Đề án Cổ phần hóa công ty xây dựng và phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (UDEC)

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU W œ X CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU (UDEC) Thành phố Vũng Tàu, tháng 07 năm 2008 Phương án cổ phần hóa trang 2 MUÏC LUÏC # " PHẦN I TÌNH HÌNH CHUNG CỦA DOANH NGHIỆP......................................................... 4 I. TỔNG QUAN 4 1. Giới thiệu về Công ty...................................................................................................... 4 2. Ngành nghề kinh doanh chính ........................................................................................ 4 3. Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu.......................................................................................... 5 4. Quá trình hình thành và phát triển .................................................................................. 5 5. Cơ cấu tổ chức và quản lý............................................................................................... 6 6. Danh sách những công ty mẹ và công ty con ................................................................. 8 7. Tình hình hoạt động kinh doanh và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 03 năm trước cổ phần hóa............................................................................................................ 8 8. Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành ........................... 14 II. THỰC TRẠNG CỦA DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 15 1. Thực trạng về tài sản cố định ........................................................................................ 15 2. Tổng số diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng.................................................. 15 3. Thực trạng về tài chính, công nợ .................................................................................. 18 4. Thực trạng về lao động ................................................................................................. 19 III. KẾT LUẬN 20 PHẦN II PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 21 I. CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN 21 1. Cơ sở pháp lý ................................................................................................................ 21 2. Mục tiêu cổ phần hóa .................................................................................................... 21 3. Điều kiện thuận lợi để cổ phần hóa............................................................................... 22 4. Giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa................................................................. 22 II. NỘI DUNG PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 24 1. Hình thức cổ phần hóa .................................................................................................. 24 2. Tên Công ty cổ phần ..................................................................................................... 24 3. Ngành nghề kinh doanh dự kiến ................................................................................... 24 4. Vốn điều lệ và cơ cấu vốn điều lệ ................................................................................. 25 5. Đối tượng mua cổ phần, chính sách bán cổ phần giá ưu đãi và việc phát hành cổ phần qua đấu giá .................................................................................................................... 25 6. Loại cổ phần và phương thức phát hành ....................................................................... 26 7. Chi phí cổ phần hóa ...................................................................................................... 27 Phương án cổ phần hóa trang 3 8. Kế hoạch sử dụng tiền thu từ cổ phần hóa .................................................................... 27 9. Phương án sắp xếp lại lao động .................................................................................... 28 10. Phương án về tổ chức và quản lý điều hành Công ty.................................................... 29 11. Phương án đầu tư và chiến lược phát triển sau khi cổ phần hóa................................... 32 12. Rủi ro dự kiến ............................................................................................................... 36 III. KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ 38 PHẦN III TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN ĐƯỢC DUYỆT ................................... 39 Phương án cổ phần hóa trang 4 PHẦN I TÌNH HÌNH CHUNG CỦA DOANH NGHIỆP I. TỔNG QUAN 1. Giới thiệu về Công ty ƒ Tên công ty : CÔNG TY XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BR – VT ƒ Tên giao dịch : Urban Development and Construction Company ƒ Tên viết tắt : UDEC ƒ Địa chỉ : Số 37 đường 3 tháng 2, phường 8, TP. Vũng Tàu ƒ Điện thoại : (064) 859 617 Fax : (064) 859 618 ƒ Mã số thuế : 35 0010130 8 ƒ Email : udec-brvt@vnn.vn ƒ Logo : ƒ Quyết định thành lập: Số 388/QĐ.UBT ngày 22/06/1995 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 2. Ngành nghề kinh doanh chính Theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty nhà nước số: 4906000020 do Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp, đăng ký lần đầu ngày 31/08/1996 (Số giấy CNĐKKD cũ: 110701), đăng ký thay đổi lần thứ 12 ngày 31/10/2007, các ngành nghề kinh doanh chủ yếu của Công ty như sau: ƒ Đầu tư kinh doanh công trình đô thị; ƒ Xây dựng nhà ở, công trình công nghiệp, công cộng, kỹ thuật hạ tầng (đường xá cấp thoát nước, vệ sinh môi trường, chiếu sáng); ƒ Kinh doanh nhà; ƒ Kinh doanh khách sạn, du lịch; ƒ Xây lắp đường điện cao thế 15-25-35 KV; ƒ Dịch vụ cho thuê kho bãi; ƒ Kinh doanh các dịch vụ du lịch khác trong hoạt động kinh doanh khách sạn du lịch; Phương án cổ phần hóa trang 5 ƒ Kinh doanh các sản phẩm dầu khí; ƒ Xây dựng các công trình thủy lợi, đê kè có kết cấu bằng đất và vật liệu kiên cố; ƒ Bảo dưỡng, sửa chữa các công trình, phương tiện thiết bị dầu khí; ƒ Cung cấp vật tư, phương tiện dầu khí; ƒ Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; ƒ Kinh doanh kho vận, giao nhận hàng hóa xuất nhập khẩu; ƒ Kinh doanh khai thác cảng biển; ƒ Sản xuất bê tông dự ứng lực, các kết cấu bê tông đúc sẵn, ống cống bê tông ly tâm, cột điện các loại; ƒ Kinh doanh lữ hành nội địa, lữ hành quốc tế; ƒ Vận tải hành khách (kể cả vận chuyển khách du lịch); ƒ Kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài tại khách sạn Golf Cần Thơ (TP. Cần Thơ) của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; ƒ Kinh doanh vận tải hàng. 3. Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu Sản phẩm và dịch vụ chủ yếu của Công ty hiện nay là: ƒ Xây dựng nhà ở; đầu tư kinh doanh các dự án về địa ốc, du lịch, hạ tầng khu công nghiệp, vệ sinh môi trường; cảng thuỷ nội địa; ƒ Xây dựng công trình công nghiệp, công cộng, xây dựng kỹ thuật hạ tầng (đường xá cấp thoát nước, vệ sinh môi trường, chiếu sáng); ƒ Xây dựng các công trình thủy lợi, đê kè có kết cấu bằng đất và vật liệu kiên cố. 4. Quá trình hình thành và phát triển Tiền thân của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là Xí nghiệp Dịch vụ Xây lắp Côn Đảo. Ngày 22/06/1995, Công ty được thành lập theo Quyết định số 388/QĐ.UBT của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu v/v Thành lập doanh nghiệp nhà nước Công ty Đầu tư và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Sau đó, Công ty đã được đổi tên thành Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo Quyết định số 469/QĐ.UBT ngày 16/08/1996 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Năm 1999, Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị được xếp loại là doanh nghiệp nhà nước hạng I của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Trải qua nhiều giai đoạn hoạt động và phát triển ngày càng lớn mạnh, Công ty đã khẳng định được uy tín của mình trên thị trường. Phương án cổ phần hóa trang 6 Năm 2006, dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Công ty đã thực hiện cổ phần hóa bộ phận du lịch và vật liệu xây dựng. Chi nhánh tại Đà Lạt và Cần Thơ sau khi cổ phần hóa đã chuyển thành Công ty Cổ phần Du lịch Golf Việt Nam (VinaGolf) có vốn điều lệ 130 tỷ, hoạt động vào tháng 07/2006, trong đó Công ty UDEC nắm giữ 51% vốn điều lệ của VinaGolf. Đồng thời, Xí