất được ngân sách nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ phát triển. Thứ năm: tổ chức lại hệ thống doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Muốn công việc này thực hiện được cần cho phép mọi thành phần kinh tế đều bình đẳng lập doanh nghiệp và kinh doanh BĐS, nhưng phải đăng ký kinh doanh và làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật. Hình thành và phát triển doanh nghiệp phát triển đất, doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước. Doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà nước hoạt động khai thác trong lĩnh vực: Mua bán, cho thuê BĐS nhà nước. Doanh nghiệp phát triển đất hoạt động nhằm khai thác phát triển đất ở những vùng đất mới để cung cấp quỹ đất cho các dự án đầu tư, thương mại, dân dụng, hoặc để chuyển nhượng, cho thuê... Thứ sáu: Ta biết rằng kinh doanh BĐS là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, đòi hỏi cần chú trọng công tác đào tạo các nghề nghiệp chuyên môn phục vụ cho hoạt động của thị trường như: Nghề “trung gian” Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 44 (môi giới) BĐS, nghề định giá BĐS, nghề phát triển BĐS, nghề tư vấn BĐS. Để tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS không những cần đến nhận thức của người tham gia thị trường BĐS, môi trường pháp lý, quy hoạch - kế hoạch, chính sách, ... mà còn cần các cán bộ quản lý có kiến thức, trình độ chuyên môn. Đây là lực lượng chính trong quản lý thị trường BĐS đang cần được đào tạo chuyên môn. Thứ bảy: một giải pháp không kém phần quan trọng nhằm tăng cường vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS là tổ chức làm tốt việc sử lý những sai phạm, so với quy hoạch đã được rà soát, điều chỉnh chính thức và những tranh chấp khiếu kiện khác. Về phương thức thực hiện việc xử lý: Trước hết chính phủ cần có một quyết định có tính chất pháp lý cao về vấn đề này (có thể phải ban hành một nghị định của chính phủ). Trong tổ chức thực hiện, nguyên tắc cơ bản là sai phạm ở ngành hay địa phương nào thì nơi đó phải chủ trì việc xử lý. Tư tưởng chỉ đạo trong quá trình thực hiện là làm lành mạnh hóa và hợp pháp hóa BĐS chứ không phải để xử phạt các bên đã tham gia và các quan hệ sai phạm. Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 45 KẾT LUẬN Tại văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã ghi nhận rằng: “Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường BĐS. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng luật đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai. Trong việc giao quyền sử dụng và cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quĩ đất, bảo đảm lợi ích của toàn dân. Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực yếu kém trong quản lý và sử dụng đất. Tổ chức, quản lý tốt thị trường BĐS. Chăm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở các vùng đô thị, phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng và kinh doanh nhà ở. Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia và xây dựng và kinh doanh nhà theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước ”. Và đến văn kiện lần thứ IX đã khẳng định: “Hình thành và phát triển thị trường BĐS, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường BĐS cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư ”. Như vậy, nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ thị trường BĐS như các nước khác mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây dựng chủ nghĩa xã hội. Ngoài ra, trong bối cảnh chung của nền kinh tế thị trường còn sơ khai, nhà nước còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho thị trường BĐS ra đời và phát triển. Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của nhà nước Việt Nam đối với thị trường BĐS là rất quan trọng. Để làm tròn Đề án môn học Hà Nội: 12- 2003 46 vai trò quan trọng đó đòi hỏi nhà nước không chỉ có quyết tâm mà còn phải có tri thức có cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất. 2. Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở. 3. Văn kiện đại hội lần thứ VIII. 4. Văn kiện đại hội lần thứ IX. 5. Tạp chí địa chính các năm. 6. Tạp chí kinh tế và phát triển. 7. Tạp chí kinh tế và dự báo. 8. Tạp chí tài chính. 9. Tạp chí xây dựng. 10. Thông tin phục vụ lãnh đạo.