nghiệp Sản xuất và Kinh doanh Vật liệu Xây dựng sau khi thực hiện cổ phần hóa chuyển thành Công ty Cổ phần Thành Chí có vốn điều lệ 30 tỷ, hoạt động vào giữa tháng 11/2006 với tỷ lệ nắm giữ của Công ty UDEC chiếm 30% vốn điều lệ. Năm 2007, thực hiện lộ trình cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ban hành Quyết định số 2008/QĐ.UBND ngày 05/06/2007 về việc thành lập Ban chỉ đạo cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Sau quá trình tiến hành các bước công việc phục vụ công tác cổ phần hoá, ngày 27/06/2008, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã ra quyết định số 2141/QĐ-UBND về giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 5. Cơ cấu tổ chức và quản lý Trong những năm qua, Ban Giám đốc Công ty đã nỗ lực trong việc củng cố và tinh lọc bộ máy tổ chức quản lý. Hiện nay, Công ty đã có một đội ngũ công nhân viên có năng lực chuyên môn, năng động sáng tạo trong công việc và đoàn kết tốt. Bộ máy tổ chức Công ty hiện tại như sau: + Ban Giám đốc; + Phòng ban: gồm 04 phòng; - Phòng Tổ chức – Hành chính; - Phòng Kỹ thuật; - Phòng Kế hoạch – Kinh doanh; - Phòng Kế toán – Tài vụ. + Xí nghiệp trực thuộc: gồm 02 Xí nghiệp; - Xí nghiệp Cầu đường; - Xí nghiệp Xây lắp. Phương án cổ phần hóa trang 7 SƠ ĐỒ TỔ CHỨC Giám Đốc Phó Giám đốc Phụ trách Kỹ thuật Phó Giám đốc Phụ trách Tài chính Phòng Kỹ thuật Xí Nghiệp Xây lắp Phòng Kế toán Tài Vụ Phòng Kế hoạch Kinh doanh Xí Nghiệp Cầu đường Phòng Tổ chức Hành chính Phương án cổ phần hóa trang 8 6. Danh sách những công ty mẹ và công ty con 6.1 Công ty mẹ Không có. 6.2 Công ty con Công ty Cổ phần Du lịch Golf Việt Nam (VinaGolf) ƒ Vốn điều lệ: 130.000.000.000 đồng ƒ Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 51% 6.3 Công ty liên kết Công ty Cổ phần Thành Chí ƒ Vốn điều lệ: 30.000.000.000 đồng ƒ Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 30% Công ty Cổ phần Du lịch Núi lớn Núi nhỏ & Cáp treo Vũng Tàu ƒ Vốn điều lệ: 100.000.000.000 đồng ƒ Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 22,5% Công ty Cổ phần Du lịch Hoa Anh Đào ƒ Vốn điều lệ: 70.000.000.000 đồng ƒ Tỷ lệ nắm giữ của UDEC: 30,0% 7. Tình hình hoạt động kinh doanh và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh 03 năm trước cổ phần hóa 7.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 7.1.1. Sản lượng sản phẩm/giá trị dịch vụ qua các năm Cơ cấu doanh thu ĐVT: triệu đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Khoản mục Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Hoạt động kinh doanh 129.366 59,75% 106.923 94,66% 498.454 98,54% - Xây dựng 27.772 12,83% 62.282 55,14% 491.917 97,25% - Kinh doanh nhà 26.804 12,38% 9.507 8,42% 6.537 1,29% - Dịch vụ du lịch và hoạt động khác 74.791 34,54% 35.134 31,10% - - Phương án cổ phần hóa trang 9 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Khoản mục Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Hoạt động tài chính 1.844 0,85% 2.685 2,38% 1.473 0,29% Thu nhập khác 85.308 39,40% 3.349 2,96% 5.895 1,17% Tổng cộng 216.519 100% 112.956 100% 505.822 100% Nguồn: UDEC Cơ cấu lợi nhuận trước thuế ĐVT: triệu đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Sản phẩm Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Hoạt động kinh doanh (7.636) (201,28)% 13.731 124,57% 7.875 80,25% - Xây dựng (2.111) (55,63)% 7.998 72,56% 7.772 79,20% - Kinh doanh nhà (2.037) (53,69)% 1.221 11,08% 103 1,05% - Dịch vụ du lịch và hoạt động khác (3.489) (91,96)% 4.512 40,93% - - Hoạt động tài chính (6.261) (165,03)% (5.201) (47,19)% (306) (3,12)% Lợi nhuận khác 17.691 466,31% 2.493 22,61% 2.244 22,87% Tổng cộng 3.794 100% 11.023 100% 9.814 100% Nguồn: UDEC Doanh thu hoạt động xây dựng năm 2007 tăng đột biến so với 2 năm 2005, 2006 là do Công ty chuyển doanh thu đối với việc bàn giao hai khu công nghiệp Đông Xuyên và khu công nghiệp Phú Mỹ 1 cho UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồng thời, trong năm 2007, doanh thu và lợi nhuận hoạt động du lịch và dịch vụ khác không còn nữa do bộ phận du lịch (Chi nhánh Đà Lạt, Cần Thơ), bộ phận vật liệu xây dựng (Xí nghiệp Sản xuất và Kinh doanh vật liệu xây dựng) đã cổ phần hóa chuyển thành công ty cổ phần hạch toán độc lập trong năm 2006. Xí nghiệp Kinh doanh các sản phẩm dầu khí LPG Phú Mỹ cũng đã giải thể tháng 06/2008. 7.1.2. Nguyên vật liệu Do hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, công trình, kỹ thuật hạ tầng,... nên nguồn nguyên vật liệu chính của Công ty là xi măng, sắt, thép, nhựa đường,… Nguồn cung cấp nguyên vật liệu rất ổn định. Chi phí nguyên vật liệu chiếm khoảng 70% giá vốn hàng bán. Vì vậy với tình hình gia tăng giá cả nguyên vật liệu xây dựng năm 2007 và 6 tháng đầu năm 2008, Công ty gặp nhiều khó khăn trong hoạt động. Một số nhà cung cấp nguyên vật liệu chính: Phương án cổ phần hóa trang 10 STT Tên nhà cung cấp Nguyên vật liệu 1 Công ty TNHH Cát Triệu Cát lấp, cát bêtông, đá, xi măng 2 Doanh nghiệp tư nhân Thanh Hiền Vật liệu san nền 3 Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng - Gạch ngói Tuynel Long Hương Gạch ống, gạch đinh 4 Công ty TNHH Nghĩa Thành Xi măng 5 Doanh nghiệp tư nhân Thành Mỹ Thép gia công 6 Công ty TNHH Thép SMC Thép xây dựng 7 Công ty Shell Việt Nam Nhựa đường đặc nóng 8 Công ty Xăng dầu Bà Rịa – Vũng Tàu Xăng dầu, dầu mỡ nhờn Nguồn: UDEC 7.1.3. Chi phí sản xuất Cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh của Công ty Đvt: triệu đồng Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 Khoản mục Giá trị % DT Giá trị % DT Giá trị % DT Giá vốn hàng bán 109.605 84,72% 77.435 72,42% 481.141 96,52% Chi phí bán hàng 20.565 15,89% 9.076 8,48% - - Chi phí quản lý doanh nghiệp 6.092 4,70% 6.316 5,90% 9.437 1,89% TỔNG CỘNG 136.262 105,31% 92.827 86,80% 495.578 98,41% Nguồn: BCTC kiểm toán năm 2005, 2006, 2007 Nhìn chung, chi phí sản xuất của Công ty ở mức trung bình so với các doanh nghiệp cùng ngành. 7.1.4. Trình độ công nghệ Trình độ công nghệ của Công ty chỉ ở mức trung bình so với các công ty khác. Những năm gần đây với phương án chiến lược phát triển mới, Công ty đang từng bước trang bị máy móc thiết bị nhằm nâng cao trình độ công nghệ đáp ứng với xu hướng phát triển chung của ngành. Phương án cổ phần hóa trang 11 7.1.5. Tình hình nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới Do từ trước đến nay Công ty hoạt động theo cơ chế nhà nước nên chi phí cho việc nghiên cứu và phát triển sản phẩm mới hầu như không có. 7.1.6. Tình hình kiểm tra chất lượng sản phẩm/dịch vụ Trong quá trình thi công các công trình, Công ty luôn tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của nhà nước trong việc thi công các công trình xây dựng. Cụ thể trong quá trình thi công, Công ty luôn có một đội ngũ giám sát viên, được thành lập tùy theo dự án của từng công trình, để quản lý giám sát chất lượng cũng như tiến độ hoàn thành của dự án. 7.1.7. Hoạt động Marketing Hiện tại Công ty chưa có bộ phận chuyên về marketing. 7.1.8. Nhãn hiệu thương mại, đăng ký phát minh sáng chế và bản quyền (Logo đang sử dụng) Công ty chưa đăng ký bản quyền nhãn hiệu thương mại. Logo Công ty hiện đang sử dụng: 7.1.9. Các hợp đồng lớn Một số dự án lớn do Công ty làm chủ đầu tư: − Khách sạn Golf Phú Mỹ 3 sao 122 tỷ đồng − Khu nhà ở Phú Mỹ 250 tỷ đồng − Khu nhà ở Á Châu 400 tỷ đồng Một số dự án lớn do Công ty làm nhà thầu thi công: − San nền gói thầu số 16 khu công nghiệp Cái Mép 53,9 tỷ đồng − Trường TCCN của Đại học Hồng Bàng 31,2 tỷ đồng − Nâng cấp, cải tạo Khu Resort Đen Giòn 9,7 tỷ đồng Những dự án Công ty đã thi công: Đường 51B, 51C thành phố Vũng Tàu; Trung tâm Thương mại Thị xã Bà Rịa ; khu công nghiệp Đông Xuyên ; khu công nghiệp Phú Mỹ 1 ; làng cá Phước Tỉnh ; trường PTTH Long Điền ; khách sạn Golf Cần Thơ ; khách sạn Golf 3 Đà Lạt ; Hạ tầng kỹ thuật khu dân cư, khu công nghiệp Tân Đức - Long An… 7.2 Tình hình tài chính và kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh trong 03 năm trước khi cổ phần hóa Phương án cổ phần hóa trang 12 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của Công ty giai đoạn 03 năm trước khi cổ phần hóa luôn bảo toàn và phát triển vốn nhà nước giao, hoạt động kinh doanh có lợi nhuận. Số liệu chi tiết được tóm tắt ở bảng sau: TT CHỈ TIÊU ĐVT Năm 2005 Năm 2006 Năm 2007 1 Vốn Chủ sở hữu (không bao gồm số dư quỹ khen thưởng, phúc lợi) trđồng 162.108 216.745 227.649 2 Nợ phải trả trđồng 699.831 705.205 468.517 2.1 Nợ vay ngắn hạn trđồng 22.630 27.030 29.233 Trong đó: nợ quá hạn trđồng - - - 2.2 Nợ vay dài hạn trđồng 112.836 64.836 20.890 Trong đó: nợ quá hạn trđồng - - - 3 Nợ phải thu trđồng 157.295 77.475 171.520 4 Tổng số lao động Người 330 207 111 5 Tổng quỹ lương trđồng 4.891 3.728 3.123 6 Thu nhập bình quân của người lao động/tháng trđồng 1,2 1,5 2,5 7 Doanh thu thuần trđồng 128.626 106.558 498.454 8 Tổng chi phí1 trđồng 211.985 101.569 496.008 9 Tổng tài sản trđồng 862.695 924.100 698.732 10 Lợi nhuận trước thuế trđồng 3.794 11.023 9.814 11 Lợi nhuận sau thuế trđồng 2.733 7.818 6.820 12 Tỷ suất lợi nhuận sau thuế/ vốn Chủ sở hữu % 1,69% 3,61% 3% (Nguồn: BCTC kiểm toán năm 2005, 2006, 2007 của UDEC) 7.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh a. Thuận lợi 1 Bao gồm Giá vốn hàng bán, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí khác. Phương án cổ phần hóa trang 13 − Tình hình kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam những năm qua phát triển khá thuận lợi. Tốc độ tăng GDP của Việt Nam năm 2007 đạt 8,44% đứng thứ 3 châu Á. Nước ta đã chính thức là thành viên của Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Năm 2008 nền kinh tế Việt Nam gặp nhiều khó khăn nhưng tỷ lệ tăng trưởng GDP 6 tháng đầu năm 2008 vẫn ở mức 6,5%, tình hình lạm phát đã được kiểm soát. Các dự án về cơ sở hạ tầng được nhà nước đẩy mạnh hơn tạo đà phát triển vững chắc cho nền kinh tế Việt Nam nói chung cũng như ngành xây dựng nói riêng. − Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nằm ở khu vực kinh tế trọng điểm của phía Nam có tiềm năng phát triển cao. Với lợi thế về du lịch biển và hệ thống cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, thành phố Vũng Tàu sẽ trở thành thành phố nghỉ dưỡng trong tương lai. Hàng loạt các dự án bất động sản lớn (trung tâm thương mại, chung cư, căn hộ cao cấp…) được triển khai trên địa bàn tỉnh thu hút sự quan tâm của người dân và giới đầu tư đặc biệt là các dự án về nghỉ dưỡng. − Trong những năm qua Công ty UDEC đã tạo dựng cho mình một thương hiệu và uy tín nhất định trên thị trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Công ty được tin cậy giao cho đảm nhận nhiều công trình và dự án của tỉnh. − Công ty có được một đội ngũ cán bộ công nhân viên giỏi, nhiều thâm niên kinh nghiệm trong ngành. Hai xí nghiệp trực thuộc là Xí nghiệp Cầu đường và Xí nghiệp Xây lắp luôn sẵn sàng đáp ứng thực hiện các công trình xây dựng. Do vậy Công ty có cơ hội mở rộng thị trường ra các tỉnh lân cận để tìm kiếm các hợp đồng mới. b. Khó khăn − Giá cả vật liệu xây dựng (sắt thép, xi măng, gạch…) tăng cao liên tục gây khó khăn cho hoạt động của các đơn vị trong ngành xây dựng. − Giải phóng mặt bằng là công việc hết sức khó khăn trong công tác kinh doanh nhà, đặc biệt là khâu đền bù. − Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phát triển nhưng có nhiều diễn biến phức tạp không theo quy luật, khó dự báo. − Phương thức đấu thầu dự án chưa hoàn thiện cũng gây cho Công ty những khó khăn nhất định. Đồng thời, nhiều công ty mới xuất hiện hoạt động trong cùng ngành nên sự cạnh tranh trong công tác đấu thầu để có những dự án thi công cũng ngày càng gay gắt hơn. Phương án cổ phần hóa trang 14 8. Vị thế của Công ty so với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành 8.1 Vị thế của Công ty trong ngành Hoạt động của Công ty chủ yếu là trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Công ty đã và đang tham gia vào nhiều dự án lớn của tỉnh và đã tạo được vị thế nhất định đối với các doanh nghiệp cùng ngành. Ngoài ra, Công ty cũng đã ký kết được nhiều hợp đồng tại tỉnh Long An, Ninh Thuận... Hiện nay trên địa bàn tỉnh, UDEC được xếp vào một trong bốn đơn vị xây dựng hàng đầu của tỉnh gồm: Công ty Phát triển nhà tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Công ty Cổ phần Xây lắp, Công ty Đầu tư Phát triển Xây dựng trực thuộc Bộ Xây Dựng, Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 8.2 Triển vọng phát triển của ngành Với nhu cầu cấp thiết về cơ sở hạ tầng, văn phòng làm việc cũng như nhu cầu nhà ở của người dân, ngày càng có nhiều dự án lớn đang và sắp triển khai. Ngành xây dựng đã có bước phát triển nhanh chóng, đang từng bước hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách trong lĩnh vực xây dựng, trong quản lý và phát triển đô thị, tạo dựng hành lang pháp lý theo hướng thuận lợi cho hoạt động xây dựng. Việc ra đời Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... vừa tạo sự phân định ngày càng rõ hơn chức năng quản lý nhà nước và hoạt động xây dựng của các doanh nghiệp, vừa góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp xây dựng và sản phẩm xây dựng, đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế quốc dân và các yêu cầu của ngành xây dựng trong hội nhập kinh tế quốc tế. Trước những đòi hỏi của thực tiễn, ngành xây dựng đã và đang triển khai chiến lược phát triển nguồn nhân lực, nghiên cứu ứng dụng khoa học kỹ thuật, sắp xếp, đổi mới, nâng cao hiệu quả hoạt động của các đơn vị, cơ quan, doanh nghiệp... Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hiện đang xúc tiến nhiều dự án về công nghiệp và du lịch. Một số dự án thu hút đầu tư đến năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Công viên Bàu Trũng, Khu thương mại xã Phước Hòa, Khu tái định cư tại đường 51B, Khu tái định cư tại khu vực Đông Bắc Chí Linh, Khu nhà ở D95, Cụm công nghiệp Tam Phước 1, Cụm công nghiệp Long Điền 2... 8.3 Sự phù hợp định hướng phát triển của Công ty Định hướng phát triển của Công ty là từng bước thực hiện quá trình chuyên nghiệp hóa về xây dựng cơ bản. Với triển vọng phát triển của ngành xây dựng và tiềm năng của thị trường tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu trong thời gian sắp tới, định hướng của Công ty hoàn toàn phù hợp với định hướng của ngành, chính sách của nhà nước và xu thế chung trên thế giới. Phương án cổ phần hóa trang 15 II. THỰC TRẠNG CỦA DOANH NGHIỆP TẠI THỜI ĐIỂM XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 1. Thực trạng về tài sản cố định Tình hình tài sản cố định của Công ty UDEC theo số liệu sổ sách kế toán tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp (30/06/2007) thể hiện tóm tắt ở bảng sau: Tài sản Nguyên giá (đ) Khấu hao (đ) Giá trị còn lại (đ) Tài sản cố định hữu hình 20.360.325.990 2.024.346.495 18.335.979.495 Nhà cửa, vật kiến trúc 5.955.401.049 226.783.501 5.728.617.548 Máy móc thiết bị, phương tiện quản lý 1.987.941.521 479.112.054 1.508.829.467 Phương tiện vận tải, truyền dẫn 12.378.380.615 1.316.038.265 11.062.342.350 Tài sản cố định khác 38.602.805 2.412.675 36.190.130 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 26.587.538.293 26.587.538.293 Tổng cộng 46.947.864.283 2.024.346.495 44.923.517.788 Trong đó, nhà cửa vật kiến trúc là tài sản cố định của Công ty gồm: Địa chỉ Nguyên giá (đ) Giá trị còn lại (đ) Văn phòng Công ty (37 đường 3/2) 5.612.331.050 5.494.673.803 Khu nhà văn phòng mỏ Phước Tân 343.069.999 233.943.745 Tổng cộng 5.955.401.049 5.728.617.548 2. Tổng số diện tích đất đai doanh nghiệp đang sử dụng 2.1 Đất được giao a. Lô đất tại 37 đường 3 tháng 2, P.8, TP. Vũng Tàu (đất chuyển từ thuê sang giao) − Diện tích: 1.999,2 m2. − Loại đất: đất trụ sở khác tại đô thị. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 12/11/2004. − Phương án sử dụng đất: nơi đặt văn phòng Công ty UDEC. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 13.594.560.000 đồng. b. Lô đất tại thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Phương án cổ phần hóa trang 16 − Diện tích: 4.779 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời hạn sử dụng đất: 50 năm kể từ ngày 07/09/2007 − Phương án sử dụng đất: xây dựng Khách sạn Phú Mỹ (Golf Tân Thành). − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 10.991.700.000 đồng. c. Lô đất tại xã Tân Phước, huyện Tân Thành − Diện tích: 38.828,5 m2. − Loại đất: đất ở tại nông thôn. − Thời gian sử dụng: lâu dài. − Phương án sử dụng đất: xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 23.048.996.875 đồng. d. Lô đất tại đường 3 tháng 2, P.8, TP. Vũng Tàu − Diện tích: 4.600 m2, nhưng đã chuyển nhượng gần hết, chỉ còn lại 351,1 m2. − Loại đất: đất ở tại đô thị. − Phương án sử dụng đất: Phần diện tích còn lại 351,1 m2 hiện nằm trong khu vực quy hoạch làm đường, đang chờ đền bù của nhà nước. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: 4.213.200.000 đồng. 2.2 Đất mua a. Lô đất tại đường Hoàng Hoa Thám, P.2, TP. Vũng Tàu − Diện tích: 93.453,4 m2. − Loại đất: 49.375 m2 đất ở đô thị sử dụng lâu dài và 44.078,4 m2 đất chuyên dùng. − UDEC liên doanh với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Sản xuất Tân Thành (theo tỷ lệ góp vốn 50: 50) mua lô đất này thông qua qua đấu giá. − Phương án sử dụng đất: hợp đồng hợp tác đầu tư với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Sản xuất Tân Thành xây dựng và khai thác kinh doanh dự án Khu nhà ở Á Châu. − Giá trị quyền sử dụng đất tính vào giá trị doanh nghiệp: giữ nguyên giá trị sổ sách (162.000.000.000 đồng) khi xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa. Hiện tại, dự án khu nhà ở Á Châu đã được chuyển nhượng hết cho khách hàng. Doanh thu của dự án sẽ được hạch toán vào kết quả kinh doanh của Công ty UDEC trong Phương án cổ phần hóa trang 17 giai đoạn từ khi xác định giá trị doanh nghiệp đến thời điểm chính thức thành công ty cổ phần. 2.3 Đất thuê, trả tiền hàng năm a. Lô đất 1 tại Xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ − Diện tích: 112.172,4 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 01/06/2004. − Phương án sử dụng đất: xây dựng Khu du lịch Hoa Anh Đào. b. Lô đất 2 tại Xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ − Diện tích: 137.747,3 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 01/06/2004. − Phương án sử dụng đất: xây dựng Khu du lịch Hoa Anh Đào. c. Lô đất 3 tại Xã Phước Hải, huyện Đất Đỏ − Diện tích: 45.600 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại nông thôn. − Thời gian sử dụng: 50 năm kể từ ngày 01/06/2004. − Phương án sử dụng đất: xây dựng khu du lịch Hoa Anh Đào. Công ty UDEC đã dùng toàn bộ giá trị vị thế địa lý của 3 lô đất trên (8.865.600.000 đồng) và toàn bộ giá trị đã đầu tư vào dự án để góp vốn thành lập Công ty Cổ phần Du lịch Hoa Anh Đào, đi vào hoạt động từ ngày 31/08/2007. Công ty UDEC đã hoàn tất việc chuyển giao 03 lô đất này cho Công ty Cổ phần Du lịch Hoa Anh Đào. 2.4 Đất chưa hoàn chỉnh hồ sơ pháp lý Lô đất tại góc đường Hoàng Hoa Thám – Võ Thị Sáu, TP. Vũng Tàu − Diện tích: 11.000 m2. − Phương án sử dụng đất: xây dựng khu chung cư phục vụ tái định cư cho dự án Khu công viên Hồ Bàu Sen. − Đây là lô đất Công ty UDEC hoán đổi với Công ty Du lịch tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu theo Quyết định số 9005/QĐ-UB của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ngày 18/10/2001. Hiện tại Công ty chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa có quyền sở hữu đối với khu đất này. Do đó, không tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị doanh Phương án cổ phần hóa trang 18 nghiệp. 2.5 Đất đưa vào tài sản thanh lý a. Lô đất tại số 32 (A+B) đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 2.294,6 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh tại đô thị. − Thời gian sử dụng: Nhà nước giao đất 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043. b. Lô đất tại số 34 đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 727 m2. − Loại đất: đất cơ sở sản xuất kinh doanh ở đô thị. − Thời gian sử dụng: Nhà nước giao đất 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043. c. Lô đất tại số 32 (A+B) đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 3.245,4 m2. − Loại đất: đất lâm nghiệp. − Thời gian sử dụng: Nhà nước cho thuê 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043 đất trả tiền hàng năm.. d. Lô đất tại số 34 đường 3 tháng 4, P.3, TP. Đà Lạt − Diện tích: 5.683 m2. − Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước cho thuê 50 năm kể từ ngày 15/10/1993 đến 14/10/2043 đất, trả tiền hàng năm. Công ty UDEC đã tiến hành chuyển nhượng Quyền sử dụng đất 02 lô đất giao cho Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Kinh doanh Địa ốc Việt thông qua đấu giá ngày 02/10/2007 và Hợp đồng chuyển nhượng ngày 15/10/2007 với tổng giá trị chuyển nhượng là 6.600.000.000 đồng. Còn 2 khu đất thuê UBND tỉnh Lâm Đồng đã thu hồi lại ngày 03/03/2008 theo Quyết định số 522/QĐ-UBND. Do đó, không tính giá trị quyền sử dụng đất, giá trị vị thế địa lý của các lô đất này vào giá trị doanh nghiệp và chuyển qua Tài sản chờ thanh lý. 3. Thực trạng về tài chính, công nợ Thực trạng về tài chính, công nợ của Công ty theo số liệu sổ sách kế toán tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp như sau: Vốn chủ sở hữu : 227.492.191.115 đồng Phương án cổ phần hóa trang 19 Trong đó: Vốn kinh doanh : 221.412.538.531 đồng Các quỹ của doanh nghiệp : 10.567.041.595 đồng ƒ Quỹ đầu tư phát triển : 3.089.952.037 đồng ƒ Quỹ dự phòng tài chính : 2.759.098.763 đồng ƒ Quỹ khác thuộc vốn chủ sở hữu : 230.601.784 đồng ƒ Quỹ khen thưởng, phúc lợi : 4.487.389.011 đồng Các khoản phải thu : 151.025.851.765 đồng ƒ Phải thu ngắn hạn : 89.341.956.198 đồng ƒ Phải thu dài hạn : 61.683.895.567 đồng Nợ phải trả : 332.285.014.609 đồng ƒ Nợ ngắn hạn : 245.414.977.319 đồng ƒ Nợ dài hạn : 86.870.037.290 đồng 4. Thực trạng về lao động Tại thời điểm ngày 27/06/2008, tổng số cán bộ công nhân viên của Công ty là 147 người với cơ cấu như sau: Tiêu chí Số lượng (người) Tỷ trọng (%) Theo trình độ lao động 147 100 - Trình độ đại học - Trình độ cao đẳng, trung cấp, sơ cấp - Trình độ khác 38 23 86 25,85 15,65 58,50 Theo loại hợp đồng lao động 147 100 - Hợp đồng không thời hạn - Hợp đồng thời hạn từ 1-3 năm - Hợp đồng dưới 1 năm - Lao động không thuộc diện ký hợp đồng lao động 38 102 3 4 25,85 69,39 2,04 2,72 Theo giới tính 147 100 - Nam 122 83 Phương án cổ phần hóa trang 20 Tiêu chí Số lượng (người) Tỷ trọng (%) - Nữ 25 17 III. KẾT LUẬN Trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2007, doanh thu và lợi nhuận của Công ty có chiều hướng gia tăng. Căn cứ tình hình tổng quan và thực trạng của Công ty tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp thì Công ty đủ điều kiện thực hiện cổ phần hóa. Việc đổi mới phương thức quản lý thông qua quá trình cổ phần hóa sẽ giúp cho Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hoạt động tốt hơn khi chuyển sang công ty cổ phần. Phương án cổ phần hóa trang 21 PHẦN II PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA I. CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐỂ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN 1. Cơ sở pháp lý ƒ Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ về việc chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần; ƒ Nghị định số 110/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ về chính sách đối với người lao động dôi dư do sắp xếp lại công ty nhà nước; ƒ Thông tư số 146/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ. ƒ Quyết định số 2008/QĐ.UBND ngày 05/06/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc thành lập Ban Chỉ đạo cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; ƒ Quyết định số 46/QĐ.BCĐ ngày 12/06/2007 của Ban chỉ đạo Cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc thành lập Tổ Chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu; ƒ Quyết định phê duyệt giá trị doanh nghiệp số 2141/QĐ-UBND ngày 27/06/2008 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. 2. Mục tiêu cổ phần hóa Thực hiện mục tiêu của Chính phủ được ghi rõ trong Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ về việc chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần, mục tiêu cổ phần hóa của Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu gồm: ƒ Chuyển hình thức sở hữu 100% vốn nhà nước thành hình thức đa sở hữu. Tạo sự thay đổi căn bản về phương thức quản lý, từng bước đầu tư đổi mới công nghệ, phát triển quy mô, nâng cao năng lực tài chính, năng lực sản xuất kinh doanh nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động hiện nay và trong tương lai. ƒ Huy động vốn nhàn rỗi của cán bộ công nhân viên trong doanh nghiệp, của cá nhân, của các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước để đầu tư phát triển doanh nghiệp. Phương án cổ phần hóa trang 22 ƒ Nâng cao vai trò làm chủ thật sự, gắn chặt trách nhiệm, công việc và quyền lợi của cổ đông, tạo động lực thúc đẩy trong công tác điều hành, quản lý sản xuất kinh doanh có hiệu quả, nâng cao thu nhập của người lao động, của cổ đông và góp phần tăng trưởng kinh tế đất nước. 3. Điều kiện thuận lợi để cổ phần hóa ƒ Công ty nhận được sự hỗ trợ, chỉ đạo sâu sát, tận tình của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Ban Đổi mới và Phát triển Doanh nghiệp và các cơ quan ban ngành của tỉnh. Đây là điều kiện thuận lợi cho Công ty UDEC trong việc tổ chức thực hiện thành công quá trình cổ phần hoá. ƒ Cơ cấu tổ chức hiện tại của Công ty đã được sắp xếp tinh gọn, phù hợp với quy mô hoạt động kinh doanh hiện tại, thuận lợi cho công tác quản lý và tổ chức trong giai đoạn đầu hoạt động dưới mô hình công ty cổ phần. ƒ Ban Giám đốc Công ty đã có sự chuẩn bị tích cực về mặt tư tưởng, tổ chức để quá trình cổ phần hoá diễn ra thuận lợi và thành công, đồng thời công tác tuyên truyền, phổ biến chủ trương, chính sách của Nhà nước về cổ phần hoá cho cán bộ công nhân viên được thực hiện chu đáo. ƒ Toàn thể cán bộ công nhân viên của Công ty từ Ban lãnh đạo đến nhân viên đều thể hiện quyết tâm cao trong việc cổ phần hoá Công ty, sẵn sàng tham gia góp vốn cổ phần. 4. Giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa Căn cứ Quyết định số 2141/QĐ.UBND ngày 27/06/2008 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về giá trị doanh nghiệp để cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị, giá trị thực tế doanh nghiệp để cổ phần hóa thể hiện ở bảng sau: Đơn vị tính: đồng Chỉ tiêu Số liệu sổ sách kế toán Số liệu xác định lại Chênh lệch A. TÀI SẢN ĐANG DÙNG (I+II+III+IV) 555.109.917.065 612.670.798.737 57.560.881.672 I. TSCĐ VÀ ĐẦU TƯ DÀI HẠN 204.714.500.608 202.621.275.481 (2.093.225.127) 1. Các khoản phải thu dài hạn 61.683.895.567 61.683.895.567 - 2. Tài sản cố định 40.432.364.977 36.321.540.294 (4.110.824.683) 2.1 TSCĐ hữu hình 18.335.979.495 18.342.201.981 6.222.486 2.3 Chi phí xây dựng cơ bản dở dang 22.096.385.482 17.979.338.313 (4.117.047.169) 3. Các khoản đầu tư tài chính dài hạn 99.830.500.000 101.848.099.556 2.017.599.556 4. Tài sản dài hạn khác 2.767.740.064 2.767.740.064 - II. TSLĐ VÀ ĐẦU TƯ NGẮN HẠN 350.395.416.457 358.201.066.381 7.805.649.924 1. Tiền và các khoản tương đương tiền 6.179.497.337 6.179.498.984 1.647 1.1 Tiền mặt tồn quỹ 51.731.493 51.732.700 1.207 1.2 Tiền gửi ngân hàng 6.127.765.844 6.127.766.284 440 Phương án cổ phần hóa trang 23 Chỉ tiêu Số liệu sổ sách kế toán Số liệu xác định lại Chênh lệch 2. Các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn 500.000.000 500.000.000 - 3. Các khoản phải thu 85.434.119.339 93.152.426.808 7.718.307.469 3.1 Các khoản phải thu 89.035.370.339 93.152.426.808 4.117.056.469 3.2 Dự phòng khoản phải thu khó đòi (3.601.251.000) - 3.601.251.000 4. Hàng tồn kho 246.428.090.781 246.515.431.589 87.340.808 5. Tài sản ngắn hạn khác 11.853.709.000 11.853.709.000 - III. GIÁ TRỊ LỢI THẾ KINH DOANH CỦA DN - - - IV. GIÁ TRỊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT - 51.848.456.875 51.848.456.875 B. TÀI SẢN KHÔNG CẦN DÙNG 6.142.584.859 6.142.584.859 - I. TSCĐ VÀ ĐẦU TƯ DÀI HẠN 1.479.060.000 1.479.060.000 - 2. Tài sản cố định 1.479.060.000 1.479.060.000 - II. TSLĐ VÀ ĐẦU TƯ NGẮN HẠN 4.663.524.859 4.663.524.859 - 1. Công nợ không có khả năng thu hồi 3.907.836.859 3.907.836.859 - 2. Hàng hóa tồn kho ứ đọng kém, mất phẩm chất 755.688.000 755.688.000 - C. TÀI SẢN CHỜ THANH LÝ 3.012.092.811 3.012.092.811 - I. TSCĐ VÀ ĐẦU TƯ DÀI HẠN 3.012.092.811 3.012.092.811 - D. TÀI SẢN HÌNH THÀNH TỪ QUỸ KT-PL - - TỔNG GIÁ TRỊ TÀI SẢN CỦA DN (A + B + C + D) 564.264.594.735 621.825.476.407 57.560.881.672 Trong đó: TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ DOANH NGHIỆP (=A) 555.109.917.065 612.670.798.737 57.560.881.672 E1. Nợ thực tế phải trả (E1.a - E1.b) 332.285.014.609 364.309.887.284 32.024.872.675 E1.a - Nợ thực tế trên sổ sách 332.285.014.609 364.309.887.284 32.024.872.675 Trong đó: Thuế và các khoản phải nộp NSNN 13.236.998.436 45.261.871.111 32.024.872.675 E1.b- Nợ phải trả không thanh toán - - - E2. Số dư Quỹ khen thưởng, phúc lợi và Quỹ thưởng Ban điều hành Công ty 4.717.990.795 4.717.990.795 - E3. Nguồn kinh phí sự nghiệp - - - TỔNG GIÁ TRỊ THỰC TẾ PHẦN VỐN NHÀ NƯỚC TẠI DOANH NGHIỆP [A – (E1+E2+E3)] 218.106.911.661 243.642.920.658 25.536.008.997 ( Nguồn: Hồ sơ xác định giá trị doanh nghiệp Công ty UDEC tại thời điểm 30/06/2007) Diễn giải kết quả xác định giá trị doanh nghiệp Tổng giá trị thực tế doanh nghiệp: ƒ Giá trị sổ sách : 555.109.917.065 đồng ƒ Giá trị đánh giá lại : 612.670.798.737 đồng ƒ Chênh lệch : 57.560.881.672 đồng Tổng giá trị thực tế phần vốn Nhà nước tại doanh nghiệp: ƒ Giá trị sổ sách : 218.106.911.661 đồng ƒ Giá trị đánh giá lại : 243.642.920.658 đồng ƒ Chênh lệch : 25.536.008.997 đồng Phương án cổ phần hóa trang 24 II. NỘI DUNG PHƯƠNG ÁN CỔ PHẦN HÓA 1. Hình thức cổ phần hóa Căn cứ đặc điểm và tình hình thực tế, doanh nghiệp chọn hình thức cổ phần hóa thứ hai theo Điều 4 Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần là “Kết hợp vừa bán bớt một phần vốn nhà nước vừa phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn điều lệ”. 2. Tên Công ty cổ phần ƒ Tên tiếng Việt: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU ƒ Tên giao dịch quốc tế: URBAN DEVELOPMENT AND CONSTRUCTION JOINT STOCK COMPANY ƒ Tên giao dịch viết tắt: UDEC ƒ Trụ sở chính: Số 37 đường 3 tháng 2, phường 8, TP. Vũng Tàu ƒ Số điện thoại: (064) 859 617 Số fax: (064) 859 618 ƒ Email: udec-brvt@vnn.vn ƒ Logo: 3. Ngành nghề kinh doanh dự kiến ƒ Đầu tư kinh doanh công trình đô thị; môi trường; ƒ Xây dựng nhà ở; công trình công nghiệp; công cộng, kỹ thuật hạ tầng (đường xá cấp thoát nước, vệ sinh môi trường, chiếu sáng); xây lắp đường điện cao thế 15-25-35 KV; dọn dẹp tạo mặt bằng xây dựng (san lấp mặt bằng); ƒ Xây dựng các công trình thủy lợi, đê kè có kết cấu bằng đất và vật liệu kiên cố; ƒ Xây dựng các công trình cảng, cầu cống, cầu các loại; ƒ Kinh doanh nhà; môi giới bất động sản, dịch vụ nhà đất; ƒ Sản xuất bê tông dự ứng lực, các kết cấu bê tông đúc sẵn, ống cống bê tông ly tâm, cột điện các loại; ƒ Sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; Kinh doanh vận tải hàng; ƒ Kinh doanh khách sạn, du lịch; kinh doanh các dịch vụ du lịch khác trong hoạt động kinh doanh khách sạn du lịch; Phương án cổ phần hóa trang 25 ƒ Kinh doanh lữ hành nội địa, lữ hành quốc tế; Vận tải hành khách (kể cả vận chuyển khách du lịch); ƒ Kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp; cảng thủy nội địa, kho bãi và các dịch vụ sau cảng. 4. Vốn điều lệ và cơ cấu vốn điều lệ Để đảm bảo nguồn vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh sau quá trình cổ phần hóa, Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh BR – VT dự kiến vốn điều lệ của công ty cổ phần được cơ cấu như sau: ƒ Vốn điều lệ Công ty : 300.000.000.000 đồng ƒ Mệnh giá một cổ phần : 10.000 đồng ƒ Số lượng cổ phần : 30.000.000 cổ phần ƒ Cơ cấu sở hữu cổ phần trong tổng vốn điều lệ: TT Cổ đông Số cổ phần Giá trị cổ phần Tỷ lệ 1 Nhà nước 13.500.000 135.000.000.000 45% 2 Cổ đông CBCNV mua ưu đãi 67.700 677.000.000 0,22% 3 Công đoàn 24.000 240.000.000 0,08% 4 Cổ đông mua cổ phần thông qua đấu giá 16.408.300 164.083.000.000 54,70% Tổng cộng 30.000.000 300.000.000.000 100% 5. Đối tượng mua cổ phần, chính sách bán cổ phần giá ưu đãi và việc phát hành cổ phần qua đấu giá 5.1 Đối tượng mua cổ phần Đối tượng mua cổ phần bao gồm cán bộ công nhân viên của Công ty, công đoàn, các nhà đầu tư trong và ngoài nước thông qua đấu giá (theo Điều 6 Nghị định 109/2007/NĐ- CP). 5.2 Cổ phần bán ưu đãi cho CBCNV Cổ phần bán theo giá ưu đãi cho người lao động trong doanh nghiệp là 67.700 cổ phần với tổng mệnh giá là 677.000.000 đồng chiếm 0,22% vốn điều lệ công ty cổ phần. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 37 Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần thì “Giá bán ưu đãi là giá bán cổ phần cho người lao động trong doanh nghiệp bằng 60% giá đấu thành công bình quân”. Phương án cổ phần hóa trang 26 5.3 Cổ phần bán ưu đãi cho công đoàn Theo quy định tại Khoản 2c, Điều 35 Nghị định 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ, tổ chức công đoàn tại doanh nghiệp cổ phần hóa được sử dụng nguồn quỹ hợp pháp của công đoàn tại doanh nghiệp cổ phần hóa (không huy động, vay vốn) để mua cổ phần nhưng không quá 3% vốn điều lệ. Số cổ phần này do Tổ chức công đoàn nắm giữ nhưng không được chuyển nhượng. Cổ phần bán theo giá ưu đãi cho công đoàn trong doanh nghiệp là 24.000 cổ phần với tổng mệnh giá là 240.000.000 đồng chiếm 0,08% vốn điều lệ công ty cổ phần. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 37 Nghị định số 109/2007/NĐ-CP ngày 26/06/2007 của Chính phủ thì “Giá cổ phần bán cho tổ chức công đoàn tại doanh nghiệp cổ phần hóa là giá bán ưu đãi cho người lao động quy định tại khoản 2 Điều này”, tức “bằng 60% giá đấu thành công bình quân”. Theo đó, số tiền cần thiết để mua 24.000 cổ phần nói trên tạm tính theo giá khởi điểm bán đấu giá cổ phần là: 24.000 cổ phần x 10.100 đồng/cổ phần x 60% = 145.440.000 đồng Số tiền mua cổ phần trên được lấy từ nguồn quỹ Công đoàn Công ty. Tính đến thời điểm hiện tại số dư quỹ Công đoàn Công ty UDEC là 204.000.000 đồng. Sau khi có kết quả bán đấu giá cổ phần, nếu nguồn quỹ hợp pháp của tổ chức Công đoàn không đủ để mua hết số lượng 24.000 cổ phần nêu trên (do giá đấu thành công bình quân thực tế cao hơn giá khởi điểm) thì số cổ phần không mua hết sẽ được tiếp tục bán đấu giá ra bên ngoài. 5.4 Cổ phần bán đấu giá ra bên ngoài Số cổ phần thực hiện bán cho các nhà đầu tư bên ngoài như sau: ƒ Tổ chức bán đấu giá 16.408.300 cổ phần với tổng mệnh giá là 160.083.000.000 đồng cho các nhà đầu tư khác thông qua Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM. ƒ Giá khởi điểm bán đấu giá là 10.100 đồng/cổ phần (xem thuyết minh Giá khởi điểm đính kèm). ƒ Thời gian bán đấu giá: Sau khi có Quyết định của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt Đề án cổ phần hoá Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. ƒ Đối tượng tham gia đấu giá: Các nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư tổ chức trong nước và ngoài nước theo quy định của pháp luật. 6. Loại cổ phần và phương thức phát hành Tất cả cổ phần của Công ty tại thời điểm thành lập là cổ phần phổ thông. Ngoài các Phương án cổ phần hóa trang 27 điều kiện về chuyển nhượng đối với cổ phần của Tổ chức Công đoàn nêu trên thì các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, thừa kế cổ phần còn lại được thực hiện theo quy định của Điều lệ Công ty cổ phần và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Phương thức phát hành: ƒ Cổ phần bán ưu đãi cho CBCNV và công đoàn được thực hiện tại doanh nghiệp theo danh sách đã được phê duyệt. ƒ Số cổ phần còn lại trong tổng số cổ phần được Nhà nước bán ra sẽ được bán cho các nhà đầu tư mua thông qua hình thức bán đấu giá ra công chúng. 7. Chi phí cổ phần hóa Tổng giá trị của doanh nghiệp theo sổ sách kế toán vào thời điểm 30/06/2007 là 564.264.594.735 đồng, do đó Công ty dự kiến tổng chi phí cổ phần hóa sẽ là 500.000.000 đồng; trong đó bao gồm các khoản mục chính sau: − Xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp : 80.000.000 đồng − Chi phí xây dựng đề án cổ phần hóa, xây dựng điều lệ, phương án lao động của công ty cổ phần : 60.000.000 đồng − Tuyên truyền, bố cáo thông tin về doanh nghiệp : 30.000.000 đồng − Tổ chức bán đấu giá cổ phần ra bên ngoài : 70.000.000 đồng − Tổ chức đại hội cổ đông thành lập : 25.000.000 đồng − Chi phí hoạt động của Ban Chỉ đạo, Tổ giúp việc : 180.000.000 đồng − Chi phí khác (Văn phòng phẩm, hành chính phí, thẩm định giá đất…) : 55.000.000 đồng Chi phí cổ phần hóa sẽ được quyết toán trên cơ sở các chi phí thực tế sau khi kết thúc quá trình cổ phần hóa. 8. Kế hoạch sử dụng tiền thu từ cổ phần hóa Trên cơ sở giá trị thực tế phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp, tỷ lệ góp vốn của nhà nước tại công ty cổ phần, Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh BR – VT dự kiến kế hoàn vốn ngân sách nhà nước, tạm tính theo phương án giả sử tất cả số lượng cổ phần bán đấu giá được mua với giá 10.100 đồng và giá đấu bình quân là 10.100 đồng: Đvt: đồng − Vốn điều lệ Công ty cổ phần (a) 300.000.000.000 − Vốn Nhà nước thực tế tại doanh nghiệp sau khi đánh giá lại (b) 243.642.920.658 − Tiền thu từ cổ phần hoá (c) 166.279.532.000 - Từ bán cổ phần cho CBCNV 410.262.000 - Từ bán cổ phần cho công đoàn 145.440.000 Phương án cổ phần hóa trang 28 - Từ bán đấu giá 165.723.830.000 − Giá trị mệnh giá cổ phần bán cho CBCNV, công đoàn, bán đấu giá (d) 165.000.000.000 − Giá trị mệnh giá cổ phần phát hành thêm (e) = (a) – (b) 56.357.079.342 − Chi phí cổ phần hoá đơn vị thực hiện (f) 500.000.000 − Chi phí giải quyết chính sách đối với lao động dôi dư (g) 0 − Phần thặng dư để lại doanh nghiệp tương ứng tỷ lệ cổ phần phát hành thêm/ vốn điều lệ (h) = [(c)-(d)-(f)-(g)] x [(e)/(a)] 146.440.489 − Tổng số hoàn vốn ngân sách (c)-(e)-(f)-(g)-(h) 109.276.012.169 Số tiền thu được từ cổ phần hóa doanh nghiệp sẽ sử dụng để thanh toán chi phí cổ phần hóa theo chế độ nhà nước quy định. Phần còn lại được nộp về Quỹ hỗ trợ sắp xếp doanh nghiệp tại Tổng Công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước. 9. Phương án sắp xếp lại lao động Trên cơ sở hiện trạng đội ngũ lao động hiện có của doanh nghiệp, nhu cầu lao động giai đoạn sau cổ phần hóa và các quy định của pháp luật về lao động nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh của Công ty, phát huy được năng lực của người lao động, Công ty dự kiến sẽ tiến hành phương án sắp xếp lại lao động như sau: STT Nội dung Tổng số Ghi chú I Tổng số lao động tại thời điểm công bố giá trị doanh nghiệp CPH 147 - Lao động không thuộc diện ký HĐLĐ (Thành viên HĐQT, Chủ tịch HĐTV, Chủ tịch công ty, thành viên chuyên trách Ban kiểm soát, GĐ, KTT) 4 - Lao động làm việc theo HĐLĐ không xác định thời hạn 38 - Lao động làm việc theo HĐLĐ xác định thời hạn từ đủ 03 tháng đến 36 tháng 102 - Lao động làm việc theo mùa vụ hoặc một công việc nhất định dưới 03 tháng 3 II Số lao động sẽ nghỉ việc tại thời điểm công bố gíá trị doanh nghiệp - 1 Số lao động đủ điều kiện hưu theo chế độ hiện hành - - Theo NĐ số 152/2006/NĐ-CP - Theo NĐ số 110/2007/NĐ-CP 2 Số lao động sẽ chấm dứt HĐLĐ, chia ra: - - Hết hạn HĐLĐ - Tự nguyện chấm dứt HĐLĐ - Lý do theo quy định của pháp luật Phương án cổ phần hóa trang 29 STT Nội dung Tổng số Ghi chú 3 Lao động chờ nghỉ việc theo quyết định của Giám đốc 4 Số lao động không bố trí được việc làm tại thời điểm tại thời điểm công bố giá trị doanh nghiệp CPH, chia ra: - Số lao động thực hiện theo NĐ số 110/2007/NĐ-CP - Số lao động thực hiện theo NĐ số 132/2007/NĐ-CP - Số lao động thực hiện theo Bộ luật Lao động III Số lao động còn hạn HĐLĐ sẽ chuyển sang làm việc tại công ty CP 147 1 Số lao động mà HĐLĐ còn thời hạn 147 2 Số lao động nghỉ theo 3 chế độ BHXH, chia ra: - Ốm đau - Thai sản - Tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp 3 Số lao động đang tạm hoãn HĐLĐ,.chia ra: - Nghĩa vụ quân sự - Nghĩa vụ công dân khác - Bị tạm giam, tạm giữ - Do 2 bên thỏa thuận (không quá 03 tháng) (Xem Phương án lao động đính kèm) Cơ cấu lao động tiếp tục chuyển sang công ty cổ phần như sau: Tiêu chí Số lượng (người) Tỷ trọng (%) - Trình độ đại học 38 25,85 - Trình độ cao đẳng, trung cấp 23 15,65 - Khác 86 58,5% Tổng cộng 147 100% 10. Phương án về tổ chức và quản lý điều hành Công ty Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh BR – VT hoạt động theo Điều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty do Đại hội đồng cổ đông thông qua, căn cứ theo các quy định của Luật doanh nghiệp, dưới sự quản trị, giám sát và điều hành của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát và Ban Tổng Giám đốc. Dự kiến bộ máy tổ chức của Công ty như sau: - Hội đồng quản trị - Ban kiểm soát - Ban điều hành: Tổng Giám đốc và các Phó Tổng Giám đốc Phương án cổ phần hóa trang 30 - Phòng ban: © Phòng Tổ chức – Thanh tra – Pháp chế © Phòng Tài chính – Kế toán © Phòng Kế hoạch – Kinh doanh © Phòng Kỹ thuật © Ban quản lý các Dự án đầu tư - Các Xí nghiệp trực thuộc - Các công ty con - Các công ty liên kết Sau khi chuyển sang hoạt động theo hình thức cổ phần, mô hình tổ chức của Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh BR – VT được thể hiện ở sơ đồ sau: Phương án cổ phần hóa trang 31 Hội đồng quản trị Ban kiểm soát Tổng Giám đốc Đại hội đồng cổ đông Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Kỹ thuật Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Tài chính Phó Tổng Giám đốc Phụ trách đầu tư vốn ra bên ngoài và HC TC Phòng Kỹ thuật Ban quản lý dự án đầu tư Phòng Tài chính Kế toán Phòng Kế hoạch Kinh doanh Phòng Tổ chức Thanh tra Pháp chế Xí Nghiệp Cầu đường Công ty liên kết Công ty con Xí Nghiệp Xây lắp Phương án cổ phần hóa trang 32 11. Phương án đầu tư và chiến lược phát triển sau khi cổ phần hóa 11.1 Cơ hội và thách thức a. Cơ hội ƒ Trong những năm qua, kinh tế Việt Nam đạt tốc độ tăng trưởng khá cao và ổn định, trung bình từ 7,5% - 8,5%/năm. Theo ý kiến của các chuyên gia, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam duy trì ở mức 7%/năm trong những năm tới hoàn toàn khả thi. Triển vọng của Việt Nam trong trung và dài hạn là rất tích cực. Đây là điều kiện thuận lợi cho hoạt động của Công ty trong thời gian tới. ƒ Đường lối tiếp tục đổi mới của Đảng và Nhà nước sẽ tạo nhiều cơ hội cho các doanh nghiệp Việt Nam nói chung và Công ty nói riêng có điều kiện để cạnh tranh và phát triển. ƒ Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là thị trường có nhiều tiềm năng phát triển với sự gia tăng nhu cầu mạnh mẽ về văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, chung cư, căn hộ cao cấp... Bên cạnh đó, thị trường chứng khoán đang phát triển sẽ tạo cơ hội cho Công ty trong việc huy động vốn, tài trợ cho các dự án. ƒ Phát huy những thành quả và bài học kinh nghiệm của 12 năm hình thành và phát triển, dưới hình thức công ty cổ phần, Công ty sẽ tạo nên một mô hình và diện mạo mới, thế và lực mới trên thị trường. b. Thách thức ƒ Tình hình kinh tế, chính trị thế giới biến động khó dự đoán được kèm theo đó là những hậu quả nặng nề của thiên tai tạo nên những mất cân đối khó lường trước. ƒ Xu hướng hội nhập kinh tế thế giới cùng việc thực thi các cam kết khi gia nhập WTO tạo ra nhiều áp lực, việc tăng giá xăng dầu trong nước và sự mất ổn định của thị trường nước ngoài vẫn còn ẩn chứa nhiều rủi ro đến sức cạnh tranh của các doanh nghiệp Việt Nam. ƒ Nguồn nhân lực cho nhu cầu phát triển để tạo ra những đột phá cần thiết của công ty và các đơn vị thành viên vẫn chưa đủ, việc bổ sung và đào tạo chưa có sự tăng tốc phù hợp. 11.2 Định hướng phát triển của Công ty Sau khi Công ty chuyển sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, Công ty sẽ tập trung thực hiện theo các định hướng phát triển như sau: ƒ Cải tiến công tác quản lý theo mô hình công ty cổ phần để nâng cao hiệu quả kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của Công ty. Phương án cổ phần hóa trang 33 ƒ Trong hoạt động kinh doanh, duy trì các hợp đồng hiện có, đồng thời tích cực tìm kiếm các hợp đồng mới. Đảm bảo chất lượng, an toàn các công trình xây dựng nhằm giữ vững uy tín và khẳng định thương hiệu Công ty. ƒ Tập trung đầu tư phát triển nguồn nhân lực, tăng cường công tác kiểm tra nội bộ và công tác cán bộ, xây dựng một đội ngũ cán bộ có tính chuyên nghiệp cao trong các lĩnh vực hoạt động, sử dụng và phát huy có hiệu quả nguồn lực tài chính và con người. ƒ Là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, Công ty UDEC đang tiến hành cổ phần hóa dưới sự chỉ đạo của Ủy ban Nhân dân tỉnh BR – VT nhằm mục tiêu thành lập một công ty đại chúng có tiềm lực tài chính mạnh, có khả năng cạnh tranh cao trên cơ sở huy động vốn của các thành phần kinh tế để phát triển. ƒ Công ty UDEC đang từng bước đi trên con đường chuyên nghiệp trong lĩnh vực xây dựng cơ bản, đó cũng là bước định hướng phát triển quan trọng trong quá trình phát triển của Công ty. 11.3 Biện pháp thực hiện a. Về công tác tổ chức, nhân sự ƒ Để đảm bảo cho quá trình chuyển đổi và phát triển kinh doanh, Công ty sẽ tiến hành sắp xếp và cải tiến mô hình tổ chức quản lý phù hợp với mô hình công ty cổ phần và để nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh. Nhân sự là nhân tố chính trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, do đó Công ty sẽ nghiên cứu xây dựng quy chế trả lương, thưởng cho cán bộ công nhân viên đảm bảo phù hợp với năng lực, trình độ và hiệu suất công tác của từng cán bộ công nhân viên, với nhiệm vụ được giao. ƒ Chọn lựa cán bộ có đủ tiêu chuẩn về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, trình độ chính trị, phẩm chất đạo đức để xem xét đưa vào danh sách cán bộ quy hoạch dự bị nhằm chủ động có kế hoạch bồi dưỡng, đào tạo nguồn cán bộ kế thừa. Quy hoạch điều động nguồn nhân lực trong nội bộ Công ty, thực hiện chính sách thu hút nguồn nhân lực. Đảm bảo thực hiện đầy đủ mọi quyền lợi hợp pháp cho người lao động, tạo môi trường và điều kiện làm việc ngày càng tốt hơn cho người lao động, xây dựng và thực hiện văn hóa doanh nghiệp. b. Đầu tư Trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2010, Công ty tập trung đầu tư vào các dự án trọng điểm sau: ƒ Dự án Khách sạn Phú Mỹ cao 16 tầng theo tiêu chuẩn 3 sao tại Thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành nhằm khai thác nhu cầu lưu trú, thiết lập chi nhánh, văn phòng đại diện của các nhà đầu tư hoạt động trong các khu công nghiệp Phú Mỹ, Mỹ Phương án cổ phần hóa trang 34 Xuân, Cái Mép và hệ thống cảng biển Phú Mỹ - Cái Mép trên địa bàn huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. ƒ Dự án Khu nhà ở Châu Pha trên diện tích khu đất 18,2 ha tại đường Châu Pha – Phước Tân, xã Châu Pha, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. ƒ Dự án Trung tâm Thương mại kết hợp nhà ở tại khu vực Ngã ba Lò Vôi, xã Phước Hưng, huyện Long Điền, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. ƒ Dự án cao ốc Bàu Sen với 568 căn hộ, 02 tầng dịch vụ thương mại, 01 tầng cho thuê văn phòng tại góc đường Hoàng Hoa Thám - Võ Thị Sáu, thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu. ƒ Các dự án liên doanh liên kết với Công ty TNHH Đông Nam (mỗi bên góp 50%): Khu đô thị mới 57,4 ha phía Nam Quốc lộ 51 tại thị xã Bà Rịa; dự án cảng thủy nội địa 45,2 ha tại thị xã Bà Rịa; dự án khu biệt thự cao cấp 7,3 ha tại Long Hải; dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp Đất Đỏ 1 tại huyện Đất Đỏ… c. Tài chính ƒ Tổng rà soát lại các nguồn vốn để xây dựng kế hoạch sử dụng vốn trong thời gian tới. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát tình hình quản lý tài chính kế toán, công nợ phải thu phải trả, củng cố hoàn thiện bộ máy kế toán để quản lý tốt nguồn vốn của công ty cổ phần, nghiêm chỉnh thực hiện quy chế tài chính của công ty cổ phần đã được Hội đồng quản trị phê duyệt. ƒ Thường xuyên tiến hành phân tích hoạt động tài chính để đánh giá về thực trạng tài chính của Công ty. Thực hiện tốt việc tiết kiệm trong quản lý, giảm chi phí đầu vào trong hoạt động sản xuất kinh doanh nhằm giảm giá thành sản phẩm/dịch vụ và tăng tính cạnh tranh của doanh nghiệp trên thị trường. ƒ Tăng cường việc mời gọi, huy động và tiếp nhận các nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, sử dụng hợp lý nguồn vốn đã được huy động và quản lý chặt chẽ nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và đảm bảo việc trả nợ vay. 11.4 Kế hoạch kinh doanh 03 năm sau cổ phần hóa Trên cơ sở các định hướng chiến lược và kế hoạch phát triển nêu trên, dự kiến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty cổ phần trong 03 năm tới như sau: TT Chỉ tiêu Đvt 2009 2010 2011 1 Vốn điều lệ Tr.đồng 300.000 300.000 300.000 2 Tổng số lao động Người 150 150 180 3 Tổng quỹ lương Tr.đồng 4.800 5.800 7.800 Phương án cổ phần hóa trang 35 4 Tổng doanh thu “ 574.659 632.125 695.337 5 Tổng chi phí “ 544.659 592.125 647.337 6 Lợi nhuận trước thuế “ 30.000 40.000 48.000 7 Lợi nhuận trước thuế/Vốn điều lệ % 10% 13,33% 16% 8 Thuế Thu nhập doanh nghiệp Tr.đồng 8.400 11.200 13.440 9 Lợi nhuận sau thuế Tr.đồng 21.600 28.800 34.560 10 Lợi nhuận sau thuế/Vốn điều lệ % 7,20% 9,60% 11,52% 11 Phân phối lợi nhuận 21.600 28.800 34.560 Quỹ đầu tư phát triển (5%) Tr.đồng 1.080 1.440 1.728 Quỹ dự phòng tài chính (5%) “ 1.080 1.440 1.728 Quỹ khen thưởng, phúc lợi (5%) “ 1.080 1.440 1.728 Chia cổ tức “ 18.360 24.480 29.376 12 Tỷ lệ cổ tức/Vốn điều lệ % 6,12% 8,16% 9,79% 13 Thu nhập bình quân của người lao động/tháng Tr.đồng 3,2 4,0 4,4 Nguồn: UDEC Công ty UDEC vừa kết hợp bán bớt phần vốn nhà nước vừa phát hành thêm 56.357.079.342 đồng để huy động vốn thực hiện các dự án đầu tư sau cổ phần hóa, cụ thể Công ty sẽ sử dụng vốn huy động để thực hiện dự án Khách sạn Phú Mỹ tại Thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Chi tiết dự án như sau: DỰ ÁN KHÁCH SẠN PHÚ MỸ − Mục tiêu đầu tư xây dựng: Tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa của huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đang diễn ra với tốc độ nhanh, với hàng loạt các khu công nghiệp được xây dựng như khu công nghiệp Mỹ Xuân A1, Mỹ Xuân A2, Phú Mỹ 1, Phú Mỹ 2, Cái Mép. Huyện Tân Thành đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đến đầu tư tại các khu công nghiệp này. Khu đô thị mới Phú Mỹ đang dần dần được hình thành. Vì vậy kéo theo sự phát triển các dịch vụ để đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí cao cấp của các nhà đầu tư khi đến huyện Tân Thành để làm việc. Việc đầu tư Khách sạn Phú Mỹ là nhằm đáp ứng nhu cầu lưu trú của đối tượng trên, đồng thời cũng là nơi tổ chức các cuộc hội nghị, hội thảo cao cấp liên quan đến các dự án và hoạt động đầu tư ở huyện Tân Thành. − Địa điểm xây dựng: thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu + Phía Bắc giáp: khu dân cư + Phía Nam giáp: đường vào nhà máy Thép Vinakioey + Phía Đông giáp: Quốc lộ 51 + Phía Tây giáp: khu dân cư quy hoạch Phương án cổ phần hóa trang 36 − Diện tích đất: 4.779 m2 (đất giao có thời hạn 50 năm kể từ 07/09/2007) − Quy mô xây dựng: Khách sạn Phú Mỹ có tiêu chuẩn 3 sao, quy mô 16 tầng, được thiết kế 97 phòng với 186 giường trong đó: + 34 phòng tiêu chuẩn + 08 phòng suite nhỏ + 47 phòng suite (phòng đôi dạng căn hộ) + 08 phòng suite cao cấp Khách sạn được bố trí các dịch vụ tiện ích kèm theo như hội trường, karaoke, bar, dancing, hồ bơi, sân tennis… Ngoài ra tầng 4 của khách sạn được sử dụng để làm văn phòng để cho thuê. − Giấy phép xây dựng: số 53/GPXD do Sở Xây dựng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cấp ngày 06/11/2007. − Tổng vốn đầu tư: 219.523.933.114 đồng − Nguồn vốn đầu tư: + Vốn vay ngân hàng: 70% + Vốn đầu tư của doanh nghiệp: 30% − Thời gian hoàn thành dự án: khoảng 18 tháng. Công ty UDEC đã khởi công công trình vào ngày 21/11/2007. − Công trình sẽ do Công ty UDEC trực tiếp xây dựng và quản lý dự án. Ngoài ra, trong lĩnh vực quản lý loại hình dịch vụ khách sạn du lịch, Công ty UDEC có nhiều năm kinh nghiệm, trước đây Công ty đã quản lý các Khách sạn Golf 1, Golf 2, Golf 3, Golf Cần Thơ. 12. Rủi ro dự kiến Việt Nam đang là một trong những quốc gia có nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất trong khu vực, với mức tăng trưởng xếp thứ tư sau Trung Quốc, Singapore và Hồng Kông. Đầu tư nước ngoài năm 2007 tăng gần 70%, chạm mức 20 tỷ USD. Thị trường bất động sản và xây dựng nhiều tiềm năng đang là một trong những lý do khiến các nhà đầu tư hướng tới. Trong đó, ngành xây dựng đóng góp 9% tổng thu nhập quốc nội, với gần 1.500 dự án được cấp phép, đạt tổng giá trị 18 tỷ USD. Theo ước tính, tăng trưởng ngành xây dựng đạt trung bình 7% giai đoạn 2006 - 2007. Xây dựng là một lĩnh vực phức tạp, có nhiều rủi ro hình thành do những thay đổi về mặt pháp lý, các vấn đề liên quan tới tài sản, đất quy hoạch, cấp phép, tuyển dụng lao động, khả năng thực hiện dự án, môi trường quản lý điều hành, hoạch định của Nhà nước và tính an toàn trong xây dựng. Phương án cổ phần hóa trang 37 12.1 Rủi ro về kinh tế Tốc độ phát triển kinh tế có ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu xây dựng. Hoạt động kinh doanh của Công ty sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi những rủi ro kinh tế vì doanh thu của Công ty sẽ phụ thuộc vào chiến lược đầu tư xây dựng phát triển cơ sở hạ tầng của Nhà nước cũng như tốc độ xây dựng của dân cư trên địa bàn hoạt động cũng như các tỉnh phụ cận. Tuy nhiên tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong những năm qua luôn ổn định ở mức cao, với chính sách và quyết tâm cải cách nền kinh tế của Chính phủ, các chuyên gia kinh tế thế giới đánh giá tốc độ tăng trưởng kinh tế trong những năm tới của Việt Nam có thể vẫn sẽ được duy trì ổn định. 12.2 Rủi ro về luật pháp Sự không ổn định của hệ thống pháp luật Việt Nam, trong đó có pháp luật liên quan đến các lĩnh vực trong ngành xây dựng sẽ tác động đến tình hình hoạt động của Công ty. Ngoài ra khi chuyển đổi sang hoạt động theo hình thức công ty cổ phần, hoạt động kinh doanh của Công ty sẽ chịu ảnh hưởng bởi các văn bản pháp luật về luật doanh nghiệp, chứng khoán và thị trường chứng khoán. Luật và các văn bản dưới luật này đang trong quá trình hoàn thiện, sự thay đổi về chính sách có thể xảy ra và khi xảy sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của công ty. 12.3 Rủi ro thanh toán Rủi ro đặc thù của ngành xây dựng là rủi ro thanh toán. Do ràng buộc bởi các quy định và thủ tục về thanh toán nên thường phát sinh các khoản nợ kéo dài ở các doanh nghiệp hoạt động trong ngành xây dựng. Việc phát sinh các khoản nợ kéo dài như vậy, nếu doanh nghiệp không có sự chủ động nhất định về nguồn vốn sẽ có thể khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong luân chuyển vốn, ảnh hưởng đến khả năng thanh toán, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn và kết quả sản xuất kinh doanh. 12.4 Rủi ro nguyên vật liệu Nguyên vật liệu chính trong lĩnh vực xây dựng là sắt, thép, ximăng... Tình hình thị trường nguyên vật liệu xây dựng vừa qua có nhiều biến động theo xu hướng ngày tăng gây ra khó khăn trong việc lập dự toán công trình. Tuy nhiên, nguồn cung cấp nguyên vật liệu tương đối ổn định do Công ty có một hệ thống những nhà cung ứng đã gắn bó lâu dài. 12.5 Rủi ro lãi suất Trong hoạt động kinh doanh Công ty có sử dụng nguồn vốn vay từ các ngân hàng để tài trợ cho các dự án. Do đó, việc biến động của lãi suất sẽ ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty. Lãi suất tăng sẽ gây áp lực cho Công ty trong việc trả lãi vay và làm giảm hiệu quả hoạt động kinh doanh của Công ty; và ngược lại, lãi suất giảm sẽ giúp Công ty giảm được tiền lãi vay phải trả và tăng hiệu quả hoạt động kinh doanh của Phương án cổ phần hóa trang 38 Công ty. Trong năm 2008, thị trường tiền tệ diễn biến phức tạp. Lãi suất cho vay của các ngân hàng tăng cao, việc biến động của lãi suất sẽ ảnh hưởng nhiều đến kết quả hoạt động kinh doanh của Công ty. Tuy nhiên, tổng số nợ vay của Công ty chiếm không cao trong cơ cấu vốn nên rủi ro lãi suất không ảnh hưởng nhiều đến hoạt động kinh doanh của công ty. 12.6 Rủi ro của đợt chào bán Thị trường chứng khoán vừa qua trong thời kỳ suy giảm, cung nhiều hơn cầu, nhiều đợt IPO phải hoãn lại thời gian bán đấu giá. Tuy nhiên, thị trường đang có dấu hiệu hồi phục. Triển vọng của thị trường chứng khoán Việt Nam trong tương lai là rất tích cực. Việc bán đấu giá cổ phần của Công ty sẽ chịu ảnh hưởng từ tình hình chung của thị trường tại thời điểm bán cổ phần. 12.7 Rủi ro khác Ngoài ra, hoạt động của Công ty còn chịu ảnh hưởng bởi một số các rủi ro hệ thống khác như: rủi ro thiên tai, hoả hoạn, chiến tranh, rủi ro biến động chính trị, xã hội,… Đây là các rủi ro bất khả kháng, nếu xảy ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của Công ty. III. KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ Thực hiện cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu là phù hợp với chủ trương của nhà nước và cần thiết để huy động vốn, mở rộng quy mô hoạt động của doanh nghiệp cũng như nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh. Vì vậy, kính đề nghị UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xem xét và phê duyệt phương án cổ phần hóa Công ty Xây dựng và Phát triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu để Công ty triển khai thực hiện các bước cổ phần hóa tiếp theo đúng theo quy định của nhà nước. Phương án cổ phần hóa trang 39 PHẦN III TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN ĐƯỢC DUYỆT Sau khi phương án cổ phần hóa của Công ty được phê duyệt và có quyết định của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu về việc chuyển Công ty Xây dựng và Phát Triển Đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thành Công ty cổ phần, Công ty triển khai thực hiện phương án theo lịch trình dự kiến như sau: (Dự kiến tháng 09 năm 2008 phương án cổ phần hóa của Công ty được duyệt và có quyết định chuyển Công ty thành Công ty cổ phần) TT Nội dung công việc Thời gian 1 Tổ chức bán đấu giá cổ phần cho nhà đầu tư bên ngoài T9-T10/2008 2 Tổ chức bán cổ phần ưu đãi cho CB.CNV, công đoàn T10/2008 3 Báo cáo kết quả bán cổ phần với Ban chỉ đạo cổ phần hóa T10/2008 4 Tổ chức Đại hội cổ đông thành lập thông qua Điều lệ, bầu Hội đồng quản trị và Ban kiểm soát T11/2008 5 Hội đồng quản trị bổ nhiệm Tổng Giám đốc Công ty cổ phần T11/2008 6 Sau khi có quyết định bổ nhiệm Ban Tổng Giám đốc, Kế toán trưởng mới; Công ty sẽ làm thủ tục đăng ký kinh doanh và xin cấp dấu mới, tiến hành in Sổ chứng nhận sở hữu cổ phần T11/2008 7 Bàn giao danh sách lao động, tài sản, vốn, sổ sách cho HĐQT T11/2008 8 Tổ chức ra mắt Công ty cổ phần, đăng báo theo quy định T11/2008 Tp. Vũng Tàu, ngày … tháng … năm 2008 ĐẠI DIỆN BAN GIÁM ĐỐC GIÁM ĐỐC TRỊNH HÀNG